1
Ruimtelijk bestuursrecht (09-10) Inhoud Deel 1. Ruimtelijk bestuursrecht, ruimtelijke ordening en milieubeleid ................................................ 3 Hoofdstuk 1. Milieu, ruimte, beleid en recht ...................................................................................... 3 Ruimtelijke ordening ....................................................................................................................... 3 Hoofdstuk 2. Instrumenten van de ruimtelijke ordening en het milieubeleid ................................... 4 Verhandelbare emissierechten: ...................................................................................................... 4 Enkele belangrijke instrumenten .................................................................................................... 4 Vergunningverlening door politici of ambtenaren? ........................................................................ 6 Deel 2. Algemeen vergunningenrecht ..................................................................................................... 6 Hoofdstuk 3. Co-existentie van wetgevingen, en besluitvorming bij vergunningen .......................... 6 Vergunningen .................................................................................................................................. 6 Hoofdstuk 4. Vergunningen en termijnen, inspraak en rechtsbescherming ...................................... 7 Termijnen ........................................................................................................................................ 7 Rechtsbescherming in vergunningsprocedures .............................................................................. 8 Hoofdstuk 5. Kenmerken en gevolgen van vergunningen ................................................................ 10 Subjectieve rechten en verbod van intrekking.............................................................................. 10 Uitvoerbaarheid van de vergunning .............................................................................................. 10 Geen gevolgen voor rechten van derden ...................................................................................... 11 Individueel karakter van van de vergunning en reglementair karakter van de verkavelingsvergunning ................................................................................................................. 11 Zakelijk karakter en overdraagbaarheid........................................................................................ 11 Verval van stedenbouwkundige vergunning ................................................................................. 12 Verval van verkavelingsvergunning ............................................................................................... 12 Afstand van vergunning................................................................................................................. 12 Voorafgaand karakter van de vergunning en regularisatievergunning......................................... 13 Terugwerkende kracht van de vergunning? .................................................................................. 13 Deel 3. Onteigening ............................................................................................................................... 13 Hoofdstuk 6. Algemeen ..................................................................................................................... 13 Begrip ............................................................................................................................................ 13 Eigendomsbeperkingen ten algemene nutte ................................................................................ 15 Hoofdstuk 7. Procesrechtelijk ........................................................................................................... 15
Bert De Vuyst 09-10
2 Procedure ...................................................................................................................................... 15 Rechtsbescherming ....................................................................................................................... 15 Deel 4. Ruimtelijke ordening algemeen ................................................................................................ 16 Begrip ............................................................................................................................................ 16 Ambtenaren inzake ruimtelijke ordening...................................................................................... 16 Advisering ...................................................................................................................................... 17 Plannen van aanleg ....................................................................................................................... 17 Ruimtelijke uitvoeringsplannen..................................................................................................... 18 Ruimtelijk structuurplan ................................................................................................................ 20 Stedenbouwkundige verordeningen ............................................................................................. 20 Deel 5. Grondbeleid............................................................................................................................... 21 Recht van voorkoop....................................................................................................................... 21 Onteigeningsplan........................................................................................................................... 21 Rooilijnplan .................................................................................................................................... 21 Planschadevergoeding .................................................................................................................. 22 Planbatenheffing ........................................................................................................................... 22 Activeringsheffing.......................................................................................................................... 22 Ruimtelijke informatie ................................................................................................................... 22 Stedenbouwkundig uittreksel ....................................................................................................... 23 Stedenbouwkundig attest ............................................................................................................. 23 Deel 6. Stedenbouw .............................................................................................................................. 23 Voorwerp stedenbouwkundige vergunning.................................................................................. 23 Voorwerp van verkavelingsvergunning ......................................................................................... 24 Beoordelingskader voor de vergunningsverlening........................................................................ 24 Uitvoerbaarheid van de vergunning .............................................................................................. 25 Zonevreemde gebouwen en constructies ..................................................................................... 25 Het planologisch attest.................................................................................................................. 25
Bert De Vuyst 09-10
3
Deel 1. Ruimtelijk bestuursrecht, ruimtelijke ordening en milieubeleid Hoofdstuk 1. Milieu, ruimte, beleid en recht Er is een toenemende aantasting van de leefomgeving door de mens. Deze kan als volgt getypeerd worden: -
Aanpassing van de mens aan de natuur (nomadische samenleving) Onderwerping van de natuur aan de mens (landbouw-samenleving) Aantasting van de leefomgeving door de mens (industriële samenleving)
Een verklaring hiervoor is het nadelig juridisch statuut van de natuur. De tragedy of the commons illustreert dat de natuur ten onder gaat als er geen desbetreffende regelgeving bestaat. Het gebrek aan een juridisch statuut van het milieu, werkt de aantasting van het leefmilieu door de mens in de hand. Ruimtelijke ordening De overheid is een milieubeleid moeten gaan ontwikkelen met als bedoeling het milieu in positieve zin te beïnvloeden, minstens nadelige beïnvloedingen te voorkomen, beperken of herstellen. Ook een efficiënte ruimtelijke ordening is nodig met het oog op een efficiënt ruimtegebruik en om diverse gebruiksfuncties verenigbaar te maken. Doelstellingen van de ruimtelijke ordening: -
Beheersing ruimtelijke ontwikkeling door bestemming, inrichting (en beheer) van de beschikbare ruimte Efficiënt ruimtegebruik (ruimte is schaars) + verenigbaarheid van gebruiksfuncties Welzijn van de mens
Doelstellingen van het milieubeleid: -
Milieuhygiëne: voorkomen en bestrijden van milieuverontreiniging Milieubeheer: gebruik van niet-levende natuurlijke rijkdommen Natuurbescherming en landschapszorg: behoud van natuurgebieden, waardevolle landschappen, wilde flora en fauna, bosbeheer
De legitimatie voor de ruimtelijke ordening en het milieubeleid kunnen we vinden in art. 544 BW (eigendom), art. 714 BW (res nullius) en art. 23, 4° GW (het recht op de bescherming van een gezond leefmilieu). Ook de moderne sociale verzorgingsstaat impliceert een goede ruimtelijke ordening en een goed milieubeleid. Ook het streven naar duurzame ontwikkeling vormt een legitimatie, gezien dit inhoud dat men streeft naar een maatschappij waarin de toekomstige generaties niet belet worden om in hun eigen behoeften te voorzien. De ruimtelijke ordening kan ook invloed hebben op contractuele relaties. Zo moet je bij de verkoop van een onroerend goed een bodemattest aanvragen bij de OVAM. Als uit het bodemattest blijkt dat
Bert De Vuyst 09-10
4 de bodem vervuild is, kan dit potentiële kopers ertoe brengen om te verzaken aan de koopovereenkomst.
