Column
Kor t nieuws
Kor t nieuws
RIGO Research en Advies
WMO biedt kansen voor vernieuwing
Locatiegericht marktonderzoek
Haalbaarheid groot binnenstedelijk plan getoetst
Ons profiel
Voor een bouwlocatie in de gemeente Meppel heeft RIGO de woning- en grondprijzen en de bijbehorende kavelgrootten in de huidige markt geschat en zijn elementen voor de risicoanalyse benoemd, ook in relatie tot de woningdifferentiatie en de planopzet. Eveneens voor het Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke sector BV is door RIGO de markt voor een project met dure appartementen en winkels in het dorpscentrum van een Limburgse gemeente onderzocht. In de vorm van bouwscenario’s zijn de verschillende mogelijkheden in de markt geschetst.
RIGO heeft voor een ambitieus vernieuwingsplan in de binnenstad van een middelgrote gemeente een second opinion gegeven over de financiële haalbaarheid. In het kader van het duale stelstel wilde de raad voor zijn beoordeling een onafhankelijke scan van het collegevoorstel waarbij ook gevraagd werd te letten op verdere risico’s en openeinden.
In december heeft de Tweede Kamer groen licht gegeven voor de invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. In de WMO worden alle welzijnstaken van gemeenten, zoals de Wet Voorzieningen Gehandicapten, gebundeld en een aantal zorgtaken uit de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten bij gemeenten neergelegd. Het gaat niet alleen maar om een nieuwe naam of nieuwe wet, maar ook om een nieuwe besturingsfilosofie. Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij burgers gelegd, krijgen gemeenten meer beleidsvrijheid. Op de nieuwe wet was en is veel kritiek. Hoe je het ook wendt of keert, de WMO zal tot grote veranderingen leiden. Het wordt tijd om de koudwatervrees af te schudden en het vizier te richten op de kansen die de WMO biedt. Met de WMO zal 40% van het Gemeentefonds bestaan uit geld voor welzijn en zorg. Welzijn en zorg zullen een prominentere plek krijgen in het gemeentebeleid. De vraag is wel of gemeenten een beetje minder of meer van hetzelfde zullen gaan doen of de WMO aangrijpen voor een heel andere benadering. Ik verwacht en hoop vooral het laatste. Je ziet hier ook al de eerste sporen van. Voor gemeenten wordt een goede afstemming van beleid steeds belangrijker om met de beperkte middelen zo veel mogelijk resultaat te behalen. Een voorbeeld is het accommodatiebeleid: nu is voor iedere doelgroep een aparte voorziening die een paar uur per week wordt gebruikt. Multifunctioneel gebruik kan veel kosten besparen én integratie in wijken stimuleren. Er zullen sociale bedrijfsverzamelgebouwen ontstaan, waar de voorzieningen voor de wijk gebundeld zijn en alle mensen in de wijk, gezond of met een beperking, elkaar kunnen ontmoeten. Met de WMO komt de regie voor wonen, welzijn en zorg ook formeel bij de gemeenten te liggen. In combinatie met de uitbreiding van taken, wordt daarmee de afstemming binnen gemeenten steeds belangrijker, bijvoorbeeld door programmatische samenwerking tussen de afdelingen die zich bezighouden met ruimtelijke ordening, wonen, welzijn en zorg in herstructureringsgebieden. Op dit punt kunnen gemeenten nog wel wat verbeteren. De kunst is om een doe-cultuur te realiseren in plaats van een overlegcultuur. Overigens houdt de samenwerking en afstemming niet op met de bekende as wonen-welzijn-zorg. Ook de Sociale Dienst komt nadrukkelijker in beeld als het gaat om sociale activering en werk. De WMO zet gemeenten aan tot een vernieuwend welzijnsbeleid. En dat beperkt zich niet alleen tot de inhoud van beleid en de interne afstemming. De WMO draagt ook bij aan een andere werkwijze met bijvoorbeeld welzijnsorganisaties en zorgaanbieders. De afgelopen jaren is al een ontwikkeling gaande van algemene subsidies naar prestatiecontracten. Met de WMO op komst willen meerdere gemeenten diensten gaan aanbesteden. Hiermee zijn gemeenten niet langer van één aanbieder afhankelijk en dat prikkelt de welzijn- en zorgaanbieders om een goed pakket aan diensten aan te bieden aan gemeenten. Betekent dit nu één grote lofzang op de WMO? Nee, want vernieuwing is geen doel op zich. Het moet leiden tot verbetering. Veel ouderen en mensen met een handicap vrezen dat ze er met de WMO op achteruitgaan. Op zich hoeft dat niet met de WMO. Maar in combinatie met bijvoorbeeld bezuinigingen op de huursubsidie, AWBZ en stijgende lasten is de zorg begrijpelijk. Gemeenten zullen keuzes moeten maken: welke voorzieningen zijn echt nodig, waar moeten we op investeren, wat kan minder of afgeschaft, hoe kunnen we door een goed accommodatiebeleid kosten besparen, hoe laten we mensen met geld zelf betalen? Onderdeel van de WMO is dat gemeenten de lokale bevolking meer betrekken bij het welzijnsbeleid. Opvallend is dat hier nog nauwelijks aandacht voor is, terwijl onder burgers en gebruikers vaak ideeën leven hoe het beter kan, ook met beperkte middelen.
> Meer informatie bij Beatrijs Jansen, 020-5221127 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
> Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Herhuisvesting in Helmond onderzocht
Op verzoek van drie woningcorporaties heeft RIGO de gevolgen van het door minister Dekker voorgestelde huurbeleid voor de huurders doorgerekend. Uit de berekeningen komt naar voren dat vooral als gevolg van de voorgenomen liberalisatie de huren vanaf 2010 sterk zullen gaan stijgen, waardoor de woonlasten fors zullen toenemen.
Helmondse huishoudens, die vanwege herstructurering moesten verhuizen, zijn veelal tevreden over hun nieuwe woonsituatie. Dit blijkt uit het onderzoek dat RIGO uitvoerde in opdracht van woningcorporatie Woonpartners. De herhuisvesting concentreert zich in enkele gebieden in en rondom het aandachtsgebied Binnenstad-Oost, waar de betrokken corporaties bezit hebben. De zittende bewoners van deze vestigingsgebieden oordelen negatiever over de ontwikkeling van hun buurt dan andere Helmondse huishoudens.
> Meer informatie bij Johan Conijn, 020-5221129 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Femma den Breejen, 020-5221137 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Bedrijfsplan en portefeuillebeleid Goorse Volkswoning
Effecten van herstructurering op woningaanbod
Onlangs heeft RIGO een conceptversie van het bedrijfsplan voor de Goorse Volkswoning opgeleverd. Dit concept is inmiddels door de Goorse Volkswoning besproken met de medewerkers, de Raad van Toezicht en de belanghouders van de corporatie. De verdere vormgeving van het strategisch portefeuillebeleid is een belangrijk speerpunt in het bedrijfsplan. RIGO heeft de Goorse Volkswoning het afgelopen jaar ondersteund bij de eerste opzet van het portefeuillebeleid.
Hoe nuttig herstructurering ook is voor de lange termijn, op korte termijn zorgen sloop en claims ten behoeve van herhuisvesting voor verminderd aanbod op de woningmarkt. RIGO maakte een schatting van deze eenmalige effecten voor het Stadsgewest Haaglanden, inclusief de gevolgen van voortijdig beëindigde verhuisketens. Het verminderde aanbod kan worden gecompenseerd met een fors nieuwbouwprogramma, dat via doorstroming ook woningen blijkt vrij te maken aan de onderkant van de markt.
De rekening voor de huurders
> Meer informatie bij Peter van Os, 020-5221112 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij André Buys, 020-5221173 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
De woonomgeving in het WoON Het WoningBehoefte Onderzoek (WBO) en de Kwalitatieve WoningRegistratie (KWR) zijn binnenkort verleden tijd. Beide onderzoeken gaan op in het WoonOnderzoek Nederland (WoON), hét nieuwe onderzoek op het gebied van wonen. In het WoON krijgt de woonomgeving ruim de aandacht. Vernieuwend is dat er op grote schaal objectieve inspecties van de woonomgeving in Nederland worden verricht. Het instrument dat hierbij zal worden gebruikt is recentelijk door RIGO in opdracht van het Ministerie van VROM ontwikkeld. > Meer informatie bij Johan van Iersel, 020-5221103 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
RIGO-cursus biedt corporaties inzicht in zorgwereld Bij voldoende belangstelling organiseert RIGO in het voorjaar van 2005 opnieuw de Cursus Wegwijs in Zorgland voor woningcorporaties, die vooral bedoeld is voor managers, stafmedewerkers en projectleiders die zich bezighouden met wonen en zorg. Onderwerpen die aan bod komen zijn de belangrijkste (ontwikkelingen in) wet- en regelgeving, de financiering van zorginstellingen, bouwprocedures in de zorgsector en de praktijk van wonen en zorg vanuit het perspectief van zorginstellingen. Een ‘in company’-cursus is ook mogelijk. > Meer informatie bij Ineke Hooijschuur, 020-5221115 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Een wijkgerichte aanpak van wonen, welzijn en zorg
RIGO Research en Advies verricht markt- en beleidsonderzoek en ondersteunt bij het ontwikkelen van beleid, strategie en aanpak. Onze expertise is (het beleid aangaande) de woon- en leefomgeving van mensen, met aandachtsgebieden als wonen, bouwen, zorg- en dienstverlening en vastgoed. Onze opdrachtgevers zijn actief in de wereld van wonen tot en met zorg. We werken onder meer voor overheden, zorginstellingen, woningcorporaties en vastgoedondernemers: partijen die vorm geven aan de woon- en leefsituatie van mensen. We voelen ons betrokken bij de vraagstukken die op dat terrein spelen en helpen onze opdrachtgevers bij het formuleren van antwoorden. Dat doen we door ze in staat te stellen onderbouwde en afgewogen beslissingen te nemen, gebaseerd op kennis van de feiten en inzicht in de mogelijkheden. Wij koesteren onze onafhankelijkheid.
Ons werk > > > > > > > >
Wonen, zorg en welzijn Lokale en regionale Woonvisies Strategisch portefeuillebeleid Beleidsplannen Leefbaarheid Stedelijke vernieuwing Prestatieovereenkomsten Woningmarktonderzoek
> > > > > > > >
Wijkvitaliteit Monitoring en evaluatie MGE en fair-value Transformatie zorginstellingen Woonmilieutypering Procesbegeleiding Haalbaarheidsstudies Rendement-risicoanalyses
Contact RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 • 1011 AC Amsterdam • telefoon 020-5221111 • fax 020-6276840
www.rigo.nl Op onze site vindt u alle informatie over ons bedrijf, onze medewerkers, onze bereikbaarheid en ons werk. Alle openbare rapporten kunt u hier voor eigen gebruik downloaden.
RIGO stelt voor
Op een werkconferentie is het plan van aanpak besproken voor een wijkgerichte benadering van wonen, welzijn en zorg in de Delftwijk (Haarlem). Een van de gespreksthema’s was: samenwerking óf concurrentie. Het plan van aanpak is door de Regiegroep Noordketen ontwikkeld, daarbij ondersteund door RIGO. Met elkaar is een visie uitgewerkt, is bepaald wat de knelpunten zijn en wat er moet gebeuren om de visie te realiseren. En nu gaat het om ‘gewoon doen!’
De meest gestelde vragen over kostenverdeling Met het Afsprakenkader kostenverdeling herstructurering, een samenwerkingsproduct van RIGO en DHV, deden veel gemeenten en corporaties het afgelopen jaar ervaring op. In die praktijk kwamen soms toepassingsvragen op: hoe werkt dít, hoe berekenen we dát? Op onze website zijn de meest gestelde vragen en antwoorden verzameld. Ook het afsprakenkader zelf is daar te downloaden.
Onlangs zijn twee nieuwe medewerkers in dienst getreden bij RIGO. Annelien Thedinga studeerde sociale geografie en werkte eerder voor Heins Advies, NIROV en KEI. Stedelijke vernieuwing is haar specialiteit. Gerard van Bortel is bedrijfskundige en werkte voor woningcorporaties in Zwolle en Groningen. Bij RIGO zal hij zich onder meer bezig houden met strategisch voorraadbeleid.
> Meer informatie bij Antoinette Bolscher, 020-5221197 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Vincent Thunnissen, 020-5221139 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected] > Of kijk op onze website: www.rigo.nl
> Annelien Thedinga: 020-5221193,
[email protected] ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > > Gerard van Bortel: 020-5221191,
[email protected]
Nieuwsbrief RIGO Research en Advies BV Wonen, Bouwen, Zorg Winter 2004/2005 In dit nummer: > Mensen en hun wensen voor de woonomgeving > Besteding van budgetten in beeld > Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO > Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte > Vastgoedbeleid bij zorginstellingen > Nieuw: de PMC-meter > Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd > Grotere verschillen tussen huurders en kopers > WMO biedt kansen voor vernieuwing
Column
Kor t nieuws
Kor t nieuws
RIGO Research en Advies
WMO biedt kansen voor vernieuwing
Locatiegericht marktonderzoek
Haalbaarheid groot binnenstedelijk plan getoetst
Ons profiel
Voor een bouwlocatie in de gemeente Meppel heeft RIGO de woning- en grondprijzen en de bijbehorende kavelgrootten in de huidige markt geschat en zijn elementen voor de risicoanalyse benoemd, ook in relatie tot de woningdifferentiatie en de planopzet. Eveneens voor het Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke sector BV is door RIGO de markt voor een project met dure appartementen en winkels in het dorpscentrum van een Limburgse gemeente onderzocht. In de vorm van bouwscenario’s zijn de verschillende mogelijkheden in de markt geschetst.
RIGO heeft voor een ambitieus vernieuwingsplan in de binnenstad van een middelgrote gemeente een second opinion gegeven over de financiële haalbaarheid. In het kader van het duale stelstel wilde de raad voor zijn beoordeling een onafhankelijke scan van het collegevoorstel waarbij ook gevraagd werd te letten op verdere risico’s en openeinden.
In december heeft de Tweede Kamer groen licht gegeven voor de invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. In de WMO worden alle welzijnstaken van gemeenten, zoals de Wet Voorzieningen Gehandicapten, gebundeld en een aantal zorgtaken uit de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten bij gemeenten neergelegd. Het gaat niet alleen maar om een nieuwe naam of nieuwe wet, maar ook om een nieuwe besturingsfilosofie. Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij burgers gelegd, krijgen gemeenten meer beleidsvrijheid. Op de nieuwe wet was en is veel kritiek. Hoe je het ook wendt of keert, de WMO zal tot grote veranderingen leiden. Het wordt tijd om de koudwatervrees af te schudden en het vizier te richten op de kansen die de WMO biedt. Met de WMO zal 40% van het Gemeentefonds bestaan uit geld voor welzijn en zorg. Welzijn en zorg zullen een prominentere plek krijgen in het gemeentebeleid. De vraag is wel of gemeenten een beetje minder of meer van hetzelfde zullen gaan doen of de WMO aangrijpen voor een heel andere benadering. Ik verwacht en hoop vooral het laatste. Je ziet hier ook al de eerste sporen van. Voor gemeenten wordt een goede afstemming van beleid steeds belangrijker om met de beperkte middelen zo veel mogelijk resultaat te behalen. Een voorbeeld is het accommodatiebeleid: nu is voor iedere doelgroep een aparte voorziening die een paar uur per week wordt gebruikt. Multifunctioneel gebruik kan veel kosten besparen én integratie in wijken stimuleren. Er zullen sociale bedrijfsverzamelgebouwen ontstaan, waar de voorzieningen voor de wijk gebundeld zijn en alle mensen in de wijk, gezond of met een beperking, elkaar kunnen ontmoeten. Met de WMO komt de regie voor wonen, welzijn en zorg ook formeel bij de gemeenten te liggen. In combinatie met de uitbreiding van taken, wordt daarmee de afstemming binnen gemeenten steeds belangrijker, bijvoorbeeld door programmatische samenwerking tussen de afdelingen die zich bezighouden met ruimtelijke ordening, wonen, welzijn en zorg in herstructureringsgebieden. Op dit punt kunnen gemeenten nog wel wat verbeteren. De kunst is om een doe-cultuur te realiseren in plaats van een overlegcultuur. Overigens houdt de samenwerking en afstemming niet op met de bekende as wonen-welzijn-zorg. Ook de Sociale Dienst komt nadrukkelijker in beeld als het gaat om sociale activering en werk. De WMO zet gemeenten aan tot een vernieuwend welzijnsbeleid. En dat beperkt zich niet alleen tot de inhoud van beleid en de interne afstemming. De WMO draagt ook bij aan een andere werkwijze met bijvoorbeeld welzijnsorganisaties en zorgaanbieders. De afgelopen jaren is al een ontwikkeling gaande van algemene subsidies naar prestatiecontracten. Met de WMO op komst willen meerdere gemeenten diensten gaan aanbesteden. Hiermee zijn gemeenten niet langer van één aanbieder afhankelijk en dat prikkelt de welzijn- en zorgaanbieders om een goed pakket aan diensten aan te bieden aan gemeenten. Betekent dit nu één grote lofzang op de WMO? Nee, want vernieuwing is geen doel op zich. Het moet leiden tot verbetering. Veel ouderen en mensen met een handicap vrezen dat ze er met de WMO op achteruitgaan. Op zich hoeft dat niet met de WMO. Maar in combinatie met bijvoorbeeld bezuinigingen op de huursubsidie, AWBZ en stijgende lasten is de zorg begrijpelijk. Gemeenten zullen keuzes moeten maken: welke voorzieningen zijn echt nodig, waar moeten we op investeren, wat kan minder of afgeschaft, hoe kunnen we door een goed accommodatiebeleid kosten besparen, hoe laten we mensen met geld zelf betalen? Onderdeel van de WMO is dat gemeenten de lokale bevolking meer betrekken bij het welzijnsbeleid. Opvallend is dat hier nog nauwelijks aandacht voor is, terwijl onder burgers en gebruikers vaak ideeën leven hoe het beter kan, ook met beperkte middelen.
> Meer informatie bij Beatrijs Jansen, 020-5221127 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
> Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Herhuisvesting in Helmond onderzocht
Op verzoek van drie woningcorporaties heeft RIGO de gevolgen van het door minister Dekker voorgestelde huurbeleid voor de huurders doorgerekend. Uit de berekeningen komt naar voren dat vooral als gevolg van de voorgenomen liberalisatie de huren vanaf 2010 sterk zullen gaan stijgen, waardoor de woonlasten fors zullen toenemen.
