Reactienota zienswijzen Beneluxweg Zuid

Reactienota zienswijzen Beneluxweg – Zuid

Gemeente Oosterhout Stedelijke Ontwikkeling 30 mei 2011

Inhoudsopgave 1.

Inleiding .......................................................................................................................................2

2.

Zienswijzen..................................................................................................................................3

3.

Wijzigingen................................................................................................................................12 3.1. Toelichting..........................................................................................................................12 3.2. Regels ................................................................................................................................15 3.3. Verbeelding ........................................................................................................................18

Bijlagen...............................................................................................................................................20 - indicatief infiltratieonderzoek Beneluxweg (ong) / Burg. Materlaan (ong), HMB, 31 januari 2011.... - tussentijdse notitie ecologisch onderzoek Beneluxweg, Ecologica, 31 januari 2011 ....................... - plangebied Beneluxweg Oosterhout, archeologisch vooronderzoek, RAAP, 17 februari 2011........ - akoestisch onderzoek Beneluxweg – Zuid, versie 5, DHV, maart 2011 ...........................................

1

1.

Inleiding

De gemeente Oosterhout wil op de locatie Beneluxweg-Zuid een hoogwaardige kantoren- en bedrijvenlocatie ontwikkelen. Hiervoor wordt een bestemmingsplanprocedure doorlopen. Het ontwerp-bestemmingsplan “Beneluxweg-Zuid” heeft vanaf 3 januari 2011 voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode bestond de gelegenheid schriftelijke of mondelinge zienswijzen bij de gemeenteraad kenbaar te maken. Van de gelegenheid tot het indienen van zienswijzen hebben 14 instanties c.q. personen gebruik gemaakt. De provincie, Waterschap Brabantse Delta en de VROM-Inspectie zijn in kennis gesteld van de ter inzage legging van het ontwerp-bestemmingsplan. Op basis van de Wro hebben deze instanties de mogelijkheid om ook zienswijzen bij de gemeenteraad in te dienen als zij van mening zijn dat er zaken worden geregeld die mogelijk indruisen tegen provinciaal of rijksbeleid. De ingediende zienswijzen worden in deze “reactienota zienswijzen” van commentaar voorzien. De zienswijzen zijn individueel verwoord en van een conclusie voorzien. In hoofdstuk 3 van de reactienota is aangegeven in hoeverre dit tot wijziging van het bestemmingsplan heeft geleid. Vervolgprocedure Op grond van artikel 3.8, lid 1, onder e, van de Wro beslist de gemeenteraad, indien er zienswijzen worden ontvangen, binnen 12 weken na afloop van de termijn van ter visie legging omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan. Na de vaststelling zal het bestemmingsplan op grond van artikel 3.8, lid 3, van de Wro gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage worden gelegd. Degene, die tijdig een zienswijze bij de gemeenteraad kenbaar heeft gemaakt, kan gedurende die termijn van ter visie legging beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State tegen het vaststellingsbesluit indienen. Er kan ook beroep worden ingesteld door een belanghebbende aan wie redelijkerwijs niet kan worden verweten dat hij geen zienswijze, overeenkomstig artikel 3.8, lid 1, Wro bij de gemeenteraad naar voren heeft gebracht. Tevens kan door belanghebbenden beroep worden ingesteld tegen die onderdelen van het bestemmingsplan, die door de gemeenteraad gewijzigd zijn vastgesteld. Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan treedt in werking met ingang van de dag na die, waarop de beroepstermijn afloopt. Indien binnen de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, treedt het besluit niet in werking voordat op dat verzoek is beslist.

2

2.

Zienswijzen

Van de gelegenheid tot het indienen van zienswijzen tegen het ter inzage gelegde ontwerpbestemmingsplan “Beneluxweg-Zuid” hebben 14 instanties c.q. personen gebruikt gemaakt. Tevens is er 1 zienswijze binnengekomen welke niet geadresseerd is. De ingediende zienswijzen zijn tijdig ingediend en zijn dan ook ontvankelijk, met uitzondering van de niet geadresseerde zienswijze. Overigens is deze laatste zienswijze gelijkluidend een aantal andere zienswijzen, waardoor inhoudelijke behandeling toch plaatsvindt. De ingediende zienswijzen worden in deze “reactienota zienswijzen” van commentaar voorzien. Per zienswijze wordt aangegeven, welke instantie c.q. persoon een zienswijze heeft ingediend en wordt een korte samenvatting van die zienswijze gegeven. Opgemerkt wordt dat de zienswijzen 5 t/m 12 gelijkluidend zijn en daarom samen behandeld worden. Vervolgens worden de ingediende zienswijzen voorzien van een gemeentelijke reactie. Hierbij moet worden opgemerkt, dat hoewel de zienswijzen samengevat worden weergegeven, een integrale beoordeling van de gehele zienswijzen heeft plaatsgevonden en dus alle aangevoerde aspecten zijn meegewogen bij de gegeven gemeentelijke reactie. Op basis van het vorenstaande worden conclusies getrokken of de zienswijze geheel, gedeeltelijk of niet verwerkt wordt in het vast te stellen bestemmingsplan “Beneluxweg-Zuid” Indieners zienswijzen: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

H.C. Baltus-Merkx D. Meesters – Stegeman Milieuvereniging Oosterhout J.A. Willemse D. Schachinger H.A.H. Volleberg M.A.C.G. Cobbe F. Flanegin en C. Flanegin D. de Jong J.W. Mersch C.A.M. den Ridder P.A. Looijen IVN Mark & Donge Waterschap Brabantse Delta

Van Leeuwenhoeklaan 11 Ranonkelstraat 73 Postbus 4220 Daltonstraat 11 Boerhaavelaan 121 Boerhaavelaan 155 Boerhaavelaan 127 Boerhaavelaan 145 Boerhaavelaan 147 Boerhaavelaan 119 Boerhaavelaan 169 Daltonstraat 15 Cornelis Joosstraat 66 Postbus 5520

3

4904 KN Oosterhout 4904 BG Oosterhout 4900 CE Oosterhout 4904 KH Oosterhout 4904 KD Oosterhout 4904 KE Oosterhout 4904 KD Oosterhout 4904 KD Oosterhout 4904 KD Oosterhout 4904 KD Oosterhout 4904 KE Oosterhout 4904 KH Oosterhout 4827 LM Breda 4801 DZ Breda

1.

