Wethouder van Stadsontwikkeling, Wonen, Duurzaamheid en Cultuur
Joris Wijsmuller
Gemeente Den Haag
De voorzitter van Commissie Ruimte
DSO/2015.1128 – RIS 289987 14070
1 15 december 2015 VvE-balie 2015-2018
Geachte voorzitter, Hierbij informeer ik u over het programma VvE-balie 2015-2018, hierna: het programma. Het programma gaat in op het activeren van en (liefst duurzaam) organiseren van onderhoud door Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) in de periode 2015-2018. De VvE-balie speelde een essentiële rol bij de uitvoering van het programma Particuliere Woningvoorraad 2010-2014. Er werden veel VvE’s geadviseerd èn geactiveerd. De VvE- balie is een succesvol instrument gebleken en de gecombineerde aanpak van onderhoud en duurzaamheid slaat aan in de stad. Vanuit andere gemeenten en bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken is veel belangstelling voor deze aanpak en opzet. De gemeenten Schiedam en Vlaardingen hebben de VvE-balie gevraagd te helpen bij het opzetten van een informatiepunt voor VvE’s. Ambtenaren van deze gemeenten zijn ingewerkt door de adviseurs van de VvE-balie. In de Voortgang programma Particuliere Woningvoorraad en vooruitblik naar 2020 - RIS 270671 - zijn de resultaten over de periode 2010-2014 van de VvE-balie opgenomen. De kenmerken van het nieuwe programma zijn: Het versterken van de VvE’s door advies van de VvE-balie, zodat ze een solide administratieve basis krijgen; hiermee worden 12.000 appartementen bereikt. Het zoveel mogelijk samen de VvE’s focussen op onderhoud, zodat er gemiddeld jaarlijks bij 1.500 appartementen onderhoud wordt uitgevoerd. Aan het eind van het programma hebben 6.000 appartementseigenaren onderhoud of verbeteringen aan hun complex uitgevoerd. Het programma draagt bij aan de kwaliteit en leefbaarheid van de Haagse wijken. Het werkt nauw samen met het programma ‘Werken aan duurzaam woningonderhoud’. Met vriendelijke groet, De wethouder van Stadsontwikkeling, Wonen, Duurzaamheid en Cultuur, Joris Wijsmuller Francien de Hoop
DSO/2015.1128
2
Bijlage 1
VvE-balie 2015-2018 Programma Versterken Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) 1. Inleiding Den Haag heeft in totaal 245.000 woningen. Hiervan zijn ongeveer 165.000 woningen in particulier bezit. Rond 125.000 van de particuliere woningen maken deel uit van een Vereniging van Eigenaren. De particuliere appartementen voorraad beslaat daarmee ruim de helft van de totale woningvoorraad en is bovendien in vergelijking met de andere grote steden veel groter. De kwaliteit van deze woningen en de verscheidenheid aan woonmilieus waarin ze staan, is van groot belang voor de aantrekkelijkheid van Den Haag als woonstad. Dit willen we graag zo houden, ook in de toekomst. Ook is er de maatschappelijke noodzaak om de woningvoorraad kwalitatief op peil te houden en te verduurzamen. De kwaliteit van de woningvoorraad draagt immers bij aan de leefbaarheid. De verduurzaming is belangrijk vanwege de betaalbaarheid van de energielasten en de bijdrage aan een gezonder leefmilieu door het verminderen van de CO2 uitstoot. Onderhoud en verduurzaming leveren bovendien werk op voor de bouwsector en het lokale MKB. Bij zowel onderhoud als verduurzaming is de particuliere woningvoorraad één van de focuspunten voor de komende jaren. Het onderhoud van de appartementencomplexen is primair de verantwoordelijkheid van de leden van de VvE. Maar wanneer appartementencomplexen slecht worden onderhouden kan dit een direct negatief effect hebben op de woonomgeving en leefbaarheid van de wijk. Hierdoor overstijgt dit negatieve effect het individuele belang van de eigenaren. Daarom zal de gemeente een rol blijven houden in het stimuleren van het uitvoeren van onderhoud. Zie ook het Programma Werken aan Duurzaam Woningonderhoud 2015-2018 - RIS 281663. 