Regionale bedrijventerreinenstrategie

Regionale bedrijventerreinenstrategie 20122030 Alblasserwaard Vijfheerenlanden Opdrachtgever: Regio Alblasserwaard Vijfheerenlanden Rotterdam, 6 juni 2012

Regionale bedrijventerreinenstrategie 20122030

Alblasserwaard Vijfheerenlanden

Opdrachtgever: Regio Alblasserwaard Vijfheerenlanden

Peter Beerlage Ahmed Hamdi

Rotterdam, 16 mei 2012

Over Ecorys

Met ons werk willen we een zinvolle bijdrage leveren aan maatschappelijke thema’s. Wij bieden wereldwijd onderzoek, advies en projectmanagement en zijn gespecialiseerd in economische, maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkeling. We richten ons met name op complexe markt-, beleids- en managementvraagstukken en bieden opdrachtgevers in de publieke, private en not-forprofit sectoren een uniek perspectief en hoogwaardige oplossingen. We zijn trots op onze 80-jarige bedrijfsgeschiedenis. Onze belangrijkste werkgebieden zijn: economie en concurrentiekracht; regio’s, steden en vastgoed; energie en water; transport en mobiliteit; sociaal beleid, bestuur, onderwijs, en gezondheidszorg. Wij hechten grote waarde aan onze onafhankelijkheid, integriteit en samenwerkingspartners. Ecorys-medewerkers zijn betrokken experts met ruime ervaring in de academische wereld en adviespraktijk, die hun kennis en best practices binnen het bedrijf en met internationale samenwerkingspartners delen. Ecorys Nederland voert een actief MVO-beleid en heeft een ISO14001-certificaat, de internationale standaard voor milieumanagementsystemen. Onze doelen op het gebied van duurzame bedrijfsvoering zijn vertaald in ons bedrijfsbeleid en in praktische maatregelen gericht op mensen, milieu en opbrengst. Zo gebruiken we 100% groene stroom, kopen we onze CO2-uitstoot af, stimuleren we het OV-gebruik onder onze medewerkers, en printen we onze documenten op FSCof PEFC-gecertificeerd papier. Door deze acties is onze CO2-voetafdruk sinds 2007 met ca. 80% afgenomen.

ECORYS Nederland BV Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E [email protected] K.v.K. nr. 24316726 W www.ecorys.nl

Ecorys Regio, Strategie & Ondernemerschap T 010 453 87 99 F 010 453 86 50

2

VG24706

Inhoudsopgave

1

2

3

4

Inleiding

7

1.1

Achtergrond

7

1.2

Leeswijzer

9

Regionale opgave bedrijventerreinen

13

2.1

Inleiding

13

2.2

Bedrijventerreinenmarkt: de huidige situatie in kaart

13

2.3

Analyse markt en ruimte

18

2.4


23

2.5

Kantoren

24

Regionale ruimtelijke strategie

29

3.1

Inleiding

29

3.2

Ruimtelijke ontwikkelstrategie

29

3.3

Segmentering en fasering bedrijventerreinen

32

3.4

Programma herstructurering

37

3.5

Evaluatie en monitoring

37

Uitvoeringsprogramma

39

4.1

Inleiding

39

4.2

Organisatie van de uitvoering

40

Bijlage 1: Overzicht bestaande bedrijventerreinen

Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden

41

3

1

Inleiding

1.1

Achtergrond In 2007 hebben de gemeenten in de regio de bedrijventerreinenstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden vastgesteld. Deze strategie bevat houdbare afspraken en een afdoende argumentatie voor de ontwikkeling van de benoemde nieuwe bedrijventerreinen en de aanpak van bestaande bedrijventerreinen. De bedrijventerreinenstrategie dient een viertal doelen. De strategie: levert een toetsingskader op voor investeringen voor de gemeenten, de regio en de markt. biedt op hoofdlijnen handvatten voor de aanpak, herstructurering en invulling van bedrijventerreinen in de toekomst. levert bouwstenen op voor een uitvoeringsprogramma waarmee de strategie te realiseren valt levert richtlijnen op voor de vormgeving van samenwerking in de regio die noodzakelijk is voor de relatie tussen nieuwe vestigingen, verplaatsen en herstructureren van bedrijventerreinen. Onderdeel van de strategie is de monitoring van de ontwikkeling op de regionale bedrijventerreinenmarkt en het periodiek actualiseren van de strategie. In 2009 heeft een tussentijdse toets van de strategie plaatsgevonden in verband met de mogelijke uitbreiding van bedrijventerrein Gelkenes in Liesveld die niet in de strategie was voorzien. Deze toets heeft niet geleid tot aanpassingen van de in 2007vastgestelde strategie. Integrale actualisatie Vijf jaar na het vaststellen van de regionale strategie is een integrale actualisatie van de strategie aan de orde en een uitbreiding met kantoorlocaties. Deze integrale actualisatie van de strategie is gewenst vanwege de volgende, bestaande, vragen: •

Is de behoefte aan bedrijventerreinen veranderd door de economische ontwikkelingen van de laatste jaren?

•

Past de kwaliteit van het aanbod nog bij de kwaliteit van de ruimtevraag?

•

Zijn er wijzigingen in het aanbod en de plannen voor terreinen die noodzaken tot aanpassing strategie?

•

Zijn er beleidswijzigingen die in de strategie doorgevoerd moeten worden?

•

Welk beleid wil de regio voeren op de kantorenmarkt?

De ontwikkelde regionale bedrijventerreinenstrategie valt binnen de kaders van de Regionale Visie 2030. Hoofdlijn economie in de Regionale Visie 2030. De regio neemt deel aan en speelt in op de economische ontwikkelingen: mondiaal, nationaal en specifiek in de Zuidvleugel. Dit houdt in dat: De (grote) bedrijvigheid zich gaat concentreren langs de ontsluitingsassen, zowel op de noord-zuid as (A27) als op de oost-west as (Noord/Merwede, A15, Merwede Linge Lijn). De maritieme sector langs Noord/Merwede zich verder gaat ontwikkelen. Het platteland plaats gaat bieden aan kleinschalige bedrijvigheid en de recreatieve en toeristische sector. De agrarische sector ruimte krijgt om zich te blijven ontplooien.


7

De regio inzet op verbrede landbouw, waaronder natuurbeheer, zorgvoorzieningen en recreatief toeristische activiteiten. In het landelijk gebied een verschuiving gaat plaatsvinden naar meer kleine (eenmans) bedrijfjes, bijvoorbeeld in de innovatieve dienstverlening. Een goede bereikbaarheid, zowel fysiek via rivier, spoor en weg als digitaal essentieel is. Regionaal wordt ingezet op de verbetering van de bereikbaarheid van de regio. Bron: Alblasserwaard Vijfheerenlanden Visie 2030

Ruimtelijke- en uitvoeringsstrategie Het voorliggende document bevat de integraal geactualiseerde regionale bedrijventerreinenstrategie. Deze is ontwikkeld op basis van de strategie uit 2007 en alleen daar aangepast waar marktontwikkelingen of veranderde beleidsuitgangspunten daar aanleiding voor hebben gegeven. De strategie bestaat uit drie onderdelen: 1.

analyse van de regionale bedrijventerreinenmarkt

2.

ruimtelijke ontwikkelingsstrategie

3.

uitvoeringsstrategie

Analyse van de regionale bedrijventerreinenmarkt Dit betreft een analyse van zowel de huidige situatie als (verwachte) toekomstige ontwikkelingen. De behoefte aan herstructurering van bestaande bedrijventerreinen en de aanleg van nieuwe terreinen in de nabije toekomst wordt onderbouwd op grond van ontwikkelingsmogelijkheden en – wensen van de regio; Ruimtelijke strategie De ruimtelijke strategie is een regionaal afgestemd programma waarin segmentering en fasering voor de ontwikkeling en herstructurering tot 2030 voor de bedrijventerreinen in de regio is opgenomen. Hierbij is de noodzaak voor nieuwe bedrijventerreinen met ruimtebehoefteramingen aangetoond. Op basis van de regionale programmering communiceren alle gemeenten binnen Alblasserwaard Vijfheerenlanden eenduidig naar bedrijven over de vestigingsmogelijkheden in de regio. Van belang voor deze communicatie is de weergave van de ruimtelijke strategie in duidelijke en overzichtelijke kaartbeelden. De ruimtelijke strategie biedt tevens het toetsingskader voor investeringen voor de gemeenten, de regio en de markt. Uitvoeringstrategie Naar aanleiding van de ruimtelijke strategie is een uitvoeringsprogramma opgesteld. Het betreft een actieprogramma om de ruimtelijke strategie uit te voeren. De fasering en prioritering van de ruimtelijke strategie vormen de basis voor het uitvoeringsprogramma. In de realisatiestrategie is de regionale afstemming geregeld en zijn afspraken opgenomen over investeringen in bedrijventerreinen tot 2030. Het betreft ontwikkeling, beheer en herstructurering van bedrijventerreinen. In onderstaande figuur is de relatie tussen de verschillende onderdelen van de strategie weergegeven.

8


Figuur 1 Schematische weergave Regionale bedrijventerreinstrategie

Analyse bedrijventerreinmarkt - vraag en aanbod - kwaliteit terreinen - herstructurering

Ambitie

Ruimtelijke strategie

Uitvoeringsstrategie

- segmentering - fasering - kwaliteit

- actielijst - prioritering - investeringen - flankerend beleid

Regionale bedrijventerrein strategie

Monitoring en evaluatie

1.2

Leeswijzer In hoofdstuk twee is de analyse van de regionale bedrijventerreinenmarkt opgenomen. In combinatie met de ambitie van de partijen in de regio volgt hieruit de opgave op het gebeid van bedrijventerreinen waar de regio voor staat. De ruimtelijke strategie is opgenomen in hoofdstuk drie en de uitvoeringstrategie in hoofdstuk vier. Noot vooraf De gemeenten Graafstroom, Liesveld en Nieuw-Lekkerland zullen per 1 januari 2013 fuseren tot de gemeente Molenwaard. Overal in de tekst van het voorliggende document vanaf dit punt waar de naam van een van de gemeenten staat vermeld bedoelen we per 1 januari 2013 de gemeente Molenwaard.


9


11

2


2.1

Inleiding De regionale bedrijventerreinen opgave in de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden bestaat uit alle onderdelen van de regionale bedrijventerreinenmarkt waar actie op ondernomen dient te worden: Ontwikkeling van nieuwe terreinen Herstructurering van bestaande terreinen Beheer en onderhoud van terreinen Mogelijke verplaatsing van bedrijven In dit hoofdstuk bekijken we eerst de verschillende aspecten van de bedrijventerreinenmarkt. We besteden hierbij aandacht aan de huidige stand van zaken in de regio (w.o. de herstructureringsopgave) en de marktontwikkelingen waaronder de geraamde behoefte aan ruimte voor bedrijven in de toekomst. Op basis van deze twee bouwstenen wordt gekomen tot de regionale opgave voor bedrijventerreinen. In de afsluitende paragraaf gaan we in de kantorenmarkt.

