Ontwerpbestemmingsplan Wolfhezerweg – Duitsekampweg 2009 Reactienota zienswijzen
Gemeente Renkum 27 mei 2009
2
Inhoud
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Inleiding ..................................................................................................................................................... 4 Wijzigingen toelichting ........................................................................................................................ 4 Wijzigingen regels .................................................................................................................................. 5 Wijzigingen plankaarten ..................................................................................................................... 6 Zienswijzen ............................................................................................................................................... 6 Artikel 3.1.1 Bro reacties ................................................................................................................... 16 Notulen hoorcommissie ruimtelijke plannen........................................................................... 17
3
1. Inleiding Op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening is het ontwerpbestemmingsplan Wolfhezerweg – Duitsekampweg 2009 gedurende zes weken ter inzage gelegd van 28 januari 2009 tot 11 maart 2009. Hiervan is vooraf mededeling gedaan in de Veluwepost en de Staatscourant van 23 januari 2009. Een ieder kon gedurende de termijn van terinzagelegging zijn zienswijze kenbaar maken. Op 5 februari 2009 heeft de gemeente een informatieavond over het ontwerpplan georganiseerd. De raad heeft op 17 maart 2009 de indieners van zienswijzen de mogelijkheid gegeven de ingediende zienswijze mondeling toe te lichten voor de hoorcommissie ruimtelijke plannen. Het ontwerpbestemmingsplan is tevens verzonden aan de provincie Gelderland, de VROM-inspectie en het waterschap Vallei en Eem in het kader van het vooroverleg zoals bepaald is in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De zienswijzen, reacties en ambtshalve overwegingen geven aanleiding de toelichting, regels en plankaart van het ontwerpbestemmingsplan op de volgende punten aan te passen. De aanpassingen zijn cursief aangegeven.
2. Wijzigingen toelichting In deze paragraaf zijn alle wijzigingen in de toelichting opgesomd. Bij de wijzigingen is aangegeven welke zienswijze of reactie hiertoe aanleiding heeft gegeven. Ook is aangegeven als de wijziging ambtshalve is opgenomen. De toelichting wordt als volgt aangepast: •
In paragraaf 1.3 van de toelichting zal de juiste hoogte van 9,5 meter worden vermeld (n.a.v. zienswijze 4).
•
De figuren in paragraaf 3.3 worden naar aanleiding van zienswijze 4 aangepast zodat deze overeenstemming met de plankaart zijn.
•
In paragraaf 3.3 vervalt de volgende zin: “aangezien het tuincentrum en de kas in functie blijven hebben de twee vrijstaande woningen verschillende kaveldiepten” (ambtshalve aanpassing)
•
Paragraaf 4.2 wordt ten aanzien van de Ecologische hoofdstructuur aangepast naar aanleiding van zienswijze 1.
4
•
Paragraag 5.7 Flora en fauna wordt naar aanleiding van zienswijze 1 aangevuld met de resultaten van het veldonderzoek naar eekhoorn, levendbarende hagedis en hazelworm.
•
In paragraaf 7.3 wordt de volgende zin toegevoegd: “De bestemming Verkeer kan dan gewijzigd worden naar de bestemming Wonen, uitsluitend voor het gebruik als erf en tuin” (ambtshalve wijziging).
•
Paragraaf 8.2 ‘Inspraak’ vervalt (ambtshalve wijziging).
3. Wijzigingen regels In deze paragraaf zijn alle wijzigingen in de regels opgesomd. Bij de wijzigingen is aangegeven welke zienswijze of reactie hiertoe aanleiding heeft gegeven. Ook is aangegeven als de wijziging ambtshalve is opgenomen. De gewijzigde teksten zijn cursief gemaakt. De regels worden als volgt aangepast: Artikel 1 Naar aanleiding van zienswijze 4 wordt het juiste plankaartnummer in de regels vermeld. Artikel 1 Omdat het betreffende transportbedrijf in beginsel een meldingplichtig bedrijf is in de zin van de Wet milieubeheer wordt de definitie voor bedrijf aan huis ambtshalve als volgt gewijzigd bedrijf aan huis een bedrijf dat in een (gedeelte van) of bij een woning wordt uitgeoefend en dat is gericht op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten, door de gebruik(st)er van de woning, en dat niet krachtens een milieuwet vergunning- of meldingplichtig is; N.a.v. van zienswijze 2 wordt artikel 5.1 als volgt aangepast. Artikel 5.1 De voor verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor: a) wegen en straten, wandel- en fietspaden met een functie voornamelijk gericht op de bereikbaarheid van het parkeerterrein; b) een parkeerterrein ter plaatse van de aanduiding parkeerterrein met een functie voornamelijk gericht op het verblijf van maximaal twee vrachtwagencombinaties en twee opleggers ten behoeve van het op nabij gelegen gronden logistiek bedrijf aan huis.
5
4. Wijzigingen plankaarten In deze paragraaf zijn alle wijzigingen in de plankaart opgesomd. Bij de wijzigingen is aangegeven welke zienswijze of reactie hiertoe aanleiding heeft gegeven. Ook is aangegeven als de wijziging ambtshalve is opgenomen. De plankaart wordt als volgt aangepast. •
Naar aanleiding van zienswijze 2 wordt de bestemming Verkeer uitgebreid zodat de huidige parkeermogelijkheden blijven bestaan. Tevens wordt de groenstrook met 10 meter ingekort zodat voldoende manoeuvreerruimte voor vrachtwagens ontstaat.
