Ruimtelijk-economisch onderzoek Schinveld Positie en ontwikkelingsmogelijkheden kernwinkelgebied
Arnhem, oktober 2011
Ruimtelijk-economisch onderzoek Schinveld Positie en ontwikkelingsmogelijkheden kernwinkelgebied
Uitgebracht aan: Gemeente Onderbanken Seinpost Adviesbureau BV Drs. M.J.M. Vaessen E. Udo MSc. Projectnummer: 31069
Arnhem, oktober 2011
Managementsamenvatting De gemeente Onderbanken en woningcorporatie Weller hebben samen de ambitie om het centrum van Schinveld te versterken. De komst van een discountsupermarkt is één van de opties om dit doel te bereiken. Omdat de marktmogelijkheden en effecten niet recentelijk onderzocht zijn, is Seinpost Adviesbureau BV gevraagd om de economische effecten van de komst van een discounter te beoordelen. Bij marktruimte is ook een advies over de locatie gewenst. In ruimere zin moet dit rapport de algemene ruimtelijk-economische situatie - kwalitatief en kwantitatief - beschrijven. Op basis van een inventarisatie (Locatus-gegevens en lokale verkenning), een consumentenenquête, gesprekken met ondernemers, trends en ontwikkelingen èn een distributieplanologische berekening zijn conclusies getrokken. Deze geven een beeld over de te verwachten economische effecten door de komst van een discounter in het centrum. Conclusie (dagelijkse sector): discounter is haalbaar, ambitie is noodzaak en randvoorwaarden cruciaal Uitgaande van een reële ambitie voor het centrum van Schinveld is de komst van een discounter van circa 750 – 800 m2 wvo (waarvan 150 m2 branchevreemd non-food aanbod) haalbaar. Die ambitie bestaat uit het creëren van een aantrekkelijk dagelijks cluster met daarbij ook een full servicesupermarkt van moderne omvang en aanvullend één of enkele semi-dagelijkse winkels. Dit cluster dient aan een aantal voorwaarden te voldoen: de dagelijkse winkels moeten op korte afstand (maximaal 50 tot 100 meter) van elkaar zijn gelegen en het parkeren en de bereikbaarheid moeten sterk verbeteren. Consumenten uit Schinveld en omgeving (met name Jabeek en Bingelrade) hoeven bij nieuwvestiging van een discounter niet langer af te reizen naar buiten de gemeente. Hiermee verbetert de dagelijkse winkelstructuur in het verzorgingsgebied behoorlijk. Dit is de belangrijkste kwalitatieve reden om mee te werken aan deze nieuwvestiging. De combinatie met de bestaande PLUS (die mogelijk nog iets uitgebreid kan worden) vormt een garantie voor een blijvende verzorging van de inwoners van dit gebied (t.a.v. het boodschappen doen). Hierdoor kan de koopkrachtbinding aan Schinveld sterk verbeteren, waardoor ook de bestaande dagelijkse winkels kunnen profiteren. Wanneer er geen discounter in Schinveld komt, zal de binding laag blijven en zal het al jaren gaande proces van afkalving van het aanbod niet stoppen (maar eerder versnellen). Om dit proces te remmen en waar mogelijk te keren is de geschetste ambitie noodzakelijk. Conclusie (semi- en niet-dagelijkse aanbod): beperkte marktruimte, maar combinaties bieden kansen Voor niet-dagelijkse winkels is slechts beperkt marktruimte in Schinveld. Winkels kunnen functioneren doordat de eigenaars met een lage vloerproductiviteit uit de voeten kunnen (bijvoorbeeld vanwege lage huisvestingslasten). Combinaties van verschillende branches bieden (nieuwe) mogelijkheden: dit is nu al zichtbaar in Schinveld. Ook combinaties met horeca, gericht op recreanten en toeristen, bieden kansen. Ondernemers moeten onderscheidend zijn en beschikken over vakmanschap en initiatief. De komst van een discounter en daarmee een aantrekkelijk dagelijks cluster biedt ruimte voor enkele semi- of niet-dagelijkse winkels die qua aard goed passen bij zo’n cluster. Te denken valt aan winkels in bloemen, drogisterijartikelen, tijdschriften/wenskaarten, huishoudelijke artikelen, (algemeen) textiel en dergelijke. Voorwaarde is dat deze winkels gevestigd zijn in de nabijheid van het dagelijkse aanbod.
Conclusie (horeca en overige voorzieningen): speel in op (dag)toerisme, diensten behouden Schinveld beschikt in kwantitatieve zin over een goed horeca-aanbod. Dit aanbod is echter verspreid en zou meer dan nu gericht moeten zijn op recreanten en toeristen. De ontkluizing van de Roode Beek biedt kansen voor de opening van terrassen en meer evenementen. Enige concentratie van de horeca rond de beek zou kunnen leiden tot meer toeristische bestedingen in de horeca. Zoals aangegeven bieden combinaties met winkels hierbij nieuwe kansen. Wat betreft de voorzieningen en diensten kunnen deze doorfunctioneren op basis van voldoende onderscheidend ondernemerschap. Wij adviseren verder servicepunten (zoals pinautomaten) in supermarkten of andere winkels in te richten. Visie: compact centrum met voldoende parkeren en een verbeterde bereikbaarheid Gezien de beperkte marktruimte en de noodzaak voor winkels van elkaars nabijheid te profiteren, luidt ons advies een (nog) compact(er) centrum te realiseren. Een aantal huidige winkellocaties zal in de toekomst een andere functie moeten krijgen. Deze liggen buiten het gewenste toekomstige kernwinkelgebied. Wij adviseren de discounter te vestigen op de locatie hoek Beekstraat en President Rooseveltstraat (de huidige Rabobank). Dit is ook al de beoogde locatie in het Masterplan1. Hiermee ontstaat het gewenste aantrekkelijke dagelijkse cluster. De niet-dagelijkse winkels passen het best in de Beekstraat (zuidelijke kant), de horeca rond de Roode Beek/Bleekplaats en het Wilhelminaplein en dienstverlening in het midden van de Beekstraat en aan A Ge Water. Dichtbij het te realiseren dagelijkse cluster dienen voldoende parkeermogelijkheden te zijn. Dit betekent een uitbreiding van het huidige aanbod met minimaal zo’n 35-40 plaatsen. Het handhaven en mogelijk uitbreiden van de blauwe zone is aan te raden. De verkeersstructuur c.q. de bewegwijzering zal moeten verbeteren om bezoekers sneller hun weg naar het centrum en de parkeervoorzieningen te laten vinden. Dit is noodzakelijk om voldoende toevloeiing te behalen. De gewenste visie kan slechts worden gerealiseerd als ondernemers, eigenaren en gemeente de visie onderschrijven en samen komen tot een uitwerking. De tijd dringt. Mogelijk kan een vorm van centrummanagement bijdragen aan een effectieve uitwerking en uitvoering van te maken afspraken.
1
‘Masterplan Schinveld’, Vissers & Roelands, maart 2011
Inhoudsopgave
1
2
3
4
Inleiding
1
1.1
Onderzoeksopdracht
1
1.2
Aanpak onderzoek
1
Schinveld, verzorgingsgebied en winkelaanbod
3
2.1
Verzorgingsgebied
3
2.2
Aanbodstructuur
4
2.3
Gemeentelijk beleid
8
2.4
Provinciaal beleid
9
2.5
Beleid Parkstad Limburg
9
Draagvlakanalyse
11
3.1
Inleiding
11
3.2
Algemene ontwikkelingen
11
3.3
Methodiek draagvlakanalyse
12
3.4
Uitgangspunt: ambitie
12
3.5
Berekening dagelijks
14
3.6
Berekening niet-dagelijks
15
3.7
Berekening diensten
16
3.8
Berekening horeca
17
Ruimtelijk-economische visie en parkeerindicatie
19
4.1
Een toekomstgericht centrum voor Schinveld
19
4.2
Parkeerindicatie
21
4.3
Ruimtelijk-economische visie
22
Bijlagen Bijlage 1
Uitgangspunten berekeningen
25
Bijlage 2
Algemene trends en ontwikkelingen in de detailhandel
31
Bijlage 3
Overzicht bestaande supermarkten omgeving Schinveld*
35
Bijlage 4
Impressie ondernemersgesprekken
37
Bijlage 5
Lijst met gesprekspartners
39
Bijlage 6
Consumentenenquête
41
1
Inleiding
1.1
Onderzoeksopdracht
De gemeente Onderbanken en woningcorporatie Weller stellen een Masterplan voor de kern Schinveld op2. Dit Masterplan moet de ontwikkelingsrichting beschrijven voor de komende 10-15 jaar wat betreft wonen, werken en voorzieningen. Eén van de ambities -wat de voorzieningen betreft- is om een discountsupermarkt in Schinveld te vestigen (deze ontbreekt momenteel). In 1999 geleden is voor het laatst onderzoek gedaan naar de ruimtelijkeconomische structuur en daarmee de positie en (economische) mogelijkheden van het kernwinkelgebied in Schinveld.3 Het Masterplan en de ontwikkelingen van de afgelopen tien jaar vragen om een hernieuwd onderzoek naar de marktmogelijkheden. Eén van de hoofdvragen is of de vestiging van een discounter distributieplanologisch gezien haalbaar is. Bij een positief antwoord op deze vraag is een advies over de beste locatie gewenst. In ruimere zin moet dit onderzoek de algemene ruimtelijk-economische situatie in beeld brengen, zowel kwalitatief als kwantitatief. Hieruit moet eveneens een voorstel volgen voor de verkeers- en parkeersituatie.
2 3
1.2
Aanpak onderzoek
In dit onderzoek zijn wij als volgt te werk gegaan: 1. Kwantitatieve analyse: Wij hebben gegevens van Locatus voor wat betreft de aanwezige metrages winkels (specifiek de supermarkten) in kaart gebracht. We hebben ter plaatse de gegevens gecontroleerd. Daarnaast bestudeerden we het oude DPO uit 1999 (zie 1.1), het rapport ‘Grenzeloos Winkelen 2009’4 en de Retailstructuurvisie Parkstad Limburg 2010-2020, en we verzamelden CBS- en Primosgegevens over de bevolkingsaantallen en -groei en gemiddelde inkomens. Tot slot brachten we de recreatieve voorzieningen (verblijfsaccommodaties en toeristisch/recreatief aanbod) in de omgeving in kaart. 2. Kwalitatieve analyse: we hebben (op grond van eigen onderzoek ter plaatse) een kwalitatieve analyse van het bestaande aanbod gemaakt. Wij beoordelen hierbij op kwaliteiten als uitstraling/herkenbaarheid, bereikbaarheid en parkeren en branchering/trekkerbeeld. Dit beeld is relevant voor de ontwikkelingsmogelijkheden van het centrum (concurrerend aanbod). 3. Koopstromenonderzoek: in de gemeente Onderbanken is een telefonische huishoudenenquête uitgevoerd door I&O Research. In dit consumentenonderzoek is onderscheid gemaakt tussen de hoofdbranches (zoals dagelijkse artikelen, huishoudelijke artikelen, media, kleding & schoenen, bruin- & witgoed, doe-het-zelf en woninginrichting). Specifiek wordt gevraagd naar het doen van
‘Masterplan Schinveld’, Vissers & Roelands, maart 2011 ‘Ruimtelijk-economisch structuuronderzoek gemeente Onderbanken’, Quist Holding, mei
1999
4
Provincie Limburg e.a., mei 2009
1
4.
5.
6.
7.
8.
2
inkopen bij supermarkten. In de vraagstelling zijn ook de overige aankoopkanalen (waaronder Gangelt) meegenomen. Gevraagd is naar redenen waarom men in Schinveld en de belangrijkste concurrerende plaats(en) boodschappen doet en winkelt. Ook is gevraagd naar verbeterpunten in Schinveld. Gesprekken met ondernemers. In deze (zes) gesprekken zijn wij met ondernemers ingegaan op de sterkten en zwakten van het kernwinkelgebied van Schinveld, op de herkomst van het klantenbestand (ook uit recreatie en toerisme), de mogelijke kansen voor het gebied en de ambities van ondernemers. Wij hebben ons tevens een beeld gevormd van het individuele en gezamenlijke ambitieniveau van de ondernemers. De ondernemers zijn in overleg met de Ondernemersorganisatie Onderbanken (O.O.O.) geselecteerd. Dit is zodanig gebeurd dat geluiden uit zoveel mogelijk relevante branches konden worden opgevangen. Gesprek met gemeente. We voerden een gesprek met de gemeente (bestuurlijk en ambtelijk vertegenwoordigd) om gegevens te checken, het beleid door te nemen voor zover dat van belang is voor het kernwinkelgebied en eventuele concrete initiatieven te horen die er leven voor de detailhandel en/of het centrum van Schinveld. Marktschets: Wij berekenden met het Seinpost-draagvlakmodel de toekomstige mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen in het kernwinkelgebied van Schinveld. Dit betreft niet alleen winkels, maar ook andere centrumvoorzieningen als horeca en consumentgerichte dienstverlening. Wij hebben in ons onderzoek rekening gehouden met de toekomstige bevolkingsprognose en de recreatief-toeristische ontwikkelingen. Hierbij hebben wij ook landelijke trends op het gebied van de detailhandel betrokken. N.B. Alle financiële cijfers die in dit onderzoek worden gebruikt (bestedingen en vloerproductiviteiten) zijn inclusief btw. Effectenstudie: Wij beoordeelden bovendien de effecten van de eventuele komst van een discounter op de centrumstructuur van Schinveld; wordt deze erdoor verstevigd of niet? Ruimtelijk-economische structuur: op basis van de bestaande functionele structuur en de opties t.a.v. de aanvullende branchering,
bepaalden wij de toekomstige Ruimtelijk-Economische Structuur Schinveld (RES-Schinveld). Dit is een kaart waarop deelmilieus in het centrumgebied staan aangeduid, inclusief bestaande en toekomstige trekkers en voorgestane veranderingen (zowel wat betreft de winkels als het parkeren en de mogelijkheden t.a.v. het stallen van fietsen). De RES-Schinveld geeft daarmee ook de (nieuwe) omvang van het kernwinkelgebied aan. 9. Parkeerprogramma: wij berekenden op basis van kengetallen van CROW hoeveel parkeerplaatsen noodzakelijk zijn voor de eventuele toevoeging van commerciële voorzieningen en meer specifiek een discounter. De loopafstanden die de consument wil afleggen tot de parkeerplaatsen bij het doen van de boodschappen (de feitelijke afstand en eventuele barrières) zijn bij de berekening betrokken.
