RO Visie Werklocaties Flevoland 2015 in ontwerp vastgesteld en vrijgegeven voor Inspraak

Mededeling

PROVINCIE FLEVOLAND

Onderwerp

RO Visie Werklocaties Flevoland 2015 in ontwerp vastgesteld en vrijgegeven voor Inspraak

Registratienummer 1709405 Datum 6 februari 2015

Kern mededeling:

Op 7 januari 2014 hebben Gedeputeerde Staten van Flevoland bestuursopdracht gegeven voor het actualiseren van de bestaande Visie Werklocaties Flevoland 2030+. Dit naar aanleiding van de economische structuurveranderingen die in 2013 in beeld zijn gebracht met het onderzoek 'De ruimtelijke gevolgen van nieuwe werkvormen' én de ladder voor duurzame verstedelijking, motiveringsvereiste Bro sinds 1 oktober 2012.

li^ijteurlfiiPiiy J.A.P. van Groenestein Afdeling/Bureau RE

Openbaarheid Passief openbaar

Portefeuillehouder

Hierover bent u geïnformeerd middels mededeling (#1567849).

Gijsberts, A.

Inmiddels is in co-creatie met de Stee Groep, gemeenten, ondernemers en buurprovincies heeft de provincie Flevoland een concept RO Visie Werklocaties Flevoland 2015 opgesteld.

T e r kennisname aan PS en

Deze is op 24 februari 2015 door Gedeputeerde Staten van Flevoland in ontwerp vastgesteld en vrijgegeven voor Inspraak. Mededeling:

Gedeputeerde Staten van Flevoland hebben op 24 februari 2015 de RO Visie Werklocaties Flevoland 2015 in ontwerp vastgesteld en vrijgegeven voor inspraak. De Inspraak loopt vanaf 6 maart 2015 tot en met 17 april 2015. Definitieve vaststelMng volgt hierna. Bijlagen Naam bijlage:

eDocs

Openbaar in de zin

nummer:

van de WOB (ja/nee aangeven)

Ontwerp RO Visie Werklocaties Flevoland 2015 Rapport 'Ruimtelijke gevolgen van nieuwe werkvormen in Flevoland'

volgt 1464354

Ja Ja

Ter inzage in de leeskamer Naam bijlage:

eDocs

Openbaar in de zin

nummer:

van de WOB (ja/nee aangeven)

Ontwerp RO Visie Werklocaties Flevoland 2015 Rapport 'RuimteMjke gevolgen van nieuwe werkvormen in Flevoland'

volgt 1464354

Ja Ja

burgerleden

FLE

R U EVOLAN I M D T E OPL VOOR OSS

ONTWERP RO VISIE WERKLOCATIES FLEVOLAND 2015

ING

EN

VOORWOORD

Flevoland heeft in alle gemeenten een divers en kwalitatief ruim aanbod van werklocaties voor bedrijven, kantoren en detailhandel. Door de economische omstandigheden is de vraag in alle segmenten minder groot geworden. Bovendien is er als gevolg van economische structuurveranderingen een andere vraag in de markt ontstaan. De vraag naar formele werklocaties op bedrijventerreinen en kantorenlocaties verschuift meer naar de informele werklocaties in stedelijk gebied , met ook menging van wonen en werken. In tegenstelling tot andere regio’s in Nederland is er in Flevoland nog steeds sprake van groei van bedrijvigheid, maar wel met andere vraag. De Flevolandse samenleving moet daarom inspelen op de kansen en bedreigingen van deze nieuwe realiteit, met vooral aandacht voor het terugdringen van overaanbod en de mismatch in enkele vastgoedsegmenten. De bestemde en beschikbare uitbreidingsgronden blijven langer braak liggen met voor betrokken gemeenten grote financiële lasten en eventuele afboekingen op de grondexploitaties. De verminderde en ook veranderende vraag en het overaanbod van vastgoed in diverse bedrijfssegmenten raakt naast de overheden ook sterk de private bedrijven. De marktdruk en overaanbod heeft ook dalende waarden van privaat bedrijfsvastgoed tot gevolg, wat een ‘waardeverdamping’ van zo’n 2 miljard euro in Flevoland kan betekenen. Door toenemende kansen op leegstand staat ook de ruimtelijke kwaliteit en het zorgvuldig ruimtegebruik onder druk. Een veranderopgave dient zich dus aan. Als gedeputeerde ruimtelijke ontwikkeling heb ik daarom samen met de gemeenten , ondernemers en onze buurprovincies in de economische regio deze veranderopgave opgepakt. Deze aanpak heeft geleid tot deze nieuwe visie werklocaties Flevoland. Met deze visie wil ik met de betrokken gemeenten en andere partners een stimulans geven aan de noodzakelijke omslag : ‘van overwegend nieuwbouw naar het vitaliseren van bestaande gebieden en gebouwen’. Groeien naar een sterke ruimtelijke kwaliteit draagt bij aan een gezonde ‘marktspanning’ en waardebehoud van vastgoed. Alle Flevolandse gemeenten hebben op basis van de economische veranderingen al flinke stappen gezet om te komen tot een aanbod van werklocaties die passend zijn bij de vraag. Dat laat echter onverlet dat nu extra stappen nodig zijn. Deze breed gedragen visie maakt duidelijk hoe de provincie Flevoland in samenwerking met de betrokken overheden en ondernemers binnen haar taakveld regie voert om te komen tot een zorgvuldig ruimtegebruik en het Flevolandse verdienvermogen wil versterken. Daarbij helpt de ‘letter’ van deze visie om in de komende jaren de ‘geest’ van de noodzakelijke veranderingen door Flevoland te laten rondwaren om te komen tot een blijvend sterk vestigingsklimaat. Daar ga ik voor en daar sta ik voor,

Bert Gijsberts Gedeputeerde

3

SAMENVATTING

Waarom een nieuwe visie? Voor u ligt de RO visie werklocaties Flevoland 2015. Hierin staat beschreven wat nodig is om te komen tot sterke werklocaties met toekomstwaarde in de provincie Flevoland. Deze visie is ontstaan in co-creatie tussen provincie en Stec Groep, tussen de diverse afdelingen van de provincie en met het veld (Flevolandse gemeenten, ondernemers en buurprovincies). Belangrijkste redenen voor deze visie zijn: • Er is sprake van een nieuwe realiteit: de afgelopen decennia is Flevoland sterk gegroeid. In de toekomst is de vraag echter minder groot dan in de Visie Werklocaties Flevoland 2030+ in 2010 werd verwacht. Daarnaast is sprake van een kwalitatief andere vraag. Hierdoor beantwoordt het aanbod van nu regelmatig niet meer aan de vraag van vandaag en morgen. Het kwantitatieve overaanbod en de kwalitatieve mismatch leiden tot grote financiële risico’s. Als er nu niks wordt gedaan aan de disbalans verdampt de komende jaren zo’n 2 miljard euro aan vastgoedwaarde in Flevoland. Daarbij komen nog de verliezen op de grondexploitaties. Met deze visie wordt ingespeeld op deze nieuwe realiteit. • De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en op 1 oktober 2012 in werking getreden. Het is kaderstellend voor alle juridische bindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden. Naast het juridische aspect is de ladder vooral ook een manier van denken en handelen voor de nieuwe visie werklocaties. • De Visie Werklocaties Flevoland 2030+ uit 2010 biedt onvoldoende handvatten om de nieuwe realiteit van antwoord te voorzien. Deze visie zet immers nog sterk in op een kwantitatieve groei van bedrijven terreinen en kantoren en geeft daarmee geen invulling aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Actualisatie van de visie is daarom gewenst. Rol- en taakverdeling Gelet op de verdeling van de taken en bevoegdheden in het ruimtelijk domein, hebben provincies op grond van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, 2012) de volgende taken en bevoegdheden in het ruimtelijk domein: • Op het (inter)regionale niveau een sectoroverstijgende en verbindende rol; • Gebiedsregisseur door integrale ontwikkelingsvisies, afwegen en afstemmen van belangen en het bewaken en bevorderen van complementariteit; • Actieve rol bij oplossen bestuurlijke en financiële knelpunten gemeenten; • Kaderstelling regionale watersysteem; • Bevoegd gezag vergunningverlening relatief grote grondwaterontrekkingen en infiltraties t.b.v. industriële toepassingen; • Bevoegdheden conform Wet op de ruimtelijke ordening (Wro): structuurvisies, provinciale inpassingsplannen; • Toezicht op waterschappen; • Toezicht op gemeenten. De rol- en taakverdeling tussen provincie en gemeente ten aanzien van werklocaties is vastgelegd in het Omgevingsplan Flevoland 2006 (p. 68-72). De RO Visie Werklocaties Flevoland 2015 tornt hier niet aan. Zo is de ontwikkeling en realisatie van werklocaties primair een verantwoordelijkheid van gemeenten en marktpartijen. De provincie vervult vooral een faciliterende, ondersteunende, gebiedsvertegenwoordigende en regisserende rol. De RO Visie Werklocaties Flevoland laat de realisatie van werklocaties primair aan gemeenten en private partijen, maar stemt die wel af op een provinciaal toekomstperspectief. Naast een kwantitatieve raming dient de RO Visie Werklocaties strategische doelen. Het geeft aan hoe de provincie haar beleid vormgeeft en hoe het best kan worden ingespeeld op ruimtelijk-economische trends op een hoger schaalniveau. Daarbij geeft de visie richting bij beleidskeuzes op het gebied van onder meer zorgvuldig ruimtegebruik en functiemenging. Ook dient het document als aanzet voor intergemeentelijke afstemming ten aanzien van werklocaties. Hierin wijkt de RO Visie Werklocaties Flevoland 2015 niet af van de Visie Werklocaties Flevoland 2030+ uit 2010.

5

RO VISIE WERKLOCATIES FLEVOLAND 2015

Veranderopgaven nader bekeken De nieuwe realiteit zorgt voor een ruimtelijke kwantitatieve en kwalitatieve veranderopgave. Hieronder per segment de belangrijkste opgave: • Bedrijventerreinen: er is sprake van een kwantitatieve en kwalitatieve mismatch op de Flevolandse bedrijventerreinenmarkt door een afnemende en veranderende marktvraag. Het totale aanbod aan bedrijventerrein bedraagt nu bijna 1.200 hectare netto. Daarmee heeft de provincie in het ‘meest gunstige’ geval een planvoorraad van bijna 30 jaar. Deze situatie is onhoudbaar. Het zet namelijk de ruimtelijke kwaliteit en het functioneren van de bestaande terreinen onder druk, leidt tot extra herstructureringsopgaven en kost heel veel geld. De afgelopen jaren zijn door diverse gemeenten al wel flinke stappen gezet om de planvoorraad terug te brengen. • Kantoren: op de Flevolandse kantorenmarkt (en dan met name in Almere en Lelystad) is sprake van een afnemende vraag, oplopende leegstand en overaanbod. De gemeenten Almere en Lelystad hebben in Plabekaverband al flinke stappen gezet in het terugdringen van de plannen voor nieuwe kantoormeters; extra stappen zijn echter nog wel noodzakelijk. Daarnaast is de vraag kwalitatief anders: er is een grotere behoefte aan goede bereikbaarheid en nabijheid van voorzieningen. • Winkels: de vergrijzing, toename van internetaankopen en de huidige recessie leiden tot minder vraag naar winkels. In de toekomst is dan ook niet voor alle winkelgebieden plaats. Een sterke focus op kansrijke winkelgebieden en proactieve sanering van kansarme gebieden is daarom wenselijk. De gemeenten zullen het onderscheid moeten maken tussen kansrijke en kansarme winkelgebieden en daar vervolgens ook naar handelen. • Leisure: Flevoland is een jonge provincie en de inwoners zijn qua leisure sterk georiënteerd op het aanbod in de omliggende regio’s zoals Amsterdam. Qua aanbod blijft Flevoland daarom wat achter bij het Nederlands gemiddelde; met name qua musea, horeca en hotels. Leisure biedt echter een kans om de (be)leefbaarheid van Flevoland te vergroten. • Maatschappelijk vastgoed: door de veranderende maatschappij is er in toekomst een andere behoefte aan maatschappelijk vastgoed. De verwachting is dat de leegstand de komende jaren daarom toeneemt. Omdat Flevoland qua bevolking de komende jaren nog groeit, zal het negatieve effect in Flevoland kleiner zijn dan in de rest van Nederland • Zorg: de toenemende vergrijzing leidt op termijn tot extra behoefte aan zorgvastgoed. Belangrijkste opgaven voor de komende jaren is de juiste nieuwbouw te realiseren die voldoet aan de huidige en veranderende toekomstige vraag. • Landelijk gebied: de komende jaren wordt een forse leegstand van agrarische bedrijfslocaties verwacht. In Flevoland is tussen nu en 2030 sprake van 400 tot 600 bedrijfsbeeindigingen. Dit komt neer op een leegstand van meer dan 1 miljoen m² agrarische bebouwing. Helder beleid hierop is daarom noodzakelijk. • Per gemeente verschilt de veranderopgave: de tabel hieronder geeft een overzicht van de belangrijkste opgaven per gemeente waarbij rood staat voor een forse, oranje voor een redelijke en geel voor een beperkte opgave. Bij sommige segmenten zijn geen cijfers bekend en is dus geen kleur opgenomen.

Bedrijventereinen

Kantoren

Winkels

Almere Dronten Lelystad N’polder Urk Zeewolde

6

Maatschappelijk vastgoed en zorg

VABs

Visie op de veranderopgaven Provincie Flevoland wil met deze visie geen toekomstige blauwdruk geven. De provincie wil wel richting geven aan de ontwikkeling van werklocaties in een nieuwe realiteit. Doelstelling van deze visie is om te komen tot zorgvuldig ruimtegebruik van werklocaties zodat het aanbod passend is bij de behoefte en regionaal is afgestemd. Het maatschappelijk effect dat de provincie daarmee wil bereiken is slim en zuinig ruimtegebruik. Om dit te bereiken worden acht leidende principes gehanteerd: 1 Ladder voor duurzame verstedelijking staat centraal. Aangezien de juridische borging van de ladder al sinds 1 oktober 2012 is geregeld in het Bro, gaat de provincie geen aanvullende juridische vereisten toevoegen. De provincie is verantwoordelijk voor het generiek toezicht op de toepassing van de ladder. 2 Echte stappen zetten in creëren van marktspanning en deprogrammeren. Met de (samenwerkende) gemeenten in Flevoland zal de provincie de (regionale) behoefteraming voor bedrijventerreinen, kantoren en winkels uitwerken en confronteren met het aanwezige en toekomstige aanbod. Waar nodig zal de provincie met de gemeenten extra stappen zetten om te komen tot het deprogrammeren van plannen en locaties. 3 Dynamisch voorraadbeheer: centraal hierin staan drie zaken 1) werken aan de kwaliteit van de bestaande voorraad, 2) waar mogelijk schrappen van plannen die net de beoogde kwaliteit toevoegen en 3) onder voorwaarden toevoegen en goede, nieuwe voorraad. 4 Aanpak herstructurering en duurzaam beheer: tot eind 2015 kunnen aanvragen voor de PHP-regeling worden ingediend. Verwacht wordt dat de middelen uit het PHP dan ook op zijn. Om de herstructureringsopgave in de toekomst ook aan te pakken ziet de provincie twee sporen: 1) terugbrengen van het overaanbod en 2) met (nieuw) instrumentarium meer private actie op bedrijventerrein stimuleren. 5 Duurzaamheid: de provincie streeft naar energiezuinige en klimaatbestendige werklocaties. Dit wil de provincie bereiken door de energievraag te beperken, duurzame energiebronnen in te zetten en energiebronnen zuinig en efficiënt te gebruiken. Daarnaast streeft de provincie naar duurzame mobiliteit. Voor een goede bereikbaarheid dienen nieuwe werklocaties daarom geaccommodeerd te worden rond multimodale verkeersknooppunten. 6 Grip op de bestaande voorraad en monitoring: doel is het verbreden van de ontwikkeling van het instrument van de kwaliteitskaart naar alle Flevolandse gemeenten en voor de overige segmenten. Mogelijk kan hierbij aangehaakt worden op systemen die in omliggende regio’s zijn en worden ontwikkeld, zoals de monitor werklocaties van het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord. 7 Meer ruimte aan het veld via uitnodigingsplanologie: de komende jaren ligt er een flink aantal opgaven ten aanzien van de ontwikkeling en realisatie van werklocaties. Het is echter niet zo dat de provincie deze problemen alleen gaat oplossen. De rol van de provincie is voornamelijk regisserend en bovenlokaal. De daadwerkelijke aanpak geschiedt in cocreatie met gemeenten, marktpartijen en andere partners. De provincie gebruikt daarbij de ‘Ladder van Overheidsparticipatie’ om de precieze provinciale rol te bepalen. 8 Stimuleren van pioniers en ruimte voor experiment: de voorliggende veranderopgave roept om creatieve oplossingen. De provincie wil daarom ruimte blijven bieden aan pioniers en ‘het experiment’. Per gemeente of regio wil de provincie één of enkele experimenten of voorbeeld projecten starten.

7


Beleid Ladder voor duurzame verstedelijking De provincie Flevoland wil de ladder voor duurzame verstedelijking als volgt invullen: • Provincie definieert in de RO Visie Werklocaties Flevoland 2015 (RO VWF) de relevante begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’ uit artikel 1.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Waarbij woningbouwlocaties buiten de reikwijdte vallen van de RO VWF en daarom geen onderdeel zullen uitmaken van de definiëring van stedelijke ontwikkeling’. Zie hoofdstuk 1. • Provincie neemt in de RO VWF de wettelijke tekst van de ladder uit het Bro (artikel 3.1.6 lid 2) op zodat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van nieuwe stedelijke ontwikkelingen kan worden gekomen. Zie hoofdstuk 1. • Hierdoor blijven nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maar wel met een nadrukkelijk motiverings vereiste en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van Flevoland, ook met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte, en voor de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. • De ladder voor duurzame verstedelijking wordt in de uitvoeringsagenda van de RO VWF door een actualisatie van de Structuurvisie Werklocaties Flevoland kaderstellend opgenomen voor alle juridisch bindende ruimtelijke plannen van provincie zelf. Dit wordt verder uitgewerkt in de provinciale beleidsregels. • Met gemeenten wordt afgesproken dat de ladder voor duurzame verstedelijking een plek krijgt in gemeentelijke structuurvisies werklocaties. • Niet te wachten op de herziening van het omgevingsrecht (de nieuwe Omgevingswet) waarin de huidige onderwerpen uit het Barro en het Bro hierin worden meegenomen dus ook de ladder. De provincie ziet er daarmee van af om zelf nieuwe regels in een provinciale verordening toe te voegen aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Locatiebeleid Met het oog op de verschuivende behoefte van formele naar informele locaties neemt de provincie afscheid van de zeven locatietypen uit de beleidsregel ‘locatiebeleid stedelijk gebied 2011’. In het locatiebeleid worden voortaan twee verschillende concepten van werklocaties voor het stedelijk gebied onderscheiden; formele en informele werklocaties. Formele werklocaties Een formele werklocatie heeft een omvang van minimaal 1 ha bruto en is een scherp afgebakend gebied waarbinnen een tamelijk monofunctionele invulling met meerdere bedrijven wordt aangetroffen in de milieucategorie 3.2, 4 en 5. De formele werklocatie is bijvoorbeeld bestemd en geschikt voor gebruik door: handel, nijverheid en industrie (een bijzondere, specifieke vorm is het zeehaventerrein). Op deze terreinen kan ook enige commerciële en niet commerciële dienstverlening aanwezig zijn. De provincie onderscheidt: • Bedrijventerreinen: de provincie zet in op globale vraagprognoses met een bandbreedte van 275 tot 560 hectare netto behoefte tot 2030. Daarnaast moet de marktspanning worden opgevoerd door middel van schrappen en deprogrammeren. Ook wordt gezocht naar nieuw financieel instrumentarium om de bestaande terreinen aan te pakken. Tevens wordt ingezet op het creëren van een gelijkwaardig speelveld tussen overheid en bedrijfsleven. Hierbij kan gedacht worden aan onder andere een ‘oliemannetje’, een adviserend platform en een accountmanager of een ondernemersplein dat processen en verhoudingen tussen overheid en bedrijfsleven versoepelt. Ten slotte worden stappen gezet in het hanteren van marktconforme grondprijzen en het tijdelijk anders bestemmen van bedrijfsgronden. • Specifieke bedrijventerreinen: de provincie wil ruimte kunnen blijven bieden aan zware bedrijvigheid: één locatie in noordelijk Flevoland, één in zuidelijk en één in oostelijk Flevoland. Daarnaast heeft de provincie een actieve rol bij de ontwikkeling van de luchthaven Lelystad, Flevokust, Maritieme Servicehaven Urk en het Omala terrein bij Lelystad Airport. Deze ontwikkelingen zijn troefkaarten binnen het aanbod van de Flevolandse werklocaties.

8

Informele werklocaties Een informele werklocatie is een locatie waar bedrijven en werkvormen zich kunnen vestigen die vallen onder de milieucategorie 1, 2 en 3.1, waarbij sprake is van een zekere en ruimtelijk herkenbare menging met andere functies (detailhandel, voorzieningen, wonen en dergelijke) die ook bestemmingsplantechnisch mogelijk is gemaakt (ABC-lijst volgens VNG-brochure): • Kantoren(concentraties): de centrale opgave is een kwalitatieve groei zonder dat de kwantiteit toeneemt. Dit wordt bereikt door niet langer te werken met kwantitatieve prognoses maar de bestaande voorraad centraal te stellen. Er wordt daarnaast gekozen tussen locaties: locaties waar de voorraad mag toenemen en locaties waar de ontwikkeling van kantoren wordt beperkt en op termijn afscheid van wordt genomen. Er worden alleen goede nieuwe meters toegevoegd die echt iets toevoegen aan de bestaande voorraad en er komt een aanvalsplan voor de leegstand door middel van experimenten of pilots. • Winkels: duidelijke visie en sturing op winkelgebieden is noodzakelijk. Gemeenten moeten daarom in hun visie aangeven welke winkelgebieden kansrijk zijn en prioriteit hebben voor vernieuwing in het winkelaanbod. Voor nieuwe winkelgebieden of grotere uitbreidingen van bestaande winkelgebieden met bovenlokale impact is er ruimte als deze zorgvuldig zijn afgewogen volgens de ladder voor duurzame verstedelijking. Buiten de stedelijke gebieden is geen plek voor nieuwe winkelgebieden of grote uitbreidingen. Geen detailhandel op bedrijventerreinen en de vestiging van zogenaamde weidewinkels wordt uitgesloten. Daarnaast volop aandacht voor monitoring. Idealiter wordt aangesloten op de kwaliteitskaarten van Almere en Lelystad of op systemen uit omringende regio’s. • Leisure: Leisure biedt een kans om de (be)leefbaarheid van Flevoland te vergroten. Belangrijk is dat gemeenten weloverwogen inspelen op kansrijke nieuwe leisure ontwikkelingen. Eventuele leisure ontwikkelingen moet echt kwaliteit toevoegen en worden afgewogen langs de ladder voor duurzame verstedelijking. • Maatschappelijk vastgoed en zorg: bij nieuwe ontwikkelingen is de ladder voor duurzame verstedelijking bruikbaar als afweging; aanvullend beleid vanuit de provincie is dus niet nodig. Met dit segment wordt ook aangesloten bij de monitortool die eerder werd genoemd. • Landelijk gebied: met het beleid voor het landelijk gebied wordt aangesloten op het omgevingsplan Flevoland uit 2006, de beleidsregel ‘kleinschalige ontwikkelingen in het landelijk gebied’ (2008), het onderzoek ‘ruimtelijke gevolgen van nieuwe werkvormen in Flevoland’ (2013) en de agenda Vitaal Platteland (2015). Onderdeel van de agenda Vitaal Platteland zijn de sporen ‘pionieren 2.0’ en ‘erf zoekt kans’. Uitvoering De visie wordt afgesloten met een uitvoeringsagenda c.q. veranderagenda. Als aanzet voor het noodzakelijke transitieproces dat partijen in de provincie Flevoland de komende jaren moeten ondergaan bij werklocaties. Hierbij ligt de focus op elf agendapunten waaraan inhoudelijke en procesindicatoren zijn gekoppeld om de voortgang hiervan te monitoren. Gemeenten zijn in de ‘lead’ op de agendapunten die direct raken aan de ontwikkeling en de realisatie van werklocaties. De provincie is in de ‘lead’ op de agendapunten met een bovenlokale impact. De veranderagenda bestaat uit: 1. Van ontwikkelaarsdenken naar beleggersdenken: toekomstbestendig werklocatiebeleid 2. Bedrijventerreinen: minder en beter 3. Naar kantoren met toekomstwaarde 4. Borgen van levendige centra in Flevoland 5. Meer aandacht en zorg voor maatschappelijk vastgoed 6. Leisure als kans en smeermiddel 7. Nieuwe economische dragers in het landelijk gebied/VAB’s 8. Meten is weten: grip op de bestaande voorraad 9. Ruimte voor het experiment: Flevolands pionieren 10. Financieel toezicht: reductie financiële risico’s 11. Actuele en realistische convenanten De veranderagenda is niet alleen een inhoudelijke agenda, maar vooral een procesagenda om in de komende jaren te komen tot zorgvuldig ruimtegebruik in de provincie Flevoland. 9

INHOUDSOPGAVE

1 Inleiding

13

1.1

Voor sterke werklocaties in Flevoland

13

1.2

Waarom een nieuwe visie?

15

1.2.1 Nieuwe realiteit

15

1.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

16

1.2.3 Visie werklocaties 2010 biedt onvoldoende antwoord

17

1.3

Positie visie werklocaties in locatiebeleid Flevoland

20

1.4 Leeswijzer

21

2 Veranderopgaven

23

2.1 Bedrijventerreinen

23

2.2

Kantoren

26

2.3 Winkels

28

2.4 Leisure

31

2.5

33

Maatschappelijk vastgoed

2.6 Zorg

35

2.7

36

Landelijk gebied

2.8 Veranderopgave naar gemeente

38

3 Visie

41

3.1

Doelstelling Visie Werklocaties

41

3.2

Van kwantiteit naar kwaliteit

42

3.3

Uitnodigen centraal

46

4 Beleid

47

4.1 Inleiding

47

4.2 Locatiebeleid

47

4.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

48

4.4

Formele werklocaties

49

4.4.1 Bedrijventerreinen

49

4.4.2 Specifieke bedrijventerreinen

52

4.5

Informele werklocaties

53

4.5.1 Kantoren(concentraties)

53

4.5.2 Winkels

56

4.5.3 Leisure

57

4.5.4 Maatschappelijk vastgoed en zorg

57

4.5.5 Landelijk gebied

58

5 Uitvoering

61

5.1 Totstandkoming

61

5.2 Veranderagenda

62

5.3 Vervolg

67

BIJLAGEN

69

11


WOONKERNEN EN GEMEENTEGRENZEN

Figuur 1. Provincie Flevoland

IJ sselmeer

Emmeloord

Urk

Markermeer

Dronten

LELYSTAD

AMSTERDAM

ZWOLLE

ALMERE

Zeewolde

0

10 km

PROVINCIE FLEVOLAND | RE | GEO | 150021

12

1 INLEIDING

1.1 Voor sterke werklocaties in Flevoland Voor u ligt de ontwerp RO Visie Werklocaties Flevoland 2015 van de provincie Flevoland. Een visie waarin centraal staat wat er nodig is om sterke werklocaties met toekomstwaarde te realiseren in de provincie. Samen met de provinciale acties op andere terreinen moet dat leiden tot een aantrekkelijk en concurrerend vestigingsklimaat waarin het lokale en regionale MKB en in het bijzonder topclusters als Agri & Food, High Tech Systemen en Materialen (HTSM), Life Sciences & Health (LSH) en Vrijetijdseconomie en ook de sectoren handel en logistiek kunnen floreren. Een andere belangrijke (maatschappelijke) doelstelling van de visie is slim en zuinig ruimtegebruik en hoe provincie en gebiedspartners hiertoe willen komen. De ontwerp visie is uitnodigend, wil inspireren en ruimte geven aan eigen initiatief om deze doelstellingen te bereiken. Gemeenten, marktpartijen en andere partners in het veld hebben hier behoefte aan. Tegelijkertijd is op sommige onderdelen behoefte aan duidelijke provinciale kaders en sturing. Kortom, loslaten en stimuleren waar kan, regie pakken waar nodig, is een belangrijke rode draad van de visie. De ontwerp visie is ontstaan in co-creatie. In co-creatie tussen provincie en Stec Groep, in co-creatie tussen de diverse afdelingen van de provincie, maar nadrukkelijk ook in co-creatie met het veld. Daartoe zijn drie fases doorlopen. Eerst is samen de veranderagenda voor de visie bepaald. Via een werkconferentie met gemeenten (24 september 2014) en discussiepanels met ondernemers en de ‘kritische buren’ (3 oktober 2014) zijn de belangrijkste vraagstukken, ambities en opgaven uit deze veranderagenda onderstreept (zie bijlagen voor de verslagen). Deze zijn in een tweede fase verder uitgediept en uitgewerkt in een concept visie werklocaties, die in een tweede ronde met gemeenten en panels op respectievelijk 6 en 14 november 2014 besproken is en heeft geleid tot voorliggende ontwerp visie. De ontwerp visie wordt besproken in een bestuurlijke sessie op 2 december 2014. Uit deze bestuurlijke sessie zijn aanvullende opmerkingen gekomen en deze zijn verwerkt en besproken in het tweede bestuurlijk overleg op 6 februari 2015. Figuur 2. Traject totstandkoming visie werklocaties Flevoland

Bron: Stec Groep, 2014

13


Figuur 3. Ruimtelijk-economische couleur locale van de Flevolandse gemeenten Gemeente

Kenmerken

Almere

• Almere/Zuidelijk Flevoland is gecreëerd als oplossing voor de verstedelijkingsopgave van de Noordelijke Randstad en daarmee net als de ladder voor duurzame verstedelijking een instrument voor zorgvuldig ruimtegebruik op het ‘oude land’ (Groene Hart, Utrechtse Heuvelrug). De Rijksstructuurvisie Amsterdam-Almere-Markermeer is bindend voor het Rijk. Met de bestuursovereenkomst RRAAM leggen partijen (het rijk, provincies Flevoland, Noord-Holland en Utrecht, de gemeenten Almere en Amsterdam en de Stadsregio Amsterdam) de afspraken vast om tot uitvoering te komen van de drievoudige ambitie op het gebied van verstedelijking, bereikbaarheid en natuur & recreatie ter versterking van de internationale concurrentiepositie van de Noordvleugel, zoals uitgewerkt in de Rijksstructuurvisie Amsterdam-AlmereMarkermeer.” • Almere heeft een kantorenareaal van bijna 600.000 m². De leegstand in het kantorenareaal is de afgelopen jaren flink toegenomen: waar de leegstand begin 2010 nog 12% bedroeg is deze begin 2014 bijna verdubbeld tot 23%. • Het winkelareaalvan Almere neemt met ruim 290.000 m² bijna 50% van de Flevolandse voorraad voor zijn rekening. • In Almere staat circa 3.000.000 m² aan maatschappelijk vastgoed. Bijna driekwart hiervan is in eigendom van de overheid; het overige deel is in handen van onder andere stichtingen. Belangrijkste functies hierin zijn sport (54%) en onderwijs (32%). • In Almere staat circa 3.000.000 m² aan maatschappelijk vastgoed. Bijna driekwart hiervan is in eigendom van de overheid; het overige deel is in handen van onder andere stichtingen. Belangrijkste functies hierin zijn sport (54%) en onderwijs (32%). • Qua orientatie is Almere met name gericht op de metropoolregio Amsterdam. Veel mensen die wonen in Almere, werken in Amsterdam. Ook maken Almerenaars veelvuldig gebruik van leisure voorzieningen in Amsterdam. Almere heeft samen met Lelystad de sterkste focus op de Randstad.

Dronten

• De gemeente Dronten heeft een netto areaal van ruim 300 hectare bedrijventerrein. Hiervan is nog ruim 100 hectare uitgeefbaar. Het merendeel hiervan ligt op het nieuwe bedrijventerrein de Poort van Dronten. Andere grote terreinen in de gemeente zijn Business-Zone Delta, Fazantendreef en De Noord. • Dronten heeft met bijna 20.000 m² een klein kantorenareaal. • De gemeente Dronten heeft een winkelareaal van circa 60.000 m². Er is hier sprake van een bovengemiddelde leegstand. • Dronten is veel minder dan bijvoorbeeld Almere en Lelystad op de MRA georienteerd en juist veel meer op aangrenzende regio’s als Zwolle.

Lelystad

• Lelystad heeft een netto areaal van 850 hectare netto bedrijventerrein. Hiervan is nog bijna 500 hectare niet uitgegeven. Belangrijkste veroorzakers hiervan zijn Omala en Flevokust. Andere grote bedrijventerreinen zijn de luchthaven, Noordersluis en Oostervaart. • De gemeente Lelystad heeft een kantorenareaal van ruim 230.000 m². Leegstand is een toenemende dreiging; zeker met het wegtrekken van de Rijksdiensten. • Er is een winkelareaal van bijna 100.000 m² in Lelystad waarbij de leegstand bovengemiddeld is. Daarnaast heeft Lelystad de fashion outlet Bataviastad waar zo’n 100 winkels zijn geconcentreerd. • Het areaal maatschappelijk vastgoed (circa 165.000 m²) is beperkt in verhouding tot Almere. Het merendeel van de vierkante meters is geconcentreerd in het onderwijs (41%) en sport (21%). • Lelystad qua qua economische orientatie voornamelijk gericht op de MRA-regio.Lelystad heeft samen met Almere de sterkste focus op de Randstad.

Noordoostpolder

• De gemeente Noordoostpolder heeft een nettoareaal van ruim 450 hectare bedrijventerrein. Hiervan is nog ruim 120 hectare uitgeefbaar. Een belangrijk deel hiervan is geconcentreerd op bedrijventerrein De Munt III. Grote bestaande terreinen zijn: Nagelerweg en Zuidervaart. • Noordoostpolder heeft met bijna 50.000 m² kantoren een klein kantorenareaal. De leegstand ligt beduidend lager dan in Almere • Er is sprake van een benedengemiddelde winkelleegstand in de gemeente Noordoostpolder. • De gemeente Noordoostpolder heeft door zijn ligging met name een orientatie op zuid-Friesland en Noord-Overijssel.Noordoostpolder en Urk zijn de meest noordelijk gelegen gemeenten in de provincie.

Urk

• Urk heeft een netto areaal bedrijventerrein van bijna 140 hectare. Hiervan is nog bijna 50 hectare niet uitgegeven. Een groot deel van de niet uitgegeven voorraad bevindt zich op Zwolsehoek en Schokkerhoek. • De gemeente Urk heeft een zeer klein kantorenareaal. • De winkelleegstand in Urk ligt beneden het landelijk gemiddelde. • De gemeente Urk is samen met de gemeente Noordoostpolder de meest noordelijk gelegen gemeente in de provincie.

Zeewolde

• De gemeente Zeewolde heeft een nettoareaal bedrijventerrein van ruim 200 hectare. Hiervan is nogcirca 60 hectare niet uitgegeven. Deze niet uitgegeven voorraad concentreert zich met name op bedrijventerrein Trekkersveld en Horsterpark. • Zeewolde heeft met 16.000 m² een klein kantorenareaal. • In de gemeente Zeewolde is sprake van een bovengemiddelde winkelleegstand. • De gemeente Zeewolde is met name georienteerd op de regio’s Noord-Veluwe en Gooi en Vechtstreek.

14

1.2 Waarom een nieuwe visie? 1.2.1 Nieuwe realiteit Minder vraag en andere vraag De afgelopen decennia is in de provincie Flevoland hard gewerkt aan de groei en het accommoderen van nieuwe bedrijventerreinen, winkels, maatschappelijke voorzieningen en extra kantoorlocaties. Het groeidenken heeft daarom de afgelopen decennia centraal gestaan en is onderdeel geworden van de Flevolandse genen. Inmiddels is duidelijk dat van veel bedrijventerreinen, kantoren, winkels, maatschappelijke voorzieningen etc. al voldoende (gepland) is in de provincie Flevoland. In sommige gevallen zelfs te veel. De vraag in alle segmenten is minder groot naar de toekomst. En bovendien is een verschuiving zichtbaar in de vraag van formele locaties naar meer informele, gemengde plekken. Denk aan het toenemende aantal zzp-ers die gevestigd zijn in de woonwijk en ‘weglek’ van nieuwe economische activiteiten naar het landelijk gebied (vrijkomende agrarische bebouwing). Door deze kwalitatieve verschuiving beantwoordt het aanbod van nu regelmatig niet meer aan de vraag van vandaag en morgen. Er liggen binnen al deze werklocatiesegmenten dan ook nog grote kwalitatieve opgaven. Vernieuwing en innovatie blijven bovendien ook van groot belang. Bij een snel veranderende economie kan men zich geen stilstand veroorloven. Een nadere uitwerking van deze constateringen is ook te vinden in het onderzoek ‘de ruimtelijke effecten van nieuwe werkvormen’1. Overaanbod zet ruimtelijke kwaliteit en financiën onder druk Het is belangrijk dat Flevoland en partners inspelen op deze nieuwe realiteit. Het kwantitatieve overaanbod en de kwalitatieve mismatch in veel vastgoedsegmenten leidt tot grote financiële risico’s. Grond blijft braak liggen en hierop moet fors op worden afgeboekt. Het bezit van bedrijven die in Flevoland hebben geïnvesteerd daalt in waarde. Als nu niks wordt gedaan aan de disbalans verdampt de komende jaren (indicatief) zo’n 2 miljard euro aan vastgoedwaarde in Flevoland. Daarbij komen nog de verliezen op de grondexploitaties. Dit raakt bedrijven, ontwikkelaars, investeerders/beleggers, banken, gemeenten, maar vooral ook de inwoners van Flevoland. Immers, minder inkomsten en oplopende verliezen betekenen minder geld om voorzieningen in stand te houden. Dit gecombineerd met de forse opgaven voor de gemeenten in het sociale domein (zorg, inkomen), maakt dat de financiële huishouding, de maatschappelijke cohesie, maar ook de ruimtelijke kwaliteit in de provincie Flevoland onder druk staan. Immers, ook leegstand neemt toe, ruimtelijke kwaliteit en zorgvuldig ruimtegebruik nemen af, als nu niet wordt veranderd. De uitdaging van Flevoland en haar partners in het veld is de omslag te maken van kwantiteit naar kwaliteit, van overwegend nieuwbouw en denken als ontwikkelaar naar het vitaliseren van en denken in toekomstwaarde van bestaande gebieden en gebouwen (denken als belegger) en het realiseren van gezonde ‘marktspanning’. Figuur 4. Indicatie verlies aan vastgoedwaarde werklocatiesegmenten Flevoland bij ‘niks doen’ Indicatie totale vastgoedwaarde anno 2014

Niks doen: -20% tot 2030

Almere

4.079.794.872

- 815.958.974

Dronten

995.760.684

- 199.152.137

Lelystad

2.883.247.863

- 576.649.573

Noordoostpolder

1.394.529.915

- 278.905.983

Urk

448.717.949

- 89.743.590

Zeewolde

685.470.085

- 137.094.017

Flevoland

10.487.521.368

- 2.097.504.274

* Uitleg berekening: per gemeente is gekeken naar de omvang van in m² bvo van elk vastgoed segment. Op basis van gemiddelde huurprijzen, bruto aanvangsrendementen en leegstandscijfers is vervolgens een inschatting gemaakt van de huidige vastgoedwaarde. Vervolgens is gekeken naar de ontwikkeling van deze parameters als al het (geplande) aanbod ontwikkeld wordt. Hieruit blijkt dat door nu niks te doen de vastgoedwaarde binnen deze segmenten met gemiddeld zo’n 20% daalt. Dit door overaanbod, oplopende leegstand, dalende huren, oplopende financiële en beleggingsrisico’s (stijgende aanvangsrendementen). * Deze tabel betreft vastgoedwaarde van bestaande m2 bedrijfsruimte, kantoren en winkels. Dit is dus nog een conservatieve inschatting aangezien bijvoorbeeld maatschappelijk vastgoed hierin niet is meegenomen, terwijl dit wel onderdeel uitmaakt van deze visie werklocaties. 1

Royal Haskoning DHV, februari 2013.

15


Al veel goede acties in gang, extra veranderstappen onverminderd nodig Hiermee wil de provincie Flevoland niet zeggen dat er nog niks gebeurt. Diverse Flevolandse gemeenten hebben al flinke stappen gezet in het reduceren van en afboeken op het aantal meters kantoren en hectares bedrijventerreinen. Denk bijvoorbeeld aan de gemeenten Almere en Lelystad die in Plabekaverband al 75% van de kantorenplannen en ruim 30% van de bedrijventerreinenplannen hebben teruggebracht. En ook in andere gemeenten zijn al diverse verliezen genomen. Dit laat echter onverlet dat er nog extra stappen nodig zijn, ook bijvoorbeeld van eigenaren van lege gebouwen. De economische ontwikkelingen, zowel conjunctureel als structureel, vragen om een schepje bovenop de huidige inspanningen. En juist dit schepje vraagt om extra durf en doorzettingsvermogen. Het gaat nu immers veelal om de ‘moeilijke’ plannen; plannen die al in ontwikkeling zijn, of waar bijvoorbeeld al afspraken over zijn gemaakt met marktpartijen. Toch is het nodig om deze stap te zetten, zodat de beste ontwikkelingen tot bloei kunnen komen en zo ook weer ruimte ontstaat voor nieuwe, goede initiatieven. De provincie wil haar gemeenten en partners in de markt daarbij helpen en de rol pakken die daarbij het beste past, vanuit het belang van zorgvuldig ruimtegebruik, een sterke Flevolandse kenniseconomie, maar ook vanuit het belang van de provincie als financieel toezichthouder van de gemeenten. 1.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Ladder geïntroduceerd in Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Op 13 maart 2012 is het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid van het Rijk van kracht geworden, zoals uiteengezet in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). In het ruimtelijke beleid hebben provincies en gemeenten meer taken en bevoegdheden gekregen. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen. Doel: zorgvuldig ruimtegebruik en vraaggerichte programmering Een van deze belangen (nummer 13) is het zorgen voor zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen. Daartoe heeft het Rijk in de SVIR de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ geïntroduceerd. Deze ladder is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro)dat per 1 oktober 2012 van kracht is geworden, zie kader. Deze ladder stelt eisen aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De ladder helpt zo overheden de ruimte zorgvuldig te gebruiken en alleen ruimte beschikbaar te maken voor ontwikkelingen waar vraag naar is (vraaggerichte programmering). De ladder omvat drie opeenvolgende stappen, zie figuur 4. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling. Figuur 5. Ladder voor duurzame verstedelijking

Trede 1

Nee, stop met de procedure of pas uw plan zodanig aan dat het past bij de regionale behoefte

Is er een regionale behoefte Ja, ga naar trede 2

Trede 2

Is een deel van de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied

Ja, u bent (voor dit deel) klaar met de motivering Nee, ga naar trede 3

Trede 3

Zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden voor de resterende regionale behoefte Bron: Ministerie van I&M, 2012

16

Box: wettelijk kader en begrippen Ladder voor Duurzame Verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Om dit mogelijk te maken is het Bro met ingang van 1 oktober 2012 gewijzigd en wel de artikelen 1.1.1. en 3.1.6. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen. Daaraan is in het eerste lid een omschrijving toegevoegd van: • bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur; • stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Artikel 3.1.6 is uitgebreid met twee leden die de werking van de ladder uitleggen. De tekst van de leden 2 en 3 luidt: • lid 2: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden: a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. • lid 3: Het tweede lid is van overeenkomstige toepassing op een provinciale verordening die een locatie voor stedelijke ontwikkeling aanwijst.

Ladder kaderstellend De ladder voor duurzame verstedelijking is kaderstellend voor alle juridisch bindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden. Hieronder vallen het bestemmingsplan, het inpassingsplan, het uitwerkingsen wijzigingsplan en de provinciale verordening die een locatie voor stedelijke ontwikkeling aanwijst. Het Bro en het BOR veronderstellen dat de ladder kaderstellend wordt gehanteerd door decentrale overheden. De provincie Flevoland zal zelf de ladder daarom nader uitwerken in de voorgenomen herziening van het Omgevingsplan Flevoland 2006. De provincie Flevoland toetst of gemeenten de ladder kaderstellend hebben verankerd in hun ruimtelijke plannen met name op structuurvisieniveau, waarbij de toetsing zich focust op de provinciale belangen en de bovenlokale rol (intergemeentelijke afstemming). Maar vooral ook een denkraam voor de nieuwe Visie Werklocaties Naast het juridische aspect is de ladder vooral ook een manier van denken/handelen. Een denkraam voor alle vragen waar een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van stedelijke ontwikkelingen aan de orde is of waar zorgvuldig ruimtegebruik wordt nagestreefd. Dit betreft zowel vragen over de programmering van groei als situaties van deprogrammering of krimp. Vraagstukken die in de nieuwe visie werklocaties nadrukkelijk aan de orde zijn en waar een antwoord op moet komen. 1.2.3 Visie werklocaties 2010 biedt onvoldoende antwoord Eens in de vier jaar wordt samen met de gemeenten en de Kamer van Koophandel de bestaande en geplande omvang van werklocaties bepaald. Dit is neergelegd in de huidige gemeenschappelijke Visie Werklocaties Flevoland 2030+. Indien nodig wordt dan ook het beleid van de provincie (Structuurvisie Werklocaties en de beleidsregel locatiebeleid stedelijk gebied) en van de gemeenten (GVV of Structuurvisie) aangepast.

17


De huidige visie werklocaties uit 2010 biedt onvoldoende handvatten om de nieuwe realiteit van antwoord te voorzien. Deze visie zet immers nog sterk in op een kwantitatieve groei van bedrijventerreinen en kantoren in Flevoland en geeft (daarmee) geen invulling aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Op basis van een evaluatie van de visie uit 2010 en de hierboven geschetste nieuwe realiteit, zijn de volgende ingrediënten benoemd voor de nieuwe visie: 1. Realistische groeicijfers. Uit de evaluatie blijkt dat de destijds gehanteerde groeicijfers niet gerealiseerd zijn/worden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de bevolkingsgroei, de uitgiftecijfers en de arbeidsplaatsenratio. Het is daarom wenselijk in de nieuwe visie realistische groeicijfers te hanteren zonder een taakstellende opgave per vastgoedsegment en een arbeidsplaatsenratio. 2. Bieden van oplossingen voor overaanbod. In de visie dient duidelijk naar voren te komen op welke manier wordt omgegaan met het overaanbod van plannen voor bedrijventerreinen, kantoren en winkels. De visie moet aangeven welke rol de provincie hierbij inneemt en wat van gemeenten en marktpartijen wordt verwacht. De huidige visie geeft hier nog onvoldoende handvatten voor, vooral omdat deze visie nog uitgaat van optimistische vraagprognoses. 3. Kwaliteit boven kwantiteit. Dit staat in sterke relatie tot bovenstaande punten. Bij confrontatie tussen vraag en aanbod moet naast de kwantiteit ook meer gekeken worden naar de kwaliteit; dus kijken naar type werklocatie, uitstraling en ligging. Bij de keuze tussen het wel of niet ontwikkelen van (over)aanbod moet veel meer dan voorheen gekeken worden naar de economische toegevoegde waarde van bepaalde ontwikkelingen op het bestaande aanbod. Beantwoordt een plan/ontwikkeling aan een (regionale) behoefte, voegt deze echt wat toe aan de bestaande voorraad en versterkt deze daarmee dus de economie en ruimtelijke structuur? 4. Maatwerk per gemeente. Duidelijk is dat binnen Flevoland de ene gemeente niet de andere is. Zo heeft Almere bijvoorbeeld een sterke oriëntatie op Amsterdam qua pendel en arbeidsmarkt terwijl deze voor Urk of Noordoostpolder duidelijk minder sterk is. Bestuurlijke grenzen lopen logischerwijs anders dan economische. Het is daarom wenselijk (tot op zekere hoogte) in de visie c.q. de uitvoering daarvan maatwerk per gemeente toe te passen en de gemeenten in de context met hun buurgemeenten te zien. Bij het werklocatiebeleid moet de economische regio zoveel mogelijk uitgangspunt zijn. Deze kan per vastgoedsegment – en ook daarbinnen – verschillen. De Visie Werklocaties, maar ook de Gemeentelijke Visies op het Vestigingsbeleid en gemeentelijke structuurvisies werklocaties, moeten hier (nadrukkelijker) op inspelen. 5. Ladder voor duurzame verstedelijking. Toepassing van de ladder leidt tot zorgvuldig dus duurzaam ruimtegebruik. Doel is het behouden van de (toekomst)waarde van de bestaande voorraad. In de nieuwe visie werklocaties moet worden bepaald hoe de ladder het beste kan worden ingezet voor de Flevolandse situatie. 6. Betere intergemeentelijke afstemming. Op diverse vlakken wordt al over gemeentegrenzen heen gekeken. Denk bijvoorbeeld aan de samenwerking van gemeenten als Almere en Lelystad in Plabekaverband. Gezien de opgaven waar Flevoland(se gemeenten) voor staan is het belangrijk om de intergemeentelijke afstemming te intensiveren. Zo vraagt de ladder voor duurzame verstedelijking een nadrukkelijkere regionale bril (trede 1: regionale behoefte). Maar ook voor het vinden van oplossingen voor overaanbod en bij afstemming over het faciliteren van bepaalde typen bedrijven (denk aan HMC 2) is het noodzakelijk elkaar meer op te zoeken. 7. Meer aandacht voor herstructurering. In het visiedocument uit 2010 wordt geconstateerd dat de herstructureringsopgave van bedrijventerreinen in Flevoland relatief overzichtelijk is. Tegelijkertijd wordt geconstateerd dat er na 2020 een groot areaal is dat dan tegen het einde van zijn levenscyclus komt. Er komt op korte termijn dus een flinke opgave aan, zeker als de huidige overaanbodsituatie een feit blijft. Voor deze financiële opgave moet gezocht worden naar alternatieve financieringsbronnen. Het is belangrijk dat in de Visie Werklocaties een actueel en compleet beeld komt van de opgave en de manier om deze aan te pakken. 2

Hogere milieucategorie. Vanaf milieucategorie 4.2.

18

8. Meer aandacht voor detailhandel. Door vergrijzing, de sterke opkomst van internetverkopen en de huidige crisis heeft de retailsector al een aantal jaren te maken met teruglopende omzetten en toenemende leegstand in winkels. Dit is niet Flevoland-uniek, maar een landelijk verschijnsel. Het is wenselijk om in de nieuwe visie voldoende aandacht te besteden aan de uitdagingen die de komende jaren in de detailhandel spelen. Plus de manier waarop Flevoland, haar gemeenten en het bedrijfsleven willen werken aan een robuust winkellandschap voor haar inwoners en bezoekers naar de toekomst. 9. Nadere uitwerking regierol Provincie. De nieuwe realiteit vraagt ook om een herbezinning op de provinciale rollen (zelf doen, reguleren, regisseren, stimuleren, faciliteren of zelfs helemaal loslaten) en instrumenten (GVV’s, subsidieregelingen, monitoringsinstrumenten, kennisdeling, deelnemingen, etc.) om de veranderopgave mogelijk te maken. Wat is nodig voor maximaal resultaat? De nieuwe visie moet hier een duidelijk beeld van schetsen. 10. M onitoring meer handen en voeten geven. Monitoring van vraag en aanbod is van groot belang voor een gezond en duurzaam marktevenwicht bij bedrijventerreinen, kantoren, winkels, et cetera. Twee aspecten zijn hierbij van groot belang. Zo is meer beeld van en grip op de bestaande voorraad cruciaal om goed uitvoering te kunnen geven aan ‘de Ladder’ en om tot de juiste keuzes te komen in de ontwikkeling van plannen. 11. Hoge urgentie voor landelijk gebied. De komende jaren ligt er een flinke opgave in het landelijk gebied, o.a. ten aanzien van vrijkomende agrarische bebouwing (VABs). Daarnaast moet er in de visie meer aandacht komen voor de verhouding tussen stad en land omdat het landelijk gebied te komende jaren voor een flinke opgave staat. Kortom: wat is nodig voor een vitaal en aantrekkelijk landelijk gebied waar het goed leven, werken en recreëren is? Het landelijk gebied maakte geen onderdeel uitmaakten van de vorige visie, maar onderzoek naar de ruimtelijke effecten van nieuwe werkvormen uit 2013 beveelt aan om dit wel te doen. Inmiddels heeft de provincie Flevoland op 28 januari 2015 een Agenda Vitaal Platteland vastgesteld. Hierin worden twee sporen genoemd (Pionieren 2.0 en ‘erf zoekt kans’) die zich richten op versterking van het verdienvermogen in het landelijk gebied. Deze worden later in de visie nader toegelicht. 12. M eer aandacht voor informele werklocaties. Er is sprake van een sterke groei van werkgelegenheid en bedrijvigheid op informele locaties. Uit het onderzoek naar de ruimtelijke gevolgen van nieuwe werkvormen (2013) blijkt dat 58% van de groei van de werkgelegenheid en 80% van de groei van bedrijvigheid in Flevoland zich voordeed op informele werklocaties3. In de nieuwe Visie Werklocaties dient daarom een duidelijk beeld te komen op welke manier de provincie omgaat met informele werklocaties. Bovendien extra aandacht voor functiemenging. 13. Actieve rol bij havenontwikkeling. Flevoland is actief op het gebied van havenontwikkeling. Op dit moment wordt op drie locaties in Flevoland de mogelijkheden voor buitendijkse havenontwikkeling actief onderzocht. Dit betreft een multimodale overslaghaven bij Lelystad (Flevokust), een maritieme servicehaven bij Urk en een buitendijkse haven bij Almere. De provincie Flevoland heeft een actieve rol bij de ontwikkeling van de luchthaven Lelystad, Flevokust en Omala. Deze ontwikkelingen zijn van bovenlokaal belang en zijn de troefkaarten binnen de Flevolandse werklocaties. 14. A ansluiting op MIRT. De visie dient aan te sluiten op/rekening te houden met afspraken en ambities in het kader van het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT), de MIRT Gebiedsagenda Noord-Holland – Utrecht – Flevoland in het bijzonder.

3

De ruimtelijke effecten van nieuwe werkvormen. Royal HaskoningDHV, februari 2013.

