scherpe prijs Out of the box model

2014/207486

Uitvoeringsregels die van toepassing zijn op het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom van terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven

Evaluatie mei 2014 Afdeling Grondzaken

Inhoudsopgave 1. Samenvatting ..................................................................................................................................... 4 1.1 Parameters ........................................................................................................................................ 4 1.2 Tijdelijke korting/scherpe prijs ........................................................................................................... 4 1.3 Out of the box model ......................................................................................................................... 5 1.4 Financiële gevolgen ........................................................................................................................... 5 1.5 Belangenvereniging Erfpachters Zaanstad ....................................................................................... 6 2. Aanleiding en leeswijzer ................................................................................................................... 7 2.1 Aanleiding .......................................................................................................................................... 7 2.2 Bestuursopdracht omzettingen erfpacht............................................................................................ 7 2.3 Leeswijzer .......................................................................................................................................... 7 3. Algemeen............................................................................................................................................ 9 3.1 Historie............................................................................................................................................... 9 3.2 Samenstelling van de gemeentelijke Erfpachtportefeuille................................................................. 9 3.3 Huidige methodiek voor het berekenen van de koopsom (vergoeding) voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom ............................................................................................... 9 3.4 Bevindingen van de Rekenkamer naar aanleiding van de uitgevoerde verkenning naar omzettingen erfpacht ...................................................................................................................... 10 4. Kloppen de door gemeente Zaanstad gehanteerde parameters voor het berekenen van de koopsom nog of zijn er overwegende redenen om deze parameters aan te passen of te actualiseren .......................................................................................................................................... 12 4.1 WOZ-waarde ................................................................................................................................... 12 4.2 Grondquote ...................................................................................................................................... 13 4.3 Depreciatie ...................................................................................................................................... 14 4.4 Waardevast maken.......................................................................................................................... 15 4.5 Rekenrente ...................................................................................................................................... 16 4.6 Range .............................................................................................................................................. 16 4.7 Overall aanbevelingen en voorstel nieuwe parameters .................................................................. 17 5. Welke markttendensen kunnen ertoe leiden dat een tijdelijke korting op de koopsom leidt tot meer omzettingen ................................................................................................................................ 19 5.1 Markttendensen ............................................................................................................................... 19 5.2 Tijdelijke korting/scherpe prijs ......................................................................................................... 20 5.3 Scherpe prijs .................................................................................................................................... 22 5.4 Aanbeveling ..................................................................................................................................... 23 6. Is het mogelijk een geheel nieuw, versimpeld model op te stellen voor de omzetting van erfpacht naar vol eigendom................................................................................................................ 24 6.1 Afkopers versus canonbetalers ....................................................................................................... 24 6.2 Andere methodieken bij gemeenten ................................................................................................ 24 6.3 Eeuwigdurend afgekochte erfpachtcontracten ................................................................................ 25 6.4 Handhaven van de huidige Zaanse methodiek, maar met vereenvoudiging van de berekening door gebruikt te maken van een tabel .......................................................................................................... 25

2

6.5 Aanbeveling ..................................................................................................................................... 27 7. Het verbeteren van de communicatie van het erfpachtbeleid in de website van de gemeente ............................................................................................................................................................... 28 7.1 Oude situatie ................................................................................................................................... 28 7.2 Nieuwe situatie ................................................................................................................................ 28 8. Belangenvereniging Erfpachters Zaanstad (BEZ) ....................................................................... 29 8.1 Aanleiding ........................................................................................................................................ 29 8.2 Bestuursopdracht omzettingen erfpacht.......................................................................................... 29 8.3 Tijdelijke korting / out of the box ...................................................................................................... 30 9. Financiële en juridische consequenties ..................................................................................... 320 9.1 Samenstelling van de erfpachtportefeuille ...................................................................................... 32 9.2 Samenvatting van de gevolgen op de koopsom bij de aanpassing van de parameters en toepassing van de scherpe prijs ............................................................................................................ 32 9.3 Financiële omvang van de erfpachtportefeuille ............................................................................... 32 9.4 Relatie met de boekwaarde van de erfpachtportefeuille ................................................................ 32 9.5 Juridische consequenties ............................................................................................................... 33

3

1. Samenvatting. In 2007 heeft het college van burgemeester en wethouders nieuwe uitvoeringsregels vastgesteld voor het bepalen van de koopsom bij het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom bij terreinen die voor woningbouw zijn uitgegeven. Hierin in een methodiek opgenomen voor omzettingen, die actueel, transparant en eenduidig is en ertoe leidt dat de gemeente een reële/marktconforme vergoeding (koopsom) ontvangt bij de verkoop van deze erfpachtgrond. Het college van burgemeester en wethouders heeft in september 2013 een bestuursopdracht omzettingen erfpacht vastgesteld. De opdracht bestaat uit 2 onderdelen: A. Het maken van een evaluatie van Uitvoeringsregels voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom van terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven. Dit aan de hand van een drietal vragen: 1. Kloppen de door de gemeente Zaanstad gehanteerde parameters voor het berekenen van de koopsom nog? 2. Welke markttendensen kunnen ertoe leiden dat een tijdelijke korting op de koopsom leidt tot meer omzettingen? 3. Is het mogelijk een geheel nieuw, versimpeld model op te stellen voor de omzetting van erfpacht naar vol eigendom (“out of the box”)? B. Het verbeteren van de communicatie van het erfpachtbeleid in de website van de gemeente. 1.1. Parameters. Voor het berekenen van de marktconforme koopsom hanteert de gemeente 6 parameters te weten, WOZ-waarde, grondquote, depreciatie, waardevast maken, rekenrente en de range waarbinnen de grondwaarde moet vallen. De resultaten van de uitgevoerde evaluatie in 2013/2014 geven aan dat de methodiek nog steeds voldoet aan de uitgangspunten van de in 2007 vastgestelde omzettingsmethodiek. Er bestaat dan ook geen aanleiding tot aanpassing van de methodiek. Wel behoeven de parameters op onderdelen aanpassing. De meest in het oog springende zijn de verlaging van de grondquotes en de rekenrente. Daarnaast kan ten behoeve van de transparantie voortaan worden uitgegaan van de actuele WOZwaarde, zonder aanpassing naar het jaar van omzetting. Aanpassing van de parameters leidt tot een gemiddelde daling van de koopsommen met circa 3%. Daarboven op komt nog een daling van gemiddeld 6% in verband met de daling van de WOZwaarden. 1.2. Tijdelijke korting / scherpe prijs. Een (tijdelijke) korting kan ertoe bijdragen dat meer erfpachters besluiten tot het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. Uit het onderzoek naar de mogelijkheden van een tijdelijke korting is naar voren gekomen dat hier diverse nadelen aan verbonden zijn. Hierbij gaat het om zaken als de onderbouwing van de hoogte van de korting, de werkingsduur en de regelgeving rond staatssteun. Daarnaast brengt het toepassen van een (tijdelijke) korting het risico met zich mee dat een trend van lagere grondprijzen en daarmee het loslaten van het gemeentelijk beleidsuitgangspunt van marktconformiteit wordt ingezet. Dit kan op termijn ook gevolgen hebben op gemeentelijke grondtransacties zoals bij gebiedsontwikkeling. Gelet op de bovengenoemde nadelen wordt voorgesteld om geen tijdelijke korting in te voeren. Een andere manier om tot meer omzettingen te komen is het hanteren van een scherpe prijs, maar dan binnen de methodiek van het omzettingsbeleid. Dit kan via aanpassing van een parameter. De parameter die hiervoor in beeld komt is de gemeentelijke rekenrente, omdat deze is gedaald van 4,5% naar 4%, waardoor de koopsom stijgt. Geconcludeerd wordt dat de daling aansluit bij de

4

ontwikkeling van de hypotheekrente op de woningmarkt en daardoor niet leidt tot hogere lasten bij omzetting. Hierdoor bestaat geen aanleiding om af te wijken van de gemeentelijke rekenrente. 1.3. Out of the box model. Een ander deel van de bestuursopdracht richt zich op de mogelijkheden om te komen tot een geheel nieuw en versimpeld model voor omzettingen. Veel particuliers erfpachters vinden de huidige berekeningsmethodiek ingewikkeld en dan met name het systeem van de contantewaardeberekening. Een paar andere erfpachtgemeenten hanteren een eenvoudige methodiek voor het berekenen van de koopsom. De koopsom is een percentage, eventueel nog gecorrigeerd voor depreciatie, van de WOZwaarde. Hierbij gaat het alleen om canonbetalers. In Zaanstad is de situatie gecompliceerder. Naast canonbetalers is ook sprake van afkopers. In de loop der tijd zijn in Zaanstad meerdere Algemene Bepalingen Erfpacht vastgesteld met verschillende voorwaarden. Met name de bij de Algemene Bepalingen Erfpacht 1978 geïntroduceerde mogelijkheid om de jaarlijks te betalen canon voor een periode van 50 jaar af te kopen, zorgt bij een versimpeling van de omzettingsregels voor spanning tussen eenvoud en eerlijkheid. Door het introduceren van de mogelijkheid tot afkoop van de te betalen canon voor 50 jaar zijn financiële situaties/verschillen ontstaan tussen afkopers en canonbetalers, maar ook tussen de afkopers onderling. a. Verschil tussen afkopers qua resterende tijd van de afkoopperiode. Een afkoper heeft de canon voor een periode van 50 jaar vooraf betaald. Deze vertegenwoordigt een e waarde. Hoe langer de termijn tot en met het 50 jaar is, hoe hoger deze waarde is. Immers er hoeft dat aantal jaren geen canon meer te worden betaald. b. Verschil tussen afkopers en canonbetalers. De afkoper heeft al voor 50 jaar de canon vooruit betaald. De canonbetaler moet de canon voor de resterende looptijd tot het aflopen van het erfpachtcontract nog betalen. Het hanteren van één percentage van de WOZ-waarde voor het berekenen van de koopsom bij omzetting bij zowel afkopers als canonbetalers is derhalve niet geschikt voor Zaanstad. Het is echter wel mogelijk om voor erfpachters die de canon hebben afgekocht het eenvoudiger te maken om zelf de koopsom voor een omzetting te kunnen berekenen. Dit door de koopsom uit te drukken in een percentage van de WOZ-waarde. Aan de hand van het bouwjaar van de woning en het aantal jaren tot aan het einde van de afkoopperiode kan de erfpachter of potentiële koper in een tabel zien welk percentage van toepassing is. Hiermee wordt voor bijna alle particuliere erfpachters een versimpeling gerealiseerd. Voor alle duidelijkheid wordt nog opgemerkt dat toepassing van deze tabel géén wijziging van de methodiek tot omzetting van erfpachtgronden inhoudt. 1.4. Financiële gevolgen. Indien de bevindingen van de evaluatie worden overgenomen leidt dit tot andere, lagere koopsommen bij omzetting. Autonome ontwikkeling: Gemiddelde daling door WOZ–waarden

±

Voorstel naar aanleiding van de evaluatie: Gemiddelde daling door aanpassingen parameters (hoofdstuk 4) Totale gemiddelde daling koopsommen

± 3% ± 9%

6%

Volledigheidshalve wordt hierbij nog opgemerkt dat de bovenstaande percentages gemiddelde ontwikkelingen zijn. In individuele gevallen zullen deze percentages afwijken.

