RAPPORT WONEN AAN DE ONDERKANT. in WAAS EN DENDER

RAPPORT WONEN AAN DE ONDERKANT in WAAS EN DENDER

Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

1

Inhoudsopgave Inhoudsopgave................................................................................ 2 1

Inleiding...................................................................................... 4

2

Methodologie ............................................................................. 5

3

Literatuurstudie ....................................................................... 11

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Literatuurstudie ............................................................................................................ 5 Bevraging van woon-, welzijns- en beleidsactoren ..................................................... 5 Bevraging van de doelgroep........................................................................................ 7 Rapportage en vervolgtraject ...................................................................................... 9 Conclusie ................................................................................................................... 10

3.1 Wonen in Vlaanderen: situatie, trends en beleid....................................................... 11 3.1.1 Demografische factoren..................................................................................... 11 3.1.2 Socio-economische factoren ............................................................................. 12 3.1.3 Woonmarkt ........................................................................................................ 13 3.1.4 Juridisch kader................................................................................................... 18 3.1.4.1 Vlaamse Wooncode....................................................................................... 18 3.1.4.2 Decreet grond-en pandenbeleid .................................................................... 20 3.1.4.3 Het Kaderbesluit Sociale Huur....................................................................... 21 3.1.4.4 Het Ruimtelijk Structuurplan .......................................................................... 21 3.1.5 Vlaams armoede- en woonbeleid ...................................................................... 22 3.1.6 Beleidsaanbevelingen........................................................................................ 24 3.2 Wonen in Waas en Dender: situatie, trends en beleid .............................................. 27 3.2.1 Woonaanbod ..................................................................................................... 28 3.2.1.1 Kwantitatief .................................................................................................... 28 Bodemgebruik ........................................................................................................................ 28 Woningvoorraad ..................................................................................................................... 28 Sociaal patrimonium............................................................................................................... 30 3.2.1.2 Kwalitatief....................................................................................................... 32 Uitwendige kwaliteit............................................................................................................... 32 Comfort................................................................................................................................... 33 3.2.1.3 Betaalbaarheid............................................................................................... 34 3.2.2 Vraagbepalende factoren .................................................................................. 35 3.2.2.1 Demografische factoren................................................................................. 35 3.2.2.2 Socio-economische factoren ......................................................................... 36 3.2.2.3 Doelgroepgebonden factoren ........................................................................ 37 3.2.3 Woningbehoefte................................................................................................. 40 3.2.3.1 Kwantitatief .................................................................................................... 40 3.2.3.2 Kwalitatief....................................................................................................... 41 3.2.4 (Boven)lokaal woonbeleid.................................................................................. 42 3.2.4.1 Het lokaal woonoverleg ................................................................................. 43 3.2.4.2 Het lokaal woonplan ...................................................................................... 44 3.2.4.3 De lokale toewijzingsreglementen ................................................................. 45 3.2.4.4 Het lokaal sociaal beleid ................................................................................ 46 3.2.4.5 Het intergemeentelijk woonbeleid.................................................................. 48 Interlokale verenigingen ‘lokaal woonbeleid’ ........................................................................ 48 Intergemeentelijke sociale verhuurkantoren ........................................................................... 48 3.2.4.6 Woonactoren ................................................................................................. 49 3.2.4.6.1 Vlaamse actoren................................................................................................... 49 3.2.4.6.2 Provinciale en regionale actoren .......................................................................... 50 Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

2

3.2.4.6.3 Lokale actoren...................................................................................................... 51 Publieke actoren ..................................................................................................................... 51 a) Gemeente ...................................................................................................................... 51 b) OCMW ........................................................................................................................... 52 Private actoren....................................................................................................................... 52 a) Sociale woonorganisaties .............................................................................................. 52 3.2.4.7 Lokale beleidsinstrumenten ........................................................................... 53 3.3 Besluit literatuurstudie ............................................................................................... 53

4

Het recht op wonen in Waas en Dender ontleed ................... 56

5

Woonproblemen van specifieke doelgroepen ..................... 115

4.1 Betaalbaarheid........................................................................................................... 56 4.2 Woonkwaliteit............................................................................................................. 67 4.3 Woonzekerheid en toegankelijkheid.......................................................................... 78 4.3.1 Toegankelijkheid en woonzekerheid op de private woonmarkt......................... 79 4.3.2 Toegankelijkheid en woonzekerheid op de sociale woonmarkt ........................ 85 4.3.3 Toegankelijkheid van de maatschappelijke dienstverlening.............................. 94 4.3.3.1 Gemeentediensten....................................................................................... 97 4.3.3.2 OCMW ......................................................................................................... 100 4.3.3.3 Huurdersbonden ........................................................................................ 102 4.3.3.4 Sociale verhuurkantoren........................................................................... 102 4.3.3.5 Sociale huisvestingsmaatschappijen ...................................................... 104 4.3.3.6 Immokantoren ............................................................................................ 104 4.4 Woonomgeving en samenleven .............................................................................. 110 5.1 Dak- en thuislozen ................................................................................................... 115 5.2 Allochtonen .............................................................................................................. 124 5.2.1. Algemeen......................................................................................................... 124 5.2.2. Roma ............................................................................................................... 126 5.2.3. Mensen zonder wettig verblijfsstatuut ............................................................. 127 5.3. (Ex-)gedetineerden .................................................................................................. 131 5.4. (Ex-)psychiatrische patiënten .................................................................................. 137 5.5. Personen met een handicap.................................................................................... 140 5.6. Jongeren .................................................................................................................. 143 5.7. Ouderen ................................................................................................................... 148 5.8. Grote gezinnen ........................................................................................................ 151 5.9 Woonwagenbewoners ............................................................................................. 153 5.10 Campingbewoners................................................................................................... 159 5.11 Multi-problem gezinnen ........................................................................................... 163 5.12 Alleenstaanden ........................................................................................................ 163


3

1 Inleiding In 2006-2007 onderzocht Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw binnen het project ‘Grondrechtenboom’ de toegankelijkheid van grondrechten voor de meest kwetsbaren in onze samenleving. Daarin gaven die mensen zelf te kennen dat de woonproblematiek voor hen een cruciaal aandachtsveld is. Voor ons de aanleiding om dit in samenspraak met hen verder uit te spitten in een regio die op de woningmarkt heel wat kwetsbare bewoners heeft. Met het project ‘Wonen aan de Onderkant in Waas en Dender’ wil Samenlevingsopbouw OostVlaanderen relevante woon- en welzijnsactoren samen zetten met lokale besturen om op die manier tot constructieve en in het beleid verankerde oplossingen te komen. Ook willen we de meest kwetsbare doelgroepen laten participeren aan het beleid en aan de uitvoering van concrete beleidsmaatregelen ter verbetering van hun woonsituatie. Aan de hand van informatie uit gesprekken met diensten, organisaties en lokale besturen, en bovenal uit gesprekken met de doelgroep zelf, wilden we – in een eerste fase - te weten komen welke uitsluitingmechanismen er op vlak van wonen bestaan voor de meeste kwetsbare groepen en deze ook aanpakken. De resultaten van die bevragingen en de toetsing aan literatuur resulteerden in het rapport ‘Wonen aan de onderkant in Waas en Dender’. In het eerste hoofdstuk wordt de methodologie die voor dit rapport werd gebruikt, uit de doeken gedaan. Vervolgens wordt er op basis van een literatuurstudie stilgestaan bij de huidige situatie, de trends en het beleid omtrent wonen in Vlaanderen en in de regio Waas en Dender. De volgende hoofdstukken zijn de neerslag van de bevraging van de professionele actoren en de doelgroep. Eerst gaan we dieper in op aspecten van betaalbaarheid, woonkwaliteit, toegankelijkheid & woonzekerheid en woonomgeving. Daarna bespreken we de meest prangende woonproblemen voor een aantal specifieke doelgroepen. In elk hoofdstuk geven we bij wijze van conclusie ook enkele aanzetten voor concrete oplossingssporen. De belangrijkste bevindingen uit het rapport werden ook uitgeschreven in een brochure die op 3 februari 2011 werd voorgesteld aan en besproken met de belangrijkste actoren uit de regio. De verwachting is dat we in de komende jaren in een partnerschap met RESOC Waas en Dender, de talrijke beleids-, woon- en welzijnsactoren uit de regio en de doelgroep zelf een gedragen woonbeleidsvisie en concrete maatregelen kunnen uitwerken om zo ook voor de meest kwetsbaren het grond’recht’ wonen een stuk dichter bij te brengen.


4

2 Methodologie In dit hoofdstuk wordt de methodologie die voor dit rapport werd gebruikt, beknopt weergegeven. Deze bestaat uit een literatuurstudie en een bevraging van professionele actoren en van de verschillende doelgroepen, zoals aangegeven in de doelgroepenmatrix.

2.1 Literatuurstudie Tijdens deze fase verzamelden we objectieve gegevens waarmee we een duidelijk beeld willen schetsen van de woonsituatie en de verschillende trends die een weerslag kunnen hebben op de woonsituatie in Vlaanderen en in de regio Waas en Dender. Er wordt in dit hoofdstuk stilgestaan bij objectieve factoren zoals demografische en sociaaleconomische factoren, maar ook bij de woonmarkt, het woonbeleid en de regelgeving op Vlaams en lokaal niveau. Om dit te staven, wordt er veelvuldig gebruikt gemaakt van tabellen. Als deze in de tekst aangehaald worden, verwijst dit naar de tabellen in de bijlage.

2.2 Bevraging van woon-, welzijns- en beleidsactoren In de periode van februari tot oktober 2008 werden een vijftigtal organisaties, diensten en lokale besturen bevraagd. Er werd bij hen gepeild naar wat zij ervoeren als de voornaamste problemen rond wonen aan de onderkant in Waas en Dender. We vroegen wie volgens hen de meest kwetsbare doelgroepen zijn en hoe men aan oplossingen zou kunnen werken. Na deze bevraging werden de antwoorden gebundeld in enkele prioritaire thema’s. Deze thema’s vormden de rode draad in de bevragingen van de doelgroepen: de beschikbaarheid van (sociale) woningen, de betaalbaarheid van wonen, de kwaliteit van woningen, de relatie huurder – verhuurder en de relatie van de doelgroepen met diensten. Deze vormden de basis voor dit rapport. In de gesprekken met diensten, organisaties en lokale besturen werd gepeild naar eventuele engagementen. Op basis van deze engagementen werd een stuurgroep samengesteld zodat derde actoren en beleidsactoren betrokken werden bij de projectvoorbereiding. Het project werd en wordt nog steeds opgevolgd en ondersteund vanuit deze regionale stuurgroep. Met hen definieerden we onder andere de problematiek en stelden we een doelgroepenmatrix op.


5

Doelgroep

Actoren bevraagd

Algemeen

ABVV/Linx+ Magda De Meyer Provincie Oost-Vlaanderen – Dienst Welzijn en Gezondheid - Wonen RWO Dendermonde RWO Waasland VVSG

Gemeentediensten en OCMW’s

CAW regio Dendermonde OCMW Dendermonde OCMW Stekene – Dienst Woonbemiddeling Permanent Welzijnsoverleg Wetteren Zeels informatie en Adviescentrum

Woondiensten, bewonersgroepen, armen

Dienst Huisvesting Sint-Niklaas Dorpshuizen Kruibeke en Rupelmonde Huurdersbond Sociale Huisvestingsmaatschappij Volkswelzijn Sociaal Verhuurkantoor Laarne – Wetteren – Wichelen Woonaksent Woonwinkel Laarne Woonwinkel Sint-Niklaas

Kansengroepen tewerkstelling

Groep Intro

Asielzoekers, mensen zonder wettig

Inburgering Oost-Vlaanderen – afdeling Waas en Schelde

verblijfsstatuut

Leerpunt ODiCe Schelde en Dender ODiCe Waas ONOV

Woonwagenbewoners,

campingbewoners

en

ODiCe

weekendverblijvers (Ex-)psychiatrische patiënten

APZ Sint-Lucia Querido PZT De Monding Pro Mente

(Ex-)gedetineerden

Overleg Justitieel Welzijnswerk – CAW regio Dendermonde

(Ex-)thuislozen

Overleg Justitieel Welzijnswerk – Thuislozenwerking Waas en Dender

Kwetsbare jongeren

Preventieteam Bijzondere Jeugdzorg – project Woonzinnig Al Paso


6

Kinderhuis Jeugdhuis T-Klub Lokeren Habbekrats Hamme – Wetteren Personen met een handicap

Habitar HINT ’t Klepelken Het Bint

Kwetsbare ouderen, allochtonen, alleenstaanden

Zie vorige rubrieken

en zieken

2.3 Bevraging van de doelgroep Op basis van deze doelgroepenmatrix spraken we diensten en organisaties aan met de vraag of via hen een doelgroepenbevraging kon plaatsvinden. Daarbij was het de bedoeling dat de betrokken organisaties de deelnemers samenbrachten, waarna het gesprek geleid werd door opbouwwerkers van Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw. Hoewel het voor sommige organisaties om verscheidene redenen (tijdsgebrek, net een gelijkaardig onderzoek achter de rug, geen geïnteresseerden gevonden, etc.) niet mogelijk was een gesprek te regelen, vonden we toch twintig organisaties bereid om mee te werken. Deze gesprekken vonden plaats in de periode van juli 2009 tot oktober 2009 en we bereikten in totaal 165 deelnemers: ongeveer evenveel mannen als vrouwen. De grootte van de groep per bevraging verschilde nogal wat, maar gemiddeld werden acht personen bereikt. Om deze gesprekken zo laagdrempelig en anoniem mogelijk te houden, werd ervoor gekozen om onder de vorm van ‘Open Space’ groepsgesprekken te laten plaatsvinden. Open Space is een methodiek die deelnemers stimuleert tot optimale deelname, betrokkenheid en creativiteit. Op een Open Space bijeenkomst gaan groepen belangstellenden een dag(deel) met elkaar aan de slag over een van te voren vastgesteld thema. Er is geen agenda en geen speciaal genodigde sprekers. De deelnemers zijn uitgenodigd om een bijdrage te leveren op basis van hun eigen betrokkenheid bij het thema en de behoefte er iets voor of aan te doen. De enige regel die cruciaal is in Open Space: de Wet van de Twee Voeten. Deze wet zegt dat als je ergens bent waar je niets kan leren en/of bijdragen dat je je voeten moet gebruiken en ergens anders naar toegaat: naar een plaats waar je wel een bijdrage kan leveren of iets kan leren. Voor buitenstaanders ziet een Open Space bijeenkomst er uit als een ongeregeld zooitje; voor de deelnemers zelf voelt het als één langgerekte koffiepauze waarin ontzettend hard en gestructureerd wordt gewerkt.


7

Om de doelgroepenbevraging zo anoniem mogelijk te houden, werden geen gegevens van de deelnemers gevraagd. Toch is het mogelijk een ruwe schatting te maken van de vertegenwoordiging op de gesprekken. Zo weten we het grootste deel van de deelnemers hun woning huren. Slechts een kleine minderheid van de deelnemers was eigenaar van de woning. Verder kunnen we afgaan op de verdeling in de doelgroepenmatrix om te kijken naar de vertegenwoordiging van de doelgroepen. Doelgroep

Organisatie

Aantal

Woondiensten, bewonersgroepen, armen

Werkgroep Wonen Sint-Niklaas

10

Dorpshuis Kruibeke, dorpshuis

7

Rupelmonde, welzijnschakels, … Permanent Welzijnsoverleg Wetteren

14

Woonwinkel Laarne

2

OCMW Stekene – dienst

4

woonbemiddeling Kansengroepen tewerkstelling

Groep Intro

6

Asielzoekers, mensen zonder wettig

Leerpunt Waas en Dender

8

verblijfsstatuut VLOS Romawerking Temse

14 7

Woonwagenbewoners

0

Campingbewoners en

0

weekendverblijvers (Ex-)psychiatrische patiënten

(Ex-)gedetineerden

APZ Sint-Lucia

6

ZigZag

7

De Loft

9

CAW ’t Dak – justitieel welzijnswerk –

5

Gevangenis Dendermonde (Ex-)thuislozen

’t Klepelken CAW Waas – Doorgangshuis


2 10

8

Kwetsbare jongeren

Kwetsbare ouderen, allochtonen, zieken,

Kinderhuis Dageraad

10

T-Klub Lokeren

17

Habbekrats Hamme

2

Blijdorp – Habitar

8

alleenstaanden en personen met een handicap Het Bint TOTAAL

20 ORGANISATIES

17 165

Hierbij valt onmiddellijk op dat we geen woonwagenbewoners hebben kunnen bereiken. Hun bevindingen zijn opgenomen uit een ondervanging van HIVA en Odice. De bruikbare elementen betreffende wonen zijn verder in het rapport opgenomen. Het onderzoeksrapport heeft niet in alle aspecten het gewenste resultaat opgeleverd, vooral door vertraging en te weinig representatieve antwoorden. Daarom moet er voorzichtig omgesprongen worden met conclusies rond woonwagenbewoners. Ook slaagden we er niet in campingbewoners en weekendverblijvers naar hun bevindingen te bevragen. Recent werd getracht hen samen te brengen rond het thema ‘wonen’. Daarop kwam echter weinig reactie. De betrokken organisaties zagen het dan ook niet zitten om opnieuw aan een gelijkaardig initiatief mee te werken. In de stuurgroep van 30 september 2009 werd beslist om kwetsbare ouderen als aparte categorie op te nemen. Het bleek echter moeilijk hen te mobiliseren om naar een doelgroepenbevraging te komen. We probeerden dan via het Zeels Informatie en Advies Centrum (ZIAC) enkele ouderen te bevragen tijdens huisbezoeken, maar dit kon wegens te grote drukte binnen het ZIAC niet doorgaan. We bevroegen dus enkel de ouderen die aansloten bij één van bovenstaande doelgroepen.

2.4

Rapportage en vervolgtraject

In de volgende fase, die liep van oktober 2009 tot november 2010 (met een onderbreking van januari tot april 2010 en van juli tot september 2010 wegens personeelswissel), werden alle resultaten van de actoren- en doelgroepenbevragingen gekoppeld aan objectieve gegevens uit de literatuurstudie en verwerkt in dit eindrapport. De belangrijkste resultaten uit dit rapport werden vervolgens neegeschreven in een brochure die op 3 februari 2011 in het KaHo Sint-Lieven in Sint-Nilaas op een Trefdag werd voorgesteld aan een breed forum van mensen uit de doelgroep Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

9

en beleids-, woon- en welzijnsactoren die in 5 workshops werden uitgenodigd om mee na te denken over mogelijke beleidsmaatregelen en -aanbevelingen. Er werd hen ook gevraagd om het engagement op zich te nemen om in dialoog te gaan met maatschappelijke kwetsbare groepen aan de onderkant van de woonmarkt. Op basis van de engagementen die op deze overlegdag door de actoren worden genomen, gaat het project ‘Wonen aan de onderkant – Waas & Dender’ van start. In het vervolgtraject zal dus verder worden gewerkt op basis van de resultaten van de dialoog tussen doelgroepen en beleids-, woon- en welzijnsactoren. In deze fase, die loopt tot eind 2012, willen we de beleidsaanbevelingen en concrete acties die doelgroepen en actoren prioritair achten, samen verder uitwerken. Dit moet leiden tot daadwerkelijke verbeteracties in de woonsituatie van de meest kwetsbaren en in beleidscorrecties op lokaal en bovenlokaal niveau.

2.5 Conclusie Dat er heel veel organisaties zijn die hebben meegewerkt aan dit onderzoek wijst erop dat er een grote erkenning van de problematiek aanwezig is. 20 van de 50 bevraagde organisaties hebben meegewerkt aan het bevragen van de doelgroep en dit duidt op een groot draagvlak en veranderwens bij de betrokken actoren. Hier ligt meteen de basis voor de uitvoering van het project. De bevraging van de doelgroep lokte veel reacties uit, wat er ook op wijst dat de thematiek leeft bij heel veel mensen. Het is van essentieel belang om aan de slag te gaan met de informatie die de doelgroep zelf aanreikt. Op de Trefdag van 3 februari 2011 telden we bijna 100 deelnemers uit alle geledingen van de regio. Ze gaven het engagement te kennen om in de komende jaren samen en in overleg met elkaar te willen werken aan visieontwikkeling en concrete maatregelen om de woonsituatie van de meest kwetsbaren in de regio te verbeteren en het grondrecht wonen een stuk dichter bij te brengen.


10

3 Literatuurstudie Op basis van literatuuronderzoek wordt in dit hoofdstuk getracht om een duidelijk beeld te schetsen van de huidige situatie, de trends en het beleid m.b.t. wonen in Vlaanderen en in de regio Waas en Dender. In eerste instantie maken we een analyse van de ruimere samenlevingscontext. Er wordt stilgestaan bij objectieve factoren zoals demografische en sociaal-economische gegevens, maar ook bij de woonmarkt, het woonbeleid en de regelgeving op Vlaams niveau. Daarna volgt een analyse van de Waas- en Denderstreek. Bij dit alles gaan we ook na welke plaats de doelgroep van het project inneemt.

3.1 Wonen in Vlaanderen: situatie, trends en beleid 3.1.1 Demografische factoren Demografische veranderingen hebben een grote invloed op de woonbehoeftes en -wensen van de bevolking. Volgens de laatste gegevens bedroeg het aantal inwoners in Vlaanderen in 2008 6 161 600 (Studiedienst van de Vlaamse Regering, 2009c). De bevolkingsprojecties van het NIS (Nationaal Instituut voor de Statistiek) voorspellen dat de bevolking in Vlaanderen zal aangroeien met ongeveer 2,3% en toenemen met 142.184 inwoners in de periode 2007-2022 (Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend, 2009a). De bevolking in Vlaanderen blijft toenemen tot in 2015 en zal daarna afnemen. In Wallonië en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt daarentegen verwacht dat de bevolking blijft stijgen tot in 2050. Er wordt vooral een toename van het aantal ouderen verwacht. De tendensen van vergrijzing en ontgroening zullen het scherpst zichtbaar zijn in Vlaanderen (Pelfrene, 2005). Deze tendensen leiden volgens het VRIND-rapport van de Studiedienst van de Vlaamse Regering (Studiedienst van de Vlaamse Regering, 2009a) tot een verdere spanning, maar ook een ontspanning van de woningmarkt. Enerzijds draagt de groei van de totale bevolking (in het bijzonder de bevolking tussen 20 en 40 jaar) bij tot een groeiende vraag naar woningen en dus tot een opwaartse druk op de prijzen van woningen, appartementen en bouwgronden. De groei van de bevolking van 80 jaar en ouder draagt anderzijds bij tot het potentieel vrijkomen van private woningen op de woonmarkt. Het wordt een grote uitdaging om tegemoet te komen aan de woonwensen en –behoeftes van de nieuwe generatie ouderen (wens om zelfstandig en onafhankelijk te blijven wonen, grote diversiteit aan gewenste woonoplossingen etc.) (Myncke en Vandekerckhove, 2007). Hun toekomstige ruimtebehoefte wordt sterk bepaald door zowel de vraag naar (zorg)voorzieningen Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

11

(gerelateerd aan het aantal ouderen) als de vraag naar aangepaste woonvoorzieningen (afhankelijk van het aantal huishoudens). Een andere verwachte tendens is de verdere gezinsverdunning (daalt verder van 2,62 in 1991 naar 2,23 in 2022) (Administratie Planning en Statistiek, 2004; Pelfrene, 2005). Hierdoor neemt het aantal gezinnen sterk toe. Er wordt in de periode 2007-2022 een aangroei verwacht van 220.880 à 261.645 gezinnen in Vlaanderen (DRWO, 2009a). Het aandeel van alleenstaanden zal zeer sterk toenemen. Tegen 2050 zou er dan ook rekening moeten worden gehouden met een grote nood aan extra woningen voor alleenstaanden. Kortom, verschillende demografische veranderingen vragen aanpassingen in het woningbestand en de woonomgeving. De toename van bepaalde doelgroepen (o.a. ouderen en alleenstaanden) vraagt expliciete (beleids)aandacht voor hun woonsituatie.

3.1.2 Socio-economische factoren Het woonbeleid in België is al ruim een eeuw gericht op eigendomsverwerving en nieuwbouw. Na de Tweede Wereldoorlog zorgde de groeiende welvaart voor een stijging van de werkzekerheid en het inkomenspeil, wat zorgde voor een voorspelbaarheid van de inkomens en de mogelijkheid om op lange termijn leningen aan te gaan om dit te investeren in een eigen woning (Vanneste, Thomas en Goossens, 2007). Momenteel heerst er een totaal ander beeld: de (perceptie van) economische onzekerheid in het algemeen en op het vlak van tewerkstelling en inkomen in het bijzonder, laat zijn sporen na in een wooncultuur waar woningbezit centraal staat (Vanneste e.a., 2007). Nog steeds zijn bijna alle maatregelen vanuit de overheid erop gericht het verwerven van een eigendom te stimuleren en wordt er relatief weinig geïnvesteerd in huren. Mensen die de stap naar eigendomsverwerving niet of ternauwernood kunnen zetten, zijn daar het slachtoffer van. Vooral alleenstaanden, eenoudergezinnen (vooral alleenstaande moeders), laaggeschoolden en allochtonen hebben de mogelijkheid niet om een huis te kopen (Vlaamse Overheid, 2009a). Volgens de vzw Vlaams Overleg Bewonersbelangen (VOB, 2009) leidt de geringe beleidsaandacht voor de huurmarkt tot verschraling en inkrimping van het aanbod. Deze inkrimping en verschraling leiden op hun beurt tot toenemende prijsdruk, toenemende selectieen uitsluitingsmechanismen en tenslotte tot het in de markt blijven van slechte woningen omdat er een vraaggarantie is voor het te beperkte aanbod. Volgens het VOB versterkt de eenzijdige aandacht

voor

eigendomsverwerving

eveneens

het

1

Matteüs-effect

inzake

overheidstegemoetkomingen en herverdeling. Lang niet iedereen is in staat om een woning te kopen, maar overheidsgelden blijven voornamelijk naar de eigendomssector gaan. Personen met

1

In de samenleving zijn bepaalde mechanismen werkzaam die maken dat de voordelen van het sociaal beleid, verhoudingsgewijze en tendentieel meer toevloeien naar de hogere sociale groepen dan naar de lagere (Deleeck, 1983). Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

12

geringe financiële draagkracht moeten terugvallen op de goedkopere, bijna per definitie, minder goede segmenten van de woningmarkt. Volgens de Vlaamse Woonraad (2009) fungeert de private huurmarkt meer en meer als restmarkt waar vooral inkomenszwakke doelgroepen noodgedwongen beroep op doen waardoor de gemiddelde private huurder gekenmerkt wordt door een zwakker sociaal economisch profiel. Eigenaars en huurders verschillen steeds meer van elkaar, er is duidelijk sprake van een dualisering. Er loopt op het vlak van wonen eveneens een breuklijn tussen gezinnen met tweeverdieners en gezinnen waar slechts één inkomen beschikbaar is, waarbij er bij de laatste groep veel vaker sprake is van ‘woonarmoede’ (slechte, dure en onzekere wooncondities) (Casier, 2009). Het is duidelijk geworden dat bepaalde doelgroepen die het moeilijk hebben op de woonmarkt, ook te maken krijgen met specifieke welzijnsproblemen. Deze doelgroepen bevinden zich op het raakvlak tussen de beleidsdomeinen wonen en welzijn en worden door beide begeleid. Voor verschillende groepen (bijvoorbeeld thuislozen, personen met een handicap, psychiatrische patiënten, bejaarden,…) biedt de samenwerking tussen de huisvestingssector en de welzijnssector de mogelijkheid om ‘te leven als iedereen’, maar wel met de nodige ondersteuning en begeleiding (Winters, 2004).

3.1.3 Woonmarkt Volgens ramingen op basis van de Woonsurvey 2005 telde Vlaanderen in 2005 2.501.681 woningen, wat een stijging betekent van 13,5 % ten aanzien van 1991 (Heylen, Le Roy, Vanden Broucke en Winters, 2007). Meer dan 74% van de Vlaamse huishoudens is eigenaar van een woning (ten aanzien van 68,8% in 1991); 24,10% huurt zijn woonst (29,5% in 1991, 40% in begin jaren ‘70) (Van den Bossche, 2009; Joos, 2008). De huurmarkt is steeds verder aan het inkrimpen. Veel Belgen hebben de droom van een eigen woning waargemaakt met stijgende huurprijzen tot gevolg. Op de huurmarkt is 72% in handen van particuliere verhuurders; 19% betreft sociale woningen; 5% behoort toe aan andere openbare instellingen en 4% aan privévennootschappen (DRWO, 2007). De sociale huurmarkt groeit, maar kan de groeiende vraag (steeds meer mensen komen in aanmerking voor een sociale woning) en de inkrimping van de private huurmarkt niet volgen. Het aantal sociale woningen steeg van 131 413 eenheden (2002) naar 140 450 eenheden (2007) (SVR, 2009b), maar het aantal sociale woningen in België blijft klein in vergelijking met andere Europese landen. Bovendien blijven de wachtlijsten voor sociale woningen aangroeien. Het totaal aantal wachtende bedraagt 61000, dit is een aanzienbare stijging als je weet dat het aantal in 2005 51000 bedroeg. Vlaams minister van wonen Van Den Bossche wil daarom tegen 2020 37000 nieuwe sociale woningen realiseren. In de vorige legislatuur bouwde men gemiddeld een 1500-tal sociale woningen per jaar bij. Van Den, Bossche wil dit optrekken naar 2000 woningen voor 2010 en 2011, en naar 2500 woningen Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

13

voor 2014. Van Den Bossche streeft ernaar 3500 woningen per jaar bij t bouwen na 2014. de aanbouw van deze woningen wordt gerealiseerd via het grond –en pandendecreet. Dit decreet stelt voor iedere gemeente een sociaal objectief van 9% sociale woningen op het totale woningbestand, het vergemakkelijkt tevens de aanbouw van sociale woningen. Dit is meer dan welkom om de wachtlijsten en de wachttijd een beetje terug te dringen. De gemiddelde wachttijd voor een sociale woning bedraagt volgens de meest recente cijfers immers 970 dagen, in 2003 bedroeg die nog 744 dagen (statistisch bulletin kandidaat huurders, editie 2009). Belangrijk is te melden dat het grootse deel van de wachtende alleenstaande betreft. 45% van de personen op de wachtlijst is alleenstaand. Volgens het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV), dat ervan uitgaat dat elk bijkomend gezin recht heeft op een bijkomende woongelegenheid, wordt de demografische woonbehoefte geraamd op 227.263 à 269.207 woongelegenheden voor de periode 2007-2022 en 89.424 à 115.496 op korte termijn (2007-2012) (DRWO, 2009a). Het bestaande aanbod voor wonen bestaat uit het geheel van beschikbare onbebouwde percelen, niet vervallen verkavelingen én alle

mogelijkheden

voor

hergebruik,

verdichting

of

herschikking

van

het

bestaande

woningpatrimonium en wordt geschat op 122.000 à 144.000 bouwmogelijkheden tot 2012. Hieruit wordt in het RSV geconcludeerd dat het bestaande aanbod in de woongebieden ruimschoots zal volstaan om de behoefte op korte termijn (2012) op te vangen. De studiedienst van de Vlaamse Regering van haar kant stelt in ‘De sociale staat van Vlaanderen 2009’. Dat er signalen zijn van een krapte op de woningmarkt tengevolge van de historische beleidsopties m.b.t. wonen (stimuleren van eigen woningbezit, niet interveniëren in de private verhuring en het beperken van de sociale woningbouw). Omdat er in België geen woonregister bestaat en er geen juist zicht is op bestemmingswijzigingen die gebouwen doormaken, kunnen er enkel via een omweg uitspraken worden gedaan over de woningvoorraad en de krapte op de woningmarkt. Één van die signalen is de steile klim die de prijzen van woningen de laatste 20 jaar hebben gekend. Vanuit economisch oogpunt geeft een situatie van stijgende reële prijzen namelijk aan dat er een vraagoverschot bestaat. Een andere frequent gebruikte indicator is het aantal woningen per 1000 inwoners. De Vlaamse Confederatie Bouw kwam in 2008 uit op 425 woningen per 1000 inwoners, wat binnen een Europese context erg laag is (Vanderleyden e.a., 2009)

Volgens de Woningschouwing 2005 (Heylen e.a., 2007) bedroeg het aantal woningen van slechte uitwendige kwaliteit 24.031 woningen (1,0%). Wanneer naar het persoonlijk oordeel van de inspecteurs werd gevraagd, kwam men tot een raming van 36.073 woningen (1,4%). In vergelijking met het aantal van 259.000 (11,8 %) uit 1995 is dit een opmerkelijke daling. Een bevraging bij bewoners (subjectieve beoordeling) naar de fysische staat van de woning toont aan dat 9,2% van de woningen beoordeeld worden als slecht of zeer slecht, wat opnieuw duidt op Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

14

een verbetering van de woonkwaliteit in de afgelopen jaren (13,3% in 2001). Toch gaat het dus nog steeds om 230.934 woningen die als onvoldoende worden aanzien door de bewoners. De grote verschillen tussen de subjectieve beoordeling van de bewoners en de beoordeling van de inspecteurs is te verklaren door de gehanteerde criteria. De inspecteurs oordelen op basis van de uitwendig zichtbare gebreken terwijl de bewoners zelf ook andere problemen in rekening brengen. Ook de visie van wat precies een groot gebrek is verschilt, een bewoner is rapper geneigd iets als een groot gebrek te aanzien. (woonsurvey 2005.) Uit de Woonsurvey bleek het comfort (gemeten aan de hand van comfortkenmerken zoals sanitair, centrale verwarming, aantal vertrekken, grootte, dubbele beglazing en de noodzaak aan herstellingen) in 2,7% van de Vlaamse woningen ontoereikend. Net zoals bij de vorige resultaten is ook hier een sterke evolutie ten opzichte van 2001 (een daling van 7,6%). Een drietal verklarende factoren kunnen worden gegeven voor deze kwaliteitsverbetering. Wat de bestaande woningvoorraad betreft, gaat een kwaliteitsverbetering in hoofdzaak samen met de wijziging van de eigenaar van de woning. De tweede verklarende factor is de nieuwbouw, waarvan 13,4% vervangingsbouw betreft. De inhaaloperatie van de renovatie in de sector van de sociale huisvesting vormt de laatste verklaring (Vanderleyden e.a., 2009). Ondanks deze positieve evolutie is dus nog 2,7% van de Vlaamse woningen van onvoldoende comfort en dit betekent dat er in Vlaanderen naar schatting nog in 67 500 woningen geen toilet of badkamer met bad en/of stortbad aanwezig is en er minstens vier grote herstellingen nodig zijn! Hoewel het dus onmiskenbaar is dat de woningkwaliteit er op is vooruit gegaan, blijft er een harde kern van slechte woningen in gebruik. Ook hiervoor zijn verschillende redenen. In de eerste plaats heeft Vlaanderen een relatief oude woningvoorraad. Ten tweede heeft de overheid in antwoord op de problematiek van slechte woningen ook nooit een structureel beleid van woningvernieuwing opgezet (Vanderleyden e.a., 2009). De verschillen tussen eigenaars en huurders wat betreft het comfort van de woning zijn behoorlijk uitgesproken, meer nog dan voor de uitwendige kwaliteit (tabel 21). Dit wijst er volgens het onderzoek van het Steunpunt Ruimte en Wonen (2007) op dat verschillen tussen beide groepen zich meer situeren aan de binnenkant dan aan de buitenkant van de woningen. Dit wordt mede veroorzaakt door het feit dat huurders kritischer zijn over de woning, terwijl eigenaars gebreken aan de woning eerder minimaliseren. (Heylen e.a., 2007). De belangrijkste verklaring is echter dat investeren in nieuwbouw of renovatie voor verhuring in de goedkope marktsegmenten niet aantrekkelijk is omdat er slechts een beperkt rendement is (Vanderleyden e.a., 2009). Hoewel bovenstaande cijfers aantonen dat er een duidelijke verbetering is van de kwaliteit en het comfort van de Vlaamse woningen, blijven er grote verschillen bestaan. Volgens Heylen e.a. (2007) is er sprake van een concentratie van kwaliteitsproblemen. Zo bijvoorbeeld tonen de kwaliteits- en comfortindicatoren aan dat de situatie in de huursector het minst gunstig is. Wanneer in de huursector onderscheid gemaakt wordt tussen de kwaliteit bij private en sociale Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

15

huurders, wordt duidelijk dat de lagere kwaliteit in de huursector uitsluitend toe te schrijven is aan de slechte resultaten van private huurwoningen. Sociale huurwoningen zijn gemiddeld genomen van zeer goede kwaliteit, zelfs beter dan eigendomswoningen. Daarnaast spreken Heylen e.a. (2007) ook van grote provinciale verschillen in de kwaliteit van het Vlaamse woningpatrimonium, met een minder gunstige situatie in Oost- en West-Vlaanderen. Hoewel het onderzoek uit 1994 en 1995 al wees op sterkere problemen in Oost- en WestVlaanderen, zijn er toch evoluties merkbaar. Zo had het arrondissement Dendermonde in 1995 nog een zeer slechte score, terwijl het nu behoort tot de arrondissementen met de beste uitwendige woonkwaliteit. Aan de hand van drie indicatoren (de woonquote, het equivalent resterend inkomen en een subjectieve indicator) werd in de Woonsurvey 2005 de betaalbaarheid van het wonen geanalyseerd. De woonquote is het aandeel van het huishoudinkomen dat aan de naakte woonuitgaven wordt gespendeerd, het ‘equivalent resterend inkomen’ is het inkomen dat overblijft na het betalen van de woonuitgaven gedeeld door een factor die de huishoudsamenstelling in rekening brengt. De subjectieve indicator is gebaseerd op een vraag uit de Woonsurvey van 2005. De resultaten geven aan dat wonen in Vlaanderen veel beter betaalbaar is voor afbetalende eigenaars dan voor huurders. De gemiddelde woonquote (het aandeel van het huishoudinkomen dat aan de naakte woonuitgaven wordt gespendeerd) voor afbetalende eigenaars bedraagt 21,7% ten opzichte van 27,8% voor huurders (tabel 27). Ondanks de veel hogere uitgaven voor wonen bij de eigenaars dan bij de huurders, vragen deze uitgaven dus van eigenaars een relatief kleiner deel van het inkomen dan van huurders. In het verleden is dit verschil tussen huurders en eigenaars niet altijd zo groot geweest. Pas vanaf 1992 groeide een duidelijke kloof tussen beide groepen en dit terwijl de afbetaalde sommen voor eigenaars sterker stegen dan de huur. De verklaring ligt bij de verschillende evoluties van het inkomen: terwijl het gemiddeld inkomen van huurders sinds 1992 is gezakt, is dat van eigenaars gemiddeld een flink stuk gestegen. In die mate zelfs dat De Decker beweert dat huurders in 2005 zelfs minder overhouden van hun inkomen dan in 1985 (Vanderleyden e.a., 2009). Het aantal huurders dat meer dan 20% van zijn inkomen aan huur besteedt, blijft dan ook stijgen. Ook het ‘equivalent resterend inkomen’ van de huurders valt gemiddeld veel lager uit dan dat van afbetalende eigenaars (880 vs. 1451 euro). Relatief meer huurders geven aan betalingsproblemen te ondervinden dan eigenaars. Veel gebruikte normen om de maximum grens van de woonquote te bepalen, zijn 20% en 30%. Boven deze norm van 30% bevinden zich 17,1% van de afbetalende eigenaars en 32,9% van de private huurders. Wanneer we de groep huurders verder opsplitsen naar private en sociale huurders, zien we dat de betaalbaarheidsproblemen -volgens de woonquote-methode – zich in de eerste plaats situeren op de private huurmarkt. De gemiddelde woonquote bedraagt maar liefst 29,5% voor Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

16

private huurders, tegenover 22,3% voor de sociale huurmarkt. Beschouwen we echter het ‘equivalent resterend inkomen’ (het inkomen dat overblijft na het betalen van de woonuitgaven gedeeld door een factor die huishoudsamenstelling in rekening brengt), dan krijgen we een tegengesteld beeld. Dit bedrag ligt immers lager voor de sociale huurders (720 euro) dan voor de private huurders (929 euro). Sociale huurders spenderen dus gemiddeld een kleiner aandeel van hun inkomen aan de huur, maar houden gemiddeld wel minder over van hun inkomen. Als we een grens stellen van 250 euro voor het ‘equivalent resterend inkomen’, merken we echter dat het aandeel private huurders dat onder deze grens valt dubbel zo hoog is als het aandeel sociale huurders (4,4% t.o.v. 2,1%), wat erop wijst dat de groep die het echt moeilijk heeft om rond te komen relatief groter is op de private huurmarkt (Heylen e.a., 2007). In Vlaanderen steeg de huur vooral in de slechte delen van deze particuliere huurmarkt en voor de laagste inkomens. De huurprijs van sociale woningen zou de laatste jaren met 9% gestegen zijn (Joos, 2008). Wanneer de betaalbaarheid in Vlaanderen geanalyseerd wordt naar socio-economische huishoudkenmerken, blijken de betaalbaarheidsproblemen het grootst voor de 65-plus huishoudens. Daarnaast

blijkt dat ook

bij

de

laagste

inkomens

op de

huurmarkt,

eenoudergezinnen en alleenstaanden de betaalbaarheid in gedrang komt. Gegevens op gemeentelijk of arrondissementeel niveau zijn niet beschikbaar. Hoewel de overgrote meerderheid van de Vlaamse gezinnen (>93%) nooit betalingsproblemen ervaart, schatten Vanderleyden e.a. (2009) het aantal gezinnen met betaalbaarheidsproblemen op de Vlaamse woningmarkt op 206 000, waarvan 140 000 huishoudens op de private huurmarkt, 58 000 huishoudens in de eigendomssector en 8 000 huishoudens in de sociale huursector. Uit de vaststellingen van kwaliteit- en betaalbaarheidsproblemen wordt geconcludeerd dat niet voor iedereen in België het recht op wonen wordt gerealiseerd. Bovendien is er sprake van een dualisering: de huursector (met hogere prijsstijgingen en slechtere kwaliteit) bestaat vandaag veel meer uit huishoudens met een laag inkomen en een lage opleiding dan de eigenarensector. De sociale huurmarkt is mee geëvolueerd. Waar in het begin van de jaren ’90 huishoudens uit zowel de laagste inkomensklassen als de middelste inkomensklassen in de sociale huisvesting terecht kwamen, zijn dit vandaag vooral de laagste inkomensgroepen. Volgens Meulemans, Geurts en De Decker (1996) worden in Vlaanderen voornamelijk huurders, bejaarden, 2

eenoudergezinnen en allochtonen geconfronteerd met een ‘zwakke’ woonsituatie. Volgens Heylen e.a. (2007) kunnen betaalbaarheidsproblemen gelinkt worden aan belangrijke socioeconomische huishoudkenmerken en zijn de problemen het grootst bij 65-plus huishoudens, de laagste inkomens op de private huurmarkt, eenoudergezinnen en alleenstaanden. In tien jaar tijd is de doelgroep die op de woonmarkt wordt gemarginaliseerd dus niet veranderd. 2

Er wordt gesproken over een ‘zwakke woonsituatie’ wanneer (1) individuen er langdurig niet in slagen om een eigen woning te verwerven (als maat van woonstabiliteit), (2) individuen er langdurig niet in slagen over een volledig uitgeruste woning te beschikken (als maat van kwaliteit)(Meulemans, Geurts & De Decker, 1996). Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

17

Wegens de krapte op de woningmarkt en de toename van het aantal huishoudens, stijgen de prijzen en komt de betaalbaarheid voor bepaalde bevolkingsgroepen dus in het gedrang. Deze betaalbaarheidsproblemen alleen toeschrijven aan een gebrekkig woonbeleid zou onjuist zijn. Wat hier mee zichtbaar wordt, is een tekortschietend inkomensbeleid. Met minimale sociale uitkeringen die grotendeels onder de armoedegrens liggen, kan het weinig verwondering wekken dat een grote groep mensen niet in staat is om goed en betaalbaar te wonen (Vanderleyden e.a., 2009). Ook op de woonmarkt groeit het bewustzijn dat voorzichtig moet worden omgesprongen met schaarse bronnen, waardoor geïnvesteerd wordt in ‘duurzaam wonen’ (duurzaam ruimtegebruik, milieuvriendelijke en energiezuinige bouwmaterialen,…) (Winters, 2004). Dit is een positieve evolutie maar er moet gewaarschuwd worden voor het feit dat niet iedereen de mogelijkheid heeft hierin te volgen (VOB, 2009a). Personen met de laagste inkomens wonen doorgaans in woningen van slechte kwaliteit met hoge energiekosten. Ecologische en sociale factoren zijn beide belangrijk om het recht op behoorlijk en betaalbaar wonen te kunnen realiseren.

3.1.4 Juridisch kader Sinds de jaren ’80 behoort het woonbeleid tot de bevoegdheid van de Gewesten (Winters, 2004). De huisvestingsfiscaliteit, de huurwetgeving en de contractuele bepalingen tussen de verhuurder en de huurder worden wel nog op het federale niveau geregeld. Dit betreft o.a. de verhuurtermijnen, de indexering van huurprijzen, de opzeggingstermijnen en de elementaire vereisten voor veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid van de woning.

3.1.4.1

Vlaamse Wooncode

Het Vlaamse woonbeleid is vastgelegd in de Vlaamse Wooncode (VWC). Met dit decreet (15 juli 1997) tracht men voor iedere burger het recht op behoorlijk en betaalbaar wonen te realiseren door het bevorderen van de beschikbaarheid van aangepaste woningen van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid. Enkele belangrijke wijzigingen ten aanzien van het vroegere ‘huisvestingsbeleid’ zijn de inclusieve aanpak, waarbij wonen veel ruimer wordt bekeken dan enkel het hebben van een dak boven het hoofd, en de centrale rol die het lokale bestuur krijgt toebedeeld op het vlak van woonbeleid. De gemeenten krijgen een coördinerende rol in het lokale woonbeleid wat betekent dat de gemeente de activiteiten van de lokale actoren op haar grondgebied op elkaar afstemt. De sociale huisvestingsmaatschappijen behielden in de VWC hun bevoorrechte positie, andere actoren Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

18

zoals sociale verhuurkantoren (SVK’s) en huurdersbonden kregen een grotere betekenis en werden formeel erkend. Daarnaast gaat het Vlaamse woonbeleid een stuk selectiever te werk. De doelgroepen van het woonbeleid worden omschreven als ‘iedereen die het op de woonmarkt moeilijk heeft, in het bijzonder de meest behoeftigen, kansarmen en kwetsbaren’. Op de website van de Vlaamse Overheid, www.bouwenenwonen.be, is een overzicht te vinden van alle regelgeving omtrent wonen. De instrumenten van het Vlaamse woonbeleid worden in zes categorieën ondergebracht namelijk: [1] tegemoetkomingen (tegemoetkoming in de huurprijs voor

woonbehoeftige

huurders;

verzekering

gewaarborgd

wonen;

verbeterings-

en

aanpassingspremie (VAP) en renovatiepremie), [2] subsidiëringen (o.a. subsidiëring van de sociale huisvestingsmaatschappijen, projectsubsidiëring), [3] recht van wederinkoop, [4] recht van 3

voorkoop, [5] sociaal beheer van woningen en [6] sociale leningen en waarborgen . De VWC benoemt verschillende actoren op het vlak van het woonbeleid en sociale woonorganisaties en geeft ze een specifieke taak op de huisvestingsmarkt. De oprichting van de Vlaamse Woonraad (VW - www.rwo.vlaanderen.be) was reeds in 1997 voorzien maar kwam pas in 2007 tot stand. De VW is een strategische adviesraad die op Vlaams niveau en vanuit dialoog met de betrokken instanties van het middenveld, onafhankelijke deskundigen en vertegenwoordigers van het bestuursniveau, advies verstrekt over alle aangelegenheden inzake wonen en woonbeleid. In haar memorandum 2009-2014 verduidelijkt de VW de strategische keuzes die voor de uitbouw van het Vlaamse woonbeleid van belang zijn zoals het opstellen van een Vlaams Woonplan, het ontwikkelen van een meersporenbeleid gericht op de private huurmarkt als volwaardig segment en de behoefte aan een gedifferentieerd woonbeleid vertrekkend vanuit vastgestelde woonbehoeftes (DRWO, 2009b). De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW - www.vhm.be) is de opvolger van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij (VHM) en heeft o.a. als taak het stimuleren, ondersteunen en begeleiden van lokale sociale woonactoren zoals sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) en gemeenten om betaalbare en kwaliteitsvolle (sociale) woonprojecten te realiseren (Vlaamse Overheid, 2009c). Sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM) bieden sociale woningen en kavels te koop aan. Ook bouwen ze sociale huurwoningen. Ze verhuren deze met een langlopend contract en met een huurprijs gekoppeld aan het inkomen. Ook

sociale

verhuurkantoren

(SVK-

www.sociaalverhuurkantoor.be)

bieden

sociale

huurwoningen aan. Ze bouwen echter niet, maar huren woningen en appartementen van een 3

Dit kan geraadpleegd worden via: www.bouwenenwonen.be (Regelgeving –> Wonen –>Instrumenten van het woonbeleid) Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

19

eigenaar-verhuurder. Het SVK biedt deze eigenaar een aantal stevige garanties. Als eerste huurder is het SVK verantwoordelijk voor alle huurdersverplichtingen. Daarna kan het SVK deze woning sociaal verhuren aan een woonbehoeftige. Het

Vlaams

(www.vlaamswoningfonds.be)

Woningfonds

is

een

erkende

sociale

woonorganisatie die voordelige sociale leningen en goedkope huurwoningen aanbiedt aan Vlaamse gezinnen (voorwaarden: minstens één kind en een begrensd inkomen). Het Vlaams Overleg Bewonersbelangen (VOB - www.vob-vzw.be) is een overlegplatform voor nieuwe wooninitiatieven. Momenteel behoren de huurdersbonden, sociale verhuurkantoren, woonwinkels, woonwijzers, opbouwwerk- en welzijnswerkprojecten rond huisvesting tot de leden, waarbij allen het recht op wonen onderschrijven en emancipatorisch met en voor kansarme en kwetsbare bewoners werken. Het VOB is eveneens het overleg- en ondersteuningscentrum voor de huurdersbonden en de sociale verhuurkantoren waarbij ze instaan voor ondersteuning, vertegenwoordiging en belangenbehartiging. De Huurdersbond geeft juridisch huuradvies aan alle private en sociale huurders, wijst op hun rechten en plichten en biedt advies bij concrete problemen Het Agentschap Wonen-Vlaanderen (www.bouwenenwonen.be) staat in voor de uitvoering van het Vlaamse woonbeleid, met het oog op betaalbaar en kwaliteitsvol wonen voor iedereen (Vlaamse Overheid, 2009d). Dit agentschap heeft onder andere als taken voorstellen te formuleren ter verbetering van het woonbeleid, financiële tegemoetkomingen en subsidies te verstrekken

aan

woonkwaliteitsbeleid

particulieren, en

de

SVK’s

en

huurdersbonden,

de

advisering

en

begeleiding

subsidiëring

van

uitvoering

van

van

het

sociale

huisvestingsprojecten. Daarnaast worden de lokale overheden ondersteund bij het uitwerken van hun woonbeleid (cf 3.2.4.7 Lokale beleidsinstrumenten).

3.1.4.2

Decreet grond-en pandenbeleid

Een ander belangrijk decreet is het gronden pandendecreet (2009). Dit decreet heeft tot doel instrumenten in het leven te roepen om wonen betaalbaar te maken (Buijs, 2009). Het decreet bestaat enerzijds uit maatregelen die het aanbod aan sociale woningen fors laat stijgen (64 000 sociale woningen en 1000 sociale kavels tegen 2020) en anderzijds uit maatregelen die het aandeelleegstaande en verkrotte woningen drastisch te laten dalen. De Vlaamse gemeenten zijn via een bindend sociaal objectief verplicht om tegen 2020 te zorgen voor een voldoende


20

4

percentage sociale huur- en koopwoningen en sociale kavels in hun gemeente . Een opvallende nieuwigheid

is

dat

het

decreet

komaf

maakt

met

het

monopolie

van

de

huisvestingsmaatschappijen inzake de bouw van sociale woningen. “Dit is een historische doorbraak. Vlaanderen was de enige regio in Europa waar de private sector zich niet kon begeven op de sociale woonmarkt. Nu kan dat wel.”, aldus Minister Van Mechelen (Vlaamse Overheid, 2009e).

3.1.4.3

Het Kaderbesluit Sociale Huur

Het Sociale Huurbesluit (12 oktober 2007) werd door toenmalig Vlaams Minister voor Wonen Marino Keulen omschreven als “een nieuw instrument in de realisatie van het ultieme streefdoel van het Vlaams woonbeleid: het garanderen van een betaalbare woning voor iedereen” (Braeckman, 2008). Een belangrijk element hierin is de nieuwe huurprijsberekening, die vooral gebaseerd is op de markthuurwaarde, het inkomen, de kwaliteit en de gezinsgrootte van de woning. Ook de responsabilisering van de huurders, met name met het oog op een optimale leefbaarheid, speelt een belangrijke rol. Zo worden er nieuwe eisen omtrent inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden geformuleerd om in aanmerking te komen voor sociale huur.

Het meest

uitgesproken daarvan is de toets of de kandidaat-huurders en huurders tijdens de proefperiode wel voldoen aan de taal- en inburgeringsvoorwaarde. Een tweede belangrijke nieuwigheid is dat er gewerkt wordt met een proefperiode en dat een negatieve evaluatie op het einde van de proefperiode de sociale verhuurder de mogelijkheid geeft om de overeenkomst te ontbinden (VVSG, 2010). Het besluit bevestigt de rol die wordt toegekend aan de gemeente als regisseur van het lokale woonbeleid. De lokale overheden krijgen meer ruimte om een eigen toewijzingsbeleid te voeren, zodat maximaal kan ingespeeld worden op de lokale behoeften. Dit om tegemoet te kunnen komen aan eventuele leefbaarheidsproblemen in bepaalde wijken, om rekening te kunnen houden met de woonbehoefte van specifieke doelgroepen of wanneer men een andere invulling aan de lokale binding wenst te geven dan die in het standaardluik.

3.1.4.4

Het Ruimtelijk Structuurplan

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) beschrijft hoe men in Vlaanderen met de schaarse ruimte moet omgaan om een zo groot mogelijke ruimtelijke kwaliteit te krijgen (DRWO, 2004). Het bevat een overzicht van de bestaande en de gewenste ruimtelijke structuur van

4

Het sociaal objectief van iedere gemeente is te raadplegen op www.rwo.be (beleidsinformatie -> gronden pandenbeleid -> sociaal objectief) Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

21

Vlaanderen, evenals een prognose van de ruimtelijke ontwikkelingen met de demografische (bevolkings, gezins- en beroepsbevolkingsprognose), sectorale (o.a. op het vlak van huisvesting) en ruimtelijke ontwikkelingen (o.a. op het vlak van ruimte voor wonen). De bepalingen uit het RSV zijn van grote invloed op het woonbeleid en worden verder gedetailleerd via de provinciale en gemeentelijke ruimtelijke structuurplannen.

