RUIMTELIJKE ONDERBOUWING
Parkzoom 3
20 februari 2008
Afbeelding 1: Ligging in de stad
1. Inleiding Sinds 1996 wordt het appartement aan de Parkzoom 3 met bestemming ‘woondoeleinden’, geheel gebruikt als tandartspraktijk. Voor de bestemming woondoeleinden is in het vigerende bestemmingsplan opgenomen, dat een wooneenheid een praktijkruimte mag hebben mits de woonfunctie overwegend gehandhaafd blijft. Dit is bij Parkzoom 3 niet het geval. Om het bestaande gebruik van de woning geheel als praktijkruimte te legaliseren, heeft de heer Zaanen begin oktober 2007 een verzoek om vrijstelling ingediend. Het gaat om een vrijstelling van het bestemmingsplan voor het gebruik van het pand - in zijn geheel - voor de uitoefening van de tandheelkunde. Eerder, in april 2007, heeft de VvE Parkeergarage / een individuele bewoner van dezelfde straat, een verzoek om handhaving gedaan, ten aanzien van het illegaal gebruik van de praktijkruimte. Dit verzoek om handhaving is eind september 2007 afgewezen, aangezien er geen ruimtelijke bezwaren zijn om vrijstelling te verlenen. De bezwaarprocedure tegen dit besluit is nog gaande. De gemeente verleent medewerking aan deze vrijstelling om in de betreffende wijk een goede mix van wonen en werken te bewerkstelligen. Dit volgt specifiek uit het gemeentelijk beleid weergegeven in de Ontwikkelingsvisie 2025 en het Meerjarenprogramma Wijkeconomie, waarin werken-aan-huis/ nieuwe economie wordt gestimuleerd en
Ruimtelijke onderbouwing Parkzoom 3
–1–
20 februari 2008
kleinschalige bedrijvigheid in de wijken wordt bevorderd. De gemeente ziet de tandartspraktijk als welkome aanvulling op de bestaande voorzieningen in de wijk. Bovendien zijn er geen stedenbouwkundige, milieutechnische, cultuurhistorische of verkeerskundige gevolgen. Om de wooneenheid geheel als praktijkruimte te legaliseren, is een vrijstelling nodig als bedoeld in artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Dit document voorziet in de ruimtelijke onderbouwing voor die vrijstelling. Deze ruimtelijke onderbouwing zal worden overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan.
2. Beschrijving van het bouwplan Het bouwplan bestaat uit de legalisering van het bestaande gebruik van het appartement aan de Parkzoom 3, voor 100% als praktijkruimte. Dit aangezien het huidige gebruik strijdig is met het vigerende bestemmingsplan. Aan de wooneenheid zelf worden verder geen wijzigingen doorgevoerd.
3. Vigerend bestemmingsplan Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan Hoornse Hof, dat onherroepelijk is geworden op 4 december 1997. Het bestemmingsplan kent aan de planlocatie de bestemming ‘woondoeleinden’ toe. In artikel 4 van de voorschriften is bepaald dat deze gronden zijn bestemd voor: woningen; verkeersvoorzieningen, waaronder wegen, parkeervoorzieningen, fiets- en voetpaden; (openbare) nutsvoorzieningen; groen- en speelvoorzieningen; water; alsmede [samengevat:] een tram- c.q. busverbinding met bijbehoren ter plaatse van de aanduiding ‘openbaar vervoersverbinding’. Per wooneenheid met deze bestemming zijn toegelaten ruimten voor ambachtelijk bedrijf, detailhandel, ruimten voor kantoor-/praktijkuitoefening en sociaal-culturele doeleinden, mits de woonfunctie per wooneenheid in overwegende mate gehandhaafd blijft. In de praktijk komt dat er op neer dat maximaal 30% van de woning gebruikt mag worden voor een aan huis gebonden beroep en dat de beoefenaar van dat beroep ook woonachtig is in de woning zelf. Omdat in dit geval de woonfunctie niet in overwegende mate gehandhaafd blijft, past het (huidige) gebruik van de wooneenheid Parkzoom 3 niet binnen de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan. Er is geen strijdigheid met de bebouwingsvoorschriften.
4. Korte beschrijving van bestaande situatie Het oorspronkelijk, als woning bedoelde appartement Parkzoom 3, wordt sinds 1996 gebruikt als tandartspraktijk door de heer Zaanen. Het onderhavige appartement bevindt zich op de eerste etage. Op de begane grond zijn de bergingen alsmede de hoofdingang van het appartementencomplex gesitueerd. Via een lift en/of het trappenhuis kan de hal worden bereikt, waaruit de toegang tot slechts twee appartementen mogelijk is.