5. Zienswijzen De volgende zienswijzen zijn ontvangen.
1. H. Zeehuisen; Duitsekampweg 6, 6874 BW Wolfheze. 2. G.W. van Middendorp; Duitsekampweg 7, 6874 BT Wolfheze. 3. Familie Lenselink, Duitsekampweg 5, 6874 BT Wolfheze; R. Blume, Duitsekampweg 8, 6874 BW Wolfheze; W. van Herk, Duitsekampweg 10, 6874 BW Wolfheze; familie Roffel, Duitsekampweg 10a, 6874 BW Wolfheze.
4. W.J. Rademaker; Duitsekampweg 7b, 6874 BT Wolfheze. 5. Drs. Ing. M.P.T. Penzen bc RSE en drs. Ing. C.M.J. te Boome - Penzen; Duitsekampweg 9, 6874 BT Wolfheze.
6
Zienswijze 1 Naam: H. Zeehuisen Straat: Duitsekampweg 6 Postcode: 6874 BW Plaats: Wolfheze Datum: 26 februari 2009 Datum inboeking: 26 februari 2009 Inboekingsnummer: 84304 Korte inhoud
1. De bouw van twee woningen tegenover het adres Duitsekampweg 6 is nadelig voor bewoner. Door intensivering van de Duitsekampweg en omgeving wordt de woonkwaliteit en de landelijke rust van het gebied aangetast.
2. Het plan is niet duidelijk over de Ecologische hoofdstructuur. 3. De twee te bouwen woningen zouden in mindering moeten worden gebracht op het aantal te bouwen woningen op de locatie Willemse Naaldhout.
4. De bouw van een ander type woning dan de voorgestelde vrije sector woningen dient in de regels te worden uitgesloten.
5. Wat betekent de W op het perceel van Duitsekampweg 7. Worden hier bouwmogelijkheden voorzien.
6. Volgens de wijzigingsbevoegdheden kunnen 12 woningen extra worden gerealiseerd. Dat is niet wenselijk en de wijzigingsbevoegdheden dienen te worden geschrapt.
7. De belangen van omwonenden zijn niet goed afgewogen tegen de belangen van het logistiek bedrijf.
8. Aard, omvang en activiteiten van het verhuurbedrijf zijn niet duidelijk. Reactie
1. De bouw van twee nieuwe woningen is onzes inziens passend binnen het totale bebouwingslint van de Duitsekampweg. De inbreiding met twee vrijstaande woningen is zo kleinschalig dat de rust of de woonkwaliteit niet worden aangetast.
2. In de toelichting van het ontwerpplan wordt verwezen naar de beleidskaart Ruimtelijke Structuur van het streekplan. Deze kaart is niet gedetailleerd genoeg om de begrenzing van de EHS op perceelniveau te beoordelen. Op basis van deze kaart is het dan ook niet te bepalen of de planlocatie binnen de EHS valt. Wij hebben daarom de themakaart 17 van het Streekplan geraadpleegd. Deze kaart heeft planstatus en kan daarom als bepalend voor de begrenzing van de EHS worden gezien. Uit de kaart is op te maken dat de planlocatie buiten de EHS valt. In streekplanherziening herbegrenzing EHS valt het plangebied ook buiten de EHS. De herziening is op 19 november 2008 voorlopig vastgesteld door Gedeputeerde Staten en zal op 27 mei 2009 naar verwachting definitief worden vastgesteld door Provinciale Staten. De toelichting wordt aangepast en verduidelijkt ten aanzien van de EHS.
3. De planontwikkeling voor de locatie Willemse Naaldhout wordt zelfstandig beoordeeld. Voor deze locatie wordt te zijner tijd een apart bestemmingsplan in procedure gebracht. De bouw van twee nieuwe woningen bij aan het begin van de Duitsekampweg vormt geen reden het aantal woningen in het plan Willemse Naaldhout te verminderen.
7
4. Het ontwerp bestemmingsplan geeft geen regels over de aard van de bebouwing in de zin van sociale dan wel vrije sector woningen. Het lijkt ons niet waarschijnlijk dat initiatiefnemer twee sociale koop- of huurwoningen gaat realiseren. Wij willen echter geen harde verplichting vastleggen om de bouw van vrije sector woningen verplicht te stellen. Mocht de eigenaar van het perceel zijn plannen wijzigen en twee vrijstaande sociale sectorwoningen willen bouwen dan bestaat hiertegen geen principieel bezwaar. De gemeente streeft namelijk naar een evenwichtige verdeling tussen sociale en vrije sector woningen.
5. Het gehele perceel met adres Duitsekampweg 7 (kadastrale gemeente Oosterbeek, sectie A, nummer 670) heeft de bestemming Wonen. Ter plaatse van de bestaande woning is een bouwvlak ingetekend waarbinnen één woning is toegestaan. Op het achterterrein bestaat de mogelijkheid voor een logistiek bedrijf aan huis.