2. De VvE-balie Om het onderhoud van de particuliere woningvoorraad te borgen stimuleert de gemeente VvE’s om zich goed te organiseren, zodat ze sparen voor onderhoud. Om hier uitvoering aan te geven is in 2008 de ‘VvEbalie’ opgericht met als opdracht om slapende VvE’s te activeren en actieve VvE’s te helpen bij het organiseren van (liefst duurzaam) onderhoud. Het doel van de VvE-balie is dat een VvE na verloop van tijd zelfstandig het structureel onderhoud van het casco en de gemeenschappelijke bouwdelen van een woningcomplex of pand organiseert. Een terugblik 2008-2014, wat ging er goed en waar gaan we mee door Den Haag VvE stad nummer één Den Haag is één van de voorlopers in Nederland als het gaat om de aanpak van het woningonderhoud bij VvE’s. Dat is ook niet gek, omdat er 21.500 VvE’s in de stad zijn gevestigd. 92% van de VvE’s is kleiner dan 10 appartementen. Juist deze kleine VvE’s zijn vaker niet actief en sparen niet voor onderhoud. Als er dan klachten of lekkages zijn, moet er ineens een bedrag op tafel komen voor het onderhoud. De VvE-balie heeft in de loop der jaren een efficiënte organisatie opgezet om aan de vragen van VvE’s te kunnen voldoen. Veel appartementseigenaren in Den Haag hebben inmiddels de VvE-balie ingeschakeld. Er zijn sinds 2008 ruim 3.500 VvE’s met vragen of met het verzoek om de VvE te activeren langs geweest bij de VvE-balie. In totaal zijn inmiddels ruim 21.000 Haagse woningeigenaren bereikt. Er werd vooral advies gevraagd over wettelijke- en financiële verplichtingen van een VvE. Bij 700 VvE's was sprake van een conflict binnen de VvE, dat het functioneren ernstig belemmerde. Vooral de laatste twee jaar zien we het aantal VvE’s met een verzoek om in een conflict te bemiddelen toenemen. Het vlottrekken van een VvE met een conflict kost meer tijd dan wanneer er alleen de behoefte bestaat aan voorlichting over rechten en plichten. In ruim 90% van de gevallen is door tussenkomst van de VvE-balie het mogelijk geworden dat de VvE’s weer zakelijke afspraken konden maken op de vergadering.
DSO/2015.1128
3
Algemene voorlichting in de wijk over VvE zaken blijkt eveneens in een behoefte te voorzien. Jaarlijks zijn er sinds 2008 door de VvE-balie gemiddeld 18 informatieavonden per jaar georganiseerd, verspreid over de hele stad. Hier zijn bijna 4.000 appartementseigenaren met vragen op afgekomen. De avonden zijn georganiseerd in de wijken met veel kleine VvE’s, zoals de Zeeheldenbuurt, Scheveningen, Laakkwartier, Schilderswijk, Vruchtenbuurt Bomen- en Bloemenbuurt, Benoordenhout, Rustenburg Oostbroek, Bezuidenhout en Transvaal. Verder hebben de adviseurs van de VvE-balie deelgenomen aan beurzen en activiteiten in wijken in Den Haag (bijvoorbeeld de VvE-beurs, de Woonbeurs, de Onderhoudsbeurs Vruchtenbuurt, de Energiebeurs en diverse braderieën). Veranderende rol van de VvE-balie: van slapende VvE’s activeren naar goed onderhouden VvE’s De VvE-balie is vanaf de start veel de wijken in gegaan en is in gesprek gegaan met de appartementseigenaren, de wijkorganisaties en buurtinitiatieven over het activeren van de slapende VvE’s en de rechten en plichten van de leden binnen de VvE’s. De focus van de VvE-balie lag in de eerste jaren voornamelijk op het activeren van slapende VvE’s en het organiseren en professionaliseren van de VvE, zodat er gespaard wordt voor onderhoud. Immers, een georganiseerde en sparende VvE is een eerste voorwaarde voor het daadwerkelijk uitvoeren van onderhoud. In de latere jaren veranderde de rol van de VvE-balie en is ook ingezet op het stimuleren van (liefst duurzaam) onderhoud. In 2010 en 2012 is onderzoek gedaan naar de waardering voor de VvE-balie (RIS 177070). Daaruit bleek dat de VvE-balie goede naamsbekendheid in de stad