2
Schinveld, verzorgingsgebied en winkelaanbod
2.1
Verzorgingsgebied
Voor het onderzoek zijn gezien de vraagstelling de winkels in met name de dagelijkse sector (daarbinnen vooral supermarkten) relevant. De niet-dagelijkse sector, horeca en dienstverlening worden eveneens meegenomen, echter niet zo uitgebreid als de dagelijkse. Specifieke aandacht is er voor een onderdeel van deze sector: de supermarkt.
Voor de niet-dagelijkse winkels is het primaire verzorgingsgebied groter. Onder meer Hoensbroek, een deel van Landgraaf en Sittard-Oost vallen hier dan naast de al genoemde kernen ook binnen. Figuur 2.1 Kaart met ligging Schinveld, globale primaire verzorgingscirkels5 en supermarktaanbod6
Dagelijks Uit onderzoek is gebleken dat de consument in plattelandsgebieden (met de auto) maximaal 10 minuten wil rijden voor het doen van dagelijkse boodschappen (inclusief drogisterijartikelen). Het verzorgingsgebied van een winkel- of dorpscentrum is dan maximaal circa 7 km. Dit betekent dat de consumenten die primair gericht zijn op dat betreffende winkelgebied in een straal van 7 km rond het winkelgebied wonen. Niet-dagelijks De verzorgingscirkels voor niet-dagelijkse winkels zijn iets ruimer dan die voor een supermarkt. In plattelandsgebieden is de reikwijdte circa 10 km, met uitzondering van zeer specialistische winkels of winkels die om een andere reden (zoals service of marktsegment) een geografisch ruim bereik hebben. Verzorgingsgebied Schinveld Uit het voorgaande trekken we de conclusie dat het (potentiële) verzorgingsgebied voor de (semi-)dagelijkse winkels in Schinveld bestaat uit de kernen Bingelrade, Brunssum, Doenrade, Gangelt (D), Hastenrath (D), Hillensberg (D), Jabeek, Kreuzrath (D), Merkelbeek, Niederbusch (D), Oirsbeek, Stahe (D), Süsterseel (D) en Wehr (D). Daarnaast valt een groot buitengebied (buurtschappen) ook onder het primaire verzorgingsgebied. Hier wonen echter weinig mensen.
Bron: www.opentot.nl/Google maps
5 6
Blauwe cirkel = dagelijks, groene cirkel = niet-dagelijks De Duitse supermarkten en de formule Spar ontbreken op het kaartje
3
Wij hebben de huidige7 situatie voor wat betreft de inwoners in Onderbanken en Brunssum onderzocht. Van de kernen in de gemeente Onderbanken zijn de inwoneraantallen in tabel 2.1 weergeven. Ook het inwoneraantal van de gemeente Brunssum is weergegeven. Deze getallen vormen -samen met bevolkingsprognoses- de basis voor de draagvlakberekeningen in hoofdstuk 3. Zie ook bijlage 1 (uitgangspunten berekeningen). In de berekeningen gaan we uit van de gemeente Onderbanken als primair gebied. In de regio Parkstad Limburg, waar Schinveld onderdeel van uitmaakt, is de krimp van de bevolking al ingezet. Hier houden wij in de draagvlakanalyse rekening mee.
Tabel 2.1 Inwonersaantallen kernen Schinveld, Brunssum Bingelrade Jabeek
725
Merkelbeek-Douvergenhout
1.715
Schinveld
4.770
Er zijn geen grootschalige verblijfsaccommodaties in de omgeving van Schinveld. Vanuit detailhandelsoogpunt kunnen deze belangrijk zijn omdat mensen tijdens hun verblijf gebruik maken van winkels. Bungalow/chaletpark De Brenkberg (enkele bungalows, twee chalets/12 personen en vier motelkamers/acht personen) en Camping de Kem (20 plaatsen) herbergen momenteel vooral buitenlandse gastarbeiders.
2.2
Aanbodstructuur
Hoofdvraag van dit onderzoek is of een discountsupermarkt in Schinveld distributieplanologisch haalbaar is. Binnen het (primaire) verzorgingsgebied zijn al winkels aanwezig die een vergelijkbaar aanbod bezitten. De bestaande discounters die binnen de verzorgingscirkels vallen, rekenen wij tot het concurrerend aanbod. Wij betrekken deze in onze analyse en beschrijven de belangrijkste (dichtstbijzijnde). Tevens beschrijven we het overige aanbod dagelijks en niet-dagelijks in Schinveld en omgeving.
In de omgeving van Schinveld zijn o.a. de volgende recreatieve voorzieningen te vinden: 1. Golfbaan Brunssummerheide; 2. Nonke Buusjke; 3. Zweefvliegveld Schinveld.
Centrum Schinveld en kernwinkelgebied De meeste winkels, leisure (horeca) en diensten bevinden zich in de straten die wij tot het (huidige) kernwinkelgebied rekenen: Beekstraat, Bleekplaats (de locatie van de markt, incl. PLUS en apotheek aan A Ge Water), Kloosterlaan (nummers 2-8) en Wilhelminaplein (nummers 314). Locatus8 rekent (delen van) de volgende straten met winkel-/leisure-/horecafuncties tot het (bredere) centrumgebied: A Ge Water, Beekstraat, Broekstraat, Brunssummerstraat, Heidestraat, Kloosterlaan, President Rooseveltstraat, Ter Hallen, Wilhelminaplein. De overige winkels in de andere straten worden als ‘verspreide bewinkeling’ gezien. Het kernwinkelgebied wordt hierna door ons beschreven.
7
8
Verspreide huizen Totaal Onderbanken (gem.) Brunssum (gem.)
70 8.115 29.450
Peildatum 1 januari 2010 (er zijn recentere cijfers, echter 2010 is ook de uitgangsdatum
voor de bevolkingsprognoses, zie de uitgangspunten voor de berekeningen in bijlage 1).
4
Bedrijf dat in Nederland alle consumentgerichte commerciële voorzieningen inventariseert,
en waar Seinpost daarom de vestigingsgegevens op baseert.
In het gehele kernwinkelgebied is de blauwe zone geldig. Autoverkeer heeft vrije toegang. De inrichting ziet er goed onderhouden en verzorgd uit. Echter van een echt verblijfsgebied is geen sprake doordat weinig sfeerelementen aanwezig zijn en het voetgangersgebied wordt onderbroken door de rijbaan en parkeerruimte. Aan het Wilhelminaplein is de uitstraling beter dan in de Beekstraat. Als entree is deze zijde van het centrum aantrekkelijk. De entree aan de Bleekplaats zal door de ontkluizing van de Roode Beek (thans lopend project) eveneens uitnodigend(er) worden. De uitstraling van de tussenliggende Beekstraat is door de dominantie van de woonfunctie, leegstaande panden en rolluiken matig.
Trekkers in het centrum zijn de PLUS en de versspecialisten (de bakker en de slager). Er is geen warenhuis (zoals een HEMA) aanwezig. De beoogde locatie voor de ALDI ligt op de hoek Beekstraat/President Rooseveltstraat: de huidige Rabobank. Figuur 2.3 Ontwikkellocaties: Roode Beek (A Ge Water) en Rabobank
De bewegwijzering in het centrum is op orde. Daarbuiten wordt het centrum overigens niet specifiek aangegeven. Figuur 2.2 Goede versus matige uitstraling in het kernwinkelgebied9
Impressie vernieuwde Roode Beek links (bron website gemeente Onderbanken)
De bestaande supermarkten In Schinveld is momenteel één supermarkt gevestigd: de PLUS aan A Ge Water 3 (962 m2 wvo10). Het is een mooie supermarkt met een versafdeling, echter gezien de huidige normen voor full servicesupermarkten (1.200 m2 wvo) wat aan de kleine kant. Deze supermarkt ligt gunstig, dicht bij een verzorgingstehuis, een tweetal versspecialisten en de huidige Rabobank. De parkeersituatie is redelijk; er kan voor de deur in de blauwe zone geparkeerd worden. De bezetting van deze plaatsen is doordeweeks meestal erg hoog (voor exacte cijfers verwijzen
10 9
De rechter foto is weliswaar genomen in de ochtend (op welk moment de horecazaak niet
Wvo betekent winkelverkoopvloeroppervlak, de voor de consument beschikbare en
zichtbare winkelruimte.; bvo staat voor bedrijfsvloeroppervlak waarmee alle winkelruimte
open is), de gesloten rolluiken en goedkoop ogende lichtbakreclame zijn een voorbeeld van
wordt bedoeld, waaronder bijvoorbeeld ook het magazijn. De gemeente neemt het
een matig straatbeeld in het kernwinkelgebied van Schinveld.
bestemmingsplan gegevens op over het bvo.
5
wij naar het onderzoek van DHV dat ook in de loop van 2011in het kader van het Masterplan is verricht).
en full service-super ontstaan. Figuur 2.4 Supermarkten in en om Schinveld
Wanneer A Ge Water heringericht is (met ook hier parkeermogelijkheden), zal de parkeerdruk op de Bleekplaats afnemen.11 Supermarktaanbod in de omgeving Schinveld ligt in het grensgebied met Duitsland, dat betekent vooral voor de supermarkten sterke concurrentie op prijs. In Duitsland hebben de discounters namelijk een veel groter marktaandeel (45%12) dan in Nederland (circa 14%13), waarbij geldt dat de grens tussen discounters en full service-supermarkten in Duitsland minder duidelijk is dan in Nederland. In dit onderzoek beschouwen we de Gangeltse ALDI-Süd, Netto Marken-discount en Penny als discounter, en REWE als full service-supermarkt (op basis van prijs en assortiment). In Susterseel zijn een ALDI en een Edeka (full-service) gevestigd. In Brussum-Noord is een combinatie van ALDI (discount) en Albert Heijn (full service) te vinden. Ook is in Brunssum (centrum) een Lidl (discount) gevestigd. In bijlage 3 is een overzicht van het (ten opzichte van Schinveld) het relevante dichtstbijzijnde aanbod14 opgenomen. De discounters in dit overzicht zijn aangevuld met de twee genoemde full servicesupermarkten, omdat deze combinaties met discounters vormen. Mogelijk zal in Schinveld eveneens een combinatie van een discounter
11
De eventuele ontwikkeling van een discounter daarbij buiten beschouwing latend. Het
verkeersonderzoek door DHV, uit te voeren in het najaar van 2011, biedt meer inzicht in de parkeer- en verkeerssituatie na afronding van de ontkluizing van de Roode Beek. 12 Bron: Distrifood/Abentblatt.de 13 Bron: Hoofd Bedrijfschap Detailhandel (HBD) 14 De supermarkten in Susterseel behoren daar op basis van de uitkomsten van de consumentenenquête niet bij.
6
Overig aanbod in Schinveld Tabel 2.2 (pagina 7) geeft een overzicht van het overige aanbod in het centrum van Schinveld (dus exclusief de supermarkt). In totaal omvat het centrum (in de definitie van Locatus) van Schinveld 1.200 m2 wvo dagelijks aanbod verspreid over zes verkooppunten. In 1999 was dat 1.000 m2 wvo, in totaal acht verkooppunten.15 Het aantal verkooppunten is dus gedaald, terwijl tegelijk schaalvergroting heeft
15
‘Ruimtelijk-economisch structuuronderzoek gemeente Onderbanken’, Quist Holding, mei
1999, p. 5
plaatsgevonden. Dat past in de landelijke trends (zie bijlage 2). Het niet-dagelijkse aanbod in het totale centrumgebied omvat 604 m2 wvo in acht winkels volgens de indeling van Locatus. Wanneer we vergelijken met 1999 en we dezelfde gebiedsindeling16 aanhouden, gaat het om 391 m2 wvo/vijf verkooppunten. In 1999 was dat nog 805 m2 wvo in twaalf winkels. Dit betekent een zeer forse achteruitgang in aantal, variatie en oppervlak.
Duidelijk is dat de Schinveldse detailhandel minder oppervlakte heeft dan gemiddeld in Nederland. Weliswaar is het aantal verkooppunten hoger, maar dit wordt vrijwel volledig verklaard door de hogere leegstand (dat in aantal en omvang behoorlijk hoog ligt). Met name de leisure (horeca, cultuur en ontspanning) is in Schinveld in aantal bovengemiddeld vertegenwoordigd.
Tabel 2.3 Winkel-, leisure- en dienstenaanbod Schinveld
Tabel 2.2 Winkel-, leisure- en dienstenaanbod centrum Schinveld wvo (m )
Leegstand
3
430
Dagelijks
6
1.200
Niet-dagelijks: Mode & Luxe
2
160
Niet-dagelijks: Vrije Tijd
1
70
Niet-dagelijks: In/Om Huis
5
374
15
-
6
-
38
3.196
Leisure Diensten Totaal
Aantal
wvo (m2)
Aantal
wvo (m2)
Leegstand
7
731
3
529
Dagelijks
7
1.229
7
1.427
Niet-dagelijks: Mode & Luxe
2
160
4
648
Niet-dagelijks: Vrije Tijd
1
70
1
166
Niet-dagelijks: In/Om Huis
8
2.224
8
2.548
Detailhandel overig
0
0
1
143
Transport & Brandstoffen
4
-
7
-
20
-
11
-
Diensten
8
-
8
-
ATM (pin)
1
-
1
-
58
4.414
52
5.462
2
Aantal
Tabel 2.3 geeft een vergelijking van het totale aanbod in de hele kern Schinveld (dus inclusief de verspreide bewinkeling) met het gemiddelde in Nederlandse kernen van 3.500-5.000 inwoners.
Kernen 3.500 5.000 inw.
Horeca en Leisure
Totaal
Overig aanbod in de omgeving Op beperkte afstand van Schinveld zijn kernen met een (veel) groter dagelijks en niet-dagelijks aanbod te vinden. Brunssum beschikt over 16
Kernwinkelgebied & overloopgebied, zoals eveneens weergegeven in het bestemmingsplan
woonkernen (gemeente Onderbanken)
7
ruim 11.000 m2 wvo dagelijks en 30.000 m2 wvo niet-dagelijks.17 Over Gangelt zijn geen precieze cijfers bekend. Echter net buiten het dorp (dezelfde locatie waar ALDI-Süd en Netto gevestigd zijn) is een detailhandelsconcentratie met kledingswinkels, een tabaks/lotto-winkel, een dierenspeciaalzaak, een drogisterij en nog andere zaken. Ook in het centrum van Gangelt is enige detailhandel aanwezig. Op zo’n tien kilometer ten noordwesten van Schinveld ligt Sittard, een stad met ruim 86.000 m2 wvo niet-dagelijks aanbod. Vooral voor het ‘funshoppen’ biedt Sittard een ruim aanbod. Sittard heeft echter ook te kampen met een hoog leegstandspercentage (bijna 17% van het totale wvo). Dit heeft een negatieve invloed op de aantrekkingskracht van het kernwinkelgebied op consumenten. Ten zuiden van Schinveld (afstand 12 km) is Heerlen een stad met een groot aanbod: liefst 234.142 m2 wvo niet-dagelijks. Vooral de branchegroep ‘in- en om huis’ is daar met ruim 150.000 m2 wvo sterk vertegenwoordigd.18
2.3
Gemeentelijk beleid
Detailhandelsbeleid gemeente Onderbanken De gemeente Onderbanken heeft geen specifieke detailhandelsnota. Wel heeft de gemeente bepaald waaruit het kernwinkelgebied van Schinveld bestaat: Beekstraat, Bleekplaats en Wilheminaplein. Hierbuiten gevestigde winkels mogen blijven bestaan, echter nieuwvestiging wordt tegengegaan. In het Masterplan Schinveld19 wordt eveneens gestuurd op concentratie van sociale en economische voorzieningen naar het centrum van Schinveld, dus ook van winkels. In de overige kernen van de gemeente is vrijwel geen detailhandel meer aanwezig.