Hoofdstuk 2. Instrumenten van de ruimtelijke ordening en het milieubeleid Functies van de instrumenten: -
-
Regulering van het menselijk handelen o Directe regulering (vb: verbod om te bouwen zonder stbk vergunning; milieukwaliteitsnormen) o Indirecte regulering (vb: lozing erg duur maken. Op die manier stuur je mensen in een bepaalde richting; verhandelbare emissierechten) o Juridische (subsidies), sociale (educatie) en economische instrumenten (emissierechten) Organisatie van de besluitvorming (wie beslist tot vergunning) en de rechtsbescherming (bij wie dien je beroep in) Handhaving (PV’s, stillegen van de werken, geldboetes)
Verhandelbare emissierechten: Als de exploitant van een hinderlijke inrichting de milieukwaliteitsnorm niet meer haalt, krijgt de exploitant de keuze om ofwel te investeren in schone technologie of om emissierechten te kopen. Negatief: -
-
Concentratie van vervuiling (NVT bij CO2 want niet vervuilend. In tegenstelling, voor CO2 is het positief, gezien er in totaal minder CO2 uitgestoten wordt) Moeilijk om je beginsituatie in schatten (vb: Rusland nam als referentiepunt 1990, toen hadden ze weinig uitstoot en men ging ervan uit dat ze à volonté emissierechten konden verkopen). Gebrek aan inspraak van de burger
Positief: -
Bedrijven hebben de keuze: o Emissierechten kopen en blijven vervuilen o Investeren in schone technologie en emissierechten verkopen
Enkele belangrijke instrumenten - Vergunningen - Ruimtelijke bestemmingen en stbk voorschriften (Vb: het woongebied is nen verwante activiteiten en voorzieningen) o schrijven voor wat wel en niet mag binnen die gebieden. - Technische voorschriften (Vb: maximale bouwhoogte, minimale afstand tot de perceelsgrenzen) - Beschermingsbesluiten en beschermingsvoorschriften (Vb: het is verboden om beschermde landschappen te ontsieren) o Geven een bepaald beschermd statuut aan een bestemming. Bert De Vuyst 09-10
5 -
Milieuvoorwaarden voor hinderlijke inrichtingen o Emissienormen (Vb: 5 g/uur stofdeeltjes) Milieukwaliteitsnormen (vb: maximaal 100picogram/m³) Milieukwaliteitsdoelstellingen (vb: water geschikt voor het winnen van drinkwater) o Ontwerp- en constructienormen Bepalen aan welke technische voorwaarden moet worden voldaan bij het ontwerpen en bouwen van inrichtingen of onderdelen daarvan (Vb: de lozingskanalen dienen van onbrandbare materialen te zijn) o Bedrijfs- en gebruiksnormen Bepalen met welke technische voorwaarden en praktische gedragsregels rekening moet worden gehouden bij het exploiteren van een inrichting (Vb: de installatie dient in goede staat te worden onderhouden) o Inplantingsnormen Bepalen aan welke voorwaarden, met inbegrip van afstandsregels, moet worden voldaan bij het inplanten van vaste inrichtingen of onderdelen daarvan (Vb: het is verboden een bepaalde inrichting te exploiteren in of op minder dan 50 m afstand van een waterwinningsgebied)
De belangrijkste vergunningen: -
-
-
-
-
Stedenbouwkundige vergunning o Voor het bouwen, de aanleg van recreatieve terreinen, aanmerkelijke wijziging van het reliëf, vellen van hoogstammige bomen buiten bosverband, ontbossing,… Verkavelingsvergunning o Voor het verkavelen van grond. Dit is een stuk grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels om ten minste één van deze kavels te verkopen voor woningbouw. Milieuvergunning o Nodig voor de exploitatie van een hinderlijke inrichting. Er bestaat een lijst waar alle hinderlijke inrichtingen in opgesomd staan. (milieuvergunningsdecreet; VLAREM I (Vlaams reglement betreffende de milieuvegunning) o De deputatie of het college van burgemeester en schepenen kan niet altijd precies inschatten wat de milieugevolgen van een inrichting zullen zijn. Daarom is de aanvrager (ook de overheid!) verplicht om een project-MER te laten opstellen. Hij kan dit laten doen bij een van de erkende studieadviesbureaus. Nadat de MER is goedgekeurd door de administratie, wordt het bij het dossier van de aanvraag gevoegd. Dit laat de overheid toe een geïnformeerde beslissing te nemen. De project-MER is te onderscheiden van de plan-MER Sociaal-economische vergunning o Voor handelszaken die een publieke verkoopsruimte hebben van minstens 400m² Kampeerterreinvergunning o Voor de exploitatie van terreinen voor openluchtrecreatieve verblijven. Deze wordt verleend door Toerisme Vlaanderen. Natuurvergunning o Voor het wijzigen van bepaalde ecologisch waardevolle vegetaties (vb: heidegebieden, moerassen)
Bert De Vuyst 09-10
6 -
Kapmachtiging o Voor het kappen van bomen in bosverband (zelfs voor één boom). Deze wordt verleend door het agentschap voor natuur en bos.
Vergunningverlening door politici of ambtenaren? Politici Nadeel: Geen deskundigheid. Dit kan opgelost worden door adviezen van deskundigen in te winnen. Politici zijn afhankelijk van hun kiezers (gevaar voor kortetermijnmaatregelen) Voordeel: Democratisch Ambtenaren Nadeel: Weinig democratisch, geen politieke verantwoordelijkheid Voordeel: Veel expertise Over het algemeen worden vandaag vergunningen door politici mbv deskundigen verleend. Hierop bestaal enkele uitzonderingen: -
Vroeger werden lozingsvergunningen door de directeur van de watermaatschappij verleend Soms zijn bindende adviezen van deskundigen vereist. Vb: gedeeltelijk bij beschermde monumenten Toerisme Vlaanderen verleent de kampeerterreinvergunning en het agentschap voor natuur en bos verleent de kapmachtiging
Deel 2. Algemeen vergunningenrecht Hoofdstuk 3. Co-existentie van wetgevingen, en besluitvorming bij vergunningen Vergunningen Co-existentie van wetgevingen: men heeft soms verschillende vergunningen nodig die door verschillende wetgeving geregeld worden. Vb: Als je een hinderlijke inrichting wil bouwen en uitbaten, heb je een stedenbouwkundige vergunning én een milieuvergunning nodig. Je moet in dit geval elke vergunning apart aanvragen en krijgen (arrest Prada). Dit is de cumulatieve werking en gelijkwaardigheid van wetgevingen. Het bestuur mag enkel de betrokken belangen afwegen bij de vergunningsverlening. Vb: bij de vergunning van een natuurvergunning, mag de overheid enkel de private belangen van de aanvrager en het belang van de natuur afwegen. Dit is de doelgebondenheid van het bestuur. Het bestuur kan bvb beslissen dat een afvalbedrijf (stbk verg + milieuverg) niet gebouwd mag worden in een KMOzone omdat het er stedenbouwkundig niet past. De overheid kan de haar toegekende bevoegdheden enkel aanwenden ter verwezenlijking van het doel waarvoor zij bestemd zijn. Bij de aanvraag van bvb een stbk vergunning, mag de overheid naast de private belangen, slechts die belangen betrekken die de desbetreffende wetgeving beoogt te beschermen. Er zijn dus twee
Bert De Vuyst 09-10
7 gevallen waarin belangen beschermd door een andere wetgeving kunnen of moeten worden betrokken in de besluitvorming: -
-
Indien de wetgeving in welk kader de besluitvorming plaatvindt zoiets voorziet o Art. 1.1.4 VCRO: “Er wordt rekening gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen.” Dit betekent dat de hinderlijkheid van een inrichting (in tegenstelling tot vroeger) nu weldegelijk kan worden meegenomen in de beoordeling van een aanvraag tot stbk vergunning. Indien de andere wetgeving zuls voorziet (cfr. watertoets)
In een moderne rechtsstaat mag men een meer coherente besluitvorming verwachten. Mogelijke oplossingen: Procedurele mechanismen -
-
-
Afstemming van beslissingen: elke aanvraag wordt volgend zijn eigen procedure behandeld, maar één of meer procedurele mechanismen zorgen voor een waarschijnlijke overeenstemming van de verschillende beslissingen. Koppeling van beslissingen: de ene beslissing wordt geschorst tot zolang de andere beslissing is genomen. Zo mag men pas beginnen bouwen aan een hinderlijke inrichting van zodra beide vergunningen verworven zijn. Integratie van beslissingen: Er wordt over alle aanvragen één beslissing genomen. Bvb, de ene beslissing geldt als de andere. Speciaal geval in Duitsland: Projectvergunning (Planfeststellung): één vergunning voor een volledig project, vb aanleg van autostrades.