Zienswijze H.C. Baltus-Merkx

Inhoud zienswijze A. Behoudt het gebied als recreatie- / natuurgebied. Reactie zienswijze A. Het gebied waar het ontwerp-bestemmingplan betrekking op heeft, heeft een oppervlakte van ruim 8 hectare. Ruim 2 hectare daarvan is in het ontwerp-bestemmingsplan bestemd voor de functies “verkeer” en “kantoren”; de overige 6 hectare heeft de bestemming “groen” en “tuin”. Een groot deel van het gebied zal derhalve behouden blijven ten behoeve van recreatie en natuur. Opgemerkt wordt dat het thans ter plaatse geldende bestemmingsplan “Oosterhout - Zuid” de mogelijkheid biedt om een bedrijventerrein van ruim 3 hectare te ontwikkelen. Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Gegrondheid De zienswijze is ongegrond.

2.

Zienswijze D. Meesters – Stegeman

Inhoud zienswijze A. Behoudt het gebied als recreatie- / natuurgebied. Het gebied heeft een hoge multi – ecologisch waarde, het is een typisch stukje cultuur-historisch Brabants landschap en er zijn monumentale houtwallen en bomen aanwezig. Het gebied vervult een recreatieve functie voor de bewoners van de wijk Oosterheide die hier wandelen en hun hond kunnen uitlaten. B. Het gebied grenst aan de EHS en kantoren passen daar niet. Het groene landschap wordt door de ontwikkeling van het gebied versnipperd. C. Het gebied is moeilijk bereikbaar per auto; het sluipverkeer door het bos zal toenemen. D. Het gebied is ongeschikt voor bedrijven; er zijn geen voorzieningen (eetgelegenheid of winkels) voor werknemers in de buurt. E. Er is geen noodzaak tot ontwikkeling van nieuwe kantoren; er zijn al veel leegstaande kantoren in Oosterhout op bestaande bedrijventerreinen. De suggestie wordt gedaan om de bestaande kantoren- / bedrijvenstrook langs de Beneluxweg te herontwikkelen. Reactie zienswijze A. Verwezen wordt naar de reactie bij zienswijze 1, onderdeel A. In aanvulling daarop wordt opgemerkt dat de stedenbouwkundige opzet van het ontwerpbestemmingsplan dusdanig is dat ook recht wordt gedaan aan de bestaande kwaliteiten van het gebied. Zo zijn de lanen met monumentale wallen en bomen in belangrijke mate leidend geweest voor de stedenbouwkundige opzet van het plan en zullen deze grotendeels behouden blijven. De functie als wandel- en losloopgebied zal voor het gebied tussen de Beneluxweg en de kantoren- / bedrijvenkavels eveneens behouden blijven. B. Het plangebied behoort niet tot de EHS of het landschapspark Oosterhout – Breda. Het plangebied maakt onderdeel uit van het stedelijk gebied en is reeds grotendeels bestemd als bedrijventerrein. Er is dus geen sprake van versnippering van het landschap. C. Deze mening wordt niet gedeeld; via de Beneluxweg en de Burg. Materlaan is het terrein goed ontsloten. Daarnaast is er de afgelopen jaren flink geïnvesteerd in de wegenstructuur

4

D.

E.

in de omgeving en is de capaciteit van de aansluiting op de A27 uitgebreid. Een toename van het verkeer betekent niet automatisch dat het sluipverkeer toeneemt. De aanwezigheid van eetgelegenheden of winkels vormt geen voorwaarde voor het al dan niet vestigen van kantoren en bedrijven; dergelijke voorzieningen zijn over het algemeen niet aanwezig op kantoren- / bedrijventerreinen. Door Makelaardij Van de Water is recent een analyse van de kantorenmarkt in Oosterhout uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de leegstand in Oosterhout hoofdzakelijk beperkt blijft tot een 2 aantal kleinschalige (< 1.000 m ) en deels verouderde kantorenlocaties. Het ontwerp bestemmingsplan beoogt juist de ontwikkeling van grotere kantoren mogelijk te maken, waar blijkens de analyse van Van de Water ook ruimte voor is op de Oosterhoutse kantorenmarkt. Herontwikkeling van de huidige kantoren- / bedrijvenstrook langs de Beneluxweg is op dit moment nog niet aan de orde. In tegenstelling tot inspreker stelt, is de leegstand beperkt; er 2 staat één locatie te huur van ca. 900 m . Wel wordt onderkend dat de uitstraling van deze kantoren-/bedrijvenstrook voor verbetering vatbaar is.

Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Gegrondheid De zienswijze is ongegrond.

3.

Zienswijze Milieuvereniging Oosterhout

Inhoud zienswijze A. Uit de toelichting blijkt onvoldoende dat voldaan wordt aan het provinciaal beleid uit de verordening ruimte. De huidige onderbouwing wordt te mager geacht. B. Oranjewoud dient aan te tonen dat aan de provinciale voorwaarden is voldaan (te weten toepassing SER ladder, herstructurering op bestaande locatie en kijken naar mogelijkheden elders binnen de regio) alvorens ruimte voor nieuwe kantoren wordt bestemd. C. Verzocht wordt om rekening te houden met het Actieprogramma Leegstand Kantoren van het ministerie van I & M. Dit programma is gericht op herontwikkeling en verduurzaming van de bestaande voorraad in plaats van nieuwbouw. D. Het is aannemelijk dat in het gebied beschermde flora en fauna (rode lijst) voorkomt. In het bijzonder wordt gewezen op de mogelijke aanwezigheid van de kamsalamander. Het staat niet vast dat ontheffing van de flora en faunawet kan worden verkregen en om die reden kan het bestemmingsplan niet worden vastgesteld. E. De verkeersprognoses zijn te rooskleurig; uitgegaan dient te worden van een kantorenlocatie. F. De akoestische berekeningen dienen te worden uitgevoerd voor prognosejaar 2021. G. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de maximale geluidbelasting van 58 dB voor woningen binnen de bebouwde kom wordt overschreden. H. De cumulatie van geluidbronnen wordt niet inzichtelijk gemaakt. I. Er wordt ten onrechte geconcludeerd dat er geen sprake is van een reconstructie; er is naar een resultaat toegerekend. J. Verzocht wordt om het geluid en de luchtkwaliteit te meten. K. De locatie is slecht bereikbaar per openbaar vervoer en om die reden is de ontwikkeling van kantoren op deze locatie strijdig met het provinciaal beleid. L. Verzocht wordt tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan waarbij het gebied een natuurbestemming krijgt en kan worden toegevoegd aan het landschapspark.

