Eindrapport
Second opinion prijsontwikkeling in OostGroningen
Prof. Dr. P.J. Boelhouwer Dr. H.J.F.M. Boumeester 1 januari 2014
Concept eindrapport Second opinion prijsontwikkeling in Oost-Groningen Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van:
Vereniging Eigen Huis Contactpersoon dhr. S. Wayenberg Displayweg 1 3821 BT Amersfoort Postbus 735 3800 AS Amersfoort
Auteur:
Peter Boelhouwer Harry Boumeester Tel. (015) 278 76 71 E-mail
[email protected]
1 januari 2014 OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving Faculteit Bouwkunde Technische Universiteit Delft Jaffalaan 9, 2628 BX Delft Tel. (015) 278 30 05 Fax (015) 278 44 22 E-mail
[email protected] http://www.otb.tudelft.nl
Copyright 2014 by OTB Research Institute for the Built Environment No part of this report may be reproduced in any form by print, photo print, microfilm or any other means, without written permission from the copyright holder.
1. Inleiding Naar aanleiding van de aardbeving ten gevolge van gaswinning in het Groningenveld op 16 augustus 2012 in Huizinge en het advies van Staatstoezicht op de Mijnen op 22 januari 2013, heeft de Minister van Economische Zaken 11 onderzoeken gestart, waaronder een onderzoek naar waardedaling. Het door Ortec Finance uitgevoerde onderzoek heeft tot doel de vraag te beantwoorden of en in welke mate de aardgaswinning in het Groningenveld gevolgen hebben (gehad) op de ontwikkeling van de particuliere koopwoningmarkt in de risicogebieden in Noord-Nederland en, indien dat het geval is, de kwantificering van dat effect. De vraag die in dat onderzoek centraal staat, is of (het risico op) aardbevingen de woningwaarde beïnvloedt. In het rapport (Francke en Lee, 2013)1 staat te lezen: “De belangrijkste conclusie is dat de prijsveranderingen in het risicogebied niet significant afwijken van die in het referentiegebied. Dit geldt zowel voor de totale prijsontwikkeling vanaf het eerste kwartaal 1993 tot en met het eerste kwartaal 2013 als de recente prijsveranderingen in de twee laatste kwartalen, namelijk het vierde kwartaal 2012 en het eerste kwartaal in 2013.” Deze conclusie volgt uit zowel het zogenoemde ‘kenmerkenmodel’ als het ‘herhaalde verkopenmodel’. De auteurs geven daarbij wel enkele beperkingen aan van de onderzoeksresultaten. Op verzoek van de Vereniging Eigen Huis heeft het OTB- Onderzoek naar de gebouwde omgeving (van de faculteit Bouwkunde aan de TU Delft) in deze notitie de beperkingen op een rij gezet, die zij onderkent aan het door Ortec Finance uitgevoerde onderzoek. Daarbij wordt met name de betekenis van de onderzoeksresultaten geschetst in relatie tot de centrale onderzoeksvraag van het Ministerie van Economische Zaken (in welke mate hebben de aardgaswinning in het Groningenveld gevolgen op de ontwikkeling van de particuliere koopwoningmarkt in de risicogebieden in Noord-Nederland). Daarnaast geeft het OTB enkele alternatieven weer om het effect van fysieke kenmerken (zoals – de kans op – aardbevingen) op het keuzegedrag van woonconsumenten te onderzoeken.
2. Een correcte methodologie Om de mate waarin de aardgaswinning in het Groningenveld gevolgen hebben (gehad) op de ontwikkeling van de particuliere koopwoningmarkt in de risicogebieden in Noord-Nederland en, indien dat het geval is, om dat effect te kwantificeren, heeft Ortec Finance gebruik gemaakt van twee databestanden en twee prijsmodellen. De databestanden van zowel het Kadaster als de NVM worden als zeer betrouwbaar beschouwd en de kwaliteit van de data is over het algemeen goed. De twee gehanteerde prijsmodellen, het herhaalde verkopenmodel (repeat sales prijsmodel) en het kenmerkenmodel (hedonisch prijsmodel), zijn wetenschappelijk beproefde en internationaal veel gebruikte modellen om de (relatieve) prijsontwikkeling op de regionale koopwoningmarkt in OostGroningen te bestuderen. Voor zover is na te gaan op basis van het onderzoeksrapport, zijn de analyses correct en nauwkeurig uitgevoerd.
