RUIMTELIJKE ONDERBOUWING ARTIKEL 2.12, LID 1, ONDER A 3º, WABO
4 WONINGEN VENESTRAAT LEIDSCHENDAM
Versie : Oktober 2013
1
2
Inhoudsopgave
Pagina
Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing van het projectgebied 1.3 Geldend bestemmingsplan 1.3.1 Visie Damcentrum 1.3.2 Strijdigheden met bestemmingsplan 1.4 Doel van de ruimtelijke onderbouwing 1.5 Opbouw ruimtelijke onderbouwing Hoofdstuk 2 Beleidskaders 2.1 Inleiding 2.2 Beleidskader algemeen 2.3 Beleidskader specifiek 2.3.1 Gemeentelijke structuurvisie “Ruimte voor Wensen 2040 (Herijking 2012)” 2.3.2 Leidschendam-Zuid 2.3.3 Parkeernota 2.3.4 WONEN 2.3.5 Water verbindt en geeft kleur aan je stad, Waterplan Leidschendam-Voorburg
5
Hoofdstuk 3 Stedenbouwkundige analyse 3.1 Inleiding 3.2 Inventarisatie/ analyse projectgebied 3.3 Huidige situatie 3.4 Toekomstige situatie Hoofdstuk 4 Verkeer en parkeren 4.1 Inleiding 4.2 Verkeersontsluiting 4.3 Parkeervoorziening Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten 5.1 Inleiding 5.2 Bodem 5.3 Externe Veiligheid 5.4 Water 5.4.1 Waterbeheersplan Rijnland 5.4.2 Keur en Beleidsregels Rijnland 5.4.3 Watertoets 5.5 Geluid 5.6 Luchtkwaliteit 5.7 Flora en Fauna Hoofdstuk 6 Historisch perspectief, cultuurhistorie en archeologie 6.1 Inleiding 6.2 Beschermd dorpsgezicht 6.3 Molenbiotoop 6.4 Archeologie 6.5 Voorwaarden aan omgevingsvergunning: sloop-, bouw- en aanlegvergunning Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Rapporten
9
13
14
15
20
23
23
3
4
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1. Aanleiding Projectontwikkelaar Schouten B.V. (hierna: ‘aanvrager’) heeft een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor sloop van de huidige panden met bergingen op de locatie gelegen tussen Venestraat 11 en 27 te Leidschendam en nieuwbouw van vier grondgebonden woningen, met bergingen, inclusief parkeervoorziening. Onderstaande tekeningen geven de gevraagde nieuwbouw weer.
Bouwtekening bouwplan
De te slopen panden betreffen diverse opstallen, bestaande uit een winkelruimte op de begane grond met daarboven twee appartementen op de eerste verdieping met kap en een garage met een kap. De te slopen panden staan met de voorgevel direct op de openbare ruimte. Het openbaar gebied bestaat uit een smalle weg, waarbij het trottoir gescheiden wordt van de rijbaan door parkeerstroken en paaltjes. Daarnaast wordt de huidige locatie aan de achterzijde ontsloten naar de Leidsekade via een erfdienstbaarheid die notarieel op 23 september 1983 is vastgelegd. De gevraagde vier nieuwbouwwoningen in het prijssegment, goedkope/ middeldure sector, zijn aaneengesloten eengezinswoningen, bestaande uit drie bouwlagen, waarbij de derde bouwlaag een kaplaag betreft. Tevens wordt bij de ontwikkellocatie een stukje bedrijfserf benut voor een woning, waardoor een gesloten gevelwand ontstaat aan de Venestraat.
5
1.2 Ligging en begrenzing van het projectgebied De aanvraag is geprojecteerd op de locatie kadastraal bekend gemeente Stompwijk, sectie F perceelsnummer 2723 en 3034, plaatselijk bekend gelegen tussen Venestraat 11 en 27 te Leidschendam (hierna:projectgebied). Het projectgebied is gelegen in het historisch oude deel van Leidschendam, aan de noordoostzijde van de Vliet. In onderstaande afbeelding is het projectgebied weergegeven.
Locatie projectgebied
1.3 Geldend bestemmingsplan Het projectgebied is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan "Damcentrum". Dit plan is vastgesteld op 6 juni 2005, goedgekeurd op 17 januari 2006 en onherroepelijk geworden op 7 juni 2007. In het bestemmingsplan is tevens vastgelegd dat het projectgebied onderdeel uit maakt van het beschermd dorpsgezicht Sluiscomplex e.o. De minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer heeft op 12 december 2006 het gebied rond het Sluiscomplex met Sluisplein aangewezen als beschermd dorpsgezicht. 1.3.1 Visie Damcentrum In het bestemmingsplan “Damcentrum” is een visie neergelegd voor de ontwikkeling rondom het sluisgebied. Het zwaartepunt van het centrum van Leidschendam wordt hierin gevormd door het Damplein. Dit gebied markeert de kruising van de landscheiding en de Vliet, waar ooit de ontwikkeling van Leidschendam is begonnen. Het Damplein is heringericht met woon/winkelpanden. Aan de Sluiskant ligt het accent op horeca. De Damlaan, met zijn historische panden, vormt het aanloopgebied waar onder meer speciaalzaken zijn in combinatie met wonen. De Venestraat, met zijn gemengde kleinschalige bebouwing, behoudt in deze visie zijn gemengde karakter met het accent op detailhandel en kunst en cultuur (zoals, kleinschalige bedrijfjes en ateliers) Voor het gehele gebied geldt dat het wonen boven winkels en andere voorzieningen wordt gestimuleerd. Als algemeen uitgangspunt dient vernieuwing en nieuwbouw kleinschalig te zijn.
6
1.3.2 Strijdigheden met bestemmingsplan De gevraagde omgevingsvergunning kan niet worden verleend, omdat de nieuwbouw niet voldoet aan het geldende bestemmingsplan “Damcentrum”. De gevraagde vier woningen zijn gesitueerd op gronden die volgens het bestemmingsplan zijn bedoeld voor “Gemengde Doeleinden” (GD) en “Erven”. Binnen de bestemming GD zijn wonen, detailhandel en culturele voorzieningen toegestaan. De gronden op de plankaart aangewezen voor “Erven” zijn bestemd voor zij- en achtererven behorende bij de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen, waarop aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn toegestaan. Het bestemmingsplan laat op het projectgebied de functie wonen toe. Echter laat één GD bestemming binnen het projectgebied slechts een gebouw met een maximale goot- of boeihoogte van 3 meter toe. De gevraagde vier nieuwbouwwoningen hebben allen een goothoogte van zo’n 6 meter. Daarmee is één woning in strijd met de goothoogte bepalingen van het bestemmingsplan. Tevens is één van de vier woningen gesitueerd in de bestemming “Erven”. Binnen de bestemming “Erven” zijn alleen aan en uitbouwen en bijgebouwen toegestaan ten behoeve van een hoofdgebouw. Een gesitueerde woning (hoofdgebouw) is dan ook in strijd met het bestemmingsplan. Tevens zijn alle nieuwbouwwoningen. zodanig gepositioneerd dat de woningen (hoofdgebouw) buiten de bestemming GD komen, in de bestemming “Erven”, waardoor voorgeschreven goot-, aan- en uitbouwhoogten volgens het bestemmingsplan worden overschreden. Volgens het bestemmingsplan valt het projectgebied in de zone van “Waardevol dorpsgezicht” en is daarmee een goedkeuring van de monumentencommissie vereist. Ook valt het projectgebied net in de zone van de “Molenbiotoop” waarbij is voorgeschreven dat de nieuwbouw, de windvang van de molen niet mag verstoren. Verder zijn de bepalingen ten aanzien van “Archeologisch waardevol gebied” van toepassing en mogen geen grondbewerkingen plaatsvinden, op een grotere diepte dan 30 cm vanaf het maaiveld. Middels een archeologisch onderzoek dient eerst de archeologische waarde van de grond vastgesteld te worden. In paragraaf 6.4 en 6.5 zal verder ingegaan worden op het archeologisch onderzoek.
