landschap
HAARLEM, oktober 2012
door sloop
Ruimte voor Ruimte
Een jaar ervaring met de nieuwe regeling en het Expertteam
kwaliteit
jaarverslag 2011-2012
Ruimte voor Ruimte Een jaar ervaring met de nieuwe regeling en het Expertteam
Colofon Uitgave Provincie Noord-Holland Postbus 123 | 2000 MD Haarlem Tel.: 023 514 31 43 | Fax: 023 514 40 40 www.noord-holland.nl
[email protected] Eindredactie Provincie Noord-Holland Directie Beleid | Sector NRL Fotografie Fred Blok De Edamse School (pagina’s 10 en 29) Rob de Jong (pagina 28) Grafische verzorging Provincie Noord-Holland, MediaProductie Oplage 250 exemplaren Haarlem, oktober 2012
Ruimte voor Ruimte | Eén jaar Expertteam l Provincie Noord-Holland | 3
6 | 1 Inleiding 7
| 1.1 Doel en werkwijze Ruimte voor Ruimte
8
| 1.2 Aanleiding voor dit rapport
9
| 1.3 Leeswijzer
10 | 2 Terugblik
14 | 3 Evaluatie 15 | 3.1 Wat zijn de hoofdlijnen van kritiek? 15 | 3.2 Wat heeft de provincie gedaan met de uitkomsten?
18 | 4 De resultaten en ervaringen een jaar na dato 19 | 4.1 Resultaten en effecten: 20 | 4.2 k wantitatieve effecten van Ruimte voor Ruimte in één jaar 22 | 4.3 Ervaringen
28 | 5
Conclusie en Prognose
29 | 5.1 Werkt het instrument nu beter? 30 | 5.2 Noodzaak tot verdere aanpassing van de Uitvoeringsregeling? 31 | 5.3 Aanpassen van of stoppen met bedrijfsverplaatsingen? 31 | 5.4 Probleempunten van gemeenten 32 | 5.5 Expertteam en contactmogelijkheden met de provincie
INHOUD
4 |
Ruimte voor Ruimte uitwerkingen medio juli 2011 tot medio juli 2012.
Ruimte voor Ruimte | Eén jaar Expertteam l Provincie Noord-Holland | 5
VOORWOORD De regeling Ruimte voor Ruimte is voor mij hèt instrument om ongewenste bebouwing of ongewenst gebruik van bebouwing in het landelijk gebied aan te kunnen pakken. Met Ruimte voor Ruimte kan dit zonder enorme overheidsinvesteringen om gebouwen aan te kopen en te slopen. Duidelijk is dat de potentie van de Ruimte voor Ruimte regeling groot is, maar de inzet kan beter. Dit is voor mij reden geweest om de gang van zaken vanaf 2008 tot en met begin 2011 eens goed onder de loep te nemen. Aan de hand van de resultaten van deze evaluatie is de Uitvoeringsregeling in 2011 grondig herzien. Gebleken is dat hiermee niet kon worden volstaan: alleen papier doet het immers niet. Er is meer nodig. Een belangrijke aanvulling hierop is de instelling van een provinciaal Expertteam Ruimte voor Ruimte. Nu zijn de resultaten van één jaar werken met de nieuwe regeling en met het provinciale Expertteam bekend. Het resultaat is boven verwachting. Er zijn in één jaar tijd bijna net zo veel vragen over nieuwe initiatieven en dus vierkante meters te slopen areaal bij de provincie binnengekomen als in de gehele periode 2008-2011. Een resultaat om trots op te zijn. Het betekent, naar mijn mening, dat er een aantal goede keuzen is gemaakt voor wat betreft de aanpassingen van de regeling Ruimte voor Ruimte. Ook zie ik dat de instelling van een Expertteam als vraagbaak en informatievoorziening goed werkt. Graag leg ik u daarom de resultaten en ervaringen van het afgelopen jaar voor. Mijn ambitie is om de potentie van de regeling Ruimte voor Ruimte, en daarmee de te behalen winst in ruimtelijke kwaliteit, maximaal te benutten.
Tjeerd Talsma, Gedeputeerde Ruimtelijke Ordening, Milieu en Schiphol. Provincie Noord-Holland
1 6 |
INLEIDING
Ruimte voor Ruimte | Eén jaar Expertteam l Provincie Noord-Holland | 7
1.1 Doel en werkwijze ruimte voor ruimte Doel ruimte voor ruimte De regeling Ruimte voor Ruimte zorgt voor het opruimen van verouderd glas en andere bebouwing in het landelijk gebied. Het gaat daarbij om gebouwen die als visueel storend of qua functie niet (meer) passend zijn. De regeling Ruimte voor Ruimte zorgt dan op twee manieren voor een betere kwaliteit van het landschap: 1 Steen en glas wordt gesloopt en verhardingen worden verwijderd. Bovendien wordt er aanzienlijk minder m2 nieuwe woningen terug gebouwd dan er wordt gesloopt: hiermee wordt de verrommeling van het landschap tegengegaan; 2 De compensatiewoningen moeten tezamen met het gehele plan een ruimtelijke meerwaarde toevoegen: door een goede keuze van de plek, het ontwerp en de omvang van de nieuwe bebouwing moet ruimtelijke kwaliteit worden toegevoegd. Bijkomende voordelen zijn dat: •
het de overheid qua financiën niets hoeft te kosten (indien overheden kosten maken, dan kunnen deze worden verhaald op de eigenaar);
•
gemeenten voor de bouw van compensatiewoningen en de bijbehorende aanpassing van het bestemmingsplan geen ontheffing bij Gedeputeerde Staten hoeven te vragen;
•
het private partijen een kans biedt om bebouwing tegen een acceptabele prijs op te ruimen.
Wijze van beoordeling van de adviesaanvragen Alle Ruimte voor Ruimte gevallen moeten bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Hiertoe vindt een aantal toetsen plaats: •
er wordt gekeken of voldoende helder is wat de te maken kosten zijn en of die terug verdiend kunnen worden (het zogenoemde “rekenen”). Bezien wordt of er sprake is van een redelijke en billijke opbrengst;
•
Ruimte voor Ruimte moet bijdragen aan het verminderen van de bebouwing in het landelijk gebied (de “ontstening/ontglazing”). Daarom wordt bekeken of er tegenover de nieuwe woningbouw ook een substantiële sloop van gebouwen staat;
•
de beoordeling van de bouwlocatie(s), het ontwerp en de te bereiken beeld kwaliteit in vergelijking met de oude situatie (de stedenbouwkundige beoordeling).
Rekenen: de Exploitatieopzet De meeste aanvragen hebben betrekking op de exploitatieopzet. Hierbij is door het team bezien of de rekenbladen juist en volledig zijn ingevuld, zijn er opmerkingen gemaakt over de omvang van kosten en opbrengsten(waaronder de omvang en Vrij Op Naam prijzen van het bouwprogramma), en is uiteraard gekeken of de uitkomsten positief zijn en blijven binnen het maximaal toegestane positieve saldo (5%). Soms was er sprake van een misvatting: men denkt dat alleen de 5% dé winst is voor de ontwikkelende private partij. Dat is niet zo. Bij de stichtingskosten van de nieuwe woningen wordt gewerkt met “bijkomende kosten”. Dit is een opslag op de bouwkosten van 25-30% en is bedoeld voor winst en risico’s. De 5% marge is dus een plus op de 25-30%!.
8 |
Exploitatieberekeningen komen nooit op 0 uit. Is er een
kernen. Indien het team niet positief kan oordelen over
min dan moet het bouwprogramma worden vergroot of
het plan of de uitwerking, dan heeft dat meestal te
moet het type woningen worden aangepast en moeten
maken met de voorziene omvang van het aantal
daarmee de verwachte verkoopopbrengsten omhoog
woningen in de exploitatieopzet, dan wel dat het ontwerp
worden gebracht. Is er een te grote plus dan moet het
te weinig kwaliteit toevoegt aan de bouwlocatie en de
programma neerwaarts worden bijgesteld. Is de plus niet
omgeving daarvan. Diverse keren is geadviseerd anders te
meer dan 5% dan hoeft het programma niet te worden
bouwen om aan te sluiten bij de kenmerken van de dorpen
bijgesteld.
(het dorps-DNA uit de Leidraad Landschap en
De mate van onstening/ontglazing
Cultuurhistorie). Ongeveer een tiental adviesaanvragen is vergezeld
Steeds is gekeken of er tegenover het aantal
geweest van een beeldkwaliteitplan of
m2 “footprint”1) te bouwen compensatiewoningen een
stedenbouwkundige uitwerking. De aanvragen zijn
voldoende aantal m2 te slopen gebouwen staat. Ruimte
wisselend van kwaliteit. Er zijn aanvragen bij die goed
voor Ruimte staat immers voor het tegengaan van
aansluiten bij de denkwijze van de provincie, passend
verrommeling van het landschap door een zo groot
binnen de Leidraad Landschap en cultuurhistorie. Maar
mogelijk “ontstening en ontglazing”. Indien de
er zijn ook aanvragen waarbij het programma leidend is
verhouding te ongunstig uitpakt is geadviseerd om het
geweest en ruimtelijke kwaliteit niet of nauwelijks aan de
bouwprogramma qua type woningen te veranderen om
orde is gekomen.
minder m2 bebouwing te realiseren.
1.2 Aanleiding voor dit rapport
Stedenbouwkundige beoordeling.
Een jaar geleden is er een nieuwe Uitvoeringsregeling
De invulling van het stedenbouwkundig ontwerp moet
Ruimte voor Ruimte verschenen. Ook is toen een speciaal
bijdragen aan een verbetering van de ruimtelijke
Expertteam ingesteld om gemeenten te adviseren bij
kwaliteit. De plannen worden onder andere getoetst op
concrete Ruimte voor Ruimte aanvragen.
schaal, maat, korrelgrootte en programma (omvang en
Tot medio 2011 is de stroom van Ruimte voor Ruimte
inhoudelijk). De ingediende Ruimte voor Ruimte
aanvragen – gezien de potenties die de provincie zag – aan
aanvragen gaan over projecten in het landelijk gebied,
de magere kant gebleven. Bij de bespreking van de
hoofdzakelijk gesitueerd in (lint) dorpen. Dorpen vragen
voorstellen voor de nieuwe regeling en het Expertteam
om een andere invulling qua uitbreiding dan stedelijke
Ruimte voor Ruimte is toen de vraag gesteld of dit dan wel voldoende zou helpen om het instrument populairder te
1) Oppervlak van de gebouwen gemeten op de begane grond.
kunnen maken. Er is toen voorgesteld om een jaar na de
Ruimte voor Ruimte | Eén jaar Expertteam l Provincie Noord-Holland | 9
nieuwe regeling en de instelling van het team te kijken wat de resultaten zijn. Deze rapportage geeft de ervaringen van een jaarweer. Op basis van de uitkomsten zal worden bepaald of verdere aanpassingen rond het instrument Ruimte voor Ruimte nodig zijn.