2.2

Bedrijventerreinenmarkt: de huidige situatie in kaart De inventarisatie van de huidige stand van zaken van de bedrijventerreinen in de regio vormt één van de bouwstenen voor de regionale opgave en daarmee de bedrijventerreinenstrategie. In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op de bestaande en de nieuwe bedrijventerreinen. Bestaande terreinen In de regio zijn 40 bedrijventerreinen gelegen met een gezamenlijk uitgegeven oppervlak van circa 525 ha netto. De terreinen zijn vooral van het gemengde type en zijn gevuld met diverse bedrijvigheid. Op 8 terreinen is nog een direct uitgeefbaar oppervlak beschikbaar van bijna 25 ha netto, zie tabel 1. Tabel 1 Aanbod op bestaande bedrijventerreinen, ha netto, per 1 januari 2012 Gemeente

Terrein

Uitgeefbaar

Direct uitgeefbaar

Niet direct uitgeefbaar

Giessenlanden

Schelluinen-West

19,0

12,1

6,9

Gorinchem

Oost II

2,5

2,5

0

Graafstroom

Melkweg fase 1

1,6

1,6

0

Hardinxveld-Giessendam

Blauwe Zoom

1,3

1,3

0

Liesveld

Gelkenes

5

2,5

2,5

Zederik

Kortenhoeven

0,3

0,3

0

Zederik

Meerkerk uitbreiding

Subtotaal Zederik

KI Station Lexmond

3,2

3,2

0

32,9

23,5

9,4

1,2

1,2

0

34,1

24,7

9,4

(ruimetwinst door herstructurering) Totaal incl. ruimtewinst Bron: Infodesk Provincie Zuid-Holland en gemeenten


13

Op de volgende pagina is een kaart van de terreinen weergegeven. In bijlage 1 is een uitgebreid overzicht in tabelvorm van de bestaande bedrijventerreinen opgenomen. Een belangrijk onderscheid tussen de terreinen in de regio kan worden gemaakt naar schaalgrootte. Op hoofdlijnen zijn de bedrijventerreinen in de verstedelijkte zuidelijke zone langs de A15 en de A27 grootschaliger van aard dan de terreinen in de Waard. Langs de Lek zijn wel weer grootschaliger bedrijfslocaties gelegen. Deze bedrijvigheid heeft veelal een relatie met de rivier en heeft een industrieel karakter (bijvoorbeeld scheepsbouw in Kinderdijk en betonproductie in Groot Ammers en Nieuw-Lekkerland).

14


Kaart 1 “Namenkaart” (Zie apart bijgevoegde kaart)


15

Herstructurering Van de bedrijventerreinen in de regio zijn er 11 toe aan herstructurering. Het oppervlak dat dient te worden aangepakt beslaat 234 ha. Bij 8 terreinen is revitalisering aan de orde (circa 170 ha). Dit betreft voor een groot deel de uitvoering van achterstallig onderhoud van vooral het openbaar gebied. Gezien de aard van de benodigde ingrepen en de relatie met regulier (groot) onderhoud ligt hier met name een verantwoordelijkheid voor de individuele gemeenten. Met de uitvoering van de werkzaamheden op Gelkenes (Liesveld) en Nieuw Schaik (Leerdam) is begonnen. De overige plannen bevinden zich nog in de planvormingsfase. De terreinen Avelingen-Oost in Gorinchem en De Peulen in Hardinxveld-Giessendam (gezamenlijk 63 ha) dienen uitgebreider te worden geherstructureerd. Om het functioneren van de terreinen ook op de langere termijn te kunnen waarborgen is een uitgebreide opknapbeurt van de terreinen nodig, mogelijk inclusief de verplaatsing van bedrijven. De herstructurering van Avelingen-Oost is reeds gestart en dient ook in het kader te worden gezien van de PKB Ruimte voor de Rivier. De grootste regionale herstructureringsopgave ligt daarmee bij De Peulen. Met de uitvoering van de werkzaamheden is in 2011 begonnen. De herprofilering van het KI station in Lexmond is een privaat initiatief. De locatie had een agrarische- en bedrijfsbestemming. Na de herstructurering komt de locatie voor een bredere groep bedrijvigheid op de vrije markt beschikbaar. Deze ingreep levert 1,2 hectare netto ruimtewinst op. Onderstaand zijn de grootste te herstructureren terreinen weergegeven Tabel 2 Herstructureringsopgave Bedrijventerrein

Ha

Herstructureringsvorm

Status / opmerking

Avelingen (Gorinchem)

45

Uitgebreide herstructurering

In uitvoering

De Peulen (H-G)

18


Uitvoering v.a. 2011

Boven Hardinxveld BP’99 (H-G)

18,6


Planvormingsfase, grondruil bedrijf en gemeente nog niet rond

KI Station Lexmond (Zederik)

1,2


Private herprofilering

In uitvoering (ruimtewinst door herprofilering van locatie met bestaande bestemming bedrijventerrein)

Nieuw-Schaik (Leerdam)

37

Revitalisering / groot onderhoud

Fase 1 afgerond, fase 2

Lange Veer/Nieuwe Weg (H-G)

42


Gelkenes (Liesveld)

26


In uitvoering

Meerkerk (Zederik)

15


Eerste deel uitgevoerd, nog opgave

financiering nog niet rond Geen prioriteit, opgave op langere termijn

lichte revitalisering, nog geen planvorming Lexmond/Ameide (Zederik)

11

Revitalisering / groot onderhoud ?

Planvorming Ameide begonnen , Lexmond minder urgent

Arkel (Giessenlanden)

20


UHB planvorming in 2011 toegekend

16


64

Revitalisering en groot onderhoud

170

Herstructurering

234


Nieuwe en uit te breiden terreinen In totaal zijn er 9 plannen en ideeën voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen in de regio. Het totale oppervlak van deze terreinen beslaat ruim 98-103 ha netto. Het betreft zowel de aanleg van nieuwe terreinen als de uitbreiding van bestaande terreinen. We onderscheiden harde, zachte en zeer zachte plannen: bij harde plannen is er een vastgesteld bestemmingsplan . bij zachte plannen is er sprake van een planologische reservering (in streekplan of structuurplan) en is er een voorontwerp bestemmingsplan. Er is echter nog geen vastgesteld bestemmingsplan. bij zeer zachte plannen gaat het eigenlijk nog om ideeën en is nog geen voorontwerp bestemmingsplan. Onderstaand is een overzicht van het nieuwe aanbod weergegeven: Tabel.2 Plannen voor nieuw aanbod in de regio, omvang en hardheid van het plan Gemeente

Bedrijventerreinen

Aanbod in

Hardheid van het plan

ha netto Gorinchem

Groote Haar*

37,0

Hard

Graafstroom

Melkweg (Bleskensgraaf)

4,0

Hard


Het Oog

10

Zacht**

Liesveld

Streefkerk

2,0

Zeer zacht

Liesveld

Gelkenes

11

Zeer zacht

Leerdam

Nieuw Schaik uitbreiding

5-10

Zeer zacht

Zederik

Meerkerk-Zuid

25,0

Zeer zacht

Giessenlanden

Arkel

4,0

Zeer zacht

Totaal (afgerond) Harde plannen Zeer zachte plannen

98-103 41,0 57-62

* Afhankelijk van aansluiting van het terrein op de A27 ** Locatie is als mogelijk ontwikkelgebied opgenomen in de Transformatievisie Merwedezone

Ruim de helft van de plannen in de regio bestaat uit zachte en zeer zachte plannen / ideeën. De harde plannen beslaan circa 41 hectare netto. Dit betreft met name het regionale bedrijventerrein Groote Haar in Gorinchem. Groote Haar kent reeds een vastgesteld bestemmingsplan, maar is nog niet direct beschikbaar voor uitgifte onder meer vanwege een beroepsprocedure tegen dit bestemmingsplan. Merwedezone In de Merwedezone, gelegen op de grens van het Groene Hart en de Zuidvleugel van de Randstad, de Betuweroute en de A15, vindt komende jaren herstructurering en transformatie plaats (Transformatievisie Merwedezone). Het gezamenlijke toekomstbeeld voor de Merwedezone omvat een waterrijk groengebied ten noorden van de Betuweroute, herstructureren van bedrijventerreinen en intensiveren van bebouwing bij de bestaande en nieuwe haltes van de Merwede-Lingelijn. Er zijn ook gebieden benoemd waar mogelijk na 2015 verstedelijking kan plaatsvinden, als daar tegen die tijd behoefte aan is en er geen ruimte meer is binnen de kernen. Het betreft de gebieden 'het Oog' tussen Hardinxveld-Giessendam en de Betuweroute en Papland ten noorden van Gorinchem. Deze zijn als transformatiegebieden opgenomen.


17

Hieruit blijkt dat er eventueel een ontwikkeling mogelijk is, maar pas na 2015 en als er tegen die tijd behoefte aan is. Hier zitten nog al wat voorwaarden aan en of aan deze voorwaarden wordt voldaan kan worden getoetst bij de volgende herziening van de bedrijventerreinenstrategie.

2.3

Analyse markt en ruimte De regionale bedrijventerreinen opgave voor de Alblasserwaard Vijfheerenlanden wordt voor een belangrijk deel bepaald door marktontwikkelingen. Een eerste element hierin is de benodigde ruimte voor de groei van het regionale bedrijfsleven: de uitbreidingsbehoefte in aantallen ha netto. Daarnaast is de benodigde kwaliteit van deze hectaren van belang. In deze paragraaf wordt antwoord gegeven op de vraag hoeveel nieuwe ruimte er nodig is en van welke kwaliteit deze dient te zijn. Ook wordt het aanbod geconfronteerd met het regionale aanbod. Uitbreidingsvraag De Provincie Zuid-Holland heeft in 2011/2012 ruimtebehoefteramingen voor bedrijventerrein in de verschillende regio’s op laten stellen door Ecorys, waaronder voor de regio Alblasserwaard Vijfheerenlanden. Deze geraamde ruimtebehoefte vormt de basis voor de op te stellen regionale 1 2

programmering

. Voor de periode tot en met 2030 wordt in totaal een vraag van 56-66 ha netto

verwacht. Tabel 2.4 geeft de raming van de regionale ruimtevraag. Tabel 3 Raming ruimtevraag Alblasserwaard Vijfheerenlanden, ha netto Sectoren

Tot 2020

2021-2030

Totaal

Tot 2020

2021-2030

Totaal

Industrie en bouw

10

10

20

40%

48%

43%

Logistiek en groothandel

12

10

22

48%

48%

48%

Consumentendiensten

2

1

3

8%

5%

7%

Dienstverlening

1

0

1

4%

0%

2%

Totaal geraamde vraag sectoren

25

21

46

100%

100%

100%

Extra verplaatsingsvraag*

5-10

5-10

10-20

Totaal regionale vraag

30-35

26-31

56-66

Bron: ECORYS, 2012, Regionale ruimtebehoefte raming Zuid-Holland, concept februari 2012

*Ruimtevraag als gevolg van de verplaatsing van bedrijven waarbij de achter gelaten locatie wordt getransformeerd naar een andere functie.

Bijna de helft van de ruimtevraag zal afkomstig zijn uit de sectoren logistiek en groothandel. Daarnaast is er ook een substantiële vraag vanuit de industrie(inclusief bouw) te verwachten (circa 40%). De sector consumentendiensten bevat (perifere)detailhandel en autohandel en reparatie. De geraamde ruimtevraag vanuit de consumentendiensten en dienstverlening is relatief beperkt. De gemiddelde jaarlijkse vraag ligt in de periode tot 2020 tussen circa 3,0 en 3,5 ha netto en in2020-2030 tussen 2,5 en 3,0 ha netto. Deze afname is in lijn met de verwachte landelijke ontwikkeling en hangt samen met een afnemende bevolkingsgroei en werkgelegenheidsgroei.

1 2

18

Ecorys, 2012 Regionale behoefteramingen Provincie Zuid-Holland, concept februari 2012. De raming is gebaseerd op economische lange termijn scenario’s opgesteld door het CPB. Het voor de strategie gehanteerde scenario is het Transatlantic Market scenario. Dit is het scenario met het een na hoogste economische groeiniveau.


