Samen bruggen bouwen Vijftig visies op de vastgoedmarkt van morgen
inhoud
10
Arnoud Boot, hoogleraar economie Universiteit van Amsterdam 35
Adjiedj Bakas, trendwatcher
14
‘Een gratis lunch bestaat niet’
‘Het is zaak dat we de schoonheid in het bouwen terugbrengen’ 10
14
17
20
‘Gebruik je economische verstand, niet alleen je politieke verstand’ 2
Voorwoord Ger Hukker
23
26
Farshad Bashir, Tweede-Kamerlid SP
Mathijs Bouman, financieel journalist
17
‘We moeten sparen al op jonge leeftijd stimuleren’ Ron Bavelaar, commissaris Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen 20
‘Je moet altijd vanuit de consument redeneren’ 29
Stef Blok, minister van Wonen
23
35
38
41
26
‘Verander liever in tijden van rust’ 50
53
3
‘Samen verantwoordelijk voelen’ 50
‘Nederland is een grote stad’
Hans de Boer, voorzitter VNO-NCW 29
Philip Bokeloh, econoom Economisch Bureau ABN AMRO
47
‘Makelaar wordt steeds meer een coach, een arts bijna’
Marc Calon, voorzitter Aedes
‘Gezonde vastgoedmarkt vraagt om effectief kabinetsbeleid’
44
41
‘Kwaliteit wordt het nieuwe trefwoord op de woningmarkt’
Chris Buijink, voorzitter Nederlandse Vereniging van Banken 47
‘Woningbouwproductie moet meelopen met de bevolkingsontwikkeling’ 32
Elco Brinkman, fractievoorzitter CDA Eerste Kamer
Dirk Brounen, hoogleraar vastgoed economie Tilburg University 44
‘De les is: prijzen kunnen ook omlaag gaan’ Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems TU Delft
38
‘Gebruik je economische verstand, niet alleen je politieke verstand’
32
Bart Combée, algemeen directeur Consumentenbond 53
‘Gezonde woningmarkt begint met stabiel overheidsbeleid’
inhoud
Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt Universiteit van Amsterdam: 56
‘Toename van huurwoningen in het middensegment is hard nodig’ 56
59
62
65
‘Bij gezonde woningmarkt hoort verantwoorde financiering’ 4
68
Pieter van Dalen, woningmarkt econoom Rabobank
71
74
59
62
80
84
84
Wim Flikweert, manager Hypotheken bij ING
Tjeerd Herrema, wethouder Ruimte, Wonen en Wijken Almere 88
65
‘Het verschil tussen koop en huur was en is te groot’
‘Eigen initiatief en zelfbouw hebben de toekomst’
Jan Fokkema, directeur NEPROM 68
Adriaan Hiele, journalist, publicist en columnist 91
Piet Fortuin, voorzitter CNV Vakmensen
71
‘Ontwikkel en bouw op basis van reële verwachting’
‘Vraag en aanbod moeten beter op elkaar aansluiten’ 85
86
86
Bestuurders en directeuren NVM en dochterondernemingen 84
Op weg naar 2020: kwaliteitsverbetering topprioriteit voor NVM
Mark Frequin, dg Bereikbaarheid ministerie van Infrastructuur en Milieu 74
85
80
‘De woningmarkt is nog niet klaar’
‘Geef burger meer verantwoordelijkheid over eigen woon- en leefomgeving’
‘Werken aan de nieuwe opgave’
77
‘Bij gezonde woningmarkt hoort verantwoorde financiering’ Ed Hamming, voorzitter VBO Makelaar
‘We moeten lessen trekken uit de crisisjaren’ PvdA-politicus Adri Duivesteijn
Arjen Gielen, directeur Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen 77
‘Van al die leegstaande kantoorpanden kun je prachtige huurwoningen maken’ Laurens Ivens, wethouder Wonen in Amsterdam 94
‘Bottom-line: er zijn in Amsterdam te weinig woningen’
5
inhoud
87
87
88
91
Paulus Jansen, wethouder Wonen in Utrecht 97
Marnix Norder, directeur Steenvlinder
‘Afgelopen met ongelimiteerde hypotheekverstrekking’
‘Mensen krijgen veel specifiekere woonwensen’
Jan Kamminga, voorzitter Vastgoed Belang
Harrie-Jan van Nunen, directeur De Financiële Makelaar 122
100
‘Dringend gewenst: eenheid in het kippenhok’ Hamit Karakus, algemeen directeur Platform31 103
‘Het draait in de hele bouw keten steeds meer om maatwerk’ Wouter Koolmees, Tweede-Kamerlid D66 6
94
97
100
103
‘Uitdaging ligt de komende jaren bij de vrije huursector’ 106
116
110
119
‘Doorgaan op de ingeslagen weg: stilstand is achteruitgang’ Roald van der Linde, Tweede-Kamerlid VVD
110
‘Uitdaging ligt de komende jaren bij de vrije huursector’
113
122
106
125
Barry Madlener, Tweede-Kamerlid PVV
119
‘Visie vanuit overheid over financiering woningen is noodzakelijk’ Ronald Paping, directeur Woonbond
125
‘Gelijke behandeling huur en koop’ Hugo Priemus, emeritus hoogleraar Volkshuisvesting TU Delft 128
‘We moeten langzaam afkicken van financiële overheidssteun’ Nico Rietdijk, directeur Vereniging Ontwikkelaars & Bouwondernemers 131
‘Het is tijd voor een ‘Wonen 5.0’’ 113
‘Mensen moet je in staat stellen om een wooncarrière te maken’
Erik Ronnes, Tweede-Kamerlid CDA
134
‘Eigenwoningbezit moet ook echt eigenwoningbezit worden’
Rob Mulder, directeur Kennis en Belangenbehartiging Vereniging Eigen Huis 116
Karel Schiffer, voorzitter Centrale Raad NRVT
‘Doel is betaalbaarheid, beschikbaarheid en waardebehoud van huizen’
‘Onderschat maatschappelijke en economische meerwaarde eigen woning niet’
137
7
inhoud
Carola Schouten, Tweede-Kamerlid ChristenUnie 140
‘We wisten allemaal dat er iets moest gebeuren’ Liesbeth Spies, burgemeester Alphen aan den Rijn
128
131
134
137
Gerjoke Wilmink, directeur Nibud
146
‘Als we niets doen met onze winkelcentra hebben we straks gatenkaas’
8
140
143
146
149
‘Wonen is stabiele factor in een wereld die in brand staat’ 152
Erica Verdegaal, econoom en publicist
159
‘Toekomst vastgoedmarkt draait om duurzaamheid, klimaatbestendigheid en individuele wensen’ Albert de Vries, Tweede-Kamerlid PvdA
‘Er wordt echt veel te weinig gebouwd’
162
165
168
171
162
‘De betaalbaarheid van hypotheeklasten moet altijd centraal staan’ Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft 165
‘Wonen is stabiele factor in een wereld die in brand staat’
149
‘Alleen de overheid kan zorgen voor een gezonde woningmarkt’ Maxime Verhagen, voorzitter Bouwend Nederland 152
156
‘Dwars door de crisis heen, maakt goede architectuur nog steeds het verschil’
143
‘Het is cruciaal dat we de nuchterheid vasthouden’ Michaël van Straalen, voorzitter MKB-Nederlan
Nathalie de Vries, voorzitter Branchevereniging Nederlandse Architectenbureaus 159
Marianne Zwagerman, schrijfster en columniste 168
‘Ik geloof sterk in het stimuleren van bezit’ Nawoord Ger Jaarsma
156
171
9
voorwoord 10
Ger Hukker, scheidend NVM-voorzitter
‘De vastgoedmarkt is gebaat bij empathie: je verplaatsen in een ander’ “Welkom in dit boek waar vijftig prominente experts met verschillende achtergronden een rijkgeschakeerd beeld schetsen van de vastgoedmarkt in de toekomst. Hun visies dragen hopelijk bij tot een beter begrip voor de problemen, uitdagingen en oplossingen waar de Nederlandse vastgoedmarkt, en alles wat daaraan verbonden is, voor staat. Welke lessen hebben wij geleerd van de economische crisis en hoe kunnen wij er samen voor zorgen dat de vastgoedmarkt van morgen beter en duurzamer functioneert voor alle oude en nieuwe inwoners van Nederland? Dat kan alleen als wij de handen ineenslaan, bruggen slaan en gezamenlijk blijven bouwen aan een betere toekomst. Het thema bruggen bouwen is niet voor niets geboren. De samenleving wordt steeds pluriformer en kent steeds meer belangengroepen die opkomen voor hun achterban. Dat geldt ook voor makelaars en taxateurs. Het is daarbij de kunst om je te verplaatsen in een ander en te onderzoeken wat zijn problemen of belangen zijn. Dan weet je meteen ook hoe je bepaalde belangen aan elkaar kunt knopen; hoe je er een gemeenschappelijk belang van kunt maken. Het huidige kabinet had eigenlijk maar één opgave: uit de crisis te komen. Daarvoor had men wél de woningmarkt nodig. De woningmarkt wordt niet voor niets een vertrouwensmarkt genoemd. Nederlanders vinden hun huis belangrijk. Dat zie je aan de koopkant, ruim 60% is koop. Die koopmarkt is dan ook een soort thermometer voor de economie. Lukt het je niet om het vertrouwen in de koopmarkt te herstellen, dan lukt het je ook niet om economische groei te realiseren.
Grote klussen In mijn tijd als aanvoerder van de makelaars en taxateurs, had ik de mazzel dat wonen ineens weer een thema werd. Het thema was eigenlijk wat weggezakt. Er was ook geen ministerie meer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Vanwege de crisis werd de woningmarkt weer een belangrijke topic. Nu noteren we weer zwarte cijfers. Je ziet dat het vertrouwen weer terugkomt. Daarbij wordt de koopmarkt natuurlijk op een gigantische manier geholpen door het feit dat met name in Europa die crisis nog niet echt voorbij is en er dus steunpakketten zijn die de rente naar een all time low niveau trekken. Toch staan we naar mijn idee nog
voor grote klussen, om het land duurzamer te maken op allerlei terreinen. Of dat nou gaat om pensioenen of zorg, de arbeidsmarkt of het belastingstelsel.
Hamvraag Dit kabinet heeft eigenlijk zijn werk gedaan. Na de verkiezingen wordt het tijd voor weer een nieuwe coalitie. Dan is de hamvraag: Wordt het pappen en nathouden of gaan die partijen in het landsbelang bruggen bouwen en zorgen dat ze een aantal dingen wel oppakken en dus ambitie tonen? Ik hoop op het laatste natuurlijk. Dan komt ook de gehele woningmarkt weer in beeld. Ik hoop dat de politiek ziet dat ze elkaar zo meteen ook in de regeerperiode meer dan ooit nodig hebben. Dat ze in staat zijn om elkaar de tent niet uit te vechten als het om vluchtelingen gaat of over de herziening van het belastingstelsel.
Acceptatie De zwaarte van de emoties over bijvoorbeeld dat vluchtelingendossier, heeft mij verrast. Vluchtelingen zijn van alle tijden, maar er is wel degelijk iets veranderd in de acceptatie. Mensen twijfelen nu of ze hun uitkering wel zullen houden. Moet ik die straks niet delen met anderen? Dat zie je ook in relatie tot de arbeidsmarkt en ook zeker bij de huisvesting. Sociale huur is heel belangrijk omdat een hele hoop mensen niet kunnen voorzien in hun eigen huisvesting. Daarnaast heb je de koopwoningmarkt, die veel beter zou kunnen functioneren. Dat heeft natuurlijk te maken met het feit dat je aan de ene kant ingebed hypotheekrenteaftrek hebt, terwijl je aan de andere kant allerlei andere knoppen hebt waar men al lang aan draait: huurwaardeforfait, onroerende zaakbelasting. Er is al tientallen jaren lang een soort tegendruk aan de gang. We durven niet aan het stelsel zelf te komen, maar we romen de hypotheekrenteaftrek wel weer af.
Flexibilisering Tegelijkertijd wordt de samenleving steeds flexibeler, met meer zzp’ers, een structurele stroom van scheidingsgevallen, waarbij mensen soms op korte termijn tijdelijke huisvesting nodig hebben. En uiteraard hebben we te maken met demografische ontwikkeling. We groeien van 17 miljoen naar 18 miljoen inwoners. Die instroom bestaat uit veel kleinere huishoudens. Daarnaast zie je een verstedelijking, maar ook krimp, en het willen werken waar de banen zijn. Dan zie je eigenlijk dat we de voorraad niet hebben. Er is een grote sociale huursector, grote koopsector, maar eigenlijk vragen mensen korte-termijnhuisvesting. Tijdelijk, betaalbaar en beschikbaar. Dat segment wordt vermalen tussen twee gesubsidieerde sectoren.
Stippen op de horizon zetten Het zit nu eenmaal in mijn DNA-profiel, dat ik denk dat op een hoop domeinen het beleid hetzelfde zou moeten zijn. Hoe breng je die verschillende belangen bij elkaar, hoe geef je iedereen wat? Vandaar het thema bruggen bouwen. Om 17 miljoen en
11
Oog voor andere belangen Ik geloof erg in samenwerken, in het lobbywerk, voor het bereiken van je doelen. Een goed voorbeeld daarvan is de ‘Mortgage Credit Directive’, een nieuwe richtlijn vanuit Europa. De vraag diende zich daarbij meteen aan of nu alle woningen voortaan ook uitgebreid getaxeerd moeten worden. De vraag die je daarbij moet stellen is of het maatschappelijk ook relevant en noodzakelijk is. Als iemand een huis heeft van drie ton en € 150.000,- wil lenen, is het dan nodig dat zo’n woning uitgebreid getaxeerd wordt? Wij zijn van mening dat je in situaties waarbij de risicofactor zodanig is dat geldverstrekkers, maar ook consumenten daarin geen risico lopen, je daar modelmatig mee om moet gaan. Zo’n wat uitgeklede taxatie geeft dan misschien niet exact de waarde aan, maar is in relatie tot die € 150.000,- wel passend in het doel. Je moet dus ook oog hebben voor andere belangen en daar het beste in besluiten. Dat geldt ook voor de woningmarkt als geheel. Er zijn honderd rapporten uitgebracht met als insteek dat je de tijd moet nemen, maar het systeem wel moet aanpassen. Het belastingplan, dat nu aan de orde komt voor het nieuwe kabinet, is dan een uitgelezen kans om te bepalen hoe we dat gaan doen. Maar de vraag is of iemand daar zijn handen aan durft te branden. Als je het met elkaar durft op te pakken, moet je ervoor zorgen dat je je in de verkiezingstijd niet zodanig vast manoeuvreert dat je daar na de verkiezingen last van hebt en het dus niks wordt.
Empathie
12
Ik zou haast zeggen: laat de FNV de pet eens opzetten van VNO-NCW of MKB Nederland, als je het bijvoorbeeld over het ontslagrecht hebt. En laat VNO-NCW of MKB Nederland de pet eens opzetten van de werknemer. Eigenlijk is empathie het toverwoord, je eens verplaatsen in een ander. Als je dan nog eens een keer je eigen probleem beetpakt, dan zie je dat je tot een andere afweging komt en ook een andere aanvliegroute kiest. Daar past vaak gewoon samenwerken en samen optrekken in. Dat is nieuw en ook onwennig, want je moet luisteren en concessies doen. Maar je kop in het zand steken en zeggen: ik ben er niet, daarmee is het probleem niet opgelost. Ik wil alle deelnemers aan dit boek bedanken voor hun inspirerende bijdrage en wens de lezers veel plezier en wijsheid toe. Daarnaast wens ik mijn opvolger Ger Jaarsma toe dat hij de vastgoedmarkt in het algemeen en de NVM in het bijzonder in deze sterk veranderende omgeving op een nieuw en hoger plan weet te brengen. Bruggen bouwen is daarbij belangrijk en het voornaamste is: dat doen we samen. straks 18 miljoen mensen te kunnen huisvesten, moet je beschikken over een focus op korte en lange termijn. Ik pleit er dan ook voor een aantal stippen op de horizon te zetten: of het nu gaat om pensioenzorg, wonen of het belastingstelsel. En laat het dan politiek wat inkleuren. Daar moet je ook vooral niet aankomen, maar zorg er wel voor dat de kern van waar je naartoe wil, helder is en blijft.
Ik groet u allen; het ga u goed.”
Ger Hukker
13
Trendwatcher Adjiedj Bakas
‘Het is zaak dat we de schoonheid in het bouwen terugbrengen’ Adjiedj Bakas is trendwatcher: “Wat we geleerd hebben van de vastgoedcrisis, is dat er te veel lelijke woningen gebouwd zijn van te slechte kwaliteit, bijvoorbeeld in de Vinex-wijken. Voor veel te hoge prijzen bovendien. Er is daarnaast te veel gespeculeerd, overigens ook door de overheden. Bijvoorbeeld gemeenten die een boerderij aankochten en daar vervolgens bouwgrond van gingen maken om er rijk van te worden. Toch heb je om tot een gezonde vastgoedmarkt te komen wel eerst een crisis nodig. Het Chinese woord voor crisis bestaat uit twee karakters: kansen en bedreigingen. 14
Schoonheid terugbrengen Om te beginnen moet er heel veel gesloopt gaan worden. Ik denk dan bijvoorbeeld aan Amsterdam Sloterdijk, maar ook aan grote delen van Lelystad. Daarna kun je opnieuw beginnen. Een andere mogelijkheid is omvormen. Ik vind de manier waarop architect Sjoerd Soeters het stadshart van Zaanstad heeft hervormd daarvan een goed voorbeeld. Daar werden lelijke blokkendozen opnieuw bekleed, omgevormd tot bijvoorbeeld hotels. De mooie Zaanse stijl is op een moderne manier teruggebracht. Dit zou je ook in andere steden kunnen doen. Tot honderd jaar geleden waren bouwen en schoonheid aan elkaar gekoppeld, daardoor kunnen we beschikken over prachtige gebouwen zoals het Rijksmuseum in Amsterdam. Daarna werd dat losgelaten en werd er alleen gebouwd met oog voor efficiency. Ornamenten werden vergeten, want dat was allemaal te duur. Het is dus zaak dat we weer mooie dingen gaan maken. Het doel moet zijn dat mensen een foto van zichzelf nemen voor zo’n gebouw.
Vergrijzing Daarnaast moeten we rekening houden met de veranderingen in de samenleving. Als de mensen bijvoorbeeld meergeneratiewoningen willen, dan kun je kijken of je bestaande woningen anders kunt indelen, of hier nieuwbouw voor plegen. Met het oog op de vergrijzing kun je ook woongroepen creëren, al is een hypotheek voor een groep lastiger dan die voor een individu of echtpaar. Dat betekent dat ook de banken
15
Farshad Bashir, Tweede-Kamerlid SP daarover mee moeten denken. Van de 3 miljoen 65-plussers in ons land woont de helft alleen. Die mensen krijgen steeds minder pensioen. Bovendien zijn veel van deze mensen eenzaam. Een woongroep is dan een uitkomst. Daar heb je een eigen kamer, maar deel je de kosten. En in de gemeenschappelijke keuken en woonkamer heb je het gezellig met elkaar.
Verdichting steden Een andere noodzakelijke ontwikkeling is de verdichting in de steden. Als je weet dat mensen in het stadscentrum willen wonen, doe dan niet zo moeilijk op het gebied van monumenten. Toen de Amsterdamse grachtengordel werd aangelegd in de Gouden Eeuw, hadden alle gebouwen maximaal één of twee etages. Vervolgens kwamen er iedere eeuw weer etages bij. Nu doen diensten als monumentenzorg en welstand, niet alleen in Amsterdam, erg moeilijk als mensen in dezelfde retrostijl één of meerdere etages boven op hun huis willen bouwen. De gemeenten werken die verdichting dus tegen. Ik zou de welstandscommissies dan ook het liefste afschaffen. Want als zo’n woninguitbreiding met liefde gebeurt, dan kan dat met gemak.
Belangrijke schakel 16
De makelaar speelt bij al deze ontwikkelingen een belangrijke rol. Hij heeft immers direct contact met de burgers en andere partijen in de vastgoedmarkt. Makelaars zijn de ogen en oren van de branche. Dus ik kan me voorstellen dat makelaars die zich bewust zijn van de wensen van de consument dit veel beter gaan terugkoppelen aan projectontwikkelaars, maar ook aan bouwers en gemeenten. Dat zij echt in de gaten houden of de burgers wel op de geplande gebouwen en woningen zitten te wachten. Op die manier kunnen makelaars een belangrijke schakel vormen tussen de samenleving en de vastgoedmarkt en daar zullen ze veel werk van moeten maken.”
‘We moeten sparen al op jonge leeftijd stimuleren’ Farshad Bashir is Tweede-Kamerlid voor de SP: “Er is de laatste jaren veel veranderd op het gebied van de regels rondom de financiering van het kopen van een huis. Je mag minder lenen. De leennormen zijn verder verscherpt. Toch zien we de afgelopen tijd dat de verkoopprijzen van woningen weer stijgen. Dat komt deels door schaarste, deels door de lage rente. Als er schaarste is, gaan de prijzen omhoog en op het moment dat er prijzen omhoog gaan, gaan mensen automatisch ook veel meer lenen voor de financiering van hun huis. Ondanks de scherpe leenregels zijn de risico’s dus niet minder geworden. We hadden echt radicale stappen moeten zetten voor een stabiele markt, waar ook meteen de risico’s minder zijn. Dat is een gemiste kans. In Duitsland sparen mensen bijvoorbeeld veel meer, zodat ze minder hoeven te lenen voor hun huis. Dat kun je hier natuurlijk niet in één dag invoeren, maar je moet er wel stappen voor zetten. Stimuleer het sparen zo vroeg mogelijk. Dan heeft de volgende generatie daar profijt van. Jongeren moeten vanaf hun kindertijd beseffen dat ze later een huis nodig hebben en daarvoor moeten sparen. In Duitsland heb je daar spaarproducten voor. Dat moeten wij ook hier zo spoedig mogelijk introduceren.
Duitse bouwspaarsysteem Dit Duitse bouwspaarsysteem kent heel veel voordelen. Stel, het gaat financieel niet goed en je wilt je huis verkopen. Dan heb je, als je al gespaard hebt, altijd nog overwaarde in je huis. Je blijft niet met een restschuld zitten. De banken zien uiteraard ook dat ze minder risico lopen: De risicopremie wordt dus veel lager met als gevolg lagere woonlasten, tot wel 1% onder het Nederlandse niveau. De gevolgen daarvan zie je in Duitsland: meer koopkracht leidt tot hogere economische groei en een veel sterkere koopsector. Dat hadden we natuurlijk ook in Nederland moeten doen. Maar het is niet te laat! Laten we snel beginnen met het aanbieden van het bouwsparen: Stimuleer kinderen en jongeren al vroeg met spaarproducten voor een eigen huis.
Eigen geld De discussie in Nederland beperkt zich nu helaas te veel tot de Loan to Value. Op het moment dat mensen eigen geld inbrengen, gaat die LTV automatisch naar beneden. Vergeet niet dat een hypotheek ook nog in dertig jaar afgelost moet worden:
17
ook dan gaat de LTV naar beneden. De discussie over de LTV moet nu afgebogen worden richting hoe we bouwsparen gaan vormgeven. Wat mij betreft kan de hypotheekrenteaftrek blijven bestaan: maar wel voor mensen die dat echt nodig hebben. Laat iedereen aftrekken over een schuld van maximaal 350.000 euro. Dit kan in een rustig tempo ingevoerd worden, bijvoorbeeld in 10 jaar tijd. In diezelfde 10 jaar kun je het percentage waar de rente tegen afgetrokken wordt maximeren op 42%. Nu mag wie meer dan 65.000 verdient tegen maximaal 50,5% aftrekken. In ons systeem zorg je ervoor dat de mensen die het echt nodig hebben, er profijt van hebben. Mensen die een huis van een paar miljoen hebben, krijgen dan alleen hypotheekrenteaftrek over de eerste 350.000 euro. De rest moeten ze zelf betalen. Gelukkig kunnen ze dat ook.
Eigendomsneutraal
18
Op termijn moeten we, zoals het ook in Wonen 4.0 stond, naar een eigendomsneutrale woontoeslag, waarbij kopers en huurders gelijk worden behandeld. Het moet hierbij niet uitmaken hoe je woont. De discussie over het scheefwonen is kortzichtig. Je hebt gezinnen die twee keer 20.000 euro verdienen. Wat is er mis mee dat zij in een huurwoning wonen? Hoezo zijn deze mensen scheefwoners? Hoezo moeten ze verhuizen? Stel je voor dat ze ook nog schoolgaande kinderen hebben of het in de wijk heel erg naar hun zin hebben, dan jaag je ze toch niet weg? Wees nou blij dat deze mensen in die wijken blijven wonen en ze de wijken zo nog een beetje gemengd houden.
Te passief Er zijn enorme wachtlijsten voor een sociale huurwoning. Helaas heeft minister Blok helemaal geen oog voor het feit dat er te weinig woningen beschikbaar zijn. Zijn aanpak beperkt zich tot het aanpakken van zogenaamde scheefwoners. Maar waar moeten die heen? En zijn ook te weinig vrije sectorwoningen! En voor heel veel mensen is het ook moeilijk om een hypotheek te krijgen. En dat terwijl de oplossing heel simpel is: we moeten bouwen, bouwen en bouwen! Ik was recent in Landsmeer, dat is een gemeente naast Amsterdam. Daar zijn de wachtlijsten voor een sociale huurwoning 12 jaar. Als je niet in Amsterdam gaat studeren maar in Groningen of Limburg studeert, en je wil na afloop op je 24ste terug naar je eigen dorp, dan is dat bijna onmogelijk. Dan kan dat eigenlijk niet. Tenzij je wacht tot je 36ste. Dat is toch belachelijk??!! We hebben een minister van Wonen en we hebben wachtlijsten. Dus er is werk voor hem aan de winkel. Hij moet nu echt aan de slag.”
19
Ron Bavelaar, commissaris Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen
‘Je moet altijd vanuit de consument redeneren’ Ron Bavelaar is directievoorzitter van Yarden en commissaris bij Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen: “Kijken we naar de vastgoedcrisis, dan vind ik dat we een beetje hardleers zijn. Zo zie je nu dat door de lage rente de huizenprijzen weer stijgen, terwijl die eigenlijk niet de werkelijke waarde reflecteren. De volgende probleemstelling dient zich dan weer aan op het moment dat de rente gaat stijgen en mensen uiteindelijk die rentes niet meer kunnen betalen.
20
Consumenten kijken immers meer naar de maandelijkse lasten dan naar de prijs van het huis. De huidige lage rente zou voor kopers voordelig moeten zijn, maar is dit slechts ten dele. Het andere deel wordt afgeroomd door de stijging van de huizenprijzen en dat vind ik een heel gevaarlijke ontwikkeling. Om dit te voorkomen, zou je een rekenkundige buffer kunnen inbouwen en uitgaan van een gemiddelde rente over 30 jaar. Stel dat de gemiddelde rente 4% is en de huidige rente 2%, dan baseer je de betaalbaarheid van de woning op de 4%. Dat zou een dempend effect hebben op het risico voor consumenten. Ik vind dat je altijd vanuit de consument moet redeneren.
Flexibiliteit In de toekomst zie ik de voorzichtige trend ontstaan dat ook het bezit van een woning niet langer wordt nagestreefd. Die ontwikkeling is al gaande en gaat weliswaar niet zo snel, maar wel gestaag. Ik denk dat als je 10, 15 jaar verder bent, het bezit van een huis misschien wel helemaal niet meer wordt nagestreefd door de jongere groepen. Die willen veel flexibeler zijn, veel meer over de wereld kunnen zwerven. Vandaag hier wonen en morgen ergens anders. Dat zou een hele belangrijke ontwikkeling kunnen zijn en daar zou de hele woningmarkt op moeten inspelen. Een andere belangrijke ontwikkeling is de toename van extramurale zorg, de zorg die mensen thuis verlangen. Mensen willen en moeten zo lang mogelijk thuis blijven wonen. Daarvoor zijn zorgachtige wooneenheden nodig. Die zijn er ook nu al voor ouderen die geld genoeg hebben om dat particulier te kunnen bekostigen. Dat is zeker een ontwikkeling waar je nu op zou kunnen inspelen.
21
Leasing Tot slot voorspel ik dat de banken de woningbouwcorporaties van de toekomst worden. Want waarom zou je ook bij huizen niet naar een soort financial leasing toe kunnen gaan? Daartoe zouden de banken geen geld meer hoeven uitlenen, maar investeren in vastgoed en dit verhuren aan de klanten op wat voor manier dan ook. Dat kan namelijk heel erg interessant zijn voor de woningmarkt en zou een ontwikkeling kunnen zijn die aansluit op het niet meer hebben van een bezit. In binnensteden zullen wonen, zorg en winkelen veel meer gecombineerd gaan worden. Dit vraagt bij beleidsmakers en bestuurders om een langetermijnplanning, maar ik denk dat dit gezien de leegstand van winkels en kantoorgebouwen niet anders kan. De markt is creatief genoeg om daar een invulling aan te geven, en zal dit ook moeten. Iedereen is immers gebaat bij een gemeente waarin het woonklimaat en het commerciële klimaat goed op elkaar zijn afgestemd.
Dienstverlening
22
Ook voor de makelaar is hier een belangrijke rol weggelegd. Juist in deze tijd zou hij op een andere manier met transacties bezig moeten zijn. Daarmee doel ik op het stimuleren van de aankoopmakelaar en nadenken over hoe je ervoor kunt zorgen dat de woning in relatie blijft tot de omstandigheden van een gezin. Ben je bijvoorbeeld een starter op de woningmarkt, dan heb je aan een tweekamerappartement genoeg. Krijg je een gezin, dan heb je een heel huis nodig met kamers voor kinderen. Gaan op een moment die kinderen het huis uit, dan kun je weer kleiner gaan wonen. Daar kan de makelaar prima op inspelen. Hij zal daar ook zijn aandacht op moeten gaan richten en data voor moeten opbouwen. Dan verkoop je als makelaar niet alleen een huis, maar zorg je ervoor dat mensen in een woning wonen die bij hun omstandigheden en levensfase past.”
Stef Blok, minister van Wonen
‘De les is: prijzen kunnen ook omlaag gaan’ Stef Blok is minister van Wonen: “Ger Hukker en ik hebben een bijzondere band. Hij is de makelaar van wie ik in 1989 mijn eerste huis kocht. Bovendien zaten wij in de periode ’89-’92 samen in het bestuur van de ondernemingsvereniging in Nieuwkoop. Daar was ik toen lokale bankdirecteur en hij de lokale makelaar. Toen ik mijn eerste huis kocht, via Ger Hukker dus, kon ik drie keer mijn inkomen lenen. Dat moest ik in 30 jaar aflossen. Dat gold voor mij en dat gold voor iedereen in die tijd. Heel snel daarna kwam de aflossingsvrije hypotheek op. Ik heb zelf gezien hoe schadelijk die was. Wat je namelijk in heel korte tijd zag gebeuren, was dat alle huizen in prijs gingen exploderen. Mensen konden opeens veel meer lenen. Als mensen niet meer hoeven af te lossen, dan volgt het aanbod van huizen maar langzaam. Die moeten gebouwd worden en grondeigenaren gaan dan natuurlijk toch een beetje denken: Als ik wat langer wacht met bouwen, dan zal het nog wel duurder worden.
Onderwaterproblematiek Volgens mij is de les van de vastgoedcrisis dat huizenprijzen niet alleen omhoog kunnen gaan, maar ook weer omlaag. Wanneer mensen een enorme schuld hebben, komen ze in de problemen. Je zag ook in die tijd dat de lening ten opzichte van de waarde van het huis naar wel 140% steeg. Wat we nu de onderwaterproblematiek noemen, was toen de standaardhypotheek. Mensen kregen te horen: wat heb jij eigenlijk geleend? Je hebt toch wel meteen geleend voor je nieuwe keuken en misschien nog wel voor je vakantie? Die mensen zijn enorm in de problemen gekomen toen de crisis uitbrak. Ze ontdekten opeens dat het een groot probleem is als je 140% hebt geleend en je je baan verliest door de crisis. De kernles van de vastgoedcrisis is dus: prijzen kunnen ook omlaag gaan. Daarom moeten we gewoon weer klassiek financieren en aflossen in 30 jaar. Dat was normaal in de tijd toen Ger Hukker en ik elkaar leerden kennen.
