SCRIPTIE TER AFRONDING VAN DE POSTDOCTORALE OPLEIDING VASTGOEDKUNDE TE AMSTERDAM. Danny Wijnbelt

een onderzoek naar rle financiële aspecten van de stedelijke herstructurering en de rol- en risicoverdeli~zg tussen gemeenten, corporaties en ontwikkelaars in de vier grote steden

SCRIPTIE TER AFRONDING VAN DE POSTDOCTORALE OPLEIDING VASTGOEDKUNDE TE AMSTERDAM Danny Wijnbelt Begeleiders: drs R.E.F.A. Crassee MRE FRICS P.J .M. van Joolingen Utrecht, augustus 2001

aantr. probleemwijk, regio NL, a,k.m. ruimdenkende investeerders voor landur. relatie Een onderzoek naar defiizanciële aspecten van de stedelijke herstructurering en de rol- en risicover&Ling tussen gemeenten, corporaties en ontwikkelaars in de vier grote steden

Scriptie ter afronding van de Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde te Amsterdam

Danny Wijnbelt

Begeleiders: drs R.E.F.A. Crassee MRE FRICS P.J.M. van Joolingen

Utrecht, augustus 2001

Samenvatting Hoofdstuk 1 Inleiding 1.l Probleemsignalering 1.2 Doelstelling, hoofdvraag en onderzoeksvragen 1.3 Afbakening van het onderzoeksobject 1.4 Uitvoering van het onderzoek en opzet van het rapport Hoofdstuk 2 De herstructureringsopgave De woonopgave 2000 - 201 0 2.1 2.2 Herstructurering in historisch en beleidsmatig perspectief 2.3 Het bepalen van de omvang van de herstructureringsopgave 2.4 De maatregelen Hoofdstuk 3 Actoranalyse 3.1 De gemeente 3.2 De Woningcorporatie 3.3 De projectontwikkelaar 3.4 Samenwerking tussen de partijen 3.5 Conclusie actoranalyse Hoofdstuk 4 Geldstromen en risico's 4.1 Benaderingswijzen herstructurering 4.2 Beschrijving geldstromen 4.3 Rubricering van de geldstromen in hoofdcategorieën 4.4 Financieel resultaat van de maatregelen 4.5 Risico's in een herstructureringsproject 4.6 Conclusie geldstromen en risico's Hoofdstuk 5 Modellen voor risicoverdeling 5.1 Samenwerkingsmodellen 5.2 De samenwerkingsmodellen in de Vinex-praktijk 5.3 Samenwerkingsmodellen in de herstructureringsopgave 5.4 Conclusie samenwerkingsmodellen Hoofdstuk 6 Praktijk van de herstructurering 6.1 Amsterdam: Westelijke Tuinsteden 6.2 Rotterdam 6.3 Den Haag 6.4 Utrecht 6.5 Conclusie herstructurering in de praktijk Hoofdstuk 7 Conclusies en aanbevelingen 7.1 Conclusies 7.2 Aanbevelingen Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7

Toelichting op de hoofdcategorieën grondexploitatie en pandenexploitatie Rekenmodel, 6 varianten De risico's Rekenmodel, basismodel Checklist interviews Gei'nterviewde personen Literatuur

SAMENVATTING

Probleemstelling De herstructurering van woonwijken is een belangrijk onderdeel van het stedelijke vernieuwingsbeleid in Nederland. Het gaat met name om wijken die worden gekenmerkt door een eenzijdig en eenvormig aanbod van goedkope en steeds minder gewilde huurwoningen. Vooral de grote bouwproduktie na de oorlog heeft geleid tot een massaliteit aan eenzijdig woningaanbod. Die eenzijdigheid manifesteert zich versterkt in bepaalde wijken, wat leidt tot verarming, sociale spanningen en overlast. De maatregelen die dan geboden zijn richten zich op drie aandachtsvelden: verbetering van de sociale structuur, verbetering van de economische structuur en fysieke ingrepen in de woningen en de woonomgeving. Volgens de Nota Wonen is 15% van de wijken in Nederland sprake van een of meerdere soorten problemen. Dit heeft betrekking op zo'n 1,7 miljoen woningen. Veel van de probleemwijken bestaan vrijwel alleen uit corporatiebezit; de gemeente is de eigenaar van de openbare ruimte. In vergelijking tot de realisatie van bijvoorbeeld de Vinex-lokaties geeft dit een geheel andere uitgangspositie. Dit leidt wellicht tot een andere rol- en risicoverdeling tussen deze partijen. Op basis hiervan is de volgende hoofdvraag geformuleerd: Welke financiële afspraken worden bij de herstructurering van de woningvoorraad tussen de partijen gemaakt, op welke wijze worden de taken, rollen en risico's verdeeld en wat zijn de achterliggende motieven voor de gekozen samenwerkingsconstructie?

Rolopvatting van partijen: actoranalyse De belangrijkste partijen die zijn betrokken bij de voorbereiding en de realisatie van de herstructurering zijn de gemeente, de corporatie, en de projectontwikkelaar. Deze partijen zijn immers potentieel risicodragende partij, tussen deze partijen worden de risico's verdeeld. De herstructureringsopgave geeft een geheel nieuwe uitgangspositie voor alle drie de partijen. Er is sprake van een bestaande stedelijke structuur, zittende bewoners, de corporatie(s) als grootste vastgoedeigenaar en de gemeente als eigenaar van de openbare voorzieningen. Feit is dat alle partijen behoorlijk moet wennen aan deze situatie. Het gemeentelijke initiatief en de regierol gedurende de haalbaarheidsfase is niet meer vanzelfsprekend, ook corporaties kunnen deze rol spelen. Verder beletten de eigendomsverhoudingen de gemeente tot het voeren van actief grondbeleid. De corporatie, van oudsher volkshuisvester met gebruikmaking van overheidsgelden, verandert in een financieel zelfstandige brede vastgoedonderneming die naast de hoofdtaak -het huisvesten van kwetsbare groepen- ook aan bijvoorbeeld projectontwikkeling doet. Deze partij ziet zichzelf als logische initiatiefnemer en regisseur van herstructureringsprojecten. Dat deze rol nieuw is zal voor zich spreken. De corporatie als volkshuisvester, als projectontwikkelaar en wellicht als grondexploitant. Duidelijk zal zijn dat corporaties niet altijd voldoende geëquipeerd of ervaren zullen zijn om deze taken naar behoren te kunnen vervullen. Samenwerking met andere partijen is dan een optie. De projecfontwikkelaars, gewend om posities in te nemen door grondaankopen, zullen zich op andere manieren een positie moeten verschaffen. Ze zullen duidelijk moeten maken waarom zij een meerwaarde kunnen bieden. Naast kennis van de markt is dat het dragen van risico's. Deze risico's hebben betrekking op het afzetrisico van de gebouwde koopwoningen of op het voeren van de grondexploitatie. Deze risico's kunnen, gezien de veelal kwetsbare woningmarkt in herstructureringslokaties en de imagoproblemen aan het begin van het traject, behoorlijk groot zijn.

Geldstromen en risico's De geldstromen die een herstructureringsproject met zich meebrengt kunnen in beeld worden gebracht aan de hand van de zes mogelijke maatregelen: doorexploiteren, verkoop bestaand bezit, renovatie en doorexploiteren, verkoop bestaand bezit na renovatie, sloop bestaand bezit en nieuwbouw huurwoningen en sloop bestaand bezit en nieiiwbouw koopwoningen. De geldstromen kunnen vervolgens worden ingedeeld in een vijftal hoofdcategorieen: y rondexploitatie, pandenexploitatie koopwoningen, pan-

denexploitatie huurwoningen, sociaal plan en proceskosten. Tabel 4.1 geeft een overzicht van de geldstromen per hoofdcategorie. Uit de financiële analyse van een voorbeeldwijk (simulatie) blijkt dat de maatregel 'verkoop bestaand bezit' (al dan niet na renovatie) financieel verreweg de meest interessante is. De optie sloop/nieuwbouw van huurwoningen is financieel verreweg de minst interessante optie (zeer onrendabel). De risico's die voorkomen in een herstructureringsproject hebben betrekking op hogere kosten of lagere opbrengsten dan voorcalculatorisch geraamd. De risico's kunnen aan de hand van de hoofdcategorieën worden benoemd. Daarnaast zijn er de planontwikkelingsrisico's, de fysieke risico's en de politieke, maatschappelijke en publiekrechtelijke risico's. In vergelijking tot de ontwikkeling van een uitleglokatie zijn de risico's bij een herstructureringsproject veelal talrijker en groter. Bij herstructurering is sprake is van een complexere situatie: een bestaande stedelijke omgeving als uitgangspositie, complexere plan- en besluitvorming, meer betrokken partijen, vaak een minder goed imago en een minder goed investeringsklimaat. De grootste risico's zljn het grondexploitatierisico en het marktrisico. Daarnaast is het risico met betrekking tot de sociale maatregelen van belang: indien deze geen effect hebben kan dit van invloed zijn op het investeringsklimaat van een wijk en daarmee op het financikle resultaat. 'Tabel 4.3 laat de risico's zien en geeft aanbevelingen voor beheersing van de risico's. Op basis van een scenario-analyse binnen de voorbeeldwijk blijkt dat het financiële resultaat van een bepaald gekozen maatregelenpakket zeer kan afwijken van het voorcalculatorisch bepaalde resultaat. Met name de effecten van de koopwoningenmarkt en de bouwkosten/inflatie hebben een grote invloed. De resultaten van de goed- en slecht weerscenario's wijken zeer veel af van het resultaat van het opgestelde basismodel: de verschillen bedragen meer dan 200%. Aan de hand van deze resultaten kan worden gesteld dat met het inbouwen van flexibiliteit in het herstructureringsproces, waarbij op basis van gewijzigde omstandigheden het programma kan worden gewijzigd of het proces kan worden vertraagd, grote financiële missers kunnen worden voorkomen. Door het herstructureringsproces getalsmatig en modelmatig goed te volgen en te monitoren, kan op gezette tijden een beeld worden verkregen van de financiële situatie op dat moment. Op basis van het daarmee verschafte inzicht kan met gerichte maatregelen ingespeeld worden op de dan ontstane situatie.

Samenwerkingsmodellen Bij de aanpak van de herstructurering zijn op twee terreinen samenwerkingsconstructies denkbaar: bij de grondexploitatie en bij de realisatie van koopwoningen. De realisatie van de koopwoningen zal ofwel plaatsvinden door een corporatie of een projectontwikkelaar, ofwel door hen gezamenlijk. Alledrie de varianten zijn mogelijk. Bij de grondexploitatie zijn meer samenwerkingsvormen mogelijk. Op basis van de Vinex-praktijk zijn een aantal mogelijkheden te noemen. Het betreft het bouwclaimmodel (gemeente verwerft bezittingen, de oorspronkelijke eigenaar krijgt bouwclaims terug), het joint venture-model (gemeente werkt samen met private partij in de grondexploitatie) en het concessiemodel (private partij is alleen risicodragend in de grondexploitatie). Daarnaast zijn er nog twee traditionele modellen: de traditionele gemeentelijke grondexploitatie (gemeente verwerft gronden en is risicodragend in de grondexploitatie) en de traditionele particuliere grondexploitatie (gemeente legt infrastructuur aan, private partij realiseert de opstallen). Uit de ervaringen van partijen met de aanpak van de Vinex blijkt dat gemeenten een voorkeur hebben voor het bouwclaimmodel, en dat projectontwikkelaars eerder kiezen voor het joint venturemodel. Corporaties spelen wat de Vinex betreft geen rol in de grondexploitatie. Voor de herstructurering zijn alle modellen, met uitzondering van de traditionele gemeentelijke grondexploitatie, in principe mogelijk. Door de potentiële deelname aan de grondexploitatie van de corporatie zijn er meerdere variaties mogelijk. Zie tabel 5.5 voor een overzicht. Voor elke samenwerkingsvorm is ingeschat in hoeverre het voorkomen ervan in de praktijk van de herstructurering realistisch is gezien de rolopvattingen van partijen en de ervaringen met de modellen in de Vinex. De volgende constr~ictiesworden op basis van de literatuur kansrijk geacht: - particuliere grondexploitatie; - het joint venture-model waarbij de gemeente samenwerkt niet een of meerdere corporaties; - concessiemodel met als grondexploitant een of meerdere corporaties.

Praktijk vana de herstructurering Het praktijkgedeelte van het onderzoek richt zich op de actuele stand van de herstructureringsafspraken in de vier grote steden. Onderzocht zijn de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam, diverse projecten in Rotterdam (o.a. Hoogvliet en Pendrecht), diverse projecten in Den Haag (o.a. Duindorp en Zuidwest) en het stedelijk brede DUO-akkoord in Utrecht. Op basis van de gevoerde gesprekken blijkt dat de particuliere grondexploitatie twee keer voorkomt, waaronder een keer bij een zeer groot project: de Westelijke Tuinsteden. Van een samenwerking op basis van risicodragendheid in de grondexploitatie is vooralsnog geen sprake: het joint venture-model (corporaties-gemeente) is in de praktijk niet één keer tegengekomen. Desondanks hebben veel partijen aangegeven in bepaalde situaties, bijvoorbeeld indien de grondbezitsverhoudingen tussen de gemeente en de corporatie(s) meer met elkaar in evenwicht zijn, voorstander te zijn van een dergelijke constructie. Verder blijkt dat het concessiemodel waarbij de corporatie alleen optreedt vaak voorkomt. De reden hiervoor is dat corporaties graag zelf het initiatief en de regie hebben, (soms) mede ingegeven door slechte ervaringen met samenwerkingsverbanden met de gemeente. Gemeenten zijn geneigd dergelijke constructies toe te staan, met name indien er geen openbare gemeentegrond in hoef: te worden gebracht en er derhalve binnen de bestaande rooilijnen wordt teruggebouwd. Tenslotte valt de zeer beperkte rol op van ontwikkelaars in de grondexploitatie; dit is slechts één keer tegengekomen.

Aanbevelingen Op basis van het onderzoek zijn een aantal aanbevelingen gedaan: - Een sterke rol van de gemeente in met name de initiatieffase is zeer gewenst. De gemeente kan de andere belanghebbende partijen bij elkaar brengen en als procesmanager ervoor zorgen dat er afspraken worden gemaakt die passen binnen het algemeen stedelijk kader. - De vraag komt op of corporaties de herstructurering alleen aankunnen. Gezien de omvang van het maatregelenpakket en de veelal nog beperkte ervaringen van corporaties met opstal- en grondexploitaties verdient een oriëntatie van corporaties op de marktsector aanbeveling. Door ervaringen, marktkennis en risico's te delen ontstaat er een steviger fundament onder de realisatie van de herstructureringsplannen. - De risico's bij een herstructureringsproject zijn groot. Dit vereist een flexibele instelling van de realisatiefase, waarin het mogelijk moet zijn om van de vooraf afgesproken uitgangspunten af te wijken. Naast flexibiliteit gaat het ook om een modelmatige benadering van een project, waardoor gedurende de uitvoering op tijd kan worden bijgestuurd. Monitoring, flexibiliteit en prudent rekenen zijn de kernwoorden. - Teneinde meer brede ervaring op te doen met herstructureringsprojecten in de realisatiefase verdient het aanbeveling om een aantal voorbeeldprojecten te benoemen. Van belang is inzicht te verkrijgen in de wijze waarop wordt omgegaan met risico's, hoe groot deze zijn en hoe de gemaakte realisatieafspraken zich verhouden tot de praktijk. Hier ligt een taak voor de rijksoverheid.

HOOFDSTUK I

1.l

INLEIDING

Probleemsignalering

De bestaande stad heeft altijd een belangrijke plaats gehad in het ruimtelijk beleid in Nederland. Het stadsvernieuwingsbeleid dat vanaf de jaren '80 wordt gevoerd is daar een voorbeeld van. De nota Stedelijke Vernieuwing (VROM 1997) constateert dat dit stadsvernieuwingsbeleid heeft geleid tot positieve ontwikkelingen en verbeteringen in de kwaliteit van de fysieke omgeving. Echter, er zijn ook negatieve sociale en economische ontwikkelingen in de steden waar te nemen. Hier dreigen werkloosheid, gebrek aan leefkwaliteit en het wegtrekken van bedrijven elkaar te versterken. Deze ontwikkelingen leiden tot een verslechtering van de positie van de steden ten opzichte van de omgeving. Een belangrijk onderdeel van het stedelijke vernieuwingsbeleid is de herstructurering van woonwijken. Het gaat met name om wijken die worden gekenmerkt door een eenzijdig en eenvormig aanbod van goedkope en steeds minder gewilde huurwoningen. Vooral de grote bouwproduktie na de oorlog heeft geleid tot een massaliteit aan eenzijdig woningaanbod. Die eenzijdigheid, zo stelt de nota Stedelijke Vernieuwing, manifesteert zich versterkt in bepaalde wijken, waar ook het voorzieningenaanbod verschraalt en de werkgelegenheid terugloopt. Dit leidt in bepaalde wijken tot verarming, sociale spanningen en overlast. Dit proces dreigt te versnellen bij het gereedkomen van grote aantallen woningen op Vinex-lokaties, waardoor de meer draagkrachtige huishoudens de wijken verlaten. Beheer en onderhoud volstaan dan niet meer: de kwaliteit als plaats om te wonen, te werken, te ondernemen en te verblijven schiet zozeer tekort dat ingrijpender maatregelen geboden zijn. Deze maatregelen hebben betrekking op differentiatie van de woningvoorraad, verbetering van de openbare ruimte, de groenvoorzieningen, de bedrijvigheid en de sociale- en verkeersveiligheid. Met een dergelijk maatregelenpakket kan worden voorkomen dat er een neerwaartse spiraal ontstaat van elkaar versterkende negatieve verschijnselen, die afbreuk doen aan de sociale en economische kwaliteit van de stad als geheel. Het herstructureringsbeleid is derhalve gericht op drie aandachtsvelden: verbetering van de sociale structuur, verbetering van de economische structuur en fysieke ingrepen in de woningen en de woonomgeving. Volgens de nota Stedelijke Vernieuwing strekt de problematiek zich uit tot 170 voor- en naoorlogse woonwijken, met in totaal ruim 750.000 woningen. De nota Wonen (VROM 2000) hanteert een bredere definitie van probleemwijken; in totaal is volgens deze nota bij 15% van de wijken (zijnde 25% van de woningen), sprake van een of meerdere soorten problemen. Dit zijn zo'n 1,7 miljoen woningen. Het valt op dat het grootste deel van deze woningen in eigendom zijn van woningcorporaties. De nota Stedelijke Vernieuwing schat het corporatiebezit binnen de naoorlogse probleemwijken bijvoorbeeld op zo'n 65%. De overige 35% bestaat uit particuliere huur (17%) en eigen woningbezit (18%). Duidelijk zal zijn dat de corporaties een belangrijke rol zullen spelen bij de voorbereiding en realisatie van de herstructureringsopgave. Hoewel veel van de probleemwijken qua eigendomsverhoudingen gemengd zijn, zijn er ook veel bij die uit vrijwel alleen corporatiebezit bestaan. Het zijn juist deze wijken waar in dit onderzoek de belangstelling naar uitgaat. Het vastgoedeigendom ligt in deze wijken bij slechts enkele partijen: een of meerdere corporaties als eigenaren van de woningen en de gemeente als eigenaar van de openbare ruimte. Dit geeft een geheel andere uitgangspositie in vergelijking tot de realisatie van bijvoorbeeld de Vinexlokaties, waarbij met name in het open land wordt gebouwd en de gemeenten, na afspraken te hebben gemaakt met marktpartijen, vaak een actieve rol hebben in de grondexploitatie. Deze nieuwe uitgangspositie, in combinatie met het ingrijpende maatregelenpakket, vraagt, in vergelijking met de aanpak van de Vinex-lokaties, wellicht om een andere rolopvatting van de bij de herstructurering betroktraditionele rollen aannemen dan wel dat er een ken partijen. Van belang is de vraag of partijen h ~ i n mengeling ontstaat van rollen en activiteiten. Anders dan in de stadsvernieuwing is hier geen afhankelijkheid meer van middelen van de gemeente of het rijk. De verwachting is dat ook dit leidt tot andere rol- en risicoverdelingen tussen de partijen dan traditioneel het geval is. Dat leidt tot de opzet van nieuwe samenwerkingsconstr~ictiesen daarmee ook tot een andere verdeling van de risico's tussen de partijen.

1.2

Doelsteliiwg, hoofdvraag en onderzoekcvragen

De manier waarop de samenwerkingsvormen tussen gemeenten, corporaties en ontwikkelaars bij de aanpak van de herstructurering worden vormgegeven staat centraal in dit onderzoek. Doelstelling is dan ook het verkrijgen van inzicht in de (financiële) afspraken die partijen maken en de wijze waarop zij samenwerken bij de aanpak van de herstructurering. Op basis hiervan is de volgende hoofdvraag geformuleerd: Welke financiële afspraken worden bij de herstructurering van de woningvoorraad tussen de partijen gemaakt, op welke wijze worden de taken, rollen en risico's verdeeld en wat zijn de achterliggende motieven voor de gekozen samenwerkingsconstructie? De volgende onderzoeksvragen worden daarbij onderscheiden: a. Wat is de rolopvatting van de bij de herstructurering betrokken partijen? b. Welke geldstromen kunnen bij een herstructureringsproject worden onderscheiden? c. Welke risico's z ~ j ner in een herstructureringsproject en hoe groot zijn deze risico's? d. Welke ervaringen zijn er opgedaan met modellen voor risicoverdeling in de Vinex-operatie? e. Hoe verhouden deze samenwerkingsmodellen zich tot de herstructureringsopgave? f. Welke samenwerkingsmodellen kunnen voor de herstructurering worden onderscheiden? g. Welke samenwerkingsmodellen worden in de praktijk toegepast en wat zijn de achterliggende redenen hiervoor?

1.3

Afbakening van het onderzoeksobject

Het onderzoek richt zich zoals gezegd op de aanpak van die woonwijken, waarbij praktisch de gehele woningvoorraad in eigendom is van een of meerdere woningcorporaties. Geconcentreerd wordt op de fysieke ingrepen in de woningen en de woonomgeving, daarnaast wordt beknopt ingegaan op de maatregelen ter verbetering van de sociale structuur. De partijen die worden onderzocht zijn de gemeente, de corporatie en de projectontwikkelaar; dit zijn in eerste instantie de investerende partijen en derhalve de partijen die de risico's lopen.

1.4

Uitvoering van het onderzoek en opzet van het rapport

Het onderzoek bestaat uit twee onderdelen: een literatuurstudie en een analyse van een aantal praktijksituaties. Hierbij wordt de aandacht gericht op de vier grote steden in Nederland. De literatuurstudie heeft betrekking op beantwoording van de onderzoeksvragen a tot en met f. Allereerst wordt in hoofdstuk 2 een algemene inleiding gegeven op de herstructureringsopgave, waarna in hoofdstuk 3 de eerste onderzoeksvraag, de rolopvatting van partijen, wordt behandeld. Onderzoeksvragen b en c, een beschrijving van de geldstromen en de risico's, worden uitgewerkt in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 gaat in op de onderzoeksvragen d tot en met f, waarbij de Vinex-operatie wordt afgezet tegen de herstructureringsopgave voor zover het de samenwerkingsvormen tussen partijen betreft. Onderzoeksvraag g vervolgens wordt beantwoord door analyse van de praktijksituaties (hoofdstuk 6). Daartoe is bestaande projectdocumentatie bestudeerd, en zijn met de bij de projecten betrokken gemeenten en corporaties interviews gehouden. Op basis van de uitkomst van de interviews kan een beeld worden geschetst van de aanpak van de herstructurering in de praktijk. In hoofdstuk 7 tenslotte worden conclusies getrokken en worden de onderzoeksvragen beknopt beantwoord.

De herstructurering van de bestaande woningvoorraad, met name in de naoorlogse wijken, wordt een van de belangrijkste opgaven voor de stedelijke omgeving in de komende decennia. Zoals in het vorige hoofdstuk naar voren kwam, worden deze wijken vaak gekenmerkt door een eenzijdige woningvoorraad en voorzieningenaanbod en hebben de bewoners veelal een sociale achterstand. Het leefklimaat in deze wijken is de laatste jaren verslechterd, wat tot gevolg heeft dat de meest draagkrachtige bewoners wegtrekken naar de betere Vinex-locaties. De wijken dreigen hierdoor in een negatieve spiraal terecht te komen. Om deze tendens om te buigen, is ingrijpen op grote schaal noodzakelijk. Naast het treffen van maatregelen ter verbetering van de sociale en economische structuur, is er de fysieke opgave. welke betrekking heeft op verbetering van de woningvoorraad en de woonomgeving. Dit hoofdstuk geeft een inleiding op de herstructureringsopgave. Daartoe wordt allereerst in paragraaf 2.2 ingegaan op de woonopgave in Nederland de komende 10 jaar. In 2.3 vervolgens wordt de herstructurering geplaatst in historisch en beleidsmatig perspectief, waarna paragraaf 2.4 ingaat op de manieren die zijn ontwikkeld om de omvang van de herstructurering te ramen. Paragraaf 2.5 tenslotte geeft een beeld van de maatregelen die kunnen worden getroffen in een herstructureringsproject.

2.1

-

De woonopgave 2000 201 0

De herstructureringsopgave kan gezien worden in het licht van de gehele woonopgave waar Nederland voor staat. Deze woonopgave wordt bepaald door een aantal factoren (zie o.a. nota Wonen, VROM 2000). Ten eerste zijn er diverse trends waar te nemen die hun invloed hebben op de woonvoorkeuren van de Nederlandse burgers, zoals individualisering, informatisering, internationalisering, emancipatie, vergrijzing en multiculturaliteit. Daarnaast zijn er macro-ontwikkelingen te noemen die hun invloed zullen hebben op de woningmarkt:

- het aandeel van de aandachtsgroep van het woonbeleid neemt de komende 20 jaar af; -

de woonuitgaven zijn de laatste 10 jaar fors gestegen, met name in de koopsector;

- de Nederlandse bevolking blijft groeien, de samenstelling zal drastisch veranderen (het aantal 65plussers verdubbelt van 2 miljoen nu naar 4 miljoen in 2030)';

- het aantal huishoudens blijft groeien, de huishoudens zelf worden nog steeds kleiner; - het aantal tweeverdieners neemt toe; - het kwantitatieve woningtekort zal de komende 10 jaar verdwijnen. Het kwantitatieve woningtekort slaat om in een kwalitatief tekort. Er is momenteel een groot tekort aan woonmilieus in stedelijke centra ('centrum-stedelijke milieus') en aan de stadsranden ('groen-stedelijke milieus'). Tegelijkertijd is er een overschot aan huurwoningen in de zogenaamde 'buiten-centrummilieus', waartoe veel naoorlogse wijken behoren. Met de uitvoering van de Vinex-plannen wordt dit proces versterkt: een groot aantal vooral goedkope huurwoningen zal uit de gratie raken bij de woonconsument, de verschillen tussen stad en ommeland worden groter. De conclusie van de nota Wonen is dan ook: het roer moet om. De stedelijke woonkwaliteit moet fors omhoog, zowel van de woningen als van de woonmilieus. De nota heeft het over een transformatieopgave, waarbij de stedelijke buitencentrum milieus worden getransformeerd in centrum-stedelijke milieus enlof groen-stedelijke milieus. Hiervoor is een indicatief investeringsprogramma opgesteld voor de komende tien jaar. De totale nieuwbouwproductie in de steden wordt daarbij geraamd op ca. 600.000 woningen. Naar verwachting moeten er 225.000 woningen worden gesloopt, waarvan een belangrijk deel in de buitencentrummilieus. Verder kunnen zo'n 150.000 bestaande woningen worden samengevoegd tot 75.000 nieuwe.

' De vergrijzing heeft een dtibbele invloed op de woningmarkt; enerzijds wordt het relfstaiidig wonen gestimuleerd, ariderrijds hebbeii de Nke gruzeii (oiideren riiet AOW en pensioen) een specif~ekevraag. 3

2.2

Herstructurering in historisch en beleidsmatig perspectief

Relatie met de stadsvernieuwing Stedelijke vernieuwing is de verzamelnaam voor de (klassieke) stadsvernieuwing en de herstructurering. De fysieke pijler van de herstructurering kan worden beschouwd als de logische opvolger van de stadsvernieuwing (Priemus 1999a). Het stadsvernieuwingsbeleid vindt zijn wettelijke basis in de Wet op de Stads- en Dorpsvernieuwing (1985), maar ook vóór 1985 was er reeds een ambitieus stadsvernieuwingsbeleid. In 1992 verscheen de nota Beleid voor Stadsvernieuwing in de Toekomst (de Belstato-nota). De stadsvernieuwingsoperatie was en is met name gericht op de vooroorlogse delen van de stad. Het ging (en gaat) om het eenmalige, sprongsgewijze inhalen van technische tekorten aan de woningen. De klassieke stadsvernieuwing wordt getypeerd door een nadruk op het wegnemen van bouwtechnische gebreken, en op vooroorlogse woningwijken met relatief gedifferentieerde eigendomsverhoudingen. Naarmate het eind van de klassieke, zwaar op overheidssteun leunende stadsvernieuwing in beeld komt (2005), wordt steeds duidelijker dat zich in veel naoorlogse wijken grote problemen voordoen die een krachtige aanpak vergen die qua allure vergelijkbaar is met de klassieke stadsvernieuwing (Priemus 1999a). Stichting Van na de Oorlog In 1992 is de Stichting Van na de Oorlog opgericht. De stichting heeft zich ingezet om de integrale aanpak van de naoorlogse wijken op de agenda te krijgen. Op allerlei wijzen (discussiemiddagen, seminars, publicaties) wordt de positie en de aanpak van de naoorlogse wijken aan het licht gesteld. Als in 1997 de stichting haar activiteiten stopt, staat de aanpak van de naoorlogse wijken weer prominent op de agenda (Ouwehand 1999). GSB, Nota Stedelijke vernieuwing, ISV, nota Wonen Parallel aan de aandacht voor de naoorlogse wijken, ontwikkelt zich het grote stedenbeleid (GSB). Dit beleid richt zich op werk, onderwijs, zorg, leefbaarheid en veiligheid. Het Grote Stedenbeleid heeft raakvlakken met de stedelijke vernieuwing. GSB en stedelijke vernieuwing vormen twee kanten van dezelfde medaille: het beleid dat moet leiden tot economisch vitale, bereikbare, ongedeelde en duurzame steden (Priemus 1999b). In de nota Stedelijke vernieuwing (VROM 1997) wordt de herstructureringsopgave gekwantificeerd. Volgens deze nota heeft de problematiek betrekking op 170 voor- en naoorlogse woonwijken, met in totaal ruim 750.000 woningen. De totale investering is in de nota becijferd op f 25 miljard tot 2010, waarvan ruim f 2 miljard onrendabel. Volgens de nota Wonen (VROM 2000) is bij 15% van de wijken (25% van de woningen) sprake van een of meerdere soorten problemen. In totaal gaat het dan om zo'n 1,7 miljoen woningen. Per januari 2000 heeft het ministerie van VROM alle middelen die gericht zijn op het verbeteren van de fysieke leefomgeving gebundeld in het ISV, het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing. In het kader van de aanvraag van de subsidie dienden alle gemeenten een ontwikkelingsvisie op te stellen. De gedachte achter de ISV is dat met het beschikbare, beperkte budget een initiërende rol kan worden gespeeld. De subsidie beoogt een multiplier-effect te hebben: het dient partijen aan te trekken die het overige deel van de investeringsopgave voor hun rekening nemen. Hier onderscheidt de herstructurering zich van de stadsvernieuwing: de stadsvernieuwing is overheidsgericht, de herstructurering is marktgericht.

2.3

Het bepalen van de omvang van de herstructureringsopgave

Het bepalen van de omvang van de herstructureringsopgave is niet eenvoudig. Zoals hiervoor bleek heeft de nota Stedelijke vernieuwing het over 750.000 woningen, terwijl volgens de nota Wonen de problematiek betrekking heeft op 1,7 miljoen woningen. Dit grote verschil is terug te voeren op verschillen in benaderingswijze: de nota Stedelijk vernieuwing heeft wijken geselecteerd waar "integrale opwaardering" noodzakelijk is, de nota Wonen heeft het over "wijken met een kwetsbare of problematische positie". Dat de laatste categorie groter is dan de eerste hoeft geen betoog. In de literatuur worden verschillende methoden en benaderingswijzen gepresenteerd om de herstructureringopgave in omvang te bepalen en om wijken te typeren. Zo komt OTBISOAB (Wassenberg en Raat 1999) uit op een opgave van in totaal 1,9 miljoen woningen in 51 2 wijken, met een investeringsopgave van bijna f 50 miljard (waarvan 15 miljard onrendabel). Kolpron Cons~iltantshanteert het zogenaamde 'stoplichtmodel'. Daartoe zijn buurten en wijken bekeken aan de hand van een aantal basisindicatoren of 'stoplichten'. Op basis van een analyse van ruim vijf en een half miljoen woningen wordt een bandbreedte zichtbaar van 700.000 tot 1.280.000 woningen die in de herstructurering betrokken

zouden moeten worden. Tenslotte hebben Bureau Middelkoop, ABF Onderzoek en West 8 (1 999; zie ook Middelkoop 2001) een transformatietypologie opgesteld, op basis waarvan wijken kunnen worden ingedeeld in categorieën en op basis waarvan een uitspraak kan worden gedaan over de kansrijkheid van de herstructurering in die wijk. Achterliggende gedachte is dat de noodzaak tot herstructureren veelal de zelfde is, maar dat de mogelijkheden ervoor per buurt zeer kunnen verschillen, bijvoorbeeld door een andere marktsituatie.

2.4

De maatregelen

De fysieke ingrepen die in het kader van de herstructurering kunnen worden genomen zijn: verbeteren van de woonomgeving en infrastructuur; bijvoorbeeld bestrating, straatmeubilair, groenvoorzieningen, riolering, kabels en leidingen, enzovoort; - het verkopen van de bestaande woningen; - het renoveren van een woning of het samenvoegen van twee woningen tot één; - sloop-nieuwbouw. -

Het lijkt erop dat corporaties over het algemeen een voorkeur hebben voor de sloop-variant. Een tweetal citaten uit een artikel in Real Estate Magazine (Van Til 1999): - "Slopen en nieuwe kwaliteit terugbrengen is meer aan de orde dan renovatie. De meeste naoorlogse woningen in de huidige markt zijn met renovatie niet op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen" (corporatiedirecteur J. Anton). - "Er zijn drie manieren waarop je kwaliteit kunt toevoegen aan wijken met een eenzijdige samenstelling; dat is renoveren, verkopen en slopen. Dat doen we alledrie, met ietwat nadruk op sloop en nieuwbouw" (corporatiedirecteur J. Schuyî). Aan de drie genoemde ingrepen kan nog een extra dimensie worden toegevoegd: verandering van eigendom na de ingreep. Zo is het mogelijk dat een woning na renovatie wordt doorgeëxploiteerd of wordt verkocht, of dat bijvoorbeeld na sloop een koop- of een huurwoning wordt teruggebouwd. In het ene geval blijft of komt de woning in eigendom bij de corporatie, in het andere geval verschuift het eigendom naar de koper2. Dit leidt tot de volgende tabel met 6 mogelijke maatregelen:

l

1. Doorexploiteren

Oeen

1

2. Verkoop bestaand bezit

Renovatie

3. Renovatie bestaand bezit, daarna doorexploiteren

4. Renovatie bestaand bezit, verkoop na renovatie

Sloop

5. Sloop bestaand bezit, terugbouwen huurwoningen

6. Sloop bestaand bezit, terugbouwen koopwoningen

I

Deze tabel wordt als uitgangspunt gebruikt bij de behandeling van hoofdstuk 4. Als eerste echter wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de rolopvatting van de belangrijkste partijen die betrokken zijn bij de herstructureringsopgave: de gemeente, de corporatie en de projectontwikkelaar.

Van tiisser?vormen als maatsciIappeli~kgebonden eigendorn e.d. wortlt hier verder geabstraheerd

HOOFDSTUK 3

De belangrijkste partijen die betrokken zijn bij de voorbereiding en de realisatie van de herstructurering van een woonwijk met louter corporatiebezit zijn de gemeente, de corporatie, en de projectontwikkelaar c.q. de projectontwikkelende bouwer. Deze partijen doen de investeringen en zijn potentieel risicodragende partij. Bij het maken van realisatieafspraken worden tussen deze partijen de risico's verdeeld. Het zijn dan ook deze partijen die in dit hoofdstuk worden geanalyseerd.

3.1

De gemeente

3.1 .l

De dubbelrol van de gemeente

De rol en doelstellingen van de gemeente zijn tweeledig. Enerzijds is zij er voor het algemeen belang en kan zij via haar publiekrechtelijke taken en middelen een voorwaardenscheppende rol spelen. Middels het opstellen van ontwikkelingsvisies, structuurschetsen, en via bestemmingsplannen, artikel 19procedures, bouwvergunningen en dergelijke kan zij bepaalde ontwikkelingen sturen en'initiëren. Tevens geeft de toegang van de gemeente tot (beperkte) financiële geldstromen als ISV en GSB haar mogelijkheden om als aanjager te fungeren voor het herstructureringsproces. Anderzijds is er de privaatrechtelijke positie als direct belanghebbende partij gezien het gemeentelijk eigendom van de openbare voorzieningen zoals de wegen, pleinen en plantsoenen. In sommige gevallen is de gemeente ook de bezitter van de grond onder de woongebouwen, die dan in erfpacht is uitgegeven aan de corporatie. In de gevallen waarbij er een ingrijpende herontwikkeling wordt doorgevoerd en een geheel nieuw stedenbouwkundig plan wordt gemaakt, is de openbare ruimte nodig om het plan mogelijk te maken. In dat geval wordt het bestaande stratenpatroon doorbroken, waardoor voormalig gemeentegrond uitgeefbaar wordt en andersom. Met name in deze gevallen, en indien sprake is van erfpacht in combinatie met functieverandering, heeft de gemeente een behoorlijk strategische positie.

3.1.2 Nieuwe uitgangssituatie voor de gemeente Bij de herontwikkeling van een bestaande stadswijk is de uitgangssituatie voor een gemeente wezenlijk anders dan bij de ontwikkeling van een uitleglokatie. Vanuit de historie hebben gemeenten altijd een actieve grondpolitiek gevoerd door de gronden te verwerven, bouw- en woonrijp te maken en uit te geven. De gemeente was daarbij de regisseur van het ontwikkelingsproces. Bij een herstructureringsproject is dit duidelijk anders. Dan is de uitgangssituatie een bestaande woonwijk met zittende bewoners, bestaande structuren en relaties met de omliggende wijken. Grootste vastgoedeigenaar is de woningcorporatie. Deze partij heeft als eigenaar en als verhuurder een binding met de buurt voor de langere termijn en heeft ook alle belang bij een verbetering van de buurt in meer opzichten dan alleen de fysieke kant. Ook leefbaarheid, economie en welzijn spelen een rol. Dit is in vergelijking met bijvoorbeeld projectontwikkelaars, die veelal een korte termijnbelang hebben, een geheel andere situatie. Het ligt dan ook minder voor de hand dat de corporatie het te herontwikkelen bezit inbrengt bij de gemeente die dan de regie voert en bouwclaims geeft aan de corporatie. Dit maakt de regierol die de gemeente vanuit de historie bekleedt minder vanzelfsprekend bij een herstructureringsproject. 3.1.3 Regierol gemeente? In de literatuur wordt op verschillende plaatsen ingegaan op wat de rol zou moeten zijn van de gemeente in het kader van de herstructurering. Het KEI-atelier De Nieuwe Opdrachtgever (KEI 2000) bijvoorbeeld stelt dat op een wat hoger schaalniveau (stedelijk en regionaal) een vorm van overheidsregie van belang blijft om de samenhang in de totale stedelijke ontwikkeling en tussen de verschillende vernieuwingsprojecten in het oog te houden. "Anders ontstaat het gevaar dat de herstructurering een optelsom van ingrepen wordt". Op wijkniveau/projectniveau echter vindt men dat er een grote behoefte is aan meer vrijheid voor de verschillende corporaties, marktpartijen en samenwerkingsverbanden. Per lokatie moet de regie liggen bij die personen en partijen die de herstruct~ireringhet beste kunnen trekken. En dat hoeft niet per definitie de overheid te zijn, aldus het KEI-atelier. Ook Van Velzen (1 997) is een dergelijke mening toegedaan: "( ...) de NWR wil wel nadrukkelijk het automatisme van de gemeentelijke initiatief- en regierol ter discussie stellen, aangezien die op veel plaatsen niet uit de verf komt en niet tot de nodige betrokkenheid van andere partijen leidt".

Dat gemeenten ook op het niveau van wijken een leidende rol kunnen hebben, blijkt uit de lezing "De gemeente als regisseur van stedelijke vernieuwing", van de Utrechtse wethouder Zwart tijdens een OTB-studiedag (OTB 1999). Hierin legt hij uit dat in Utrecht gekozen is voor een wijkgerichte aanpak die verloopt via wijkbureaus. Van hieruit vindt overleg plaats met betrokken partijen en wordt een ontwikkelingsvisie opgesteld, welke uitmondt in een ontwikkelingsplan, inclusief financiële paragraaf. In Utrecht zijn ondertussen wijkontwikkelingsplannen opgesteld voor de wijken Zuilen en Hoograven. In het SEV-rapport "Voorstudie wijkgebonden vastgoedfondsen" (SEV 2000) wordt een analyse gemaakt van de positie van de bij de herstructurering betrokken partijen. Hierbij is gebruik gemaakt van de inbreng van een groot aantal gemeenten, ontwikkelaars, corporaties, enz. in interviews, expertmeetings, Group Decision Rooms, discussies in de begeleidingsgroep en praktijkervaringen. De meeste ondervraagden hebben in dat kader aangegeven dat in de initiatieffase de gemeente de belangrijkste rol dient te spelen. Deze rol heeft betrekking op de woningmarkt- en lokatieanalyse en brede visieontwikkeling (stadsvisie en de plaats van de onderhavige wijk erin). Gemeenten worden, naast corporaties, een leidende rol teebedacht omdat de grondexploitatie en de inzet van algemene middelen (fysiek, sociaal en economisch) een grote rol spelen en omdat bij de risico-analyse ook politieke en rnaatcchappelijke effecten moeten worden rrreegenonien (p. 47).

3.1 -4 Conclusie gemeente De rol van de gemeente in een herstructurerlngproject heeft twee kanten: publiekrechtelijk en @ivaatrechtelijk. Publiekrechtelijk als verantwoordelijke partij voor de uitvoering van de planologische procedures en het opstellen van o.a. bestemmingsplannen. Tevens heeft de gemeente een rol als overallverantwoordelijke voor de stad, als opsteller van stadsvisies, structuurplannen, lokatiestudies, enzovoort. Privaatechtelijk is de gemeente partij als eigenaar van de openbare ruimte in de herstructureringswijken. Binnen de nieuwe uitgangspositie waarbij er sprake is van een bestaande wijk met bestaande structuren, is de natuurlijke rol als regisseur van het gehele ontwikkelingsproces minder voor de hand liggend. Wel dichten de meeste partijen de gemeente een regiefunctie toe als het gaat om het hogere schaalniveau en het bewaken van de samenhang in de totale stedelijke ontwikkeling. In de realisatiefase kan de gemeente een leidende rol spelen, met onder andere haar ervaringen als grondexploitant. Echter deze leidende rol is niet vanzelfsprekend; ook corporaties maken aanspraak op deze rol. Dit is de volgende partij die onder de loep wordt genomen.