19


1.3 Positie visie werklocaties in locatiebeleid Flevoland Het locatiebeleid van de provincie Flevoland is geformuleerd in het Omgevingsplan 2006-2015, met een doorkijk naar 2030. Het locatiebeleid geldt voor het stedelijk gebied (figuur 11, Omgevingsplan Flevoland 2006). Er is een indeling in zeven provinciale locatietypen, onderverdeeld in drie categorieën (zie ook figuur hieronder): • In centrummilieus vindt concentratie plaats van arbeids- en bezoekersintensieve functies in combinatie met wonen, goede bereikbaarheid per auto en in de directe nabijheid van openbaarvervoersknooppunten. • Bij gemengde woonwerkmilieus is het beleid gericht op functiemenging van wonen en werken, waarbij de woonfunctie overheersend is. Ter beperking van milieuhinder en mobiliteit mogen alleen kleinschalige werkfuncties met een lokale betekenis zich hier vestigen. • Specifieke werkmilieus zijn bedoeld voor bedrijven die vanwege de schaal en het functioneren niet gecombineerd kunnen worden met andere woon- en werkfuncties. Een goede verbinding met het hoofdwegennet is belangrijk. Dit geldt zeker voor bedrijven en voorzieningen met omvangrijke goederenstromen en/of met een verkeersaantrekkende werking. Omschrijving Centrummilieus

Voor kantoren en voorzieningen en overige werkfuncties mits milieutechnisch inpasbaar, gemengd wonen. • Grootstedelijk centrum • Overig centrum

Gemengde milieus

Voor wonen, gemengd met kleinschalige kantoren, voorzieningen en overige bedrijvigheid mits die laatste ruimtelijk en milieutechnisch inpasbaar zijn. • Gemengd woon/werk

Specifieke werkmilieus

Separate milieus voor kantoren, voor voorzieningen en voor overige bedrijven, waar relevant en in beperkte mate met menging van wonen en voorzieningen • Bedrijventerreinen • Kantoren • Voorzieningen • industrieterreinen

Bron: Visie werklocatie Flevoland 2030+

Rol- en taakverdeling Gelet op de verdeling van de taken en bevoegdheden in het ruimtelijk domein, hebben provincies op grond van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, 2012) de volgende taken en bevoegdheden in het ruimtelijk domein: • Op het (inter)regionale niveau een sectoroverstijgende en verbindende rol; • Gebiedsregisseur door integrale ontwikkelingsvisies, afwegen en afstemmen van belangen en het bewaken en bevorderen van complementariteit; • Actieve rol bij oplossen bestuurlijke en financiële knelpunten gemeenten; • Kaderstelling regionale watersysteem; • Bevoegd gezag vergunningverlening relatief grote grondwaterontrekkingen en infiltraties t.b.v. industriële toepassingen; • Bevoegdheden conform Wet op de ruimtelijke ordening (Wro): structuurvisies, provinciale inpassingsplannen; • Toezicht op waterschappen; • Toezicht op gemeenten. De rol- en taakverdeling tussen provincie en gemeente ten aanzien van werklocaties is vastgelegd in het Omgevingsplan Flevoland 2006 (p. 68-72). De RO Visie Werklocaties Flevoland tornt hier niet aan. Zo is de ontwikkeling en realisatie van werklocaties primair een verantwoordelijkheid van gemeenten en marktpartijen. De provincie vervult vooral een faciliterende, ondersteunende, gebiedsvertegenwoordigende en regisserende rol. De RO Visie Werklocaties Flevoland laat de realisatie van werklocaties primair aan gemeenten en private partijen, maar stemt die wel af op een provinciaal toekomstperspectief. Naast een kwantitatieve raming dient de RO Visie Werklocaties strategische doelen. Het geeft aan hoe de provincie haar beleid vormgeeft en hoe het best kan worden ingespeeld op ruimtelijk-economische trends op een

20

hoger schaalniveau. Daarbij geeft de visie richting bij beleidskeuzes op het gebied van onder meer zorgvuldig ruimtegebruik en functiemenging. Ook dient het document als aanzet voor intergemeentelijke afstemming ten aanzien van werklocaties. Hierin wijkt de RO Visie Werklocaties Flevoland niet af van de Visie Werklocaties 2030+ uit 2010. Figuur 6. Flevolands locatiebeleid

RUIMTELIJKE ORDENING SPOOR

ECONOMISCH SPOOR CONVENANT BEDRIJVENTERREINEN 2010-2020

SVIR

RIJK

HERINSTRUCTURERINGSOPVGAVE NEDERLAND

OMGEVINGSPLAN

PROVINCIE

STRUCTUURVISIES WERKLOCATIES

PROVINCIAAL HERSTRUCTURERINGSPROGRAMMA (PHP) VISIE WERKLOCATIES BELEIDSREGEL PHP

PO PROVINCIE / GEMEENTEN EZ EN RO

BELEIDSREGEL PROVINCIAAL LOCATIEBELEID STEDELIJK GEBIED

CONVENANT VOORRAADBEHEERSING EN AFSTEMMING WERKLOCATIES

GEMEENTE GVV STRUCTUURVISIE

ALMERE

LELYSTAD

DRONTEN

ZEEWOLDE

URK

NOORDOOSTPOLDER

Bron: Provincie Flevoland, 2014

1.4 Leeswijzer Hoofdstuk 2 schetst de veranderopgave voor Flevoland per werklocatiesegment: bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, maatschappelijk vastgoed, leisure, zorg en vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) om te komen tot sterke werklocaties met toekomstwaarde. Hoofdstuk 3 benoemt de provinciale visie op deze veranderopgave. Vervolgens is dit in hoofdstuk 4 vertaald in beleid per segment. Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoeringsagenda om te komen tot een aanbod van werklocaties dat passend is bij de vraag.

21

2 VERANDEROPGAVEN

2.1 Bedrijventerreinen Vraag naar bedrijventerreinen neemt af en verandert De vraag naar bedrijventerreinen in Flevoland neemt af. Werd in de Visie Werklocaties van 2010 nog gerekend met een jaarlijks uitgiftecijfer tussen de 45 en 75 hectare t/m 2020; de werkelijke uitgifte lag tussen 2010 en 2013 op nog geen 17 hectare netto per jaar. Deze ontwikkeling zet zich door naar de toekomst. Uiteraard zijn hierin verschillen te zien tussen de zes gemeenten; maar overall is het beeld dat er nu en in de toekomst minder vraag is dan in het verleden. Figuur 7. Uitgifte bedrijventerreinen Flevoland (1999 – 2013), totaal en naar gemeenten

Bron: IBIS, 2014

De belangrijkste redenen voor de nog steeds groeiende, maar beduidend lagere vraag in Flevoland: • Het aantal inwoners, beroepsbevolking en werkgelegenheid in Flevoland nemen komende jaren nog steeds toe, maar wel op een lager niveau dan een aantal jaren geleden was voorspeld. Zo is de beoogde arbeidsplaatsenratio van 0,9 uit de visie werklocaties 2010 nog lang niet gehaald – nu circa 0,74 - en ook niet realistisch naar de toekomst. • Economische crisis, waardoor bedrijven zijn gekrompen, failliet zijn gegaan of vertrokken naar bijvoorbeeld lage lonen landen. • De overloopfunctie van Flevoland is minder aan de orde. Sterker: het merendeel van de omringende regio’s heeft ook te maken met een overaanbod aan bedrijventerrein. 4

Bron: Provincie Flevoland (2014). Feiten en Cijfers. Arbeidsmarktratio is de verhouding tussen de werkgelegenheid en de beroepsbevolking.

23


• Veel bedrijvigheid is al op bedrijventerreinen gevestigd. Groei van bedrijventerreinen moet vooral komen van de bestaande voorraad. Er is steeds minder sprake van uitbreidingsvraag en steeds meer van vervangingsvraag. • Toenemende concurrentie met andere locaties en gebouwen op informele plekken. Zo vindt een steeds groter deel van de groei van bedrijvigheid en werkgelegenheid buiten formele bedrijventerreinen en kantorenlocaties plaats. Bijvoorbeeld in een woonwijk en op het platteland (vrijkomende agrarische bebouwing).

Hierdoor kwalitatieve mismatch en herstructureringsopgave De afname en kwalitatieve verandering van de vraag leiden tot een fors overaanbod van bedrijventerreinen in Flevoland. Het totale aanbod aan bedrijventerreinen bedraagt nu bijna 1.200 hectare netto, zie onderstaande tabel. Hiervan is ruim 60%, 722 ha, hard. Daarmee heeft de provincie in het ‘meest gunstige’ geval een planvoorraad van bijna 30 jaar (inclusief 96 ha OMALA). Hierbij zijn echter wel duidelijk verschillen tussen de verschillende gemeenten. Zo hebben Almere, Lelystad en Dronten een bovengemiddeld aantal jaren harde voorraad, terwijl dit in Noordoostpolder, Urk en Zeewolde juist benedengemiddeld is. Bovenop de harde planvoorraad komen nog 470 ha aan zachte plannen. Dit is nog exclusief aanbod op bestaande terreinen door leegstand. Figuur 8. Voorraad bedrijventerreinen Flevoland en naar gemeenten, per 1 januari 2014 Voorraad (bron: IBIS)

Hard

Zacht

# jaren harde voorraad Totaal

Convenant voorraadbeheersing en afstemming werklocaties* A

B

C

D

E

Flevoland

722

470

1192

28

26

128

325

197

13

Almere

242

135

377

40

6

30

88

58

15

Dronten

104

0

104

34

3

16

45

30

15

Lelystad

240

252

492

48

5

23

76

53

17

Noordoostpolder

59

69

128

10

6

28

39

11

7

Urk

15

14

29

8

2

10

15

5

8

Zeewolde

62

0

62

14

4

22

62

40

14

* Toelichting: A= gemiddelde uitgifte per jaar 2004 t/m 2013 B= ijzeren voorraad; gemiddelde uitgifte x 5 jaar (5 x A) C= direct uitgeefbare voorraad D= overschot t.ov. de ijzeren voorraad E= aantal jaren direct uitgeefbare voorraad (C/A)

Deze situatie is onhoudbaar en onverantwoord. Het zet de ruimtelijke kwaliteit en het functioneren van de bestaande bedrijventerreinen onder druk, leidt tot extra herstructureringsopgaven (zie ook box) en kost heel veel geld. Veel aanbod staat op de gemeentelijke balans en hier wordt fors verlies op geleden. Bovendien belemmert het overaanbod de mogelijkheden om nieuwe economische kansen te pakken, in het Flevolandse MKB en in aantrekkelijke topsectoren als HTSM (in het bijzonder composieten), Logistiek en Agri & Food. Immers, locaties komen niet goed en duurzaam van de grond en investeren in Flevoland is door het overaanbod risicovol.

24

STAND VAN ZAKEN HERSTRUCTURERINGSOPGAVE Hieronder een kort overzicht van de herstructureringsopgaven per gemeente op basis van de GVV’s en de gemeentelijke structuurvisies; eventueel aangevuld met cijfers uit IBIS: • Lelystad: met gebruik van de kwaliteitskaarten zijn werklocaties in de gemeente Lelystad beoordeeld op verkleuren en veroudering. Het merendeel van opgave ligt op verkleuren. Denk hierbij aan Noordersluis (milieuzonering terugbrengen van 4.2 naar 3.2) en Cluster 4 op Flevopoort (verlaging van de maximale milieucategorie). Herstructurering vanaf 2015 zal plaats vinden op Larserpoort en bedrijventerrein vliegveld Lelystad. • Noordoostpolder: in het sociaal economisch beleid is vastgesteld dat er € 100.000 beschikbaar komt voor het licht revitaliseren van werklocaties. Er wordt sowieso al een aantal jaren nagedacht over herstructurering of transformatie van Bouwerskamp-Nijverheidsstraat. In IBIS zijn zeven terreinen opgenomen die samen een netto omvang van 94 hectare hebben. De grootste terreinen die in IBIS als verouderd zijn opgenomen, zijn: Zuidervaart, Industrieterrein Marknesse en Zwolsevaart. • Urk: de gemeente Urk zet in op herstructurering van Lemsterhoek (8 hectare) en Kamperhoek. • Zeewolde: tussen 2013 en 2018 komen twee terreinen in aanmerking voor een herstructurering(Schepenveld en een deel van Trekkersveld I&II). Besluitvorming ten aanzien van prioritering, omvang, planning en financiering is nu gaande. Op Schepenveld wordt circa 11 hectare geherstructureerd en in de toekomst op Trekkersveld I&II circa 88 hectare. • Almere: In Almere is (nog) geen sprake van een acute en grootschalige Almeerse herstructurerings opgave aangezien de meeste bedrijventerreinen in de loop van de jaren ’80 en ’90 zijn ontwikkeld. Nu zijn de meeste bedrijventerreinen in Almere nog van een marktconforme kwaliteit, maar de levenscyclus van vestigingslocaties maakt dat forse investeringen op termijn (2020) onafwendbaar worden. Met name op de terreinen Gooische Kant, Markerkant, Ambachtsmark, De Steiger, De Paal, Gietersplaats, De Vaart 1,2,3 en Hollandsekant) wordt dit actueel. Vanaf 2015 wordt gestart met de herstructurering van bedrijventerrein De Vaart. • Dronten: in IBIS zijn vier terreinen als verouderd opgenomen; samen goed voor 64 hectare netto. Deze terreinen zijn: Fazantendreef, De Noord, Spelwijk, Hanzekwartier en Havenweg. Wat verder opvalt, is dat de herstructureringsopgave nu nog vooral ruimtelijk en publiek wordt ingestoken. Denk aan het aanpakken van de openbare ruimte en realisatie van een nieuwe rotonde. De provincie Flevoland ziet dat er in de toekomst een groter beroep moet worden gedaan op de private kant. Zo is het geld bij de Flevolandse gemeenten schaars, ook naar de komende jaren. De bal moet dus meer bij ondernemers komen te liggen. Zij moeten meer verantwoordelijk worden gemaakt voor de kwaliteit en toekomstwaarde van hun terrein en hiertoe in actie komen. Kortom, een meer private aanpak. Dit betekent dat ook beter gekeken moet worden waar herstructurering echt aan de orde is. Daarbij moet de focus liggen op de economische courantheid van de locatie, boven een ruimtelijke, esthetische invalshoek.

Hoewel de laatste jaren door gemeenten goede stappen zijn gezet in het terugbrengen van de capaciteit bedrijventerreinen, zijn nog extra inspanningen nodig. Uit onderstaande tabel blijkt bijvoorbeeld in MRA-verband zo’n 132 hectare (505 -/- 373 = 132 hectare) te zijn geschrapt. Figuur 9. Afname planvoorraad bedrijventerreinen in verhouding tot afspraken MRA Planvoorraad tot 2020

Almere/ Lelystad

Reductie/uitgefaseerd

Uitvoeringsstrategie 2010

Huidig op 1-1-2014

Afspraak MRA

gerealiseerd

505

373

118

132

25


OPGAVEN VOOR FLEVOLAND EN NIEUWE VISIE WERKLOCATIES • Opstellen van nieuwe, realistische prognoses. De prognoses uit de visie werklocaties uit 2010 zijn niet langer houdbaar. • Terugbrengen van de planvoorraad. Afhankelijk van het scenario moet t/m 2030 de planvoorraad naar verwachting met zo’n 650 tot ruim 900 hectare worden afgebouwd (aanbod 1.200 hectare minus een vraag van 275 tot 560 hectare). Het is hierbij van groot belang dat er een goed beeld komt van welke locaties nu precies kansrijk, kansarm en kansloos zijn en waar dus nog nieuwe ontwikkelingen mogelijk zijn na afloop van de Ladder. Op basis daarvan moeten daadwerkelijke keuzes worden gemaakt. Daarbij kan worden aangesloten en voortgebouwd op de vraaggerichte profilering die in MRA verband, dus ook in Almere en Lelystad, wordt uitgewerkt. Hierbij wordt per bedrijventerrein of kantorenlocatie een oordeel geveld: groei, groei beperkt, balans of beperking. Nieuwe ontwikkelingen zijn alleen mogelijk na het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking. • Boost in aanpak van de (private) herstructureringsopgave. Mogelijke middelen om dit aan te pakken zijn deprogrammeren om zo de context voor herstructurering te verbeteren, inrichten van een nieuwe stimuleringsregeling of fonds voor herstructurering met accent op private aanpak, met regio’s en gemeenten afspraken maken over invoeren van een marktconforme grondprijssystematiek, et cetera. • Aandacht voor kwaliteit. Naast een kwantitatieve balans tussen vraag en aanbod is een kwalitatieve balans wenselijk. De verschuiving van formele naar informele locaties vraagt om een nieuwe kijk op het locatiebeleid. Ook moet segmentering en profilering van locaties concreter worden en meer toegesneden op de realiteit.

2.2 Kantoren Afnemende vraag en oplopende leegstand De komende jaren is sprake van een afnemende vraag. De kantorenmarkt is de afgelopen jaren veranderd van een uitbreidingsmarkt in een vervangingsmarkt. Dit heeft een toenemende leegstand tot gevolg. Deze leegstand concentreert zich in Flevoland vooral in Almere. Hier liep de leegstand de afgelopen jaren sterk op: waar de leegstand begin 2010 nog 12,4% bedroeg, is deze begin 2014 bijna verdubbeld tot 23,4%5. De leegstand is voornamelijk geconcentreerd op formele locaties; de leegstand op binnenstedelijke en overige locaties is duidelijk lager. Belangrijke trends die deze ontwikkeling van oplopende leegstand veroorzaken, zijn: • Het nieuwe werken leidt tot minder behoefte aan kantoormeters. Kantoormedewerkers werken vaker thuis of onderweg waardoor het benodigde kantooroppervlak per werknemer de afgelopen sterk is afgenomen. Medio 2011 heeft de CBRE Group, de grootste commercieel vastgoedadviseur ter wereld, berekend dat door het nieuwe werken de behoefte aan kantoorruimte met zo’n 15% zal afnemen. Er zijn geen aanwijzingen dat Flevoland afwijkt van deze ontwikkelingen. • Door de laagconjunctuur is de vraag naar kantoorruimte de afgelopen jaren laag. Crisis leidt namelijk tot een afname van het aantal werknemers en daarmee m²-gebruik en tot bezuinigingen op huisvestingskosten en het afstoten van kantoorruimte naar de markt. De verwachting is dat de vraag naar kantoormeters de komende jaren slechts beperkt herstelt. • De potentiële beroepsbevolking groeit de komende jaren duidelijk minder snel, ook in Flevoland. • Informele werklocaties herbergen steeds meer kantoorwerkgelegenheid 6.

26

Figuur 10. Leegstandspercentages kantoren per MRA-regio, 2006-2014

Bron: Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka 2013/2014

Overaanbod op Flevolandse kantorenmarkt; vooral in Almere en Lelystad De gemeenten Almere en Lelystad hebben in Plabekaverband al flinke stappen gezet in het terugdringen van de plannen voor nieuwe kantoormeters. Zo blijkt uit figuur 11 dat er tussen 2010 en heden zo’n 455.000m² (660.000 -/- 205.000 m²) is geschrapt. Dit is meer dan in MRA-verband was afgesproken (circa 360.000m²). Figuur 11. Afname planvoorraad kantoren in verhouding tot afspraken MRA Planvoorraad in m² bvo tot 2020

Almere/ Lelystad

Reductie/uitgefaseerd

Uitvoeringsstrategie 2010

Huidig op 1-1-2014

Afspraak MRA

gerealiseerd

660

205

357

455

Bron: MRA/Plabeka, gemeenten Almere en Lelystad en provincie Flevoland

De ontwikkelingen en verwachtingen op de kantorenmarkt (zie figuren hieronder) laten echter zien dat er nog een extra stap nodig is. Zo blijkt bijvoorbeeld uit figuur 12 dat de uitbreidingsvraag vanaf 2009 negatief is en steeds negatiever wordt en toont figuur 13 dat sinds circa 2010 het netto kantoorgebruik in alle deelregio’s van de MRA zich negatief ontwikkelt. Kortom, in de toekomst is duidelijk minder kantooroppervlak nodig; er is sprake van een onttrekkingsopgave. De plancapaciteit van ruim 200.000 m2 die nu nog in de lucht hangt is nog veel te veel. Zeker in de wetenschap dat nu al sprake is van een flinke kantorenleegstand. Daarbij komt bovendien nog het feit dat het Rijk een flink aantal kantoormeters afstoot de komende jaren. Vooral Lelystad ondervindt hier de gevolgen van. Tot 2020 zal de afname van Rijkskantoren in Lelystad circa 15.000 tot 25.000 m² bedragen. Veranderde vraag: meer behoefte aan kwaliteit en bereikbaarheid Naast de afnemende vraag is tegelijkertijd sprake van een verandering in de kwalitatieve vraag. Door het nieuwe werken bijvoorbeeld hebben kantoren een (nog) grotere behoefte aan een goede bereikbaarheid en aan de nabijheid van voorzieningen. Nu en in de toekomst is ligging van kantoren in een multifunctionele omgeving steeds belangrijker. In de MRA, dus ook in Almere en Lelystad, wordt nu vraaggestuurde profilering nader uitgewerkt. Hierbij wordt per bedrijventerrein of kantoorlocatie beoordeeld of sprake moet zijn van (beperkte) groei of geen groei.

5

Bron: Nederland Compleet (DTZ Zadelhoff, 2014 en 2010).

6

Hieronder vallen landelijke gebieden, woonwerkgebieden en centrumlocaties.

27


Figuur 12. Opname- en uitbreidingsvraag MRA, 2005-2013


Figuur 13. Ontwikkeling netto gebruik kantoorruimte naar deelregio, 2005-2013


28

OPGAVEN VOOR FLEVOLAND EN NIEUWE VISIE WERKLOCATIES • Opstellen van nieuwe, realistische prognoses. De prognoses uit de visie werklocaties 2010 zijn niet langer actueel. Maar bovenal: uitwerken van vraaggerichte profielen voor de kantorenlocaties in Flevoland. • Verder terugbrengen van de planvoorraad voor kantoren. Plus alleen nog nieuwe ontwikkelingen in gebieden met kansrijk perspectief en na afweging langs de Ladder voor Duurzame Verstede- lijking. Kortom, kwaliteit voor kwantiteit. • Aanpak van bestaande voorraad van kantoren. Dit speelt vooral in Almere en Lelystad gezien de omvang van de voorraad in beide gemeenten. De afgelopen jaren was sprake van een flinke stijging van de leegstand en de verwachting is dat deze trend zich de komende jaren nog zal doorzetten. Ook vanwege het afstoten van Rijksvastgoed. Mogelijke oplossingen hierin zijn transformatie of sloop van de bestaande voorraad.

2.3 Winkels Behoorlijke winkelleegstand in Almere en Lelystad In Flevoland zijn op 1 januari 2014 volgens Locatus ruim 3.800 verkooppunten. Dit komt neer op bijna 2% van het totale aantal verkooppunten in Nederland. Deze ruim 3.800 verkooppunten zijn goed voor een winkelvloeroppervlak (wvo) van 682.000 m². Almere heeft met een voorraad van ruim 290.000 m² hierin een aandeel van bijna 40%. Lelystad heeft een voorraad van ruim 150.000 m². een aandeel van 22% op het totaal. De winkelleegstand (in m² wvo) in Flevoland bedraagt circa 11%. Dat is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde en hoger dan wenselijk. De leegstand concentreert zich qua totale oppervlakte in Almere en Lelystad (bron: Locatus 2014), maar ook in Zeewolde en Dronten liggen de leegstandscijfers boven het landelijk gemiddeld. De provincie Flevoland ziet vooral dat nieuwe ontwikkelingen in de laatste jaren hebben geleid tot oplopende leegstand in deze steden. Binnen de retail zijn met name winkels gericht op het dagelijkse aanbod lokaal van aard. Bij niet-dagelijkse goederen is het verzorgingsgebied vaak bovenlokaal/regionaal, zeker waar het winkels in kleding/mode en de woonbranche betreft. Vergrijzing, internet en crisis leidt tot minder vraag naar winkels Het winkellandschap staat landelijk, en ook in Flevoland, onder druk en verandert snel. Enkele belangrijke ontwikkelingen, die ook worden bevestigd in het onderzoek ‘Winkelgebied van de toekomst’7: • De recessie sinds 2008, die leidt tot minder aankopen en meer faillissementen. • Sterke opkomst van internetverkopen, wat leidt tot minder vraag naar winkelvloeroppervlak (‘clicks’ in plaats van ‘bricks’). In 2005 bedroeg de totale online retailomzet van producten (kleding, elektronica e.d.) en diensten (reizen, tickets e.d.) nog slecht 2,8 miljard euro. In 2012 is dit gegroeid tot 9,8 miljard euro; circa 6% van de totale detailhandelsomzet. Richting 2020 is naar verwachting het aandeel van internet in de detailhandelsbestedingen opgelopen tot zo’n 20%. Een afname van de vraag naar winkelvloeroppervlak is hiervan een logisch gevolg. Landelijk minus 6 tot 14% in 2020, zo is de verwachting. Voor steden als Lelystad en Almere liggen deze cijfers zelfs iets hoger: -8 tot -19% 8. • Momenteel zijn fysieke en online winkels bezig met een transitie naar ‘total retail’. Dit betekent dat fysieke winkels ook digitaal aanbod hebben en diverse online winkels gaan juist fysiek (bijvoorbeeld Coolblue). De toekomst is dus dat de beide verkoopkanalen geïntegreerd zijn (‘clicks & bricks’). De verwachting is dat deze ontwikkeling leidt tot een kleinere behoefte aan fysieke meters.

7

Winkelgebied van de toekomst – bouwstenen voor publiek-private samenwerking. Platform 31; februari 2014

8

Bron: Webwinkel effecten berekening (DTNP, 2014).

29


• Demografische veranderingen leiden tot andere winkelbehoeftes. Demografische ontwikkelingen hebben invloed op de winkelruimtemarkt. Trends als vergrijzing, ontgroening en verkleuring van de bevolking, verdere huishoudensverdunning en individualisering vertalen zich in veranderende wensen en eisen van de consument. Flevoland heeft als voordeel dat de bevolking nog aanzienlijk groeit komende decennia. • Het winkelmotief wordt steeds sterker bepalend voor bezoekgedrag. De consument maakt in het koopgedrag onderscheid tussen: boodschappen doen (buurt- en wijkcentra), recreatief winkelen (stadscentra) en doelgerichte aankopen (PDV/GDV clusters). • In de winkelmarkt vinden twee tegengestelde ontwikkelingen plaats. Ten eerste is er sprake van schaalverkleining omdat consumenten steeds meer belang hechten aan kwaliteit, keuze en gemak. Maar daarnaast is er ook sprake van schaalvergroting: binnensteden kennen een steeds groter aandeel winkels van de grote ketens (filialisering) en er is sprake van verdergaande clustering van detailhandel in combinatie met voorzieningen rondom thema’s als gezondheid, vrije tijd en multimedia. Zeker in branches als bouwmarkten, woninginrichting, bruinwitgoed, sport, supermarkten et cetera. De consument wil ruime keuze en scherpe prijzen. • De ontwikkeling van schaalvergroting past goed bij de ontwikkeling richting run- en funshopping. Winkelen is meer dan boodschappen doen: beleving wordt steeds belangrijker. Consumenten hechten daarom een groter belang aan de gebouwde omgeving, de aanwezigheid van horeca, culturele voorzieningen en themacentra. Nieuwe concepten als factory outlet centers (zoals Batavia Stad in Lelystad) passen ook goed bij deze ontwikkeling. • Stadscentra worden multifunctionele verblijfsgebieden. Retail is de belangrijkste trekker voor stadscentra, maar kan het niet alleen. Door vergrijzing en toenemende vrije tijd gaan mensen graag een dagje uit en wordt de combinatie met andere voorzieningen als horeca en musea steeds belangrijker. De verschillende trends zorgen er voor dat er op termijn simpelweg minder behoefte bestaat aan (extra) fysieke winkels in Flevoland. Op weg naar 2030 is dan ook niet voor alle winkelgebieden plaats. Niet ieder winkelgebied is te redden. Tegenover kansrijke winkelgebieden staan kansarme winkelgebieden die te weinig potentie bezitten om de transitie naar kansrijk nog te maken in de Flevolandse gemeenten. Er zal afscheid genomen moeten worden van de gebieden die geen perspectief meer hebben. Het rekken van de levensduur van kansarme winkelgebieden leidt uiteindelijk tot verspilling van middelen en verstoort de concurrentie met kansrijke gebieden of plannen. Toenemende leegstand en uiteindelijk verpaupering liggen daarbij op de loer, aspecten die ook in het licht van de ladder voor duurzame verstedelijking ongewenst zijn. De urgentie voor handelen is daarom hoog. Een sterke focus op kansrijke winkelgebieden en proactieve sanering van kansarme winkelgebieden is wenselijk. Om dit te bewerkstelligen is het noodzaak dat alle belanghebbenden tegelijkertijd in beweging komen. Partijen uit de betrokken marktsectoren (retail, franchise en vastgoed) kunnen dit doen door een selectief vestigingsbeleid te ontwikkelen. Flexibiliteit is hierbij een vereiste om proactief te kunnen handelen evenals durf om keuzes te maken. De gemeenten dienen het onderscheid te maken tussen kansrijke en kansarme winkelgebieden en daar vervolgens ook in de praktijk naar handelen. Figuur 14 geeft een indicatief beeld van kansrijke, kansarme en kansloze winkelgebieden. Maatwerk is en blijft hierin wel een vereiste; met name in de kleinere kernen en gemeenten.

30

Figuur 14. Toekomstperspectieven winkelgebieden

TOEKOMSTPERSPECTIEVEN WINKELGEBIEDEN Florerend

Op het randje

• A1-locaties • buurtcentra • aanloopstraten met duidelijk • aanloopstraten zonder profiel profiel of thema of trekker (exclusieve kleding, vers en • thema-boulevards (interieur, reform, discounters) bouw, tuin, outdoor, ABC) • wijkwinkelcentra met prettige mix van supermarkt(en), huishoud (Blokker, Marskramer), slijterij, drogist • buurtcentra met grote supermarkt • leefboulevards

Af te schrijven • buurtcentra zonder (grote) supermarkt • strips onder flats • kleine woonboulevards zonder trekker (zoals IKEA of Macro

OPGAVEN VOOR FLEVOLAND EN NIEUWE VISIE WERKLOCATIES • Behoud van een aantrekkelijk winkellandschap dat inspeelt op de trends en ontwikkelingen. Speciale aandacht voor 1) het versterken van de centrale kernen in met name Almere en Lelystad. Dit omdat dit de A1-locaties bij uitstek zijn met een hoge toekomstwaarde, 2) het mogelijke behoud van de voorzieningen in dorpen en kernen in de overige vier gemeenten. Het eventuele behoud hangt sterk samen met het markttechnische draagvlak en toekomstpotentie van de locatie en 3) maatwerk voor perifere grootschalige winkelconcentraties (per locatie bekijken). • Gemeenten maken keuzes tussen kansrijke en kansarme winkelgebieden samen met marktpartijen Definiëren van helder afwegingskader: aan welke locaties en/of plannen is de komende jaren behoefte en voegen iets toe aan de bestaande voorraad? En welke plannen niet? Kortom welke plannen zijn kansarm en welke kansrijk? • Aanpak voor toenemende leegstand. Maatregelen definiëren c.q. een leegstandplan opstellen om leegstand terug te dringen. Mogelijke maatregelen zijn onder andere transformatie, sloop, stedelijke herverkaveling of fondsvorming, incluis afspraken en rolverdeling hierover tussen gemeenten en marktpartijen. Een dergelijk leegstandsplan kan ook betrokken worden bij de afweging rondom nieuwe stedelijke ontwikkelingen in kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. • Meer grip krijgen op kwaliteiten van gebieden en dynamiek in de winkelmarkt door monitoring.

2.4 Leisure Leisure van belang voor robuuste economie Leisure is een breed segment en is daarom moeilijk exact te definiëren. Letterlijk betekent leisure vrije tijd. Daarom vallen horeca, sport, verblijfsaccommodaties, cultuur, wellness en entertainment in deze visie onder de term leisure. Het merendeel van de leisure is bovenlokaal. Dit blijkt ook uit het feit dat inwoners van Almere veelvuldig gebruik maken van leisure voorzieningen in bijvoorbeeld Amsterdam.

31


De leisure sector wordt economisch steeds belangrijker. Zo kende in Flevoland het aantal arbeidsplaatsen, vestigingen en gerealiseerde bruto toegevoegde waarde 9 de afgelopen jaren groeicijfers van 5% tot 25%10. Deze groeicijfers betekenen dus ook een toenemende ruimtevraag. Hieronder een overzicht van de belangrijkste trends die dit veroorzaken: • Er is een groeiende groep anderhalf- en tweeverdieners. Deze groep heeft voldoende geld te besteden, maar hun tijd is schaars. Vrije tijd moet daarom zo efficiënt, waardevol en intensief mogelijk besteed worden. • Vergrijzende bevolking. Zoals eerder beschreven, is in Flevoland sprake van een vergrijzende bevolking. Deze relatief vermogende en actieve groep senioren (de babyboomgeneratie) hebben voldoende tijd en geld tot hun beschikking en zijn een drijvende kracht achter het toenemende vraag naar en belang van leisure. • Beide groepen (babyboomers en tweeverdieners) leggen om verschillende redenen een sterke focus op kwaliteit. De consument wordt dus steeds kritischer. • Het karakter van de vrijetijdsbesteding is de afgelopen decennia gewijzigd: het bezoek aan commerciële attractiepunten is gestegen ten koste van recreatieve activiteiten waar geen prijs voor hoeft te worden betaald. Tegelijkertijd is sprake van een aantal belangrijke ontwikkelingen aan de aanbodkant: • Professionalisering en ketenvorming. De aanbieders van leisurevoorzieningen worden steeds professioneler in bedrijfsvoering en in samenwerking. Schaalvergroting, buitenlandse toetreders op de Nederlandse markt en ketenvorming dragen hiertoe bij. • De variëteit van vrijetijdsvoorzieningen zal verder toenemen, zo ook de clustering van verschillende typen leisurevoorzieningen (bijvoorbeeld hotels & wellness) als ook de integratie van leisure met andere functies (bijvoorbeeld leisure & retail). • Er is sprake van een toegenomen concurrentie tussen leisurevoorzieningen door het toegenomen aanbod. • Bij marktpartijen en overheid heeft het tot nog toe ontbroken aan sturing. Hierdoor is er een sterke versnippering van het aanbod opgetreden en is integratie met andere functies beperkt gebleven. Leisure wordt echter steeds nadrukkelijker integraal onderdeel van gebieds- en vastgoedontwikkelingen. • Leisure heeft steeds vaker een rol in marketing. Leisurevoorzieningen worden steeds vaker gezien als visitekaartje voor de stad, het nieuwe centrum of de regio. Waar bijvoorbeeld de steden Amsterdam (Rijksmuseum, Anne Frankmuseum) en Utrecht (Domkerk) een duidelijker profiel hebben, is er voor Flevoland nog werk aan de winkel. Qua musea, horeca en hotels blijft Flevoland duidelijk achter bij Nederlands gemiddelde Bij de combinatie leisure en Flevoland wordt direct gedacht aan Walibi Holland, Leisure World, Aviodrome, Het Grote Kabouterbos, de Oostvaardersplassen en Lowlands. Toch is de Provincie Flevoland met een aandeel van slechts 1% van alle leisurevoorzieningen in Nederland hekkensluiter qua aanbod. Figuur 15 geeft een overzicht van het leisure aanbod per 100.000 inwoners in Flevoland en van de omliggende provincies in verhouding tot het Nederlands gemiddelde. Vooral musea, horeca en hotels zijn ondervertegenwoordigd. Hiervoor zijn twee belangrijke redenen: 1. Flevoland is een ‘jonge’ provincie, waar leisure nog moet inbedden. 2. De inwoners van Almere zijn sterk georiënteerd op het aanbod in de omringende regio’s, zoals Amsterdam. De andere gemeenten maken logischerwijs ook gebruik van het leisure aanbod in omliggende regio’s als Zwolle, Kampen, Noord-Veluwe en Gooi en Vechtstreek 9

De toegevoegde waarde is gelijk aan het verschil tussen de productie (basisprijzen) en het intermediair verbruik (aankoopprijzen)

van een bedrijfseenheid. De som van de toegevoegde waarde van alle bedrijfseenheden is een belangrijke component van het bruto binnenlands product (bbp). 10

Bron: CBS Statline en Provincie Flevoland, 2014. Zo namen het aantal arbeidsplaatsen tussen 2011 en 2013 toe van circa 3.900 naar

circa 4.150. Het aantal vestigingen van circa 1.250 tot 1.450 tussen 2011 en 2013 en de bruto toegevoegde waarde van 86 miljoen naar 106 miljoen tussen 2008 en 2010.

32

Figuur 15. Leisure aanbod per 100.000 inwoners in Flevoland, omliggende provincies en Nederland

Bron: Locatus Retail Verkenner

OPGAVEN VOOR FLEVOLAND EN NIEUWE VISIE WERKLOCATIES • Geen vraag willen creëren met nieuw aanbod11. Kortom alleen vraaggericht ontwikkelen conform de ladder voor duurzame verstedelijking. • Waar mogelijk wel gebruik maken van de kracht van leisure. Stimuleren dat bij gebiedsontwikkeling leisure wordt toegevoegd waar het een versterkende werking heeft en wanneer er vraag naar is.

2.5 Maatschappelijk vastgoed Omvang maatschappelijk vastgoed niet altijd goed inzichtelijk. Daarnaast grote diversiteit per gemeente Bij maatschappelijk vastgoed12 gaat het om gebouwen voor functies als onderwijs en kinderopvang, zorg, cultuur, sport en ontspanning en overige functies als kerken en moskeeën. Hiervan is landelijk ongeveer een derde in bezit van de overheid; het overige is in bezit van stichtingen, corporaties of private partijen. Almere heeft met een oppervlakte van bijna 3.000.000 m² bvo circa 15 m² per inwoner aan maatschappelijk vastgoed. Dat is fors omdat het landelijk gemiddelde op ruim 5 m² per inwoner ligt. Almere staat hiermee op de tweede plaats in de G37. Belangrijke verklaring hiervoor is dat Almere relatief veel jongeren heeft en daarmee veel onderwijsinstellingen. Lelystad ligt met een gemiddelde oppervlakte van 2,2 m² per inwoners (in totaal bijna 165.000 m² maatschappelijk vastgoed) duidelijk onder het landelijk gemiddelde. Figuur 16 geeft een nadere uitwerking van het maatschappelijk vastgoed in beide gemeenten. Van de overige gemeenten zijn geen cijfers voorhanden. Hierbij moet worden opgemerkt dat de gemeente Dronten een andere indeling hanteert waardoor er geen cijfers bekend zijn voor de typen zorg, godsdienst, kinderopvang en sociale werkplaats 11

Overigens is in de grondexploitatie van Omala ook leisure opgenomen.

12

Bron: bouwstenen voor sociaal, 2012.

33


Figuur 16. Maatschappelijk vastgoed in Almere, Lelystad en Dronten naar eigendom en type Overheid

Stichtingen

Overige

Totale omvang in m²

Almere

73%

15%

12%

3.000.000

Lelystad

39%

36%

24%

165.000

Onderwijs

Zorg

Sport

Godsdienst

Overheid

Cultuur

Kinderopvang

Politie/ brandweer

Sociale werkplaats

Almere

31,8%

4,0%

54,1%

1,4%

0,4%

3,3%

3,7%

0,8%

0,4%

Lelystad

40,6%

24,3%

20,6%

2,3%

3,5%

3,5%

1,0%

4,2%

0,0%

Dronten

50%

13%

18%

16%

3%

Bron: Vitale Stad, 2012

Veranderende maatschappij leidt tot andere behoeftes De komende jaren is er sprake van een flink aantal veranderingen die invloed hebben op de behoefte aan maatschappelijke vastgoed. Hieronder de belangrijkste: • Vergrijzing, ontgroening en bevolkingsontwikkeling. Nederland als geheel heeft te maken met vergrijzing, ontgroening en op termijn met bevolkingsdaling. Uiteraard zijn hier sterke regionale verschillen. In Flevoland zal bijvoorbeeld volgens de bevolkingsprognoses zeker tot 2040 geen sprake van krimp zijn. Wel is sprake van een sterke toename van het aantal ouderen. Het aantal jongeren neemt absoluut nog toe, maar door de sterke vergrijzing zal het aandeel jongeren afnemen. Deze veranderende bevolkingssamenstelling leidt tot andere vastgoedbehoeftes. Ontgroening leidt logischerwijs tot minder behoefte aan onderwijs en sport en vergrijzing leidt tot meer behoefte aan zorg. • Meer digitaal. Internet leidt tot minder ruimtebehoefte. Deze verminderde ruimtebehoefte door internet is ook van toepassing op maatschappelijk vastgoed. Dit geldt zowel voor de overheid, zorg en onderwijs. • Nieuwe combinaties. Steeds vaker is mogelijk of noodzakelijk om slimme combinaties te maken. Denk aan een kinderopvang of huiswerkbegeleiding bij een sportclub of een apotheek in of bij een bejaardentehuis. Kortom, er is steeds meer het besef dat integraal naar maatschappelijke functies gekeken moet worden om het gebruik te optimaliseren en kosten te reduceren. Dus de functies niet langer als aparte, sectorale eilandjes als ‘zorg’, ‘onderwijs’, ‘sport’, ‘cultuur’ et cetera te zien. • Minder overheid; meer burger. Er is een groot aantal wetswijzigingen op komst die het landschap rond maatschappelijke voorzieningen enorm gaan veranderen. De belangrijkste hebben betrekking op de drie decentralisaties, maar ook wetswijzigingen op financieel gebied, kwaliteitseisen en aanbesteding zijn van invloed. De algemene lijn achter deze nieuwe wetten en regelingen is: o meer verantwoordelijkheden bij de burger en het lokale bestuur, meer (beslis)ruimte voor de ge meente als centrale spelverdeler en hierdoor ook meer ruimte voor lokale verschillen. o minder geld in totaal, meer directe financiering voor de mensen en groepen voor wie het is bedoeld (gerichter op het gewenste resultaat, vraaggerichter en meer marktwerking), meer zoeken naar kostenbesparing en mogelijkheden voor (regionale) samenwerking. o meer ruimte voor andere partijen, nieuwe toetreders en informele aanbieders zoals kerken, scouting en zzp’ers. Leegstand neemt komende jaren toe Het resultaat van deze trends is dat de komende jaren naar verwachting veel minder behoefte is aan maatschappelijk vastgoed. Voorzichtige schattingen geven aan dat tussen nu en 2030 de behoefte met circa 25% afneemt (bron: Bouwstenen voor sociaal, 2012). Logischerwijs is de verwachting dat de ontwikkeling voor elke gemeente of regio anders uitpakt. Eerder werd geconstateerd dat Flevoland qua bevolking groeit en het aantal jongeren ook. De verwachting is daarom dat het negatieve effect in Flevoland beperkter zal zijn. Maar alle overige trends die hierboven werden beschreven, zijn wel van toepassing op Flevoland. Kortom, ook in Flevoland zal de komende jaren sprake zijn van een afnemende vraag en daarmee toenemende leegstand in het maatschappelijk vastgoed.

34

OPGAVEN VOOR FLEVOLAND EN NIEUWE VISIE WERKLOCATIES • Beter inzicht krijgen in de markt van het maatschappelijk vastgoed in Flevoland. Zonder dit inzicht is het onmogelijk hier goed op te sturen. Inzicht moet verkregen worden in 1) het aanbod. Momenteel is van Almere, Lelystad en Dronten het aanbod inzichtelijk maar van de overige drie gemeentes ontbreken deze cijfers. 2) ontwikkeling van de vraag. Op landelijk niveau zal de behoefte naar maatschappelijk vastgoed met circa 25% afnemen. De verwachting is dat het effect in Flevoland beperkter zal zijn vanwege de gestage bevolkingsgroei. 3) de verhouding tussen vraag en aanbod. • Aanpak huidige en toekomstige leegstand. Als er sprake is van veel leegstand dient hiervoor een oplossing gevonden te worden. Andere invullingen (transformatie) zijn vaak goed mogelijk door de vaak aantrekkelijke ligging van het vastgoed. • Nieuwbouw beperken. Alleen nieuwe functies toevoegen als deze echt noodzakelijk zijn en voldoende marktruimte hebben.

2.6 Zorg Vergrijzing leidt tot extra zorgvraag In de provincie Flevoland staat zo’n 1,7 miljoen m² aan zorgvastgoed. Denk hierbij aan ziekenhuizen, praktijken, verpleegen verzorgingshuizen, tehuizen voor verstandelijk gehandicapten en psychiatrie, jeugdzorg, maatschappelijke opvang et cetera. Wanneer het aandeel van de bevolking per provincie wordt afgezet tegen het aandeel in de voorraad zorgvastgoed, is in Flevoland sprake van een zeer lichte oververtegenwoordiging van het zorgvastgoed. Vraag naar zorgvastgoed neemt toe: maar aard van de vraag verandert Diverse trends zijn van invloed op de vraag naar zorgvastgoed in de komende jaren. Een belangrijke ‘driver’ is de vergrijzing van de bevolking. Flevoland kent nu nog de minst vergrijsde bevolking maar behoort wel tot de top 3 provincies die het sterkst vergrijst tussen nu en 2040. De vergrijzing doet de vraag naar zorg toenemen en in potentie dus ook de vraag naar zorgvastgoed. Het Economische Instituut voor de Bouw13 (EIB) heeft een raming voor de toekomstige vraag naar zorgvastgoed gemaakt. Hieruit blijkt dat ruimtevraag van de zorgsector tor 2030 zal toenemen naar 78,5 miljoen m². Doorvertaald naar Flevoland betekent dit dat de voorraad zorgvastgoed jaarlijks met zo’n 40.000 tot 50.000 m² zal toenemen. Naast de vergrijzing is er sprake van een aantal andere trends en ontwikkelingen die ertoe leiden de het zorglandschap er in de toekomst duidelijk anders uitziet. De belangrijkste zijn: • Meer marktwerking. Het afgelopen decennium is een aantal hervormingen van het zorgstelsel doorgevoerd die een transitie van aanbod- naar vraaggestuurde zorg ten gevolg moeten hebben. Denk hierbij aan de Zorgverzekeringswet (ZVW), de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) en de AWBZ. • Gewijzigde bekostigingssystematiek. Deze gewijzigde systematiek leidt tot zakelijkere beslissingen in het zorgvastgoed. • Extramuralisering van de zorg. Een andere belangrijke trend is het steeds meer buiten de muren van een instelling verlenen van zorg. De overheid voert door bijvoorbeeld subsidiëring een actief beleid om extramurale zorg te stimuleren en ouderen langer zelfstandig te laten wonen. De eigen bijdrage voor extramurale zorg is veel lager dan voor intramurale zorg. Extramurale zorg is goedkoper en daarmee een mogelijke oplossing voor de oplopende zorgkosten. • Scheiden van wonen en zorg. Scheiden van wonen en zorg betekent dat de wooncomponent uit de AWBZ gehaald wordt. Ouderen zijn dan zelf verantwoordelijk voor het betalen van hun woonlasten in een zorginstelling. Scheiding van wonen en zorg zal enerzijds tot uitdrukking komen in meer thuiszorg en anderzijds zullen er ouderen zijn die kiezen voor een woning waarin zij, wanneer nodig, meer zorg kunnen krijgen. Scheiding van wonen en zorg zal dus bijdragen aan het verder extramuraliseren van zorg.

35


Extramuralisatie van de zorg en het scheiden van wonen en zorg heeft waarschijnlijk een drukkend effect op de vraag naar zorgvastgoed. Zo blijkt uit onderzoek14 dat ruim 800 van de bijna 2.000 Nederlandse ouderenzorglocaties met sluiting wordt bedreigd. Hierdoor zal de verpleegen verzorgingshuiscapaciteit de komende jaren met minstens 40 procent afnemen. Vooral verzorgingshuizen zullen verdwijnen. De afgelopen jaren zijn verschillende verouderde verzorgingshuizen omgebouwd tot verpleeghuis, maar met de veranderde financiering (scheiding van wonen en zorg) wordt dit een stuk lastiger. Het gevolg is dat vooral verpleeghuizen voor zorgbehoevenden met hoge zorgindicaties overblijven. Tegelijkertijd valt te verwachten dat, doordat ouderen vaker thuis blijven wonen, de vraag naar nieuwe ouderenwoningen of verbouwing van bestaande woningen zal toenemen. Ook zal er meer vraag komen naar specifieke woon-zorgconcepten als aanleunwoningen, serviceflats, zorghotels, zorgboerderijen etcetera.

OPGAVEN VOOR FLEVOLAND EN NIEUWE VISIE WERKLOCATIES • Voorkomen van overaanbod. Momenteel lijkt geen sprake van een overdaad aan plannen in Flevoland. Het is wenselijk dat deze situatie behouden blijft. Zoals hierboven berekend bedraagt de uitbreidingsvraag van het zorgvastgoed in Flevoland jaarlijks maximaal zo’n 40.000 tot 50.000 m². • Juiste nieuwbouw toevoegen. Nieuwbouw is alleen mogelijk op de juiste locatie en als deze met de ladder voor duurzame verstedelijking is onderbouwd. Vooral behoefte aan nieuwe concepten, zoals ouderenwoningen, woon-zorgconcepten als zorgboerderijen, zorghotels, etc. • Aanpak toenemende leegstand in verzorgingstehuizen. Dit kan onder andere door middel van transformatie of sloop.

2.7 Landelijk gebied Komende jaren forse leegstand van agrarische bedrijfslocaties verwacht; helder beleid noodzakelijk Het agrarische landschap van Flevoland is bijzonder en heeft cultuurhistorische en economische waarde. Het gebied staat echter onder druk. De komende jaren komt een flink aantal agrarische bedrijfslocaties vrij. Dit wordt veroorzaakt door bedrijfsbeeindigers die geen opvolger hebben. Het aantal ondernemers dat ermee stopt, schommelde tien jaar lang rond de 3 en 3,5% per jaar. De laatste jaren stabiliseert het percentage zich rond de 2%15. Er zijn overigens geen signalen die aangeven dat de dalende trend minder of zelf omgebogen wordt. Een andere belangrijke oorzaak is de schaalvergroting van agrarische bedrijven: het gebruikte areaal blijft gelijk maar het aantal agrarische bedrijven blijft afnemen. Veelvoorkomend is namelijk dat kleinschalige gemengde bedrijven vaak worden vervangen door grootschalige melkveehouderijen. Voor Flevoland betekent dit dat tussen nu en 2030 sprake is van 400 tot 600 bedrijfsbeeindigers16. Qua oppervlakte speelt dit met name in de Noordoostpolder zoals blijkt uit figuur 17. Hier staat in 2030 naar verwachting ruim 900.000 m² agrarische bestemming leeg. Voor Dronten en Zeewolde is dat respectievelijk ruim 200.000 m² en 100.000 m². In de overige drie gemeenten is dit kleiner dan 50.000 m². Door middel van het spoor ‘Erf zoekt kans’ van de Agenda Vitaal Platteland wordt dit in de komende collegeperiode aangepakt. Een oplossing is bijvoorbeeld hergebruik en transformatie. Inmiddels vinden op 12 tot 14% van de voormalige agrarische erven niet-agrarische activiteiten plaats. Op locaties van voormalige agrarische bedrijven worden nieuwe activiteiten steeds meer gezien als een kans om de leefbaarheid in het landelijk gebied te behouden of versterken. Denk hierbij aan camping, caravanstalling, discotheek, galerie, garage, museum, kantoor, restaurant, villa, zorgboerderij en wellnessfarm. In Flevoland vestigen steeds meer zorginitiatieven 13

Bron: bouwen voor de zorg (EIB, 2012).

14

Bron: De vergrijzing voorbij, Berenschot 2013.

36

Figuur 17. Prognose vrijkomende agrarische bebouwing per gemeenten tot 2030 in m²

Bron: Alterra, 2014

in het landelijk gebied; met name in de Noordoostpolder. Hergebruik of transformatie is een aantrekkelijk middel om het landelijk gebied te verlevendigen maar er zijn ook voorbeelden van activiteiten die te veel overlast voor de omgeving veroorzaken. Onduidelijk is of bovengenoemde percentages ook in de toekomst worden gerealiseerd. Dit is sterk afhankelijk van weten regelgeving. Er is daarom behoefte aan een helder beleid voor deze vrijkomende agrarische bebouwingen. Transformatie heeft logischerwijs wel tot gevolg dat de ruimtevraag in deze segmenten afneemt. Gezien de hierboven geschetste situatie is het wenselijk om helder en concreet beleid te definiëren om te komen tot een vitaal en aantrekkelijk landelijk gebied waar het aantrekkelijk wonen, werken en recreëren is. De beleidsregel kleinschalige ontwikkelingen in het landelijk gebied zal hiertoe worden geactualiseerd. Gebiedsgewijze aanpak in plaats van kavelgewijze benadering In het huidige beleidskader landelijk gebied wordt gewerkt met een kavelgewijze benadering. Het onderzoek naar ‘De ruimtelijke gevolgen van nieuwe werkvormen’ stelt voor in het landelijk gebied met een gebiedsgewijze aanpak te werken. Daarbij is het goed om deelgebieden te onderscheiden waarbij een sterkere relatie wordt gelegd met de gebiedsspecifieke kansen en knelpunten.

OPGAVEN VOOR FLEVOLAND EN NIEUWE VISIE WERKLOCATIES • Helder locatiebeleid voor landelijk gebied met gebiedsgewijze benadering in plaats van kavelgewijze waarbij wordt gewerkt met deelgebieden. • Definiëren oplossingen en helder beleid voor vrijkomende agrarische bebouwingen. • Aanjaagteam voor transformatie vrijkomende agrarische bebouwingen om leegstand hierin te beperken. • Monitoren van ontwikkeling van vrijkomende agrarische bebouwingen (in aantallen en vierkante meters). • Inzicht verkrijgen in effect van transformatie VABs op ruimtevraag in andere segmenten.

15

Bron: CBS, 2013.

16

Bron: Vrijkomende agrarische bebouwing in het landelijk gebied, Alterra 2014.

37


2.8 Veranderopgave naar gemeente

Almere

Bedrijventerrein

Kantoren

Winkels

Forse opgave: • Afnemende en veranderende vraag

Forse opgave: • Zeer forse leegstand: 23% in Almere en in Lelystad ligt deze grofweg tussen de 15 en 20%.

Forse opgave: • Leegstand momenteel onder landelijk gemiddelde maar door forse voorraad moet de retail in Almere de komende jaren wel op de agenda.

• Fors overaanbod. Almere heeft nog een harde planvoorraad voor circa 40 jaar. • Herstructureringsopgave van circa 170 hectare (bron: visie werklocaties Flevoland 2030+, 2010)

Lelystad

Forse opgave: • Afnemende en veranderende vraag • Fors overaanbod. Lelystad heeft nog een harde planvoorraad voor circa 48 jaar.

• Afnemende en veranderende vraag • Toenemende concurrentie van informele werklocaties • Sprake van fors overaanbod. In MRA verband is al een fors deel geschrapt; echter meer schrappen is noodzakelijk. • Afname van Rijksvastgoed van circa 15.000 tot 25.000 m² t/m 2020 in Lelystad

Forse opgave: • Sprake van leegstand boven landelijk gemiddelde

• Herstructureringsopgave van circa 100 hectare (bron: visie werklocaties Flevoland 2030+, 2010) Dronten

Redelijke opgave: • Afnemende en veranderende vraag • Fors overaanbod. Dronten heeft nog een harde planvoorraad voor circa 34 jaar.

