Ruimtelijke Kwaliteit: Masterplan Oranjestad Calidad Habitacional: Masterplan Oranjestad
2009 Fundacion Estudionan Social Cristian Aruba (FESCA) Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van FESCA.
1
Voorwoord In 2009 is door Fundacion Estudionan Social Cristian Aruba (FESCA) met medewerking van het Wetenschappelijk Instituut voor het CDA gewerkt aan een rapport over de Ruimtelijke Kwaliteit van Aruba. Dit rapport presenteert een ruimtelijk structuurplan met een lange termijn perspectief. De ruimtelijke kwaliteit van onze hoofdstad is aan de ruimtelijke kwaliteit van Aruba gerelateerd. Dit Masterplan Oranjestad 2020 is als deelstudie een invulling daarvan. Het auteurschap van deze studie was in handen van drs. ing. Bertus Cornelissen, planoloog, werkzaam bij het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM). Door een eenduidige startpositie is het voorsorteren op de toekomst duurzamer, doelmatiger en efficiënter. Deze unieke opdracht staat in het verlengde van de doelstelling van het werkplan van FESCA. Door doelgerichte aanbevelingen als uitzicht te leveren, kunnen deze als essentiële elementen voor een degelijk beleid dienen. Hiermee zet FESCA een nieuwe stap om ruimte te creëren voor bezinning. Het is aan onze politieke partner, de christen-democratische partij AVP, om de aanbevelingen te wegen en in beleid te vertalen.
Oranjestad, 6 juli 2009
voorzitter FESCA mr. drs. Richard A. Arends
2
Inhoudsopgave
Inleiding ................................................................................................................................................... 4 Hoofdstuk 1: Huidig beleid....................................................................................................................... 5 Hoofdstuk 2: Analyse ruimtelijke omgeving............................................................................................. 7 Hoofdstuk 3: Visie Oranjestad 2020 ........................................................................................................ 9 Hoofdstuk 4: Centrum Oranjestad ......................................................................................................... 10 Hoofdstuk 5: Versterking oude woonwijken .......................................................................................... 16 Hoofdstuk 6: Masterplan Waterfront...................................................................................................... 17 Hoofdstuk 7: Uitvoering ......................................................................................................................... 20
3
Inleiding
Aruba heeft zich de laatste decennia sterk ontwikkeld. De sterke groei van toerisme heeft de werkgelegenheid aanzienlijk doen toenemen. De bevolking is daardoor sterk toegenomen tot meer dan 104 duizend inwoners in 2007. De ontwikkelingen zijn niet ten einde, er liggen veel plannen en initiatieven vanuit publieke en private sector voor de ontwikkeling van toeristische en aanverwante voorzieningen. De bewoners van Aruba zien dat hun eiland door alle ontwikkelingen een betonnen jungle aan het worden is. Daarnaast is er achterstallig onderhoud van de openbare ruimte en voelt het centrum van Oranjestad de economische teruggang sterker. Dit gaat ten koste van de kwaliteit van de dagelijkse leefomgeving (groen, openbare ruimte) van de Arubanen. Hoe Aruba zich ruimtelijk ontwikkelt wordt vooral bepaald door partijen die ruimtelijke plannen moeten invullen, zoals ondernemers, ontwikkelaars en bewoners. Daarom is het belangrijk dat zij zich kunnen identificeren met de ruimtelijke toekomstvisie die de overheid voor haar beleid opstelt als het uitvoeren daarvan. Meerwaarde ruimtelijke ordening Een toekomstvisie voor Aruba is zinvol en heeft veel voordelen. Het helpt om ad-hoc besluiten te voorkomen. Ontwikkelingen worden in een groter perspectief geplaatst, waarmee de besluitvorming aanzienlijk kan worden geholpen. Op basis van een ruimtelijk kader kunnen plannen worden gestimuleerd of juist worden tegengegaan. Het is een middel om investeringen in de ruimtelijke kwaliteit te sturen. Op die wijze kunnen private investeringen bijdragen aan de publieke doelstelling om de ruimtelijke kwaliteit van Aruba te versterken. Een structuurplan kan ook helpen om een juiste fasering van gewenste ontwikkelingen aan te brengen: wat kan eerst worden uitgevoerd, wat kan later worden gedaan? Uitvoering Een ruimtelijk kader is belangrijk, maar de wijze van uitvoering is cruciaal om veranderingen tot stand te brengen. Het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Aruba (2008) is een goede basis voor een ruimtelijk beleid voor Aruba. Dit masterplan gaat echter verder. Gebleken is dat het instrumentarium op een goede ruimtelijke ordening te bedrijven tekort schiet. Daarom wordt ook ingegaan op het realiseren van de plannen. Met een structuurplan voor Aruba kunnen concrete acties worden benoemd voor de komende regeringsperiode en daarna. Daarbij wordt vooral ingegaan op Oranjestad en de aangrenzende kuststrook tussen Oranjestad en de hotelstrip. Belangrijk is dat dit masterplan zich niet alleen beperkt tot Oranjestad. Voor andere delen van Aruba bestaat ook een ruimtelijke opgave. San Nicolas heeft een complexe problematiek op zowel de sociale, ruimtelijke als economische structuur. In dit masterplan wordt daar geen concrete oplossingsrichting voor aangedragen, maar de voorstellen uit dit masterplan kunnen wel bijdragen aan het versterken van de stad. Werkwijze Voor dit Masterplan is gebruik gemaakt van rapporten van FESCA en van informatie uit interviews. Om een beeld te krijgen van de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van Aruba wordt in dit masterplan een analyse gemaakt van de huidige ruimtelijke ontwikkeling. Op basis van deze analyse en gesprekken wordt een visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Oranjestad geschetst. Dit masterplan heeft als horizon 2021, omdat tot die periode statistische informatie beschikbaar is. Het Masterplan wordt vertaald naar plannen voor Oranjestad, de woonwijken en het Waterfront. Tenslotte worden handreikingen gedaan voor uitvoering.
