listopad 2016 SAMOSTATNĚ NEPRODEJNÉ
REALITNÍ MAGAZÍN. PŘÍLOHA DENÍKU E15
Editorial
Když má zelená výstavba zelenou Developerský trh začíná pozvolna zelenat. Tak se dá shrnout hlavní téma listopadového vydání magazínu Real Immo. „Zelené bydlení“ a energetická náročnost budov zůstávaly dlouho na okraji zájmu. Nejen kvůli požadavkům EU, které v Česku začnou platit už za necelý rok, se zelené argumenty začínají prosazovat také v marketingu bytových projektů (str. 6–7). V dalším díle seriálu Vize versus realita se tentokrát podíváme na zoubek projektu Zelené Město 2 společnosti Daramis (str. 8). V následujícím rozhovoru s generálním ředitelem realitní divize skupiny CTR Jánem Horváthem se mimo jiné dozvíme, že navzdory letošnímu raketovému růstu cen
poptávka po nových bytech neopadla (str. 10–11). Na str. 12–13 se seznámíme s bytovými projekty, které ovládly 18. ročník tuzemské soutěže Best of Realty. Na závěr se vypravíme do staré dobré Anglie načerpat trochu předvánoční atmosféry. Konkrétně do venkovského domu Val a Philipa Fosterových, jenž o Vánocích ožívá nejen rodinnými návštěvami, ale též hosty, kteří si od majitelky přišli nakoupit zajímavé nábytkové kousky (str. 16–18). Petr Dašek
Vydává CN Invest a.s., Pařížská 130/26, 110 00 Praha 1 Josefov, IČ 04312945 Real Immo, příloha deníku E15, samostatně neprodejná. Číslo registrace deníku E15 – MK ČR E 17948, ISSN 1803-4543 | Adresa redakce a obchodního oddělení Komunardů 1584/42, 170 00 Praha 7, www.e15.cz | Přílohu připravili: Petr Dašek – editor, Denisa Holajová – redaktorka, Barbora Okénková – manažerka přílohy kontakt
[email protected] Čísla inzerce: Strana 2: 262445/16, strana 3: 262210/10, strana 5: 251760/41, strana 7: 251761/66, strana 11: 257995/23, strana 13: 255194/13, strana 14, 15: 262244/15, 262244/24, strana 17: 262466/11, strana 19: 262448/17, strana 20: 262446/13
|4|
Zprávy z trhu Suomi Hloubětín se rozjíždí Česko-finský developer YIT pokračuje druhou etapou ve výstavbě rezidenční čtvrti Suomi Hloubětín v Praze 9, kde budou po dokončení všech osmi fází bydlet zhruba dva tisíce lidí. První etapa Espoo bude dokončena v létě příštího roku. Na ni navazuje fáze s názvem Turku se 106 byty o dispozicích 1+kk až 5+kk o velikostech 32 až 142 čtverečních metrů, kterou YIT začíná nyní stavět. Architektonické řešení etapy Turku pochází z ateliéru Loxia. Její dokončení YIT plánuje na léto 2018.
Top´rezidence má vzorový dům První domy v luxusní top´rezidenci developerské společnosti KKCG Real Estate prošly kolaudací. Developer teď dokončuje společné prostory designové klubovny, recepce a parku, které budou k dispozici rezidentům od prosince 2016. V září zahájil generální dodavatel stavby, firma Casta výstavbu dalších 25 řadových domů top´rezidence, které budou dokončené na podzim 2017. Zároveň developer před pár dny představil vzorový dům o dispozici 5+kk a užitné ploše 190 metrů čtverečních, umístěný na hranici obou etap. Interiérový design navrhlo studio SIMPLin.
V Praze letos přibude 6500 bytů Stavební firmy letos v Praze dokončí zhruba 6500 nových bytů, nejvíc od začátku krize v roce 2009. Podle poradenské společnosti JLL jich v 1. pololetí dostavěly 3350 v celkem 47 developerských projektech, ve druhé polovině roku by jich mělo být 3 200. Počet volných nových bytů ale klesá. V prvním pololetí developeři spustili výstavbu tří tisíc bytů v 43 projektech. „Za celý rok by podle našich očekávání měla být zahájena výstavba celkem 5 250 bytů, což by bylo meziročně o šest procent méně, proti roku 2014 dokonce o 16 procent,“ uvedl Anthony Mathieu z JLL.
Modrý Platan nabízí nízkoenergetické domy V obci Vysoký Újezd na okraji Prahy vzniká rezidenční projekt Modrý Platan. Na 1,3 hektarech nabízí 24 nízkoenergetických domů. Developerem je společnost Getberg. Domy jsou k dispozici ve dvou variantách. Obě mají užitnou plochu 130 čtverečních metrů a po-
zemek až 585 metrů čtverečních. V přízemí se nachází zádveří se šatnou, technická místnost, koupelna, chodba a obývací pokoj, propojený s kuchyňským koutem a jídelnou. V patře budou dva pokoje, ložnice, koupelna, WC a terasa vedoucí z ložnice a jednoho pokoje.