Inhoudelijke mechanismen -
Verordenende kracht van de ruimtelijke bestemmingsplannen Milieu-effectrapportage: gebeurt voorafgaande aan het verlenen van de vergunning. Het kan ook om bvb een stbk vergunning gaan. Milieutoetsen: Vb: watertoets (Vb: geen stbk vergunning mag worden verleend voor nieuwbouw in gebieden die gevoelig zijn voor overstroming)
Hoofdstuk 4. Vergunningen en termijnen, inspraak en rechtsbescherming Termijnen - Geen termijn → redelijke termijn - Termijn van orde: Aan het overschrijden van deze termijn worden geen rechtsgevolgen verbonden. De overheid kan na het overschrijden van de termijn nog beslissen, zij het binnen een redelijke termijn o Vb: “Binnen een termijn van vier maanden beslist de deputatie in eerste aanleg over de vergunningsaanvraag.” - Dwingende termijn: Aan het overschrijden van de termijn worden rechtsgevolgen verbonden. Als het bestuur na deze termijn beslist, is de beslissing onwettig. o Vb: “De deputatie beslist binnen een termijn van 30 dagen, indien de deputatie hieraan verzaakt, mag aan de adviesvereiste voorbijgegaan worden.” Bert De Vuyst 09-10
8 -
Vervaltermijn: Na het overschrijden van de termijn, verliest de beslissende overheid zijn beslissingsbevoegdheid. o Vb: “Indien de termijn van 30 dagen wordt overschreden, wordt de beslissing geacht gunstig te zijn.”
Bij berekening van een termijn, wordt de dies a quo niet meegerekend, de dies ad quem wel. Vb: Je moet beroep indienen binnen 10 dagen na ontvangst. Je ontvangt het besluit op 1 maart. 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 1 0 | 1 1 | 1 2 Dies a quo
(verval)termijn
maart
Dies ad quem
Uiterlijk op 11 maart kan je beroep indienen. Termijnen opgelegd aan de burger (zoals beroepstermijnen en bezwaarschriften) zijn altijd vervaltermijnen. Laattijdige beroepsaanvragen zijn bijgevolg onontvankelijk. Begindag bepalen: -
-
Bij persoonlijke kennisgeving: meestal de dag waarop de beslissing in ontvangst genomen wordt (tenzij de wet anders bepaalt). Bij aangetekende brief, geldt de dag van de eerste aanbieding. Bij openbare kennisgeving (vb aanplakking): de dag waarop de openbare kennisgeving geschiedt.
De termijn om beroep in te dienen begint over het algemeen voor de aanvrager te lopen vanaf de dag van aanbieding. Voor derden begint die termijn vanaf de openbare bekendmaking. Alle kalenderdagen worden meegeteld! Elke beslissing met persoonlijke strekking moet de beroepsmogelijkheden en de modaliteiten hiervan bevatten. Indien dit niet het geval is, start de beroepstermijn niet. Rechtsbescherming in vergunningsprocedures Rechtsbescherming bij stilzitten van de overheid: -
Bij geen termijn of termijn van orde: o Bevel van burgerlijke rechter om te beslissen (niet wat de overheid moet beslissen!) o Art. 14 §3 RvS-wet: na 4 maand na aanmaning door de burger, wordt beslissing geacht afwijzend te zijn, waarop beroep door de burger mogelijk is.
Rechtsbescherming tegen stilzwijgende beslissingen -
Bij vervaltermijn: o Stilzwijgende vergunning (fictief positieve beslissing): Indien dit een eindbeslissing is (geen adm beroep meer mogelijk), dan staat beroep bij de RvS open. o Stilzwijgende weigering (fictief negatieve beslissing): administratief beroep
Bert De Vuyst 09-10
9 o o
Wet laat toe de gevraagde activiteit uit te voeren (geen vergunning!): géén rechsbescherming Stilzwijgende afwijzing van beroep: de beslissing in eerste aanleg herleeft. Beroep bij RvV en RvS mogelijk.
Openbaar onderzoek Het openbaar onderzoek is een belangrijke inspraakmogelijkheid bij de vergunningsaanvraag. De aanvraag tot vergunning wordt bekendgemaakt en het dossier ligt bij de overheid ter inzage. Iedereen kan bezwaren en opmerkingen indienen bij de overheid (doorgaans het college van schepenen en burgemeester). In de procedure voor een stedenbouwkundige vergunning kan dit gedurende een termijn van 30 dagen. De vergunnende overheid is verplicht om de ingediende bezwaarschriften ernstig te behandelen. De overheid is ook verplicht om in de vergunning zelf te antwoorden op de ingediende bezwaren en opmerkingen. De beoordeling van de bezwaren en opmerkingen moet concreet gebeuren en niet in stijlclausules. De weerlegging van de bezwaren en opmerkingen moet niet individueel gebeuren. Indien er wijzigingen aan de aanvraag gebeuren tijdens of na het openbaar onderzoek, moet er een nieuw openbaar onderzoek gehouden worden. Georganiseerd administratief beroep Dit beroep is uitdrukkelijk in de wet voorzien en de beroepsinstantie is verplicht om uitspraak te doen. Dit beroep moet uitgeput worden om een ontvankelijk (jurisdictioneel) beroep in te dienen bij de RvS of om een ontvankelijk (administratief) beroep in te dienen bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. In beginsel blijft de oorspronkelijke beslissing uitvoerbaar. Enkel als dit bij wet voorzien is, schorst het administratief beroep de beslissing. Tenzij de wet anders bepaalt, is het nie vereist dat de beroepsinsteller een bewaarschrift heeft ingediend tijdens het openbaar onderzoek. Devolutieve werking van het administratief beroep en de (on)deelbaarheid van vergunningen Devolutieve werking: In beroep beoordeelt de beroepsinstantie dat gedeelte van de vergunningsaanvraag waarop het beroep betrekking heeft, zowel wat de legaliteit als wat de opportuniteit betreft opnieuw, zonder gebonden te zijn door de motivering van de beslissing in eerste aanleg. Ondeelbaarheid van vergunningen: Alle onderdelen van een vergunning zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Vb: Je stbk vergunning voor bouw van een huis met garage wordt goedgekeurd voor het huis, maar niet voor de garage. In beroep kan je niet enkel de aanvraag voor de garage betwisten. Bijgevolg is een beperkt administratief beroep onontvankelijk, of leidt het tot een nieuwe beslissing over het geheel.
Bert De Vuyst 09-10
10 Een stedenbouwkundige vergunning is steeds ondeelbaar. De RvS heeft in het verleden echter wel al geoordeeld dat een milieuvergunning in bepaalde gevallen deelbaar kan zijn in beroep.