17 18 19
8
Toeristisch beleid De Toekomstvisie van de gemeente stelt dat “de komende jaren belangrijke speerpunten zijn: het versterken van de restauratieve functies, het opwaarderen van het aanbod van kleinschalige verblijfsaccommodaties en het creëren van een aantrekkelijk toeristisch ondernemersklimaat.” De gemeente speelt vooral in op extensieve (dag)recreatie: fietsen en wandelen. Daartoe wordt het buitengebied al enige jaren omgevormd tot een natuurgebied en wordt de authenticiteit van de dorpen (m.n. Schinveld) versterkt door de ontkluizing en “renaturering”20 van de Roode Beek. De beleidsvisie recreatie en toerisme geeft aan: “de gemeente zet in op activiteiten als: routegebonden recreatie, recreatief medegebruik, natuur- en cultuurtoerisme.” En verder: “inzetten op extensieve en kleinschalige ontwikkelingen betekent tevens dat geen hooggespannen verwachtingen mogen bestaan ten aanzien van de economische spin-off van de ontwikkelingen” (nadruk toegevoegd).21 Op p. 19 wordt aangegeven dat de dagrecreatie kansen biedt voor met name de horeca (pleisterplaatsen). Tot slot wordt op p. 20 gesteld: “door middel van samenwerking tussen ondernemers en belangenorganisaties kunnen uiteenlopende arrangementen van de grond komen. Hierin zijn allerlei combinaties mogelijk op het gebied van actieve recreatie, kunst, cultuur, culinair, historie en natuur. Het is aan deze partijen om hierin gezamenlijk op te trekken en tot nieuwe innovatieve en aansprekende producten te komen, waarbij ook grensoverschrijdende arrangementen aan de orde kunnen zijn.” Woningbouwplannen In de gemeente Onderbanken zijn geen grote woningbouwplannen (>50 woningen). Dit hangt samen met de voorspelde bevolkingsdaling in de
Bron: Locatus Benchmark Verkenner Bron: Locatus Benchmark Verkenner ‘Masterplan Schinveld’, Vissers & Roelands, maart 2011 (concept)
20
Toekomstvisie gemeente Onderbanken, 2008, p. 40 21 ‘ Beleidsvisie recreatie en toerisme’, gemeente Onderbanken, februari 2008
regio Parkstad Limburg.22
2.4 Provinciaal beleid De detailhandelsmonitor Limburg (2010) leert dat ‘de centrale verantwoordelijkheid voor het detailhandelsbeleid ligt bij de regionale en lokale overheden. De Detailhandelsmonitor Limburg dient dan ook tot inzicht voor Provincie Limburg en de Limburgse gemeenten, als basis voor hun beleidontwikkeling.’23 De provincie heeft geen specifiek detailhandelsbeleid24, wel is zij (mede-)opdrachtgever van het rapport ‘Grenzeloos Winkelen 2009’25 en de genoemde detailhandelsmonitor. De provincie zorgt dus voor een goede (boven)regionale informatievoorziening als basis voor beleidsvorming door lagere overheden. Deze kunnen daar gebruik van maken en hun eigen beleid daarmee (laten) onderbouwen.
2.5
Beleid Parkstad Limburg
In 2011 is de Retailstructuurvisie Parkstad Limburg 2010-202026 vastgesteld. In deze visie wordt Schinveld getypeerd als een dorpscentrum. Sterke punten is het “redelijk complete dagelijkse aanbod”. Als zwak punt wordt aangegeven: “het ontbreken van een complementaire supermarkt” en de “spreiding en samenhang van de detailhandel”.
22
Bron: o.a. Primosprognose (ABF Research 2009), bevestigd in een gesprek met de
gemeente (zie bijlage 5) 23 Provincie Limburg/Etil, 2010 24 Bevestigd in een telefoongesprek met de afdeling Economische Zaken. 25 Provincie Limburg e.a., 2009 26 Parkstad Limburg, 8 september 2010
9
3
Draagvlakanalyse
3.1
Inleiding
en wil tot samenwerking zijn factoren die dit beïnvloeden.
In dit hoofdstuk worden de berekeningen over de detailhandelsmogelijkheden in Schinveld uiteengezet; voor de sector dagelijkse artikelen (meer specifiek voor de supermarkten) en voor de het niet-dagelijks assortiment. Voordat overgegaan wordt tot de analyse en berekeningen, duiden we eerst de ontwikkelingen in de diverse sectoren. Dit is van belang bij het beoordelen van de marktruimte voor deze winkels. Een DPO bevat berekeningen op basis waarvan ondernemers, eigenaren en een gemeente hun initiatieven nemen. De uitkomsten zijn van (groot) belang, maar niet altijd doorslaggevend. Dit komt omdat partijen ook een meer kwalitatieve benaderingswijze kunnen kiezen. Hierbij wordt het uiteindelijke resultaat van de beoogde ontwikkeling betrokken en afgewogen tegen de cijfermatige uitkomst. Het gaat dan dus om de Economische Effecten als geheel. Een ontwikkeling kan er bijvoorbeeld toe bijdragen dat er in een gebied een schaalsprong wordt gemaakt. Ook kan het er toe leiden dan er een winkelconcentratie ontstaat die meer kracht heeft waardoor de verzorgingspositie voor de inwoners (voor een beduidend langere duur) wordt gegarandeerd. Het woon- en leefklimaat wordt op deze wijze immers ook verbeterd. Gemeenten kunnen daarom ondanks een negatieve uitkomst van een DPO (teveel meters...) toch een groei willen. Aan het belang om de structuur te versterken wordt dan meer gewicht toegekend dan aan het meer individuele belang van een bepaalde ondernemer of eigenaar. Dit kan normaal gesproken natuurlijk slechts binnen een bepaalde bandbreedte. Vooral bij het dagelijks assortiment speelt de factor nabijheid van het aanbod immers een belangrijk aankoopmotief. Een hogere binding (en toevloeiing) is een gemeentelijke ambitie maar moet door ondernemers (kunnen) worden waargemaakt. Ondernemerschap, vakmanschap, durf&initiatief
3.2
Algemene ontwikkelingen
De Nederlandse voorzieningenstructuur is relatief fijnmazig. Er zijn verschillende niveaus in te onderscheiden. Winkelcentra van grote steden hebben een regionale functie waarbij het begrip ‘winkelen’ van belang is. Het aanbod in de niet-dagelijkse sector is uitgebreid en specialistisch en trekt zodoende consumenten uit een wijde omgeving. Steden als Sittard zijn van regionale betekenis. Dorpen van 10.000 tot ongeveer 20.000 inwoners hebben een subregionale functie (een voorbeeld in de regio is Hoensbroek). Consumenten uit kleinere kernen kopen er de dagelijkse en (niet-specialistische) niet-dagelijkse goederen: huishoudelijke artikelen, algemene textiel, algemeen assortiment kleding, et cetera. Kleine kernen tot 7.000 inwoners (zoals Schinveld) hebben voornamelijk een (boven)lokale functie. Hier kunnen de inwoners met name de dagelijkse artikelen kopen, soms aangevuld met enkele winkels voor kleding, woninginrichting, et cetera. De algemene trends t.a.v. de detailhandel die van belang zijn bij het in beeld brengen van het gedrag van de consument staan in bijlage 2. ‘Afstand’ is bij het doen van boodschappen en inkopen een belangrijke factor. In principe is de consument georiënteerd op het dichtstbijzijnde winkelgebied. Door de toenemende mobiliteit wordt het voor de consument echter eenvoudiger om ook verder te kijken. Andere factoren gaan dan een rol spelen: − het aanbod (mogelijkheid combinatiebezoeken en (prijs)vergelijkend winkelen);
11
− bereikbaarheid en parkeren; − inrichting van de openbare ruimte; − uitstraling en sfeer. Om deze redenen is een kwalitatieve beoordeling gemaakt wat betreft de concurrerende supermarkten (zie bijlage 3). De conclusie hieruit is dat Schinveld thans een aantal kwaliteiten mist en dat aan bepaalde randvoorwaarden onvoldoende wordt voldaan. Dit wordt in hoofdstuk 4 uitgewerkt.
3.3
Methodiek draagvlakanalyse
Met behulp van de draagvlakanalyse wordt een beeld verkregen van de commerciële (on)mogelijkheden voor het centrum. De marktruimte voor de verschillende branches wordt berekend door de bestedingen te relateren aan de omzet-/vloerproductiviteit die winkels moeten behalen om rendabel te kunnen functioneren. De totale bestedingen zijn bepaald op basis van: − het aantal inwoners van de kern Schinveld in de nieuwe situatie (horizon tot ca. 2020); − de op inkomen gecorrigeerde gemiddelde bestedingen; − het aankoopgedrag van de betreffende inwoners: dat wil zeggen de koopkrachtbinding (bestedingen door inwoners van Schinveld bij winkels in de eigen kern); − de koopkrachttoevloeiing (bestedingen van buiten Schinveld, inclusief recreatieve en toeristische bestedingen). De draagvlakberekeningen hebben een theoretische invalshoek. Echter, een situatie die in theorie niet haalbaar is, kan in de praktijk prima functioneren. Ondernemers kunnen lagere huisvestingslasten hebben, er andere bedrijfsmatige activiteiten op na houden (zoals levering aan het derde kanaal, die zoals eerder gesteld vrij omvangrijk kunnen zijn), of meer klanten hebben dan gemiddeld. Ook kan de winkelformule van landelijke standaarden afwijken of er kan en specifiek assortiment
12
worden gevoerd. De kwantitatieve uitkomsten moeten dus op een juiste wijze geïnterpreteerd worden, rekening houdend met de lokale situatie en ontwikkelingen. Om die situatie goed te begrijpen zijn relevante gegevens van de bewoners en ondernemers noodzakelijk. Daarom is een huishoudenenquête uitgevoerd en zijn gesprekken gevoerd met een aantal ondernemers. De uitkomsten hiervan staan in de bijlagen 4 en 6 uiteengezet. Het betreft hierbij niet alleen kwantitatieve gegevens, maar juist ook kwalitatieve. Aan de consument uit Onderbanken zijn vragen gesteld over waar men boodschappen doet en winkelt, en waarom. Ook is een beoordeling gevraagd over een reeks aan kwaliteiten die het Schinveldse centrum nu wel of niet heeft. Met de ondernemers is gesproken over de herkomst van hun klantenbestand, over kwaliteiten van het centrum en de onderlinge samenwerking. De conclusie is dat er aanknopingspunten zijn, doch dat een verbeterslag echt nodig is. De basis moet dan liggen bij het versterken van de binding in de dagelijkse sector, dus met een (gedeeltelijke) vernieuwing van het aanbod. De details staan omschreven in de beide bijlagen.
3.4
Uitgangspunt: ambitie
Ontwikkeling in Schinveld: afkalving winkelaanbod De afgelopen jaren is het winkelaanbod in Schinveld sterk teruggelopen en dit proces is nog gaande (voorbeeld zijn het verdwijnen van de winkel All in shop en de Schlecker, zie verder ook § 2.2). Zonder een duidelijk tegengewicht in de vorm van extra aanbod zal dit proces niet stoppen maar eerder versnellen: het zogenaamde ‘dominosteneneffect’. Ambitie: koerswijziging om centrum op peil te houden Wij adviseren de gemeente en ondernemers daarom om samen de ambitie te hebben het centrum te versterken - kwantitatief en kwalitatief. Alleen dan kan de neerwaartse spiraal wat betreft het winkelaanbod in Schinveld gekeerd worden.