Haasje-over Het was bij consumenten en banken in die tijd een haasje-over. Ik was lokale bankdirecteur, dus wij deden veel hypotheken. De standaardvraag van de consument bij ons was: hoeveel kan ik maximaal lenen? Dat vroeg iedereen. Dan gaan vervolgens de banken tegen elkaar opbieden. Zo werd die luchtbel opgeblazen. We bouwen nu de Loan to Value heel geleidelijk af naar 100%. Dat betekent dat
23
mensen niet tot over hun oren in de restschuld zitten, als ze in de problemen komen en hun huis moeten verkopen.
Banken Een andere les, die we uit de afgelopen huizencrisis hebben kunnen trekken, is ook van belang. Namelijk dat als de crisis op de huizenmarkt overslaat naar de hele economie, dat dat een reden te meer is om te voorkomen dat dat nog een keer gebeurt. Er zijn natuurlijk ontzettend veel banen gekoppeld aan de huizenmarkt: bouwers, schilders, verhuizers en behangers. Een ander punt is wat ingewikkelder. Omdat Nederlandse banken heel veel hypotheken op de balans hebben, werden ze toen die crisis uitbrak opeens heel kritisch bekeken door hun financiers. Nederlandse banken kunnen zich niet financieren met Nederlands spaargeld, dus die trekken veel geld aan in het buitenland. Dat ging goed toen er geen financiële crisis was, maar toen die uitbrak, moesten al die buitenlandse financiers natuurlijk ook op hun hoofdkantoor uitleggen: In Duitsland of in Engeland kun je in tegenstelling tot Nederland tot 80% van de waarde van je huis lenen en moet je in 30 jaar aflossen. Steken wij ons geld in Nederlandse banken die 140% van de waarde van een huis lenen zonder af te lossen? Stop daar maar mee. Die geldstroom naar de Nederlandse banken droogde op. Dat
24
werd direct een probleem voor de huizenmarkt. Er was bovendien in 2012, toen ik begon, weinig concurrentie. Er waren nog maar vier aanbieders. Daarnaast droogde de financiering naar het midden- en kleinbedrijf op, vanwege de problemen bij de banken. De problemen sloegen dus ook over naar het midden- en kleinbedrijf. Dit is een heel belangrijke extra reden waarom ik heb gezegd: we gaan weer terug naar gewoon aflossen. Er zijn gelukkig veel meer aanbieders nu. Het vertrouwen is terug.”
Geleidelijk Ik vind niet dat we nu op de koopmarkt nog wijzigingen moeten gaan doorvoeren. Ik heb in een heel korte tijd hele ingrijpende veranderingen doorgevoerd, maar ook heel bewust met een geleidelijke invoering. Die Loan to Value doen we geleidelijk omlaag en de afbouw van de hypotheekaftrek doen we ook in kleine stappen. Je hebt in de woningmarkt met langjarige verplichtingen van mensen te maken. Toen ik die maatregelen nam, kreeg ik massaal kritiek. Iedereen riep: je moet het niet nu doen, je moet dat langzamer doen of je moet juist meer geld naar de woningmarkt sturen. Gelukkig hebben de doemdenkers geen gelijk gekregen. Op de huurmarkt heb ik nog een aantal maatregelen genomen die ook echt hun werking moeten krijgen. Voor de koopmarkt geldt: dit is het.”
25
Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing systems TU Delft
‘Woningbouwproductie moet meelopen met de bevolkingsontwikkeling’ Peter Boelhouwer is hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft: “Van de vastgoedcrisis hebben we geleerd dat het heel belangrijk is dat je anticyclisch beleid ontwikkelt dat die problemen oplost. Dit in plaats van alleen maatregelen te nemen om risico’s te beperken.
26
Rond 2008 is de crisis begonnen. Toen zijn er goede stimuleringsmaatregelen genomen, hetgeen zijn vruchten afwierp rond 2010. Vervolgens hebben we heel veel maatregelen genomen die de vastgoedmarkt juist geen goed hebben gedaan. Je kunt hierbij denken aan beperkingen ten aanzien van financieringsmogelijkheden en het stopzetten en beperken van subsidies. Daarmee zijn we in een negatieve spiraal terechtgekomen en doen we het ook veel slechter dan de ons omringende landen die deze verslechteringen niet hebben aangebracht. Het is dus zaak niet met de golven mee te gaan in je beleid en anticyclisch te reageren.
Woningbouwproductie Om weer tot een gezonde vastgoedmarkt te komen is een algemene hervorming noodzakelijk. Er zijn de laatste jaren goede adviezen geschreven. Eén daarvan is uiteraard Wonen 4.0 dat mede dankzij de NVM tot stand is gekomen. Dit pleit voor geleidelijk hervormen van de woningmarkt en vooral voor het invoeren van een eigendomsneutraal beleid, waarbij de consumenten zelf keuzes maken en niet de overheid dat doet voor die consumenten. Alleen ontbreekt vooralsnog de politieke wil om dat te doen. Het is treurig om te zien hoe de politiek met Wonen 4.0 is omgegaan. Daarnaast is het belangrijk dat we de woningbouwproductie laten meelopen met de bevolkingsontwikkeling, want dat is op korte termijn een van de grootste problemen. We bouwen veel te weinig woningen ten opzichte van de groei van het aantal huishoudens. Ook hier geldt dat het Rijk op dit punt vrijwel niets doet. Je ziet nu bijvoorbeeld in Zuidoost-Engeland dat de Britse overheid daar met forse objectsubsidies komt om de woningproductie enigszins op peil te krijgen. Grote locaties werden vroeger altijd voorgefinancierd door de overheid, maar dat is helemaal weggevallen. Zeker in een markt die moeizaam is, kan je dat soort
27
Hans de Boer, voorzitter VNO-NCW grote ontwikkelingen niet van de grond trekken. Organisch ontwikkelen, kleinere bouwstroompjes, transformaties van bestaande gebouwen en kavelbouw zijn prima, maar leveren onvoldoende productie op om die enorme vraag op te vangen. Houden we dat nog een paar jaar vol, dan is dat tekort inmiddels zo groot geworden, dat je dat voorlopig ook niet meer inloopt. Het gevolg is dan een permanent verstoorde woningmarkt.
Financiële ondersteuning
28
Om tot meer nieuwbouw te komen zouden gemeentes om te beginnen realistische grondprijzen moeten vragen. Het Rijk zou ook weer wat in de sfeer van locatie- en objectsubsidies kunnen doen. Eventueel als voorfinanciering, en dit desnoods later terughalen via belastingen. En uiteraard moeten er voldoende locaties beschikbaar gesteld worden via bestemmings- en streekplannen. Er wordt nu sterk ingezet op de stad. Daar is op zich niks mis mee, maar als dat dure locaties zijn die de markt niet oppakt, dan moet je die toch ondersteunen. De Rijksbouwmeester is een warm voorstander van de transformatie van kantoorpanden. Hij pleit er zelfs voor om te stoppen met nieuwbouw en alleen bestaande gebouwen in te zetten. Dat kan alleen als je daarbij financiële ondersteuning biedt, want de eigenaren van die gebouwen doen dat niet zonder meer. Bovendien red je het ook lang niet met al die leegstaande gebouwen, want er zijn er veel die bouwtechnisch niet geschikt zijn of gewoon op de verkeerde plekken staan.
Einde aan verhuurderheffing Tot slot moet er eind komen aan de verhuurderheffing. Het is natuurlijk bizar dat je in Nederland een sociale huursector hebt die als enige in de hele wereld fors aan de overheid moet betalen. Vergeet niet dat het hier om bijna 2 miljard euro per jaar gaat, geld dat niet geïnvesteerd kan worden. Als er een overschot aan sociale huurwoningen was, zou je dat kunnen doen. Maar gezien met name de instroom van statushouders de komende jaren is daar absoluut geen sprake van. De woningtekorten in Nederland lopen op en gaan vermoed ik richting de 4-5%. Eer je dat hebt ingehaald, ben je tien jaar verder.
Woonvisies Juist makelaars kunnen gemeenten en overheden in deze problematiek heel goed adviseren. Een makelaar heeft veel up-to-date kennis en hij kan deze ook in gemeentelijke overleggen, volkshuisvestings- en woningmarktoverleggen goed inbrengen. Er moeten nu in gemeenten woonvisies gemaakt worden, die aangeven waar op de middellange termijn behoefte aan is. Met hun kennis van die markt, kunnen makelaars een belangrijke rol vervullen bij het vaststellen van dat gemeentelijke woonbeleid. Je ziet gelukkig ook steeds meer dat in die woonvisies door gemeenten projectgroepen worden gevormd waar naast huurders en corporaties steeds vaker beroepsverenigingen zoals makelaars deelnemen.”
‘Gezonde vastgoedmarkt vraagt om effectief kabinetsbeleid’ Hans de Boer is voorzitter van VNO-NCW: “Nederland is een mooi land, waar het goed wonen is. Door de bank genomen beschikken we over een aardige woningvoorraad en een prettig woonklimaat. Of het nu gaat om de oude binnensteden, kleine dorpjes, of Vinex-wijken. Dat is mede te danken aan de partijen die actief zijn geweest in die woningmarkt: de overheid, bouwers, en uiteraard de makelaars. Samen hebben ze iets goeds tot stand gebracht. Toen kwam helaas de vastgoedcrisis. Die heeft enorm ingegrepen in onze samenleving en in onze economie. Want woningbezit heeft grote invloed op een economie en op een land. Als het goed gaat op de woningmarkt, heeft de schilder, de aannemer, heeft iedereen werk. Er komt dus een enorme bestedingsimpuls vrij. Een tweede effect is het rijkdom-effect. Als mensen hun bezit in waarde zien stijgen, dan zijn ze makkelijker bereid om geld te spenderen. Gaat het in de woningmarkt slecht, dan vallen directe bestedingen weg. Werklieden hebben minder werk en mensen besteden ook minder.
Binnenstedelijke kwaliteit In het commerciële vastgoed is te veel gebouwd. Daarbij is met name de binnenstedelijke kwaliteit erbij ingeschoten. We zien daar te veel overschot, te veel vierkante meters, en vaak is de kwaliteit daarvan niet best. Dat het zover kon komen, is wellicht veroorzaakt doordat de financiering met vreemd vermogen net iets te gemakkelijk ging. Banken stonden tien jaar geleden in de rij om commerciële vastgoedprojecten te financieren. Vervolgens zie je dat de reactie daarop makkelijk de andere kant op schiet. Dat men voor commercieel vastgoed geen krediet krijgt of dat dit niet verlengd wordt.
Overkill Die strengere eisen zie je ook in de woningmarkt, bij hypotheken. De loan to value hoeft niet lager dan die nu is, 100% blijft 100% wat mij betreft. En de verplichting om die 100% af te lossen, is ook overkill. Een restschuld van 30 of 50% is op langere termijn geen risico voor hoge schulden of financiële instabiliteit. Het is dus de kunst
29
om de kerk in het midden te houden. Dat is tevens de belangrijkste les van de crisis van de afgelopen jaren; je moet ervoor zorgen dat je een wat meer gelijkmatige ontwikkeling ziet, in plaats van grote uitschieters naar boven of naar beneden en dat is een grote uitdaging. Daarnaast moet je ook heel goed kijken naar de huurmarkt. Is daar kwalitatief voldoende aanbod? Dat heeft weer te maken met de manier waarop de samenleving in elkaar steekt. Er wordt nu gezegd dat de generatie van min-dertigers liever huurt dan koopt, dat deze groep meer flexibiliteit wenst. Als dat zo is, moeten er meer huurwoningen komen.
Bruisende binnensteden
30
Als VNO-NCW maken wij ons grote zorgen over de leefbaarheid, de reuring in binnensteden. Leefbare binnensteden, zien wij als belangrijke motoren voor de economie. Als die reuring verdwijnt uit binnensteden, verliezen wij veel economische trekkracht, maar ook veel assetwaarde in het vastgoed. Die traffic moeten wij dus in die binnensteden zien te houden. Wij hebben een commissie benoemd, Bruisende Binnensteden, die dat voor elkaar probeert te krijgen. Dat is tevens een van de belangrijkste uitdagingen voor een nieuw kabinet; om de binnensteden bruisend te houden en daar een effectief beleid op te zetten. Als alle burgers hun kleding en dergelijke via het internet gaan kopen, moet je niet verbaasd zijn als bepaalde winkels leeg raken. Dat hoort er gewoon bij, maar dan moet je wel proberen om op andere manieren traffic en business in zo’n stad te krijgen. Misschien moet de woonfunctie worden uitgebreid in binnensteden, of kunnen andere vormen van commercieel onroerend goed worden ontwikkeld.
Balans De NVM-makelaar kan hierin een belangrijke rol spelen vanwege zijn marktkennis. De makelaar weet waar overschotten en tekorten zijn en waar de wensen van klanten naar uitgaan. Hij kent de markt en kan belangrijke input leveren voor de planningsaanpak van grote en middelgrote steden. De NVM stond aan de wieg van Funda. Het was destijds nieuw dat je gebruik ging maken van het internet, en consumenten een instrument in handen gaf om zelf op pad te gaan en te zoeken naar een woning. Indertijd was niet iedere makelaar daar blij mee, uit vrees voor zijn business. Maar de meeste NVM-makelaars zijn erin geslaagd om gekoppeld aan die internettool hun persoonlijke dienstverlening op een goede manier in te richten. Dat vind ik mooi en ook leerzaam voor andere sectoren. Misschien is dat model van een goede koppeling en balans tussen internet en fysieke dienstverlening ook wel werkbaar in andere sectoren en kan dat leiden tot nieuwe business in binnensteden.”
31
Philip Bokeloh, econoom Economisch Bureau ABN AMRO
‘Verander liever in tijden van rust’ Philip Bokeloh is econoom bij het Economisch Bureau van ABN AMRO: “Een les uit de crisis is dat de woningprijzen niet alleen maar omhoog kunnen, maar ook omlaag. Ik denk dat dat voor veel mensen een vervelende verrassing was. Het heeft mensen natuurlijk een stuk voorzichtiger gemaakt om een huis te kopen. Zeker toen de prijzen daalden en het nog onduidelijk was tot hoever die daling zou reiken. Het verhaal dat de prijs maar één kant op kan, is doorgeprikt.
32
De woningmarkt was een soort heilige koe voor de politiek. Toen de crisis op de huizenmarkt uitbrak, was er opeens wel bereidheid om dingen te veranderen. Dan moet je eigenlijk tegen de stroom oproeien en creëer je nog meer onzekerheid. Een les is om beleid te veranderen als de economie zich gunstig ontwikkelt. Tijdens de crisis waren er allerlei tegengestelde maatregelen: aan de ene kant gingen we de NHG-grens verhogen en aan de andere kant werden de loan-to-income en loan-tovalue ratio’s beperkt. Verschillende beleidsverantwoordelijken moeten onder dit soort omstandigheden juist met elkaar samenwerken en niet tegen elkaar inwerken.
Duidelijkheid en rust Uiteindelijk is het belangrijk dat er duidelijkheid en rust is. Rust in de maatregelen. Je moet wel bereid zijn om veranderingen te overwegen en zo nodig door te voeren. Maar doe dat liever in tijden dat het rustig is dan in tijden dat het onrustig is. Nu hebben we veel te lang gewacht voordat we ingrepen, namelijk tijdens de crisis. Woningbezitters keken raar op toen de huizenprijzen daalden. Velen hadden ineens een huis dat onder water stond. Ze bleken grotere financiële risico’s te hebben genomen dan ze achteraf gezien aankonden. Ik denk dat het idee dat de prijzen maar één kant op kunnen, heeft geleid tot grotere risicobereidheid bij het opnemen van hypotheken. Dat is nu natuurlijk van overheidswege enorm aan banden gelegd door de verplichting van annuïtaire aflossing. Behalve een paternalistische beschermingsmaatregel vormde dit ook een manier om de hypotheekrenteaftrek te beperken. Ik vind het niet een heel gelukkige maatregel, onder andere omdat zo op de huizenmarkt een tweedeling is gecreëerd tussen bestaande en nieuwe kopers. Ik denk dat er alternatieven waren die meer voor de hand lagen. Maar er waren maatregelen nodig en dit was kennelijk politiek de best haalbare.
33
Leegstand Ook bij winkels en kantoorpanden hebben we onze lessen geleerd. Daar hebben we voor de crisis heel veel van gebouwd. Meer dan we eigenlijk nodig hebben, met als gevolg dat we nu met een enorme leegstand kampen. Die signalen hadden wat eerder kunnen worden opgepikt. Ik denk dat een belangrijke oorzaak is dat gemeenten probeerden bedrijven aan zich te binden en bedrijventerreinen ontwikkelden om lokaal werkgelegenheid te creëren. Gemeenten hadden meer kunnen samenwerken. Het resultaat is dat er nu heel veel overbodige bedrijvenparken zijn. Dat is gewoon zonde.
Middensegment
34
Er is voor de woningmarkt al heel veel gebeurd. Kredietnormen zijn strenger geworden en er is duidelijkheid gekomen over de renteaftrek. Dat is goed in gang gezet. Wat er nu moet gebeuren, is dat we het middensegment van de grond krijgen. Dat zal nog wel een zware dobber worden. Bij commercieel onroerend goed moet de weg bewandeld worden van herbestemming. Sloop is in sommige gevallen onvermijdelijk. Veel leegstaande kantoren zijn al minimaal twintig jaar oud en voldoen gewoon niet meer aan de eisen van deze tijd. Om die wel aan de eisen te laten voldoen, zijn zoveel aanpassingen nodig dat herbestemming geen haalbare zaak is. Herbestemming en sloop zullen de komende jaren toch wel de belangrijkste thema’s blijven voor commercieel onroerend goed.
Gebruikskosten Een ander thema is dat er veel meer aandacht moet komen voor duurzaamheid. Ontwikkelaars kunnen niet alleen maar kijken naar de stichtingskosten, maar dienen ook rekening te houden met de gebruikskosten. Je kunt een kantoor neerzetten en je beperken tot de kosten om dat neer te zetten: de grond, de stenen, et cetera. Maar ik denk dat er meer aandacht nodig is voor wat dat gebouw in gebruik kost. En of je het gebouw nog een andere functie kunt verlenen. Kun je het aanpassen als er een nieuwe huurder in komt? Voorkomen moet worden dat het gebouw na tien jaar tegen de vlakte moet, omdat het niet meer aan de nieuwe eisen van de tijd voldoet. De focus moet dus meer komen op de toekomstige gebruikskosten van kantoren.”
Arnoud Boot, hoogleraar economie Universiteit van Amsterdam
‘Een gratis lunch bestaat niet’ Arnoud Boot is hoogleraar economie aan de Universiteit van Amsterdam: “No free lunches. Oftewel: een gratis lunch bestaat niet. Dat is de eerste les die we uit de crisis op de woningmarkt moeten trekken. Er is onvoorstelbaar op de pof geleefd, met het idee dat de bomen tot in de hemel groeiden en dat je dankzij allerlei financiële constructies rijk kon worden zonder te werken. De tweede les, die niet los kan worden gezien van de eerste, is dat er grote verstoringen ontstaan als de overheid de woningmarkt op allerlei manieren subsidieert of anderszins fiscaal ondersteunt. De crisis heeft alle betrokkenen ruw wakker geschud en ontnuchterd. We zijn terug bij de kernvraag: welke behoefte is er aan woningen? En waar liggen de fundamentele fricties? Veel meer dan voorheen ligt de focus nu op huurwoningen in de vrije sector, waar een groot gebrek aan is. Je zult eigen geld moeten inbrengen, dus meteen kopen en je daarbij tot je nek in de schulden steken, is er niet meer bij. Nog zo’n fundamentele frictie waaraan moet worden gewerkt.
Zaak van lange adem De realisatie van een evenwichtiger woningmarkt is per definitie een zaak van ange adem, want anders dan broodjes zijn woningen een voorraadproduct. Je kunt niet van de ene op de andere dag aan wat knoppen draaien en de voorraad veranderen. Dat heeft tijd nodig. Daar komt bij dat de overheid geen helder eindplaatje voor ogen heeft. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de omzichtige aanpak van de hypotheekrenteaftrek, die helemaal niet nodig is nu de rente zo laag is. Op weg naar een evenwichtige woningmarkt zal ook iets moeten worden gedaan aan de 2,4 miljoen sociale huurwoningen die Nederland telt. En de mentaliteit van mensen moet worden veranderd. Decennialang is erin gestampt dat een eigen huis het hoogste doel in het leven is. Dat krijg je er niet zomaar uit.
Rigoureuze vergezichten Niet voor niets werd in het rapport ‘Naar een integrale hervorming van de woningmarkt’ dat de SER-Commissie Sociaal-Economische Deskundigen (CSED) in 2010 presenteerde een hervormingstermijn van 30 jaar aangehouden. Ik kan het weten, want ik zat in die commissie. Het rapport belandde onderin de la, terwijl
35
het 6 jaar later volgens mij nog steeds recht overeind staat en nog net zo actueel en urgent is. Met als uitgangspunten: meer marktconformiteit op het terrein van wonen, beperking van financiële risico’s voor huishoudens en overheid, neutraliteit tussen huren en kopen en garanties voor lagere inkomensgroepen. Veel van het rapport is gelukkig terug te vinden in het beleid van minister Stef Blok, maar stap voor stap, zonder het eindplaatje te schetsen. Politici zijn daar huiverig voor, omdat ze vrezen dat ze worden afgerekend op al te rigoureuze vergezichten. En dus gaat het ook bij de hervorming van de woningmarkt met kleine stappen, die niet nodig zijn nu de financiële consequenties voor consumenten door de lage rente zo gering zijn.”
36
37
Mathijs Bouman is financieel journalist: “Voor de ellende op de huizenmarkt moet je terug naar begin jaren ’90. Je kunt de huizenmarkt van nu niet begrijpen zonder de jaren ’90. Ik heb ooit ook een boek geschreven over de economie van die tijd. Eind jaren ’80 hadden wij de laagste participatie van vrouwen op de arbeidsmarkt. Hierbij waren we een uitzondering in Europa. Maar 10 jaar later, begin van deze eeuw, hadden we de hoogste arbeidsparticipatie van vrouwen op de arbeidsmarkt. Het is heel goed dat ze aan de slag gingen, maar hier ligt wel een belangrijke oorzaak voor de problemen op onze huizenmarkt.
Geen martkwerking De ontwikkeling van huizenprijzen is natuurlijk een kwestie van vraag en aanbod. Als de vraag hoger is dan het aanbod, dan gaan de prijzen stijgen. In de jaren ’90 lag dat aanbod op middellange termijn vast. Er was helemaal geen marktwerking. Vinex-locaties werden door de minister aangewezen en bouwprojecten kwamen door de welstandscommissie. Het mechanisme dat er meer gebouwd wordt als de vraag toeneemt, was in Nederland bijna helemaal uitgeschakeld. Het gevolg is dat de prijzen heel hard gaan stijgen. De vraag is in de jaren ’90 toegenomen, omdat we toen van één-inkomenhuishoudens zijn gegaan naar anderhalveinkomenhuishoudens. In een heel korte tijd flexibiliseerde de arbeidsmarkt, zodat er deeltijdbanen konden ontstaan en vrouwen eindelijk gingen werken.
38
50% meer koopkracht
Financieel journalist Mathijs Bouman
‘Gebruik je economische verstand, niet alleen je politieke verstand’
Op dat moment hadden ze moeten zeggen: dan gaan we ook grotere woningen bouwen, want mensen hebben nu meer koopkracht. Dat gebeurde hier, in tegenstelling tot andere landen, niet. In ’93, ’94 besloten de banken dat het tweede inkomen ook volledig mocht meetellen voor de hypotheek. Er kwam hierdoor plotseling 50% meer koopkracht voor woningen. We hadden allemaal een paleis kunnen kopen. Maar dat deden we niet, want we mochten geen paleis bouwen. Dus huizen werden 50% duurder. Er waren ook andere oorzaken, zoals de hypotheekrenteaftrek, overheidsregulering bij het aanbod en zeer gulle financieringsmogelijkheden. Maar vooral dat tweede inkomen was een belangrijke trigger.
Spaarhypotheek Er heeft er iemand in de jaren ‘90 bedacht dat een spaarhypotheek een bijzondere leuke uitvinding was en dat we dat vooral toch fiscaal moesten faciliteren. Je lost wel af, maar stiekem toch niet en de belastingdienst zegt: ‘Dat vind ik geen aflossing’. Terwijl het toch gewoon een aflossing is. Dat gaf weer een geweldige impuls voor de koopkracht natuurlijk, want je kunt plotseling tijdens je hele looptijd hypotheekrenteaftrek krijgen over de hele hoofdsom. Echt idioot, degene die dat heeft bedacht.
39
Elco Brinkman, fractievoorzitter CDA Eerste Kamer Wel goed is dat we alleen maar hypotheekrenteaftrek kregen op de eerste woning. Dat heeft voorkomen dat, in tegenstelling tot andere landen, mensen konden gaan speculeren met woningen. Dus dat ze de stijging van de huizenprijs van de eerste woning konden gebruiken als onderpand voor een hypotheek op een tweede woning die ze alleen maar voor speculatieve doeleinden kochten. Dan ging daar de prijs weer omhoog en kon je dat geld weer gebruiken voor een volgende hypotheek.
Belangrijke les
40
Een belangrijke les van de afgelopen crisis is: gebruik je economische verstand, niet alleen je politieke verstand. Dit is zo ongelooflijk simpele economie. Vraaglijn en aanbodlijn en subsidies, dat krijg je op het havo-examen. Maar de politieke werkelijkheid was veel ingewikkelder en als iedereen roept: het is fantastisch, de huizenprijzen stijgen en ze zullen nooit meer dalen, dan creëer je een werkelijkheid die niet meer om te draaien valt. Hoezeer de economische logica er ook tegen pleit. Andere les: luister naar de benchmark. Kijk naar hoe andere landen er voor staan. Vergeleken met andere landen was het ontzettend zichtbaar welke kant we op gingen, maar dat wilden we niet horen. Het geldt nog steeds. We vinden onszelf nog steeds de uitzondering van de wereld. De hoogste loan-to-value, maar de beste betaaldiscipline bij de huiseigenaren. Onze hypotheken zijn anders dan alle andere hypotheken op de wereld. Dat vind ik allemaal heel gevaarlijke redeneringen. Onze economie is niet anders. We moeten ervoor zorgen dat, net als in Duitsland, Nederlanders maximaal 80% loan-to-value krijgen. Dat zou heel gewoon moeten zijn. Een groot deel eigen spaargeld meenemen bij de aankoop van een woning.
‘Kwaliteit wordt het nieuwe trefwoord op de woningmarkt’ Elco Brinkman is fractievoorzitter CDA Eerste Kamer en oud-voorzitter Bouwend Nederland: “Als reactie op de crisis hebben de financiële autoriteiten dusdanig zware maatregelen genomen, dat er in feite een stop op de woningbouwproductie kwam. Ze gingen uit van een soort doemscenario waarin risico’s zoveel mogelijk moesten worden beperkt. Er werd echter geen rekening gehouden met een toenemend aantal mensen dat gehuisvest moest worden. Door geboortes, doordat mensen steeds langer leven en zelfstandig wonen, door noodzakelijke vervanging van verouderde woningen, door immigratie. Het gevolg is een toenemende woningnood. Er komt schaarste, de prijzen stijgen, en echt niet alleen in hartje Amsterdam. Het irriteerde ons dat we dat destijds al met cijfers konden aantonen, maar er niet werd geluisterd. Nu blijken we achteraf - helaas - gelijk te krijgen.
Brug
Deregulering
Een volgend kabinet moet ook een brug slaan tussen pensioen en woningmarkt, zodat mensen gedurende hun hele leven op een intelligente manier hun vermogen kunnen managen. Dat gaat niet alleen om pensioenvermogen, maar ook om woningvermogen. Dat betekent dat ze veel moeten sparen als ze jong zijn, zonder dat ze rechten opbouwen. Daarnaast moeten mensen huizen kunnen bouwen op plekken die ze zelf willen. Meer ruimte voor mensen om op de plek te wonen waar er ook werk is. Maar dan niet in een door ambtenaren bedachte Vinex-wijk, maar gewoon op de manier waarop we zelf willen wonen. Baas over je eigen leven. Dat geeft volgens mij de meeste voldoening van alles.”
Een positief gevolg van de crisis is dat het productieproces in de bouw, de prefab, de snelheid waarmee de boel gerealiseerd wordt en letterlijk en figuurlijk schoon wordt opgeleverd, wel verbetert. Ook hebben de partijen in de keten elkaar gedurende de crisis nadrukkelijk opgezocht. Dat leidt er nu toe, dat we elkaar beter weten te vinden als het gaat om bijvoorbeeld het aanpakken van de bureaucratie op de woningmarkt. Met name aan de voorkant van het planologische proces, met eindeloze bestemmingsplanprocedures en vergunningen. Als we dat weten op te ruimen, dan leidt dat tot een veel beter functionerende markt. Een andere positieve trend is de deregulering op het ruimtelijke ordeningsvlak, waardoor marktpartijen meer ruimte krijgen om te ondernemen. Toch liggen er nog heel veel vragen als waar ik mag bouwen, hoe hoog ik mag bouwen en of ik überhaupt mag bouwen, bij de diverse overheden. Ik zie dat bijvoorbeeld in mijn eigen woonregio, Leiden en omgeving, waar het een eindeloos gedoe is om ruimte te vinden om te bouwen. Terwijl ook daar de demografie haar tol eist en er dringend behoefte is aan nieuwbouw.
41
Trefwoord is kwaliteit Kijken we naar de toekomst van de vastgoedmarkt, dan denk ik dat partijen in het commercieel vastgoed niet meer zo hechten aan een eigen gevel en een eigen gebouw. Van bezit naar gebruik is echt een trend. Dat zien we ook op de woningmarkt, waar het huren steeds populairder wordt. Dit gaat echter wel ten koste van de kwaliteit van de woonomgeving. Aan huren kleeft nog iets te veel het idee van een noodoplossing, waarbij er onvoldoende wordt geïnvesteerd in de omgeving. Terwijl kwaliteit toch echt het nieuwe trefwoord van de woningmarkt is. Ik noem altijd maar als voorbeeld de grote wijken in Berlijn, Parijs en Londen, waar rondom heel mooie parken en verkeersvoorzieningen vier, vijf, zes hoog gebouwd is. Dat is een manier van bouwen die wij niet hebben. Ook de huurder wil een park met goede speelvoorzieningen voor de kinderen. Waarom hebben we alle sportvelden uit de directe omgeving verbannen? Dat is een behoorlijk planologisch vraagstuk voor gemeenten.
Woonklimaat
42
Ook de makelaar speelt daarin een belangrijke rol. Het is immers belangrijk dat mensen zich niet alleen binnen die vier muren van hun huis, maar ook in hun buurt prettig voelen. Dat heeft te maken met bereikbaarheid, met groen, met uitzicht en noem maar op. Op de kwaliteit van dat woonklimaat kan de makelaar heel goed inspelen. Een deskundig advies over het huis, maar ook over de buurt en het woonklimaat aldaar. Het plekje bepaalt immers nog altijd in de eerste plaats de prijs van het vastgoed. Die lokale kennis van de makelaar is dan veel belangrijker dan informatie van een of andere app.”
43
Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedeconomie aan Tilburg University
‘Makelaar wordt steeds meer een coach, een arts bijna’ Dirk Brounen is hoogleraar vastgoedeconomie aan Tilburg University: “Op een bijeenkomst voor studenten zat ik een jaar of vijf geleden samen met Ger Hukker in een panel. Om de zaal met circa 300 studenten een beetje op te warmen, stelde ik de vraag wie van hen van plan was binnen 10 jaar een huis te kopen. Omdat bijna niemand zijn vinger opstak, pakte Ger verbaasd de microfoon en herhaalde de vraag. Maar de vingers bleven consequent omlaag.
44
Wat me in die discussie die volgde opviel was dat Ger niet probeerde om de studenten te bekeren, als een soort Jehova-getuige op koopwoninggebied. Hij was oprecht geïnteresseerd in de argumenten van die jonge mensen om niet te kopen en ik weet zeker dat hij dat soort nieuwe geluiden en ervaringen altijd heeft meegenomen in het NVM-beleid.