1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 2 gaat kort in op de ontwikkeling van Ruimte voor Ruimte binnen de provincie Noord-Holland. Te zien is een groei van een heel beperkt instrument in 2005 naar een voldragen instrument en een serie aanvullende faciliteiten in 2011. In 2011 is er een evaluatie verricht naar de werking van het instrument. Hoofdstuk 3 geeft aan wat de uitkomsten waren van de evaluatie en welke aanpassingen aan het instrument zijn aangebracht. Tevens laat dit hoofdstuk de oogst zien van een jaar werken met de nieuwe regeling en het Expertteam met vermelding van ervaringen. Ten slotte worden op basis hiervan in hoofdstuk 4 conclusies getrokken of de manier van werken van het afgelopen jaar en de nieuwe regeling voldoende zijn of dat er toch aanpassingen nodig zijn van de regeling of dat er meer ondersteunende faciliteiten geboden moeten worden.
FOTO
Voorbeeld van een mogelijke compensatiewoning: Westerweg, Heiloo.
2 10 |
TERUGBLIK
Voorbeeld van een mogelijke compensatiewoning: ontwerp van de Edamse School: Warder gemeente Zeevang.
Ruimte voor Ruimte | Eén jaar Expertteam l Provincie Noord-Holland | 11
2007-2008 Voor 2007 is er al een heel voorzichtige aanzet voor een Ruimte voor Ruimte regeling geweest. Dit in de vorm van het opnemen van één klein artikel in het toetsingskader Vrij komende Agrarische Bebouwing2). Dit artikel is te beperkt gebleken om echt met Ruimte voor Ruimte regeling aan de gang te kunnen en daarom is er besloten dat er een aparte regeling zou moeten komen. In 2007 is er daarom een uitvoerige verkenning verricht naar de mogelijkheden van een regeling Ruimte voor Ruimte in de provincie Noord-Holland. Daarbij is onder meer gekeken naar regelingen van andere provincies. De meeste provincies hanteren normen, bijvoorbeeld het bouwen van één woning van maximaal 650 m3 of 200-250 m2 bruto vloeroppervlak3) in ruil voor de sloop van 1.000 m2 gebouwen of 5.000 m2 kassen. Een belangrijke vraag is wat nu het beste resultaat qua ontstening/ontglazing zou opleveren: het werken met normen óf het werken zonder normen. Het werken zonder normen zou betekenen dat de te compenseren kosten (waarde grond en gebouwen, sloopkosten, bouwkosten compensatiewoningen) , de te verwachten opbrengsten, zoals de Vrij Op Naamprijs van de woning(en) en het beeldkwaliteitsplan, de aard en omvang van het bouwprogramma bepalen. Voor een aantal proefgebieden is dit vervolgens uitgewerkt en doorgerekend 4). Duidelijk is geworden dat het werken met normen meer m2 nieuwe bebouwing zou opleveren dan het werken zonder normen. Op basis van de verkenning is vervolgens in 2008 de eerste regeling opgesteld. Deze regeling is in eerste instantie qua opzet volledig gericht op bedrijfsbeëindiging omdat het doel immers een zo groot mogelijke ontstening en ontglazing van het landelijk gebied zou moeten zijn. Echter op verzoek van Provinciale Staten is ook de inzet van Ruimte voor Ruimte voor bedrijfsverplaatsing mogelijk gemaakt.
2009 Aanvankelijk is volstaan met alleen het aanbieden van de regeling. Al snel werd duidelijk dat dit te beperkt was om Ruimte voor Ruimte van de grond te krijgen. In de praktijk bleek dat gemeenten het lastig vonden om de regeling Ruimte voor Ruimte toe te passen. Enkele vragen die gesteld werden, zijn: •
Wanneer is een gebouw of functie nu wel of niet storend?
•
Hoe moet worden omgegaan met ruimtelijke kwaliteit?
•
Hoe moet er worden gerekend?
Deze onduidelijkheden hebben voor een aarzelend begin van de Ruimte voor Ruimte gezorgd. Daarom is in 2009 de “Handreiking Ruimte voor Ruimte in NoordHolland” gemaakt. Deze handleiding geeft een uitleg van de vier fasen van de Ruimte voor Ruimte. Deze fasen zijn : 1
de Initiatieffase (bepaald wordt of er sprake is van een storende situatie),
2 de Ontwerpfase (hierin worden de mogelijkheden en onmogelijkheden van de bouwlocatie(s) onderzocht), 2) I n 2005 verscheen het Toetsingskader Vrijkomende Agrarische Bebouwing. Hierin stond een verwijzing naar Ruimte voor Ruimte. Dat was het volgende: in ruil voor de sloop van 1.000 m2 gebouwen mag éen woning worden teruggebouwd van maximaal 650 m3. 3) Bruto Vloer Oppervlak is het oppervlak van alle vloeren van een gebouw bij elkaar opgeteld. 4) Ruimte voor Ruimte in Noord-Holland, minder steen en meer kwaliteit in het landelijk gebied, provincie Noord-Holland, juni 2007. Dit rapport is beschikbaar via de website van Ruimte voor Ruimte.
12 |
Voormalig akkerbouwbedrijf nabij Geestmerambacht.
3 de Detailleringsfase (in deze fase wordt de
•
Ecologische Hoofdstructuur;
beeldkwaliteit van de nieuwbouw locatie uitgewerkt
•
Weidevogelleefgebieden;
en wordt de exploitatieopzet bepaald);
•
R ijksbufferzones;
4 de Realisatiefase (of te wel de juridische en
•
Recreatie om de stad gebieden;
•
Nationale Landschappen.
planologische verankering van een Ruimte voor Ruimte project). Voor elke fase geeft de handleiding aan wat er moet gebeuren. Aan de hand van twee proefprojecten (Bergen en Limmen-Heiloo) zijn de vier fasen van Ruimte voor Ruimte helemaal uitgewerkt. Deze handreiking is vervolgens aan alle gemeenten aangeboden. Ook is de handreiking te vinden op de Ruimte voor Ruimte website.
2010 Vanwege de komst van de provinciale structuurvisie en –verordening is de Ruimte voor Ruimte regeling in 2010 aangepast om hierop een goede aansluiting te krijgen. Zo is de nieuwe Uitvoeringsregeling Ruimte voor Ruimte ontstaan. Deze regeling bevat een aantal belangrijke aanvullingen/wijzigingen: 1 In de regeling uit 2008 is het bouwen aan de rand van bestaand bebouwd gebied als verplichting opgenomen. Nu wordt er veel meer ruimte geboden voor de bouw van compensatiewoningen op een andere plaats dan aan de rand van bestaand bebouwd gebied; 2 De opname in bestemmingsplannen van Ruimte voor Ruimte is in bepaalde gebieden verplicht gesteld:
Hoe gaan gemeenten om met Ruimte voor Ruimte in het bestemmingsplan? • Er mag geen sprake zijn van “vormeisen” • Ook mag niet worden volstaan met opname van Ruimte voor Ruimte in alleen de Toelichting. De Toelichting is immers juridisch niet bindend. • Ruimte voor Ruimte moet worden opgenomen in de Bestemmingsplanregels. Aangegeven moet worden: waar van Ruimte voor Ruimte van toepassing is, de criteria/voorwaarden voor Ruimte voor Ruimte • Ook dient opname van een wijzigingsbevoegdheid plaats te vinden • Wat betreft de criteria gaat het minimaal om de criteria die zijn vermeld in artikel 16 van de Provinciale Verordening. De gemeente kan ook extra “eisen” toevoegen • Uiteraard is er ook uitwerkingsruimte voor gemeenten, zoals bijvoorbeeld : Bijvoorbeeld bepaling type voorkeursbedrijven en voorkeurlocaties voor de bouwlocaties binnen de gemeente
Ruimte voor Ruimte | Eén jaar Expertteam l Provincie Noord-Holland | 13
3 Er mag soms eerder gebouwd dan gesloopt te worden om de kosten te beperken, maar dit moet worden vastgelegd in de Ruimte voor Ruimte overeenkomst samen met een nadrukkelijk boetebeding. 4 Er worden eisen gesteld aan de verplaatsing van landbouw bedrijven en niet-landbouw bedrijven. In geval van verplaatsing van een: •
glastuinbouwbedrijf moet er sprake zijn van een verplaatsing naar een glastuinbouwconcentratiegebied;
•
zaadveredelingsbedrijf moet er sprake zijn hervestiging binnen een zaadverdelingsconcentratiegebied;
•
niet-landbouw bedrijf moet er sprake zijn van een verplaatsing naar een bedrijventerrein of een kantorenlocatie.
In aanvulling hierop is een elektronisch rekenblad ontwikkeld om gemeenten en private partijen gemakkelijk mee te kunnen nemen in de exploitatieopzet. Dit rekenblad is vervolgens via de website beschikbaar gesteld. Ook is aan gemeenten een provinciaal Ruimte voor Ruimte loket voor vragen aangeboden via de provinciale contactpersonen ruimtelijke ordening van de directie Subsidies, Handhaving en Vergunningverlening.
2011 De Uitvoeringsregeling uit 2010 en de praktijkervaringen zijn in het voorjaar van 2011 geëvalueerd om te kijken of het aantal aanvragen verhoogd kan worden. Daarover meer in het volgende hoofdstuk.
3 14 |
EVALUATIE
Ruimte voor Ruimte | Eén jaar Expertteam l Provincie Noord-Holland | 15
3.1 Wat zijn de hoofdlijnen van kritiek? Van eind 2010 tot mei 2011 zijn de resultaten en ervaringen met de Ruimte voor Ruimte regeling bezien. Hiertoe is een aantal vraaggesprekken gevoerd met vooral gemeenten en private partijen. Gemeenten hebben aangegeven: •
de benodigde kennis en/of personele capaciteit niet altijd voorhanden te hebben;
•
dat zij vaak worstelen met wat “ruimtelijke kwaliteit” is en willekeur en subjectiviteit vrezen;
•
bang te zijn voor precedent werking (“als men ja zegt tegen een aanvraag, dan kan men geen nee zeggen tegen een volgende aanvraag”);
•
de regeling Ruimte voor Ruimte soms als concurrent te zien van het eigen woningbouwprogramma;
•
niet altijd te weten welke kosten nu wel en niet kunnen, plus tot welke hoogte kunnen worden opgenomen in het exploitatieoverzicht;
•
niet te weten hoeveel compensatiewoningen er nu gebouwd kunnen worden binnen de 35 en 20 Ke contouren rond Schiphol.