Helmondse huishoudens, die vanwege herstructurering moesten verhuizen, zijn veelal tevreden over hun nieuwe woonsituatie. Dit blijkt uit het onderzoek dat RIGO uitvoerde in opdracht van woningcorporatie Woonpartners. De herhuisvesting concentreert zich in enkele gebieden in en rondom het aandachtsgebied Binnenstad-Oost, waar de betrokken corporaties bezit hebben. De zittende bewoners van deze vestigingsgebieden oordelen negatiever over de ontwikkeling van hun buurt dan andere Helmondse huishoudens.
> Meer informatie bij Johan Conijn, 020-5221129 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Femma den Breejen, 020-5221137 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Bedrijfsplan en portefeuillebeleid Goorse Volkswoning
Effecten van herstructurering op woningaanbod
Onlangs heeft RIGO een conceptversie van het bedrijfsplan voor de Goorse Volkswoning opgeleverd. Dit concept is inmiddels door de Goorse Volkswoning besproken met de medewerkers, de Raad van Toezicht en de belanghouders van de corporatie. De verdere vormgeving van het strategisch portefeuillebeleid is een belangrijk speerpunt in het bedrijfsplan. RIGO heeft de Goorse Volkswoning het afgelopen jaar ondersteund bij de eerste opzet van het portefeuillebeleid.
Hoe nuttig herstructurering ook is voor de lange termijn, op korte termijn zorgen sloop en claims ten behoeve van herhuisvesting voor verminderd aanbod op de woningmarkt. RIGO maakte een schatting van deze eenmalige effecten voor het Stadsgewest Haaglanden, inclusief de gevolgen van voortijdig beëindigde verhuisketens. Het verminderde aanbod kan worden gecompenseerd met een fors nieuwbouwprogramma, dat via doorstroming ook woningen blijkt vrij te maken aan de onderkant van de markt.
De rekening voor de huurders
> Meer informatie bij Peter van Os, 020-5221112 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij André Buys, 020-5221173 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
De woonomgeving in het WoON Het WoningBehoefte Onderzoek (WBO) en de Kwalitatieve WoningRegistratie (KWR) zijn binnenkort verleden tijd. Beide onderzoeken gaan op in het WoonOnderzoek Nederland (WoON), hét nieuwe onderzoek op het gebied van wonen. In het WoON krijgt de woonomgeving ruim de aandacht. Vernieuwend is dat er op grote schaal objectieve inspecties van de woonomgeving in Nederland worden verricht. Het instrument dat hierbij zal worden gebruikt is recentelijk door RIGO in opdracht van het Ministerie van VROM ontwikkeld. > Meer informatie bij Johan van Iersel, 020-5221103 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
RIGO-cursus biedt corporaties inzicht in zorgwereld Bij voldoende belangstelling organiseert RIGO in het voorjaar van 2005 opnieuw de Cursus Wegwijs in Zorgland voor woningcorporaties, die vooral bedoeld is voor managers, stafmedewerkers en projectleiders die zich bezighouden met wonen en zorg. Onderwerpen die aan bod komen zijn de belangrijkste (ontwikkelingen in) wet- en regelgeving, de financiering van zorginstellingen, bouwprocedures in de zorgsector en de praktijk van wonen en zorg vanuit het perspectief van zorginstellingen. Een ‘in company’-cursus is ook mogelijk. > Meer informatie bij Ineke Hooijschuur, 020-5221115 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Een wijkgerichte aanpak van wonen, welzijn en zorg
RIGO Research en Advies verricht markt- en beleidsonderzoek en ondersteunt bij het ontwikkelen van beleid, strategie en aanpak. Onze expertise is (het beleid aangaande) de woon- en leefomgeving van mensen, met aandachtsgebieden als wonen, bouwen, zorg- en dienstverlening en vastgoed. Onze opdrachtgevers zijn actief in de wereld van wonen tot en met zorg. We werken onder meer voor overheden, zorginstellingen, woningcorporaties en vastgoedondernemers: partijen die vorm geven aan de woon- en leefsituatie van mensen. We voelen ons betrokken bij de vraagstukken die op dat terrein spelen en helpen onze opdrachtgevers bij het formuleren van antwoorden. Dat doen we door ze in staat te stellen onderbouwde en afgewogen beslissingen te nemen, gebaseerd op kennis van de feiten en inzicht in de mogelijkheden. Wij koesteren onze onafhankelijkheid.
Ons werk > > > > > > > >
Wonen, zorg en welzijn Lokale en regionale Woonvisies Strategisch portefeuillebeleid Beleidsplannen Leefbaarheid Stedelijke vernieuwing Prestatieovereenkomsten Woningmarktonderzoek
> > > > > > > >
Wijkvitaliteit Monitoring en evaluatie MGE en fair-value Transformatie zorginstellingen Woonmilieutypering Procesbegeleiding Haalbaarheidsstudies Rendement-risicoanalyses
Contact RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 • 1011 AC Amsterdam • telefoon 020-5221111 • fax 020-6276840
www.rigo.nl Op onze site vindt u alle informatie over ons bedrijf, onze medewerkers, onze bereikbaarheid en ons werk. Alle openbare rapporten kunt u hier voor eigen gebruik downloaden.
RIGO stelt voor
Op een werkconferentie is het plan van aanpak besproken voor een wijkgerichte benadering van wonen, welzijn en zorg in de Delftwijk (Haarlem). Een van de gespreksthema’s was: samenwerking óf concurrentie. Het plan van aanpak is door de Regiegroep Noordketen ontwikkeld, daarbij ondersteund door RIGO. Met elkaar is een visie uitgewerkt, is bepaald wat de knelpunten zijn en wat er moet gebeuren om de visie te realiseren. En nu gaat het om ‘gewoon doen!’
De meest gestelde vragen over kostenverdeling Met het Afsprakenkader kostenverdeling herstructurering, een samenwerkingsproduct van RIGO en DHV, deden veel gemeenten en corporaties het afgelopen jaar ervaring op. In die praktijk kwamen soms toepassingsvragen op: hoe werkt dít, hoe berekenen we dát? Op onze website zijn de meest gestelde vragen en antwoorden verzameld. Ook het afsprakenkader zelf is daar te downloaden.
Onlangs zijn twee nieuwe medewerkers in dienst getreden bij RIGO. Annelien Thedinga studeerde sociale geografie en werkte eerder voor Heins Advies, NIROV en KEI. Stedelijke vernieuwing is haar specialiteit. Gerard van Bortel is bedrijfskundige en werkte voor woningcorporaties in Zwolle en Groningen. Bij RIGO zal hij zich onder meer bezig houden met strategisch voorraadbeleid.
> Meer informatie bij Antoinette Bolscher, 020-5221197 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Vincent Thunnissen, 020-5221139 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected] > Of kijk op onze website: www.rigo.nl
> Annelien Thedinga: 020-5221193,
[email protected] ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > > Gerard van Bortel: 020-5221191,
[email protected]
Nieuwsbrief RIGO Research en Advies BV Wonen, Bouwen, Zorg Winter 2004/2005 In dit nummer: > Mensen en hun wensen voor de woonomgeving > Besteding van budgetten in beeld > Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO > Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte > Vastgoedbeleid bij zorginstellingen > Nieuw: de PMC-meter > Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd > Grotere verschillen tussen huurders en kopers > WMO biedt kansen voor vernieuwing
Column
Kor t nieuws
Kor t nieuws
RIGO Research en Advies
WMO biedt kansen voor vernieuwing
Locatiegericht marktonderzoek
Haalbaarheid groot binnenstedelijk plan getoetst
Ons profiel
Voor een bouwlocatie in de gemeente Meppel heeft RIGO de woning- en grondprijzen en de bijbehorende kavelgrootten in de huidige markt geschat en zijn elementen voor de risicoanalyse benoemd, ook in relatie tot de woningdifferentiatie en de planopzet. Eveneens voor het Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke sector BV is door RIGO de markt voor een project met dure appartementen en winkels in het dorpscentrum van een Limburgse gemeente onderzocht. In de vorm van bouwscenario’s zijn de verschillende mogelijkheden in de markt geschetst.
RIGO heeft voor een ambitieus vernieuwingsplan in de binnenstad van een middelgrote gemeente een second opinion gegeven over de financiële haalbaarheid. In het kader van het duale stelstel wilde de raad voor zijn beoordeling een onafhankelijke scan van het collegevoorstel waarbij ook gevraagd werd te letten op verdere risico’s en openeinden.
In december heeft de Tweede Kamer groen licht gegeven voor de invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. In de WMO worden alle welzijnstaken van gemeenten, zoals de Wet Voorzieningen Gehandicapten, gebundeld en een aantal zorgtaken uit de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten bij gemeenten neergelegd. Het gaat niet alleen maar om een nieuwe naam of nieuwe wet, maar ook om een nieuwe besturingsfilosofie. Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij burgers gelegd, krijgen gemeenten meer beleidsvrijheid. Op de nieuwe wet was en is veel kritiek. Hoe je het ook wendt of keert, de WMO zal tot grote veranderingen leiden. Het wordt tijd om de koudwatervrees af te schudden en het vizier te richten op de kansen die de WMO biedt. Met de WMO zal 40% van het Gemeentefonds bestaan uit geld voor welzijn en zorg. Welzijn en zorg zullen een prominentere plek krijgen in het gemeentebeleid. De vraag is wel of gemeenten een beetje minder of meer van hetzelfde zullen gaan doen of de WMO aangrijpen voor een heel andere benadering. Ik verwacht en hoop vooral het laatste. Je ziet hier ook al de eerste sporen van. Voor gemeenten wordt een goede afstemming van beleid steeds belangrijker om met de beperkte middelen zo veel mogelijk resultaat te behalen. Een voorbeeld is het accommodatiebeleid: nu is voor iedere doelgroep een aparte voorziening die een paar uur per week wordt gebruikt. Multifunctioneel gebruik kan veel kosten besparen én integratie in wijken stimuleren. Er zullen sociale bedrijfsverzamelgebouwen ontstaan, waar de voorzieningen voor de wijk gebundeld zijn en alle mensen in de wijk, gezond of met een beperking, elkaar kunnen ontmoeten. Met de WMO komt de regie voor wonen, welzijn en zorg ook formeel bij de gemeenten te liggen. In combinatie met de uitbreiding van taken, wordt daarmee de afstemming binnen gemeenten steeds belangrijker, bijvoorbeeld door programmatische samenwerking tussen de afdelingen die zich bezighouden met ruimtelijke ordening, wonen, welzijn en zorg in herstructureringsgebieden. Op dit punt kunnen gemeenten nog wel wat verbeteren. De kunst is om een doe-cultuur te realiseren in plaats van een overlegcultuur. Overigens houdt de samenwerking en afstemming niet op met de bekende as wonen-welzijn-zorg. Ook de Sociale Dienst komt nadrukkelijker in beeld als het gaat om sociale activering en werk. De WMO zet gemeenten aan tot een vernieuwend welzijnsbeleid. En dat beperkt zich niet alleen tot de inhoud van beleid en de interne afstemming. De WMO draagt ook bij aan een andere werkwijze met bijvoorbeeld welzijnsorganisaties en zorgaanbieders. De afgelopen jaren is al een ontwikkeling gaande van algemene subsidies naar prestatiecontracten. Met de WMO op komst willen meerdere gemeenten diensten gaan aanbesteden. Hiermee zijn gemeenten niet langer van één aanbieder afhankelijk en dat prikkelt de welzijn- en zorgaanbieders om een goed pakket aan diensten aan te bieden aan gemeenten. Betekent dit nu één grote lofzang op de WMO? Nee, want vernieuwing is geen doel op zich. Het moet leiden tot verbetering. Veel ouderen en mensen met een handicap vrezen dat ze er met de WMO op achteruitgaan. Op zich hoeft dat niet met de WMO. Maar in combinatie met bijvoorbeeld bezuinigingen op de huursubsidie, AWBZ en stijgende lasten is de zorg begrijpelijk. Gemeenten zullen keuzes moeten maken: welke voorzieningen zijn echt nodig, waar moeten we op investeren, wat kan minder of afgeschaft, hoe kunnen we door een goed accommodatiebeleid kosten besparen, hoe laten we mensen met geld zelf betalen? Onderdeel van de WMO is dat gemeenten de lokale bevolking meer betrekken bij het welzijnsbeleid. Opvallend is dat hier nog nauwelijks aandacht voor is, terwijl onder burgers en gebruikers vaak ideeën leven hoe het beter kan, ook met beperkte middelen.
> Meer informatie bij Beatrijs Jansen, 020-5221127 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
> Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Herhuisvesting in Helmond onderzocht
Op verzoek van drie woningcorporaties heeft RIGO de gevolgen van het door minister Dekker voorgestelde huurbeleid voor de huurders doorgerekend. Uit de berekeningen komt naar voren dat vooral als gevolg van de voorgenomen liberalisatie de huren vanaf 2010 sterk zullen gaan stijgen, waardoor de woonlasten fors zullen toenemen.
Helmondse huishoudens, die vanwege herstructurering moesten verhuizen, zijn veelal tevreden over hun nieuwe woonsituatie. Dit blijkt uit het onderzoek dat RIGO uitvoerde in opdracht van woningcorporatie Woonpartners. De herhuisvesting concentreert zich in enkele gebieden in en rondom het aandachtsgebied Binnenstad-Oost, waar de betrokken corporaties bezit hebben. De zittende bewoners van deze vestigingsgebieden oordelen negatiever over de ontwikkeling van hun buurt dan andere Helmondse huishoudens.
> Meer informatie bij Johan Conijn, 020-5221129 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Femma den Breejen, 020-5221137 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Bedrijfsplan en portefeuillebeleid Goorse Volkswoning
Effecten van herstructurering op woningaanbod
Onlangs heeft RIGO een conceptversie van het bedrijfsplan voor de Goorse Volkswoning opgeleverd. Dit concept is inmiddels door de Goorse Volkswoning besproken met de medewerkers, de Raad van Toezicht en de belanghouders van de corporatie. De verdere vormgeving van het strategisch portefeuillebeleid is een belangrijk speerpunt in het bedrijfsplan. RIGO heeft de Goorse Volkswoning het afgelopen jaar ondersteund bij de eerste opzet van het portefeuillebeleid.
Hoe nuttig herstructurering ook is voor de lange termijn, op korte termijn zorgen sloop en claims ten behoeve van herhuisvesting voor verminderd aanbod op de woningmarkt. RIGO maakte een schatting van deze eenmalige effecten voor het Stadsgewest Haaglanden, inclusief de gevolgen van voortijdig beëindigde verhuisketens. Het verminderde aanbod kan worden gecompenseerd met een fors nieuwbouwprogramma, dat via doorstroming ook woningen blijkt vrij te maken aan de onderkant van de markt.
De rekening voor de huurders
> Meer informatie bij Peter van Os, 020-5221112 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij André Buys, 020-5221173 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
De woonomgeving in het WoON Het WoningBehoefte Onderzoek (WBO) en de Kwalitatieve WoningRegistratie (KWR) zijn binnenkort verleden tijd. Beide onderzoeken gaan op in het WoonOnderzoek Nederland (WoON), hét nieuwe onderzoek op het gebied van wonen. In het WoON krijgt de woonomgeving ruim de aandacht. Vernieuwend is dat er op grote schaal objectieve inspecties van de woonomgeving in Nederland worden verricht. Het instrument dat hierbij zal worden gebruikt is recentelijk door RIGO in opdracht van het Ministerie van VROM ontwikkeld. > Meer informatie bij Johan van Iersel, 020-5221103 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
RIGO-cursus biedt corporaties inzicht in zorgwereld Bij voldoende belangstelling organiseert RIGO in het voorjaar van 2005 opnieuw de Cursus Wegwijs in Zorgland voor woningcorporaties, die vooral bedoeld is voor managers, stafmedewerkers en projectleiders die zich bezighouden met wonen en zorg. Onderwerpen die aan bod komen zijn de belangrijkste (ontwikkelingen in) wet- en regelgeving, de financiering van zorginstellingen, bouwprocedures in de zorgsector en de praktijk van wonen en zorg vanuit het perspectief van zorginstellingen. Een ‘in company’-cursus is ook mogelijk. > Meer informatie bij Ineke Hooijschuur, 020-5221115 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Een wijkgerichte aanpak van wonen, welzijn en zorg
RIGO Research en Advies verricht markt- en beleidsonderzoek en ondersteunt bij het ontwikkelen van beleid, strategie en aanpak. Onze expertise is (het beleid aangaande) de woon- en leefomgeving van mensen, met aandachtsgebieden als wonen, bouwen, zorg- en dienstverlening en vastgoed. Onze opdrachtgevers zijn actief in de wereld van wonen tot en met zorg. We werken onder meer voor overheden, zorginstellingen, woningcorporaties en vastgoedondernemers: partijen die vorm geven aan de woon- en leefsituatie van mensen. We voelen ons betrokken bij de vraagstukken die op dat terrein spelen en helpen onze opdrachtgevers bij het formuleren van antwoorden. Dat doen we door ze in staat te stellen onderbouwde en afgewogen beslissingen te nemen, gebaseerd op kennis van de feiten en inzicht in de mogelijkheden. Wij koesteren onze onafhankelijkheid.
Ons werk > > > > > > > >
Wonen, zorg en welzijn Lokale en regionale Woonvisies Strategisch portefeuillebeleid Beleidsplannen Leefbaarheid Stedelijke vernieuwing Prestatieovereenkomsten Woningmarktonderzoek
> > > > > > > >
Wijkvitaliteit Monitoring en evaluatie MGE en fair-value Transformatie zorginstellingen Woonmilieutypering Procesbegeleiding Haalbaarheidsstudies Rendement-risicoanalyses
Contact RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 • 1011 AC Amsterdam • telefoon 020-5221111 • fax 020-6276840
www.rigo.nl Op onze site vindt u alle informatie over ons bedrijf, onze medewerkers, onze bereikbaarheid en ons werk. Alle openbare rapporten kunt u hier voor eigen gebruik downloaden.
