EINDRAPPORT
HAALBAARHEIDSONDERZOEK
NIEUWBOUW
School met de Bijbel EN NIEUWBOUW
Sporthal De Hil
IN COMBINATIE MET HET ONDERZOEK NAAR HET EVENTUEEL AFSTOTEN VAN DE
gymzaal Christinastraat
IN BENTHUIZEN (RIJNWOUDE)
OPDRACHTGEVER GEMEENTE RIJNWOUDE / MANTUM ONDERWIJS
DATUM 14 OKTOBER 2013
SAMENSTELLING STUURGROEP HAALBAARHEIDSONDERZOEK
BREDE SCHOOL IN COMBINATIE MET SPORTHAL
INHOUDSOPGAVE
1 INLEIDING
1
1.1 Vraagstelling 1.2
Aanpak / Organisatie
1.3 Hoofdstukindeling 2 METHODIEK
2
2.1 Onderzoeken 2.2 Locaties 2.3 Scenario’s 3 VISIE EN PROGRAMMA VAN EISEN
3.1
Visie / samenwerking brede school
3.2
Programma van Eisen brede school en
3
sportfunctie 4 LOCATIEONDERZOEK
4
4.1 Methodiek 4.2 Uitkomsten 4.3
Overlap met PVE en Stedenbouwkundige uitgangspunten
5 FINANCIËLE ANALYSE
6
5.1 Methodiek 5.2 Uitkomsten 6 BEOORDELINGSMATRIX
7
7 CONCLUSIE
9
AANBEVELINGEN10 BIJLAGE I RUIMTELIJK PROGRAMMA VAN EISEN BIJLAGE II ONDERZOEK FINANCIËLE HAALBAARHEID BIJLAGE III LOCATIEONDERZOEK BIJLAGE IV BRIEF MANTUM ONDERWIJS EN JUNIS KINDEROPVANG
1
INLEIDING
Dit rapport onderzoekt de haalbaarheid van vervangende
1.2
nieuwbouw voor de School met de Bijbel in de vorm van
Voor de uitvoering van het Haalbaarheidsonderzoek is
een brede school in combinatie met nieuwbouw voor
een Plan van Aanpak opgesteld. Dit plan van aanpak is
sporthal De Hil. Het haalbaarheidsonderzoek is uitge-
door College van B&W Rijnwoude en Mantum goedge-
voerd in opdracht van de gemeente Rijnwoude (hierna:
keurd. De stuurgroep ABR (Alphen a/d Rijn, Boskoop,
gemeente) en schoolbestuur Mantum Onderwijs (hierna:
Rijnwoude) heeft het Plan van Aanpak ter kennisname
Mantum).
toegestuurd gekregen.
Aanleiding voor het haalbaarheidsonderzoek is de
Voor het onderzoek zijn een stuurgroep, een project-
aanvraag van Mantum bij de gemeente voor vervangende
groep en vier werkgroepen opgericht. In de stuurgroep
nieuwbouw van de School met de Bijbel (SMDB) in de
hebben zitting de wethouders Onderwijs en Ruimtelijke
vorm van een brede school. Mantum wil een samenhan-
Ordening (portefeuillehouders), de directeur-bestuurder
gend aanbod voor kinderen van 0-12 jaar in Benthuizen
van Mantum, het afdelingshoofd RMO, de directeur
realiseren. Kinderopvang Junis (hierna: Junis) is de
van de School met de Bijbel, Junis en de betrokken
beoogde partner voor het aanbieden van peuterspeel-
projectleiders.
Aanpak / Organisatie
zaal, heledag-opvang en buitenschoolse opvang. De gemeente heeft aangegeven de aanvraag van
De projectgroep wordt gevormd door de projectleiders
Mantum op haalbaarheid te willen onderzoeken. In dat
en die opdracht hadden de werkzaamheden te coördi-
onderzoek zou de haalbaarheid van nieuwbouw van de
neren. De werkgroepen hebben de benodigde informatie
sporthal De Hil moeten worden meegenomen. Mantum
per onderwerp aangeleverd.
heeft hiermee ingestemd. 1.3 Hoofdstukindeling Junis is, als beoogd partner voor de brede school,
Dit rapport is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 1
betrokken bij de uitvoering en vaststelling van het haal-
beschrijft de vraagstelling van het onderzoek. Hoofdstuk
baarheidsonderzoek. Junis heeft geparticipeerd bij het
2 verwoord de methodiek die is toegepast voor het
opstellen van het Programma van Eisen en heeft zitting
uitvoeren van het onderzoek. Hoofdstuk 3 beschrijft
genomen in de stuurgroep.
de inhoud van het Programma van Eisen. Hoofdstuk 4 behandelt de uitkomsten het locatieonderzoek.