Schaalgrootte Als we het over de kwaliteit van bedrijventerreinen in Alblasserwaard Vijfheerenlanden hebben is vooral de schaalgrootte van belang. Dit komt vooral voort uit de ruimtelijke opbouw van de regio en de daarmee samenhangende (weg)infrastructuur en bereikbaarheid. De regio bestaat in hoofdlijnen uit een landelijk en rustig middengebied (met een restrictief ruimtelijk beleid) en een sterk verstedelijkte zuidelijke zone langs de rijkswegen A15 en A27. Als gevolg van deze ruimtelijke opbouw van de regio past grootschalige (zware) bedrijvigheid en bedrijvigheid met veel vervoersbewegingen het beste langs de randen van het gebied langs de A15 en A27. Bedrijvigheid die het beste in het binnengebied past bestaat vooral uit kleinschaliger bedrijven met relatief weinig vervoersbewegingen. De regionale bedrijventerreinenmarkt vooral wordt gekenmerkt door kleinschalige bedrijvigheid. Net als in 2007 wordt uitgegaan van de in de volgende tabel weergegeven verdeling van de ruimtevraag over de verschillende grootteklassen. Tabel 5 Verdeling van ruimtevraag over grootteklassen3 Kavelgrootte

Aandeel

< 0,5 ha

40% van oppervlak

0,5 - 1,0 ha

25% van oppervlak

1,0 – 2,0 ha

15% van oppervlak

2,0 – 5,0 ha

20% van oppervlak

. Kwantitatieve match vraag en aanbod conform de SER-ladder Bij de afweging om nieuwe bedrijventerreinen te ontwikkelen dient conform richtlijnen vanuit het Rijk en de Provincie rekening te worden gehouden met de SER-ladder. Dit kader heeft als doel onder meer het voorkomen van overaanbod op de bedrijventerreinenmarkt en het doelmatiger omgaan met de beschikbare ruimte. Onderdeel van de SER-ladder is de regionale benadering van bedrijventerreinenmarkten. Bij de opvang van ruimtevraag dient hierbij niet alleen naar de eigen gemeente te worden gekeken, maar ook naar vestigingsmogelijkheden in nabijgelegen gemeenten (in de regio). Concreet geldt voor de opvang van ruimtevraag in een regio de volgende prioritering: 1. Bestaand aanbod op bestaande terreinen (dit kunnen nog uitgeefbare gronden zijn of bestaande kavels en panden die leegstaan of komen 2. Ruimte die beschikbaar komt door ingrepen / herstructurering op bestaande bedrijventerreinen (ruimtewinst). Dit kunnen opnieuw uit te geven kavels betreffen of extra vestigingsruimte door het invoeren van meervoudig ruimtegebruik. 3. Indien op bestaande bedrijventerreinen onvoldoende ruimte is om de ruimtevraag op te vangen kunnen (mogelijk) nieuwe terreinen worden aangelegd. Hierbij geldt dat voorrang wordt verleend aan “ harde” plannen, ofwel plannen in een vergevorderd stadium van de bestemmingsplanprocedure, boven “ zachte” plannen (nog geen voorontwerp bestemmingsplan).

3

Uit analyse van de historische uitgifte van bedrijventerreinen in Alblasserwaard Vijfherenlanden is bij het opstellen van de strategie in 2007 gebleken dat de uitgifte over de verschillende grootteklassen zoals weergegeven in deze tabel. De uitgiften van bedrijfskavels in de afgelopen jaren geven geen aanleiding tot aanpassing van deze verdeling ten behoeve van de indeling van de ruimtevraag naar grootteklassen.


19

Onderstaande figuur geeft de verhouding van de ruimtevraag en het beschikbare aanbod indien rekening wordt gehouden met de SER-ladder.

Figuur 1. SER-ladder, Alblasserwaard Vijfheerenlanden, 2012-2030, ha netto

De belangrijke conclusie uit de kwantitatieve match van vraag en aanbod conform de SER-ladder is dat de regio voldoende bestaand aanbod en harde plannen heeft om de ruimtevraag tot 2030 te kunnen accommoderen. Na de opvang van de geraamde ruimtevraag resteert er nog 10 tot 20 hectare netto op deze terreinen (bestaande terreinen en harde plannen). Voor het goed functioneren van de bedrijventerreinenmarkt is dit een gezonde buffer om onverwachte pieken in de ruimtevraag op te kunnen vangen (eventueel van bedrijven van buiten de regio) en om schuifruimte te bieden voor herstructurering. Voor de opvang van de ruimtevraag hoeft geen beroep te worden gedaan op de zachte plannen voor nieuwe of uit te breiden bedrijventerreinen. Deze 57-62 hectare netto dient vooralsnog dan ook nog niet ontwikkeld te worden. Een deel kan wel als planologische strategische voorraad worden aangehouden voor thans onvoorziene omstandigheden op de lange termijn. Deze bedrijfsgronden maken echter geen onderdeel uit van het programma van de regionale bedrijventerreinenstrategie tot 2030.

20


Figuur 2. Overzicht van vraag en aanbod

Kwalitatieve match vraag en aanbod op basis van schaalgrootte De geraamde ruimtebehoefte van 56-66 ha tot 2030 is op basis van de bovenstaande verdeling door vertaald naar kavelgrootte. In samenwerking met de betreffende gemeenten is tevens een inschatting gemaakt van de mogelijke verkaveling van het harde aanbod op de verschillende bedrijventerreinen. In onderstaande figuren is de confrontatie van vraag en aanbod naar schaalgrootte weergegeven. Tabel 6. Overzicht van het mogelijke harde aanbod per terrein naar kavelgrootte Gemeente

Bedrijventerreinen

Giessenlanden

Schelluinen-West

Gorinchem

Oost II

2,5

Gorinchem

Groote Haar

37,0

Graafstroom

Melkweg

5,6

Liesveld

Gelkenes

5,0

Zederik


Zederik

Kortenhoeven

Hardinxveld-Giessendam Zederik Totaal

Ha netto

< 0,5 ha

0,5-1,0 ha

1,0-2,0 ha

> 2,0 ha

19,1

3,0

3,0

5,0

8,0

0,5

1,0

1,0

0,0

12,0

13,0

7,0

5,0

5,6

0,0

0,0

0,0

3,0

2,0

0,0

0,0

3,2

1,0

1,0

1,2

0,0

0,3

0,3

0

0

0

Blauwe Zoom

1,3

1,3

0

0

0

KI Station Lexmond

1,2

1,2

0

0

0

75,1

27,9

20

14,2

13

Bron: Inschattingen door betreffende gemeenten en ECORYS


21

Figuur 3.Theoretische match van vraag en harde aanbod naar kavelgrootte

Bron: Inschattingen door betreffende gemeenten en ECORYS De beschikbare uitgeefbare gronden bieden in theorie voldoende mogelijkheden om de ruimtevraag in de verschillende grootteklassen op te vangen. De verschillende terreinen bieden voldoende mogelijkheden voor verschillende kavelgroottes. Grootschalige ruimtevraag (groter dan 2 hectare netto) kan vooral worden opgevangen op de terreinen Schelluinen –West en Groote Haar. Voor de bedrijventerreinen in het Groene Hart gebied (dit betreft met name het grondgebied van de Waarde gemeenten Liesveld, Nieuw-Lekkerland en Graafstroom) wordt uitgegaan van kleinschalige verkaveling (tot 0,5 hectaren netto). Voor Gelkenes wordt uitgegaan van een maximum kavelomvang van 1 hectare netto. Natte terreinen De natte bedrijvigheid in de regio is geconcentreerd in Gorinchem, Hardinxveld-Giessendam en Nieuw-Lekkerland. Ook in Groot Ammers is enige natte bedrijvigheid gevestigd. Het betreft een beperkt aantal locaties/terreinen met vooral enkele grootschaliger natte bedrijven. Er kan dan ook worden gesteld dat de natte bedrijvigheid een geringe omvang heeft in de regio. Hieruit volgt dat er ook een beperkte vraag vanuit de sector kan worden verwacht. Dit wordt ondersteund doordat er bij de gemeenten in de regio de laatste jaren nauwelijks aanvragen voor natte kavels zijn binnengekomen. Verder is van belang dat binnen de scheepsbouw schaalvergroting speelt, waarbij uitbreiding vooral plaatsvindt door de overname van bestaande productiefaciliteiten. In de Regionale visie 2030 zetten de gemeenten in de Alblasserwaard Vijfheerenlanden onder meer in op de verdere ontwikkeling van de maritieme sector langs de Noord/Merwede. Uit een inventarisatie bij de gemeenten blijkt dat er incidenteel “natte”kavels in gebruik zijn door “droge” bedrijvigheid). De herinvulling van deze locaties met maritieme bedrijvigheid biedt de mogelijkheid voor de gewenste versterking van de maritieme sector.

22


Conclusies regionale bedrijventerreinenmarkt Hoofdconclusies: 1. Over de gehele periode tot en met 2030 bieden de bestaande bedrijventerreinen en de harde plannen voor nieuw aanbod voldoende ruimte en voldoende kwaliteiten om de regionale ruimtevraag op te vangen. De zachte plannen voor nieuw aanbod dienen vooralsnog tot 2030 niet te worden ontwikkeld. 2. Op de korte termijn dreigt er een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod, omdat Groote Haar nog niet op de markt is. Daarnaast is de doelgroep van Schelluinen-West beperkt tot Transport en Logistiek. Hierdoor dreigt voor de komende jaren een tekort aan vestigingsmogelijkheden voor vooral grotere bedrijven buiten de sector Transport en Logistiek. Een mogelijke oplossing hiervoor kan een tijdelijke verruiming van de doelgroep van Schelluinen-West zijn. Gevolg hiervan is wel dat het marktpotentieel voor Groote Haar wordt beperkt. Overige conclusies De ruimtevraag van 56-66 ha netto en het bestaande en harde aanbod van circa 75 ha netto zijn van dezelfde orde van grote en daarmee op hoofdlijnen in evenwicht. De geraamde ruimtevraag lijkt conform de SER-ladder geaccommodeerd te kunnen worden op bedrijventerreinen met bestaand aanbod en op harde plannen (vooral Groote Haar). Uit de marktanalyse volgt voor de periode tot 2030 geen directe onderbouwing voor de ontwikkeling van de zachte plannen. Het op de markt brengen van deze plannen kan leiden tot ongewenst overaanbod in de regio. Het aanbod in het Groene Hart gebied in de regio (dit betreft met name het grondgebied van de Waard gemeenten Liesveld, Nieuw-Lekkerland en Graafstroom) is beperkt en kleinschalig. Dit komt overeen met de gezamenlijke ambities van de gemeenten in de regio (reeds vastgelegd in de strategie van 2007). Na opvang van de geraamde ruimtevraag resteert circa 10 tot 20 hectare netto van het harde aanbod. Dit oppervlak kan dienen om onverwachte pieken in de ruimtevraag op te vangen (eventueel van bedrijven van buiten de regio) en om schuifruimte te bieden voor herstructurering. Voor de planen voor de grootschaliger terreinen Het Oog en Meerkerk-Zuid geldt dat deze inhoudelijk goed binnen de visie op bedrijventerreinontwikkeling en de Regionale Visie 2030 passen, met concentratie van bedrijvigheid in de zones langs de snelwegen in de regio. Op basis van de huidige inzichten in de ruimtebehoefte en de beleidsregels van de SER-ladder is ontwikkeling van deze terreinen in de periode tot 2030 nog niet aan de orde. De regionale herstructureringsopgave betreft 4 terreinen (64 ha) die uitgebreid dienen te worden geherstructureerd en 7 terreinen (170 ha) die dienen te worden gerevitaliseerd. De herstructureringsopgave bedraagt circa 234 ha. De omvang van de natte bedrijvigheid in de regio is beperkt. De regionale opgave beslaat vooral de herinvulling van incidentele “natte” kavels die door droge bedrijvigheid zijn ingevuld.