RIGO stelt voor
Op een werkconferentie is het plan van aanpak besproken voor een wijkgerichte benadering van wonen, welzijn en zorg in de Delftwijk (Haarlem). Een van de gespreksthema’s was: samenwerking óf concurrentie. Het plan van aanpak is door de Regiegroep Noordketen ontwikkeld, daarbij ondersteund door RIGO. Met elkaar is een visie uitgewerkt, is bepaald wat de knelpunten zijn en wat er moet gebeuren om de visie te realiseren. En nu gaat het om ‘gewoon doen!’
De meest gestelde vragen over kostenverdeling Met het Afsprakenkader kostenverdeling herstructurering, een samenwerkingsproduct van RIGO en DHV, deden veel gemeenten en corporaties het afgelopen jaar ervaring op. In die praktijk kwamen soms toepassingsvragen op: hoe werkt dít, hoe berekenen we dát? Op onze website zijn de meest gestelde vragen en antwoorden verzameld. Ook het afsprakenkader zelf is daar te downloaden.
Onlangs zijn twee nieuwe medewerkers in dienst getreden bij RIGO. Annelien Thedinga studeerde sociale geografie en werkte eerder voor Heins Advies, NIROV en KEI. Stedelijke vernieuwing is haar specialiteit. Gerard van Bortel is bedrijfskundige en werkte voor woningcorporaties in Zwolle en Groningen. Bij RIGO zal hij zich onder meer bezig houden met strategisch voorraadbeleid.
> Meer informatie bij Antoinette Bolscher, 020-5221197 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Vincent Thunnissen, 020-5221139 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected] > Of kijk op onze website: www.rigo.nl
> Annelien Thedinga: 020-5221193,
[email protected] ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > > Gerard van Bortel: 020-5221191,
[email protected]
Nieuwsbrief RIGO Research en Advies BV Wonen, Bouwen, Zorg Winter 2004/2005 In dit nummer: > Mensen en hun wensen voor de woonomgeving > Besteding van budgetten in beeld > Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO > Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte > Vastgoedbeleid bij zorginstellingen > Nieuw: de PMC-meter > Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd > Grotere verschillen tussen huurders en kopers > WMO biedt kansen voor vernieuwing
Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd
Grotere verschillen tussen huurders en kopers
Mensen en hun wensen voor de woonomgeving
Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO
Besteding van budgetten in beeld
“Een kwaliteitsslag die uniek is in Nederland en die elke Groninger, ongeacht het inkomen, voldoende keuzemogelijkheden biedt.” Ziedaar de ambities van de provinciale Nota Bouwen en Wonen 2002-2006. Wat komt er van terecht?
Huurders en eigenaar-bewoners zijn wat betreft inkomen en vermogen steeds meer gescheiden groepen geworden. Dat komt naar voren uit de WBO-themapublicatie over de betaalbaarheid van het wonen die RIGO voor het Ministerie van VROM heeft opgesteld.
De ambities van de provincie Groningen omvatten een omvangrijke nieuwbouwproductie. Deels ter uitbreiding van de woningvoorraad maar vooral ook ter vervanging van niet meer bij de actuele woonwensen passende woningen. Om die transformatieslag vaart en vorm te geven, vroeg de provincie gemeenten een woonplan op te stellen en over de uitvoering daarvan convenanten te sluiten met de woningcorporaties. De totstandkoming daarvan werd gestimuleerd met behulp van de verdeling van planologische contingenten: plannen en bijbehorende convenanten die blijk gaven van een voortvarende aanpak van de transformatieslag werden met extra contingenten beloond. Een geslaagde procesinterventie; zo mag deze aanpak in ieder geval worden genoemd. Overal in de provincie zagen plannen en convenanten het licht. Maar plannen en convenanten zijn nog maar papier. Hoe staat het met de daden? In cijfers uitgedrukt, ambieert de provincie een productie van ruim 20.000 woningen en de sloop van circa 8.800 woningen. RIGO maakte een inschatting van de vermoedelijke realisatie tot en met 2006. De lat blijkt dan te hoog gelegd. Naar verwachting zal de nieuwbouw ruim 12.000 woningen omvatten en worden circa 6.000 woningen vervangen. Dat is, hoewel minder dan geambieerd, toch een prestatie van formaat. Net als elders in het land voelden ook de Groninger gemeenten de afgelopen jaren de gevolgen van een wijzigende woningmarkt. Een afnemende belangstelling voor nieuwbouw in de koopsector en een vraagverschuiving richting huur maakten het moeilijk om tempo te maken. Specifiek voor Groningen komt daar een marktvraag bij die zeer subtiel is. De prijs/kwaliteitverhouding luistert nauw, kan snel wijzigen en moet per locatie worden bepaald. Dat vereist van gemeenten, corporaties en ontwikkelaars een hoge mate van marktgevoeligheid en flexibiliteit. Regionale verschillen zijn daarin herkenbaar. Zo is de woningmarkt in en rond de stad Groningen aanmerkelijk sterker dan in het oosten van de provincie. Een groot deel van de gemeentelijke plannen is gericht op herstructurering van de bestaande woningvoorraad. In de evaluatiestudie heeft RIGO onderzocht welke financiële inspanningen corporaties en gemeenten moeten leveren om deze kwaliteitsslag te maken. De investeringen zijn fors – dat was bij voorbaat duidelijk – terwijl de verdiencapaciteit gering blijkt te zijn. Het scherpst komt dat naar voren in de kleine steden. De markt is er kritisch, steeds moet het hoofd worden geboden aan concurrenten in het landelijk gebied en de vraag naar hoogwaardige sociale huurwoningen is aanzienlijk. Qua inhoud en strategie is dat al een zware opgave; financieel gezien een nog zwaardere. De evaluatie laat zien dat de ambities van de provincie nog onverkort overeind staan en ook breed worden gedeeld. Tegelijk wordt duidelijk dat de uitvoering trager verloopt dan gehoopt. Extra inspanningen en slimme oplossingen zijn dan ook nodig. Ze waren op 2 december onderwerp van bespreking tijdens een drukbezocht congres. Een congres met een prikkelende titel: “Woonplannen, prullenbak of uitvoeren?” Het antwoord laat zich raden.
Uit het onderzoek is gebleken dat de netto huurquote van de huurders de afgelopen vier jaar niet is veranderd en in 2002 gemiddeld 23,9% bedroeg. Het aandeel huursubsidieontvangers is wel toegenomen, maar dit is vooral veroorzaakt door de relatieve krimp van de huursector. In de koopsector is ook sprake van een stabilisatie van de woonlasten. De netto koopquote is gelijk gebleven en bedroeg in 2002 gemiddeld 16,8%. Aan het verschil tussen de quote in de huur- en de koopsector kunnen overigens geen conclusies worden verbonden. De twee quotes zijn onvergelijkbaar. Verder is uit het onderzoek naar voren gekomen dat huurders en kopers steeds meer gescheiden groepen zijn geworden. In de huursector is de afgelopen decennia het aandeel van de lagere inkomensgroepen toegenomen. De hogere inkomens hebben steeds meer gekozen voor een koopwoning. Als gevolg hiervan zijn de inkomensverschillen tussen huurders en kopers toegenomen. Daarnaast zijn er ook grote verschillen wat betreft de omvang van het vermogen. Huurders hebben gemiddeld een vermogen van € 5.000, terwijl mede door het eigenwoningbezit het vermogen van eigenaar-bewoners gemiddeld € 150.000 bedraagt.
De keuze van een geschikte woning hangt van meer factoren af dan het gebouw alleen. De woonomgeving vervult een steeds belangrijkere rol. Dat was aanleiding voor RR Bouw om RIGO de recente inzichten in de gedifferentieerde wensen van consumenten voor de woonomgeving op een rij te laten zetten.
Veel woningcorporaties zijn actief op het gebied van wonen, welzijn en zorg. De invoering van het zesde prestatieveld heeft hier sterk aan bijgedragen. Voorbeelden zijn het bouwen en verhuren van woonzorgcentra, huisvesting voor gehandicapten, de ontwikkeling en exploitatie van wijksteunpunten en het afstemmen van dienstverlening. Corporaties hebben daarbij te maken met een keur aan wet- en regelgeving, zoals de AWBZ, de WVG of de Welzijnswet.
Het is van belang dat woningcorporaties inzicht kunnen bieden in het budget dat zij beschikbaar hebben voor maatschappelijke activiteiten en aansluitend ook in de feitelijke besteding van dat budget. RIGO heeft hiervoor de Transparantiemethodiek ontwikkeld. Recent zijn twee projecten afgerond waarin deze methodiek is toegepast.
> Meer informatie bij Arjen Zandstra, 020-5221178 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
> Meer informatie: bij Johan Conijn, 020-5221129 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De rapportage ‘Het wie, wat en waar van de woonomgeving’ wordt samengevat in de vorm van een checklist. De checklist biedt een overzicht van alle aspecten waarmee rekening moet worden gehouden bij het creëren van een kwalitatief goede woonomgeving. Omdat er geen receptenboek is te geven voor dé ideale woonwijk is er in de checklist een onderscheid gemaakt naar verschillende woonmilieus en bijbehorende wensen en eisen. Aandachtspunten die naar voren komen zijn bijvoorbeeld de wens van een grote, diepe tuin. In een stedelijk milieu zal die wens moeilijk te realiseren zijn, maar een loggia blijkt geen oplossing. Een normaal balkon voldoet beter aan de vraag. Om hoge stedelijke dichtheden te compenseren is extra kwaliteit gewenst, niet alleen in de woning maar ook qua buitenruimte. Naast de consumentenwensen gaat het rapport in op het ontwikkelproces. De kwaliteit van de woonomgeving vereist een integrale aanpak bij de (her)ontwikkeling van wijken. Het rapport gaat in op de manier waarop marktpartijen hun inbreng kunnen leveren: vooral door ervaring en kennis van de markt. De checklist is daarbij ondersteunend.
Dit is een zeer onwaarschijnlijk ongevalscenario, maar zelfs de meest klip en klare ongevallen laten zich soms lastig kwalificeren en analyseren. RIGO kan daarover meepraten want zij is betrokken bij het ontwikkelen van een Risicomodel Arbeidsongevallen, in opdracht van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Het doel van het risicomodel is dat bedrijven zelf kunnen bepalen hoe groot de individuele risico’s voor hun medewerkers zijn, gegeven het dagelijkse activiteitenpatroon, wat de mogelijke gevolgen zijn en vooral: welke ingrepen die risico’s en gevolgen kunnen verkleinen. De ondersteuning die RIGO biedt is drieledig. Ten eerste worden risicovolle activiteiten gemodelleerd om te kunnen achterhalen welke barrières om ongevallen te voorkomen kunnen worden versterkt. Ten tweede worden de ontwikkelde modellen getoetst aan ongevalscenario’s. Tot slot worden getoetste modellen en daarin mogelijke scenario’s gekwantificeerd aan de hand van echte ongevallen.
> Meer informatie bij Martin Damen, 020-5221164 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Wat betekent de WMO voor corporaties? Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij de burger/huurder gelegd en meer taken en financiële risico’s bij de gemeente. Gemeenten zullen met woningcorporaties bindende afspraken willen maken over de aard en het volume van bijvoorbeeld geschikte woningen, woningaanpassingen en multifunctionele gebouwen voor welzijn en zorg. Dit zullen ze doen aan de hand van de acht prestatievelden die benoemd zijn in de WMO. Welzijn- en zorgaanbieders zullen nog nadrukkelijker dingen om de gunst van de klant en nog vaker de samenwerking zoeken met corporaties voor bouwprojecten of het aanbieden van dienstverleningspakketten. Om in te kunnen spelen op vragen van huurders, gemeenten en welzijn- en zorgaanbieders, moeten corporaties zelf te rade gaan wat de WMO betekent voor het beleid, de concrete projecten en de dienstverlening aan huurders. Voor u het weet is het 2006 en zijn de eerste delen van de WMO ingevoerd. De studiebijeenkomst helpt u bij de voorbereiding op de WMO: welke activiteiten gaan straks onder de WMO vallen, wat wordt onze inzet, waarover willen wij afspraken maken met gemeenten en met wie willen wij coalities aangaan?
In één middag de gevolgen van de WMO op een rij
Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte ‘Het slachtoffer is, staande op een ladder geplaatst op een dak, in aanraking gekomen met een niet geïsoleerde stroomdraad en door de elektrische schok van de ladder gevallen op een aan de dakrand geplaatste niet gezekerde rolsteiger die vervolgens kantelde waardoor het slachtoffer terecht kwam in een container met afgewerkte olie.’
Vanaf januari 2006 wordt de Wet Maatschappelijke Ondersteuning ingevoerd. De WMO vervangt de WVG en de Welzijnswet. Ook gaat een aantal onderdelen uit de AWBZ, zoals huishoudelijke verzorging en begeleiding, naar de WMO. Voor corporaties zal er het nodige veranderen. RIGO organiseert een studiemiddag waarin de ins en outs van de WMO en de consequenties ervan voor corporaties worden belicht.
> Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Vastgoedbeleid bij zorginstellingen
De middag start met een korte introductie over de WMO. Vervolgens bekijken we met u op welke wijze u als corporatie kunt inspelen op de aankomende veranderingen. Wij doen dit aan de hand van de volgende thema’s: • De prestatievelden uit de WMO die voor u relevant zijn • Vastgoedbeleid en vastgoedbeheer in welzijn en zorg • Prestatieafspraken en contracten • Samenwerking en coalitievorming We gaan uit van ontwikkelingen in de praktijk, onze expertise en uw vragen. We zullen tevens aandacht schenken aan de strategische opties richting gemeenten en samenwerkingspartners.
Praktische informatie In opdracht van de Zorggroep Noorderbreedte verrichtte RIGO onderzoek ten behoeve van het toekomstige vastgoedbeleid van deze instelling. De nadruk lag hierbij op de gewenste ontwikkeling in het segment van verpleeg- en verzorgingshuizen.
De studiemiddag is bedoeld voor managers, stafmedewerkers en beleidsmedewerkers die zich bezighouden met wonen en zorg en projectleiders die betrokken zijn bij de realisatie van woonzorgprojecten.
De Zorggroep wilde verkennen langs welke lijnen het vastgoed het beste kan worden georganiseerd, vanuit de opvatting dat dit vastgoed een bijdrage kan leveren aan de zorgdoelstelling van de groep. De transformatieopgave waarvoor de Zorggroep zich gesteld ziet, is niet eenvoudig. RIGO heeft voor de groep enkele voorstellen voor de vastgoedstructuur aangegeven, op zowel gebouw- als organisatieniveau, en heeft in beeld gebracht welk beslag op de financiële ruimte te verwachten is. De Zorggroep heeft hierdoor een betere onderbouwing gekregen voor de professionalisering die rond het vastgoed nodig is. De ontwikkelde modellen blijken zeer bruikbaar voor de herstructurering van het vastgoed van de Zorggroep.
De leiding is in handen van Beatrijs Jansen en Anne van Grinsven. Beatrijs Jansen is consultant wonen, welzijn en zorg en deskundige op het gebied van de WMO en de AWBZ. Anne van Grinsven is consultant woonbeleid en heeft veel ervaring met corporaties.
> Meer informatie bij Rob de Wildt, 020-5221122 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De studiemiddagen vinden plaats op dinsdag 15 maart en donderdag 24 maart 2005, van 13.30 tot 16.30 uur. De deelnamekosten bedragen e 100 per persoon, exclusief BTW.
> Meer informatie en aanmeldingen bij Ineke Hooijschuur, 020-5221115 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De Transparantiemethodiek is ontwikkeld als SEV-project samen met enkele woningcorporaties. Delftwonen, een van de deelnemers van het SEV-project, heeft de ontwikkelde methodiek vervolgens binnen de eigen organisatie toegepast. Het resultaat is dat in de meerjarenprognose de maatschappelijk kasstromen afzonderlijk gepresenteerd kunnen worden. Dit biedt een goede basis om met externe belanghouders het gesprek aan te gaan over de besteding van de beschikbare middelen. Talis Woondiensten en de gemeente Wijchen hebben de Transparantiemethodiek als financiële grondslag gebruikt voor het maken van prestatieafspraken. Talis heeft de gemeente inzicht geboden in het budget dat zij voor onrendabele toppen en uitgaven voor leefbaarheid beschikbaar heeft. Over de besteding van dit budget en de inbreng van de gemeente zijn afspraken gemaakt. De meerwaarde van de Transparantiemethodiek blijkt te zijn dat woningcorporatie en gemeente vanuit partnership met elkaar afspraken maken. Er is een gezamenlijk belang om het beschikbare budget optimaal in te zetten.
> Meer informatie: bij Johan Conijn, 020-5221129 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Nieuw: de PMC-meter Sluit de kwaliteit van het woningaanbod aan op de vraag vanuit de markt? Dat is één van de centrale vragen in het strategisch voorraadbeleid, waarmee woningcorporaties RIGO benaderen. Voor de beantwoording van die vraag maakt RIGO gebruik van de WBO-uitkomsten uit 2002. RIGO maakt op basis van die uitkomsten een onderscheid naar 17 klantgroepen; ieder met een eigen woonwensenprofiel. In een nieuw instrument van RIGO, de PMC-meter, worden deze woonwensenprofielen vergeleken met de kenmerken van de productgroepen (of complexen) in de portefeuille. Daarbij gaat het niet alleen om de woningen zelf, maar ook om het woonmilieu waar ze deel van uitmaken. De uitkomst van de PMC-meter is een cijfermatige en visuele weergave van de geschiktheid van een productVoorbeeld van een portefeuille groep voor elk van de 17 klantgroepen. De met twee productgroepen en 6 van de 17 klantgroepen geschiktheid wordt uitgedrukt in aftrekProductgroepen kleine egw portiek-flats punten: hoe minder aftrekpunten, hoe bij centrum zonder lift beter de productgroep voldoet aan het dertiger jaren zestiger jaren Klantgroepen woonwensenprofiel. De huidige omvang 1-2p, < 25 jaar van het aanbod is bekend. Als nu ook de 1p, 25-39 jr., ink huidige en de te verwachten omvang van 2p, 25-39 jr., ink de klantgroepen bekend zijn, kunnen door gezin 18-39 jr., ink middel van een verdeelstaat de tekorten en 1p, 25-39 jr., ink + overschotten in de portefeuille bepaald 2p, 25-39 jr., ink + worden. In de verdeelstaat worden klantgroepen aan productgroepen gekoppeld, geschikt tamelijk ongeschikt waarbij als regel geldt, dat steeds naar de redelijk geschikt ongeschikt beste, de optimale ‘fit’ gezocht wordt.
