RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving EINDCONCEPT. Woonlastenonderzoek. Gemeente Waalwijk

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl EINDCONCEPT

Woonlastenonderzoek Gemeente Waalwijk

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl

Woonlastenonderzoek Gemeente Waalwijk

Opdrachtgever

Casade en Slagenland Wonen

Auteurs

Roy Kramer Marlies van der Vlugt Elien Smeulders

Uitgave

februari 2011

Rapportnummer

P17800

RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 139 ∙ 1011 AC Amsterda m Telefoon 020 522 11 11 ∙ Fax 020 627 68 40 ∙ E -mail [email protected] ∙ www.rigo.nl

Inhoudsopgave Samenvatting Woonlastenonderzoek Waalwijk

i

Hoofdstuk 1

Inleiding en methodiek

1

1.1

Aanleiding

1

1.2

Verantwoording onderzoek

1

1.3

Goed om te weten

3

Hoofdstuk 2

Doelgroepen en woningvoorraad

4

2.1

Woningvoorraad

4

2.2

Huishoudens

7

2.3

Inkomensklassen

8

2.4

Huisvesting van de doelgroepen in de huurvoorraad van corporaties

11

Hoofdstuk 3

Woonlasten

14

3.1

Woonlasten van de inkomensgroepen in de sociale huursector

14

3.2

Spreiding huur- en woonquote van de doelgroepen

18

3.3

Woonlasten naar energielabel en bouwjaar

20

3.4

Huishoudens met ‘te hoge’ woonlasten

21

Hoofdstuk 4

Waspik

26

4.1

Huishoudens en woningvoorraad in Waspik

26

4.2

Inkomensklassen in de huurvoorraad van Slagenland Wonen

28

4.3

Woonlasten

29

4.4

Huishoudens met ‘te’ hoge woonlasten

32

4.5

Conclusies

34

Hoofdstuk 5

Conclusies en aanbevelingen

35

5.1

Conclusies

35

5.2

Beleidsaanbevelingen

39

Bijlage 1

Verantwoording onderzoek

43

1.1

WoON 2009

43

1.2

Gehanteerde begrippen en definities

43

1.3

Lokale belastingen, water- en energieverbruik

46

Bijlagen

Inhoudsopgave

I

Samenvatting Woonlastenonderzoek Waalwijk Dit onderzoek biedt inzicht in de woonlasten van sociale huurders in de gemeente Waalwijk. Samen met het rapport over de woonlasten van de huurders in de gemeente Loon op Zand geeft het de corporaties Casade en Slagenland Wonen inzicht in de woninggerelateerde uitgaven van huurders. De resultaten dienen als input voor de herijking van het huurprijs-, toewijzings- en energiebeleid. Daarnaast levert het informatie die nodig is voor het uitwerken van het beleid op het gebied van armoed ebestrijding en schuldhulpverlening. Methode van onderzoek In het woonlastenonderzoek is gebruikgemaakt van het WoON 2009, waarin registratiegegevens zijn opgenomen van inkomens, vermogens, huurtoeslagverbruik etc. Het WoON-bestand is geijkt aan de bevolkingssamenstelling en de woningvoorraad in Waalwijk. Met het voor Waalwijk geijkte WoON-bestand en de gegevens van de corporaties over de verhuureenheden ku nnen de woonlasten van huishoudens geanalyseerd worden.

Woonlasten en woonquote Woonlasten van huurders bestaan uit: huur (na aftrek huurtoeslag en inclusief collectieve servicekosten), woninggerelateerde energielasten (gas, warmte, elektra) en belastingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen (gemeente en waterschap). Met de woonquote, huurquote, energiequote of belastingquote kan worden aangegeven welk deel van het maandelijks besteedbaar inkomen een huishouden uitgeeft aan respectievelijk de totale woonlasten, huur, energierekening (woninggerelateerd) en lokale belastingen en waterrekening. De quota kunnen gebruikt worden voor een vergelijking tussen verschillende inkom ensgroepen.

Woonquotenormen Om te bepalen welke huishoudens ‘te veel’ aan woonlasten betalen moet eerst vastgesteld worden welke normen acceptabel zijn. In dit onderzoek is aangesloten op de huurquotenormen op basis van de methodiek van het Nibud, die bewerkt zijn door RIGO tot woonquotenormen. Het bepalen van de normen is uiteindelijk een arbitraire, maar vooral ook een politieke keuze. In de onderstaande tabel zijn de normen weergegeven . T a b e l A . N o r m e n w o o n q u o t e a f h a n k e li j k v a n in k o m e n , s a m e n s t e ll in g e n l e e f t ij d

minimum inkomen max inkomen huurtoeslag tot 33.000 tot 1,5x modaal

1p 1p 1p paar paar gezin met < 23 jaar 23-65 jaar > 65 jaar < 65 jaar > 65 jaar kinderen 32% 32% 38% 28% 26% 24% 41% 41% 45% 38% 39% 32% 49% 49% 53% 41% 44% 35% 58% 58% 61% 58% 52% 41%

Bron: Nibud, bewerking RIGO

samenvatting

II

Algemeen In de gemeente Waalwijk wonen ruim 8.000 huishoudens die tot de primaire (inkomen tot de huurtoeslaggrens) of secundaire (inkomen tot €33.000) doelgroep van beleid horen. Van hen woont ruim de helft in een huurwoning van een corporatie. In Waalwijk huren 6.320 huisho udens een woning van een corporatie; van hen behoort meer dan twee derde tot de primaire en secundaire doelgroep. Een derde van de huishoudens in een corporatiewoning heeft een inkomen van meer dan 33.000 euro per jaar. Aangezien bijna alle corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens vallen woont circa een derde ‘scheef ’ in een sociale huurwoning onder de liberalisatiegrens (<€648). F i g u u r A . I n k o m e n s v e r d e l i n g v a n h u is h o u d e n s in d e h u u rv o o r ra a d v a n c o rp o ra t ie s , W a a l wijk > 1,5 modaal (>48.500) 15% tot 1,5 modaal (48.500) 7%

primaire doelgroep 41%

ruime dlgr. (43.000) 11% secundaire doelgroep 26% Bron: Gemeente Waalwijk, Casade, Slagenland Wonen, bewerking RIGO

Overzichtstabel resultaten We hebben de belangrijkste resultaten van het onderzoek weergegeven in een overzichtstabel. De tabel geeft een overzicht van de woonlasten en quota naar inkomensgroepen, huishoudentypen en woningtypen van corporatiewoningen in Waalwijk. De uitsplitsing naar inkomenskla ssen en huishoudentypen laat zien wie hoge woonlasten hebben en de uitsplitsing naar de ve rschillende woningtypen laat zien waar de huishoudens met hoge woonlasten wonen. Daarnaast is weergegeven welk aandeel van de huishoudens boven de norm zit. Vervolgens zijn de conclusies puntsgewijs weergegeven. De conclusies zijn puur uitkomsten van het onderzoek en bevatten geen beleidsrelevante gevolgtrekkingen. Wat de resultaten van het onderzoek betekenen voor beleid wordt toegelicht onder het kopje ‘Aanbevelingen’ aan het einde van de samenvatting.

III

T a b e l B . O v e r z i c h t v a n d e w o o n la s t e n , w o o n - h u u r - e n e rg ie - e n b e la s t in g q u o t e , in k o m e n e n a a n d e e l h u i s h o u d e n s b o v e n d e n o rm n a a r v e rs c h i lle n d e d o e lg ro e p e n v a n b e le id e n w o ningtypen, Waalwijk omvang corporatiesector

abs. Inkomensklassen primaire doelgroep secundaire doelgroep ruime doelgroep (<43.000) tot 1,5 modaal (<48.500) > 1,5 modaal (>48.500) Huishoudenstype alleenstaanden paren paar met kinderen eenoudergezin Woningtype tussenwoning hoekwoning vrijstaand 2-kap galerij portiek Bouwjaar < 1950 1950 - 1970 1970 - 1990 > 1990 Energielabel A/B C D E F/G Totaal

Quota

Inkomen en woonlasten

woon huur energie belasting % qoute quote quote quote

besteedbaar maandelijks totale inkomen woonlasten

Huishoudens boven de norm

%

abs.

2.620 1.620 710 450 920

41% 26% 11% 7% 15%

30% 32% 27% 22% 17%

21% 25% 20% 16% 12%

7% 5% 4% 4% 3%

2,9% 2,2% 2,2% 1,9% 1,5%

€ 1.250 € 1.720 € 2.230 € 2.780 € 3.520

€ 395 € 565 € 615 € 595 € 620

34% 14% 4% 0% 0%

900 230 30 -

2.780 1.860 1.150 510

44% 29% 18% 8%

34% 25% 22% 21%

25% 18% 16% 14%

6% 4% 4% 5%

2,3% 2,3% 2,0% 2,3%

€ 1.310 € 2.180 € 2.840 € 2.060

€ 470 € 590 € 610 € 500

21% 11% 18% 31%

590 200 200 160

2.590 1.160 270 1.350 960

41% 18% 4% 21% 15%

25% 25% 29% 30% 30%

18% 18% 21% 22% 23%

5% 5% 7% 5% 5%

2,1% 2,2% 2,2% 2,4% 2,3%

€ 1.980 € 2.120 € 1.590 € 1.490 € 1.590

€ 560 € 580 € 640 € 470 € 500

16% 14% 42% 20% 20%

410 170 120 270 190

280 1.770 3.080 1.190

4% 28% 49% 19%

29% 27% 26% 30%

20% 19% 19% 23%

8% 6% 5% 5%

2,2% 2,4% 2,1% 2,3%

€ 1.330 € 1.660 € 1.970 € 1.680

€ 520 € 510 € 550 € 550

41% 18% 16% 18%

110 330 500 220

970 1.710 1.550 970 1.130 6.320

15% 27% 25% 15% 18% 100%

29% 26% 27% 26% 30% 27%

22% 20% 19% 18% 20% 20%

4% 5% 5% 5% 7% 5%

2,3% 2,1% 2,2% 2,4% 2,3% 2,2%

€ 1.900 € 1.780 € 2.020 € 1.820 € 1.360 € 1.830

€ 570 € 520 € 560 € 530 € 490 € 535

18% 15% 17% 15% 27% 18%

180 260 260 150 310 1.150

Bron: Gemeente Waalwijk, Casade, Slagenland W onen, bewerking RIGO

samenvatting

IV

Conclusies naar inkomensklassen Primaire doelgroep 

Huishoudens van de primaire doelgroep die in een corporatiewoning wonen zijn gemiddeld 30% van hun (besteedbaar) inkomen kwijt aan woonlasten. Doordat de primaire doelgroep aanspraak kan maken op huurtoeslag zijn de totale (absolute) woonlasten van bijna 400 euro per maand in verhouding tot andere inkomensklassen laag. Daar staat tegenover dat het maandelijkse besteedbaar inkomen van de primaire doelgroep in de huursector ook laag is. Hierdoor is de primaire doelgroep relatief een groot deel van het inkomen kwijt aan woo nlasten en heeft de primaire doelgroep ten opzichte van de andere inkomensgroepen duidelijk minder bestedingsruimte voor overige uitgaven als voedsel en kleding.



In totaal heeft bijna een vijfde van de huishoudens (ruim 1100 huishoudens) in een sociale huurwoning een woonquote die boven de ‘acceptabele’ norm zit. Dit zijn met name huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep (circa 900 huishoudens).



Ruim een derde van de primaire doelgroep woonachtig in een corporatiewoning zit boven de woonquotenorm door hoge woonlasten. Dit is dus een belangrijke aandachtsgroep voor de gemeente en de woningcorporaties.



Uit een gevoeligheidsanalyse blijkt ook dat een groot aanta l huishoudens dat boven de norm zit ook ruim (meer dan 5%) boven de norm zit. Op het moment dat men de normen verhoogt zit een groot aantal huishoudens dus nog steeds boven de norm.



Binnen de huishoudens die tot de primaire doelgroep behoren bestaan er grote verschillen in het inkomen en de hoogte van de woonlasten voor verschillende huishoudens. Het zijn met name de huishoudens met een minimuminkomen die boven de norm zitten.



De huur is de grootste kostenpost; de mediane huurquote ligt op ruim 20%. Voor de primaire doelgroep zijn de woninggerelateerde energiekosten een flinke kostenpost met een energiequote van 7%.



De lokale belastingen en de waterrekening hebben een niet te verwaarlozen effect in de hoogte van de woonquote van de primaire doelgroep. Circa een kwart van de huishoudens uit de primaire doelgroep in corporatiewoningen maakt gebruik van kwijtschelding, waardoor hun woonquote met een paar procent omlaag gaat.

Secundaire doelgroep (huurtoeslaggrens tot 33.000 euro) 

De secundaire doelgroep heeft een hogere woonquote (32%) dan de primaire doelgroep (30%). Dit komt met name omdat deze groep geen gebruik kan maken van huurtoeslag. De secundaire doelgroep is van alle inkomensgroepen relatief gezien het meest e kwijt aan woonlasten, maar absoluut gezien houden ze gemiddeld €200 meer over voor andere uitgaven dan de primaire doelgroep.



Binnen de secundaire doelgroep heeft 14% van de huishoudens woonachtig in een corporatiewoning een woonquote hoger dan de norm.

Ruime doelgroep (33.000 tot 43.000 euro) 

Huishoudens met inkomens van 33.000 tot 43.000 euro zullen het in de toekomst lastiger gaan krijgen op de woningmarkt, gezien de invoering van de Europese 90% -toewijzings-

V

1

regel. De verwachting is dan ook dat de woonlasten voor deze groep in de toeko mst zullen toenemen. 

Als gevolg van de Europese beschikking zullen huishoudens boven de 33.000 euro langer in hun huurwoning blijven wonen; 33% van alle huishoudens in Waalwijk (waarvan 11% behorende tot de ruime doelgroep) zal bij een nieuwe toewijzing niet meer voldoen aan de Europese regels; de mogelijkheden om door of in te stromen nemen daardoor verder af .



Ook de ruime doelgroep heeft nog een redelijk hoge woonquote van 27%. De woonquotenormen voor deze groep liggen echter een stuk hoger. Daardoor zijn er nauwelijks huishoudens die boven de woonquotenorm zitten.

Tot 1,5 modaal (43.000 tot 48.500 euro) en meer dan 1,5 modaal (>48.500 euro) 

Huishoudens in corporatiewoningen met een inkomen van 43.000 euro en hoger zijn ten opzichte van hun inkomen het minst kwijt aan woonlasten en hebben dan ook een lage woonquote.



Huishoudens met een inkomen van meer dan 43.000 euro wonen relatief vaak in een co rporatiewoning. Van alle corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens wordt 21% b ewoond door huishoudens die een inkomen van meer dan 43.000 euro hebben en dus ‘scheef wonen’.

Conclusies naar huishoudentypen Alleenstaanden 

Alleenstaanden maken een groot deel (aandeel 44%) uit van de huishoudens die een woning huren van een corporatie in Waalwijk.



Alleenstaanden zijn een groot deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Hun woonquote is hoog doordat zij ten opzichte van de andere huishoudentypen (gemiddeld) een lager inkomen hebben.



Vooral alleenstaanden behorend tot de primaire doelgroep zijn veel kwijt aan wonen; d e woonquote van alleenstaanden jonger dan 65 jaar met een inkomen tot de huurtoeslag is gemiddeld bijna 40%.



Een flink aantal van de alleenstaanden in corporatiewoningen heeft een woonquote boven de woonquotenorm (bijna 600 huishoudens).

Paren zonder kinderen 

1

Circa een derde van de huishoudens die een woning huren van een corporatie in Waalwijk is een (al dan niet gehuwd) paar zonder kinderen. Ten opzichte van het gemiddelde van Nederland is dit een hoog aandeel. Het aandeel paren met een woonquote boven de norm is met 11% het laagst van alle huishoudentypen.

Door de nieuwe regelgeving komen deze huishoudens niet meer in aanmerking voor een sociale huu rwoning. Zij zullen tegelijkertijd ook moeilijk aan een commerciële huurwoning of koopwoning kunnen komen omdat deze woningen vaak weer te duur zijn.

samenvatting

VI

Paren met kinderen 

Door een relatief hoog inkomen hebben paren met kinderen een relatief lage woonquote (22%).



Binnen de gezinnen in corporatiewoningen bestaan er grote inkomensverschillen. Binnen de hogere inkomensgroepen is het aandeel gezinnen relatief hoog. Van de gezinnen in een corporatiewoning heeft 18% een woonquote boven de norm. Dit zijn met name huisho udens uit de primaire en secundaire doelgroep.

Eenoudergezinnen 

Bijna 10% van de sociale huurders in Waalwijk is een eenoudergezin.



Binnen de eenoudergezinnen bestaan er grote inkomensverschillen. Ongeveer een kwart van hen heeft een inkomen van meer dan 1,5 keer modaal, maar ru im de helft behoort ook tot de primaire doelgroep.



Vooral de eenoudergezinnen behorend tot de primaire doelgroep zijn relatief veel kwijt aan woonkosten; van de eenoudergezinnen in een corporatiewoning heeft ruim 30% een woonquote van boven de norm.

Conclusies naar woningtypen 

In galerij- en portiekwoningen wonen relatief meer huishoudens boven de acceptabele norm dan in eengezinswoningen. Dit komt met name doordat er in galerij- en portiekwoningen meer eenpersoonshuishoudens wonen die een lager besteedbaar inkomen hebben.