Eén van deze kritiekpunten kan al voldoende zijn om een aanvraag niet in behandeling te nemen. Private partijen hebben zich in grote lijnen goed kunnen vinden in de regeling 2010. Wel moet nog een aantal knelpunten worden weggenomen. Daarbij gaat het vooral om het niet kunnen opnemen van de kosten van bedrijfsverplaatsing en rentelasten en dat gemeenten onvoldoende medewerking verlenen aan Ruimte voor Ruimte en ook te terughoudend kunnen zijn wat betreft het bouwen op de slooplocatie, waardoor de te maken kosten flink oplopen. Deze knelpunten hebben veel stagnatie veroorzaakt waardoor potentiële gevallen (financieel) niet haalbaar zouden zijn en geen doorgang konden vinden.
3.2 Wat heeft de provincie gedaan met de uitkomsten? a
Aanpassing regeling
De belangrijkste aanpassingen van de Uitvoeringsregeling zijn dat: •
er nu in vergelijking met 2010 en zeker met 2008 veel meer ruimte voor het bouwen op de slooplocatie wordt gegeven. Dit betekent dat gemeenten beoordelen of bouw kan plaatsvinden op de slooplocatie en zo niet waar dan wel. Als er elders gebouwd moet worden dan liefst aan de rand van Bestaand Bebouwd Gebied. Het grote voordeel van het bouwen op de slooplocatie is vooral dat de grond al in bezit is en dat er elders geen duurdere grond aangekocht hoeft te worden. Al met al scheelt dit duidelijk in het aantal te bouwen woningen;
•
ook kosten voor bedrijfsverplaatsing opgenomen kunnen worden. Voor agrarische bedrijven kan worden gekozen voor:
1 100% demonteren, verhuizen en opbouwen van bestaande installaties en
2 maximaal 40% van de waardestijging van modernere installaties en
faciliteiten of;
16 |
faciliteiten op de nieuwe locatie of;
3 maximaal 40% van de uitgaven voor productieverhoging op de nieuwe locatie.
De maximale vergoeding bij 2. en 3. is € 500.000,–.
Voor niet agrarische bedrijven is de maximale vergoeding € 200.000,–.
b
Instelling Expertteam:
Om gemeenten beter te kunnen helpen is een Expertteam ter beschikking gesteld. Dit team bestaat uit: •
Fred Blok (projectleider Ruimte voor Ruimte);
•
Ivon Soldaat (planeconoom);
•
Jurjen Tjarks (stedebouwkundige)
•
Wilma van Bakel (team ondersteunster)
Het team is bedoeld om gemeenten vooral in de beginfase van Ruimte voor Ruimte schriftelijk en mondeling te
•
nu zowel in geval van bedrijfsbeëindigingen, als bij
adviseren over:
bedrijfsverplaatsingen zo helder mogelijk wordt
-
uitgelegd welke kosten wel kunnen worden
- het beeldkwaliteitsplan en/of het
het al dan niet storend zijn van een object;
opgevoerd en in welke mate. Zo wordt onder meer
stedenbouwkundig ontwerp in het kader van de
uitleg gegeven over de op te voeren kosten voor
toegevoegde waarde voor de ruimtelijke
bedrijfsverplaatsingen, rentelasten en gemeen
kwaliteit van het landschap;
telijke kosten. Kosten van gemeenten hoeven daarbij
-
de exploitatieopzet.
niet beperkt te zijn tot leges bij bestemmingsplan wijziging, maar kunnen ook tegemoetkomingen
Het team beantwoordt verder alle andere vragen rond de
betreffen voor bovenwijkse voorzieningen of
Uitvoeringsregeling.
woningbouw elders in de gemeente; •
duidelijk gemaakt wordt wat de mogelijkheden zijn
c
voor bouw van compensatiewoningen in de 35 en 20
Geconstateerd is dat de rekenbladen een aantal
Verbetering rekenblad
Ke contouren rond Schiphol. In de regeling is hier
onduidelijkheden en onjuistheden bevatten, waardoor
over het volgende opgenomen:
het invullen niet altijd makkelijk is geweest. Inmiddels is gezorgd voor een goede aansluiting van de rekenbladen op de aanpassingen van de Ruimte voor Ruimte regeling.
“Het toepassen van Ruimte voor Ruimte in de omgeving rond Schiphol? Extra voorwaarden toepassing Ruimte voor Ruimte in gebieden rondom de luchthaven Schiphol, gebaseerd op gestelde regels door het Rijk.. Het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) is gebaseerd op de Luchtvaartwet. Het LIB bevat regels voor het ruimtegebruik rond de luchthaven. Op basis van het LIB kan de rijksoverheid beperkingen opleggen aan bouwinitiatieven. Het gebied is opgedeeld in verschillende zones, weergegeven in Ke (Kosten-eenheden, een manier voor het berekenen van geluid). Doordat dicht bij de luchthaven Schiphol de geluidsoverlast dusdanig hoog is dat het de gezondheid van omwonenden kan schaden en daarbij de kans op ongelukken bij het opstijgen of landen van vliegtuigen aanwezig is, wordt realisatie van nieuwe woningen tegengegaan met het LIB. Mensen die al wonen binnen deze contour hoeven niet weg, echter het realiseren van nieuwe woningen wordt nauwelijks toegestaan. Voor de 35 Ke contour (het gebied, waarbinnen de geluidbelasting 35 Ke en hoger is), geldt dat Ruimte voor Ruimte alleen mogelijk is, indien: • Herbouw van woningen op een milieu minder belaste plaats kan plaatsvinden, dan wel bij bouw van bedrijfswoningen. Voor een bedrijfswoning dient de noodzaak van bebouwing te worden aangetoond; • Open gaten in lintbebouwing kunnen worden opgevuld: maximaal 3 woningen per geval; • Gebouwd wordt binnen bestaand bebouwd gebied: maximaal 25 woningen per gemeente, en na toestemming van het Rijk. Overige voorwaarden zijn dat bij herbouw geen uitbreiding van het aantal woningen en m2 ten opzichte van de sloop mag plaatsvinden. Voor de 20 Ke contour gelden enkele aanvullende soepelere regels. De 20 Ke contour omsluit het gebied, waarbinnen de geluidbelasting 20 Ke en hoger is. Buiten bestaand bebouwd gebied wordt nieuwbouw in deze zone toegestaan, indien een groter aantal m2 aan bestaande gebouwen wordt gesloopt (dus als het saldo van sloop en nieuwbouw negatief is). Voorts gelden de volgende voorwaarden: • Binnen de 20 Ke contour mogen maximaal 3 woningen herbouwd worden per te slopen bedrijf, met daarbij handhaving van 1 bestaande woning op het sloopperceel; • Binnen deze zone mogen geen grootschalige uitleglocaties bijkomen, behalve drie in de Nota Ruimte aangewezen uitleglocaties die direct aan de contour liggen (Hoofddorp-West, Noordwijkerhout en de Legmeerpolder).”
Ruimte voor Ruimte | Eén jaar Expertteam l Provincie Noord-Holland | 17
Voorbeeld van een mogelijke compensatiewoning: Hoogegeest, Akersloot.
Het nieuwe rekenblad is op de Ruimte voor Ruimte
regeling met een brief gestuurd naar alle gemeenten. In
website geplaatst.
de brief is de expertfunctie toegelicht. Ook is ingegaan
d
Vernieuwing van de website
op: •
De website (http://www.noord-holland.nl/web/Themas/ Ruimtelijke-ordening-en-Wonen/Ruimte-voor-ruimte.htm) is geheel vernieuwd. De belangrijkste aanpassingen zijn het opnemen van: •
• •
Ruimte voor Ruimte en de vermeende concurrentie met het eigen woningbouwprogramma;
•
het verhalen van gemeentelijke kosten, waaronder het toepassen van opslagen voor bovenwijkse voorzieningen en kwaliteitstoeslagen.
vragen en antwoorden: alle vragen van gemeenten,
In oktober 2011 is de regeling Ruimte voor Ruimte in een
private partijen en anderen zijn gedurende een
artikel in het Kwartaalblad van de provincie Noord-
aantal jaren verzameld en met het bijbehorende
Holland aan de orde geweest. In dit artikel is vooral de
antwoord op de website geplaatst;
nieuwe expertfunctie toegelicht.
een voorbeeld van een gerealiseerd Ruimte voor
In juni 2011 heeft het Expertteam zich ook gepresenteerd
Ruimte project;
op de Provada met een open tafel voor vragen vanuit de
een kaart met daarop aangegeven alle gemeenten
gemeenten.
die een of meer adviesaanvragen bij de provincie hebben ingediend met bij behorende gegevens wat betreft de omvang van de te slopen gebouwen, te slopen kassen en bedrijfstypen. e Communicatie De nieuwe Uitvoeringsregeling is medio 2012 gepubliceerd in het provinciale blad. In aanvulling hierop is de
4 18 |
DE RESULTATEN EN ERVARINGEN EEN JAAR NA DATO
Voorbeeld van een mogelijke compensatiewoning: Groeneweg, gemeente Bergen.
Ruimte voor Ruimte | Eén jaar Expertteam l Provincie Noord-Holland | 19
4.1 Resultaten en effecten: (on)Duidelijkheid over de Uitvoeringsregeling? Alle vragen van gemeenten en private partijen zijn gedurende twee jaar geregistreerd en opgenomen in de Questions & Answers (Q&A). Sedert het laatste half jaar zijn er geen nieuwe algemene vragen meer binnengekomen over de inzet van de regeling. Wel komen er uiteraard nog vragen binnen over concrete Ruimte voor Ruimte uitwerkingen wat betreft beoordeling van het stedenbouwkundig ontwerp en de exploitatieopzet. Deze vragen zijn allemaal specifiek gericht op de betreffende casus. Vanwege het maatwerk worden deze vragen niet in de Q&A opgenomen. Een aandachtspunt is de relatie van Ruimte voor Ruimte regeling met andere regelingen en processen. Uit het Experiment Woningbouwprojecten NoordHolland, De Pilot het Watertorenberaad (2012), komt het volgende naar voren:
“De visie van de provincie om zoveel mogelijk binnen Bestaand Bebouwd Gebied (BBG) te bouwen, de aanvraag van een ontheffing en de nut en noodzaak toets die door de provincie wordt gedaan, evenals de Ruimte voor Ruimte-regeling, hebben eigen processen en procedures. Uit de analyse blijkt dat zowel gemeenten als private partijen niet altijd weten wat deze regelingen inhouden, hoe de procedures lopen en hoe zij de regelingen in de praktijk kunnen toepassen. Verder worden de verschillende procedures door elkaar gebruikt en wordt geprobeerd de plannen te optimaliseren door verschillende procedures tegelijk toe te passen. Het is noodzakelijk om permanent de inhoud, processen en procedures rondom onder andere BBG, nut en noodzaak en de Ruimte voor Ruimteregeling onder de aandacht van zowel publieke als private partijen te brengen. Er is behoefte aan ondersteuning bij private partijen en gemeenten”.
