NAAR EEN STERKE EINDHOVENSE KANTORENMARKT

NAAR EEN STERKE EINDHOVENSE KANTORENMARKT Stec Groep aan gemeente Eindhoven

Stec Groep B.V. Peije Bruil en Guido van der Molen Juni 2011

INHOUDSOPGAVE

1.

INLEIDING 1.1 Uw situatie 1.2 Leeswijzer

1 1 1

2.

HUIDIGE KANTORENMARKT EINDHOVEN

2

3.

MARKTANALYSE KANTORENMARKT EINDHOVEN

7

4.

STRATEGIE KANTORENMARKT EINDHOVEN 11 4.1 Advies 1: Zet sterk in op de ontwikkeling van uw Stationsgebied en faseer uw deelprojecten ook voor de periode na 2020 11 4.2 Advies 2: Kies op Strijp S voor ontwikkeling van kantoorruimte voor kleinschalige gebruikers en overweeg andere functies 14 4.3 Advies 3: Zet als eerste in op het versterken van Flight Forum om deze locatie aantrekkelijk te houden 17 4.4 Advies 4: Ondersteun initiatieven voor het tegengaan van leegstand, maar kies niet direct voor een actieve benadering 22 4.5 Advies 5: Stimuleer regionale afstemming van kantoorontwikkelingen 25 4.6 Locatiegebonden en overige adviezen 27 BIJLAGEN A. Huidige kantorenmarkt Eindhoven B. Nieuwbouwbehoefte kantoren Eindhoven 2020 C. Bestaand kantorenbeleid Eindhoven D. Beschrijving Eindhovense kantoorlocaties

1. INLEIDING 1.1 Uw situatie U wilt beschikken over een up-to-date kantorenbeleid Eindhoven is de vijfde kantorenstad van Nederland. Dit vraagt om een up-to-date kantorenbeleid, vindt u. Voor het vigerend beleid geldt uw kantorennota uit 2005 als uitgangspunt. Deze nota is inmiddels verouderd, te meer omdat zij gebaseerd is op cijfers uit 2001. De laatste ontwikkelingen op de vastgoedmarkt (de economische crisis, het Nieuwe Werken, daling beroepsbevolking, duurzaamheid) en de groeiambities van Eindhoven (Brainport) zijn daardoor niet (voldoende) verwerkt. Dit alles vraagt om nieuwe keuzes voor uw kantoren (prioritering, fasering). Aanvullen en aanscherpen van bestaande gegevens U beschikt, door onze marktscan voor de locatie Landforum en de jaarlijkse marktrapportage van DTZ Zadelhoff voor Eindhoven, reeds over veel bruikbare input voor uw kantorennota. Het gaat u nu vooral om verdere aanvulling en aanscherping van deze gegevens. Expliciet benoemde u: • het schaalniveau: ook kijken naar kantoorlocaties in omliggende gemeenten waar u markt mee ‘communiceert’; • kwalitatieve insteek: een uitsplitsing maken naar deelsegmenten en locatie(typen); • locaties: ook conclusies formuleren over andere locaties dan Landforum en Flightforum; • Philips: rekening houden met de Philips-locaties, omdat dit een grote speler is in Eindhoven; Verder is het voor u heel belangrijk dat dit traject niet eindigt met een (beleids)nota: u wilt ook input voor de uitvoering, zo gaf u ons mee. In dit rapport leest u onze belangrijkste conclusies en en adviezen.

1.2 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk hebben we een overzicht gemaakt van de belangrijkste marktgegevens van de huidige Eindhovense kantorenmarkt. Hoofdstuk 3 gaat in op de nieuwbouwbehoefte en plancapaciteit van nieuw te ontwikkelen kantoorruimte in Eindhoven. De strategische keuzes voor de Eindhovense kantorenmarkt vindt u in hoofdstuk 4. De bijlagen vormen de onderbouwing van onze analyse en adviezen.

Naar een sterke Eindhovense kantorenmarkt Stec Groep aan gemeente Eindhoven 10.249

1

2. HUIDIGE KANTORENMARKT EINDHOVEN In dit hoofdstuk hebben we voor u een factsheet gemaakt van de huidige kantorenmarkt in Eindhoven met daarin de belangrijkste marktgegevens. In bijlage A vindt u een uitgebreid overzicht van de analyse van de kantorenmarkt in Eindhoven. Tabel 1: factsheet kantorenmarkt Eindhoven 2011 kenmerk kantorenvoorraad

aanbod / leegstand

1

toelichting • Eindhoven beschikt over een totale kantorenvoorraad van ruim 1,4 miljoen m² vvo; 1 • Daarmee is de gemeente de zesde kantorenstad van Nederland (na de G4 en Haarlemmermeer/Schiphol). • De afgelopen tien jaar (2001-2010) is de voorraad met zo’n 200.000 m² vvo toegenomen. Na een groei vanaf 2001 is de voorraad gestabiliseerd vanaf 2008. • Ruim 200.000 m² vvo kantoorruimte wordt in Eindhoven te koop of te huur aangeboden. In totaal gaat het om circa 15% van de totale voorraad. De afgelopen jaren is, mede als gevolg van de economische crisis, het aanbod toegenomen. • Het merendeel van de kantoorpanden (circa 35%) die beschikbaar zijn, zijn gevestigd op snelweglocaties (zoals Eindhoven Airport en Flight Forum) of locaties op uitvalswegen (Ring van Eindhoven). Een kwart van het aanbod vinden we in het centrum/stationsgebied. • Meer dan 60% van het beschikbaar aanbod is kleiner dan 1.000 m² vvo. Slechts een beperkt deel (zo’n 15%, twintig panden) van het aanbod bestaat uit panden die groter zijn dan 2.000 m² vvo • Zo’n 80 tot 90% van het aanbod van kantoorruimte Eindhoven staat ook daadwerkelijk leeg. Eindhoven heeft een leegstandspercentage van zo’n 11%. De leegstand van kantoorruimte is fors, maar ligt onder het Nederlands gemiddelde van 14%.

Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht;


2

(nieuwbouw)opname

• •

doelgroepen

•

grootteklasse

• • •

• huurprijs

•

De jaarlijkse opname van kantoorruimte in Eindhoven bedraagt circa 60.000 m² vvo per jaar. De laatste jaren is de opname sterk gedaald. Ongeveer een derde van de totale opname bestaat uit kantoorruimte in nieuwbouwpanden. Dit is iets onder het Nederlands gemiddelde van zo’n 40%. De jaarlijkse nieuwbouwopname bedraagt gemiddeld zo’n 20.000 m² vvo de laatste tien jaar (2001-2010). De kantorenmarkt in Eindhoven wordt gedomineerd door de zakelijke dienstverlening en de overheid en non-profit instellingen. Samen zijn deze sectoren goed voor ruim 60% van de totale opname in de laatste tien jaar. In vergelijking met Nederland heeft Eindhoven een bovengemiddeld aandeel ICT. Ruim 85% van het totaal aantal transacties in Eindhoven is kleiner dan 1.000 m² vvo. Zo’n 13% van de totale transacties in de afgelopen tien jaar was groter dan 2.000 m² vvo. Het betrof zo’n 50 kantoorpanden. Wel hebben deze transacties een gezamenlijk aandeel van ruim 35% in de totale opname. De grootste vijf transacties in de afgelopen tien jaar kwamen op naam van VGZ, Atos Origin, Getronics, de gemeente Eindhoven en Deloitte/AKD. De gemiddelde huurprijs in Eindhoven voor kantoorruimte bedraagt circa € 90 tot € 175 euro per m² vvo (excl, btw)