Absoluut gezien wonen er meer huishoudens boven de norm in een eengezinswoning in vergelijking met appartementen. Dit komt omdat er meer eengezinswoningen zijn in Waalwijk.



Van de huishoudens in woningen met energielabel F en G zitten duidelijk meer huishoudens boven de norm in vergelijking met woningen met een hoger energielabel. Dit wordt veroorzaakt door een laag inkomen en een hoge energierekening. In een w oning met een label F en G woont een relatief groot aantal huishoudens uit de primaire doelgroep.



Opvallend is dat de huishoudens in corporatiewoningen qua woonlasten het beste zitten in een woning gebouwd tussen de jaren 1970 en 1990 met een label E tot en met B. Dit zijn woningen met een relatief lage huur en een niet al te hoge energierekening. Woningen met een label A (gebouwd na 1990) hebben over het algemeen een hoge huur, waardoor de woonquote gemiddeld hoger ligt en een groter aantal huishoudens boven de norm zit.

Waspik 

Voor Waspik komt op het gebied van woonlasten van sociale huurders eenzelfde beeld naar voren als voor de totale gemeente Waalwijk. Over het algemeen geldt dat de doorsnee woonquote in Waspik iets lager is in vergelijking met Waalwijk als geheel. Dit komt vooral omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen van huishoudens in de sociale huursector in Waspik hoger is. Daardoor is ook het aandeel huishoudens dat een woonquote heeft boven de ‘acceptabele’ woonquotenorm in Waspik iets lager dan in Waalwijk.

VII

Vergelijking met Loon op Zand, Breda en Den Bosch 

Wegens het ontbreken van landelijke gegevens omtrent de woonlasten van huishoudens in corporatiewoningen kunnen de uitkomsten niet vergeleken worden met een landelijk g emiddelde. Wel heeft RIGO eerder onderzoek gedaan naar de woonlasten in Tilburg, Breda en Den Bosch. In tabel C zijn de uitkomsten van het woonlastenonderzoek in Tilburg niet opgenomen omdat de gebruikte methodiek in het onderzoek anders was.



Het aandeel huishoudens in de primaire doelgroep dat boven de norm zit ligt in Waalwijk lager dan in deze steden. In vergelijking met Den Bosch en Breda zijn de gemiddelde woonlasten en het besteedbaar inkomen van de primaire doelgroep echter vergelijkbaar. Hier speelt vooral de spreiding van het inkomen binnen de primaire doelgroep een rol ; er zijn blijkbaar minder minima in Waalwijk.



Wel is het aandeel huishoudens in de secundaire doelgroep dat boven de norm valt hoger dan in de drie steden. Dit kan ook verklaard worden door de inkomensspreiding binnen deze doelgroep.



In Waalwijk ligt het aandeel huishoudens in de sociale huursector dat boven de woonqu otenormen zit lager dan in Loon op Zand. Dit geldt ook voor het aandeel in de primaire doelgroep. Dit wordt mede veroorzaakt door de hogere woonlasten in Loon op Zand.



Het grote aantal huishoudens boven de norm kan gezien worden als een landelijk probleem.

T a b e l C . W o o n q u o t e e n a a n d e e l h u is h o u d e n s m e t e e n w o o n q u o t e b o v e n d e n o rm n a a r i n k o m e n s k l a s s e n v o o r W a a l w i j k , L o o n o p Z a n d , B re d a e n D e n B o s c h Waalwijk Loon op Zand

Breda

Den Bosch

Woonquote pri ma i re doel groep

30%

32%

30%

30%

secundaire doelgroep

32%

32%

32%

32%

ruime dlgr. (43.000)*

27%

27%

tot 1,5 modaal (48.500)*

22%

23%

24%

24%

> 1,5 modaal (>48.500)*

17%

17%

17%

18%

totaal

27%

28%

28%

27%

primaire doelgroep

34%

40%

40%

42%


14%

10%

5%

6%


4%

3%

1%

0%

tot 1,5 modaal (48.500)*

0%

0%

0%

0%

> 1,5 modaal (>48.500)*

0%

0%

0%

0%

18%

20%

22%

21%

27%

% boven de norm

totaal

* afwijkende inkomensgrenzen voor Breda en Den Bosch

Beleidsaanbevelingen 

Voor huishoudens uit de primaire doelgroep die boven de norm zitten is de huurtoeslag niet voldoende om ervoor te zorgen dat een groot aantal van hen onder de woonquotenorm uitkomt. De huurprijs is voor een belangrijk deel bepalend voor de hoogte van de woonquote. Dit betekent dat het van belang is dat er voldoende woningen zijn voor hui shoudens uit de primaire doelgroep met betaalbare huren. Ook bij het realiseren van verb e-

samenvatting

VIII

teringen ten aanzien van de energieprestatie van woningen is het van belang om bewust om te gaan met huurverhogingen. 

De meeste huishoudens die boven de norm zitten behoren tot de primaire doelgroep en in mindere mate tot de secundaire doelgroep woonachtig in een corporatiewoning. Binnen deze inkomensgroepen gaat het met name om eenpersoonshuishoudens, gezinnen en eenoudergezinnen die boven de woonquotenorm zitten. Voor corporaties en gemeente is het van belang om vooral aandacht te hebben voor deze doelgroepen.



Met name in woningen met een label F/G en in woningen met een bouwjaar voor 1950 wonen huishoudens uit de primaire doelgroep die boven de woonquotenorm zitten. Bij deze woningen valt nog veel winst te halen in verlaging van de woonlasten door het nemen van energiebesparende maatregelen.



Voor gemeenten en corporaties is het goed om nader te onderzoeken hoe groot het a rmoedeprobleem in werkelijkheid is bij huishoudens in de primaire doelgroep. Hierbij zal ook de afdeling voor minimabeleid van de gemeente betrokken moeten worden. Het blijft echter lastig om dit te onderzoeken, omdat het vaak om ‘verborgen armoede’ gaat.



Niet alle huishoudens in de primaire doelgroep maken gebruik van het recht op kwijtsche lding of het verkrijgen van huurtoeslag. Gemeenten en corporaties kunnen deze groep actief benaderen om te zorgen dat een groter aantal huishoudens uit de primaire doelg roep gebruik gaat maken van deze regelingen.



Zonder de kwijtschelding van gemeentelijke heffingen zou het aantal huishoudens dat b oven de norm uitkomt hoger liggen. Dit beleid blijkt effectief en noodzakelijk te zijn. Ook in de toekomst is het daarom van belang om hier een vervolg aan te geven vanuit de woonla stenproblematiek. Daarnaast hebben de gemeentelijke heffingen een niet verwaarloosbaar effect op de woonlasten. Gematigde stijging van de heffingen is daarom van belang.



Investeren in de energieprestatie van woningen is van belang om ervoor te zorgen dat de stijging van de woonlasten beperkt blijft. De huurstijgingen zijn de afgelopen tijd gematigd geweest, terwijl de lokale belastingen en energieprijzen zijn gestegen in de afgelopen j aren. Verbetering van de energieprestatie van woningen is noodzakelijk om de woonlasten te verlagen.



Een corporatie heeft weinig invloed op de huishoudens die in de huurwoningen wonen en kan niet aan inkomenspolitiek doen. Het is de verwachting dat op de langere termijn cor po2 raties hierop kunnen sturen. Op huishoudenniveau zijn er nu de volgende mogelijkheden: - Selectieve woningtoewijzing. Woningen met lage woonlasten toewijzen aan de huisho udens uit de primaire doelgroep. Lastig blijft dat goedkope scheefheid voor een g root deel ontstaat door inkomensgroei. - Uitbreiden minimabeleid van de gemeente. Het probleem zit binnen de primaire doe lgroep voor een groot deel bij de minima. Gemeenten en corporaties kunnen op termijn ki jken naar de mogelijkheid om dit beleid uit te b reiden met een mogelijke ‘woonlastentoeslag’. Aangezien het om een landelijk probleem gaat zou de landelijke politiek hier ook een rol in kunnen vervullen.

2

Op dit moment loopt het experiment ‘Huur op Maat’. Binnen de politiek is er steeds meer draagvlak voor een systeem met flexibele huren afhankelijk van het inkomen en huishoudentype, dat scheefwonen tegen moet gaan.

1

Hoofdstuk 1 Inleiding en methodiek Dit onderzoek biedt inzicht in de woonlasten van sociale huurders in de gemeente Waalwijk. Samen met het rapport over de woonlasten van de huurders in de ge meente Loon op Zand brengt het de corporaties Casade en Slagenland Wonen zicht op de woninggerelateerde uitgaven van huurders.

1.1

Aanleiding In het kader van de wijkaanpak willen de corporaties Casade en Slagenland Wonen in samenwerking met de gemeenten effectief werken aan armoedebestrijding in Waalwijk en Loon op Zand. Hiertoe is inzicht in de woonlasten van huurders gewenst . De resultaten dienen als input voor de herijking van het huurprijs-, toewijzings- en energiebeleid. Daarnaast leveren zij informatie die nodig is voor het uitwerken van het beleid op het gebied van armoedebestrijding en schuldhulpverlening. De vragen waarop in dit rapport antwoord wordt gegeven luiden:

1.2

1.

Wat zijn de woonlasten en woonquota van huishoudens in corporatiewoningen in de gemeente Waalwijk?

2.

Wat zijn de woonlasten en woonquota van huishoudens in diverse typen corporatiewoningen in de gemeente Waalwijk?

3.

Bij welke huishoudentypen en woningsegmenten in de huursector is sprake van te hoge woonlasten? Welke huishoudens vallen buiten de acceptabele woonquotenormen?

Verantwoording onderzoek In deze paragraaf wordt in het kort inzicht gegeven in de methode van onderzoek en de gehanteerde uitgangspunten. Achtereenvolgens worden de stappen beschreven die in het onderzoek zijn doorlopen. In de bijlagen achterin het rapport worden de begrippen en gehanteerde aa nnames van dit onderzoek uitgebreid toegelicht. Gegevensverzameling en koppelen van bestanden Van de gemeente en de woningcorporaties zijn de volgende gegevens verkregen: 

Randtotalen van de huishoudensamenstelling en woningvoorraad op basis van: - het WOZ-bestand Waalwijk per 1 januari 2010 met gegevens over de WOZ -waarde en woningtype op adresniveau van huur- en koopwoningen. - Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) per 1 januari 2010 met gegevens over de huishoudensamenstelling en leeftijd op adresniveau. - CBS-gegevens over de huishoudensamenstelling in Waalwijk.


2



Verhuureenheidsgegevens (VHE-gegevens) van de woningcorporaties Casade en Slagenland Wonen met gegevens over huur, servicekosten, oppervlakte, woningtype, bou wjaar etc. per 1-1-2010.



De energetische kwaliteit van de huurwoningvoorraad in Waalwijk. Voor het merendeel van de huurwoningen zijn via de corporaties gegevens beschikbaar over energielabels, energie-index en de aanwezige energiemaatregelen (peildatum 1-1-2010) . Voor het beperkte aantal huurwoningen waarvan digitaal geen gegevens beschikbaar zijn, wordt de energieprestatie door RIGO geschat op basis van de kenmerken van de woningen (bouwjaar, woningtype) en de huurwoningvoorraad waa r de energieprestatiegegevens wel van bekend zijn.

IJken van de gegevens aan WoON 2009 voor het weergeven van de actuele situatie In het Woon Onderzoek Nederland 2009 (WoON 2009) staan gegevens over inkomen, huurtoeslaggebruik en werkelijk energieverbruik van huishoudens. Aan de respondentgegevens in het WoON zijn namelijk de werkelijke inkomens en vermogens (Belastingdienst) en gegevens over het energieverbruik (registratie door energiebedrijven) toegevoegd. In het WoON zijn ook gegevens bekend van de woonsituatie van huishoudens (woningtype, bouwjaar, energie -index etc.). De methode bestaat vervolgens uit het vertalen van de resultaten uit het WoON naar de werkelijke situatie in de gemeente Waalwijk. De methode maakt gebruik van de wetenschap dat vergelijkbare huishoudens in vergelijkbare woningen in vergelijkbare gemeent en zich in grote lijnen hetzelfde gedragen. Er zijn in het WoON 2009 voldoende respondenten te vinden die zich in een met Waalwijk vergelijkbare situatie bevinden. Het WoON-bestand is ‘geijkt’ aan de bevolkingssamenstelling (huishoudens naar leeftijd, samenstelling en inkomen) en de w oningvoorraad in Waalwijk (woningtype, bouwjaar, energieprestatie, eigendom en WOZ-waarde). Deze exercitie levert een bestand op dat representatief is voor Waalwijk met resultaten voor het prijspeil van 2010. Woonlasten, huur- en woonquote Met het voor Waalwijk geijkte WoON-bestand en de gegevens van de corporaties over de verhuureenheden kunnen de woonlasten van huishoudens geanalyseerd worden. Woonlasten van huurders bestaan uit: 

Huur (na aftrek huurtoeslag en inclusief collectieve servicekosten).



Woninggerelateerde energielasten (gas, warmte, elektra).



Belastingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen (gemeente en waterschap).

Met de woonquote, huurquote, energiequote of belastingquote kan men aangeven welk deel van het maandelijks besteedbaar inkomen een huishouden uitgeeft aan respectievelijk de tot ale woonlasten, huur, energierekening (woninggerelateerd) en lokale belastingen en waterrekening. De quota kunnen gebruikt worden voor een vergelijking tussen verschillende inkomen sgroepen. Om te bepalen welke huishoudens ‘te veel’ aan woonlasten betalen, moet er eerst vastgesteld worden welke normen acceptabel zijn. In dit onderzoek is aangesloten op de normen op basis van de methodiek van het Nibud. Het bepalen van de normen is uiteindelijk een arbitraire, maar vooral ook een politieke keuze.

Woonlastenonderzoek

3

1.3

Goed om te weten Voor de meeste tabellen in deze rapportage geldt dat ze zijn gebaseerd op het Woononderzoek Nederland, kortweg WoON 2009. De resultaten van het onderzoek kennen een hoge betrou wbaarheid. Toch blijft bij een enquêteonderzoek gelden dat de uitkomsten met marges zijn omgeven. Om schijnnauwkeurigheid te vermijden zijn de meeste absolute uitkomsten afgerond op tientallen. Hierdoor kunnen verschillen ontstaan tussen de randtotalen en de opgetelde celwaarden.


4

Hoofdstuk 2 Doelgroepen en woningvoorraad In dit hoofdstuk worden de kenmerken en omvang van de huurvoorraad van corporaties weergegeven. Alvorens hierop in te gaan wordt er een korte schets gegeven van het profiel van de Waalwijkse woningmarkt en tot slot laten we zien wie er in de sociale huurwoningen wonen en wat de omvang van verschillende inkomensklassen is.

2.1

Woningvoorraad 3

In de gemeente Waalwijk bestaat de woningvoorraad uit 19.280 woningen. Niet al deze woningen worden permanent bewoond. Sommige woningen staan leeg a ls gevolg van frictieleegstand, andere woningen staan op de lijst om gesloopt te worden. Volgens de gemeente Waalwijk staan circa 375 woningen korter dan een jaar leeg en 245 woningen langer dan een jaar. Op 1 januari 2010 komt het aantal regulier bewoonde woningen in Waalwijk neer op 18.660. Het merendeel (61%) van de reguliere woningvoorraad bestaat uit eengezinskoopwoningen. Slechts 3 procent van de voorraad is een koopappartement. De totale huursector (inclusief particulier) bestaat uit 6.670 woningen. De huurvoorraad van corporaties is met 6.330 woningen goed voor een derde van de gehele reguliere voorraad ( figuur 2-1). Dit is meer dan in Loon op Zand, waar de sociale voorraad 25% uitmaakt van de reguliere voorraad. f i g u u r 2 - 1 R e g u l i e r e w o n i n g v o o r ra a d n a a r e ig e n d o m , W a a lw ij k

sociale huur 34%

koop 64%

particuliere huur 2% Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie

Van alle huurwoningen wordt 95% verhuurd door een corporatie en 5% door een particulier. Deze particuliere huurwoningen hebben veelal een huurprijs boven de liberalisatiegrens (€648) (figuur 2-2). Het aantal vrije sector huurwoningen van de corporaties is met circa 250 woningen gering.

3

De resultaten in dit onderzoek zijn gepresenteerd op het niveau van de gemeente Waalwijk. Wanneer in het vervolg van dit rapport Waalwijk wordt genoemd, dan wordt hier de gehele gemeente mee b edoeld en niet de woonplaats Waalwijk.

Woonlastenonderzoek

5

De sociale huurwoningen bestaan voor meer dan 80% uit huurwoningen tot de eerste afto p4 pingsgrens (€512). Bijna een vijfde heeft een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens (€357). De meeste sociale huurwoningen (68%) hebben een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens en 12% tussen de eerste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Ongeveer 250 woningen (4%) vallen in de vrije sector (meer dan €648). Dit houdt in dat 96% van de sociale huurwoningen tot de kernvoorraad (tot de liberalisatiegrens) behoort. f i g u u r 2 - 2 H u u r p r i j z e n i n d e s o c ia le e n p a r t i c u l ie re h u u rs e c t o r, W a a lw ij k 100%

250 300 440

90%

390 360 470

80%

vrije sector

140

tot liberalisatiegr.

70% 2e aftopgr.

60% 4.280

50%

60

40%

1e aftopgr.

4.340

kwaliteitskortingsgr.