Tijden veranderen Een sterke eigenschap, voor een mens en voor een organisatie, want de tijden veranderen en je moet mee. Als je vanuit je eigen loopgraaf alleen maar vasthoudt aan het oude en verdedigt wat je hebt, ga je het niet overleven. In dat verband spreekt ‘Wonen 4.0’ me nog steeds bijzonder aan. De initiatiefnemers, Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Aedes, NVM, VBO Makelaar en VastgoedPro, lieten ermee zien: de wereld waarin we opereren verandert en op korte tijd pakken de veranderingen voor ons lang niet allemaal gunstig uit, maar laten we desondanks samen kijken hoe het ideaalplaatje er op de lange termijn uitziet.
Geluksmachine Eén ding is zeker: de overheid is geen geluksmachine meer, om Mark Rutte maar eens te citeren, veel meer dan voorheen moeten mensen weer hun eigen broek ophouden. Je wordt niet meer slapend rijk met een eigen huis. Daarmee is ook de tijd dat mensen bijna terloops een woning met een tophypotheek kochten voorbij. De keuze voor een koopwoning is weer een van de belangrijkste die je in je leven maakt. De financiële consequenties ervan zijn immers verstrekkend. De rol van een makelaar is daardoor ook aan het veranderen: het wordt meer en meer een
45
Chris Buijink, voorzitter Nederlandse Vereniging van Banken coach, een arts bijna, iemand die je blind moet kunnen vertrouwen, die echt met je meedenkt.
Blunders Juist omdat ik wat mijn eigen huishoudboekje betreft bijna neurotisch te werk ga, ben ik altijd al gefascineerd geweest door mensen die op financieel gebied enorme blunders maken. Blunders die niets te maken hebben met intelligentie of opleidingsniveau. Hoewel ik echt dacht dat ik goed bezig was heb ik zelf ook een woekerpolis, net als 7 miljoen andere Nederlanders. Samen met een collegahoogleraar ben ik een boek aan het schrijven dat mensen op een leuke manier moet aansporen om op financieel gebied doordachter te werk te gaan. Wellicht komt het Energielabel er ook in voor, nog iets waar woonconsumenten maar moeizaam belangstelling voor op kunnen brengen terwijl een energiezuinig huis ze op lange termijn tienduizenden euro’s kan besparen.”
46
‘Samen verantwoordelijk voelen’ Chris Buijink is voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Banken: “Door de crisis op de vastgoedmarkt, hebben we geconstateerd dat het anders moet. Aan het einde van de crisis stonden steeds meer huizen onder water, en ondervonden steeds meer huishoudens aan den lijve de onzekerheid die dat met zich meebrengt. Maatregelen die zijn genomen in Den Haag om meer zekerheid en meer bewustzijn te creëren, hebben geholpen om weer met beide benen op de grond te belanden. Die beweging in de woningmarkt is gelukkig ook te volgen in de achtereenvolgende rapportages van de NVM. Er komt weer schwung in en dat is mooi, maar we moeten er nu wel voor zorgen dat iedereen zich bewust blijft van de risico’s die men aangaat. Die zijn nu onder controle, met het verlagen van de Loan to Value naar 100% en het bevorderen van het afbetalen van je schulden. De Nederlandse economie staat er relatief goed voor en dat is goed voor het consumentenvertrouwen.
Vertrouwen versterken Het is belangrijk dat vertrouwen te versterken. Verdere hervormingen moet je wel op een integrale manier aanpakken. Wij hebben altijd gezegd: als je verder kijkt dan de komende paar jaar, dan moet je niet aan één steentje gaan sjorren in de muur, maar naar het hele bouwwerk kijken. En dan heb ik het bijvoorbeeld over de manier waarop je omgaat met de fiscaliteit en de pensioenen in dit land, en met de huurmarkt. In dat kader kun je dan ook weer over regelgeving op de woningmarkt spreken, maar je moet niet gaan isoleren. Voor nu hebben we een goede beweging en hebben we goede stappen gezet. Het is belangrijk om daar nu met elkaar op te focussen om het herstel en ook het vertrouwen te ondersteunen.
Digitalisering Kijken we naar de toekomst, dan zijn digitalisering en datamanagement hele belangrijke ontwikkelingen, die ook van belang kunnen zijn in het verkeer tussen banken en klanten. Het beter gebruiken van data van klanten, om zo met elkaar te voorkomen dat betalingsachterstanden ontstaan bijvoorbeeld. Waar het om gaat, is dat je data alleen gebruikt op een manier waarbij de klant zich comfortabel voelt en weet wat ermee gebeurt. Verder is het voor de banken heel belangrijk om de komende jaren door te gaan met innoveren. Hoe kunnen wij onze klanten bedienen op de manier waarop zij dat willen? Banken die daarin vernieuwend zijn,
47
zullen in de toekomst ook een rol blijven spelen. Dat geldt ook voor makelaars en tussenpersonen voor hypotheken. Voor al die partijen op de woningmarkt en voor de klanten zelf zal de manier waarop we nu met elkaar werken gaan veranderen.
Verduurzaming Een ander belangrijk thema, nu al, maar zeker in de toekomst, is de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en het plegen van duurzame nieuwbouw. Ik denk dan ook dat het goed is dat ook De Nederlandsche Bank als financiële toezichthouder zich bezint op wat de verduurzaming betekent, wat voor veranderingen dat vraagt in beleid en de transitie daarheen. We hebben zelf voor de top in Parijs met elf Nederlandse banken, elf CEO’s en de Nederlandse Vereniging van Banken een klimaatstatement afgegeven over wat voor ons belangrijk is. Welke verdere stappen moeten we zetten, wat is de rol van de financier, kunnen we transparanter zijn waarin we investeren? Het is nu heel erg belangrijk om het Energieakkoord op een goede manier uit te voeren.
Herbestemming
48
In delen van het land hebben we te maken met leegstand van oude of soms jonge kantoorgebouwen. We moeten goed kijken of we deze gebouwen kunnen herbestemmen tot woonruimte, of het nu is voor starters, studenten of voor de opvang van nieuwe Nederlanders. Eigenlijk kun je zo twee vliegen in één klap slaan. Je voorziet in een behoefte aan woonruimte, daarnaast zorg je ervoor dat er leven in de brouwerij blijft, in delen van steden die anders wat naargeestig stil worden. Op die manier wordt als het ware ook het gemeenschapsgevoel versterkt. Juist dat samen verantwoordelijk voelen is heel belangrijk. Dat gaat om onszelf. Daar speelt ieder van ons een rol in en je moet die rol ook willen spelen en de eigen verantwoordelijkheid ook daarin willen zien. Dat begint in je directe omgeving, van daaruit moet dat gevoel zich verder verspreiden. Je wijk, je stad, ons land, Europa. Burgerschap in het digitale tijdperk, die brug moeten we met elkaar slaan.”
49
Marc Calon, voorzitter Aedes
‘Nederland is een grote stad’ Marc Calon is voorzitter van Aedes: “Het is tamelijk dramatisch wat het huidige en vorige kabinet in de woningmarkt hebben aangericht. De woningbouw is praktisch tot stilstand gekomen. De bouwproductie van onze leden is naar beneden gesodemieterd van 40.000 naar 17.000 vorig jaar. De particuliere markt trekt weer wat aan, maar met z’n allen produceren wij nog geen 40.000 woningen per jaar.
50
Dat is echt te weinig. Nog even los gezien van de bevolkingsaanwas, een deel van de woningen moet ook een keer vervangen worden. Wegens slijtage, maar ook om ze bijvoorbeeld geschikt te maken voor de populatie van de toekomst. Mensen worden ouder, willen langer in huis blijven wonen. Steeds vaker wonen ze niet alleen, maar werken ze ook in hun huis. Er worden veel meer eisen aan gesteld. Je moet ze ombouwen. Daarbij komt dat de woningen in Nederland energetisch gezien niet bepaald optimaal zijn. Er moet heel veel verduurzaamd worden. Kortom, er liggen gigantische bouwopgaven voor ons, ook in de sociale sector. Minister Blok wil de corporatiesector graag inkrimpen van 2,4 naar 1 miljoen woningen, maar waar moeten die mensen dan naartoe? Moeten die onder een brug gaan slapen? Het probleem is: wij hebben 100 huizen voor 120 vragers. Blok moet juist zorgen dat er méér productie komt. Dus ik weet zeker, die bouwproductie vanuit de sociale sector gaat echt op gang komen. Maar we zijn een mammoettanker. We hebben de verhuurderheffing voor de kiezen gekregen, waardoor de investeringscapaciteit een bliksemsopdonder heeft gehad. Vervolgens hebben wij de dreiging gehad van de juridische splitsing, waarbij alle gemengde projecten onderuit gingen. Die zijn allemaal on hold gezet en dat heeft twee jaar geduurd. De handel komt wel weer op gang, maar dat duurt even. Te laat. Je ziet het nu al in Amsterdam, er komt een enorme overdruk op de vraag. Had je het kunnen weten? Ja, zeker. Elke deskundige heeft dat voorspeld. Maar politici luisteren niet naar deskundigen, die zijn gewoon ideologisch aan het kletsen en nemen op basis daarvan besluiten. En dan is er natuurlijk het nieuwe vraagstuk rond de huisvesting van migranten. Op de markt wordt daar heel dramatisch over gedaan. Maar het is helemaal geen megaprobleem, want in de jaren 90 was de migratie veel hoger. Een ander
51
Bart Combée, algemeen directeur Consumentenbond misverstand is dat het een tijdelijk probleem zou zijn. Maar laten we eerlijk wezen, die mensen hebben daar onder een bommenregen gezeten, die gaan echt niet meer terug. Maar goed. in september vroeg minister Blok ons of we dit probleem tijdelijk wilden oplossen. Komend jaar krijgen we een taakherstelling van circa 60.000. Prima. Ik heb op de voorpagina van de Volkskrant gezegd: dan spugen wij in onze handen en dan regelen we dat. Maar zorg dan wel dat het systeem op orde is. Wij zorgen voor woningen, maar zorg dan wel dat die statushouders ook komen. Nu word ik ’s ochtends om 7 uur uit mijn bed gebeld door een corporatiedirecteur: ik heb 10 woningen leegstaan en er is niemand. Dan hebben ze geen pasje gekregen van het COA of de gemeente. Zo schieten we natuurlijk niet op.
52
Verbinding in Nederland, die moet er op verschillende niveaus zijn. Je moet geen huizen bouwen waar geen werk is. Je moet wonen met mobiliteit verbinden. Wat zien in dit land niet goed dat er steeds grotere concentratie rond de steden gaat komen en dat je daar dus meer productie moet draaien. Dat zijn niet alleen maar rijke mensen die in het centrum van Amsterdam een etagewoning kopen of een vrijstaand pandje voor een paar miljoen, maar ook de treinconducteur, de taxichauffeur, de politieagent, de lerares en de verpleegster, die in Amsterdam moeten werken. Natuurlijk kan niet iedereen in het centrum wonen, dus je moet goed openbaar vervoer regelen. Gewoon een soort metrolijn in de Randstad. En een goede hogesnelheidslijn naar het oosten, zuiden en noorden. Nederland is eigenlijk een grote stad, zo moet je het zien. Verbinding moet er ook meer zijn tussen mensen onderling. Of we het nu leuk vinden of niet, Nederland is een immigratieland. Dat is ook niet nieuw in de geschiedenis, voor de Eerste Wereldoorlog zat hier een miljoen Belgen. We hebben door de eeuwen heen een enorme influx van vreemde culturen gehad, die enorme economische welvaart heeft gebracht. Dat is overigens een universeel natuurlijk verschijnsel: heterogeniteit in een populatie, of dat nou bij planten, dieren of mensen is, leidt al snel tot vooruitgang. Maar als je veel verschillende culturen bij elkaar brengt, dan moet je wel regelen dat ze fatsoenlijk met elkaar samenleven. Dat kan een voetbalclub zijn, een toneelvereniging. Daar hoef je niet soft in te zijn. In Duitsland zeggen ze gewoon: als je niet lid wordt van een vereniging, krijg je geen uitkering. Die maatschappelijke verbinding, daar moet veel meer druk op komen. Als we dat niet doen, dan zullen wij heel snel het goede verliezen wat Nederland heeft, namelijk dat we met elkaar redelijk door de wereld kunnen komen. Goed, ook bij ons is wel eens wat aan de hand, maar dat staat in geen verhouding tot wat er in Antwerpen, Brussel, de Franse banlieues, Engelse suburbs of Duitse buitensteden gebeurt.”
‘Gezonde woningmarkt begint met stabiel overheidsbeleid’ Bart Combée is algemeen directeur van de Consumentenbond: “Voor de vastgoedcrisis uitbrak, zagen we dat ook consumenten in de bubbel zijn gestapt en daarin hebben geloofd. De huizenprijzen bleven maar doorstijgen. Dan is het ook menselijk dat je daar optimistischer van wordt dan eigenlijk realistisch is. Dus van dat gebrek aan realiteitszin dat financiële markten hebben gehad, hebben consumenten denk ik ook last gehad. Dat heeft iedereen met zijn verwachtingen echter wel weer heel stevig met twee benen op de grond gezet. Al was de landing wel erg hard.
Stabiliteit Een gezonde woningmarkt begint allereerst met realistische verwachtingen en met een beleid vanuit de overheid dat stabiliteit biedt. Twee dingen zijn namelijk van groot belang voor financieel vertrouwen van consumenten. Dat is ten eerste hoe ze hun financiële toekomst zien, gebaseerd op bijvoorbeeld de verwachtingen voor hun pensioen. Daarnaast is van belang wat ze verwachten dat hun huis waard zal zijn en of ze hun hypotheek wel kunnen afbetalen. Naarmate de zorgen daarover groter worden, wat in Nederland behoorlijk afhangt van overheidsbeleid, worden consumenten onzekerder. Biedt dat overheidsbeleid meer houvast, dan geeft dat juist zekerheid. Wat daarnaast voor consumenten van groot belang is, is de financiering van hun woning. Vanaf de jaren ’90 zijn dat te ingewikkelde producten geworden, waarbij te royaal geleend is, tegen te ongunstige voorwaarden. Dus ook daar is een grote hervorming nodig geweest.
Doorgeschoten overheidsmaatregelen Met de maatregelen die de overheid genomen heeft ten aanzien van financiering van woningen, is zij echter wel doorgeschoten. Met name voor starters is het behoorlijk moeilijk geworden om een eigen woning te financieren, omdat er strenge restricties zijn ten aanzien van hoeveel je mag lenen. Op zich zijn die strenge eisen terecht, omdat alle Nederlanders bij elkaar misschien te veel geleend hebben en te weinig hebben afgelost, ook door het fiscaal stimuleren van geld lenen. Maar nu we een
53
beetje op de weg terug komen, vind ik dat het vooral starters soms te moeilijk wordt gemaakt om een woning te kunnen kopen. Starters die nog geen vermogen hebben opgebouwd, kunnen niet meer dan de marktwaarde van hun woning lenen, terwijl ze wel met allerlei extra kosten te maken krijgen, vaak ook weer door de overheid ingegeven.
Mogelijkheden voor maatwerk Wat de overheid zou moeten doen, is meer mogelijkheden bieden voor maatwerk. Je kunt daarbij denken aan meer flexibiliteit in hoe je je inkomen spaart. Als je jong bent heb je veel geld nodig voor je hypotheek of voor het aankopen van een huis. Tegelijkertijd ben je verplicht om een flink deel van je inkomen in je pensioen te stoppen. De mogelijkheid om zelf te bepalen op welk moment van je leven je waarvoor spaart, ontbreekt nu, en dat maakt het moeilijk om maatwerk te leveren. Je maakt de huizenmarkt makkelijker op het moment dat het mensen wordt toegestaan om op jonge leeftijd iets minder voor hun pensioen te sparen en iets meer voor hun huis, en dat op latere leeftijd bijvoorbeeld om te draaien. Daarnaast zijn ook de transactiekosten om te verhuizen erg hoog. Als je voor je werk wilt verhuizen moet je zoveel eenmalige kosten maken, dat ook dat de mobiliteit op de huizenmarkt kleiner maakt. 54
Wegwijsfunctie Door internet en allerlei platforms wordt de consument steeds zelfredzamer en wordt de huizenmarkt ook transparanter voor consumenten. Dat betekent dat ze steeds meer zelf kunnen doen ten opzichte van vroeger. Toch zal er altijd vraag blijven bestaan naar deskundig advies van een makelaar, al zal die vraag wel veranderen. Die zal steeds meer verschuiven naar vormen van online dienstverlening. De makelaar zal zijn dienstverlening dan ook moeten aanpassen om hieraan tegemoet te komen. Ik zou me daarnaast kunnen voorstellen dat de makelaar ook degene is die je goed op weg kan helpen bij aanpalende dienstverlening, zoals financieringen, taxaties en bouwkundige adviezen. Daar kan de makelaar een wegwijsfunctie in gaan vervullen. Op dat terrein is zeker ruimte voor innovatie.”
55
Johan Conijn, bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de UvA
‘Toename van huur woningen in het midden segment is hard nodig’ Johan Conijn is bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam: “De koopwoningmarkt is uit zichzelf instabiel. Je kunt heel gemakkelijk bubbels krijgen, maar ook diepe dalen. Die instabiliteit van de koopwoningmarkt zie je overigens ook in het buitenland, daar is Nederland niet uniek in.
56
Een belangrijk middel om dat enigszins in toom te houden is het reguleren van de hypotheekverstrekking. Voor de crisis hebben we dat nagelaten. Er was een heel royale hypotheekverstrekking en dat was een belangrijke voedingsbodem voor de crisis op de koopwoningmarkt. Ik denk dan ook dat het heel verstandig is om de hypotheekverstrekking enigszins te reguleren, om te voorkomen dat je weer enorme prijsstijgingen krijgt.
Middensegment Als je kijkt naar wat onze Nederlandse woningmarkt kenmerkt, dan is dat het ontbreken van huurwoningen in het middensegment, voor de middeninkomens. Er zijn op zich genoeg koopwoningen. Wil je meer flexibiliteit op de woningmarkt, meer doorstroming, dan is dat middensegment heel belangrijk. De omvang van dat middensegment neemt op dit moment weliswaar toe, maar dat gaat nog heel traag. Ik denk dat daar toch wel een heel grote opgave ligt om die sterker te laten toenemen, om een meer evenwichtige woningmarkt te krijgen. Daartoe zouden vooral beleggers meer woningen moeten bouwen en daar zijn ze ook mee bezig. Het zou goed zijn als ook een deel van de huurwoningen van corporaties zou worden geliberaliseerd en dus in het middensegment worden geplaatst.
Strafheffing afschaffen Kijken we naar de gereguleerde huursector, dan werkt de verhuurderheffing daar verstorend. Die heffing was weliswaar op een gegeven moment nodig vanwege de staatsschuld en het begrotingstekort, maar ik denk dat het wenselijk zou zijn om deze zo snel mogelijk af te schaffen. Alleen belasting heffen op een deel van de woningvoorraad en niet op alle woningen, werkt namelijk heel verstorend. Het leidt er ook toe dat particuliere verhuurders en beleggers het gereguleerde segment
57
Pieter van Dalen, woningmarkteconoom Rabobank ontvluchten. Die willen zo snel mogelijk van die strafheffing af. Corporaties die dat niet kunnen, hebben als gevolg daarvan minder investeringscapaciteit.
Creatief bouwen Met de toestroom van statushouders wordt het de komende jaren dan ook improviseren op de woningmarkt. Dat kan door bijvoorbeeld kantoren om te zetten in woonruimte. Alhoewel in voorkomende gevallen de kosten hier wel belemmerend kunnen werken, lijkt het me wel een weg die goed verkend moet worden. Daarnaast zal er ook creatief gebouwd moeten worden, speciaal voor die groepen. Dat wordt een forse opgave. We hebben door de crisis al een tekort opgebouwd, en dat wordt nu in een sneltreinvaart alleen maar veel groter. Dus het is alle hens aan dek om snel in die extra woonruimte te voorzien.
Bredere dienstverlening
58
Wat ik een interessante en positieve ontwikkeling vind, is dat de makelaars hun positie niet langer alleen verbinden aan de koopwoningmarkt, maar ook steeds nadrukkelijker hun rol zien in de huurwoningmarkt. Steeds meer definiëren zowel de NVM als individuele makelaars hun positie in de totale woningmarkt. Dat kun je bezien vanuit macroniveau, maar je kunt de makelaar ook zien als dienstverlener, als adviseur van woningzoekenden. Dan is de makelaar niet per se iemand die alleen ingeroepen wordt als er een woning gekocht of verkocht moet worden. Mensen gaan naar de makelaar als ze andere woonruimte zoeken, en dat kan dus ook een huurwoning zijn. Die bredere dienstverlening richting de consument, die de afgelopen tijd steeds meer op gang komt, moet beslist worden doorgezet.”
‘We moeten lessen trekken uit de crisisjaren’ Pieter van Dalen is woningmarkteconoom van de Rabobank: “Terugkijkend op de crisis kan ik drie lessen noemen. De eerste is dat we niet te veel moeten vertrouwen op de exacte uitkomsten van modellen. De tweede is het te grote vertrouwen in de alsmaar stijgende huizenprijzen. Beetje een open deur, maar dit is wel belangrijk. De derde is de forse impact van beleidsmaatregelen. Deze impact moeten we niet onderschatten. Om te beginnen de huizenprijzen. Tussen 1996 tot 2001 stegen de huizenprijzen jaarlijks gemiddeld 13%. Dat vonden we eigenlijk allemaal best normaal. Maar daarna, vanaf 2001 tot en met 2008, zag je dat de hypotheekrente niet zoveel meer daalde. Ook de inkomensstijging was beperkt. Toch bleven de huizenprijzen jaarlijks zeker bijna 5% stijgen. Weinig mensen verwachtten dat die prijzen een keer gingen dalen. Dat toonden modellen van bijvoorbeeld het CPB ook aan. Wij als grootbanken dachten ook dat er niks aan de hand was. Maar nu, met voortschrijdend inzicht, hebben wij die modellen opnieuw gemaakt en zie je dat in 2007 de prijzen waren overgewaardeerd. Waar modellen heel slecht in zijn, is een omslagpunt voorspellen. Modellen zijn dus minder betrouwbaar dan we denken.
Keynes In 2009, op het moment dat de crisis in volle gang was en de huizenprijzen en de verkoop flink daalden, heeft de overheid een fout gemaakt. Volgens de econoom John Maynard Keynes moet je de economie juist stimuleren als die verslechtert. Maar er is het tegenovergestelde gedaan. Er is extra bezuinigd en de hypotheeknormen zijn verder aangescherpt. En er bleef onzekerheid hangen rondom de hypotheekrente, wat het vertrouwen in de koopmarkt verder heeft aangetast. Eind 2012 werd het besluit genomen: We gaan de hypotheekrenteaftrek aanpakken en starters moeten verplicht volledig aflossen. Dit beleid heeft een enorme onzekerheid gevoed. De enorme heftige prijsdaling van meer dan 10% in 2012-2013 was niet nodig geweest. Het is economisch verstandig om in goede tijden zo’n hypotheekrenteaftrek voorzichtig af te bouwen, dan dat je dat gaat doen terwijl de prijzen gaan dalen. Dit is achteraf niet verstandig geweest.
59
60
61
Restschuldproblematiek
Vergrijzing en krimp
Een zeer belangrijk inzicht is dat we heel erg kwetsbaar bleken te zijn voor restschuldproblematiek. Voor de crisis lag de loan-to-value (LTV) bij het afsluiten van een hypotheek echt een stuk boven de 100%. Zeker de huishoudens voor 2011 namen ook nog 100% aflossingsvrije hypotheken. Dus dan blijft die LTV heel hoog en hoop je maar op huizenprijsstijgingen. Ik vind het een prima stap dat we naar een LTV gaan van 100%. Macro-economisch gezien is dit een goede zaak. Maar verder dan dat is voor starters onwenselijk.
Voor de komende jaren zijn er veel uitdagingen met betrekking tot de vergrijzing en krimp versus groeigebieden. Ik voorzie dat het vanuit de banken belangrijker wordt om bijvoorbeeld met ouderen mee te denken. Want zij hebben vaak vrij veel overwaarde in hun woning, die ze kunnen verzilveren. Ook het thema krimp is belangrijk. De bevolking zal naar verwachting na 2025 toch gaan krimpen. Als je in die krimpgebieden nu woningen gaat bouwen omdat daar vraag naar is, zou het wel eens kunnen zijn dat er hier na 2040 leegstand ontstaat. De bouwsector moet dit goed in de gaten houden. Ze moeten dynamischer gaan bouwen.
Wonen 4.0 NVM-voorzitter Ger Hukker heeft in 2012 het fantastische plan Wonen 4.0 onderschreven. Ik vind het echt een gemiste kans dat de politiek toen heeft gezegd: ‘Het is politiek gezien niet haalbaar, we nemen het ter kennisgeving aan’. Het is heel belangrijk dat je een stip op de horizon zet: we gaan naar een eigendomsneutrale woningmarkt. Ik denk dat het ook heel belangrijk is dat je de hypotheekrenteaftrek geleidelijk afschaft en teruggeeft in de vorm van lagere inkomstenbelastingen. Zodat je als starter niet gedwongen wordt om gelijk te kopen, fiscaal gedreven, maar dat je ook kunt huren als je wilt.
Uitdaging Voor makelaars is het ook een uitdagende toekomst. Je hebt toch te maken met innovatie, met meer internetmakelaars en dat sommige mensen nog steeds denken: makelaars kosten een hoop geld. Het belangrijkste is dat je moet beseffen dat je de klant echt centraal moet stellen. De toekomst ligt in je toegevoegde waarde voor hen. Dat je blijvend jezelf schoolt en dat jij als makelaar duidelijke toegevoegde waarde hebt, met persoonlijke kennis en aandacht hebt. Het is voor makelaars belangrijk betrokken te blijven als bruggenbouwer. Als degene die echt naast de klant staat en hem persoonlijk advies geeft. Een makelaar weet wat er speelt in de lokale woningmarkt. En daar kunnen modellen niet aan tippen.”
PvdA-politicus Adri Duivesteijn
‘Geef burger meer verantwoordelijkheid over eigen woon- en leefomgeving’ Adri Duivesteijn is PvdA-politicus: “Vanaf het begin van de vastgoedcrisis in 2008 heeft er een sanering plaatsgevonden onder die ondernemingen die hun bestaan vooral ontleenden aan de hoogconjunctuur, van een overspannen markt. Het was wel heel gemakkelijk geld verdienen in het vastgoed.
62
Je zou kunnen zeggen dat dit een positief effect was van de vastgoedcrisis. Maar ik ben bang dat bij veel van de overgebleven bedrijven niet echt sprake is van een fundamentele verandering in de manier waarop zij naar de vastgoedmarkt kijken en hoe zij daarin handelen. Sterker nog, je ziet bij de ‘oude’ projectontwikkelaars dat ze de draad weer gewoon oppakken. Dat ze eigenlijk met een marginaal product, dat vergelijkbaar is met wat vroeger geproduceerd werd, weer de markt opgaan. De toch wat zielloze standaard rijtjeswoning voor het gezin is daarin alweer het hoofdgerecht. Het heeft zoiets bloedeloos.
Van woonconsument naar woonproducent Willen wij echt tot een gezonde woningmarkt komen in de toekomst, dan is het belangrijk dat er veel meer gewerkt wordt aan de verankering van gemeenschappen aan hun eigen woning en woonomgeving. Dat je veel meer investeert in wat ik een ‘community-gedachte’ noem, waarbij mensen op de een of andere manier bij elkaar betrokken zijn. De tegenwoordige sociale huursector is te zeer een vastgoedbedrijf geworden, waarbij de mensen toch vooral worden gezien als consument in plaats van woonproducent. Ik zou het zelf heel erg toejuichen als huurders in de bestaande woningvoorraad meer zelf via wooncoöperaties de verantwoordelijkheid gaan nemen voor hun eigen woning en leefomgeving, en er daarmee voor zorgen dat er een grotere stabiliteit ontstaat in de wijken en buurten in de stad. Maar ook in de nieuwbouw zouden de mensen veel meer woonproducent moeten kunnen worden. Gemeentelijke overheden zouden daarvoor de burger het eerste recht moeten geven als het gaat om bij te dragen aan de ontwikkeling van de stad. Ik heb dat in mijn tijd als wethouder in Almere heel nadrukkelijk vormgegeven.
63
Wim Flikweert, manager Hypotheken bij ING Daar hebben in een relatief korte tijd maar liefst 2.000 huishoudens hun eigen huis gebouwd, en dat heeft aantoonbaar geleid tot kwalitatief betere en interessantere woningen en wijken. Het contrast met al die wijken waar de ontwikkelaars consumentenwoningen hebben gebouwd is ongelofelijk groot in het voordeel van de zelfbouwwijken. Waar we dus een omslag in moeten maken, is dat wonen vooral een consumentengoed is, een winstgedreven activiteit van professionals op de bouwmarkt. Hebben we het in Nederland over de woningmarkt, dan hebben we het eigenlijk over de actoren die verdienen aan die woningmarkt. Terwijl het zou moeten gaan om de vraag hoe je die burger die zijn eigen manier van wonen vorm wil geven, in een positie kunt plaatsen waarin hij dat ook zelf zou kunnen doen. Want wonen is eigenlijk van mensen. Die ontwikkeling zou veel sterker ingezet moeten worden, want ook dat leidt tot meer stabiliteit op de woningmarkt.
Huurwoningen
64
Een ander probleem dient zich aan in de huursector. Er zijn op dit moment 2,4 miljoen sociale huurwoningen. Daarvan zullen er steeds meer worden uitgepond. Steeds vaker verkopen woningcorporaties hun bezit aan – buitenlandse – beleggers. Met het uitponden van die duizenden woningen lopen we het risico dat we weer een woningmarkt krijgen zoals die was voor de stadsvernieuwing. Waarbij het eigendom heel erg versnipperd is en je het beheer van de stad niet of nauwelijks goed geregeld hebt. Dit lijkt wel heel erg op het kind met het badwater weggooien. Ik pleit ervoor dat je juist niet uitpondt, maar de huidige huurders langs de lijn van wooncoöperaties zelf eigenaar maakt en hen ook de verantwoordelijkheid geeft over het beheer ervan. Dat kan uiteraard alleen als mensen dat ook zelf willen. Maar we kunnen ze daarbij helpen. In die visie hebben wij meer bouwbegeleiders nodig die aan bewoners ondersteuning geven. Maar ook zou hier een taak kunnen liggen voor de makelaardij. Juist zij zouden door middel van kleine beheermaatschappijen mensen kunnen ondersteunen om middels verenigingen van eigenaren of wooncoöperaties zelf inhoud aan het eigen wonen te geven.
Leegstand: kansen voor de stad Kijken we naar het commercieel vastgoed, dan zien we in de steden een toenemende leegstand van winkelpanden. De stads- en winkelcentra als plekken waar mensen naartoe gaan om daadwerkelijk iets te kopen, veranderen sterk van karakter. Dat zijn echter vooral transformaties die binnen de detailhandel plaatsvinden. Het is voor steden dan ook interessant om met die detailhandel na te gaan wat nieuwe betekenissen van de binnenstad zouden kunnen zijn. Die zitten dan waarschijnlijk steeds minder in het accommoderen van bulkproductie en zullen steeds meer naar een beleveniskarakter gaan, naar publieke functies. Ik zou deze verandering juist als een kans zien om de steden meer te laten zijn dan koopcentra. Wat mij betreft mag er meer accent gegeven worden aan de recreatieve en culturele functie van de stad. De plekken die nu leegkomen kunnen daarvoor kansen bieden.”
‘Het verschil tussen koop en huur was en is te groot’ Wim Flikweert is manager Hypotheken bij ING: “Ik denk dat er op de woningmarkt te lang is gewacht met het nemen van maatregelen. De sociale huursector en de hypotheekrente zijn lang met rust gelaten en hebben de vrije huursector gemarginaliseerd. Maatregelen werden te laat genomen, en versterkten op dat moment het toch al negatieve klimaat. Dat de bouw van huur- en koopwoningen fors is achtergebleven in de crisisjaren merken we nu nog steeds. Ik denk dat daarmee de belangrijkste les is: markt en maatschappij volgen te veel het heersende sentiment. Als alles goed gaat, is iedereen blij. Het vertrouwen is aanwezig en dan ontbreekt de urgentie om maatregelen te nemen of aan te scherpen. Pas wanneer het minder gaat, wordt er gereageerd. En dan gaan we precies datgene doen wat de put nog dieper maakt dan die al was. Natuurlijk is het zo dat je draagvlak moet hebben voor het nemen van moeilijke maatregelen zoals het afbouwen van hypotheekrenteaftrek of het hervormen van de sociale huursector, en dat dat alleen kan wanneer er een sense of urgency is. Zowel bij beleidsmakers als ook in de markt zit weinig stimulans voor anticyclisch beleid, terwijl dat eigenlijk het beste zou werken: Pak problemen aan voordat ze zich voordoen, en in relatief goede tijden.