Bron: DTZ Zadelhoff, 2011; Dynamis, 2011; PropertyNL, 2011; Bewerking: Stec Groep, 2011


3

Figuur 1: overzicht kantoorlocaties Eindhoven


4


5

Belangrijkste conclusies voor Eindhoven • Eindhoven heeft, als zesde kantorenstad, een dominante positie binnen de Nederlandse kantorenmarkt. • De kantorenmarkt van Eindhoven is ziek (net als de landelijke situatie op de kantorenmarkt)! De stad heeft te maken met een forse leegstand van circa 11% van de totale voorraad. Dit is weliswaar minder dan het Nederlands gemiddelde van 14%, maar nog steeds fors meer dan de gewenste frictieleegstand van 5 à 6%. Meer dan 180.000 m² vvo kantoorruimte in Eindhoven staat leeg. Dit vraagt om actie van eigenaar/gebruikers, maar ook een actieve rol van de gemeente. Doelstelling moet zijn om de leegstand te doen terugdringen en te streven naar een ‘gezonde’ kantorenmarkt met toekomstbestendige locaties. • De jaarlijkse opname van kantoorruimte is aan het afnemen. De economische crisis heeft hier een grote rol in, maar ook de afname van de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte. Hierop inspelen is een must. Dit betekent keuzes maken en zorgen voor een goede verhouding tussen vraag en aanbod. Overaanbod zorgt, zeker op termijn, voor meer leegstand.


6

3. MARKTANALYSE KANTORENMARKT EINDHOVEN In dit hoofdstuk wordt de nieuwbouwbehoefte en de plancapaciteit van kantoorruimte (vraag-aanbod) met elkaar geconfronteerd. In bijlage B wordt hier uitvoerig op ingegaan. Plannen voor het toevoegen van bijna 300.000 m² kantoorruimte In tabel 2 is een overzicht gemaakt van de totale plancapaciteit voor kantoren in Eindhoven. In totaal heeft uw gemeente plannen voor het toevoegen van zo’n 296.000 m² bvo kantoorruimte2. Het Stationsgebied, onderdeel van de Spoorzone (samen met Stadionkwartier, Prof. Dr. Dorgelolaan en Strijp S), beschikt over het grootste aantal vierkante meters. Dit is de enige echte centrum/stationslocatie van Eindhoven (wanneer wordt uitgegaan van een straal van 1 km of 5 minuten lopen vanaf het station). Eindhoven beschikt daarnaast over plannen voor ontwikkeling van kantoren aan de randen van het centrum (centrumschil) en de snelweg A-2. Overigens is de Figuur 2: Spoorzone Eindhoven planvoorraad in het snelwegmilieu drastisch teruggebracht doordat het gemeentebestuur van Eindhoven in 2010 heeft besloten om de nieuwbouw-kantoorlocatie Land Forum (circa 100.000 m² bvo) langdurig uit de markt te halen.

2

Dit aantal is exclusief de plannen voor Land Forum (100.000 m² bvo, voorlopig uit de markt gehaald), High Tech Campus Eindhoven (100.000 m² kantoorachtigen voor R&D), de ontwikkeling van een kantoorgebouw op de Prof. Dr. Dorgelolaan (12.000 m² bvo) en mogelijke ontwikkeling van kantoren op het terrein van de TU/E.


7

Tabel 2: plancapaciteit kantoren in Eindhoven, m² bvo locatie 3 Stationsgebied / centrum Stadionkwartier Strijp S Flight Forum Eindhoven Airport Overige locaties Totaal

plancapaciteit (m² bvo) 105.000 20.000 90.000 50.000 18.000 13.000 296.000

kantoormilieu centrum/station centrumschil centrumschil snelwegmilieu snelwegmilieu overige locaties

Bron: gemeente Eindhoven, 2011; Bewerking: Stec Groep, 2011

Nieuwbouwbehoefte van circa 140.000 m² bvo tot 2020 Eindhoven heeft tot 2020 een nieuwbouwbehoefte van circa 140.000 m² bvo. Voor de berekening van de nieuwbouwbehoefte in Eindhoven zijn de uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en bovenregionale vraag bij elkaar opgeteld. Van de vervangingsvraag wordt gesteld dat een derde van de gebruikers behoefte heeft aan een nieuwbouwpand (dit is vergelijkbaar met het huidige aandeel van de nieuwbouwpanden in de opname van Eindhoven, maar ook met recent onderzoek van het EIB). Er is ingespeeld op de gevolgen van ‘het nieuwe werken’ door te rekenen met een moderne kantoorquotiënt van 20 m² bvo per werkzame persoon. Voor de periode 2020-2030 wordt de nieuwbouwbehoefte ingeschat op circa 90.000 m² bvo. Deze daling van de nieuwbouwbehoefte in vergelijking met vorige jaren komt vooral door de afname van de uitbreidingsvraag als gevolg van demografische ontwikkelingen (zoals de vergrijzing).

3

De totale plancapaciteit voor het Stationsgebied bestaat uit de VVV-locatie (20.000 m²), Stationslocatie Zuidoost (voormalige postkantoor, 30.000 m², voor 2020) en het Stationsdistrict Noord (locatie Neckerspoel, 55.000 m², na 2020).


8

Figuur 3: verdeling van de plancapaciteit en nieuwbouwbehoefte naar kantoormilieu tot 2020

Bron: Stec Groep, 2011

Vooral overcapaciteit op locaties in de centrumschil en langs de snelweg In figuur 3 is de plancapaciteit verdeeld naar kantoormilieu en vervolgens geconfronteerd met de nieuwbouwbehoefte tot 2020. Er valt op dat in nagenoeg alle milieus meer plancapaciteit dan nieuwbouwbehoefte is. In het bijzonder op de locaties langs de snelweg (Flight Forum, Eindhoven Airport) en de centrumschil (Strijp S, Stadionkwartier) is aanzienlijk minder nieuwbouwbehoefte dan plancapaciteit. Afhankelijk van de dynamiek (en uitbreiding) van Eindhoven Airport, verwachten we dat maximaal 30% van de gebruikers behoefte heeft aan een locatie in het snelwegmilieu. Ter vergelijking: gemiddeld ligt de behoefte voor snelweglocaties in Nederland op maximaal 25%. De aanwezigheid (en uitbreiding) van het vliegveld zorgt er voor dat de behoefte aan dit kantorenmilieu in Eindhoven gemiddeld iets hoger kan liggen. De vraag naar kantoorruimte in de centrumschil is deels afhankelijk van de kracht van het Stationsgebied. Bij een sterke ontwikkeling van het Stationsgebied, zullen Naar een sterke Eindhovense kantorenmarkt Stec Groep aan gemeente Eindhoven 10.249

9

kantoren in de centrumschil voor gebruikers veelal minder aantrekkelijk worden. Daarom is een sterke profilering van beide gebieden belangrijk (zie ook onze adviezen). Door een goede fasering is binnen het Stationsgebied overigens geen sprake van overcapaciteit. Een deel van de plancapaciteit wordt gerealiseerd na 2020. Waar mogelijk kunnen andere functies (zoals een hotel) ook een deel van de kantoormeters vervangen. Belangrijkste conclusies voor Eindhoven • In uw prioriteitennota is een viertal locaties aangewezen voor de ontwikkeling van nieuwe kantoorpanden: het Stationsgebied, Centrum, Strijp-S en Meerhoven (locatie Flight Forum). De plannen voor Land Forum, heeft u (tijdelijk) op de plank gelegd. In totaal beschikt Eindhoven nu over een plancapaciteit van circa 296.000 m² bvo • De plancapaciteit is nog steeds fors meer dan de nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte in Eindhoven tot 2020 van zo’n 140.000 m² bvo. Wanneer de nieuwbouwbehoefte wordt verdeeld naar kantoormilieu, valt op dat met name in de centrumschil en langs de snelweg een (theoretische) overcapaciteit aan kantoormeters aanwezig is. • De gemeente hecht er grote waarde aan om het aanbod zo marktconform mogelijk te faseren en sterke, toekomstbestendige locaties te maken. Daarom is het belangrijk om nu strategische keuzes te maken. In het volgende hoofdstuk wordt hier op ingespeeld.


