Servicecentrum Scholenbouw
Schoolgebouw te huur Handreiking voor nieuwe rolverdeling in onderwijshuisvesting
C
Jan Schraven en Marc van Leent 6 oktober 2009
Voorwoord …
2
Inhoud 1
2
3
Inleiding ........................................................................................................................................... 4 1.1
Waarom deze publicatie ......................................................................................................... 4
1.2
Leeswijzer ................................................................................................................................ 4
Het spel: de rolverdeling ................................................................................................................. 5 2.1
Wettelijke rolverdeling............................................................................................................ 5
2.2
Wettelijke basis voor alternatieve verhoudingen ................................................................... 5
2.3
Doordecentralisatie als budgetovereenkomst........................................................................ 6
2.4
Een evenwichtige rolverdeling: 2 basisvarianten.................................................................... 7
2.5
De fasering van het besluitvormingsproces en selectie van partijen.................................... 10
De knikkers: bepalen van kostprijsdekkende huur ....................................................................... 12 3.1
Afbakening en doelstelling .................................................................................................... 12
3.2
Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed ..................................................................... 12
3.3
Stappenplan........................................................................................................................... 13
Bijlage 1
Begrippenlijst en definities................................................................................................ 25
Bijlage 2
Toelichting rekenmodel..................................................................................................... 28
3
1
Inleiding
1.1 Waarom deze publicatie Deze publicatie biedt een handreiking voor gemeenten, scholen en investeerders in maatschappelijk vastgoed. Daarbij wordt vooral ingegaan op de financiële en juridische aspecten van een samenwerking tussen deze partijen. Uitgangspunt daarbij is dat partijen komen tot een transparante en zakelijke afweging. De keuze voor een samenwerking met een woningbouwcorporatie of private ontwikkelaar zal in de praktijk vaak ook zijn ingegeven door bestuurlijk‐politieke overwegingen of door samenvallende belangen bij de herontwikkeling van locaties. Deze handreiking stuurt aan op een zakelijke afweging van belangen, waarbij de gemaakte keuzes worden vertaald in een goed onderbouwde kostenopzet of huursom met bijbehorende evenwichtige contractsvoorwaarden. Het Servicecentrum Scholenbouw (SCS) heeft het initiatief genomen voor deze publicatie vanuit haar taak innovatieve contracten en financieringsvormen in de scholenbouw te bevorderen. Innovatieve of geïntegreerde aanbestedings‐ en contractsvormen kenmerken zich door: • ketenintegratie: het optimaliseren van de samenwerking tussen de bij het ontwerp, de realisatie en het beheer betrokken uitvoerende partijen. • life cycle benadering: investeringskosten dienen te worden afgewogen over de levenscyclus van een gebouw, waardoor een duurzame exploitatie wordt bereikt. In een huurrelatie kan ook een geïntegreerde contractsvorm worden herkend. De eigenaar/ verhuurder zal immers bij de bepaling van de huursom ook uitgaan van de kosten over de levensduur van het gebouw en de huurder zal veelal ook een aantal diensten op het vlak van onderhoud en beheer afnemen. De huidige trends in het zogenaamd maatschappelijk vastgoed, waarbij onderwijsvoorzieningen worden ontwikkeld, gebouwd en beheerd op basis van een huurrelatie, stimuleert dan ook de oriëntatie op geïntegreerde contracten. Het SCS ondersteunt gemeenten en schoolbesturen daarbij met behulp van algemene standaarden en modellen. Deze worden ontwikkeld aan hand van concrete praktijkcases, zodat ze zijn getoetst op hun praktische bruikbaarheid en toegankelijkheid voor de gebruikers. Het SCS heeft daartoe een Community of Practice ingericht. Een aantal projecten, verdeeld over de onderwijssoorten, regio’s en stedelijke en plattelandse omgeving, wordt daarbij als pilot gevolgd en ondersteund door een groep deskundigen. De bij de projecten betrokken personen ‐ gemeenteambtenaren, schoolbestuurders, medewerkers bij corporaties‐ delen daarbij ervaringen en documenten. Verder wordt gestreefd naar een breed draagvlak voor deze modellen door verschillende brancheorganisaties bij de ontwikkeling te betrekken. Zo hebben aan deze publicatie meegewerkt de VNG, de PO Raad, de VO Raad, Aedes en de Raad Onroerende Zaken (ROZ).
1.2 Leeswijzer De publicatie geeft achtergrondinformatie en toelichting bij de standaarden en de modellen, die zijn ontwikkeld. De modellen zijn als download beschikbaar op de website van het SCS (www.scsb.nl). De modellen waar de Community of Practice zich over heeft gebogen, zijn: • een rekenmodel voor de bepaling van een kostendekkende huursom. Het gaat hier om een rekentool, die door gebruikers zelf kan worden ingevuld aan de hand van door hen zelf gedefinieerde projectkenmerken. Deze geeft inzicht in de kosten voor investeringen en voor exploitatie over de levensduur van een gebouw en biedt daarmee een advies aan partijen voor de bepaling van de huurlasten. • een contractsmodel voor de huur van onderwijsvoorzieningen. Dit model houdt rekening met de onderwijsregelgeving, die uitgaat van een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeente 4
en school en bijzondere bepalingen kent voor de eigendom van schoolgebouwen. Aangesloten wordt bij de in de huursector gangbare modellen van de ROZ, waarbij aandacht is besteed aan de kwetsbare positie van het onderwijs. De modellen worden verder ontwikkeld aan de hand van de ervaring die worden opgedaan bij de pilots. Eventuele aanpassingen of vernieuwde versies, zullen voor een ieder toegankelijk worden gemaakt via de website van het SCS. Ook zullen de resultaten van de pilots worden gepubliceerd; de praktijk zal ongetwijfeld behoefte hebben aan ‘maatwerk’. Deze kunnen als good practices echter zeker zo informatief zijn als de standaard In het eerstvolgende hoofdstuk, hoofdstuk twee, komt de rolverdeling tussen partijen aan de orde, waarbij duidelijk wordt dat taken, verantwoordelijkheden en risico’s op verschillende wijze kunnen worden verdeeld, afhankelijk van ieders voorkeuren en ambities. De gekozen rolverdeling legt de basis voor de contractuele verhoudingen: ‘het spel’. Hoofdstuk drie beschrijft de uitgangspunten van het rekenmodel voor de bepaling van een kostendekkende huursom: ‘de knikkers’.
2
Het spel: de rolverdeling
2.1 Wettelijke rolverdeling De onderwijswetgeving geeft op zich een heldere en evenwichtige rolverdeling tussen gemeente en schoolbestuur als het gaat om de bouw en het beheer van schoolgebouwen. De gemeente stelt op aanvraag van het bestuur middelen beschikbaar en wijst een locatie aan. Het bestuur treedt op als opdrachtgever/bouwheer naar de uitvoerende partijen en verkrijgt de eigendom van terrein en gebouwen. Om al te lichtzinnig gedrag van besturen tegen te gaan legt de wetgeving flinke beperkingen aan op de eigendomsrechten. Zo kan het bestuur zijn gebouwen en terreinen niet vervreemden, met een zakelijk recht belasten of verhuren aan derden zonder voorafgaande toestemming van B&W van de gemeente. Dergelijke transacties worden zelfs met nietigheid bedreigt. De gemeente heeft verder een vorderingsrecht op leegstaande onderwijsruimten, indien zij deze wil inzetten voor een andere school of voor andere maatschappelijke of recreatieve doeleinden. Als de onderwijsbestemming aan het gebouw of terrein wordt ontrokken – en daarvoor is overeenstemming tussen B&W en bestuur nodig – vervalt de eigendom aan de gemeente. Deze beperkingen op het eigendomsrecht van het bestuur worden wel aangeduid met het “economisch claimrecht” van de gemeente. De waarde van de onroerende zaak komt met andere woorden niet toe aan het bestuur en deze staat dan ook niet op de balans in zijn jaarverslag. Gemeente en schoolbestuur kunnen met wederzijds goedvinden afwijken van deze rolverdeling. Zo kan de gemeente de rol van bouwheer of die van eigenaar op zich nemen. Dit is vaak het geval bij de bouw van een zogenaamde brede school of multifunctionele accommodatie, waarbij een schoolbestuur slechts een deel van het te bouwen pand zal gaan bewonen.
2.2 Wettelijke basis voor alternatieve verhoudingen De behoefte om van dit wettelijke regime af te wijken zal vooral aan de orde komen als ook derden, private investeerders, participeren in een multifunctionele voorziening. De onderwijswetgeving laat toe dat partijen met wederzijds goedvinden voor een andere rolverdeling kiezen. Partijen zullen deze echter wel zelf moeten uitonderhandelen en vanzelfsprekend ook contractueel en waar nodig notarieel dienen vast te leggen.