5

In het onderstaande overzicht is in beeld gebracht wat de financiële gevolgen zijn van de bovenstaande aanpassingen op de waarde van de erfpachtportefeuille voor woningbouwterreinen. Voor de onderlinge vergelijking zijn alle bedragen gebaseerd op een omzetting per peildatum 1 juli 2014. Waarde op basis van de huidige omzettingsregels ± € 224 miljoen Waarde met aanpassing parameters (hoofdstuk 4) ± € 204 miljoen 1.5. Belangenvereniging Erfpachters Zaanstad. De Belangenvereniging Erfpachters Zaanstad heeft binnen de bestuursopdracht omzettingen erfpacht een adviserende rol gekregen. In de afgelopen maanden zijn de bevindingen van de evaluatie regelmatig met de BEZ gedeeld. Op een aantal onderdelen verschillen de BEZ en de gemeente van mening. Hierbij gaat het met name over de vaststelling van de grondwaarde. De BEZ stelt dat de bepalingen van het contract van uitgifte van het recht van erfpacht de basis vormen voor de bepaling van de grondwaarde en dat de gemeente dient af te schrijven op de grondwaarde. De gemeente Zaanstad is het met beide punten niet eens. Voor de gemeente is de actuele marktconforme grondwaarde het uitgangspunt voor de berekening van de koopsom en er is geen sprake van afschrijvingen. Uitgebreide discussie hierover heeft niet geleid tot het wijzigen van het standpunt van de gemeente.

6

2. Aanleiding en leeswijzer. 2.1. Aanleiding. In Zaanstad staan 9.580 woningen waarvan de grond door de gemeente in erfpacht is uitgegeven. Vanaf 1995 heeft de erfpachter de mogelijkheid om tegen een vergoeding (koopsom) dit recht van erfpacht om te zetten in vol eigendom. In 2007 heeft de gemeente Zaanstad nieuwe regels vastgesteld voor het bepalen van de koopsom bij een omzetting. In de afgelopen jaren is het aantal omzettingen teruggelopen. De gemeente Zaanstad wil onderzoeken of een andere wijze van berekenen van de koopsom mogelijkerwijs kan leiden tot meer omzettingen en daarmee een extra bijdrage kan leveren aan het Investeringsfonds. Daarnaast heeft in 2012 en 2013 op bestuurlijk en ambtelijk niveau overleg plaatsgevonden tussen de Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad (BEZ) en de gemeente Zaanstad over het omzettingsbeleid, meer in het bijzonder de hoogte van de koopsommen voor de omzetting naar vol eigendom. Dit heeft uiteindelijk geleid tot bezwaren, specifiek gericht op de door de gemeente Zaanstad aangeboden prijs voor omzetting van de in erfpacht uitgegeven grond naar vol eigendom, alsmede op de financiële consequenties voor erfpachters bij niet omzetten/afkopen, c.q. op onduidelijke toekomstige canonverplichtingen. De BEZ vraagt de gemeente om een reëler, billijker, transparanter en veiliger systematiek voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom vast te stellen, alsmede het verbeteren van de communicatie over het omzettingsbeleid naar de huidige erfpachters. 2.2. Bestuursopdracht omzettingen erfpacht. Naar aanleiding van het bovenstaande is in september 2013 de bestuursopdracht omzettingen erfpacht vastgesteld. De opdracht bestaat uit 2 onderdelen: A. Het maken van een evaluatie van de Uitvoeringsregels voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom van terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven. Dit aan de hand van een drietal vragen: 1. Kloppen de door de gemeente Zaanstad gehanteerde parameters voor het berekenen van de koopsom nog? 2. Welke markttendensen kunnen ertoe leiden dat een tijdelijke korting op de koopsom leidt tot meer omzettingen? 3. Is het mogelijk een geheel nieuw, versimpeld model op te stellen voor de omzetting van erfpacht naar vol eigendom (“out of the box”)? B. Het verbeteren van de communicatie van het erfpachtbeleid in de website van de gemeente. 2.3. Leeswijzer. De resultaten van de bestuursopdracht omzettingen erfpacht maken het mogelijk dat keuzes gemaakt kunnen worden over de uitvoeringsregels voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. Met deze nieuwe uitvoeringsregels beschikt de gemeente over actuele regels die er ook toe kunnen leiden dat er meer omzettingen plaatsvinden. Afhankelijk van de gekozen systematiek kan dit extra opbrengsten genereren. De extra inkomsten kunnen dan weer worden ingezet voor investeringen in de stad. Hoofdstuk 3 beschrijft waarom en hoe tot de huidige uitvoeringsregels voor omzettingen is gekomen. In hoofdstuk 4 zijn de bevindingen van de evaluatie van de parameters voor het berekenen van de koopsom bij het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom opgenomen. Per parameters is aangegeven of aanpassing nodig is.

7

Hoofdstuk 5 gaat in op de mogelijkheden om via een tijdelijke korting te komen tot meer omzettingen. Naast het voordeel van de eenvoud van een tijdelijke korting, is ook ingegaan op de nadelen en belemmeringen verbonden aan een korting. Voorts is gekeken of een verhoging van het aantal omzettingen ook via een scherpe prijs kan worden gerealiseerd. Hoofdstuk 6 geeft antwoord op het onderzoek naar de mogelijkheden voor een versimpeling van de huidige methodiek voor omzettingen. Hierbij is niet alleen gekeken naar vormen van versimpeling, maar wordt ook ingegaan wat dit betekent voor het mogelijk ontstaan van spanning tussen eenvoud en eerlijkheid tussen erfpachters bij het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. Hoofdstuk 7 beschrijft de verbeteringen van de communicatie op de website van de gemeente over erfpacht en omzettingen. Hoofdstuk 8 gaat in op adviesrol die de Belangenvereniging Erfpachters Zaanstad bij de uitwerking van de bestuursopdracht omzettingen erfpacht heeft gekregen. Op een aantal onderdelen verschillen de BEZ en de gemeente van mening. Deze zijn in dit hoofdstuk beschreven. In hoofdstuk 9 zijn de financiële gevolgen van mogelijke aanpassingen van parameters, tijdelijke korting of een scherpe prijs op de erfpachtportefeuille inzichtelijk gemaakt.

8

3. Algemeen. 3.1. Historie. De gemeente Zaanstad en daarvoor de voormalige gemeenten Zaandam en Wormerveer, geeft al sinds het begin van de vorige eeuw grond in erfpacht uit. Voor het gebruik van de grond moet de erfpachter jaarlijks een vergoeding betalen. Dit heet de canon. Met de invoering van de Algemene Bepalingen Erfpacht 1978, en later in de Algemene Bepalingen Erfpacht 1991, heeft de erfpachter ook de mogelijkheid om deze canon voor een periode van 50 jaar af te kopen. Na 50 jaar staat de erfpachter weer voor de keuze om of jaarlijks canon te gaan betalen of de canon weer voor een periode af te kopen. Dit proces is oneindig en behelst de kern van erfpacht, waar de grond in eigendom blijft van de gemeente en de waardestijging van de grond aan de gemeente toekomt. Bij besluit van 14 september 1995, nummer 161 heeft de gemeenteraad van Zaanstad ingestemd met het tegen betaling mogelijk maken van de omzetting van het recht van erfpacht naar vol eigendom bij terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven. Na evaluatie van dit beleid is in begin 2007 gebleken dat de gemeente Zaanstad geen reële (marktconforme) vergoeding meer ontving bij de verkoop van deze erfpachtgrond. Daarom heeft het bestuur van de gemeente Zaanstad nieuwe Uitvoeringsregels vastgesteld en deze per 15 oktober 2007 in werking laten treden. Hiermee beschikt de gemeente over een methodiek voor omzettingen die actueel, transparant en eenduidig is en ertoe leidt dat de gemeente een reële/marktconforme vergoeding (koopsom) ontvangt bij de verkoop van deze erfpachtgrond. 3.2. Samenstelling van de gemeentelijke Erfpachtportefeuille. De erfpachtportefeuille van de gemeente Zaanstad omvat in totaal 9.580 woningen op erfpachtgrond, met een onderverdeling van 7.577 afkopers en 2.003 canonbetalers. Bij de canonbetalers is vooral sprake van woningcorporaties en een gering aantal particuliere erfpachters. 3.3. Huidige methodiek voor het berekenen van de koopsom (vergoeding) voor het

omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. De gemeente Zaanstad heeft in het omzettingsbeleid vastgesteld dat bij een omzetting nog éénmaal de grondwaarde moet worden betaald. Dit is de (geraamde) grondwaarde op het moment van het aflopen van het erfpachtcontract (of afkooptermijn), die wordt teruggerekend (contante waarde) naar het moment van omzetting. De te betalen vergoeding wordt de koopsom genoemd. De gemeente Zaanstad hanteert zes parameters (WOZ-waarde, grondquote, depreciatie, waardevast maken, rekenrente en range waarbinnen de grondwaarde moet vallen) voor het bepalen van de marktconforme koopsom. Om de koopsom te berekenen moeten een drietal stappen worden doorlopen. Stap 1. Bepalen van de actuele grondwaarde. De actuele grondwaarde is een percentage (de grondquote) van de WOZ-waarde, verminderd met een percentage (de depreciatie) omdat sprake is van erfpacht Deze aanpassing vindt plaats omdat de WOZ-methodiek uitgaat van grond in vol eigendom. Stap 2. Het waardevast maken van de koopsom tot aan het moment van het aflopen van het erfpachtcontract (of afkooptermijn). Dit gaat met behulp van het inflatiecijfers van het CBS (CPI index/alle huishoudens), waarbij de gemiddelde inflatie over de laatste 10 jaar wordt gehanteerd. Stap 3. Het terugrekenen van de koopsom uit stap 2 naar de verwachte datum van omzetting. Dit heet de contante waarde en daarbij wordt de gemeentelijke rekenrente gehanteerd. De hierboven berekende koopsom is voor een afkoper of canonbetaler gelijk.