Uit de benchmark (§ 2.3) blijkt dat Schinveld inmiddels ook ten opzichte van vergelijkbare plaatsen relatief weinig winkeloppervlak heeft. Daarnaast is de koopkrachtbinding relatief laag, zo is gebleken uit het consumentenenquête die het kader van dit onderzoek is uitgevoerd (zie bijlage 6). De binding voor dagelijkse artikelen aan Schinveld voor inwoners van Onderbanken bedraagt momenteel ongeveer 32%. Voor een kern van 2.500 tot 5.000 inwoners ligt de koopkrachtbinding dagelijks in Nederland gemiddeld op 46% indien de afstand tot een grotere kern kleiner is dan 6 km (in het geval Schinveld is dat Brunssum). Bij kernen tussen 5.000 en 10.000 inwoners is dat in diezelfde geografische omstandigheden gemiddeld zelfs 76%.27 Hoewel deze cijfers beduidend hoger liggen tekenen wij aan dat het om uitkomsten van een enquête gaat die alle kernen van de gemeente Onderbanken bevat waaronder Schinveld. Wanneer we kijken naar de binding van de inwoners van alleen de kern Schinveld op het winkelaanbod in Schinveld (dagelijks) dan bedraagt die ongeveer 47% (uitkomst consumentenenquête). Daarmee zit Schinveld ongeveer op het landelijk gemiddelde voor de klasse 2.500-5.000 inwoners. Maar omdat Schinveld wat betreft inwoners aan de bovenkant van die klasse zit, is een hoger haalbaar percentage van circa 70% aannemelijk indien het aanbod voor de inwoners aantrekkelijk is en er een toevloeiingsmogelijkheid is. Bij Schinveld is dat vooral het overige deel van de gemeente Onderbanken, maar ook direct aangrenzende gebieden (bijvoorbeeld over de grens). Het gemiddelde van de koopkrachtbinding in de klasse 5.000-10.000 inwoners is immers 76%. De belangrijkste voorwaarden zijn een compact modern dagelijks aanbod, een uitstekende bereikbaarheid en voldoende parkeercapaciteit (verder uitgewerkt in § 4.1). Modern dagelijks wil zeggen: een ruime goed geoutilleerde full
27
Bron: Seinpost (2010), dit onderzoek betreft een uitgebreide actualisatie van het
koopstromenonderzoek van E.J. Bolt, ‘Winkelvoorzieningen op waarde geschat’, 2003
service- supermarkt van minstens 1.000 m2 wvo en een discounter met een omvang van 750-800 m2 wvo (waarvan 150 m2 branchevreemd aanbod). Niet alle kernen in de omvang van Schinveld beschikken over een discounter. Daarom is de bandbreedte in de koopkrachtbinding en -toevloeiing groot. De ambitie moet daarmee zijn in 2020 en daarna een fors hogere binding te behalen door het realiseren van een aantrekkelijk dagelijks cluster inclusief discounter. Een binding van ongeveer 75% (circa 60% uitgaande van Onderbanken op Schinveld) bij toevoeging van een discounter is dan haalbaar. Aanvullend kan een beperkt aantal niet-dagelijkse winkels functioneren. Met name één of enkele semidagelijkse winkels vormen een goede aanvulling. Specifieke uitgangspunten voor de lokale situatie… Bij het berekenen van het draagvlak in Schinveld in de volgende paragrafen hanteren we specifieke uitgangspunten, waarvan een overzicht in bijlage 1 is opgenomen. Op grond van deze lokale uitgangspunten berekenen we de bestedingen in Schinveld voor de dagelijkse artikelen. Daarmee samenhangend wordt ook de mogelijke hoeveelheid supermarktruimte en de ruimte voor overige dagelijkse winkels beredeneerd. …en mede op grond van de gestelde ambitie Bij deze berekening gaan we er op grond van de gestelde ambitie vanuit dat er een versterking komt wat betreft de supermarktstructuur door de komst van een discounter. Een discounter zal de afvloeiing verminderen op dat segment van de markt en zal samen met de full-service supermarkt een extra aantrekkelijk aanbod betekenen. Hierbij moet worden bedacht dat de reikwijdte van een discounter groter is dan die van een full service-supermarkt. Zonder een discounter zullen de beoogde bindingcijfers niet worden gehaald. Omdat er dan weinig andere initiatieven te verwachten zijn, zal het eerder aangehaalde proces van het omvallen van de ‘dominostenen’ doorgaan, waardoor het dagelijks aanbod straks slechts bestaat uit de PLUS en nog een enkele andere winkel.
13
3.5
Berekening dagelijks
In de volgende paragrafen berekenen we de marktruimte in de dagelijkse en niet-dagelijkse sectoren en geven we een indicatie voor de mogelijkheden voor diensten en horeca. We beginnen met de voor het centrum van Schinveld belangrijkste sector: de dagelijkse. De berekening is overigens enigszins ‘conservatief’ omdat we niet uitgaan van een (eventuele) reële stijging van bestedingen door consumenten bij supermarkten. De afgelopen tien jaar was van dat laatste juist wel sprake. Tabel 3.1 geeft de maximaal haalbare marktruimte voor supermarkten in 2020 weer, dus uitgaande van een hoog percentage als het gaat om de binding en een procentueel vrijwel gelijkblijvende toevloeiing als ondernemers zelf nu ongeveer aangeven. Door een hogere binding betekent dit percentage toevloeiing in absolute zin wel een (geringe) stijging van de omzet. Er blijkt een berekend overschot van ruim 650 m2 wvo aan marktruimte te zijn voor supermarkten. Het betreft een maximale marktruimte: het minimum is 457 m2 wvo. Een eventuele nieuw te vestigen discounter van circa 750 – 800 m2 wvo (waarvan ruim 600 m2 wvo dagelijks en zoals gebruikelijk ongeveer 150 m2 wvo branchevreemd non-food aanbod) in Schinveld is dan haalbaar. Ten opzichte van de concurrentie betekent dit dat PLUS kan blijven functioneren op de huidige wijze en dat de consument uit Onderbanken niet meer de eigen gemeente hoeft te verlaten voor wat betreft het discountaanbod: zie ook bijlage 1 voor een nadere onderbouwing. In de minimale variant is een discounter zoals deze zich anno 2011 manifesteren niet haalbaar, ook niet met een wat lagere vloerproductiviteit zoals deze landelijk wordt aangehouden.
Tabel 3.1 Berekening maximale marktruimte supermarkten gemeente Onderbanken Aantal inwoners (2020)
7.700
Bestedingen per hoofd dag. art. (€ incl. btw)
2.347
Aandeel supermarkt
90%28
Binding primaire verzorgingsgebied
55-60%
Toevloeiing
10-15%
Lokaal gebonden bestedingen bij supermarkten (x € 1 mln.)
9,6
Bestedingen door toevloeiing bij supermarkten (x € 1 mln.)
1,7
Bestedingen totaal (x € 1 mln.) Huidige m2 wvo supermarkt Mogelijk (berekend) m2 wvo (2020) Saldo m2 wvo
11,3 962 1.693 677
Rekenend met dezelfde uitgangspunten kijken we wat de marktruimte voor versspecialisten en overige dagelijkse winkels is wanneer er zich een discounter vestigt in Schinveld. Zij zullen marktaandeel verliezen (de kooporiëntatie verschuift verder in de richting van de supermarkten), maar mogelijk toch meer klanten trekken doordat de binding van de consument uit Onderbanken op Schinveld verbetert. Tabel 3.2 (volgende pagina) geeft een cijfermatig inzicht.
28
Dit relatief hoge getal wordt veroorzaakt door de relatieve sterkte van supermarkten en
het afwezig zijn van speciaalzaken (bijvoorbeeld groentezaak, viswinkel en gemakswinkel)
14
Tabel 3.2 Maximale marktruimte dagelijkse winkels, kern Schinveld Supermarkt
2
Bakker
1
Totaal
3
Huidige m2 wvo speciaalzaken
238
Mogelijk (berekend) m2 wvo (2020) speciaalzaken
341
Saldo m2 wvo speciaalzaken
103
Het blijkt dat er slechts voor een zeer beperkt aantal dagelijkse winkels marktruimte is in 2020. Vergelijkend met het huidige aanbod is op basis van de gehanteerde rekenmethodiek geen ruimte voor een drogist, slagerij of tabak- en gemakszaak. Ook voor een groentewinkel of kaaswinkel is geen marktruimte. Deze berekening is indicatief: sommige winkels kunnen door middel van een bijzonder aanbod, een fors derde kanaal (leveringen aan horeca etc.) of hoge klantentrouw toch functioneren. Wij berekenden ook de huidige marktruimte (dus met de huidige inwoneraantallen, binding en toevloeiing en zonder discounter) en ook bij die berekening is er geen ruimte voor een drogist, slager of tabaks- en gemakszaak. Deze specifieke winkels weten dus dankzij een bijzondere positie toch te overleven. In de toekomst kunnen trends als biologisch winkelen (waarbij dit aanbod niet in de supermarkt te vinden is) specialistisch aanbod mogelijk maken. Vooral de landelijke zichtbare trend richting ‘slow-food’ is hierbij van belang. Deze winkels zullen dan een breder marktgebied dan Schinveld moeten bedienen.
kunnen deze echter niet functioneren. Combinaties van winkels zijn echter wel denkbaar: meer hierover in paragraaf 3.5. Eveneens denkbaar is dat de PLUS een deel van het assortiment en de klanten (inclusief derde kanaal) van de huidige slager, wanneer deze zou stoppen, overneemt. Dat zou betekenen dat er ook enige uitbreiding mogelijk is. Wij adviseren daarom de PLUS planologisch voldoende armslag te geven voor een (bescheiden) groei. Bovendien, wellicht dat een vernieuwd compact aanbod een nog iets hogere binding en toevloeiing betekent dan wij nu verwachten. De PLUS moet hierop kunnen inspelen.
3.6
Berekening niet-dagelijks
Uit tabel 3.3 is op te maken dat in Schinveld in vergelijking met andere plaatsen van deze omvang het aanbod beperkt is in de hoofdbranche Mode en Luxe en eveneens wat minder in omvang in de hoofdbranche In/Om Huis. Wij hebben hiervoor berekend dat een discounter op basis van een actieve houding (met ambitie) mogelijk is. Uitgaande van dit scenario (er komt een discounter in het kernwinkelgebied) berekenen we hoeveel ruimte er is voor niet-dagelijks aanbod. De uitgangspunten hiervoor staan in bijlage 1.
Kijkend naar het mogelijke oppervlak aan dagelijkse winkels, is er nog wel enige extra marktruimte (103 m2 wvo in de maximale variant). Dit komt omdat in onze berekening ‘restruimtes’ zijn voor (bijvoorbeeld) een groentewinkel, een drogist en een slijter. Als volwaardige winkels
15
Tabel 3.3 Maximale marktruimte niet-dagelijkse winkels, kern Schinveld Bloemenwinkel
1
Mode en kleding
4
Totaal
5
Huidige m2 wvo niet-dagelijks
2.454
Mogelijk (berekend) m2 wvo (2020)
3.025
Saldo m2 wvo
571
Er lijkt uit de berekening te volgen dat er in de branche mode en kleding een draagvlak is voor vier winkels. In totaal is een uitbreidingsruimte van 571 m2 berekend voor de kern Schinveld. Echter, er zijn weinig winkels die volwaardig en zelfstandig kunnen functioneren. Het draagvlak voor modewinkels is theoretisch en hierbij past een kanttekening, omdat het gaat om een berekening gebaseerd op het Nederlands gemiddelde. Deze concentreren zich in gebieden waar het ‘winkelen’ voorop staat, en niet in gebieden die vooral een ‘koopfunctie’ hebben. Ook uit de consumentenenquête blijkt dat de consument uit Onderbanken voor mode en kleding kiest voor andere winkelgebieden. Een bloemenwinkel (hoofdbranche In/Om Huis) is passend, omdat dit type winkel in het verlengde van de dagelijkse sector ligt. Voor de overige branches geldt, dat de winkels in onze berekeningen niet zelfstandig kunnen functioneren. In de praktijk blijkt dit echter wel te kunnen. Daar kunnen verschillende redenen aan ten grondslag liggen zoals lagere huisvestingslasten, aanvullende dienstverlening, een eigen vaste klantenkring etc. Zelfs indien deze bedrijven een kleine uitbreiding wensen dan kan hieraan door de gemeente worden meegewerkt. Overlevingskansen worden groter indien ze zijn gevestigd in het compacte centrum (o.a. door impulsaankopen).
16
Wellicht dat het wel mogelijk is om een winkel in het assortiment algemeen textiel (bijvoorbeeld Zeeman of Ter Stal) te interesseren zich in Schinveld te vestigen. Het assortiment huishoudelijke en luxe artikelen is in Schinveld beperkt tot een cadeauwinkel. Een winkel met huishoudelijk assortiment (bijvoorbeeld Blokker) heeft in zijn algemeenheid voor zijn functioneren bindingen nodig die sterk lijken op die van de dagelijkse sector. Indien wij uitgaan van de huidige berekeningen (pagina 13) voor de dagelijkse sector in Schinveld, dan is dit echter (vooralsnog) nog niet toereikend om voldoende draagvlak te bieden aan zo’n type winkel. De Action opereert ook gedeeltelijk op dit terrein en kan zelf zorgen voor trekkracht. De Action is in deze regio vertegenwoordigd in Heerlen (drie locaties). Gezien de randvoorwaarden (uitstekende bereikbaarheid, parkeren, groot pand) die Action stelt is het waarschijnlijk niet realistisch te verwachten dat deze formule zich in het centrum van Schinveld vestigt.
3.7
Berekening diensten
Ook voor de consumentgerichte dienstverlening geven we een indicatie voor de mogelijkheden. Daarbij geldt dat uitgegaan is van de huidige niveaus van dienstverlening in Nederland: het aantal zelfstandige bankfilialen daalt al jaren en zal naar verwachting nog verder dalen, zeker in kleine kernen. Hiervoor in de plaats komen servicepunten, al dan niet in combinatie met andere voorzieningen (post- en bankservice in supermarkten). Solitaire pinautomaten worden vervangen door pinautomaten in winkels. Dit soort voorzieningen, hieronder aangegeven met een ‘*’, zal dus in de toekomst gecombineerd worden aangeboden in servicepunten, in plaats van solitair zoals nu nog de Rabobank functioneert. Wij adviseren dit mogelijk te maken omdat dit van belang is voor de leefbaarheid in Schinveld. De kapsalons kunnen blijven functioneren op hun huidige locatie en vormen een goede combinatie met de dagelijkse winkels.
Tabel 3.5 Marktruimte horeca, kern Schinveld
Tabel 3.4 Maximale marktruimte diensten, kern Schinveld Kapsalon
3
Café/bar/dancing/terras
5
Tankstationwinkel
1
Snackbar
2
Bankfiliaal*
1
Shoarma/döner kebab
1
Pinautomaat*
2
Lunchroom
1
Makelaar
1
Bistro
1
Uitzendbureau
1
Restaurant
3
Totaal
9
Café-restaurant
2
Totaal
3.8
15
Berekening horeca
De in het beleid van de gemeente opgenomen versterking van de (mogelijkheden voor) dagrecreatie bieden kansen voor de versterking van de horeca: vooral ook kwalitatief. Tabel 3.5 geeft een indicatie voor de kwantitatieve mogelijkheden.
Er zijn blijvende ontwikkelingsmogelijkheden voor de horeca in Schinveld. Ook nu al zijn er 14 horecavestigingen in Schinveld. In vergelijking met de bestaande situatie is enige versterking haalbaar. De mate waarin dit succesvol kan gebeuren hangt af van de persoonlijke ondernemerskwaliteiten opdat ondernemers een voor recreanten en toeristen aantrekkelijk aanbod bieden. Concentratie in het centrum helpt zeker, omdat dan gebruik kan worden gemaakt van de gezamenlijke uitstraling. In hoofdstuk 4 doen we hierover een aantal aanbevelingen.