6. Wijzigingsbevoegdheden1 en ontheffing Via de opgenomen wijzigingsbevoegdheden en ontheffingen kunnen maximaal zeven extra woningen worden gerealiseerd en geen twaalf zoals in de zienswijze wordt gesteld. Voor het tuincentrum met de bestemming Bedrijf is een wijzigingsbevoegdheid naar maximaal vijf woningen opgenomen (art. 3.5). Deze wijzigingsbevoegdheid is overgenomen uit het bestemmingsplan Wolfheze 2007 waarmee de raad op 28 november 2007 heeft ingestemd. In dit plan was een algemene bevoegdheid opgenomen voor het college de bestemming ‘Bedrijven’ te wijzigen naar de bestemming ‘Wonen’, waarbij geen beperkingen aan het aantal woningen zijn vastgelegd. Aan deze wijzigingsbevoegdheid heeft de provincie goedkeuring onthouden voor het perceel van het tuincentrum aan de Wolfhezerweg 104. De reden was dat niet voldoende inzichtelijk was of een wijziging nadelige effecten op het in de nabijheid gelegen Natura 2000 gebied zou hebben, vooral omdat het maximum aantal woningen niet was bepaald. Voor de overige bedrijfsbestemmingen, te weten het garagebedrijf aan de Lawijckerhof en de brandweerkazerne aan de Parallelweg is de wijzigingsbevoegdheid inmiddels van kracht geworden. Ten behoeve van het voorliggende ontwerpplan is flora- en faunaonderzoek verricht en wordt onderbouwd dat een eventuele wijziging naar woningbouw geen nadelige effecten heeft op het Natura 200 gebied dat op circa 200 meter van de planlocatie ligt. De door de raad vastgestelde maar niet goedgekeurde wijzigingsbevoegdheid wordt in dit plan weer hersteld. Een wijzigingsplan is een volwaardig bestemmingsplan vergelijkbaar met een regulier bestemmingsplan. Ook de onderzoeksverplichtingen, de procedure en de reactie- en beroepsmogelijkheden zijn hetzelfde. Het verschil is dat niet de raad maar het college het plan vaststelt. Het gaat daarbij om een bevoegdheid waarbij het college op grond van een concreet verzoek altijd een afweging maakt of de bevoegdheid wel of niet gebruikt wordt. Er bestaat dus geen verplichting tot het vaststellen van een wijzigingsplan als daarvoor een verzoek wordt ingediend. In het ontwerpplan is ten opzichte van het bestemmingsplan Wolfheze 2007 de wijzigingsbevoegdheid ingeperkt naar maximaal vijf woningen, waarbij de bestaande dienstwoning bij bestemmingswijziging in dit aantal wordt meegeteld. Uitgaande van grondgebonden woningen is dit een redelijk aantal woningen in verhouding tot de perceelgrootte. 1
Zie bijlage: amendement
8
De afstand tussen de bestaande dienstwoning (Wolfhezerweg 104) en de noordelijke perceelgrens is circa 60 meter. Deze afstand is voldoende voor het realiseren van bijvoorbeeld twee tweeonder-één-kap woningen langs de Wolfhezerweg. Voor intensievere bebouwing met meer ruimtelijke effecten, bijvoorbeeld een appartementengebouw, is het wenselijk dat de raad bevoegd blijft. Voor de bestemming Verkeer is een wijzigingbevoegdheid naar Wonen opgenomen maar hierbij is het opnemen van een bouwvlak uitgesloten. Bestemmingswijziging is daarom alleen mogelijk ten behoeve van de uitbreiding van het erf en tuin bij Duitsekampweg 3 en 5 en niet voor de bouw van een nieuwe woning (artikel 5.5). In artikel 6.4.1. onder a is bepaald dat ontheffing verleend kan worden voor de bouw van één extra woning binnen het bouwvlak. Dat betekent dat met ontheffing in plaats van een vrijstaande woning een twee onder een kap woning gerealiseerd zou kunnen worden. Deze ontheffingsmogelijkheid is een standaardbepaling die ook opgenomen is in het bestemmingsplan Wolfheze 2007. De ontheffingsmogelijkheid geldt daarom voor elke vrijstaande woning in Wolfheze. Het gaat bij een ontheffing om een bevoegdheid waarbij het college de vrijheid heeft deze wel of niet te gebruiken. Er bestaat dus geen verplichting tot het verlenen van een ontheffing als daarvoor een verzoek wordt ingediend. Een voornemen tot ontheffing wordt gepubliceerd en ter inzage gelegd. Belanghebbenden kunnen een zienswijze inbrengen en tegen het ontheffingsbesluit beroep aantekenen bij de rechter.
7. In het bestemmingsplan Wolfheze 2007 viel het bestaande transportbedrijf (logistiek bedrijf aan huis) aan de Duitsekampweg 7 onder de bestemming Wonen. Dit was ook al het geval in het voorgaande bestemmingsplan Wolfheze 1987. De gemeente zag gelet op het kleinschalige en ondergeschikte karakter van de activiteiten geen reden voor een specifieke bestemmingsregeling. De provincie heeft echter goedkeuring onthouden aan de bestemming Wonen voor het perceel Duitsekampweg 7. De provincie heeft aangegeven dat de activiteiten bedrijfsmatig van aard zijn en niet aangemerkt kunnen worden als een aan-huis-gebonden-beroep. De provincie is van mening dat de bedrijfsactiviteiten hoe kleinschalig ook altijd positief bestemd moeten worden of moeten worden beëindigd. De gemeente vindt het niet reëel de bestaande activiteiten die al zeer lang plaatsvinden te beëindigen. Daarbij is in overweging genomen dat de activiteiten kleinschalig zijn en vanuit de omgeving nooit klachten of verzoeken om handhaving zijn gekomen. De gemeente beseft echter ook dat de bedrijfsmatige activiteiten op gespannen voet staan met de kwaliteiten van de rustige woonomgeving aan de Duitsekampweg. Daarom is gekozen voor een zeer specifieke bestemming die alleen de huidige bedrijfsactiviteiten mogelijk maakt. Uitbreiding van of andersoortige bedrijfsactiviteiten wordt niet wenselijk geacht mede gelet op de korte afstanden tot de omliggende bebouwing. De belangen van omwonenden zijn hiermee afgewogen tegen het bedrijfsbelang.