5
De huidige wetgeving biedt weliswaar geen basis, laat staan blauwdruk voor alternatieve eigendomsverhoudingen, maar één artikel biedt expliciet de mogelijkheid om bij overeenkomst af te wijken van de in de wet beschreven verhoudingen. Het gaat dan om de zogenaamde mogelijkheid van “doordecentralisatie”. Het schoolbestuur en B&W der gemeente kunnen een overeenkomst sluiten waarbij een “jaarlijkse vergoeding” voor huisvestingslasten wordt afgesproken. De gemeente kan daarbij voorwaarden stellen en partijen kunnen de bepalingen in de onderwijswetgeving geheel of gedeeltelijke buiten toepassing verklaren. De wet biedt geen enkele richtsnoer over de wijze waarop deze vergoeding zou kunnen worden bepaald. Gemeenten en schoolbesturen proberen veelal aan te sluiten bij de omvang van de uitkering die de gemeente van het Rijk ontvangt. Afgesproken wordt dat deze middelen naar eigen inzicht kunnen worden besteed, maar het bestuur doet daartegenover afstand van het recht op gemeentelijke bekostiging van de in de wet omschreven huisvestingsvoorzieningen, zoals vervangende nieuwbouw of uitbreiding. Deze vorm van doordecentralisatie werpt een aantal problemen op. Zo kan de uitkering van het rijk aan de gemeente alleen met de nodige aannames worden bepaald, omdat deze als niet‐ geoormerkte component is verpakt in de algehele uitkering van het gemeentefonds. De omvang ervan is ook niet gebaseerd op de investeringsbehoefte van het scholenbestand in een individuele gemeente. Verder dient een gemeente er zich van bewust te zijn dat zij met het sluiten van een dergelijke overeenkomst niet ontslagen wordt van haar wettelijke eindverantwoordelijkheid in de huisvesting. Zij blijft betrokken als partij in de overeenkomst en zal er dan ook rekening mee moeten houden dat bij wijziging van omstandigheden de onderlinge afspraken –eventueel via rechterlijke tussenkomst‐ worden aangepast of zelfs ontbonden.
2.3
Doordecentralisatie als budgetovereenkomst
De doordecentralisatie kan ook echter ook als maatwerk worden toegepast. Zij fungeert dan als instrument ter uitvoering van een van te voren in onderling overleg vastgesteld investeringsplan. De jaarlijkse vergoedingen aan het bestuur wordt ook op dit plan geënt en niet op de rijksuitkering aan de gemeente. Het bestuur ontvangt dan bijvoorbeeld van de gemeente een reeks budgetten die zijn ontleend aan de investeringsbedragen, zoals die zijn beschreven in een meerjarig huisvestings‐ of masterplan. De bedragen kunnen ook worden toegekend in de vorm van een kapitaalslastenvergoeding. Het bestuur kan dan zelf in overleg treden met geldverstrekkers voor het aangaan van een lening. De bedragen kunnen echter ook worden ingezet ter dekking van de kosten van een huurrelatie, die het bestuur aangaat met een investeerder. Omdat de gemeentelijke vergoedingen in deze variant van doordecentralisatie niet bestedingsvrij zijn, maar juist prestatiegebonden, kan beter worden gesproken van een “budgetovereenkomst”. Voordeel van deze variant ten opzicht van wettelijke systematiek is op de eerste plaats dat deze een wettelijke basis biedt voor het aangaan van meerjarige verplichtingen. De geldende bekostigingsvoorschriften voorzien in een tamelijk rigide aanvraag‐ en beoordelingssystematiek, waarbij de gemeente in een jaarlijks programma investeringsvergoedingen vaststelt en a fonds perdu uitkeert. Deze systematiek sluit niet goed op de bestuurlijke praktijk om in overleg te komen tot meerjarige huisvestingsplannen, waarbij de schoolbesturen zekerheid verwachten rond de toekenning van middelen over de volledige planperiode. Het plan en daarin opgenomen prioriteitsvolgorde is het resultaat van onderhandelingen tussen gemeente en elkaar vaak concurrerende schoolbesturen. De compromissen die daarbij worden gesloten behoeve een wettelijke basis, waarbij partijen zich committeren voor een langere periode. Op de tweede plaats biedt de budgetovereenkomst de mogelijkheid om schoolbesturen rechtstreeks, als partij, te betrekken in een financieringsarrangement met private investeerders. In de meeste gevallen sluiten ontwikkelaars of corporaties overeenkomsten met de gemeente als het gaat om de realisatie, de financiering en het beheer van zgn. maatschappelijk vastgoed. De gemeente geeft vervolgens het betreffende gebouw of gebouwdeel in gebruik aan het schoolbestuur. De relatie 6
tussen het schoolbestuur als gebruiker en de eigenaar van het pand is dan vaak niet of heel gebrekkig geregeld, terwijl deze verhouding in de dagelijkse praktijk de meeste vragen en problemen zal oproepen. Ook blijft vaak nog ongewis of en zo ja in hoeverre het in de onderwijswetgeving opgenomen regime ten aanzien van onderwijsgebouwen nog van toepassing is. Met de budgetovereenkomst kunnen alle betrokken partijen een voor bepaald project gewenste rechtsverhouding en rolverdeling daarvoor in de plaats stellen.
2.4
Een evenwichtige rolverdeling: 2 basisvarianten
Welke rolverdeling partijen kiezen zal afhankelijk zijn van lokale omstandigheden, zoals hun ambities en deskundigheid of de complexiteit van het project. In de praktijk worden verschillende keuzes gemaakt en vaak kiezen partijen pas meer definitief hun rol in de loop van het proces. In hiernavolgend schema zijn de verschillende taken en verantwoordelijkheden bij de bouw en het beheer in een overzicht geplaatst. De toedeling van een taak verondersteld ook een toedeling van risico’s. Onderscheid wordt gemaakt in de rol van ontwikkelaar, van eigenaar, die van technisch beheerder en die van operationeel beheerder. Zoals de functie van ontwikkelaar niet gecombineerd hoeft te worden met die van eigenaar/verhuurder, zo kunnen de functies op het vlak van beheer en exploitatie door de eigenaar/verhuurder geheel of gedeeltelijk worden neergelegd bij de huurder of een derde‐serviceverlener. Partijen zijn vrij in hun keuze, maar de rol‐ en risicoverdeling zou bij voorkeur moeten leiden tot een optimale samenwerking en een efficiënte inzet van middelen. Zoals in paragraaf 2.1 reeds geschetst zou de rolverdeling moeten uitdagen tot ketenintegratie en life cycle benadering. Dit zou het best kunnen worden gewaarborgd door de een concentratie van taken bij de corporatie/belegger. Deze zal dan de rol van eigenaar vervullen en uit dien hoofde een huurrelatie aangaan met de andere partijen, de gemeente, het schoolbestuur en eventuele andere gebruikers van het gebouw. Deze concentratie van taken en bevoegdheden moet wel zijn evenwicht vinden in een heldere contractuele vastlegging van rechten en plichten over en weer. In navolgende zijn twee basisvarianten nader uitgewerkt. Uitgangspunt daarbij is een brede taakopvatting van de corporatie/belegger: deze treedt op als ontwikkelaar, eigenaar, technisch en operationeel beheerder. In de eerste variant verhuurt de corporatie/belegger het gebouw of delen daarvan aan de gemeente, die op haar beurt het bouwdeel dat voor het onderwijs is bestemd aan het schoolbestuur in gebruik geeft aan een schoolbestuur. In de tweede variant verhuurt de corporatie/belegger rechtstreeks aan het schoolbestuur, waarbij de gemeente aan het schoolbestuur een vergoeding beschikbaar stelt op basis van een budgetovereenkomst.
7
Schematisch kunnen de onderlinge relaties als volgt worden geregeld (zie illustraties).
Corporatie of Belegger
Huurovereenkomst
Gemeente
Schoolbestuur
Illustratie 1 Corporatie/belegger is eigenaar en verhuurt aan gemeente. Gemeente geeft gebouwdeel bestemd voor onderwijs in gebruik aan school. School neemt beheerstaken af van verhuurder
Toelichting op variant 1 De corporatie/belegger sluit als eigenaar een huurovereenkomst met de gemeente. Zij maken daarbij afspraken over de huursom, de kwaliteit en de omvang van het gehuurde en over de duur van het contract, waarbij de risico’s voor leegstand worden ingeschat. Zo kan een deel van het gebouw voor een lange periode (bijv. 30 jaar) worden afgenomen, terwijl een ander deel voor een korte periode (bijv. 1 tot 5 jaar) beschikbaar is afhankelijk van de groei en krimp van het aantal leerlingen. De gemeente kan het buitenonderhoud, waarvoor het een wettelijke verantwoordelijkheid draagt ter uitvoering neerleggen bij de eigenaar. In de bepaling van de huursom kan een bedrag daarvoor worden opgenomen. De gemeente geeft vervolgens het gebouwdeel dat voor onderwijs is bestemd in gebruik aan het betreffende schoolbestuur. Deze ingebruikgeving geschiedt om niet en in de contractsvoorwaarden kunnen nadere voorwaarden ten aanzien van gebruik, duur, etcetera worden opgenomen. Als het schoolbestuur van de eigenaar/verhuurder beheerstaken van wil afnemen (bijv. energie, schoonmaak, onderhoud, conciërgetaken), kan het een afzonderlijk servicecontract afsluiten. Naast een school zal bij een multifunctionele accommodatie ook nog vaak sprake zijn van andere gebruikers. Afhankelijk van de aard van het gebruik (onderwijsgerelateerd of niet) en van de wijze waarop deze is gefinancierd (commercieel of niet) zal een keuze worden gemaakt voor een rechtstreeks huurrelatie met de eigenaar dan wel voor een onderhuur met de gemeente.
Illustratie 2 Corporatie/belegger is eigenaar en verhuurt aan school. Gemeente verleent bijdrage aan in de huurlasten aan schoolbestuur.