Uitsnede uit bestemmingsplan Damcentrum
7
Beschermd dorpsgezicht
1.4 Doel van de ruimtelijke onderbouwing Om de gevraagde nieuwbouw mogelijk te maken, dient een uitgebreide voorbereidingsprocedure ex artikel 2.12, lid 1, onder a 3º, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) te worden doorlopen. Daarbij kan de gevraagde omgevingsvergunning pas worden verleend, indien het plan eerst voor een ieder ter inzage heeft gelegen om zienswijzen in te kunnen dienen, en de aanvraag wordt voorzien van een ruimtelijke onderbouwing, waaruit blijkt dat tegen de aanvraag vanuit ruimtelijke en planologische aspecten geen bezwaren zijn en dat de aanvraag voldoet aan het vereiste van een goede ruimtelijke ordening. Het voorliggende document omvat een ruimtelijke onderbouwing die samen met de aanvraag omgevingsvergunning en bijbehorende relevante stukken ter inzage wordt gelegd. Tevens is eerst een verklaring van geen bedenkingen vanuit de gemeenteraad nodig, om de omgevingsvergunning te kunnen verlenen. 1.5 Opbouw ruimtelijke onderbouwing In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op relevante beleidstukken. Hoofdstuk 3 geeft de stedenbouwkundige ruimtelijke en functionele analyse weer, alsmede de toekomstige ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op hoe omgegaan wordt met parkeren. In hoofdstuk 5 komen de omgevingsaspecten van het projectgebied aanbod. Cultuurhistorie en archeologie worden beschreven in hoofdstuk 6. De uitvoerbaarheid van het plan wordt besproken in hoofdstuk 7.
8
Hoofdstuk 2. Beleidskaders
2.1 Inleiding Dit hoofdstuk omvat relevant ruimtelijk beleid voor het projectgebied en nieuwbouwplan, dat door de verschillende overheden in verdragen, visies, beleidsnota’s en overige documenten is vastgelegd. In paragraaf 2.2 wordt kort verwezen naar de beleidskaders die in algemene zin van toepassing zijn, maar waarin niet of nauwelijks concrete uitgangspunten, beleidsdoelstellingen zijn geformuleerd voor het projectgebied. Paragraaf 2.3 en verder behandelen de beleidsdocumenten die wel concreet en/of specifiek van betekenis zijn voor de voorliggende ruimtelijke onderbouwing. 2.2 Beleidskaders algemeen Op Europees, nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau is sprake van een groot aantal beleidsdocumenten die raken aan het terrein van de ruimtelijke ordening. Voorbeelden hiervan zijn het Verdrag van Malta, de (Rijks)Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, het Regionaal Structuurplan Haaglanden, de Provinciale Verordening Ruimte en de Provinciale structuurvisie “Visie op Zuid-Holland” (PSV). De PSV geeft de toekomstvisie van de provincie weer voor 2020, inclusief de bijbehorende uitvoeringsstrategie en een doorkijk naar 2040. In de PSV beschrijft de provincie ook hoe zij samen met haar partners wil omgaan met de beschikbare ruimte. Met de vaststelling van de PSV streeft de provincie naar een vitaal Zuid-Holland, met meer samenhang en verbinding tussen stad en land. Hierdoor moet in heel Zuid-Holland voor een ieder goed wonen, werken en recreëren binnen handbereik komen te liggen. In de meeste van deze beleidsdocumenten worden geen specifieke uitgangspunten, doelstellingen of randvoorwaarden geformuleerd waaraan de ontwikkeling van de Venestraat concreet kan worden getoetst. De algemene beleidskaders zijn dan ook een uitgangspunt, of dienen als basis, voor de meer specifieke beleidskaders. 2.3 Beleidskader specifiek 2.3.1 Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012) Het gemeentelijke ruimtelijke beleid is geformuleerd in de structuurvisie Ruimte voor Wensen. Bij de vaststelling van de structuurvisie (2006) is de afspraak gemaakt om de visie elke vier jaar te herijken. Op 25 september 2012 is de structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012) vastgesteld. De herijkte structuurvisie vormt de basis voor de (bestuurlijk) strategische keuzes en geeft richting aan de hoofdlijnen van het gewenste ruimtelijke ontwikkelingsbeeld van de gemeente tot 2040. Als overkoepelende ambitie streeft de structuurvisie naar een positionering van de gemeente als aantrekkelijke, groene en duurzame woonwerkstad. De herijkte uitgangspunten (opgaven, doelstellingen en ambities) zijn vertaald naar drie pijlers: ▪ versterken van de groene woonstad; ▪ verbeteren van economische kansen en voorzieningenstructuur; ▪ beter benutten en verbeteren van bereikbaarheid.
9
Uitsnede structuurvisie
De structuurvisie gaat daarbij uit van een indeling voor de gemeente in een stedelijk gebied, de Vlietzone en het buitengebied. Het projectgebied valt volgens de structuurvisie binnen het stedelijk gebied en de Vlietzone. Stedelijk gebied Binnen het stedelijk gebied van Leidschendam-Voorburg ligt het realiseren van 80 % van de woningbouwopgave en het faciliteren van 5 % groei van de bevolking in de periode 2012-2040. Er wordt ingezet op het behoud en versterking van het groene karakter van de stad en van de kwaliteit van de bestaande woonmilieus. Tevens wordt aandacht gegeven aan de verbetering van de leefbaarheid van bestaande wijken en kwaliteitsverbetering van het stedelijk raamwerk en de identiteitsdragers. Tenslotte wordt duurzame stedelijke ontwikkeling nagestreefd met aandacht voor versterken van de buurt- en wijkvoorzieningen. Daarnaast worden nieuwe economische kansen gecreëerd door functieverandering, herstructurering en transformatie van gebieden. Bij nieuwe ontwikkelingen, zoals LeidschendamCentrum, waarvan de Venestraat ook deel uitmaakt, wordt ingezet op het behoud van het cultuurhistorische karakter en benutten, en laten aansluiten op de historische bebouwing.