3. Beperkingen huidige analyse In het onderzoeksrapport wordt slechts beperkt theoretisch uitgewerkt, hoe de relatie tussen enerzijds (de kans op) het vóórkomen van aardbevingen en anderzijds het gedrag van woonconsumenten (en het effect op de koopprijsontwikkeling) kan worden geduid. Het feit dat in de analyses onderscheid wordt aangebracht tussen de periode voor het vierde kwartaal 2012 en de periode vanaf het vierde kwartaal 2013, impliceert dat met name de impact van een aardbeving gevolgen heeft voor het woon1
Prof. dr. Marc K. Franke en dr. Kai Ming Lee, 2013, De waardeontwikkeling op de woningmarkt in aardbevingsgevoelige gebieden rond het Groningenveld, Rotterdam (Ortec Finance)
1 Onderzoeksinstituut OTB
consumentengedrag. De aardbeving van 16 augustus 2012 in de omgeving van Huizinge ‘duurde langer dan tot dan toe en was krachtiger (3,6 op de schaal van Richter) ‘, zo staat te lezen in het rapport. Een belangrijke vraag die onbeantwoord blijft, is of en in welke mate, de sterkte van één beving dan wel de frequentie van aardbevingen het gedrag van woonconsumenten beïnvloedt. De afbakening van het risicogebied door uit te gaan van gegevens over aardbevingen met een kracht van minimaal 2,4 op de schaal van Richter wordt in het onderzoeksrapport niet onderbouwd, maar als een voorlopige definiëring gezien; in afwachting van ander nog uit te voeren onderzoek naar de impact van aardbevingen. De aardbevingen in Oost-Groningen behoren tot het type ‘geïnduceerde aardbevingen’; of wel aardbevingen veroorzaakt door menselijk ingrijpen. Dit in tegenstelling tot de zogenoemde ‘tektonische aardbevingen’, die ontstaan door spanningen in de korst van de aarde en daarom ook wel aangeduid worden met natuurlijke bevingen (deze laatste categorie komt in Nederland vooral in Limburg en Gelderland voor). Geïnduceerde aardbevingen blijken in Nederland een veel hogere frequentie te hebben (gemiddeld 63 keer op jaarbasis in de afgelopen 15 jaar), dan tektonische aardbevingen (gemiddeld 18 keer op jaarbasis in de afgelopen 15 jaar). Het onderzoeksrapport doet geen uitspraak over eventuele verschillen in karakter van beide verschijnselen en de mogelijke impact op het gedrag van woonconsumenten. De analyses in het door Ortec Finance uitgevoerde onderzoek zijn gebaseerd op een beperkt aantal verkopen in de acht gemeenten, die behoren tot het risicogebied (zie ook de tabel 1); mede door de geringere dynamiek die we op de gehele Nederlandse woningmarkt terug zien. De totale woningvoorraad aan koopwoningen in hetzelfde gebied bedraagt circa 31.000 woningen. Bij het schatten van het herhaalde verkoopmodel kunnen circa 50% van de verkopen gebruikt worden in de analyses, zo meldt het rapport. Dit komt neer op respectievelijk 95 koopwoningen en 50 woningen in de laatste twee kwartalen, wat (ook volgens de auteurs van het rapport) statistisch gezien als zeer beperkt kan worden beschouwd . Daarnaast kan worden opgemerkt, dat het aantal verkochte woningen waarop de gemiddelde prijsontwikkeling in het herhaalde verkopenmodel is geschat, gelijk is aan 3,3 promille en 1,6 promille van de voorraad koopwoningen in respectievelijk het vierde kwartaal 2012 en het eerste kwartaal 2013. Hoewel er geen vuistregel bestaat voor het benodigd aantal waarnemingen in een herhaalde verkoopmodel, kunnen we ter vergelijking wel aangeven dat de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het CBS is in het vierde kwartaal 2012 berekend op basis van ruim 22.000 verkochte woningen, of wel circa 5 promille van de totale voorraad koopwoningen. Tabel 1 Aantal verkopen in de gemeente behorende tot het risicogebied, na filtering beschikbaar voor de analyses en totaal (tussen haakjes), op kwartaalbasis 2012 – I 2012 - II 2012 - III 2012 - IV 2013 - I NVM data 141 (147) 121 (124) 144 (147) 182 (176) 72 (72) Kadaster da86 (141) 183 (237) 120 (165) 194 (257) 99 (134) ta Voor het toepassen van de analyses ten behoeve van het kenmerkenmodel is met name voor het eerste kwartaal 2013 het aantal verkochte woningen (72 woningen) beperkt te noemen. Uit de informatie in de rapportage is niet op te maken hoe (al dan niet evenredig) deze verkochte woningen zijn verdeeld over de