10

4. STRATEGIE KANTORENMARKT EINDHOVEN In dit hoofdstuk staan onze belangrijkste adviezen voor uw kantorenmarkt op basis van onze analyse van de Eindhovense kantorenmarkt.

4.1 Advies 1: Zet sterk in op de ontwikkeling van uw Stationsgebied en faseer uw deelprojecten ook voor de periode na 2020 We adviseren u om binnen de Spoorzone sterk in te zetten op verdere ontwikkeling van kantoren in het Stationsgebied. Deze locatie is vanuit markttechnisch perspectief de meest aantrekkelijke ontwikkelingslocatie van Eindhoven. Daarbij raden we u aan om uw plannen/deelprojecten uit te spreiden over de tijd en deels te faseren voor de periode tot 2030. Waarom? •

Stationsgebied voldoet aan de wensen van de moderne kantoorgebruiker Het Stationsgebied is vanuit markttechnisch perspectief de meest aantrekkelijke ontwikkelingslocatie van Eindhoven, omdat de locatie voldoet aan de kwaliteitscriteria die de moderne kantoorgebruiker stelt. De locatie is namelijk zowel per auto als per OV uitstekend bereikbaar, beschikt over voldoende parkeerruimte en heeft door de ligging nabij het centrum een aantrekkelijk verblijfklimaat (mix van functies in combinatie met aantrekkelijke gebiedskwaliteit). Daarnaast beschikt het Stationsgebied over een aantal moderne kantoorgebouwen (zoals de Kennedytoren).


11

•

Meer dan voldoende plancapaciteit in Stationsgebied voor periode tot 2030 Tot 2020 heeft Eindhoven behoefte aan de toevoeging van maximaal zo’n 60.000 m² bvo kantoorruimte in het Stationsgebied. Dit is minder dan de totale plancapaciteit voor deze locatie van 105.000 m² bvo. U speelt hier op in door een deel van de plancapaciteit in de periode na 2020 te ontwikkelen. In de periode 2020-2030 is er behoefte aan toevoeging van iets meer dan 30.000 m² bvo op deze locatie, schatten we in. Hiermee is de nieuwbouwbehoefte tot 2030 goed in verhouding met uw plancapaciteit voor het Stationsgebied.

•

U sluit aan op een succesvolle bestaande locatie Met de ontwikkeling van uw Stationsgebied kiest u voor het uitbreiden van een bestaande succesvolle kantoorlocatie. Er is voldoende massa aanwezig en er is voldoende bestaansrecht voor voorzieningen en (hoogwaardig) openbaar vervoer. Daarnaast kan verder geïnvesteerd worden in een aantrekkelijke omgeving. Het bijkomend voordeel van het Stationsgebied, is dat deze locatie zich al bewezen heeft: er zijn al veel (grote) gebruikers gevestigd. Dit heeft een aantrekkende werking op nieuwe kantoorvestigers.

•

Ontwikkeling van het Stationsgebied zorgt voor versterking van bestaande kantoren op deze locatie Door de ontwikkeling van nieuwe kantoren in het Stationsgebied investeert u direct in de gebiedskwaliteit van deze locatie. Door de toevoeging van nieuwe kantoren goed te faseren en overaanbod tegen te gaan, zorgt u er tegelijkertijd voor dat bestaande kantoorpanden hun waarde sterker behouden. Eigenaren, maar ook gebruikers, zullen dan eerder geneigd zijn te investeren in bestaand vastgoed, waardoor deze panden beter aansluiten bij de nieuwe ontwikkelingen.

Hoe? In onderstaande tabel leest u alle relevante punten voor het inrichtingsprofiel van het Stationsgebied.


12

uitstraling

omvang panden

verblijfskwaliteit

Parkeren Bereikbaarheid Deelprojecten

• • • • • • • • • • • • • •

•

•

Doelgroepen

•

Marktbehoefte

• •

Fasering

•

Het Stationsgebied in Eindhoven vormt het visitekaartje van de stad. Een moderne, hoogstedelijke uitstraling is belangrijk! Strakke, moderne architectuur, eenheid en samenhang (stijl en kleur), veel dynamiek Losse kantoorpanden, geen enorme kolossen (‘muur van kantoren’) (Middel)grote kantoorpanden, variërend van circa 2.500 m² tot circa 10.000 m². Single en multitenant, met voldoende flexibiliteit en eigen identiteit. Sterk inspelen op ‘het nieuwe werken’. Zet in op een mix van functies, zoals horeca, congrescentrum, museum en retail. Duidelijke looproutes naar het centrum, maar ook aansluiting van noord- en zuidzijde station. Locatie kenmerkt zich nu vooral door veel stenen; meer groen aanleggen! Veel parkeren, ondanks het feit dat het een locatie bij station is. Gezamenlijke parkeervoorziening, bij voorkeur onder gebouwen. Per auto in maximaal 10 tot 15 minuten naar de snelweg (is nu ook al uitstekend in Eindhoven). OV: hoge frequentie, hoge kwaliteit, goede aansluitingen en heldere informatievoorziening. De noordzijde van Stationsgebied (locatie busremise) is vanuit markttechnisch perspectief het meest aantrekkelijk, door de ligging nabij grotere kantoorgebruikers en de (moderne) Kennedy toren. Ontwikkeling van deze locatie kan van de noordzijde, direct aan het station, een moderne kantorenboulevard maken. Deze plek is voor ontwikkeling het meest gecompliceerd (doordat busremise dan ook moet worden herontwikkeld). Wanneer er een aantrekkelijke looproute van noord naar zuidzijde (centrumkant) van station wordt gemaakt (door treintunnel) wordt afstand tussen beide kanten van station voor het gevoel minder groot. Nieuwe kantoorontwikkeling aan de zuidzijde sluit dan beter aan bij de bestaande kantoren aan de noordzijde, doordat het gebied meer eenheid vormt. Aan zuidzijde wordt, volgens de huidige plannen, begonnen met het voormalige postkantoor. Dit gaat om een fors programma (circa 30.000 m² bvo). Het ontwikkelen van een kantoorkolos met deze omvang is weinig succesvol, schatten we in. Daarom adviseren we combinaties met andere functies (zoals een hotel) en of de ontwikkeling van meer middelgrote kantoorgebouwen. Hoofdkantoren, ICT, zakelijke dienstverlening, banken/verzekeraars, overheid en non-profit en mogelijk ook backoffices en callcenters; Naar schatting 40% van totale nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte in Eindhoven. Tot 2020 maximaal zo’n 60.000 m² bvo. Voor de periode 2020-30 naar schatting behoefte aan iets meer dan 30.000 m² bvo. Tot 2020: ontwikkeling van Stationslocatie Zuidoost (voormalige postkantoor, 30.000 m² bvo) en de


13

• Overig

• •

VVV-locatie (20,000 m² bvo). Na 2020: ontwikkeling van het Stationsdistrict-Noord (locatie busremise) met een totale plancapaciteit van 55.000 m² bvo (indien mogelijk deels invullen met andere functies). Tijdens de verdere ontwikkeling van het Stationsgebied moet de locatie goed kunnen functioneren. De gebruikers moeten zo min mogelijk hinder hebben van toevoeging van nieuwe kantoorruimte Meer dan voldoende plancapaciteit tot 2030;