Hoofdstuk 5. Kenmerken en gevolgen van vergunningen Vergunningen zijn steeds: -
Uitdrukkelijk (gedoogbeleid ≠ vergunning) Schriftelijk Specifiek (om een specifiek bouwwerk te bouwen op een specifiek perceel. Geen grotere, maar ook geen kleinere bouwwerken zijn toegestaan)
Subjectieve rechten en verbod van intrekking Je hebt nooit een subjectief recht op een vergunning. Als je perceel in een woongebied ligt, kan je aanvraag toch geweigerd worden, bijvoorbeeld doordat je de watertoets niet doorstaat of omdat je huis een gek ontwerp heeft. Van zodra je een vergunning hebt, krijg je wel subjectieve rechten. Zo mag je erop vertrouwen dat je de vergunde werken mag uitvoeren. Een wettige vergunning kan niet worden ingetrokken. Een onwettige vergunning kan worden ingetrokken zolang de termijn voor beroep bij de RvS open staat, en indien een beroep werd ingesteld, tot de sluiting van de debatten. Buiten deze termijn kan een onwettige vergunning te allen tijde worden ingetrokken indien de onrechtmatigheid te wijten valt aan de aanvrager zelf. Indien de onwettigheid aan de vergunningverlenende overheid zelf te wijten valt, is het niet duidelijk of de vergunning ingetrokken kan worden. Toch gebeurt dit courant. Een intrekking staat volgens de RvS gelijk aan een weigering, waartegen adm beroep mogelijk is en indien dit uitgeput wordt, staat geen beroep open bij de RvS. Naast dit alles kan een verworven vergunning onuitvoerbaar worden ten gevolge van een wetgevende akte. Voorbeeld is het bouwverbod dat door het duindecreet word ingevoerd. Uitvoerbaarheid van de vergunning Alle vergunningen zijn in principe uitvoerbaar tenzij de wet anders bepaalt( vb: een stedenbouwkundige vergunning is pas uitvoerbaar als de termijn om beroep in te dienen verstreken is (35dagen, in beroep 36 dagen)). Uitzondering: koppeling milieuvergunning-stedenbouwkundige vergunning. In sommige wetgeving is er voorzien in een wachttermijn (om beroep mogelijk te laten)
Geldingsduur: -
-
Stedenbouwkundige vergunning en verkavelingsvergunning: o In beginsel onbeperkt (van belang bij zonevreemde bouwwerken) ALS ze niet vervalt door niet tijdig starten van de werken, niet tijdig voltooien van de werken of niet tijdig winddicht maken van de nieuwbouw. Milieuvergunning o In beginsel 20 jaar (tijdig hernieuwing aanvragen)
Bert De Vuyst 09-10
11 Geen gevolgen voor rechten van derden Een vergunning wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten van derden. De vergunningverlenende overheid houdt bij de vergunningsprocedure geen rekening met de rechten van derden, maar de aanvrager mag pas van de vergunning gebruik maken als hij de rechten van derden vrijwaart. Vb:
A
B
B vraagt een bouwvergunning en verzwijgt het recht van uitweg van A. Het is voor de overheid verboden om rekening te houden met de rechten van derden. Dat behoort tot de bevoegdheid van de burgerlijke rechter. B krijgt een bouwvergunning. Toch is B niet gerechtigd om dat gebouw te plaatsen, want een vergunning wordt verleend onder voorbehoud van de rechten van derden. Als B toch zijn huis bouwt, maakt dit geen bouwmisdrijf uit, wel een inbreuk op het privaatrecht. De burgerlijke rechter kan de bouw beletten. A kan hierbij toch veel nadeel ondervinden omdat hij een proces moet aanspannen, wil hij ervoor zorgen dat B zijn huis niet kan bouwen. Individueel karakter van van de vergunning en reglementair karakter van de verkavelingsvergunning Vergunningen hebben een individueel karakter: het zijn individuele bestuurshandelingen die rechten verlenen aan de vergunninghouder. Een speciaal geval vormt de verkavelingsvergunning. De verkavelingsvergunning heeft zowel een individuele strekking als een reglementaire strekking. Uit die regelementaire strekking volgt dat de overheid gebonden wordt door de verkavelingsvergunning bij de beoordeling van aanvragen tot stbk vergunning voor de individuele loten. Anderzijds kan ee stbk vergunning in beginsel niet worden geweigerd wanneer de aanvraag conform de voorschriften van de verkavelingsvergunning is. Zakelijk karakter en overdraagbaarheid Vergunningen zijn verbonden aan het onroerend goed waarop zij van toepassing zijn. Bij verkoop van dat onroerend goed gaat de vergunning dus ook over. De overdracht gebeurt automatisch met de overdracht van de grond, tenzij anders bedongen. Bij de overdracht van een verkavelingsvergunning blijft de overdrager gehouden tot zijn verplichtingen tot de vergunningverlenende overheid instemt Bert De Vuyst 09-10
12 met de overdracht. De overdracht van een milieuvergunning moet gemeld worden aan de vergunningverlenende overheid vóór de datum van inwerkingtreding van de overdracht. Verval van stedenbouwkundige vergunning De stedenbouwkundige vergunning vervalt van rechtswege in volgende gevallen: -
De bouw of wijziging wordt niet binnen 2 jaar na afgifte van de vergunning gestart De werken worden gedurende meer dan 2 jaar onderbroken De vergunde gebouwen zijn na meer dan 3 jaar na aanvang van de werken niet winddicht
Je kan dus maximaal 5 jaar wachten, door na 2 jaar te starten en vervolgens 3 jaar na de start van de bouw, het bouwwerk niet winddicht gemaakt te hebben. -
Verval loopt vanaf de vergunning definitief verkregen en niet meer geschorst is Enkel het daadwerkelijk begin van de bouwwerken is geldig
Verval ingevolge de koppeling met de milieuvergunning: -
Vervaltermijn gaat maar in als de milieuvergunning definitief verkregen is Weigering van de milieuvergunning in laatste aanleg zorgt voor het verval van de stbk vergunning (van rechtswege) Als je milieuvergunning in beroep wordt verleend, wordt je stbk vergunning uitvoerbaar. Ja kan beginnen bouwen, maar op eigen risico! Er is namelijk nog jurisdictioneel beroep bij de RvS mogelijk. Als de RvS de milieuvergunning vernietigt, mag je niet meer verder bouwen.
Verval van verkavelingsvergunning Kleine verkaveling: -
Als er minder dan 1/3 van de kavels verkocht is na 5 jaar, vervalt de verkavelingsvergunning Als er minder dan 2/3 van de kavels verkocht is na 10 jaar, vervalt de verkavelingsvergunning
Grote verkaveling: -
Verval indien de lasten niet uitgevoerd zijn, of als er geen voldoende financiële waarborgen daarvoor zijn binnen de eerste 5 jaar (aanleg voldoende uitgeruste weg) Als er minder dan 1/3 van de kavels verkocht is na 10 jaar, vervalt de verkavelingsvergunning Als er minder dan 2/3 van de kavels verkocht is na 15 jaar, vervalt de verkavelingsvergunning
Het verval gebeurt van rechtswege. De vervaltermijn loopt vanaf de dag waarop de verkavelingsvergunning definitief wordt verkregen. De vervaltermijn wordt geschorsd zolang er beroep tot vernietiging bij de RvS aanhangis is. De ratio legis van dit verval is dat de overheid door deze maatregen het bewust creëren van kunstmatige schaarste op de bouwmarkt wil voorkomen. Afstand van vergunning Afstand van vergunning is mogelijk. Als je bvb een vergunning tot bouw van een huis gekregen hebt en je krijgt plots de ingeving dat je een appartement wilt bouwen, kan je afstand doen van je verworven vergunning. Er bestaat ook geen beperking op het aanvragen van een stedenbouwkundige vergunning of milieuvergunning met hetzelfde voorwerp (geen non bis in idem).