3.2

D e Woningcorporatie

3.2.1

Inleiding

De corporatie is de grootste vastgoedbezitter in herstructureringswijken. Veelal is het overgrote deel van de woningen corporatiebezit. Binnen een wijk kan het eigendom bij één partij liggen; soms is het bezit zeer versnipperd en zijn er meerdere corporaties aanwezig. De corporatie is, samen met de gemeente, de eerste probleemhouder van de herstructureringsopgave. Het herontwikkelen van het bestaande bezit is in veel gevallen een majeure opgave en vraagt van de corporatie een andere rol dan die men traditioneel is gewend te vervullen. Hieronder wordt ingegaan op die veranderende rol, nadat eerst een beeld is geschetst van de woningcorporatie in het algemeen.

3.2.2

De woningcorporatie in algemeen perspectief

De woningcorporatie draagt primair zorg voor de huisvesting van huishoudens die niet of in onvoldoende mate in staat zijn op eigen kracht te voorzien in passende huisvesting. Corporaties zijn privaatrechtelijke instellingen, met een publieke taak (Macke 2000). De corporaties zijn zogenaamde toegelaten instellingen ingevolge de Woningwet. De toelating waarborgt dat de woningcorporaties zich aan de publieke taakvervulling houden. Nadere uitwerking vindt plaats in het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector), waarin vastgelegd is dat corporaties uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting en hun middelen ook uitsluitend in het belang van de volkshu~svestingmogen inzetten. Het BBSH beschrijft vijf verantwoordingsvelden waarop de corporaties hun inspanningen primair moeten richten. Een van deze aandachtsvelden heeft betrekking op het bevorderen van de leefbaarheid in buurten en wijken. Sinds de introductie van het BBSH in 1993 (gewijzigd 1997) worden de corporaties geacht hun beleid, bedrijfsvoering en structutir zelfstandig vorm te geven. Het toezicht op de dagelijkse gang van zaken ligt allereerst bij de eigen raad van toezicht en de externe accountant. Corporaties leggen verantwoording af in het jaarverslag. De inspectie Volkshuisvesting voert een repressief toezicht uit, in tegenstelling tot het vroegere preventief toezicht van het rijk (Manusseri 2000, p. 15). Belangrijke instanties

waar de corporatie mee te maken heeft is het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (garantie en borging).

3.2.3 De woningcorporatie en de herstructureringsopgave De nieuwe rol van corporaties "Volkshuisvesters transformeren zich tot sociale ondernemers", zo luidt de kop van het artikel in Vastgoedmarkt Profiel waarin de derde Top-100 woningcorporaties wordt besproken (Vastgoedmarkt c.s. 2000). Corporaties hebben een lange termijnbelang in de wijk, zijn vooral georiënteerd op huisvesting van de doelgroep, maar hebben in toenemende mate commerciële doelstellingen, gericht op het halen van voldoende rendementen bij de verhuur en ontwikkeling van nieuwe woningen (huur en koop). In deze zin treden corporaties in toenemende mate op als projectontwikkelaar, meestal via een aparte ontwikkelingspoot. Voorbeelden hiervan zijn De Principaal als projectontwikkelingpoot van De Key in Amsterdam, Estrade Projectontwikkeling (Rotterdam) en ProNet (Dordrecht). Daarnaast opereren corporaties ook steeds vaker op het gebied van wonen en zorg, vastgoedmanagement, enzovoort. De veranderende rol van woningcorporaties komt op diverse plaatsen in de literatuur terug. In het reeds genoemde artikel in Vastgoedmarkt Profiel wordt gesignaleerd dat de activiteiten die de corporatie in het kader van de volkshuisvestelijke doelstellingen verricht sterk aan verandering onderhevig zijn. Enerzijds zijn de problemen waarvoor zij geplaatst worden, bijvoorbeeld herstructurering van naoorlogse wijken, niet meer puur volkshuisvestelijk, ook sociale en economische factoren spelen een rol. Anderzijds hebben zij te maken met een sterk terugtredende overheid en zijn zij steeds meer aangewezen op hun eigen financieringsmogelijkheden. Om hun financiële mogelijkheden te verruimen zijn veel corporaties actief op aanpalende terreinen, zoals projectontwikkeling, makelaardij, commercieel vastgoedmanagement en het leveren van servicelzorgdiensten. Deze activiteiten creëren opbrengsten die kunnen worden ingezet voor volkshuisvestelijke taken, aldus het artikel. In een artikel in Bouw (Bakker 1998a) wordt de directeur van de Rotterdamse woningcorporatie Stadswonen, J.B. Benraad, geïnterviewd. Daarin toont Benraad 'commerciële lust', welke hij als volgt verklaart: "We willen ook ontwikkelingen aanpakken die niet financieel rendabel zijn. Daardoor zal de corporatie zich steeds meer als projectontwikkelaar opwerpen, om het benodigde geld te verdienen". Ook Pennings (2001) draagt een dergelijke visie uit in de rubriek 'Platform' van Aedes Magazine. In een tweetal interviews met Aedes-directeur W. van Leeuwen in Vastgoed (Harms 1998) en in Bouw (Bakker 199813) maakt Van Leeuwen duidelijk dat woningcorporaties echte marktpartijen willen worden. Van Leeuwen geeft aan dat de woningcorporatie een veel groter marktsegment heeft dan het stuk waarbij de gemeente belang heeft. De corporatie is een vastgoedbedrijf met een maatschappelijke functie en verantwoordelijkheid, met daarnaast de commerciële activiteiten. "Wij rukken op als dé leverancier van woondiensten in Nederland. Koop, huur, bijbehorende verzekeringen, zorgwoningen, afspraken met nutsbedrijven en zorgverzekeraars. De hele bedrijfstak is in beweging en oriënteert zich op de toekomst, onze bedrijfstak is een enorme motor van werkgelegenheid". Nota Wonen De nota Wonen (VROM 2000) omschrijft het werkdomein van de corporaties als "het gebied van wonen, woondiensten en woonmilieus". Binnen dit werkdomein worden twee kerntaken onderscheiden, namelijk de zorg voor de huisvesting van mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt en de bijdrage aan de duurzaamheid en leefkwaliteit van woongebieden. Alle activiteiten van corporaties moeten substantieel en causaal verband hebben met de kerntaken en moeten naar risicoprofiel, omvang en vermogensinzet aanvaardbaar zijn gelet op de uitvoering van de kerntaken, aldus de nota. Het ministerie gaat de materiële reikwijdte van het 'werkdomein' in de praktijk bepalen. Als activiteiten een vraagteken oproepen, staat overleg voorop. De insteek van het rijk is 'bij twijfel niet inhalen' (Van Harten en Van der Berg 2001). In de nota worden een aantal voorbeelden genoemd. Het 'zomaar' ontwikkelen van een bedrijfsterrein zal niet worden toegestaan, deelname van een corporatie in een wijkontwikkelingsmaatschappij (samen met andere marktpartijen als ontwikkelaars en financiers) kan wel gehonoreerd worden.

In de nota wordt verder geconstateerd dat er op sommige punten sprake is van oneerlijke concurrentie met andere marktpartijen. Om deze op te heffen zal de vrijstelling van de overdrachtsbelasting vervallen. Tevens zal de vrijstelling van het betalen van vennootschapsbelasting vervallen, in ieder geval voor commerciële activiteiten. Van Harten en Van der Berg (2001) constateren dat de heffing over de commerciële activiteiten slechts een zeer beperkte betekenis kan hebben. Omdat binnen het werkdo-

mein de maatschappelijke prestaties immers centraal staan, kent de nota binnen dat domein geen onderscheid tussen commerciële en niet-commerciële activiteiten.

De rol van de corporatie in de herstructurering Hierboven is aangegeven dat er een trend is waar te nemen waarbij bepaalde woningcorporaties zich ontwikkelen van een van oorsprong sociale huisvester tot een brede vastgoedonderneming die naast huurwoningen koopwoningen realiseert, allerlei woondiensten en verzekeringen aanbiedt, enzovoort. Deze ontwikkeling is ingegeven door de (financiële) zelfstandigheid van de corporaties en door het feit dat middelen nodig zijn om te worden ingezet in bijvoorbeeld de herstructureringsopgave. Welke rol zouden corporaties nu moeten spelen bij de aanpak van de herstructurering? In het reeds aangehaalde SEV-onderzoek (2000) worden de corporaties in de initiatieffase van een project een belangrijke rol toegedicht. Bij de woningmarkt- en lokatieanalyse gaat het daarbij om kennis van het gebied en de woningvoorraad en de vertrouwde relatie met de bewoners. De corporaties wordt in het rapport een leidende rol toebedacht omdat een evenwichtig opgebouwde voorraad van levensbelang is en de corporaties zowel een sociale investeringsafweging maken als een rentabiliteitsüfweging. Daar staat wel tegenover dat de corporaties niet de gchele vastgoedmarkt in de wijk overzien. In de realisatiefase zijn de corporaties uiteraard de eerst aangewezen partij die de bestaande woningen bijvoorbeeld renoveert of verkoopt, of na sloop nieuwe huurwoningen terugbouwt. Daarnaast zijn de corporatie nadrukkelijk een partij bij de ontwikkeling van koopwoningen. Op dit vlak vormen zij dus concurrentie voor de projectontwikkelaars. Alleen de corporaties geven aan de winsten die worden verdiend nodig te hebben om de herstructurering te kunnen betalen; ontwikkelaars zullen altijd met minimale winstmarges werken. "Zonder een cent subsidie moet de corporatie een taakstelling waarmaken die uitstijgt boven die van de projectontwikkelaar. Als woningcorporatie ben je in de stad een constante factor" (Directeur G. Kamp van Woningstichting Spectrum te Bergen op Zoom in een interview met Bouw, Bakker 1 9 9 8 ~ )Kamp . geeft in het artikel zijn visie op de aanpak van de herstructurering. Zo is een insteek om de huur- en koopwoningen gezamenlijk te ontwikkelen, en dan de winst samen delen. Verder ziet hij bij de corporaties een verantwoordelijkheid voor de woonomgeving. Ook W. van Leeuwen van Aedes vindt dat verbetering van de woonomgeving een onderdeel uitmaakt van de investeringsopgave. "De leefbaarheid in een wijk of buurt is niet alleen gebaat bij een betere woning. Er moet ook aan de woonomgeving en de sociale structuur iets worden gedaan" (Harms 1998).

3.2.4 Conclusie woningcorporatie De woningcorporatie, toegelaten instelling met als primaire taak het huisvesten van huishoudens die niet of in onvoldoende mate zelf daartoe in staat zijn, is een instelling in beweging. Binnen de kaders van het BBSH ontwikkelt de corporatie zich tot een brede vastgoedonderneming die actief is op terreinen als projectontwikkeling, makelaardij, vastgoedmanagement en het leveren van servicelzorgdiensten. Met deze activiteiten kunnen opbrengsten worden verkregen die kunnen worden aangewend voor het vervullen van de primaire taak. Deze rolopvatting past binnen de kaders van de nota Wonen, waarin wordt gesteld dat alle activiteiten van corporaties substantieel en causaal verband moeten hebben met de kerntaken, te weten de zorg voor de huisvesting van mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt en de bijdrage aan de duurzaamheid en leefkwaliteit van woongebieden. Bij de aanpak van de herstructurering wordt de corporatie een belangrijke rol toebedacht, in eerste instantie door de corporaties zelf. Vanuit het vastgoedeigendom en de kennis van de lokale markt kan de corporatie zich ontpoppen tot initiatiefnemer, regisseur, en risicodrager. Risicodrager met betrekking tot de bestaande woningvoorraad en nieuw te bouwen huur- en koopwoningen, maar ook wellicht als grondexploitant.

3.3

De projectontwikkelaar

3.3.1

De positie van de ontwikkelaar in de herstructurering

De projectontwikkelaar is in eerste instantie ge'interesseerd in het ontwikkelen van vastgoed. Na ontwikkeling en realisatie wordt het produkt verkocht; bij koopwoningen aan de bewoners, bij huurwoningen of bijvoorbeeld een winkelcentrum aan een belegger. Hier-bij wordt risico gelopen: indien bijvoorbeeld een woning niet of voor een veel lagere prijs kan worden verkocht, is het hierdoor ontstane financiële verlies voor rekening van de projectontwikkelaar. De ontwikkelaar heeft bij dit ontwikkelingsproces geen lange termijnbelang; men wordt afgerekend op het rendement. Anderzijds hebben be-

paalde ontwikkelaars de afgelopen jaren ervaringen opgedaan als deelnemer in de grondexploitatie en derhalve met langere doorlooptijden. Anders dan bij de Vinex-ontwikkeling zijn de mogelijkheden om in een bestaande woonwijk verwervingen te plegen teneinde een positie te verkrijgen zeer klein. Indien ontwikkelaars de komende tijd een rol willen spelen bij de herstructurering van de stad (en dat willen ze; in 2005 loopt de Vinex-ontwikkeling op zijn eind), zullen zij moeten laten zien dat zij een bepaalde meerwaarde hebben boven de partijen die gezien het eigendom als eerste aan zet zijn, namelijk de gemeente en de corporatie.

3.3.2 De meerwaarde van de projectontwikkelaar Voor dit onderdeel wordt gebruik gemaakt van een drietal bronnen, te weten de publicatie "Publiekprivate samenwerking bij herstructurering" van de SBR en de NVB (ZOOI), het reeds eerder aangehaalde SEV-rapport (SEV 2000) en een inleiding van G.Hoefsloot van HBG in het kader van een OTBstudiedag (OTB 1999). Rapport SBR/N VB In deze door vertegenwoordigers van marktpartijen uitgegeven publicatie wordt uitgebreid ingegaan op de rol die marktpartijen kunnen spelen bi] de aanpak van herstructureringslokat~es.Daarb~jwordt een onderscheid gemaakt tussen de planontwikkelings- c.q. haalbaarheidsfase en de realisatiefase.

Planontwikkelings-jhaalbaarheidsfase De planontwikkeling vindt vaak plaats door de gemeente en corporatie(s). Inschakelen van marktpartij(en) tijdens deze fase zou als doel moeten hebben de expertise en meerwaarde van deze partijen zo veel mogelijk te benutten. Daarbij gaat het om een marktvisie op het plangebied, het inschatten van de (koopkrachtige) vraag van de zittende en de toekomstige woonconsument en het vertalen van de locatieanalyse en marktvisie naar een stedenbouwkundig programma van eisen. De vraag is evenwel, zo stelt het SBRINVB-rapport, of projectontwikkelaars niet eenzijdig zijn georiënteerd op het fysieke vastgoed, en te weinig oog hebben voor de sociale component, stedelijke economie en de veiligheid in samenhang met de inrichting van de openbare ruimte. Realisatie fase De belangrijkste rol van marktpartijen gedurende de realisatiefase is vastgoedontwikkeling en risicodragende participatie in de grondexploitatie. Als vastgoedontwikkelaar zijn projectontwikkelaars afnemers van bouwrijpe gronden en realisator van veelal nieuwbouwkoopwoningen in de wijk. Op dit vlak concurreren ontwikkelaars niet alleen met elkaar, maar doorgaans ook met de corporatie die ter plaatse bezit heeft. De vraag is echter of de corporaties alle risico's die hieraan verbonden zijn kunnen dragen. Als grondexploitant kunnen ontwikkelaars een lange-termijnverbintenis aangaan. Hiermee conformeert een ontwikkelaar zich aan het herstructureringsproces en loopt een andersoortig risico. Gezien de veel gehoorde gedachte dat elke cent die in de wijk wordt verdiend behouden dient te worden voor de wijk, kunnen ontwikkelaars worden gevraagd of zij bereid zijn rendabele onderdelen te verevenen met onrendabele of bijvoorbeeld genoegen te nemen met lagere rendementen. Risicodeelname van marktpartijen Tijdens een GDR-sessie in het kader van het SBRINVB onderzoek is de marktpartijen, gevraagd op welke wijze zij risicodragend willen participeren in de herstructurering. Het blijkt dat de afzet van koopwoningen, maar ook risicodeelname in de planvorming en verwerving van vastgoed (relatief) hoog scoren. Opvallend was de lage risicodeelname in de grondexploitatie. SE V-rapport In het SEV-rapport worden voor marktpartijen o.a. de volgende mogelijke functies en rollen onderscheiden (p. 53): marktvisie, kennis van en het inschatten van risico's, inbreng van risicodragend kapitaal, projectontwikkelingscapaciteit, beheer openbare ruimte, enzovoort. Het rapport geeft daarmee onder andere aan dat projectontwikkelaars reeds tijdens de initiatieffase kunnen participeren in het herstructureringsproces. Dit heeft ook te maken met het ontwikkelen van een 'goed gevoel', het krijgen van vertrouwen in de partners met wie zij gedurende lange tijd het herstructureringsproces in willen gaan. Worden zij pas na de planvormingsfase bij het proces betrokken dan vertaalt zich dat in hoge rendementseisen; het risicoprofiel wordt anders. De aan het SEV-onderzoek deelnemende gemeenten en corporaties hebben aangegeven dat bij deelname van een projectontwikkelaar vooraf inzicht nodig is in het commitment over langdurige betrokkenheid (zonder produktieafspraken) en in de gehanteerde rendementseisen (p. 53).

Lezing G. Hoefsloot In een lezing tijdens dezelfde studiedag als hiervoor genoemd (OTB 1999) heeft G. Hoefsloot van HBG vanuit de ervaringen in Zuilen het belang van samenwerkingsconstructies tussen partijen benadrukt. Daarbij wordt nadrukkelijk aandacht besteed aan de toegevoegde waarde van de marktpartij in de herstructurering. Dit laat zich in de volgende punten samenvatten: - know how: marktgerichtheid van de opgave, inbreng van kennis en ervaring, kennis van toekomstige doelgroepen, kennis van gebiedsontwikkeling; - financiën: optimalisatie, meerwaarde wordt geïnvesteerd in de wijk, opbrengstgericht, voorfinanciering, risicoreductie door het bieden van garanties, ook in afnemende markt.

3.3.3 Conclusie projectontwikkelaar Projectontwikkelaars zijn op dit moment op zoek naar mogelijkheden om te kunnen participeren in herstructureringslokaties. Een van de mogelijkheden, het innemen van een grondpositie, is in een corporatiewijk nauwelijks aanwezig. Het verschil tussen een projectontwikkelaar en een corporatie als vastgoedontwikkelaar is de uitgangspositie: een corporatie heeft bezit en heeft als zodanig een potentiële rol als vastgoedontwikkelaar, een projectontwikkelaar dient zich staande te houden binnen de concurrentie. Volgens de aangehaalde bronnen in de literatuur kunnen ontwikkelaars op diverse fronten een meerwaarde hebben. In de planontwikkelingsfase strekt de rol van een ontwikkelaar zich uit van het leveren van marktkennis (ten aanzien van consurnentenvoorkeuren, inschatten koopkrachtige vraag) en het inschatten van marktrisico's, tot het vertalen van een lokatieanalyse naar een stedenbouwkundig plan. In de realisatiefase gaat het om het risicodragend ontwikkelen van vastgoed, inbreng van kapitaal, en deelname in de grondexploitatie. Door het bieden van garanties kan tot risicoreductie worden gekomen. Er wordt gewezen op het belang van een vroegtijdige inschakeling van ontwikkelaars in het traject (planontwikkelingsfase), aangezien zij reeds in dat stadium hun kennis kunnen inbrengen en meedenken, hetgeen tot risicoreductie en derhalve lagere rendementseisen leidt. Wel wordt getwijfeld aan het noodzakelijke lange termijnperspectief van ontwikkelaars en aan de marktkennis met betrekking tot bijvoorbeeld het sociale segment. Tevens dienen ontwikkelaars zich te realiseren dat het herstructureren van een wijk veelal niet direct een lucratieve bezigheid is waardoor ontwikkelaars worden gevraagd rendabele onderdelen te verevenen met onrendabele, of bijvoorbeeld genoegen te nemen met lagere rendementen.

3.4

Samenwerking tussen de partijen

Uit bovenstaande is op te maken dat de partijen nog moeten wennen aan de uitgangspositie en de eigen rollen. Ook in de onderlinge verhoudingen is de situatie nieuw en voor partijen onwennig. Duidelijk zal zijn dat enige vorm van samenwerking tussen de partijen welhaast noodzakelijk is om de herstructureringsopgave te kunnen realiseren. De gemeente en de corporatie wedijveren om de initiatief- en regierol in de planfase. Feit is dat zij toch gezamenlijk, al dan niet samen met marktpartijen, tot planontwikkeling zullen moeten komen. Typerend is het interview met corporatiedirecteur Kamp (Bakker 1 9 9 8 ~ ) . Kamp: Interviewer: Kamp: Interviewer Kamp: Interviewer: Kamp: Interviewer: Kamp:

De rollen van gemeente en corporaties veranderen. Herstructurering is nu, anders dan in het verleden, niet meer alleen een zaak van de lokale overheid. Dat hoort toch een taak van de gemeente te zijn, net als destijds de stadsvernieuwing? Gemeenten hebben geen geld meer. Wij pakken nu de regierol op bij de aanpak van het publiek-private gebied. Die rol eist u op. Nou, eisen? Dat mag u zeggen. Maar: in goed overleg, op basis van consensus. Wie nam het initiatief? Wij. Terwijl het een taak is van de gemeente? Ja, maar dit zijn zaken waar corporaties overal in Nederland mee worstelen.

Bij de ontwikkeling van een uitleglokatie werken de gemeente en de corporatie vaak samen in de verhouding grondexploitant-afnemer, waarbij de gemeente de grondexploitatie voert en corporatie de gronden afneemt en er een huurwoning op realiseert. Bij de herstructurering zal de gemeente eerder samen dan alleen de rol van grondexploitant op zich nemen, aangezien het bouwclaimmodel minder voor de hand ligt. Ook is het mogelijk dat de gemeente geen rol heeft in de grondexploitatie. De gemeente en de projectontwikkelaar kennen elkaar gezien de ervaringen in onder andere de Vinexontwikkeling redelijk goed. De samenwerking tussen deze partijen kan gestalte krijgen in de grondex-

ploitatie, indien de gemeente hier een rol bij heeft. In dat geval participeert de ontwikkelaar in de grondexploitatie of is hij als vastgoedontwikkelaar afnemer van bouwrijpe grond van de gemeente die dan (mede)grondexploitant is. De corporatie en de projectontwikkelaar kunnen elkaar aanvullen of beconcurreren. Vooralsnog lijkt het erop dat men elkaar met name ziet als concurrent. De corporatie begeeft zich immers op het terrein van de ontwikkelaar. In het interview met een aantal ontwikkelaars in Bouw komt dit naar voren. K. de 800 van Amvest zegt bijvoorbeeld: "Je ziet corporaties op Vinex-lokaties sociale woningen neerzetten die ze willen financieren via winst op koopwoningen. Dan zeg ik: het mag, maar ze treden buiten hun eigen doelstelling" (Bakker 1998a). Ook wordt wel de suggestie gewekt dat corporaties zich schuldig maken aan oneerlijke concurrentie. Ze hebben met overheidssubsidie een sterke positie op de markt veroverd en zijn bovendien geen vennootschapsbelasting verschuldigd. Van Leeuwen van Aedes is het hier niet mee eens. Vergeten wordt volgens hem, dat "iedere cent die een woningcorporatie verdient, wordt geïnvesteerd in de volkshuisvesting" (Harms 1998). Desondanks wordt ook in de nota Wonen melding gemaakt van oneerlijke concurrentie met andere marktpartijen. De (fiscale) maatregelen die worden genomen om deze op te heffen zijn eerder genoernd. De corporaties hebben vooraisnog het gevoel dat ze alleen of met andere corporaties binnen een wijk een heel eind kunnen komen. Een in het kader van het SEV-onderzoek (2000) voorgesteld model dat uitgaat van een breed samenwerkingsverband in de vorm van een wijkvastgoedfonds (waarin ook marktpartijen participeren), wordt door de corporaties in het onderzoek met veel scepsis ontvangen (p. 50). Gezien de omvang van de investeringsopgave (o.a. 225.000 woningen slopen en daarvoor in de plaats nieuwbouw, zie ook het vorige hoofdstuk) en de risico's die hieraan zijn verbonden, lijkt het een logische gedachte dat corporaties niet alleen deze risico's kunnen dragen en dat risicospreiding en risicodeling rnet ontwikkelaars een gegeven is.

3.5

Conclusie actoranalyse

De verschillende rollen, waarvoor de partijen op basis van bovenstaand literatuuronderzoek in aanmerking voor willen komen, staan in tabel 3.1 samengevat. In hoofdstuk 6 zal op basis van het praktijkonderzoek een beeld worden geschetst van de rollen die de partijen in werkelijkheid (willen) spelen. Tabel 3.1: Rollen en nartiien . - .

l

--

- ---Partij die hiervoor in aanmerking komt

_.

Rollen die gespeeld kunnen worden

( Initiatiefnemer, regisseur in haalbaarheidsfase

1 Gemeente / Corporatie I

I

I Corporatie lProjectontwikkelaar I / Kennis over de markt en de lokatie I Renovatie en verkoop, realisatie nieuwe huurwoningen 1 Corporatie I I Realisatie nieuwe koopwoningen I Corporatie lProjectontwikkelaar I I Gemeente 1 Corporatie1 Projectontwikkelaar / I Voeren van de grondexploitatie De conclusie van dit hoofdstuk is dat partijen nogal worstelen met hun nieuwe rollen en dat er naar elkaar toe op sommige punten behoorlijk wat koudwatervrees bestaat. Toch zullen partijen hopelijk beseffen dat samenwerking, op welke wijze dan ook, het devies zal moeten zijn bij de voorbereiding en uitvoering van de herstructureringsopgave. In het SEV-rapport wordt dit op een treffende wijze verwoord: "Herstructurering is een organisatievraagstuk. Oude partijen moeten in nieuwe rollen met elkaar samenwerken. Oog voor elkaar en oog voor de effecten van ieders inbreng zijn daarbij voorwaarde. (. ..) Herstructurering is een organisatievraagstuk dat niet zonder gezamenlijke bezieling kan worden opgelost" (SEV 2000, pp. 8 en 9). De manier waarop tussen partijen kan worden samengewerkt, en de wijze waarop daarbij de risico's kunnen worden verdeeld, komt aan de orde in hoofdstuk 5. Voor een goed begrip van de (financiële) risico's die in een herstructureringsproject spelen wordt in het komende hoofdstuk allereerst ingegaan op alle geldstromen die in een herstructureringsproject kunnen lopen en de risico's die daarbij horen.

HOOFDSTUK 4

GELD-ROMEN

EN RISICO'S

Dit hoofdstuk schetst een beeld van de geldstromen die een herstructureringsproject met zich meebrengt en de risico's die daaraan verbonden zijn. Gestart wordt in paragraaf 4.1 met de beschrijving van een tweetal algemene benaderingswijzen voor de aanpak van de herstructurering, die hun invloed hebben op de uitwerking van de geldstromen in paragraaf 4.2. Vervolgens worden in paragraaf 4.3 de geldstromen per hoofdcategorie geclusterd en wordt in 4.4 inzicht verschaft in het financiële resultaat van de maatregelen. Vervolgens worden de financiële risico's die zich voordoen gedurende een herstructureringsproject uitgewerkt in paragraaf 4.5, waarna het hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie in paragraaf 4.6.

Los van de samenwerkingsvorm tussen partijen zijn er een tweetal algemene benaderingswijzen ten aanzien van het omgaan met het vastgoed te onderscheiden. De keuze voor een van deze benaderingswijzen heeft enige invloed op de uitwerking van de geldstromen in paragraaf 4.2. Onderscheiden worden de conventionele benadering en de SEV-benadering.

Conventionele benadering De conventionele benadering betreft de werkwijze waarbij, uitgaande van bijvoorbeeld een sloopsituatie, woningen pas worden 'ingebracht', c.q. verworven op het moment dat de woningen aan de beurt zijn om te worden gesloopt. Tot dat moment blijft de woning bij de betreffende corporatie welke dan ook de huurinkomsten ontvangt. Deze benadering gaat derhalve uit van een gefaseerde inbreng van de woningen. Nieuw gebouwde huurwoningen aan de andere kant komen na realisatie ook meteen in beheer bij de betreffende corporatie, die vervolgens de huurinkomsten ontvangt. SEV-benadering: wijkgebonden vastgoedfondsen In de SEV-rapportage Voorstudie wijkgebonden vastgoedfondsen (SEV 2000) wordt het concept 'wijkgebonden vastgoedfonds' gepresenteerd. "Het wijkgebonden vastgoedfonds duidt op een samenwerkingsvorm waarin corporaties, ontwikkelaarslbeleggers, lokale overheid en zo mogelijk ook bewonerslgebruikers deelnemen door de inbreng van vastgoed (gebouwen, grond, infrastructuur en kapitaal). Het vastgoedfonds is de bundeling van het bezit van alle belangenpartijen en zorgt als zodanig gedurende een periode van tenminste tien jaar voor de centrale regie over de herstructurering" (p. 10). De gedachte is dat het bezit wordt ingebracht in een aparte entiteit, de zogenaamde 'pandenbank'. Dit bezit wordt op één moment, aan het begin van het traject, ingebracht. Dit vindt plaats op basis van een inbrengwaarde. Na afloop van de ontwikkeling wordt het dan aanwezige vastgoed er uitgehaald tegen een bepaalde uithaalwaarde (p. 24). Woningen waarvan nog niet zeker is of deze worden aangepakt, worden ook ingebracht. Zolang er niets met deze woningen gebeurt, genereren zij huurinkomsten en dienen er exploitatielasten te worden betaald. Hiermee wordt maatregel l ('doorexploiteren') relevant. Indien namelijk een woning wel wordt ingebracht, maar deze wordt gedurende de ontwikkelingsperiode niet gesloopt, gerenoveerd of verkocht, worden gedurende deze periode wel huurinkomsten en exploitatielasten ten gunste c.q. ten laste van de pandenbank gebracht en kunnen zij worden gezien als geldstromen. Bij de conventionele benadering is maatregel 1 niet relevant (tenminste voor het financiële resultaat van de herstructureringsoperatie; de maatregel heeft wel relevantie voor de achterliggende corporaties). In onderstaande uitwerking worden beide mogelijkheden meegenomen. De extra posten ten gevolge van de zogenaamde SEV-benadering worden in het overzicht steeds tussen haken weergegeven.

4.2

Beschrijving geldstromen

Hieronder worden per maatregel de geldstromen in beeld gebracht. In het kader is steeds de maatregel beschreven, waarna de inkomsten en uitgaven van de operatie door middel van respectievelijk een inkomende en een uitgaande pijl in beeld worden gebracht. Het kader is de personificatie van de

actor die de maatregel uitvoert. Bij de maatregelen 1 tot en met 4 is dit bijna per definitie de corporatie. Bij maatregelen 5 en 6 kan dit naast de corporatie ook (deels) de gemeente zijn of een ontwikkelaar.

Maatregel 1: doorexploiteren Hierbij wordt de woning doorgeëxploiteerd zonder enige ingreep. Zoals hierboven aangegeven zijn er huurinkomsten en exploitatielasten in het geding zodra wordt gekozen voor de SEV-benadering. Als niet voor deze aanpak wordt gekozen en panden slechts worden ingebracht, c.q. verworven op het tijdstip van herontwikkeling, zijn er bij doorexploiteren geen geldstromen aan de orde. [bedrijfswaarde na afloop] [huurinkomsten]

Maatregel 2: verkoop bestaand bezit Het verkopen van het bestaande bezit aan bijvoorbeeld de zittende huurders is financieel gezien, in de huidige marktsituatie, verreweg de meest interessante optie. Het financiële resultaat van de verkoop van het bestaande bezit wordt bepaald door het verschil tussen de verkoopopbrengsten en de inbrengwaarde (de waarde van de woning zoals deze door de corporatie wordt aangehouden), gecorrigeerd met enige verkoopkosten. Eventueel dienen kosten voor afdrachten in het kader van erfpacht te worden meegenomen. Ten aanzien van de waardebepaling van het vastgoed wordt veelal of de bedrijfswaarde of de boekwaarde gebaseerd op historische kostprijs gehanteerd (o.a. Manussen 1999). De waarde hiervan ligt, uitzonderingen nagelaten, altijd beneden de marktwaarde (voor een toelichting op de waardebepaling van corporatiewoningen wordt verwezen naar bijlage 1). [huurinkomsten voor ingreep] verkoopopbrengsten

[exploitatielasten voor ingreep] verwervingskosten (inbrengwaarde) verkoopkosten mogelijke afdrachten i.v.m. erfpacht

Maatregel 3: renovatie en doorexploiteren De gedachte bij deze maatregel is dat het voor bepaalde woningen volkshuisvestelijk gewenst is om de woningen in de voorraad te behouden voor de doelgroep, maar dan alleen na een grootsctieepse ingreep. Onder 'renovatie' wordt hier dus niet bijvoorbeeld een extra verfbeurt verstaan. Het gaat om ingrepen als het samenvoegen van twee woningen, het vernieuwen van de keuken, de badkamer, enzovoort. Na renovatie vertegenwoordigt de woning een hogere waarde dan ervoor; door de verbetering kan de exploitatieperiode worden verlengd, het huurniveau wellicht verhoogd worden en zullen de exploitatielasten dalen (mits de onderhoudsgebreken structureel zijn opgelost). De inkomsten na de ingreep worden derhalve bepaald door de waardestijging van de woning. Als inkomstenpost is genomen de bedrijfswaarde na de ingreep, als kostenpost is opgenomen de verwerving van de woning (inbrengwaarde). Als eventuele kostenpost is verder opgenomen de verbetering van het openbare gebied; uitgangspunt hierbij is dat samen met de verbetering van de woning een verbetering van de

openbare ruimte (herinrichten van wegen, plantsoenen en pleinen) en eventueel de ondergrondse infrastructuur (riolering, kabels en leidingen) gewenst is. [huurinkomsten voor ingreep] [(verhoogde) huurinkomsten na ingreep] hogere bedrijfswaarde na ingreep

[exploitatielasten voor ingreep] verwervingskosten (inbrengwaarde) [(verlaagde) exploitatielasten na ingreep] kosten verbetering openbaar gebied (eventueel)

Maatregel 4: verkoop bestaand bezit na renovatie Dit behelst een combinatie van de maatregelen 2 en 3. De woning wordt allereerst opgeknapt, waarna deze wordt verkocht. Het hoeft geen betoog dat de gemiddelde verkoopprijs van een woning na renovatie hoger zal zijn dan zonder ingreep. [huurinkomsten voor ingreep] verkoopopbrengsten

l

l

verkoop na renovatie [exploitatielasten voor ingreep] renovatiekosten verkoopkosten kosten verbetering openbaar gebied (eventueel) mogelijke afdrachten i.v.m. erfpacht

Maatregel 5: sloop bestaand bezit en nieuwbouw huurwoningen Het slopen van het bestaande bezit brengt met zich mee dat er in ieder geval een waarde moet worden toegekend aan de te slopen panden (inbrengwaarde). Verder dient er een vergoeding voor de verhuisen herinrichtingskosten te worden betaald en worden er sloopkosten gemaakt. Daarnaast wordt er t.b.v. de nieuwbouw een stedenbouwkundig plan gemaakt, waarbij de bestaande erfgrens kan worden doorbroken. Dat betekent dat voormalig openbaar gebied privégebied wordt en andersom. Aangezien de gemeente eigenaar is van de openbare voorzieningen, dienen de betreffende gronden door de gemeente te worden ingebracht. Dat kan tegen een bepaalde waarde, maar ook om niet. Om nieuwe woningen te kunnen realiseren dient de grond bouw- en woonrijp te worden gemaakt en eventueel te worden gesaneerd. Indien er onverhoopt een archeologisch monument wordt aangetroffen dienen ook kosten voor te worden gemaakt voor onderzoek en dergelijke. Indien de grond wordt herontwikkeld, kan het zijn dat kosten voor afdrachten in het kader van erfpacht moeten worden meegenomen. Ten behoeve van de realisatie van een huurwoning dient een opstalexploitatie te worden opgesteld. Het gaat hier om het in beeld brengen van de grondprijs, bouwkosten, bijkomende kosten en opslagen voor winstlrisico en a.k. De woning na oplevering representeert een bepaalde waarde (bedrijfswaarde) voor de corporatie, welke als inkomstenpost is opgenomen (zie bijlage 1 voor een toelichting). De inkomsten (bedrijfswaarde nieuwe huurwoning) wegen vaak niet op tegen de kosten die alleen al aan de nieuwe huurwoning zelf moeten worden gemaakt (bouw- en bijkomende kosten). Er ontstaat derhalve een onrendabele top op de woning, die achterblijft in het resultaat. Deze onrendabele top kan nogal variëren, afhankelijk van het huurniveau van de woning en bijvoorbeeld de omvang.

[huurinkomsten voor ingreep] [huurinkomsten nieuwe huurwoning] bedrijfswaarde nieuwe huurwoning grondopbrengsten nieuwe Sloop bestaand bezit, terugbouwen huurwoningen [exploitatielasten voor ingreep] verwervingskosten (inbrengwaarde) verwerving openbaar gebied (eventueel) verhuiskostenvergoeding huurders sloopkosten grondprijs nieuwe huurwoning mogelijke afdrachten i.v.m. erfpacht bouw- en woonrijp maken bodemsanering, archeologische monumenten overige kosten grondexploitatie bouw- en bijkomende kosten nieuwe huurwoning [exploitatielasten nieuwe huurwoning]

Maatregel 6: sloop bestaand bezit en nieuwbouw koopwoningen De variant waarbij wordt gesloopt en teruggebouwd in het koopsegment, lijkt op de voorgaande maatregel. Alleen nu worden in plaats van een nieuwe huurwoningen nieuwe koopwoningen gerealiseerd. Ook hiervoor dienen de bouw- en bijkomende kosten in beeld te worden gebracht. Aan de andere kant genereren deze woningen verkoopopbrengsten, welke hoger liggen dan de bouw- en bijkomende kosten. Dit levert per saldo een opbrengstenpost op, veelal aangeduid als de grondopbrengst. Zie hiervoor ook bijlage 1. [huurinkomsten voor ingreep] verkoopopbrengsten koopwoningen Sloop bestaand bezit, terugbouwen koopwoningen

T

[exploitatielasten voor ingreep] verwervingskosten (inbrengwaarde) verwerving openbaar gebied (eventueel) verhuiskostenvergoeding huurders sloopkosten mogelijke afdrachten i.v.m. erfpacht bouw- en woonrijp maken bodemsanering, archeologische monumenten overige kosten grondexploitatie bouw- en bijkomende kosten nieuwe koopwoning

Tenslotte is er nog de mogelijkheid van het slopen zonder nieuwbouw. Een voorbeeld is de Rotterdamse Millinxbuurt, waar na sloop een plantsoen is aangelegd. Deze mogelijkheid brengt ten opzichte van de reeds genoemde geldstromen geen extra geldstromen met zich mee.

4.3

Rubricering van de geldstromen in hoofdcategorieën

Doordat er vaak meerdere maatregelen tegelijkertijd worden uitgevoerd, zal er een palet aan geldstromen ontstaan die deze maatregelen met zich mee brengen. Teneinde hier enige structuur in te scheppen is een indeling gemaakt van de maatregelen in een vijftal hoofdcategorieën, te weten grondexploitatie, pandenexploitatie koopwoningen, pandenexploitatie huurwoningen, sociaal plan en proceskosten. In tabel 4.1 zijn de geldstromen per hoofdcategorie ingedeeld. Ook hier zijn de posten die te maken hebben met het op één moment inbrengen en weer op één moment uithalen van de woningen (de zogenaamde SEV-benadering) tussen haken weergegeven. De termen 'grondopbrengsten' en 'grondprijs' geven de relatie aan tussen de grondexploitatie enerzijds en de pandenexploitatie voor de

huur- en koopwoningen anderzijds. Uitgangsp~lntis dat de grondprijs in de pandenexploitatie koopwoningen residueel wordt bepaald, waardoor de pandenexploitatie koopwoningen per definitie budgettair neutraal is (grondprijs is resultante van opbrengsten en kosten).

Grondexploitatie

Baten grondopbrengsten koopwoningen (residueel bepaald) grondopbrengsten huurwoningen subsidies (eventueel) Lasten verwervingskosten (inbrengwaarde) te slopen woningen verwerving openbaar gebied (eventueel) sloopkosten mogelijke afdrachten i.v.m. erfpacht bouw- en woonrijp maken, verbetering openbaar gebied bodemsanering archeologische monumenten overige kosten grondexploitatie

Pandenexploitatie Koopwoningen

Baten Verkoopopbrengsten Lasten grondprijs nieuwe koopwoning (residueel bepaald) bouw- en bijkomende kosten nieuwe koopwoning

Pandenexploitatie huurwoningen

Baten verkoopopbrengsten bestaand bezit hogere bedrijfswaarde na renovatie bedrijfswaarde nieuwe huurwoning [bedrijfswaarde na herstructurering van woning die wordt doorgeëxploiteerd] [huurinkomsten bestaande woning] [huurinkomsten nieuwe huurwoning] subsidies (eventueel) Lasten verwervingskosten (inbrengwaarde) van te renoverenhe verkopen huurwoningen [inbrengwaarde van huurwoning die wordt doorgeëxploiteerd] verkoopkosten renovatiekosten grondprijs nieuwe huurwoning bouw- en bijkomende kosten nieuwe huurwoning [exploitatielasten] [exploitatielasten nieuwe huurwoning]

Sociaal plan

Baten subsidies (eventueel) Lasten verhuiskostenvergoeding huurders kosten verbetering sociale structuur

Proceskosten

Onder andere: communicatie, inzet ambtelijk apparaat, projectmanagement

Kosten verbetering sociale structuur en proceskosten Naast ingrepen in fysieke zin zijn veelal ook maatregelen gewenst ter verbetering van de sociale structuur. Gedacht kan hierbij worden aan de thema's werk, bedrijvigheid, opleidingen, ouderen- en jongerenvoorzieningen, sportvoorzienirigen, buurtcentrum, veiligheid en leefbaarheid (SEV 2000, p. 26). Door gedurende een bepaalde periode een extra financiële impuls te geven bovenop de reguliere gemeentelijke middelen voor dergelijke maatregelen, kan de sociale structuur van een wijk in gunstige zin worden verbeterd. Hoewel dit onderzoek zich vrijwel uitsluitend richt op de fysieke kant van de her-

structurering, kan de relevantie ervan niet genoeg worden onderstreept, mede gezien de vermeende invloed ervan op het investeringsklimaat in de wijk. Naast de sociale kosten zal in elk herstructureringsproject rekening moeten worden gehouden met algemene proceskosten. Hieronder worden kosten verstaan die te maken hebben met communicatie (o.a. informatieverschaffing aan de huurders), inzet ambtelijk apparaat, projectmanagement, enz. In bijlage 1 worden voor de hoofdcategorieën grondexploitatie en pandenexploitatie de belangrijkste posten uitgebreid toegelicht. Belangrijke aspecten daarbij zijn de methodiek voor de waardeberekening van de grond (residuele grondwaarde), de bepaling van de inbrengwaarde (boek-, bedrijfs- of marktwaarde) en bepaling van de waarde van huurwoningen (bedrijfswaarde vs. dcf-methode).