9

Echter indien sprake is van een canonbetaler wordt de hierboven berekende koopsom nog verhoogd met de contante waarde van canonbedragen tot aan het einde van de uitgifteduur van het contract. Dit om afkopers en canonbetalers op gelijke wijze te behandelen. 3.4. Bevindingen van de Rekenkamer naar aanleiding van de uitgevoerde verkenning naar omzettingen erfpacht. De Rekenkamer Zaanstad heeft een verkenning uitgevoerd naar de (uitvoering) van de regeling voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. Om een besluit te nemen of de rekenkamer op verzoek van de gemeenteraad een onderzoek zal starten naar de uitvoeringsregels voor het omzetten van het recht van erfpacht heeft de Rekenkamer Zaanstad zijn deze verkenning vier vragen beantwoord. • Zijn erfpachters vooraf geïnformeerd over de voorgenomen wijziging van de uitvoeringsregels die van toepassing zijn op het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom? • Zijn erfpachters achteraf actief geïnformeerd over de wijziging van de uitvoeringsregels? • Waren er erfpachters die het erfpachtrecht onder de oude voorwaarden mochten omzetten, nadat de oude regeling (2007) was ingetrokken? • Is de uitvoeringsregeling uit 2007 geëvalueerd door het College van B en W? Het college van burgemeester en wethouders van Zaanstad heeft bij brief van 15 januari 2014 gereageerd op de concept Rekenkamerbrief verkenning omzetting recht van erfpacht in vol eigendom. Hierin is aangegeven dat de conceptbrief met bijlage een accurate weergave geeft van het proces dat ten grondslag heeft gelegen aan het per 25 januari 2007 intrekken van de bestaande regeling voor omzettingen van het recht van erfpacht in vol eigendom en het per 15 oktober 2007 inwerkingtreden van de uitvoeringsregels voor omzetten van het recht van erfpacht in vol eigendom. De verkenning heeft geleid tot een tweetal aanbevelingen aan de gemeenteraad Hieronder is de reactie van het college van burgemeester en wethouders op deze 2 aanbevelingen integraal opgenomen. “Aanbeveling 1 Stel de gemeenteraad in de gelegenheid om haar wensen en zienswijze kenbaar te maken over de eventuele voorgenomen wijzigingen in de uitvoeringsregels voor omzetting van het recht van erfpacht naar vol eigendom. We nemen uw aanbeveling over. Aanbeveling 2 Informeer erfpachters persoonlijk over wijzigingen in de uitvoeringsregels of de parameters met ingrijpende gevolgen voor de erfpachters en verbeter de informatievoorziening op de website over erfpacht In uw brief geeft u aan dat (potentiële) erfpachters slecht werden en worden geïnformeerd over de uitvoeringsregels van de gemeente Zaanstad. Hierbij gaat u in op 2 onderdelen. A. Website. Terecht merkt u op dat met de invoering van de nieuwe website de informatie over het omzetten van het recht van erfpacht in vol eigendom sterk is teruggelopen. Inmiddels is op de website uitgebreide informatie opgenomen over zowel erfpacht als het omzetten van het recht van erfpacht in vol eigendom. We merken hierbij op dat de Belangenvereniging Erfpachters Zaanstad betrokken is geweest bij de totstandkoming van de vragen en bijbehorende antwoorden. B. Actief informeren van erfpachters over wijzigingen in de uitvoeringsregels of de parameters bij ingrijpende gevolgen voor de erfpachters. We hebben begrip voor uw standpunt over het informeren van de erfpachters. Wij maken echter wel verschil tussen een wijziging van de methodiek met ingrijpende gevolgen en de reguliere jaarlijkse aanpassing van de parameters. Wijzigingen van de parameters zullen op gelijke wijze als in de afgelopen jaren onder de aandacht van belanghebbenden worden gebracht (publicatie in het gemeenteblad, internetpagina van de gemeente Zaanstad, de brochure "Van erfpacht naar vol eigendom bij woningbouwterreinen" en publicatie in het Zaans Stadsblad). Indien sprake is van een

10

wijziging van de methodiek nemen wij uw aanbeveling over om over te gaan tot een actieve benadering van erfpachters.” Op 16 januari 2014 heeft de Rekenkamer Zaanstad de rekenkamerbrief Verkenning omzetting recht van erfpacht in vol eigendom aan de gemeenteraad aangeboden.

11

4. Kloppen de door gemeente Zaanstad gehanteerde parameters voor het berekenen van

de koopsom nog of zijn er overwegende redenen om deze parameters aan te passen of te actualiseren? De evaluatie moet een antwoord geven op de vraag of de gemeente Zaanstad nog steeds een reële en marktconforme vergoeding (koopsom) ontvangt bij de verkoop van haar erfpachtgrond. Hiertoe is onderzocht of de parameters nog actueel zijn en of nog steeds sprake is van marktconformiteit Voor het bepalen van de marktconforme koopsom hanteert de gemeente Zaanstad zes parameters: • WOZ-waarde. • Grondquote. • Depreciatie. • Waardevast maken. • Rekenrente. • Range waarbinnen de grondwaarde moet vallen. Hieronder zijn de bevindingen van de evaluatie opgenomen. Ter verduidelijking zal voor een fictieve woning, in de vorm van een rekenvoorbeeld, de stappen voor het bereken van de koopsom in beeld worden gebracht. Het gaat hierbij om een woning, waar de jaarlijks te betalen canon voor een periode van 50 jaar is afgekocht. De gegevens zijn: Datum start erfpachtcontract 01-07-1987 Einddatum afkoopperiode (looptijd = 50 jaar) 30-06-2037 Bouwjaar 1988 Verwachte datum omzetting erfpacht 01-11-2014 4.1. WOZ-waarde. Huidige uitvoeringsregels. In 2007 heeft de gemeente Zaanstad bepaald dat voor het bepalen van een reële/ marktconforme vergoeding (koopsom) bij de omzetting van de erfpachtgrond wordt uitgegaan van de actuele marktwaarde. Deze komt tot stand door een waardebepaling waarbij gebruik wordt gemaakt van de WOZ-gegevens, met een aanpassing voor de marktontwikkeling tot het jaar van omzetting. Daarnaast is in 2008 de omschrijving van de van toepassing zijnde WOZ-gegevens aangepast. Dit ook in verband met het moment van beschikbaarheid van de gegevens. Evaluatie 2014. Door de jaarlijkse vaststelling van de WOZ wordt rekening gehouden met de marktinvloeden en is sprake van actuele cijfers. In de afgelopen jaren zijn geen signalen ontvangen dat WOZ niet (goed) meer toepasbaar zou zijn. Voorts blijkt dat ook diverse andere erfpachtgemeenten bij omzettingen de WOZ nog steeds als uitgangspunt hanteren. In de huidige omzettingsmethodiek wordt de WOZ-waarde nog aangepast voor de marktontwikkeling tot het jaar van omzetting. Door de parameters voortaan in de eerste helft van het jaar vast te stellen kan gebruik gemaakt worden van de meest actuele WOZ-waarden en is bovenstaande aanpassing niet meer nodig. Dit komt ook de transparantie van de methodiek bij omzetting ten goede. De WOZ-waarden met peildatum 1 januari 2013 voor de woningen behorende tot de erfpachtportefeuille liggen gemiddeld ongeveer 6% lager dan ten opzichte van de laatst vastgestelde uitvoeringsregels in 2012. Aanbeveling. Er is geen aanleiding om voor het bepalen van de actuele marktwaarde uit te gaan van een andere grondslag dan de WOZ-methodiek. Voorgesteld wordt om in de nieuwe uitvoeringsregels op te nemen dat wordt uitgegaan van de actuele WOZ-waarde.

12

4.2. Grondquote. Huidige uitvoeringsregels. Voor het berekenen van de grondkosten bij alle nieuwbouwprojecten hanteert de gemeente de residuele grondwaardemethodiek. In 2007 heeft gemeente Zaanstad gekozen om deze methodiek ook te gebruiken bij omzettingen van erfpachtgrond. Door eerst deze grondquote voor een nieuwbouwwoning te berekenen en deze vervolgens te vertalen naar een bestaande woning komt de quote voor de bestaande erfpachtwoning tot stand. Voorbeeld van een residuele grondwaardeberekening: - Vrij op naam prijs (grond en opstal) € 200.000,- Bouwkosten € 135.000,- -/----------------- Residuele grondwaarde € 65.000,- (32,5% van de VON-waarde) Via deze methodiek is de grondquote voor een middeldure nieuwbouw koopwoning berekend. Deze grondquote bij een nieuwbouwwoning kan niet onverkort op de bestaande bouw worden toegepast. De keuze voor een grondquote voor bestaande bouw is ingegeven door het argument dat door economische en technische veroudering van de opstal, de totale marktwaarde daalt. Omdat de grondwaarde hiervan een deel is zal de grondwaarde dan ook dalen terwijl de grond in waarde feitelijk gelijk is. Uit de gegevens van verkochte woningen bleek dat de vrij op naam prijzen per m2 Gemiddeld Gebruiksoppervlak (GBO) lager worden naarmate het bouwjaar verder in het verleden ligt. Dit heeft in 2007 geleid tot vaststelling van de onderstaande, oplopende grondquote naarmate de woning ouder is. Bouwjaar Grondquote >2000 32% 1991-2000 32% 1981-1990 34% 1971-1980 36% 1961-1970 38% 1931-1960 39% <1931 40% De grondquote geeft aan welk deel van de WOZ-waarde wordt toegerekend aan de grond. Evaluatie 2014. In het kader van de evaluatie is de bovenstaande berekening wederom uitgevoerd. De grondquote van een middeldure nieuwbouw koopwoning ligt 4% onder die van 2007. Daarnaast blijkt net als in 2007 dat de vrij op naam prijzen per m2 GBO lager worden naarmate het bouwjaar verder in het verleden ligt. De daling is evenwichtig en geeft een beeld van een daling van om en nabij de 4% in de diverse decennia van bouw. Ook is gekeken hoe andere erfpachtgemeenten met de grondquote omgaan. Uit openbare gegevens van de gemeenten Leiden, Alkmaar en Haarlem komt een beeld naar boven dat de door de gemeente Zaanstad berekende grondquotes vergelijkbaar zijn. Grondquote gemeenten 2013: Gemeente WOZ-waarde Leiden < 225.000 Leiden < 275.000 Alkmaar < 225.500 Alkmaar < 325.000 Haarlem

Grondquote 34% 36% 25% 30% 36%

13

Aanbeveling. Er is geen aanleiding om de methodiek voor het berekenen van de grondquote bij omzetting erfpacht te veranderen. De grondquotes kunnen met 4% worden verlaagd naar: Bouwjaar Grondquote >2000 28% 1991-2000 28% 1981-1990 30% 1971-1980 32% 1961-1970 34% 1931-1960 35% <1931 36% Voorbeeldwoning. WOZ-waarde (laatst vastgesteld) Grondwaarde (bouwjaar 1988 => grondquote 30%) =