heeft opgebouwd en gewaardeerd wordt om zijn onafhankelijke en neutrale positie ten opzichte van de leden van de VvE, maar ook ten opzichte van de markt. Onderzoek naar de dienstverlening van de VvE-balie Omdat het programma voor de VvE-balie in 2014 ten einde liep is als voorbereiding op het nieuwe programma voor 2015-2018 opnieuw onderzoek (zie bijlage 1) gedaan naar de kwaliteit en effectiviteit van de dienstverlening van de VvE-balie en de behoeften van VvE’s. Doel van het onderzoek was om handvatten te verkrijgen voor optimalisering van de advisering en het beschikbaar instrumentarium van de VvE-balie. Uit het onderzoek bleek opnieuw dat er veel waardering is voor zowel de ‘neutrale’ (onafhankelijke) positie van de VvE-balie als de huidige werkwijze: - de balie geeft niet alleen advies, maar biedt ook bemiddeling en begeleiding; - hoge inzet, sterke betrokkenheid en empathie van de medewerkers; - goed oog voor sociale verhoudingen en de praktijk van alledag; - adequate basiskennis van VvE zaken, bv. juridische kennis over de appartementswet, splitsingsakten en het reglement van splitsing. Uit het onderzoek bleek ook dat er een duidelijke behoefte is aan een verdergaande rol van de VvE-balie in het stimuleren van het daadwerkelijk uitvoeren van het onderhoud. Daarbij werd geadviseerd om: - de brede doelstelling van VvE-balie explicieter uitdragen: slapende VvE’s activeren én actieve VvE’s stimuleren bij het organiseren van onderhoud; - ook actieve VvE’s, die nog geen contact met de VvE-balie hebben, aanspreken op het nut, noodzaak en het financiële voordeel van een meerjarenonderhoudsplan; - VvE’s die bij de balie vanuit het verleden bekend zijn opnieuw contacteren en gericht begeleiden naar het uitvoeren van onderhoud of het opstellen van een onderhoudsplan; - inhoudelijke en procedurele ondersteuning aanbieden bij alle facetten van onderhoud. Waar nodig de verbindende schakel vormen tussen VvE’s en onderhoud gerelateerde instanties en regelingen: subsidies, financieringsmogelijkheden, keuringsinstituten, bedrijvenplatforms, etc.; - VvE-balie is een sterk merk, de naam wordt niet gewijzigd. Wel wordt de kennis, dienstverlening en expertise de komende periode extra onder de aandacht gebracht.
DSO/2015.1128
4
Positie van goedkope appartementen in kwetsbare wijken onder druk Een ander belangrijk aandachtspunt in de aanpak van de VvE-balie is dat het kwaliteitsbehoud van goedkope appartementen in kwetsbare wijken de afgelopen jaren onder druk is komen te staan door de crisis. Hoewel vanaf 2015 het economisch herstel lijkt ingezet en ook de woningmarkt weer aantrekt heeft de crisis toch een belangrijke impact gehad op de woningmarkt. Voor de crisis was sprake van een lange periode van waardestijging van woningen. Investeringen in onderhoud en verbetering werden snel terugverdiend. Er is sinds de crisis een andere situatie ontstaan. Inkomens zijn gedaald, woningprijzen zijn gezakt en banken verstrekken minder krediet. Hierdoor willen en kunnen eigenaren minder investeren in het onderhoud van de woning. Er zijn bovendien veel appartementseigenaren die door de dalende woningprijzen met hun hypotheek ‘onder water’ staan. Dit betekent dat deze mensen meer schuld hebben dan hun woning bij verkoop zou opleveren. Daardoor zijn de financiële mogelijkheden om aan onderhoud en verbetering te doen vaak beperkt. De VvE-balie heeft veel mensen met ‘Onderwaterhypotheken’ gesproken. Vaak waren dat mensen in de kwetsbare particuliere wijken, zoals Laakkwartier, Transvaal. Den Haag Zuidwest en Rustenburg-Oostbroek. Juist in deze wijken zijn de meeste woningen appartementsrechten binnen VvE-verband. Ook bij de aankoop van een woning is het door de verscherpte hypotheekregels niet mogelijk extra geld te lenen voor onderhoud of verbetering van de woning. De hypotheekregels worden nog steeds verder aangescherpt, waardoor dit probleem nog groter wordt. Dat is geen gunstige ontwikkeling voor het uitvoeren van onderhoud aan de woningen. Voor de VvE-balie betekent dit dat de focus nog meer dan voorheen wordt gelegd op het stimuleren van het daadwerkelijk doen van onderhoud, met een actieve inzet in kwetsbare wijken. 