> Meer informatie bij Peter van Os, 020-5221112 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd
Grotere verschillen tussen huurders en kopers
Mensen en hun wensen voor de woonomgeving
Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO
Besteding van budgetten in beeld
“Een kwaliteitsslag die uniek is in Nederland en die elke Groninger, ongeacht het inkomen, voldoende keuzemogelijkheden biedt.” Ziedaar de ambities van de provinciale Nota Bouwen en Wonen 2002-2006. Wat komt er van terecht?
Huurders en eigenaar-bewoners zijn wat betreft inkomen en vermogen steeds meer gescheiden groepen geworden. Dat komt naar voren uit de WBO-themapublicatie over de betaalbaarheid van het wonen die RIGO voor het Ministerie van VROM heeft opgesteld.
De ambities van de provincie Groningen omvatten een omvangrijke nieuwbouwproductie. Deels ter uitbreiding van de woningvoorraad maar vooral ook ter vervanging van niet meer bij de actuele woonwensen passende woningen. Om die transformatieslag vaart en vorm te geven, vroeg de provincie gemeenten een woonplan op te stellen en over de uitvoering daarvan convenanten te sluiten met de woningcorporaties. De totstandkoming daarvan werd gestimuleerd met behulp van de verdeling van planologische contingenten: plannen en bijbehorende convenanten die blijk gaven van een voortvarende aanpak van de transformatieslag werden met extra contingenten beloond. Een geslaagde procesinterventie; zo mag deze aanpak in ieder geval worden genoemd. Overal in de provincie zagen plannen en convenanten het licht. Maar plannen en convenanten zijn nog maar papier. Hoe staat het met de daden? In cijfers uitgedrukt, ambieert de provincie een productie van ruim 20.000 woningen en de sloop van circa 8.800 woningen. RIGO maakte een inschatting van de vermoedelijke realisatie tot en met 2006. De lat blijkt dan te hoog gelegd. Naar verwachting zal de nieuwbouw ruim 12.000 woningen omvatten en worden circa 6.000 woningen vervangen. Dat is, hoewel minder dan geambieerd, toch een prestatie van formaat. Net als elders in het land voelden ook de Groninger gemeenten de afgelopen jaren de gevolgen van een wijzigende woningmarkt. Een afnemende belangstelling voor nieuwbouw in de koopsector en een vraagverschuiving richting huur maakten het moeilijk om tempo te maken. Specifiek voor Groningen komt daar een marktvraag bij die zeer subtiel is. De prijs/kwaliteitverhouding luistert nauw, kan snel wijzigen en moet per locatie worden bepaald. Dat vereist van gemeenten, corporaties en ontwikkelaars een hoge mate van marktgevoeligheid en flexibiliteit. Regionale verschillen zijn daarin herkenbaar. Zo is de woningmarkt in en rond de stad Groningen aanmerkelijk sterker dan in het oosten van de provincie. Een groot deel van de gemeentelijke plannen is gericht op herstructurering van de bestaande woningvoorraad. In de evaluatiestudie heeft RIGO onderzocht welke financiële inspanningen corporaties en gemeenten moeten leveren om deze kwaliteitsslag te maken. De investeringen zijn fors – dat was bij voorbaat duidelijk – terwijl de verdiencapaciteit gering blijkt te zijn. Het scherpst komt dat naar voren in de kleine steden. De markt is er kritisch, steeds moet het hoofd worden geboden aan concurrenten in het landelijk gebied en de vraag naar hoogwaardige sociale huurwoningen is aanzienlijk. Qua inhoud en strategie is dat al een zware opgave; financieel gezien een nog zwaardere. De evaluatie laat zien dat de ambities van de provincie nog onverkort overeind staan en ook breed worden gedeeld. Tegelijk wordt duidelijk dat de uitvoering trager verloopt dan gehoopt. Extra inspanningen en slimme oplossingen zijn dan ook nodig. Ze waren op 2 december onderwerp van bespreking tijdens een drukbezocht congres. Een congres met een prikkelende titel: “Woonplannen, prullenbak of uitvoeren?” Het antwoord laat zich raden.
Uit het onderzoek is gebleken dat de netto huurquote van de huurders de afgelopen vier jaar niet is veranderd en in 2002 gemiddeld 23,9% bedroeg. Het aandeel huursubsidieontvangers is wel toegenomen, maar dit is vooral veroorzaakt door de relatieve krimp van de huursector. In de koopsector is ook sprake van een stabilisatie van de woonlasten. De netto koopquote is gelijk gebleven en bedroeg in 2002 gemiddeld 16,8%. Aan het verschil tussen de quote in de huur- en de koopsector kunnen overigens geen conclusies worden verbonden. De twee quotes zijn onvergelijkbaar. Verder is uit het onderzoek naar voren gekomen dat huurders en kopers steeds meer gescheiden groepen zijn geworden. In de huursector is de afgelopen decennia het aandeel van de lagere inkomensgroepen toegenomen. De hogere inkomens hebben steeds meer gekozen voor een koopwoning. Als gevolg hiervan zijn de inkomensverschillen tussen huurders en kopers toegenomen. Daarnaast zijn er ook grote verschillen wat betreft de omvang van het vermogen. Huurders hebben gemiddeld een vermogen van € 5.000, terwijl mede door het eigenwoningbezit het vermogen van eigenaar-bewoners gemiddeld € 150.000 bedraagt.
De keuze van een geschikte woning hangt van meer factoren af dan het gebouw alleen. De woonomgeving vervult een steeds belangrijkere rol. Dat was aanleiding voor RR Bouw om RIGO de recente inzichten in de gedifferentieerde wensen van consumenten voor de woonomgeving op een rij te laten zetten.
Veel woningcorporaties zijn actief op het gebied van wonen, welzijn en zorg. De invoering van het zesde prestatieveld heeft hier sterk aan bijgedragen. Voorbeelden zijn het bouwen en verhuren van woonzorgcentra, huisvesting voor gehandicapten, de ontwikkeling en exploitatie van wijksteunpunten en het afstemmen van dienstverlening. Corporaties hebben daarbij te maken met een keur aan wet- en regelgeving, zoals de AWBZ, de WVG of de Welzijnswet.
Het is van belang dat woningcorporaties inzicht kunnen bieden in het budget dat zij beschikbaar hebben voor maatschappelijke activiteiten en aansluitend ook in de feitelijke besteding van dat budget. RIGO heeft hiervoor de Transparantiemethodiek ontwikkeld. Recent zijn twee projecten afgerond waarin deze methodiek is toegepast.
> Meer informatie bij Arjen Zandstra, 020-5221178 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
> Meer informatie: bij Johan Conijn, 020-5221129 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De rapportage ‘Het wie, wat en waar van de woonomgeving’ wordt samengevat in de vorm van een checklist. De checklist biedt een overzicht van alle aspecten waarmee rekening moet worden gehouden bij het creëren van een kwalitatief goede woonomgeving. Omdat er geen receptenboek is te geven voor dé ideale woonwijk is er in de checklist een onderscheid gemaakt naar verschillende woonmilieus en bijbehorende wensen en eisen. Aandachtspunten die naar voren komen zijn bijvoorbeeld de wens van een grote, diepe tuin. In een stedelijk milieu zal die wens moeilijk te realiseren zijn, maar een loggia blijkt geen oplossing. Een normaal balkon voldoet beter aan de vraag. Om hoge stedelijke dichtheden te compenseren is extra kwaliteit gewenst, niet alleen in de woning maar ook qua buitenruimte. Naast de consumentenwensen gaat het rapport in op het ontwikkelproces. De kwaliteit van de woonomgeving vereist een integrale aanpak bij de (her)ontwikkeling van wijken. Het rapport gaat in op de manier waarop marktpartijen hun inbreng kunnen leveren: vooral door ervaring en kennis van de markt. De checklist is daarbij ondersteunend.
Dit is een zeer onwaarschijnlijk ongevalscenario, maar zelfs de meest klip en klare ongevallen laten zich soms lastig kwalificeren en analyseren. RIGO kan daarover meepraten want zij is betrokken bij het ontwikkelen van een Risicomodel Arbeidsongevallen, in opdracht van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Het doel van het risicomodel is dat bedrijven zelf kunnen bepalen hoe groot de individuele risico’s voor hun medewerkers zijn, gegeven het dagelijkse activiteitenpatroon, wat de mogelijke gevolgen zijn en vooral: welke ingrepen die risico’s en gevolgen kunnen verkleinen. De ondersteuning die RIGO biedt is drieledig. Ten eerste worden risicovolle activiteiten gemodelleerd om te kunnen achterhalen welke barrières om ongevallen te voorkomen kunnen worden versterkt. Ten tweede worden de ontwikkelde modellen getoetst aan ongevalscenario’s. Tot slot worden getoetste modellen en daarin mogelijke scenario’s gekwantificeerd aan de hand van echte ongevallen.
> Meer informatie bij Martin Damen, 020-5221164 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Wat betekent de WMO voor corporaties? Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij de burger/huurder gelegd en meer taken en financiële risico’s bij de gemeente. Gemeenten zullen met woningcorporaties bindende afspraken willen maken over de aard en het volume van bijvoorbeeld geschikte woningen, woningaanpassingen en multifunctionele gebouwen voor welzijn en zorg. Dit zullen ze doen aan de hand van de acht prestatievelden die benoemd zijn in de WMO. Welzijn- en zorgaanbieders zullen nog nadrukkelijker dingen om de gunst van de klant en nog vaker de samenwerking zoeken met corporaties voor bouwprojecten of het aanbieden van dienstverleningspakketten. Om in te kunnen spelen op vragen van huurders, gemeenten en welzijn- en zorgaanbieders, moeten corporaties zelf te rade gaan wat de WMO betekent voor het beleid, de concrete projecten en de dienstverlening aan huurders. Voor u het weet is het 2006 en zijn de eerste delen van de WMO ingevoerd. De studiebijeenkomst helpt u bij de voorbereiding op de WMO: welke activiteiten gaan straks onder de WMO vallen, wat wordt onze inzet, waarover willen wij afspraken maken met gemeenten en met wie willen wij coalities aangaan?
In één middag de gevolgen van de WMO op een rij
Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte ‘Het slachtoffer is, staande op een ladder geplaatst op een dak, in aanraking gekomen met een niet geïsoleerde stroomdraad en door de elektrische schok van de ladder gevallen op een aan de dakrand geplaatste niet gezekerde rolsteiger die vervolgens kantelde waardoor het slachtoffer terecht kwam in een container met afgewerkte olie.’
Vanaf januari 2006 wordt de Wet Maatschappelijke Ondersteuning ingevoerd. De WMO vervangt de WVG en de Welzijnswet. Ook gaat een aantal onderdelen uit de AWBZ, zoals huishoudelijke verzorging en begeleiding, naar de WMO. Voor corporaties zal er het nodige veranderen. RIGO organiseert een studiemiddag waarin de ins en outs van de WMO en de consequenties ervan voor corporaties worden belicht.
> Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Vastgoedbeleid bij zorginstellingen
De middag start met een korte introductie over de WMO. Vervolgens bekijken we met u op welke wijze u als corporatie kunt inspelen op de aankomende veranderingen. Wij doen dit aan de hand van de volgende thema’s: • De prestatievelden uit de WMO die voor u relevant zijn • Vastgoedbeleid en vastgoedbeheer in welzijn en zorg • Prestatieafspraken en contracten • Samenwerking en coalitievorming We gaan uit van ontwikkelingen in de praktijk, onze expertise en uw vragen. We zullen tevens aandacht schenken aan de strategische opties richting gemeenten en samenwerkingspartners.
Praktische informatie In opdracht van de Zorggroep Noorderbreedte verrichtte RIGO onderzoek ten behoeve van het toekomstige vastgoedbeleid van deze instelling. De nadruk lag hierbij op de gewenste ontwikkeling in het segment van verpleeg- en verzorgingshuizen.
De studiemiddag is bedoeld voor managers, stafmedewerkers en beleidsmedewerkers die zich bezighouden met wonen en zorg en projectleiders die betrokken zijn bij de realisatie van woonzorgprojecten.
De Zorggroep wilde verkennen langs welke lijnen het vastgoed het beste kan worden georganiseerd, vanuit de opvatting dat dit vastgoed een bijdrage kan leveren aan de zorgdoelstelling van de groep. De transformatieopgave waarvoor de Zorggroep zich gesteld ziet, is niet eenvoudig. RIGO heeft voor de groep enkele voorstellen voor de vastgoedstructuur aangegeven, op zowel gebouw- als organisatieniveau, en heeft in beeld gebracht welk beslag op de financiële ruimte te verwachten is. De Zorggroep heeft hierdoor een betere onderbouwing gekregen voor de professionalisering die rond het vastgoed nodig is. De ontwikkelde modellen blijken zeer bruikbaar voor de herstructurering van het vastgoed van de Zorggroep.
De leiding is in handen van Beatrijs Jansen en Anne van Grinsven. Beatrijs Jansen is consultant wonen, welzijn en zorg en deskundige op het gebied van de WMO en de AWBZ. Anne van Grinsven is consultant woonbeleid en heeft veel ervaring met corporaties.
> Meer informatie bij Rob de Wildt, 020-5221122 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De studiemiddagen vinden plaats op dinsdag 15 maart en donderdag 24 maart 2005, van 13.30 tot 16.30 uur. De deelnamekosten bedragen e 100 per persoon, exclusief BTW.
> Meer informatie en aanmeldingen bij Ineke Hooijschuur, 020-5221115 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De Transparantiemethodiek is ontwikkeld als SEV-project samen met enkele woningcorporaties. Delftwonen, een van de deelnemers van het SEV-project, heeft de ontwikkelde methodiek vervolgens binnen de eigen organisatie toegepast. Het resultaat is dat in de meerjarenprognose de maatschappelijk kasstromen afzonderlijk gepresenteerd kunnen worden. Dit biedt een goede basis om met externe belanghouders het gesprek aan te gaan over de besteding van de beschikbare middelen. Talis Woondiensten en de gemeente Wijchen hebben de Transparantiemethodiek als financiële grondslag gebruikt voor het maken van prestatieafspraken. Talis heeft de gemeente inzicht geboden in het budget dat zij voor onrendabele toppen en uitgaven voor leefbaarheid beschikbaar heeft. Over de besteding van dit budget en de inbreng van de gemeente zijn afspraken gemaakt. De meerwaarde van de Transparantiemethodiek blijkt te zijn dat woningcorporatie en gemeente vanuit partnership met elkaar afspraken maken. Er is een gezamenlijk belang om het beschikbare budget optimaal in te zetten.
> Meer informatie: bij Johan Conijn, 020-5221129 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Nieuw: de PMC-meter Sluit de kwaliteit van het woningaanbod aan op de vraag vanuit de markt? Dat is één van de centrale vragen in het strategisch voorraadbeleid, waarmee woningcorporaties RIGO benaderen. Voor de beantwoording van die vraag maakt RIGO gebruik van de WBO-uitkomsten uit 2002. RIGO maakt op basis van die uitkomsten een onderscheid naar 17 klantgroepen; ieder met een eigen woonwensenprofiel. In een nieuw instrument van RIGO, de PMC-meter, worden deze woonwensenprofielen vergeleken met de kenmerken van de productgroepen (of complexen) in de portefeuille. Daarbij gaat het niet alleen om de woningen zelf, maar ook om het woonmilieu waar ze deel van uitmaken. De uitkomst van de PMC-meter is een cijfermatige en visuele weergave van de geschiktheid van een productVoorbeeld van een portefeuille groep voor elk van de 17 klantgroepen. De met twee productgroepen en 6 van de 17 klantgroepen geschiktheid wordt uitgedrukt in aftrekProductgroepen kleine egw portiek-flats punten: hoe minder aftrekpunten, hoe bij centrum zonder lift beter de productgroep voldoet aan het dertiger jaren zestiger jaren Klantgroepen woonwensenprofiel. De huidige omvang 1-2p, < 25 jaar van het aanbod is bekend. Als nu ook de 1p, 25-39 jr., ink huidige en de te verwachten omvang van 2p, 25-39 jr., ink de klantgroepen bekend zijn, kunnen door gezin 18-39 jr., ink middel van een verdeelstaat de tekorten en 1p, 25-39 jr., ink + overschotten in de portefeuille bepaald 2p, 25-39 jr., ink + worden. In de verdeelstaat worden klantgroepen aan productgroepen gekoppeld, geschikt tamelijk ongeschikt waarbij als regel geldt, dat steeds naar de redelijk geschikt ongeschikt beste, de optimale ‘fit’ gezocht wordt.
> Meer informatie bij Peter van Os, 020-5221112 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd
Grotere verschillen tussen huurders en kopers
Mensen en hun wensen voor de woonomgeving
Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO
Besteding van budgetten in beeld
“Een kwaliteitsslag die uniek is in Nederland en die elke Groninger, ongeacht het inkomen, voldoende keuzemogelijkheden biedt.” Ziedaar de ambities van de provinciale Nota Bouwen en Wonen 2002-2006. Wat komt er van terecht?
Huurders en eigenaar-bewoners zijn wat betreft inkomen en vermogen steeds meer gescheiden groepen geworden. Dat komt naar voren uit de WBO-themapublicatie over de betaalbaarheid van het wonen die RIGO voor het Ministerie van VROM heeft opgesteld.