44

Financieel resultaat van de maatregelen

Teneinde inzicht te verschaffen in het financiële resultaat van de maatregelen zoals deze in paragraaf 4.2 zijn genoemd, is een rekenmodel opgesteld op basis van een voorbeeld-herstructureringswijk. De wijk bestaat uit 1.O00huurwoningen die alle in het bezit zijn van een corporatie. In het model zijn, op basis van ervaringscijfers, aannamen gemaakt voor de in paragraaf 4.2 genoemde financiële posten. Het model is weergegeven in bijlage 2 (A tlm E). Hierin wordt per maatregel de uitwerking getoond. In onderstaande tabel worden de resultaten van de genoemde maatregelen weergegeveni. Tabel 4.2:

Financiële resultaten van de maatregelen in netto contante waarde per prijspeildatum. or,

/ 2: Verkoop

If0

I

f 58.2 miljoen

/

f 58.2 miljoen

f -9,9 miljoen

f -28,5 miljoen

f -38,4 miljoen

LRenoveren en verkopen, inclusief verbetering openbaar gebied

f -9,9 miljoen

f 28,O miljoen

f 18,l miljoen

5: Sloop en nieuwbouw van alleen huur-

f - 7 0 , O miljoen

f -42,5 miljoen

f -1 12,6 miljoen

f -1 8,8 miljoen

f 0

f -1 8,8 miljoen

3: Renoveren en doorexploiteren, inclu-

l

sief verbetering openbaar gebied

woningen 6: Sloop en nieuwbouw van alleen koop-

woningen )

")

Gezien het feit dat het rekenmodel uitgaat van de zgn. conventionele benadering, is maatregel 1 niet relevant. Het resultaat is het produkt van de grondexploitatie en de pandenexploitatie huurwoningen; de pandenexploitatie koopwoningen is budgettair neutraal.

Het resultaat van een herstructureringsoperatie is het resultaat van de hoofdcategorieën. Aangezien er sprake is van een bepaalde ontwikkelingsperiode, dienen de kosten en opbrengsten in de tijd te worden uitgezet, te worden gei'ndexeerd en renteberekeningen te worden uitgevoerd. Per hoofdcategorie kan het resultaat vervolgens in netto contante waarde worden uitgedrukt. De som van de contante waarden van de hoofdcategorieën leidt tot het financiële resultaat van de herstructurering (in het rekenvoorbeeld alleen de hoofdcategorieën grondexploitatie en pandenexploitatie huurwoningen). Indien per hoofdcategorie een aparte partij de risico's draagt, kan dat inhouden dat de eventuele verliezen of winsten in het resultaat ten laste dan wel ten gunste komen van deze partij. Dat kan bijvoorbeeld betekenen dat de grondexploitant afsluit met een verlies, en de pandenexploitant huurwoningen afsluit met een winst. Hier kan nog een extra dimensie aan worden toegevoegd: de verevening. Dit kan plaatsvinden op basis van voorcalculatie of op basis van nacalculatie. Uitgaande van het eerste, kunnen partijen bijvoorbeeld afspreken om per hoofdcategorie het financiële resultaat voorcalculatorisch te bepalen. Partijen die in een van de hoofdcategorieen participeren zijn vervolgens gehouden om dit resultaat ook daad-

' De financiële analyse heeft alleen betrekking op de fysieke opgave.

werkelijk te realiseren, en lopen in die zin risico dat het resultaat afwijkt van het voorcalculatorisch bepaalde resultaat. Vervolgens wordt afgesproken om tussen de hoofdcategorieën te verevenen. Stel de grondexploitatie van een herstructureringsproject heeft een voorcalculatorisch resultaat van f 3 miljoen positief (netto contante waarde). De pandenexploitatie huurwoningen heeft een geraamd tekort van f 2 miljoen en het sociale plan een tekort van f 1 miljoen. Partijen kunnen afspreken om de winst van de grondexploitatie (3 miljoen) ten gunste te laten komen aan de pandenexploitatie huurwoningen en aan het sociale plan. Indien de grondexploitatie na afloop een resultaat blijkt te hebben (op basis van dezelfde prijspeildatum) van 4 miljoen, heeft de grondexploitant een positief saldo van f l miljoen. Op deze wijze kan een herstructureringsproject als geheel haalbaar worden gemaakt en kunnen bijvoorbeeld onrendabele top en van nieuw te bouwen huurwoningen ten laste worden gebracht van in dit geval de grondexploitatie .

'J

4,'

Risico's ia7 een herstrerietureringsprojeet

4.5.6

Inleiding

Op basis van een bepaald miaalregelenpakket en eer; uitgewerkt stedenbouwkundig plan kan, analoog aan het rekenmodel in bijlage 2, een financiële uitwerking worden gemaakt van een herstructureringsproject. Dit vindt dan plaats op basis van aannamen en inschattingen van de diverse parameters en posten. Dit leidt tot een voorcalculatorisch resultaat. Echter dit resultaat kan, als gevolg van diverse factoren, en zeker gezien de lange looptijd van het plan, uiteindelijk behoorlijk afwijken van de oorspronkelijke raming. Positieve afwijkingen zijn altijd welkom, echter negatieve afwijkingen kunnen een project behoorlijk onder druk zetten. Het is dan ook zinvol om, voordat partijen definitieve afspraken maken over investeringen en risicoverdeling, inzicht te hebben in de (negatieve) risico's die het project met zich mee brengt en de omvang van deze risico's. Door het maken van een risicoanalyse kan dit inzicht worden verkregen en kunnen partijen op realistischer grondslagen bepaalde keuzes maken. Onlosmakelijk daarmee verbonden is de risicobeheersing. Een groot risico wordt weer klein als er vooraf of tijdens het project maatregelen kunnen worden getroffen om dit risico te beheersen c.q. in te dammen. In deze paragraaf wordt een overzicht gegeven van de risico's die een herstructureringsproject met zich meebrengt en wordt per risico aangegeven op welke wijze dit risico kan worden beheerst. Er wordt een vergelijking gemaakt met de risico's die horen bij de ontwikkeling van een uitleglokatie. Vervolgens wordt, op basis van de in de vorige paragraaf geïntroduceerde voorbeeldwijk, een beeld gegeven van de kwantitatieve omvang van de risico's en worden enkele simulaties uitgevoerd. Het doel hiervan is, nadat hiervoor een beeld is gegeven van de uitersten (de 5 maatregelen), het weergeven van de effecten van een menging van programma's en scenario's (goed weer - slecht weer).

4.5.2 Risico's en risicobeheersing De risico's die kunnen worden onderscheiden in het kader van het uitvoeren van een herstructureringsproject worden gekoppeld aan de hoofdcategorieën grondexploitatie, pandenexploitatie huurwoningen en pandenexploitatie koopwoningen (dit laatste ook wel marktrisico genoemd). Daarnaast zijn er een aantal overige risico's te noemen, zoals het politieke risico en het planontwikkelingsrisico. In tabel 4.3 worden de risico's kort omschreven en wordt de vergelijking gemaakt met uitleglokaties. Tevens wordt in de tabel aangegeven op welke wijze het risico kan worden beheerst. Er is ten aanzien van sommige onderdelen gebruik gemaakt van twee publicaties: Akro Consult 1999 en PRC/Ernst&Young 2001. In bijlage 3 worden de genoemde risico's en de mogelijkheden voor beheersing uitgebreid toegelicht. In de tabel kan worden gelezen dat in vergelijking met uitleglokaties de risico's bij een herstructureringsproject talrijker en veelal groter zijn. Dit heeft alles te maken met het feit dat er bij herstructurering sprake is van een complexere situatie: een bestaande stedelijke omgeving als uitgangspositie, complexere plan- en besluitvorming, meer betrokken partijen, vaak een minder goed imago en een minder goed investeringsklimaat.

. p . -

.'Overigens is het verevenen van tekorten op de nieuivbouw var1 woningen in de sociale sector binnen de groridexpioitatie niet oiiyebruikelijk in Vinex-plannen (zie bijvoorbeeld Winsemi~is2000).

1

Grondexploitatierisico: kostenkant

Tegenvallen van geraamde kosten voor verwerving, slopen, bouw- en woonrijp maken, bodemsanering, archeologische monumenten.

Beperkt risico, met uitzondering van kostenstijging.

Groter risico dan bij uitleglokatie, met name door de complexiteit. Verwerving in corporatiewijk klein risico.

- Langlopende afspraken met aannemer, bodemonderzoek, archeologisch onderzoek - Temporiseren - Uitleglokaties: inzet publiekrechtelijk itistrumentarium voor verwerving

Grondexploitatierisico: Opbrengstenkant

De grondopbrengsten voor de koopwoningen vallen tegen of komen pas later. Oorzaak is mindere markt of hogere bouwkosten (grondwaarde is resultante).

Zeer groot risico

Zeer groot risico; extra groot als gevolg van mindere markti slecl ter imago in herstructurer~ngsgebieden.

- Partijen delen risico's in grondexploitatie - Grondafnameplicht voor vaste prijs - Afname bij 'bruikbare' bouwvergunning - Temporiserenlpartieel ontwikkelen

Onvoorziene ruimtelijke en fysieke aspecten in het plangebied leiden tot vertragingen en nadelige financiële consequenties. Herstructurering: terugbouwpercentage wordt niet gehaald.

Beperkt risico

Beperkt risico, echter groter dan bij uitleglokaties: terugbouwpercentage kan niet gehaald worden.

Voor het maken van realisatieafspraken uitvoeren van uitgebreide stedenbouwkundige studie.

- l'egenvallen

- Groot risico

- Groot risico, extra groot als gevolg - Marktstudie, slimme marketing van de wo-

Marktrisico (pandenexploitatierisico koopwoningen)

van de verkoopopbrengsten van de koopwoningen.

- Tegenvallen van bouw- en bijkomende kos-

van mindere marktlslechter Imago in herstructureringsgebieden.

- Groot risico

ten nieuwe koopwoningen. Pandenexplo~tatier~sico - Tegenvallende huurinkomsten/bedrijfswaarde - Beperkt risico van huurwoningen U~tleglokatres:alleen huui woningen nieuwe huurwonmgen Herstructurerrng: inkomstenkant nleuwe huurwoningen en bestaande (gerenoveerde) huurwoningen. - Tegenvallend verkoopresultaat bestaand be- - Niet aanwezig I zit Pandenexploitatierisico huurwoningen: kostenkant

- Tegenvallen van bouw- en bijkomende kosten nieuwe huurwoningen.

- Groot risico

- Herstructurering: tegenvallen verwervings- en renovatiekosten.

- Niet aanwezig

ning of de wijk, koppelen van voorverkooppercentage aan grondafname

- Groot risico, extra groot als gevolg van bouwen in bestaande stad (o.a. hogere bouwplaatskosten).

- Langlopende afspraken met aannemer,

- Beperkt risico, echter groter dan

- Verhuurbeleid

temporiseren

bij uitleglokaties: hangt samen met imago-ontwikkelmg van de wijk.

- Overzienbaar risico

- Marktonderzoek,

marketing, temporiseren (woningen genereren huurinkomsten)

- Groot risico, extra groot als gevolg - Langlopende afspraken met aannemer, van bouwen in bestaande stad - Beperkt risico

temporiseren

- Langlopende afspraken met aannemer betreffende renovatie, temporiseren

-

Risico

1

- --.-

-

--p

Omschrijving van het risico

--

p

Hoogte van het risico: uitleglokatie

tureringslokatie

7

l

I

Financieringsrisico

De rente kan tijdens de looptijd stijgen, of de opbrengsten komen later dan gepland. Dit is van invloed op de totale rentekosten.

Kan aanzienlijk zijn.

Kan aanzienlijk zijn,

Vooraf afspraken maken met de financier.

Risico's m.b.t. sociaal Plan

Herstructurering: maatregelen met betrekking tot sociaal plan (verbetering sociale structuur van een wijk) blijken geen effect te hebben.

Niet aanwezig

Groot, heeft effect op het investeringsklimaat in de wijk.

Instellen leefbaarheidsmonitor; periodiek meten van effecten van sociale investeringen

Planontwikkelingsrisico

Heeft betrekking op het uitlopen van de planontwikkelingskosten ten opzichte van de raming en op het in het geheel niet doorgaan van het project.

Overzichtelijk

Minder doorzichtig; meer betroltken partijen en complexere planrien.

Kosten beheersbaar maken; begrenzen In tijd en geld. Afspreken verdeelsleutel bij niet doorgaan van het project .

Publiekrechtelijk risico

De gemeente verleent niet op tijd de benodigde vergunningen/vrijsteIlingen en kan niet op tijd de benodigde RO-procedures afronden.

Onvoorzienbaar, kan groot zijn (zie bijvoorbeeld KANgebied Nijmegen en Vathorst Amersfoort).

Onvoorzienbaar, kan groot zijn.

Gemeente en realisator gaan inspanningsverplichting aan om vergunningen tijdig en conform procedure respectievelijk te verstrekken en aan te vragen.

Maatscliappelijk risico

Het project wordt tegengewerktjvertraagd door t samenlevinglbelangenbetrokkenen u ~de groepermgen.

Redelijk groot

Groot (uitgangssituatie is anders: bestaande stedelijke omgev~ng)

Communicatie met belanghebbenden. Herstructureri~~g: belanghebbenden laten participeren in planproces

Politiek risico

Onvoorspelbaar Als gevolg van politieke besluitvorming of verkiezingen ondervindt het project schade (vertraging, wijziging in programma, enz.). Kan betrekking hebben op alle deelnemende partijen.

Onvoorspelbaar, echter veelal meer partijen betrokken, dus meer risico. Voorbeeld: Den Haag Zuidwest, waarvoor enige jaren geleden een plan was gemaakt welke door de wethouder is geblokkeerd,

Optimaal betrekken van bestuurders bil proces, creëren van commitment. Het maken van lange termijnafspraken.

4.5.3 Risico- en scenarioanalyse Het inzichtelijk maken van de omvang van de risico's vindt plaats op basis van de voorbeeldherstructureringswijk die eerder in dit hoofdstuk is geïntroduceerd. Uitgangspunt is een gevarieerd maatregelenpakket ('basismodel'), bestaande uit de sloop van 500 woningen, het terugbouwen van 300 koopwoningen en 100 huurwoningen, het renoveren van 150 woningen en het verkopen van 350 bestaande woningen, waarvan 150 na renovatie. Bijlage 4 laat de berekening zien. Het resultaat van dit maatregelenpakket bedraagt f 12,5 miljoen negatief (netto contante waarde). In onderstaande tabel wordt voor een aantal parameters en posten aangegeven wat hiervoor is aangehouden in het model, en wat het effect is van een wijziging op het resultaat. Hierbij worden twee scenario's onderscheiden: 'goed weer' en 'slecht weer'. Voor elke parameter of post wordt het financiële effect van goed weer en slecht weer aangegeven, er vanuit gaande dat de overige parameters en posten constant blijven, dat wil zeggen conform het basismodel. De laatste rij in de tabel geeft het totaalresultaat van het scenario: alle aannames zijn dan van kracht.

Autonome rentewijziging

6,5%

5%

+0,5

8%

-1- 0,4

Rente wijzigt: effect op koopwoningenmarkt

Rente: 6% Prijsstijging koopwoningen: 3%

Rente: 5% Prijsstijging koopwoningen:

+ 13,l

Rente: 8% Prijsstijging koopwoningen: 1%

-1- 10,O

5%

Wijziging bouwkosten1 Inflatiestijging

3%

1%

+ 10,5

5%

-1- l l,4

Wijziging huurstijging

3%

5%

+ 2,6

1%

-1- 2,3

20.000

+ 2,7

(nieuwbouw)

30.000 (nieuwbouw) -1- 2,7 12.000

(renovatie)

Wijziging kosten bouw- en 25.000 (nieuwbouw) woonrijp maken

Wijziging sloopkosten en renovatiekosten

( Totaalresultaat scenario

10.000

8.000

(renovatie)

(renovatie)

+ 4,8

10.000

8.000

(sloopkosten)

(sloopkosten)

(sloopkosten)

75.000

60.000

90.000

(renovatiekosten)

(renovatiekosten)

(renovatiekosten)

I f - 12,5 miljoen

( f 22,0 miljoen

12.000

( + 34,s ( f - 42,8 miljoen

-1- 4,8

I -1- 30,3 1

Effect in miljoenen guldens netto contante waarde ten opzichte van resultaat basismodel

Het blijkt dat het financiële resultaat van het gekozen maatregelenpakket, afhankelijk van de toekomstige ontwikkelingen, zeer kan afwijken van het voorcalculatorisch bepaalde resultaat. Met name de effecten van de koopwoningenmarkt en de bouwkosten/inflatie hebben een grote invloed op het resultaat. De overige kostenposten, zoals de civiele kosten of de renovatiekosten, hebben een kleinere, doch wezenlijke invloed. De totaalresultaten van de scenario's wijken zeer veel af van het resultaat van het basismodel: de verschillen bedragen voor beide scenario's meer dan 200%. Scenario: afnameplicht De koopwoningenmarkt en de bouwkosten hebben een directe invloed op de grondwaarde. In het scenario waarbij de grondwaarde wordt gegarandeerd door een afnameplicht (zonder voorverkooppercentage) en de civiele kosten worden afgekocht voor de doorlooptijd, ziet het slecht weerscenario er een stuk beter uit: resultaat f - 22 miljoen. Optimalisatie Er zijn diverse mogelijkheden om het resultaat te optimaliseren. Tabel 4.5 toont enkele voorbeelden. Het blijkt dat met name het wijzigen van het bestaande programma (van huur naar koop, meer verkoop bestaand bezit) veel invloed heeft op het resultaat. Verder komt naar voren dat, met de gehanteerde uitgangspunten, een langere exploitatieperiode financieel niet onaantrekkelijk is, waarmee wordt aangegeven dat het in slechtere tijden beter is te wachten dan overhaast het programma uit te voeren.

1

Tabel 4.5: Mogelijkheden voor optimalisatie Omschrijving II Vertragen: langere doorlooptijd . .--

--

/ Basismodel

- -

1 10jaar

----

-. -

-- -- - -

(

I0jaar

Versnellen: kortere doorlooptijd I

Meer bestaande woningen verkopen

Meer koopwoningen terugboiiwen in plaats van huur

Aangepast

-- -

1

I

.-t-

15 jaar

/ +1,7 -1- 2,3 I

350,waarvan 150 renovatie

100 extra (ten laste van renovatiel doorexploiteren)

300 koop 100 huur

350 koop 50 huur

Verdichten

80% teri~gbouwpercentagee l OOOLterugbo~iwpercen(t.o.v.aantallen sloop) tage (t.o.v. aantallen sloop)

Verkoop van nieciw gebouvvde huurwoningen na ca 15 jaar exploitati~

Nieuwe huurvvoningen worden niet verkocht

Alle nieuws Inuurvvoningcn worden verkocht (f 200 000 ncw)

t L IZ

Effect in miljoenen qulderis rielto contante waarde ten opzict~ievar1 resultaat Ddsismodel

Op basis van deze resultaten kan worden gesteld dat met het inbouwen van flexibiliteit in het herstructureringsproces, waarbij op basis van gewijzigde omstandigheden het programma kan worden gewijzigd of het proces worden vertraagd, grote financiële missers kunnen worden voorkomen. Door het herstructureringsproces getalsmatig en modelmatig goed te volgen en te monitoren, kan op gezette tijden een beeld worden verkregen van de financiële situatie op dat moment. Op basis van het daarmee verschafte inzicht kan met gerichte maatregelen ingespeeld worden op de dan ontstane situatie.

4.6

i

p

5 jaar l

~ffect*

Conclusie geldstromen en risico's

De in hoofdstuk 2 genoemde maatregelen zijn als basis gebruikt voor het in beeld brengen van de geldstromen die een herstructureringsproject met zich meebrengt. De geldstromen zijn geclusterd in een aantal hoofdcategorieën: grondexploitatie, pandenexploitatie huurwoningen, sociaal plan en proceskosten. Voor de fysieke kant van de herstructurering, de grondexploitatie en de pandenexploitatie, is vervolgens een overzicht verschaft van de risico's die deze exploitaties met zich meebrengen. Deze zijn talrijker en veelal groter van omvang dan de risico's die kleven aan het ontwikkelen van een uitleglokatie. Dit heeft alles te maken met de complexiteit van de herstructureringsoperatie. Op basis van een voorbeeldwijk vervolgens is in kwantitatieve zin inzicht verschaft in de omvang van de risico's. Gebleken is dat het vooraf verwachtte resultaat zeer veel kan afwijken van het uiteindelijke resultaat. Met name de posten verkoopopbrengsten koopwoningen en de bouwkosten/inflatie zijn hierbij van belang. Door het aanpassen van het programma of het temporiseren kunnen financiële risico's in de hand worden gehouden. Dit vereist een flexibele instelling van de realisatiefase, waarin het mogelijk moet zijn om van de vooraf afgesproken uitgangspunten af te wijken. Naast flexibiliteit gaat het ook om een modelmatige benadering van de herstructureringsopgave, waardoor gedurende de uitvoering op tijd kan worden bijgestuurd. Monitoring, flexibiliteit en prudent rekenen zijn daarbij de kernwoorden.

1

HOOFDSTUK 5

MODELLEN VOOR RISICOVERDELING

Nu de risico's die een herstructureringsproject met zich mee brengt in beeld zijn gebracht, kan de stap worden gemaakt naar de verdeling van de risico's tussen de partijen. De mogelijkheden die hiervoor aanwezig zijn kunnen worden beschreven aan de hand van een aantal samenwerkingsmodellen, welke zijn ontstaan vanuit de praktijk van de Vinex-ontwikkeling. Hieronder wordt allereerst een beschrijwaarna wordt ingegaan op de praktijk van de Vinexving gegeven van de modellen (!?.l), ontwikkelingen en de ervaringen van partijen hiermee (5.2). Tenslotte wordt, mede in het licht van de voorgaande hoofdstukken, ingegaan op de toepasselijkheid van de modellen op de herstructureringsopgave en wordt een aangepaste indeling in samenwerkingsmodellen gepresenteerd (paragraaf 5.3).

5.1 .1 Inleiding Bij de beschrijving van de samenwerkingsmodellen wordt als basis gebruikt het onderzoek dat door het Instituut voor Bouwrecht en Akro Consult in 1997 in opdracht van de Rijksplanologische Dienst is uitgevoerd (IBR c.s. 1997). De begeleidingscommissie stond onder voorzitterschap van P. Noordanus en bestond verder o.a. uit afvaardiging van de RPD, de NVB en de VNG. Doel van het onderzoek was het opstellen van een overzicht van knelpunten en oplossingsrichtingen bij publiek-private samenwerkingsverbanden die zijn aangegaan tussen gemeenten en marktpartijen, met als doel de verwezenlijking van de Vinex-bouwopgave. Vanuit de beschrijving van publiek-private samenwerking als uitvoeringsinstrument van het Vinex-beleid zijn vervolgens samenwerkingsmodellen uitgewerkt. De aanleiding van het onderzoek was het gegeven dat de klassieke situatie, waarbij gemeenten alle gronden verwerven, deze bouw- en woonrijp maken en vervolgens uitgeven aan gei'nteresseerde ontwikkelaars, corporaties, aannemers of beleggers in veel Vinex-gebieden niet of nauwelijks meer voorkwam. Een belangrijke oorzaak van het ontbreken van een dergelijke situatie is de grondeigendomssituatie in de meeste Vinex-gebieden, waar grote delen van deze lokaties door marktpartijen waren aangekocht (p. 1). Daarnaast hebben ook sommige gemeenten marktpartijen verzocht gronden te verwerven. Gevolg was dat gemeenten en private partijen een andere wijze van samenwerking dienden te organiseren dan men tot die tijd grotendeels gewoon was.

5.1.2

Traditionele modellen

Vóór de Vinex-ontwikkeling werd er in Nederland op twee manieren met de markt samengewerkt; volgens de gemeentelijke grondexploitatie en de zogenaamde particuliere grondexploitatie (IBR C.S. 1997, P 7).

Gemeentelijke grondexploitatie Van oudsher was de grondexploitatie een gemeentelijke zaak. De gemeente verwierf de benodigde gronden, maakte deze bouw- en woonrijp en gaf deze uit. Binnen de publiekrechtelijke randvoorwaarden had de gemeente grote vrijheid bij het opstellen van de grondexploitatie. Daartegen over stond dat uiteraard ook alle risico's -voorzover niet afgedekt door subsidies- voor haar rekening kwamen.

Particuliere grondexploitatie Naast de bovengenoemde situatie waarbij de gemeente ten aanzien van de grondexploitatie een centrale rol vervult, komt vanouds ook particuliere grondexploitatie, zij het in mindere mate, regelmatig voor. Hierbij heeft een private partij de betreffende grond in bezit en voert voor eigen rekening en risico een bestemmingsplan uit. Met de gemeente wordt een exploitatieovereenkomst gesloten, waarin de exploitant zich verbindt tot het aan de gemeente betalen van de een bijdrage in de kosten van aanleg van openbare voorzieningen die door de gemeente worden aangelegd. 5.1.3 Nieuwe samenwerkingsmodellen Door de aankoop van delen van veel Vinex-lokaties werd duidelijk was dat samenwerking conform de traditionele samenwerkingsmodellen niet of nauwelijks meer mogelijk was. Dit heeft geleid tot de ontwikkeling van een drietal nieuwe samenwerkingsvormen, welke kunnen worden omschreven als het bouwclaimmodel, het joint venture-model en het concessiemodel (IBR c.s.1997).

Bouwclaimmodel Hierbij verplichten de marktpartijen die in het gebied gronden hebben verworven zich om deze tegen een vaste prijs per vierkante meter aan de gemeente over te dragen, in ruil waarvoor de marktpartijen te zijner tijd een bepaald aantal bouwrijpe kavels krijgen toebedeeld. Bij de inlevering van de gronden bij de gemeente ontvangen de private partijen hier doorgaans een lager bedrag voor terug. Bij de ontwikkeling van de locatie trachten deze partijen dit disagio of aankoopdeficit terug te verdienen. Bij dit model draagt de gemeente in beginsel alle grondexploitatierisico's, met uitzondering van het verwervingsrisico voor reeds door de marktpartijen verworven gronden. Joint venture-model Van de samenwerking conform het joint venture-model vormt een gezamenlijke grondexploitatie de kern. De gronden die door partijen worden verworven worden in een gezamenlijke onderneming ingebracht. Zo ontstaat een grondexploitatiemaatschappij. Hiervoor wordt vaak een commanditaire vennootschap opgericht, waarbij de behererid vennoot een rechtspersoon is (meestal een besloten venriootschap). De inbreng en zeggenschap (en daarmee ook het grondexploitatierisico) zijn vaak in gelijke mate tussen partijen verdeeld. Overigens is bij een joint venture besluitvorming op basis van unanimiteit (50150) voor parîijen het meest haalbare, aangezien in elke andere srtuatie een van de partijen de meerderheid in stemmen heeft en daarmee alle zeggenschap. De gronduitgifte zal door de grondexploitatiemaatschappij voornamelijk plaatsvinden aan ontwikkelaarslbouwers die de woningen realiseren. Het is mogelijk dat dit dezelfde partijen zijn die met de gemeente samen in de grondexploitatiemaatschappij participeren en daarmee in feite twee petten op hebben. Dit kan bij de private partijen leiden tot tegenstrijdige opvattingen over bijvoorbeeld de uitgifteprijzen. Zo zal degene die de private partij vertegenwoordigt in de grondexploitatiemaatschappij voorstander zijn van een hogere uitgifteprijs, terwijl zijn collega die de grond moet afnemen liever gematigder prijzen prefereert, hetgeen ten goede komt aan zijn ontwikkelingsresultaat. De gemeente zal, als deelnemer aan de grondexploitatiemaatschappij, willen afspreken dat de uitgifteprijzen worden opgesteld conform de residuele grondwaardemethodiek. Concessiemodel In het concessiemodel is de gemeentelijk rol beperkter dan in de beide voorgaande modellen. De grondexploitatie en het bouw- en woonrijp maken is in het concessiemodel een zuiver private aangelegenheid. Vanuit de gemeente bezien staat centraal het aan de private partijen presenteren van een visie op de ontwikkeling van het betreffende gebied, gekoppeld aan een aantal prestatie-eisen. Dit zou bijvoorbeeld gestalte kunnen krijgen in de vorm van een stedenbouwkundig programma van eisen en een beeldkwaliteitsplan ten aanzien van het openbare gebied en het toetsen van het resultaat aan deze documenten achteraf. Het financiële risico voor de gemeente is in dit model het geringst van de drie modellen, voor de private partijen het grootst. Het concessiemodel vertoont enige gelijkenis met het traditionele particuliere grondexploitatiemodel. Een verschil is echter dat bij dit laatste model een exploitatieovereenkomst wordt gesloten in verband met de aanleg door de gemeente van openbare voorzieningen, terwijl bij het concessiemodel juist de private partijen verantwoordelijk zijn voor de aanleg van de openbare werken, en de aanleg daarvan ook zelf bekostigen. Bij het concessiemodel is de gronduitgifte een geheel private aangelegenheid, zodat het gronduitgifterisico (het opbrengstrisico van de grondexploitatie) daarbij ook geheel aan private zijde ligt. Het gronduitgifterisico en het marktrisico (zie hieronder) vallen bij het concessiemodel dan ook geheel in één hand. Daar staat tegenover dat de private partijen de mogelijkheid hebben om, binnen de door de gemeente gestelde randvoorwaarden, ontwikkelingen te sturen in de zin van planning en fasering. Aldus is er sprake van een zeker evenwicht tussen risico en zeggenschap binnen dit model. Marktrisico Bovengenoemde samenwerkingsmodellen hebben allen betrekking op de grondexploitatie. Het zogenaamde marktrisico, het risico met betrekking tot de afzet van het gerealiseerde vastgoed (pandenexploitatie koopwoningen), wordt in alle gevallen in principe gedragen door de private partijen (kan deels worden afgewenteld op de grondexploitatie, zie hoofdstuk 4). Hierop zijn enkele uitzonderingssituaties te melden in Nederland, waarbij gemeenten door deelname in een opstalmaatschappij voor een beperkt deel afzetrisico's lopen. Volgens het rapport van IBR c.s. rijst hier de vraag of dergelijke participaties horen tot de kernactiviteiten van de gemeenten. Desondanks bestaan hiertegen geen juridische bezwaren, hoewel ciiteraard wel toestemrniny van de provincie nodig is (pp. 39-40).

5.2.1 Het voorkomen van de modellen Door Kolpron is in 1997 een onderzoek verricht naar grondbezit en grondverwerving in Vinex-uitleglokaties (Kolpron 1998). In totaal zijn in het onderzoek 49 lokaties meegenomen met een capaciteit van 233.000 woningen (dit is 85% van de totale Vinex-uitbreidingscapaciteit). Onderzocht is volgens welke samenwerkingsconstructie de lokaties werden ontwikkeld. Tabel 5.1 geeft de uitkomsten weer. Tabel 5.1: Het voorkomen van samenwerkingsmodellen in de

I

Joint venture

/

14%

I

16%

7%

Concessie

16%

Nog niet bekend

1

6%

4%

9

Bron Kolpron 1998 (getallen bewerkt door weglaten categorie non-respons)

Onlangs is dit aspect ook onderzocht door Korthals Altes en Groetelaers (2000). Zij verzamelden gegevens van 72 woningbouwlokaties (totale capaciteit 50.000 woningen), in Vinex-lokaties en nietVinex-lokaties. De resultaten zijn weergegeven in tabel 5.2. Tabel 5.2: Het voorkomen van samenwerkingsmodellen in Vinex en niet-Vinex (op basis van het aantal woningen) (onderzoek Korthals Altes C.S.)

Niet-Vinex

Vinex

I Gemeentelijke grondexploitatie

I

/ Joint venture I concessie / Combinatie / Andere aanpak

I l I I

Nog niet bekend

I

1

I

64%

1 3% / 4% 1

27%

0%

3%

(

68%

1

1 26% / 2% / 1% 1 1%

3%

Bron: Korthals Altes c.s. 2000

Bij de vergelijking van de tabellen valt als eerste op dat Kolpron het heeft over 'bouwclaim', waar Korthals Altes spreekt van 'gemeentelijke grondexploitatie'. Onder deze laatste categorie kunnen zich ook gevallen bevinden waarbij er gewerkt wordt conform het traditionele model van de gemeentelijke grondexploitatie. De verwachting echter is dat dit slechts een klein aantal zal betreffen, waardoor de vergelijkbaarheid niet in het geding komt. Indien de getallen die gebaseerd zijn op het aantal woningen met elkaar worden vergeleken, blijkt dat deze in grote lijnen met elkaar overeenstemmen. In verreweg het merendeel van de gevallen wordt samengewerkt conform het bouwclaimmodel. Het joint-venture model wordt gebruikt voor enkele tientallen procenten, het concessiemodel voor slechts enkele procenten.

Ongewenste grondaankopen: nieuwe rollen voor partijen 5.2.2 Zoals eerder naar voren kwam, heeft de aankoop van delen van veel Vinex-lokaties door private partijen ervoor gezorgd dat gemeenten min of meer gedwongen waren om samen te werken met de grondeigenaren. De genoemde onderzoeken van Kolpron (1 998) en Korthals Altes C.S.(2000) geven inzicht in de eigendomsverhoudingen van de grond, echter op verschillende tijdstippen. Zie tabel 5.3.

Tabel 5.3: Eigendomsverdeling -- - Vinex-lokaties .- -

I

-

-

-

W"

Korthals Altes

#olpron"

1 Gemeente

1

Particulieren (Kolpron)

33%

Overig (Kolpron)

1

71%

23%

Derden (Korthals Altes) Speculanten (Kolpron)

15%

29%

Oorspronkelijke eigenaren (Korthals Altes) Ontwikkelaars (Kolpron)

(

C.S.

14% 4% l l' Y

situatie ten tijde van hst oriderzaek (1 997) situatie bij start ideevorming over de locatie

De ontstane situatie met betrekking tot de eigendomsverhoudingen wordt gezien als één van de oorzaken voor de vertragingen in de uitvoering van de Vinex-afspraken, Naar de inschatting van Kolpron heeft zeker driekwart van de vertraagde lokaties te maken met grondgerelateerde problemen (Kolpron 1998). Een hiermee verband houdende reden betreft de nieuwe roverdeling tussen partijen: "De vertragingen in de uitvoering zijn mede ontstaan doordat partijen moeten wennen aan hun nieuwe rol" (Van Kalles 1997). Gemeenten en marktpartijen hebben uitvoerig moeten overleggen om tot realisatieafspraken te komen. In het jaarverslag over 1995 van de Neprom wordt gesproken van intensieve onderhandelingen die zijn gevoerd tussen de betrokken overheden en marktpartijen, waarbij het ging om uiterst gecompliceerde besluitvormingsprocessen (Neprom 1996). Priemus en Louw (2000) leggen een relatie met de dreigende afname van de regiefunctie van de gemeenten: "Gemeenten zagen hun positie aangetast: zij stellen dat hun regiefunctie in de uitvoering van het ruimtelijk beleid afneemt. Waar zij voorheen alle touwtjes in handen hadden, worden zij nu steeds vaker gedwongen tot samenwerking met marktpartijen". Volgens Priemus C.S. stellen gemeenten namelijk dat zij via het in eigendom hebben van de grond de regiefunctie beter kunnen vervullen dan in situaties met particulier eigendom. Het belang van de gemeentelijke regiefunctie wordt ook wel ingezien door de ontwikkelaars. Zij proberen duidelijk te maken dat in de meeste Vinex-lokaties de gemeentelijke regiefunctie is behouden, namelijk middels het werken conform het bouwclaimmodel. Voorbeeld is een citaat uit het jaarverslag over 1997 van de Neprom (Neprom 1998): "In de afgelopen jaren was er veel commotie over de particuliere grondverwervingen op de Vinex-lokaties. De Neprom heeft daarbij steeds aangegeven dat het de projectontwikkelaars en bouwondernemers niet te doen was om bezit van grond of speculatieve grondhandel. Zij hebben door grondaankopen hun toekomstige ontwikkelings- en bouwomzet willen veiligstellen. Deze stellingname wordt bevestigd door de constatering dat op de meeste Vinex-lokaties de gronden inmiddels zijn verkocht aan de gemeenten in ruil voor een bouwclaim. Daarmee is de regiefunctie van de gemeenten hersteld, hetgeen ondermeer blijkt uit het op de Vinex-lokaties gevoerde stedenbouwkundig beleid". Het veiligstellen van de gemeentelijke regiefunctie middels het bouwclaimmodel wordt betwijfeld door Priemus C.S.(2000). In vergelijking met de traditionele manier van lokatieontwikkeling hebben de gemeenten per saldo aan invloed verloren. Immers, door middel van de bouwclaims zijn allerlei afspraken gemaakt over zaken als woningdifferentiatie, grondprijzen, afnameverplichtingen, kosten bouw- en woonrijp maken, verkoopprijzen en realisatietijd, waar de gemeenten contractueel aan zijn gebonden. Aan de andere kant hebben gemeenten in meer dan de helft van de gevallen waarin bouwclaims werden gevestigd middels afspraken over grondprijzen en afnameverplichting een belangrijk deel van de risico's aan marktpartijen overgedragen. Er is een verschuiving waar te nemen in de wijze waarop de regiefunctie door de gemeente wordt uitgeoefend: van het eenzijdig opleggen van voorwaarden naar het onderhandelen met marktpartijen.

5.2.3

Ervaringen met de samenwerkingsmodellen in de Vinex-praktijk

"Gemeenten werken in het algemeen goed met projectontwikkelaars samen. Natuurlijk is het zo dat men [projectontwikkelaars] zijn activiteiten onderneemt met in het achterhoofd ook rendement. Het zou buitengewoon merkwaardig zijn als dat anders was" (citaat van staatssecretaris Remkes in Real Estate Magazine (Harms 2000)). Zie daar het spanningsveld waar men mee te maken heeft bij samenwerkingsverbanden tussen gemeenten en marktpartijen. Hieronder worden ervaringen van partijen met de samenwerkingsmodellen behandeld. In een artikel over de gemeentelijke projectmanagers van een vijftal Vinex-lokaties (Custers 1999) wordt geconstateerd dat men steeds beter leert leven met de markt en de onzekerheid ervan. "Geen dictaten meer, maar flexibiliteit en ruimte laten aan private partners, dat is tegenwoordig het devies". Wel geeft men aan dat de gemeenten ervan overtuigd zijn dat zijzelf het beste de kar kunnen trekken, dat biedt volgens de projectmanagers de meeste zekerheid voor een samenhangende stedenbouwkundige ontwikkeling op termijn. Over de meerwaarde van het joint venture model zijn de meningen verdeeld. Als voorbeelden worden genoemd de Waalsprong en Leidschenveen. In dit laatste project werkt de gemeente samen met vijf projectontwikkelaars en de Nationale Investeringsbank. Het voordeel van deze constructie waarbij de ontwikkelaars risicodragend participeren, is dat ze meer aan de lange termijn denken. De projectmanager formuleert het als volgt: "Ze moeten daarvoor iets bouwen dat niet alleen nu goed is voor de markt, maar ook straks. Verknal je nu je imago, dan merk je dat straks in de grondexploitatie". Eenzelfde mening is die van de gemeente Helmond, die veronderstelt dat projectontwikkelaars door risicodeling minder geneigd zullen zijn het onderste uit de kan te halen. Vanuit de zijde van de ontwikkelaars wordt positief gereageerd als het gaat om de samenwerking met de gemeenteri. "De samenwerking met gemeenten loopt steeds beter. Het heeft z'n tijd nodig, we beginnen te leren", zegt F. Huizinga van Wilma Bouw in een artikel waarin naast Wilma ook de Neprom, Amvest, Johan Matser Projectontwikkeling, Multi Vastgoed en woningcorporatie Stadswonen te Rotterdam aan het woord komen (Bakker 1998). Alle projectontwikkelaars zijn positief over de samenwerking met de gemeenten. Over de samenwerking met de rijksoverheid en de corporaties zijn zij veel minder te spreken. Wat opvalt is het gegeven dat marktpartijen feitelijk voor het eerst ervaringen opdoen met langlopende projecten. In het interview in de Vastgoedmarkt van februari 1997 zegt Van den Hoven: (...) W e hebben gewoon geen ervaring met grondexploitatie over een termijn van twintig jaar. Twee jaar was tot voor kort voor ontwikkelaars al lange termijn" (Van Kalles 1997). Een gevolg van de oprichting van samenwerkingsconstructies conform het joint venture-model en het concessiemodel is dat het bouw- en woonrijp maken niet meer vanzelfsprekend louter een gemeentelijke aangelegenheid is. In het onderzoek van IBR C.S. (1997) is dit onderwerp gedurende een aantal GDR-sessies (Group Decision Room) met gemeenten en marktpartijen behandeld. Aan de orde is geweest het zekere wantrouwen dat sommige gemeenten koesteren ten aanzien van een sterkere rol voor private partijen bij het bouw- en woonrijp maken. Tijdens de GDR-sessies is het door gemeente vermoede onvoldoende deskundig zijn van private partijen duidelijk weersproken. Gesteld werd dat er geen algemene uitspraken kunnen worden gedaan en dat soms gemeenten minder kennis in deze hebben dan private partijen, en andere juist meer. Verder vinden de private partijen wel dat er door hen een efficiencyvoordeel kan worden behaald, met name ten aanzien van de post voorbereiding en toezicht. Winsemius (2000) bespreekt in zijn artikel in Bouw een rapport van de Neprom, genaamd "Kostenverhaal in de grondexploitatie op Vinex-lokaties". Een van de conclusies van het rapport is hier op zijn plaats: de ervaringen met de private grondexploitatie (concessiemodel) in relatie tot de kwaliteit. In het rapport wordt geconcludeerd (en daarmee eerder onderzoek bevestigd) dat geen verschil in kwaliteit te zien is tussen locaties met een gemeentelijke grondexploitatie en locaties met een private grondexploitatie. Hoewel de Neprom geen onafhankelijke partij is in deze, ondersteunt de auteur van het artikel de conclusie. Winsemius is verder van mening dat de politiek deze conclusie zich ter harte moet nemen, aangezien de actuele discussies over het grondbeleid zich juist richten op de mogelijkheden om gemeenten het grondeigendom te verschaffen. En als het gemeentelijk grondeigendom geen invlced heeft op de kwaliteit, is deze discussie triviaal. Een voorbeeld van een lokatie waarbij de gemeente minder te spreken is over de prestaties van marktpartijen voor het bouw- en woonrijp maken is IJburg in Amsterdam. In een artikel in de Volkskrant legt wethouder Stadig uit terug te willen naar de traditionele situatie: "We gaan voor de rest van IJburg uit van de klassieke rolverdeling: de gemeente is opdrachtgever, bociwers en ontwikkelaars mogen vrijuit inschrijven en concurreren. Waarom we dat bij de eerste woningen anders hebben ge-

daan? De bouwconsortia zeiden: laat ons die openbare ruimte aanleggen, wij kunnen dat veel beter dan de gemeente. Dat was interessant en hoogst modern, maar het is ze blijkbaar nogal tegengevallen" (Volkskrant 2001 ). Tenslotte nog enige conclusies uit het onderzoek van IBR C.S.(1997). Uit de in het kader van het onderzoek gevoerde GDR-sessies is gebleken dat gemeenten in het algemeen een voorkeur hebben voor het bouwclaimmodel (p. 27). Maximale zeggenschap is hierbij het meest gehoorde argument, hoewel dit in de praktijk kan worden ingeperkt door in de bouwclaimovereenkomst private partijen mede-beslissingsbevoegdheid te geven ten aanzien van de planvorming, fasering, enzovoort. Naarmate private partijen een sterkere grondpositie hebben, wordt door de gemeenten vaker het joint venturemodel genoemd, een model waar ook de marktpartijen een duidelijke voorkeur voor blijken te hebben. Het concessiemodel is naar het oordeel van de gemeenten het minst geschikt om op een grote Vinexlokatie als geheel te worden toegepast. Dit omdat de gemeente dan buiten de door haar gestelde randvoorwaarden geen sturingsmogelijkheden meer heeft en daarmee ook niet kan inspelen op omstandigheden die zij bij het opstellen van de randvoorwaarden niet kon overzien "De ontwikkeling van een dergelijke lokatie is gelet op de uitvoeringsduur en complexiteit met zoveel onzekerheden omgeven dat een gemeente vanuit haar publieke verantwoordelijkheid met betrekking tot zci'n omvangrijk project moeilijk kan volstaan met enkele randvoorwaarden vooraf", aldus het onderzoek (p. 20). Het concessiemodel is voor gemeenten interessant als de gemeente de risico's voor een bepaald project niet wil dragen en een ontwikkelaar bereid is om dit wel te doen.