30

30%

60

20% 10%

1.060

50

1.110

sociale huur

particuliere huur

totaal

0% Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie

Het grootste deel van de huurvoorraad bestaat uit tussenwoningen en galerijwoningen (tabel 2-1). De tussenwoningen hebben veelal een huur tot de eerste aftoppingsgrens. Opvallend is dat de helft van alle woningen met een lage huur tot de kwaliteitskortingsgrens een gezinsw oning is en hoewel dit vaak kleine woningen betreft is zelfs 5% een vrijstaande of 2-onder-1kapwoning. De meeste vrije sector huurwoningen zijn een galeri jwoning of vrijstaand / 2onder-1-kap. t a b e l 2 - 1 H u u r v o o r r a a d v a n c o rp o ra t ie s n a a r w o n i n g t y p e e n p r ij s k la s s e n , W a a lw ij k

< kwaliteitsgr.

tot 1e aftopgr.

tot 2e aftopgr.

tot libgr.

vrije sector

totaal

tussenwoning

27%

48%

24%

39%

7%

41%

2.590

hoekwoning

13%

20%

26%

19%

6%

18%

1.160

5%

3%

7%

3%

20%

4%

270

33%

17%

14%

17%

54%

21%

1.350

vrijstaand/2-kap galerij

abs.

portiek

22%

12%

29%

22%

13%

15%

960

totaal

100%

100%

100%

100%

100%

100%

6.330

440

300

250

abs.

1.060

4.280

Bron: Gemeente Waalwijk, Casade, Slagenland Wonen, bewerking RIGO

4

Elk jaar worden er huurprijsgrenzen voor de huurtoeslag vastgesteld. Deze grenzen worden veel gebruikt in de corporatiesector. Zie de begrippenlijst in de bijlage voor de prijsgrenzen van tijdvak 2009 2010.


6

Voor het in beeld brengen van de woonlasten van huurders is het eveneens van belang een beeld te hebben van de bouwperiode en de energetische kwalitei t van de sociale voorraad. In figuur 2-3 is de bewoonde reguliere voorraad van de sociale verhuurders weergegeven naar bouwjaar en energielabel. De meeste woningen zijn gebouwd in de periode 1970 tot 1990. In verhouding tot de totale voorraad in Waalwijk (11%) zijn er relatief weinig vooroorlogse woningen in de sociale voorraad (4%). De meeste woningen hebben energielabel C of D. Het aantal woningen met energielabel A of G is met respectievelijk 400 en 370 woningen gering. Het aandeel sociale huurwoningen met energielabel A, B of C (42%) is in Waalwijk groter dan in Den Bosch (31%) en Breda (29%) en landelijk (circa 30%). f i g u u r 2 - 3 H u u r v o o r r a a d v a n c o rp o ra t ie s n a a r b o u w j a a r ( l in k s ) e n e n e rg ie la b e l ( re c h t s ) 370 400

280 1.190 1.770

570

750

< 1950

A

C

1950 - 1970 970

1970 - 1990 3.080

> 1990

B

1.710 1.550

D E F G


Op basis van figuur 2-4 blijkt dat de kenmerken bouwjaar en energielabel sterk met elkaar samenhangen: een woning gebouwd na het jaar 1990 heeft vaak energielabel A of B, terwijl woningen gebouwd voor 1970 meestal energielabel E of F hebben. De verdeling van de huurvoorraad van corporaties naar bouwjaar in de gemeente is vergelijkbaar met die in Loon op Zand. f i g u u r 2 - 4 H u u r v o o r r a a d v a n c o rp o ra t ie s n a a r e n e rg ie la b e l e n b o u w j a a r , W a a lw ij k

totaal

> 1990 1970 - 1990 1950 - 1970

< 1950 0%

20% A

40% B

C

60% D

E

80% F

100%

G

Bron: Gemeente Waalwijk, Casade, Slagenland Wonen, bewerking RIGO (energielabels zijn op basis van peildatum 11-2010)

Woonlastenonderzoek

7

2.2

Huishoudens Op 1 januari 2010 woonden circa 18.990 huishoudens in de gemeente Waalwijk. Hiervan wonen circa 330 huishoudens – al dan niet zelfstandig – in de niet-reguliere woningvoorraad. Het gaat hierbij om plaatsen in bijvoorbeeld kleinschalige beschermde woonvormen of woonwagens. Het aantal huishoudens in de reguliere wonin gvoorraad komt neer op 18.660. Deze groep bestaat voor ruim een kwart uit eenpersoonshuishoudens, ruim een derde zijn paren en eveneens een derde gezinnen met kinderen (tabel 2-2 links). Er wonen bijna 1.000 eenoudergezinnen (5%) in de gemeente Waalwijk. Ruim een kwart van de huishoudens is ouder dan 65 jaar. Dit is hoger dan het landelijke aandeel van 23%. De grootste groep zijn de 45 tot 65-jarigen (42%). Het aandeel jonge huishoudens van 28 jaar of jonger is 5%. t a b e l 2 - 2 H u i s h o u d e n s a m e n s t e l l in g in re g u l ie re v o o rra a d ( l in k s ) e n in s o c ia l e h u u r (rechts), Waalwijk abs.

%

abs.

%

eenpersoonshuishouden

4.990

27%

eenpersoonshuishouden

2.780

44%

paar

6.680

36%

paar

1.860

29%

paar + kind(eren)

5.940

32%

paar + kind(eren)

1.150

18%

1-oudergezin

940

5%

1-oudergezin

510

8%

niet-gezinshuishouden

110

1%

niet-gezinshuishouden

20

0%

18.660

100%

6.320

100%

870

5%

28-45

5.030

27%

45-65

7.850

> 65 Jaar

4.920 18.660

100%

totaal < 28 jaar

totaal

sociale huur

totaal < 28 jaar

490

8%

28-45

1.330

21%

42%

45-65

2.430

38%

26%

> 65 Jaar

2.070

33%

totaal

6.320

100%

Bron: Gemeente Waalwijk, WoON 2009, bewerking RIGO

In het rechtergedeelte van tabel 2-2 staat de huishoudenssamenstelling van de huishoudens woonachtig in corporatiewoningen. In vergelijking met de gehele Waalwijkse bevolking wo nen er meer alleenstaanden in een sociale huurwoning. Zo is 44% van de sociale huurders alleenstaand, tegenover een kwart van de huishoudens in heel Waalwijk. Paren en gezinnen met kinderen wonen relatief minder vaak in een sociale huurwoning. Van alle huishoudens in een sociale huurwoning is 8 procent een éénoudergezin . De huishoudensamenstelling in Waalwijk en Loon op Zand is redelijk met elkaar vergelijkbaar. figuur 2-5 geeft een nadere uitsplitsing van huishoudens in de sociale huur. De jongere huishoudens van jonger dan 28 jaar zijn vooral één- en tweepersoonshuishoudens. Huishoudens van 28 tot 65 jaar zijn veelal gezinnen met kinderen. De 65 -plussers in een corporatiewoning zijn het vaakst alleenstaand, maar ook vaak samenwonend (paar).


8

f i g u u r 2 - 5 H u i s h o u d e n s a m e n s t e l l in g n a a r l e e f t ij d e n h u is h o u d e n t y p e in d e h u u rv o o rra a d van corporaties , Waalwijk 100% 90%

130

100

60%

2p. 1.880

210

780

50%

1p.

140

40% 30% 20%

> 3p.

750

680

70%

1.660

750

80%

1.190 180

510

900

< 28

28-45

45-65

2.780

10%

0% < 65

totaal


2.3

Inkomensklassen In dit onderzoek worden vijf inkomensgroepen onderscheiden: 1. Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Dit is de definitie die wordt gehanteerd door het Ministerie van VROM en landelijk wordt toegepast. De inkomensgr enzen verschillen per huishoudentype en staan weergegeven in de bijlage. 2. Secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en met een belastbaar jaarinkomen tot €33.000. De Europese Commissie verplicht woningcorporaties per 1 januari 2011 om 90% van hun huurwoningen tot de liberalisati egrens aan te bieden aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen beneden de €33.000. 3. Ruime doelgroep tot €43.000: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen €33.000 en €43.000. 4. Tot 1,5x modaal: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen €43.000 en €48.500. 5. Boven 1,5x modaal: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan €48.500. Inkomensverdeling van huishoudens in Waalwijk en de regio In figuur 2-6 is de inkomensverdeling van alle zelfstandige huishoudens (huur en koop) weergegeven voor verschillende regio’s. Van alle zelfstandige huishoudens in Waalwijk behoort 23% tot de primaire doelgroep, ofwel circa 4.320 huishoudens. Wanneer ook de huishoudens in de niet-reguliere woningvoorraad worden meegenomen dan is de omvang van de doelgroep 24% omdat een relatief groot deel van de doelgroep onzelfstandig woont, zoals studenten. In vergelijking met andere regio’s wonen er in Waalwijk relatief weinig huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep. In Nederland als geheel behoort 27% tot de primaire doelgroep. Vergeleken met de regio (Corop Midden-Noord-Brabant) is de omvang van de secundaire doelgroep (huishoudens met een inkomen tot 33.000 euro) in Waalwijk kleiner maar het aandeel primaire doelgroep gelijk. In de 27 grootste steden van Nederland (exclusief Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam) is het aantal huishoudens dat tot de primaire doelgroep b e-

Woonlastenonderzoek

9

hoort met 31% groter dan in Waalwijk. In vergelijking met Loon op Zand (21%) ligt het aandeel huishoudens in de primaire doelgroep in de reguliere voorraad relatief iets hoger. In Waalwijk wonen relatief gezien meer huishoudens met een inkomen van €48.500 en hoger (35%) dan gemiddeld in Nederland (32%). f i g u u r 2 - 6 O m v a n g v a n d e d o e lg ro e p e n in d iv e rs e g e b ie d e n in d e r e g u l ie re v o o rra a d

5

100% 90% 35%

35%

60%

8%

6%

50%

14%

14%

80%

70%

28%

32%

tot 1,5 modaal (48.500)

6%

7%

14%

14%

20%

23%

23%

23%

Waalwijk

Midden NoordBrabant

30% 20% 10%

ruime dlgr. (43.000)


21%

40%

> 1,5 modaal (>48.500)

20%

31%

27%

G27

Nederland

primaire doelgroep

0%

Bron: WoON 2009, bewerking RIGO

Omvang en samenstelling doelgroepen in de huurvoorraad van corporaties Circa 40% van de huishoudens in de huurvoorraad van corporaties behoort tot de primaire doelgroep (figuur 2-7). In totaal gaat het om ruim 2.600 huishoudens in een corporatiewoning behorend tot de primaire doelgroep. Samen met de secundaire doelgroep heeft 67% van de huishoudens in de huurvoorraad een belastbaar jaarinkomen tot €33.000. Van de huishoudens in de corporatie huursector heeft 14% een inkomen van tussen de €33.000 en €43.000. Deze groep zal het met de ingang (per 1 januari 2011) van de 90%-toewijzingsregel mogelijk lastig gaan krijgen op de woningmarkt. Zij komen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar zullen tegelijkertijd moeilijk aan een commerciële huurwoning of koopwoning ku nnen komen. Dit komt door zowel de beperkte financiële mogelijkheden als de beperkte beschikbaarheid van dergelijke woningen in Waalwijk. Ruim 20% van de huishoudens heeft een inkomen van meer dan €43.000. f i g u u r 2 - 7 I n k o m e n s v e r d e l i n g v a n h u is h o u d e n s in d e h u u rv o o rra a d v a n c o rp o r a t ie s , Waalwijk > 1,5 modaal (>48.500) 15% tot 1,5 modaal (48.500) 7%

primaire doelgroep 41%

ruime dlgr. (43.000) 11%

secundaire doelgroep 26%


5

Corop Midden-Noord-Brabant, G27 (27 grootste steden exclusief Amsterdam, Utrecht, Den Haa g en Rotterdam), Nederland: op 1-1-2009.


10

Meer dan de helft van de eenoudergezinnen behoort tot de primaire doelgroep (53%). Aan de andere kant heeft ook 25% van de eenoudergezinnen in de sociale huursector een inkomen van meer dan 1,5 keer modaal. Alleenstaanden daarentegen behoren voor 90% tot de primaire of secundaire doelgroep. Gezinnen met kind eren hebben het vaakst een hoog inkomen. f i g u u r 2 - 8 I n k o m e n s v e r d e l i n g n a a r h u is h o u d e n t y p e v a n h u is h o u d e n s in d e h u u rv o o rra a d van corporaties , Waalwijk 100%

30 110 150

90%

450

180

1.040

60%

330

120

330

210

50% 40%

30%

130

390

80%

70%

920

360

20%

> 1,5 modaal (>48.500) tot 1,5 modaal (48.500)

1.620

ruime dlgr. (43.000) secundaire doelgroep primaire doelgroep

200

1.460

720

30 30 40

280 2.620

660

10%

230

0% alleenstaand

paar

paar + kind(eren)

1-oudergezin

totaal


tabel 2-3 geeft een overzicht van de kenmerken van huishoudens die in de sociale huursector wonen. Van de sociale huurders in Waalwijk is 20% een alleenstaande van 65 jaar of ouder. Van hen behoort het merendeel tot de primaire doelgroep. t a b e l 2 - 3 H u i s h o u d e n s a m e n s t e l l in g n a a r l e e f t ij d e n in k o m e n s k la s s e v a n h u is h o u d e n s in d e h u u r v o o r r a a d v a n c o r p o r a t i e s , W a a lw i j k primaire secundaire ruime dlgr. doelgroep doelgroep (43.000)

< 28

1p. 2+p. 28-45 1p. 2p. 3+p. 45-65 1p. 2p. 3+p. > 65 1p. 2+p. totaal

90 70 140 30 260 420 150 210 810 440 2.620

70 20 280 130 340 90 100 360 240 1.620

10 60 50 20 80 60 250 90 30 80 710

tot 1,5 modaal (48.500)

> 1,5 modaal (>48.500)

10 30 30 20 110 70 120 40 30 450

140 20 60 110 10 170 310 90 920


Woonlastenonderzoek

totaal % 180 3% 310 5% 510 8% 140 2% 680 11% 900 14% 780 12% 750 12% 1.190 19% 880 14% 6.320 100%

11

2.4

Huisvesting van de doelgroepen in de huurvoorraad van corporaties Wie woont waar in de reguliere voorraad Nu bekend is welke inkomensgroepen en huishoudentypen in de huurwoningen van corporaties wonen, is het interessant om te zien in welke woningen zij precies wonen. In tabel 2-4 staat weergegeven hoe de verschillende inkomensgroepen wonen in de totale reguliere voo rraad. Hieruit blijkt dat in de gemeente Waalwijk de sociale huursector een belangrijke rol speelt voor de huisvesting van diverse inkomensgroepen. Het gros van de primaire doelgroep (60%) woont in een sociale huurwoning van een corporatie en ook van de secundaire doelgroep (40%) is een aanzienlijk deel in dit segment te vinden. Hoewel het minder is dan in de gemeente Loon op Zand, woont een aanzienlijk deel van de secundaire (55%), maar ook van de primaire doelgroep (37%), in een koopwoning. Ten opzichte van het landelijk gemiddelde doen ook huishoudens met een inkomen van meer dan €33.000 relatief vaak een beroep op de sociale huursector. Voor een deel gaat het om huishoudens waarvan het inkomen in de loop der tijd (flink) is gestegen en die anno 2010 meer zouden kunnen betalen. Voor een ander deel gaat het om huishoudens net bove n de €33.000grens die op de koop- en de particuliere huurmarkt geringe kans van slagen zouden hebben. De betaalbare particuliere huursector in Waalwijk is immers relatief klein en ook toegankelijk voor huishoudens met een hoger inkomen. Daarnaast is het aantal koopwoningen met een WOZwaarde van minder dan €150.000 gering (circa 460 woningen in Waalwijk oftewel 2% van de reguliere voorraad). t a b e l 2 - 4 W o o n s i t u a t i e n a a r e ig e n d o m e n in k o m e n s k la s s e n v a n h u is h o u d e n s i n d e re g u l i e re voorraad, Waalwijk primaire secundaire doelgroep doelgroep


tot 1,5 > 1,5 modaal modaal (48.500) (>48.500)

totaal

koop

37%

55%

71%

68%

84%

64%

sociale huur tot lib.grens

59%

40%

25%

30%

13%

33%

sociale huur > vrije secor

1%

2%

2%

1%

1%

1%

particuliere huur

2%

3%

2%

1%

1%

2%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

totaal


Wie woont waar in de huurvoorraad van corporaties Deze paragraaf geeft inzicht in de woonsituatie van de huishoudens die een woning huren van een corporatie. De primaire doelgroep woont voor het grootste deel (87%) in een woning met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens. De secundaire doelgroep woont voor ongeveer 83% in een woning onder de eerste aftoppingsgrens (tabel 2-5).


12

t a b e l 2 - 5 H u i s v e s t i n g n a a r i n k o m e n s k la s s e v a n h u is h o u d e n s in s o c ia le h u u rw o n in g e n , Waalwijk

primaire secundaire doelgroep doelgroep



totaal

kwaliteitskortingsgrens

27%

13%

8%

7%

8%

17%

eerste aftoppingsgrens

60%

70%

76%

82%

74%

68%

tweede aftoppingsgrens

6%

10%

3%

4%

10%

7%

tot liberalisatiegrens

5%

3%

6%

7%

4%

5%

boven liberalisatiegrens totaal

2%

5%

7%

2%

5%

4%

100%

100%

100%

100%

100%

100%


Omdat de huurvoorraad van corporaties in Waalwijk vooral uit woningen met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens bestaat betalen de hogere inkomens van meer dan 1,5 keer modaal het vaakst een huur tot de eerste aftoppingsgrens. N aar verhouding wonen de hogere inkomens minder vaak in woningen tot de kwaliteitskortingsgrens en vaker in de duurdere segme nten.