Alle risico’s uitsluiten gaat niet De hervormingen hebben de woningmarkt in Nederland de afgelopen jaren mede daardoor relatief zwaar laten lijden, zeker in vergelijking met andere landen. In de afgelopen jaren is nu een klimaat ontstaan waarin geprobeerd wordt alle risico’s uit te sluiten. Dat zal niet gaan. Mensen blijven uit elkaar gaan, ze worden ziek of ze worden werkloos. In combinatie met de afbouw van het sociale vangnet, lagere pensioenen en meer mensen die freelancen is het goed dat we daar eerlijk over zijn; uiteindelijk is er, ondanks alle voorzorgsmaatregelen, de kans dat een woning niet meer te betalen is. We moeten leren dat een grotere dynamiek in het inkomen soms ook dwingt om een andere woonkeuze te maken. Dat is geen schande. Dan moet er echter wel voldoende aanbod zijn van woningen die wel betaalbaar zijn.
Toegang tot de (koop)woningmarkt in gevaar In Nederland kunnen mensen op jonge leeftijd een woning kopen. Zeker in vergelijking met bijvoorbeeld Duitsland, waar mensen pas op veel latere leeftijd
65
een huis kopen. Die huren eerst nog jarenlang nadat zij het ouderlijk huis hebben verlaten. Zij moeten eerst flink sparen om uiteindelijk genoeg geld te kunnen krijgen om hun eerste huis te kunnen kopen. In Nederland bouwen we nu de maximaal te financieren schuld/marktwaardeverhouding af tot 100% in 2018. Met iedere procent minder financiering moet een potentiële koper gemiddeld zo’n 2.000 euro netto extra sparen om straks een huis te kunnen kopen. Dan blijven ze langer aan de kant staan: ze blijven thuis wonen of ze gaan huren. In het laatste geval zijn ze vaak, zeker in de grote stad, zoveel geld kwijt dat van sparen niet veel terecht komt. Jarenlang bouwen mensen dan onvoldoende vermogen op. En als de woningprijzen stijgen, blijven ze helemaal achter de feiten aanlopen, simpelweg omdat ze hun eerste huis niet gefinancierd kunnen krijgen. Dan ontneem je mensen feitelijk een keuze. Terwijl we in de Nationale Hypotheek Garantie een goed en stevig instrument hebben om juist de kwetsbaardere groepen op de woningmarkt te ondersteunen, met een gedeeld risico. Door de NHG minder generiek in te zetten, maar nog specifieker te richten op starters en hun situatie kun je de nieuwe generatie op een verantwoorde manier toegang tot de koopmarkt laten houden.
Aflossen hoeft niet naar nul 66
Wanneer mensen uiteindelijk een huis kopen, is het een goede zaak dat mensen worden gestimuleerd om op hun hypotheek af te lossen. Je wilt dat zo min mogelijk mensen onvrijwillig hun woning moeten verlaten omdat ze de maandlasten niet meer kunnen opbrengen. Maar om dat te bereiken, hoeft die aflossing niet helemaal naar nul. Het is echt niet raar om nog woonlasten te houden, ook na je pensionering. Die zou je immers bij het huren van een huis ook hebben gehad. Waar het om gaat is of deze hypotheeklasten goed te dragen zijn bij het lagere inkomen. Als dat is bereikt, waarom zou je bij een koopwoning per se volledig moeten aflossen? Het vermogen zit dan volledig in de stenen, maar als je er niet bij kunt helpt het je niet de spreekwoordelijke winter door. Veel belangrijker is dat je aflost tot een veilig niveau waarop je, ook met een lager pensioen of in een lastige financiële periode, in je huis kunt blijven wonen.
Serieus probleem voor het middensegment Het middensegment heeft echt een serieus probleem op de Nederlandse woningmarkt. Deze mensen zitten vaak knel, vooral in de Randstad. Wat er nodig is, is meer bouwen, en meer keuze tussen kopen of vrijesectorhuur. Met betrekking tot hypotheken denk ik dat de maatregelen die al genomen zijn nu hun werk doen. Ik zou daar nu even van afblijven. Want het gevaar is dat je allerlei nieuwe onzekerheden oproept, terwijl dat volgens mij nu niet in het belang is van de woningmarkt. Die is juist weer een beetje tot rust gekomen. Belangrijk is dat zoveel mogelijk mensen een keuze hebben om op grond van hun eigen situatie en voorkeur te bepalen: wil ik huren of kopen? Je wilt niet dat mensen de stap naar een koophuis niet meer kunnen maken. Dat zou ik zonde vinden.”
67
Jan Fokkema, directeur NEPROM
‘Werken aan de nieuwe opgave’ Jan Fokkema is directeur van NEPROM: “Gericht op trends, nieuwe partnerships, innovaties en nieuwe concepten, was ‘Werken aan de nieuwe opgave’ onlangs het thema van de ‘Dag van de Projectontwikkeling’. Dat thema is heel bewust gekozen, want met z’n allen kunnen we vaststellen dat de crisis diepe sporen heeft achtergelaten maar wel voorbij is. We kunnen dus weer vooruitkijken.
68
Het is begrijpelijk dat we de afgelopen jaren het toekomstbeeld wat zijn kwijtgeraakt: Als het water je tot aan de lippen staat, ben je vooral bezig met de heel korte termijn. Met overleven. Ook ontwikkelaars zijn door een diep dal gegaan. Ze hebben afscheid moeten nemen van 60% van hun medewerkers en een flink aantal is zelf ook kopje onder gegaan. Een positief neveneffect van de crisis is dat de klantvraag veel meer voorop is komen te staan, ook bij ontwikkelaars. Wat voor woningen en woonmilieus willen mensen nu echt? De noodzaak om antwoord op die vraag te krijgen, heeft een boost gegeven aan marktonderzoek en het gebruik van internet en social media.
Amsterdam In de wetenschap dat de situatie op de woningmarkt in Amsterdam heel anders is dan die in een krimpgebied, moeten we voor de lange termijn formuleren waar en voor wie we welke woningen gaan ontwikkelen – als onderdeel van de grotere vraag waar we naar toe willen met Nederland. Op korte termijn is het zaak om vooral in de Randstad sneller nieuwbouwlocaties beschikbaar te krijgen, anders zijn we zo weer terug op het overspannen niveau van voor de crisis – voor zover dat in Amsterdam niet al het geval is.
Bruggenbouwer pur sang Ik hoop dat de Dag van de Projectontwikkeling een bijdrage levert aan de noodzakelijke toekomstvisie op het gebied van wonen, werken en winkelen. Meer dan ooit is het daarbij zaak bruggen te slaan en waar mogelijk samen op te trekken. In dat verband blijf ik het jammer vinden dat de NEPROM destijds krampachtig buiten ‘Wonen 4.0’ is gehouden. Dat lag niet aan Ger Hukker, hij heeft het nog geprobeerd, als bruggenbouwer pur sang, maar tevergeefs. Jammer is dat door het beperkte draagvlak voor Wonen 4.0 richting de politiek een verbrokkeld beeld van de sector ontstond.
69
Vijandbeeld De nieuwe NVM-voorzitter zou ik willen meegeven: Ga uit van je eigen kracht, niet van macht, zoals bij Funda, en blijf voor jezelf en voor de buitenwereld formuleren wat je meerwaarde is. Zelf doen we dat ook en daarbij is nog veel werk aan de winkel, getuige de recente discussie over het plan om de regels voor bouwen aan de kust aan te passen. Binnen de kortste keren werd rond ontwikkelaars een vijandbeeld gecreëerd in de trend van ‘die willen de hele kust volbouwen’. Grote onzin natuurlijk, maar het geeft wel aan dat ook wij moeten blijven uitleggen wat de toegevoegde waarde van ontwikkelaars is binnen het ontwikkel- en bouwproces. Net als makelaars staan we daarbij voor dezelfde uitdaging: want mee veranderend met de snel veranderende samenleving, verschuift ook het zwaartepunt binnen onze meerwaarde.”
70
Piet Fortuin, voorzitter CNV Vakmensen
‘Ontwikkel en bouw op basis van reële verwachting’ Piet Fortuin is voorzitter van CNV Vakmensen: “Door de vastgoedcrisis zijn we ons er meer bewust van geworden dat vastgoed niet alleen maar een opgaande beweging kent, maar ook risico’s in kan houden. Daarnaast hebben we geleerd dat je bij vastgoed meer naar de reële waarde moet kijken en dat het niet iets is waarmee je moet speculeren. Er is in het verleden te veel op groei georganiseerd, te veel op basis van speculatie. Door de crisis zijn realiteitszin en bewustwording toegenomen. In een gezonde vastgoedmarkt ontwikkel en bouw je alleen waar het echt nodig is, en niet op basis van speculatie. Je gaat geen kantoren meer bouwen in de verwachting dat die kantorenmarkt alleen maar doorgroeit. Je gaat geen nieuwe winkelruimtes meer ontwikkelen, terwijl je weet dat er een crisis is in de winkelstraten, of grote woningbouwprojecten opstarten in gebieden met veel krimp. Vastgoedontwikkeling moet veel meer plaatsvinden op basis van reële kennis en reële verwachting. Kijken we bijvoorbeeld naar de steden, dan loopt de leegstand in de winkelstraten de komende jaren alleen nog maar verder op. Volgens recente voorspellingen van Detailhandel Nederland komt de komende vijf à tien jaar 20 tot 30% van de winkelpanden leeg te staan. Op het moment dat je dat soort getallen hoort, moet je je als vastgoedsector toch afvragen of je bestaand vastgoed niet een andere bestemming moet gaan geven. Of op zijn minst heel goed nadenken over wat het toevoegen van nieuwe ruimtes betekent voor bestaande ruimtes.
Sturende rol In het particuliere vastgoed heeft de overheid geprobeerd om rust te creëren. Mede door btw-verlagingen kreeg de bouwsector en daarmee de vastgoedsector weer wat meer vertrouwen. Tegelijkertijd was het verstandig geweest als de overheid wat meer een sturende rol had genomen ten aanzien van het stimuleren van grote projecten. We hebben op dit moment te maken met een grote toestroom van vluchtelingen. Dat betekent dat er veel vastgoed moet worden gebouwd, hetzij definitief in de vorm van sociale huurwoningen, hetzij voor een tijdelijke periode. Daar zal de overheid zelf de regie in moeten gaan voeren. Met het huidige tekort aan sociale
71
huurwoningen moet de overheid in ieder geval stimuleren dat deze veel meer worden gebouwd, zodat corporaties en ontwikkelaars ook weer meer ruimte krijgen om te ondernemen. Faciliterend zou het goed zijn als de overheid de regelgeving zo maakt, dat ontwikkelaars en ook particulieren weer kunnen en durven ontwikkelen, door deze zo te organiseren dat mensen er geen last van hebben.
Intermediair In de toekomst zal de makelaar steeds meer de rol van intermediair gaan vervullen. Een deskundige die op basis van zijn kennis vraag en aanbod bij elkaar brengt. Daarbij zullen alleen de makelaars die echt over die kennis beschikken, zoals de NVM-makelaars, kunnen overleven. Kennis is van fundamenteel belang. Niet
72
alleen kennis van de vastgoedmarkt, maar ook van de woningmarkt, van de zakelijke markt en van datgene wat de consument nu wil, maar ook op termijn. De makelaar moet dus ook op de hoogte zijn van trends. Hoe gaan we om met de vergrijzingsproblematiek en met de krimp in bepaalde regio’s van het land? Hoe gaan we om met regio’s die te maken hebben met een sterke groei van de binnenstad? Internet is in alle sectoren, maar zeker ook in makelaarsland een steeds belangrijker instrument. Mensen kunnen en willen steeds meer zelf doen en daarmee veranderen ook de verdienmodellen. Zodra er echter sprake is van toegevoegde waarde, zullen mensen toch terug willen vallen op persoonlijke begeleiding en ondersteuning op basis van de kennis die de goede makelaar bezit. Daar kan een computer niet tegenop.”
73
Mark Frequin, directeur-generaal Bereikbaarheid ministerie van I&M
‘Vraag en aanbod moeten beter op elkaar aansluiten’ Mark Frequin is directeur-generaal Bereikbaarheid bij het ministerie van Infrastructuur en Milieu: “Wat we hebben geleerd van de vastgoedcrisis, is dat je goed moet oppassen voor een overwaardering van vastgoed of stenen. Staat de waarde van de panden nog enigszins in verhouding tot wat je economisch verantwoord vindt? Als je in de loop van de tijd ziet dat er sprake is van overwaardering, dan moet je steeds kritischer worden in je investeringen.
74
Want dat is de economie van het vastgoed. Wat we hebben gezien is dat daar pieken en dalen in zitten. We hebben in terugblikkende zin over langere tijd vastgesteld dat dat in de loop van de tijd vaker gebeurd is. Dat moet je extra scherp en attent maken op de prijsontwikkelingen in het vastgoed.
Reële prijzen Een gezonde markt is in mijn optiek als de waarde van particulier en bedrijfsmatig vastgoed zo reëel mogelijk is. Verstorende elementen in de marktwerking kunnen echter leiden tot hogere prijzen dan reëel. We hebben dat gezien in de koopwoningmarkt, waar de hypotheekrenteaftrek een enorme plus heeft gegeven in de taxatiewaarde van panden. Dat moet in de loop van de tijd als lucht weer uit die marktprijzen worden gehaald, en dat hebben we inmiddels ook gedaan. Kijk je naar kantoorpanden, dan is daar de locatie cruciaal voor de waarde van de panden. Op sommige plekken is de waardeontwikkeling redelijk gebleven, terwijl deze op andere locaties in het land aanzienlijk is gedaald. Zowel voor kantoren als winkels geldt dat er mogelijk al wat langere tijd minder vloeroppervlak nodig was dan nu beschikbaar is. Je moet goed kijken naar wat je daadwerkelijk nodig hebt, en hoe de vraag in de markt zich ontwikkelt. Daarvoor moeten vraag en aanbod beter op elkaar aansluiten.
Nieuwe bestemming Die leegstaande panden kunnen heel goed een nieuwe bestemming krijgen. Op bepaalde plekken in Nederland, met name rond grote steden als Amsterdam en Utrecht, zie je nu een stijgende vraag naar woningen. Daar zou je allereerst moeten
75
Arjen Gielen, directeur Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen bekijken of je die vraag met transformatie van kantoor- en winkelpanden in woningen voor een gedeelte kunt oplossen. Uiteraard heb je daarbij altijd te maken met een kostenafweging. Daarnaast lenen zich lang niet alle kantoorpanden voor ombouw naar woningen. Dus niet alleen de locatie is van belang, maar ook het pand zelf en welke investeringen je moet doen om er daadwerkelijk woningen van te maken.
Samenwerking
76
De makelaar brengt vragende en biedende partijen met elkaar in contact. Daarvoor is het van belang dat hij goed zicht heeft op de vraagontwikkeling in het gebied waar hij actief is. Dat betekent dat hij kennis moet hebben van kansen die zich voordoen en van het aanbod dat beschikbaar is. Het is verstandig om de spanning in de markt te signaleren. Zoals de spanning in de afgelopen jaren, waarin er meer aanbod was dan vraag, terwijl er nu in bepaalde plaatsen weer meer vraag is dan aanbod. Het gaat er dan ook heel sterk om waar je als makelaar gevestigd bent. Want als je wat meer in de krimpgebieden makelt, dan heb meer aanbod dan vraag. Dan is het verstandig om mee te denken wat mogelijke ontwikkelingen zijn. Wat dat kan betekenen voor bezitters van panden en hoe daar verstandig in te investeren. De makelaar kan bruggen slaan door kennis te hebben van zowel het verleden als de toekomst. Het is daarbij van belang om samen te werken met andere partijen in de markt en tot een gezamenlijke gedachtegang te komen hoe die markt zich zou kunnen ontwikkelen. Dat heeft de NVM ook gedaan in de afgelopen jaren en moet zij zeker blijven doen.”
‘Bij gezonde woningmarkt hoort verantwoorde financiering’ Arjen Gielen is directeur van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen: “Sinds de financiële crisis is de mentaliteit in de samenleving veranderd, met name ten aanzien van risico’s. Dat zie je terug bij consumenten, maar ook bij geldverstrekkers en hypotheekadviseurs. Dat is op zich begrijpelijk en goed. Tegelijkertijd zien we ook dat door de crisis heel veel regelgeving is aangescherpt. Veel van de regels die te maken hebben met het bevorderen van de financiële stabiliteit en het stimuleren van duurzame groei zijn goede lessen die we van de crisis geleerd hebben. Al denk ik dat we per saldo wel heel erg gefocust zijn geraakt op het beheersen van risico’s. Nu de markt weer aantrekt, zie je dat men die regels gaat voelen en dan toch de randen van die regels weer opzoekt. Terwijl wat ons het betreft het allerbelangrijkste voor een consument is, om ervoor te zorgen dat je zelf goed kijkt wat je financieel kunt dragen, wat verantwoord is in jouw eigen situatie.
Disbalans In de woningmarkt zie je op dit moment nog een flinke disbalans. Die zien we enerzijds tussen koop en huur; er zijn wel woonwensen in het dure segment, maar er is heel weinig private huur beschikbaar. En we zien dat, als mensen niet in een sociale huurwoning terechtkunnen, ze welhaast gedwongen worden om een woning te kopen. Anderzijds is vraag en aanbod bij zowel koop- als huurwoningen nog uit balans. Je ziet dat er echt een tekort is aan verschillende typen woningen en dat is niet zomaar opgelost. Dus het terugvinden van die balans, tussen huur en koop en tussen vraag en aanbod in algemene zin, is echt de weg naar een gezonde woningmarkt. Daar hoort in onze optiek uiteraard ook een gezonde financiering bij. Dat betekent op een verantwoorde manier omgaan met je eigen financiën als individu. Maar het zou ook goed zijn om nog eens goed te kijken naar al die regels die we hebben gecreëerd. Regels op het gebied van Loan to Income en Loan to Value zijn ingegeven uit het oogpunt van financiële stabiliteit. De effecten van die regels op de financiële stabiliteit zullen nog moeten blijken, maar we zien al wel dat ze ook betekenen
77
dat verschillende groepen mensen in de knel komen bij het vinden van een eigen woning. We zouden daar dus meer maatwerk willen zien. De regels zijn op dit moment toch vooral voor de hele markt van toepassing. Je zou daar in de komende jaren meer variatie in kunnen aanbrengen.
Brugfunctie Hoewel de woningmarkt al wat aantrekt, zullen we nog lang te maken hebben met de situatie dat huizen onder water staan. Dat is niet alleen vervelend als je je huis wilt verkopen. Ook op het moment dat je in een echtscheiding terechtkomt of werkloos raakt, kun je stevig in de problemen komen. Het eerste contact is dan toch heel vaak met de makelaar. Mensen willen dan graag weten wat de waarde van hun huis is en of ze het verkocht zullen krijgen. Juist dan kan de makelaar een belangrijke rol vervullen. Omdat hij zo vroeg in het proces met die consument in contact komt, kan hij in eerste instantie doorverwijzen naar de geldverstrekker. Want verkoop is niet altijd noodzakelijk. Wellicht is dat voor een makelaar wat paradoxaal, het niet aansturen op verkoop. Toch kan de makelaar daar voor de klant een duidelijke brugfunctie vervullen, vanuit het duurzame belang van die klant. En blijkt verkoop wel noodzakelijk, dan is de makelaar ook direct betrokken bij die consument en kan hij direct een oplossing bieden.” 78
79
80
81
Ed Hamming, voorzitter VBO Makelaar
‘De woningmarkt is nog niet klaar’ Ed Hamming is voorzitter van VBO Makelaar: “De afgelopen jaren hebben aangetoond, dat de bomen niet tot in de hemel groeien. Er werd volop gebouwd, met een enorme leegstand in vastgoed tot gevolg. Het leek ook wel of iedereen een huis wilde en ook kon kopen. Dit heeft ons mede in een enorme internationale crisis gestort, waar we nu voorzichtig uitkomen en waar we ook een aantal belangrijke lessen uit kunnen trekken.
Het beheersbaar houden van de leencapaciteit is daar een van. Niet iedereen moet koste wat kost een koopwoning hebben. We moeten ervoor waken dat de consument zich niet tot over zijn oren in de schulden steekt. Een woning moet ook gezien worden als een gebruikersproduct en niet als een investering. Leading moet het woongenot en het kunnen betalen van dat woongenot zijn. Toch zien we helaas dat minister Blok is doorgeschoten in die inperking van de leencapaciteit. Dat heeft er mede voor gezorgd dat het herstel van de Nederlandse woningmarkt flink uit te pas loopt met de landen om ons heen. In Nederland heeft de politiek in die zeer onstuimige crisistijd met dalende prijzen een aantal maatregelen genomen die per saldo zeker niet hebben bijgedragen aan het vlottrekken van de woningmarkt. Een opeenstapeling van maatregelen die onder andere betrekking hebben op de Loan to Value en Loan to Income is het herstel zeker niet ten goede gekomen.
Grondexploitatie
De juiste data en specialisatie
Gelukkig is de woningmarkt zich nu aan het herstellen. De investeerders dienen zich weer aan. Er wordt gebouwd en dat is maar goed ook. Inmiddels is er bijvoorbeeld in Amsterdam namelijk alweer sprake van oververhitting en schaarste. Maar we moeten onze oude fouten niet herhalen. Ons inziens heeft de Tijdelijke commissie Huizenprijzen enige jaren geleden de vinger feilloos op de zere plek gelegd en een aantal aanbevelingen gedaan om de concurrentie op de grond- en bouwmarkt te vergroten. Wij zijn van mening dat de grondexploitatie van gemeenten veel meer los moet staan van het inkomstenmodel.
Je ziet dat de makelaar zich steeds meer specialiseert. Steeds meer makelaars bedienen niet het gehele palet, maar specialiseren zich in bijvoorbeeld seniorenhuisvesting of nieuwbouw. De afgelopen jaren zijn we van aanbod- naar vraaggestuurd gegaan, zowel in het makelen als in projectontwikkeling. De consument en eindgebruiker staat nu echt en terecht centraal. Grootschalige eenheidsworst in aanbod is passé.
Grondexploitatie bracht een behoorlijk stuk inkomen voor gemeenten, maar dat heeft ook tot een aantal onverstandige beslissingen geleid. Zo werden er winkelcentra uit de grond gestampt waar geen vraag voor was omdat een naburige gemeente al in de vraag voorzag. Regionale afstemming is noodzakelijk in de vastgoedmarkt.
Taxatie
82
Tot slot heeft de crisis ook enorme effecten gehad op het taxatievak. De toezichthouders, onder andere de AFM, hebben aangestuurd op een uniformering en internationalisering van de taxatiestandaarden en op een verdergaande onderbouwing en transparantie van de taxatiewaarde. Dit heeft geresulteerd in de oprichting van het NRVT, waarbinnen alle taxateurs de European of International Valuation Standards moeten gebruiken.
Verder hervormen Over hoe te komen tot een gezonde vastgoedmarkt, is al veel geschreven. De economen kwamen met een visie en plan. Ook de brancheorganisaties kwamen samen met VEH, Aedes en de Woonbond tot een visie in Wonen 4.0. Een aantal zaken uit die visie zijn er in een soort cherry picking uitgehaald door minister Blok en verwerkt in het Woonakkoord. Minister Blok zegt dat hij zo goed als klaar is met de woningmarkt. Maar de woningmarkt is nog niet klaar met hem. Er zijn nog te veel pijnpunten, zeker in de huurmarkt. De schaarste in het middensegment moet worden opgelost om de kloof tussen huren en kopen te dichten. Gemeenten zijn nu in de lead, en niet langer de corporaties. Gemeenten zijn dan ook volop bezig met de ontwikkeling van Woonvisies. Maar veel gemeenten moeten daar nog aan wennen. Deze gemeentelijke Woonvisies werpen echter alleen hun vruchten af voor de gehele woningmarkt als er regionale afstemming is. En een stip op de horizon en een duidelijke koers vanuit Den Haag. Die moet leidend blijven. In de stedelijke agglomeraties vinden we een ander soort woningmarkt dan op het platteland of in de stadscentra. Dat vraagt om verschillende woonvisies, maar daartussen moet wel afstemming zijn.
Laten we hopen dat dit zo blijft, ook nu de markt weer aantrekt. Makelaars hebben zich de laatste jaren steeds meer marketing- en communicatievaardigheden eigen gemaakt om de consument/eindgebruiker te bereiken en hun vraag beter te begrijpen en te vertalen. Dat kan ook omdat we inmiddels in een digitale wereld leven, waarin alles op data wordt gestuurd. De juiste data kan de makelaar helpen om de vraag te duiden en partijen bij elkaar te brengen. Maar daardoor is het vak en de basis waarop een makelaar of taxateur zijn werk doet, compleet veranderd. Het is belangrijk dat de brancheverenigingen een bijdrage (blijven) leveren in het faciliteren van relevante data en een hele goede toolkit, zodat de makelaar daadwerkelijk een brug kan slaan tussen de vraag en het aanbod.” 83
Anke Bodewes, voorzitter NVM Wonen
Marcel de Boer, voorzitter NVM Business
Ard Klijsen, voorzitter Agrarisch & Landelijk Vastgoed
Annie van de Riet, directeur NVM
Het beschikbaar maken van relevante data kunnen die kwaliteit drastisch verbeteren en ervoor zorgen dat de NVM in toenemende mate voor maatwerk kan zorgen. Met als voornaamste doel: (meer dan) tevreden klanten”, zegt scheidend NVM-voorzitter Ger Hukker.
de makelaar die kwaliteitsopgave invult, is zijn of haar zaak. Maar we spreken de makelaar er wel op aan, als hij de kwaliteitsbeloften richting de klant niet waarmaakt. We willen de veelzijdigheid van onze achterban op verschillende manieren ondersteunen. Hierbij help je elkaar om aan kwaliteitsontwikkeling te doen. Door elkaar aan te spreken wordt de collectieve kwaliteit beter.”
84
85
Bestuurders en directeuren NVM en dochterondernemingen
Op weg naar 2020: kwaliteitsverbetering topprioriteit voor NVM De NVM is druk bezig met een grote kwaliteitsslag. De klantbelofte en beschikbaarheid en het gebruik van data zijn daarbij essentieel. Daarnaast wordt het dossier taxatie belangrijker voor de NVM. Het algemeen bestuur van de NVM vertelt over de Visie 2020. De komende jaren gaat de NVM met zijn ruim 4.000 leden hard werken aan verdere kwaliteitsverbetering. “Als marktleider zijn we het aan onze stand verplicht om aan de veranderende en
steeds hogere eisen van onze klanten te voldoen. Zodat je als consument of bedrijf weet waar je aan toe bent met een NVM-makelaar of NVM-taxateur en (meer) waar voor je geld krijgt.
Ruimte voor ondernemerschap Ondernemerschap van de makelaar en taxateur krijgt de ruimte volgens Anke Bodewes, voorzitter van NVM Wonen. “Er komt meer ruimte voor de diversiteit van businessmodellen. We laten los dat iedereen zich, op het niveau van de persoon, aan bepaalde regeltjes moet houden. Het leveren van kwaliteit staat voorop en daarbij helpen we als NVM onze leden. Bijvoorbeeld door het aanreiken van marktdata. Hoe
Vakmanschap is meesterschap Voor Marcel de Boer, voorzitter van de vakgroep Business staat het thema ‘vakmanschap is meesterschap’ centraal met dede focus op vernieuwing en verbetering. t. De kwaliteit van de data en de kwaliteit van de dienstverlening van de leden. Deze stappen moeten zijn vruchten gaan afwerpen. We hebben
Cees Kimmel, penningmeester en bestuurder NVM Holding
Marc Duijndam, directeur Funda
Lydia van Dalen, directeur Academie voor Vastgoed
gezaaid en we gaan het komende jaar op deze aspecten oogsten.”
de makelaar en taxateur erkend is, gebruik maakt van objectieve marktdata en dat vertrouwelijk wordt omgegaan met persoonsgegevens. Daarnaast willen we overbodige regels afschaffen en aanpassen aan de hedendaagse tijd. Makelaars worden zo niet belemmerd in hun bedrijfsvoering.”
en finetunen. Met de datastromen krijgt de makelaar een betere kijk op de vraagkant van de markt, dus meer informatie over koopklanten. Die informatie kan hij/ zij weer inzetten om de verkoopklanten beter te bedienen. Een betere kijk op de woningvraag leidt namelijk tot een betere afstemming van het aanbod. Uiteraard nemen we daarbij de privacyregels zorgvuldig in acht.”
Sha Sohi, directeur Realworks
86
87
Ook voor NVM-directeur Annie van de Riet is de kernopgave “om van de NVM een toekomstbestendige kwaliteitsorganisatie te maken met veelzijdige professionals. De NVM is een organisatie waar je als makelaar of als taxateur bij wilt horen. Met leden die continu willen werken aan de verbetering van het vak en aan hun eigen ontwikkeling. Ethische eisen kunnen onderdeel zijn van die kwaliteitseisen. En waarom doen we dat? Zodat de klanten van onze leden, maar ook de opdrachtgevers, de garantie hebben dat het belang van de klant voorop staat. Dat de prijs eerlijk is die ze moeten betalen voor de dienstverlening. Dat er geen verborgen kosten zijn, dat
Klinkende resultaten Penningmeester en bestuurder van de NVM Holding, Cees Kimmel is onder meer verantwoordelijk voor de NVM-dochterondernemingen Funda, Realworks (kantoorautomatisering) en de Academie voor Vastgoed (opleidingen). Deze NVM-bedrijven zijn cruciaal voor de kwaliteitsslag en de data-ontwikkeling voor NVM-leden. Data waarmee ze de dienstverlening aan hun klanten verder kunnen verbeteren
Makelaars én taxeren De NVM-leden krijgen ook in toenemende mate te maken met de regelgeving van het NRVT. Voor Ard Klijsen, voorzitter van NVM Agrarisch & Landelijk Vastgoed, een belangrijke ontwikkeling: “Het NRVT is voor agrarisch taxateurs van belang. Binnen de vakgroep zijn we bezig met een nieuwe rekenmethodiek voor het
waarderen van agarisch vastgoed. De methodiek wordt ook ingebed in het systeem van TMI. Alle A&LV leden worden opgeleid in deze methodiek om een nog beter onderbouwd taxatierapport te maken. Daarvoor zijn goede referentiegegevens en analyses nodig. Een hoge kwaliteit van de taxateur en de data waarover hij kan beschikken, is essentieel.” Marcel de Boer, tot slot: “Met De keuzes die gemaakt zijn in de Visie 2020 hebben toto gevolg dat de NVM zijn naam veranderd in Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM . We kennen nu NVM-makelaars én NVMtaxateurs. Het onderscheid tussen makelen en taxeren komt nu ook terug in onze reglementen.”
Tjeerd Herrema, wethouder Ruimte, Wonen en Wijken Almere
‘Eigen initiatief en zelfbouw hebben de toekomst’ Tjeerd Herrema is wethouder Ruimte, Wonen en Wijken van de gemeente Almere: “Van de vastgoedcrisis hebben we geleerd om wat minder te geloven in allerlei luchtbellen, en de hypes beter te herkennen. Waarde moet ook aantoonbaar zijn en niet alleen op papier. Daarnaast zie je, ook hier in Almere, een interessante tegenbeweging ontstaan. Het geloof in grote instituten is namelijk een beetje weggevallen.