Aantal aangeboden Ruimte voor Ruimte uitwerkingen. Vragen gesteld aan het Expertteam, waarvan:
120
• concrete adviesvragen, verdeeld over:
47
– bedrijfsbeëindigingen
35
– bedrijfsverplaatsingen
8
– beëindiging of verplaatsing: beiden nog mogelijk
4
Vanaf half juli 2011 tot half juli 2012 zijn er 120 vragen/verzoeken aangeboden bij het Expertteam. Het merendeel (92) van de vragen is gesteld door gemeenten. Een deel van de vragen is afkomstig van private partijen (10) en vanuit de provincie zelf (18). Private partijen hebben vooral vragen gesteld of de provincie wil bemiddelen bij Ruimte voor Ruimte aanvragen, waar men er met de gemeente niet uitkomt. Ook hebben private partijen vragen gesteld over de wijze van toepassing van de regeling. Vanuit de provincie zijn onder meer vragen gesteld over de mogelijkheden
20 |
van toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling in geval van verbreding/aanleg van provinciale wegen. Normaal worden gebouwen aangekocht en gesloopt die de aanleg of de verbreding in de weg zitten. Dit betekent een forse kostenpost. Ruimte voor Ruimte kan die kosten
Vrijdag 23 maart 2012 meldde “Haarlemmermeer & Omgeving” dat er zich al elf eigenaren van kassen hebben gemeld bij de gemeente Haarlemmermeer met het verzoek om te mogen slopen en compensatiewoningen te mogen herbouwen.
flink verlagen of zelfs voorkomen. Een groot deel van de vragen/verzoeken heeft betrekking op concrete Ruimte voor Ruimte gevallen. Zo zijn door 16 gemeenten 48 Ruimte voor Ruimte uitwerkingen aan het Expertteam voorgelegd. In veel gevallen was sprake van twee of meer adviesronden: na de eerste adviesronde
4.2 K wantitatieve effecten van Ruimte voor Ruimte in één jaar Omvang in m2 en is dat nu veel of weinig? De adviesaanvragen hebben betrekking op:
passen gemeenten samen met de private partijen de exploitatieopzet en/of het stedenbouwkundig ontwerp aan en leggen die nogmaals voor advies aan het
Sloop gebouwen en kassen
Expertteam voor.
Weghalen verhardingen
114.791 m2
Totaal
451.588 m3
336.797 m2
De aanvragen zijn als volgt verdeeld over bedrijfstypen: De 48 adviezen opgeteld komen uit op een sloop van Bedrijfstypen
Aantal ingediende advies aanvragen
Glastuinbouwbedrijven
20
Melkveehouderijen
13
Akkerbouwbedrijven
6
Andere agrarische bedrijven (varkenshouderijen, mechanisatiebedrijven, e.d.)
5
Niet agrarische bedrijven (manege, campings, tuincentrum, e.d..)
4
336.797 m2 gebouwen en kassen. Daarbij komt ook nog het verwijderen van verhardingen, silo’s, mestkelders, en dergelijke bij. De teller komt hiervoor uit op 114.791 m2. Helaas is niet in alle gevallen de omvang bekend en is de daadwerkelijke omvang hiervoor dus groter. In één jaar zijn aanvragen ingediend met een totale oppervlakte van 76 voetbalvelden en als de verhardingen er ook bij gerekend kunnen worden komt de totale oppervlakte op ruim 90 voetbalvelden. Vraag is: is dit nu veel of weinig? Voor het antwoord is gekeken naar de provincie Zuid-
De verdeling over de gemeenten is als volgt:
Holland. Zuid-Holland heeft in 2012 een evaluatie verricht van de Zuid-Hollandse Ruimte voor Ruimteregeling.
Gemeente
Aantal ingediende adviesverzoeken
In de periode 2003 tot en met 2010 zijn 91 principe
Beemster
4
verzoeken en/of aanvragen beoordeeld en gaat het om de
Bergen
3
sloop van 66 ha glas en 9,8 ha steen. Uitgedrukt per jaar
Graft
1
zou het dan gemiddeld om 9,5 ha of te wel 19 voetbal
Harenkarspel
12
Heerhugowaard
2
Hollands Kroon
2
Koggenland
2
Medemblik
1
Opdam
1
Opmeer
2
Uithoorn
6
Schagen
1
Velsen
1
Waterland
1
Zeevang
2
Zijpe
7
velden per jaar gaan. Afgezet tegen de score van ZuidHolland is de beoordeling van 47 aanvragen met een te slopen omvang van 76 voetbalvelden dus riant te noemen en wordt inderdaad een forse impuls gegeven aan de ontstening en ontglazing van het landelijk gebied. Wel moet worden aangetekend dat bij een aantal advies aanvragen de voorbereiding door gemeenten al is aangevangen voor medio 2011.
Vooruit blik op de rest van 2012 Reeds nu is duidelijk dat het aantal adviesaanvragen en daarmee de hoeveelheid sloop doorgaat. Er zijn van half juli juli tot eind oktober 2012 inmiddels 13 nieuwe gevallen voorgelegd. Deze hebben betrekking op:
Verondersteld wordt dat meerdere gemeenten dan de
Sloop gebouwen en kassen
bovengenoemde zich bezig houden met Ruimte voor
Weghalen verhardingen
Ruimte, maar daarvoor geen contact hebben opgenomen
Totaal
301.601 m2 8.925 m2 310.526 m3
met de provincie. Een voorbeeld hiervan is gemeente Haarlemmermeer.
Daarmee zou de “teller” van juli 2011 tot november 2012 uitkomen op 762.114 m2 sloop of te wel meer dan 150 voetbalvelden.
Ruimte voor Ruimte | Eén jaar Expertteam l Provincie Noord-Holland | 21
Is het effect qua ontstening en ontglazing nu wel of niet voldoende?
Bij de meeste veebedrijven is sprake van een herbouw van enkele procenten (1-8%).
Als de aanvragen in de provincie Noord Holland opgeteld worden dan komen de volgende gemiddelde
Alleen bij enkele hele kleine bedrijven of bedrijven die
herbouwpercentages naar voren:
verplaatst worden kan de verhouding door de (relatief) hoge(re) kosten minder gunstig zijn (9-15%), met een
Gemiddeld herbouwpercentage t.o.v. gebouwen en kassen
6,7 %
Gemiddeld herbouwpercentage indien ook verhardingen worden meegerekend
5,0 %
uitschieter naar 20%. De maximale verplaatsings vergoeding van € 500.000 weegt hier dus zwaar mee. Gelukkig is de uitschieter van 20% een absolute uitzondering door de zeer kleine grootte van het bedrijf).
Dat wil zeggen dat tegenover elke 100 m2 sloop van
Melkveebedrijven die de bedrijfsvoering stoppen of al
gebouwen, gemiddeld genomen over alle
hebben beëindigd laten een nieuwbouw percentage zien
adviesaanvragen, er minder dan 7 m2 aan nieuwe
van 8-15%. Vanwege het kleinere oppervlak aan te slopen
bebouwing terugkomt. Wordt ook het weghalen van
areaal en de relatief hogere waarde van gebouwen en
verhardingen, silo’s, e.d. meegenomen dan wordt de
installaties is dit percentage hoger dan bij de glastuinbouw.
verhouding nog gunstiger en wel 100: 5.
Ook hier weer zorgen verplaatsers voor de hoogste herbouw percentages: van 30 tot meer dan 50%.
Conclusie: Ruimte voor Ruimte draagt sterk bij tot de ontstening en ontglazing van het landelijk gebied. Twee nuanceringen zijn nodig: a per bedrijfstype zijn er wel forse verschillen in de mate van ontstening/ontglazing: b bedrijfsverplaatsingen zijn bijzondere gevallen omdat er ook een nieuwe bedrijfslocatie bijkomt. ad a: De situatie per bedrijfstype:
Akkerbouwbedrijven laten een hogere score zien dan melkveebedrijven van 18 tot 27%. In alle gevallen betreft het bedrijfsbeëindigers. In de meeste gevallen is sprake van duidelijk kleinere bedrijven en dus minder te slopen areaal dan bij melkveehouderijen en zeker bij glastuin bouwbedrijven waardoor de balans ongunstiger uitpakt.
Glastuinbouw laat gemiddeld genomen de meest gunstige scores zien. De belangrijkste oorzaak is dat er sprake is van een groot oppervlak bebouwing en een relatief lage waarde van de glasopstanden.
Wat betreft de overige agrarische en niet agrarische bedrijven zijn de scores sterk wisselend van 20 tot wel meer dan 50%. Bedrijven die willen verplaatsen dragen duidelijk veel minder, of eigenlijk als de situatie op de oude bedrijfs locatie en de nieuwe bedrijfslocatie worden opgeteld
22 |
eigenlijk niet bijdragen aan de ontstening/ontglazing van
geluid en verkeersbewegingen. Sloop van het bedrijf
het landelijk gebied. Dit is een gevolg van: •
het sterk kostenverhogend effect door het meenemen van een deel van de voorgenomen investeringen in het nieuwe bedrijf, waardoor er op de oude locatie meer woningen moeten worden terug gebouwd dan in geval van bedrijfsbeëindiging;
•
het op een ander plek vestigen van een nieuw bedrijf dat ook vaak nog eens groter is dan het oude bedrijf,
betekent dus een verbetering van de leefsituatie; •
verbetering van de landschappelijke situatie op de oude locatie door sloop en herinrichting.
4.3 Ervaringen Bevindingen over aanbod en omvang herbouw in de huidige marktsituatie:
zodat er per saldo meer steen en/of glas terug komt dan in de oude situatie.
Twee constateringen zijn duidelijk te trekken: 1 Positief is dat de huidige marktsituatie ondernemers
Tegenover de negatieve totaal score staan wel andere
sneller over de streep trekt om een Ruimte voor
positieve effecten. Verplaatsing van bedrijven draagt bij tot:
Ruimte aanvraag in te dienen dan in de eerdere
•
een gezondere agrarische sector: verplaatsing – mits
jaren. Bedrijven zijn vaak niet- of slechter verkoop
het bedrijfseconomisch sterk genoeg bevonden is –
baar. Vooral de slechte markt voor met name de
biedt de mogelijkheid tot vergroting en/of
glastuinbouw levert een duidelijk hoger aantal
modernisering; •
•
het concentreren van bedrijven in concentratie
aanvragen op dan voor 2011. Dus het aanbod groeit. 2 Negatief is dat tegenover een stijgend aanbod helaas
gebieden: alle te verplaatsen glastuinbouwbedrijven
ook een hoger aantal m2 terug te bouwen woningen
hervestigen zich in concentratiegebieden;
staat: de gevolgen van de slechte woningmarkt zijn
een betere leefomgeving: op de oude locatie is vaak
duidelijk merkbaar. Waar eerst in veel delen van de
sprake van hinder voor de omwonenden qua stank,
provincie kon worden volstaan met alleen het
Langs de Heereweg, Bakkum Noord.