8
Toelichting op variant 2 De gemeente sluit met het schoolbestuur een zogenaamde budgetovereenkomst. Daarin is bepaald wat de omvang is van de gemeentelijke investeringsbijdrage en hoe deze is vertaald in een jaarlijkse vergoeding voor kapitaalslasten. De gemeente kan daarbij de verplichting opleggen dat het bestuur een project zal realiseren, dat is beschreven in het integrale gemeentelijke onderwijshuisvestingsplan. Deze prestatieverplichting kan heel concreet zijn beschreven in een uitgewerkt document (ontwerp en begroting), maar partijen kunnen ook volstaan met een meer abstract geformuleerde omschrijving (bijv.: geschikte huisvesting ten behoeve van 300 leerlingen, eventueel voor een bepaalde periode). Bij deze contractsvoorwaarde kunnen de bepalingen uit de onderwijswetgeving buiten toepassing worden verklaard. Zo kan ten aanzien van het te bouwen object worden afgesproken dat de beperkingen voor (onder)verhuur en het toestemmingsvereiste van de gemeente voor verhuur niet geldt of dat het vorderingsrecht niet of beperkt van toepassing is. Ten aanzien van het te realiseren pand kunnen partijen een bepaalde eigendomsverhouding kiezen, bijvoorbeeld eigendom of erfpacht ten behoeve van een private partij. Ook kunnen afspraken worden vastgelegd ten aanzien van de herbestemming van een te verlaten gebouw of terrein. De gemeente kan instemmen met de verkoop daarvan onder voorwaarde dat de opbrengst wordt aangewend ter dekking van de investeringskosten van het nieuw te realiseren pand. Belangrijk aspect bij de financiering is meestal ook de bijdrage van het bestuur in de nieuwbouw. Hoewel de gemeente wettelijk verantwoordelijk is voor de bekostiging van de stichtingskosten, zal van het bestuur ook vaak een bedrage worden verlangd. Dit is daar vaak wel toe bereid als dit leidt tot een betere kwaliteit, of wanneer deze bijdrage zich terugverdient in lagere exploitatielasten. Het bestuur dient deze kosten immers zelf te bestrijden uit de lumpsum vergoeding die het van het ministerie van OCW ontvangt. Het schoolbestuur sluit op zijn beurt een realisatieovereenkomst met een private partij. Daarbij worden afspraken die het met de gemeente heeft gemaakt vertaald in een ontwikkel‐ c.q. bouwopdracht en vervolgens in een huurovereenkomst. De huursom kan deels worden gedekt uit de vergoeding die de gemeente verstrekt en deels uit de exploitatievergoeding die het bestuur van het ministerie ontvangt. Het bestuur kan rechtstreeks met de private partij contracteren over eventuele service die in dit verband wordt afgenomen. Deze kan zich beperken tot onderhoudsactiviteiten of energiebeheer, maar naar keuze kan deze ook betrekking hebben op overige beheerstaken (schoonmaak, conciërgetaken, etcetera). Over de omvang en het niveau van de geboden diensten kunnen bestuur en verhuurder regelmatig nieuwe afspraken maken in de loop van de contractsperiode. Als daarvoor de basis is gelegd in de budgetovereenkomst kunnen bestuur en private partij nog nadere afspraken maken over de overdracht van de eigendom van af te stoten panden of terreinen. Hoewel in dit schema twee afzonderlijke contractuele relaties worden onderscheiden, zal in de praktijk het moment van contracteren wel samenvallen, gezien de onderlinge samenhang en afhankelijkheid van beide relaties. Ook kunnen andere gebruikers/huurders, zoals een ondernemer in de buitenschoolse opvang, op datzelfde moment inhaken. In het algemeen zal dit schema echter goed aansluiten bij de bestuurlijke taakopvatting van elk der partijen. De gemeente ambieert enerzijds de rol van regisseur, maar heeft anderzijds meestal niet de behoefte en mogelijkheden om als partij te functioneren in de uitvoering van het bouwproject, zeker als het gaat om het uiteindelijke beheer en de exploitatie van een accommodatie. Met de budgetovereenkomst beschikt de gemeente over een flexibel instrument om partijen aan te sturen en haar eigen rol en risico’s nader te definiëren. Het schoolbestuur heeft in de praktijk veelal een initiatiefrol. Het is nu eenmaal de zogenaamde “probleemeigenaar” als bewoner van een onderwijsvoorziening en zal vanuit die positie op zoek gaan naar partijen die een oplossing kunnen bieden voor de huisvestingsbehoefte. Het schoolbestuur is 9
ook de meest gerede partij om over deze behoefte in onderhandeling te treden op basis van outputspecificaties met private partijen. Veel innovatieve oplossingen kunnen daarbij het best worden bereikt door investeren en exploiteren in één opdracht te combineren. De budgetovereenkomst biedt een geschikte basis om vergoedingsstromen voor de bouw en de exploitatie te bundelen.
2.5
De fasering van het besluitvormingsproces en selectie van partijen
In het bestuurlijk overleg tussen publieke partijen over de planvorming rond maatschappelijke vastgoed is het streven naar consensus steeds voorondersteld. Bij dit “poldermodel” is de focus dan ook vooral gericht op het wederzijds voordeel van partijen in een gezamenlijk te bouwen en beheren vastgoedobject. In deze “win‐win” discussies is vaak te weinig aandacht voor het maken van meer zakelijke ‐ juridisch bindende‐ afspraken rond de verdeling van taken en risico’s bij de uitvoering. Deze komen meestal pas aan de orde in een laat stadium, voor een niet onbelangrijk deel vaak zelfs na de feestelijke ingebruikname van het nieuwe pand, terwijl het voor de hand ligt om de taakverdeling bij aanvang van het project met elkaar vast te leggen. Partijen ondertekenen in de praktijk vaak wel een intentieverklaring of een convenant op basis van een in consensus vastgesteld masterplan of ambitiedocument. Dit lijkt ook het juiste moment om de keuzes ten aanzien van de onderlinge rollen en taken nader vast te leggen Om het besluitvormingsproces de nodige transparantie te verlenen, is het aan te raden een aantal beslismomenten te markeren. In een verkennende fase zal behoefte bestaan om een haalbaarheidsstudie te verrichten, de kring van betrokken partijen te bepalen en een eerste rol en taakverdeling in deze initiatieffase onderling te verdelen. In de praktijk wordt dan vaak gekozen voor een intentieverklaring. Deze heeft een meer politiek‐bestuurlijk karakter; een aantal doelen en intenties worden gedeeld en voor zover al sprake is van een taakverdeling zal deze niet verder reiken dan een inspanningsverplichting.
Illustratie 3 Weergave besluitvormingsproces
Beschrijving van besluitvormingsproces Wanneer uit de haalbaarheidsstudie is gebleken dat het project in beginsel realiseerbaar is wat betreft locatie en budget en partijen consensus hebben bereikt over het inhoudelijke programma kunnen meer definitieve afspraken worden gemaakt ten aanzien de wijze van uitvoering van de plannen en de rolverdeling tussen partijen. Deze worden in het algemeen vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. In de praktijk wordt niet altijd een scherp onderscheid gemaakt tussen een intentieverklaring en een samenwerkingsovereenkomst. Hier wordt als kenmerkend onderscheid gehanteerd de mate waarin sprake is van concreet omschreven, bindende afspraken. Waar de intentieverklaring zich richt op een gezamenlijke inspanning tot het verrichten van onderzoeken en verkenningen, heeft de samenwerkingsovereenkomst het karakter van een partijen over en weer verplichtende reeks concrete prestaties op het vlak van procesinrichting, financiering, eigendom en beheer. Hierbij kunnen wel een reeks voorbehouden worden geformuleerd, zoals een kredietbesluit van de gemeenteraad of de goedkeuring van een bestemmingsplanwijziging, maar deze zijn in de samenwerkingsovereenkomst nader aangeduid1.
1
Zie ook: Spoorboekje voor maatschappelijke voorzieningen, hoofdstuk 6, blz 81 e.v. VNG, september 2008
10
Sluitstuk van de besluitvorming is dan een realisatieovereenkomst. Daarin worden de uitvoerende partijen aangeduid en zijn alle te leveren prestaties in detail beschreven. Deze overeenkomst bevat niet alleen afspraken ten aanzien van de bouw, maar ook over het beheer en de exploitatie. Zo zal de na de oplevering geldende huurovereenkomst, met afspraken over duur, onderhoud en beheer tevens onderdeel vormen van een dergelijke overeenkomst. Bij de samenwerkingsovereenkomst worden ook de taken en risico’s van partijen bepaald. De hiervoor in het schema genoemde rollen van eigenaar, ontwikkelaar, opdrachtgever en beheerder worden op basis van de overeenkomst toebedeeld. Aandachtspunt hierbij is de selectie van uitvoerende partijen in verband met de in acht te nemen aanbestedingsverplichtingen. Vanwege het feit dat de bouw en het beheer van schoolgebouwen voor het overgrote deel uit overheidsmiddelen worden gefinancierd zal een opdracht moeten worden verleend met in achtneming van een openbare en eventueel – vanaf de daarvoor geldende drempelbedragen – een Europese aanbestedingsprocedure. Ook in het geval de opdracht wordt verleend door een woningbouwcorporatie/belegger zullen deze aanbestedingsvoorschriften in acht moeten worden gehouden. De vraag die zich in dit verband nog opdringt, is of de woningbouwcorporatie niet zelf als uitvoerende partij moet worden beschouwd. Zo zullen in de samenwerkingsovereenkomst een reeks van uitvoerende taken bij de corporatie zijn belegd en zal deze derhalve als opdrachtnemer fungeren ten opzichte van de andere partijen bij de overeenkomst. Daarmee zou de samenwerkingsovereenkomst als zodanig niet dan na een openbare aanbestedingsprocedure tot stand kunnen komen. Een definitief antwoord op deze vraag kan worden gegeven, wanneer meer duidelijkheid ontstaat over de status en het taakgebied van de woningbouwcorporatie. Als de corporatie zelf als aanbestedende overheidsdienst moet worden aangemerkt, kan eerder worden volgehouden dat een samenwerkingsovereenkomst met een gemeente en schoolbestuur zonder voorafgaande openbare aanbesteding kan worden aangegaan. Het ministerie van VROM‐WWI verwacht binnenkort meer duidelijkheid daarover te kunnen bieden. Het SCS zal daarop een nader advies uitbrengen.