88
Gemeenschappen gaan weer zelf dingen regelen, bij ons speelt dat in de wijk Oosterwold bijvoorbeeld heel sterk. De gebiedsinrichting daar wordt dan ook helemaal aan het eigen initiatief van de burgers overgelaten. In Nederland ontbreekt helaas de politieke wil om subsidiëring van de koopsector op een fatsoenlijke manier ongedaan te maken, terwijl juist nu met de huidige lage rente het tij gunstig zou zijn om te hervormen. Beleid, maar ook leiders die het patroon tussen de huur- en koopsector in Nederland weten te doorbreken zijn een voorwaarde voor een gezonde vastgoedmarkt in de toekomst. Daarnaast moeten we nog meer betaalbaar gaan bouwen, want door aanpassing van de hypotheekrentespelregels, kunnen mensen met een salaris van 40.000 euro nog niet eens 180.000 euro lenen. Dat betekent dat we veel meer moeten gaan bouwen waar echt vraag naar is en wat mensen ook daadwerkelijk kunnen betalen.
Zelfbouw Zelfbouw is daarbij, zeker met de huidige rente, zeer aantrekkelijk. Mensen zijn daarbij niet meer afhankelijk van het feit of er een woning voor hen wordt gebouwd, maar doen het zelf. Zijn zelf baas over hun eigen toekomst. Tegelijkertijd besef ik me wel dat niet iedereen die keuze wil of kan maken. Je zult dus ook voor andere woonproducten moeten zorgen die betaalbaar zijn voor grote groepen mensen. Wellicht kunnen mensen bijvoorbeeld hun woning kopen van de woningcorporatie. Ook dat maakt hen verantwoordelijk voor hun eigen woning. Wij stemmen als gemeente ons beleid hierop af. De programma’s die we aanbieden bestaan voor een belangrijk deel uit zelfbouw, dat is het DNA van Almere geworden. De programma’s waar projectontwikkeling aan de orde is hebben we bovendien veel meer aangepast
89
Adriaan Hiele, journalist, publicist en columnist aan wat mensen kunnen betalen in deze tijd en waar ook behoefte aan is. Want ook de woonwensen van de consument wijzigen. Zo zijn er mensen die niet per se door de grootte van hun woning een soort status willen laten zien, maar die gewoon klein willen wonen en verder zo weinig mogelijk lasten willen hebben. Voor hen zijn we nu bezig met experimenten met tiny housing. Er zijn ook steeds meer ouderen en alleenstaanden. Voor hen is het concept van ‘Friends wonen’ een goede optie. Hierbij heb je wel een eigen zelfstandige eenheid, maar niet allemaal een eigen wasmachine of een extra slaapkamer. Die zaken gebruik je veel meer als een groepsvoorziening.
Compact In het commercieel vastgoed is feitelijk steeds minder winkelruimte nodig. Zolang wij het echter mogelijk maken om te blijven bouwen, ook in de kantorensfeer, zul je zien dat er ook aanbod op gecreëerd wordt, met als gevolg meer leegstand. Dus als verdeler van ruimte moeten we fors terug in zowel winkelruimte als kantoorruimte. Uiteindelijk is het voor winkels veel belangrijker dat het winkelen compact en belevingsgericht is, en dat het een ontmoetingservaring is. Te veel winkelruimte zal leiden tot leegstand, lege plekken en uiteindelijk tot een neerwaartse spiraal. Daarnaast moeten we weer gaan winkelen in het centrum van steden, want daar zit de toekomst en de levendigheid van de steden.
‘Van al die leegstaande kantoorpanden kun je prachtige huurwoningen maken’ Adriaan Hiele is journalist, publicist en columnist: “Van de crisis hebben we geleerd dat de vastgoedmarkt geen vast gegeven en is en, net als aandelenkoersen, steeds op en neer gaat. Weliswaar niet zo sterk als bij aandelen, maar zij beweegt wel. Het is dan ook moeilijk om hier verandering in aan te brengen. In de woningmarkt zijn het de particulieren die het tempo bepalen en zij hebben immers geen greep op de markt als geheel.
90
91
Makelaars kunnen in die beleidsfunctie een belangrijke rol spelen. Zij kunnen adviseren welke kant het op zou moeten gaan in de stad en in de wijken waar zij actief zijn. Makelaars hebben natuurlijk een schat aan ervaring in het ontwikkelen en herontwikkelen van wijken. Kennis die soms nog te weinig benut wordt. Zij hebben veel meer contact met consumenten en zijn op de hoogte van imago’s en beelden van klanten over hun buurten. Doordat er echter steeds meer consumenten zijn die alles zelf willen doen, zal de traditionele makelaarsrol wel gaan veranderen. Daardoor zal de makelaar die alles doet misschien wel verleden tijd gaan worden. Wel zullen makelaars steeds belangrijker zijn voor het ontsluiten van het aanbod en het koppelen van vraag en aanbod.”
Dat mensen in de afgelopen jaren te maken hebben gekregen met hypotheken die onder water staan, is eigenlijk te wijten aan die mensen zelf. Op het hoogtepunt van de markt kopen is onverstandig, net als het afsluiten van een te hoge hypotheek. Dat ligt dus niet aan de markt, maar aan de consumenten zelf. Uiteraard kan de overheid hier wel wat aan doen. Zolang de hypotheekrente namelijk aftrekbaar is, zijn mensen geneigd om een veel te hoge hypotheek te nemen. Dus als je die hypotheekrenteaftrek helemaal zou afschaffen, zouden mensen ook voorzichter worden. De geleidelijke beperking ervan vind ik dan ook een goede zaak.
Kopen versus huren Bij de keuze tussen huren of kopen, vind ik dat mensen veel te snel een huis kopen. Terwijl je beter eerst even zou kunnen huren totdat je gesetteld bent en dan pas kopen. Want er is niks mis met een huurhuis. Het kopen van een huis wordt naar mijn idee te veel gepromoot. Kijk alleen al naar al die woonprogramma’s op tv. Daar draait het toch allemaal om kopen, terwijl er nooit een leuk programma is over huren. Om in de toekomst aan de groeiende vraag naar huurwoningen te voldoen is de transformatie van leegstaande kantoorpanden een goede oplossing. Daar kun je prachtige huurwoningen van maken. Voor jongeren en voor studenten, maar je kunt hierbij ook denken aan de groeiende groep statushouders, die straks allemaal
92
93
een huurwoning nodig hebben. Weliswaar moet aan zo’n herbestemming ook de vastgoedeigenaar zijn medewerking willen verlenen, maar als je de keuze hebt tussen leegstand en verhuren, dan lijkt mij die keuze niet zo moeilijk.
Krimp Een probleem dat al jaren bestaat, is de toenemende krimp in delen van Nederland. Daarbij is de krimp in Oost-Groningen het grootst. Dat gebied loopt langzaam leeg. Eigenlijk zouden deze krimpgebieden prima geschikt zijn voor de opvang van vluchtelingen. Al vrees ik dat deze groepen liever in de buurt van steden willen wonen. Maar als azc’s voor langere tijd in zo’n gebied gevestigd zouden kunnen
worden, zouden deze de krimp daar wellicht kunnen beperken. Wat de toekomst brengt, weet niemand. Want wie had kunnen bedenken dat we met de huidige vluchtelingenproblematiek te maken zouden krijgen? Ik ben wel van mening dat de overheid haar beleid op dit soort omstandigheden beter en sneller moet aanpassen, in plaats van achter de feiten aan te hollen, zoals nu gebeurt. Kijken we naar de toekomst van de makelaars, dan verwacht ik dat vooral de makelaars in commercieel vastgoed het steeds moeilijker zullen krijgen. De ontwikkelingen op het gebied van internet zijn hier deels debet aan. Mensen werken daarnaast in toenemende mate thuis en er is als gevolg daarvan steeds minder vastgoed nodig. Dat verklaart ook deels de leegstand van al die kantoorpanden.”
Laurens Ivens, wethouder Wonen in Amsterdam
‘Bottom-line: er zijn in Amsterdam te weinig woningen’ Laurens Ivens is wethouder Wonen in Amsterdam: “Dat de woningprijzen in Amsterdam minder hard onderuit zijn gegaan dan elders in Nederland, wil niet zeggen dat de vastgoedcrisis aan de hoofdstad voorbij is gegaan. Ook hier hebben zich op individueel niveau drama’s afgespeeld. Dat zou je bijna vergeten, nu er mede door de lage rente alweer sprake is van gekte op de koopwoningmarkt in Amsterdam.
94
Bottom-line is dat er in Amsterdam te weinig woningen zijn. De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning is 10 jaar en in de vrije sector zijn alleen kleine woningen nog enigszins betaalbaar. En dat terwijl we in 2015 in Amsterdam een absoluut bouwrecord hebben gevestigd, met de start van 8.376 woningen. Op weg naar een betere balans tussen vraag en aanbod op de woningmarkt gaf dat de burger een beetje moed. Maar we zijn er natuurlijk nog lang niet. Door scheefwonen aan te pakken, willen we ervoor zorgen dat steeds meer mensen wonen in de woning die bij hun situatie past. Daarnaast moeten er substantieel meer woningen worden gebouwd. Het record van vorig jaar zullen we niet snel meer halen, maar minimaal 5.000 per jaar is de komende jaren wel het streven.
Kleiner en hoger bouwen Er is inderdaad een tekort aan middeldure huurwoningen, maar door liberalisering zitten er in het particuliere segment circa 40.000 aan te komen. Dat is niet genoeg: we hebben marktpartijen hard nodig om zowel in de koopsector als in de vrije huursector ook hun steentje bij te dragen. ‘Kleiner en hoger’ is daarbij het devies, want de ruimte is een beperkende factor in Amsterdam. Omdat met de woningdichtheid ook het aantal inwoners toeneemt, koesteren we het groen in de stad. We hebben een aantal ‘versnellingslocaties’ aangewezen, die versneld kunnen worden ontwikkeld voor woningbouw. Daarnaast kijken we nadrukkelijk verder dan de gemeentegrenzen. Voor de komende jaren hebben de Stadsregio Amsterdam en Almere momenteel plannen voor 40.000 woningen. Als het aan ons ligt, wordt dat aantal verhoogd naar 60.000.
95
Niet weglopen Of het genoeg is om de gekte op de Amsterdamse koopwoningmarkt de kop in te drukken? Lastig te zeggen. Ik maak me daar wel zorgen over. Een organisatie als de NVM is volgens mij per definitie ook niet gelukkig met een overspannen, onevenwichtige woningmarkt. Dé les die de crisis ons heeft geleerd, is dat de hypotheekverstrekking zorgvuldiger moet, omdat mensen in grote financiële problemen kunnen komen als hun koopwoning door veranderende privéomstandigheden onder water komt te staan. Als ik dan hoor dat er alweer makelaars zijn die zonder voorbehoud van financiering woningen proberen te verkopen, vraag ik me af of zij wel iets hebben geleerd van de afgelopen jaren. Als gemeente kunnen wij zulke makelaars niet dwingen. Dat kan de NVM ook niet, maar als brancheorganisatie kan zij haar leden wel oproepen om niet weg te lopen voor hun maatschappelijke verantwoordelijkheid en potentiële kopers tegen zichzelf in bescherming te nemen.”
96
Paulus Jansen, wethouder Wonen in Utrecht
‘Afgelopen met ongelimiteerde hypotheekverstrekking’ Paulus Jansen is wethouder Wonen in Utrecht: “Een belangrijke les uit de voorbije crisis is dat banken niet ongelimiteerd hypotheken moeten verstrekken. Ik zat ooit in een debat met Cor van Zadelhoff, een oud-vastgoedman. Dat ging over het ongelimiteerd verstrekken van hypotheken door banken aan consumenten. Hij zat helemaal op mijn lijn. Hij zei: ‘Als je de zaken aan de voorkant goed regelt, dan heb je de controle op de bankenwereld niet meer nodig’. Het moet dus afgelopen zijn met de ongelimiteerde hypotheekverstrekking. Ik denk ook dat het Duitse systeem, waarbij huizenkopers een groot deel eigen geld moeten inbrengen, een heel goede koers zou zijn. Een belangrijke les voor de toekomst is dat we meer vraaggericht moeten gaan bouwen.
Duitsland De Loan to Value moet op termijn absoluut naar 80% toe. Het is korte termijndenken, als je denkt dat dit een rem op de woningmarkt zet. Je moet mensen beschermen en hen niet verleiden om dingen te doen, die zij zich niet kunnen permitteren. Kijk naar de Duitse woningmarkt. Het is absoluut niet zo dat die slecht functioneert. In Duitsland heb je ook geen hypotheekrenteaftrek, waardoor de verhouding tussen huren en kopen veel gezonder is. Je begint daar je wooncarrière met huren en gaat over tot kopen, als je die 20% bij elkaar gespaard hebt. Nederlanders zijn een nog spaarzamer volkje dan Duitsers, dus dat moet geen probleem zijn. Op het dieptepunt van de crisis stonden bij ons heel veel woningen onder water. Iedereen begon vervolgens als een razende af te lossen. Daaruit blijkt dat het vermogen om geld vrij te maken voor iets dat noodzakelijk is, best groot is. Wat ik opvallend vond, is dat bij de mensen die onder water stonden, er relatief veel mensen waren met een hoge hypotheek. Als je 20% eigen vermogen in je huis hebt zitten, dan ben je beter bestand tegen tegenslagen als een echtscheiding of het verlies van je baan. Dan heb je een buffer, waardoor je rustig je huis kunt verkopen en vervolgens iets goedkopers te kopen of te huren.
97
Vraaggericht bouwen In de bouwsector moet er meer aandacht komen voor vraaggericht bouwen. Als je kijkt naar de onderzoeken naar consumentenvoorkeuren, dan blijkt dat daar onvoldoende rekening mee wordt gehouden. Dit probleem doet zich met name voor in de grote steden. Hoe komt dat? De projectontwikkelaar, die de grond in handen heeft, bepaalt in wezen toch wel wat er gebeurt. Welk type product dat er ontwikkeld wordt. Ontwikkelaars zijn gericht op korte termijnrendement. Dat leidt ertoe dat er vaak gekozen wordt voor producten die op korte termijn makkelijk afzetbaar zijn en die daardoor minder tegemoet komen aan de onderliggende vraag van de consument. Dat moet anders.
Grondgebruik
98
Kijkend naar 2020 zou het conceptueel uitvoeren van Wonen 4.0 een stap in de goede richting zijn. Het eigendomsneutraal behandelen van koop en huur is voor mij een belangrijke stap. Ik denk dat er ook nog wat maatregelen nodig zijn om het optimaal gebruik van grond te bevorderen. Als er consumentgericht gebouwd wordt, dan is het belangrijk om wat er op schaarse grond gebeurt, dat in concurrentie aan te besteden. Zodat er een optimaal product uitkomt. Dat gebeurt in Utrecht altijd op grond die wij in eigendom hebben en die wordt getenderd op onder meer kwaliteit. Partijen die hierop inschrijven, worden bekeken op een aantal kwalitatieve punten, naast wat ze hiervoor willen betalen. Dat betekent dat het maatschappelijke belang voorop staat. Bij het exclusieve bezit van de grond door een derde partij heb je toch het probleem dat je niet makkelijk tot de optimalisatie van die grondwaarde kunt komen. En dat er dan ook niet precies gebouwd wordt wat je het liefste zou hebben.
Stap vooruit Ger Hukker vind ik absoluut een bruggenbouwer. Hij heeft aan de wieg gestaan van een convenant tussen een aantal partijen, die normaal ver uit elkaar liggen. Denk bijvoorbeeld aan de Woonbond en Vereniging Eigen Huis. Het is toch knap om deze organisaties op zo’n belangrijk onderwerp op één lijn te krijgen. Ik had als SP’er wel wat kritiek op Wonen 4.0, maar ik vind het voor het merendeel een grote stap vooruit.”
99
Jan Kamminga, voorzitter Vastgoed Belang
‘Dringend gewenst: eenheid in het kippenhok’ Jan Kamminga is voorzitter van Vastgoed Belang: “Binnen de snel veranderende samenleving waarin ze opereren, nemen makelaars momenteel een sterkere positie in dan een aantal jaren geleden. Dat is deels de verdienste van de NVM en zeker ook van Ger Hukker.
100
Ik kan het weten, want ik loop al een tijdje mee. Veel mensen leerden me kennen als partijvoorzitter van de VVD, voorzitter van het Koninklijk Nederlands Ondernemers Verbond (KNOV, later MKB-Nederland) en Commissaris der Koningin in Gelderland, maar ooit begonnen als makelaar in Groningen zat ik lang daarvoor zeven jaar in het hoofdbestuur van de Nederlandse Bond van Makelaars. In die periode was ik ook voorzitter van het Makelaars Computer Centrum, de voorloper van Funda.
Scherpe scheidslijn Ik weet dus als geen ander dat de makelaardij een kippenhok is, vol vogels van verschillende pluimage met soms totaal uiteenlopende belangen. Daarmee vergeleken heb ik het als voorzitter van Vastgoed Belang relatief makkelijk. Wij behartigen de belangen van circa 5.000 particuliere beleggers in vastgoed, variërend van twee huizen tot portefeuilles met duizenden woningen, kantoren en winkels. Binnen onze achterban zorgt de verhuurdersheffing voor een scherpe scheidslijn: particulieren met minder dan tien huurwoningen hebben er geen last van, particulieren met tien of meer huurwoningen wel. Die verhuurdersheffing is hét bewijs dat we ‘Den Haag’ niet kunnen laten bepalen wat goed is voor de vastgoedmarkt. Daar moeten we als sector eerst zelf overeenstemming over zien te bereiken. Dat de eenheid die voor zo’n gezamenlijke visie nodig is nog ver te zoeken is, heeft het sneven van ‘Wonen 4.0’ op pijnlijke wijze aangetoond.
Muziek in de oren Dat de woningmarkt structureel aan het veranderen is, met alle gevolgen voor makelaars van dien, heeft twee oorzaken: vooral jonge mensen zijn veel flexibeler dan vroeger. Of het nu gaat om werk of om een woning, ze kunnen en willen
101
Hamit Karakus, algemeen directeur Platform31 zich niet meer vastleggen. Daar komt bij dat een eigen huis, anders dan bij de babyboomgeneratie, geen instrument meer is om vermogen op te bouwen. Binnen de totale woningmarkt neemt het aandeel en het belang van huren dus toe en dat klinkt de leden van Vastgoed Belang als muziek in de oren.
Verhuurdersheffing In dat verband kan ik niet genoeg benadrukken dat het woningwaarderingsstelsel dat sinds de jaren ‘50 wordt gehanteerd, volkomen achterhaald is. Bovendien stagneert binnen de huursector de doorstroming, omdat er veel te weinig aanbod is in het middeldure segment. De verhuurdersheffing waar ik het net al over had is daar deels debet aan. Die extra belasting van 16% weerhoudt particuliere beleggers ervan om te investeren in middeldure huurwoningen. Dat ze om juridische redenen over één kam worden geschoren met corporaties die misbruik hebben gemaakt van maatschappelijk kapitaal, heeft het vertrouwen van mijn achterban in de overheid tot bijna nul gereduceerd. Als de inkomstenbelasting van de ene op de andere dag met 16% zou worden verhoogd, zou de wereld te klein zijn. En terecht.
102
Naast de aanpak van de winkelleegstand en de kantorenleegstand, blijft de strijd tegen de verhuurdersheffing voorlopig een van onze belangrijkste prioriteiten. Ik neem minister Stef Blok weinig kwalijk, ik heb de indruk dat hij doet wat hij kan. Maar er gebeurt te weinig en wat er gebeurt gaat te traag. Veel beter kan ik de Haagse politiek helaas niet samenvatten.”
‘Het draait in de hele bouwketen steeds meer om maatwerk’ Hamit Karakus is algemeen directeur van Platform31: “De bouwsector was en is nog heel traditioneel. Het ging om grote opgaves, grootschalige locaties en grootschalige bedrijven. Je moest een contract hebben, op tekening verkopen en financieren. Wat we daarmee gemist hebben, is een goed contact met de consument. Die grote bedrijven, of het nu om architectenbureaus of aannemers gaat, zijn gedurende de crisis in de problemen geraakt. Terwijl de kleine beleggers, de kleine marktpartijen, familiebedrijven en zzp’ers, heel snel hebben kunnen inspelen op de veranderende markt. Je moet het dus heel klein organiseren, want het gaat niet meer om grote hoeveelheden. Het gaat om maatwerk, om kleine locaties en om luisteren naar de consument. Pas nu ontstaat dat besef ook bij de grote bedrijven en proberen ze ook binnen hun organisatie die vertaalslag te maken. Tegelijk zie ik nu ook dat, als gevolg van de schaarste in de markt, dit ‘groot denken’ weer toeslaat en we die kleine ondernemers en de consument weer gaan overslaan. Ik hoop dat we die trend van voorheen niet gaan doorzetten, want dan hebben we niets geleerd van de crisis.
Flexibiliteit Om tot een gezonde woningmarkt te komen, moeten we eerst met elkaar vaststellen wat dat is. De markt is veel beweeglijker geworden; de vraag van consumenten verandert constant. Vandaag willen ze huren, morgen willen ze kopen. Die flexibiliteit moeten we bieden. Dat heeft ook gevolgen voor de rollen in de bouwketen. Partijen uit de bouwketen moeten aan de ene kant maatwerk leveren en er aan de andere kant voor zorgen dat de markt in beweging blijft. Want naast huizen voor jongeren, studenten, mensen die in scheiding liggen, zijn ook steeds meer huizen nodig in verband met veranderingen in de zorgsector, waardoor je steeds meer zorg aan huis krijgt. Dan moet je echter wel in je woning kunnen blijven wonen, en daar die zorg kunnen ontvangen. Bouwers en ontwikkelaars moeten daar rekening mee houden.
103
Het is niet langer zo dat je op tekening verkoopt, en met je tekening onder de arm en een reserveringsovereenkomst van de consument je financiering rond gaat krijgen. De rollen van ontwikkelaar, financier en aannemer zullen steeds meer in één hand komen te liggen. Als je als ontwikkelaar geen eigen middelen hebt, dan is het de vraag of je nog wel een rol hebt in de keten. Datzelfde geldt voor bouwers die niet bereid zijn om maatwerk te leveren aan de consument. Van die veranderende rollen zijn echter nog heel weinig mensen zich bewust.
Maatwerk Ook de rol van de makelaar gaat veranderen. Traditioneel gaat een bouwer naar een makelaar met de vraag of hij zijn woningen tegen een bepaalde courtage kan verkopen. Ik denk dat de rol van de makelaar meer faciliterend en verbindend is. Een schakel tussen de consument en de ontwikkelaar of de bouwer. De rol van de makelaar zal actiever worden en meer uit maatwerk bestaan dan nu het geval is. Hij heeft verstand van en zicht op wat er in zijn omgeving, in zijn wijk speelt. Wat is de vraag van de consument, en hoe kun je die vraag vertalen naar een product? Die brug moet een makelaar slaan, want hij kan als geen ander de wensen van de consument overbrengen op de bouwer en ontwikkelaar.”
104
105
Wouter Koolmees, Tweede-Kamerlid voor D66
‘Doorgaan op de ingeslagen weg: stilstand is achteruitgang’
106
Wouter Koolmees is Tweede-Kamerlid voor D66: “Niet alleen in Nederland, maar eigenlijk in de hele westerse wereld, was het beeld vóór de crisis: je kunt geld verdienen met een eigen huis. Het wordt altijd meer waard, hoeveel je ook leent. Daarmee verdien je dus geld en creëer je vermogen. Dat gold voor woningen, maar dat gold ook voor commercieel vastgoed. Hierdoor was er een soort oneindige groei van kredietportefeuilles voor vastgoed, hypotheekleningen en commercieel vastgoed.
107
In Nederland was de woningmarkt volslagen verstoord. De huursector werd bijvoorbeeld flink gesubsidieerd. We hebben nooit iets van marktconforme prijzen gehad, omdat er continu inflatievolgend huurbeleid was. Hierdoor ontstond er steeds meer scheefwonersproblematiek. Er waren lange wachtlijsten en de huurmarkt werkte niet. Aan de koopkant zag je dat onder meer door financiële innovatie er steeds meer leencapaciteit beschikbaar kwam. Er ontstonden steeds grotere hypotheekschulden, ook omdat de rente natuurlijk fiscaal aftrekbaar was. Hierdoor kreeg je een soort vliegwiel van steeds oplopende huizenprijzen en een bewijs van de stelling: je verdient geld met je eigen huis. In Nederland kon je makkelijk vijf tot zes keer je jaarsalaris aan hypotheek krijgen, zonder dat er vragen werden gesteld. Dat zijn de grote lijnen en daar zie je dat het volslagen ontspoord was. De correctie de afgelopen jaren deed heel veel pijn. De Nederlandse economie heeft heel veel last gehad van de volledig vastgelopen woningmarkt.
Cashmaker voor banken
108
Mensen konden vóór de crisis te makkelijk een hypotheek krijgen. De banken hebben hier zeker ook een rol in gespeeld. De hypotheken waren een grote cashmaker voor banken. Ook daar was de analyse: het kan niet fout, het gaat alleen maar beter, de prijzen gaan alleen maar omhoog. Er werd onvoldoende bijgebouwd. Het is een voorraadmarkt, dus voordat het nieuwe aanbod leidt tot effect op de prijzen, ben je echt heel wat jaren verder. Overigens heeft, naast de banken, de hele maatschappij van die stijgende prijzen geprofiteerd. Het bleek alleen een luchtbel.
Verminderen fiscale subsidie Een belangrijke les hieruit is het verminderen van de fiscale subsidie. Dus de hypotheekrenteaftrek aanpakken, maar ook door aflossen de norm te maken. Niet meer aflossingsvrije hypotheken, waardoor je schuld 30 jaar open kan staan om zoveel mogelijk hypotheekrenteaftrek te hebben. Dat kan natuurlijk nu niet meer, omdat je verplicht moet aflossen. We hebben ook nog afspraken gemaakt over de maximale Loan to Value, die langzaam wordt teruggebracht naar 100% van de waarde van je woning, zodat je ook nog een beetje eigen geld moet meenemen als je een huis koopt. Dat vind ik allemaal heel verstandige maatregelen in het licht van de analyse van de jaren voor de crisis. Met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek vindt D66 dat we uiteindelijk richting 30% aftrek voor iedereen moeten gaan, zodat er dus minder fiscale subsidie is om de schulden te vergroten. In het Woonakkoord van 2012, dat door D66 is gesteund, is al afgesproken dat we stapje voor stapje terug moeten gaan naar 38% in 2040. Dat geld moeten we gebruiken om de loonbelastingen te verlagen.
Doorstroming In de huursector zijn we begonnen met het aanpakken van scheefwonen, maar we zijn er nog lang niet. Ik denk wel dat de Wet Doorstroming, die we onlangs hebben behandeld, weer een stap in de goede richting is. In de jaren ‘90 en daarna had je door het inflatievolgend huurbeleid en het feit dat die huizenprijzen maar bleven stijgen, een soort discrepantie. Het vermogen van de woningcorporaties ging door het dak, omdat de vastgoedprijzen bleven stijgen. Daarnaast bleven echter de huren achter, vanwege het inflatievolgend beleid. Vraag en aanbod kwamen niet bij elkaar. Er ontstonden heel lange wachtlijsten, zeker in de grote steden. Corporaties werden rijk en gingen allerlei nevenactiviteiten ontplooien. Het ging de verkeerde kant op. De kerntaak van corporaties, namelijk het huisvesten van mensen met een laag inkomen, moet weer voorop staan.
Nieuwe realiteit Ik denk dat we de komende jaren vooral niet de fout moeten maken om achterover te gaan leunen. Er is de afgelopen jaren veel gebeurd. D66 heeft daar heel veel steun aan gegeven. Het gevaar is nu: als het weer wat beter gaat en huizenprijzen weer herstellen, gaan mensen achterover leunen en de andere kant op bewegen. Ik denk dat het heel belangrijk is dat we doorgaan op de ingeslagen weg. De woningmarkt moeten we de tijd geven om zich aan te passen aan de nieuwe realiteit. Dat gaat niet van de ene op de andere dag. Je ziet ook dat gemeenten de afgelopen jaren heel veel problemen hebben gehad met hun grondposities. Eerst moesten ze veel afboeken. Nu moeten ze wachten met het uitgeven van kavels voordat ze weer de goede, hoge prijs krijgen. Dat is helaas een kwestie van tijd. Dat duurt veel te lang, maar langzaam zie je het nu wel de goede kant op gaan. De grootste fout is dat je weer teruggaat naar het verleden.”
109
Roald van der Linde is Tweede-Kamerlid voor de VVD: “Bubbels zijn er altijd geweest en blijven er. Dat gaan we zeker niet voorkomen met allerlei maatregelen vanuit de overheid. Een bubbel zie je niet aankomen, anders zou het geen bubbel zijn. Als overheid moeten we hiervan leren. Namelijk dat we niet tegelijkertijd marktmeester en marktpartij kunnen zijn. Eén van de problemen met de kantorenmarkt is natuurlijk ook geweest dat gemeenten zich rijk hebben gerekend. Elke wethouder moest zijn eigen bedrijvenpark hebben. Daar moeten we echt van af. Je ziet ook wel dat gemeentes die stap hebben gezet. Dat er in de woningmarkt op een gegeven moment lucht is gelopen, heeft ook weer met overkreditering te maken. Maar ook daarmee zal je niet de volgende bubbel kunnen voorkomen.
Grondbedrijf Gemeentes wilden in het verleden graag grond uitgeven tegen een zo hoog mogelijke prijs. Het is op zich prima dat je bedrijven accommodeert, maar dit heeft geleid tot een heel rare rol van de overheid. Mijn punt is: de overheid is geen ondernemer. De overheid moet zorgen voor goede ruimtelijke inpassingen en voor het naleven van de regels. Maar als je tegelijkertijd ook aanbieder van grond bent, krijg je een bepaalde scheefgroei. Nu zie je dat de meeste gemeentes hun grondbedrijven hebben teruggebracht tot normale proporties. Het grote geld komt niet meer van het grondbedrijf en dat was natuurlijk jarenlang een belangrijke bron van inkomsten voor heel veel mensen.
110
Zegen
Roald van der Linde, Tweede-Kamerlid voor de VVD
‘Uitdaging ligt de komende jaren bij de vrije huursector’
Het grote probleem in de koopmarkt is dat de aanbodkant niet goed is. Op het moment dat de vraag toeneemt, vliegt ook meteen de prijs omhoog. Dat gecombineerd met het circus van aflossingsvrije hypotheken en allerlei onbegrijpelijke financiële producten, heeft ertoe geleid dat de prijzen flink stegen. Daar hebben we een mooi parlementair onderzoek naar gedaan, waar dit uitkwam. Ik denk dat het echt een zegen is dat we gewoon weer een begrijpelijke hypotheek hebben. Iedereen snapt weer wat hij moet doen. Dertig jaar aflossen en je weet waar je aan toe bent met je aftrekbaarheid. We hebben daar helderheid over gegeven. Als we bij de Loan to Value onder de 100% zakken, hebben we wel een probleem op de woningmarkt. Dat betekent dat je niet voor je veertigste een huis kunt kopen en het kopen van een huis is nou juist wat onze woningmarkt zo aantrekkelijk maakt. Ik vind het ontzettend belangrijk dat iedereen die een fatsoenlijk inkomen heeft, ook een fatsoenlijke hypotheek kan krijgen. Als je dan 20.000 tot 30.000 euro moet meenemen voordat je je eerste huis kan kopen, dan is de koopmarkt weg.
111
Niet te snel in paniek Met betrekking tot de leegstand op de kantorenmarkt is mijn insteek: laten we niet te snel in paniek raken. Twee jaar geleden deden we heel paniekerig over leegstand. Dit is natuurlijk een drama is voor een investeerder, maar niet voor het hele land. Dan komen er gelijk mensen die roepen: Je moet statiegeld gaan heffen op kantoorpanden of allerlei andere maatregelen nemen. Maar je ziet dat het goed komt. Wat enorm heeft geholpen is dat wij de transformatie van kantoren naar woningen makkelijker hebben gemaakt. Dat is een groot succes en dat heeft te maken met het makkelijker maken van regels. De volgende stap is dat je dat ook in je ruimtelijke ordeningsbeleid mogelijk maakt.