Ruimte voor Ruimte | Eén jaar Expertteam l Provincie Noord-Holland | 23
bouwen van een of meer luxe woningen, moet er nu
kunnen ontheffing onthouden. Een ander nadeel is
veel meer volume worden gebouwd. Om te veel m2
dat tot op een laat moment onzekerheid bestaat over
nieuwbouw te voorkomen zijn nieuwe manieren van
het bouwprogramma en partijen aan het eind met
ontwerpen nodig.
lege handen kunnen staan.
De effecten van de slechte woningmarkt baren wel veel
De mogelijkheid tot “shoppen” schept onduidelijkheid.
zorgen. De vraag is wanneer de mate van terugbouw
Met name de eigenaren lijken hiervan de dupe (langere
onacceptabel wordt? Is het antwoord dan toch over te
wachttijden, forse toename van kosten van inschakeling
gaan tot het gebruik van normen of moet de provincie,
van adviseurs, mogelijk meer voorinvesteringen en
samen met gemeenten en private partijen zoeken naar
rentekosten en geen zekerheid over het eindresultaat).
andere benaderingen?
Dit vergroot de kans op het afhaken van eigenaren.
Bedrijfsverplaatsingen en de omvang van de vergoedingen hiervoor
Wat betreft de hoogte van de vergoedingen van het verplaatsen van bedrijven kan de vraag gesteld worden of in sommige gevallen de vergoeding van €500.000 of
Over agrarische bedrijfsverplaatsing hebben discussies
€ 200.000 niet te laag in geval het gaat om grote
plaatsgevonden over de hoogte van de op te voeren kosten:
bedrijven. Wat betreft de vergoeding voor agrarische
100% van de te maken kosten of niet verder gaan dan het
bedrijven is immers aangesloten bij de EU verordening
maximale bedrag van de uitvoeringsregeling?
1857/2006, die gaat over kleine en middelgrote
Aanvankelijk bestond de gedachte dat het 100% vergoeden
landbouwbedrijven5).
van alle kosten van het inrichten van een nieuw bedrijf Bij nader inzien blijkt dat niet het geval te zijn als gevolg
Concurrentie met het eigen programma en toerekenen gemeentelijke kosten
van het “Barcelona arrest”: ondanks het feit dat een
In overleg met gemeenten is er op gewezen dat er geen
initiatiefnemer een groot economisch voordeel heeft van
sprake hoeft te zijn van concurrentie met het eigen
de handelwijze, is er geen sprake van een steunmaatregel
woningbouw programma. Gemeenten staan een aantal
en dus ook niet van staatssteun omdat:
wegen open:
•
•
als ongeoorloofde staatssteun moet worden aangemerkt.
•
de gemeente of een andere overheidspartij de
indien gemeenten gronden hebben, dan kunnen
initiatiefnemer niet financieel ondersteunen.
deze worden ingezet als Ruimte voor Ruimte
Daarmee is er geen effect op de overheidsbegroting;
bouwlocatie. Hiermee worden in ieder geval de
de gemeente met het wijzigen van het bestemmings
rentelasten voor de gemeenten beperkt. Bijkomend
plan alleen een administratieve maatregel treft.
kan zijn dat er een zodanig bouwprogramma wordt gekozen met een zo goed mogelijke aansluiting op
Nu kan het voor komen dat gemeenten en private partijen
het gemeentelijke programma. Ruimte voor Ruimte
eerst rekenen waar men op uit komt met de regeling en
wordt dan een instrument voor het eigen
als dat niet genoeg is, kiezen voor de ruimtelijke
programma. Vooral in deze tijd van een stagnerende
ordeningslijn in de hoop dat er financieel meer uit te
woningmarkt kan dat helpen. Wat uiteraard wel
kunnen halen.
blijft is de toets op ruimtelijke kwaliteit: het bouwprogramma moet hierin bijdragen!
Gemeenten kunnen wat betreft bedrijfsverplaatsingen
•
gemeenten kunnen kiezen voor solitaire
“shoppen” uit twee lijnen:
bouwlocaties zonder een koppeling met het eigen
•
Ruimte voor Ruimte: Nadeel is een beperktere
woningbouwprogramma, maar kunnen aan de
verplaatsingsvergoeding, wat de bedrijfs
bouw een extra opslag koppelen. Deze opslag zou
verplaatsing kan bemoeilijken. Voordeel is dat vanaf
dan gebruikt kunnen worden voor de mede
begin wat betreft de sanerings- en bouwlocatie voor
financiering van het eigen woningbouwprogramma.
de compensatiewoningen duidelijk is hoeveel kosten
Wel zijn hieraan eisen verbonden:
terug verdiend kunnen worden en dat de gang naar
•
gemeentelijke structuurvisie waarbij een zo goed
Gedeputeerde Staten niet nodig is. Voor de
mogelijke relatie moet worden gelegd tussen de
vestigingslocatie van het nieuwe bedrijf is in de meeste gevallen wel een ontheffing nodig. •
het systeem moet worden opgenomen in de
de Advies Raad Ruimtelijk Ordening (ARO) en
opslag en de besteding daarvan; •
De reguliere ruimtelijke ordeningslijn: voordeel is
overeenkomst tussen de gemeente en de eigenaar
dat alle kosten van bedrijfsverplaatsing kunnen worden opgevoerd. De ARO kan vanuit ruimtelijke kwaliteit de aard en omvang van het bouw
voor elke toepassing moet een anterieure worden gesloten;
•
fondsvorming om de geïnde opslag te parkeren ten behoeve van latere uitgaven.
programma van een negatief advies voorzien en GS 5) Bedrijven tot 250 werknemers, € 50 miljoen jaaromzet of minder dan €43 miljoen jaarlijks balanstotaal.
24 |
De mogelijkheid bestaat dat gemeenten naast de normale
Aanvankelijk speelde deze vraag niet echt mee omdat de
kosten, zoals leges, ook andere dan bovengenoemde
woningmarkt nog zodanig was dat (bijna) elke woning
kosten toe rekenen aan de exploitatieopzet. Dit kan gaan
die werd gebouwd werd verkocht. Ruimte voor Ruimte
van bovenwijkse voorzieningen tot het onderhoud van
stond voor wat betreft het aantal aanvragen en dus ook
toegangswegen, groen en water. Een gevolg kan dan zijn
het aantal woning nog “in de kinderschoenen”. Nu heb
een grote extra kosten post met als gevolg een te forse
ben wij te maken met een totaal andere woningmarkt.
verhoging van de omvang van het woningbouw
Daarbij komt dat er afspraken tussen gemeenten en de
programma met als negatief gevolg voor Ruimte voor
provincie zijn gemaakt over woningbouwaantallen en dat
Ruimte dat de ruimtelijke kwaliteit aanzienlijk minder of
de provincie de wens heeft toe te werken naar een vraag
zelfs negatief kan uitpakken.
gestuurd bouwprogramma. Reden voor het Expertteam
Tellen Ruimte voor Ruimte woningen nu wel of niet mee in de RAP’s? Gebleken is dat er bij gemeenten onduidelijkheid bestaat over de relatie tussen Ruimte voor Ruimte en de afspraken
Ruimte voor Ruimte om samen met het team Wonen een duidelijke lijn uit te gaan werken en die op te nemen in de Uitvoeringsregeling Ruimte voor Ruimte en te com municeren naar de gemeenten.
die in de Regionale Actieprogramma’s (RAP’s) staan.
Precedentwerking
Maken de compensatiewoningen nu wel of geen onder
In de praktijk is gebleken dat er geen sprake is van
deel uit van de RAP’s of komen zij bovenop de aantallen
precedentwerking. Ruimte voor Ruimte is bij uitstek
van de RAP’s? De Uitvoeringsregeling en andere (Ruimte
maatwerk. Geen geval is gelijk. Dit is waar nodig en
voor Ruimte) documenten maken dat ook niet duidelijk.
mogelijk door het Expertteam uitgelegd.
Gemeenten kunnen de relatie daarom heel verschillend interpreteren.
Kwaliteit van het ontwerp De door de gemeenten aangeleverde ontwerpen zijn, zowel
Gemeenten kunnen:
kwaliteitsinhoudelijk als vormtechnisch, zeer wisselend.
•
Ruimte voor Ruimte aanvragen weigeren omdat
Er worden Ruimte voor Ruimte projecten ingediend van
gevreesd wordt voor concurrentie met het eigen
handmatige schetsen tot uitgewerkte plannen. Het
bouwprogramma;
laatste biedt de meeste basis om een goede beoordeling te
Ruimte voor Ruimte juist zien als “vrijbrief” om een
geven. Handmatige schetsen zijn minder bruikbaar
plus te kunnen zetten op de afspraken over woning
omdat deze een grote onzekerheid met zich mee brengen.
bouwprogramma’s.
Aangezien het bij Ruimte voor Ruimte gaat om een
•
ruimtelijke kwaliteitsverbetering moet deze aantoonbaar
Voorbeeld van een mogelijke compensatie woning: Schardam, gemeente Zeevang.
Ruimte voor Ruimte | Eén jaar Expertteam l Provincie Noord-Holland | 25
Voorbeeld van een mogelijke compensatie woning: Heereweg, ’t Woud, gemeente Bergen.
zichtbaar zijn. Handmatige schetsen zijn veelal niet
Ruimte voor Ruimte kwaliteit oplevert. Ruimte voor
gedetailleerd genoeg. Daarmee is de haalbaarheid van het
Ruimte vereist immers een aantoonbare winst wat betreft
voorgelegde ontwerp niet aangetoond en kan de indiener
ruimtelijke kwaliteit. Vooral private partijen wilden
er nog alle kanten mee op. Maar het is wel mogelijk om
aanvankelijk niet verder gaan dan een grondexploitatie.
een aantal aanwijzingen mee te geven bij een dergelijk
Hierbij zullen de te maken kosten terug verdiend moeten
plan om zo een gemeente een richting te geven.
worden door de uitgifte prijs van de nieuwe bouwgrond.
Feit is wel dat een uitgewerkt plan veel meer mogelijk
Het bepalen van de omvang van bouwkavels en de verkoop
heden biedt tot reactie, en daarmee ook meer zekerheid.
prijs van de grond zeggen niets over de uiteindelijk te bereiken ruimtelijke kwaliteit en is dus onvoldoende om
Inhoudelijk gezien vallen er twee dingen op.
ja te kunnen zeggen op een verzoek.
•
Ten eerste werken gemeenten soms te pragmatisch.