5

Reactie zienswijze A. De verordening ruimte schrijft voor dat de ontwikkeling moet passen binnen de afspraken die gemaakt zijn in het regionaal planningsoverleg. De afspraken die worden gemaakt in het regionaal planningsoverleg (het RRO West-Brabant) worden vastgelegd in een jaarlijkse voortgangsrapportage. In de “voortgangsrapportage Werken 2010” (d.d. 25 november 2010) zijn deze programma-afspraken opgenomen. Deze afspraken voorzien erin dat de gemeente Oosterhout, naast reguliere bedrijvigheid, netto nog 20 hectare “hoogwaardige” bedrijvigheid in de periode tot 2020 mag ontwikkelen. De exacte locaties zijn daarbij niet met name benoemd, maar gedoeld wordt op de locaties Beneluxweg – Zuid en Ter Horst. Opgemerkt wordt dat binnen de programma-afspraken van het regionaal planningsoverleg (nog) geen onderscheid wordt gemaakt in kantoren en bedrijven. De toelichting in het bestemmingsplan wordt hierop aangepast. B. Een bestemmingsplan regelt de bestemming van gronden en het gebruik van de betreffende bestemmingen. De door inspreker genoemde zaken, zoals toepassing van de SER ladder, zijn pas aan de orde op het moment dat er daadwerkelijk grond wordt uitgegeven. Zodra de vaststellingsprocedure voor het ontwerp-bestemmingsplan “Beneluxweg-Zuid” is afgerond, zijn wij voornemens de vestiging van Oranjewoud op deze locatie te faciliteren. Oranjewoud heeft richting ons voldoende aannemelijk gemaakt dat nieuwbouw op de huidige locatie (die overigens niet in eigendom is bij Oranjewoud) en herhuisvesting elders in Oosterhout niet mogelijk zijn. Herhuisvesting elders in de regio is eveneens bekeken, maar zonder resultaat. Daarnaast geldt dat zowel Oranjewoud als wij eraan hechten dat Oranjewoud in Oosterhout gevestigd blijft. C. Als gekeken wordt naar het aanbod van kantoren dat op dit moment in Oosterhout beschik2 baar is (te koop / te huur), betreft dit hoofdzakelijk kleinschalige locaties (< 1.000 m ), verspreid over de stad. Het ontwerp bestemmingsplan beoogt juist de ontwikkeling van grotere kantoren mogelijk te maken. Het is niet mogelijk dat te bereiken via herontwikkeling van de kantorenlocaties die thans beschikbaar zijn in Oosterhout. D. Er heeft inmiddels aanvullend ecologisch onderzoek plaatsgevonden. De toelichting in het bestemmingplan wordt hier op aangepast. De conclusie van het aanvullende onderzoek is dat de kans dat een ontheffing van de flora en faunawet benodigd is, gering is. Voor wat betreft de kamsalamander is geen ontheffing van de flora en faunawet nodig. Wel dient er tijdelijk een amfibieënscherm langs de Burg. Materlaan te worden geplaatst. E. Zoals in de toelichting van het bestemmingsplan is aangegeven, is voor wat betreft de verkeersgeneratie uitgegaan van kengetallen voor kantoren in de zakelijke dienstverlening. F. Het is correct dat het prognosejaar voor de akoestische berekeningen 2021 moet zijn. Het akoestisch onderzoek en de toelichting in het bestemmingsplan worden hierop aangepast. G. De maximale geluidbelasting van 58 d(B) is alleen van belang als een ontheffingsprocedure “hogere waarden” moet worden doorlopen. Dat is onderhavige situatie niet het geval; er is namelijk geen sprake van een reconstructie Wet geluidhinder. H. Het akoestisch onderzoek is aangepast waarbij ook inzichtelijk is gemaakt wat de cumulatieve geluidbelasting van de Beneluxweg en de A27 is. De toelichting in het bestemmingsplan wordt hier ook op aangepast. I. De conclusie van het onderzoek is correct, uitgaande van de gehanteerde inputgegevens. Gebleken is echter dat er bij het akoestisch onderzoek uit december 2010 uit is gegaan van deels onjuiste inputgegevens. Het akoestisch onderzoek is daarom aangepast. De conclusie blijft echter onveranderd, namelijk dat er geen sprake is van een reconstructie in de zin van de Wet geluidhinder. J. De Wet geluidhinder respectievelijk de Wet milieubeheer bepalen op welke wijze de geluidsaspecten respectievelijk de luchtkwaliteit moeten worden betrokken bij een planologisch besluit. Daarin is bepaald dat voor geluid en luchtkwaliteit moet worden

6

K.

L..

uitgegaan van een berekening volgens een landelijke rekenmethode. Meting is daarom niet aan de orde. In dit geval is overigens een luchtkwaliteitsonderzoek niet nodig gebleken. De verordening ruimte schrijft voor dat bij bezoekersintensieve functies voorzien moet worden in een goede aansluiting op het openbaar vervoer. Dergelijke functies zijn niet voorzien binnen het ontwerp-bestemmingsplan. Tegengesproken wordt dat een kantorenbestemming omwille van bereikbaarheid in het verleden is uitgesloten op basis van rijks- en provinciaal beleid. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan “bedrijvenpark Beneluxweg” heeft het College van GS in 1992 slechts haar goedkeuring onthouden aan bepaalde typen (bezoekersintensieve) kantoren. Een wijziging van de bestemming naar natuurgebied is niet aan de orde. De locatie Beneluxweg – Zuid is in zowel de stadsvisie als de nota economisch beleid aangeduid als locatie voor kantoren en hoogwaardige bedrijvigheid. Daarnaast is de locatie in het geldende bestemmingsplan Oosterhout – Zuid al bestemd als bedrijventerrein.

Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Wel zal de toelichting n.a.v. het gestelde onder A, F en H van de zienswijzen worden aangepast. Gegrondheid De zienswijze is ongegrond.

4.