3.1.5 Vlaams armoede- en woonbeleid In het Vlaams Actieplan Armoedebestrijding 2010-2014 wordt wonen als een apart thema behandeld. Men erkent dat de woning en de woonomgeving een belangrijke basis vormen voor het welzijn van de mensen. Het actieplan wil de toegang tot betaalbaar wonen verhogen (zowel op private als sociale huurmarkt), de woonkwaliteit voor iedereen garanderen, de woonzekerheid voor de meest kwetsbare groepen verhogen met onder meer aandacht voor het reduceren van het aantal daklozen en de toegang tot betaalbare energie garanderen. Bij de lezing van de Beleidsnota wonen 2009-2014 valt onmiddellijk op dat er veel aandacht wordt besteed aan de omgevingsanalyse en de evaluatie van het beleid, maar de Vlaamse Woonraad ervaart deze analyse als partieel en stelt zelfs enkele cijfergegevens in vraag. Alhoewel er een opdeling is in zes strategische doelstellingen, die verder vertaald worden in operationele doelstellingen, wordt er ook weinig tot geen prioritair onderscheid gemaakt in de veelheid van aangebrachte voorstellen. De centrale beleidsdoelstellingen en prioriteiten kunnen dan ook moeilijk worden onderscheiden. Hierdoor ontbreekt het in de nota, volgens de Vlaamse Woonraad, aan een consequent doorgedreven visie en keuzes (Vlaamse Woonraad, 2009b). Op dit punt laat het ontbreken van een globaal Vlaams Woonplan zich voelen. Er wordt in de beleidsnota wel de intentie vermeldt om dit op te maken, maar de contouren daarvan zijn nog zeer vaag (VOB, 2009b). Een Vlaams Woonplan schept het algemene kader, expliciteert de visie en de doelstellingen van het Vlaamse woonbeleid, zowel op lange termijn als op kortere termijn. In de beleidsnota staat het gronden pandenbeleidsplan echter veeleer centraal, terwijl het Vlaamse Woonplan net als het algemene kader beschouwd moet worden waarbinnen dit gestalte kan krijgen. In het te ontwikkelen Vlaamse Woonplan dienen zich volgens de Vlaamse Woonraad verder scherpere keuzes aan. Er is namelijk een gerichte en adequate afbakening van doelgroepen

noodzakelijk,

samen

met

een

aanzet

van

beleidsinstrumenten

om

de

toegankelijkheid, de woonkwaliteit, de woonzekerheid en de betaalbaarheid van hun woonsituatie te verbeteren (Vlaamse Woonraad, 2009a). In het Vlaamse regeerakkoord waren er al een aantal versnipperde mogelijke insteken m.b.t. een betere afstemming tussen de beleidsdomeinen wonen en welzijn. In de Beleidsnota Wonen zien Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

22

we dat hiervoor alvast concrete voorstellen zijn opgenomen en dat er heel wat engagementen in staan, zoals de aanpak van dakloosheid (VOB, 2009b). Deze afstemming zou echter nog veel verder moeten gaan opdat er daadwerkelijk sprake kan zijn van een Vlaams woonzorgbeleid. Ook de afstemming tussen het woonbeleid en energiebeleid laat nog te wensen over (Goossens, 2008). Deze afstemming van beleidsdomeinen is een conditio sine qua non voor een degelijke aanpak van de problemen die maatschappelijk kwetsbaren ondervinden op de woonmarkt. Zo houden betaalbaarheidsproblemen niet enkel verband met een gebrekkig woonbeleid, maar ook met een falend inkomensbeleid (zie 3.1.3). Het is eveneens positief dat de nota een engagement bevat voor een structurele verankering en voldoende ondersteunende en stimulerende omkadering van bewonersparticipatie. De opname van

bewonersparticipatie

in

het

nieuwe

erkenningsbesluit

op

de

sociale

huisvestingsmaatschappijen is in ieder geval een positieve evolutie. Het VOB hoopt dan ook dat de minister ook de bewonersgroepen een structurele professionele omkadering en ondersteuning biedt (VOB, 2009b). De beleidsnota maakt ook werk van een actief beleid t.a.v. de private huurmarkt. Zo zal onder meer worden nagegaan of de toegang tot de private huurmarkt kan worden versterkt of gewaarborgd, onder meer door een verzekering gewaarborgd privaat huren. Tevens wordt een verruimde huursubsidie aangekondigd. De uitgangspunten hiervan dienen volgens het VOB echter nog verder te worden uitgeklaard en blijven dan ook vaag (VOB, 2009b). De Vlaamse Woonraad pleit er in dit verband voor dat huurders uit de laagste inkomensdecielen substantieel en structureel worden ondersteund in de betaling van de huur en vindt ook dat er geen objectieve gronden zijn om de inkomensgrenzen in de sociale huursector te verhogen (o.a. omwille van het beperkte sociaal woonaanbod) (Vlaamse Woonraad, 2009b). Het is dus lovenswaardig dat in deze nota eindelijk beleidsaandacht wordt gegeven aan een jarenlang door het beleid veronachtzaamd woonsegment, maar deze aandacht gaat verloren in een nota waarin ook nog steeds doelstellingen worden geformuleerd ter versterking van de eigendomsverwerving, stimuli voor middenklasseninkomens etc. (VOB, 2009b). In de nota wordt nogmaals de rol van de gemeente als lokale woonregisseur bevestigd. Meerdere gemeenten hebben echter niet de draagkracht of de middelen om een eigen woonbeleid uit te stippelen. Anderzijds blijkt uit onderzoek dat er ook politieke onwil is om voor inkomenszwakkere bewonersgroepen de nodige sociale huurwoningen te realiseren of om hen adequaat te ondersteunen. De keuze voor een intergemeentelijk beleid kan dit slechts ten dele opvangen. Het is namelijk maar de vraag of de lokale besturen het meest geschikte bestuursniveau zijn om de toewijzing van sociale huurwoningen te richten op de meest behoeftige huishoudens. Het probleem stelt zich nog dwingender wanneer men de lokale besturen ook de bevoegdheid geeft om de toewijzing van woningen te verbinden aan criteria die meer te maken hebben met een ‘vestigingsbeleid’ dan wel met een sociaal huisvestingsbeleid (VOB, 2009b). De Vlaamse Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

23

Woonraad staat dan ook bijzonder kritisch ten aanzien van het territoriale en lokale bindingsbeleid dat in de beleidsnota wordt bevestigd (Vlaamse Woonraad, 2009b). De Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten daarentegen juicht de regierol van de lokale besturen toe, maar stelt dat er nood is aan continuïteit in de regelgeving en hoe die regelgeving correct moet worden toegepast (VVSG, 2009d).

Er is natuurlijk ook de noodzaak om lokale accenten te

leggen. Lokale woonregie en woonbeleid gaan dan ook hand in hand met geresponsabiliseerde actoren die over een zekere vorm van autonomie kunnen beschikken (Vlaamse Woonraad, 2009b). De Vlaamse Woonraad betoogt verder dat de beleidsnota het bestaande instrumentarium (zoals bv. het decreet gronden- en pandenbeleid) teveel als een evidentie aanneemt wat het risico in houdt eerder bestendigend te werken en een mogelijk vernieuwend beleid uit de weg te gaan. Ook wordt er weinig tot geen aandacht geschonken aan de socio-demografische uitdagingen, zoals de vergrijzing en gezinsverdunning (zie 3.1.1), en de ruimtelijke impact hiervan. De ruimtelijke verdringing van bevolkingsgroepen en de specifieke stedelijke woonproblematiek blijven eveneens onderbelicht (Vlaamse Woonraad, 2009b). Door het ontbreken van een consequent doorgedreven visie en keuzes, biedt de beleidsnota dus geen klaarheid over hoe het beleid gericht op de ondersteuning van de realisatie van het recht op wonen voor iedereen zich verhoudt tot het beleid gericht op de meest behoeftige alleenstaanden en gezinnen (Vlaamse Woonraad, 2009b). Wanneer gekeken wordt naar de doelmatigheid van de huidige beleidsinstrumenten van het woonbeleid, kan dan ook gesteld worden dat, gezien de stimulering van de eigendomsverwerving (via fiscale voordelen en sociale leningen) meer ten goede komt aan de middelste inkomensgroepen, de doelstellingen van het Vlaamse woonbeleid, namelijk het realiseren van het recht op kwaliteitsvol en betaalbaar wonen, in het bijzonder voor de meest woonbehoeftigen, hiermee niet bereikt worden (Goossens, 2008).

3.1.6 Beleidsaanbevelingen Met deze analyse in het achterhoofd kunnen dan ook enkele beleidsaanbevelingen opgesteld worden. Zo kan ervoor gepleit worden de beleidsinspanningen beter te richten op specifieke probleemsegmenten en –groepen. Dit betekent m.b.t. eigendomsverwerving het verhogen van de doeltreffendheid van de ‘sociale’ steunmaatregelen voor eigendomsverwerving en het reduceren van het Matteüs-effect en dit houdt radicale keuzes in. Enkele voorbeelden zijn een verlaging van de inkomensgrens, een verhoging van de tegemoetkoming voor lage inkomens en het verlengen van de looptijd voor een sociale lening (Heylen e.a., 2007).


24

Ook in “De sociale staat van Vlaanderen 2009” wordt nogmaals bevestigd dat in het Vlaamse woonbeleid de ondersteuning van de private huurder uiterst beperkt blijft. Zoals reeds aangehaald (cf 3.1.3) is er een inkrimping van de private huurmarkt en is de kwaliteit van de woningen in dit segment van de woonmarkt het slechtst. Dit wordt mede veroorzaakt door het feit dat investeren in nieuwbouw of renovatie voor verhuring in de goedkope marktsegmenten niet aantrekkelijk is omdat er slechts een beperkt rendement is. De overheid zou in antwoord hierop ook die private huursector impulsen kunnen geven via vraag- en/of aanbodsubsidies of de sociale huisvesting verder kunnen uitbreiden tot er voldoende aanbod is voor wie een eigen woning buiten bereik blijft. Een privaat verhuurbeleid is echter nagenoeg afwezig (Vanderleyden e.a., 2009). Wat betreft de huursubsidie loopt België een flink pak achter op de andere Europese landen. Momenteel wordt hiermee slechts een heel kleine en specifieke doelgroep bereikt (mensen met een heel laag inkomen die verhuizen van een ongezonde of overbevolkte woning naar een volwaardige gezonde woning of dat ze verhuizen naar een woning die is aangepast aan een specifiek lichamelijke gesteldheid). Om van de huursubsidie een instrument te maken dat daadwerkelijk tegemoet komt aan de problematiek van betaalbaarheid op de private huurmarkt, moet men de inkomensgrenzen optrekken en zou men van de oudere huishoudens een specifieke doelgroep kunnen maken. Verder wordt er gepleit om minimum kwaliteitscriteria op te leggen aan de woning waarvoor een huursubsidie wordt toegekend. De subsidie is ook uitdovend in de tijd en budgettair gezien is de impact beperkt. (Vanderleyden e.a., 2009). Aan de aanbodzijde zou een aanbodsubsidie (bijvoorbeeld onder de vorm van het subsidiëren van grondverwerving, toekennen van premies voor nieuwbouw en renovatie van nieuwbouw van huurwoningen, fiscale voordelen,…) een antwoord kunnen bieden op de inkrimping van de private huurmarkt en een steeds zwakker wordende groep private huurders (Heylen e.a., 2007). Met betrekking tot sociale huisvesting is er een versmalling van de doelgroep omdat de inkomens in reële termen sterker gestegen zijn dan de inkomensgrenzen. Heylen e.a pleiten er dan ook voor om deze te verhogen en om het sociale woningpatrimonium uit te breiden. Het huidige voornemen van de Vlaamse Regering om het aantal sociale huurwoningen sterk op te trekken en na te denken over de introductie van een huursubsidie speelt in op deze vastgestelde noden en is alvast een stap in de goede richting. Deze verhoogde inspanningen zijn volgens het rapport ‘Armoedebarometer’ echter ruim onvoldoende om het Decenniumdoel voor wonen te halen: 75 000 extra sociale woningen tegen 2017 (Vranken e.a, 2009), Ten slotte is het belangrijk te weten dat, als we louter de Vlaamse middelen in beeld brengen, de woonproblemen niet opgelost geraken. Het is nodig om alle huisvestingsmiddelen in beeld te brengen. Dit brengt ons bij het federale huisvestingsbeleid in het algemeen en de fiscale Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

25

korting op eigendomsverwerving in het bijzonder, die op zich reeds hoger is dan de Vlaamse investeringsmiddelen. Hoewel wonen constitutioneel aan de gewesten is toegekend, kunnen de gewesten niet beschikken over de belangrijkste financiële stroom noch over de cruciale bevoegdheden inzake de private huursector (De Decker e.a, 2005) . Het is duidelijk dat Vlaanderen met weinig armslag kan optreden op de private huurmarkt: anders dan de federale overheid beschikt de Vlaamse overheid niet over de bevoegdheden om fiscaal tussen te komen, de huurprijzen te reguleren en de contractuele termen te sturen (Goossens, 2008). Zo is de verlaging van de huurwaarborg van drie naar twee maanden (zie aanpassingen aan de Huurwetgeving van 27 april 2007) een maatregel van de federale overheid om tegemoet te komen aan de noden van de meest kwetsbare doelgroep. Er moet hierbij opgemerkt worden dat de federale regering plannen heeft om de huurwetgeving te regionaliseren. Daarom zijn er sinds juni 2007 geen acties meer op dit vlak ondernomen. In het federale plan armoedebestrijding wordt nog wel aangekondigd dat men de gemeenten zal sensibiliseren om de naleving van de nieuwe huurwetgeving te controleren. Er komt ook een evaluatie van het nieuwe huurwaarborgsysteem (Vranken e.a, 2009).


26

3.2 Wonen in Waas en Dender: situatie, trends en beleid

Dit project richt zich op de regio Waas en Dender. Dit is een regio in Oost-Vlaanderen waar ongeveer 410.000 mensen samenleven en –werken op een oppervlakte van 817 km², gespreid over 17 gemeenten verdeeld over de bestuurlijke arrondissementen Dendermonde en SintNiklaas (ACV, 2010). Kaart regio Waas en Dender

De omgevingsanalyse wordt dan ook tot deze streek beperkt. Om zicht te krijgen op de huisvestingssituatie in de streek werd op zoek gegaan naar cijfermateriaal dat een beeld geeft van het woonaanbod en van de factoren die de vraag naar woningen bepalen. Om dit te staven, wordt er veelvuldig gebruikt gemaakt van tabellen. Als deze in de tekst worden aangehaald, verwijst dit naar de tabellen in de bijlage. Deze twee zaken, vraag en aanbod, proberen we met elkaar te confronteren in het derde luik waar gezocht wordt naar de toekomstige woningbehoefte. Om het eenvoudig te houden en fouten te vermijden, spreken we in dit deel steeds over gemeenten, gemeentebesturen en gemeentebeleid, ook als het een stad, een stadsbestuur of een stadsbeleid betreft.


27

3.2.1 Woonaanbod Om een zicht te krijgen op het woonaanbod in Waas en Dender wordt een opsplitsing gemaakt tussen kwantitatieve en kwalitatieve gegevens en gegevens over de betaalbaarheid van wonen.

3.2.1.1

Kwantitatief

Bodemgebruik De onbebouwde gekadastreerde oppervlakte (landbouwgronden, bossen, andere beboste oppervlaktes en wateroppervlaktes) in de arrondissementen Sint-Niklaas en Dendermonde bedroeg in 2007 respectievelijk 72,20% en 71,34%, wat iets lager ligt dat het Oost-Vlaamse (74,77%) en het Vlaamse (75,35%) gemiddelde (tabel 1). In het arrondissement (arr.) Sint-Niklaas is 65% van de bebouwde oppervlakte woongebied; in het arr. Dendermonde ligt dit nog iets hoger (70%) (tabel 2).

Woningvoorraad Om in te spelen op bestaande en toekomstige behoeftes rond wonen, is het uiteraard belangrijk een zicht te hebben op de woningvoorraad. Deze voorraad blijkt in Vlaanderen zeer krap te zijn (Kenniscentrum Duurzaam Woonbeleid, 2006). In onderstaande tabel is de evolutie te vinden van de verkoop van woningen en bouwgronden in Vlaanderen tussen 1990 en 2003. Hieruit blijkt dat de verkoop van appartementen en grote woningen stijgt terwijl de verkoop van bouwgronden aanzienlijk daalt. Steeds meer mensen kopen (en renoveren) dus een woning, minder mensen bouwen zelf een woning.


28

Aantal verkochte eenheden; 1990-2003 (Bron: APS)

Cijfers over het totale woningbestand dateren van de laatste sociaal-economische enquête uit 2001. Daaruit bleek dat het aantal woningen in Vlaanderen met 7,30% is gestegen ten opzichte van 1991 (tabel 3). Voor Waas en Dender lopen de getallen sterk uiteen: van een kleine stijging van 3,95% in Hamme, tot een stijging van 13,97% in Stekene. Tabel 4 bevat het aantal bouwvergunningen in 2008 waaruit blijkt dat Dendermonde (n=747), Sint-Niklaas (n=675) en Temse (n=525) de koplopers zijn in het totale aantal aanvragen. De aanvragen voor nieuwbouwwoningen zijn overal het hoogst. Als er wordt gekeken naar de evolutie van de bouwvergunningen (tabel 5), kan er in 2005 een grote groei worden vastgesteld. De laatste drie jaar is er opnieuw sprake van een daling. Figuur 6 toont de evolutie van de verkoop van woningen in Waas en Dender tussen 1995 en 2006. De verkoop van kleine en middelgrote woningen en appartementen schommelt rond eenzelfde gemiddelde. Bij de verkoop van grote woningen kan een duidelijkere stijging worden vastgesteld, maar dit blijft een klein deel uit maken van het totaal aantal verkopen. Tabel 7 geeft informatie over het type woningen per gemeente. In 2001 is open bebouwing het meest voorkomende bouwtype in Waas en Dender, net als in Oost-Vlaanderen en Vlaanderen. We merken bovendien een sterke toename ten opzichte van 1991. Toen was gesloten bebouwing namelijk nog het meest voorkomend. Appartementen en studio’s zijn het minst talrijk, waarbij het arrondissement Sint-Niklaas (17,85%) meer appartementen telt dan Dendermonde (10,92%) en hiermee boven het Oost-Vlaamse (15,5%) gemiddelde ligt. Tussen de gemeenten onderling zijn er grote verschillen.


29

Wanneer onderscheid wordt gemaakt naar eigendomstitel (tabel 8) zien we dat eigenaars steeds het overwicht hebben gehad op de Vlaamse woonmarkt en dat hun aantal blijft stijgen. In 2001 is bijna drie vierde van de bewoonde particuliere woningen in Waas en Dender eigendom. Zoals in het streekpact van Waas en Dender staat vermeld (RESOC, 2008) zijn de meeste eigenaars te vinden in de gemeenten Buggenhout (81,40%), Wichelen (80,21%) en Sint-Gillis-Waas (79,95%). Het arrondissement Dendermonde telt meer eigenaars dan het Vlaamse gemiddelde. In het arrondissement Sint-Niklaas is het tegenovergestelde vast te stellen. Aangezien huren een typisch stedelijk fenomeen is en dikwijls ook nauw samenhangt met de aanwezigheid van appartementsgebouwen, zijn de grootste huurpercentages terug te vinden in de stedelijke kernen namelijk in Sint-Niklaas (32,07%) en Lokeren (32,64%). Wanneer de huurmarkt verder wordt opgesplitst naar de hoedanigheid van de eigenaar, blijkt ongeveer twee derde van de huurwoningen in handen te zijn van particulieren, één vijfde wordt verhuurd door een sociale huisvestingsmaatschappij. Een klein percentage inwoners woont kosteloos. (tabel 9) Ten slotte is het, in het overwegen van de woonbehoefte en het woonaanbod, ook belangrijk om de leegstaande, ongeschikt verklaarde en verwaarloosde woningen te noemen. Deze zijn immers niet bewoonbaar, maar hebben een groot woonpotentieel indien ze worden opgeknapt en bewoond. In het arr. Sint-Niklaas staan 116 woningen (0.2%) leeg, zijn 31 woningen (0.0%) verwaarloosd en zijn 984 woningen (0.2%) ongeschikt of onbewoonbaar verklaard. In het arr. Dendermonde betreft het 155 leegstaande woningen (0.2%), 20 verwaarloosde (0.0%) en 104 ongeschikt/onbewoonbare woningen (0.1%). Deze percentages zijn slechts marginaal maar wellicht ook onderschat. Toch tonen de absolute cijfers nogal wat onbenutte wooncapaciteit.

Sociaal patrimonium Niet iedereen vindt zomaar zijn weg op de private woningmarkt. Een bijzondere niche in de woonmarkt is dan ook de sociale woningmarkt. In 2007 werd een nulmeting gemaakt van het aantal sociale woningen ten opzichte van de totale woningmarkt. Bij die nulmeting had Vlaanderen een percentage van 5.56% sociale woningen (grond –en pandendecreet). In vergelijking met de Europese Unie is dit een heel lage score. Daarom werd een sociaal objectief vooropgesteld om tegen 2020 9% sociale woningen per gemeente te hebben. Het verplichte percentage van 9% sociale huurwoningen per gemeente werd reeds bereikt in de gemeenten Lokeren, Temse, Dendermonde en Hamme. In het arr. Dendermonde moeten vier gemeenten een belangrijke inhaalbeweging realiseren omdat zij minder dan 3% sociale woningen op hun grondgebied hebben, namelijk Buggenhout, Laarne, Lebbeke en Wichelen. Een overzicht van de gerealiseerde sociale koopwoningen is terug te vinden in tabel 11.


30

Sociaal objectief gronden pandendecreet (Bron: Agentschap Wonen-Vlaanderen) % soc huurwon. volgens nulmeting

Totaal realiseren 2020

te 2009-

Aandeel

soc.

huurwon. in 2020 t.a.v. huishoudens 1.1.08

Beveren

6,54%

311

8,31%

Kruibeke

8,20%

50

8,92%

Lokeren

9,70%

0

9,70%

Sint-Gillis-Waas

4,82%

119

6,37%

Sint-Niklaas

5,70%

496

7,07%

Stekene

3,49%

114

5,16%

Temse

10,77%

0

10,77%

Arr. Sint-Niklaas

7,04%

1090

8,18%

Berlare

5,67%

99

7,01%

Buggenhout

2,24%

108

3,76%

Dendermonde

9,51%

0

9,33%

Hamme

11,94%

0

11,72%

Laarne

2,72%

85

4,26%

Lebbeke

1,87%

147

3,86%

Waasmunster

5,98%

68

7,64%

Wetteren

6,10%

169

7,39%

Wichelen

2,10%

89

3,76%

Zele

6,15%

132

7,81%

Arr. Dendermonde

6,47%

896

7,60%

Het aandeel sociale huisvesting blijft gering ten opzichte van het totale woningpatrimonium en voldoet niet aan de vraag. Dit is duidelijk te zien aan de lange wachtlijsten en wachttijden die gelden bij de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM). Tabel 12 toont aan dat de gemiddelde wachttijd tussen de 2 à 3 jaar schommelt en in bijna iedere gemeente blijft stijgen (2006-2007). Het aantal dossiers blijkt in de periode 2006-2007 nochtans te zijn gedaald. De langste wachttijden waren in 2007 terug te vinden in Zele (1.110 dagen), Sint-Niklaas (955) en Lokeren (908). De gemeenten Sint-Niklaas (1.905), Dendermonde (1.152) en Beveren (892) kenden het grootste aantal actieve dossiers. Ook het aantal toegewezen dossiers ten opzichte van het aantal kandidaat-huurders (tabel 13) toont zeer duidelijk aan dat de vraag het aanbod overstijgt. In de gemeenten Lokeren, Laarne en Berlare betekent dit dat respectievelijk 1,41%, 1,85% en 1,92% van de kandidaat-huurders een woning kreeg toegewezen in 2004. Tabel 13 toont aan dat het grootste aantal kandidaat-huurders een jaarlijks inkomen heeft tussen 9.918 en 17.877 euro.


31

3.2.1.2

Kwalitatief

Uitwendige kwaliteit Volgens de Vlaamse Wooncode heeft iedereen recht op menswaardig wonen, wat eveneens inhoudt dat de woning van een zekere kwaliteit moet zijn en een bepaald basiscomfort moet hebben. Volgens het Steunpunt Ruimte en Wonen (2008) wordt een kwalitatieve woonsituatie beschouwd als een basisvereiste in onze samenleving. In wat volgt proberen we zicht te krijgen op de fysische staat van woningen en het wooncomfort. Informatie over de fysische staat van woningen is o.a. terug te vinden in de sociaal-economische enquête van 2001, de Woonsurvey en de Woonschouwing 2005. Gegevens over de uitwendige kwaliteit werden verzameld aan de hand van een objectieve schouwing door inspecteurs van AROHM aangevuld met hun eigen subjectief oordeel (Heylen e.a., 2007). Uit de objectieve schouwing blijkt dat in 2005 in Oost-Vlaanderen 89,7% (Vlaanderen: 93,4%) van de woningen van goede kwaliteit is; slechts 1,8% (Vlaanderen: 1%) van de woningen is van zeer slechte kwaliteit (Vlaamse Overheid, 2005). De bevraging van de bewoners via de Woonsurvey over de fysische kwaliteit van hun woning (tabel 15) geeft aan dat 9,2% zijn woning als slecht tot zeer slecht omschrijft. Ook hier is een verbetering van de woonkwaliteit vast te stellen ten opzichte van enkele jaren eerder. In 2001 beoordeelden 13,3% van de bewoners hun woning nog van slechte of zeer slechte kwaliteit. Tabel 16 toont het verschil in kwaliteit naargelang het eigendomsstatuut van de bewoners. De fysische staat van de woning blijkt lager te zijn voor huurders dan voor eigenaars (Steunpunt Ruimte en Wonen, 2007). Over alle woningelementen (elektrische installatie, binnen– en buitenmuren, ramen, dak en dakgoot) zijn huurders minder vaak van oordeel dat ze in goede staat verkeren. Onderzoek bevestigt de logische veronderstelling dat, naarmate de ouderdom van de woning toeneemt, de uitwendige kwaliteit lager is (Heylen e.a., 2007). Tabel 17 toont de particuliere woningen in Waas en Dender naar bouwjaar en laat zien dat ongeveer één vijfde van de bewoonde woningen gebouwd is voor 1945 en ongeveer de helft tussen 1945 en 1990. Het aantal woningen dat voor 1945 werd gebouwd, is het hoogst in Wetteren (22%), Kruibeke, Laarne en Lebbeke (21%). Berlare en Waasmunster bezitten het hoogste aantal woningen die na 1996 werden gebouwd (9%) (RESOC, 2008). Tabel 18 bevat een overzicht van de leegstand, verwaarlozing en ongeschiktheid van woningen. Uit deze tabel blijkt dat er niet echt grote verschillen zijn tussen de gemeenten. Als er gekeken wordt naar de leegstand, verwaarlozing en ongeschikte woningen samen, blijken Lokeren (0,8%), Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

32

Zele (0,80%) en Wichelen (0,74%) relatief het grootste aantal dergelijke woningen op hun grondgebied te hebben. Waasmunster heeft het laagste percentage (0,08%). Deze data, die gebaseerd zijn op de databank Heffing op Leegstand en Verkrotting (HOLV), zijn echter niet volledig (Kenniscentrum Duurzaam Woonbeleid, 2006). Er komen enkel de gevallen in voor waarvoor op basis van de Vlaamse Wooncode een procedure werd opgestart. Een volledig overzicht van het aantal leegstaande woningen bestaat niet op het Vlaamse niveau. Gemeenten maken wel gebruik van een ‘vermoedenslijst’, een overzicht van de woningen en gebouwen waarvan de gemeente vermoedt dat ze langdurig leeg staan. Dit zorgt uiteraard ook niet voor een sluitend overzicht. Vanaf 1 januari 2010 is de situatie echter gewijzigd: de gemeenten worden op basis van art. 2.2.6-2.2.9 van het Decreet Grond- en Pandenbeleid verplicht een inventaris van leegstand op te maken (VVSG, 2009c). Het is nog afwachten of we dan een beter beeld zullen krijgen.

Comfort Wanneer gesproken wordt over het comfort van een woning, kijkt men naar de aanwezigheid van comfortkenmerken zoals sanitair, centrale verwarming, aantal vertrekken, grootte, dubbele beglazing en de noodzaak aan herstellingen (Heylen e.a., 2007). Tabel 19 toont het comfort van de woning per provincie. Hoewel de gehanteerde terminologie spreekt over ‘kwaliteit’, gaat het hier wel degelijk over het comfortniveau van de woning. Het aantal woningen met een ontoereikende kwaliteit (zonder toilet of zonder badkamer met bad en/of stortbad + minstens vier grote herstellingen nodig) varieerde in 2005 tussen 1,1% (Vlaams-Brabant) en 3,6 % (WestVlaanderen), met een gemiddelde van 2,7% voor Vlaanderen. Als wordt gekeken naar de evolutie van het comfortniveau van de woning (tabel 21), kan vastgesteld worden dat er steeds minder woningen zijn van ontoereikende of basiskwaliteit, terwijl een groter aandeel woningen goed tot zeer goed is (Steunpunt Ruimte en Wonen, 2007). Ook voor de regio Waas en Dender zijn er cijfers te vinden met betrekking tot het comfort van de woningen. Deze cijfers dateren reeds van de sociaal economische enquête uit 2001. Voor het arrondissement Dendermonde wordt aangegeven dat bijna 40% van de woningen niet over centrale verwarming beschikt, 4.79% van de woningen heeft geen badkamer en 2.94% heeft geen toilet. Al deze cijfers liggen beduidend hoger dan het Vlaamse en zelf het Oost-Vlaamse gemiddelde. Het arrondissement Sint-Niklaas scoort iets beter. 35.73% van de woningen heeft geen centrale verwarming, 3.8% heeft geen badkamer en 2.66% geen toilet. Deze cijfers zijn beter dan het Oost-Vlaamse gemiddelde maar slechter dan het Vlaamse gemiddelde. (bron: provincie Oost-Vlaanderen) Gegevens over het comfort van woningen op gemeentelijk niveau dateren van de sociaaleconomische enquête uit 2001 (tabel 22). Daaruit blijkt dat ongeveer de helft van de woningen in 33 Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

het arrondissement Sint-Niklaas (48%) en Dendermonde (46%) een groot comfortniveau heeft. Dit schommelt rond het Oost-Vlaams gemiddelde (46%), maar is beduidend lager dan het Vlaamse gemiddelde (55). Het grootste aantal woningen zonder klein comfort is terug te vinden in Hamme en Lebbeke (7%), Beveren scoort het best met 4% woningen zonder klein comfort.

3.2.1.3

Betaalbaarheid

Om een idee te krijgen van de betaalbaarheid van wonen in Waas en Dender, wordt gekeken naar de verkoopprijzen van bouwgronden en woningen en naar de huurprijzen. Tabel 23 toont de evolutie van de gemiddelde verkoopprijs van bouwgronden en bewijst dat in Waas en Dender, net als in de rest van Vlaanderen, de stijging van de grondprijzen onmiskenbaar is. In zeven jaar tijd is op de meeste plaatsten een verdubbeling, tot zelfs een groeipercentage van 326% (Sint-Gillis-Waas) vast te stellen voor de gemiddelde verkoopprijs per bouwgrond. Enkel in Hamme steeg de gemiddelde verkoopprijs met slechts 7,99%. Deze cijfers moeten wel met enige voorzichtigheid geïnterpreteerd worden: de gemiddelde prijzen zijn namelijk sterk afhankelijk van het aantal verkopen (Provincie Oost-Vlaanderen, 2006). Indien in een bepaald jaar het aantal verkopen laag is met een aantal verkopen met zeer hoge prijs, dan gaat de gemiddelde verkoopprijs uiteraard sterk de hoogte in. Wanneer de prijzen stijgen, wordt dit meestal toegeschreven aan een ongelijke verhouding tussen vraag en aanbod. In de huidige situatie echter mag worden aangenomen dat de stijging van de grondprijzen in de eerste plaats veroorzaakt wordt door een onvoldoende effectieve beschikbaarheid van gronden die theoretisch nog beschikbaar zijn, in combinatie met macro-economische ontwikkelingen (stijging van het 5

BRP , de relatief lage rente en de beperkte mogelijkheden tot significant betere alternatieve beleggingen) (Van den Bossche, 2009), veeleer dan door een dalend aanbod of een stijgende vraag. Ook de gemiddelde verkoopprijs van woningen is in de laatste jaren op veel plaatsen verdubbeld. Voor studio’s en appartementen bedroeg de groei-index 2000-2007 in het arr. Sint-Niklaas 203,91% en in het arr. Dendermonde 209,42%, wat hoger is dan het Oost-Vlaamse (189,95%) en het Vlaamse (185,18%) gemiddelde. De gemiddelde verkoopprijs van woonhuizen is in het arr. Sint-Niklaas een stuk sterker gestegen dan in het arr. Dendermonde (209,53% t.o.v. 188,68%), met als koploper Sint-Niklaas (217,92%). Waar de gemiddelde verkoopprijs voor woonhuizen in het arr. Dendermonde in 2000 nog hoger was dan in het arr. Sint-Niklaas, is de situatie nu omgekeerd. Een woonhuis is gemiddeld het duurst in Stekene (182.535 euro) en het goedkoopst in Wetteren (140.192 euro). De verkoopprijs 5

Bruto Regionaal Product: S o m va n d e t o e g e v o e g d e w a a r d e d i e w o r d t g e p r o d u c e e r d i n e e n r e g i o gedurende één jaar door regionale productiefactoren (www.serv.be). Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

34

van villa’s, bungalows en landhuizen bleef eerder rond hetzelfde gemiddelde schommelen. In Hamme kon in 2007 zelfs een daling worden vastgesteld t.o.v. 2000. Figuur 25 geeft een visuele voorstelling van de stijgende verkoopprijs voor de periode 1995-2006. Er kan ook een stijging van de afbetalingen vastgesteld worden; in 1997 lag de gemiddelde maandelijkse afbetaling in Vlaanderen 73% hoger dan in 1976 (De Decker, Goossens en Pannecoucke, 2005). Een prijsstijging kan eveneens vastgesteld worden in de huursector. De gemiddelde huurprijs is in de periode 1976-1997 gestegen met 65% (De Decker e.a., 2005). In 2001 werd voor ongeveer twee derde van de huurwoningen in Waas en Dender een huurprijs tussen 248 en 496 euro per maand betaald (tabel 26). Enkel de gemeente Waasmunster bezit opvallend minder huurwoningen in deze categorie (45%) en heeft een groter percentage duurdere woningen. Ook Stekene, Buggenhout en Laarne bezitten relatief veel woningen die in 2001 duurder waren dan 496 euro per maand. Van 2006 tot 2009 steeg de gemiddelde huurprijs in Waas en Dender verder van 412 euro tot 475 euro. Dit is een stijging van maar liefst 15% in 3 jaar tijd! Waar in 2005 de prijscategorie met het hoogst aantal huurders zich nog situeerde in de huurprijsklasse tussen de 325 euro en 400 euro, is dit sinds 2006 opgeschoven naar de huurprijsklasse tussen 400 euro en 475 euro. Dit beeld wordt bevestigd in 2007, 2008 en 2009 (tabel 53) (VOB, 2010). Om aan betaalbaarheidsproblemen tegemoet te komen, zorgen het Vlaamse Gewest, de Provincie Oost-Vlaanderen en de gemeenten voor een aantal premies en tegemoetkomingen inzake huisvesting. Tabel 28 bevat een overzicht van tegemoetkomingen die in 2005, 2006 en 2008 aan inwoners van Waas en Dender werden toegekend. Tabel 29 bevat het aantal installatiepremies dat werd toegekend.

3.2.2 Vraagbepalende factoren

3.2.2.1

Demografische factoren

Een duidelijk inzicht in de demografische context van de streek is essentieel omdat het aantal inwoners, het aantal gezinnen, de leeftijdspiramide, etc. het benodigde aantal woningen en het type woningen bepaalt. Tabel 30 bevat het totale aantal inwoners in Waas en Dender en toont aan dat het bevolkingsaantal in elke gemeente is gestegen in de laatste vijf jaar, met uitzondering van Waasmunster. De gemeenten met de grootste groei zijn Sint-Gillis-Waas (+ 4,64%), Kruibeke (+ 4,56%) en Temse (+ 4,45%). De bevolkingsdichtheid (aantal inwoners/km²) in het arr. SintContactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

35

Niklaas (491,12) en het arr. Dendermonde (555,78) ligt boven het Oost-Vlaamse (472,29) en het Vlaamse (455,66) gemiddelde. Ter informatie werden ook de tabellen 31 en 32 toegevoegd, die de bevolking naar leeftijdscategorieën bevatten in absolute en relatieve cijfers. Tabel 33 bevat de evolutie van de leeftijdscategorieën in Waas en Dender, wat een betere indruk geeft van de gevolgen voor de woningbehoefte. Het aantal 0 tot 17-jarigen daalt in de periode 1997 – 2003; daarna kan opnieuw een stijging worden vastgesteld. In het arr. Sint-Niklaas steeg de beroepsactieve bevolking in het voorbije decennium; in Dendermonde gaan de aantallen iets meer op en neer. Voor de leeftijdscategorie 60+ is in beide arrondissementen een duidelijke stijging vast te stellen. Ten opzichte van 1997 is het aantal zestigplussers in 2007 in Sint-Niklaas en Dendermonde respectievelijk met 16% en 11% gestegen. Het aantal private huishoudens stijgt duidelijk (tabel 34), met Sint-Gillis-Waas (+ 5,14%), Berlare (+ 4,76%) en Kruibeke (+ 4,06%) als koplopers. Ten slotte bevat tabel 35 een overzicht van de loop van de bevolking (natuurlijke bevolkingstoename of afname en verschil tussen inwijking en uitwijking) voor de jaren 2003 en 2007. We zien dat de totale loop van de bevolking in de meeste gemeenten positief is met als sterkst groeiende gemeenten tussen 2003 en 2007: Temse (+629), Lokeren (+442) en Sint-Gillis-Waas (+335). Dendermonde (-105) en Zele (-73) kenden in 2003 een sterke daling van het aantal inwoners. In 2007 kwamen er in het arr. Sint-Niklaas bijna driemaal zoveel inwoners bij als in het arr. Dendermonde (1.529 vs. 585).

3.2.2.2

Socio-economische factoren

Socio-economische factoren zoals werkgelegenheid en inkomen hebben eveneens een impact op wonen. Werkgelegenheid zorgt ervoor dat een streek aantrekkelijk is om te wonen. Het inkomen speelt uiteraard een rol in het toetreden tot de huur-, koop- of nieuwbouwmarkt. Tabel 36

bevat

een

overzicht

werkloosheidsgraad

in

de

van

de

activiteitsgraad,

verschillende

de

gemeenten.

werkzaamheidsgraad De

activiteitsgraad

en

de

en

de

werkzaamheidsgraad in de gemeenten van het arr. Sint-Niklaas en het arr. Dendermonde liggen allemaal rond het Oost-Vlaamse en Vlaamse gemiddelde. Er zijn geen grote afwijkingen vast te stellen. De werkloosheidsgraad in Sint-Niklaas (6,1%) en Dendermonde (5,4%) liggen lager dan het Oost-Vlaamse en Vlaamse gemiddelde (6,3%), waarbij Dendermonde nog beter scoort dan Sint-Niklaas. Gemeenten met een relatief hoog werkloosheidscijfer zijn dan ook terug te vinden in het arrondissement Sint-Niklaas, namelijk Temse (7%), Sint-Niklaas (6,9%) en Lokeren (6,8%). Vooral

de

gemeentes

Laarne

(4,1%)

en

Sint-Gillis-Waas

(4,2%)

kennen

een

laag

werkloosheidscijfer.


36

Het gemiddelde netto-inkomen per inwoner (tabel 37) in het arr. Sint-Niklaas (€14.889) en in het arr. Dendermonde (€15.031) ligt lager dan in Oost-Vlaanderen (€15.264) en Vlaanderen (€15.080). De twee uitersten in Waas en Dender zijn de gemeenten Zele (€13.630) en Waasmunster (€16.611). In het arr. Dendermonde zijn de verschillen groter dan in Sint-Niklaas.

3.2.2.3

Doelgroepgebonden factoren

Kwaliteitsvol en betaalbaar wonen blijkt voor de meest kwetsbare doelgroepen in Waas en Dender een grote zorg te zijn (cf. Inleiding). Lang niet iedereen is in staat een woning te kopen. Voor sommigen is huren een praktische overweging, anderen hebben geen andere keuze. Op zich is het feit dat iemand een woning huurt in plaats van een woning te kopen, geen probleem, zij het dat de private huurmarkt steeds kleiner wordt en de sociale huurmarkt de vraag niet kan volgen (cf. 3.1.3 Woonmarkt). De wachtlijsten zijn lang en in afwachting van een sociale huurwoning huren vele huishoudens noodgedwongen een woning in de private huursector. In dit segment van de woningmarkt blijken huishoudens met lage inkomens, werkzoekenden, alleenstaanden en eenoudergezinnen relatief oververtegenwoordigd. De woonprijzen zijn de laatste jaren sterker gestegen dan de levensstandaard en de koopkracht van de Vlaamse bevolking (Kenniscentrum Duurzame Ontwikkeling, 1996), wat ervoor heeft gezorgd dat meer mensen het moeilijk hebben om de woonkost te betalen in alle delen van de woningmarkt. Toch blijken de betaalbaarheidsproblemen groter te zijn bij huurders dan bij eigenaars en het meest voor te komen bij 65-plus, de laagste inkomens, eenoudergezinnen en alleenstaanden. Op de woonmarkt is een sterke polarisatie opgetreden: enerzijds een grote groep huishoudens die goed en betaalbaar woont als eigenaar en anderzijds een kleine groep die slechter, duurder en onzekerder huurt. Door de stijgende huurprijzen wordt het aanbod aan huurwoningen binnen een lage prijscategorie steeds kleiner waardoor mensen sterk beperkt worden in hun keuzemogelijkheid. Deze huishoudens komen terecht in het goedkoopste segment van de private huursector, wat impliceert dat zij daar de woningen van de minste kwaliteit bewonen. De private huursector scoort het slechts qua comfort en kwaliteit. De private huursector wordt eveneens gekenmerkt door heel wat discriminatie. Aangezien de vraag groter is dan het aanbod, kunnen verhuurders selectief te werk gaan. Het Centrum voor Gelijkheid van Kansen en voor Racismebestrijding (CGKR, 2009) ontving in 2008 144 meldingen van (vermeende) discriminatie over huisvesting. Een analyse van deze klachten toont aan dat de meeste meldingen gaan over privé-eigenaars of makelaarskantoren die weigeren een woning te verhuren aan kandidaten. Redenen waarom mensen worden geweigerd, zijn: buitenlandse afkomst, het ontvangen van een uitkering van het OCMW, werkloos zijn of het hebben van een Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

37

vervangingsinkomen zoals het leefloon dat personen met een handicap krijgen. Meer dan de helft van de meldingen hebben te maken met discriminatie op basis van origine in de ruime zin van het woord. De huisvestingsmarkt is de sector waarover het grootst aantal klachten bestaan over discriminatie op basis van vermogen. Het CGKR stelt vast dat er discriminatie plaatsvindt in alle stadia van het verhuurproces (bij het bekendmaken, aan de telefoon, tijdens het bezoek, bij het selecteren of bij het afsluiten van het contract) en dat het uiterst moeilijk is om discriminatie in de huisvestingssector aan te tonen. Kwetsbare

jongeren,

(ex-)psychiatrische

patiënten,

(ex-)gedetineerden,

(ex-)thuislozen,

asielzoekers en mensen zonder wettig verblijfsstatuut blijken het ook om verschillende redenen zeer moeilijk te hebben op de woonmarkt. Dit heeft vaak te maken met hun financiële situatie, sociale vaardigheden of weigering door eigenaars. Ten slotte blijkt ook het wonen in marginale woonvormen zoals onder andere woonwagens, campings en weekendverblijven voor heel wat problemen te zorgen. Tabellen 38 tot en met 46 bevatten cijfergegevens over kwetsbare doelgroepen op de woonmarkt. Dit overzicht is niet volledig aangezien niet over alle genoemde doelgroepen informatie terug te vinden is. Tabel 38 toont aan dat het aantal alleenstaande mannen en vrouwen toeneemt waarbij het arr. Sint-Niklaas meer alleenstaanden telt dan het arr. Dendermonde. Ongeveer 20% van alle alleenstaanden zijn vrouwen met kinderen. Ook ouderen blijken kwetsbaar te zijn op de woonmarkt en het aantal 60-plussers blijft toenemen (cf. 3.1.1). Tabel 37 geeft een overzicht van het aantal 65- en 80-plussers, in absolute en relatieve cijfers. In Sint-Niklaas, Dendermonde en Wetteren blijken het meeste ouderen en hoogbejaarden te wonen. De combinatie van alleenstaand zijn én een hoge leeftijd hebben, zorgt voor een extra kwetsbare positie. Tabel 38 geeft een overzicht van de alleenwonende ouderen in 2007 in Waas en Dender. De gemeenten Sint-Niklaas, Dendermonde en Wetteren scoren opnieuw zeer hoog op dit vlak en zitten als enige boven het Oost-Vlaamse en Vlaamse gemiddelde op het vlak van alleenwonende 60-plussers ten opzichte van de totale bevolking. Om zicht te krijgen op de laagste inkomens, kan gekeken worden naar het aantal personen dat een leefloon ontvangt (tabel 39). Gemiddeld kregen in 2009 in België 90.528 mensen maandelijks een leefloon. Dat zijn er 9,2 % meer dan in 2008. Vlaanderen kent met 11,3% de sterkste stijging (vgl. Wallonië +8,9%; Brussel +7,5%). 30,6 % van alle Belgische leefloners is jonger dan 25. In 2002, toen de bestaansminimumwet werd omgevormd tot de leefloonwet, was dit slechts 25%.(POD Maatschappelijke Integratie, 2010). .Daarnaast blijkt er relatief gezien een sterk overwicht te zijn van vrouwen, alleenstaanden zonder kinderen, en personen van 50 jaar en ouder. Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

38

In verschillende bronnen is informatie terug te vinden over het aantal maatschappelijk kwetsbare jongeren in Waas en Dender. In het arr. Sint-Niklaas waren er in 2008 aanzienlijk meer geboorten in kansarme gezinnen dan in het arr. Dendermonde (6,1 % t.o.v. 4,5%). Beide liggen onder het Oost-Vlaamse gemiddelde (6,7%) en Vlaamse gemiddelde (7,6%). Opvallende cijfers zijn het grote aantal geboorten in kansarme gezinnen in de gemeenten Lokeren (9,8%) en Zele (8,3%). (bron: kind en gezin) Tabel 43 toont het aantal vreemdelingen en nieuwkomers voor 2006, 2007 en 2008. Het aantal vreemdelingen is in die periode in iedere gemeente in Waas en Dender gestegen, met vooral een grote aangroei in Kruibeke en Temse in het arr. Sint-Niklaas en Wichelen en Waasmunster in het arr. Dendermonde. Het aantal nieuwkomers stijgt niet in elke gemeente. Er zijn grote verschillen. Zo bijvoorbeeld daalt in Stekene het aantal met de helft, terwijl het aantal in Berlare, Laarne en Waasmunster meer dan verdubbelt in de periode 2006-2008. Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat het groeipercentage in deze gemeenten zo hoog is omdat zij in 2006 een zeer laag aantal nieuwkomers hadden. Wanneer wordt gekeken naar het aandeel vreemdelingen en nieuwkomers, blijkt het aandeel vreemdelingen vooral hoog te zijn in Lokeren (5,34%). SintNiklaas (0,67%) telt het hoogste aantal nieuwkomers. Woonwagenbewoners zijn niet in iedere gemeente terug te vinden. Acht gemeenten in Waas en Dender hebben, volgens nu bekende gegevens, geen woonwagenbewoners onder hun inwoners. De grootste aantallen zijn terug te vinden in Temse, Waasmunster, Beveren en Dendermonde. Over campingbewoners en dak- en thuislozen zijn geen gegevens terug te vinden op gemeentelijk niveau. Vlaams cijfermateriaal toont aan dat het aantal gezinnen en personen die permanent op een camping wonen elk jaar stijgt in Oost-Vlaanderen. In Antwerpen en Limburg dalen de percentages; in Vlaams-Brabant en West-Vlaanderen blijven de aantallen redelijk stabiel (tabel 45). Het grootste percentage permanente campingbewoners is ook in OostVlaanderen terug te vinden. Over het aantal thuislozen hebben we geen geografische informatie, maar wel een overzicht van het sociaal-economisch profiel. Vooral het aantal vrouwen, allochtonen en werklozen blijkt te zijn toegenomen binnen de thuislozenpopulatie. De scholingsgraad lijkt in 2007 een minder belangrijke rol te spelen dan in 1982.


39

3.2.3 Woningbehoefte

3.2.3.1

Kwantitatief

Om een inschatting te kunnen maken van de bijkomende behoefte aan huisvesting, moet men een zicht hebben op de bevolkingsprognose van de nabije toekomst. Tabel 47 bevat de bevolkingsprognose voor Waas en Dender voor 2015, 2020 en 2025. Wanneer gekeken wordt naar de groei-index 2007 – 2025 (inwonersaantal 2007 t.o.v. prognose), blijkt dat er geen grote veranderingen in het inwonersaantal worden verwacht (arr. Sint-Niklaas +1,63% en arr. Dendermonde + 0,73%). Er zijn enkel zeer lichte stijgingen (bij 9 gemeenten) en dalingen (bij 8 gemeenten). De grootste stijging zou in 2025 plaats vinden in Lokeren (+ 5,04%) en de sterkste daling in Laarne (-3,88%). Tabel 46 bevat de huishoudenprojecties voor de periode 2005 – 2025 (Studiedienst van de Vlaamse Regering, 2009b). De behoefte aan bijkomende woningen in een bepaalde periode wordt berekend door de geraamde woningbehoefte op het einde van de periode (= aantal bijkomende gezinnen waarbij ervan wordt uitgegaan dat elk bijkomend gezin recht heeft op een bijkomende woongelegenheid, cf. 3.1.3 Woonmarkt) min de voorraad bij aanvang van die periode. Hierop wordt dan nog een correctie met betrekking tot de frictieleegstand

6

doorgevoerd (DRWO, 2009a). Dergelijke

ramingen op gemeentelijk of arrondissementeel niveau ontbreken omdat de frictieleegstand per gemeente niet is gekend. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) geeft aan elke provincie een globale taakstelling voor het opvangen van de behoefte aan bijkomende woningen. Dit wordt via het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (PRS) doorgerekend naar de gemeenten, rekening houdend met de verdeelsleutel tussen de stedelijke gebieden (61%) en het buitengebeid (39%). Deze taakstelling liep tot 2007. Na 2007 is er een tweede herziening van het ruimtelijk structuurplan gestart. Deze herziening werd nodig geacht om beter in te spelen op de actuele tendensen en behoeften. In deze herziening is er een raming die aangeeft hoeveel extra woningen er nodig zijn in de periode 2007-2012. In deze raming houdt men met twee verschillende scenario’s rekening, namelijk een zwakke gezinsverdunning en een sterke gezinsverdunning. Voor gans Vlaanderen wordt de woningbehoefte respectievelijk op 89.424 en 115.496 bijkomende woningen voor de periode 2007-2012 geschat. In Oost-Vlaanderen gaat het om respectievelijk 18.804 en 26.431 bijkomende woningen, dit is het op één na grootste voor Vlaanderen, enkel Antwerpen heeft een hogere nood aan bijkomende woningen. (Tabel 47)

6 De leegstand die noodzakelijk is om de woningmarkt naar behoren te doen functioneren. De frictieleegstand wordt gevormd door woningen die tijdelijk leegstaan als gevolg van verhuis, verkoop of verbouwing (DRWO, 2004).


40

Tabel 48 confronteert de toename van de huishoudens met de bouwmogelijkheden per provincie. Hieruit kan afgeleid worden dat in 2021 ongeveer 25% van de resterende bouwmogelijkheden in woonzones gebruikt zou moeten worden. Tegen 2041 zou dit voor Oost-Vlaanderen oplopen tot 55%, waarbij Oost-Vlaanderen het grootste percentage bouwmogelijkheden van Vlaanderen zou moeten aanspreken.

3.2.3.2

Kwalitatief

Uiteraard zeggen aantallen weinig over het type woning waar behoefte aan is. Dit evolueert sterk naargelang gezinssamenstelling, leeftijdscategorie en woonbehoeftes. Hieronder volgt een conclusie voor enkele doelgroepen. Demografische veranderingen hebben een grote invloed op de woonbehoeftes en –wensen van de bevolking. Er is sprake van een sterke toename van het aantal huishoudens (alleenstaanden en huishoudens van 2 of meer personen) ten gevolge van een toenemende gezinsverdunning. In het arr. Dendermonde wordt er in de periode van 2004 tot 2025 een toename van 8653 tot 10785 huishoudens en in het arr. Sint-Niklaas een toename van 10607 tot 12711 huishoudens voorspeld, wat leidt tot de behoefte aan meer woningen (kwantitatief). Door de gezinsverdunning en de daling van de koopkracht ontstaat er ook een behoefte aan een ander soort woning dan de ‘traditionele’ gezinswoning (kwalitatief). In het arr. Dendermonde is er sprake van een toename van 6884 tot 8782 alleenstaanden en in het arr. Sint-Niklaas van 7727 tot 9514 (Studiedienst van de Vlaamse Regering, 2006). Ook het groeiend aantal alleenstaanden doet de behoefte aan kleinere, betaalbare woningen of appartementen toenemen. Voor de bevolking van 80 jaar en ouder wordt er tot 2025 in het arr. Sint-Niklaas een toename van 6 309 personen en in het arr. Dendermonde een toename van 5 588 personen voorspeld (Studiedienst van de Vlaamse Regering, 2006). De groeiende groep ouderen is verantwoordelijk voor de behoefte aan een groter aanbod aan woningen die specifiek aan hun behoeften zijn aanpast, waarbij binnen de groep ouderen nog heel wat subgroepen met uiteenlopende behoeftes te onderscheiden zijn. Het wordt een grote uitdaging om tegemoet te komen aan de woonwensen en –behoeftes van deze nieuwe generatie ouderen. In het luik ‘betaalbaarheid’ (cf. 3.2.1.3) werd reeds gesproken over de impact van huisvestingskosten op de koopkracht en bij gevolg op de levensstijl en de –kwaliteit van de huishoudens en hun leden. De Decker e.a. (2005) verwijzen hieromtrent naar de ‘huisvestingsval’: het feit dat huishoudens gevangen blijven in armoede tengevolge van de Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

41

structuur van de huisvestingsmarkt. Eén van de oorzaken hiervan is het feit dat de huisvestingskosten aanhoudend blijven stijgen en vooral de minder fortuinlijken blijken de rekening te betalen. Mensen met een beperkt inkomen zijn vaak gedwongen om een woning te huren in zeer slechte segmenten van de woonmarkt, wat uiteraard een invloed heeft op de algemene levenskwaliteit. Naast de financiële moeilijkheden werd reeds verwezen naar andere drempels in de zoektocht naar een degelijke woning voor personen met een laag inkomen. Door discriminatie is het voor minder kapitaalkrachtigen zeer moeilijk om een kwaliteitsvolle woning te huren. Het aanbod is voor hen zeer beperkt en een sociale woning is er voor velen niet door de lange wachtlijsten.

3.2.4 (Boven)lokaal woonbeleid In het Vlaamse woonbeleid is het lokale bestuursniveau een belangrijke partner (Winters, 2004). Gemeenten worden gestimuleerd om een lokaal woonbeleid uit te bouwen vertrekkend vanuit de principes van de Vlaamse Wooncode. In 2006-2007 werden Vlaamse gemeenten bevraagd naar de dagelijkse praktijk van hun lokaal woonbeleid (Tratsaert, 2009). Daaruit bleek dat, tien jaar na de invoering van de Vlaamse Wooncode, het lokale woonbeleid slechts zelden een volwaardige plaats heeft verworven binnen 7

de gemeentelijke werking, zeker buiten de centrumsteden . Gemeentelijke aandacht voor wonen en huisvesting wordt grotendeels bepaald door de politieke ambitie van de bestuurders op dit vlak. Een eerste indicatie is het feit of er al dan niet een schepen werd aangeduid met deze bevoegdheid, wat in zestien van de zeventien gemeenten in Waas en Dender het geval is. Wat een gemeente al dan niet onderneemt of kan ondernemen in het kader van een woonbeleid, hangt sterk samen met het aantal personeelsleden dat is aangesteld voor de uitvoering van dat woonbeleid en dit blijkt een stuk lager te liggen. Uit het Vlaamse onderzoek bleek dat slechts 58% van alle gemeenten personeel heeft voor wonen, al is het maar enkele uren in de week. In het onderzoek van Tratsaert (2009) zetten zeven gemeenten in Waas en Dender personeel in voor wonen, gaande van 0,15 voltijds equivalent tot 5 voltijds equivalenten. Vijf van de tien gemeenten die deze vraag beantwoordden, vonden het aantal personeelsleden ter beschikking voor wonen onvoldoende om een gemeentelijk huisvestings- of woonbeleid te voeren en de taken, zoals omschreven in de Vlaamse Wooncode, op een voldoende manier op zich te nemen.

7 De ruwe gegevens van dit onderzoek werden hier als bron gebruikt. Wanneer cijfers over Waas en Dender worden vermeld, moet in het achterhoofd worden gehouden dat niet alle gemeenten hebben deelgenomen aan dit onderzoek. Meestal gaat het slechts om antwoorden van 11 à 14 gemeenten. Dit wordt er steeds bij vermeld.


42

Opdat een gemeente zijn taak als coördinator van alle huisvestingsinitiatieven op haar grondgebied zou kunnen opnemen, moet het een goed en omvattend beeld hebben van de lokale woonsituatie. Dit betekent zowel zicht hebben op de lokale woonactoren in de gemeente, hun activiteiten en mogelijkheden, hun doelen en belangen als zicht hebben op de relevante problemen op het vlak van wonen, de oorzaken en de ontwikkeling ervan. Het opnemen van een regie- of coördinatiefunctie vraagt eveneens het uitstippelen van beleidslijnen voor het woonbeleid. De gemeenten beschikken over de vrijheid én de verantwoordelijkheid om een eigen woonbeleid te ontwikkelen. Het opstellen van een lokaal woonplan, een gemeentelijk beleidsdocument dat de krachtlijnen en keuzes voor het lokaal woonbeleid weergeeft (Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, 2002a), wordt naar voren geschoven als een uitstekend middel hiertoe. De bevraging uit 2006-2007 toonde aan dat slechts 9% van de Vlaamse gemeenten zegt over een dergelijk beleidsdocument te beschikken. Andere gemeenten geven aan dat hun visie op het lokaal woonbeleid en concrete acties hieromtrent terug te vinden zijn in andere plannen, vooral dan in het woonbehoefteplan in het kader van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS-plan) (81%) en in het Lokaal Sociaal Beleidsplan (LSB-plan) (41%). In 98% van de LSB-plannen 2008-2014 komt ‘huisvesting’ aan bod. Het is daarmee het meest voorkomende thema (Sannen en Van Regenmortel, 2009). Concreet voor de gemeenten van Waas en Dender gaven acht op veertien gemeenten aan dat ze een eigen woonbeleid ontwikkelen (Tratsaert, 2009). Twaalf op dertien gemeenten verwijzen naar het LSB-plan voor hun woonbeleid. Andere plannen waar iets over het woonbeleid is terug te vinden, zijn het GRS-plan (n=11), de gemeentelijke beleidsnota wonen (n=8), het mobiliteitsplan (n=6), het milieuplan (n=3) en de beleidsovereenkomst in het kader van het Stedenfonds (n=1) (Tratsaert, 2009). De visie en de acties van het lokale woonbeleid blijken dus over heel wat plannen te zijn verspreid, gaande van twee tot vijf plannen. Om een zicht te krijgen op het woonbeleid in Waas en Dender wordt eerst gekeken naar het lokale woonoverleg, vervolgens analyseren we het lokale woonplan en bekijken we de lokale toewijzingsreglementen in de regio. Daarna analyseren en vergelijken we de LSB-plannen op het vlak van wonen. Vervolgens wordt nagegaan in welke mate bovenlokaal wordt samengewerkt op het vlak van wonen en tot slot geven we een overzicht van de lokale woonactoren en de lokale beleidsinstrumenten.