Bert De Vuyst 09-10
13 Een verkavelaar kan geen afstand meer doen van zijn verkavelingsvergunning als hij al begonnen is met de uitvoering ervan. De eigenaar die alle kavels heeft verworven (of in geval van akkoord van alle eigenaars), kan wel afstand doen van een geheel of gedeeltelijk uitgevoerde verkavelingsvergunning. Voorafgaand karakter van de vergunning en regularisatievergunning In beginsel moeten vergunningen voorafgaand aan de beoogde handeling verkregen worden. Onder bepaalde voorwaarden is echter een regularisatievergunning mogelijk voor activiteiten die zonder vergunning werden uitgevoerd. Stel dat je een huis bouwt zonder stbk vergunning, dan bega je een bouwmisdrijf. Je kan later een regularisatievergunning krijgen. Dit staat gelijk met een reglementaire stbk vergunning. Je huis kan dus niet meer afgebroken worden. Je blijft wel strafbaar voor de periode dat je geen geldige vergunning had, maar in de praktijk wordt dit vaak geseponeerd. Je kan geen regularisatievergunning krijgen in de gevallen dat je geen gewone stbk vergunning kan krijgen. Terugwerkende kracht van de vergunning? In het arrest Igemo heeft de RvS zich verzet tegen de terugwerkende kracht van de milieuvergunning. Deze rechtspraak kan per analogie ook op de stbk vergunning worden toegepast. Volgens de RvS heeft een stbk vergunning wel terugwerkende kracht als ze verleend wordt na de vernietiging van een eerder verleende stbk vergunning door de RvS.
Deel 3. Onteigening Hoofdstuk 6. Algemeen Begrip De overgang van een zakelijk recht van de onteigende naar de onteigenaar. -
Gedwongen (geen sprake van onteigening bij overdrag in der minne) Onherroepelijk Volledig Te onderscheiden van eigendomsbeperkingen (zoals de bescherming van een huis als monument, je mag er dan niets meer aan veranderen)
Onteigening vindt altijd plaats na rechterlijke uitspraak. De rechter stelt de overheid in bezit van het zakelijk recht. Een onteigeningsbesluit sluit een overdracht in der minne niet uit. -
Onteigening is enkel mogelijk met een oogmerk van algemeen nut. o Rechterlijke controle: de rechter toetst de onteigening aan het doel van de onteigening, rekening houdende met de feitelijke situatie. Opgelet, de onteigening moet niet noodzakelijk zijn. o Rechter controleert externe en interne wettigheid: Externe wettigheid: eventuele onbevoegdheid en niet-naleving van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen. Interne wettigheid: eventuele schending van de wet o Geen proportionaliteitstoets tussen het doel van de onteigening en het privaat belang van de onteigende. Vb: Overheid wil onteigenen om een jeugdhuis te bouwen. Een man van 98 jaar wordt onteigend. De rechter mag niet zeggen ‘het is
Bert De Vuyst 09-10
14
o o o o
niet proportioneel om de man de onteigenen, want hij woont al heel zijn leven in dat huis’. Indien de rechter dit zou doen, zou hij toetsen aan het privaat belang van de onteigende. Rechter houdt rekening met de formulering van de rechtsgrond voor de onteigening Het algemeen nut hoeft niet gewestelijk te zijn De overheid hoeft het goed niet in bezit te houden (doch kan enkel verkocht worden in gevallen bij wet bepaald) De RvS kan in ernstige gevallen een onteigeningsbesluit vernietigen als het strijdig is met een plan van aanleg.
-
Onteigening is enkel mogelijk in de gevallen en op de wijze bij wet bepaald o Er moet een wet zijn die de onteigening om dat specifiek algemeen belang mogelijk maakt. Vb: onteigening voor de realisatie van een RUP. In de praktijk kan elk huis in het Vlaams Gewest onteigend worden. De overheid zal wel een wet vinden… o Wetgevende akte → onteigeningsbesluit → minnelijke verwerving → zoniet, onteigening (= gerechtelijke fase) o De federale onteigeningsprocedures moeten nageleefd worden.
-
Mits voorafgaande en billijke schadeloosstelling o (Quasi) alle nadelen voor de onteigende moeten vergoed worden o Deze schadeloosstelling moet vooraf aan de onteigening gebeuren en dient ineens betaald te worden o Componenten Venale waarde: verkoopswaarde van het goed op de markt Men houdt rekening met vergelijkingspunten (men houdt oa rekening met de ruimtelijke bestemming; de onteigening van een buurman is ideaal om te vergelijken) Geschiktheidswaarde: de bijzondere waarde van het onroerend goed wegens de aangepaste inrichting ervan door de eigenaar (vb: aangepaste woning voor de noden van een mindervalide) Affectiewaarde (vb: de woning werd vijf generaties lang door dezelfde familie bewoond) Waardevermindering van het restant (de waardevermindering van dat deel van het onroerend goed dat niet wordt onteigend). De waardevermindering veroorzaakt door de bestemming van het onteigend deel (bij gedeeltelijke onteigening van een perceel), komt niet in aanmerking voor vergoeding. Bvb, je huis wordt minder waard omdat de overheid een kerkhof aanlegt in het onteigend deel van je tuin. o Onwettige nadelen komen niet in aanmerking (vb: illegaal geplaatste garage) o Kosten van wederbelegging worden vergoed (kosten van registratie, overschrijving en notaris bij verwerving nieuw goed) o Wachtinteresten worden vergoed (de rente van de ontvangen vergoeding vanaf ontvangst tot vermoedelijke wederbelegging, in de praktijk een wettelijke interestvoet gedurende 3 maanden)
Bert De Vuyst 09-10
15 o o
o
o
Opmerking: als je buur onteigend wordt, en er komt bvb een waterzuiveringsinstallatie, heb jij geen recht op vergoeding Er wordt bij de schadeloosstelling geen rekening gehouden met de waardeverandering van het goed door een eventuele verandering van de ruimtelijke bestemming. Vb: Een huis in agrarisch gebied wordt onteigend en het agrarisch gebied wordt woongebied. De onteigende zal de waarde van een huis in agrarisch gebied krijgen. Indien onteigening ter uitvoering van een RUP, dient geen rekening gehouden te worden met de bestemming (planologische neutraliteit). Vb: Boerderij in agrarisch gebied wordt onteigend ter uitvoering van een RUP, men wil er een industriepark in industriegebied van maken. Bij de berekening van de onteigeningsvergoeding, zal men de waarde van uw perceel in agrarisch gebied als eikpunt nemen, niet de waarde van uw perceel in industriegebied. In de andere gevallen wel (geen planologische neutraliteit)
Eigendomsbeperkingen ten algemene nutte Eigendomsbeperkingen ten algemene nutte zijn geen onteigeningen en geven geen aanleiding tot schadeloosstelling, tenzij de wet anders bepaalt. Indien het privaat nut verdwijnt door de eigendomsbeperking ten algemene nutte, spreekt men van een quasi-onteigening. In dit geval is een schadevergoeding wel verplicht (Art. 1 Eerste aanvullend protocol EVRM)
Hoofdstuk 7. Procesrechtelijk Procedure Enkel de verkorte onteigeningsprocedure wordt gebruikt. Administratieve fase: Het onteigeningsbesluit wordt individueel betekend aan de eigenaars. Er wordt een schatting van de waarde gemaakt en er wordt onderhandeld met de eigenaars om eventueel tot een minnelijke schikking te komen. Indien men akkoord gaat, volgt een gewone koop-verkoop (dit gebeurt in 95% van de gevallen). Indien niet, gaat men verder met de gerechtelijke fase. Gerechtelijke fase: Zie wet van 16 juli 1962 Knelpunten: -
Lange duur tussen onteigeningsbesluit, onderhandelingen en onteigening Onteigende moet interesten betalen op het bedrag dat hij moet terugbetalen in geval van rechterlijke vermindering van de schadevergoeding.