10
Verder is in het stedelijk gebied van Leidschendam de zogeheten “voorzieningen-as” van belang, waarvan het projectgebied onderdeel uit maakt. De focus in deze as ligt op het versterken, verbeteren van de kwaliteit en de continuïteit van de inrichting openbare ruimte, maar ook het gebruik, de oriëntatie en beeldkwaliteit van de aangrenzende bebouwing. De insteek van de as is om de continuïteit, kwaliteit en herkenbaarheid van de langzaam-verkeersverbinding vanaf de noordwestzijde van het spoorpark tot aan de recreatieve knoop “De Drie Molens” te verbeteren. De Venestraat is in deze as een uitloopgebied van en naar de voorzieningen in het Damcentrum van Leidschendam. Vlietzone Deze zone is als cultuurhistorische identiteitsdrager aangewezen als vervoersader over water met als uitgangspunten: ▪ benutten en verder versterken van de groen-blauwe kwaliteiten en de recreatieve potentie van de Vlietzone; ▪ grote ruimtelijke dynamiek creëren op de middellange en lange termijn in samenhang met verbetering van de bereikbaarheid (MIRT-opgave Haaglanden); ▪ versterken van de identiteit van de kernen benutten van de ligging van de oude kernen en cultuurhistorische kwaliteiten aan de Vliet; ▪ excellente woonmilieus creëren aan de Vlietoevers. Tevens is de Vlietzone een belangrijke groene, blauwe en infrastructurele verbinding tussen stad en land en als onderdeel van een regionaal recreatief netwerk. De westelijke Vlietoever behoort tot het grondgebied van de gemeente en vormt binnen de gemeente, samen met de Vliet, een gebied met een hoogwaardige kwaliteit, geschikt voor recreatie en bijzondere woon- en werkmilieus. Bij de ontwikkeling van de oude kernen kan de ligging aan de Vliet veel meer benut worden door de specifieke kwaliteit en onderscheidende identiteit. 2.3.2 Ontwikkelingsvisie Leidschendam-Zuid Het projectgebied is onderdeel van Leidschendam-Zuid waarvoor de raad in 2006 een ontwikkelingsvisie heeft vastgesteld. In 2008 is in samenwerking met de buurt de visie uitgewerkt in een programma. Dit programma is een verfijning van de visie met onder andere inbreng vanuit de buurt. In het programma wordt ingegaan op de kwaliteitsimpuls voor dit gebied met aandacht voor de historie, kleinschaligheid, ondernemerschap verkeer en parkeren. De ontwikkelingsvisie geeft aan dat de Venestraat – Nieuwstraat versterkt dient te worden. Ingrijpende maatregelen zijn nodig om de buurt toekomstbestendig te maken. Sloop, renovatie en nieuwbouw behoren tot de mogelijkheden. Binnen Leidschendam-Zuid zijn een aantal projecten die vallen onder het kader van ISV (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing), waarbij voornamelijk verbeteringen in de openbare ruimte gefinancierd worden. Het onderhavige project is een zelfstandige ontwikkeling die tevens bijdraagt aan de gestelde doelen van de ISV van Leidschendam-Zuid. 2.3.3 Parkeernota Het gemeentelijk parkeerbeleid is opgenomen in de gemeentelijke Parkeernota 2005. In deze nota komen verschillende vormen van parkeerregulering, inclusief bijbehorend afwijkingsbeleid, aan de orde. Daarnaast wordt onder andere aangegeven hoe wordt omgegaan met parkeren voor diverse doelgroepen, parkeren bij ruimtelijke ontwikkelingen en de handhaving van het parkeerbeleid. Op basis van een inventarisatie van parkeerknelpunten biedt de nota een overzicht van oplossingsrichtingen voor de korte, middellange en lange termijn. Eén van de uitgangspunten van het gemeentelijk parkeerbeleid is dat bouwplannen niet mogen leiden tot extra parkeerdruk in de directe omgeving. De te hanteren parkeernormen bij nieuwbouw, functiewijziging of verbouw zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Leidschendam-Voorburg. De Nota parkeernormen is een uitwerking van de Parkeernota 2005 en is in 2012 vastgesteld.
11
2.3.4 WONEN De hoofddoelstelling van de WOONvisie 2020 is het streven naar een aantrekkelijke (leefbare) groene woongemeente binnen Haaglanden met een evenwichtige bevolkingsopbouw, een beperkte groei en het creëren van keuzemogelijkheden voor elke bewoner in Leidschendam-Voorburg. De Woonvisie fungeert als leidraad voor ander gemeentelijk beleid dat het wonen raakt en toetsingskader bij plannen en ontwikkelingen waarbij het wonen een belangrijke rol speelt. De WOONvisie: ▪ geeft richting aan de keuze voor bepaalde woonmilieus; ▪ geeft een beschrijving van de wijken, de gewenste woonmilieus en de benodigde strategie daarvoor. Daarbij is er vanuit gegaan dat alle wijken een woonkarakter blijven behouden. Het inzetten van de strategie is dan ook bedoeld voor het versterken van dat woonkarakter; ▪ geeft geen richting aan mogelijke bouwlocaties. Dit wordt nader uitgewerkt in het woningbouwprogramma dat jaarlijks wordt geactualiseerd. Woningbouwprogramma Naast de WOONvisie heeft de gemeente een woningbouwprogramma en volgens dit programma is er vooral behoefte aan grondgebonden eengezinswoningen in de goedkope en middeldure sector in Leidschendam. 2.3.5 Water verbindt en geeft kleur aan je stad, Waterplan Leidschendam-Voorburg Het Waterplan Leidschendam-Voorburg is een gezamenlijk product van de gemeente LeidschendamVoorburg, het Hoogheemraadschap van Delfland en het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het waterplan gaat ervan uit dat het watersysteem in 2015 zo veel water kan bergen dat wateroverlast en verdroging voorkomen kunnen worden. Bovendien moet het water dan schoon en ecologisch gezond zijn en bijdragen aan een prettige leefomgeving. Om de ambitieuze doelen van het Waterplan te realiseren moet water een integraal onderdeel zijn van alle strategische en ruimtelijke plannen. Het waterplan moet het waterbeheer inhoudelijk en procesmatig verbeteren, met voortdurende aandacht voor duurzaamheid. Bij een ruimtelijk plan dient in het kader van de watertoets overleg gevoerd te worden met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.