Ruimtelijke onderbouwing Parkzoom 3
–2–
20 februari 2008
Afbeelding 2: Plattegronden Parkzoom 3
5. Mobiliteit Autoverkeer en parkeren De locatie is ontsloten door de De Parkzoom, via de Hof van Zilverlicht en/of de Teding van Berkhoutlaan, richting de Kristalweg, respectievelijk de Van Foreestweg. Alle genoemde wegen zijn erftoegangswegen, met uitzondering van de twee laatste: de Kristalweg en de Van Foreestweg zijn gecategoriseerd als wijkontsluitingwegen. Hoewel geen gegevens voorhanden zijn voor wat betreft de herkomst van de klanten van deze tandartspraktijk, kan gesteld worden dat de verkeersaantrekkende effect van de praktijk verwaarloosbaar is en wegvalt tegen het achtergrondverkeer van en naar de wijk. De woning valt in de categorie “vrije sector midden/laag”. De autoparkeernorm voor deze categorie bedraagt 1,7 parkeerplaatsen. De tandartspraktijk heeft twee behandelkamers en valt onder de categorie “arts”. De parkeernorm voor deze categorie bedraagt 3,5 parkeerplaatsen. Bij een gelijkblijvende parkeerdruk moet het aantal parkeerplaatsen dus uitgebreid worden met 1,8 parkeerplaatsen. Bij de vaststelling dat 1,8 parkeerplaatsen extra aangelegd zouden moeten worden is echter geen rekening gehouden met dubbelgebruik. De parkeerplaatsen voor de tandartspraktijk zijn namelijk benodigd in de ochtenduren en ’s middags (tijdens kantooruren). Op deze momenten zijn relatief veel parkeerplaatsen bij de omringende woningen beschikbaar. In de parkeernorm wordt uitgegaan van een beschikbaarheidspercentage van parkeerplaatsen bij woningen van 50% in de ochtend, en 40% gedurende de middaguren. Omdat in een straal van 100 meter rondom het pand een vijftigtal parkeerplaatsen aanwezig zijn, wordt verondersteld dat hiervan in de middaguren een twintigtal beschikbaar zijn. Zoals eerder gesteld bedraagt de parkeernorm voor de tandartspraktijk 3,5 parkeerplaatsen. Dit aantal is lager dan het aantal beschikbare parkeerplaatsen. Bezoekers van de tandartsenpraktijk die met de auto reizen, zorgen daarom niet voor een verhoging van de parkeerdruk. Omdat er geen normen beschikbaar zijn voor fietsparkeren (voor tandartspraktijken) gelden de voorschriften uit het Bouwbesluit. In Afdeling 4.11 van het Bouwbesluit is de beschikbaarheid van (fiets)stallingsruimte geregeld. Op basis van de afmetingen van de tandartspraktijk (ca. 180 - 190 m2) moet 0,8% van het gebruiksoppervlakte beschikbaar zijn voor een - al dan niet gemeenschappelijke - fietsenstalling, waarbij er geen eis van ligging is, zolang deze vanaf de openbare ruimte direct toegankelijk is. 0,8% van 190 m2 komt neer op ongeveer 1,5 m2, maar Artikel 4.63 geeft aan dat er een minimum is van 2 m2 stallingsruimte. Er moet dus 2 m2 aan (gemeenschappelijke) stallingsruimte zijn. Er zijn acht (bestaande) stallingsplaatsen in de openbare ruimte direct voor het gebouw, waardoor voldaan wordt aan deze eis.
Ruimtelijke onderbouwing Parkzoom 3
–3–
20 februari 2008
Openbaar vervoer De dichtstbijzijnde bushalte is minder dan 5 minuten lopen van Parkzoom 3: halte Parkzoom op de Hof van Zilverlicht. Tweemaal per uur stopt hier lijn 81: Kuyperwijk – Delfgauw v.v. via Station Delft CS. De locatie is hiermee redelijk ontsloten door openbaar vervoer. Conclusie Nu het verkeersaantrekkende effect van de praktijk verwaarloosbaar is en de parkeerdruk in de woonwijk tijdens kantooruren laag is, waardoor er voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn, heeft het plan geen gevolgen voor mobiliteitsaspecten ter plaatse. Ook het aantal fietsstallingsplaatsen is voldoende. Toenames in verkeer, veranderingen in de bereikbaarheid of parkeerbehoefte zijn niet aan de orde; er zijn derhalve geen maatregelen nodig.
6. Milieuaspecten De bestaande tandartspraktijk (bedrijfstype artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven) valt onder milieucategorie 1. Deze categorie bedrijven zijn toegestaan in het woonwijktype “woonwijken 2”. Het plan voldoet hieraan. Het legaliseren van het bestaande gebruik van de woning als praktijkruimte, heeft geen gevolgen voor de onderstaande aspecten: Luchtkwaliteit De bijdrage aan de luchtkwaliteit is verwaarloosbaar. De tandarts heeft geen noemenswaardige verkeersaantrekkende werking (verhoging luchtverontreiniging). De normen uit de Wet Luchtkwaliteit worden niet overschreden. Er wordt voldaan aan de Wet Luchtkwaliteit. Geluid De tandarts bevindt zich niet in een zone als gevolg van wegverkeerslawaai of railverkeerslawaai. Er wordt voldaan aan de Wet Geluidshinder. Geur Het plan bevindt zich niet in een gebied waar een geurcontour loopt. Er worden geen geurnormen overschreden. Bodem Het plan heeft geen gevolgen voor de bodemkwaliteit, want de tandartspraktijk bevindt zich op de 1e verdieping van een flat. Het plan voldoet aan de Wet bodembescherming. Externe veiligheid Het plan bevindt zich niet in de nabijheid van een route voor vervoer gevaarlijke stoffen over de weg of het spoor. Ook bevindt het zich niet in een invloedsgebied van een inrichting die onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) valt. Milieuzonering De tandartspraktijk heeft voor de inrichting op 17 augustus 1998 een melding gedaan ex. Art. 8.40 van de Wet milieubeheer. Het valt sinds die tijd onder de AMvB ‘tandartspraktijken’. Per 1 januari 2008 valt de inrichting onder het besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit). Uit het registratiesysteem van de gemeente blijkt dat er geen klachten over de inrichting zijn ingediend door omwonenden. Er dient derhalve geen milieuzonering te worden opgenomen.