2.4

Regionale opgave bedrijventerreinen Uit de analyse van de huidige stand van zaken en de marktanalyse volgt de onderstaande regionale opgave voor bedrijventerreinen:


23

Bedrijventerreinen 1.

De gemeenten in het gebied hanteren als beleidsmatig uitgangspunt dat de leefbaarheid en het voorzieningenniveau in de kernen in het middengebied en de Lekzone in stand dient te worden gehouden. Om de (economische)leefbaarheid in de kernen te waarborgen is het behoud van economische activiteiten en daarmee werkgelegenheid van belang. Hiertoe dient voldoende ruimte te worden geboden.

2.

Voor de autonome groei van het regionale bedrijfsleven dient 56-66 hectare netto nieuw bedrijventerreinoppervlak te worden ontwikkeld (zowel op bestaande als op nieuwe terreinen). Hierbij dient de nadruk te liggen op kleinschalige kavels (tot 1 hectare). In plannen voor nieuwe terreinen dient hier rekening mee te worden gehouden. Deze ruimte kan worden gevonden op bestaande terreinen met bestaand aanbod en op locaties waar harde plannen voor bestaan (inclusief ruimtewinst door herstructurering).

3.

Er dienen regionale afspraken te worden gemaakt over: De uitvoering van de huidige(zeer) zachte plannen voor bedrijventerreinen (88-94 hectare netto) de kwaliteit en aard en schaal van de gewenste bedrijvigheid in de verschillende delen van de regio. de fasering van de plannen voor bedrijventerreinen (inclusief aanhouden strategische reserve) Segmentering van bedrijven De uitgifteprijs van terreinen

4.

Revitalisering van circa 234 hectare (netto) op 12 bedrijventerreinen.

5.

Versterking van de maritieme sector door de herinvulling van kavels op natte terreinen die door droge bedrijvigheid worden gebruikt indien zich (markt)kansen voordoen: Deze bedrijven op projectmatige basis naar andere locaties leiden. Pas actie ondernemen bij concrete vestigingsvraag van “nat” bedrijf. Financiële oplossing binnen het project zoeken

2.5

Kantoren4 5

De kantorenmarkt in de regio is beperkt van omvang en wordt vooral bepaald door incidentele ontwikkelingen en transacties. Alleen in Gorinchem is er sprak van een kantorenvoorraad en markt van enige omvang (zie figuur 4). De toekomstige vraag naar kantoorruimte is voor een dergelijke markt niet goed met modellen en berekeningen in beeld te brengen zonder een schijnnauwkeurigheid te bieden. De gepresenteerde analyse heeft dan ook vooral een kwalitatief karakter. 4

Onderstaande analyse van de kantorenmarkt is gebaseerd op beperkt beschikbare cijfers over de regionale kantenmarkt. Dit

betreft cijfers over de kantorenvoorraad, door makelaars geregistreerde transacties, het aanbod en de leegstand,een gesprek met een bedrijfsmakelaar in de regio, onze kennis van de regio en locatiebezoeken en onze expertise op het gebied van de kantorenmarkt. Met kantoren worden hier alleen zelfstandige kantoorpanden bedoeld en niet het kantoorgedeelte van bedrijfspanden. 5 Dit betreft de markt van zelfstandige kantoorpanden exclusief kantoorruimte behorende bij bedrijfsgebouwen/hallen.

24


Figuur 4. Inschatting voorraad zelfstandige kantoorruimte, m2 vvo

Bron: Bak

De kantorenmarkt in de regio is geconcentreerd in Gorinchem met een metrage van circa 125.000 6

m² vvo . Dit oppervlak bevindt zich met name rond het station en daarnaast ook op locaties langs de rijkswegen. In Hardinxveld-Giessendam en Leerdam ligt de kantorenvoorraad tussen de 15.000 en 20.000 m² en in de overige gemeenten is het totale kantorenmetrage kleiner dan 10.000 m² en heeft vooral een functie voor lokaal verzorgende activiteiten. De markt wordt gekenmerkt door kleinschalige transacties. De gemiddelde transactiegrootte van 7

geregistreerde transacties bedroeg in de periode 2006-2010 circa 600 m² . De markt wordt verder 8

gekenmerkt door een relatief beperkt aantal transacties per jaar . Precieze cijfers hierover zijn niet bekend, maar op basis van de wel geregistreerde transacties en informatie van regionale bedrijfsmakelaars kan worden uitgegaan van gemiddeld maximaal een tiental transacties per jaar. Deze vinden vooral plaats in bestaande kantoorgebouwen. Het aanbod van leegstaande kantoorruimte in de regio bedraagt circa 17.000 m², waarvan 14.000 9

m² in Gorinchem . Van dit aanbod in Gorinchem is echter bij een kleine 6.000 m² sprake van structurele leegstand en incourante panden. Dat houdt in dat deze panden al langer dan 2 jaar op de markt worden aangeboden en dat het gezien de kwaliteit van de panden niet aannemelijk is dat deze kantoorruimte weer door bedrijven wordt opgenomen (gehuurd of gekocht). Het voor de markt relevante aanbod in Gorinchem bedraagt dan ook 8.000 bedraagt m². De leegstand van kantoren in Gorinchem ligt daarmee boven frictieniveau (van 5 procent), maar ligt beneden het landelijke gemiddelde. Mogelijkheden en ideeën voor kantoorontwikkeling Naast aanbod in bestaande kantoorpanden zijn er ook al mogelijkheden voor nieuwbouw in de regio en zijn er ook ideeën om nieuwe plannen toe te voegen. Op drie locaties in de regio is het

6

m² vvo: m² vrij verhuurbaar oppervlak. Bron: VTIS (database van kantorentransacties zoals aangeleverd door bedrijfmakelaars) 8 Zie vorige voetnoot. 9 Bron: Vastgoedmarkt en B/Mak bedrijfsmakelaars 7


25

momenteel planologisch mogelijk (op basis van het bestemmingsplan) om zelfstandige kantoren te ontwikkelen: Gorinchem: stationslocatie, 8.000 m², zacht plan, vanwege huidige economische situatie tijdelijk on hold Hardinxveld-Giessendam: Blauwe Zoom, in het bestemmingsplan is de mogelijkheid opgenomen voor de ontwikkeling van zelfstandige kantoorpanden met een maximaal 1.500 m² per pand, op slechts deel van het terrein (in totaal 1,2 hectare netto uitgeefbaar). Zederik, Meerkerk Uitbreiding, in het bestemmingsplan is de mogelijkheid opgenomen voor de ontwikkeling van 6 zelfstandige kantoorpanden van 750-1.500 m² bvo per stuk, in totaal 9.000 m² . Daarnaast zijn er ideeën voor kantoorontwikkeling bij station Leerdam en bij de Sportlaan in Schelluinen in Giessenlanden. Onderstaande tabel geeft een totaal overzicht van de mogelijkheden en de ideeën voor kantoorontwikkeling. Tabel 5. Planologische mogelijkheden en ideeën kantoorontwikkeling Locatie

m² bvo

Opmerking

Stationslocatie Gorinchem

8.000 m³

Zacht plan

Stationslocatie Leerdam

ntb

Idee

Meerkerk Uitbreiding

4.500-9.000 m²

In bestemmingsplan opgenomen

Blauwe Zoom H-G

3.000-6.000 m²*

In bestemmingsplan opgenomen

Sportlaan Schelluinen

2.200 m²

Zacht plan en koppeling met andere ruimtelijke plannen

Totaal harde mogelijkheden**

15.000 – 33.000 m²

Totaal incl. ideeën

17.200 – 35.200 m² + PM

* Inschatting Ecorys op basis van maximale gebouwomvang van 1.500 m² bvo en dat slechts een deel van het beschikbare grondoppervlak van 1,2 hectare netto met kantoren bebouwd mag worden. ** Planologisch mogelijk op basis van bestemmingsplan. Bron: gemeenten

Het totaal aan ontwikkelingsmogelijkheden en ideeën voor nieuwe kantoorontwikkeling in de regio is erg ruim. Zeker als gekeken wordt naar de combinatie van de beperkte omvang van de markt, het al bestaande aanbod (binnen maar vooral ook buiten de regio) en de trends van het nieuwe werken en het teruglopende kantooroppervlak per werkzame persoon. Conclusies Voor lokaal verzorgende functies dient in de verschillende kernen voldoende ruimte te zijn. Hierbij gaat het onder meer over op consumenten gerichte activiteiten / kantoren met een baliefunctie. Deze kunnen veelal worden gecombineerd met detailhandel in kernen. Ook betreft het kleinschalige kantoorunits (van enkele tientallen meters) voor startende bedrijven, ZZP’ers en het kleinbedrijf met enkele werknemers. Dit gaat om zeer bescheiden metrages van maximaal enkele honderden meters per gemeente (met uitzondering van Gorinchem). Deze ruimtevraag is niet nauwkeurig te ramen en dient per gemeente (eventueel per case) apart bekeken te worden. Wel kan regionaal worden afgesproken dat tot 2020 dergelijke kleinschalige kantooruitbreiding per kern maximaal 500 m² bvo bedraagt (met uitzondering van Gorinchem) .

26


De regionale kantorenmarkt is van zo een kleine omvang dat deze vooral wordt bepaald door vraag vanuit lokaal verzorgende functies en incidentele grotere transacties. De gunstige geografische ligging aan de rand van de Randstad, nabij twee rijkswegen en de aanwezigheid van treinstations biedt in beperkte mate basisvoorwaarden voor een meer dan alleen lokaal verzorgende kantorenmarkt. Dit blijkt ook uit de kantoorontwikkeling in Gorinchem. Op basis van deze kwaliteiten bestaat voor de toekomst de mogelijkheid voor een beperkte verdere ontwikkeling. Het is dan van belang kwalitatief passende producten (panden) te bieden. Hierbij dient in eerste instantie te worden gedacht aan goed bereikbare locaties met auto en OV. Gezien de beperkte omvang van de markt is het aan te raden toekomstige kantoorontwikkeling zoveel mogelijk te concentreren en aan te laten sluiten bij bestaande kantoorlocaties. Dit ook om enig volume en uitstraling te realiseren. De eerste locatie die hiervoor in aanmerking komt is Station Gorinchem. Daarnaast kan ook worden gedacht aan het gebied rondom Station Leerdam. Van belang bij elke kantoorontwikkeling in de regio is dat er duidelijk zicht is op eindgebruikers en dat er niet op risico wordt ontwikkeld. Daarbij dient ook goed gemonitord te worden dat de realisatie van nieuw kantooroppervlak niet direct leidt tot een sterke toename van de leegstand in bestaande panden. Terugdringen van de leegstand in bestaande panden (circa 8.000 m² vvo in Gorinchem dit is de huidige leegstand exclusief circa 6.000 m² vvo incourant aanbod) is een prioriteit. Het is op voorhand niet uit te sluiten dat in de toekomst ook door grotere partijen interesse wordt getoond om zich in de regio te vestigen. Dit betreffen dan echter incidenten die niet goed van te voren zijn te voorzien of te ramen. Als die ambitie bestaat zou er wel actief beleid op gevoerd kunnen worden, waarbij de beschikbaarheid van geschikte vestigingsruimte een van de voorwaarden is.


27

3

Regionale ruimtelijke strategie

3.1

Inleiding

In het vorige hoofdstuk is de regionale opgave bepaald. Kwantiteit en kwaliteit van de vraag en het aanbod zijn vastgelegd. In dit hoofdstuk wordt de opgave vertaald naar een ruimtelijke ontwikkelstrategie. Hierbij is aandacht voor de segmentering van de nieuwe en bestaande terreinen en een fasering voor de ontwikkeling en de herstructurering van de bedrijventerreinen. In dit hoofdstuk behandelen we achtereenvolgens de ruimtelijke ontwikkelstrategie en de programmering voor de periode tot 2030.

