únor 2016 samostatně neprodejné
Realitní magazín. příloha deníku E15
Zjednodušeně jsme koncept Chytrého bydlení rozdělili do pěti navzájem propojených segmentů: ekologie a energie, moderní technologie, zdraví a bezpečí, cena a služby na dosah, které společně ovlivňují spokojené bydlení našich klientů. Aktuálně můžete vybírat byty v projektech SMART byty Nové Butovice, BLV@Horní Měcholupy a nově CLB@Letňany. Ceník bytů naleznete na byty.trigema.cz, další informace na www.chytre-bydleni.com nebo na lince 800 340 350.
Výběr cesty k vlastnímu bydlení
V
editorial
únorovém vydání magazínu Real Immo se v hlavním článku zaměříme na trh služeb realitních kanceláří, který by se po dlouhých letech diskuzí a příprav mohl dočkat regulace. Vláda letos v lednu totiž schválila věcný záměr zákona, jenž by dosud volnou živnost realitních zprostředkovatelů proměnil v živnost vázanou. Na makléřské téma navážeme v anketě, v níž jsme se velkých pražských developerů ptali, zda využívají služeb realitních kanceláří a v čem podle nich bude navrhovaný realitní zákon přínosem pro fungování trhu s byty. V ná-
sledném rozhovoru se šéfem realitní kanceláře Lexxus Peterem Višňovským (str. 10–12) se mimo jiné dozvíte, jak má vypadat opravdu luxusní nemovitost či jak klíčovou roli hraje v úspěšném projektu jeho maximálně efektivní půdorysné řešení. Pravdy a mýty kolem výstavby pasivního bydlení na vás čekají na str. 16. Pro inspirativní návštěvu jsme tentokrát vybrali dvě místa – londýnský mezonet v bývalé budově BBC (str. 13–14) a moderní „černobílý“ dům s výhledem na údolí Berounky (str. 17–18). Petr Dašek
© Mladá fronta a. s. Veškerá práva vyhrazena
Real Immo, příloha deníku E15, samostatně neprodejná. Číslo registrace deníku E15 – MK ČR E 17948, ISSN 1803-4543 | Adresa redakce a obchodního oddělení Mezi Vodami 1952/9, 143 00, Praha 4-Modřany, www.e15.cz | obchodní ředitelka Lenka Benetková,
[email protected] | Přílohu připravili: Petr Dašek – editor, Denisa Holajová – redaktorka, Aneta Kuncová – manažerka přílohy Umístění inzerce Strana 2: A161000821, strana 3: A160000136, strana 5: A160000147, strana 7: A161002196, strana 11: A A161002273, strana 13: A160000588, strana 15: A160000672, strana 17: A161001721, strana 19: A160000641, strana 20: A162969021
4 zprávy z trhu Rájem developerů je Praha 10
Izraelská skupina AFI Europe zahajuje druhou fázi výstavby svého projektu Tulipa Třebešín v Praze 3. V této etapě vzniknou dva bytové domy s celkem 250 byty. Architektonické pojetí pochází opět z dílny architektky Diany Hockové ze studia Straet Architects. Prostor mezi obytnými bloky oživí zelené terasy a vzrostlá zeleň na uměle vytvořeném zvlněném terénu. Budovy budou mít devět nadzemních podlaží. AFI Europe předpokládá dokončení výstavby v roce 2018.
Více než čtvrtina bytů, které developeři loni prodali v hlavním městě, byla v Praze 10. Za ní následovaly Praha 9 (více než pětina) a Praha 5 s 15 procenty bytů. Vyplývá to z analýzy vydávané pravidelně developerskými společnostmi Trigema, Skanska Reality a Ekospol. Největší zájem byl tradičně o byty kategorie 2+kk a také o 3+kk, jejichž cena se v průměru pohybovala mezi 50 až 60 tisíci korun za metr čtvereční. Zatímco v Praze 10 a Praze 9 činila průměrná podlahová plocha každého prodaného bytu zhruba 64 metrů čtverečních, v Praze 5 to bylo téměř 80 metrů čtverečních.
Vizualizace afi europe
Tulipa Třebešín má pokračování
Daramis dá na trh tři projekty
Hynek nabídne 12 bytů
Foto E15 Michael Tomeš
Výkonným ředitelem developerské firmy Daramis je nově Martin Vachek, který povýšil z pozice šéfa marketingu a prodeje. Na starost má nyní veškeré aktivity týkající se rezidenčních a komerčních projektů i projektového managementu. Daramis se chystá uvést letos na trh tři nové rezidenční projekty – řadové domy Beranka v Horních Počernicích, luxusní projekt v Praze 6 a bydlení pro studenty v Plzni.
V Nymburku začala výstavba multifunkčního čtyřpodlažního domu Hynek za víc než 30 milionů korun. Projekt v ulici Velké Valy by měl být podle investorské firmy Louda Reality dokončen do konce roku. Plán na objekt s 12 byty a prodejními prostory kritizovali lidé z okolí parcely hlavně kvůli zastínění jejich pozemků. Firma proto zvolila nákladnější a technicky náročnější stavbu ve tvaru oblouku. Podobný dům nedávno vznikl v Kolíně.
ČKA pořádá novou architektonickou soutěž
Developerská společnost JRD spustila prodej nových bytů v komorním projektu Viladomy Semmering. Dvě samostatné nízkoenergetické budovy s celkem 14 komfortními jednotkami nabídnou bydlení na okraji Prokopského údolí, nedaleko malebné trati s historickými viadukty − Pražského Semmeringu. Zahájení výstavby projektu s vydaným stavebním povolením je naplánováno na letošní září a dokončení se chystá na jaře 2018. Architektonický koncept vznikl ve studiu Podlipný Sladký architekti.