4.2 Advies 2: Kies op Strijp S voor ontwikkeling van kantoorruimte voor kleinschalige gebruikers en overweeg andere functies Voor de ontwikkeling van Strijp S adviseren we u te kiezen voor een kantorenprofiel gericht op kleinschalige kantoorgebruikers (met een omvang tot maximaal zo’n 1.000 m²). Hiermee kan de locatie aanvullend zijn op de kantoorontwikkeling in het Stationsgebied en is de locatie geen concurrent. Waarom? •

Aanvullende locatie voor kantoren in Stationsgebied (niet concurreren) De locatie Strijp S richt zich momenteel grotendeels op vergelijkbare doelgroepen als het Stationsgebied. De plannen gaan uit van ontwikkeling van een drietal kantoorpanden met een omvang van circa 20.000 m² bvo voor meerdere gebruikers. Het Stationsgebied is door de ligging (direct in het centrum en bij het station) en de aanwezigheid van bestaande gebruikers echter meer aantrekkelijk dan Strijp S. Daarbij is Strijp S geen centrumlocatie en zijn de beoogde nieuwe kantoorpanden weinig verweven met het (multifunctionele) gebied. Door te kiezen voor kleinschalige kantoorgebruikers op Strijp S, kiest u voor een profiel dat aanvullend is op het programma voor het Stationsgebied.

•

Aansluiten bij bestaande, kleinschalige kantoorgebruikers Op Strijp S zijn een groot aantal kleinschalige bedrijfjes gevestigd die


14

veelal actief zijn in de creatieve industrie. Er is de afgelopen jaren, in bestaande, oude Philips gebouwen, ruim 70.000 m² vvo verhuurd aan dit type gebruikers4. Door op Strijp S te kiezen voor een meer kleinschalige invulling van nieuwbouw kantoorruimte (en daarmee minder meters) sluit u goed aan op deze groep. Eventuele doorstarters en/of groeiende bedrijven (zowel vanuit de oude Philips panden als van elders) kunt u dan op Strijp S vasthouden en faciliteren. •

Onvoldoende nieuwbouwbehoefte voor volledige kantorenprogramma (aanvullende functies) Er is in Eindhoven onvoldoende nieuwbouwbehoefte voor ontwikkeling van het volledige programma aan kantoorruimte in het ‘centrumschil-milieu’. In totaal beschikt u over plannen voor het toevoegen van circa 110.000 m² bvo kantoorruimte op de locaties Stadionkwartier en Strijp S. Dat is aanzienlijk meer dan de geraamde nieuwbouwbehoefte (maximaal 30%) van zo’n 40.000 m² bvo tot 2020. Op de locatie Stadionkwartier wordt (op korte termijn) een kantoorgebouw van 20.000 m² bvo gerealiseerd. Voor Strijp S blijft hierdoor een nieuwbouwbehoefte van maximaal zo’n 20.000 m² bvo over.

•

Er is behoefte aan kleinschalige kantoorruimte in Eindhoven Ruim 85% van het aantal transacties op de Eindhovense kantorenmarkt is kleiner dan 1.000 m² vvo. Uw plancapaciteit richt zich grotendeels op (middel)grote gebruikers. Door op Strijp S in te zetten op de meer kleinschalige kantoorgebruikers bent u onderscheidend. Daarmee richt u zich op een goed segment in de markt5. We raden u aan om uw visie voor Strijp S vast te houden, meer te faseren en u meer te richten op andere doelgroepen en doeleinden (zoals andere functies in plaats van kantoren).

4

Deze bedrijven hebben gekozen voor lage prijs, veel flexibiliteit in een markante omgeving. Slechts een beperkt deel van dit type gebruikers zal interesse hebben voor nieuwbouw (met een aanzienlijk hogere huurprijs) 5 Maar let op: deze gebruikers wachten niet alleen op nieuwbouw op Strijp S, maar vinden met name een weg op de bestaande markt. Naar een sterke Eindhovense kantorenmarkt Stec Groep aan gemeente Eindhoven 10.249

15

Hoe? Kort vatten we onze aanpak voor Strijp S samen in vijf stappen: 1. 2. 3. 4. 5.

Zet in op minder meters Richt u op de kleinere gebruikers Ontwikkel kleinere gebouwen of (middel)grote gebouwen met veel flexibiliteit en identiteit Behoud de bestaande gebruikers en faciliteer deze groep Richt u (nog meer) op andere functies om het gebied levendig te maken

In onderstaande tabel leest u alle relevante punten voor het inrichtingsprofiel voor Strijp S. uitstraling

• • •

omvang panden

• • • •

verblijfskwaliteit

• • • •

Parkeren

• •

Hoge architectonische kwaliteit, passend bij bestaande gebouwen Voldoende aandacht voor cultuurhistorie; dat is juist uniek aan deze locatie. Gebouwen in een lijn (eenduidigheid), vergelijkbaar kleurgebruik, bij voorkeur aansluitend op panden die al op Strijp S gevestigd zijn. Geen kolossen, maar panden die variëren van circa 800 tot maximaal zo’n 5.000 m² bvo. Single en multitenant. Flexibele invulling van gebouwen (mogelijk ook atelierruimte of zelfs hoogwaardige bedrijfsruimte). Sterk inspelen op ‘Het Nieuwe Werken’, oftewel, veel ontmoetingsruimte, gebruik maken van natuurlijk licht, glas, open ruimtes et cetera. Dynamisch en aantrekkelijk: groen, looproutes, leisure, veel voorzieningen. Strijp S moet eigen identiteit krijgen; huidige uitstraling versterken. Gebied moet levendig zijn, veel reuring. Kantoren sterk betrekken bij gehele gebied; sterk gericht op ontmoeten binnen Strijp S en gebruik maken van gebied. Veel parkeren, zeker omdat het locatie langs/nabij uitvalswegen is. Gezamenlijke parkeervoorziening, bij voorkeur onder gebouwen, maar parkeren in parkeergarage is ook een oplossing.


16

Doelgroepen Marktbehoefte

• • • • •

Fasering

•

Overig

•

Bereikbaarheid

Per auto uitstekend: in ruim 5 minuten naar de snelweg (is nu al haalbaar). OV: goede frequentie, bij voorkeur per trein, maar HOV voldoet ook. NS Station Eindhoven Beukenlaan betrekken bij ontwikkeling kantoorruimte. ICT, zakelijke dienstverlening, non-profit, backoffices, callcenters, ZZP’ers/doorstarters; Tot 2020 zo’n 20.000 m² bvo. Voor de periode 2020-30 rekenen we op maximaal zo’n 20.000 tot 25.000 m² bvo (hierbij gaan we er van uit dat de volledige plancapaciteit voor kantoorruimte in het Stadionkwartier van 20.000 m² bvo is ontwikkeld). Huidige fasering van Strijp S loopt tot 2020. Voor het ontwikkelen van kantoorruimte adviseren we om deze periode te verlengen. Gezien het feit dat wordt gekozen voor kantoorontwikkeling aan de randen van de locatie, moet dit technisch gezien mogelijk zijn. We adviseren om, in plaats van kantoorruimte, waar mogelijk ruimte te bieden aan alternatieve functies, zoals onderwijs, musea en/of horeca.