1.1 Vraagstelling
Hoofdstuk 5 beschrijft de resultaten van het onderzoek
De vraagstelling voor dit onderzoek luidt:
naar de financiële haalbaarheid. Hoofdstuk 6 brengt de uitkomsten van de drie onderzoeken samen in een
Onderzoek de haalbaarheid van de nieuwbouw van
beoordelingsmatrix, met daaraan toegevoegd een
een brede school voor de School met de Bijbel in
beoordeling van overige aspecten die van belang zijn
combinatie met een sporthal in Benthuizen.
voor het beoordelen van de haalbaarheid. In hoofdstuk 7 worden de conclusies van het haalbaarheidsonderzoek
De haalbaarheid zal worden beoordeeld op basis van vier
beschreven.
invalshoeken: (1) het programma en samenwerkingspartners, (2) de ruimtelijke inpasbaarheid op beschikbare kavels, (3) de financiën en (4) overige aspecten die van belang zijn.
1
2
METHODIEK
2.1 Onderzoeken Voor deze haalbaarheidsstudie zijn drie onderzoeken uitgevoerd: 1 Onderzoek naar het Programma van Eisen - Voor het verkennen van de gezamenlijke visie, samenwerkingsmogelijkheden en het kwantificeren van het ruimtelijk programma. 2 Locatieonderzoek – Voor het in beeld brengen van de ruimtelijke inpassing. 3 Financiële haalbaarheidsstudie – Voor het analyseren van de financiële haalbaarheid. De betreffende onderzoeksrapporten vormen een bijlage bij deze rapportage. De uitkomsten van deze drie onderzoeken zijn samengebracht in een beoordelingsmatrix waaraan een beoordeling van overige aspecten die van belang zijn voor het haalbaarheidsonderzoek zijn toegevoegd. 2.2 Locaties De volgende acht locaties zijn onderzocht: Locatie 1
Schoolstraat (huidige School met de Bijbel)
Locatie 2a
Dorpsstraat
Locatie 2b
Dr. Albert Schweitzerlaan
Locatie 3
Van Zuijtland (voormalige brandweerkazerne)
Locatie 4
De Bentlanden
Locatie 5
Heerewegh
Locatie 6
Omleidingsweg
Locatie 7
Sporthal de Hil
2.3 Scenario’s In eerste instantie is slechts één scenario op haalbaarheid onderzocht: nieuwbouw van een brede school en sporthal. Gedurende het proces zijn daar drie scenario’s aan toegevoegd. De onderzochte vier scenario’s zijn daarmee: Scenario 1: brede school met sporthal (drie velden) Scenario 2a: brede school met sportzaal (twee velden) Scenario 2b: brede school met gymzaal plus Scenario 3: brede school (zonder gym/ sportvoorziening)
2
3
V ISIE EN PROGRAMMA VAN EISEN
Mantum, Junis en de gemeente (sporthal) hebben een Programma van Eisen opgesteld. Doel hiervan was het
3.2
Programma van Eisen brede school en sportfunctie
formuleren van de visie, wijze van samenwerking en een
Het Programma van Eisen formuleert de ruimtebehoefte
ruimtelijk programma van een brede school en sporthal.
van de school, kinderopvang en sportfunctie. Daarbij
Voor wat betreft visie, samenwerking en het ruimtelijk
is gezocht naar optimaal ruimtegebruik. Een aantal
programma is de brede school met sporthal haalbaar.
ruimtes worden gedeeld door de sportfunctie, Junis en
De partijen delen een gezamenlijke visie. Er is over-
de school (dubbelgebruik). In scenario 1 worden het
eenstemming over de visie en de wijze van samenwer-
speellokaal en de sportkantine geïntegreerd, waardoor
king. Het Programma van Eisen is uitvoerbaar binnen
deze ruimtes door het dubbelgebruik per saldo groter
de ruimtelijke kaders die de gemeente heeft gesteld.
worden. In scenario 2 worden de sportvloer en het speel-
De School met de Bijbel, Junis en de gemeente zijn
lokaal geïntegreerd. Daarnaast is rekening gehouden
bereid in een brede school te participeren.
met eventueel andere functies in de school.