17
4
Ruimtelijk-economische visie en parkeerindicatie
4.1
Een toekomstgericht centrum voor Schinveld
In dit hoofdstuk bieden wij, op basis van de berekende mogelijkheden in hoofdstuk 3 en rekening houdend met trends en ontwikkelingen (bijlage 2), een visie op de gewenste winkel- en voorzieningenstructuur in Schinveld. Het bepalen van wat wel en niet mogelijk is of zou moeten, is niet puur theoretisch (lees: model- of cijfermatig) te benaderen. Immers, ook aspecten als cultuur, historische ontwikkeling, geografische spreiding en ‘toevalligheden’ hebben de huidige structuur gevormd. Ook in de toekomst zullen deze factoren een rol spelen. De visie voor 2020 is daarom gestoeld op zowel kengetallen als lokaal bepalende factoren. De consument is kritisch en verwend De moderne consument wil efficiënt boodschappen doen. Hij wil daarom een sterke concentratie van dagelijkse winkels, waarbij gemak, keuze en kwaliteit naast prijs voorop staan. Een ander aspect dat een rol speelt is het verschil tussen ‘kopen’ en ‘winkelen’. Kopen staat voor het doelgericht en efficiënt aankopen van producten en een korte verblijfsduur, waarbij veelal voordat men van huis gaat al een keuze is gemaakt. ‘Kopen’ betekent in de situatie Schinveld vooral het doen van dagelijkse aankopen. Winkelen daarentegen is meer recreatief en richt zich op impulsaankopen, vergelijkend winkelen, sfeer en gezelligheid en een langere verblijfsduur. Hiervoor gaan de inwoners van Onderbanken naar Heerlen, Sittard en Maastricht. Dit verschil in winkelgedrag vraagt om bijbehorende types winkelgebieden. Mede op basis van deze factoren moet er een keuze worden gemaakt voor versterking van levensvatbare winkelconcentraties. Daarnaast zullen bepaalde (kleinschalige/solistische) winkelvoorzieningen, die niet aan de eisen van deze tijd voldoen, verdwijnen. In deze gebieden moet uitbreiding van het aantal winkels niet worden aangemoedigd. Inspelend
op marktwerking en consumentengedrag dient een toekomstgericht winkelapparaat te worden gestimuleerd. Ook het type winkelgebied dat men voor ogen heeft (kopen vs. winkelen), dient daarbij een rol te spelen. Hiervoor moeten keuzes gemaakt worden: niet alles kan, niet alles moet. Naar aard en schaal De omvang en verzorgingsfunctie van kernen bepalen in hoge mate het draagvlak voor winkelvoorzieningen. Winkels hebben een bepaalde ‘kritische massa’ aan consumenten nodig om gezond te kunnen functioneren. In Schinveld en de overige kernen van Onderbanken is dit effect duidelijk zichtbaar. Ook cijfermatig is dit te onderbouwen (zie hoofdstuk 3). We hebben echter tevens te maken met lokale omstandigheden, zoals historisch gegroeide spreiding van winkelconcentraties, klantentrouw (vanuit een bepaalde ‘gemeenschapszin’ of een relatie die is gegroeid tussen winkelier en consument), individuele kwaliteit van de ondernemer en ruimtelijke kwaliteit (bijvoorbeeld een historisch waardevolle omgeving). Ook deze aspecten worden in de visie meegenomen. Toekomst Gelet op deze kritische massa die nodig is om winkels rendabel te laten zijn, is het in Schinveld niet mogelijk een compleet winkelaanbod te handhaven of na te streven. De nu aanwezige winkels in het dagelijkse segment moeten het in hoge mate hebben van het individuele ondernemerschap. Men kent de klant en weet wat die klant wenst en er is sprake van een vergaande service. Daarnaast speelt het veelal lagere kostenniveau een grote rol; het winkelpand is vaak al lange tijd eigendom, familieleden werken mee in de zaak, et cetera. Ook sociale aspecten als klantentrouw, binding en ontmoetingsplek vormen een draagvlak voor deze winkels, zij het steeds brozer. De niet-dagelijkse winkels (zoals een kleding- of fietsenzaak) hebben een puur individuele
19
ontwikkeling doorgemaakt: historisch gegroeid, spontaan ontstaan of uit hobbyisme. Het hebben van een specialisme (onderscheidend vermogen) is hier van belang. De kern Schinveld vormt slechts een deel van het draagvlak. Van een gezamenlijke trekkracht en het profiteren van elkaars nabijheid is, anders dan bij de dagelijkse winkels, niet of nauwelijks sprake. We moeten er vanuit gaan dat de toekomst van deze voorzieningen uiterst onzeker en sterk individueel bepaald is. Het aantal winkels in Schinveld zal in zijn algemeenheid niet toenemen; een verdergaande achteruitgang ligt meer voor de hand, zeker als er geen gezamenlijke strategie wordt ontwikkeld. Uitgangspunt is (behoud van) een aantrekkelijk basispakket De ambitie moet dan ook zijn het minimale pakket te behouden, wat neerkomt op een supermarkt (PLUS), een nieuw te vestigen discounter, eventueel aangevuld met een gering aantal specialisten in het dagelijkse segment, alle op korte afstand van elkaar (binnen circa 50 meter, zie paragraaf 4.2) met gedeelde parkeervoorzieningen. Hiermee wordt de kritische, mobiele consument goed bediend. Een te grote spreiding van dagelijkse winkels moet worden voorkomen. Met groei in het niet-dagelijkse segment moet beleidsmatig zeer voorzichtig worden omgesprongen, van een gezond stabiel draagvlak is thans immers geen sprake. Meer ‘traffic’ op basis van een versterkt compact aanbod in het dagelijks assortiment zal extra kansen bieden. Vanuit het oogpunt van leefbaarheid adviseren wij zittende winkeliers in hun eigen ontwikkeling en initiatieven tegemoet te komen. Dit kan inhouden ‘niet tegenwerken’ (denk bijvoorbeeld aan het vent- en standplaatsenbeleid), het hebben van een actieve houding t.a.v. de weekmarkt of het actief (financieel) ondersteunen bij bijvoorbeeld een verplaatsing naar het kernwinkelgebied. De kansen zijn het grootst indien ondernemers gebruik kunnen maken van elkaars nabijheid (en dus de bijbehorende klanten). Wij adviseren daarom daar waar dat mogelijk is winkeliers te helpen bij verplaatsing binnen of naar het centrum. Zo wordt het perspectief voor het gehele centrum en dus voor de individuele ondernemers vergroot. Dit type aanpak vereist
20
samenwerking, niet alleen van ondernemers maar ook van eigenaren en de gemeente. Voor de horeca geldt dat het toekomstperspectief iets rooskleuriger is. De inzet op kleinschalige (dag)recreatie kan leiden tot meer bestedingen door toeristische toevloeiing. Het Masterplan biedt hiertoe zeker aanknopingspunten. Gevestigde horecaondernemers moeten hierop inspelen, waarbij het ondernemerschap moet zijn gestoeld op (nieuwe) creativiteit en durf. De samenwerking met het functioneren van de detailhandel biedt mogelijkheden, aangevuld met eigen initiatieven liefst in samenwerking met andere ondernemers in de horeca en leisure (evenementen). Eventueel is het aantrekken van een nieuwe ondernemer met onderscheidende kwaliteiten nodig. Samenvoegingen van winkels en/of horeca bieden perspectief. Uit de draagvlakberekeningen komt naar voren dat er qua vierkante meters nog enige uitbreidingsruimte mogelijk is. Echter, kijkend naar zelfstandige (volwaardige) winkels is er thans geen ruimte voor bijvoorbeeld een drogist. Dit geldt ook in de niet-dagelijkse sector. De noodzakelijke omzet om goed te renderen wat betreft bijvoorbeeld een rijwielhandel en een winkel met huishoudelijke artikelen, ontbeert. Zelfstandig kunnen deze winkels niet functioneren. Echter, uitgevoerd als combinatie ontstaan er mogelijkheden. Dit zien we nu al in de praktijk. ‘I Gen Durp’ is een combinatie tussen een drogist en cadeauwinkel. G. Dummer verkoopt fietsen, maar ook huishoudelijke en luxe artikelen. Ook denkbaar en wenselijk zijn (nieuwe) combinaties tussen horeca en detailhandel, bijvoorbeeld een lunchroom waar de bijzondere (design) stoelen en tafels waar de gasten aan zitten ook te koop zijn. Of een combinatie tussen een wijnproeverij, bistro en slijterij. De regelgeving (bestemmingsplan) laat dit vaak nu al toe (eenvoudige vrijstellingsmogelijkheid). Wellicht is meer uitleg nodig over de mogelijkheden die deze flexibiliteit biedt.
Randvoorwaarden Om een basispakket (vooral dagelijkse) winkels ook in de toekomst mogelijk te maken, is een gezamenlijke trekkracht door concentratie van deze winkels een voorwaarde. Ook zaken als efficiency en gemak moeten in het winkelgebied op orde zijn, bereikbaarheid, bevoorrading en ontsluiting, parkeren en ruimtelijke kwaliteit moeten van een goed niveau zijn. Wij adviseren een fors aantal extra parkeerplaatsen rondom de Bleekplaats te realiseren (zie de volgende paragraaf) en door middel van aanpassingen in de bestrating en/of bewegwijzering (bijv. een stippenroute) naar het centrum de hoofdroutes duidelijker te markeren. De subjectieve bereikbaarheid kan hierdoor verbeteren. Als het gaat om de horeca, is het van belang deze sector te ondersteunen door het terrassenbeleid, een aantrekkelijke ruimtelijke inrichting (het Wilhelminaplein en -straks- de Roode Beek zijn al van een hoog niveau) en evenementen. Het is aan de ondernemers zelf een aanlokkelijk ‘toeristisch menu’ (waaronder arrangementen) te bieden. De gemeente kan dit door de inzet van de bedrijfscontactfunctionaris stimuleren. Met andere woorden, ook het (investerings)gedrag van ondernemers moet actief zijn, zodat kwaliteit en uitstraling van de winkels en horeca aansluiten bij de wensen van de consument, die het alternatief immers ‘om de hoek’ (of grens) heeft. Om deze reden moet ook de service van de winkels gewaarborgd blijven/zijn. Wij hebben samen met de ondernemers geconstateerd (zie bijlage 4) dat het ambitieniveau ook bij de Schinveldse ondernemers in het algemeen nog hoger mag en kan. De ondernemersvereniging is daarbij ook aan zet en heeft daartoe al goede ideeën. Deze moeten nu concreet worden gemaakt. De gemeente zal dit (samen met het verenigingsleven) moeten faciliteren. Discounter: vanuit consumentenperspectief een aanvulling Een specifiek onderdeel van dit onderzoek is de vraag of een discounter haalbaar en wenselijk voor de structuur is: wordt deze erdoor verstevigd of niet? Wij hebben geconstateerd dat er marktruimte is voor een discounter, zij het uitgaande van de bestaande lagere vloerproductiviteit
(voor uitleg zie Bijlage 1, pagina 28). Dat betekent dat de balans tussen de investeringen vooraf en de opbrengsten enigszins precair is. De vestiging van een discounter is vanuit consumentenperspectief een verbetering. De marktruimte voor andere dagelijkse winkels wordt er niet sterk door beïnvloed: zowel met als zonder een discounter is het haalbare aantal dagelijkse specialisten gelijk (één bakker). Maar wanneer er zich een discounter vestigt, hoeft de Schinveldse consument voor dit specifieke aanbod minder ver te reizen. Het kan een stap zijn die het vertrouwen vergroot, meer gezamenlijk opereren stimuleert en wellicht zo bewerkstelligt dat de binding hoger uitkomt dan thans wordt verwacht (vanuit landelijke gegevens is dit niet ondenkbaar). Dat schept ruimte voor bestaande ondernemers en biedt meer vertrouwen aan eventuele nieuwe ondernemers (ook bij overname). Vanuit de hiervoor genoemde randvoorwaarden vinden wij het wenselijk de discounter te huisvesten in het centrum van Schinveld. De locatie is belangrijk: in de directe omgeving (loopafstand) van de huidige PLUS.
4.2
Parkeerindicatie
Voor winkelgebieden is er een voor de consument maximaal acceptabele afstand waarbinnen de parkeerplaatsen moeten liggen. Vanuit winkels kan een korte loopafstand worden beschouwd als een service voor de (potentiële) klant. Voor centra waar het belangrijkste motief boodschappen doen en/of waar bezoekers veelal doelgericht naar een bepaalde zaak komen -zoals in Schinveld het geval is, is de ‘maximale’ loopafstand 50 meter tot 100 meter. De maximale loopafstand is bepaald door te kijken naar de tijd die nodig is om een winkelgebied te bezoeken in relatie tot de totale bezoekduur van de winkels. Wanneer de consument te veel tijd kwijt is (of door onvoldoende zichtlijnen dat gevoel krijgt) om van de parkeerplaats naar de winkel te lopen (en vice versa), kiest deze eerder voor een ander winkelgebied. CROW publiceert parkeerkencijfers voor onder meer winkelvoorzieningen. In Nederland volgen veel gemeenten deze
21
richtlijnen bij het bepalen van parkeerbehoeften. Door de vloeroppervlakten van de aanwezige winkels te vermenigvuldigen met de kengetallen kan bepaald worden hoeveel parkeerplaatsen (indicatief) nodig zijn. Kanttekeningen zijn dat CROW-kengetallen niet erg geschikt zijn om in bestaande situaties de behoefte te bepalen (waarbij gewoonte ook een rol speelt). Deze zijn vooral geschikt om bij nieuwe situaties de te realiseren plaatsen te bepalen. De CROW-kengetallen geven echter wel een duidelijke richtlijn. In het kader van dit onderzoek voert het te ver een volledige parkeeranalyse te maken. Dit zal worden betrokken in het parkeeronderzoek door DHV. We verwachten wel dat er extra parkeerbehoefte zal zijn indien er een discountsupermarkt van ongeveer 750 - 800 m2 wvo (1000 m2 bvo) gerealiseerd zal worden. Uitgaande van de parkeerkencijfers van CROW (stedelijke zone: centrum, supermarkt; klasse: weinig stedelijk) zijn indicatief nodig:
Tabel 4.1 Parkeerkengetallen CROW m2 bvo discounter
1000
Parkeerkengetal CROW (pp/100 m2 bvo)
Parkeerplaatsen t.b.v. discounter
3,0-4,5
30-45
N.B.: als twee functies (bijvoorbeeld sociaal-medisch en winkelen) gebruik maken van dezelfde parkeervoorziening worden aanwezigheidspercentages toegepast (de zogenaamde parkeerbalans). Bezoekers zijn er niet of nauwelijks na sluitingstijd. Op piekwinkelmomenten is de parkeerbehoefte veel groter dan op de rustige momenten. Zo zijn de aanwezigheidspercentages op koopavonden 100% voor de winkels en maar 15% voor sociaalmedische voorzieningen. Op zaterdagmiddag zijn de aanwezigheidspercentages hetzelfde. Op een rustige dag overdag zijn die percentages juist omgekeerd: resp. 30 en 100%.