3. Nieuwe aanpak van de VvE-balie ‘faciliteren waar het kan, activeren waar het nodig is’ De nieuwe aanpak van de VvE-balie sluit aan op het programma voor de particuliere voorraad. Centraal uitgangspunt van dit programma is de brede integrale aanpak van de oorzaken van achterstallig onderhoud en het maximaal faciliteren en borgen van structureel onderhoud en verduurzaming door de eigenaar zelf. In het uitvoeringsprogramma ‘Werken aan duurzaam woningonderhoud 2015-2018’ (RIS 281663) is dit beschreven. In de nieuwe werkwijze wordt uitgegaan van Haagse kracht en wordt samenwerking gezocht tussen gemeente, het bedrijfsleven en de VvE’s. Samen met bedrijven wordt gewerkt aan innovatief aanbod voor duurzaam woningonderhoud. De aanpak van de VvE-balie zal bestaan uit een aantal onderdelen. De voorlichting aan en bemiddeling bij VvE’s wordt voortgezet, hier is duidelijk behoefte aan. Bij voorbeeld in het Laakkwartier heeft VvE-balie bij een VvE op de Goeverneurlaan van 6 appartementen bemiddeld in een hoogopgelopen conflict over een mogelijke greep in de kas door de administrateur. Na een tweetal afspraken en één vergadering is alle geld weer terug en spaart de VvE weer voor het onderhoud. Daarnaast wordt de aanpak uitgebreid naar het actief stimuleren van onderhoud. Zo zal meer aandacht uitgaan naar het samen met de eigenaren en de VvE’s onderzoeken wat de (technische) mogelijkheden binnen het complex zijn en ze vervolgens helpen draagvlak te creëren bij eigenaren voor het gezamenlijk uitvoeren van het onderhoud. Verder wordt onderzocht of het uitvoeren van onderhoud vooral in de kwetsbare wijken kan worden gestimuleerd door het meedenken over de financiering van dat onderhoud. Er zijn diverse manieren om te financieren. Van een betalingsregeling van een lid van de VvE aan de VvE tot en met als VvE lenen bij de Energiebesparingslening van de Rijksoverheid. Veel VvE’s hebben geen overzicht van deze mogelijkheden. Voor de gehele stad biedt de VvE-balie een gedegen basis, bestaande uit haar reguliere werkzaamheden. Denk hierbij aan het informeren en stimuleren via informatie of netwerk bijeenkomsten, cursussen, studiegroepen en interactieve informatie van de website. Daarbij richten we ons in eerste instantie op VvE’s waar al energie zit, waar eigenaren al kenbaar hebben gemaakt iets te willen doen.
DSO/2015.1128
5
Kwetsbare en niet kwetsbare gebieden. In het uitvoeringsprogramma ‘Werken aan duurzaam woningonderhoud’ zijn de gebieden benoemd waar een actieve rol vanuit de gemeente gewenst is. Deze gebieden zijn gekozen na analyse van het woningonderhoud, de woningdichtheid en de gemiddelde waarde van de woningen. In een aantal van deze gebieden, waaronder delen van Laak, Transvaal, Rustenburg-Oostbroek, Regentesse-Valkenbos, Moerwijk, is ook al merkbaar dat het onderhoud achterblijft. In deze wijken is het noodzakelijk voor de gemeente om actieve bemoeienis te houden met de particuliere woningvoorraad. Slecht onderhouden woningen hebben immers een weerslag op leefbaarheid, veiligheid en de waarde van woningen in een hele buurt of wijk. Het gaat om de volgende gebieden: Bomen- Bloemen- Vruchtenbuurt, Heesterbuurt, Laak, Leyenburg, Mariahoeve, Oostbroek, Rustenburg, Transvaal, Valkenbos-/Regentessekwartier Zuid, Morgenstond en Moerwijk. In de niet-kwetsbare wijken kan de VvE-balie met de VvE’s die graag willen verbeteren zorgen voor goed