Vizualizace jrd
Pražský Semmering ožije v režii JRD
Česká komora architektů vyhlásila 1. ročník České ceny za architekturu. Svá díla mohou architekti přihlašovat do poloviny dubna 2016. Vítězové přehlídky architektonických realizací budou představeni na galavečeru na konci letošního roku. Cena ČKA sází především na přítomnost odborné akademie, mezinárodní porotu a ojedinělý koncept propagace architektury v průběhu celého roku. Prvního ročníku se mohou zúčastnit jednotlivci i kanceláře s projekty realizovanými v tuzemsku v letech 2010 až 2015. dna
Exkluzivní bydlení s městem na dlani dokončeno, ihned k nastěhování exkluzivní, klidná lokalita jedinečný výhled na Prahu a Vltavu Home Automation v plném rozsahu sauny, whirlpool vany, klimatizace Prokopské údolí a Dívčí hrady v docházkové vzdálenosti
PRAHA 5
| ul. Výhledová
LNÉ BY T Y POSLEDNÍ VO ĚHOVÁNÍ
IH N E D K NA ST
www.vyhledova.cz
Moderní bydlení s metrem na dosah tradiční residenční lokalita v blízkosti Ďáblického háje stanice metra v docházkové vzdálenosti originální architektura, rozlehlé střešní terasy vysoké standardy vybavení – francouzská okna, podlahové vytápění, předokenní žaluzie, příprava pro wellness (whirlpool vany, sauny)
PRAHA 8
| ul. Čumpelíkova
PRODÁNO 85 %
BY T Ů
www.atrium-kobylisy.cz
+420 702 22 00 77
PRAHA | DRÁŽĎANY | REGENSBURG | KOŠICE | BRATISLAVA
www.ctrgroup.cz
6
Nový zákon má udělat přítrž divokým obchodům s realitami
Foto včetně titulní strany profimedia.cz
Názor na udílení koncese. Odborná veřejnost se přiklání k tomu, že realitní makléři mají disponovat základními znalostmi občanského, stavebního a finančního práva včetně zásad fungování katastru nemovitostí a mít praxi v oboru, zatímco stupeň dosaženého vzdělání není tak důležitý.
Trh služeb realitních kanceláří by se po dlouhých letech diskuzí a příprav mohl dočkat regulace. Vláda letos v lednu schválila věcný záměr zákona, který by dosud volnou živnost realitních zprostředkovatelů proměnil v živnost vázanou. „Cílem je zajistit jejich odbornou a osobnostní způsobilost,“ konstatovala ministryně pro místní rozvoj Karla Šlechtová.
Z
ákon o realitním zprostředkování by mělo ministerstvo předložit vládě ke schválení do konce letošního roku. „Termín účinnosti počítáme nejpozději v červenci 2017,“ doplnila Šlechtová. Zákon má hlavně vymezit základní právní rámec realit-
ního zprostředkování, tedy definovat služby a hráče na trhu, specifikovat podmínky pro výkon činnosti z hlediska požadavků na odbornou a osobní způsobilost, nastavit možnost kontrol a sankcí. Zákon by měl řešit i pojištění odpovědnosti realitních makléřů.
Makléř, kam se podíváš Návrh ministerstva pro místní rozvoj počítá se stanovením požadavku na odbornost přímo v zákoně. Makléři by měli získat vysokoškolské vzdělání magisterského stupně se zaměřením na realitní činnost, právo či oceňování majetku, anebo mít vysokoškolské vzdělání a rok praxe v realitní činnosti či středoškolské vzdělání s maturitní zkouškou a zároveň mít tříletou praxi v oboru. V Česku působí podle údajů ministerstva zhruba 15 300 realitních makléřů. Víc jich mají Evropané jen v Itálii, Španělsku a ve Francii. Jeden zprostředkovatel přitom připadá na 688 obyvatel, čímž Česko mezi zeměmi Evropské unie s výrazným náskokem vede.
„Nikdo nechce nikoho v rámci nového zákona připravovat o práci. Ale je zřejmé, že pokud je u nás tak vysoký počet těch, kteří se touto profesí zabývají, tak nemohou být všichni řádně kvalifikovaní. Spotřebitel si zaslouží, aby byl chráněn. A zároveň se tím chráníme i my. Zvýší se tím úroveň našich služeb a tím pádem i zájem o ně,“ míní Jan Borůvka, generální sekretář Asociace realitních kanceláří ČR. „Jsem rád, že věc postupuje tak, jak bylo v legislativním plánu vlády. Usilujeme o to už několik let a naštěstí se to dostalo už tak daleko, že o tom začaly uvažovat složky státní správy, které to mohou ovlivnit,“ dodal Borůvka.
Živnost jako každá jiná Zatím neexistuje žádný samostatný právní předpis, který by realitní činnost upravoval. Vstup na trh se řídí jen živnostenským zákonem. Podle jeho novely z roku 2008 je realitní činnost zařazena mezi 80 oborů volné živnosti, která nevyžaduje odbornou ani jinou kvalifikaci. Všeobecnými podmínkami jsou pouze dosažení 18 let, způsobilost k právním úkonům a bezúhonnost.
ZIMNÍ
Z A H R A DY
|
ZASTŘEŠENÍ
TERAS
|
SKLÁDACÍ
A
POSUVNÉ
STĚNY
|
AT E L I É R O VÁ
OKNA
SKLO V POHYBU VÝHRADNÍ ZASTOUPENÍ PRO ČR A SR HLADÍK stavební servis, s.r.o. | Hradešínská 41 | 101 00 Praha 10 | +420 272 733434 | +420 602 356954 |
[email protected] | www.hladik.info
8 /9 Historie právní úpravy realitních obchodů Po rozpadu Rakousko-Uherska a ustavení Československé republiky začaly postupné úpravy právních norem včetně živnostenského řádu vydaného císařským patentem už v roce 1859. Nicméně trvalo až do roku 1925, než nabyl účinnosti zákon, který některé obory soukromého zprostředkování vyhlásil za koncesovanou živnost. Patřila k nim i činnost soukromého zprostředkování koupě, prodeje a směny realit. Foto profimedia.cz
Ministerstvo pro místní rozvoj se o vznik takzvaného realitního zákon pokoušelo v uplynulých bezmála dvaceti letech už několikrát. Žádný z návrhů se však nepodařilo dovést až ke schválení v parlamentu. V roce 2014 ministerstvo pro místní rozvoj vyzpovídalo prostřednictvím dotazníků přes 2200 spotřebitelů a realitních zprostředkovatelů. Obě skupiny se víc než třemi čtvrtinami hlasů vyslovily pro vznik speciální ho zákona. Ten by podle nich měl hlavně nastavit kvalifikační kritéria pro výkon realitní činnosti, zavést zákonné pojištění odpovědnosti pro realitní zprostředkovatele a zakotvit pravidla pro přijímání finančních prostředků od klientů. „Dlouho jsem zastával názor, že realitní trh pročistí čas, a jakoukoli speciální regulaci jsem považoval za nadbytečnou. Už nyní je činnost firmy administrativně velmi náročná a speciální regulace znamená další administrativu. Navíc se obávám, že případná nová pravidla budou
ních služeb významně snižují právě tyto subjekty. Poněkud tak ztrácím víru, že čas a konkurence jsou přirozenou cestou k pročištění, a dovedu si představit existenci dalšího úředního nástroje, který by ztížil činnost i vznik subjektů nepoctivých, například formou koncese,“ pokračuje.