Beperkte opgave: • Voorraad, leegstand en overaanbod beduidend lager dan in Almere en Lelystad.

Redelijke opgave: • Sprake van leegstand boven landelijk gemiddelde


Beperkte opgave: • Leegstand beneden landelijk gemiddelde.


Beperkte opgave: • Leegstand beneden landelijk gemiddelde.


Redelijke opgave: • Sprake van leegstand boven landelijk gemiddelde

• Herstructureringsopgave van circa 60 hectare (bron: visie werklocaties Flevoland 2030+, 2010) Noordoostpolder

Redelijke opgave: • Afnemende en veranderende vraag • Fors overaanbod. Noordoostpolder heeft nog een harde planvoorraad voor circa 10 jaar. • Herstructureringsopgave van circa 90 hectare.

Urk

Beperkte opgave: • Afnemende en veranderende vraag • Fors overaanbod. Urk heeft nog een harde planvoorraad voor circa 8 jaar. • Herstructureringsopgave van circa 20 hectare bron: visie werklocaties Flevoland 2030+, 2010)

Zeewolde

Redelijke opgave: • Afnemende en veranderende vraag • Fors overaanbod. Zeewolde heeft nog een harde planvoorraad voor circa 14 jaar. • Herstructureringsopgave van circa 100 hectare bron: visie werklocaties Flevoland 2030+, 2010)

38

Almere

Maatschappelijk vastgoed + zorg

VABs

Redelijke opgave: • Zeer omvangrijke voorraad maatschappelijk vastgoed (circa 3 miljoen m²). • Door veranderende en afnemende vraag is verwachting

Zeer beperkte opgave: • Ruim 10.000 m² vrijkomende agrarische bebouwing tot 2030

dat leegstand zal toenemen. Wel minder sterk dan in Nederland omdat Flevoland een relatief jonge provincie is (circa een derde van het vastgoed is voor onderwijs) en omdat hier geen sprake is van krimp Lelystad

Beperkte opgave: • Relatief kleine voorraad maatschappelijk vastgoed (circa 165.000 m²). Wel sprake van veranderende en afnemende vraag.

Beperkte opgave: • Circa 35.000 m² VAB tot 2030.

Dronten

• Geen cijfers bekend

Redelijke opgave: • Gemeente die na Noordoostpolder de grootste opgaven heeft met ruim 200.000 m² vrijkomende VABs.

Noordoostpolder


Forse opgave: • Tot 2030 komt bijna 1 miljoen m² VAB vrij.

Urk


Zeer beperkte opgave: • Ruim 5.000 m² VAB tot en met 2030.

Zeewolde


Redelijke opgave: • Opgave van ruim 100.000 m² VAB tot 2030.

39

3 VISIE

3.1 Doelstelling Visie Werklocaties Provincie Flevoland wil met deze visie geen blauwdruk voor de toekomst geven. De provincie wil wel richting geven aan de ontwikkeling van werklocaties in een nieuwe realiteit. Doelstelling (het ‘wat’) van de nieuwe RO Visie Werklocaties Flevoland 2015 is om te komen tot een zorgvuldig ruimtegebruik van werklocaties in Flevoland, zodat het aanbod passend is bij de behoefte en regionaal is afgestemd (Programmabegroting 2014). Kortom: het mogelijk maken van sterke werklocaties met toekomstwaarde. En zodat het lokale en regionale MKB en in het bijzonder topclusters als Agri & Food, High Tech Systemen en Materialen (HTSM), Life Sciences & Health (LSH) en Vrijetijdseconomie en ook de sectoren handel en logistiek kunnen floreren. Het maatschappelijk effect dat de provincie Flevoland hiermee wil bereiken is een slim en zuinig ruimtegebruik van werklocaties in Flevoland (Programmabegroting 2014). De manier waarop de provincie dit wil bereiken met haar partners (het ‘hoe’ en ‘door’) is in dit en de volgende hoofdstukken uitgewerkt. De kern is in onderstaande figuur in één oogopslag weergegeven. In dit hoofdstuk staan de acht leidende principes centraal om de veranderopgave aan te pakken. Deze zijn in co-creatie met de Flevolandse gemeenten, bedrijfsleven en buurregio’s tot stand gekomen en moeten op termijn leiden tot sterke werklocatie met toekomstwaarde. Figuur 18. Focus visie werklocaties in één oogopslag

Bron: provincie Flevoland, 2014

41


3.2 Van kwantiteit naar kwaliteit Leidend principe 1: Ladder voor duurzame verstedelijking staat centraal Het accent van stedelijke ontwikkelingen, werklocaties in het bijzonder, verschuift van nieuwbouw naar het vitaliseren van bestaande gebieden en gebouwen in Flevoland. Voor een goede afweging van keuzes voor locaties van nieuwe bedrijfsgebouwen, kantoren, winkels, et cetera, staat de ladder voor duurzame verstedelijking centraal (naast ander elementen voor een goede ruimtelijke ordening, zoals stedenbouw, wateropvang, omgevingskwaliteiten, etc.). Met deze ladder wordt een transparante besluitvorming en zorgvuldige ruimtelijke afweging rondom nieuwe ontwikkelingen voor werklocaties nagestreefd. Het gaat om het tijdig afwegen van kansen en mogelijkheden om bestaande gebouwen te benutten bij overwegingen van nieuwe bebouwing. In elk bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe bedrijventerreinen, kantoren, winkels, etc. in Flevoland zullen de gemeenten de locatiekeuze moeten motiveren aan de hand van de drie stappen van de ladder. Aangezien de juridische borging van de ladder al geregeld is in het Bro, gaar de provincie Flevoland geen aanvullende juridische vereisten toevoegen. De provincie is verantwoordelijk voor het generiek toezicht op de toepassing van de ladder. De provincie Flevoland kan hierbij zelf de wijze van toezicht bepalen. Dit is in overeenstemming met bestuurlijke afspraken over interbestuurlijk toezicht conform de Wet Revitalisering generiek toezicht. Met betrekking tot het financieel toezicht is op 23 januari 2015 een bestuurlijk akkoord interbestuurlijk toezicht gesloten. De systematiek van de ladder is het meest waardevol als deze op het regionale en structuurvisieniveau wordt toegepast. Immers, alleen op die niveaus kan de samenhang tussen de (herstructureringsopgave) van de bestaande voorraad in de diverse kernen en de nieuwe ontwikkelingen op de diverse in- en uitbreidingslocaties goed beschouwd worden. Vooral op regionale schaal kan optimaal de behoefte aan bouwplannen per gemeente worden bepaald en wat de beste plekken hiervoor zijn. Op structuurvisieniveau kan de totale opgave ten aanzien van het bestaand stedelijk gebied worden bezien. Waar concentreert de leegstand zich, welke complexen komen straks leeg te staan en wat is de toekomstwaarde van gebieden? Voorkomen moet worden dat de capaciteit van bijvoorbeeld bedrijventerreinen al is vastgelegd in uitleglocaties waardoor transformatie van (toekomstige) leegstaande gebouwen leidt tot overcapaciteit of niet van de grond komt. Daarom is het ook heel belangrijk dat de Flevolandse gemeenten tot deprogrammering komen (zie leidend principe 2). Nu houdt het overaanbod in suboptimale harde plannen en uitleglocaties kwalitatief goede, nieuwe ontwikkelingen tegen en zet het daarmee een rem op de ruimtelijk-economische ontwikkeling van de Flevolandse gemeenten. Het is overigens van belang om hierbij op te merken dat de ladder voor duurzame verstedelijking geen projecten en locatieontwikkelingen uitsluit waarvoor in vastgestelde ruimtelijke plannen (voor 1 oktober 2012) reeds ruimte is gereserveerd. Wel beoogt de ladder dat de Flevolandse gemeenten samen met ons als provincie een zorgvuldige afweging maken over het gebruik van de ruimte en overprogrammering tegengaan. Toepassing van de ladder op regionale schaalniveau leidt tot een samenhangende visie en betekent dat de onderbouwing op bestemmingsplanniveau eenvoudiger wordt. Natuurlijk kunnen niet alle ontwikkelingen op dit schaalniveau worden bekeken. Een en ander hangt bijvoorbeeld af van de reikwijdte ofwel het verzorgingsgebied of de marktregio van een functie. Het is dus zaak hier pragmatisch mee om te gaan. Daarom zal de provincie Flevoland op voorhand geen regio’s formuleren. Gemeenten moeten de ontwikkeling van bedrijventerreinen, kantoren, winkels, etc., conform de ladder laten plaatsvinden, waarbij naar gelang de reikwijdte/marktregio van de nieuwe ontwikkeling/functie de relevante regionale samenwerking en afstemming gezocht moet worden. Gemeenten zullen hierop hun eigen governance moeten ontwikkelen. Tot slot is het werken met de ladder nieuw en roept dit nog veel vragen op. De provincie wil daarom met gemeenten en partners kennis en kunde over de ladder delen, elkaar inspireren en goede praktijkvoorbeelden en knelpunten praktisch oplossen.

42

Leidend principe 2: echt stappen zetten in creëren van marktspanning en deprogrammeren Bedrijventerreinen, kantoren, winkels, et cetera zijn er genoeg in Flevoland. In toenemende mate overschrijdt het aanbod de vraag waardoor er geen sprake is van een gezonde marktspanning. Hoewel de vraag naar werklocaties in Flevoland ook komende 10 à 15 jaar naar verwachting zal blijven groeien, zal deze wel op een structureel lager niveau liggen en zal dit per gemeente verschillen. Tegelijkertijd is de kwaliteit steeds minder toegesneden op de behoefte. Dit door veranderingen in de economische structuur van Flevoland, en – mede als gevolg hiervan – veranderingen in het type locaties waar vraag naar is. Zo ziet men een verschuiving van de vraag van formele locaties naar informele locaties. Op al deze werklocatiegebieden liggen dus nog grote kwalitatieve opgaven. En bovendien is blijvende (kwalitatieve) vernieuwing en innovatie ook van groot belang, men kan zich geen stilstand veroorloven. De uitdaging is om een omslag te maken ‘van alleen kwantiteit naar ook kwaliteit’ en meer marktspanning te creëren. Dat wil zeggen: de omslag maken van denken als ontwikkelaar naar denken als belegger. Dit door afstemming van de planning voor de (her)ontwikkeling van ruimte voor bedrijvigheid tussen de gemeenten in regio’s. Samenwerkende gemeentelijke overheden (zowel binnen de provincie Flevoland als met de omliggende regio’s) zijn daarom zeer noodzakelijk. Met de (samenwerkende) gemeenten in Flevoland zal de provincie de (regionale) behoefteraming voor bedrijventerreinen, kantoren, winkels uitwerken en confronteren met het aanwezige en toekomstige aanbod. Waar nodig zal de provincie met de (samenwerkende) gemeenten extra stappen zetten om te komen tot het deprogrammeren/schrappen van plannen en locaties waarnaar geen marktvraag is. Dit in het belang van slim en zuinig ruimtegebruik, maar ook vanuit de rol van de provincie als financieel toezichthouder. Deze opgave spitst zich vooral toe tot bedrijventerreinen en kantoren. Leidend principe 3: dynamisch voorraadbeheer Zoals gezegd is er meer dan genoeg aanbod van werklocaties in Flevoland, het aanbod is zelfs teveel. Bovendien is daarbij ook sprake van een kwalitatieve mismatch tussen aanbod en vraag. Er is geen behoefte aan meer van hetzelfde, er is juist behoefte aan andere kwaliteit. Dynamiek is nodig om de omslag naar gewenste kwaliteit te maken. Door het creëren van meer marktspanning wordt de markt geprikkeld om weer te investeren en de benodigde kwaliteit te realiseren. De sleutel hiertoe ligt in het toepassen van dynamisch voorraadbeheer. Daarbij is het nodig dat de Flevolandse gemeenten en de provincie (bij voorkeur op regionaal/intergemeentelijk niveau) afspraken maken op bestuurlijk niveau over de gezamenlijke programmering en het beheer van de voorraad werklocaties waarbij de provincie kan doorpakken indien nodig. Dit is nu vastgelegd in het convenant ‘Voorraadbeheersing en afstemming werklocaties Flevoland’ (2012). Dit convenant is in lijn met de ladder voor duurzame verstedelijking. Centraal in de aanpak staan in elk geval drie zaken: 1. Werken aan de kwaliteit van de bestaande voorraad (bijv. renovatie, herstructureren, energiemaatregelen, duurzaamheid). Onderdeel hiervan vormt de aanpak van de bestaande leegstand. 2. Waar mogelijk schrappen (verkleuren/ van functie veranderen) van harde plannen die niet de beoogde toevoeging van kwaliteit opleveren. Het kan ook gaan om (tijdelijke) andere functies. 3. Onder voorwaarden (bv. alleen echte toevoeging kwaliteit, principes van duurzame verstedelijking) ruimte bieden voor het toevoegen van goede nieuwe voorraad, maar dan wel in combinatie met het schrappen van bestaande voorraad.

43


Figuur 19. Dynamisch voorraadbeheer schematisch

1. VOORRAAD IN GEBRUIK

2. LEGE VOORRAAD

3. PLANVOORRAD

Leidend principe 4: aanpak herstructurering en duurzaam beheer De herstructureringsopgave op bedrijventerreinen is in Flevoland relatief beperkt vergeleken met het ‘oude land’. Wel is te zien dat, mede door het overaanbod, de kwaliteit en economische waarde van de terreinen verder onder druk komt te staan en dat diverse locaties hierdoor dreigen af te glijden op de economische levenscyclus met dalende vastgoedwaardes en economische incourantheid als gevolg (zie figuur hieronder). De provincie merkt dit ook aan den lijve omdat gemeenten in toenemende mate een beroep doen op de daarvoor beschikbare middelen (Provinciaal Herstructureringsprogramma, PHP). Tot eind 2015 kunnen aanvragen voor de PHP-regeling worden ingediend. Verwacht wordt dat de middelen uit het PHP dan ook op zijn. Aan de hand van onderstaande figuur kunnen gemeenten bij de herijking van hun herstructureringsopgave zelf bepalen waar hun bedrijventerreinen staan. Uitgangspunt is ingrijpen in fase 1 (voorkomen is beter dan genezen door goed beheer en onderhoud en parkmanagement) of fase 3 (realiseren van flinke waardesprong). Het is niet wenselijk om terreinen in fase 2 aan te pakken. Gemeenten hebben dan een meer faciliterende rol. Initiatief moet dan voornamelijk komen van ondernemers en eigenaren. Er zullen nieuwe mogelijkheden aangeboord moeten worden om de aanpak voort te zetten en een extra stimulans te geven, met name richting een meer private aanpak (door ondernemers zelf, ondersteund door gemeenten en provincie) en om te voldoen aan de afspraken van Flevoland met het Rijk in het convenant ‘bedrijventerreinen 2010-2020’ (2009) en het convenant ‘aanpak leegstand kantoren’ (2012). Het eerste convenant is door provincie en gemeenten nader uitgewerkt in het convenant ‘Voorraadbeheersing en afstemming werklocaties Flevoland’ (2012). Bovenal is het zaak om de herstructurering serieus op te pakken willen gemeenten het risico verkleinen dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen gefrustreerd worden. Om de herstructureringsopgave op te pakken ziet de provincie Flevoland twee sporen: • Beleidsspoor gericht op het terugbrengen van overaanbod aan bedrijventerreinen en zo de markt voor bestaande terreinen opwaarderen (zie o.a. deprogrammeren onder leidend principe 2). In markten waar te veel aanbod is of dreigt, is het moeilijker herstructurering van de grond te krijgen omdat investeringen Figuur 20. Levenscyclus bedrijventerreinen

44

op oude terreinen minder lonen. Bovendien worden ook nieuwe locaties zo niet ‘top’. • Financieel spoor met (nieuw) instrumentarium gericht op het stimuleren van meer private actie op bedrijventerreinen. De focus in de aanpak van terreinen ligt – gestimuleerd door de aard van de PHP gelden – nu vooral op publieke ruimte terwijl aan de private ondernemerskant nog veel winst is te behalen. Denk aan subsidieregeling gericht op een private aanpak en het creëren van fondsvorming, bijvoorbeeld via (regionale) afspraken over marktconforme grondprijzen. Daarnaast inzet van de nieuwe BIZ-wet (1 januari 2015). Belangrijk is dat de kwaliteit na herstructurering of ontwikkeling van een bedrijfslocatie ook op niveau blijft, zodat niet op een later moment weer een grote opknapbeurt nodig is. Bedrijven moeten zo lang mogelijk op hun bedrijfslocatie kunnen blijven functioneren. Dat wil zeggen dat de locaties aansluiten bij de behoefte van ondernemers, bedrijven op een goede manier milieuhygiënisch zijn ingepast en dat ze op een juiste manier bereikbaar zijn. Dit begint met een duurzame inpassing van het terrein en de bedrijvigheid in de omgeving, met zo veel mogelijk duurzaam en energiezuinig bouwen en met duurzaam gebruik van materiaal. Dit vraagt ook om een goed terreinbeheer en activiteiten op het gebied van ketenefficiëntie. Parkmanagement is een geschikt instrument om de kwaliteitsslag van bedrijventerreinen vorm te geven. Het geeft sturing aan de inrichting en het beheer van het terrein, het opzetten van collectieve voorzieningen en bevordert de samenwerking tussen bedrijven, met als doel het verkrijgen en behouden van een gewenst kwaliteitsniveau. Leidend principe 5: duurzaamheid Flevoland is de meest duurzame provincies van Nederland. De combinatie groen en groei ziet de provincie Flevoland als een belangrijke kans waarmee de provincie haar economie en de werkgelegenheid kan stimuleren. De provinciale ambitie is om in 2020 energieneutraal zijn. De Flevolandse werklocaties vervullen een belangrijke rol in het realiseren van deze doelstelling. Bedrijventerreinen en kantorengebieden zijn immers grote energieverbruikers. En ook de mobiliteit die werklocaties genereren is groot. De provincie streeft dan ook naar energiezuinige en klimaatbestendige werklocaties. Dit wil de provincie Flevoland bereiken door de energievraag te beperken, duurzame energiebronnen in te zetten en energiebronnen zuinig en efficiënt te gebruiken. De provincie zet in op het realiseren van (collectieve) duurzame warmte- en elektriciteitsvoorzieningen bij herstructurering van bedrijventerreinen. Nieuwe bedrijventerreinen worden zoveel mogelijk klimaatneutraal aangelegd, waarbij de benodigde energie op een duurzame wijze wordt opgewekt en reststromen voor de omgeving benut kunnen worden. Met de stichting Duurzame Energie en ontwikkelingsmaatschappij Flevoland (DE-on) heeft de provincie Flevoland haar eigen energiefonds en ontwikkelingsmaatschappij. De provincie heeft 6,5 miljoen Euro beschikbaar gesteld. Dit geld moet gebruikt worden om de energietransitie in Flevoland te versnellen. Daarnaast streeft de provincie naar duurzame mobiliteit door de gevolgen van nieuwe verstedelijking, zoals werklocaties, op de (auto)mobiliteit zo goed mogelijk beheersen. Voor een goede bereikbaarheid dienen in de provinciale visie nieuwe bedrijventerreinen, kantoren et cetera worden geaccommodeerd volgens de principes van de ladder voor duurzame verstedelijking. Ofwel rond multimodale vervoersknooppunten. Voor zowel nieuwe als bestaande terreinen speelt aanleg, behoud of verbetering van de kwaliteit van de ontsluiting en het stimuleren van duurzame vormen van vervoer (elektrische auto’s bijvoorbeeld) een onmisbare rol. Leidend principe 6: grip op de bestaande voorraad en monitoring De slag van kwantiteit naar meer kwaliteit, en daarmee samenhangend het maken van goede ruimtelijke afwegingen rondom werklocaties volgens de ladder, vraagt om meer kennis van en grip op de bestaande voorraad. De gemeenten Lelystad en Almere hebben met het ontwikkelen van kwaliteitskaarten al een mooie stap gezet met het in beeld brengen van de kwaliteit en dynamiek op bestaande bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Doel is dit te verbreden naar de andere gemeenten in Flevoland en ook naar de andere werklocatiesegmenten, zoals winkels/detailhandel. Mogelijk kan hierbij ook aangehaakt worden op monitoringsystemen die in de omringende regio’s zijn en worden ontwikkeld, zoals de monitor werklocaties van het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord. Op deze wijze wil de provincie het werken met de ladder en het realiseren van de cultuurverandering rondom werklocaties in Flevoland faciliteren.

45


Figuur 21. Ladder van overheidsparticipatie

3.3 Uitnodigen centraal Leidend principe 7: meer ruimte aan het veld via uitnodigingsplanologie Het is duidelijk dat Flevoland voor een flink aantal opgaven staat wat betreft werklocaties. Het is echter niet zo dat de provincie Flevoland deze opgaven alleen gaat oplossen. De rol van de provincie is vooral faciliterend bij de aanpak van deze opgaven. De daadwerkelijke aanpak van de veranderopgave geschiedt in cocreatie met gemeenten, marktpartijen en andere partners. De nieuwe RO Visie Werklocaties is zo bezien een met de partners in het veld ontwikkelde agenda voor de gezamenlijke aanpak van (regionale) werklocatievraagstukken en de basis voor een proces voor gezamenlijke actie(s) in de komende jaren. De nieuwe RO Visie Werklocaties sluit daarmee aan op de veranderende gedachten over de rol van de overheid. Één die de samenleving in zijn kracht wil zetten en deze uitnodigt om initiatief te nemen en kwaliteit tot stand te brengen. De overheid is in die rol ondersteunend aan de markt (bedrijven, ontwikkelaars, beleggers, etc.), (maatschappelijke) instellingen en burgers. Ofwel: loslaten wat kan, zelfdoen en reguleren waar dat moet. De provincie gebruikt daarbij de ‘Ladder van Overheidsparticipatie’ om de precieze provinciale rol te bepalen. Leidend principe 8: stimuleren van pioniers & ruimte voor experiment De voorliggende veranderopgave roept in het bijzonder om creatieve oplossingen: generieke sturingsprincipes en traditionele verdienmodellen werken meestal niet meer, de middelen van de overheid lopen terug, de markt pakt zeker niet alles op en nieuwe partijen lijken aan zet om gebiedsontwikkelingen op te pakken. Het is kortom nodig dat binnen de visie wordt gekeken hoe nieuwe vormen van integrale (gebieds)ontwikkeling, nieuwe allianties en samenwerkingsvormen en nieuwe instrumenten en verdienmodellen door de provincie gestimuleerd kunnen worden. Daarom wil de provincie ruimte blijven bieden aan pioniers en ‘het experiment’. Per gemeente/regio wil de provincie de ruimte bieden voor één of enkele experimenten of voorbeeldprojecten. Denk aan experimenten en pilots rondom: • Deprogrammeren/schrappen van de planvoorraad • Regionale (residuele) grondprijssystematiek en fondsvorming herstructurering • Beperken planschade door maximaliseren voorzienbaarheid en gebruiken van wijzigingsbevoegdheid • Private in plaats van publieke herstructurering. • Stedelijke herverkaveling 46

4 BELEID

4.1 Inleiding In dit hoofdstuk staat de vertaling van de visie uit hoofdstuk 3 in het beleid dat de provincie hierop wil voeren centraal. Paragraaf 4.2 geeft aan welke wijzigingen in het locatiebeleid worden doorgevoerd. Vervolgens staat in paragraaf 4.3 hoe de provincie met de ladder voor duurzame verstedelijking wil omgaan in kader van de (uitvoering van de) RO Visie Werklocaties. De daarop volgende paragrafen gaan in op het voorgestelde beleid ten aanzien van de specifieke werklocaties / vastgoedsegmenten.

4.2 Locatiebeleid De provincie Flevoland wil alle bedrijven in Flevoland een plek geven die zo goed mogelijk past bij hun huidige en toekomstige wensen en eisen. Het aanbod moet dan ook zo goed mogelijk (toekomstbestendig) zijn afgestemd op de vraag. Samen met de gemeenten wil de provincie zich ervoor inspannen dat deze locaties op het juiste moment beschikbaar zijn en maximaal passen bij de vraag. Van 7 naar 2 locatietypen Het locatiebeleid van de provincie is uitgewerkt in de beleidsregels ‘Locatiebeleid stedelijk gebied 2011’ en ‘Kleinschalige ontwikkelingen in het landelijk gebied’ (2008) en de Structuurvisie Werklocaties Flevoland (2011), als nadere concretisering van het Omgevingsplan Flevoland 2006. Met het oog op de verschuivende behoefte van formele naar informele locaties wil de provincie afscheid nemen van de zeven locatietypen zoals opgenomen in de beleidsregel locatiebeleid stedelijk gebied en toe naar twee verschillende concepten van werklocaties voor de stedelijke gebieden: formele en informele locaties. Uit het onderzoek naar de ‘Ruimtelijke gevolgen van nieuwe werkvormen’ (2013) is gebleken dat er nu bedrijvigheid/functies op formele werklocaties zitten die daar niet per se gevestigd hoeven te zijn. De provincie Flevoland wil gemeenten en marktpartijen ruimte bieden om informele werklocaties in te vullen zonder dat provincie hieraan specifieke criteria meegeeft. Een formele werklocatie heeft een omvang van minimaal 1 ha bruto en is een scherp afgebakend gebied (juridisch vastgelegd in een vigerend bestemmingsplan: een in een gemeentelijk ruimtelijk plan juridisch begrensde ruimte, waarbinnen de vestiging van bedrijven en instellingen mogelijk is) waarbinnen een tamelijk monofunctionele invulling met meerdere bedrijven wordt aangetroffen in de milieucategorie 3.2, 4 en 5. De formele werklocatie is bijvoorbeeld bestemd en geschikt voor gebruik door: handel, nijverheid en industrie (een bijzondere, specifieke vorm is het zeehaventerrein). Op deze terreinen kan ook enige commerciële en niet commerciële dienstverlening aanwezig zijn (zoals kantoorgebouwen, detailhandel (PDV/GDV)), maar deze dienen gelieerd te zijn aan formele bedrijvigheid (hogere milieucategorieën) en gezoneerd op de formele werklocatie. In het onderzoek van 2013 is geconstateerd dat op formele werklocaties bedrijven zijn gevestigd die ook passen op informele werklocaties. Verdere onderverdelingen zijn mogelijk, thematische bedrijventerreinen e.d., maar dat wordt overgelaten aan de gemeenten en het lokale bedrijfsleven. Een informele werklocatie is een locatie waar bedrijven en werkvormen zich kunnen vestigen die vallen onder de milieucategorie 1, 2 en 3.1, waarbij sprake is van een zekere en ruimtelijk herkenbare menging met andere functies (detailhandel, voorzieningen, wonen en dergelijke) die ook bestemmingsplantechnisch mogelijk is gemaakt. Hierbij wordt verder aangesloten bij de door de VNG gebruikte en nader uitgewerkte driedeling (ABC-lijst): • Activiteiten die weinig milieubelastend zijn voor hun omgeving dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd.

47


• Activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgevoerd, echter met een zodanige milieube lasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden. • Activiteiten zoals de bullet hierboven waarbij vanwege de relatief groter verkeer aantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen. Voor de toelaatbaarheid van deze activiteiten gelden de volgende randvoorwaarden: • Het gaat om kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid. • Productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden alleen overdag plaats. • Activiteiten gebeuren hoofdzakelijk inpandig. • Activiteiten beschikken over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur. Een informele werklocatie is dus een locatie die gekenmerkt wordt door een menging van uiteenlopende functies. De VNG spreekt van functiemengingsgebieden en noemt in haar publicatie Bedrijven en Milieuzonering (2009) als mogelijk daarvoor geschikte gebieden: • stadscentra, dorpskernen en winkelcentra; • kantorenconcentratiegebieden • grootschalige en/of perifere detailhandel • bijzondere functies/ voorzieningen, zoals een ziekenhuis met zorgboulevard, concentratie van scholen, (ouderen)zorginstellingen e.d. • horecaconcentratiegebieden; • zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen; De lokale indeling wordt ook weer overgelaten aan de gemeenten en bedrijfsleven.

4.3 Ladder voor duurzame verstedelijking De provincie Flevoland wil de ladder voor duurzame verstedelijking als volgt invullen: • Provincie definieert in de RO VWF de relevante begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’ uit artikel 1.1.1. Bro Waarbij woningbouwlocaties buiten de reikwijdte vallen van de RO VWF en daarom geen onderdeel zullen uitmaken van de definiëring van ‘stedelijke ontwikkeling’. Zie hoofdstuk 1. • Provincie neemt in de RO VWF de wettelijke tekst van de ladder uit het Bro (artikel 3.1.6 lid 2) op zodat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt gekomen. Zie hoofdstuk 1. • Hierdoor blijven nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maar wel met een nadrukkelijk motiveringsvereiste en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van Flevoland, ook met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte, en voor de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. • De ladder voor duurzame verstedelijking wordt in de uitvoeringsagenda van de RO VWF door een actualisatie van de Structuurvisie Werklocaties Flevoland kaderstellend opgenomen voor alle juridisch bindende ruimtelijke plannen van provincie zelf. Dit kan nadere uitwerking met zich meebrengen in de provinciale beleidsregels.

48

• Met gemeenten wordt afgesproken dat de ladder voor duurzame verstedelijking wordt verankerd in de gemeentelijke structuurvisies werklocaties of de Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid (GVV). • Niet te wachten op de herziening van het omgevingsrecht (de nieuwe Omgevingswet) waarin de huidige onderwerpen uit het Barro en het Bro hierin worden meegenomen dus ook de ladder. Hierdoor houden provincie Flevoland en gemeenten zich aan de ladder (nu als motiveringsvereiste in het Bro opgenomen) om in de onderbouwing van ruimtelijke besluiten bij nieuwe ontwikkelingen van werklocaties de drie treden te doorlopen. De beoordeling van de mogelijkheden binnen elk van de treden is bij elk ruimtelijk besluit daarbij aan het bevoegd gezag (provincie of gemeente) zelf. De provincie ziet toe op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking door gemeenten door dit zelf te verankeren middels de actualisatie van zijn Structuurvisie Werklocaties Flevoland en zijn beleidsregels ‘Locatiebeleid stedelijk gebied’ en ‘Kleinschalige ontwikkelingen in het landelijk gebied’ én met gemeenten af te spreken dat deze de ladder voor duurzame verstedelijking geborgd is/wordt in een gemeentelijke structuurvisie werklocaties of Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid. Met een toekomstbestendig locatiebeleid in de vorm van een actuele gemeentelijke structuurvisie werklocaties of Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid hebben gemeenten bij de ontwikkeling van (nieuwe) werklocaties een belangrijke bouwsteen om invulling te geven aan de ladder zoals dit als motiveringsvereiste in het Bro is opgenomen. Hiermee wordt onnodige proceduretijd aan de achterkant als gevolg van bezwaarprocedures zoveel mogelijk voorkomen én is de bovenlokale (regionale) afweging aan de voorkant geborgd. De provincie Flevoland ziet er daarmee van af om zelf nieuwe regels in een provinciale verordening toe te voegen aan de ladder voor duurzame verstedelijking omdat het procesdoel én motiveringsvereiste van de ladder door voornoemde acties afdoende geborgd wordt en het bevoegd gezag (i.c. gemeente) primair aan zet is. Tot slot is het werken met de ladder nieuw en roept dit nog veel vragen op in Flevoland. De provincie wil daarom met gemeenten en partners kennis en kunde over het werken met de ladder delen.

4.4 Formele werklocaties 4.4.1 Bedrijventerreinen Globale kwantitatieve prognoses, kwaliteit en bestaande voorraad centraal Flevoland heeft kwantitatief gezien ruim voldoende bedrijventerreinen. Groei zit vooral nog in de prioritaire clusters Agri & Food, High Tech Systemen en Materialen (HTSM), Life Sciences & Health (LSH) en Vrijetijdseconomie. De kwalitatieve opgave is des te belangrijker. Dit betekent ook dat de provincie Flevoland geen uitvoerige kwantitatieve prognoses meer maakt. De ervaring is namelijk dat de prognoses te veel een eigen leven gaan leiden, worden gezien als een taakstelling voor de aanleg van bedrijventerreinen en daarmee afleiden van waar het echt om draait: denken vanuit wat er al is – de bestaande voorraad – en het alleen toevoegen van kwaliteit/terreinen met toegevoegde waarde waarnaar concreet vraag is. De provincie biedt enkel een grove bandbreedte waarbinnen de vraag zich naar alle waarschijnlijkheid zal bewegen; en hierin laat de provincie voldoende ruimte voor de (maak)industrie en logistiek. In figuur 23 is deze bandbreedte weergegeven. De behoefte varieert tussen grofweg 275 (lage scenario) en 560 ha (hoge scenario)netto tot 2030, ofwel een gemiddelde jaarlijkse uitgifte van (afgerond) zo’n 20 tot 35 ha Flevoland-breed. Dit is gebaseerd op extrapolatie van verschillende historische uitgifteperiodes en trends en ontwikkelingen die we eerder hebben geconstateerd in hoofdstuk 2. Figuur 23 geeft ook geeft een overzicht van de uitgiftecijfers van de afgelopen tien jaar vergeleken met de bovenstaande bandbreedte. Op basis hiervan en in combinatie met de eerder geconstateerde trends (zie hoofdstuk 2) wordt geconcludeerd dat het laagste scenario van de bandbreedte het meest realistisch lijkt.

49


Figuur 22. Indicatie bandbreedte behoefte bedrijventerreinen Flevoland (2015-2030)

Bron: Provincie Flevoland, 2014

De opgave zal per gemeente en regio verder geconcretiseerd worden in een gemeentelijke structuurvisies werklocaties of een Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid en conform de ladder van duurzame verstedelijking in regionale afstemming met gemeenten in de omringende, relevante marktregio. In deze visies komen de opgaven voor alle bedrijventerreinen (en andere werklocaties) aan bod, in samenhang met de punten die hieronder zijn opgenomen. Daarbij moet in het bijzonder de (kwaliteit van de) bestaande voorraad bedrijventerreinen (en andere werklocaties) een veel prominentere plek krijgen. krijgen dan in het verleden (van ontwikkelaarsdenken naar beleggersdenken). Dit kan verder vorm krijgen door enkele (experimentele) pilots gericht op nieuwe beheer- en exploitatiemodellen Marktspanning opvoeren: pilots ‘schrappen en deprogrammeren’ Hoewel diverse gemeenten in Flevoland al flinke stappen hebben gezet is het schrappen van overaanbod bij bedrijventerreinen (en kantoren) is in veel gevallen nog maar net begonnen. De provincie Flevoland kan en wil dit verder bevorderen. Dit enerzijds door het voortzetten van het huidige ‘Convenant voorraadbeheersing en afstemming werklocaties’ en anderzijds door enkele pilots ‘schrappen en deprogrammeren’ op te starten gekoppeld aan grondexploitaties in gemeenten/regio’s waar nog te veel plannen boven de markt hangen. In deze (bestuurlijke) pilots kan (samen) worden bekeken hoe nieuwe locaties terug te brengen en af te stemmen, de beste locaties overeind te houden en hoe te komen tot optimalisatie van grondexploitaties voor nieuwe bedrijventerreinen. Op meerdere locaties in Nederland worden nu dergelijke stappen gezet, bijvoorbeeld in de Gelderse regio’s, regio Groningen-Assen, regio’s Alkmaar en Den Helder in NoordHolland, maar ook in Plabekaverband zijn hiermee al ervaringen mee opgedaan. Nieuw financieel instrumentarium aanpak bestaande terreinen In samenhang met het beleidsspoor – deprogrammeren/marktspanning opvoeren – wil de provincie het financieel instrumentarium versterken voor de aanpak van herstructurering. In het bijzonder waar het de private kant betreft. Via de PHP-gelden zet de provincie Flevoland nu vooral in op verbetering van de publieke ruimte op bedrijventerreinen. Komende periode neemt de private kant in belang toe, o.a. door de toegenomen leegstand van (incourante) panden op bedrijventerreinen. Hoe kunnen ondernemers meer investeren in de private kant van bedrijventerreinen en vastgoed? De private kant van bedrijventerreinen staat nog in de kinderschoenen in Flevoland, ondernemers zijn nog maar weinig bewust bezig met waardeontwikkeling en –behoud van hun locatie. Daarin is overigens in heel Nederland nog een slag in te slaan. Dit vergt wel een lange adem. Meerdere provincies hebben hier al stappen in gezet of doen dit nu, zoals provincie NoordHolland, met de HIRB subsidieregeling. De provincie Flevoland wil dit voorbeeld samen met de Flevolandse gemeenten volgen.

50

Daarbij wordt opgemerkt dat de vastgoedkant natuurlijk geen primaire taak van provincie en gemeenten is. Het is aan de ondernemers en gebouweigenaren zelf om de bal op te pakken. Provincie Flevoland en de gemeenten kunnen wel stimuleren: • Een subsidieregeling gericht op (proces en onderzoeksondersteuning) voor private investeringen op bestaande terreinen. Zoals HIRB Privaat van de provincie Noord-Holland. Een eerste, laagdrempelige stap, is bijvoorbeeld dat de provincie in de PHP regeling voor 2015 de private inbreng in projecten extra beloont bij de waardering van de aanvraag. Ook kan de provincie eventueel restgeld PHP gebruiken voor procestrajecten van gemeenten met private partijen op bedrijventerreinen. Op dit moment voorziet de provincie echter dat de het beschikbare budget eind 2015 uitgeput zijn. • Een subsidieregeling gericht op de ‘gevel tot gevel’ benadering, waarbij dus openbare ruimte en private ruimte in samenhang worden verbeterd. • Pilots of projecten gericht op verder verzakelijken (private kant) van bedrijventerreinen, zoals de (landelijke) verzakelijkingspilots Deurne/Breda. • Kennis- en leertraject ondernemersinvesteringen analoog aan bestaande aanpakken als ‘Hoe courant is uw pand?’ in de regio Gooi en Vechtstreek. • Een uitgewerkte lijn hoe om te gaan met vraaggerichte zeer vitale uitplaatsingen van ondernemingen (samen met Ontwikkelingsmaatschappij Flevoland) bijvoorbeeld naar bedrijventerreinen voor zware bedrijvigheid. De provincie zal in 2015 verkennen of en vervolgens welke acties wenselijk zijn om op te zetten. Daarnaast bestaat aan de publieke kant onder andere de mogelijkheid tot het verplicht oprichten van een herstructureringsfonds per gemeente. Stappen in marktconforme grondprijzen Om investeringen op bestaande bedrijventerreinen mogelijk te houden is het belangrijk om naar grondprijzen van de nieuwe locaties te kijken. Gemeenten hebben de neiging met te lage grondprijzen op nieuwe locaties te werken in Flevoland. Deze grondprijzen blijken bovendien niet het gewenste effect (meer bedrijven) te bereiken. De provincie vindt dat (regionale afspraken over ) marktconforme grondprijzen een voorwaarde moeten zijn voor provinciale inzet bij herstructurering, in welke vorm dan ook. Om gemeenten te stimuleren om kritisch naar het grondprijsbeleid te kijken kan de provincie bijvoorbeeld (kleine) onderzoeken ondersteunen naar de grondprijssystematiek. Of hier als provincie zelf een verkennend, provinciebreed onderzoek naar laten uitvoeren. Op basis daarvan kan worden bekeken of er mogelijkheden zijn voor verbetering van de prijzen en eventueel aanvullende financiële arrangementen, zoals fondsvorming voor herstructurering en verevening voor herstructurering. Tijdelijk anders bestemmen bedrijfsgronden Door een nog niet uitgegeven bedrijventerrein tijdelijk een andere bestemming te geven, snijdt het mes aan twee kanten. Allereerst zijn er extra (tijdelijke) inkomsten en daarnaast kan de tijdelijke functie ingezet worden voor imago building of om een gebied al sterker op de kaart te zetten. Uiteraard moeten wel rekening gehouden worden met de kenmerken van tijdelijke functies: o.a. rendabele exploitatieperiode, draagvlak, ligging etc. Voorbeelden van tijdelijke functies zijn: zonnepanelen, windenergie, natuurijsbaan, motorcrossbaan, verbouw van gewassen, huisvesting, horeca, evenemententerrein, camping et cetera. Gelijkwaardig speelveld tussen overheid en bedrijfsleven De provincie Flevoland stimuleert een gelijkwaardig(er) speelveld tussen bedrijfsleven en overheid. Dit geldt voornamelijk op het gebied van bedrijventerreinen, maar ook voor andere segmenten is dit de wens. Het creëren van dit speelveld kent als mogelijke sporen: • Oprichten van een platform met gemeenten en bedrijfsleven in elke gemeente dat onafhankelijke (bindende) adviezen geeft; zowel aan de voor- als aan de achterkant (structuurvisie en bestemmingsplan).

51


• Een oliemannetje dat zorgt voor een betere verbinding tussen overheid en bedrijfsleven en om het gat op te vullen dat is ontstaan na het opheffen van de Kamer van Koophandel. • Een onafhankelijke accountmanager per bedrijventerrein die zowel de ‘taal’ van de ondernemers als van de overheid spreekt waardoor processen en procedures soepeler verlopen. • Door trainingen kennis en kunde van bedrijfskringen en –verenigingen op niveau brengen. Denk hierbij bijvoorbeeld ook aan een adviesdesk of kennisbank voor ondernemers.

4.4.2 Specifieke bedrijventerreinen Locaties voor prioritaire clusters, zware en watergebonden bedrijven Bijzondere aandacht vragen terreinen met havenfaciliteiten, terreinen met vestigingsmogelijkheden voor HMC-bedrijven (hogere milieucategorie) en locatie(ontwikkelingen) voor de prioritaire clusters van de Flevolandse kenniseconomie. Bedrijven in hogere milieucategorieën, zoals afvalverwerking, maakindustrie, recycling en bedrijven die een grote ruimtebeslag vragen zijn een belangrijke schakel in de economische structuur van Flevoland. Een bijzondere categorie bedrijven zijn de bedrijven die onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en het Besluit risico’s zware ongevallen (Brzo) vallen. Voor deze bedrijven geldt een apart toetsingskader met het oog op de kans op rampen en grote ongevallen. Het is wenselijk op de formele werklocaties voor de HMC-bedrijven ruimte te reserveren voor deze bedrijven. Met het oog op risicobeheersing en rampenbestrijding streeft de provincie naar en clustering van deze bedrijven. Deze bedrijven wil Flevoland dan ook passende ruimte bieden. Tegelijkertijd ‘mixen’ deze bedrijven, bijvoorbeeld in de hogere milieucategorie, vaak niet goed met andere bedrijvigheid en gevoelige functies. Er is nu een beperkte vraag vanuit dit type bedrijven. Op dit moment streeft de provincie in haar huidige beleid naar locaties voor het opvangen van zware bedrijvigheid. Dit beleid heeft nog steeds geen gevolg gekregen bij de gemeenten. Per polderdeel zijn door de gemeenten (nog) geen gezamenlijke bedrijventerreinen voor deze categorie bedrijvigheid vastgesteld. Toch veronderstelt de provincie dat op termijn deze bedrijventerreinen nodig zijn gelet op de ontwikkeling van de maakindustrie, het tekort aan terreinen in de hogere milieu categorieën in de Metropoolregio Amsterdam en de vraag vanuit internationale bedrijven. Flevoland heeft met haar ruimte voor deze bedrijvigheid, juist nabij de Randstad, een unique selling point. De provincie handhaaft daarom dat zowel in Noordelijk Flevoland (de gemeenten Noordoostpolder en Urk), Oostelijk Flevoland (de gemeenten Lelystad en Dronten) als in Zuidelijk Flevoland (de gemeenten Almere en Zeewolde) minimaal 1 bedrijventerrein (of een zone op een regulier bedrijventerrein) beschikbaar is voor de vestiging van bedrijven voorkomend in de categorie 3,4 en 5 van de VNG-bedrijvenstaat. Op deze terreinen, die natuurlijk kansrijk gelegen en goed ontsloten moeten zijn, moet vervolgens maximaal ruimte worden gereserveerd voor zware bedrijvigheid. Daarbij vindt de provincie het voorkomen en waar mogelijk saneren van knelpunten voor lucht, geluid, externe veiligheid en geur uitermate belangrijk. De provincie streeft naar een duurzame inrichting van nieuwe en bestaande werklocaties, waarbij het effect en de onderlinge hinder van dit type bedrijven zo optimaal mogelijk is geregeld. Daarnaast is er een aantal sectoren, zoals watergebonden bedrijvigheid, die een bijzondere ontwikkeling doormaken en een passende plek nodig hebben. De provincie wil er voor zorgen dat ook deze sectoren zo goed mogelijk kunnen worden geaccommodeerd. Op dit moment wordt op drie locaties in Flevoland de mogelijkheden voor buitendijkse havenontwikkeling actief onderzocht. Dit betreft een multimodale overslaghaven bij Lelystad (Flevokust), een maritieme servicehaven bij Urk en een buitendijkse haven bij Almere. De provincie Flevoland heeft een actieve rol bij de ontwikkeling van de luchthaven Lelystad, Flevokust, maritieme servicehaven Urk en het Omala terrein vanwege de (boven)regionale betekenis van deze werklocaties. De redeneerlijn havenontwikkeling en ladder voor duurzame verstedelijking zijn kaderstellend voor verdere ontwikkeling van deze locaties en vergen in alle gevallen een eigen uitwerking.

52

4.5 Informele werklocaties 4.5.1 Kantoren(concentraties) De provinciale ambitie is te zorgen voor voldoende kantoorruimte van goede kwaliteit in de Flevolandse, vooral regionale kantorenmarkt. Een goed functionerende kantorenmarkt is immers een belangrijke schakel in een aantrekkelijk vestigingsklimaat en daarmee een belangrijke randvoorwaarde voor verdere economische groei en de ontwikkeling van de Flevolandse kenniseconomie. De huidige situatie op de Flevolandse kantorenmarkt vraagt dan ook om actie. Er is grote leegstand en overaanbod aan gemeentelijke plannen voor nieuwbouw, in het bijzonder in Almere en Lelystad. De Flevolandse kantorenmarkt functioneert kortom niet naar behoren en moet weer vitaal worden gemaakt. Dit betekent dat het planaanbod voor nieuwbouw moeten worden teruggebracht. Daarnaast is een kwaliteitsslag nodig in de bestaande voorraad en dient deze beter benut te worden. De vastgoedeigenaren, bij voorkeur via samenwerking, zijn hiervoor primair verantwoordelijk. De centrale opgave voor de Flevolandse kantorenmarkt is dan ook een groei in kwaliteit zonder dat de kwantiteit toeneemt. Geen kwantitatieve prognoses meer, kwaliteit en bestaande voorraad centraal De provincie maakt – om vergelijkbare redenen als bij bedrijventerreinen – geen uitvoerige nieuwe, kwantitatieve prognoses voor de kantorenvraag. Bovenal ook omdat deze vraag zich vrijwel volledig toespitst op de gemeenten Almere en Lelystad. Gemeenten zijn zelf aan zet om een goede prognose van de ruimtevraag vanuit kantoren te maken. Voor Almere en Lelystad geldt dat dit al in Plabeka-verband gebeurt. De opgave moet vervolgens geconcretiseerd en vertaald worden in de gemeentelijke structuurvisies werklocaties of de Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid en – indien relevant – in regionale afstemming met gemeenten in omringende regio’s. In deze visies komen de opgaven voor alle kantorenlocaties aan bod, in samenhang met de punten hieronder. Daarbij moet in het bijzonder de (kwaliteit van de) bestaande voorraad een veel prominentere plek krijgen dan voorheen. Focus op beperkt aantal kantoorgebieden Bij de aanpak van de kantorenmarkt legt de provincie de focus op de concentratiegebieden. Daarbij sluit de provincie aan op de vraaggerichte profilering die in Plabeka-verband, dus ook in Almere en Lelystad, wordt uitgewerkt. Hierbij wordt per kantorenlocatie (en bedrijventerrein) een oordeel geveld over de toekomst: • concentratiegebieden waar (beperkte) groei kan plaatsvinden; • balansgebieden; • transitiegebieden, waar de ontwikkeling van kantoren wordt beperkt en op termijn afscheid genomen wordt van de kantoorfunctie. De concentratiegebieden liggen veelal centraal in het stedelijk gebied met hoogwaardige OV-ontsluiting (centrumgebieden en stationsomgevingen). Hierbij ligt een link met het MIRT. Ook campusontwikkelingen met kantoorachtige gebouwen, zoals het beoogde Businesspark Composiet Marknesse, rekent de provincie ertoe. Hier wil de provincie stimuleren, vernieuwen en voorwaardelijk nieuwbouw toestaan. In balansgebieden is het niet de bedoeling dat de kantorenvoorraad groeit. Hier is kwaliteitsverbetering alleen via her- en verbouw mogelijk. Dat geldt ook voor de transitiegebieden, maar daar zet de provincie Flevoland sterker in op toekomstige afname van de kantorenvoorraad door kantoorfuncties te ontmoedigen en toekomstige functieverandering/sloop te stimuleren, uiteraard met respectering van bestaande afspraken en rechten. Alle overige gebieden zijn uitsluitingsgebieden voor kantoren. Daar is geen ruimte voor de ontwikkeling van nieuwe middelgrote of grote kantoren, m.u.v. eventuele invulling van bestaande, waardevolle gebouwen via maatwerk en regionale saldering. Kleine kantoren (<500 m²) blijven in bebouwd gebied via maatwerk en mits afgewogen tegen de ladder voor duurzame verstedelijking mogelijk. Ook bedrijventerreinen behoren tot de uitsluitingsgebieden voor kantoorontwikkeling. Hier is geen vestiging van solitaire kantoren toegestaan, maar is wel ruimte voor geïntegreerde kantooractiviteiten bij productie-, handelsen logistieke bedrijven.

53


Alleen nieuwe meters, als deze echt wat toevoegen en er vervanging van bestaand plaatsvindt Gezien de huidige forse leegstand en de structureel lagere vraag naar kantoormeters is het nodig de bestaande reële plancapaciteit (planologisch geregelde kantoorbestemmingen van kavels waarop nog geen kantoren zijn gebouwd) buiten de concentratiegebieden zoveel mogelijk te reduceren, geen uitbreidingsplannen te ontwikkelen en nieuwe kantoren alleen mogelijk te maken via vervangende nieuwbouw. De provincie stelt voor de volgende basisuitgangspunten te hanteren voor de kantorenprogrammering in Flevoland: • Geen ontwikkeling van nieuwe kantoorgebieden. • Nieuwe kantorenplannen/-programma alleen in bestaande concentratiegebieden toe te laten. • De huidige voorraad wordt per gemeente (dit speelt vooral dus voor Almere en Lelystad) begrensd, dat betekent per saldo geen uitbreiding van kantoorvloeroppervlak. Alleen in concentratiegebieden hoeft deze saldering in tijd en omvang niet 1-op-1 te geschieden. • Nieuwe gebouwen met de hoofdfunctie kantoor zijn dus alleen mogelijk als: • Het gaat om een ontwikkeling binnen concentratie- of balansgebieden; • Deze passen binnen modern en flexibel gebruik van kantoorruimte en dus een adequate toevoeging zijn voor de kwaliteit van het regionale aanbod; • Er gewerkt wordt met voorverhuur of concept-huurovereenkomsten waarbij het merendeel van de meters van een gebouw op voorhand is ingevuld; • Er tegelijkertijd elders onbenutte voorraad uit de markt wordt genomen (’nieuw voor oud’) dan wel elders reële plancapaciteit wordt geschrapt. • De (principes van de) ladder voor duurzame verstedelijking worden toegepast, wat betekent dat dus prioriteit wordt gegeven aan de herbenutting van leegstaande gebouwen. • Middelgrote (500-2.500 m²) en grote kantoren (> 2.500 m²) mogen alleen ontwikkeld in concentratie- en balansgebieden; uitzondering kan zijn als dergelijke kantoren zouden passen binnen de bestaande bebouwing en in een lokale behoefte voorzien. Kleine lokale kantoren (<500 m²) blijven in bebouwd gebied (informele werklocaties) via maatwerk mogelijk. • Buiten concentratie- en balansgebieden waar mogelijk schrappen van bestaande plancapaciteit. • Buiten concentratiegebieden geen vrijstellingen of bestemmingswijzigingen ten faveure van de kantorenfunctie. Structureel werken aan verbeteren van de bestaande kantorenvoorraad De veranderingen in de ruimtevraag gaan ook bij kantoren hard. Kantoren moeten zo lang mogelijk passen of regelmatig aangepast worden aan de kwalitatieve vraag. Kantoren moeten toekomstbestendiger (‘herbruikbaar’) worden met oog op transformatie naar ander type bedrijfsvoeringen of andere functies. Indien kantoorpanden leeg komen te staan moet in overleg met markpartijen een inschatting gemaakt worden of er sprake is van kansrijk vastgoed (object goed en centrale locatie, vasthouden kantoorfunctie), kanshebbend vastgoed (object goed, locatie niet centraal, verhuurbaar binnen 2-3 jaar) of kansarm vastgoed (object minder, locatie niet centraal, risico op structurele (>3 jaar) leegstand reëel). Globaal kan men de volgende typering maken naar kantoren naar kansrijkheid van gebieden/kantoorpanden:

54

Figuur 23. Indicatie toekomstperspectief kantoorlocaties

TOEKOMSTPERSPECTIEF K ANTOORLOCATIES locatietype

toekomstperspectief ++ + + 0 -0

• multifunctionele stationslocaties • kantoren in centrummilieus • OV-knooppunten en voorstadshaltes • stadsrandlocaties • snelweglocaties • kantoren op bedrijventerreinen • kantoren in woonwijken

(structurele) leegstand Lage kans Lage kans beperkte kans redelijke kans vrij grote kans grote kans redelijke kans

Bron: Stec Groep, 2014

Om de Flevolandse gemeenten in staat te stellen deze kwaliteitsslag te kunnen maken, legt de provincie Flevoland de volgende basisuitgangspunten vast: • Alle kantoorlocaties in concentratie- en balansgebieden dienen – in lijn met de ladder voor duurzame verstedelijking – multimodaal en in ieder geval per openbaar vervoer ontsloten te zijn dan wel te worden ontsloten, bij voorkeur via directe overstap op regionaal hoogwaardig openbaar vervoer. Ook de OV-ontsluiting van campussenontwikkelingen vraagt om aandacht; • Kantoorfuncties en -ruimten van ondergeschikte aard blijven mogelijk in, op of bij logistieke, handelsen of productiebedrijven; • Uitgangspunten van de ladder van duurzame verstedelijking dienen ook op gebouwniveau te worden toegepast, met nadruk op (her-)ingebruikname van leegstaande panden. Aanpak van leegstand, o.a. via experimenten/pilots Wat betreft het terugdringen van de leegstand vindt de provincie dit primair een verantwoordelijkheid van vastgoedeigenaren en de gemeenten zelf. De provincie wil echter de randvoorwaarden scheppen waarbinnen tot actie gekomen kan worden door deze partijen. Zaken waar de provincie Flevoland aan denkt, of bij gemeenten onder de aandacht wil brengen: • Registratie leegstand c.q. inrichten van monitoringstool. De kwaliteitskaarten van gemeenten Almere en Lelystad zijn een prima basis, mogelijk kan de provincie dit koppelen aan een bredere provinciale, real-time monitoring. • Nieuwvestigers altijd alternatieven voor nieuwbouw voorleggen: eerst leegstaande panden laten bekijken en, indien niet bruikbaar, per pand afweging waarom ongeschikt (incl. sloop en herbouw) laten motiveren. Ladder voor duurzame verstedelijking op uitvoeringsniveau dus. • Indien eigenaren al of niet in samenwerking met andere marktpartijen kantoren willen herontwikkelen, transformeren of slopen, spannen gemeenten zich maximaal in om dit via bestemmingsplanwijzigingen/aanpassingen mogelijk te maken, mits passend binnen de eigen en provinciale beleidskaders en onderbouwd conform de ladder voor duurzame verstedelijking. Waarbij de RO Visie Werklocaties Flevoland 2015, de gemeentelijke structuurvisies werklocaties of de Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid helpen.