3.2.4.1

Het lokaal woonoverleg

Het lokaal woonoverleg is een instrument dat bedoeld is om een goede coördinatie te bewaren tussen de verschillende diensten die werken rond wonen. Dat iedereen van elkaar weet wie rond Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

43

welk aspect werkt is essentieel om een goed woonbeleid te hebben. Ook is het handig voor het beleid om te overleggen met het middenveld, zo kan men immers een beleid op maat van iedereen ontwikkelen. Met de invoer van het gronden pandendecreet in 2009 is het aantal spectaculair toegenomen. Het gronden pandendecreet verplicht de gemeente iets te doen rond wonen en dit overleg is ideaal om voldoende informatie te bemachtigen. In de regio hebben de gemeenten: Sint-Niklaas, Zele, Dendermonde, Wetteren en Buggenhout al sinds 2008 een regulier woonoverleg. Kruibeke, Temse, Waasmunster, Lokeren en Laarne hebben in 2009 twee keer overleg gepleegd rond wonen. Stekene, Beveren, Hamme, Berlare, wichelen en Lebbeke hadden in 2009 voor het eerst een woonoverleg. In 2010 werd in Sint-GillisWaas voor het eerst woonoverleg gepleegd.

3.2.4.2

Het lokaal woonplan

De ‘Handleiding Lokaal Woonbeleid’ (Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, 2002a) omschrijft een lokaal woonplan als “een door de gemeenteraad goedgekeurd gemeentelijk beleidsdocument dat de krachtlijnen en keuzes voor het lokaal woonbeleid weergeeft”. Dit plan vormt het eindresultaat van een planningsproces door verschillende lokale woonactoren, dat vertrekkende vanuit de kennis en analyse van de gegeven situatie - komt tot prioritaire beleidskeuzes en een tijdsgebonden actieprogramma. Volgens de Handleiding Lokaal Woonbeleid garandeert een lokaal woonplan een planmatige aanpak van het woonbeleid dat afgestemd is op de langetermijnvisie en op de doelstellingen uit de concrete realiteit. Volgens de gegevens ter onze beschikking hebben enkel de gemeenten Zele en Dendermonde een dergelijk woonplan opgesteld. Het woonplan van Zele bestaat uit: een analyse van de bestaande toestand (een omgevingsanalyse, een overzicht van de lokale sociale woonactoren en de instrumenten van het lokale woonbeleid) en de behoeftes, de visie en de doelstellingen van het woonbeleid. In dit plan wordt vooropgesteld extra aandacht te besteden aan de huurmarkt, de toegankelijkheid van de huisvestingsmarkt voor allochtonen en aan kansarme gezinnen. Het plan bevat twaalf concrete doelstellingen en acties. Ondertussen dateert het al van 2003 maar het is ook de bedoeling dat een woonplan een lange termijnvisie incarneert. In Sint-Niklaas is de opmaak van een woonplan momenteel aan de gang. De bedoeling is om het plan in 10 maanden op te maken en dit in verschillende fasen. Momenteel zit het plan in de kwantitatieve en kwalitatieve analyse van de woonbehoefte. Er zal onder meer nog een eenmalige bijeenkomst zijn van enerzijds een immo-denktank en anderzijds een middenveld denktank met leden van de woonraad. Ook binnen het intergemeentelijk samenwerkingsverband Laarne-Wetteren-Wichelen staat het opmaken van een woonplan in het actieplan. In de tien andere gemeenten van Waas en Dender is er nog geen woonplan of plannen voor de opmaak van een dergelijk plan.


44

3.2.4.3

De lokale toewijzingsreglementen

Aan de verhuur van sociale huurwoningen zijn enkele specifieke regels verbonden. Er zijn enkele voorwaarden waaraan de kandidaat huurder moet voldoen om een woning toegewezen te kregen. Daarnaast zijn er enkele toewijzingsregels die bepalen wie eventueel voorrang kan genieten om een sociale woning te betrekken. Deze regels staan beschreven in het Kaderbesluit Sociale huur van 12 oktober 2007. Voor de toewijzing van een sociale woning is er bijna geen afwijking mogelijk van het kaderbesluit, tenzij door de sociale verhuurder zelf (intern huurreglement) of door de gemeente in de vorm van een lokaal toewijzingsreglement. Een gemeente kan een lokaal toewijzingsreglement invoeren om beter te voldoen aan de lokale noden van de gemeente. Er zijn drie verschillende voorwaarden waarom men een lokaal toewijzingsreglement kan invoeren, namelijk: 1. lokale binding, 2. een specifieke doelgroep en 3. leefbaarheid. Met lokale binding wordt bedoelt dat de kandidaat huurder moet kunnen aantonen een binding te hebben met de gemeente waar de sociale woning verhuurd wordt. Deze binding betreft ofwel werken in de gemeente waar de woning gelegen is, schoolgaande kinderen hebben in de gemeente of al enkele jaren (hoeveel bepaald de gemeente zelf) in de gemeente wonen. De gemeente kan zich ook richten op specifieke doelgroepen. Daarvoor moet men, in samenwerking met huisvestings –en welzijnsactoren, een doelgroepenplan opstellen. Dit doelgroepenplan moet een duidelijke afbakening tonen van de doelgroep eventueel gestaafd met cijfergegevens over de grote van de doelgroep binnen de gemeente of het werkingsgebied. Tenslotte moet ook worden aangetoond dat er een specifieke lokale nood is om voorrang te verlenen aan die doelgroep. Een derde factor waarmee een lokaal toewijzingsreglement rekening mee kan houden is leefbaarheid. Hiermee geeft men aan de gemeente de mogelijkheid om afwijkende toewijzingsregels op te stellen en op die manier de leefbaarheid in een bepaalde buurt/complex te garanderen. Hiervoor moet men een leefbaarheidplan opstellen waarin de situatie wordt geanalyseerd en concrete maatregelen worden voorgesteld. In de regio Waas en Dender zijn er zes gemeenten die over een lokaal toewijzingsreglement beschikken, namelijk: Zele, Dendermonde, Temse, Beveren, Kruibeke en Stekene. Het valt op dat alle gemeenten ouderen als specifieke doelgroep hebben in hun toewijzingsreglement. Dendermonde, Beveren en Stekene hebben daarnaast ook nog aandacht voor mensen in begeleid zelfstandig wonen. Beveren schenkt als enige specifieke aandacht aan grote gezinnen. Zowel in Beveren als in Kruibeke werd het originele toewijzingsreglement niet goedgekeurd en heeft men in een aanpassing de doelgroep starters uit het reglement moeten verwijderen. Dit omdat deze onvoldoende gefundeerd zou zijn. Dit wil zeggen dat als men een specifieke doelgroep wil voortrekken in een toewijzingsreglement dat dit heel gefundeerd moet zijn en er een duidelijk onderscheid is met andere doelgroepen.


45

3.2.4.4

Het lokaal sociaal beleid

Zoals reeds aangehaald, zijn de doelstellingen en concrete acties rond het lokale woonbeleid van gemeenten die geen lokaal woonplan hebben opgesteld, vaak terug te vinden in andere gemeentelijke plannen. Zo bevatten alle LSB-plannen (periode 2008-2014) van de gemeenten uit Waas en Dender acties rond wonen. Zestien van de zeventien gemeenten behandelen wonen of huisvesting expliciet als een aparte cluster. In één LSB-plan zijn de acties rond wonen te vinden onder ruimere strategische doelstellingen. In het kader van dit rapport werd een matrix opgesteld, waarbij de acties en doelstellingen rond wonen uit de lokale sociale beleidsplannen 2008-2014 in clusters worden geplaatst, namelijk: [1] tekort aan sociale wooneenheden, [2] betaalbaarheid, [3] woonzekerheid, [4] kwaliteit, [5] toegankelijkheid, [6] informatie- en adviesbeleid, [7] gemeentelijke dienstverlening en [8] woonbeleid (cf. bijlage Matrix 1). Acties voor een specifieke doelgroep werden apart geplaatst. De clusters werden gekozen op basis van het ‘recht op behoorlijke huisvesting’ zoals omschreven in de Vlaamse Wooncode: “Iedereen heeft recht op menswaardig wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd” (BS 19/08/1997: p6.). De matrix werd opgesteld aan de hand van een zoekinstrument dat ontwikkeld werd uit de beleidsplananalyse van Sannen en Van Regenmortel (2009). Met dit instrument kan gezocht worden naar de letterlijke tekst uit de LSB-plannen 2008-2014 rond een thema, doelgroep

of

een

zelfgekozen

woord.

Dit

kan

geraadpleegd

worden

via

http://www.opvolginglokaalbeleid.be/applicatie_produktie/albinos4web.nsf/bosearchlsb. Acties rond het uitbreiden van de sociale huisvesting, de kwaliteit van het patrimonium en informatie en advies aan burgers komen het meest voor (telkens in vijftien van de zeventien plannen). Het onderzoek van Tratsaert (2009) bevestigt dat ‘het geven van wooninfo en advies’ en ‘woningkwaliteitshandhaving’ het vaakst worden vermeld als opgenomen taak binnen het lokaal woonbeleid. Vijftien gemeenten vermelden in hun plan dat ze het aanbod aan sociale huisvesting willen verhogen, acht van hen concretiseren dit met streefpercentages of reeds vastgelegde projecten. Ook het verbeteren van de kwaliteit van woningen staat in veel plannen centraal, waarbij de nadruk vooral ligt op: ‘informatie en sensibilisering’, ‘premies voor aanpassingen en renovaties’, ‘opwaarderen van de woonomgeving’ en ‘woonbegeleiding voor kwetsbare groepen’. Het uitbreiden van het aanbod aan doorgangswoningen en noodopvang staat bij meer dan de helft (n=11) op de agenda. Specifieke acties rond het verhogen van de toegankelijkheid van de (sociale) woonmarkt komen bij negen gemeenten voor. Dit gaat om acties zoals: extra aandacht voor toegankelijkheid van

kansengroepen,

eigen

accenten

in

het

toewijzingsbeleid,

het

organiseren


van

46

woonbegeleiding en het samenwerken met een toegankelijkheidsbureau (toegankelijkheid aangepaste woonmogelijkheden). Tien gemeenten hebben acties gepland die exclusief gericht zijn op bepaalde doelgroepen. In negen op de tien gevallen zijn dit acties voor ouderen, waarbij het aanbod aan aangepaste woonvormen wordt verhoogd. Andere doelgroepen die worden vermeld zijn: personen met een handicap (n=3), camping- en weekendverblijvers (n=2), asielzoekers (n=1), kansarmen (n=1) en personen met psychiatrische problemen (n=1). In dertien LSB-plannen zijn algemene doelstellingen of acties voor de totale bevolking met specifieke aandacht voor bepaalde groepen terug te vinden. Doelgroepen die vaak extra aandacht krijgen zijn senioren (worden negen maal vermeld, verspreid over vijf verschillende thema’s), sociaal of financieel zwakkeren/kansengroepen (zeven maal over vier thema’s), personen met een handicap (drie maal over drie thema’s) en (eenouder-, grote) gezinnen (drie maal over twee thema’s). Allochtonen en jongeren worden niet specifiek vermeld. De analyse van de Vlaamse LSB-plannen (Sannen, 2009) toont dat men zich binnen het subthema ‘sociale huisvesting’ hoofdzakelijk richt op de burger in het algemeen (85%). Het onderzoek bevestigt dat over alle subthema’s heen vaak aandacht besteed wordt aan de doelgroep personen met een handicap, personen met een laag inkomen en ouderen. Allochtonen, kinderen en jongeren worden slechts zelden expliciet vernoemd binnen het domein ‘huisvesting’. In Waas en Dender wordt ook enige aandacht besteed aan het organiseren van overleg en samenwerking om de doelstellingen rond wonen te bereiken. Betrokken actoren die men vaak bij het gemeentelijke woonbeleid tracht te betrekken zijn (sociale) huisvestingsmaatschappijen, SVK’s, LOGO’s en private huisvestingsactoren. Immokantoren en de huurdersbond werden eenmaal vernoemd. Daarnaast tracht men vaste overlegstructuren te creëren zoals netwerken rond kwaliteit van de woning, een (boven)lokaal woonoverleg, een huisvestingsforum of overlegstructuren rond de cluster wonen in het LSB-plan. Volgens Sannen (2009) bevatten 44% van de LSB-plannen de intentie tot samenwerken met huisvestingsactoren. Het onderzoek van Tratsaert (2009) toont dat het organiseren van overleg rond wonen nog niet volledig ingeburgerd is. In Waas en Dender zijn de meeste gemeenten momenteel van start gegaan met een lokaal woonoverleg, in veel gevallen onder impuls van het gronden pandendecreet. Kortom, uit de LSB-plannen blijkt dat de aandacht voor wonen en de invulling van het lokale woonbeleid, net zoals die LSB-plannen zelf (Sannen, 2009), sterk verschillen. Sommige gemeenten werken rond twee clusters (n=1), andere rond alle zeven (n=3) (mediaan en gemiddelde= 5). In sommige LSB-plannen is het thema wonen gedetailleerd uitgewerkt; bij andere betreft het een zeer summiere beschrijving van algemene doelstellingen.


47

3.2.4.5

Het intergemeentelijk woonbeleid

Volgens de Handleiding Lokaal Woonbeleid biedt intergemeentelijk samenwerken tal van voordelen, zowel op financieel, logistiek en praktisch vlak als op het vlak van kwaliteit van de dienstverlening (Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, 2002b). Naar aanleiding van het subsidiebesluit ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid (BVR van 21 september 2007 houdende subsidiëring van projecten ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid), zijn heel wat projecten rond intergemeentelijke samenwerking ontstaan (Tratsaert, 2009). Zo kregen ook WoonPlus en Intergemeentelijke Samenwerking Wonen Zele-Berlare in 2008 een subsidie (DRWO, 2008). Hieronder worden de verschillende initiatieven van intergemeentelijke samenwerking m.b.t. wonen in Waas en Dender kort beschreven.

Interlokale verenigingen ‘lokaal woonbeleid’ Waas en Dender telt dus twee intergemeentelijke samenwerkingsverbanden rond wonen, namelijk WoonPlus (Wetteren, Wichelen en Laarne) en Intergemeentelijke Samenwerking Wonen Zele-Berlare. Drie activiteiten die de intergemeentelijke projecten verplicht moeten opnemen om in aanmerking te komen voor een subsidie zijn: [1] Het begeleiden en ondersteunen bij het ontwikkelen van een beleidsvisie, [2] het faciliteren of uitbreiden van een woonoverleg met alle lokale woonactoren en [3] het aanbieden van gestructureerde basisinformatie aan de inwoners.. Verder kiezen beide verenigingen voor het uitbouwen van sensibiliseringsmaatregelen. Woonplus wil zich daarnaast focussen op een actieplan ter verbetering van de positie van zwakke huurders op de private huurmarkt en het begeleiden van sociale huurders. Het Samenwerkingsverband Zele-Berlare neemt in zijn activiteitenplan op om initiatieven te nemen die duurzaam, ecologisch, milieubewust of levenslang wonen ondersteunen en wil een actieplan ontwikkelen dat gericht is op de verbetering van de kwaliteit van de private huurmarkt (Intergemeentelijke samenwerking Zele-Berlare, 2008; Woonplus, 2008).

Intergemeentelijke sociale verhuurkantoren In Waas en Dender zijn er drie intergemeentelijke SVK’s: [1] SVK Waasland, [2] SVK LaarneWetteren-Wichelen en [3] vzw Woonaksent, waarbij in totaal elf gemeenten betrokken zijn. Dit zijn samenwerkingsverbanden tussen de desbetreffende gemeentebesturen, de OCMW’s en 8

derden . 8 In de intergemeentelijke SVK’s in Waas en Dender zijn CAW’s, de CM, de Bond Moyson, CGZ, de Huurdersbond, Volkswelzijn CVBA en vzw Samenlevingsopbouw betrokken.


48

3.2.4.6

Woonactoren

Op de woningmarkt zijn zowel huisvestings- als welzijnsactoren terug te vinden. Voor de huisvestingsactoren kan een onderscheid gemaakt worden tussen de verschillende niveaus (Vlaamse-Provinciaal-Lokaal) en tussen publieke (de gemeenten, OCMW’s) en private woonactoren (het Vlaamse Woonfonds, SHM’s, de SVK’s en de huurdersorganisaties etc.) (Winters, 2004; VVSG, 2009a). Welzijnsactoren kunnen eveneens een invloed hebben op de woonkwaliteit en het recht op wonen: ze begeleiden huurders, organiseren bewoners en bieden zorg aan (wonen en zorg). Dit gaat onder andere over diensten Begeleid Wonen, CAW’s, woon- en zorgcentra, dienstencentra, Samenlevingsopbouw,

etc.

Een

overzicht

van

deze

actoren

is

te

raadplegen

via

www.desocialekaart.be. In deze nota focussen we ons op de publieke en de sociale woonactoren. De bouw-, vastgoeden immobiliënsector, de profitsector en de welzijnsactoren zijn uiteraard belangrijke partners bij het uittekenen en uitvoeren van het woonbeleid maar worden hier niet verder opgenomen omdat het overzicht anders te uitgebreid en onoverzichtelijk wordt. Bij de beslissingen rond de verdere uitbouw van dit project zullen zij uiteraard ook betrokken worden. Een overzicht van vastgoedmakelaars is terug te vinden op www.cib.be.

3.2.4.6.1

Vlaamse actoren

Enkele Vlaamse woonactoren (cf. 3.1.5) hebben een rechtstreekse werking op het regionale of lokale niveau. Zo heeft de VMSW regionale kantoren (voor Oost-Vlaanderen in Gent) die instaan voor het verstrekken van inlichtingen, onderzoek en behandeling en goedkeuring van ingediende kredietaanvragen (VMSW, 2009a). Het Vlaams Woningfonds heeft een Provinciaal kantoor te Gent en twee ontvangdagen op het stadhuis in Dendermonde en in Sint-Niklaas. Het Agentschap Wonen-Vlaanderen ondersteunt het lokale woonbeleid door erkende huurdiensten op te volgen en gemeenten te begeleiden bij de ontwikkeling en de uitvoering van een lokaal woonbeleid en het lokale woonoverleg.


49

3.2.4.6.2

Provinciale en regionale actoren

De Provincie Oost-Vlaanderen (www.oost-vlaanderen.be) ondersteunt de lokale woonactoren in 9

Oost-Vlaanderen en dit door o.a. het lokaal en regionaal woonbeleid te ondersteunen, overleg over woonwagenterreinen te stimuleren en ondersteuningsinstrumenten te ontwikkelen zoals de 10

Huurmap

11

en de Woonfiches . Daarnaast wordt een projectsubsidie Welzijn-Wonen verleend

aan organisaties of lokale besturen die met een innovatief of sociaal waardevol project inspelen op de bestaande noden rond wonen en huisvesting in Oost-Vlaanderen. Binnen de provincie is eveneens een Provinciale Woonraad actief. Deze raad formuleert adviezen ter voorbereiding en ontwikkeling van het provinciale woon- en huisvestingsbeleid. De Huurdersbond Oost-Vlaanderen (www.huurdersbond.be) heeft een steunpunt Waas en Dender met permanentie in Sint-Niklaas en Dendermonde. De huurdersbond verdedigt de belangen van huurders, zowel in de sociale als in de private sector, met extra aandacht voor wie het moeilijk heeft op de huurmarkt. Huurders kunnen er, mits betaling van lidgeld, terecht voor juridisch huuradvies en informatie over rechten en plichten. Daarnaast biedt de huurdersbond ook vorming

aan

voor

groepen

en

verenigingen.

Gemeente-

en

OCMW-besturen

en

welzijnsorganisaties kunnen een collectief abonnement afsluiten waarmee ze voor hun cliënteel een beroep kunnen doen op de juridische knowhow van de huurdersbonden. Een Regionaal Economisch Sociaal Overleg Comité (RESOC) is een overlegstructuur tussen lokale

besturen

(gemeenten

en

provincie)

en

sociale

partners

(werkgevers-

en

werknemersorganisaties) inzake sociaaleconomische streekontwikkeling. Een RESOC staat in voor beleidsondersteuning, het ontwikkelen van een streekpact (een beleidsdocument met een langetermijnstrategie die de sociaaleconomische ontwikkeling in een regio vastlegt), het adviseren van de gemeenten, de provincie en de Vlaamse overheid inzake sociaaleconomische aangelegenheden (Vlaams Parlement, 2004). RESOC Waas & Dender geeft vorm aan het sociaal-economische overleg omtrent werkgelegenheid en streekontwikkeling en heeft als algemene doelstelling het sociaal-economisch streekbeleid te coördineren en te stimuleren, in overleg en afstemming met de sociale partners en de lokale besturen: dit zijn de 17 gemeenten van regio Waas & Dender en de provincie Oost-Vlaanderen. Binnen RESOC Waas en Dender zijn verschillende commissies en/of werkgroepen actief zoals: een werkgroep mobiliteit, de commissie kinderopvang, de commissie diversiteit en het regionaal overlegplatform leren en werken.

9

Dit betreft de gemeentebesturen, de OCMW’s, de SHM, de woonwinkels en de SVK’s. De Huurmap bevat praktische tips omtrent huren en is te raadplegen via www.oost-vlaanderen.be -> wonen -> huurmap. 11 De Woonfiches bevatten gedetailleerd gemeentelijk cijfermateriaal en zijn te raadplegen via oost-vlaanderen.be -> sociale planning -> statistieken -> cijfermateriaal -> themafiches. 10


50

Interwaas is een intergemeentelijk samenwerkingsverband voor streekontwikkeling in het Waasland (www.interwaas.be). Via dienstverlening, projectwerking en belangenbehartiging rond verschillende thema’s wil Interwaas, in samenwerking met de gemeenten Beveren, Kruibeke, Lokeren, Sint-Gillis-Waas, Sint-Niklaas, Stekene, Temse en Waasmunster, de ontwikkeling van het Waasland actief bevorderen. Binnen het werkdomein ‘wonen’ wil Interwaas werken aan betaalbaar en duurzaam wonen. Tegen 2015 wil het samenwerkingsverband zelf minstens 250 betaalbare woonkavels realiseren met aandacht voor een evenwichtige mix van zuinig ruimtegebruik, goede woonkwaliteit en oog voor het openbaar domein. Ook de Intercommunale Dender, Durme en Schelde (www.dds-verko.be) zet zich in voor de streekontwikkeling in zijn regio, namelijk in de gemeenten Berlare, Buggenhout, Dendermonde, Hamme, Laarne, Lebbeke, Wetteren en Wichelen. Op het vlak van wonen houdt dit in het aanleggen en bouwen van woonvoorzieningen, sociale verkavelingen en koop- en huurwoningen, met als doel de kwantiteit en kwaliteit van het wonen in de regio te verbeteren.

3.2.4.6.3

Lokale actoren

In de bijlage (Matrix 3) is een overzicht te vinden van de verschillende lokale woonactoren in Waas en Dender.

Publieke actoren a) Gemeente Als we kijken naar de gemeente als actor, dan zien we dat tien van de zeventien gemeenten een dienst huisvesting hebben. Bij deze dienst kan men terecht met vragen en problemen rond huisvesting, voor informatie en voor advies over premies en wetgeving. Vier diensten huisvesting staan in voor kwaliteitsbewaking en woningonderzoek, bij twee diensten kunnen de inwoners ook terecht voor woonbegeleiding. Verder hebben twee gemeenten een Woonwinkel, Sint-Niklaas en Laarne, waar men eveneens informatie en advies verleent in verband met wonen. Daarnaast wordt hulp aangeboden bij het invullen van formulieren en bij het aanvragen van geschiktheidsonderzoeken. In veel gemeenten die geen woonwinkel hebben, is de werkwijze en de functie van een woonwinkel geïntegreerd in de dienst huisvesting. Wat Laarne betreft past deze woonwinkel binnen het intergemeentelijk project woon+. Drie gemeenten hebben geen specifieke dienst of loket dat zich specifiek bezig houdt met huisvesting. Dat zijn: Wichelen, Kruibeke en Beveren. In Kruibeke en Beveren is er enkel sprake van een dienst stedenbouw die zaken rond huisvesting behandelt. Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

51

b) OCMW Heel wat sociale verhuurkantoren (SVK’s) (cf. infra) zijn opgericht en worden in belangrijke mate ondersteund door OCMW’s. Men sluit met de eigen werking aan bij een bestaand SVK of er wordt in samenwerking met enkele buurgemeenten een overkoepelende structuur opgericht (VVSG, 2009b). Veertien OCMW’s in Waas en Dender hebben een SVK binnen hun dienstverlening. Dit gaat zowel om erkende SVK’s die een samenwerkingsverband zijn tussen verschillende gemeenten (SVK Waasland, Woonaksent en SVK Laarne-Wichelen-Wetteren), als om niet erkende initiatieven waarbij het verhuren van sociale woningen een onderdeel is van de ruimere sociale begeleiding van het OCMW. Naast een sociaal verhuurkantoor kan een OCMW ook nog andere vormen van dienstverlening met betrekking tot wonen verlenen. Bij het oprichten van een woonwinkel speelt het OCMW, samen met het gemeentebestuur, ook een actieve rol. Een OCMW kan ook aan specifieke woonbegeleiding doen. Hierbij leert men mensen om zelfstandig te wonen en leert men allerlei vaardigheden aan die nodig zijn om een woning te kunnen betrekken. Dit kan gaan om het aanleren van praktische zaken maar ook als borg bij financiële zaken zoals de huurwaarborg.

Private actoren a) Sociale woonorganisaties Andere

woonactoren

die

zich

in

een

gemeente

kunnen

bevinden

zijn

sociale

huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren. Een sociale huisvestingsmaatschappij biedt sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en/of sociale bouwgronden aan. Om hiervoor in aanmerking te komen, moet men aan bepaalde voorwaarden voldoen (meerderjarigheid, inkomensvoorwaarde, eigendomsvoorwaarde, taal- of inburgeringsbereidheid,

bevolkings-

of

vreemdelingenregister).

Het

gehanteerde

toewijzingssysteem houdt achtereenvolgens rekening met de rationele bezetting, een aantal absolute voorrangsregels, twee optionele voorrangsregels en ten slotte de chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingsregister (VMSW, 2009b; zie bijlage 2). De huurprijzen zijn gerelateerd aan het inkomen van de kandidaten. In Waas en Dender zijn vijftien verschillende SHM’s actief, iedere gemeente valt in het werkingsgebied van minstens twee maatschappijen. Op de website van de VMSW kunnen, via de databank Woonbeeld, alle sociale bouwprojecten van 2000 tot 2007 per gemeente geraadpleegd worden. In tabel 10 worden het aantal sociale huurwoningen en sociaal objectief van elke gemeente weergegeven. Sociale verhuurkantoren huren woningen op de private woonmarkt om daarna de woning sociaal te verhuren aan woonbehoeftigen. Het SVK blijft als eerste huurder verantwoordelijk voor Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

52

alle huurderverplichtingen (www.sociaalverhuurkantoor.be). Bij de erkende initiatieven wordt gewerkt met een toewijzingssysteem dat achtereenvolgens rekening houdt met de rationele bezetting, een aantal absolute voorrangsregels (inschrijvingsvoorwaarden), een puntensysteem en dan pas de chronologische volgorde van inschrijving (DRWO, 2009d). Het hoogste aantal punten wordt toegekend aan het inkomen en aan de herhuisvestingsnood. SVK’s kunnen verder nog rekening houden met andere factoren zoals onder meer kinderlast, de band met de gemeente of de tijd dat iemand op de wachtlijst staat. Dit staat vermeld in hun intern huurreglement. Het totale aantal punten bepaalt de plaats op de wachtlijst. In tegenstelling tot SHM’s is de huurprijs niet gerelateerd aan het inkomen. In bijlage (Matrix 3) staat vermeld welke gemeenten tot welke SVK’s behoren.

3.2.4.7

Lokale beleidsinstrumenten

Lokale overheden beschikken over verschillende instrumenten om het lokale woonbeleid vorm te geven. Er zijn de huisvestingstegemoetkomingen zoals premies, subsidies en sociale leningen en recentere instrumenten uit de Vlaamse wooncode zoals de heffing op leegstand, de ongeschiktheids- en onbewoonbaarheidsverklaring en het sociaal beheersrecht. In tabel 28 is per bestuursniveau een overzicht te vinden van de rechten met betrekking tot huisvesting per bestuursniveau waarop verschillende doelgroepen beroep kunnen doen. Dit is geen sluitend overzicht maar een werkinstrument. Het werd opgesteld aan de hand van het zoekinstrument ‘Rechtenverkenner’ dat te raadplegen is via de website: www.rechtenverkenner.be. Specifieke gemeentelijke huisvestingspremies kunnen opgezocht worden via www.premiezoeker.be. Daarnaast stellen gemeenten vaak een overzicht op van de beschikbare huisvestingspremies dat te raadplegen is op de gemeentelijke website of in een eigen brochure. Op de verantwoordelijke diensten (huisvestingsdienst, technische dienst, dienst ruimtelijke ordening, woonwinkel, etc.) kunnen mensen ook steeds terecht voor informatie over gemeentelijke premies.

3.3 Besluit literatuurstudie De geringe beleidsaandacht voor de huurmarkt leidt tot verschraling en inkrimping van het aanbod. Dit zorgt er op zich voor dat de prijsdruk toeneemt en er meer ruimte is voor selectie en uitsluiting wegens de grote vraag. Door het beperkte aanbod en de enorme vraag blijft er ook een groot deel woningen van slechte kwaliteit in omloop. Doordat er veel aandacht is op eigendomsverwerving zijn het vooral de mensen uit middenklasse en hogere sociale klasse die kunnen gebruik maken van overheidstegemoetkomingen (zoals renovatiepremie en VAP). Mensen aan de onderkant zijn vaak niet in staat zelf een woning te kopen maar de overheidsgelden fixeren zich wel voornamelijk op de eigendomssector. Hierdoor wordt de private Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

53

huurmarkt steeds meer een restmarkt die voornamelijk dienst doet voor mensen met een zwakker sociaal economisch profiel. Dit zorgt ervoor dat er steeds meer sprake is van een dualisering tussen huurders en eigenaars. Het wordt steeds duidelijker dat woonproblemen niet los te koppelen zijn van andere problemen. De link tussen wonen en welzijn is bij enkele zwakke doelgroepen sterk aanwezig. Daarom is een goede coördinatie en samenwerking tussen welzijns –en woonactoren heel belangrijk. De kwaliteit van woningen in Vlaanderen is de laatste jaren enorm gestegen maar toch is dit dubbel. De woonkwaliteit verbetert maar er blijft een hardnekkig segment slechte woningen in omloop in dit hoofdzakelijk binnen het segment dat beschikbaar is voor huur. Ook binnen de huurmarkt zelf is er vaak een groot verschil te bemerken tussen private en sociale huur. De kwaliteit van woningen in de private huur is beduidend slechter dan de kwaliteit van sociale huurwoningen. Er zijn grote provinciale verschillen te bemerken in de kwaliteit van woningen. De minst gunstige situatie is in Oost –en West-Vlaanderen. Een goede indicator om de betaalbaarheid van wonen te meten is de woonquote. Dit is het gedeelte van het totale inkomen dat aan wonen wordt gespendeerd. Hierbij valt op dat de woonquote het hoogst is op de private huurmarkt. Als we naar het gemiddeld resterend inkomen kijken ligt dit lager bij de sociale huurder maar met één grote kanttekening, het aandeel dat minder dan 250 euro over heeft na het betalen van de huur is dubbel zo hoog op de private huurmarkt wat er op wijst dat vooral op de private huurmarkt mensen moeilijker rondkomen. Doelgroepspecifiek zijn de grootste betaalbaarheid problemen vast te stellen bij 65-pli-us huishoudens.

Ook

eenoudergezinnen

en

alleenstaanden

hebben

vaak

betaalbaarheid

problemen. Het is belangrijk te beseffen dat betaalbaarheidproblemen op de woonmarkt Multi causaal zijn en niet enkel aan de woonmarkt zelf liggen. Ook het inkomensbeleid schiet tekort. De sociale uitkeringen zijn vaak te laag en zorgen ervoor dat een betaalbare woning vinden praktisch onmogelijk wordt. De Vlaamse Woonraad ijvert in zijn memorandum 2009-2014 voor een woonbeleid dat zich meer focust op de private huurmarkt als een volwaardig deel van de woonmarkt en wil ook meer aandacht voor een gedifferentieerd woonbeleid dat inspeelt op de werkelijke woonbehoefte. Het grond –en pandendecreet stelt een sociaal objectief van 9% sociale woningen per gemeenten tegen 2020. Dit sociaal objectief wordt al in vier gemeenten in de regio Waas en Dender bereikt en er zijn ook vier gemeenten die minder dan 3% sociale woningen hebben en dus een grote inhaalbeweging moeten doen. Demografische evoluties in de regio tonen aan dat zowel in het arrondissement Dendermonde als het Arrondissement Sint-Niklaas het aantal huishoudens toeneemt. Dit leidt tot de behoefte aan Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

54

meer woningen en ook meer aangepaste woningen. De traditionele gezinswoning is niet voor iedereen van toepassing door het stijgend aantal kleinere gezinnen. Dit wordt ook aangetoond door het stijgend aantal alleenstaanden in de regio. Ook het groeiend aantal ouderen zorgt voor een steeds groter wordende behoefte aan aangepaste huizen. De laatste jaren wordt de gemeente een steeds belangrijker actor in het woonbeleid. Onder meer door het grond –en pandendecreet stijgen de bevoegdheden van de gemeenten. Als er gekeken wordt naar het personeel dat de gemeente inzet rond wonen blijkt dit niet altijd even positief. Onderzoek wijst uit dat zeven gemeenten in de regio Waas en Dender specifiek personeel inzetten op wonen. Dertien van de zeventien gemeenten hebben een aparte dienst huisvesting. Er zijn twee woonwinkels (Sint-Niklaas en Laarne). Lokaal woonoverleg lijkt een goed beleidsinstrument om de samenwerking tussen de gemeente en de betrokken actoren goed te laten verlopen. Door de invoering van het grond –en pandendecreet is het aantal gemeente die over een lokaal woonoverleg beschikken sterk toegenomen. Alle gemeenten in de regio hebben in 2009 minstens een woonoverleg gehad of er één gepland. De opmaak van een lokaal woonplan is ook een indicator in welke mate de gemeente een specifiek woonbeleid op touw zet. Voorlopig beschikken enkel de gemeenten Zele en Dendermonde over een dergelijk woonplan en is de opmaak ervan aan de gang in Sint-Niklaas. De andere gemeenten nemen wonen steevast op in hun Lokaal Sociaal Beleidsplan. In deze beleidsplannen staat het verbeteren van de kwaliteit van woning vaak centraal. Er is veel aandacht voor het verhogen van de toegankelijkheid van de woonmarkt en in tien gemeenten is er specifiek aandacht voor extra kwetsbare doelgroepen zoals ouderen, alleenstaanden,… Naast de vaste regels die gelden om een sociale woning toe te wijzen aan iemand kan een gemeente ook een eigen lokaal toewijzingsreglement hanteren dat beter inspeelt op de noden van de gemeente. Zes gemeenten in de regio hebben zo een lokaal toewijzingsreglement en elk van deze gemeenten is ouderen een specifieke doelgroep waar men op focust. Daarnaast is er ook veel aandacht voor gehandicapten en in één reglement is er ook aandacht voor grote gezinnen.


55

4 Het recht op wonen in Waas en Dender ontleed In dit hoofdstuk staan we stil bij de verschillende problemen met betrekking tot wonen waarmee de doelgroep in de regio Waas en Dender geconfronteerd wordt. Uit de literatuurstudie bleek immers dat het recht op wonen niet voor iedereen gerealiseerd is. Niet iedereen beschikt namelijk over een woning van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid. Achtereenvolgens worden in dit hoofdstuk dan ook de problemen m.b.t. betaalbaarheid, woonkwaliteit, de woonomgeving, toegankelijkheid en woonzekerheid besproken. Deze informatie is gebaseerd op gesprekken met de doelgroep en met verschillende woon-, beleids- en welzijnsactoren. Derhalve zijn onderstaande teksten en citaten een weergave van meningen, ervaringen, ... van doelgroep en actoren; ze worden niet noodzakelijk door ons gedeeld en ze zijn ook niet gecorrigeerd – wat wil zeggen dat er soms ongerijmdheden of onjuistheden in terug te vinden zijn. De informatie uit de gesprekken wordt geconfronteerd met enkele cijfers en theoretische bevindingen. Uit deze drie invalshoeken trekken we conclusies, waarin de uitdagingen voor het project schuilen.

4.1 Betaalbaarheid Doelgroep Wonen is voor velen te duur. Verschillende doelgroepen kunnen de woonkost niet langer dragen. Bijkomende kosten, zoals de indexatie, energiekosten, een plaatsbeschrijving etc. verzwaren dit probleem. Doelgroepen aan de onderkant komen zo in een neerwaartse spiraal terecht, waaruit ze amper kunnen ontsnappen. Zeker als je daar nog de vaste kosten bij rekent en je hebt kinderen. Van het kindergeld kan je geen appartement betalen. Een studio kost vaak al € 450 en daarbij komen de kosten. Dat is veel te veel. Zo kom je niet rond en dan geraak je in de collectieve schuldbemiddeling. Ze laten je aan je lot over en je moet maar zien dat je rond komt. Eigenlijk moet je al met twee verdienen om een woning te kunnen betalen.

Volgens de doelgroep is één van de zwaarste bijkomende kosten de huurwaarborg. Die is te hoog en houdt helemaal geen rekening met het inkomen van de huurder. Een positieve ontwikkeling op dit vlak is dat de waarborg verlaagd is naar twee maanden huur indien deze in één keer wordt betaald. Toch zijn er nog veel huisbazen die nog steeds drie maanden waarborg Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

56

vragen. Vaak worden ook grote bedragen gevraagd voor bijvoorbeeld een plaatsbeschrijving of administratiekosten en dit ter compensatie van het verlagen van de waarborg naar twee maand huur. De waarborg mag nu maar twee maanden zijn, maar ik heb toch drie maanden moeten betalen. De vorige huurders hadden niet betaald dus had die eigenaar schrik gekregen en moesten we drie maanden betalen. Dat mag niet, maar de verhuurder zei: of je betaalt drie maanden, of je huurt niet. Dus ja, hebben wij betaald. We wilden het graag huren. De huisbaas heeft zoveel macht. Ik moest drie maanden betalen, ik kon er niets tegen doen.

Het is voor de doelgroep moeilijk om een dergelijk grote som geld op tafel te leggen bij het begin van het huren - de eerste huur moet daar immers bij opgeteld worden. Daardoor moeten ze vaak noodgedwongen op zoek naar een goedkopere woning van lagere kwaliteit. De huurwaarborg is integraal deel van de vicieuze cirkel waar kwetsbare huurders in terecht komen. Zeker wanneer ze op zoek moeten naar hun eerste (huur)woning, zoals bijvoorbeeld jongeren, betekent dit een probleem. Ze kunnen dan immers nog geen gebruik maken van de waarborg van hun vorige woning om de som bij elkaar te krijgen. Het OCMW probeert aan dit probleem tegemoet te komen door zich garant te stellen voor het bedrag van de waarborg. Ze geven met andere woorden een waarborg op papier. Dit is echter maar zelden een oplossing. Veel doelgroepleden worden omwille van hun papieren OCMW-waarborg een woning ontzegd. Als de huisbaas deze waarborg wel aanvaardt, wordt de huur vaak verhoogd. Het duurt ook betrekkelijk lang voordat de waarborg van het OCMW is toegekend. In die tijd is de woning soms al verhuurd aan een andere kandidaat. Naast de problemen die de doelgroep kent met het betalen van de huurwaarborg, vertellen zij ook over problemen met het terugkrijgen van de waarborg na verhuis. Soms duurt het erg lang alvorens zij de huurwaarborg terug krijgen, met als gevolg dat ze deze niet kunnen gebruiken voor een nieuwe woning. Zij krijgen de waarborg slechts gedeeltelijk terug, al dan niet terecht, en worden soms het slachtoffer van wanpraktijken met de waarborg. Zo vragen sommige immokantoren nog steeds een waarborg ten belope van 3 maand huur, waarvan ze bij verhuis slechts twee maanden terugbetalen. Één maand moet daarbij dienen als administratiekost. De doelgroep stelt ook dat de energiekosten snel oplopen, wanneer ze er niet op letten. Deze worden immers soms uit het oog verloren. In hun huurwoningen zijn er veel verouderde apparaten, gebrekkige isolatie en slechte infrastructuur en die jagen de energiefactuur de hoogte in. Ook de brandstofprijzen blijven maar stijgen. De doelgroep begrijpt het nut van het energieprestatiecertificaat niet wanneer dit niet gekoppeld is aan de huurprijsberekening. Kleinere huizen zijn meestal energiezuiniger. Zo vertelde iemand dat zij verplicht verhuisde naar een nieuwbouwappartement van een sociale huisvestingsmaatschappij. Ze had dan wel meer ruimte, maar dit bracht meer energiekosten met zich mee die ze amper kon betalen.


57

Wanneer wordt gebouwd met een klein budget, bespaart men vaak op isolatie. Dit brengt soms hoge energierekeningen en geluidsoverlast met zich mee. De doelgroep geeft ook aan dat ze vaak een te hoge prijs betalen voor een kwalitatief slechte woning met weinig comfort. De staat van de woning zou moeten meetellen in de huurprijsberekening. De huurprijs zou, in het geval van kwalitatief slechte woningen, moeten worden beperkt. Ik woon op het gelijkvloers met mijn vrouw en drie kinderen, binnenkort komt er nog een vierde kindje bij. Wij huren voor 600 euro. Op het tussenverdiep is er een nieuwe huurder (475 euro), op het eerste verdiep wonen 3 personen en op de zolder nog eens twee (375 euro). De huisbaas ontvangt maandelijks super veel geld voor een huis dat eigenlijk onbewoonbaar is. Er is maar één water- en gasmeter, alle kosten zijn voor mij. Er zijn heel veel problemen met de waterleiding (die is gemaakt van rubber), vorige winter zaten we vier weken zonder water.

Na renovaties, waarbij de kwaliteit verbetert, stijgt de huurprijs snel. Dit dwingt de oorspronkelijke bewoners soms te verhuizen naar een minder kwaliteitsvolle woning tegen een beter betaalbare prijs. De huurders kunnen hier niets tegen beginnen. Wanneer zij de woning weigeren, staan steeds andere kandidaten te popelen om de woning te huren. De doelgroep begrijpt ook niet altijd waarom sommige renovaties (in de sociale huisvestingssector) nodig zijn. Er wordt hierover niet genoeg uitleg gegeven. We zijn in onze sociale woningen overgeschakeld op nieuwe radiotoren in het kader van besparingen. Deze werden verplicht opgelegd aan alle sociale huurders, maar daarna sloeg de huishuur voor iedereen op. Er was al verwarming, dus het ging om een niet-gevraagde renovatie. Bovendien moest men dan ook nog leidingen leggen, de boiler vervangen, … Dit bracht een grote meerkost met zich mee. Als ze dat doen, dan zijn dat toch geen besparingen. Ze zouden beter niets doen.

Voor de doelgroep is door de grote vraag en het beperkt aanbod privaat huren niet altijd betaalbaar. Dit is volgens de doelgroep enkel weggelegd voor tweeverdieners met een meer dan gemiddeld inkomen. Wie onder bewindvoering staat, krijgt meestal geen toestemming om privaat te huren omdat dit, zeker samen met alle vaste kosten die bij wonen komen kijken, een te grote kost betekent. De huurprijs van een private woning gaat soms ook onverwacht sterk omhoog, waardoor men wordt gedwongen op zoek te gaan naar een beter betaalbare woning. Toch heeft privaat huren ook voordelen. Herstellingen zouden sneller gebeuren, persoonlijke gegevens (zoals een strafblad, etc.) kunnen bij kennismaking worden verzwegen, … De doelgroep wiens inkomen vaak niet voldoet om een private woning te betalen, kan (soms) terecht in een sociale woning. Deze zijn dikwijls comfortabeler en goedkoper volgens de Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

58

doelgroep. De huurprijsberekening van een sociale woning houdt immers rekening met het inkomen van de bewoners. Toch zijn sommige sociale woningen nog relatief duur en van weinig comfort voorzien. De woningen zijn ook niet altijd energiezuinig en bij een interne mutatie komen er veel bijkomende kosten bij. De huurprijs van een sociale woning is aangepast aan het inkomen. Dat vindt de doelgroep een erg

goede

zaak.

Toch

blijkt

in

de

loop

van

de

doelgroepenbevragingen

dat

de

huurprijsberekening niet is gekend. Tijdens de gesprekken komen verschillende vragen en bemerkingen naar deze huurprijsberekening. Zo kan het volgens hen niet dat de huurprijs berekend wordt op het belastbaar inkomen van drie jaar terug. Ondertussen kan men volgens de doelgroep al in financiële problemen geraakt zijn en is de huurprijs dan toch nog te hoog. Deze bewering is echter een blijk van de desinformatie van de doelgroep. In de realiteit kan de huurprijs aangepast worden bij een inkomensdaling. Dit kan wanneer het inkomen van een huurder gedurende de laatste drie opeenvolgende maanden minstens 20 % lager lag in vergelijking met het referentiejaar. De berekening van de huurprijs zorgt er, volgens sommige bevraagden voor dat hiervan misbruik wordt gemaakt. Zo wonen ze stiekem samen omdat ze op die manier minder huur moeten betalen. Dit leidt tot afgunst bij buurtbewoners. Bij een stijging van het inkomen gaat de huurprijs onmiddellijk omhoog. Wanneer het inkomen daalt, gaat er heel wat tijd voorbij vooraleer de huur wordt aangepast. Bij het SVK wordt de huurprijs niet aan het loon of inkomen aangepast, wat velen jammer vinden.

Volgens sommige doelgroepleden is het huren van een woning weggesmeten geld. Daarom kochten of kopen zij een woning. Dit is echter niet voor iedereen mogelijk. Alleenstaanden, mensen met een uitkering, mensen zonder belastbaar inkomen, … : voor hen is het zo goed als onmogelijk om aanspraak te maken op een lening. Zij kunnen dus geen woning kopen. Ook wie onder bewindvoering staat, krijgt meestal geen toestemming om een woning te kopen. Wie wel een beroep kan doen op een lening, krijgt - om van een goedkoper tarief te kunnen genieten soms een renovatieplicht. Volgens sommige doelgroepleden zijn de opgelegde renovatiewerken echter niet steeds echt nodig en begrijpen ze dus niet dat ze dan niet kunnen genieten van dit lagere tarief. Ik wou een paar jaar terug een woning kopen. Het was echt perfect: ik wou daar heel graag wonen en kon genoeg geld lenen om het te doen (150 000 euro). Maar als ik die lening aan een goedkoper tarief wou, dan moest je verbouwingen doen; je moest voor 25 000 euro verbouwen. Maar het huis was instapklaar, alles was in orde, er moest niets aan verbouwd worden. Ik kon niet bedenken waar ik zo’n kosten aan moest maken. Dus het is niet doorgegaan. Ik vind dat nog altijd heel erg jammer, ik had dat zo graag gekocht, ik had er zo graag gewoond. Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

59

Er bestaat ook veel verwarring over het kopen van een sociale woning. Sommige respondenten geloven dat zij hun sociale woning meteen kunnen kopen terwijl ze in andere gemeentes vijf jaar in een sociale huurwoning moeten wonen, alvorens ze deze kunnen kopen. Ze vinden hierover niet gemakkelijk begrijpbare, duidelijke en concrete informatie. Wanneer ze dan een woning bezitten, is het vaak nog moeilijk. De kosten voor de belasting op het kadastraal inkomen zijn soms zeer zwaar om te dragen. Ze moeten namelijk ook hun lening afbetalen en instaan voor alle nodige reparaties en renovaties. Ik heb 8 jaar moeten wachten op een huis van de sociale huisvestingsmaatschappij. Ik heb er veel kosten in gehad en ik vind het een leuk huis. Ik zou het eigenlijk graag kopen. Maar toen hoorde ik dat het maar voor 99 jaar in je bezit blijft, daarna gaat het terug naar hen! Wat voor zin heeft het dan om iets te kopen? Ik wil dat doen voor mijn kinderen, zodat zij ook iets hebben. Maar dat haalt dus niets uit: na zoveel jaar nemen ze het terug af, terwijl jij het wel gekocht hebt. Het is echt onrechtvaardig, zo kun je toch niets opbouwen?!

(De persoon in kwestie heeft het hier ter verduidelijking om een sociale woning die door de gemeente in erfpacht wordt gegeven voor 99jaar. Dit is een formule die sommige gemeenten, vaak met weinig sociale woningen, toepassen. Met deze formule blijft de woning gelden als sociale woning en verliest de gemeente niks van haar percentage aan sociale woningen)

Actoren Net zoals tijdens de gesprekken met de doelgroep kwam ook tijdens de gesprekken met diensten, organisaties en beleidsactoren meermaals aan bod dat het vinden van een betaalbare woning problematisch geworden is. De huurprijzen liggen hoog en zijn niet in verhouding met het inkomen. Zeker voor mensen die met een vervangingsinkomen of leefloon moeten rondkomen of voor mensen die net niet in aanmerking komen voor een sociale woning is het zeer moeilijk. De huurwaarborg is een bezwarend element van de woonkost. De meeste kwetsbare groepen ervaren problemen om de huurwaarborg én de eerste huur samen te scharrelen. De papieren huurwaarborg via het OCMW komt hieraan tegemoet. Dit wordt echter maar al te vaak door de verhuurder geweigerd. De woning gaat dan naar een andere, minder kwetsbare huurder. Zelfs bij een interne verhuis bij een sociale huisvestingsmaatschappij, moet de doelgroep huurwaarborg betalen voordat ze de waarborg van hun vorige woning terug krijgen. Energiekosten zijn een volgend struikelblok voor de doelgroep. Zij spelen namelijk een belangrijke rol in de kostprijs van wonen. Deze kosten nemen steeds toe en zeker voor mensen Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

60

in armoede is dit problematisch. Er wordt door de organisaties en diensten vastgesteld dat de doelgroep zich bewust is van deze kosten en inspanningen doet om de factuur te beperken. Maatregelen om woningen energiezuiniger te maken, missen soms hun doel. Zo bestaat er een energieprestatiecertificaat dat de eigenaar moet voorleggen aan de koper/huurder. Als de eigenaar dit echter niet voorlegt, staat men nergens. Als men ernaar vraagt, krijgt men de woning niet. Ook de Rationeel Energie Gebruik (REG)-premie schiet zijn doel voorbij. Men krijgt immers het geld pas terug als het voorgeschoten is en wanneer alles geïnstalleerd is. De doelgroep heeft echter niet altijd het geld ter beschikking om dit voor te schieten en dus kunnen ze niet profiteren van deze maatregelen. Er is ook een groot gebrek aan energiezuinige woningen op de huisvestingsmarkt. Men moet dus de huurders én de eigenaars stimuleren om hun woning energiezuiniger te maken. Nu worden er vaak oudere woningen verhuurd, waarvan de basiskwaliteit wel is verzekerd, maar die weinig energiezuinig zijn. Wat betreft de verhouding tussen de prijs en kwaliteit zijn alle actoren het eens. De betaalbaarheid gaat vaak ten koste van de kwaliteit. Een objectieve prijs-kwaliteit koppeling, zoals nu reeds het geval is in pilootprojecten in Gent en Antwerpen zou daarbij een goed gegeven zijn. Maar al te vaak gebruikt de eigenaar immers het excuus: “voor die prijs moet men niet meer verwachten” om vervolgens niets te doen aan de kwaliteit van de woning. Dit kan niet. Er wordt daar nog bij vermeld dat ook op de sociale huisvestingsmarkt de kwaliteit soms te wensen over laat. Ook

de

actoren

hebben

wat

aan

te

merken

op

het

beleid

van

de

sociale

huisvestingsmaatschappijen. Zo wordt de huurprijs steeds hoger en vragen ze soms onnodige kosten. Wanneer iemand bijvoorbeeld intern verhuist, moet men dubbele huur betalen voor de maand waarin men verhuist en drie maanden waarborg voor de nieuwe woning. De oude waarborg krijgen de bewoners pas terug drie maanden nadat ze de sleutel hebben teruggegeven. Het is ook onlogisch dat een nieuwe bewoner de verwarmingsinstallatie niet mag overkopen van de vorige huurder. De nieuwe bewoner moet een eigen installatie kopen en (terug) laten installeren. De kans op een kwaliteitsvolle woning is volgens de diensten en organisaties op de sociale huisvestingsmarkt wel hoger. Het kopen van een woning was bij de doelgroep een belangrijk gespreksonderwerp. Dit kwam echter, op de betaalbaarheid van koopwoningen na, amper ter sprake in de gesprekken met diensten en organisaties. Ook het voorkomen van huisjesmelkers kwam bij de gesprekken met de verschillende diensten niet aan bod.


61

Uit de literatuur De bevolking maar vooral het aantal gezinnen in Vlaanderen blijft groeien en dit brengt een verdere spanning op de woningmarkt met zich mee. Er is immers een groeiende vraag naar woningen en dus een opwaartse druk op de prijzen van woningen, appartementen en studio’s. Zoals figuur 25, die een visuele voorstelling geeft van de evolutie van verkoopprijs in Waas en Dender, aantoont, is dit ook in deze regio het geval. Bovendien is nog steeds het merendeel van de initiatieven van de Vlaamse overheid op eigendomsverwerving gericht, wat de huurmarkt verder doet verschralen en inkrimpen. Daardoor moeten mensen aan de onderkant van de woonmarkt steeds meer terugvallen op woningen van lage kwaliteit. Eigenaars en huurders verschillen dan ook steeds meer van elkaar. Zo zijn er sterke verschillen betreffende het inkomen, het opleidingsniveau, het hebben van werk en de nationaliteit. Er is duidelijk sprake van een toenemende dualisering. In Vlaanderen was in 2005 meer dan 74% eigenaar van zijn woning; 17,8% huurde zijn woning op de private huurmarkt en 4,6 % was huurder van een sociale woning. Betaalbaarheidsproblemen situeren zich, volgens onderzoek, voornamelijk op de private huurmarkt en dan voornamelijk in de slechtste delen van deze markt. Om de betaalbaarheid van wonen na te gaan, wordt gebruik gemaakt van drie indicatoren: de ‘woonquote’, het ‘equivalent resterend inkomen’ en een subjectieve factor. Hieruit blijkt dat huurders gemiddeld meer besteden aan hun huisvesting, minder ‘equivalent resterend inkomen’ hebben en meer afbetalingsproblemen ervaren. De woonquote is het meest gebruikte instrument, maar is niet beschikbaar op het niveau van Waas en Dender. Om hier toch een poging te wagen tot het vergelijken van het gemiddeld inkomen met de gemiddelde huur, werpen we een blik op tabel 26, waarin het aantal particuliere huurwoningen volgens maandelijkse huur wordt verduidelijkt en tabel 37, met het netto fiscaal inkomen voor het arrondissement Sint-Niklaas en arrondissement Dendermonde. We kunnen daaruit afleiden dat het grootste deel van de bevolking in 2001 een woning huurde waarvan de maandelijkse huur tussen € 247.89 en € 495.78 bedroeg. Uitgaande van een gemiddeld inkomen van ongeveer € 1260 kunnen we dan afleiden dat tussen de 20% en 39% van dat inkomen gaat naar de huur. Veel gebruikte grenzen van wat aan de huur kan besteed worden, liggen tussen de 20% en 30%. We zien hier dan ook dat deze norm vrij gemakkelijk overschreden wordt. Om nog niet te spreken van de 7% inwoners van het arr. Sint-Niklaas en 6% inwoners van het arr. Dendermonde, die tussen € 495.79 en € 743.67 besteden aan de huur. Deze cijfers eisen enige nuancering. Steeds vaker zijn er gezinnen met tweeverdieners en met een meer dan gemiddeld inkomen die gemakkelijk een hogere huur kunnen betalen. Toch zien Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

62

we dat ook mensen uit een kwetsbare doelgroep soms, uit gebrek aan een alternatief, een (te) dure woning moeten huren. Uit het jaarrapport 2009 van de Huurdersbonden blijkt dat de gemiddelde huurprijs voor de regio Waasland met 50euro gestegen is gedurende de periode 2007-2009. Een steeds groter aandeel van de mensen huurt boven 500 euro. Bovendien is de stijging in regio Waasland iets hoger dan in de rest van Oost-Vlaanderen. De huurprijs stijgt sneller dan de lonen en dit zorgt ervoor dat huren steeds duurder wordt. Het mag dan ook duidelijk zijn dat in Vlaanderen niet iedereen beschikt over een betaalbare, kwaliteitsvolle woning. De personen met de laagste inkomens wonen doorgaans in woningen van de slechtste kwaliteit met hoge energiekosten. Enkele beleidsmaatregelen proberen tegemoet te komen aan de noden van de meest kwetsbare doelgroep. Een voorbeeld hiervan is te vinden in het besluit tot verlaging van de huurwaarborg van drie naar twee maanden (zie aanpassingen aan de Huurwetgeving van 25 april 2007). Het Grond- en Pandendecreet werd eveneens in het leven geroepen om instrumenten te ontwikkelen die wonen betaalbaar maken. In het beleid ten aanzien van kwaliteit en betaalbaarheid is dan ook een positieve evolutie vast te stellen, maar de problemen blijven sterk geconcentreerd in bepaalde segmenten van de markt en bij bepaalde huishoudens.