Conclusies Hierboven is een indruk gegeven van de ervaringen die partijen hebben opgedaan met samenwerkingsconstructies in de Vinex-praktijk. Als eerste valt op dat zowel gemeenten als ontwikkelaars redelijk te spreken zijn over de onderlinge samenwerking. Gemeenten zijn gewend geraakt aan de inbreng en invloed van marktpartijen, marktpartijen doen ervaringen op met langere termijnverbintenissen in grondexploitaties. Voor gemeenten is een gemeentelijke grondexploitatie geen vanzelfsprekende zaak meer. Desondanks hebben de gemeenten wel een duidelijke voorkeur voor een gemeentelijke grondexploitatie, middels het bouwclaimmodel. Op deze manier hebben zij de meeste invloed op het ontwikkelingsproces. Indien marktpartijen grotere delen van de gronden hadden aangekocht, is er bij gemeenten ook te praten over het joint venture-model. Dit laatste model overigens heeft de duidelijke voorkeur bij de ontwikkelaars. Het concessiemodel, een model dat niet vaak voorkomt, heeft bij de gemeenten de minste voorkeur. Hiermee verliest men de regie. Tenslotte valt op dat de woningcorporaties slechts een kleine rol spelen in de Vinex. Die beperkt zich tot realisator van bereikbare woningen voor de doelgroep (huur en koop). De corporaties hebben geen rol als grondexploitant en zijn niet betrokken bij het ontwikkelen van stedenbouwkundige plannen (zie bijvoorbeeld Dijkman 1996).

5.3

Samenwerkingsmodellen in de herstructureringsopgave

5.3.1

Inleiding

In de vorige paragrafen is ingegaan op de wijze waarop de Vinex-lokaties tot ontwikkeling zijn gebracht, welke samenwerkingsconstructies zijn gehanteerd en welke ervaringen partijen daarbij hebben opgedaan. De vragen die vervolgens opkomen zijn: wat is de bruikbaarheid van de ervaringen in de Vinex-lokaties voor de aanpak van de herstructureringsopgave? Op welke wijze zullen de partijen wensen samen te werken? Is dat vervolgens ook realistisch? In deze paragraaf wordt op deze vragen een antwoord gegeven. In het volgende hoofdstuk worden de antwoorden vergeleken met de praktijk. Om te beginnen is er sprake van een geheel verschillende uitgangssituatie ten opzichte van de Vinexlokaties. De corporaties zijn zeer dominant aanwezig gezien het eigendom van de woningen. Dat betekent dat er, bij het arrangeren van samenwerkingsconstructies, naast de gemeente en de ontwikkelaar een derde partij is, de corporatie, waar terdege rekening mee dient te worden gehouden. De corporaties zijn, zoals in hoofdstuk 3 bleek, een partij die zich naast het huisvesten van de doelgroep meer en meer toelegt op aanpalende activiteiten zoals projectontwikkeling. Dat betekent dat er van de corporaties een veel actievere opstelling kan worden verwacht in vergelijking tot de Vinex-lokaties. De gewijzigde uitgangspositie brengt ook met zich mee dat het voeren van een actief grondbeleid door gemeenten niet meer vanzelfsprekend is. In hoofdstuk 3 werd dit al gesignaleerd'. --

' Dit 1s overigeiis in coiitrast inet datgene tint is verwoord i t i de iiota Stedelijke veinie~iwing(p. 88).waarbij wordt gec~iggereerd cint hij tie sloopopgave gerneeriteri de te slopen woriingen verwenfen eii de grorid iiitgeven

5.3.2 Camenwerkingsmodellen in de herstructurering Bij het opstellen van mogelijke samenwerkingsmodellen die van toepassing kunnen zijn op de herstructurering wordt gebruik gemaakt van tabel 5.4. Hierin wordt, op basis van de bevindingen in hoofdstuk 3 , aangegeven wat de rollen van de partijen zouden kunnen zijn in de realisatiefase.

Renovatie en verkoop bestaande woningen, realisatie nieuwe huurwoningen (pandenexploitatie huurwoningen)

Corporatie

Realisatie nieuwe koopwoningen (pandenexploitatie koopwoningen)

Corporatie Projectontwikkelaar

Voeren van de grondexploitatie

Gemeente Corporabie Projectontwikkelaar

Uit de tabel is op te maken dat er op twee fronten samenwerkingsconstructies denkbaar zijn: in de grondexploitatie en bij de realisatie van de koopwoningen. De realisatie van de koopwoningen zal ofwel plaatsvinden door een corporatie of een projectontwikkelaar, ofwel door hen gezamenlijk. Bij de grondexploitatie zijn meer samenwerkingsvormen mogelijk: zie hieronder.

Mogelijke sarnenwerkingsvorrnen in de grondexploitatie (bij sloop-nieuwbouw) De in paragraaf 5.1 geschetste samenwerkingsmodellen zijn geënt op de grondexploitatie. De traditionele gemeentelijke grondexploitatie is om logische redenen niet mogelijk binnen de herstructurering. De traditionele particuliere grondexploitatie, echter, geeft wel mogelijkheden. Immers, het is denkbaar dat de corporatie als pandenbezitter binnen de bestaande rooilijn woningen sloopt en de gronden herontwikkelt, waarbij de gemeente zorgdraagt voor de verbetering van de infrastructuur (indien nodig). De gemeente en de corporatie sluiten vervolgens, indien nodig, een exploitatieovereenkoinst waarin tot kostenverhaal kan worden gekomen (in het kader van het nieuwe grondbeleid middels de exploitatievergunning). De risico's ten aanzien van de grondexploitatie (opbrengstenrisico) liggen grotendeels bij de corporatie. Het bouwclaimmodel geeft eveneens een mogelijkheid. Hierbij verwerft de gemeente de panden van de corporatie, herontwikkelt het gebied en geeft bouwclaims c.q. bouwrijpe kavels uit aan de corporatie en eventueel een ontwikkelaar. Bij dit model liggen de risico's van de grondexploitatie geheel bij de gemeente. Het joint venture-model, het delen van de risico's tussen partijen, is mogelijk op meerdere manieren. Ten eerste kunnen de corporatie en de gemeente afspreken de panden en de gronden in een gezamenlijke entiteit in te brengen, en vervolgens gezamenlijk de grondexploitatie uit te voeren. Ten tweede is het mogelijk dat naast de gemeente en de corporatie(s) ook een of meerdere ontwikkelaars participeren in de grondexploitatie. Ten derde is het denkbaar dat niet de corporatie, maar alleen een ontwikkelaar samen met de gemeente deelneemt in de grondexploitatie. Dit zou kunnen worden afgesproken in de situatie dat de gemeente de panden van de corporatie heeft verworven. Er is dan sprake van een kruising tussen het bouwclaim- en joint-venture model. Het concessiemodeltenslotte kan eveneens op drie manieren plaatsvinden: de corporatie is de enige grondexploitant, of de corporatie is samen met een projectontwikkelaar grondexploitant, of de ontwikkelaar is enig grondexploitant, nadat de panden zijn verworven van de corporatie. Nu de mogelijkheden zijn geschetst, wordt in onderstaande tabel per model een inschatting gemaakt van de realiteitswaarde en wordt aangegeven welke modellen de voorkeur kunnen hebben van de diverse partijen. Dit is gebaseerd op de rolopvatting van de partijen zoals weergegeven in hoofdstuk 3 en op de ervaringen en voorkeuren van de partijen met de modellen uit de Vinex-operatie. In hoofdstuk 6 wordt de tabel getoetst aan de praktijk, waarna conclusies kunnen worden getrokken.

Tabel 5.5: Samenwerkingsmodellen op basis van de grondexploitatie in de herstructurering Model

i

. .

r

-

L

Realiteitswaarde

CVoorkeur7 -.-

-

-

-

-

Particuliere grondexploitatie

Groot (alleen bij minder ingrijpende projecten)

Corporatie en gemeente (alleen bij minder ingrijpende projecten)

Bouwclaimmodel

Klein

Gemeente

Joint venture-model (corporatielgemeente)

Redel~jkgroot

- Gemeente (bij overwegend corporatiebezit) - Corporatie

Joint venture-model (corpo-

Betrekkelijk klein

Ontwikkelaar

Klein

Ontwikkelaar

Concessiemodel (corporatie)

Redelijk groot

Corporatie

Concessiemodel (corporatielontwikkelaar)

Betrekkelijk klein

Ontwikkelaar

Concessiemodel (ontwikkelaar)

Klein

Geen

ratie/gemeente/ontwikkelaar)

Joint venture-model (gemeentelontwikkelaar)

I

5.3.3

Conclusie modellen in d e herstructurering

De wijze waarop in een herstructureringsproject wordt samengewerkt en de risico's worden verdeeld kent vier aspecten. Ten eerste is er de grondexploitatie. De mogelijke modellen hiervoor zijn zojuist aan de orde geweest. Ten tweede de realisatie van de koopwoningen (pandenexploitatie koopwoningen), waarvan de grondwaarde als opbrengstenpost in de grondexploitatie terechtkomt. Hier is samenwerking mogelijk tussen corporaties en ontwikkelaars. Het derde element is d e pandenexploitatie huurwoningen, welke op het bordje van de corporatie ligt. Tenslotte is er het sociale plan. Deze vier dimensies gezamenlijk schetsen het samenwerkingsverband en per partij het risicoprofiel van een project.

- particulier - bouwclaim

huurwoningen

- corporatie

-joint venture - concessie

koopwoninqen - corporatie - projectontwikkelaar - gezamenlijk

- gemeente - gemeente en corporatie

Per herstructureringsproject zijn combinaties te maken tussen de mogelijkheden. Zo is bijvoorbeeld denkbaar dat de corporatie(s) zowel de grondexploitatie als de pandenexploitatie huurwoningen uitvoeren, en ook de koopwoningen realiseren. Aan de andere kant zijn diverse gemixte modellen mogelijk, zoals bijvoorbeeld een joint venture in de grondexploitatie (gemeente en corporatie) en gedeelde ontwikkeling van de koopwoningen (corporatie met ontwikkelaar).

5.4

Conclusie samenwerkingsmodellen

Dit hoofdstuk heeft een beeld geschetst van de mogelijke samenwerkingsmodellen bij de aanpak van de herstructurering. Op twee terreinen zijn samenwerkingsconstructies denkbaar: bij de grondexploitatie en bij de realisatie van koopwoningen. D e realisatie van de koopwoningen zal ofwel plaatsvinden door een corporatie of een projectontwikkelaar, ofwel door hen gezamenlijk. Alledrie de varianten zijn mogelijk. Bij de grondexploitatie zijn meer samenwerkingsvormen mogelijk. Voor elke samenwerkingsvorm is ingeschat in hoeverre het voorkomen ervan in de praktijk realistisch is gezien de rolopvattingen van partijen en de ervaringen met de modellen in de Vinex. De volgende constructies worden kansrijk geacht: - particuliere grondexploitatie; - het joint venttire-model waarbij de gemeente samenwerkt met een of meerdere corporaties; - concessiemodel met als grondexploitant een of meerdere corporaties. In het volgende hoofdstuk wordt deze veronderstelling getoetst aan de praktijk

HOOFDSTUK 6

PRAKTIJK VAM DE HERgRUCTURERING

In het voorgaande hoofdstuk is, op basis van rolopvattingen en ervaringen in de Vinex-praktijk, een overzicht opgesteld van de mogelijke samenwerkingsmodellen die denkbaar zijn voor de aanpak van de herstructurering. Dit hoofdstuk maakt de stap van theorie naar praktijk. De op basis van de literatuur veronderstelde mogelijkheden voor samenwerkingsconstructies en risicodeling tussen partijen worden getoetst aan de praktijk zoals deze zich voordoet in de vier grote steden. Hiertoe is bij vertegenwoordigers van de gemeenten en betrokken corporaties een interview afgenomen1. Gevraagd is o.a. naar de rollen van partijen en (gehanteerde of gewenste) samenwerkingsconstructisc. Daarbij is met name gekeken naar de fysieke poot van de herstructurering.

6.1

Amsterdam: Westelijke Tuinsteden

6.1.1 Inleiding, de opgave Toen de Westelijke Tuinsteden werden gebouwd, werd er een stadsdeel gerealiseerd dat stond voor een woonomgeving in een landschappelijke setting dichtbij de bestaande stad. Een woonomgeving met licht, lucht en ruimte, als reactie op de erbarmelijke omstandigheden in de negentiende-eeuwse woonwijken van Amsterdam (brochure Far West). Hoe vernieuwend en vooruitstrevend de Westelijke Tuinsteden in oorspong ook waren, gesteld kan worden dat het gebied momenteel flink aan slijtage onderhevig is. Er is sprake van een grote hoeveelheid gestandaardiseerde massawoningbouw, met zeer veel kleine huurwoningen. "De toenemende concurrentie tussen stedelijke gebieden vormt een bedreiging voor de huidige Westelijke Tuinsteden. Wanneer de Amsterdamse woningmarkt zich ontwikkelt tot een normale vraagmarkt zal de geringe populariteit van de woonmilieus in de Westelijke Tuinsteden voelbaar worden" (Far West, Prospect en Westwaarts in het Werkboek Toekomstvisie Parkstad, 2000). Het Bureau Parkstad (een samenwerkingsverband tussen de stadsdelen Bos en Lommer, Geuzenveld/Slotermeer, Osdorp, SlotervaarVOvertoomseveld en de gemeente Amsterdam) hanteert in haar publicatie Richting Parkstad 2015, ontwikkelingsplan voor de vernieuwing (2001) voor de aanpak van de Westelijke Tuinsteden een tijdshorizon van 15 jaar. Onder andere komt men tot het volgende programma: sloop van 13.300 woningen, verkoop van 3.500 woningen, 5.600 nieuwbouw sociale huur, 4.300 nieuwbouw dure huur, 14.500 nieuwbouw koop. In totaal een toevoeging van 11.O00 woningen.

6.1.2 De organisatie van de corporaties, Far West Inleiding Van alle woningen in de Westelijke Tuinsteden is 80% in bezit bij corporaties (Werkboek Toekomstvisie Parkstad 2000). In totaal gaat het om 12 corporaties, welke zich hebben verenigd in 3 consortia: - Far West: De Key, Het Oosten, Patrimonium, Zomers Buiten; - Prospect Amsterdam: Algemene woningbouwvereniging, Eigen Haard, Olympus Groep en Rochdale; - Westwaarts: De Dageraad, PWV Wonen en Woningbedrijf Amsterdam. De Westelijke Tuinsteden worden ontwikkeld per vernieuwingsgebied, een gebied van ongeveer 50 ha en 3.000 woningen (Richting Parkstad 2015). Per vernieuwingsgebied kunnen meerdere corporaties bezit hebben, in sommige gevallen is het zeer versnipperd. Ten behoeve van de 'slagkracht' wordt herverkaveling tussen consortia niet uitgesloten; per deelgebied zullen hooguit twee consortia als trekker van het proces fungeren (Werkboek Toekomstvisie Parkstad 2000).

Far West Far West is opgericht in het najaar van 1998. Gezien het zeer gefragmenteerde en versnipperde bezit van de corporaties over de wijken, heeft De Key destijds het initiatief genomen om ten behoeve van de aanpak van de Westelijke Tuinsteden een samenwerkingsconstructie aan te gaan met een aantal collega-corporaties. Ingegeven door de geografische situatie is De Key tot samenwerking gekomen met 3 -

'

De t i j d e ~cle~ gesprekken ~ yehanteertle checklist is opgenomen i r i bijlage 5.

andere corporaties (zie hierboven), hetgeen heeft geleid tot de oprichting van Far West (interview H. Draaisma - Lieven de Key). Far West is een zelfstandige organisatie met een autonome bevoegdheid. Als juridische samenwerkingsvorm was oorspronkelijk was gekozen voor een VOF-constructie met een BV als ontwikkelvehikel. Het ministerie van VROM echter was van mening dat een VOF niet transparant genoeg is in het kader van de BBSH. Als second-best optie vervolgens is gekozen voor de oprichting van een nieuwe t.i. (toegelaten instelling). Na discussie met het WSW en het Centraal Fonds is de verwachting dat nog in de zomer van 2001 de Li.-status zal worden verstrekt. Er is dan een langdurig en lastig proces achter de rug dat twee jaar heeft geduurd (interview H. Draaisma en interview 0 . Meerstadt / B. Wortman Far West). Zodra de Li.-status wordt verstrekt, wordt het bezit van de vier corporaties in de Westelijke Tuinsteden (1 1.600 woningen en 1.200 bedrijfsobjecten) in economische zin overgedragen aan Far West. Dit vindt plaats op basis van een geobjectiveerde bedrijfswaardeberekening. Vanaf dat moment verkrijgt Far West de bevoegdheid om over de geboiiwen i e beslissen. Overigens kennen de andere twee consort~aeen andere samenwerkincjsvorm. Prospect is een autonooni samenwerkingsverband, Westwaarts een VOF.

6.1 -3 Rollen van partijen "De vernieuwing kan alleen slagen als vele andere betrokken partijen daar een bijdrage aan leveren. De rol van de overheid is in dat proces veel minder overheersend geworden" (Richting Parkstad 2015, p. 89). Met dit citaat wordt door de gemeente Amsterdam tot uitdrukking gebracht dat de overheid, hoewel een grote grondeigenaar (eigenaar openbare voorzieningen en eigenaar van de in erfpacht uitgegeven gronden onder de corporatiewoningen), een minder dominante rol speelt in de herstructurering dan bijvoorbeeld in de Vinex-ontwikkeling. Toch zal de gemeente in de voorfase een voortrekkersrol moeten spelen, als een regisseur die de partijen bij elkaar brengt (interview O. Peer - Stadsdeel Sloten/aart/Overtoomseveld). De corporaties streven naar een positie als integrale gebiedsontwikkelaar. Dat betekent de ontwikkeling van deelgebieden inclusief openbare ruimte en (commercieel) vastgoed. Daarbij zal men ook samenwerking zoeken met marktpartijen. Dit geld met name voor de commerciële functies (nietwoningbouw) en eventueel woningbouw in de duurdere segmenten. Verder achten de consortia van corporaties zich medeverantwoordelijk voor een programma dat de volle breedte van de vernieuwing beslaat. Voor de sociale en economische kant leggen de corporaties de verantwoordelijkheden bij de gemeente en overige partijen (Werkboek Toekomstvisie Parkstad, p. 25). De verhoudingen tussen de gemeente en de corporaties komen tot uitdrukking in het Aanvullend Conh t deze ~ partijen in juli 2000 hebben gesloten. Daarin wordt aangegeven dat de corvenant ~ r f ~ a cdat poraties en de stadsdelen een gedeelde verantwoordelijkheid dragen in het realiseren van een verhoging van de woonkwaliteit. Deze wordt bepaald door twee hoofdcomponenten; de woning en de woonomgeving. De corporaties zijn primair verantwoordelijk voor de woning, de lokale overheid (stadsdeel) voor de woonomgeving (openbare ruimte). Hiermee komt het risico voor sloop, bouwrijp maken en nieuwbouw bij de corporaties te liggen. De gemeente legt zich toe op de hoofdinfrastructuur en de woonomgeving, het opstellen van plannen, het toetsen op randvoorwaarden en op haar publiekrechtelijke taken. De corporaties trekken hiermee het initiatief en de regie naar zich toe, een rolverdeling waar men aan beide kanten aan moest wennen ( 0 . Meerstadt / B. Wortman). Het convenant geef.t verder aan dat in die plangebieden waar de corporaties overheersend bezit hebben en verklaard hebben een actieve rol te gaan vervullen in het proces van vernieuwing, als eerste in aanmerking komen voor alle nieuwe woningbouw die wordt gerealiseerd in samenhang met de vernieuwing van de bestaande voorraad. Deze rolverdeling geldt voor herontwikkelingslokaties waar de panden in eigendom zijn van de corporaties. Voor lokaties waarbij de gemeente bijvoorbeeld een groot deel van de gronden in eigendom heeft en niet in erfpacht heeft uitgegeven (bijvoorbeeld een plantsoen), zijn diverse constructies mogelijk. H. Draaisma kan zich, samen met de gemeente, voorstellen dat er dan voor de grondexploitatie een samenwerking wordt aangegaan tussen de gemeente en een consortium van corporaties. Per geval kan dit worden uitonderhandeld met het grondbedrijf (H. Draaisma, O. Peer en O. Meerstadt / B. Wortman).

~' Dit akkoord is in zijn geheel van toepassincl op de Westelijke T ~ i i r ~ t e d e Noord n. en Z~iidoost,en voor bepaaliìc gedeelteri op de (jehile statl Het akkoord is echter iiiet van toepassiiig op de Bijlinernieer.

Far West zal bij de ontwikkeling van een lokatie in beginsel geen samenwerking zoeken met een ander consortium, tenzij hier aanleiding toe is. De koopwoningen zullen door Far West zelf worden ontwikkeld, waarbij samenwerking zal worden gezocht met de aan de corporaties gelieerde ontwikkelingstakken, zoals Delta RoA en De Principaal. Deze kunnen worden ingeschakeld vanwege hun kennis. of als projectontwikkelaar. Ten aanzien het commerciële vastgoed en bepaalde typen woningen zal samenwerking worden gezocht met ontwikkelaars. Draaisma geeft aan dat de corporaties de gigantische operatie waarvoor men staat niet alleen aankunnen. Ontwikkelaars kunnen kennis inbrengen en risico's dragen. Denkbaar is dat gekomen wordt tot constructies als wijkgebonden vastgoedfondsen, een concept dat is verwoord in de rapportage van de SEV (SEV 2000).

O. Peer is van mening dat de verantwoordelijkheid voor de realisatie van nieuwe koopwoningen grotendeels bij projectontwikkelaars dient te liggen. Corporaties dienen zich te concentreren op de kerntaak: het huisvesten van de doelgroep.

6.1.4 Financigle aspecten vaia de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden Gemeente - corporaties Binnen het eerder genoemde Aanvullend Convenant Erfpacht zijn afspraken gemaakt met betrekking tot de erfpachtsituatie. In afwijking op het Uitvoeringsbesluit Erfpacht Woningcorporaties is bepaald dat indien binnen een bepaalde dichtheid wordt gebouwd, er geen afdracht hoeft plaats te vinden. "Tot 110% kan een corporatie het vloeroppervlak uitbreiden zonder bijbetaling. Voor het meerdere vloeroppervlak geldt het grondprijsbeleid. De grondopbrengsten van het meerdere tussen 110% en 125% worden door de gemeente bijgestort in het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Over het meerdere boven 125% is de gemeente autonoom in het bestemmen van de opbrengsten". Het deel van het Stimuleringsfonds dat wordt gevoed uit de erfpachtopbrengsten, zal volledig worden bestemd voor het dekken van tekorten van plannen in het kader van de stedelijke vernieuwing. Ten aanzien van de verkoop van bestaande woningen geldt eveneens dat er geen bijdrage dient te worden afgedragen. Indien er een grondruil noodzakelijk is of de gemeente brengt bijvoorbeeld een plantsoen in, geldt het gemeentelijke grondprijzenbeleid. Het grondprijzenbeleid geeft per wijk de gemiddelde grondprijzen (afkoop erfpacht 50 jaar) weer, berekend op basis van de residuele grondwaardemethodiek.

Far West Zoals eerder aangegeven worden de woningen ingebracht in Far West tegen een geobjectiveerde bedrijfswaarde. Vervolgens komen de huurinkomsten ten gunste van Far West, totdat de betreffende woning wordt aangepakt. Per deelgebied wordt een exploitatie opgesteld, een eventueel tekort valt terug in Far West. Feitelijk is hier gekozen voor de zogenaamde SEV-benadering (zie hoofdstuk 4). Na afloop van de herstructureringsperiode (15 jaar) worden de nieuwe huurwoningen tegen een nader te bepalen waarde verdeeld onder de deelnemende corporaties ( 0 . Meerstadt 1 B. Wortman). 6.1.5 Conclusie Westelijke Tuinsteden Uit bovenstaande valt op te maken dat bij de aanpak van de Westelijke Tuinsteden partijen nog moeten wennen aan hun nieuwe rol. Corporaties hebben in de wijken waarin zij veel bezit hebben de regie over de herstructurering: bij hun ligt de verantwoordelijkheid voor het slopen, bouwrijp maken en nieuwbouwen (koop en huur). De gemeente zorgt voor de aanleg van de infrastructuur en de (her)inrichting van de woonomgeving. Deze samenwerkingsconstructie komt overeen met de in hoofdstuk 5 genoemde particuliere grondexploitatie. Daarnaast is het mogelijk dat op die plaatsen waar er sprake is van gemengd bezit (gemeente brengt bijvoorbeeld een plantsoen in) er een gemeenschappelijke grondexploitatie wordt opgericht tussen de gemeente en de corporatie. Dit dient echter nog te worden uitgewerkt. Algemeen kan worden gesteld dat, mede gezien het feit dat er nog geen concrete projecten zijn gestart, partijen de komende tijd hun rollen in de samenwerking inhoud moeten gaan geven.

6.2

Rotterdam

6.2.1 De Rotterdamse opgave De snelle naoorlogse nieuwbouw en de grootschalige stadsvernieuwing van de jaren zeventig hebben in Rotterdam een woningvoorraad opgeleverd met zeer weinig differentiatie. Ongeveer 80% van het aanbod bestaat uit huurwoningen, slechts ca. 20% uit koopwoningen. Bijna driekwart van de woningen is gestapeld, de rest eengezinswoning. De constatering is dat, met uitzondering van enkele specifieke soorten woningen zoals grote woningen en woningen voor ouderen, er thans voor de primaire doelgroepen een ruim aanbod voorhanden is. De midden- en hogere inkomensgroepen kunnen echter nog onvoldoende aan Rotterdam worden gebonden; hier is eenvoudigweg te weinig aanbod voor. "De stad heeft het karakter van een school waar mensen een woon- en werkcarriere maken om daarna -rijk en gestudeerd- te vertrekken. Ze vertrekken omdat zij slechts elders in de regio of elders in Nederland passende woonruimte kunnen vinden" (Notitie Woonstadbeleid Rotterdam 1998). Het beleid van de gemeente Rotterdam is er dan ook op gericht om de midden- en hogere inkomensgroepen net zo goed Zot de doelgroepen van het volkshuicvestingsbeIeic1 te gaan rekenen. Gestreefd wordt naar een evenwichtige(r) verhouding tussen het waarborgen van de huisvesting van lagere inkomensgroepen en het aanbod voor de midden- en hogere inkomens. Woonmilieudifferentiatie is daarbij een sleutelbegrip (Nota Visie 2010; Rotterdam op Koers). Voor de nieuwbouw betekent dit dat er, binnen de Rotterdamse Ruit, voor 100% in de marktsector dient te worden gebouwd, tenzij er gegronde redenen zijn om daarvan af te wijken. Buiten de Ruit geldt als uitgangspurit voor het nieuwbouwprogramma een differentiatie van 20% bereikbare woningen en 80% marktwoningen. In Rotterdam wordt in het kader van de stedelijke vernieuwing een onderscheid gemaakt tussen 'strategische' wijkaanpakgebieden en 'overige' wijkaanpakgebieden. De inzet van de gemeente concentreert zich voor ongeveer 75% in de strategische gebieden. Het betreft met name vooroorlogse wijken als (gedeelten van) Delfshaven, Feijenoord, Charlois (oude deel), Oude Noorden, Crooswijk en Hoogvliet. Voor deze gebieden is voor de periode tot 201 0 een maatregelenpakket opgesteld bestaande uit de sloop1nieuwbouw van 7.500 woningen, sloop ten behoeve van extra ruimte van 750 woningen, renovatie van bijna 7.000 woningen, verkoop van corporatiebezit van 1.600 woningen per jaar. Voor de overige wijkaanpak, veelal naoorlogse gebieden, wordt per aandachtsgebied een maatregelenprogramma opgesteld (Nota Visie 201 0; Rotterdam op Koers). In onderstaande paragrafen wordt op basis van de interviews ingegaan op de rolopvatting en de financiële afspraken tussen partijen voor een aantal, tijdens de interviews genoemde, projecten.

6.2.2 Rollen van partijen en financiële afspraken Er is gesproken met een viertal Rotterdamse corporaties: VL-Wonen (C. Pijlman en N. Nieuwpoort), Woonbron Maasoevers (J. Anton), De Nieuwe Unie (L.M. Overboom en N. Akkerman) en Estrade Wonen (J. Smits). Daarnaast is gesproken met de gemeente Rotterdam, te weten het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (F. de Jong). Hieronder wordt per corporatie ingegaan op de rolopvatting bij de aanpak van de herstructurering, waarna de gemeentelijke visie naar voren komt. VL-Wonen Referentieproject bij VL-Wonen is de Landbouwbuurt in Vreewijk. De wijk bestaat uit ca. 300 woningen, waarvan een deel nog verworven dient te worden. Gezamenlijk met een ontwikkelaar1 bouwer en de gemeente wordt voor het gebied een plan opgesteld. Naar verwachting zal het nieuwe plan niet geheel terugkomen op de oude 'footprint' van de woningen, en dient openbaar gebied ingebracht te worden (afgesproken is dat hier geen waarde aan wordt toegekend). De gronden onder de woningen zijn door de gemeente in erfpacht uitgegeven. In de erfpachtvoorwaarden staat vermeld dat bij herontwikkeling van de woningen, de grondwaarde die behoort bij het nieuwbouwprogramma dient te worden afgedragen. Deze grondwaarde wordt bepaald op basis van het grondprijzenbeleid van de gemeente. De gangbare lijn is dat de gemeente, in ruil voor het ontvangen van de grondwaarde, de gronden bouwrijp maakt en de openbare ruimte opnieuw inricht. Echter, VL-Wonen heeft een sterke voorkeur voor een werkwijze waarbij de gemeente zich beperkt tot het inbrengen van de benodigde eigendommen, en waarbij VL-Wonen vervolgens de grondexploitatie voor eigen rekening en risico realiseert. Bij de planontwikkeling en bij de realisatie van woningen in de vrije sector maakt VL-Wonen vervolgens graag gebruik van de marktkennis van projectontwikkelaars. Tevens kunnen zij een deel van de risico's op zich nemen door deels de marktwoninyen te realiseren. De woningen zijn thans geheel afgeschreven. Als maatstaf voor de inbrengwaarde voor de corporatiewoningen wordt de boekwaarde gebruikt (deze is dus nihil). Hoewel de samenwerkingsconstructie met de gemeente nog niet is uitonderhandeld, is

duidelijk is dat VL-Wonen opteert voor het concessiemodel bij de aanpak van de Landboiiwbuurt Daarbij neemt de corporatie de regie, en heett de gemeente een beperkte rol.

Woonbron Maasoevers De herstructureringsopgave van deze corporaties ligt voor een groot deel in Hoogvliet. Hier worden ca. 5.000 woningen gesloopt, waarvan er ca. 1.500 van Estrade Wonen zijn, en de overige woningen van Woonhron Maasoevers. De lokatie Maasranden in Hoogvliet betreft een slooplokatie van 800 woningen en een park. Na sloop worden ca. 1.200 woningen teruggebouwd en wordt het park beter ingepast in de nieuwe situatie. De eigendomsverhoudingen tussen Woonbron Maasoevers en de gemeente is ongeveer 50150, de gronden waar de woningen op staan zijn in eigendom bij de corporatie. Bij het maken van afspraken tussen Woonbron Maasoevers (en Estrade Wonen die een ander deel van Maasranden ontwikkelt) met de gemeente is, na veel discussie, uiteindelijk gekozen voor een samenwerkingsvorm waarbij de gemeente de grondexploitatie voert. De gemeente verwerft de woningen voor de boekwaarde (ca. f 40.000 per woning), de verhuiskostenvergoeding à f 1.500 wordt tussen partijen gedeeld volgens de sleutel corporatie 313 - gemeente 113. Vervolgens worden de panden gesloopt en de grond bouw- en woonrijp gemaakt. De corporatie koopt vervolgens de gronden terug teneinde er een bepaald programma op te realiseren, bestaande uit 15% sociale huur- en 85%marktwonirigen. De grond onder de koopwoningen wordt door Woonbron Maasoevers in erfpacht uitgegeven aan de kopers. De prijs die Woonbron Maasoevers dient te betalen voor de grond wordt bepaald op basis van de grondprijzenbrief (koopwoningen: grondquote van ca. 20-22% van de VON-prijs inclusief BTW, huurwoningen: vaste kavelprijs, f 24.750 inclusief BTW). Voor de nieuwe huurwoningen is verder de afspraak gemaakt dat indien de woning wordt verkocht na verloop van tijd (en dit geldt voor de gehele exploitatieperiode), de winst op de verkoop tussen partijen wordt gedeeld conform de verdeling corporatie 213 en 113 gemeente. De constructie is het beste te typeren volgens het bouwclaimmodel. Woonbron Maasoevers levert de bezittingen in bij de gemeente voor een bepaalde prijs, de gemeente herontwikkelt de gronden en geeft nieuwe kavels uit aan de corporatie. De gemeente loopt hier het grondexploitatierisico. De corporatie heeft geen grondafnameplicht, maar een afnamerecht. Indien partijen met betrekking tot de afname per deelgebied niet tot overeenstemming kunnen komen, is de gemeente vrij om naar een andere partij te stappen. Hoewel dit is afgesproken met de gemeente, was Woonbron Maasoevers liever een samenwerkingsconstructie aangegaan op basis van meer gelijkwaardigheid, zoals bijvoorbeeld een joint venture. De verwachting van J. Anton is dat de nu gekozen constructie zal worden doorgevoerd voor de rest van Hoogvliet. De analyse is dat op die plaatsen waar de gemeente een dominante grondpositie heeft (hier door herinvulling van de parkfunctie binnen het plangebied), de gemeente zich hard zal maken voor de regierol. Indien de gemeente een veel kleinere grondpositie heeft, is het denkbaar en voor Woonbron Maasoevers ook wenselijk dat de corporatie dan de grondexploitatie uitvoert. Een voorbeeld hiervan is Groenenhagen Tuinenhoven in IJsselmonde. Naast de sloopopgave (waarbij de corporatie een tekort aanvaardt vanwege de onrendabele top op de huurwoningen), is er ook een programma in Hoogvliet waarbij bestaande woningen worden verkocht. De boekwaarde van de te verkopen woningen bedraagt ca. f 75.000 (indicatie). Woonbron Maasoevers ziet geen rol voor projectontwikkelaars in de wijken waar zij of de gemeente geen of een ondergeschikte rol hebben (bijvoorbeeld Groenenhagen Tuinenhoven). Daar waar de gemeente een van de claimhouders is (Maasranden), kan ze uiteraard beslissen de grond ter ontwikkeling aan derden aan te bieden, maar dan wel onder gelijke condities als voor de corporaties.

De Nieuwe Unie De Herkingenbuurt, geiegen in noordoosthoek van Pendrecht, betreft de sloop van 422 verhuureenheden, waarvan 348 woningen. De gronden onder de woningen zijn in eigendom bij De Nieuwe Unie. Teruggebouwd worden 60 huurwoningen voor 55-plussers, 200 eengezinswoningen in de koopsector (VON f 350.000) en 24 woon-werkworiinyen van VON f 570.000. De nieuwe woningen worden grotendeels teruggebouwd op de footprint van de te slopen complexen. Wat daarnaast nog nodig is aan gemeentelijke gronden (openbare ruimte) wordt met gesloten beurs geruild tegen de gronden die eerst privé waren en in het nieuwe plan openbaar worden. De bestaande stederibouwkundige structucir is op aandringen van de gemeente gehandhaafd. De zogenaamde stempelstriictuur heeft een bepaalde stedenbouwkundige waarde. Het betekende wel een belemmering voor de ~iitwerkingvan het plan (geen optirnale verkaveling). De grondexploitatie wordt uitgevoerd zonder bemoeienis van de gemeente. Er ligt een principeafspraak met het OBR dat als er wordt teruggeboiiwd op de footprint, er geen

gemeentelijke rol is in de grondexploitatie, behalve het verstrekken van bijvoorbeeld subsidies (hier: ISV-bijdrage van f 4 miljoen voor de openbare ruimte). Een van de weinige rollen die overblijft voor de gemeente is het publiekrechtelijke traject. De ervaringen van De Nieuwe Unie hiermee (bijvoorbeeld de gemeente als opsteller van het bestemmingsplan) zijn niet positief. Als inbrengwaarde wordt in de grondexploitatie de boekwaarde gehanteerd. Verder is er een samenwerkingsverband aangegaan met DuraNermeer. Voor het slopen en het bouw- en woonrijp maken is een vast bedrag met deze partij afgesproken. Hierdoor is het risico dat hiermee is gemoeid (kostenrisico grondexploitatie) afgewenteld.Verder bouwt en ontwikkelt DuralVermeer gezamenlijk met De Nieuwe Unie de koopwoningen. De huurwoningen worden ontwikkeld door De Nieuwe Unie en gebouwd door DuralVermeer. Voor de bouw wordt op basis van een voorlopig ontwerp en een definitief ontwerp door een externe kostendeskundige de aanneemsom geraamd. Vervolgens ligt het risico op dit punt bij Dura Bouw. Het voorlopige resultaat van de grondexploitatie bedraagt f 3 miljoen. De Nieuwe Unie dient nog definitieve afspraken te maken met DuraIV~rmeerNog niet in het resultaat inbegrepen is de onrendabele top van de nieuwe huurwoningen. Deze bedraagt ca. f 90.000 per woning, zodat het tekort ruim f 5 miljoen bedraagt. Wet verschil met de gecalcuieerde winst van f 3 rriiljoen word1 ten laste gebracht van het jaarresultaat van De Nieuwe Unie. Het gehanteerde samenwerkingsmodel kan worden gekarakteriseerd volgens het concessiemodel, waarbij er in de grondexploitatie risico's worden gedeeld tussen de corporatie en een ontwikkelaar. Ook ten aanzien van de ontwikkeling van de koopwoningen worden risico's gedeeld tussen deze twee partijen. Naast het samenwerken met een ontwikkelaar (voordeel: marktkennis, risicospreiding, afspraken over ontwikkelen elders) is De Nieuwe Unie van mening een deel van de opgave zelf aan te kunnen. Het verschil tussen corporaties en ontwikkelaars kan eenvoudig worden aangegeven met de tegenstelling: "geld brengen - geld halen" (L.M. Overboom). Corporaties bouwen immers naast commerciële koopwoningen ook onrendabele huurwoningen. Indien corporaties bijvoorbeeld aangeslagen worden voor vennootschapsbelasting, zijn er minder financiële mogelijkheden, hetgeen ten laste kan gaan van de kwaliteit. In de optiek van Overboom zouden gemeenten corporaties anders moeten benaderen; elkaar meer als bondgenoten zien. Nadat eerst de gemeente en de corporatie de doelstellingen en ambities hebben neergelegd (en bijvoorbeeld een samenwerkingsconstructie aangaan conform het joint venture-model), kan een ontwikkelaar worden geselecteerd, waarvan dan De Nieuwe Unie er één is. Het lijkt nu alsof de gemeente alleen geïnteresseerd is in grondquotes en hogere VON-prijzen. Het model waarbij de gemeente het corporatiebezit verwerft in ruil voor bouwclaims heeft niet de voorkeur bij De Nieuwe Unie. De corporatie heeft nu eenmaal veel kennis en ervaring binnen een buurt. Ten aanzien van de inbrengwaarde kiest De Nieuwe Unie voor de boekwaarde indien het een eigen project betreft (is het eenvoudigst). Bij een gezamenlijke ontwikkeling met bijvoorbeeld de gemeente, kiest men voor ofwel de WOZ-waarde, ofwel de bedrijfswaarde (beide controleerbaar).