4.3 Advies 3: Zet als eerste in op het versterken van Flight Forum om deze locatie aantrekkelijk te houden Na het Stationsgebied en Strijp S is de snelweglocatie Flight Forum uw grootste ontwikkelingslocatie. U kunt op deze locatie nog circa 50.000 m² bvo kantoorruimte toevoegen. Meer dan 50.000 m² bvo kantoorruimte is op deze locatie (op het kantorencluster) reeds ontwikkeld en huisvest een aantal grote kantoorgebruikers, zoals PriceWaterhouseCoopers, Deloitte en Getronics Pink Roccade. Flight Forum kenmerkt zich door modern vastgoed op een aantrekkelijke locatie nabij snelweg A-2 en Eindhoven Airport. Desondanks staan op deze locatie ook de nodige kantoorpanden leeg (circa 11.000 m² vvo). Dit komt mede doordat Flight Forum, ondanks de relatief moderne kantoorpanden, niet volledig voldoet aan de eisen van de moderne kantoorgebruiker. We raden u daarom aan deze locatie te versterken. Juist omdat u nog beschikt over ontwikkelingscapaciteit op Flight Forum is dit extra essentieel. Op termijn verdienen ook uw overige kantoorlocaties aandacht; immers, ook deze locaties moeten worden gekoesterd om leegstand tegen te gaan. Waarom?


17

•

Flight Forum voldoet niet voldoende aan de vestigingseisen van de moderne kantoorgebruiker Uw locatie Flight Forum beschikt over een uitstekende autobereikbaarheid en perfecte ligging in de nabijheid van de snelweg A-2 en Eindhoven Airport. Toch voldoet Flight Forum niet volledig aan de vestigingseisen van de moderne kantoorgebruiker, zo blijkt ook uit de expertmeeting. De locatie beschikt weliswaar over moderne kantoorpanden, maar oogt ook erg ‘versteend’ en is sterk monofunctioneel. Dit komt het verblijfsklimaat op Flight Forum niet ten goede. Daarnaast worden de (aantrekkelijke) kantoorpanden ontsierd door geparkeerde auto’s voor en rondom de panden en is de locatie an sich nog onvoldoende bekend als kantoorlocatie bij de markt. Flight Forum staat vooral bekend als bedrijventerrein. Doordat u op Flight Forum nog beschikt over ontwikkelingsruimte voor kantoren, adviseren we u om verbetering van het totale gebied tegelijkertijd met de ontwikkeling van nieuwe kantoren op te pakken.

•

U bent er nu op tijd bij! Door nu te investeren in het verbeteren van de kwaliteit op Flight Forum voorkomt u hoge kosten op langere termijn. In figuur 4 is de levenscyclus van een kantoorlocatie weergegeven. Flight Forum bevindt zich aan het einde van de eerste fase. De locatie is nog relatief nieuw, het vastgoed heeft een hoge commerciële waarde. Met behulp van een relatief kleine investering kan de kwaliteit op peil worden gehouden en worden verbeterd. Wanneer de locatie in kwaliteit verder afneemt (fase 2), zijn flinke investeringen nodig om de locatie weer op het gewenste kwaliteitspeil te krijgen. Deze tweede fase is dan ook het moeilijkste moment voor ingrijpen. In fase 3 is de commerciële waarde van het vastgoed dermate laag (verouderd) dat investeren in de locatie haalbaar wordt (verelendung). Door nu te kiezen voor het versterken van Flight Forum kunt u de kwaliteit van de locatie op peil houden. Niet investeren betekent hogere kosten op (middel)lange termijn.


18

Figuur 4: levenscyclus van een kantoorlocatie

Bron: Stec Groep, 2010

•

Flight Forum is uw grootste snelweglocatie met ontwikkelingscapaciteit Flight Forum is, samen met Eindhoven Airport, uw enige snelweglocatie met ontwikkelingscapaciteit. Van beide locaties heeft Flight Forum verreweg de meeste ontwikkelingscapaciteit. Uw gemeente beschikt niet over andere ontwikkelingslocaties langs de A-2. Juist daarom moet Flight Forum voldoende aantrekkelijk zijn, om zo gebruikers die voorkeur hebben voor een snelweglocatie te kunnen faciliteren.

Let op: ook binnen snelwegmilieu meer dan voldoende kantoormeters! U heeft plannen voor het toevoegen van circa 68.000 m² bvo kantoorruimte binnen het snelwegmilieu (Flight Forum 50.000 m² en Eindhoven Airport 18.000 m² bvo). Tot 2020 bedraagt de geraamde nieuwbouwbehoefte voor uw snelwegmilieu maximaal zo’n 40.000 m² bvo. Met beide ontwikkelingslocaties heeft u ook voldoende capaciteit voor de periode na 2020.

•

“Concurrentie” met omliggende gemeenten


19

De gemeenten rondom Eindhoven (Veldhoven, Best, Son en Breugel, Waalre) beschikken over ontwikkelingsruimte voor kantoren en “kantoorachtigen” op bedrijventerreinen langs de snelweg. Wanneer u de kwaliteit van uw locatie Flight Forum versterkt, komen bedrijven die zich “aan de Eindhovense kant van de A-2” willen vestigen, niet in de verleiding om zich in een van de randgemeenten te oriënteren. Hoe? Box 1: Eerste adviezen voor verbeteren Flight Forum In de markttoets voor Land Forum (Stec Groep, 2010) hebben wij u een aantal tips gegeven voor het verbeteren van de kwaliteit op Flight Forum. De meest praktische (en uitvoerbare) adviezen voor u zijn het toevoegen van voorzieningen en meer groen op de locatie. Inmiddels bent u hiermee gestart (mede door de geplande nieuwbouw van een facility centre). Daarnaast kunt u overwegen om: • Een bijeenkomst met eigenaar/gebruikers te organiseren op Flight Forum en gezamenlijk oplossingen te bedenken voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit; • Met een landschapsarchitect het gebied in te gaan en ideeën uit te wisselen. Welke quick wins zijn nu haalbaar en door u te beïnvloeden? • Organiseer een brainstormsessie over meer voorzieningen op Flight Forum; nodig partijen uit, ga in gesprek; • Organiseer een aansprekend evenement, plaats een bijzonder kunstwerk of creëer een landmark op Flight Forum; • Verken de kansen voor verdere gebiedsontwikkeling met Eindhoven Airport en Meerhoven (maar ook de resterende ontwikkelingsruimte op Flight Forum). In onderstaande tabel leest u alle relevante punten voor het verdere inrichtingsprofiel voor Flight Forum.


20

uitstraling

•

•

omvang panden verblijfskwaliteit

Parkeren

• • • • • • • •

Doelgroepen

• • • • • •

Marktbehoefte

•

Overig

•

Bereikbaarheid

Het kantoor wordt beschouwd als het visitekaartje van een bedrijf. Kantoorgebruikers op deze locatie stellen daarom hoge eisen aan de herkenbaarheid en een hoogwaardige uitstraling van het kantoorpand. Hoge architectonische kwaliteit, aansluitend op huidige kantoorpanden op Flight Forum (zodat het een aangesloten gebied wordt). Vergelijkbaar kleurgebruik, niet te veel glas! Beter herkenbare naam, specifiek voor de kantoorlocatie. Afgesloten gebied, weinig relatie met bedrijfsruimte. Het merendeel van de kantoorpanden op snelweglocaties heeft een omvang van 2.500 m² tot 10.000 m². Moet zeker omhoog (zie ook bovenstaand advies). Groen, looproutes, water, koppeling met golfbaan et cetera Toevoegen van voorzieningen: kinderopvang, horeca, ontmoetingsplekken. Meer dan uitstekend! Bij voorkeur onder gebouw of achter gebouwen (bij huidige panden te veel auto’s voor kantoorpanden). Er zijn concrete plannen voor het toevoegen van een extra parkeergarage (met 550 parkeerplaatsen) Uitstekend per auto, enkele minuten vanaf de snelweg. Er komt een tweede aansluiting op de snelweg (aan de kant van Eindhoven Airport) Interne routing van Flight Forum kan wel worden verbeterd, is nu voor bezoekers vaak onduidelijk. OV-bereikbaarheid per HOV lijn is goed, maar kan nog beter. Vooral reistijd is lang (minder haltes?). Middelgrote, regionaal en nationaal georiënteerde zakelijke en financiële dienstverlening zoals ICT, verzekeraars, consultancy, etc.; Circa 20 tot 30% van totale nieuwbouwbehoefte, oftewel zo’n 30.000 tot 40.000 m² bvo tot 2020. Na 2020 is er behoefte aan circa 20.000 tot 25.000 m² bvo kantoorruimte aan de snelweg. Flight Forum kan profiteren van de groei van de luchthaven.