4
Hoofdstuk 1: Huidig beleid Alle beschikbare notities spreken over de dynamische ontwikkeling van Aruba, zowel qua economie, ruimtegebruik en infrastructuur. Door het intensieve ruimtegebruik op Aruba en de versnippering die dit tot gevolg heeft, wordt de noodzaak op bijsturing steeds groter. In 2006 is de Landsverordening Ruimtelijke Ontwikkeling (LRO) afgekondigd, als stap in de richting van een duurzame ontwikkeling in Aruba.
Het ministerie van Onderwijs, Sociale Zaken en Infrastructuur heeft in 2008 een Ruimtelijk Ontwikkelingsplan (ROP) opgesteld, waarin de ontwikkeling van Aruba in beeld wordt gebracht. Het ROP is een beleidsplan met een horizon van 10 jaar. De Landsverordening ruimtelijke ontwikkeling (2006) vormt de juridische basis voor dit ROP. Het ROP projecteert bestaande ontwikkelingen op de toekomst. Op de kaartbeelden worden 7 gebieden onderscheiden waarvoor de kwaliteiten en de mogelijkheden worden beschreven. Het ROP is niet bindend, maar door voorschriften op te nemen kan het ROP bindend voor burgers en overheid worden gemaakt. De overheid toetst verkavelingsplannen op grond van de Bouw- en Woningverordening. Voornemen is om deze procedure te wijzigen. Het ROP bevat een goed beeld van de gewenste ontwikkeling van Aruba, maar er is een aantal kanttekeningen te plaatsen: het ROP is geen integrale visie op de toekomstige ontwikkeling van Aruba. Het ROP is geen afgewogen visie op ruimtelijke kwaliteit, economische ontwikkeling en infrastructuur; Kwaliteiten en mogelijkheden worden kort genoemd, maar niet meetbaar gemaakt. Het is daardoor onduidelijk waarop plannen concreet worden beoordeeld; Op de kaarten worden wel keuzes aangegeven, maar een uitvoeringsagenda ontbreekt. Onduidelijk is of de beoogde ontwikkelingen gefaseerd worden, of dat er een meerjarig programma aan wordt gekoppeld; Het ROP maakt geen duidelijke keuzes: overal is ontwikkeling mogelijk. Enerzijds worden voordelen van bundeling benoemd, maar anderzijds worden uitbreidingswijken op de kaart aangegeven;
5
Door FESCA is geconstateerd dat eerdere pleidooien voor inbreiding en bundeling van functies (Ruimtelijk Structuurplan 1975, Spatial Development Plan 1982, diverse rapporten 1996) niet tot veranderingen hebben geleid. De urban sprawl heeft zich ongewijzigd voortgezet. Gevreesd moet worden dat het ROP zoals dit nu is opgesteld hierin geen verandering zal brengen. Aan het eigendomsrecht wordt op Aruba veel waarde gehecht. Wanneer grond in eigendom is, biedt dit vrijwel direct rechten voor de bouw van woningen. Dit verklaart de enorme urban sprawl die op Aruba heeft plaatsgevonden. De overheid heeft instrumenten op te sturen in de ruimtelijke ontwikkeling van Aruba. Planologische instrumenten worden in de praktijk in beperkte mate gehanteerd. De overheid kan daardoor alleen stimuleren, motiveren of bijsturen, maar kan haar ruimtelijk beleid niet krachtig uitvoeren of (juridisch) afdwingen. Belangrijk instrument is het ROPV (Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Voorschriften). Is het ROP eenmaal vastgesteld, dan biedt de LRO de mogelijkheid om die gewenste ontwikkeling uit te werken in een of meer plannen met voorschriften: de planvorm ROPV. Daarmee ontstaat een plan dat zowel voor de overheid als de burger bindend is. Een ROPV is 5 jaar geldig en bestaat uit een beschrijving van de meest gewenste ontwikkelingen, een kaart waarin deze ontwikkeling in beeld is gebracht, een omschrijving van de voorschriften en een kaart waarop de voorschriften worden aangegeven. Deze voorschriften bevatten aanwijzingen met betrekking tot de bestemming, de inrichting, de bebouwing en het gebruik van de gronden en kunnen beperkingen inhouden ten aanzien van liet bouwen, andere werkzaamheden en gebouwen. Het ROP (2008) is een goede aanzet, maar zal in deze vorm weinig effect hebben. Essentieel is om de doelstellingen uit het ROP meetbaar te maken en te voorzien van (juridisch) bindende instrumenten. Bundeling Het concentreren van bebouwing en voorzieningen in de verstedelijkte gebieden heeft een aantal voordelen: Door het bebouwen van lege percelen in het stedelijk gebied zal de kwaliteit in de omgeving toenemen; rommelige percelen verdwijnen, de veiligheid neemt toe, etc. Voor inbreidingslocaties is meestal geen nieuwe infrastructuur (wegen, elektra e.d.) nodig. Dat bespaart aanlegkosten en betekent efficiënter gebruik van al aanwezige infrastructuur. Meer (woon)bebouwing bij elkaar verhoogt het draagvlak voor