Versie 25 augustus 2011
REACTIENOTA ZIENSWIJZEN
inzake
ONTWERP-BESTEMMINGSPLAN ”KERKDORP DEN HOUT HERZIENING III 2011” (Houtse Heuvel 44a)
1
Versie 25 augustus 2011
INLEIDING Vaststellingsprocedure: Het ontwerp-bestemmingsplan “Kerkdorp Den Hout herziening III 2011 (Houtse Heuvel 44a)” heeft in het kader van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) met ingang van 3 juni 2011 tot en met 14 juli 2011 voor eenieder ter inzage gelegen bij het gemeentelijk informatiecentrum in het stadhuis. Tevens is het plan langs digitale weg beschikbaar gesteld. Gedurende deze termijn van 6 weken bestond de gelegenheid schriftelijke of mondelinge zienswijzen omtrent het ontwerp bij de gemeenteraad kenbaar te maken. Van deze gelegenheid tot het indienen van zienswijzen is door (namens) één persoon gebruik gemaakt. Ook zijn de provincie, het waterschap Brabantse Delta, en de VROM-Inspectie in kennis gesteld van de ter inzage legging van het ontwerp-bestemmingsplan. Op basis van de Wro hebben deze instanties de mogelijkheid om ook zienswijzen bij de gemeenteraad in te dienen, indien zij van oordeel zijn, dat er zaken worden geregeld, welke mogelijk indruisen tegen provinciaal of rijksbeleid. Deze mogelijkheid is in de wet opgenomen mede in verband met het verdwijnen uit de wet van het goedkeuringsrecht van de provincie. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt. De ingediende zienswijzen worden in de onderhavige nota van commentaar voorzien. De zienswijzen zijn per individuele zienswijze verwoord en van een conclusie voorzien. Op grond van artikel 3.8, lid 1, onder e, van de Wro beslist de gemeenteraad, indien er zienswijzen worden ontvangen, binnen 12 weken na afloop van de termijn van ter visie legging omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan. Vaststelling van het bestemmingsplan “Kerkdorp Den Hout herziening III 2011 (Houtse Heuvel 44a)” dient dus plaats te vinden voor 6 oktober 2011 Overigens is dit een termijn van orde, aan de overschrijding waarvan geen sancties zijn verbonden. Vervolgprocedure: Na de vaststelling zal het bestemmingsplan op grond van artikel 3.8, lid 3, van de Wro gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage worden gelegd. Degene, die tijdig een zienswijze bij de gemeenteraad kenbaar heeft gemaakt, kan gedurende die termijn van ter visie legging beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State indienen tegen het vaststellingsbesluit indienen. Ook kan beroep worden ingesteld door een belanghebbende aan wie redelijkerwijs niet kan worden verweten dat hij geen zienswijze, overeenkomstig artikel 3.8, lid 1, Wro bij de gemeenteraad naar voren heeft gebracht. Daarnaast kan door een belanghebbende tevens beroep worden ingesteld tegen die onderdelen van het bestemmingsplan, welke door de gemeenteraad gewijzigd zijn vastgesteld. Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan treedt in werking met ingang van de dag na die, waarop de beroepstermijn afloopt. Indien binnen de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, treedt het besluit niet in werking voordat op dat verzoek is beslist.
2
Versie 25 augustus 2011
REACTIES OP INGEKOMEN ZIENSWIJZEN Van de gelegenheid tot het indienen van zienswijzen tegen het ter inzage gelegde ontwerpbestemmingsplan “Kerkdorp Den Hout herziening III 2011 (Houtse Heuvel 44a)” heeft één persoon gebruik gemaakt. De zienswijzen zijn tijdig ingediend en zijn dan ook ontvankelijk verklaard. De ingediende zienswijzen worden hieronder van commentaar voorzien. Per onderdeel wordt een korte samenvatting van die zienswijze gegeven. Vervolgens worden de ingediende zienswijzen voorzien van een gemeentelijke reactie. Hierbij moet worden opgemerkt, dat hoewel de zienswijzen samengevat worden weergegeven, een integrale beoordeling van de gehele zienswijze heeft plaatsgevonden, en dus alle aangevoerde aspecten zijn meegewogen bij de gegeven gemeentelijke reactie. Op basis van het vorenstaande worden conclusies getrokken over het geheel, gedeeltelijk of niet gegrond zijn van de zienswijzen. Er zijn zienswijzen ingediend door: SRK Rechtsbijstand (namens fam. Bul), Postbus 3020, 2700 LA Zoetermeer. Inhoud zienswijzen: a.