Scheefwonen in de sociale huursector Wanneer we tabel 2-5 ‘andersom’ percenteren (zie onderste helft tabel 2-6), dan wordt inzichtelijk welke inkomensgroepen in de verschillende huurprijssegmenten wonen. Op deze manier kan de mate van scheefwonen weergegeven worden. Met scheefwonen wordt in dit onderzoek bedoeld: de huishoudens met een inkomen van meer dan 33.000 euro die wonen in een sociale huurwoning met een huurprijs van onder de liberalisatiegrens. Zij zouden op basis van hun inkomen in feite meer huur kunnen betalen of eventueel een huis kopen. Doordat er zeer weinig vrije sector corporatiewoningen zijn wonen de meeste huis houdens in een woning onder de liberalisatiegrens. Deze woningen tot de liberalisatiegrens worden voor ongeveer 67% bewoond door de primaire en de secundaire doelgroep, waardoor 33% van de ‘toegankelijke’ voorraad wordt bewoond door huishoudens met een inkomen hoger dan €33.000. Dit aandeel is hoger dan het Nederlandse gemiddelde van naar schatting 26%, maar is vergelijkbaar met het aandeel in Loon op Zand (34%). Circa 11% van de huurvoorraad van corporaties tot de liberalisatiegrens wordt bewoond door de groep met een inkomen van €33.000 tot €43.000 en 21% wordt bewoond door huishoudens met een inkomen van meer dan €43.000. Er wonen dus relatief veel huishoudens met een hoger inkomen in de huurwoningen in Waa lwijk ten opzichte van het Nederlandse gemiddelde. De sociale huursector tot de liberalisatiegrens wordt voor 33% bewoond door huishoudens die – bij verhuizing – de toegang tot de sociale huursector zou worden ontzegd als gevolg van Europese regelgeving. In absolute aantallen gaat het om bijna 2.000 huishoudens, waarvan 670 huishoudens een inkomen hebben tussen €33.000 en €43.000, ofwel een groep die net buiten de inkomensgrens van de Europese regelgeving valt.

Woonlastenonderzoek

13

t a b e l 2 - 6 S c h e e f w o n e n i n d e s o c ia le h u u rs e c t o r n a a r in k o m e n s k la s s e n , W a a l w ij k

primaire secundaire doelgroep doelgroep



totaal

absoluut < liberalisatiegrens

2.560

> liberalisatierens totaal

1.550

670

450

880

6.080

60

80

50

10

50

250

2.620

1.620

720

450

920

6.330

relatief (horizontaal gepercenteerd) < liberalisatiegrens

42%

25%

11%

7%

14%

100%

> liberalisatierens

24%

32%

20%

4%

20%

100%

totaal

41%

26%

11%

7%

15%

100%


Tot slot geeft figuur 2-9 inzicht in welke huishoudentypen in welke type woningen wonen. De galerij- en portiekwoningen in de sociale huursector worden vooral bewoond door alleenstaanden en paren. Gezinnen met kinderen wonen vaker in een tussen - of hoekwoning. f i g u u r 2 - 9 W o o n s i t u a t i e v a n h u is h o u d e n s in d e s o c i a le h u u rs e c t o r n a a r w o n i n g t y p e , Waalwijk 100%

90% 80% 70%

310

100

660

310

40 30

380

280

700

1-oudergezin

330

paar + kind(eren) paar

820 920

1.150

410

30% 10%

510

1.860

100

40% 20%

50 90

60

60% 50%

10

alleenstaand

610 2.780

110

0% tussen woning

hoek woning

vrijstaand 2kap

galerij

portiek

totaal

Bron: Casade, Slagenland Wonen, WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO


14

Hoofdstuk 3 Woonlasten In dit hoofdstuk worden de actuele woonlasten en woonquota van de doelgroepen weergegeven die wonen in de huurvoorraad van corporaties in Waalwijk. Hierbij gaat het om de huurlasten plus alle bijkomende lasten op het gebied van wonen. In paragraaf 3.4 wordt ingegaan op de norm voor de woonquote, ofwel: welk aandeel van het inkomen is acceptabel om aan wonen te besteden? En hoeveel huishoudens hebben te hoge woonlasten? Input voor het bepalen van de norm voor de woonquote bestaat uit gegevens van het Nibud.

3.1

6

Woonlasten van de inkomensgroepen in de sociale huursector De woonlasten van huurders in de sociale huursector bestaan uit de huur (inclusief collectieve 7 servicekosten), woninggerelateerde energielasten (gas-, warmte-en elektriciteitsgebruik) en belastingen van openbaar publiekrechtelijke lichamen (gemeente en waterschap). De huurquote geeft aan welk deel van het besteedbaar inkomen van een huishouden wordt uitgegeven aan huurlasten. In dit bedrag is de huurtoeslag al verrekend. In de woonquote worden alle kosten die direct samenhangen met wonen opgeteld en afgezet tegen het besteedbaar inkomen van een huishouden. Zie de bijlage voor een nadere uitleg van de gehanteerde begrippen. Met een woonquote, huurquote, energiequote of belastingquote kan men aangeven welk deel van het besteedbaar inkomen een huishouden uitgeeft aan respectievelijk de totale woonla sten, huur, energierekening (woninggerelateerd) en lokale belasti ngen en waterrekening. De quota kunnen goed gebruikt worden voor een vergelijking tussen verschillende inkomensgro epen.

Woonlasten van de primaire doelgroep De primaire doelgroep in Waalwijk betaalt in doorsnee €255 huur per maand, inclusief collectieve servicekosten en na aftrek van de huurtoeslag. In vergelijking met de andere inkomensklassen heeft de primaire doelgroep een veel lager inkomen, waardoor d e netto huurquote 21% van het maandelijks besteedbaar inkomen van het huishouden bedraagt. De woninggerela8 teerde woonlasten liggen op circa 90 euro per maand. De totale woonlasten van de primaire doelgroep bedragen €395 per maand, in combinatie met een besteedbaar maandelijks inkomen van €1.250 komt dit neer op een woonquote van 30%. In vergelijking met de andere inkomensgroepen heeft de primaire doelgroep naast de woonlasten absoluut gezien het minste te best e-

6 7

8

Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting. Woninggerelateerde energielasten zijn het energieverbruik dat nod ig is voor het verwarmen van woning en water, verlichting en woninggerelateerde apparaten als een H R-ketel en een WTW-installatie. Anders dan in eerder door RIGO uitgevoerde woonlastenonderzoeken (Tilburg, Den Bosch, Breda) is er in dit onderzoek rekening gehouden met transportkosten van gas à €13,20 per maand. Hierdoor kunnen deze kosten hoger uitvallen dan in de eerdere onderzoeken.

Woonlastenonderzoek

15

den aan overige bestedingen, zoals voedsel en kleding, namelijk zo’n €850 (figuur 3-1). De woonquote van de primaire doelgroep is in Waalwijk twee procentpunt lager dan de woonquote van de primaire doelgroep in Loon op Zand. De totale woonlasten voor de primaire doelgroep zijn in Loon op Zand €40 hoger in vergelijking met Waalwijk (€395). Dit komt deels door de mediane huur die in Loon op Zand €20 hoger ligt, een iets hogere energierekening voor de primaire doelgroep en de hogere gemeentelijke belastingen in Loon op Zand. Maar daar staat tegenover dat ook het mediane inkomen van de primaire doelgroep hoger is in Loon op Zand. In Waalwijk maakten in 2009 circa 700 huishoudens aanspraak op kwijtschelding van lokale belastingen. Bijna al deze huishoudens behoren tot de sociale doelgroep. Zonder kwijtsche ldingsregeling zou de mediaan die de lasten voor belastingen en water weergeeft hoger liggen. t a b e l 3 - 1 A b s o l u t e w o o n l a s t e n in e u ro ’ s p e r m a a n d e n q u o t a n a a r in k o m e n s k la s s e v a n 9 10

h u is h o u d e n s i n d e s o c i a l e h u u rs e c t o r (m e d ia n e n )

primaire secundaire doelgroep doelgroep Woonlasten Huur (na aftrek huurtoeslag en incl. coll. servicekosten)



totaal

€ 255

€ 435

€ 455

€ 450

€ 450

€ 400

Gas en warmte

€ 75

€ 75

€ 85

€ 90

€ 80

€ 80

Elektriciteit (woninggerelateerd)

€ 15

€ 15

€ 15

€ 15

€ 15

€ 15

Lokale belastingen en water

€ 35

€ 35

€ 50

€ 55

€ 55

€ 50

€ 395

€ 565

€ 615

€ 595

€ 620

€ 535

€ 1.250

€ 1.720

€ 2.230

€ 2.780

€ 3.520

€ 1.830

Woonquote

30%

32%

27%

22%

17%

27%

Huurquote

21%

25%

20%

16%

12%

20%

Energiequote

7%

5%

4%

4%

3%

5%

Belastingquote

3%

2%

2%

2%

2%

2%

Totale woonlasten Besteedbaar maandlijks huishouden-inkomen Quota


Secundaire doelgroep De secundaire doelgroep heeft met 32% een hogere woonquote dan de pr imaire doelgroep. Dit komt voornamelijk door de hogere huur. De mediane huur van de (secundaire) doelgroep tot €33.000 is €435 per maand. Dit is ruim €180 hoger dan de mediane huur van de primaire doelgroep. Het verschil is met name te verklaren doordat de doelgroep tot €33.000 geen recht heeft op huurtoeslag en de primaire doelgroep wel. De gemiddelde woonlasten van de doelgroep tot €33.000 zijn met €565 duidelijk hoger dan die van de primaire doelgroep met €395 9

10

De mediaan is de middelste waarde in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Dat houdt in dat 50% van de getallen onder de mediaan liggen en 50% erboven. Het voordeel van een mediaan is dat deze minder gevoelig is voor uitschieters dan een gemiddelde. Omdat er gerekend is met medianen tellen de afzonderlijke woonlasten in de tabel niet exact op tot de totale woonlasten.

Woonlasten

16

per maand. Het gemiddelde besteedbaar inkomen (zonder woninggerelateerde toeslagen) van de doelgroep tot €33.000 ligt echter ook beduidend hoger, waardoor deze doelgroep ruim tweehonderd euro meer kan besteden aan overige uitgaven in vergelijking met de primaire doelgroep (figuur 3-1). f i g u u r 3 - 1 W o o n l a s t e n t . o . v . h e t m a a n d e l i j k s b e s t e e d b a a r in k o m e n v a n h u is h o u d e n s in d e sociale huursector, Waalwijk € 4.000

gas, warmte en electriciteit

€ 3.500 Lokale belastingen en water

€ 3.000 € 2.500

Huur (na aftrek huurtoeslag en incl. coll. servicekosten)

€ 2.000

Besteedbaar maandlijks huishouden-inkomen

€ 1.500 € 1.000 € 500 €0 primaire secundaire ruime dlgr. doelgroep doelgroep (43.000)

tot 1,5 modaal (48.500)

> 1,5 modaal (>48.500)

totaal

Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie

Woonlasten van de ruime doelgroep en tot en boven 1,5 keer modaal De huurwoningvoorraad van de corporaties in Waalwijk bestaat voornamelijk uit woningen met een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens (<€548). Dit verklaart waarom de gemiddelde huur van de huishoudens met een inkomen boven de €33.000 nog ruim onder de vijfhonderd euro ligt. Door de Europese regeling en doordat de corpo raties woningen gaan toevoegen in het segment net onder de liberalisatiegrens zal de gemiddelde huur van deze huishoudens naar verwachting stijgen in de komende jaren. Voor de huishoudens met een besteedbaar inkomen van €43.000 of meer geldt dat de woonlasten iets hoger liggen dan bij de doelgroep tot €33.000, terwijl het gemiddelde besteedbaar inkomen veel hoger ligt dan bij de doelgroep en tot €33.000. Deze overige huishoudens kunnen daardoor meer besteden aan overige uitgaven. De energiekosten en de lok ale belastingen en waterrekening zijn voor de huishoudens boven 1,5x modaal he t hoogst, met name omdat deze groep voor het grootste deel uit gezinnen bestaat en vaker in grotere woningen woont. Relatief gezien is het aandeel dat men kwijt is aan energiekosten voor de hogere inkomens juist laag (circa 4%) . Met name voor de primaire doelgroep zijn energiekosten een flinke kostenpost. Circa 7% van het besteedbaar inkomen is de primaire doelgroep kwijt aan gas en warmte.

Woonlasten naar huishoudentype Tabel 3-2 laat zien dat alleenstaanden de hoogste woon- en huurquote hebben en eenoudergezinnen de laagste. Eenoudergezinnen hebben in vergelijking met alleenstaanden een redelijk hoog inkomen en ze betalen relatief weinig huur. Wel heb ben eenoudergezinnen hogere overige lasten, waardoor de woonlastennormen (zie paragraaf 3.4) voor gezinnen met kinderen lager zijn dan voor alleenstaanden.

Woonlastenonderzoek

17

T a b e l 3 - 2 W o o n l a s t e n v a n h u i s h o u d e n s in d e s o c ia le h u u rs e c t o r n a a r h u is h o u d e n t y p e n , Waalwijk

type alleenstaand

woon quote

huur quote

34%

25%

huur (na aftrek energie besteedbaar gas, warmte, huurtoeslag en incl. quote inkomen electra coll. servicekosten) € 350 € 85 6% € 1.310

aantal 2.780

paar

25%

18%

4%

€ 2.180

€ 435

€ 95

1.860

paar + kind(eren)

22%

16%

4%

€ 2.840

€ 445

€ 110

1-oudergezin

21%

14%

5%

€ 2.060

€ 315

€ 100

1.150 510

totaal

27%

20%

5%

€ 1.830

€ 400

€ 95

6.320


Woonlasten van de primaire doelgroep nader bekeken Ook binnen de primaire doelgroep zijn het vooral de alleenstaanden jonger dan 65 jaar die een hoge huur- en woonquote hebben (tabel 3-3). Eenpersoonshuishoudens betalen gemiddeld weinig huur, maar ze hebben ook een veel lager maandelijks besteedbaar inkomen ( €970) dan paren en gezinnen met kinderen. De alleenstaanden zijn dan ook een groter deel van hun i nkomen kwijt aan woonlasten. Paren van 65 jaar en ouder en gezinnen zijn relatief het minst kwijt aan wonen. Wel zijn gezinnen meer kwijt aan andere uitgave n, zoals voeding en kleding. De eenoudergezinnen behorend tot de doelgroep en woonachtig in een sociale huurwoning hebben in vergelijking met de andere huishoudentypen een lage woonquote; dit komt vooral doordat ze over het algemeen weinig huur betalen en een hoger inkomen hebben (€1.500 ). In vergelijking met Loon op Zand valt vooral op dat het mediane besteedbaar inkomen van paren zonder kinderen ruim €200 lager ligt. Voor paren met kinderen ligt dit €160 lager. Echter door lagere woonlasten in Waalwijk is de woonquote voor deze huishoudensgroepen vergelijkbaar met die in Loon op Zand. t a b e l 3 - 3 A b s o l u t e w o o n l a s t e n in e u ro ’ s p e r m a a n d e n q u o t a n a a r h u is h o u d e n t y p e v a n d e p r i m a i r e d o e l g r o e p i n d e s o c i a l e h u u rs e c t o r (m e d ia n e n ) 1p < 65 jaar

1p > 65 jaar

paren <65 jaar

paren > 65 jaar

paar met kinderen

eenouder gezin

totaal

€ 250

€ 245

€ 365

€ 255

€ 370

€ 225

€ 255

Gas en warmte

€ 75

€ 75

€ 75

€ 80

€ 105

€ 85

€ 75


€ 15

€ 15

€ 15

€ 15

€ 15

€ 15

€ 15


€ 35

€ 35

€ 50

€ 50

€ 55

€ 50

€ 35

€ 375

€ 370

€ 480

€ 400

€ 520

€ 350

€ 395

€ 970

€ 1.100

€ 1.610

€ 1.710

€ 1.800

€ 1.500

€ 1.250

Woonquote

39%

33%

29%

25%

26%

24%

30%

Huurquote

Woonlasten huur (na aftrek huurtoeslag en incl. coll. servicekosten)

Totale woonlasten Besteedbaar maandelijks huishouden-inkomen Quota

26%

22%

20%

17%

18%

15%

21%

Energiequote

9%

8%

6%

6%

7%

7%

7%

Belastingquote

3%

2%

3%

3%

3%

3%

3%

640

810

220

430

230

280

2.620

Aantal huishoudens


Woonlasten

18

3.2

Spreiding huur- en woonquote van de doelgroepen De doorsnee huurquote van een huishouden dat tot de primaire doelgroep behoort komt neer op 21%. De helft van de huishoudens heeft een hogere huurquote en de andere helft een lagere. De spreiding van de huurquota voor de verschillende doelgroepen is weergegeven in figuur 3-2. Wat opvalt is dat huishoudens behorend tot de secundaire doelgroep vaker een hoge huurquote hebben dan huishoudens in de primaire doelgroep. Gezien het hogere inkomen van de secundaire doelgroep ‘mogen’ zij volgens de normen van het Nibud relatief meer besteden dan de primaire doelgroep. Binnen de secundaire doelgroep is men over het algemeen meer kwijt aan huurlasten, doordat zij geen aanspraak kunnen maken op huurtoeslag . De drie hogere inkomensgroepen hebben veelal een huurquote van maximaal 20%. f i g u u r 3 - 2 O p b o u w v a n d e h u u rq u o t a n a a r in k o m e n s k la s s e v a n h u is h o u d e n s i n d e s o c ia le huursector, Waalwijk 100%

90% 80%

> 35%

70%

30 - 35

60% 50%

25- 30

40%

20 - 25

30%

< 20%

20% 10% 0% primaire secundaire ruime dlgr. doelgroep doelgroep (43.000)

tot 1,5 modaal (48.500)

> 1,5 modaal (>48.500)

totaal


In figuur 3-3 is de spreiding van de woonquote weergegeven voor de verschillende doelgroepen. Alleen voor de primaire doelgroep geldt dat een deel van de huisho udens (7%) meer dan 55% van het besteedbaar inkomen kwijt is aan woonlasten. Een deel van de secun daire doelgroep heeft weliswaar een hoge huurquote (door geen ontvangst van huurtoeslag), maar door een aanzienlijk hoger inkomen zijn er weinig huishoudens met een woonquote van meer dan 45%. De twee hoogste inkomensgroepen (> €43.000) hebben veelal een woonquote van minder dan 20%.