onderhouden, geïsoleerde complexen die zoveel mogelijk gebruik maken van energie uit duurzame bronnen. De VvE-balie kan helpen bij het onderzoeken van de mogelijkheden en het wegnemen van drempels, bijvoorbeeld om de eigenaar-verhuurders over de streep te trekken om achterstallig onderhoud aan te pakken. Een voorbeeld hiervan is een VvE in de Mankesstraat met 34 appartementen. Hier waren klachten over de hoge stookkosten en de slechte verdeling van de warmte van de verwarming. Er is gekozen om per portiek hierover gesprekken te voeren om draagvlak onder de leden te peilen en te versterken. De VvE heeft dit jaar op basis van advies dat ze van de gemeente hebben gekregen dak- en gevelisolatie aangebracht en ze hebben hun verwarmingsketels vervangen. Hiervoor hebben ze geld geleend. Ondanks dat is hun maandlast niet gestegen. De komende tien jaar is er duidelijkheid over hun financiële verplichtingen en wonen ze in de Mankesstraat comfortabel. 4. Wat gaan we doen en wat levert het op? Het nieuwe programma voor de VvE-balie is afgestemd op het programma voor de particuliere woningvoorraad, op de behoeften van VvE’s en op de situatie in de kwetsbare wijken. In de afgelopen collegeperiode is uitgebreid ervaring opgedaan met het ondersteunen en stimuleren van bewoners met het verduurzamen van woningen. Hierdoor hebben we goed in beeld wat bewoners en VvE’s nodig hebben om met duurzaam woningonderhoud aan de slag te gaan. Hier bouwen wij op voort, en zetten nog nadrukkelijker in op het daadwerkelijk tot uitvoering brengen van het onderhoud. Hoofdlijnen van het programma zijn: • het versterken van de VvE’s door advisering, informatieverstrekking en activering; • het zoveel mogelijk samen met de VvE’s focussen op het daadwerkelijk doen van onderhoud.
DSO/2015.1128
6
Concreet vertaalt zich dat in de volgende activiteiten 1. Informatieverstrekking en advisering over VvE zaken stadsbreed De Haagse VvE’s kunnen bij de VvE-balie terecht voor alle vragen over VvE zaken. Speciale aandacht zal uitgaan naar de emancipatie van de VvE’s. De meeste leden en besturen van VvE’s zijn onvoldoende deskundig ten aanzien van onderhoud, renovatie en energiebesparing. Door het bezoeken van de informatiebijeenkomsten en studiegroepen van de VvE-balie kunnen zij hun kennis en vaardigheden vergroten en kunnen ze veel beter keuzes maken uit het aanbod dat er op de markt is. Samen met de VvE-balie kunnen deze leden en besturen voor hun complex een plan van aanpak opstellen. Het motto is ‘groepsgewijs als het kan en individueel als het moet’. 2. Activeren van VvE’s We gaan ook door met het activeren van slapende VvE’s, door begeleiding bij het op orde brengen van de administratie, inschrijving bij de Kamer van Koophandel en het uitschrijven en voorzitten van VvE vergaderingen. We besteden daarin aandacht aan het creëren van draagvlak en het zorgen voor een goede communicatie en betrokkenheid. Naast op aanvraag vanuit VvE’s benaderen we VvE’s ook proactief. 3. Stimuleren van planmatig onderhoud We gaan VvE’s die in het verleden contact hebben gehad met de VvE-balie opnieuw benaderen, om na te gaan in hoeverre daadwerkelijk aan onderhoud is gedaan en om het doen van onderhoud indien nodig opnieuw te stimuleren. Verder gaan we in de wijken Bomen- BloemenVruchtenbuurt, Heesterbuurt, Laak, Leyenburg, Mariahoeve, Oostbroek, Rustenburg en Valkenbos-/Regentessekwartier Zuid, Morgenstond, Transvaal en Moerwijk een maatwerkaanpak opzetten om kleine VvE’s te laten sparen volgens hun Meerjaren Onderhoudsplan. We zetten hiervoor indien nodig wettelijke instrumenten als het machtigingsmodel. In het kader van het uitvoeringsprogrammaprogramma ‘Werken aan duurzaam woningonderhoud’ werken de adviseurs van de VvE-balie mee aan het uitvoeren van de plannen van