21

4.4 Advies 4: Ondersteun initiatieven voor het tegengaan van leegstand, maar kies niet direct voor een actieve benadering Uw gemeente heeft zich, met het transformatiebeleid en de prioriteitennota, ten doel gesteld om de leegstand van kantoren in Eindhoven tegen te gaan en op een gezond niveau te brengen. Uitgangspunt is dat eigenaren van solitaire leegstaande panden zelf initiatief nemen en hoofdverantwoordelijk blijven voor oplossing van het eigen probleem. Wanneer marktpartijen zelf kansen zien om verouderd vastgoed te renoveren of uit de markt te nemen en om te zetten naar andere functies stimuleert u dat. Op locaties waar de leegstand een serieus gebiedsprobleem wordt, volstaat een reactieve houding van de gemeente niet meer en is een actieve aanpak van de gemeente noodzaak. Uw aanpak van Strijp S, maar ook de (eerste) investeringen in Flight Forum, zijn hier een voorbeeld van! Waarom? •

Leegstand in Eindhoven vraagt om strategie Net als in andere Nederlandse steden is ook in Eindhoven de leegstand de laatste jaren fors opgelopen. Nu de kantoorgebruiker een ruime keuzemogelijkheid in het aanbod heeft wordt duidelijk dat een aantal locaties met structurele kwaliteitsproblemen kampen. U wilt niet dat locaties verder verloederen en een maatschappelijk probleem vormen. Daartegenover staat dat u geen financiële middelen beschikbaar hebt om leegstand tegen te gaan. Gebruik maken van een slim instrumentarium is gewenst. Met uw pilotprojecten voor transformatie speelt u hier al op in.

•

Als gemeente geen probleemeigenaar worden Als sprake is van leegstand dan ontstaat soms de neiging om als overheid direct te willen investeren in het oplossen van maatschappelijk ongewenste leegstand. In het geval van leegstaande kantoorruimte is deze strategie in de praktijk niet wenselijk, en praktisch gezien onbetaalbaar gezien de gemiddelde boekwaarde van circa 1.500 euro per m² bvo (voor leegstaande kantoren in Eindhoven). De gemeente Eindhoven is echter geen probleemeigenaar van panden die geheel of gedeeltelijk leegstaan. Bovendien blijven de panden onder de huidige marktomstandigheden vanuit financiële overwegingen in de portefeuillestrategie bij


22

beleggingsfondsen een hoge kunstmatige boekwaarde houden. Het is daarom zeer onverstandig om tegen hoge ‘theoretische’ boekwaarden als gemeente te investeren in het leegstaande vastgoed, anders dan het wegnemen van barrières voor herontwikkeling en/of transformatie en/of sloop. Belangrijkste taak voor u als gemeente is om indirect te investeren in bestaande kantoren. Interesse tonen in de locaties, de eigenaren en de situatie. Weten wat er speelt. Hoe erg is het nu eigenlijk echt met die leegstand en om welke plekken en gebouwen gaat het? Hoe? In onderstaande tabel maken we een overzicht van de belangrijkste instrumenten die u kunt inzetten voor het tegengaan van leegstand: actie

toelichting

acties korte termijn 1. Bestaand aanbod inventariseren en database opstellen

2. Gesprek met eigenaar/gebruiker aangaan

3. Leegstandsbeheer


Een lijstje of database bijhouden met leegstaande kantoorpanden. Met het onderzoek van de TU Eindhoven naar transformatie van kantoren is hier al een goede basis voor gelegd. Het is belangrijk om de markt goed te blijven monitoren. Per probleemgeval kunt u vaststellen: gaan we iets doen en wat dan? Gesprekken voeren met eigenaren. Die kunnen zelf ook op de gemeente afstappen omdat zij plannen hebben met hun leegstaande pand en hopen dat de gemeente hen kan faciliteren. Een eerste overleg is snel te organiseren en kan veel informatie verschaffen. Gemeente en eigenaren nemen kennis van elkaars bedoelingen en mogelijkheden. Ook met gebruikers kan de gemeente aan tafel, om zo goed in te spelen op hun wensen om een locatie aantrekkelijk te houden. Eigenaren geven hun leegstaand vastgoed vaak in beheer bij leegstandbeheerders. Die zorgen voor snelle bewoning van panden en, zodra dat nodig is, ook weer voor een snelle oplevering. Leegstandbeheerders sluiten zowel beheersovereenkomsten met eigenaren als overeenkomsten met (tijdelijke) gebruikers. Reguliere huurbescherming is op deze overeenkomsten niet van toepassing.

23

4. Simpele maatregelen voor aanpak leegstand (maatwerk per locatie) 5. Tijdelijk gebruik

Soms kan de aantrekkelijkheid van een gebouw of locatie een impuls krijgen door simpele maatregelen (zoals een investering in de openbare ruimte of het toevoegen van enkele parkeerplaatsen). Voor sommige leegstaande gebouwen kan tijdelijk gebruik een mogelijkheid zijn. Het kan gaan om tijdelijk gebruik overeenkomstig de bestemming van het pand, maar ook om ander tijdelijk gebruik.

acties lange termijn 6. Alleen kantoren ontwikkelen op locaties met veel toekomstpotentie

7. Veranderingen in het bestemmingsplan 8. Stimuleren van transformatie van leegstaande kantoorpanden

9. overweeg het toepassen van de saldobenadering (1 m² bijbouwen = 1 m² slopen)


Door te kiezen voor een sterke kantoorlocatie met veel toekomstwaarde (zoals uw stationsgebied) in combinatie met de juiste gebouwgrootte / doelgroepen zorgt u er voor dat (structurele) leegstand op middellange termijn wordt tegengegaan. Het tegengaan van een overaanbod aan nieuwe kantoren zorgt er daarnaast voor dat uw bestaande voorraad voor gebruikers meer aantrekkelijk blijft. U kunt als gemeente een andere bestemming mogelijk maken voor een gebouw door een nieuw postzegelbestemmingsplan op te stellen.. Of bij nieuwe bestemmingsplannen kiezen voor een meer globale, flexibele bestemming. U neemt een positieve grondhouding aan door een faciliterende rol te vervullen. Dit gebeurt door mee te werken aan eventuele benodigde bestemmingsplanprocedures, de regels in het Bouwbesluit optimaal te benutten en door mee te werken aan overige maatregelen om bedoelde transformatie tot stand te brengen (zoals door kantoortransformatie in lopende gebiedsontwikkeling te betrekken). Daarnaast kunt u de eindresultaten van uw huidige pilotprojecten breed uitdragen en nieuwe initiatieven stimuleren. U kan overwegen om de ‘saldobenadering’ toe te passen. Deze benadering baseert de keuze voor nieuw vastgoed op het saldo van positieve en negatieve effecten op de duurzaamheid van de gehele gebouwenvoorraad in een gemeente. Of, voordat een nieuw kantoor wordt ontwikkeld, moeten eerst de mogelijkheden voor herontwikkeling van de bestaande voorraad worden nagegaan (dit sluit goed aan op de benadering vanuit de SER-ladder). Vanuit de saldobenadering zal de focus liggen op het verduurzamen van bestaande gebouwen.