Conclusie De betaalbaarheid blijkt nog steeds één van de meest prangende woonproblemen te zijn. Er is enerzijds de stijging van de huurprijzen die hoger ligt dan de stijging van lonen en uitkeringen en er zijn anderzijds de bijkomende woonkosten die steeds zwaarder beginnen te wegen en de toegang tot de woningmarkt voor de meest kwetsbaren steeds moeilijker maken. We denken daarbij aan de huurwaarborg, de plaatsbeschrijving, de energiekosten, de prijsstijgingen na renovatie, ... allemaal onderwerpen die in de besprekingen met de doelgroep nadrukkelijk en uitvoerig aan bod kwamen. We vatten hieronder puntsgewijs de belangrijkste opmerkingen van doelgroep en actoren samen en proberen er eerste conclusies voor het vervolgproject aan te koppelen. 1. de huurprijs en de huurprijsberekening: -

privaat huren is eigenlijk vooral nog weggelegd voor tweeverdieners met een meer dan gemiddeld inkomen. De stijging van de huurprijs is in de voorbije jaren iets hoger in de regio Waas en Dender dan in de rest van de provincie.


63

-

de huurprijs is in de sociale huisvesting gerelateerd aan het inkomen; dat maakt een sociale woning betaalbaar; dat wordt door de doelgroep zeer geapprecieerd. Anderzijds geeft dit aanleiding tot sociale fraude (stiekem samen wonen), wat tot afgunst leidt bij buren. Bovendien liggen ook in de sociale huisvestingssector de prijzen steeds hoger

-

de huurprijsberekening in de sociale huisvesting is zeer slecht gekend bij de doelgroep

-

in een sociaal verhuurkantoor wordt de huurprijs niet aan het inkomen aangepast, wat men jammer vindt

-

sommige bevraagden vinden huurgeld weggesmeten geld; ze zouden veel liever een woning kopen, maar kunnen dit meestal niet aan. Wie er wel in slaagt om een woning te kopen heeft het dikwijls moeilijk met het afbetalen van de lening en de onroerende voorheffing. Er is ook veel onduidelijkheid over het kopen van een sociale woning

-

overheidsmaatregelen zijn vooral gericht op eigendomsverwerving. Al bij al zijn de maatregelen die gericht zijn naar de huurmarkt nog redelijk beperkt.

2. de huurwaarborg: -

de verlaging van de huurwaarborg naar twee maand huur is positief, maar in realiteit wordt nog dikwijls 3 maand huur gevraagd

-

om de verlaagde waarborg te compenseren worden dikwijls excessieve bedragen gevraagd voor een plaatsbeschrijving, administratiekosten, …

-

de meest kwetsbaren hebben het zeer moeilijk om een maand huur en een huurwaarborg tegelijk te betalen; die kost ligt dikwijls zo hoog dat het hen doet uitkijken naar een nog goedkopere (en dus slechtere en/of kleinere) woning

-

de papieren waarborg van het OCMW wordt in veel gevallen niet aanvaard door de verhuurder

-

de huurwaarborg wordt laat, soms gedeeltelijk of helemaal niet terugbetaald. Sommige immokantoren vragen nog steeds een waarborg voor een bedrag van 3 maand huur terwijl ze slechts 2 maand teruggeven; 1 maand moet dan dienen als administratiekost

-

bij een interne verhuis in de sociale huisvestingssector moet voor de nieuwe woongelegenheid een waarborg worden betaald terwijl de eerste nog niet is terugbetaald; dat is voor heel wat mensen niet te betalen.

3. de energiekosten: -

in huurwoningen zijn er veel verouderde installaties en apparaten en een gebrekkig isolatie, en die jagen de energiefactuur de hoogte in

-

mensen kiezen soms bewust voor een kleinere woning omdat dan minder ruimte te verwarmen valt

-

de overheidsmaatregelen in verband met energie (oa. het energieprestatiecertificaat of de REG-premies) schieten dikwijls hun doel voorbij.


64

4. prijs-kwaliteitsverhouding: -

de bevraagden geven aan dat de staat van de woningen zou moeten meetellen in de huurprijsberekening. Een pleidooi dus voor een prijs-kwaliteitkoppeling

5. de prijsstijgingen na renovatie: -

huurders durven zich niet verzetten tegen prijsstijgingen na renovatie uit schrik om uit hun huis gezet te worden. Niettemin dwingt de prijsstijging hen soms om te verhuizen naar een goedkopere woning

-

over de noodzaak en de financiële consequenties van renovaties in de sociale huisvesting worden bewoners te weinig geïnformeerd

De betaalbaarheid van het wonen en de misverstanden en misbruiken die daaraan gerelateerd zijn vragen structurele ingrepen zowel op het lokale en het bovenlokale niveau als op het niveau van de betrokken actoren. Er is vooreerst het probleem van het aanbod van betaalbare huurwoningen. De regio telt net als de rest van de provincie en Vlaanderen een tekort aan sociale woningen. Het sociaal objectief dat is gesteld in het kader van het Grond- en Pandendecreet is een dwingende beleidsmaatregel die het aantal sociale woningen in de komende tien jaar zal opdrijven, maar overleg daarover en opvolging ervan is aangewezen op het niveau van de regio. Voor de hele regio zou het sociaal objectief het aanbod van sociale huurwoningen tegen 2020 verhogen met 1.986 wooneenheden. We willen er hier op wijzen dat niet alleen het aantal maar ook het soort woningen dat wordt bijgebouwd belangrijk is; in dat verband is een wachtlijstanalyse en –interpretatie en onderlinge afstemming tussen gemeenten belangrijk. Ook weloverwogen gemeentelijke afwijkingen op de normale toewijzingsregels kunnen aangewezen zijn. De gewijzigde gezinssituatie heeft immers een grote impact op de woonmarkt. Door de steeds kleiner wordende gezinnen en steeds ouder wordende bevolking is er nood aan woningen die inspelen op deze trends. Het aanbod betaalbare huurwoningen op de private woningmarkt is al even nijpend. Om hieraan tegemoet te komen zijn stimuli nodig zowel om het aantal huurwoningen uit te breiden als om ze betaalbaar te maken. Hiervoor is overheidsingrijpen noodzakelijk. We denken hierbij in de eerste plaats aan een uitbreiding van de huursubsidie, maar er zijn ook andere mogelijkheden zoals een verhuursubsidie of andere aanmoedigingen van eigenaars-verhuurders, een uitbreiding van het aanbod SVK-woningen en systemen om een redelijke prijs-kwaliteitverhouding te realiseren. Op dit vlak wordt vooral veel verwacht van de Vlaamse overheid, maar ook lokale besturen kunnen hierin een rol spelen. We herinneren er hier aan dat in de regio nog 6 van de 17 gemeenten niet zijn aangesloten bij een erkend en gesubsidieerd regionaal sociaal verhuurkantoor. Omdat het tekort aan betaalbare huurwoningen zo groot is, kan zeker ook nagedacht worden over alternatieve woonvormen zoals ‘solidair wonen’ (cfr. het initiatief in de Truweelstraat in SintNiklaas) of koopformules voor maatschappelijk zwakkeren (cfr. gebouw “L’Espoir” in de Finstraat Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

65

in Molenbeek: http://espoirmolenbeek.blogspot.com). Ook hierin kan regionaal een initiatief worden genomen. Daarnaast zijn er de additionele kosten voor huurders zoals huurwaarborg en energiekosten. De problematiek van de huurwaarborg is er zowel een van betaalbaarheid als van discriminatie. Heel wat kwetsbare huurders slagen er niet in om bij de eerste huur ook 2 of 3 maand huurwaarborg te betalen. Daarom is het nodig dat alternatieven worden uitgewerkt om die huurwaarborg voor hen betaalbaar te maken. Een centraal huurwaarborgfonds staat hoog op het verlanglijstje, maar intussen kan er lokaal werk gemaakt worden van vergelijkbare systemen (cfr. Het huurwaarborgfonds van de stad Sint-Niklaas) of van een sensibilisering van eigenaars om reeds bestaande alternatieven aanvaardbaar te maken. De mechanismen die bepaalde eigenaars en immobiliënkantoren hebben uitgewerkt om een verlaging van de waarborg te compenseren (excessieve administratiekosten of kosten voor een plaatsbeschrijving) moeten bestreden worden. Ook in de sociale huisvestingssector moeten afspraken worden gemaakt om de kost van de waarborg voor kwetsbare huurders verteerbaar te maken. De kosten voor energie zijn een vaak onderschatte woonkost; in de sociale huisvestingssector ligt de energiekost dikwijls zelfs hoger dan de huurkost. Bewust, maar vaker nog onbewust, roepen energiebesparingsmaatregelen niettemin bij heel wat kwetsbare bewoners weerstand op. Enkele van de voornaamste weerstanden zijn het ontbreken van kennis over energiebesparing en steunmaatregelen van de overheid, onvoldoende middelen om te (pre)financieren, de administratieve rompslomp, de overlast als gevolg van uit te voeren werken of het nog niet versleten zijn van apparatuur. Specifiek voor de huursector is er bovendien het feit dat huurders niet investeren in energiebesparende maatregelen omdat ze geen eigenaar zijn van hun woning; terwijl eigenaars niet investeren in energiebesparende maatregelen omdat ze geen baat hebben bij de lagere energiefacturen die er het gevolg van zijn. Een overheid die haar ambitieuze doelstellingen op het vlak van energiebesparing wil waarmaken zal een beleid dienen te ontwikkelen dat elk van deze weerstanden helpt slopen. Parallel daarmee dient alles in het werk te worden gesteld om een vergroot bewustzijn te creëren over de invloed van het eigen gedrag op het totale energieverbruik. In een visietekst op energie en woonkwaliteit heeft de sector Samenlevingsopbouw in samenwerking met VOB en BBL een aantal beleidsaanbevelingen geformuleerd waarop in de regio Waas en Dender kan worden verder gewerkt. Het betreft onder meer het opzetten van een grootschalig woonvernieuwingsprogramma, het activeren van het EPC (energieprestatiecertficaat), het FRGE (Fonds ter Reductie van de Globale Energiekost) en de energiescans evenals de oprichting van energieloketten. De uitgebreide tekst is te vinden op www.samenlevingsopbouw.be

onder

‘sector

samenlevingsopbouw’

en

daarbinnen

op

‘samenwerking in de sector’.


66

4.2 Woonkwaliteit Doelgroep Naast betaalbaarheid, kwam woonkwaliteit in de gesprekken met de doelgroep erg veel aan bod. Zoals uit het voorgaande ook bleek zijn kwaliteit en betaalbaarheid vaak nauw met elkaar verweven. Ik woon in een tijdelijke woning van het OCMW. De woning is te klein voor mijn ziekenhuisbed. Ik kan er bijna niet meer rond lopen. Ik heb ook maar enkel glas. Het regent onder de deur en er zijn veel vochtplekken en het OCMW doet er niets aan. Ik heb ook geen verwarming en de WC zit altijd verstopt doordat de afvoerbuizen een te kleine maat hebben.

Heel wat bevraagden leven in een woning van lage kwaliteit. We maken hier een bundeling van de opmerkingen die ze tijdens de doelgroepenbevraging gaven. We beginnen met de structurele gebreken van de woning en gaan vervolgens in op de uitrusting van de woning. Daarna staan we stil bij een aantal bekommernissen van bewoners met betrekking tot onderhoud, veiligheid en levenskwaliteit om te eindigen met de link tussen kwaliteit en gezondheid. Op structureel vlak lijken er zowel naar grootte als naar bouwfysische kwaliteit van de woningen grote problemen te zijn. Veel doelgroepleden zeggen dat hun huis te klein is, met te weinig kamers. Hoewel kleine huizen gemakkelijker te onderhouden en te verwarmen zijn, geeft een te kleine woning leefbaarheidproblemen met de gezinsleden. Sommige woningen zijn ook onlogisch of niet functioneel ingericht, waardoor de woning niet optimaal gebruikt kan worden. Grote woningen zijn met andere woorden zeker aangewezen voor gezinnen met kinderen, terwijl deze zeer moeilijk te vinden zijn. (Cf 5.8 Grote gezinnen). Grote woningen kunnen ook, eens de kinderen uit huis zijn, te groot en ongezellig worden. Bewoners zouden aangemoedigd moeten worden om te verhuizen naar een meer praktische woning zodat de grote huizen ter beschikking komen van nieuwe grote gezinnen. Ik woonde met mijn zes kinderen in een woning van vijf kamers. Althans, de zolderkamer zou worden aangepast tot een slaapkamer. Ze hadden beloofd daar een velux-raam te steken en het dak te isoleren. Ze zijn op die belofte teruggekomen en willen de zolderkamer niet meer renoveren. Nu moeten wij verhuizen omdat we de zolder niet kunnen gebruiken en we verder niet genoeg kamers hebben om aan de voorwaarden van Eigen Dak te voldoen.


67

In heel wat huizen hebben de bewoners last van schimmel, vocht en geurhinder. Andere huizen zijn oud en versleten, wat ze moeilijk te onderhouden maken. In mijn straat werden nieuwe rioleringen geplaatst, waardoor het grondwater nu richting huizen stroomt. Er moet dus eigenlijk opgespoten worden om het vocht in de huizen tegen te houden, maar de eigenaar doet dit niet. Hij doet enkel het hoogstnodige en datgene waar veel over geklaagd wordt. Ook speciaal isolatiepapier helpt niet.

Verder wordt ook de meestal gebrekkige thermische isolatie aangeklaagd. Dit brengt huizenhoge energiekosten met zich mee. Veel huizen hebben volgens de doelgroep kieren, spleten en gaten. Ik heb wel een groot huis, maar twee kamers achterin kan ik niet gebruiken omdat ze niet geïsoleerd zijn. Het is -10 graden in de winter en 40 graden in de zomer.

De veelal gebrekkige geluidsisolatie veroorzaakt dan weer lawaaihinder, waardoor vaak problemen met de buren ontstaan (Cf 4.4 Woonomgeving). . Een veel gehoorde klacht is ook dat de huiseigenaar meestal niets doet aan de tekorten van een woning. Gevraagde aanpassingen of reparaties blijven soms heel lang uit, worden uitgesteld of gebeuren gebrekkig: tegen een minimale kost en niet duurzaam. Er zijn dan ook heel wat reparaties waarvoor de huurder zelf moet opdraaien. Ik woon in een woning dicht bij de markt. Naast mijn huis is een wegeltje als shortcut naar de markt. Een aantal weken geleden, na een zware storm, merkte ik dat mijn huis scheurt. Ik heb de afgelopen weken meermaals per week naar de huisbaas gebeld of geschreven met de vraag daar iets aan te doen. Vorige vrijdag merkte ik dat ik mijn poort niet meer kon openen en deze helemaal scheef gezakt is. Ik vreesde dat mijn huis zou instorten of op voorbijgangers in het wegeltje terecht zou komen. Ik heb naar de politie gebeld, die onmiddellijk ter plaatse kwam. Zij hebben op hun beurt de huisbaas gebeld, die na een uurtje ter plaatse was. Toch was de politie onthutst over de staat van het huis. Zo kon men door een gat in de muur in het huis van de buren binnen kijken. Ondertussen is de zoon van de huisbaas de zaak aan het herstellen. Maar volgens mij is dat veel prutswerk, zeker omdat hij dit alleen moet doen, en het is maar een zeer tijdelijke oplossing

Veel van de meest kwetsbaren worden dan ook slachtoffer van huisjesmelkerij. Mensen zonder wettig verblijfsstatuut, (ex-)gedetineerden en (ex-)psychiatrische patiënten hebben soms geen enkel alternatief dan het huren van een dure woning met minimale kwaliteit. Zij kunnen door selectie op de gewone markt en vanwege de immokantoren, nergens anders terecht. Uit angst om uit het huis gezet te worden, maar ook uit schrik voor de huisbaas durven ze meestal niet te klagen over de defecten en slechte kwaliteit. Ze kunnen niets beginnen tegen dit probleem. Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

68

Wanneer ze dit wel gaan melden aan het gemeentehuis, gebeurt er ofwel niets ofwel komt er een inspectie. Wanneer deze inspectie de woning onbewoonbaar verklaart, komt dat gezin op straat terecht. Op die manier worden ze opnieuw prooi voor huisjesmelkers en klagen ze hun situatie niet meer aan. Laatst is het plafond naar beneden gevallen, op het bed van mijn zoon. Dat is super gevaarlijk. Wij hebben de patron opgebeld, maar dan was er ruzie met de patron. We moesten met hem praten. We hadden een afspraak, maar ik ben niet naar die afspraak gegaan. Ik ben bang van hem. Er is echt van alles kapot. Er waren problemen met het water en met de douche: dat hebben we zelf moeten herstellen. De hal van het appartement staat vol vuilnis van de huisbaas. Het keukenkastje is naar beneden gevallen, maar ik was echt voorzichtig: het was echt gewoon kapot. Het was niet mijn schuld. Het is een Koerdische huisbaas. Er zijn andere stukken van het plafond die ook kapot zijn, maar de huisbaas zegt dat het niet naar beneden zal komen. Wat moet ik doen?

Wanneer er dan wel de noodzakelijke en grondige renovaties uitgevoerd worden, gaat de huurprijs vaak zo veel omhoog dat de bewoners niet langer in staat zijn deze te betalen en gedwongen worden te verhuizen naar een goedkopere woning van lagere kwaliteit. Het is ook duidelijk dat de huurders niet altijd goed geïnformeerd zijn over wie welke kosten moet betalen. Verscheidene respondenten getuigen dat hun sociale woningen nog van lage kwaliteit zijn. Ze zijn niet altijd functioneel ingericht, vertonen allerlei gebreken en slijtage en zijn soms al volledig uitgeleefd. De woningen zijn ook niet altijd energiezuinig. De doelgroep zegt dat zij erg lang moeten

wachten

op

minimale

aanpassingen

aan

de

woning,

zelfs

als

het

om

veiligheidsmaatregelen gaat. Zo duurt het bijvoorbeeld lang voordat zij de goedkeuring krijgen om rekjes voor de trappen te installeren in een woning waar kleine kinderen wonen. Er zijn ook sociale woningen van zeer lage kwaliteit. Na een verhuis uit een sociale woning, staat die woning soms erg lang leeg. Men wijt dit dan aan renovatie, maar meestal gebeurt er volgens de doelgroep weinig in deze woningen. Niet enkel huurders kennen deze problemen. Ook eigenaar-bewoners hebben niet altijd genoeg geld om nodige de renovaties en reparaties te bekostigen. Bovendien weten ze vaak niet waar of bij wie ze kunnen aankloppen voor een antwoord op hun vragen( Cf 4.4.3 Toegankelijkheid van de maatschappelijke dienstverlening). Ik heb dus een nieuwbouwwoning gekocht bij Bostoen en daar is echt van alles mis mee! Zo kon ik mijn deur niet sluiten en toen kwamen ze kijken en zeiden ze: “maar mevrouw het is gewoon een vijs die je moet vastdraaien”. Dan voel ik me zo dom hé, dat ik dat niet wist. Maar als ze dan weg zijn en ik zelf kijk, vind ik die vijs niet. Dus heb ik een vriend opgebeld (want ik ben alleen, ik weet niet veel van die dingen) en die keek naar het slot en zei dat het volledig kapot was en dat het niets Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

69

met een vijs te maken heeft. Het lijstje is oneindig: er zijn krassen in het raam, de muren zijn volledig in strepen, de oprit is veel te smal, de buizen liggen te hoog waardoor de vloer naar omhoog komt, het bezetwerk is slecht gedaan, de plons springen etc. Het is echt verschrikkelijk. Bij de buren zijn er ook wel problemen, maar niet zoveel als bij mij. Ik was de laatste die een huis kocht, misschien daarom dat er meer problemen zijn, dat het vlug vlug afgewerkt werd.

Over de uitrusting van de woning zijn er ook heel wat klachten. De huizen en de aanwezige apparaten zijn, volgens de doelgroep, verouderd, wat opnieuw hoge energierekeningen en veel defecten oplevert. Met betrekking tot de elektriciteit wordt gezegd dat veel huizen geen aarding hebben, dat de kabels open en bloot liggen en soms zelfs geoxideerd zijn. Zelfs in nieuwbouwhuizen hangen de schakelaar en stopcontacten na heel korte tijd uit de muur. In veel huizen regent het ook binnen. Dit vergroot het gevaar op kortsluiting. Enkele deelnemers vertellen dat zij regelmatig een brandgeur waarnemen in huis of dat ze ‘magische’ lichten hebben die ongewild aan en uit gaan. Ik woon in een huis met heel oude zekeringen. We hebben één circuit, met zes zekeringen. De hoofdschakelaar kunnen we niet zelf weer aanzetten. Deze zit in een verzegelde kast. We moeten telkens een elektricien laten komen om dit terug aan te sluiten en te verzegelen, op eigen kosten (€ 80 per keer). Ook moeten we de zekeringen, als die zijn doorgeslagen met een ijzerdraadje kortsluiten. We kunnen dan ook niet veel toestellen tegelijk aansteken en bv. geen elektrisch fornuis aansluiten. De afwasmachine kan enkel ’s nachts aanstaan, want dan mag er geen enkel ander toestel werken, zelfs geen leeslamp.

Er zijn nog steeds verschillende gezinnen die melden dat zij geen warm water hebben. Voor een bad of de afwas verwarmen zij het water manueel. De leidingen van zowel het water als de verwarming zijn ook vaak van goedkope materialen. Die zijn minder degelijk, vertonen gemakkelijker defecten en zijn minder gemakkelijk te herstellen. Enkelen zeggen dat zij niet bij hun hoofdkraan of hoofdschakelaar kunnen. Deze is dan geplaatst bij de buren. In geval van problemen kunnen ze dus het water of de elektriciteit niet uitschakelen. Mijn vorig huis was echt zeer slecht. Er was geen warm water: we moesten water opwarmen op het fornuis om de kinderen te wassen. Er was geen verwarming; er waren muizen, kakkerlakken, de trap was super gevaarlijk. Het stonk ook; het rook er altijd verbrand van de elektriciteit, de kabels lagen allemaal bloot.

Uit dit citaat blijkt dat sommigen dus zelfs niet overal verwarming hebben. Wat betreft de boiler en de verwarming zeggen veel deelnemers dat deze niet regelmatig gecontroleerd worden. Als de verwarmingsketel of de boiler in slechte staat is, doet de huisbaas daar meestal niets aan. Het Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

70

is dan aan de huurder om dit probleem op te lossen. Veel mensen ervaren problemen om de verwarmingsketel aan te zetten of durven de waakvlam tijdens de zomer niet uit te schakelen omdat ze vrezen de ketel niet meer aan te krijgen. Dit brengt hoge energierekeningen met zich mee. Nog erger is wanneer mensen proberen de ketel manueel, met behulp van een lucifer of aansteker, aan te steken. Mijn Bulex is kapot en omdat dat een vast element is, moest de huisbaas dat eigenlijk betalen, maar hij is hierin niet tussengekomen. Ik heb de Bulex dan laten vernieuwen en de oude teruggeplaatst voor de volgende huurder met de mededeling dat die kapot was en een gevaar vormde.

Naast de structurele en comfortaspecten wezen de bevraagde bewoners ook op een aantal elementen met betrekking tot onderhoud, veiligheid en levenskwaliteit. We hoorden bijvoorbeeld nogal wat klachten en aanbevelingen met betrekking tot het onderhoud van de woning. Zo gaf men aan dat balatum gemakkelijker te onderhouden is dan tapijten en zouden de muren in het bezetwerk mogen gelaten worden. Wanneer een muur geverfd is, is hij immers heel wat gemakkelijker te onderhouden. Een huis zou goed onderhouden en leefbaar moeten zijn vooraleer de huurder erin trekt. Maar al te vaak gebeurt het nu nog dat het puin van vorige renovaties nog achterblijft in de woningen. Over het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes wordt ook heel wat gezegd. Hoewel hiervoor een bedrag in de huurprijs is verrekend, gebeurt dit volgens de doelgroep niet regelmatig. Sommigen hebben schrik voor brand. Niet goed functionerende apparaten en onvoldoende veiligheidsmaatregelen versterken dit gevoel. Bovendien denken bewoners van flatgebouwen dat ze, wanneer het zou branden, niet weg zullen kunnen, bijvoorbeeld omdat de enige uitweg door het appartementgebouw is. Iemand stelt dat de plaatsing van een brandblusser veruit onvoldoende is en dat een brandoefening, ongeacht de kost, hem enige zekerheid zou geven. Maar ook andere aspecten van veiligheid baren sommigen zorgen. Ik woon op de hoogste verdieping, waar ik het terras deel met verschillende mensen. Dit heeft als gevolg dat iedereen erop kan. Er komt regelmatig een bende van vijf à zes mensen. Hier ben ik erg bang van. Een oplossing zou zijn dat de terrasdeur op slot kan, maar dat kan niet, omwille van de brandveiligheid. Eigenlijk is een brandtrap nodig, want als het in het gebouw brandt, dan kan iedereen die op het dak woont, niet weg. Ook de brandblussers staan in de gang onder de dakstudio’s, waardoor het moeilijk wordt ze te bereiken, als het brandt. Op een appartement voel je je nooit veilig.


71

Een tuin is volgens de doelgroep een belangrijk aspect van een kwaliteitsvolle woning. Deze is belangrijk voor het onderhouden van sociale contacten, om de kinderen te laten buiten spelen en om huisdieren te houden. Een nadeel ervan is het onderhoud. Niet iedereen is in staat dit goed te doen. Vaak wordt er in de tuinen puin en bouwafval achtergelaten. Het opruimen en wegbrengen hiervan is dikwijls een probleem. Niet alle doelgroepleden bezitten immers een auto om dit afval naar het containerpark te brengen. Bij iemand werd alle puin van haar renovatie en van de renovatie van het dak van het huis van de buren bij haar in de tuin gedumpt. Daardoor kan ze haar gras nu niet afrijden, maar ze kan ook niet naar het containerpark met het puin, want ze heeft geen auto.

Voor de doelgroep is het (mogen) houden van een huisdier erg belangrijk. Ze stellen immers dat een huis zonder een dier een dood huis is. Toch wordt dit door de eigenaars bijna nooit toegestaan. Ondanks dit verbod hebben de meeste huurders één of meerdere huisdieren. Door verschillende mensen wordt ook de link tussen woonkwaliteit en gezondheid gelegd. Ze ervaren soms lichamelijke klachten door de slechte staat van hun woning. Zo schrijft de doelgroep reumatische pijnen en astma toe aan de vochtige huizen. Naast deze lichamelijke klachten zeggen enkelen dat ze ook geestelijk onder hun woonsituatie lijden. Ze zijn op; geven de strijd op; verliezen alle hoop; lijden aan slapeloosheid, … Ze besluiten dat goedkoop wonen ongezond is. Hun woning geeft hen ook geen gevoel van veiligheid en geborgenheid.

Actoren Op de concrete woonkwaliteit, de tekorten van woningen, etc. werd tijdens de actorenbevraging niet dieper ingegaan. Alle actoren zijn het erover eens dat sommige huizen oud en versleten zijn. Ze hebben dan ook dringend nood aan renovatie. Daardoor zijn ze moeilijk te onderhouden en komen de bewoners in de problemen. Toch worden deze woningen vaak niet afgekeurd door de Vlaamse overheid. Zij keurt namelijk enkel af als er een gezondheidsgevaar is. De organisaties en diensten stellen dat (oudere) eigenaars-bewoners er niet meer in slagen om hun woningen te onderhouden en te renoveren. Enerzijds door de financiële kost, maar ook omdat ze dit niet zien zitten. Daardoor wonen heel wat oudere eigenaars in woningen van zeer lage kwaliteit.


72

Uit de literatuur Volgens de Vlaamse Wooncode heeft iedereen recht op menswaardig wonen, wat eveneens inhoudt dat de woning van een zekere kwaliteit moet zijn en een bepaald basiscomfort moet hebben. De literatuurstudie toonde aan dat in 2005 93,4% van de Vlaamse woningen van goede kwaliteit is en dat het aantal woningen van goede kwaliteit in de laatste decennia enkel maar is toegenomen. Het percentage woningen van slechte kwaliteit bedraagt in 2005 1,0%. 9,2% van de bewoners die via de Woonsurvey (2005) werden bevraagd, omschrijft de staat van zijn woning echter als slecht tot zeer slecht. De subjectieve mening van bewoners zorgt dus voor een hoger percentage woningen van slechte kwaliteit dan een objectieve inspectie. Dit komt ten eerste omdat bij de bevraging van de bewoners ook inwendige gebreken (en niet enkel uitwendige, zichtbare gebreken) in rekening werden genomen. Ten tweede is de objectieve en subjectieve beoordeling van wat onder een ‘ernstig gebrek’ valt en een grote herstelling vraagt, vaak verschillend. Het cijfermateriaal bevestigt dat de kwaliteit van woningen bij huurders lager is dan bij eigenaars en dat oudere woningen vaak van lagere kwaliteit zijn. Het grootste aantal oude woningen (voor 1945 gebouwd) zijn terug te vinden in de gemeenten Wetteren (22%), Kruibeke, Laarne en Lebbeke (21%). Over leegstand en verkrotting bestaat geen objectief cijfermateriaal. Wanneer gekeken wordt naar het comfort in woningen (aanwezigheid van comfortkenmerken zoals sanitair, centrale verwarming, aantal vertrekken, grootte, etc. en de noodzaak aan herstellingen) blijkt dat er steeds minder woningen zijn met een ontoereikende basiskwaliteit. Net als bij de (uitwendige) bouwfysische kwaliteit blijkt de stijging van het comfort in woningen een gestage evolutie door te maken in de voorbije decennia. Dit zou te maken hebben met het feit dat meer mensen een woning kopen in plaats van een woning te bouwen. Het kopen van een woning gaat vaak gepaard met een grondige verbouwing, waardoor de kwaliteit en het comfort in het woningbestand verbetert. De verschillen tussen eigenaars en huurders zijn wat betreft comfort nog meer uitgesproken dan de verschillen in de (uitwendige) bouwfysische kwaliteit. Verschillen tussen eigenaars en huurders situeren zich dus meer aan de binnenkant dan aan de buitenkant van de woningen, hoewel huurders ook kritischer blijken te zijn over kwaliteit en comfort dan eigenaars en dit ook bijdraagt tot het verschil. Hoewel cijfers aantonen dat er een duidelijke verbetering is van de kwaliteit en het comfort van de Vlaamse woningen, blijven er grote verschillen bestaan. Kwaliteits- en comfortproblemen blijken vooral geconcentreerd te zijn in de huursector. Wanneer bovendien een onderscheid gemaakt wordt tussen de kwaliteit bij private en sociale huurders, wordt duidelijk dat de lagere kwaliteit in de huursector bijna uitsluitend toe te schrijven is aan de slechte resultaten van private huurwoningen. Sociale huurwoningen zijn doorgaans van goede kwaliteit, zelfs beter dan eigendomswoningen.


73

Daarnaast zijn er ook grote provinciale en gemeentelijke verschillen. Gegevens over het comfort van woningen op gemeentelijk niveau dateren van de sociaaleconomische enquête uit 2001. Daaruit blijkt dat ongeveer de helft van de woningen in het arrondissement Sint-Niklaas (48%) en Dendermonde (46%) een groot comfortniveau heeft. 5% van de woningen in het arr. Sint-Niklaas en 6% van de woningen in het arr. Dendermonde hebben geen klein comfort (geen badkamer en toilet). Het grootste aantal woningen zonder klein comfort is terug te vinden in Hamme en Lebbeke (7%), Beveren telt het laagste aantal woningen zonder klein comfort (4%). Onderzoek van de Universiteit Antwerpen (Driessens en Lauwers, 1998) bevestigt dat minderwaardige huisvesting het armoederisico verhoogt. Erbarmelijke woonomstandigheden zorgen immers ook op andere levensdomeinen voor allerlei moeilijkheden: extra financiële kosten (energierekeningen, extra dokterskosten, etc.), gezondheidsproblemen en psychosociale moeilijkheden (constante zorgen, spanningen, etc).

Conclusie Het tekort aan huurwoningen zorgt ervoor dat nog heel wat woningen van slechte kwaliteit op de markt blijven. De problemen die door doelgroep en actoren worden genoemd hebben zowel betrekking op structurele gebreken als op tekorten op het niveau van de uitrusting van de woning, met repercussies op onderhoud, veiligheid en gezondheid in de woningen. We vatten hieronder puntsgewijs de belangrijkste opmerkingen van doelgroep en actoren samen en proberen er eerste conclusies voor het vervolgproject aan te koppelen. 1. structurele gebreken: -

in Vlaanderen omschrijft bijna 10% van bewoners de staat van de eigen woning als slecht tot zeer slecht

-

de oudste woningen in de regio bevinden zich in Wetteren (22%), Kruibeke, Laarne en Lebbeke (21%) – cijfers 2005

-

heel wat woningen zijn te klein of weinig functioneel voor de gezinnen die er in wonen

-

woningen voor grote gezinnen zijn moeilijk te vinden en dat terwijl er heel wat grotere woningen nog verder worden bewoond door gezinnen waarvan de kinderen inmiddels het huis uit zijn

-

heel wat woningen zijn vochtig met schimmel en geurhinder tot gevolg

-

woningen zijn doorgaans slecht geïsoleerd wat zowel hoge energierekeningen als geluidshinder met zich meebrengt

-

eigenaars voldoen heel dikwijls niet aan hun onderhouds- en renovatieplicht en veelal worden herstellingen lang uitgesteld en zijn ze weinig duurzaam; worden er wel grondige Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

74

renovatiewerken doorgevoerd dan volgt doorgaans een huurprijsverhoging die de meest kwetsbaren niet aan kunnen -

premies zoals de verbeterings- en aanpassingspremie en de renovatiepremie houden in dat men eerst zelf de kosten moet betalen voor men een deel van het geld terugkrijgt. Dit houdt mensen soms tegen de nodige aanpassingen te doen.

-

het fenomeen ‘huisjesmelker’ is ook in de regio Waas en Dender niet onbekend

-

mensen die slecht gehuisvest zijn hebben schrik voor een onbewoonbaarverklaring van hun woning want dan dreigt uithuiszetting en de zoektocht naar een even slechte of duurdere woning

-

er is een groot gebrek aan informatie over de verantwoordelijkheid van huurder en verhuurder met betrekking tot onderhoud en renovatie en de kosten daarvan

-

ook in de sociale huisvestingssector zijn er klachten over structurele en energetische kwaliteit, renovatie en onderhoud en soms lange leegstand voor renovatie

-

eigenaars-bewoners getuigen over gebreken aan koopwoningen en over machteloosheid tegenover bouwpromotoren, maar ook over gebrek aan toegankelijke informatie en dienstverlening

-

(oudere) eigenaars-bewoners slagen er - om financiële redenen of omdat ze het niet meer zien zitten - dikwijls niet meer in hun woning te onderhouden en te renoveren. Daardoor wonen heel wat oudere eigenaars in woningen van lage kwaliteit.

2. gebrekkige uitrusting van de woning: -

5% / 6% van de woningen in het arrondissement Sint-Niklaas/Dendermonde heeft geen klein comfort; Hamme en Lebbeke tellen met 7% het hoogste percentage – cijfers 2001

-

verouderde apparaten zorgen voor onveilige toestanden en defecten

-

er

wordt

veel

geklaagd

over

onveilige

elektriciteit

in

woningen,

zelfs

in

nieuwbouwwoningen. De vochtinsijpeling in sommige woningen verhoogt er het gevaar op kortsluiting en elektrocutie -

heel wat huisgezinnen hebben nog geen warm water in huis

-

leidingen van zowel water als elektriciteit zijn dikwijls ondermaats met gevaar op defecten. Toestellen worden ook te weinig gecontroleerd

-

veel mensen blijken ook niet overweg te kunnen met hun toestellen; te weinig informatie of inzicht


75

3. onderhoud, veiligheid, gezondheid, levenskwaliteit: -

bevraagde doelgroepleden geven vanuit hun woonervaring heel wat nuttige tips met betrekking tot onderhoud van de woning

-

dikwijls worden woningen verhuurd waar nog veel puin en vuil van de vorige huurder is achtergebleven

-

onderhoud van gemeenschappelijke delen laat dikwijls te wensen over ook al wordt daarvoor betaald

-

velen wijzen op brandgevaar ten gevolge van slecht werkende apparaten en op onvoldoende brandblussers en veiligheidsmaatregelen, bijvoorbeeld in flatgebouwen

-

slechte woningen zorgen voor gezondheidsproblemen zoals reuma of astma, maar ook psychisch (slapeloosheid, alle hoop verliezen, ..)

-

slechte woningen geven bewoners geen gevoel van veiligheid en geborgenheid

-

een tuin vindt men belangrijk, maar die moet dan ook onderhouden worden – wat niet iedereen even goed (kan) doen. Puin en afval ruimen is voor veel mensen trouwens een probleem omdat ze geen vervoer hebben naar een containerpark

-

voor veel mensen is een huisdier erg belangrijk maar heel wat eigenaars laten dit niet toe.

Zolang het aanbod goede en betaalbare woningen niet drastisch verhoogt, blijven de slechte woningen ook op de markt. Dit is ontoelaatbaar en vraagt daarom zowel lokaal als bovenlokaal om dringende maatregelen in overleg tussen actoren en betrokkenen. Gemeentebesturen krijgen in de Vlaamse Wooncode de belangrijke rol van regisseur van het lokaal woonbeleid toegespeeld. Een belangrijk element daarin is de kwaliteitsbewaking van de woningen op hun grondgebied. De Vlaamse Wooncode en andere Vlaamse regelgeving reiken de gemeentebesturen ook een aantal instrumenten aan om deze taak naar behoren te vervullen. We denken daarbij aan de maatregelen met betrekking tot ongeschikt-, onbewoonbaar- en overbewoonverklaring, maar we onthouden uit de verhalen van bewoners dat dit moet gepaard gaan met flankerende maatregelen die betaalbaar wonen voor de bewoner garanderen. Een gemeentebestuur zou ter zake een zeer gericht beleid kunnen voeren door een stuk patrimonium ter beschikking te houden voor mensen die uit een dergelijke woning worden verdreven. Een gemeentebestuur en andere woonactoren kunnen ook actief gebruik maken van andere kwaliteitsmaatregelen zoals beheersrecht, voorkooprecht en conformiteitsattestering. Dit kunnen elementen zijn van een (gemeentelijke of intergemeentelijk) gronden pandenbeleid dat ook actief en planmatig inzet op het aanspreken van onbebouwde percelen en leegstaande en verkrotte woningen en panden. We lezen in de verhalen van doelgroep en actoren ook heel wat klachten over onderhoud en renovatie van woningen. Kwade wil soms, maar dikwijls ook gebrek aan informatie over rechten en plichten bij onderhoud en renovatie en de mogelijkheden op overheidstegemoetkoming. Daarom is controle door de (gemeentelijke) overheid zeker noodzakelijk, maar daarnaast ook een Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

76

goede en toegankelijke informatieverstrekking over de bestaande (Vlaamse, provinciale en gemeentelijke) premies. Gemeentebesturen kunnen hier een zeer actieve rol spelen door eigenaars aan te schrijven met het aanbod van premies en de dreiging van heffingen. In dit verband kan het aangewezen zijn dat gemeentebesturen eigen tegemoetkomingen bieden op maat van de nood in de eigen gemeente en aanvullend op het bestaande aanbod. We herinneren hier bijvoorbeeld aan de vaststelling dat huurders niet de financiële mogelijkheden of vaardigheden of de hebben om noodzakelijke kleine herstellingen uit te voeren of te laten uitvoeren. Ook de sociale huisvestingssector ontsnapt niet aan de kritiek op bedenkelijke kwaliteit, leegstand, nood aan renovatie en onderhoud en duidelijke communicatie daarover. Daarom is het voor sociale huisvestingsmaatschappijen belangrijk om te beschikken over een transparante en goed gecommuniceerde onderhouds- en renovatieplanning en duidelijkheid over rechten en plichten van huurder en verhuurder – een inspirerend voorbeeld wordt geboden door een recent zakboekje voor huurders van de Meetjeslandse Bouwmaatschappij voor Volkswoningen waarin naast onderhoudstips ook duidelijke afspraken zijn opgenomen over de onderhoudsplicht voor huurder en verhuurder (dergelijke zakboekjes bestaan al een tijdje voor West-Vlaamse sociale huurders). De verhalen van bevraagde bewoners leren ons trouwens dat zij vanuit hun woonervaring tal van onderhoudstips kunnen geven aan huisvestingsmaatschappijen en andere verhuurders – het is daarom belangrijk dat de ervaringsdeskundigheid van bewoners wordt meegenomen in te nemen maatregelen en uit te stippelen beleid. We zouden zo nog een tijdje kunnen doorgaan met het opsommen van maatregelen die kunnen worden genomen om de situatie van mensen aan de onderkant van de woonmarkt te verbeteren, maar geen van deze maatregelen is efficiënt als hij niet ruimer gekaderd is en is ontstaan in dialoog. Daarom pleiten we voor de uitwerking van een lokaal woonbeleidsplan en het opzetten van een breed lokaal woonoverleg in elk van de gemeenten van de regio Waas en Dender. Vijf gemeenten van de regio hebben zich al verenigd in twee intergemeentelijke projecten lokaal woonbeleid, te weten Woonplus (de gemeenten Wetteren, Wichelen en Laarne) en de Intergemeentelijke Samenwerking Wonen Zele-Berlare. Ze ontvangen voor deze samenwerking een belangrijke Vlaamse subsidiëring en verbinden zich ertoe om een beleidsvisie op wonen uit te werken, lokaal woonoverleg te organiseren en aan hun bewoners basisinformatie over wonen aan te bieden. We pleiten ervoor dat ook de andere gemeenten van de regio een dergelijke samenwerking overwegen en in hun dossier nadrukkelijk de belangen van de mensen aan de onderkant van de woonmarkt te behartigen. Mede daarom dringen we erop aan dat het lokaal woonoverleg een breed overlegplatform zou zijn waarin naast beleids- en woonactoren ook welzijnsactoren en mensen uit de doelgroep een stem hebben. Het zal inmiddels duidelijk zijn dat de grootste problemen op de woningmarkt zich situeren op de private huurmarkt, waar slechte woningen aan verhoudingsgewijs hoge prijzen worden verhuurd, Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

77

maar het moet gezegd dat ook (vooral oudere) eigenaren-bewoners in soms erbarmelijke toestanden wonen, wat gepast beleid vraagt (d.i. meer dan een renovatie- of aanpassingspremie uitschrijven). Nog in verband met wonen van ouderen werd in de bevraging gewezen op de soms te grote woningen waar ouderen blijven wonen. Een aanmoediging om in meer aangepaste woningen te gaan wonen kan zowel voor de ouderen als voor jongere gezinnen die er hun plaats kunnen innemen voor een oplossing van hun probleem zorgen. Overigens kan in het woonbeleidsplan een specifieke plaats worden ingeruimd voor de woonproblematiek van ouderen in relatie met zorg en woonomgeving (cfr. de woonzorgzoneconcepten). De uitrusting van de woningen verbetert jaar na jaar, maar toch blijft een hardnekkig deel van de woningmarkt op dat vlak ondermaats scoren. Financiële ondersteuning van de zwaksten, maar ook materiële hulp, sensibilisering en sanctionering kunnen deze wantoestanden de wereld uit helpen. We wijzen in dit verband op de herhaalde klachten over onveilige elektriciteit, verouderde apparaten en defecten die voor branden elektrocutiegevaar zorgen en waarvoor overheidsoptreden nodig is. Verwaarlozen we daarbij ook niet het feit dat sommige mensen gewoon niet het inzicht hebben in de werking van hun toestellen of de vaardigheden om er mee om te gaan. We sluiten dit hoofdstuk af met de opmerking dat slechte woningen de bewoners ook het recht op veiligheid en geborgenheid ontzeggen; toch iets om wat eens wat langer bij stil te staan.

4.3 Woonzekerheid en toegankelijkheid In de laatste paragraaf van dit hoofdstuk staan we stil bij de toegankelijkheid van het aanbod van de private en de sociale woonmarkt en van de maatschappelijke dienstverlening voor de maatschappelijk kwetsbare doelgroepen. Zij ondervinden namelijk heel wat drempels vóór ze toetreden tot de woonmarkt. Eens ze een woonst gevonden hebben, krijgen ze vaak ook te kampen met problemen van woonzekerheid. Ze kunnen voor deze en andere problemen terecht bij verschillende maatschappelijke instellingen die hen trachten te ondersteunen. Deze laatste trekken echter ook enkele barrières op.


78

4.3.1 Toegankelijkheid en woonzekerheid op de private woonmarkt Doelgroep Tijdens de doelgroepenbevragingen werd duidelijk dat kwetsbare doelgroepen op basis van heel wat gronden worden geweerd uit huurwoningen. Enkele van deze gronden van discriminatie en selectie zijn: •

Werkzekerheid: het hebben van vast werk verschaft veel mensen toegang tot een woning. Indien men achtereenvolgende interim-contracten heeft, sluit men vaak die mensen uit. Ook zij die werken in een beschutte werkplaats of voltijds werkenden met een beperkt inkomen verhindert men de toegang tot een woning. Vaak vraagt men tot zes maanden loonfiches bij inschrijving in een immokantoor.

•

Psychiatrisch en medisch verleden: (ex)psychiatrische patiënten hebben moeite om een woning te vinden, alsook mensen met een drugsverleden en mensen met een handicap.

•

Kleine portemonnee: mensen die door middel van een OCMW-waarborg willen betalen, mensen met een RVA-uitkering of mensen die leven met een leefloon of onder budgetbeheer staan, maken evenmin kans op een woning.

Ook homoseksuelen, allochtonen, alleenstaanden, (ex-)gedetineerden en studenten, mensen met tatoeages of piercings worden keer op keer geweerd uit huurwoningen. Een lesbisch koppel vertelt dat ze vaak te maken hebben met discriminatie. Toen ze een privéwoning hadden gezien die ze graag wilden, kregen ze te horen dat ze al verhuurd was. Na lang aandringen gaf het immo-kantoor toe dat de eigenaar niet wilde verhuren aan een lesbisch koppel. “Dat huis heeft daarna nog vele maanden te huur gestaan en staat nu nog te huur. Nu hebben we opgegeven van te zoeken en blijven we bij Habitar, want het is toch overal hetzelfde.” Ze hebben ook het gevoel dat ze bij op het wachten op een sociale woning op dezelfde manier uitgesloten worden.

Ik stond eens aan de deur bij een eigenaar en die zei: “Ik verhuur niet aan Marokkanen.” Ik antwoordde dat ik een Tunesier ben maar kreeg als antwoord: “een zwarte kop is een zwarte kop”.

Velen uit de doelgroep zeggen dat ze zich niet altijd kunnen weren tegen onrecht of dat ze niet sterk genoeg zijn om het op te nemen tegen discriminatie en uitsluiting. Ze hebben, naar eigen zeggen, nood aan begeleiding bij het zoeken van een woning. Ze kunnen niet altijd hun mannetje staan in een confrontatie met een verhuurder.


79

Het zou kunnen helpen als ik bluf, maar daar ben ik niet straf genoeg voor. Dat kan ik niet. Ik kan me niet verweren tegen hen. Ze sturen ook steeds iemand anders, moest het steeds dezelfde persoon zijn, dan zou die op de hoogte zijn van al de problemen.

De verhuurders zijn echter ook achterdochtig wanneer een begeleider meegaat bij een eerste bezoek van de woning en vragen soms de contactgegevens van de vorige huisbaas op. Volgens de doelgroep wil men enkel verhuren aan vaste koppels met een meer dan gemiddeld inkomen. Dit is soms gebaseerd op slechte ervaringen met huurders, maar de bevraagden zeggen dat huisbazen niet iedereen over dezelfde kam mogen scheren. Er wordt nogmaals gewezen op het belang van uiterlijk en voorkomen. Mensen die er ‘anders’ uit zien, worden uit wantrouwen geweigerd. Door dit uitsluiten komen deze mensen in een neerwaartse spiraal terecht. Dit leidt eveneens tot gettovorming en het samenscholen van kwetsbare doelgroepen. Tijdens de doelgroepbevragingen werd ook gezegd dat er niet genoeg aangepaste of aanpasbare woningen zijn. Doordat er steeds meer scheidingen en bijgevolg eenoudergezinnen zijn, is er ook steeds grotere woningnood. Er zijn ook lange wachtlijsten voor beschermd en begeleid wonen. Paradoxaal genoeg is er ook heel veel leegstand en verkrotting, wat voor de doelgroep erg frustrerend is. Voor hen is dit een probleem dat zeer dringend aangepakt moet worden. Je kunt een noodwoning niet reserveren. Ik wist dat ik uit mijn huis zou moeten. Ik probeerde aanspraak te maken op een noodwoning in Hamme, maar daar woonde iemand. Dus kon ik er niet terecht. Ik kon dan voor een tijdje ergens logeren en wilde de woning in Hamme reserveren zodat die, vanaf dat ze vrij kwam, naar mij ging, maar dat kon niet. Ik ben toen ook een tijdje opgenomen in het ziekenhuis, maar zelfs dat gaf mij geen toegang tot een woning.

Iemand anders vertelt: Op 21-jarige leeftijd moest ik door het overlijden van mijn vader alleen gaan wonen. Ik kon nergens intrekken, omdat deze personen dan telkens een deel van hun inkomen zouden verliezen. Ik kon wel hier en daar blijven logeren tot ik iets gevonden had. Mijn domicilie kon ik bij de huisbaas van mijn vader laten staan. Ik weet niet of het nu veranderd is, maar er konden enkel mensen geholpen worden waarvan hun woning vernield was door een brand of zo.

Met betrekking tot woonzekerheid vertelt een opvallend aantal deelnemers dat hij of zij in het verleden minstens één maal uit huis werd gezet. Mensen worden om twee redenen uit hun woning gezet. Een eerste oorzaak is te wijten aan de doelgroep zelf, zoals het niet betalen van de huur of het niet onderhouden van de woning. De meesten echter hebben hun huis moeten Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

80

verlaten omwille van de kwaliteit van hun woning. Ze hebben dan in die mate last van vocht, schimmel, etc dat het een gevaar oplevert. Huizen worden meestal afgekeurd omwille van de gebrekkige stabiliteit van de woning, de vergaande vochtproblemen en verouderde en gevaarlijke elektriciteit. Mensen worden uit hun woningen gezet, zowel uit privaat gehuurde huizen, als uit huizen van sociale huisvestingsmaatschappijen, sociale verhuurkantoren en woningen van het OCMW. Omdat er geen systematische herhuisvestingsplicht is moeten huurders - bij gebrek aan een alternatief - soms langer in hun slechte woning blijven wonen ofwel komen ze in een andere nagenoeg onbewoonbare woning terecht. In dat geval durven of willen ze dan ook niet altijd klagen over de kwaliteit van de woning, omdat ze dan toch weer op straat terecht komen en dan beginnen de problemen weer van begin af aan. Voorts meldt de doelgroep dat huisbazen van private huurhuizen soms kleine aanpassingen doen aan de woonst maar nalaten om ook grondige herstellingen uit te voeren zoals het vernieuwen van de elektriciteit, het voorkomen van binnenregenen, etc. zodat de woning leefbaar wordt. Wanneer ze dan systematisch weigeren om de nodige herstellingen te doen, wordt de woning soms onbewoonbaar verklaard. Hierdoor worden de bewoners uit hun huis gezet. Mijn huis is onbewoonbaar verklaard, het was een zeer oud huisje. Toen we er in trokken, werd wel een nieuwe badkamer en wc geplaatst omdat het anders niet mocht verhuurd worden. Maar er was zoveel kapot dat het onbewoonbaar werd verklaard. Het werd om drie redenen onbewoonbaar verklaard: stabiliteit (er waren zo’n grote scheuren in de muren dat je er een hand kon in steken), vocht en elektriciteit.

Ik begrijp dat ze niet met iedere situatie rekening kunnen houden, maar ze kunnen toch een beetje menselijk zijn? Ik werd er dus uitgezet, ik stond met mijn kinderen op straat. Ik ging naar het Doorgangshuis moeten gaan, maar gelukkig kon ik bij een vriend logeren tot ik iets gevonden had. Na drie maanden zoeken heb ik iets gevonden. Je loopt altijd met je neus tegen de muur, je weet niet waar je recht op hebt.

Mij moet je van geen enkele dienst spreken, ze sturen je van het kastje naar de muur. Als je op straat staat en je moet aan een woning geraken, moet je zelf uit je schulp kruipen. Noch het OCMW, noch het sociaal centrum, noch Schepenen hebben iets gedaan. Het OCMW kan niet helpen zonder domicilie, het CAW kan niet helpen zonder centen, …

Actoren De verhalen over selectie en discriminatie waren ook bij actoren nooit ver weg. Het is echter moeilijk dit te bewijzen en er valt niet veel tegen te doen, is ook bij een veel gehoorde Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

81

jammerklacht. Ze stellen dat er nood is aan sensibilisering van de huisbazen en het wegwerken van de vooroordelen, maar ook aan politiek optreden.

Uit de literatuur Drie vierden van de huishoudens in België is eigenaar van zijn woning. In het arr. Dendermonde is 70.93% eigenaar van zijn woning, tegenover 66.73% in het arr. Sint-Niklaas. Indien we ervan uitgaan dat eigenaars woonzekerder zijn, zouden we kunnen stellen dat wie in Dendermonde woont, relatief zekerder is dat hij in die woning kan en zal blijven wonen. Er is sprake van een sterke polarisatie tussen de eigenaars en de huurders die relatief slechter, duurder en onzekerder wonen. Bovendien hebben zij door het steeds kleiner wordend aanbod aan woningen in de lagere prijsklasse steeds minder keuzevrijheid. Zij moeten dan soms noodgedwongen in woningen van lage kwaliteit blijven wonen. De private sector wordt gekenmerkt door heel wat discriminatie (cf. 3.2.2.3 Doelgroepgebonden factoren). Volgens het Centrum voor Gelijkheid van Kansen en Racismebestrijding (CGKR 2008) is er sprake van discriminatie wanneer “iemand op basis van een bepaalde discriminatiegrond

12

verschillend behandeld wordt zonder dat hiervoor een gegronde rechtvaardiging kan gegeven worden”. De huur- of aankoopvoorwaarden van een woning zijn vrij te bepalen door de eigenaar, maar de wetgeving beperkt deze vrijheid doordat de eigenaar geen discriminerende selectiecriteria mag hanteren (CGKR, 2008). Een eigenaar mag bijvoorbeeld niet weigeren aan mensen te verhuren omdat ze een uitkering ontvangen van het OCMW zonder rekening te houden met hun reële financiële capaciteit tot het betalen van de huur. Toch wordt er op verschillende manieren gediscrimineerd. Aangezien de vraag groter is dan het aanbod, kunnen verhuurders selectief te werk gaan. Het Centrum voor Gelijkheid van Kansen en voor Racismebestrijding (CGKR, 2009) ontving in 2008 144 meldingen van (vermeende) discriminatie over huisvesting. Een analyse van deze klachten toont aan dat de meeste meldingen gaan over privé-eigenaars of makelaarskantoren die weigeren een woning te verhuren aan kandidaten. Redenen waarom mensen worden geweigerd, zijn: buitenlandse afkomst, het ontvangen van een uitkering van het OCMW, werkloos zijn of het hebben van een vervangingsinkomen zoals het leefloon dat personen met een handicap krijgen. Meer dan de helft van de meldingen hebben te maken met discriminatie op basis van ras in de ruime zin van het woord. De huisvestingsmarkt is de sector waarover het grootste aantal klachten bestaan over 12

Het is verboden te discrimineren op basis van leeftijd, seksuele geaardheid, burgerlijke staat, geboorte, vermogen, geloof of levensbeschouwing, politieke overtuiging, taal, huidige of toekomstige gezondheidstoestand, handicap, fysieke of genetische eigenschap, sociale afkomst, nationaliteit, zogenaamd ras, huidskleur, afkomst, nationale of etnische afstamming en geslacht (CGKR, 2008). Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

82

discriminatie op basis van vermogen. Het CGKR stelt vast dat er discriminatie plaatsvindt in alle stadia van het verhuurproces (bij het bekendmaken, aan de telefoon, tijdens het bezoek, bij het selecteren of bij het afsluiten van het contract) en dat het uiterst moeilijk is om discriminatie in de huisvestingssector aan te tonen. Het CGKR heeft twee folders uitgebracht over discriminatie in de huisvestingssector die aangeven hoe je op discriminatie kan reageren en hoe je het kunt vermijden. De eerste folder is bedoeld voor personen die discriminatie willen melden. Er wordt aangegeven welke stappen ondernomen kunnen worden en welke informatie moet verzameld worden om de discriminatie te bewijzen. Vertrekkend van de verwachtingen van de persoon die een klacht indient bij het CGKR wordt gezocht naar een passende oplossing zoals advies geven, steun bieden, onderhandelen, bemiddelen

of

gerechtelijke

stappen

ondernemen.

Dit

gaat

enkel

over

de

private

huisvestingsmarkt. De tweede folder is gericht op eigenaars en alle anderen mensen die bij het verhuren of verkopen van een woning betrokken zijn en die niet willen discrimineren. Negatieve ervaringen of verhalen leiden er toe dat eigenaars zich erg selectief op stellen om de huurrisico’s te verminderen zonder rekening te houden met de objectieve feiten. Het CGKR wil met deze folder stereotypen en vooroordelen ten aanzien van bepaalde bevolkingsgroepen tegen gaan.