11
3
De knikkers: bepalen van kostprijsdekkende huur
3.1 Afbakening en doelstelling In dit hoofdstuk wordt een gestandaardiseerde benadering gepresenteerd voor de bepaling van de kostprijsdekkende huur van schoolgebouwen. De benadering is zowel geschikt voor nieuwbouw als voor bestaande bouw. Met deze benadering streeft het SCS twee doelen na: 1. Partijen in staat stellen om tijdens de initiatieffase van projecten principeafspraken te maken over de huurprijs van vastgoed voor onderwijsdoelen. 2. Partijen gedurende de planvorming te stimuleren om de prijs‐kwaliteitverhouding van de investering te optimaliseren. Het eerste doel heeft betrekking op het maken van (principe)afspraken over de verhuur en huurprijs van het vastgoed. Dit vraagt onderling vertrouwen en dus een benadering die gebaseerd is op eenvoud en transparantie. Daarom zijn in dat licht tal van denkbare uitweidingen en verdiepingen in deze publicatie weggelaten. Centrale begrip in de voorgestane benadering is de kostprijsdekkende huur. Daaronder wordt de minimale aanvangshuur verstaan waarmee, uitgaande van een bepaalde indexering en rendementseis, alle investerings‐ en exploitatiekosten over een bepaalde exploitatieduur gedekt kunnen worden, rekening houdend met de risicoverdeling die partijen onderling overeen komen. In dit hoofdstuk wordt stapsgewijs aangegeven hoe deze kostprijsdekkende huur bepaald kan worden. In de bijlage van deze publicatie is een uitgewerkt rekenmodel opgenomen dat als illustratie gezien kan worden van de hier gepresenteerde benadering. Dit rekenmodel is ontwikkeld door Fakton en RO Groep. Het SCS hoopt en verwacht dat ook andere partijen rekenmodellen zullen ontwikkelen die gebaseerd zijn op de benadering die hierna wordt gepresenteerd. De systematiek gaat uit van een huur‐verhuurrelatie en richt zich dus primair op de partijen die de rollen van verhuurder en huurder op zich gaan nemen. Als verhuurder kunnen opereren: woningcorporaties, gemeentelijke vastgoeddiensten, institutionele beleggers of andere (markt)partijen. Voor de rol van huurder komen maar twee partijen in aanmerking: de gemeente of het schoolbestuur Uitgangspunt bij de hier gekozen benadering is dat de aard van de partijen in beginsel geen effect mag hebben op de wijze waarop de kostprijsdekkende huur wordt berekend. Kostprijs is kostprijs. Uiteraard kan het wel gebeuren dat de ene verhuurder kosten en risico’s anders inschat dan de andere verhuurder. Maar het is zeer gewenst dat de wijze waarop deze huur berekend wordt, wel vergelijkbaar is. Anders is geen reële vergelijking tussen partijen mogelijk.
3.2
Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed
De hierna gepresenteerde benadering sluit direct aan op de publicatie Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed, september 2008. Deze publicatie is op initiatief van de Kopgroep Maatschappelijk Vastgoed opgesteld door een commissie onder leiding van Aart Hordijk (ROZ, Nijenrode). Deze handreiking bevat een methode voor het rekenen aan maatschappelijk vastgoed in het algemeen. In dit hoofdstuk wordt een verdere vertaalslag gemaakt voor met name het primair onderwijs. 12
In genoemde publicatie worden twee rekenmethodes behandeld. Eén voor incourant vastgoed en één voor courant vastgoed. Het onderwijs heeft karakteristieken van beide. Aan de ene kant appelleert onderwijs aan een specifiek proces dat wezenlijk afwijkt van andere typen gebruik. Maar aan de andere kant worden accommodaties steeds ‘multifunctioneler’ en daarom meer courant. Daarom is bij deze ‘vertaalslag’ geput uit beide methodes; zonder overigens concessies te doen aan de methodische consistentie van de benadering. Kern van deze benadering is de kasstromenanalyse. Van welke feitelijke kosten en opbrengsten is vanuit het perspectief van de verhuurder sprake. Hieronder zijn de relevante kasstromen schematisch in beeld gebracht. Er is geabstraheerd van begrippen ‘rente en afschrijving’; dit is de wijze waarop investeringen verantwoord worden in de boeken. Het zijn geen feitelijke kasstromen.
huuropbrengst
restwaarde
t = exploitatieduur
exploitatiekosten aanvangsinvestering
Illustratie 4 relevante overzicht kasstromen
3.3
Stappenplan
Om een kostprijsdekkende huur te kunnen bepalen, worden de volgende stappen onderscheiden: 1. Karakteriseren van de opgave; grip krijgen op gebouw en gebruik resulterend in een onderverdeling van (beoogd) gebouw naar afzonderlijk door te rekenen gebouwdelen.
Denk hierbij ook aan het verdelen van algemene ruimten, gangen, sanitair, installatieruimten etc. 2. Berekening kostprijsdekkende huur; berekenen van dekkende huur per gebouwdeel op basis van uitgangspunten voor: a. Aanvangsinvestering b. Exploitatieperiode en restwaarde c. Exploitatiekosten d. Discontovoet en overige parameters 3. Inventarisatie dekkingsbronnen; inventariseren en sommeren van de dekkingsbronnen per gebouwdeel: a. vanuit primair proces b. door nevengebruik c. op basis van omgevingswaarde 4. Optimalisatie resultaat; simuleren met uitgangspunten gericht op verbetering van prijskwaliteitverhouding door het draaien aan knoppen als: a. oppervlaktegebruik b. nevengebruik wel/niet mogelijk
13
c. risicoverdeling tussen huurder en verhuurder d. beheerefficiency
e. flexibiliteit en toekomstwaarde f. intensief grondgebruik
Stap 1: karakteriseren van opgave o.b.v. - gebouw (kwantiteit en kwaliteit) - gebruik (duur, nevengebruik, fiscaal e.d.) resulterend in onderverdeling gebouwdelen
Stap 2: berekenen kostprijshuur o.b.v. - aanvangsinvestering - exploitatieperiode en restwaarde - exploitatiekosten - discontovoet en overige parameters
Stap 3: inventariseren dekkingsbronnen - vanuit primair gebruik - door nevengebruik - op basis van omgevingswaarde
Stap 4: optimaliseren resultaat door ‘draaien aan knoppen’ als - oppervlak - nevengebruik - flexibiliteit - beheer - risicoverdeling - grondgebruik
Illustratie 5 stappenplan
Stap 1: karakteriseren van opgave
Eerste stap is het karakteriseren van de opgave. Tijdens de initiatieffase is natuurlijk nog weinig bekend van het gebouw. Niettemin is de behoefte om verwachtingen uit te spreken over de huurprijs en de te hanteren uitgangspunten daarvoor groot. Beantwoord vragen ten aan zien van: • gebouw: o grove indicatie van bruto vloeroppervlakte in m2 o ‘sober en doelmatig’ of gebouw als visitekaartje? o bijzondere eisen aan duurzaamheid of wettelijke (minimum)normen? Let op demarcatie van eigenaar en gebruiker o ‘maatkostuum’ of meer universele en multifunctionele oplossingen? • gebruik: o 100% eigen gebruik of ook nevengebruik door derden mogelijk? o langdurig gebruik of mogelijkheid om huur na 5 of 10 jaar op te zeggen? o zijn partijen BTW‐plichtig of niet wat is hun financiële continuïteit en slagkracht in het algemeen Hieronder een heel beknopt voorbeeld van hoe de output van de eerste stap, een gekarakteriseerde opgave, er uit zou kunnen zien.
14
school deel 1
school deel 2
kinder opvang
sport
2000 m2
750 m2
500 m2
500 m2
Huurder(s)
schoolbest.
schoolbest.
