kantorenmarkt regio’s 2010 Een rapport van nvm business In 2010 heeft de neerwaartse trend op de kantorenmarkt zich voortgezet. Toch is er niet alleen negatief nieuws. Regio’s als West Noord, West Zuid en Zuid deden het relatief goed, waarbij vooral de grote steden in trek bleken te zijn. Een overzicht.
1. Regio West Noord De vraag naar kantoorruimte in de regio West Noord heeft zich in 2010 goed kunnen handhaven. Op de vrije markt werd ongeveer evenveel kantoorruimte opgenomen als het jaar ervoor. Dat de vraag goed stand hield, was vooral te danken aan de positieve gang van zaken in Amsterdam, Haarlem en Alk maar. In Amsterdam werd de verhoogde vraag naar kantoren beïnvloed door enkele omvangrijke transacties met Deloitte, Royal Bank of Scotland en Spaces. Hiervan profiteerde met name de Zuidas, die net als in 2009 sterk in de belangstelling van gebruikers stond. Zo besloot Deloitte om hier een nog te bouwen kantoor van 35.000 m² te gaan huren. Behalve de Zuidas kon ook het centrum van Amster dam op een goede vraag naar kantoren rekenen. Op de kantorenmarkt van Haarlem werd de toon vooral gezet door de provincie, die, voor de tijdelijke huisvesting van haar ambtenaren, een omvangrijk aantal meters huurde. In Alkmaar zorgden de trans acties met Nuon, PricewaterhouseCoopers en RSM Niehe Lancée voor goede verhuurcijfers. De rest van de regio West Noord moest evenwel toezien hoe de vraag naar kantoren terugliep. De Haarlemmer meer (Hoofddorp en Schiphol), Amstelveen en Hilversum ondervonden hiervan de meeste hinder. De relatief goede vraag naar kantoorruimte in de regio West Noord kon niet verhinderen dat het direct beschikbare aanbod opnieuw een stijging liet zien. Deze stijging werd voor een belangrijk deel veroor zaakt door een forse verruiming van het aantal vier kante meters in de Haarlemmermeer, terwijl ook in Amstelveen, Hilversum, Alkmaar en Zaanstad het aanbod omhoog ging. De verruiming in de Haarlem mermeer pakte vooral nadelig uit voor Hoofddorp. In Haarlem en in Diemen daarentegen bleef de aan bodsituatie vrijwel ongewijzigd. De enige uitzonde ring vormde Amsterdam, waar het aanbod vorig jaar daalde. De grote vraag naar kantoren op de Zuidas en het onttrekken van vele duizenden vierkante meters kantoorruimte in de Westelijke Tuinsteden droegen in belangrijke mate bij aan de daling.
Opname en aanbod van kantoorruimte in regio West Noord m²
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
2002
2001
bron: NVM
2003
2004
–
2005 opname
2006
–
2007
2008
2009
2010
aanbod
Opname van kantoorruimte naar grootteklasse 2010 6 % 200 – 499 m² 10.000 m² en meer 19 %
12 % 500 – 999 m²
5.000 – 9.999 m² 10 % 30 % 1.000 – 2.499 m² 2.500 – 4.999 m² 23 %
bron: NVM
Gemeente
Aanbod 2009
Aanbod 2010
Opname 2009
Opname 2010
Huurprijzen
34.500
37.500
12.000
12.000
110 – 145
Amstelveen
126.000
144.000
14.500
7.500
85 – 190
Amsterdam
1.094.000
1.077.000
177.500
194.000
120 – 330
Alkmaar
Diemen
73.500
72.500
500
500
85 – 145
Haarlem
54.000
54.000
12.000
23.000
125 – 160
277.000
319.500
52.000
32.500
100 – 350
Hilversum
Haarlemmermeer
81.500
89.000
12.500
7.500
125 – 170
Zaanstad
24.000
27.500
1.500
500
100 – 125
NVM Business Kantorenmarkt regio’s
2. Regio West zuid De kantorenmarkt in de regio West Zuid zat vorig jaar flink in de lift; de opname lag bijna 15 % boven het niveau van 2009. De markt liet zich voornamelijk inspireren door de ontwikkelingen in Rotterdam, waar de opname van kantoorruimte bijna verdubbelde als gevolg van enkele omvang rijke transacties met onder meer RET, Shell, Van Oord, Stedin, NautaDutilh, Allianz en Heijmans. Doordat nogal wat transacties in het centrum van Rotterdam plaatsvonden, was dit gebied vorig jaar de hotspot van de stad. Behalve in Rotterdam was er ook meer vraag naar kantoren in plaatsen als Rijswijk, Dordrecht en Woerden. In Den Haag bleef, ondanks enkele grote verhuurtransacties, de totale opname steken op het niveau van 2009. Daarbij ging de meeste aandacht uit naar het Bezuiden hout, waar Mn Services, het CAK en Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn voor een grote afzet van kantoren zorgden. Ook het centrum van Den Haag mocht zich in een goede belangstelling verheugen. Ronduit teleurstellend was de vraag naar kantoren op De Binckhorst; hier vonden nauwelijks trans acties plaats. Niet alleen in Den Haag bleef de vraag vrijwel ongewijzigd, ook in Delft, Leiden en Alphen aan den Rijn deden zich geen noemens waardige stijgingen of dalingen voor. Toch waren er wel enkele plaatsen in de regio waar de vraag naar kantoorruimte een daling te zien gaf. Dit was onder meer het geval in Gouda en Zoetermeer.