Conclusie Het thema ‘toegankelijkheid en de woonzekerheid’ op de private woningmarkt levert vooral verhalen op over discriminatie, woningnood en uithuiszettingen. We vatten hieronder puntsgewijs de belangrijkste opmerkingen van doelgroep en actoren samen en proberen er eerste conclusies voor het vervolgproject aan te koppelen. 1. discriminatie: -

kwetsbare bewoners klagen erover dat eigenaars en immokantoren discrimineren op basis van inkomen, werk, verleden (psychiatrisch, gedetineerden) of persoonseigenschappen: afkomst, gelaatskleur, seksuele geaardheid, geslacht, voorkomen, ..

-

men voelt zich onmachtig tegen al die vooroordelen en stereotype beelden; het is zeer moeilijk om tegen dergelijke onrechtvaardigheid in te gaan

-

actoren bevestigen dat er veel discriminatie is en dat het moeilijk is om die te bewijzen en er iets aan te doen

-

discriminatie vindt plaats in alle stadia van het verhuurproces (bij het bekendmaken, aan de telefoon, tijdens het bezoek, bij het selecteren of bij het afsluiten van het contract)


83

-

kwetsbare bewoners zeggen nood te hebben aan begeleiding bij het zoeken van een woning en bij de confrontatie met eigenaars en immokantoren (omdat ze zelf te weinig assertief zijn)

2. woningnood: -

er is een groot te kort aan aangepaste en aanpasbare woningen en aan woningen tout court

-

er zijn lange wachtlijsten voor beschut en begeleid wonen

-

er is paradoxaal genoeg veel leegstand en verkrotting; dit moet dringend aangepakt worden

-

een noodwoning zou je moeten kunnen reserveren

-

er zijn te weinig noodopvangwoningen of -plaatsen

3. woon’on’zekerheid en uithuiszettingen: -

huurders op de private woningmarkt voelen zich te weinig beschermd tegen eigenaars die moedwillig hun woning verwaarlozen

-

in de bevragingen geeft men aan soms zelf schuldig te zijn door het niet betalen van huishuis of het niet goed onderhouden van de woning; dit getuigt echter niet steeds van slechte wil maar van overmacht of onvoldoende vaardigheden

-

kwetsbare huurders die uit huis worden gezet hebben nood aan goede begeleiding en afstemming / samenwerking van diensten.

Uit de verhalen van zowel doelgroep als actoren is duidelijk dat er heel wat discriminatie is op de private woningmarkt, maar dat die zeer moeilijk te bewijzen is. Niettemin blijft het belangrijk om gevallen van discriminatie steeds te melden bij het CGKR of plaatselijke meldpunten discriminatie; de vraag kan worden gesteld of hiervoor misschien een regionaal initiatief kan worden opgezet. Daarnaast is ook het sensibiliseren van verhuurders aangewezen, al zorgt dit niet

meteen

voor

een

oplossing

voor

huurders

die

gediscrimineerd

worden.

Een

mentaliteitswijziging vraagt immers heel wat tijd. We verwijzen hiervoor graag naar de folders van het Centrum voor Gelijkheid van Kansen en Racismebestrijding. De folder 'Discriminatie op de huisvestingsmarkt: hoe kan je reageren?’ is bedoeld voor personen die discriminatie willen melden, terwijl de brochure 'Discriminatie op de huisvestingsmarkt. Hoe kan je het vermijden?' een antwoord wil bieden aan de concrete vragen over discriminatie waarmee eigenaars vaak geconfronteerd worden (te downloaden op www.diversiteit.be bij ‘publicaties’ en daarbinnen ‘wonen’). Een andere stap kan zijn om regionaal met immokantoren, het CIB en andere woonactoren rond de tafel te gaan zitten om een non-discriminatiepact af te sluiten en dit ook verder op te volgen.


84

Met betrekking tot de woningnood verwijzen we naar de bijdragen over betaalbaarheid en aanbod, maar we doen hier wel een oproep om regionaal een initiatief te nemen om de noodopvangcapaciteit te verhogen. Op uithuiszettingen gaan we verder in in het hoofdstuk over dak- en thuisloosheid, maar met betrekking tot woonzekerheid doen we alvast een oproep aan de Vlaamse overheid om bij de overheveling van de huurwetgeving naar het regionale niveau de regelgeving omtrent de looptijd van huurcontracten (in de regel 9 jaar) te verbeteren en dit te doen in overleg met huurders- en eigenaarsorganisaties.

4.3.2 Toegankelijkheid en woonzekerheid op de sociale woonmarkt Doelgroep Een steeds terugkomende opmerking vanuit de doelgroep is dat er te weinig sociale woningen zijn, met als gevolg ellenlange wachtlijsten en wachttijden, soms tot meer dan tien jaar. Velen geven het dan ook op voordat ze een woning toegewezen krijgen. Ze moeten soms noodgedwongen op zoek naar een woning op de private huurmarkt. Anderen schrijven zich helemaal niet meer in. Iemand had zich willen inschrijven op de wachtlijst, maar kreeg als reactie: ‘wat dat jij wilt proberen!’. Hij heeft zich uiteindelijk niet ingeschreven: de negatieve reactie heeft hem al op voorhand afgeschrikt. Hij vond dat er een slechte mentaliteit heerste. Je hebt al meteen geen goesting meer om eraan te beginnen.

Met de onzekerheid die de wachtlijst met zich meebrengt, is het erg moeilijk leven. Er zijn ook nogal wat mechanismen die volgens de doelgroep het wachten opdrijven. Deze zijn onder andere het kooprecht, interne mutaties, … Er zijn ook te weinig sociale woningen voor specifieke doelgroepen, zoals grote gezinnen (Cf 5.8 Grote Gezinnen), alleenstaanden, … Sociale woningen hebben ook te weinig kamers voor gezinnen, maar te veel voor alleenstaanden. Voor alleenstaanden zijn er enkel heel kleine appartementen en deze zijn te klein om een ziekenbed in te zetten. Koppels krijgen op die manier steeds meer voorrang voor een sociale woning.

Enkele nieuwe maatregelen kunnen op veel bijval rekenen. Zo is de doelgroep verheugd dat ze de wachtlijst elektronisch kunnen raadplegen en dan men sinds kort ook een voorkeur van


85

woonplaats kan opgeven. Uit andere tussenkomsten blijkt dan weer dat bij velen het principe en het reglement van de wachtlijst duidelijk onvoldoende gekend is. Het toewijzingsreglement komt tijdens de bevraging van diensten en organisaties niet aan bod. Nochtans is dit een veel besproken onderwerp tijdens de gesprekken met de doelgroep. De doelgroep is niet altijd op de hoogte van dit reglement, de voorwaarden, het puntensysteem of de wachtlijst of heeft onjuiste informatie. Daardoor ervaren zij de toewijzing als oneerlijk, wat tot veel wrevel en ongenoegen leidt. Sommige maatregelen ervaart men dan ook als onterecht en oneerlijk. We denken dat we eerst kinderen moeten hebben voor we recht hebben op een sociale woning. Ze vertelden ons dat de wachtlijst voor ons, zonder kinderen, minimum 5 jaar zal zijn.

‘Zwarten’ hebben ook altijd voorrang. Ze moeten maar met hunnen sjieken bak afkomen en ze hebben een woning.

Het toewijzingsreglement zou beter moeten uitgelegd worden want mensen ervaren het als oneerlijk, terwijl het niet zo is. De bouwmaatschappij volgt heel specifieke regels. Mensen worden op de lijst geplaatst, maar ‘acute situaties’ krijgen voorrang. Maar de situatie van mensen moet heel specifiek aan de voorwaarden voldoen, voor het als ‘acute situatie’ kan worden gezien

De regels met betrekking tot de rationele bezetting roept bij heel wat mensen vragen op. Zo zijn er nogal wat opmerkingen over het feit dat oudere mensen waarvan de kinderen het huis uit zijn toch nog in die (veel te grote) woning kunnen blijven wonen – al kunnen anderen daar begrip voor opbrengen (een oude boom verplant men niet). Ook het feit dat jongens en meisjes vanaf een bepaalde leeftijd niet meer de kamer mogen delen valt in heel wat gevallen in slecht aarde, net als het feit dat er ongelijkheid is in het toewijzen van een woning aan zwangere vrouwen. Er is ook onbegrip voor het feit men niet in zijn sociale woning zou mogen blijven wonen wanneer men gaat samenwonen, ook al is deze groot genoeg. In sommige gevallen blijken mensen ook soms eerst een te klein huis toegewezen te krijgen, terwijl ze wachten op een interne mutatie naar een grotere woning. Er zijn vaak oudere mensen, die nog steeds in het huis wonen, waarin ze hun kinderen hebben opgevoed. Op die manier wonen soms mensen alleen in heel grote huizen. Er is wel een regel dat men moet bijbetalen voor leegstaande kamer, maar deze geldt niet voor 60+ers. Mensen uit hun huiszetten kan niet, maar hoe kan men dit oplossen.

Het toewijzingssysteem zit niet goed in elkaar. Mensen wonen in een groot huis met hun kinderen, maar als hun kinderen uit huis zijn, dan blijven ze er gewoon wonen. Ze kunnen verhuizen naar Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

86

een kleiner huis, maar dat zijn dan nieuwbouw appartementen waardoor de mensen meer moeten betalen dan voor hun groot huis. Dus blijven ze in hun grote huis.

En dan zijn er van de stomme regeltjes waar je je moet aan houden, dat vind ik zo frustrerend. Je mag geen jongens en meisjes samen leggen in een kamer. Je moet je noodgedwongen aan die regels onderwerpen. Soms komen ze dat wel controleren, zeker als de jeugdrechter ermee te maken heeft. Die regels zijn echt frustrerend.

In Sint-Niklaas krijg ik als zwangere vrouw pas wanneer ik bevallen ben een hogere plaats op de wachtlijst. Dit vind ik niet kunnen, want je wil toch al ergens wonen, voor je bevallen bent? Dit is anders bij de volkswoningen in Dendermonde. Daar stijg je op de wachtlijst als je 6 maand zwanger bent. Dan krijg je, volgens iemand, een huis toegewezen met 2 slaapkamers.

Er is grote onduidelijkheid over het toewijzen van woningen op locaties die voor mensen ongunstig zijn, omwille van voorzieningen voor kinderen of afstand tot openbaar vervoer bijvoorbeeld. Dit leidt bij huurders meer dan eens tot het weigeren van een woning, wat - als dat meerdere keren gebeurt - gevolgen heeft voor hun plaats op de wachtlijst. Andere redenen om een woning te weigeren is voor sommigen ook de kwaliteit van de aangeboden sociale woning. Er werd mij een huis in Laarne aangeboden, maar dat is echt veel te ver voor mij, te ver van de school, van de logopedist. Ik heb het geweigerd, ik wilde echt iets in Kalken. Ik werd nog een ander huis toegewezen, in Wetteren en dat was een heel stuk goedkoper. Maar ik wilde dat echt niet, ik wilde daar niet gaan wonen. Sommige mensen begrijpen dat niet, maar ik wil echt niet zo ver gaan wonen, voor mij gaat dat echt niet. Veel mensen zeiden dat ik het beter kon aannemen, dat het een goede kans was, maar ik heb nee gezegd, dat was voor mij geen optie.

In Temse kan je bij het inschrijven voor een sociale woning wel een voorkeur opgeven. Je kan op de lijst wel voorkeuren kunt opgeven, maar soms krijgt je ook een plaats toegewezen die je helemaal niet wil. Je kan wel twee keer weigeren, maar het is dan vaak niet gemakkelijk iets anders te krijgen. Het wachten kan zeer lang duren. Zelfs dokterbriefjes helpen dan niet om de noodzaak aan een gelijkvloers appartement duidelijk te maken.

Je mag maar 2 keer weigeren, maar wat ik aangeboden kreeg was een woning van zeer lage kwaliteit. Er was geen isolatie, enkel glas, slechte elektriciteitskasten, veel vrachtverkeer net voor de deur, … Dan is het toch niet te verwonderen dat je zo’n woning weigert.

Ik kan heel moeilijk trappen doen, maar in mijn huis zijn er zeer moeilijke trappen, ik geraak bijna niet boven, ik ben al twee keer gevallen, het is echt gevaarlijk. Ik wil graag een huis waar alles beneden is, ik sta op de wachtlijst. Ik heb eens een ander appartement toegewezen gekregen, er Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

87

waren nog meer trappen, ik heb dat geweigerd, ik wil dat alles beneden is.

Ten slotte beklagen bewoners zich in de bevraging ook over sociale fraude die sommige bewoners plegen en waartegen niet kordaat genoeg wordt opgetreden door de sociale huisvestingsmaatschappij. Een vrouw uit mijn straat ging bij haar vriend wonen, waardoor de heel jonge zoon nu alleen woont in een huis met drie slaapkamers en zo de grote jan kan uithangen.

Af en toe komen gelukkig ook andere verhalen aan bod. Over een aangepaste woning die snel wordt toegewezen of een huis met een tuin dat aan een gezin met kinderen werd toegewezen. De meesten beoordelen het feit dat men nu tot twee maal toe een toegewezen woning kan weigeren als positief. Bij de inschrijving voor een sociale woning komen heel wat administratieve taken kijken. Deze zijn voor de kwetsbare doelgroep niet altijd vanzelfsprekend. Het vergt heel wat tijd voordat alles in orde is en de kandidaten worden pas ingeschreven op de wachtlijst als alle documenten ingediend zijn. Zonder begeleiding het papierwerk invullen is voor heel wat bevraagden heel moeilijk. Er worden allerlei onduidelijke en moeilijke documenten gevraagd. Documenten als een bewijs van gezinssamenstelling kunnen voor wie in een scheidingsprocedure zit moeilijk te verkrijgen zijn. Ze moeten dan ook zelf alle papierwerk in orde brengen. Steeds opnieuw worden dezelfde documenten gevraagd. De doelgroep begrijpt niet waarom men dit niet elektronisch kan bewaren en opvragen. Om de twee jaar moeten ze zich herinschrijven bij het SVK of de sociale huisvestingmaatschappij. Ze krijgen hiervoor wel een herinneringsbrief, maar ze moeten er toch telkens zelf weer achteraan. De woonzekerheid in een sociale woning is vrij groot, maar - zo hoorden wij op de doelgroepbevraging - wanneer bewoners dan uit hun sociale woning gezet worden, worden zij geboekstaafd als moeilijke huurders, zelfs als de uithuiszetting toe te schrijven is aan de gebrekkige kwaliteit van de sociale woning. Dit wil volgens de bevraagden zeggen dat de sociale huisvestingsmaatschappij op dat moment het recht heeft hen meer dan de gebruikelijke twee maanden huurwaarborg aan te rekenen, wat de woonproblemen van die huurder vaak nog versterkt. Ik woonde ook in een woning van Eigen Dak, maar de kwaliteit trok op niets. Ik heb dan ook klacht ingediend in Brussel. Ze zijn dan foto’s komen nemen van mijn woning. Er kwam iemand van de gemeente, maar ook een inspecteur van Brussel. Nu kan ik niets meer vragen aan Eigen Dak, want ik ben dienen moeilijken. Bovendien kan Eigen Dak nu wettelijk de huurwaarborg kiezen, bijvoorbeeld € 1000. De reden hiervoor is dat als men na twee jaar verhuist en men het huis volledig heeft uitgeleefd, men niet genoeg heeft aan de waarborg om de schade te herstellen. Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

88

Eigenlijk mogen ze maximum € 841 vragen, maar voor een risicogroep mogen ze een uitzonderling maken, aan hen mogen ze meer vragen. Die risicogroep zijn mensen die hun huis niet goed onderhouden, maar ook mensen die al eens uit hun huis gezet zijn, bijvoorbeeld omwille van een onbewoonbaarheidsverklaring. Ik sta nu op een zwarte lijst.

Een noodsituatie voor de cliënt is voor de huisvestingsmaatschappijen (of de regelgeving daarop) niet altijd een noodsituatie. Na een onbewoonbaarheids- of ongeschiktheidsverklaring heeft men niet noodzakelijk voorrang voor een sociale woning; slechts in uitzonderlijke gevallen kan men aanspraak maken op een sociale woning. Een laatste opmerking met betrekking tot uithuiszettingen komt van een jongere uit de bijzondere jeugdzorg. Zijn ouders werden, toen ze jong waren, omwille van het niet betalen van de huur uit hun huis gezet. Ze kwamen op straat terecht en moesten een tijdje bij familie logeren. Er wordt echter in dergelijke gevallen niet stilgestaan bij de gevolgen die zo’n uithuiszetting met zich meebrengt voor de betrokken kinderen. Mijn moeder heeft geen recht meer op een sociale woning. Dit is ze kwijtgespeeld omdat ze nooit de huur betaalde. Ze kon dit wel betalen, maar deed het gewoon niet. Toen ik klein was, kwamen we al eens op straat terecht door een onbewoonbaarheidsverklaring. Er werd ons toen helemaal geen alternatief geboden. We hebben toen een hele tijd bij familie gewoond, maar dat was alles behalve ideaal.

Actoren Ook de actoren zijn zich bewust van de hoge woningnood. Tijdens een gesprek werd de tip gegeven dat het goed zou zijn de gemeentes eens te confronteren met de inkomenscijfers van de bevolking om deze woningnood aan te kaarten. Er zijn gemeenten die al heel wat inspanningen doen maar andere blijven duidelijk achter - al wijst men hier ook naar het bovenlokale niveau dat moet zorgen voor voldoende middelen en druk. Ook de wachtlijsten kwamen regelmatig aan bod. Iedereen is het erover eens dat er een tekort is aan sociale woningen. Bovendien wordt de wachtlijst almaar langer. De oorzaak hiervan is dat steeds meer kwetsbare groepen in aanmerking komen voor sociale woningen, dat sociale huisvesting steeds bekender wordt en dat mensen op de wachtlijst vlug veranderen van situatie en op verschillende wachtlijsten ingeschreven zijn. De meest kwetsbaren vallen daardoor uit de boot. Er wordt vanuit de sociale woningbouw volgens de actoren niet genoeg stilgestaan bij bouwen op maat van de doelgroep. Toch zijn er sommige huisvestingsmaatschappijen die bouwen op maat van de doelgroepen die het meest voorkomen op hun wachtlijst. Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

89

De bevraagde diensten en organisaties vinden het goed dat slechte woningen ongeschikt of onbewoonbaar kunnen verklaard worden. Maar wanneer dit gebeurt, is er vaak geen alternatief voor de huurder. Dit schrikt mensen af om de stap te zetten. Over uithuiszettingen zijn er onder de organisaties verdeelde meningen. De ene vindt dat er meer en meer uithuiszettingen komen. De andere vindt dat het aantal uithuiszettingen behoorlijk meevalt. Wanneer mensen uit een sociale woning gezet worden, is het moeilijk om terug een (sociale of private) woning te vinden. Zij zijn heel kwetsbaar en een ideale prooi voor huisjesmelkers. Soms worden mensen onterecht uit huis gezet. Dit gebeurt vooral met mensen in kansarmoede. Het is belangrijk om op zoek te gaan naar de oorzaak achter het ‘niet willen betalen’! Wanneer de beslissing van uithuiszetting valt, is er geen specifieke begeleiding meer. Mensen hebben het dan moeilijk om een nieuwe woning te vinden en komen zo in een neerwaartse spiraal terecht. De actoren zeggen dan ook dat er nood is aan begeleiding van mensen vóór en na uithuiszetting en dat er werk moet worden gemaakt van een herhuisvestingspicht.

Uit de literatuur In het arrondissement Sint-Niklaas zijn 31.75% van de woningen huurwoningen, waarvan bijna een kwart (23%) in handen is van de sociale huisvestingsmaatschappijen. In het arrondissement Dendermonde betreft dit 28.01% huurwoningen; ook hier is bijna een kwart (24%) in handen van de sociale huisvestingsmaatschappijen. In vergelijking met Vlaanderen (20%) en OostVlaanderen (21%) ligt deze cijfers opvallend hoger. Er zijn dus meer huurwoningen in handen van sociale huisvestingsmaatschappijen in de regio dan in de rest van Vlaanderen en de provincie. Het gronden pandendecreet geeft een overzicht van het percentage sociale huurwoningen per gemeente. Hieruit blijkt dat in Waas en Dender enkel de gemeenten Lokeren, Temse, Dendermonde en Hamme het vooropgestelde sociaal objectief van 9% sociale huurwoningen al hebben bereikt. Alle andere gemeenten hebben de taak om tegen 2020 het aantal sociale huurwoningen in hun gemeente te verhogen. Vier gemeenten uit het arrondissement Dendermonde, namelijk Buggenhout, Laarne, Lebbeke en Wichelen, moeten een extra inhaalbeweging realiseren omdat zij minder dan 3% sociale woningen op hun grondgebeid hebben. Het percentage kandidaat-huurders (in verhouding met het aantal inwoners) was in 2004 het hoogst in Lokeren en Temse. Waasmunster, Hamme, Buggenhout, Wichelen en Sint-GillisWaas krijgen relatief gezien het minst aantal aanvragen voor sociale huurwoningen.


90

De lange wachtlijsten en wachttijden, die kunnen oplopen tot een gemiddelde van meer dan drie jaar, tonen aan dat de vraag naar sociale woningen veel groter is dan het aanbod. Onderstaande tabel toont aan dat het percentage toewijzingen (aantal toewijzingen in verhouding tot het aantal kandidaat-huurders) in sommige gemeenten in Waas en Dender zeer laag ligt, wat ervoor zorgt dat de wachtlijsten steeds langer worden. Aantal toegewezen dossiers 2004 (Bron: VMSW)

Aantal kandidaat huurders

Kandidaathuurders totale bevolking

tov

Aantal toegewezen dossiers

Aantal

%

kandid

toegewe-

aat-

zen

huurde

dossiers

Beveren

711

1,57%

87

12,24%

Kruibeke

245

1,65%

46

18,78%

Lokeren

853

2,29%

12

1,41%

144

0,82%

42

29,17%

1.222

1,78%

68

Stekene

154

0,92%

Temse

552

2,11%

rs Berlare

Kandhuurde rs

tov

totale bevolki ng

Aantal toegew ezen dossier s

% toegewezen dossiers

156

1,12%

3

1,92%

100

0,73%

5

5,00%

708

1,64%

194

27,40%

Hamme

390

1,70%

49

12,56%

5,56%

Laarne

108

0,93%

2

1,85%

18

11,69%

Lebbeke

188

1,08%

7

3,72%

111

20,11%

73

0,70%

10

13,70%

331

1,44%

31

9,37%

81

0,73%

12

14,81%

371

1,83%

46

12,40%

2.506

1,34%

359

14,33%

Buggenh out Dender monde

SintGillisWaas SintNiklaas

Waasmu nster Wettere n Wichele n Zele

Ar.SintNiklaas

3.881

1,71

384

9,89%

Ar.Dend ermonde


91

Conclusie Het thema ‘toegankelijkheid en de woonzekerheid’ op de sociale woningmarkt levert vooral verhalen op over wachtlijsten en toewijzingen. We vatten hieronder puntsgewijs de belangrijkste opmerkingen van doelgroep en actoren samen en proberen er eerste conclusies voor het vervolgproject aan te koppelen. 1. wachtlijsten: -

door een gebrek aan voldoende sociale woningen zijn er ellenlange wachtlijsten en wachttijden

-

er zijn te weinig sociale woningen voor grote gezinnen en alleenstaanden

-

mensen op de wachtlijst veranderen veel sneller dan vroeger van positie (veranderende gezinssituatie en dus veranderende woonverwachting)

-

soms wordt mensen ontraden om zich in te schrijven voor een sociale woning met de lange wachtlijst als argument

-

het kooprecht en de interne mutaties drijven het wachten nog verder op

-

er is nood aan bouwen op maat van de mensen op de wachtlijst

-

er is nood aan meer informatie over en duiding bij de wachtlijsten

-

er is een hopeloos grote papierwinkel te vervullen om zich bij een sociale huisvestingsmaatschappij of SVK in te schrijven; daardoor haken sommige mensen af

2. toewijzingen en toewijzingsreglement: -

er is nood aan meer informatie over en duiding bij het toewijzingsreglement

-

de rationele bezettingsregels (aantal slaapkamers, ..) roept bij heel wat mensen vragen op

-

er blijken ook verschillen te bestaan tussen maatschappijen; dat schept onduidelijkheid en verkeerde verwachtingen

-

er zijn maatregelen / sensibilisering nodig om mensen die te groot wonen te laten verhuizen naar een kleinere woning

-

er zijn nogal wat huurders die een toewijzing weigeren omdat de woning slecht gelokaliseerd is of van te slechte kwaliteit is

-

de maatregel dat men tot twee keer toe een woning kan weigeren wordt positief bevonden

3. woonzekerheid: -

de woonzekerheid bij een sociale huisvestingsmaatschappij is vrij groot en dat gewaardeerd

-

in SVK’s is men onderworpen aan de private woonwetgeving, wat de woonzekerheid minder groot maakt


92

-

de uithuiszetting van een gezin heeft grote gevolgen voor dit gezin en meer in het bijzonder voor de kinderen; dit wordt dikwijls slecht ingeschat. De huisvestingsmogelijkheden van dergelijke gezinnen zijn ook problematisch

-

actoren geven aan dat het belangrijk is te achterhalen wat de oorzaak is achter het ‘niet willen betalen’

-

er is nood aan begeleiding voor maar zeker ook na uithuiszetting; er moet ook werk gemaakt worden van een herhuisvestingsplicht.

Het is eerder al aangegeven dat er een grote nood is aan bijkomende sociale woningen en dat elke gemeente daarin zijn verantwoordelijkheid moet nemen. Het decreet gronden pandenbeleid legt daartoe nu ook dwingende objectieven op per gemeente. Uit de bevragingen blijkt echter ook dat wat moet worden gebouwd veel complexer is dan vroeger. Er wordt gewezen op de nood aan woningen voor grotere gezinnen en alleenstaanden, op de sneller wijzigende samenstelling van de gezinnen op de wachtlijst, op de interne mutaties en het kooprecht. Anderzijds is er de nog steeds zeer logge en tijdverslindende procedure om tot realisatie van nieuwe (en zelfs gerenoveerde) sociale woningen te komen. Daarom zijn weloverwogen en gedragen beslissingen over wat moet worden gebouwd van groot belang. We pleiten er daarom voor om een grondige wachtlijstanalyse uit te voeren in overleg met alle relevante partners en onder meer op basis daarvan een meerjarenbouwprogramma op te stellen dat tegen 2020 zo dicht mogelijk aansluit bij de noden in de regio. Met betrekking tot zowel de wachtlijsten als het toewijzingsreglement stellen we vast dat er zowel bij sociale huisvestingsmaatschappijen als bij sociale verhuurkantoren uitdagingen liggen om kandidaat-huurders beter te informeren en te begeleiden en dit te doen op een empatische en klantvriendelijke manier. Er is niet alleen nood aan een betere communicatie over de rationele bezetting, er is op dat vlak ook behoefte aan dialoog met de (kandidaat-)huurders en actoren over de regelgeving en regionale verschillen met betrekking tot het toewijzen en verhuren van woningen aan zwangere vrouwen, gescheiden gezinnen, gezinnen met kinderen van verschillend geslacht, ouderen. Er is de suggestie van sensibilisering (of dwingender maatregelen) om ouderen zonder kinderlast naar kleinere woningen te laten verhuizen. Van sociale huisvestingsmaatschappijen wordt ook gevraagd om bij de toewijzing van woningen ook te kijken naar het ruimere woonkader (voorzieningen voor kinderen, openbaar vervoer, dienstverlening, ..) en niet enkel naar zuivere huisvestingsaspecten; dialoog hierover is aangewezen. Bewoners tonen zich over het algemeen tevreden over de woonzekerheid in sociale huisvesting, maar bij uithuiszetting uit sociale huisvesting wordt het voor kwetsbare groepen wel zeer moeilijk om nog een betaalbare woning te vinden. Daarom zijn initiatieven om uithuiszetting uit Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

93

sociale huisvesting te vermijden van cruciaal belang en pleiten we voor afspraken en engagementen daaromtrent tussen sociale woonactoren, welzijnsorganisaties en OCMW’s. Bij onvermijdbare uithuiszetting is er ook nood aan scenario’s voor begeleiding van gezinnen in (hun zoektocht naar een) nieuwe woning.

4.3.3 Toegankelijkheid van de maatschappelijke dienstverlening In deze paragraaf bespreken we eerst de noden van de doelgroep met betrekking tot maatschappelijke

dienstverlening

over

wonen.

Vervolgens

worden

enkele

algemene

aanbevelingen van de bevraagde diensten en organisaties vermeld. Ten slotte staan we stil bij de afzonderlijke werking van de verschillende woonactoren.

Doelgroep De doelgroep is vaak gebrekkig geïnformeerd en begrijpt de verkregen informatie niet altijd. Ze hebben niet altijd een netwerk aan wie ze om uitleg kunnen vragen. Eigenlijk hebben we veel te weinig informatie over wat voor de huisbaas en wat voor de huurder is. We zijn niet mondig genoeg, maar ook niet genoeg ingelicht over waar we naartoe kunnen om al deze informatie te krijgen. Er is altijd een discussie over wat er kapot is door gebruik en wat er een vast element is en door de huisbaas moet worden betaald. Daarbij trekken de huurders meestal aan het kortste eind. We doen de herstellingen dan zelf, want we moeten leven met het defect of het tekort.

Vooral jongeren, zeker uit de Bijzondere Jeugdzorg, vermelden zeer expliciet dat ze niet weten hoe ze hun woonsituatie moeten aanpakken. De vraag naar informatie was bij hen zeer groot, hoewel sommigen op school informatie over wonen kregen. Wij hebben in het BuSO een vak GASV (Geschiedenis, Aardrijkskunde, Sociale Vaardigheden) gehad. Daarin kregen we uitleg over wonen en huren. Dat is zeer interessant en we gaan hier zeker naar teruggrijpen als we verhuizen. Een ander meisje heeft dit ook gehad in een vak Sociale Vaardigheden, maar dat was niet echt interessant.

Folders en flyers die ze bij woonactoren krijgen, zijn vaak te moeilijk voor de doelgroep: ze begrijpen de inhoud niet en kunnen er niet mee aan de slag. Ze krijgen ook soms op verschillende plaatsen andere informatie en worden soms van de ene dienst naar de andere doorgestuurd.


94

Ze zijn voornamelijk op zoek naar begrijpbare, concrete informatie over: •

zelfstandig wonen en wat erbij komt kijken.

•

het waar en hoe bij het zoeken naar een woning.

•

premies, subsidies en bouwvergunningen voor eigenaar- bewoners Je kan van allerlei dingen genieten (subsidies) maar je weet gewoon niet waar je recht op hebt. Ik vind dat zo frustrerend. Bijvoorbeeld een installatiepremie, dat krijg ik niet terwijl anderen dat wel krijgen. Ik kan het ook heel goed gebruiken maar krijg het niet: ik vind dat zo oneerlijk! Sommige mensen stappen naar het OCMW en krijgen meteen alles.

•

kopen en verkopen.

•

sociale woningen: de wachtlijst, de toewijzingsvoorwaarden, het kooprecht, renovaties en aanpassingen, de huurprijsberekening.

•

de rechten en plichten van huurder en huisbaas.

•

de huurwaarborg.

•

reglementeringen van immokantoren.

De doelgroep weet meestal wel dat het beter is om veel van zich te laten horen en veel assertiever te zijn. Ze zeggen echter dat ze dit niet altijd durven. Ze willen zich niet opdringen en onbeleefd overkomen, waardoor ze gelaten afwachten. Als je langsgaat, krijg je het gevoel dat ze denken ‘ze is daar weer’. Ik bel bijna nooit of ga bijna nooit langs, dat ligt niet in mijn aard. Er zijn wel mensen die veel bellen. Men zegt dat je dat moet doen om rapper een huis te krijgen, maar ik ben zo niet. Je moet mondig zijn om iets te kunnen bereiken. Iemand met een grote mond kan iets bereiken, maar je moet natuurlijk ook geen te grote mond opzetten, want dat keert zich tegen jou.

Ze zeggen zelf dat ze zich niet altijd kunnen weren tegen onrecht of dat ze niet sterk genoeg zijn om het op te nemen tegen discriminatie en uitsluiting. Ze hebben, naar eigen zeggen, nood aan begeleiding bij het zoeken van een woning. Ze kunnen niet altijd hun mannetje staan in een confrontatie met een huisbaas. Het zou kunnen helpen als ik bluf, maar daar ben ik niet straf genoeg voor. Dat kan ik niet. Ik kan me niet verweren tegen hen. Ze sturen ook steeds iemand anders; moest het steeds dezelfde persoon zijn, dan zou die op de hoogte zijn van al de problemen.


95

Actoren De bevraagde organisaties en diensten zijn zich bewust van het belang van het verstrekken van duidelijke, juiste, volledige informatie. Daarom moet de drempel tot deze informatie worden verlaagd. Bepaalde diensten geven onvolledige en/of onjuiste informatie. Dat schrikt mensen af en daardoor maken ze geen aanspraak op hun rechten. Zo stappen ze eens de kinderen het huis uit zijn, niet meer naar het OCMW omdat ze gehoord hebben dat het OCMW alleen helpt als er kinderen zijn. Administratieve vereenvoudiging is daarbij een eerste, erg belangrijke stap. De kwaliteit van de dienstverlening is vaak afhankelijk van dienst tot dienst, van persoon tot persoon en van de goodwill van de medewerkers. De actoren stellen dat er een grote kloof is tussen het beleid en de burgers. Het samenbrengen van beide is moeilijk, omdat ze een andere taal spreken. Het beleid is op zoek naar langetermijnoplossingen; de burgers willen een onmiddellijke oplossing voor een concreet probleem. Daarom is er nood aan eenvoudige communicatie en doorgedreven participatie. Bijvoorbeeld het betrekken van bewoners

bij

de plannen

voor

een

nieuw sociaal

woningbouwproject kan heel wat problemen voorkomen. Door de organisatie van de maatschappij vallen de meest kwetsbaren steeds weer uit de boot. Zo bijvoorbeeld zijn renovatiepremies niet afgestemd op het gebruik door kansarmen. Deze premies worden immers pas een tijdje na betaling terugbetaald. Kansarmen zijn echter niet altijd in staat de kosten voor te schieten. De groep kwetsbaren wordt ook steeds groter, waardoor de meest kwetsbaren een steeds groot risico lopen in de vergeethoek te geraken. Volgens de bevraagde organisaties en diensten is een doorgedreven samenwerking, communicatie en afstemming nodig om dit tekort in de structuur van de maatschappij op te vangen. In de volgende paragrafen worden de bevindingen van de doelgroep over de werking van de verschillende woonactoren onder de loep genomen en getoetst aan bronnen uit de literatuurstudie en in enkele gevallen aan de bemerkingen uit de actorenbevraging. Niet alle woonactoren kwamen immers aan bod bij de actorenbevraging.


96

4.3.3.1

Gemeentediensten

Doelgroep De gemeentediensten geven volgens veel doelgroepleden onvolledige en onjuiste informatie. Ze geven vlug enkele folders en flyers wanneer de doelgroep bij hen komt aankloppen. Maar voor de kwetsbare doelgroep is dat niet voldoende. Ze zijn vaak niet onderlegd genoeg om de gegeven informatie te begrijpen en toe te passen op hun concrete situatie. Ze zeggen dan ook dat de gegeven informatie niet concreet genoeg is, niet op hun maat uitgewerkt. Ook wordt de doelgroep vaak van de ene naar de andere dienst doorgestuurd, zonder met concrete oplossingen te komen. De doelgroepleden zeggen dat ze steeds zelf de eerste stap moeten zetten en dat is net het moeilijkste. Als je langsgaat (in dit geval was het voor het aanvragen van een renovatiepremie), krijg je te horen dat alles in orde is en achteraf bellen je ze op dat het toch niet goed is. Het is zeer moeilijk om dingen daar uitgelegd te krijgen. Bovendien zegt iedere dienst iets anders en sturen ze je van het ene naar het andere. Dan krijg je een brochure mee van het stad, maar daar kun je niet aan uit: het is veel te moeilijk omschreven, het is geschreven voor architecten. Ze geven je dat, je moet het lezen en je plan trekken, er is niemand die meer uitleg geeft.

Tijdens de gesprekken met de doelgroep kwam vaak naar voren dat zij grote verschillen ondervinden rond verschillende

huisvesting

gemeenten.

Dit

(ondersteuningsmogelijkheden en wordt

door

hen

als

zeer

dienstverlening)

frustrerend

ervaren.

in

de

In

dit

onderzoeksrapport werden jammer genoeg niet uit elke gemeente inwoners betrokken, mede omdat niet allle betrokken besturen en diensten even bekend zijn met of gevoelig zijn voor de problematiek van kwetsbare bewoners.

Uit de literatuur Lokale besturen worden in de Vlaamse Wooncode omschreven als coördinator van het lokale woonbeleid, maar het woonbeleid krijgt niet in iedere gemeente evenveel aandacht en heeft niet steeds een volwaardige plaats verworven binnen de gemeentelijke werking. Uit onderzoek van Tratsaert (2009) blijkt dat zestien van de zeventien gemeenten in Waas en Dender een schepen hebben

die

bevoegd

is

voor

huisvesting,

maar

slechts

zeven

gemeenten

hebben

personeelsleden aangesteld die instaan voor de uitvoering van het woonbeleid, wat natuurlijk een invloed heeft op de dienstverlening en acties die kunnen plaatsvinden rond wonen. Negen gemeenten hebben een huisvestingsambtenaar. Een tiende gemeente is bezig met de aanwerving van een huisvestingsambtenaar. Acht gemeenten hebben een specifieke huisvestingdienst. In de gemeenten waar geen dergelijke dienst aanwezig is, worden de functies Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

97

hiervan verdeeld over andere diensten (Dienst Ruimtelijke Ordening, Dienst Stedenbouw, Dienst Duurzaamheid, Sociale dienst, etc.). Zes gemeenten in Waas en Dender hebben geen dienst of loket die zich specifiek bezighoudt met huisvesting. Het opnemen van een coördinatiefunctie vraagt eveneens het uitstippelen van een eigen woonbeleid. Enkel de gemeente Zele beschikt momenteel over een woonplan waarin de krachtlijnen en de keuzes voor het lokale woonbeleid worden weergegeven. In zes gemeenten is een woonplan in opmaak of staat de opmaak ervan gepland in het LSB-plan. Tien gemeenten beschikken dus niet over een woonplan, wat toch een indicatie is dat ook in Waas en Dender het lokale woonbeleid nog niet de plaats heeft gekregen die het verdient. De aanwezigheid van een huisvestingsambtenaar blijkt niet gelinkt te zijn met het hebben van een woonplan. Toch plant iedere gemeente acties rond wonen. Wanneer (nog) geen woonplan werd opgemaakt, zijn doelstellingen van het lokale woonbeleid terug te vinden in andere gemeentelijk plannen, voornamelijk in het GRS-plan en het LSB-plan. In onze analyse van de LSB-plannen 2008 – 2013 werden de acties en doelstellingen rond wonen in acht clusters opgedeeld, gebaseerd op het recht op behoorlijke huisvesting zoals omschreven in de Vlaamse Wooncode. Deze clusters zijn: [1] tekort aan sociale wooneenheden, [2] betaalbaarheid, [3] woonzekerheid, [4] kwaliteit, [5] toegankelijkheid, [6] informatie- en adviesbeleid, [7] gemeentelijke dienstverlening en [8] woonbeleid. Acties voor een specifieke doelgroep werden apart geplaatst. In punt 3.2.4.4 ‘Het Lokaal sociaal beleid’ werden volgende conclusies getrokken uit de opgestelde matrix: “Acties rond het uitbreiden van de sociale huisvesting, de kwaliteit van het patrimonium en informatie en advies aan burgers komen het meest voor (telkens in vijftien van de zeventien plannen). Het onderzoek van Tratsaert (2009) bevestigt dat ‘het geven van wooninfo en advies’ en ‘woningkwaliteithandhaving’ het vaakst worden vermeld als opgenomen taak binnen het lokaal woonbeleid. Vijftien gemeenten vermelden in hun plan dat ze het aanbod aan sociale huisvesting willen verhogen, acht van hen concretiseren dit met streefpercentages of reeds vastgelegde projecten. Ook het verbeteren van de kwaliteit van woningen staat in veel plannen centraal, waarbij de nadruk vooral ligt op: ‘informatie en sensibilisering’, ‘premies voor aanpassingen en renovaties’, ‘opwaarderen van de woonomgeving’ en ‘woonbegeleiding voor kwetsbare groepen’. Het uitbreiden van het aanbod aan doorgangswoningen en noodopvang staat bij meer dan de helft (n=11) op de agenda.” Vijftien van de zeventien gemeenten blijken doelstellingen rond informatieverspreiding en adviesverlening betreffende huisvesting in hun plan opgenomen te hebben. Bij veel gemeenten houdt dit in de eerste plaats in dat men de bekendheid van de premies rond huisvesting wil verhogen. Deze zijn op te zoeken via specifieke zoekmachines (www.rechtenverkenner.be – Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

98

www.premiezoeker.be), via de gemeentelijke website of terug te vinden in informatiebrochures opgesteld door de gemeente. In woonwinkels, huisvestingsdiensten of andere gemeentediensten kunnen inwoners ook terecht voor informatie. In Lokeren legt men de nadruk op een proactief informatiebeleid rond wonen. Zes gemeenten vermelden dat ze hun informatiebeleid specifiek willen richten tot een specifieke kansengroep (bejaarden, kansarmen, etc.). Bij twee gemeenten staat het creëren van een (nieuwe) infobrochure in het plan. Kruibeke en Dendermonde geven aan een woonadviespunt te zullen starten ter ondersteuning van maatschappelijk kwetsbare huurders. De analyse van de LSB-plannen op het vlak van wonen (cf. bijlage Matrix 1) en het overzicht van de publieke lokale woonactoren in Waas en Dender (cf. bijlage Matrix 3), tonen aan dat er veel verschillen zijn tussen de gemeenten op het vlak van aandacht voor en invullingen van het lokaal woonbeleid. Uit de LSB-plannen blijkt dat sommige gemeenten doelstellingen hebben rond twee clusters van het recht op wonen (cf. supra), andere rond zeven. In sommige LSB-plannen is het thema wonen gedetailleerd uitgewerkt met concrete percentages en acties; bij andere betreft het een zeer summiere beschrijving van algemene doelstellingen. Een aantal gemeenten hebben een woonwinkel en/of een huisvestingdienst, zes gemeenten hebben geen loket dat specifiek werkt rond huisvesting. Doordat de taken rond huisvesting in deze gemeenten verspreid zitten over verschillende diensten, is er niet echt een aanspreekpunt rond huisvesting. Dit maakt de kans groter dat vragen en problemen rond huisvesting naar andere diensten worden doorgeschoven, zonder dat er uiteindelijk een antwoord komt. Hoewel een woonplan ervoor kan zorgen dat de acties rond wonen beter op elkaar zijn afgestemd, blijkt dergelijk plan nog niet echt ingeburgerd te zijn,. Uit gesprekken met verantwoordelijken voor huisvesting blijkt dat er nog veel vragen zijn over de meerwaarde van een woonplan en de wijze waarop dit best opgemaakt kan worden. Volgens het onderzoek van Tratsaert (2009) willen gemeenten zelf hun woonplan opmaken en vragen ze hierbij ondersteuning op maat (52%), vorming (37%), en/of een draaiboek waarin de gemeente stapsgewijs door een plan wordt geleid (36%). Dit draaiboek is reeds verschenen onder de vorm van het ‘Handboek Lokaal Woonbeleid’. Het feit dat dezelfde vraag naar ondersteuning bij de opmaak van een woonplan blijft bestaan, suggereert dat dit Handboek ófwel niet gekend is door sommige gemeenten ofwel geen volledig antwoord biedt op de vragen van lokale besturen. Sommige gemeenten geven aan dat het nuttig zou zijn om raad te krijgen van andere gemeenten over de beste werkwijze om een woonplan op te stellen. De verhouding van het woonplan ten opzichte van het GRS-plan en de afdwingbaarheid van een goedgekeurd woonplan (in vergelijking met het GRS-plan) roept ook nog vragen op. Zoals het onderzoek van Tratsaert (2009) aantoonde, blijven ook de ‘lokale woonraden’ in Waas en Dender zeer divers in omvang en in samenstelling. Vele woonraden zijn nog maar pas van start gegaan, wat het onmogelijk maakt conclusies te trekken over de zinvolheid en efficiëntie van Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

99

deze raden. Enkele woonraden zijn ook opgericht in het kader van het gronden pandendecreet, wat de vraag oproept of het lokale woonbeleid in zijn geheel of enkel het sociaal objectief van de gemeenten besproken wordt. Volgens de actoren moet er een doorgedreven communicatie en afstemming komen tussen de verschillende woonactoren (= gemeentelijk woonoverleg) met een duidelijke informatiedoorstroming naar hulpverleners en naar de doelgroep. Het gemeentelijk woonoverleg kan blijkbaar nog niet alle functies invullen die actoren aan dit overlegorgaan toeschrijven. Volgens hen is er nog veel te weinig samenwerking en afstemming. Er zou volgens de actoren ook een verplichte samenwerking tussen de gemeente en het SVK moeten zijn. De werking van het SVK moet meer bekendgemaakt en uitgebreid worden. Het zou ook goed zijn als het beleid van de OCMW’s, dat tot nu toe heel verschillend is, meer op elkaar wordt afgestemd. Juist deze samenwerking en afstemming zijn noodzakelijk opdat kwetsbare doelgroepen op de woonmarkt niet vergeten zouden worden. Ten slotte blijken bij de gemeentelijke doelstellingen rond wonen bijna alle acties die exclusief gericht zijn op een bepaalde doelgroep, gericht te zijn op ouderen. Andere doelgroepen komen veel minder aan bod. Bij de algemene acties voor de totale bevolking waar specifieke aandacht wordt gevraagd voor bepaalde groepen, blijken opnieuw ouderen het vaakst expliciet vermeld te worden. Kansengroepen, personen met een handicap en éénouder- of grote gezinnen worden ook soms vermeld. Opvallend is dat allochtonen en jongeren niet specifiek worden vernoemd als doelgroep voor het woonbeleid. De analyse van de LSB-plannen op het vlak van wonen in Waas en Dender sluit aan bij de conclusies van het onderzoek van Sannen (2009): binnen het subthema ‘sociale huisvesting’ richt men zich hoofdzakelijk op de burger in het algemeen (85%). Over alle subthema’s heen wordt extra aandacht besteed aan de doelgroep personen met een handicap, personen met een laag inkomen en ouderen. Allochtonen, kinderen en jongeren worden slechts zelden expliciet vernoemd binnen het domein ‘huisvesting’.

4.3.3.2

OCMW

Hoewel de stap naar het OCMW een hoge drempel is, vormt het OCMW voor de doelgroep een goede oplossing voor hun problemen. De doelgroep zegt er goed ontvangen te worden en vaak een constructief gesprek te hebben. Er spelen nog heel wat verkeerde opvattingen over de werking van het OCMW die de drempel verhogen. Zo geloven sommigen dat het OCMW niet meer helpt als de kinderen al uit huis zijn; dat ze van het OCMW geen auto mogen bezitten, als ze die niet nodig hebben voor het werk, … Inwoners van verschillende gemeentes melden ook grote verschillen tussen de verschillende gemeentes. Het is dan ook wenselijk dat het beleid van de OCMW’s, dat tot nu toe heel verschillend is, meer op elkaar wordt afgestemd


100

Ik stond daar eerst weigerachtig tegenover, maar ze helpen je echt wel. We mogen niet klagen. Sommigen zeggen dat alleen vreemdelingen worden geholpen, maar dat is niet waar. Maar van zodra de kinderen weg zijn, krijg je natuurlijk geen hulp meer. Dan moet je er niet meer komen. Ik heb vroeger nog 1000 liter brandstof gekregen en voedselbedeling, dat was goed.

Twee initiatieven van het OCMW worden meermaals tijdens de doelgroepenbevragingen vermeld. Enerzijds wordt over de huurwaarborg gezegd dat die door de huisbazen niet altijd aanvaard wordt en een grond van discriminatie en uitsluiting kan zijn. Bovendien duurt het soms erg lang voor de papieren waarborg is geregeld en toegewezen. Het duurt lang voordat de waarborg van het OCMW geregeld is. Meestal moet dit in orde zijn voordat je een contract kan tekenen. Tegen dat het geregeld is, is de woning soms al aan iemand anders verhuurd.

Anderzijds komen de noodwoningen ter sprake. Hoewel die voor sommigen de enige optie vormden, vermeldt de doelgroep dat men er maar hoogstens acht maanden mag wonen. Het is voor de doelgroep niet altijd gemakkelijk op zo’n korte termijn een alternatief te vinden en opnieuw te verhuizen. Ze zeggen ook dat de huurprijs soms erg hoog en de kwaliteit laag is. Ik heb zeven maanden in een noodwoning van het OCMW gewoond en die was ook heel vochtig. Het was er ook ongelooflijk koud. We liepen met onze jas aan binnen en we gingen om 20u slapen omdat het te koud was. Dat is toch echt niet normaal. Dat zou toch niet mogen voor een woning van het OCMW. Mijn dochter zei het ook: die moeten ons toch helpen en die geven ons zo iets, dat kan toch niet? Er was ook geen ijskast in de keuken, geen dampkamp en dat moest ik allemaal aankopen. Bij de schuldbemiddeling verstonden ze niet dat ik dat nog niet had, maar in mijn vorig huis stond dat allemaal en nu moest ik het plots kopen. En eigenlijk was de huur van die OCMWwoning ook hoog.

Het OCMW neemt soms ook alle financiële beslommeringen op zich. Dat is voor een kleine, erg kwetsbare groep deelnemers een noodzakelijke oplossing. Zij zijn hierover zeer tevreden. Een volledig overzicht van wat de diverse OCMW’s allemaal doen in het kader van huisvesting hebben we in het kader van dit rapport niet opgemaakt. Dit zal wel gebeuren als het voor de uitwerking van concrete acties relevant is; zo bijvoorbeeld als wordt gewerkt aan een verbetering en onderlinge afstemming van hun dienstverlening.


101

4.3.3.3

Huurdersbonden

De Huurdersbond blijkt door de doelgroep goed gekend te zijn. Zij zien de Huurdersbond als de bondgenoot bij alle huurproblemen. Hij geeft volgens de doelgroep ook bruikbare informatie en concrete tips. Er zijn echter nogal wat doelgroepleden geen lid van de huurdersbond. De kost voor de inschrijving is voor hen te hoog. De Huurdersbond, daar moet men voor betalen en dat kan niet, volgens iemand. Je moet betalen voor uw eigen rechten. Wil dat dan zeggen als je geen lid bent, dat je geen rechten hebt???

Huurdersbond Oost-Vlaanderen heeft een afdeling in de regio Waas & Dender (met spreekuren in Sint-Niklaas en Dendermonde) die 1650 leden telt (907 nieuwe leden en 743 herabonneringen). De Huurdersbond bereikt voornamelijk privé-huurders (96%) en in beperkte mate sociale huurders (4%). (Huurdersbond Oost-Vlaanderen, 2010). Het aantal leden en het aantal behandelde dossiers zitten al enkele jaren in een stijgende lijn, wat een indicatie is voor de nood aan Huurdersbonden. Een drempel vormt evenwel het jaarlijkse lidgeld van 15 euro. Huurders die geen lidgeld kunnen betalen kunnen eventueel terecht bij een sociale organisatie (OCMW, gemeentebestuur, woonwinkel, CAW, ..) die bij de Huurdersbond een collectief abonnement heeft dat haar de mogelijkheid geeft om aan een 10-tal kwetsbare huuurders een jaarabonnnement te geven. Bij het profiel van de leden van de Huurdersbond zien we dat meer dan 40% een vervangingsinkomen of geen volwaardig inkomen heeft. De Huurdersbond bereikt dus een grote groep van de meest kwetsbare huurders, maar binnen deze ledengroep zijn de jongvolwassenen oververtegenwoordigd en de bejaarden sterk ondervertegenwoordigd. Ook laaggeschoolden zijn ondervertegenwoordigd. De Huurdersbond zal dus zijn inspanningen moeten opvoeren om de bejaarde huurders en laaggeschoolden als doelgroep beter te bereiken.

4.3.3.4

Sociale verhuurkantoren

Over de SVK’s heeft de doelgroep uiteenlopende meningen. Sommigen klagen erover dat de huurprijs geen rekening met het inkomen houdt, dat ze onvriendelijk en onbehulpzaam zijn, dat ze een te hoge huurprijs voor lage kwaliteit vragen, … Zo zijn sociale woningen niet altijd functioneel ingericht, vertonen ze allerlei gebreken en zijn ze soms al volledig uitgeleefd. Anderen vinden dan weer dat de SVK’s een goede prijs vragen, steeds hulpvaardig zijn en de huurder keuzevrijheid geven. De doelgroep geeft wel aan dat de woningen soms heel lang leeg staan (voor renovatie) voor ze opnieuw worden verhuurd. Dit vinden ze – gelet op de lange Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

102

wachtlijsten - wraakroepend. Er worden ook snel herstellingen en aanpassingen beloofd, maar deze worden steeds maar weer uitgesteld. Het huis van het SVK had ook zeer lang leeggestaan voor wij erin trokken. Dat zou toch niet mogen, dat zou echt gecontroleerd moeten worden. Er waren zeer, zeer veel problemen in dat huis. Het was er altijd koud, de muren waren ongelooflijk broos en op een bepaald moment hoorde ik een krak en bleek dat de badkamervloer aan het doorzakken was. Ik heb toen het SVK gebeld en die hebben een specialist gestuurd. Blijkbaar moest er een nieuwe vloer worden gelegd, maar dat kon het SVK niet goedkeuren, want daarvoor is de toestemming van de eigenaar nodig. Die eigenaar kwam dus af, maar wist niet eens dat het huis al verhuurd was terwijl ik er al twee weken woonde. Dan vraag ik me af hoe het SVK en de eigenaar communiceren. In juni zeiden ze dat het vervangen van de vloer voor na de congé zou zijn. Daar kon ik nog mee leven, maar in oktober was er nog steeds niemand geweest. En plots stonden ze aan mij deur met de boodschap dat het huis verkocht was, zomaar. Ik kon dus weer mijn boeltje pakken en wegwezen. Dat is absoluut niet gemakkelijk, zeker met een klein kind.

De uitzonderingen in het puntensysteem blijken wel goed gekend te zijn. Huren via een SVK is soms een oplossing, maar dan moet men op de wachtlijst en met het puntensysteem rekening houden. Men kan dit puntensysteem soms omzeilen, door met de huisbaas van een huurwoning naar een SVK te gaan en af te spreken dat hij enkel aan de kandidaat-huurder verhuurt.

Over de SVK’s wordt gedurende de gesprekken met de diensten en organisaties af en toe wat gezegd. Het SVK wordt door de actoren als een goede oplossing gezien voor de betaalbaarheidsproblemen van de doelgroep. Toch zeggen zij dat de huurprijs bij hen eveneens steeds hoger wordt. Sommige actoren zeggen dat de SVK’s vaak oude woningen verhuren, waarbij de basiskwaliteit is verzekerd, maar die weinig energiezuinig zijn. Anderen zeggen dan weer dat de woningen van het SVK het best scoren qua kwaliteit. Er zou, volgens de actoren, ook een verplichte samenwerking tussen de gemeente en het SVK moeten zijn. De werking van het SVK moet meer bekendgemaakt en uitgebreid worden, met ondersteuning voor renovatie.


103

4.3.3.5

Sociale huisvestingsmaatschappijen

Over de sociale huisvestingsmaatschappijen worden heel wat opmerkingen gegeven. Enkele van de problemen die worden aangegeven zijn: •

Het toewijzingsbeleid is niet gekend, waardoor het als oneerlijk wordt ervaren.

•

Beloftes voor herstellingen komt men niet na, of men moet er heel lang op wachten.

•

Renovaties komen er pas na lang klagen, als iets volledig versleten en uitgeleefd is.

•

De sociale huisvestingsmaatschappijen geven niet altijd onmiddellijk het volledige kostenplaatje. Het is belangrijk beducht te zijn voor bijkomende kosten.

•

Ook bij sociale huisvestingsmaatschappijen staan huizen lang leeg, zogezegd voor renovaties.

•

De medewerkers van de sociale huisvestingsmaatschappijen hebben een slechte houding. Ze zijn onvriendelijk, geven onduidelijke informatie en raden kandidaten af zich in te schrijven, omwille van de lange wachtlijsten.

Een tip die op de doelgroepenbevragingen aan elkaar werd gegeven was dat ze veel van zich moesten laten horen bij de sociale huisvestingsmaatschappijen. Men moet bellen, schrijven, langsgaan, … zodat ze de kandidaat-huurder persoonlijk leren kennen. Dan krijgen ze sneller een sociale woning toegewezen. Ook de sociale huisvestingsmaatschappij wordt door de actoren als een goede oplossing voor de betaalbaarheidsproblemen van de doelgroep gezien. Toch zeggen zij dat de huurprijs bij hen eveneens steeds hoger wordt. Er wordt vanuit de sociale woningbouw volgens de actoren niet genoeg stilgestaan bij bouwen op maat

van

de

doelgroep,

maar

ook

dat

verschilt

van

huisvestingsmaatschappij

tot

huisvestingsmaatschappij.

4.3.3.6

Immokantoren

Oorspronkelijk werden de vastgoeden immobiliënsector niet opgenomen in dit onderzoek omdat we de focus leggen bij de publieke en de sociale woonactoren. De sector is op de woningmarkt echter dermate belangrijk en bovendien kwam hij in de gesprekken zo dikwijls aan bod dat we deze niet onvermeld konden laten. Vastgoedmakelaars zijn terug te vinden op www.cib.be. (rubriek ‘consument’). Over de immokantoren heeft de doelgroep heel wat opmerkingen. Ze verwijten de immokantoren verregaande discriminatie en selectie van de kandidaten (cf. 4.4.1 Toegankelijkheid en woonzekerheid op de private woonmarkt). De immokantoren zouden enkel aan de gegoede Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

104

burgers willen verhuren. Ze schenden ook de privacy door veel documenten en gegevens op te vragen. Huren via een woonbureau of immokantoor is vrijwel onmogelijk, want die selecteren de mensen, ook al mag dat officieel niet. Soms vragen ze je strafblad, je loonfiche, de naam van je vorige huisbaas, … Je moet al die documenten afgeven bij het inschrijven. Als je iets op je strafblad hebt, wordt je gescreend en afgeschreven.