KO
dienst Sport
Fiscaal
geen BTW
geen BTW
geen BTW
BTW
Duur huurcontract
40 jaar
5 jaar
5 jaar
20 jaar
Aard huurcontract
incl. service
incl. service
incl. service
‘kaal’
wel
wel
niet
wel
Oppervlak m2 BVO
Nevengebruik
Illustratie 6 voorbeeld output stap 1 Stap 2: berekening kostprijsdekkende huur
Kern van stap 2 is: bereken per gebouwdeel de kostprijsdekkende huur aan de hand van de volgende gegevens: • Aanvangsinvestering • Exploitatieperiode en restwaarde • Exploitatiekosten • Discontovoet en overige parameters De meest relevante vraag voorafgaand aan het vaststellen van deze gegevens is de keuze tussen een • generiek (courant) gebouw dat verschillende gebruikers na elkaar kan huisvesten en waar – gelet op generieke karakter – altijd een markt voor zal zijn. • specifiek (incourant) gebouw dat gemaakt is/wordt voor een één gebruiker en waar – gelet op dit specifieke karakter – geen markt voor zal zijn. Deze twee opties vormen de uitersten op een as waarop nog tal van tussenposities mogelijk zijn. Brede scholen nemen gelet op de ambitie om daar multifunctioneel mee om te gaan, vooralsnog een middenpositie in. Ze zijn niet courant verhandelbaar op de markt, maar ze zijn ook niet ‘waardeloos’ als de huidige gebruiker vertrekt. In bijgaand schema worden de twee uiterste posities, courant en niet courant, gerelateerd aan de te kiezen parameters. Deze parameters worden hierna toegelicht parameters specifiek / incourant aanvangsinvestering nieuwbouw stichtingskosten grond en gebouw aanvangsinvestering bestaande gecorrigeerde bouw vervangingswaarde exploitatieperiode beoogde minimale gebruiksduur, bijvoorbeeld 40 jaar restwaarde grondwaarde minus sloopkosten
exploitatiekosten discontovoet
voor vastgoed en eventueel facilities financieringsrente managementkosten faillissementstoeslag
generiek / courant stichtingskosten grond en gebouw marktwaarde minimaal de lengte van huurcontract, bijvoorbeeld 20 jaar huuropbrengst gedeeld door aanvangsrendement met verouderingstoeslag voor vastgoed en eventueel facilities financieringsrente managementkosten marktrisico‐opslag
15
Aanvangsinvestering De aanvangsinvestering betreft de waarde van de investering bij aanvang van de exploitatieperiode. De aanvang van de exploitatieperiode kan zowel direct na oplevering zijn voor nieuwbouw, als ook een bestaand gebouw dat eerst een andere of dezelfde functie vervulde. • Bij nieuwbouw gaat het om de totale investering die met de bouw samenhangt; ook wel stichtingskosten (zie bijlage 1.). Het gaat hierbij om de kosten voor grond (ook verwervingskosten), bouw, inrichting en bijkomende kosten (architect, adviseurs, rente tijdens bouw e.d) Eventuele eenmalige bijdragen (van derden) worden bij voorkeur níet in mindering gebracht op deze aanvangsinvestering. Anders wordt de kostprijsdekkende huur een gesubsidieerde huur, en dat vermindert de vergelijkbaarheid van het eindresultaat. Eventuele bijdragen worden meegenomen bij de dekkingsbronnen van stap 3. BTW vormt bij nieuwbouw een punt van nadere aandacht. Er zijn in beginsel twee regimes: 1. De nieuwbouw is bestemd voor een organisatie waarbij sprake is van onbelaste verhuur. Het gaat hierbij om onderwijsinstellingen maar ook om kinderdagverblijven, peuterspeelzalen, zorginstellingen en begraafplaatsen. Hierbij dient uit te worden gegaan van de nieuwbouwkosten inclusief btw (bouw‐ en grondkosten) vermeerderd met een prognose voor het jaarlijks onderhoud inclusief BTW voor de huurprijsvaststelling, waarbij de huur vervolgens niet wordt verhoogd met de BTW. Hierbij geldt er normaliter een toeslag voor de huur of wordt dit direct bij de vastgoedexploitatie meegenomen, hierdoor ontstaat een huurprijs die hoger ligt dan in de twee andere situaties. De hoogte van de toeslag is mede afhankelijk van de periode waarover de BTW in de exploitatie wordt meegenomen. 2. De nieuwbouw is bestemd voor een met BTW belaste verhuur, zoals bibliotheken, musea en sportaccommodaties (onder bepaalde voorwaarden). Hierbij dient uit te worden gegaan van de nieuwbouwkosten exclusief BTW voor de huurprijsvaststelling. De huur wordt vervolgens verhoogd met de BTW, die voor de huurder verrekenbaar is. Bij bestaand vastgoed kan de aanvangsinvestering worden gewaardeerd op basis van de onderstaande methodiek (in volgorde van voorkeur). De indeling is gebaseerd op de richtlijnen voor de Wet Waardering Onroerende Zaken: 1. Marktwaarde van het object gebaseerd op beleggingstransacties van vergelijkbare gebouwen op basis van marktreferenties. 2. Indien er geen vergelijkbare objecten worden verkocht kan gebruik worden gemaakt van de huurwaardekapitalisatie waarbij de markthuurwaarde per ruimte wordt vastgesteld. Op basis van de huurwaarde wordt een kapitalisatie factor toegepast herleid van andere (o.a. beleggings) transacties van vergelijkbaar vastgoed. 3. Indien er geen huurdersmarkt en geen kopersmarkt van voldoende omvang bestaat, dient het vastgoed op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde te worden gewaardeerd. Deze gecorrigeerde vervangingswaarde is gebaseerd op de herbouwkosten van het object minus een correctie voor de technische en functionele veroudering en daarbij opgeteld de waarde van de grond. Exploitatieperiode en restwaarde De exploitatieperiode is voor incourant vastgoed afhankelijk van de economische en technische veroudering van het betreffende object. Of in andere woorden: hoe lang gaat het gebouw minimaal mee. In de praktijk van het maatschappelijk vastgoed wordt vaak een exploitatieperiode van 40 jaar aangehouden. Dan is het gebouw ‘afgeschreven’. Voor de restwaarde van de opstallen dient dan een waarde van 0 aangehouden te worden. Voor de grond dient rekening gehouden te worden met de 16
reguliere waardestijging van de grondprijs en de sloopkosten die straks nodig zijn om de grond bouwrijp te kunnen verkopen. Indien reeds bij aanvang rekening wordt gehouden met een mogelijke herbestemming van het gebouw, bijvoorbeeld het omzetten van schoollokalen in woningen, dat dient rekening te worden gehouden met de verwachte verkoopopbrengst van deze woningen minus de kosten voor de noodzakelijke aanpassingen voor de herbestemming. Voor courant vastgoed is de exploitatieperiode veel minder van belang, omdat na de gekozen periode weer een nieuwe exploitatieperiode start waaruit eveneens inkomsten worden verkregen. De exploitatieperiode is eigenlijk arbitrair. Er kan gekozen worden voor een kortere exploitatieperiode, bijvoorbeeld 20 jaar, waarbij dan een relatief hoge restwaarde hoort, maar er kan ook gekozen worden voor een langere exploitatieperiode, bijvoorbeeld 40 jaar, met een relatief lagere restwaarde. Twee aanbevelingen: • Kies per gebouwdeel in ieder geval voor een exploitatieperiode die tenminste gelijk is aan de beoogde duur van het huurcontract. • kies voor de gebouwdelen die bouwkundig een eenheid vormen eenzelfde exploitatieperiode; anders kan gemakkelijk verwarring ontstaan. Bij courant vastgoed moet er dus een aanname worden gedaan over de verkoopwaarde van het vastgoed aan het eind van de gekozen exploitatieperiode. Daar zijn twee parameters van belang bij: • ontwikkeling van de huur gedurende de exploitatieperiode; hiervoor wordt vaak de verwachte inflatie (CBS‐factor) aangehouden; • het door derden geëiste ‘aanvangsrendement’ waarmee de toekomstige huur vertaald kan worden in een verkoopwaarde. Om dit in de toekomstige aanvangsrendement te kunnen bepalen, wordt het aanvangsrendement dat thans bij nieuwe, courante gebouwen wordt gehanteerd verhoogd met een verouderingstoeslag. Uit onderzoek (zie o.a. Rust, Hordijk en Teuben2) blijkt dat bij kantoren een veroudering van circa 0,1% per jaar optreedt. Rekenvoorbeeld: In het geval van een twintigjarige exploitatieperiode dient een toeslag van 2,0% (20 jaar x 0,1%) aan te worden gehouden. Dit betekent dat een aanvangsrendement van 6,5% aan het begin in 20 jaar stijgt naar 8,5%. Om de restwaarde te bepalen moet de huur van dat moment door 8,5% gedeeld worden. Indien verondersteld wordt dat de grondwaarde dan hoger is dan de restwaarde op basis van aanvangshuur, dan dient deze grondwaarde als restwaarde aangehouden te worden. De (rest)waarde wordt in beginsel bepaald door de meest optimale aanwending van het vastgoed, sloop en nieuwbouw hoort daar als optie ook bij. Behalve een economische benadering is ook een fiscale benadering van exploitatieperiode en restwaarde denkbaar. De restwaarde wordt dan bepaald op basis van de afschrijvingsnormen die voor de beoogde eigenaar gelden. Deze fiscale benadering wordt hier om drie redenen niet gevolgd: • de afschrijvingsregels kunnen sterk afwijken van de veronderstelde werkelijkheid; • investeringen gericht op toekomstwaarde worden bij de fiscale benadering niet zichtbaar omdat ze geen invloed (mogen) hebben op exploitatieduur en restwaardeverloop. • de afschrijvingsregels voor gemeente, corporaties, beleggers en (andere) ondernemingen wijken sterk van elkaar af; dit bemoeilijkt de onderlinge vergelijking (en competitie). 2
Hordijk, A.C., en Teuben, A.J.J., Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand, De gevolgen van de invoering van Basel II, presentatie tijdens VOGON bijeenkomst op 13 maart 2007, 2007
17