3.2

Ruimtelijke ontwikkelstrategie

De ruimtelijke ontwikkelstrategie heeft de volgende doelen: voldoende vestigingsmogelijkheden voor het regionale bedrijfsleven levendig en open en groen houden van het middengebied en Lekzone voldoende gevarieerd aanbod (grootschalige – kleinschalig) kwaliteitsimpuls bestaande en nieuwe bedrijventerreinen: 

ruimtelijk (locatiekeuze, inpassing en inrichting en beeldkwaliteit)



versterking kwaliteit bestaande terreinen (vooral onderhoud, een enkel terrein ingrijpend aanpakken)

Op gepast schaalniveau en kwaliteitsniveau een beperkte uitbreiding van de kantorenvoorraad. Om de bovenstaande doelen te bereiken bestaat de strategie uit de volgende onderdelen: 1.

ontwikkelen tot maximaal 41 ha nieuw bedrijventerrein

2.

revitaliseren van 7 bedrijventerreinen en herstructureren van 4 terreinen

3.

concentreren van grootschalige bedrijvigheid in de verstedelijkte zuidelijke zone langs de A15 en A27 (waarbij ruimte voor transportbedrijven op Schelluinen-West)

4.

ruimte bieden aan kleinschalige lokale bedrijvigheid in het middengebied en de Lekzone

5.

(passief) verplaatsen van grootschaliger bedrijvigheid uit het middengebied en Lekzone naar A15 en A27 zones

6.

Eventuele bovenregionale vraag alleen opvangen in de verstedelijkte zone langs de rijkswegen A15 en A27. Bij substantiële uitgiften aan bovenregionale bedrijvigheid (meer dan 5 ha) is mogelijk extra planologische ruimte voor nieuw te ontwikkelen terrein nodig.

7.

Concentreren van kantoorontwikkeling in de regio nabij het treinstation in Gorinchem en beperkte ontwikkeling bij het treinstation in Leerdam. Voor lokaal verzorgende functies (dienstverleningen aan de lokale bevolking) kan in de overige gemeenten beperkte kantoorontwikkeling van kleinschalige kantoorruimten plaatsvinden tot een maximum van 500 m² bvo per gemeente tot 2030. Bij hoge uitzondering kan hiervan na instemming door alle gemeenten in de regio worden afgeweken. Dit kan alleen indien kan worden aangetoond dat de ontwikkeling noodzakelijk is voor de doorgang van andere van belang zijnde ruimtelijke projecten binnen een gemeente. Hierbij dienen er ook concrete eindgebruikers (huurders of kopers) voor de te ontwikkelen panden te zijn. Er kan op deze manier per gemeente maximaal 2.000 m² bvo aan extra kantoorruimte worden ontwikkeld tot 2030.


29

Kaart 2 op de volgende pagina geeft een overzicht van het bestaande en het te nog te ontwikkelen harde aanbod van berdrijventerreinen. Ontwikkelen van nieuw bedrijventerrein tot een omvang van 41 ha (onderdeel 1) De ontwikkeling tot 41 hectare nieuw bedrijventerrein kan worden geaccommodeerd met de bestaande harde plannen van Groote Haar en Melkweg. De totale omvang van aanbod op bestaande terreinen en de harde plannen van Groote Haar en Melkweg is echter 10 tot 20 hectare groter dan de geraamde ruimtevraag van 56-66 hectare. Daarom dient het harde aanbod gefaseerd te worden ontwikkeld. Dit geldt met name voor Groote Haar. In eerste instantie dient een oppervlak van 10 hectare van dit terrein als strategische reserve te worden aangehouden. Deze reserve dient hierbij pas op de markt te komen op het moment dat de vraag-aanbodverhouding in de regio dat toelaat. Dit om overaanbod en de negatieve effecten daarvan op bestaande bedrijventerreinen te voorkomen. Opvangen van grootschalige en kleinschalige bedrijvigheid (onderdelen 3, 4 en 5) Een van de belangrijkste opgaven en daarmee belangrijk onderdeel van de ruimtelijke strategie is het creëren van voldoende ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid in het middengebied en ook in de Lekzone. Om de kernen in deze gebieden leefbaar te houden is voldoende bedrijvigheid van belang. Het restrictieve ruimtelijke beleid en daarmee de beperkte mogelijkheden voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen zijn hierbij beperkende factoren. Uit de analyse van vraag en aanbod is voorts het belang van het aanbod van kleinschalige kavels gebleken. Om voldoende ruimte te bieden aan kleinschalige bedrijven in het middengebied en de Lekzone wordt ingezet op twee sporen: a.

Waar mogelijk en in passende schaal ontwikkeling van nieuwe terreinen in deze gebieden.

b.

Schuifproces: grotere bedrijven uit het middengebied en Lekzone (passief) verplaatsen. De vrijkomende locaties daarna kleinschalig verkavelen ten behoeve van lokale kleinschalige bedrijvigheid. Dit onderdeel van de strategie is een aanvulling op en een uitbreiding van de bestaande aanpak van ROM-S. Hierbij verhuizen transportbedrijven vanuit het middengebied naar Schelluinen-West. Met de nieuwe strategie wordt deze aanpak verbreed naar alle grootschalige bedrijven en ook naar meer vestigingslocaties in de verstedelijkte zuidelijke zone.

Ad a. Waar mogelijk en in passende schaal nieuw aanbod in middengebied en Lekzone Dit betreft Gelkenes (Liesveld) en Melkweg (Bleskensgraaf). Van belang bij de ontwikkelingen van de terreinen is vooral dat de maat en de intensiteit passen bij het omliggende landelijke gebied en de (kleine) kernen. Uitgangspunt is dat bedrijfsontwikkeling plaatsvindt op formele bedrijventerreinen en niet in de lintbebouwing. Bij herprofilering van bestaande bedrijfskavels in de lintbebouwing wordt hieraan alleen meegewerkt als de milieubelasting niet toeneemt. De volgende uitgangspunten dienen in acht te worden genomen bij de ontwikkeling van nieuwe terreinen in het middengebied en de Lekzone: beperkte omvang van de terreinen (tot maximaal 4 ha netto) alleen ruimte bieden aan lokale en subregionale bedrijvigheid

30


Kaart 2 “Kaart met bestaand en nog te ontwikkelen hard aanbod van bedrijventerreinen” (Zie apart bijgevoegde kaart)


31

10

kleinschalige verkaveling (in de Waard gemeenten maximale kavelomvang 0,5 ha netto, Gelkenes maximaal 1, 0 ha netto ) ruime ruimtelijke opzet met mogelijk zichtlijnen naar het achterliggende landschap, inpassen in het landschap zonder de terreinen te verbergen (extrovert op landschap richten). Ad b. Schuifproces Grotere bedrijven uit het middengebied en Lekzone (passief) verplaatsen en vrijkomende locaties kleinschalig verkavelen ten behoeve van lokale kleinschalige bedrijvigheid. Redenen voor deze aanpak zijn: er is in het middengebied en de Lekzone vooral behoefte aan ruimte voor kleinschalige bedrijven. Het aanbod in deze zones is echter beperkt. er is op de grootschaliger terreinen langs de A15 en A27 voldoende ruimte voor grootschaliger bedrijven (zie ook paragraaf marktanalyse). grootschaliger bedrijven en bedrijven met relatief veel vervoersbewegingen veroorzaken in het algemeen relatief veel overlast en passen niet goed in de ruimtelijke opbouw van het middengebied en in mindere mate de Lekzone. Het beleidsmatig actief uitplaatsen van bedrijven op de benodigde schaal is (financieel) niet haalbaar en wenselijk. Daarom wordt er in de strategie ingezet op een passief uitplaatsingsbeleid. Hierbij wordt gewacht tot bedrijven zelfstandig beslissen te verplaatsen. Aandachtspunt hierbij is de (financiële)capaciteit van gemeenten om grondposities in te kunnen nemen. Dit is nodig om de vrijkomende locaties daarna kleinschalig te verkavelen ten behoeve van lokale kleinschalige bedrijvigheid. Bij het schuifproces gelden de volgende richtlijnen: geen verkoop van kavels groter dan 0,5 ha netto in het middengebied en 1,0 ha op Gelkenes. geen ruimte bieden of verkopen aan reeds gevestigde bedrijven in het middengebied en de Lekzone als het totale bedrijfsoppervlak van het betreffende bedrijf op het bedrijventerrein daarmee boven de 0,5 ha netto komt. Voor Gelkenes geldt een maximum van 1,0 hectare. alleen ruimte bieden aan lokale en subregionale bedrijvigheid. Geen opvang van bedrijven van buiten de regio. kavels verwerven door gemeente of regio bij vertrek bedrijven.

3.3

Segmentering en fasering bedrijventerreinen

De segmentering en fasering van bedrijventerreinen geven aan wat de functie van een terrein is, wat de doelgroepen zijn, de prijs is en wanneer het oppervlak op de markt wordt gebracht. In bijlage 2 zijn de uitgangspunten weergegeven die zijn gehanteerd bij de segmentering en fasering van de terreinen.

10

32

Liesveld, Nieuw-Lekkerland en Graafstroom (vanaf 1 januari 2013 gezamenlijk gemeente Molenwaard)


Segmentering van de terreinen Op de volgende pagina is in tabel 3.1 een overzicht opgenomen met de segmentering van de terreinen. Met uitzondering van Schelluinen-West en Oost II hebben alle terreinen in de regio een functie voor gemengde bedrijvigheid. Een aantal terreinen heeft hierbij ook een regionale functie en anderen een subregionale of puur lokale functie. De meeste terreinen bieden ruimte aan kleinschalige bedrijven. Een aantal terreinen biedt ook ruimte aan middelgrote tot grote bedrijven (groter dan 1 ha). Voor lokale en subregionale terreinen wordt uitgegaan van een uitgifteprijs vanaf € 150 per m², oplopend tot €180-200. Voor grootschaliger terreinen met zichtlocaties langs rijkswegen wordt uitgegaan van uitgifteprijzen tot maximaal € 250. Fasering In tabel 3.2. is de fasering van de terreinen weergegeven. Bij de uitvoering van de bestaande plannen voor nieuwe bedrijventerreinen is er met 76 ha in principe voldoende hard aanbod voor de opvang van de groei van het regionale bedrijfsleven (ca 56-66 ha). Van belang is dat de harde plannen tot uitvoering komen uitgaande van bovenstaande fasering. Maatwerk voor incidentele uitbreidingsbehoefte grote bedrijven Uit de hiervoor behandelde segmentering en fasering van bedrijventerreinontwikkeling volgt dat er in periode tot 2030 op 9 bedrijventerreinen uitgeefbare bedrijfsgronden beschikbaar zijn/komen. In enkele incidentele gevallen kan het echter zo zijn dat grote reeds in de regio gevestigde bedrijven voor een bedrijfseconomische groei extra ruimte nodig hebben en dat het niet direct voor de hand ligt dat deze zich op een van deze 9 terreinen vestigt. Hierbij dient te worden gedacht aan grotere bedrijven met een ruimtebeslag van minimaal enkele hectaren netto, enkele honderden medewerkers en een substantiële investering in hun bedrijfskavel (bedrijfspand en productiemiddelen, bijvoorbeeld machines). In deze gevallen kan maatwerk voor de uitbreiding van bestaande bedrijfslocaties worden overwogen. Hiermee wordt bedoeld dat deze bedrijven de mogelijkheid wordt geboden om binnen de gemeente uitbreiding te realiseren doormiddel van de ontwikkeling van nieuw bedrijventerreinoppervlak. Bij voorkeur vindt deze ontwikkeling plaats door middel van een beperkte uitbreiding van een bestaand bedrijventerrein. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat op basis van deze uitzonderingsmogelijkheid volledig nieuwe bedrijventerreinen worden ontwikkeld. Het is ook niet de bedoeling dat deze uitzonderingsmogelijkheid wordt gebruikt om schuifruimte te creëren voor andere bedrijven. Op het moment van schrijven van deze regionale bedrijventerreinenstrategie lijkt het aannemelijk dat de komende jaren in de gemeente Leerdam in ieder geval één bedrijf mogelijk in aanmerking komt voor de hiervoor beschreven uitzonderingsmogelijkheid. Het is op dit moment echter niet goed mogelijk om een betrouwbare indicatie te geven van het mogelijke aantal cases of het daarmee samenhangende metrage. Elke case dient in ieder geval apart te worden beoordeeld en door de gemeenten in de regio gezamenlijk te worden goedgekeurd. Maatwerk kan alleen bij hoge uitzondering plaatsvinden. De afweging om een uitzondering te maken dient plaats te vinden in regionaal verband en dient te worden gezien als aanvulling op de voorliggen de visie.