Zienswijze J.A. Willemse

Inhoud zienswijze A. Er is geen noodzaak om op deze locatie een kantoren- / bedrijventerrein te ontwikkelen. Er is voldoende ruimte op reeds bestaande bedrijventerreinen. Concreet wordt verwezen naar het voormalige kantoor van Intergas en het bedrijventerrein Vijf Eiken. B. Verwacht wordt dat de geluidbelasting sterker zal toenemen dan is berekend. Op de huidige wal staan bomen die het geluid tegenhouden (het geluid van de A27 is in de zomer minder goed hoorbaar dan in de winter); op de nieuwe wal komen geen bomen. C. De geluidbelasting wordt ook ten gevolge van de verkeerstoename op de Beneluxweg ontoelaatbaar. D. De gebruikskwaliteit van het gebied dat niet bestemd is voor kantoren / bedrijven zal ten gevolge van de toename van het verkeer aanzienlijk afnemen. Daardoor wordt het voor de omwonenden minder aantrekkelijk om er te wandelen of de hond uit te laten. Reactie zienswijze A. Verwezen wordt naar de reactie bij zienswijze 2, onderdeel E. In aanvulling wordt opgemerkt dat in het Intergasgebouw nog maar een beperkte hoeveelheid kantoorruimte te huur is (ca. 1.000 m2) en dat op het andere deel van het Intergasterrein reeds woningbouw gepland is. Bedrijventerrein Vijf Eiken is bestemd voor bedrijven; zelfstandige kantoren zijn hier niet toegestaan en worden daar ook niet wenselijk geacht. B. De verkeersprognoses die ten grondslag hebben gelegen van het akoestisch onderzoek zijn bepaald op basis landelijke kengetallen van het CROW en de feitelijke gegevens voor het plangebied. Niet aannemelijk is gemaakt waarom dat onjuist zou zijn. De invloed van bomen en struiken wordt niet in geluidmodellen meegenomen omdat daarvoor geen voldoende eenduidig repeterende uitkomsten zijn te geven. Alleen als er sprake is van een gesloten “systeem” van voldoende massa zou het invloed hebben. Daar is hier geen sprake van.

7

C.

D.

De toelichting op het bestemmingsplan wordt voor het onderdeel geluid aangepast. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is beargumenteerd waarom de geringe toename van het geluid ten gevolge van de ontwikkeling toelaatbaar wordt geacht. Zo er al sprake is van een vermindering van de gebruikskwaliteit van het openbaar gebied dan kan daarin onvoldoende aanleiding worden gevonden om het bestemmingsplan in de voorgestelde opzet niet vast te stellen. Opgemerkt wordt dat het geldende bestemmingsplan Oosterhout - Zuid al voorziet in een bedrijvenbestemming op deze locatie.

Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Wel zal de toelichting n.a.v. het gestelde onder C van de zienswijzen worden aangepast. Gegrondheid De zienswijze is ongegrond.

5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Zienswijze D. Schachinger Zienswijze H.A.H. Volleberg Zienswijze M.A.C.G. Cobbe Zienswijze F. Flanegin en C. Flanegin Zienswijze D. de Jong Zienswijze J. W. Mersch Zienswijze C.A.M. den Ridder Zienswijze P.A. Looijen

Inhoud zienswijze A. Uit de toelichting blijkt onvoldoende dat voldaan wordt aan het provinciaal beleid uit de verordening ruimte. De huidige onderbouwing wordt te mager geacht. B. Oranjewoud dient aan te tonen dat aan de provinciale voorwaarden is voldaan (te weten toepassing SER ladder, herstructurering op bestaande locatie en kijken naar mogelijkheden elders binnen de regio) alvorens ruimte voor nieuwe kantoren wordt bestemd. C. Verzocht wordt om rekening te houden met het Actieprogramma Leegstand Kantoren van het ministerie van I & M. Dit programma is gericht op herontwikkeling en verduurzaming van de bestaande voorraad in plaats van nieuwbouw. . D. De verkeersprognoses zijn te rooskleurig; uitgegaan dient te worden van een kantorenlocatie. E. De akoestische berekeningen dienen te worden uitgevoerd voor prognosejaar 2021. F. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de maximale geluidbelasting van 58 dB voor woningen binnen de bebouwde kom wordt overschreden. G. De cumulatie van geluidbronnen wordt niet inzichtelijk gemaakt. H. Er wordt ten onrechte geconcludeerd dat er geen sprake is van een reconstructie; er is naar een resultaat toegerekend. I. Verzocht wordt om het geluid en de luchtkwaliteit te meten. J. Verzocht wordt tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan waarbij het gebied een natuurbestemming krijgt en kan worden toegevoegd aan het landschapspark. Reactie zienswijze Verwezen wordt naar zienswijze 3. Conclusie Verwezen wordt naar zienswijze 3.

8

Gegrondheid Verwezen wordt naar zienswijze 3.

13.