€ 200.000,€ 60.000,-

4.3. Depreciatie. Huidige uitvoeringsregels. Op grond van de wettelijke voorwaarden van de WOZ vindt taxatie plaats waarbij voor de grond wordt uitgegaan als ware er sprake van vol eigendom. Ook de residuele grondwaardemethodiek gaat van vol eigendom uit. Feitelijk gaat het hier om vrij verhandelbare grond. Bij erfpachtgrond is echter sprake van bebouwde grond, met een beperking. Daarnaast kan de grond ook belast zijn. Bij dit laatste kan gedacht worden aan erfdienstbaarheden of de aanwezigheid van kabels en leidingen in de grond. Dit alles komt erop neer dat aan bebouwde grond meestal een lagere waarde is toe te kennen dan aan bouwgrond. Om de huidige grondwaarde te kunnen bepalen wordt aan de WOZ-grondwaarde een correctie factor toegepast (depreciatie). Deze factor is gekoppeld aan de verstrekte looptijd van de erfpacht. Reden om dit te hanteren zijn: 1) Waarde van bouwrijpe grond bij eerste uitgifte is niet gelijk aan bebouwde grond. De bebouwde grondwaarde wordt per jaar lager, gekoppeld aan de veroudering van de opstal. 2) Over het ontvangen canonbedrag wordt rente gegenereerd. Een erfpachter die kort geleden een erfpachtcontract heeft gesloten heeft gedurende mindere termijnen canon betaald en daardoor heeft de gemeente een lager rentebedrag ontvangen dan bij een langer lopend erfpachtcontract. In den lande is het gebruikelijk om op de waarde voor erfpachtgrond een reductie toe te passen, de zogenaamde depreciatie. Een percentage van 40% is hierbij gebruikelijk. In 2007 heeft de gemeente gekozen om de depreciatie vast te stellen op 1 % per jaar, te rekenen vanaf de begindatum van de erfpachtovereenkomst tot de datum van de omzetting, waarbij een gedeelte van een jaar op hele jaren naar boven wordt afgerond, zulks met een maximum van 40%. Indien sprake is van beëindiging van de erfpacht door het verstrijken van de uitgifteduur en het nieuw vestigen van het recht van erfpacht het percentage van de depreciatie vast te stellen op het maximale percentage van 40%. Hierbij is aangesloten bij de werkwijze van andere gemeenten waar omzettingen van erfpachtgrond mogelijk zijn. Dit betekent dat het deel van de WOZ-waarde dat toegerekend wordt aan de grond (grondquote) nog wordt verminderd met maximaal 40%. Evaluatie 2014. Uit een vergelijking met enkele andere erfpachtgemeenten blijkt dat met de depreciatie verschillend wordt omgegaan. De gemeente Leiden hanteert net als in 2007 een zelfde methodiek als de gemeente Zaanstad. De gemeente Alkmaar hanteert 1% per jaar dat het contract nog loopt met een maximum van 30%. Het toepassen van de werkwijze van de gemeente Alkmaar zal bij het overgrote deel van de

14

erfpachters leiden tot een daling van het percentage van de depreciatie en daarmee tot een hogere koopsom. Dit omdat de resterende looptijd van het contract korter is dan de verstreken periode. De overwegingen van de gemeente Zaanstad die in 2007 ten grondslag hebben gelegen aan de wijze van berekenen van de depreciatie zijn niet gewijzigd, waarmee een andere wijze van berekenen van de depreciatie niet gewenst is. Aanbeveling. Er bestaat geen aanleiding om voor de depreciatie een andere berekeningsmethodiek toe te passen. Voorbeeldwoning. Grondwaarde (bouwjaar 1988 => grondquote 30%) Depreciatie (verstreken jaren na start erfpachtcontract 28 jaar => 28% = Grondwaarde na aftrek depreciatie

€ 60.000,€ 16.800,- -/€ 43.200,-

4.4 Waardevast maken. Uitvoeringsregels 2007. Zoals hierboven al vermeld ontvangt de gemeente bij een omzetting nog 1 maal de grondwaarde, zijnde de (geraamde) grondwaarde op het moment van het aflopen van het erfpachtcontract (of afkooptermijn). Om de te ontvangen koopsom waardevast te houden tot het moment van het aflopen van het erfpachtcontract (of afkooptermijn), dient de actuele grondwaarde te worden geïndexeerd naar deze eindtermijn. Dit betreft in feite de correctie voor inflatie. De gemeente Zaanstad gaat hierbij uit van het gemiddelde inflatiecijfer van de afgelopen 10 jaar, gebaseerd op de CPI index/alle huishoudens van het CBS. De gemeente Zaanstad heeft in 2007 bewust gekozen voor een gemiddelde inflatie over 10 jaar. Op deze wijze leidt een grote daling of stijging van een inflatie in 1 jaar niet meteen tot grote dalingen of stijgingen in de koopsom. Evaluatie 2014. De CPI index/alle huishoudens van het CBS over de afgelopen 10 jaar zijn: 2004 1,2% 2005 1,7% 2006 1,1% 2007 1,6% 2008 2,5% 2009 1,2% 2010 1,3% 2011 2,3% 2012 2,5% 2013 2,5% Totaal 17,9% Bij toepassing van de in 2007 gekozen methodiek zou de gemiddelde CPI index/alle huishoudens op 1,79 komen te liggen. Op zich is dit voor een langjarige periode van inflatie een verdedigbaar percentage. In het verleden werd vaak 2,5% aangehouden, maar de laatste 10 jaar laten een lager beeld zien. Door diverse erfpachtgemeenten wordt anders omgegaan met het waardevast maken van de koopsom. Leiden en Alkmaar hanteren methodieken, waarbij wordt uitgegaan van de verwachte opbrengststijging voor de kortere termijn, maar wel gebonden aan een minimum van 1%. Door de economische crisis gaan diverse gemeenten uit van een prijsstijging van 0%. Alkmaar gaat uit van de gemeentelijke prijsstijging + 1%. Voor 2014 betekent dit 1% (0,0% + 1,0%). Leiden zit ook op deze lijn. De gemeente Zaanstad hanteert voor omzettingen dezelfde CPI index welke ook concern breed wordt gebruikt. Alleen is bij de omzettingen van erfpacht gekozen om met een 10-jaars gemiddelde te werken. Dit om grote schommelingen, zowel naar boven als beneden te voorkomen.

15

Uitgangspunt hierbij is dat de te ontvangen vergoeding nog steeds inflatiebestendig is. Het CPIindexcijfer is het meest geschikt om te hanteren. Aanbeveling. Uitgaande van een inflatie volgende indexatie van vergoeding bestaat er geen aanleiding de methodiek voor het waardevast maken van de koopsom te wijzigen. Voorbeeldwoning. Grondwaarde na aftrek depreciatie Aantal jaren vanaf de peildatum tot einddatum afkoopperiode Percentage waardevastmaken Grondwaarde op einddatum afkoopperiode (€ 43.200 * 1,0179^22)=

€ 43.200,22 1,79% € 63.826,-

4.5 Rekenrente. Uitvoeringsregels 2007. De gemeente Zaanstad hanteert voor het berekenen van de contante waarde van de te betalen koopsom de rekenrente zoals deze is vastgesteld in de begroting. Vanaf 2007 lag deze op 4,5%. Evaluatie 2014. Doordat de gemeente Zaanstad goedkoop geld kan lenen, is de gemiddelde rente van de langdurige leningenportefeuille gedaald. Waar deze de afgelopen jaren op 4,5% lag bedraagt deze nu 4%. Ook andere erfpachtgemeenten hanteren nog steeds de rekenrente bij omzettingen erfpacht. De gemeente Leiden hanteert nog steeds 4,5%, terwijl de gemeente Alkmaar op 3,75% zit. De actuele rekenrente van de gemeente Zaanstad beweegt zich in de range van wat andere gemeenten gebruiken. Aanbeveling. Er bestaat geen aanleiding om de methodiek te wijzigen. Volledigheidshalve moet hierbij wel worden opgemerkt dat een daling van de rekenrente leidt tot een hogere koopsom. Dit door de contantewaardeberekeningsmethodiek. Voorbeeldwoning. Grondwaarde op einddatum afkoopperiode (€ 43.200 * 1,0179^22) Aantal jaren voor contant maken van de grondwaarde Rekenrente Grondwaarde op verwachte datum omzetting erfpacht (€ 63.826,- / 1,04^22)

€ 63.826,22 4,0% € 26.932,-

4.6 Range. Uitvoeringsregels 2007. De toepassing van de omzettingsvoorwaarden uit 2007 kan in individuele gevallen tot een uitzonderlijke en ongewenste uitkomst leiden. Zo kan er bijvoorbeeld sprake zijn van een woning in zeer slechte staat, hetgeen zich vertaald in een lage WOZ-waarde. Dit leidt met de 2 voorgestelde grondquote tot een lage grondwaarde per m . Het tegenovergestelde kan ook voorkomen, in het geval van een uitzonderlijk dure opstal op een relatief klein perceel. Daarom is in 2007 een aanvullende voorwaarde gesteld dat, indien de grondwaarde na de korting van de depreciatie onder een minimale of boven een maximale grens uitkomt niet dit bedrag wordt gehanteerd, maar dat de grondwaarde residueel zal worden berekend. De grondwaarde, na correctie met depreciatie, mag niet lager zijn dan € 350 - per m² of hoger zijn dan € 600,- per m². Evaluatie 2014. Uit de evaluatie is gebleken dat de in 2007 vastgestelde grenzen voor de range aanpassing behoeven en dan met name neerwaarts. Naast de gemiddelde daling van de koopsommen in de afgelopen jaren komt dit ook door de lagere WOZ-waarde bij sociale huurwoningen.

16

Het aantal malen dat de omzettingsvoorwaarden tot uitzonderlijke en ongewenste uitkomsten heeft geleid is in de afgelopen jaren beperkt geweest. Desondanks is het aan te bevelen om deze parameter wel te handhaven. Dit om hiermee voor een deel invulling is gegeven aan de hardheidsclausule welke in 2007 in het omzettingsbeleid is opgenomen. Een range van € 200,- tot € 500,- wordt als realistisch gezien. Aanbeveling. De range kan worden verlaagd van € 200,- tot € 500,-.

4.7 Overall aanbeveling en voorstel nieuwe parameters. Op grond van bovenstaande bevindingen bestaat geen aanleiding tot het wijzigen van de methodiek voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. De parameters behoeven wel aanpassing waarmee, na aanpassing, de gemeente beschikt over actuele parameters die leiden tot een marktconforme vergoeding (koopsom) bij omzettingen. WOZ-waarde: Voor het bepalen van de koopsom uit te gaan van de actuele WOZ-waarde. Grondquote. Voor de grondquote voor bestaande bouw uit te gaan van: Bouwjaar Grondquote >2000 28% 1991-2000 28% 1981-1990 30% 1971-1980 32% 1961-1970 34% 1931-1960 35% <1931 36% Depreciatie. De depreciatie is 1 % per jaar, te rekenen vanaf de begindatum van de erfpachtovereenkomst tot de datum van de omzetting, waarbij een gedeelte van een jaar op hele jaren naar boven wordt afgerond, zulks met een maximum van 40%. Indien sprake is van beëindiging van de erfpacht door het verstrijken van de uitgifteduur en het nieuw vestigen van het recht van erfpacht het percentage van de depreciatie vast te stellen op het maximale percentage van 40%. Waardevast maken. Voor de bepaling van het percentage voor het waardevast maken van de koopsom uit te gaan van het gemiddelde inflatiecijfer van de afgelopen 10 jaar, gebaseerd op de CPI index/alle huishoudens van het CBS, resulterend in 1,79%. Rekenrente. Voor de contantewaardeberekening van de koopsommen uit te gaan van het rentepercentage van 4,0%. Range waarbinnen de grondwaarde moet vallen. Indien de grondwaarde na de korting van de depreciatie onder een minimale of boven een maximale grens uitkomt niet dit bedrag wordt gehanteerd, maar dat de grondwaarde residueel zal worden berekend. De grondwaarde, na correctie met depreciatie, mag niet lager zijn dan € 200 - per m² of hoger zijn dan € 500,- per m². Gevolgen voor de hoogte van de koopsom. De bovenstaande aanpassingen van de parameters leiden tot een daling van de koopsommen ten opzichte van de laatst vastgestelde uitvoeringsregels in 2012.

17

Lagere WOZ-waarden Aanpassing parameters Gemiddelde daling koopsommen

circa 6% circa 3% circa 9%

De financiële gevolgen van de lagere koopsommen op de totale erfpachtportefeuille worden in 9.3 weergegeven.