Woonlastenonderzoek

19

f i g u u r 3 - 3 O p b o u w v a n d e w o o n q u o t a n a a r in k o m e n s k la s s e v a n h u is h o u d e n s i n d e s o c ia le huursector, Waalwijk 100% 90%

80%

> 55%

70%

45 - 55

60% 50%

35- 45

40%

25 - 35

30%

< 25%

20% 10% 0% primaire secundaire ruime dlgr. doelgroep doelgroep (43.000)

tot 1,5 modaal (48.500)

> 1,5 modaal (>48.500)

totaal


Woonquote naar huishoudentype Het zijn met name jonge (< 28) en oudere (>45) eenpersoonshuishoudens die een groot deel van hun inkomen besteden aan woonlasten. De jon gere samenwonende paren van 28 tot 45 jaar en gezinnen met kinderen van 45 tot 65 jaar zijn het minste van hun inkomen kwijt aan wonen; zo’n 70% van hen heeft een woonquote van minder dan 25% (figuur 3-4). Gezien de hogere overige lasten van meerpersoonshuishoudens, ‘mogen’ alleenstaanden volgens de inkomensnormen van het Nibud een groter deel van inkomen besteden aan wonen dan gezinnen met kinderen. f i g u u r 3 - 4 O p b o u w v a n d e w o o n q u o t a n a a r le e f t i j d e n h u is h o u d e n s a m e n s t e l l i n g v a n h u i s h o u d e n s i n d e s o c i a l e h u u r s e c t o r , W a a lw ij k 100%

90% 80%

> 55%

70%

45 - 55

60% 50%

35- 45

40%

25 - 35

30%

< 25%

20% 10% 0% 1p.

2+p.

< 28

1p.

2p.

28-45

3+p.

1p.

2p.

45-65

3+p.

1p.

2+p.

> 65

totaal


Woonlasten

20

3.3

Woonlasten naar energielabel en bouwjaar De doorsnee woonquote van huishoudens in sociale huurwoningen met energielabel F/G is met 30% het hoogst (tabel 3-4). Daartegenover staat dat de woningen met een F/G-label gemiddeld de laagste huren hebben. Dit kan onder andere te maken hebben met de kwaliteitsstandaard van deze woningen. Ondanks de lage huur is de woonquote met 30% hoog, omdat het doorsnee inkomen van de huishoudens in deze woningen relatief laag is. De energielasten zijn met €105 per maand erg hoog, waardoor de energiequote (7%) dan ook het hoogst is voor huishoudens in woningen met energielabel F/G. Eerder bleek in figuur 2-4 dat energielabel en bouwjaar sterk met elkaar samenhangen. Een soortgelijk beeld is zichtbaar voor woningen die gebouwd zijn voor 1950. t a b e l 3 - 4 W o o n l a s t e n n a a r e n e rg ie la b e l , b o u w j a a r e n w o n in g t y p e v a n h u is h o u d e n s in d e s o c i a l e h u u r s e c t o r ( m e d i a n e n ) , W a a lw ij k huur (na aftrek energie besteedbaar gas, warmte, huurtoeslag en incl. quote inkomen electra coll. servicekosten) € 455 € 80 4% € 1.900 € 400 € 90 5% € 1.780

woon quote

huur quote

A/B

29%

22%

C

26%

20%

D

27%

19%

5%

€ 2.020

€ 425

€ 95

E

26%

18%

5%

€ 1.820

€ 380

€ 105

F/G

30%

20%

7%

€ 1.360

€ 335

€ 105

totaal

27%

20%

5%

€ 1.830

€ 400

€ 95

woon quote

huur quote

< 1950

29%

20%

1950 - 1970

27%

19%

label

bouwjaar

huur (na aftrek energie besteedbaar gas, warmte, huurtoeslag en incl. quote inkomen electra coll. servicekosten) € 345 € 95 8% € 1.330 6%

€ 1.660

€ 355

€ 105 € 95

1970 - 1990

26%

19%

5%

€ 1.970

€ 425

> 1990

30%

23%

5%

€ 1.680

€ 430

€ 80

totaal

27%

20%

5%

€ 1.830

€ 400

€ 95

woon quote

huur quote

galerij

30%

22%

portiek

30%

23%

tussenwoning

25%

18%

type

huur (na aftrek energie besteedbaar gas, warmte, huurtoeslag en incl. quote inkomen electra coll. servicekosten) € 350 € 80 5% € 1.490 € 380 € 80 5% € 1.590 5%

€ 1.980

€ 410

€ 95 € 110 € 95

hoekwoning

25%

18%

5%

€ 2.120

€ 420

totaal

27%

20%

5%

€ 1.830

€ 400


Sociale huurwoningen met een A/B-energielabel hebben de laagste energiequote, namelijk 4%. Deze huishoudens in woningen met energielabel A/B hebben weliswaar lagere energielasten, maar daar staat een flink hogere huur tegenover. Deze hogere huur heeft te maken met 1) een hogere kwaliteitsstandaard van de woningen en 2) het feit dat deze woningen voor bijna een derde worden bewoond door huishoudens die tot de secun daire doelgroep behoren, ofwel huishoudens die geen aanspraak maken op huurtoeslag. Dat het inkomen van huishoudens in een F/G-woning laag is wordt ook goed weergegeven in figuur 3-5. Daaruit blijkt dat met name in woningen met een F/G-label een hoog percentage primaire doelgroep woont.

Woonlastenonderzoek

21

Verder valt op dat woningen met het label C tot en met E een lagere woonquote hebben in vergelijking met de woningen met een A/B- of F/G-label. Dit heeft te maken met een combinatie van niet al te hoge huren en energierekening en een hoger besteedbaar inkomen. D itzelfde beeld is te zien bij de woonquote van woningen tussen 1950 en 1990. Qua woningtype zijn het vooral de huishoudens in een portiek - of galerijwoning die een hoge woonquote hebben (30%). De huren zijn ten opzichte van de eengezinswoningen lager, maar het doorsnee inkomen is ook lager. In portiek- en galerijwoningen wonen meer eenpersoon shuishoudens in vergelijking met eengezinswoningen. Ondanks het geringe aantal vrijstaande of 2-onder-1-kapwoningen (270) is het opvallend is dat de huishoudens die hierin wonen een relatief laag inkomen hebben, terwijl zij de meeste huur voor hun woning betalen. f i g u u r 3 - 5 W o o n s i t u a t i e v a n h u is h o u d e n s in d e s o c i a le h u u rs e c t o r n a a r in k o m e n s k la s s e e n energielabel, Waalwijk 100% 90%

> 1,5 modaal (>48.500)

80%

tot 1,5 modaal (48.500)

70% 60%


50%


40%

primaire doelgroep

30%

20% 10% 0% A/B

C

D

E

F/G

totaal


3.4

Huishoudens met ‘te hoge’ woonlasten De huur-en woonquota van de verschillende doelgroepen zijn in de voorgaande paragrafen uitgebreid in kaart gebracht. De vraag die vervolgens rijst is hoeveel huishoudens anno 2010 te maken hebben met te hoge woonlasten. Belangrijk hierbij is welk bedrag acceptabel wordt bevonden om aan het wonen te besteden in relatie tot het inkomen. Hier valt uiteraard over te twisten, want dit hangt immers sterk samen met de overige uitgaven die een huishouden heeft. De meningen lopen uiteen over het wel of niet beknibbelen op bijvoorbeeld autobezit en sportclubs om de woonlasten te kunnen betalen. Inzicht in het aantal huishoudens met te hoge woonlasten is daarom niet alleen een rekenkundige exercitie, maar vergt ook beleidsmatige keuzes. Voor het bepalen van acceptabele normen voor de woonquote is een beroep gedaan op gegevens van het Nibud. Het Nibud heeft per huishoudentype en inkomensgroep acceptabele huurbedragen vastgesteld. In deze paragraaf wordt weergegeven hoeveel huishoudens boven de acceptabele woonquotenormen vallen. Normen huurquote De normen voor de huurquote zijn gebaseerd op cijfermateriaal van het Nibud (Betaalbare woonlasten, Haag Wonen, april 2008). In de methodiek van het Nibud zijn de overige uitgaven-

Woonlasten

22

posten bepaald exclusief huur en het (interne) onderhoud van de huurwoning. Het Nibud maakt onderscheid in basisbedragen en voorbeeldbedragen. Basisbedragen zijn de bedragen die minimaal voor een bepaalde uitgavenpost nodig zijn. Deze zijn afhankelijk van de huisho udensamenstelling en onafhankelijk van het inkomen. De voorbeeldbedragen zijn de uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een vergelijkbaar inkomen gemiddeld doet aan verschi llende uitgavenposten. Dit is zowel afhankelijk van de huishoudensamenstelling als van het inkomen. De voorbeeldbedragen komen onder andere uit het budgetonderzoek van het CBS. De huurquotenormen zijn als volgt berekend: +Besteedbaar inkomen huishouden -Basisbedrag huishouden -50% van het verschil tussen het basisbedrag en het voorbeeldbedrag voor het huishouden. = Ruimte voor de huurlasten (als deel van het besteedbaar inkomen) .

In dit onderzoek zijn de kosten van onderhoud voor huurders niet meegenom en. Wat overblijft is het deel dat een huishouden kan betalen voor de huur van de woning afhankelijk van het huishoudentype, leeftijd en inkomen. Op basis van bovenstaande formule zijn de huurquotenormen bepaald. In tabel 3-5 zijn de huurquotenormen van het Nibud weergegeven voor een aantal inkomensklassen en huishoudentypen. Voor de woonlasten van eenoudergezinnen heeft het Nibud geen normen bepaald. In dit onderzoek zijn voor de eenoudergezinnen de normen voor gezinnen met kinderen aangehouden. t a b e l 3 - 5 N o r m e n h u u r q u o t e a f h a n k e li j k v a n in k o m e n , s a m e n s t e ll in g e n l e e f t ij d

minimum inkomen max inkomen huurtoeslag tot 33.000 tot 1,5x modaal


Bron: Nibud, bewerking RIGO

Normen woonquote Door het Nibud of het Rijk zijn (nog) geen normen voor de woonquote opgesteld. In dit onderzoek hebben we bij gebrek aan beter als vuistregel aangehouden dat de overige woonlasten leiden tot een verhoging van de huurquote met 10%. De onderstaande tabel geeft weer wat dan acceptabele woonquota zijn. Dit blijft wederom een arbitraire en politieke keuze. t a b e l 3 - 6 N o r m e n w o o n q u o t e a f h a n k e li j k v a n in k o m e n , s a m e n s t e ll in g e n l e e f t ij d

minimum inkomen max inkomen huurtoeslag tot 33.000 tot 1,5x modaal Bron: Nibud, bewerking RIGO

Woonlastenonderzoek


23

3.4.1 Huishoudens boven de woonquotenormen Van alle huishoudens in een corporatiewoning heeft ongeveer 18% een woonquote hoger dan de woonquotenorm. In totaal gaat het om 1.150 huishoudens. Zij behoren vooral tot de prima ire doelgroep (tabel 3-7). Primaire doelgroep Van de primaire doelgroep heeft ruim een derde een ‘te hoge’ woonquote. In vergelijking met Tilburg, Breda, Den Bosch en Loon op Zand zitten er in Waalwijk relatief minder huishoudens uit de primaire doelgroep boven de norm (34%). In Tilburg, Breda, Den Bosch en Loon op Zand zit respectievelijk bijna 50%, 41%, 42% en 40% van de huishoudens van de primaire doelgroep boven de woonquotenorm. Ten opzichte van Tilburg komt dit met name door een hoger b esteedbaar inkomen van huishoudens in de primaire doelgroep. Ten opzicht e van Breda en Den Bosch heeft dit met name te maken met de inkomensspreiding binnen de primaire doelgroep. Blijkbaar zijn er in Waalwijk naar verhouding minder huishoudens binnen de primaire doelgroep met een minimuminkomen. Dit zijn de huishoudens die veelal boven de woonquote uitkomen. Secundaire doelgroep Bij de secundaire doelgroep ligt het aandeel van de huishoudens dat boven de woonquote zit lager in vergelijking met de primaire doelgroep, namelijk 14 %. Ten opzichte van Breda, Den Bosch en Tilburg ligt het percentage van de secundaire doelgroep dat boven de norm zit wel hoger. In deze steden ligt het rond de 6%. Dit heeft wederom te maken met de spreiding van de inkomens binnen de secundaire doelgroep. De woonlasten en het besteedbaar inkomen zijn in Waalwijk vergelijkbaar met de drie steden in Brabant. Ruime doelgroep en doelgroep tot en boven 1,5 keer modaal Binnen de ruime doelgroep zit 4% van de huishoudens boven de norm. Bij de huishoudens met een inkomen van meer dan 43.000 euro per jaar zijn er geen die boven de norm zitten.

Boven de woonquotenorm naar kenmerken huishoudens Het zijn met name de eenoudergezinnen en eenpersoonshuishoudens < 28 jaar die een woonquote van boven de norm hebben, namelijk meer dan een derde. Ook alleenstaanden van 2865 jaar zitten veelal boven de norm, zo’n 350 huishoudens. Van de paren met kinderen in corporatiewoningen heeft 18% ‘te hoge’ woonlasten ten opzichte van hun inkomen. Dit zijn met name huishoudens uit de primaire doelgroep

Woonlasten

24

t a b e l 3 - 7 A a n t a l e n a a n d e e l h u is h o u d e n s in s o c ia le h u u rw o n in g e n b o v e n d e w o o n q u o t e n o r m n a a r i n k o m e n s k l a s s e e n h u is h o u d e n t y p e , W a a lw ij k % boven de norm

aantal

totaal

% boven de norm

1p <28

41%

70

180

aantal

totaal

primaire doelgroep

34%

900

2.620

1p 28-65

25%

350

1p 65+

14%

160

1.410


14%

230

1.620

1.190


4%

30

2p <28

15%

30

720

210

tot 1,5 modaal (48.500)

0%

-

8%

70

920

> 1,5 modaal (>48.500)

0%

-

2p 65+

13%

100

750

totaal

18%

1.150

paar met kinderen

18%

200

1.150

eenoudergezin

31%

160

510

totaal

18%

1.150

6.330

2p 28-65

450 920 6.330

Bron: WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO

Boven de woonquotenorm naar kenmerken woning Tabel 3-8 geeft het aandeel huishoudens weer met een ‘te hoge’ woonquote naar kenmerken van de woning. Wat meteen opvalt is dat bijna de helft van de huishoudens die in een vri jstaande of 2-onder-1-kapwoning wonen boven de norm zit. Het gaat echter maar om relatief weinig woningen, waardoor de betrouwbaarheid van deze gegevens lager kan zijn. Ruim 400 huishoudens die boven de norm zitten wonen in een tussenwoning. De tussenwoning is het meest voorkomende woningtype bij de corporaties in Waalwijk, waardoor van alle hui shoudens in een sociale huurtussenwoning 16% een ‘te hoge’ woonquote heeft. In vergelijking met grondgebonden woningen ligt het percentage dat boven de norm zit duidelijk hoger bij galerij- en portiekwoningen. Daarnaast betalen vooral huishoudens in een huurwoning met een energielabel F/G relatief te veel aan woonlasten. De meeste huishoudens met een ‘te hoge’ woonquote wonen in een woning uit 1970 tot 1990, namelijk 500. Relatief gezien zijn het voo ral de huishoudens in woningen van voor 1950 die te veel aan wonen betalen (41 %). t a b e l 3 - 8 A a n t a l e n a a n d e e l h u is h o u d e n s in s o c ia le h u u rw o n in g e n b o v e n d e w o o n q u o t e n o r m n a a r e n e r g i e l a b e l , w o n i n g t y p e e n b o u w j a a r , W a a lw ij k % boven norm

aantal

totaal

% boven norm

aantal

totaal

tussenwoning

16%

410

2.590

hoekwoning

14%

170

vrijstaand 2-kap

42%

galerij

20%

portiek totaal

% boven norm

A/B

18%

180

970

aantal

< 1950

41%

110

1.160

C

15%

260

280

1.710

1950 - 1970

18%

330

1.770

120

270

D

17%

270

1.350

E

15%

260

1.550

1970 - 1990

16%

500

3.080

150

970

> 1990

18%

220

20%

190

960

F/G

1.190

27%

310

1.130

totaal

18%

1.150

18%

1.150

6.320

totaal

6.320

18%

1.150

6.320

Bron: Gemeente Waalwijk, Casade, WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO

Verschil met ‘acceptabele’ woonquota Nu we weten hoeveel huishoudens en welke huishoudens er boven de acceptabele woonquote vallen, is het ook interessant om te weten hoeveel ze er dan boven zitten. Hiermee kan een beter inzicht verkregen worden in de omvang. Als de meeste huishoudens slechts een paar procent boven de norm zitten dan is het een ander verhaal dan wanneer veel huishoudens ver boven de norm zitten met hun woonlasten.