Rechtsbescherming Beroep bij de RvS is mogelijk tegen onteigeningsbesluiten. De RvS verliest evenwel zijn bevoegdheid eens de gerechtelijke fase werd opgestart. Hiernaast is een wettigheidstoetsing bij de burgerlijke rechter mogelijk. Bert De Vuyst 09-10
16
Deel 4. Ruimtelijke ordening algemeen Begrip Waarom? -
Beheersing van de ruimtelijke ontwikkeling door bestemming, inrichting en beheer van de beschikbare ruimte Efficiënt ruimtegebruik (ruimte is schaars) + verenigbaarheid van de gebruiksfuncties Welzijn van de mens
Stedenbouwwet van 1962 Voor het eerst wordt een gebiedsdekkende ruimtelijke ordening in het vooruitzicht gesteld. Midden jaren ’70 komen de gewestplannen (zijn ook plannen van aanleg) tot stand die ieder stuk grond in België een ruimtelijke bestemming hebben gegeven. Vanaf dit moment ontstaat de problematiek van de zonevreemdheid. Voorheen mocht iedereen praktisch overal bouwen. Vanaf 1980 wordt de RO een gewestelijke bevoegdheid. Naast de gewestplannen, zijn er nu ook gemeentelijke plannen van aanleg: APA’s (voor het totale grondgebied van de gemeente) en BPA’s (voor een deel ervan). Kenmerken van de wetgeving De ruimtelijke ordening is in principe gericht op het algemeen belang. Toch moet dit genuanceerd worden. De overheid kan bij het nastreven van het algemeen belang ook rekening houden met private belangen. Dit is het geval als een privaat belang eveneens van algemeen belang is. De ruimtelijke orde is van openbare orde. Dit heeft als gevolg dat de sanctie bij miskenning van de regels van de ruimtelijke orde, de absolute nietigheid is. Sommige regels zijn echter van louter dwingend recht, waardoor er relatieve nietigheid van toepassing is. Doelstellingen van de ruimtelijke ordening Tegenwoordig is de doelstelling van de ruimtelijke ordening het streven naar een duurzame ruimtelijke ontwikkeling. De rechtspraak kent hieraan een normatieve strekking toe. Ambtenaren inzake ruimtelijke ordening Gewestelijk niveau -
Vlaams ministerie van Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed Hoofdbestuur en buitendiensten
Provinciaal niveau -
Provinciale stedenbouwkundige ambtenaren
Gemeentelijk niveau -
Gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaren
Bert De Vuyst 09-10
17 Advisering Gewestelijk niveau -
VLACORO Hoge raad voor het Handhavingsbeleid
Provinciaal niveau -
PROCORO
Gemeentelijk niveau -
GECORO
Plannen van aanleg Dit zijn ruimtelijke bestemmingsplannen gericht tot de overheid en de burger. Er zijn plannen van aanleg op twee bestuursniveaus: het planologisch gewest (gewestplannen) en de gemeente (APA’s en BPA’s). Deze plannen gelden onbeperkt in de tijd. Zij bestaan uit een grafisch plan en een weergave van de “bestaande” feitelijke en juridische toestand van het gebied, en naargelang het geval ook uit bestemmingsvoorschriften. Ratio legis: de overheid heeft met kennis van zaken de bestemmingen vastgelegd. Plannen van aanleg hebben een passief karakter. Dit houdt in dat ze een kader bieden voor de vergunningen, maar je bent niet verplicht om de plannen te realiseren. Vb: als je een perceel hebt in bosgebied, ben je niet verplicht om er bomen te planten als er nog geen staan. Je bent ook niet verplicht om te bouwen in woongebied. Vb van een gewestelijk plan van aanleg:
Plannen van aanleg hebben geen retroactief karakter. Juridische aard Eigendomsbeperkingen (vb bouwverbod) zijn mogelijk door een plan van aanleg. De plannen hebben een verordenende kracht, ze zijn algemeen bindend voor de overheid en de burger. Burgers kunnen
Bert De Vuyst 09-10
18 ook rechten putten uit een plan van aanleg. Als bewoner van een woongebied heb je bvb het recht om zonder hinderlijke inrichtingen in de buurt te leven. Planhiërarchie is niet absoluut Een nieuwe plan van aanleg primeert op een tegenstrijdig, ouder of lager plan van aanleg. BPA’s konden vroeger onder strikte voorwaarden afwijken van een gewestplan. Nu zijn geen afwijkende BPA’s meer mogelijk. Niet afwijkende BPA’s zijn wel nog mogelijk tot 31 december 2011. Bestemmingen en bestemmingsvoorschriften Woongebied: Woningen, horeca, kleine handel, culturele voorzieningen voor zover die andere activiteiten de woonfunctie niet in het gedrang brengen. Woongebied met landelijk karakter: Woningbouw en landbouwbedrijven. Woonuitbreidingsgebied: Sociale woningbouw, reservegebied voor groepsbouw Industriegebied: Industriële bedrijven KMO-zone: Ambachtelijke bedrijven en kleine en middelgrote ondernemingen Agrarisch gebied: Als je geen landbouwbedrijf hebt, mag je er niet bouwen. Vb: manège, als de nadruk ligt op de kweek mag je er bouwen. Als de nadruk ligt op de sport, dan niet. Bosgebied Natuurgebied Recreatiegebied: Je mag hier even verblijven, maar niet permanent wonen Overgangsbepaling: plannen van aanleg blijven gelden tot vervanging door RUP’s. APA’s en BPA’s van voor gewestplannen zijn in beginsel opgeheven. Ruimtelijke uitvoeringsplannen Dit zijn nieuwe bestemmingsplannen, gericht tot de overheid en de burger. Er zijn RUP’s op drie niveaus: gewestelijk, provinciaal en gemeentelijk, voor het geheel of een deel van het grondgebied. Ze gelden onbeperkt in de tijd. Belangrijk verschil met plan van aanleg: Ondergrond PvA = topografische kaart Ondergrond RUP = kadasterplan RUP kan een gedeelte afbakenen, PvA niet. Jaartallen bij plannen kunnen van belang zijn op examen Hiërarchie: Als een gewestelijk RUP een gebied aanduidt als bouwgebied, en een gemeentelijk RUP duidt datzelfde gebied aan als agrarisch gebied, primeert het gewestelijk RUP. Omdat een RUP belangrijke gevolgen kan hebben voor het milieu, is de overheid verplicht Bert De Vuyst 09-10
19 om een MER te laten opmaken (cf. supra). Dit MER wordt een plan-MER of strategisch MER genoemd. Dit zorgt er ook voor dat een bedrijf dat een stedenbouwkundige vergunning aanvraagt in een industriegebied, redelijk zeker zal zijn dat ook een milieuvergunning zal worden toegestaan. Procedure bij opstellen RUP -
-
Gemeente gunt een overheidsopdracht Ruimtelijk studiebureau zal een plan opstellen; dit is een lange, gesloten fase Gemeentebestuur zal voorontwerp van RUP goedkeuren Gemeentelijke commissie RO zal advies geven Vergadering van experts Voorlopige vaststelling door gemeenteraad Openbaar onderzoek: plan ligt ter inzage voor de burgers, zij kunnen bezwaren en opmerkingen indienen gedurende 60 dagen. (Je wordt niet individueel op de hoogte gebracht als jouw bestemming veranderd wordt) Bundeling klachten door GECORO + advies Definitieve voorstelling plan door gemeenteraad (wijzigingen op basis van adviezen en bezwaren mogelijk) Goedkeuring door bestendige deputatie Bekendmaking bij uittreksel in het BS In werking 14 dagen nadien
Vb van een gewestelijk RUP:
Als je het niet eens bent met een RUP, kan je binnen 60 dagen na de openbare bekendmaking in beroep gaan bij de RvS. Administratief beroep is niet mogelijk.