Het valt op dat de plantoelichting bij het ontwerp-bestemmingsplan erg summier is. Deze dient te voldoen aan alle eisen van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. In verband met het voorgaande is het van belang op te merken dat de ingevolge voornoemd artikel 3.1.6. noodzakelijke verantwoording van de in het plan gemaakte keuzes van bestemmingen tekort schiet. De uitspraak van de (voorzitter van de) Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is onjuist gehanteerd/gelezen. Deze uitspraak impliceert geenszins dat in dit geval een woonbestemming moet worden toegekend aan het op het perceel aanwezige pand. b. De Raad van State heeft foutief getoetst wat de afstand is tussen de woningen Houtse Heuvel 44a en 46. Ten onrechte is hierbij artikel 5:50, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek niet als uitgangspunt genomen. In dit geval wordt niet voldaan aan de in dit artikel genoemde afstand van 2 meter, zodat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Binnen deze afstand is namelijk een balkon aanwezig. Het is een gebrek in de toelichting dat hieraan geen aandacht is besteed, aangezien deze belemmering in de weg kan staan aan de uitvoerbaarheid van het plan. De conclusie kan niet anders zijn dat het pand Houtse Heuvel 44a niet positief kan worden bestemd vanwege voornoemde belemmering. c. Het sterke vermoeden bestaat dat sprake is van GBA-fraude door de eigenaar van het pand Houtse Heuvel 44a. Dit omdat deze kennelijk als bewoner van dit pand bij de gemeente stond geregistreerd, terwijl hij daar niet woonde en ook nooit heeft gewoond. Appellant heeft de gemeente hierop schriftelijk gewezen, maar de vraag doet zich voor of er wel serieus onderzoek heeft plaatsgevonden naar de bovengenoemde meldingen van GBA-fraude. De gemeenteraad wordt verzocht bij het beslissen over het bestemmingsplan er rekening mee te houden dat hier zuiver sprake is van een beleggingsobject en dat geen belang kan worden toegekend aan de omstandigheid dat
3
Versie 25 augustus 2011
hij hier zijn woning heeft. Dit is niet het geval en is ook nooit het geval geweest. Momenteel woont er sinds 9 januari 2011 wel iemand in het pand, kennelijk een huurder. d. De uitspraak van de Raad van State is onevenwichtig door in het geheel geen aandacht te besteden aan de voorgeschiedenis. Deze maakt duidelijk dat het gaat om een illegaal gebouwd pand dat bovendien veel groter is dan het oude bestemmingsplan toeliet. Het is de gemeente te verwijten dat zij illegaal handelen beloont door alsnog een positieve (woon)bestemming toe te kennen aan het pand. e. In de toelichting op het bestemmingsplan wordt op geen enkele wijze de verenigbaarheid met het gemeentelijke beleid besproken. Dit is te meer een bezwaar, omdat het bestemmingsplan indruist tegen het beleid zoals vastgelegd in het beschermd dorpsgezicht en de bijbehorende welstandscriteria. Zo valt niet in te zien dat het bestemmingsplan past bij de bestaande karakteristiek en bijdraagt aan het behoud van de gebiedskenmerken. Het pand is verder niet gerealiseerd binnen de contouren van de bestaande bebouwing, niet wat betreft de vier gevels en ook niet wat betreft de dakvorm. Tevens is de originele dakvorm niet gerespecteerd. f. Het vraagstuk van dit illegale bouwwerk sleept nu al jaren, waarbij de gemeenteraad steeds een consistente lijn heeft aangehouden en de legalisering hiervan steeds als ongewenst heeft bestempeld. Nu vindt er een ommezwaai plaats en zonder een deugdelijke motivering laat het bestemmingsplan alles toe wat in het verleden illegaal is gerealiseerd. g. Verzocht wordt het bestemmingsplan niet vast te stellen conform het ontwerpbestemmingsplan en in de bouwvoorschriften slechts de bouwmaten toe te kennen die het voorheen geldende plan voor dit perceel ook toekende. Omdat het pand lange tijd onbewoond is geweest, is de gemeenteraad volgens vaste jurisprudentie in dit geval ook niet gehouden een woonbestemming aan het pand toe te kennen. Mocht de gemeenteraad het bestemmingsplan ongewijzigd vaststellen, dan getuigt dit van onbehoorlijk bestuur. Reactie op ingediende zienswijzen: a.