55


Aanvullend hierop wil de provincie Flevoland een experimenten/pilotregeling opzetten voor innovatieve ideeën voor de aanpak van kantorenleegstand vanuit gemeenten en vastgoedeigenaren/marktpartijen. Denk aan het faciliteren van gebiedsgerichte verkenningen van gemeente/ondernemers om te komen tot de aanpak van de lokale leegstand, ontwikkelen van innovatieve (juridische) beheer-/eigenaarconstructies voor een specifiek kantoorpand voor ZZP-ers, experimenten met uitnodigingsplanologie, faciliteren van transformatie naar multifunctionele gebouwen en gebiedstransformatie, waarbij verschillende werklocaties betrokken zijn. Het gaat daarbij niet alleen om verkenningen, maar juist ook om (innovatieve) voorstellen om de leegstand daadwerkelijk op een specifieke locatie aan te pakken. Insteek bij de uitvoering van de experimenten/pilots is dat provincie met procesgeld de pilot/het experiment (deels) faciliteert, de ondernemers/gemeenten de uitvoering doen en dat de provincie de uiteindelijke resultaten/leerervaringen van hen ontvangt en breder deelt met de ondernemers/gemeenten.

4.5.2 Winkels De verwachting is dat de vraag naar fysieke winkels in Flevoland de komende jaren gaat teruglopen. Er lijkt nog wel ruimte voor enige uitbreiding, vanwege de groeiende bevolking, maar gecombineerd met ‘negatieve trends’ als de verdere afvloeiing van aankopen naar internet, zal deze uitbreidingsvraag beperkt zijn. Er ligt wél een grote kwalitatieve opgave. Winkels moeten immers in het snel veranderde winkellandschap inspelen op ontwikkelingen als de razendsnelle groei van het internetwinkelen en de toenemende vraag om belevenis. De centrale opgave is dan vooral groei in kwaliteit bij een veelal stabiele kwantiteit. De winkelgebieden problematiek in de provincie Flevoland verschilt van veel andere provincies. De winkelkernen liggen in Flevoland op zodanige afstand van elkaar dat deze voor het primaire en voor een deel ook secundaire aanbod niet zwaar met elkaar concurreren. Een regionale visie rondom winkels/detailhandel is dan ook niet noodzakelijk. Gemeenten dienen winkelontwikkeling conform de Ladder van duurzame verstedelijking te laten plaatsvinden waarbij de relevante regionale samenwerking en afstemming gezocht moet worden. In principe zijn de kernwinkelgebieden dan ook kansrijk te noemen. Dat impliceert dat minder kansrijke winkelgebieden, waar mogelijk sanering bij moet plaatsvinden, niet op het ruimtelijk niveau ligt van de provincie Flevoland. Vooralsnog ziet de provincie de ladder voor duurzame verstedelijking als instrument dat verdere regelgeving als een verordening voor detailhandelsontwikkeling niet nodig is en ook niet past in de deregulering die de provincie en de gemeenten voor ogen hebben. De kwaliteit van de binnensteden als belangrijke ontmoetingsplaatsen zal behouden en waar mogelijk versterkt moeten worden. Daar liggen de grootste kansen voor vernieuwing en het realisering van de (beperkte) uitbreiding die nog nodig is in Flevoland. De kwaliteit is daarbij het resultaat van een mix van winkels met ook andere voorzieningen, kantoren, ambachtelijke bedrijven en binnenstedelijk wonen. Met aantrekkelijke binnensteden kan de koopkrachtbinding en het voorzieningenniveau en daarmee de leefbaarheid van de kernen van de Flevolandse gemeenten behouden/verhoogd worden. De ontwikkeling van de regionale functie (funshopping) van de steden Lelystad en Almere ligt respectievelijk bij Batavia Stad en bij de verdere ontwikkeling van het Floriadelocatie, al zal de concurrentie van grote, aantrekkelijke steden als Utrecht, Amsterdam en Zwolle daarbij onverminderd groot zijn. Bij deze ontwikkelingen moet bovendien gewaakt worden voor uitholling van de binnenstad van Lelystad en Almere. Duidelijke gemeentelijke visie en sturing op ontwikkeling winkellandschap is nu nodig Hoewel het Flevolandse winkellandschap afwijkingen vertoond van de rest van Nederland, vraag ook de Flevolandse markt om duidelijkheid en een heldere sturing vanuit de overheid/gemeenten op het winkellandschap. Daarom wil de provincie Flevoland dat elke gemeente hun visie en beleid op detailhandel concreet uitwerkt in de Gemeentelijke structuurvisie werklocaties of de Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid. Onderstaande basisprincipes en spelregels zijn voor de provincie het vertrekpunt voor deze visies: • Gemeenten maken in hun visie duidelijk welke winkelgebieden kansrijk zijn en prioriteit hebben voor vernieuwing in het winkelaanbod/het faciliteren van (investerings)initiatieven. • Voor nieuwe winkelgebieden of grotere uitbreidingen van bestaande winkelgebieden met bovenlokale impact is er ruimte als deze aantoonbaar toegevoegde waarde bieden aan de gemeente en omringende

56

regio, leiden tot versterking van de structuur en de vitaliteit van de bestaande binnensteden niet aantasten. Oftewel als deze zorgvuldig zijn afgewogen tegen en in lijn zijn met de principes van de ladder voor duurzame verstedelijking. • Buiten de stedelijke gebieden is er geen plek voor nieuwe winkelgebieden of grote uitbreidingen van bestaande. Wel is verkoop toegestaan van zelf geproduceerde producten, conform de huidige beleidsregel ‘Kleinschalige ontwikkelingen in het landelijk gebied’. • Geen winkels op bedrijventerreinen, in lijn met het provinciale beleid voor formele werklocaties/ bedrijventerreinen. Uitgezonderd is alleen de verkoop van eigen productie. • Geen nieuwe winkels meer in de wei. • Aan elke andere nieuwe winkelontwikkeling ligt een afweging langs de ladder voor duurzame verstedelijking ten grondslag. Monitoring Net als bij bedrijventerreinen en kantoren is ook voor winkels meer kennis van en grip op de bestaande voorraad, samen met goede monitoring, gewenst. Dit is nodig voor de slag van kwantiteit naar meer kwaliteit, en daarmee samenhangend het maken van goede ruimtelijke afwegingen rondom nieuwe detailhandelsontwikkelingen (ladder voor duurzame verstedelijking). Het is daarbij o.a. belangrijk dat vraag en aanbod van winkelpanden en van lokale en regionale retailontwikkelingen (kansen, bedreigingen, sterktes en zwaktes) actiever gevolgd worden. Denk daarbij aan het opzetten kwaliteitskaart/monitoringstool, maar ook aan koopstromenonderzoeken, om gefundeerde keuzes te maken bij de (her)ontwikkeling van gebieden. Wat betreft de monitoring kan aangesloten worden op het eerder genoemde mogelijkheden, zoals de uitbouw van de kwaliteitskaarten van Lelystad en Almere of eventueel het aanhaken op systemen die in de omringende regio’s zijn en worden ontwikkeld, zoals de monitor werklocaties van het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord. Wat betreft de vraagzijde zal worden aangesloten bij gezamenlijk op te stellen kooponderzoek (methodiek) van het IPO.

4.5.3 Leisure Provincie Flevoland heeft bekende trekkers (Walibi Holland, Leisure World, Aviodrome, Oostvaardersplassen, Lowlands), maar het aanbod is verder beperkt, mede door de ligging nabij grote steden als Amsterdam en Utrecht. Leisure biedt echter wel de kans om de (be)leefbaarheid van Flevoland te vergroten. Op het vlak van leisure zijn ook geen specifieke ontwikkelingen of opgaven waar de provincie via de RO Visie Werklocaties Flevoland 2015 een antwoord op moet geven, zo kan geconstateerd worden uit hoofdstuk 2. Belangrijk is dat gemeenten weloverwogen inspelen op kansrijke nieuwe leisure ontwikkelingen. Eventuele leisure ontwikkelingen moet echt kwaliteit toevoegen en worden afgewogen langs de ladder voor duurzame verstedelijking. Aangezien dit verplicht is bij alle nieuwe stedelijke ontwikkelingen is dit hiermee voldoende geborgd. Er is geen aanvullend beleid van de provincie op dit vlak nodig.

4.5.4 Maatschappelijk vastgoed en zorg Het gebruik van maatschappelijk vastgoed staat onder druk. Diverse ontwikkelingen leiden tot een afname van de behoefte aan maatschappelijk vastgoed, landelijk tot -25%. Vanwege de nog altijd groeiende bevolking in Flevoland zal de afname hier minder zijn, maar dat de vraag naar en bezetting van het vastgoed afneemt staat vast. De opgave ligt dan ook bij het vinden van oplossingen voor de leegkomende panden en het zeer terughoudend zijn met eventuele nieuwe ontwikkelingen.

57


Wat betreft de leegstand ligt de verantwoordelijkheid bij de betreffende gebouweigenaren. De provincie speelt hier geen rol in, enkel dan door het wegnemen van barrières c.q. het scheppen van de juiste randvoorwaarden. Bij nieuwe ontwikkelingen is de ladder voor duurzame verstedelijking bruikbaar als afweging. Daar is geen aanvullend provinciaal beleid voor nodig. Wel is zowel voor het goed kunnen toepassen van de ladder als het grip krijgen op (oplossingen voor) de leegstand behoefte aan een beter beeld van de bestaande voorraad maatschappelijk vastgoed in de Flevolandse gemeenten, In het bijzonder de gemeenten Zeewolde, Dronten, Noordoostpolder en Urk. Dit wordt meegenomen in het opzetten van de eerder genoemde monitoringstool voor alle werklocaties. Deze wordt vormgegeven in nauwe samenwerking met de gemeenten.

4.5.5 Landelijk gebied Omgevingsplan Flevoland 2006 De kaders voor de werklocaties zijn neergelegd in het Omgevingsplan. De essentiële elementen in de zin van de Wet op de ruimtelijke ordening (die essentieel zijn voor de provincie c.q. van provinciaal belang) die betrekking hebben op werklocaties in het landelijk gebied: 1. Bij stedelijke uitbreiding moet worden aangesloten bij bestaande ruimtelijke structuren, zodat de vitaliteit van de steden en dorpen wordt ondersteund. 2. Nieuwe solitaire clusters van bebouwing buiten de in figuur 11 van het Omgevingsplan aangegeven stedelijke gebieden worden in principe uitgesloten. Op deze regel kan in het kader van verweving op experimentele basis een uitzondering worden gemaakt. 3. De omvang van nieuwe ruimte voor wonen, werken en voorzieningen moet in verhouding staan tot de grootte van de kern en de positie ervan in de stedelijke en groen-blauwe hoofdstructuur. 6. Bij de locatiekeuze en invulling van werklocaties dient rekening te worden gehouden met: versterking van de economische ontwikkeling van Flevoland; beheersing van de mobiliteit door een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer; efficiënt gebruik van infrastructuur en vervoermiddelen; verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid, waarbij het parkeerbeleid een belangrijk ondersteunend instrument is. Tevens moet rekening worden gehouden met de potenties van de gemeenten en de positie van de kernen in de stedelijke en groen-blauwe hoofdstructuur. 8. Nieuwe niet-agrarische functies mogen de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten van het gebied niet aantasten. Ook moet rekening worden gehouden met de landschappelijke en cultuurhistorische basiskwaliteiten. Vestiging in het buitengebied van activiteiten die thuishoren op een formele werklocatie is in principe niet toegestaan. Milieuhygiënisch, landschappelijk en verkeerstechnisch ongewenste effecten moeten worden voorkomen. Om gewenste integrale ontwikkelingen met wonen, recreatie en bedrijvigheid als economische dragers in een gebied mogelijk te maken kan op experimentele basis het planologisch regime voor dat gebied worden verruimd. Voorwaarde is dan wel dat in een ruimtelijk ontwerp een integrale kwaliteitsimpuls voor het gebied wordt aangetoond. De uitgangspunten voor de sturingsfilosofie van het provinciale omgevingsbeleid zijn: • Lokaal besluiten wat lokaal kan worden besloten; • Wanneer sprake is van bovenlokale belangen is er een provinciale rol; • Samenwerken op basis van respect voor de eigen doelen van alle partners; • Afspraken worden gemaakt over de kaders waarbinnen de uitvoering tot stand komt; • De provincie doet een beroep op eigen verantwoordelijkheid van de betrokken partners; • Een slagvaardige en resultaatgerichte beleidsaanpak; Plannen moeten haalbaar en betaalbaar zijn; • Burgers en belangengroepen worden actief betrokken bij planvorming en uitvoering.

58

Beleidsregel ‘Kleinschalige ontwikkelingen in het landelijk gebied’ (2008) Met de beleidsregel ‘kleinschalige ontwikkelingen in het landelijk gebied’ (2008) is een nadere kaderstelling uitgewerkt voor niet-agrarische activiteiten. Deze beleidregel wordt mogelijk herzien naar aanleiding van ‘Pionieren 2.0’ en ‘Erf zoekt kans’ uit de Agenda Vitaal Platteland. Conclusies en aanbevelingen uit het onderzoek ‘Ruimtelijke gevolgen van nieuwe werkvormen in Flevoland’ (2013) In het onderzoek ‘Ruimtelijke gevolgen van nieuwe werkvormen in Flevoland’ is geconstateerd dat het agrarisch landschap bijzonder is en cultuurhistorische waarde heeft. Dat geldt voor de aanwezige boerderijen die gezichtsbepalend zijn, maar nog meer voor de open ruimte en de strakke verkaveling. Willen deze cultuurhistorische, maar ook recreatieve en natuurwaarden behouden worden, dan heeft het de voorkeur om voor het landelijk gebied de kavelgewijze benadering (beleidsregel ‘kleinschalige ontwikkelingen in het landelijk gebied’) om te zetten in een meer gebiedsgewijze benadering. Dit is een werkwijze die overeenkomt met het huidige experimentenkader en tegelijkertijd inspeelt op herhaalde (en dus voorzienbare) ruimtevragen waarvoor regulier beleid opgesteld kan worden. Daarmee worden niet alleen de landschappelijke en cultuurhistorische waarden beschermd, maar kan de vitaliteit van het landelijk gebied worden versterkt zonder dat dit ten koste gaat van het stedelijk gebied. In het onderzoek is ook geconstateerd dat het beleid voor het landelijk gebied geïntegreerd moet worden met het locatiebeleid voor het stedelijk gebied in één integrale RO Visie Werklocaties Flevoland 2015. Hier is alle aanleiding toe omdat het onderzoek heeft uitgewezen dat het landelijk en stedelijk gebied als het gaat om bedrijvigheid en werkgelegenheid niet alleen communicerende maar ook concurrerende vaten zijn. Zo vinden nu grootschalige ontwikkelingen in het landelijk gebied plaats die nooit de bedoeling zijn geweest en vestigen zich functies in het landelijk gebied die op grond van de borging van provinciale belangen gehuisvest dienen te worden in het stedelijk gebied (formele werklocaties, agro-industriële terreinen). Aanbevolen wordt condities te formuleren voor een zorgvuldige ruimtelijke inpassing die enerzijds recht doet aan de transformatie van het landelijk gebied vanuit het oogpunt van een vitaal platteland en anderzijds de aanwezige ruimtelijke kwaliteit (landschap en cultuurhistorie) borgt. Momenteel is het provinciaal beleid voor het landelijk gebied sterk opgehangen aan landschapsbelangen terwijl er tevens een regionaal-economische behoefte is die de vitaliteit van het landelijk gebied (de sociaal-economische levensvatbaarheid) kan versterken. Agenda Vitaal Platteland (2014) In 2014 heeft de provincie een agenda vitaal platteland opgesteld. Op 28 januari 2015 is deze agenda vastgesteld. Deze zal na de verkiezingen van Provinciale Staten worden uitgevoerd. In de agenda is geconstateerd dat in de periode tot 2030 een grote oppervlakte agrarische bebouwing vrij komt, waarvoor het naar verwachting lastig zal zijn een nieuwe bestemming te vinden. Onder de noemer “Erf zoekt kans” wil de provincie de opgaven en mogelijke oplossingen verkennen. Hierbij is het wel belangrijk dat gekeken wordt of de nieuwe functie in de omgeving past. Denk hierbij bijvoorbeeld aan functies die veel verkeer aantrekken. De agenda geeft ook aan dat Flevoland bestaat uit verschillende regio’s die deels een eigen problematiek, kansen en karakteristieken en daarmee een eigen opgave hebben. De provincie onderzoekt opties voor een meer gebiedsspecifiek omgevingsbeleid om in te spelen op deze couleur locale. Zowel het spoor Pionieren 2.0 als het spoor Erf zoekt kans zijn aangemerkt als urgente agendapunten. Het spoor Pionieren 2.0 geeft handen en voeten aan het faciliteren van initiatieven en ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan zowel het versterken van het verdienvermogen als het borgen van de ruimtelijke (of gebieds)kwaliteit(en). Erf zoekt kans beoogt de problematiek van de vrijkomende erven te onderzoeken.

59


Pionieren 2.0 Het landelijk gebied van Flevoland blijft voor een groot deel uit moderne, grote agrarische bedrijven bestaan. Naast de versterking van het innovatieve vermogen en de duurzaamheid moet er met name in de nabijheid van woonkernen en natuurgebieden worden gezocht naar mogelijkheden voor nieuwe, andere vormen van ruimtegebruik. Een belangrijke factor is de implementatie van de ladder voor duurzame verstedelijking. Dit krijgt zijn beslag in de actualisatie van de Visie Werklocaties. De provincie juicht nieuwe initiatieven toe en zegt toe het gesprek met initiatiefnemers te zullen voeren daar waar men tegen bestaande (provinciale) regels aanloopt. Onder de vlag Pionieren 2.0 wil de provincie de komende jaren nadenken en discussiëren over de multifunctionaliteit van het landelijk gebied: welke economische kansen liggen er en hoe kan men deze het beste benutten? De discussie beperkt zich niet tot vrijkomende agrarische erven, maar gaat net zo goed over leegstand op bedrijventerreinen en de leefbaarheid in kleine kernen. Er is veel mogelijk op het platteland. Flevolandse agrariërs zijn innovatief als het gaat om verbreding en ketenverlenging. Daarnaast zijn recreatie/toerisme en duurzame energie sectoren die al dan niet in combinatie met agrarische activiteiten, nu al nieuwe economische perspectieven opleveren. Erf zoekt kans Volgens het CBS komt in Nederland in de periode tot 2030 ongeveer 80% van de huidige agrarische bouwpercelen (erven vrij). Hoewel Flevoland een meer grootschalige en robuuste structuur kent dan veel andere gebieden in Nederland, gebeurt dat ook hier: van ongeveer 1.900 bedrijven naar nu 1.500 in de komende 10 jaar. Recente berekeningen van Alterra laten zien dat er tot 2030 naar verwachting in Flevoland zo’n 1,3 miljoen vierkante meter agrarische bebouwing beschikbaar komt: bij elkaar een grotere oppervlakte dan de thans leegstaande kantoren. Zo’n 70% hiervan bevindt zich in de Noordoostpolder. Meer ruimte (in de breedte) voor invulling van vrijkomende agrarische erven biedt een grotere kans de unieke structuur van de Noordoostpolder te bewaren zonder dat de aanblik verpaupert. Door meerdere herinvullingsmogelijkheden te bieden, is er minder kans op het verdwijnen van erven (en de unieke structuur). Onder de noemer “Erf zoekt kans” wil de provincie samen met stakeholders bezien hoe groot de problematiek is en wat de beste aanpak voor deze kwestie is. Burgers, ZZP-ers en ondernemers kunnen er in theorie voor zorgen dat het geen opgave is om de erven gevuld te houden. Echter, er kan spanning ontstaan tussen de agrarische bedrijvigheid enerzijds en burgerbewoning en/of niet-agrarische functies anderzijds. Hoever gaat de bescherming van de (toekomstige) ontwikkeling van de agrarische bedrijven in het landelijk gebied? In hoeverre wil men functieverandering naar bv. wonen, werken en zorgen reguleren? Hoe gaat men om met de huisvesting van arbeidsmigranten? Hierbij moet goed worden gekeken naar het gehele gebied, ook de vitaliteit en ontwikkelingsmogelijkheden van woongebieden (bundelingsbeleid) en bedrijventerreinen (visie werklocaties) moeten gewaarborgd blijven. Het is dus niet wenselijk dat uitsluitend het mechanisme van de goedkoopste vierkante meters zijn werk doet, ook andere belangen dienen geborgd te worden, onder meer door toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking. Tegelijkertijd is er de wens om leegstand en verloedering tegen te gaan. Kortom, er is/ontstaat een meervoudige ruimtelijke opgave. Daarbij is de vraag in hoeverre de provincie kiest voor een aanvullende stimulerende aanpak. Er kan mogelijk een kwaliteitsslag worden gemaakt door op locaties waar oude en ongewenste gebouwen staan, deze te saneren in ruil voor andere bebouwing (rood voor rood). Het is daarbij goed denkbaar dat de voorwaarden per regio verschillend zijn of dat een regeling qua mogelijkheden beperkter is in oostelijk Flevoland ten opzichte van Noordelijk Flevoland. Aandachtspunt is het bundelingsbeleid dat gericht is op bouwen in of tegen bestaand bebouwd gebied. Provincie en gemeenten kunnen onderzoeken welke oplossingen mogelijk zijn, uitgaande van efficiënt ruimtegebruik.

60

5 UITVOERING

5.1 Totstandkoming De visie die voorligt, is de start van een noodzakelijk transitieproces dat de provincie Flevoland de komende jaren samen met haar partners inzet ten aanzien van de Flevolandse werklocaties. Van decennialange kwantitatieve groei, nieuwbouw en korte termijn ontwikkelaarsdenken, moet nu worden omgeschakeld worden naar kwalitatieve groei, meer aandacht voor de bestaande gebouwen en gebieden en lange termijn beleggersdenken in Flevoland. In deze visie staat hoe de provincie Flevoland dit met het veld wil realiseren. Daartoe heeft de provincie Flevoland de samenleving nadrukkelijk betrokken bij de totstandkoming van de visie en de uitvoeringsagenda RO VWF. In twee consultatierondes zijn gemeenten, ondernemers en buurregio’s/provincies geraadpleegd. Dit leverde heel waardevolle en concrete inhoudelijk input op, die in deze visie en uitvoeringsagenda is verwerkt. Bovenal heeft deze co-creatie echter gezorgd voor het opbouwen van eerste draagvlak en een basis gelegd voor slagvaardige samenwerkingsallianties om deze verandering met elkaar te realiseren en tot een succes te maken. Niet alleen tussen partijen binnen Flevoland, maar ook met gebieden (regio’s, provincies) buiten Flevoland, die economisch sterke samenhang met werklocaties in de Flevolandse gemeenten vertonen. Figuur 24. Van denken als ontwikkelaar (nieuwbouw) naar denken als belegger denken als een belegger

90% aandacht voor nieuw vastgoed

10% aandacht voor bestaand vastgoed

10% aandacht voor nieuw vastgoed

90% aandacht voor bestaand vastgoed

bron: Stec Groep

Uit het co-creatieproces bleek ook de natuurlijke kracht en veranderingsopgave voor iedere partij. Zo hebben de marktpartijen in Flevoland veel praktische ideeën om bedrijventerreinen, kantoren, winkelgebieden et cetera te verbeteren. Tegelijkertijd moeten ondernemers op een hoger schaalniveau nog een slag maken. Zo moeten zij –meer dan voorheen – verantwoordelijkheid gaan voelen voor de ontwikkeling van de kwaliteit en waarde van hun pand, kavel en locatie. Kennis, bewustzijn en houding van ondernemers in Flevoland moet meer gericht zijn op het behouden van toekomstwaarde en toekomstige functionaliteit van hun pand en locatie. Iets wat met de forse groei en nieuwbouwontwikkeling van werklocaties in Flevoland niet in de genen zit. Aan overheden (gemeenten) in Flevoland vooral de taak om de context te scheppen waarbinnen ondernemers deze rol en verantwoordelijkheid kunnen oppakken. Bijvoorbeeld door terugdringen van het forse overaanbod en opvoeren van een gezonde marktspanning, door uitnodigingsplanologie, door goed en stevig EZ-accountmanagement, maar ook door als gemeente meer grip, inzicht en visie te ontwikkelen op de bestaande voorraad. Daarnaast zullen gemeenten ook meer de samenwerking met elkaar moeten opzoeken, bijvoorbeeld bij de (de)programmering en herontwikkeling van bedrijventerreinen en kantoren. Belangrijk is dat deze samenwerking en afstemming plaatsvindt op het niveau van economisch samenhangende gebieden. Regelmatig betekent dit voor Flevoland dat deze afstemming moet plaatsvinden met buurregio’s op ‘het oude land’. De ladder voor duurzame verstedelijking helpt hierbij.

61


5.2 Veranderagenda In onderstaande tabel staat de uitvoeringsagenda van voorliggende visie. Per veranderopgave is benoemd welke acties hiervoor nodig zijn en welke partijen hiervoor aan de lat staan c.q. in de ‘lead’ zijn. Gemeenten zijn in de lead bij de agendapunten die het meest direct raken aan de ontwikkeling van werklocaties. De provincie is in de lead bij het toekomstbestendig maken van haar eigen locatiebeleid (Structuurvisie Werklocaties en beleidsregels), het ontwikkelen van een provinciebrede monitoringtool, het financieel toezicht op gemeenten en de convenanten. Vervolgens is aangegeven hoe voortgang op deze acties wordt gemonitord. Daarbij zijn zowel inhoudelijke als procesindicatoren opgenomen.

62

Veranderopgave

Stakeholders

Veranderafspraken

Inhoudelijke indicatoren

Procesindicatoren

1. Van ontwikkelaars denken naar beleggersdenken: toekomstbestendig werklocatiebeleid

Lead: Provincie Gemeenten

• Actualisatie provinciale structuurvisie werklocaties

• Provincie heeft uiterlijk 31 december 2016 een actuele en toekomstbestendige werklocaties.

• Gemeenten voldoen aan de wettelijke motiveringsvereiste van de ladder voor duurzame verstedelijking en organiseren daarin hun eigen governance.

• Actualisatie provinciale beleidsregels Partners: ‘locatiebeleid stedelijk gebied’ & Ondernemers, VNO ‘kleinschalige ontwikkelingen in het NCW en overige landelijk gebied’ brancheverenigingen en ondernemers• Actualisatie gemeentelijke structuurvisies werklocaties en GVV’s organisaties

• In de loop van 2016 worden ook de beleidsregels geactualiseerd en hierin is de ladder verankerd. • Elke gemeente voldoet aan de vereisten van het provinciale locatiebeleid zoals verwoord in het omgevingsplan Flevoland 2006 en de provinciale structuurvisie werklocaties 2011. Tevens voldoen gemeenten aan de wettelijke motiveringsvereiste die op 1 oktober 2012 in werking is getreden. Daarnaast houden de gemeenten rekening met de spelregels en aandachtspunten zoals die voor de diverse segmenten in hoofdstuk 4 zijn opgenomen.

• Provincie en partners sluiten eind 2015, na vaststelling RO VWF, een ‘Flevolands manifest voor de verandering’. • Provincie reikt de helpende hand qua expertise en benoemt samen met gemeenten en ondernemers ambassadeurs van de verandering. • Provincie organiseert 1x per jaar congres ‘transitie werklocaties’ waarin terug wordt gepakt op strategiekaart en voortgang veranderagenda. Provincie helpt cultuurverandering handen en voeten te geven. Door vergroting bewustwording zowel ambtelijk als bij bestuur. Dit bijvoorbeeld via bestuurlijke presentaties, miniworkshops, masterclasses en laddercafés, werkbezoek/excursie aan buurregio’s, etc. Dit alles uiteraard naar vraagbehoefte.

63

• Provincie Flevoland stimuleert een gelijkwaardig(er) speelveld tussen bedrijfsleven en overheid. Dit geldt voornamelijk voor bedrijventerreinen, maar ook voor andere segmenten.

Formele werklocaties Veranderopgave

Stakeholders

Veranderafspraken


Procesindicatoren

2. Bedrijventerreinen: minder en beter

Lead: Gemeenten

• Deprogrammeren

• Aanpak overaanbod en herstructurering is verankerd en geconcretiseerd in gemeentelijke gemeentelijke structuurvisies of GVV’s rekening houdend met spelregels en uitgangspunten benoemd in hoofdstuk 4.

• Zie hiervoor bij 1.

Partners: Ondernemers, Provincie

• Ondernemersgericht herstructureren

• Gemeenten maken op relevant regionaal niveau nadere afspraken over de programmering • Jaarlijkse monitoring op voortgang: aantoonbare

• Plus: o enkele themasessies voor en door gemeenten (en ondernemers) rondom ondernemersgericht herstructureren en de programmeren. Daarin plaats voor succesvoorbeelden uit het land.

Formele werklocaties Stakeholders

Veranderafspraken


Procesindicatoren

2. Bedrijventerreinen: minder en beter

Lead: Gemeenten

• Deprogrammeren

• Aanpak overaanbod en herstructurering is verankerd en geconcretiseerd in gemeentelijke gemeentelijke structuurvisies of GVV’s rekening houdend met spelregels en uitgangspunten benoemd in hoofdstuk 4.


Partners: Ondernemers, Provincie

• Ondernemersgericht herstructureren

• Gemeenten maken op relevant regionaal niveau nadere afspraken over de programmering

• Plus: o enkele themasessies voor en door gemeenten (en ondernemers) rondom ondernemersgericht herstructureren en de programmeren. Daarin plaats voor succesvoorbeelden uit het land.

• Jaarlijkse monitoring op voortgang: aantoonbare verbetering ten opzichte van 0 situatie: 640 ha tot 925 ha overaanbod t/m 2030. • Er is aantoonbare verbetering ten opzichte van 0 situatie zoals benoemd in paragraaf 2.1. • Onderzoek naar en besluit over mogelijk nieuwe provinciale subsidieregeling herstructurering in 2016. Informele werklocaties

64

3. Naar kantoren met toekomstwaarde

Lead: Gemeenten

• Visie maken op kansrijke, -arme en -loze plekken.

Almere en Lelystad in bijzonder

• Meenemen in SV werklocaties of GVV’s

Partners: Eigenaren, Provincie

• Experimenten aanpak leegstaande kantoren

• Elke gemeente voldoet aan de vereisten van het provinciale locatiebeleid zoals verwoord in het omgevingsplan Flevoland 2006 en de provinciale structuurvisie werklocaties 2011. Tevens voldoen gemeenten aan de wettelijke motiveringsvereiste die op 1 oktober 2012 in werking is getreden. Daarnaast houden de gemeenten rekening met de spelregels en aandachtspunten zoals die voor de diverse segmenten in hoofdstuk 4 zijn opgenomen.

• Zie hiervoor bij 1. • Plus: o Uitvoering convenant aanpak leegstand kantoren o Marktconsultatie met ontwikkelaars, eigenaren en gebruikers kantoren in Flevoland o Procesacties liggen vooral op niveau Plabeka/ Metropoolregio

• Provincie zet experimentenregeling op. 4. Borgen van levendige centra in Flevoland



Veranderafspraken


Procesindicatoren

• Visie op (vrijkomend) zorgen maatschappelijk vastgoed maken in relatie tot rijksbeleid, woningen werklocatiemarkt en ladder.



• Elke gemeente voldoet aan de vereisten van het provinciale locatiebeleid zoals verwoord in het omgevingsplan Flevoland 2006 en de provinciale structuurvisie werklocaties 2011. Tevens voldoen


Lead: Gemeenten

• Visie maken op kansrijke, -arme en -loze plekken

Partners: Provincie, Ondernemers


Veranderopgave

Stakeholders

5. Meer aandacht en zorg voor maatschappelijk vastgoed

Lead: Gemeenten

6. Leisure als kans en smeermiddel

Partners: provincie, zorgen maatschappelijke instellingen, corpo raties

• Plek geven in gemeentelijke SV werklocaties of GVV’s

Lead: Gemeenten

• Visie op leisure opnemen in SV werklocaties of GVV’s

Partners: leisure ondernemers,

• Belangrijk is dat gemeenten weloverwogen inspelen op kansrijke nieuwe

• Plus: o Enkele themasessies ‘winkelgebied van de toekomst’ in Flevoland.


Veranderopgave

levendige centra in Flevoland

Gemeenten

-loze plekken

provinciale locatiebeleid zoals verwoord in het omgevingsplan Flevoland 2006 en de provinciale structuurvisie werklocaties 2011. Tevens voldoen gemeenten aan de wettelijke motiveringsvereiste die op 1 oktober 2012 in werking is getreden. Daarnaast houden de gemeenten rekening met de spelregels en aandachtspunten zoals die voor de diverse segmenten in hoofdstuk 4 zijn opgenomen.

• Plus: o Enkele themasessies ‘winkelgebied van de toekomst’ in Flevoland.

Partners: Provincie, Ondernemers


Veranderopgave

Stakeholders

Veranderafspraken


Procesindicatoren

5. Meer aandacht en zorg voor maatschappelijk vastgoed

Lead: Gemeenten

• Visie op (vrijkomend) zorgen maatschappelijk vastgoed maken in relatie tot rijksbeleid, woningen werklocatiemarkt en ladder.





6. Leisure als kans en smeermiddel

7. Nieuwe economische dragers voor het landelijk gebied/ VAB’s

Partners: provincie, zorgen maatschappelijke instellingen, corpo raties

• Plek geven in gemeentelijke SV werklocaties of GVV’s

Lead: Gemeenten

• Visie op leisure opnemen in SV werklocaties of GVV’s

Partners: leisure ondernemers, provincie

• Belangrijk is dat gemeenten weloverwogen inspelen op kansrijke nieuwe leisure ontwikkelingen.

Lead: Gemeenten

• Pionieren 2.0

65

In het bijzonder de gemeenten Noordoostpolder en Dronten.

• Erf zoekt kans

Partners: provincie, ondernemers 8. Meten is weten: grip op de bestaande voorraad

Lead: Provincie Partners: Gemeenten In het bijzonder Lelystad en Almere

• Bekijken mogelijkheden voor verdiepen en uitrol kwaliteitskaarten Almere en Lelystad over heel Flevoland. • Provincie ontwikkelt in co-makership met gemeenten en kennisinstellingen een monitoringtool bestaande voorraad, leegstand, etc.

Elke gemeente voldoet aan de vereisten van het provinciale locatiebeleid zoals verwoord in het omgevingsplan Flevoland 2006 en de provinciale structuurvisie werklocaties 2011. Tevens voldoen gemeenten aan de wettelijke motiveringsvereiste die op 1 oktober 2012 in werking is getreden. Daarnaast houden de gemeenten rekening met de spelregels en aandachtspunten zoals die voor de diverse segmenten in hoofdstuk 4 zijn opgenomen. • Uiterlijk 31 december 2017 is de provinciale monitoringstool gereed • Hierin hebben indicatoren van de kwaliteit en toekomstwaarde van de bestaande voorraad een prominente plek

• Zie hiervoor bij 1 • Plus: o Discussietafels met gemeente en veld over multifunctionaliteit en nieuwe invullingsmogelijkheden van landelijk gebied/VAB’s ook in relatie tot andere vastgoedkokers, zoals (leegstand) op bedrijventerreinen en de kleine kernen.

• Zie hiervoor bij 1 • Plus: o Enkele consultaties van o.a. gemeenten en partijen met vastgoeddata in kader van opstellen monitoringtool o Inventarisatie aan vraagzijde waar behoefte aan is qua aanbodinformatie o Gesprek en verkennen samenwerkingsmogelijkheden met partijen die al een monitoringstool hebben, zoals Noord-Holland-Noord.

Veranderopgave

Stakeholders

Veranderafspraken


Procesindicatoren

9.Ruimte voor het experiment: Flevolands pionieren

Lead: Gemeenten

• Nader in te vullen op basis van bottom-up initiatief. Bijvoorbeeld: binnenstedelijke terreinen en/of bestemmingsplannen op De Vaart in Almere, VAB’s in Noordoostpolder, etc.

• Elke gemeenten heeft één pilot, uiterlijk in 2017

• Zie hiervoor bij 1

Lead: Provincie

• Verminderen risico waarde verlies € 2 miljard in bestaande voorraad.

• Uitvoering conform bestuurlijk akkoord interbestuurlijk toezicht dd. 23 januari 2015.

Partners: Gemeenten

• Financiële gevolgen deprogrammeren doorrekenen versus ‘niks’ doen

• Gemeenten hebben de € 2 miljard nader verdiept en geconcretiseerd voor de eigen gemeente

en/of ondernemers (verenigingen) Partners: provincie,

10. Financieel toezicht: reductie

risico’s

• Vervolgstappen zetten in terugdringen financiële risico’s (deprogrammeren)

• Plus: o Podium bieden aan pilots op jaarlijks congres ‘transitie werklocaties o Optioneel: prijs(vraag) en competitie-element aan verbinden

• Plus aangevuld met een financiële (risico) analyse van de Grexen en planschade • Dit o.a. via enkele pilots deprogrammeren

• Zie hiervoor bij 1 • Plus: o Input op en beoordeling van Structuurvisie werklocaties van gemeenten vanuit vanuit financieel toezicht. o Monitoring voortgang via jaarlijks congres ‘transitie werklocaties’ o Verwerken financiële indicatoren in monitoringstool (zie 8)

bestaande voorraad

Partners: Gemeenten In het bijzonder Lelystad en Almere

Almere en Lelystad over heel Flevoland. • Provincie ontwikkelt in co-makership met gemeenten en kennisinstellingen een monitoringtool bestaande voorraad, leegstand, etc.

• Hierin hebben indicatoren van de kwaliteit en toekomstwaarde van de bestaande voorraad een prominente plek

• Plus: o Enkele consultaties van o.a. gemeenten en partijen met vastgoeddata in kader van opstellen monitoringtool o Inventarisatie aan vraagzijde waar behoefte aan is qua aanbodinformatie o Gesprek en verkennen samenwerkingsmogelijkheden met partijen die al een monitoringstool hebben, zoals Noord-Holland-Noord.

Stakeholders

Veranderafspraken


Procesindicatoren

9.Ruimte voor het experiment: Flevolands pionieren

Lead: Gemeenten

• Nader in te vullen op basis van bottom-up initiatief. Bijvoorbeeld: binnenstedelijke terreinen en/of bestemmingsplannen op De Vaart in Almere, VAB’s in Noordoostpolder, etc.

• Elke gemeenten heeft één pilot, uiterlijk in 2017

• Zie hiervoor bij 1

Lead: Provincie

• Verminderen risico waarde verlies € 2 miljard in bestaande voorraad.

• Uitvoering conform bestuurlijk akkoord interbestuurlijk toezicht dd. 23 januari 2015.

Partners: Gemeenten

• Financiële gevolgen deprogrammeren doorrekenen versus ‘niks’ doen

• Gemeenten hebben de € 2 miljard nader verdiept en geconcretiseerd voor de eigen gemeente

en/of ondernemers (verenigingen) Partners: provincie,

10. Financieel toezicht: reductie

risico’s

• Vervolgstappen zetten in terugdringen financiële risico’s (deprogrammeren)

• Plus: o Podium bieden aan pilots op jaarlijks congres ‘transitie werklocaties o Optioneel: prijs(vraag) en competitie-element aan verbinden

• Plus aangevuld met een financiële (risico) analyse van de Grexen en planschade • Dit o.a. via enkele pilots deprogrammeren

• Zie hiervoor bij 1 • Plus: o Input op en beoordeling van Structuurvisie werklocaties van gemeenten vanuit vanuit financieel toezicht. o Monitoring voortgang via jaarlijks congres ‘transitie werklocaties’ o Verwerken financiële indicatoren in monitoringstool (zie 8)

• Financiële risico’s worden beheersd • Aantoonbare verbetering ten opzichte van de 0 situatie (€ 2 miljard waardeverlies en €x op grex-en)

66

11. Actuele en realistische convenanten

Lead: Provincie

• Convenant ‘Aanpak leegstand kantoren’ (Rijk, 2012)

Partners: Rijk Gemeenten Eigenaren/ ondernemers

• Convenant ‘Bedrijventerreinen 2010 – 2020’ (Rijk, 2009) • Convenant ‘Voorraadbeheersing en afstemming werklocaties’ (provincie en gemeenten, 2012)

• Afspraken worden nageleefd. • Inhoud en reikwijdte bestaande convenanten wordt onder de loep genomen. Bezien zal worden of de bestaande convenanten behouden, afgeschaft of gewijzigd worden.



Veranderopgave

5.3 Vervolg De provincie is zich er van bewust dat de veranderagenda werklocaties een lange adem zal vergen. Het is immers een hele cultuuromslag met zijn allen – provincie, gemeenten, marktpartijen – moet worden doorgemaakt. Daarom heeft de veranderagenda een doorlooptijd van zo’n 10 tot 15 jaar. En daarom is de veranderagenda niet alleen een inhoudelijke agenda, maar vooral ook een procesagenda voor succesvol veranderen. Een veranderingsproces dat met deze visie een aanzet heeft gekregen en die nu moet worden omgezet in daden. Na de vaststelling van de RO Visie Werklocaties Flevoland 2015 organiseert de provincie Flevoland jaarlijks een congres ‘transitie werklocaties’, waarin wordt teruggepakt op de strategiekaart en bovenstaande veranderagenda en waarin voorbeelden van succesvol veranderen binnen en buiten Flevoland een podium krijgen. Doelgroep is primair Statenleden en gemeenteraadsleden (die het dagelijks bestuur scherp moeten houden in de verandering), maar ook ambtenaren, ondernemers en buurprovincies zijn welkom. Overige procesacties zijn vervat in de veranderagenda.

67

BIJLAGEN

69

BEGRIPPENLIJST

• A1-locatie: een winkelgebied op een centrale plaats in het centrum. Deze locatie heeft de meeste passanten en de hoogste huren. Meestal in de routing van een goedlopend winkelcentrum en in de nabijheid van een grote trekker. • Arbeidsplaatsenratio: verhouding tussen de werkgelegenheid en de beroepsbevolking. • Barro: Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. • Bedrijfsruimte: bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met een verhoogde kantoorcomponent – soms oplopend tot 50 procent van het totale vloeroppervlak – vallen hieronder. • Bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. • Bedrijven Investeringszone (BIZ): een BIZ maakt het mogelijk voor ondernemers om gezamenlijk te investeren in de kwaliteit van hun bedrijfsomgeving, waarbij alle ondernemers meebetalen. Een BIZ is een afgebakend gebied, waarbinnen ondernemers gezamenlijk investeren in de kwaliteit van hun bedrijfsomgeving. BIZ wordt in het buitenland (VS, VK, Duitsland) al succesvol toegepast onder de naam Business Improvement Districts (BID). Met de experimentenwet BIZ zijn in Nederland gedurende een aantal jaren experimenten mogelijk. • Bevi: Besluit externe veiligheid inrichtingen. • Bro: Besluit ruimtelijke ordening. • Bruto toegevoegde waarde: de toegevoegde waarde is gelijk aan het verschil tussen de productie (basisprijzen) en het intermediair verbruik (aankoopprijzen) van een bedrijfseenheid. De som van de toegevoegde waarde van alle bedrijfseenheden is een belangrijke component van het bruto binnenlands product (bbp). • Bruto oppervlak: totale oppervlak van de werklocatie binnen de bruto contour (in hectare). Oftewel het netto uitgeefbare gebied vermeerderd met de ruimte voor infrastructuur, stroken tussen infrastructuur en bebouwing, groenvoorzieningen en ruimte voor waterberging. • Bruto vloeroppervlak (bvo): de buitenomtrek van een vastgoedobject inclusief trapgat, liftschacht en leidingschacht op elk vloerniveau en bijv. exclusief balkons en dakterrassen. • Brzo: Besluit risico’s zware ongevallen. • Centrummanagement: een structureel samenwerkingsverband van publieke en private partijen in een centrumgebied, op basis van gelijkwaardigheid, met een gezamenlijke inzet van middelen, teneinde de aantrekkingskracht en daarmee het economisch functioneren van het centrum te versterken. • Detailhandel: het leveren van fysieke goederen voor persoonlijk gebruik aan de consument. Het is een sector die bestaat uit verschillende branches (zoals de levensmiddelenbranche, de modebranche, de wonenbranche enz.). De detailhandel is de laatste schakel van de bedrijfskolom die loopt van fabrikant tot consument.

71


• Filialisering: toename van het aandeel winkels van grote ketens. • Formele werklocatie: een werklocatie met een omvang van minimaal 1 ha bruto. Een scherp afgebakend gebied waarbinnen een tamelijk monofunctionele invulling met meerdere bedrijven wordt aangetroffen in de milieucategorie 3.2, 4 en 5. De formele werklocatie is bijvoorbeeld bestemd en geschikt voor gebruik door: handel, nijverheid en industrie. • Grootschalige detailhandelsvestiging (GDV): detailhandel die vanwege de omvang niet in een van de traditionele winkelcentra gevestigd is. Veelal gaat het daarbij om winkels die een groot verzorgingsbereik hebben (bovenlokaal/regionaal) en een grote verkeer- en parkeerbehoefte genereren. • Grondprijs: prijs die de aanbieder van de grond (gemeente of ontwikkelaar) rekent voor een m² kavel of m² bruto vloeroppervlak bedrijfsruimte per m² kavel of per m² b.v.o. • GVV: Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid. Een GVV is een gemeentelijke strategische visie op werklocaties, waarin voor bestaande en toekomstige locaties het beoogde locatietype is opgenomen. Per locatie wordt een profiel geschetst van de typen bedrijvigheid die er zich kunnen vestigen (bijvoorbeeld hoogwaardig, gemengd of logistiek, kantorenzone) en hoe de criteria per vestigingstype zijn uitgewerkt. • Herstructurering: er worden vier typen herstructurering op bedrijventerreinen onderscheiden: o Facelift: Hierbij is sprake van een grote opknapbeurt. Deze wordt toegepast indien sprake is van fysieke veroudering van openbare ruimte en gebouwen. o Revitalisering: Hierbij blijft de bestaande economische functie (bedrijventerrein) gehandhaafd. Er is sprake van (dreigende) leegstand en achteruitgang van het terrein. Forse ingrepen zijn nodig om de kwaliteiten van de locatie te verbeteren: aanpak van infrastructuur, openbare en private ruimte. o Herprofilering: Hierbij is sprake van een zware vorm van revitalisering die leidt tot functiewijziging waarbij echter wel sprake is van behoud van de werkfunctie. Een alternatieve invulling met hogere grondprijzen is mogelijk. De locatie krijgt een nieuwe werkfunctie bijvoorbeeld kantorenlocatie of detailhandel. Dit vraagt veelal om (gedeeltelijke) sloop van panden en een aanpassing van de infrastructuur. o Transformatie: In tegenstelling tot herprofilering wordt het terrein aan de voorraad onttrokken en worden nieuwe, niet-economische functies op de locatie gevestigd. Er is sprake van een totale herinrichting van het terrein waarbij het terrein (of een deel daarvan) wordt onttrokken aan de voorraad bedrijventerreinen. • Het Nieuwe Werken: Het tijd- en plaatsonafhankelijk uitvoeren van werkzaamheden, gebruikmakend van nieuwe mobiele technologie. Kantoren verworden tot ontmoetingsplaatsen. • HIRB subsidie: Herstructurering en Innovatief Ruimtegebruik Bedrijventerreinen. Subsidie in de provincie Noord-Holland kent twee sporen: 1) opknappen van de openbare ruimte op bedrijventerreinen en 2) herontwikkelen van private ruimte op bedrijventerreinen. • Hogere milieucategorie (HMC): vanaf milieucategorie 4.2. • Huurprijs: prijs (in € per m² v.v.o.) die de aanbieder van een bedrijfspand, soms een belegger, rekent voor een m² verhuurbaar vloeroppervlak. • Horeca: (in dit rapport) logies, maaltijden en/of drankverstrekking. • IBIS: website met informatie over bedrijventerrein met landelijke dekking. Het doel van de IBIS-inventarisatie is tweeledig: inventariseren van en informeren over alle uitgiftes op nieuwe bedrij venlocaties in Nederland. De IBIS geeft tevens informatie over de planning van nieuwe werklocaties. • Industrie: (in dit rapport) productie, reparatie en/of onderhoud.

72

• Informele werklocatie: een locatie waar bedrijven en werkvormen zich kunnen vestigen die vallen onder de milieucategorie 1, 2 en 3.1, waarbij sprake is van een zekere en ruimtelijk herkenbare menging met andere functies (detailhandel, voorzieningen, wonen en dergelijke) die ook bestemmingsplantechnisch mogelijk is gemaakt. • IPO: interprovinciaal overleg. • Kantoor: een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten (o.a. zakelijke dienstverlening). De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijk zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten. • Kavelgrootte: absolute omvang van kavel (in aantal m² kavel of hectare). • Ladder voor duurzame verstedelijking: de ladder helpt om overheden om ruimte zo zorgvuldig mogelijk te gebruiken. De ladder stelt namelijk eisen aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De ladder omvat drie opeenvolgende stappen: 1) is er een regionale behoefte?, 2) is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied?, 3) zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden voor de resterende regionale behoefte. • Leegstand: alle gebouwen (bedrijfsruimte, kantoorruimte, winkelruimte) zonder gebruiker (dus: feitelijk leeg) (in % van de totale voorraad). Indien meer dan 1 jaar leeg; structureel. • Leisure: segment gericht op vrijetijdsbesteding. Denk hierbij aan sport, kunst, cultuur, recreatie, dranken- en restaurantsector, verblijfsrecreatie en vrijetijdsector. • Logistiek: alle activiteiten in de logistieke keten, ofwel het traject van leverancier naar de uiteindelijke consument. Logistiek bestaat uit een goederenstroom en een informatiestroom, vindt plaats op verschillende niveaus, bijvoorbeeld tussen bedrijven, of in een bedrijf zelf en beslaat zowel het inkopen als het afleveren van goederen. • Maatschappelijk Vastgoed: verzamelbegrip voor gebouwen of terreinen met een publieke functie op het gebied van onderwijs, sport, cultuur, welzijn, maatschappelijke opvang en/of zorg-medisch. Voorbeelden van maatschappelijk vastgoed zijn: scholen, culturele centra, theaters, opvangtehuizen, gezondheidscentra, buurthuizen, sportaccommodaties en dergelijke. • MIRT: Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport. Het MIRT is een uitvoeringsprogramma van de rijksoverheid. Het MIRT-programma omvat projecten van diverse ministeries, zoals Infrastructuur en Milieu, Economische Zaken en Landbouw en Innovatie. Het MIRT-programma is in 2007 gestart en had tot 2012 een looptijd tot het jaar 2020. Dit is door het kabinet Rutte naar 2028 verlengd. In het MIRT zijn ruimtelijke projecten opgenomen, met een nadruk met vervoersprojecten over de weg, het spoor en het water. • MKB: het midden- en kleinbedrijf zijn bedrijfsvestigingen met minder dan 250 werknemers. • MRA: Metropool Regio Amsterdam • Netto-bruto verhouding: verhouding tussen netto en bruto oppervlakte van werklocaties. • Netto oppervlak: totale oppervlak van alle uitgeefbare of in erfpacht uitgeefbare kavels (in hectare). • Netto uitgeefbaar oppervlak: oppervlak dat verkocht (of in erfpacht uitgeven) kan worden aan bedrijven (in hectare). In gemeentelijk eigendom ofwel in handen van een havenbedrijf, havenschap, ontwikkelingsmaatschappij, projectontwikkelaar of andere particuliere eigenaar.

73


• OMFL: Ontwikkelingsmaatschappij Flevoland. • Parkmanagement: een manier om de kwaliteit van bedrijventerreinen in stand te houden of te verbeteren. Gebruikelijke parkmanagement activiteiten zijn: beheer en onderhoud openbare ruimte, bewegwijzering, collectieve beveiliging, gezamenlijke afvalinzameling en verwerking en gezamenlijke inkoop van onderzoek en advies. Parkmanagement bevordert het in stand blijven van de kwaliteit van de openbare ruimte en daarmee de waardevastheid van het vastgoed. Ook maakt gezamenlijk beheer kostenbesparing mogelijk. De bijdragen van ondernemingen voor het parkmanagement verschillen afhankelijk van de wensen aan producten en diensten. • Perifere detailhandelsvestiging (PDV): detailhandel in volumineuze of brand- en explosiegevaarlijke stoffen evenals tuincentra en bouwmarkten, die vanwege de aard van het productassortiment een groot oppervlak nodig hebben voor de uitstalling en goed bereikbaar moeten zijn. • PHP: Provinciaal Herstructureringsprogramma. • Plabeka: het Platform Bedrijven en Kantoren Metropoolregio Amsterdam werkt aan balans tussen vraag en aanbod in de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt in de Metropoolregio. • Ruimtevraag: de toekomstige behoefte aan ruimte voor werkfuncties, voor bedrijventerreinen uitge- drukt in hectaren. • Stedelijke herverkaveling: grondruil tussen private partijen om nieuwe ontwikkelingen in stedelijk gebied mogelijk te maken. • Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. • SVIR: Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Dit nieuwe Rijksbeleid voor ruimte en mobiliteit is op 13 maart 2012 van kracht geworden. Hierin is ook de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. • Uitbreidingsvraag: de groei van de vraag naar bedrijfs- en/of kantoorruimte, bijvoorbeeld doordat een bedrijf is gegroeid in aantal werknemers en daardoor meer bedrijfsruimte en/of kantorenmeters is gaan huren, of een nieuwe vestiging van een bedrijf die van buiten een gemeente of regio afkomstig is. • Uitgeefbaar oppervlak: aanbod van grond dat nog niet verkocht of in erfpacht uitgeven is aan een gebruiker (in hectare). Ofwel in gemeentelijk eigendom ofwel in handen van een havenbedrijf, havenschap, ontwikkelingsmaatschappij, projectontwikkelaar, of andere particuliere eigenaar. • Uitgegeven oppervlak: oppervlakte dat uitgegeven is aan de (toekomstige) gebruiker van de werklocatie (in netto). Een kavel wordt als uitgegeven beschouwd als een koop- of erfpachtovereenkomst bij de notaris is gepasseerd. • Vervangingsvraag: de potentiële vervangingsvraag bestaat uit twee delen: 1) vervanging door incourant aanbod (kwalitatieve mismatch)en 2) vervanging door actieve onttrekking van bedrijventerrein of losse kavels door verandering van bestemming (transformatie). • Voorraad bedrijventerreinen: de totale voorraad bedrijventerrein bestaat uit de harde planvoorraad (harde plannen: vastgesteld /onherroepelijk bestemmingsplan) en de zachte planvoorraad (zachte plannen: ontwerp bestemmingsplan / plan in structuurvisie / ruimtelijk plan). Daarnaast wordt de direct uitgeefbare planvoorraad onderscheiden. Dit zijn alle hectares die nu bouwrijp en voor uitgifte beschikbaar zijn. De ijzeren voorraad is de gemiddelde uitgifte van de afgelopen tien jaar maal vijf. • Voorraad kantoren: het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het

74

moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend. Alleen kantoorpanden met een oppervlakte boven de 500 m² geïnventariseerd. Als oppervlakte-eenheid wordt het verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) genomen. • VAB: vrijkomende agrarische bebouwing. • VNG: Vereniging Nederlandse Gemeenten. • Werkgelegenheid: aantal fulltime en parttime bezette banen en vacatures. • Wijzigingsbevoegdheid: een bevoegdheid in een bestemmingsplan om na een periode van één jaar na inwerkingtreding van het plan een bouwvlakaanduiding te verwijderen, indien ter plaatse de daadwerkelijke bestemming niet is opgericht noch in oprichting is. • Wvo: winkelvloeroppervlak • Zacht planaanbod: alle werklocaties die in concrete planvorming zijn of in studie. • Zelfstandige zonder personeel (ZZP-er): meestal één persoon die diensten of producten verkoopt en daarvoor de klanten een factuur stuurt. De ZZP’er staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. • Zorgvastgoed: vastgoed met een zorgfunctie. Denk hierbij aan ziekenhuizen, praktijken, verpleegen verzorgingshuizen, tehuizen voor verstandelijk gehandicapten en psychiatrie, jeugdzorg, maatschappelijke opvang et cetera.