24

10. Leegstandverordening vaststellen

Om leegstand van panden te bestrijden, kan u als gemeente een leegstandverordening vaststellen. De Wet kraken en leegstand heeft dit mogelijk gemaakt. Met dit instrument kan u actief leegstandbeleid voeren of versterken. In een leegstandverordening kan u de volgende regels opnemen: • een meldingsplicht voor eigenaren als ze een leegstaand pand hebben • het bijhouden van een leegstandregister door de gemeente • binnen drie maanden overlegt de gemeente met de eigenaar • de gemeente kan een gebruiker voordragen aan de eigenaar

4.5 Advies 5: Stimuleer regionale afstemming van kantoorontwikkelingen Regionale samenwerking op de kantorenmarkt is voor Eindhoven relevant. In de regio heeft uw gemeente verreweg de grootste positie op de kantorenmarkt. Met het oog op de toekomst is het van belang om, in samenspraak met de markt, enige sturing te geven aan de kwantiteit en kwaliteit van het regionale aanbod. Wanneer u als gemeente Eindhoven ontwikkelingen zal beperken, zullen buurgemeenten dit mogelijk ook doen, om de negatieve gevolgen, zoals leegstand, tegen te gaan. Er kan gedacht worden aan bijvoorbeeld: • meer regionale monitoring van de kantorenmarkt; • segmentering van kantoorlocaties; • verdeling van de bouwcapaciteit; • gerichte investeringen in de bereikbaarheid. Waarom? •

Overaanbod van kantoorruimte tegengaan Een belangrijke valkuil in de regio is dat de gemeenten ieder hun eigen plan trekken, waardoor het aanbod kwantitatief (te veel) en kwalitatief (te veel van hetzelfde) niet aansluit bij de marktbehoefte. De regionale economie is hier uiteindelijk niet bij gebaat. Eindhoven en de regio hoeven overigens niet in te zetten op een zeer rigide regionale planning. Een bepaalde buffer in de planning is zeker nodig vanwege de onvoorspelbaarheid van de markt en de weerbarstigheid van procedures.


25

Box 2: Meerwaarde regionale visie op kantoren • economisch belang kantoren (werkgelegenheid, omzet, et cetera) • sterker vestigingsmilieu • versterking ‘Brainport’ • dynamiek markt is regionaal • arbeidsmarkt is regionaal • delen van kennis en expertise •

Diverse gemeenten met ontwikkelingsruimte voor kantoorachtigen op bedrijventerreinen (A2-zone) Meerdere gemeenten hebben ontwikkelingsruimte (veelal op bedrijventerreinen) voor kantoorachtigen in de A2-zone. In praktijk gaat het hier veelal om solitaire kantoorpanden (soms met een klein aandeel bedrijfsruimte en/of labruimte die niet alleen door “kantoorachtigen”, maar ook door reguliere kantoorhoudende bedrijven kunnen worden gehuurd). Dit kan een forse toename van het totale aanbod aan kantoorruimte in de regio betekenen die niet direct aansluit bij de nieuwbouwbehoefte. Om toenemende leegstand tegen te gaan is goede afstemming hierover gewenst. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een heldere profilering / segmentering van kantoorlocaties. De High Tech Campus is hier een goed voorbeeld van, deze locatie beschikt over ontwikkelingsruimte van circa 85.000 m² bvo, maar is specifiek gericht op R&D bedrijven. Hierdoor is de concurrentie met bestaande kantoorlocaties (zoals Flight Forum) gering.

•

Overcapaciteit in regio’s en grote steden Noord-Brabant ook ongewenst Samenwerking met de grotere steden in Noord-Brabant zoals Breda, Den Bosch en Tilburg lijkt in eerste instantie niet noodzakelijk. Belangrijker is om als Eindhoven de zaken goed op orde te hebben. Iedere stad in de provincie heeft daarbij zijn eigen regionale kantorenmarkt en locaties. De andere steden in Noord-Brabant zijn voor de bovenregionale kantoorvestigers in Eindhoven overigens ook slechts in beperkte mate concurrent. Belangrijkste is dat er ook op provinciaal niveau wordt gestuurd op overcapaciteit in de regio’s en dat de SERladder ook voor kantoren wordt gehanteerd. Hier ligt een rol voor de provincie Noord-Brabant weggelegd.

Hoe? Naar een sterke Eindhovense kantorenmarkt Stec Groep aan gemeente Eindhoven 10.249

26

Binnenkort wordt gestart met een een diagnose van het aanbod in de stedelijke regio. Dit kunt u een vervolg geven door bijvoorbeeld: • Een kantorenstrategie of convenant te maken voor de stedelijke regio, met daarin een concreet uitvoeringsprogramma; • Daarnaast kunt u afstemming binnen de B-5 verkennen; hierbij gaat het vooral om het bovenregionale segment. Voorkomen moet worden dat de steden zich allen rijk gaan rekenen met veel vraag van buiten de eigen gemeente. Provincie zou initiatief moeten nemen om te komen tot realistische metrages op langere termijn. De locaties met bovenregionale kracht zouden op termijn gezamenlijk gepromoot kunnen worden (via BrabantStad/BOM).

4.6 Locatiegebonden en overige adviezen Zet in op versterken van uw kantoorlocaties In onderstaande tabel geven we een totaal overzicht van de tips die we hebben gegeven voor de (mogelijke) aanpak van uw kantoorlocaties: locatie Flight Forum

Stationsgebied / centrum

Eindhoven Airport

mogelijke aanpak • Zie ook advies 3. • Toevoegen van voorzieningen voor gebruikers. • Investeren in de gebiedskwaliteit van de locatie. • Locatie minder versteend laten ogen: bijvoorbeeld door toevoegen van meer groen (ook tussen wegen en weg en parkeerplaatsen). • Zie ook advies 1. • Stimuleren van herontwikkeling van bestaande (grootschalige) kantoorpanden. • Zorgen voor goede verhouding tussen vraag en aanbod, zodat overcapaciteit wordt tegengegaan en bestaande panden in het centrum/stationsgebied (relatief) aantrekkelijk blijven voor gebruikers. • Locatie met veel potentie door ligging nabij het vliegveld. Gezien het feit dat het vliegveld gaat groeien, verwachten we dynamiek op deze plek. Een forse aanpak van deze locatie lijkt ons niet direct noodzakelijk. • Wanneer luchthaven gaat uitbreiden, kunt u overwegen om de omgeving in een totale gebiedsontwikkeling mee te nemen. Daarbij kunt u partijen stimuleren om panden te herontwikkelen (dit is vooral een lange termijn kwestie, zo schatten we in).