22
Een discounter heeft een bovenlokale trekkracht. Men komt dus meer dan gemiddeld met de auto. Het CROW gaat uit van gemiddelden voor winkels. Wij adviseren (in ieder geval) uit te gaan van de maxima die het CROW adviseert. Voor een discounter van c.a. 100 m2 bvo is dat 38 parkeerplaatsen direct gerelateerd aan deze winkel. In het Schinvelds centrum geldt een blauwe zone. Bij toepassing van een blauwe zone -zonder bewonersvergunningen en met voldoende handhaving- zijn de aanwezigheidspercentages voor met name de in het gebied aanwezige woningen tijdens de winkeltijden veel lager, behalve wellicht kort voor de eindtijd van de blauwe zone. Op de Bleekplaats en in de Beekstraat parkeren ook bezoekers van het verzorgingstehuis, het gezondheidscentrum, de huidige PLUS en andere winkels. De totale parkeerbehoefte zal moeten blijken uit nader (specifiek) onderzoek door DHV. Gezien de aard en omvang van het centrum is een vereiste zoveel mogelijk parkeerplaatsen binnen een afstand van ongeveer 50 meter aan te bieden. Dit aanbod is nu relatief beperkt. Een afstand van 50 tot 100 meter is acceptabel op piekmomenten.
4.3
Ruimtelijk-economische visie
Op basis van de visie in paragraaf 4.1 en de parkeerindicatie in paragraaf 4.2, schetsen wij hoe het toekomstige winkel- en horecagebied in het centrum van Schinveld er volgens ons advies uit zou moeten zien: zie figuur 4.1 op pagina 22. −
De positie van de discounter is gebaseerd op de aanbeveling deze op korte afstand van de PLUS en de overige dagelijkse winkels te realiseren. Overige locaties buiten het centrum zijn vanuit de wens het centrum te versterken (voor verdere achteruitgang te behoeden) niet geschikt. Er is dan namelijk geen sprake van wisselwerking tussen de discounter en de overige winkels en voorzieningen;
−
−
−
−
−
Wij adviseren het kernwinkelgebied te verkleinen. Het toekomstige kernwinkelgebied (2020) zou, gezien de beperkte marktruimte en de wens winkels te concentreren rond de dagelijkse trekkers, kleiner moeten zijn dan het huidige kernwinkelgebied zoals aangegeven in paragraaf 2.2. Wij adviseren uit te gaan van een toekomstig winkelgebied dat bestaat uit het huidige kernwinkelgebied minus het noordelijke deel van de Beekstraat en het Wilhelminaplein. Het Wilhelminaplein zou een ‘entreefunctie’ moeten krijgen met horeca en enige dienstverlening (en dus geen winkels); De ‘voorkeursgebieden’ binnen het kernwinkelgebied voor horeca (clustering) aan de nieuwe Roode Beek en aan het Wilhelminaplein zijn gebaseerd op de kansen voor deze branche (door dagrecreatie) en op de ruimtelijke kwaliteiten ter plaatse, hierbij zijn terrassen gewenst om de verblijfsduur van dagrecreanten en toeristen te verlengen; Het voorkeursgebied voor niet-dagelijks/gemengde zaken en voor dienstverlening zijn gedeeltelijk gebaseerd op de huidige situatie en op het advies huidige winkels en voorzieningen zoveel mogelijk te behouden in een compact gebied. Voor de consument ontstaat door clustering een herkenbaar beeld. De dienstverleners in de Beekstraat hebben niet of nauwelijks een relatie met andere winkels of voorzieningen, de dienstverlening aan A Ge Water wel (gezondheidscentrum en verzorgingstehuis); Bewinkeling buiten het kernwinkelgebied 2020, zoals aangegeven in de kaart (figuur 4.1), dient te worden tegengegaan (met uitzondering van winkels met volumineuze artikelen als Stevens wooninrichting en Mewissen bouwmaterialen). Wanneer de huidige winkels stoppen, zal gezocht moeten worden naar alternatieven (woonfunctie, bedrijf aan huis niet zijnde detailhandel, dienstverlening, et cetera) opdat de winkelfunctie daar afgebouwd kan worden. Daarmee wordt invulling gegeven aan de wens de winkels te concentreren. De betreffende locaties zijn op de kaart (figuur 4.1) met rood aangegeven; Wanneer er een discounter gevestigd wordt op de aangegeven
−
−
locatie, dienen op korte afstand extra parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Hiervoor is het pand aan de President Rooseveltstraat 13 (en tuin) in beeld. Wij adviseren ook naar andere mogelijkheden te kijken, zoals -indien G. Dummer verplaatst zou kunnen wordenhet pand Pres. Rooseveltstraat 18 en grond en/of (een deel van) het terrein van Mewissen bouwmaterialen; Wij adviseren kwalitatief goede fietsenstallingen aan twee zijden van de Bleekplaats (de markt) te realiseren, voor de huidige Rabobank (nieuwe locatie discounter) en aan de overzijde bij de Roode Beek. Zo is voldoende ruimte voor fietsen op korte afstand van de dagelijkse winkels (de fietsparkeervoorzieningen scoren nu een krappe voldoende, vanwege de inzet op dagrecreanten op de fiets dient dit aspect verbeterd te worden); Tot slot verdient de verkeerssituatie (route) op de Beekplaats verbetering. Uit de gesprekken blijkt dat de verkeersveiligheid als niet voldoende wordt beschouwd. Ook is er nu geen mogelijkheid een terras direct voor café De Mert te realiseren.
23
Figuur 4.1 Ruimtelijk-economische structuurkaart Schinveld, adviessituatie 2020
Dagelijks bestaand Voorkeurslocatie dagelijks nieuw (discounter) Voorkeursgebied nietdagelijks/combinatie Voorkeursgebied/locatie horeca/combinatie
T
Voorkeursgebied dienstverlening met balie Functiewijziging/verplaatsen (winkel-)voorzieningen Toekomstig kernwinkelgebied (2020) Blauwe parkeerzone auto’s Zoekgebied extra P auto’s
T
Trekker
T T
Bron kaartmateriaal: gemeente Onderbanken, bewerking Seinpost
24
Terras gewenst
T
Bijlage 1
Uitgangspunten berekeningen
Bij de berekeningen in dit rapport worden de onderstaande uitgangspunten voor de situatie in Schinveld gehanteerd: Inwoneraantal 2020 De Primosprognose gaat uit van een bevolkingsdaling in de gehele gemeente Onderbanken van 6% tot 2020. In de gemeente Brunssum is dat 7%. Het aantal inwoners van de kern Schinveld bedroeg 4.770 op 1 januari 2010. Wij rekenen met een daling van circa 6% van dit aantal en komen daarmee op zo’n 4.500 inwoners in 2020. Het aantal inwoners van Onderbanken als totaal bedraagt naar schatting bijna 7.700 op 1 januari 2020. Het aantal inwoners van de kernen van de gemeente Brunssum bedroeg op 1 januari 2010 in totaal 29.450. Op 1 januari 2020 zal dat, rekenend met een daling van circa 7%, uitkomend op zo’n 27.500.29 Koopkrachtbinding en -toevloeiing Uit de consumentenenquête (zie bijlage 6) volgt dat de binding voor de dagelijkse artikelen aan Schinveld momenteel 32% bedraagt.30 Dit betreft een gemiddelde over alle dagelijkse winkels. Wij hebben berekend dat de PLUS-supermarkt een wat hogere binding moet scoren om te kunnen functioneren (circa 37%) waarbij geldt dat de versspecialisten wat meer toevloeiing behalen. Dit wordt ondersteund door de gesprekken met de diverse ondernemers (zie bijlage 4). Wij rekenen daarom met een huidige binding van tussen 35% en 40%. De bandbreedte in de koopkrachtbinding ontstaat door verschillende oorzaken. De belangrijkste redenen zijn vaak: het supermarktaanbod en de omvang, verscheidenheid en kwaliteit en mate van concentratie van het overige aanbod. Bij dit alles moet het gedrag worden betrokken van de kritische consument die voor het boodschappen doen een hoge kwaliteit eist en er weinig tijd voor over heeft (one-stop-shopping). Wat betreft het supermarktaanbod is relevant welke formules er aanwezig zijn. Combinaties van full-service met discount behalen meestal de meeste binding (een soort van ‘1+1=3 effect’). In Brunssum-Noord zitten ALDI en Albert Heijn naast elkaar. In Gangelt zitten REWE en de discounters ALDI-Süd en Netto dicht bij elkaar (NB hier is een behoorlijk aanbod te vinden met ook een bouwmarkt, kledingwinkel, dierenwinkel en meer). De koopkrachtbinding voor de (semi)dagelijkse artikelen van de inwoners uit het primaire verzorgingsgebied zal bij toevoeging van een discounter toenemen. Immers: zij hoeven voor het discountaanbod niet langer naar omliggende plaatsen als Brunssum of Gangelt. Bovendien ontstaat een combinatie tussen een full service-formule en een discounter. De stijging hangt af van hoe de nieuwe structuur er kwalitatief gaat uitzien. Het concurrerend aanbod is immers groot, kwalitatief goed, makkelijk bereikbaar en op korte afstand is (zie bijlage 3). Wij verwachten dat een stijging tot 60% wat betreft de koopkrachtbinding haalbaar kan zijn als aan alle randvoorwaarden, met name voldoende parkeerruimte (zie § 4.1), wordt voldaan.
29 30
Bronnen: ABF Research - Primosprognose 2009 en CBS De Retailstructuurvisie Parkstad Limburg geeft voor Onderbanken een binding van 26% in de dagelijkse sector. Echter dit cijfer komt voort uit een internetenquête met beduidend minder
respondenten voor Onderbanken (1.500 voor het gehele onderzoeksgebied Parkstad).
25
Men kiest nu vooral voor de Albert Heijn en Jumbo (full service, bezoekreden voornamelijk kwaliteit) en Lidl/ALDI (discount, bezoekreden voornamelijk de lage prijs). De PLUS is een onderscheidende formule t.o.v. Albert Heijn of Jumbo. De omvang van deze supermarkt in Schinveld is landelijk gezien relatief klein (in een markt die vooral gekenmerkt wordt door schaalvergroting). De consumenten die nu vanwege het aspect kwaliteit voor andere full service-formules kiezen, zullen bij toevoeging van een discounter (ALDI) in Schinveld beperkt overstappen. De consumenten die nu vanwege het aspect lage prijs elders voor discounters (bijvoorbeeld in Brunssum) kiezen, hebben weinig reden om dat te blijven doen. De binding aan de niet-dagelijkse winkels, die nu sterk varieert tussen de branches maar gemiddeld naar schatting rond 5-15% bedraagt, zal bij toevoeging van een dagelijkse winkel slechts beperkt (we gaan uit van maximaal 5%) kunnen stijgen. Dit komt door het volwaardige en grotere aanbod in plaatsen in en direct buiten het verzorgingsgebied (Brunssum, Heerlen en Sittard). De verschillende zijn en blijven onderling echter zo groot dat er niet een echt gefundeerde inschatting kan worden gemaakt. De resultaten hangen vooral meer af van het ondernemerschap (vakmanschap, goed management en durf) dat in een bepaalde (nieuwe) winkel wordt tentoongespreid. Een goede samenwerking, meer ambiance, een echte keuze maken om meer inspelen op recreatie en toerisme helpen hierbij zeker. De binding in de Schinveldse dienstensector van consumenten uit Onderbanken loopt op van ongeveer 30% (ongeveer het niveau van de dagelijkse winkels bij diensten als banken en postagentschappen) tot 50-60% (voor voorzieningen als kappers). De binding aan horeca wordt door ons hoog ingeschat: tussen 60 en 70% vooral vanwege de oriëntatie op cafés en snackbars, waar men meestal voor de dichtstbijzijnde kiest. Naast de lokale koopkrachtbinding is er ook sprake van koopkrachttoevloeiing. Deze toevloeiing zal voor zowel de dagelijkse als de niet-dagelijkse winkels in Schinveld beperkt zijn, om dezelfde redenen als in de vorige alinea opgesomd. Bovendien speelt de onduidelijke verkeersstructuur (zonder duidelijke hoofdroutes en bewegwijzering) mee. De bereikbaarheid en vindbaarheid van het centrum voor bezoekers van buiten Schinveld is daarmee minder goed dan die van de detailhandel in Brunssum, Gangelt en Oirsbeek. Gezien de afwezigheid van grotere (>100 plaatsen) toeristische verblijfsvoorzieningen in en om Schinveld schatten wij in dat de toeristische toevloeiing voor de detailhandel nihil is. Dit beeld is in een zestal gesprekken met ondernemers bevestigd. De ontkluizing van de Roode Beek, de ontwikkeling van het gelijknamige natuurpark en de ontwikkeling van arrangementen zullen naar verwachting zorgen voor een stijging van het aantal dagrecreanten.31 Dit biedt kansen voor de horeca, maar slechts beperkt voor de detailhandel. De ontwikkeling van het Grand Canyon Park in Brunssum lokken wellicht investeringen in verblijfsrecreatie in Schinveld uit, waardoor toeristische bestedingen in de detailhandel wel substantieel kunnen worden. Eén en ander is echter nog in de planfase. Wij hebben in de toevloeiing (nog) geen rekening gehouden met deze plannen. Uitgaande van landelijke kengetallen (Seinpost, 2010) gecorrigeerd voor de lokale situatie, gaan we uit van 10 tot 15% toevloeiing in de dagelijkse artikelensector32. Het gaat dan om circa 500-750 personen (Nederlanders en Duitsers) die van buiten Onderbanken boodschappen doen in Schinveld. Voor de niet-dagelijkse sector is de toevloeiing naar schatting tussen de 30 en 40%. Voor diensten is die veel lager: tussen 0 en 10% omdat het dienstenpakket in Schinveld klein en niet bijzonder onderscheidend is. Voor de horeca kan die (wanneer ingespeeld wordt op dagtoerisme) naar wij denken tussen 40 en 50% bedragen.
31 32
Eveneens bevestigd in de gesprekken met ondernemers en de gemeente. De ‘Beleidsvisie recreatie en toerisme’, gemeente Onderbanken, februari 2008 biedt hiertoe aanknopingspunten. Slagerij Pinkaerts heeft van alle dagelijkse winkels thans de hoogste toevloeiing van buiten de gemeente.