75

MEMO EVALUATIE VISIE WERKLOCATIES 2010 Inleiding Begin juli is opdracht verleend aan de Stec Groep om de visie werklocaties voor de Provincie Flevoland op te stellen. Een eerste stap hierin is het evalueren van de visie uit 2010. Deze evaluatie vond plaats op 10 juli17. De uitkomsten hiervan dienen als input voor de geactualiseerde visie. Het document dat nu voor u ligt, is een beknopte samenvatting van deze evaluatie.

Behoefte aan nieuwe visie werklocaties Veranderd speelveld leidt tot behoefte aan nieuwe visie De afgelopen decennia werkte de Provincie Flevoland hard aan de groei en het accommoderen van nieuwe bedrijventerreinen, winkels en extra kantoorlocaties. Inmiddels is duidelijk dat alle aandacht die destijds uitging naar nieuwbouw niet langer wenselijk is. Het ruimtelijk speelveld is inmiddels namelijk flink veranderd. Kortweg gezegd is er sprake van ‘minder meer’. Dit geldt zowel voor bedrijventerreinen, kantoren als winkellocaties. In de bestuuropdracht voor Actualisatie Visie Werklocaties Flevoland staat onder paragraaf 1.2 een uitgebreider overzicht van de aanleiding voor de actualisatie. Hierin worden ook enkele onderzoeken en visies genoemd (o.a. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, coalitieakkoord en onderzoeksrapport ‘Ruimtelijke gevolgen van nieuwe werkvormen’). Kort samengevat: gezien het veranderde speelveld en het feit dat de taakstellende ramingen niet langer realistisch zijn, is momenteel behoefte aan een nieuwe visie op de Flevolandse werklocaties.

‘MINDER MEER’ FLEVOLAND IN PERSPECTIEF Het beeld van ‘minder meer’ maakt Flevoland overigens niet uniek. Een groot deel van de regio’s in Nederland staat voor een flinke omslag: afscheid nemen van het groeidenken. In enkele regio’s is (op termijn) zelfs sprake van (forse) krimp, maar ook de crisis en vergrijzing zijn belangrijke trends achter het veranderende speelveld. Deze omslag betekent meer aandacht voor de bestaande voorraad en het schrappen of uitstellen van plannen. Ook moeten er andere financieringsmodellen worden gezocht.

Andere insteek visiedocument: meer behoefte aan visie Een tweede belangrijke constatering tijdens de evaluatie was het feit dat het visiedocument uit 2010 sterk inzet op een kwantitatieve analyse maar dat een duidelijke visie ontbreekt. In het nieuwe visiedocument is dus meer behoefte aan visie en een kwalitatieve benadering. Dus op welke manier gaan we om met de feiten die we constateren?

Uitkomsten evaluatie: belangrijkste elementen in nieuwe visie In de nieuwe visie dient een balans gevonden te worden tussen investeren in bestaande gebieden en selectief toevoegen van wat (kwalitatief) nodig is. Flevoland moet naast kwantitatieve groei vooral aan de slag met kwalitatieve groei en het versterken van de toekomstwaarde van bestaande gebieden. Hieronder een eerste aanzet van belangrijke elementen die bijdragen aan bovenstaande doelstelling. Deze lijst is samengesteld op basis van de evaluatie van 10 juli en is daarmee geen definitieve lijst. Opgemerkt moet worden dat er geen hiërarchie is tussen de vijftien elementen. Ook is het belangrijk te vermelden dat deze vijftien punten niet los van elkaar gezien kunnen worden, maar juist een sterke samenhang kennen.

17

Deelnemers van deze evaluatie waren: Roy Nijboer (projectleider), Hans van Groenestein (RE), Anno Vuurregge (RE), Paul Smeenk (RE)

en Wil van Woerkom (RE). De Stec Groep (Evert-Jan de Kort en Boudewijn Kuijl) begeleidde deze sessie.

77


1. Realistische groeicijfers. Uit de evaluatie blijkt dat de destijds gehanteerde groeicijfers erg ambitieus waren en daarom niet gerealiseerd zijn/worden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de bevolkingsgroei, de uitgiftecijfers en de arbeidsplaatsenratio. Het is daarom wenselijk in de nieuwe visie realistische groeicijfers te hanteren zonder een taakstellende opgave. 2. Bieden van oplossingen voor overaanbod. In de visie dient duidelijk naar voren te komen op welke manier wordt omgegaan met het overaanbod van plannen voor bedrijventerreinen, kantoren en winkels. Een van de middelen om de bestaande voorraad terug te dringen is het stimuleren van transformatie. 3. Kwaliteit boven kwantiteit. Dit staat in sterke relatie tot bovenstaande punten. Bij confrontatie tussen vraag en aanbod moet naast de kwantiteit ook gekeken worden naar de kwaliteit; dus kijken naar type werklocatie, uitstraling en ligging. Maar denk hierbij ook aan parkmanagement. 4. Maatwerk per gemeente. Duidelijk is dat binnen Flevoland de ene gemeente niet de andere is. Zo heeft Almere bijvoorbeeld een sterke oriëntatie op Amsterdam qua pendel en arbeidsmarkt terwijl deze voor Urk of Noordoostpolder duidelijk minder sterk is, en bovendien meer samenhang vertoont met bijvoorbeeld Overijssel en Friesland. Bestuurlijke grenzen lopen logischerwijs anders dan economische. Het is daarom wenselijk (tot op zekere hoogte) maatwerk per gemeente toe te passen en de gemeenten in de context met hun buurgemeenten/-regio’s te zien. 5. Ladder voor duurzame verstedelijking. Toepassing van de Ladder leidt tot duurzaam ruimtegebruik en is bovendien verplicht voor gemeenten om toe te passen bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Doel is het behouden van de waarde van de bestaande voorraad. Als handvat voor gemeenten en provincie zelf, is het wenselijk om de Ladder goed te vertalen naar de specifieke Flevolandse situatie. Ook is het goed om een specifieke ‘Ladder-sessie’ te organiseren voor gemeenten tijdens het traject voor de visie werklocaties. 6. Intergemeentelijk afstemming. Er is nu onvoldoende afstemming tussen de gemeentes; er wordt nog veel vanuit lokaal perspectief gewerkt. Dit is echter wel wenselijk. Bijvoorbeeld bij toepassing van de Ladder, bij het bieden van oplossingen voor overaanbod en bij afstemming over HMCs. 7. Aandacht voor herstructurering. In het visiedocument van 2010 wordt geconstateerd dat de herstructureringsopgave van bedrijventerreinen in Flevoland relatief overzichtelijk is. Tegelijkertijd wordt geconstateerd dat er na 2020 een groot areaal is dat dan tegen het einde van zijn levenscyclus komt. Er komt op korte termijn dus een flinke opgave aan, zeker als nu niet kritisch wordt gekeken naar (de toegevoegde waarde van) nieuwe plannen en het aanbod dat al in uitgifte is. Om deze herstructurering mogelijk te maken, biedt het vormen van fondsen een mogelijkheid. Grondprijzen kunnen hierin een aantrekkelijk mechanisme zijn, maar ook pas alleen als stappen worden gezet in het terugdringen van het overaanbod aan bedrijventerreinen in Flevoland (opvoeren marktspanning). 8. Meer aandacht voor detailhandel. Door vergrijzing, de sterke opkomst van internetverkopen en de huidige crisis heeft de retailsector al een aantal jaren te maken met teruglopende omzetten en toenemende leegstand. Het is wenselijk om in de visie voldoende aandacht te besteden aan de uitdagingen die de komende jaren in de detailhandel spelen: in het kort komt dat neer op het compacter en levendiger maken van bestaande winkelgebieden met toekomstperspectief en het zeer selectief zijn met eventuele toevoegingen. 9. Nadere uitwerking regierol Provincie. Hoe geeft de Provincie invulling aan de regierol en op welke manier worden de issues, die nu en in de toekomst spelen, opgelost? De ontwikkelingen waar de provincie voor staat met betrekking tot werklocaties vragen om een herijking van deze rol. Gemeenten in Flevoland zullen meer moeten gaan samenwerken en verbeteren/veranderen op onderwerpen die zij nu nog niet van nature goed beheersen. Denk aan werken met de Ladder, meer inzicht, grip, denken en handelen vanuit de bestaande voorraad, et cetera. De nieuwe visie moet duidelijk maken welke rol van de provincie hierbij past en het maximale uit het Flevolandse ‘veld’ haalt bij werklocaties (gemeenten, marktpartijen, maatschappelijke organisaties). 10. Monitoring. Monitoring van vraag en aanbod is van groot belang voor een gezonde en duurzame balans

78

tussen vraag en aanbod op de bedrijventerreinen-, kantoren- en winkelmarkt. Twee aspecten zijn hierbij van groot belang. Ten eerste is het wenselijk om monitoring breder te trekken dan alleen het PHO EZ. Ook de verantwoordelijken voor de grondportefeuille dienen aan te sluiten en monitoring dient in de verschillende colleges een vast agendapunt te zijn. Daarnaast moet de bestaande voorraad sterker gemonitord worden; dit als aanvulling op IBIS en LISA. Lelystad en Almere dienen hierbij als aantrekkelijk voorbeeld (kwaliteitskaarten). 11. Hoge urgentie voor landelijk gebied. De komende jaren ligt er een flinke opgave in het landelijk gebied. Denk hierbij vooral aan de vrijkomende agrarische bebouwing (VABs). De visie moet duidelijkheid schaffen over hoe met deze VABs om te gaan en welke invulling hiervan wel of niet mogelijk/ wenselijk is. Dit ook vanuit de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied, maar bovenal vanwege de samenhang die VABs hebben met de behoefte en invullingsmogelijkheden van andere gebouwen en gebieden in Flevoland, zoals (bestaande) bedrijventerreinen en maatschappelijk vastgoed. Daarnaast moet er in de visie meer aandacht komen voor de verhouding tussen stad en land. Kortom: wat is er nodig voor een vitaal en aantrekkelijk landelijk gebied waar het goed leven, werken en recreëren is? 12. Informele werklocaties. Er is sprake van een sterke groei van werkgelegenheid en bedrijvigheid op informele locaties. In de nieuwe visie werklocaties dient daarom een duidelijk beeld te komen op welke manier de provincie omgaat met informele werklocaties en hoe dit samenhangt met de behoefte aan formele terreinen. Bovendien extra aandacht voor functiemenging. 13. Havenontwikkeling. Flevoland is actief op het gebied van havenontwikkeling. Op dit moment wordt op drie locaties in Flevoland de mogelijkheden voor buitendijkse havenontwikkeling actief onderzocht. Dit betreft een multimodale overslaghaven bij Lelystad (Flevokust), een maritieme servicehaven bij Urk en een buitendijkse haven bij Almere. De provincie heeft recent een ‘redeneerlijn havens’ opgesteld, waarlangs deze havenontwikkelingen gelegd kunnen worden. Met deze redeneerlijn wil de provincie objectief en gestructureerd bepalen wat de toegevoegde waarde is van de betreffende ontwikkeling en welke rol de provincie daarin moet aannemen. 14. MIRT. De visie dient aan te sluiten op het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT).

79

MEMO 1E WERKCONFERENTIE VISIE WERKLOCATIES 24 SEPTEMBER 2014 Inleiding Begin juli is opdracht verleend aan de Stec Groep om de visie werklocaties voor de provincie Flevoland op te stellen. Onderdeel hiervan is twee werkconferenties met de ambtelijke vertegenwoordiging van de zes Flevolandse gemeenten. Het document dat nu voor u ligt, is een beknopte samenvatting van de eerste werkconferentie.

Presentatie analyse Stec Groep Nieuwe realiteit: ‘minder meer’ in Flevoland De afgelopen decennia werkte de provincie Flevoland hard aan de groei en het accommoderen van nieuwe bedrijventerreinen, winkels en extra kantoorlocaties. Inmiddels is duidelijk dat alle aandacht die destijds uitging naar nieuwbouw niet langer wenselijk is: de vraag is zowel kwantitatief als kwalitatief flink veranderd. Er is sprake van een nieuwe realiteit: er is behoefte aan ‘minder meer’ in Flevoland. Dit geldt zowel voor bedrijventerreinen, kantoren, winkellocaties en andere segmenten. Deze veranderopgave betekent meer aandacht voor de bestaande voorraad en het schrappen of uitstellen van plannen. Ook moeten er nieuwe verdien- en beheermodellen worden gezocht en vraagt de netwerksamenleving naar andere samenwerking tussen partijen. Kijken we enkel naar de bestaande voorraad (dus de grondexploitaties laten we buiten beschouwing) dan staat met deze veranderopgave zo’n € 2 miljard op het spel. Kwantitatieve en kwalitatieve veranderopgave per segment Hieronder geven we een kort overzicht van de belangrijkste opgaven per segment. Uiteraard kent elke gemeente zijn accenten: de opgaven voor kantoren en bedrijventerreinen speelt met name in Lelystad en Almere terwijl de problematiek van de vrijkomende agrarische bebouwing (VABs) met name in de landelijke gemeenten ligt. We sluiten bij elk segment af met enkele noodzakelijke acties: • Bedrijventerreinen: de uitgifte van bedrijventerreinen is de afgelopen jaren duidelijk lager dan de ramingen in 2010 voorspelden. Er is daarom behoefte aan realistische ramingen. Daarnaast is behoefte aan het aanpassen / reduceren van de planvoorraad, nadruk op kwaliteit, aanpak van de herstructureringsopgave en monitoring. • Kantoren: de kantorenmarkt heeft een soortgelijk beeld: de werkelijke vraag blijft achter bij de prognoses. Ondanks de flinke schrapacties die reeds hebben plaats gevonden, dient de planvoorraad kantoren verder te worden teruggebracht. Daarnaast realistische prognoses, rem op nieuwbouw, aanpak van de bestaande voorraad (met name de leegstaande panden) en monitoring. • Retail: de marktsituatie op de retailmarkt is positiever: er is geen sprake van overplanning en de komende groeit de bevolking fors. Wel is de leegstand bovengemiddeld en loopt langzaam op. Daarom is actie noodzakelijk: aanvalsplan voor de bestaande voorraad, monitoring en behoud van een aantrekkelijk winkellandschap. • Maatschappelijk vastgoed: de komende jaren dreigt een afnemende behoefte aan maatschappelijk vastgoed; zo ook in Flevoland. Daarom is aanpak van de dreigende leegstand gewenst. Ook rem op nieuwbouw en nadruk op monitoring. • Leisure: de Flevolandse leisure sector is ondervertegenwoordigd ten opzichte van het Nederlands gemiddelde. Dit is niet vreemd omdat Flevoland een jonge provincie is en omdat het sterke relaties heeft met het omliggende land dat veel leisure aanbod heeft (o.a. Amsterdam en Utrecht). Daarom is er behoefte aan realisme (geen vraag met aanbod willen creëren) en daar waar mogelijk gebruik maken van de kracht van leisure (marketing en symbiose met andere functies).

81


• Zorg: de zorgsector kent de komende jaren nog een flinke groei; met name veroorzaakt door de toenemende vergrijzing. Wel dreigt (o.a. door weten regelgeving) leegstand in verzorgingshuizen. Daarom aanpak van de dreigende leegstand gewenst en alleen goede nieuwbouw. • Landelijk gebied: de komende jaren dreigt een flinke leegstand in de VABs te ontstaan. Gemeente Noordoostpolder is met een dreigende leegstand van bijna 1 miljoen m² absolute koploper. Daarom een aanjaagteam voor dreigende leegstand, monitoring en inzicht in effecten van transformatie VABs op andere segmenten. Leidende principes bij veranderopgave Om bovenstaande veranderopgave is goede banen te leiden, is behoefte aan leidende principes: 1. De provincie Flevoland helpt bij de veranderopgave 2. De ladder voor duurzame verstedelijking moet handen en voeten krijgen 3. Het creëren van marktspanning is gewenst 4. De plancapaciteit van kantoren en bedrijventerrein moet worden aangepast / gereduceerd 5. Alleen sterke nieuwbouw met toekomstwaarde mag aan de bestaande voorraad worden toegevoegd 6. Meer liefde voor bestaand vastgoed 7. Dynamisch voorraad beheer is wenselijk 8. Meer inzicht in marktdynamiek door monitoring 9. Denk groot en handel klein 10. Nieuwe verdien- en beheermodellen en samenwerkingsallianties zijn noodzakelijk 11. Ten slotte moeten gemeenten hun grondexploitaties herijken.

Aanvullingen gemeenten Tijdens de presentatie van de opgave en de leidende principes hebben de aanwezige ambtenaren suggesties en verbetervoorstellen gedaan. De tabel hieronder geeft een overzicht hiervan. Stec Groep vindt de suggesties relevant en neemt deze daarom mee in het vervolgtraject. Veranderopgave

Leidende principes

• Prognoses: meer couleur locale in prognoses, de ‘waarde’ van prognoses en prognoses versus scenario’s.

• De visie moet ‘ladder proof’ zijn.

• Verdeel de € 2 miljard die op het spel staat onder naar de zes gemeenten. • Meer inzicht in wat een verouderd terrein is en een scherp beeld van opgave per gemeente • Meer inzicht in kwaliteit van de vraag: o.a. kavelomvang en sectoren

• Kan deze visie ook functioneren als opvolger van het bedrijventer reinenconvenant dat tot 2020 loopt? Plus als extra opgave: niet alleen niet meer toevoegen maar ook extra stappen zetten in huidige capaciteit. • Wat is de exacte definitie van een marktregio? • Regionale samenwerking: waarover gaat de raad en waarover gaat de regio?

• Verhouding tussen formeel en informeel • Vraagstuk segmentering versus menging • Woonwijken: economische belang hiervan en relatie tot formele werklocaties. • Focus niet alleen op de opgave maar kijk ook naar kansen voor Flevoland • Zware milieucategorie in verhouding tot omgevingsplan

82

MEMO 1E ONDERNEMERSPANEL VISIE WERKLOCATIES 3 OKTOBER 2014 Inleiding Vanaf juli is Stec Groep met de provincie in cocreatie met alle partijen in Flevoland gestart met opstellen van de visie werklocaties voor de provincie Flevoland. Onderdeel hiervan zijn panelbijeenkomsten met vertegenwoordigers van Flevolandse ondernemers en met kritische buurregio’s. Het document dat nu voor u ligt, is een beknopte samenvatting van de het ondernemerspanel.

Presentatie analyse provincie/Stec Groep Nieuwe realiteit: ‘minder meer’ in Flevoland De afgelopen decennia werkte de provincie Flevoland hard aan de groei en het accommoderen van nieuwe bedrijventerreinen, winkels en extra kantoorlocaties. Inmiddels is duidelijk dat alle aandacht die destijds uitging naar nieuwbouw niet langer wenselijk is: de vraag is zowel kwantitatief als kwalitatief flink veranderd. Er is sprake van een nieuwe realiteit: er is behoefte aan ‘minder meer’ in Flevoland. Dit geldt zowel voor bedrijventerreinen, kantoren, winkellocaties en andere segmenten. Deze veranderopgave betekent meer aandacht voor de bestaande voorraad en het schrappen of uitstellen van plannen. Ook moeten er nieuwe verdien- en beheermodellen worden gezocht en vraagt de netwerksamenleving naar andere samenwerking tussen partijen. Kijken we enkel naar de bestaande voorraad (dus de grondexploitaties laten we buiten beschouwing) dan staat met deze veranderopgave zo’n € 2 miljard op het spel. Kwantitatieve en kwalitatieve veranderopgave per segment Hieronder geven we een kort overzicht van de belangrijkste opgaven per segment. Uiteraard kent elke gemeente zijn accenten: de opgaven voor kantoren en bedrijventerreinen speelt met name in Lelystad en Almere terwijl de problematiek van de vrijkomende agrarische bebouwing (VABs) met name in de landelijke gemeenten ligt. We sluiten bij elk segment af met enkele noodzakelijke acties: • Bedrijventerreinen: de uitgifte van bedrijventerreinen is de afgelopen jaren duidelijk lager dan de ramingen in 2010 voorspelden. Er is daarom behoefte aan realistische ramingen. Daarnaast is behoefte aan het aanpassen / reduceren van de planvoorraad, nadruk op kwaliteit, aanpak van de herstructureringsopgave en monitoring. • Kantoren: de kantorenmarkt heeft een soortgelijk beeld: de werkelijke vraag blijft achter bij de prognoses. Ondanks de flinke schrapacties die reeds hebben plaats gevonden, dient de planvoorraad kantoren verder te worden teruggebracht. Daarnaast realistische prognoses, rem op nieuwbouw, aanpak van de bestaande voorraad (met name de leegstaande panden) en monitoring. • Retail: de marktsituatie op de retailmarkt is positiever: er is geen sprake van overplanning en de komende groeit de bevolking fors. Wel is de leegstand bovengemiddeld en loopt langzaam op. Daarom is actie noodzakelijk: aanvalsplan voor de bestaande voorraad, monitoring en behoud van een aantrekkelijk winkellandschap. • Maatschappelijk vastgoed: de komende jaren dreigt een afnemende behoefte aan maatschappelijk vastgoed; zo ook in Flevoland. Daarom is aanpak van de dreigende leegstand gewenst. Ook rem op nieuwbouw en nadruk op monitoring. • Leisure: de Flevolandse leisure sector is ondervertegenwoordigd ten opzichte van het Nederlands gemiddelde. Dit is niet vreemd omdat Flevoland een jonge provincie is en omdat het sterke relaties heeft met het omliggende land dat veel leisure aanbod heeft (o.a. Amsterdam en Utrecht). Daarom is er behoefte aan realisme (geen vraag met aanbod willen creëren) en daar waar mogelijk gebruik maken van de kracht van leisure (marketing en symbiose met andere functies). • Zorg: de zorgsector kent de komende jaren nog een flinke groei; met name veroorzaakt door de 83


toenemende vergrijzing. Wel dreigt (o.a. door weten regelgeving) leegstand in verzorgingshuizen. Daarom aanpak van de dreigende leegstand gewenst en alleen goede nieuwbouw. • Landelijk gebied: de komende jaren dreigt een flinke leegstand in de VABs te ontstaan. Gemeente Noordoost polder is met een dreigende leegstand van bijna 1 miljoen m² absolute koploper. Daarom een aanjaagteam voor dreigende leegstand, monitoring en inzicht in effecten van transformatie VABs op andere segmenten. Leidende principes bij veranderopgave Om bovenstaande veranderopgave is goede banen te leiden, is behoefte aan leidende principes: 1. De provincie Flevoland helpt bij de veranderopgave 2. De ladder voor duurzame verstedelijking moet handen en voeten krijgen 3. Het creëren van marktspanning is gewenst 4. De plancapaciteit van kantoren en bedrijventerrein moet worden aangepast / gereduceerd 5. Alleen sterke nieuwbouw met toekomstwaarde mag aan de bestaande voorraad worden toegevoegd 6. Meer liefde voor bestaand vastgoed 7. Dynamisch voorraad beheer is wenselijk 8. Meer inzicht in marktdynamiek door monitoring 9. Denk groot en handel klein 10. Nieuwe verdien- en beheermodellen en samenwerkingsallianties zijn noodzakelijk 11. Ten slotte moeten gemeenten hun grondexploitaties herijken.

Aanvullingen en resultaten ondernemerspanel Op basis van de opgave en de leidende principes hebben de aanwezigen suggesties en verbetervoorstellen gedaan en is onderzocht wat ondernemers/bedrijfsleven zelf extra kunnen toevoegen aan de veranderopgave. De tabel hieronder geeft een overzicht hiervan. Opmerkingen op veranderopgave en leidende principes

Wat kunt u als bedrijfsleven (extra) doen?

• Benadrukken kansen landelijk en agrarisch gebied

• Meer investeren in bestaande voorraad

• Meer kwalitatieve benadering, wat is nog echt nodig? En wie bepaalt dat?

• Samen (overheid en bedrijfsleven) een veranderagenda maken.

• Vormen van een team per gemeente (bestaande uit bedrijfsleven en overheid) om meer gevoel bij de markt te krijgen

• Samen (overheid en bedrijfsleven) een lange termijn visie maken • Gebruik Flevolandse voorbeeldprojecten (bottom up) om te leren

• Nadruk op een vraaggerichte benadering, dingen mogelijk maken, • Maken van een toolkit voor juridische problemen (openbreken nu ondervinden ondernemers nog te veel dat iets niet kan ondanks contracten, schrappen, maar ook mogelijk maken van lokale initiatieven) dat het een goed initiatief is • Meer regie vanuit de provincie bij het veranderproces is wenselijk

• Overleg met bestuurders over initiatieven vanuit de markt

• Bij veranderproces hoort: open zijn, niet verdedigen maar samen oplossen

• Duurzaam transformeren, transformeren met functies voor lange termijn

• Op welke manier kunnen claims in contracten worden voorkomen? Zo kunnen we van slechte projecten afkomen, daar zijn gemeenten nu nog te bang voor

• Goede en heldere organisatie van lokale en regionale bedrijfsleven zodat bedrijfsleven een duidelijk en centraal aanspreekpunt heeft voor de overheid

• Hoe organiseren we de veranderopgave? Zet sowieso in op de kernkwaliteiten van Flevoland en die van de verschillende gemeenten

• Acquisitie overleg met markt en overheid • Zorg voor een reëel marktbeeld • Organiseren van brede bijeenkomst van alle panels

• Maak duidelijk onderscheid tussen korte en lange termijn • Richt een bijstandsteam op voor gemeentelijke ondersteuning vanuit de provincie • Krijg meer gevoel bij de bestaande voorraad • De overheid moet voorwaardenscheppend zijn

Vervolgtraject Op 14 november volgt een tweede paneldag. We nodigen u dan ook graag uit om weer met ons in gesprek te gaan; dit keer over de economische visie op hoofdlijnen. Dit dient als input voor de economische visie die we eind 2014 definitief maken. 84

MEMO 1E KRITISCHE BURENPANEL VISIE WERKLOCATIES 3 OKTOBER 2014 Inleiding Vanaf juli is Stec Groep met de provincie in cocreatie met alle partijen in Flevoland gestart met opstellen van de visie werklocaties voor de provincie Flevoland. Onderdeel hiervan zijn panelbijeenkomsten met vertegenwoordigers van Flevolandse ondernemers en met kritische buurregio’s. Het document dat nu voor u ligt, is een beknopte samenvatting van het kritische burenpanel.

Presentatie analyse provincie/Stec Groep Nieuwe realiteit: ‘minder meer’ in Flevoland De afgelopen decennia werkte de provincie Flevoland hard aan de groei en het accommoderen van nieuwe bedrijventerreinen, winkels en extra kantoorlocaties. Inmiddels is duidelijk dat alle aandacht die destijds uitging naar nieuwbouw niet langer wenselijk is: de vraag is zowel kwantitatief als kwalitatief flink veranderd. Er is sprake van een nieuwe realiteit: er is behoefte aan ‘minder meer’ in Flevoland. Dit geldt zowel voor bedrijventerreinen, kantoren, winkellocaties en andere segmenten. Deze veranderopgave betekent meer aandacht voor de bestaande voorraad en het schrappen of uitstellen van plannen. Ook moeten er nieuwe verdien- en beheermodellen worden gezocht en vraagt de netwerksamenleving naar andere samenwerking tussen partijen. Kijken we enkel naar de bestaande voorraad (dus de grondexploitaties laten we buiten beschouwing) dan staat met deze veranderopgave zo’n € 2 miljard op het spel. Kwantitatieve en kwalitatieve veranderopgave per segment Hieronder geven we een kort overzicht van de belangrijkste opgaven per segment. Uiteraard kent elke gemeente zijn accenten: de opgaven voor kantoren en bedrijventerreinen speelt met name in Lelystad en Almere terwijl de problematiek van de vrijkomende agrarische bebouwing (VABs) met name in de landelijke gemeenten ligt. We sluiten bij elk segment af met enkele noodzakelijke acties: • Bedrijventerreinen: de uitgifte van bedrijventerreinen is de afgelopen jaren duidelijk lager dan de ramingen in 2010 voorspelden. Er is daarom behoefte aan realistische ramingen. Daarnaast is behoefte aan het aanpassen / reduceren van de planvoorraad, nadruk op kwaliteit, aanpak van de herstructureringsopgave en monitoring. • Kantoren: de kantorenmarkt heeft een soortgelijk beeld: de werkelijke vraag blijft achter bij de prognoses. Ondanks de flinke schrapacties die reeds hebben plaats gevonden, dient de planvoorraad kantoren verder te worden teruggebracht. Daarnaast realistische prognoses, rem op nieuwbouw, aanpak van de bestaande voorraad (met name de leegstaande panden) en monitoring. • Retail: de marktsituatie op de retailmarkt is positiever: er is geen sprake van overplanning en de komende groeit de bevolking fors. Wel is de leegstand bovengemiddeld en loopt langzaam op. Daarom is actie noodzakelijk: aanvalsplan voor de bestaande voorraad, monitoring en behoud van een aantrekkelijk winkellandschap. • Maatschappelijk vastgoed: de komende jaren dreigt een afnemende behoefte aan maatschappelijk vastgoed; zo ook in Flevoland. Daarom is aanpak van de dreigende leegstand gewenst. Ook rem op nieuwbouw en nadruk op monitoring. • Leisure: de Flevolandse leisure sector is ondervertegenwoordigd ten opzichte van het Nederlands gemiddelde. Dit is niet vreemd omdat Flevoland een jonge provincie is en omdat het sterke relaties heeft met het omliggende land dat veel leisure aanbod heeft (o.a. Amsterdam en Utrecht). Daarom is er behoefte aan realisme (geen vraag met aanbod willen creëren) en daar waar mogelijk gebruik maken van de kracht van leisure (marketing en symbiose met andere functies).

85


• Zorg: de zorgsector kent de komende jaren nog een flinke groei; met name veroorzaakt door de toenemende vergrijzing. Wel dreigt (o.a. door weten regelgeving) leegstand in verzorgingshuizen. Daarom aanpak van de dreigende leegstand gewenst en alleen goede nieuwbouw. • Landelijk gebied: de komende jaren dreigt een flinke leegstand in de VABs te ontstaan. Gemeente Noordoostpolder is met een dreigende leegstand van bijna 1 miljoen m² absolute koploper. Daarom een aanjaagteam voor dreigende leegstand, monitoring en inzicht in effecten van transformatie VABs op andere segmenten.

Leidende principes bij veranderopgave Om bovenstaande veranderopgave is goede banen te leiden, is behoefte aan leidende principes: 1. De provincie Flevoland helpt bij de veranderopgave 2. De ladder voor duurzame verstedelijking moet handen en voeten krijgen 3. Het creëren van marktspanning is gewenst 4. De plancapaciteit van kantoren en bedrijventerrein moet worden aangepast / gereduceerd 5. Alleen sterke nieuwbouw met toekomstwaarde mag aan de bestaande voorraad worden toegevoegd 6. Meer liefde voor bestaand vastgoed 7. Dynamisch voorraad beheer is wenselijk 8. Meer inzicht in marktdynamiek door monitoring 9. Denk groot en handel klein 10. Nieuwe verdien- en beheermodellen en samenwerkingsallianties zijn noodzakelijk 11. Ten slotte moeten gemeenten hun grondexploitaties herijken.

Aanvullingen kritische burenpanel Op basis van de opgave en de leidende principes is gesproken over 1) wat opvalt in Flevoland, 2) wat ‘best practices’ van de omliggende regio’s zijn en 3) wat samen opgepakt kan worden. De tabel hieronder geeft een overzicht hiervan.

86

1 - Wat valt op?

2 - Beste practices

• Bestuurlijk eenheid Flevoland is geen economische eenheid.

• Inzicht in veranderopgave en monitoring is absoluut noodzakelijk.

• Almere en Lelystad versus andere gemeenten qua omvang en opgave

• Krijg goed inzicht in de financiële kosten van het overaanbod; ook per gemeente

• Forse opgave van vrijkomende agrarische bebouwing in gemeente Noordoostpolder

• Creëer besef van urgentie voor de veranderopgave. Dan gaan partijen sneller aan de slag

• Raar dat sprake is van fors overaanbod terwijl het inzicht in de marktvraag beter is dan op het oude land

• Besef dat er regionale markten zijn en dus niet dat gemeenten op zichzelf staan of geen relatie met omliggende gemeenten hebben.

• Groeidenken zit in de genen. Nu is echter een andere mindset nodig

• Zet vraaggerichte benadering centraal. Dat wil zeggen: dingen mogelijk maken. Nu ondervinden ondernemers nog te veel dat iets niet kan ondanks dat het een goed initiatief is

• Qua aantal gemeenten is de provincie Flevoland overzichtelijker dan andere provincies

• Zorg dat de visie door alle partijen gedragen wordt: het moet ‘hun’ visie worden • Initiatief van visie lag bij de provincie zoals bij Friesland en Noord-Holland • Gebruik van een bestuurlijk convenant a la Gelderland waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen lokaal en bovenlokaal • Zorg voor trainingen van ondernemers zodat meer inzicht in ‘vastgoed denken’ wordt verkregen

3 - Wat samen oppakken? • Monitoring van bestaande voorraad oppakken • Bestuurders Gooi en Vechtstreek en Noord-Veluwe met elkaar in contact brengen voor samenwerking en profilering regio’s • Samen Floriade oppakken

• Coöperatieve financiering als middel om initiatieven van de grond te krijgen • I-locator (regionale ontwikkelingsmaatschappij) in Gooi en Vechtstreek helpt; maar vorderingen zijn langzaam. • HIRB-subsidie als geld om te veranderen.

• Zorg voor regionale uitwisseling van de Plabeka visie • Zorg voor regionale uitwisseling hoe om te gaan met maatschappelijk vastgoed. Pas hierbij de satéprikker toe: alle vastgoedseg menten hangen met elkaar samen.

• Maak een investeringsplan per terrein zodat opgave per terrein helder is. • Stimuleren van regionale bedrijventerreinen-loketten en samen optrekken in acquisitie • Loskomen van de Grex-kramp: durf los te komen van (onrealistische) getallen en aannames in Grexen • Zorg voor een garantstelling (afbouwgarantie) voor kleine projecten.

Vervolgtraject Op 14 november volgt een tweede paneldag. We nodigen u dan ook graag uit om weer met ons in gesprek te gaan; dit keer over de economische visie op hoofdlijnen. Dit dient als input voor de economische visie die we eind 2014 definitief maken.

87

MEMO 2E WERKCONFERENTIE VISIE WERKLOCATIES 6 NOVEMBER 2014 Inleiding Begin juli is opdracht verleend aan de Stec Groep om de visie werklocaties voor de provincie Flevoland op te stellen. Onderdeel hiervan is twee werkconferenties met de ambtelijke vertegenwoordiging van de zes Flevolandse gemeenten. Het document dat nu voor u ligt, is een beknopte samenvatting van de tweede werkconferentie.

Presentatie en werksessies Terugblik op resultaten tot nu toe De bijeenkomst begint met een presentatie over de oogst tot nu toe. Er wordt teruggekeken op de 1e gemeentelijke werkconferentie en het kritische burenpanel en ondernemerspanel op 3 oktober. Daarnaast wordt stil gestaan bij figuur 19 in de visie: het wat en hoe van de visie en de beschikbare middelen om dit te realiseren. Vervolgens de werksessies. Centrale onderwerpen zijn: • Inhoud van de visie: wat is goed en wat moet beter? • Hoe draagvlak bij besturen en raden te realiseren? Werksessie 1: wat is goed en wat moet beter? • Doel: achterhalen wat de gemeenten van de visie vinden. • Centrale vragen om dit boven tafel te krijgen, zijn: wat voor gevoel krijg je bij de visie, wat vind je sterk, wat moet anders, wat moet nog verder uitgewerkt worden, waar krijgen we de handen van de bestuurders niet voor op elkaar, aan welke veranderopgave wil jij je verbinden en wat zegt jouw gemeentelijke coalitieakkoord over de veranderopgave werklocaties? • Resultaten: ◦ In de basis zijn de gemeenten positief over de visie: de visie is herkenbaar en de gemeenten zijn blij met de toepassing van de ladder. ◦ Soms is de visie wat algemeen. Daarnaast moet nog een slag gemaakt worden dat de gemeenten buiten Almere en Lelystad zich ook meer in de visie herkennen. Daarbij gaat het vooral om het herkenbaar opnemen van bepaalde cijfers en benoemen van goede stappen/acties die ook in die gemeenten al zijn gezet, bijvoorbeeld in aanpassen van grex-en en planreductie. Maar ook bij beleidsacties bijvoorbeeld aangeven voor welke gemeenten dit vooral aan de orde is. Kortom; iets meer lokale accenten van de vier overige gemeenten toevoegen. ◦ Soms moeten cijfers wat meer kwalitatief genuanceerd worden en in perspectief worden geplaatst. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de VAB’s in Dronten en planvoorraad bedrijventerrein in sommige gemeenten. ◦ Feiten en cijfers waar nodig nog aanvullen/actualiseren. Daarnaast sommige begrippen nader concretiseren en uitwerken. ◦ Aan bepaalde onderwerpen moet nog wat meer handen en voeten gegeven worden: onder andere segmentering en (markt)regio’s ◦ Stuk over locatietypologie roept nog veel vragen op: gemeenten vinden het aantrekkelijk dat het een vereenvoudiging is. Wel wordt opgemerkt dat het nu te grof/abstract is. Door gemeenten wordt geopperd om aan te sluiten bij VNG functiescheidings- én menglijst. ◦ Leisure: enkele gemeente geven aan meer ambitie op het gebied van leisure te tonen. Bijvoorbeeld in de kielzog van de Floriade. ◦ De formulering van het bestaand stedelijk gebied roept vragen op. De kaart uit OP 2006 is niet actueel en kan daarom beter niet in de visie worden opgenomen.

89


◦ Een belangrijk doel van de visie is ook het creëren van werkgelegenheid. Dit moet nog in de visie worden opgenomen.

◦ De kracht van Flevoland komt niet goed genoeg uit de verf in de visie. De focus ligt nu te veel op problemen. De visie moet meer kansen en (toekomst)perspectieven schetsen. De visie moet meer een kansenaanpak dan een problemenaanpak zijn. ◦ De rol van de provincie op de diverse onderdelen moet duidelijker naar voren komen. Werksessie 2: hoe draagvlak bij besturen en raden te realiseren? • Doel: achterhalen op welke manier draagvlak bij bestuurders en raden is te realiseren • Resultaten:

◦ Met name de gemeenteambtenaren dienen draagvlak te creëren bij hun bestuurders en raden. De gemeenteambtenaren gaan de komende weken hun wethouder(s) (verder) bijpraten en/ of inlichten.

◦ Wat provincie kan doen: • De provincie of de Stec Groep kan een extra toelichting of presentatie verzorgen aan bestuurders in afzonderlijke gemeenten. Verschillende gemeenten benadrukken dat een nadere toelichting op het getal 2 miljard hierbij goed kan helpen. • Belangrijk is om een duidelijk perspectief schetsen voor na het bestuurlijk overleg op 2 december. Hoe gaat ‘de verandergeest’ voortleven? In dat kader kwam ook regelmatig de behoefte op om snel te starten met een financiële doorrekening en concreet maken van sense of urgency per gemeente. Dat kan namelijk wethouders en politiek echt overtuigen dat er actie geboden is. Dus bijvoorbeeld snel starten met pilots deprogrammeren of enkele financiële (grex)analyses. • Ten slotte moeten ook de wethouders van Economische Zaken en Grondzaken bij het veranderproces betrokken worden.

Vervolgtraject Op 14 november volgt de tweede paneldag voor ondernemers en kritische buren. Vervolgens is op 2 december de bestuurlijke sessie en wordt de ontwerpvisie op 16 december in GS vastgesteld en vrijgegeven voor inspraak.

90

MEMO 2E ONDERNEMERSPANEL VISIE WERKLOCATIES 14 NOVEMBER 2014 Inleiding Begin juli is opdracht verleend aan de Stec Groep om de visie werklocaties voor de provincie Flevoland op te stellen. Onderdeel hiervan zijn panelbijeenkomsten met vertegenwoordigers van Flevolandse ondernemers en met kritische buurregio’s. Het document dat nu voor u ligt, is een beknopte samenvatting van de het tweede ondernemerspanel.

Presentatie en werksessies Terugblik op resultaten tot nu toe De bijeenkomst begint met een presentatie over de oogst tot nu toe. Er wordt teruggekeken op de twee gemeentelijke werkconferenties en het kritische burenpanel en ondernemerspanel op 3 oktober. Daarnaast wordt stil gestaan bij figuur 19 in de visie: het wat en hoe van de visie en de beschikbare middelen om dit te realiseren. Vervolgens wordt in de werksessie onderzocht wat aantrekkelijk aan de visie is en wat het bedrijvenleven nodig heeft van de provincie. Werksessie: wat is aantrekkelijk aan de visie werklocaties? • De inventarisatie en de analyse is goed en herkenbaar. Het ‘wat’ is kortom goed omgeschreven; de focus moet nu ligt op het ‘hoe’: hoe gaan we de doelstellingen die in de visie genoemd, worden bereiken? Dus hoe gaan we het bedrijfsleven laten aanhaken op de verandering die we met z’n allen constateren? • De dubbele petten problematiek van de provincie moet worden voorkomen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan Flevokust. De provincie moet regie voeren als er knelpunten tussen gemeenten zijn en de gemeenten moeten voor het bedrijfsleven meer mogelijk maken. • Daarnaast is gevraagd om recht te doen aan de driedeling qua economische regio’s, om een gemeen schappelijke sessie met gemeenten en buurprovincies, strakkere regie door de provincie en inzicht te bieden in kansrijke locaties voor investeringen. • Het is aantrekkelijk dat de Ladder goed wordt verankerd in een gemeentelijke structuurvisie. Hierdoor hoeft de Ladder niet bij elk nieuw bestemmingsplan te worden gehanteerd. Werksessie: wat heeft het bedrijfsleven van de provincie nodig? • Kennis en kunde op niveau brengen door trainingen aan bedrijfskringen en –verenigingen. Daarnaast opstellen van bijvoorbeeld naslagwerken over de werking van de ladder. Hierin past bijvoorbeeld ook een adviesdesk/ kennisbank voor ondernemers en bedrijvenkringen. • Gelijkwaardig speelveld tussen overheid en bedrijfsleven creëren. Dit kan door het oprichten van een platform met gemeente en bedrijfsleven in elke gemeente die onafhankelijke (bindende) adviezen mogen geven. Dit moet zowel aan de voor- als aan de achterkant plaats vinden (structuurvisie en bestemmingsplan). Goed voorbeeld hierbij is de adviescommissie van Noord-Holland Noord. Bij voorkeur wordt dit platform in elke gemeente binnen twee jaar opgericht. • Accountmanager per bedrijventerrein met een onafhankelijke vrije rol om de rol tussen bedrijfsleven en bedrijfsleven soepel te laten verlopen. • Een ‘oliemannetje’ om verandering goed te laten verlopen, om een betere verbinding tussen gemeente en bedrijfsleven te krijgen en om het gat dat na het opheffen van de KvK is ontstaan op te vullen met name bij input in planvormingsprocessen.

91


• Bij iedere actualisatie van bestemmingsplan moet het bedrijfsleven een duidelijk rol hebben. Input liefst aan de hand van één model. • Pilots voor nieuwe beheer- en exploitatiemodellen. • Sense of urgency bij politiek moet groter worden. Belangrijk is om de genoemde 2 miljard die op het spel staat verder uit te werken.

Vervolgtraject Op 2 december volgt een bestuurlijke sessie. Vervolgens wordt de ontwerpvisie op 16 december in GS vastgesteld en vrijgegeven voor inspraak.

92

VERSLAG BESTUURLIJKE SESSIE 6 FEBRUARI 2015 JL. 3E WERKCONFERENTIE VISIE WERKLOCATIES 2 DECEMBER 2014 EN 6 FEBRUARI 2015 Inleiding Op 7 januari 2014 hebben Gedeputeerde Staten van Flevoland bestuursopdracht gegeven voor het actualiseren van de bestaande Visie Werklocaties Flevoland 2030+ naar aanleiding van de economische structuurveranderingen die in 2013 in beeld zijn gebracht met het onderzoek ‘De ruimtelijke gevolgen van nieuwe werkvormen’ en de ladder voor duurzame verstedelijking, motiveringsvereiste Bro sinds 1 oktober 2012. Het document dat voor u ligt is een beknopte samenvatting van de derde en laatste fase van de planvorming waarin de resultaten van de co-creatie met Stec Groep, gemeenten, ondernemers en de buurprovincies zijn voorgelegd aan de gedeputeerde en wethouders Ruimtelijke Ontwikkeling op 2 december 2014 en 6 februari 2015.

Eerste bestuurlijk overleg op 2 december 2014 In co-creatie met de Stec Groep, gemeenten, ondernemers en buurprovincies heeft de provincie Flevoland een concept RO Visie Werklocaties Flevoland opgesteld, dat op 2 december 2014 door de gedeputeerde Ruimtelijke Ontwikkeling is voorgelegd aan de wethouders Ruimtelijke Ontwikkeling. Tijdens het eerste bestuurlijk overleg is door provincie Flevoland geconstateerd dat bij de Flevolandse gemeenten nog vragen leefden ten aanzien van: • De • De • De • De • De • De

reikwijdte van de RO Visie Werklocaties Flevoland; rol- en taakverdeling tussen provincie en gemeenten in het ruimtelijk domein; behoefte aan specifieke bedrijventerreinen; bestuurlijke prioritering van veranderopgaven; mate van deregulering; mate waarin de RO Visie Werklocaties Flevoland recht doet aan de verschillen in couleur locale.

Gedeputeerde Ruimtelijke Ontwikkeling heeft op basis hiervan besloten tot een extra processtap. Deze bestond uit een ambtelijke ronde langs alle gemeenten om te komen tot (gedeelde) antwoorden op bovenstaande vragen.

Tweede bestuurlijk overleg op 6 februari 2015 Op basis van de ronde langs gemeenten, begin januari 2015, is in het tweede bestuurlijk overleg op 6 februari 2015 het volgende gedeeld: • Reikwijdte van de RO Visie Werklocaties Flevoland: Waar de Visie Werklocaties Flevoland 2030+ zich nog beperkte de kwantitatieve en kwalitatieve aspecten van bedrijventerreinen en kantorenlocaties in het stedelijk gebied, is er nu sprake van een grotere reikwijdte waarin ook aandacht wordt geschonken aan meer werklocaties. Reden hiervoor is dat het onderzoek naar de ruimtelijke gevolgen van nieuwe werkvormen (2013) heeft uitgewezen dat elk van ‘de kokers’ (bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, maatschappelijk/zorg, landelijk gebied, leisure en landelijk gebied) middenin een transitie zit. De samenhang tussen vastgoedsegmenten en locatietypen is daarbij groter dan ooit. Ontkokeren en het gebruik van de satéprikker is daarom belangrijk. De satéprikker in de concept RO Visie Werklocaties Flevoland bestaat uit ontkokering via: ◦ De ladder van duurzame verstedelijking als concept en afwegingskader dwars door alle kokers. ◦ Multifunctionele en informele locaties, gebieden en gebouwen maken, flexibel zijn in de functie en in de tijd, mengen waar dat kan.

93


◦ Oplossingen voor gemeentelijke grondexploitaties, om zo deprogrammering en transformeren (omkatten) mogelijk te maken. Naast de provinciale ruimtelijke regierol ook de financiële toezichthoudersrol. ◦ Werken vanuit het uitgangspunt: het verbeteren en versterken van Flevoland als totaal, waardecreatie van Flevoland als geheel en het vergroten van de verdiencapaciteit. ◦ Regionale programmering verder brengen, door bijvoorbeeld te kiezen voor toekomstbestendige voorzieningenclusters in Flevoland maar ook versterking van de robuuste ruimtelijke structuur. ◦ Crossings met niet-economische thema’s, bijvoorbeeld infrastructuur en woningbouwprogrammering, bijvoorbeeld waar het gaat om het knooppuntenbeleid. ◦ Omgaan met leegstand, herbestemming en herontwikkeling, waaronder visie op stedelijke herverkaveling. ◦ Maximaal anderen laten investeren: particulieren, beleggers, ontwikkelaars, bedrijven et cetera. Aan de slag met verleidingsplanologie. • De rol- en taakverdeling tussen provincie en gemeenten in het ruimtelijk domein: Gelet op de verdeling van de taken en bevoegdheden in het ruimtelijk domein, hebben provincies op grond van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, 2012) de volgende taken en bevoegdheden in het ruimtelijk domein: ◦ Op het (inter)regionale niveau een sectoroverstijgende en verbindende rol; ◦ Gebiedsregisseur door integrale ontwikkelingsvisies, afwegen en afstemmen van belangen en het bewaken en bevorderen van complementariteit; ◦ Actieve rol bij oplossen bestuurlijke en financiële knelpunten gemeenten; ◦ Kaderstelling regionale watersysteem; ◦ Bevoegd gezag vergunningverlening relatief grote grondwaterontrekkingen en infiltraties t.b.v. industriële toepassingen; ◦ Bevoegdheden conform Wet op de ruimtelijke ordening (Wro): structuurvisies, provinciale inpassings plannen; ◦ Toezicht op waterschappen; ◦ Toezicht op gemeenten. De rol- en taakverdeling tussen provincie en gemeente ten aanzien van werklocaties is vastgelegd in het Omgevingsplan Flevoland 2006 (p. 68-72). De concept RO Visie Werklocaties Flevoland tornt hier niet aan. Zo is de ontwikkeling en realisatie van werklocaties primair een verantwoordelijkheid van gemeenten en marktpartijen. De provincie vervult vooral een faciliterende, ondersteunende, gebiedsvertegenwoordigende en regisserende rol. De concept RO Visie Werklocaties Flevoland laat de realisatie van werklocaties primair aan gemeenten en private partijen, maar stemt die wel af op een provinciaal toekomstperspectief. Naast een kwantitatieve raming dient de concept RO Visie Werklocaties Flevoland strategische doelen. Het geeft aan hoe de provincie haar beleid vormgeeft en hoe het best kan worden ingespeeld op ruimtelijk-economische trends op een hoger schaalniveau. Daarbij geeft de visie richting bij beleidskeuzes op het gebied van onder meer zorgvuldig ruimtegebruik en functiemenging. Ook dient het document als aanzet voor intergemeentelijke afstemming ten aanzien van werklocaties. Hierin wijkt de concept RO Visie Werklocaties Flevoland niet af van de Visie Werklocaties 2030+ uit 2010.

94

• De behoefte aan specifieke bedrijventerreinen: In de Visie Werklocaties Flevoland 2030+ uit 2010 is vastgelegd dat het van belang is om vestigingsmogelijkheden te blijven bieden voor industriële bedrijven (met name voor milieuhindercategorieën IV en V). De concept RO Visie Werklocaties Flevoland wil deze ruimte in stand houden omdat dit een onderscheidende vestigingsfactor is voor de provincie Flevoland. Per polder (Zuidelijk Flevoland, Oostelijk Flevoland en Noordelijk Flevoland) is hiervoor ruimte. • De bestuurlijke prioritering van veranderopgaven: De RO Visie Werklocaties Flevoland zet gemeenten in de ‘lead’ bij de veranderopgaven die het meest direct raken aan de ontwikkeling en realisatie van werklocaties. Dit is niet alleen conform het Omgevingsplan Flevoland 2006 maar laat elke gemeente ook de ruimte voor een bestuurlijke prioritering die recht doet aan de couleur locale van veranderopgaven. • De mate van deregulering: De concept RO Visie Werklocaties Flevoland dereguleert:

◦ Met de actualisatie wordt het aantal locatietypologieën teruggebracht van 7 naar 2 (formele en infor

mele werklocaties) locatietypen. Dit biedt meer ruimte voor lokaal maatwerk dan in de Visie Werklocaties uit 2010. ◦ Gemeenten zijn in de lead bij de agendapunten die het meest direct raken aan de ontwikkeling van werklocaties. De provincie is in de lead bij het toekomstbestendig maken van haar eigen locatiebeleid (Structuurvisie Werklocaties en beleidsregels), het ontwikkelen van een monitoringtool, het financieel toezicht op gemeenten en de convenanten. ◦ De concept RO Visie Werklocaties Flevoland heeft door de keuze voor een veranderagenda een sterk procesmatige insteek. De ruimte voor pionieren en maatwerk (waardoor Flevoland zich onderscheidt van de rest van Nederland) is daarbij expliciet vastgelegd in agendapunt 9 ‘Ruimte voor het experiment: Flevolands pionieren’. Hierin is Flevoland de witte raaf in provincieland aangezien andere provincies vrijwel zonder uitzondering kiezen voor het instrument van de verordening. Het laatste giet het locatiebeleid juridisch in beton en laat weinig ruimte voor lokaal maatwerk. ◦ Per 1 oktober 2012 is de ladder van duurzame verstedelijking in werking getreden. In tegenstelling tot andere provincies kiest de provincie Flevoland er niet voor om zelf extra tredes (lees provinciale criteria) aan de ladder voor duurzame verstedelijking toe te voegen. Provincie steekt in op het denken in en handelen naar de geest van de ladder. Provincie heeft op 24 september ook een laddercafé aangeboden aan gemeenten om te voorkomen dat zij vastlopen in het moeras van de laatste stand van zaken van de jurisprudentie. De ladder voor duurzame verstedelijking is een wettelijk motiveringsvereiste Bro, waarbij gemeenten als bevoegd gezag zelf invulling dienen te geven. ◦ In het Omgevingsplan Flevoland 2006 is vastgelegd dat de provincie bij de ontwikkeling van bedrijvigheid rekening wil houden met de karakteristieken van de individuele gemeenten en tot maatwerk wil komen. Met de gemeenten is in 2006 afgesproken dat ze een Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid (GVV) opstellen. Een GVV is een lokale strategische visie op werklocaties. Een GVV, waarvan Gedeputeerde Staten hebben geconstateerd dat deze voldoet aan het provinciale beleid, is in beginsel bepalend voor het onderdeel locatiebeleid bij de beoordeling van gemeentelijke ruimtelijke plannen. De gemeente dient te zorgen voor de actualiteit van de GVV. Als richtlijn geldt dat de GVV minimaal eens in de vier jaar wordt opgesteld met de mogelijkheid van eenmalige verlenging met nog eens vier jaar, indien bijstelling niet eerder nodig is. In de provinciale Structuurvisie Werklocaties uit 2011 heeft de provincie dit nog eens vastgelegd en aangegeven dat de voorkeur van provincie ernaar uitgaat dat gemeenten hun locatiebeleid vastleggen in een structuurvisie. Deze voorkeur komt voort uit het feit dat een GVV geen wettelijk planfiguur is en een structuurvisie wel. Provincie wil met gemeenten afspreken dat zij beschikken over een toekomstbestendig beleid ten aanzien van werklocaties in de vorm van een actuele gemeentelijke structuurvisie werklocaties of Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid, die gedragen wordt door ondernemers en rekening houdt met de aandachtspunten zoals benoemd bij de verschillende vastgoedsegmenten in hoofdstuk 4.