Bert De Vuyst 09-10
20 Planhiërarchie: Gewestplannen
Gewestelijk RUP
↓
↓
APA BPA
‹
Provinciaal RUP ↓ Gemeentelijk RUP
Men werkt nog aan de RUP’s. Momenteel gelden de gewestplannen nog. Als er een RUP in werking treedt, geldt dit boven de gewestplannen. Zelfs een gemeentelijk RUP. Ruimtelijk structuurplan Dit zijn beleidsdocumenten waarin men aangeeft waar men naartoe wil met de bestemming. Deze zijn vooral gericht tot de overheid. Deze plannen zijn niet verordenend en niet bindend (hoogstens bindend voor de overheid). Zij mogen zeker niet de basis vormen voor een weigering van vergunning. Er geldt ook een planhiërarchie (gewestelijk RSP › provinciaal RSP › gemeentelijk RSP). Een lager plan kan niet afwijken van een vroeger hoger plan. De ruimtelijke structuurplannen dienen als basis voor de RUP’s. Ze gelden in principe 5 jaar. -
Informatief gedeelte: beschrijving, onderzoek Richtinggevend gedeelte: doelstellingen, prioriteiten, gewenste ruimtelijke structuur Bindend gedeelte: ruimtelijke structuren, taakstellingen, kwantitatieve opties inzake ruimtegebruik
Op basis van een RSP, wordt er een RUP opgemaakt voor hetzelfde niveau. Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen -
Men heeft de gemeenten ingedeeld in stedelijke en buitengebieden. Zo wil men beter kunnen plannen waar men meer woongebieden kan plaatsen. Men heeft de gemeenten ingedeeld naar gelang ze belangrijke economische knooppunten hebben. Zo wil men beter kunnen plannen waar men meer industriegebieden kan aanleggen. Ruimteboekhouding: tabel waarin men aanduidt welke bestemmingen men wil uitbreiden en welke men wil laten verminderen
Stedenbouwkundige verordeningen Stedenbouwkundige verordeningen zijn verordeningen die stedenbouwkundige voorschriften bevatten inzake onder meer de gezondheid en fraaiheid van bouwwerken, de isolatie, de beplantingen, enz. Zij kunnen zowel betrekking hebben op de bouwwerken zelf als op antennes, reliëfwijzigingen, enz. Zij kunnen op drie bestuursniveaus opgemaakt worden. Ze staan in een lagere hiërarchische verordening tov de RUP’s. Deze verordeningen bieden een mogelijkheid tot een actieve ruimtelijke ordening. Bert De Vuyst 09-10
21 Vb: stedenbouwkundige verordening over de hemelwaterputten: een waterput wordt soms verplicht bij een nieuwbouw.
Deel 5. Grondbeleid Recht van voorkoop Het recht van voorkoop voor de overheid houdt in dat de verkoper van een onroerend goed, het goed eerst aan de overheid moet aanbieden tegen de prijs en voorwaarden die bepaald zijn in de verkoopovereenkomst tussen de verkoper en de koper. In een RUP kan een zone worden afgebakend waar een recht van voorkoop geldt. Dit geldt enkel bij definitief vastgestelde RUP’s en bij verkopen. De eigenaars moeten individueel verwittigd worden bij aangetekend schrijven, ten laaatste op de dag van de inwerkingtreding van het RUP. Het recht van voorkoop vervalt na 8 jaar. De rangorde van verschillende rechten van voorkoop wordt bepaald in het toepasselijke RUP. Algemeen: -
Recht van voorkoop inzake ruilverkaveling > recht van voorkoop inzake ruimtelijke ordening Recht van voorkoop inzake ruimtelijke ordening > recht van voorkoop van de pachter Recht van voorkoop inzake ruimtelijke ordening > recht van voorkoop inzake natuur, huisvesting en zeehavens Recht van voorkoop inzake ruimtelijke ordening > conventioneel recht van voorkoop
Onteigeningsplan Er kan een onteigeningsplan worden opgemaakt samen met het RUP, of binnen de 5 jaar na inwerkingtreding van het RUP. Rooilijnplan Een rooilijnplan kan samen met een RUP opgemaakt worden, of na de inwerkingtreding van een RUP. Een rooilijn is een denkbeeldige lijn tussen de private eigendom en de openbare weg. Vanaf de lijn geldt er een bouwverbod. De functie hiervan is het voorkomen dat er gebouwd wordt achter die lijn, zodat men er later makkelijker kan onteigenen.
Bouwlijn Private eigendom Rooilijn Openbare weg
Bert De Vuyst 09-10
Bouwverbod
22 Planschadevergoeding Planschadevergoeding is een vergoeding waar je als burger recht op hebt als een bebouwbare zone door bestemmingswijziging een niet-bebouwbare zone wordt. De planschadevergoeding bedraagt 80% van de waardevermindering. Er zijn ook enkele bijkomende criteria; het perceel moet aan een voldoende uitgeruste weg liggen, het perceel moet in een planologisch bebouwbare zone liggen, en enkel de eerste 50 meter vanaf de rooilijn komen in aanmerking. De overheid die het plan heeft vastgelegd is vergoedingsplichtig. Het recht op vergoeding ontstaat bij overdracht ten bezwarende titel of bij een weigering van stbk vergunning of verkavelingsvergunning. Het recht op planschadevergoeding kan niet meer ontstaan na 5 jaar na de inwerkingtreding van het plan. Het is van belang te weten dat de inwerkingtreding van een nieuw plan niet individueel ter kennis wordt gebracht. Het vorderingsrecht voor schadevergoeding verjaart 1 jaar na het ontstaan van het recht op planschadevergoeding Om de schadevergoeding te kunnen ontvangen, dient een gerechtelijke procedure gestart te worden bij de rechtbank van eerste aanleg. De rechtspraak is streng voor de burger en stelt twee bijkomende voorwaarden: -
-
De bouwaanvraag moet aanvaardbaar geweest zijn voor de inwerkingtreding van het nieuw plan. Er wordt dus rekening gehouden met het stedenbouwkundig beleid ten tijde van het oude plan. Er moet een bouw of verkavelingsintentie geweest zijn.
Uitzondering 1: Als de grond fysisch niet geschikt is om op te bouwen, heb je geen recht op een planschadevergoeding. Uitzondering 2: Als de grond stedenbouwkundig niet geschikt is om op te bouwen, heb je ook geen recht op een planschadevergoeding. Planbatenheffing Dit is het omgekeerde van de planschadevergoeding. Het is een heffing die geïnd wordt als jouw grond die niet voor bebouwing in aanmerking kwam, door een bestemmingswijziging verandert in grond die voor bouw in aanmerking komt. De procedure is buitengerechtelijk (fiscale procedure), en beroep is mogelijk binnen 30 dagen bij de daartoe aangewezen ambtenaar. Activeringsheffing De activeringsheffing is een heffing op niet-bebouwde percelen gelegen in een niet-vervallen verkaveling en op niet-bebouwde gronden in een woon- of industriezone. De gronden moeten palen aan een voldoende uitgeruste openbare weg. Deze heffing wordt geïnd door de gemeente. Er is voorzien in een aantal ontheffingen, zoals onder meer voor ouders, gedurende 5 jaar, voor een bouwgrond per kind ten laste, en uitzonderingen, zoals aan landbouwers verpachte percelen. Ruimtelijke informatie Plannenregister:
Bert De Vuyst 09-10
23 -
Een gegevensbestand mbt plannen van het hele grondgebied van de gemeente. De minimale inhoud bestaat uit de bestemmingen, stedenbouwkundige voorschriften, verordeningen, rooilijnplannen en onteigeningsplannen.