3.1
Het programma van eisen is te realiseren binnen de
Visie / samenwerking brede school
Mantum en Junis hebben in de verkennende gesprekken
genormeerde oppervlakte voor sporthal en school. Het
geconstateerd dat er voldoende overeenkomsten zijn in
ruimteprogramma per scenario is als volgt:
pedagogische uitgangspunten van beide organisaties om
Scenario 1: brede school 1.068 m2 NVO met sporthal
binnen de brede school tot vruchtbare samenwerking te komen. Toevoeging van een sportfunctie aan deze brede school versterkt dit concept.
1.756 m2 (drie zalen) Scenario 2a: brede school 973 m2 NVO met sportzaal*) (twee zalen) Scenario 2b: brede school 973 m2 NVO en gymzaal
De gezamenlijk geformuleerde visie voor de brede school is gebaseerd op de volgende pijlers: ··
maatschappelijke functie met meer dan onderwijs en
plus*) (één zaal) Scenario 3: brede school 973 m2 NVO (zonder gym/ sportvoorziening)
kinderopvang; ··
een gezamenlijk pedagogisch fundament;
··
de school heeft een christelijke identiteit;
··
de peuterspeelzaal, kinderdagopvang, buiten-
*) De oppervlakte van de sportvoorziening voor scenario 2a en 2b wordt in het Programma van Eisen niet gekwantificeerd. In de financiële haalbaarheidsanalyse wordt hier wel een aanname voor gedaan.
schoolse opvang en sporthal/ gymzaal zijn openbaar; ··
alle gebruikers hebben respect voor elkaar;
··
alle kinderen, inclusief passend onderwijs, en hun ouders en volwassenen uit Benthuizen zijn welkom;
··
waar mogelijk dubbelgebruik van ruimtes;
··
duurzaamheid (binnenklimaat/bouwen);
··
balans tussen investering en exploitatie;
··
voldoende, avontuurlijk en groene buitenruimte.
Doel van de samenwerking is een brede school te organiseren waarbinnen de ontwikkelingslijn van kinderen van 0 tot 12 jaar wordt geborgd. Onderwijs, kinderopvang en eventueel andere voorzieningen vullen elkaar aan en de samenwerking levert meerwaarde op voor kinderen en gezinnen. In de samenwerking geven de partijen elkaar ruimte voor het uitdragen van de eigen identiteit.
3
4
LOCATIEONDERZOEK
In het locatieonderzoek van Proosdij en Koster
4.2 Uitkomsten
(zie bijlage III) zijn de acht locaties die worden genoemd
Van de acht locaties blijken slechts vier locaties
in paragraaf 2.2. kwalitatief stedenbouwkundig onder-
voldoende oppervlakte te hebben om de brede school
zocht (zie figuur 1).
met sporthal neer te kunnen zetten. De beoordeling van de locaties op basis van de vier ruimtelijke aspecten zijn
4.1 Methodiek
in tabel 1 samengevat weergegeven.
Getoetst is of het benodigde bouwvolume, de buitenruimte en de parkeervoorzieningen ruimtelijk inpasbaar
Zoals uit de tabel valt af te lezen wordt de locatie Albert
zijn op de aangegeven kavels. Daarna zijn de locaties op
Schweitzerlaan, ruimtelijk gezien, als best passend
basis van een modelstudie kwalitatief stedenbouwkundig
beoordeeld. De locatie Omleidingsweg eindigt op de
op de volgende vier ruimtelijke thema’s beoordeeld:
tweede plaats. De Bentlanden eindigt als derde.
Effect op Benthuizen
- is de voorziening op de betreffende locatie een
4.3
logische plek voor het dorp? Effect op directe omgeving - past de voorziening
Verkeersaspecten
Overlap met PVE en Stedenbouwkundige uitgangspunten
De (ruimtelijke) uitgangspunten van de locatiestudie hebben een overlap met de stedenbouwkun-
stedenbouwkundig in de
dige uitgangspunten (het bestemmingsplan) en het
omgeving?
Programma van Eisen. De haalbaarheidsstudie zegt
- het parkeren, bereik-
daarover in de inleiding het volgende:
baarheid en veiligheid (fietsroutes) Gebouwaspecten
- compact bouwen,
··
Programma van Eisen (PvE) - In deze locatiestudie zijn aannames gedaan voor oppervlaktes, parkeren,
duurzaamheid, oriën-
oriëntatie, vorm en geleding van de gebouwen en
tatie buiten-ruimtes en
buitenruimtes. Deze aannames wijken soms af van
potentiële beeldkwaliteit
de eisen die worden gesteld in het Programma van
van het gebouw.