Exploitatiekosten De exploitatiekosten kunnen worden verdeeld in de volgende categorieën3: • Vaste kosten; • Beheer en verhuurkosten; • Onderhoudskosten; • Overige objectgebonden kosten; • Gebruikersgebonden exploitatiekosten De eerste vier categorieën worden verrekend via de (kale) huur; de gebruikerskosten worden verrekend als servicekosten. Samen vormen ze de all‐in huur. De vaste kosten zijn kosten die betrekking hebben op het in eigendom of in gebruik hebben van een object en jaarlijks terugkeren. Het betreft hier kosten voor belastingen en andere heffingen, rente en afschrijving, erfpachtcanon (mits van toepassing) en verzekeringen. Het betreft hier uitsluitend de kosten die voor rekening zijn van de eigenaar en niet het gebruikersdeel. Deze dienen elders opgenomen te worden. In het onderwijs bedragen de vaste lasten circa €4,0 per m² bruto vloer oppervlak (BVO)4 De beheer en verhuurkosten zijn de kosten die direct toe te rekenen zijn aan het beheer van de gebouwen. De activiteiten voor het objectbeheer bestaan onder andere uit de werkzaamheden: • incassering van de huurinkomsten; • financiële administratie op objectniveau (o.a. afrekening servicekosten); • bewaken en opstellen van budgetten (o.a. onderhoud); • klachtenafhandeling; • mutatieopnamen; • aansturing van het onderhoud; • sleutelbeheer; • zorg dragen voor de servicekosten. Binnen de ROZ/IPD vastgoedindex wordt gemiddeld € 3,1 per m² aan beheerkosten uitgegeven en daarnaast nog € 1,1 per m² aan verhuurkosten. De totale kosten voor het beheer en verhuurkosten voor gemeenten bedragen € 3,‐ tot € 5,‐ per m² op basis van cijfers uit de benchmark voor gemeentelijk vastgoed (Benchmark gemeentelijk vastgoed 2007). Onder de onderhoudskosten worden normaal gesproken de kosten bedoeld voor het technisch in stand houden of in verhuurbare staat houden van het vastgoed gedurende de exploitatieperiode. Hieronder vallen de kosten die uitsluitend voor rekening zijn van de eigenaar. Indien de huurder meer of minder onderhoud uitvoert dan in standaard huurcontracten overeen gekomen wordt, dient hiermee rekening te worden gehouden. De onderhoudskosten variëren sterk per gebouw en zijn afhankelijk van het afwerkingniveau van het gebouw, het gewenste en huidige onderhoudsniveau van het gebouw en de ouderdom. Voor de inschatting van de onderhoudskosten dient met bovenstaande rekening te worden gehouden. Onderhoudskosten kunnen worden onderscheiden in onderhoudskosten voor installaties, bouwkundig onderhoud en terreinonderhoud. 3 Deze indeling is ontleend aan de indeling voor de ROZ/IPD vastgoedindex (beleggingsvastgoed sinds 1995), aeDex/IPD corporatie-index (sinds 2000) en ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed (sinds 2005). 4 ROZ Benchmark voor gemeentelijk vastgoed 2007
18
Indien sprake is van het verbeteren van de economische staat spreken we niet van onderhoud maar van investeringen. Groot onderhoud inclusief het vervangen van installaties wordt bijvoorbeeld ook vaak als investering gekenmerkt en als zodanig geactiveerd op de balans Als criterium om bedragen te beschouwen als investeringen geldt dat dit de economische levensduur moet verlengen dan wel de (markt)huur kan verhogen. De benchmarks van de ROZ geven de volgende referenties voor onderhoudskosten: • Bijeenkomstgebouwen: €12–18 per m2 BVO (Benchmark gemeentelijk vastgoed 2007) • Sportgebouwen: €11–16 per m2 BVO (ROZ Benchmark gemeentelijk vastgoed 2007) • Kantoren: €7–10 per m2 BVO (ROZ/IPD benchmark 2007) De overige objectgebonden kosten bestaan uit diverse kosten die direct betrekking hebben op individuele gebouwen. De kosten bestaan bijvoorbeeld uit de kosten van niet verhaalbare service kosten, niet verrekenbare BTW, oninbare huren en juridische kosten. Het meenemen van de gebruikersgebonden exploitatiekosten, is afhankelijk van afspraken die huurder en verhuurder daarover maken. Voordeel om deze mee te calculeren is de mogelijkheid om integraal de kosten van investering, exploitatie en gebruik te kunnen afwegen. Op die manier kan bijvoorbeeld beoordeeld worden of investeringen in energie en beheerefficiency via besparing van de gebruikskosten terugverdiend kunnen worden. Voor de rubricering is gebruik gemaakt van NTA 8101:20055, een Nederlands Technische Afspraak die is afgeleid van NEN 2748 (Termen voor facilitaire voorzieningen – Rubricering en definiëring, specifiek voor kantoorhoudende organisaties). Gebruiksgebonden kosten die kunnen worden onderscheiden zijn: • Huisvesting: gebruikersgebonden huisvestingsgebonden als klein onderhoud, groenonderhoud en kosten voor energie en water • Diensten en middelen: kosten voor bijvoorbeeld schoonmaak, catering, inrichting , beveiliging, etc. • ICT: kosten voor informatie‐ en communicatietechnologie (hardware en software) • Externe voorzieningen: kosten voor verblijf extern, denk aan tijdgebonden huur van ruimten in andere gebouwdelen • Facility Management: kosten voor uitvoeren van het bedrijfsbureau, milieu, arbo, kwaliteit e.d. Discontovoet en overige parameters Discontovoet is de factor waarmee alle toekomstige opbrengsten en kosten ‘contant’, en derhalve vergelijkbaar, worden gemaakt. In feite is de discontovoet een vergoeding voor de investering vermeerderd met de daaraan verbonden managementkosten en risico’s. De discontovoet mag ook rekenrente worden genoemd. Beleggers spreken vaak van ‘geëist rendement’. De discontovoet is samengesteld uit de volgende componenten: • financieringsrente. Dit is de lange termijn kapitaalmarktrente inclusief opslagen die financiële instellingen hanteren. Bij woningcorporaties speelt de zogenaamde WSW‐borging een belangrijke rol. • opslag i.v.m. managementkosten. Dit zijn de kosten van de verhuurder die niet direct toegerekend kunnen worden aan het object. Let op eventuele dubbeling met beheerkosten 5 NTA 8101:2005: Termen voor facilitaire voorzieningen toegespitst op het onderwijs ‐ Definiëring en Rubricering, uitgave van het NEN in 2005.
19
•
welke al als exploitatiekosten zijn opgenomen. Ter referentie: institutionele beleggers hanteren hiervoor een opslag van gemiddeld 0,5%. opslag i.v.m. exploitatierisico’s. In het geval van een lang huurcontract met een restwaarde van nul zijn de exploitatierisico’s beperkt tot het faillissement van de huurder. De exploitatierisico‐opslag kan in het geval van scholen, wanneer gaan die failliet, zeer beperkt zijn; denk aan een opslag van 0,25%. Bij kortere huurcontracten waarbij de verhuurder een evident marktrisico loopt, dan dient de risico‐opslag hoger te zijn. Specifieke omstandigheden, denk onder meer aan locatie, alternatieve aanwendbaarheid en (vastgoed)markt, zijn dan van grote invloed op de hoogte van deze opslag.6
De eerder behandelde exploitatiegegevens drukken alle kosten en opbrengsten uit in prijzen van nu. Exploitatiekosten en opbrengsten zullen echter stijgen. Maar hoeveel? De huurstijging wordt normaal gesproken gebaseerd op de Consumentenprijsindex van het CBS gebruikt. Het is echter mogelijk om hiervan af te wijken of zelfs een huurverlaging toe te passen. Dit dient bij de afsluiting van het huurcontract goed geregeld te worden, omdat dit gevolgen heeft voor de totale exploitatieperiode die van toepassing is voor het betreffende vastgoed. Zeker gezien het afsluiten van huurcontracten voor een lange periode kan dit aanzienlijke gevolgen hebben. Consensus Economics geeft verwachtingen voor de toekomstige inflatieverwachting. De ROZ publiceert de cijfers met een half jaarvertraging op haar website (www.rozindex.nl). De laatste inflatiescenario’s liggen voor de langere termijn op iets meer dan 2 procent per jaar. Deze dateren overigens nog van voor de kredietcrisis. De stijging van exploitatiekosten kan afwijken van het te hanteren percentage voor de huurverhoging. Met name de stijging van de onderhoudskosten zal een boveninflatoire ontwikkeling kennen omdat voldaan dient worden aan nieuwe kwaliteitseisen die gedurende de exploitatieperiode van kracht (kunnen) worden. Het CBS publiceert onder andere een bouwkostenindex waarin historische cijfers over de stijging van de bouwkosten is opgenomen (www.cbs.nl). Berekening kostprijsdekkende huur Als alle invoergegevens bepaald zijn, dient de finale huurprijsberekening nog plaats te vinden. Op de feitelijke berekening wordt hier niet verder ingegaan. De daarvoor benodigde formules zijn opgenomen in het bijgevoegde rekenmodel, en bovendien in elk willekeurig spreadsheetprogramma. Concrete stappen in deze rekengang zijn: • invoeren van aanvangsinvestering, restwaarde en exploitatiekosten per gebouwdeel • indexeren van exploitatiekosten en restwaarde over gehele exploitatieperiode aan de hand stijgingsfactoren • contant maken van restwaarde en exploitatiekosten aan de hand van discontovoet • vaststellen van ‘te dekken exploitatietekort door aanvangsinvestering te vermeerderen met contante exploitatiekosten en te verminderen met contant gemaakte restwaarde • vaststellen (via ‘doelzoeken’) met welke kostprijsdekkende aanvangshuur het te dekken exploitatietekort op nul gebracht kan worden. Stap 3: inventarisatie dekkingsbronnen
6 Voor meer informatie over de discontovoet, zie de publicatie Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed, pagina 12 tot en met 16
20