27

Poort van Metz

• • •

Strijp S

Stadionkwartier

• • • • • • •

•

Nagenoeg de enige snelweglocatie die direct aan de A-2 gevestigd is. Daarom ook uniek en belangrijk om goed te onderhouden. Investeer voldoende in openbare ruimte en parkeren. Inventariseer de wensen van gebruikers om locatie aantrekkelijk te houden. De naamsbekendheid van deze plek kan worden verbeterd (sowieso is een andere naam een aanrader, bij voorkeur met A-2 erin verwerkt). Net als op Flight Forum geldt ook voor deze locatie dat deze plek sterk monofunctioneel is. Voorzieningen in combinatie met aantrekkelijkere omgeving zijn verbeterpunten. Zie ook advies 2. Zet in op minder meters voor kantoorruimte. Richt u vooral op de kleinere kantoorgebruikers. Ontwikkel kleinere gebouwen of (middel)grote gebouwen met veel flexibiliteit en identiteit. Behoud de bestaande gebruikers en faciliteer deze groep. Richt u (nog meer) op andere functies om het gebied levendig te maken. Kantoorlocatie waar momenteel één groot kantoorpand is gevestigd (van circa 10.000 m²), direct grenzend aan de noordwest kant van het Philips-stadion. Er zijn plannen voor het toevoegen van een kantoorpand van 20.000 m² bvo. Dat is een fors metrage voor deze locatie. We adviseren om deze plancapaciteit, indien mogelijk, gefaseerd op de markt te brengen. Het ontwikkelen van minder vierkante meters is ook een mogelijkheid. Om de multifunctionaliteit van de locatie te versterken, zouden kantoorondersteunende functies in de plint van het pand kunnen worden gevestigd. Ook functies die aantrekkelijk zijn voor de bewoners van de achtergelegen woningen (‘Hartje Eindhoven’) zijn een optie. Zo worden de kantoren meer betrokken bij het totale gebied.


28

De Hurk, Beemdstraat

• •

Ring

• • •

• •

•

Kantoorvilla’s aan de Beemstraat zijn populair. Hiervoor is, wanneer pand leegstaat, redelijk snel nieuwe gebruiker te vinden. Voor grotere panden op deze locatie met leegstand is nieuwe gebruiker lastig te vinden. De Beemdstraat oogt aantrekkelijk en is goed bereikbaar per auto, daartegenover staat dat de locatie erg monofunctioneel is. Grote kantoorpanden geschikt maken voor kleinere gebruikers is een mogelijkheid. Zeker wanneer de huurprijs aantrekkelijk genoeg is. Voor transformatie is deze plek minder geschikt. Kantoorlocatie met hoge leegstand, vooral in grotere kantoorpanden (>circa 2.500 m²) Inventariseren welke plekken binnen de Ring het meest dramatisch zijn. Plekken die maatschappelijk probleem vormen aanpakken, andere mogelijk ook niet. Durven kiezen om op sommige plekken geen actie te ondernemen. Wanneer commerciële waarde van panden afneemt, kunt u nieuwe gebiedsontwikkeling toestaan (of beter: private partijen stimuleren dit te doen). Ruimte bieden aan zzp’ers / kleine ondernemers; in de grotere kantoren tijdelijk kleine units verhuren en faciliteren van kleine ondernemers. Indien mogelijk: grote kantoorpanden die structureel leeg staan ‘omkatten’ en anders inrichten, meer gericht op kleine tot middelgrote kantoorgebruiker (eigen etage of deel etage, met flexibiliteit en mogelijkheid eigen logo). Wanneer een partij een bestaand pand wil herontwikkelen, maar daarbij ook meters wil toevoegen, kunt u dit toestaan. Zeker wanneer wordt voldaan aan de voorverhuurnorm.

Kantoren op bedrijventerreinen niet juiste combinatie Verspreid over Eindhoven zijn op diverse bedrijventerreinen solitaire kantoren en kantoorachtige bedrijven gevestigd. De kwaliteit en uitstraling van bedrijventerreinen (zoals De Hurk) voldoet niet aan de wensen en eisen van moderne kantoorgebruikers. We raden u daarom af om reguliere kantoorruimte op bedrijventerreinen te vestigen. Het beleid van de provincie Noord-Brabant is er bovendien op gericht om kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen te beperken. Kantoorachtige (of hoogwaardige) bedrijvigheid (tot circa 50% kantoorruimte) op een bedrijventerrein kan wel aantrekkelijk zijn, juist ook omdat in Eindhoven een aantal meerdere grote bedrijven gevestigd zijn.


29

Kantoren in woonwijken aantrekkelijk Kantoren verspreid in woonwijken zijn, door hun ligging nabij voorzieningen, voor steeds meer kleinschalige kantoorgebruikers een interessante vestigingslocatie. Deze locaties zijn vaak ook per auto en openbaar vervoer redelijk bereikbaar. Voor (door)starters en ZZP’ers, maar ook voor kantoren met een dienstverlenende functie (of servicebalie) is een locatie in de wijk zeer geschikt. Ook zijn kantoren in een woonwijk, wanneer ze verouderen, sneller geschikt voor transformatie naar wonen. Wanneer kantoorpanden in een woonwijk leeg staan, gaat het vooral om meer grootschalig aanbod boven de 1.000 m² vvo. We zien in Eindhoven belangrijke kansen voor met name kleinschalige kantoorgebruikers tot 250 m² bvo. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld kleinschalige woonwerkunits, kantoorvilla’s of kantoren in de plint van een appartementencomplex. Bij voorkeur kiest u voor ontwikkeling van deze kleinschalige kantoorpanden langs uitvalswegen in woonwijken en/of in de nabijheid van voldoende parkeerruimte. Zo zijn de kantoorgebruikers buurtbewoners ook zo min mogelijk tot last. Mogelijk kunt u in wijken waar al kantoren gevestigd zijn (bijvoorbeeld in kantoorvilla’s) de uitbreiding daarvan stimuleren, terwijl wijken waar nog geen kantoren gevestigd zijn, worden aangewezen als puur woongebied. Zo maakt u heldere keuzes in uw stad. Voorverhuurnorm strikt handhaven Bij projectontwikkeling wordt door u als belangrijke voorwaarde gesteld dat 70%van de te ontwikkelen kantoorruimte al verhuurd is (en dat de initiatiefnemer aannemelijk weet te maken dat op de bestaande markt geen geschikte huisvesting voorhanden is, zie ook bijlage 3, tabel 11). De praktijk leert dat er nog wel eens wordt gemarchandeerd met een dergelijke eis. Op papier wordt in die gevallen wel voldaan aan de gestelde eis, maar blijkt in feite nog een aanzienlijk kleiner deel te zijn verhuurd. We adviseren u om dit strikt te handhaven. Dit oogluikend toelaten heeft een negatieve werking op de gehele markt en moet een halt worden toegeroepen zonder te verzanden in overmatige bureaucratie en onnodige administratieve lasten, die noodzakelijke en nuttige ontwikkelingen in de weg gaan staan. Simpelweg goed toezien op de voorverhuurnorm is belangrijk! Realistische parkeernormen hanteren Door de uitstekende auto bereikbaarheid van uw centrum en stationsgebied is het belangrijk dat u ook op deze locaties voorziet in voldoende parkeerplekken voor kantoorgebruikers. Met de bestaande parkeergarages speelt u hier al goed op in. Het feit dat uw centrum/stationsgebied per intercity bereikbaar is, betekent niet direct dat u een Naar een sterke Eindhovense kantorenmarkt Stec Groep aan gemeente Eindhoven 10.249

30

strikte parkeernorm moet hanteren. Juist de multimodaliteit (dubbele bereikbaarheid) maakt deze locaties aantrekkelijk. Hetzelfde geldt voor uw snelweglocaties; juist op deze plekken is de ruime beschikking van parkeerplaatsen essentieel (zie Flight Forum). Overige succesvoorwaarden • Zoek samenwerking met andere beleidsvelden binnen de gemeente Eindhoven • Ga de samenwerking aan met vastgoedmarktpartijen • Monitor de markt goed • Ga aan de slag!


31

NAAR EEN STERKE EINDHOVENSE KANTORENMARKT

Recommend Documents