Estrade Wonen De herstructureringsopgave van Estrade Wonen ligt, naast Hoogvliet, o.a. in het naoorlogse Zuidwijk, gelegen naast Pendrecht. De woonvlekken in deze wijk, met name De Burgen en De Velden, worden naar verwachting door Estrade Wonen geheel zelf ter hand genomen (grond- en pandenexploitatie). Vervolgens is denkbaar dat voor een aantal andere lokaties een samenwerking wordt gezocht met de gemeente of dat de gemeente alleen de grondexploitatie voert. Deze lokaties kunnen zijn: de Slinge, de Zuiderparkweg en de Oldegaarde (indien deze wordt versmald ontstaat een bebouwbare strook grond die geheel in bezit is van de gemeente). Met de gemeente is een convenant gesloten, waarin de verevening binnen de wijk als geheel een belangrijk uitgangspunt is. De Burgen is de lakmoesproef voor de projectontwikkelingscapaciteit van Estrade, aldus J. Smits. Indien de risico's te groot worden kan samenwerking worden gezocht met marktpartijen. De constructie die partijen voorstaan in Zuidwijk, is een mix van het concessiemodel, het joint venturemodel en wellicht de traditionele gemeentelijke grondexploitatie. Op basis van de voorcalculatorisch bepaalde tekorten dan wel overschotten wordt per deelgebied verevend. Volgens J.Smits is de gemakkelijkste manier om als corporatie een herstructurering aan te pakken het verkopen van je bezit aan het OBR of het verkopen van bouwrijp gemaakte kavels. Echter vanuit het BBSH heeft de corporatie de verantwoordelijkheid voor o.a. de leefbaarheid in de buurt, en dus dient de corporatie de buitenruimte aan te pakken en nieuwe huurwoningen te bouwen. Wil je als corporatie huurwoningen bouwen, moet je ook wel aan projectontwikkeling doen en de ontwikkelingswinsten aanwenden. Overigens is Estrade Wonen onlangs gefuseerd met Vestia, waardoor accenten in bovenstaande visie veranderd kcirinen zijn.

Gemeente Rotterdam De gemeente Rotterdam hanteert ten aanzien van de aanpak van de herstructurering het 'officiële' standpunt dat de gemeente de woningen aankoopt tegen de boekwaarde en vervolgens bouwrijpe kavels uitgeeft aan afnemers. Indien de gronden in eigendom waren van bijvoorbeeld een corporatie, zal deze partij de eerste zijn die de gronden mag terugkopen (bouwclaimmodel), indien de gronden van een niet-realiserende partij zijn verworven, is de gemeente vrij aan wie zij de gronden verkoopt (traditionele gemeentelijke grondexploitatie). Desondanks geeft de geïnterviewde namens de gemeente Rotterdam (F. de Jong) aan dat de praktijk veelal anders is. Kerngedachte is dat indien met een corporatie moet worden samengewerkt, in de optiek van F. de Jong een beter resultaat kan worden verkregen als alle partijen risico lopen en derhalve de risico's delen (dit kan zich uiten in bijvoorbeeld een joint venture-model). In de praktijk komt het ook voor dat er, op plaatsen waar de corporatie bijvoorbeeld het grondeigendom heeft of er wordt alleen teruggebouwd op de footprint, gekozen wordt voor een concessiemodel. Ten aanzien van de inbrengwaarde is hantering van de boekwaarde het officiële gemeentelijke standpunt. Dit is immers te controleren. Hantering van de bedrijfswaarde is lastig maar bespreekbaar, de gehanteerde waarde dient in ieder geval beneden de marktwaarde te liggen. Voor de realisering van de marktwoningen ziet het OBR in het algemeen het liefst dat een corporatie samenwerking zoekt met een ontwikkelaar. De marktkennis kan nog wel eens ontbreken bij corporaties. Daarnaast zijn soms de risico's eenvoudigweg te groot (bij de hoge segmenten). Tenslotte vindt F. de Jong het bespreekbaar om een onrendabele top van een huurwoning ten laste van een grondexploitatie te brengen, zeker nu de laatste tijd deze tekorten steeds groter worden. Echter dit kan niet altijd worden gehonoreerd, aangezien destijds het nemen van tekorten door corporaties willens en wetens in het BBSH is opgenomen.

6.2.3 Conclusie Rotterdam In tegenstelling tot de situatie in Amsterdam zijn in Rotterdam veel gronden onder de woningen in herstructureringsgebieden in eigendom bij de eigenaren, veelal corporaties. De gemeente heeft het standpunt dat in principe de lokaties waar de gemeente een belangrijk deel van het eigendom heeft (zie Hoogvliet), er gewerkt wordt conform het bouwclaimmodel. Voor de gevallen waarbij er vrijwel alleen sprake is van corporatie-eigendom (er is bijvoorbeeld geen sprake van erfpacht, en er wordt nagenoeg geheel teruggebouwd op de footprint) wordt er gewerkt conform het concessiemodel. Indien er wel sprake is van erfpacht, of het stedenbouwkundig plan is zodanig dat openbare gronden worden omgezet naar uitgeefbare gronden, heeft de gemeente de voorkeur voor een samenwerking op basis van risicodeling en gelijkwaardigheid (bijvoorbeeld het joint venture-model). De corporaties blijven dan grotendeels een voorkeur houden voor het concessiemodel.

6.3

Den Haag

De Kracht van Den Haag Het beleid voor de stedelijke vernieuwing van Den Haag wordt uiteengezet in de nota De Kracht van Den Haag (Haags Plan Grote Stedenbeleid) uit 1999. De samenhangende doelen van de herstructurering in Den Haag worden als volgt omschreven: - het vergroten van de keuzevrijheid van woonconsumenten door in alle delen van de stad een verscheidenheid aan woonmogelijkheden te bieden gericht op diverse sociaal-economische groepen; - het doorbreken van de segregatie in de stad door het versterken van het sociaal-economisch draagvlak in kwetsbare wijken; - het versterken van de economische en sociale vitaliteit door het verminderen van de selectieve migratie van midden- en hogere inkomensgroepen uit de stad.

6.3.1

Den Haag is de meest gesegregeerde stad van Nederland. Het is de opgave om met het in grotere mate binden van midden- en hogere inkomensgroepen aan de stad tegelijkertijd het patroon van ruimtelijke segregatie te doorbreken. Concreet richt de herstructurering zich op het vasthouden1 aantrekken van 21.000 huishoudens met midden- en hogere inkomens aan de stad en het herstructureren van 30.000 woningen, waarvan 15.000 in de periode tot 201 0 (ca. 8.300 naoorlogse en ca. 4.600 vooroorlogse woningen; Kolpron 2001). De herstructureringsopgave concentreert zich op elf wijken, welke geselecteerd zijn op basis van de criteria woningmarktproblematiek, achterstands- en leefbaarheidsproblematiek en marktpotentie.

De elf wijken zijn ingedeeld in de volgende categorieën: -

-

Centrale vernieuwingsgebieden (Zuidwest, Transvaal, Spoorwijk en Duindorp): hier is een forse transformatieopgave aan de orde: ruim 13.000 woningen, met name sloop/nieuwbouw, in beperkte mate samenvoegen. Terugbouw vindt vrijwel uitsluitend plaats in middeldure en dure prijscategorieën; Pioniersgebieden (Laak, Stationsbuurt, Regentesse, Valkenbos en Rustenburg/Oostbroek): opwaardering van de woningvoorraad, vooral via de aanpak van de incourante woningen (7.000 woningen, met name samenvoegen, beperkt slooplnieuwbouw); Beheergebieden (o.a. Schilderswijk): de aandacht in deze gebieden ligt op het beheer en het faciliteren/accommoderen van marktontwikkelingen en kwaliteitscontrole.

6.3.2 Rollen van partijen en financiële afspraken In het kader van dit onderzoek is gesproken met de gemeente Den Haag. te weten heîHaays Ontwik kelingsbedrijf (R. Bergh .n G G ~ e l e len met de d r ~ eHaayce corporaties. HaagWanen (A Busser), Vestia (R. van Eijkeren) en Staedion (R Geelhoed). Voordat hier op in wordt qegaan, vvordl allereerst inzicht verschaft in de erfpachtsituatie in Den Haag.

Erfpacht Bijna alle bezittingen van de corporaties staan op gronden die rijn uitgegeven in erfpacht. De huidige erfpachtvoorwaarden dateren uit 1986 en zijn herzien in 1993. Hierin is onder andere bepaald, dat de erfpachter de canon eeuwigdurend kan afkopen3. Verder is bepaald dat wanneer de erfpachter het gebruik van grond of de opstallen wijzigt zodat er economische meerwaarde ontstaat, de canon wordt aangepast. De volledige meerwaarde van de grond is voor de gemeente. Op basis van een briefwisseling van 1996 tussen de gemeente en de corporaties Staedion en HaagWonen zijn een aantal afspraken gemaakt: - bij verkoop van woningen boven f 190.000 vindt afroming plaats; - bij herontwikkeling worden grondopbrengsten boven de f 30.000 per te slopen woning afgeroomd; - afroomopbrengsten worden gestort in het Volkshuisvestingsfonds. De afroming is in beginsel 100% van de meerwaarde van de grond. Het gegeven dat 100% van de meerwaarde van de grond door de gemeente wordt afgeroomd, betekent dat er voor de corporatie geen enkele prikkel is om over te gaan tot het bouwen van woningen in de vrije sector. Daarnaast worden de afroomopbrengsten van de gemeente gestort in het Volkshuisvestingsfonds, waardoor er sprake is van 'het rondpompen' van geld (Kolpron 2001). De corporaties hebben aangegeven deze werkwijze te willen herzien. Beter zou zijn de meeropbrengsten als gevolg van herontwikkeling van de grond rechtstreeks ten gunste te laten komen van een herstructureringsproject. De corporaties en de gemeente zijn momenteel in gesprek over dit onderwerp, waarbij tevens een aantal andere aspecten met betrekking tot de herstructureringsopgave op de agenda staan. Doel van de gesprekken is om te komen tot één afsprakenkader voor de aanpak van alle herstructureringsprojecten in Den Haag. Daarbij hebben de corporaties een aanpak voorgesteld waarbij feitelijk sprake is van het concessiemodel: de corporaties voeren de grondexploitatie en de pandenexploitatie voor eigen rekening en risico uit. Van de gemeente wordt een eenmalige bijdrage verwacht voor de investeringen in de openbare ruimte. Verder wil men af van de afroming van de meerwaarde van de grond. "Afroming doet geen recht aan de substantiële bijdragen die van de corporaties worden gevraagd in de herstructureringsopgave van Den Haag" (Kolpron 2001 ). Deze discussie heeft momenteel nog niet geleid tot afspraken.Hieronder wordt de visie van de corporaties en de gemeente weergegeven.

HaagWonen HaagWonen (A. Busser) is van mening dat de huidige afromingsafspraken geen recht doen aan het risico dat de corporaties lopen bij de aanpak van een project. "De corporatie loopt het risico, de gemeente roomt af. Dat klopt natuurlijk niet!" Een project van HaagWonen is Erasmusgaarde in Zuidwest. Op de plaats van 600 portiekletagewoningen (ingebracht tegen de boekwaarde) worden 350 koopwoningen teruggebouwd. De discussie inzake de afroming vindt echter nog plaats. A. Busser vindt dat het uitonderhandelen van de samenwerkingsconstr~ictieen het omgaan met de erfpachtsafspraken niet goed werkt; er moet één stelsel van afspraken worden gemaakt dat van toepassing is op de gehele stad.

' V a n i ~ e g ede aitikel 12-probleniatiek van de gemeente rijn halverwege de jare11iiegeiitig alle canoris (eeiiwigcliirenci) afcjckocht door de cornoi'íities

Ten aanzien van modellen voor risicoverdeling opteert HaagWonen voor ofwel het concessiemodel ofwel het joint venture-model. Bij deze laatste variant is de gemeente financieel gebonden en heeft belang bij tempo. Projectontwikkelaars kunnen een rol speleri bij de ontwikkeling van koopwoningen, echter deze dienen pas te worden betrokken bij een project als de gemeente en de betreffende corporatie uitvoeringsafspraken hebben gemaakt.

Vestia Vestia heeft voor een tweetal projecten een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de gemeente. Het betreft de wijken Spoorwijk (sloop van 1.350 woningen) en Duindorp (sloop van 1.250 woningen). Voor Spoorwijk is een constructie gekozen volgens het concessiemodel: Vestia realiseert het plan (inclusief de openbare ruimte) voor eigen rekening en risico; de gemeente betaalt de helft van het voorcalculatorisch berekende tekort op het project. Er is geen sprake van afroming door de gemeente bij stijging van de grondwaarde. Wel deelt de gemeente mee in extra winsten indien de vrij op naamprijzen stijgen. Als inbrengwaarde is gekozen voor een aangepaste boekwaarde; deze bedraagt ca. f 15.000 tot f 20.000 per woning De onrendabele top van de nieuwe huurwoningen is verwerkt in hei berekende tekort. Vestia heeft gekozen voor deze systematiek, aangezien het daarmee de regie in handen heeft en slagvaardig te werk kan gaan (R. van Eijkeren). Voor de aanpak var1 Uuirrdovp was oorspronkelijk een dergelijke afspraak in de maak, echter na discussie met de gemeente is alsnog gekozen voor de constructie waarbij Vestia de pandenexploitatie uitvoert en de gemeente de infrastructuur aanlegt (particuliere grondexploitatie). Voor projectontwikkelaars is voorlopig geen plaats in de projecten; Vestia treedt voor de eerste deelgebieden op als ontwikkelaar. De toegevoegde waarde van ontwikkelaars is in dit geval beperkt. Wel is het mogelijk dat in de toekomst risico's worden gespreid met een of meerdere projectontwikkelaars. Deze kunnen dan een rol spelen in de grondexploitatie en als vastgoedontwikkelaar (R.van Eijkeren). Staedion Staedion is samen met HaagWonen betrokken bij de herstructurering van Transvaal (sloop 2.380 woningen) en van Morgenstond Midden (sloop 2.350 woningen). Voor beide lokaties dienen nog realisatieafspraken te worden gemaakt met de gemeente. R. Geelhoed van Staedion heeft een grote voorkeur voor het concessiemodel. Argument hiervoor is de betrokkenheid van de corporatie vanuit het vastgoedeigendom. Tevens biedt de werkwijze conform het concessiemodel organisatorisch grote voordelen en draagt bij aan de efficiency van de uitvoering. Dit kan worden versterkt door het instellen van een WOM (Wijkontwikkelingsmaatschappij), waarbinnen ondermeer wordt samengewerkt met andere in de wijk aanwezige corporaties. Daarnaast wil Staedion niet afhankelijk zijn van een gemeente die "om de hoek" (bijvoorbeeld de openbare ruimte) nog iets moet doen. De ervaringen van Staedion met een dergelijke werkwijze zijn niet positief. Momenteel wordt in breder verband gesproken met de gemeente over de aanpak van de herstructurering in de stad. Discussiepunten zijn, naast de reeds aangehaalde erfpachtsituatie, de waardebepaling van de grond voor vrije sectorwoningen en de inbrengwaarde van de panden. In dit verband "kijkt de gemeente met achteruitkijkspiegels", aangezien het laatste project, Duindorp (met relatief lage boekwaarden) tot toetsingskader wordt verheven (R.Geelhoed). Staedion opteert voor de variant waarbij de corporaties alles realiseren, en de gemeente de kosten voor de infrastrcictuur betaalt. Daarbij wordt van de afromingsafspraken afgezien ("herstructurering en afroming gaan niet samen"). Teneinde risico's te beheersen is het mogelijk dat aan het begin van het traject de aanleg van de openbare ruimte in een keer of per deelgebied wordt afgekocht bij een marktpartij. Projectontwikkelaars kunnen een toegevoegde waarde hebben in die klantsegmenten die voor een corporatie onbekend zijn (grofweg boven de f 500.000). Zij kunnen gebonden worden op basis van de toegevoegde waarde en de filosofie van het bedrijf, eveneens is van belang dat partijen goed met elkaar overweg kunnen. Tenslotte is het temporiseren een belangrijk instrument voor een corporatie om de risico's te beperken: indien de markt zich in negatieve zin ontwikkelt, kunnen de woningen nog enige tijd worden doorverhuurá, in afwachting van betere tijden. Overigens is timing een zeer wezenlijk element bij de aanpak van de herstructurering; je moet ingrijpen op de juiste momenten. Het imago moet gezien worden in relatie tot het investeringsklimaat. Een wijk kan in een jaar tijd zo sterk achteruitgaan, dat daardoor de verdiencapaciteit schrikbarend terugvalt (R. Geelhoed).

Gemeente Den Haag Bij het opstellen van plannen voor een herstructureringslokatie dient de gemeente zowel programmatisch als stedenbouwkundig de regie te hebben. De uitwerking van de plannen op gebiedsniveau vindt plaats in interactie en samenwerking met de corporaties. Kijkend naar de rol van de gemeente in de realisatiefase, constateren Bergh en Giele dat de gemeente goed is in het voeren van de grondexploitatie. Indien er overeenstemming kan worden bereikt met de corporaties over de inbrengwaarde, is een risicodragende rol van de gemeente een mogelijkheid (bouwclaimmodel bijvoorbeeld). Indien wordt gekozen voor een meer afstandelijke rol van de gemeente (bijvoorbeeld concessie), zal de gemeente een schaduwgrondexploitatie opstellen (conform een normale gemeentelijke grondexploitatie, derhalve met normgrondprijzen voor de huurwoningen). Op basis van deze schaduwexploitatie wordt bepaald of de gemeente een subsidie betaalt of winsten afroomt. Overigens is de gemeente van mening dat als een corporatie ervoor kiest om de risico's naar zich toe te trekken, zij deze ook moet kunnen dragen. In Duindorp wil Vestia momenteel de bestaande afspraken wijzigen, ingegeven door grote bouwkostenstijgingen. Momenteel vindt er een discussie plaats met de corporaties over o.a. de inbrengwaarde ("hantering varr de marktwaarde is een tijdbom"), de grondwaardebepaling err de erfpacht. De gemeente is medeinitiatiefnemer om het onderwerp erfpacht bespreekbaar te maken. R. Bergh betwijfelt echter of de corporaties de reeds gemaakte afspraken wel erkennen. Corporaties bevinden zich (financieel) in een riante positie, het is dan niet geoorloofd om onrendabele investeringen eenzijdig bij de gemeente te leggen. Tenslotte is het de vraag of de corporaties beschikken over voldoende marktkennis en draagkracht om het voorgestane programma te kunnen realiseren. In de optiek van de gemeente dienen projectontwikkelaars hierbij een rol te spelen.

6.3.3 Conclusie Den Haag Hoewel voor twee lokaties realisatieafspraken zijn gemaakt, zoeken de partijen in Den Haag naar een algemeen kader voor de aanpak van de herstructurering. De corporaties opteren daarbij voor het concessiemodel. Dit is voor de gemeente een bespreekbaar model, echter ook een meer prominente rol voor de gemeente (joint venture) moet mogelijk zijn. Belangrijke discussiepunten zijn de omgang met de erfpachtafspraken, de inbrengwaarde en de grondwaardebepaling. Hierna zal blijken dat men wat dit betreft in Utrecht een stuk verder is gevorderd.

6.4

Utrecht

6.4.1 Het DUO-akkoord De aanpak van de stedelijke vernieuwing in Utrecht wordt vormgegeven in het in 2001 afgesloten onderhandelaarsakkoord tussen de gemeente en de corporaties. In dit document, Raamovereenkomst 'De Utrechts Opgavel(ook wel DUO-akkoord genoemd), worden het te realiseren programma, de financiële spelregels en de wijze van contractering geregeld. De Raamovereenkomst heeft een werkingsduur van 15 jaar en is ondertekend door de gemeente Utrecht en de corporaties Stichting Mitros, SSH Utrecht, Stichting Genuagroep, Stichting BOEX 91 en Woonstichting VleutenlDe Meern. In het DUO-akkoord wordt bij de bepaling van herstructureringsopgave een relatie gelegd met de ontwikkeling van Vinex-lokatie Leidsche Rijn. In het plandeel op grondgebied dat tot aan eind december 2000 onder de gemeente VleutenlDe Meern viel, worden ca. 2.000 sociale huurwoningen gebouwd. In het plandeel op grondgebied dat tot aan eind december 2000 onder de gemeente Utrecht viel, wordt een sociaal programma gerealiseerd bestaande uit 5.000 huurwoningen en 1.000 niet vrij verhandelbare koopwoningen. Hierdoor zouden er in principe 6.000 woningen in de stad kunnen verdwijnen, aangenomen dat de doelgroep niet toeneemt (waarschijnlijker is dat de doelgroep afneemt) (Kolpron 2001). Voor de stad4 is een sloop/nieuwbo~iwprogrammaopgesteld dat voorziet in de sloop van 9.500 sociale huurwoningen, die worden vervangen door nieuwbouw bestaande uit ca. 6.000 koopwoningen en 3.000 sociale huurwoningen. Verder is in het akkoord aangegeven dat er ca. 3.000 sociale huurwoningen worden gerenoveerd. Ten aanzien van de verkoop van sociale huurwoningen dienen nadere afspraken te worden gemaakt, echter reeds nu is afgesproken dat de corporaties zich verplichten om per 1 januari 2005 een minimale kernvoorraad in bezit te hebben, te weten 38.000 woningen.

l De herstr~ictiireringsopgavei11[Jtrectit conceiitreert zich in tie wijken Hoograven, Tolsteeg. Karialenlar-id. Overveciit, Zuileri eli Oiitliep

6.4.2

De samenwerkingcconstrbdctie en de financiële spelregels

Concessiemodel In het DUO-akkoord is afgesproken dat de herontwikkeling van vervangingslokaties integraal plaatsvindt voor rekening en risico van de corporaties (inclusief uitkoopkosten, verhuiskosten, enzovoort). Dit betekent dat de corporaties ook het bouw- en woonrijp maken voor hun rekening nemen. De hoofdinfrastructurele elementen ten behoeve van (ver)nieuwbouw vallen buiten de herontwikkelingslokaties en zijn voor rekening van de gemeente. Partijen gaan primair uit "van de benutting van de aanwezige verdiencapaciteit in de markt via het ondernemersschap van de corporaties. Subsidies voor de bouw van nieuwe c.q. te renoveren woningen zijn in beginsel niet aan de orde" (p. 5 DUO-akkoord). Indien ten gevolge van herstructurering van hoogbouw openbaar gebied nodig is, dan stelt de gemeente deze gronden om niet ter beschikking. Indien de gemeente bij een bepaalde lokatie veel grond in bezit hebben (bijvoorbeeld een sportveld), is het voorstelbaar dat de gemeente dan een actievere rol zal willen spelen in de grondexploitatie (interview M. Kolnaar - gemeente). Voor de corporatie is een dergelijke constructie waarbij risico's worden gedeeld (joint venture) een optie (interview W. Duijster Mitros). Dit dient echter nog uitgewerkt te worden. De risico's en de kosten in de grondexploitatie, met uitzondering van de hoofdinfrastructuur, liggen dus in de meeste gevallen geheel bij de corporaties. Het concessiemodel is derhalve van toepassing. Dit is in groot contrast met de werkwijze die tot dusver is gehanteerd bij de aanpak van de wijken Zuilen en Hoograven, waarbij de gemeente de bezittingen verwierf, herontwikkelde en kavels voor nieuwbouw uitgaf aan de corporaties of aan derden (bouwclaimmodel). In het DUO-akkoord wordt aangegeven dat er bij de uitvoering van het programma onrendabele investeringen aan de orde zijn. "Deze investeringen kunnen door de corporaties alleen worden opgebracht indien de financiële spelregels tussen de gemeente en de corporaties daartoe voldoende ruimte bieden" (p. 5). De corporaties willen de opgave graag zelf ter hand nemen, en hebben het vertrouwen hiertoe in staat te zijn (W. Duijster). Echter realisering is alleen mogelijk op de golven van de economische groei en de markt voor koopwoningen. Indien de markt zich verslechtert (verkoopprijzen dalen, bouwprijzen stijgen), is temorisering een prima methode om de schade te beperken en de risico's in te dammen. Bij een dalende markt zal de huurmarkt juist aantrekken, waardoor er geen angst is voor leegstand (W. Duijster). De gemeente zelf wilde juist minder risico's lopen dan voorheen, en heeft aangegeven geen ISVmiddelen te willen afdragen aan de woningvoorraad, maar wel aan de wijken. Dit vertaalt zich in de aanleg en verbetering door de gemeente van de hoofdinfrastructuur (M. Kolnaar). Overigens zullen de partijen gezamenlijk en in onderling overleg per lokatie het bouwprogramma, het stedenbouwkundig plan, het ontwerp en het bestek van de maaiveldinrichting en het civieltechnische programma vaststellen. Meedelen gemeente Naast de uitgaven voor de aanleg en verbetering van de hoofdinfrastructuur geniet de gemeente mogelijk ook inkomsten; afgesproken is namelijk dat indien de grondwaarde van een koopwoning meer dan 30% van de vrij op naam prijs (inclusief BTW) bedraagt, het meerdere in de verhouding 50150 tussen partijen zal worden verdeeld. De grondquote van een koopwoning wordt bepaald op basis van de formule: grondquote = [0,0085 * ((VON - 225.000)/25.000)] + 0,1904. Uit de formule kan worden afgeleid dat vanaf een VON-prijs van f 547.000 er wordt afgeroomd. Bij deze VON-prijs behoort een grondquote van 30%, een grondprijs van f 164.000. Stel er wordt een woning gerealiseerd van f 800.000, dan heeft deze een grondquote van ruim 38% en een grondprijs van f 309.000. Het verschil tussen de twee grondwaarden bedraagt hiermee f 145.000, waardoor de gemeente een bedrag van f 72.500 ontvangt. Verder is afgesproken dat bij verkoop van een sociale huurwoning en bij conversie van bestaande erfpachtcontracten het verschil in grondwaarde van de oude bestemming en de nieuwe bestemming voor tweederde deel toekomt aan de corporatie en voor eenderde deel aan de gemeente. Dit in tegenstelling tot de erfpachtafspraken 1996, waarin was afgesproken dat de gemeente 100% van het grondwaardeverschil afroomt, waarbij tweederde deel ervan ten gunste komt van het volkshuisvestinginvesteringsfonds. De nieuwe afspraken zijn in de plaats gekomen van dit 'rondpompen van geld' (Kolpron 2001, p. 13).

Financieel resultaat Teneinde tot bovengenoemde afspraak te komen, is door partijen een financieel model opgesteld. Hierin is door gebruik te maken van kengetallen inzicht verschaft in het resultaat van het vastgestelde programma. Het model ging alleen uit van de sloop/nieuwbouwopgave. Het bleek dat de herstructurering budgettair neutraal kan worden gerealiseerd, echter hier dient te worden opgemerkt dat bij de berekeningen geen rekening is gehouden met een inbrengwaarde (W. Duijster). De gemiddelde historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde bedraagt f 53.000. Omgeslagen naar 9.500 in te brengen huurwoningen. bedraagt het nominale tekort voor de corporaties op de herstructurering ruim f 500 miljoen, te verdelen over een periode van 15 jaar. Bij het doorrekenen is geen rekening gehouden met de verkoop van het bestaande bezit; de winsten die hiermee worden gegenereerd zijn bestemd voor het tekort op de nieuwbouwontwikkeling in Leidsche Rijn. Mitros schat de gemiddelde onrendabele top in Leidsche Rijn op ca. f 125.000 per huurwoning, waardoor het tekort dat hiermee gemoeid is meer dan f 600 miljoen bedraagt. Dit tekort kan met de verkoop van het bestaande bezit worden goedgemaakt /W. Duijster). Ook de renovatieopgave is niet meegenomen in het model. Deze investeringen zijn volgens W. Du~jster prima rendabel te maken doordat de exploitatieperiode stijgt.

Rol projectontwikkelaars Paragraaf 9.3 van het DUO-akkoord zegt: "De gemeente erkent de Utrechtse corporaties, naast partij op het gebied van de ontwikkeling van sociale huurwoningen, als volwaardige marktpartij". De gemeente heeft vertrouwen in de corporatie als grondexploitant en als projectontwikkelaar (M. Kolnaar). Daarnaast kunnen corporaties, indien zij dat willen, hun rechten (deels of geheel) overdragen aan derden. De verplichtingen van de overeenkomst blijven dan gelden. De corporaties kunnen derhalve een deel van de ontwikkeling van dure woningen overdragen aan projectontwikkelaars en daarvoor een grondprijs incasseren (Kolpron 2001). Voor W. Duijster zijn er twee manieren om samen te werken met ontwikkelaars. Ofwel via de verkoop van bouwrijpe grond door een corporatie aan een ontwikkelaar, ofwel door middel van een samenwerking in de grondexploitatie. Bij deze laatste variant zal Mitros een andere inbrengwaarde hanteren dan de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde. De inbreng van gronden zal plaatsvinden tegen een waarde die ergens ligt tussen bedrijfswaarde en de marktwaarde. Verder is een voorwaarde dat de onrendabele top van een huurwoning achterblijft in de grondexploitatie.

6.4.3 Conclusie Utrecht De aanpak van de herstructurering in Utrecht de komende 15 jaar is vastgelegd in het DUO-akkoord. Hierin is vermeld dat de herontwikkeling van een lokatie geheel voor rekening en risico komt van de corporaties. De gemeente beperkt zich tot het publiekrechtelijke traject en de herinrichting of aanleg van de hoofdinfrastructuur. Binnen dit concessiemodel is het voorstelbaar dat corporaties de risico's delen in de grondexploitatie met marktpartijen. Indien bij een specifieke lokatie de gemeente een duidelijke positie heeft zijn ook modellen mogelijk waarbij risico's worden gedeeld (joint venture).

6.5

Conclusie herstructurering in de praktijk

In hoofdstuk 5 is, op basis van de bestudeerde literatuur, aangegeven welke rollen door welke partijen gespeeld kunnen worden in het kader van een herstructureringsproject. In tabel 5.4 is dit samengevat. Op basis van de onderzochte projecten in de vier grote steden kan de conclusie worden getrokken dat tabel 5.4 in overeenstemming is met de praktijk: de pandenexploitatie huurwoningen wordt uitgevoerd door de corporaties, de koopwoningen gerealiseerd door ofwel de ontwikkelaars ofwel de corporaties ofwel gezamenlijk, binnen de grondexploitatie zijn drie partijen actief: gemeente, corporatie en ontwikkelaar). Ten aanzien van de samenwerkingsmogelijkheden in de grondexploitatie wordt in tabel 6.1 een vergelijking gemaakt tussen datgene dat is tegengekomen in de praktijk en tabel 5.5, waarin op basis van de literatuur een inschatting was gemaakt van de realiteitswaarde van de diverse mogelijkheden. Het blijkt dat de particuliere grondexploitatie tweemaal voorkomt, waaronder bij een zeer groot project: de Westelijke Tuinsteden. Het joint venture-model (corporaties-gemeente) is in de praktijk niet één keer tegengekomen, in tegenstelling tot de verwachting. Van een samenwerking op basis van risicodragendheid in de grondexploitatie is vooralsnog dus geen sprake. Desondanks hebben veel partijen aangegeven in bepaalde situaties voorstander te zijn van een dergelijke constructie. Dit is met name het geval indien de grondbezitsverhoi~ciingentussen de gemeente en de corporatie(s) meer met elkaar in even-

wicht zijn. Voor het overige komt het praktijkbeeld redelijk goed overeen met de veronderstellingen; zo is het concessiemodel waarbij de corporatie alleen optreedt behoorlijk populair bij corporaties (o.a. geheel Utrecht). De reden hiervoor is dat corpora.ties graag zelf het initiatief en de regie hebben, (soms) mede ingegeven door slechte ervaringen met samenwerkingsverbanden met de gemeente. Gemeenten zijn geneigd dergelijke constructies toe te staan (ook bijvoorbeeld de particuliere grondexploitatie), met name indien er geen openbare gemeentegrond in hoeft te worden gebracht en er derhalve binnen de bestaande rooilijnen wordt teruggebouwd. Indien de gemeente de gronden onder de woningen in erfpacht heeft uitgegeven, is de eventuele afroming door de gemeente bij herontwikkeling of bij verandering van eigendom aanleiding tot discussie. Tenslotte valt de zeer beperkte rol op van ontwikkelaars in de grondexploitatie; dit is slechts één keer tegengekomen.

Particuliere grondexploitatie

Redelijk groot, in de praktijk o.a. tegengekomen bij zeer groot Groot (alleen bij minder ingrijpende projec- project - Amsterdam Westelijke Tuinsteden (bij lokaties waar corporaten) ties overwegend bezit hebben) - Den Haag Duindorp

Bouwclaimmodel

Klein

Betrekkelijk klein, in de praktijk één keer tegengekomen - Rotterdam Hoogvliet Maasranden

Redelijk groot

Betrekkelijk klein: in de praktijk niet een keer tegengekomen.

1 Joint venture-model

Corporatielgemeente Gewenst:

- Amsterdam

Westelijke Tuinsteden, op die plaatsen waar er sprake is van gemengd bezit (gewenst door corporatie en gemeente) - Rotterdam Zuidwijk, deelgebied Zuiderparkweg (gewenst door corporatie en gemeente: gemengd bezit) - Den Haag Transvaal (gewenst door corporaties) - Den Haag Zuid West (gewenst door corporaties) - Utrecht stedelijk breed, op die plaatsen waar er sprake is van gemengd bezit (gewenst door corporaties en gemeente) Joint venture-model corporatie/gemeente/ ontwikkelaar

Betrekkelijk klein

Klein: in de praktijk niet tegengekomen.

Joint venture-model gemeentelontwikkelaar

Klein

Klein: in de praktijk niet tegengekomen

Concessiemodel corporatie

Redelijk groot

Redelijk groot: in de praktijk twee keer tegengekomen, waaronder bij groot project: - Den Haag Spoorwijk - Utrecht stedelijk breed Gewenst: - Rotterdam Landbouwbuurt (gewenst door corporatie)

- Rotterdam Zuidwijk, deelgebieden

Velden en Burgen (gewenst door corporatie en gemeente)

Concessiemodel corporatie/ontwikkelaar

Betrekkelijk klein

Betrekkelijk klein. in de praktijk een keer tegengekomen - Rotterdam Herkingenbuurt

Klein

Klein. in de praktijk niet tegengekomen

Ontwikkelaar

Ten aanzien van de rolverdeling bij de ontwikkeling van de koopwoningen is opgevallen dat corporaties ten dele aangeven een samenwerking te zullen zoeken met projectontwikkelaars, en ten dele hierbij alleen willen optreden. Gemeenten (met name Amsterdam, Rotterdam en Den Haag) daarentegen hechten nogal aan de rol van de projectontwikkelaars, vanwege de kennis die zij inbrengen en vanwege de risico's die zij kunnen dragen. De opgave is feitelijk te groot voor de corporaties alleen. Zie ook tabel 6.2.

Tabel 6.2: Visie van partijen op de realisatie van vrije sectorkoopwoninyei.i. op basis van de praktijk

1_ _ _ ";riant

Corporaties

_ _ _ . _ _ _ _ _ . , -

Corporatie alleen

.

I Gemeenten L -_

-- ---

- Woonbron Maasoevers (Groenenhagen Tuinenhoven)

- Estrade Wonen (Zuidwijk) - Vestia (Duindorp en Spoorwijk) - Stadsdeel Slotervaart/Overtoomseveld

Projectontwikkelaar alleen

(Westelijke Tuinsteden) Gezamenlijk

-

-

Far West (Westelijke Tuinsteden) VL-Wonen (Landbouwbuurt) De Nieuwe Unie (Herkingenbuurt) HaagWonen (algemeen) Ctaediori (algemeen) Vestia (algemeen) Mitros (algemeen)

- Gemeente Rotterdam (algemeen) - Gemeente Den Haag (algemeen) - Gemeente Utrecht (algemeen)

Tenslotte valt o p dat in Utrecht en Amsterdam o p hoofdlijnen één afspraak is gemaakt ten aanzien van de werkwijze, e n dat m e n in Den Haag momenteel werkt aan het maken van een dergelijke afspraak. In Rotterdam daarentegen werkt m e n veel m e e r projectgewijs: per situatie wordt onderhandeld en worden realisatieafspraken gemaakt.

HOOFDSTUK 7

Tml

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

Conclusies

De conclusies worden gegeven aan de hand van de in hoofdstuk 1 genoemde onderzoeksvragen.

a. Wat is de rolopvatting van de bij de herstructurering betrokken parfijen? De herstructureringsopgave geeft een geheel nieuwe uitgangspositie voor de gemeente, de corporatie en de ontwikkelaar. Er is sprake van een bestaande stedelijke structuur, zittende bewoners en andere eigendomsverhoudingen. De gemeentelijke regierol is niet meer vanzelfsprekend, de corporatie is eigenaar van de woningen en ziet zichzelf als logische initiatiefnemer en regisseur. De projectontwikkelaars zullen zich op andere manieren dan verwerving een positie moeten verschaffen. Naast kennis van de markt is hun meerwaarde het dragen van risico's bij de realisatie van koopwoningen en als grondexploitant. b, Welke geldstromen kunnen bij een herstructureringsproject worden onderscheiden? Op basis van de maatregelen verkoop, renovatie en sloop-nieuwbouw zijn de geldstromen in beeld gebracht. Deze variëren van verkoopopbrengsten tot woonrijp maken en van renovatiekosten tot verhuiskosten. Vervolgens zijn deze geclusterd in vijf hoofdcategorieën: grondexploitatie, pandenexploitatie koopwoningen, pandenexploitatie huurwoningen, sociaal plan en proceskosten. c. Welke risico's zijn er in een herstructureringsproject en hoe groot zijn deze risico's? Risico's hebben betrekking op hogere kosten of lagere opbrengsten in vergelijking met de aanname. De risico's zijn benoemd aan de hand van de hoofdcategorieën. Daarnaast zijn er de planontwikkelingsrisico's, de fysieke risico's en de politieke, maatschappelijke en publiekrechtelijke risico's. De grootste risico's hebben betrekking op de grondexploitatie en de pandenexploitatie koopwoningen. Door het aanpassen van het programma en het temporiseren kunnen financiële risico's in de hand worden gehouden, dit vereist een flexibele en modelmatige benadering.

d, Welke ervaringen zijn er opgedaan met modellen voor risicoverdeling in de Vinex-operatie? Vanuit de Vinex-operatie zijn er drie grondexploitatiemodellen ontstaan: het bouwclaimmodel, het joint venture-model en het concessiemodel. Gemeenten hebben een voorkeur voor het bouwclaimmodel, projectontwikkelaars voor het joint venture-model. Corporaties spelen hierbij wat de Vinex betreft geen rol. e. Hoe verhouden deze samenwerkingsmodellen zich tot de herstructureringsopgave? Naast de genoemde modellen is ook een traditioneel model mogelijk: de particuliere grondexploitatie. Binnen deze modellen zijn meerdere combinaties mogelijk gezien het feit dat er een derde partij is die een rol kan spelen in de grondexploitatie: de corporatie. f. Welke samenwerkingsmodellen kunnen voor de herstructurering worden onderscheiden? Naast samenwerking bij de realisatie van koopwoningen zijn er in de grondexploitatie de volgende mogelijkheden: particuliere grondexploitatie (corporatie-gemeente), bouwclaim (corporatie-gemeente), joint venture (gemeente-corporatie enlof -ontwikkelaar) en concessie (corporatie enlof ontwikkelaar).

g. Welke samenwerkingsmodellen worden in de praktijk toegepast en wat zijn de achterliggende redenen hiervoor? De belangrijkste zijn de particuliere grondexploitatie en het concessiemodel met de corporatie als enige grondexploitant. Redenen zijn de grote voorkeur bij corporaties voor een regierol en het terugbouwen binnen de rooilijn. Samenwerking in de grondexploitatie tussen gemeente en corporatie is bij partijen gewenst bij evenwichtiger eigendomsverhoudingen, echter is als model niet tegengekomen. Projectontwikkelaars hebben nauwelijks een rol binnen de grondexploitatie.

7.2

Aanbevelingen

Op basis van de conclusies kunnen de volgende aanbevelingen worden gedaan. -

De gemeenten doen in vergelijking met de ontwikkeling van uitleglokaties een stap terug als initiatiefnemer, als grondexploitant en als regisseur van de uitvoering. Desondanks is een sterke rol van de gemeente in met name de initiatieffase, op een hoger abstractieniveau, zeer gewenst. De gemeente is bij uitstek de partij die de andere belanghebbende partijen bij elkaar kan brengen en als procesmanager ervoor kan zorgen dat er goede afspraken worden gemaakt die passen binnen het algemeen stedelijk kader. De gemeente heeft daarnaast vanuit haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid de taak om randvoorwaarden vast te leggen ten aanzien van volkshuisvesting, kwaliteit, bouwprogramma en openbare ruimte. De woningcorporaties kiezen voor een actieve en risicodragende rol in de herstructurering. Naast pen rol als vactgoedontwikkelaar kiezen sommige corporaties ook voor een rol als grondexploitant. Gemeenten rijn van menmg dal risico's beter gedeeld kunnen worden. De vraag komt inderdaad op of corporaties de herctructcirerrrig alleen zouder] aarikurinen. Gezien de omvang var1 het maatregelenpakket en de veelal nog beperkte ervaringen van corporaties met opstal- en grondexploitaties verdient een orientatie van corporaties op de marktsector aanbeveling. Door ervaringen, marktkennis en risico's te delen ontstaat er een steviger fundament onder de realisatie van de herctructureringsplannen.

-

De risico's bij een herstructureringsproject zijn groot. Financiële risico's kunnen in de hand worden gehouden door het aanpassen van het bouwprogramma of het temporiseren in de uitvoering. Dit vereist een flexibele instelling van de realisatiefase, waarin het mogelijk moet zijn om van de vooraf afgesproken uitgangspunten af te wijken. Naast flexibiliteit gaat het ook om een modelmatige benadering, waardoor gedurende de uitvoering op tijd kan worden bijgestuurd. Monitoring, flexibiliteit en prudent rekenen zijn de kernwoorden.

-

Er is vooralsnog te weinig ervaring met herstructureringsprojecten in de realisatiefase. Het verdient aanbeveling om een aantal projecten te analyseren gedurende de uitvoering. Van belang is inzicht te verkrijgen in de wijze waarop wordt omgegaan met risico's, hoe groot deze zijn en hoe de gemaakte realisatieafspraken zich verhouden tot de praktijk. Hier ligt een taak voor de rijksoverheid. Door het benoemen en monitoren van een aantal voorbeeldprojecten kunnen ervaringen met betrekking tot de realisatie van herstructureringsprojecten worden gedeeld met alle partijen die betrokken zijn bij de stedelijke herstructurering in Nederland.

BIJLAGE 1

TOEUCHTBNG OP DE HOOFDCATEGOWIEEN GRONDEXPLOITAmE EN PANDENEXPLOITATIE (behorend bij paragrafen 4.2 e n 4.3)

l . GRONDEXPLOITATIE A. Inleiding De grondexploitatie heeft betrekking op het produktieproces van de grond. De grondexploitant geeft bouwrijpe kavels uit aan een afnemer, die er een opstal op realiseert. De bouwrijpe kavels ontstaan nadat de gronden verworven zijn, overtollige opstallen zijn gesloopt, en de grond bouw- en woonrijp is gemaakt. Zoals uit de beschrijving van de maatregelen reeds duidelijk is geworden, is in het kader van de herstr~ictureringde grondexploitatie met name van toepassing indien woningen worden gesloopt en er bouwrijpe kavels worden uitgegeven, Dan wordt hst gehele grondexploitatieproces (van verwerving tot uitgifte) doorlopen (zie voor een toelichting op dit 'grondbedrijfproces' Van 't Verlaat 1999). Van oudsher is het de gemeente die de grondexploitatie uitvoert. Echter, de laatste jaren zijn er hoofdzakelijk, als gevolg van de ontwikkeling van de Vinex-lokaties, constructies ontstaan waarbij de gemeente samen met een marktpartij of de marktpartij alleen de grondexploitatie uitvoert (zie hoofdstuk 5). In het volgende wordt allereerst ingegaan op verschillende rekenmethoden voor het berekenen van de grondexploitatie. Daarna worden, alleen voor zover relevant, de afzonderlijke posten van de grondexploitatie toegelicht.