voorzieningen in de buurt. Hoe meer gebruikers zich in een bepaald gebied bevinden, hoe hoger de kwaliteit van het voorzieningenpakket kan zijn (winkels, scholen e.d.). en duidelijke concentratie van woon- en werklocaties biedt goede mogelijkheden voor het realiseren van een heldere wegenstructuur waarin een duidelijk onderscheid bestaat tussen verbindingswegen en ontsluitingswegen. Ook de kans op beter openbaar vervoer neemt toe wanneer er duidelijke concentraties van bewoners, arbeidsplaatsen en voorzieningen zijn. Door het concentreren van bebouwing kan de aantasting van natuurgebieden worden voorkomen. Bron: Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Aruba 2008
6
Hoofdstuk 2: Analyse ruimtelijke omgeving Aruba heeft een sterke groei doorgemaakt in de afgelopen decennia. Nu de ontwikkeling van Aruba stabiliseert wordt een beeld opgemaakt van de gevolgen van deze groei. Wat betekent dit voor de ruimtelijke kwaliteit? In dit hoofdstuk wordt het huidige ruimtegebruik (kwalitatief) geanalyseerd en worden de verwachte (kwantitatieve) ontwikkelingen bezien. Kwalitatieve analyse Aruba is een dichtbevolkt eiland, met de prettige kwaliteiten zon, zee en strand. Voor de bewoners is Aruba een eiland om prettig te wonen, werken en de vrije tijd door te brengen. De meeste functies zijn aan de zuidkust geconcentreerd, langs de 1B/1A. De westkust wordt gedomineerd door de hotels terwijl de noordkust een ruige en verlaten uitstraling heeft. Er worden geen woningen gebouwd in de bebouwde kom, maar vrijwel alleen aan de randen van de stedelijke gebieden. Het gevolg hiervan is een urban sprawl, waardoor grote delen van Aruba verworden tot suburbane gebieden. “Bovendien wordt de trots van de Arubaan gekenmerkt door het bouwen van een eigen huis op een nieuw zo groot mogelijk eigen perceel. De vrijheid die een ieder tot op de dag van vandaag geniet bij het ontplooien van bouwactiviteiten heeft geleidt tot een zeer verspreid patroon van bebouwing. Het extensieve grondgebruik is naast de sociaal-culturele en economische factoren door het ontbreken en/of niet handhaven van wetten op het gebied van ruimtelijke ordening en milieu bevorderd.” Bron: FESCA, 2008i
Afgezien van de high-rise hotels bestaat de bebouwing van Aruba vooral uit laagbouw. Dit draagt bij aan de sfeer op het eiland. Onduidelijk is of er markt is voor hoogbouw. Hoogbouw in het centrum van Oranjestad is ruimtelijk moeilijk inpasbaar. De kuststrook biedt wel interessante mogelijkheden voor de bouw van bescheiden hoogbouw, in de vorm van urban villas. De rooien zijn belangrijk voor de waterafvoer en kunnen als groene buffer tussen wijken fungeren. Rooien vormen een ecologische hoofdstructuur van Aruba. De gebieden rond de rooien kunnen meerdere functies vervullen: opvang en afvoer van water, natuur, groene scheiding tussen woonwijken en mogelijk kleinschalige recreatiefuncties. Aruba heeft door het droge klimaat een overwegend woestijnachtig landschap. Buiten de woonkernen is veel ruigte met struiken en cactussen te vinden. De oorspronkelijke boomvegetatie is verdwenen. Er lijkt geen beleid te zijn om landschap te versterken of groen in de wijken te ontwikkelen. Het centrum van Oranjestad heeft nieuwe impulsen nodig. Het centrum is economische niet vitaal. Er wordt te weinig geïnvesteerd en veel functies zijn verdwenen naar andere delen van Aruba. Zonder maatregelen zal het centrum verder wegkwijnen. De afgelopen 10 tot 15 jaar is vooral geïnvesteerd in de stadsranden en op de hotelstrip. Deze gebieden zijn in trek bij investeerders. De centra van Oranjestad, San Nicolas en de kleinere kernen hebben daarmee veel van hun oorspronkelijke waarde verloren. Door de opkomst van all-inclusive hotels kwijnen veel voorzieningen in Oranjestad weg. Voor dagelijkse boodschappen kunnen Arubanen terecht bij de shopping-malls die buiten het centrum van Oranjestad liggen. De zone langs de kust (tussen Oranjestad en de hotelstrip) is weinig representatief. Er zijn hier veel lege percelen en bedrijfspanden op strategische locaties staan leeg. De ligging aan zee is een belangrijke kwaliteit van Aruba. Echter, de zee is weinig zichtbaar. Door landaanwinning en bebouwing is de relatie tussen Oranjestad en de zee minder sterk geworden. Ter hoogte van de haven/cruiseterminal wordt de zee afgeschermd door hekken, containers en bedrijfspanden. De hotels zijn volledig gericht op de stranden. Slechts op enkele locaties is een publiek toegankelijk strand aanwezig.