Veranderende woonwensen
112
De woonwensen zijn sterk aan het veranderen. Mensen willen veel flexibeler zijn. Dat betekent dat de vrije huursector de komende jaren veel belangrijker wordt. Daar moeten we echt vol op inzetten. We hebben nu heel veel sociale huur. Mensen kunnen hier niet bewegen. De flexibiliteit moet daarom vergroot worden. Dat betekent een hele reeks dingen: er moeten meer vrije huurwoningen komen, je moet makkelijker kunnen verhuizen, je moet makkelijker tijdelijke huurcontracten kunnen afsluiten en het woningwaarderingsstelsel moet tegen het licht gehouden worden. Ook moet de prijsvorming veel vrijer worden, ook bij de betaalbare vrije huur. Dat is echt de uitdaging voor de komende tijd. De eerste stap is de Wet Doorstroming huurmarkt, die nu bij de Eerste Kamer ligt. Die maakt tijdelijke contracten mogelijk en dan kun je al weer veel meer dingen doen die aantrekkelijk zijn voor investeerders. De vrije huur is, kortom, essentieel om nieuwe woonwensen te accommoderen. We moeten daarvoor een heel programma opzetten.
Meerwaarde makelaar Als je het hebt over bruggen bouwen, vind ik dat de NVM een hele nuttige rol vervult als het gaat over discussies. Wat doen we met hypotheekrenteaftrek, enzovoorts. Het was voor mijn tijd dat daar alle akkoorden tot stand zijn gekomen, maar ik weet dat de NVM daar heel instrumenteel is geweest, dat helpt. Naarmate de woningmarkt dynamischer wordt, wordt de makelaar als tussenstation ook belangrijker. Maar wat je zult gaan zien, is dat je concurrentie krijgt van apps en dat mensen zelf hun huis gaan verkopen. Dat wordt echt een uitdaging. Je moet als makelaar echt op zoek gaan naar meerwaarde.”
Barry Madlener, Tweede-Kamerlid voor de PVV:
‘Mensen moet je in staat stellen om een woon carrière te maken’ Barry Madlener is Tweede-Kamerlid voor de PVV: “Je moet niet onderschatten wat de woningmarkt voor invloed heeft op de hele Nederlandse economie. Dat is de belangrijkste les van de crisis. We hebben gezien dat door de huizenprijsdalingen alle Nederlanders met een eigen woning een stuk armer zijn geworden. Mensen zijn onzeker geworden, er zijn huizen onder water komen te staan, mensen zijn gaan aflossen en zijn minder geld gaan uitgeven. Dat heeft impact gehad op de hele economie en ik denk dat het kabinet dit heeft onderschat. Bij de volgende verkiezingen moeten we niet opnieuw onzekerheid gaan laten ontstaan over de waardeontwikkeling van onze woningen. Als dat gebeurt, gaan we alle positieve impulsen weer verliezen en worden huizenkopers opnieuw onzeker. We komen dan weer in een spiraal naar beneden terecht. Dus ik hoop dat de politiek beseft dat Nederland hierbij niet gebaat is.
Hypotheekrenteaftrek De beperking van de hypotheekaftrek in 2012 was vooral zo slecht getimed, omdat we in een dalende huizenmarkt zaten. Het was beter geweest als op dat moment de hypotheekrenteaftrek niet zo’n groot politiek issue was geweest. We hebben altijd gezegd: de hypotheekrenteaftrek staat als een huis, maar toen werd hier toch aan gemorreld. Dat maakt mensen onzeker over de langetermijnfinanciering. Een huis is natuurlijk niet zomaar iets, het is voor mensen vaak een spaarpot en oudedagsvoorziening. In een net herstellende en nog moeilijke huizenmarkt kun je beter niet rommelen met dit soort financieringen.
Melkkoeien Veel politieke partijen zien huizenbezitters als melkkoeien. Zij denken: laten we lekker de lasten voor huizenbezitters gaan opschroeven. Dat is natuurlijk een heel kwalijke zaak. Het afschaffen, of het verder beperken van de hypotheekrenteaftrek, is in feite een ordinaire belastingverhoging voor huizenbezitters. Dat zou dus opnieuw onzekerheid kunnen gaan veroorzaken, waardoor het herstel in de knop gebroken wordt. Ik hoop dat de politiek, ook de linkse partijen, geleerd hebben dat dat heel onverstandig is voor de Nederlandse economie. Want als onze economie verslechtert, hebben niet al-
113
leen huizeneigenaren daar last van, maar alle Nederlanders. Dan gaat de werkloosheid omhoog. Ik denk dat dit de belangrijkste les is die we hebben geleerd. 114
Aflossen is natuurlijk wel goed, maar je moet het niet overdrijven. Als je een flink deel aflost, bijvoorbeeld de helft, is dat natuurlijk ook prima. Het is helemaal niet erg om na 30 jaar een kleine restschuld te hebben. De inflatie doet enerzijds z’n werk en als je flinke overwaarde hebt op je huis, ben je in ieder geval in staat om je huis te verkopen en te verlaten zonder restschuld. Het is ook een stuk eigen verantwoordelijkheid voor mensen. Maar dat er wordt afgelost en niet meer 100% aflossingsvrij geleend kan worden, vind ik ook een verstandige ontwikkeling.
Asielzoekers Wat enorm veel impact heeft in de huidige tijd is natuurlijk de komst van heel veel asielzoekers (statushouders). Zij hebben sociale huurwoningen nodig, die niet beschikbaar zijn. Dat is een enorm maatschappelijk probleem geworden. De doorstroming op de woningmarkt is sowieso nog steeds zeer matig. Mensen verhuizen steeds vaker. Een baan heb je niet meer voor het leven. Mensen moeten in staat gesteld worden om makkelijker te verhuizen. Maar de woningmarkt zit in Nederland totaal op slot. Ik vind dat er veel meer voor de doorstroming moet worden gebouwd. Je ziet dat bijvoorbeeld het aanbod van middeldure huurwoningen in Nederland heel erg achterblijft, terwijl er een sterk stijgende vraag naar is. De PVV, mijn partij, wil mensen niet hun betaalbare woning uit jagen met hogere huren om daarna diezelfde woning weer voor een zacht prijsje aan asielzoekers (statushouders) te geven. Wij willen de doorstroming bevorderen door een beter woningaanbod die aansluit bij de vraag, zodat mensen die
wooncarrière kunnen maken. De woningmarkt wordt hier in Den Haag niet altijd goed begrepen. De meeste jonge mensen dromen niet om hun hele leven in een sociale huurwoning te blijven wonen. De meeste mensen willen een wooncarrière doormaken als het salaris stijgt. Vaak ga je vanuit het ouderlijk huis naar een goedkope huurwoning of studentenkamer. Dan volgt meestal de stap naar een eerste koopwoning en als het mee zit in het leven volgt vaak die twee-onder-een-kapwoning of misschien daarna wel een mooie vrijstaande woning. Om uiteindelijk op je oude dag dat gemakkelijke appartementje nabij de winkels te kunnen vinden. Dat is toch wat de meeste mensen graag willen.
Veel te veel eenheidsworst ‘Bruggen bouwen’ is een thema waar je alle kanten mee uit kunt. Ik hoop dat er een brug geslagen kan worden tussen de woonwensen van de burgers en de politiek. Dat alle partijen die zich bezig houden met ruimtelijke plannen zorgen dat er mooie, gevarieerde woningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad. Ook pleit ik al jaren voor meer vrije kavels, want individueel bouwen kan ook betaalbaar zijn. Particulier bouwen kan juist ook bij rijtjeswoningen tot heel mooie resultaten leiden. Dus gemeenten en grondeigenaars moeten dit echt meer faciliteren, zodat er een andere bouwcultuur ontstaat. Er is al veel te veel eenheidsworst en doodsaaie woonwijken in ons land. Ik vind dat Ger Hukker in ieder geval een goede bijdrage heeft geleverd. Ik hoop dat de NVM op die weg doorgaat en de woningmarkt terugbrengt naar waar het om gaat, namelijk individuele woonwensen mogelijk maken. Gemeenten moeten de woonwensen van burgers centraal stellen en daar kunnen ze de hulp van makelaars goed bij gebruiken. Ik hoop dat de NVM-makelaars op die lijn verder zullen gaan.”
115
Rob Mulder, Vereniging Eigen Huis
‘Doel is betaalbaarheid, beschikbaarheid en waardebehoud van huizen’ Rob Mulder is directeur Kennis en Belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis: “Van de vastgoedcrisis hebben we geleerd dat de consument hiervan altijd de dupe wordt. Heel veel mensen – vooral jonge huishoudens die nog geen overwaarde konden opbouwen – hebben hun huis voor de crisis duur moeten kopen en vervolgens zijn deze enorm onder water komen te staan, omdat hun huis flink in waarde is gedaald.
116
Door de schaarste aan huizen, die al decennialang bestaat omdat de woningbouw de vraag niet goed volgt, konden die prijzen zo enorm stijgen. Die prijzen konden worden betaald door de soepele leennormen van destijds, bijvoorbeeld het meetellen van het tweede inkomen. Daar hebben heel veel projectontwikkelaars, bouwers, banken en gemeenten die grond uitgaven en bouwopdrachten verstrekten veel aan verdiend. En ja ... ook makelaars. Maar de consument heeft het uiteindelijk moeten betalen, want die zit nu met hoge vaste lasten in een huis dat in waarde is gedaald.
Vraag en aanbod Om tot een gezonde woningmarkt te komen, is het belangrijk dat het aanbod van huizen de vraag ernaar kan volgen. Dan heb ik het over de bouw, maar ook over de wet- en regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening die daarmee samenhangt. Als er voldoende huizen zijn, hoeven mensen niet tegen elkaar op te bieden. Daarmee voorkom je dat op een gegeven moment te hoge huizenprijzen ontstaan die vervolgens weer in elkaar klappen met alle gevolgen van dien, zoals restschulden. Schaarste is dan ook veel meer de oorzaak van prijsstijgingen, en niet zozeer de hypotheekrenteaftrek. Ook nu zie je dat weer.
Vrije keuze Je moet wel iets doen aan de hypotheekrenteaftrek, al is dat een middel en geen doel op zichzelf. Uiteindelijk wil je komen tot een vrije keuze tussen kopen en huren. Daarvoor zou ook de subsidiëring in de huursector zoveel mogelijk moeten worden uitgebannen. Wat wel een doel is, zijn betaalbaarheid, verkoopbaarheid en het waardebehoud van huizen. Als je kijkt naar Wonen 4.0, waar de NVM een van
117
Marnix Norder, directeur Steenvlinder de vier partijen was samen met Aedes, de Woonbond en Vereniging Eigen Huis, dan zouden wij alle vormen van subsidiëring af willen schaffen, met uitzondering van een woontoeslag voor huishoudens die dat echt nodig hebben, zowel in de koop- als huursector. Hoogeleraar Peter Boelhouwer heeft het destijds middels berekeningen voor ons aangetoond. Als je de hypotheekrenteaftrek heel geleidelijk afschaft en de huren meer marktconform maakt, en je het geld dat je daar als overheid mee bespaart teruggeeft in de vorm van lagere belastingtarieven, heeft dat alleen maar positieve effecten op de woningmarkt. Door marktverstoringen weg te nemen, wordt de markt weer gezond en wordt het makkelijker om door te stromen op diezelfde woningmarkt.
Restschuld Ook restschulden hoeven geen belemmering meer te vormen voor de woningmarkt. Naarmate de crisis achter ons ligt en er weer een gematigde prijsstijging is, zijn er gelukkig steeds minder mensen van wie het huis onder water staat en die met een restschuld blijven zitten als ze verhuizen. Daarnaast beginnen de banken ook steeds meer in te zien dat je ook met een restschuld moet kunnen verhuizen. Want het is raar dat je wel in je oude huis mag blijven met een restschuld, maar dat je deze niet mee zou mogen nemen naar een nieuw huis. Banken staan er dan ook steeds meer voor open om die restschuld mee te financieren in het nieuwe huis. 118
Constructieve rol Ger Hukker heeft het voorzitterschap vervuld van de deelnemende partijen aan Wonen 4.0. Hij heeft daarmee een enorme bijdrage geleverd aan het denken over een samenhangende aanpak van de woningmarkt, waarbij zowel koop als huur betrokken zijn. Dat kon hij vanuit zijn NVM-positie, maar ook als persoon hebben de andere makelaarsorganisaties hem het vertrouwen gegeven om dat namens de hele makelaardij, dus ook namens VBO en VastgoedPRO, te doen. Ik hoop en ga ervan uit dat de NVM deze constructieve rol zal blijven spelen. Daarnaast denk ik dat individuele makelaars in de toekomst steeds meer toegevoegde waarde zullen moeten bieden. Makelaars zullen zich moeten blijven ontwikkelen en bewijzen als een deskundige partij die de consument op een vernieuwende manier helpt bij een soepele aan- of verkoop. Dat is de enige manier om te overleven en om succesvol te blijven.”
‘Mensen krijgen veel specifiekere woonwensen’ Marnix Norder is directeur van Steenvlinder: “Van de vastgoedcrisis hebben we geleerd dat je niet moet overfinancieren. Er is veel te makkelijk tot 130% geleend van de waarde van het pand, en dat moet je niet willen. Dat wordt nu stapsgewijs afgebouwd. Je zou er eigenlijk naartoe moeten, dat iemand pas een huis koopt als hij 20% eigen geld inbrengt. Dat is in het buitenland heel normaal. Dan financier je nog maar 80 in plaats van 130%. Als je echt een goede, stabiele woningmarkt wilt hebben, moet je oppassen voor effecten van meer lenen dan een pand waard is. Ook in slechte tijden moet de waarde van het pand nog steeds voldoende zijn om de hypotheek te dekken. Als dat niet zo is, krijg je instabiliteit en dat is voor de vastgoedmarkt nooit goed. Want vastgoed moet heel betrouwbaar zijn voor beleggers, financiers en kopers. Alleen echte betrouwbaarheid en een gevoel van zekerheid voor de lange termijn zorgen ervoor dat mensen weer gaan kopen.
Middensegment In de huursector doet zich een ander probleem voor. De corporaties zijn zo aan banden gelegd, dat zij eigenlijk alleen nog maar voor sociale huur kunnen bouwen. Terwijl er vooral behoefte is aan woningen voor het middensegment, daar net boven. We hebben dus partijen nodig die daarin stappen. Daar is in de grote steden ook echt een markt voor, de woningen die daar gebouwd worden, zijn heel snel verhuurd. Maar in wat kleinere gemeenschappen, in de krimpgebieden, ligt dat veel moeilijker. Wie investeert daar nog in huurwoningen? Dat is heel jammer, want er zijn wel mensen die daarop aangewezen zijn. Mensen die korte tijd ergens werken, willen de zekerheid hebben dat ze dan niet aan een koopwoning vastzitten. Dat geldt ook als een gezinssituatie wijzigt, of bij een echtscheiding. Ook dan wil je snel iets kunnen huren. Als je dan niet in de sociale woningbouw mag omdat je daarvoor te veel verdient, dan wil je heel graag in die particuliere huur, en daar is echt heel weinig aanbod in. Transformatie van kantoorpanden in huurwoningen is een van de oplossingen voor dit probleem. Je moet echter wel kijken waar zo’n pand zich dan bevindt. Als je mensen op een afgelegen bedrijfsterrein wilt laten wonen, dan mis je ook echt die community. Niet ieder kantoorpand is hier dus geschikt voor.
119
Trend In de toekomst krijgen we bovendien steeds meer te maken met veranderende woonwensen. Om daaraan tegemoet te komen, ben ik zelf een half jaar geleden een bedrijf begonnen, Steenvlinder. Wij toveren oude panden om tot kluscomplexen. Een nieuwe vorm van koopwoningen waarbij mensen heel veel zelf doen. Daarnaast bieden wij kavels aan, voor zelfbouw, en we merken dat ook daar een groeiende markt voor is. Er zijn heel veel mensen die iets bijzonders willen, die hun eigen creativiteit in zo’n woning kwijt willen. Ik denk dat dat een trend is voor de toekomst. Wonen is een deel van je leven en niet iedereen wil dan een rijtjeswoning met een tuintje voor en achter. Mensen willen wonen in een oude kerk, in een oude fabriek, in een oude school, zelf een woning bouwen met alleen maar natuurlijke materialen – je kunt het zo gek niet bedenken of mensen willen het. Ik vind het dan ook heel fijn dat er naast ons ook andere creatieve partijen zijn die ook andere kanten opzoeken over hoe ze het woonproduct kunnen leveren.
Toegevoegde waarde
120
De makelaar speelt in deze veranderende woonwensen een grote rol. Hij is ook bij zelfbouw een prima tussenpersoon en zou bijvoorbeeld ook goed kunnen bemiddelen bij huur. Wel denk ik dat makelaars heel goed moeten kijken wat hun toegevoegde waarde is ten opzichte van wat men op internet kan vinden. Ik denk dat nog niet iedere makelaar daar altijd mee bezig is. Zoals je bij de detailhandel ziet dat sommige winkels een internetshop en een fysieke winkel combineren, zouden ook makelaars echt moeten bedenken wat hun toegevoegde waarde is. Waar zit een klant op te wachten? Wat heeft hij niet allang op Funda gevonden? Dat betekent je businesscase met behulp van het internet maken. Dat is, denk ik, voor makelaars echt een uitdaging voor de toekomst.”
121
122
123
Harrie-Jan van Nunen, directeur De Financiële Makelaar
‘Visie vanuit overheid over financiering woningen is noodzakelijk’
Harrie-Jan van Nunen is directeur van De Financiële Makelaar: “Van de vastgoedcrisis hebben we geleerd dat er ook een kentering kan komen in hoogtijdagen. De markt is veranderd, maar ook de manier waarop mensen in de markt staan. Dan heb ik het zowel over consumenten, makelaars als hypotheekadviseurs. Iedereen is op zoek gegaan naar een nieuwe rol. Als we naar de huidige markt kijken, dan staan alle seinen op groen. De consumenten willen graag, de prijzen van de woningen zijn nu relatief laag, en de hypotheekrente is helemaal superlaag. Bovendien zie je een bepaalde schaarste op de markt, met name in de Randstad, waardoor er wat oververhitte taferelen lijken te gaan ontstaan. Mensen bieden hier en daar namelijk meer dan de vraagprijs. De vraag is of de huidige markt dan weer gezond is. Ik denk het niet. Zouden we de lage rente in het huidige marktsegment weghalen, dan denk ik dat de markt er net zo slecht voor staat als drie, vier jaar geleden.
Hypotheeknormen Om tot een gezonde markt te komen, is een visie vanuit overheid over het financieren van woningen noodzakelijk. De hypotheeknormen zijn in de loop der jaren wel aangepast, maar in de basis zijn het nog steeds dezelfde regels die we vijf of zelfs tien jaar geleden gebruikten, alleen steeds met een laagje eraf. Waar we nu in de praktijk tegenaan lopen, is dat er een enorme mismatch ontstaat tussen wat mensen willen en kunnen, en wat mensen mogen. Dat zou eigenlijk opgelost moeten worden. Zo kunnen mensen die een jaar of vijf geleden een woning hebben gekocht geen kant op. Ze kunnen geen andere woning kopen omdat ze dezelfde hypotheek niet meer aankunnen en sommigen kunnen zelfs de hypotheek niet oversluiten, omdat ze inmiddels door de dalende normen technisch overgecrediteerd zijn. Die mensen zijn met handen en voeten gebonden aan hun woning, terwijl zij best de behoefte hebben om te verhuizen. Doordat zij niet kunnen verhuizen ontbreekt de noodzakelijke doorstroming op de woningmarkt.
124
Ik denk dan ook dat er een totaalbeleid moet komen vanuit de overheid. Een beleid dat verder gaat dan alleen de eigen eilandjes. Dat betekent samen onderzoeken waar de problematiek zich bevindt. Zit dat bij de starters, of juist bij de doorstromers? Hoe ga je die dan financieren? Wat gaan we doen met de senioren? Hoe gaan we al die nieuwe mensen die naar Nederland komen opvangen? Daarvoor moeten voldoende huurwoningen beschikbaar zijn. Kortom, het probleem moet ruimer benaderd worden dan nu gebeurt. Dat vraagt om een beleid dat rekening houdt met alle aspecten.
Financiële mogelijkheden Ook de rol van makelaar zal gaan veranderen. Hij zal zich niet alleen op de transactie, maar ook steeds meer op de financiële mogelijkheden van de consument moeten gaan richten. Dat betekent in de praktijk dat hij woningen moet selecteren en bezichtigen die passen binnen de financiële mogelijkheden zijn klant, om teleurstellingen te voorkomen. Binnen de NVM is afgesproken dat er een logische afwijzing moet zijn om de koop te ontbinden. Toch zien we dat makelaars daarbij nog aanvullende eisen stellen. Het is toch vreemd dat als je als koper een woning niet kunt kopen, je dan heel goed je best moet doen om aan te tonen dat je deze echt niet kunt kopen? Op die momenten zie je in de praktijk vaak een bepaald spanningsveld ontstaan tussen de hypotheekadviseur en de verkopend makelaar over de vraag wie er gelijk heeft. Op die vlakken zijn bruggen te slaan tussen de makelaar en de hypotheekadviseur om te komen tot een wederzijds gewaardeerde samenwerking.”
Ronald Paping, directeur Woonbond
‘Gelijke behandeling huur en koop’ Ronald Paping is directeur van de Woonbond: “Een positief gevolg van de vastgoedcrisis is dat er wat lucht uit de koopsector en de prijzen ging. Toch verbaast het mij dat mensen dan al snel weer staan te juichen als de prijzen weer stijgen. Het is jammer dat de prijzen hier kunstmatig worden opgepompt. Dat wordt mede veroorzaakt door de hypotheekrenteaftrek, gekoppeld aan de residuele grondprijsberekening. Dergelijke prijsverstoringen zien we overigens ook in de huurmarkt. Kijk bijvoorbeeld naar de verhuurdersheffing of naar een op zich goed instrument: de huurtoeslag. Ook dat leidt uiteindelijk tot een vraagstimulering.
Nieuwbouw gehalveerd Hoewel de vraag naar woningen toeneemt, is de nieuwbouw in de afgelopen jaren meer dan gehalveerd, van 60.000-70.000 woningen naar circa 25.000-30.000. Terwijl in de huursector steeds meer mensen langer zelfstandig moeten blijven wonen; ouderen maar ook mensen die psychiatrische zorg nodig hebben. Daarnaast neemt het aantal statushouders de komende tijd fors toe. Tot enige jaren geleden was in de sociale huursector de nieuwbouw voldoende om verkoop en sloop van woningen te compenseren. Dat hield elkaar ongeveer in evenwicht. Er komt de laatste jaren echter maar mondjesmaat aanbod bij, terwijl er meer woningen verkocht en geliberaliseerd worden. En dat terwijl steeds meer mensen een beroep op de sociale huursector doen. Dat loopt een keer spaak.
Gelijke behandeling Om tot een gezonde woningmarkt te komen, is gelijke behandeling van huur en koop enorm belangrijk. Wonen 4.0 was daarvoor een aantrekkelijk plan. Bovendien raak ik er steeds meer van overtuigd dat huur eigenlijk bevorderd zou moeten worden boven koop. Ik denk dat een moderne samenleving een grote huursector moet hebben, zowel aan de sociale kant als aan de meer geliberaliseerde kant. Mensen willen tenslotte flexibeler zijn, makkelijker kunnen verhuizen van de ene naar de andere locatie en zich voor een deel ook laten ontzorgen. Bovendien is de onderhoudskwaliteit vaak beter geborgd in de huursector.
125
Wachtlijsten Helaas worden steeds meer problemen bij de corporatiesector neergelegd. Dat heeft niet alleen te maken met de vluchtelingenproblematiek, maar ook met het langer zelfstandig wonen van diverse groepen mensen. Als je tegelijkertijd echter ziet dat de wachtlijsten toenemen, de huren stijgen en er nieuwe groepen op die woningmarkt komen, dan gaat dat wringen. Toch vind ik dat als de politiek besluit om vluchtelingen op te vangen, je ze ook huisvesting moet bieden. Daar moet de sociale huursector, of de corporatiesector, ook voor openstaan. Maar dan moet er wel voldoende ruimte zijn om die mensen te huisvesten. Je kunt niet aan de ene kant het aanbod steeds verder afknijpen en aan de andere kant steeds meer groepen hier een beroep op laten doen.
Beschermen
126
Nieuwbouw is hiervoor uiteraard een oplossing. Bouwen is altijd goed, maar je moet ook analyseren waarom die sociale voorraad afneemt. Dat heeft voor een deel te maken met weinig bouwactiviteit, maar ook met woningen die verkocht worden aan beleggers. In heel veel regio’s waar al spanning op de woningmarkt was, bijvoorbeeld in Amsterdam, werden sociale huurwoningen nadat deze vrijkwamen ineens voor 1.000 of 1.200 euro verhuurd. Daarom zou ik er toch ook voor willen pleiten om de sociale woningvoorraad te beschermen en te verbieden dat corporaties dit soort woningen afstoten.
Nette huur Met een gelijke behandeling van huur en koop tackel je ook meteen de problematiek van de scheefwoners. Het gaat hierbij vaak om mensen met een modaal inkomen. Alleenstaand, maar ook gezinnen, die een behoorlijke nette huur betalen. Mensen die zich fijn voelen in de corporatiesector en die nu als een soort misdadigers afgeschilderd worden. Als je zo redeneert, zou het dan niet rechtvaardiger zijn als we iedereen die een huis heeft met een inkomen van boven de 40.000 euro bruto zouden gaan belasten op de woonlasten? Want als je zegt dat mensen in de corporatiesector gesubsidieerd worden, dan geldt toch hetzelfde voor mensen in de koopsector die hypotheekrenteaftrek krijgen? Laten we ze dan ook gelijk behandelen. Gelijke monniken, gelijke kappen.”
127
Hugo Priemus is emeritus hoogleraar Volkshuisvesting aan de TU Delft: “De vastgoedcrisis heeft zich op verschillende fronten voorgedaan. In de woningmarkt trekt de vraag naar koopwoningen nu weer behoorlijk aan, voornamelijk dankzij de zeer lage hypotheekrente. Ik weet niet of we voldoende beseffen dat die rente straks zou kunnen oplopen met alle gevolgen van dien. De situatie in de huursector is zelfs slechter dan voor de crisis. We hebben sinds een aantal jaren een verhuurdersheffing, bedoeld voor de eigenaren van woningen met een gereguleerde huur. Deze eigenaren wentelen de verhuurdersheffing weer af op de bewoner via extra huurverhogingen. Dat heeft de betaalbaarheid binnen die sector enorm op het spel gezet en indirect de uitgaven aan de huurtoeslag aanzienlijk verhoogd. Beleggers kiezen dan ook steeds vaker voor transformatie naar commerciële verhuur of koop om deze verhuurdersheffing te vermijden. Met als gevolg een toenemend tekort aan (sociale) huurwoningen, terwijl daar wel steeds meer vraag naar is, onder meer door de groei van het aantal statushouders.
Krimpgebieden Dat tekort aan huurwoningen doet zich met name voor in de steden, in de Randstad, maar ook daarbuiten. Die zijn ongelofelijk populair, want daar concentreren zich ook de banen en opleidingen. Op het platteland en zeker in de krimpgebieden ligt dat anders. In sommige krimpgebieden vinden ze een AZC een aanwinst, want dat brengt weer wat werkgelegenheid. Daardoor zie je dat in sommige krimpgebieden nu ook de krimp begint af te nemen. Bij kantoor- en winkelpanden is sinds het begin van de crisis duidelijk geworden dat er zich structurele overschotten manifesteerden (leegstand) en dat geldt nog steeds. Transformatie van die panden in woningen is een goede aanpak, al is dit slechts een druppel op een gloeiende plaat als we kijken naar het aantal nieuwe woningen dat de komende jaren nodig is en waarvoor nu een effectief stimulerend beleid vanuit de overheid ontbreekt.
128
Eigendomsneutraal beleid Hugo Priemus, emeritus hoogleraar Volkshuisvesting TU Delft
‘We moeten langzaam afkicken van financiële overheidssteun’
Om de woningmarkt weer gezond te maken, moeten nog steeds flinke stappen worden gezet. Daarvoor is het in 2010 verschenen rapport van de SER-commissie van sociaal en economisch deskundigen Naar een integrale hervorming van de woningmarkt een goede leidraad. Hierin wordt sterk gepleit voor een eigendomsneutraal woonbeleid. Dit houdt in dat het primair de consument is die kiest voor een bepaalde woonvorm: sociale huur, commerciële huur of kopen, gegeven de inkomens- en vermogenssituatie, huishoudenfase en onzekerheden omtrent de toekomst. In Wonen 4.0, het plan dat naast NVM ook door Aedes, de Woonbond en de Vereniging Eigen Huis is ondertekend, is dat idee overgenomen. Waar marktpartijen
129
Nico Rietdijk, directeur Vereniging Ontwikkelaars & Bouwondernemers NVB zoals Bouwend Nederland en NEPROM krampachtig vasthielden aan de hypotheekrenteaftrek en de andere vormen van overheidssteun, hebben de NVM en de VEH ingezien dat dit onhaalbaar en ongewenst is. Deze opstelling vind ik zeer te prijzen.
Woontoeslag Het draait er in beide plannen - SER-CSED, 2010; Wonen 4.0 - om dat je stapje voor stapje afkickt van alle financiële steun vanuit de overheid, dus geleidelijk de hypotheekrenteaftrek reduceert en de huren marktconform maakt. Het grote voordeel hiervan is dat er een behoorlijk maatschappelijk draagvlak voor is. Want alle huurders en eigenaar-bewoners bij elkaar opgeteld, beslaat ongeveer het hele electoraat. Daarnaast maakt deze aanpak geen verschil tussen bestaande en nieuwe kopers/huurders, zoals bij het huidige beleid. Zowel het SER-rapport als Wonen 4.0 zegt overigens wel dat er één subsidie is die je vooral moet handhaven, en dat is de huurtoeslag. Sterker nog: beide rapporten pleiten voor een woontoeslag, voor zowel huurders als kopers met een laag inkomen. Dit is ook weer een gevolg van het idee dat je in beginsel huurders en eigenaar-bewoners gelijk moet behandelen. De transformatie van huurtoeslag naar woontoeslag doet overigens wel een erg groot beroep op het overheidsbudget. 130
Reële inzichten Met ontwikkelingen zoals Airbnb en Uber, waarbij intermediairs worden overgeslagen, is het steeds belangrijker dat makelaars duidelijk maken welke toegevoegde waarde ze hebben op de woningmarkt. Ger Hukker heeft altijd uitspraken gedaan op basis van betrouwbare cijfers, inclusief regionale differentiatie. En daar moet de NVM vooral mee doorgaan. Individuele makelaars kunnen dat op hun beurt doen door goed bij te houden hoe het met de woningmarkt gaat in hun gemeente en in hun regio. Hun advies aan zowel vragers als aanbieders moeten zij baseren op die reële inzichten en cijfers, en niet op wishful thinking en dooddoeners.
Markthuur Daarnaast kan ik me voorstellen dat de makelaar zijn werkgebied verbreedt en de hele woningmarkt gaat bedienen, ook de sociale huursector. Als we geleidelijk ook daar naar een markthuur gaan, is het immers niet alleen maar een kwestie van allerlei bureaucratische toewijzingsregels, maar is ook daar meer kennis van de markt vereist. Het prijsopdrijvende effect van de hypotheekrenteaftrek, nog altijd geschat op zo’n 20%, leidt ook tot een hogere, opgeblazen vastgoedwaarde van huurwoningen. Die hypotheekrenteaftrek bederft dus niet alleen de koopsector, maar indirect ook de huursector. De makelaar is bij uitstek degene die dat in de gaten moet houden en daar ook aandacht voor kan vragen binnen de gemeente en de regio.”
‘Het is tijd voor een ‘Wonen 5.0’’ Nico Rietdijk is directeur van de Vereniging Ontwikkelaars & Bouwondernemers NVB: “Verkochten we in 2005 en 2006 nog zo’n 3.700 nieuwbouw koopwoningen per maand, in 2007 haalden we dat aantal al niet meer. Op het dieptepunt van de crisis, in het voorjaar van 2013, werden er hooguit 1.000 nieuwbouwwoningen per maand verkocht. Sindsdien is onze markt aangetrokken, tot zo’n 2.500 per maand in 2015. Ik denk niet dat we binnen afzienbare tijd terugkeren op het niveau van voor de crisis. De groei is eruit. Dat 2015 als een prima jaar de boeken in is gegaan, was te danken aan het eerste en tweede kwartaal: toen profiteerden we van het stuwmeer van potentiële kopers die door de crisis hun koopplannen op de lange baan hadden geschoven. Hét probleem is dat veel mensen zich wel een huis kunnen permitteren, maar met een restschuld zitten of de hypotheek niet rond krijgen. Anders dan doorstromers komen nu vooral starters wat minder aan de bak. Opmerkelijk, want de omstandigheden zijn optimaal: het consumentenvertrouwen is weer helemaal terug, de rente is superlaag en de woningprijzen zijn nog altijd 15% lager dan voor de crisis.