B. Rekenmethoden Gemeenten hanteerden vanuit de historie bij de berekening van de grondexploitatie zogenaamde statische rekenmethoden; de enkelvoudige- of bruine boekje methode (richtlijn voor gemeenten bij het maken van een grondexploitatie) en de statische eindwaardeberekening. Beide methodes houden geen rekening met kosten- en opbrengstenstijgingen en zijn daardoor niet geschikt voor het vooraf inschatten van het projectresultaat van langer lopende projecten (Lobée 1999, p. 70). Als gevolg van de mogelijkheden die spreadsheets bieden bij het opstellen van grondexploitaties wordt tegenwoordig door gemeenten veelal de dynamische eindwaardeberekening gehanteerd (Lobée 1999, p. 70). Hierbij worden de kosten en opbrengsten geraamd op basis van de prijzen in het jaar dat de grondexploitatie wordt opgesteld; de zogenaamde prijspeildatum. Vervolgens worden aan de geraamde bedragen geschatte stijgingsfactoren (indexen) gekoppeld, zodat de prijs van een bepaald planonderdeel op het prijspeil van het moment van realisatie kan worden geraamd. De bedragen worden vanaf het moment dat ze uitgegeven worden of binnenkomen tot het einde van de looptijd vermeerderd met de te betalen of ontvangen (geschatte) rente, zodat de eindwaarde van de bedragen wordt berekend. Aan het eind van de looptijd worden de eindwaarden gesaldeerd en ontstaat het grondexploitatieresultaat op eindwaarde (Rust c.s. spreken hier van de "eindwaarde van de marge" (1997, p. 21 5)). Het resultaat op eindwaarde kan met de gehanteerde rentevoet worden teruggerekend naar de prijspeildatum, waarmee het resultaat op startwaarde duidelijk wordt. Een variant op deze methodiek is de contante waardeberekening. Hierbij worden alle geïndexeerde kosten en opbrengsten contant gemaakt naar de startdatum; het verschil hiertussen is het resultaat in de contante- of startwaarde (Lobée 1999, p. 71 en Rust C.S.1997, p. 21 5). Het zal duidelijk zijn dat de methodiek waarbij kosten en opbrengsten worden geïndexeerd en er rente wordt toegerekend, de voorkeur verdient boven de primitieve statische methode. Met de dynamische methode kan een realistischer beeld worden gegeven van het resultaat van een project dan met de statische methode die voorbij gaat aan kosten- en opbrengstenstijgingen. Dit gaat op voor de grondexploitatie, maar ook voor de andere hoofdcategorieën; pandenexploitatie huurwoningen, sociaal plan en proceskosten.

Een grootschalig herstructureringsproject zal een behoorlijke lange looptijd kennen (zeg 10 jaar) met veel onzekerheden over toekomstige ontwikkelingen. Teneinde in enige mate de financiële consequenties en risico's van een dergelijke operatie inzichtelijk te maken, dienen alle posten en indexen zo realistisch mogelijk te worden geraamd. Vervolgens is het met de dynamische methode mogelijk diverse scenario's te ontwikkelen op basis van wijziging van bijvoorbeeld de index- en rentepercentages, waardoor een beeld kan worden gevormd van de omvang van de risico's.

C. Opbrengstenkant grondexploitatie: grondopbrengsten De grondopbrengsten vormen vaak de belangrijkste inkomstenbron van de herstructureringsoperatie. Een belangrijk element daarbij is de wijze van waardebepaling van bouwrijpe grond. Hiertoe zijn verschillende methodieken mogelijk. Kostprijsbenadering Vanuit de historie is de waardering van bouwgrond door gemeenten veelal gekoppeld geweest aan de gehanteerde grondexploitatiemethodiek. De grondwaarde werd dan, analoog aan het 'bruine boekje' en later het 'blauwe boekje', afgeleid van de kosten die werden gemaakt voor verwerving. bouw- en woonrijp maken, enz. "De grondprijs is de som van de te maken kosten", zo luidde de stelling (Rust c.s. 1997, p. LI 5). Nadeel van deze zogenaamde kostprijsbenadering is natuurlijk dat er geen enkele relatie wordt gelegd met de mogelijkheden (en onmogelijkheden) van de markt. De grondwaarde is simpelweg een afgeleide van de kostenkant van de grondexploitatie. Als bijvoorbeeld voor een bepaalde lokatie A bepaalde dure infrastructurele werken moeten worden gerealiseerd, zal dat de grondwaarde doen stijgen. Daarmee wordt de grondprijs hoger dan die voor lokatie B die bijvoorbeeld in een andere (aantrekkelijker) deel van de gemeente is gelegen waar dergelijke voorzieningen niet hoeven te worden gerealiseerd. De vraag kan worden gesteld of een ontwikkelaar in het geval van lokatie A wel bereid zou zijn de grond voor de door de gemeente opgelegde waarde af te nemen, en of deze in het geval van lokatie B niet excessieve winsten zal maken. Marktprijsbenadering Dat brengt ons tot de zogenaamde marktprijsbenadering. Hierbij wordt de zogenaamde residuele grondwaardemethodiek toegepast. Deze methodiek komt er op neer dat de waarde van de grond een afgeleide is van de functie die op de grond wordt gerealiseerd. Dat betekent dat de waarde van het produkt bepalend is voor de grond, en niet andersom. Deze zogenaamde residuele grondwaardetheorie is ontwikkeld door econoom Ricardo, in 1817 (Lobée 1999, p. 43 e.v.). Ricardo formuleerde de theorie om het verschil in pachthoogte van verschillende stukken landbouwgrond te verklaren. Hij kwam tot de conclusie dat op de meest vruchtbare gronden de hoogste pacht per oppervlakte-eenheid gerealiseerd en gerechtvaardigd kon worden, aangezien de opbrengst uit produktverkoop, bijvoorbeeld graan, per oppervlakte-eenheid het grootst was. Aan het produceren van graan zijn verder ook een aantal kosten verbonden, zoals arbeid, materiaal, enzovoort, welke in mindering moeten worden gebracht op de verkoopopbrengsten van het graan om de maximale pachtprijs te bepalen. Tenslotte dient geld te worden gereserveerd als inkomen voor de boer zelf en om een buffer op de bouwen voor jaren met tegenvallende opbrengsten. De pachtprijs wordt derhalve als volg berekend: maximale pachtprijs = verkoopprijs graan minus productiekosten graan minus levensonderhoud De kern van deze gedachtegang is dat de pachtprijs altijd een resultante is van de andere genoemde factoren. Daalt de verkoopprijs van het graan, en blijven de overige kosten constant, daalt het bedrag dat de producent maximaal kan betalen voor de pacht. Als de productiekosten stijgen door hogere loonkosten van ingehuurde arbeidskracht, daalt de pachtprijs eveneens. Conclusie: de produktiewaarde en de produktiekosten zijn prijsbepalend, de grondwaarde is prijsbepaald.

Residuele grondwaarde voor vastgoed De residuele grondwaardetheorie kan worden toegepast op graan of aardappels, maar ook op vastgoed, zoals koopwoningen, kantoren of winkels. Ook dan wordt de marktwaarde van de grond bepaald door de verkoopwaarde van het produkt samen met de produktiekosten, of beter: de realisatiekosten. De formule voor een koopwoning ziet er bijvoorbeeld als volgt uit (zie hiervoor ook Rust C.S. 1997, p. 221 en Van Bosse c.s. 2000, p. 55-56): grondwaarde

=

verkoopprijs van de woning minus realisatiekosten van de woning minus normale winst en risico van de realisator.

De grondwaarde is derhalve prijsbepaald, waarbij het gehele verschil tussen de verkoopprijs en de realisatiekosten en winst en risico wordt toegerekend aan de grond.

Stel bijvoorbeeld dat een ontwikkelaar een woning bouwt die naar verwachting f 300.000 (exclusief BTW) zal opbrengen. Indien de realisatiekosten inclusief winst en risico op dat moment f 220.000 bedragen, dan is de grondwaarde voor deze woning f 80.000. Opgemerkt moet worden dat de residuele grondwaardeberekening feitelijk alleen opgaat voor de waardebepaling van grond met betrekking tot commercieel vastgoed (woningen in de vrije sector, kantoren, winkels). Uiteraard is het ook mogelijk om de systematiek te hanteren voor sociale huurwoningen of bijvoorbeeld een sportzaal, echter de berekening zal dan altijd leiden tot een negatieve grondwaarde, gezien de lage opbrengsten die een sociale huurwoning of sporthal genereert en de ongeveer constant blijvende bouwkosten per oppervlakte-eenheid. Veelal worden door gemeenten voor dergelijke functies normgrondprijzen in rekening gebracht.

Marktwaarde en realisatiekocten De grondwaarde van commercieel vastgoed wordt bepaald door twee factoren: de marktwaarde van de te realiseren opstal en de realisatiekosten. De marktwaarde van de opstal heeft een grote invloed op de grondwaarde. In Nederland zijn er tussen regio's cjrote verschillen in gemiddelde verkoopprijzen van woningen. maar ook van winkelruimte of kantoorruimte. Dat betekent feitelijk dat (indien de realisatiekocten per regio niet verschilien) de grondwaarde hierdoor ook per regio grote verschillen vertoont. De waarde van een koopwoning wordt bepaald door zowel de vraag als het aanbod op de woningmarkt. Voor de berekening van de grondwaarde dient dan ook inzicht te bestaan in de lokale en regionale markt. Daarnaast is de kwaliteit van de lokatie eveneens van grootbeiang: een slecht ontsloten stuk grond gelegen naast een industriegebied aan de rand van Amsterdam zal het wellicht minder goed doen dan een prachtig gelegen lokatie met uitzicht over water in Noord-Limburg. De realisatiekosten kunnen worden gesplitst in bouw- en bijkomende kosten (inclusief projectontwikkelingskosten). De bouwkosten betreffen de kale aanneemsom (inclusief onvoorzien en winstlrisico voor de aannemer). De bijkomende kosten worden gevormd door diverse opslagen voor adviseurs, legeskosten, verkoopkosten, enz. Daarnaast zijn er nog rentekosten en de zogenaamde projectontwikkelingskosten: de posten wlr (winst en risico) en a.k. (algemene kosten). Vaak worden de opslagen en de posten wlr en a.k. als percentage uitgedrukt, bijvoorbeeld van de bouwkosten, of van de VONprijs. Is de marktwaarde van een opstal door middel van marktonderzoek voor een ieder te achterhalen, kennis inzake bouw- bijkomende kosten is een stuk minder toegankelijk. Deze is voorbehouden aan de ontwikkelaars en bouwers, en aan bepaalde adviesbureaus. De realisatiekosten differentiëren minder per lokatie of regio dan marktwaarde van de te realiseren opstallen. Het gaat hierbij met name om de beschikbaarheid van materialen en om verschillen in funderingskosten van de woning (diepte paalfunderingen of funderingen op staal). Naast dergelijke regionale verschillen zijn nog een aantal andere zaken van invloed op de bouwkosten: de seriegrootte (hoeveelheid woningen van hetzelfde type) en de bouwplaatskosten. Deze laatste post, als onderdeel van de aanneemsom, is van belang in het kader van de herstructurering. Het zal duidelijk zijn dat de kosten om de bouwplaats bereikbaar te maken, verkeer om te leiden, vrachtverkeer te laten rijden en de bouwplaats te bewaken hoger zullen zijn bij binnenstedelijke herstructureringsprojecten dan bij het bouwen in het open gebied. Op de volgende pagina wordt de residuele grondwaarde van een koopwoning op bovengenoemde wijze berekend. De systematiek van de residuele grondwaardeberekening lijkt sterk op een (interne) haalbaarheidsberekening van een projectontwikkelaar. Echter de ontwikkelaar zal in tegenstelling tot de residuele grondwaardeberekening de door de gemeente opgegeven grondprijs als kostenpost opnemen. Het geheel van bouwkosten, bijkomende kosten en grondprijs wordt ook wel de pandenexploitatie koopwoningen, of de opstalexploitatie genoemd. Indien het resultaat van de berekening verkoopprijs minus bouw- en bijkomende kosten minus grondprijs negatief is, zal de ontwikkelaar de grond nooit afnemen. Overigens komt de grondprijs veelal tot stand door onderhandeling tussen grondexploitant en afnemer (Winsemius 2000). De grondprijs kan zoals gezegd nooit hoger zijn dan de grondwaarde, echter wel lager (indien dit wordt uitonderhandeld door de afnemer). Een laatste aandachtspunt met betrekking tot dit onderwerp betreft de wijze waarop de grondwaarde wordt opgenomen in de grondexploitatie en hoe deze wordt geïndexeerd in de tijd. Veelal ziet men dat in grondexploitaties de grondwaarde wordt berekend aan het begin van het project, en vervolgens wordt geïndexeerd met een vast percentage, bijvoorbeeld de inflatie. In de praktijk blijkt echter dat de beide elementen van de residuele grondwaarde, de verkoopprijzen en de bouwkostenprijzen, zich nog-

Wekenvoorbeeld berekening residuele grondwaarde

VON-prijs VON-prijs exclusief btw

Bouwkosten (exclusief btw) Aanneemsom per m3 (incl ak, w&r aannemer)

525

Aanneemsom

189.000

prijsvast tijdens uitvoering

2%

3.780

Planuitwerking

1

1.890

OIO

Totaal bouwkosten

194.670

Bijkomende kasten (exclusief btw) Opslagen leges

+ welstand + precario

Aansluitkosten

1,60%

3.115

fl 4.000

4.000

GIW premie, Bankgarantie

0,80%

1.557

Architect, incl verschotten

3,50%

6.813

Constructeur

0,60%

1.168

adviseur installaties wleldiv.

0,20%

389

Bouwkostenadviseur

0,25%

487

1%

1.947

directievoeringltoezicht gemeentelijke coordinatie & uitzetten kadaster

fl 50,OO

50

0,10%

195

Makelaarscourtage

1,50%

2.920

Promotiekosten

0,50%

973

Grondonderzoek

Notaris

1%

1.947

Onvoorzien

1%

1.947

0,80%

1.557

verkoopkostenlbegeleiding Totaal opslagen

29.065

maanden

Rentekosten rente over de bouwkosten

1

rente over de opslagen

3

Totaal rentekosten Projectontwikkelingskosten Algemene kosten projectontwikkelaar Winst en risico projectontwikkelaar Totaal projectontwikkelingskosten Totaal bijkomende kosten

47.995

als percentage van de bouwkosten

-

Berekening residuele grondwaarde VON-prijs exclusief btw

242.665

Residuele grondwaarde Grondqiiote als YOvan-de VON-prijs exclusief btw

-1 336.1 34

Totaal bouw- en bijkomende kosten

93.470

-

27.81'6

al uiteenlopend kunnen ontwikkelen, met grote gevolgen voor de grondwaarde. Indien desondanks gekozen wordt voor hantering van één indexeringspercentage, en de verwachting is dat de verkoopprijzen harder zullen ontwikkelen dan de kosten, zal dit percentage hoger moeten zijn dan de stijging van de VON-prijzen, en derhalve veelal hoger dan de inflatie. Daarnaast is er de mogelijkheid om voor elke periode de grondwaarde opnieuw te berekenen op basis van de verwachte realisatiekosten en de verkoopopbrengsten. Deze laatste methode doet het meeste recht aan de werkelijkheid, waarbij beide componenten hun eigen index krijgen op basis van de verwachtingen bij partijen hierover. Op de volgende pagina wordt dit gei'llustreerd. Het voorbeeld beschrijft de situatie waarbij in 4 jaar tijd de VON-prijzen zijn gestegen met 7% per jaar, en de bouw- en bijkomende kosten met 3%. De residuele grondwaarde bedraagt in jaar 4 f 166.000, terwijl indien was gerekend met een index voor de grond van bijvoorbeeld 3% de grondwaarde in jaar 4 slechts f 104.000 is!

Grondwaarde niet-commerciële functies Zoals eerder gemeld, zal toepassing van de residuele grondwaardemethodiek op niet commerciële functies veelal leiden tot een negatieve grondwaarde. Immers, de opbrengsten van een dergel~jke functie zijn lager dan de realisatiekosten. waardoor er een negatief resultaat ontstaat. Voor dergelijke functies wordt dun ook door gemeente11een aangepaste grondprijs gerekend, meestal een normgrondprijs. Voor sociale huurwoningen is een kavelprijs van ca. f 20.000 - f 25.000 inclusief BTW gangbaar. Corporaties die de grond afnemen van gemeenten en er een sociale huurwoning op bouwen, hebben te maken met de zogenaamde onrendabele top. Deze onrendabele top wordt vergroot doordat er een grondprijs moet worden betaald aan de gemeente. In het geval dat voor een herstructureringslokatie een corporatie zelf de grondexploitant is, en derhalve bouwrijpe kavels voor sociale huurwoningen uitgeeft aan zichzelf, is het rekenen van een grondprijs rekentechnisch gezien niet noodzakelijk (broekzak-vestzak). D. Kostenkant grondexploitatie: van verwerving tot woonrijp maken Verwerving De verwerving van grond of gebouwen is de eerste stap die wordt gezet in het kader van de grondexploitatie. Traditioneel zijn de gemeenten steeds de verwervende partijen geweest bij de ontwikkeling van uitbreidingslokaties, echter de laatste 10 jaar zijn ook private partijen actief op het gebied van grondverwerving. Een van de redenen hiervoor is de aanwijzing van de toekomstige uitbreidingslokaties in de Vierde Nota Extra, waardoor marktpartijen in de gelegenheid waren om gronden aan te kopen om zo hun produktie veilig te stellen. Deze aankopen werden door velen als ongewenst beschouwd, waardoor de Wet Voorkeursrecht Gemeenten uitgebreid is. Door het voorkeursrecht te vestigen op een bepaalde lokatie kunnen de gemeenten ervoor zorgen dat, indien een eigenaar voornemens is zijn onroerend goed te verkopen, het goed eerst aan de gemeente te koop dient te worden aangeboden. Naast deze mogelijkheid staat de gemeente ook nog een ander instrument ter beschikking: de onteigening. Nu kunnen deze instrumenten, naast uiteraard het instrument van minnelijke verwerving, de gemeente van dienst zijn bij de verwerving van gronden t.b.v. een uitbreidingslokatie; bij een herstructureringslokatie zoals bedoeld in dit onderzoek is de situatie anders. Hierbij zijn de grootste vastgoedeigenaren de corporaties, waarvoor de genoemde instrumenten niet werken (zelfrealisatie: de corporaties zijn bereid en in staat een bepaald bestemmingsplan te realiseren). Een aantal varianten zijn nu mogelijk. Ten eerste kan een derde partij (bijvoorbeeld de gemeente, of een projectontwikkelaar) in overleg treden met de corporatie en afspreken de panden te zullen verwerven. De gemeente is vervolgens de grondexploitant en de rol va de corporatie is uitgespeeld. Ten tweede kan een corporatie zelf de herontwikkeling ter hand nemen en derhalve zelf als grondexploitant optreden. Ten derde kan de corporatie ook een samenwerkingsverband aangaan met een derde (gemeente, ontwikkelaar), en gezamenlijk de grondexploitatie uitvoeren. In al deze gevallen dient er een waarde te worden toegekend aan het corporatiebezit. Ook indien de corporatie de ontwikkeling zelf uitvoert dient er een 'inbrengwaarde' te worden gerekend. De woning vertegenwoordigt immers een bepaalde waarde bij de betreffende corporatie op de balans, waartegenover allerlei (financiële) verplichtingen staan. De vraag is nu: wat is een corporatiewoning in een te herstructureren wijk nu waard? Om deze vraag te kunnen beantwoorden is het zinnig in te gaan op een aantal waardebegrippen.

Waardering corporatiebezit conform Richtlijnen Jaarverslaggeving In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving 3.61 voor Toegelaten Instellingen, zijn enkele specifieke bepalingen opgenomen (Kranenberg en Wieleman 1999, p. 62). Vastgelegd is dat waardering van materiële vaste activa is toegestaan op basis van historische kostprijs of op basis van actuele waarde

Rekenvoorbeeld indexering grondopbrengsten Voorbeeld stijging i n de tijd op basis van hantering van één index voor grondwaardeontwikkeling Jaar

VON-prijs excl. btw

336.134

bouw- en bijkomende kosten exc. btw

243.750

residuele grondwaarde

1

O

2

3

4

92.384

index

3%

geindexeerde residuele grondwaarde

1,00

1, O 3

1,O6

1,O9

?,l3

92.384

95.156

98.01 1

100.951

103.980

1

2

3

4

Voorbeeld stijging i n de tijd o p basis van indexering van opbrengsten en kosten Jaar

O

VON-prijs exci. btw index geindexeerde VON-prijs bouw- en bijkomende kosten exc. btw index geindexeerde bouw- en bijkomende kosten residuele grondwaarde

243.750 3%

1,OO

1,O3

1,O6

1,O9

1,13

243.750

251.063

258.594

266.352

274.343

92.384

108.601

126.246

145.427

166.261

(vervangingswaarde, bedrijfswaarde of opbrengstwaarde). Gezien de doelstelling en het karakter van toegelaten instellingen, die immers geen winst beogen, wordt een waardering op basis van historische kostprijs meer op haar plaats geacht. Indien de opbrengstwaarde of de bedrijfswaarde lager is dan de waarde op basis van historische kostprijs dan wordt een afwaardering ten laste van de winst- en verliesrekening noodzakelijk geacht (minimum-waarderingsregel). Recentelijk echter hebben de nodige corporaties ervoor gekozen om hun wooncomplexen te waarderen op actuele waarde. Daarbij wordt de bedrijfswaarde als methode gekozen (p. 63). Kennelijk kunnen corporaties hun bezit als volgt waarderen:

- historische kostprijs (boekwaarde); - actuele waarde (vervangingswaarde, bedrijfswaarde of opbrengstwaarde). Boekwaarde gebaseerd op historische kostpre Deze waarde ontstaat nadat de aankoop- of vervaardigingsprijs is verminderd met afschrijvingen en eventueel verhoogd is met renderende investeringen (Manussen 1999, p. 20). Vervanginlngcwarde Dit is het bedrag dat nodig zou zijn om in de plaats van het onroerend goed een gelijkwaardig snroer. end goed te vervaardigen c.q. te verwerven (Manussen 1999, p. 20). Bedrijfswaap.de De bedrijfswaarde is gelijk aan het saldo van de contante waarde van toekomstige te ontvangen en uit te geven kasstromen zoals die voortkomen uit de woningexploitatie. Belangrijke veronderstellingen bij het bepalen van deze toekomstige kasstromen zijn de jaarlijkse huur- en kostenstijgingen, de omvang van het onderhoud en de disconteringsvoet (Manussen 1999, p. 20). Tevens is de exploitatieperiode van belang, corporaties hanteren veelal lange exploitatieperiodes (50 jaar) en geen restwaarde. De verschillende wijzen waarop de bedrijfswaarde wordt berekend (toepassing van de genoemde parameters) leidt tot verschillende uitkomsten tussen corporaties onderling. Het WSW schrijft echter standaard parameters voor, die corporaties dienen te hanteren indien men via het WSW een financiering wil afsluiten.

Opbrengstwaarde c.q. marktwaarde Dit is de waarde die de corporatiewoning heeft indien de woning wordt verkocht. Dit kan aan de zittende huurder, maar ook aan bijvoorbeeld een belegger. Het hierbij om de waardebegrippen "onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik" en "onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat". Ten Have (2000, p. 38) hanteert de volgende definities: - Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik

De prijs die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. - Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat

De prijs die bij onderhandse verkoop bij aanbieding in verhuurde staat en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, niet zijnde de huurder, zou zijn besteed. Indien de huurder tot aankoop overgaat, zal voor hem de onderhandse verkoop vrij van huur en gebruik gelden. Voor de huurder ligt de waarde van de betreffende onroerende zaak tussen "onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik" en "onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat" (Ten Have 2000, p. 38).

Welke waarde dient gehanteerd te worden? Dit is een vraagstuk waarover binnen corporatieland verschillend wordt gedacht. Sommige corporaties pleiten voor de marktwaarde. De vergelijking kan worden gemaakt met bijvoorbeeld de situatie waarbij een gemeente op de plaats van een winkelcentrum een theater wil realiseren. Indien de gemeente dit winkelcentrum zou willen verwerven, zal dit alleen voor de marktwaarde kunnen; de eigenaar van het winkelcentrum zal nooit genoegen nemen met bijvoorbeeld de boekwaarde gebaseerd op historische kostprijs. De meeste corporaties echter redeneren eerder vanuit de boek- of bedrijfswaarde. Deze waarden liggen veelal onder de marktwaarde. De bedrijfswaarde is gebaseerd op een vaste exploitatieperiode

(bijvoorbeeld 50 jaar, waarbij na tussentijdse renovatie de exploitatieperiode kan worden verlengd). Indien de woningen zijn gebouwd in bijvoorbeeld 1955, en de exploitatieperiode is niet verlengd, dan is het jaar 2005 het jaar van 'einde exploitatie'. Dit is nogal een arbitraire datum, want als de wonirig niet wordt gesloopt, zal de woning ook na 2005 gewoon huurinkomsten genereren. Indien de woning wordt gesloopt in 2003, dan is er nog maar een restant looptijd van 2 jaar, waardoor er een lage bedrijfswaarde overblijft op tijdstip van sloop. Ook de boekwaarde gebaseerd op historische kostprijs kan worden gezien als een arbitraire waarde. Immers, deze waarde heeft weinig te maken met waardering op basis van reëel te verwachten opbrengsten. Volgens het onderzoek van Vastgoedmarkt, Arthur Andersen Real Estate Services en Kolpron Consultants ( l 999) naar de grootste 100 corporaties in Nederland (gebaseerd op de jaarcijfers 1997) bedroeg de gemiddelde boekwaarde van het onderzochte corporatiebezit f 62.743,". Hierbij inbegrepen zijn ook de nieuw gebouwde huurwoningen en bijvoorbeeld zogenaamd DKPH-bezit uit de jaren '70, waardoor de conclusie kan worden getrokken dat de boekwaarde van te herstructureren woningen veelal lager zal zijn. In de praktijk wordt vaak gekozen voor de boekwaarde gebaseerd op historische kostprijs of bedrijfswaarde als inbrengwaarde. Dit blijkt uit ervaringen met herstructureringslokaties tot nu toe en uit bijvoorbeeld het onderzoek van Manussen (boekwaarde; zie pp. 30 en 38). In het rapport van de SEV (2000) wordt eveneens aangegeven dat corporaties in veel gevallen bij het inbrengen hun bezit zullen waarderen volgens de boekwaarde. "Indien het verschil tussen boek- en bedrijfswaarde zeer gering blijkt te zijn, is het verstandig de inbreng van bezit te doen op basis van boekwaarde. Het voordeel van de boekwaarde ten opzichte van de bedrijfswaarde is gelegen in de (boekhoudkundig) eenvoudigere economische overdracht van bezit" (p. 61). Indien gekozen wordt voor de marktwaarde, zal dat een grote invloed hebben op het resultaat van de herstructureringsoperatie (de marktwaarde ligt veelal f 50.000 tot f 100.000 gulden per woning hoger). Daarbij kan de corporatie hantering van boek- of bedrijfswaarde (en dus inbreng beneden de marktwaarde) aanwenden door van de gemeente te verlangen om haar bezittingen (openbare ruimte, plantsoenen, wegen) ook beneden de marktwaarde (lees: om niet) In te brengen. De keuze voor boekof bedrijfswaarde hangt af van de voorkeur bij de corporatie, welke onder andere afhankelijk is van de interne waardering van het vastgoed.

SEV-benadering Tenslotte nog enige opmerkingen t.a.v. de zogenaamde conventionele benadering en de SEVbenadering. Bij de laatste zal de totale verwervingsprijs hoger liggen dan bij de eerste variant. Immers; de boek- of bedrijfswaarde neemt na verloop van tijd af. Daartegenover staat dat bij de SEVbenadering voor de periode dat de woning niet wordt aangepakt, er huurinkomsten tegenover staan. Mogelijke afdrachten i.v.m. erfpacht Het belangrijkste doel van erfpacht is doorgaans dat waardestijgingen van de grond ten goede komen aan de gemeenschap. Verder kan de gemeente via de erfpachtvoorwaarden de aard en het gebruik van bebouwing op erfpachtgronden beïnvloeden (Van 't Verlaat 1999, p. 11). Dit onderwerp is in het kader van de herstructurering tamelijk relevant, aangezien door de verbetering van een wijk de gronden in waarde kunnen stijgen. Dit is het meest herkenbaar bij de uitgifte van grond (na sloop) t.b.v. de bouw van vrije sector woningen. Indien deze grond in erfpacht is uitgegeven, kan de gemeente de waardestijging die deze grond heeft doorgemaakt middels het erfpachtcontract wellicht afromen. BOUW-en woonrijp maken, verbetering openbaar gebied Het bouw- en woonrijp maken van een woningbouwlokatie omvat alle werken die noodzakelijk zijn voor de realisatie van de openbare ruimte en het mogelijk maken van woningbouw. Het bouwrijp maken vindt plaats voor de bouw van de woningen, het woonrijp maken erna. Onder bouw- en woonrijp maken worden hier, buiten het slopen van bestaande opstallen welke apart is genoemd, de volgende zaken verstaan (Lobée 1999, p. 63):

Bouwrijp maken

- indien noodzakelijk omleggen van bestaande kabels en leidingen; - verwijderen van niet te handhaven beplanting; - indien noodzakelijk voorbelasten enlof ophogen van het bouwterrein;

- aanleggen van bouwwegen; - aanleggen van ondergrondse infrastructuur: riolering, kabels en leidingen

(elektra, CAI, water, gas).

Woonrijp maken - aanleggen van woonstraten, troittoirs, plantsoenen, pleinen, enz.; - aanleggen van straatverlichting;

- aansluiten van de woningen op nutsvoorzieningen. Uiteraard is het in het kader van de herstructurering niet altijd noodzakelijk alle werkzaamheden zoals hior genoemd uit te voeren. Indien een bepaald complex wordt gerenoveerd en er wordt ervoor gekozen om de openbare ruimte te verbeteren, kunnen de posten genoemd onder bouwrijp maken worden overgeslagen. Anderzijds kan het bij sloop-nieuwbouw, waarbij een geheel nieuwe verkaveling ontstaat, wel nuodrakelijk zijn alle posten iiit te voeren. Het zal duidelijk zijr-i dat alles wat tussen deze twee mogelijkheden in zit in feite mogelijk is.

Bodemsanering en archeologische monumenten Dit zijn posten die van grote invloed kunnen zijn op het grondexploitatieresultaat. Om de omvang van een mogelijke verontreiniging goed in te kunnen schatten is gedegen bodemonderzoek noodzakelijk. Indien er een archeologisch monument wordt aangetroffen kan dit grote implicaties hebben voor het stedenbouwkundige ontwerp en voor het financiële resultaat. Dit is een gevolg van het mede door Nederland goedkeuren van het op 16 januari 1992 te Valletta (Malta) tot stand gekomen verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed. Dit verdrag verplicht de landen die het hebben ondertekend om voorafgaand aan de ontwikkeling van lokaties inventariserend onderzoek te verrichten naar de mogelijke aanwezigheid van archeologische monumenten. Worden deze aangetroffen dan dienen in de opvolgende milieueffectrapportage de gevolgen van de lokatie-ontwikkeling voor de aanwezige monumenten te worden beschreven. Verder verplicht het verdrag bij zogenaamde waardevolle monumenten tot het opgraven ervan, waarbij de 'verstoorder' verplicht is de kosten daarvan te dragen (Akro ConsultIlBR 1999, p. 26).

Overige kosten grondexploitatie Hieronder kunnen de volgende kosten worden begrepen (Van 't Verlaat 1999): - tijdelijk beheer van verworven panden; - kosten voor voorbereiding en toezicht: planontwikkelingskosten, gemeentelijke planbemoeienis, toezicht tijdens uitvoering, enz. (deze kosten vaak geraamd als percentage van de totale kosten voor bouw- en woonrijp maken, waarbij gemeenten nog regelmatig de 19%- of 22%regel uit het bruine boekje hanteren; - niet-verrekenbare btw; - rentekosten (zie ook onder het kopje rekenmethoden); - bovenwijkse voorzieningen (ten behoeve van de realisatie van bijvoorbeeld parken en hoofdwegen, die niet aan een grondexploitatie kunnen worden toegerekend).

2. PANDENEXPLOITATIE KOOPWONINGEN De pandenxploitatie voor een koopwoning bestaat enerzijds uit de VON-prijs als inkomstenpost, en anderzijds uit de bouw- en bijkomende kosten en de grondprijs als kostenpost. Indien de grondprijs een resultante is van de VON-prijs en de bouw- en bijkomende kosten (derhalve residueel bepaald), is de pandenexploitatie van de koopwoning per definitie budgettair neutraal. Bij het onderdeel residuele grondwaarde is reeds ingegaan op de wijze waarop de bouw van de bouw- en bijkomende kosten voor een woning zijn opgebouwd.

3. PANDENEXPLOITATIE HUURWONINGEN De pandenexploitatie huurwoningen bestaat feitelijk uit twee hoofdonderdelen: de pandenexploitatie van de bestaande huurwoningen (renovatie of verkoop) en de pandenexploitatie van de nieuwe huurwoningen. De meeste van de in het overzicht van tabel 4.1 genoemde posten spreken voor zich (zoals verkoopkosten of renovatiekosten) of zijn reeds in een ander verband aan de orde geweest (zoals inbrengwaarde van een huurwoning, bouw- en bijkomende kosten van een woning). Hieronder wordt derhalve alleen een toelichting gegeven op de verkoop van een bestaande woning en op de waarde van een corporatiewoning na renovatie of na nieuwbouw.

Verkoop bestaande woningen Zoals in hoofdstuk 4 naar voren kwam is het verkopen van het bestaande bezit aan bijvoorbeeld de zittende huurders financieel gezien, in de huidige marktsituatie, verreweg de meest interessante optie De vraag of het ook volkshuisvestelijk een interessante optie is, is een tweede. Enerzijds kan door de verkoop worden bewerkstelligd dat bepaalde bewoners die anders waren doorgestroomd naar een koopwoning buiten de wijk worden behouden, en kan worden gesteld dat woningeigenaren zich meer verantwoordelijk gaan voelen voor de woning en de woonomgeving, hetgeen een positief effect heeft op de wijk. Anderzijds is het handhaven van woontechnisch verouderde (te kleine) woningen veelal geen goede zaak en kunnen deze woningen beter uit de voorraad worden genomen en worden vervangen door nieuwbouw. Dit is een afweging die in eerste instantie door de corporaties zelf zal moeten worden gemaakt; het verkopen van kwalitatief nog goede woningen aan de bewoners lijkt zeker een interessante optie, zowel volkshuisvestelijk als financieel. Bedrijfswaarde nieuwe of gerenoveerde corporatiewoning Nadat een woning ingrijpend is gerenoveerd zal de waarde van de woning toenemen. Immers, het huurniveau of de exploitatieperiode kunnen stijgen en de exploitatielasten (onderhoud) zullen dalen. Indien een nieuwe huurwoning is gerealiseerd vertegenwoordigt deze woning ook een bepaalde waarde voor de corporatie. De waarde die een nieuwe of gerenoveerde woning voor de corporatie feitelijk heeft, komt tot uitdrukking in de bedrijfswaarde. Dit is zoals eerder aangegeven het saldo van de contante waarde van de toekomstige opbrengsten en de toekomstige kosten van de woning gedurende een bepaalde exploitatieperiode. Het WSW geeft richtlijnen voor de te hanteren parameters. De bedrijfswaarde die zo ontstaat wordt ook wel rendabele bedrijfswaarde genoemd, aangezien op basis van deze waarde een rendabele exploitatie kan worden gevoerd. Indien namelijk de woning wordt geëxploiteerd op basis van de realisatiekosten, is een rendabele exploitatie niet mogelijk, aangezien deze hoger zijn dan de bedrijfswaarde. Het verschil tussen de bedrijfswaarde en de realisatiekosten is de zogenaamde onrendabele top. Indien in het kader van een herstructureringsproject een bestaande huurwoning is gerenoveerd of een nieuwe huurwoning is gerealiseerd, kan derhalve als opbrengst worden meegenomen de bedrijfswaarde van de woning na de ingreep. Een eventuele onrendabele top komt vanzelf tot uitdrukking in het resultaat van de herstructurering aangezien in tabel 4.1 de renovatiekosten en de nieuwbouwkosten zijn opgenomen.

Berekening nieuwe huurwoning conform DCF-methode Een corporatie kan zich voornemen om als onderdeel van het strategisch voorraadbeleid een nieuw gerealiseerde huurwoning na bijvoorbeeld een periode van 10 jaar te verkopen. Indien een corporatie daartoe besluit, is de eerder genoemde bedrijfswaardeberekening (bijvoorbeeld conform WSWparameters) niet meer van toepassing. De exploitatieperiode is veel korter, en er dient te worden gerekend met een restwaarde. De methode om de waarde van een dergelijke woning te bepalen (conform de berekeningswijze van een commerciële belegger) wordt ook wel de Discounted Cash Flow Methode genoemd. Naast de genoemde verschillen is er in vergelijking met de bedrijfswaarde bij de DCF-methode meer sturing vanuit rendementsoverwegingen. Het geëiste rendement (de disconteringsvoet) zal dan ook hoger liggen dan bij de bedrijfswaardeberekening. Het zal duidelijk zijn dat conform deze methodiek de onrendabele top van een woning wordt verkleind dan wel geheel verdwijnt. Dit kan een gunstige invloed hebben op het resultaat van de herstructureringsoperatie. Op de volgende pagina wordt een voorbeeld gegeven van een bedrijfswaardeberekening van een nieuwe huurwoning conform WSW-parameters en van een berekening conform de DCFmethode. Het blijkt dat de onrendabele top van f 68.000 door de DCF-berekening wordt omgebogen tot een overschot van f 3.000.

>

.P

Z

z

ai

O

I)

m

gi.

Z

ai

.k

;e

2

2 < g 2

L

T

2 L

i

f

(O

m a

z.

(D

-J

3

gE".

%

m

f

0

0

i0

2

CC,

w

c

m

(O

2

3

-

a:3 isi

2

a

5

2 0 O

<

e

.--

3-

T

7 d

6 -

i*

g

N

Cu

O

O

%

ii

m

s

CC,

-

3 CT

2 ->

< c m

3

c m

8

0

3

-.
7

-

' i -

CC, 3

, O

voorbeeld bedrijfswaardebereke~~ing volgens WSW-normen

Lasten Jaar Annuiteit

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

NCW factor

Lasten Lasten expl root ond

15.281 0,9390 3 000 15.281 0,8817 3 075 15.281 0,8278 3 152 Bruto stichtiiigskosten f 225.000 15.281 0.7773 3.231 15.281 0,7299 3.311 I ~ e d r i j f s w a a r d eper 1-1-2001 f 457.1391 15.281 0,6853 3.394 15281 0.6435 3479 onrendabele top -f 67.861 15.281 0,6042 3 566 15.281 0,5674 3 655 Aanvangshuur f 900 per maand 15.281 0,5327 3.747 15.281 0,5002 3.840 Huugderving a.g v. leegstand 2,00 O : 15.281 0.4697 3 936 15.281 0,4410 4.035 jaarlijkse exploitatieiasten f 3.000 per woning 15.281 0,4141 4.136 15.281 0,3888 4.239 O Groot oiiderhoud (per prijspeildatiii??) 15.281 0,3651 4.345 15.281 0,3428 4 454 iri jaar 25 f 18.200 15.281 0,3219 4 565 in jaar 40 J 11.800 15.281 0,3022 4 679 15.281 0,2838 4 796 15.281 0,2665 21 4 916 Exploitatieperiode 50 jaar 22 15.281 0,2502 5.039 23 15.281 0,2349 5 165 j:~ar 1-10 jaar 11-50 24 15.281 0,2206 5.294 Disconteringsvoet 6,50 !O 6,50 % 25 15.281 0,2071 5.426 32.919 Rente vreemd vermogen (%) 6,50 6,50 % 26 15.281 0,1945 5 562 Huurstijging (%) 2,50 X 2,50 % 27 15.281 0,1826 5.701 Lastenstijging (Oh,) 2,50 c/' 2,50 4'0 28 15.281 0,1715 5 843 29 15.281 0,1610 5 989 neito exploiratieresultaat in ncw -f 67.861 30 15.281 0,1512 6 ,139 31 15.281 0,1420 6.293 32 15.281 0,1333 6 450 33 15.281 0,1252 6 611 34 15.281 0.1175 6.777 35 15.281 0,1103 6.946 36 15.281 0,1036 7120 37 15.281 0,0973 7.298 38 15.281 0,0914 7480 39 15.281 0,0858 7.667 40 15.281 0,0805 7.859 31 684 41 15.281 0,0756 8.055 42 15.281 0,0710 8.257 15.281 0,0667 43 8463 44 15.281 0,0626 8.675 45 15.281 0,0588 8 891 Alle bedragen zijn inclusief BTW 46 15.281 0,0552 9.1 14 47 15.281 0.0518 9 342 NB annuitaire lasten vallen aan het eiride var1 i-iei jaal, overige lasten en baten vallen halverwege het ja 48 15.281 0,0487 9.575 15.281 0,0457 49 9.814 50 15.281 0,0429 10060 Netto exploitatieresultaat in netto contante waarde (NCW) prijpeildatuni

1-1-2001

Baten Huur

10 584 10.849 11 120 11 398 11 683 11 975 12.274 12.581 12.896 13 218 13.548 13 887 14 234 14 590 14 955 15 329 15 712 16 105 16.507 16.920 17 343 17 777 18 221 18 677 19.144 19 622 20 113 20 616 21 131 21 659 22 201 22 756 23 325 23 908 24.505 25 118 25 746 26.390 27 049 27 726 28 419 29 129 29 857 30.604 31 369 32.153 32.957 33 781 34 625 35.491

P -

Bate11 scibsidie

0

4

NCW NC'S~Isoi factor Totaal

0,9690 0,9099 0.8543 0.8022 0,7532

-6 994

1

0.6236 0,5855 0,5498 0,5162 0.4847 0.4551 0.4273 0,4013 0.3768 0.3538 0.3322 0,3119 0.2929 0.2750 0,2582 0.2425 0,2277 0.2138 0,2007 0.18851 0,1770 0.1 662 0,1560 0,1465 0,1376 0.1292 0.1213 O , ? 139 0,1069 0,1004 0,0943 0,0885 0,0831 0,0780 0,0733 0,0688 0,0646 0,0607 0,0570 0,0535 0,0502 0.0472 0,0443

1

1

:C3C;9l -5.326 -3 848 -4 401 -3 W2 -3 G12 -3 259 -2 933 -2 63% -2 354 -2.097 -1 8601 - 1 642 -1 ,140 -1 255 -1 085

-921

-785 -554, -534 -424 -324 -7 2701 -150: -74

1

53 -6 111, 161 1 206 2.16 282 313 ' 34; 366 387 405 -2.213 434 1

I: 1 453

465 4691 471 472 472 470 -67 861

Manussen (1999) heeft onderzocht in hoeverre corporaties al rekenen met deze methodiek (DCF). Van de ondervraagde corporaties geeft 30% te kennen er voordelen in te zien, aangezien deze meer marktconform is. Desondanks rekent geen van de onderzochte corporaties nog op deze wijze. Dit hangt volgens Manussen (p. 31) samen met het gegeven dat het WSW deze methode afwijst omdat waardevermeerdering in de toekomst te onzeker zou zijn.