Eisen. Dat komt omdat bij de start van de locatiestudie het Programma van Eisen nog niet was
Door deze beoordeling kan er kwalitatief stedenbouw-
afgerond. Zodoende konden de uitgangspunten niet
kundig een voorkeursvolgorde aangewezen worden.
exact op elkaar worden afgestemd. De eisen die het
Figuur 1: Overzicht acht onderzochte locaties in Bentlanden
4
Programma van Eisen stelt aan de locaties worden in de eindrapportage van de haalbaarheidsstudie in een afwegingsmatrix meegenomen. De voorgeschreven oppervlaktes uit het Programma van Eisen leiden echter niet tot een andere uitkomst voor de locatiestudie. De oriëntatie en vorm kunnen wel anders worden ingevuld. Bij de uitwerking van het plan zal hier naar gekeken moeten worden. Met name voor de locaties in de Bentlanden kunnen de oriëntatie, vorm en de afwikkeling van het parkeren hierdoor wijzigen. Doordat de stedenbouwkundige plannen voor de kavels nog niet zijn vastgesteld, is dat ook mogelijk. ··
Stedenbouwkundige uitgangspunten (bestemmingsplan) - Stedenbouwkundige en ruimtelijke uitgangspunten hebben een overlap. De locatiestudie is een ruimtelijke studie. De stedenbouwkundige randvoorwaarden worden in de eindrapportage van de haalbaarheidsstudie in een afwegingsmatrix meegenomen. De gepresenteerde massastudies zijn geen stedenbouwkundige voorkeursvorm, maar een middel om de vier ruimtelijke aspecten te kunnen beoordelen. De massastudie heeft niet de pretentie een stedenbouwkundige studie te zijn. De uiteindelijke stedenbouwkundige massa zou ook anders kunnen worden ingevuld.
1
2
3
4
EFFECT
EFFECT OP
VERKEERSA SPECTEN
GEBOUWA SPECTEN
OP BENT-
DIRECTE OMGEVING
PUNTEN TOTAAL
HUIZEN VOLLEDIG
LOCATIE
SCORE
PUNTEN
SCORE
PUNTEN
SCORE
PUNTEN
SCORE
PUNTEN
2b dr. Albert Schweitzerlaan
+6
8
+4
7
0
3,5
+8
8
26,5
4 Bentlanden
+2
6
+2
5
+8
7
+3
3
20,5
5 Heerewegh
-3
1
-3
3
+4
5
+2
2
11
6 Omleidingsweg
0
4
+3
6
+10
8
+4
5
23
1 Schoolstraat
-1
3
-4
2
-1
1,5
+4
5
11,5
2a Dorpsstraat
+4
7
+2
4,5
0
3,5
+6
7
22
3 Van Zuijtland
+1
5
-6
1
-1
1,5
+1
1
8,5
7 Locatie de Hil
-2
2
+9
8
+7
6
+4
5
21
PROGRAMMA
ONVOLLEDIG PROGRAMMA
Tabel 1: b eoordeling locaties op basis van de vier ruimtelijke thema’s Voor een toelichting op de tabel zie de locatiestudie van Proosdij en Koster (zie bijlage III). Daarin wordt de wijze van beoordeling en scoren toegelicht.
5
5
FINANCIËLE ANALYSE
In de financiële analyse van Exponent (zie bijlage II) is
Bij de uitkomsten van de financiële haalbaarheidsstudie
gekeken naar de financiële haalbaarheid van het project.
plaatst Exponent (paragraaf 1.2 van hun rapportage) de
De locatiestudie en het Programma van Eisen zijn hierbij
volgende opmerkingen:
als input gebruikt. 1 In de financiële haalbaarheidsanalyse is uitgegaan 5.1 Methodiek
van een normbudget van de school exclusief grond-
De opgave is vanuit financieel perspectief integraal
kosten. Volgens de verordening van de gemeente
benaderd vanuit de drie componenten: grondexploitatie,
(Rijnwoude en ABR) behoort het normbudget te
vastgoedexploitatie en complexexploitatie. Daarbij zijn de
worden verhoogd met de grondkosten. In de inter-
netto contante waarden van de budgetten plus opbreng-
pretatie van de – in de volgende hoofdstukken
sten vergeleken met de benodigde investeringen.
beschreven – resultaten dient dit aspect in beschou-
In eerste instantie is alleen scenario 1 op haalbaar-
wing te worden genomen. Een deel van het tekort is
heid onderzocht: nieuwbouw van een brede school en
hierdoor verklaarbaar.