Zienswijze IVN Mark en Donge

Inhoud zienswijze A. Het natuur- en recreatiegebied dient in zijn huidige omvang te worden behouden. In de huidige planopzet gaat een groot deel van het gebied feitelijk verloren. Verzocht wordt om de huidige bedrijfsbestemming om te zetten naar de bestemming natuur. B. Verzocht wordt naar de resultaten van het aanvullend onderzoek naar flora en fauna. Daarbij wordt expliciet aandacht gevraagd voor de aanwezigheid van vleermuizen, de das en de hermelijn en ontheffingaanvragen van de flora- en faunawet die dan mogelijk benodigd zijn. C. De groene specht (rode lijst) komt in het gebied voor. D. De huidige wal dient behouden te worden. Enerzijds vanwege de functie die de wal heeft voor de flora en fauna. Anderzijds omdat door het verplaatsen van de wal een groot ruimtebeslag op het gebied wordt gelegd; 1/3 deel van het gebied gaat daardoor verloren. De stedenbouwkundige argumenten om de wal te verplaatsen, wegen daar niet tegen op. E. Het ontbreekt in het ontwerp-bestemmingsplan aan regels om te bereiken dat er daadwerkelijk duurzame kantoorbebouwing komt. F. Het akoestisch onderzoek is moeilijk leesbaar en uit het onderzoek blijkt niet wat de effecten van het verleggen van de geluidwal zijn. Door het verleggen van de geluidwal zal de geluidhinder voor de wijk toenemen. Er wordt nogmaals gepleit de bestaande wal te behouden en een houten scherm op de wal te plaatsen. G. De luchtvervuiling zal ten gevolge van de ontwikkeling toenemen, maar het ontbreekt aan metingen of berekeningen daaromtrent. H. Het is niet wenselijk om vervuild regenwater afkomstig van daken en parkeerterreinen af te voeren naar de waterloop langs de Burg. Materlaan. Water dient in het gebied zelf te worden opgevangen en als dat niet mogelijk is, dient het te worden gereinigd voordat het wordt afgevoerd naar de bestaande waterloop langs de Burg. Materlaan. Reactie zienswijze A. Een wijziging van de bestemming naar natuurgebied is niet aan de orde. De locatie Beneluxweg – Zuid is in zowel de stadsvisie als de nota economisch beleid aangeduid als locatie voor kantoren en hoogwaardige bedrijvigheid. Er bestaat vanuit de verwachte ruimtebehoefte voor deze functies geen aanleiding om het beleid op dit punt aan te passen. Het gebied in kwestie heeft reeds een bestemming als bedrijventerrein. Het ontwerp – bestemmingsplan doet ons inziens meer recht aan de huidige kwaliteiten van het gebied dan het bestemmingsplan “Oosterhout – Zuid” dat thans van kracht is, te meer daar een groter deel van het gebied voor natuur en recreatie behouden blijft. B. Een deel van het aanvullend ecologisch onderzoek is inmiddels uitgevoerd. De conclusie daarvan is, dat de kans dat een ontheffing van de flora- en faunawet noodzakelijk is, gering is. De aanwezigheid van jaarrond beschermde nesten kan worden uitgesloten; deze zijn niet aangetroffen door de ecoloog. Voor wat betreft de kamsalamander kan worden volstaan met een (tijdelijk) amfibieënscherm langs de Burg. Materlaan. Gezien de terreinkenmerken wordt de aanwezigheid van de Gevlekte Orchis niet aannemelijk geacht. Uitsluitsel hierover kan echter pas in het voorjaar worden verkregen. Gezien de huidige verspreiding wordt de das eveneens niet verwacht. Er zijn tijdens het veldonderzoek ook geen sporen aangetroffen die op diens aanwezigheid duiden. De hermelijn is weliswaar een beschermde diersoort maar voor deze soort geldt in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen een algehele vrijstelling.

9

.

C.

D.

E.

F.

G.

H.

Mogelijk vervult het plangebied een functie voor vleermuizen. In de monumentale bomen zijn holtes / scheuren aangetroffen waar vleermuizen zouden kunnen huizen. Daarnaast vervullen de bomenrijen mogelijk een functie als vaste vliegroute. E.e.a. dient nog verder te worden onderzocht, waarbij het door LNV vastgestelde vleermuisprotocol in acht zal worden genomen. De toelichting op het bestemmingsplan zal worden aangepast. De tussentijdse notitie van de ecologisch adviseur zal worden toegevoegd. De groene specht is inderdaad in het gebied waargenomen. Dit vormt echter geen belemmering voor de voorziene ontwikkeling, daar de nesten van de groene specht (en andere soorten spechten) sinds 2009 niet meer jaarrond beschermd zijn. Bovendien blijft een groot aantal bomen in het gebied behouden. In het ontwerp stedenbouwkundig plan voor de locatie Beneluxweg – Zuid zijn diverse modellen geschetst. Gekozen is voor een model waarmee een zichtlocatie aan de A27 wordt gecreëerd. Er heeft dus een belangenafweging plaatsgevonden waarbij het creëren van een zichtlocatie zwaarder is gewogen dan het behouden van de wal met haar beplanting. Bestreden wordt dat 1/3 deel van het gebied verloren gaat door het verleggen van de wal. Wel wordt onderkend dat het verleggen van de wal een negatief effect zal hebben op de natuurwaarden in het gebied. Echter dit betreft een tijdelijk effect. Voorzien is dat zowel de voorzijde van de nieuwe wal als het gebied tussen de wal en de A27 grotendeels zal worden ingezaaid met kruidenrijk gras (dat nu ook reeds in een groot deel van het gebied aanwezig is) zodat de natuur hier zich weer kan ontwikkelen. Daarnaast is het de bedoeling om de grond uit de bestaande wal te hergebruiken in de nieuwe wal. Een bestemmingsplan regelt de bestemming van gronden en het gebruik van de betreffende bestemmingen; dergelijke eisen kunnen en mogen niet via een bestemmingsplan worden gesteld. Onderkend wordt dat de leesbaarheid van het akoestisch onderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan was gevoegd, kan worden verbeterd. Het effect van de wijziging van de bestaande wal is weliswaar uit het onderzoek af te leiden maar niet voldoende inzichtelijk weergegeven. Het rapport is daarvoor aangepast. Daaruit blijkt dat het effect in de meeste gevallen een lagere geluidbelasting vanwege de A27 is. Slechts in een enkel geval neemt de geluidbelasting iets toe. Daarbij komt dat de geluidbelasting op de woningen grotendeels wordt bepaald door de Beneluxweg. Een houten scherm op de wal is niet aan de orde. Om stedenbouwkundige redenen is voor dit ontwerp gekozen. In de toelichting en het luchtkwaliteists(voor)onderzoek is aangegeven waarom er geen onderzoek noodzakelijk is. De toename van het verkeer brengt in het algemeen meer luchtvervuiling (rookgassen) met zich mee. Desondanks heeft de wetgever bepaald dat in sommige gevallen, zoals bij deze ontwikkeling, de te verwachten toename geen reden is om onderzoek uit te voeren en maatregelen te treffen. Ondanks de geringe toename is er nog sprake van een goede ruimtelijke ordening. Als we uitgaan van het stramien “vasthouden, bergen of afvoeren” van regenwater bij nieuwe ontwikkelingen, dan betekent dit dat al het regenwater in beginsel in het plangebied moet worden verwerkt. Uitgangspunt bij deze ontwikkeling is dat het regenwater door middel van infiltratie wordt teruggebracht in de bodem. Daarvoor worden wadi’s aangelegd. Deze wadi’s worden voorzien van een humusrijke zuiverende laag, zodat het water gezuiverd wordt. Als er een koppeling gemaakt wordt met de watergang langs de Burgemeester Materlaan, dan gebeurt dat via een overstort. Deze overstort zal alleen worden gebruikt als er een calamiteit optreedt, waarbij rekening is gehouden met buien groter dan bui T=100 (66 mm). Men kan er vanuit gaan dat dit overstortende regenwater water schoon is.