8. Er is geen sprake van een verhuurbedrijf maar van een logistiek bedrijf aan huis dat wil zeggen een zeer kleinschalig transportbedrijf. Uit de inschrijving bij de kamer van Koophandel blijkt het om een eenmanszaak te gaan met één werkzame persoon. De bedrijfsactiviteiten bestaan hoofdzakelijk uit het stallen van twee vrachtwagens en enkele opleggers. Tevens wordt klein onderhoud uitgevoerd zoals onder meer het schoonmaken van de wagens. De administratieve
9
activiteiten vinden plaats vanuit de woning. Op het terrein zelf vinden nauwelijks opslag- of overslagactiviteiten plaats. In paragraaf 5.3.1. van de toelichting worden de bedrijfsactiviteiten nader omschreven.
Zienswijze 2 Naam: G.W. van Middendorp Straat: Duitsekampweg 7 Postcode: 6874 BT Plaats: Wolfheze Datum: 7 maart 2009 Datum inboeking: 9 maart 2007 Inboekingsnummer: 84534 Korte inhoud
1. Het transportbedrijf heeft meer dan twee vrachtwagen en heeft daarom bezwaar tegen de beperking tot maximaal twee vrachtwagen.
2. Het gedeelte met de bestemming verkeer kan niet zo bestemd worden omdat het een uitrit betreft.
3. Het aangegeven gebied voor parkeren is te beperkt omdat het behoort tot een groter perceel dat van de Stichting het Schild wordt gepacht.
4. De op de plankaart aangegeven groenstrook geeft een logistieke beperking. 5. Wij willen de rechten die historisch ontstaan zijn handhaven. Ook bij overname van het bedrijf willen wij dat deze rechten voor derden blijven behouden. Reactie
1. Uit de hoorzitting is gebleken dat een verschil gemaakt dient te worden tussen trekker en oplegger. Een vrachtwagencombinatie bestaat uit een trekker en oplegger. Het bedrijf beschikt over twee trekkers en drie tot vier opleggers. Uitgangspunt van het bestemmingsplan is de huidige bedrijfsvoering planologisch mogelijk te maken. Artikel 5.1. onder b wordt daarom als volgt aangepast: De voor verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor: a) wegen en straten, wandel- en fietspaden met een functie voornamelijk gericht op de bereikbaarheid van het parkeerterrein; b) een parkeerterrein ter plaatse van de aanduiding parkeerterrein met een functie voornamelijk gericht op het verblijf van twee vrachtwagencombinaties en twee opleggers ten behoeve van het op nabij gelegen gronden logistiek bedrijf aan huis.
2. Ook een uitrit van een gesloten erf kan de bestemming verkeer krijgen. De bestemming heeft betrekking op het gebruik maar zegt niets over het openbare of gesloten karakter. Artikel 5.1 van het plan geeft duidelijk aan dat de weg gericht is op de bereikbaarheid van het parkeerterrein en dat het parkeerterrein een functie heeft voor het logistiek bedrijf aan huis. De bestemming verkeer tast het besloten karakter van de weg (in- en uitrit) en het parkeerterrein niet aan.
3. Het gehele perceel met nummer A343 is eigendom van het Schild. De oppervlakte bedraagt 10.000 m². Hiervan wordt ongeveer 7100 m² verpacht aan het tuincentrum. Een terrein van
10
1300 m², dat ligt achter de huizen en tuinen van Duitsekampweg 3 en 5, wordt verpacht aan het transportbedrijf. De huizen en tuinen van Duitsekampweg 3 en 5 beslaan een oppervlakte van 1600 m² en worden door het Schild verhuurd. Wij zien geen reden om het gehele terrein van 1300 m² dat wordt gepacht door het transportbedrijf de bestemming Verkeer te geven. Het terrein bestaat uit ongeveer 700 m² verhard oppervlakte en 600 m² gras. Wij zullen de plankaart zodanig aanpassen dat het huidige verharde oppervlakte positief bestemd wordt. Wel verschuift het parkeerterrein vijf meter in zuidelijke richting vanwege de op te nemen groenstrook.
4. De groenstrook beperkt de draaimogelijkheden voor vrachtwagens, in het bijzonder omdat de insteek naar het tegenoverliggende terrein met aanduiding ‘Bedrijf aan huis’ belemmerd wordt. De groenstrook heeft een breedte van vijf meter en een lengte van ongeveer 38 meter. Om de insteek naar het tegenoverliggende terrein mogelijk te maken zal de groenstrook met 10 meter worden ingekort. Omdat de vrachtwagens meestal op het oostelijk deel van het terrein staan blijven deze voldoende afgeschermd door het resterende deel van de groenstrook. Overigens heeft het transportbedrijf aangegeven de bestaande bebouwing te willen vervangen. Bij situering van de nieuwbouw kan rekening worden gehouden met de nodige draairuimte voor vrachtwagens.