sporthal. De investeringen voor de ontwikkeling van het vastgoed en de grond zijn berekend voor die vier locaties
2 Op grond van de beleidsregel duurzaamheid
waar volgens de locatiestudie het gehele programma
(conceptverordening Alpen a/d Rijn) kan voor alumi-
van brede school en sporthal realiseerbaar is. Het gaat
niumkozijnen, dakisolatie en zonwering extra budget
hierbij om de volgende locaties:
worden verkregen bovenop de normvergoeding. Met
Locatie 2
Dr. Albert Schweitzerlaan;
dit extra budget is nog geen rekening gehouden in de
Locatie 4
De Bentlanden;
financiële analyses.
Locatie 5
Heerewegh;
Locatie 6
Omleidingsweg.
3 In een situatie dat de bestaande panden blijven bestaan, bedragen de huidige jaarlijkse lasten
Uit deze analyse blijkt dat de locaties 2 en 5 financieel
(excl. kapitaallasten) voor de drie gebouwen ruim
onhaalbaar zijn. De uitgangspunten zijn vervolgens
€ 100.000. Dit bedrag is gedeeltelijk gebaseerd op
gewijzigd en versoberd.
informatie uit de begroting en deels op basis van uitgangspunten en aannames.
Vervolgens zijn voor de locaties 4 (De Bentlanden) en
Voor de toekomstige situatie (brede school en gymzaal)
locatie 6 (Omleidingsweg) de volgende vier scenario’s
zijn de exploitatielasten ingeschat, op basis van
onderzocht:
aannames en uitgangspunten, op ruim € 80.000.
Scenario 1: brede school met sporthal (drie zaaldelen)
Uitgangspunt hierbij is dat de (exploitatielasten van
Scenario 2a: brede school met sportzaal (twee zaaldelen)
de) bestaande school, sporthal de Hil en de gymzaal
Scenario 2b: brede school met gymzaal plus (één zaal)
Christinastraat vervallen.
Scenario 3: brede school (zonder gym/sportvoorziening)
Dit verschil van ruim € 20.000 op jaarbasis kan worden beschouwd als besparing ten opzichte van
5.2 Uitkomsten
de huidige situatie. Kapitalisatie van dit bedrag over
Het saldo grondexploitatie en vastgoedexploitatie geeft
meerdere jaren resulteert in een besparing van:
het volgende resultaat:
··
10 jaar circa € 0,2 mio netto contant.
Scenario 1: brede school met sporthal tekort 0,9 mio
··
20 jaar circa € 0,38 mio netto contant.
Scenario 2a: brede school met sportzaal tekort 1,0 mio
··
40 jaar circa € 0,6 mio netto contant.
Scenario 2b: brede school met gymzaal plus
tekort 0,7 mio
Scenario 3: brede school (zonder gym/ sportvoorziening)
6
tekort 0,5 mio
6
BEOORDELINGSMATRIX
LOCATIES
RANGORDE
FINANCIEEL RESULTAAT
AFWIJKINGEN
EXTERNE ZAKEN / RISICO’S
haalbaarheids-onderzoek
op basis van Programma van Eisen
Sc. 1: 5,6 mio tekort
Voorkeuroriëntatie zuidwest/ noordoost niet mogelijk; Punt van aandacht bij ontwerp
Loopafstand voor Arnoldus van Os: 500m
Punten van aandacht bij ontwerp ·· Lichtinval ·· Fiets parkeren
Zeer centrale locatie t.o.v. voorzieningen in het dorp; kosten >100.000 euro
LOCATIE locatie onderzoek ALB. SCHEITZERLAAN
1
/ DORPSSTRAAT (LOCATIE 2A)
Grote kans op bezwaren bij bestemmingsplan procedure → langere doorlooptijd Grond dient verworven te worden Goede zichtlocatie
DE BENTLANDEN (LOCATIE 4)
3
Sc. 1: 0,9 mio tekort Sc. 2 a: 1,0 mio tekort Sc. 2 b: 0,7 mio tekort Sc. 3: 0,5 mio tekort
Voorkeuroriëntatie zuidwest/ Loopafstand Arnoldus van Os: 400 meter noordoost voor zowel de school als de kinderopvang punt van aandacht bij ontwerp Punten van aandacht bij ontwerp: ·· Schoolplein bij voorkeur U-vormig ·· Parkeerplaatsen voor de school moeten worden vermeden ·· Oversteekplaatsen creëren voor de school met goede zichtlijnen.