7
Kwantitatieve ontwikkeling Om een objectief beeld te krijgen van de toekomst van Aruba zijn scenario’s van de bevolkingsontwikkeling, arbeidsmarkt en toerisme essentieel. In dit masterplan is gebruik gemaakt van de scenario’s uit het rapport “Economische Ontwikkeling van Aruba” van de FESCA. Bevolkingsprognose 2011-2021 Jaar
2007
2011
2016
2021
Variant
hotels
Bevolkin g
Hotels
bevolking
hotels
bevolking
hotels
bevolking
Basisvariant
8027
104494
9000
110865
9500
111000
10000
112000
Plusvariant
8027
104494
9000
110865
11000
115500
12500
120000
Middenvariant
8027
104494
10000
112000
12500
120000
15000
130000
Hoge variant
8027
104494
11000
115500
15000
130000
20000
150000
Uit deze cijfers kan een aantal conclusies worden afgeleid: de bevolking van Aruba zal in alle scenario’s toenemen; immigratie is de meest bepalende factor voor de toekomstige ontwikkeling van de bevolking; er is een directe relatie tussen de groei van de bevolking en de keuze om de hotelcapaciteit te vergroten; Dit masterplan gaat uit van een scenario dat ruimte biedt voor ontwikkeling, maar kwaliteiten van Aruba respecteert. Dit maakt het mogelijk dat geïnvesteerd blijft worden, maar voorkomt een onevenwichtige groei van Aruba. Daarom is het voorstel om in te zetten op een gematigde groei (FESCA Basisvariant), die gekoppeld is aan de autonome groei van de Arubaanse bevolking. Groei blijft daarmee zeker mogelijk, maar is primair gerelateerd aan de Arubaanse bevolkingsontwikkeling. Aruba heeft bijzonder veel kansen om de ruimtelijke kwaliteit op stedelijk schaalniveaus te versterken. Dit vraagt om een aantal acties: Een langetermijnvisie voor Aruba, om te voorkomen dat nog langer beslissingen ad-hoc en zonder enige samenhang worden genomen; Een aanscherping van het instrumentarium, om het beleid ook krachtig te kunnen uitvoeren;
8
Hoofdstuk 3: Visie Oranjestad 2020
Aruba is een aantrekkelijk eiland voor bewoners, ondernemers en toeristen. Op veel plaatsen in Aruba wordt geïnvesteerd. Uit de analyse blijkt dat in alle scenario’s er een toename is van bevolking en hotelcapaciteit. Dit betekent dat er tot 2020 (ook in de basisvariant) nieuwe woningen en toeristische voorzieningen ontwikkeld moeten worden. De uitdaging voor de overheid is om de investeringen zodanig te sturen, dat daarmee de ruimtelijke kwaliteit van het eiland wordt versterkt. De afgelopen decennia is nauwelijks geïnvesteerd in het centrum van Oranjestad. De consequenties daarvan zijn nu pijnlijk zichtbaar. De ruimtelijke kwaliteit en economische structuur is slecht. Dit moet veranderen, maar de overheid heeft beperkte middelen om investeringen te doen. Toch heeft Aruba bijzonder veel kansen voor een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. De overheid heeft strategische grondposities en kan op die wijze haar invloed aanwenden en investeringen sturen. Uit de analyse en de gevoerde gesprekken is een perspectief voor Oranjestad opgesteld. Deze visie op het centrum van Oranjestad is samen te vatten in de volgende kwaliteiten: vitaal, levendig en karakter: Vitaal Een centrum is pas een ‘kloppend hart’ als er een gemeenschappelijke en centrale plek is. Een echt centrum is vitaal en heeft veel verschillende functies: cultuur, maatschappelijke voorzieningen, winkelen, wonen, werken en bestuur. In een centrum ontmoeten mensen elkaar. Levendig Het profiel dat voor Oranjestad wordt geschetst gezellig en kleinschalig. Geen grote anonieme shoppingmalls, maar een plek van ontmoeting. Een centrum heeft een levendige sfeer waar Arubanen en toeristen langer willen blijven, ook ’s avonds. Het bevat veel voorzieningen voor jong en oud. En het biedt ruimte voor levendigheid en evenementen. Karakter Een centrum is een bijzonder gebied waar iedereen wel eens komt. Herkenbaar, maar wel zó dat het past in de omgeving. Karakter ontstaat door de historische gebouwen, de inrichting van de openbare ruimte, de zee en de mensen. Alleen door sterk in te zetten op bundeling en concentratie van functies kunnen deze kwaliteiten worden bereikt. Essentieel is om uitbreiding van woonkernen, hotels en werkgebieden aan banden te leggen. Door bewust schaarste te creëren krijgen de lege percelen in de woonwijken en Oranjestad meer waarde. Het wordt dan financieel interessanter om weer te investeren in het centrum. Deze visie is geen blauwdruk voor het centrumgebied. Wel geeft het aan in welke richting het centrum zich ontwikkelt.