Ook is in verschillende gevallen gerekend met de Ont
Zij kiezen voor standaard regels uit hun bestemmings
eigeningsmethodiek en zijn kosten vanuit Vermogens
plannen. Ruimte voor Ruimte projecten vragen juist
schade én Inkomensschade opgevoerd. Bij Onteigening is
vaak maatwerk om te kunnen komen tot een
sprake van een door de overheid afgedwongen ver
kwaliteitslag voor de locatie.
plaatsing en worden dus beide schades toegerekend. Bij
Een tweede opvallendheid is het soms voorkomende
Ruimte voor Ruimte is nooit sprake van een gedwongen
verschil tussen de insteek van de projectontwikkelaar
verplaatsing en is het toepassen van de onteigening
en het ruimtelijke kwaliteitsoogmerk van de Ruimte
methodiek een onjuiste benadering.
•
voor Ruimte regeling. Waar de ontwikkelaar inzet op financieel optimaal programma, vraagt de regeling
De situatie is nu echter sterk veranderd:
juist om maatwerk. Er moet worden gekeken naar
•
wat de locatie aan kan en in welke vorm.
met private partijen is overleg gevoerd over de exploitatieopzet en de redenen waarom de provincie uitgaat van een opstalexploitatie en gemeenten
Werking van de exploitatieopzet
daaraan ook houdt. Ook is het niet kunnen
Aanvankelijk is er veel discussie geweest over de wijze van
toepassen van de Onteigeningsmethodiek
het benaderen van de kosten en opbrengsten. De
besproken;
provincie eist dat gemeenten en private partijen een
•
opstalexploitatie opstellen en dus vanuit de opbrengsten
en opbrengsten nu wel en niet opgevoerd mogen
van het beoogde woningbouwprogramma rekenen. Dit om de overheid de mogelijkheden te geven te kunnen
de aangepaste regeling maakt duidelijk welke kosten worden;
•
de gebreken in het elektronisch rekenblad zijn
sturen op de omvang, locatie en verschijningsvorm van
verholpen en daarmee gebruiksvriendelijker
het bouwprogramma om aan te tonen dat de inzet van
gemaakt.
26 |
Nieuwe werkwijze met ruimte voor ruimte
deze mededeling, maar de vraag is of dit afdoende
Tot nu toe betrof de inzet van Ruimte voor Ruimte altijd
communicatie middelen zijn.
het slopen en bouwen in geval van één bedrijf. Nu doen zich in een aantal gebieden andere benaderingswijzen
Private partijen kunnen geen gebruik maken van de
voor. Een duidelijk voorbeeld is het initiatief van de
expertfunctie. In uitzonderingsgevallen gebeurt dit toch
gemeente Uithoorn om in de Uithoornse Polder tegelijker
en heeft dit te maken met de reeds bestaande relaties met
tijd een aantal glastuinbouwbedrijven te verwijderen, de
die partijen. Private partijen hebben echter om meer
sloop en verplaatsing te gaan voorfinancieren, te gaan
toegang gevraagd tot de provincie i.c. het Expertteam.
werken met een fondsconstructie en het terug verdienen
Vooral gezamenlijk overleg gemeente, private partijen en
van de kosten via een centrale bouwlocatie. Dit vraagt om
provincie wordt in het begin van Ruimte voor Ruimte
nadenken en creativiteit om dit mogelijk te maken en
projectencruciaal geacht. Het komt vaak voor processen
tegelijkertijd te blijven aanhaken bij de doelstellingen
tussen gemeenten en private partijen zeer lang lopen.
van Ruimte voor Ruimte. Het Expertteam steunt de
Hierdoor is er lang onduidelijkheid en lopen de kosten
gemeente Uithoorn bij dit project waar mogelijk. Tot nu
steeds verder op. Het gevolg kan zijn het (moeten) afhaken
kan e.e.a. worden vormgegeven binnen de Uitvoerings
van eigenaren. Zo’n overleg direct in het begin schept
regeling en zijn geen aanpassingen nodig. De opgedane
duidelijkheid en bepaalt de verdere koers en uitwerking.
kennis zal goed worden geregistreerd en worden over
Dit sluit ook goed aan bij een van de aanbevelingen van
gedragen aan andere gemeenten en partijen.
het Experiment Woningbouwprojecten Noord-Holland,
Inmiddels is ook belangstelling voor deze nieuwe
de pilot Watertorenberaad (2012):
werkwijze getoond vanuit het ALTON gebied te Heerhugowaard in verband met de herstructurering van de glastuinbouw en de Groene Uitweg (combinatie van het slopen van ontsierende bebouwing in ruil voor woningbouw en financiering van landschapsmaatregelen).
Capaciteit en kennis: Eigenaren laten de uitwerking en onderhandeling vaak over aan intermediairs, zoals agrarische makelaars en andere private partijen: deze hebben capaciteit en kennis
“In navolging van de regelingen rondom BBG, RvR en ARO kan het voor private partijen van belang zijn, reeds in een vroeg stadium de betreffende gemeente en provincie te informeren over de voorgenomen plannen. Tijdens dit contact kunnen vervolgens zaken en regelingen die betrekking hebben op het project worden doorgesproken. Eén van de eerste vragen zal daarbij kunnen zijn: is dit project überhaupt opportuun /gewenst?”
om aanvragen goed uit te kunnen werken. De kosten worden opgenomen in de exploitatieopzet. Uit de ervaringen met de nieuwe Ruimte voor Ruimte Door een tekort aan personele capaciteit/kennis is het
regeling met gebruikmaking van het Expertteam is
voorgekomen dat aanvragen niet in behandeling zijn
duidelijk gebleken dat er behoefte is aan ondersteuning.
genomen door gemeenten. Gemeenten hebben tot voor
Niet alleen voor gemeenten, maar ook voor private
kort ook geen gebruik van externe partijen gemaakt.
partijen. De Provada bijvoorbeeld biedt de mogelijkheid
Inmiddels is te zien dat private partijen in toenemende
tot een laagdrempelig contact met private partijen.
mate inspelen op de behoefte van gemeenten om
Voorwaarde is dan wel om dit goed te doen. In ieder geval
ondersteuning bij de afhandeling van aanvragen. Een
moet vooraf ruchtbaarheid worden gegeven aan het
aantal gemeenten – vooral met de grootste aantallen
aanwezig zijn van de provincie en Ruimte voor Ruimte en
aanvragen – heeft ondertussen externe hulp ingeschakeld
zo mogelijke andere instrumenten. Ook vraagt e.e.a. om
om aanvragen te begeleiden. Samen met de inzet van de
een goede facilitering binnen de Provada, zoals een
provinciale expertfunctie lijkt dit te werken: de
duidelijke en herkenbare plek.
afgelopen 12 maanden zijn er nauwelijks mails/ telefoontjes geweest van private partijen met klachten dat
Burgers hebben toegang tot de provincie via een speciale
gemeenten hun aanvraag niet in behandeling willen
link op de Ruimte voor Ruimte website. Via de mail kan
nemen.
men vragen stellen aan de provincie. Een verdere
Benaderbaarheid van de provincie
voorziening lijkt niet nodig.
Een flink aantal gemeenten weet de provincie in de vorm
Ruimte voor ruimte loket
van het Expertteam inmiddels goed te vinden. Er worden
Het Ruimte voor Ruimte loket is ingesteld in 2010 en is
rechtstreeks contacten gelegd. Bij andere gemeenten
specifiek bedoeld voor het beantwoorden van vragen van
spelen geen Ruimte voor Ruimte gevallen of het is niet
gemeenten over Ruimte voor Ruimte. Het loket wordt
bekend dat de provincie hulp kan bieden. Het Expertteam
gevormd door de regionale vertegenwoordigers voor de
staat op de Ruimte voor Ruimte website vermeld. Ook is
ruimtelijke ordening van de directie Subsidies,
er medio 2011 een brief aan alle gemeenten gestuurd met
Handhaving en Vergunningverlening. In tegenstelling
Ruimte voor Ruimte | Eén jaar Expertteam l Provincie Noord-Holland | 27
tot de voorgaande jaren is in veel mindere mate gebruik
algemene kennis over de inzetbaarheid van het
gemaakt van de provinciale loket functie. De
instrument) een goede keuze is geweest. Alle
Expertfunctie, en daarmee de directe benaderbaarheid
adviesaanvragen kunnen hiermee goed worden bediend.
van de leden van het Expertteam, heeft de functie van het
Aanvullende kennis vanuit de provincie of elders is niet of
provinciale loket in belangrijke mate overgenomen.
nauwelijks nodig geweest.
Expertteam
Wel is er een aantal aandachtspunten:
Gemeenten lijken tevreden over de geboden service. Er
•
zijn geen klachten of andere signalen binnengekomen.
De promotie van het team kan beter dan nu. Uit het
Meer en betere promotie:
Nadrukkelijk staat ook snelheid van antwoorden voorop:
Experiment Woningbouwprojecten Noord-Holland,
binnen een week of maximaal twee weken moet er een
De Pilot het Watertorenberaad (2012) komt naar
reactie op de vragen liggen bij de gemeenten. Als e.e.a.
voren dat de provincie Ruimte voor Ruimte en het
niet zou lukken dan wordt dat vooraf gemeld bij de
Expertteam moet blijven promoten. Het aanhaken
gemeenten. Indien dat door de gemeenten gewenst
bij de Provada is een begin, maar er is meer nodig.
wordt, vindt mondeling overleg met gemeenten en zo
Zoals speciale (regionale) bijeenkomsten met private
nodig ook met private partijen plaats. Opvallend is dat
partijen en gemeenten.
het Expertteam in toenemende mate ook vanuit de
•
provincie zelf wordt geraadpleegd:
Het idee heeft bestaan dat het vragenloket en de
•
•
•
•
Voortzetting van de functie in 2013 en verder:
bij de aanleg of verbreding is een aantal keren bezien
expertfunctie na verloop van een à twee jaren
in hoeverre gebouwen gesloopt of verplaatst kunnen
overbodig zou zijn omdat alle vragen en antwoorden
worden met behulp van Ruimte voor Ruimte
de toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling
regeling;
duidelijk zouden zijn en dat gemeenten kunnen
ten behoeve de verbetering van het landschap,
volstaan met de regeling en de website. Dit lijkt
recreatie en natuur wordt Ruimte voor Ruimte
zeker niet het geval. Zowel gemeenten, als private
uitgewerkt in de Groene Uitweg;
partijen laten een blijvende behoefte zien aan
advies is gegeven voor de (mogelijke) inzet van
ondersteuning. Voor een deel ligt dit aan het
Ruimte voor Ruimte in Crailo en het
karakter van Ruimte voor Ruimte uitwerking: elk
Mobiliteitscomplex Bergen;
geval is uniek gezien de locale omstandigheden. Aan
de inzet mogelijkheden van Ruimte voor Ruimte in
de andere kant zorgt de economische situatie er voor
de Greenport Aalsmeer en andere
dat de uitwerkingen veel ingewikkelder worden om
glastuinbouwgebieden worden geëvalueerd.
tot een kwalitatief goed eindresultaat te komen en is
Duidelijk is dat de aangeboden kennis binnen het team
sprake van vernieuwende en complexere
(planeconomie, stedenbouwkunde, regelkennis en
uitwerkingen van de Ruimte voor Ruimte regeling.