95


• De mate waarin de RO Visie Werklocaties Flevoland recht doet aan de verschillen in couleur locale: De specifieke resultaten van de ambtelijke ronde zijn voorgelegd aan bestuurders en worden verwerkt in de vertaalslag van concept naar ontwerp RO Visie Werklocaties Flevoland. Daarbij blijft het mogelijk dat de realiteit op onderdelen afwijkt van het gehanteerde bronmateriaal als gevolg van lokale dynamiek en succesvolle veranderstappen van gemeenten. Hiermee zijn de vragen van gemeenten beantwoord. Gemeenten hebben hun waardering uitgesproken over het gevoerd proces en de resultante hiervan. Gedeputeerde heeft aangegeven dat gemeenten nog in de gelegenheid worden gesteld tot een finale check van de concept RO Visie Werklocaties Flevoland zoals die op 24 februari 2015 wordt voorgelegd aan Gedeputeerde Staten van Flevoland om in ontwerp vast te stellen en vrij te geven voor inspraak. Gelet op de korte tijdspanne voor de bestuurlijke besluitvorming is afgesproken dat check plaatsvindt binnen een dag.

96

UITGIFTE BEDRIJVENTERREIN FLEVOLAND NAAR GEMEENTE - 2000 T/M 2014 - IN HA Uitgifte bedrijventerrein Flevoland naar gemeente -‐ 2000 t/m 2014 -‐ in ha Almere 30 25 20 15 10 5 2012

2013

2012

2013

2012

2013

2008

2011

2008

2007

2011

2008

2007

2006

2011

2007

2006

2010

2006

2005

2010

2005

2004

2010

2004

2003

2009

2003

2002

2009

2002

2001

2009

2001

2000

0

Lelystad 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 2000

0

Urk 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2005

2004

2003

2002

2001

2000

0

97


Dronten

12

10

8

6

4

2

2011

2012

2013

2010

2011

2012

2013

2010

2011

2012

2013

2008

2010

2008

2007

2009

2008

2007

2006

2009

2007

2006

2009

2006

2005

2

2005

4

2005

6

2004

8

2004

10

2004

12

2003

Zeewolde

2003

5

2003

10

2002

15

2002

20

2002

25

2001

Noordoostpolder

2001

2001

2000

0

2000 0

2000 0

98

Flevoland

80

70

60

50

40

30

20

10

2013 2012

99

2011

Bron: IBIS (2014)

2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 0

COCREATORS RO VISIE WERKLOCATIES FLEVOLAND 2015

Stuurgroep Gedeputeerde Bert Gijsberts (provincie Flevoland) Wethouder Mark Pol (gemeente Almere) Wethouder Wim van der Es (gemeente Zeewolde) Wethouder Ed Rentenaar (gemeente Lelystad) Wethouder Hans Engelvaart (gemeente Dronten) Wethouder Gerrit Post (gemeente Urk) Wethouder Wiemer Haagsma (gemeente Noordoostpolder) Kernteam Provincie Roy Nijboer Anno Vuurregge Hans van Groenestein Paul Smeenk Wil van Woerkom Alex Lucassen Niels Vogelaar Evert-Jan Kort (stec groep) Peter van Geffen (stec groep) Esther Geuting (stec groep) Boudewijn Kuijl (stec groep) Laura Engelbertink (stec groep) Provinciale klankbordgroep Philippe Spapens Wim Kaljouw Jeroen Plantinga Anton Smets gemeente Almere Hinne-Paul Krolis Harry Laheij Anton Bokkers Kim Derks-Van Leeuwen Marcel Stolk Boudewijn Thier gemeente Dronten Ite Meints gemeente Lelystad Robert-Jan Moorman Bas Terbach gemeente Noordoostpolder Jeroen van Wijk Rene van den Belt Marieke de Rijk-Venema

101


gemeente Urk Louw Schraal Joost Eijkelenboom Ine Margriet Westhoff gemeente Zeewolde Gilbert van Dijk Bert Oldewarris ondernemerspanel Ane Papma (OMFL) Joep Cramer (Vereniging Bedrijfskring Almere) Cees de Goede (Bun Supermarkt) Wim van den Noort (voorzitter stichting verenigd bedrijfsleven Zeewolde, bedrijfskring Zeewolde) Cees Maris (bedrijfskring Zeewolde, Bureau Maris B.V. landschapsarchitecten) Dhr. Boeve (Bedrijfskring Lelystad, bouwbedrijf Noordersluis) André de Vries (Bedrijvenkring Urk) Willemien van Putten (Ondernemersvereniging Groendorpen) Theo Eggink (VNO-NCW Flevoland) Kevin van Rooij (Van Rooij Bedrijfsmakelaars) Peter Broer (Mac 3 Park) Jildau Schuilenburg (Detailhandel Nederland) kritische burenpanel Ed Heijstee (iLocator Gooi en Vechtstreek) Edwin Rem (Provincie Noord-Holland) Cees Brinkman (Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord) Aad Lafeber (SADC) Alfred Peterson (Provincie Overijssel) Han Wiendels (HMO) Ron Snel (Provincie Utrecht) Wouter Weyers (Kamer van Koophandel Gooi, Eem- en Flevoland) Gerrit Marskamp (Regio Noord Veluwe) Kas Klein (provincie Gelderland) Frans Kleijsen (provincie Friesland)

102

Colofon Dit is een uitgave van: Afdeling Ruimte en Economie (RE) Provincie Flevoland Visarenddreef 1 Postbus 55 8200 AD Lelystad Contact: Telefoon 0320 - 265 265 E-mail: [email protected] www.flevoland.nl

Februari 2015

Ruimtelijke gevolgen van nieuwe werkvormen in Flevoland

Februari 2013

HASKONING NEDERLAND B.V.

Barbarossastraat 35 Postbus 151 6500 AD Nijmegen +31 24 328 42 84 +31 24 323 9346 [email protected] www.royalhaskoning.com Arnhem 09122561

Documenttitel

Informele werklocaties Flevoland

Verkorte documenttitel


Status

Eindrapport

Datum

Februari 2013

Projectnaam


Projectnummer

9X5285

Opdrachtgever

Provincie Flevoland

Referentie

9X5285/R01/901286/Nijm

Auteur(s)

Prof. dr. Jacques van Dinteren Drs. Herma Harmelink MCD Drs. Pepijn Bos Suzan te Brake MSc

A company of Royal Haskoning

Telefoon Fax E-mail Internet KvK

INHOUDSOPGAVE Blz. 1

INLEIDING 1.1 1.2 1.3

1 1 1 3

Nieuwe economie, nieuwe werkvormen Vraagstelling Definitie formele en informele werklocaties

2

RELEVANTE RUIMTELIJKE EN ECONOMISCHE TRENDS 2.1 Nieuwe werkvormen 2.2 Trends bij bedrijven 2.3 Trends bij consumenten- en ‘overige’ functies 2.4 Mogelijke (vooral ruimtelijke) gevolgen

5 5 6 9 10

3

ONTWIKKLEINGEN EN DE TOEKOMSTIGE RUIMTEVRAAG IN FLEVOLAND 3.1 Economische trends ruimtelijk vertaald 3.2 Ontwikkeling (beroeps-)bevolking in Flevoland 3.3 De verhouding formeel (bedrijventerreinen) – informeel 3.4 Huidige functiemenging 3.5 Perspectief 2020 3.6 Landelijk gebied

15 15 17 19 21 23 28

4

LOCATIEBELEID IN FLEVOLAND 4.1 Beleidskaders 4.2 Vragen de ontwikkelingen om aanpassing van het provinciale locatiebeleid? 4.3 De verhouding tussen provincie en gemeenten

29 29 30 34

5

INFORMELE LOCATIES ALS AANDACHTSPUNT? 5.1 Een dilemma voor gemeenten 5.2 Mogelijke opstelling provincie

37 37 38

6

HET STEDELIJKE LOCATIEBELEID VAN DE PROVINCIE

39

7

PROVINCIAAL BELEID VOOR HET LANDELIJK GEBIED

41

8

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 8.1 Conclusies 8.2 Aanbevelingen voor de te actualiseren Visie Werklocaties

44 44 45

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

LITERATUUR

48

BIJLAGE 1: MOGELIJKE TYPOLOGIE VAN WERKLOCATIES

50

BIJLAGE 2: DEELNEMERS AAN DE WERKSESSIES

55

BIJLAGE 3: GEDETAILLEERDE CIJFERS BIJ HOOFDSTUK 4

56

BIJLAGE 4: STURING IS IN PRINCIPE MOGELIJK

59

BIJLAGE 5: DOOR DE GEMEENTEN MOGELIJK OP TE PAKKEN IDEEËN VOOR DEELGEBIEDEN

63

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

1

INLEIDING 1.1

Nieuwe economie, nieuwe werkvormen

Veel beter dan termen als diensteneconomie of post-industriële maatschappij geeft de term netwerkeconomie weer dat we in geheel andere economische constellatie terecht zijn gekomen. In een netwerkeconomie spelen allerlei aspecten rondom mobiliteit een nog grotere rol. Daarom moet het bereikbaarheidsaspect in een typologie van werklocaties misschien nog wel sterker worden aangezet dan nu al gebeurt. Daarnaast wint het concept van Het Nieuwe Werken aan belang. Dat is geen hype. Het is een structurele verandering die inspeelt op veranderende opvattingen in de maatschappij (hoe we willen werken) en de zoektocht van ondernemingen naar lagere huisvestingskosten en tevreden medewerkers (met een hogere productiviteit). Als derde belangrijk aspect kan de opkomst van creatieve beroepen, ZZP-ers en ZMS-ers (de “zelfstandige-met-synergie” die juist met allerlei anderen in tijdelijke netwerken samenwerken) worden genoemd. Tenslotte verandert - onder andere door de snelle ontwikkelingen op het gebied van internetwinkelen- ook de detailhandelsstructuur en vestigingsvoorwaarden. Er is een grotere vraag naar funshoppen (wellicht in toenemende mate in combinatie met leisure-activiteiten). Tegelijkertijd kan iedereen thuis een webwinkel beginnen, zijn er afhaalpunten en/of bezorgservices met betreffende voorzieningen nodig, enzovoorts. De groei van de internetwinkels is groter dan verwacht en aangenomen wordt dat dit negatieve effecten gaat hebben voor de detailhandelsstructuur en de omvang van deze sector. Deze en andere ontwikkelingen op het vlak van het werken leiden tot een afnemende belangstelling voor formele locaties als bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Daarnaast komen de multifunctionele stadscentra onder druk te staan door een afnemende vraag naar kantoren en veranderingen in het consumentengedrag.

1.2

Vraagstelling

Uit statistieken blijkt duidelijk dat de provincie Flevoland midden in deze ontwikkelingen zit. En aangezien Flevoland de provincie is die de komende jaren nog de meeste groei laat zien, met ook allerlei geplande werklocaties om die groei op te vangen, is een analyse van de ontwikkelingen en de mogelijke gevolgen voor de ruimtelijke planning essentieel. De werkgelegenheidsgroei zal door de opkomst van nieuwe werken bedrijfsvormen niet zo snel veranderen, maar de locatievoorkeuren van ondernemers wel. Uit onderzoek van ons bureau blijkt dat multimodale locaties aan belang winnen en dat in de nabije toekomst multifunctionele omgevingen aan gewicht toenemen. Provincie en gemeenten zullen zich de vraag moeten stellen waar de juiste condities moeten worden geschapen voor de nieuwe werklocaties. Ondernemers zijn net als bijvoorbeeld consumenten steeds minder in standaard hokjes te plaatsen. Eigen identiteit en de daarbij horende uitstraling (‘leefstijl’) van de werkomgeving wordt voor ondernemers steeds belangrijker. En dit past lang niet altijd op formele werklocaties. Gegeven de ontwikkelingen vragen nu juist de woonwijken meer aandacht; zelfstandigen en thuiswerkers zoeken wellicht een andere inrichting van woonwijken en andere woonconcepten. 9X5285/R01/901286/Nijm -1-

Februari 2013

Alles lijkt te duiden op een afnemende vraag naar formele locaties en dat stelt gemeenten voor financiële problemen, zeker als daar al de nodige voorinvesteringen zijn gedaan. Hier ligt een complexe problematiek. Zo zouden bedrijventerreinen (deels) ingezet kunnen gaan worden voor grootschalige detailhandel, maar veroorzaakt dat dan niet weer een probleem voor de kernwinkelgebieden? Hoewel bij dit alles eerst en vooral de meer stedelijke omgeving de aandacht vraagt, moet in dit geheel tevens naar het landelijk gebied worden gekeken. In eerder onderzoek in Noordoost Nederland konden wij vaststellen dat tal van zakelijke dienstverlenende bedrijven in het landelijk gebied waren gehuisvest, veelal in boerderijen. In een project voor de provincie Utrecht werden we geconfronteerd met tal van meer industriële bedrijven die solitair in het landelijk gebied gevestigd wilden zijn. Voor- en nadelen zullen vanuit verschillende beleidsinvalshoeken moeten worden bezien. Gegeven de hiervoor geschetste ontwikkelingen heeft de provincie Flevoland het plan opgevat onderzoek uit te laten voeren naar de veranderingen in de economie en de wijze waarop gewerkt gaat worden en het effect dat deze veranderingen kunnen hebben op de vraag van bedrijven naar vestigingslocaties. Verwacht lijkt te kunnen worden dat een verschuiving gaat optreden waardoor er minder vraag naar formele werklocaties gaat ontstaan (onder meer bedrijventerreinen, specifieke kantorenlocaties). Dat zal ruimtelijke en financiële gevolgen hebben. Het vraagt tevens om aangepast beleid voor de informele werklocaties, die sterk aan belangstelling zouden kunnen winnen, en ook het provinciale locatiebeleid kan op onderdelen aangepast moeten worden om in te kunnen spelen op de nieuwste en komende ontwikkelingen. Voor zover bekend is de provincie Flevoland daarmee de eerste provincie die de ruimtelijke gevolgen van nieuwe manieren van werken op de agenda zet. Dit project wordt dan geleid door de volgende vraagstelling: Wat zijn de kwantitatieve en kwalitatieve effecten van een herijking van het provinciaal locatiebeleid, waarbij naast formele werklocaties ook de informele werklocaties in het stedelijk en landelijk gebied van Flevoland worden toegelaten? Wat betekent dit voor de provinciale sturing? In het onderzoek zal hierbij een onderscheid worden gemaakt tussen productiebedrijven en intermediaire diensten aan de ene kant (kortheidshalve aangeduid als bedrijven en kantoren) en consumentgerichte diensten (baliediensten en detailhandel, kortheidshalve aangeduid als detailhandel). Daarnaast kunnen ‘overige’ dienstverlenende bedrijven worden onderscheiden als leisure, zorg en dergelijke.

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

-2-

1.3

Definitie formele en informele werklocaties

Tegen de achtergrond van de vraagstelling is het goed om de begrippen formele en informele werklocaties af te bakenen. Een formele werklocatie heeft een omvang van minimaal 1 ha bruto en is een scherp afgebakend gebied (juridisch vastgelegd in een vigerend bestemmingsplan: een in een gemeentelijk ruimtelijk plan juridisch begrensde ruimte, waarbinnen de vestiging van bedrijven en instellingen mogelijk is) waarbinnen een tamelijk monofunctionele invulling met meerdere bedrijven / instellingen wordt aangetroffen. De formele werklocatie is bestemd en geschikt voor gebruik door: − handel, nijverheid en industrie: het bedrijventerrein (een bijzondere, specifieke vorm is het zeehaventerrein). Op deze terreinen kan ook enige commerciële en niet commerciële dienstverlening aanwezig zijn (zoals kantoorgebouwen, detailhandel), maar deze hebben samen een minderheidsaandeel in de terreinoppervlakte; − kantoren (al of niet met enkele ondersteunende functies); − grootschalige en/of perifere detailhandel (al of niet met enkele ondersteunende functies); − bijzondere functies / voorzieningen, zoals een ziekenhuis met zorgboulevard, een concentratie van scholen en dergelijke. Een formele werklocatie beperkt zich dus niet tot bedrijventerreinen. Ook kantorenterreinen en terreinen voor uiteenlopende dienstenfuncties kunnen er onder vallen. Verdere onderverdelingen zijn mogelijk. Dat kan ook op grond van of in combinatie met bijvoorbeeld milieucategorieën, zoals dat momenteel het geval is bij het locatiebeleid van de provincie Flevoland (zie paragraaf 4.4). Plabeka (Platform Bedrijven en Kantoren Noordvleugel Randstad) definieert een informele werklocatie als “een locatie waar arbeid verricht wordt die niet onder de definitie van bedrijventerrein, zeehaventerrein of kantoorlocatie valt”. Wat er niet onder valt zou in ons geval ruimer zijn, gezien de hiervoor genoemde typen werklocaties. Theoretisch zou een woonwijk met enkele werkfuncties al een informele werklocatie kunnen worden genoemd. Dat vraagt dus om enige afbakening. Praktisch is dit echter niet haalbaar, want waar leg je waarom de grens? Kijk je alleen naar bedrijven of kijk je naar werkgelegenheid en hoe ga je om met mensen die bij een bedrijf of kantoor werken, maar een deel van de tijd thuis werken? Een pragmatische definitie zou dan zijn: Een informele werklocatie is een locatie waar arbeid verricht wordt die niet onder de definitie van formele werklocaties valt, waarbij sprake is van een zekere en ruimtelijk herkenbare menging met andere functies (detailhandel, voorzieningen, wonen en dergelijke) die ook bestemmingsplantechnisch mogelijk is gemaakt. Een informele werklocatie is dus eigenlijk een locatie die gekenmerkt wordt door een menging van uiteenlopende functies. De VNG spreekt van functiemengingsgebieden en noemt in haar publicatie Bedrijven en Milieuzonering (2009) als mogelijk daarvoor geschikte gebieden: − stadscentra, dorpskernen en winkelcentra; − horecaconcentratiegebieden; − zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen; 9X5285/R01/901286/Nijm -3-

Februari 2013

−

(delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Voor alle duidelijkheid: hiermee is niet gezegd dat alle vormen van bedrijvigheid op een informele locatie terecht kunnen. Juist als het gaat om menging van functies met nadrukkelijk rekening worden gehouden met mogelijke milieuhinder. De VNG heeft daar een handreiking voor gegeven waar we later verder op ingaan. Tevens kan worden opgemerkt dat de locaties buiten de formele werklocaties niet allemaal per definitie informeel zijn. Er zullen zeker gebieden blijven die niet of nauwelijks worden gekenmerkt door functiemenging. Monofunctionele woonwijken bijvoorbeeld zijn nog steeds een relevant marktsegment.

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

-4-

2

RELEVANTE RUIMTELIJKE EN ECONOMISCHE TRENDS 2.1

Nieuwe werkvormen

De economie is door de jaren heen sterk veranderd, mede door de ontwikkeling en toepassingsmogelijkheden van de informatie- en communicatietechnologie (ICT). Juist door deze ontwikkeling laat de huidige Nederlandse economie zich typeren als een netwerkeconomie: individuen en bedrijven maken onderdeel uit van netwerken op verschillende schaalniveaus en participeren daar binnen. Binnen bedrijfssectoren hebben grote verschuivingen plaatsgevonden. In Nederland valt inmiddels 44% van de bedrijven onder de dienstensector en in de grote steden heeft de dienstensector 66% van het totaal aantal banen. Dit zijn ongeveer vier miljoen kennisbanen. Deze ‘verdienstelijking’ en ‘verkantorisering’ is in de (grote) steden in ons land het meest zichtbaar. Door de sterke opkomst van de informatie- en communicatietechnologie (ICT) is het voor een groot deel van de werkende bevolking gemakkelijker geworden om vanuit een alternatieve werkplek in plaats van het traditionele kantoor te werken. Een belangrijke trend voor de toekomst van het bedrijfsleven die hieruit voortkomt is Het Nieuwe Werken (HNW). Het Nieuwe Werken is in feite een concept, een heroriëntatie op de manier waarop wordt gewerkt (figuur 2.1). Figuur 2.1: Het Oude versus het Nieuwe Werken (bron: www.telewerkforum.nl) Het Nieuwe Werken

Het Oude Werken

Zelfstartend, onafhankelijk

Opdrachten krijg je van ‘boven’

Vrijheid

Controle op aanwezigheid

Verantwoordelijkheid bij werknemer

Verantwoordelijkheid bij de baas

Vertrouwen in de medewerkers

Wantrouwen, daarom veel regels en voorschriften

Outputgericht

Input focus

Je werkt waar je bent

Werken doe je op kantoor

Je werkt wanneer het past

Je werkt van 9:00-17:00 uur

Scheiding werk/privé vervaagt

Strikte scheiding werk/privé

Het Nieuwe Werken wordt mede bepaald doordat bedrijven medewerkers willen motiveren om zo de productiviteit te verhogen. Het houdt tevens verband met het bereiken van besparingen in de huisvestingslasten en de mogelijkheden om personeel flexibel in te zetten (wat ook weer tot kostenbesparingen kan leiden). Maar deze ontwikkeling is niet los te zien van een mentaliteitsverandering bij een deel van de beroepsbevolking. Veranderende opvattingen over het werken leiden bij werknemers tot een grotere behoefte aan flexibiliteit, zelfstandigheid en verantwoordelijkheid. Salaris alleen is niet zalig makend (meer). Voor sommigen is dit zo van belang dat zij er voor kiezen zelfstandig verder te gaan. Zo heeft het aantal zelfstandige professionals de laatste jaren een behoorlijke groei doorgemaakt (figuur 2.2). Er zijn volgens het CBS in 2010 700.000 Zelfstandigen Zonder Personeel (ZZP-ers). Dit is een stijging van ongeveer 50% ten opzichte van 2001. De verwachting is dat Nederland in 2015 zeker meer dan 1 miljoen ZZP-ers zal tellen. Hoewel de recessie hierop van invloed kan zijn, was de ontwikkeling ook al vóór de recessie ingezet en verwacht wordt dat deze groei onverminderd doorzet, al is het tempo waarin dat gebeurt lastig in te schatten.

9X5285/R01/901286/Nijm -5-

Februari 2013

Figuur 2.2: Het aantal zelfstandigen zonder personeel (x 1.000; bron: CBS)

De opkomst van Het Nieuwe Werken en de veranderende economie heeft een substantiële impact op de vraag naar formele en informele werklocaties. Het raakt de vraag naar kantorenlocaties sterker dan die naar bedrijventerreinen. Niettemin valt op dat ook in de industrie de nodige thuiswerkers kunnen worden aangetroffen. In hoeverre dat implicaties heeft voor de ruimtevraag van industriële bedrijven is niet duidelijk. Waarschijnlijk is deze beperkt, omdat het hier vooral kantoorbanen zal betreffen. In de volgende subparagrafen wordt uiteengezet wat de belangrijkste trends en ontwikkelingen zijn voor bedrijven, consumentenfuncties en overige functies. Vervolgens beschrijven we de ruimtelijke gevolgen van deze trends.

2.2

Trends bij bedrijven

Agrarische bedrijven − Op alle deelgebieden van de agrarische sector is sprake van een zich voortzettende schaalvergroting. Doordat de hoeveelheid agrarische grond ongewijzigd blijft neemt het aantal bedrijven af. Dat raakt (vooralsnog) vooral de relatief kleinere bedrijven. − Voor veebedrijven gaan in (nog) sterkere mate Europese en nationale normen voor milieu en dierenwelzijn gelden. De melkquotering wordt in 2015 afgeschaft. Naast dat de melkquotering wordt afgeschaft, worden ook de dierrechten voor varkens en pluimvee afgeschaft. Een ontwikkeling die eveneens invloed heeft. Daarnaast zal de subsidiestructuur aan de landbouw de komende twee jaar een volledige transitie doorgaan, waarbij de subsidie niet meer toegekend wordt op basis van oude productierechten maar op basis van hectares land. − De agrarische activiteiten veranderen doordat zich nieuwe afnemers melden zoals biobased industrie, energiebedrijven, de zorgsector en natuurorganisaties. − Daarnaast verbreden agrarische activiteiten zich om extra inkomsten te genereren. Denk daarbij aan campings, B&B, verkoop van streekproducten, zorgboerderijen en dergelijke.

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

-6-

Bedrijven in de industrie, bouw, groothandel en distributie & transport

−

−

−

−

−

Bedrijven focussen zich meer op de kernactiviteiten en opereren daardoor in sterkere mate in netwerken met toeleveranciers, kennisinstellingen en dergelijke. Mede daardoor spelen bij de vestigingsplaatsaspecten bereikbaarheid, de nabijheid van toeleveranciers en de nabijheid van kennisinstellingen een rol. Klassieke vestigingsplaatsfactoren zijn daarmee nog steeds leidend in locatiekeuze, maar accenten worden verlegd. Ook een meer zachte factor als ruimtelijke kwaliteit heeft sterk aan belang gewonnen. Het Nieuwe Werken heeft een beperkte invloed op bedrijven die hun activiteiten in de secundaire sector hebben. Wel worden deze bedrijven (net als de andere sectoren) de komende jaren geconfronteerd met een druk op de arbeidsmarkt wat aanleiding kan zijn tot de vraag hoe de aantrekkelijkheid als werkgever te vergroten. Locatie en werkomgeving kunnen daarbij een rol spelen. Een groot deel van de bedrijven heeft een voorkeur voor vestiging op een formele locatie, een bedrijventerrein. Uit onderzoek blijkt echter (zie hoofdstuk 4) dat een groot deel van de bedrijven niet per se op een bedrijventerrein gevestigd hoeft te zijn. Hoewel de werkgelegenheid in de productie, handel en logistiek verder afneemt, moet bedacht worden dat dit niet hoeft te leiden tot een verminderde ruimtevraag. Door automatisering en dergelijke kan met minder personeel worden volstaan, maar dat wil niet zeggen dat het bedrijf met minder oppervlak toe kan. Het is van belang dit te realiseren, zeker ook in een provincie als Flevoland met relatief veel maakindustrie.

Kantoren

−

−

− −

−

Kantoorwerk komt steeds meer los van de individuele en gepersonaliseerde cubicals (een kleine, gedeeltelijk afgescheiden ruimte in een groot kantoor, meestal bedoeld voor één werknemer) en bureaus in een open ruimte. In plaats daarvan wordt kantoorwerk uitgevoerd op een verscheidenheid aan locaties, juist ook buiten kantoorgebouwen. Het Nieuwe Werken is geen hype, maar een structurele verandering in onze manier van werken, ingegeven door bedrijfseconomische principes en veranderende opvattingen bij de werknemers over de manier van werken en de daaraan te ontlenen tevredenheid. Nog steeds is bereikbaarheid van groot belang. Een informele werklocatie leent zich goed voor kantoorfuncties, vanwege het kenmerk van een goede (en multimodale) ontsluiting. Werknemers hechten meer waarde aan de kwalitatieve aspecten van het kantoor. Er heerst grote ontevredenheid over de omgevingskwaliteit van de werkomgeving. Ongeveer 40% van de kantoorgebruikers wil een andere locatie dan de locaties die de laatste decennia zijn ontwikkeld (figuur 2.3), even afgezien van de vraag of die voorkeur ook te realiseren valt. Door de ontwikkeling van Het Nieuwe Werken, maar ook de overproductie van kantoren en de recessie, is sprake van een grote leegstand aan kantoren. Er zijn geen hoge verwachtingen van een herstel van deze markt, terwijl beleggers nog nauwelijks bereid zijn hun verliezen te nemen.

9X5285/R01/901286/Nijm -7-

Februari 2013

Figuur 2.3: Beoordeling werklocaties door werknemers (bron: The SmartAgent Company, DHV en Bedrijventerrein, 2005)

Zelfstandigen

−

−

− −

−

Het aantal zelfstandige kleine ondernemers neemt toe. Zelfstandig kunnen werken en het ‘eigen-baas-zijn’ is door de jaren heen voor werknemers belangrijker geworden dan het salaris. Er is ook meer vraag naar zelfstandigen. Ondernemers zijn steeds meer op zoek naar kostenbesparingen voor hun huisvesting, naar hogere productiviteit en naar mogelijkheden om personeel zo flexibel mogelijk in te zetten. Daarin past ook het inschakelen van de ‘éénpitters’. Een verdere groei van het aantal ZZP-ers is te verwachten. ZZP-ers kunnen doorgroeien naar ZMS-ers (Zelfstandigen met Synergie). Er ontstaan netwerken van zelfstandigen die met elkaar samenwerken, waardoor binnen projecten synergie tussen deze ZZP-ers ontstaat. Locaties waar deze netwerken van individuen worden gefaciliteerd zijn bijvoorbeeld de gebouwen van Seats2meet en Igluu, maar het kan even goed een stationsrestauratie zijn. Thuiswerken komt bij zelfstandigen veelvuldig voor, maar neemt ook elders in het bedrijfsleven sterk toe (figuur 2.4).

Figuur 2.4: Aantal telewerkers en bedrijven met telewerkers (bedrijven > 10 werknemers) in periode 2003-2009 1 (bron: CBS)

1

CBS-definitie telewerker: Aantal werkzame personen dat regelmatig, minstens een halve dag per week, buiten de

bedrijfsvestiging werkt en van daaruit toegang heeft tot het ICT-systeem van het bedrijf. De medewerker heeft niet alleen toegang tot e-mail maar ook tot bestanden en/of programmatuur. De 20% geldt voor bedrijven met meer dan 10 werknemers (88% van de totale beroepsbevolking).

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

-8-

2.3

Trends bij consumenten- en ‘overige’ functies

Detailhandel

−

−

−

−

−

De consument wil graag winkels die advies, goederen, diensten, beleving en sfeer bieden. Er is een toenemende behoefte aan meer gemak, tijdbesparende dienstverlening en een transparant aanbod. Daarnaast moet een winkel naast fysiek via meerdere kanalen te bereiken zijn, zoals via internet, mobiele telefoon, etc. De fysieke en digitale winkel moet leuk, gezellig, spannend, goedkoop en efficiënt zijn. Mocht het voorgaande het beeld oproepen van een zeker uniform consumentengedrag, dan is dat zeker niet de bedoeling. Naast voornoemde algemene behoeftes is sprake van zeer uiteenlopend consumentengedrag en dito eisen aan het winkelapparaat. Ook is de consument grillig: vandaag dit gedrag, morgen het andere. Dit zorgt ervoor dat de consument steeds moeilijker valt te voorspellen in zijn aankoopgedrag. Dat wat gisteren een nieuwe trend werd genoemd, kan morgen al weer geschiedenis zijn. Andere vormen van samenleven, consumeren en beleven hebben duidelijk hun weerslag op het gedrag van de consument. Internetbestedingen blijven doorgroeien, zo zijn de bestedingen in de detailhandel via internet zijn de afgelopen jaren flink gestegen. In 2000 werd 0,5% van de consumptiebestedingen in non-food via internetwinkels gedaan, in 2007 was dit 3,4% en in 2009 was dit al 6,1% (bron: HBD). Het aandeel van bestedingen via internet groeit dus stevig door. Ook in een periode waarin de totale bestedingen aan non-food afnemen door de economische crisis. Internetbestedingen zijn in absolute zin dus ook toegenomen. Een groot deel van de aankopen die via internet worden gedaan, gaat ten koste van de bestedingen in de reguliere, fysieke detailhandel. Er is sprake van toenemende concurrentie van ‘category killers’. Kleinere winkels met een algemeen assortiment ondervinden hevige concurrentie van speciaalzaken, brandstores, internetwinkels en grootschalige concurrenten. Steeds meer videotheken, fotohandelaren, kleine algemene boekenwinkels en kleinere elektronicazaken verdwijnen uit het winkellandschap. In de consumentenelektronica winnen bijvoorbeeld grootschalige ketens als Mediamarkt en BCC steeds meer terrein ten koste van zelfstandigen. Meer branches zullen te maken krijgen met zogenaamde ‘category killers’. In de stads- en dorpscentra is sprake van een steeds sterkere menging van detailhandel, leisure, horeca, persoonlijke verzorging en dergelijke.

Overige functies (zorg, leisure)

−

−

−

Vrijetijdseconomie wordt steeds belangrijker. Ook al hebben mensen per saldo steeds minder vrije tijd, deze vrije tijd wordt wel steeds efficiënter en effectiever besteed. Daarnaast is er, als gevolg van de vergrijzing, een relatief grote groep ouderen met veel vrije tijd en geld. Ook bij leisure wordt de vraag steeds dynamischer. De consument is onvoorspelbaar en wordt steeds kritischer. De focus op kwaliteit neemt toe. Mensen zijn zich steeds meer bewust van de waarde van vrije tijd (quality time). Door overnames en fusies wordt de omvang van leisurebedrijven steeds groter. Tevens is er sprake van ketenintegratie. Ondernemers bieden niet alleen een avonturenpark, maar ook hotels, horecafaciliteiten, enzovoorts.

9X5285/R01/901286/Nijm -9-

Februari 2013

− −

2.4

In de zorgsector is sprake van een blijvende groei door de vergrijzing en het gegeven dat mensen steeds ouder worden. Dit leidt tot een grotere vraag. Ouderen willen langer zelfstandig zijn en een eigen, zinvol leven leiden. Dit leidt tot een vraag naar nieuwe zorgconcepten. Die vraag wordt mede bepaald door de kortere verblijfsduur van patiënten in ziekenhuizen.

Mogelijke (vooral ruimtelijke) gevolgen

De trends die in de vorige twee paragrafen besproken zijn, hebben gevolgen voor de ruimtelijkeconomische ontwikkeling van de vier onderscheiden (bedrijfs-)categorieën. De mogelijke effecten worden hierna wederom per bedrijfscategorie kort weergegeven. Agrarische bedrijven − Het aantal bedrijven gaat verder afnemen. Gesteld wordt zelfs dat in 2030 80% van de agrarische bedrijven zal zijn verdwenen. Daarmee is niet gezegd dat het areaal in dezelfde mate zal afnemen; schaalvergrotingsprocessen zetten verder door. Specifiek voor Flevoland lijkt gesteld te kunnen worden dat het areaal niet veel veranderingen zal ondergaan, maar het aantal bedrijven zal afnemen. − Door schaalvergroting komen tal van agrarische bedrijfslocaties vrij. Door daar op een goede manier gebruik van te maken kan een nieuwe invulling daarvan een stimulans geven aan een economisch vitaal en leefbaar platteland. Voormalige boerenerven krijgen een functie voor bijvoorbeeld recreatie, energievoorziening, detailhandel, zakelijke dienstverlening en zorg. − Er is een duidelijke belangstelling voor woonboerderijen, waardoor er de afgelopen jaren (tot voor de crisis) sprake was sterk gestegen prijzen. Bedrijven − Er wordt een afname van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen verwacht. Landelijk gezien zou omstreeks 2020 sprake kunnen zijn van een afnemende behoefte onder meer door veranderingen in de economische structuur. In Flevoland mag nog groei worden verwacht (zie hoofdstuk 4), maar gegeven de huidige economische situatie zal in een te actualiseren Visie Werklocaties dit opnieuw worden bezien. − Leegstand en veroudering op bestaande bedrijventerreinen zullen belangrijke aandachtspunten blijven, ook in Flevoland. Door een overproductie van bedrijventerreinen en/of te lage prijzen voor bedrijventerreinen wordt het bedrijven te gemakkelijk gemaakt maar weer naar een volgende nieuwe locatie te verhuizen. − Financiële middelen voor de revitalisering van bestaande terreinen zullen steeds moeilijker te vinden zijn. − Leegstand en veroudering bieden echter weer mogelijkheden tot functiemenging op bestaande terreinen of tot de transformatie van deze verouderde terreinen naar nieuwe typen werkgebieden of gebieden met gemengde functies. − Door technische ontwikkelingen en de verandering van met name de industriële sector naar meer hoogwaardige, kleinschalige productie ontstaan meer mogelijkheden voor functiemenging. − Een deel van de bedrijvigheid is in toenemende mate geïnteresseerd in een hoogwaardiger kwaliteit op bedrijventerreinen, zonder dat dit betekent dat nu elke ondernemer geïnteresseerd

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 10 -

is in een ‘business park’. Het gaat er eerder om dat door een deel van de ondernemers de lat duidelijk hoger wordt gelegd. Kantoren − Een deel van de kantoren zal door Het Nieuwe Werken veel eerder een beeld oproepen van een bijenkorf met in- en uitvliegend personeel. Dat heeft gevolgen voor de (auto)mobiliteit en uiteindelijk voor de locaties van kantoorgebouwen. − Werknemers van ‘kantoorbedrijven’ gaan steeds meer tijd- en plaatsonafhankelijk werken. Er wordt meer aan telewerken gedaan, gewerkt vanuit huis of van andere locaties. Dat heeft gevolgen voor de inrichting van woningen, de inrichting van woonwijken en leidt tot een vraag naar nieuwe ontmoetingsplekken en werklocaties. − Nu al blijken kantoren die Het Nieuwe Werken toepassen een (nog) grotere behoefte te hebben aan een goede bereikbaarheid en aan de nabijheid van voorzieningen. Naar de toekomst toe komt daarbij dat gesitueerd zijn in een multifunctionele omgeving aan gewicht gaat winnen (figuur 2.5; zie ook figuur 2.6). − Mede onder invloed van Het Nieuwe Werken vlakt de vraag naar kantoorruimte af. Intussen gaat de verdere ontwikkeling van de diensteneconomie door. Verwacht wordt dat dit per saldo nog wel leidt tot een toenemende vraag van kantoorruimte. Gezien de leegstand (landelijk 14%; metropoolregio Amsterdam zelfs 18%) kan daar in bestaande gebouwen deels worden voorzien, mits deze aan de eisen van deze tijd voldoen qua ligging en inrichting. Deze vraag-aanbod verhouding zal in de te actualiseren Visie Werklocaties opnieuw worden geanalyseerd aan de hand van de nu verwachte groeiscenario’s. − De leegstand is vooral geconcentreerd op formele kantoorlocaties, terwijl de leegstand op binnenstedelijke en overige locaties duidelijk geringer is. Geconcludeerd lijkt te mogen worden dat in algemene zin formele kantorenlocaties minder of niet goed inspelen op de vraag vanuit het bedrijfsleven. − De (ruimtelijke) kwaliteit van kantoorlocaties wordt gekenmerkt door middelmatigheid. Figuur 2.5: Huidige en toekomstige vestigingseisen van koplopers op het vlak van Het Nieuwe Werken (bron: De Feijter, 2012)

9X5285/R01/901286/Nijm - 11 -

Februari 2013

Figuur 2.6: Belangrijkste locationele aspecten voor kantoorconcepten die zich richten op Het Nieuwe Werken (bron: Vastgoedrapportage Arnhem – Nijmegen, 2011)

Zelfstandigen − Het aantal zelfstandigen zal verder toenemen. Dat leidt tot een grotere vraag naar geschikte woningen voor thuis werken, aanpassingen in de woonomgeving en nieuwe ontmoetingsplekken (locaties waar men kan werken en kan vergaderen op zelf gekozen tijdstippen). − Belangrijke eisen die door ZZP-ers aan de werkomgeving worden gesteld zijn de kwaliteit van de werkplek / het bedrijfsgebouw, de aanwezigheid van voorzieningen en de visuele aantrekkelijkheid van de omgeving (kan historisch zijn, maar even goed modern) en de aanwezigheid van faciliteiten die voor het (onderhouden van) het huishouden van belang zijn en in combinatie met de ‘quality of life’ van de buurt (tabel 2.7). − De groei van ZZP-ers en thuiswerkers zal leiden tot levendige(re) woonwijken en een grotere spreiding van de werkende bevolking over de stad. Tabel 2.7: Het relatieve belang van vijf kenmerken van ‘cultural production districts’ volgens de beoefenaars van creatieve beroepen (bron: Smit, 2012)

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 12 -

Detailhandel − Het hiervoor genoemde grillige gedrag van de consument leidt tot ‘momentconsumentisme’. Dit heeft zijn weerslag op het ruimtelijke koopgedrag van de consument, dat zich op hoofdlijnen goed laat vertalen in termen van ‘gemak’ en ‘vermaak’. Gemak betekent daarbij alles wat je nodig hebt dicht bij elkaar, met als kernwoorden efficiëntie en bereikbaarheid (doelgericht aankopen en boodschappen doen). Het gemakswinkelen concentreert zich op goed bereikbare plaatsen in wijkcentra (supermarkten) en de periferie. Vermaak betekent dat het meer gaat om de sfeer en de beleving (recreatief winkelen als vorm van vrijetijdsbesteding, jezelf verwennen) waarin je bepaalde aankopen wilt doen die passen bij de stemming van het koopgedrag. − Experience centers komen op waar consumenten artikelen kunnen proberen alvorens ze te kopen. Klanten kunnen bijvoorbeeld in de winkel een taart bakken met de eventueel te kopen oven. − Vestiging van winkelruimten en horeca op trafficlocaties is duidelijk in opkomst. Trafficlocaties kenmerken zich door een dagelijkse grote passantenstroom door de nabijheid van een vervoersknooppunt. Te denken valt aan treinstations, benzinestations, ziekenhuizen en campussen. Deze winkelruimten zijn vaak klein van omvang, bieden een beperkt assortiment aan artikelen en zijn gericht op gemak. − Een verdere schaalvergroting is te verwachten uit oogpunt van kostenbesparingen en marktvergroting. Het aantal vestigingspunten is de laatste jaren redelijk stabiel gebleven, terwijl het gemiddelde winkelvloeroppervlakte van een winkel toenam. Schaalvergroting leidt onder meer tot het verdwijnen van buurtstrips en -centra. − Door internetbestedingen zal de reguliere, sedentaire detailhandel letterlijk ruimte gaan verliezen. Er zullen gaten in het winkellandschap worden geslagen. Dat kan letterlijk leiden tot ‘gaten’ (leegstand) in winkelgebieden, zeker in de stads- en dorpscentra. − De leegstand zal in alle typen winkelgebieden fors toenemen door de verslechterende economische en andere (hier geschetste) omstandigheden: van nu 5 tot circa 14% in 2020. De leegstand neemt in alle type winkelgebieden toe. De binnensteden zijn hierop geen uitzondering, vooral door de afnemende behoefte aan vloeroppervlak voor mode. − Wijkwinkelcentra zullen zich vooral moeten gaan richten op een compleet aanbod voor de wekelijkse boodschappen. Kleinere, incomplete buurtcentra hebben het nakijken, mede ten gevolge van nieuwe distributie-concepten, zoals to-go supermarkten en afhaalpunten in de supermarktbranche. − Perifere winkellocaties zullen in versterkte mate last gaan krijgen van de malaise op de 2 woningmarkt. Vooral bij meubelboulevards kleiner dan 20.000 m WVO, zal sprake zijn van toenemende leegstand. − Na de meubelboulevard (nu dus al weer op zijn retour) en het Factory Outlet Centre zien we de thematisering zich voortzetten, veelal op perifere, goed bereikbare locaties. De laatste jaren zien we een opkomst van sportclusters en zorgboulevards. Overige functies (leisure, zorg) − Leisure vraagt de komende jaren nog steeds om meer ruimte in de vorm van buitenruimte en van leisurefuncties/complexen. − Door vooral demografische ontwikkelingen zal de vraag naar zorg sterk blijven groeien. Dat leidt tot een groter ruimtebeslag door de betreffende functies, maar het zal tevens gevolgen gaan hebben voor de typen woningen en de inrichting van woonwijken. − De trend om zorgbehoevenden in hun directe woonomgeving te verplegen leidt samen met de vergrijzing tot een vraag naar meer en meer specifieke woon-zorgconcepten als 9X5285/R01/901286/Nijm - 13 -

Februari 2013

−

aanleunwoningen, serviceflats, zorghotels, zorgboerderijen en dergelijke. Ook kunnen geheel nieuwe concepten tot stand komen als een zorgcentrum of zorg’buurt’, compleet met dokter, verpleegkundige voorzieningen, wellness centrum, apotheek, enzovoorts. De groeiende ruimtevraag van ‘overige functies’ zal deels opgevangen kunnen worden in de stadscentra en mogelijkerwijs in dorpscentra. Dat zou het verminderd ruimtebeslag door kantoren en detailhandel (deels) kunnen compenseren.

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 14 -

3

ONTWIKKLEINGEN EN DE TOEKOMSTIGE RUIMTEVRAAG IN FLEVOLAND 3.1

Economische trends ruimtelijk vertaald

Flevoland in het grotere geheel In de Visie Werklocaties Flevoland 2030+ worden een aantal belangrijke trends beschreven die relevant zijn voor de werklocaties in de provincie. We onderscheiden op basis daarvan hier elf aandachtspunten en trends die in figuur 3.1 worden samengevat. Per aandachtspunt en trend worden de verwachte effecten onderverdeeld in kwantitatieve en kwalitatieve effecten voor Flevoland. Figuur 3.1: Ontwikkelingen in Flevoland (bron: Visie Werklocaties Flevoland 2030+) 1

Aandachtspunt of trend

Kwantitatief en kwalitatief effect

Algemene verwachtingen over de economie. De huidige economische crisis maakt de verwachtingen over de toekomst onzeker, en deze lopen op de lange termijn daardoor sterk uiteen.

Kwantitatief: de daling van het BNP is vooral van invloed; iets dat zich door vertaalt in een daling van de nationale werkgelegenheid op de korte termijn. Dit is mogelijk van invloed op de groeiambities van Flevoland. Kwalitatief: de heersende onzekerheid over de toekomst.

Onderscheid formele en informele werklocaties. De wijze waarop de provincie Flevoland door de jaren heen ruimtelijk vormgegeven is, is in feite het product van het denken in scheiden van functies. Door de introductie van Het Nieuwe Werken en een stijgend aantal ZZP-ers neemt de vraag naar werklocaties in stedelijke centra en wijken toe.

Kwantitatief: toename economisch belang van informele werklocaties.

3

Toenemende aandacht voor duurzaamheid. Voor de ontwikkeling van werklocaties heeft dit als gevolg dat een integrale benadering steeds meer de basis wordt (Hagens et al., 2010). Daarnaast kan meer specifiek voor werklocaties duurzaamheid bijdragen aan de kwaliteit van de locaties en zelfs tot kostenvoordelen leiden

4

Accentverschuiving bij vestigingsplaatseisen. Deze zijn in de loop der tijd vrijwel altijd stabiel gebleven; de belangrijkste klassieke pullfactorenzijn bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en ruimte; de belangrijkste pushfactor het gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden. Als gevolg van een toenemend belang van kennis, groeit echter het belang van beschikbaarheid en kwaliteit (opleiding) van de beroepsbevolking als vestigingseis.

Kwantitatief: zorgvuldiger gebruik van de ruimte en het terugdringen van de milieubelasting van werklocaties. Kwalitatief: komen tot vernieuwende werklocaties die duurzamer zijn ingericht en worden beheerd. Kwantitatief: het arbeidsaanbod zal een positieve vestigingsplaatsfactor voor deze provincie zijn. Kwalitatief: meer aandacht uit laten gaan naar het opleidingsniveau van de beroepsbevolking.

2

Kwalitatief: meer functiemenging en veranderende eisen aan de kwaliteit van (monofunctionele) woonwijken.

9X5285/R01/901286/Nijm - 15 -

Februari 2013

5

Toenemend belang van kwaliteit en flexibiliteit. Naast het gegeven dat ruimtelijke kwaliteit van een werklocatie steeds belangrijker wordt voor een ondernemer, is ook het streven naar flexibiliteit (bijv. in gebouw, huurcontract, dienstverlening op bedrijventerreinen) van groot belang.

Kwantitatief: streven naar een goede balans tussen voorraad en kwaliteit van de bestaande locaties. Kwalitatief: streven naar een beter beheer en het aanbieden van flexibele bedrijfshuisvestingsconcepten.

6

Groei industriële sector in Flevoland. Waar in Nederland de industriële werkgelegenheid al enige tijd daalt, wordt voor Flevoland nog groei verwacht. Dat lijkt in het bijzonder voor de maakindustrie te gelden.

Kwantitatief: groeiend belang voor de industriële sector in de provincie.

7

Nieuwe vormen van bedrijvigheid. Er doen zich ook andere verschuivingen voor in de economische structuur van de provincie, zoals een groeiende vraag naar opslag- en afhaalplekken, als gevolg van het toenemend aantal webwinkels. Naast kwantitatieve vraag ligt hier ook een juridische opgave (bestemmingsplannen).

Kwantitatief: groeiende ruimtevraag door nieuwe vormen van bedrijvigheid. Kwalitatief: verdere verbreding van de economische structuur.

8

Blijvende groei in de zorgsector. Dit wordt veroorzaakt door de vergrijzing en het gegeven dat mensen steeds ouder worden. Dit leidt tot een grotere vraag.

Kwalitatief: ruimte voor de industriële sector in de provincie.

Kwantitatief: naast dat de zorgsector groeit, groeien tevens de toeleverende bedrijvigheid en consumentenmarkt voor ‘doe-hetzelf-zorg’. Kwalitatief: inpassing zorgvoorzieningen in het stedelijk en landelijk gebied, almede de aanleg van zorgboulevards en zorgparken.

9

Vrijetijdseconomie wordt steeds belangrijker. Ook al hebben mensen per saldo steeds minder vrije tijd, deze vrije tijd wordt wel steeds efficiënter en effectiever besteed. Daarnaast is er, als gevolg van de vergrijzing, een relatief grote groep ouderen met veel vrije tijd en geld.

Kwantitatief: een groeiende ruimtevraag van toeristische en leisurebedrijven, zowel in het stedelijk als landelijk gebied, in het bijzonder meer landinwaarts. Kwalitatief: meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit, bereikbaarheid en inpassing.

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 16 -

10

11

Veranderingen in het landelijk gebied. Het economisch gewicht en de structuur van de landbouw verandert. Daarnaast verandert ook het landelijk gebied, als gevolg van een toenemende vraag naar woon- en werklocaties. Ook de maatregelen voor waterbeheer hebben sterk hun weerslag op het landelijk gebied. De landelijke trends bij agrarische bedrijven (schaalvergroting, toenemende invloed Europese en nationale normen, afschaffing melkquotering, overstap op nieuwe niet-agrarische hoofdactiviteiten) doen zich ook in Flevoland voor. Uit een provinciale evaluatie van het beleidskader landelijk gebied (2012) over de periode 2006-2012 komt voor Flevoland vooral een toename van het aantal vestigingen van grootschalige melkveehouderijen (met bouwpercelen van meer dan 2,5 ha), een transformatie van agrarische productie naar duurzame energieproductie en grootschalige huisvesting van arbeidsmigranten naar voren.

Kwantitatief: als gevolg van de toenemende vraag naar woon- en werklocaties wordt de druk op het landelijk gebied steeds groter. Toenemende schaalvergroting bij de agrarische bedrijven.

Wijzigingen in de kantorenmarkt. De kantorenmarkt zal in de toekomst steeds meer een vervangingsmarkt worden. Dit leidt tot problemen aan de onderkant van de markt, waar locaties en panden die niet meer aan de markteisen voldoen steeds kwetsbaarder worden

Kwantitatief: als gevolg van de groeiende beroepsbevolking in de provincie is het vermoeden dat deze tendens later in Flevoland op zal treden.

Kwalitatief: functiemenging zal steeds meer haar intrede doen in het landelijk gebied. Verbreding van de activiteiten bij agrarische bedrijven. Kleinschalige gemengde bedrijven met akkerbouw als hoofdactiviteit worden vervangen door grootschalige melkveehouderijen van buiten de provincie.

Kwalitatief: op de vervangingsmarkt zal kwaliteit steeds belangrijker worden, waardoor kantoren sneller zullen verouderen.

Naast bovengenoemde trends is sinds oktober 2012 nieuw Rijksbeleid van kracht voor het zorgvuldig afwegen van alle ruimtelijke ontwikkelingen. 12

Toevoegen (nieuw Rijksbeleid) ladder voor duurzame verstedelijking De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

Kwantitatief: hanteren van afwegingskader van de regionale behoefte. Kwalitatief: er is sprake van een motiveringsplicht voor de ruimtevraag, beschikbare ruimte en ontwikkeling omgeving.