Unicity Plzeň spouští druhou etapu Daramis Group dala do prodeje druhou etapu svého projektu Unicity Plzeň, která čítá 156 bytů. Celkem bude komplex tvořit šest samostatných budov s 542 byty o dispozicích 1+kk až 3+kk. Jak Daramis uvedl při spuštění projektu, nabízí bydlení pro vysokoškolské studenty z místních univerzit i zaměstnance pracující v okolí Borských polí. Součástí projektu bude udržovaný park ve vnitrobloku a komerční plochy určené k pronájmu.
EXKLUZIVNÍ BYTY V PRAZE
PRAHA 3 komorní projekt s panoramatickým výhledem na Prahu jedinečná lokalita na okraji parku Pražačka atraktivní terasy, prémiový standard vybavení
www.prazacka.eu
PRAHA 8 poslední volné byty s velkými terasami a nádherným výhledem stanice metra v docházkové vzdálenosti obchodní prostory v projektu k prodeji i pronájmu
www.atrium-kobylisy.cz
PRAHA 5 poslední exkluzivní byt s výhledem na Prahu a Vltavu smart home, sauna, whirlpool vana, klimatizace Prokopské údolí a Dívčí hrady v docházkové vzdálenosti
www.vyhledova.cz +420 702 22 00 77
PRAHA | DRESDEN | REGENSBURG | KOŠICE | BRATISLAVA
www.ctrgroup.cz
|6|
Developerský trh začíná pozvolna zelenat n „Zelené bydlení“ a energetická náročnost budov zůstávaly dlouho na okraji zájmu kupujících i většiny developerů. Nejen kvůli požadavkům Evropské unie, které v Česku začnou platit už za necelý rok, se zelené argumenty začínají prosazovat také v marketingu bytových projektů. Téma energeticky úsporných domů bylo vždy třaskavé. Postaral se o to například developer a glosátor rezidenčních trhu Evžen Korec s tvrzením, že „život ve čtyřech stěnách bez možnosti otevřít okno připomíná spíš kriminál než sen o komfortním bydlení“. Zájemci o nové byty dodnes ve valné většině tápou v tom, kterému z táborů příznivců či odpůrců dát za pravdu. Nízkoenergetické byty sice pomalu začínají patřit ke standardu, ale použité technologie se mohou značně lišit. Jasno na trh nevnášejí ani různé metodiky výpočtů a certifikace. Nejrozšířenějším druhem klasifikace jsou aktuálně průkazy energetické náročnosti budov (PENB), laicky nazývané štítky. Ty na základě několika kritérií, jako jsou výpočet spotřeby energie na vytápění, ohřev vody, větrání či osvětlení, stanoví třídu od A – mimořádně úsporná až po G – mimořádně nehospodárná. Donedávna se developerské projekty stavěly nejčastěji ve třídě C, nyní už se standardem stávají „béčkové“ budovy.
IZOLACE NEBO REKUPERACE?
„Energetický štítek B znamená, že naše nové domy budou o třetinu úspornější než ty s označením C,“ říká Šárka Kloučková za developera M&K Real Estate. Ten začal první byty s PENB třídy B nabízet v nejnovějších etapách svého
projektu Čakovický park. „Orientujeme se na úspory dosažitelné striktním dodržováním technologických postupů a kvality,“ doplňuje Ivan Ševěček, ředitel přípravy a realizace M&K Real Estate. Podle něho jde především o zesílení tepelných izolací pláště budov, zvýšení izolace v krovu nebo osazení oken izolačními trojskly. „Obvyklejší je dnes sice docílit srovnatelných parametrů instalací rekuperačních jednotek, to má ale svá úskalí. Řízená vzduchotechnika vyžaduje pravidelný servis a čištění, což zatěžuje rozpočet domácnosti. Právě proto jsou například skutečné náklady na bydlení, které má průkaz energetické náročnosti A, výrazně vyšší než u třídy B a dosahují
mnohdy až dvojnásobné výše,“ vysvětluje Kloučková. S tím ale nesouhlasí developerská firma JRD, která se na tuzemském trhu specializuje na výstavbu nízkoenergetických a pasivních bytových domů. „Náklady na údržbu jsou těžko srovnatelné, protože jsou individuální. Liší se například podle toho, jestli je rekuperační jednotka v bytě, nebo jde o centrální systém, jestli si lidé zajistí údržbu sami, nebo objednají servisní firmu. Rozhodně ale netvoří velkou položku domácího rozpočtu a navíc jsou zcela neporovnatelné s tím, jaký přínos má řízené větrání pro naše zdraví. Pokud chceme dýchat čistší vzduch s menším množstvím prachu, je nezbytné občas vyměnit filtry,“
odporuje výkonný ředitel JRD Martin Svoboda.