V Česku působí podle údajů MMR zhruba 15 300 realitních makléřů. dodržovat pouze seriózní subjekty a budou pak ještě víc hendikepované oproti těm, kteří si z pravidel nedělají velkou hlavu,“ říká šéf realitní kanceláře Lexxus Peter Višňovský. „Na druhé straně je zřejmé, že úroveň realit-
Otázkou je, jaké mají být podmínky pro udělení koncese. Odborná veřejnost se přiklání k tomu, že realitní makléři mají disponovat základními znalostmi občanského, stavebního a finančního práva včetně zásad fun-
Věcný záměr zákona o realitním zprostředkování: Vymezuje právní rámec realitních obchodů – definuje realitní zprostředkování a subjekty působící na trhu, specifikuje podmínky pro výkon činnosti z hlediska požadavků na odbornou a osobní způsobilost, nastavuje dozorové a sankční mechanismy.
Posiluje ochranu práv spotřebitelů – upravuje podmínky pro nakládání s finančními prostředky klientů na účtech realitních zprostředkovatelů, nastavuje parametry pojištění odpovědnosti a pravidla pro poskytování informací.
Má zvýšit důvěru spotřebitelů – na základě nových pravidel pro výkon činnosti má stoupnout důvěra v realitní kanceláře a díky tomu i podíl transakcí uskutečněných za účasti realitních zprostředkovatelů.
gování katastru nemovitostí a mít praxi v oboru, zatímco stupeň dosaženého vzdělání není tak důležitý. „Nemyslím si, že je nutné speciální vzdělání, ale profesní způsobilost by mohla být doložena už zmiňovanou praxí v oboru. Může existovat požadavek na ustanovení odpovědného zástupce každé realitní kanceláře, který by svou odborností garantoval alespoň minimální úroveň kvality poskytovaných služeb. Tak tomu je u mnoha jiných živností,“ doplnil Višňovský.
Registr podnikatelů v realitách V tuzemsku působící nadnárodní síť Remax je v tomto směru náročnější. Už před časem navrhovala vznik registru podnikatelů činných v realitním oboru. Podle ní by měl být zápis do registru podmíněný vzděláním (VŠ ekonomického, právního nebo stavebního směru, případně maturitou a roční praxí) nebo získáním dílčí kvalifikace pro činnost samostatného obchodníka s realitami. Realitní zákon by měl také řešit uložení peněz klientů a uzákonit pojištění odpovědnosti za škodu. „Velmi podstatné je, aby bylo důsledně ošetřeno nakládání s finančními pro-
Tento zákon také stanovil podmínky pro získání koncese. Z obecného hlediska jimi byly svéprávnost a trestní bezúhonnost. Vládní nařízení z roku 1926 pak upravilo profesní způsobilost žadatele o koncesi pro realitní činnost. Podmínkou bylo absolvování alespoň měšťanky a pětiletá praxe v oboru, respektive sedmileté působení v jiném podniku, kde uchazeč nabyl odborné vědomosti a zkušenosti. Tato pravidla vydržela do roku 1966, kdy vstoupil v platnost zákoník práce. Nově vznikající právní rámec v devadesátých letech historicky nenavázal na prvorepublikovou tradici a pro realitní podnikání byla přijata liberálnější pravidla.
středky. Existují realitní kanceláře, které volně nakládají se svěřenými zálohami svých klientů. To neúměrně zvyšuje riziko ztráty,“ upozornil Višňovský. Nová pravidla by mohla například stanovit, že přijímá-li kancelář peníze do úschovy od klienta a na místo bankovní, advokátní či notářské úschovy používá vlastní účty, je povinna tyto účty vést odděleně od běžných provozních prostředků. Podobně jako u pojišťovacích agentů nebo daňových poradců by měla realitním makléřům vyvstat povinnost uzavřít pojištění profesní odpovědnosti. To by se vztahovalo jak na realitní kancelář, tak na činnost jednotlivců. Denisa Holajová
Anketa:
Využívají developeři služeb realitních kanceláří? 1. Spolupracujete u svých projektů s realitními kancelářemi? 2. Bude navrhovaný nový realitní zákon přínosem pro fungování trhu s byty? 3. Na co by se měl podle vás prioritně zaměřit?