12
3. Stedenbouwkundige analyse
3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de stedenbouwkundige aspecten ten aanzien van het projectgebied, waarbij een ruimtelijke en functionele analyse wordt gemaakt. 3.2 Analyse projectgebied Het projectgebied ligt in de buurt van het Sluisplein en de Vliet, het historisch deel waar Leidschendam ooit is ontstaan. Daarnaast is de Venestraat gelegen in de invloedssfeer van het winkelgebied Leidschendam Centrum. Van oudsher is de Venestraat door de strategische ligging ten opzichte van het oude centrum een uitvalsweg naar het buitengebied met relatief veel bedrijvigheid. In de loop der jaren is de bedrijvigheid in de Venestraat grotendeels verdwenen. De uiterlijke vormen van bedrijvigheid (vitrines, etalages, garagedeuren) zijn grotendeels behouden gebleven. De straat kenmerkt zich door kleinschaligheid. De bebouwing is afkomstig uit verschillende bouwperioden, waardoor een grote verscheidenheid aan bouwstijlen is ontstaan. Het wegprofiel is smal, de aangrenzende panden hebben geen of nauwelijks voortuinen. Veel panden in de Venestraat zijn stedenbouwkundig zo ontworpen met gevelpuien dat ze geschikt zijn voor kleinschalige bedrijven. Deze panden worden al jaren niet meer gebruikt als bedrijfspand en staan leeg. De uitstraling van de Venestraat is dan ook op dit moment niet optimaal. Dit wordt nog eens versterkt door de openbare ruimte die niet goed aansluit op hedendaagse kwaliteits- en gebruikseisen en de vele geparkeerde auto’s. Op de locatie waar het nieuwbouwplan geprojecteerd is, staan diverse opstallen in de vorm van een bedrijfspand met daarboven twee appartementen, een garage en bergingen. De bebouwing bestaat voornamelijk uit twee lagen met kap en de bijgebouwen en garage uit één laag met kap. De maatvoering van de panden komt ongeveer overeen met de aangrenzende bebouwing. De bestaande bebouwing is afkomstig uit verschillende bouwperioden en architectonisch niet zo bijzonder dat deze bijdraagt aan het historische karakter van de Venestraat. De leegstaande bedrijfspanden in combinatie met de doorgang naar het achterterrein dragen niet bij aan de ruimtelijke kwaliteit van de Venestraat. 3.3 Uitgangspunten beschermd dorpsgezicht Bij nieuwe ontwikkelingen in het Damcentrum, Sluisgebied en in de Venestraat dient de gevelwand per pand herkenbaar te zijn, waarbij verschillende individuele gevels worden gecreëerd. Dit kan bewerkstelligd worden door afwisselend materiaalgebruik, verschillende gevelbeelden, hoogte (twee tot vier lagen), breedte en kapvorm. 3.4 Het nieuwbouwplan Het nieuwbouwplan betreft een aaneengesloten rij van vier woningen met drie bouwlagen. De derde bouwlaag is de kaplaag. Deze kaplaag is zodanig vormgegeven dat deze als een volledige bouwlaag gebruikt kan worden. De woningen hebben aan de achterzijde een tuin met berging en een gezamenlijke parkeervoorziening. De gevelindeling en materiaalkeuze zijn zodanig per twee om twee woningen wisselend, waardoor het ruimtelijk niet te massaal oogt. Hierdoor wordt voldaan aan de geformuleerde eisen vanuit het beschermd dorpsgezicht.
13
4 Verkeer en parkeren
4.1 Inleiding Voor het projectgebied zijn twee verkeerskundige aspecten van belang. Namelijk het aspect hoe het projectgebied verkeerskundig wordt ontsloten en de parkeervoorziening. 4.2 Verkeersontsluiting Het projectgebied en de daarbij behorende parkeervoorziening is met de auto te bereiken via een smal achterpad. Aan dit achterpad is tevens parkeervoorziening van het naastgelegen appartementencomplex gelegen. Op dit achterpad is een erfdienstbaarheid, ofwel een recht van overpad gevestigd vanaf 23 september 1983. De erfdienstbaarheid blijft van kracht om in de nieuwe situatie de gemeenschappelijke parkeervoorziening te bereiken. 4.3 Parkeervoorziening Bij ruimtelijke ontwikkelingen mag de parkeerdruk in de omgeving niet toenemen. Hiertoe wordt de parkeervraag van de oude situatie met de nieuwe situatie vergeleken en dient de toename op eigen terrein te worden opgelost. Vanuit het bestaand gebruik (twee goedkope appartementen, een tussenwoning en een bedrijfsruimte van ca. 325 m²) is de parkeerbehoefte acht parkeerplaatsen. De nieuwbouw beslaat het realiseren van vier woningen, met een parkeerbehoefte van zes parkeerplaatsen. De parkeerdruk neemt af met twee parkeerplaatsen. In de toekomstige situatie zijn meerdere parkeerplaatsen op eigen terrein gepland, reëel gezien kunnen van de twaalf ingetekende parkeerplaatsen, maar acht gebruikt worden, gelet op de draaicirkel van een auto. Voor het nieuwbouwplan zijn zeven parkeerplaatsen ingetekend, de achtste parkeerplaats is een nieuw te bouwen garage bedoeld voor de eigenaar van Venestraat 11. De overige niet reële ingetekende parkeervoorzieningen zijn voor de buren bedoeld, die daar in de huidige situatie ook al parkeren. De parkeerdruk op de openbare ruimte neemt door dit bouwplan wel enigszins toe. Het nieuwbouwplan op zich zelf voldoet wel aan de parkeernorm (zes parkeerplaatsen voor vier woningen).
Parkeersituatie
14
5. Omgevingsaspecten
5.1 Inleiding Bij elk ruimtelijk initiatief en ontwikkeling zal ook rekening gehouden moeten worden met verschillende omgevingsaspecten, zoals bodemkwaliteit, geluid, luchtkwaliteit, water, ecologie.e.d. In dit hoofdstuk wordt op de relevante omgevingsaspecten nader ingegaan. 5.2 Bodem Door het milieukundig adviesbureau Van der Helm is in opdracht van de aanvrager ter plaatse van de panden Venestraat 11-17 in april 2012 een verkennend milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat de puinhoudende grond matig tot sterk verhoogde gehalten aan zware metalen en/of PAK bevat. Door het milieukundig adviesbureau wordt geconcludeerd dat er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en dat de grond (momenteel) milieuhygiënisch gezien niet geschikt is voor de voorgenomen herinrichting. Op verzoek van de gemeente is aansluitend een aanvullend nader milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd van de grond gelegen onder de diverse opstallen. Daaruit is gebleken dat de grond ter plaatse van het gehele perceel sterk verhoogde gehalten bevat aan lood. Alvorens nieuwbouw te realiseren dient de grond eerst te worden gesaneerd. Dat wil zeggen dat de verontreinigde grond wordt geïsoleerd ten opzichte van de omgeving en/of wordt verwijderd. Voor zover bekend geeft de bodemsanering geen financiële belemmeringen inzake de nieuwbouw. 5.3 Externe veiligheid Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijk stoffen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet men rekening houden met verplichte afstandsnormen tussen de ruimtelijke ontwikkeling en de risicobron (inrichtingen met of vervoer van gevaarlijke stoffen) volgens onderstaande wetten: • Besluit externe veiligheid inrichtingen 2004 (Bevi), staatsblad 2004 nr. 250 • Besluit externe veiligheid buisleidingen 2011 (Bevb), staatsblad 2010 nr. 636 • Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen (Crnvgs) voor transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of het water, juli 2012 Tevens dient men rekening te houden met het beleid Externe Veiligheid dat door stadsgewest Haaglanden is vastgesteld op 28 november 2012. Risicovolle objecten zijn o.a.: • ondergrondse buisleidingen met transport van aardgas of andere stoffen; • transport van gevaarlijke stoffen over o.a. rijkswegen en spoorbanen; • bedrijven vallend onder de Wet Milieubeheer met grootschalige opslag van chemische stoffen; • grootschalige opslag van chemische stoffen (PGS15); • LPG-tankstations. Het projectgebied bevindt zich in het plangebied “Leidschendam-Zuid”. Voor dit plangebied heeft adviesbureau AVIV in maart 2012 een inventarisatie gemaakt van risico-bronnen en zijn risicoberekeningen uitgevoerd. . Voor het projectgebied geldt het volgende: Ondergrondse aardgasleiding In de directe nabijheid van het projectgebied is geen ondergrondse aardgastransportleiding. De dichtstbijzijnde leiding bevindt zich ten zuidoosten van het projectgebied op een afstand van ca. 480 meter. De kenmerken van deze gasleiding zijn in onderstaande tabel weergegeven. nummer
diameter
druk
1%-letaliteit
W-51401
12 inch
40 bar
140
100%letaliteit 70
15
ligging langs snelweg
De 1% letaliteitcontour heeft een afstand van 140 meter aan weerskanten van de leiding. Op onderstaande kaart is de ligging van de gasleiding (roze stippellijn) alsmede de 1% letaliteitcontour (roze) weergegeven.