Daarbij hebben de medewerkers vaak een neerbuigende en denigrerende houding en speelt er volgens de doelgroep heel veel vriendjespolitiek. De houding in de woonbureaus laat soms ook te wensen over. Ik heb zes kinderen en woon in een woning met drie kamers. Toen ik een grotere woning aanvroeg, kreeg ik als antwoord van het woonbureau dat ik mijn kinderen maar moest stapelen.

Toch waren er ook positieve geluiden te horen. Zo spreken sommige doelgroepleden een immokantoor aan om hen in het zoeken van een woning te helpen, omdat ze op die manier begeleiding bij een bezichtiging hebben. Als alleenstaande man is het heel moeilijk om iets te huren. De eigenaars denken dat je het niet zal onderhouden. Ze scheren iedereen over dezelfde kam. Maar ze mogen bij mij komen kijken, het is zeker proper. Maar ze bekijken je met zo’n blik… Als je als man alleen gaat, is het heel moeilijk, daarom huur ik via een woonbureau, dan gaat er iemand mee.

Immokantoren zouden kandidaat-huurders ook erg lang laten wachten voor ze antwoord geven. Dat betekent volgens sommigen dat ze de woning niet zullen krijgen. Het duurt ook erg lang voordat men de waarborg terugbetaald krijgt. Men vraagt ook veel geld voor het opmaken van de staat van een woning. Immokantoren vragen een hoge prijs voor lage kwaliteit en de prijs gaat fors omhoog bij een minimale renovatie. In het verleden heb ik gewoond in een huis zonder verwarming of elektriciteit in elke kamer voor € 370. Toen de huurprijs met € 100 opsloeg omdat ik een nieuwe (occasie) achterdeur kreeg, ben ik opnieuw verhuisd. Dit werd verhuurd door een woonbureau in Lokeren. Zij deden nauwelijks iets met de klachten van de huurders.

De nieuwe reglementeringen met betrekkingen tot de immokantoren worden volgens de doelgroep niet duidelijk genoeg gecommuniceerd en er zijn nog veel oneerlijke praktijken. Zo vraagt men nog steeds drie maanden huur, hoewel dit niet langer is toegestaan.


105

Veel immokantoren vragen nog steeds 3 maand huishuur als waarborg en een commissieloon, terwijl dit in de nieuwe wetgeving is aangepast naar twee maanden waarborg. Over deze informatie ben ik niet zeker, maar zo werd het me doorgegeven

Bevraagde diensten en organisaties dringen er op aan om op een lokaal woonoverleg of bij de opmaak van een woonbeleidsplan met hen in dialoog te kunnen gaan.

Conclusie De werking, de dienstverlening, de informatie en de klantvriendelijkheid van tal van beleids- en woonactoren kwam regelmatig aan bod in de gesprekken die we hadden met doelgroep en actoren. Er werden pluimpjes gedeeld, klachten geuit en suggesties gedaan. Hieronder staan we stil bij de belangrijkste opmerkingen en doen we eerste voorstellen voor bijsturing. Algemeen -

kwetsbare groepen geven aan dat ze moeilijk de weg vinden naar de juiste informatie en dienstverlening; ze kennen hun rechten (huurder-eigenaar, tegemoetkomingen, ..) te weinig en krijgen daarbij ook te weinig ondersteuning. Er is een sterke vraag naar begeleiding van de meest kwetsbaren op de woningmarkt. Een bijzondere doelgroep die hierbij opduikt is die van de kwetsbare jongeren die nieuwkomers zijn op de woningmarkt; kennelijk worden zij op school daarop te weinig voorbereid

-

de drempel naar informatie moet sterk verlaagd worden en de vooroordelen over bepaalde diensten (bvb. OCMW’s) moeten weggewerkt worden

-

ook van actoren horen we dat de drempel tot informatie moet verlagen en dat administratieve vereenvoudiging hiertoe een eerste stap is; de klantvriendelijkheid lijkt ook sterk te verschillen van dienst tot dienst en van persoon tot persoon. Kan vorming van onthaalmedewerkers hier helpen?

-

actoren geven nog aan dat er een grote kloof is tussen het beleid en de burgers en dat er daarom nood is aan eenvoudige communicatie en doorgedreven participatie

-

aanbevelingen voor verbeteringen zijn: o

de uitbouw van een woonwinkel in de gemeente (voor kleinere gemeenten liefst bovengemeentelijk opgezet om zo de kwaliteit van de dienstverlening te verhogen)

o

samenwerking tussen begeleidingsdiensten

o

informatie op maat (bewoners kunnen mee ingeschakeld worden om die informatie te hertalen naar hun leefwereld – voor jongeren kan een specifiek deelproject worden opgezet in samenwerking met scholen en begeleidingsdiensten en met gebruikmaking van moderne technologie)

o

vorming van onthaalmedewerkers


106

Gemeentebesturen -

gemeentediensten geven dikwijls onvolledige en onjuiste informatie en bovendien is de informatie niet op maar van de doelgroep uitgewerkt

-

men heeft het gevoel dikwijls van het kastje naar de muur gestuurd te worden en geen concrete antwoorden te krijgen

-

er

zijn

tussen

de

gemeenten

grote

verschillen

in

dienstverlening

en

ondersteuningsmogelijkheden -

weinig gemeenten in de regio zetten zwaar in op wonen (woondienst, woonplan, woonoverleg, ..)

-

de meeste gemeenten geven in hun lokaal sociaal beleidsplan aan te willen inzetten op ‘wooninfo en –advies’ en op ‘woonkwaliteithandhaving’

-

gemeentebesturen zeggen nood te hebben aan ondersteuning bij de opmaak van een woonbeleidsplan

-

actoren zeggen behoefte te hebben aan een lokaal woonoverleg met meerdere partners; volgens hen is er veel te weinig samenwerking en afstemming

-

de ‘specifieke doelgroepen’ in allerlei plannen blijft meestal beperkt tot ouderen; er is nood aan meer inzicht in en sensibilisering over de problematiek van andere doelgroepen

-


de uitbouw van een woonwinkel / 1-loketsysteem in de gemeente. Voor de kleinere gemeenten is het aangewezen om hiervoor samen te werken

o

de uitbouw van een lokaal (en regionaal) woonoverleg waar beleids-, woon- en welzijnsactoren mekaar vinden en waar ook een dialoog kan worden aangegaan met de doelgroep

o

de opmaak van een gemeentelijk woonplan (en regionaal woonkader) in samenwerking met alle betrokken actoren en met betrokkenheid van de bevolking

o

bovenstaande drie initiatieven (woonwinkel, woonoverleg, woonplan) kunnen in de regio worden uitgewerkt in het kader van een intergemeentelijk project lokaal woonbeleid (in de regio bestaan er nu al twee dergelijke initiatieven; dit kan verder worden uitgebreid). Voor het opzetten van dergelijke projecten is er belangrijke Vlaamse financiële ondersteuning. Wonen Vlaanderen en het provinciebestuur Oost-Vlaanderen zijn ook bereid tot ondersteuning van gemeentebesturen bij het uitbouwen van een woonbeleid

o

overleg tussen gemeentebesturen en dialoog met de betrokken kwetsbare bewoners in verband met hun dienstverlening en ondersteuningsmogelijkheden; dit kan zorgen voor kennisuitwisseling en mogelijke afstemming van regelgeving. Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen heeft ervaring met dergelijke dialoog en overleg.


107

OCMW’s -

over de werking en de doelgroep van het OCMW bestaan er nogal wat verkeerde opvattingen; deze verhogen ook de drempel om er naar toe te stappen

-

er bestaan grote verschillen in dienstverlening en steun die de OCMW’s bieden

-

de OCMW-waarborg wordt lang niet door alle verhuurders aanvaard en bovendien duurt het lang om hem te krijgen

-

de noodwoningen zijn beperkt in aantal, de maximale verblijfsduur kort, de kost dikwijls hoog en de kwaliteit laag

-

men toont zich zeer tevreden over de financiële begeleiding van de OCMW’s

-


betere informatie over werking en doelgroep van het OCMW. Een gezamenlijk initiatief van de OCMW’s in de regio?

o

overleg over de dienstverlening en steun van de OCMW’s en dialoog daarover met een groep kwetsbare bewoners als ervaringsdeskundigen. Ervaringsuitwisseling is dan een minimale verwachting, maar dit overleg kan ook leiden tot afstemming en uitbreiding van het aanbo

o

reflectie over verbeteringen aan OCMW-huurwaarborgen (overleg tussen de OCMW’s en mogelijks andere partners)

o

een regionaal initiatief omtrent noodwoningen.

Huurdersbond -

huurders tonen zich tevreden over de dienstverlening van de Huurdersbond

-

voor sommigen is het lidmaatschap van 15 euro een drempel

-

sommige bewonersgroepen worden door de Huurdersbond onvoldoende bereikt

-


betere bekendmaking van de mogelijkheid tot het aangaan van een collectief abonnement bij organisaties en informatie daarover bij de doelgroep

o

gerichte bekendmakingscampagne van de Huurdersbond naar weinig bereikte groepen zoals ouderen en laaggeschoolden

SVK’s en Sociale huisvestingsmaatschappijen -

de ervaringen met deze woonactoren zijn zeer verschillend, van zeer positief tot zeer kritisch

-

opmerkingen zijn er dikwijls met betrekking tot de klantvriendelijkheid en hulpvaardigheid van de medewerkers

-

herstellingen en renovaties blijven veel te lang uit of afspraken daarover worden niet nagekomen

-

de huurprijzen gaan voortdurend de hoogte in


108

-

bij sociale huisvestingsmaatschappijen zijn de huurlasten te ondoorzichtig en het toewijzingsreglement is slecht gekend en wordt (daardoor) dikwijls als oneerlijk ervaren

-

bij sociale verhuurkantoren beklaagt men zich over de prijs/kwaliteitverhouding en slechte energetische kwaliteit van de woningen; actoren vinden SVK’s niettemin een goed instrument in de aanpak van de woonproblematiek in de regio

-


meer klantvriendelijkheid en hulpvaardigheid van de medewerkers. Daarover kan een diepgaander bevraging worden opgezet bij cliënteel van SVK’s en SHM’s en vervolgens een dialoog worden opgezet tussen deze actoren en hun cliënteel. Ervaringen op andere locaties bewijzen dat dit lukt

o

betere communicatie over rechten en plichten van huurder en verhuurder; er kan samen met de doelgroep gewerkt worden aan een website of brochure (cfr. voorbeelden in Meetjesland en West-Vlaanderen, een samenwerking tussen sociale huisvestingsmaatschappij, samenlevingsopbouw en OCMW/provincie)

o

een werkbaar systeem voor klachten- en defectenmelding en –opvolging

o

samenwerking tussen gemeentebestuur en SVK voor een betere bekendmaking van het SVK bij eigenaars en huurders, een uitbreiding van het aanbod en ondersteuning van renovatiewerken

o

een aanbeveling van huurders aan kandidaat-huurders: laat van u horen bij de sociale huisvestingsmaatschappij, zodat ze u daar kennen.

Immokantoren -

sommige doelgroepleden spreken een immokantoor aan om hen in het zoeken van een woning te helpen, omdat ze op die manier begeleiding hebben bij een bezichtiging

-

voor het overige wordt er een doorgaans negatief oordeel uitgesproken over deze kantoren. De doelgroep verwijt hen:

-

o

verregaande selectie en discriminatie

o

schending van de privacy

o

een denigrerende houden

o

oneerlijke praktijken (oa ivm de waarborg)

o

en een slechte prijs-kwaliteitsverhouding


overleg met de sector om oplossingen te zoeken voor de gesignaleerde problemen

o

de opmaak en ondertekening van een non-discriminatiepact, opgemaakt door de sector, gemeentebesturen en betrokken actoren en doelgroep

o

de uitwerking van een kwaliteitslabel dat uitgereikt wordt aan kantoren die zich afzetten tegen discriminatie, schending van de privacy, oneerlijke praktijken.


109

4.4 Woonomgeving en samenleven Hoewel we in dit onderzoek en dit rapport vooral de woonsituatie en –positie van maatschappelijk kwetsbaren in beeld willen brengen en we daar ook de gesprekken op gefocust hebben, kwamen we in de gesprekken toch ook telkens weer uit op kwesties die te maken hebben met de woonomgeving. Het is een bewijs van het feit dat dit onlosmakelijk deel uitmaakt van de kwaliteit van het wonen en dat we daar dus ook bij de verdere uitwerking van het project rekening moeten mee houden. In dit hoofdstuk hebben we het achtereenvolgens over openbaar vervoer en mobiliteit, aanwezige voorzieningen en diensten, relatie met de buren, verdraagzaamheid en onveiligheidsgevoelens.

Doelgroep Aangezien heel wat leden van de doelgroep geen auto bezitten, zijn zij vaak aangewezen op het openbaar vervoer. Het is voor hun mobiliteit dan ook belangrijk dat zij in de buurt van een goed uitgewerkt openbaar vervoersnetwerk wonen. Ze stellen dat er van het openbaar vervoer een voldoende aanbod is in de steden en overdag;.verschillende bestemmingen binnen de steden zijn gemakkelijk te bereiken. In de kleinere gemeentes, dorpen en buitenwijken en na 21u vormt het openbaar vervoer echter een probleem. Tijdens de zomer lossen ze dit op door met de fiets of te voet te gaan, maar dit is in de winter minder vanzelfsprekend. Sommigen willen graag in een groenere en rustigere omgeving wonen, maar zijn zich ervan bewust dat daar minder openbaar vervoer is en daarom blijven ze in de stad wonen. De belbus rijdt in verschillende delen van de regio Waas en Dender en betekent voor velen een goede oplossing voor hun mobiliteitsprobleem. Een nadeel is dat ze steeds vooraf moeten doorgeven wanneer ze de bus zullen gebruiken. Het is echter niet altijd mogelijk door te geven wanneer ze zullen terugkeren. Iemand meldt dat het in de lokale winkels niet mogelijk is een reispas te kopen voor meerdere zones. Dat vindt de doelgroep een tekort. Wanneer ze deze pas immers op de bus moeten kopen, is er een meerkost aan verbonden. Ook over het verkeer spreken heel wat doelgroepleden zich negatief uit. Ze kunnen door zwaar en roekeloos verkeer de straat niet op en kinderen kunnen niet buiten spelen. Ouderen geraken ook niet gemakkelijk aan de overkant van de straat. De verkeerslichten springen te vlug terug op rood. Veel mensen hebben het moeilijk om over te steken. Vaak is het te druk en kijken de bestuurders van auto’s niet. Als er één stopt aan het zebrapad, moet je nog voorzichtig zijn want soms steekt er dan een tweede voor. Alleen op zondag is het rustig. Er zijn ook veel fietsers op de voetpaden,


110

vooral aan het koopcentrum. De oplossing zou kunnen zijn: verkeerslichten met voldoende lange oversteektijd of verkeerswachters, zoals aan de scholen.

Net zoals de aanwezigheid van openbaar vervoer is het ook belangrijk voor de doelgroep dat er voorzieningen en diensten in de buurt van hun woonplaats zijn. Opnieuw is dit in de steden (Sint-Niklaas, Lokeren, Dendermonde,…) geen probleem. Daar zijn voldoende winkels in de buurt en zijn er verschillende uitgaansmogelijkheden en genoeg specifieke voorzieningen. De aanwezigheid van een buurthuis wordt erg gewaardeerd. Het is alleen jammer dat dit meestal enkel overdag open is. Mensen die voltijds werken kunnen er dan amper terecht. In die wijk is er niets voorzien voor kinderen om te spelen. Toch wonen daar veel kinderen. Er is daar ook niets voorzien om het verkeer te vertragen, dus er zijn daar veel straatraces. Dit is omdat heel die wijk slecht in mekaar zit. Er is ook een groot plein in die buurt. Maar dat dient enkel om te voetballen!!! Ze mogen er enkel op wanneer ze een voetbal bijhebben. Er wordt daar ook echt op gecontroleerd.

Veel huizen kampen met een gebrekkige geluidsisolatie, wat heel wat ergernis en buurtproblemen met zich meebrengt. Veel doelgroepleden hebben last van straatlawaai, van een komen en gaan van bezoekers in de appartementsgebouwen, … Ze proberen hiervoor de politie te bellen, maar de tussenkomst van de politie maakt volgens hen niets uit. Integendeel, dit zou nog meer problemen met de buren creëren. Er wordt ook gezegd dat er veel achterklap, roddels, onverdraagzaamheid en pesterijen van buren zijn. Goede buren vinden de meeste doelgroepleden erg belangrijk. Buurtfeesten zijn dan ook goed om de buren te leren kennen en de samenhorigheid te verhogen. Een goede sociale mix is dan ook erg belangrijk. Dit is immers bepalend voor de sociale cohesie en de sfeer in de wijk. Ik noem de buren holbewoners omdat niemand met elkaar praat. Alle gordijnen zijn toe: het is geen goede sfeer, er is geen contact. Er is wel ooit eens geprobeerd om iets te organiseren, maar als je anders nooit met elkaar praat, lukt dat dan ook niet. Ik denk dat het een beetje een trend is op veel plaatsen, dat mensen niet met hun buren praten. Ik vind dat de gemeente daar ook deels schuld in treft. Omdat zij alles laten begaan, zijn er meer wrijvingen. Er zijn meer regels nodig.

Tijdens de doelgroepenbevraging valt een grote onverdraagzaamheid op. Dit zowel ten opzichte van allochtonen als ten opzichte van autochtonen. Men verwijt allochtonen dat ze ‘onze’ Vlaamse cultuur komen overnemen. Ik ken iemand uit Lokeren, die woonde in een straat zonder migranten. In een paar jaar tijd is hij de enige Belg die er nog woont: ze vormen een soort getto. En je ziet het ook aan de pitabars. Alle Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

111

frietkoten worden ingepalmd door pitabars; je hebt dikwijls maar 1 frituur meer in een gemeente .Ik vind dat erg. Ook de nachtwinkels worden ingepalmd. Ik vind het goed dat nachtwinkels zijn hé, maar onze eigen cultuur wordt overstemd door de migranten.

Nogal wat bevraagden kampen ook met onveiligheidsgevoelens in hun woonomgeving. Dit wordt versterkt door hangjongeren en bendevorming, vandalisme, slechte verlichting en drugsproblemen. In enkele wijken heeft men specifieke, wijkgebonden problemen. Zo vertelt iemand die in een wijk langs de autosnelweg woont, dat zij te maken krijgen met veel drugstrafiek en illegale vluchtelingen die in de wijk gedumpt worden. In andere wijken zijn er, omwille van de structuur, veel straatraces. Als er in een wijk een grote groep allochtonen woont, dan ervaart men dit vaak als bedreigend. Dit leidt tot veel wantrouwen en racisme. Sommige wijken komen dan ook bekend te staan als ‘allochtoonvriendelijke’ wijken. Daardoor

ontstaat

er meer

en meer

gettovorming en

samenscholing. In deze concentratiewijken is kansarmoede troef, wat leidt tot veel vandalisme en criminaliteit. Opnieuw wordt hier verwezen naar het belang van een goede sociale mix en aandacht voor de sociale cohesie. Er zijn twee allochtone mannen op de doelgroepenbevraging aanwezig. Aan hen wordt gevraagd wat zij over deze problematiek van de concentratiewijken vinden. Zij stellen dat iedere mens anders is, dus dat je niet kan zeggen dat het probleem aan de allochtone afkomst ligt. Maar mensen zoeken een manier om geld te verdienen. Maar al te vaak vinden ze dit (noodgedwongen) in de criminaliteit. Door met zo veel armen samen te wonen, krijg je problemen. Dit zou veel minder zijn als er meer diversiteit in de omgeving is. In zo’n sociale wijk krijgt men een stigma. Door de gettovorming en samenscholing krijgt men problemen. En dan rijzen de problemen de pan uit, tot er niets meer aan te doen is.

Ook ten opzichte van autochtonen valt nijd, afgunst en onderlinge strijd op. De verdraagzaamheid is soms ver te zoeken. Er wonen veel te veel mensen op een kleine oppervlakte. Soms is het zelfs teveel dat er bloemen op de bomen komen. Er is veel wrevel.

Actoren De organisaties en diensten leggen eveneens de nadruk op het belang van leefbaarheid voor de kwaliteit van wonen. Ze wrijven de sociale huisvestingsmaatschappijen op dat vlak vaak een ondoordacht beleid aan. Zo voorziet men te weinig speelruimte in een sociale wijk; zorgt men niet voor een goede sociale mix; is er in sociale woonwijken vaak een grote concentratie aan kwetsbare groepen, … Ze willen te veel mensen huisvesten op een te kleine oppervlakte. Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

112

Bepaalde wijken worden ook hoger gewaardeerd dan andere, wat een meerkost in de huurprijs betekent. Over onveiligheidsgevoelens wordt tijdens de gesprekken met diensten en organisaties niets gezegd.

Uit de literatuur Overlast als stank, vernieling en lawaai, storend gedrag van buurtbewoners en angst voor beroving of om op straat te worden lastiggevallen hangt, volgens F. Knol (sd) sterk samen met de stedelijkheid van de woonomgeving. De groepen die er het meest hinder van ondervinden, zijn die groepen die het sterkst vertegenwoordigd zijn in die stedelijke omgeving: gezinnen met een laag inkomen, alleenstaanden, jonge huishoudens, eenoudergezinnen en allochtonen. Er wordt aan woonomgevingen reeds enige aandacht besteed, maar dit blijft meestal beperkt tot verbeteringen in het kader van de stadsvernieuwing. Volgens Kesteloot (2002) “is er dringend behoefte aan een effectief beleid en dat vraagt om een nieuwe aanpak van integrale gebiedsontwikkeling en –management”.

Conclusie Tijdens de actoren- en doelgroepenbevragingen kwam het belang van de woonomgeving en het samenleven meermaals aan bod. De kwesties die daarbij werden genoemd hadden vooral betrekking op mobiliteit, voorzieningen en samenleven. We vatten hieronder puntsgewijs de belangrijkste opmerkingen van doelgroep en actoren samen en voegen er een aantal suggesties aan toe. 1. mobiliteit -

openbaar vervoer is een probleem in kleinere gemeenten, dorpen en buitenwijken én na 21.00 uur

-

de belbus is een goed alternatief, maar het vooraf reserveren (vooral voor het terugkeren) is daarbij een hinderpaal

-

in lokale winkels is het niet mogelijk om een reispas te kopen voor meerdere zones; een ticket op de bus kopen betekent dan weer een meerprijs

-

roekeloos en zwaar verkeer zorgt voor gevaarlijke verkeerssituaties. Ouderen raken moeilijk de straat over en kinderen kunnen niet veilig buiten spelen. Verkeerslichten met lange oversteektijd of verkeerswachten zouden een oplossing kunnen zijn

2. voorzieningen -

in grotere steden zijn er voldoende winkels en voorzieningen, maar dat is niet zo in kleinere gemeenten en dorpen


113

-

mensen zijn zeer blij met de aanwezigheid van een buurt- of dorpshuis; alleen jammer dat het enkel overdag open is

3. samenleven -

nogal wat bewoners hebben last van burenhinder (vooral in appartementsgebouwen), straatlawaai, roddels, pesterijen, ..

-

er is veel onverdraagzaamheid, en dit niet enkel tegenover allochtonen

-

er is een vrij groot onveiligheidsgevoel (vandalisme, hangjongeren, drugs, ..)

-

buurtfeesten zijn belangrijk om elkaar te leren kennen en de samenhorigheid te verhogen

-

bij het zoeken naar oplossingen wijzen bewoners naar het belang van een sociale mix en sociale cohesie

-

actoren wijzen vooral op omgevings- en samenlevingsproblemen in sociale woonwijken.

Het project ‘wonen aan de onderkant in Waas en Dender’ richt zich op de woonsituatie in de strikte betekenis van het woord, maar dit neemt niet weg dat bij het uitwerken van beleidsaanbevelingen en maatregelen om die woonsituatie te verbeteren ook suggesties kunnen worden gedaan om de woonomgeving en het samenleven te versterken. Maatregelen ter verbetering van de (fysieke en sociale) woonomgeving kunnen bijvoorbeeld deel uitmaken van een op te maken woonbeleidsplan en zijn ook een wezenlijk onderdeel van een leefbaarheidsplan dat gemeenten eventueel opmaken in het kader van een gemeentelijk toewijzingsreglement sociale huisvesting. Ook bij de planning van grootschalige nieuwbouw- en renovatieprojecten, nieuwe verkavelingen, woonzorgzones, .. is het van belang om voldoende oog te hebben voor de woonomgeving en het samenleven van (toekomstige) bewoners. Grootschalige renovaties van sociale huisvestingscomplexen of –wijken kunnen een ideaal aanknopingspunt zijn voor gemeentebesturen om de (dikwijls decennia geleden ontworpen) wijken een facelift te geven met een hertekenen van het wegprofiel, de openbare ruimte, ontmoetingsplaatsen, .. Het kan een opportuniteit zijn om werk te maken van voorzieningen op maat van de wijk, meer sociale cohesie, ontmoetingsplaatsen en –momenten voor jong en oud,.. We benadrukken ten slotte graag nog dat een leefbare woonomgeving meer is dan een fysieke aangelegenheid; uit de getuigenissen is inmiddels genoeg bekend hoeveel belang mensen hechten aan sociale cohesie en goed nabuurschap. Dat vraagt van gemeentebesturen en woonactoren een bereidheid om daar met mensen over te praten en erin te investeren, en van bewoners een engagement om daaraan mee te werken. Methodieken om dit op gang te brengen zijn er voldoende, maar Samenlevingsopbouw heeft zelf goede ervaringen met DORP inZICHT (www.dorpinzicht.be) en gaat binnenkort aan de slag met de methodiek ‘Buurt in beweging’.


114

5 Woonproblemen van specifieke doelgroepen Na de analyse van de verschillende facetten van het recht op wonen in Waas en Dender in vorig hoofdstuk, staan we nu stil bij de woonproblemen van verschillende specifieke doelgroepen. Achtereenvolgens wordt de woonsituatie van dak- en thuislozen, allochtonen (Roma en mensen zonder wettig verblijfsstatuut), (ex-)gedetineerden en (ex-)psychiatrische patiënten, personen met een handicap, jongeren, ouderen, grote gezinnen, woonwagenbewoners, campingbewoners en weekendverblijvers en OCMW-cliënten en kansengroepen besproken.

5.1 Dak- en thuislozen Doelgroep Volgens de doelgroep komen door het beperkte aanbod en de hoge prijs van huizen almaar meer mensen op straat terecht. Voor zij die op straat staan, is het uitzonderlijk moeilijk om een andere betaalbare en kwaliteitsvolle woning te vinden. Door de grote selectiviteit van immokantoren vallen zij steeds weer uit de boot en alternatieven zijn vaak niet voor handen. Door de lange wachtlijsten kunnen zij niet in een sociale woning terecht want maar zelden wordt voorrang gegeven aan dak- en thuislozen. Een noodwoning of crisisopvang is de enig mogelijke optie, maar die zijn overbezet, overbevraagd en niet te reserveren. Een doorgangshuis is een mogelijkheid, maar het is volgens de bevraagden niet gemakkelijk daar terecht te komen. Omwille van schulden van mijn man werd ik uit mijn huis gezet. Van de ene dag op de andere stond ik met mijn dochtertje van 1.5 jaar op straat zonder iets. De sociale dienst van de politie heeft dan een oplossing gezocht en zo kwam ik in ’t Klepelken terecht. Ik sta nu al een jaar en een half ingeschreven bij het SVK en de Gewestelijke Maatschappij voor Huisvesting. Omdat ik een huis wil voor mijn 3 kinderen en geen appartement, moet ik rekenen op een wachttijd van ongeveer 7 jaar, zeft het SVK.

Gelukkig dat er initiatieven als ’t Klepelken bestaan, want soms staat men plots op straat. Dan zijn er te weinig opvangplaatsen zoals ’t Klepelken.

Om het laagdrempelige karakter van de doelgroepenbevragingen te bewaren, werd er niet expliciet gevraagd naar de oorzaken van thuisloosheid. In het deel 4.4 Woonzekerheid en toegankelijkheid wordt op basis van de literatuur hierop iets verder ingegaan. Wat wel bleek uit de doelgroepenbevraging bij crisis- en noodopvang is dat heel verschillende mensen in een Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

115

dergelijke situatie kunnen terecht komen. Er komen jonge vrouwen na een misgelopen relatie terecht, oudere mensen die al hun hele leven problemen rond wonen hebben, moeders met kinderen, allochtonen, asielzoekers na een negatieve beslissing, … Een element waarbij niet altijd wordt stil gestaan, is de impact die de thuisloosheid en het wonen in crisisopvang heeft op de kinderen. Verschillende respondenten zeggen dat het erg moeilijk is voor de kinderen om in een gemeenschappelijke opvang terecht te komen. De informatie over tegemoetkomingen voor dak- en thuislozen, zoals de installatiepremie en de huursubsidie, is zeer slecht gekend. Wie dan weer beter is geïnformeerd over deze tegemoetkomingen, heeft er nogal wat bedenkingen bij. Zo bijvoorbeeld is men het absoluut niet eens met de bepaling dat men de installatiepremie slechts één keer kan krijgen. Ze zeggen dat ze immers gemakkelijk een tweede keer in de problemen kunnen geraken. Mensen hebben ook het gevoel dat de regels voor het verkrijgen van een installatiepremie voortdurend veranderen, terwijl actoren net aanklagen dat installatiepremie en huursubsidie al jaren niet meer zijn aangepast en totaal niet meer tegemoetkomen aan de huidige verwachtingen. Je krijgt die installatiepremie maar één keer. De regels voor de installatiepremie veranderen ook altijd maar en je krijgt over de veranderingen geen informatie. Ik kreeg net een installatiepremie van € 1 000 van het OCMW, maar ik ben is verplicht daarmee al de eerste huishuur te betalen. Er schiet dan niet veel over voor de installatie. (De andere deelnemers in het groepsgesprek geloofden niet dat ze haar eerste huurgeld met dat bedrag moest betalen.)

De doelgroep vindt dat de huursubsidie meer een tegemoetkoming is voor de verhuurder dan voor de huurder. De bevraagden vinden dat men beter iets zou doen aan de te hoge huurprijzen die men mag vragen; de vrije markt inbinden zou veel meer mensen dienen dan een huursubsidie. Bij het huren van een private woning, steunt de huursubsidie eigenlijk alleen de huisbaas en niet de huurder. Eigenlijk zouden ze de vrije markt moeten inbinden door zo hoge huur niet toe te staan. De politiek zou een grens moeten stellen aan de huurprijs die mensen met een beperkt inkomen moeten betalen.

De informatie over de huursubsidie bereikt de mensen dikwijls ook veel te laat. Ik heb me ingeschreven in het sociaal verhuurkantoor en ik ben een huis toegewezen in Sint-GillisWaas. Ik zou een huursubsidie kunnen krijgen, maar ze hebben mij gezegd dat ik moet wachten om het aan te vragen tot ik verhuisd ben. Jammer dat ik niet vroeger wist van die huursubsidie


116

want nu woon ik al te lang in mijn huis om daar nog een huursubsidie voor te krijgen, terwijl ik daar graag zou blijven. Maar het is te duur geworden, ik kan het niet meer betalen.

Actoren De problematiek van dak- en thuislozen beroert ook heel wat actoren die geconfronteerd worden met mensen die plots het dak boven hun hoofd verliezen omwille van uithuiszetting, onbewoonbaar- of ongeschiktheidsverklaring of omwille van familiale omstandigheden. De mensen, die in acute woonnood zitten, ondervinden - zo zeggen ze - heel wat moeilijkheden om onderdak te vinden. Volgens de bevraagde organisaties en diensten vinden ze dan soms onderdak bij kennissen wat dan dikwijls als ‘definitieve oplossing’ wordt beschouwd, waardoor er geen

alternatief

komt.

De

logees

blijven

daardoor

te

lang

hangen,

wat

tot

veel

leefbaarheidproblemen leidt en de spontane solidariteit onder mensen kapot maakt. Als daklozen een huis zoeken, hebben ze vast werk nodig en als ze vast werk willen, hebben ze een domicilie nodig. Wanneer mensen op straat zich dan opnieuw ergens domiciliëren, hebben zij geen voorrang voor een sociale woning. Wie op straat staat, staat volgens de actoren nergens. Wanneer mensen op straat beroep wensen te doen op een onthaaltehuis/crisiswoning, ondervinden zij volgens de bevraagden nog heel wat drempels. Vooreerst kunnen ze er niet dikwijls niet terecht omdat alle woningen bezet zijn. Voorts worden er dikwijls voorwaarden gesteld waaraan de mensen niet kunnen voldoen. Bovendien moeten mensen dan binnen de zes of acht maand een nieuwe woning vinden. Dit is niet evident voor mensen in een crisissituatie. Bij sommige onthaaltehuizen (vb. van het leger) kan men enkel terecht onder begeleiding, maar organisaties hebben niet altijd de middelen voor begeleiding. De actoren wijzen er op dat aan de huursubsidie erg strenge voorwaarden gekoppeld. Een gezin heeft er alleen recht op als het verhuist vanuit een onbewoonbare woning. Bovendien is de huursubsidie berekend op het inkomen van drie jaar geleden en dat kan sindsdien veel veranderd zijn.

Uit de literatuur Om te duiden wat dak- en thuisloosheid precies is wordt er best gekeken hoe deze begrippen gedefinieerd worden. De wettelijke definitie heeft het over daklozen, het begrip thuislozen wordt in dit kader niet gedefinieerd omdat dit ontstaan is vanuit een hulpverleningskader. Een dakloze wordt gedefinieerd als een “persoon die niet over een eigen woongelegenheid beschikt, die niet de middelen heeft om daar op eigen krachten voor te zorgen en daardoor geen verblijfplaats heeft, of die tijdelijk in een tehuis verblijft in afwachting dat hem een eigen woongelegenheid ter beschikking wordt gesteld.” Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

117

De definitie van een thuisloze is gegroeid vanuit de hulpverlening. Maatschappelijke ontwikkelingen hebben gezorgd voor het ontstaan van nieuwe risicogroepen waarvan alleenstaande vrouwen met kinderen de sterkst groeiende categorie is. Dit heeft ervoor gezorgd dat de term dakloze, vooral binnen CAW’s, meer en meer vervangen werd door de term thuisloze. Dakloosheid zou teveel verwijzen naar het ontbreken van een dak boven het hoofd terwijl thuisloosheid veel meer de complexiteit van de problematiek vat. Thuisloosheid verwijst vanuit dit hulpverleningsperspectief naar mensen bij wie de noodzakelijke ankerpunten met de maatschappij langzaam verbroken werden en waardoor ze in een toestand van persoonlijke, relationele en maatschappelijke kwetsbaarheid beland zijn. Door het ontbreken van een woonst, van werk, van bestaansmiddelen en van een sociaal netwerk is de thuisloze niet meer in staat zich zelfstandig te handhaven in de samenleving. Thuisloosheid impliceert dat mensen de verankering met de maatschappij verliezen en het kan dus ook een stap zijn naar dakloosheid.. Sommige mensen die op een bepaald moment thuisloos zijn verliezen dan permanent de verankering met de maatschappij en re-integratie is dan niet meer mogelijk, op dat moment vallen ze onder benoeming van dakloosheid. Daarom dat er - op het moment dat iemand thuisloos wordt - preventief moet gehandeld worden, anders dreigt de thuisloosheid over te gaan in dakloosheid. Natuurlijk mag er niet te eng worden omgegaan met deze termen en moet hokjes denken vermeden worden. In de realiteit is het onderscheid tussen dak- en thuisloosheid immers niet altijd even makkelijk te maken als op papier. Het Europees Observatorium voor Thuisloosheid FEANTSA ontwikkelde een Europese typologie van thuisloosheid en uitsluiting op het vlak van wonen, ETHOS genaamd. Men identificeert hierbij drie domeinen die samen een ‘thuis’ vormen. Het gaat om: (1) een degelijke woonplaats hebben die beantwoordt aan de noden van de persoon en zijn of haar huishouden (het fysieke domein), (2) in staat in om privacy en sociale relaties te onderhouden (het sociale domein) en (3) de exclusieve eigendom of verblijfszekerheid hebben en een wettelijke titel hebben (het wettelijke domein). Het al dan niet ontbreken van één of meer van deze elementen bezorgt ons vier concepten die wijzen op het ontbreken van een “thuis”: dakloosheid, thuisloosheid, een instabiele huisvesting en een ontoereikende huisvesting. Het gaat om vier gradaties van uitsluiting op het vlak van wonen, waarbinnen men aan de hand van de leefsituatie van de betrokken groepen 13 operationele categorieën afbakent. De bedoeling hiervan is om beleidsmakers een raamwerk aan te bieden, om dak- en thuisloosheid in kaart te brengen maar ook voor het (verder) ontwikkelen van beleid. De typologie vertrekt immers van een procesmatige benadering van de problematiek die zowel preventieve als curatieve (accommodatie en ondersteuning voorzien) maatregelen toelaat. (uit: Onderzoek naar de OCMW-hulpverlening aan dak- en thuislozen. Een onderzoek in opdracht van de POD Maatschappelijke Integratie OASES, UA, Univ. Liège, PSBH, maart 2010). Voor een meer uitgebreide analyse van de typologie rond dak- en thuislozen verwijzen we naar tabel 50 in de bijlagen Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

118

Tot 1993 was er een repressieve aanpak ten opzichte van daklozen (toen ‘landlopers genoemd). Iemand die op straat sliep, bedelde of niet genoeg geld bij had kon naar een ‘kolonie’ worden overgebracht. Tot dan werd dakloosheid als een strafbaar feit beschouwd. Na 1993 werd de opvang en begeleiding van de daklozen de bevoegdheid van hulpverleningsorganisaties. Deze taak bevat naast de curatieve ook een preventie taak. De preventieve maatregelen van hulpverleningsorganisaties richten zich vooral op humanisering en preventie tegen uithuiszetting. Het valt op dat dit niet altijd het gewenste effect heeft. Vaak ontbreken tijd en middelen om effectief aan preventie van uithuiszetting te doen of is er nog weinig bereidheid bij huurder en verhuurder om te bemiddelen. De wetgeving rond minnelijke schikking probeert om directe uithuiszetting te vermijden maar het valt op dat huurders vaak afwezig blijven bij de poging tot minnelijke

schikking

waardoor

de

regeling

slechts

een

beperkt

effect

heeft.

Hulpverleningsorganisaties zijn ook vaak niet op de hoogte van de poging tot minnelijke schikking en kunnen dus hun cliënten moeilijk aangeven wat het belang is van hun aanwezigheid. De relatie van de doelgroep met de hulpverlening is vaak problematisch. De doelgroep heeft meestal materiële vragen in plaats van hulpverleningsvragen en heeft moeite met de vaak vele doorverwijzingen. De psychische en andere problemen bemoeilijken vaak het vinden van een oplossing op lange termijn. Dak- en thuisloosheid is een situatie die zwaar weegt op het mentale vlak. Het aantal gevallen met depressieve stoornissen en suïcidale neigingen ligt hoog bij dak- en thuislozen en een goed psychosociale begeleiding is dus vereist (studie OASES). Vaak wordt het verwerven van een (sociale) woning aanzien als de belangrijkste stap in het hulpverleningsproces maar dit is eerder een reductie van de problematiek die thuisloosheid is. Het is belangrijk dat voor de thuisloze de verankering met de maatschappij opnieuw een feit is, anders is de kans groot dat deze persoon ook in de nieuwe woning niet zal kunnen aarden. In België zijn er jaarlijks zo’n 30.000 opnames in één of andere opvangvorm. Precieze cijfers over het aantal dak- en thuislozen zijn er niet, maar die worden door het CAW geschat op 12.000 personen. Het ontbreken van precieze cijfers over het aantal dak- en thuislozen maken het ook moeilijk om in te schatten wat de behoefte is aan opvangplaatsen en welke regio’s hier het meest nood aan hebben. In 2007 werden zo’n 10 316 cliënten begeleid in de thuislozenzorg van die CAW’s. Wat in de populatie van de thuislozen opvalt is dat het aandeel vrouwen fors is toegenomen (van 18% in naar 33%), terwijl het aandeel van de oudere thuislozen (ouder dan 50 jaar) is dan weer afgenomen. Meer dan de helft van de cliënten is laaggeschoold (maximaal lager secundair onderwijs).


119

Tabel 1 – Evolutie van het aanbod in de thuislozenzorg naar werkvorm, 1990-2000 Jaar

1990

1995

2000

Aantal

1990

1995

2000

%

Crisisopvang

32

96

130

2,2

4,6

5,2

Mannenopvang

1042

910

710

70,0

43,4

28,1

123

124

0,0

5,9

4,9

Gemengde opvang Vrouwenopvang

101

415

405

6,8

19,8

16,1

Jongerenopvang

96

165

136

6,5

7,9

5,4

Nachtopvang

-

-

33

0,0

0,0

1,3

Dagopvang*

-

-

-

0,0

0,0

0,0

Begeleid wonen

217

346

766

14,6

16,5

30,4

40

126

0,0

1,9

5,0

-

78

0,0

0,0

3,1

0,0

0,0

0,0

Begeleid zelfstandig wonen jongvolwassenen Pensionwonen

-

Mobiel werken* Andere

-

-

15

0,0

0,0

0,6

Totaal

1488

2095

2523

100

100,0

100,0

Bron: Thuislozenzorg Vlaanderen en Steunpunt Algemeen Welzijnswerk *Deze werkvormen zijn niet in capaciteit van opvangplaatsen weer te geven. Bij thuislozen ontstaan breuklijnen met de rest van de samenleving. Daarom wordt thuisloosheid als een specifieke vorm van armoede beschouwd. Beide fenomenen moeten gezien worden in het licht van structurele uitsluitingsprocessen in de samenleving en mogen niet herleid worden tot ‘eigen schuld’ of ‘tegenslag’ (Van Menxel et al, 2002). Er zijn enorm veel verschillende types aan dak- en thuislozen en meestal is het niet mogelijk iemand als één type te definiëren. Het valt op dat de hulpverlener meest in contact komt met een thuisloze die wordt opgevangen door familie of vrienden. Daarnaast zijn er ook vaak contacten met respectievelijk asielzoekers en mensen die uit huis werden gezet (OASES). Er is wel degelijk een verandering in het profiel van dak- en thuislozen te bemerken. Vooral de grote verjonging en het aantal personen die psychische of verslavingsproblemen hebben valt op. Waar er vroeger vooral mannen in een situatie van dak- en thuisloosheid verzeild raakten treedt er nu meer een vervrouwelijking op (bevraging OCMW’s OASES). Vooral de verjonging van de problematiek baart hulpverleningsorganisaties zorgen. Volgens hen ligt het aanleren van onvoldoende vaardigheden hier aan de basis van. De problemen waarmee dak- en thuislozen kampen zijn verschillend van aard. Bij een bevraging van verscheidene OCMW’s werden een aantal prominente problemen opgesomd. Het gebrek 120 Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

aan een vaste verblijfplaats hoeft niet altijd het grootste probleem te zijn bij dak- en thuislozen. Eerder gaat het om een cumulatie van problemen waarbij het ontbreken van: arbeidsmarkt relevante

competenties,

aanwezigheid

van

verslavingsproblematiek,

ontoereikend

inkomen/schuldenlast, ontwrichte gezinssituatie en mentale problemen de meest voorkomende zijn. (zie tabel 55). De studie van OASES in 2010 geeft ook enkele concrete aanbevelingen om dak- en thuisloosheid te voorkomen en de dienstverlening te verbeteren. In het kader van preventie is de aanwezigheid van maatschappelijk werkers in de wijk heel belangrijk. Zo spoort men problemen vroeg op. De problemen die worden opgemerkt moeten adequaat worden doorgegeven aan relevante actoren, samenwerking is dus vereist. Een goede coördinatie tussen diensten en het doorseinen van problemen moeten op tijd gebeuren. Ook regionaal overleg kan de situatie beter in beeld brengen. In het kader van uithuiszetting is vooral preventie belangrijk. Het valt te betreuren dat OCMW’s vaak te laat worden verwittigd bij een vordering tot uithuiszetting. Dak- en thuislozen zijn onvoldoende bekend met het aanbod. Het aantal opvangplaatsen moet drastisch de hoogte in en bovendien moet een lokale analyse ook uitmaken aan welk type opvangplaats het meest nood is. Initiatieven als solidair wonen kunnen helpen het kostenplaatje te delen en betalingsproblemen te voorkomen. Na de hulpverlening is een goede opvolging nodig en vooral het uitbouwen van een netwerk is heel belangrijk.

Conclusie Dak- en thuisloosheid is één van de meest nijpende problemen waarmee kwetsbare huurders op de woningmarkt kunnen geconfronteerd worden. Helaas moeten we vaststellen dat het aantal, dat één of meerdere keren in hun leven met een dergelijke situatie te maken krijgt, voortdurend toeneemt. De duurzame oplossingen op de woningmarkt maar ook de opvangnetten zijn steeds moeilijker te vinden of minder toegankelijk. Hieronder vatten we puntsgewijs de belangrijkste opmerkingen van doelgroep en actoren die we bevraagd hebben – en die maar fragmentair zijn samen en proberen we er eerste conclusies en aanbevelingen voor het vervolgproject aan te koppelen. De populatie: -

in België zijn er jaarlijks zo’n 30.000 opnames in één of andere opvangvorm. Precieze cijfers over het aantal dak- en thuislozen zijn er niet, maar die worden door het CAW geschat op 12.000 personen

-

uit literatuur en gesprekken met actoren leren we dat de groep dak- en thuislozen in vergelijking met twintig jaar geleden vervrouwelijkt (60% mannen – 40% vrouwen) en dat


121

jongeren onder de dertig ongeveer de helft van de totale populatie uitmaakt. Vooral de verjonging baart hulpverleners zorgen -

men wijst ook op groepen als jonge vrouwen na een misgelopen relatie, zwerfjongeren, jonge druggebruikers, oudere mensen die al hun hele leven woonproblemen hebben, moeders met kinderen, allochtonen en asielzoekers en mensen zonder papieren.

Problemen waarmee men geconfronteerd wordt: -

door het beperkte aanbod aan huurwoningen, de lange wachtlijsten voor sociale woningen, het ontbreken van een alternatief na uithuiszetting, door de te hoge woonkost, etc. maken kwetsbare doelgroepen meer kans om dak- of thuisloos te worden en/of te blijven

-

mensen gaan na een uithuiszetting of verlies van woonst dikwijls bij familie of kennissen wonen wat heel vaak zorgt voor samenlevingsproblemen

-

voor anderen ontbreekt echter elk alternatief en dan komen ze op straat terecht

-

niet te onderschatten is de impact op die gezinnen en meer in het bijzonder op kinderen van thuisloosheid en wonen in crisisopvang

-

dak- en thuislozen klagen over de grote selectiviteit van immokantoren en de lange wachtlijsten bij sociale huisvestingsmaatschappijen en SVK’s waar ze het gevoel hebben maar zelden voorrang te krijgen

-

noodopvang/crisiswoningen zijn overbevraagd, overbezet en ook niet te reserveren door mensen die met een dreigende dak- of thuisloosheid geconfronteerd worden

-

door gebrek aan opvangplaatsen belanden thuislozen soms ver hun regio van herkomst

-

de toegang tot doorgangshuizen/opvangplaatsen/onthaaltehuizen wordt steeds moeilijker; door de omvang van de vraag en het beperkte aanbod is er ook daar een grote selectiviteit en voelt men zich onderworpen aan strenge criteria

-

sociale organisaties kunnen niet altijd de begeleiding geven die sommige huisvesters vragen voor de opvang van daklozen, en dat omdat ze daarvoor te weinig personeel kunnen inzetten

-

de installatiepremie voor dak- en thuislozen en de huursubsidie zijn slecht gekend; daardoor lopen sommige mensen die installatiepremie en huursubsidie mis

-

mensen klagen er ook over dat je de installatiepremie maar één keer in een mensenleven kan krijgen, terwijl heel wat mensen meer dan één keer in een situatie van dak- of thuisloosheid terecht komen

-

de huursubsidie is volgens sommigen ook meer een verhuursubsidie; het is de verhuurder die er zijn voordeel mee doet, want hij kan zijn huurprijs optrekken

-

de installatiepremie en huursubsidieregelgeving zijn verouderd.

Eerste suggesties van te nemen maatregelen: -

vooreerst moeten er maatregelen worden genomen om dak- en thuisloosheid in de mate van het mogelijke te vermijden. Daartoe kunnen OCMW’s en andere hulpverleners actief Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

122

op zoek gaan naar mogelijke probleemsituaties. Zo bijvoorbeeld door de interpretatie van kruispuntbankgegevens of de aanwezigheid van maatschappelijke werkers in wijken waardoor men de problemen vroegtijdig kan opsporen en ze adequaat kan oplossen of doorgeven aan relevante actoren. De vaststelling dat heel wat daklozen uit gevangenissen en zorginstellingen (bvb. bijzondere jeugdzorg) komen, smeekt ook daar om een preventieve aanpak. Bij dit alles is het belangrijk dat er een goede coördinatie is tussen diensten en dat problemen tijdig worden doorgeseind (bvb. een sneller verwittigen van het OCMW bij dreigende uithuiszetting of het inzetten van projecten ‘bemoeizorg’). Regionaal overleg tussen beleids-, woon- en welzijnsactoren kan hiervoor een te bewandelen weg zijn (denk daarbij zeker ook aan de aanwezigheid op dit overleg van zorginstellingen, scholen, CLB’s en gevangenis) -

eens mensen dak- of thuisloos geworden zijn is het belangrijk dat ze goede informatie krijgen over hun rechten en over de instanties die hen kunnen verder helpen. Daarom zou elke hulpverlener over de ‘Gids voor daklozen’ van de POD Maatschappelijke Integratie moeten beschikken en zou die ruim moeten worden bekend gemaakt en verspreid. Misschien is een eigen regionale versie van deze gids zelfs aangewezen. Ook zouden woon- en welzijnsactoren hun aanbod beter kunnen bekendmaken en de toegankelijkheid ertoe verbeteren. Zo bijvoorbeeld is niet enkel meer informatie nodig over de installatiepremie en de huursubsidie maar moeten deze ook worden bijgestuurd om beter aan te sluiten bij de situatie van dak- en thuislozen

-

het aantal opvangplaatsen en doorgangswoningen moet ook drastisch de hoogte in. Bovendien moet een lokale analyse ook uitmaken aan welk type opvang het meest nood is. Diversiteit van het aanbod om tegemoet te komen aan de verschillende types dak- en thuislozen is immers nodig. Er kan ook gedacht worden aan specifieke nachten winteropvang. Zorgen voor opvang in eigen streek vergemakkelijkt de verankering van de dak- en thuisloze in de maatschappij en gaat een hervallen tegen. Er is ook nood aan cijfers over instroom en doorstroom van dak- en thuislozen (bij aankomst in een opvangtehuis registreren wat de thuissituatie van die personen is)

-

we moeten zorgen voor een intensieve begeleiding van de dakloze in vormen van opvang die zijn re-integratie in de gemeenschap bevorderen. Initiatieven als ‘solidair wonen’ of andere vormen van groepswonen maken het wonen niet enkel goedkoper, ze zorgen ook voor broodnodig sociaal netwerk.

-

Fysiek en mentaal weegt het ontbreken van huisvesting enorm op een gezin. Het lijkt dan ook essentieel dat er goede psychosociale begeleiding van thuislozen wordt voorzien. Een focus op de kinderen is hierbij van groot belang. Gezondheidsactoren betrekken bij de problematiek van thuisloosheid is een aangewezen stap

-

na de hulpverlening is een goede opvolging nodig en vooral het uitbouwen van een netwerk en een zinvolle dagbesteding zijn heel belangrijk.


123

5.2 Allochtonen 5.2.1. Algemeen Doelgroep Allochtonen werden in de loop van de bevragingen niet als aparte categorie samengebracht, maar waren wel, aansluitend bij andere groepen, in de gesprekken vertegenwoordigd. Hun grootste probleem is discriminatie en racisme, waardoor ze steeds weer worden uitgesloten. Ik stond eens aan de deur van een woning die ik wel wou huren. De eigenaar zei: ““Ik verhuur niet aan Marokkanen.” Ik antwoordde dat ik geen Marokkaan was, maar Tunesiër. Ik kreeg als antwoord: “een zwarte kop is een zwarte kop”. Ik had een vast contract. Daarom vroeg ik een Belgische vriend om een afspraak te maken met de eigenaar van een huis. Alles was in orde. Ik had alle benodigde documenten bij, … Toch werd de woning mij geweigerd. Dan voel je je als een rat.

Er werden tijdens deze doelgroepenbevraging geen arbeidsmigranten bevraagd. Tussen de regels door hoorden we echter heel wat jaloezie ten aanzien van ‘die Polen’ die hier ‘zomaar kunnen komen werken en onmiddellijk een huis hebben’. Enkele respondenten vragen zich af of dat legaal is. Er werd ook geen aparte groep asielzoekers tijdens deze doelgroepenbevraging bevraagd. Enkele asielzoekers waren wel aanwezig in andere groepen.

Actoren Veel problemen bij allochtonen hebben volgens de actoren te maken met taal en discriminatie. Ze begrijpen hun huurcontract niet; kennen hun rechten en plichten niet; weten niet waar naartoe, … Veel allochtonen gaan volgens de organisaties die werken met allochtonen samenwonen of kopen een woning omdat het voor hen niet betaalbaar is om alleen een woning te huren. Dit brengt nieuwe problemen met zich mee: overbewoning, problemen met onderhoud van de gekochte woning, … Gezien de onderlinge solidariteit tussen allochtonen, is er vaak sprake van verdoken armoede. Zij hebben meer problemen op verschillende vlakken (onderwijs, financieel, …), waardoor ze niet klagen over hun povere woonomstandigheden. Een bijzondere aandachtsgroep binnen de groep allochtonen, zijn de arbeidsmigranten (vooral uit Polen, Bulgarije, Roemenië). Zij vormen een specifieke doelgroep met specifieke problemen binnen de allochtonen. De bevraagde actoren stellen dat zij een huis toegewezen krijgen (via 124 Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

interim-bureaus die in Oost-Europa werven) waar zij met heel veel mensen samenwonen. Zij willen vlug en veel werken en investeren weinig tijd in opleiding en integratie, waardoor zij hun weg niet vinden. Ze hebben geen voeling met de maatschappij en lopen een groot risico in de marginaliteit te belanden. Bovendien wordt hun verblijfsvergunning ingetrokken wanneer zij geen werk hebben. Ze worden dan illegaal. Wanneer er veel controles zijn op de kwaliteit van woningen, wordt vastgesteld dat er heel veel illegalen in woningen van slechte kwaliteit wonen. In tegenstelling tot vroeger komen asielzoekers niet meer in aanmerking voor een sociale woning. Dat zou niet meer noodzakelijk zijn omwille van de tijdelijkheid van hun verblijf en de verkorting van de asielprocedure. Momenteel zijn er echter problemen bij de doorstroming uit tijdelijke opvangcentra. Er is heel weinig aanbod, waardoor het moeilijk is om een gepaste oplossing te vinden.

Uit de literatuur In het arrondissement Sint-Niklaas zijn er op 1.000 inwoners 34,45 vreemdelingen, waarvan 4,8 nieuwkomers. In het arrondissement Dendermonde ligt dit cijfer heel wat lager. Daar zijn er op 1.000 inwoners 16,67 vreemdelingen en 2,36 nieuwkomers. Daarmee ligt het cijfer van het arrondissement Dendermonde heel wat lager dan het Oost-Vlaamse gemiddelde (30,01 vreemdelingen en 4,78 nieuwkomers) en dan het Vlaamse gemiddelde (51,69 vreemdelingen en 7,37 nieuwkomers). Het arrondissement Sint-Niklaas daarentegen schommelt tussen het OostVlaamse en het Vlaamse gemiddelde. Het aantal vreemdelingen is in iedere gemeente sinds 2005 gestegen. Het aantal nieuwkomers stijgt in de ene gemeente veel; in de andere gemeente daalt het aantal nieuwkomers aanzienlijk. Allochtonen krijgen onder andere op vlak van huisvesting te maken met vergaande discriminatie. Uit een analyse van de 144 meldingen voor (vermeende) discriminatie op vlak van huisvesting die het Centrum voor Gelijke Kansen en Racismebestrijding in 2008 ontving, bleek meer dan helft te maken te hebben met discriminatie op basis van origine in de ruime zin van het woord. Het is dan ook niet te verwonderen dat 27% van de Vlaamse thuislozenpopulatie van allochtone afkomst is. Cijfers van de koning Boudewijnstichting tonen aan dat 50% van de niet westerse allochtone onder de armoedegrens leven. Ze vinden niet gemakkelijk werk en moeten daardoor vaak leven van een laag inkomen. Ze worden ook geweerd uit woningen. Zo kunnen ze vaak niet privaat huren omdat makelaars en immokantoren hen bij voorbaat uitselecteren. Daardoor komen ze vaak in goedkope woningen van zeer lage kwaliteit terecht met gevaar voor huisjesmelkerij en vergaande effecten op hun algemeen welzijn en integratiekansen.