Opname en aanbod van kantoorruimte in regio West zuid m² 2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
2001
2002
bron: NVM
2003
2004
–
2005 opname
2006
–
2007
2008
2009
2010
aanbod
Opname van kantoorruimte naar grootteklasse 2010 10 % 200 – 499 m² 10.000 m² en meer 32 % 10 % 500 – 999 m²
25 % 1.000 – 2.499 m² 5.000 – 9.999 m² 5 % 2.500 – 4.999 m² 18 %
Hoe gunstig de vraag naar kantoren in de regio ook was, het aanbod kon er niet door worden terug gebracht. Bijna overal was sprake van een stijging van het aantal beschikbare meters. Deze stijging was het meest zichtbaar in Rotterdam, Den Haag en Zoetermeer. In Rotterdam waren vooral het centrum van de stad en het gebied Oosterhof de dupe van deze verruiming. In Den Haag voltrok de toename van het aanbod zich onder meer in het Benoorden hout en op het bedrijventerrein De Binckhorst. Woerden en Schiedam waren vorig jaar de enige plaatsen in de regio waar het aanbod omlaag ging.
bron: NVM
Gemeente Capelle a/d IJssel Den Haag
Aanbod 2009
Aanbod 2010
Opname 2009
Opname 2010
96.000
108.000
22.000
13.000
Huurprijzen 90 – 145
386.000
443.000
89.500
89.500
100 – 215
Dordrecht
42.000
44.500
8.000
12.500
100 – 140
Gouda
55.000
64.500
16.000
5.000
115 – 145
Leiden
48.500
54.500
13.000
14.500
125 – 160
LeidschendamVoorburg
74.500
75.500
2.500
500
95 – 145
Rijswijk
183.000
185.500
7.500
13.500
85 – 145
Rotterdam
442.000
493.500
69.500
136.000
100 – 200
Schiedam Zoetermeer
34.500
29.500
4.000
5.000
100 – 125
102.000
132.000
14.500
8.500
100 – 150
NVM Business Kantorenmarkt regio’s
3. Regio midden De regio Midden werd in 2010 geconfronteerd met een sterke daling in de opname van kantoren. Met name Amersfoort had te kampen met een tegen vallende vraag, waardoor de opname daar een flinke teruggang moest incasseren. In Amersfoort viel niet alleen het aantal transacties tegen, ook het ontbreken van grote huurders zorgde ervoor dat het afzetvolume op een lager niveau uitkwam. Amersfoort was echter niet de enige stad in de regio waar de opname daalde. Ook in Utrecht, Houten, Zeist en Veenendaal werd minder kantoor ruimte opgenomen, hoewel de daling daar minder groot was dan in Amersfoort. Opvallend was dat de vraag zich in Utrecht vooral richtte op het centrum van de stad en het kantorenpark Papendorp, en in veel mindere mate op het gebied Rijnsweerd. Wat verder opviel, was dat in Utrecht weinig grote ver huurtransacties tot stand kwamen. Toch trokken wel enkele verhuren de aandacht, zoals de trans acties met Danone, Deloitte, Stork, Corio en Van Benthem en Keulen. Er waren het afgelopen jaar ook plaatsen in de regio waar de vraag stabili seerde. Die situatie deed zich onder meer voor in Almere, Bunnik, Leusden, Vianen en Baarn. Verrassend steeg de opname van kantoorruimte in Nieuwegein iets, hoewel het volume beperkt bleef. Een tegenvaller voor de regio vorig jaar was de toename van het direct beschikbare aanbod, wat vooral te wijten was aan de verdere verruiming van het aantal vierkante meters in Nieuwegein en Hou ten. In Nieuwegein werd de sterke toename van het aanbod veroorzaakt door het vertrek van Allianz, met als gevolg dat 30 % van de kantorenvoorraad in Nieuwegein aan het eind van het jaar te huur werd aangeboden. Ook in Utrecht nam het aanbod toe. Die toename pakte vooral nadelig uit voor de loca ties Kanaleneiland en Rijnsweerd. In het centrum van Utrecht daarentegen bleef de aanbodsituatie uiterst krap. In het gebied rondom het centraal station stond slechts 2 % van de kantoren te huur.