JE LIBO PENB ČI BREEAM
Kromě běžně využívaného PENB, který musí prodávající či pronajímatel předložit u každé nabídky nemovitosti, se objevují nejrůznější, zejména zahraniční certifikáty. Developerské společnosti JRD a YIT využívají hodnotící metodiku z německého PassivHaus Institutu v Darmstadtu. Termíny pasivní a nízkoenergetický dům jsou definovány měrnou potřebou tepla na vytápění – do 15 kWh/ m2 za rok pasivní a do 50 kWh/ m2 za rok nízkoenergetický dům. Podle měrné potřeby tepla na vytápění se budovy člení na standardní, nízkoenergetické, pasivní, nulové a jdou až k aktivním domům, které zjednodušeně řečeno víc energie vyrobí, než spotřebují. Průkazem energetické náročnosti (PENB) se tak budova může třeba řadit do kategorie B, ale podle vytápění může být pasivní. „To skutečně bývá pro laiky matoucí, nicméně výpočet těchto hodnot je celkem dobře metodicky definován,“ poznamenává Simona Kalvoda, výkonná ředitelka České rady pro šetrné budovy. M&K Real Estate poukazuje také na fakt, že v bytových projektech se hodnotí celý dům, nikoli jednotlivé byty. Výsledná třída je tedy průměrnou hodnotou pro dům jako celek. Z hlediska jednotlivých uživatelů však hraje roli umístění konkrétního bytu. „Třicetimetrová garsoniéra s jedním oknem, která má vedle sebe i v obou podlažích nad sebou a pod sebou další byty, spotřebuje ještě daleko méně energie na čtvereční metr své podlažní plochy, než stometrový rohový byt čtyři plus jedna s velkou terasou a prosklením na dvou ze čtyř obvodových stěn,“ upozorňuje Pavel Houžvička z M&K Real Estate. S novinkou v rámci certifikací teď přichází rezidenční developer Skanska Reality. Firma letos zahájila certifikaci podle britského systému BREEAM, a to pro svůj bytový dům v projektu Botanica. „V Praze se během posledních pěti let zelená certifikace kancelářských budov stala klienty vyžadovaným standardem. Domnívám se, že tento trend přijde v brzké době i v bydlení,” míní generální ředitelka Skanska Reality Naďa Ptáčková. Denisa Holajová
Ptáčková: Certifikace mohou být konkurenční výhodou n Po kancelářských budovách se pouští tuzemská skupina Skanska také do certifikování svých bytových projektů podle britské metodiky BREEAM. Jak říká generální ředitelka rezidenční větve Skanska Reality Naďa Ptáčková, průkopníkem je projekt Botanica K v Praze 5 – Jinonicích. Pouštíte se do certifikace bytových domů podle britské metodiky BREEAM, zatím u nás používané jen u komerčních nemovitostí. Proč jste se rozhodli aplikovat ji na rezidence? Skanska se celosvětově věnuje problematice udržitelného stavění. Nechat si prověřit některé naše projekty nezávislou zahraniční institucí bylo logickým rozhodnutím, ke kterému jsme dlouhodobě směřovali. Inspirací nám byli jak naši kolegové ze zahraničí, tak česká Skanska Property, která zaznamenává
v oblasti certifikace dlouhodobé pozitivní zkušenosti. Chystáte se certifikovat všechny své projekty? V tuto chvíli prochází precertifikací závěrečná etapa projektu Botanica K. Další certifikaci plánujeme ve druhé etapě nového projektu Port Karolína v Karlíně, která by měla jít do prodeje příští rok. Primárně máme certifikaci naplánovanou v projektech, kde cílíme na skupiny klientů pohybující se v mezinárodním prostředí, kteří často pracující v zahraničních firmách. Ti už mají zkuše-
nost z budov, v nichž sídlí jejich zaměstnavatel. O zelené certifikáty nebyl u bytových projektů v Česku dlouho zájem. Proč? Certifikace, stejně jako energeticky šetrná řešení v bytových domech, souvisí s edukací veřejnosti. Certifikace se týká několik oblastí. BREEAM nezaručuje pouze prověření projektu nezávislou třetí stranou, ale nový přístup k výstavbě a užívání bytového domu. Pro BREEAM je důležitý také způsob řízení projektu, který zajišťuje jeho výslednou kvalitu – od přísného výběru dodavatelů až po práci s klienty po nastěhování. Kromě procesů řízení jsou to energie, nakládání s odpady, použité materiály, efektivní využívání vody a kvalita vnitřního prostředí. Jaké vidíte přínosy pro vás jako developera?
Potvrzujeme kvalitu naší výstavby. Většinu procesů, které jsou s certifikací spjaté, jsme už historicky dělali, jen jsme je nikde nedeklarovali. Domnívám se, že certifikace může být v budoucnu naší konkurenční výhodou, zejména pokud jde o klienty z vyšších příjmových skupin, zvyklé na vyšší standard bydlení. Certifikace není levnou záležitostí. Nakolik ovlivní prodejní cenu bytu? Relativně marginálně, protože náklady na certifikaci zatíží projekt v řádu setin procent. dna
|8|
••• VIZE VERSUS REALITA ••• Sliby developerů při zahájení výstavby a realita po dokončení nebývají vždy totéž. Problém to může být pro budoucí
majitele, kteří si kupují byt takzvaně z papíru. I když to ještě nedávno vypadalo, že kupující už jsou poučenější
a chtějí byt nejdřív vidět hotový, současná vlna poptávky je mnohdy vrací k nákupům naslepo. Nová rubrika
magazínu Real Immo nabízí srovnání toho, nakolik čerstvě postavené projekty dostály původní nabídce.