Tomáš Pardubický generální ředitel, Finep Holding 1. Na prodeji vlastní produkce s realitními kancelářemi nespolupracujeme. Máme vlastní obchodní oddělení, vzorkovnu i vzorové byty. Většina našich klientů zároveň s nákupem nového bytu řeší prodej či pronájem staré nemovitosti. Pro tyto situace nabízíme služby Maxima Reality. Naši klienti tak mohou veškeré potřeby spojené s přestěhováním vyřešit na jednom místě. Jsme jediní, kteří společně s ČS poskytujeme speciální produkt Výměna nemovitosti. Klient si tak může pořídit nový byt a starý prodat až po přestěhování. Ušetří tak řadu starostí se stěhováním navíc a náklady na dočasný pronájem. 2. Bude. Hlavním přínosem by měla být profesionální odbornost a bezpečnost finančních transakcí spojených s nákupem či prodejem nemovitosti. Maxima už veškeré standardy kvality poskytuje, ale na trhu existuje řada makléřů, kteří nabízí realitní, právní a někdy i finanční služby bez patřičné odbornosti, vzdělání a regulace. Při finančních objemech nemovitostních obchodů je to hazard. 3. Zákon by měl celou oblast profesionalizovat a dát jí jasná, nezpochybnitelná pravidla a také nastavit oborovou prestiž v očích veřejnosti. Dnes může být „realitním makléřem“ de facto skoro každý a to není dobře. Je třeba, aby zákon řešil omezení vstupu podnikatelských subjektů na trh (například koncese, případně vázaná živnost, minimální úroveň vzdělání a povinná praxe) s jasným cílem zajistit přede-
vším odbornost, zkušenost, serióznost a bezúhonnost. Zákon také musí nastavit jasná pravidla realitní činnosti s upřesněním rámce povinných činností a odpovědnosti kanceláře za tuto činnost. A v neposlední řadě očekáváme nastavení jasných zákonných pravidel v zajištění bezpečného nakládání s finančními prostředky klientů.
Naďa Ptáčková generální ředitelka, Skanska Reality 1. Nové byty v Praze prodáváme výhradně prostřednictvím vlastní realitní kanceláře Skanska Home Center, která se nachází v budově Corso Court 2. Pod jednou střechou klienti najdou vše, co souvisí s novým bydlením – od prvního kontaktu s realitním makléřem a hypotečním poradcem přes jednání týkající se dispozičních úprav a změn vybavení nového domova i konzultace bytového designéra. Jiného prostředníka pro prodej našich nemovitostí nevyužíváme, neboť si zakládáme na vysoké kvalitě služeb, které klientům během celého procesu koupě poskytujeme. Navíc máme touto formou stoprocentní kontrolu nad celým procesem. 2. Jednoznačně preferujeme kultivaci místního realitního prostředí, a tedy i vytvoření nového zákona. Kauzy z posledních let, v rámci nichž některé realitní kanceláře či advokáti zpronevěřili svým klientům velké finanční obnosy, rozhodně k celkové důvěryhodnosti trhu s nemovitostmi nepřispívají. 3. K celkově lepší kvalitě servisu poskytovaného zájemcům o koupi nového
domova by zajisté napomohla regulace trhu, zahrnující například nutnost pojištění realitních kanceláří proti úpadku či pro případ zneužití důvěry, dále zavedení oddělených účtů a také povinné kvalifikační předpoklady makléřů.
Dušan Kunovský předseda představenstva, Central Group 1. Central Group s realitními kancelářemi dlouhodobě nespolupracuje, a pokud jde o byty, ani to v budoucnu neplánuje. Jsme developerem s dostatečně vysokým renomé a naši klienti si k nám umějí najít cestu přímo. Máme zkušený tým vlastních prodejců, naše prodejní centrum dává klientům dokonalý přehled nejen o nabídce samotných projektů, ale i jejich možného vybavení díky obsáhlé vzorkovně. Nedovedu si představit přidanou hodnotu, jež by pro nás mohla mít spolupráce s realitní kanceláří. Naopak jasnými negativy případné spolupráce jsou ztráta kontroly nad propagací produktu a navýšení prodejních nákladů o provizi, které by se muselo promítnout do ceny bytů. Jinou kategorií jsou komerční prostory v parterech bytových projektů, které v nabídce Central Group v poslední době přibývají. To je zcela jiný typ nabídky, kde je třeba se zaměřit na konkrétního zákazníka přímo, a tam má spolupráce se zkušeným specializovaným prodejcem význam. 2. Nějaká regulace současné realitní „divočiny“ je na místě. Jestli je ale správnou cestou tvorba zvláštního zákona, to nevím. Každopádně souhlasím
s tím, že největším problémem českého realitního trhu je to, že se obchodováním s realitami může zabývat prakticky kdokoli i bez odborného vzdělání, prokazatelné zkušenosti nebo minimálního kapitálového zázemí. Kultivace trhu formou zavedení vázané živnosti je tedy správnou cestou. 3. Ke zlepšování fungování trhu s byty postupně dochází přirozenými tržními mechanismy. Dobře vidět je to například na sektoru nových bytů, kde ubývá celkový počet developerů a tržní podíly se koncentrují mezi velké hráče, kteří na trhu působí často i dvacet a více let. Obdobný vývoj podle mě čeká i segment secondhandových nemovitostí a realitních kanceláří.
Marcel Soural předseda představenstva a generální ředitel,Trigema 1. Trigema prodává byty klientům přímo. Využívá k tomu vlastní profesionální prodejní tým, který působí v nově rekonstruovaném prodejním centru v Praze v Nových Butovicích, ke kterému jsme nově přidali také centrum klientských změn. V průběhu letošního roku chceme navíc otevřít prodejní centra i jinde v republice. 2. Mohl by pomoci větší profesionalizaci a pročištění trhu. 3. Měl by posílit důvěru klientů v celý realitní trh a přesvědčit veřejnost, že nemovitost je komodita, u níž je důležité vše podstatné konzultovat s prověřenými odborníky. Jediným kritériem při výběru by neměla být pouze cena. dna
10
B
ytové domy nezřídka trpí tím, že developer řeší hrubé podlažní plochy a počet podlaží a teprve potom se zabývá tím, jak do už definované hmoty umístit kvalitní půdorysy. „V projektech se pak s různou četností mohou vyskytovat takzvané vyšlismy. Obecně se ale situace zlepšuje. Konkurence je vysoká, a proto si developeři stále víc uvědomují, že maximálně efektivní půdorysné řešení je klíčem k úspěchu celého projektu,“ míní ředitel realitní kanceláře Lexxus Peter Višňovský. E15: Začátkem letošního roku jste otevřeli nové oddělení se zaměřením na pozemky pro rezidenční výstavbu a na rodinné domy v developerských projektech. To znamená, že nyní registrujete o tento typ nemovitostí zvýšený zájem? Rozhodně. Realitní trh jako celek se v posledních letech vymanil z pokrizového útlumu a stávající dobré období se projevuje i v segmentu rodinných domů. Velká část klientů dosud vnímala bydlení v rodinném domě jako to nejlepší, ale zároveň nejnákladnější řešení. Především
díky velmi příznivým hypotékám se však tento sen stává v posledních letech dostupnější a zájem lidí stoupá. Právě proto jsme reagovali otevřením nového oddělení. E15: V nedávných letech ale developeři od výstavby rodinných domů spíš ustupovali. Výstavba nových bytových domů je specifická tím, že existuje konkurence pouze mezi jednotlivými projekty a developery a trh je poměrně čitelný. V případě rodinných domů však mají developeři velmi početnou konkurenci individuálních stavebníků, kteří si mohou postavit rodinný dům zcela podle svých představ, bez omezení daných celým projektem a bez marže developera. Pro náročnější klientelu to mohou být silné argumenty pro individuální výstavbu. V poslední době ale díky výhodným hypotékám roste i zájem lidí, kteří si raději koupí rychle a bez starostí hezký rodinný dům „na klíč“. E15: V jakých lokalitách pozorujete největší zájem o rodinné domy?