33

Conclusies Er is voldoende aanbod beschikbaar voor de opvang van de regionale ruimtevraag. Voor de meeste terreinen wordt uitgegaan van vrijwel volledige uitgifte in de periode tot 2020. Voor Groote Haar en Schelluinen-West is ook een belangrijk deel van de uitgifte tot 2030 voorzien en ook een deel strategische reservering voor na 2030.

34


Tabel 3.1

Profielen van de bedrijventerreinen in Alblasserwaard Vijfheerenlanden, tot 2030

Gemeente

Bedrijventerreinen

Type terrein

Functie

Prijs

Max. milieu-

Aanbod in

Direct uitgeef-

Gem. kavel-

categorie

ha netto

baar ha netto

omvang ha netto

Regionale opvang transport Giessenlanden

Schelluinen-West

Transport

en op korte termijn ook

Middelgroot tot € 162,50

3

19,0

12,1

1,0 - >2,0

andere sectoren € 170 - 250

4

2,5

2,5

0,5 - 1,5

Middelgroot

Melkweg

Gemengd

Lokaal gemengd

€ 150- € 180

3

5,6

1,6

0,2 - 1,0

Kleinschalig

Kortenhoeven

Gemengd

Lokaal gemengd

€ 150- € 180

3

0,3

0,3

0,2 - 0,5

Kleinschalig

€ 195 – 230

3

3,2

3,2

0,2 - 1,5

€ 160 – 250

3

1,3

1,3

0,2 - 2,0

Graafstroom Zederik

Giessendam

ha)

Regionaal gemengd

Oost II

Hardinxveld-

grootschalig (> 2

Hoogwaardig

Gorinchem

Zederik

Schaalgrootte

Meerkerk uitbreiding Blauwe Zoom

Gemengd

Gemengd

Lokaal en regionaal gemengd Regionaal gemengd

Klein- tot middelgroot Klein- tot middelgroot Klein- tot

Gorinchem

Groote Haar

Gemengd

regionaal gemengd

€ 160 - 250

5

37

0

0,2 - > 2,0

grootschalig (> 2 ha)

Liesveld

Gelkenes

Gemengd

Subregionaal gemengd

Zederik

KI Station Lexmond

Gemengd

Lokaal gemengd

Totaal

€ 150- € 180

4

5

2,5

0,2 - 1,5

1,2

1,2

0,2 - 0,5

75,9

25,4

Klein- tot middelgroot Kleinschalig

Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden 35

Tabel 3.2

Segmentering en fasering Segmentering bedrijventerreinen Alblasserwaard Vijfheerenlanden, tot 2030*

2010-2020

2020-2030

30-35

5-10

Aanbod in ha

Invulling terreinen

Invulling terreinen

netto

2010-2020

2020-2030

Vraag Gemeente

Bedrijventerreinen

Na 2030

Strategische reserve

Giessenlanden

Schelluinen-West

19,0

5-15

4-14

Gorinchem

Oost II

2,5

2,5

0

Hard (bestaand terrein)

Graafstroom

Melkweg

5,6

4-6

0-2

Hard (vastgesteld bestemminsgplan)

Zederik

Kortenhoeven

0,3

0,3

0


Zederik


3,2

2-3,2

0-1



Blauwe Zoom

1,3

1,3

0


Gorinchem

Groote Haar

37

5-15

12-22

Liesveld

Gelkenes

5

4-5

0-1

Zederik

KI Station Lexmond

Totaal

1,2

1,2

0

76

30-35

26-31

0-10

Status aanbod

0-20


Hard (vastgesteld bestemminsgplan) Hard (bestaand terrein) Hard (bestaand terrein)

10-20

* De invulling van verschillende terreinen (en met name Schelluinen-West en Groote Haar) is in bandbreedtes weergegeven. Dit is gedaan om aan te geven dat de ruimtevraag op verschillende terreinen kan neerslaan en dat niet nu al is vastgelegd hoe de verdeling over de terreinen precies zal zijn. De weergegeven totalen per deelregio zijn niet de directe optelsom van de onderkant en bovenkant van de bandbreedtes. Als de ruimtevraag op het ene terrein aan de bovenkant van de bandbreedte uitkomt is er hierbij van uitgegaan dat bij het andere terrein de ruimtevraag lager is geweest.

Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden 36

3.4

Programma herstructurering

In tabel 3.3 is de herstructureringsopgave voor Alblasserwaard Vijfheerenlanden weergegeven. De terreinen Avelingen-Oost in Gorinchem en De Peulen in Hardinxveld-Giessendam (gezamenlijk 63 hectare netto) worden uitgebreid geherstructureerd. En de locatie k.I station in Lexmond wordt door een private eigenaar geherprofileerd. Daarnaast zullen 7 terreinen met een netto oppervlak van 170 hectare netto worden gerevitaliseerd. Tabel 3.3

Programma herstructurering Alblasserwaard Vijfheerenlanden

Gemeente

Terrein

Gorinchem

Avelingen-Oost

Hardinxveld-

De Peulen

Type

ha netto

Periode uitvoering

Verantwoordelijk

Herstructurering

45

Reeds in uitvoering

Gemeente

Herstructurering

18

tot 2020

Gemeente

Reeds in uitvoering –

Giessendam Zederik

Lexmond/Ameide

Revitalisering

11

v.a. 2012

Gemeente

Giessenlanden

Arkel

Revitalisering

20

2012-2015

Gemeente

Hardinxveld-

Boven-Hardinxveld Revitalisering

18,6

2013-2015

Gemeente

Na 2015

Gemeente

Giessendam Hardinxveld-

Lange Veer-

Giessendam

Nieuwe Weg

Revitalisering

42

Zederik

Meerkerk

Revitalisering

15

Leerdam

Nieuw Schaik

Revitalisering

37,3

Reeds in uitvoering

Liesveld

Gelkenes

26

Reeds in uitvoering

Gemeente

Zederik

KI Station Lexmond

1,2

Reeds in uitvoering

Private ontwikkelaar

Revitalisering Herprofilering

Totaal

3.5

Fase 2 na-2015

Gemeente Gemeente

234

Evaluatie en monitoring

De looptijd van de bedrijventerreinenstrategie loopt tot 2030. Bij het opstellen ervan is gewerkt met de thans beschikbare informatie en kennis en de nu geldende prioriteiten en ambities. Gedurende de looptijd van de strategie zijn de maatschappij en de markt echter in beweging. Zo kan de economische ontwikkeling anders verlopen dan verwacht, ambities en prioriteiten kunnen veranderen en invloeden vanuit andere regio’s of beleidsvelden kunnen veranderen. Het is dan ook van belang om de voortgang van de strategie en de effecten ervan in maatschappelijke en economische context periodiek te controleren. Evaluatie In het licht van bovenstaande wordt de regionale strategie na 4 jaar geëvalueerd. In deze evaluatie dient bekeken te worden in hoeverre de strategie effectief en efficiënt is geweest. Met andere woorden of de strategie de beoogde doelen bereikt en of het maximale rendement uit de ingezette middelen wordt gehaald. Monitoring Jaarlijks dienen de ontwikkelingen op de regionale bedrijventerreinenmarkt te worden gemonitord. Van belang hierbij zijn met name de volgende onderdelen: Uitgifte van nieuwe bedrijfsgronden Aanvragen van bedrijven bij gemeenten voor vestigingsruimte

37 Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden

Aanbod (direct uitgeefbaar en toekomstig beschikbaar aanbod) Herstructurering - revitalisering 

voortgang herstructureringsprogramma (o.m. in ha netto)



nog openstaande opgave: noodzaak tot herstructurering – revitalisering van terreinen

Ook dient na circa 4 tot 5 jaar een nieuwe inschatting van de ruimtevraag en het beschikbare aanbod te worden gemaakt. Indien blijkt dat de uitgifte / ruimtevraag groter dan wel kleiner blijkt dan verwacht in de strategie, dient de fasering van de terreinen te worden aangepast.


4

Uitvoeringsprogramma

4.1

Inleiding

Vanuit de ruimtelijke ontwikkelstrategie uit het vorige hoofdstuk is een uitvoeringsprogramma en een realisatiestrategie opgesteld. Het uitvoeringsprogramma biedt een overzicht van acties die uitgevoerd zullen moeten worden voor het realiseren van de bedrijventerreinenstrategie. Die acties worden in tijd uitgezet op basis van de fasering en prioritering zoals deze in de vorige stappen naar voren zijn gekomen en worden onderverdeeld in ontwikkeling en herstructurering. Daarmee wordt de opgave voor de uitvoering van de bedrijventerreinenstrategie helder in een programma verwoord. Realisatiestrategie Voor de uitvoering van de strategie gelden de volgende uitgangspunten: 1.

De regionale strategie is bindend bij de ontwikkeling van bestemmingsplannen (voor zowel nieuwe als te herstructureren terreinen) door gemeenten voor de periode tot 2030.

2.

De strategie vormt voor de provincie een kader voor de toetsing van bestemmingsplannen.

3.

De beleidsmatige afstemming van bedrijventerreinen (segmentering en fasering) vormt de basis voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen.

4.

De gemeenten in de regio zetten gezamenlijk een centraal loket op voor ondernemers. Het centrale loket functioneert als front-office en is het eerste aanspreekpunt voor bedrijven die op zoek zijn naar bedrijfsgrond.

5.

De individuele gemeenten zijn verantwoordelijk voor de uitvoering van de revitalisering van bedrijventerreinen. De planvorming en de benodigde kennis worden regionaal gebundeld. Hiertoe wordt o.m. een regionaal uitvoeringsprogramma opgesteld. Naast de overheid is er ook een belangrijke functie weggelegd voor marktpartijen bij de revitalisering van bedrijventerreinen.

6.

De aanpak van natte kavels wordt op projectbasis opgepakt door m.n. samenwerking van de gemeenten Gorinchem en Hardinxveld-Giessendam en in mindere mate Nieuw Lekkerland.

7.

Voor verbetering van de kwaliteit van de bedrijventerreinen en het beheer en onderhoud van deze bedrijventerreinen wordt vanuit de regio een project gestart. Onderdelen hiervan zijn: het opstellen van een revitaliseringprogramma voor terreinen het opstellen van beheerplannen voor terreinen Inspiratie kan zijn het project Parkstad Limburg. Het project wordt op korte termijn nader uitgewerkt.

8.

Ten behoeve van de monitoring en evaluatie van de strategie wordt een regionaal project gestart. Vanuit dit project wordt jaarlijks een regionale bedrijventerreinmonitor opgeleverd. Elke 4 jaar wordt de strategie geëvalueerd.