verschillende woningtypen. De ervaring leert dat woningtype een belangrijk kenmerk is bij het schatten van een kenmerkenmodel. Het totaal aantal verkochte woningen op kwartaalbasis in het risicogebied is naar onze mening sowieso erg klein, wanneer men meerdere verklarende variabelen in het model wilt opnemen. De statistische betrouwbaarheid van de analyses hangt naast de omvang van het aantal waarnemingen, natuurlijk ook af van het aantal variabelen dat in het model is opgenomen, de spreiding in de gehanteerde variabelen en de hoogte van de standaardfout. Daarom is het op voorhand niet te zeggen hoeveel 2 Onderzoeksinstituut OTB
waarnemingen nodig zijn voor een statistisch betrouwbare modelschatting; daarvoor is steeds een nadere bestudering van de datastructuur nodig. Er bestaat hiervoor dus geen vuistregel. Het aantal waarnemingen lijkt ons echter in ieder geval te gering om een verantwoord onderscheid naar gemeenten binnen het risicogebied te maken met betrekking tot de gemiddelde koopprijsontwikkeling. Het onderzoeksrapport van Ortec Finance gaat niet in op de aard van het desbetreffende woningmarktgebied. Is er sprake van een meer gesloten woningmarktgebied (voornamelijk intragemeentelijke of intraregionale verhuizingen) of van een open woningmarktgebied (ook intergemeentelijke of interregionale verhuizingen)? Bij een meer gesloten, lokaal karakter van het woningmarktgebied bevinden zowel kopers als verkopers zich in hetzelfde gebied. Hierdoor bestaat de kans dat een gebeurtenis als een aardbeving dan minder snel tot prijseffecten zal leiden. Onderzoek naar verhuisen migratiebewegingen zou hier meer inzicht in kunnen geven. We willen ook nog wijzen op een feit dat ook door de auteurs zelf als een belangrijke beperking van het onderzoek wordt aangeven. De periode tussen de aardbeving van augustus 2012 en de meest actuele verkoopgegevens op het moment van het onderzoek is onderzoekstechnisch erg kort: “Dit betekent dat er in dit onderzoek slechts twee kwartalen aan verkoopcijfers beschikbaar zijn om verschillen in prijsontwikkeling tussen diverse gebieden na deze beving te analyseren. Dit is een korte periode om statistische significantie in verschillen in prijsverandering aan te tonen” zo staat in het onderzoeksrapport van Ortec Finance te lezen. Hierdoor is een mogelijk effect op de koopprijsontwikkeling als gevolg van veranderend consumentengedrag op de woningmarkt zeer waarschijnlijk nog niet zichtbaar; zeker niet op een Nederlandse woningmarkt die al in mineur is. Wel blijkt het aantal verkochte woningen in het eerste kwartaal van 2013 ten opzichte van het eerste kwartaal 2012, in het risicogebied iets sterker te zijn afgenomen (49%) dan in het referentiegebied (-40%); zie eventueel Tabel B.6 in het onderzoeksrapport van Ortec Finance. Maar ook nu geldt dat het eigenlijk nog te kort na de gebeurtenis in augustus 2012 is, om aan deze cijfers een statistische duiding te geven. Ortec Finance heeft van het ministerie van Economische Zaken de opdracht gekregen om op basis van de beschikbare gegevens de algemene ontwikkelingen (en met name de waardeontwikkeling) op de koopwoningmarkt in kaart te brengen voor de gemeenten in het risicogebied en in het omliggende referentiegebied. Met behulp van de databestanden van het Kadaster en de NVM en gebruikmakend van de gangbare methoden, zijn daarbij de algemene gemiddelde trends bestudeerd en beschreven. Uitspraken over individuele of subgroepen van woningen zijn op basis van de uitgevoerde onderzoeksopdracht niet mogelijk. De Groninger Grondbeweging (GGB) wijst in haar brief aan Minister Kamp dat er “verzuimd werd te verifiëren of en zo ja hoeveel door de NAM geregistreerde schadehuizen zich bevonden onder die huizen” (GGB, 2013)2. Dit onderscheid is achterwege gebleven bij zowel de analyses van de koopprijsontwikkeling als de bestudering van het aantal te koop aangeboden woningen en het aantal verkochte woningen. Volgens de GGB bestaat er een registratie van de NAM over circa 10.000 schadehuizen (2.500 herstelde woningen en 7.500 nog te herstellen woningen). De verwachting van de GGB is dat de marktpositie van deze woningen, ook na herstel van de schade, blijvend gewijzigd is.