18

5. Welke markttendensen kunnen ertoe leiden dat een tijdelijke korting op de koopsom

leidt tot meer omzettingen? 5.1. Markttendensen. De economische crisis heeft ertoe geleid dat de woningmarkt op slot zit. De vraag naar koopwoningen is sterk afgenomen. Dit komt door vele factoren. Naast de (financiële) onzekerheid over de toekomst spelen ook de verscherpte regels voor het verkrijgen van een hypotheek hierbij een rol. Bij dit laatste zijn ook de (toekomstige) financiële lasten van erfpachtgrond van invloed. In het verleden hielden banken bij het kopen van een woning nauwelijks rekening met het feit of de grond in vol eigendom werd verworven of dat sprake was van grond in erfpacht. Dit omdat het aantal jaren voordat er een wijziging in de te betalen canon optreedt ver in de toekomst lag. Nu deze termijn vaak korter dan 30 jaar is geworden neemt de bank ook in overweging of de koper in de toekomst ook aan de verplichtingen uit het erfpachtcontract kan voldoen. Hierbij speelde ook mee dat vóór 2007 koopsommen voor omzetting relatief laag waren, waardoor deze in de toetsing een beperkte rol speelde. a. Vergroten verkoopkansen woningen met grond op erfpacht. Vóór de invoering van de nieuwe uitvoeringsregels in 2007 lag de vraagprijs voor een woning met grond in vol eigendom op vrijwel hetzelfde niveau als een woning met erfpacht. Daarna werd een trend zichtbaar dat er wel degelijk een verschil ging ontstaan. Dit omdat kopers en verkopers bij het bepalen van de prijs rekening gingen houden met de hoogte van de koopsom bij omzetting. Dit ook, zoals hierboven reeds aangegeven, onder invloed van de banken. Hoewel de vraagprijs voor de woning natuurlijk van vele factoren afhankelijk is, merken we dat de verschillen aardig in de buurt zijn komen te liggen van de hoogte van de koopsom bij omzetting. Voor de verkopers van woningen heeft dit tot gevolg gehad dat zij minder voor het recht van erfpacht met de opstal ‘kunnen’ vragen. Bij de overwegingen bij de nieuwe uitvoeringsregels in 2007 is hier ook uitgebreid bij stilgestaan als een te verwachten gevolg. In de praktijk komt het echter ook regelmatig voor dat een huidige woningeigenaar bij het bepalen van de vraagprijs zich toch ook nog erg laat beïnvloeden door vraagprijzen van te koop staande woningen met eigen grond. Dit heeft regelmatig tot gevolg dat de woning moeilijk verkoopbaar is. Immers de potentiële koper kan bij de gemeente navragen hoeveel het omzetten naar vol eigendom van de grond kost (koopsom). De vraagprijs plus koopsom kan dan te hoog komen te liggen. Een tijdelijke verlaging van de koopsom voor omzetting kan ertoe leiden dat de verschillen in vraagprijs kleiner kunnen worden. Ofwel de huidige woningeigenaar kan meer voor de opstal vragen waardoor deze meer kan opschuiven richting de waarde van de woning met grond in vol eigendom. Dit kan ertoe bijdragen dat er meer woningverkopen plaatsvinden, maar is echter geen garantie dat er ook daadwerkelijk meer omzettingen plaatsvinden. Het staat immers niet op voorhand vast dat de erfpacht grond wordt omgezet. In de afgelopen jaren is echter wel gebleken dat het overgrote deel van de omzettingen plaatsvindt bij de aankoop van een woning. Naast zekerheid over de lasten in de toekomst speelt hier ook de wat actievere rol van de geldverstrekkers. Indirect kan een tijdelijke korting op de koopsom dan ook leiden tot meer omzettingen. b. Financierbaarheid koopsom. In de afgelopen jaren is met name bij huidige woningeigenaren voorgekomen dat zij de grond wel willen omzetten, een offerte tot omzetting aanvragen, maar dat de financiering niet rond te krijgen is. Dit kan van vele factoren afhankelijk zijn, waarvan de hoogte van de koopsom er één is. Een lagere koopsom kan in die gevallen ertoe bijdragen dan financiering wel mogelijk wordt en omzetting plaatsvindt. c. Lagere koopsom. Een korting en dus een lagere koopsom zal naar verwachting leiden tot meer omzettingen. Het kan voor huidige erfpachters of potentiële kopers net het verschil maken waardoor zij tot omzetting zouden willen en kunnen omgaan.

19

5.2. Tijdelijke korting. Een tijdelijke korting kan ertoe bijdrage dat meer erfpachters besluiten tot het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. Bij het onderzoek naar de mogelijke vormgeving van een ‘tijdelijke’ korting zijn een aantal zaken naar boven gekomen. a. Juridische mogelijkheid tot het verstrekken van een korting en gelijkheidsbeginsel. De gemeente heeft de vrijheid om een tijdelijke kortingsmaatregel door te voeren. Indien de tijdelijke maatregel om korting te verlenen goed wordt onderbouwd en gemotiveerd (hoe en waarom/doel van de maatregel) is dat mogelijk en hoeft niet per definitie onredelijk of strijdig te zijn met het gelijkheidsbeginsel. Ter vergelijking kan hier de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% van het Kabinet in 2012 worden aangehaald. In een procedure voor de Rechtbank Arnhem werd de beperkte terugwerkende kracht van de maatregel niet onredelijk geacht en niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel. De Rechtbank oordeelde dat het lager tarief van 2% niet hoeft te worden toegepast op verkrijgingen van woningen voor ingang van de regeling. b. De hoogte van de korting. Welk percentage zou aangehouden moeten worden om tot meer omzettingen te komen? Hierop is geen eenduidig antwoord te geven. Het feit of huidige erfpachters of potentiële kopers bereid zijn tot een omzetting is zoals hierboven aangegeven van vele (persoonlijke) omstandigheden afhankelijk. Voorbeelden van andere gemeenten ten aanzien van het werken met een korting zijn gering. Alleen de gemeente Haarlem verstrekte in verband met de economische ontwikkelingen een korting van 10%. Maar daar is sprake van een geheel ander systeem dan in Zaanstad. In hoofdstuk 6 wordt hier verder op ingegaan. Een paar procent korting zal naar verwachting niet leiden tot andere afwegingen door de erfpachters. Er zal sprake moeten zijn van een substantiële korting. In 2008 heeft een proces plaatsgevonden van onderhandelingen met de Zaanse woningcorporaties om alle gronden onder hun woningen om te zetten naar vol eigendom. Onderzoek leerde toen, dat mede met inachtneming van een kwantumkorting, een korting oplopend tot 10% (afhankelijk van het aantal om te zetten erfpachtgronden) te onderbouwen en verdedigbaar was. De onderhandelingen met de woningcorporaties hebben uiteindelijk niet tot resultaat geleid. c. De termijn dat de korting van toepassing is. Naast de financiële overweging speelt voor de gemeente het leveren van een bijdrage om het lostrekken van de woningmarkt te initiëren een grote rol. Het is dan ook een tijdelijke maatregel. Dit betekent dat aan de termijn van de te verstrekken korting een einddatum moet worden vastgesteld. Om een goed beeld te krijgen van de effecten van een mogelijke tijdelijke korting zou een duur van 2 jaar redelijk zijn. Na deze periode zal de gemeente Zaanstad opnieuw besluitvorming moeten nemen over het al dan niet voortzetten van de korting en de hoogte daarvan. Hierbij wordt wel opgemerkt dat de kans aanzienlijk is dat er ook de komende jaren moverende redenen zullen zijn voor de onderbouwing van een korting. Dit kan er dan toe leiden dat eigenlijk geen sprake meer is van een tijdelijke korting, maar feitelijk een indirecte wijziging van het omzettingsbeleid. d. Marktconformiteit. De gemeente Zaanstad hanteert bij grondverkopen de residuele grondwaardemethodiek. Op deze wijze wordt een marktconforme grondwaarde ontvangen. Indien de gemeente bij omzettingen van erfpacht wil gaan werken met een korting kan dit ook gevolgen hebben voor grondverkopen bij gebiedsontwikkelingen, maar uiteindelijk zelfs ook bij vastgoedverkopen. Dit omdat hiermee een trend van lagere grondprijzen en het loslaten van marktconformiteit in Zaanstad wordt ingezet. Daarnaast worden erfpachters met de korting bevoordeelt ten opzichte van andere partien bij gronden vastgeodtransatis, waar geen korting wordt verstrekt.

20

e. Staatssteun. Het omzetten van erfpachtgrond naar vol eigendom wordt conform Europese wetgeving gezien als een grondtransactie die valt onder de voorwaarden ten aanzien van staatsteun. Dit geldt voor grondtransacties met bedrijven. Transacties met particuliere erfpachters vallen hier niet onder, waardoor het verstrekken van een korting aan deze groep erfpachters toegestaan is. De erfpachtportefeuille bestaat voor ongeveer 2/3 uit woningen in eigendom van woningcorporaties en, voor een zeer beperkt aandeel, van institutionele beleggers. Op dit deel van de erfpachtportefeuille zijn de regels ten aanzien van staatssteun van toepassing. Een korting op een te betalen grondprijs kan strijdig zijn met de regelgeving. De uitvoeringsregels van de gemeente Zaanstad hebben als uitgangspunt marktconformiteit, waardoor sprake is van een marktconforme grondwaarde- en koopsom. De Europese voorwaarde voor afwijking van getaxeerde marktwaarden is als volgt. Een afwijking van ten hoogste 5% van de getaxeerde marktwaarde is toegestaan. Indien het na een redelijke inspanning om de gronden en gebouwen tegen de marktwaarde te verkopen duidelijk wordt dat de gronden en gebouwen tegen de door de taxateur vastgestelde waarde niet kunnen worden verkocht, wordt een afwijking van ten hoogste 5 % van deze prijs geacht met de marktvoorwaarden overeen te komen. Indien het na nogmaals een redelijk tijdsbestek duidelijk is dat het terrein niet tegen de door de taxateur vastgestelde waarde met aftrek van deze marge van 5 % verkocht kan worden, kan op basis van de inmiddels verkregen kennis en ontvangen aanbiedingen de waarde opnieuw worden vastgesteld. Het bovenstaande impliceert dat bij het verstrekken van een korting van meer dan 5% bij onder andere de woningcorporaties sprake is van staatsteun. f. Wet markt en overheid. De Wet markt en overheid (onderdeel van de Mededingingswet) bevat gedragsregels om concurrentievervalsing tegen te gaan door de overheid. Dit betekent onder andere dat integrale kosten bij een economische activiteit moeten worden doorberekend. Het verkopen van grond is te beschouwen als een economische activiteit. Bij het hanteren van een marktconforme verkoopprijs wordt in ieder geval voldaan aan deze regelgeving. g. Erfpachtconstructies in het kader van de Betaalbare Koopwoningen Zaanstad. In de afgelopen jaren zijn door de Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ) in samenwerking met de gemeente Zaanstad meerdere erfpachtconstructies ontwikkeld met als doel het stimuleren van de nieuwbouw. Eén van de onderdelen van deze constructies is dat de erfpachter na een aantal jaren de mogelijkheid heeft om de grond naar vol eigendom om te zetten. Dit tegen een vooraf bepaalde prijs. Indien de erfpachter hier geen gebruik van maakt zal deze opnieuw canon moeten betalen. Natuurlijk mag de erfpachter de grond later ook nog omzetten. Hierover is in de contracten opgenomen dat dan de omzettingsmethodiek van de gemeente Zaanstad zal worden gevolgd. In de business cases van de BKZ is hiermee rekening gehouden. Wijziging van het gemeentelijk omzettingsbeleid zal dan ook voor de BKZ financiële gevolgen hebben. h. Erfpachters die eerder de grond hebben omgezet. Bij het instellen van een tijdelijke korting is de kans reëel dat erfpachters die in de afgelopen jaren de grond hebben omgezet een beroep doen op de korting en met terugwerkende kracht een vergoeding willen. De gemeente is van mening dat zij hiertoe niet verplicht is. Met inachtneming van het gestelde onder 5.2.a is de inschatting dat bij een gerechtelijke procedure de kans dat de gemeente in het ongelijk zal worden gesteld beperkt is.

i.