Letaliteitcontour gasleiding
Aangezien het projectgebied zich buiten de letaliteitscontour, ofwel het invloedsgebied van de gasleiding bevindt, vormt de aanwezigheid van een gasleiding vanuit het oogpunt van externe veiligheid geen belemmering voor het bouwplan. Transport gevaarlijke stoffen over de weg Door de gemeenteraad is geen route gevaarlijke stoffen vastgesteld. Wel zijn door het rijk binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg de rijksweg A4 (Rotterdam-Leiden) en A12 (Utrechtsebaan) aangewezen als routering voor gevaarlijke stoffen (conform het zogenaamde basisnet (wet basisnet, staatsblad 2013-307). Uit berekeningen blijkt dat bij een ongeval met brandbare stoffen op de A4 en de A12 inzake PR en GR geen belemmeringen zijn voor het plangebied “Leidschendam-Zuid”. De afstand tot de A4 is ca. 390 meter. Men dient wel te bedenken dat bij een ongeval met giftige stoffen een invloedsgebied geldt van 4 km en zodoende het plangebied binnen de 4 km zone komt. Bij nieuwbouw is het niet mogelijk om maatregelen te treffen aan de risicobronnen, maar het beheersen en verminderen van het effect op een incident is wel mogelijk. Te denken valt aan het goed sluiten van ramen en deuren en het uitzetten van mechanische ventilatie, wanneer een ongeval plaatsvindt. Om ervoor te zorgen dat mensen goed voorbereid zijn en weten hoe ze moeten reageren bij een ongeval met gevaarlijke stoffen op de A4 wordt door stadgewest Haaglanden een (risicocommunicatie)campagne, in samenwerken met de gemeente uitgevoerd. Het aspect Externe Veiligheid bij transport van gevaarlijke stoffen is geen belemmering voor het bouwplan. Echter zullen bewoners zich bewust moeten zijn van bovenstaande risico’s. Transport gevaarlijke stoffen over het spoor en water In de nabijheid van het projectgebied is geen spoorbaan aanwezig. Ook vindt er over de Vliet geen transport van gevaarlijke stoffen plaats. Transport van gevaarlijke stoffen over het spoor of het water vormt dan ook geen belemmering voor de voorgenomen herontwikkeling van het projectgebied.
16
Risicovolle inrichtingen en locaties In de nabijheid van het projectgebied zijn geen bedrijven aanwezig die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Ter plaatse van Venestraat 24 bevindt zich een opslagplaats van consumentenvuurwerk, dat bevoorraad wordt in de maand december. Deze inrichting valt onder de Wet Milieubeheer. Jaarlijks wordt hiervoor vergunning verleend en wordt gecontroleerd of de inrichting voldoet aan de wettelijke regels. De vuurwerkopslagplaats voldoet aan de vigerende wettelijke regels. 5.4 Water 5.4.1 Waterbeheerplan Rijnland Het projectgebied maakt deel uit van het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, zodat het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing is. In dit plan beschrijft het Hoogheemraadschap van Rijnland wat haar ambities voor deze planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. De WBP heeft drie hoofddoelen: ▪ veiligheid tegen overstromingen ▪ voldoende water ▪ gezond water Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen in het Rijnlandse beheersgebied voldoende hoog en stevig zijn en blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijke toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem in het beheersgebied goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij streeft Rijnland er naar het watersysteem op orde en toekomstvast te maken, ook rekening houdend met klimaatveranderingen. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en hevigere buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelstijging. Het actuele WBP sorteert voor op deze ontwikkelingen. 5.4.2 Keur en Beleidsregels Rijnland Met ingang van 22 december 2009 is de nieuwe Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels. Een nieuwe Keur was nodig vanwege de invoering van de Waterwet en de daarmee samenhangende verschuiving van bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze nieuwe Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken en het infiltreren van water in de bodem. De Keur en de Beleidsregels maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder die algemeen verbindende voorschriften (gebods- en verbodsbepalingen) bevat voor: ▪ waterkeringen (o.a. duinen, dijken en kaden) ▪ watergangen (o.a. kanalen, rivieren, sloten en beken) ▪ andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen) De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan bij het Hoogheemraadschap een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde, in de Keur niet rechtstreeks toegelaten, activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het Hoogheemraadschap daarin toestemt, dan wordt een Keurvergunning (Watervergunning op grond van de Waterwet) verleend voor de desbetreffende activiteit. De Keur is daarmee een belangrijk instrument om door middel van vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te krijgen en te houden. In de Beleidsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het Hoogheemraadschap ten aanzien van de in de Keur geregelde onderwerpen vastgelegd. 5.4.3 Watertoets Het projectgebied is gelegen in het stedelijk gebied en in de huidige situatie nagenoeg geheel verhard. De nieuwbouw betreft het realiseren van vier woningen met bergingen en tuintjes. Het is aan de nieuwe bewoners om de tuintjes geheel of gedeeltelijk te verharden. De totale verharding kan in het gunstigste geval iets afnemen. De aanvrager heeft het nieuwbouwplan voorgelegd aan het Hoogheemraadschap Rijnland. Bij brief van 24 juli 2013 heeft het Hoogheemraadschap ingestemd met het voorgenomen nieuwbouwplan. Volgens
17
het Hoogheemraadschap zijn er geen waterhuishoudkundige belangen in het geding die aanleiding geven om daarover opmerking te maken. 