Ligging niet centraal ook niet decentraal. Geen zichtlocatie De marktomstandigheden maken dat Bentlanden nog niet ontwikkeld zal worden Locatie sluit aan op bestaande kern Daarnaast is de provincie geen voorstander van de woningbouwontwikkeling in Bentlanden. Grote kans op bezwaren bij bestemmingsplan procedure → langere doorlooptijd Afhankelijk van locatie Bentlanden dient de grond al dan niet verworven te worden
HEEREWEGH
4
(LOCATIE 5)
Sc. 1: 3,7 mio tekort
Ruimtelijk/ stedenbouwkundig Loopafstand Arnoldus van Os: ca 700 meter sluit de locatie qua oriëntatie, ligging plein, lichtinval, bouwlagen niet aan bij het PvE. Fiets parkeren is punt van aandacht bij ontwerp.
Locatie ligt decentraal t.o.v. voorzieningen in het dorp
Plein in U vorm is punt van aandacht bij ontwerp.
Geen zichtlocatie Kans op bezwaren bij bestemmingsplan procedure valt mee Grond dient verworven te worden
OMLEIDINGSWEG
2
(LOCATIE 6)
Sc. 1: 0,9 mio tekort Sc. 2 a: 1,0 mio tekort Sc. 2 b: 0,7 mio tekort Sc. 3: 0,5 mio tekort
Punten van aandacht bij ontwerp: ·· Oriëntatie (bij een school in twee bouwlagen) ·· Schoolplein bij voorkeur U-vormig ·· Parkeerplaatsen voor de school moeten worden vermeden ·· Oversteekplaatsen creëren voor de school met goede zichtlijnen.
Loopafstand Arnoldus van Os: 500 meter Locatie ligt decentraal t.o.v. voorzieningen in het dorp Goede zichtlocatie Ontwikkeling van Bentlanden II of bouwen direct tegen de bestaande bebouwing is voorwaarde voor de school om zich hier te vestigen. Directe belanghebbenden in bestemmingsplan procedure zijn er niet Grond is in bezit van de gemeente
Tabel 2: Beoordelingsmatrix
7
Om tot een juiste en vooral totale afweging te kunnen komen in relatie tot de beoordeling van haalbaarheid, zijn de uitkomsten van het ruimtelijk programma van eisen, de financiële haalbaarheid en de locatiestudie aangevuld met andere belangrijke aspecten, verwerkt in één overall beoordelingsmatrix. De beoordelingsmatrix dient als volgt gelezen te worden: In de eerste kolom staan de vier best scorende locaties uit het locatieonderzoek. In de kolommen ernaast wordt aangegeven hoe deze locatie scoort voor wat betreft ruimtelijke inpasbaarheid (kolom 2), financieel resultaat (kolom 3), inpasbaarheid van het programma van eisen (kolom 4) en overige externe zaken en risico’s die van belang zijn voor de beoordeling van de haalbaarheid (kolom5). Op basis van vergelijking kan worden geconcludeerd dat locaties 4 (Benlanden) en 6 (Omleidingsweg) overal het beste scoren. Zij zijn ruimtelijk goed inpasbaar, geven financieel de laagste tekorten, het Programma van Eisen is op deze locaties goed inpasbaar en ook voor wat betreft externe zaken en risico’s scoren deze locaties goed.
8
7
CONCLUSIE
In dit onderzoek is de haalbaarheid onderzocht van de
Van deze locaties wordt de Albert Schweitzerlaan als
nieuwbouw van een brede school voor de School met
best passend beoordeeld. De Omleidingsweg eindigt op
de Bijbel in combinatie met een sporthal in Benthuizen.
de tweede plaats. De Bentlanden eindigt als derde.
De haalbaarheid is beoordeeld op basis van vier invalshoeken: (1) samenwerkingspartners en programma, (2)
Financiën
de ruimtelijke inpasbaarheid op beschikbare kavels, (3)
De locaties 2, 4, 5 en 6 zijn financieel doorgerekend. Uit
de financiën en (4) overige aspecten die van belang zijn.
deze doorrekening blijkt dat geen enkel scenario een positief saldo oplevert. De locaties 4 en 6 geven finan-
Samenwerkingspartners
cieel de kleinste tekorten. Het resultaat is daarbij per
Junis, Mantum en de gemeente zien meerwaarde een
scenario als volgt:
gezamenlijke nieuwbouw van een brede school met
Scenario 1: brede school met sporthal
sportfuncties. Zij zijn bereid in een brede school met sportfunctie te participeren. De School met de Bijbel,
(drie zaaldelen)
Junis en de gemeente delen een gezamenlijke visie en er is overeenstemming over de wijze van samenwerking.