Van ‘Urban Sprawl’ naar ‘Sturen van investeringen’
9
Hoofdstuk 4: Centrum Oranjestad
In de analyse is geconstateerd dat het centrum van Oranjestad en de andere woonkernen een impuls nodig hebben. De sociale, ruimtelijke en economische structuur laat te wensen over. Voor zowel het centrum van Oranjestad als de andere centra geldt dat er weer geïnvesteerd moet worden. Oranjestad moet weer een economisch vitaal centrum worden, met detailhandel, voorzieningen, bestuursfuncties en zakelijke dienstverlening. Huidige situatie Oranjestad is het historische centrum van Aruba, waar voorzieningen zijn geconcentreerd. Het centrum van Oranjestad bestaat uit een aantal parallel lopende straten, die onderling worden verbonden door stegen. De gouden driehoek (Universiteit van Aruba, Fort Zoutman, Royal Plaza) biedt veel kansen voor de ontwikkeling van een fraai centrum. Investeringen worden echter nauwelijks gedaan. Er is al jaren sprake van een economische neergang. Oranjestad heeft te leiden onder het verdwijnen van dragende functies naar andere delen van Aruba. De lokale middenstand heeft het moeilijk. Er zijn veel lege percelen, die wachten op een nieuwe invulling. In afwachting van een centrumplan van de overheid wordt door ondernemers niet geïnvesteerd. Het centrum is multifunctioneel, met goede mix van detailhandel, horeca, maarschappelijke functies, bestuursfuncties en zakelijke dienstverlening. Verspreid in het centrum van Oranjestad zijn nog fraaie historische panden te vinden. Deze vormen een potentiële kwaliteit van het centrum. Een andere kwaliteit, de zee, is niet meer zichtbaar. Er is geen eenheid in materiaalgebruik, bouwhoogte, kapvorm en gevelindeling. Sommige gebouwen hebben de uitstraling van een bedrijfspand. De korrelgrootte van de bebouwing is goed, er is voldoende afwisseling. De straten in het centrum worden gedomineerd door auto’s. Parkeren vindt plaats op de braakliggende terreinen in de stad. Diverse straten en pleinen zijn onaantrekkelijk door de gesloten gevelwanden en braakliggende terreinen. Het centrum heeft een aantal aantrekkelijke verblijfsgebieden, maar ook gebieden die afstoten. Het centrum van Oranjestad wordt nauwelijks bewoond. De ruimte boven de winkels wordt gebruikt voor opslag. Na sluitingstijd zijn de straten leeg, dit geeft een onplezierig gevoel.
10
Oplossingsrichting Wanneer Oranjestad een vitaal, levendig en karaktervol centrum wil krijgen, kan nu al een aantal duidelijke keuzes worden gemaakt: 1. Op 4 strategische locaties in het centrum wordt door overheid en marktpartijen geïnvesteerd. Het gaat om de locaties: a. Bestuurscentrum b. Hoek Wilhelminastraat/Oranjestraat: ontwikkeling dienstverlening in karakteristieke historiserende bebouwing c. Mainstreet (einde Oranjestraat): ontwikkeling van detailhandel met bovenwonen d. Pleinontwikkeling Elleboogstraat: ontwikkelen plein aan zichtas naar Gerechtsgebouw
2. Een vitaal winkelcentrum heeft een duidelijke en gesloten wandelroute nodig. Om bezoekers van de boulevard naar het centrum te geleiden worden drie aantrekkelijke schakels ontwikkeld: a. Havenstraat b. Arnold Schuttestraat c. Oranjestraat Deze verbindingen hebben geen blinde gevels, zijn fraai ingericht en zoveel mogelijk autovrij. De gesloten wandelroute is herkenbaar aan de bestrating en straatmeubilair. 3. De bestuursfunctie blijft behouden in het hart van Oranjestad. Dit draagt bij een aan levendig en multifunctioneel centrum (zie kader). 4. Om het karakter van Oranjestad te versterken wordt samen met Monumentenzorg een plan van aanpak opgesteld om (gefaseerd) de historisch waardevolle gebouwen te restaureren. De overheid zal het juridische kader hiervoor opstellen, zodat de beschikbare Nederlandse middelen kunnen worden ingezet. 5. Prominente Arubaanse architecten worden gevraagd een beeldkwaliteitsplan of beeldenboek op te stellen voor het centrum, als inspiratiebron voor andere architecten, ondernemers en eigenaren. 6. Hoogbouw (meer dan 3 bouwlagen) wordt niet toegestaan in het centrum van Oranjestad. 7. Een marketingcampagne kan worden gestart om het imago van de binnenstad als woongebied voor de young urban professional te positioneren. Het moet weer aantrekkelijk worden om te wonen in een levendig centrum, dichtbij uitgaansgelegenheden. 8. Wonen in het centrum wordt gestimuleerd. Door de woonfunctie terug te brengen in het centrum (bijvoorbeeld op de locaties als bedoeld onder 1c en 1d) ontstaat meer levendigheid
11
buiten de openingstijden van winkels. Nu wordt de ruimte boven winkels gebruikt voor zakelijke dienstverlening of opslag, waardoor het centrum buiten werktijden uitgestorven lijkt. 9. Nabij het Gerechtsgebouw wordt een parkeergarage met een grote capaciteit gebouwd. 10. Een aantal bestaande parkeerterreinen wordt opnieuw ingericht, met duidelijke en veilige parkeerruimte op maximaal 5 minuten loopafstand van de winkelstraten. 11. Door de introductie van een dynamisch parkeersysteem met parkeerterreinen aan de rand van de winkelgebieden wordt het mogelijk om de Havenstraat en delen van de Mainstreet op termijn autovrij te maken en hier een aantrekkelijke verblijfsruimte te ontwikkelen. 12. Toeristen ontmoeten graag Arubanen, om de Caribische cultuur te ervaren. Het centrum van Oranjestad is daarvoor dé plek, bijvoorbeeld door pleinen aantrekkelijk in te richten als ontmoetingsplaats van Arubanen en toeristen. 13. Een aantal pleinen wordt aantrekkelijk gemaakt als verblijfsruimte (zie kaartbeeld). 14. De FESCA studie Ruimtelijke Kwaliteit geeft als aanbeveling dat de detailhandel in Oranjestad-Centrum en in de centra van de andere kernen op Aruba wordt geconcentreerd. 15. De schaal van het centrum van Oranjestad is kleinschalig. Shoppingmalls, grote hotels en hoogbouw ontbreken. Initiatieven die deze kleinschaligheid teniet doen worden geweigerd. Doel is het karakter van Oranjestad-Centrum te behouden. Hoogbouw kan wel worden ontwikkeld aan de randen van het centrum, bijvoorbeeld aan de Paardenbaaistraat. Op die locaties kan hoogbouw als landmark en oriëntatiepunt dienen. 16. Grootschalige detailhandel (meubels, bouwmarkt, etc.) past niet in het centrum en wordt geconcentreerd op enkele goed bereikbare locaties. 17. Wanneer de ringwegen zijn ontwikkeld wordt de L.G. Smith Boulevard autoluw of autovrij gemaakt en ingericht als een aantrekkelijke wandelpromenade.