125

5.2.2. Roma Roma zijn een etnische groep die de laatste decennia is gemigreerd vanuit Oost-Europa, voornamelijk vanuit ex-Joegoslavië en Slowakije en die een eigen taal en cultuur heeft. In de volksmond worden ze vaak zigeuners genoemd. Ze zijn niet rondtrekkend, maar wonen in huizen of appartementen. Wel verhuizen ze vlot van de ene plaats naar de andere (Daemen e.a., 2009)

Doelgroep De bevraagde Roma stellen dat zij snel een huis vinden. Toch laat de kwaliteit van hun woning vaak te wensen over en wonen ze met veel in nagenoeg onbewoonbare woningen. De gemeente Temse verbiedt het samenwonen van een groot aantal personen in een te klein huis. Hierdoor worden grote gezinnen uit hun huis gezet of voegen ze nieuwe, bijkomende kinderen niet langer in het geboorteregister toe. Dit leidt tot onmenselijk omstandigheden. Dat is bij mij het geval. Mijn vierde kindje wil men niet inschrijven, omdat ik in een te klein huis woon. Ik moet eerst verhuizen. Mijn kindje heeft bovendien problemen. Het heeft het syndroom van Down en ik krijg geen kindergeld, want mijn kind bestaat niet. Mijn kindje is ziek en in Brussel hebben ze een papier nodig om mij te helpen, maar dat willen ze in de gemeente niet geven, de gemeente weigert, ik moet eerst verhuizen. Ik ga overal op straat kijken waar er huizen te huur staan, in Temse, in Kruibeke maar ik vind niets. Dit is al tien maanden zo, sinds mijn dochter geboren is. Ik kan niets doen.

Actoren De welzijnsactoren wijzen erop dat Roma een nieuwe kwetsbare doelgroep worden. Zij wonen in kleine huurwoningen die vroeger bewoond werden door Turkse en Marokkaanse gezinnen. Deze vroegere arbeiderswoningen zijn niet meer aangepast met heel kleine kamers, geen basisvoorzieningen, … [Een begeleidster vertelt] Roma vinden meestal wel snel een huis. Ze horen via via dat er ergens iets vrij komt. Het ene Romagezin trekt eruit, een ander komt erin. Maar de kwaliteit van de huizen is vaak verschrikkelijk. Roma met meer geld trekken daardoor weg van hier, omdat de huizen zo erbarmelijk zijn. En dan komen er nieuwe Roma in, mensen die nog maar pas in België zijn of uit Wallonië komen. En sinds enkele maanden kijkt de gemeente er strikt op toe dat grote gezinnen niet in een te klein huis wonen. Men laat het huis onbewoonbaar verklaren en dus staan de mensen op straat. Als er kinderen bij komen en de mensen verhuizen niet, dan wil men die kinderen gewoon niet meer inschrijven. Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

126

Terwijl de Turkse en Marokkaanse gemeenschap hier geïntegreerd geraakt is, is dit voor de Roma niet het geval. Zij zijn vaak analfabeet, beschikken niet over voldoende of juiste informatie en worden slachtoffer van huisjesmelkerij. Zij hebben heel grote gezinnen. Bovendien leven Roma meestal met verschillende generaties samen onder één dak, wat de leefomstandigheden nog bemoeilijkt.

Uit de literatuur In september 2009 verscheen een onderzoek van ODiCe over Kosovaarse Roma in het Waasland. Daarin werd gekeken naar tien jaar beleid met Roma in Temse en Sint-Niklaas en naar enkele beleidsthema’s die prioritair moesten worden aangepakt. Één van de beleidsthema’s, die in het rapport worden beschreven is huisvesting. Roma leven volgens dit rapport nog te vaak in ongezonde woningen die te klein zijn voor de gezinssamenstelling. Vooral in de beginperiode, kort na de aankomst, zoeken Roma de goedkoopst mogelijke manier om te wonen. Daardoor lopen ze een groot risico op huisjesmelkers, die hen goedkope, maar vochtige, onveilige en kleine huisjes verhuren. Degelijke, goedkope woningen op de private markt, zijn net als voor andere allochtonen en kwetsbare doelgroepen, omwille van discriminatie en sociale uitsluiting moeilijk te vinden. Volgens het onderzoek van ODiCe is er recent een nieuwe tendens, waarbij Roma uit noodzaak een woning kopen. Gevolg is dat de bewoners een (te) hoge lening aangaan, waardoor er geen geld over is voor renovatie en aanpassing. Daardoor zijn en blijven deze woningen van slechte kwaliteit. Roma zouden ook met te veel onder één dak leven. Dat heeft een negatieve invloed op de staat van het huis en op het welzijn van de gezinsleden. Ze krijgen het ook vaak aan de stok met buurtbewoners door geluidshinder. Roma leven meer op straat, een gewoonte die in Vlaanderen niet meer alomtegenwoordig is, en die bij buren vaak tot ongenoegen leidt. Net als andere kwetsbare doelgroepen hebben ook de Roma de neiging om zich in de buurt van andere Romagezinnen te vestigen. Deze gettovorming van Roma en andere kwetsbare groepen, die vandaag vooral in Temse een probleem lijkt te worden, leidt ook tot een overbelasting van bepaalde diensten en voorzieningen.

5.2.3. Mensen zonder wettig verblijfsstatuut Doelgroep


127

Mensen zonder wettig verblijfsstatuut verliezen na een negatieve beslissing hun rechten: ze kunnen niet in een sociale woning gaan wonen en krijgen geen leefloon of uitkering meer. Bij onze bevragingen kwam er dan ook een spervuur aan vragen: “Waar kunnen we dan nog terecht? Wie kan ons nog helpen met de huur van een woning? Wat zijn onze rechten? …” Niemand van ons heeft werk, want we hebben geen papieren. Huisbazen stellen altijd dezelfde vragen: eerst ben je Belg of niet? Ten tweede: heb je werk? Nee? Hoe ga je het dan betalen?

Doordat ze elke legale vorm van inkomen verliezen moeten ze vaak op zoek naar een zeer goedkope woning. Door het beperkte aanbod en de vergaande discriminatie en selectie is het voor hen niet gemakkelijk iets te vinden. Maar al te vaak komen ze dan terecht in huizen van zeer lage kwaliteit. Ze hebben last van vocht, hebben soms grote gaten in het dak, geen verwarming, geen keuken, … Ze moeten hoge energiekosten betalen en wonen vaak te klein. Ze hebben geen been om op te staan voor klachten en kunnen omwille van het lidgeld niet naar de huurdersbond stappen. De abominabele woonomgeving heeft een nefaste invloed op de lichamelijke en geestelijke gezondheid van de bewoners. Ze kunnen ook niet langer rekenen op één of andere vorm van hulpverlening. Enkel via het VLOS krijgen ze nog een helpende hand. Het VLOS doet volgens de bevraging wat ze kunnen, maar ook zij kunnen niet alles goedmaken. Soms kunnen de mensen zonder papieren na een negatieve beslissing niet terug naar hun thuisland. Ze moeten dan noodgedwongen blijven, zonder rechten. Een Albanese man vertelt zijn verhaal: Ik ben al 11 in België. Ik heb hier zes jaar gewerkt, zes jaar belastingen betaald. Twintig maanden geleden kreeg ik een negatieve beslissing en mocht ik niet meer werken. Ik had geen inkomen meer, enkel nog het VLOS. Ik betaal al negen maanden geen huur meer, ik kan gewoon niet. Heel de woning zit vol met vocht, maar ik kan niet gaan klagen bij de huisbaas, ik moet zwijgen. Want hij zegt: “eerst betalen”, dus ik moet zwijgen. Ik zou willen werken voor mijn woning, maar dat gaat niet. Binnen twee weken worden we op straat gezet. Een jaar geleden had ik beslist dat het genoeg was geweest. Ik wou teruggaan naar Albanië, maar mijn kinderen zijn hier alle drie geboren, ze hebben enkel een Belgisch paspoort. Ze wilden hen geen Albanees paspoort geven, dus geraakte ik met de kinderen niet binnen in Albanië. Dus ja, ik kan gewoon niet vertrekken, mijn kinderen kunnen daar niet binnen.

Ook mensen die nog wachten op een beslissing kunnen geen langetermijnplannen maken want die worden door de positieve of negatieve beslissing beïnvloed.

Actoren


128

De actoren wijzen er op dat mensen zonder wettig verblijfsstatuut helemaal niet beschermd zijn op vlak van wonen. Bovendien zijn zij de taal niet machtig, zijn ze niet op de hoogte van hun rechten en plichten en worden ze gediscrimineerd. Zij kunnen nergens terecht omwille van hun illegaliteit.

Uit de literatuur Hoewel mensen zonder wettig verblijfsstatuut zich op Belgisch grondgebied bevinden, worden ze door de wet, door het beleid, noch door de bevolking als volwaardige burgers erkend. Na een negatieve beslissing krijgen ze slechts een minimum aan rechten toegekend, waar huisvesting niet onder valt. Mensen zonder wettig verblijfsstatuut wonen grotendeels in de grote steden. Toch zijn er ook die trekken van de ene naar de andere plek of wonen enkelen teruggetrokken in kleine gemeentes. De keuze voor de grotere steden wordt vooral gemaakt omwille van de mogelijkheid van (illegaal) werk, sociale contacten met de etnische gemeenschap en het aanbod aan huisvesting (De Decker e.a., 2005). Mensen zonder wettig verblijfsstatuut hebben geen recht op een sociale woning. Ze moeten dus noodgedwongen op zoek naar een privaat verhuurde woning. Op het vlak van private huisvesting wordt ervan uitgegaan dat de positie van mensen zonder wettig verblijfsstatuut zeer zwak is en dat het merendeel van de mensen ten prooi valt aan huisjesmelkerij of dat ze veelal geen huisvesting kunnen vinden. Uit onderzoek blijkt ook dat de meeste mensen zonder wettig verblijfsstatuut regelmatig moeten verhuizen. Ze kunnen vaak niet voor langere periodes uit eigen naam huren en wisselen periodes van eigen huur af met periodes van verblijf bij familieleden of vrienden en periodes in crisisopvang. Dakloosheid is ook een veel voorkomend en terugkerend probleem. Ze krijgen vaak ook te maken met huurachterstellen omdat ze een laag en onregelmatig inkomen hebben. (De Decker e.a., 2005).

Conclusie 1. Allochtonen worden op de woningmarkt geconfronteerd met alle problemen waarmee ook kwetsbare autochtonen in aanraking komen: gebrek aan betaalbaar aanbod op de private en de sociale woningmarkt, woonkwaliteit, woonzekerheid en toegankelijkheid tot de woningmarkt. Bij de allochtonen wordt die toegankelijkheid tot de woningmarkt evenwel nog extra bemoeilijkt door hun huidskleur, herkomst en cultuur. Ze worden heel dikwijls geconfronteerd met verregaande discriminatie, racisme en sociale uitsluiting, wat ook wordt bevestigd door de klachten bij het Centrum voor Gelijke Kansen en Racismebestrijding. Dit blijkt nog meer het geval te zijn voor asielzoekers en voor arbeidsmigranten die naar hier verhuizen om veel en hard te werken. Ze investeren dan ook geen tijd in het leren van taal en in integratie. Asielzoekers van hun kant Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

129

leven - terwijl hun procedure loopt - in grote onzekerheid. In het kader van de verkorte asielprocedure kunnen ze geen aanspraak meer maken op een sociale woning, op de private woningmarkt kunnen ze moeilijk terecht of worden ze slachtoffer van huisjesmelkers en vanwege het beperkte aanbod, kunnen zij echter niet altijd terecht in de opvangplaatsen voor asielzoekers. Zo zwerven zij vaak noodgedwongen uit op zoek naar een verblijfplaats. Ze verblijven dan tijdelijk in hotels of moeten nachten op straat doorbrengen. 2. Roma leven vaak in te kleine, ongezonde en gevaarlijke woningen en dikwijls met meerdere generaties onder één dak wat leidt tot overbewoning. De gemeente Temse die door de reeds aanwezige Romagezinnen een aanzuigeffect heeft op andere Romagezinnen, probeert hier paal en perk aan te stellen. Ze doen dit door maatregelen te treffen zoals het niet langer inschrijven van nieuwe kinderen en het uit huis zetten in geval van overbewoning. Dit vergroot de kwetsbaarheid van die gezinnen uiteraard nog verder. Deze problematiek van overbewoning en ongezond en gevaarlijk wonen, met concentratie in één gemeente in de regio, is duidelijk af te lijnen en daarom kan het een zeer concreet werkpunt zijn voor het project ‘Wonen aan de onderkant in de regio Waas en Dender’. In overleg met diverse beleids-, woon- en welzijnsactoren in de regio en in dialoog met de doelgroep moet hier gezocht worden naar een constructieve en structurele oplossing voor de woonsituatie van deze bevolkingsgroep, maar ook naar een verbetering van hun positie op de woningmarkt en in de maatschappij door te sensibiliseren rond het beeld dat de samenleving over deze groep heeft. 3. Mensen zonder wettig verblijfsstatuut verliezen na een negatieve beslissing nagenoeg al hun rechten. Ze hebben geen recht op een sociale woning en krijgen niet langer een of andere vorm van leefloon of uitkering. Ze moeten daarom noodgedwongen, omwille van de betaalbaarheid, verhuizen naar een goedkope woning van lage kwaliteit. Door een gebrek aan een stabiel inkomen hebben zij ook geen woonzekerheid en moeten zij dikwijls verhuizen. Zij kunnen niet altijd de huur betalen en komen daardoor op straat terecht, waarna de zoektocht naar een alternatief opnieuw begint. Dakloosheid is dan ook een veel voorkomende situatie bij deze groep. De beperkte rechten die (bepaalde groepen van) mensen zonder wettig verblijfsstatuut wel hebben stuiten dan bovendien nog op moeilijke procedures, beperkte toegankelijkheid en onvoldoende opvangcapaciteit. Door een respondent uit de doelgroep wordt ook opgemerkt dat het niet altijd mogelijk is om na een negatieve beslissing naar het thuisland terug te keren. In dat geval kan de doelgroep nergens terecht om aanspraak te maken op zijn rechten.


130

5.3. (Ex-)gedetineerden Doelgroep (Ex-) gedetineerden vertellen dat zij – voor hun detentie - soms voor voldongen feiten komen te staan met betrekking tot hun woonsituatie. Wanneer zij bij een inval worden aangehouden, hebben zij vaak de tijd niet meer om hun huur op te zeggen en alles definitief af te sluiten. Het gebeurt dat zij tijdens hun detentie energierekeningen voor hun huurhuis krijgen. Ik betaalde nog steeds verder de huur van mijn appartement waar ik voor de opname samen woonde met mijn vriendin. Hoewel ik nog steeds huur betaal, heeft de huiseigenaar mij toch buiten gezet. Ik krijg nu alle facturen op mijn boterham, terwijl ik er al die tijd niet ben geweest. Zou ik die moeten betalen?

Zelfs wanneer ze wel nog de tijd hadden om hun huurwoning op te zeggen, dan nog kunnen zij hun huurwoning niet altijd controleren en zijn ze soms het slachtoffer van wantoestanden en misbruiken. Ik had mijn opzeg gedaan voor ik binnen moest. Maar ik moet nu nog de facturen betalen. Ik heb daarvoor een proces bij de vrederechter. Bij de inval, waarbij ze mij opgepakt hebben, zijn sloten geforceerd. Daardoor heeft de eigenaar sloten veranderd. Ik of mijn vriendin kunnen dus niet meer binnen om onze spullen op te halen. Zelfs toen we formeel de toestemming hadden om binnen te komen, werd mijn vriendin opgepakt voor inbraak. Ze hebben nu in mijn huis ingebroken en we zijn nog steeds niet kunnen gaan kijken wat er gestolen is. Toen ze mij oppakten, stond het bad nog te lopen, bleven bepaalde toestellen werken, … Nu moet ik alle rekeningen betalen. Dit vind ik niet eerlijk. Ik vind dat je met een strafblad geen eerlijke kans meer krijgt. Eens crimineel, altijd crimineel. De straf na de straf.

Wanneer ze geen huis meer huren tijdens de detentie, moeten ze vanuit de gevangenis op zoek naar een geschikte woning. Dit is echter niet vanzelfsprekend. Ze moeten een woning zoeken van achter de tralies en weten niet wanneer ze vrijkomen. Het gebeurt frequent dat ze al moeten beginnen huren en huur betalen alvorens ze vrij komen. Hoe kan je een huis huren als je in de gevangenis zit. Als je tijdens je detentie iets gevonden, wat dan? Je weet niet wanneer je vrij komt. Je moet soms huren en er (nog) niet in wonen.

Om in te schrijven voor een sociale woning - de wachttijd begint al te tellen tijdens de detentie – hebben ze allerlei formulieren en documenten nodig. Het is niet gemakkelijk daaraan te geraken als ze binnen zitten. Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

131

Mijn Belgische identiteitskaart is niet genoeg om te bewijzen dat ik Nederlands ken. Om aan al die papieren voor een sociale woning te geraken, heb ik steeds ‘buiten’ iemand nodig. Iemand die niemand ‘buiten’ heeft, is verloren. Een volmacht is wel vaak geldig, maar dan moet je iemand hebben die je 100% kan vertrouwen.

Bovendien mogen ze per dag slechts tien minuten telefoneren in de gevangenis. Het is dan vaak moeilijk om concrete afspraken te maken en iemand voldoende in te lichten. Je mag in de gevangenis slechts tien minuten per dag telefoneren. Soms is dat te weinig. Als je bijvoorbeeld naar je advocaat belt, dan moet ik vaak al een tijdje wachten en dan word ik doorverbonden. Zo zijn vaak zes tot zeven minuten verspild en dan heb ik geen tijd meer om mijn verhaal te doen bij de advocaat.

Actoren De bevraagde organisaties en diensten die in contact komen met (ex-)gedetineerden, vertellen dat mensen onder elektronisch toezicht geen recht hebben op een leefloon. Ze hebben wel recht op een financiële tussenkomst gedragen door het departement justitie maar deze tussenkomst ligt beduidend lager dan het leefloon. Ze moeten dus de hoge huishuur betalen van een lagere uitkering. Bovendien verliezen veel mensen hun woning na een detentie. Mensen die in voorhechtenis zitten en niet zeker weten of en wanneer ze vrijkomen, kunnen zich niet aanmelden bij een opvangtehuis, of een verhuurder, ... Als zij in voorhechtenis zitten en ze geen zicht hebben op een woning, kunnen zij niet vrijkomen. De (ex-) gedetineerden komen, volgens de bevraagde actoren bovendien vaak zelf uit een kwetsbare doelgroep. De dienst Justitieel Welzijnswerk vraagt niet naar de achtergrond van de personen die zij begeleiden. Hun cliënten vertellen wat zij willen vertellen. In 60% van de gevallen weet de dienst daarom niets over de woonsituatie van hun cliënten. Dat is voor hun werking niet nodig. Dit heeft tot gevolg dat zij personen doorverwijzen naar opvangcentra, waarvan zij de achtergrond niet kennen. Het is moeilijk voor mensen die veroordeeld zijn en kunnen opgepakt worden om iets op te bouwen. Tussen de veroordeling en het uitzitten van de straf verloopt soms anderhalf jaar. Daardoor mist de straf zijn effect. Bovendien is het niet altijd goed om mensen na een detentie te laten terugkeren naar hun thuismilieu. Ex-gedetineerden komen na 16u vrij en moeten dan op zoek naar een opvangplaats. In Dendermonde zou men zich maar tot 17u kunnen aanmelden bij de crisisopvang, terwijl er in het Waasland een 24u permanentie is in De Brug (voor jongeren tot 25 jaar). Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

132

Soms vertrekken mensen uit een opvangcentrum en is het voor het opvangcentrum niet duidelijk of zij al dan niet terug binnenkomen, dat is onder meer het geval bij aanhoudingen. De menselijkheid van de aanhouding is afhankelijk van wie de aanhouding voltrekt, zo vertellen actoren ons. Een crisisbed voor vijf dagen voorzien voor mensen uit de gevangenis vinden zij een ‘good practice’.

Uit de literatuur Onderzoeken over detentie en de gevolgen ervan voor huisvesting zijn moeilijk te vinden. België beschikt niet over statistieken over de huisvestingssituatie van (ex-)gedetineerden. Uit wel beschikbare gegevens en uit internationale literatuur kunnen we echter wel een en ander afleiden. Zo blijkt voor heel wat gedetineerden thuisloosheid na de vrijlating uit een penitentiaire instelling een dreigende realiteit. Volgens T. Demeersman (2008) heeft deze (dreigende) thuisloosheid verreikende gevolgen voor de gedetineerde zelf maar ook voor diens gezin. Bovendien is de maatschappelijke kost erg groot, voornamelijk wat betreft criminaliteit en onveiligheid. Thuisloosheid na detentie blijkt immers een bepalende factor voor recidive. Het aantal gedetineerden neemt jaarlijks toe. Sinds 1996 is er een stijging van 6.9% en dit cijfer stijgt nog (Dendermonde heeft momenteel een capaciteit voor 166 gedetineerden maar de bezetting ligt altijd een stuk hoger. De gevangenis is verouderd en constant overbevolkt met alle gevolgen vandien. Er is echter zicht op een nieuwe vervangende gevangenis voor 444 gedetineerden tegen begin 2014). Tegelijkertijd wordt de woonmarkt steeds kleiner. Exgedetineerden hebben het dan ook moeilijk om een betaalbare en kwaliteitsvolle woning te vinden.

Als

specifieke

maatregelen

uitblijven,

zullen

steeds

meer

(ex-)gedetineerden

huisvestingsproblemen hebben met alle gevolgen van dien. Uit een profielonderzoek blijkt dat de gemiddelde gedetineerde een jonge man is met een lage opleiding en een weinig stabiel tewerkstellingsverleden. De detentie is vaak een zoveelste stap in een proces van marginalisering. Vaak hebben zij omwille van een instabiel inkomen een grote schuldenlast. Deze is een belangrijke hinderpaal bij het vinden van een woning na de detentie. Soms, wanneer men voor de detentie al samenwoonde met een partner, kan die de woonlasten blijven dragen waardoor de woning niet verloren gaat. Vier op de tien gedetineerden leefde echter voor de opsluiting alleen. Slechts één op vijf gedetineerden is getrouwd tijdens de detentie. Op de koop toe beschikken zij vaak over beduidend minder ondersteunende netwerken. Niet zelden groeien ze op in kwetsbare gezinnen. Één op twee gedetineerden kwam als minderjarige in contact met de bijzondere jeugdzorg (Demeersman, 2008). Bovendien kennen gedetineerden vaak al problemen op vlak van huisvesting vóór de detentie. Zij hebben vaak geen vaste verblijfplaats: ze zijn dakloos, logeren bij familie of zijn opgenomen in Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

133

een onthaalcentrum of instelling. Voor diegenen die wel over een eigen of huurwoning beschikken, verlopen de afbetalingen tijdens de detentie vaak moeizaam, waardoor ze in conflict komen met huisbazen of kredietverstrekkers (Demeersman, 2008). De

opsluiting

is

ook

vaak

een

zeer

plots

gebeuren,

waardoor

men

de

nodige

voorzorgsmaatregelen niet kan treffen. Veel gedetineerden krijgen dan ook te maken met wat men noemt een dubbele marginalisering. Er is reeds een vrij grote kwetsbaarheid voor de detentie, die nog toeneemt door het gerechtelijk optreden (Demeersman, 2008). Gedetineerden met een gevangenisstraf van meer dan drie jaar verschijnen sinds 1 februari 2007 voor de strafuitvoeringsrechtbank. Deze multidisciplinaire rechtbank beslist over de toekenning van de beperkte detentie, het elektronisch toezicht en een voorwaardelijke invrijheidsstelling. Er wordt

strenger

toegezien

op

het

perspectief

op

sociale

re-integratie

en

de

reclasseringsvooruitzichten. Zij moeten een sociaal reclasseringsplan kunnen voorleggen, waarin huisvesting en dus het beschikken over een plaats om te verblijven een cruciale pijler is. Zonder perspectief op hun woonsituatie komen zij niet vrij. Hierin schuilt een pervers effect. Er zijn onvoldoende mogelijkheden voor handen om deze voorwaarden in te vullen. De private huurmarkt is voor de meeste gedetineerden, net zoals voor andere kwetsbare groepen, onbetaalbaar. Goedkope woningen zijn echter zeer snel ingenomen. Als gevangene aan een dergelijke woning geraken, is vrijwel onmogelijk. Wat betaalbaar is, is meestal van erbarmelijke kwaliteit. In de steden hokken ex-gedetineerden vaak samen in minderwaardige woningen, in woonkazernes en in marginale wijken. Hun re-integratiekansen worden hierdoor danig ingeperkt (Demeersman, 2008). De sociale huisvestingsmarkt zou een oplossing kunnen bieden. De instroom hierin van (ex-) gedetineerden is echter problematisch. De wachtlijsten voor sociale woningen zijn veel te lang en het aanbod aan sociale woningen ten opzichte van de markt is veel te klein. Een aantal mechanismen, zoals het ontbreken van informatie hierover in de gevangenissen en de vergaande administratie die bij een inschrijving komt kijken, maken de instroom van (ex-) gedetineerden extra moeilijk (Demeersman, 2008).

Conclusie De woonproblematiek van (ex-)gedetineerden is exemplarisch voor de woonproblemen waar heel wat maatschappelijk kwetsbaren in een bepaalde fase van hun leven mee te maken krijgen. De specifieke situatie van (ex-)gedetineerden maakt echter dat zij met deze veelheid van problemen van huisvesting en maatschappelijke aanvaarding en (re-)integratie te maken krijgen. Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

134

Uit een profielonderzoek bij gedetineerden blijkt dat de gemiddelde gedetineerde een jonge man is met een lage opleiding, een instabiel tewerkstellingsverleden en soms al een grote schuldenlast. Bovendien blijkt de gemiddelde gedetineerde minder ondersteunende netwerken te hebben. Één op twee gedetineerden kwam als jongeling in contact met de bijzondere jeugdzorg. In dit licht kan men de detentie zien als een volgende stap in een proces van marginalisering. Vele gedetineerden hebben dan ook al problemen op vlak van huisvesting vóór de detentie. Zij hebben vaak geen vaste verblijfplaats: ze zijn dakloos, logeren bij familie of zijn opgenomen in een onthaalcentrum of instelling. Voor diegenen die wel over een eigen of huurwoning beschikken, verlopen de afbetalingen tijdens de detentie vaak moeizaam, waardoor ze in conflict komen met huisbazen of kredietverstrekkers De opsluiting is vaak een zeer plots gebeuren is, waardoor men de nodige voorzorgsmaatregelen niet kan treffen zoals de huur tijdig opzeggen of alles afsluiten als dat nodig mocht zijn. Het gebeurt dat ze tijdens hun detentie nog energierekeningen krijgen voor hun huurhuis. Soms worden bij een inval sloten geforceerd die dan moeten vervangen worden waardoor de huurder niet meer binnen kan in de woning om een en ander te gaan halen. Wanneer men voor de detentie al samenwoonde met een partner, kan die de woonlasten hopelijk blijven dragen waardoor de woning niet verloren gaat. Vier op de tien gedetineerden leefde echter voor de opsluiting alleen. Slechts één op vijf gedetineerden is getrouwd tijdens de detentie. Op de koop toe beschikken zij vaak over beduidend minder ondersteunende netwerken. Niet zelden groeien ze op in kwetsbare gezinnen. Één op twee gedetineerden kwam als minderjarige in contact met de bijzondere jeugdzorg. Dit proces van marginalisering wordt nog versterkt tijdens de opsluiting. Wanneer ze dan geen huis meer huren moeten ze vanuit de gevangenis op zoek naar een geschikte woning, terwijl ze niet weten wanneer ze precies vrijkomen. Als ze dan al een woning vinden, moeten ze dikwijls al huur betalen terwijl ze er nog niet in kunnen. Het vinden van een woning vanuit de gevangenis is trouwens geen sinecure, zeker niet als je ‘buiten’ niemand hebt die je zaken kan beredderen. Zelfs de inschrijving voor een sociale woning of een woning van het SVK is erg moeilijk omdat het doorlopen van het administratieve proces en het aanleveren van de nodige documenten vanuit de gevangenis zeer moeilijk is. Ook de lange wachtlijsten en het beperkte aanbod belemmeren de toegang. Bovendien maken een aantal specifieke mechanismes zoals gebrekkige wooninformatie en de beperkte mogelijkheden van contact met de buitenwereld de instroom extra moeilijk. De specifieke taak en manier van werken van het Justitieel Welzijnswerk brengt ook met zich mee dat deze dienst in 60% van de gevallen onvoldoende ingelicht is over de woonsituatie van hun cliënten. Gevangenen die kans maken op beperkte detentie, elektronisch toezicht of een voorwaardelijke invrijheidsstelling sociaal reclasseringsplan kunnen voorleggen, waarin huisvesting en dus het beschikken over een plaats om te verblijven een cruciale pijler is. Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

135

Zonder perspectief op hun woonsituatie komen zij niet vrij terwijl er daarvoor net tal van drempels worden opgeworpen. Zowel de gevangenen zelf als de betrokken organisaties getuigen dat er slechts weinig mogelijkheden zijn om een woning te zoeken vanuit de gevangenis. Bovendien hebben gedetineerden onder elektronisch toezicht geen recht op een volwaardig leefloon, maar moeten ze rondkomen met een financiële tussenkomst van het departement justitie die beduidend lager ligt dan het leefloon. Ze moeten dus de hoge huishuur betalen van een lagere uitkering, waardoor ze dikwijls niet aan een woning toekomen en niet kunnen genieten van die maatregel. In het beste geval slagen gedetineerden er dus in om na hun detentie de eigen woning of huurwoning opnieuw te betrekken of een woning te huren op de sociale of private woningmarkt. Daar komen ze vaak terecht in huizen van zeer lage kwaliteit waardoor hun re-integratiekansen nog verder worden ingeperkt. Heel wat gedetineerden komen echter vrij zonder een oplossing voor hun huisvesting. De discriminatie van deze doelgroep op de private huurmarkt is dan ook niet te onderschatten. Het niet kunnen voorleggen van een gunstig ‘uittreksel uit het strafregister’ vormt vaak een reden tot uitsluiting, maar ex-gedetineerden zijn sowieso al geen graag gezien klanten op de private woningmarkt. Vaak weten zij ook niet op welke dag en op welk uur ze zullen vrij komen. Daardoor kunnen ze vaak niet terecht in noodopvangplaatsen. Bovendien wordt bij de crisisopvang de lat steeds hoger gelegd en vallen bijgevolg de meeste kwetsbaren uit de boot. Thuisloosheid is dan ook zeer frequent onder ex-gedetineerden. Dit leidt vaak tot recidive en brengt een grote maatschappelijke kost op vlak van criminaliteit en veiligheid met zich mee. Dit leidt er ook toe dat de kwetsbare positie van de gedetineerde steeds kwetsbaarder wordt en zij steeds verder gaan in een proces van marginalisering. Zij kunnen dan ook moeilijk uit deze neerwaartse spiraal geraken. De problematiek van (ex-)gedetineerden is zeer complex en maakt van deze doelgroep een vaan de meest kwetsbare uit ons onderzoek. Er dringt zich dan ook een aanpak van die problematiek in de regio op. Facetten ervan zullen zeker ook van invloed zijn op andere doelgroepen. We geven hier kort een aantal elementen mee die bruikbaar kunnen zijn bij het zoeken naar oplossingen: -

de re-integratie van gevangenen is vooral een opdracht van de Vlaamse Gemeenschap. Dit beleid is niet lokaal verankerd. Voor het lokale beleid is dit een uitdaging, zowel vóór detentie (preventie – begeleidende maatregelen bij opname), tijdens (toegankelijkheid van de woningmarkt en wooninformatie) als na (woonbegeleiding - opvang)

-

er is grote nood aan cijfers en (objectieve en subjectieve) gegevens over en van de gedetineerdenpopulatie en hun huisvestingssituatie

-

de voorbereiding van re-integratie start al in de gevangenis Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

136

-

structurele afspraken met sociale huisvestingsmaatschappijen en SVK kunnen zorgen voor betere wooninformatie, verbetering van inschrijvingsmodaliteiten en toegang tot sociale woningbouw (voorrangsregels bepleiten/uitwerken of minstens uitsluiting tegengaan). Er kunnen met hen ook afspraken worden gemaakt over begeleiding van (ex-)gedetineerden; een huis houden is voor (ex-) gedetineerden dikwijls moeilijker dan er een krijgen

-

er moet een onderscheid gemaakt worden tussen gedetineerden die vrijkomen met voorwaarden en gedetineerden die vrijkomen zonder voorwaarden. Zij die vrijkomen onder voorwaarden worden al opgevolgd door een justitieassistent; voor hen moet met deze dienst overlegd worden om de intrede op de woningmarkt te verbeteren. Het grootste probleem zit bij de andere groep die geen enkele vorm van begeleiding hebben; voor hen moeten beleids-, woon- en welzijnsactoren een concreet actieplan uitwerken

-

er zijn al heel wat actoren actief rond wonen voor (ex-)gedetineerden; ze moeten in kaart worden gebracht en er moet duidelijk worden wie wat doet. Vervolgens kan gewerkt worden aan afstemming

-

de noodopvang van gedetineerden die de gevangenis mogen verlaten vertoont tal van hiaten; hierover is overleg nodig tussen woon- en welzijnsactoren die met beleidssteun de capaciteit en de toegankelijkheid kunnen verhogen

-

de financiële tussenkomst aan mensen onder elektronisch toezicht is vaak veel te laag en zou moeten worden opgetrokken naar het niveau van het leefloon.

5.4. (Ex-)psychiatrische patiënten Doelgroep We hebben verschillende groepen (ex-)psychiatrische patiënten bevraagd. Wat zij meedeelden, kwam in grote lijnen overeen met wat andere kwetsbare doelgroepen ervaren. Ze rapporteerden over de te hoge woonkost, de slechte kwaliteit van woningen, het beperkte aanbod, de lange wachtlijsten voor begeleid wonen en voor sociale woningen, etc. Hun verleden als psychiatrische patiënt leidt er toe dat ze het heel moeilijk hebben een passende woning te vinden. (Ex-)psychiatrische patiënten krijgen te maken met verregaande discriminatie en uitsluiting. Daarnaast ondervinden ze ook heel wat problemen in de buurt. Ze worden rap als de ‘dorpsgek’ bestempeld en geraken dit stigma niet meer kwijt. Een andere omgeving zorgt er ook voor dat je een andere mens wordt. Je voelt je vrijer. Ik wil echt weg uit mijn gemeente, ik ben mijn buren zo moe! Die weten alles over jou, die praten achter je


137

rug. Ik heb liever dat de mensen mij niet kennen. Vroeger voelde ik me altijd minder (dan mijn buren) en nu is dat veranderd. Ik wil daar weg. Hier zijn ook meer diensten. Het sociaal restaurant, dat vind ik zeer goed. Er is altijd iets te doen: er is de Zonnebloem, het Zilverpand.

Actoren De actoren vertellen een gelijkaardig verhaal. Wanneer (ex-)psychiatrische patiënten op zoek gaan naar een woning, is er sprake van discriminatie. Eigenaars en immokantoren verhuren hun woning niet graag aan iemand uit een psychiatrische instelling, met een OCMW-waarborg, onder bewindvoering,… Dit heeft als gevolg dat die mensen slachtoffer worden van misbruik of zich tevreden (moeten) stellen met een slechte woning, omdat ze anders niets hebben. Wanneer mensen klaar zijn om de stap te zetten van begeleid wonen naar zelfstandig wonen, botsen zij op de hoge huurprijzen op de private huurmarkt en de lange wachtlijsten op de sociale huurmarkt. Veel (ex-)psychiatrische patiënten zijn afhankelijk van een vervangingsinkomen en kunnen geen hoge huurprijzen betalen. Daardoor blijven mensen soms langer dan nodig beschut wonen. Mensen met een psychiatrische problematiek kunnen volgens de organisaties ook te kampen hebben met bijkomende gerelateerde beperkingen zoals beperkte mondigheid of mogelijkheden, moeilijkheden met administratieve molen,… Voor deze doelgroep kan een degelijke woning volgens de professionelen de structuur bieden die ze nodig hebben. Wanneer mensen een woning vinden, ontstaan er soms problemen met de buren. Het onderhoud van de woning loopt fout. Uit schrik om buiten gegooid te worden, verzwijgen mensen hun problemen. Het is hierbij belangrijk om zoveel mogelijk mensen in de omgeving te mobiliseren om hen te ondersteunen aangezien er slechts beperkte begeleiding mogelijk is vanuit diensten. Specifieke aandacht voor deze doelgroep is erg belangrijk, maar toch moet er opgelet worden dat deze aandacht niet leidt tot het concentreren van deze doelgroep in een bepaalde wijk of gemeente. De aandacht voor deze doelgroep zou kunnen geïntegreerd worden in een ‘woonzorgregio’-beleid. Er moet een aanbod zijn voor psychiatrische patiënten in elke regio zodat mensen hun streek niet moeten verlaten voor bv. beschut wonen.

Uit de literatuur Zoals uit de analyse van Waas en Dender (cf. 3.2.2.3 Doelgroepen) blijkt hebben (ex-) psychiatrische patiënten, net als andere kwetsbare doelgroepen, het heel moeilijk op vlak van huisvesting. Dit heeft vaak te maken met hun krappe financiële situatie, hun sociale vaardigheden


138

en discriminatie. Dit onderwerp komt meermaals ter sprake in de media. Toch blijkt onderzoek hierover moeilijk te vinden.

Conclusie (Ex-)psychiatrische patiënten rapporteren gelijkaardige problemen als andere kwetsbare doelgroepen. Zij krijgen te maken met een te hoge woonkost, slechte woonkwaliteit, beperkt aanbod, lange wachtlijsten voor sociale woningen. Zij hebben dan ook grote moeilijkheden om een passende woning te vinden en ervaren verregaande discriminatie en uitsluiting. Ze kampen bovendien ook met bijkomende gerelateerde beperkingen zoals een beperkte mondigheid of moeilijkheden met de administratieve molen. Specifiek voor deze doelgroep zijn ook de lange wachtlijsten voor begeleid wonen. Het lage inkomen van velen onder hen (heel dikwijls een vervangingsinkomen) belemmert de toegang tot de private woningmarkt, waardoor ze dikwijls langer dan nodig begeleid wonen. Wanneer zij bij het zelfstandig wonen niet voldoende begeleid worden, ervaren zij ook vaak problemen met de buurt. Zij worden als ‘dorpsgek’ bestempeld en raken dat stigma niet meer kwijt. Zo ontstaan ook vormen van discriminatie want in vele gevallen dragen (ex-)psychiatrische patiënten nog een negatief imago mee. De focus bij de verdere aanpak van de woonproblemen van deze doelgroep zou daarom onder meer moeten liggen op het aanbod begeleid wonen, de begeleiding van deze doelgroep naar de reguliere woonmarkt, ondersteuningsvormen op de reguliere woningmarkt en de integratie in de buurt. Hier voor is overleg nodig tussen instellingen en diensten van geestelijke gezondheidszorg, woonactoren en beleid. De aandacht voor deze doelgroep zou onderdeel kunnen uitmaken van een ‘woonzorgregio’-concept en –beleid. Voor de integratie van (ex-)psychiatrische patiënten in hun woonbuurt is een actieplan nodig dat niet alleen professionele ondersteuning maar ook een zorgnetwerk van vrijwilligers omvat. Het is ook in de context van de aanpak van ‘wonen aan de onderkant in Waas en Dender’ van groot belang om de (ruim begrepen) woonproblematiek van deze – steeds groeiende - doelgroep ernstig te nemen.


139

5.5. Personen met een handicap Doelgroep Volgens deze doelgroep zijn er voor aangepaste sociale woningen en voor begeleid of beschut wonen erg lange wachtlijsten. Bovendien zou er meer beschikbare, begrijpbare informatie moeten zijn. Ik heb een fysieke handicap en woon voorlopig in een woning van het OCMW. Ik wacht al jarenlang op een sociale woning, maar heb tot nu toe de kans nog niet gekregen. Ik kan moeilijk lopen en heb steeds één kruk nodig. Ik slaap ook in een ziekenhuisbed en heb dus veel plaats nodig. Het appartementje waar ik nu woon, is een tijdelijke crisiswoning.

Actoren Personen met een handicap die op zoek gaan naar een woning krijgen volgens de bevraagde organisaties te kampen met vooroordelen van eigenaars of woonbureaus. Als ze zelfstandig een woning zoeken, wordt er misbruik van hen gemaakt. Eigenaars denken dat ze niet zullen kunnen betalen, niet kunnen instaan voor het onderhoud of verhuren hen juist wel een (vaak te dure) woning uit medelijden. Als zij onder begeleiding of met een bewindvoerder op zoek gaan, schrikt dit eigenaars af. Soms vragen huisbazen dat een voorziening of familielid borg staat omwille van de handicap. Bepaalde eigenaars en immokantoren sluiten mensen met een handicap per definitie uit. Voor personen met een handicap die op de private huisvestingsmarkt een woning zoeken, is het heel moeilijk om iets betaalbaar te vinden. Ze moeten vier à vijf jaar wachten op een (aangepaste) sociale woning. Dit vormt een probleem: waar kunnen zij immers intussen terecht? Er zijn aldus de organisaties die met hen werken te weinig aangepaste (sociale) woningen. Er zijn lange afzonderlijke wachtlijsten. Sociale huisvestingsmaatschappijen bereiken volgens hen weinig mensen met een handicap. Het aanbod aan woningen is zo beperkt dat mensen met een handicap de kans niet krijgen om een woning te zoeken die ook aan een aantal persoonlijke voorwaarden voldoet. Zelfs als een sociale woning onvoldoende aangepast is, is het moeilijk om ze te weigeren. Eens men ergens woont, is het dan ook heel moeilijk om te verhuizen naar een andere sociale woning. Wanneer men een woning laat aanpassen (met subsidies van het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap), moet men die volgens een van de actoren terug in de Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

140

oorspronkelijke staat herstellen wanneer men verhuist (ook al zijn die aanpassingen nuttig voor iedereen!?). Daarom pleiten zij ervoor dat er bij sociale bouwprojecten meer aangepaste woningen voorzien worden. Het is volgens de actoren belangrijk dat er aandacht komt voor mensen met een handicap. Zij moeten gelijke kansen krijgen in de maatschappij. Bij sociale bouwprojecten probeert men zoveel mogelijk woningen op zo weinig mogelijk oppervlakte te plaatsen. Men moet er echter rekening mee houden dat personen met een handicap een minimum aan oppervlakte nodig hebben. Wanneer personen met een handicap een woning gevonden hebben, hebben zij vaak moeilijkheden met het onderhoud, het huishouden, bepaalde regels, ... Hierdoor ontstaan soms moeilijkheden met de buurtbewoners. Voor mensen die beschermd wonen, is het belangrijk dat dit in de buurt van de voorziening is. Voor mensen met een handicap die zelfstandig wonen, is de woonomgeving heel belangrijk. Deze mensen zijn zelf niet mobiel, waardoor ze volledig afhankelijk zijn van openbaar vervoer, nabijheid van winkels, werk,… Diegenen die ergens (begeleid) wonen, beginnen zich te hechten aan hun woning en woonomgeving, ook al is deze niet meer aangepast. Het wordt dan heel moeilijk om deze mensen te overtuigen om door te stromen naar een andere (eventueel sociale) woning.

Uit de literatuur De noden van personen met een handicap op het vlak van wonen en opvang zijn heel uiteenlopend. Enkele voorbeelden: de ene persoon heeft nood aan begeleiding bij zijn of haar planning. Een andere persoon kan niet zonder hulp bij de activiteiten van het dagelijks leven. De ene persoon gaat naar school en heeft enkel nood aan tijdelijke opvang tijdens de week. De andere persoon kan niet gaan werken en heeft permanente opvang nodig. De ene kan thuis (blijven) wonen en heeft enkel behoefte aan een paar aanpassingen aan zijn of haar woning. De andere heeft behoefte aan een persoonlijke assistent. Kortom, de groep personen met een handicap is zeer divers en vraagt een gediversifieerde oplossing. Voor personen met een handicap zijn er al heel wat maatregelen en voorzieningen, opdat zij optimaal zouden kunnen wonen en leven. Dit gaat van het Personen Assistentie Budget tot tegemoetkomingen voor woningaanpassing en hulpmiddelen en tot steunmaatregelen. Ondanks deze specifieke voorzorgsmaatregelen zien we dat personen met een handicap het heel moeilijk hebben op vlak van huisvesting. Dit is te wijten aan gelijkaardige processen als bij andere kwetsbare doelgroepen, maar kunnen zwaardere gevolgen hebben voor deze doelgroep.


141

Conclusie Er zijn voor personen met een handicap ellenlange, vaak afzonderlijke wachtlijsten voor aangepaste sociale woningen en voor begeleid of beschut wonen. Dit is voor veel personen met een handicap het grootste struikelblok voor het realiseren van hun recht op wonen. Bovendien krijgen zij op vlak van sociale huisvesting te kampen met allerlei andere belemmeringen rond de toewijzing en aanpassing van die woning. Zo krijgen zij vaak een niet voldoende aangepaste woning toegewezen en hechten zich aan een woning waardoor ze niet willen verhuizen, ook al is die woning niet (meer) voldoende aangepast, etc. Op de private huisvestingsmarkt krijgen ze te maken met vooroordelen en sociale uitsluiting. Ze worden vaak per definitie vooraf uit een woning geweerd. Ook de betaalbaarheid van de huisvesting is voor hen vaak problematisch. Wanneer zij dan een woning hebben, krijgen ze vaak problemen met de buurt. Ook wanneer zij, omwille van begeleid wonen, in de buurt van een voorziening wonen, is er gevaar voor gettovorming en een accumulatie van kwetsbare gezinnen. Personen met een handicap is ook een zeer diverse groep met uiteenlopende noden en behoeften. Men moet dus op zoek naar een oplossing op maat van iedere persoon. Er zijn reeds allerlei maatregelen ter beschikking van de persoon met een handicap, maar toch zien we dat die er niet in slagen hun recht op wonen te realiseren. Bovendien getuigen actoren en de doelgroep van een schrijnend gebrek aan toegankelijke en begrijpbare informatie op maat van de persoon met een handicap. Daarom is hier een pleidooi voor een toename van aangepaste sociale woningen voor mensen met een handicap op zijn plaats. Dit dient bij de verdere planning van sociale woningen in de regio in het kader van het sociaal objectief een zorg te zijn van het lokaal woonoverleg dat daarvoor in het leven wordt geroepen; daarom is het aangewezen om actoren die vertrouwd zijn met de woonproblematiek van mensen met een handicap in dat overleg op te nemen. Zij zijn ook het meest vertrouwd met de zeer uiteenlopende noden en behoeften van deze groep. De zorg voor de realisatie van woningen en voorzieningen voor mensen met een handicap kan ook meegepakt worden in de uitwerking van een woonzorgbeleid. We vragen ook aandacht voor de positie van mensen met een handicap bij de aanpak van discriminatie op de private woningmarkt.


142

5.6. Jongeren Doelgroep Jongeren hebben een beperkt inkomen. Ze willen naar eigen zeggen soms wel een appartement of huis, maar moeten meestal noodgedwongen op zoek naar een kleine studio van lage kwaliteit. Ook de toegang tot informatie over wonen si voor jongeren problematisch. Ze weten vaak niet waar ze een woning kunnen vinden, op welke steun ze recht hebben, …. Ze zeggen ook behoefte te hebben aan begeleiding als ze voor het eerst alleen gaan wonen. Je moet zoeken naar een studio of een appartementje, andere dingen zijn toch niet te betalen. Als je alleen wil wonen, moet je naar iets kleins op zoek gaan of je moet geluk hebben. Ik heb geluk gehad met wat ik gevonden heb. Of je moet naar een Sociaal Verhuurkantoor gaan. Daar kan je je op de wachtlijst laten zetten voor een goedkoop appartement. Er wordt gewerkt met een puntensysteem: hoe meer punten, hoe vlugger je iets krijgt. Ik heb veel punten. Jullie zullen er ook veel krijgen want mensen die uit de gevangenis komen of uit een instelling krijgen veel punten, dus het is wel interessant om je in te schrijven. Je staat wel van boven, maar ze hebben mij gezegd dat ik toch twee jaar moet wachten. Het is dus best dat je vlug inschrijft. Je kunt je nu al inschrijven in afwachting.

Jongeren, vooral die uit bijzondere jeugdzorg, moeten nog leren wat zelfstandig zijn betekent. Ze moeten alle voor- en nadelen er bij nemen. Het is belangrijk dat ze terdege worden voorbereid op het zelfstandig wonen. Ik heb ‘zelfstandigheid’ op een rood kaartje geschreven. Er zijn wel voordelen aan, maar er is zeker ook een keerzijde aan en het is belangrijk dat je dat weet. Ik vind dat je te weinig bent voorbereid op het alleen wonen. Wat je hier leert, dat is zeer basaal. Je leert koken, je leert de was doen en zo’n dingen, maar als je alleen woont, moet je al die dingen combineren. Je moet al die dingen samen doen, naast de dingen die je zelf graag wil doen, dat is ook vrijheid. Ik vind dat er veel dingen zijn die we niet leren in de instelling. We krijgen wel onze bankkaart, maar we leren niet hoe je TV moet aanvragen, of een digibox. Ik zit in het beroeps, ik weet al zo’n dingen niet. Het is vooral belangrijk om op voorhand goed na te denken wat je wilt doen en hoe je het gaat aanpakken zodat je voorbereid bent. Je moet nu al beginnen met voorbereiden.

Een belangrijke stap daarbij is het leren plannen en zich houden aan deze plannen. Nogal wat jongeren zeggen dit moeilijk te vinden. Je moet echt PLANNEN als je alleen woont en je aan die planning houden. Dat is zo belangrijk. Het is zo gemakkelijk om iets uit te stellen, maar dat mag je echt niet doen. Dan wordt het op den


143

duur gewoon te veel. Vorig jaar was echt moeilijk voor mij. Ik had zoveel werk, ik was echt altijd moe. Ik kwam ook altijd te laat op school. Ik wou stoppen met studeren, het ging echt niet goed met mij. Plannen is zó belangrijk. Alleen wonen vraagt meer dan je denkt.

Wanneer ze op jonge leeftijd alleen gaan wonen, krijgen ze ook te kampen met onbegrip van hun leeftijdsgenoten. Hier moeten ze op voorbereid zijn. Ik wou ook nog zeggen dat als je alleen woont, je vaak te maken krijgt met onbegrip. Het is belangrijk dat je dit weet. Mensen van je eigen leeftijd snappen niet goed waar jij mee bezig bent of waarom je het moeilijk hebt. Dat is nu ook al zo, mensen van school die het thuis goed hebben snappen niet hoe het is om in een leefgroep te wonen. Als je alleen gaat wonen, is dat ook zo. Als je begeleid zelfstandig wonen combineert met school, dan is het nog moeilijker. Als je thuiskomt van je werk dan moet je aan niets meer denken, maar als je naar school gaat, moet je ook nog studeren. Het is echt zwaar. Toen ik van hier vertrok, had ik er enkel voor gezorgd dat ik genoeg geld had. Dat leek mij het belangrijkste, dat was mijn enige zorg. Ik heb me veel te weinig voorbereid.

Actoren Starters (16-19 jaar) vormen, volgens de actoren een kwetsbare doelgroep. Vaak zijn het net de jongeren met heel wat problemen (zwakke thuissituatie, onzeker inkomen, onzekere relaties…) die al op vroege leeftijd zelfstandig willen wonen. Zij vinden volgens jongerenwerkers niet altijd de weg naar bevoegde instanties; hebben een beperkt inkomen; wonen in heel dure, kleine studio’s met weinig kwaliteit en lopen zo het risico om in een vicieuze cirkel terecht te komen omwille van een slechte eerste woonervaring. Er is een te klein aanbod aan begeleiding en betaalbare, degelijke studio’s en er zijn heel lange wachtlijsten. Jongeren in de bijzondere jeugdzorg vormen een heel kwetsbare doelgroep. Het gaat hier om jongeren die heel erg geschonden zijn. Het zoeken naar een woning is voor hen een marteling omdat zij zich telkens opnieuw afgewezen voelen als persoon (wat niet goed is voor hun zelfbeeld). Meestal hebben deze jongeren nog heel wat problemen naast een woonproblematiek, waardoor een slechte huisvesting deze problemen nog versterkt. Het is goed dat ook minderjarigen (17-jarigen) die zelfstandig willen wonen, nu een huurcontract kunnen afsluiten of zich inschrijven voor een sociale woning. Er is echter nog heel wat administratieve rompslomp en goodwill nodig vooraleer dit daadwerkelijk in orde is.


144

Uit de literatuur Volgens cijfers uit 2005 (Tabel 40) worden in Oost-Vlaanderen gemiddeld 5,1 % van de kinderen in een kansarm gezin geboren. Dit gemiddelde ligt veel lager in de regio Waas en Dender (respectievelijk 3,8% en 3,1%). Toch zien we enkele uitschieters. Zele en Temse tellen met respectievelijk 7,5% en 7% opmerkelijk veel jongeren die in een kansarme situatie worden geboren. In Laarne worden slechts 0.8% van de kinderen in kansarme gezinnen geboren. In 2006 vond een grootschalig onderzoek plaats naar de woonsituatie van jongeren, in het bijzonder van jongeren die begeleid zelfstandig wonen. Dit onderzoek geeft ons een goed beeld 13

van de woonsituatie van jongeren en de problemen waarmee zij zoal te maken hebben . We lichten hier enkele fragmenten uit, die een beeld schetsen van de problemen waarmee jongeren te maken krijgen (Carrette, 2006). Minderjarigen kunnen omwille van hun handelingsonbekwaamheid geen rechtsgeldige contracten afsluiten zonder de toestemming of borgstelling van hun ouder(s) of voogd. Dit is meteen één van de belangrijkste uitsluitingmechanismen waarmee jongeren te maken krijgen. Op vlak van huisvesting lopen zij daardoor een verhoogd risico op dak- en thuisloosheid, zeker wanneer zij omwille van een crisissituatie op zoek moeten naar een woning. Zij komen dan gemakkelijker terecht in illegale huisvestingscircuits met alle gevolgen van dien. Dit is in strijd met het recht op wonen van iedereen. Het hebben van een dak boven het hoofd primeert voor de jongeren ook boven het basiscomfort. Omdat jongeren veelal in het goedkopere segment van de woonmarkt moeten zoeken, boeten zij vaak in op basiscomfort en kwaliteit. Dit brengt extra risico’s met zich mee, zoals een lagere leefkwaliteit, gezondheidsrisico’s, etc. Het aanbod aan nood- en crisiswoningen is ook te beperkt, waardoor jongeren in noodsituaties ook daar niet terecht kunnen. Bij jongeren, die meestal een beperkt inkomen hebben, slorpt de woonkost een groot deel van hun inkomen op. Vaak meer dan de helft van hun inkomen gaat naar hun woonsituatie. Dit maakt huisvesting zeer moeilijk betaalbaar. Wanneer jongeren bv. door conflicten in dringende woonnood verkeren, moeten zij vaak op heel korte termijn op zoek naar een woning. Zij zijn dan vaak onvoldoende geïnformeerd, moeten noodgedwongen op zoek naar de goedkoopste woningen die vaak niet afgestemd zijn op hun behoeften en dan nog zijn die woningen moeilijk betaalbaar. De materiële tekorten wegen voor jongeren vaak niet op tegen de emotionele aspecten. Zij vinden het belangrijk om de woning zelf te mogen inrichten en hun eigen stulpje te creëren. Materiële tekorten nemen zij er dan bij. Het creëren van een eigen thuis is ook een belangrijke stap in het ontwikkelen een eigen identiteit en bevordert hun algemeen welzijn.

13

Voor het uitgebreid onderzoek hiernaar, verwijzen we graag door naar www.ladda.be. -> woonzinnig Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

145

Er is een grote discrepantie tussen de woonwensen van nog thuiswonende jongeren (die vaak een alleenstaande woning in een rustige en groene omgeving met tuin wensen) en de realiteit van begeleid zelfstandig wonende jongeren, die in stedelijke omgevingen, op een studio of appartement wonen. Eenmaal de jongeren zelfstandig wonen zijn hun wensen zeer klassiek en praktisch van aard. Ze willen een goed ontwikkeld openbaar vervoer, ruimer wonen, meer privacy genieten, in een woning van betere kwaliteit en comfort. Er is ook een grote onduidelijkheid over de rechten en plichten van jongeren. Bijvoorbeeld op vlak van huurwaarborg, de verzekering van de woning, etc. Hierdoor kunnen er conflicten ontstaan tussen de verhuurder en de jonge huurder. Door het ontwikkelen van duidelijke, toegankelijke informatie kan men de jongere tegenover de verhuurder weerbaarder maken. Net als de andere kwetsbare doelgroepen die aan bod komen, hebben ook jongeren af te rekenen met negatieve beeldvorming en vooroordelen. Er wordt vaak aangenomen dat jongeren met problemen, probleemjongeren zijn en daardoor ook probleemhuurders. Hoewel zeker niet beweerd wordt dat dit nooit het geval is, moet dit danig worden genuanceerd. Jongeren in begeleid zelfstandig wonen bijvoorbeeld, hebben als onderdeel van hun begeleiding ook budgetbegeleiding en trachten hun woning, die een bron van veiligheid en rust voor hen betekent, optimaal te onderhouden. Voor de jongeren is het een hele uitdaging een evenwicht te vinden tussen de verkregen vrijheid en bijhorende verantwoordelijkheden. Men stelt dan ook dat sociaal-emotionele begeleiding, bv. het leren omgaan met alleen zijn, naast budgetbegeleiding en begeleiding bij administratieve formaliteiten van groot belang is. Het is dan ook belangrijk stevige ondersteunende sociale netwerken te (helpen) ontwikkelen. De problematiek van huisvesting van jongeren bevindt zich dus duidelijk op het raakvlak van de beleidsdomeinen

wonen

en

welzijn.