(twee zaaldelen)
tekort 1,0 mio
Scenario 2b: brede school met gymzaal
Pedagogische zijn er voldoende overeenkomen om te komen tot een vruchtbare samenwerking binnen een
tekort 0,9 mio
Scenario 2a: brede school met sportzaal
(één zaal)
tekort 0,7 mio
Scenario 3: brede school (zonder gym/sport
brede school. Toevoeging van een sportfunctie aan deze
voorziening)
tekort 0,5 mio
brede school versterkt dit concept. Mogelijke exploitatievoordelen door het vervallen van Programma
sporthal de Hil zijn hierbij nog niet meegenomen.
Er is een ruimtelijk programma ontwikkeld voor de
Dit verschil van ruim € 20.000 per jaar kan worden
volgende vier scenario’s:
beschouwd als besparing ten opzichte van de huidige
Scenario 1:
situatie. Kapitalisatie van dit bedrag over meerdere jaren
brede school met sporthal (3 zaaldelen)
Scenario 2a: brede school met sportzaal (twee zaaldelen)
resulteert in een besparing van:
Scenario 2b: brede school met gymzaal plus (één zaal)
··
10 jaar circa € 0,2 mio netto contant.
Scenario 3:
··
20 jaar circa € 0,38 mio netto contant.
··
40 jaar circa € 0,6 mio netto contant.
brede school (zonder gym/sportvoorziening)
Het Programma van Eisen per scenario is uitvoerbaar binnen de ruimtelijke kaders die de gemeente heeft
Beoordeling haalbaarheid
gesteld. Door dubbelgebruik worden de ruimtes voor de
Op basis van vergelijking van kan worden geconclu-
gebruikers per saldo groter.
deerd dat locaties 4 (Bentlanden) en 6 (Omleidingsweg) overal het beste scoren. Deze locatie zijn ruimtelijk goed
Ruimtelijke inpasbaarheid op beschikbare kavels
inpasbaar, geven financieel de laagste tekorten, het
Voor de ruimtelijke inpasbaarheid zijn acht locaties
programma van eisen is op deze locaties goed inpasbaar
onderzocht. Getoetst is of het benodigde bouwvolume,
en ook voor wat betreft externe zaken en risico’s scoren
de buitenruimte en de parkeervoorzieningen ruimtelijk
deze locaties goed.
inpasbaar. Ook zijn de locaties op basis van een model-
Scenario 1 en 2a zijn financieel kostbaar. Scenario 3 is
studie kwalitatief stedenbouwkundig beoordeeld. Vier
voor Junis niet haalbaar. Er is onvoldoende ruimte voor
locaties blijken voldoende oppervlakte te hebben om de
Buitenschoolse Opvang in scenario 3. Dat komt omdat
brede school met sporthal neer te kunnen zetten:
het dubbelgebruik in dit scenario veel beperkter is dan in
Locatie 2
Dr. Albert Schweitzerlaan;
de overige scenario’s.
Locatie 4
De Bentlanden;
Locatie 5
Heerewegh;
Locatie 6
Omleidingsweg.
9
AANBEVELINGEN
De stuurgroep heeft een voorkeur voor het realiseren van een brede school met een gymzaal plus (scenario 2b). Voor 0,2 mio extra (vergeleken met scenario 3) biedt dit scenario een oplossing voor sporthal de Hil, de mogelijkheid tot het afstoten van de gymzaal Christinastraat en heeft dit een meerwaarde voor de brede school. De sportfunctie biedt extra mogelijkheden voor kinderopvang. Voor de school heeft dit als voordeel dat geen speellokaal hoeft te worden gebouwd – een functie die maar 8 uur per week wordt gebruikt. De nieuwbouw van de brede school levert een bijdrage aan het versterken van het voorzieningenniveau van sport, welzijn (kinderdagopvang) en cultuur, dat in Benthuizen verspreid en versnipperd is. Door het onder één dak brengen van een kwalitatief volwaardige sportvoorziening en kinderopvang worden het voorzieningen niveau en de bereikbaarheid in Benthuizen verbeterd. Scenario 1 en 2a zijn financieel kostbaar. Bij scenario 3 is de realisatie van het programma van eisen lastig. Er is onvoldoende ruimte voor de verschillende gebruiksfuncties en met name wordt de realisatie van de buitenschoolse opvang belemmerd. Dat komt omdat het dubbelgebruik in dit scenario veel beperkter is dan in de overige scenario’s. Junis vindt scenario 3 niet haalbaar.