Foto E15 Anna Vacková
Peter Višňovský: Růst cen pozemků jako nedostatkového zboží bude pokračovat Praha je v rámci nejen České republiky, ale také celé Evropské unie jedním z nejsilnějších regionů a ostatní města naší země se s ní nedají v žádném podstatném měřítku srovnávat. Z našich analýz i zkušeností vyplývá, že se na rezidenční trh vrací spíš varianta bydlení v rodinném domě, který bývá situovaný v dobře dostupných lokalitách na okraji Prahy. Jako příklad mohu uvést třeba Přezletice, Vinoř či Cholupice. V případě developerského projektu se dá taková nemovitost pořídit za cenu, které individuální výstavbou v dané lokalitě jen těžko dosáhnete. E15: Co se týká aktuální developerské výstavby, jedná se stále hlavně o řadové domky, anebo spíš o samostatné domy? Primárně se jedná o řadové domy, případně dvojdomy, které svou koncepcí umožňují bydlení v rodinném domě za atraktivní cenu. Řadový dům je pro klienty vlastně kompromisem mezi bydlením v bytě a snem
o samostatném rodinném domě na rozlehlém pozemku. Hlavním motivem ke koupi je právě relativně nízká pořizovací cena, se kterou však klient získá přednosti rodinného domu, jimiž nedisponuje standardní byt – vlastní pozemek/zahradu, větší užitnou plochu a také klidnější lokalitu, která je s bydlením v rodinných domech přímo spojená. E15: Nabízíte také nemovitosti k pronájmu. Jak si vedou právě vily a domy? Větší část vašich transakcí tvoří prodeje, anebo pronájmy? Prodeji rodinných domů jsme se samozřejmě zabývali i dříve, ale otevřením nového úzce specializovaného oddělení jsme zareagovali na zvýšenou poptávku. Významnou část našich nájemních transakcí
Cestujte časem Týdeník Euro v mobilu a tabletu už v pátek od 19.00 hodin!
iPhone
Android
Stáhněte si EURO v aplikaci Google Play nebo App Store. Do vyhledávacího pole zadejte text: Týdeník Euro
...je dobré vědět
12 /13 především v období jarních a letních měsíců, kdy je trh s rodinnými domy nejaktivnější, tvoří pronájem luxusních vil a rodinných domů. Tomu se věnujeme v rámci samostatné značky Lexxus Norton. E15: Můžete trochu přiblížit klientelu? Jak velkou část tvoří cizinci? Zaměřujeme se na ty nejnáročnější klienty, jejichž měsíční nájemné v nejatraktivnějších lokalitách nezřídka přesahuje i 100 tisíc korun. Proto je naše klientela v tomto nejvyšším segmentu rezidenčního trhu
důležitých kritérií. Nachází se v prestižní lokalitě historické rezidenční zástavby, má atraktivní vzhled, vyznačuje se vysokou kvalitou provedení a vybavení, umožňuje výhledy na panorama města a není rušena dopravním hlukem. Navíc musí být dobře dostupná, mít nižší počet bytů a zajištěné parkování pro větší vozy. Průměrná cena obytné plochy se pohybuje nad 100 tisíc korun za metr čtvereční. Tento výčet je možné ještě doplnit o komfortní rozlohu, jednopodlažní řešení bytu, velká okna a prostornou terasu. Pro klienty je
krize. Na trhu je stále vysoká nabídka a kvůli konkurenci nájmy příliš nerostou. Jejich zvyšování se týká jen atraktivních nemovitostí. Výjimku tvoří také zahraniční klienti, kterým platí nájmy jejich zaměstnavatelé podle úrovně obvyklé v jejich domovině. E15: Jak hodnotíte skladbu bytů v developerských projektech? Skladba bytů by měla odrážet lokalitu a cílovou klientelu, pro kterou je projekt určený. Řekl bych, že se ji developerům daří nastavit správně podle potřeb trhu. Často jim s tím ak-
Peter Višňovský (41)
Foto E15 Anna Vacková
Vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy. Profesní kariéru v nemovitostech odstartoval ve společnosti Výběr reality, kde působil jako realitní makléř. V roce 2001 nastoupil do společnosti Lexxus, specializované hlavně na prodej nových bytových projektů. Začínal zde jako projektový manažer, od roku 2007 je jejím ředitelem.