Zelené Město 2 – byty místo velkých slibů
Vizualizace jrd
Vizualizace – rok 2015
Současnost – listopad 2016
Foto E15 Anna Vacková
Jeden bytový komplex, dva developeři, různá kvalita provedení. Rezidenční projekt Zelené Město prošel za deset let poměrně bouřlivým vývojem. Jeho výsledkem jsou byty, které se na pražském trhu řadí do vyšší cenové kategorie. Původním developerem Zeleného Města byla izraelská skupina Lighthouse. Byty na celkem 15 hektarovém pozemku někdejších zahrádkářských kolonií a sadu třešňovky začala nabízet v roce 2007, na vrcholu minulého rezidenčního boomu. Tomu odpovídaly i relativně velkorysé dispozice od menších 1+kk o velikosti 32 metrů čtverečních až po 4+kk se 140 čtverečními metry. Projekt avizoval mimo jiné maximální propojení interiérů bytů s přilehlou zelení, dané nejen předzahrádkami, balkony a terasami, ale také velkoformátovými okny. Výstavba první etapy začala v roce 2008 a než byla na přelomu let 2009 a 2010 dokončena, zasáhla trh nového bydlení krize. Projekt sice získal v roce 2010 tuzemské ocenění Best of Realty – Nejlepší z realit v kategorii rezidencí, na prodejích se to ale výrazně neprojevilo. Odbytu nepomohla ani nepříliš dobrá pověst projektu na stavebním a realitním trhu, kde býval označovaný za jeden z nejproblematičtějších. Na pomoc s marketingem a prodejem bytů Lighthouse Group posléze přizvala další izraelskou realitní skupinu Daramis. Ta projekt vyhodnotila jako životaschopný. Na podzim 2012 Daramis Group oznámila, že koupila 2. etapu rezidenčního projektu Zelené Město. Žádné
podrobnosti transakce ani jedna z developerských skupin neuvedla. Hned v listopadu dala Daramis do prodeje byty v prvních čtyřech domech plánované druhé etapy. Průměrná cena za čtvereční metr byla 50 tisíc korun bez DPH a projekt se tehdy ještě prezentoval jako „dostupné bydlení“. Zelené Město 2 postupně nabídlo celkem 13 bytových domů
s byty o dispozicích 1+kk až 4+kk. Developer zmenšil rozlohu místností a architekti ze studia Casua ubrali na prosklených plochách domů, které nyní i díky zateplení obálky dosahují průkazu energetické náročnosti budov (PENB) kategorie B – velmi úsporná. Secondhandové byty z první etapy nabízejí realitní kanceláře s PENB kategorie G – mimořádně
nehospodárná, což znamená, že průkaz není k dispozici. Prodejnosti Zeleného Města pomohla nejen změna developera, ale také situace na trhu. Daramis nyní dostavuje poslední domy z druhé etapy a v jeho ceníku na webových stránkách zbývá jen několik volných bytů. Díky aktuální poptávce i slušné pověsti projektu se například třípokojové byty prodávají za cenu kolem šesti milionů korun včetně DPH. Ačkoli se areál s celkem téměř 800 byty nachází v lokalitě s mohutným automobilovým provozem na konci Jarova a křižovatky na Spojovací v Praze 9, mezi bytovými domy je až nečekaný klid. Domy jsou zasazené do svažitého terénu a mezi oběma etapami byla ponechána poměrně velká zelená plocha. Rezidenční část byla od rušné komunikace odcloněna nejen terénem, ale částečně také už stávajícím hypermarketem Kaufland. Developer sice nemusel díky původnímu pozemku vytvářet žádné nové zelené plochy, nicméně velkoryse naložil se zbylou zelení a vybudoval slibované veřejné dětské hřiště. Slabším místem projektu je pro rodiny s dětmi jeho umístění na pomezí Hrdlořez a Žižkova. Administrativně je součástí deváté městské části, ale z geografického hlediska náleží spíš k Praze 3, a tak rodiče dětí často řešili problém s jejich umístěním do mateřských a základních škol v oblasti Žižkova. Stejně tak se potýkají s malou nabídkou sportovních ploch a volnočasových zařízení v docházkové vzdálenosti. Denisa Holajová
Nové byty chytře... Zjednodušeně jsme koncept Chytrého bydlení rozdělili do pěti navzájem propojených segmentů: ekologie a energie, moderní technologie, zdraví a bezpečí, cena a služby na dosah, které společně ovlivňují spokojené bydlení našich klientů. Aktuálně můžete vybírat byty v projektech SMART byty Nové Butovice, BLV@Horní Měcholupy, CLB@Letňany a nově JRM@Lužiny.