3.2

Ontwikkeling (beroeps-)bevolking in Flevoland

Naast de algemenere sociale, economische en ruimtelijke trends en de verwachte effecten voor Flevoland is het van belang te kijken naar de sociaal-economische ontwikkeling van de provincie zelf. Op basis van de bestaande situatie en de verwachte ontwikkeling kan beoordeeld worden of aanpassing van bestaand ruimtelijk-economisch beleid nodig is en/of nieuw beleid ontwikkeld moet worden. 9X5285/R01/901286/Nijm - 17 -

Februari 2013

Op grond van de kerncijfers 2013 is het de verwachting is dat de bevolking blijft groeien en de provincie in 2030 ongeveer 510.000 inwoners telt. Toch neemt de procentuele groei sinds 2009 licht af. De bevolking groeit nog steeds, maar niet zo hard meer als voorheen. Zoals in figuur 3.2 is af te lezen zal de groei zich voornamelijk in het zuidwestelijk deel van de provincie voordoen. De interne verschillen (bijvoorbeeld Almere versus Noordoostpolder) zijn aanzienlijk. Doordat de bevolking in Flevoland zelf relatief jong is, blijft de beroepsbevolking (in tegenstelling tot andere delen van Nederland) groeien (zie figuur 3.3). Een groot deel van de beroepsbevolking uit Flevoland verdiende de afgelopen decennia het brood echter niet in de eigen provincie. Het gevolg was een grote uitgaande woon-werkstroom; in 2007 werkte meer dan de helft van de inwoners buiten de provincie. De afgelopen jaren is echter de werkgelegenheidsfunctie van de provincie gegroeid. De aanwezigheid van een groeiende beroepsbevolking is voor bedrijven een belangrijke vestigingsplaatsfactor, zeker nu op termijn een toenemende schaarste op de arbeidsmarkt wordt verwacht. Figuur 3.2: Ontwikkeling omvang bevolking (per gemeente)

Figuur 3.3: Potentiële ontwikkeling beroepsbevolking (per Corop gebied)

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 18 -

Door de Schaalsprong van Almere en de groeiende provinciale werkgelegenheidsfunctie is de verwachting dat meer inwoners in de provincie zullen gaan werken. De inkomende woonwerkpendel is daarnaast minder sterk gegroeid dan de werkgelegenheid in de provincie. Van deze inkomende woon-werkpendel gaat zo’n 50% richting Almere en 20% richting Lelystad. In Flevoland zijn de effecten van de recessie van de laatste jaren in termen van werkgelegenheid merkbaar. Voor het eerst is in 2012 de werkgelegenheid gedaald. Vanaf 2005 vond de groei grotendeels plaats in het zuidwestelijke deel van de provincie (Almere, Lelystad, Zeewolde). In de rest van de provincie (Dronten, Noordoostpolder, Urk) was er in die periode een beperkte toename van de werkgelegenheid. De werkgelegenheidsgraad, de verhouding tussen het aantal personen in de beroepsbevolking en het aantal arbeidsplaatsen dat aanwezig is, is de laatste jaren nauwelijks verbeterd. Daarbij zijn er wederom interne verschillen waar te nemen, want in Dronten en Almere ligt de werkgelegenheidsgraad onder het provinciaal gemiddelde. Veel van de werkgelegenheid is te vinden in het MKB, eenmansbedrijven en in de nonprofitsector. In de ontwikkeling van de werkgelegenheid zijn sterke sectorale verschillen te zien. De typische consumentverzorgende sectoren (handel en horeca, bestuur, onderwijs en gezondheidszorg en overige dienstverlening) zorgen voor groei. In de landbouw, de zakelijke dienstverlening en de bouw neemt het aantal arbeidsplaatsen af. De daling in de landbouw hangt grotendeels samen met de toenemende automatisering en schaalvergroting van landbouwbedrijven en is structureel van aard; de daling in de bouw en zakelijke dienstverlening hangt samen met de economische crisis van dit moment Ondanks de economische en financiële crisis blijft het aantal bedrijven in Flevoland groeien. Dit komt vooral door de eerder genoemde verandering van de economische structuur en de toename van het aantal ZZP-ers. Deze verandering is ook landelijk terug te zien. De meeste bedrijfsvestigingen bevinden zich in Almere, zo’n 45%, maar in de Noordoostpolder groeit het aantal vestigingen het sterkst.

3.3

De verhouding formeel (bedrijventerreinen) – informeel

De Provincie Flevoland heeft in het rapport ‘Informele Werklocaties 2000-2010’ onderzocht hoe de werkgelegenheid op de formele en informele werklocaties is verdeeld. Dit rapport hebben wij als input gebruikt. De gegevens in onderliggende rapportage zijn onze eigen berekeningen die zijn gebaseerd op basis van het Provinciale Werkgelegenheidsregister. Omdat over kantoorlocaties geen aparte gegevens bekend zijn, richt dit hoofdstuk zich alleen op de categorie bedrijventerreinen. Waar in dit hoofdstuk sprake is van informele werklocaties, kunnen daar dus ook specifieke kantorenlocaties onder vallen.

9X5285/R01/901286/Nijm - 19 -

Februari 2013

Figuur 3.4A Aantal vestigingen naar bedrijventerreinen en informele werklocaties 30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0 2000

2005

informeel

2011

formeel

Figuur 3.4B Aantal werkzame personen naar bedrijventerreinen en informele werklocaties 120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 2000

2005

i nformeel

2011

formeel

Bron: Provincie Flevoland, bewerking, Royal HaskoningDHV, 2012

Met de provinciale werkgelegenheidsgegevens is berekend dat in 2011 ongeveer 80% van het aantal vestigingen en 60% van de werkgelegenheid buiten een bedrijventerrein gevestigd is (zie figuur 3.4; zie ook bijlage 3 voor gedetailleerde cijfers). Ten opzichte van 2000 is het aandeel vestigingen (75%) en werkzame personen (57%) op informele locaties sterk toegenomen. Hieruit zou geconcludeerd kunnen worden dat functiemenging (althans vestiging buiten een bedrijventerrein) in de afgelopen jaren sterk is toegenomen. Zoals te verwachten komt een groot deel van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen (in 2011) uit sectoren groothandel, detailhandel en logistiek (24%) en industrie (20%). Tegelijkertijd komt echter ook ruim 20% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen voor rekening van zakelijke dienstverlening; niet direct de doelgroep voor bedrijventerreinen (zie tabel B3 in bijlage 3). Ruim 92% van de werkgelegenheid in de zorgsector zit in 2011 op informele

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 20 -

werklocaties. In het geval van de leisure-sector (horeca, cultuur sport & recreatie) is 99% van de werkgelegenheid op informele werklocaties te vinden. Van de totale werkgelegenheid in Flevoland is ruim 40% op een bedrijventerrein te vinden: in de industrie is dat 90% (zie figuur 3.5). Maar ook bij de dienstverlenende sectoren kan een groot deel van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen worden aangetroffen. Voor de zakelijke dienstverlening is dat bijvoorbeeld 41% en voor financiële instellingen 35%. Dat was nu niet direct het idee bij het aanvankelijke concept van een bedrijventerrein dat juist dient voor de opvang van bedrijven die milieuhinder veroorzaken. Figuur 3.5: Verdeling werkgelegenheid naar formele (bedrijventerreinen) en informele werklocaties naar sector (2011) Onderwijs

Cultuur, sport en recreatie Logies-, maaltijden drankverstrekking Openbaar bestuur, overheidsdiensten, sociale verzekeringen Overige dienstverlening Gezondheids- en welzijnszorg Verhuur van en handel in onroerend goed Financiële instellingen Landbouw, bosbouw en visserij Advisering, onderzoek, special. zakelijke dienstverlening Productie, distributie, handel in elektriciteit en aardgas Verhuur van roerende goederen, overige zakel. dienstverl. Groot- en detailhandel; reparatie van auto’s Bouwnijverheid Informatie en communicatie Winning/distributie van water; afval(water)beheer,sanering Vervoer en opslag Industrie

0%

20%

40%

60%

80%

100%

informeel formeel


3.4

Huidige functiemenging

Zoals eerder aangegeven is het niet zo dat op informele werklocaties elk type van bedrijvigheid zich kan vestigen. Juist bij menging van functies moet rekening worden gehouden met aspecten als verkeer aantrekkende werking en milieuhinder. In de VNG-publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering’ (2009) wordt aangegeven welke typen bedrijven zich goed lenen voor functiemenging. Daarbij wordt de volgende driedeling gehanteerd: Categorie A Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen – in gebieden met functiemenging – kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.

9X5285/R01/901286/Nijm - 21 -

Februari 2013

Categorie B Activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden. Categorie C De activiteiten uit categorie B waarbij vanwege de relatief grote verkeer aantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen. Voor de toelaatbaarheid van deze activiteiten gelden de volgende randvoorwaarden: − het gaat om kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid; − productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden alleen in de dagperiode plaats; − de activiteiten (inclusief opslag) gebeuren hoofdzakelijk inpandig; − activiteiten uit de categorie C beschikken daarnaast over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur. Interessant is dan om te kijken naar de werkgelegenheid die gevestigd is op de huidige werklocaties (bedrijventerreinen) die potentieel op een ‘informele’ locatie / gemengd gebied had kunnen zitten. Hiervoor is van de werkgelegenheid en het aantal vestigingen op bedrijventerreinen in Flevoland bekeken welk deel volgens de Bedrijven en Milieuzonering (VNG 2009) plaats hadden kunnen vinden in een gebied waar functiemenging mogelijk is. Uit figuur 3.6 blijkt dat in 2011 het merendeel van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in gemengd gebied had mogen zitten volgens de huidige indeling van Bedrijven en Milieuzonering. In bijlage 3 staan de exacte cijfers: 58% van de werkgelegenheid en 65% van het aantal vestigingen (tabel B3.4 en B3.5). Hierbij moet worden opgemerkt dat de tabellen zijn gebaseerd op een minimumvariant. Dit wil zeggen dat voor de SBI-codes waarvan de categorie afhankelijk is van de omvang van het bedrijf er gekozen is voor de categorie die past bij een zo groot mogelijk bedrijf. Bijvoorbeeld: een houtverwerkingsfabriek van minder dan 200 m² mag in een gemengd gebied; zodra de fabriek groter is mag dit niet meer. Op basis van de SBI-code is echter niet duidelijk niet hoe groot het bedrijf is. De minimumvariant gaat er vanuit dat alle bedrijven groter zijn en dus niet in gemengd gebied mogen. Het resultaat hiervan is dat bedrijven in de nijverheid niet gevestigd mogen worden in gemengde gebieden. Wanneer voor de maximumvariant gekozen zou worden, kan dit wel en neemt vooral de omvang van categorie B sterk toe (verdubbeling van het aantal arbeidsplaatsen en vestigingen). Naast de randvoorwaarde ‘grootte’ zijn er nog randvoorwaarden die mede bepalen of een bedrijf op een bedrijventerrein moet vestigen (laad- en lossen, inpandig versus uitpandig werken, bezoekersaantallen, enzovoorts). Deze randvoorwaarden zijn in deze analyse niet meegenomen en zijn van invloed op de varianten.

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 22 -

Figuur 3.6: Werkgelegenheid op bedrijventerreinen naar mogelijkheden voor functiemenging 2011

2000

30% 38%

40%

49%

10% 11%

11%

11%

A (Aanpandig aan woningen) B (Afgescheiden van woningen) C (Afgescheiden van woningen + ontsluiting op de hoofdinfrastructuu Overig (niet in gemengd gebied)


Als we kijken naar de ontwikkeling in de tijd, neemt het aandeel ‘formele’ werkgelegenheid op bedrijventerreinen af. Dit komt vooral door de sterke groei van functies die ‘aanpandig aan woningen’ zouden kunnen worden uitgeoefend (zie figuur 3.7). Ook zien we in de praktijk dat op bedrijventerreinen waar bedrijven in de lagere milieucategorie onzorgvuldig in de directe nabijheid van bedrijven in de hogere milieucategorie zijn gevestigd er onderlinge problemen ontstaan als gevolg van hinder. Maar ook bedrijven in de hoge milieucategorieën kunnen hinder van elkaar ondervinden. Hoewel specifieke, formele kantorenlocaties in deze analyse niet konden worden meegenomen, kan daarover nog wel worden opgemerkt dat uit onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving blijkt dat daar gevestigde werkgelegenheid zich in nog sterkere mate had kunnen vestigen in gemengde gebieden dan het geval is bij bedrijventerreinen.

3.5

Perspectief 2020

Met de gegevens over de huidige situatie en ontwikkeling in het verleden over werkgelegenheid en vestigingen op formele en informele locaties bekijken we de conclusies uit de provinciale Visie Werklocaties (Bureau Buiten, 2010) opnieuw. Immers een strikter toelatingsbeleid op bedrijventerreinen en/of het stimuleren van meer menging op de informele locaties zal leiden tot afwijkende conclusies over de ruimtebehoefte voor de verschillende locatietypen.

9X5285/R01/901286/Nijm - 23 -

Februari 2013

Figuur 3.7: Ontwikkeling werkgelegenheid op bedrijventerreinen naar functiemengingsmogelijkheden tussen 2000 en 2011, respectievelijk absoluut (boven) en relatief (onder)* 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

B

A

2006

2007

C

2008

2009

Overig

2010

2011

Totaal

190% 180% 170% 160% 150% 140% 130% 120% 110% 100% 2000

2001

2002 A

2003

2004

2005

B

2006 C

2007

2008 Overig

2009

2010

2011

Totaal

* A = Aanpandig aan woningen, B = Afgescheiden van woningen, C = Afgescheiden van woningen + ontsluiting op de hoofdinfrastructuur, Overig = niet in gemengd gebied Bron: Provincie Flevoland, bewerking, Royal HaskoningDHV, 2012

In de Visie Werklocaties is de ruimtebehoefte berekend op basis van voorspellingen over de economische groei, de daaraan gerelateerde werkgelegenheid en de verdeling van deze werkgelegenheid naar locatietypen (onder andere door toepassing van terreinquotiënten per sector). In de Visie Werklocaties wordt geconcludeerd dat op provinciaal niveau al voldoende harde en zachte plannen zijn om tot (voorbij) 2030 zelfs in het hoge, ambitieuze groeiscenario in de behoefte te voorzien en dat nieuwe planvorming ongewenst is. Als voorbeeld laten we kort de ruimtebehoefte zien in het lage TM80+-scenario in 2020. De uitbreidingsvraag tot 2020 in dit scenario is 455 ha netto. Er is echter 763 ha netto aan harde plannen. Na realisatie van de harde plannen is er een overschot van 308 ha in 2020. Gezien de huidige economische crisis en de stagnerende groei en uitgifte van bedrijventerreinen zal de komende jaren het overschot nog 9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 24 -

groter worden. Omdat de meeste harde plannen zijn open vastgesteld in een periode van hoogconjunctuur is het verklaarbaar dat er sprake is van een overaanbod. Vandaar dan ook dat de provincie het voornemen heeft de Visie Werklocaties te actualiseren.

Voor Flevoland lijkt het TM-scenario (of nog lager scenario) het meest reële toekomstbeeld te schetsen (tabel 3.1). Dit sluit aan bij de in de Uitvoeringsstrategie Plabeka 2012 gemaakte afspraken in de Metropool Regio Amsterdam verband, waar Almere en Lelystad aan deelnemen, om plannen te faseren en te schrappen en bij de in het 510.00 gemaakte afspraken voor alle Flevolandse gemeenten met betrekking tot de uitgifte van bedrijven- en kantorenlocaties. Huidig overaanbod kan herbestemd worden waarbij er een aantal lastige categorieën (zoals de kantoorlocaties op zichtlocaties) de grootste uitdagingen met zich meebrengen. Met de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte) steekt het Rijk (opnieuw) in op inbreiding in plaats van uitbreiding. Tabel 3.1: Ontwikkeling ruimtebehoefte provincie Flevoland naar locatietype 2009-2020, in twee scenario’s TM80+ Kantoor (m² bvo) 1.415.305 Ruimtebehoefte 2020 Huidig ruimtegebruik Effect uitplaatsingen

(1) (2a) (2b)

uitbreidingsvraag 2020 Harde plannen tot 2020 Planningsopgave 2020 na hard Zachte plannen tot 2020 Planningsopgave 2020 na hard en zacht

(3)=(1)-(2a)+(2b) (4) (5)=(3)-(4) (6) (7) = (5)-(6)

GE94

Bedrijven terrein (ha netto) 1857

Kantoor (m² bvo) 1.582.379

Bedrijven terrein (ha netto) 2161

928.746

1405 3

928.746

1405 3

486.559 705.107 -218.548 18.333 -236.881

455 763 -308 144 -452

653.633 705.107 -51.475 18.333 -69.808

759 763 -4 144 -147

Bron: Visie Werklocaties, Bureau Buiten (2010)

Formele versus informele locaties De Visie Werklocaties (opgesteld in 2010) richt zich vooral op de confrontatie van vraag en aanbod van bedrijventerreinen en kantoren. De bedrijventerreinen vallen geheel in de specifieke (formele) werkmilieus. De kantorenvraag komt tot uitdrukking in zowel de centrummilieus, als de gemengde en (onderdelen van) de specifieke milieus. Uit de Visie kan worden bepaald hoeveel werkgelegenheid naar de informele werklocaties gaat. Er is aangegeven dat de verdeling van de werkgelegenheid over locatietypen laat zien dat het aandeel van de bedrijventerreinen daalt tot 2040. Het werkgelegenheidsaandeel van de solitaire kantoren neemt tegelijkertijd toe. De werkgelegenheid op informele locaties (gemengde milieus) stijgt licht. Gevolgen stimuleren functiemenging Er is in het kader van de opstelling van de Visie Werklocaties een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd waarbij functiemenging wordt gestimuleerd vanuit het oogpunt van ruimtebesparing (dus bedrijven meer te mengen in woonwijken of de ‘gemengde milieus’, en centrummilieus). Bij functiemenging zal de vraag naar bedrijventerreinen afnemen als het aandeel van de

9X5285/R01/901286/Nijm - 25 -

Februari 2013

dienstverlenende sectoren in gemengde- en centrumgebieden tot 2040 geleidelijk toeneemt. In het lage scenario ligt de ruimtebesparing dan op ongeveer 12%, in het hoge scenario is dit ongeveer 8%. In plaats van te spreken in termen van ruimtebesparing kan het resultaat van een dergelijk beleid ook worden opgevat als een vergroting van het overschot aan hectares werklocaties (er wordt immers minder hectare uitgegeven op de formele werklocaties ten koste van informele locaties). Als we nu strikt de VNGmethodiek voor functiemengingsmogelijkheden zouden toepassen dan wordt het overschot aan hectares nog groter dan al voorzien (in de huidige Visie Werklocaties is immers alleen een gevoeligheidsanalyse toegepast voor dienstverlenende bedrijven). Tegelijkertijd zal in andere typen gebieden rekening gehouden moeten worden met het toevoegen van werkfuncties. In figuur 3.8 wordt een beeld gegeven van de potentiële invloed van eerder hier geconstateerde trends op de vraag naar hectares. De in de tabel weergeven invloed op de vraag naar ruimtebehoefte is een inschatting van het effect van de veranderingen die na het verschijnen van de Visie Werklocaties 2030+ zijn opgetreden. Als aanvulling op de in de tabel aangegeven algemene veranderingen zijn er een aantal specifieke aanvullingen/uitzonderingen: − In het algemeen daalt de vraag naar zowel formele als informele locaties. Er zijn een paar uitzonderingen: in Zeewolde is er een serieus initiatief om agrarische productiegronden vol te zetten met zonnepanelen en in Lelystad ligt er een aanvraag voor grootschalige biovergistingsinstallaties met een nieuw bouwperceel van ongeveer 5 ha. − De blijvende groei in de zorgsector leidt in sommige gevallen wel tot een extra invloed in 2020 die niet al is meegenomen in de strategische visie werklocaties 2030+. Zo is er een ruimtelijk experiment in voorbereiding voor een zorgcomplex in het landelijk gebied. − De vrijetijdseconomie kent een toenemende vraag zowel in het stedelijk als in het landelijk gebied. In het landelijk gebied ligt de vraag vooral in de randmeerzone waar deze op gespannen voet staat met de Flora en Fauna-richtlijnen. Het nieuwe kabinet heeft in het regeerakkoord ‘bruggen bouwen’ aangegeven de natuurwetgeving, die in de praktijk veelal recreatieve ontwikkelingen tegenhoudt, meer te willen integreren in de ruimtelijke regelgeving waardoor er meer ontwikkelingsruimte moet worden gecreëerd voor bijvoorbeeld de recreatiesector. − Ten aanzien van de veranderingen in het landelijk gebied kan worden opgemerkt dat er sprake is van een toenemende diverse vraag waardoor de druk op het landelijk gebied groter wordt. Dit brengt extra invloed met zich mee als het gaat om de vraag naar hectares. De visie werklocaties 2030+ gaat over het stedelijk gebied. In de Visie is geen rekening gehouden met erfuitbreidingen (bijvoorbeeld melkveehouderijen) en aanvragen voor nieuwe bouwpercelen (duurzame energieproductie).

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 26 -

Figuur 3.8: Potentiële Invloed van geconstateerde trends op de vraag naar hectares Perspectief 2020 Formele locaties 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

Algemene verwachtingen over de economie. de daling van het BNP is vooral van invloed; iets dat zich door vertaalt in een daling van de nationale werkgelegenheid op de korte termijn. Dit is mogelijk van invloed op de groeiambities van Flevoland. Onderscheid formele en informele werklocaties. toename economisch belang van informele werklocaties. Toenemende aandacht voor duurzaamheid. zorgvuldiger gebruik van de ruimte en het terugdringen van de milieubelasting van werklocaties. Accentverschuiving bij vestigingsplaatseisen. het arbeidsaanbod zal een positieve vestigingsplaatsfactor voor deze provincie zijn. Toenemend belang van kwaliteit en flexibiliteit. streven naar een goede balans tussen voorraad en kwaliteit van de bestaande locaties. Groei industriële sector in Flevoland. groeiend belang voor de industriële sector in de provincie. Nieuwe vormen van bedrijvigheid. groeiende ruimtevraag door nieuwe vormen van bedrijvigheid. Blijvende groei in de zorgsector. naast dat de zorgsector groeit, groeien ook de toeleverende bedrijvigheid en consumentenmarkt voor ‘doe-het-zelf-zorg’. Vrijetijdseconomie wordt steeds belangrijker. een groeiende ruimtevraag van toeristische en leisurebedrijven, zowel in het stedelijk als landelijk gebied,

--

--

--

++

-

-

Geen extra invloed; is al meegenomen in visie werklocaties




+

-

-

+



+

++

+

+



Veranderingen in het landelijk gebied. als gevolg van de toenemende vraag naar o.a. alternatieve activiteiten wordt de druk op het landelijk gebied steeds groter. Wijzigingen in de kantorenmarkt. als gevolg van de groeiende beroepsbevolking in de provincie is het vermoeden dat deze tendens later in Flevoland op zal treden.

Perspectief 2020 informele locaties

Bron: Visie Werklocaties 2030+, bewerking Royal HaskoningDHV, 2012

9X5285/R01/901286/Nijm - 27 -

Februari 2013

3.6

Landelijk gebied

In het landelijk gebied vindt steeds meer diversificatie plaats. Naast de agrarische sector (niet opgenomen in de tabellen, ruim 5.000 werkzame personen in 2011) heeft de cultuur, sport en recreatiesector de meeste werkzame personen (1.446 werkzame personen in 2011; zie ook figuur 3.9). Samen met de horeca (297 personen) en groot- en detailhandelssectoren (263 personen) is dit de sector die absoluut het sterkst is gegroeid (301 personen) tussen 2000 en 2011. Ook is te zien dat de sectoren energie, ICT, handel in onroerend goed en overige zakelijke dienstverlening sterk aan betekenis hebben gewonnen. Deze cijfers zijn zeer beperkt te noemen in vergelijking met die van de stedelijke gebieden, maar ze laten wel zien dat de economische structuur van het landelijk gebied aan het veranderen is. Vooral ICT, handel in onroerend goed en overige zakelijke dienstverlening zijn categorieën die mogelijkerwijs een goed onderkomen hebben gevonden in voormalige boerderijen. Naast een veranderende economische structuur verandert de ruimtelijke structuur van het platteland. Flevoland vervult - gelet op de aanvragen bij gemeenten- in toenemende mate een overloopfunctie voor het oude land. Vooral grootschaligere initiatieven op het gebied van de melkveehouderij, duurzame energieproductie en huisvesting van arbeidsmigranten brengen in het landelijk gebied een grote ruimtelijke impact met zich mee. Figuur 3.9: Werkgelegenheid in landelijk gebied naar sector in 2000 en 2011


9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 28 -

4

LOCATIEBELEID IN FLEVOLAND 4.1

Beleidskaders

Tot nu toe is vooral aandacht besteed aan de ontwikkelingen in het bedrijfsleven. Vanuit een breder, maatschappelijk perspectief zijn tevens de beleidskaders relevant. Wat wil men op dit vlak vanuit de overheid bereiken? In het algemeen is het zo dat als het gaat om werkgelegenheid – en dus bedrijven – de overheid zich eerst en vooral faciliterend optreedt. Het gaat immers om de economische ontwikkeling en daarmee om de welvaart. Alleen bij zeer bepaalde zaken (milieu bijvoorbeeld) kan een duidelijk restrictief beleid aan de orde zijn. Het voert in het kader van dit project te ver om alle relevante beleidsnota’s hier aan te halen. Wel kunnen een aantal algemene punten naar voren worden gebracht die bij het bepalen van een toekomstig beleid voor werklocaties zullen moeten worden meegenomen. De volgende zaken kunnen als algemeen geldende principes worden opgevoerd: − Verstedelijking: concentratie van werklocaties in stedelijke gebieden. − Een voorkeur voor inbreiden in plaats van uitbreiden. 2 − Tegen die achtergrond ook: gebruik maken van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking Sinds 1 oktober 2012 is het voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen vereist dat deze ladder wordt doorlopen (artikel 3.1.6. BRO). Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en, mocht nieuwbouw echt nodig zijn, altijd zorgen voor een optimale (multimodale) bereikbaarheid. (ook in het Coalitie akkoord wordt hier naar verwezen: Onze regierol bij de ontwikkeling van kantorenlocaties en bedrijventerreinen staat in 3 het teken van slim en zuinig ruimtegebruik . Daarbij moet er voldoende ruimte zijn in Flevoland voor nieuwe ontwikkelingen. Als uitgangspunt hanteren wij hiervoor de SER-ladder, waarbij de bedrijfs- en kantorenlocaties in afstemming met omringende regio’s worden geprogrammeerd. Wij staan een optimale benutting van bestaande terreinen voor. Dat betekent dat wij het toestaan van nieuwe locaties zullen afwegen tegen het bestaande aanbod en de mogelijkheden tot herstructurering. Ook de effecten van het ‘nieuwe werken’ betrekken we hierbij.

−

Meer functiemenging Zie ook VNG-richtlijnen.

−

Minder automobiliteit Omgevingsplan: Het openbaar vervoer moet verder worden gestimuleerd. Geluidsoverlast en slechte luchtkwaliteit als gevolg van het toenemende verkeer moeten zo laag mogelijk worden gehouden.

−

Verbeterde ruimtelijke kwaliteit Omgevingsplan: verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid, waarbij het parkeerbeleid een belangrijk ondersteunend instrument is. Hier kan het volgende nog aan worden toegevoegd: bedrijven en beleggers hechten veel waarde aan herkenbaarheid, uitstraling en garanties voor de toekomst, een heldere segmentatie van bedrijfslocaties is één van de manieren om daar goed op in te spelen.

−

Specifiek voor Flevoland: een goede woon-werk balans.

2

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de SER-ladder vervangen door de ladder voor duurzame

verstedelijking. 3

Feitelijk kan voor de huidige situatie worden gesteld dat het idee van de toenmalige SER-ladder, nu de ladder voor

duurzame verstedelijking voor alle functies moet gelden.

9X5285/R01/901286/Nijm - 29 -

Februari 2013

−

Duurzaam beheer en onderhoud Het Rijk en – gedecentraliseerd – de provincies sturen daarnaast aan op duurzaam beheer en onderhoud via onder andere parkmanagement en het verzakelijken van de bedrijventerreinenmarkt. Beoogd effect is: voorkomen dat er over tien jaar weer een nieuwe herstructureringsopgave voor de deur staat. Vooral op nieuwe locaties geldt dat het instellen van parkmanagement een goede manier is om het uiteindelijke terrein vorm te geven. Op bestaande locaties kan via ondernemersfondsen of het oprichten van een BIZ de ondernemers gezamenlijk te betrekken bij en verantwoordelijk gemaakt worden voor het onderhouden en herstructureren van werklocaties. Via dit soort constructies kan free-ridersgedrag worden voorkomen. Minister Henk Kamp van Economische Zaken wil het BIZ-experiment nu permanent maken, schreef hij in december 2012 in een brief aan de Tweede Kamer.

Het Rijk heeft aangegeven dat de programmering van verstedelijking een taak van provincies en gemeenten gezamenlijk is. Door introductie van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte ondersteunt het de gemeenten en de provincies in de vraaggerichte programmering van hun grondgebied. In het Besluit ruimtelijke ordening heeft het Rijk hiervoor een wettelijk kader geformuleerd waarbij overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren in drie opeenvolgende stappen. Programmering van verstedelijking (en specifieke invulling daarvan) zal nodig zijn om aan de motiveringsverplichting te kunnen voldoen. Deze motiveringsverplichting geldt vanaf 1 oktober 2012. Van belang is dat dit verstedelijkingsbeleid invloed heeft op grondprijzen/grondbeleid en daarmee de financiële haalbaarheid van beleid. Dit vraagt om uitdieping en zou een plaats kunnen krijgen in de te actualiseren Visie Werklocaties van de provincie. Belangrijk is tevens dat uit de ‘Ladder’ voortvloeit dat regionale afstemming een must is. Er wordt immers verondersteld dat bij het zoeken naar nieuwe locaties wordt uitgegaan van een aantoonbare behoefte op regionaal schaalniveau. Dat maakt regionale afstemming noodzakelijk en het zijn de provincies die daar een taak in hebben te vervullen. Ten tijde van het Convenant Bedrijventerreinen (2009) is daar al nadrukkelijk op ingegaan. De noodzaak bij kantoren is momenteel even zeer onderkend, gegeven de daar aanwezige problematiek. Plabeka speelt hier al op in. Maar feitelijk moeten we nu vaststellen dat de regionale afstemming ook moet gaan plaatsvinden voor andere functies zoals detailhandel en wonen. Het lijkt anders lastig te worden te komen tot een goede markttechnische onderbouwing van uitbreidingslocaties.

4.2

Vragen de ontwikkelingen om aanpassing van het provinciale locatiebeleid?

Bijzondere positie Flevoland Voor Flevoland is het eens te meer toepasselijk om het vigerende beleid te bezien en waar nodig aan te passen omdat in deze provincie nog de nodige dynamiek en groei mag worden verwacht, maar tevens omdat wellicht niet elke algemene trend tevens voor Flevoland geldt. Bij een te (her)formuleren locatiebeleid kan rekening gehouden worden met (wat) afwijkende kenmerken van deze provincie ten opzichte van de andere provincies. Een aantal voorbeelden: − De bevolking van Flevoland zal sterker groeien dan elders in het land (al is het tempo niet duidelijk). De provincie wordt tevens gekenmerkt door een jeugdige bevolking.

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 30 -

−

−

−

− − −

In tegenstelling tot de meeste andere delen van Nederland wordt in Flevoland nog een werkgelegenheidsgroei verwacht en dat betekent dat in de provincie nog behoefte kan zijn aan extra ruimte voor bedrijven en kantoren. Flevoland kent geen laat 19e / vroeg 20e eeuwse wijken terwijl in andere gemeenten juist in die wijken de functiemenging tot ontwikkeling komt (daarmee is echter niet gezegd dat er geen functiemenging in de nieuwe steden voorkomt. Zo zijn in Lelystad en Almere bewust kleine bedrijventerreinen aangelegd tussen de woonwijken). Er zijn sterke verschillen tussen het stedelijke en landelijke gebied, waar elders in het land die overgangen vaak geleidelijker gaan. Bovendien zijn er binnen het landelijke gebied binnen de provincie duidelijke verschillen (het zuidwesten versus de Noordoostpolder). Flevoland biedt ruimte die op het Oude Land steeds minder te vinden is. Tegelijkertijd moet met die ruimte zorgvuldig worden omgegaan, omdat vooral het landelijke gebied cultuurhistorische waarde heeft Flevoland heeft nog een sterke en moderne agrarische functie.

Informele werklocaties Uit de analyse van de trends mag blijken dat de economie de nodige veranderingen heeft ondergaan en dat dit beeld voor de komende decennia niet veel anders zal zijn. Misschien zal er sprake zijn van nog wel meer dynamiek dan in het recente verleden. Nu gewerkt gaat worden aan een nieuw Omgevingsplan kan de provincie goed inhaken op de nieuwste ontwikkelingen. In het nieuwe ontwikkelingsplan mogen uitspraken over informele werklocaties dan niet ontbreken. Gegeven de veranderende economie en de al langer bestaande situatie dat veel bedrijvigheid buiten de formele locaties valt te vinden, is het zonder meer aan de orde om in het beleid niet alleen uitspraken te doen over de formele werklocaties, maar ook over de informele. Stedelijk locatiebeleid Waar verschillende werklocaties kunnen worden onderscheiden, formeel dan wel informeel, kunnen verschillende eisen worden gesteld aan de ruimtelijke vormgeving daarvan (in brede zin, dus bijvoorbeeld inclusief verkeer). Die rol moet het locatiebeleid vervullen. In het Omgevingsplan Flevoland 2006 wordt met betrekking tot het provinciale locatiebeleid voor het stedelijk gebied gestreefd naar een voldoende gedifferentieerd aanbod van werklocaties in Flevoland, zodat er voor ieder bedrijf en instelling een geschikte locatie gevonden kan worden. Met dit locatiebeleid streeft de provincie naar een zodanige vestiging van bedrijven, kantoren en voorzieningen, dat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de vitaliteit van steden en dorpen. Hiermee draagt het bij aan het provinciale verstedelijkingsbeleid dat gericht is op versterking van de bestaande steden en dorpen. In de beleidsregel stedelijk gebied (2011) heeft de provincie aangegeven welke typen werklocaties worden onderscheiden en welke vestigingsvoorwaarden (kantorenomvang, bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid) daaraan worden verbonden. De gemeenten zijn vervolgens verantwoordelijk voor de concrete aanwijzing en uitwerking van de verschillende typen werklocaties in een Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid (GVV). In het stedelijk locatiebeleid van de provincie Flevoland worden zeven milieus onderscheiden. Als gekeken wordt naar de voorzieningenmilieus zou men zelfs van negen milieus kunnen

9X5285/R01/901286/Nijm - 31 -

Februari 2013

spreken. Hier geldt echter dat er drie doelgroepen (clusters van voorzieningen) worden onderscheiden die echter niet van elkaar verschillen als het gaat om de voorkeuren voor aan te wijzen locaties. In figuur 4.1 zijn uitgangspunten in dit locatiebeleid schematisch (en dus niet compleet) weergegeven. Bezien moet worden of het stedelijke locatiebeleid moet worden aangepast om goed aan te sluiten op de veranderende economische situatie en veranderende opvattingen bij het bedrijfsleven. Detailhandel en voorzieningen Kijkend naar de detailhandel kan worden vastgesteld dat het provinciale beleid zich tot op heden heeft beperkt tot de grootschalige en perifere detailhandel (naast grootschalige voorzieningen als scholengemeenschappen, ziekenhuizen en dergelijke). De daar aan te stellen eisen zijn onder de noemer ‘voorzieningenmilieus’ gepresenteerd. Juist door de schaalgrootte en de schaalvoordelen die hier aanwezig zijn, zullen de komende jaren hier nog de minste klappen vallen. Anders is dat bij de meer reguliere winkelconcentraties. Buurt- en wijkwinkelcentra staan sterk onder druk vanwege de toenemende concurrentie en schaalvergroting. Voor de buurt- en wijkwinkelcentra zal sprake zijn van deels verdwijnen of vervangen worden door één (filiaal) winkelbedrijf. Stadsdeelcentra en stads- en dorpscentra hebben vooral last van de groei van het internetwinkelen. Waar aanvankelijk werd gedacht dat het effect daarvan nogal zou meevallen, is het beeld anders en lijkt dit effect naar de toekomst toe van grote invloed. Voor grotere centra als stadsdeel-, dorps- en stadscentra geldt dat het aantal vestigingen af zal gaan nemen. Het grote gevaar dat momenteel daarbij aanwezig is, is dat dit zal leiden tot tal van ‘gaten’ (leegstaande panden) in het winkelgebied. Ruimtelijk beleid zal moeten zoeken naar mogelijkheden om te komen tot een sterkere concentratie van winkelvestigingen (schuiven; ‘ruilverkaveling’) en/of een sterkere menging van functies in die centra (bestemmingsvrije zones). Publiekgerichte internetwinkels zouden in deze centra ook een plaats moeten krijgen en zouden op andere locaties geweerd moeten worden (tenzij de schaalgrootte ze naar specifieke voorzieningenmilieus dwingt). Veelal zoeken internetwinkels ruimte met gemakkelijke laad- en losgelegenheid. De neiging bestaat om dan vooral locaties buiten de stadscentra te zoeken. De randen van de stadscentra zouden echter zeker een alternatief kunnen zijn, maar prijsverschillen zullen dit hoogst waarschijnlijk tegenwerken. Waar het de detailhandel en voorzieningen betreft ligt het voor de hand dat op provinciaal niveau alleen wordt gekeken naar die zaken die niet-gewenste concurrentie tussen gemeenten kan veroorzaken. Tot op heden gingen de gedachten daarbij uit naar de grootschalige en de perifere detailhandel. Het zou dan gewenst zijn dat een onafhankelijk orgaan die ontwikkelingen beschouwt op hun effecten en adviseert over het wel of niet toelaten.

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 32 -

Figuur 4.1: Schematisch overzicht stedelijk locatiebeleid provincie Flevoland

9X5285/R01/901286/Nijm - 33 -

Februari 2013

Geconstateerd lijkt echter te kunnen worden dat de Ladder voor Duurzame Verstedelijking nu vraagt om een verdergaande aanpak, om een regionale afstemming van meer dan alleen kantoren en bedrijventerreinen. Het is relevant om nut en noodzaak te overwegen van een provinciale visie op voorzieningen en detailhandel. Landelijk gebied Naast de beleidsregel voor het stedelijk gebied is een beleidsregel voor het landelijk gebied opgesteld (2008). In figuur 4.2 is weergegeven hoe deze beide beleidsregels zijn ingebed in het grotere geheel van provinciaal ruimtelijk en economisch beleid. Dit figuur laat tevens zien dat een locatiebeleid landelijk gebied nog ontbreekt en (dus) geen plaats krijgt in de GVV’s of gemeentelijke structuurvisies. En dat terwijl het landelijk en stedelijk gebied - als het gaat om de ontwikkeling van bedrijvigheid en werkgelegenheid - wel degelijk communicerende en soms zelfs concurrerende vaten zijn. Wel worden er uitspraken gedaan die gaan in de richting van een locatiebeleid en die bijvoorbeeld toegestane activiteiten, milieuhinder en verkeer aantrekkende werking betreffen. Waar deze beleidsregel duidelijk verschilt van die van de stedelijke is dat bij het landelijk gebied nog niet naar het gebied als geheel wordt gekeken, maar is gekozen voor het schaalniveau van de kavel. Wat mag daar wel en wat mag daar niet? Een locatiebeleid voor het landelijk gebied lijkt gewenst nu door uiteenlopende processen de economische structuur daarvan aan sterke veranderingen onderhevig is. Tal van boerderijen verliezen hun functie en de vraag komt op wat in het licht van een vitaal platteland aan nietagrarische functies waar kan worden toegestaan.

4.3

De verhouding tussen provincie en gemeenten

Op grond van de reacties van de deelnemers aan de in het kader van dit project gehouden werksessies kan worden gesteld dat de gemeenten een duidelijke rol zien voor de provincie Flevoland waar het gaat om de inschatting van de toekomstige ruimtevraag van kantoren en bedrijven en het locatiebeleid. Daarbij past tevens de zorg voor een goede regionale afstemming. De rol van de provincie op het vlak van de detailhandel beperkt zich tot de aandacht voor de grootschalige en perifere detailhandel in het locatiebeleid. Wel kwam tijdens de werksessies naar voren dat de provincie haar beleid ten aanzien van grootschalige en perifere detailhandel veel strikter (in de zin van “beperkend”) mag formuleren. Dat houdt verband met de verdere schaalvergroting in de detailhandel waardoor concurrentie tussen gemeenten nu eerder aan de orde kan zijn dan in het verleden het geval was. In dat licht bezien ligt een mogelijkheid voor een meer sturende rol voor de provincie dan tot op heden het geval is geweest. Dit zou gestalte kunnen krijgen door het instellen van een regionale adviescommissie detailhandel. Deze commissie bekijkt alleen detailhandelsontwikkelingen vanaf een bepaald metrage (bijvoorbeeld boven de 1.500 m2, zoals in de provincie NoordHolland), bespreekt deze en komt tot een nadere afweging. Tegelijkertijd lijkt het er op dat een en ander wel eens verder zou moeten gaan als de Ladder van Duurzame Verstedelijking concreet gestalte moet krijgen. Het is dan de vraag of niet meer provinciale visies nodig zijn,

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 34 -

onder andere op het vlak van voorzieningen en detailhandel (zeker waar het gaat om bovenlokale zaken) om goed invulling te kunnen geven aan de beoogde regionale afstemming. Figuur 4.2: Inbedding beleidsregels voor het stedelijk gebied en voor het landelijk gebied in het grotere geheel van provinciaal ruimtelijk en economisch beleid (bron: provincie Flevoland)

De provincie kan op verschillende manieren zorg dragen voor de doorwerking van haar beleid naar het gemeentelijke niveau. Dat kan heel strikt door het opstellen van regionale structuurvisies voor detailhandel en (formele) werklocaties in combinatie met een provinciale verordening. Het kan ook gestalte krijgen door de uitgangspunten en afspraken vast te leggen, in combinatie met een periodiek overleg met de gemeenten. Dit laatste is voor het locatiebeleid momenteel gebruikelijk. De provincie heeft beleidsregels opgesteld en draagt zorg voor de doorwerking daarvan door met de gemeenten hierover te overleggen, bijvoorbeeld als de gemeente een gemeentelijke structuurvisie vestigingsbeleid gaat opstellen (figuur 4.3). De beleidsregels bieden ruimte voor maatwerk. Door de gemeenten wordt deze manier van samenwerken als prettig en efficiënt ervaren. Er zijn geen redenen om een stringenter provinciaal beleid te voeren. Door de mogelijkheden voor maatwerk kan met de beleidsregels goed verder worden gewerkt. Alleen moet nu worden bezien op welke punten de beleidsregels kunnen worden aangepast om goed aan te sluiten op de huidige en nog te verwachten veranderingen. Aandachtspunt is wel dat tot op heden een doorwerking van het provinciaal (locatie)beleid landelijk gebied wordt gemist. Dit is opmerkelijk omdat (zwart wit gesteld) het landelijk gebied van oudsher meer een provinciaal domein is. De gemeenten gaan dan weer vooral over (de invulling van) het stedelijk gebied.

9X5285/R01/901286/Nijm - 35 -

Februari 2013

Figuur 4.3: inbedding van de gemeentelijke structuurvisie vestigingsbeleid (bron: gemeente Lelystad. NB: GVV kan ook een structuurvisie werklocaties zijn)

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 36 -

5

INFORMELE LOCATIES ALS AANDACHTSPUNT? 5.1

Een dilemma voor gemeenten

Het idee om te komen tot een sterkere mening van functies, is al decennia aanwezig bij overheden op verschillende schaalniveaus, van rijk tot gemeente. Of het aan dat voornemen is te danken kunnen we hier niet vaststellen, maar gebleken is in dit onderzoek dat het aandeel bedrijven en werkgelegenheid buiten bedrijventerreinen tussen 2000 en 2011 is toegenomen (respectievelijk: van 75% naar 80% van de bedrijven en van 57% naar 60% van de werkgelegenheid). De veranderende economische structuur, waarbij minder behoefte is aan specifieke bedrijventerreinen, kan hierbij een rol hebben gespeeld. Tegelijkertijd kan worden vastgesteld dat waar in 2000 nog 61% van de bedrijven en 51 % van de werkgelegenheid op een bedrijventerrein zich waarschijnlijk goed had kunnen mengen met andere functies elders in het bebouwde gebied, dit in 2011 is gestegen naar 65% van de bedrijven en 59% van de werkgelegenheid. Op bedrijventerreinen zelf is de menging met functies in lage milieucategorieën dus toegenomen. De ontwikkeling van functiemenging zou verder kunnen worden gestimuleerd door op bedrijventerreinen een strikt toelatingsbeleid te gaan voeren, want blijkbaar komen daar toch de nodige bedrijven terecht die er niet per se hoeven te zitten. Een dergelijk beleid zou weliswaar functiemenging verder stimuleren, maar de vraag moet dan wel worden gesteld of de ruimte op andere plekken in de gemeenten gevonden kan worden. Daar kan hier geen sluitend antwoord op worden gegeven (want dit is niet nader onderzocht), maar aangenomen lijkt te mogen worden dat die ruimte te vinden is (zie bijvoorbeeld de nieuwste bestemmingsplannen van de gemeente Almere). Maar als een strikt toelatingsbeleid gevoerd zou gaan worden, dan doet zich bij gemeenten een dilemma voor. Het zo stimuleren van een verdere functiemenging leidt er namelijk tevens toe dat minder grond op bedrijventerreinen wordt verkocht 4. En dat terwijl er nu al een fors overschot dreigt, ook als alleen de huidige harde plannen zouden worden gerealiseerd. Een strikt toelatingsbeleid op bedrijventerreinen zou dan de financiële positie van de gemeente negatief beïnvloeden door de geringere inkomsten uit de verkopen en door de verder oplopende rentelasten van de niet verkochte grond. De vraag komt dus op in hoeverre en hoe hard gemeenten functiemenging willen sturen. Of hoe slim gemeenten bestaande bedrijventerreinen geschikt kunnen maken als informele werklocaties. De vraag die daar weer aan vooraf gaat is of de gemeenten daarin ook in voldoende mate kunnen sturen. Bijlage 4 geeft daarvan een overzicht. De conclusie is dat de sturingsmogelijkheden in principe aanwezig zijn, zeker op gemeentelijk niveau.

4

Tenzij gemeenten de mogelijkheid hebben om een deel van het bedrijventerrein te zoneren voor informele werklocaties. Er zijn voorbeelden dat dit mogelijk is, maar hier komt wel het vraagstuk om de hoek van het draagvlak van de ondernemers voor een dergelijke wijziging en eventuele schadeclaims die hieruit kunnen voortvloeien.

9X5285/R01/901286/Nijm - 37 -

Februari 2013

5.2

Mogelijke opstelling provincie

Met het oog op de aan het begin van dit hoofdstuk gegeven cijfers is het voor de provincie in ieder geval relevant om niet langer alleen de formele locaties te monitoren, maar dit uit te breiden met de informele. Via het locatiebeleid kan de provincie bovendien richtlijnen geven over het type bedrijvigheid dat in de onderscheiden werkmilieus kan worden toegestaan. Dat kan vanuit een oogpunt van verdere functiemenging restrictiever zijn, maar het realiteitsgehalte daarvan moet worden betwijfeld, gezien de (ruime) beschikbaarheid van bedrijventerreinen en een al groot deel van de werkgelegenheid dat zich buiten formele werklocaties bevindt. Zeker ook het in de vorige paragraaf genoemde punt van de financiële effecten voor gemeenten weegt hier mee. Zaak is nu om het provinciale locatiebeleid in te delen naar de inzichten die we nu hebben. Op hoofdlijnen kan daarbij weer gebruik worden gemaakt van milieucategorieën. Bedrijven in milieucategorie 3.2 en hoger dienen dan een plek te krijgen op formele bedrijventerreinen (even voorbijgaand aan een verdere onderverdeling in functioneel, modern en hoogwaardig; een onderverdeling die wellicht primair door de gemeenten verder vorm moet worden gegeven), mogelijk nog met een zonering voor cat. 5 bedrijven. Uitgangspunt is vervolgens dat bedrijven in categorie 3.1 en lager op een informele locatie terecht moeten komen. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van de indeling in A, B en C categorieën, zoals door de VNG in het kader van functiemenging opgesteld. Als Flevoland de komende jaren weinig meer zou hebben uit te geven, zou men bovenstaande ideeën terecht mogen beschouwen als mosterd na de maaltijd. Flevoland is echter bij uitstek de provincie die nog groei zal laten zien. Bij nieuwe bestemmingsplannen zou het bovenstaande uitgangspunt moeten zijn. Voor bestaande bestemmingsplannen op niet geheel uitgegeven bedrijventerreinen kan worden nagegaan in hoeverre aanpassing van het plan mogelijk is. Er zou door de provincie dus gekozen moeten worden voor een strikt beleid, echter rekening houdend met een gegeven situatie op bestaande bedrijventerreinen.

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 38 -

6

HET STEDELIJKE LOCATIEBELEID VAN DE PROVINCIE De provincie heeft de door gemeenten te volgen uitgangspunten bij het opstellen van een locatiebeleid vastgelegd in de beleidsregel locatiebeleid stedelijk gebied. Daarbij wordt uitgegaan van een aantal te onderscheiden locatietypen met bijbehorende kenmerken / eisen (zie hoofdstuk 4). Over het geheel genomen lijkt er weinig reden om te stellen dat deze indeling niet ‘toekomstvast’ zou zijn. Mede met het oog op de eerder waargenomen trends zij een paar mogelijke aanpassingen te noemen: − Bij de woon-werk milieus wordt aangegeven dat de bedrijven die zich daar vestigen van een lokale betekenis moeten zijn. In de huidige internationale netwerkeconomie is dat standpunt niet overeind te houden. In woon-werkmilieus moet evengoed ruimte zijn voor (inter)nationaal werkzame bedrijven. Gegeven de aard van een woon-werk milieu is schaalgrootte een belangrijker criterium. De eerder genoemde lijst van de VNG van bedrijven die zich lenen voor functiemenging kan daarbij als handvat dienen. − Bij de woon-werkmilieus moet een hoofdverkeersweg in de nabijheid zijn gelegen. Vraag is wat “nabijheid” is, maar daar even aan voorbijgaand: er mag een dusdanige en toenemende menging van wonen en werken worden verwacht dat dit zich door de gehele gebouwde omgeving voor gaat doen, los van de vraag hoe nabij de hoofdinfrastructuur is. Voor de zelfstandigen en thuiswerkers is dat ook geen belangrijk vestigingscriterium. − Een verdere menging van functies in het stedelijk gebied speelt in op de veranderende manieren van werken. Omdat dit door het gehele bebouwde gebied kan plaats vinden, kan de vraag worden opgeworpen of het onderscheiden van het woon-werk milieu nog relevant is. Anders wordt het als we als uitgangspunt nemen dat de gemengde milieus bij voorbaat tot stand moeten komen in de gebieden rond de stadscentra en dat naar de randen van de bebouwing toe minder functiemenging aan de orde is. Ook is het mogelijk een verbinding te leggen met het onderscheid in A, B en C vestigingslocaties, zoals door de VNG in het kader van functiemenging voorgesteld. Dat is echter primair een zaak oor de gemeenten, al zou de provincie in haar te actualiseren Visie Werklocaties hier wel nader aandacht aan kunnen geven. − Bij de werkmilieus wordt door de provincie ingespeeld op de trend van een toenemende menging van kantoren en bedrijven op bedrijventerreinen. Een menging van deze functies is echter niet wenselijk. De uitstraling is doorgaans verschillend, de milieucategorieën kunnen sterk uiteen lopen en de verkeersstromen zijn van geheel verschillende aard. Hier zou explicieter mogen worden vermeld dat de lokale overheden moeten zorgen voor een duidelijke zonering waarbij bijvoorbeeld kantoren en kantoorachtigen eerst en vooral zullen worden gesitueerd nabij de entrees en langs de hoofdverkeerswegen die het terrein omsluiten. Kantoren strikt van bedrijventerreinen weren wordt niet voorgestaan, gegeven de financiële problemen die dit bij gemeenten zou kunnen veroorzaken (renteverliezen; afboeken op aangekochte gronden), maar een zonering is zeker aan de orde. − Gegeven het toenemende belang van ruimtelijke kwaliteit voor ondernemers zou dit element bij de bedrijventerreinen sterker naar voren kunnen worden gebracht. Een onderscheid tussen functionele, moderne en hoogwaardige terreinen sluit daar goed op aan. Het nu zo benoemde industrieterrein is als functioneel aan te merken; het reguliere bedrijventerrein als modern. Een categorie hoogwaardig zou toegevoegd moeten worden (waar waarschijnlijk alleen Almere voor in aanmerking komt). Dit onderscheid tussen 9X5285/R01/901286/Nijm - 39 -

Februari 2013

−

−

terreinen kan goed gestalte krijgen door onderscheidende uitgangspunten in het ontwerp (zie bijlage 1 voor een verdere uiteenzetting). Geleiding van bedrijven naar een voor hen passende locatie krijgt gestalte door onder meer beeldkwaliteitseisen, milieueisen (bijpassende milieucategorieën per type terrein aangegeven, zo nodig gezoneerd), het aangeboden voorzieningenniveau, ontsluitingskwaliteiten en (sterk) gedifferentieerde prijsniveaus. De provincie geeft de hoofdlijnen aan; de gemeente detailleert. Uit de trendanalyse is verder naar voren gekomen dat vestigingseisen van kantoren gaan veranderen onder invloed van Het Nieuwe Werken. Er wordt nu al een groter belang gehecht aan de bereikbaarheid en vooral de multimodale bereikbaarheid; meer nog dan nu al het geval is. Naar de nabije toekomst toe lijkt een vestiging in de directe nabijheid van een multifunctioneel milieu (voorzieningen, inclusief bijvoorbeeld ook recreatiemogelijkheden) aan belang te winnen. Dit zijn aspecten die in het huidige locatiebeleid nog niet of nog niet sterk genoeg zijn meegenomen. Er wordt bij voorzieningen een onderscheid gemaakt in Centrummilieu, PDV en overige voorzieningen. Bij de laatste categorie wordt niet duidelijk of hier een concentratie van voorzieningen is voorzien. Eerder wordt hier aangegeven dat er voorzieningen zijn die een locatie zullen zoeken buiten de genoemde typen. Juist vanuit een oogpunt van functiemenging lijkt dat zo te moeten blijven. Tegelijkertijd zien we in toenemende mate dat allerlei dienstenfuncties (soms verschillend qua activiteit) gaan clusteren. Daar kan beleidsmatig worden ingespeeld door daar de ruimte voor te scheppen en tegelijkertijd eisen daaraan te stellen die een goed woon- en leefklimaat en een goed vestigingsklimaat garanderen. Denk daarbij aan zorgvoorzieningen, ziekenhuiscomplexen, recreatie- en sportfuncties, scholengemeenschappen en dergelijke (al of niet in combinatie). Zeker waar het gaat om de zorgsector wordt verwacht dat daar het nodige staat te gebeuren, gegeven de vergrijzing van de bevolking (zelfstandig wonen in combinatie met zorg, preventieve zorg, revalidatie, herstelklinieken, verzorgingshuizen, enzovoorts). Dit op uiteenlopende diensten gerichte locatietype kan worden aangeduid als ‘stedelijke dienstenlocatie’ of ‘stedelijke dienstenterreinen’. Hier zullen eisen gesteld moeten worden aan een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer en aan het parkeren. Bij het laatste valt te denken aan parkeren op eigen terrein (bij voorkeur aan de achterzijde van gebouwen) of aan collectieve oplossingen. Een goede inpassing in het stedelijk weefsel en veel groenvoorzieningen zijn aan de orde. Het zal daarbij gaan om lage hindercategorieën.