10
BIJLAGE I RUIMTELIJK PROGRAMMA VAN EISEN
Rapport ‘brede school Benthuizen - met een maatschappelijke functie’, Buro8020, (september 2013). Rapport ‘Aanvullend ruimteprogramma’, Buro8020, (september 2013).
BIJLAGE II ONDERZOEK FINANCIËLE HAALBAARHEID
Rapport ‘Globale financiële haalbaarheidsanalyse – aanvullende rapportage locatiestudie brede school Benthuizen’, Exponent (17 oktober 2013). Rapport ‘Globale financiële haalbaarheidsanalyse – locatiestudie brede school Benthuizen’, Exponent (11 juni 2013).
BIJLAGE III LOCATIEONDERZOEK
Rapport ‘Benthuizen brede school/sporthal locatiestudie’, Proosdij en Koster architectuur en stedenbouw, (oktober maart 2013 – aanpassingen augustus 2013).
BIJLAGE IV B RIEF MANTUM ONDERWIJS EN JUNIS KINDEROPVANG
Aan Het college van B en W van de gemeente Rijnwoude Postbus 115 2394 ZG Hazerswoude-Rijndijk
Betreft : haalbaarheidsonderzoek brede school Benthuizen Datum : 11 oktober 2013
Geacht college, De besturen van Mantum Onderwijs en Junis willen door middel van deze brief hun dank uitspreken voor de wijze waarop het College en de ambtenaren van de gemeente Rijnwoude de vervangende nieuwbouwaanvraag van de School met de Bijbel te Benthuizen en het daaropvolgende onderzoek naar de brede-school-variant gestalte hebben gegeven. Het haalbaarheidsonderzoek is inmiddels afgerond en dat heeft geresulteerd in een eindrapport, waaraan de verschillende partners, waaronder de gemeente Rijnwoude, hun inzet hebben geleverd. Van begin af aan is het onderzoek erop gericht geweest de nieuw te bouwen school een maatschappelijke functie te geven om van meerwaarde te zijn voor de kern Benthuizen. Junis en Mantum Onderwijs hebben geconcludeerd dat er voldoende herkenning is in elkaars pedagogische uitgangspunten om te kunnen vertrouwen op een vruchtbare samenwerking in een brede school. Beide partijen zien de meerwaarde van samenwerking, die de ontwikkeling van kinderen uit Benthuizen ten goede komt en kinderen de mogelijkheden biedt een hele dag in een rijke leer-/speelomgeving te kunnen doorbrengen. Het eindrapport maakt zichtbaar dat er verschillende scenario’s zijn onderzocht op haalbaarheid in financieel en conceptueel opzicht. Door gebruik te maken van elkaars ruimten en dubbelgebruik van het aantal vierkante meters is het mogelijk om invulling te geven aan onze visie. Uit het eindrapport komt naar voren dat een Brede School met gymvoorziening het meest past bij het tot stand brengen van de visie en het concept. Mantum Onderwijs en Junis zien dit als meest ideale vorm voor de uitwerking van het concept. Het eindrapport wordt aangeboden in de gemeenteraad van Rijnwoude, met het verzoek een adviesbesluit te nemen. De uiteindelijke aanvraag zal behandeld gaan worden in de gemeenteraad van de nieuwe gemeente Alphen aan den RIjn. Het achterliggende proces geeft ons goede hoop voor de toekomst. Afsluitend willen we aangeven dat de uitwerking van de scenario’s in nauw overleg met de gemeente heeft plaatsgevonden. We constateren dat het eindresultaat mede tot stand gekomen is door de open en constructieve houding en werkwijze van de gemeente. Met name willen we de wethouder van Welzijn, Onderwijs en Cultuur, de wethouder van Ruimtelijke Ordening en Wonen, mevrouw H.H. de Mol-Ruig en de heer A. van den Boorn danken voor deze constructieve samenwerking.
Met hartelijke groet, namens Junis Kinderopvang Mantum Onderwijs
: Marie-Louise van Mourik : Matthijs Weerheim
OPDRACHTGEVER GEMEENTE RIJNWOUDE / MANTUM ONDERWIJS
DATUM 14 OKTOBER 2013
SAMENSTELLING STUURGROEP HAALBAARHEIDSONDERZOEK
BREDE SCHOOL IN COMBINATIE MET SPORTHAL