BIJLAGE 2 A

FINANCIELE UITWERKING MAATREGEL 2: VERKOOP

UITGANGSPUNTEN Programma bestaande bouw sloop ienovatia waarvan na renovatie doorexpioiteien waarvan na ienovalie verkooD verkoop zonder renovatie tofaa!

600 per :maan0 40 O00

/ ~ s e r t t ~,i:~:e1bt,+~g3cd~r1~) jt t ~ ~ ~ ~ u b ~ ~ l ~ e l \ L , k<,,,+:~~,~,r,Je b e s l d ~ m c~l ~' ~J o c ~ I ~ ~

1:.

ik,,uii:.,i.irria ~LIU,O+> i~ r1

l~asla,indeworling n3 rniioid11~

terugbouw%

aantal O 01 o

0% 098 0%

toiaa!

Resultaai

r

:l<.!~~~"~~:,~l\"ster,

1000 :co0

100%

Nisuwbouwprogramma aaniai nieuwe koop laantal nieuwe huur

Bcstaatide woningen

!dl~>carr,c,~:,L:.?~~gi~,aa:d+pel p

i0070

75 000

100 000 150 000 10 000 10 01'0

iecunaat grondexploitatie (ncw) ieculiaai pandenexploitatie huurwoningen (ncw) Resultaat herstructurering

58 i31 204 58.231 204

c i v i e l e kosten i 0 000 per:? rc-iiolsren woning

15 000 per O I B U ~ U O U I Y W O ~ I ~ ~ I'.

>C

rl>ar,=~,A,,,,:. t , l,,,itc',:

i9'ó van de civirle kosten

I~ieuvibour,woninuei>

Ih""nvoiiiiig !lllllll l~:,i,~b,C

Y00 po; maand

lopmerkinsen bii het model

1

1.

1

inbrengwaaide daal1 per jaar met Z*%

340

/ deze vallen legen elkaar weq '. , , 1: ;,,,.r :c. r: ..>L,

:.j-,

1.

.:,A, '7 ,: ' alle kengetallen zijn indicatief

'<'

, $ ,

, ,"l

L...

:..

,'C',

...f

:. ,n,,<.

!?CV,,.,

, ,,

'l-r , .....................

1 .<:>P

!:S

>

BIJLAGE 2A

FINANCIELE

GRONDEXPLOITATIE

UITWERKING MAATREGEL 2: VERKOOP

1

1

KOSTEN

l

I TOTAAL KOSTLN

131<10

saldo op eindwaarde OP CONTANTE WAARDE

=DO

1 ~ 12 1 1-1-02

luren

1-1-02

1-1-03

1-1-04

1~1-O5

1-1-06

? -1-07

1-1 00

I

l ii

I 1-10

1: ~ ' I

I 1-72

FINANCIELE UITWERKING MAATREGEL 2: VERKOOP

BIJLAGE Z A

;PANDENEXPLOITATIE HUURWONINGEN IKOSTEN ' iiibreiigwaarde 8r,i>e!~t,']18tbreo5>/~8erd(~ I j,~itf~s~ r ~ b ~ ~ ~ ~ ~ ) e . ~ ~ ~ ~ r ' l e !Is2:., 11 r n ~ , , t ; n g # ~ z , ~ ' % overige koswn

1

1

10090

40 000 O00 3 600 0CO~ 36 400 000

= r ~i. \ k x ~ l ~ ! ? , w !I kcal,,i' ~ P . , G ' ~ I ~,!rz.! ~,':I

10% 1 4 000 O00

100Yo 10091 10O0~,

..i l i r i i s h a : , l i l i i ~ i i ~ i i t d i l i :r~iicv,~t~e.h!ai~iiirjen ~

:i, u,:

1-1 03

1~1-04

1-1-05

1~1~06

1-1~07

::

1-1-08

(>'j

l l 1:)

1~1.11

10":

10% 0 82 3 280 i.00

l-1~12

\

l~s~~,.,l~Lk~aler: 8

1~1~02

jaren

tolalen

!n\s~,vv",-h>!t:b\,~< III~,~,

10% 10Y'a

10% 0.98 3.920 O00 10710% 13%

10"; 0.96 3 840 000

101 10% 13%

10% 0,94 3 760 000 108 10 0 13%

10% 0.92 3 680 000 10°: 1Oo0 13'6

10% 0.60 3 600 O00

0,84

0 08 3 2211 0(,0

1Gos 10% 104

3 360 OIO

10'" 10Yo 10%

30'.

10.0 1O^; 10';

'qo.

,

-0

0 80

'Oor 1 Ooo

5":

PO

:!w,,,+: <,",

I

ITOTAAL KOSTEN

36 400 000

1

1 .O3

1 ,O6

1 ,O9

1,13

116

i i9

23

4 000 000

3 920 OW

3 840 OW

3 760 000

3 680 O00

3 600 000

3 620 000

3 1:" ',OC

10% 1 10 000 000 1

10°B 1$3 10300000 1OS" 1,O3

10% 1,O6 10 609000 10% 1,O6

10% 1 09 10 927270 10% 1.09

1OL,1.13 11 255 088 1O0b 1.13

1.16 11 592 741 101 1.16

1

look 1.O3

10% 1,O6

10% 1.09

10"o 1.13

109* 1.16

10"; 1 I9

13"!0 l

1.O3

1.06

13% 1.09

13% 1.13

13"& 1.16

lCoo 1 i9

10 000 000

10 300 000

10 609 000

1 27 3 360 00"

1 30

1 34

280 000

l

I r,rikoop besisundc

10W1

100 000 003

woi>ingefi

1 2 . , 1 ~ 0 : ~ 1 , ~ - , : t l ~~,:sl.!.~~~~lt: ~~t~r; v>on,!t~jeo

l!,?<-t ' ',.,,k ,,,;~ tt.,,,l2a~de ~ d ~ > r , , ~ t , ~ - r

114638797

I verkoop beslarinde

woiiingen na renovelie ;,d-, :t,~l,l':~r j o ~ ~ l , ~ . ~v.cl>iiwqt.n iclr ii,i iriiovallt+ '!, t,, 3 1 r h ~ ~~ k ~, \ < > a t+,c,n\~ml+n t,je !n,* ; , : t n ~ \ ~ a \ ~ uit!iaalwaaide gerenoveerde I>uuiivoning

1

,,,

100"0

l

L,I~!~~~~IL'.~G~$~LI~ ! i ~ . r u i i i i e r ~ i d al~~iiiii~;~,ii~i,ci 'uil!ia,~huas~d nieuwe e huunvoriing ' , . ~ ~ . ~ ~ ~ x c ,ul ~~ ,! ~I ~ r~~~q~ ~ ~ ~ v . : ~ ~ ~ d , ! S 'C% t1 ~ ~ 1 1 l ~ . . ~ ; ~ - ,f t,- !~ , z~v ~~? ~8,tjt,rdddfwn<> ~~J o~ r ~ l ~ ~ !:t

n

d;,i::,.,i-rle

TOTAAL OPBRENGSTEN

100"U

I l

1

/

l

saldo 01, e l i i d n a a i d e S A L D O OP CONTANTE WAARDE

l 10O0ó

,,..c.dr~!=al~ .. :II:,J I I:,

l

114 638703

1

l

1 ~ 4 ~ 1 2 109 345 701 1 ~ C? 1 58 231 201

1Oor 1 19

1OrU i1W

O 523 10Có l 19

8

?U , 1 27 12 667 701 10-1 127

O'

23 '9 100

1

2

.

25

'O?, 1 30 13 047 '32

10°O 1 34

10"0

10% 1 34 0 IOC, 1,3J

1O-; 1.2;

3 30

25

10"; 1 27

1 0°, 1 30

?".:3' -39

? 2 667 701

13 047 -32

~

3

,

2'3 10-

~

o

~

1 34

10 % 1 3'3

I

1

1 0 '227 270

11 255 088

11 592 741

l 1 940 523

0

BIJLAGE 2B

FINANCIELE UITWERKING MAATREGEL 3: RENOVEREN EN DOOREXPLOITEREN

'GRONDEXPLOITATIE

1

KOSTEN '!nbiengwaoide

/

1 totalen

,!~?,;,r~r I t~~Lr,.!tr~;,'~.tr~t~,

1

I&~02

jaren

!GO0:

I

.i-,i+t

:IIIII

10 000 000 l 900 C00 11 900 006

1-1-04

1~1-05

1-1-06

1-1-07

1 1~Cò

0.98

25% 0.96

O Q4

20% 0.92

0,90

0 88

25% 25% 13% 13X 10% 10% 1190000 1.O6

13% 13% 10% 10% 1190000 1.O9

i

1

)(i

lbl i 0

1-1-11

1 1 12

O H-: -

n.~n ..

1

J,SII.V, I : ~ I ~ ~ L ~ I ~ , ~ ~ ~ ~ c ~ ~ ~ J ~

l-l?,,l ,I'! r-,r,,j.~,,3,3lu~i L'! sicop 1 .- .I..:I, iv!iig un lii:ziclil ,:ivii.lu kosten bij slriop ", t l . ~ l C , C ! , u;pcl,L> t, -Lll+:'j b , , :<;l,oJz<~!e ,. .:,,L, ,!I!,,J en :9,;1'l< 1 9 1 ~'I,I,.IC ~05,-11!>I, re!tcxvc?ll+ , , . ' , . , C r,,,, A,,.,-,

1 1-03

100'0 100~0 10Oo0 1OOoo 10O0,c IOC!:,

25% 1

25% 25% 13% 13%

1

15% 13% 10% 10% 1190000 1 03

20°0 20% \O0& 10% 1O?& 10"6 1190000 1.13

ZOC;

1OC1 10°Y 10Lo

10°o 1190000 1.16

LC", 20": 10-0 10-0 10'0 10"1 190000 1 l?

C

IOCr 0 84

b:

ln

,y L

>ohr ,

I

I

,n

1 ' J"o 1

110'nO 1 y3

5". 5% 10"' 10% 1130000 1 27

5'"

Y, 10, 10, 1190000 i ,?C

1o0 1o0 11900oc 1 34

-816 CES 82 -0C6 PLS F3 0Pb PLS SS ?ER 69Z E

O

ROL SOS 05 -1 ,L óP6 1 -Li2 ;L6 L

-,)L1 OQESP ?Z6 LP9 1 OEZ C60 i

i ' l i , i < '9:.

L ~ 2kC7 L -4: 1 " l t 2

iG01080 9s ZLi9 u90 Z -@C6SZ12

-IEPZOL IE EZ6 S81 l -921 0PP'Z

ZE8 SIP LZ -120 LZS 1 -16P PS5 Z

OZF 00b EZ -16s S9Z 1 ELZ L99 Z

0 9 9 19P 61 -05s BLO 1 0 0 i 6LL Z

000 OL9 S1 -000 OBL 0 0 0 06B Z

6-G SPL 11

IE6 OOP L I

S01 L A 1L

iLP3bL01

L'3PEEC O1

ELS621 0 1

EPSPE8 6

001 EP9 6

000 0LZ 6

Z0 L 1 ZL~i-l

30tiVVPrl I I l N V W 0 3 d 0 O ( l l V S

apiccn?piiia do op^ OIJIP~

-000 000 Z1

aiiiol

i!G BEiJ 61 -;Z; OE6 CE

,000 000 Z1

-

rnogji(i~3upianpjrsa6

N31S3N389dO l V V l O ~ ,

t15 PL1 P5

,c ','lG,2,8,,'l 6 E 1 ! ~ ~ J ~ ~ ~0!>11~1,!. ~ , , > ~I )vv,;, ~ v ~ ~ ~ ~ I ~ : I u n < n q u upieer.qr>cuii:,

r~!Jio<~"A,~,,,,! .1>,,>,."<,,,,4-,r>.%

PG 1 "oOi O PF 1 700 l

%u L

ll'L O :, i

'Ti6 ZP1 i i 0C 1 "/*U L

L7 i :OOI

PF 1 700 1

0s. 1 700L

IZ 1 7.1'1

FC i

UC L "S,,;

OC i

I S 5 0OP L i

C7 .o0 1 2 ' ' 0 rZ 1 ,001

6i i :r01 lLP":>LOL UI 1 SrC1

91'1 %E1 91'1 5001

EL1 %&L 6IS 621 0 i EL'l ?a01

60'i %EL EfS PEE 6 60'1 000 1

90' L %EL 001 8 % 6 90' L %O L

000OiZ 6 EO 1 :Ie0 1

=&i

91'1 "00 L

EL'! SOUL

60' L "b0 L

90' 1 ",b01

EO' 1 %O1

%l i ':O1

91 i '&OL

EL'L "801

60' 1 %O 1

90 L %O 1

EO' i %O 1

EEPOL

EO' !

L

6ii!uontinn<j

i000L IPihPLL t 6

,;~~r,~~:trt~t~~~ fitt~~!~y'~;,,:~:~~:

%O01

(iqun~4intiijep~eenouaia6epice,$~jr:cyjtn

300 000 05

i,ii ii?buiuy. i . i !I I ! tzu , ~ i i ! m , , ~ , ; ~$,,i:n.~. .'i i lnC',l ari.'.',; s!tenoiiai cc! uaGu!uoni apiicei~nqdooyion ,,2(,8,,, r .t > , , , , , z , , ; .,I , > , e , , 8 , , &J-,<,o,dS,, + r , j n ~ ~t,,,~: c - ~, p ,r 1 , : ',, i,a6uriiow spiiccjwq doay ia",

.iir;o,i.r

u . 17

'c

61 i

i

00.

c?

1

- O1

-0'

.

L

5 '

>i,ir:i,~i

:oOOL 1 OsO1

,

~ ' , I I I I ! C ~ ~ , -~3~p ~t -, ,V~ ,~ ~~ I; ~ ~ - a ~ u 7c ,, ,' v',~,vb,#~, % c I

L

*.aoOL

-.

NZilSDN3U8dOi

SU1 YILEL 17- i 'as

O? l

ooc doa a ,.

0

o,

"oOi " ~ l l O00 082 F 08'0

-, .q 68 L, 0-3;

I91C50EL 1Z.i "60 co0 a 01 '-01 C.ei

s

i100 0% F 14 O :io 1

!LL~ILZ,

B l f ;LOEI

E6LPL82L

OLOP89GL

918 10521

OOZLZEZL

00009121

000000Z1

SZ i 30- UOL d!! .i r

61 1

91 L o00 ooo E %OL %O1

El L

60 L MOooo e %F i %OL %O1

90'1 ooo ooo B 96s i %O L 900 i

EO' l 000 ooo B VOFL O0: L 400 L

1

0 0L %OL

000 09f E P6'0 L

000 OP8 E 96'0 $00 L

000 0Z6 E 86'0 OYO L

000 000 b i l00 i

n

;o,

0C rl C 96 3 '00,

uou 090 d "001 "ooi "d1 000 fiZi F BQ O

000 009 E 06'0 3-01

ooo ooo 8 L VaO 1 700 1 O!&

000 089 C 26'0 Dfool

N 3 1 S O U 1~~101'

PS0 Li1 ôZ!

ooo ooo a

!

!t,:

060 000 08

3j0001 -',O01 omoot

%o0 i

CO0 d00 S

coe o00 SL 000 00P 9 r O00 009 E oon ooo ob

4!.2.,,g,

r,

.:,,

I

I S , , >

.

"

,.~,

,u,4.tq'.8,, b > p -y 81.-,~j,,, 1 1 , ' - I 1 u s C ~ i u o ~ : i ~ ; i ~ , ~F
!,:,<,,P ,j,ll

"

t ) , ,L,>,.~!,,.L

, ,;

uol+oy a f i i i a n o !

,

->p,:~,~>;r~,,, ,l 1.3 :l,Jt,T3,*L

- L,

,,dj;i,!

:!i

3

. ~ I , , p L . ~ , ~ ~ ~ , j . . , ~ ,-: , , l,,~ ~ ~ ~ ~ , -

UITGANGSPUNTEN Programma bestaande bouw sloop renovatie waarvan iia renovatie doorexploifeien waarvan na renovatie verkoop verkoop zonder renovatie tolaai

~ I , L J L J ~ ~ ~ . : ~>.x,dq,.n ~?II,~C ~ ii a ,i. , i . ; . ~ i l ~ 1~4't,art,<,l,L>,*.,,!~;#c,

600 pel maand 40 000

,?(l:,p r Iaar

l r ~ r ~ ~r, ~ ~ ~ l ~ ~ h ~ ~ ~ t ~ i b O00 i ~ ~ ~ ~ l ~ t t t ~ L,,! l ~rvhovalle b ~ ! e r ~ ~ ~ ~ ~ d ~ ~ l ~ ~5 000 ~ ~ ii~i
Civiele kosten .erl'stt.rcii opdriijddi r j r b i i i bi! rf:nomt!e :uu., ,:i) ~ o o i l r ~ r;i~li;bdli.if C

r:~t~r6~!ck!w! t t> :,~+>.m,lal

'VC>N -.~lii.,i.t ~ l l i ' i

I,,,,,,>,,d !ir31,,s"6ub~c:, ~ L ~ I ~ v Qk.,s:,,r? ~TIG~,~~~~ i 5 t ~ L ~ t t ~ , t[Ig~~>hL~I L~: ~~cjrc,,\~~ k~ E I ,,L~IJ,,,IS-

~,L:~~I;.~D~~;~IL

-ioii? ;~isic

N~euwbouwprogramma aantal nieuive koop aantal nieuwe huur tofad/

aantal

10 0 0 100'0 05. t 00°'1 terugbouwoio OCla 0% 0%

Resultaat resultaat grondexplaitalie (ncw) resultaat pandenexploitat~ehuurwoningen (ncw) Resultaat herstructurering

l 0 000 per te itlio,~erenwoning 25 000 par n~eur~bcdsvroning 19O, var, ?r ciisrle kosteii

400 000 336 134 550 per ril3 25 O", "ai; de Li~,iiwkoslon 261 250 74 884

223"moment van eerste =Mie en uitgehaald na laatste uktie inbiengwaarde daalt per jaar met 2% ' verkoopkosten bq ierkoop bestaand beril verwerkt in verkoopprijs

geen grondopbrengsten of grondprijs gerekend voor sociale huurwoningen, deze vallen legen elkaar weg ' bedrilfsruaarde gerenoveerde en nieuwe huurwoningen benaderd middels BAR

aantal 3 0

O 9 g 3 ~ :376~ 28 053 020 18 105 645

:GRONDEXPLOITATIE

I'

.. , . , ' s , ,

r,

! i ' i ~ . o * ~ i i i l it i.

,,..,..L

jaren

. ? l ~ l - i ~ i ~
-:G:

,

1-1-03

1.1 07

1 1

oa

1-1-04

1.1~05

1~1.06

i.i

10% 1190000 1 ,O6

10% 1 190000 1 .O9

1098 1 190000 1.13

1 190000 Ili

i O?: 1 1i000C i,IQ

i

1 225 700

1 262 471

1 300 345

1 339 355

1 379 536

1 420 022

l !C-

1 225 700

2 567 842-

166 9104 035 0 9 6

262 2815 636 733-

366 386 7 382 657-

n"

1-1

1-1-11

IQ

?-1-11

..

qco 0-0

IOOYr

10%

11 900 "00

1 190000 1

I,!,,:

I T O T ~ A LKOSTEN

1-1-01

1 1 051 277

1 03

lW,

10.' 'q

OCO i.21

1 19000C l 27

Ooi 1 190000 1 30

Ilooooa

25%"'

l S07 456

l 552 F80

1 599 260

737 7 7 8 1 3 595 FCO

863 - 1 8 1h 082 !;S8

1 042 084 1H G73 4d2

liJUe

10°i 1 34

I

gesaidoerde cashflow ierite

l 4 051 277 4 622 l i 0

79 671-

'ialdo ' s a l d o rip rii>dwa.irde S A L D O OP CONTANTE WAARDE

1~112' i C'

15673402 9 944 376-

4 i 9 t173 '3

283..152

c, :a 12.: 1 ' i. ,120

PANDENEXPLOITATIE HUURWONINGEN

i

1

jaren

1-1-02

1~1~03

1-1~04

1-V05

1~1-06

1-1-07

l ~ ! ~ L 8

1

,t9

8

1-1-10

l& l i

1~1~12

l

totalen

KOSTEN

l iiibiengi.~aside i,,;.

i.

q iur~n,j%.i.:ide

1:,~~r~:r,y;.,<,3rtl~ bct,~.:: ~ ~ , b r e w ? , a & d e ovoriyc koslcii lr>,,!t,,,j

l

lre~s-.~+:ter,dalc!~

...r!

1

i ~ i ~ ~ - s ! . ~ i ~ : i ri ggo~,e~iii li i d I l u i : o i i i r i ~ ~ v ~ ~

40 000 009 3 G00 0 0 0 ~ 36 i 0 0 000

1OOoa

7 5 000 002 S 000 000

100°% lOOOb 1OPr

om ..r> ij~,,:~,ri,~nr:? k c s l r i i r11~11il: t ~liii1~11r1~11<1

1:

80 000 003

1;,sr1g,, *<,si, i>

!:,I

:r

lk,~,lm~,'

,

.

10% 10% 8 000 000 l

cj:r> 8

128 111 05:

ITOTAAL KOSTEN

10% 1 4000000

12.000000

1 i,

L. i l i : i i i 2 - :

:J

il,iii

i0%

1090

10%

l0"0

1Oo0

1Oca

0.98 3920000

0.96 3840000

0.94 3760000

0.92 3680.000

0,90 3600000

0.88 3520000

1O0Io 100 13% 8 000 000 1 .O3

10% 10"ó 13% 8 000 000 1,O6

10% 10°/o 13% 8 000.000 1 .O9

10% 10% 13% 8.000 000 113

1P b 1O o t 10Cb 8 000 000 1.16

10-0 10'0 1Oo0 S 000 000 119

12160000

10% 1 .O3

12.327200

104: 1 .O6

i 2 5 0 1 816

10% 1,O9

l2684070

10% 1.13

12874193

!O"& 1.16

15072418

10"~

! ie, 11';

i )PC

1 0 0 3 "n;) l ?i 1%271"1

10~-

3 280 00il

10": IOoo 1O? R 000 000 1 27

10, r :Oo 5"/, P 000 000 1 30

15494 161

Ina 23

10-, 1,27

l ~ ~ , $10; ! 19 1 23 ! T 91078.1 i I l 10": ,?oc

1 l 27 19 0Oi S51 1C"

IIJ

8

1

IWG

0 84 5 360 000

0 82

0.80

500 1 34

13718 !R5

10

u

l?:

l 34

1-11

v e r k o o p bestaande woningeii na renovatie ' $,X!,!, ' 1,).11,,gL,-al.ss%f~de~ , , o ~ : ~ $ ~!IC>t j ct i6t lndballe 1,: ,:N . ~ r b d ! , i , :.-b!a.:v! IC.",oC I I I O * : ~ I H : ~+ ~ o L c $ ! : ?

:.

150 000 000

1 177116935 100°r

iiit/iaa/v~aordcoerenoveerde huuii"ionino

{saldo 0 1 1 eindwaarde S A L D O OP CONTANTE WAARDE

100%

1-1-12 I I OL

52671 917 La 050 020

10% 1 03 15450 000 10%

10% 1.06 15 913 500 1Oos

10 8 1.09 16 390 905 10%

1OVó 1.13 16 882 632 10CI

IOC; 1.16 17 388 111 10",

10% 1 33 19 571 598 10":

10% I34 20 158 746 1 Do1.

BIJLAGE 2D

FINANCIELE UITWERKING MAATREGEL 5 : SLOOP E N NIEUWBOUW HUUR

'GRONDEXPLOITATIE

l

l

laren

1-1-02

1-1~03

1-1-04

1-1-05

1-1-06

1-1-07

1

I-ca

j

1

o<.

1 ~ 10

1.1~11

1-v12

I ,KOSTEI4

: .. r; .t

,Y!

~ i ~ r ?perbi. nn J , tii.:d i'l] r a r ~ ~ ~ i a l ~ c 6.1 ,r! ,x, 8 *,,,lp,*,:,, i,!, , / , L , ' v hc,$'\-r L , , ,-,,:?"<~,,c ."?. r,,) , h. ,,I',!

~,

, , :!

100% 100"~ 43 800 003

" c!
7975000 1

10% 10% 2975000 1 .O3

10% 101 7975000 1 06

10'36 10% 2975000 1 09

10% 1 0% 6380000 1.13

10"ó 10% 2380000 <,l6

1 PC 10 1 6380003 119

10 !O, 2397CO6 1 23

1 U': 1O"i 3190090 t 27

1 OLa loO* 1 :?C000 1.30

17975 00017 975 000

3 0642501 168 37522.207625-

18 060 6781 443 49641 711 798-

3.2508632 711 26747 673928-

14 540 7463 098 80565313479

2 759 0724 245 376 72 317 928

14 658 054 .1 i a 0 663 .'l 676 647

2 ' 2 - 100

7 400 9976 536 577 114 500 303

1 652 6807 44: 520123 4 9 502

IOCi 10"" 1 34

I

,geialdeerrIe ca:~I,flow ,rente

86 188 439 45 333 i71

lsoldu

Isaldo op eitidwaarde S A L D O OP COIITANTE WAARDE

1-1-12 1-1 522 710 70041 399~ 1-1 OL

5 '55'. ,W2

0 'C2

R 027 206131 522 710

BIJLAGE 2 D

FINANCIELE UITWERKING MAATREGEL 5: SLOOP EN NIEUWBOUW HUUR

PANDENEXPLOITATIE HUURWONINGEN

1

1

1 1 02

luren

1~1-03

1-b04

1~1-05

l 1-06

OPBRENGSTEN

, vcikoop besf.aiinde ~ r o f i i n g o , ~ ,:. , . , , ~ : c & $ 1, 1J. l b e s l a ~ ~, \r o~' ~ ~l ~n , ? ~ r ~

,

,'

8 ,

.,W#,,

100" r

. ,,!->!,,.;'!,o

,, i

i

.

i

3 'j,

i

10Ya 1

1OCi 1 .O3

loos 1 ,O6

10": 1.09

10% <,l3

1o0. 1 16

110

! La

10~k 1.06

1Ooó 1.09

10% 1.13

101, 116

1011 119

Ir"

1

10% 1 03

1

1

10% 1,O3

1091 06

10% 1 09

10% 113

IOC116

IOFL 119

1

13%

1

1,O3

1 06 17627262

18 156 079

13*" 1.13 18700762

13"1.16 19 261 785

lomc 1l0 fi 871 71 t

1.7

17627262

18 1560779

18700762

t9261 785

1 5 871 711

lil ?:'U132

6 044 0701 493 82230 519 767-

6 225 3921 983 785 38 728 943

6 412 154 2 517 38147 G58 4 7 8

1 431 258 3 057 801 52 187 537

5 142 1 2 3 ~ 3 392.1PO i 1 021 Rio

100%

l ,.>Ic,c,.,,,, v:,,,!,,gal, ' driiiii ! l ;iOiii!iii-n

IY"11i 1

:Pa

1-1 10

1-1-11

1 1 12

1"

IÜ C

1

10"" 1 30

1 24

1.27

lac; 1 ,30

lO" 1 31

t 3-1 1 27

10"; 1 30

i 14

i dop 1 27

,~~,OL'C,I,L

u) h , J ~ ~ \ ~ l ~ , \ ~ m i : , ~ ~ ~ ! * ~ i c . v , <#,,;,,,ard< '1. ,L, B,>t.,,k-r,!,,,,'8,,'.~.<,,3!,IG,

'uiih.,n/ivaorde ,,ieuw@ huurwoning .,.i , r i i - ~ i ,j,,)-i~~ilnd.;~~"..i.iril.i 8 ' ' , r $ ,,,!I i il:,
WAL

OPBRENGSTEPI

y i s n l d c c i d c caslifloiv ierite

100°ó O 132.923 077

100%

158010954

i3%

-

158 OIC S i 4

4R 348 163 31 b35 886

22 981 875-

22 981 875-

ji.iliio saldo o p eindviaorde SDLDO OP CONTANTE WAARDE

-2

iD i ó

.

rOIiO\'d!ii

i i ~ l l ~ , i a ! i u . r ~ i gelenoueeide ide huurwoning ;.c~

<.<.na

' ~ 1 08

.............................

' v e r k o o p bestaande wonrngen na ienovatic i

1-1 07

l

1 1 12 1-1 02

7 4 884 0 4 9 ~ 42.541 630

1,UY

1P-'

t*

li-<-

:i r ':-Rb2

Ti J

7

i'ii,

3a7 4Li

Z

6

1Oou

16 838 2'18

10': 1 30 17 343 447

O 10% 1 34 17 8G3 750

16 838238

17 343447

17 863 750

5 773 5 4 8 4 588 58880 955 X 2

5 696 346 5 2C2 12780 519 5 7 3

5 869 296 5 233 77279 e84 049

1<7% ! 27

BIJLAGE 2E

FINANCIELE UITWERKING MAATREGEL 5 : SLOOP EN NIEUWBOUW KOOP

UITGANGSPUNTEN I~ar3nieters iri>~tii rnlla!~! ~ J ~ J V , ~ ~ J ~j ~I ~ n g~ , S I I ! Ictiiviii) ~ ~ ~ i k ~ i ~/ ~c ~; Ii ~~: l$sIcI n~ niciiws c koopwoning iii,,iiwi l i i i u r ~ ~ r i i ~ i i , ~ ' g ~lhiiiirwciiin~ r~~~~o~er~d~

6 So0 30a

Y3"l 0 laai

600 per maa-d 40 000

~si~,~~~pk~:?te:~ l 3 , ~ l ~ i . ~ * o ~ , l iu,.ai!ii; e r i u ~ ~bi) i i! ,.,i#

lI L , ~ , L ~ W

'~ivielo kosten ,cri,-lc!i.n r ;-obn?r

, q i , L i i t i i bi) r t i i o v r i ' c er? 'd,ocr,mp md~,.$,a)! !n~u,.~i,o!!$"~

,,uracr-i.i.i~;

t
2-0 75 090 5 000 100 000 150 000 10 000 10000

Programma bestaande bouw stoop ienovalme waarvan na ienovaiie doorexpioiteien waarvan na renovatie verkoop verkoop ronder renovatie iotaal Nieuwbouwprogramma aanlal nieuwe koop aanial nieuwe huur totaal

aantal 1 0wzc

1000

0% 0'6 0% 100%

I000

terugbouw% EO0. 0% 80°ó

aantal 800 0 B00

resullaat pandenexploiialie huurwoningen (ncw) Resultaat herslructuiering

10 000 per !e ier,oi~aiei3woning 25 000 per n~cnuboui~$~on~i?g 19% vnii de ci,ncIe kosten

moment van eersie aM~een uitgehaaid na laaide ahie * inDrengwaarde daal1 per jaar met 2% ' verkoopkoslen bij verkoop besiaand bezit veiwerki in verkooppi!js ' geen grondopbrengsten o! grondprijs gerekend voor sociale huumoningen,

deze vallen tegen elkaar weg ' bedriifswaarde gerenoveerde en meuwe huurwoningen benaderd middels BAR

0 18 826 753-

BIJLAGE 3

DE RISICO'S (behorend bij paragraaf 4.5)

Het grondexploitatierisico houdt in dat, nadat in de voorcalculatie de haalbaarheid is aangetoond, de geraamde kosten door onvoorziene omstandigheden hoger blijken te zijn en/of dat de geraamde opbrengsten niet gehaald worden of langer op zich laten wachten (Akro Consult 1999, p. 8). Het gaat derhalve om een tweetal risico's, kosten die hoger uitvallen en opbrengsten die lager uitvallen of later komen

Verwervingskosten In het kader van dit onderzoek hebben deze kosten betrekking op de verwerving c.q. inbreng van het corporatiebezit en op gemeentelijk bezit in de zin van openbare ruimte. In het vorige hoofdstuk is reeds aangegeven op welke wijze de bezittingen kunnen worden gewaardeerd. Duidelijk zal zijn dat het voor het eindresultaat nogal wat uitmaakt of voor het corporatiebezit gekozen wordt voor bedrijfsc.q. boekwaarde of voor de marktwaarde. Ook voor de inschatting van de risico's maakt het een verschil. Indien gekozen wordt voor bedrijfs- of boekwaarde, is van te voren zeer goed in te schatten hoe groot de verwervingskosten zullen zijn. Dit kan plaatsvinden aan de hand van de methodiek waarop binnen de corporatie de boek- dan wel bedrijfswaarde elk jaar wordt berekend of op basis van bijvoorbeeld de WSW-parameters. Er is dan ook eigenlijk geen sprake van risico. Indien gekozen wordt voor de marktwaarde, dient een onderscheid te worden gemaakt naar de twee behandelde benaderingswijzen: de conventionele- en de SEV-benadering. Bij deze laatste is er feitelijk een risico (panden worden op tijdstip nul ingebracht, waardebepaling vindt bijvoorbeeld plaats aan de hand van taxatie). Bij de conventionele variant bestaat er wel een zeker risico: de inbrengwaarde zal dan afhankelijk zijn van de woningmarkt en de prijs die de zittende huurders bereid zullen zijn te betalen voor hun woning. Dit wordt bepaald door aanbod elders, maar ook door macro-economische factoren als inkomens- en renteontwikkelingen. Slopen, bouw- en woonrijp maken

De ervaring leert dat de kosten voor slopen, bouw- en woonrijp maken over het algemeen redelijk goed zijn in te schatten. Een belangrijke onzekerheid echter betreft de raming van de kostenstijgingen in de tijd. Gezien de lange looptijden van herstructureringsprojecten kan een gering verschil in index al behoorlijke verschillen maken in het eindresultaat. Een eenvoudig rekenvoorbeeld laat dit zien. Stel er worden in het kader van een herstructureringsplan 900 woningen gesloopt en daarvoor in de plaats worden 600 nieuwe woningen teruggebouwd. De totale kosten voor slopen en bouwrijp maken worden als volgt geraamd: 900 * 10.000 600 * 25.000 Totaal

=

=

f 9 miljoen f 15 miljoen f 24 miljoen.

Het project wordt gefaseerd uitgevoerd, en elk jaar wordt 10% van het totaal uitgegeven. Uitgaande van een kostenstijging van 3% per jaar, bedragen de totale kosten (inclusief 6% rente) f 29 miljoen. Stel dat gedurende de rit de kosten stijgen met 5% in plaats van met 3% bedragen de totale kosten al bijna f 32 miljoen (uitwerking op de volgende pagina). Indien de grondexploitant het risico van onvoorziene kostenstijgingen niet wil lopen, is het wellicht mogelijk langlopende afspraken te maken met een aannemer die het slopen, het bouw- of het woonrijp maken garandeert voor een bepaalde prijs uit te voeren binnen een bepaald tijdsschema. Een dergelijke partij kan in competitieverband worden geselecteerd. Het risico is daarmee afgewenteld, wel dient bedacht te worden dat hiermee nooit de scherpste prijs kan worden gerealiseerd; de aannemer zal immers altijd een risico-opslag in de kostenopzet meenemen. Daarbij

O

T-

-

$ o

o o

9

O O

d:

o w r . m plncod

,b.?

Y T C ? .

7r.a m m w m m C u N d r - @ ?k @ J P

m w b m - N d W c.-q m-r. a r - m m 7 0

O- g8 O b

m m r a m " w a b

3 '3

-;d

? m b o r"."!

w

C u

T-

CS)

a O

N - d

a m m r o-vrna

(Domm 'omCr)

C u b a N m r-

C û W b

,i?,a-r-

.--.T.

bad.

r--a

0 0 0 0

- 0 a w

v-9 k

Y

a m b b 10 0 a-a,

@J

g

-

g

g O

9 9 9

m o o o o-OCuCu

, = ?Cumwm O r-

-

d N

b

b

O O

O b * O b d

Cu

d:

Cu


Cu

b - ?

m o o o 0.000 7-4.. O - r

C u L O b

?-q Cu

Cu

O b * O d d

d;-m

komt dat een dergelijke afspraak alleen kan worden gemaakt voor overzichtelijke, niet de grote (dee1)gebieden. De grondexploitant wil namelijk aan het begin van de ontwikkelingsperiode nog niet alles hebben vastgelegd; er moet gedurende de rit ingespeeld kunnen worden op gewijzigde omstandigheden. Een manier om hier toch een oplossing in te vinden is een aannemer te selecteren op basis van door hem verstrekte eenheidsprijzen voor bijvoorbeeld aanleg van verharding of riolering en op basis van een vaste index voor prijsstijgingen. Het enige risico dat dan overblijft voor de grondexploitant is een toename van de ingeschatte hoeveelheid verharding of riolering. Mogeluke afdrachten i.v.m. erfpacht Het is denkbaar dat de afdrachten die in het kader van de erfpachtafspraken dienen te worden gedaan vastliggen in bestaande contracten of worden uitonderhandeld aan het begin van de herstructurering. In dat geval is de afdracht een vast gegeven en vormt het geen risico. Echter indien een relatie wordt gelegd met t.z.t. de te behalen grondopbrengsten ligt hier wel een risico in de zin dat als de grondopbrengsten harder stijgen dan gepland, er meer moet worden afgedragen. Dit zal echter nooit meer zijn dan datgene dat als gevolg van de stijging van de grondopbrengsten extra zal binnenvloeien, zodat feitelijk geen sprake ie van een risico. B o h s a n e r î n g en areheo/ogîcche monumenten Deze posten kunnen van grote invloed zijn op het resultaat. Met name het risico van hogere saneringskosten dan geraamd is groot. Het is derhalve van belang een goed beeld te krijgen van de te maken kosten door het uitvoeren van bodemonderzoek (van historisch tot nader onderzoek). Desondanks wordt vaak pas een volledig inzicht van de bodemsituatie verkregen wanneer de sanering, indien noodzakelijk, daadwerkelijk wordt uitgevoerd (Lobée 1999, p. 37). Het principe bij bodemsanering is dat de vervuiler betaalt en wanneer deze niet te achterhalen is de eigenaar van de grond. Het bodemverontreinigingsrisico kan worden afgedekt door vooraf afspraken te maken met de eigenaar van de grond over de saneringskosten. De verkoper kan bijvoorbeeld de koper vrijwaren van enige aansprakelijkheid voor de sanering van de grond. Ook indien een gemeente en een corporatie in samenwerking verantwoordelijk zijn voor de grondexploitatie, kan een dergelijk risico in de grondexploitatie worden uitgesloten en eenzijdig bij een van de partijen worden neergelegd. Overige kosten grondexploitatie: financieringsrisico Van de in hoofdstuk 4 genoemde overige kosten in de grondexploitatie is één post hier relevant: de rentekosten. De invloed van de rente op de grondexploitatie kan groot zijn. Aan de kostenkant van de grondexploitatie zal er rente moeten worden betaald over de financiering van de verwerving, planontwikkeling en bouwrijp maken. Als de rente tijdens de looptijd van het project stijgt of de opbrengsten komen later dan gepland is dit van invloed op de totale rentekosten. Deze invloed is echter kleiner dan de invloed van een stijgende rente op de opbrengstenkant van de grondexploitatie. Door een hogere hypotheekrente zal de koopkracht van de consument dalen hetgeen kan leiden tot gedeeltelijke vraaguitval in bepaalde segmenten van de woningmarkt (Akro Consult 1999, p. 10). Het risico van een hogere rente kan worden afgedekt door vooraf afspraken te maken met de financier. Het risico waarbij bepaalde typen woningen niet meer verkopen is alleen tijdens het proces in te dammen door een wijziging door te voeren in het woningprogramma. Het is zaak daartoe voldoende flexibiliteit in te bouwen in de overeenkomst tussen grondexploitant en de woningontwikkelaar (afnemer van de grond).

Opbrengstenrisico in de grondexploitatie

De twee opbrengstenposten in de grondexploitatie betreffen grondopbrengsten voor de nieuw te bouwen huurwoningen en grondopbrengsten voor de nieuw te bouwen woningen in de koopsector. Aangezien de grondprijzen voor huurwoningen genormeerd zijn en de verhuurbaarheid van de nieuw te bouwen woningen niet in het geding is, zal de betreffende corporatie deze gronden afnemen voor de afgesproken prijs. Het risico dat overblijft is het pas later dan gepland ontvangen van de grondopbrengsten als gevolg van vertragingen in de uitvoering. Het risico dat de grondopbrengsten voor de koopwoningen tegenvallen of pas later komen daarentegen is een zeer groot risico. Zoals in het vorige hoofdst~ikaangegeven is de grondwaarde van een woning een resultante van de verkoopopbrengst enerzijds en de realisatiekosten anderzijds.