prakticky výhradně zahraniční. Velmi často zajišťujeme kompletní servis například pro manažery globálně působících společností, kteří se za novou pozicí stěhují s celou rodinou nebo pro konzulární činitele zastupitelských úřadů z celého světa. E15: Jak vaše kancelář definuje „luxus“? Na trhu se často můžete setkat s tímto označením také u bytů, které mají k luxusu dost daleko… S tím souhlasím. Pojem luxus se používá velice často a někdy je to evidentně nemístné. O luxusním rezidenčním segmentu hovoříme v případě, že nemovitost splňuje několik
velmi důležitá také úroveň a čistota nejbližšího okolí, které by mělo disponovat dobrou občanskou vybaveností s vyhledávanými restauracemi, kavárnami atd. Posuzování kvality luxusního bydlení je velmi individuální a samozřejmě záleží na jeho propracované prezentaci a vysoké profesionalitě prodeje. E15: Jak se aktuálně vyvíjí cenová hladina nájemního bydlení? Ceny samotných nemovitostí opět mírně rostou. Platí to rovněž o pronájmech? Nájmy na rozdíl od prodejních cen bytů víceméně stagnují a jejich výši podstatně neovlivnila ani realitní
tivně pomáháme, protože můžeme zúročit naše zkušenosti, které jsme získali při realizaci víc než deseti tisících transakcí v hlavním městě. Pro určování vhodné skladby bytů bývají největší komplikací především složitá a zdlouhavá povolovací řízení před zahájením stavby. Developeři jsou někdy nuceni realizovat nevhodně navržený projekt, protože jeho změnou, i když nejde o zásadní úpravy, by celý proces prodloužili o několik let. E15: V minulosti bývaly slabým místem dispozice bytů. Zlepšila se situace? Co bývá nejvíce problematické? Developeři své projekty připravují mnoho let a často bez přímé zpětné vazby od zkušeného realitního makléře, který zná požadavky klientů velice detailně. Domy často vznikají z „vnějšku“ (hrubé plochy, podlaží)
a teprve následně se začíná řešit, jak do už definované hmoty umístit kvalitní půdorysy. Někdy to je velmi složité a v projektech se pak s různou četností mohou vyskytovat takzvané vyšlismy. Tedy půdorysy, které tak nějak vyšly. Málokterý architekt by se k nim s hrdostí přihlásil a koncový klient nechápe, jak mohl být takový byt navržen a dokonce postaven. Obecně se ale situace zlepšuje. Konkurence je vysoká, a proto si developeři stále víc uvědomují, že maximálně efektivní půdorysné řešení je klíčem k úspěchu celého projektu. E15: Obchodujete rovněž s pozemky. Ty jsou obecně považovány za nejjistější investici. Kde v Praze jsou ještě volné pozemky? V Praze není pozemků mnoho a jejich majitelé to velmi jasně prezentují výší nabídkových cen. Logicky nelze očekávat, že by se situace zlepšila. Dosavadní růst cen pozemků jako nedostatkového zboží proto bude pokračovat. Trochu lepší je situace na okraji Prahy a v jejím bezprostředním sousedství. I zde sice ceny pozemků kontinuálně rostou, ale klienti jich mají víc na výběr. Vysoký zájem o pozemky mohu demonstrovat na projektu Jižní Louky Zbuzany. V druhé polovině roku 2015 jsme po kolaudaci komunikací a inženýrských sítí z celkových 66 prodali 20 pozemků. E15: Soustředíte se na pražský trh a nejbližší okolí hlavního města. Mimopražský trh stále není dost atraktivní? Praha je v rámci nejen České republiky, ale také celé Evropské unie jedním z nejsilnějších regionů a ostatní města naší země se s ní nedají v žádném podstatném měřítku srovnávat. Už přes deset let působíme také na bratislavském realitním trhu, ale rozšiřování do dalších měst nechystáme. Denisa Holajová
Foto profimedia.cz
Pocit volnosti. Původní okna předválečné budovy zůstala zachována, neboť nejen zajímavě vypadají, ale nechávají do prostoru proudit dostatek světla.
Britský mezonet Předválečná budova BBC přestavěná na byty má neopakovatelnou atmosféru. Jedním z místních mezonetů nás provedli jeho majitelka, výtvarnice Nicky Barthorp, a její náctiletý syn Theo.
V
ýtvarnice Nicky Barthorp se v roce 2011 po šestnácti letech života na francouzském venkově vrátila do Anglie i se svým náctiletým synem Theem. Najít v Londýně dům, který by se alespoň trochu podobal francouzskému venkovskému sídlu, z nějž se odstěhovali, nebylo vůbec jednoduché. Nakonec ji zaujal mezonetový prostor v bývalé budově BBC v západním Londýně. „Vybrala jsem ho kvůli velkým proskleným plochám, díky nimž jde do interiéru spousta světla, které potřebuji pro svou práci,“ vysvětluje. „Navíc tu bylo praktické
dispoziční uspořádání pro to, abych mohla byt využívat k bydlení a zároveň k práci.“ Třípodlažní budova byla postavena před válkou, později bylo přistaveno ještě jedno patro. Byt, který si Nicky vybrala, zabírá prostor v dvou nejvyšších podlažích. Byl postaven v devadesátých letech podle návrhu londýnských architektů ze studia Jonathan Tuckey Design. Všechna velká originální okna byla zachována a k tomu byly dvě zdi nahrazeny prosklenou stěnou, z nichž jedna se díky posuvným dveřím může otevřít na prostornou terasu.
Na vstupní halu navazuje malířský ateliér a kancelář. V pracovní části bytu nechybí malá koupelna, šatna a další úložné prostory. „Malířský stojan jsem umístila jednoduše tam, kam proudí do bytu nejvíc světla.“ Přestože Nicky velmi zaujal otevřený prostor a dispozice bytu, rozhodla se pro některé změny. Nechala postavit příčku mezi svojí ložnicí a kuchyní s jídelnou. Také rozšířila kuchyňský ostrůvek s betonovou pracovní deskou. Byt byl původně v jednoduchém pánském designu, proto prostor proteplila a zútulnila výraznými barvami a pestrými textilními doplňky. Jako výtvarnice Nicky ráda pracuje na vylepšování svého domova vlastnoručně. Míchá barvy, barví textil i oblečení a sama natírala také původní borovicové podlahy. „Jsem už léta takový zapálený recyklátor. Raději nabarvím či natřu nebo přečalouním starší kousek nábytku, než abych kupovala nový.“ Markéta Růžičková, Bydlení Stavby Reality
Foto profimedia.cz 4×
14
Originální pokojík. Nejoriginálnější místností v bytě je Theovo království – na zdech visí zarámované obaly od elpíček, stolek je ze dvou postříbřených pneumatik. Zaujme však zejména betonová vana v prostoru.
Podle svého. Modře vymalovaný obývací pokoj s doplňky ve stejné barvě a s přístupem na terasu je splněným snem majitelky.