4.2

Organisatie van de uitvoering

De organisatie van de uitvoering dient vooral te worden gericht op de onderstaande punten: Het centraal uitgifteloket Herstructurering De organisatie van de twee genoemde onderdelen betreft vooral de bundeling van personele capaciteit en de benodigde kennis en kunde. Het op te zetten centrale loket functioneert als front-office en is het eerste aanspreekpunt voor bedrijven die op zoek zijn naar bedrijfsruimte en bedrijfsgrond. Hierbij worden ondernemers langs verschillende vestigingsmogelijkheden in bestaande panden en op bestaande terreinen geleid en als dat onvoldoende mogelijkheden biedt naar nieuwe bedrijfsgronden in de regio. Hierbij is er nadrukkelijk een regionale insteek en geen lokale. Voor de herstructurering van bedrijventerreinen wordt aangesloten op de organisatie van de regio Zuid-Holland Zuid met de procesondersteuning voor de duurzame herstructurering bedrijventerreinen.


Bijlage 1: Overzicht bestaande bedrijventerreinen Gemeente Giessenlanden Giessenlanden Giessenlanden Giessenlanden Giessenlanden Giessenlanden Giessenlanden Giessenlanden Gorinchem Gorinchem Gorinchem Gorinchem Gorinchem Gorinchem Gorinchem Gorinchem Gorinchem Gorinchem Gorinchem Gorinchem Gorinchem Graafstroom Graafstroom Graafstroom Graafstroom Hardinxveld-Giessendam Hardinxveld-Giessendam Hardinxveld-Giessendam Hardinxveld-Giessendam Hardinxveld-Giessendam Hardinxveld-Giessendam Leerdam Leerdam Leerdam Liesveld Liesveld Nieuw-Lekkerland Nieuw-Lekkerland Nieuw-Lekkerland Nieuw-Lekkerland Zederik Zederik Zederik Zederik Zederik Totaal

Bedrijventerrein Ha netto uitgegeven Ha netto nog uitgeefbaar Arkel 20,2 0 Bazeldijk 3,5 0 Giessenburg 3,1 0 Haarweg 4 0 Middenweg/De Vort 3,83 0 Noordzijde 1,7 0 Schelluinen-West 4 19,1 Stationsweg Giessenlanden 7 0 Arkelsedijk I 7 0 Arkelsedijk II 14,7 0 Avelingen-Oost 25,2 0 Avelingen-West 19,8 0 Groote Haar 0 37 Handelskade 1,5 0 Linge II 4,9 0 Oost I 23,2 0 Oost II 30,5 2,5 Papland 13,8 0 Schelluinsestraat 26,2 0 Spijksedijk 5 0 Zuiderlingedijk 4,3 0 Melkweg (Bleskensgraaf) 6 0 Melkweg afse 1 (Bleskensgraaf) 1,4 1,6 Polderweg-Oost 7,3 0 Wervenkampweg 1,5 0 Blauwe-Zoom 1,1 1,2 Boven-Hardinxveld 14 0 De Peulen 14 0 lange Veer Merwede 21 0 Nieuwe Weg 20,6 0 Wielwijk 2,4 0 Lingedijk 15 0 Nieuw Schaik 45,2 0 Steenoven 6 0 Gelkenes 54,7 5 Schoonhovenseveer 7,4 0 orpslaan-West 2,6 0 Kinderdijk 25,1 0 Lekdijk 21 0 Veenweide 2 0 Aan de Zodeslagen 6,7 0 Kortenhoeven 1,4 0,3 Kortenhoeven-Oost 0 1,8 Meerkerk 23,9 0 Meerkerk uitbreiding 2,4 3,2 525 72


Lopikerwaard

NAMENKAART

Kortenhoeven

A

Streeknaam

STR

Plaatsnaam

Werv

LEXMOND Aan de Zodeslagen

L E

Schoonhovenseveer

Naam bestaand bedrijventerrein

K

AMEIDE

NIEUWPOORT

Vijfheerenlanden

Lekdijk

Gelkenes

Krimpenerwaard

LANGERAK

MEERKERK

GROOT-AMMERS NOORDELOOS

NIEUW-LEKKERLAND Lekdijk Kinderdijk

MOLENAARSGRAAF BLESKENSGRAAF Bleskensgraaf

Kerkweg


LEERBROEK

Bazeldijk

HOORNAAR

Polderweg Oost

Lingedijk Stationsweg (Giessenlanden)

Melkweg

Arkel

ARKEL

Giessenbrug

HARDINXVELD

PAPENDRECHT

DORDRECHT

Langeveer

De Peulen

BENE

Avelingen Westlinge 2

Nieuwe Weg

Blauwe Zoom

SLIEDRECHT

Schelluinen-West

O M E R W E D E Boven-Hardinxveld B N E D

Neder Betuwe

Haarweg Papland

SCHELLUINEN

Drechtsteden

LEERDAM Nieuw Schaik

Middenweg/De Vort

Dorpslaan West

ALBLASSERDAM

Meerkerk

Alblasserwaard

STREEFKERK

Veenweide

KINDERDIJK

Steenoven

Arkelsedijk

GORINCHEM Oost 1

A15

Oost 2

Schelluinsestraat

Avelingen Oost

V

EN MERWE A27

DE

WA A L

B E D R I J V E N T E R R E I N E N S T R AT E G I E A L B L A S S E R WA A R D -V I J F H E E R E N L A N D E N maart 2012

0

1

3

5 km

AANBOD TOT 2030 (BESTAAND EN TE REALISEREN) Kortenhoeven Lokaal gemengd Kleinschalig Aanbod 0.3/0.3

aanbod bestaand terrein hard plan

De Bull

Lokaal gemengd Kleinschalig Aanbod 1.2/1.2

bestaand bedrijventerrein 4/4

totaal aanbod (in ha) / waarvan direct uitgeefbaar Gelkenes

Meerkerk IV

Subregionaal gemengd Klein- tot middelgrootschalig Aanbod 5/2.5

Lokaal gemengd Klein- tot middelgrootschalig Aanbod 3.2/3.2

Melkweg


Groote Haar

Regionaal gemengd Klein- tot grootschalig Aanbod 37/0

Oost 2

Blauwe Zoom

Schelluinen-West


Regionale opvang transport Middelgroot- tot grootschalig Aanbod 19/12.1

Regionaal gemengd Middelgrootschalig Aanbod 2.5/2.5

B E D R I J V E N T E R R E I N E N S T R AT E G I E A L B L A S S E R WA A R D -V I J F H E E R E N L A N D E N maart 2012

0

1

3

5 km

II24706 / A. / 30 november 2011 2012

Notitie: Toelichting op de gehanteerde ruimtebehoeftecijfers in de bedrijventerreinenstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden 2012-2030

Ruimtebehoefteraming essentiële input voor opstellen strategie Een van de centrale bouwstenen van de regionale strategie is inzicht in de te verwachten ruimtevraag. Samen met de oproep om de regionale strategieën te actualiseren heeft de Provincie ook aangekondigd hiertoe nieuwe ruimtebehoefteramingen aan de regio’s ter beschikking te stellen. De regionale ramingen worden aangeboden aan de REO’s met het verzoek deze te gebruiken als ruimtelijk kader voor de actualisatie van de regionale bedrijventerreinstrategieën. De regionale bedrijventerreinstrategieën dienen vervolgens als basis voor de actualisatie van de behoefteraming in de Provinciale Structuurvisie. Raming 2012: werkgelegenheid en toegevoegde waarde als basis Deze ruimtebehoefteraming is gebaseerd op zowel de verwachte ontwikkeling van de werkgelegenheid als van de toegevoegde waarde. Toegevoegde waarde als indicator bij het bepalen van de ruimtebehoefte passen we toe bij de sectoren logistiek en industrie. In deze sectoren zien we namelijk een stijgend of gelijkblijvend ruimtegebruik terwijl de werkgelegenheid niet of minder toeneemt. Deze aanvullende raming is gezien de sterke aanwezigheid van bedrijven in de transportsector van belang voor AlblasserwaardVijfheerenlanden We combineren hiermee de gevestigde methodiek van het ramen op basis van werkgelegenheid met een aanpak die beter aansluit op de ontwikkelingen in de arbeidsextensieve sectoren industrie en logistiek. Deze aanpak is recentelijk succesvol in een pilot project in de Stadsregio Rotterdam uitgevoerd. De Provincie heeft deze aanvulling op de methodiek omarmt en heeft Ecorys gevraagd de toegevoegde waarde methodiek ook toe te passen in de andere REO-gebieden in Zuid-Holland. In bijlagen A en B is een (technische) beschrijving opgenomen van de genoemde methoden van ruimtebehoefteraming. Bovenregionale vraag De ruimtebehoefteraming die de basis vormt van de regionale bedrijventerreinenstrategie betreft de groei van de ruimtevraag van het regionale bedrijfsleven (de autonome ruimtevraag). Daarnaast is er rekening gehouden met een extra ruimtevraag die ontstaat door de beleidsmatige inzet op het verhuizen van (transport/logistieke) bedrijven vanuit het middengebied van de Alblasserwaard naar formele bedrijventerreinen (in de stedelijke zone). In de strategie is geen rekening gehouden met een (grote) instroom van bedrijven van buiten de regio. Gezien de ligging van de regio en ervaringen uit het verleden is het niet ondenkbaar dat er in de toekomst en of enkele grote bedrijven zich van buiten de regio zich in Alblasserwaard Vijfheenlanden (willen) vestigen. Hier dient bij de monitoring van de bedrijventerreinenmarkt (in dit geval de uitgifte) aandacht aan te worden besteed. Indien een dergelijk geval zich voordat kan dit mogelijk leiden tot de noodzaak om het aanbod aan bedrijventerreinen in de regio verder te vergroten. Verschillen ramingen 2007 en 2012 Zowel in 2007 als nu in 2012 is de bedrijventerreinenstrategie van de Alblasserwaard Vijfheerenlanden gebaseerd op ruimtebehoefteramingen die Ecorys in opdracht van de Provincie heeft vastgesteld. Deze ramingen vormen ook de basis voor het provinciale

II24706 / A. / 30 november 2011 2012

bedrijventerreinenbeleid. In de hoofdrapportage van de ruimtebehoefteraming die in maart van 2012 voor de Provincie is opgesteld is de onderstaande toelichting opgenomen over de verschillen in de ramingen in 2007 en 2012. De ruimtebehoefte prognose is tot 2020 beduidend lager dan in eerder opgestelde ramingen naar voren kwam, maar is op de langere termijn (na 2020) hoger. Er ligt een aantal redenen ten grondslag aan deze verandering in de toekomstige ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen: • Voor het bepalen van de ruimtebehoefte van de sector industrie en logistiek is nu gebruik gemaakt van de ontwikkeling van de toegevoegde waarde per hectare in plaats van de ontwikkeling van de werkgelegenheid. Daar waar de werkgelegenheidsontwikkeling in deze sectoren na 2020 daalt, neemt de toegevoegde waarde juist fors toe. Voor de lange termijn wordt er dan ook meer ruimtevraag vanuit de arbeidsextensieve sectoren verwacht dan op basis van eerdere ramingen werd verondersteld. • Bij het opstellen van de huidige ramingen is het basisjaar 2010 bekend, in 2006/2007 moest hier nog een aanname over gedaan worden. De huidige ramingen zijn hiermee nauwkeuriger, maar lager omdat de realiteit in de periode 2006 – 2010 achterloopt bij de hoogste scenario’s (TM/GE). • De bindingsfactor (de mate waarin bedrijven zich op bedrijventerreinen vestigen) maakt een beperktere groei door dan nog tijdens eerdere ramingen werd verondersteld. Gebleken is dat de grote trek van bedrijven naar bedrijventerreinen al in het verleden heeft plaatsgevonden en in de komende jaren afneemt. Dat betekent dat de groei van de vraag naar bedrijventerrein steeds meer veroorzaakt wordt door autonome groei van het reeds gevestigde bedrijfsleven en minder door de trek naar formele terreinen. Het Planbureau voor de Leefomgeving bevestigt deze trend en komt binnenkort met een publicatie waarin ook gesteld wordt dat de toename van de bindingsfactor in de bestaande scenario’s in werkelijkheid beperkter zal zijn. Bij de huidige ramingen is hiermee rekening gehouden. • Tot slot is er ook een andere ontwikkeling van het ruimtegebruik per werknemer zichtbaar. De verwachting was dat het ruimtegebruik per werknemer in de arbeidsintensieve sectoren zou toenemen, maar met de flexibilisering van werktijden, digitalisering van werkzaamheden en de toename van kantoortuinen neemt het ruimtegebruik in de zakelijke dienstverlening per werknemer juist af. Niet alleen in kantoren, dit beeld is ook zichtbaar in vestigingen op bedrijventerreinen.