Další informace na www.chytre-bydleni.com nebo na lince 800 340 350.
www.trigema.cz
| 10 |
Ján Horváth: Češi jsou v bydlení velmi konzervativní n Navzdory letošnímu
Vzhledem k tomu, že se orientujeme primárně na vyšší segment a naší prioritou je rozvíjet kvalitní projekty v centrech a širších centrech měst, není naším cílem držet širokou zásobu pozemků v různých stádiích přípravy. Lokality si selektivně vybíráme, aktuálně připravujeme rozsáhlejší projekt u stadionu Viktorie Žižkov a v Karlíně. K tomu realizujeme tři rezidenční projekty v Drážďanech, jeden v Regensburgu a velký bytový areál s téměř 400 byty v centru Košic. Tam připravujeme také multifunkční komerčně-rezidenční centrum, pilotní bytový projekt chystáme i v Bratislavě. A samozřejmě se na trhu dále rozhlížíme a jsme připraveni nakupovat.
raketovému růstu cen poptávka po nových bytech neopadla. „Pro většinu kupujících i investorů není rozhodující absolutní cena nemovitosti, ale výše měsíční splátky hypotéky. Proto je vliv nízkých úrokových sazeb silnější a poptávka nadále roste. Vlastní bydlení je dnes pro široké spektrum zájemců nejdostupnější v novodobé české historii,“ konstatuje Ján Horváth, generální ředitel realitní divize skupiny CTR .
V Praze máte jeden čerstvě dokončený a jeden rozestavěný bytový projekt. Developeři teď dokola žehrají, že řada chystaných projektů uvízla ve fázi schvalování. Budete tady mít co stavět? Absence jasných pravidel pro novou výstavbu, nekvalitní legislativní rámec a nedodržování správních lhůt jsou hlavní příčinou klesajícího počtu nově zahajovaných projektů. Jako jeden z mála českých investorů jsme dlouhodobě aktivní i na zahraničních trzích, takže máme srovnání. A to vůbec nevyznívá lichotivě – zatímco kompletní proces povolení nového projektu v Drážďanech nebo v Košicích většinou zabere rok nebo i méně, v Praze za tu dobu investor často ani nezíská všechna stanoviska potřebná pro zahájení územního řízení, které je pouze jedním krokem třístupňového povolovacího procesu. Sdružení s různě nečitelnými zájmy často jen účelově zneužívají mezer v existující legislativě k neopodstatněným, šikanózním a prakticky nekonečným průtahům a odvolávání v povolova-
cích procesech. V dlouhodobém horizontu mohou tyto aktivity způsobit i odchod investorů z trhu a přesun jejich investic do příznivějšího prostředí. Bytová výstavba je přitom jednou z důležitých částí HDP s vysokým podílem na zaměstnanosti a je téměř výhradně v rukou soukromých investorů. Nakonec v Praze může zůstat aktivních jen pár lokálních hráčů, kteří si trh i cenovou politiku rozdělí. Vraťme se k vašim projektům… Abych nebyl jen negativní, v posledních měsících pociťuji rostou-
cí ochotu k diskusi i ke spolupráci. Svých aktivit v české metropoli se úplně nevzdáváme, dál pracujeme na rozvoji lokalit, které svým rozsahem, umístěním a významem považujeme za městotvorné. Konkrétně bych jmenoval polyfunkční komplex s byty, obchody a kancelářemi u žižkovské Viktorie nebo progresivní rezidenční areál v Karlíně. Tam pořádáme soutěž na architektonické řešení lokality s renomovanými architekty, jako jsou Jakub Cigler, Ladislav Lábus nebo ateliéry Kuba Pilař a Loxia. Jakou máte zásobu pozemků pro výstavbu v Praze?
Vaše byty mají na dnešní dobu poměrně velkorysé dispozice. Developeři se spíš vracejí k „panelákovým“ rozměrům místností. Jak se vám větší byty prodávají? CTR se profiluje jako developer prémiového bydlení v unikátních lokalitách centra a širšího centra, a to nejen v Praze, ale i na dalších trzích. Této strategii odpovídá i skladba a výměry bytů a konkrétní rozvržení dispozic. Naši klienti preferují určitý standard bydlení, k němuž patří dostatek prostoru, světla, zázemí v podobě sklepů a dostatečně velkých parkovacích stání. V základní ceně bytu mají například podlahové vytápění, velkoformátové obklady a dlažby, velká okna a prosklené plochy nebo předokenní žaluzie. Ceny za stometrový byt už pomalu atakují hranici 10 milionů korun, tedy ceny menšího rodinného domu v Praze. Kdy tento bezhlavý růst skončí? Cena na jakémkoli trhu je vždy výsledkem střetu nabídky a poptávky. Vzhledem k výši úrokových sazeb a kondici české ekonomiky vnímám ceny nemovitostí v Praze ve většině jako přiměřené
| 11 |