5. Het transportbedrijf valt nu binnen de bestemming Wonen op grond van het geldende bestemmingsplan. De bedrijfsactiviteiten zijn nooit positief bestemd geweest en in strijd met het bestemmingsplan. De keus voor de gemeente is de geldende woonbestemming handhaven of het feitelijk gebruik positief bestemmen. Bij handhaving van de woonbestemming zal het transportbedrijf de bedrijfsactiviteiten op deze locatie moeten beëindigen. De gemeente kiest
11
voor het laatste mede gelet op het feit dat het bedrijf al zeer lang op deze locatie aanwezig is en er geen aanwijzingen bestaan dat het bedrijf overlast voor de omgeving veroorzaakt. Omdat het bedrijf nooit een positieve bestemming heeft gehad is er geen sprake van historische rechten. De nieuwe rechten die ontstaan na vaststelling van dit bestemmingsplan zijn niet persoonsgebonden en blijven ook behouden na overname van het bedrijf door derden.
Zienswijze 3 Naam: fam. Lenselink, R. Blume, W. van Herk en fam. Roffel Straat: Duitsekampweg 5, 8, 10 en 10a Postcode: nr. 5, 6874 BT; nrs. 8, 10 en 10a, 6874 BT Plaats: Wolfheze Datum: 9 maart 2009 Datum inboeking: 9 maart 2009 Inboekingsnummer: 84536 Korte inhoud Bezwaar wordt gemaakt tegen:
1. De wijzigingsbevoegdheid van Verkeer naar Wonen 2. De bestemming Groenstrook Indieners van zienswijze zijn voor handhaving van het bestaande transportbedrijf. Indien de woningen van indieners van zienswijzen in waarde vermindering door het plan zal een planschadeverzoek worden ingediend. Reactie
1. De wijzigingsbevoegdheid is opgenomen voor het geval dat het transportbedrijf haar activiteiten op het betreffende terrein beëindigd. Het ligt dan voor de hand dat het terrein met de bestemming Verkeer weer de bestemming Wonen krijgt. Daarmee wordt inrichting ten behoeve van erf en tuin ten behoeve van de adressen Duitsekampweg 3 en 5 mogelijk. Het opnemen van een bouwvlak is expliciet uitgesloten omdat het niet de bedoeling is dat ter plaatse van het parkeerterrein een woning gerealiseerd kan worden. Dergelijke zogenaamde tweedelijnsbebouwing is ruimtelijke gezien niet gewenst.
2. De groenstrook zou het zich op het achterliggend open weidegebied beperken. Dit uitzicht bestaat in beginsel alleen vanuit de huizen Duitsekampweg 3 en 5. De beplanting in de tuinen belemmert dit uitzicht nu al en daarbij belemmeren ook de geparkeerde vrachtwagens en opleggers het uitzicht. De groenstrook is opgenomen om het bedrijf landschappelijk in te passen. Nu bestaat vanuit het open gebied ten noorden van Wolfheze direct zicht op de geparkeerde vrachtwagens en opleggers. Dit vinden wij niet passend in het groene landelijke karakter van de dorpsrand van Wolfheze. Om het beeld van de geparkeerde voertuigen te verzachten is de groenstrook opgenomen. Wel wordt de groenstrook ten opzichte van het ontwerpplan met 10 meter ingekort zodat vanuit de Duitsekampweg 5 een doorzicht naar het achterliggende open weidegebied blijft bestaan.
12
3. Omdat het bedrijf Van Middendorp al zeer lang ter plaatse gevestigd is verwachten wij geen waardedaling van de omringende woningen. Eventuele planschadeverzoeken worden behandeld als dit plan onherroepelijk is geworden. Zienswijze 4 Naam: W.J. Rademaker Straat: Duitsekampweg 7b Postcode: 6874 BT Plaats: Wolfheze Datum: 7 maart 2009 Datum inboeking: 10 maart 2009 Inboekingsnummer: 84595 Korte inhoud
1. 2. 3. 4. 5. 6.
Indiener van zienswijze lijdt mogelijk planschade als gevolg van het plan. Het woongenot van indiener van zienswijze wordt aangetast. De plankaart bij het plan is onvolledig. Onderzoek naar erfdienstbaarheden op perceel 343 ontbreekt. Het plan kan niet vastgesteld voordat nader flora en faunaonderzoek is verricht. In de regels wordt als nummer van de plankaart vermeld 12744a terwijl de plankaart nummer 12744b heeft.
7. Tijdens de inloopavond is de wijzigingsbevoegdheid naar Wonen niet toegelicht. 8. Indien door de wijzigingsbevoegdheid ter plaatse van het parkeerterrein voor vrachtwagens met de bestemming verkeer woningen gerealiseerd kunnen worden betekent dit een ernstige verstoring van het bebouwingslint aan de Duitsekampweg.
9. De wijzigingsbevoegdheid naar Wonen zet bewoners en raad buiten spel. 10. Het bestemmingsplan omvat veel meer dan de bouw van twee woningen en dat is niet wenselijk. Reactie
1. Mocht blijken dat de woning Duitsekampweg 7b minder waard wordt ten gevolge van het bestemmingsplan Wolfhezerweg-Duitsekampweg 2009 kan altijd een verzoek tot vergoeding van planschade worden ingediend. Zo’n verzoek kan behandeld worden als het bestemmingsplan onherroepelijk is.