5.5 Geluid Bij de vaststelling, herziening of besluit tot afwijking van een bestemmingsplan voor nieuwe woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de geluidszone van een (spoor)weg, met uitzondering van 30 km/u- wegen en woonerven, is akoestisch onderzoek noodzakelijk, om na te gaan in hoeverre voldaan kan worden aan de wettelijke voorkeurswaarde, met uitzondering van 30 km/u-wegen en woonerven. Daarnaast dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening aannemelijk gemaakt te worden dat in het projectgebied sprake is van een aanvaardbare geluidssituatie. Bij deze beoordeling dient de geluidsbelasting van 30 km/u-wegen wel te worden meegenomen. De Venestraat is niet zodanig ingericht dat aannemelijk is dat over deze weg niet harder gereden kan worden dan 30 km/u. Grenswaarden De wettelijke voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai bij nieuwe woningen is 48 dB (decibel). Indien het om stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële redenen niet mogelijk is om met maatregelen te voldoen aan de voorkeurgrenswaarde, kunnen burgemeester en wethouders hogere grenswaarden vaststellen. Hogere grenswaarden mogen onder voorwaarden worden vastgesteld met een maximum van 63 dB binnen stedelijk gebied en 53 dB buiten stedelijk gebied en binnen zones langs autosnelwegen. Binnen de geluidszone van een autosnelweg is bij vervangende nieuwbouw binnen de bebouwde kom een hogere waarde tot maximaal 63 dB toegestaan, mits de vervanging niet zal leiden tot: ▪ ingrijpende wijziging van de bestaande stedenbouwkundige functie of structuur; ▪ wezenlijke toename van het aantal geluidgehinderden voor ten hoogste 100 woningen. De voorwaarden waaronder burgemeester en wethouders hogere waarden kunnen vaststellen zijn vastgelegd in de “Beleidsregel hogere waarden Wet geluidhinder gemeente Leidschendam-Voorburg”, vastgesteld op 9 februari 2010. Deze voorwaarden zijn: ▪ elke nieuwe woning dient over tenminste 1 geluidluwe gevel te beschikken met een geluidsbelasting van maximaal 53 dB; ▪ ter plaatse van een buitenverblijfruimte van tenminste één woning wordt een geluidsbelasting gemeten van maximaal 58 dB; ▪ op geen van de gevels van de woningen mag de gecumuleerde geluidsbelasting (met correctie art. 110g Wgh) meer bedragen dan de benodigde hogere waarde vermeerderd met 2 dB. Beoordeling Het projectgebied bevindt zich binnen de geluidszones van de volgende wegen: ▪ Rijksweg A4 ▪ Nieuwstraat ▪ Damhouderstraat Voor dit projectgebied is een geluidonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat bij de vier woningen de geluidsbelasting door verkeer op de Nieuwstraat en de Damhouderstraat maximaal 33 dB bedraagt; daarmee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden. De geluidsbelasting afkomstig van de Rijksweg A4 overschrijdt de voorkeursgrenswaarde wel en bedraagt bij alle vier de woningen maximaal 56 dB. In het onderzoek is aannemelijk gemaakt dat geen maatregelen haalbaar zijn waarmee alsnog aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan. Het aanpassen van de wegdekverharding en/of de maximumsnelheid op de A4 voor dit plan is onhaalbaar vanwege financiële en verkeerskundige bezwaren. Ook zijn overdrachtsmaatregelen, zoals het vergroten van de afstand van het bouwplan tot de rijksweg en het aanleggen van (extra) geluidsschermen of –wallen, fysiek onmogelijk of financieel en landschappelijk onhaalbaar. Uit het onderzoek blijkt ook dat voldaan zal worden aan de voorwaarden in het gemeentelijk hogere waardebeleid “Beleidsregel hogere waarden Wet geluidhinder gemeente Leidschendam-Voorburg”. Voor het bouwplan wordt daarom een besluit tot vaststelling van een hogere waarde genomen bij de omgevingsprocedure voor onderhavig nieuwbouwplan.
18
Samenvatting hogere grenswaarde besluit Door het vaststellen van een hogere waarde van 56 dB kunnen de vier woningen vanuit het aspect geluid mogelijk gemaakt worden. 5.6 Luchtkwaliteit De regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen is opgenomen in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) en bijbehorende besluiten (waaronder het Besluit ‘niet in betekenende mate bijdragen’). Daarin is bepaald onder welke voorwaarden het bevoegd gezag ruimtelijke plannen mag vaststellen of wijzigen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van deze bevoegdheid: 1. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; 2. een nieuwbouwproject leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit; 3. een nieuwbouwproject draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan de luchtverontreiniging (d.w.z.: een concentratietoename van niet meer dan 3% van de grenswaarde = 1,2 microgram/m³); 4. een nieuwbouwproject past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen. Indien aannemelijk gemaakt kan worden dat tenminste aan één van bovenstaande voorwaarden wordt voldaan, is het uitvoeren van een uitgebreid luchtkwaliteitsonderzoek wettelijk niet verplicht. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet beschouwd worden of de luchtkwaliteit ter plaatse aanvaardbaar is voor de realisatie van het plan op deze locatie. Voor de luchtkwaliteit zijn met name de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM 2.5) van belang. De concentraties van overige stoffen voldoen in Nederland ruimschoots aan de normen. In onderstaande tabel zijn de belangrijkste luchtkwaliteitseisen samengevat. Stof Stikstofdioxide (NO2) Fijn stof - PM10
Fijn stof - PM2,5
Norm
Niveau
Status 3
grenswaarde geldig vanaf 2015
jaargemiddelde
40 µg/m
jaargemiddelde
40 µg/m3
grenswaarde geldig vanaf 2011
daggemiddelde; overschrijding 3 is toegestaan op niet meer 50 µg/m dan 35 dagen per jaar.
grenswaarde geldig vanaf 2011
jaargemiddelde
25 µg/m
3
grenswaarde geldig vanaf 2015
Beoordeling bouwplan Vanwege de zeer beperkte omvang (vier woningen) is de bijdrage door deze aanvraag aan verslechtering van de luchtkwaliteit verwaarloosbaar. Uit de Handleiding “niet in betekenende mate bijdragen” volgt dat een bouwplan van minder dan 1500 woningen niet in betekenende mate bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Ten aanzien van de heersende en toekomstige luchtkwaliteit kan op basis van de landelijke Monitoringstool 20111 luchtkwaliteit worden geconcludeerd dat ter plaatse van het projectgebied voldaan wordt aan de wettelijke grenswaarden. In de toetsjaren 2011, 2015 en 2020 is de jaarconcentratie stikstofdioxide (NO2) op de dichtstbijzijnde drukke wegen lager dan 35 microgram/m³ (grenswaarde = 40). Ook de jaargemiddelde concentraties van fijn stof (PM10 en PM2.5) liggen ruim beneden de grenswaarden van 40 respectievelijk 25 microgram/m³. Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een wettelijke luchtkwaliteitseis. De luchtkwaliteitswetgeving vormt geen beletsel voor het realiseren de aanvraag.
1
De Monitoringstool is een instrument van de rijksoverheid waarmee wordt gecontroleerd of tijdig aan de landelijke doelstellingen
voor luchtkwaliteit wordt voldaan.
19
5.7 Flora en fauna In maart 2013 is een onderzoek in de vorm van een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat op de locatie geen planten- en dierensoorten voorkomen die specifieke maatregelen noodzakelijk maken. Naar aanleiding van de ecologische quickscan wordt geadviseerd om: ▪ tijdens de werkzaamheden alert te zijn op het voorkomen van (beschermde) dieren op en rond het projectgebied. Bij het voorkomen van (beschermde) dieren, deze de tijd te gunnen om te kunnen vluchten; ▪ indien men onverwachts (andere) beschermde soorten en/ of broedende vogels aantreft of bij twijfel, altijd advies inwinnen bij een deskundige.