s potenciálem dalšího růstu. Samozřejmě existují výjimky, kdy už jsou některé nemovitosti dnes nadhodnocené, zejména pokud se bavíme o bytech se špatně zvolenou tržní pozicí. Typicky jde o výměrou velkorysé byty v běžném standardu provedení nacházející se v okrajových lokalitách s horší nebo žádnou občanskou vybaveností a se špatnou dopravní dostupností do centra, které ale developeři vydávají za takzvaně luxusní, zejména cenou. A to navzdory tomu, že jsou součástí velkých projektů s desítkami nebo stovkami levných bytů. Takové byty pak zůstávají v nabídce i dlouho po kolaudaci. Moc jich teď ale na trhu není. Nakolik se na růstu poptávky, a tedy i cen, podepsaly právě úrokové sazby hypoték? Konkrétně u vašich projektů, jaký je podíl bytů financovaných hypotečním úvěrem? Úrokové sazby hypoték, které jsou dnes na historických minimech, jsou rozhodujícím motorem poptávky. Naopak vývoj cen bytů působí proti jejímu růstu, ale vzhledem k tomu, že pro většinu kupujících i investorů není rozhodující absolutní cena nemovitosti, ale právě výše měsíční splátky, je vliv nízkých úrokových sazeb silnější a poptávka nadále roste. Vlastní bydlení je dnes pro široké spektrum zájemců nejdostupnější v novodobé české historii a prodeje překonávají rekordy. Co se týče podílu hypotečních úvěrů na financování našich bytů, tak alespoň část kupní ceny financuje hypotékou zhruba 70 procent klientů. Jedinou otázkou je, co s dostupností úvěrů, výší úrokových sazeb a poptávkou po nemovitostech udělá nová regulace a legislativa, které vstoupí v planost v následujících měsících. Jinak totiž pro růst úrokových sazeb zatím neexistují fundamentální faktory. Peníze jsou levné a je jich v oběhu přebytek, což platí v celé Evropě a tento stav pravděpodobně vydrží nejméně do roku 2018. Pro zdravý vývoj ekonomiky bez budoucích zvratů bych nicméně viděl jako optimální sazby v úrovni zhruba dvou procent nad inflací. Kolik procent kupujících u vás aktuálně tvoří cizinci?
Na všech trzích dlouhodobě cílíme hlavně na domácí klientelu, a tomu odpovídá i národnostní složení kupujících. Zhruba 90 procent našich klientů v Praze tak tvoří Češi a valnou část ze zbylých deseti procent Slováci, které za cizince ani nepovažujeme. V řádu jednotek procent jsou pak zastoupeni lidé z dalších zemí Evropské unie. Na kupující ze zemí bývalého Sovětského svazu primárně necílíme, proto v našich projektech netvoří významnou skupinu. V právě dokončeném projektu Atrium Kobylisy nabízíte „extravagantní design“. Co si pod tím představit? Neřekl bych, že architektonický návrh projektu v Kobylisích je extravagantní, spíše bych použil označení originální. Vzhledem k tomu, že projekt svou hmotou zapadá do okolní zástavby a vytváří polouzavřený uliční blok, nabízelo se navrhnout klasický hranatý tvar, chcete-li kostku nebo kvádr. Bylo by to i ekonomicky efektivnější. My chceme, aby naše projekty vytvářely vyšší přidanou hodnotu také pro okolí a lokalitu, v níž vznikají. Proto jsme u Atria Kobylisy zvolili ustupující horní patra s terasami a organickými tvary připomínajícími amébu, čemuž nahrává i barevné sladění fasády. Jak velký je zájem o sauny, které máte v nabídce? Jiný developer je v Praze začal nabízet před několika lety a poptávka byla spíš ojedinělá. Můžeme potvrdit, že Češi patří mezi velmi konzervativní klienty. Ať už se jedná o sauny nebo jiné prvky netradičního životního stylu, většinového zákazníka ve středním a vyšším středním cenovém segmentu zpravidla neosloví. Jiné je to u exkluzivních rozlehlých bytů, kde zájemci mohou saunu nebo vinotéku či jiné prvky vylepšující kvalitu života ocenit. Čeho se nejčastěji týkají klientské změny? Díky vlastním architektům a promyšleným dispozicím se s požadavky na náročné změny prakticky nesetkáváme. Nejčastěji klienti požadují jednoduché změny, například posuny zásuvek nebo instalací, rušení druhého samostatného WC a jeho nahraze-