26
Daarnaast is er het zogenaamde ‘derde kanaal’. Winkels in het primaire verzorgingsgebied leveren hierbij producten aan ondernemingen in de horeca en toeristische sector (eventueel ook buiten de gemeente). Deze zijn in de berekening verder buiten beschouwing gelaten (en zijn dus als ‘extra’ te zien). Dit derde kanaal kan echter een fors deel van de omzet uitmaken. Bestedingen aan dagelijkse artikelen Per hoofd van de bevolking wordt gemiddeld € 2.510,- besteed aan goederen in de dagelijkse sector. De dagelijkse aankopen omvatten voedings- en genotmiddelen, papierwaren, cosmetische producten en was- en reinigingsartikelen. Winkels hebben daarin een aandeel van 93,5% oftewel € 2.347,- (de markt en internet nemen de overige 6,5% in) 33. Wij houden geen rekening met bestedingen bij supermarkten door bijvoorbeeld instellingen of via het zogenaamde ‘derde kanaal’ aan horeca. Wanneer zich dat voordoet, zijn dit extra omzetten. Inkomenscorrectie dagelijks De gemiddelde besteedbare inkomens per inwoner in Schinveld en omgeving zagen er volgens CBS-gegevens in 2007 (het meest recente beschikbare jaar) als volgt uit: Schinveld Brunssum (gem.) Onderbanken (gem.) Nederland
€ € € €
11.600,12.000,12.000,13.300,-
Dit gegeven is relevant voor de bestedingen in de dagelijkse sector. Het besteedbaar inkomen ligt voor de kern Schinveld 12,8% onder het Nederlands gemiddelde. Ook in de omgeving ligt het besteedbaar inkomen circa 12% lager dan gemiddeld in Nederland. Dat betekent dat de bestedingen aan dagelijkse artikelen lager zullen liggen dan landelijk gemiddeld. Behalve door het inkomen, worden deze uitgaven mede bepaald door andere uitgaven vaste lasten). Het eigen woningbezit in Onderbanken is ten opzichte van het Nederlands gemiddelde hoog (resp. 69% koopwoningen t.o.v. 55%34). Daarbij zijn er weinig nieuwbouwhuizen in de gemeente, dus de meeste woningbezitters hebben al een (groot) deel afgelost. Het percentage mensen met lage hypotheeklasten is daarom naar schatting hoger dan gemiddeld. Daarom hanteren we een lagere correctie van 6% t.o.v. het gemiddeld inkomen in Nederland.
33 34
Bron: Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) Bron: CBS, meest recente gegevens (over 2005).
27
De uiteindelijke correctie is 0,25 keer 6%, omdat de bestedingen aan dagelijkse artikelen tamelijk inelastisch zijn (dat wil zeggen dat mensen bij een inkomensdaling van 1% ongeveer 0,25% minder aan dagelijkse artikelen uitgeven). NB Wij zien geen redenen om aan te nemen dat het gemiddeld inkomen de komende tien jaar sterk zal stijgen of dalen t.o.v. het Nederlands gemiddelde. Voor het Duitse grensgebied zijn helaas geen inkomenscijfers beschikbaar. De bestedingen (in de dagelijkse sector) bij supermarkten hebben de afgelopen jaren een stijgende lijn vertoond. Het laatste jaar is er een zeer beperkte stijging. Wij gaan er in onze berekeningen vanuit dat de stijging in de toekomst vooralsnog beperkt is. In de rekenmethodiek blijven daarmee de gehanteerde bestedingen in deze rapportage op het (nominale) niveau van 2010 zoals aangegeven door het HBD. Kooporiëntatie supermarkt versus speciaalzaken Landelijk is de kooporiëntatie op de supermarkt zo’n 83%. In kleine kernen hangt de binding primair af van de volledigheid van het aanbod aan (vers)speciaalzaken. Meestal is de positie van de speciaalzaak er (nog) beter omdat er meer klantentrouw is. Voorwaarde is dan wel dat het aanbod ruimtelijk goed aansluit bij de supermarkt (concentratie) en van een kwalitatief hoog peil is. Wij hebben geconstateerd dat het dagelijkse aanbod in Schinveld niet volledig is (bijvoorbeeld ontbreken groentezaak en viswinkel) en redelijk tot goed van kwaliteit. De relatie tussen de bestaande dagelijkse (vers)specialisten in de kern Schinveld en de PLUS is redelijk. Om optimaal te profiteren zouden de afstanden onderling maximaal zo’n 50 m mogen zijn. Meestal gaat een grotere afstand ten koste van de omzet van de speciaalzaken. In Schinveld zal naar schatting rond 85% van de bestedingen bij de supermarkt terechtkomen. Bij de vestiging van een hard-discounter en -gezien landelijke trends en het (lokale) probleem rond opvolging- zal dit verder gaan oplopen tot zo’n 90%. Het gaat hierbij om een relatieve verhouding (tussen speciaalzaken en supermarkten). Omdat ook de totale gebonden bestedingen (binding) zal oplopen zal het bedrag dat wordt besteed bij specifieke speciaalzaken gelijk kunnen blijven. Voor de aankopen bij een discounter hoeft men immers niet meer buiten de gemeente boodschappen te doen. MKB-ondernemers die op nieuwe situaties inspelen (assortiment en locatie), profiteren het meest. Supermarkten: gemiddelde vloerproductiviteit Het HBD hanteert een landelijk gemiddelde vloerproductiviteit voor supermarkten van € 8.672,- per m2 per jaar (inclusief 8% btw).35 De vloerproductiviteiten in Schinveld e.o. zullen echter lager kunnen zijn dan de landelijke gemiddelden doordat het gebied perifeer gelegen is (men kan toe met lagere kosten). Wij gaan daarom uit van een 20% lagere vloerproductiviteit dan landelijk gemiddeld voor zowel de bestaande PLUS als een eventuele discounter. Daarmee komen we uit op een gemiddelde vloerproductiviteit van circa € 6.900,-.36 Supermarkten kunnen in dit soort situaties met lagere omzetten genoegen nemen omdat ook de huisvestingskosten lager zijn. Door middel van onder meer de vloerproductiviteit berekenen we het aantal haalbare (m2) supermarkten.
35
Bron: HBD, ‘Omzetkentallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’ (augustus 2010). 8% is een gewogen gemiddelde (gebaseerd op het omzetdeel) tussen de 6% voor
voedingsmiddelen en 19% voor de diverse non food-artikelen die supermarkten verkopen. 36 Ook uit de markt zelf komen signalen dat vloerproductiviteiten van deze orde van grootte in deze situaties (landelijk gebied in Limburg) behaald worden.
28
Overige winkels De berekeningen voor de overige winkels worden gemaakt op basis van het gemiddeld aantal winkels per X inwoners van Nederland. Bijvoorbeeld: in Nederland is gemiddeld 1 bakker per 4.133 inwoners gevestigd.37 Het aantal haalbare winkels wordt bepaald mede door de binding en toevloeiing (niet-)dagelijks, de bestedingscijfers (niet-)dagelijks, de vloerproductiviteit, het gemiddelde inkomen in het primaire verzorgingsgebied en -voor dagelijkse winkels- de kooporiëntatie op supermarkten en speciaalzaken.38 Voor de dagelijkse winkels gaan we uit van zeker 20% lagere vloerproductiviteiten dan landelijk gemiddeld. Voor de niet-dagelijkse winkels hebben we geconstateerd dat sprake is van matig functionerende winkels dan wel winkels als nevenactiviteit/”hobby”. Daardoor kunnen deze winkels functioneren met vloerproductiviteiten tot 50% onder het Nederlands gemiddelde. Wij rekenen met maximaal 40% lager. Bestedingen aan niet-dagelijkse artikelen Per hoofd van de bevolking wordt gemiddeld € 2.460,- besteed aan goederen in de niet-dagelijkse sector. Winkels hebben daarin een aandeel van 92,5% oftewel € 2.276,- (de markt en internet nemen de overige 8,1% in).39 Dit cijfer is inclusief bestedingen in de woonbranche. Omdat deze branche een bijzondere structuur kent (regionale woonboulevards) geeft een berekening van de marktruimte per kern geen realistische indicatie voor de vestigingsmogelijkheden. Deze branche laten wij in de berekeningen buiten beschouwing. We rekenen met de bestedingen niet-dagelijks exclusief wonen: € 1.795,- per inwoner van Nederland. Inkomenscorrectie niet-dagelijks Voor het verzorgingsgebied niet-dagelijks is ook een inkomenscorrectie nodig. Gemiddeld is het inkomen in dit gebied (zie §2.1) zoals eerder aangegeven zo’n 12% lager dan gemiddeld in Nederland. Aangepast voor het eigenwoningbezit (bij hypotheken die al lang lopen zijn de kosten relatief laag) gaan we uit van 6%. De uiteindelijke correctie is 0,5 keer het percentage van 6%, omdat de bestedingen aan niet-dagelijkse artikelen tamelijk elastisch zijn.
37 38 39
Bron: HBD, 2010. Berekeningen zijn gemaakt met behulp van het Seinpost Draagvlakmodel. Bron: HBD. Zoals in de trends en ontwikkelingen (bijage 2) aangegeven, stijgen de bestedingen via internet in diverse branches sterk, deels ten kosten van winkelbestedingen.
29
Bijlage 2 −
−
−
−
−
40 41 42
Algemene trends en ontwikkelingen in de detailhandel
Individualisering: door de toenemende individualisering kan er niet meer gesproken worden over ‘dè’ consument. Er zijn steeds meer culturen en leefstijlen in Nederland. Dit heeft tot gevolg dat het als winkel/winkelgebied moeilijker is om aan te sluiten bij de wensen van de consument. Die wensen lopen immers sterk uiteen. Supermarkten spelen hier op in door hun assortiment sterk uit te breiden. Sinds een paar jaar richten supermarkten zich bijvoorbeeld meer en meer op duurzaamheid en het groene imago en dat toont zich in het assortiment. Schaalvergroting: de consument wil een ruim aanbod waarbij het mogelijk is om te vergelijken. Hij wil zijn boodschappen zo veel mogelijk op één plek kunnen doen (one-stop-shopping). Het gevolg hiervan is dat de winkelvoorzieningen in Nederland steeds meer producten aanbieden. Dit houdt in dat de schaal van een winkel toeneemt. Deze ontwikkeling is duidelijk waar te nemen in de supermarktsector. Supermarkten van 300 - 600 m2 wvo kunnen steeds minder goed uit de voeten.40 Als ondermaat voor een goed functionerende full service-supermarkt wordt tegenwoordig al snel 1.200 m2 wvo gehanteerd. Hard discount-supermarkten zijn kleiner (ca. 900 m2 wvo). Het aantal artikelen is daar ongeveer een tiende tot een twintigste van de full service-supermarkten. Daarnaast doet zich ook de ontwikkeling voor van de grootschalige supermarkten zoals de AH XLformule (circa 3.000-4.000 m2 wvo). Knooppunten: de winkelvoorzieningen verschijnen de laatste jaren ook steeds vaker op verkeersknooppunten. Denk bijvoorbeeld aan de ontwikkeling van meubelboulevards aan invalswegen van grotere steden of aan winkels op NS-stations en universiteitslocaties. Ook het GDV-beleid41 probeert aan te sluiten bij deze ontwikkelingen. Specialisatie versus branchevervaging: er komen steeds meer gespecialiseerde winkels/winkelgebieden in Nederland. Denk bijvoorbeeld aan de speciale merkwinkels (brandstores), of de Factory Outlet Centers zoals in Roermond en Maasmechelen. Daar staat een andere ontwikkeling tegenover: de branchevervaging. Supermarkten en drogisterijen behalen een stijgend aandeel van hun omzet uit de verkoop van bijvoorbeeld huishoudelijke en cadeauartikelen; bouwmarkten verkopen fietsen en audioapparatuur; discountsupermarkten hebben een bepaald deel (ongeveer 150 m2 wvo) van hun winkels ingeruimd voor weekaanbiedingen in de niet-dagelijkse sector, zodat dit een essentieel onderdeel van hun formule is geworden. Internet: de consument weet ook steeds beter de weg te vinden naar verkoopadressen op het internet. Deze ontwikkeling voltrekt zich nog niet erg sterk in de dagelijkse sector (Albert Heijn is met albert.nl vooralsnog de enige supermarkt die zich specifiek op boodschappen doen via internet richt). Echter de verkoop van artikelen als boeken, computers e.d. via internet groeit sterk (ook de meest recente cijfers van juli 2011 wijzen op een stijging van deze omzet ondanks een stagnering in de markt). Er komen steeds meer vormen van tijdelijke (dag)aanbiedingen op internet. De ALDI en Lidl verkopen branchevreemde artikelen om extra klanten te lokken. Deze winkelketens hebben daarom te maken met meer concurrentie op prijs dan voorheen. In het CBW-Mitex-rapport ‘Retail 2020: Re’structure’ wordt dieper ingegaan op de invloed van internet op het winkellandschap.42
De Spar is de enige organisatie die zich hierin op dit ogenblik probeert te onderscheiden door een meer gespecialiseerde formule te ontwikkelen. GDV staat voor grootschalige detailhandelsvestigingen, winkels met een oppervlak van meer dan 1.500 m² Dit rapport is (uiteraard) ook digitaal te raadplegen via www.retail2020.nl
31
−
Toenemende oriëntatie op supermarkt: het marktaandeel van supermarkten in het dagelijkse assortiment is toegenomen. Landelijk ligt de oriëntatie inmiddels op 83%.43 Afname aantal versspecialisten: er is een aanzienlijke afname in onder meer het aantal versspeciaalzaken. Het aantal slagers, groentezaken en in iets mindere mate bakkers is teruggelopen tot ongeveer de helft van wat dat tien jaar geleden was. Prijzenoorlogen versterken dit proces, waarbij overigens echt onderscheidende specialisten met bijzondere service en assortiment zich redelijk tot goed staande kunnen houden. Prijsbewuste consument: de consument wordt steeds prijsbewuster door de recessie en doordat er meer informatie is over de keuzemogelijkheden. Dit kan zijn via advertenties, internet of gewoon door zelf bij verschillende winkels de prijs te vergelijken. Het gevolg hiervan is onder andere dat de supermarkten hun prijzen aanpassen. Hierdoor worden de winstmarges in de supermarktbranche lager en dient de omzet dus te stijgen om eenzelfde resultaat te boeken. Na de eerste supermarktoorlog rond 2003/2004 is er de afgelopen jaren opnieuw een zware strijd losgebarsten. Als geheel hebben supermarkten hun positie versterkt (t.o.v. de versspecialisten en drogisterijen). Maar er zijn grote verschillen. De supermarktoorlog heeft het detailhandelslandschap danig verstoord (met als grootste verliezer Laurus, eerst verdween de Edah en sinds medio 2009 ook de Super de Boer). C1000 is losgeweekt van Albert Heijn. Emté, Jumbo en Plus hebben veel winkels van het Laurus-concern overgenomen en daarmee hun positie versterkt. Door de lagere prijzen in Nederlandse supermarkten is het prijsargument de laatste jaren voor Nederlanders iets minder belangrijk geworden om de grens over te steken.44 Hard-discounters: wat betreft de zogenaamde hard-discounters is sinds het begin van de jaren negentig te zien dat het marktaandeel stijgt (en in 2010 13,5% bedroeg45). Slechts tijdens een korte periode gedurende de supermarktoorlog was sprake van enige stagnatie. Er zijn twee harddiscounters: ALDI en Lidl. Daarnaast zijn er andere supermarktformules die als prijsagressief bekend staan (bijvoorbeeld de Nettomarkt). Naar verwachting zal het marktaandeel van discounters de komende jaren nog verder groeien tot maximaal 15% (zowel ALDI als Lidl openen regelmatig nieuwe winkels door overname of door een nieuwvestiging). Winkeltrouw: een ander aspect van de houding van de consument is dat de winkeltrouw afneemt. De consument is steeds minder vast en vasthoudend in de keuze van de winkel. Mensen bezoeken meer formules. Men wisselt op basis van prijs, aanbiedingen, assortiment, sfeer in de winkelomgeving, et cetera. Dit uit zich in afnemende bindingen en (logischerwijs) stijgende af- en toevloeiingen. Onderzoek van Seinpost (2010) bevestigt dit beeld.46 Ook ‘Grenzeloos Winkelen 2009’ bevestigt het beeld van afnemende winkeltrouw en binding.47 Huishoudensamenstelling en krimp: de toenemende vergrijzing, evenals de gezinnen die in de loop der jaren kleiner zijn geworden, zorgen voor behoefte aan andere producten en assortimentssamenstellingen. In krimpsituaties zoals Zuid-Limburg zijn nu al de gevolgen van de vergrijzing zichtbaar. Het voorzieningenniveau kan hierdoor onder druk komen te staan. Nota Ruimte: het locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen wordt in deze nota geregeld in één integraal beleid. Het doel van het beleid is om
−
−
−
−
−
−
43 44 45 46 47
Bron: Hoofd Bedrijfschap Detailhandel (HBD) Bron: ‘Grenzeloos Winkelen 2009’, Provincie Limburg e.a., mei 2009 Idem Het betreft een actualisatie van het koopstromenonderzoek van E.J. Bolt, ‘Winkelvoorzieningen op waarde geschat’, 2003 Provincie Limburg e.a., mei 2009
32
−
48
een goede plaats voor ieder bedrijf te bieden, zodat een bijdrage wordt geleverd aan de versterking van de kracht van steden en dorpen. Provincies en gemeenten zijn verantwoordelijk voor een voldoende en gevarieerd op de vraag afgestemd aanbod van locaties voor bedrijven en voorzieningen.48 (Het gemeentelijk en provinciaal beleid zijn weergegeven in paragraaf 2.4 resp. 2.5). Btw: het kabinet ontvouwde in april plannen om de btw (6%) op dagelijkse artikelen te verhogen. Hoe één en ander uiteindelijk uitpakt is nog niet bekend (de Tweede Kamer was in meerderheid tegen dit plan). Een verhoging van de btw zal leiden tot beperkt lagere bestedingen aan dagelijkse artikelen (voedsel is een vrij inelastisch goed). Consumenten zullen eerder besparen op luxe-artikelen en/of minder sparen. Wel zal een btwverhoging in de grensstreek significant effect op de afvloeiing naar Duitsland hebben.