Vergunningenregister: -
Een gegevensbestand mbt perceelsgebonden informatie inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw, per kadastraal perceel, en van het hele grondgebied van de gemeente. De minimale inhoud bestaat uit het kadastraal nummer, het huisnummer, de straatnaam, de aanvragen en beslissingen inzake stbk en verkavelingsvergunningen alsook de gegevens mbt het verval ervan, PV’s, gerechtelijke uitspraken, …
De gemeenten moeten deze registers opmaken, actualiseren, ter inzage leggen en er uittreksels uit afleveren. Stedenbouwkundig uittreksel Een informatief uittreksel uit het plannenregister en het vergunningenregister voor bepaalde percelen (= vroeger stedenbouwkundig attest nr. 1). Stedenbouwkundig attest Een document afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen dat, op basis van een plan, aangeeft of een project in aanmerking komt voor een stbk of verkavelingsvergunning (= vroeger stedenbouwkundig attest nr. 2). Dit attest is 2 jaar geldig. De facto is het een quasi vergunning, als je een stedenbouwkundig attest krijgt, zal je hoogstwaarschijnlijk een vergunning krijgen.
Deel 6. Stedenbouw Voorwerp stedenbouwkundige vergunning - Optrekken of plaatsen van een constructie: het volstaat dat de constructie steun vindt op of in de grond - Afbreken, herbouwen, verbouwen en uitbreiden van constructie - Functiewijzigingen van gebouwen (lijst opgesteld door Vlaamse regering) - Wijzigen aantal woongelegenheden in gebouw - Opslagplaats of parking - Plaatsen van verplaatsbare inrichting voor bewoning of publiciteit - Plaatsen of wijzigen van publiciteitsinrichtingen of uithangborden - Recreatieve terreinen aanleggen of wijzigen - Ontbossen = bos andere bestemming geven (enkel als de functie van het ontboste gebied gewijzigd wordt. Als de boom herplant wordt, heb je een kapmachtiging nodig) - Vellen van hoogstammige bomen buiten bos - Aanmerkelijk wijzigen van reliëf (de facto ± ½ meter, maar de RS zegt dat dit per geval moet bekeken worden) Opgelet met bomen: -
Kappen van bomen in bos: kapachtiging. Wel stbk vergunning nodig voor bomen die op een hoogte van 1 m een stamomtrek van 1 m hebben.
Bert De Vuyst 09-10
24 -
Kappen van bomen en terugplanten: kapmachtiging Kappen van bomen buiten bos: natuurvergunning Ontbossen = kappen van bomen en andere bestemming geven: stbk vergunning
Uitzonderingen: -
-
Onderhoudswerken die geen betrekking hebben op de stabiliteit van het bouwwerk Kleine werken (zie besluit kleine werken) As-builtattest: attest waarin wordt verklaard dat handelingen betreffende een constructie of een gebouwencomplex niet of slechts marginaal afwijken van de plannen die het voorwerp uitmaken van de stbk vergunning. Het as-built attest komt in de plaats van de vergunning. Dit kan worden aangevraagd bij een architect die erkend is door de Vlaamse regering. Dit attest is nog niet in werking! Vermoeden van stbk vergunning: er geldt een onweerlegbaar vermoeden van stbk vergunning voor alle gebouwen die dateren van voor 1962. Als bewijs kan bijvoorbeeld een foto of een kadastraal uittreksel dienen. Voor gebouwen die dateren van na 1962, geldt een weerlegbaar vermoeden van stbk vergunning. Men kan middels een PV of bezwaarschrift het bewijs dat aangebracht werd betwisten. Dit moet binnen de 5 jaar gebeuren.
Voorwerp van verkavelingsvergunning Het verkavelen van een stuk grond is het vrijwillig verdelen van een stuk grond in één of meer kavels met de bedoeling ten minste één ervan te verkopen voor o.a. woningbouw. Kleine verkaveling: gewone verkaveling Grote verkaveling: de aanleg van nieuwe verkeerswegen of de wijziging van bestaande wegen is nodig. Procedure: zie VCORO Beoordelingskader voor de vergunningsverlening Algemene beoordelingscriteria: -
-
Wettelijke en reglementaire beoordelingscriteria; vb: watertoets, plannen van aanleg, RUP (watertoets: ook al heb je grond in woongebied, als de grond moerassig is, mag je er niet bouwen. De overheid moet rekening houden met wateraspecten bij de vergunningverlening. Als je bouwgrond gekocht hebt voor de wet van de watertoets, en achteraf mag je daardoor niet bouwen, heb je recht op schadevergoeding) “Goede ruimtelijke ordening”: discretionaire bevoegdheid van de gemeente Afwijkingen: o Negatieve en positieve anticipatie (vb, de gemeente weigert een aanvraag ter anticipatie op een ontwerp van RUP) o Kleine werken o Zonevreemde regelingen
Specifieke beoordelingscriteria: -
Voldoende uitgeruste weg is nodig
Bert De Vuyst 09-10
25 Uitvoerbaarheid van de vergunning De wachttermijn om van de stbk vergunning gebruik te maken is 35 dagen na de aanplakking. Indien de stbk vergunning gekoppeld is aan een milieuvergunning, wordt de stbk vergunning geschorst tot de milieuvergunning administratief definitief verkregen wordt. De vervaltermijn voor de stbk vergunning begint ook pas te lopen als de milieuvergunning verkregen is. Opletten met verval van de vergunning! (cfr. supra) Zonevreemde gebouwen en constructies Een gebouw wordt zonevreemd als de bestemming waarop het gebouw ligt, gewijzigd wordt in een bestemming waar het gebouw illegaal zou zijn indien het na de bestemmingswijziging daar gebouwd zou worden. Omdat een vergunning tot in de eeuwigheid blijft gelden, blijft het gebouw legaal. Voorwaarden: -
Bestaand gebouw Vergund of vergund geacht Niet verkrot
Echte zonevreemde regelingen: -
Kleine werken en onderhoudswerken kunnen overal gebeuren (geen stbk vergunning nodig). Herbouwen na een plotse ramp kan overal vergund worden Herbouwen en uitbreiden en bepaalde functiewijzigingen kunnen vergund worden in o.m. agrarische gebieden Soms mogelijkheid van verplichte aankoop door Vlaams Gewest bij weigering van vergunning
Bijkomende hoofdlijnen voor bedrijven Een milieuvergunning voor een zonevreemde hinderlijke inrichting kan verleend worden indien de ruimtelijke ordening niet geschaad wordt. Indien dit wel zo is, kan een milieuvergunning voor 5 jaar verkregen worden. Dit heeft wel als doel dat de exploitant de herlocatie van de inrichting plant. Indien er overdreven milieuhinder is, is een milieuvergunning uitgesloten. Het planologisch attest is een informatief document dat aangeeft of een bestaand bedrijf al dan niet behouden kan worden op de plaats waar het gevestigd is, en met info over de overweging van de opmaak of wijziging van een RUP of plan van aanleg. De aanvraag wordt ingediend door de exploitant bij de gewestelijke planologische ambtenaar. In geval van een positief planologisch attest, dient de betrokken overheid binnen één jaar een voorontwerp van RUP te versturen naar de exploitant. Het planologisch attest blijft geldig tot de vaststelling van het RUP is goedgekeurd.
Bert De Vuyst 09-10