Woonlastenonderzoek

totaal

25

Uit figuur 3-6 blijkt dat bijna 70% van de huishoudens die een ‘te hoge’ woonquote hebben meer dan 5% boven de norm zit. Bij eenpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar en bij eeno udergezinnen heeft zelfs 80% een woonquote van meer dan 5% boven de norm. Opvallend bij de alleenstaanden van 65 jaar en ouder is dat ze veelal net boven de norm zitten of juist ver daa rboven; van hen heeft ruim 50% een woonquote van meer dan 15% boven de norm (90 hui shoudens). Ook de gezinnen met kinderen zitten vaak ver boven de woonquote. f i g u u r 3 - 6 V e r s c h i l t u s s e n d e w o o n q u o t e e n d e n o r m n a a r h u is h o u d e n t y p e v a n h u is h o u d e n s i n d e s o c i a l e h u u r s e c t o r d ie b o v e n d e ‘ a c c e p t a b e le ’ n o rm v a ll e n , W a a l w i j k 100% 90% 80%

> 15%

70%

10-15%

60%

5-10%

50%

2,5 - 5%

40%

< 2,5%

30% 20% 10% 0% 1p < 65

1p 65+

2p < 65

2p 65+

paar met eenouder kinderen

totaal


Huishoudens boven de norm naar inkomen In de onderstaande figuur is te zien dat het met name de lagere inkomens zijn binnen de pr imaire doelgroep die boven de norm zitten. Bij de primaire doelgroep springt vooral de inkomensklasse €750-1000 eruit. Dit zijn met name eenpersoonshuishoudens. f i g u u r 3 - 7 I n k o m e n s v e r d e l i n g v a n h u is h o u d e n s u i t d e p r i m a i re d o e lg ro e p m e t e e n w o o n q u o t e v a n b o v e n / o n d e r d e n o r m in d e s o c ia le h u u r s e c t o r n a a r in k o m e n s g ro e p , W a a lw ij k 500

aantal huishoudens

450 400

1-oudergezin

350

paar + kind(eren)

300

paar

250

alleenstaand

200

onder de norm

150

100 50 > 3000

2500-3000

2000-2500

1500-2000

1250-1500

1000-1250

750-1000

< 750

0

maandelijks besteedbaar inkomen in euro's


Woonlasten

26

Hoofdstuk 4 Waspik De corporatie Slagenland Wonen verhuurt woningen in de kern Waspik, een kern die onder de gemeente Waalwijk valt. Inzicht in de woonlasten van huurders is voor Slagenland Wonen alleen interessant als er specifieke resultaten voor Waspik gegeven kunnen worden. In dit hoofdstuk wordt verder ingezoomd op de woonlasten van de huurders in Waspik.

4.1

Huishoudens en woningvoorraad in Waspik In Waspik bestaat de reguliere woningvoorraad uit ruim1.900 woningen. Hiervan is circa 70% een koopwoning en 30% wordt verhuurd door woningcorporatie Slagenland Wonen. Deze huurvoorraad van de corporatie bestaat in Waspik uit 570 zelfstandige woningen. Dit zijn voor 90% eengezinswoningen en 10% appartementen. Onder de eengezinswoningen worden er in vergelijking met de gemeente Waalwijk veel vrijstaande of 2-onder-1-kapwoningen verhuurd (tabel 4-1). Ook tussenwoningen zijn veel terug te vinden in de huurvoorraad van de corporatie in Waspik. f i g u u r 4 - 1 R e g u l i e r e w o n i n g v o o r ra a d n a a r e ig e n d o m , W a s p i k sociale huur 30%

koop 70%

particuliere huur 0%


De meeste sociale huurwoningen (75%) hebben een huur tot de eerste aftoppingsgrens. 16% van de huurwoningen heeft een huur onder de kwaliteitskortingsgrens, 7% tot de tweede aftoppingsgrens en 2% tot de liberalisatiegrens. Het aantal vrijesectorwoningen is nihil.

Woonlastenonderzoek

27

t a b e l 4 - 1 H u u r v o o r r a a d v a n c o rp o ra t ie s n a a r w o n i n g t y p e e n p r ij s k la s s e n , W a s p ik

tussenwoning

abs.

%

260

46%

hoekwoning vrijstaand 2-kap

50

9%

200

35%

30

5%

galerij portiek

20

4%

totaal

570

100%


90

16%

1ste aftoppingsgrens

430

75%

2de aftoppingsgrens

40

7%


10

2%

boven liberalisatiegrens

-

totaal

570

100%

0%

figuur 4-2 geeft de verdeling weer van de huurvoorraad van de corporatie in Waspik naar bouwperiode en de energetische kwaliteit. De meeste huurwoningen zijn gebouwd in de periode 1970 tot 1990, namelijk 60%. Er zijn relatief weinig vooroorlogse woningen in de sociale voorraad (2%). De meeste woningen hebben energielabel C. Er zijn vrijwel geen woningen met energielabel A of G. Ten opzichte van Waalwijk en ten opzichte van het landelijke beeld heeft een groot aandeel van de woningen een B- of C-label. f i g u u r 4 - 2 H u u r v o o r r a a d v a n c o rp o ra t ie s n a a r b o u w j a a r ( l in k s ) e n e n e rg ie la b e l ( re c h t s ) 10 100

- 10

120

90

< 1950 1950 - 1970

A 90

C 80

D

1970 - 1990 340

> 1990

B

80

210

E F G

Ook voor Waspik geldt dat bouwjaar en energielabel sterk met elkaar samenhangen: een woning gebouwd na het jaar 1990 heeft vaak energielabel A, B of C, terwijl woningen gebouwd voor 1970 meestal energielabel E of F hebben (figuur 4-3).

Waspik

28

f i g u u r 4 - 3 H u u r v o o r r a a d v a n c o rp o ra t ie s n a a r b o u w j a a r e n e n e rg i e la b e l , W a s p ik

totaal > 1990 1970 - 1990

1950 - 1970 < 1950 0%

10%

20%

30%

40%

A

B

C

50%

60%

D

E

70% F

80%

90%

100%

G

Bron: Slagenland Wonen, gemeente Waalwijk, WoON 2009, bewerking RIGO (energielabels zijn op basis van peildatum 1-1-2010)

4.2

Inkomensklassen in de huurvoorraad van Slagenland Wonen In Waspik bestaat de reguliere woningvoorraad voor het grootste gedeelte uit koopwoningen. Ongeveer 30% is een sociale huurwoning (tabel 4-2). De primaire doelgroep woont in Waspik vaker in een koopwoning dan in de gemeente Waalwijk als geheel. Er zijn we inig particuliere huurwoningen in Waspik en ook huurwoningen van boven de liberalisatiegrens worden weinig verhuurd. De huishoudens die niet tot de primaire of secundaire doelgroep behoren, wonen veelal in een koopwoning. In Waspik wonen circa 400 huishoudens die tot de primaire of secundaire doelgroep behoren in een koopwoning. t a b e l 4 - 2 W o o n s i t u a t i e n a a r e ig e n d o m e n in k o m e n s k la s s e n v a n h u is h o u d e n s i n d e re g u l i e re woningvoorraad, Waspik primaire doelgroep



koop

47%

54%

83%

82%

84%

70% 1.340

sociale huur

53%

45%

16%

18%

15%

30%

570

0%

1%

0%

0%

0%

0%

10

100%

100%

100%

100%

100%

390

420

200

110

800

particuliere huur totaal abs.


totaal

abs.

100% 1.920 1.920

Bron: Slagenland Wonen, gemeente Waalwijk, WoON 2009, bewerking RIGO

Ten opzichte van Waalwijk wonen er in Waspik minder huishoudens behorend tot de primaire doelgroep in een sociale huurwoning, namelijk 35% tegenover 41% in Waalwijk. De secundaire doelgroep is met 33% wel groter dan in Waalwijk (26%) (figuur 4-4). In Waspik maakt circa 35% van de huishoudens in de huurvoorraad op basis van hun inkomen aanspraak op huurtoeslag. In totaal behoren ruim 200 huishoudens in een sociale huurwoning tot de primaire doelgroep. Samen met de secundaire doelgroep heeft 68% van de huishoudens in de huurvoorraad een belastbaar jaarinkomen tot €33.000. Het aandeel huishoudens in een

Woonlastenonderzoek

29

sociale huurwoning met een inkomen van meer dan anderhalf keer modaal is in Waspik (25%) hoger dan in Waalwijk (15%). f i g u u r 4 - 4 V e r d e l i n g h u i s h o u d e n s in d e s o c ia le h u u r s e c t o r n a a r p r ij s k la s s e n , W a s p ik

primaire doelgroep

130 200


20


30

tot 1,5 modaal (48.500) > 1,5 modaal (>48.500)

190

Bron: Slagenland Wonen, WoON 2009, bewerking RIGO

Woningen tot de kwaliteitskortingsgrens worden voor het merendeel bewoond door d e primaire doelgroep (tabel 4-3). De sociale huurwoningen tot de liberalisatiegrens worden voor 70% bewoond door huishoudens met een inkomen tot 33.000 euro. 30% van de huurvoorraad wordt dus bewoond door huishoudens met een inkomen van meer dan 33.000 euro en dan vooral door huishoudens met een inkomen van meer dan anderhalf keer modaal. t a b e l 4 - 3 H u i s v e s t i n g n a a r i n k o m e n s k la s s e v a n h u is h o u d e n s in s o c ia le h u u rw o n in g e n , Waspik primaire secundaire doelgroep doelgroep



totaal

abs.


89%

0%

11%

0%

0%

100%

90

1ste aftoppingsgrens

28%

40%

5%

5%

23%

100%

430

2de aftoppingsgrens

25%

50%

0%

0%

25%

100%

40


0%

0%

0%

0%

100%

100%

10

totaal

35%

33%

5%

4%

23%

100%

570

abs.

200

190

30

20

130

570

Bron: Slagenland Wonen, WoON 2009, bewerking RIGO

4.3

Woonlasten Over het algemeen geldt dat de doorsnee woonquote van 24% in Waspik lager is dan in Waalwijk als geheel (27%). Dit komt vooral omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen van huishoudens in de sociale huursector in Waspik hoger is (€1.990). De woonlasten en woonquota van de primaire doelgroep verschillen niet veel van de primaire doelgroep in Waalwijk. De primaire doelgroep in Waspik betaalt in doorsnee 250 euro huur per maand, inclusief collectieve servicekosten en na aftrek van de huurtoeslag. Gemiddeld is een huishouden in deze groep 30% van het besteedbaar inkomen kwijt aan woonlasten. In vergelijking met de andere inkomensklassen heeft de primaire doelgroep een veel lager inkomen, waardoor de netto huurquote 21% van het maandelijks besteedbaar inkomen van het huisho uden bedraagt. De woninggerelateerde woonlasten van de primaire doelgroep zijn circa 100 euro per maand, dit is 10 euro meer dan in Waalwijk.

Waspik

30

Ten opzichte van de andere inkomensgroepen heeft de primaire doelgroep naast de woonlasten absoluut gezien het minste te besteden aan overige uitgaven, zoals voedsel en kleding, nam elijk zo’n 860 euro (figuur 4-5). De secundaire doelgroep in Waspik heeft gemiddeld een hoger besteedbaar inkomen (€1.800) dan in Waalwijk als geheel (€1.720). De totale woonlasten zijn min of meer gelijk, waardoor de woonquote voor de secundaire doelgroep in Waspik iets lager is, namelijk 31%. Ook de huishoudens met een inkomen tussen de 33.000 en 43.000 euro he bben in Waspik een iets lagere woonquote; 25% ten opzichte van 27% in Waalwijk. Dit komt vooral doordat deze groep in Waspik gemiddeld een lagere huurprijs betaalt (€410) en niet zozeer door een hoger inkomen. t a b e l 4 - 4 A b s o l u t e w o o n l a s t e n in e u ro ’ s p e r m a a n d e n q u o t a n a a r in k o m e n s k la s s e v a n 11 12

h u is h o u d e n s i n d e s o c i a l e h u u rs e c t o r (m e d ia n e n )

primaire secundaire ruime dlgr. doelgroep doelgroep (43.000) Woonlasten huur (na aftrek huurtoeslag en incl. coll. servicekosten)

tot 1,5 modaal (48.500)

> 1,5 modaal (>48.500)

totaal

€ 250

€ 425

€ 410

€ 450

€ 455

€ 425

Gas en warmte

€ 85

€ 75

€ 105

€ 80

€ 70

€ 80


€ 15

€ 15

€ 15

€ 15

€ 15

€ 15


€ 35

€ 50

€ 50

€ 50

€ 55

€ 50

€ 395

€ 570

€ 605

€ 615

€ 625

€ 570

€ 1.260

€ 1.800

€ 2.230

€ 2.800

€ 3.480

€ 1.990

Woonquote

30%

31%

25%

23%

18%

24%

Huurquote

Totale woonlasten Besteedbaar maandlijks huishouden-inkomen Quota

20%

23%

18%

18%

12%

18%

Energiequote

8%

5%

5%

4%

3%

5%

Belastingquote

3%

2%

2%

2%

2%

2%

Bron: Slagenland Wonen, Gemeente Waalwijk, WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO

11

12

De mediaan is de middelste waarde in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Dat houdt in dat 50% van de getallen onder de mediaan liggen en 50% erboven. Het voordeel van een mediaan is dat deze minder gevoelig is voor uitschieters dan een gemiddelde. Omdat er gerekend is met medianen tellen de afzonderlijke woonlasten in de tabel telt niet exact op tot de totale woonlasten.

Woonlastenonderzoek

31

f i g u u r 4 - 5 W o o n l a s t e n t . o . v . h e t m a a n d e l i j k s b e s t e e d b a a r in k o m e n v a n h u is h o u d e n s in d e sociale huursector, Waspik € 4.000

gas, warmte, electra

€ 3.500


€ 3.000 € 2.500

huur (na aftrek huurtoeslag en incl. coll. servicekosten)

€ 2.000

Besteedbaar maandlijks huishouden-inkomen

€ 1.500 € 1.000 € 500

€0 primaire secundaire ruime dlgr. doelgroep doelgroep (43.000)

tot 1,5 modaal (48.500)

> 1,5 modaal (>48.500)

totaal

Bron: Slagenland Wonen, Gemeente Waalwijk, WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO

Woonlasten naar huishoudensamenstelling Alleenstaande huishoudens in Waspik die in een corporatiewoning wonen hebben gemiddeld een lager inkomen dan de alleenstaanden in Waalwijk. Zij betalen echter ook een lagere huur, waardoor de woon- en huurquote van alleenstaanden een procentpunt lager is dan in Waa lwijk (tabel 4-5). Wel is de energiequote een procentpunt hoger in Waspik. Wat opvalt is dat paren met kinderen en eenoudergezinnen een lagere woon - en huurquote hebben in vergelijking met Waalwijk. Dit komt voornamelijk doordat het besteedbaar inkomen van deze twee groepen aanzienlijk hoger is in Waspik. Een gezin met kinderen heeft in Waspik gemiddeld 3.180 euro per maand te besteden tegenover 2.840 euro in heel Waalwijk. Ook het inkomen van eenoudergezinnen is bijna 300 euro ho ger in Waspik. Het is wel van belang om te vermelden dat het aantal eenoudergezinnen in een corporatiewoning zeer laag is (20) en het aandeel van 4% is ook lager dan in Waalwijk (8%). t a b e l 4 - 5 W o o n l a s t e n n a a r h u i s h o u d e n s a m e n s t e l lin g v a n h u is h o u d e n s in d e s o c ia l e h u u r sector, Waspik woon quote alleenstaand

33%

€ 1.240

huur (na aftrek huurtoeslag en incl. coll. servicekosten) € 335

huur energie besteedbaar quote quote inkomen 24%

7%


aantal

€ 85

210

€ 115

170 170

paar

24%

17%

5%

€ 2.330

€ 455

paar + kind(eren)

18%

13%

3%

€ 3.180

€ 445

€ 85

1-oudergezin

15%

10%

5%

€ 2.340

€ 415

€ 100

20

totaal

24%

18%

5%

€ 1.990

€ 425

€ 95

570

Woonlasten naar energielabel en bouwjaar Anders dan in Waalwijk is de doorsnee woonquote van huishoudens in sociale huurwoningen met energielabel D met 30% het hoogst (tabel 4-6). De huishoudens met een lager besteedbaar inkomen wonen veelal in woningen met energielabel F/G. De huur van deze woningen is echter ook laag, waardoor de woonquote 24% bedraagt. In Waalwijk is de woonquote 30% omdat er meer huur voor deze woningen met een energielabel F/G wordt gevraagd. Ook de kosten voor