2. Binnen de bestemming verkeer zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan tot een hoogte van drie meter. Op het terrein met de aanduiding ‘bedrijf aan huis’ is wel bebouwing tot 250 m² toegestaan. Feitelijk is deze oppervlakte al aanwezig. De ruimtelijke gevolgen van eventuele nieuwbouw zullen dan ook beperkt zijn en niet lijden tot aantasting van het woongenot.
3. De plankaart is volledig maar moet altijd in samenhang met de voorschriften worden gelezen. De wijzigingsbevoegdheden staan in de regels.
4. Wij hebben nader onderzoek laten verrichten door het kadaster maar geen erfdienstbaarheden of andere beperkingen gevonden.
5. De juiste en enige plankaart is in het plan opgenomen. Helaas staat in de regels een verkeerd plankaartnummer vermeld (12744a). Het nummer van de plankaart is 12744b. Het nummer in de regels zal worden aangepast.
13
6. In de inloopavond is geen aandacht besteed aan de wijzigingsbevoegdheden omdat hier geen directe aanleiding voor was. Het gaat in het plan Wolfhezerweg-Duitsekampweg om twee zaken namelijk de bouw van twee vrijstaande woningen en het positief bestemmen van het bestaande transportbedrijf. De wijzigingsbevoegdheden en ontheffingsmogelijkheden zijn min of meer standaardbepalingen. Om het voorliggende plan te wijzigen of van het plan ontheffing te verlenen moet altijd een procedure worden gevolgd waarbij nader onderzoek en een deugdelijke onderbouwing vereist zijn. Ook bestaat de mogelijkheid van inspraak- en beroep. Op dit moment bestaan geen plannen voor nieuwe ontwikkeling. Zie ook zienswijze 1 onder punt 6.
7. Het plan voorziet in de nieuwbouw van twee vrijstaande woningen. Deze bebouwing vormt geen verstoring van het bebouwingslint aan de Duitsekampweg. In theorie is het mogelijk dat na vaststelling van het plan een ontheffing worden aangevraagd op grond van artikel 6.4.1. onder a voor het bouwen van een extra woning binnen het bouwvlak en 6.4.1. onder b voor het gedeeltelijk bouwen buiten het bouwvlak. In het onwaarschijnlijke geval dat zo’n ontheffing wordt aangevraagd zal op grond van een concreet bouwplan het verzoek worden beoordeeld. Conform artikel 6.4.2. worden de gevolgen voor straat- en bebouwingsbeeld, woonsituatie, verkeers- en sociale veiligheid, milieusituatie en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden onderzocht. De vraag is dan of een ontheffing ook verleend zal worden. Dit is echter nu niet aan de orde. Wij gaan er van uit dat de initiatiefnemer van het plan ook daadwerkelijk twee vrijstaande woningen gaat realiseren. De ontheffingsmogelijkheden zijn slechts standaardbepalingen die voor elke vrijstaande woning in Wolfheze gelden.
8. In artikel 5.5. is bepaald dat de bestemming Verkeer gewijzigd kan worden naar de bestemming Wonen maar dat daarbij geen bouwvlak (voor een woning) wordt opgenomen. Dit betekent dat een wijziging ten behoeve van een woning ter plaatse van het parkeerterrein niet mogelijk is. Mocht het parkeerterrein worden opgeheven en de bestemming naar Wonen worden gewijzigd zijn alleen tuinen, erven en bijgebouwen mogelijk.
9. De raad noch de bewoners worden met een wijzigingsbevoegdheid buiten spel gezet. De raad stelt namelijk binnen dit plan de kaders vast waarbinnen het college het plan mag wijzigen. In dit geval een wijzigingsbevoegdheid tot maximaal vijf woningen. Een wijzigingsplan volgt dezelfde procedure als een regulier bestemmingsplan. Dit betekent dat een ontwerpplan zes weken ter inzage wordt gelegd en burgers hierop kunnen reageren. Zie verder onder zienswijze 1 punt 6.
10. De wijzigingsbevoegdheden en ontheffingsmogelijkheden zijn overgenomen uit het bestemmingsplan Wolfheze 2007 dat voor nagenoeg de gehele bebouwde kom geldt en waarmee de raad heeft ingestemd. Het zijn standaardbepalingen die geen directe gebruiks- of bouwmogelijkheden geven. Het voorliggend bestemmingsplan geeft alleen een directe bouwmogelijkheid voor twee vrijstaande woningen en een directe gebruiksmogelijkheid voor het transportbedrijf aan de Duitsekampweg. Dit is de kern van het plan waar de informatievoorziening zich ook op gericht heeft. Reactie n.a.v. hoorzitting
• •
In paragraaf 1.3 van de toelichting zal als hoogte 9,5 meter worden vermeld. In paragraaf 3.3 worden de figuren aangepast zodat deze in overeenstemming met de plankaart zijn.
14
•
In het vastgestelde bestemmingsplan Wolfheze 2007 zijn de cijfers met betrekking tot het
•
De resultaten van het aanvullende veldonderzoek naar eekhoorn, levendbarende hagedis en
verkeer op de Duitsekampweg aangepast en geactualiseerd ten opzichte van het ontwerpplan. hazelworm zijn in de toelichting verwerkt. Genoemde soorten zijn niet in het plangebied aangetroffen.
•
De term parkeergelegenheid is onzes inziens synoniem aan parkeervoorziening. Een weg kan ook een in- en uitrit betreffen.