Omzettingen van erfpacht door bedrijven.

21

Naast grond die in erfpacht is uitgegeven voor de bouw van woningen is er ook sprake van erfpachtgrond bij bedrijven. Ook bedrijven kunnen de erfpachtgrond om laten zetten naar vol eigendom. Hiervoor gelden andere voorwaarden dan bij woningen. Het verstrekken van een korting kan worden beperkt tot erfpachtgrond bij woningbouw. Met als redengeving de stimulering/ het vlot trekken van de woningmarkt is dit beleid verdedigbaar. Algemeen. De gemeente Zaanstad hanteert 1 uniforme methodiek voor omzettingen, ongeacht of sprake is van een particuliere erfpachter of bedrijven zoals een woningcorporatie. De optie om de korting alleen toe te passen bij particuliere erfpachters zou deze gelijkheid teniet doen. Aangezien het verstrekken van een korting strijdig is met de staatssteunregels, en zou leiden tot een bevoordeling van erfpachters ten opzichte van andere partijen bij grond- en vastgoedtransacties wordt voorgesteld om niet over te gaan tot het verstrekken van een korting.

5.3. Scherpe prijs. Naast het onderzoek naar het toepassen van een korting is ook gekeken of er aanleiding is om, binnen de omzettingsmethodiek, een parameter aan te passen. Hierbij is gekeken naar de gemeentelijke rekenrente. De verlaging van deze rente van 4,5% naar 4% in 2013 leidt tot hogere koopsommen die bij een lagere of hogere hypotheekrente per saldo tot gelijke (of lagere) financieringslasten leiden.

Bij 3.3 is in 3 stappen beschreven hoe de koopsom wordt berekend. Stap 3 geeft aan dat gewerkt wordt met de contante waarde. Contante waarde is het terugrekenen van een waarde in de toekomst naar een bepaalde datum. Soms wordt contante waarde ook omschreven als het bedrag dat nu uitgezet moet worden om, met een bepaalde renteopbrengst over een bepaald aantal jaren, het in de toekomst gewenste bedrag oplevert. Als het rentepercentage daalt en dus de renteontvangst lager wordt, dan daalt uiteindelijk ook het gewenste bedrag. Om dan toch het gewenste bedrag te halen moet nu een hoger bedrag worden uitgezet. In het onderstaande voorbeeld wordt het gevolg van het toepassen van een ander rentepercentage toegelicht. Stel iemand wil over 20 jaar over € 10.000- beschikken. Hoeveel moet dan nu worden uitgezet. Bij een rentepercentage van 4,5% = € 4.146,43 (€ 10.000,- / 1,045^20) Bij een rentepercentage van 4,0% = € 4.563,87 (€ 10.000,- / 1,04^20) Voorbeeldwoning. Grondwaarde op einddatum afkoopperiode (€ 43.200 * 1,0179^22) Aantal jaren voor contant maken van de grondwaarde Rekenrente Grondwaarde op verwachte datum omzetting erfpacht (€ 63.826,- / 1,04^22)

€ 635.826,22 4,0% € 26.932,-

Rekenrente 4,5% Grondwaarde op verwachte datum omzetting erfpacht (€ 635.826,- / 1,045^22) € 24.234,Een hogere koopsom lijkt in tegenspraak met de huidige economische situatie en de gevolgen daarvan op de woningmarkt. Hieronder wordt uitgelegd waarom dit niet het geval is. In 2007 heeft het college van burgemeester en wethouders een nieuwe berekeningsmethodiek vastgesteld om tot een marktconforme vergoeding voor verkoop van erfpachtgrond te komen. Dit gaat

22

aan de hand van parameters die gerelateerd zijn aan de markt, zoals de WOZ waarde, inflatie en rente. Voor de rente heeft het college gekozen voor aansluiting bij de gemeentelijke rekenrente, welke jaarlijks door de raad wordt vastgesteld bij de Kadernota (en Begroting). Deze rekenrente wordt gemeentebreed bij alle Netto Contante Waarde berekeningen, zoals bij grondexplotaities, gebruikt. Het is een groot bestuurlijk (raads)belang dat bij alle geraamde toekomstige inkomsten met dezelfde (marktconforme) rekenrente contant wordt gemaakt. De aansluiting met de rekenrente is gemaakt omdat dit een gemiddelde rente is van alle kort- en langlopende leningen van de gemeente en daarmee een marktconforme maatstaf is voor financieringskosten. De gemeente kan de laatste jaren, door de ontwikkeling op de geldmarkt, goedkoper leningen afsluiten. Dit heeft geleid tot een verlaging van de gemeentelijke rekenrente. Ditzelfde beeld is te zien bij de ontwikkeling van de hypotheekrente. Hieronder is een afbeelding te zien van ontwikkeling van de hypotheekrente met verschillende rentevast periode.

Bron: geldreview.nl d.d. 3 november 2014

De berekeningssystematiek om de verkoopprijzen van de omzettingen te bepalen functioneert zoals deze bedoeld is. Doordat gebruik wordt gemaakt van de meest actuele rekenrente wordt de koopsom hoger, maar de maandlast voor de burger met betrekking tot die koopsom blijft vrijwel gelijk. In onderstaand voorbeeld is van een willekeurige woning een voorbeeld gegeven van de lasten bij omzetting. Maanlast september 2013 (rekenrente 4,5%) WOZ Koopsom Hypotheekrente 10 jaar vast Maandelijkse annuïteit 30 jr.

€ 203.000,00 € 23.690,00 3,9% € 111,74

Maanlast september 2014 (rekenrente 4%) € € €

203.000,00 26.695,00 3,0% 112,55

Bovenstaande toont aan dat het hanteren van de gemeentelijke rekenrente niet leidt tot hogere lasten bij omzetting. Daarom is er geen aanleiding om af te wijken van de gemeentelijke rekenrente en daarmee af te stappen van het gemeentelijk uitgangspunt van marktconformiteit 5.4. Aanbeveling. Voor het stimuleren van het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom heeft de gemeente gekeken naar het hanteren van een (tijdelijke) korting of een scherpe prijs in de vorm van het aanpassen van een parameter. Gelet op de bovenvermelde nadelen verbonden aan het toepassen van een (tijdelijke) korting wordt geadviseerd deze niet te gaan toepassen. Tevens bestaat er geen aanleiding om af te wijken van de in hoofdstuk 4 voorgestelde te hanteren parameters.

23

6.

Is het mogelijk een geheel nieuw, versimpeld model op te stellen voor de omzetting van erfpacht naar vol eigendom (“out of the box”)?

De voorwaarden voor het ontwikkelen van de nieuwe methodiek in 2007 voor omzettingen erfpacht waren actualiteit, transparantie, eenduidigheid en marktconformiteit. Het college van burgemeester en wethouders heeft in 2007 met gebruikmaking van de werkwijzen van andere erfpachtgemeenten de huidige methodiek vastgesteld, welke voldoet aan de gestelde voorwaarden. Dit heeft er echter wel toe geleid dat er sprake is van een systeem om de koopsom te berekenen, dat met name door particuliere erfpachters als vrij technisch wordt ervaren. 6.1. Afkopers versus canonbetalers. In de loop der tijd zijn in Zaanstad meerdere Algemene Bepalingen Erfpacht vastgesteld met verschillende voorwaarden. Met name de bij de Algemene Bepalingen Erfpacht 1978 geïntroduceerde mogelijkheid om de jaarlijks te betalen canon voor een periode van 50 jaar af te kopen, zorgt bij een mogelijke versimpeling van de omzettingsregels voor spanning tussen eenvoud en eerlijkheid. Door het introduceren van de mogelijkheid tot afkoop van de te betalen canon voor 50 jaar zijn financiële situaties/verschillen ontstaan tussen afkopers en canonbetalers, maar ook tussen de afkopers onderling. a. Verschil tussen afkopers qua resterende tijd van de afkoopperiode. Een afkoper heeft de canon voor een periode van 50 jaar vooraf betaald. Deze vertegenwoordigt een e waarde. Hoe langer de termijn tot en met het 50 jaar is, hoe hoger deze waarde is. Immers er hoeft dat aantal jaren geen canon meer te worden betaald. b. Verschil tussen afkopers en canonbetalers. De afkoper heeft al voor 50 jaar de canon vooruit betaald. De canonbetaler moet de canon voor de resterende looptijd tot het aflopen van het erfpachtcontract nog betalen. Het onderzoek heeft zich gericht op een aantal werkwijzen van andere gemeenten en of deze ook in Zaanstad kunnen worden toepasbaar zijn. Daarnaast is gekeken of, met handhaving van het model, gekomen kan worden tot een overzicht/samenvatting waardoor het voor erfpachters eenvoudiger is om te zien/berekenen hoeveel de koopsom voor omzetting bedraagt. 6.2. Andere methodieken bij gemeenten. In een aantal gemeenten is een andere, simpele, wijze van berekening van de koopsom vastgesteld. Gemeente Haarlem. In de gemeente Haarlem is met uitzondering van enkele afkopers sprake van canonbetalers. De koopsom was een percentage (grondquote) van de WOZ/waarde. In aanvulling hierop gaf de gemeente een korting van 10% in verband met economische ontwikkelingen. Inmiddels werkt de gemeente Haarlem aan een andere methodiek. Gemeente Vlaardingen. De gemeente Vlaardingen hanteert een grondquote verminderd met depreciatie van 1% per jaar dat het erfpachtcontract verstreken is, tot maximaal 40%. Ook hier betreft het alleen canonbetalers met tijdelijke erfpachtcontracten. De methodieken in Haarlem en Vlaardingen zouden bij toepassing in de gemeente Zaanstad leiden tot een ongelijkwaardige (financiële) behandeling van afkopers en canonbetalers (zie hierboven onder a en b). Het uitgangspunt van eerlijkheid van het omzettingsbeleid zou hiermee worden losgelaten.