Waspik

32

gas, warmte en elektra zijn in Waspik erg hoog vergeleken bij de andere woningtypen. Wanneer bij deze woningen labelverbetering plaatsvindt, door te investeren in de energieprestatie, zou de energiequote en hiermee ook de woonquote met ongeveer 5% kunnen afnemen. Het tweede gedeelte van de tabel met de woonlasten naar bouwjaar laat zien dat het vooral de oudere woningen van voor 1970 zijn waarbij de energiekosten hoog zijn (125-140 euro). De huurprijs is ook laag, waardoor de woonquote voor de oudere woningen niet heel hoog is. Huishoudens die in een huurwoning wonen van na 1990 hebben de hoogste woonquote; 31% . Dit komt vooral omdat de huur ten opzichte van het inkomen hoog is ; 25%. De energiekosten voor deze nieuwere woningen zijn juist weer lager dan bij de woningen van voor 1970. Qua woningtype zijn het vooral de huishoudens in een galerijwoning of 2-onder-1-kap die een hoge woonquote hebben (respectievelijk 29% en 27%). Bij de galerijwoningen wordt de hoge woonquote vooral veroorzaakt door de hoge huurquote. De huishoudens die in deze woningen wonen betalen relatief veel huur ten opzichte van hun inkomen. De huren van de galerij- en portiekwoningen zijn lager dan de huren van de gezinswoningen. Maar in de praktijk gaat het slechts om 50 appartementen in Waspik. t a b e l 4 - 6 W o o n l a s t e n n a a r e n e rg ie la b e l , b o u w j a a r e n w o n in g t y p e v a n h u is h o u d e n s in d e sociale huursector (medianen), Waspik

A/B

24%

19%

3%

€ 2.170


€ 90

100

C

24%

19%

5%

€ 1.650

€ 445

€ 85

210

D

30%

20%

6%

€ 2.130

€ 410

€ 110

80

E

20%

15%

5%

€ 2.230

€ 455

€ 125

80

F/G

24%

15%

10%

€ 1.290

€ 250

€ 145

90

totaal

24%

18%

5%

€ 1.990

€ 425

€ 95

570

label

huur energie besteedbaar quote quote inkomen


aantal

< 1950

19%

12%

7%

€ 1.500


€ 140

10

1950 - 1970

24%

15%

7%

€ 1.810

€ 300

€ 125

120

1970 - 1990

23%

17%

4%

€ 2.390

€ 445

€ 90

340

> 1990

31%

25%

5%

€ 1.660

€ 405

€ 90

100

totaal

24%

18%

5%

€ 1.990

€ 425

€ 95

570


aantal

€ 80

30

bouwjaar

woon quote



aantal

galerij

29%

23%

5%

€ 1.510


portiek

23%

15%

5%

€ 1.680

€ 200

€ 80

20

tussenwoning

23%

17%

4%

€ 2.200

€ 425

€ 90

260

hoekwoning

24%

18%

6%

€ 2.390

€ 445

€ 100

50

€ 125

200

€ 95

570

type

4.4

woon quote

woon quote


vrijstaand 2-kap

27%

18%

7%

€ 1.800

€ 410

totaal

24%

18%

5%

€ 1.990

€ 425

Huishoudens met ‘te’ hoge woonlasten Uit het voorgaande is gebleken dat vooral alleenstaanden een hoge woonquote hebben. In deze paragraaf gaan we kijken hoeveel huishoudens te maken hebben met te hoge woonlasten. In paragraaf 3.3 staat nader uitgelegd welk bedrag acceptabel wordt bevonden om aan het wonen

Woonlastenonderzoek

33

te besteden in relatie tot het inkomen. Deze normen zijn bepaald door het Nibud. In dit onde rzoek hebben we op basis van de huurquotenormen van het Nibud woonquotenormen berekend. Hier valt uiteraard over te twisten, want dit hangt immers sterk samen met de overige uitgaven die een huishouden heeft. Inzicht in het aantal huishoudens met te hoge woonlasten is daarom niet alleen een rekenkundige exercitie, maar vergt ook beleidsmatige keuzes. Van alle huishoudens in een corporatiewoning in Waspik heeft ongeveer 16% een woonquote hoger dan de woonquotenorm. Dit is iets lager dan in Waalwijk als geheel (18%) . In totaal gaat het om circa 90 huishoudens. In Waspik ligt het besteedbaar inkomen in de sociale huursector iets hoger in vergelijking met Waalwijk. De huishoudens die boven de norm zitten behoren vooral tot de primaire doelgroep (tabel 4-7). Van de primaire doelgroep heeft ruim een derde een ‘te hoge’ woonquote. Bij de doelgroep tot €33.000 ligt dit aandeel een stuk lager, namelijk 10%. Bij de huishoudens met een inkomen van meer dan 33.000 euro per jaar zijn er geen die boven de norm zitten. t a b e l 4 - 7 A a n t a l e n a a n d e e l h u i s h o u d e n s in s o c ia le h u u rw o n in g e n b o v e n d e w o o n q u o t e n o r m n a a r i n k o m e n s k l a s s e e n h u is h o u d e n t y p e , W a s p ik % boven de norm

aantal

totaal

% boven de norm

primaire doelgroep

35%

70

200

aantal

totaal

1p < 65

34%

40


10%

20

110

190

1p 65+

4%

-


0%

-

30

2p < 65

2%

tot 1,5 modaal (48.500)

0%

-

20

2p 65+

26%

0%

-

130

paar met kinderen

17%

570

eenoudergezin

> 1,5 modaal (>48.500) totaal

16%

90

5%

totaal

16%

100 110 20

70

30

170

90

570

-

20


Het zijn voornamelijk alleenstaanden jonger dan 65 jaar die een woonquote van boven de norm hebben; 34% van alle alleenstaanden heeft een woonquote hoger dan de norm. Ook p aren van 65 jaar en ouder en gezinnen met kinderen zitten boven de norm. Van de oudere paren in corporatiewoningen heeft 26% ‘te hoge’ woonlasten ten opzichte van hun inkomen. Anders dan in Waalwijk hebben de eenoudergezinnen niet zo vaak een woonquote van boven de ‘a cceptabele’ norm. Uit tabel 4-8 blijkt dat vooral huishoudens die in een vrijstaande of 2-onder-1-kapwoning wonen vaak een te hoge woonquote hebben. Van hen heeft 35% een woonquote van boven de norm. Ook de huishoudens in woningen met een energielabel F/G hebben veelal ( 32%) een woonquote hoger dan de norm. t a b e l 4 - 8 A a n t a l e n a a n d e e l h u is h o u d e n s in s o c ia le h u u rw o n in g e n b o v e n d e w o o n q u o t e n o r m n a a r e n e r g i e l a b e l , w o n i n g t y p e e n b o u w j a a r , W a s p ik % boven norm

aantal

totaal

tussenwoning

5%

10

260

hoekwoning

4%

-

% boven norm A/B

50

C

3%

% boven norm

aantal

totaal

-

100

< 1950

21%

15%

30

210

1950 - 1970

24% 16%

vrijstaand 2-kap

35%

70

200

D

9%

10

80

1970 - 1990

galerij

16%

10

30

E

23%

20

80

> 1990

3%

portiek

0%

20

F/G

32%

30

90

totaal

16%

totaal

16%

totaal

16%

90

570

90

570

aantal -

totaal 10

30

120

60

340

90


Waspik

100 570

34

Van de 90 huishoudens met een ‘te hoge’ woonquote heeft 75% een woonquote die meer dan 5% boven de norm ligt. Ruim 50% van hen heeft zelfs een woonquote van meer dan 15% boven de norm. Wegens het kleine aantal huishoudens is het niet mogelijk om op een betrouwbare manier na te gaan welke huishoudentypen deze ‘te hoge’ woonquota hebben.

4.5

Conclusies 

Voor Waspik komt op het gebied van woonlasten van sociale huurders eenzelfde beeld naar voren als voor de totale gemeente Waalwijk. Over het algemeen geldt dat de doorsnee woonquote (24%) in Waspik lager is dan in Waalwijk als geheel (27%). Dit komt vooral o mdat het gemiddeld besteedbaar inkomen van huishoudens in de sociale huursector in Waspik hoger is (€1.990). Het aandeel huishoudens dat een woonquote heeft boven de ‘a cceptabele’ huur is in Waspik (16%) iets lager dan in Waalwijk (18%).



Opvallend zijn de hoge energiekosten van de wat oudere woningen van voor 1970. Gemiddeld bedragen deze tussen de 125 en 140 euro maand. Wanneer bij deze woningen labe lverbetering plaats zal vinden, door te investeren in de energieprestatie, zou de energiequ ote en hiermee ook de woonquote met ongeveer 5% af kunnen nemen. Op dit moment is de huurprijs laag, waardoor de woonquote voor huishoudens in de oudere woningen niet heel hoog is.



Huishoudens die in een huurwoning wonen van na 1990 hebben de hoogste woonquote; 31%. Dit komt vooral omdat de huur ten opzichte van het inkomen hoog is: 25%. De energiekosten voor deze nieuwere woningen zijn juist weer lager dan bij de woningen van voor 1970.



In Waspik zijn minder eenoudergezinnen die in een sociale huurwoning wonen dan in Waalwijk als geheel. En anders dan in Waalwijk hebben de eenouderge zinnen in Waspik een lage woonquote (15%) en komen ze niet veel boven de woonquotenorm uit.

Woonlastenonderzoek

35

Hoofdstuk 5 Conclusies en aanbevelingen 5.1

Conclusies Conclusies naar inkomensklassen Primaire doelgroep 

Huishoudens van de primaire doelgroep die in een corporatiewoning won en zijn gemiddeld 30% van hun (besteedbaar) inkomen kwijt aan woonlasten. Doordat de primaire doelgroep aanspraak kan maken op huurtoeslag zijn de totale (absolute) woonlasten van bijna 400 e uro per maand in verhouding tot andere inkomensklassen laag. Daar staat tegenover dat het maandelijkse besteedbaar inkomen van de primaire doelgroep in de huursector ook laag is. Hierdoor is de primaire doelgroep relatief een groot deel van het inkomen kwijt aan woo nlasten en heeft de primaire doelgroep ten opzichte van de andere inkomensgroepen duidelijk minder bestedingsruimte voor overige uitgaven als voedsel en kleding.



In totaal heeft bijna een vijfde van de huishoudens (ruim 1100 huishoudens) in een sociale huurwoning een woonquote die boven de ‘acceptabele’ norm zit. Dit zijn met name huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep (circa 900 huishoudens).



Ruim een derde van de primaire doelgroep woonachtig in een corporatiewoning zit boven de woonquotenorm door hoge woonlasten. Dit is dus een belangrijke aandachtsgroep voor de gemeente en de woningcorporaties.



Uit een gevoeligheidsanalyse blijkt ook dat een groot aantal huishoudens dat boven de norm zit ook ruim (meer dan 5%) boven de norm zit. Op het moment dat men de normen verhoogt zit een groot aantal huishoudens dus nog steeds boven de norm.



Binnen de huishoudens die tot de primaire doelgroep behoren bestaan er grote verschillen in het inkomen en de hoogte van de woonlasten voor verschillende huishoudens. Het zijn met name de huishoudens met een minimuminko men die boven de norm zitten. De huur is de grootste kostenpost; de mediane huurquote ligt op ruim 20%. Voor de primaire doe lgroep zijn de woninggerelateerde energiekosten een flinke kostenpost met een energiequ ote van 7%.



De lokale belastingen en de waterrekening hebben een niet te verwaarlozen effect in de hoogte van de woonquote van de primaire doelgroep. Circa een kwart van de huishoudens uit de primaire doelgroep in corporatiewoningen maakt gebruik van kwijtschelding, waa rdoor hun woonquote met een paar procent omlaag gaat.

Secundaire doelgroep (huurtoeslaggrens tot 33.000 euro) 

De secundaire doelgroep heeft een hogere woonquote (32%) dan de primaire doelgroep (30%). Dit komt met name omdat deze groep geen gebruik kan maken van huurtoeslag. De secundaire doelgroep is van alle inkomensgroepen relatief gezien het meest e kwijt aan woonlasten, maar absoluut gezien houden ze gemiddeld €200 meer over voor andere uitgaven dan de primaire doelgroep.


36



Binnen de secundaire doelgroep heeft 14% van de huishoudens woonachtig in een corpor atiewoning een woonquote hoger dan de norm. Corporaties en gemeenten zouden zich in hun beleid ook op deze groep moeten richten.

Ruime doelgroep (33.000 tot 43.000 euro) 

Huishoudens met inkomens van 33.000 tot 43.000 euro zullen het in de toekomst lastiger gaan krijgen op de woningmarkt, gezien de invoering van de Europese 90%-toewijzings13 regel. De verwachting is dan ook dat de woonlasten voor deze groep in de toekomst zu llen toenemen.



Als gevolg van de Europese beschikking zullen huishoudens boven de 33.000 euro langer in hun huurwoning blijven wonen; 33% van alle huishoudens in Waalwijk (waarvan 11% behorende tot de ruime doelgroep) zal bij een nieuwe toewijzing niet meer voldoen aan de E uropese regels; de mogelijkheden om door of in te stromen nemen daardoor verder af .



Ook de ruime doelgroep heeft nog een redelijk hoge woonquote van 27%. De woonquot enormen voor deze groep liggen echter een stuk hoger. Daardoor zijn er nauwelijks huisho udens die boven de woonquotenorm zitten.

Tot 1,5 modaal (43.000 tot 48.500 euro) en meer dan 1,5 modaal (>48.500 euro) 

Huishoudens in corporatiewoningen met een inkomen van 43.000 euro en hoger zijn ten opzichte van hun inkomen het minst kwijt aan woonlasten en hebben dan ook een lage woonquote.



Huishoudens met een inkomen van meer dan 43.000 euro wonen relatief vaak in een co rporatiewoning. Van alle corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens wordt 21% bewoond door huishoudens die een inkomen van meer dan 43.000 euro hebben en dus ‘scheef wonen’ .

Conclusies naar huishoudentypen Alleenstaanden 

Alleenstaanden maken een groot deel (aandeel 44%) uit van de huishoudens die een woning huren van een corporatie in Waalwijk.



Alleenstaanden zijn een groot deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Hun woonquote is hoog doordat zij ten opzichte van de andere huishoudentypen (gemiddeld) een lager inkomen hebben.



Vooral alleenstaanden behorend tot de primaire doelgroep zijn veel kwijt aan wonen; de woonquote van alleenstaanden jonger dan 65 jaar met een inkomen tot de huurtoeslag is gemiddeld bijna 40%.



Een flink aantal van de alleenstaanden in corporatiewoningen heeft een woonquote boven de woonquotenorm (bijna 600 huishoudens).

13

Door de nieuwe regelgeving komen deze huishoudens niet meer in aanmerking voor een sociale huu rwoning. Zij zullen tegelijkertijd ook moeilijk aan een commerciële huurwoning of koopw oning kunnen komen omdat deze woningen vaak weer te duur zijn.

Woonlastenonderzoek

37

Paren zonder kinderen 

Circa een derde van de huishoudens die een woning huren van een corporatie in Waalwijk is een (al dan niet gehuwd) paar zonder kinderen. Ten opzichte van het gemiddelde van Nederland is dit een hoog aandeel. Het aandeel paren met een woonquote boven de norm is met 11% het laagst van alle huishoudentypen.

Paren met kinderen 

Door een relatief hoog inkomen hebben paren met kinderen een relatief lage woonquote (22%).



Binnen de gezinnen in corporatiewoningen bestaan er grote inkomensverschillen. Binnen de hogere inkomensgroepen is het aandeel gezinnen relatief hoog. Van de gezinnen in een corporatiewoning heeft 18% een woonquote boven de norm. Dit zijn met name huishoudens uit de primaire en secundaire doelgroep.

Eenoudergezinnen 

Bijna 10% van de sociale huurders in Waalwijk is een eenoudergezin.



Binnen de eenoudergezinnen bestaan er grote inkomensverschillen. Ongeveer een kwart van hen heeft een inkomen van meer dan 1,5 keer modaal, maar ruim de helft behoort ook tot de primaire doelgroep.



Vooral de eenoudergezinnen behorend tot de primaire doelgroep zijn relatief veel kwijt aan woonkosten; van de eenoudergezinnen in een corporatiewoning heeft ruim 30% een woonquote van boven de norm.

Conclusies naar woningtypen 

In galerij- en portiekwoningen wonen relatief meer huishoudens boven de acceptabele norm dan in eengezinswoningen. Dit komt met name doordat er in galerij - en portiekwoningen meer eenpersoonshuishoudens wonen die een lager besteedbaar inkomen hebben.



Absoluut gezien wonen er meer huishoudens boven de norm in een eengezinswoning in vergelijking met appartementen. Dit komt omdat er meer eengezinswoningen zijn in Waa lwijk.



Van de huishoudens in woningen met energielabel F en G zitten duidelijk meer huishoudens boven de norm in vergelijking met woningen met een hoger energielabel. Dit wordt veroorzaakt door een laag inkomen en een hoge energierekening. In een woning met een label F en G woont een relatief groot aantal huishoudens uit de primaire doelgroep.



Opvallend is dat de huishoudens in corporatiewoningen qua woonlasten het beste zitten in een woning gebouwd tussen de jaren 1970 en 1990 met een label E tot en met B. Dit zi jn woningen met een relatief lage huur en een niet al te hoge energierekening. Woningen met een label A (gebouwd na 1990) hebben over het algemeen een hoge huur, waardoor de woonquote gemiddeld hoger ligt en een groter aantal huishoudens boven de norm zit .