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 40 -

7

PROVINCIAAL BELEID VOOR HET LANDELIJK GEBIED Geconstateerd is hier eerder dat het agrarisch landschap van Flevoland bijzonder is en cultuurhistorische waarde heeft. Dat geldt voor de aanwezige boerderijen die gezichtsbepalend zijn, maar nog meer voor de open ruimte en de strakke verkaveling. Willen deze cultuurhistorische, maar ook recreatieve en natuurwaarden worden behouden, dan zal voor het landelijk gebied niet moeten worden gekozen voor een kavelgewijze benadering (zoals in het huidige experimentenkader landelijk gebied het geval is), maar voor een gebiedsgewijze benadering. Anderzijds is het ook van belang zorg te dragen voor het behoud en de verdere ontwikkeling van de plattelandseconomie. Vraag is dan hoe – tegen die achtergrond – gekomen kan worden tot een zo goed mogelijke ordening van de verschillende functies in het landelijke gebied. Keren we eerst even terug naar het kavelniveau waarop het beleid tot op heden is gefocust. Hier spelen primair twee vragen: − In hoeverre kunnen de agrarische activiteiten verbreed worden met het oog op nieuwe typen agrarische bedrijvigheid (leveringen aan bijvoorbeeld energiesector, pharmabedrijven, biobased industrie en dergelijke) en nevenactiviteiten (verkoop streekproducten, recreatie en toerisme en dergelijke)? − Als de agrarische functie verloren gaat: wat kan er met de vrijkomende agrarische bebouwing wordt gedaan? De beleidsregel uit 2008 voorziet in kleinschaligere initiatieven, maar in de praktijk zoeken steeds meer grootschaligere activiteiten een werklocatie in het landelijk gebied. Daarbij wordt veelal gebruik gemaakt van het ruimtelijk experimentenkader uit het Omgevingsplan Flevoland 2006 dat niet alle ruimtelijke vragen dekt en dat in de eerste plaats bedoeld is vanuit het oogpunt van flexibiliteit. Het experimentenkader is niet bedoeld als reguliere uitwijkmogelijkheid voor een breed scala aan functies die in principe gehuisvest kunnen worden in het stedelijk gebied (c.q. formele werklocaties). Bezwaarlijk is nu dat bestaande boerderijpercelen sterk kunnen worden uitgebreid, zelfs tot wel 2,5 ha. Agrarische bedrijven mogen hun kavel voor agrarische doeleinden zelfs uitbreiden tot meer dan 2,5 ha. Vandaar dat het mogelijk is dat uiteindelijk ook niet-agrarische bedrijven toch een kavel kunnen hebben die groter is dan 2,5 ha. Niet-agrarische bedrijven mogen in principe niet uitbreiden. Echter een niet-agrarisch bedrijf kan door aankoop een kavel hebben van 2,5 ha of meer dan wel minder. Daar mag een bebouwing op van 30%. Bij grote kavels is dat natuurlijk fors. Dit beleid zou tegen het licht gehouden moeten worden (zie ook kader met huidige opvatting in de gemeente Dronten). Het risico is aanwezig dat deze uitbreidingsmogelijkheden het landschap aantasten. Het roept tevens de vraag op of activiteiten van een bepaalde omvang dan niet beter ruimtelijk geconcentreerd kunnen worden, bijvoorbeeld op specifieke (agro-industriële) bedrijventerreinen, zoals dat al het geval is bij de bestaande kernen in Noordoostpolder en Zeewolde. Deze terreinen moeten door hoofdverkeerswegen worden ontsloten en gelegen zijn aan de rand van stedelijke bebouwing. Een dergelijke concentratie kan tevens – zoals in het geval van nieuwe energie – belangrijke schaalvoordelen opleveren en verkeersstromen bundelen. Bovendien kunnen agro-industriële terreinen eventueel ruimte gebruiken op

9X5285/R01/901286/Nijm - 41 -

Februari 2013

bestaande bedrijventerreinen waarvan de uitgifte niet in het gewenste tempo verloopt (wel met een duidelijke geleding van het terrein).

De gemeente Dronten heeft redelijk recent een kaderstellende notitie voor de herziening van het bestemmingsplan Buitengebied vastgesteld (jan. 2011 en febr. 2012). Op basis van deze notitie en het huidige bestemmingsplan wordt de herziening vormgegeven. Het beoogde beleid voor het buitengebied ziet er op hoofdlijnen als volgt uit: agrarische bedrijven middels afwijking naar 2,5 ha onder voorwaarde; agrarische hulp- en nevenbedrijven middels wijzigingsbevoegheid naar 2,5 ha onder voorwaarden. Wanneer een dergelijk bedrijf meer vierkante meter nodig heeft, dient het zich te vestigen op een bedrijventerrein; alle andere bestemmingen, bijvoorbeeld wonen en bedrijf, op een erf kunnen het erf niet vergroten; activiteiten die binnen agrarisch hulp- en nevenbedrijven mogelijk worden gemaakt zijn ver- en bewerking en opslag van het ruwe agrarische product en loonbedrijven; voor niet-agrarische bedrijfsactiviteiten heeft de gemeenteraad een bedrijvenlijst vastgesteld. Deze is gebaseerd op de bedrijvenlijst uit het VNG boekwerk. Echter er heeft een ´Drontense´ selectie plaatsgevonden. Ten aanzien van de oppervlakte van 2,5 ha de kanttekening dat dit geen netto oppervlakte is, maar bruto. In verband met de landschappelijke inpassing en inrichtingsprincipes, dient de afstand tussen zijdelingse en achter perceelgrens en bebouwing 10 m te zijn en aan de voorzijde, wegzijde, 15 m. Binnen de zone van 10 m staat of wordt veelal de erfsingel van minimaal 6 m geplant.

In een te formuleren locatiebeleid voor het landelijk gebied moet een onderscheid worden gemaakt in agrarische en niet-agrarische activiteiten. Bij de niet-agrarische activiteiten moet in alle gevallen worden uitgegaan van een maximaal toe te stane kavelgrootte van het (voormalige) boerenerf. Dat kan de huidige 2,5 ha zijn. Vraag is hoe om te gaan met grotere kavels waarvoor in het verleden toestemming voor uitbreiding is gegeven. Verwacht mag worden dat het inperken van de omvang van dergelijke kavels onvermijdelijk tot planschades zal leiden. Het bevriezen van de omvang van de kavel en het bebouwde oppervlak is wellicht een optie. Waar het gaat om recreatieve / toeristische functies verdient het aanbeveling die tot stand te laten komen in de nabijheid van de kernen. Voor de agrarische activiteiten wordt voorgesteld niet uit te gaan van een maximum oppervlak van de erfkavel. Schaalvergrotingsprocessen zetten door en de vergrote bedrijven hebben op de erfkavel meer ruimte nodig. Voorgesteld wordt om de maximale omvang in deze gevallen te relateren aan het totale agrarisch areaal, bijvoorbeeld een erfkavel met een omvang tot maximaal 1% van het totale areaal aan agrarische gronden. Aansluitend zouden tevens regels moeten worden geformuleerd voor de situatie waarbij de betreffende agrarische functie stop wordt gezet ter voorkoming van ongewenste ontwikkelingen. Gaande van het oppervlaktewater aan de randen van de provincie naar de kernen is dan een bepaalde geleding denkbaar: − Recreatiegebieden − Grootschalige landbouw en verspreid voorkomende andere economische activiteiten − Overloopzone naar kernen (cf. het Omgevingsplan), met daarin: 9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 42 -

-

Recreatieve overloopgebieden Agro-industriële bedrijventerreinen.

9X5285/R01/901286/Nijm - 43 -

Februari 2013

8

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN Hoewel dit onderzoek zich richt op de vraag of en hoe het locatiebeleid van de provincie Flevoland kan worden aangepast aan de veranderende omstandigheden, willen niet alleen maar focussen op de provincie. In het concreet gestalte geven aan het locatiebeleid hebben de gemeenten een concrete rol te vervullen. Gaandeweg dit project doken ideeën op over specifieke zaken die door gemeenten zouden kunnen worden opgepakt. Hoewel het accent ligt op het provinciale niveau, willen we de betreffende ideeën niet verloren laten gaan en worden deze kort in bijlage 5 gepresenteerd. Waar het gaat om het provinciale (beleids)niveau kunnen de volgende conclusies worden getrokken en worden aanbevelingen gedaan voor de te actualiseren Visie Werklocaties.

8.1

Conclusies

Gemeenten en provincie − Het informele overleg tussen gemeenten en provincie is door beide partijen de afgelopen jaren als bijzonder positief ervaren. Voortzetting van die werkwijze is dan ook aan de orde. − De beleidsregels bieden ruimte voor maatwerk. Door de gemeenten wordt deze manier van samenwerken als prettig en efficiënt ervaren. − Aandachtspunt is wel dat tot op heden een doorwerking van het provinciaal (locatie)beleid landelijk gebied wordt gemist. Functiemenging − Aandacht in dit rapport is vooral uitgegaan naar nieuwe werkvormen en de ruimtelijke consequenties daarvan. − Feitelijk is er al sprake van functiemenging. Ongeveer 80% van de vestigingen en 60% van de werkgelegenheid ligt buiten de formele werklocaties. Dat wil niet zeggen dat dit overal ook tot een diffuus ruimtelijk patroon leidt (denk bijvoorbeeld aan winkelcentra). Waar het met de nu beoogde functiemenging vooral om gaat is dat bedrijven niet onnodig gebruik maken van formele werklocaties, zodat een aantrekkelijke mix van wonen en werkenmogelijk is. In 2011 had 58% van de werkgelegenheid en 65% van het aantal vestigingen in gemengd gebied mogen zitten volgens de huidige indeling van Bedrijven en Milieuzonering (minimumvariant). Beleid − Een instrumentarium ter stimulering van functiemenging – in het verlengde van die ontwikkelingen – is in principe beschikbaar, zoals het bestemmingsplan en de structuurvisie. − Een beleid dat zwaar inzet op verdere functiemenging wordt echter politiek onwenselijk gevonden vanwege de financiële gevolgen die dit kan hebben door een verminderde uitgifte van bedrijventerreinen. Dat is het grote dilemma dat uit deze exercitie naar voren is gekomen. Wel zijn er voorbeelden dat door kleurverschieten van delen van bedrijventerreinen (meer) functiemenging mogelijk is.

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 44 -

− −

−

−

−

8.2

Het huidige stedelijke locatiebeleid is behoorlijk toekomstgericht. Wel zijn een aantal aanpassingen aan de orde om in te kunnen spelen op de gesignaleerde ontwikkelingen. Alle betrokken partijen dienen zich bewust te zijn van de noodzakelijkheid de stedelijke verduurzamingsladder voor alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toe te passen. Geconstateerd lijkt te kunnen worden dat de Ladder voor Duurzame Verstedelijking vraagt om een verdergaande aanpak, om een regionale afstemming van meer dan alleen kantoren en bedrijventerreinen. Het is relevant om nut en noodzaak te overwegen van een provinciale visie op voorzieningen en detailhandel. Het overschot in het aanbod van formele werklocaties die niet aansluiten op de huidige en toekomstige vraag biedt kansen voor herbestemming zoals de gemeente Almere dat al succesvol oppakt bij de binnenstedelijke terreinen Poldervlak en Markerkant. Gegeven de veranderende economie en de al langer bestaande situatie dat veel bedrijvigheid buiten de formele locaties valt te vinden, is het zonder meer aan de orde om in het beleid niet alleen uitspraken te doen over de formele werklocaties, maar ook over de informele. Ook de monitoring kan naar informele locaties worden uitgebreid. De beleidsregel voor het landelijk gebied uit 2008 voorziet in kleinschaligere initiatieven, maar in de praktijk zoeken steeds meer grootschaligere activiteiten een werklocatie in het landelijk gebied. Daarbij wordt veelal gebruik gemaakt van het ruimtelijk experimentenkader uit het Omgevingsplan Flevoland 2006 dat niet alle ruimtelijke vragen dekt en dat in de eerste plaats bedoeld is vanuit het oogpunt van flexibiliteit. Het experimentenkader wordt voor meer gebruikt dan oorspronkelijk de bedoeling is geweest en leidt er onder meer toe dat bestaande boerderijpercelen sterk kunnen worden uitgebreid.

Aanbevelingen voor de te actualiseren Visie Werklocaties

Monitoring − Monitoring gaat aan belang winnen door de motiveringsplicht voor overheden bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Monitoring vindt momenteel plaats door middel van de Visie Werklocaties (voor formele werklocaties). Het verdient aanbeveling om de huidige monitoring van formele werklocaties uit te breiden met informele werklocaties. Stedelijk gebied − De Visie Werklocaties moet, gegeven de hier beschreven veranderingen op het vlak van de manieren van werken, worden uitgebreid naar informele werklocaties. De opkomst van nieuwe werkvormen roept de vraag op of op dit vlak specifieke ruimtelijke maatregelen moeten worden getroffen. Dit vanuit het idee dat het voor de betreffende bedrijven aantrekkelijk moet zijn zich te vestigen op een informele werklocatie. Nagedacht kan worden over nieuwe ‘creatieve werklocaties’ die vooral prikkelend, uitdagend en flexibel zijn. − Gegeven optredende veranderingen en nieuwe inzichten zal gekomen moeten worden tot een aanpassing en aanvulling van de indeling van vestigingslocaties. Voorgesteld is hier onder meer een categorie dienstenlocaties toe te voegen en bij bedrijventerreinen de ruimtelijke kwaliteit nadrukkelijk een rol te geven in de segmentatie.

9X5285/R01/901286/Nijm - 45 -

Februari 2013

−

−

−

−

−

−

−

−

Er is een afnemende vraag naar bedrijventerreinen in Nederland. Hoewel er voor Flevoland nog duidelijke groeiverwachtingen zijn, moeten de berekeningen voor de toekomstige behoefte opnieuw worden bezien omdat voor de komende jaren een ander economisch scenario zal gelden dan waar eerst vanuit werd gegaan. Met het oog op het verder stimuleren van functiemenging kan de provincie bezien of en hoe gemeenten om kunnen gaan (of om zouden moeten gaan) met functieverandering op bestaande bedrijventerreinen. Daarbij moet het aspect van het risico van planschades worden betrokken. Gegeven de toenemende belangstelling van ondernemers voor multifunctionele omgevingen met onder meer een aanbod van ondersteunende diensten voor bedrijven en personeel, moet worden bezien hoe in bestemmingsplannen daar ruimte voor kan worden geboden in de betreffende werkgebieden zelf. Dit speelt eerst en vooral in kantoorgebieden, maar kan tevens aan de orde zijn bij bedrijvenparken. Het is tevens zaak om bij het eventueel zoeken van nieuwe werklocaties, zeker in het geval van kantoren, deze te situeren in de nabijheid van bestaande multifunctionele omgevingen. De kantorenleegstand is vooral in Almere hoog. Nieuwe kantorenlocaties lijken vooralsnog niet aan de orde en voor zover het aan de orde is, is rekening te houden met gewijzigde locatievoorkeuren. Bestaande leegstaande kantoren zijn niet per se courante voorraad. Evenals bij de bedrijventerreinen moeten opgestelde prognoses voor de kantorensector opnieuw worden bezien gegeven de gewijzigde economische situatie, maar juist ook vanwege de nieuwe manieren van werken die zich het sterkst in de kantorensector voordoen. In de economische structuur van Flevoland is in toenemende mate een rol weggelegd voor leisure en zorg. De vraag kan worden opgeworpen of voor deze twee belangrijke groeicategorieën ook prognoses voor de ruimtevraag moeten worden opgesteld. Daar waar ruimte voor de zorg zich wellicht nog laat berekenen, lijkt dat voor leisure echter veel lastiger omdat die sector vooral afhankelijk is van investeringsbereidheid van ondernemers en er sprake is van een grillig gedrag op dat vlak. In de nieuwe visie zou de vraag beantwoord moeten worden of en in hoeverre het mogelijk is keuzegedrag van ondernemers te beïnvloeden door variatie in grondprijzen van formele en informele werklocaties. Er is momenteel geen specifiek provinciaal locatiebeleid ten aanzien van de detailhandel in de brede zin van het woord. Gegeven optredende veranderingen in de detailhandelsstructuur (verdere schaalvergroting onder meer) kan de wenselijkheid van een overlegplatform voor PDV en grootschalige regionale detailhandelsontwikkelingen worden onderzocht. Gegeven de problematiek van winkelen stadscentra is het zelfs de vraag of niet een verdere inzet van de provincie gewenst is. Vooral tussen de hoofdcentra zou bij bepaalde ontwikkelingen concurrentie op kunnen gaan treden. Werken aan een nieuwe Visie Werklocaties biedt een goede gelegenheid om het effect te analyseren van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De ladder heeft gevolgen voor grondprijzen en grondbeleid.

Landelijk gebied − Geconstateerd is in dit onderzoek dat het agrarisch landschap van Flevoland bijzonder is en cultuurhistorische waarde heeft. Dat geldt voor de aanwezige boerderijen die 9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 46 -

−

−

gezichtsbepalend zijn, maar nog meer voor de open ruimte en de strakke verkaveling. Willen deze cultuurhistorische, maar ook recreatieve en natuurwaarden worden behouden, dan zal voor het landelijk gebied niet moeten worden gekozen voor een kavelgewijze benadering (zoals in het huidige experimentenkader landelijk gebied het geval is), maar voor een gebiedsgewijze benadering. Anderzijds is het ook van belang zorg te dragen voor het behoud en de verdere ontwikkeling van de plattelandseconomie. Het beleid voor het landelijk gebied zou geïntegreerd moeten worden met dat voor het landelijk gebied in één integrale economische structuurvisie en tegelijkertijd zou het huidige beleid voor het landelijk gebied tegen het licht moeten worden gehouden omdat niet gewenste ontwikkelingen aan de orde zijn. Zo treden bijvoorbeeld nu grootschalige ontwikkelingen op die nooit de bedoeling zijn geweest en vestigen zich functies die in principe ook gehuisvest kunnen worden in het stedelijk gebied (c.q. formele werklocaties, agro-industriële terreinen). Aanbevolen wordt condities te formuleren voor een zorgvuldige ruimtelijke inpassing die enerzijds recht doet aan de transformatie van het landelijk gebied vanuit het oogpunt van een vitaal platteland en anderzijds de aanwezige ruimtelijke kwaliteit (landschap) borgt. Momenteel is het provinciaal beleid voor het landelijk gebied sterk opgehangen aan landschapsbelangen terwijl er ook een regionaal-economische behoefte is die de vitaliteit van het landelijk gebied (de sociaal-economische levensvatbaarheid) verruimt. Mogelijke functieveranderingen in het landelijk gebied moeten tevens goed aansluiten bij de Wet Plattelandswoningen.

Nader onderzoek − Nader onderzoek / beleidsvorming gericht op de verdeling van de ruimtevraag van kantoren over de verschillende te onderscheiden locatietypes is gewenst. Op dit moment lijkt onvoldoende te kunnen worden voldaan aan de toenemende belangstelling voor multimodale locaties en (vooral ook) multifunctionele omgevingen. Dit biedt tevens mogelijkheden voor een analyse van achterliggende oorzaken van de huidige leegstand. − Onderzoek is gewenst naar mogelijke planschades bij ingrijpen op bestaande bedrijventerreinen bij milieuzonering om zo de bestaande terreinen beter te laten aansluiten op de nu aan de orde zijnde veranderingen en deze eventueel geschikt te maken voor een (gedeeltelijke) functieverandering.

9X5285/R01/901286/Nijm - 47 -

Februari 2013

LITERATUUR − − − − − − − −

− − − − − − − − − − − − − − − − − − − − − − − −

ABN Amro (2013), Retaillocaties 2020. Blommensteijn, W. (2012) Webwinkels: een bedreiging voor de detailhandelsstructuur? Vught: BRO (internet-artikel). Bureau Buiten (2010), Visie werklocaties Flevoland 2030+. Utrecht / Lelystad (provincie Flevoland). CBS (2011), ICT, kennis en economie. Dinteren, Jacques van (2010), Hoe werken we straks? En waar? In: Stedebouw en Ruimtelijke Ordening, 04, pp. 40 – 45. Dinteren, Jacques van, Erwin van der Krabben (2011), Het Nieuwe Werken: meer dan werkplek en inrichting. In Real Estate Magazine, september. Dinteren, Jacques van (2011), Ontdek de toekomstige werkplek. In: FMI (Facility Management Informatie tijdschrift), 11, pp. 24 ‐27. Feijter, Frank de (2012) Het Nieuwe Werken en de bedrijfslocatie. Onderzoek naar de invloed van Het Nieuwe Werken op de voorkeur voor locaties van werkplekken en werkgebieden. Nijmegen: Royal Haskoning / Radboud Universiteit Nijmegen. Hagens, Joost, Herma Harmelink, Frank van de Lustgraaf (2010), Visie Werklocaties Flevoland 2030+. Utrecht: Bureau BUITEN. Jones Lang Lasalle (2011), Creëren van ‘Winning Workplaces’. Amsterdam. Jong, Andries de, Coen van Duin (2011), Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2011–2040: sterke regionale contrasten. CBS/PBL. Leyk, Dietmar en Steelcase WorkSpaceFutures (red.; 2010), Working and living in the city of Knowledge. A Berlage Institute project in collaboration with Steelcase. Ministerie van Infrastructuur en Milieu (2012), Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Den Haag. NEPROM (2012), Van places to buy naar places to be. NVM (z.j.), Van platteland naar publiek domein. Plabeka (2010), Uitvoeringsstrategie Plabeka 2010-2040. Planbureau voor de Leefomgeving (2010), Bedrijvigheid en leefbaarheid in stedelijke woonwijken. Den Haag/Bilthoven. Provincie Flevoland (2011), Coalitieakkoord Flevoland 2011 – 2015. Lelystad. Provincie Flevoland (2011) Beleidsregel Stedelijk Gebied. Lelystad. Provincie Flevoland (2006), Omgevingsplan. Lelystad. Provincie Flevoland (2011), informele werklocaties 2000-2010 (stage project Sander Smit ). Lelystad. Provincie Flevoland e.a. (2012), Economie & Arbeidsmarkt Flevoland 2011-2012.Lelystad. Provincie Flevoland (2008), Beleidsregel kleinschalige ontwikkelingen in het landelijk gebied. Lelystad. Provincie Flevoland (2011), structuurvisie werklocaties Flevoland 2011.Lelystad. Provincie Flevoland (2012), provinciale werkgelegenheidscijfers 2000-2011. Lelystad. Royal Haskoning (2010), Kwaliteit en veroudering bedrijventerreinen Noord-Brabant. Nijmegen / ’sHertogenbosch (provincie Noord-Brabant). Smit, Annet Jantien (2012), Spatial Quality of Cultural Production Districts. Proefschrift. Groningen: Rijksuniversiteit Groningen. The Smart Agent Company, DHV, Bedrijventerrein (2005), Werknemers over Werklocaties Onderzoek. In: Bedrijventerrein. Twynstra Gudde (2011), Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2010. Vastgoedrapportage Arnhem – Nijmegen (2011). Nijmegen: Stadsregio Arnhem – Nijmegen. Velden, Eefje van der, Tis Kolen (z.j.). Winkelcentra worden steeds kwetsbaarder. Vught: BRO (internet artikel). www.forumwijkeconomie.nl/handboek/

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 48 -

− −

www.omgevingsjurist.nl www.telewerklforum.nl

9X5285/R01/901286/Nijm - 49 -

Februari 2013

BIJLAGE 1: MOGELIJKE TYPOLOGIE VAN WERKLOCATIES Bekend is dat de verschillen in bedrijventerreinen niet groot zijn. Althans, voor wat betreft de huidige indeling. Dan overheerst het zogenaamde gemengde terrein. De verschillen zijn echter groot als het gaat om de kwaliteit van terreinen. En die kwaliteit moet ook veeleer de ingang zijn van een segmentatie, want uit onderzoek blijkt dat ondernemers momenteel vooral graag een onderscheid in terreinen zien op basis van ruimtelijke kwaliteit. Een segmentatie van bedrijventerreinen zou dus eerst en vooral moeten gebeuren op grond daarvan. In principe kan worden uitgegaan van drie kwaliteitsniveaus: functioneel, modern, hoogwaardig. Dat neemt niet weg dat daarnaast nog specifieke eisen kunnen worden gesteld vanwege bijvoorbeeld milieu en ontsluiting. Dat betreft in het bijzonder twee sectoren, namelijk de logistiek en de (zware) milieuhinderlijke bedrijvigheid. Daar is bijvoorbeeld in Noord-Brabant voor gekozen door de typen bedrijventerrein voor zware industrie en logistiek terrein toe te voegen. In Fryslân bijvoorbeeld is bij de functionele en de moderne terreinen een onderscheid aangebracht tussen wel en niet via water ontsloten. Bij de drie ideaal typen passen ideaaltypische kenmerken zoals hierna in de tabel weergegeven. Daarnaast wordt er van uitgegaan dat op elk terrein aan de volgende basisvoorwaarden wordt voldaan: − goede bereikbaarheid per (vracht)auto − goed gedimensioneerde wegen − goed onderhoud van groen, straatmeubilair, wegen en dergelijke − geen buitenopslag op straat − uniforme bewegwijzering − geen files in de omgeving − ruim voldoende milieuruimte. Vanuit oogpunt van het stimuleren van functiemenging kan gediscussieerd worden over de bij de milieucategorieën te hanteren ondergrens. De volgende uitgangspunten zouden kunnen worden gehanteerd (in het verlengde van Bedrijven en Milieuzonering (2009) van de VNG): − alles in de categorie 3.2 en hoger hoort op een specifiek bedrijventerrein thuis; − alles in 3.1 en lager hoort op een bedrijventerrein thuis als één of meer van de onderstaande kenmerken aan de orde zijn: o vallend in categorie 2 of hoger voor gevaar; o vallend in categorie 3 voor geluid; o met een index voor verkeer die hoger ligt dan 1G (goederen) of 2P (personen). In het laatste geval (verkeer) kan eventueel nog worden gedacht aan functiemenging, vooropgesteld dat er sprake is van een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur en er van verdere andere hinder geen sprake is. Op de volgende pagina’s staan foto-impressies van de onderscheiden typen bedrijventerreinen.

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 50 -

Onderwerp

Functioneel bdt

Modern bdt

Bedrijvenpark

1. 2. 3.

Glasvezelnet FSI Hoeveelheid groen in openbaar gebied

Nee Minimaal 0,6 Stroken (5% van openbaar gebied)

Nee Minimaal 0,8 Stroken en singels (5% van openbaar gebied)

4.

Buitenopslag op eigen terrein (niet overdekt en/of visueel afgeschermd) Representativiteit

Ja

Ja, afgeschermd

Ja Minimaal 1 Singels en grotere gehelen (15% van openbaar gebied; veel groen op kavels) Nee

In de stedenbouw is enige lijn te herkennen

Materiaalgebruik van gebouwen (kwaliteit gebruikte bouwmaterialen). Inpassing in de omgeving

Divers, redelijk ogend

In de stedenbouw én de architectuur is een lijn te herkennen Relatief hoogwaardig en eenduidiger (beton, stenen, hout)

Duidelijk gescheiden van andere functies (bijv. door brede weg) en op afstand

Duidelijk gescheiden van andere functies (bijv. door brede weg) en op afstand

8.

Fietspaden op terrein

Suggestiestrook op hoofdwegen

Suggestiestrook op hoofdwegen

9.

Trottoirs op terrein

Enkelzijdig langs hoofdwegen In en rond de spits

Enkelzijdig langs hoofdwegen Niet frequent

11. Parkeren

Eigen terrein

Eigen terrein

12. Milieucategorie

3-5 (zie tekst)

(2) - 3 – 4 (zie tekst)

5.

6.

7.

10. Busvervoer over terrein

Duidelijk ontwerpmatig opgezet Hoogwaardig (beton, stenen, hout, grote glasvlakken): onder architectuur gebouwd Zachte overgangen (groen; breed)

Vrijliggend (in ieder geval op de hoofdwegen en enkele secundaire wegen) Tweezijdig op nagenoeg gehele terrein Frequent

Eigen terrein aan achterzijde gebouwen of collectief 2 – 4 (zie tekst)

9X5285/R01/901286/Nijm - 51 -

Februari 2013

Functioneel bedrijventerrein

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 52 -

Modern bedrijventerrein

9X5285/R01/901286/Nijm - 53 -

Februari 2013

Bedrijvenpark

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 54 -

BIJLAGE 2: DEELNEMERS AAN DE WERKSESSIES Anton Bokkers, Hinne Paul Krolis,

Gemeente Almere Gemeente Almere

Robert Jan Moorman Bas Terbach Renée Geling-van Ballegooij

Gemeente Lelystad Gemeente Lelystad Gemeente Lelystad (rondleiding Noordersluis)

Jeroen van Wijk René van den Belt Jacob Korterink

Gemeente Noordoostpolder Gemeente Noordoostpolder Gemeente Noordoostpolder

Harry Dubelaar Elleke Tichelaar Hein de Haan

Gemeente Dronten Gemeente Dronten Bureau HdeH ruimtelijk Advies (Gemeente Dronten)

Wouter Weyers Herman van der Werf

Kamer van Koophandel Kamer van Koophandel

Roy Nijboer Paul Smeenk Anno Vuuregge Jojet van Steenis Carina van Dijk Rob Strijker Hans van Groenestein

Provincie Flevoland Provincie Flevoland Provincie Flevoland Provincie Flevoland (inleider) Provincie Flevoland Provincie Flevoland Provincie Flevoland

Jacques van Dinteren Herma Harmelink

Royal HaskoningDHV (voorzitter) Royal HaskoningDHV (inleider)

9X5285/R01/901286/Nijm - 55 -

Februari 2013

BIJLAGE 3: GEDETAILLEERDE CIJFERS BIJ HOOFDSTUK 4 Tabel B3.1: Aantal vestigingen en werkzame personen naar formele en informele locaties

Vestigingen

Werkzame personen

Jaar 2000 2005 2011

Informeel Absoluut 12.414 15.402 25.031

% 74,5% 75,3% 79,7%

2000

67.309

56,9%

2005 2011

78.071 99.044

56,4% 58,2%

Formeel Absoluut 4.241 5.060 6.386

Totaal % 25,5% 24,7% 20,3%

16.655 20.462 31.417

50.963

43,1%

118.272

60.264 71.000

43,6% 41,8%

138.335 170.044

Tabel B3.2: Werkzame personen op bedrijventerreinen naar sector in 2000-2011 2000 Groot- en detailhandel; reparatie van auto’s Industrie Advisering, onderzoek, special. zakelijke dienstverlening Verhuur van roerende goederen, overige zakelijke dienstverlening Gezondheids- en welzijnszorg Bouwnijverheid Vervoer en opslag Informatie en communicatie Openbaar bestuur, overheidsdiensten, sociale verzekeringen Onderwijs Logies-, maaltijden drankverstrekking Financiële instellingen Landbouw, bosbouw en visserij Overige dienstverlening Cultuur, sport en recreatie Verhuur van en handel in onroerend goed Winning/distributie van water; afval(water)beheer, sanering Productie, distributie, handel in elektriciteit en aardgas Winning van delfstoffen Huishoudens als werkgever Totaal

50877

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

12651 11846 4013 3447 3185 4937 3400 1943 1381 409 357 1078 810 568 200 405 199 48 0 0

- 56 -

2005 14600 13954 5882 4895 3471 4724 4048 2739 1648 473 522 874 685 658 351 401 249 90 0 0 60264

2010 16980 13620 7422 7837 4874 4701 4797 3833 1273 696 702 946 638 820 447 470 340 159 0 0 70555

2011 17142 13920 7361 7229 5460 4744 4702 4030 1218 891 780 806 629 642 493 425 345 183 0 0

24,10% 19,60% 10,40% 10,20% 7,70% 6,70% 6,60% 5,70% 1,70% 1,30% 1,10% 1,10% 0,90% 0,90% 0,70% 0,60% 0,50% 0,30% 0,00% 0,00%

71000

100,0%

Tabel B3.3: Aandeel werkgelegenheid op bedrijventerreinen 2000

2005

2010

2011

Industrie

90%

93%

90%

90%

Vervoer en opslag

66%

68%

73%

71%

Winning/distributie van water; afval(water)beheer, sanering

57%

61%

64%

67%

Bouwnijverheid

74%

65%

58%

58%

Informatie en communicatie

46%

56%

59%

58%

Groot- en detailhandel; reparatie van auto’s

52%

53%

49%

50%

Verhuur van roerende goederen, overige zakel. dienstverl.

31%

42%

50%

48%

Productie, distributie, handel in elektriciteit en aardgas

34%

71%

49%

47%

Advisering, onderzoek, special. zakelijke dienstverlening

35%

40%

43%

41%

Landbouw, bosbouw en visserij

46%

42%

41%

40%

Financiële instellingen

30%

27%

39%

35%

Verhuur van en handel in onroerend goed

44%

35%

36%

34%

Gezondheids- en welzijnszorg

26%

20%

20%

22%

Overige dienstverlening

19%

23%

22%

18%

Openbaar bestuur, overheidsdiensten, sociale verzekeringen

23%

22%

14%

14%

Logies-, maaltijden drankverstrekking

11%

14%

14%

13%

Cultuur, sport en recreatie

7%

11%

10%

13%

Onderwijs

5%

5%

6%

7%

Winning van delfstoffen

0%

0%

0%

0%

Totaal

43%

44%

42%

42%

Tabel 3.4: Arbeidsplaatsen op formele werklocaties naar mogelijkheden voor functiemenging 2000

2005

2011

2000

2005

2011

Abs

Abs

Abs

%

%

%

Type (VNG-brochure)

A (Aanpandig aan woningen)

15.261

20.697

26.682

6.1

29,9%

34,3%

37,6%

B (Afgescheiden van woningen)

4.926

5.959

7.479

6.2

9,7%

9,9%

10,5%

C (Afgescheiden van woningen + ontsluiting op de hoofdinfrastructuur) Overig (niet in gemengd gebied)

5.568

6.205

7.515

6.3

10,9%

10,3%

10,6%

25.208

27.403

29.324

6.4

49,5%

45,5%

41,3%

Totaal

50.963

60.264

71.000

6.5

100,0%

100,0%

100,0%

9X5285/R01/901286/Nijm - 57 -

Februari 2013

Tabel B3.5: Aantal vestigingen op formele werklocaties naar mogelijkheden voor functiemenging 2000

2005

2011

2000

2005

2011

Abs

Abs

Abs

%

%

%

1.332

1.749

2.464

9.1

31,4%

34,6%

38,6%

B (Afgescheiden van woningen)

822

886

1.126

9.2

19,4%

17,5%

17,6%

C (Afgescheiden van woningen + ontsluiting op de hoofdinfrastructuur) Overig (niet in gemengd gebied)

428

494

586

9.3

10,1%

9,8%

9,2%

1.659

1.931

2.210

9.4

39,1%

38,2%

34,6%

Totaal

4.241

5.060

6.386

100,0%

100,0%

100,0%

Type (VNG-brochure)

A (Aanpandig aan woningen)

Tabel B3.6: (Groei) werkgelegenheid in landelijk gebied naar sector in 2000 en 2011 (exclusief agrariërs), absoluut en procentueel 2000

2011

2000

2011

Landbouw, bosbouw en visserij (excl agrarische sector)) Industrie Productie, distributie, handel in elektriciteit en aardgas Winning/distributie van water; afval(water)beheer, sanering Bouwnijverheid Groot- en detailhandel; reparatie van auto’s Vervoer en opslag Logies-, maaltijden drankverstrekking Informatie en communicatie Financiële instellingen Verhuur van en handel in onroerend goed Advisering, onderzoek, special. zakelijke dienstverlening Verhuur van roerende goederen, overige zakel. dienstverl. Openbaar bestuur, overheidsdiensten, sociale verzekeringen Onderwijs Gezondheids- en welzijnszorg Cultuur, sport en recreatie Overige dienstverlening

abs 332 226 24 24 164 565 154 361 52 72 18 437 135 17 174 200 1145 6

abs 334 272 69 49 148 828 163 658 138 28 51 539 282 34 211 361 1446 27

% 8,1% 5,5% 0,6% 0,6% 4,0% 13,8% 3,8% 8,8% 1,3% 1,8% 0,4% 10,6% 3,3% 0,4% 4,2% 4,9% 27,9% 0,1%

% 5,9% 4,8% 1,2% 0,9% 2,6% 14,7% 2,9% 11,7% 2,4% 0,5% 0,9% 9,6% 5,0% 0,6% 3,7% 6,4% 25,6% 0,5%

abs 2 46 45 25 -16 263 9 297 86 -44 33 102 147 17 37 161 301 21

% 0,6% 20,4% 187,5% 104,2% -9,8% 46,5% 5,8% 82,3% 165,4% -61,1% 183,3% 23,3% 108,9% 100,0% 21,3% 80,5% 26,3% 350,0%

Totaal

4106

5638

100,0%

100,0%

1532

37,3%

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 58 -

groei 20002011

BIJLAGE 4: STURING IS IN PRINCIPE MOGELIJK RO instrumentarium Gemeenten beschikken in principe over het ruimtelijk ordenings-instrumentarium om functiemenging mogelijk te maken of te stimuleren. Dat kan vooral via het bestemmingsplan. Te noemen zijn onder meer: − mogelijk maken (bijvoorbeeld in woonwijken, boerderijpercelen) of tegengaan (strikte afbakening van de doelgroep op bedrijventerreinen); − flexibiliteit inbrengen via projectbesluit, ontheffingsbevoegdheden, wijzigingsbevoegdheden; − toestaan van tijdelijke functies; − een te transformeren werklocatie niet te snel omzetten naar wonen, maar gebruiken voor nieuwe, niet hinderlijke (veelal kleinschalige) economische activiteiten. − Opstellen van een stappenplan voor een locatie die vrijkomt en/of voor een bedrijf dat een locatie zoekt (bijvoorbeeld eerst bestaande locatie in gemengd gebied gebruiken, als dat niet kan nieuwe locatie in gemengd gebied, daarna pas werklocatie). − Ruimtelijke keuzes maken (in structuurvisie?) en aangeven waar menging wel en niet kan. De vraag die hierbij wel op komt is die naar mogelijke planschade in bestaande situaties. Niet iedereen zal immers blij zijn met verruimde mogelijkheden voor menging in bestaande bebouwing. − Opstellen kwaliteitskaarten waarin inzichtelijk wordt gemaakt waar welke milieucategorieën zitten waardoor er meer grip op een duurzame ontwikkeling ontstaat. Vanuit het oogpunt van het stimuleren van functiemenging, kan bovendien gediscussieerd worden over de bij de milieucategorieën te hanteren ondergrens voor bedrijventerreinen bij het opstellen van een bestemmingsplan. De volgende uitgangspunten zouden kunnen worden gehanteerd (in het verlengde van Bedrijven en Milieuzonering van de VNG): − alles in de categorie 3.2 en hoger hoort op een specifiek bedrijventerrein thuis; − alles in 3.1 en lager hoort op een bedrijventerrein thuis als één of meer van de onderstaande kenmerken aan de orde zijn: - vallend in categorie 2 of hoger voor gevaar; - vallend in categorie 3 voor geluid; - met een index voor verkeer die hoger ligt dan 1G (goederen) of 2P (personen). In het laatste geval (verkeer) kan eventueel nog worden gedacht aan functiemenging, vooropgesteld dat er sprake is van een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur en er van verdere andere hinder geen sprake is. Tegelijkertijd past hier een waarschuwing: de in de VNG publicatie gegeven richtlijnen kunnen niet altijd zo maar worden overgenomen. Dat geldt in het bijzonder voor de richtafstanden (zie kader).

9X5285/R01/901286/Nijm - 59 -

Februari 2013

Richtafstanden uit de VNG-brochure Hoewel de in de VNG-brochure opgenomen afstanden indicatief zijn, geldt de brochure in de praktijk ook wel als ‘pseudo-wetgeving’. Wanneer aan de afstandsnormen wordt voldaan, is in beginsel sprake van een goede ruimtelijke ordening. De meeste gemeenten maken dan ook bij het maken van bestemmingsplannen veelvuldig gebruik van de VNG-brochure. Uit een uitspraak van 12 september 2012. no. 201109894/1/R3 van de Afdeling blijkt dat het niet verstandig is om de afstanden uit de VNG-brochure klakkeloos over te nemen bij het opstellen van bestemmingsplannen. Wat was er aan de hand? De gemeente had op een afstand van 50 meter van een schadeherstelbedrijf woningen mogelijk gemaakt in een bestemmingsplan. Volgens de gemeente betrof het gebied een zogenaamd 'gemengd gebied' in de zin van de VNG-brochure (let op: dit is wat anders dan een 'gebied met functiemenging!'). In de VNG-brochure wordt voor autoplaatwerken een richtafstand van 100 meter aan bevolen. Deze afstand kan voor het omgevingstype 'gemengd gebied' met één afstandsstap terug worden gebracht tot 50 meter. De eigenaar van het schadeherstelbedrijf kon zich niet vinden in de afstand van 50 meter en stelde dat de gemeente onvoldoende onderzoek had uitgevoerd naar de door zijn bedrijf voortgebrachte geluidhinder. Volgens de eigenaar kent het bedrijf een 24-uursservice en zal de beoogde woningbouw op zo'n korte afstand leiden tot een belemmering van de bedrijfsvoering. Volgens de gemeente bestond er geen reden om af te wijken van de richtafstand van 50 meter vanwege de kwalificatie als gemengd gebied. Nu aan deze richtafstand wordt voldaan is er volgens de gemeente sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de voorziene woningen en zullen de woningen het bedrijf niet beperken. Volgens de Afdeling heeft het bedrijf aannemelijk gemaakt dat ondanks dat aan deze richtafstand wordt voldaan, niet vaststaat dat zij door de voorziene woningen niet in haar bedrijfsvoering zal worden beperkt. Volgens de Afdeling is het volgende van belang: • het bedrijf kent een 24-uursservice • het laden en lossen vindt plaats aan de zijde van het bedrijf waar de voorziene woningen op 50 meter afstand liggen • de woning die nu maatgevend is voor de geluidsbelasting van het bedrijf, staat op een afstand van 105 meter van het bedrijf. "Gelet op het voorgaande heeft de raad niet kunnen volstaan met de enkele verwijzing naar de VNGbrochure, doch had hij moeten onderzoeken of het bedrijf van appellante na de realisering van de woningen nog zal kunnen voldoen aan de in artikel 2.17, eerste lid, aanhef en onder a, van het Barim gestelde normen, in het bijzonder die voor de nachtperiode. De raad heeft het besluit in zoverre onzorgvuldig voorbereid." Volg dus niet klakkeloos de aanbevolen afstanden uit de VNG-brochure, maar onderzoek altijd of er geen belemmerende aspecten, zoals in dit geval geluidhinder, aanwezig zijn om de aanbevolen richtafstanden over te nemen. Wanneer aan de afstandsnormen wordt voldaan, wil dit nog niet zeggen dat er zonder meer sprake is van een goede ruimtelijke ordening! Inventariseer bijvoorbeeld altijd goed wat de bestaande rechten zijn van bedrijven in (milieu)omgevingsvergunningen. Bron: www.omgevingsjurist.nl

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 60 -

Verder zijn er over bestemmingsplannen als sturingsmiddel (vooral in de zin van toe te laten bedrijvigheid) nog twee opmerkingen te maken: − gegeven het overaanbod aan bedrijventerreinen kan de vraag worden gesteld in hoeverre nog veel nieuwe vestigingslocaties worden ontwikkeld en daarvoor nieuwe bestemmingsplannen moeten worden opgesteld (en er dus een groot effect mag worden verwacht). Niettemin bestaat de mogelijkheid om voor de niet uitgegeven grond het bestemmingsplan te herzien, maar zal ook moeten worden nagegaan of en in hoeverre er risico is van planschade; − een bestemmingsplan in zijn geheel herzien op het punt van toe te laten bedrijven lijkt lastig, gegeven het risico van planschade, maar in goed overleg met de ondernemers liggen hier wellicht toch mogelijkheden (zie bedrijventerrein Poldervlak, afscheiden van een deel van het bedrijventerrein t.b.v. informele werklocaties) Privaatrechtelijk instrumentarium Er zijn daarnaast mogelijkheden langs de privaatrechtelijke weg. Daarbij valt in de eerste plaats te denken aan de verkoop van grond. Het staat een gemeente vrij om grond wel of niet aan een bedrijf te verkopen. Het niet verkopen van grond aan een bedrijf dat zich juist leent voor menging met andere functies is een mogelijkheid, ook als het bestemmingsplan ruim is opgesteld en het bedrijf zich er in principe zou kunnen vestigen. Of een gemeente vanuit een economische optiek een dergelijke opstelling aandurft is echter zeer de vraag, zeker in de huidige economische situatie die, naar wordt aangenomen, nog wel even zal voortduren. Daarnaast zouden de gemeenten zelf initiatieven kunnen nemen door bijvoorbeeld gebouwen of locaties te herontwikkelen of incubators op te zetten in woonwijken en dus actief grondbeleid te voeren. Maar ook hier is de economische situatie spelbreker: gemeenten hebben momenteel veelal gebrek aan financiële mogelijkheden voor dergelijke initiatieven. Specifiek voor het landelijk gebied Relevant is hier de Wet Plattelandswoningen. Deze moet mede een oplossing bieden voor het opgevuld krijgen van de leegstaande boerderijen. Door deze nieuwe wet mogen voortaan ook niet-agrariërs in boerderijen wonen terwijl op de kavel agrarische activiteiten uitgevoerd blijven worden. De gemeenten moeten hiervoor dan het bestemmingsplan wijzigen. Daar waar een voormalige agrarische bedrijfswoning zich bevindt in de nabijheid van een agrarisch bedrijf kan de gemeente de woning aanduiden als plattelandswoning. De woning wordt dan niet beschermd tegen negatieve gevolgen van het nabijgelegen agrarische bedrijf. Dat neemt niet weg dat sprake moet zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Flankerend beleid Voornoemde mogelijkheden kunnen (of moeten) gecombineerd worden met flankerend beleid. Als een sterkere menging van economische functies met wonen wordt voorgestaan, is het bijvoorbeeld van belang het verkeer en parkeren in een wijk daarop aan te passen. Voor bedrijven moet het aantrekkelijk zijn om zich in een gemengde locatie te vestigen in plaats van op een formele werklocatie.

9X5285/R01/901286/Nijm - 61 -

Februari 2013

Voor bedrijventerreinen werd al het strikte toelatingsbeleid genoemd als mogelijk flankerend beleid. Verder kan gedacht worden aan een (sterke) verhoging van de grondprijzen op bedrijventerreinen. Dit zou ondernemers aan het denken moeten zetten over nut en noodzaak van een verplaatsing. Het zou tevens kunnen leiden tot een ‘eerlijkere’ afweging van vestigingslocaties; nu zijn bedrijventerreinen qua prijs vaak gunstiger dan een locatie elders, al moet hierbij meteen worden opgemerkt dat prijs alleen voor een ondernemer de aantrekkelijkheid van een locatie niet bepaald. Een ander voorbeeld is het opstellen van beeldkwaliteitplannen voor bedrijventerreinen, rekening houdend met het bij een bepaald type terrein behorende kwaliteitsniveau (bijlage 1). Verder is monitoring van de ontwikkelingen op zowel de formele als informele locaties gewenst, om beleid op tijd bij te kunnen sturen. Monitoring van de formele locaties vindt al plaats. Aangezien de informele locaties zowel qua werkgelegenheid als aantal vestigingen groter zijn adviseren wij om ook deze ontwikkelingen in het vervolg te monitoren.

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 62 -

BIJLAGE 5: DOOR DE GEMEENTEN MOGELIJK OP TE PAKKEN IDEEËN VOOR DEELGEBIEDEN Hoewel dit onderzoek zich richt op de vraag of en hoe het locatiebeleid van de provincie Flevoland kan worden aangepast aan de veranderende omstandigheden, willen niet alleen maar focussen op de provincie. In het concreet gestalte geven aan het locatiebeleid hebben de gemeenten een concrete rol te vervullen. Gaandeweg dit project doken ideeën op over specifieke zaken die door gemeenten zouden kunnen worden opgepakt. Hoewel het accent ligt op het provinciale niveau, willen we de betreffende ideeën niet verloren laten gaan en worden deze kort in deze bijlage gepresenteerd. Bestaande, oude (kleinschalige) bedrijventerreinen Deze terreinen zijn veelal ‘dieper’ in de stad gelegen, in de zone tussen het centrum en de relatief recentere stedelijke uitbreidingen. Ze voldoen niet meer aan de huidige eisen die aan bedrijventerreinen worden gesteld. Er bestaat in een dergelijk geval al snel (lees: te snel) de neiging om een dergelijk gebied te transformeren naar woningen. Hier liggen juist echter kansen om via een organische ontwikkeling te komen tot een werkmilieu dat zich richt op nieuwe, niet milieuhinderlijke werkvormen of een menging van een dergelijk milieu met (atelier)woningen. Bestaande bedrijventerreinen Op bedrijventerreinen die volledig zijn uitgegeven of op het uitgegeven gedeelte van bedrijventerreinen waar nog ruimte voor handen is, is het moeilijk om zaken met hard instrumentarium bij te sturen. Theoretisch is er de mogelijkheid het bestemmingsplan aan te passen, maar dat kan leiden tot schadeclaims. Bij een verbeterde ruimtelijke ordening zou echter wellicht het argument op kunnen gaan dat er geen schade is maar juist een verhoging van de vastgoedwaarde door de genomen maatregelen. Zolang daar geen duidelijkheid over bestaat, zullen de gemeenten het vooral moeten hebben van goed overleg. Om te komen tot een verbeterde inrichting van de terreinen zal eerst in kaart moeten worden gebracht wat de milieucategorie is van de gevestigde bedrijven, want het probleem zit primair in de milieuhinder. Het is een misverstand dat naar milieucategorieën moet worden gekeken in relatie tot woningbouw; bedrijven kunnen elkaar onderling ook hinderen. Als een milieukaart of een kwaliteitskaart gemaakt is en de problemen helder zijn, kan in goed overleg met ondernemers gekeken worden naar mogelijke mitigerende maatregelen. Als technische aanpassingen niet kunnen of onvoldoende effect opleveren, kan samen met het bedrijf worden bezien of een verhuizing tot de mogelijkheden behoort, maar dat is wel een optie waar vele, vooral financiële hobbels bij te nemen zijn. Uit te geven bedrijfskavels Daar waar op een bedrijventerrein nog kavels kunnen worden uitgegeven of een nieuw terrein tot ontwikkeling komt en het bestemmingsplan is vastgesteld, zal niet altijd sprake zijn van een goede milieuzonering. In die gevallen zal de gemeente voor zichzelf een bepaalde milieuzonering moeten maken en moeten proberen – op basis van overtuigingskracht of uitgiftemodel – bedrijven te ordenen langs die lijn. Bij herziening van het bestemmingsplan (wat natuurlijk altijd in de tijd naar voren kan worden getrokken) kan de betreffende zonering in het bestemmingsplan worden verankerd.

9X5285/R01/901286/Nijm - 63 -

Februari 2013

Voorzieningen op werklocaties Gegeven de veranderende vestigingseisen, vooral ook bij de kantorensector, waarbij in toenemende mate gezocht wordt naar multifunctionele locaties, moet worden bezien hoe in het locatiebeleid en in bestemmingsplannen meer ruimte kan worden geboden aan voorzieningen. Leegstand Het gemeentelijk beleid zal er op gericht moeten zijn die locaties geschikt te maken voor transformatie die het sterkst afwijken van wat momenteel door ondernemers als wenselijk worden gezien. Zo lijken de ooit veel geprezen stadsrand- of snelweglocaties veel aan aantrekkingskracht te hebben verloren voor de kantorensector. Het aantal alternatieven voor de invulling van deze gebouwen en voor leegstaande bedrijfsgebouwen is echter beperkt en vraagt de nodige creativiteit, maar ook de nodige financiële middelen om het mogelijk te maken. Daar waar het speelt of kan gaan spelen, is het wenselijk dat makelaars, vastgoedpartijen en de gemeente de handen ineen slaan en samen gaan werken in een aanjaagteam herontwikkeling. Alternatieve invullingen zijn te vinden op het vlak van jongerenhuisvesting, zorg, creatieve clusters, hotels en dergelijke, vooropgesteld dat er een aantoonbare markt is. Wat dat betreft zit Flevoland nog in een relatief gunstige positie gegeven toekomstige groeiverwachtingen. Dat neemt niet weg dat sommige panden als kansloos zullen moeten worden beschouwd. Daar waar transformaties aan de orde komen, zou het – naast de coördinatie van het aanjaagteam - de taak van de gemeente moeten zijn om de doorlooptijd van procedures voor onder meer functieverandering en verbouwvergunningen waar mogelijk te bekorten. Buiten de formele werkgebieden De gemeenten zullen rekening moeten houden met de verschuivende voorkeuren van ondernemers en veranderende werkvormen. Meer dan nu het geval is zal moeten worden nagedacht over de vraag of de huidige en toekomstige woonwijken voldoende zijn ingericht op de groei van het aantal ZZP-ers en het toenemende thuis werken. Dat stelt eisen aan woningen, maar ook aan de woonomgeving en aan de voorzieningen in een dergelijke omgeving of aan de rand ervan. Denk bij dat laatste bijvoorbeeld aan ontmoetingspunten als Seats2Meet. Gekozen kan worden voor het aanbrengen van variatie; niet elke woonwijk hoeft getransformeerd te worden naar een woon-werkomgeving. Een algemeen leidend principe zou kunnen zijn dat mogelijkheden voor een sterke menging van wonen, werken en voorzieningen plaats zou moeten vinden rond de stadscentra en dat naar de randen van de stedelijke bebouwing toe daar minder op wordt ingezet, met de hoofdverkeersassen als uitzondering. Dat de lokale overheden de mogelijkheden verruimen om het werken in woningen toe te staan is een tamelijk voor de hand liggende maatregel. Sterker nog: de bouw van woningen die er goed op zijn ingericht of op kunnen worden ingericht, moet worden gestimuleerd. Bestemmingsplannen moeten in sterkere mate ruimte gaan bieden aan tal van uiteenlopende concepten, zoals multipurpose gebouwen, shared service centers, of nieuwe vergaderformules en andere specifieke accommodaties. Vanuit het idee dat een groeiend deel van de werknemers gedurende de dag op meerdere werkplekken te vinden zal zijn, lijkt het aan te bevelen dat

9X5285/R01/901286/Nijm Februari 2013

- 64 -

overheden draadloze netwerken door de gehele stad heen realiseren of het aanbrengen daarvan in alle openbaar toegankelijke gebouwen op zijn minst stimuleren.

9X5285/R01/901286/Nijm - 65 -

Februari 2013

RO Visie Werklocaties Flevoland 2015 in ontwerp vastgesteld en vrijgegeven voor Inspraak

Recommend Documents