6. Historisch perspectief, cultuurhistorie en archeologie
6.1 Inleiding Een van de toetscriteria van het bestemmingsplan Damcentrum is dat de aanvraag beoordeeld moet worden door de monumentencommissie, omdat het projectgebied binnen het “waardevol dorpsgezicht” ligt. Tevens valt het bouwplan in het invloedsgebied van een molenbiotoop en is de grond archeologisch waardevol. Deze aspecten komen in dit hoofdstuk aan bod. 6.2 Beschermd dorpsgezicht Het projectgebied ligt in het gebied van het Sluiscomplex, dat op 12 december 2006 door het ministerie is aangewezen als beschermd dorpsgezicht. De aanwijzing heeft als doel te waarborgen dat er in de toekomst zo zorgvuldig mogelijk wordt omgegaan met dit gebied, zoals dat door de eeuwen heen tot e stand is gekomen. Het beschermd dorpsgezicht omvat het totale 19 eeuwse sluis- en bruggencomplex in de Rijn-Schieverbinding (Vliet) met de aangrenzende delen van de waterweg en de aan weerzijde gelegen kaden, bebouwing en erven langs de Sluiskant, de Damstraat, de Kerkstraat, de Sluiskade, het Sluisplein, de Venestraat, de Leidsekade en de Delftsekade. De landscheidingsdijk bestond al in de 13e eeuw en is daarmee één van de oudste landschappelijke bewoningsstructuren in de gemeente. Vanwege de economische groei, door de functie van Leidschendam als overslagplaats van goederen, werden rondom de dam en zijstraten grote herenhuizen gerealiseerd. Vooral vanaf de 15e eeuw nam de bebouwing toe en werd de Venestraat steeds dichter bebouwd, waarbij een nagenoeg gesloten gevelwand ontstond. Het dorpsgezicht vormt een belangrijk, doch niet meer heel gaaf voorbeeld van een op oudere structuur gebaseerd laat 19e eeuws waterverkeers- en sluiskerndorp. Het is een niet veel voorkomend dorpstype, dat zijn ontstaan dankt aan het elkaar (haaks) kruisen van een niet waterkerend dijklichaam (de Landscheidingsdijk, die in de Middeleeuwen is aangelegd om het verschil in waterpeil op te vangen tussen het boezemwater van het hoogheemraadschap van Delfland en dat van Rijnland en een waterweg. Sloop en nieuwbouwplannen in het beschermd dorpsgezicht moeten altijd bij afwijking van de bouwvoorschriften worden voorgelegd aan de monumentencommissie. Op 11 juni 2013 heeft de welstands- en monumentencommissie de aanvraag voor sloop en nieuwbouw positief beoordeeld. Daarmee wordt voldaan aan de eis dat het bouwplan geen onevenredige afbreuk mag doen aan en mede strekt tot behoud of versterking van de aanwezige historisch-ruimtelijke en cultuurhistorische waarden van het “Waardevol dorpsgezicht”. 6.3 Molenbiotoop Het projectgebied ligt binnen de invloedsfeer van een molenbiotoop. Ten noordoosten van het plangebied ligt de molen “De Salemander”. Deze heeft een stedelijk invloedsgebied van 400 meter. Gronden gelegen binnen de molenbiotoop zijn bestemd voor de bescherming en het behoud van de vrije windvang van en het zicht op de molen. Binnen een molenbiotoop met een afstand van 100 tot 400 van de molen mag geen bebouwing worden opgericht met een hoogte die meer bedraagt dan 1/30 van de afstand van het bouwwerk tot de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek. Het bouwplan ligt op zo’n 400 meter vanaf de molen en mag maximaal zo’n 13 meter hoog worden. Het bouwplan is slechts zo’n 9 meter hoog en voldoet daarmee aan de eisen van de molenbiotoop.
20
6.4 Archeologie Op de verbeelding van het bestemmingsplan Damcentrum wordt het projectgebied aangegeven als archeologisch waardevol gebied. Op basis van artikel 21 van dit bestemmingsplan dient de aanvrager een archeologisch rapport te overleggen waarin de archeologische waarde van het betrokken terrein naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.
Archeologische waarden kaart
Door de gemeente is onderzocht of er eerder archeologisch onderzoek is uitgevoerd in de directe omgeving wat kan worden gebruikt om de archeologische waarde van het betrokken terrein te kunnen vaststellen. Op de betreffende locatie blijkt geen eerder archeologisch onderzoek te zijn uitgevoerd. Archeologisch onderzoek in de directe omgeving (project Damcentrum) kan geen inzichten of uitspraken doen over de archeologische waarde van het plangebied. Het onderhavige projectgebied is gelegen aan de andere zijde van de Vliet, de archeologische, historische en geomorfologische ontwikkeling van de twee locaties verschillen hiervoor te veel van elkaar. Concreet betekent dit dat er archeologisch onderzoek uitgevoerd dient te worden om de archeologische waarde van het projectgebied te kunnen bepalen. In dat kader is in opdracht van de aanvrager een bureauonderzoek uitgevoerd door ADC Archeoprojecten. Uit het bureauonderzoek blijkt dat hoewel er in principe een verwachting is voor archeologische resten uit de perioden van de Late Prehistorie en/of Romeinse Tijd, sporen uit deze periode waarschijnlijk niet aanwezig zijn. Bij het bureauonderzoek zijn de boorstaten van een milieuhygiënisch onderzoek beoordeeld. Uit de boorstaten blijkt dat er op een diepte van ongeveer 1 meter onder het maaiveld een veenpakket aanwezig is en dat de top van het veen (waarin zich archeologische waarden uit de prehistorie en Romeinse tijd hadden kunnen bevinden) vermoedelijk volledig geërodeerd is. In het wel bewaarde veenpakket kunnen zich eventueel dieper ingegraven archeologische sporen en resten bevinden. Voor de verwachting van archeologische resten uit de late middeleeuwen en/of Nieuwe Tijd, is de argumentatie minder sterk. In het projectgebied is een ongeveer 1 meter dik ophogingspakket aangetroffen. De ouderdom van dit ophogingspakket is niet bekend. Gesteld wordt dat dit kan dateren uit de periode dat de huidige bebouwing is gerealiseerd in de jaren 30 van de twintigste eeuw. In dat geval is de kans op de aanwezigheid van archeologisch behoudenswaardige resten uit de late middeleeuwen en nieuwe tijd erg klein. Het is echter net zo goed mogelijk dat de ophogingslaag veel ouder is en zelf zeer vele getuigen van bewoning in eerdere fasen in het projectgebied bevat.