38

Vergelijking met Loon op Zand, Breda en Den Bosch 

Wegens het ontbreken van landelijke gegevens omtrent de woonlasten van huishoudens in corporatiewoningen kunnen de uitkomsten niet vergeleken worden met een landelijk g emiddelde. Wel heeft RIGO eerder onderzoek gedaan naar de woonlasten in Breda en Den Bosch. In tabel C zijn de uitkomsten van het woonlastenonderzoek in Tilburg niet opgen omen omdat de gebruikte methodiek in het onderzoek anders was.



Het aandeel huishoudens in de primaire doelgroep dat boven de norm zit ligt in Waalwijk lager dan in deze steden. In vergelijking met Den Bosch en Breda zijn de gemiddelde woo nlasten en het besteedbaar inkomen van de primaire doelgroep echter vergelijkbaar. Hier speelt vooral de spreiding van het inkomen bin nen de primaire doelgroep een rol; er zijn blijkbaar minder minima in Waalwijk.



Wel is het aandeel huishoudens in de secundaire doelgroep dat boven de norm valt hoger dan in de drie steden. Dit kan ook verklaard worden door de inkomensspreiding binnen d eze doelgroep.



In Waalwijk ligt het aandeel huishoudens in de sociale huursector dat boven de woonqu otenormen zit lager dan in Loon op Zand. Dit geldt ook voor het aandeel in de primaire doelgroep. Dit wordt mede veroorzaakt door de hogere woonlasten in Lo on op Zand.



Het grote aantal huishoudens boven de norm kan gezien worden als een landelijk pr obleem.

T a b e l C . W o o n q u o t e e n a a n d e e l h u is h o u d e n s m e t e e n w o o n q u o t e b o v e n d e n o rm n a a r i n k o m e n s k l a s s e n v o o r W a a l w i j k , L o o n o p Z a n d , B re d a e n D e n B o s c h Waalwijk Loon op Zand

Breda

Den Bosch

Woonquote primaire doelgroep

30%

32%

30%

30%


32%

32%

32%

32%


27%

27%

tot 1,5 modaal (48.500)*

22%

23%

24%

24%

> 1,5 modaal (>48.500)*

17%

17%

17%

18%

totaal

27%

28%

28%

27%

primaire doelgroep

34%

40%

40%

42%


14%

10%

5%

6%


4%

3%

1%

0%

tot 1,5 modaal (48.500)*

0%

0%

0%

0%

27%

% boven de norm

> 1,5 modaal (>48.500)* totaal

0%

0%

0%

0%

18%

20%

22%

21%

* afwijkende inkomensgrenzen voor Breda en Den Bosch

Waspik 

Voor Waspik komt op het gebied van woonlasten van sociale huurders eenzelfde beeld naar voren als voor de totale gemeente Waalwijk. Over het algemeen geldt dat de doorsnee woonquote in Waspik iets lager is in vergelijking met Waalwijk als geheel. Dit komt vooral omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen van huishoudens in de sociale huursector in Waspik hoger is. Daardoor is ook het aandeel huishoudens dat een woonquote heeft boven de ‘acceptabele’ woonquotenorm in Waspik iets lager dan in Waalwijk.

Woonlastenonderzoek

39

5.2

Beleidsaanbevelingen



Voor huishoudens uit de primaire doelgroep die boven de norm zitten is de huurtoeslag niet voldoende om ervoor te zorgen dat een groot aantal van hen onder de woonquot enorm uitkomt. De huurprijs is voor een belangrijk deel bepalend voor d e hoogte van de woonquote. Dit betekent dat het van belang is dat er voldoende woningen zijn voor hui shoudens uit de primaire doelgroep met betaalbare huren. Ook bij het realiseren van verb eteringen ten aanzien van de energieprestatie van woningen is het van belang om bewust om te gaan met huurverhogingen..



De meeste huishoudens die boven de norm zitten behoren tot de primaire doelgroep en in mindere mate tot de secundaire doelgroep woonachtig in een corporatiewoning. Binnen deze inkomensgroepen gaat het met name om eenpersoonshuishoudens, gezinnen en eenoudergezinnen die boven de woonquotenorm zitten. Voor corporaties en gemeente is het van belang om vooral aandacht te hebben voor deze doelgroepen.



Met name in woningen met een label F/G en in woningen met een bouwjaar voor 1950 wonen huishoudens uit de primaire doelgroep die boven de woonquotenorm zitten. Bij d eze woningen valt nog veel winst te halen in verlaging van de woonlasten door het nemen van energiebesparende maatregelen.



Voor gemeenten en corporaties is het goed om nader te onderzoeken hoe groot het a rmoedeprobleem in werkelijkheid is bij huishoudens in de primaire doelgroep. Hierbij zal ook de afdeling voor minimabeleid van de gemeente betrokken moeten worden. Het blijft echter lastig om dit te onderzoeken, omdat het vaak om ‘verborgen armoede’ gaat.



Niet alle huishoudens in de primaire doelgroep maken gebruik van het recht op kwijtsche lding of het verkrijgen van huurtoeslag. Gemeenten en corporaties kunnen deze groep actief benaderen om te zorgen dat een groter aantal huishoudens uit de primaire doelgroep g ebruik gaat maken van deze regelingen.



Zonder de kwijtschelding van gemeentelijke heffingen zou het aantal huishoudens dat b oven de norm uitkomt hoger liggen. Dit beleid blijkt effectief en nood zakelijk te zijn. Ook in de toekomst is het daarom van belang om hier een vervolg aan te geven vanuit de woonla stenproblematiek. Daarnaast hebben de gemeentelijke heffingen een niet verwaarloosbaar effect op de woonlasten. Gematigde stijging van de heffing en is daarom van belang.



Investeren in de energieprestatie van woningen is van belang om ervoor te zorgen dat de stijging van de woonlasten beperkt blijft. De huurstijgingen zijn de afgelopen tijd gematigd geweest, terwijl de lokale belastingen en energiep rijzen zijn gestegen in de afgelopen jaren. Verbetering van de energieprestatie van woningen is noodzakelijk om de woonlasten te verlagen.



Een corporatie heeft weinig invloed op de huishoudens die in de huurwoningen wonen en kan niet aan inkomenspolitiek doen. Het is de verwachting dat op de langere termijn corp o14 raties hierop kunnen sturen. Op huishoudenniveau zijn er nu de volgende mogelijkheden: - Selectieve woningtoewijzing. Woningen met lage woonlasten toewijzen aan de huisho udens uit de primaire doelgroep. Lastig blijft dat goedkope scheefheid voor een groot deel ontstaat door inkomensgroei.

14

Op dit moment loopt het experiment ‘Huur op Maat’. Binnen de politiek is er steeds meer draagvlak voor een systeem met flexibele huren afhankelijk van het inkomen en huishoudentype, dat scheefwonen tegen moet gaan.


40

- Uitbreiden minimabeleid van de gemeente. Het probleem zit binnen de primaire doe lgroep voor een groot deel bij de minima. Gemeenten en corporaties kunnen op te rmijn kijken naar de mogelijkheid om dit beleid uit te breiden met een mogelijke ‘woonlastento eslag’. Aangezien het om een landelijk probleem gaat zou de landelijke politiek hier ook een rol in kunnen vervullen.

Woonlastenonderzoek

Bijlagen

43

Bijlage 1 Verantwoording onderzoek 1.1

WoON 2009 Het Woononderzoek Nederland (kortweg WoON) van het Ministerie van VROM is een driejaa rlijks onderzoek onder circa 80.000 huishoudens. Het onderzoek biedt inzicht in allerlei aspe cten die met het wonen en de leefomgeving te maken hebben. Het WoON -onderzoek is gecombineerd met gegevens van de belastingdienst en met gegevens over energieverbruik, waarmee de omvang van de inkomensgroepen en hun woonlasten nauwkeurig konden worden geraamd. Voor Waalwijk geldt dat het WoON onvoldoende cases bevat voor het kunnen doen van b etrouwbare uitspraken. RIGO heeft daarom de woningmarkt in Waalwijk gesimuleerd door de beschikbare cases aan te vullen met cases in vergelijkbare gemeenten. Vervolgens he eft RIGO het verkregen databestand geijkt aan beschikbare randtotalen over de huishoudensamenste lling en de woningvoorraad in Waalwijk in 2010. Input hiervoor waren overzichten van gemee nte en inzicht in het bezit van de corporaties Casade en Slagenland Wonen. Dit leverde een databestand op geschikt voor het kunnen doen van betrouwbare uitspraken.

1.2

Gehanteerde begrippen en definities Bewoonde reguliere woningen Permanent bewoonde woningen zoals geregistreerd in de WOZ -bestanden van gemeente Waalwijk. Niet-reguliere woningen Studentenkamers, plaatsen in kleinschalige beschermde woonvormen, woonboten, woonw agens of BAR (bewoonde andere ruimtes). Inkomensgroepen 1.

Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Dit is de definitie die g ehanteerd wordt door het Ministerie van VROM en landelijk toegepast wordt. De inkomen sgrenzen staan weergegeven in de volgende tabel. Eenpersoonshuishouden < 65 jaar Eenpersoonshuishouden > 64 jaar Meerpersoonshuishouden < 65 jaar Meerpersoonshuishouden > 64 jaar Tijdvak

€ 21.450 € 20.200 € 29.125 € 27.575 1-1-2010 / 31-12-2010

Bijlage

44

2.

Secundaire doelgroep tot €33.000: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en met een belastbaar jaarinkomen tot €33.000. Europa wil woningcorporaties verplichten 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens aan te bieden aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van minder dan €33.000.

3.

Ruime doelgroep €33.000 tot €43.000: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tu ssen €33.000 en €43.000.

4.

Tot 1,5 modaal €43.000 tot €48.500: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen €43.000 en €48.500.

5.

> 1,5 modaal: huishoudens met een belastjaar jaarinkomen van meer dan €48.500.

1.2.1 Definities woonlasten Basisbedragen Bedragen die minimaal nodig zijn voor verschillende uitgavenposten anders dan de huur of hypotheek, afhankelijk van de huishoudensamenstelling en onafhankelijk van het inkomen. Belastingquote inclusief waterrekening De belastingquote is het totaal van woonuitgaven aan rioolheffing, afvalstoffenheffing, zuiveringsheffing, watersysteemheffing ingezetenen en de waterrekening uitgedrukt als een percentage van het besteedbaar huishoudeninkomen. Kwijtschelding is in de belastingquote verdisconteerd. Besteedbaar jaarinkomen van het huishouden Het netto besteedbaar inkomen van een huishouden is het inkomen uit arbeid, winst uit onderneming en inkomen uit uitkeringen en sociale verzekeringen (pensioen, lijfrente, alimentatie c.q. bijstandsverhaal). Voorts wordt als inkomen meegeteld: de kinderbijslag, het spaarloon, de vakantietoeslag, de ziekenfondspremie (van werknemer en werkgever), zorgtoeslag, de tegemoetkoming van de werkgever in de ziektekosten, gratificaties, vaste winstdeling en tantièmes. Inkomsten en uitgaven in verband met het wonen worden niet meegeteld, het inkomen is dus exclusief ontvangen huurtoeslag. In het huishoudinkomen telt mee het inkomen van het hoofd van het huishouden, de eventuele partner en van leden van het huishouden. Hierbij gaat het om het inkomen zoals geregistreerd bij de belastingdienst. Er is geen zicht op inkomens die niet zijn geregistreerd. In dit woonlastenonderzoek kunnen deze inko mens uiteraard wel een rol spelen. Collectieve servicekosten Hieronder vallen de schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten, energieverbruik voor gemeenschappelijke ruimten, administratieve kosten, verzekeringen (glas etc.), tuino nderhoud, huismeester en onderhoudskosten gemeenschappelijke ruimten. De collectieve serv icekosten voor een appartement met lift bedragen circa €25 per maand, voor een appartement zonder lift €15 en voor een eengezinswoning circa €2. Energiequote De energiequote is de woonuitgaven aan energieverbruik gerelateerd aan de woning uitgedrukt als een percentage van het besteedbaar huishoud eninkomen.

Woonlastenonderzoek

45

Energieverbruik gerelateerd aan de woning Energieverbruik dat benodigd is voor verwarmen van woning en water, verlichting en wonin ggerelateerde apparaten als een HR-ketel en WTW-installatie. Huurquote De huurquote is de netto huur uitgedrukt als een percentage van het besteedbaar huishoudeninkomen. De huurquote is de microquote die berekend wordt door eerst per huishouden de quote te berekenen en de quota vervolgens te middelen. Dit geeft een andere uitkomst dan de macroquote, waarbij de gemiddelde netto huur gedeeld wordt door het gemiddelde besteedbaar inkomen. Ook voor de woon-, belastingen energiequote geldt dat het gaat om de microquote. Huurtoeslag Dit is een door de Belastingdienst uitgekeerde toeslag aan huurders die in verhouding tot hun inkomen duur wonen. Woningen met een huurprijs lager dan de ondergrens van de huurtoeslag komen niet voor huurtoeslag in aanmerking. Verd er wordt iedere huurder geacht een bepaald bedrag aan huur altijd zelf te kunnen betalen, ongeacht de hoogte van het inkomen. Dit is de normhuur en hierover ontvangt dus niemand huurtoeslag. Voor het deel van de huur tussen de normhuur en de zogenaamde kwaliteitskortingsgrens krijgt degene die voor huurtoeslag in aanmerking komt 100% toeslag. Van de kwaliteitskortingsgrens tot de aftoppingsgrens wordt 75% van de huur door huurtoeslag gedekt. Er bestaan afzonderlijke aftoppingsgrenzen voor één- of tweepersoonshuishoudens en voor drie- of meerpersoonshuishoudens. In bijzondere gevallen kan over het daarboven resterende huurbedrag tot de liberalisatiegrens nog voor 50% door huurtoeslag gedekt worden. Netto huur Kale huur inclusief collectieve servicekosten. Huurtoeslag is in de netto huur verdisconteerd. Netto woonuitgaven huurders De netto woonuitgaven vormen het totale netto bedrag aan woonkosten. Het gaat om de huur inclusief collectieve servicekosten en om bijkomende woonuitgaven zoals energieverbruik gerelateerd aan de woning, waterverbruik, rioolheffing, afvalstoffenheffing, zuiveringsheffing en watersysteemheffing ingezetenen. In de netto woonlasten zijn huurtoeslag en kwijtschelding verdisconteerd. Prijsgrenzen huur huurtoeslag huur, tijdvak 2009 – 2010 tot kwaliteitskortingsgrens tot 1e aftoppingsgrens tot 2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens vrije sector

< € 357,37 € 357,37 - € 511,50 € 511,50 - € 548,18 € 548,18 - € 647,53 > € 647,53

Sociale huurwoningen Alle woningen van de corporaties Casade en Slagenland Wonen ongeacht huu rprijs.

Bijlage

46

Voorbeeldbedragen De uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een vergelijkbaar inkomen gemiddeld doet aan verschillende posten anders dan de huur en de hypotheek. D it is afhankelijk van zowel de huishoudensamenstelling als het inkomen. Woonquote De woonquote is het percentage van het besteedbaar huishoudeninkomen dat besteed wordt aan de netto woonuitgaven.

1.3

Lokale belastingen, water- en energieverbruik Voor inzicht in woonlasten van de inkomensgroepen heeft RIGO het WoON -bestand gecombineerd met gegevens over lokale belastingen en water - en energieverbruik. Deze woonlasten van huurders staan hieronder kort toegelicht. Tarieven elektriciteit 2010 Continu tarief: €0,21 per kWh. Verrekening teruggave energiebelasting in een verlaging prijs per kWh: €379,16 minus ne twerkkosten €202,5 minus vastrecht €24 = €152; €152 / 3000 kWh (gemiddeld verbruik) = €0,05 aftrek van tarief per kWh. Tarief woninggerelateerde elektriciteit: €0,21 minus €0,05 = €0,16 per kWh. Tarieven gas 2010 Tarief gas tot 5.000 m3: €0,56 per m3. Vastrecht gas per maand: €2,49. Afvalstoffenheffing 2010 gemeente Waalwijk Eenpersoonshuishoudens: €154 per jaar. Meerpersoonshuishoudens: €259 per jaar. Rioolheffing 2010 gemeente Waalwijk Gebruikersbelasting: €32 tot 500m3 als vast bedrag, de variabele kosten zijn nihil. De meeste huishoudens verbruiken minder dan 500m3 per jaar. Zuiveringsheffing 2010 waterschap Brabantse Delta Per vervuilingseenheid: €47. Eenpersoonshuishoudens: 1 x €47 = €47 per jaar. Meerpersoonshuishoudens: 3 x €47 = €141 per jaar. Watersysteemheffing ingezetenen 2010 Per huishouden: €41,81 per jaar.

Woonlastenonderzoek

47

Waterrekening Per huishoudens vastrecht per jaar: €70,98. Per huishouden verbruik t/m 300m3: €0,90 per 1.000 liter. Per huishouden verbruik vanaf 300m3 €0,73 per 1.000 liter. Kwijtschelding In gemeente Waalwijk kunnen huishoudens met een inkomen onder een bepaalde grens (bi jstandsniveau) kwijtschelding aanvragen voor de afvalstoffen heffing en rioolheffing van de gemeente en de zuiveringsheffing. In het onderzoek is hiermee rekening gehouden. In 2009 is aan circa 700 huishoudens kwijtschelding (gedeeltelijk) toegekend. Voor de situatie in 2010 is dit als uitgangssituatie aangehouden.

Bijlage

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving EINDCONCEPT. Woonlastenonderzoek. Gemeente Waalwijk

Recommend Documents