10

Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Wel zal de toelichting n.a.v. het gestelde onder B en F van de zienswijze worden aangepast. Gegrondheid De zienswijze is ongegrond.

14.

Zienswijze waterschap Brabantse Delta

Inhoud zienswijze A. In de toelichting op het bestemmingsplan wordt een verouderde norm gehanteerd. Verzocht wordt de norm en de berekening te verwijderen. B. Aan de toelichting van het bestemmingsplan dient te worden toegevoegd dat bij de aansluiting op de aanwezige waterloop langs de Burg. Materlaan een knijpvoorziening wordt toegepast met een maatgevende afvoer van 1, 67 liter/seconde/hectare (zandgrond). C. Het waterhuishoudkundig onderzoek ontbreekt. Reactie zienswijze A. De toelichting in het bestemmingsplan zal hierop worden aangepast. B. De toelichting in het bestemmingsplan zal hierop worden aangepast. C. Het waterhuishoudkundig onderzoek zal worden overlegd. Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Wel zal de toelichting n.a.v. het gestelde onder A en B van de zienswijze worden aangepast. Gegrondheid De zienswijze is ongegrond.

11

3.

Wijzigingen

3.1.

Toelichting

De toelichting op het bestemmingsplan wordt op onderdelen gewijzigd. Deels betreft dit wijzigingen naar aanleiding van ingediende zienswijzen, deels wijzigingen na ambtshalve overwegingen. 3.1.1.

Provinciaal beleid

De toelichting betreffende artikel 2.1.7. van de verordening Ruimte (paragraaf 3.3.2.) zal als volgt worden uitgebreid: Artikel 2.1.7. van de verordening heeft betrekking op de aanleg of uitbreiding van kantoren- en bedrijvenlocaties. Dit artikel schrijft voor dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein of kantorenlocatie of in de uitbreiding van een dergelijk terrein of een dergelijke locatie een verantwoording dient te bevatten over de wijze waarop: a. de afspraken die daaromtrent in het regionaal planningsoverleg als bedoeld in artikel 4.1.5, onder c, zijn gemaakt, worden nagekomen; b. het beoogde netto ruimtebeslag zich verhoudt tot de afspraken genoemd onder a en tot de beschikbare harde plancapaciteit voor bedrijventerreinen en kantorenlocaties; c. door middel van regels zorgvuldig ruimtegebruik wordt bevorderd. Ad a) De ontwikkeling van onderhavig plangebied tot een hoogwaardige kantoren- / en bedrijvenlocatie van 23.000 m2 bvo past binnen de verstedelijkingsafspraken van het regionaal ruimtelijk overleg. De afspraken die worden gemaakt in het regionaal planningsoverleg (het RRO WestBrabant) worden vastgelegd in een jaarlijkse voortgangsrapportage. In de “voortgangsrapportage Werken 2010” (d.d. 25 november 2010) zijn deze programma-afspraken opgenomen. Deze voorzien erin dat de gemeente Oosterhout, naast reguliere bedrijvigheid, netto nog 20 hectare “hoogwaardige bedrijvigheid” in de periode tot 2020 mag ontwikkelen. De exacte locaties zijn daarbij niet met name benoemd, maar gedoeld wordt op de locaties Beneluxweg – Zuid en Ter Horst. Binnen de programma-afspraken van het regionaal planningsoverleg wordt (nog) geen onderscheid gemaakt in kantoren en bedrijven. Ad b) Als wordt gekeken naar de beschikbare harde plancapaciteit voor kantorenlocaties dan is die op dit moment beperkt. Alleen op Europark is planologisch gezien nog ruimte voor de bouw van 2 nieuwe kantoren. Hier kan nog ca. 3.000 m bvo kantoorruimte worden gerealiseerd. Buiten dat is er geen harde plancapaciteit voor kantoren beschikbaar. Ad c) De regels bevorderen zorgvuldig ruimtegebruik: er is sprake van een gunstige verhouding tussen bruto en netto ruimtebeslag onder meer vanwege de toegestane bebouwingshoogte (20 meter) en de mogelijkheid die wordt geboden om de kavels II en III nagenoeg volledig te bebouwen in combinatie met verdiept parkeren. 3.1.2.

Geluid

Gebleken is dat het akoestisch onderzoek dat de basis vormde voor de toelichting in het ontwerpbestemmingsplan enkele onjuistheden bevatte. Het akoestisch onderzoek is daarom opnieuw uitgevoerd. Naar aanleiding daarvan wordt de toelichting in het bestemmingsplan als volgt aangepast.

12

“4.4 Geluid Wegverkeerslawaai De geluidswal zorgt voor een reductie van de geluidsbelasting, die wordt veroorzaakt door het wegverkeer van de Rijksweg A27 (verder: A27) ten oosten van de planlocatie. De bestaande geluidswal zal in het kader van de voorgenomen ontwikkeling gedeeltelijk worden vervangen door een nieuwe geluidwal die tenminste even hoog is als de bestaande geluidwal. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient te worden beoordeeld of er sprake is van een significante toename van het geluid op de woningen in de omgeving van het plangebied. De directe toegangsweg is een niet-zoneringsplichtige 30 km/uur weg en wordt derhalve buiten beschouwing gelaten in het kader van de toetsing aan de Wet geluidhinder. De A27 heeft een geluidszone van 400 meter. De Beneluxweg heeft een geluidszone van 200 meter. Beide zijn derhalve relevant. DHV B.V. heeft in opdracht van de gemeente Oosterhout akoestisch onderzoek uitgevoerd waarbij inzichtelijk is gemaakt wat de te verwachten toename of afname van het geluid op de gevels van woningen in de omgeving van het plangebied is1. Daarbij zijn de A27 (en geluidwal) en Beneluxweg zowel afzonderlijk als in gezamenlijkheid (“de cumulatieve geluidbelasting”) beoordeeld. Het plangebied zal geen geluidgevoelige objecten mogelijk maken in de zin van de Wet geluidhinder (woningen, zorg- of onderwijsgebouwen). Voor het plan zijn dan de volgende vragen van belang: 1. Wordt voldaan aan de Wet geluidhinder, met name aan de eisen van reconstructie? 2. Kan de wijziging van de wal plaatsvinden zonder dat de geluidbelasting vanwege de Rijksweg A27 na de herinrichting relevant toeneemt? 3. Blijft er na de wijziging sprake van een goede ruimtelijke ordening? Ad 1. Uit het onderzoek door DHV blijkt dat er geen sprake is van reconstructie in de zin van de Wet geluidhinder. Weliswaar worden de aansluitingen op de Beneluxweg vanuit het plangebied in beginsel gezien als reconstructie, maar het blijkt dat de toename van de geluidsbelasting beneden de 1,5 dB blijft na de wijzigingen. Dat geldt ook voor de Rijksweg A27. Daarbij is van belang dat de toename van het geluid op beide wegen vooral wordt veroorzaakt door de zogenaamde autonome groei van de verkeersintensiteit tot 2021 (ca. 1 dB). Ad 2. De wijziging van de geluidswal en de integratie met een deel van de gebouwen heeft gemiddeld geen invloed op de geluidsbelasting vanwege de Rijksweg A27. Slechts in enkele gevallen neemt het iets toe, maar in die gevallen is de geluidbelasting meestal lager dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In veel meer gevallen neemt de geluidbelasting iets af. Op die plaatsen waar de wal verder van de A27 komt te liggen zal de wal hoger zijn. Zonder autonome groei is er geen relevante en onacceptabele toename van de geluidbelasting vanwege de A27. Overigens is voor de totale geluidbelasting op de meeste woningen van belang dat de bijdrage van de Rijksweg A27 niet bepalend is maar de geluidbelasting van de Beneluxweg).