Ruimtelijke onderbouwing Parkzoom 3
–4–
20 februari 2008
Ecologie Het plan is niet gelegen in een ecologische zone en heeft geen negatieve effecten op het openbare groen. Er zijn in het plangebied geen beschermde soorten aanwezig. Er wordt voldaan aan de Flora- en faunawet. Water Het plan is op 10 januari 2008 besproken met het Hoogheemraadschap van Delfland. Het Hoogheemraadschap heeft aangegeven dat het plan geen gevolgen heeft voor de bergingscapaciteit van het water en ook niet op de kwaliteit van het water.
7. Stedenbouw Het appartement aan de Parkzoom 3 is gelegen in de woonwijk Hoornse Hof. Dit hoogwaardige woongebied, gelegen in het noordwesten van de gemeente Delft, is rond 1994 gerealiseerd. De wijk bestaat deels uit grondgebonden en deels gestapelde woningen gelegen aan of in de nabijheid van water. Het legaliseren van het bestaande gebruik van het appartement als praktijkruimte heeft geen invloed op de bestaande ruimtelijke structuur. Aangezien er geen fysieke wijzigingen plaatsvinden wordt het ruimtelijk beeld niet aangetast.
8. Cultuurhistorie Het gaat in dit geval om legalisering van het gebruik van de wooneenheid als praktijkruimte. Het gebouw is niet aangewezen als cultuurhistorisch waardevol gebouw. Voorts bevat het bouwplan geen wijzigingen in de bouw die de eventueel aanwezige archeologische waarden zouden kunnen aantasten. Vanuit het cultuurhistorisch of archeologisch oogpunt zijn er daarom geen redenen om de legalisering van het plan in de weg staan.
9. Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid De verschillende beleidsnota’s van rijk, provincie en gemeente richten zich op een hoger schaalniveau. Deze doen geen uitspraak over ruimtelijke ingrepen van beperkte omvang zoals dit bouwplan. Het gemeentelijk beleid zet in op het stimuleren van werken-aan-huis/ nieuwe economie en het bevorderen van kleinschalige bedrijvigheid in de wijken. Dit is vastgelegd in de beleidsstukken Ontwikkelingsvisie 2025 en het Meerjarenprogramma Wijkeconomie. De gemeente vervult een faciliterende rol op het gebied van huisvesting van o.a. tandartsen. Voorbeeld hiervan is het meewerken aan het wijzigen van het bestemmingsplan binnen de kaders van het ruimtelijk ordeningsbeleid.
10. Procedure Het bouwplan wijkt slechts in geringe mate af van het vigerende bestemmingsplan. In het raadsbesluit van 22 december 2005 inzake de nieuwe opzet van ontwikkelingsplannen is bepaald dat voor dergelijke afwijkingen ruimtelijke onderbouwingen worden vastgesteld door B&W zonder separate inspraak. De bouwaanvraag en de ruimtelijke onderbouwing worden samen ter inzage gelegd voor een periode van zes weken met de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen.
11. Financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid Eventuele kosten worden gedekt door de aanvrager. De ontwikkeling heeft reeds jaren geleden plaatsgevonden en heeft geen financiële consequenties voor de gemeente.
Ruimtelijke onderbouwing Parkzoom 3
–5–
20 februari 2008
12. Samenvatting en conclusies Deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld naar aanleiding van een aanvraag tot legalisering van het gebruik van het appartement Parkzoom 3 als praktijkruimte. De woning is in zijn geheel in gebruik als praktijkruimte, wat strijdig is met de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan laat praktijkruimte toe, mits de woonfunctie per wooneenheid in overwegende mate gehandhaafd blijft. Voor het legaliseren van het bestaand gebruik is een vrijstelling nodig als bedoeld in artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Deze ruimtelijke onderbouwing voorziet in een motivering voor een vrijstelling van het vigerende bestemmingsplan. Er bestaan geen stedenbouwkundige, milieutechnische, cultuurhistorische of verkeerskundige bezwaren tegen dit bouwplan. Vakteam Ruimtelijke Ordening, Delft, 20 februari 2008 Bestand: RO Parkzoom 3_080220.doc
Ruimtelijke onderbouwing Parkzoom 3
–6–
20 februari 2008