4. Alternatieve studie naar prijsontwikkeling Het is aan te bevelen om een vergelijkbare analyse uit te voeren op een later tijdstip. Indien woonconsumenten in Oost-Groningen hun keuzegedrag aanpassen naar aanleiding van de recente aardbevingen, zal dit namelijk eerst leiden tot minder potentiele vraag naar koopwoningen, vervolgens tot feitelijke vraaguitval naar koopwoningen en pas daarna tot aanpassing van de koopprijzen. Met dit 2
Groninger Grondbeweging, 2013, Waarom de waardedaling van de huizen in het Groninger aardgaswinningsgebied niet wordt aangetoond, Middelstum (GGB).
3 Onderzoeksinstituut OTB
proces is naar onze mening minimaal één jaar gemoeid. Een onderzoek naar de mate waarin de aardbevingen rond augustus 2012 gevolgen hebben (gehad) op de ontwikkeling van de particuliere koopwoningmarkt in de risicogebieden in Noord-Nederland, moet dan ook op de verkoopgegevens tot en met het najaar van 2013 worden uitgevoerd. Het gebruik van een herhaalde verkoopmodel is met name bedoeld om de trend in de koopprijsontwikkeling vast te stellen. Bij een statistisch goed model zal het verschil tussen de gemeten koopprijs en de geschatte koopprijs per kwartaal wisselend positief of negatief zijn. Er wordt namelijk verondersteld dat er geen verbanden meer bestaan in dat deel van de prijsontwikkeling dat niet kan worden verklaard met het model (geen autocorrelatie van de residuen). De betekenis van een schatting voor een bepaald kwartaal wordt daarom duidelijker, wanneer deze wordt voorafgegaan en wordt gevolgd door meerdere kwartaalschattingen. Op basis van beide genoemde overwegingen adviseren we daarom het uitgevoerde onderzoek te herhalen in het najaar van 2014. Om de marktpositie van de (herstelde) schadehuizen binnen het risicogebied nader te bestuderen, dient deze categorie woningen afzonderlijk te worden opgenomen in de analyses met het herhaalde verkoopmodel en het kenmerkenmodel. Hiertoe moeten de NAM-registratie en de Kadaster, respectievelijk NVM databestanden gekoppeld worden. Het in de vorige paragraaf geconstateerde probleem van het zeer geringe aantal waarnemingen van verkochte woningen zal in deze aanpak echter nog groter worden. Het is dan noodzakelijk om de te bestuderen periode nog verder op te rekken dan het najaar 2014. In het geval dat er geen of nauwelijks huizen met aardbevingsschade zijn of worden verkocht, zal taxatie door daartoe beëdigde planschade-experts benodigd zijn om de waardeontwikkeling van individuele schadehuizen te bepalen. De regio Oost-Groningen is natuurlijk niet het enige gebied in Nederland waar aardbevingen met een zekere regelmaat voorkomen. Ook de bewoners in Noord-Limburg - met name de regio Voerendaal zijn aan het begin van deze eeuw (2001 en 2002) een aantal keren geconfronteerd met (tektonische) aardbevingen met een kracht op de schaal van Richter van minimaal 3,0. Omdat in dat geval uitgebreide verkoopgegevens beschikbaar zijn voor zowel de voorliggende periode als de periode na de aardbevingen, kan hier het mogelijke effect op de regionale koopprijsontwikkeling beter statistisch geanalyseerd worden. Het uitgangspunt in het onderzoek van Ortec Finance is dat een verhoogde kans op een aardbeving in de toekomst een rol speelt in het woningkeuzegedrag van consumenten, die dit risico verdisconteren in de koopprijs van woningen. Een zelfde redenering kan worden aangehouden met betrekking tot de kans op een (omvangrijke) overstroming in bepaalde woningmarktgebieden. In Nederland hebben we in januari 1995 als gevolg van de hoge rivierafvoeren een grote overstromingsdreiging gekend, waarbij ruim 250.000 mensen werden