Opname en aanbod van kantoorruimte in regio midden m² 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0
2001
2002
bron: NVM
2003
2004
–
2005 opname
2006
–
2007
2008
2009
2010
aanbod
Opname van kantoorruimte naar grootteklasse 2010 10.000 m² en meer 7 %
13 % 200 – 499 m²
5.000 – 9.999 m² 17 % 14 % 500 – 999 m² 2.500 – 4.999 m² 18 % 31 % 1.000 – 2.499 m²
bron: NVM
Aanbod 2009
Aanbod 2010
Opname 2009
Opname 2010
Almere
Gemeente
141.000
154.500
16.500
17.500
Huurprijzen 90 – 150
Amersfoort
140.500
142.000
58.000
12.500
110 – 165 100 – 140
Ede
37.000
32.500
8.500
7.500
Houten
23.000
46.000
6.000
2.000
95 – 135
Lelystad
30.000
28.000
4.500
1.000
110 – 140
45.000
50.000
1.000
2.500
95 – 135
Nieuwegein
Maarssen
127.000
158.500
9.000
12.500
100 – 140
Utrecht
105 – 205
267.500
290.000
107.000
93.500
Veenendaal
30.000
41.000
7.000
4.000
90 – 120
Zeist
37.500
44.000
6.000
3.500
95 – 150
NVM Business Kantorenmarkt regio’s
4. Regio noord oost In de regio Noord Oost moest de kantorenmarkt het afgelopen jaar genoegen nemen met een vrij wel gelijkblijvende vraag. Dat kwam deels doordat zowel in Zwolle als in Hengelo de vraag naar wat grotere kantoren niet goed van de grond kwam, waardoor de opname in beide steden beduidend lager uitkwam dan in 2009. Weliswaar vonden in Zwolle veel kleine transacties plaats, maar hun aantal was uiteindelijk niet groot genoeg om het ontbreken van grote transacties voldoende te kunnen compenseren. In Groningen was eveneens sprake van een daling van het transactievolume, maar die daling viel gelukkig mee. Tegenover de geringere vraag naar kantoorruimte in Zwolle, Hengelo en Groningen stond een positieve vraag ontwikkeling in Enschede, Almelo en Leeuwarden. In Enschede lieten bijvoorbeeld TUI en Ten Kate & Huizinga hun oog vallen op nog te bouwen kanto ren in het gebied Zuiderval, terwijl in Almelo trans acties met de Raad voor de Kinderbescherming en de gemeente voor een sterke opleving van de vraag zorgden. Niet minder belangrijk was verder de ver huur in Leeuwarden van een te realiseren kantoor gebouw van ongeveer 7.000 m² aan UPC. Voor wat het aanbod van kantoorruimte in de regio Noord Oost betreft werd de markt vorig jaar gecon fronteerd met een sterke toename van het beschik bare aantal meters in Leeuwarden en Enschede. De toename die in Enschede plaatsvond, had tot gevolg dat daar ultimo 2010 bijna 14 % van de kantorenvoorraad te huur stond. Ook kwam meer kantoorruimte voor verhuur beschikbaar in Zwolle, Heerenveen, Meppel, Veendam en Emmen. Daarentegen konden de kantorenmarkten van Drachten en Hoogeveen weerstand bieden aan een verruiming van het aanbod; in beide steden bleef het beschikbare metrage nagenoeg onveranderd. Met betrekking tot de aanbodsituatie in de rest van de regio viel het op dat in Groningen, Hengelo, Almelo en Assen het aanbod iets terugliep.