12
kansen
kwaliteiten
13
Pleinen in Oranjestad Pleinen zijn ontmoetingsplaatsen van mensen bij uitstek. Een plein kan daarmee een belangrijke rol in het sociale leven spelen. Oranjestad heeft in het centrum veel open ruimten. Dit zijn niet alleen pleinen, maar ook braakliggende percelen, onaantrekkelijke parkeerplaatsen en onbestemde open ruimten. Om aantrekkelijke pleinen te maken is het daarom niet nodig om panden te slopen. Het is belangrijker om nieuwe bebouwing te realiseren die een plein aantrekkelijk maakt! Belangrijk is dat een plein een sfeer uitstraalt die een zekere intimiteit heeft. Een karaktervol plein heeft duidelijke wanden in de vorm van bebouwing. Oranjestad heeft verschillende landmarks, zoals de Willem III toren, de watertoren, het gerechtsgebouw en natuurlijk de haven. De structuur van Oranjestad maakt het goed mogelijk om door middel van deze zichtassen pleinen te verbinden. Zo kan bezoeker via de zichtas van plein naar plein gaan. Ieder plein kan een eigen identiteit krijgen; van een jong en trendy plein tot een groen en sfeervol hofje.
14
Bestuursfunctie De herontwikkeling van de locatie van het bestuursgebouw staat al enige tijd op de agenda. Deze locatie vormt het bestuurlijk hart van het Land Aruba. Hoewel de gebouwen niet bijzonder aantrekkelijk zijn, is dit wel het complex waar de (politieke) geschiedenis van Aruba is bepaald. Vanuit de visie dat Oranjestad een vitaal, levendig en karaktervol centrum nodig heeft, is het verstandig de bestuursfunctie te behouden. Sterker nog: Publieke functies én zakelijke dienstverlening kunnen in historische waardevolle gebouwen rond de Oranjestraat en Wilhelminastraat worden ondergebracht. Daarmee wordt een nieuwe en duurzame functie gegeven aan monumentale gebouwen en wordt het (historische) karakter van het centrum versterkt. De ontwikkeling van het plan “Centro Historico” draagt bij aan de leesbaarheid van dit gebied en verdient daarom steun!
15
Hoofdstuk 5: Versterking oude woonwijken
Huidige situatie Hoewel Aruba een dichtbevolkt eiland is, zijn er toch opvallend veel open plekken tussen de bebouwing te vinden. Veel straathoeken zijn onbebouwd, terwijl aan de randen van de woonkernen nieuwe woongebieden worden ontwikkeld. Dit wordt veroorzaakt door het gemak waarmee nieuwe woningen aan de randen kunnen worden gebouwd. Ruimte heeft daardoor weinig waarde en is bijna een wegwerpproduct. De woonwijken bestaan bijna geheel uit laagbouw. De straatprofielen zijn bijzonder breed, maar door achterstallig onderhoud niet fraai. De wegen zijn primair ingericht voor autoverkeer. De bermen van de wegen zijn breed en bieden ruim voldoende parkeergelegenheid. Kabels en leidingen hebben geen vaste locatie. Voorzieningen voor langzaam verkeer (voetgangers/fietsers) zijn beperkt aanwezig; trottoirs ontbreken vaak of zijn slecht onderhouden. De beplanting in de tuinen zorgt voor aankleding van het straatprofiel, wegbeplanting ontbreekt. De woonwijken rond het centrum zijn oud. Dit hoeft geen probleem te zijn, maar door het ontbreken van onderhoud en investering is er sprake van verloedering. Oplossingsrichting Voorstel is om het weer aantrekkelijk te maken om te investeren in deze woonwijken. Daarvoor is een aantal maatregelen denkbaar, die samen zeker een positief effect zullen hebben op het woon- en leefklimaat: 1. Inventariseer lege percelen, waarop woningbouw mogelijk is. Benader de eigenaar/eigenaren met het verzoek hier woningbouw te realiseren. Maak het fiscaal onaantrekkelijk een bouwkavel onbebouwd te laten liggen. Door bouwen aan de rand van de stedelijke gebieden te verbieden, krijgen de lege percelen meer waarde en zullen eerder worden ontwikkeld. 2. Het profiel van de bredere straten kan eenvoudig worden verfraaid. Hiermee toont de overheid aan dat zij zorg heeft voor de oude woonwijken en hier wil investeren. Wegbeplanting, trottoirs en parkeergelegenheid geven de straten een kwaliteitsimpuls.