geëvacueerd uit het Land van Maas en Waal en de Betuwe. Uiteindelijk blijken alleen de buitendijkse dorpen langs de Maas onder te lopen. Ook in dit geval zijn uitgebreide verkoopgegevens beschikbaar voor zowel de voorliggende periode, als de periode na de overstroming(sdreiging). Met behulp van een kenmerkenmodel of een herhaalde verkopenmodel kan hier het mogelijke effect op de regionale koopprijsontwikkeling geanalyseerd worden. Heeft deze acute dreiging (en het door de consument ingeschatte risico op herhaling) geleid tot andere woningmarktgedrag en/of een afwijkende prijsontwikkeling? Een andere optie is het uitvoeren van een internationale literatuurstudie naar het effect van aardbevingen op de koopprijs of woningwaarde van koopwoningen in regio’s, die met een zekere regelmaat worden getroffen door aardbevingen. Er zijn verschillende studies over dit onderwerp beschikbaar voor regio’s in bijvoorbeeld de Verenigde Staten, Japan, Nieuw-Zeeland en Turkije. Ondanks het feit dat de context van de woningmarkt in deze studies sterk afwijken van de Nederlandse woningmarkt-
4 Onderzoeksinstituut OTB
context, kunnen de onderzoeksresultaten wel worden beoordeeld op hun betekenis voor de relatie tussen aardbevingen – keuzegedrag van consumenten en prijsontwikkeling van koopwoningen.
5. Alternatief onderzoek naar keuzegedrag woonconsumenten In zijn brief (d.d. 03 juli 2013) aan de Tweede Kamer inzake ‘Voortgang onderzoeken inzake gaswinning Groningen’ stelt Minister Kamp (Economische Zaken) naar aanleiding van de voorlopige conclusies uit het onderzoek van Ortec Finance: “Ik realiseer mij dat een dergelijke conclusie niet aansluit bij de beleving van burgers in de regio en ik zal daarom de ontwikkelingen blijven monitoren en de resultaten per kwartaal publiceren. Indien er wel aantoonbaar sprake is van waardedaling als gevolg van gaswinning en aardbevingen, komt dit onder nader te bepalen voorwaarden in aanmerking voor schadeloosstelling”. De minister erkent hierbij de beleving van de burgers in de regio. Er kan inderdaad een verschil bestaan tussen de wijze waarop woonconsumenten hun afwegingen op de woningmarkt (willen) maken en de feitelijke uitkomsten van de woningmarktprocessen (zoals de gemiddelde koopprijzen). De omstandigheden op de desbetreffende (regionale) woningmarkt zijn namelijk een belangrijke tussenkomst tussen woonwensen en feitelijk verhuisgedrag. Het kan daarom zeer informatief zijn om de rol van risico’s als gevolg van fysische omstandigheden (o.a. aardbeving, overstroming) en fysieke elementen (zoals infrastructurele voorzieningen of bedrijvigheid) in het woningkeuzeproces nader te onderzoeken. Onderzoeksvragen daarbij zijn: “In hoeverre houdt de woonconsument rekening met deze omstandigheden en elementen in het zoek- en keuzegedrag op de woningmarkt?” en “Tegen welke prijs(verlaging) is de woonconsument bereid om een woning met een verhoogd risico te accepteren?” Antwoorden op deze vragen zijn te achterhalen door het voeren van focusgroep gesprekken met woonconsumenten in het risicogebied, het referentiegebied en in enkele woningmarktgebieden elders in Nederland. Naast deze meer kwalitatieve onderzoeksmethode kunnen de woonvoorkeuren en betalingsbereidheid (voor risicovolle woonomgevingen) ook onderzocht worden in een meer kwantitatieve aanpak. De conjunct meten techniek, waarbij respondenten wordt gevraagd keuzes te maken uit systematisch aangeboden alternatieve woonsituaties, leent zich uitstekend voor het vaststellen van de invloed van afzonderlijke woningkenmerken en omgevingskenmerken op het woningkeuzegedrag van consumenten (Molin, 2011)3.