De volgende stap is om de aldus gevonden huurprijs te confronteren met de dekkingsbronnen die daarvoor beschikbaar zijn. Drie potentiële dekkingsbronnen kunnen worden onderscheiden: 1. dekking vanuit primaire gebruik 2. dekking door nevengebruik 3. dekking op basis van omgevingswaarde Vanuit primair gebruik In beginsel zal de huurder zijn bijdrage, de huur, willen baseren op de waarde die de huisvesting heeft voor het primaire gebruik. Een mooi en functioneel gebouw kan bijdragen aan de prestaties van de kinderen, aan het imago van de school en het werkplezier van leerkrachten. Dat vertaalt zich ook in kosten en opbrengsten van de schoolorganisatie. In de praktijk van het onderwijs zullen de normbedragen voor investering en exploitatie in hoge mate de referentie daarvoor zijn. Deze kunnen aldus bepaald worden: Normbedragen investering In geval van een school in het basisonderwijs hanteert de gemeente een huisvestingsverordening die een uitspraak doet over de gemeentelijke vergoedingssystematiek. Over het algemeen is deze huisvestingsverordening gebaseerd op of identiek aan de model huisvestingsverordening van de VNG. De systematiek begint bij het bepalen van het totaal benodigde bruto vloeroppervlakte, de zogenaamde normatieve ruimtebehoefte. Deze normatieve ruimtebehoefte is gebaseerd op het leerlingenaantal en de correctie naar gewichtensom (de toedeling van leerlingen naar achterstandscategorieën; hoe meer achterstandsleerlingen, des te groter de normatieve ruimtebehoefte). Vervolgens wordt het gecorrigeerde leerlingenaantal vermenigvuldigd met een ruimtenorm. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar basisonderwijs (5,05 m32 bvo per leerling) en speciaal onderwijs (7,35 m2 bvo per leerling)7 De ruimtebehoefte moet nu nog vertaald worden naar een vergoeding. De systematiek maakt daarbij onderscheid naar gebouwtypen: • permanente nieuwbouw • permanente uitbreiding • tijdelijke voorziening (nieuwbouw en uitbreiding) • nieuwbouw of uitbreiding van gymnastiekvoorzieningen (op eigen terrein of afzonderlijk terrein) Per gebouwtype bestaat de vergoeding uit een vaste voet (startbedrag voor een vast aantal m2 bvo). Voor elke extra m2 bruto vloeroppervlakte is een extra vergoeding beschikbaar. De vaste voet en m2 prijs kunnen variëren afhankelijk van het type primair onderwijs (basisonderwijs of speciaal onderwijs). Daarnaast is er tevens een vergoeding beschikbaar voor de eerste inrichting en meubilair van schoolgebouwen. De praktijk wijst overigens uit dat de vergoeding over het algemeen niet toereikend is voor het afdekken van de bouwkosten. Dit is te verklaren doordat de modelvergoedingen gebaseerd zijn op de bouw van een solitaire school. In de praktijk worden tegenwoordig brede scholen gebouwd met een meer complexe bouwopgave. Hier hangt een ander prijskaartje aan. Normbedragen exploitatie De scholen voor het primair onderwijs ontvangen van het Rijk een bekostiging voor de materiële instandhouding (mi‐bekostiging). De mi‐bekostiging is een kalenderjaarvergoeding, uitgedrukt in een lumpsumbedrag en gebaseerd op het aantal leerlingen en het daaruit afgeleide aantal groepen. In de bekostiging is onderscheid gemaakt in: 7
Ruimtenormering afkomstig uit de modelhuisvestingsverordening VNG, 2009
21
• groepsafhankelijke materiële voorzieningen dat wil zeggen onderhoud (gebouw, tuin en schoonmaak), energie en publiekrechtelijke heffingen en; • leerlingafhankelijke materiële voorzieningen dat wil zeggen middelen voor o.a. medezeggenschap, activiteiten, culturele vorming etc. en administratie, beheer en bestuurskosten. De totale bekostiging is een lumpsum bekostiging op basis van het aantal leerlingen en aantal groepen. Afhankelijk van de meerwaarde van de oplossing voor het primaire gebruik kan de huurder, schoolorganisatie of gemeente, daar nog ‘eigen’ middelen aan toevoegen. Door nevengebruik Nevengebruik van het gebouw is een tweede dekkingsbron voor de op te brengen huurprijs. Daar dient het gebouw wel geschikt voor te zijn, anders blijft het nevengebruik in de marge en zullen de extra opbrengsten nauwelijks opwegen tegen de extra beheerkosten die daarvoor gemaakt dienen te worden. Aantal voorwaarden daarvoor zijn: • Mogelijkheid om gebouw te compartimenteren in afzonderlijk toegankelijke en te verwarmen eenheden. • Professionele beheerorganisatie voor actieve verhuur facilitaire dienstverlening. • Goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid. • Multifunctionele inrichting van de ruimten die voor nevengebruik in aanmerking komen. De jaarlijkse opbrengst van het nevengebruik kan bepaald worden aan de hand van de volgende parameters: • m2 netto verhuurbaarvloeroppervlak van ruimten die voor nevengebruik in aanmerking komen; • theoretische aantal dagdelen dat deze ruimten verhuurbaar zijn buiten regulier gebruik; • verwachte bezettingsgraad van deze ruimten; • zaalhuur per m2 eventueel op te splitsen in sociaal en commercieel gebruik; • extra vaste kosten van de beheerorganisatie voor verhuur en management van nevengebruik; • variabele kosten die direct samenhangen met nevengebruik zoals kosten energieverbruik, schoonmaken en toezicht; • eventuele provisie op de cateringomzet. Op basis van omgevingswaarde Brede scholen worden vaak gerealiseerd met een oogmerk dat verder gaat dan de kwaliteit van het onderwijs. Het gaat ook om zaken als dagarrangementen, sociale samenhang, meer werkgelegenheid, symboolwerking, enzovoort. Voor het gemak noemen we deze ambities aan als ‘omgevingswaarde’. Op basis van de beoogde en verwachte omgevingswaarde zijn gemeenten, provincies, woningcorporaties en sociale fondsen bereid tot extra bijdragen. Ook de eventuele bijdrage van de projectontwikkelaar op grond van de winst van commerciële ontwikkeling op dezelfde locatie of op vrijgekomen locaties elders, kan als ‘omgevingswaarde’ worden gezien. Het gaat steeds om bijdragen op grond van waarden die buiten het gebouw, de (brede) school, worden gerealiseerd. Genoemde bijdragen hebben vrijwel altijd een eenmalig karakter. Eerder is gepleit om deze eenmalige bijdragen niet direct in mindering op de aanvangsinvestering te brengen uit oogpunt van transparantie en vergelijkbaarheid. Daarom dienen deze eenmalige bijdragen op deze plaats
22
omgezet te worden in een jaarlijkse bijdrage. Ga bij het omzetten van dezelfde huurstijging, exploitatieperiode en discontovoet uit als bij de berekening van de kostprijsdekkende huur zelf. Door de kostprijsdekkende huur met de totale dekking te vergelijken ontstaat een beeld van de haalbaarheid van de opgave. Is er zicht op een sluitende exploitatie of nog (helemaal) niet? Stap 4: Optimalisatie van resultaat Als de gesommeerde dekking past bij de kostprijsdekkende huur is dat mooi, maar nooit een reden om niet te zoeken naar optimalisatie. Optimalisatie betreft stap 4, de laatste stap in het model. Kan de prijs omlaag bij gelijkblijvende kwaliteit, of andersom, kan de kwaliteit omhoog bij gelijkblijvende prijs. Hieronder worden een aantal ‘knoppen’ aangereikt waar aan gedraaid kan worden om een betere prijs‐kwaliteitverhouding te realiseren. De opsomming is niet uitputtend; er zijn veel meer optimalisatiemogelijkheden denkbaar. knop 1: oppervlak • mogelijk winst: realiseren van lagere prijs door minder oppervlakte af te nemen • dit vraagt (bijvoorbeeld): o efficiëntere plattegrond met betere verhouding tussen bruto vloeroppervlak en nuttig gebruiksoppervlak o hogere (klimatologische) kwaliteit van ruimten zodat deze voor meer doeleinden en eventueel intensiever gebruikt kunnen worden o huren van aanvullende ruimten op tijdbasis bij derden, bijvoorbeeld bij het naastgelegen multifunctionele centrum o programmering van ruimten na elkaar in plaats van gelijktijdig o hoogwaardige beheerorganisatie om dit adequaat te regelen o verlaging exploitatierisico’s door opdelen van courante en niet courante delen knop 2: nevengebruik • winst: extra dekkingsbron als gevolg van nevengebruik in middag, avond, weekend en zomervakantie8 • dit vraagt: o goede compartimentering gebouw zodat gedeelten afzonderlijk verhuurd en verwarmd kunne worden o goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid o professionele beheerorganisatie om nevengebruik mogelijk te maken en de beschikbare ruimten in ‘de markt te zetten’ o multifunctionele inrichting van betreffende ruimten zodat ingespeeld kan worden op de behoeften van verschillende doelgroepen (denk aan verstelbare stoelen) Knop 3: andere risicoverdeling • winst: lagere risico‐opslag bij discontovoet en dus lagere kostprijsdekkende huur • dit vraagt: o huurcontract met langere looptijd (en dus minder flexibiliteit) zodat de verhuurder een lager leegstandsrisico loopt o inrichting niet meenemen in huurcontract zodat verhuurder daar geen risico over loopt; zogenaamde casco‐huur 8
denk onder meer aan nevengebruik van schoollokalen door BSO
23
knop 4: flexibiliteit • winst: hogere restwaarde en lagere risico‐opslag als gevolg van hogere alternatieve aanwendbaarheid van het vastgoedobject • dit vraagt bijvoorbeeld: o compartimentering gebouw zodat delen van gebouw afzonderlijk verhuurbaar zijn o kenmerken gebouw en installaties die ook passen aan andere functies; denk aan verdiepingshoogte, draagvermogen van vloeren, enz. o gericht realiseren van overmaat knop 5: lagere beheerkosten • winst: lagere kosten voor energie, schoonmaken, beveiliging , enzovoort. • dit vraagt (bijvoorbeeld) o exploitatiebewust ontwerp en uitvoering o professionele facility management voor inkoopkracht o zorgvuldig gebruik en gedrag van huurders en bezoekers knop 6: intensiever grondgebruik • winst: dubbel grondgebruik geeft hogere (huur)opbrengsten die ingezet kunnen worden als extra dekkingsbron voor het dekken van de huurprijs • dit vraagt (bijvoorbeeld) o hogere stichtingskosten in verband met stapelen functies; denk ook aan eventuele parkeergarage o adequaat beheer om eventuele overlast die voortkomt uit intensief gebruik te minimaliseren