De ambities van de provincie Groningen omvatten een omvangrijke nieuwbouwproductie. Deels ter uitbreiding van de woningvoorraad maar vooral ook ter vervanging van niet meer bij de actuele woonwensen passende woningen. Om die transformatieslag vaart en vorm te geven, vroeg de provincie gemeenten een woonplan op te stellen en over de uitvoering daarvan convenanten te sluiten met de woningcorporaties. De totstandkoming daarvan werd gestimuleerd met behulp van de verdeling van planologische contingenten: plannen en bijbehorende convenanten die blijk gaven van een voortvarende aanpak van de transformatieslag werden met extra contingenten beloond. Een geslaagde procesinterventie; zo mag deze aanpak in ieder geval worden genoemd. Overal in de provincie zagen plannen en convenanten het licht. Maar plannen en convenanten zijn nog maar papier. Hoe staat het met de daden? In cijfers uitgedrukt, ambieert de provincie een productie van ruim 20.000 woningen en de sloop van circa 8.800 woningen. RIGO maakte een inschatting van de vermoedelijke realisatie tot en met 2006. De lat blijkt dan te hoog gelegd. Naar verwachting zal de nieuwbouw ruim 12.000 woningen omvatten en worden circa 6.000 woningen vervangen. Dat is, hoewel minder dan geambieerd, toch een prestatie van formaat. Net als elders in het land voelden ook de Groninger gemeenten de afgelopen jaren de gevolgen van een wijzigende woningmarkt. Een afnemende belangstelling voor nieuwbouw in de koopsector en een vraagverschuiving richting huur maakten het moeilijk om tempo te maken. Specifiek voor Groningen komt daar een marktvraag bij die zeer subtiel is. De prijs/kwaliteitverhouding luistert nauw, kan snel wijzigen en moet per locatie worden bepaald. Dat vereist van gemeenten, corporaties en ontwikkelaars een hoge mate van marktgevoeligheid en flexibiliteit. Regionale verschillen zijn daarin herkenbaar. Zo is de woningmarkt in en rond de stad Groningen aanmerkelijk sterker dan in het oosten van de provincie. Een groot deel van de gemeentelijke plannen is gericht op herstructurering van de bestaande woningvoorraad. In de evaluatiestudie heeft RIGO onderzocht welke financiële inspanningen corporaties en gemeenten moeten leveren om deze kwaliteitsslag te maken. De investeringen zijn fors – dat was bij voorbaat duidelijk – terwijl de verdiencapaciteit gering blijkt te zijn. Het scherpst komt dat naar voren in de kleine steden. De markt is er kritisch, steeds moet het hoofd worden geboden aan concurrenten in het landelijk gebied en de vraag naar hoogwaardige sociale huurwoningen is aanzienlijk. Qua inhoud en strategie is dat al een zware opgave; financieel gezien een nog zwaardere. De evaluatie laat zien dat de ambities van de provincie nog onverkort overeind staan en ook breed worden gedeeld. Tegelijk wordt duidelijk dat de uitvoering trager verloopt dan gehoopt. Extra inspanningen en slimme oplossingen zijn dan ook nodig. Ze waren op 2 december onderwerp van bespreking tijdens een drukbezocht congres. Een congres met een prikkelende titel: “Woonplannen, prullenbak of uitvoeren?” Het antwoord laat zich raden.
Uit het onderzoek is gebleken dat de netto huurquote van de huurders de afgelopen vier jaar niet is veranderd en in 2002 gemiddeld 23,9% bedroeg. Het aandeel huursubsidieontvangers is wel toegenomen, maar dit is vooral veroorzaakt door de relatieve krimp van de huursector. In de koopsector is ook sprake van een stabilisatie van de woonlasten. De netto koopquote is gelijk gebleven en bedroeg in 2002 gemiddeld 16,8%. Aan het verschil tussen de quote in de huur- en de koopsector kunnen overigens geen conclusies worden verbonden. De twee quotes zijn onvergelijkbaar. Verder is uit het onderzoek naar voren gekomen dat huurders en kopers steeds meer gescheiden groepen zijn geworden. In de huursector is de afgelopen decennia het aandeel van de lagere inkomensgroepen toegenomen. De hogere inkomens hebben steeds meer gekozen voor een koopwoning. Als gevolg hiervan zijn de inkomensverschillen tussen huurders en kopers toegenomen. Daarnaast zijn er ook grote verschillen wat betreft de omvang van het vermogen. Huurders hebben gemiddeld een vermogen van € 5.000, terwijl mede door het eigenwoningbezit het vermogen van eigenaar-bewoners gemiddeld € 150.000 bedraagt.
De keuze van een geschikte woning hangt van meer factoren af dan het gebouw alleen. De woonomgeving vervult een steeds belangrijkere rol. Dat was aanleiding voor RR Bouw om RIGO de recente inzichten in de gedifferentieerde wensen van consumenten voor de woonomgeving op een rij te laten zetten.
Veel woningcorporaties zijn actief op het gebied van wonen, welzijn en zorg. De invoering van het zesde prestatieveld heeft hier sterk aan bijgedragen. Voorbeelden zijn het bouwen en verhuren van woonzorgcentra, huisvesting voor gehandicapten, de ontwikkeling en exploitatie van wijksteunpunten en het afstemmen van dienstverlening. Corporaties hebben daarbij te maken met een keur aan wet- en regelgeving, zoals de AWBZ, de WVG of de Welzijnswet.
Het is van belang dat woningcorporaties inzicht kunnen bieden in het budget dat zij beschikbaar hebben voor maatschappelijke activiteiten en aansluitend ook in de feitelijke besteding van dat budget. RIGO heeft hiervoor de Transparantiemethodiek ontwikkeld. Recent zijn twee projecten afgerond waarin deze methodiek is toegepast.
> Meer informatie bij Arjen Zandstra, 020-5221178 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
> Meer informatie: bij Johan Conijn, 020-5221129 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De rapportage ‘Het wie, wat en waar van de woonomgeving’ wordt samengevat in de vorm van een checklist. De checklist biedt een overzicht van alle aspecten waarmee rekening moet worden gehouden bij het creëren van een kwalitatief goede woonomgeving. Omdat er geen receptenboek is te geven voor dé ideale woonwijk is er in de checklist een onderscheid gemaakt naar verschillende woonmilieus en bijbehorende wensen en eisen. Aandachtspunten die naar voren komen zijn bijvoorbeeld de wens van een grote, diepe tuin. In een stedelijk milieu zal die wens moeilijk te realiseren zijn, maar een loggia blijkt geen oplossing. Een normaal balkon voldoet beter aan de vraag. Om hoge stedelijke dichtheden te compenseren is extra kwaliteit gewenst, niet alleen in de woning maar ook qua buitenruimte. Naast de consumentenwensen gaat het rapport in op het ontwikkelproces. De kwaliteit van de woonomgeving vereist een integrale aanpak bij de (her)ontwikkeling van wijken. Het rapport gaat in op de manier waarop marktpartijen hun inbreng kunnen leveren: vooral door ervaring en kennis van de markt. De checklist is daarbij ondersteunend.
Dit is een zeer onwaarschijnlijk ongevalscenario, maar zelfs de meest klip en klare ongevallen laten zich soms lastig kwalificeren en analyseren. RIGO kan daarover meepraten want zij is betrokken bij het ontwikkelen van een Risicomodel Arbeidsongevallen, in opdracht van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Het doel van het risicomodel is dat bedrijven zelf kunnen bepalen hoe groot de individuele risico’s voor hun medewerkers zijn, gegeven het dagelijkse activiteitenpatroon, wat de mogelijke gevolgen zijn en vooral: welke ingrepen die risico’s en gevolgen kunnen verkleinen. De ondersteuning die RIGO biedt is drieledig. Ten eerste worden risicovolle activiteiten gemodelleerd om te kunnen achterhalen welke barrières om ongevallen te voorkomen kunnen worden versterkt. Ten tweede worden de ontwikkelde modellen getoetst aan ongevalscenario’s. Tot slot worden getoetste modellen en daarin mogelijke scenario’s gekwantificeerd aan de hand van echte ongevallen.
> Meer informatie bij Martin Damen, 020-5221164 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Wat betekent de WMO voor corporaties? Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij de burger/huurder gelegd en meer taken en financiële risico’s bij de gemeente. Gemeenten zullen met woningcorporaties bindende afspraken willen maken over de aard en het volume van bijvoorbeeld geschikte woningen, woningaanpassingen en multifunctionele gebouwen voor welzijn en zorg. Dit zullen ze doen aan de hand van de acht prestatievelden die benoemd zijn in de WMO. Welzijn- en zorgaanbieders zullen nog nadrukkelijker dingen om de gunst van de klant en nog vaker de samenwerking zoeken met corporaties voor bouwprojecten of het aanbieden van dienstverleningspakketten. Om in te kunnen spelen op vragen van huurders, gemeenten en welzijn- en zorgaanbieders, moeten corporaties zelf te rade gaan wat de WMO betekent voor het beleid, de concrete projecten en de dienstverlening aan huurders. Voor u het weet is het 2006 en zijn de eerste delen van de WMO ingevoerd. De studiebijeenkomst helpt u bij de voorbereiding op de WMO: welke activiteiten gaan straks onder de WMO vallen, wat wordt onze inzet, waarover willen wij afspraken maken met gemeenten en met wie willen wij coalities aangaan?
In één middag de gevolgen van de WMO op een rij
Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte ‘Het slachtoffer is, staande op een ladder geplaatst op een dak, in aanraking gekomen met een niet geïsoleerde stroomdraad en door de elektrische schok van de ladder gevallen op een aan de dakrand geplaatste niet gezekerde rolsteiger die vervolgens kantelde waardoor het slachtoffer terecht kwam in een container met afgewerkte olie.’
Vanaf januari 2006 wordt de Wet Maatschappelijke Ondersteuning ingevoerd. De WMO vervangt de WVG en de Welzijnswet. Ook gaat een aantal onderdelen uit de AWBZ, zoals huishoudelijke verzorging en begeleiding, naar de WMO. Voor corporaties zal er het nodige veranderen. RIGO organiseert een studiemiddag waarin de ins en outs van de WMO en de consequenties ervan voor corporaties worden belicht.
> Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Vastgoedbeleid bij zorginstellingen
De middag start met een korte introductie over de WMO. Vervolgens bekijken we met u op welke wijze u als corporatie kunt inspelen op de aankomende veranderingen. Wij doen dit aan de hand van de volgende thema’s: • De prestatievelden uit de WMO die voor u relevant zijn • Vastgoedbeleid en vastgoedbeheer in welzijn en zorg • Prestatieafspraken en contracten • Samenwerking en coalitievorming We gaan uit van ontwikkelingen in de praktijk, onze expertise en uw vragen. We zullen tevens aandacht schenken aan de strategische opties richting gemeenten en samenwerkingspartners.
Praktische informatie In opdracht van de Zorggroep Noorderbreedte verrichtte RIGO onderzoek ten behoeve van het toekomstige vastgoedbeleid van deze instelling. De nadruk lag hierbij op de gewenste ontwikkeling in het segment van verpleeg- en verzorgingshuizen.
De studiemiddag is bedoeld voor managers, stafmedewerkers en beleidsmedewerkers die zich bezighouden met wonen en zorg en projectleiders die betrokken zijn bij de realisatie van woonzorgprojecten.
De Zorggroep wilde verkennen langs welke lijnen het vastgoed het beste kan worden georganiseerd, vanuit de opvatting dat dit vastgoed een bijdrage kan leveren aan de zorgdoelstelling van de groep. De transformatieopgave waarvoor de Zorggroep zich gesteld ziet, is niet eenvoudig. RIGO heeft voor de groep enkele voorstellen voor de vastgoedstructuur aangegeven, op zowel gebouw- als organisatieniveau, en heeft in beeld gebracht welk beslag op de financiële ruimte te verwachten is. De Zorggroep heeft hierdoor een betere onderbouwing gekregen voor de professionalisering die rond het vastgoed nodig is. De ontwikkelde modellen blijken zeer bruikbaar voor de herstructurering van het vastgoed van de Zorggroep.
De leiding is in handen van Beatrijs Jansen en Anne van Grinsven. Beatrijs Jansen is consultant wonen, welzijn en zorg en deskundige op het gebied van de WMO en de AWBZ. Anne van Grinsven is consultant woonbeleid en heeft veel ervaring met corporaties.
> Meer informatie bij Rob de Wildt, 020-5221122 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De studiemiddagen vinden plaats op dinsdag 15 maart en donderdag 24 maart 2005, van 13.30 tot 16.30 uur. De deelnamekosten bedragen e 100 per persoon, exclusief BTW.
> Meer informatie en aanmeldingen bij Ineke Hooijschuur, 020-5221115 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De Transparantiemethodiek is ontwikkeld als SEV-project samen met enkele woningcorporaties. Delftwonen, een van de deelnemers van het SEV-project, heeft de ontwikkelde methodiek vervolgens binnen de eigen organisatie toegepast. Het resultaat is dat in de meerjarenprognose de maatschappelijk kasstromen afzonderlijk gepresenteerd kunnen worden. Dit biedt een goede basis om met externe belanghouders het gesprek aan te gaan over de besteding van de beschikbare middelen. Talis Woondiensten en de gemeente Wijchen hebben de Transparantiemethodiek als financiële grondslag gebruikt voor het maken van prestatieafspraken. Talis heeft de gemeente inzicht geboden in het budget dat zij voor onrendabele toppen en uitgaven voor leefbaarheid beschikbaar heeft. Over de besteding van dit budget en de inbreng van de gemeente zijn afspraken gemaakt. De meerwaarde van de Transparantiemethodiek blijkt te zijn dat woningcorporatie en gemeente vanuit partnership met elkaar afspraken maken. Er is een gezamenlijk belang om het beschikbare budget optimaal in te zetten.
> Meer informatie: bij Johan Conijn, 020-5221129 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Nieuw: de PMC-meter Sluit de kwaliteit van het woningaanbod aan op de vraag vanuit de markt? Dat is één van de centrale vragen in het strategisch voorraadbeleid, waarmee woningcorporaties RIGO benaderen. Voor de beantwoording van die vraag maakt RIGO gebruik van de WBO-uitkomsten uit 2002. RIGO maakt op basis van die uitkomsten een onderscheid naar 17 klantgroepen; ieder met een eigen woonwensenprofiel. In een nieuw instrument van RIGO, de PMC-meter, worden deze woonwensenprofielen vergeleken met de kenmerken van de productgroepen (of complexen) in de portefeuille. Daarbij gaat het niet alleen om de woningen zelf, maar ook om het woonmilieu waar ze deel van uitmaken. De uitkomst van de PMC-meter is een cijfermatige en visuele weergave van de geschiktheid van een productVoorbeeld van een portefeuille groep voor elk van de 17 klantgroepen. De met twee productgroepen en 6 van de 17 klantgroepen geschiktheid wordt uitgedrukt in aftrekProductgroepen kleine egw portiek-flats punten: hoe minder aftrekpunten, hoe bij centrum zonder lift beter de productgroep voldoet aan het dertiger jaren zestiger jaren Klantgroepen woonwensenprofiel. De huidige omvang 1-2p, < 25 jaar van het aanbod is bekend. Als nu ook de 1p, 25-39 jr., ink huidige en de te verwachten omvang van 2p, 25-39 jr., ink de klantgroepen bekend zijn, kunnen door gezin 18-39 jr., ink middel van een verdeelstaat de tekorten en 1p, 25-39 jr., ink + overschotten in de portefeuille bepaald 2p, 25-39 jr., ink + worden. In de verdeelstaat worden klantgroepen aan productgroepen gekoppeld, geschikt tamelijk ongeschikt waarbij als regel geldt, dat steeds naar de redelijk geschikt ongeschikt beste, de optimale ‘fit’ gezocht wordt.
> Meer informatie bij Peter van Os, 020-5221112 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd
Grotere verschillen tussen huurders en kopers
Mensen en hun wensen voor de woonomgeving
Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO
Besteding van budgetten in beeld
“Een kwaliteitsslag die uniek is in Nederland en die elke Groninger, ongeacht het inkomen, voldoende keuzemogelijkheden biedt.” Ziedaar de ambities van de provinciale Nota Bouwen en Wonen 2002-2006. Wat komt er van terecht?
Huurders en eigenaar-bewoners zijn wat betreft inkomen en vermogen steeds meer gescheiden groepen geworden. Dat komt naar voren uit de WBO-themapublicatie over de betaalbaarheid van het wonen die RIGO voor het Ministerie van VROM heeft opgesteld.
De ambities van de provincie Groningen omvatten een omvangrijke nieuwbouwproductie. Deels ter uitbreiding van de woningvoorraad maar vooral ook ter vervanging van niet meer bij de actuele woonwensen passende woningen. Om die transformatieslag vaart en vorm te geven, vroeg de provincie gemeenten een woonplan op te stellen en over de uitvoering daarvan convenanten te sluiten met de woningcorporaties. De totstandkoming daarvan werd gestimuleerd met behulp van de verdeling van planologische contingenten: plannen en bijbehorende convenanten die blijk gaven van een voortvarende aanpak van de transformatieslag werden met extra contingenten beloond. Een geslaagde procesinterventie; zo mag deze aanpak in ieder geval worden genoemd. Overal in de provincie zagen plannen en convenanten het licht. Maar plannen en convenanten zijn nog maar papier. Hoe staat het met de daden? In cijfers uitgedrukt, ambieert de provincie een productie van ruim 20.000 woningen en de sloop van circa 8.800 woningen. RIGO maakte een inschatting van de vermoedelijke realisatie tot en met 2006. De lat blijkt dan te hoog gelegd. Naar verwachting zal de nieuwbouw ruim 12.000 woningen omvatten en worden circa 6.000 woningen vervangen. Dat is, hoewel minder dan geambieerd, toch een prestatie van formaat. Net als elders in het land voelden ook de Groninger gemeenten de afgelopen jaren de gevolgen van een wijzigende woningmarkt. Een afnemende belangstelling voor nieuwbouw in de koopsector en een vraagverschuiving richting huur maakten het moeilijk om tempo te maken. Specifiek voor Groningen komt daar een marktvraag bij die zeer subtiel is. De prijs/kwaliteitverhouding luistert nauw, kan snel wijzigen en moet per locatie worden bepaald. Dat vereist van gemeenten, corporaties en ontwikkelaars een hoge mate van marktgevoeligheid en flexibiliteit. Regionale verschillen zijn daarin herkenbaar. Zo is de woningmarkt in en rond de stad Groningen aanmerkelijk sterker dan in het oosten van de provincie. Een groot deel van de gemeentelijke plannen is gericht op herstructurering van de bestaande woningvoorraad. In de evaluatiestudie heeft RIGO onderzocht welke financiële inspanningen corporaties en gemeenten moeten leveren om deze kwaliteitsslag te maken. De investeringen zijn fors – dat was bij voorbaat duidelijk – terwijl de verdiencapaciteit gering blijkt te zijn. Het scherpst komt dat naar voren in de kleine steden. De markt is er kritisch, steeds moet het hoofd worden geboden aan concurrenten in het landelijk gebied en de vraag naar hoogwaardige sociale huurwoningen is aanzienlijk. Qua inhoud en strategie is dat al een zware opgave; financieel gezien een nog zwaardere. De evaluatie laat zien dat de ambities van de provincie nog onverkort overeind staan en ook breed worden gedeeld. Tegelijk wordt duidelijk dat de uitvoering trager verloopt dan gehoopt. Extra inspanningen en slimme oplossingen zijn dan ook nodig. Ze waren op 2 december onderwerp van bespreking tijdens een drukbezocht congres. Een congres met een prikkelende titel: “Woonplannen, prullenbak of uitvoeren?” Het antwoord laat zich raden.