21
In het bureauonderzoek wordt aangegeven dat van de huidige bebouwing de onderzijde van de fundering op 1 meter onder maaiveld ligt. Deze stelling wordt in het rapport niet onderbouwd met valide argumenten. De nieuwe fundering zal tot ongeveer 1 meter onder maaiveld worden aangelegd en van heipalen worden voorzien. Als de huidige fundering minder diep reikt worden hierbij dus mogelijk archeologische waarden verstoord. Door het ontbreken van een onderbouwing in het bureauonderzoek kan niet worden vastgesteld of er in het plangebied behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn, welke mogelijk door het plan bedreigd worden. Om de archeologische waarde van het projectgebied te kunnen vaststellen zal daarom een nader onderzoek moeten plaatsvinden in de vorm van een proefsleuvenonderzoek (protocol inventariserend veldonderzoek waarderende fase). Het doel van het waarderend inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuvenonderzoek is om de archeologische waarde van het betrokken terrein te kunnen vaststellen. Dit onderzoek zal als een van de voorwaarden gekoppeld worden aan de omgevingsvergunning en na sloop van de huidige bebouwing en voorafgaand aan de bouw van de nieuwbouw moeten plaatsvinden. 6.5 Voorwaarden aan omgevingsvergunning: sloop-, bouw- en aanlegvergunning Voorwaarden aan sloopvergunning: ▪ Er mag gesloopt worden tot de (eventuele) funderingspalen; ▪ De aanwezige funderingspalen mogen niet worden verwijderd, getrokken of afgebroken worden; ▪ De aanwezige kabels en leidingen dienen met zorg en beleid verwijderd te worden. Dit houdt in dat deze niet met grof geweld uit de grond mogen worden getrokken. Het nader proefsleuvenonderzoek dient te worden uitgevoerd conform de specificaties van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA) en een daartoe opgesteld Programma van Eisen (PvE), dat ter goedkeuring aan de gemeente moet worden voorgelegd. De resultaten van het proefsleuvenonderzoek moeten worden verwerkt in een rapportage conform PvE en KNA, en bij de gemeente worden ingediend. Indien uit het proefsleuvenonderzoek blijkt dat er geen behoudenswaardige resten in het projectgebied aanwezig zijn, is daarmee aan de verplichting in het kader van de archeologische monumentenzorg voldaan. Indien er wel archeologische waarden worden vastgesteld kan het bevoegd gezag besluiten dat de vindplaats archeologisch onderzocht moet worden tot het niveau dat door de nieuwbouwplannen bedreigd wordt. Het PvE voor het proefsleuvenonderzoek moet ook voor dit definitieve onderzoek de randvoorwaarden en wetenschappelijke kaders bieden. Voorwaarden bouw- en aanlegvergunning Er mag pas gestart worden met bodemverstorende activiteiten als het archeologische veldwerk is afgerond en van de gemeente schriftelijk of per mail een bevestiging ontvangen is dat het projectgebied voor archeologie is vrijgegeven. Er dient rekening gehouden te worden met het feit dat na sloop van de huidige bebouwing en start van de bodemverstorende werkzaamheden er voldoende tijd beschikbaar is voor uitvoering van (alle benodigde) archeologische onderzoeken en de controle hiervan van door de gemeente. Aangezien er in de directe omgeving van het projectgebied waardevolle archeologische vondsten zijn gedaan uit diverse archeologische periodes, dient er terdege rekening mee te worden houden dat bij veldonderzoek op de locatie archeologische resten worden aangetroffen.
22
7. Uitvoerbaarheid 7.1 Economische uitvoerbaarheid Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 van de Wro is het bij de vaststelling van een ruimtelijk plan ten behoeve van een aantal bouwplannen verplicht tevens een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd (overeenkomst). De bouwplannen waarvoor deze verplichting geldt zijn opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Het (ontwerp)besluit op de aanvraag ex artikel 2.12, lid 1, onder a 3º, Wabo voorziet in het realiseren van een nieuwe juridisch-planologische - en feitelijke situatie, waaruit kosten (kunnen) voortvloeien op het gebied van de grondexploitatie, planschaderisico’s e.d. Zoals eerder aangegeven moet de economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijk besluit op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aannemelijk worden gemaakt. Dat betekent dat de door de gemeente te maken kosten moeten zijn gedekt dan wel op de bij de uitvoering van het project gemaakte kosten op de aanvrager verhaald kunnen worden. Tevens moet aannemelijk worden gemaakt dat datgeen wat met de omgevingsvergunning mogelijk wordt gemaakt, ook daadwerkelijk kan worden verwezenlijkt. Met betrekking tot de dekking van de door de gemeente te maken kosten voor onderhavige aanvraag is in de anterieure overeenkomst, ondertekend door de gemeente en aanvrager op 25 juli 2013, vastgelegd dat alle kosten die de gemeente mogelijkerwijs maakt, of voortvloeien uit deze aanvraag, afgewenteld worden op de aanvrager. Daarnaast wordt sloop, bouw en woonrijp maken van deze onderhavige aanvraag door de aanvrager gerealiseerd en gefinancierd. Tevens blijkt dat de gevraagde nieuwbouw, eengezinswoningen in de goedkope en middeldure sector een woonvorm is waaraan volgens het gemeentelijke woningbouwprogramma vooral behoefte is in Leidschendam. 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Het opstellen van ruimtelijke besluiten dient zorgvuldig te gebeuren. In dat kader blijft het van belang dat diverse instanties, burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van dergelijke besluiten worden betrokken zodat in een vroeg stadium knelpunten, belangen en verbeterpunten kunnen worden gesignaleerd. De verplichting hiertoe vloeit voort uit de artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e. van het Bro in samenhang met het in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gecodificeerde zorgvuldigheidsbeginsel. De voorliggende aanvraag omgevingsvergunning wordt niet aan inspraak onderworpen op grond van de "Inspraakverordening gemeente Leidschendam-Voorburg 2006". Door het toepassen van de procedure ex artikel 2.12, lid 1, onder a 3º, Wabo worden belanghebbenden betrokken bij de voorbereiding van het besluit ex artikel 2.12, lid 1, onder a 3º, Wabo. Dat geldt te meer in het voorliggende geval, waarbij aan de planologische procedure een door de raad te vragen “Verklaring van geen bedenkingen” afgegeven moet worden alvorens de gevraagde omgevingsvergunning af te kunnen geven. Conclusie maatschappelijke uitvoerbaarheid (Naar aanleiding van de ter inzage legging) Rapporten Bij de ruimtelijke onderbouwing is gebruik gemaakt van de volgende informatie uit de rapporten: • Verkennend milieukundig bodemonderzoek aan de Venestraat 11-17 te Leidschendam • Aanvullend nader milieukundig bodemonderzoek aan de Venestraat 11-17 te Leidschendam • Historisch onderzoek Venestraat 3-17 te Leidschendam • Asbestinventarisatierapport, type A Panden gelegen aan de Venestraat 15 t/m 25 te Leidschendam • 4 Woningen Venestraat te Leidschendam Bepaling geluidsbelasting Geluidwering gevels • Bureauonderzoek Venestraat 11-17 te Leidschendam • Brief Hoogheemraadschap Rijnland • Concept hogere grenswaarde besluit • Ecologische quickscan Venestraat 11-17 • Inventarisatie externe veiligheid adviesbureau AVIV
23