ní komorou a podobně. Časté jsou také změny typu „kus za kus“, typicky třeba výměna sprchového koutu za vanu a naopak. Oba pražské projekty – Atrium Kobylisy i Panorama Pražačka - mají průkaz energetické náročnosti (PENB) B, velmi úsporná. Jak této úspornosti dosahujete? Za příznivou energetickou bilancí našich projektů stojí v první řadě promyšlený architektonický návrh s vhodnou orientací ke světovým stranám a také volba kvalitních technologií a izolačních materiálů od prověřených dodavatelů. Jako jeden z mála developerů jste se nebáli ani výstavby nájemních bytů, konkrétně Albertov Rental Apartments v Praze 2. Nabízíte nájemní byty i v nějakém dalším projektu? Jedná se o naše investice s dlouhodobou návratností. Úspěch areálu nájemního bydlení a služeb na Albertově, který funguje už osmým rokem, nám posloužil jako inspirace i pro další trhy. Aktuálně vybavujeme přes sto bytů v centru Drážďan, v právě dokončeném projektu Residenz am Zwinger naproti světoznámé galerii. Tento projekt zůstane v našem portfoliu a bude provozován stejným způsobem jako Albertov. Podobně do budoucna uvažujeme o právě realizovaném projektu v Regensburgu a připravovaném
Ján Horváth (37) Kariéru začal na Slovensku v rodinné firmě zaměřené na opravy čerpacích stanic. V mezinárodním investičním holdingu CTR group pracuje od roku 2003, přičemž postupně prošel téměř všemi divizemi od dopravy, přes výrobu stavebních hmot až po reality. Začínal jako manažer dopravních společností, následně pracoval jako manažer nákupu. V roce 2009 se stal ředitelem nájemního areálu Albertov Rental Apartments, od roku 2011 je ředitelem celé realitní divize, která realizuje komerční a rezidenční projekty k prodeji i k pronájmu v Německu, Česku a na Slovensku. komerčně-rezidenčním centru v Košicích. Zmínil jste projekty v Německu a na Slovensku. Jaká je tam aktuální situace, co se týká poptávky a vývoje cen? Tamní trhy mají aktuálně s tím českým jeden společný jmenovatel, a tím je převis poptávky nad nabídkou a růst cen. Na rozdíl od Česka ale v obou zmíněných zemích na vývoj dynamicky reaguje také nabídka, protože příprava nových projektů je tam nesrovnatelně rychlejší. Nehrozí tedy nedostatek nových bytů a skokové nárůsty cen, jakých jsme a nadále budeme svědky u nás. Denisa Holajová
| 12 |
Best of Realty 2016 dominovaly rezidence n Už 18. ročník tuzemské soutěže Best of Realty - Nejlepší z realit, pořádané pod záštitou Asciace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN), ovládly bytové projekty. Letos vůbec poprvé byla tradičně silná kategorie rezidencí vzhledem k množství nominovaných rozdělena na dvě skupiny, a sice na komorní a větší projekty. Bydlení je aktuálně tahounem trhu s nemovitostmi, přičemž projekty se stále víc odlišují jak cenově, tak i svým rozsahem „Podle původních regulí mohla být oceněna pouze trojice nejlepších, a to z velmi široké škály: od vi-
ladomů s několika exkluzivními byty až po areály převyšující sto bytů. Proto se porota rozhodla rezidenční segment rozdělit a hodnotit jej ve dvou kategoriích: menší projekty do 25 bytových jednotek a větší projekty nad tuto
totiž objeví až koncem letošního a během příštího roku. Tradičně hlavními kritérii soutěže jsou lokalita, urbanistické a architektonické řešení projektu a kvalita realizace. Významným kritériem je úspěšnost projektu na trhu. Mezi komorními bytovými projekty porota postavila nejvýš Rezidenci Černošice od developera IBS Rokal. Její podoba pocházející hranici. V první kategorii se o titul z ateliéru Šafer Hájek architekti ucházelo šest projektů, ve druhé zaujala elegancí, lehkostí a smyszískalo nominaci jedenáct projek- lem pro detail. V kategorii projektů," uvedl předseda odborné poro- tů většího rozsahu patří vítězství ty Pavel Kühn z České spořitelny projektu U Cukrovaru za bytové - Erste Corporate Banking. domy Elča a Emča, který v pražO nominaci na ocenění Nejlepší ských Modřanech buduje Skanska z realit 2016 se mohly ucházet Reality. Projekt získal prvenství stavby dokončené po 1. lednu za architektonickou koncepci 2015, a to v kategoriích Rezidenč- moderních nízkopodlažních ní projekty, Nová administrativní a nízkoenergetických domů, které centra, Hotely, Skladové a průmy- v brownfieldu bývalého cukrovaslové areály. Letos poprvé nebyla ru přirozeně propojily původní otevřena kategorie Obchodní zástavbu rodinných domů s nově centra. Zajímavé významné vzniklými bytovými projekty. projekty v tomto segmentu se Denisa Holajová
Komorní rezidenční projekty
2.
OBECNÍ DVŮR, PRAHA 1
developer: Around Inside/Ungelt group architekt: RBTA-Ricardo Bofill/TaK Architects
WHITEGRAY REZIDENCE, PRAHA 4
1.
developer: V Invest CZ architekt: KAAMA
REZIDENCE ČERNOŠICE, ČERNOŠICE
developer: IBS Rokal architekt: Šafer Hájek architekti
3.
| 13 |
Rezidenční projekty většího rozsahu
1. U CUKROVARU – BYTOVÉ DOMY ELČA A EMČA, PRAHA 4
developer: Skanska Reality architekt: Loxia
2.