VROM, Nota Ruimte, ‘ruimte voor ontwikkeling’, 2006.
33
34
Bijlage 3
Overzicht bestaande supermarkten omgeving Schinveld*
Tabel B3 Overzichtstabel bestaande supermarkten in en rond Schinveld PLUS Schinveld**
ALDI BrunssumNoord
Albert Heijn BrunssumNoord
Lidl Brunssum Rumpenerstr.
Netto Gangelt
ALDISüd Gangelt
PennyMarkt Gangelt
REWE Gangelt
++ 0,0 km
+ 3,6 km
+ 3,6 km
+/4,7 km
+/5,4 km
+/5,4 km
+/6,6 km
+/5,6 km
Parkeren
+/-
++
++
++
++
++
++
++
Formaat supermarkt****
+/-
+
+
++
++
++
+
++
Kassa’s (bezet 27-06-2011 ochtend/vroege middag)
4 (2)
3 (1)
8 (3)
4 (2)
3 (1)
3 (1)
3 (1)
3 (1)
Druktebeeld (tijdstip idem)
+/-
--
-
+
--
--
--
--
Interieur
+
+
++
+
+
+
-
+/-
Assortiment
+
+
++
+
+
+
+
++
Exterieur
+
++
+/-
++
+
+
+/-
+
Andere winkels in omgeving
+
+
+
+/-
++
++
--
+
Bereikbaarheid vanuit Schinveld auto***
* Opgenomen zijn de dichtstbijzijnde discountformules in Nederland en Duitsland, plus de full service-supermarkten Albert Heijn Brunssum-Noord (combinatie met ALDI) en REWE Gangelt (op korte afstand van ALDI-Süd en Netto). ** Geschouwd op 21-06 i.p.v. 27-06, eveneens in de ochtend. *** Snelste route volgens ANWB-routeplanner vanaf adres President Rooseveltstraat 1. **** T.ov. de huidige norm voor een full service-supermarkt (1.200 m2 wvo) of discountsupermarkt (800 m2).
35
Bijlage 4
Impressie ondernemersgesprekken
Omzetontwikkelingen en -verwachtingen positief Het merendeel van de ondernemers is positief over de omzetontwikkelingen het afgelopen jaar en over de toekomst (met name de ondernemers die korter dan twee jaar in Schinveld gevestigd zijn). De werkzaamheden (rotonde Brunssum en A Ge Water) zorgen wel voor een (tijdelijke) omzetdaling. Herkomst klanten varieert sterk, vrijwel geen toeristische toevloeiing De klantenherkomst is sterk uiteenlopend - ook binnen de branche dagelijks. De toevloeiing van buiten de kern Schinveld varieert van 10 tot 50%. De toevloeiing van buiten de gemeente Onderbanken is maximaal zo’n 25% en komt dan vooral uit Brunssum-Noord. De meeste winkels hebben een vaste klantenkring, hoewel veel vroegere vaste klanten inmiddels lijken te kiezen voor Duitsland of Brunssum. De afvloeiing lijkt dus te zijn gestegen in de afgelopen jaren. De ondernemers in de detailhandel hebben vrijwel geen omzet uit toerisme. De verblijfsaccommodaties (campings en parken) in de omgeving zijn klein en missen kwaliteit (dit gaat niet op voor de hotels). Kernwinkelgebied: winkels zelf vormen de kracht, gebied is zwak De bezoekers aan het kernwinkelgebied bezoeken het gebied erg doelgericht: men komt voor één of meerdere specifieke winkels. Deze hebben een eigen aantrekkingskracht. Door de weinig sfeervolle Beekstraat, de leegstand en het gebrek aan ‘leven’ komt struinen/’funshoppen’ niet of nauwelijks voor. Dit heeft ook te maken met het beperkte aanbod, vooral een schoenenzaak en ander modisch aanbod wordt gemist. Sterke kanten zijn de weekmarkt, de goede horeca (lunchrooms) en het basispakket voor de boodschappen (supermarkt, slager, bakker, drogist zijn aanwezig). De fysieke omgeving wordt als goed beoordeeld, vooral wanneer de Roode Beek klaar is, maar vooral de Beekstraat mist uitstraling. Verkeer en parkeren: verbetering noodzakelijk De meeste ondernemers geven aan dat er te weinig parkeermogelijkheden zijn (op één na). Er zijn te veel langparkeerders; de blauwe zone werkt niet altijd doordat een deel van de parkeerders de schijf tussentijds opnieuw vooruit draait. De verkeerssituatie is niet veilig, met name op de hoek President Rooseveltstraat/Beekstraat. Hier wordt soms hard gereden, deels over het trottoir. De verkeersroute in het dorp is niet duidelijk genoeg, er zijn geen echte hoofdroutes, alles is 30 kilometer-zone. Kwaliteit ondernemerschap en samenwerking: meer energie gewenst De kwaliteit van de (collega-)ondernemers wordt als ‘goed’ beoordeeld, echter er mag meer energie in samenwerking en klantgerichte acties. De gezamenlijke houding wordt als “gezapig” of “matig ambitieus” beoordeeld. Tegelijkertijd constateren diverse ondernemers nieuw elan en “frisse ideeën” binnen de ondernemersvereniging (het nieuwe bestuur). Dit moet echter nog wel waargemaakt worden. Het project rond de Roode Beek biedt een mooie aanleiding om gezamenlijk nieuwe acties te organiseren. Een vorm van centrummanagement zou zeer welkom zijn. De betrokkenheid van de wethouder en de samenwerking met de gemeente is ten opzichte van enige jaren terug sterk verbeterd, al is nog sprake van ‘oud zeer’ rond bijvoorbeeld de verkeersstructuur.
37
Bijlage 5
Lijst met gesprekspartners
Ondernemers (21, 23 en 27 juni 2011): − − − − − −
de heer Hensgens, supermarkt PLUS; de heer Hendriks, damesmode Ninety-7; de heer Jacobs, bakker Jacobs; mevrouw Crombeen, kapsalon Bibi; de heer Pinkaerts, slagerij Pinkaerts; de heer Van Eijk (en zoon), bistro Biej de Tant en voorzitter Ondernemersorganisatie Onderbanken (OOO).
Gemeente (27 juni 2011): − − − −
mevrouw D.R.C. Metsemakers (hoofd afdeling wonen); de heer P.C.J.M. Peulen (directeur sector wonen, werken en welzijn); mevrouw I. Teunissen (bedrijfscontactfuntionaris); mevrouw J. Quadvlieg-van Dam (wethouder)
39
Bijlage 6
Consumentenenquête
In deze bijlage worden de belangrijkste resultaten uit de consumentenenquête bondig gepresenteerd. In totaal werd de enquête door 249 inwoners (huishoudens) uit de diverse kernen van de gemeente Onderbanken beantwoord. De antwoordbereidheid was hoog te noemen, waarmee een statistisch betrouwbaar resultaat kon worden behaald. Er waren geen bijzonderheden tijdens de enquête. 1.
In welke plaats doet u de dagelijkse of wekelijkse boodschappen?
meestal
ook wel
45%
45%
40%
40%
35%
35%
30%
30%
25%
25%
20%
20%
15%
15%
10%
10%
5%
5%
0%
0% Schinveld
Brunssum
Gangelt (Duitsland)
Oirsbeek
Sittard
Brunssum
Gangelt (Duitsland)
Schinveld
Nergens anders
Sittard
Uit deze vraag volgt dat de binding voor dagelijkse artikelen aan Schinveld voor inwoners van Onderbanken momenteel ongeveer 32% bedraagt. Wanneer we kijken naar de binding van de inwoners van alleen de kern Schinveld op Schinveld (dagelijks) dan bedraagt die 47%.
41
2.
Bij welke supermarkt in welke plaats doet u het vaakst de boodschappen?
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
De PLUS in Schinveld is favoriet. De belangrijkste concurrent is de Albert Heijn in Brunssum. Op afstand volgen de andere supermarkten te beginnen bij de Jumbo in Oirsbeek. Bij de discounters zijn de Lidl en de ALDI in Brunssum ongeveer even populair (beide 5%) en de ALDI in Gangelt scoort 3%. Opgemerkt moet worden dat deze vraag slechts een indicatie van het marktaandeel van de discounters geeft: de meeste consumenten kopen meestal bij een full service-supermarkt en gaan voor bepaalde artikelen (ook maar minder vaak) naar een discounter. De Duitse supermarkten lijken meer een alternatief te zijn (en niet zozeer de primaire aankoopplaats, dit conclusie is ook te trekken uit het antwoord op vraag 1).
42
3.
Wat zijn de belangrijkste redenen om in … boodschappen te doen?
Schinveld
Brunssum
100%
100%
90%
90%
80%
80%
70%
70%
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0% Kwaliteit winkels
Lage prijs
Uit gewoonte
Goede kwaliteit artikelen
Het is dichtbij
43
4.
In welke plaats koopt u kleding en schoenen?
meestal
ook wel
35%
30%
30%
25%
25%
20%
20% 15% 15% 10%
10%
5%
5% 0%
0% Heerlen
Sittard
Brunssum
Maastricht
Schinveld
Heerlen
Sittard
Brunssum
Maastricht
Roermond
Heerlen en Sittard scoren in het modische segment het hoogst, op enige afstand gevolgd door Brunssum. Van de overige categorieën (huishoudelijke artikelen, media, hobby- en vrije tijdartikelen, woninginrichting, bruin- en witgoed, en doe-het-zelfartikelen) is geen volledig overzicht opgenomen. Brunssum is voor de meeste van deze categorieën de favoriete eerste aankoopplaats. Dit met uitzondering van bruin- en witgoed en woninginrichting, waar Heerlen die plek inneemt en voor media-artikelen, die men meestal in Schinveld koopt.
44
5.
Hoe beoordeelt u het centrum van Schinveld op de volgende aspecten?
Kwaliteit dienstverleners (bijv. kappers) Bereikbaarheid (vóór werkzaamheden) Veiligheidsgevoel op straat Variëteit dienstverleners (bijv. kappers) Kwaliteit horeca Reinheid van de straat Parkeermogelijkheden doordeweeks Sfeer en gezelligheid Kwaliteit winkels Inrichting van de straat Uiterlijk panden Variëteit horeca Fietsstallingsmogelijkheden Variëteit winkels Parkeermogelijkheden tijdens weekmarkt op do.
gemiddeld 7,4 7,2 7,1 6,9 6,9 6,9 6,8 6,8 6,7 6,6 6,5 6,4 6,1 5,9 5,2
Schinveld scoort redelijk goed als het gaat om de dienstverleners, de bereikbaarheid en het veiligheidsgevoel. Gezien het doorgaans rustige straatbeeld en de gesprekken met ondernemers (bijlage 4) is het opvallend dat het aspect ‘sfeer en gezelligheid’ door consumenten met een 6,8 beoordeeld wordt. Ondernemers zijn hier negatiever. De parkeermogelijkheden worden ook goed beoordeeld, behalve tijdens de markt. De variëteit van de winkels is een duidelijk zwak punt. De scores zijn gemiddeld samen te vatten met ‘ruime zesjes’. Hoge en lage scores ontbreken. Hierbij moet betrokken worden dat bij de consument sprake kan zijn van enige gewenning. Diezelfde consument heeft echter veel alternatieven (aankoopkanalen) ter beschikking, zowel bij andere winkels buiten de gemeente Onderbanken als via internet. Schinveld zal zich in de toekomst meer moeten onderscheiden om voor de consument interessant te zijn.
45
6.
Hoe vaak bezoekt u de warenmarkt in Schinveld?
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Wekelijks 1 keer per 2 1 keer per Minder dan weken maand 1 keer per maand
Nooit
Weet niet
Van de respondenten geeft ongeveer 30% aan regelmatig de weekmarkt te bezoeken. Bijna de helft komt echter nooit. Herkomst respondenten: 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Merkelbeek
46
Schinveld
Jabeek
Bingelrade