13

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³)ORUDHQIDXQDZHW´ZRUGWKHWYROJHQGHWRHJHYRHJG  ,QQDYROJLQJYDQGHHFRORJLVFKHTXLFNVFDQLVZRUGWDDQYXOOHQGHFRORJLVFKYHOGRQGHU]RHNYHUULFKW 2SEDVLVYDQGHWXVVHQWLMGVHUDSSRUWDJHYDQKHWYHOGRQGHU]RHNNDQZRUGHQJHFRQFOXGHHUGGDW • • •

•

•

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sQVFKHUP PRHW ZRUGHQ JHSODDWVW (HQ RQWKHIILQJYDQGH)ORUDHQIDXQDZHWLVELMHHQGHUJHOLMNHPDDWUHJHOQLHWQRRG]DNHOLMN KHW JH]LHQGHDDQZH]LJKHLG YDQ VFKHXUHQKROWHVLQGH PRQXPHQWDOH ERPHQ PRJHOLMN LV GDW HU YOHHUPXL]HQ KXL]HQ LQ KHW SODQJHELHG 'DDUQDDVW YHUYXOOHQ GH ERPHQULMHQ PRJHOLMN HHQ IXQFWLH DOV YDVWH YOLHJURXWH 8LWVOXLWVHO KLHURYHU NDQ HFKWHU QRJ QLHW ZRUGHQ JHJHYHQ DDQJH]LHQKHWYOHHUPXLVSURWRFROYDQ/19YRRUVFKULMIWGDWKHWRQGHU]RHNQDDUYOHHUPXL]HQLQ EHSDDOGHSHULRGHQLQKHWMDDUYRRUMDDUpQQDMDDU PRHWZRUGHQXLWJHYRHUG

 (FRORJLFDWXVVHQWLMGVHQRWLWLHHFRORJLVFKRQGHU]RHN%HQHOX[ZHJMDQXDUL





Nader onderzoek naar de aanwezigheid van de Hermelijn heeft niet plaatsgevonden. De hermelijn is weliswaar een beschermde diersoort maar voor deze soort geldt in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen een algehele vrijstelling. $

Op basis van de tussentijdse resultaten van het aanvullend ecologisch onderzoek kan de conclusie worden getrokken dat de kans dat ontheffing van de Flora- en faunawet zal moeten worden gevraagd gering is. Uitsluitsel hierover kan nog niet worden gegeven daar het onderzoek naar de aanwezigheid van de gevlekte Orchis en vleermuizen nog niet is afgerond. Dit vormt echter geen belemmering voor de bestemmingsplanprocedure. De gemeente draagt er zorg voor dat de conclusies uit het vervolgonderzoek te zijner tijd volledig worden gerespecteerd. Daarnaast wordt bij de inrichting van het openbaar gebied al geanticipeerd op de mogelijke aanwezigheid van vleermuissoorten en zijn mitigerende maatregelen voorzien in de vorm van een alternatieve vaste vliegroute. 3.1.4.

Water

De tekst in paragraaf “4.8.3 Water in relatie tot het initiatief” wordt onder het kopje “compensatie” als volgt gewijzigd: In onderhavig geval is er een toename aan verharding van ca. 23.000 m² voorzien. Gelet op de omvang van de verharding is compensatie noodzakelijk. Om te voorzien in de noodzakelijke compensatie is in het ontwerp een aantal watergangen opgenomen. Daarbij worden er tevens een aantal wadi's gerealiseerd. Het waterschap stelt een retentievoorziening voor van 780 m³ per hectare aan verharding. Dit houdt in dat er voor onderhavig plan minimaal 1.794 m³ aan water geborgen moet kunnen worden, zonder dat er wateroverlast optreedt voor de bebouwing. Het plangebied biedt hiervoor voldoende 3 mogelijkheden, te meer daar de bodem zeer geschikt is voor infiltratie . De ontwikkeling voorziet er voorts in dat de waterlopen en wadi’s in het plangebied via een duiker worden gekoppeld met de waterloop langs de Burg. Materlaan. Hierbij zal een knijpvoorziening worden toegepast met een maatgevende afvoer van 1,67 liter/seconde/hectare. 3.1.5.

Archeologie

Aan de tekst in paragraaf “4.10.1 archeologie” wordt toegevoegd dat tevens veldonderzoek is uitgevoerd 4. De resultaten bevestigen dat de kans dat zich binnen het plangebied archeologische sporen bevinden zeer gering wordt geacht. Het uitvoeren van nader onderzoek is niet noodzakelijk.

3.2.