Stabiele samenleving Risicoreductie is noodzakelijk, dat is een van de lessen die we van de crisis hebben geleerd, maar we zijn aan het doorschieten. Wat vergeten wordt, is dat een stabiele woningmarkt óók belangrijk is. Vooral jongeren met een inkomen van 35.000 tot 43.000 euro dreigen nu tussen wal en schip te raken: ze kunnen geen huis kopen, komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en zijn aangewezen op de vrije huursector. En als ze in die sector al wat kunnen vinden, betalen ze de hoofdprijs zodat ze niet toekomen aan het opbouwen van vermogen. Kopen zou helemaal uit zijn, ten faveure van huren, maar daar geloof ik niks van. Een stabiele woningmarkt, waarbij een eigen woning een belangrijk instrument is om vermogen op te bouwen, is een belangrijke pijler van een stabiele samenleving. Wat wringt, is dat momenteel vooral jongeren het recht wordt ontzegd om via een eigen huis vermogen op te bouwen.
Bruggen slaan Juist omdat de omstandigheden zo gunstig zijn, moeten we nu voorsorteren op het moment dat de rente weer gaat stijgen. Daarbij zullen bruggen moeten
131
worden geslagen tussen alle betrokken partijen. De uitdaging voor mijn leden, ontwikkelaars en bouwers, is om te werken aan de combinatie ‘hogere klantwaarde bij een bescheiden kostprijs en een gezond rendement’. Met name in de Randstad, waar al gauw 40% van de totale kosten opgaat aan de grond, maar ook elders is het rendement voor ontwikkelaars en bouwers vrijwel nihil en dus ongezond laag. Toch is dit hét moment om de koppen bij elkaar te steken en ervoor te zorgen dat álle partijen binnen de keten weer een goede boterham kunnen verdienen aan de bouw van woningen.
Integrale visie De overheid kan dat proces faciliteren met een duidelijke, integrale visie op de woningmarkt. Wat mij betreft put ze daarbij rijkelijk uit ‘Wonen 4.0’, het hervormingsplan uit 2012 van Vereniging Eigen Huis, huurdersorganisatie Woonbond, de branchevereniging van woningcorporaties Aedes en de makelaarsorganisaties NVM, VBO en VastgoedPro. Over bruggen slaan gesproken… Ger Hukker was een van de initiatiefnemers en ik vind het nog steeds jammer dat hij ons er destijds niet voor heeft gevraagd, want we hadden graag een constructieve bijdrage geleverd. Wat niet is kan nog komen: misschien is het tijd voor een ‘Wonen 5.0’. Het uitgangspunt voor zo’n nieuwe visie: hoe kunnen we de woningmarkt stabiel houden, ook als de rente straks weer gaat stijgen.” 132
133
Erik Ronnes, Tweede-Kamerlid CDA
‘Eigenwoningbezit moet ook echt eigenwoningbezit worden’ Erik Ronnes is Tweede-Kamerlid voor het CDA: “Er is een duidelijk verschil met de situatie op de woningmarkt vóór en na de crisis. Toen zag je echt prijzen sky high gaan. Mensen hadden gewoon meer financieringsmogelijkheden. Of je nu in een plattelandsgebied zat of in een stedelijke omgeving, prijzen schoten de lucht in. Overfinanciering was mogelijk. 134
Nu zie je dat met name schaarste ervoor zorgt dat prijzen de lucht inschieten. Op plekken waar de vraag het grootst is, schieten ze substantieel sneller omhoog dan op andere plaatsen. Dat klinkt als een gezondere situatie, maar we moeten wel gaan schakelen. Anders loopt het finaal uit de klauwen op die plekken, zoals in Amsterdam. De betaalbaarheid wordt dan een probleem.
Verantwoord financieren Een les uit de crisis is dat we op een verantwoorde manier de financiering moeten regelen. Ook moeten we kijken naar de wooncarrière van mensen. Dat zij niet de rekening gaan betalen op het moment dat ze het niet meer kunnen. De rekening voor het wonen moet je betalen op het moment dat je er genot van hebt. Dat kan eigenlijk alleen maar als je dat vanaf het begin goed neerzet.
Stimuleren Het CDA is altijd voorstander geweest van eigenwoningbezit, dus dat hebben we willen stimuleren. Maar op het moment dat je met aflossingsvrije hypotheken werkt, is het een theoretisch verhaal dat je eigenaar bent. Want uiteindelijk blijft de bank eigenaar op het moment dat je de schuld blijft houden. Eigenwoningbezit moet ook echt eigenwoningbezit worden. En dat moet op een betaalbare en verantwoorde wijze gebeuren. De grote onzekere factor is nu natuurlijk de rentecomponent. Het renteniveau is op dit moment gigantisch laag. Maar wat is het over 10 jaar?
135
Molensteen Ik ben erop tegen om het eigenwoningbezit te gaan belasten, zoals het Centraal Planbureau heeft voorgesteld. Een verhuizing van box 1 naar box 3. Dit is een soort strafbonus voor mensen die hun hele leven lang geprobeerd hebben hun schuld af te lossen. Dan worden ze ouder en krijgen in één keer een vermogensheffing op hun woning. Als CDA vinden we dat niet de goede weg. Dit geeft ook geen prikkel om echt te gaan aflossen. Wij vinden ook dat je terughoudend moet zijn bij het verder sleutelen aan de Loan to Value en de Loan to Income. In Nederland komen dadelijk studenten op de woningmarkt aan de startstreep met een forse studieschuld. Het nieuwe leenstelsel is een soort molensteen om de nek van de student en ook daarmee van de nieuwe starter. Die komen niet aan de bak op de koopwoningmarkt en dat is een slechte zaak.
Bouwsparen
136
Waar wij bij het CDA al wel eerder voor gepleit hebben, is het bouwsparen. We hebben hiervoor zo’n anderhalf jaar geleden een initiatiefvoorstel op tafel gelegd. Daar was bij de banken geen draagvlak voor. Bijna alle banken zeiden: Dat gaan we niet doen, want op het moment dat wij een regeling moeten maken, is dat heel veel werk. De politiek is grillig en over drie jaar bedenken ze weer iets anders en moeten we het weer anders maken. Dat was één van de bezwaren. Politiek was er ook te weinig draagvlak voor. Wij denken nog steeds dat het goed is dat mensen een stuk eigen vermogen meebrengen in hun eigen woning. Maar het moet wel haalbaar zijn. In het huidige spectrum zien wij dit niet gebeuren.
Huurmarkt De prijzen in de huurmarkt zijn gewoon echt een probleem. Om hier wat aan te doen, moet er meer gebouwd worden. Dit moet zowel in de sociale als middeldure sector plaatsvinden. De wachtlijsten in de sociale huursector bedragen al gemiddeld 7 jaar. Bovendien heb je nu het vluchtelingenvraagstuk. Dat zet ook druk op de markt. Er moeten in die sociale huurmarkt aantallen bijkomen. Dat zie je ook in de statistieken terug. De groep van de lagere inkomens neemt toe. Dat houdt in dat je daar in je woonvraag bij aan moeten sluiten. Meer bouwen dus en kritisch kijken naar de betaalbaarheid. Verduurzaming kan volgens mij in economisch opzicht aantrekkelijk zijn. Bij energiezuinige woningen kunnen de lasten naar beneden gaan doordat je minder stookkosten hebt.”
Karel Schiffer, voorzitter Centrale Raad NRVT
‘Onderschat maatschappelijke en economische meerwaarde eigen woning niet’ Karel Schiffer is voorzitter van de Centrale Raad NRVT: “Als de crisis op de woningmarkt één ding heeft bevestigd, dan is het wel dat er voor alle betrokken partijen risico’s zijn verbonden aan de financiering van koopwoningen. Dat wisten we natuurlijk allang, maar we waren het vergeten in de roes van de voortdurende welvaart, tot we weer met de neus op de feiten werden gedrukt. Met harde hand. Het is een goede zaak dat de risico’s in kaart zijn gebracht, om deze beheersbaar te maken en te houden. Maar de blinde paniek door de kredietcrisis heeft ertoe geleid dat de genomen maatregelen te rigide zijn en bijvoorbeeld een zware wissel trekken op de mogelijkheden voor jonge starters om een woning te kopen.
Utopie Voor de mensen die hun woning hebben moeten verkopen, soms met een hoge restschuld, was de kredietcrisis een ramp. Ook worstelen nog veel mensen met een hypotheek die onder water staat. Desondanks viel de schade van de ergste kredietcrisis sinds 1930 per saldo wel mee. De stress zit kennelijk nog steeds tussen de oren. Er wordt gesproken over het verder verlagen van de maximale Loan to Value tot 80% en ook de Nibud-normen (Loan to Income) en de hypotheekrenteaftrek staan nog steeds ter discussie. Ik ben bang dat we op die manier het kind met het badwater weggooien en dat een eigen woning een utopie wordt voor jonge mensen met lagere inkomens. Ze zijn aangewezen op de huurmarkt en het wrange is dat de huurwoning vaak duurder is dan de koopwoning die zij niet mochten kopen. Sparen voor een koopwoning is daardoor niet meer mogelijk.
Nota eigen woningbezit In dat verband wijs ik vaak op de ‘Nota bevordering eigen woningbezit’ uit 1956, die de basis heeft gelegd voor het beleid dat decennialang is gevoerd om ook jonge mensen met lagere inkomens een vrije keuze te bieden tussen huren en
137
kopen. Maar ook om hen de kans te geven om vermogen op te bouwen. Dat de koopwoningmarkt nu even aantrekt, wordt grotendeels veroorzaakt door de huidige extreem lage hypotheekrente. Er is dus geen sprake van een structureel herstel van de koopwoningmarkt. Daarom pleit ik voor een nieuwe ‘Nota eigen woningbezit’, waarin we de maatschappelijke en economische meerwaarde van de eigen woning niet ónderschatten en de risico’s van de financiering van de eigen woning niet óverschatten.
Taxatie
138
Tot slot: in Nederland wordt jaarlijks voor 500 miljard euro aan vastgoed getaxeerd, in waarde variërend van bijvoorbeeld een kantoor van 25 miljoen euro tot een woning van een ton. Het is daarom van publiek belang dat sprake is van kwalitatief goede taxateurs. Daar zet ik mij nu vanuit het NRVT voor in. Toen ik nog directeur van de Nationale Hypotheek Garantie was, waren er ineens opvallend veel fraudegevallen met taxaties van woningen in Rotterdam-Zuid en Den Haag. Ik herinner mij dat Ger Hukker toen recht voor zijn NVM-leden ging staan en zei: ik wil elk dossier waar twijfel over is persoonlijk zien. Dat heeft hij geweten: ik heb een busje gehuurd en een paar honderd verdachte dossiers in Nieuwegein laten afleveren. Hij schrok zit rot van deze actie, maar ere wie ere toekomt, hij reageerde adequaat. Met de andere brancheverenigingen heeft hij ervoor gezorgd dat elk taxatierapport voortaan gevalideerd zou worden. Daarmee heeft hij een belangrijke bijdrage geleverd aan het optimaliseren van de taxatierapporten in de woningmarkt.”
139
Carola Schouten, Tweede-Kamerlid ChristenUnie
‘We wisten allemaal dat er iets moest gebeuren’ Carola Schouten is Tweede-Kamerlid voor de ChristenUnie: “De vastgoedmarkt was altijd een markt die garant stond voor een goed rendement. Je ging ervan uit dat woningen in waarde zouden stijgen. Er was een enorm optimisme over. Het kon alleen maar omhoog. De grote les van de crisis is natuurlijk dat de markt ook omlaag kon gaan. Er was een enorme bubbel gecreëerd, met een heel groot effect op de economie. Door de crisis is duidelijker geworden wat de link is tussen vastgoed en het totale functioneren van de economie. Met name op particulier niveau, maar ook op bedrijfsniveau. Die link was een soort theoretische wetenschap en toen werd die plotseling heel erg zichtbaar. We hebben ook gezien hoezeer de vastgoedmarkt van invloed is op het herstel van de economie. We moeten voorkomen dat we weer dezelfde fout maken van overkreditering. Dat is echt wel een zoektocht geweest. 140
Lenteakkoord Die begon bij het Lenteakkoord. Daar hebben we toen de eerste maatregelen genomen om aflossen de norm te laten worden. Later in het Woonakkoord zijn er verdere stappen genomen. Allebei de keren zaten wij als ChristenUnie aan tafel. Ik heb met minister Blok heel veel nachten zitten onderhandelen. We hebben een lange discussie gehad, vooral over de hypotheekmarkt. We moesten in korte tijd heel veel keuzes maken om die vlot te trekken. Dat is best spannend geweest. We wisten allemaal dat er iets moest gebeuren, maar we wisten dat de impact op de woningmarkt ook groot zou zijn. In het Lenteakkoord werd bepaald dat aflossen sowieso de norm werd. In het Woonakkoord stond onder meer dat we de hypotheekrenteaftrek met kleine stapjes zouden gaan afbouwen. Dat was een belangrijk component voor de koopmarkt. Voor de huurmarkt was dat natuurlijk de aanpak van het scheefwonen.
Risico Die maatregelen moesten wel genomen worden. We vroegen ons wel af: is dit het juiste moment om dat te doen? Als dit niet zou gebeuren, was het risico dat je het probleem voor je uit ging schuiven en dan werd het misschien nog groter voor huishoudens. Maar het is een heel heftige tijd geweest. En dat is nog steeds zo. Ik heb vrienden om mij heen die in 2006, 2007 een huis hebben gekocht. Die durven nog steeds niet te verhuizen. Ze kunnen ook niet verhuizen, vanwege een restschuld. Het zal nog jaren duren voordat dit probleem voorbij is.
141
Niet stoppen met nadenken Sommige maatregelen hebben een grote impact gehad. Het is nu minder makkelijk geworden om een hypotheek te krijgen. Daar zitten ook wel goede redenen aan vast, vind ik. Het is in het verleden te makkelijk geweest om dat te doen en vooral ten opzichte van de waarde van je huis te veel te kunnen lenen. Daardoor zijn mensen echt in de problemen gekomen. Je moet nu alles de kans geven om het allemaal in te laten dalen. De vastgoedmarkt is een markt die niet over de komende twee jaar gaat, dat zijn altijd lange termijnmaatregelen. Maar je moet niet stoppen met nadenken. Wij hebben zelf ooit gepleit ook om een deel van de pensioenpremie te kunnen inzetten voor de aflossing van je huis. Dat lukt nu niet, omdat ons pensioensysteem zo rigide is. Over dat soort voorstellen moet je gaan nadenken, omdat we allemaal schotten in het verleden hebben gecreëerd. Uiteindelijk gaat het er gewoon om dat mensen kunnen leven zoals ze willen en ook nog voorbereid zijn op de toekomst.
Integratie wonen, pensioenen en zorg
142
Wij waren in het begin wat kritisch op een speciale minister van Wonen, maar ik denk dat het voor deze periode heel goed is geweest. Er waren ook echt hele grote uitdagingen. Of Wonen nog per se in de volgende periode een apart ministerie moet zijn, dat weet ik niet. Mijn pleidooi is om een ministerie te maken dat grensoverschrijdend bezig kan zijn. Dit zou toekomstvraagstukken moeten aanpakken. Integratie van wonen, pensioenen en zorg en al dat soort vraagstukken. Dat zou veel meer richting kunnen geven aan hoe de toekomst eruit gaat zien.
Persoonlijke frustratie Op de huurmarkt zijn er natuurlijk ook behoorlijk forse maatregelen genomen. Laat ik gewoon een persoonlijke frustratie uiten. Wat ik echt had gehoopt, is dat we nu na alle maatregelen ook zouden gaan zien dat er in het middensegment gebouwd gaat worden door particuliere investeerders of institutionele beleggers. Mensen verdienen te veel voor sociale huur en te weinig voor een hypotheek. Die mensen moeten wel ergens blijven, dus die blijven nu toch nog in die sociale huursector zitten, ook al krijgen ze elke keer die inkomstafhankelijke huurverhoging over hen heen. Dat maakt hun besteedbaar inkomen steeds kleiner. Maar ze kunnen gewoon niet weg, omdat er nog steeds een enorm gat zit tussen de sociale huursector en de koopmarkt. Dit middensegment die is er bijna niet. Dit moet je wel hebben om die stapjes te kunnen zetten. We missen een schakel in het geheel. Ik had echt gehoopt dat nu we konden zeggen: dat komt goed uit de startblokken. Helaas is dat tot nu toe niet het geval.”
Liesbeth Spies, burgemeester Alphen aan den Rijn
‘Het is cruciaal dat we de nuchterheid vasthouden’ Liesbeth Spies is burgemeester van de gemeente Alphen aan den Rijn: “Van de vastgoedcrisis hebben we geleerd dat je vooral nuchter moet blijven, want we hebben elkaar toch wel heel veel luchtkastelen voorgespiegeld. We dachten dat de bomen tot in de hemel rijkten en dat de portemonnee eindeloos was. Vervolgens zijn we heel hardhandig weer met beide benen op de grond terechtgekomen. Dat geldt ook voor de corporaties. Als je ver verwijderd raakt van de mensen voor wie je er bent, het huisvesten van mensen met een kleine beurs, en je gaat volop meedoen in vastgoedontwikkeling, in financiële dienstverlening, gaat het mis. Kijk maar wat er is gebeurd bij Vestia. Ook daar geldt: ‘schoenmaker blijf bij je leest’, en ook dat is wat mij betreft een heel belangrijke les van de vastgoedcrisis.
Gezond verstand Om tot een gezonde woningmarkt te komen, is het belangrijk dat we ons gezonde verstand goed blijven gebruiken. Zodat we ons in tijden van lage rentes en dergelijke niet af laten leiden van de lessen die we de afgelopen jaren heel hardhandig hebben geleerd. Daarnaast is het cruciaal dat we de nuchterheid, die we noodgedwongen weer hebben toegepast, ook vasthouden. Dat betekent ook heel kritisch je eigen tegenspraak blijven organiseren. Ik denk dat dat goed is voor iedereen, in welke functie dan ook, af en toe eens even in de kritische spiegel kijken die een ander je voorhoudt. Dat is van grote meerwaarde. Het is bovendien belangrijk dat we op het gebied van toezicht een aantal lijnen wat strakker hebben getrokken. De vastgoedcrisis is ook een harde les geweest voor heel veel individuele toezichthouders. Als jij lid wordt van een raad van toezicht of van een raad van commissarissen in deze sector, dan is dat niet een vrijblijvende, leuke nevenactiviteit. Het is een verantwoordelijke klus, waar je dus ook tijd en energie in moet willen steken.
Veranderend gedrag In het bedrijfsmatig vastgoed zien we veel leegstand. Nu zijn we in Alphen aan den Rijn in de gelukkige omstandigheid dat de winkelleegstand hier onder het landelijk
143
gemiddelde ligt. Op dit moment lijken we weer voorzichtig de wind wat meer in de rug te hebben. Ook zoals recent bij het failliet gaan van grote winkelketens is het niet de verwachting dat heel veel vierkante meters leeg zullen blijven. Dat is echter wel iets waar je als gemeentebestuur proactief in moet handelen. Zo hebben wij in de bestemmingsplannen, die we op dit moment vaststellen, de rem gezet op uitbreiding van het winkelareaal en het winkelconcentratiegebied iets kleiner gemaakt. Als gemeentebestuur moet je tijdig anticiperen op het veranderende winkelgedrag van mensen. Want het probleem van de detailhandel en leegstand is vooral een vraagstuk van veranderend gedrag van consumenten, wat zijn weerslag heeft op vastgoed. We zullen als gemeentebesturen in Nederland onszelf moeten realiseren dat die consument best af en toe lekker wil shoppen in de eigen winkelstraten, maar dat ook online winkelen iets is wat niet meer voorbijgaat. Daar zul je dus ook bij je centrumontwikkelingsplannen rekening mee moeten houden.
Ouderenhuisvesting
144
Een andere uitdaging voor de toekomst is de vergrijzing. Via de taken die gemeenten hebben in het sociale domein zijn we al druk bezig met de zorg voor ouderen. Mensen blijven veel langer vitaal. Als je dertig jaar geleden 65 werd, was een kamer in een bejaardenhuis al voor je gereserveerd. Tegenwoordig moet je minimaal tachtig zijn om nog in een verzorgingshuis terecht te komen. Ouderen zijn veel langer en heel goed in staat om de regie over hun eigen leven te hebben. Ze zijn ook veel langer mobiel en kunnen langer zelfstandig blijven wonen. Dat betekent wel dat we in ons woningaanbod ook proberen voor heel veel verschillende doelgroepen nadrukkelijk aantrekkelijke woningen te hebben en te houden. Bijvoorbeeld meer gelijkvloerse woningen, ook in het centrum dicht bij voorzieningen. Op die manier maak je het mogelijk dat mensen langer zelfstandig blijven wonen.
Realiteitszin Optimisme met een gezonde dosis realiteitszin, kenmerkte de NVM onder voorzitterschap van Ger Hukker. Geen luchtkastelen, of mooie verhalen zonder inhoud, maar uitspraken altijd gebaseerd op feiten. Dat moet de NVM vooral blijven doen. Voor individuele makelaars zou ik een bijna ethische invulling van hun vak willen bepleiten. Waarbij ook zij hun adviezen op feiten baseren en waarin zij ook echt het belang van hun klanten op de lange termijn goed in het oog blijven houden. Het is van belang dat makelaars niet alleen maar focussen op snel scoren op verkoopresultaten, maar ook kijken of mensen langjarig in financiële zin een goede deal sluiten.”
145
Michaël van Straalen, voorzitter MKB-Nederland
‘Als we niets doen met onze winkelcentra hebben we straks gatenkaas’ Michaël van Straalen is voorzitter van MKB-Nederland: “Eigenlijk zien we nog amper herstel van de onroerendgoedmarkt in het mkbsegment. Ondernemingen hebben de waarde van hun panden tijdens de crisis fors zien dalen. Het trekt nu weer een beetje aan, maar dat leidt nog zeker niet tot substantieel betere prijzen.
146
Tel daarbij op dat de financieringsmogelijkheden voor met name kleine ondernemingen beperkt zijn, en je ziet dat de ondernemersportemonnee onder grote druk staat. Er is amper financiële ruimte, waardoor groei uitblijft en dus stilstand of zelfs achteruitgang op de loer liggen. De markt moet, dat is echt onontkoombaar, toegroeien naar meer evenwicht van vraag en aanbod. We hebben veel leegstand in dit land, zowel in bedrijfs- en kantoorpanden als vierkante meters winkel. Die onbalans speelt ons parten. Je kunt je afvragen wie daar de dupe van is. Eerlijk is eerlijk, de banken presenteren vrij ruime winstcijfers, terwijl vooral het kleinere bedrijfsleven op een houtje bijt en door diezelfde banken enorm onder druk wordt gezet om af te lossen, en al zeker geen ruimte krijgt om te financieren. Neem een autodealer, die heeft toch een behoorlijk aantal vierkante meters showroom nodig om een beetje kunnen meedraaien. Die krijgt dat nauwelijks gefinancierd, tenzij hij een enorme hoeveelheid eigen geld meeneemt. Kortom, de situatie is nog verre van optimaal.
Nieuwe concepten De NVM is lid van MKB-Nederland en daar zijn we hartstikke blij mee. Ze vertegenwoordigt natuurlijk een heel belangrijke sector in dit land. Niet alleen naar onze leden toe, maar ook in het maatschappelijke verkeer. Binnen de vereniging praten we uiteraard heel veel over hoe te komen tot een gezonde vastgoedmarkt en ontwikkelen daartoe allerlei nieuwe concepten. Neem bijvoorbeeld de toekomst van de winkelstraat. Online kopen is weliswaar in opkomst, maar wij zijn er van
147
Econoom en publicist Erica Verdegaal overtuigd dat ook het kopen in de winkel een substantieel deel van de retail zal blijven uitmaken. De echte winkelstraten en winkelcentra zullen blijven, maar ze zullen wel veranderen, en qua kleuring veel meer naar de belevingskant gaan. Hoe geef ik kopers het goede gevoel in de winkel? De echte transitie zit denk ik op de incourante winkelcentra en -straten. Daar zullen natuurlijk plekken openvallen. Als je als lokale overheid niets doet, heb je straks gatenkaas. Ik denk dat je daar wel een ontwikkeling zal zien van herverkaveling en herbestemming. Dat betekent dat je daar bijvoorbeeld, ik noem maar wat even, een huisartsenpraktijk of kantoren kan plaatsen. Dat zijn allemaal zaken die we in het verleden uit de winkelcentra getrokken hebben, maar daar heel goed in zouden passen.
Ouderen in het centrum
148
Hetzelfde geldt voor woningen, bijvoorbeeld voor ouderen. De tijd dat zij in groten getale in bejaardentehuizen terecht kwamen, ligt gelukkig achter ons, maar waar gaan ze dan wonen? Dat zou ook wel in woonwijken ver buiten de centra kunnen, maar het ligt natuurlijk veel meer voor de hand om gebruik te maken van de ruimte die er in de centra is; het is voor ouderen prettig om dichter bij de supermarkt te wonen en dicht bij elkaar, ook voor de sociale contacten. Dat vereist een omslag in denken, maar dat is goed voor de ontwikkeling van de woningmarkt en ook voor het zakelijk onroerend goed. Er ligt een enorme uitdaging voor de bouw, maar zeker ook voor de makelaardij en alles wat daar aan vastzit, om die transitie vorm te geven.
Kleine bewegingen We hebben het nu over heel grote bewegingen, maar het kan ook heel klein, hè. Als ik kijk naar de tendens om aankopen via internet thuis te laten bezorgen, dan zou je kunnen zeggen: vanaf morgen bouwen we alleen nog maar woningen waar ook een afleverplek is voor bestelde goederen. Of dat je bij het ontwerp van woningen al rekening houdt met het feit dat deze ook voor ouderen geschikt moet zijn. Je hoeft niet standaard in iedere woning een lift te zetten, maar je zou de woning wel zo vorm kunnen geven dat die lift er later heel makkelijk in kan. Hoe moeilijk kan het wezen? De makelaar heeft in dat proces ook een belangrijke rol. Dat hij niet pas in het verkoopstadium erbij wordt gehaald, maar al in de ontwerpfase mee kan denken over de wensen van de markt.
Verbindingen Welke bruggen nog gebouwd moeten worden? Om te beginnen moeten we in Nederland nog heel veel bruggen goed onderhouden. Dat bedoel ik letterlijk, maar ook figuurlijk. Er zijn heel veel verbindingen: tussen NVM en de architecten, tussen projectontwikkelaars, bouwers, tussen de makelaar en de klant. Ik zou dan ook een warm pleidooi willen houden om die bruggen goed te onderhouden en daar waar dat kan te verstevigen en te bestendigen.”
‘Alleen de overheid kan zorgen voor een gezonde woningmarkt’ Erica Verdegaal is econoom en publicist: “Door de vastgoedcrisis is de consument meer gaan aflossen op zijn hypotheek en dat is een goede zaak. Nu de woningprijzen echter weer wat aantrekken, vooral in de Randstad, zie je dat mensen opnieuw de fouten van voor de crisis gaan maken. Zij hebben blijkbaar niets geleerd en kopen weer alsof er nooit meer een kredietcrisis kan komen. Zij doen op die manier zelf mee aan het creëren van een huizenzeepbel. Neem de starters. Als een koopwoning voor hen op dit moment te duur is, zouden ze ook naar andere oplossingen moeten zoeken. Zo zouden ze ervoor kunnen kiezen om wat langer thuis te blijven wonen. Of in plaats van te kopen iets huren, al wordt dan weer aangegeven dat er niets voor hen te huur is. Wellicht moeten ze dan wat verder uit het centrum gaan wonen en iets meer forenzen.
Beschermen Alleen de overheid kan zorgen voor een gezonde woningmarkt in de toekomst. Zo zou zij kunnen aangeven dat je een bepaald bedrag voor je huis móet sparen en bepalen dat je bijvoorbeeld maximaal 80% mag lenen, zoals dat in Duitsland heel normaal is. Regelingen als de hypotheekrenteaftrek zijn een soort cadeautje van de overheid om te stimuleren dat je vooral veel leent. Daar komen voor starters ook nog de startersleningen bij. Deze kennen weliswaar een lage rente of zijn zelfs renteloos, maar het blijven schulden. De overheid en gemeentes die deze startersleningen verstrekken, hebben daar belang bij omdat ze op bepaalde stukken grond huizen willen laten bouwen en deze verkopen aan starters. Maar je zou als overheid en als gemeentes de burgers eigenlijk in bescherming moeten nemen. Dus wat mij betreft zou je die regelingen moeten indammen.
Ultiem geluk Het woningtekort waarover op dit moment veel te doen is, is daarbij ook een relatief begrip. Je moet je vijf tot tien jaar van tevoren inschrijven voor een huurwoning. Dat doen heel veel mensen echter niet, ze wachten veel te lang af. Daarnaast zijn mensen in de loop der tijd steeds groter gaan wonen. We willen allemaal twee badkamers,
149
een keuken binnen en een keuken buiten. Dat vinden we heel gewoon, maar misschien is dat wel helemaal niet zo gewoon. Misschien is dat wel te duur. Ik denk dat mensen niet te veel moeten meegaan in het beeld dat hen wordt voorgespiegeld, dat de koopwoning het ultieme geluk is. Jonge, maar ook oudere mensen zouden zich weer vaker tijdig moeten inschrijven bij een woningbouwvereniging. Dan duurt het wel een flinke tijd, maar als je goed vooruitkijkt, maak je best kans op een huis. Ook andere oplossingen zijn mogelijk. Iedereen woont in zijn eentje in een groot huis, waarom zou je niet iemand op kamers nemen? Zo zijn er allerlei oplossingen te bedenken voor dat woningtekort.
Schakel
150
Als makelaar heb je volgens mij ook een opvoedende rol richting de consument. Bepaalde groepen consumenten, zoals starters, zouden zij in sommige omstandigheden wellicht beter kunnen adviseren om nog even niet te kopen. Al zouden daarvoor dan wel richtlijnen moeten komen vanuit de branche, zodat iedere makelaar dezelfde regels hierin hanteert. Daarnaast kunnen makelaars de schakel vormen tussen burgers en de overheid, door de overheid te vragen om duidelijke grenzen te stellen ten aanzien van kopen. Tot slot zie ik nog een rol voor de makelaar als adviseur na de koop. Want dan begint het opknappen van het huis en daarop hebben mensen weinig zicht. Voorheen zag je dat als een huis gekocht werd, er een container voor de deur werd geplaatst en alles werd verwijderd. Maar wellicht is dit helemaal niet nodig, en kan zo’n verbouwing een stuk goedkoper. De makelaar zou daarin een adviserende rol kunnen spelen en mensen in contact kunnen brengen met partijen die hen kunnen helpen hun huis (voordelig) op te knappen.”
151
Maxime Verhagen, voorzitter Bouwend Nederland
‘Toekomst vastgoed markt draait om duurzaamheid, klimaatbestendigheid en individuele wensen’ 152
Maxime Verhagen is voorzitter van Bouwend Nederland: “De vastgoedcrisis heeft ongelofelijk lang geduurd en voor heel veel makelaars, bouwers en vastgoedeigenaren, maar ook voor woningbezitters tot dramatische situaties geleid. Gelukkig hebben ook veel bouwers en makelaars in de afgelopen periode hun manier van werken veranderd, en zo ingespeeld op die moeilijke omstandigheden. We hebben ervaren dat de bewegingen op de woningmarkt zeer heftig kunnen zijn, met een enorme impact op economie en werkgelegenheid. Tegelijkertijd zag je door die sterke marktbewegingen een heftige reactie van overheden. Niet alleen op het punt van financiering, maar ook ten aanzien van de hypotheekregels. Zo moeten we nu duurdere annuïtaire hypotheken afsluiten en mogen we minder lenen.