Uit het onderzoek is gebleken dat de netto huurquote van de huurders de afgelopen vier jaar niet is veranderd en in 2002 gemiddeld 23,9% bedroeg. Het aandeel huursubsidieontvangers is wel toegenomen, maar dit is vooral veroorzaakt door de relatieve krimp van de huursector. In de koopsector is ook sprake van een stabilisatie van de woonlasten. De netto koopquote is gelijk gebleven en bedroeg in 2002 gemiddeld 16,8%. Aan het verschil tussen de quote in de huur- en de koopsector kunnen overigens geen conclusies worden verbonden. De twee quotes zijn onvergelijkbaar. Verder is uit het onderzoek naar voren gekomen dat huurders en kopers steeds meer gescheiden groepen zijn geworden. In de huursector is de afgelopen decennia het aandeel van de lagere inkomensgroepen toegenomen. De hogere inkomens hebben steeds meer gekozen voor een koopwoning. Als gevolg hiervan zijn de inkomensverschillen tussen huurders en kopers toegenomen. Daarnaast zijn er ook grote verschillen wat betreft de omvang van het vermogen. Huurders hebben gemiddeld een vermogen van € 5.000, terwijl mede door het eigenwoningbezit het vermogen van eigenaar-bewoners gemiddeld € 150.000 bedraagt.
De keuze van een geschikte woning hangt van meer factoren af dan het gebouw alleen. De woonomgeving vervult een steeds belangrijkere rol. Dat was aanleiding voor RR Bouw om RIGO de recente inzichten in de gedifferentieerde wensen van consumenten voor de woonomgeving op een rij te laten zetten.
Veel woningcorporaties zijn actief op het gebied van wonen, welzijn en zorg. De invoering van het zesde prestatieveld heeft hier sterk aan bijgedragen. Voorbeelden zijn het bouwen en verhuren van woonzorgcentra, huisvesting voor gehandicapten, de ontwikkeling en exploitatie van wijksteunpunten en het afstemmen van dienstverlening. Corporaties hebben daarbij te maken met een keur aan wet- en regelgeving, zoals de AWBZ, de WVG of de Welzijnswet.
Het is van belang dat woningcorporaties inzicht kunnen bieden in het budget dat zij beschikbaar hebben voor maatschappelijke activiteiten en aansluitend ook in de feitelijke besteding van dat budget. RIGO heeft hiervoor de Transparantiemethodiek ontwikkeld. Recent zijn twee projecten afgerond waarin deze methodiek is toegepast.
> Meer informatie bij Arjen Zandstra, 020-5221178 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
> Meer informatie: bij Johan Conijn, 020-5221129 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De rapportage ‘Het wie, wat en waar van de woonomgeving’ wordt samengevat in de vorm van een checklist. De checklist biedt een overzicht van alle aspecten waarmee rekening moet worden gehouden bij het creëren van een kwalitatief goede woonomgeving. Omdat er geen receptenboek is te geven voor dé ideale woonwijk is er in de checklist een onderscheid gemaakt naar verschillende woonmilieus en bijbehorende wensen en eisen. Aandachtspunten die naar voren komen zijn bijvoorbeeld de wens van een grote, diepe tuin. In een stedelijk milieu zal die wens moeilijk te realiseren zijn, maar een loggia blijkt geen oplossing. Een normaal balkon voldoet beter aan de vraag. Om hoge stedelijke dichtheden te compenseren is extra kwaliteit gewenst, niet alleen in de woning maar ook qua buitenruimte. Naast de consumentenwensen gaat het rapport in op het ontwikkelproces. De kwaliteit van de woonomgeving vereist een integrale aanpak bij de (her)ontwikkeling van wijken. Het rapport gaat in op de manier waarop marktpartijen hun inbreng kunnen leveren: vooral door ervaring en kennis van de markt. De checklist is daarbij ondersteunend.
Dit is een zeer onwaarschijnlijk ongevalscenario, maar zelfs de meest klip en klare ongevallen laten zich soms lastig kwalificeren en analyseren. RIGO kan daarover meepraten want zij is betrokken bij het ontwikkelen van een Risicomodel Arbeidsongevallen, in opdracht van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Het doel van het risicomodel is dat bedrijven zelf kunnen bepalen hoe groot de individuele risico’s voor hun medewerkers zijn, gegeven het dagelijkse activiteitenpatroon, wat de mogelijke gevolgen zijn en vooral: welke ingrepen die risico’s en gevolgen kunnen verkleinen. De ondersteuning die RIGO biedt is drieledig. Ten eerste worden risicovolle activiteiten gemodelleerd om te kunnen achterhalen welke barrières om ongevallen te voorkomen kunnen worden versterkt. Ten tweede worden de ontwikkelde modellen getoetst aan ongevalscenario’s. Tot slot worden getoetste modellen en daarin mogelijke scenario’s gekwantificeerd aan de hand van echte ongevallen.
> Meer informatie bij Martin Damen, 020-5221164 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Wat betekent de WMO voor corporaties? Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij de burger/huurder gelegd en meer taken en financiële risico’s bij de gemeente. Gemeenten zullen met woningcorporaties bindende afspraken willen maken over de aard en het volume van bijvoorbeeld geschikte woningen, woningaanpassingen en multifunctionele gebouwen voor welzijn en zorg. Dit zullen ze doen aan de hand van de acht prestatievelden die benoemd zijn in de WMO. Welzijn- en zorgaanbieders zullen nog nadrukkelijker dingen om de gunst van de klant en nog vaker de samenwerking zoeken met corporaties voor bouwprojecten of het aanbieden van dienstverleningspakketten. Om in te kunnen spelen op vragen van huurders, gemeenten en welzijn- en zorgaanbieders, moeten corporaties zelf te rade gaan wat de WMO betekent voor het beleid, de concrete projecten en de dienstverlening aan huurders. Voor u het weet is het 2006 en zijn de eerste delen van de WMO ingevoerd. De studiebijeenkomst helpt u bij de voorbereiding op de WMO: welke activiteiten gaan straks onder de WMO vallen, wat wordt onze inzet, waarover willen wij afspraken maken met gemeenten en met wie willen wij coalities aangaan?
In één middag de gevolgen van de WMO op een rij
Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte ‘Het slachtoffer is, staande op een ladder geplaatst op een dak, in aanraking gekomen met een niet geïsoleerde stroomdraad en door de elektrische schok van de ladder gevallen op een aan de dakrand geplaatste niet gezekerde rolsteiger die vervolgens kantelde waardoor het slachtoffer terecht kwam in een container met afgewerkte olie.’
Vanaf januari 2006 wordt de Wet Maatschappelijke Ondersteuning ingevoerd. De WMO vervangt de WVG en de Welzijnswet. Ook gaat een aantal onderdelen uit de AWBZ, zoals huishoudelijke verzorging en begeleiding, naar de WMO. Voor corporaties zal er het nodige veranderen. RIGO organiseert een studiemiddag waarin de ins en outs van de WMO en de consequenties ervan voor corporaties worden belicht.
> Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Vastgoedbeleid bij zorginstellingen
De middag start met een korte introductie over de WMO. Vervolgens bekijken we met u op welke wijze u als corporatie kunt inspelen op de aankomende veranderingen. Wij doen dit aan de hand van de volgende thema’s: • De prestatievelden uit de WMO die voor u relevant zijn • Vastgoedbeleid en vastgoedbeheer in welzijn en zorg • Prestatieafspraken en contracten • Samenwerking en coalitievorming We gaan uit van ontwikkelingen in de praktijk, onze expertise en uw vragen. We zullen tevens aandacht schenken aan de strategische opties richting gemeenten en samenwerkingspartners.
Praktische informatie In opdracht van de Zorggroep Noorderbreedte verrichtte RIGO onderzoek ten behoeve van het toekomstige vastgoedbeleid van deze instelling. De nadruk lag hierbij op de gewenste ontwikkeling in het segment van verpleeg- en verzorgingshuizen.
De studiemiddag is bedoeld voor managers, stafmedewerkers en beleidsmedewerkers die zich bezighouden met wonen en zorg en projectleiders die betrokken zijn bij de realisatie van woonzorgprojecten.
De Zorggroep wilde verkennen langs welke lijnen het vastgoed het beste kan worden georganiseerd, vanuit de opvatting dat dit vastgoed een bijdrage kan leveren aan de zorgdoelstelling van de groep. De transformatieopgave waarvoor de Zorggroep zich gesteld ziet, is niet eenvoudig. RIGO heeft voor de groep enkele voorstellen voor de vastgoedstructuur aangegeven, op zowel gebouw- als organisatieniveau, en heeft in beeld gebracht welk beslag op de financiële ruimte te verwachten is. De Zorggroep heeft hierdoor een betere onderbouwing gekregen voor de professionalisering die rond het vastgoed nodig is. De ontwikkelde modellen blijken zeer bruikbaar voor de herstructurering van het vastgoed van de Zorggroep.
De leiding is in handen van Beatrijs Jansen en Anne van Grinsven. Beatrijs Jansen is consultant wonen, welzijn en zorg en deskundige op het gebied van de WMO en de AWBZ. Anne van Grinsven is consultant woonbeleid en heeft veel ervaring met corporaties.
> Meer informatie bij Rob de Wildt, 020-5221122 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De studiemiddagen vinden plaats op dinsdag 15 maart en donderdag 24 maart 2005, van 13.30 tot 16.30 uur. De deelnamekosten bedragen e 100 per persoon, exclusief BTW.
> Meer informatie en aanmeldingen bij Ineke Hooijschuur, 020-5221115 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De Transparantiemethodiek is ontwikkeld als SEV-project samen met enkele woningcorporaties. Delftwonen, een van de deelnemers van het SEV-project, heeft de ontwikkelde methodiek vervolgens binnen de eigen organisatie toegepast. Het resultaat is dat in de meerjarenprognose de maatschappelijk kasstromen afzonderlijk gepresenteerd kunnen worden. Dit biedt een goede basis om met externe belanghouders het gesprek aan te gaan over de besteding van de beschikbare middelen. Talis Woondiensten en de gemeente Wijchen hebben de Transparantiemethodiek als financiële grondslag gebruikt voor het maken van prestatieafspraken. Talis heeft de gemeente inzicht geboden in het budget dat zij voor onrendabele toppen en uitgaven voor leefbaarheid beschikbaar heeft. Over de besteding van dit budget en de inbreng van de gemeente zijn afspraken gemaakt. De meerwaarde van de Transparantiemethodiek blijkt te zijn dat woningcorporatie en gemeente vanuit partnership met elkaar afspraken maken. Er is een gezamenlijk belang om het beschikbare budget optimaal in te zetten.
> Meer informatie: bij Johan Conijn, 020-5221129 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Nieuw: de PMC-meter Sluit de kwaliteit van het woningaanbod aan op de vraag vanuit de markt? Dat is één van de centrale vragen in het strategisch voorraadbeleid, waarmee woningcorporaties RIGO benaderen. Voor de beantwoording van die vraag maakt RIGO gebruik van de WBO-uitkomsten uit 2002. RIGO maakt op basis van die uitkomsten een onderscheid naar 17 klantgroepen; ieder met een eigen woonwensenprofiel. In een nieuw instrument van RIGO, de PMC-meter, worden deze woonwensenprofielen vergeleken met de kenmerken van de productgroepen (of complexen) in de portefeuille. Daarbij gaat het niet alleen om de woningen zelf, maar ook om het woonmilieu waar ze deel van uitmaken. De uitkomst van de PMC-meter is een cijfermatige en visuele weergave van de geschiktheid van een productVoorbeeld van een portefeuille groep voor elk van de 17 klantgroepen. De met twee productgroepen en 6 van de 17 klantgroepen geschiktheid wordt uitgedrukt in aftrekProductgroepen kleine egw portiek-flats punten: hoe minder aftrekpunten, hoe bij centrum zonder lift beter de productgroep voldoet aan het dertiger jaren zestiger jaren Klantgroepen woonwensenprofiel. De huidige omvang 1-2p, < 25 jaar van het aanbod is bekend. Als nu ook de 1p, 25-39 jr., ink huidige en de te verwachten omvang van 2p, 25-39 jr., ink de klantgroepen bekend zijn, kunnen door gezin 18-39 jr., ink middel van een verdeelstaat de tekorten en 1p, 25-39 jr., ink + overschotten in de portefeuille bepaald 2p, 25-39 jr., ink + worden. In de verdeelstaat worden klantgroepen aan productgroepen gekoppeld, geschikt tamelijk ongeschikt waarbij als regel geldt, dat steeds naar de redelijk geschikt ongeschikt beste, de optimale ‘fit’ gezocht wordt.
> Meer informatie bij Peter van Os, 020-5221112 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd
Grotere verschillen tussen huurders en kopers
Mensen en hun wensen voor de woonomgeving
Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO
Besteding van budgetten in beeld
“Een kwaliteitsslag die uniek is in Nederland en die elke Groninger, ongeacht het inkomen, voldoende keuzemogelijkheden biedt.” Ziedaar de ambities van de provinciale Nota Bouwen en Wonen 2002-2006. Wat komt er van terecht?
Huurders en eigenaar-bewoners zijn wat betreft inkomen en vermogen steeds meer gescheiden groepen geworden. Dat komt naar voren uit de WBO-themapublicatie over de betaalbaarheid van het wonen die RIGO voor het Ministerie van VROM heeft opgesteld.
De ambities van de provincie Groningen omvatten een omvangrijke nieuwbouwproductie. Deels ter uitbreiding van de woningvoorraad maar vooral ook ter vervanging van niet meer bij de actuele woonwensen passende woningen. Om die transformatieslag vaart en vorm te geven, vroeg de provincie gemeenten een woonplan op te stellen en over de uitvoering daarvan convenanten te sluiten met de woningcorporaties. De totstandkoming daarvan werd gestimuleerd met behulp van de verdeling van planologische contingenten: plannen en bijbehorende convenanten die blijk gaven van een voortvarende aanpak van de transformatieslag werden met extra contingenten beloond. Een geslaagde procesinterventie; zo mag deze aanpak in ieder geval worden genoemd. Overal in de provincie zagen plannen en convenanten het licht. Maar plannen en convenanten zijn nog maar papier. Hoe staat het met de daden? In cijfers uitgedrukt, ambieert de provincie een productie van ruim 20.000 woningen en de sloop van circa 8.800 woningen. RIGO maakte een inschatting van de vermoedelijke realisatie tot en met 2006. De lat blijkt dan te hoog gelegd. Naar verwachting zal de nieuwbouw ruim 12.000 woningen omvatten en worden circa 6.000 woningen vervangen. Dat is, hoewel minder dan geambieerd, toch een prestatie van formaat. Net als elders in het land voelden ook de Groninger gemeenten de afgelopen jaren de gevolgen van een wijzigende woningmarkt. Een afnemende belangstelling voor nieuwbouw in de koopsector en een vraagverschuiving richting huur maakten het moeilijk om tempo te maken. Specifiek voor Groningen komt daar een marktvraag bij die zeer subtiel is. De prijs/kwaliteitverhouding luistert nauw, kan snel wijzigen en moet per locatie worden bepaald. Dat vereist van gemeenten, corporaties en ontwikkelaars een hoge mate van marktgevoeligheid en flexibiliteit. Regionale verschillen zijn daarin herkenbaar. Zo is de woningmarkt in en rond de stad Groningen aanmerkelijk sterker dan in het oosten van de provincie. Een groot deel van de gemeentelijke plannen is gericht op herstructurering van de bestaande woningvoorraad. In de evaluatiestudie heeft RIGO onderzocht welke financiële inspanningen corporaties en gemeenten moeten leveren om deze kwaliteitsslag te maken. De investeringen zijn fors – dat was bij voorbaat duidelijk – terwijl de verdiencapaciteit gering blijkt te zijn. Het scherpst komt dat naar voren in de kleine steden. De markt is er kritisch, steeds moet het hoofd worden geboden aan concurrenten in het landelijk gebied en de vraag naar hoogwaardige sociale huurwoningen is aanzienlijk. Qua inhoud en strategie is dat al een zware opgave; financieel gezien een nog zwaardere. De evaluatie laat zien dat de ambities van de provincie nog onverkort overeind staan en ook breed worden gedeeld. Tegelijk wordt duidelijk dat de uitvoering trager verloopt dan gehoopt. Extra inspanningen en slimme oplossingen zijn dan ook nodig. Ze waren op 2 december onderwerp van bespreking tijdens een drukbezocht congres. Een congres met een prikkelende titel: “Woonplannen, prullenbak of uitvoeren?” Het antwoord laat zich raden.
Uit het onderzoek is gebleken dat de netto huurquote van de huurders de afgelopen vier jaar niet is veranderd en in 2002 gemiddeld 23,9% bedroeg. Het aandeel huursubsidieontvangers is wel toegenomen, maar dit is vooral veroorzaakt door de relatieve krimp van de huursector. In de koopsector is ook sprake van een stabilisatie van de woonlasten. De netto koopquote is gelijk gebleven en bedroeg in 2002 gemiddeld 16,8%. Aan het verschil tussen de quote in de huur- en de koopsector kunnen overigens geen conclusies worden verbonden. De twee quotes zijn onvergelijkbaar. Verder is uit het onderzoek naar voren gekomen dat huurders en kopers steeds meer gescheiden groepen zijn geworden. In de huursector is de afgelopen decennia het aandeel van de lagere inkomensgroepen toegenomen. De hogere inkomens hebben steeds meer gekozen voor een koopwoning. Als gevolg hiervan zijn de inkomensverschillen tussen huurders en kopers toegenomen. Daarnaast zijn er ook grote verschillen wat betreft de omvang van het vermogen. Huurders hebben gemiddeld een vermogen van € 5.000, terwijl mede door het eigenwoningbezit het vermogen van eigenaar-bewoners gemiddeld € 150.000 bedraagt.
De keuze van een geschikte woning hangt van meer factoren af dan het gebouw alleen. De woonomgeving vervult een steeds belangrijkere rol. Dat was aanleiding voor RR Bouw om RIGO de recente inzichten in de gedifferentieerde wensen van consumenten voor de woonomgeving op een rij te laten zetten.