Mobiliteitscomplex Bergen; Dit complex wordt nu in de markt gezet op basis van een publiek programma van eisen.
5 28 |
CONCLUSIE EN PROGNOSE
Voorbeeld van een mogelijke compensatiewoning: Wierum, gemeente Dongeradeel, Friesland. Architect Onix.
Ruimte voor Ruimte | Eén jaar Expertteam l Provincie Noord-Holland | 29
5.1 WERKT HET INSTRUMENT NU BETER? Getalsmatig: Ruimte voor Ruimte is bedoeld voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied door het slopen en saneren van storende gebouwen, gebouwen met storende functies, een goede keuze van de locatie en het ontwerp van de nieuwe bebouwing. De provincie heeft hiervoor in 2008 – bij de komst van de eerste uitwerking van het instrument Ruimte voor Ruimte – een grote potentie gezien. Sinds begin zomer 2011 is er een nieuwe Uitvoeringsregeling Ruimte voor Ruimte. Deze regeling is aangevuld met het beschikbaar stellen van een Expertteam Ruimte voor Ruimte om gemeenten vooral in de de begin fase van projecten te adviseren. Dit heeft geresulteerd in: •
beoordeling van in totaal 48 concrete projecten voor 17 gemeenten. Hierbij gaat het om de sloop van bijna 340.000 m2 gebouwen en het weghalen van 115.000 m2 verhardingen. Uitgedrukt in voetbalvelden ruim 90 voetbalvelden. Dat is veel.
•
meer adviesvragen binnen één jaar tijd dan in de vier voorafgaande jaren. Bijkomend effect lijkt de huidige marktsituatie: ondernemers worden sneller over de streep getrokken om een Ruimte voor Ruimte aanvraag in te dienen dan in de eerdere jaren4;
•
meer beoordelingen over te slopen oppervlaktes dan in vergelijking met bijvoorbeeld de provincie Zuid-Holland: in de periode 2003-2011 zijn 91 projecten beoordeeld met een totaal sloopoppervlak van 758.000 m2 in de provincie Zuid-Holland. Gemiddeld iets meer dan 82.000 m2 per jaar. Provincie Noord-Holland zit daar in één jaar al dik boven.
Conclusie is dat de provincie Noord-Holland terecht heeft gesteld dat er een grote potentie is voor het aantal te saneren/verplaatsen bedrijven. De uitkomsten van dit eerste jaar met de nieuwe regeling en het Expertteam zijn hier van een bevestiging.
Qua kwaliteit Belangrijk is dat de Ruimte voor Ruimte regeling een bijdrage levert aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Daarom zijn de volgende criteria belangrijk: 1 het stedenbouwkundig ontwerp: door de locatie keuze, de keuze van het type en de aard van de woningen moet worden bijgedragen aan de verbetering van de beeldkwaliteit op de sloop- en bouwlocatie en de omgeving daarvan: hiertoe zijn het beeldkwaliteitsplan of de stedenbouwkundige uitwerking beoordeeld; 2 er wordt niet meer teruggebouwd dan noodzakelijk is om uit de kosten te komen: hierop is de exploitatieopzet beoordeeld en deze, waar nodig, aangepast om tot het maximaal toelaatbare saldo te komen; 3 tegenover de bouw van compensatiewoningen moet een voldoende mate van te slopen gebouwen staan: hierop is het bouw- en sloopprogramma getoetst. De door de gemeenten aangeleverde stedenbouwkundige ontwerpen zijn, zowel kwaliteitsinhoudelijk als vormtechnisch, zeer wisselend. Er worden Ruimte voor Ruimte projecten ingediend van handmatige schetsen tot uitgewerkte plannen. Het laatste biedt de meeste basis om een goede beoordeling te geven. Handmatige
30 |
schetsen zijn minder bruikbaar omdat deze een grote
casussen zijn grootschalige sloop en nieuwbouw
onzekerheid met zich mee brengen. Aangezien het bij
programma’s én nieuwe werkwijzen met Ruimte
Ruimte voor Ruimte gaat om een ruimtelijke
voor Ruimte binnen de huidige Uitvoeringsregeling
kwaliteitsverbetering moet deze aantoonbaar zichtbaar zijn. Handmatige schetsen zijn veelal niet gedetailleerd
mogelijk; •
alle voorkomende vragen over de inzet van de
genoeg. Daarmee is de uiteindelijke kwaliteit op basis
regeling zijn gedurende twee jaar geregistreerd en in
van het voorgelegde ontwerp niet goed (genoeg) aan te
de vorm van Vragen en Antwoorden opgenomen op
tonen/vast te leggen en kan de indiener er – negatief
de website Ruimte voor Ruimte.
gesteld – er later “nog alle kanten” mee op. Conclusie is dat de provincie de ruimtelijke kwaliteit die
Ook de rekenbladen en – methode hoeven niet verder te worden te worden aangepast: de rekenwijze is verbeterd
uit het stedenbouwkundig ontwerp vaak niet voldoende
en is in grote mate geaccepteerd. De rekenbladen sluiten
kan vaststellen. Alle voorgelegde projecten voldoen aan
goed aan bij de regeling.
de criteria 2 en 3. Alle projecten laten een sluitende exploitatieopzet zien waarbij het eindsaldo binnen het door de provincie aangegeven maximum blijven.
Wel zijn er nog drie vragen:
Gemiddeld staat tegen over 100m2 sloop 7% herbouw. Dus
Vraag 1: Gemeenten en private partijen kunnen, wat
draagt de Ruimte voor Ruimte regeling duidelijk bij aan
betreft bedrijfsverplaatsingen, uit twee lijnen kiezen. Zij
de ontstening en ontglazing van het landelijk gebied. Wel
kunnen kiezen voor ”Ruimte voor Ruimte” of de reguliere
zijn er duidelijk grote verschillen in de mate van herbouw
ruimtelijke ordeningslijn met de ontheffingen. De
tussen bedrijfstypen:
praktijk wijst uit dat dit leidt tot extra werk, extra
•
Glastuinbouw laat gemiddeld genomen de meest
voorbereidingskosten, onduidelijkheid, tijdverlies en
gunstige scores zien: tussen de 1 en 5%.
daarmee irritaties bij partijen. Vraag is of het wenselijk
Ook bij de veebedrijven is sprake van een beperkte
of mogelijk is dat beide lijnen blijven bestaan?
•
herbouw (10-20%). •
•
Akkerbouwbedrijven laten een hogere score zien dan
Vraag 2: Moet de provincie nu wel of niet overgaan tot het
melkveebedrijven: in de meeste gevallen tussen de 15
hanteren van kwantitatieve normen voor sloop en
en 30%.
herbouw? Sommige gemeenten geven aan dat normen
Wat betreft de overige agrarische en niet agrarische
meer duidelijkheid geven en dus makkelijker zijn. Ook
bedrijven zijn de scores sterk wisselend van 20 tot
zorgt de huidige situatie op de woningmarkt voor meer
wel meer dan 50%.
vraag voor kleinere of goedkopere woningen. Met als gevolg dat er meer woningen gebouwd moeten worden en
Het percentage herbouw staat wel onder druk vanwege de
er een kans bestaat dat de ‘verstening’ niet of onvoldoende
slechte woningbouwmarkt. In veel delen van de provincie
afneemt. Vraag is waar de grens ligt en/of er geen andere
kunnen duurdere woningen minder goed worden verkocht,
werkwijzen denkbaar zijn?
waardoor er naar een goedkoper segment moet worden uitgeweken. Omdat er dan minder verdiencapaciteit per
Vraag 3: Moeten er nu niet meer aanwijzingen of
woning is, moeten er dus meer woningen gebouwd worden.
voorwaarden in de regeling worden opgenomen omdat
Conclusie is tot nu dat de beoordeelde Ruimte voor
het stedenbouwkundig ontwerp vaak te globaal om de kwaliteitsslag te kunnen beoordelen of vast te leggen?
Ruimte projecten wel voldoen aan de, door de provincie, gestelde criteria 2 en 3 en daarmee bijdragen aan de
Een reactie van het Expertteam op bovenstaande
verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Wat betreft de
vraagpunten:
ontstening/ontglazing moet worden opgemerkt dat er vooralsnog voldoende sloop staat tegenover nieuwbouw, maar dat de verhouding door de slechte woningmarkt aanzienlijk minder gunstig wordt dan enkele jaren terug.
5.2 Noodzaak tot verdere aanpassing van de uitvoeringsregeling?
Ad 1: Beide lijnen moeten blijven bestaan: gemeenten en private partijen kunnen niet worden verplicht één lijn te kiezen.
Ad 2: Geadviseerd wordt niet over te gaan tot het werken met kwantitatieve normen. In 2008 is nadrukkelijk gekozen voor maatwerk, waarbij kwaliteit voorop staat. Vooralsnog staat er ondanks de veranderde marktsituatie - nog steeds
De Uitvoeringsregeling Ruimte voor Ruimte is medio 2011
voldoende sloop tegenover nieuwbouw! Het
op grond van een evaluatie grondig herzien. De
hanteren van normen lijkt makkelijk maar vraagt
ervaringen wijzen er op dat de regeling op zich niet (veel)
een voortdurende aanpassing aan de marktsituatie!
verder hoeft te worden aangepast:
Een ruime normering betekent veel Ruimte voor
•
alles staat er wel in;
Ruimte toepassingen, maar veel te veel herbouw.
•
in aanvulling op individuele Ruimte voor Ruimte
Een te krappe normering betekent dat private
Ruimte voor Ruimte | Eén jaar Expertteam l Provincie Noord-Holland | 31
partijen afhaken omdat sloop en herbouw
van een substantiële netto afname van bebouwing niet
financieel niet haalbaar zijn.
meer haalbaar.