24

6.3. Eeuwigdurend afgekochte erfpachtcontracten. Door partijen wordt ook verwezen naar methodieken zoals die in bijvoorbeeld de gemeenten Purmerend, Den Haag maar ook Vlaardingen worden toegepast en leiden tot zeer bescheiden bedragen bij een omzetting. Hierbij gaat het om afkopers, maar is sprake van eeuwigdurend afgekochte canon. Dit betekent dat de gemeente in de toekomst nooit meer een canon kan vragen. Feitelijk komt die vorm van uitgifte in erfpacht overeen met uitgifte van grond in vol eigendom. Omdat veel erfpachters gevoelsmatig de grond in vol eigendom willen hebben krijgen zij de mogelijk om tegen betaling deze te verwerven en wordt de aantekening in het kadaster gewijzigd. Feitelijk betaalt de erfpachter alleen voor een aanpassing in de kadastrale vermelding. In de gemeente Den Haag volgt men een methodiek waarbij de waarde van de kavel wordt vastgesteld op 55% van een vergelijkbare nieuwbouwkavel in onbebouwde staat. De koopsom voor slechts de aanpassing in het kadaster wordt vervolgens bepaald op 2,5% van de kavelwaarde. De gemeente Purmerend vraagt € 1.390,- behandelingskosten voor deze aanpassing in de kadastrale vermelding. In de gemeente Vlaardingen ligt het bedrag op 2,5% van de gedeprecieerde actuele grondwaarde. 6.4. Handhaven van de huidige Zaanse methodiek, maar met vereenvoudiging van de

berekening door gebruik te maken van een tabel. De Zaanse methodiek maakt gebruik van een 6 tal parameters. Zoals in 4.3 is aangegeven wordt de koopsom in een 3-tal stappen uitgerekend. Veel erfpachters vinden dit een ingewikkelde berekening en dan met name het systeem van de contantewaardeberekening. Het is echter wel mogelijk om de uitkomsten van de berekening in een tabel weer te geven. Dit door de koopsom uit te drukken in een percentage van de WOZ-waarde. Aan de hand van het bouwjaar van de woning en het aantal jaren tot aan het einde van het contract kan de erfpachter of potentiële koper dan in een tabel zien welk percentage van toepassing is. De tabel is wel effectief daar waar de canon is afgekocht, maar niet bij canonbetaling. Het probleem is dat de canonbetaler ook nog de contante waarde van de nog verschuldigde canon moet betalen (zie 3.3). Op enkele tientallen particuliere erfpachters na is bij de canonbetalers sprake van complexen woningen van woningcorporaties en enkele beleggers. Bij deze complexen is het recht van erfpacht op complexniveau uitgegeven, met ook een canon op complexniveau en dus niet op woningniveau. Er is dus geen basis bedrag bekend waar een percentage over genomen moet worden. Het alsnog bepalen van de canon is een zeer arbeidsintensief proces. In de praktijk is het meestal ook niet de huidige huurder of een potentiële koper die tot omzetting overgaat, maar de woningcorporatie. De woningcorporatie vraagt een offerte tot omzetting aan, verwerft het bloot eigendom en verkoopt vervolgens de woning en de grond met vol eigendom. Van de zijde van de woningcorporaties zijn geen signalen ontvangen dat de huidige werkwijze aangepast moet worden. Een andere complicerende factor is dat gelet op de grote verschillen in voorwaarden ten aanzien van de canonbetaling (jaarbedragen, halfjaarlijkse bedragen, vooruitbetaling, achteruitbetaling) dit niet in 1 tabel is te ondervangen. Dit betekent dat dan voor alle alternatieve voorwaarden een aparte tabel moet worden gemaakt. Dit komt de eenvoud niet ten goede. Voor de erfpachter wordt het ook ingewikkelder omdat deze zich moet verdiepen in welke tabel per individueel contract van toepassing is. Naar verwachting zal dit tot vele misverstanden en niet te honoreren verwachtingen leiden.

25

Koopsom voor omzetting van het recht van erfpacht naar vol eigendom bij afkopers uitgedrukt in een percentage van de actuele WOZ-waarde

Resterende looptijd van de afkoopperiode

Percentage van de actuele WOZ-waarde 13

15,25%

14

15,16%

15

15,07%

16

14,98%

17

13,95%

18

13,86%

19

13,76%

20

13,67%

21

13,57%

22

13,47%

23

13,36%

24

13,26%

25

13,15%

26

13,04%

27

12,07%

28

11,97%

29

11,86%

30

11,76%

31

11,65%

32

11,55%

33

11,44%

34

11,33%

35

11,22%

36

11,11%

37

11,00%

38

10,89%

39

10,78%

40

10,67%

41

10,56%

42

10,45%

43

10,34%

44

10,23%

45

10,12%

46

10,01%

47

9,90%

48

9,79%

49

9,68%

26

Voorbeeldwoning: Datum start erfpachtcontract Einddatum afkoopperiode (looptijd = 50 jaar) Verwachte datum omzetting erfpacht Actuele WOZ-waarde

01-07-1987 30-06-2037 01-11-2014 € 200.000,-

Resterende looptijd afkoopperiode Percentage voor berekening van de koopsom

22 (naar beneden afgerond in hele jaren) 13,47%

Koopsom = 13,47% van € 200.000,- = € 26.940,- (dit bedrag wijkt enkele euro’s af van het bedrag bij 5.3 ten gevolge van afronding in de percentage in bovenstaande tabel). De bovenstaande percentages geven een beeld van de wijze waarop de tabel er voor de afkopers uit zou kunnen zien. De percentages zijn gebaseerd op de aanname dat de aanbevelingen van deze evaluatie ten aanzien van de parameters (4.7) en tijdelijke korting of scherpe prijs (5.4) worden overgenomen. Aan de hand van de uiteindelijke bestuurlijke keuzes over de parameters zal de tabel vervolgens worden gevuld. De tabel blijft van toepassing tot het moment dat het college van burgemeester en wethouders de nieuwe parameters heeft vastgesteld. Deze werkwijze heeft tot gevolg dat de koopsom niet meer per dag wordt berekend, maar voor langere tijd vaststaat. Dit wel onder de beperking dat de onderliggende waarden volgende uit de parameters, zoals de WOZ-waarde of het aantal resterende jaren van het erfpachtcontract, niet zijn gewijzigd. Voor alle volledigheid wordt opgemerkt dat aan de tabel geen rechten kunnen worden ontleend. De tabel gaat uit van een standaard situatie en zal in het overgrote deel van de omzettingen ook tot de uiteindelijke koopsom leiden. Indien wordt overgegaan tot invoering van de tabel, zal deze tabel op de gemeentelijke website worden gepubliceerd, met een uitgebreide toelichting en een rekenvoorbeeld. Tevens zal een disclaimer worden toegevoegd dat aan de tabel geen rechten kunnen worden ontleend. 6.5. Aanbeveling. Er zijn alternatieve methodieken voor het bepalen van koopsom voor de omzetting van de erfpacht denkbaar, maar deze leiden ertoe dat erfpachters (afkopers – canonbetalers) niet meer gelijk behandeld worden. Voor de gemeente gaat eerlijkheid boven eenvoud. Dit zou ertoe leiden om de huidige methodiek ongewijzigd te laten. Het is mogelijk om het voor de erfpachter eenvoudiger te maken om zelf de koopsom voor een omzetting te berekenen. Dit kan door de koopsom uit te drukken in een percentage van de WOZwaarde. Aan de hand van het bouwjaar van de woning en het aantal jaren tot aan het einde van het contract kan de erfpachter of potentiële koper in een tabel aflezen welk percentage van toepassing is. De WOZ-waarde vermenigvuldigt met dit percentage levert de koopsom op. Deze tabel is alleen van toepassing op erfpachters die de jaarlijkse canon hebben afgekocht. Voor erfpachters die jaarlijks canon betalen geldt de tabel niet omdat zij ook nog de contante waarde van de nog verschuldigde canon moeten betalen. De tabel biedt met name bij de particuliere erfpachters uitkomst. Dit omdat bij de particuliere erfpachters vrijwel geen sprake is van canonbetalers. Gelet op het bovenstaande is de aanbeveling om alleen voor de afkopers een tabel in te voeren waar de vergoeding voor de koopsom is weergegeven in een percentage van de WOZ-waarde. Immers op deze wijze wordt een versimpeling voor bijna alle particuliere erfpachters gerealiseerd. Voor alle duidelijkheid wordt nog opgemerkt dat toepassing van de bovengenoemde tabel géén wijziging van de methodiek tot omzetting van erfpachtgronden inhoudt.

27

7. Het verbeteren van de communicatie van het erfpachtbeleid in de website van de

gemeente. 7.1. Oude situatie. Vanaf 2007 heeft de gemeente Zaanstad informatie over omzettingen opgenomen in de website. Vanuit diverse partijen is gevraagd om deze te verbeteren en uit te breiden met informatie over het erfpachtbeleid. De opmerkingen over de informatie op de website ging zowel over de inhoud, dat het te technisch is en de toon van de teksten. 7.2. Nieuwe situatie. Op grond van de diverse op- en aanmerkingen over de oude teksten is gekozen voor een geheel nieuwe opzet. Zowel over de erfpacht als omzettingen is in de vorm van vraag- en antwoord informatie op de site opgenomen. De Belangenverenging Erfpachters Zaanstad is intensief betrokken geweest bij het formuleren van de nieuwe teksten. Naast de aanpassing van de informatie op de website worden ook de gemeentelijke standaardbrieven tegen het licht gehouden. Dit om deze ook zodanig aan te passen dat ze korter en duidelijker worden. Dit echter zonder dat afbreuk wordt gedaan aan de juridische juistheid van de tekst. De Rekenkamer Zaanstad heeft in de rekenkamerbrief inzake de verkenning omzetting recht van erfpacht in vol eigendom ook nog enkele opmerkingen geplaatst over de opgenomen informatie. De rekenkamer adviseert om nog een aantal extra gegevens op te nemen. Dit is inmiddels op de website aangepast.