Opname en aanbod van kantoorruimte in regio noord oost m² 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0
2001
2002
2003
bron: NVM
2004
–
2005 opname
2006
–
2007
2008
2009
2010
aanbod
Opname van kantoorruimte naar grootteklasse 2010 13 % 200 – 499 m² 5.000 – 9.999 m² 19 % 18 % 500 – 999 m² 2.500 – 4.999 m² 26 % 24 % 1.000 – 2.499 m² bron: NVM
Aanbod 2009
Aanbod 2010
Opname 2009
Opname 2010
Almelo
Gemeente
30.500
25.500
3.500
10.500
Huurprijzen 90 – 145
Assen
32.000
30.000
4.000
3.000
90 – 125
Emmen
16.500
19.000
500
500
95 – 125
Enschede
48.000
55.500
6.000
17.000
85 – 135 105 – 155
Groningen
120.000
103.500
22.500
20.000
Heerenveen
14.000
17.000
500
500
85 – 135
Hengelo
49.000
38.000
11.500
8.500
85 – 130 100 – 120
Hoogeveen
10.000
11.000
500
1.000
Leeuwarden
40.000
51.500
4.500
11.500
90 – 135
122.000
126.000
32.000
17.500
90 – 165
Zwolle
NVM Business Kantorenmarkt regio’s
5. Regio OOST De kantorenmarkt in de regio Oost had het afge lopen jaar duidelijk de wind tegen; op de vrije markt werden beduidend minder vierkante meters kantoorruimte verhuurd dan in 2009. De terug gang in de vraag naar kantoren voltrok zich welis waar over een breed front, maar was het grootst in Arnhem, Apeldoorn en Zutphen. De fors lagere opname van kantoren in Arnhem en Apeldoorn kon voor een belangrijk deel worden toegeschreven aan het nagenoeg geheel ontbreken van groot schalige verhuurtransacties. In beide steden lag het zwaartepunt van de vraag bij kleine tot middel grote metrages. Zo gering als in 2010 de opname in Arnhem en Apeldoorn was, zo groot was de vraag naar kantoren in Nijmegen, waar de opname ruim tweemaal zo groot was als het jaar ervoor. Vooral de Brabantse Poort wist te profiteren van de gunstige stemming. Er werden hier verschillende verhuurtransacties tot stand gebracht, onder meer met Strukton Rail, Scholten Awater en Alliander. Daardoor was de Brabantse Poort goed voor ruim 60 % van de opname in Nijmegen. In Deventer was de opname vorig jaar gelijk aan die van 2009, waarbij zowel in het centrum als in het Hanzepark verschillende verhuren plaatsvonden. Behalve van een teruglopende vraag ondervond de regio Oost ook hinder van een sterk oplopend aan bod van nog te verhuren kantoren. Daarbij moes ten met name Arnhem en Deventer toezien hoe in beide steden het aanbod een verdere verruiming te zien gaf. In Arnhem resulteerde dit in een leegstand van 16%, terwijl in Deventer aan het eind van 2010 ruim 20% van de kantoren te huur stond. In Deventer werd de toename deels veroor zaakt door het op risico in aanbouw nemen van kantoren in het Hanzepark. Toch wisten enkele steden zich te distantiëren van het negatieve sentiment. Zo was in Nijmegen en in Doetinchem sprake van een lichte daling van het beschikbare metrage en bleef in Apeldoorn het aanbod van kantoren vrijwel ongewijzigd.
Opname en aanbod van kantoorruimte in regio oost m² 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0
2001
2002
2003
bron: NVM
2004
2005
–
2006
opname
–
2007
2008
2009
2010
aanbod
Opname van kantoorruimte naar grootteklasse 2010
2.500 – 4.999 m² 26 %
15 % 200 – 499 m²
18 % 500 – 999 m² 1.000 – 2.499 m² 41 %
bron: NVM
Aanbod 2009
Aanbod 2010
Opname 2009
Opname 2010
Huurprijzen
Apeldoorn
Gemeente
115.500
115.000
15.000
8.500
100 – 140
Arnhem
154.000
175.000
69.000
23.000
95 – 165
Deventer
56.000
73.500
6.000
6.000
90 – 135
Doetinchem
12.500
11.500
3.500
2.000
95 – 135
Nijmegen
54.500
51.000
6.500
16.000
100 – 160 100 – 115
-
10.000
500
500
Zevenaar
Winterswijk
9.500
11.500
4.000
500
80 – 120
Zutphen
2.000
5.500
8.500
500
85 – 145
NVM Business Kantorenmarkt regio’s