3. Door iedere 10 jaar een straat een onderhoudsbeurt te geven, ontstaat op termijn een aantrekkelijk openbare ruimte. De wegen worden vervolgens ingericht volgens het standaard straatprofiel. Door kabels- en leidingen te bundelen, wordt voorkomen dat de bestrating keer op keer moet worden opengebroken. Financiering en organisatie De opwaardering en het onderhoud van de openbare ruimte is verantwoordelijkheid van de overheid. De kosten hiervan zijn hoog, reden waarom een meerjarig onderhoudsprogramma nodig is om sturing te houden. De invulling van lege percelen is een verantwoordelijkheid van de eigenaren. De overheid heeft een stimulerende rol, maar investeert hier niet in.
16
Hoofdstuk 6: Masterplan Waterfront
Inleiding De historische relatie tussen steden en hun waterfronten is krachtig, zowel ruimtelijk als economisch. Veel steden danken hun oorsprong en bestaan aan een haven. Steden zijn steeds meer multifunctioneel geworden en daarmee minder afhankelijk van de havens. Maar ook de schaalvergroting in de havenwereld leidde tot verandering. Havens werden overbodig, werden verplaatst of veranderden langzaam in minder waardevolle gebieden met een slechte ruimtelijke kwaliteit. Consequentie van deze verandering is dat ook de relatie tussen de stad en de kust veranderde. Veel steden raakten het contact met het waterfront kwijt. De kracht van waterfronten is herontdekt. Door de definitieve sluiting van havens, de-industrialisatie, leegstand en de behoefte aan open (publieke) ruimte zijn juist de havenfronten in beeld gekomen voor herontwikkeling. Wereldwijd worden grootse projecten ontwikkeld. Waterfrontontwikkeling staat internationaal in hoog aanzien; succesvolle voorbeelden zijn te vinden in Barcelona, Hongkong, Shanghai, Docklands London en Rotterdam.
Huidige situatie Het waterfront van Oranjestad is nu multifunctioneel. Het waterfront nabij het centrum van Oranjestad heeft een recreatieve functie, met een jachthaven, horeca en toeristische functies. Het gebied is veranderd door de landaanwinning die in het verleden heeft plaatsgevonden. Op deze landaanwinning is bebouwing gerealiseerd waardoor vanuit de stad de zee nauwelijks meer waarneembaar is. De doorgaande route 1A/1B vormt een fysieke barrière. De boulevard is ingericht voor autoverkeer en niet als een aantrekkelijk verblijfsgebied. De havenfunctie is deels overgenomen door de cruiseterminals. Voor veel toeristen is deze terminal de eerste ontmoeting met Aruba. De bestaande containerterminal is belangrijk voor de bevoorrading van Aruba, maar gedacht wordt aan verplaatsing naar de haven van Baracadera. De bedrijfspanden aan de kust ten westen van Oranjestad staan leeg, evenals het hotel. Door verplaatsing van de containeropslag en Free Zone ontstaat ruimte voor uitbreiding van het stedelijk gebied. Daardoor wordt dit gebied aantrekkelijk voor bezoekers en voorbijgangers en ontstaat een functionele koppeling van de hotelstrip met Oranjestad-Centrum. Uitbreiding van de hotelstrip in Noordelijke richting is daarom niet meer mogelijk. Bestaande groenblauwe kwaliteiten kunnen daar worden beschermd of ontwikkeld. Voor percelen die in bezit zijn van de overheid worden samen met ontwikkelaars plannen gemaakt. De overheid blijft altijd eigenaar van de openbare ruimte, maar ontwikkelaars werken in ruil voor toestemming van ontwikkeling mee aan de ontwikkeling en beheer van de openbare ruimte.
17
Oplossingsrichting Het waterfront van Oranjestad biedt veel kansen. Door dit gebied te herontwikkelen: -
ontstaat een functionele verbinding tussen de hotelstrip en Oranjestad-Centrum; kan de zone tussen de hotelstrip en Oranjestad-Centrum aantrekkelijker worden gemaakt; wordt het mogelijk om de stad met het water te verbinden door middel van zichtassen; kunnen aantrekkelijke openbare ruimten (promenade, pleinen, gemeenschappelijke stranden) worden ontwikkeld.
Ontwikkeling van het waterfront is een omvangrijk project. Gestreefd kan worden naar besluitvorming en planvorming in de regeringsperiode 2009-2013 en uitvoering in de periode daarna. De overheid is hier geen projectontwikkelaar, maar geeft een duidelijke visie op de inrichting van het gebied en stelt harde randvoorwaarden voor de ontwikkeling. Daarmee kunnen ondernemers en investeerders worden uitgedaagd. De volgende keuzen (op hoofdlijnen) zijn nodig: 1 2 3
4 5
Uitplaatsen containerterminal en andere functies in strook ten zuiden van de L.G. Smith Boulevard naar Baracadera. Ontwikkeling wandelpromenade en openbaar toegankelijk stranden in strook tussen hotelstrip en cruiseterminal. Uitgifte van kavels aan projectontwikkelaars ten behoeve van de verspreiding van de ontwikkeling van verblijfsaccommodaties (binnen de FESCA basisvariant), expositie en toeristische functies. In contracten worden strikte voorwaarden opgenomen over het gebruik van de openbare promenade en stranden. Herstructurering L.G. Smith Boulevard tot een aantrekkelijke boulevard. De plannen daarvoor zijn al uitgewerkt. Het terugbrengen van zichtassen, zodat de zee kan worden ervaren.