28

8. Belangenvereniging Erfpachters Zaanstad (BEZ). De Belangenvereniging Erfpachters Zaanstad heeft binnen de bestuursopdracht omzettingen erfpacht een adviserende rol gekregen. In de afgelopen maanden zijn de bevindingen van de evaluatie regelmatig met de BEZ gedeeld. Op een aantal onderdelen verschillen de BEZ en de gemeente van mening. Uitgebreide discussie hierover heeft niet geleid tot het wijzigen van het standpunt van de gemeente. Vervolgens is afgesproken dat het standpunt van de BEZ in het resultaat van de bestuurlijke opdracht wordt meegenomen. 8.1. Transparante methodiek en veiligheid over toekomstige lasten van erfpacht. Voor de BEZ zijn onderwerpen als transparantie van het model, veiligheid voor erfpachters over de toekomstige lasten van erfpacht van groot belang. De gemeente is van mening dat nog steeds sprake is van een transparante methodiek, waarbij voor iedere parameter wordt aangeven hoe deze tot stand komt. Vrijwel alle onderdelen kunnen dan ook nagerekend worden. Het begrip veiligheid is ook essentieel voor de BEZ. Hiermee geeft de BEZ aan dat zij nu zekerheid willen hebben over toekomstige lasten. Of dit nu gaat over de koopsom of de te betalen canon op het moment dat de afkoopperiode van 50 jaar is verstreken. De gemeente heeft gekozen voor een marktconforme vergoeding bij omzetting. Daarom worden de parameters jaarlijks vastgesteld, waarbij rekening wordt gehouden met de marktontwikkelingen. Hierbij gaat het onder andere om de WOZ-waarde en inflatie. Dit betekent dat voor dat betreffende jaar duidelijkheid bestaat over de koopsom. De gemeente kan geen uitspraak doen over de periode daarna omdat zij niet kan voorspellen hoe de markt zich zal ontwikkelen. Met de BEZ zijn ook discussies gevoerd over de hoogte van de te betalen canon als de afkoopperiode is verstreken. Voor de betreffende woningen in Westerwatering is dit in 2035 / 2040 aan de orde. In de toepasselijke Algemene Bepalingen Erfpacht (ABE) is beschreven op welke wijze de canon dan zal worden berekend. De te betalen canon is dan onder andere afhankelijk van de dan geldende marktrente. Het is evident dat de gemeente nu niet weet op welk percentage die dan ligt en dus ook niet kan aangeven hoe hoog de canon dan is. De gemeente zal natuurlijk de in de ABE en gesloten contracten opgenomen afspraken naleven. 8.2. Parameters. • Grondwaarde/grondquote De Belangenvereniging Erfpachters Zaanstad, is het niet eens met de uitvoeringsregels 2007 van de gemeente Zaanstad en stelt dat bij omzetting van een recht van erfpacht naar vol eigendom, de bepalingen van het contract van uitgifte van het recht van erfpacht de basis vormen voor de bepaling van de grondwaarde. Op basis van een voorbeeldwoning uit Westerwatering, met een bouwjaar uit de jaren ’80, zou dit in de optiek van de BEZ moeten leiden tot een grondquote van 18%. Dit in tegenstelling tot de 30% op basis van de actuele grondwaarde (zie 4.1 en 4.2). Standpunt gemeente Zaanstad De gemeente Zaanstad heeft in 1995 beleid ontwikkeld om, tegen betaling, een recht van erfpacht om te zetten naar vol eigendom. De gemeente Zaanstad heeft haar omzettingsbeleid in 2007 aangepast en vastgelegd in nieuwe uitvoeringsregels. Als uitgangspunt voor het bepalen van de koopsom neemt de gemeente Zaanstad in haar nieuwe beleid de actuele marktwaarde. De gemeente Zaanstad heeft met de afzonderlijke erfpachters privaatrechtelijke erfpachtovereenkomsten gesloten. De Algemene Bepalingen Erfpacht maken onderdeel uit van de gesloten overeenkomsten. In de overeenkomsten en in de Algemene Bepalingen Erfpacht zijn geen bepalingen opgenomen over het omzetten van erfpacht naar vol eigendom. Tot 1995 was er geen mogelijkheid voor erfpachters om het bloot eigendom te kopen. De gemeente

29

Zaanstad heeft pas in 1995 omzettingsbeleid ontwikkeld. In 2007 heeft de gemeente haar omzettingsbeleid aangepast. Hierbij is ook zeer uitgebreid ingegaan op de beweegredenen om voortaan uit te gaan van de actuele marktwaarde voor het bepalen van de grondwaarde. De gemeente Zaanstad was en is bevoegd haar omzettingsbeleid aan te passen. Het is aan de afzonderlijke erfpachters om al dan niet te informeren naar en gebruik te maken van de mogelijkheden om te komen tot omzetting. De gemeente Zaanstad houdt vast aan haar beleid ten aanzien van omzettingen en gaat uit van de actuele grondwaarde. •

Afschrijving op de grond in relatie tot de grondquote

De BEZ stelt dat de gemeente Zaanstad op grond van Algemene Bepalingen Erfpacht 1978 dient af te schrijven op de grondwaarde. Verwezen wordt naar het bepaalde in artikel 8 van de Algemene Bepalingen Erfpacht 1978, hierna te noemen: “AEV 1978”. Dit zou inhouden dat de grondquote nog zou moeten worden verlaagd met 33,3% per 25 jaar vanaf het ingaan van het erfpachtcontract. Standpunt gemeente Zaanstad. De gemeente Zaanstad stelt dat artikel 8 lid 3 sub c. van de AEV 1978 (in welk artikellid de afschrijving op de grondwaarde wordt aangehaald) enkel heeft te gelden als een van de drie randvoorwaarden waarmee het percentage wordt berekend dat wordt genoemd in artikel 8 lid 1 van de AEV 1978. Als het percentage, genoemd in lid 3 is berekend, kan vervolgens de canon worden berekend naar het berekende percentage van de grondwaarde vermeerderd met een opslag voor administratiekosten. Dat is iets anders dan het afschrijven op de grondwaarde. De gemeente houdt vast aan haar beleid en hanteert geen afschrijving bij het bepalen van de grondquote. • Verschil van mening over de hoogte van de koopsommen. De verschillen van mening tussen de gemeente en de BEZ hebben ook tot gevolg dat beide partijen tot geheel andere uitkomsten van de koopsom komen. De gemeente komt uitgaande van de bevindingen van de evaluatie voor een voorbeeldwoning in Westerwatering uit op een koopsom van ongeveer € 26.500,-. De BEZ heeft aangegeven dat zij uitkomen op een koopsom van rond de € 10.000,-. In zijn algemeenheid vindt de BEZ koopsommen tussen de € 8000,- tot € 10.000,- reëel, ongeacht de WOZ-waarde van de opstallen met grond. Naast het feit dat deze bedragen geheel niet in verhouding staan tot de bedragen welke de gemeente marktconform acht is er nog een ander financieel aspect dat in ogenschouw moet worden genomen, namelijk de boekwaarde van de grond. Hierover zal in 9.2 verder worden ingegaan. 8.3. Tijdelijke korting / out of the box. De BEZ is van mening dat met betrekking tot de tijdelijke korting en het out of the box denken de gemeente niet inventief genoeg is geweest bij het zoeken naar alternatieven en daardoor te weinig alternatieven heeft opgeleverd. De gemeente herkent zich hier niet in. In een open proces zijn diverse mogelijkheden, maar ook dilemma’s gedeeld. Zo is het dilemma van eerlijkheid versus eenvoud diverse malen aan de orde geweest. Beide partijen waren van mening dat eerlijkheid boven eenvoud gaat. Hierdoor zijn bepaalde eenvoudige methoden als bijvoorbeeld 1 standaardpercentage van de WOZ-waarde voor beide partijen niet gewenst. Zie ook hoofdstuk 6. Met betrekking tot een tijdelijke korting heeft de BEZ aangegeven dat dit niet tot een voor alle partijen acceptabele uitkomst leidt. In de kern gaat het bij de BEZ niet zo zeer over een (andere) wijze van berekening/model of een toe te passen korting c.q. scherpe prijs maar om de uitkomst ofwel de te

30

betalen koopsom. Voor de gemeente is marktconformiteit steeds het uitgangspunt geweest bij de zoektocht naar alternatieven. Met de bedragen die de BEZ voor ogen heeft dit niet tot overeenstemming kunnen leiden.

31

9. Financiële en juridische consequenties. 9.1. Samenstelling van de erfpachtportefeuille. Zoals bij 3.2 is vermeld bestaat de erfpachtportefeuille van de gemeente Zaanstad uit totaal 9.580 woningen op erfpachtgrond, met een onderverdeling van 7.577 afkopers en 2.003 canonbetalers. Bij de canonbetalers is vrijwel geheel sprake van woningcorporaties en een gering aantal particuliere erfpachters. De onderverdeling van de totale erfpachtportefeuille naar particuliere erfpachters en de overige (met name woningcorporaties) is ongeveer 1/3 versus 2/3. 9.2. Samenvatting van de gevolgen op de koopsom bij de aanpassing van de parameters en

toepassing van de scherpe prijs. Autonome ontwikkeling: Gemiddelde daling door WOZ–waarden

±

6%

Voorstel naar aanleiding van de evaluatie: Gemiddelde daling door aanpassingen parameters (hoofdstuk 4)

±

3%

Totale gemiddelde daling koopsommen

± 9%

De bovenstaande percentage gaan over gemiddelden. In individuele gevallen wijken deze percentages af. Volledigheidshalve kan nog worden opgemerkt dat ook in de afgelopen jaren de koopsommen gemiddeld zijn gedaald. 2011 ± 2% 2012 ± 8% 2013 ± 4% 9.3. Financiële omvang van de erfpachtportefeuille. In het onderstaande overzicht is in beeld gebracht wat de financiële gevolgen zijn van de bovenstaande aanpassingen op de waarde van de erfpachtportefeuille voor woningbouwterreinen. De opbrengsten voor Zaanstad zullen hierdoor bij daadwerkelijke omzettingen dalen. Voor de onderlinge vergelijking zijn alle bedragen gebaseerd op een omzetting per peildatum 1 juli 2014. Waarde op basis van de huidige omzettingsregels Waarde met aanpassing parameters (hoofdstuk 4)

± € 224 miljoen ± € 204 miljoen

9.4. Relatie met de boekwaarde van de erfpachtportefeuille. De boekwaarde van de erfpachtportefeuille voor woningbouwterreinen bedraagt circa € 73 miljoen. Bij 8.2 is aangegeven dat de BEZ koopsommen in de orde van € 8.000,- tot € 10.000,- reëel vindt. Naast het feit dat de gemeente deze bedragen niet marktconform vindt, ontstaat er ook een financieel probleem in verband met de in de begroting opgenomen boekwaarden. Bij het vestigen van het recht van erfpacht is de uitgifteprijs als boekwaarde in de balans van de gemeente opgenomen. De boekwaarde van de grond bij particuliere erfpachters is gemiddeld ruim € 13.000,-. Aangezien op grond niet wordt afgeschreven staat deze boekwaarde nog op de balans. De door de BEZ gewenste koopsommen tussen de € 8000,- tot € 10.000,- zouden bij een omzetting voor de gemeente tot een boekhoudkundig verlies leiden.

32

Indien de lijn van de BEZ zou worden doorgetrokken naar de niet particuliere erfpachters zal dit tot nog verdergaande boekhoudkundige verliezen leiden. Met name de lage boekwaarden bij de erfpachtgronden van de woningcorporaties spelen hierbij een rol. Een raming van de totale koopsom van de erfpachtportefeuille, rekening houdende met de boekwaarden, leidt tot een totaal bedrag tussen de € 40 - € 50 miljoen. Dit versus de boekwaarde van circa € 73 miljoen. Volledigheidshalve moet nog worden opgemerkt dat grondverkoop met een waarde beneden de boekwaarde mogelijk strijd oplevert met de Wet markt en overheid (zie 5.2 onder f). 9.5. Juridische consequenties. Mocht een erfpachter het niet eens zijn met het gemeentelijk omzettingsbeleid dan kan hij/zij besluiten tot een voeren van een juridische procedure tegen de gemeente Zaanstad. De inschatting is dat deze procedures door de gemeente worden gewonnen. De gemeente is van mening dat op grond van Titel 5.7 van het Burgerlijk Wetboek, de akten van vestiging van het erfpachtrecht alsmede de bepalingen van de Algemene Bepalingen Erfpacht er geen beperkingen of beletselen zijn voor de gemeente Zaanstad om haar omzettingsbeleid te wijzigen. De bevindingen van de stadsadvocaat, die de gemeente hierover heeft geadviseerd, zijn in het bovenstaande voorstel verwerkt.

33