dit programma ten aanzien van de verduurzaming van VvE’s. Tevens wordt er een pilot uitgevoerd met groene meerjaren onderhoudsplannen 4. Monitoren en rapporteren De VvE-balie zal alle VvE’s waar informatie, bemiddeling en advies aan is verstrekt registreren in een bestand. Om te achterhalen welk onderhoud uitgevoerd is, worden de VvE’s na een half jaar en nogmaals na een jaar gebeld. Tijdens de eerste contacten legt de VvE-balie de onderhoudssituatie voor het advies vast, zodat er bij het nabellen duidelijk is wat er in de tussentijd gerealiseerd is. 5. Communicatie en evenementen De communicatieaanpak zal zich richten op het informeren, enthousiasmeren, activeren en verleiden van de leden, besturen en beheerders van VvE’s, met maatwerk gericht op de in de bijlage genoemde focusgebieden. We sluiten actief aan bij evenementen om te laten zien wat er binnen het programma wordt bereikt en hoe bewoners en bedrijven daar aan mee kunnen doen. De communicatieaanpak is gestoeld op de volgende principes: Focus op goede voorbeelden In de gemeente is de afgelopen jaren al veel bereikt. Deze goede voorbeelden creëren het beste bewijs voor nut, noodzaak en welbegrepen eigenbelang van het duurzaam verbeteren van de VvE. Dit bewijs is nodig om zoveel mogelijk woningeigenaren te laten volgen. Deze goede voorbeelden worden de komende jaren dan ook flink uitgevent om zo nog meer Haagse VvE’s actief te krijgen.
DSO/2015.1128
7
Eenduidige aanpak Met het Programma Duurzaam Woningonderhoud, de VvE-balie en Duurzaam Den Haag werken we aan een gezamenlijk afgestemde aanpak voor deze communicatie onder het motto ‘Hou van je huis’. 6. Revolverend fonds voor kleine VvE’s Het gebrek aan financiële mogelijkheden is volgens eigenaren vaak een struikelblok voor het uitvoeren van onderhoud, vooral in de kwetsbare wijken. Daarnaast heeft de gemeente Den Haag er alle belang bij om het isoleren van woningen te stimuleren. De gemeente heeft immers de ambitie om in 2040 klimaatneutraal te zijn (RIS 273442). Bij het opwekken of gebruiken van energie in Den Haag mag geen CO2 vrijkomen. Binnen deze ambitie is de bestaande woningvoorraad verantwoordelijk voor éénderde van de huidige CO2 uitstoot. VvE’s kunnen hier op twee manieren de uitstoot verminderen en energie besparen: - het zo veel mogelijk isoleren van de appartementencomplexen; - het benutten van duurzame energiebronnen, zoals het warmtenet voor de VvE’s met blokverwarming of zonnestroom via zonnepanelen. Er ligt voor de gemeente een vraagstuk hoe dit gerealiseerd kan worden in de eerder genoemde kwetsbare wijken, waar de financiën niet zonder meer voorhanden zijn. Voor VvE’s groter dan 10 appartementen kan er via de Energiebesparingslening geld geleend worden. Echter is 92% van de Haagse VvE’s kleiner dan 10 appartementen. Een gemeentelijk revolverend fonds voor kleine VvE’s kan hier mogelijk uitkomst bieden. De doelstelling is om eind 2e kwartaal 2016 een VvE fonds te hebben ingericht waar kleine VvE’s kunnen lenen voor onderhoudsingrepen en verduurzamingsmaatregelen. U wordt hierover nader geïnformeerd. 5. Ambities van het programma van de VvE-balie De inspanningen van de VvE-balie leveren aan het einde van het programma de volgende resultaten op: met het versterken en activeren van de VvE’s door advies van de VvE-balie worden 12.000 appartementen bereikt; door de focus op onderhoud door de VvE-balie hebben aan het eind van het programma 6.000 appartementseigenaren onderhoud of verbeteringen aan hun complex uitgevoerd. 6. Financiering De VvE-balie is tot op heden telkens uit incidentele gelden gefinancierd. Op dit moment is er tot en met 2018 budget vanuit het coalitieakkoord voor de 4,5 fte van de adviseurs van de balie. De VvE-balie heeft door de jaren heen haar bestaansrecht bewezen.