Regels

Ambtshalve worden enkele wijzigingen in de regels aangebracht omwille van juridische en praktische uitvoerbaarheid. Daarnaast bleek er een discrepantie te zitten tussen de toelichting en regels als het gaat om het maximale vloeroppervlakte aan bebouwing dat kan worden gerealiseerd. Artikel 1.18 Dienstverlening De definitie wordt verruimd met medische en educatieve diensten. Belwinkels en internetcafés worden expliciet uitgezonderd. # +

% ,--. /

& 0

&

'

() *

1

15

(%

'

() # " 2& 0

”Het verlenen van financiële, economische, medische, educatieve en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen schoonheidsinstituten, fotostudio's, dansstudio’s en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van prostitutie, belwinkels en internetcafés”. Artikel 1.23 Kantoor De definitie wordt verruimd met dienstverlening gezien de aanpassing van artikel 4. “Een gebouw of deel van een gebouw dat door aard en indeling kennelijk is bestemd om uitsluitend of in hoofdzaak dienstig te zijn tot het verrichten van administratieve en/of ontwerptechnische arbeid en van dienstverlening”. Artikel 4 Kantoren De omschrijving wordt in overeenstemming met de “Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen” (SVBP2008) gebracht. Andere functies dan kantoren (zoals benoemd in artikel 4, lid 3) worden alleen via een afwijkingsbevoegdheid toegestaan. De beperking dat bedrijven alleen als onderdeel van kantoren mogen worden gerealiseerd, is verwijderd. Per bouwvlak wordt, overeenkomstig de toelichting, een maximum aan de vloeroppervlakte van de te realiseren bebouwing gesteld. Artikel 4 komt als volgt te luiden: Artikel 4 Kantoor 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘kantoor’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h.

kantoren; voorzieningen voor verkeer en verblijf (waaronder parkeren); ondergrondse parkeervoorzieningen; tuinen en erven; groenvoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen; openbare nutsvoorzieningen geluidwerende voorzieningen ter plaatse van de aanduiding ‘gw’

een en ander mits geen risicovolle activiteiten. 4.2 Bouwregels 4.2.1 Algemeen Het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bebouwingspercentage (%)’ is aangegeven. Indien geen aanduiding is opgenomen, mag het bouwvlak volledig worden bebouwd. 4.2.2 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen: a. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het aangegeven bouwvlak worden gebouwd; b. De voorgevel van het hoofdgebouw op bouwvlak 2 moet over minimaal 60% in de bouwgrens gelegen richting de Beneluxweg gebouwd worden;

16

c.

De goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding ‘maximale goot- en bouwhoogte (m)’ is aangegeven. d. De totale vloeroppervlakte van de bebouwing mag niet meer bedragen dan: - bouwvlak 1 : 10.000 m2 bvo - bouwvlak 2 : 5.000 m2 bvo 4.2.3 Bouwwerken, geen gebouw zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen: a. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak gebouwd worden. b. De bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2,5 m, met dien verstande dat de bouwhoogte voor erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw niet meer mag bedragen dan 0,75 m. c. De bouwhoogte van (vlaggen- en reclame-) masten en antennes mag niet meer bedragen dan 8 m; d. De bouwhoogte van overige bouwwerken geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 4 m. 4.3 Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in: a. Artikel 4 lid 1 voor het toestaan van: 1. bedrijven die genoemd zijn in bijlage 1 (Staat van bedrijven), of naar aard en invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijven; 2. hotel-, congres- en/of vergaderaccommodaties; een en ander mits: a) dit past binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en het plaatselijk straatbeeld; b) de gebruiksmogelijkheden van belendende bouwpercelen niet onevenredig worden aangetast en daarvan geen onevenredige hinder wordt ondervonden; c) het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer; b. Artikel 4 lid 2.2 sub c voor het toestaan van een hogere bouwhoogte, mits: 1. de maximale goot- en bouwhoogte met maximaal 5 meter wordt overschreden; 2. deze overschrijding nodig is voor het realiseren van technische installaties en liftgebouwen op de bebouwing; c. Artikel 4 lid 2.3 sub b voor het toestaan van hogere erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw, mits: 1. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 2,5 m; 2. dit uit veiligheidsoverwegingen noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering; 3. dit passend is binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en het plaatselijk straatbeeld; 4. hiertegen geen bezwaren zijn uit oogpunt van verkeersveiligheid. 4.4 Specifieke gebruiksregels Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4 lid 1 , voor het toestaan van showrooms, maar niet ten behoeve van rechtstreekse verkoop aan particulieren.

17

Staat van bedrijven (bijlage 1) De staat van bedrijven wordt ingekort gezien de aanpassingen aan artikel 1.18 en 4. SBI 22 33 642 nummer A 72 73 921, 922

3.3.

Omschrijving UITGEVERIJEN, DRUKKERIJEN EN REPRODUKTIE VAN OPGENOMEN MEDIA Vervaardiging van medische en optische apparaten en instrumenten Telecommunicatiebedrijven COMPUTERSERVICE- EN INFORMATIETECHNOLOGIE SPEUR- EN ONTWIKKELINGSWERK Studio's (film, TV, radio, geluid)

Verbeelding

In de verbeelding worden ambtshalve de volgende wijzigingen aangebracht: monumentale bomen De kroonprojecties van de monumentale bomen in het ontwerp - bestemmingsplan waren overgenomen uit het geldende bestemmingsplan Oosterhout – Zuid. De bomen zijn eind 2010 opnieuw ingemeten en de kroonprojecties in de verbeelding worden hierop aangepast. geluidwal Gebleken is dat op de verbeelding in het ontwerp – bestemmingsplan de ligging van de geluidwal aan de uiteinden niet aansloot op de bestaande wal. De verbeelding wordt hierop aangepast. nummering bouwvlakken Aan de bouwvlakken worden nummers toegevoegd gezien de wijzigingen in de regels. wijziging bestemming De bestemming van bouwvlak 3 is gewijzigd van “kantoren” naar “groen”. Voor de achterliggende motivatie wordt verwezen naar het raadsvoorstel.

18

19

Bijlagen - indicatief infiltratieonderzoek Beneluxweg (ong) / Burg. Materlaan (ong), HMB, 31 januari 2011 - tussentijdse notitie ecologisch onderzoek Beneluxweg, Ecologica, 31 januari 2011 - plangebied Beneluxweg Oosterhout, archeologisch vooronderzoek, RAAP, 17 februari 2011 - akoestisch onderzoek Beneluxweg – Zuid, versie 5, DHV, maart 2011

20