BRITSKÁ ČTVRŤ VI, PRAHA 5
developer: FINEP architekt: ABM architekti
3. SMART BYTY NOVÉ BUTOVICE, PRAHA 5 developer: Trigema architekt: Ateliér Smitka
| 16 |
Foto Profimedia.cz
Dům jako showroom
O Vánocích dům Fosterových ožívá nejvíc a nejen proto, že mají početnou rodinu. Lidé si sem chodí vybírat dárky pro své blízké – nábytek, dekorace i obrazy.
n Anglický venkovský dům ožívá o Vánocích nejen rodinnými návštěvami, ale též hosty, kteří si od majitelky přišli nakoupit zajímavé nábytkové kousky. Zajímalo nás, jak vypadají Vánoce v Anglii, proto jsme zajeli načerpat vánoční inspiraci do venkovského domu Val a Philipa
Fosterových. Ty v původním statku z osmnáctého století žijí patnáct let a za tu dobu jejich domov prodělal mnoho změn. Důvodem je zejména Val, která sbírá starožitné dekorace a design 20. století z celého světa. Dům v samém srdci anglického venkova je vážně to pravé místo, kde strávit Vánoce. „K domu jsme přišli vlastně náhodou, žil tu jeden náš přítel a my jsme sem byli pozváni na večeři. Od té doby jsme si představovali, jak by bylo úžasné tady
bydlet, až jsme se jednou dozvěděli, že kamarád dům prodává,“ vysvětluje Val. Prvních několik let pokračovali v práci, kterou začali předchozí majitelé – rekonstrukcí přístavby a zušlechťování zahrady. Přestože není nemovitost na památkovém seznamu, tudíž nejsou žádné restrikce na její přestavbu, předchozí i současní majitelé se snažili zachovat ducha starého stavení. „Staré obloukové dveře jsme použili v interiéru, kde na první pohled vypadají jako
dveře do skříně, přitom na jedné straně domu vedou do pracovny mého manžela a na druhé do dalšího křídla,“ ukazuje Val, proč někdy svému království přezdívají Narnie. Mimo nově přistavěné ložnice, která je vytapetovaná tapetou s květinovým vzorem, je výmalba stěn v celém domě podobná – v pastelových tónech od zelenkavé po béžovou. Textilní doplňky, jako jsou závěsy, koberce či čalounění, mají historizující ráz. Do vybavení interiéru inves- »
v realitním magazínu profesionálů REAL-IMMO! • ANALÝZY REALITNÍHO TRHU • ROZHOVORY S ODBORNÍKY • PRÁVNÍ PORADNA • PREZENTACE SPOLEČNOSTÍ Datum vydání 27. 2. 2017 27. 3. 2017 24. 4. 2017 22. 5. 2017 19. 6. 2017 25. 9. 2017 23. 10. 2017 20. 11. 2017
Datum inzertní uzávěrky 20. 2. 2017 20. 3. 2017 17. 4. 2017 15. 5. 2017 12. 6. 2017 18. 9. 2017 16. 10. 2017 13. 11. 2017
Kontakt pro objednání inzerce Barbora Okénková Mobil: +420 777 852 334 E-mail:
[email protected]
Distribuce zdarma společně s deníkem E15 na vybraná distribuční místa z řízené distribuce v Praze, Brně, Ostravě a v Olomouci, dále do realitních kanceláří ČR, stavebních společností, designových studií, developerům a architektům.
| 18 |
Foto Profimedia.cz
Při slavnostní vánoční večeři se scházejí čtyři generace. Všichni jsou zvědaví, co se v domě od jejich poslední návštěvy změnilo.
Textilní doplňky v anglickém stylu ladí se starožitnými kousky z antiků a aukcí. tovala Val spoustu svého času a šlo jí to tak dobře, že se začali přátelé ptát, zda by nějaké zajímavé kousky nenašla i pro ně. Místo své původní práce editorky se tedy věnuje shánění zajímavých nábytkových kousků a dekorací z celého světa. „Obcházela jsem starožitnosti, veletrhy a aukce celá léta. Jenže pak už bylo krásných věcí tolik, že jsem je ani ve velkém domě neměla kam dát, což mi přišlo škoda. Takže k nám zvu přátele, zda si nechtějí něco koupit, a mohu vybavení dále doplňovat a obnovovat,“ vysvětluje Val, jak se jí stal koníček povoláním. Dnes už má vlastní společnost Foster & Gane a všechny ty zajímavé kousky prodává klientům z celého světa prostřednictvím svých webových stránek. Zároveň nabízí konzultace. Jejich hosté jsou tak zvyklí, že při každé vánoční večeři, která se tu koná
ve velkém stylu, uvidí v domě jiný nábytek i obrazy. Philip, který je lékař, se smíchem vysvětluje, jak si i on musel zvyknout na časté změny. „Nikdy nevím, co mě čeká, až přijdu domů. Může se stát, že tu Val vytvořila novou ložnici či pracovnu nebo alespoň přibyl nový stůl do haly.“ Předvánoční období je v domě Fosterových nejrušnější. Lidé z celé Evropy si sem přijíždějí vybírat osobně zajímavé dárky. A Val je hostitelkou i pro své zákazníky, kteří tak se sklenkou šampaňského a koláčem v ruce vybírají starožitný textil, drobný nábytek nebo olejomalby z 20. století. Zároveň jsou samozřejmě manželé připraveni přivítat o svátcích své tři děti s partnery a čtyři vnoučata. Pohostinnost tohoto domu umocňuje všudypřítomná vánoční výzdoba. Markéta Růžičková Bydlení Stavby Reality
Moderní elektronický přístupový systém od renomované značky EVVA! Vhodné od jednotlivých bytových dveří až po rozsáhlá komplexní řešení celých budov.
Klíčem je mobilní telefon
Mnohostranné bezpečnostní řešení