•
Aan een bouwplan dat wordt ingediend voor een bouwvergunning kunnen op grond van het bestemmingsplan nadere eisen worden gesteld ten aanzien van plaats en afmeting van de bebouwing ten behoeve van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
•
Uit de plankaart blijkt dat de afstand tussen de oostelijk gelegen nieuw te bouwen woning en de bestemming Bedrijf 10 meter bedraagt.
Zienswijze 5 Naam: drs. ing. M.P.T. Penzen bc RSE en drs. ing. C.M.J. te Boome - Penzen Straat: Duitsekampweg 9 Postcode: 6874 BT Plaats: Wolfheze Datum: 9 maart 2009 Datum inboeking: 10 maart 2009 Inboekingsnummer: 84592 Korte inhoud
1. Een logistiek bedrijf is niet passend in de landelijke en rustige woonomgeving. Het bedrijf levert overlast op door verkeersbewegingen van de vrachtwagen en onderhouds- en schoonmaakwerkzaamheden. De activiteiten dienen op een industrieterrein plaats te vinden.
2. De bouw van twee nieuwe woningen aan de Duitsekampweg is een positieve ontwikkeling. Reactie
1. De provincie heeft goedkeuring onthouden aan het bestemmingsplan omdat de bestemming Wonen niet overeenkwam met de feitelijke situatie. Sinds lange tijd wordt bevindt zich op de planlocatie het bestaande transportbedrijf. De gemeente heeft te maken met een bestaande situatie en staat voor de keuze tussen handhaven of legaliseren. Omdat er geen klachten over het bedrijf bekend zijn en ook nooit een verzoek tot handhaving is gedaan kiest de gemeente voor het legaliseren van het bestaande bedrijf. Daarbij worden de huidige bedrijfsactiviteiten positief bestemd maar wordt geen ruimte voor groei of uitbreiding geboden. Ook wordt geen algemene bedrijfsbestemming opgenomen maar een zeer specifieke bestemming ‘logistiek bedrijf aan huis’ toegesneden op het bestaande bedrijf. Daarmee wordt voorkomen dat zich in de toekomst allerlei bedrijven kunnen vestigen die op deze plek planologisch niet gewenst zijn. Zie ook zienswijze 2 onder 5.
15
6. Artikel 3.1.1 Bro reacties De volgende reactie is binnengekomen in het kader van het artikel 3.1.1 Bro vooroverleg. Artikel 3.1.1 Bro reactie Naam: Waterschap Vallei & Eem Straat: Postbus 330 Postcode: 3830 AJ Plaats: Leusden Datum: 19 maart 2009 Datum inboeking: 20 maart 2009 Inboekingsnummer: 84891 Korte inhoud Het plan geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.
16
7. Notulen hoorcommissie ruimtelijke plannen
Notulen
Aanwezig
Hoorcommissie ruimtelijke plannen: dhr. Van Lent (CDA) (voorzitter), dhr. Hageman (Fractie Hageman), dhr. Harberink (GB), dhr. ter Huurne (PvdA), dhr. Minderhoud (D66), dhr. Reinders (VVD), dhr. Zwaan (secretaris). Indieners zienswijzen: dhr. G.W. van Middendorp, dhr. W.J. Rademaker Afwezig
Door
dhr. Kwakernaak (GL),
P.W. Zwaan
Datum
Vergadering
17 maart 2009
Hoorcommissie ruimtelijke plannen
De voorzitter, dhr. Van Lent opent de vergadering en heet alle aanwezigen welkom. De indieners van zienswijzen die zich hebben aangemeld voor de hoorzitting krijgen de gelegenheid hun zienswijze nader toe te lichten. Als eerste krijgt dhr. van Middendorp het woord. Dhr. van Middendorp •
De heer van Middendorp geeft aan de mogelijkheid om maximaal twee vrachtwagens te parkeren te beperkt is. Een vrachtwagencombinatie bestaat uit een trekker en een oplegger. De heer van Middendorp heeft weliswaar twee trekkers maar meerdere opleggers. Deze opleggers worden gebruikt voor verschillende transportvormen en zijn nodig voor bijvoorbeeld seizoensgebonden werk. Het bestemmingsplan zou de mogelijkheid moeten bieden voor het parkeren van twee vrachtwagencombinaties en daarnaast nog twee opleggers zonder trekker.
•
Voor de in- en uitrit is de bestemming Verkeer niet passend. Het gaat om een niet openbare inen uitrit op particulier of privéterrein.
•
Het parkeerterrein en de inrit zijn op de plankaart kleiner ingetekend dan deze in werkelijkheid zijn. Het gaat om een verschil van hooguit enkele meters. De inrit verbreed zich naar achteren terwijl op de plankaart de breedte over de hele lengte vier meter is.
17
Het grasveld (weide) achter de huizen Duitsekampweg 3 en 5 wordt ook gebruikt voor het stallen van opleggers. Dit terrein wordt gepacht door van Middendorp en is eigendom van het Schild. Het gehele terrein dat wordt gepacht zou ook in het bestemmingsplan moeten worden opgenomen als parkeerplaats ten behoeve van het transportbedrijf.
•
De groenstrook is feitelijk niet aanwezig. Realisatie van de groenstrook zal de draaimogelijkheden van vrachtwagens beperken. Voornamelijk omdat de insteek naar het tegenoverliggende terrein met aanduiding ‘Bedrijf aan huis’ belemmert wordt. Tevens belemmert de groenstrook het uitzicht in noordelijke richting van de woningen aan de Duitsekampweg met nummer 3 en 5.