6. Aanbevelingen We adviseren om op de korte termijn een (inter)nationale literatuurstudie uit te laten voeren om de relatie tussen (de kans op) het vóórkomen van aardbevingen en het gedrag van woonconsumenten (en het effect op de koopprijsontwikkeling) theoretisch beter in te kaderen. Een dergelijk inkadering vormt namelijk de basis voor hoe deze relatie moet worden bestudeerd. Op de korte termijn dient ook vastgesteld te worden wat de aard is van het woningmarktgebied OostGroningen. Indien er sprake is van een ‘meer gesloten, lokaal karakter’ van het woningmarktgebied (zowel kopers als verkopers bevinden zich in hetzelfde gebied), zal het waarde-effect als gevolg van de kans op aardbevingen namelijk überhaupt veel beperkter of niet aanwezig zijn. Onderzoek naar verhuis- en migratiebewegingen geeft hierin meer inzicht. Indien de onderzoeksvraag zich meer toespits op de waardeontwikkeling van woningen met (herstelde) schade, is onderzoek naar de algemene prijsontwikkeling van verkochte woningen minder toerei-
3
Molin, E.J.E, 2011, Conjoint Analysis, in: Jansen, S.J.T., H.C.C.H. Coolen en R.W. Goetgeluk (eds), 2011, The measurement and analysis of housing preferences and choice, Dordrecht (Springer)
5 Onderzoeksinstituut OTB
kend. In dat geval zijn taxaties van individuele woningen door (een geselecteerde groep van) daartoe beëdigde planschade-experts meer voor de hand liggend. Op korte termijn is de relatie tussen enerzijds het risico op natuurverschijnsel (aardbevingen, overstromingen) en anderzijds het keuzegedrag van woonconsumenten en de waardeontwikkeling, ook te onderzoeken door de door Ortec Finance gehanteerde onderzoeksopzet toe te passen op woningmarktgegevens voor het woningmarktgebied Noord-Limburg - met name de regio Voerendaal – over de periode 1990-medio 2013. Deze regio is namelijk in 2001 en 2002 een aantal keren geconfronteerd met zwaardere (tektonische) aardbevingen. De databeperkingen waarmee het onderzoek in OostGroningen te kampen heeft, spelen in dit alternatieve onderzoeksgebied geen rol. De onderzoeksresultaten kunnen vervolgens worden vertaald naar de situatie in Oost-Groningen. Uitgaande van een iets langere termijn visie, adviseren we het uitgevoerde onderzoek te herhalen in het najaar 2014. Op dat moment zijn keuzegedragsveranderingen van woonconsumenten ten aanzien van het woningaanbod in het desbetreffende gebied pas meetbaar (najaar 2013) en in een trendontwikkeling te plaatsen (tot en met najaar 2014). Tot slot adviseren we om onderzoek te verrichten naar de rol van risico’s, als gevolg van fysische omstandigheden (o.a. aardbeving, overstroming) en fysieke elementen (zoals infrastructurele voorzieningen of bedrijvigheid), in het woningkeuzeproces van consumenten. In hoeverre houdt de woonconsument rekening met deze omstandigheden en elementen in het zoek- en keuzegedrag op de woningmarkt en tegen welke prijs(verlaging) is de woonconsument bereid om een woning met een verhoogd risico te accepteren? De conjunct meten techniek is hierbij zeer bruikbaar. Dergelijk onderzoek levert meer fundamentele inzichten op dan bij het analyseren van feitelijk verkoopgegevens, die het uiteindelijke resultaat zijn van de wensen of houdingen van woonconsumenten en toevallige of specifieke woningmarktomstandigheden.
6 Onderzoeksinstituut OTB
7 Onderzoeksinstituut OTB
Onderzoeksinstituut OTB Delft University of Technology Jaffalaan 9, 2628 BX Delft, The Netherlands Postbus 5030, 2600 GA Delft, The Netherlands Telefoon +31 (0)15 278 30 05 Fax +31 (0)15 278 44 22 E-mail
[email protected] www.otb.tudelft.nl