Kousek jihu. Díky výrazným barvám a originálním doplňkům dokázala výtvarnice přenést do často nevlídného Londýna provensálskou radost ze života.
Vzpomínky. Nad postelí s názvem Coco z luxusního ložnicového studia visí portrét matky majitelky obklopený fotografickými momentkami z dětství syna majitelky. Stínidla lampiček na nočních stolcích jsou originálně pomalována majitelkou.
HLEDÁTE PROFESIONÁLNÍHO PARTNERA PRO PRODEJ NEBO PRONÁJEM VAŠICH NEMOVITOSTÍ? VYUŽIJTE NAŠICH SLUŽEB A ZÍSKEJTE:
16 /17
Pasivních domů i bytů v tuzemsku přibývá
P
bytu se jeho uživatelům vracejí jen velmi pomalu, vyvrací majitel developerské firmy JRD Jan Řežáb. Podle něho klasické domy spotřebují minimálně 90 kilowatthodin na metr čtvereční ročně, zatímco energeticky pasivní budova méně než 15 kilowatthodin na metr čtvereční. Bydlení v pasivním domě s sebou přináší oproti běžné novostavbě čtyřikrát až šestkrát nižší náklady na vytápění a roční úsporu sedm až 15 tisíc korun.
Foto jrd
odíl pasivních domů na nové výstavbě v Česku přesahuje deset procent. Podle Centra pasivního domu jich bylo v roce 2014 dohromady zhruba 1600. Jako pasivní dům označuje stavbu, která má velmi nízkou spotřebu energie na vytápění, přičemž zásadní je zpětné získávání tepla – takzvaná rekuperace, kdy systém trubek vyměňuje vzduch a teplo zůstává uvnitř.
Úspora ve velkém. Průkopníkem výstavby pasivních bytových domů je v tuzemsku firma JRD. Na snímku projekt Ecocity Malešice. „Nejlepší rekuperace mají účinnost kolem 96 procent, takže uvnitř zůstává skoro veškeré teplo. A v domě je čerstvý vzduch, aniž byste museli větrat. Náklady na užití domu jsou třeba jen tisíc korun měsíčně,“ tvrdí ředitel Centra pasivního domu Jan Bárta. Častý argument, že pořizovací náklady na bydlení v pasivním domě či
Vytápění za stovky korun „Tvrzení, že pasivní byt a jeho následný provoz jsou dražší a prezentované úspory pouze hypotetické, lze snadno vyvrátit. My se výstavbou úsporných bytových domů zabýváme několik let a skutečnou výši nákladů můžeme doložit konkrétními čísly a výsledky. Měření v pasivním bytě našeho klienta v Ecocity Maleši-
ce ukázalo, že reálná spotřeba tepla na vytápění v jednotce o velikosti 58 metrů čtverečních s řízeným větráním s rekuperací tepla byla pouhých 2,5 kilowatthodiny na metr čtvereční za rok,“ vypočítává Řežáb. Obyvatelé tohoto bytu, ve kterém žije dvoučlenná domácnost, přitápěli za minulou zimu pouze čtyřikrát, když teplota výrazněji klesla a nesvítilo slunce. Jinak se byt díky rekuperaci standardně vyhřál teplem ze slunce, spotřebičů a tělesné teploty jeho obyvatel nad 21 stupňů Celsia. Jak tvrdí Řežáb, spotřeba energie na vytápění činila celkem 148 kilowatthodin za rok, což je při průměrné ceně elektřiny 4,83 koruny za kilowatthodinu jen 715 korun. Postavit si pasivní dům nemusí být podle Bárty nutně dražší než běžná stavba. „Rozdíl může být pouze v tom, že na rozdíl od normálních staveb je u pasivních domů vyžadován technický dozor stavebníka. Ten může stavbu prodražit. U normální stavby se předají klíče a lidé třeba až po dvou letech zjistí, co se tam udělalo špatně,“ vysvětluje Bárta.
Dřevostavby hrají prim Za ideální materiál pro stavbu pasivních domů považuje dřevo. „Má tu výhodu, že v jedné vrstvě kombinujete nosný systém a tepelnou izolaci. Čili obvodová konstrukce může být tenčí a o to větší je využitelná plocha. Dřevo má i svoje nevýhody, ale to třeba cihly také. Obecně se dá říct, že pasivní dům se dá postavit téměř z čehokoliv," popisuje Bárta. Většímu rozšíření pasivní výstavby brání některé stále šířené mýty.
Třeba že se nesmějí otevírat okna. Nebo že systém řízeného větrání je komplikovaná technologie navíc, která vyžaduje neustálou údržbu. „Přitom je to tak, že jednou za tři měsíce vyměníte filtr. To vám zabere pět deset minut,“ tvrdí Bárta. „Rekuperační jednotky mají nejen prachové filtry, které brání pronikání nečistot, mohou být vybaveny i pylovými filtry, což ocení zvláště alergici, astmatici a lidé s oslabenou imunitou,“ doplňuje Řežáb.
Průkopníkem je Německo První dům, který se označuje jako pasivní, byl postaven v roce 1990 v německém Darmstadtu. V Německu je v současnosti podle hrubého odhadu na 40 tisíc pasivních domů, což je nejvíc na světě. V Česku se začaly první pasivní domy stavět zhruba před deseti lety. Největší boom zatím zaznamenaly v roce 2014 se spuštěním programu Nová zelená úsporám. Co se týče podílu na nově postavených domech, patří Česko na přední místa v Evropě společně například s Rakouskem nebo Belgií. „Mimo Evropu registrujeme velký zájem z Číny. Dá se říct, že pasivní domy se rozšiřují po celém světě. Ale v Evropě jej jich zatím nejvíc. Jsou tady pro ně nejpříhodnější klimatické podmínky. A navíc je tady tlak Evropské unie na efektivní využívání energie,“ zmiňuje Bárta. Nejvíce pasivních domů podle něj připadá na rodinné domy, ale stavějí se i bytové domy, jejichž průkopníkem je v tuzemsku zmíněná firma JRD. „Ale funguje třeba i Základní umělecká škola v Holicích, ve Slivenci je mateřská škola, v Modřicích u Brna domov pro seniory, v Ostravě administrativní budova. Ale ten standard se dá použít třeba i u tělocvičen, sportovních hal nebo bazénů,“ doplňuje Bárta. Denisa Holajová
Černobílé variace Svůj budoucí dům si manželé představovali jako moderní a jednoduchý. A přesně takový jim architekt také navrhl.