Veel woningcorporaties zijn actief op het gebied van wonen, welzijn en zorg. De invoering van het zesde prestatieveld heeft hier sterk aan bijgedragen. Voorbeelden zijn het bouwen en verhuren van woonzorgcentra, huisvesting voor gehandicapten, de ontwikkeling en exploitatie van wijksteunpunten en het afstemmen van dienstverlening. Corporaties hebben daarbij te maken met een keur aan wet- en regelgeving, zoals de AWBZ, de WVG of de Welzijnswet.
Het is van belang dat woningcorporaties inzicht kunnen bieden in het budget dat zij beschikbaar hebben voor maatschappelijke activiteiten en aansluitend ook in de feitelijke besteding van dat budget. RIGO heeft hiervoor de Transparantiemethodiek ontwikkeld. Recent zijn twee projecten afgerond waarin deze methodiek is toegepast.
> Meer informatie bij Arjen Zandstra, 020-5221178 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
> Meer informatie: bij Johan Conijn, 020-5221129 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De rapportage ‘Het wie, wat en waar van de woonomgeving’ wordt samengevat in de vorm van een checklist. De checklist biedt een overzicht van alle aspecten waarmee rekening moet worden gehouden bij het creëren van een kwalitatief goede woonomgeving. Omdat er geen receptenboek is te geven voor dé ideale woonwijk is er in de checklist een onderscheid gemaakt naar verschillende woonmilieus en bijbehorende wensen en eisen. Aandachtspunten die naar voren komen zijn bijvoorbeeld de wens van een grote, diepe tuin. In een stedelijk milieu zal die wens moeilijk te realiseren zijn, maar een loggia blijkt geen oplossing. Een normaal balkon voldoet beter aan de vraag. Om hoge stedelijke dichtheden te compenseren is extra kwaliteit gewenst, niet alleen in de woning maar ook qua buitenruimte. Naast de consumentenwensen gaat het rapport in op het ontwikkelproces. De kwaliteit van de woonomgeving vereist een integrale aanpak bij de (her)ontwikkeling van wijken. Het rapport gaat in op de manier waarop marktpartijen hun inbreng kunnen leveren: vooral door ervaring en kennis van de markt. De checklist is daarbij ondersteunend.
Dit is een zeer onwaarschijnlijk ongevalscenario, maar zelfs de meest klip en klare ongevallen laten zich soms lastig kwalificeren en analyseren. RIGO kan daarover meepraten want zij is betrokken bij het ontwikkelen van een Risicomodel Arbeidsongevallen, in opdracht van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Het doel van het risicomodel is dat bedrijven zelf kunnen bepalen hoe groot de individuele risico’s voor hun medewerkers zijn, gegeven het dagelijkse activiteitenpatroon, wat de mogelijke gevolgen zijn en vooral: welke ingrepen die risico’s en gevolgen kunnen verkleinen. De ondersteuning die RIGO biedt is drieledig. Ten eerste worden risicovolle activiteiten gemodelleerd om te kunnen achterhalen welke barrières om ongevallen te voorkomen kunnen worden versterkt. Ten tweede worden de ontwikkelde modellen getoetst aan ongevalscenario’s. Tot slot worden getoetste modellen en daarin mogelijke scenario’s gekwantificeerd aan de hand van echte ongevallen.
> Meer informatie bij Martin Damen, 020-5221164 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Wat betekent de WMO voor corporaties? Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij de burger/huurder gelegd en meer taken en financiële risico’s bij de gemeente. Gemeenten zullen met woningcorporaties bindende afspraken willen maken over de aard en het volume van bijvoorbeeld geschikte woningen, woningaanpassingen en multifunctionele gebouwen voor welzijn en zorg. Dit zullen ze doen aan de hand van de acht prestatievelden die benoemd zijn in de WMO. Welzijn- en zorgaanbieders zullen nog nadrukkelijker dingen om de gunst van de klant en nog vaker de samenwerking zoeken met corporaties voor bouwprojecten of het aanbieden van dienstverleningspakketten. Om in te kunnen spelen op vragen van huurders, gemeenten en welzijn- en zorgaanbieders, moeten corporaties zelf te rade gaan wat de WMO betekent voor het beleid, de concrete projecten en de dienstverlening aan huurders. Voor u het weet is het 2006 en zijn de eerste delen van de WMO ingevoerd. De studiebijeenkomst helpt u bij de voorbereiding op de WMO: welke activiteiten gaan straks onder de WMO vallen, wat wordt onze inzet, waarover willen wij afspraken maken met gemeenten en met wie willen wij coalities aangaan?
In één middag de gevolgen van de WMO op een rij
Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte ‘Het slachtoffer is, staande op een ladder geplaatst op een dak, in aanraking gekomen met een niet geïsoleerde stroomdraad en door de elektrische schok van de ladder gevallen op een aan de dakrand geplaatste niet gezekerde rolsteiger die vervolgens kantelde waardoor het slachtoffer terecht kwam in een container met afgewerkte olie.’
Vanaf januari 2006 wordt de Wet Maatschappelijke Ondersteuning ingevoerd. De WMO vervangt de WVG en de Welzijnswet. Ook gaat een aantal onderdelen uit de AWBZ, zoals huishoudelijke verzorging en begeleiding, naar de WMO. Voor corporaties zal er het nodige veranderen. RIGO organiseert een studiemiddag waarin de ins en outs van de WMO en de consequenties ervan voor corporaties worden belicht.
> Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Vastgoedbeleid bij zorginstellingen
De middag start met een korte introductie over de WMO. Vervolgens bekijken we met u op welke wijze u als corporatie kunt inspelen op de aankomende veranderingen. Wij doen dit aan de hand van de volgende thema’s: • De prestatievelden uit de WMO die voor u relevant zijn • Vastgoedbeleid en vastgoedbeheer in welzijn en zorg • Prestatieafspraken en contracten • Samenwerking en coalitievorming We gaan uit van ontwikkelingen in de praktijk, onze expertise en uw vragen. We zullen tevens aandacht schenken aan de strategische opties richting gemeenten en samenwerkingspartners.
Praktische informatie In opdracht van de Zorggroep Noorderbreedte verrichtte RIGO onderzoek ten behoeve van het toekomstige vastgoedbeleid van deze instelling. De nadruk lag hierbij op de gewenste ontwikkeling in het segment van verpleeg- en verzorgingshuizen.
De studiemiddag is bedoeld voor managers, stafmedewerkers en beleidsmedewerkers die zich bezighouden met wonen en zorg en projectleiders die betrokken zijn bij de realisatie van woonzorgprojecten.
De Zorggroep wilde verkennen langs welke lijnen het vastgoed het beste kan worden georganiseerd, vanuit de opvatting dat dit vastgoed een bijdrage kan leveren aan de zorgdoelstelling van de groep. De transformatieopgave waarvoor de Zorggroep zich gesteld ziet, is niet eenvoudig. RIGO heeft voor de groep enkele voorstellen voor de vastgoedstructuur aangegeven, op zowel gebouw- als organisatieniveau, en heeft in beeld gebracht welk beslag op de financiële ruimte te verwachten is. De Zorggroep heeft hierdoor een betere onderbouwing gekregen voor de professionalisering die rond het vastgoed nodig is. De ontwikkelde modellen blijken zeer bruikbaar voor de herstructurering van het vastgoed van de Zorggroep.
De leiding is in handen van Beatrijs Jansen en Anne van Grinsven. Beatrijs Jansen is consultant wonen, welzijn en zorg en deskundige op het gebied van de WMO en de AWBZ. Anne van Grinsven is consultant woonbeleid en heeft veel ervaring met corporaties.
> Meer informatie bij Rob de Wildt, 020-5221122 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De studiemiddagen vinden plaats op dinsdag 15 maart en donderdag 24 maart 2005, van 13.30 tot 16.30 uur. De deelnamekosten bedragen e 100 per persoon, exclusief BTW.
> Meer informatie en aanmeldingen bij Ineke Hooijschuur, 020-5221115 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De Transparantiemethodiek is ontwikkeld als SEV-project samen met enkele woningcorporaties. Delftwonen, een van de deelnemers van het SEV-project, heeft de ontwikkelde methodiek vervolgens binnen de eigen organisatie toegepast. Het resultaat is dat in de meerjarenprognose de maatschappelijk kasstromen afzonderlijk gepresenteerd kunnen worden. Dit biedt een goede basis om met externe belanghouders het gesprek aan te gaan over de besteding van de beschikbare middelen. Talis Woondiensten en de gemeente Wijchen hebben de Transparantiemethodiek als financiële grondslag gebruikt voor het maken van prestatieafspraken. Talis heeft de gemeente inzicht geboden in het budget dat zij voor onrendabele toppen en uitgaven voor leefbaarheid beschikbaar heeft. Over de besteding van dit budget en de inbreng van de gemeente zijn afspraken gemaakt. De meerwaarde van de Transparantiemethodiek blijkt te zijn dat woningcorporatie en gemeente vanuit partnership met elkaar afspraken maken. Er is een gezamenlijk belang om het beschikbare budget optimaal in te zetten.
> Meer informatie: bij Johan Conijn, 020-5221129 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Nieuw: de PMC-meter Sluit de kwaliteit van het woningaanbod aan op de vraag vanuit de markt? Dat is één van de centrale vragen in het strategisch voorraadbeleid, waarmee woningcorporaties RIGO benaderen. Voor de beantwoording van die vraag maakt RIGO gebruik van de WBO-uitkomsten uit 2002. RIGO maakt op basis van die uitkomsten een onderscheid naar 17 klantgroepen; ieder met een eigen woonwensenprofiel. In een nieuw instrument van RIGO, de PMC-meter, worden deze woonwensenprofielen vergeleken met de kenmerken van de productgroepen (of complexen) in de portefeuille. Daarbij gaat het niet alleen om de woningen zelf, maar ook om het woonmilieu waar ze deel van uitmaken. De uitkomst van de PMC-meter is een cijfermatige en visuele weergave van de geschiktheid van een productVoorbeeld van een portefeuille groep voor elk van de 17 klantgroepen. De met twee productgroepen en 6 van de 17 klantgroepen geschiktheid wordt uitgedrukt in aftrekProductgroepen kleine egw portiek-flats punten: hoe minder aftrekpunten, hoe bij centrum zonder lift beter de productgroep voldoet aan het dertiger jaren zestiger jaren Klantgroepen woonwensenprofiel. De huidige omvang 1-2p, < 25 jaar van het aanbod is bekend. Als nu ook de 1p, 25-39 jr., ink huidige en de te verwachten omvang van 2p, 25-39 jr., ink de klantgroepen bekend zijn, kunnen door gezin 18-39 jr., ink middel van een verdeelstaat de tekorten en 1p, 25-39 jr., ink + overschotten in de portefeuille bepaald 2p, 25-39 jr., ink + worden. In de verdeelstaat worden klantgroepen aan productgroepen gekoppeld, geschikt tamelijk ongeschikt waarbij als regel geldt, dat steeds naar de redelijk geschikt ongeschikt beste, de optimale ‘fit’ gezocht wordt.
> Meer informatie bij Peter van Os, 020-5221112 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Column
Kor t nieuws
Kor t nieuws
RIGO Research en Advies
WMO biedt kansen voor vernieuwing
Locatiegericht marktonderzoek
Haalbaarheid groot binnenstedelijk plan getoetst
Ons profiel
Voor een bouwlocatie in de gemeente Meppel heeft RIGO de woning- en grondprijzen en de bijbehorende kavelgrootten in de huidige markt geschat en zijn elementen voor de risicoanalyse benoemd, ook in relatie tot de woningdifferentiatie en de planopzet. Eveneens voor het Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke sector BV is door RIGO de markt voor een project met dure appartementen en winkels in het dorpscentrum van een Limburgse gemeente onderzocht. In de vorm van bouwscenario’s zijn de verschillende mogelijkheden in de markt geschetst.
RIGO heeft voor een ambitieus vernieuwingsplan in de binnenstad van een middelgrote gemeente een second opinion gegeven over de financiële haalbaarheid. In het kader van het duale stelstel wilde de raad voor zijn beoordeling een onafhankelijke scan van het collegevoorstel waarbij ook gevraagd werd te letten op verdere risico’s en openeinden.
In december heeft de Tweede Kamer groen licht gegeven voor de invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. In de WMO worden alle welzijnstaken van gemeenten, zoals de Wet Voorzieningen Gehandicapten, gebundeld en een aantal zorgtaken uit de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten bij gemeenten neergelegd. Het gaat niet alleen maar om een nieuwe naam of nieuwe wet, maar ook om een nieuwe besturingsfilosofie. Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij burgers gelegd, krijgen gemeenten meer beleidsvrijheid. Op de nieuwe wet was en is veel kritiek. Hoe je het ook wendt of keert, de WMO zal tot grote veranderingen leiden. Het wordt tijd om de koudwatervrees af te schudden en het vizier te richten op de kansen die de WMO biedt. Met de WMO zal 40% van het Gemeentefonds bestaan uit geld voor welzijn en zorg. Welzijn en zorg zullen een prominentere plek krijgen in het gemeentebeleid. De vraag is wel of gemeenten een beetje minder of meer van hetzelfde zullen gaan doen of de WMO aangrijpen voor een heel andere benadering. Ik verwacht en hoop vooral het laatste. Je ziet hier ook al de eerste sporen van. Voor gemeenten wordt een goede afstemming van beleid steeds belangrijker om met de beperkte middelen zo veel mogelijk resultaat te behalen. Een voorbeeld is het accommodatiebeleid: nu is voor iedere doelgroep een aparte voorziening die een paar uur per week wordt gebruikt. Multifunctioneel gebruik kan veel kosten besparen én integratie in wijken stimuleren. Er zullen sociale bedrijfsverzamelgebouwen ontstaan, waar de voorzieningen voor de wijk gebundeld zijn en alle mensen in de wijk, gezond of met een beperking, elkaar kunnen ontmoeten. Met de WMO komt de regie voor wonen, welzijn en zorg ook formeel bij de gemeenten te liggen. In combinatie met de uitbreiding van taken, wordt daarmee de afstemming binnen gemeenten steeds belangrijker, bijvoorbeeld door programmatische samenwerking tussen de afdelingen die zich bezighouden met ruimtelijke ordening, wonen, welzijn en zorg in herstructureringsgebieden. Op dit punt kunnen gemeenten nog wel wat verbeteren. De kunst is om een doe-cultuur te realiseren in plaats van een overlegcultuur. Overigens houdt de samenwerking en afstemming niet op met de bekende as wonen-welzijn-zorg. Ook de Sociale Dienst komt nadrukkelijker in beeld als het gaat om sociale activering en werk. De WMO zet gemeenten aan tot een vernieuwend welzijnsbeleid. En dat beperkt zich niet alleen tot de inhoud van beleid en de interne afstemming. De WMO draagt ook bij aan een andere werkwijze met bijvoorbeeld welzijnsorganisaties en zorgaanbieders. De afgelopen jaren is al een ontwikkeling gaande van algemene subsidies naar prestatiecontracten. Met de WMO op komst willen meerdere gemeenten diensten gaan aanbesteden. Hiermee zijn gemeenten niet langer van één aanbieder afhankelijk en dat prikkelt de welzijn- en zorgaanbieders om een goed pakket aan diensten aan te bieden aan gemeenten. Betekent dit nu één grote lofzang op de WMO? Nee, want vernieuwing is geen doel op zich. Het moet leiden tot verbetering. Veel ouderen en mensen met een handicap vrezen dat ze er met de WMO op achteruitgaan. Op zich hoeft dat niet met de WMO. Maar in combinatie met bijvoorbeeld bezuinigingen op de huursubsidie, AWBZ en stijgende lasten is de zorg begrijpelijk. Gemeenten zullen keuzes moeten maken: welke voorzieningen zijn echt nodig, waar moeten we op investeren, wat kan minder of afgeschaft, hoe kunnen we door een goed accommodatiebeleid kosten besparen, hoe laten we mensen met geld zelf betalen? Onderdeel van de WMO is dat gemeenten de lokale bevolking meer betrekken bij het welzijnsbeleid. Opvallend is dat hier nog nauwelijks aandacht voor is, terwijl onder burgers en gebruikers vaak ideeën leven hoe het beter kan, ook met beperkte middelen.
> Meer informatie bij Beatrijs Jansen, 020-5221127 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
> Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Herhuisvesting in Helmond onderzocht
Op verzoek van drie woningcorporaties heeft RIGO de gevolgen van het door minister Dekker voorgestelde huurbeleid voor de huurders doorgerekend. Uit de berekeningen komt naar voren dat vooral als gevolg van de voorgenomen liberalisatie de huren vanaf 2010 sterk zullen gaan stijgen, waardoor de woonlasten fors zullen toenemen.
Helmondse huishoudens, die vanwege herstructurering moesten verhuizen, zijn veelal tevreden over hun nieuwe woonsituatie. Dit blijkt uit het onderzoek dat RIGO uitvoerde in opdracht van woningcorporatie Woonpartners. De herhuisvesting concentreert zich in enkele gebieden in en rondom het aandachtsgebied Binnenstad-Oost, waar de betrokken corporaties bezit hebben. De zittende bewoners van deze vestigingsgebieden oordelen negatiever over de ontwikkeling van hun buurt dan andere Helmondse huishoudens.
> Meer informatie bij Johan Conijn, 020-5221129 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Femma den Breejen, 020-5221137 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Bedrijfsplan en portefeuillebeleid Goorse Volkswoning
Effecten van herstructurering op woningaanbod
Onlangs heeft RIGO een conceptversie van het bedrijfsplan voor de Goorse Volkswoning opgeleverd. Dit concept is inmiddels door de Goorse Volkswoning besproken met de medewerkers, de Raad van Toezicht en de belanghouders van de corporatie. De verdere vormgeving van het strategisch portefeuillebeleid is een belangrijk speerpunt in het bedrijfsplan. RIGO heeft de Goorse Volkswoning het afgelopen jaar ondersteund bij de eerste opzet van het portefeuillebeleid.
Hoe nuttig herstructurering ook is voor de lange termijn, op korte termijn zorgen sloop en claims ten behoeve van herhuisvesting voor verminderd aanbod op de woningmarkt. RIGO maakte een schatting van deze eenmalige effecten voor het Stadsgewest Haaglanden, inclusief de gevolgen van voortijdig beëindigde verhuisketens. Het verminderde aanbod kan worden gecompenseerd met een fors nieuwbouwprogramma, dat via doorstroming ook woningen blijkt vrij te maken aan de onderkant van de markt.