In bijlagen A en B geven we een toelichting respectievelijk de ramingsmethode gebaseerd op ontwikkeling van de werkgelegenheid en ontwikkeling van de toegevoegde waarde.

2 van 6

II24706 / A. / 30 november 2011 2012

Bijlage A: SPECTRA-WGH (werkgelegenheid) Methodiek De ruimtebehoefte raming middels het SPECTRA-model is gebaseerd op de terreinquotiëntenmethode. In deze methode wordt het toekomstige ruimtegebruik gerelateerd aan de werkgelegenheidsontwikkeling en de verplaatsingsdynamiek. De lange termijn verkenningen van de toekomstige werkgelegenheid (uitgedrukt in werkzame personen) worden omgezet in de ruimtevraag (hectare). Om te komen van werkgelegenheidscijfers tot de toekomstige ruimtevraag vindt een omrekening plaats met behulp van de terreinquotiënten en locatievoorkeuren. De terreinquotiënt is het ruimtegebruik per werkzame persoon (uitgedrukt in vierkante meter). De locatievoorkeur geeft per sector aan welk gedeelte van de werkgelegenheid (uitgedrukt in procenten) zich vestigt op bedrijventerreinen. Achterliggende (economische) groei Voor de werkgelegenheidsraming hanteren we regiospecifieke gegevens afkomstig van het CPB en CBS. Het SPECTRA-model is afgestemd op de lange termijnscenario’s van het CPB. Hierbij is in lijn met de beleidskeuze van het Rijk en de Provincie uitgegaan van het Transatlantic Market Scenario (het een na hoogste groeiscenario van de WLO lange termijn scenario´s van het CPB). Naast werkgelegenheid zijn de terreinquotiënten en locatievoorkeuren de cruciale indicatoren voor de ruimtebehoefte raming. De locatievoorkeuren en terreinquotiënten zijn grotendeel gebaseerd op de Bedrijfslocatie Monitor van het PBL. Terreinquotiënt De terreinquotiënt is de hoeveelheid gebruikte ruimte in vierkante meter per werkzame persoon. Per sector is de terreinquotiënt, zoals die in de BLM gehanteerd wordt afgestemd op de verschillende sectoren die in de bepaling van de ruimtebehoefte worden onderscheiden. Door deze verbijzondering per sector wordt rekening gehouden met ruimte-extensieve sectoren (bijvoorbeeld logistiek en distributie) en ruimte-intensieve sectoren (bijvoorbeeld horeca en zakelijke dienstverlening). De terreinquotiënt is sterk sectoraal bepaald, regionale verschillen spelen vooral een rol als er verschillen in ruimteschaarste zijn tussen regio’s. Locatievoorkeur De vraag naar ruimte uit een economische sector bestaat uit vraag naar ruimte op verschillende type vestigingslocaties: bedrijventerreinen, kantorenlocaties, zeehaventerreinen en overige locaties. Met de locatievoorkeur indicator wordt de verdeling van de ruimte over verschillende type locaties verdeeld.

3 van 6

II24706 / A. / 30 november 2011 2012

Bijlage B: SPECTRA-TW (toegevoegde waarde) Onderstaande beschrijving komt uit de rapportage van de pilot studie voor Stadsregio Rotterdam. Deze methodiek is gebaseerd op de toegevoegde waarde per hectare bedrijventerrein, ofwel de ruimteproductiviteit. Deze wordt als volgt kan bepaald:

Toegevoegde waarde per werkzaam persoon in de

Werkzame personen per

X

hectare in sector

TW per hectare in sector

=

sector

Dit kengetal, de ruimteproductiviteit op bedrijventerreinen, vormt de basis voor de toekomstprognoses. Voor de berekening hiervan hebben we gebruik gemaakt van gegevens van het Kadaster (kavel oppervlaktes) en Bridgis 1 (toegevoegde waarde 2). Met behulp van de shift-and-share analyse 3 is de toekomstige toegevoegde waarde per sector bepaald voor alle vier de WLO-scenario’s (met toepassing van regionale component 4 uit de shift-and share-analyse). Dit is afgezet tegen de ontwikkeling van de toegevoegde waarde per hectare in de sector, want de ruimteproductiviteit groeit in de tijd als gevolg van technologische verbeteringen (upgrading productie en logistieke processen). Meer productie op zelfde of minder ruimte. Twee trends belangrijk voor de autonome ontwikkeling

We constateren dat er twee trends zijn die het ruimtegebruik van bedrijven in de sector industrie en logistiek beïnvloeden: 1. een steeds grotere diversiteit aan producten, waarvoor meer ruimte nodig is; en 2. meer gebruik van opslag in de hoogte en efficiëntere opslagmogelijkheden, waardoor minder ruimte nodig is. De vraag is welke trend de boventoon heeft. Gaat er meer geproduceerd en opgeslagen worden op minder ruimte (stijging van de ruimteproductiviteit) of zorgt de stijgende diversiteit aan producten en vervoersstromen voor een groter ruimtegebruik? Omdat het moeilijk is grip te krijgen op de groei van de ruimteproductiviteit hebben we gebruik gemaakt van de bevindingen uit de Witlox & de Rudder studie. In deze studie constateren zij dat het ruimtegebruik van bedrijven in de sector logistiek 5 harder is toegenomen dan de stijging van de toegevoegde waarde. In de sector industrie is het ruimtegebruik ook toegenomen, maar de toegevoegde waarde groeit harder. Dat resulteert in een toegevoegde waarde stijging per hectare in de sector industrie en een daling van de toegevoegde waarde per hectare in de sector logistiek. Dit heeft tot gevolg dat in de ramingen in de autonome situatie reeds gecorrigeerd wordt voor een stijging van de toegevoegde waarde in relatie tot het ruimtegebruik. Met andere woorden, de groei van toegevoegde waarde in de betreffende 1 2 3

4

5

Bridgis maakt voor de berekening van de toegevoegde waarde gebruik van de valuator: http://www.valuator.nl/ De beloning van werknemers via de werkgelegenheid is een belangrijk onderdeel van de toegevoegde waarde Met behulp van de zogenoemde shift-and-share analyse kan de groei van de regionale economie of de werkgelegenheid worden gesplitst in een nationale component, een structuurcomponent (‘industrial mix’) en een regionale component (‘regional shift’). Regionale component,een indicatie voor kwaliteit van het ondernemerschap en een (on)gunstig regionaal vestigingsklimaat als vergeleken wordt met de nationale groei. Witlox & de Rudder spreken over ‘vervoer’

4 van 6

II24706 / A. / 30 november 2011 2012

sector wordt niet één op één vertaald naar ruimtevraag, er wordt rekening gehouden met (in)efficiënter ruimtegebruik. Aan de hand van de toegevoegde waarde ontwikkeling van deze sectoren in de provincie Zuid-Holland zijn bovenstaande ruimteproductiviteitscijfers geactualiseerd naar het basisjaar 2009 en vervolgens doorvertaald naar het jaar 2020 en 2030. Concreet betekent dit dat we in de sector industrie rekening hebben gehouden met de trend naar meer toegevoegde waarde per ha. Voor de logistiek hebben we juist rekening gehouden met de ontwikkeling in het verleden waarbij er relatief meer ruimte nodig was om toegevoegde waarde te creëren. Het gaat hierbij in beide sectoren om ca 20 to 30% ruimte (in)efficiency tot 2030. Bij elkaar opgeteld heffen de trends elkaar vrijwel op. Ruimtewinst door technologische vooruitgang

In de ontwikkeling van de ruimteproductiviteit per hectare is technologische vooruitgang ook een aspect dat de daadwerkelijke ruimtebehoefte kan temperen. Daarom is ervoor gekozen het effect van technologische vooruitgang te relateren aan een verbeterde extra ruimtelijke efficiency (intensivering) die ermee geboekt wordt. Dit leidt tot ruimtewinst: meer toegevoegde waarde creatie per hectare dan in de autonome ontwikkeling. We gaan uit van een ruimtewinst van 20% in de periode 2010 – 2030. Tabel 1 Het extra effect van technologie op de ruimte efficiency (ruimtewinst) Varianten

Ruimtewinst 2010-2030 t.o.v. autonome ontwikkeling

Autonome ontwikkeling

0%

Extra effect technologische vooruitgang leidt tot:

20%

Met het extra effect technologische vooruitgang beogen we een bandbreedte weer te geven, maar bij bovenstaande varianten moet rekening gehouden worden met het volgende:  De grootste ruimtewinst is te behalen bij nieuwe vestigingen;  Ten opzichte van andere regio’s, benutten bedrijven in Rijnmond hun ruimte al efficiënt. Wanneer de geijkte terreinquotiënten uit de BLM in regio Rotterdam vergeleken worden met de terreinquotiënten in het oosten en noorden van het land dan is een groot verschil in ruimtegebruik per werknemer zichtbaar. In de Stadsregio wordt veel efficiënter met de ruimte omgegaan dan in het oosten en noorden van het land. Dit beperkt de relatieve mogelijkheden om in de toekomst veel ruimtewinst te boeken.

Verzamelen van gegevens Toegang tot de juiste data is essentieel voor het nauwkeurig in beeld brengen van de ruimtevraag op basis van de groei van toegevoegde waarde in de sectoren industrie en logistiek. Eerst is bepaald welke droge bedrijventerreinen meegenomen worden in de analyse. Vervolgens hebben we ondersteuning gekregen van Bridgis en het Kadaster:  Bridgis heeft een macro-economisch model ontwikkeld waarmee de toegevoegde waarde op bedrijventerreinen per sector in beeld gebracht kan worden. Het betreft dus regio specifieke toegevoegde waarde cijfers van bedrijven op bedrijventerreinen!  Het Kadaster heeft in combinatie met gedetailleerde LISA gegevens de netto bebouwde kaveloppervlaktes per sector op de bedrijventerreinen in stadsregio Rotterdam in beeld gebracht.

5 van 6

II24706 / A. / 30 november 2011 2012

Er is gekozen om de volgende sectoren als uitgangspunt te nemen in de analyse: Tabel 2 Selectie sectoren Industrie

Logistiek



Voeding & Genot



Vervoer en logistiek*



Overige Industrie



Groothandel



Chemische, rubber- en kunststofverw. industrie



Metaalelektro-industrie



Aardolieindustrie



Delfstoffenwinning



Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en water

* Dit is inclusief agro-logistiek

Uit de analyse blijkt dat de bedrijven op de droge bedrijventerreinen in Stadsregio Rotterdam in de sector industrie en/of logistiek samen goed zijn voor een toegevoegde waarde van circa 5 miljard in 2009 (lopende prijzen). Met een ruimtegebruik van circa 1.650 netto hectare komt dat neer op een toegevoegde waarde per hectare voor de sector industrie en logistiek van 2,9 miljoen euro per hectare.

6 van 6

Regionale bedrijventerreinenstrategie

Recommend Documents