•
De historische rechten die zijn ontstaan betreffen het recht op het uitoefenen van het transportbedrijf. Dit recht dient voor de toekomst veiliggesteld te worden in het bijzonder bij overname van het bedrijf door derden.
Dhr. Rademaker Toelichting plan Pag. 3 De woningbouw genereert financiële middelen voor vernieuwing van het tuincentrum. Het siert het Schild dat zij hieraan meewerkt. Pag.5 De goot- en nokhoogte van 6 en 9 worden genoemd terwijl op de plankaart de hoogtes van 6 en 9,5 zijn aangegeven. De juiste nokhoogte is 9,5 meter. Pag. 9/10 De tekst op pagina 9 is niet in overeenstemming met de afbeeldingen op pagina 10, voornamelijk voor wat betreft het uitzicht vanuit de nieuwe woningen in noordelijke richting, dat belemmerd wordt door de kassen van het tuincentrum. Pag. 17 In het kader van de behandeling van het bestemmingsplan Wolfheze 2007 zijn nieuwe cijfers met betrekking tot het verkeer op de Duitsekampweg toegezegd. Pag. 25 Het aanbevolen nader veldonderzoek ten aanzien van eekhoorn, levendbarende hagedis en hazelworm ontbreekt. Het onderzoek had verricht moeten worden voordat het bestemmingsplan ter inzage werd gelegd. Pag. 30 Het parkeerterrein is eigendom van het Schild en verpacht aan de heer van Middendorp. Pag. 32 In de bestemming Verkeer wordt de term ‘weg’ gebruikt. De term is niet juist; een weg is bedoeld voor het openbaar verkeer. Feitelijk gaat het om een in- en uitrit van een particulier besloten erf van het bedrijf. De term parkeergelegenheid zou vervangen moeten worden door parkeervoorziening.
18
Regels Artikel 3.3 onder e Wat wordt bedoeld met het stellen van nadere eisen aan bebouwing ten behoeve van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden?
Artikel 3.5 De wijzigingsbevoegdheid van de bestemming Bedrijf naar de bestemming Wonen ten behoeve van vijf woningen is niet wenselijk. Waarom is deze ontwikkeling niet in het bestemmingsplan Wolfheze 2007 meegenomen? Waarom is tijdens de informatieavond geen aandacht besteed aan de wijzigingsbevoegdheid? Daarbij ontbreekt onderzoek en het inzicht of vijf woningen planologisch haalbaar zijn. Een tekening van de situering van de vijf woningen ontbreekt. De heer Rademaker is niet tegen woningbouw maar daarbij dient wel een juiste procedure gevolgd te worden. Artikel 5 Verkeer De bestemming Verkeer is niet mogelijk voor een besloten in- en uitrit. Houd rekening met en doe onderzoek naar eventuele erfdienstbaarheden niet alleen voor de in- en uitrit maar ook voor het hele plangebied. Artikel 5.5 Een wijzigingsbevoegdheid van Verkeer naar Wonen waarbij een extra woning mogelijk wordt is niet wenselijk. Artikel 6.4 De raad en omwonenden worden met ontheffingen buiten spel gezet. Plankaart De afstand van de woning tot tuincentrum moet 10 meter zijn. Dit kan een probleem vormen. Naar aanleiding van diverse vragen van de hoorcommissie geeft de heer Rademaker aan dat hij niet tegen het plan is voor wat betreft de bouw van twee woningen en het positief bestemmen van het transportbedrijf. Wel is hij van mening dat een zorgvuldige transparante procedure gevolgd moet worden, waarbij de juiste onderzoeken worden verricht. De heer Rademaker vindt vooral de wijzigingsbevoegdheden niet transparant en procedureel onjuist.
19
8. Bijlage: amendement, aangenomen in de raad van 27 mei 2007
Amendement De Raad van de gemeente Renkum, in vergadering bijeen op woensdag, 27 mei 2009 Constaterend: Dat in het bestemmingsplan “Wolfhezerweg – Duitsekampweg 2009” van de gemeente Renkum een wijzigingsbevoegdheid voor Burgemeester en wethouders is opgenomen in die zin dat de bestemming Bedrijf wordt gewijzigd in de bestemming Wonen, ( zie Regels, art. 3.5) met dien verstande dat: a. maximaal 5 woningen worden toegestaan; b. etc. Overwegend: -
Dat er geen zwaarwegende redenen ten grondslag liggen aan het nu opnemen van de wijzigingsbevoegdheid; Dat een verwijzing naar de door de Raad aan het College gegeven algemene wijzigingsbevoegdheid nu juist voor dit perceel niet aan de orde is; Dat het hier gaat om een gevoelige , nl. gezichtsbepalende locatie bij de nadering van het dorp Wolfheze uit noordelijke richting; Dat harmonie in stedebouwkundig opzicht juist op deze locatie van belang is; Dat de Raad de vinger aan de pols wil houden met betrekking tot ontwikkelingen op de betreffende locatie in tijd en qua planvorming;
Stelt voor: De wijzigingsbevoegdheid als verwoord onder artikel 3.5 van de Regels (blz 9) in het bestemmingsplan “Wolfhezerweg – Duitsekampweg 2009) van de gemeente Renkum geheel te schrappen. En gaat over tot de orde van de dag.
20