In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt onder meer aangegeven dat de plantoelichting een verantwoording van de in het plan gemaakte keuzes dient te bevatten. In de toelichting van het ontwerp-bestemmingsplan is, weliswaar kernachtig, aangegeven om welke redenen aan het pand een woonbestemming wordt toegekend. Dit is gelet op de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State en de omgeving van het pand de meest logische bestemming en de gekozen bestemming is dan ook voldoende gemotiveerd. b. Gesteld wordt dat met het geven van een woonbestemming aan het pand strijdigheid zou ontstaan met het burenrecht. Dit is echter niet het geval. Door appellant wordt verzuimd te vermelden, dat artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek de beperking bevat dat het verboden is balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover dit op het naburige erf zicht geeft. Het balkon is echter voorzien van een schutting met een zodanige hoogte, dat er vanaf dit balkon geen zicht is op het naburige erf. Zoals hiervoor gesteld is met de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek reeds rekening gehouden door de eigenaar van het pand, anders moeten er in ieder geval voorzieningen worden getroffen om zicht op het erf onmogelijk te maken. c. Of er al dan niet ten onrechte inschrijving in de GBA zou hebben plaatsgevonden, is niet van belang in het kader van de toekenning van een bestemming aan dit pand. d. Of al dan niet illegaal het pand zou zijn verbouwd, is niet relevant. Artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening geeft aan dat ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening
4
Versie 25 augustus 2011
e.
f. g.
de bestemming van in een bestemmingsplan begrepen gronden wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven. Blijkens de Memorie van Toelichting op deze wet gaat het om de belangen van een goede leefomgeving en een duurzame ruimtelijke ordening. Vanwege het feit dat in de omgeving van het pand sprake is van de aanwezigheid van louter woningen draagt een woning het meeste bij aan een goede woonomgeving. In de Welstandsnota van de gemeente Oosterhout wordt een aantal criteria genoemd waaraan ver- of nieuwbouwplannen worden getoetst. De ingediende bouwaanvragen voor dit pand zijn aan deze criteria getoetst en de commissie voor welstand en monumenten heeft besloten het bouwplan goed te keuren. Het pand is ook zodanig gering van omvang, dat het weinig tot geen invloed heeft op het aanzien van de omgeving en derhalve wordt hiermee ook geenszins het karakter van Den Hout als beschermd dorpsgezicht aangetast. Onder punt d is hierop al ingegaan. Niet valt in te zien waarom het pand de bouwmaten toegekend zou moeten krijgen zoals deze vroeger voor het pand golden. Alle andere panden in de naaste omgeving zijn namelijk hoger dan het onderhavige pand en zijn als zodanig ook positief bestemd in het bestemmingsplan.
Conclusie: De zienswijzen vormen geen aanleiding om het bestemmingsplan te wijzigen. Gegrondheid: De zienswijzen zijn ongegrond.
5