Buffer Ik ben van mening dat de crisis door een aantal van die overheidsmaatregelen is verergerd. Neem de regel dat je 100% moet aflossen. Op het hoogtepunt van de crisis brachten de huizenprijzen nog steeds 70% op van de waarde van voor de crisis. Als er 50% aflossing zou zijn afgesproken in plaats van 100%, was dat meer dan genoeg geweest om voor voldoende buffer te zorgen. De hypotheekrenteaftrek afbouwen en met name de mogelijkheid om minder te kunnen lenen, heeft een enorm effect gehad. Terwijl er nog honderdduizenden huishoudens bijkomen, ook in de komende periode, zijn juist door de schrik van de crisis talloze bouwplannen in de ijskast beland. Of in de prullenbak verdwenen, zoals bouwgronden die niet meer verder ontwikkeld zijn. Als gevolg daarvan zie je dat nu, mede door de inhaalvraag die ontstaat, de prijzen weer enorm hard stijgen. Met name in de Randstad en dan vooral in Amsterdam.
153
154
Groei
Deskundige
Hoewel de crisis voorbij is, geldt dat zeker niet voor alle sectoren. Zo bouwt mijn achterban niet alleen huizen, maar ook utiliteit en infra. In de infra staan de budgetten enorm onder druk, zowel landelijk als gemeentelijk. Gemeentes bezuinigen nog steeds fors, juist ook op infra. Op het gebied van utiliteit is in zorgvastgoed, winkelpanden en kantoren absoluut geen sprake van groei. De groei vindt plaats in de woningbouw. Dat is in ieder geval buitengewoon positief. Maar zelfs als je 8% groei ten opzichte van vorig jaar realiseert, dan zitten we ten opzichte van 2008 nog steeds in de min. Wat dat betreft is wel enige tijd nodig, maar er is gelukkig eindelijk weer sprake van groei.
Kijken we naar de toekomst van de makelaar, dan zal zijn deskundigheid ook in de toekomst van belang blijven. Hij kan immers wijzen op eventuele gebreken, meedenken met de klant over onder meer de prijs en de onderhandelingen voeren. Weliswaar kun je door de digitalisering een deel van het werk dat vroeger de makelaar deed, namelijk het zoeken, zelf doen. Doordat mensen het steeds drukker hebben, vaak allebei werken, is een makelaar die de verdere afhandeling uit handen neemt echter van groot belang. Hij zal zich daarbij wel steeds meer in de wensen van de klant moeten verplaatsen.
Trends Door de crisis is duidelijk geworden dat je de klant centraal moet stellen. Samen met juist partijen als de NVM kunnen we onderzoeken hoe we daaraan het beste invulling kunnen geven. Maar je ziet nog meer trends ontstaan. Bijvoorbeeld de impact van digitalisering. Iedereen kan tegenwoordig op Funda zien wat er op de markt te koop is, inclusief nieuwbouwwoningen. Het is allemaal veel inzichtelijker dan vroeger. Een andere trend is energieneutraliteit in een blauwgroene omgeving. We moeten inspelen op de noodzaak van meer duurzaamheid, klimaatbestendigheid en de individuele wensen die er zijn. Via innovatie zullen we die woningen ook sneller kunnen bouwen in de komende tijd. Logistiek zal daarbij een belangrijke rol spelen.
Nederland is absoluut niet af. We moeten nog het nodige doen om zeker te stellen dat ook toekomstige generaties hier goed kunnen blijven wonen. Voor een deel zijn we hierbij afhankelijk van overheden. Landelijk, maar zeker ook lokaal en provinciaal. Om te bepalen waar, wat en hoe gebouwd wordt, zijn echter ook brancheorganisaties nodig om die belangen bij de verschillende overheden op een goede manier te behartigen. Dat begint natuurlijk bij de komende verkiezingen. Het blijven spannende tijden en ik denk dat Bouwend Nederland en de NVM gezamenlijk kunnen optrekken op tal van dossiers om die overheden tot de goede besluiten te laten komen.”
Slimme innovatie Als je kijkt naar wat er op ons af komt: een miljoen huishoudens erbij in de komende jaren, energiezuinigheid, een verouderde woningvoorraad die vervangen moet worden, dan zullen er ook op het punt van innovatie enorme slagen komen. Anders kunnen we de uitdagingen die op ons afkomen niet allemaal tegelijkertijd oplossen. Kijk je daarnaast naar wat er aan vernieuwing en aan vervanging moet komen van zorggebouwen en bedrijventerreinen, dan komen er nog behoorlijk wat opgaven op ons af die we alleen maar met behulp van slimme innovatie kunnen oplossen. Verduurzaming is echter nog een zorgenkindje. De kosten om woningen energiezuinig te maken, zijn voor veel particulieren op dit moment nog te hoog. Technisch kun je nieuwbouw energieneutraal maken, maar je zult wel oplossingen moeten vinden voor de financiering. Hetzelfde geldt voor de woningen die aangepast moeten worden met het oog op de vergrijzing. Op het punt van domotica, van verbinding maken met internet, zul je de nodige aanpassingen moeten doorvoeren. Maar ook gewoon heel traditionele aanpassingen zoals bredere deuropeningen, het verwijderen van drempels et cetera. Ook dat kost echter allemaal geld.
Gezamenlijk optrekken
155
Albert de Vries, Tweede-Kamerlid PvdA
‘Er wordt echt veel te weinig gebouwd’ Albert de Vries is Tweede-Kamerlid voor de PvdA: “Er zijn allerlei analyses van de huizencrisis geweest en inmiddels zijn er ook allerlei maatregelen genomen. Vóór de crisis kon er door consumenten teveel geleend worden en op een gegeven moment ging het mis. Er werd te weinig kritisch gekeken naar of de risico’s nog wel verantwoord waren. Bij de overkreditering zoek ik de fout vooral bij de banken. Er werd ook te weinig rekening gehouden met het feit dat het wel weer eens wat tegen kon zitten. Er zijn onvoldoende maatregelen genomen met het oog op minder goede tijden. Allerlei perverse dingen deden zich voor. Je kon beter niet beginnen met bouwen, maar beter wachten. Want dan was je product meer waard. Dat soort idiote toestanden hebben we meegemaakt. Vreemd dat er toen niet opgetreden is. 156
Grondbeleid Ik vind ook dat we het grondbeleid niet goed hebben aangepakt. We geven nu de gemeenten op dit punt de schuld. Zij zouden zich te actief hebben opgesteld. Maar die gemeenten kochten die grond, omdat ze allerlei avonturiers claims op die grond zagen leggen. Hierdoor hielden ze de oorspronkelijke eigenaren als het ware gevangen. Ze sloten allemaal voorwaardelijke contracten en stapten daar soms met enorme pakken geld tussenuit. De gemeenschap werd opgezadeld met kosten voor sanering en stadsvernieuwing, enzovoorts. We hebben behoefte aan een grondbeleid waarbij speculatie wordt uitgesloten door grondeigenaren niet automatisch in alle gevallen ook het recht op ontwikkelen te geven.
Woningbouw blijft achter Er wordt momenteel veel te weinig gebouwd. Echt veel te weinig. Er wordt door corporaties veel geklaagd over de verhuurdersheffing, maar inmiddels blijkt uit alle cijfers dat ze best voldoende investeringscapaciteit hebben, een aantal uitgezonderd. Dus die moeten door gemeenten en huurders erop worden aangesproken dat ze weer gaan investeren. Dat is ongelijk verdeeld in Nederland, in de ene regio moet er meer gebeuren dan in een andere. Ik ben van mening dat de minister, als een soort dirigent, hierop zicht moet krijgen en de bouw waar nodig moet aanzwengelen. Met betrekking tot het middeldure segment vind ik dat er veel meer moeite gedaan moet worden om de pensioenfondsen in Nederland te laten investeren in woningen tussen de 700 en 900 euro. De minister doet wel iets, maar dat zijn allemaal korte en kleine
157
Nathalie de Vries, voorzitter Nederlandse Architectenbureaus successen. Daar prijs ik hem ook best voor, maar het gaat natuurlijk om het volume. Er moeten gewoon aantallen gemaakt worden.
Wet Doorstroming Ik ben niet echt tevreden over de Wet Doorstroming, die pas door de Kamer is aangenomen. Het enige, dat ik van die wet écht goed vind, is de huursombenadering. Hierdoor kunnen de huren eindelijk weer gematigd worden. De huren zijn de afgelopen periode natuurlijk echt behoorlijk omhoog gegaan. Dat kunnen we zo niet volhouden. Ik ben blij dat die huursombenadering erin zit. Maar alle andere maatregelen… Het is nog wel te rechtvaardigen om mensen een flinke huurverhoging te geven, op het moment dat ze nog een heel lage huur hebben en een hoger inkomen hebben dan hun buurman. Maar als je al tegen het maximum aanzit en een extra huurverhoging moet betalen. terwijl je geen alternatieve woonruimte kunt vinden in je omgeving, dan is dat de verkeerde volgorde. Je moet eerst zorgen dat die alternatieven er komen en dan pas kun je mensen stimuleren om te verhuizen. Nu haal je toch echt gewoon geld bij hen weg. Ik vind ook die tijdelijke huurcontracten, zoals die in de Wet Doorstroming zijn geregeld, niks. Je kan hierdoor een soort flexwonen krijgen en daar zijn wij niet enthousiast over. Ik heb geprobeerd met heel veel amendementen de scherpe kanten hiervan af te halen. 158
Invloed op wonen Wij zouden de komende jaren graag zien dat mensen weer meer invloed krijgen op hun woonsituatie. Partijgenoot Adri Duivesteijn heeft in het verleden ideeën rond het collectief particuliere opdrachtgeverschap en de wooncoöperatie gelanceerd. We zouden graag zien dat dit soort ontwikkelingen gestimuleerd wordt. Dat betekent dat mensen meer betrokken worden bij het wonen. Ze krijgen meer invloed. Dat juichen wij toe. We willen af van die hele grote corporaties. De corporaties moeten weer teruggaan tot een normaal formaat. Hierdoor krijgen ze ook weer een relatie met de regio en de gemeente waar ze zich bevinden.
Fatsoenlijk beheer Ten slotte vind ik de situatie rond veel Verenigingen van Eigenaren, de VvE’s, echt een probleem. Ik vind dat er een brug geslagen kan worden tussen de mensen die de expertise hebben en de mensen die expertise nodig hebben om tot fatsoenlijk beheer te komen. Er zit daar heel veel leed. Er zijn in Nederland 200.000 VvE’s. Maar een beperkt aantal zorgt op een professionele manier dat er goed gespaard wordt voor het onderhoud. Dat de samenwerking ook harmonieus verloopt en dat er geen knallende ruzies ontstaan. Dat er geen onduidelijke verantwoordelijkheden zijn. Projecten om bijvoorbeeld zulke complexen energiezuinig te maken moeten makkelijk van de grond te tillen zijn. Maar bij die VvE’s komen helaas vaak behoorlijke problemen voor.”
‘Dwars door de crisis heen, maakt goede architectuur nog steeds het verschil’ Nathalie de Vries is voorzitter van Branchevereniging Nederlandse Architectenbureaus (BNA): “Tijdens de vastgoedcrisis is het aantal mensen dat werkzaam is bij architectenbureaus gehalveerd. Dat geldt ook voor de totale omzet. Zonder dat drama voor veel bureaus ook maar in het minst te willen bagatelliseren, heeft de crisis zeker positieve effecten gehad. De omslag van aanbodgericht naar vraaggestuurd was al in volle gang, maar is enorm versneld. Dat betekent voor architecten dat ze veel meer om de opgave heen moeten kijken. Ze stellen vraagtekens bij een Programma van Eisen en komen met betere alternatieven. Je zou dat een geluk bij een ongeluk kunnen noemen. De kennis en ervaring die aanwezig is bij architecten wordt beter benut dan voor de crisis.
Ondernemerschap Opvallend is dat architecten ook veel meer samenwerken dan voorheen. Deels noodgedwongen, omdat bureaus kleiner zijn geworden en dus niet meer alle expertise zelf in huis hebben. Maar ook omdat architecten veel beter nadenken over ondernemerschap. Opereren op de automatische piloot is er niet meer bij. Ieder bureau heeft zichzelf opnieuw moeten uitvinden aan de hand van vragen als ‘waar ben ik goed in?’ en ‘wat is mijn toegevoegde waarde?’. De keuze voor een kleine, flexibele organisatie betekent automatisch ook meer samenwerken en dat is een goede zaak.
Eenheidsworst voorkomen Binnen de woningmarkt hebben verschuivingen plaatsgevonden en zijn nieuwe marktsegmenten ontstaan. Behalve aan nieuwe vormen van binnenstedelijk wonen en duurzaamheid, hebben architecten hun handen ook vol aan transformatieprojecten. Bij 40% van alle opdrachten is al sprake van een
159
herbestemming, een paar jaar geleden lag dat percentage een stuk lager. Transformatie is ook voor een architect een heel andere tak van sport. Het is een heel andere opgave die veel kansen biedt. Het is in korte tijd een specialisme geworden, net als het ontwerp van cataloguswoningen waarmee niet alleen sommige bouwbedrijven zich profileren. Juist een architect kan daarbij eenheidsworst voorkomen, door onderscheidende elementen en details toe te voegen die kopers aanspreken en over de streep trekken. Trouwens, inmiddels zijn er ook al enkele architectenbureaus die cataloguswoningen aanbieden.
Verbindende rol De wereld waarin architecten opereren, is in korte tijd zo ingrijpend veranderd, dat het nooit meer ‘business as usual’ wordt. De tijd van ‘ieder voor zich’ en de BNA voor ons allen’ is voorbij. Zelf ben ik betrokken bij de oprichting van het Platform Ontwerpend Nederland, dat ervoor moet zorgen dat er veel geïntegreerd wordt nagedacht over ontwerpen. Binnen de bouwsector hadden architecten altijd al een verbindende rol in de keten van samenwerkende partijen. In die rol ligt een deel van onze meerwaarde en daar bouwen we op voort door meer dan ooit over de eigen beroepsgrenzen heen te kijken.
Kwaliteit van wonen 160
Onder invloed van de demografische ontwikkelingen, zal de verstedelijking van Nederland in sommige regio’s doorzetten. Tegelijkertijd neemt het aantal inwoners in sommige delen van het land af. De opgave in de vier grote steden is totaal verschillend van die in krimpgebieden, maar de uitgangpunten zijn hetzelfde: Voor wie bouwen we hier woningen, aan welke wensen en eisen moeten ze voldoen en aan welke aantallen is behoefte? Dwars door de crisis heen maakt goede architectuur daarbij nog steeds het verschil, door een wezenlijke bijdrage te leveren aan de kwaliteit van wonen en werken en, in ruimere zin, leven.”
161
Gerjoke Wilmink, directeur Nibud
‘De betaalbaarheid van hypotheeklasten moet altijd centraal staan’ Gerjoke Wilmink is directeur van het Nibud: “Als er één ding is dat we hebben geleerd van de vastgoedcrisis, is dat betaalbaarheid heel belangrijk is. Kijk maar hoe de crisis begonnen is. In de Verenigde Staten werden hypotheken verstrekt aan mensen die het eigenlijk niet konden betalen. Men nam aan dat de waarde van het huis wel zou stijgen. Als mensen de hypotheeklasten na een tijdje niet meer zouden kunnen betalen, konden ze het huis dan met winst verkopen. Dat bleek niet het geval.
162
Je moet altijd rekening houden met een negatief scenario en een consument daar goed in adviseren. De vraag moet centraal staan of de consument de hypotheeklasten kan blijven betalen, nu en in de toekomst. Als Nibud zijn we in onze adviezen over een maximaal verstandige hypotheek zowel voor als tijdens de crisis, altijd uitgegaan van een hypotheek waarbij afgelost werd. In Nederland zijn echter veel aflossingsvrije hypotheken afgesloten. Er werd dus niet meer afgelost, met alle gevolgen van dien als je in de problemen komt door wat voor omstandigheid dan ook en minder budget hebt om je lasten op te brengen. Als dan je huis ineens minder waard is en je niet hebt afgelost, heb je meteen te maken met een restschuld.
Starters Als de huizen weer enorm in waarde stijgen, is het de vraag voor wie dat een goede markt is. We maken ons in Nederland zorgen om starters op de woningmarkt. Kunnen zij nog wel op die markt komen? Met de stijgende huizenprijzen wordt het voor hen steeds lastiger en dat is best een groot probleem, want er is weinig betaalbaar alternatief in de huursector. Dus zou een gezonde woningmarkt bijvoorbeeld niet zijn, als de prijsontwikkeling gelijke tred houdt met de inkomensontwikkeling en met de inflatie? Ik denk dat maatregelen die ervoor zorgen dat de waarde van huizen niet als een zeepbel blijft stijgen goed zijn. Daar kan de afbouw van de hypotheekrenteaftrek aan bijdragen. Ik ben bovendien heel blij dat nu ook wettelijk is afgesproken dat je moet aflossen. Het is heel goed als mensen die nu nog zo’n aflossingsvrije hypotheek
163
Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft hebben als het even kan gaan aflossen, en dat gebeurt gelukkig ook. Daarnaast moeten hypotheekverstrekkers goede adviezen geven, het liefst zo persoonlijk mogelijk, en kijken of een hypotheek in het budget past van de consument. Ook een wettelijk maximale hypotheek kan voor een consument nog te hoog zijn, want niet iedereen heeft hetzelfde uitgavenpatroon. Andersom zijn er ook zeker situaties waarin een consument iets hogere lasten aankan. Dat is ook mogelijk, want daarvoor is de explainruimte, maar daarin speelt een adviseur dus een belangrijke rol.
Verstandige beslissingen Een belangrijke rol voor de makelaar is dan ook om de consument zo nodig af te remmen. Een huis kopen is immers een beslissing die je neemt op emoties. De makelaar is er aan de ene kant om dat huis te zoeken waar je verliefd op kunt worden. Aan de andere kant is hij er ook om jou erop te wijzen als de droom eigenlijk groter is dan je aankunt. Ik denk dat als we gaan naar een gezonde huizenmarkt waar mensen wonen in niet te dure woningen die goed in hun budget passen, dat ook de makelaar daar een belangrijke rol in kan spelen, samen met bijvoorbeeld de hypotheekadviseur. Als consumenten hebben we nu eenmaal hulp nodig van professionele adviseurs om ons te helpen verstandige beslissingen te nemen.” 164
‘Wonen is stabiele factor in een wereld die in brand staat’ Friso de Zeeuw is praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft en directeur Nieuwe Markten BPD: “Anders dan vaak wordt beweerd, heeft de vastgoedcrisis niet tot enorme veranderingen op de Nederlandse woningmarkt geleid. Mensen hechten meer waarde aan de kwaliteit en de identiteit van de woonomgeving, maar de woonvoorkeuren zijn grotendeels onveranderd. De grondgebonden woning met een tuin blijft onverminderd populair. En vaak is dat het oer-Nederlandse rijtjeshuis. Je kan zeggen: wonen is een rots in de branding. Wel verschuift de voorkeurslocatie van de woning: dichter bij de stad. Natuurlijk zijn er ook groepen mensen die in de stad willen wonen. Maar verdichten en hoogbouw is een recept dat lang niet overal een succesformule is. De culturele elite en ‘stadskabouters’ verafschuwen gewone buurten met laagbouw. Ik vind dat behoorlijk elitair. Zeker een derde van de woningen die het komende decennium aan de voorraad wordt toegevoegd, zal grondgebonden zijn en grotendeels gelegen in stedelijke regio ‘s.
Stad binnen handbereik Gebiedsontwikkelingen zijn meestal kleiner dan voor de crisis. Ontwikkelaars spelen nauwkeuriger in op de voorkeuren van kopers en huurders. Buurten krijgen een duidelijker eigen karakter. En, belangrijk, binnenstedelijke plannen moeten grotendeels zonder subsidie worden gerealiseerd. Dat bepaalde buurten door jonge, goedverdienende professionals worden veroverd, is op zich prima. Maar de omvang van deze ‘gentrification’ in onze Nederlandse steden moet vooral niet worden overdreven. De stad blijft populair, zeker, maar de plaatsen eromheen ook. Toen de woningmarkt in 2013 begon aan te trekken, zag je de trek van jonge gezinnen naar ruim opgezette, betaalbare wijken met veel grondgebonden woningen in en om de stad meteen weer toenemen. Mensen willen de stad binnen handbereik hebben, maar ze hoeven er niet per sé te wonen.
‘Financiële Taliban’ Als onderdeel van de nep-megatrend ‘van bezit naar gebruik’, zou huren ten opzichte van kopen steeds populairder worden. Maar ik merk en geloof daar
165
166
167
niets van. Wel wordt het vooral jongeren nodeloos lastig gemaakt om een woning te kopen, waarbij ik met name geen begrip heb voor de starre toepassing van de paternalistische Nibud-norm Loan to Income. De omstandigheden op de woningmarkt zijn relatief gunstig. Laat ook jongen mensen daarvan profiteren. In plaats daarvan hoor je uit de hoek van de ‘financiële Taliban’ meteen weer geluiden om de woningmarkt verder te hervormen en om de hypotheekrente helemaal af te schaffen. Mijn advies: Zorg in ieder geval de komende vijf jaar voor rust aan het hervormingsfront, ook met het oog op de betrouwbaarheid van de overheid jegens burgers die grote financiële verplichtingen aangaan. Wat onder invloed van de crisis wel heeft doorgezet, is de industrialisatie van de woningbouw. Iedere zichzelf respecterende bouwer heeft een eigen huismerk dat snel en goedkoop kan worden gerealiseerd. Vroeger moest een koper lang wachten tot zijn huis klaar was, tegenwoordig moet hij er snel bij zijn, anders is de mogelijkheid om een persoonlijk stempel te drukken op zijn toekomstige rijtjeshuis alweer voorbij.
Kleine stappen zetten NVM-voorzitter Ger Hukker maakte deel uit van het clubje achter Wonen 4.0, dat tot zijn verdriet niks is geworden. Het eindbeeld dat in de toekomstvisie werd geschetst, was te mooi om waar te zijn. En op de weg ernaartoe wemelde het van de beren en de valkuilen. Naïef was dat de initiatiefnemers dachten al het overheidsgeld ongeschonden in het woondomein te kunnen houden, een heftige bezuinigingstijd ten spijt. De derde fout was dat werd gesteld dat Wonen 4.0 alleen als totaal kon worden geaccepteerd: alles of niets dus. Het werd niets. In Nederland moet je kleine stappen zettten en vooral geen al te revolutionaire horizonten schetsen. Wat dat betreft kan ik me goed vinden in de weg der geleidelijkheid die minister Blok is ingeslagen. Met een knipoog naar Wonen 4.0 zou de vastgoedsector, met inbegrip van de NVM, voor de komende kabinetsperiode een toekomstvisie moeten opstellen met ‘Koopwonen 1.0’ als titel. Trefwoorden: stabiliteit, continuïteit, vertrouwen en zeker geen radicale, ontwrichtende maatregelen die het broze herstel op de koopwoningmarkt tenietdoen.
Schrijfster en columniste Marianne Zwagerman
‘Ik geloof sterk in het stimuleren van bezit’ Marianne Zwagerman is schrijfster en columniste: “In de vastgoedcrisis bleek het rotsvaste vertrouwen dat we altijd hadden dat je huis steeds meer waard wordt, ongegrond. Ineens bleken we ook hypotheken te kunnen hebben die onder water stonden. Toch denk ik dat als je over een wat langere termijn kijkt, een huis kopen heel verstandig is als het gaat om het opbouwen van bezit.
168
Ik kan me er dan ook boos over maken dat de politiek het kopen van een huis steeds minder aantrekkelijk heeft gemaakt. Een huis kopen is immers ook een vorm van ondernemen als consument, en ik vind dat ondernemerschap altijd beloond zou moeten worden. De overheid zou juist moeten stimuleren dat consumenten durven te ondernemen, durven bezit op te bouwen. Daar is de hypotheekrenteaftrek een goed middel voor. Het beperken ervan vind ik dan ook geen goede maatregel. Natuurlijk moeten consumenten zelf goed op blijven letten dat ze geen hypotheekvormen of andere financiële producten afsluiten waarvan ze niet begrijpen wat ze inhouden. Ook de overheid is niet in staat gebleken om daar fatsoenlijk toezicht op te houden, want er kwamen allerlei financiële producten op de markt die volstrekt ondeugdelijk zijn gebleken. Bovendien bleken zelfs binnen het bestuur van banken mensen niet te begrijpen wat die financiële producten precies inhielden en hoe schadelijk ze waren.
Beter toezicht Beter toezicht op financiële producten vind ik dan ook heel belangrijk om tot een gezonde markt te komen. Daarnaast blijf ik sterk geloven in het stimuleren van bezit, want als huurder heb je niet de regie over je eigen woning. De huurmarkt heeft bovendien allemaal nare componenten, zoals scheefwoners. Er wordt nu volop geëxperimenteerd om te kijken of huurwoningen kunnen worden verkocht. Helaas worden daarbij hele grote pakketten huurwoningen verkocht aan buitenlandse investeerders. Ik zou het veel belangrijker vinden dat ook Nederlandse consumenten veel meer in staat worden gesteld om die woningen te kopen. Om zo te voorkomen dat straks de halve woningvoorraad die niet meer in het bezit is van woningcorporaties, in handen komt van buitenlandse investeerders.
169
In de huursector heeft vooral het middensegment het nu moeilijk. Maar die druk op de huurmarkt neemt ook toe, omdat veel mensen die vroeger konden kopen tegenwoordig wel moeten huren. Zo zijn er inmiddels een miljoen zzp’ers in Nederland. Het lukt banken nog steeds niet goed om het voor die mensen met een wisselend inkomen mogelijk te maken om een huis te kopen. Dan kun je natuurlijk meer huurwoningen bouwen, maar ik pleit ervoor om het weer voor iedere Nederlander mogelijk te maken om een huis te kopen. Ook voor die zzp’ers, ook voor de mensen met wat minder inkomen of voor mensen die nog aan het begin van hun carrière staan. Mensen in staat stellen om aan bezit te bouwen, vind ik een belangrijke component van een vrij land en van een vrije markt. Al die ingrepen op de huurmarkt zijn toch heel erg kunstmatig en daar ben ik nooit zo voor. Ik hou meer van een markt die gewoon zijn beloop heeft.
Partijen samenbrengen
170
Wat ik heel knap vind, is dat we in een wereld waarin de afgelopen twintig jaar veel traditionele dienstverlening als gevolg van internet is weggevallen, de makelaars zich gehandhaafd hebben. Funda heeft daar een hele belangrijke rol in gespeeld. Om ook in de toekomst relevant te blijven, zouden makelaars zich, denk ik, veel actiever kunnen en moeten bemoeien met het bij elkaar brengen van partijen. Neem al die lege winkelpanden in binnensteden. Hoe leuk zou het zijn als daar weer jonge mensen zouden kunnen gaan wonen, of jonge vormen van wonen en werken? Makelaars kunnen door hun kennis van het gebied die partijen bij elkaar brengen, inspireren en nieuwe plannen bedenken. Onderzoeken welke mensen welke nieuwe behoeftes hebben qua wonen en werken. Zij kennen de eigenaren van de panden zijn en weten waar de gemeente naartoe wil.”
Ger Jaarsma, aantredend voorzitter NVM
‘Doelgericht verder bouwen aan verbetering’ “Aan mij de eer om dit gevarieerde boek vol visies en vergezichten over de Nederlandse vastgoedmarkt af te sluiten. Ik wil iedereen in dit boek hartelijk bedanken voor hun inbreng en hen evenals degenen die niet vertegenwoordigd zijn in dit boek en ook over veel kennis van en ervaring met de vastgoedmarkt beschikken, uitnodigen mee te denken en praten over de toekomst van de vastgoedmarkt.
nawoord
Beloop
De NVM is een vereniging van ondernemers die midden in de samenleving staan, een markt die high profile is. Waar geld, emoties, beslissingen en afwegingen Nederlandse burgers en bedrijven op een heel directe manier en intensief bezig houden. Kortom, een dynamische wereld. Het oppakken van de bruggen die in de sector nog gebouwd moeten worden doe ik met een open mind. Ik ben nog bezig een beeld te krijgen van wat er allemaal speelt en waar ik mee aan de slag moet. Dat doe ik door bestuursvergaderingen bij te wonen en gesprekken te voeren met NVM-leden, en de professionals van het NVM Bureau en gesprekken met stakeholders en andere belanghebbende partijen. Het beeld is nog lang niet af, ik ga de komende tijd nog met heel veel mensen en organisaties in gesprek. Ik ben de eerste NVM-voorzitter die niet zelf een onderneming heeft in makelen en taxeren. Dat heeft een nadeel, omdat je niet dagelijks met je voeten in de klei staat. Aan de andere kant ben ik onderdeel van een NVM-bestuur met allemaal makelaars en taxateurs die meer dan voldoende kennis inbrengen. Het voordeel is dat ik zonder vooroordelen kijk naar wat er gebeurt. Ik verbaas mij, ik verwonder mij. Ik kan fris kijken naar ingesleten patronen, binnen en buiten de NVM. Een deel van die ingesleten patronen kan heel erg goed zijn en moet zo blijven, een ander deel moet en kan ook op een andere manier. NVM 2020, de visie op de toekomst van de NVM en de NVM makelaar en taxateur, die in december 2105 in de Ledenraad is omarmd, vormt daarvoor de basis. Als voorzitter van een rijkgeschakeerde vereniging van ondernemers vind ik het van belang dat de nieuwe koers breed gedragen wordt, zowel intern als extern. Zoals bij alle visies vinden niet alle leden en externe stakeholders 100% hun verhaal daarin terug. Maar op het moment dat er een visie is waar een groot deel van de vereniging
171
zijn standpunten en mening in terugvindt, dan heb je een goede visie liggen en van daaruit moet je de accenten gaan destilleren waarmee je als voorzitter de boer op gaat. Dat de boer opgaan is zowel intern: hoe kun je uiteindelijk de laatste 10% niet overtuigde leden toch betrekken, of de groep ‘believers’ tenminste van 90 naar 95% brengen? Maar ook naar extern: Wat heb je nodig van anderen of welke samenwerking moet je aangaan met anderen om ervoor te zorgen dat die visie ook uitgevoerd kan worden? Als je dat voor elkaar hebt, ligt er ook een commercieel resultaat voor je leden. Dat commerciële resultaat is voor de vereniging nooit het primaire uitgangspunt. Vanuit een visie op de marktontwikkelingen en het vak maak je keuzes die intern en extern uitgedragen moeten worden, omarmd worden en waarmee aan de slag gegaan wordt. Uiteindelijk leidt dat tot werk, tot opdrachten voor je leden en uiteindelijk dus tot commercieel resultaat.
172
Ik hoop u allen in de nabije toekomst te kunnen spreken om de vastgoedmarkt in Nederland weer een paar stappen verder te brengen. We mogen daarbij niet in oude fouten vervallen en moeten leren van de langjarige crisis. We staan met z’n allen, de NVM inbegrepen, voor de grote opdracht om richting te geven aan de nieuwe en steeds veranderende maatschappelijke en marktomstandigheden en –ontwikkelingen. Ik zoek om die reden actief de dialoog en wil doelgericht tot bruikbare en haalbare oplossingen komen. Ger Hukker stond en staat voor verbinden en bruggen bouwen. Nu Ger die ‘infrastructuur’ zo goed heeft aangelegd, zal ik de komende jaren over die bruggen gaan lopen om samen met u te praten over en werken aan een Nederland waar het fijn wonen, werken en winkelen is. Ger Jaarsma
173
Colofon ‘Samen bruggen bouwen’ is een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM, ter gelegenheid van het afscheid van Ger Hukker als voorzitter van de NVM. Hoofdredactie Roeland Kimman, Menna Kruiswijk Coördinatie & eindredactie PACT Public Affairs Interviews Anneke Bisschops, Cees de Geus, Noud Köper, Sander Schilders, Peter Westhof Fotografie Sicco van Grieken Vormgeving & opmaak Koos in Vorm Druk MediaCenter Rotterdam
174
175
De vijftig visies in dit boek pretenderen in geen geval een compleet beeld te geven van alle vraagstukken op de Nederlandse vastgoedmarkt. Er is een zorgvuldige selectie gemaakt van te interviewen personen, maar uiteraard zijn er nog veel meer experts en belanghebbenden die een constructieve bijdrage aan dit boek hadden kunnen leveren. Met al deze stakeholders wil de NVM de komende jaren ook de dialoog en samenwerking blijven aangaan om zo met elkaar de bruggen te bouwen die leiden tot een gezonde, toekomstbestendige en betere vastgoedmarkt in Nederland.
176