De rekening voor de huurders
> Meer informatie bij Peter van Os, 020-5221112 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij André Buys, 020-5221173 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
De woonomgeving in het WoON Het WoningBehoefte Onderzoek (WBO) en de Kwalitatieve WoningRegistratie (KWR) zijn binnenkort verleden tijd. Beide onderzoeken gaan op in het WoonOnderzoek Nederland (WoON), hét nieuwe onderzoek op het gebied van wonen. In het WoON krijgt de woonomgeving ruim de aandacht. Vernieuwend is dat er op grote schaal objectieve inspecties van de woonomgeving in Nederland worden verricht. Het instrument dat hierbij zal worden gebruikt is recentelijk door RIGO in opdracht van het Ministerie van VROM ontwikkeld. > Meer informatie bij Johan van Iersel, 020-5221103 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
RIGO-cursus biedt corporaties inzicht in zorgwereld Bij voldoende belangstelling organiseert RIGO in het voorjaar van 2005 opnieuw de Cursus Wegwijs in Zorgland voor woningcorporaties, die vooral bedoeld is voor managers, stafmedewerkers en projectleiders die zich bezighouden met wonen en zorg. Onderwerpen die aan bod komen zijn de belangrijkste (ontwikkelingen in) wet- en regelgeving, de financiering van zorginstellingen, bouwprocedures in de zorgsector en de praktijk van wonen en zorg vanuit het perspectief van zorginstellingen. Een ‘in company’-cursus is ook mogelijk. > Meer informatie bij Ineke Hooijschuur, 020-5221115 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Een wijkgerichte aanpak van wonen, welzijn en zorg
RIGO Research en Advies verricht markt- en beleidsonderzoek en ondersteunt bij het ontwikkelen van beleid, strategie en aanpak. Onze expertise is (het beleid aangaande) de woon- en leefomgeving van mensen, met aandachtsgebieden als wonen, bouwen, zorg- en dienstverlening en vastgoed. Onze opdrachtgevers zijn actief in de wereld van wonen tot en met zorg. We werken onder meer voor overheden, zorginstellingen, woningcorporaties en vastgoedondernemers: partijen die vorm geven aan de woon- en leefsituatie van mensen. We voelen ons betrokken bij de vraagstukken die op dat terrein spelen en helpen onze opdrachtgevers bij het formuleren van antwoorden. Dat doen we door ze in staat te stellen onderbouwde en afgewogen beslissingen te nemen, gebaseerd op kennis van de feiten en inzicht in de mogelijkheden. Wij koesteren onze onafhankelijkheid.
Ons werk > > > > > > > >
Wonen, zorg en welzijn Lokale en regionale Woonvisies Strategisch portefeuillebeleid Beleidsplannen Leefbaarheid Stedelijke vernieuwing Prestatieovereenkomsten Woningmarktonderzoek
> > > > > > > >
Wijkvitaliteit Monitoring en evaluatie MGE en fair-value Transformatie zorginstellingen Woonmilieutypering Procesbegeleiding Haalbaarheidsstudies Rendement-risicoanalyses
Contact RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 • 1011 AC Amsterdam • telefoon 020-5221111 • fax 020-6276840
www.rigo.nl Op onze site vindt u alle informatie over ons bedrijf, onze medewerkers, onze bereikbaarheid en ons werk. Alle openbare rapporten kunt u hier voor eigen gebruik downloaden.
RIGO stelt voor
Op een werkconferentie is het plan van aanpak besproken voor een wijkgerichte benadering van wonen, welzijn en zorg in de Delftwijk (Haarlem). Een van de gespreksthema’s was: samenwerking óf concurrentie. Het plan van aanpak is door de Regiegroep Noordketen ontwikkeld, daarbij ondersteund door RIGO. Met elkaar is een visie uitgewerkt, is bepaald wat de knelpunten zijn en wat er moet gebeuren om de visie te realiseren. En nu gaat het om ‘gewoon doen!’
De meest gestelde vragen over kostenverdeling Met het Afsprakenkader kostenverdeling herstructurering, een samenwerkingsproduct van RIGO en DHV, deden veel gemeenten en corporaties het afgelopen jaar ervaring op. In die praktijk kwamen soms toepassingsvragen op: hoe werkt dít, hoe berekenen we dát? Op onze website zijn de meest gestelde vragen en antwoorden verzameld. Ook het afsprakenkader zelf is daar te downloaden.
Onlangs zijn twee nieuwe medewerkers in dienst getreden bij RIGO. Annelien Thedinga studeerde sociale geografie en werkte eerder voor Heins Advies, NIROV en KEI. Stedelijke vernieuwing is haar specialiteit. Gerard van Bortel is bedrijfskundige en werkte voor woningcorporaties in Zwolle en Groningen. Bij RIGO zal hij zich onder meer bezig houden met strategisch voorraadbeleid.
> Meer informatie bij Antoinette Bolscher, 020-5221197 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Vincent Thunnissen, 020-5221139 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected] > Of kijk op onze website: www.rigo.nl
> Annelien Thedinga: 020-5221193,
[email protected] ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > > Gerard van Bortel: 020-5221191,
[email protected]
Nieuwsbrief RIGO Research en Advies BV Wonen, Bouwen, Zorg Winter 2004/2005 In dit nummer: > Mensen en hun wensen voor de woonomgeving > Besteding van budgetten in beeld > Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO > Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte > Vastgoedbeleid bij zorginstellingen > Nieuw: de PMC-meter > Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd > Grotere verschillen tussen huurders en kopers > WMO biedt kansen voor vernieuwing
Column
Kor t nieuws
Kor t nieuws
RIGO Research en Advies
WMO biedt kansen voor vernieuwing
Locatiegericht marktonderzoek
Haalbaarheid groot binnenstedelijk plan getoetst
Ons profiel
Voor een bouwlocatie in de gemeente Meppel heeft RIGO de woning- en grondprijzen en de bijbehorende kavelgrootten in de huidige markt geschat en zijn elementen voor de risicoanalyse benoemd, ook in relatie tot de woningdifferentiatie en de planopzet. Eveneens voor het Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke sector BV is door RIGO de markt voor een project met dure appartementen en winkels in het dorpscentrum van een Limburgse gemeente onderzocht. In de vorm van bouwscenario’s zijn de verschillende mogelijkheden in de markt geschetst.
RIGO heeft voor een ambitieus vernieuwingsplan in de binnenstad van een middelgrote gemeente een second opinion gegeven over de financiële haalbaarheid. In het kader van het duale stelstel wilde de raad voor zijn beoordeling een onafhankelijke scan van het collegevoorstel waarbij ook gevraagd werd te letten op verdere risico’s en openeinden.
In december heeft de Tweede Kamer groen licht gegeven voor de invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. In de WMO worden alle welzijnstaken van gemeenten, zoals de Wet Voorzieningen Gehandicapten, gebundeld en een aantal zorgtaken uit de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten bij gemeenten neergelegd. Het gaat niet alleen maar om een nieuwe naam of nieuwe wet, maar ook om een nieuwe besturingsfilosofie. Met de WMO worden meer verantwoordelijkheden bij burgers gelegd, krijgen gemeenten meer beleidsvrijheid. Op de nieuwe wet was en is veel kritiek. Hoe je het ook wendt of keert, de WMO zal tot grote veranderingen leiden. Het wordt tijd om de koudwatervrees af te schudden en het vizier te richten op de kansen die de WMO biedt. Met de WMO zal 40% van het Gemeentefonds bestaan uit geld voor welzijn en zorg. Welzijn en zorg zullen een prominentere plek krijgen in het gemeentebeleid. De vraag is wel of gemeenten een beetje minder of meer van hetzelfde zullen gaan doen of de WMO aangrijpen voor een heel andere benadering. Ik verwacht en hoop vooral het laatste. Je ziet hier ook al de eerste sporen van. Voor gemeenten wordt een goede afstemming van beleid steeds belangrijker om met de beperkte middelen zo veel mogelijk resultaat te behalen. Een voorbeeld is het accommodatiebeleid: nu is voor iedere doelgroep een aparte voorziening die een paar uur per week wordt gebruikt. Multifunctioneel gebruik kan veel kosten besparen én integratie in wijken stimuleren. Er zullen sociale bedrijfsverzamelgebouwen ontstaan, waar de voorzieningen voor de wijk gebundeld zijn en alle mensen in de wijk, gezond of met een beperking, elkaar kunnen ontmoeten. Met de WMO komt de regie voor wonen, welzijn en zorg ook formeel bij de gemeenten te liggen. In combinatie met de uitbreiding van taken, wordt daarmee de afstemming binnen gemeenten steeds belangrijker, bijvoorbeeld door programmatische samenwerking tussen de afdelingen die zich bezighouden met ruimtelijke ordening, wonen, welzijn en zorg in herstructureringsgebieden. Op dit punt kunnen gemeenten nog wel wat verbeteren. De kunst is om een doe-cultuur te realiseren in plaats van een overlegcultuur. Overigens houdt de samenwerking en afstemming niet op met de bekende as wonen-welzijn-zorg. Ook de Sociale Dienst komt nadrukkelijker in beeld als het gaat om sociale activering en werk. De WMO zet gemeenten aan tot een vernieuwend welzijnsbeleid. En dat beperkt zich niet alleen tot de inhoud van beleid en de interne afstemming. De WMO draagt ook bij aan een andere werkwijze met bijvoorbeeld welzijnsorganisaties en zorgaanbieders. De afgelopen jaren is al een ontwikkeling gaande van algemene subsidies naar prestatiecontracten. Met de WMO op komst willen meerdere gemeenten diensten gaan aanbesteden. Hiermee zijn gemeenten niet langer van één aanbieder afhankelijk en dat prikkelt de welzijn- en zorgaanbieders om een goed pakket aan diensten aan te bieden aan gemeenten. Betekent dit nu één grote lofzang op de WMO? Nee, want vernieuwing is geen doel op zich. Het moet leiden tot verbetering. Veel ouderen en mensen met een handicap vrezen dat ze er met de WMO op achteruitgaan. Op zich hoeft dat niet met de WMO. Maar in combinatie met bijvoorbeeld bezuinigingen op de huursubsidie, AWBZ en stijgende lasten is de zorg begrijpelijk. Gemeenten zullen keuzes moeten maken: welke voorzieningen zijn echt nodig, waar moeten we op investeren, wat kan minder of afgeschaft, hoe kunnen we door een goed accommodatiebeleid kosten besparen, hoe laten we mensen met geld zelf betalen? Onderdeel van de WMO is dat gemeenten de lokale bevolking meer betrekken bij het welzijnsbeleid. Opvallend is dat hier nog nauwelijks aandacht voor is, terwijl onder burgers en gebruikers vaak ideeën leven hoe het beter kan, ook met beperkte middelen.
> Meer informatie bij Beatrijs Jansen, 020-5221127 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
> Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Herhuisvesting in Helmond onderzocht
Op verzoek van drie woningcorporaties heeft RIGO de gevolgen van het door minister Dekker voorgestelde huurbeleid voor de huurders doorgerekend. Uit de berekeningen komt naar voren dat vooral als gevolg van de voorgenomen liberalisatie de huren vanaf 2010 sterk zullen gaan stijgen, waardoor de woonlasten fors zullen toenemen.
Helmondse huishoudens, die vanwege herstructurering moesten verhuizen, zijn veelal tevreden over hun nieuwe woonsituatie. Dit blijkt uit het onderzoek dat RIGO uitvoerde in opdracht van woningcorporatie Woonpartners. De herhuisvesting concentreert zich in enkele gebieden in en rondom het aandachtsgebied Binnenstad-Oost, waar de betrokken corporaties bezit hebben. De zittende bewoners van deze vestigingsgebieden oordelen negatiever over de ontwikkeling van hun buurt dan andere Helmondse huishoudens.
> Meer informatie bij Johan Conijn, 020-5221129 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Femma den Breejen, 020-5221137 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Bedrijfsplan en portefeuillebeleid Goorse Volkswoning
Effecten van herstructurering op woningaanbod
Onlangs heeft RIGO een conceptversie van het bedrijfsplan voor de Goorse Volkswoning opgeleverd. Dit concept is inmiddels door de Goorse Volkswoning besproken met de medewerkers, de Raad van Toezicht en de belanghouders van de corporatie. De verdere vormgeving van het strategisch portefeuillebeleid is een belangrijk speerpunt in het bedrijfsplan. RIGO heeft de Goorse Volkswoning het afgelopen jaar ondersteund bij de eerste opzet van het portefeuillebeleid.
Hoe nuttig herstructurering ook is voor de lange termijn, op korte termijn zorgen sloop en claims ten behoeve van herhuisvesting voor verminderd aanbod op de woningmarkt. RIGO maakte een schatting van deze eenmalige effecten voor het Stadsgewest Haaglanden, inclusief de gevolgen van voortijdig beëindigde verhuisketens. Het verminderde aanbod kan worden gecompenseerd met een fors nieuwbouwprogramma, dat via doorstroming ook woningen blijkt vrij te maken aan de onderkant van de markt.
De rekening voor de huurders
> Meer informatie bij Peter van Os, 020-5221112 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij André Buys, 020-5221173 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
De woonomgeving in het WoON Het WoningBehoefte Onderzoek (WBO) en de Kwalitatieve WoningRegistratie (KWR) zijn binnenkort verleden tijd. Beide onderzoeken gaan op in het WoonOnderzoek Nederland (WoON), hét nieuwe onderzoek op het gebied van wonen. In het WoON krijgt de woonomgeving ruim de aandacht. Vernieuwend is dat er op grote schaal objectieve inspecties van de woonomgeving in Nederland worden verricht. Het instrument dat hierbij zal worden gebruikt is recentelijk door RIGO in opdracht van het Ministerie van VROM ontwikkeld. > Meer informatie bij Johan van Iersel, 020-5221103 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
RIGO-cursus biedt corporaties inzicht in zorgwereld Bij voldoende belangstelling organiseert RIGO in het voorjaar van 2005 opnieuw de Cursus Wegwijs in Zorgland voor woningcorporaties, die vooral bedoeld is voor managers, stafmedewerkers en projectleiders die zich bezighouden met wonen en zorg. Onderwerpen die aan bod komen zijn de belangrijkste (ontwikkelingen in) wet- en regelgeving, de financiering van zorginstellingen, bouwprocedures in de zorgsector en de praktijk van wonen en zorg vanuit het perspectief van zorginstellingen. Een ‘in company’-cursus is ook mogelijk. > Meer informatie bij Ineke Hooijschuur, 020-5221115 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Een wijkgerichte aanpak van wonen, welzijn en zorg
RIGO Research en Advies verricht markt- en beleidsonderzoek en ondersteunt bij het ontwikkelen van beleid, strategie en aanpak. Onze expertise is (het beleid aangaande) de woon- en leefomgeving van mensen, met aandachtsgebieden als wonen, bouwen, zorg- en dienstverlening en vastgoed. Onze opdrachtgevers zijn actief in de wereld van wonen tot en met zorg. We werken onder meer voor overheden, zorginstellingen, woningcorporaties en vastgoedondernemers: partijen die vorm geven aan de woon- en leefsituatie van mensen. We voelen ons betrokken bij de vraagstukken die op dat terrein spelen en helpen onze opdrachtgevers bij het formuleren van antwoorden. Dat doen we door ze in staat te stellen onderbouwde en afgewogen beslissingen te nemen, gebaseerd op kennis van de feiten en inzicht in de mogelijkheden. Wij koesteren onze onafhankelijkheid.
Ons werk > > > > > > > >
Wonen, zorg en welzijn Lokale en regionale Woonvisies Strategisch portefeuillebeleid Beleidsplannen Leefbaarheid Stedelijke vernieuwing Prestatieovereenkomsten Woningmarktonderzoek
> > > > > > > >
Wijkvitaliteit Monitoring en evaluatie MGE en fair-value Transformatie zorginstellingen Woonmilieutypering Procesbegeleiding Haalbaarheidsstudies Rendement-risicoanalyses
Contact RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 • 1011 AC Amsterdam • telefoon 020-5221111 • fax 020-6276840
www.rigo.nl Op onze site vindt u alle informatie over ons bedrijf, onze medewerkers, onze bereikbaarheid en ons werk. Alle openbare rapporten kunt u hier voor eigen gebruik downloaden.
RIGO stelt voor
Op een werkconferentie is het plan van aanpak besproken voor een wijkgerichte benadering van wonen, welzijn en zorg in de Delftwijk (Haarlem). Een van de gespreksthema’s was: samenwerking óf concurrentie. Het plan van aanpak is door de Regiegroep Noordketen ontwikkeld, daarbij ondersteund door RIGO. Met elkaar is een visie uitgewerkt, is bepaald wat de knelpunten zijn en wat er moet gebeuren om de visie te realiseren. En nu gaat het om ‘gewoon doen!’
De meest gestelde vragen over kostenverdeling Met het Afsprakenkader kostenverdeling herstructurering, een samenwerkingsproduct van RIGO en DHV, deden veel gemeenten en corporaties het afgelopen jaar ervaring op. In die praktijk kwamen soms toepassingsvragen op: hoe werkt dít, hoe berekenen we dát? Op onze website zijn de meest gestelde vragen en antwoorden verzameld. Ook het afsprakenkader zelf is daar te downloaden.
Onlangs zijn twee nieuwe medewerkers in dienst getreden bij RIGO. Annelien Thedinga studeerde sociale geografie en werkte eerder voor Heins Advies, NIROV en KEI. Stedelijke vernieuwing is haar specialiteit. Gerard van Bortel is bedrijfskundige en werkte voor woningcorporaties in Zwolle en Groningen. Bij RIGO zal hij zich onder meer bezig houden met strategisch voorraadbeleid.
> Meer informatie bij Antoinette Bolscher, 020-5221197 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Vincent Thunnissen, 020-5221139 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected] > Of kijk op onze website: www.rigo.nl
> Annelien Thedinga: 020-5221193,
[email protected] ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > > Gerard van Bortel: 020-5221191,
[email protected]
Nieuwsbrief RIGO Research en Advies BV Wonen, Bouwen, Zorg Winter 2004/2005 In dit nummer: > Mensen en hun wensen voor de woonomgeving > Besteding van budgetten in beeld > Studiemiddag Woningcorporaties en de WMO > Explosies, wilde dieren, brand, vallen van hoogte > Vastgoedbeleid bij zorginstellingen > Nieuw: de PMC-meter > Flink gepresteerd, maar minder dan geambieerd > Grotere verschillen tussen huurders en kopers > WMO biedt kansen voor vernieuwing