24
Bijlage 1 Begrippenlijst en definities Bronnen • Vastgoedbeheer Lexicon, Begrippen Toelichting Omschrijving, W.G. Keeris • NEN 2580 • ROZ benchmark gemeentelijk vastgoed Beheerkosten Het totaal van de direct aan een vastgoedobject toe te rekenen betaalde, dan wel ‐afhankelijk van de context‐ geraamd te betalen kosten in het betreffende boekjaar, gericht op het optimaliseren van het exploitatieresultaat, ter vergoeding van nader omschreven en (intern of extern) opgedragen vastgoedbeheerwerkzaamheden, berekend volgens bepalingen in de daartoe gesloten beheerovereenkomst, alsmede de – aan genoemde werkzaamheden gerelateerde – aanvullend te leveren inspanningen, separaat ad hoc te vergoeden. Ook wel objectbeheerkosten en managementkosten genoemd. Bruto vloeroppervlakte (bvo) Conform NEN 2580: oppervlakte van een ruimte of een groep van ruimten, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen. Disconteringsvoet Het rentepercentage, als (aangenomen) gemiddelde over de beschouwde periode, waartegen de gestelde cash flow over die periode contact gemaakt wordt naar het aanvangsmoment, om zodoende de waarde op dat betreffende moment te kunnen bepalen van deze geldstroom. Exploitatiekosten • vaste kosten • energiekosten • onderhoudskosten • administratieve beheerkosten • specifieke bedrijfskosten • modernisering‐ en aanpassingskosten • restwaarde Facalitare kosten De aan de facalitaire organisatie toe te rekenen kosten bij de uitvoering van het facilitymanagementbeleid. De volgende kosten kunnen worden onderscheiden: • vaste kosten; • instandhoudingskosten; • gebruikskosten. Gebruikersgebonden exploitatiekosten Exploitatiekosten die samenhangen met het gebruik van een ruimte of meerdere ruimten. Voorbeelden hiervan zijn gas, water en elektriciteit. Maar ook bijvoorbeeld het schoonmaakonderhoud en de kosten voor een gebouwbeheerder. 25
Gebruiksoppervlakte In NEN 2580 is bepaald dat de gebruiksoppervlakte berekend wordt door van de totale bruto vloeroppervlakte van een gebouw de volgende oppervlaktes af te trekken: • grondoppervlak van dragende wanden en opgaande scheidingsconstructies; • oppervlak van vides en trapgaten, indien groter dan 4 m2; • oppervlak van ruimten met een vrije hoogte lager dan 1,5 meter; • grondoppervlak van afzonderlijke constructies groter dan 0,5 m2; • grondoppervlak van leidingschachten, indien groter dan 0,5 m2. Kostprijsdekkende huur De minimaal te stellen (vraag)huur ingeval van verhuur van een vastgoedobject bij aanvang van de exploitatieperiode, teneinde de investering rendabel te maken conform het (intern) gestelde rendementscriterium gedurende de beschouwde periode, welke correspondeert met de (aangenomen) functionele vraagperiode, waarbij de berekening van de hoogte van deze huur gebaseerd is op de feitelijke exploitatie. Netto vloeroppervlakte (NVO) Conform NEN 2580: oppervlakte van een ruimte of een groep van ruimten, gemeten op vloerniveau, tussen de begrenzende opgaande scheidingsconstructies van de afzonderlijke ruimten. Overige objectgebonden kosten De overige objectgebonden kosten bestaan uit diverse kosten die direct betrekking hebben op individuele gebouwen. De kosten bestaan bijvoorbeeld uit de kosten van niet verhaalbare service kosten, niet verrekenbare BTW, oninbare huren en juridische kosten. Servicekosten Doorberekening van de omslag per verhuurbaar perceel van het object, ten behoeve van de dekking van de in het betreffende boekjaar gemaakte, dan wel aangenomen te maken kosten met betrekking tot de collectieve voorzieningen voor het betreffende onderdeel, op basis van een (eventueel bij de huurovereenkomst) vastgestelde omrekeningsfactor. Stichtingskosten Het totaal aan kosten welke worden toegekend aan de ontwikkeling, realisering en het gebruiksklaar maken van een vastgoedobject over de periode tot de (aangenomen) einddatum van de allocatieperiode. Technisch onderhoudskosten De kosten die voortvloeien uit het in stand houden van functies van het vastgoedobject door middel van herstellen, vervangen en ander soortgelijke activiteiten, daar toe gerekend de kosten met betrekking tot beperkte verbeteringen en veranderingen in of aan het object en van voorzieningen op het terrein. Vaste kosten De kosten welke zijn verbonden aan het in eigendom of gebruik hebben van het betreffende vastgoedobject. Verhuurder/eigenaar: • Rente, afschrijving, erfpachtcanon, huurderving en verhuurkosten, verzekeringen, belastingen en andere heffingen. Huurder/gebruiker: • Huur, verzekeringen, belastingen en andere heffingen.
26
Verhuurbaar vloeroppervlakte De verhuurbare vloeroppervlaktevan een ruimte of een groep ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van binnenruimten omhullen. Waar gelijke gebouwfuncties aan elkaar grenzen, wordt gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie. Ter plaatste van raamopeningen wordt gemeten tot aan de binnenzijde van het glas op 1,5 m boven de vloer en ter breedte van deze raamopeningen. Verhuurkosten De bij de huurder in rekening gebrachte kosten, welke door of namens de verhuurder gemaakt worden met betrekking tot het (opnieuw) verhuren van een perceel. Ook wel administratiekosten of contractkosten genoemd.
27
Bijlage 2 Toelichting rekenmodel Toelichting rekenmodel In deze bijlage is een korte beschrijving opgenomen van het model alsmede een aantal schermafdrukken. Voor het rekenmodel zelf wordt verwezen naar de Community of Practise op de website van het Servicecentrum Scholenbouw (www.scsb.nl). Het rekenmodel valt uiteen in twee hoofdonderdelen: 1. Invoer model 2. Samenvatting model (op basis van de invoergegevens) met de mogelijkheid om een kostprijsdekkende huur te bepalen Invoer model Het rekenmodel leidt de gebruiker via een aantal invulschermen naar een kostprijsdekkende huur. • Algemene gegevens Waaronder datum, naam opsteller en opdrachtgever en projectomschrijving • Basisgegevens onderwijs Er kan voor maximaal drie ruimtedelen leergegevens worden ingevoerd • Programma schoolgebouw in bvo en vvo Hierbij wordt onderscheid gemaakt in onderwijsruimten, sportvoorzieningen en overige niet onderwijsgerelateerde ruimten (bijvoorbeeld kinderdagopvang en commerciële kantoorruimten). Per gebouwtype wordt gevraagd naar het bruto vloeroppervlakte en de verhouding tussen bruto en verhuurbaar vloeroppervlakte. Tenslotte biedt het rekenmodel de mogelijkheid om onderscheid te maken in permanente bouw en tijdelijke bouw. • Indices De rekenwaarden ten behoeve van het bepalen van de stichtingskosten en de kasstromen. • Stichtingskosten Bepalen van de stichtingskosten aan de hand van de bouwkosten per m2 bvo en percentage voor bijkomende kosten. Vervolgens wordt de mogelijkheid geboden om overige investeringen aan te geven die van invloed zijn op de huurprijs. • Restwaardeberekening Er wordt onderscheid gemaakt in courant en incourant vastgoed. In het eerste geval moet worden uitgegaan van de exit yield methode. Betreft het incourant vastgoed dan is het gebruikelijk om als restwaarde uit te gaan van de (geïndexeerde) grondkosten. • Opbrengsten vastgoed Het betreft de huuropbrengsten per gebouwdeel per m2 verhuurbare vloeroppervlakte. En de opbrengsten als gevolg van dubbel gebruik van ruimten. Omdat ook sprake kan zijn van (structurele) leegstand wordt de mogelijkheid geboden om het risico op leegstand als een percentage in de berekening van de opbrengsten te verdisconteren. • Diverse bijdragen Naast de opbrengsten uit verhuur zijn er ook eenmalig of jaarlijkse bijdrage. Het laatste geval kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een bijdrage voor de onderhoudslasten en eigenaarslasten. 28
• • •
Exploitatielasten Het model maakt onderscheid in exploitatielasten voor rekening van de eigenaar en de exploitatielasten voor rekening van de huurder. Duurzaamheid Extra investeringen in duurzaamheid worden vertaald naar lagere exploitatielasten. Cashflows Alle geldstromen zijn opgenomen in een cashflow (kasstromenoverzicht) en de netto contante waarde.
Samenvatting model Het betreft een weergave van alle resultaten. Ter informatie worden de benodigde stichtingskosten vergeleken met de normvergoeding (op basis van leerlingprognoses) die van toepassing is. De normvergoeding zelf is verder buiten het bepalen van de kostprijsdekkende huur gelaten. Het model maakt vervolgens de netto contante waarde inzichtelijk waarna de ruimte geboden wordt om te ‘spelen’ met de kostprijsdekkende huur. Enerzijds door zelf een kostprijsdekkende huur in te geven en te bezien wat het effect is op de netto contante waarde. Anderzijds door het model de kostprijsdekkende huur te laten uitrekenen bij een netto contante waarde van 0. Wanneer sprake is van een positieve netto contante waarde zou bijvoorbeeld de kostprijsdekkende huur kunnen worden verlaagd. Is sprake van een negatieve contante waarde, dan zou de kostprijsdekkende huur kunnen worden verhoogd, de stichtingskosten worden verlaagd of de opbrengsten worden verhoogd.
29
30