Ook wat betreft de verhouding sloop-herbouw hoeft
Bovendien moet bedacht worden dat de oude regeling
de regeling nog niet te worden aangepast. Op grond
géén vergoeding voor verplaatsing kent. Het toestaan van
van de ervaringen van een jaar werken met het
maximaal € 500.000 (ex BTW) is dus al een zeer forse
expertteam is deze nog steeds goed genoeg, maar
tegemoetkoming aan ondernemers. Opgemerkt is wel
staat wel duidelijk onder druk. Daarom moet de
dat de € 500.000 in geval van grote bedrijven wel een
ontwikkeling in de gaten gehouden blijven worden
knelpunt kan zijn.
en Indien de woningmarkt slecht blijft en de verhouding sloop en herbouw onder druk blijft of
Voorstel: Omdat de vergoedingen qua grootte zijn gericht
zelfs slechter uitpakt dan wordt geadviseerd om
op kleine en middelgrote agrarische bedrijven wordt
samen met gemeenten en private partijen naar
voorgesteld na te gaan of hiervoor geen andere
andere concepten/werkwijzen te gaan zoeken om de
benadering nodig. Indien dat mogelijk is dan dient de
verhouding weer ten goede te laten keren.
regeling op dit punt te worden aangepast.
wel aanpassing te geven en wel door de gemeenten
Wel of niet doorgaan met bedrijfsverplaatsingen?
en private partijen meer aanwijzingen te geven ten
Bedrijven die een beroep doen op de Ruimte voor Ruimte
aanzien van het te presenteren stedenbouwkundig
regeling moeten:
ontwerp.
•
te benoemen;
•
op de bestaande locatie niet meer kunnen
Ad 3: Geadviseerd wordt om de regeling op dit punt
5.3 AANPASSEN VAN OF STOPPEN MET BEDRIJFSVERPLAATSINGEN? Wel of geen 100% kostenvergoeding en/of aanpassingen van de omvang?
uitbreiden; •
economische gezien voldoende levensvatbaar zijn.
Voorstel: Doorgaan. Door de verplaatsing draagt de Ruimte voor Ruimte regeling bij aan de verbetering van de leefomgeving en tot een gezondere agrarische sector. Er
De regeling wat betreft agrarische bedrijven kent twee
moet sprake zijn van een verbetering van de ruimtelijke
keuzen wat betreft de vergoeding van
kwaliteit van de bestaande situatie door een goede keuze
verplaatsingskosten:
en ontwerp van de te bouwen compensatie woning(en).
1
een 100% vergoeding van de verhuiskosten, of
Samen met een beperkte vergoeding van de verplaatsings
2
een vergoeding van 40% in geval van investeringen
kosten zijn dit voldoende redenen om door te gaan met
in productieverhoging of vernieuwing van de productie tot een maximum van € 500.000. Tot nu toe wordt altijd gekozen voor mogelijkheid 2. Bij een aantal projecten is discussie met de gemeente en
bedrijfsverplaatsingen.
5.4 PROBLEEMPUNTEN VAN GEMEENTEN
investeringen in het nieuwe bedrijf niet voor 100% wil
Concurrentie met het eigen woningbouw programma
meenemen in de exploitatieopzet. Nader onderzoek wijst
Het komt voor dat gemeenten aanvragen weigeren met
uit dat er geen sprake hoeft te zijn van ongeoorloofde
als achterliggende reden vrees voor concurrentie met het
staatssteun indien de gemeente geen financiële onder
eigen woningbouwprogramma. Er hoeft echter geen
steuning verleent en zich beperkt tot het meewerken aan
sprake te zijn van concurrentie:
de afhandeling van een Ruimte voor Ruimte aanvraag en
•
private partijen geweest waarom de provincie de
de aanpassing van een bestemmingsplan.
indien gemeenten gronden hebben dan kunnen deze worden ingezet als Ruimte voor Ruimte bouwlocatie. Hiermee worden dan in ieder geval de rentelasten
Voorstel: Het voorstel van het Expertteam is niet over te
voor de gemeenten beperkt. Bijkomend kan zijn dat er
gaan tot een 100% vergoeding in geval van investeringen
een zodanig bouwprogramma wordt gekozen met een
in productieverhoging of vernieuwing van de productie.
goede aansluiting op het gemeentelijke programma.
Qua ontstening/ontglazing is er al sprake van een zeer
Ruimte voor Ruimte wordt dan een instrument voor
ongunstige verhouding sloop en nieuwbouw. Het
het eigen programma. Vooral in deze tijd van een
toestaan om alle kosten van de verplaatsing en inrichting
stagnerende woningmarkt kan dat helpen.
van het nieuwe bedrijf (en dus ook de aankoopkosten van
•
gemeenten kunnen kiezen voor solitaire
de grond, de realisatie van bedrijfsgebouwen en
bouwlocaties zonder een koppeling met het eigen
installaties, maar ook de bouw van de bedrijfswoning en
woningbouwprogramma, maar kunnen aan de
inrichting van de tuin, e.d..) op te voeren, betekent dat de
bouw een extra opslag koppelen. Deze opslag kan
verhouding nog veel ongunstiger wordt. Hiermee is de eis
dan gebruikt worden voor de cofinanciering van het
van de provinciale verordening dat er sprake moet zijn
eigen woningbouwprogramma.
32 |
Daarnaast hoeven Ruimte voor Ruimte woningen geen
Te weinig capaciteit en/of kennis
invloed te hebben op het met de provincie afgesproken
Gemeenten hebben aanvankelijk aangegeven te weinig
aantal te bouwen nieuwe woningen in het kader van de
personele capaciteit en/of expertise in huis te hebben om
RAP’s: het is aan de gemeente om Ruimte voor Ruimte
aanvragen te kunnen behandelen. Dit wordt duidelijk
woningen wel of niet te laten vallen onder het
minder. Aan de ene kant kunnen gemeenten gebruik
nieuwbouwprogramma.
maken van het Expertteam. Aan de andere kant spelen
Conclusie is dat er geen sprake hoeft te zijn van
private partijen steeds meer in op het tekort aan menskracht en kennis bij gemeenten en bieden hun
concurrentie met het eigen woningbouwprogramma.
diensten aan om projecten te begeleiden. Gemeenten
Wel moet de gemeente er iets voor doen: Ruimte voor
maken hierdoor een inhaalslag wat betreft kennis over de
Ruimte woningen inpassen in het eigen programma, het
inzetmogelijkheden van de Ruimte voor Ruimte regeling.
beschikbaar stellen van eigen gronden (of die aankopen) of zorgen voor aansluiting via een heffingensysteem. Actiepunt: Het gemeentelijke woningbouw programma versus de Ruimte voor Ruimte regeling en het toerekenen van gemeentelijke kosten zijn aandachtspunten die actief met gemeenten moet worden gecommuniceerd.
Actiepunt: er is nog een te kort aan kennis bii gemeenten. Hierom blijft de provincie het Expertteam voorlopig inzetten.
5.5 SAMENSTELLING EXPERTTEAM EN CONTACTMOGELIJKHEDEN MET DE PROVINCIE
Ruimte voor Ruimte en RAP’s
Een jaar werken met het Expertteam wijst uit dat:
De provincie heeft in de uitvoeringsregeling en andere
•
de provincie met een brede regelingsdeskundigheid,
Ruimte voor Ruimte documenten geen heldere lijn
plan economische en stedenbouwkundige expertise
neergelegd over:
de juiste kennis aanbiedt. Het Expertteam Ruimte
•
de relatie Ruimte voor Ruimte;
voor Ruimte hoeft dus qua knowhow niet te worden
•
de afspraken in de Regionale Actieprogramma’s;
•
de wens van de provincie om toe te werken naar een
aangepast. •
vraag gestuurd bouwprogramma. Dit maakt niet duidelijk of Ruimte voor Ruimte woningen
de inzet van het team in 2013 niet kan worden beëindigd: er is langere aanlooptijd nodig, omdat:
– het instrument nog verder ontwikkeld moet
– in meerdere gebieden sprake kan zijn van een
nu wel of geen onderdeel van de Regionale Actie programma’s zijn.
worden bij gemeenten; nieuwe, en veel grootschaliger (gemeente en
Actiepunt: De provincie werkt een duidelijke lijn uit die
zelfs regio-overstijgende), inzet van het
tegemoet komt aan de relatie Ruimte voor Ruimte en de
instrument, waarbij het noodzakelijk is dat de
Regionale Actieprogramma’s.
provincie steun verleent.
Precedentwerking
Een deel van de gemeenten weet de provincie goed te
In de evaluatie van de Ruimte voor Ruimte regeling in
bereiken en wordt snel bediend. Sommige gemeenten
2011 en in gesprekken met gemeenten gaven sommige
weten echter niet van het bestaan van het team, kennen
gemeenten aan niet of zeer terughoudend te willen mee
de Ruimte voor Ruimte website niet en hebben ook geen
werken omdat men precedentwerking vreest: als aan één
kennis van documenten zoals de Handleiding Ruimte
ondernemer medewerking aan Ruimte voor Ruimte is
voor Ruimte, website en dergelijke. Dit kan betekenen dat
toegezegd kan dit volgens sommige gemeenten niet meer
kansen op toepassing van Ruimte voor Ruimte verloren
aan een andere ondernemer worden onthouden. Het
gaan.
Expertteam heeft gemeenten er op gewezen dat dit een onterechte angst is omdat elke aanvraag uniek is.
Actiepunt: Een belangrijk aandachtspunt is daarom de
Vanwege de locale situatie, de omstandigheden van het
promotie van het team en het instrument. De provincie
bedrijf en de staat van gebouwen en installaties, is er bij
moet blijven communiceren met gemeenten over het
elke Ruimte voor Ruimte aanvraag sprake van maatwerk
Expertteam en de mogelijkheden van de Ruimte voor
op basis waarvan de gemeente voldoende motivatie kan
Ruimte regeling en zal dit intensiever moeten doen dan
putten om de Ruimte voor Ruimte regeling wel of niet toe
tot nu. Hiervoor wordt een communicatieplan opgesteld.
te passen. Actiepunt: de provincie let scherp op signalen over
Private partijen willen graag meer overleg met de provincie, maar hebben geen rechtstreekse toegang:
precedentwerking via private partijen of anderszins. De
contact vindt plaats door tussenkomst van gemeenten.
provincie neemt dan contact op met de betreffende
Een tekort aan contact tussen private partijen, gemeente
gemeente en treedt zo nodig in overleg.
en provincie – en daarmee over de mogelijkheden van de Ruimte voor Ruimte regeling – kan vo oral in de
Ruimte voor Ruimte | Eén jaar Expertteam l Provincie Noord-Holland | 33
beginfasen van Ruimte voor Ruimte aanvragen een duidelijk afbreukrisico inhouden. Actiepunt: De provincie moet samen met gemeenten en private partijen zoeken naar een goede procesvorm om contacten tussen de partijen te kunnen realiseren. Het blijvend aanwezig zijn op de Provada is goed, maar er is meer nodig. Zo kan gedacht worden aan speciale workshops met gemeenten en private partijen. De provincie neemt ook dit punt mee in het communicatieplan.
Voorbeeld van een mogelijke compensatiewoning: Buerweg, gemeente Bergen.
landschap
HAARLEM, oktober 2012
door sloop
Ruimte voor Ruimte
Een jaar ervaring met de nieuwe regeling en het Expertteam
kwaliteit