Dat betekent dat de grondopbrengsten die de grondexploitant ontvangt afhangen c.q. beïnvloed worden door twee achterliggende posten en dat het derhalve dubbel zo hard kan gaan met de tegenvallers. Ten eerste is de gevoeligheid voor ontwikkelingen op de woningmarkt. Aangezien de gemeente alleen (beperkt) invloed kan uitoefenen op de aanbodzijde van de woningmarkt en de vraagzijde in hoge mate wordt bepaald door macro-economische ontwikkelingen, zijn de verkoopopbrengsten niet met zekerheid te bepalen. Zeker in herstructureringswijken is het opbrengstrisico met name aan de orde omdat vaak sprake is van wijken met een slecht imago, waarin het lastiger zal zijn koopkracht te interesseren daar woningen te kopen dan in een gebied met een positief imago. Gedurende het ontwikkelingstraject zal het imago van de wijk en daarmee ook het investeringsklimaat langzaamaan moeten verbeteren. Aan de andere kant hebben de realisatiekosten hun invloed. Deze zijn, net als de kosten voor bijvoorbeeld bouw- en woonrijp maken, redelijk goed in te schatten De onzeksre ontwikkeling van de bouwprijzen in de i ~ j decnter maakt dat ouk dit onderdeel een behoc)rlijk&onzekerheid vormt bij het inschatten van de qranaopbrerigsten Over het algemeen stijgen de bouwprijzen analoog aan de inflatie. Echter de afgelopen jaren (2000, 2001) is gebleken datde bouwprijzen veel harder zijn gestegen Dit is mede een gevolg van het tekort aan materialen en de oritwikkeling var1 de lonen rn de bouw. Om de gevoeligheid van de grondopbrengsten te illustreren wordt in een rekenvoorbeeld op de volgende pagina gekeken naar de effecten op wijzigingen in de verkoopwaarde en in de realisatiekosten. De berekening van de residuele grondwaarde wordt vereenvoudigd weergegeven door de bijkomende kosten als een vast percentage te nemen van de bouwkosten. In de vier voorbeelden wordt aangetoond dat de residuele grondwaarde geneigd is harder te stijgen dan de beide achterliggende grootheden, en dat deze zeer gevoelig is voor opbrengsten en kostenontwikkelingen. Voorbeeld 1 geeft aan dat, bij een stijging van de VON-prijs stijgt met 476, en een stijging van de bouw- en bijkomende kosten met 376, de grondwaarde nog altijd stijgt met 5%. In voorbeeld 2 stijgt de VON-prijs met 10% (niet ongebruikelijk de afgelopen jaren), en de bouw- en bijkomende kosten volgen de inflatie (stel 3%). De residuele grondwaarde van de woning stijgt van f 92.000 naar f 114.000, een stijging van 27%! Echter, ook de omgekeerde situatie is mogelijk. In 2001 zijn de bouwprijzen harder gestegen dan de inflatie, terwijl de stijging van de verkoopprijzen van koopwoningen afnam. In voorbeeld 3 wordt duidelijk gemaakt dat indien de bouw- en bijkomende kosten stijgen met 10% en de VON-prijs slechts met 3%, de grondwaarde daalt met 21%. Als laatste is in voorbeeld 4 gekozen voor een situatie waarbij de VON-prijs is gedaald met 10% (een situatie die rond de jaren '80 in Nederland is voorgekomen) en de bouw- en bijkomende kosten zijn gestegen met 5%. Het blijkt dat de grondwaarde daalt van f 92.000 naar f 44.000, een achteruitgang van liefst 52%.

Het beheersen van hef opbrengctrisico Op grond van bovenstaand voorbeeld zal duidelijk zijn dat het opbrengstrisico in de grondexploitatie een groot risico is, dat afhankelijk is van markt- en bouwprijs ontwikkelingen. Dit risico kan, gezien vanuit de optiek van de grondexploitant, worden afgedekt door deze te verleggen naar de grondafnemer. Hiertoe zijn een aantal mogelijkheden.

- Risicodeling De grondexploitatie kan worden uitgevoerd in gezamenlijkheid met de afnemer van de grond, bijvoorbeeld een ontwikkelaar. Dan wordt het grondexploitatierisico bijvoorbeeld in de verhouding 50150 gedeeld tussen de gemeente en de ontwikkelaar, of een corporatie en de ontwikkelaar. Bedacht moet worden dat als de risico's gezamenlijk worden gedeeld, ook de meevallers in dezelfde verhouding worden gedeeld.

- Afna~neplicht Met de afnemer van de grond kan een grondafnameplicht worden afgesproken. Dat betekent dat de ontwikkelaar die de gronden afneemt verplicht is voor een bepaalde prijs op een bepaald moment de gronden af te nemen. Op deze manier worden de risico's verlegd naar de ontwikkelaar, die de overeengekomen prijs moet betalen, ook in een situatie waarbij de woningmarkt of de bouwprijzen

Rekenwoorbeeld effecten wan wijziging in VON-prijs en realisatiekosten op de grondprijs

Hijb»riiende koatcn

Residuele grondwaarde grondquote

25%

48.750 92.384 27%

Voorbeeld i VBN-prijs met 4% gestegen. bouw- en bijkomende kosten me4 3% [VON-prils 416 bri br ijs exclusief btw Bouwkosten Bijkomende kosten Residuele grondwaarde grondquote stijging residuele grondwaarde t.o.v. uitgangssituatie

ooo I

97.01 1 28% 5,0%

Voorbeeld 2 VON-prijs met 10% gestegen, bouw- en bijkomende kosten met 3% 440.000 VON-prijs exclusief btw Bouwkosten Bijkomende kosten

IVON-~~~~S

Residuele grondwaarde grondquote stijging residuele grondwaarde t.o.v. uitgangssituatie

1

117.179 32% 21 %

Voorbeeld 3 VON-prijs met 3% gestegen, bouw- en bijkomende kosten met 10% VON-prijs 41 2.000 VON-prijs exclusief btw 346.21 8 21 4.500 Bouwkosten 25% 58.988 Bijkomende kosten Residuele grondwaarde grondquote stijging residuele grondwaarde t.o.v. uitgangssituatie

72.731 21 % -21 %

Voorbeeld 4 VON-prijs met 10O/0 gedaald, bouw- en bijkomende kosten gestegen met 5% VON-prijs 360.000 VON-prrjs exclusief btw 302.521 Bouwkosten 204.750 Bijkomende kosten 25'/0 53.747 Residuele grondwaarde grondquote stijging residiiele grondwaarde t.o.v. uitgangssituatie

44.024 15%

-529/,

zich zodanig hebben ontwikkeld dat de ontwikkelaar een verlies zal lijden. Het risico dat de bouwkosten stijgen of de verkoopprijzen inzakken is dan voor rekening van de ontwikkelaar. Hier zit overigens een grens aan; in het geval de woningmarkt zich op een extreem slechte manier ontwikkelt, kan de rechter op grond van redelijkheid en billijkheid de afnameplicht vernietigen (Akro Consult 1999, p. 13). Hier wordt ook wel gesproken van het zogenaamde 'blauwe hoedscenario': als de hemel op ons hoofd valt hebben we allemaal een blauwe hoed en dus allemaal een probleem. Van de ontwikkelaar kan dan in redelijkheid niet worden gevergd de afnameplicht na te komen. Partijen dienen dan te overleggen en te komen met een voor iedereen aanvaarbare oplossing. Overigens wordt aan de afnameplicht door de ontwikkelaar vaak de voorwaarde gekoppeld van een bepaald voorverkooppercentage. Zo kan worden afgesproken dat de ontwikkelaar de gronden voor een bepaalde prijs afneemt, echter alleen indien er 70% van de woningen is verkocht. Door deze afspraak worden de rollen feitelijk omgedraaid, en is het de grondexploitant die de risico's van een verslechterende woningmarkt draagt. Het opbrengstenrisics wordt dan ook niet voor niets het 'scharnierpunt' tussen grondexploitatierisico en marktrisico (5.3.3) genoemd. Kunnen met een grondafnameplicht de risico's worden afgedekt, de hoogst mogelijke prijs wordt hiermee vaak niet gehaald. Een ontwikkelaar die voor langere tijd een garantie moet afgeven, zal bij de prijsaanbieding een extra risico-opslag hanteren voor slechtere tijden. Daarbij komt dat een gemeente minder goed kan profiteren van onverwacht gunstige marktontwikkelingen, zoals deze zich bijvoorbeeld eind jaren '90 hebben voorgedaan. Indien een gemeente dan toch deels wil meeprofiteren, kan een zogenaamde claw-back constructie worden aangegaan, waarbij de gemeente volgens een bepaalde verdeelsleutel meedeelt in de zogeheten overwinst.

- Afname bij 'bruikbare' bouwvergunning Vaak wordt aan de afname van grond door een ontwikkelaar of een corporatie de aanwezigheid van een bouwvergunning gekoppeld. Zonder bouwvergunning immers kan niet gestart worden met de bouw en heeft de afnemer niet veel aan de grond. Het maakt echter nogal wat uit of de grondafname wordt gekoppeld aan een 'onherroepelijke' of aan een 'bruikbare' bouwvergunning. Indien er in het kader van de bouwvergunningenprocedure geen beroep- of bezwaar wordt ingediend, kan de bouwvergunning betrekkelijk snel worden afgegeven en is deze ook onherroepelijk. Indien echter wel bezwaar wordt ingediend en bij de rechter wordt een voorlopige voorziening aangevraagd, kan het nog wel even duren voordat de bouwvergunning onherroepelijk is. Als de rechter de voorlopige voorziening toewijst, wordt de bouwvergunning geschorst en dient er een nieuwe vergunning te worden aangevraagd op basis van een aangepast plan (zodanig dat er geen bezwaren meer zijn te verwachten). Indien de rechter de voorlopige voorziening afwijst, is er nog geen sprake van een onherroepelijke bouwvergunning (die kan pas worden afgegeven na het doorlopen van de bodemprocedure die enkele jaren kan duren), echter wel van een rechtsgeldige of bruikbare bouwvergunning. De ontwikkelaarlcorporatie is gerechtigd om te starten met de bouw; de kans dat de bouwvergunning alsnog wordt vernietigd is uiterst klein. Indien de grondexploitant kan bedingen dat de gronden worden afgenomen bij bruikbare bouwvergunning in plaats van een onherroepelijke bouwvergunning, kan veel mogelijke vertraging worden voorkomen. Hiermee kan derhalve ook het risico van het pas later ontvangen van de grondopbrengsten als gevolg van vertragingen (welke nota bene mede door de afnemer van de grond ingegeven door verslechterende marktomstandigheden kunnen worden geinstigeerd) worden voorkomen. Opgemerkt moet worden dat bovengenoemde mogelijkheden om de risico's te verleggen naar de afnemer van de grond alleen mogelijk zijn indien er feitelijk sprake is van twee verschillende partijen. Als één partij zowel de grondexploitant als de afnemer van de grond is (het zogenaamde concessiemodel, zie paragraaf 5.1),zijn genoemde constructies theoretisch wel mogelijk (bijvoorbeeld indien grondexploitant en afnemer beide separaat worden afgerekend op het behaalde resultaat); strikt genomen heeft het weinig zin. De volgende en laatste manier om het risico te beheersen geldt in alle situaties. - Temporiseren/partieel ontwikkelen

Hiermee wordt bedoeld dat indien door verslechterende marktomstandigheden het voorgenomen woningprogramma niet meer realiseerbaar is, partijen kunnen afspreken om in de plaats van een wijziging van het programma (hetgeen uiteraard dan een verlaging van de grondopbrengsten inhoudt), de realisatie van bepaalde delen van het programma uit te stellen en te wachten op betere tijden. Dit is goed in te passen indien de lokatie partieel. per deelgebied, wordt ontwikkeld.

Gevolg is wel dat de rentelasten door de verlate inkomsten zullen stijgen en een effect hebben op het resultaat. Zolang dit echter opweegt tegen de variant van het realiseren van een aangepast programma, kan dit een aantrekkelijke handelswijze zijn. Dat heeft ook betrekking heeft op de pandenexploitatie van de huurwoningen.

Tot slot: ruimtelijidfysieke risico's in de grondexploitatie Een laatste risico met betrekking tot grondexploitatie betreft het ruimtelijke/fysieke risico. Dit wordt door PRC/Ernst&Young (2001) als volgt omschreven: "onvoorziene ruimtelijke en fysieke aspecten in het plangebied kunnen tot vertragingen leiden en nadelige financiële consequenties leiden". Doorvertalend naar de herstructurering heeft dit risico met name betrekking op het terugbouwpercentage: de hoeveelheid woningen die gepland was terug te bouwen na sloop kan niet worden behaald c.q. is stedenbouwkundig niet inpasbaar. Aangezien de grondopbrengsten van koopwoningen ongeveer de enige inkomstenbron van de grondexploitatie vormen, kan het niet behalen van het percentage grote consequenties hebben voor het resultaat. Dit risico kan worden vermeden door voordat de realisatieafspraken worden gemaakt een uitgebreide stedenbouwkundige studis te laten uitvoeren naar de mogelijkheden en onmogelijkheden van de lokatie.

2. HET MARKTRISICO Het marktrisico heeft betrekking op de afzet van de koopwoningen die in het nieuwe plan. De partij die dit risico loopt is de ontwikkelaar van de woningen; de projectontwikkelaar of de corporatie. Dit is ook de afnemer van de bouwrijpe grond van de grondexploitant. De risico's kunnen behoorlijk zijn indien de grondprijs een gegeven is en de woningmarkt ontwikkelt zich zodanig dat de woningen alleen met een verlies zijn te realiseren. Van de ontwikkelaar mag verwacht worden dat hij een dusdanig inzicht heeft in de markt dat hiermee een groot deel van het risico al te beheersen is. Verder is een goede marketing ook een instrument om het produkt (beter) te kunnen verkopen. Het risico kan verder worden ingedamd door pas te starten met de realisatie als een bepaald percentage (meestal tussen de 60 en 80%) is voorverkocht (Akro Consult 1999, p. 9). Deze voorwaarde kan ook worden gekoppeld aan de met de grondexploitant overeengekomen grondafnameplicht. Op deze manier wordt een groot deel van het marktrisico overgeheveld naar de grondexploitant.

3. MET PANDEXPLOITATIERISICO HUURWONINGEN Dit risico heeft betrekking op het lager uitvallen van de inkomsten in de pandenexploitatie van de huurwoningen en het hoger uitvallen van de kosten.

Inkomstenrisico pandenexploitatie huurwoningen Veel van de inkomstenposten hebben betrekking op de huurinkomsten en de bedrijfswaardeberekening van de corporatiewoningen. Belangrijke elementen hierbij zijn het huurniveau en de verhuurbaarheid. De hogere bedrijfswaarde na een renovatie en de bedrijfswaarde van een nieuwe huurwoning kunnen goed worden ingeschat op basis van een te verwachten huurniveau. Het verhuren van deze woningen zal waarschijnlijk geen problemen opleveren (krimpende huurmarkt) waardoor het risico klein is. Ook voor het verhuren en de bedrijfswaarde van een woning die na de herstructurering wordt doorgeëxploiteerd (alleen van toepassing bij de SEV-benadering) zullen de risico's klein zijn; in een vernieuwde wijk zal de verhuurbaarheid ook van het niet-aangepakte bezit (hetgeen kennelijk nog van een acceptabele kwaliteit is) geen problemen opleveren. Verkoop bestaand bezit Een risico dat wel aanwezig is, is de verkoop van het bestaande bezit van de corporatie. De verkoopopbrengst is afhankelijk van de woningmarkt en de prijs die de zittende huurders bereid zullen zijn te betalen voor hun woning. Dit wordt bepaald door aanbod elders, maar ook door macroeconomische factoren als inkomens- en renteontwikkelingen. Het risico kan deels worden beheerst door, mocht de markt zich ernstig verslechteren, de verkoop enige tijd uit te stellen en te wachten op betere tijden. Ondertussen genereren de woningen deels huurinkomsten waardoor het risico is te overzien. Overigens hoeft dit niet voor alle woningen te gelden; indien bekend wordt dat de corporatie

voornemens is te gaan verkopen, zullen bepaalde gezinnen op zoek gaan naar een andere woning en de huidige woning verlaten. Het zal dan lastig zijn om de woning weer opnieuw te verhuren, waardoor leegstand ontstaat.

Kostenrisico pandenexploitatie huurwoningen Een aantal posten zullen weinig tot geen risico opleveren en zijn goed in te schatten. Dit geldt voor de verwervingskosten (inbrengwaarde) van te renoverenlte verkopenldoor te exploiteren huurwoningen (uitgaande van de boek- of bedrijfswaarde), de verkoopkosten van de te verkopen huurwcningen en de exploitatielasten van de woningen (SEV-benadering). De grondprijs voor de nieuwe huurwoning ligt altijd vast en vormt dus ook geen risico. Het grootste risico betreft de bouw- en renovatiekosten en de ontwikkeling ervan in de tijd. Eerder is hier al iets over gezegd; met name de afgelopen jaren zijn de bouwkosten flink gestegen. Een verhoging van de bouwkosten zal leiden tot een vergroting van de onrendabele top van de woning. Een manier om dit risico tegen te gaan is het maken van langlopende afspraken met aannemers. B ~ d a c hmoet t dan wel worden dal dan ook nooit de scherpste prris wordt verkregen, in verband extra risico-opslagen. Tenslotte geldt er, analoog aan hetgeen erover is vermeld bij de grondexploitatie, een financieringsrisico in de pandenexploitatie.

Risl'cobeheersing in de pandenexploitatle huurwoningen: temporiseren Een bijzondere vorm van risicobeheersing betreft het uitstellen van de voorgenomen investering en het wachten op betere tijden (eerder is dit al even ter sprake gekomen). Dit is zeker van toepassing in het geval er gekozen is voor de zogenaamde SEV-benadering, waarbij door vertraging in de uitvoering de nog niet aangepakte maar wel reeds ingebrachte woningen gewoon kunnen worden doorgeëxploiteerd en derhalve huurinkomsten genereren. Deze inkomsten komen ten gunste aan de pandenexploitatie huurwoningen. Indien gekozen is voor de conventionele benadering zijn de woningen bij uitstel nog niet ingebracht en profiteert alleen de corporatie bij wie de woningen in eigendom zijn van de extra huurinkomsten. Indien één corporatie verantwoordelijk is voor de pandenexploitatie, maakt dit niet veel uit, echter indien er twee of meer samenwerken in de pandenexploitatie, maakt het wel verschil en kan het leiden tot discussies tussen de partijen. De temporisering kan haar effect hebben op de grondexploitatie. Ten eerste moet e.e.a. worden afgestemd met de grondexploitant. Verder is, als de grondexploitant dezelfde partij is als de pandenexploitant, het temporiseren ook een aantrekkelijke vorm van risicobeheersing in de situatie dat de markt voor koopwoningen zich in een recessie bevindt. Ook dan kan worden gewacht op betere tijden. Voorkomen moet dan wel worden dat er extra rente moet worden betaald vanwege het uitblijven van inkomsten bij een op dat moment negatief saldo. Het opknippen van het herstructureringsgebied in deelgebieden kan dit ten dele ondervangen. Indien de verantwoordelijkheden zijn gescheiden (verschillende partijen als grondexploitant en als pandenexploitant) kan het temporiseren alleen maar gunstige effecten hebben op de grondexploitatie als is afgesproken dat beide partijen meedelen in het resultaat van de gehele herstructurering of als bijvoorbeeld is afgesproken dat de extra voordelen van de pandenexploitatie ook deels aan de grondexploitatie ten goede komen.

4. OVERIGE RISICO'S Risico's met betrekking tot het sociaal plan De sociale risico's zijn groot. Een van de doelen van het inzetten van middelen ter verbetering van de sociale structuur is het creëren van een kansrijk investeringsklimaat. Indien de maatregelen geen effect hebben heeft dat haar invloed op het resultaat en de haalbaarheid van de fysieke maatregelen. Het risico kan worden beheerst door het Instellen van een leefbaarheidsmor~itor,waarmee periodiek de effecten van de sociale investeringen kan worden gemeten.

Het planontwikkelingcrisi6:o Dit risico heeft betrekking op de kosten voor de ontwikkeling van plannen op basis waarvan realisering van het project kan plaatsvinden. Dit risico speelt, in tegenstelling tot de andere risico's die in de realisatiefase spelen, tijdens de voorbereidingsfase. De kosten voor de planontwikkeling zijn over het algerneen te overzien, echter wel moet w o r d ~ nopgemerkt dat in vergelijking tot bijvoorbeeld

uitleglokaties deze kosten hoger zijn, omdat bij de planontwikkeling in de herstructurering meer partijen betrokken zijn en de plannen complexer zijn. Veel belangen moeten in acht worden genomen, inspraak en communicatie zijn sleutelwoorden en betrokkenheid van partijen is essentieel. Dit kost de nodige tijd. Het risico heeft betrekking op het uitlopen van de kosten ten opzichte van de raming. De kosten worden na realisatie veelal in de grondexploitatie versleuteld. Het risico heeft echter ook betrekking op het in het geheel niet doorgaan van het project. Het is van belang dat kosten beheersbaar zijn en daartoe worden begrensd in tijd en geld. Verder kunnen de partijen die samenwerken in de voorbereidingsfase een verdeelsleutel afspreken bij het niet doorgaan van het project (PRC/Ernst&Young 2001, p. 28).

Het publiekrechtelijk risico Het publiekrechtelijk risico doet zich voor als de gemeente niet op tijd de benodigde vergilnningenl vrijstellingen kan verlenen of niet op tijd de benodigde RO-procedures afgerond kan hebben (PRC/Esnst&Voung 2001, p. 26). Wet is van belang dat de gemeente in de overecnkornsten die zij afsluit ten behoeve van de realisering van een plangebied een verplichting aangaat om z ~ c hmaximaal in te spannen om te bewerkstelligen dat de benodigde vergunningen en vrijstellingen tijdig worden verleend. De gemeente kan echter geen garantie geven dat zij deze verplichiing met succes na kan komen, aangezien zij haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden in ogenschouw dient te nemen. Er kan slechts sprake zijn van een inspanningsverplichting van de gemeente en niet van een risicoaansprakelijkheid. Wanneer publiekrechtelijke procedures leiden tot een wijziging in de plannen, is de enige mogelijkheid voor de gemeente en de realisator over te gaan tot heronderhandeling (Akro Consult 1999, p. 11). Naast de inspanningsverplichting van de gemeente is de afspraak op zijn plaats waarbij de realiserende partijen aangeven zich te zullen inspannen om alle aanvragen voor vergunningen e.d. op tijd en conform de procedures in te dienen.

Het maatschappelijke risico Dit risico komt voort uit te weinig maatschappelijk draagvlak en tegenwerking van de betrokkenen uit de samenleving (PRC/Ernst&Young 2001, p. 26). Voorwaar een belangrijke aspect in de herstructurering. Als er geen draagvlak is kunnen belangengroeperingen middels bezwaar- en beroepsprocedures het project behoorlijk vertragen. Een groot risico dus. PRC/Ernst&Young adviseren als volgt: "Blijf veel aandacht besteden aan de communicatie met de belanghebbenden. De planning van de proceduretijden dient rekening te houden met bezwaar- en beroepsprocedures". Zie ook SBR 1999, p. 15 (open planproces). Voor het geval de situatie ontstaat waarbij als gevolg van procedures het project wordt vertraagd of niet op de voorgenomen wijze kan worden gerealiseerd, doen partijen er verstandig aan in de overeenkomst af te spreken bij een dergelijke situatie met elkaar in gesprek te gaan en te overleggen over een voor alle partijen aanvaardbare oplossing.

Het politieke risico Hierbij gaat het om het risico dat als gevolg van politieke besluitvorming of verkiezingen het project schade ondervindt, bijvoorbeeld in de vorm van vertraging, wijziging in de programmering of vermindering van subsidies. Dit risico kan betrekking hebben op zowel de gemeente als op andere deelnemende partijen. Indien een van de partijen als gevolg hiervan toerekenbaar tekort komt in de uitvoering van de overeenkomst, kan de andere partij alsnog nakoming vorderen. In de overeenkomst kan worden opgenomen hoe in een dergelijke situatie wordt afgerekend. Een mogelijkheid is dat de partij die in gebreke is niet alleen het door de andere partij geleden verlies, maar ook de gederfde winst moet vergoeden. Beheersing van dit risico houdt in het optimaal betrekken van de bestuurders bij het proces en het creëren van commitment. Bij de gemeente is dit doorgaans een lastiger opgave. "Het veelvuldig informeren en overleg voeren met de gemeenteraad c.q. commissies is hier nadrukkelijk aan de orde. commitment kan ertoe leiden dat de gemeenteraad zich bewust is Een hoog politiek-bestu~~rlijk geworden van de consequenties van het aangaan van samenwerking met marktpartijen. Ze zal dan niet zo snel bereid zijn om vanwege politieke redenen eerdere afspraken niet na te komen. Hiermee wordt het politieke risico overzichtelijk" (Akro Cons~ilt1999, p. 11).

BIJLAGE 4

FINANCIELE UITWERKING BASISMODEL

UITGANGSPUNTEN

L ~ o ~ ~ ~ ~ k o s l ~ ~ r ~ s l ~ ~ g ~ : ~ ~ .t:n~,ejr(!rip br.sliilidu cri iilauh<: k ~ ~ p v ~ o n i n i j , t,urs,tt) jrr,,g t,~~.u,.+; : ~ ~ ~ u ~ : ~ o r ~ ~ r , g ~ Ihuurwotm~~g ~~re~,o~cer~le ~I?+II[P~~~LC>G.

~mrl.:tj,e

- t i , j!wj

159, 20%

3"10 laar 365 dagen

600 per mmnd 40 000

Nieuwbouwprogramma aantal nieuwe koop ianlal nieuwe huur lo!aal

terugbouw% 60°0 20% 80%

Resultaat resullaat grondexploitalie (ncw) resullaal pandenexploilalie huurwoningen (ncw) Resiillail herstruciuiering

150 000 10000

,Civiele koctcn

' . - i i , i i e i ~ c ,ol,eriua,ii L?:~V.

,)r'Lii~dbi) :%itu~;il,t.

?!I . A d , u ~ ~ . ~iri,ik~n l!~~ vil

~ , ~ , ~ ' ~ w ro,! c,O ,PP io,.:~,

nii'i,wiioiivt

t,:

336 134 380 m3 550 pet li13 25.0°, van de bcuv~kaclen

j~~il~li~.~~!

,.,,L >b!k>!,

;l,U

l~!~k,c>t!7,~r~dttr.,atkt~ Ì ~ l : ~ t i l i i i ~ i k u s~XLIIISI, tii

Inesiiiii,.lr iyiiwlxCiairia '~l~,,,ri~~~,~>:~

10 000 per !d relioveren woning 26 000 per iiiouwbuuwrvonfng 19"'van de c i i ~ r l ekosten

Igroia<~

261 250 74 884 2Z.SC~ moment van eeisle aMie en udgehaald na iaalste aMie inbrengwaaide daal1 per jaar met 2%

Y00 per maand

' veikoopkoslen bil verkoop beclaand bezn verwerkl in verkoopprijs *

223 125

geen grondopbrengsien af gioodpnjs gerekend voor sociale huurwoninger,, deze vallen tegen elkaar weg

' bedriifswaaide gerenoveerde en nieuwe iiuurwoningen benaderd middels BAR

Ranlal 300 100

400

18 i s 8 5206 2% J02 12.542 118-

GRONDEXPLOITATIE

I

TOTAAL KOSTEPJ

.--

inl
SALDO

OP CONTANTE WAARDE

/

l

47310101

,

1-1-03

1-1 04

1-1-05

1 899 835

9 409 080

2 015 535

1~1d6

1-1-07

l 1 08

1 793397

> - 5 i 3(13

1~1-10

1 ' '

1 1~11

1 i 12

l

1

1

8 987 500

7 672 180

iii2735

l

l

1-1-12 1-1-02

35 299 585;H 798 5 2 0 ~

"-

1242111

4'1-78

ZOP 9SZ't 181 SPL l I L81 8PL Li 960 LYP PLP LSL E

Li0 EOS I 7ZL 6SZ i 9 9 LtCS

ZZLS66 i' 9 f 0 EPI Li6 159 i

L

18L9SZS

i 9 9 PLP6

b98 ZEZ Z PE L 'rol U PF i "ooi ZL9 EZ0 E PC' l

LF6 L9i 7 OE 1 "SOL IYL i OE' 1 %O 1 OPL SE6 Z OE' i "0 L "S 609 Z OE l

260 LZZ9

6ZL 9PS L

f€ L

LOC 6GiYl

G li12

ZO~L l Zi-L~i

l

-808 169 L 5 8 LP1 0Li OEL L

-1ZL PLZ Z -1Ef LGL 601 096

-66E LEOF -095 9EZ ZSS BE8

-16E6E9E -810991 l i € 611

-PEL Z60 P -000 951 -PEL BE5 1

-000 COP'Z

525 911 SOL l708 L L

OOL86iS

JLLuLL d

L'i30L93

8596688

SPPOPYB

LBL88E8

SPfPV1 B

0008SLS

000000 Z

$06 ZLC EU

L8i t0L L1 l iaCl Oi'i OLL i LZ'L fr0i EEZ OS8 G LZ'l qrO i OP9 FES i ti't

$ 2 1 ''1'

$96 CU6 i Bl L ,,CL LL6 Li" 61 l %d l 819 909 61 l o 1 Ou SOL U8F Z 61 L

E l f i0P.Z 91 1 O€/, l 0Z0SY5 l 9l'i 5.01 L9F 809 Z 91'1 %O1 8% BLF Z 91 1

S6S iEE.2 El'l %E1 LEP6LS L E11 %OL S6E ZES Z EL'L "b0 L 810 LSZ 2 ELI

015 692 7, 60 1 %E l L8lSLP L 60'1 %O 1 YES 8SP.Z 60 l %O L PSP S81 Z 60' 1

SOP EOZ Z Y0 L %El 5lZZEP.1 90' L %O 1 SZ0 1 % Z 90' 1 i001 008 LZ! Z 90' 1

00S06E i E0 1 %OL 00s Li€ Z EO' L 9001 000 090 Z EO' l

000 000 Z 1

SS6 682 L

888 891 i

9EE O89 L

6ZZ OSS i

910 SZP L

f 8 1 POF i

000 00P.P

L.

, 'LL'iCi': u%

i

C?L ,dl 417 !9~Y 'l ..i ! i 1 l &b Cr' I

S

l

i

.

000 00P.Z

EO' i

apir.cmi>iita do opja5

OIJIP?

iZ6 EP9 996 t P ZOL O8E i

C

3OUVVM 3 l N V l N 0 3 d 0 0 0 l t G

01""

n . ? o ! j ~ [ s ~sp!aaf>!eiaB 3

N31S3N388d01VV101'

6PE ISL 6L

I,l,,U".A

L

?POOL

SSESLY 91 LEZ 9ZL PI

%O0 1

000 00s El OPS L9S 9Z

-

I

'"OL "001

.d I ,;l

-

-ei1 d &L

%O 1 'b0 L

%O L "h0 l

"-. %O 1 irOL

480 1 %OL

X0 L %O L

700L 9301

.,/l,,"

fiii!iiommn<, apiaanouam6 ap,>lce«jer<;jrn ~ > ~ L , ! ~ I L J O . , A~1,~8,tw~,,(q ',,',d, ,, ,j, ~ ~ ! I C A O F?!) I ~ !$~GLII~>O,'.$ ?> o ~ > ! ~ c ! ~ F,~II?~'!~:*[,,P~>') I<~Y? s!)eAouai eu uaGviuonr apurajsaq dooxiui,,

000 005 22 6SL L26 Zz

~

/.:all i i a l u i u n ~ izpiii,iq3azi ci.:r

1 1 1 t 1 1 ~ ~ 1 [ ~ 1i, 1

.-

I ! ^ . ~ i ~ l ,1-,'11 iiif(i:-~s;,.i

.~.;

l 006 DOS l i

I l

'di "+OL

i,,, ' , l

~,IP\C,U:+>!Y,

L

l

.-l,

r:~~~lt!<>?:>'rl~l~l :-l>,? .!\OO~,J .l,,.-K-*,,I#vt~,,:'z PI ,, 2 ? I > ! ~ , ~ ~ % ~ , C!IIIJ I G ~ !~u~an,~,!~,:~ -(III~I

L

9,001

,,":-C '>,,.,li>' , .>;:ii~.;ni?~t;!iii t ~ ~ ~ f lp:c! ~ l -l;. . Gu!uoniinny emna!u op~i>emjcei)i!*,i

l,,,, i ,

N3lSOM 1VV1011

BIJLAGE 5

CHECKLIST INTERVBEWS

Algemeen -

in welke fase bevindt het project zich ?

-

de opgavelde plannen (maatregelen, karakteristiek van de wijk, enz.) welke partqen zijn betrokken? Wie heeft de regie?

-

hoe zijn de grondbezitsverhoudíngen, is er sprake van erfpacht'?

-

welke contractuele relatie bestaat er momenteel (intentieovereenkornstlrealisatieovereenkomst)?

Realisatiefase, c.q. vooruitlopend hierop

-

samenwerkingsrelatie corporaties, indien van toepassing

-

samenwerkingsmodel (concessie, joint-venture, traditioneel)

-

(gewenste) risico- en rolverdeling tussen partijen

-

maatregelen ter beheersing van de risico's

-

rol van externe partijen (risicodragende investeerders: o.a. projectontwikkelaars)

-

looptijd project

-

financiële parameters - grondwaardebepaling - inbrengwaarde, waardering vastgoed corporatieslgemeente (openbare ruimte) - grondruilldoorbreking eigendomsgrenzen? - omgang met bestaande erfpachtregelingen - positie te slopen huurwoningen - positie te verkopen huurwoningen - positie nieuwe huurwoningen, waardebepaling, onrendabele top? - verhuiskosten - sociale paragraaf

-

risico-inschatting partijen (toekomsitge ontwikkelingen), risico-analyses?

-

afdracht bij verkoop huurwoningen

age 6

GE~NTEWVIEWDEPERSONEN

Amsterdam Dhr. O.M.A. Peer Dhr. H. Draaisma Dhr. O. Meerstadt Dhr. B. Wortman

Stadsdeel Slotervaart/Overtoomseveld Lieven de Key Far West Far West

Rotterdam Dhr. F. de Jong Dhr. C.W.P. Pijlman Dhr. N. Nieuwpoort Dhr. J. Anton Dhr. L.M Overboom Dhr. N. Akkerman Dhr. J. Smits

Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam VL-Wonen VL-Wonen Woonbron/Maasoevers De Nieuwe Unie De Nieuwe Unie Estrade Wonen (huidige naam: Vestia Rotterdam-Zuid)

Den Haag Dhr. J.H.R. Bergh Dhr. G.J.M. Giele Dhr. A. Busser Dhr. R. W. van Eijkeren Dhr. R.C.W. Geelhoed

Haags Ontwikkelingsbedrijf Haags Ontwikkelingsbedrijf Haagwonen Vestia Den Haag Zuid-Oost Staedion

Utrecht Dhr. W. Duijster Mevr. M. Kolnaar

Mitros Gemeente Utrecht

BIJLAGE 7

LIERATUUR

Akro Consult, 1999, PPS 2000+,Terugblik en toekomstperspectief, Den Haag Bakker, V., 1998a, Aan hun laars gelapt; ontwikkelaars contra Vinex: samenvatting, in: Bouw, nr. 5, pp. 14-18. Bakker, V., 199813, Ontwikkelaars negeren volkshuisvesting; corporaties en Vinex, in: Bouw, nr. 12, pp. 8-1O. Bakker, V., 1998c, 'Wij gaan de regie voeren', corporaties en Vinex, in: Bouw, nr. 10, pp. 58-61 Bosse, P.P. van, W.N.J. Rust en E.M. in het Veld, Vastgoed rekenen met spreadsheets, Delftse Universitaire Pers, Delft. Broek, P.J. van den, en P.J.M. Groot, 1996, 1995: Het eerste Vinex-jaar, Eonomisch instituut voor de Bouwnijverheid, Amsterdam. Bureau Middelkoop, ABF Onderzoek en West 8, 1999, Transformatiemogelijkheden van woonmilieus, vanuit een economische benadering. Custers, J., 1999, Vinex tussenbalans, gemeente kan niet buiten projectontwikkelaar, in: Bouw, nr. 3, pp. 18-19. Dijkman, M, 1996, 'Woningcorporaties en makelaars moeten klantgerichter gaan functioneren', in: Vastgoed, maart 1996, pp. 18-21. Enk, W. van, 1997, De strijd om de bouwgrond is nog maar net begonnen, in: Vastgoedmarkt, februari 1997, p. 39. Harms, E., 1998, Woningcorporaties willen echte marktpartij worden', in: Vastgoed, november 1998, pp. 26-27. Harms, E,, 2000, 'Aanbod Vinex houdt vraag naar meer kwaliteit niet bij', in: Real Estate Magazine, nr 1O, pp. 8-1 3. Harten, H. van en N. van den Berg, 2001, Nota Wonen: Meer dialoog en ruimte voor maatschappelijk ondernemerschap, in: Aedes Magazine, nr. 1, pp. 8-13. tiave G M ten 2000 Taxatieleer onroerende zaken, Educatieve Partners Nederland, Houten Instituut voor Bouwrecht en Akro Consult, 1997, Publiek-private samenwerking als uitvoeringsinstrument van het Vinex-beleid, Den Haag. Kalles, B. van, De verzoening tussen Vinex en de markt, in: Vastgoedmarkt, februari 1997, pp. 38-39. KEI (kenniscentrum stedelijke vernieuwing), 2000, KEl-Atelier De Nieuwe Opdrachtgever, Rotterdam. Kolpron Consciltants, 1998, Grondbezit & grondverwerving VINEX-uitleglocaties, Rotterdam. Kolpron Consultants, 2001, Verkenning erfpacht en stedelijke vernieciwing in de grote steden, Rotterdam (concept). Korthals Altes, W., en D.A. Groetelaers, 2000, De ontwikkeling van uitbreidingslocaties: context en praktijk, in: Achtergrondinformatie mededelingenblad van de Vereniging van Grondbedrijven, 18, nr. 1 , pp. 35-45.

Kranenberg, H.R. en H.H.H. Wieleman, 1999, Externe Verslaggeving, Syllabus PDOV, SBV, Amsterdam. Kruijt, B, B. Needham en T. Spit, 1990, Economische grondslagen van grondbeleid, SBV, Amsterdam Lobée, J.M., 1999, Grondopbrengst versus grondbeleid; De gemeente als sinterklaas, Delftse Universitaire Pers, Delft. Macke, A.L., 2000, Het Corporatie (afoning)fonds, Scriptie SBV, Amsterdam. Manussen, H.P., 1999, Wat is de waarde van corporatiebezit in herstructureringswijken, scriptie SBV, Amsterdam. Middelkoop, G,, 2001, Lusten en lasten van de transformatieopgave, in: Real Estate Magazine, nr. 14. pp. 15-19. Ministerie van VROM, 1997, Nota Stedelijke vernieuwing, Den Haag Ministerie van VROM, 2000, Nota Wonen; Mensen, wensen, wonen; Wonen in de 21e eeuw, Den Haag. Neprom, 1996, Jaarverslag 1995, Voorburg. Neprom, 1998, Jaarverslag 1997, Voorburg. OTB, 1999, Herstructurering van stadswijken: meer dan woningen alleen, OTB-studiedag, Delft. OTB, 1999, Herstructurering van stadswijken: meer dan woningen alleen, OTB-studiedag, achtergrondliteratuur, Delft. Ouwehand, A., 1999, Meer ingrijpend, maar ook meer integraal?, in: Real Estate Magazine, nr. 4, pp. 25-29. Pennings, R, 2001, Op weg naar sociaal vastgoedbelegger, in: Aedes Magazine, nr. 5, pp. 26-27. PRC Ernst & Young, 2001, Review Ontwikkelingsperspectief stationsgebied Zaandam, Utrecht. Priemus, H., 1998, Stedelijke investeringen: inhaalslag noodzakelijk, in: Geografie, oktober 1999, pp. 29-33. Priemus, H. en R. Kloosterman, 1998, De stedelijke investeringsopgave 1999-2010 gekwantificeerd, in: Rooilijr?,nr. 9, pp. 447-452. Priemus H 1999a Stedelijke herstructurerinq' grondskigen en basisbegrippen, in Real Est?& Magannc?,i i r . 4, pp 12-17 Priemus, H., 1999b, Stedelijke vernieuwing en Grote-Stedenbeleid: twee kanten van dezelfde medaille, in: Agora, februari 1999, p. 7. Priemus, H. en E. Louw, 2000, Grondbeleid: van monopolievorming naar marktwerking; veranderingen in de grondpositie van gemeenten, in: Stedebouw & Hu~mtelijkeOrdening, nr. 6 , pp. 38-43. Reijn, P. en G.J. Hagen, 1999, Herstructurering, de omvang van de problemen, in: Real Estate Magazine, nr. 4 , pp. 19-23. Rooij, E.J.J. de, 2000, Naoorlogse herstructureringswijken, "een interessante vastgoedbelegging?", scriptie SBV, Amsterdam. Rust W.N.J., F. Seyffert, A.C. den Heijer en J.P. Soeter, 1997, Vastgoed financieel, Delftse Universitaire Pers, Delft.

SBR, 1999, Herontwikkeling binnenstedelijke gebieden; checklist voor het ontwikkelingsproces, Rotterdam. SBRINVB, 2001 , Publiek-private samenwerking bij herstructurering; Een leidraad voor ontwikkelende partijen, Den Haag (concept). SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting), 2000, Voorstudie Wijkgebonden vastgoedfondsen, Rotterdam. Til, R. van, 1999, Marktpartijen op zoek naar breder werkveld, in: Real Estate Magazine, nr. 4, pp. 611. Vastgoedmarkt, Arthur Andersen Real Estate Services en Kolpron Consultants, 2000, Volkshuisvesters transformeren zich tot sociale ondernemers, in: Vastgoedmarkt Profiel 1999-2000, pp. 31 -37. Verlaat, J. van 't, 1999, De veranderende rol van grondbedrijven, Syllabus PDOV, SBV, Amsterdam. Volkskrant, 2001, 'Blokkendozen a la Berlage, dat is goede stedenbouw', in: De Volkskrant, 18 juni 2001, p. 2. Wassenberg, F. en R. Raat, 1999, Het berekenen van de herstructureringsopgave, in: Tijdschrift voor de volkshuisvesting, nr. 1, pp. 22-26. Wessels, P., 1999, Ontwikkelaars worstelen met overheidsbeleid, in: Vastgoedmarkt, mei 1999, p. 31. Winsemius, J., 2000, Het luxe geklaag van de Neprom; onderzoek naar kosten grondexploitatie Vinexlocaties, in: Bouw, nr. 7-8, pp. 26-27.

Amsterdam Aanvullend Convenant Erfpacht, 24 juli 2000. Bureau Parkstad, 2001, Richting Parkstad 2015, Ontwikkelingsplan voor de vernieuwing, Amsterdam (concept). Far West, Westelijke Tuinsteden Amsterdam, Amsterdam (brochure, zonder datum) Far West, Prospect Amsterdam en Westwaarts, 2000, Werkboek Toekomstvisie Parkstad. Amsterdam Gerneente Amsterdam, 2000, Nota Genieeriteli~kgrondprysbeleid 2007,Amsterdam. Gemeentelijk grondbedrijf Amsterdam, 1999, Algemene bepalingen voortdurende erfpacht in Amsterdam voor wonirigcorporaties 1996, Amcterdani.

Atelier Zuid, 1999, Toekomstvisie 2030 Rotterdam-Zuid, Rotterdam. Directeuren OBR en dS+V, 1999, Woonstadbeleid Rotterdam, Rotterdam. Gemeente Rotterdam, 1999, Ruimtelijk Plan Rotterdam 2010, Voorontwerp Structuurplan, Rotterdam. Gemeente Rotterdam, 1999, Visie 2010, Rotterdam op koers, Rotterdam

Den Haag Gemeente Den Haag, 1998, Meerjarenprogramma Wonen 1999-2002, Den Haag (concept) Gemeente Den Haag, 1998, Wonen in Den Haag: verscheidenheid, vitaliteit en duurzaamheid, Den Haag. Den Haag. Gemeente Den Haag, 1998, Stedelijk Beleidsplan Wonen 1998-2001, Gemeente Den Haag, 1999, De Kracht van Den Haag; Haags Plan Grote Stedenbeleid, Den Haag.

Utrecht Gemeente Utrecht en STUW-corporaties, 2001, Raamovereenkomst 'De Utrechtse Opgave', onderhandelaarsakkoord, Utrecht.