6. Regio zuid De regio Zuid kan terugkijken op een jaar waarin de vraag naar kantoren zich gunstig heeft ontwik keld. In totaal vond ongeveer 182.000 m² kantoor ruimte haar weg naar gebruikers. Daarbij werd een belangrijke rol opgeëist door de provincie Noord-Brabant, die verantwoordelijk was voor het grootste deel van de gerealiseerde opname in de regio. Hoewel bijna alle steden in Brabant het afge lopen jaar een gunstige vraagontwikkeling lieten zien, viel de meeste eer te beurt aan Eindhoven en Den Bosch. Werd in Den Bosch de positieve stem ming op de kantorenmarkt vooral bepaald door de verhuur van grote metrages aan onder meer Ricoh, Ctac en BDO, in Eindhoven was het eerder de vraag naar relatief kleinschalige metrages die een belangrijke impuls gaf aan de markt. Ook in Tilburg en Breda werd de toename van het trans actievolume ingegeven door de vraag naar met name kleine metrages. Leverde vorig jaar de kantorenmarkt in de provincie Noord-Brabant een positief beeld op, de opname van kantoren in Lim burg was teleurstellend. Zowel in Maastricht als in Heerlen en Sittard-Geleen moest de kantorenmarkt genoegen nemen met een teruglopende vraag naar kantoren. De enige uitzondering hierop vormde Venlo, waar het afgelopen jaar meer meters werden opgenomen dan in 2009. Kenmerkend voor de gang van zaken op de kan torenmarkt was ook dat het totale aanbod in de regio Zuid vorig jaar verder toenam. Ofschoon de meeste steden hiermee werden geconfronteerd, was de verruiming van het aantal beschikbare meters het grootst in Eindhoven, Helmond, Maastricht en Heerlen. Hoewel in Heerlen het aanbod een belang rijke stijging liet zien, was het niettemin opvallend dat ultimo 2010 maar 6% van de kantorenvoorraad te huur stond. Overigens moest hier nog wel een oplossing worden gevonden voor de circa 37.000 m² kantoorruimte die voorheen in gebruik was bij het Centraal Bureau voor de Statistiek.
Opname en aanbod van kantoorruimte in regio zuid m² 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0
2001
2002
2003
bron: NVM
2004
2005
–
2006
opname
–
2007
2008
2009
2010
aanbod
Opname van kantoorruimte naar grootteklasse 2010 5.000 – 9.999 m² 9 %
12 % 200 – 499 m²
2.500 – 4.999 m² 16 % 25 % 500 – 999 m²
1.000 – 2.499 m² 38 % bron: NVM
Gemeente
Aanbod 2009
Aanbod 2010
Opname 2009
Opname 2010
67.000
69.000
24.500
27.500
100 – 155
Den Bosch
104.500
93.500
35.500
40.500
100 – 160
Eindhoven
151.000
174.000
25.000
35.000
100 – 185
20.000
30.000
3.000
2.000
100 – 130
Breda
Heerlen
Huurprijzen
Helmond
21.000
28.000
3.000
3.000
90 – 130
Maastricht
56.000
76.000
11.000
5.500
105 – 155
Roermond
29.000
33.500
5.500
6.000
90 – 150
Sittard-Geleen
15.000
17.500
9.000
3.000
100 – 140
Tilburg
47.500
52.000
4.500
9.000
100 – 145
Venlo
16.500
12.000
3.500
8.000
90 – 135
NVM Business Kantorenmarkt regio’s
Begripsomschrijvingen Kantoor
Een ruimtelijk zelfstandige eenheid die groten deels in gebruik is voor bureaugebonden werk zaamheden of ondersteunende activiteiten. Kantoorruimten die deel uitmaken van bedrijfs gebouwen, universiteiten of ziekenhuizen, worden niet als kantoor aangemerkt.
Opname
Verhuur- en verkooptransacties die op de vrije markt plaatsvinden. Gebruikers die in hun eigen huisvestingsbehoefte voorzien (de zogenoemde eigenbouw), worden niet tot de opname gerekend. Hetzelfde geldt voor sale-and-leasebackovereen komsten en contractverlengingen. De NVM regi streert transacties vanaf 200 m².
Aanbod
Kantoorruimte die direct beschikbaar is voor ver huur of verkoop. Kantoren die in voorbereiding zijn en derhalve nog gebouwd moeten worden, worden in het aanbod niet meegeteld. Het aan bod omvat naast leegstaande en nog in aanbouw zijnde kantoren ook ruimten die nog in gebruik zijn maar waarvan bekend is dat deze op korte termijn worden vrijgemaakt. Het aanbod wordt gemeten in gebouwen waarin minimaal 500 m² beschikbaar is.
Huurprijs
De gerealiseerde kale huur per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak, exclusief btw, service kosten en huurdersspecifieke inrichtingskosten.
Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak. Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein. Vormgeving Proof Reputation en Atelier van GOG, Amsterdam. April 2011 NVM Business Fakkelstede 1 3431 HZ Nieuwegein Telefoon: (030) 608 51 85
NVM Business Kantorenmarkt regio’s