De kuststrook ten zuidoosten van het centrum kan relatief eenvoudig worden ingericht als een openbare ruimte, die volop mogelijkheden biedt voor recreatie en evenementen.
18
Figuur: referentie Barcelona voor L.G. Smith Boulevard
19
Hoofdstuk 7: Uitvoering
Instrumenten Voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit is meer nodig dan alleen geld. Geld is uitputtend en zorgt niet voor een duurzame verandering. Zonder instrumenten is het onmogelijk om echt iets te verbeteren aan de ruimtelijke kwaliteit op Aruba!
Het ruimtelijk beleid op Aruba kan worden georganiseerd aan de hand van de trits visie > strategie > uitvoering. Dit vraagt om inzet van het volgende instrumentarium: Visie: Belangrijk is een gemeenschappelijke visie op de toekomst van Aruba te hebben. Het ROP kan deze rol vervullen. Over deze visie moet politieke consensus bestaan, zodat het de stabiele basis vormt voor besluitvorming over gebiedsontwikkelingen. Strategie: Om de visie effect te laten sorteren is een uitvoeringsstrategie nodig. In deze strategie wordt uitgewerkt welke gebiedsontwikkelingen prioriteit hebben als het gaat om de uitvoering van de visie. Deze strategie zou in ieder geval een bouwverbod voor het natuurgebied en landelijk gebied moeten bevatten. Het vaststellen van een ‘rode contour’ is cruciaal. Daarmee wordt efficiënter gebruik van het stedelijke gebied bevorderd en wordt het landschap beschermd. Ook de herontwikkeling van het centrum van Oranjestad zou onderdeel van de strategie moeten uitmaken. Uitvoering: Voor de uitvoering van het ruimtelijk beleid zijn de voorschriften als bedoeld in de LRO het meest effectieve instrument. Daarom wordt voor de diverse landzones/gebiedstypologieën als aangeduid in het ROP een eigen set voorschriften (ROPV) opgesteld. In deze voorschriften wordt vastgelegd wat de beoogde functie en bebouwing van de betreffende gebieden is. Deze voorschriften zouden voor geheel Aruba moeten worden opgesteld, zodat eigenaren weten waaraan hun verkavelingsplan wordt getoetst. Voor gebieden waar veel dynamiek mogelijk is, worden slechts voorschriften opgenomen betreffende de bouwvolumes (bouwhoogte, bebouwingspercentage) en functie (wonen, detailhandel, toerisme). Voor gebieden die meer bescherming nodig hebben of waar de overheid wil sturen op de ontwikkelingen zijn de voorschriften veeleisender. Bijvoorbeeld door specifieke voorschriften op te nemen over de bouwmassa, goot- en nokhoogte, kapvorm en materiaalgebruik.
20
Naast deze voorschriften ROPV kan worden overwogen om de volgende instrumenten in te zetten: Onteigeningswet: Soms weegt het algemeen belang zwaarder dan persoonlijke belangen. Inbreuk op het eigendomsrecht is dan onvermijdelijk. Voor Aruba is onteigening ten behoeve van de ontwikkeling van de Ringweg denkbaar. Voorkeursrecht: Om ongewenste speculaties te voorkomen kan de overheid een voorkeursrecht vestigen op een perceel. Dit ‘eerste recht van koop’ geeft de overheid de mogelijkheid een perceel aan te kopen (tegen marktwaarde) om de door haar gewenste ontwikkeling toch mogelijk te maken. Beeldkwaliteitsplan: In een beeldkwaliteitsplan kunnen eisen worden opgenomen ten aanzien van de vormgeving (kleur, materiaal, kapvorm) van gebouwen. Bouwvergunningen worden hieraan getoetst. Dit instrument is vooral interessant voor het centrum van Oranjestad. Uitvoering landsverordening Monumenten: om aanspraak te kunnen maken op middelen uit het Koninkrijk is uitvoering van de landsverordening essentieel. Het is logisch om niet alle 300 monumentale panden een monumentenstatus te geven, maar hierin gradaties aan te brengen. Toetsing en controle versterken: Zonder toetsing en controle hebben instrumenten geen waarde en sorteren ze geen effect. Door toepassing van deze instrumenten kan de verloedering van Aruba én Oranjestad veel krachtiger worden tegengegaan. Bestuurlijke organisatie De aanpak van het centrum van Oranjestad is een complex proces, waarbij veel disciplines bij zijn betrokken. Daarom zou het goed zijn om een projectminister te benoemen en een klein maar krachtig interdepartementaal projectteam direct onder hem in te stellen. Deze projectminister en het projectteam hebben de bevoegdheid plannen te maken en besluiten te nemen die diverse departementen raken.
21
© 2010 Fundacion Estudionan Social Cristian Aruba c/o F.E.S.C.A Av. Alo Tromp 56, Oranjestad, Aruba
[email protected] http://www.fesca.org