K
Foto Jiří Hurt
dyž manželé z Prahy objevili v Praze-západ krásný pozemek s výhledem na údolí Berounky, bylo hned jasné, že právě tady je místo pro jejich vysněné bydlení. Architekta Jana Mareše oslovili se zakázkou vytvořit moderní, nadčasový a přitom komfortní dům, jehož stavba se vejde do daného fi-
nančního limitu. „Investoři měli několik jasných požadavků, co od domu chtějí, ale při tvorbě celkového konceptu stavby mi ponechali volnou ruku,“ vzpomíná architekt na počátek spolupráce. Dům měl mít čisté linie a fungovat v kombinaci se zahradou, výhledy do údolí a orientací ke světovým stranám. „Na počátku
2WHYÈU¼PHVSHFLDOL]RYDQÄRGGöOHQÈSURGHMH QRYØFKURGLQQØFKGRPʼnY3UD]HDRNROÈ B
B
5RGLQQÄGRP\&KROXSLFH
%\GOHQÈ1D%HU¼QNX
3UDKD&KROXSLFH
3UDKD0RGĵDQ\
RG .è
.RODXGXMHPH
5RGLQQÄGRP\9LQRĵ RG .è
3UDKD 9LQRĵ
RG.è
3R]HPN\SURYØVWDYEXURGLQQØFKGRPʼn
3UYQÈURGLQQÄGRP\]NRODXGRY¼Q\
5RGLQQÄGRP\%HUDQND
5RGLQQÄGRP\3ĵH]OHWLFH
-LŗQÈORXN\=EX]DQ\
3UDKD +3RèHUQLFH
3UDKDYØFKRG3ĵH]OHWLFH
3UDKD]¼SDG=EX]DQ\
B
B
RG.è
1RYLQNDYQDEÈGFH
RG .è
.RODXGDFHOÄWR
RG.è
3R]HPN\SĵLSUDYHQÄNYØVWDYEö
&HQ\MVRXXYHGHQ\YèHWQö'3+
221 111 999 better reality
[email protected]
www.lexxus.cz
Foto Jiří Hurt 5×
18 Relax s výhledem. Velkorysou terasu majitelé využívají nejen k podvečernímu posezení.
jsem dům směroval hlavně do bílé a šedé, postupně však investor inklinoval ke zdůraznění kontrastní kombinace,“ popisuje Jan Mareš. Dispozičně měl dům poskytnout dostatek prostoru pro společný život tříčlenné rodiny, přitom však měla stavba nabízet i dostatek soukromí. Základem konceptu se tedy stal jednotraktový dům s velkým hlavním obytným prostorem, volně napojeným na obytnou zahradu, to vše navrženo při malé zastavěné a užitné ploše a ve vyšším standardu provedení. Dům architekt osadil na hraně svahu, kolmo ke spádnici. Hlavní část stavby tvoří podlouhlý kvádr, k němuž jsou osazeny dvě menší hranolové hmoty. „Tato vnější tvarová jednoduchost byla nejen reakcí na neurčitost okolní zástavby, ale měla odrážet i přímočarost myšlení a jednoduchost životního stylu klientů,“ vysvětluje architekt. Prosklení na jižní straně odlehčilo stěnu do zahrady a umožňuje pohodlné propojení s interiérem i dostatek světla v domě. Rám terasy stíní přímému slunečnímu záření a brání nadměrnému přehřívání prostor. V zimě zas umožňuje přirozené vyhřívání domu v celé hloubce. Osvědčený koncept pak architekt podpořil systémem podlahového vytápění zkombinovaného s akumulační schopností litých podlah. Vnitřní žaluzie pak nejenže chrání před přehříváním, ale také vytvářejí proměnlivou hru světla, a světlík v koupelně poskytuje komfort sledovat oblohu přímo z vany. Vše pak doplňuje velkorysá terasa, která vybízí k dalekým výhledům v údolí až na hrad Karlštejn. Radka Holubcová Chromovská, Bydlení Stavby Reality
Sladěno. Černobílý koncept domu majitelé umocnili samozřejmě i v interiéru: bílá litá podlaha je doplněna bílou kuchyňskou linkou a stolem, temné akcenty tvoří žaluzie a kožená sedačka s židlemi u jídelního stolu.
Ve stejném duchu. Jednoduchý černobílý koncept stavby se podařilo udržet i v koupelně.
Nic nechybí. Přestože je kuchyně na relativně malém prostoru, podařilo se sem umístit všechno důležité.
Žádné zbytečnosti. Majitelé si pochvalují minimum věcí, díky čemuž volný prostor působí uklidňujícím dojmem a oni si tak v domě dokonale odpočinou.
CEB98F
Rychle a bezpečné zprostředkovat prodej či nákup nemovitostí, pozemků.
Nabízet služby vedoucí k všestranné spokojenosti.
Pracovat pouze s úplnými a pravdivými informacemi.
Dodržovat jasná a neměnná pravidla zajišťující dobré vztahy před, během i po realizaci obchodu.
Poskytnout profesionální právní servis zaručující bezpečí a ochranu.
Nové zákazníky získat díky spokojeným klientům.
Uplatňovat pravidla slušného chování a respektovat soukromí klientů.
Zprostředkujeme finanční služby dle vašich aktuálních potřeb
Naše RK dokáže poskytnout pomoc
při řešení tíživé situace. Nabízíme roli prostředníka pro zajištění hladkého průběhu komunikace s věřiteli a úřady.
A8IÆ;8=G8 4>BAG4>GH=G8 NÁS
POTŘEBUJETE OKAMŽITOU INFORMACI NEBO POMOC? Svárovská 872 198 00 Praha 9
[email protected] 603 843 047 http://www.profinemo.cz