Aandacht

vanuit

beide

domeinen

voor

de

huisvestingssituatie van jongeren is van groot belang. Daarom moet men ook een duidelijk beeld hiervan ontwikkelen. Aandacht voor jongeren als aparte doelgroep is van groot belang om hun positie te verbeteren (Carrette, 2006).

Conclusie Jongeren vormen een belangrijke aandachtsgroep in woonbeleid. De laatste jaren is er immers steeds meer sprake van jongerenarmoede en daarvoor zijn de hoge jeugdwerkloosheid en de enorme woonkosten in belangrijke mate verantwoordelijk. De helft van de jongeren onder de 25 jaar heeft ooit te maken gehad met een (korte) situatie van armoede. Als men de woonquote van jongeren bekijkt wordt ook duidelijk waarom jongeren zo kwetsbaar zijn op de private huurmarkt. Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

146

Een woonquote hoger dan 30% brengt een enorm risico om rond te komen met zich mee. Heel wat jongeren hebben een woonquote van 50% of meer De betaalbaarheid van het wonen is voor jongeren dan ook een groot struikelblok met voor gevolg dat jongeren er zelden in slagen om hun woonwensen waar te maken. Jongeren komen meestal met een beperkt inkomen en weinig werkzekerheid op de woonmarkt waardoor zij als risico worden aanzien op de private huurmarkt en dus ook vaak met discriminatie te maken krijgen. Sociale huisvesting lijkt dan de meest voor de hand liggende oplossing voor jongeren maar de wachtlijsten voor een sociale woning zijn te lang waardoor ze vaak een alternatief op de private woonmarkt moeten zoeken. En op die private woningmarkt verkiezen kwetsbare jongeren dan meestal een dak boven hun hoofd boven een minimaal wooncomfort. Dit brengt echter ook allerlei risico’s met zich mee: de woningen zijn moeilijker te onderhouden, er zijn vaak gezondheidsproblemen, etc. Veel jongeren ervaren problemen met informatie over wonen en over hun rechten en plichten als huurder. Dit leidt nogal eens tot conflicten met de verhuurder. Aangepaste informatie voor startende jongeren op de woonmarkt is zeker noodzakelijk. Het aanbieden van vormingen door organisaties die met jongeren in contact komen is ook een stap in de goede richting. Ze krijgen ook af te rekenen met negatieve beeldvorming over zelfstandig wonende jongeren. Zelfstandig wonende jongeren zeggen ook dat er veel onbegrip van leeftijdsgenoten is. Veel van de begeleid zelfstandig wonende jongeren hebben verschillende problemen waarvan de huisvestingsproblematiek slechts één onderdeel is. Voornamelijk jongeren uit de bijzondere jeugdzorg zijn vaak al heel erg gekwetst. Een afwijzing van een kandidatuur voor een woning nemen zij vaak ook heel persoonlijk op. Jongeren hebben naar eigen zeggen dan ook behoefte aan begeleiding bij het wonen. Zij moeten leren wat zelfstandig zijn betekent, leren plannen en zich aan deze planning houden. Ze moeten een evenwicht vinden tussen de vrijheid en bijhorende verantwoordelijkheden. Daarbij is sociaal-emotionele begeleiding minstens even belangrijk als de budgetbegeleiding en de begeleiding bij administratieve taken. Eén van de voornaamste problemen voor minderjarige jongeren om hun recht op wonen uit te oefenen, is hun handelingsonbekwaamheid. Daardoor kunnen ze niet rechtsgeldig contracten ondertekenen en dit verhoogt in geval van een noodsituatie het risico dat ze op straat of in illegale huisvestingscircuits terecht komen. De

huisvestingsproblematiek

van

jongeren

bevindt

zich

op

het

raakvlak

van

de

beleidsdomeinen wonen en welzijn. Extra aandacht voor deze doelgroep vanuit beide


147

domeinen en een duidelijke beeldvorming over de problematiek is nodig opdat de positie van jongeren op de huisvestingsmarkt zou worden versterkt. We pleiten dan ook in de regio Waas en Dender voor een verscherpte aandacht voor de woonproblematiek van jongeren, zowel in informatieverstrekking met informatie op maat (dit wil onder meer zeggen: ook met gebruikmaking van moderne media), begeleiding van jongeren, woonaanbod op maat en het wegwerken van vooroordelen en discriminatie. Een bijzondere positie binnen deze doelgroep bekleden de jongeren in begeleid zelfstandig wonen. Voor hen is het belangrijk dat er specifieke acties worden ondernomen onder andere met betrekking tot de toegankelijkheid van de OCMW-huurwaarborg, de geldende

meerderjarigheidsvereiste

voor

installatiepremie en huursubsidie en de

sociale

woningbouw;

een

gemeentelijk

doelgroepenbeleid sociale huisvesting dat deze jongeren extra kansen biedt kan overwogen worden. Voor meer beleidsaanbevelingen met betrekking tot jongeren in begeleid zelfstandig wonen verwijzen we naar de Knelpuntennota Woonzinnig (Preventieteam Jongerenwelzijn regio Oost-Vlaanderen, december 2006). Heel wat problemen voor jongeren op de woningmarkt zijn ook gerelateerd aan andere beleidsdomeinen. Dit vraagt uiteraard een meer integrale benadering waarvoor RESOC Waas & Dender en de partners in dit samenwerkingsverband het best geplaatst zijn.

5.7. Ouderen Doelgroep Ouderen zeggen nood te hebben aan aangepaste of aanpasbare woningen. Het is echter niet altijd mogelijk voor hen om te verhuizen naar een dergelijke woning. Ik kan heel moeilijk trappen doen, maar in mijn huis zijn er zeer moeilijke trappen. Ik geraak bijna niet boven en ik ben al twee keer gevallen. Het is echt gevaarlijk. Ik wil graag een huis waar alles beneden is. Ik sta op de wachtlijst. Er komt twee maal per dag een verpleegster langs om een insulinespuit te geven, dat is wel goed. Ik heb eens een ander appartement toegewezen gekregen, maar daar waren er nog meer trappen. Ik heb dat geweigerd, ik wil dat alles beneden is.

Vaak blijven ze wonen in hun te grote huizen. Soms zouden ze wel willen verhuizen, maar is de huur in kleinere nieuwbouwwoningen duurder. Er zou hen dan meer informatie moeten verschaft worden over de voordelen van een kleiner aangepast huis. Ze zouden incentives moeten krijgen om hiernaartoe te verhuizen zodat grote gezinnen in hun huizen terecht kunnen.


148

Sommige huizen van de Gemeentelijke bouwmaatschappij worden zo goedkoop verhuurd dat het niet meer realistisch is, maar men is gebonden aan een huurcontract. Oudere mensen in grotere huizen hebben nog steeds hun comfort.

Actoren Zowel oudere eigenaars als oudere huurders worden door de bevraagde organisaties en diensten genoemd als kwetsbare doelgroepen. Bij beide doelgroepen stelt zich een probleem op vlak van informatie en financiële mogelijkheden. Hoogbejaarden leven soms eenzaam en geïsoleerd en zijn niet op de hoogte van de regels op de huisvestingsmarkt. Oudere eigenaars hebben niet altijd de financiële mogelijkheden om hun woning te renoveren. Oudere huurders hebben het moeilijk om de huur te betalen met hun karige pensioen. Wat betreft het aanbod zijn er nog te weinig aangepaste sociale woningen voor bejaarden. Zo zijn er niet voldoende, betaalbare serviceflats.

Uit de literatuur In het arr. Sint-Niklaas wonen 39 557 65-plussers (16, 97% van de totale populatie); in het arrondissement Dendermonde is dit 33 165 (17, 42%). Van deze groep zijn er in het arrondissement Sint-Niklaas 10 128 ouder dan 80 jaar; in het arrondissemnt Dendermonde betreft dit 8 426 personen. Deze hoge leeftijd, gecombineerd met het vaak alleen overblijven van deze doelgroep, maakt deze doelgroep extra kwetsbaar. In het arrondissement Sint-Niklaas woont 12.81% van de ouderen alleen, waarvan het merendeel vrouw is. In het arrondissement Dendermonde stijgt dit aantal tot 13.29% van de ouderen. Door de toenemende vergrijzing wordt deze kwetsbare groep ook steeds groter. Binnen de groep ouderen vinden we zowel oudere huurders als oudere eigenaars. Beide groepen zijn kwetsbaar. Oudere eigenaars zijn immers vaak niet in staat hun woning optimaal te onderhouden en aan te passen aan veranderende behoeften. Van de slechte en zeer slechte woningen in Vlaanderen wordt dan ook nagenoeg de helft bewoond door ouderen.

Conclusie Zowel de doelgroep als de actoren en de cijfers bevestigen dat heel wat ouderen, omwille van hun hoge leeftijd en financiële mogelijkheden, vaak problemen ondervinden op vlak van huisvesting. Niet enkel hebben zij te kampen met veranderende behoeften, die vaak een aanpassing aan de woonsituatie vereisen. Zij hebben ook niet altijd de mogelijkheid om deze


149

aanpassingen of zelfs de basiskwaliteit en de nodige onderhoudswerken van hun woning te financieren en in goede banen te leiden. Ze ontberen dikwijls ook de nodige informatie en begeleiding om aan deze veranderende wensen tegemoet te komen. Gezien de vergrijzing verdient deze doelgroep ook in de regio Waas en Dender bijzondere aandacht. Ouderen zijn vaak gehecht aan hun woning, ze willen niet graag verhuizen. Zo zitten ze vaak in een woning die te groot is en die ze – net als hun tuin - moeilijk kunnen blijven onderhouden. Er is een anderzijds een tekort aan grote woningen voor gezinnen, wat voor een spanning op de woningmarkt zorgt. In de verdere uitwerking van het project ‘wonen aan de onderkant in Waas en Dender’ moeten we binnen de doelgroep ouderen vooral oog hebben voor ouderen die het om financiële redenen moeilijk hebben om een waardige plaats op de woningmarkt te houden/verwerven. Eerste suggesties die daarvoor kunnen worden meegegeven zijn: -

‘wonen van ouderen’ betekent onder meer - maar niet enkel - dat woningen aangepast moeten zijn aan de verminderde mobiliteit en de veranderde noden van ouderen. Het betekent ook dat de woning waarin ouderen wonen structureel goed moet zijn en minstens beschikt over basiscomfort. En verder betekent het ook dat ouderen wonen in een stimulerende omgeving, dat wil zeggen een omgeving waar de nodige voorzieningen (zorg, winkels, ontspanning, ..) en waar de openbare ruimte toegankelijk is voor ouderen

-

ouderen zijn niet rap geneigd om nog verbeteringen of aanpassingen aan hun woning te doen omdat het ‘mijn tijd nog wel zal duren’. Dat is in heel wat gevallen ongetwijfeld zo, maar we moeten er in verdere acties ter verbetering van de woonsituatie van ouderen zeker ook rekening mee houden dat ouderen die veranderingen dikwijls niet doorvoeren omdat ze daar de financiële middelen niet voor hebben of voor willen vrijmaken, omdat de ongemakken die de werken met zich meebrengen hen te veel zijn of omdat ze opzien tegen de papierwinkel en de zoektocht naar geschikte aannemers. Financiële tegemoetkomingen op hun maat, begeleiding en ondersteuning kunnen sommigen hier over de brug helpen

-

van ouderen wordt dikwijls gezegd dat ze niet ‘willen’ verhuizen omdat men ‘een oude boom niet verplant’. Niettemin blijken heel wat ouderen moeite te hebben met hun te grote woning en te grote tuin. Er kan onderzocht in welke mate dit in de regio Waas en Dender het geval is en welke drempels moeten worden overschreden om ouderen te overtuigen om toch een verhuis naar een kleinere, meer aangepaste en wellicht ook beter gelegen (bij voorzieningen en sociale netwerken) te overwegen.


150

5.8. Grote gezinnen Doelgroep Grote gezinnen staan heel erg lang op de wachtlijst. Er zijn volgens de bevraagden onvoldoende grote sociale woningen. De meeste nieuwe sociale woningen hebben twee à drie kamers, wat te klein is voor grote gezinnen. Daardoor zijn grote gezinnen vaak gedwongen om privaat te huren. Veel grote gezinnen wonen in te kleine huizen met te veel kinderen in één kamer. De grootte van de kamers en het functionele gebruik van de woning is erg belangrijk. Men moet dan ook bv. de zolder kunnen gebruiken als een extra kamer. In de gemeente Kruibeke zijn grote gezinnen opgenomen als aandachtscategorie in het gemeentelijk toewijzingsreglement voor sociale woningen. Ik sta als moeder van zes kinderen al zes jaar op de wachtlijst. In afwachting moet je wel privaat huren: er is geen alternatief. De nieuwe woningen die worden gebouwd, hebben twee à drie kamers en dat is veel te weinig. Grote gezinnen tellen gewoon niet mee. Grote huizen worden soms toegewezen aan gezinnen met twee kinderen. Men moet bijna wachten tot de kinderen uit huis zijn.

Als je een groot gezin hebt (zes kinderen,) moet je alles aanpakken dat je krijgt. Er zijn soms huizen vrij met drie slaapkamers en een grote zolder, wat zeker goed is voor ons. Maar daar mogen wij niet in: dat is tegen de regels. Je moet eerst binnen raken. Soms lijkt het wel of het een schande is om veel kinderen te hebben. Terwijl mijn kinderen allemaal goed zijn opgevoed! Waarom kunnen ze niet meer huizen bouwen voor grote gezinnen?

Actoren Actoren vermelden tijdens de gesprekken ook dat grote gezinnen vaak lang op de wachtlijst (blijven) staan. Ze zien deze groep echter niet als een apart te bespreken doelgroep.

Uit de literatuur Voor grote gezinnen zijn er te weinig grote sociale woningen. Zij staan vaak jarenlang op de wachtlijst en moeten dan noodgedwongen privaat huren. Nochtans komen er in Vlaanderen steeds meer nieuw samengestelde gezinnen bij. Deze gezinnen tellen vaak permanent (zoals bij klassieke gezinnen) of tijdelijk (wanneer het


151

ouderschap gedeeld wordt) veel leden. Toch zijn grote woningen, zowel in de private sector als op de sociale huisvestingsmarkt, geen prioriteit. Daarom vinden grote gezinnen niet gemakkelijk een woning die groot genoeg is. Zij maken dan ook veel kans om met te veel leden in een te kleine woning te leven (Cobbaut, sd). De bezettingsnorm van een woning wordt bepaald op basis van de totale bewoonbare oppervlakte en het aantal woonlokalen. Meestal wordt een minimum bezettingsnorm van 12 m² gehanteerd. Indien de bewoning de bezettingsnorm overschrijdt, zonder dat zich hierbij een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico stelt, is er sprake van een onaangepaste woonsituatie. Indien deze overschrijding van de norm wel risico’s met zich meebrengt, is er sprake van overbewoning voor zover deze risico’s niet te wijten zijn aan een eventueel gebrek aan de woning, maar aan het overtal aan bewoners. Enkel in geval van overbewoning kan op initiatief van de burgemeester; de OCMW-voorzitter, een AROHM-ambtenaar van de provincie of door gezondheidsinspecteur een procedure worden opgestart. De AROHM-ambtenaar brengt op basis daarvan een advies uit aan de burgemeester die op zijn beurt de woning overbewoond kan verklaren. Eigenaars die de overbewoonde woning blijven verhuren, lopen het risico op een geldboete. De burgemeester heeft tevens een herhuisvestingspicht voor een aantal leden van het gezin, dat de overbewoning veroorzaakt (Vlaamse Overheid, 2002). Te krappe huisvesting brengt allerlei problemen met zich mee zoals overlast voor de omwonenden, gezondheidsproblemen, ontwikkelingsachterstanden bij kinderen die niet genoeg ruimte hebben om te leren en te spelen, etc. (Gemeente Amsterdam, sd).

Conclusie Algemeen wordt aangenomen dat er onvoldoende grote sociale woningen zijn. Grote gezinnen staan dan ook zeer lang op de wachtlijst voor een sociale woning. Zij moeten dan noodgedwongen op de private huisvestingsmarkt een betaalbare woning zoeken. Dit vergroot het risico op overbewoning van te kleine, goedkope woningen. Het fenomeen van overbewoning stelt onder andere bij Romagezinnen. (zie hoger) Extra aandacht voor grote gezinnen is, zeker met de huidige opkomst van nieuw samengestelde gezinnen, absoluut noodzakelijk. De doelgroep grote gezinnen is dikwijls gerelateerd aan andere andere doelgroepen. Het is daarom belangrijk om de noden van ‘grote gezinnen’ te koppelen aan andere noden van die doelgroepen en daarvoor de geschikte acties te ondernemen.


152

In Kruibeke werd de groep grote gezinnen in het gemeentelijk toewijzingsreglement voor sociale woningen opgenomen als doelgroep waarvoor bij toewijzing een voorrangsregeling geldt.

5.9 Woonwagenbewoners

Woonwagenbewoners zijn mensen met een eigen, nomadische cultuur die traditioneel in een woonwagen wonen of gewoond hebben. In tegenstelling tot wat de term doet vermoeden, leven niet alle woonwagenbewoners in een woonwagen. Een aantal woont ook in huizen tegen hun wil (Daemen e.a., 2009). Woonwagenbewoners omschrijven zichzelf als Rom, Manoesj of Voyageur. De herkenning en erkenning door de andere Roms, Manoesjen of Voyageurs, is voor hen het belangrijkste. Dat gebeurt op basis van sociale en culturele kenmerken. Het wonen in een woonwagen, vroeger of nu, is een element dat meespeelt. Roms en Manoesjen worden in de volksmond vaak 'zigeuners' genoemd. Woonwagenbewoners vormen dus geen homogene bevolkingsgroep. De drie deelgroepen: -

Voyageurs stammen af van de autochtone trekkende bevolking: mensen die voortdurend rondtrokken en onderweg de kost verdienden met allerlei ambulante activiteiten. Ze spreken Nederlands, maar gebruiken soms nog Bargoense woorden.

-

De Manoesjen kwamen in de 15de eeuw naar onze streken. Door de eeuwen heen integreerden ze zich gedeeltelijk in de omgeving en de maatschappij rondom hen. Ze spreken Manoesj en Nederlands.

-

De Roms kwamen eind 19de – begin 20ste eeuw naar hier vanuit Oost-Europa. Ze vallen op door hun traditionele levenswijze en kledij. Ze trekken rond van voorjaar tot najaar in familiegroepen. Hun eerste taal is het Romanés, een taal verwant aan het Manoesj. Hun tweede taal is het Frans. Jongeren spreken ook Nederlands.

Roma worden soms in één adem genoemd met woonwagenbewoners, maar behoren niet tot deze groep. Roma is een groep die Romanés spreekt, net als de Roms. Het verschil met de Roms is dat ze zijn recent vanuit Oost-Europa naar West-Europa zijn geëmigreerd en in huizen of appartementen wonen, niet in woonwagens. (www.kruispuntmi.be) We bespraken de woonsituatie en -problematiek van Roma hierboven onder ‘Allochtonen’.


153

Doelgroep Woonwagenbewoners hebben we in ons doelgroeponderzoek niet zelf bevraagd omdat het HIVA in samenwerking met ODiCe niet zo lang geleden nog een onderzoek naar die groep had uitgevoerd en hen in het kader daarvan ook had bevraagd. Daarom vonden de organisaties die de belangen van woonwagenbewoners behartigen het niet opportuun om dit opnieuw te doen; men verwees ons naar het rapport dat de resultaten van de bevraging zou weergeven en binnenkort zou vrijkomen; dat is inmiddels gebeurd – de belangrijkste resultaten hebben we verwerkt in het hoofdstuk literatuur.

Actoren Vooral de Rom vormen volgens de actoren een zeer gesloten gemeenschap. De jongere generaties Manoesj en Voyageurs zijn opener: ze zijn vaak in loondienst, de kinderen gaan naar school, er zijn gemengde huwelijken, er is meer contact met de buitenwereld, … Door de grote verschillen tussen de families is het moeilijk om deze groep te verenigen. Zo is bijvoorbeeld het opstarten van een zelforganisatie, ondersteund door ODiCe, niet echt een succes geworden. Ook wanneer woonwagenbewoners uitgenodigd worden door de provincie, is er weinig opkomst. Woonwagenbewoners leven meestal in weinig comforbabele omstandigheden (zonder warm water, douche…). Een bouwvergunning aanvragen voor een woonwagen kan niet volgens stedenbouwkundige voorschriften, maar het wordt in vele gevallen gedoogd als ze er toch staan. De problemen starten pas als er een klacht ingediend wordt door buurtbewoners of als het huurcontract verbroken wordt. Woonwagenbewoners leven altijd met de dreiging van weg te moeten en beschikken niet over degelijke voorzieningen. Deze situatie heeft tot gevolg dat mensen zelf zoeken naar oplossingen. Zo trekken zij van her naar der met alle bijhorende gevolgen op vlak van het schoolgaan van de kinderen, … Het woonwagenbeleid is een stimulerend beleid zowel op Vlaams, provinciaal, als lokaal niveau. De Vlaamse en provinciale overheid ondersteunen een gemeentelijk woonwagenbeleid met een subsidie van 90% voor de aanleg van woonwagenterreinen, met het aanreiken van voorbeeldreglementen, , … Lokale besturen kiezen zelf of ze hierop ingaan. Vaak zijn lokale besturen er niet happig op om woonwagenterreinen aan te leggen. Zij hebben schrik voor de publieke opinie en stellen dit uit zolang het niet hoogdringend is. Het aanleggen van woonwagenterreinen verloopt in verschillende stappen, die telkens opnieuw in vraag worden gesteld. Meestal gaan er drie tot vijf jaar overheen van de beslissing tot de uitvoering van het aanleggen van terreinen. Gedurende dit proces worden gemeenten begeleid door ODiCe (contact met omwonenden e.d.). Gemeentebesturen moeten in hun gemeentelijk ruimtelijk structuurplan onder andere een woonwagenbeleid moeten opnemen. De Provincie ziet hierop toe Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

154

en spreekt de gemeenten aan wanneer zij hierover niets vermelden. Als gemeenten in het verleden aangaven dat er geen problematiek van woonwagenbewoners was in hun gemeente, werd hieraan geen verder gevolg gegeven. Recentelijk is echter de afspraak gemaakt dat de provincie ODiCe contacteert om af te toetsen of er daadwerkelijk geen problemen zijn. In het ‘provinciaal ruimtelijk structuurplan’ zijn (op basis van het aantal inwoners) streefcijfers per gemeente opgenomen wat betreft het aantal te voorziene standplaatsen.

Uit de literatuur De gegevens die we hebben rond woonwagenbewoners komen uit een studie uitgevoerd door HIVA in samenwerking met ODiCe. De studie is gebaseerd op een enquête bij een representatief deel van de woonwagenbevolking. Het verzamelen van de gegevens was een moeizaam proces en daarom waarschuwen de onderzoekers ook voor mogelijke fouten in het onderzoek. Er werd gewerkt met twee gestandaardiseerde vragenlijsten, een vragenlijst huishouden die werd beantwoord door het gezinshoofd en een vragenlijst die aan ieder individueel lid van het gezin werd voorgelegd. Door het grote verschil in aantal respondenten per vraag en de manier waarop de vraag werd geïnterpreteerd is er een zekere voorzichtigheid geboden bij het bekijken van de resultaten. Via dit onderzoek werd een algemeen profiel van de woonwagenbewoner in Vlaanderen geschetst. Het blijkt dat de meerderheid van de woonwagenbewoners de Belgische nationaliteit heeft. De meeste woonwagenbewoners geven aan een gehuwde partner te hebben, enkel de populatie Roms wijkt hier vanaf waar twee derden van de bevraagden ongehuwd bleken. Gemiddelde zijn er 3.23 kinderen in het gezin, dit is beduidend meer dan het Vlaamse gemiddelde. Drie op vier geeft aan moeilijk rond te komen met het huidige inkomen. De huishoudens die minder inkomensproblemen hebben situeren zich vooral binnen de groep Voyageurs. Een volgend luik van de studie richt zich op de integratie binnen de eigen groep en de maatschappij in het geheel. De situatie binnen de eigen groep wordt algemeen als bevredigend aanzien. Volgens de meeste respondenten staat België/Vlaanderen niet open voor hun cultuur maar toch is men meestal wel tevreden over het verblijf hier in België. Er blijkt wel een ontevredenheid over het Belgische beleid naar woonwagenbewoners toe. Algemeen maken weinig woonwagenbewoners gebruik van het bestaande dienstverleningsaanbod. De mensen die hier wel gebruik van maken ervaren hun contact meestal als bevredigend en vinden dat hun contact effectief geholpen heeft.


155

Met betrekking tot huisvesting valt op dat de meesten nog in een woonwagen wonen en dat de overgrote meerderheid die in een huis wonen liefst terug in een woonwagen zou wonen. De meeste ondervraagde bewoners staan op een publiek domein. Een groot probleem is dat veel woonwagenbewoners niet weten wat de hoedanigheid van hun standplaats is en bijgevolg vaak illegaal staan. Ook over hun statuut van eigenaar of huurder hebben ze vaak geen weet. Gemiddeld wonen er een drietal bewoners per woonwagen maar dit hangt vaak af van de groep waartoe men behoort. Vooral bij de Roms kan het aantal bewoners per woonwagen enorm oplopen en is het geen uitzondering dat men met 10 personen in een woonwagen woont. Bijgevolg zijn deze woonwagens vaak overbewoond. De meeste bewoners zijn tevreden over de kwaliteit van hun woonwagen en over de voorzieningen die ze hebben. Het valt wel op dat ongeveer de helft het moeilijk tot erg moeilijk heeft om de woonkost te betalen. De meerderheid van de bevraagden verklaart zich tevreden over de directe woonomgeving maar dit hangt ook af van de groep waartoe men behoort. De Roms zijn beduidend minder tevreden dan de Voyageurs en Manoesjen. Voorts valt op dat vooral de Roms een risicogroep zijn op vlak van onderwijs en dat er heel wat werkloosheid is onder de woonwagenbewoners. Het Vlaams Minderhedencentrum - dat voortaan Kruispunt Migratie-Integratie heet - telde in 1999 en in 2003 het aantal mensen dat in een woonwagen woont. Ongeveer 850 woonwagengezinnen - 2500 mensen - in Vlaanderen wonen in een caravan of woonwagen. 300 daarvan zijn Rom of Manoesj van origine. De meeste woonwagenbewoners die permanent in Vlaanderen wonen, zijn Belg. Het aantal gezinnen dat zichzelf woonwagenbewoner noemt, maar in een huis woont is moeilijk te tellen. Het VMC schat hun aantal op 7500 personen. Al deze cijfers zijn een raming. Exacte cijfers verzamelen over woonwagenbewoners is niet eenvoudig. Immers, juridisch-administratief staan ze niet als woonwagenbewoners geregistreerd, maar als inwoners van België. Je vindt ze dus niet zomaar in de statistieken terug. Met deze reserves, geven we hieronder voor de regio Waas en Dender de cijfers van de telling 2003 en de prognose voor 2010. Tabel 44: Woonwagenbewoners; 2003, prognose 2010 (Bron: Vlaams Minderhedencentrum) Aantal gezinnen Standplaatsen Aantal gezinnen

Beveren Kruibeke Lokeren Sint-Gillis-

Telling 2003

Progno se extra 2010

15 0 0 3

1 0 0 1

Prognose totaal 2010

16 0 0 4

Legaal bestaand in 2003

Te realiseren 2010 volgens progn 2010

0 0 0 0

16 0 0 4

Berlare Buggenhout Dendermonde Hamme

Telling 2003

Progno se extra 2010

0 6 10 2

0 3 5 1

Standplaatsen

Progno se totaal 2010


0 9 15 3



0 0 0 0

156

0 9 15 3

Waas SintNiklaas Stekene Temse

Ar.SintNiklaas

2

1

3

0

3

0 19

0 1

0 20

0 0

0 20

39

4

43

0

43

Laarne Lebbeke Waasmunster Wetteren Wichelen Zele Ar.Dendermo nde OostVlaanderen Vlaams Gewest

0

0

0

0

0

0 1 16 0 0

0 0 4 0 0

0 1 20 0 0

0 0 15 0 0

0 1 2 0 0

35

13

48

15

33

180

33

212

55

158

841

275

1.116

388

728

Zoals uit bovenstaande cijfers valt af te leiden beschikte het arrondissement Sint-Niklaas over geen enkel legale staanplaats en het arrondissement Dendermonde over slechts 15 legale staanplaatsen;

volgens

cijfers

van

oktober

2009

is

dit

intussen

niet

gewijzigd.

Woonwagenbewoners werden dan ook gedwongen illegale staanplaatsen in te nemen. Voldoende duurzame woonwagenterreinen realiseren is een opdracht voor de overheid. Zowel de Vlaamse Gemeenschap als de gemeenten en de provincies spelen hierin een rol. De Vlaamse regering erkent de woonwagen als woonvorm. De Vlaamse Wooncode stelt duidelijk dat het Vlaamse woonbeleid initiatieven moet nemen om ‘de woonsituatie te verbeteren van bewoners die gehuisvest zijn in een woonwagen’. De Vlaamse overheid heeft richtlijnen voor de locatie, de inrichting, de kostprijs en het beheer van openbare woonwagenterreinen. Ze legt streefcijfers vast voor residentiële woonwagenterreinen en doortrekkersterreinen in Vlaanderen. Terreinen inrichten is niet de taak van de Vlaamse overheid, maar vooral van de gemeenten. Voor doortrekkersterreinen is er ook een taak van het provinciebestuur. De Vlaamse overheid stimuleert en ondersteunt hen hierbij. Onder andere met subsidies voor de inrichting van een openbaar woonwagenterrein. Een dertigtal Vlaamse gemeenten beheert een residentieel woonwagenterrein. In vijf gemeenten is er een doortrekkersterrein of erkende pleisterplaats (Vlaams Minderhedencentrum, 2003). Gemeentelijke residentiële woonwagenterreinen zijn ingedeeld in standplaatsen, telkens voor één gezin. Elk gezin heeft een individuele sanitaire unit. De woonwagenterreinen bieden plaats aan drie tot vijftig gezinnen. De gemiddelde capaciteit is vijftien standplaatsen (Vlaams Minderhedencentrum, 2003). In Oost-Vlaanderen wonen er meer dan 200 gekende woonwagengezinnen. Eén derde van hen leeft in een woonwagen. Aalst, Wetteren en Gent voorzien gemeentelijke residentiële woonwagenterreinen voor de woonwagenbevolking. Dit zijn terreinen bestemd en ingericht voor het sedentair wonen in woonwagens. Andere gemeenten gedogen woonwagenbewoners binnen hun grondgebied zonder daarvoor aangepaste infrastructuur te voorzien. Dit zorgt echter voor een grote woononzekerheid bij de betrokken woonwagenbewoners (ODiCe, 2008).


157

Conclusie Woonwagenbewoners zijn geen homogene bevolkingsgroep. Er zijn drie deelgroepen: -

Voyageurs stammen af van de autochtone rondtrekkende bevolking die de kost verdiende met allerlei ambulante activiteiten. Ze spreken Nederlands en wonen tegenwoordig veelal in huizen. Ze zijn in Oost-Vlaanderen de grootste groep ‘woonwagenbewoners’.

-

De Manoesjen kwamen in de 15de eeuw naar onze streken en integreerden ze zich gedeeltelijk de maatschappij rondom hen. Ze spreken Manoesj en Nederlands.

-

De Roms kwamen eind 19de – begin 20ste eeuw naar hier vanuit Oost-Europa. Ze trekken rond van voorjaar tot najaar in familiegroepen. Hun eerste taal is het Romanés. Hun tweede taal is het Frans, maar jongeren spreken ook Nederlands. Ze wonen meestal in woonwagens.

Van die groep zijn de voyageurs heb best geïntegreerd in de Belgische maatschappij. Ze hebben heel dikwijls een regulier werk en hebben ook het minst inkomensproblemen. Niettemin geldt voor de hele groep woonwagenbewoners dat ze nog steeds een negatief imago met zich mee dragen. Op vlak van huisvesting stellen we vast dat ze maar zelden comfortabel wonen. Wie in huizen woont heeft heel dikwijls huisvestingsproblemen, en woonwagens zijn dikwijls ook van slechte kwaliteit. Het grootste probleem is echter dat er een groot te kort is aan officiële standplaatsen voor residentiële woonwagenbewoners. In de hele regio Waas en Dender zijn er nauwelijks 15 officiële standplaatsen, met name in Wetteren. In de hele provincie zijn er slechts 70. Voor de provincie Oost-Vlaanderen schat ODiCe de behoefte aan individuele standplaatsen op 150 tot 175. Heel wat woonwagenbewoners die nog in woonwagens wonen beseffen niet dat ze heel dikwijls op niet vergunde plaatsen staan. Voorts is het zo dat er beleidsmatig weinig gerichte aandacht is voor de problematiek van woonwagenbewoners, mede omdat de omvang, het profiel en de problematiek van deze bevolkingsgroep nauwelijks gekend is. Een gebrek aan informatie over deze doelgroep en over hun woonwensen is een belangrijke rem op een doeltreffende beleid. Daarom hebben ODiCe en Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen met de financiële steun van de provincie Oost-Vlaanderen beslist om in 2011 een onderzoek te doen naar de omvang van deze groep in de provincie, de localisatie van de woonwagenbewoners, hun profiel, hun woonsituatie en woonwensen, de problemen die zij ervaren op vlak van huisvesting, onderwijs, integratie, .. Door huisbezoeken en in een voortdurende dialoog met deze groep willen ze vervolgens een aantal beleidsaanbevelingen formuleren en een actieplan voor de toekomst uitwerken. De informatie en de aanbevelingen uit dit onderzoek zullen ook worden ingebracht in de dialoog die in de regio Waas en Dender rond wonen wordt opgezet, opdat op die manier ook in deze streek een coherent beleid naar deze groep zou kunnen gevoerd worden. Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

158

5.10 Campingbewoners Onder campings en campingbewoners verstaan we (bewoners van) kampeerterreinen, kampeerverblijfparken, vakantieparken en toeristisch uitgebate weekendverblijfparken.

Doelgroep Campingbewoners hebben we in deze fase van het project ook niet bevraagd omdat organisaties die opkomen voor de belangen van die groep het niet konden opbrengen om dit te mee te organiseren. In het verleden hadden ze kennelijk nog dergelijke pogingen ondernomen maar toen op te weinig interesse kunnen rekenen. Op latere tijdstippen in het project kan het wel een optie zijn om zelf of via andere kanalen die groep te proberen bereiken.

Actoren Campingbewoners zijn volgens de organisaties en diensten waarmee we spraken, vaak mensen die wegens armoede permanent op een camping verblijven. Zij worden niet begeleid, leven in een grote rechtsonzekerheid en genieten nauwelijks juridische bescherming tegen mogelijke misbruiken. Regularisatie is volgens de actoren geen oplossing als er geen gericht beleid gevoerd wordt. Sociale woningen vormen ook geen oplossing wanneer mensen omwille van de sfeer een camping verkiezen boven een vaste woning. Er zijn alternatieve projecten voor campingbewoners met sociale huisvestingsmaatschappijen die verder gaan dan wonen en ook cultuur mee opnemen. Het zou volgens de actoren goed zijn om ook binnen de sociale huisvesting andere woonvormen te voorzien.

Uit de literatuur Permanent wonen op een camping is geen recent fenomeen. Heel wat mensen die hun gading niet vonden op de reguliere huisvestingsmarkt trokken in de loop der jaren naar de camping. Soms was dit een positieve keuze, andere keren werd de keuze gemaakt omwille van de betaalbaarheid van het wonen. De camping werd een verzamelplaats van mensen die om de een of andere reden op zoek waren naar een beschermend sociaal milieu. De sfeer van de camping en de onderlinge verbondenheid betekende voor hen een belangrijke ondersteuning. Campingbewoning is nooit geregulariseerd, maar werd oogluikend toegestaan tot het ‘decreet houdende het statuut van de terreinen voor openluchtrecreatieve verblijven’ van 3 maart 1993


159

hieraan een eind maakte en permanente bewoning van campings niet langer toestond. (De Decker et al, 2005) De laatste grootschalige cijfergegevens over de campingproblematiek vinden we terug in het onderzoek van het studiebureau Mens en Ruimte (1997). We halen daaruit een aantal opvallende elementen. Het socio-economische profiel van de campingbewoners toont aan dat bijna de helft van de campingbewoners alleenstaand is, waarvan het merendeel mannelijk is. De gemiddelde leeftijd ligt met 46 jaar veel hoger dan het Vlaamse gemiddelde. Campingbewoners hebben meestal zeer weinig opleiding: ongeveer de helft behaalde lager onderwijs als hoogste diploma. Campingbewoners hebben ook meer gezondheidsproblemen dan gemiddeld. Amper 19% van de bewoners heeft een beroep, 30% is werkloos, 15% ziek of invalide en 33% is gepensioneerd. Campingbewoners hebben vaak problemen van financiële aard: 30% heeft financiële schulden, de helft is bestaansonzeker en 14% is uitgesproken arm. 90% van de campingbewoners is eigenaar van zijn campingwoning, maar niet van de grond waarop deze staat. De gemiddelde woonduur op de camping is langer dan vijf jaar (De Decker et al, 2005) De meest voorkomende woonvorm op de camping is een stacaravan, gevolgd door een chalet. Vaak hebben die door tal van aanbouwsels of houtbekledingen zeer diverse vormen en uitzichten aangenomen. Uit onderzoek blijkt dat de kwaliteit van campingwoningen varieert van zeer luxueus en ruim tot klein en met gebrekkig sanitair, slecht geïsoleerd en moeilijk te verwarmen. De kwaliteit van de stacaravans en voornamelijk de trekcaravans ligt ver onder het Vlaamse gemiddelde. De chalets scoren beter dan het Vlaamse gemiddelde ( De Decker et al, 2005). De redenen waarom iemand naar een camping trekt zijn zeer divers. Dat gaat van een financiële reden tot het sociale aspect. 67% van de bewoners vermeldt een financiële reden om de camping te verkiezen. De gezonde en natuurlijke omgeving wordt door 82% als een reden aangehaald. Ook veranderingen in de gezinssituatie en de vorige huisvesting zijn redenen om naar de camping te verhuizen. 86% van de campingbewoners geeft aan zeer tevreden te zijn met de woonsituatie op de camping en bijna 75% wil in de huidige woonsituatie blijven (De Decker et al, 2005)

De website van de Provincie Oost-Vlaanderen (www.oost-vlaanderen.be) geeft ons een inkijk in de problematiek en de aanpak in Oost-Vlaanderen. In 2005 vond een inventarisatie plaats. In totaal werden 81 clusters weekendverblijven (5 of meer weekendverblijven op minder dan 100 m van elkaar) geïnventariseerd bestaande uit in totaal 1790 weekendverblijven. Deze clusters zijn terug te vinden in 10 Oost-Vlaamse gemeenten. Het zwaartepunt van de problematiek is terug te vinden in het Waasland. Er werden clusters geïnventariseerd in Wachtebeke, Stekene, Sint-Gillis-Waas, Beveren en Waasmunster. Naast de Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

160

geïnventariseerde clusters zijn nog een onbekend aantal individuele weekendverblijven aanwezig in Oost-Vlaanderen. Daarnaast zijn er in Oost-Vlaanderen nog heel wat onbebouwde gronden voor verblijfsrecreatie aanwezig. Het ministerieel beleidsplan van 2002 bepaalt dat de provincies bevoegd zijn voor de problematiek van de weekendverblijven. Dit beleidsplan voorzag een inventarisatiefase (uit te voeren door de gemeenten) en een beoordeling op Vlaams niveau, gevolgd door de opmaak van ruimtelijke visies en ruimtelijke uitvoeringsplannen op het niveau van de provincie. In de Vlaamse codex ruimtelijke ordening wordt voor de laatste fasen een einddatum naar voor geschoven met name 30 april 2012 voor het onderzoek (visievorming) en 30 april 2015 voor de opmaak van de ruimtelijke uitvoeringsplannen. Binnen de pilootgemeente Stekene werd een werkwijze voor de visievorming uitgewerkt die ook zal worden gebruikt bij de beoordeling van clusters weekendverblijven en zones voor verblijfsrecreatie binnen de andere gemeenten. In de eerste plaats werd bij het bepalen van de werkmethode beslist om geen mogelijkheden te bieden aan weekendverblijven die illegaal én zonevreemd werden opgericht. Daarnaast werd vastgelegd dat het niet voldoende is om de mogelijke toekomst voor de bestaande verblijven te onderzoeken, maar dat op termijn alle zones voor verblijfsrecreatie dienen te worden herbestemd. Het basisprincipe is hierbij 'waar gebouwd mag worden mag gewoond worden'. Er werden vier mogelijke bestemmingen voor de huidige zones voor verblijfsrecreatie vastgelegd: •

wonen

•

recreatief verblijf

•

open ruimte

•

camping / bungalowpark

Binnen de bestemmingen 'wonen' en 'recreatief verblijf' zal de mogelijkheid tot een permanent verblijf worden ingeschreven in de voorschriften. Binnen de categorieën open ruimte en camping kan wonen enkel indien de bewoners beschikken over een tijdelijk of aanvullend woonrecht zoals dat decretaal werd voorzien tot maximaal 31 december 2029; vergunde verblijven kunnen evenwel steeds in stand worden gehouden en verder worden gebruikt als weekendverblijf. Voor iedere bestaande cluster weekendverblijven en iedere zone voor verblijfsrecreatie wordt gebiedsgericht onderzocht welke bestemming in de toekomst het best geschikt is. Uit praktisch oogpunt (samenwerking met de gemeentebesturen) werd geopteerd om de visievorming gemeente per gemeente aan te pakken. De visievorming wordt gefaseerd aangepakt, te starten met de pilootgemeente Stekene en de gemeenten Knesselare en Berlare. De overige gemeenten worden hierna in fases aangepakt (2de fase Wachtebeke, Moerbeke, Sint-Gillis-Waas en SintNiklaas, 3de fase Aalst, Beveren Nazareth en Waasmunster, 4de fase overige gebieden voor verblijfsrecreatie in Oost-Vlaanderen)


161

De goedkeuring van een toekomstvisie is de start van een planningsproces met als einddoel de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplannen waarin de toekomstige bestemmingen met hun specifieke voorschriften worden vastgelegd. Binnen dit planproces gaat grote aandacht naar overleg met de bewoners, de belangengroepen, en de verschillende betrokken administraties en besturen op gemeentelijk, provinciaal en gewestelijk niveau. Dit om een zo sterk mogelijk gedragen plan te bekomen. Gezien de veelal waardevolle omgeving komt binnen de planprocessen ook milieueffectrapportage aan bod. Een goedgekeurde visie is niet alleen de start van een planningsproces, het kan al worden benut bij het beoordelen van vergunningsaanvragen voor weekendverblijven. Dit is in een voorzorgsmaatregel om verdere speculatie en andere ongewenste effecten (versneld volbouwen van gebieden) tegen te gaan. Naar handhaving toe kan de visie gezien worden als een middel om prioriteiten te stellen. Eind 2009 waren de visievormingsprocessen afgerond voor clusters en zones voor verblijfsrecreatie binnen de gemeenten Stekene, Berlare, Knesselare en Moerbeke.

Conclusie Wonen op een camping is soms een positieve keuze - de sfeer, de onderlinge verbondenheid en de ondersteuning van het sociale netwerk, die een camping biedt. In andere gevallen echter is de keuze om te gaan wonen op een camping ingegeven een pure overlevingsstrategie, een ontsnappingsroute voor een benarde woonsituatie, financiële problemen of een ongezonde woonomgeving. Een 5-tal jaar geleden is het provinciebestuur gestart met het inventariseren van de weekendverblijven. Het zwaartepunt van de problematiek is terug te vinden in het Waasland. Er werden clusters geïnventariseerd in Wachtebeke, Stekene, Sint-Gillis-Waas, Beveren en Waasmunster. Naast de geïnventariseerde clusters zijn er ook nog een onbekend aantal individuele weekendverblijven en nog heel wat onbebouwde gronden voor verblijfsrecreatie. Een tweede stap is het uitwerken van ontwikkelingsvisies en ruimtelijke uitvoeringsplannen. Binnen de pilootgemeente Stekene werd een werkwijze voor de visievorming uitgewerkt die ook zal worden gebruikt bij de beoordeling van clusters weekendverblijven en zones voor verblijfsrecreatie binnen de andere gemeenten. Het basisprincipe hierbij is 'waar gebouwd mag worden mag gewoond worden'. Binnen de bestemmingen 'wonen' en 'recreatief verblijf' zal de mogelijkheid tot een permanent verblijf worden ingeschreven in de voorschriften. Binnen de categorieën ‘open ruimte’ en ‘camping’ kan wonen enkel indien de bewoners beschikken over een tijdelijk of aanvullend woonrecht zoals dat decretaal werd voorzien tot maximaal 31 Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

162

december 2029. Eind 2009 waren de visievormingsprocessen voor Stekene en Berlare al afgerond. Deze aanpak kan zorgen voor meer duidelijkheid voor eigenaars en bewoners, maar gaat voorts wel voorbij aan andere woonaspecten zoals bijvoorbeeld woonkwaliteit. Voorts zullen een aantal bewoners verkeer gezoneerd zijn en dus naar alternatieve huisvesting op zoek moeten. Er is daarnaast ook nog de problematiek van de ongekende individuele weekendverblijven. Daarom is het aangewezen om ook in het kader van het project ‘wonen aan de onderkant in Waas en Dender’ oog te hebben voor deze problematiek en mogelijke aanknopingspunten te zoeken met het project ‘Woonwagenbewoners tellen (we) mee’ van Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen dat (in een eerste fase) in 2011 de woonwagenbewoners inventariseert en hun woonproblematiek in kaart brengt.

5.11 Multi-problem gezinnen In de loop van de gesprekken met de organisaties en diensten wordt deze bijkomende doelgroep meermaals vermeld. Dit is een kleine, maar heel kwetsbare groep huurders die er niet in slagen hun leven te organiseren. Zij behoren echt tot de onderkant van de maatschappij. Ze hebben problemen om hun huur te betalen, hun woning te onderhouden, hun papieren in orde te maken, een redelijk inkomen te verwerven (zelden uit arbeid), … Vaak worden zij verschillende keren uit hun huis gezet. Zij hebben diverse problemen (relationele problemen, verslavingsproblematiek, werkloosheid,…) die de huisvestingsproblemen nog versterken. Vaak leiden inspanningen vanuit verschillende diensten niet tot aanzienlijke verbeteringen, maar wel tot frustraties en cynisme bij de diensten en bij de kwetsbare personen. Er is volgens de dienstverleners nood aan extra begeleiding (op maat) voor deze kleine, maar specifieke doelgroep. De begeleiding wordt best voorzien vanuit één instantie die alle problemen aanpakt en coördineert.

5.12 Alleenstaanden Een kwetsbare groep die vaak terugkomt (maar die als groep niet apart is bevraagd) zijn de alleenstaanden. In de huidige omstandigheden is het heel moeilijk om met één inkomen je woonkost te betalen. Dat blijkt nog moeilijker te zijn wanneer je plots alleen valt door scheiding, verlies van de partner, … en je dezelfde woonst moet bekostigen met één inkomen. Dit verhoogt de woonquote aanzienlijk en zorgt er voor dat veel mensen noodgedwongen iets nieuw moeten zoeken, de Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

163

woning verkopen en gaan huren, kleiner of slechter gaan wonen, … Kortom, op het moment dat men alleen valt verhoogt de kwetsbaarheid op de woonmarkt aanzienlijk. Hier ligt een belangrijke taak naar informatie en begeleiding van mensen die plots alleen vallen. Ook het woonaanbod zou er moeten op afgesteld worden. Deze groep groeit snel aan vanwege scheidingen en ouderen die na het verlies van hun partner alleen vallen. In absolute aantallen wordt er voor respectievelijk het arrondissement Dendermonde en Sint-Niklaas een stijging van het aantal alleenstaanden verwacht van 6884 tot 8782 en van 7727 tot 9514. Dit betekent dat behoefte aan voldoende woningen die aangepast zijn aan de noden en behoeften van alleenstaanden alleen maar zal toenemen. Bovendien zal ook het aantal 80+ enorm stijgen waardoor er ook rekening moet gehouden worden met aangepaste woningen voor bejaarden.


164

Bibliografie ACV (2010), Waas en Dender: een kijkje op eigen streek, geraadpleegd op 14 april 2010 via http://acv-waasendender.acv-online.be/ACV_Waas_en_Dender/ACVwaasendender.asp Andries, M. (1996). Omtrent het bestaansminimum: enkele doelmatigheidsproblemen in een internationaal vergelijkend perspectief. UFSIA: Antwerpen. Administratie

Planning en Statistiek

demografische

ontwikkelingen.

(2004).

Algemene

Geraadpleegd

op

omgevingsanalyse Vlaanderen: 10

september,

2009,

via

http://aps.vlaanderen.be/statistiek/publicaties/pdf/omgeving/Hfdst_6.pdf Braeckman, G. (2008). Infobrochure: wegwijs in het nieuwe sociaal huurbesluit. Brussel: Departement RWO. Buijs, X. (2009). Grond- en pandendecreet. Gereedschapskist voor betaalbaar wonen. Lokaal, 4, 28-31. Carrette, V. (2006). Omdat ik begeleid zelfstandig woon. Onderzoeksrapport van het preventieproject ‘Woonzinnig!’ Centrum voor Bevolkings- en Gezinsstudies i.s.m. Preventie Jongerenwelzijn Oost-Vlaanderen. Casier, M. (2009). Debat 31/05:’Waar kan een mens nog betaalbaar wonen’. Geraadpleegd op 15 september, 2009, via http://www.tienstiens.org/node/2639 Centrum voor Gelijke Kansen en voor Racismebestrijding. (2009). Jaarverslag 2008. Geraadpleegd op 11 december, 2009, via http://www.diversiteit.be/?action=publicatie_detailenid= 106enthema=2 Centrum voor Gelijkheid van Kansen en Racismebestrijding. (2008). Thema Discriminatie. Geraadpleegd op 10 december, 2009, via http://www.diversiteit.be/?action=themaenthema=3en linktype=publicatie Cobbauth, N. (sd). Nieuw samengestelde gezinnen: op zoek naar een identiteit. Geraadpleegd op 7

januari

2010

via:

http://www.kbs-frb.be/uploadedFiles/KBS-

FRB/Files/Verslag/2008_NouvellesFamillesRecompos%C3%A9es_RapportN.pdf


165

Daemen, B, Janssen, D., Kuijpers, A. en Quintens, M. (2009), Jaarboek 2009: migratie en integratie in Limburg, Provinciaal Integratiecentrum: Hasselt Decoodt, F. en De Reu S (2009). Kosovaarse Roma in het Waasland. Tien jaar beleid met Roma in Temse en Sint-Niklaas. OdiCe De Decker, P., Pannecouke, I. en Goosens F (2005), Wonen aan de onderkant, Garant: Antwerpen Deleeck, H. (1983), Het Matteüseffect. De ongelijke verdeling van de sociale overheidsuitgaven in België. Kluwer: Antwerpen. Demeersman, T. (2008). Beleidsdossier Thuisloosheid na Detentie. Steunpunt Algemeen Welzijnswerk – Beleid. Leuven: CRM Factory. Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Ontroerend Erfgoed. (2004). Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Geraadpleegd op 1 oktober, 2009, via http://rsv.vlaanderen.be/web/nl/ overRsv/downloads.html Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Ontroerend Erfgoed. (2007). HuisvestingWoonbeleid: kerncijfers wonen: de woningmarkt in Vlaanderen, 2007. Geraadpleegd op 2 oktober, 2009, via http://www.bouwenenwonen.be/uploads/b2590_kerncijfers2007135721.pdf Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Ontroerend Erfgoed. (2008). Subsidiëring van projecten

lokaal

woonbeleid.

Geraadpleegd

op

12

november,

2009,

via

http://www.bouwenenwonen.be/front.cgi?s_id=1756enlang=nlenid=2269 Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Ontroerend Erfgoed. (2009a). Addendum: Actualisatie en gedeeltelijke herziening van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen 1997. Geraadpleegd

op

1

oktober,

2009,

via

http://rsv.vlaanderen.be/export/sites/rsv/uploads/

documenten/overRSV/RSV2/voorontwerp_addendum_informatief.pdf Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed. (2009b). De Vlaamse Woonraad. Geraadpleegd op 30 oktober, 2009, via http://rwo.vlaanderen.be/nlapps/docs/default. asp?fid=199 Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Ontroerend Erfgoed. (2009c). Overzicht lokale

toewijzingsreglementen.

Geraadpleegd

op

6

november,

2009,

via

http://

www.bouwenenwonen.be/uploads/b4304_overzichtlokale_toewijzingsreglementen144241.pdf Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

166

Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Ontroerend Erfgoed. (2009d). Handleiding: Het gemeentelijk toewijsreglement voor sociale woningen. Geraadpleegd op 6 november, 2009, via http://www.bouwenenwonen.be/uploads/b3161_200802leidraad_gemeentelijke_toewijzingsre glementen135113.pdf Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Ontroerend Erfgoed. (2009e). Visie ruimtegebruik en ruimtebeslag 2020-2050. Geraadpleegd op 30 november, 2009, via http://rsv.vlaanderen.be/export/sites/rsv/uploads/documenten/overRSV/RSV-LT/VISIENOTA.pdf De Decker, P., Goossens, L. en Pannecoucke, I. (2005). Wonen aan de onderkant. Garant: Antwerpen. Driessens, K., en Lauwers, J. (1998). Als een gekooide vogel: processen van uitsluiting en insluiting bij arme gezinnen. UIA, Departement Politieke en Sociale Wetenschappen: UIA. Fedasil.

(2009).

Lokaal

Opvanginitiatief.

Geraadpleegd

op

12

november,

2009,

via

http://www.fedasil.be/home/localreceptioninitiatives Gemeente Amsterdam, Dienst Wonen, Zorg en Samenleven (sd). Woonsituatie grote gezinnen moet

beter.

Geraadpleegd

op

7

januari

2010,

via:

http://www.wonen.amsterdam.nl/nieuws/persberichten/woonsituatie_grote Goossens, L. (2008). De scheve schaats rond het recht op wonen: bespiegelingen rond wonen na 10 jaar samenwerkingsakkoord rond armoedebeleid in De Boe, F. (red.), Armoede, waardigheid en mensenrechten (pp. 147 – 154). Brussel: Steunpunt tot bestrijding van armoede, bestaansonzekerheid en sociale uitsluiting. Heylen, K., Le Roy, M., Vanden Broucke, S., Vandekerckhove, B., en Winters, S. (2007). Wonen in Vlaanderen: de resultaten van de Woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005. Brussel: Departement RWO-Woonbeleid. Huurdersbond Oost-Vlaanderen (2010), Werkingsverslag 2009, onuitg. Joos, L. (2008). Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen. Programmatekst Wonen. Onuitgegeven document Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid. (2006). Ruimte voor woonbeleid: stand van zaken onderzoek

woningaanbod

in

Vlaanderen.

Geraadpleegd

op

3

december,

2009,

via

http://www.kenniscentrum-woonbeleid.b e/luik1.html Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

167

Kesteloot, C. (2002). De eeuw van de stad. Over stadsrepublieken en rastersteden. Voorstudies. Geraadpleegd op 15 december, 2009, via http://publicaties.vlaanderen.be/docfolder/9186/De_ eeuw_van_de_stad_voorstudies.pdf#page=9 Knol, F. (sd). De kwaliteit van de fysieke woonomgeving. Geraadpleegd op 15 december, 2009, via

http://www.socialestaat.nl/scp/publicaties/boeken/9037701388/De_sociale_staat_van_Neder

land_2003-Hoofdstuk11.pdf Meulemans,

B.,

Geurts,

V.

en

De

Decker,

P.

(1996).

Het

onbereikbare

dak.

Eigendomsverwerving, wooncomfort, prijsontwikkelingen en betaalbaarheid in dynamisch en geografisch

perspectief.

Geraadpleegd

op

14

september,

2009,

via

http://www.centrumvoorsociaalbeleid.be/index.php? pg=29enidrec=65enact=2ensk=3endr=1enfilter=1996enzoekterm= Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap. (2002a). Handleiding Lokaal Woonbeleid: deel I:Woonplan. AROHM: Brussel. Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap. (2002b). Handleiding Lokaal Woonbeleid: deel III:Intergemeentelijke samenwerking. AROHM: Brussel. Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap. (2002c). Handleiding Lokaal Woonbeleid: deel VI:Lokaal woonoverleg. AROHM: Brussel. Myncke, R., en Vandekerckhove, B. (2007). Toekomstige ruimtebehoefte voor ouderen in Vlaanderen. Brussel: Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerende Erfgoed. OASeS. (2008). Armoede en sociale uitsluiting, jaarboek 2008. Acco: Leuven. ODiCe

(2008).

Jaarboek

2008.

Geraadpleegd

op

7

januari

2010

via:

http://www.odice.be/userfiles/file/Jaarverslagen/Jaarboek2008_LR.pdf Pelfrene, E. (2005). Stativaria 36: Ontgroening en vergrijzing in Vlaanderen 1990-2050: Verkenningen op basis van de NIS-bevolkingsvooruitzichten. Brussel: Administratie Planning en Statistiek. POD Maatschappelijke Integratie, Armoedebestrijding, Sociale Economie en Grootstedenbeleid (2010),

De

digitale

kloof,

geraadpleegd

op

12

mei

2010

via

http://www.mi-

is.be/be_nl/05/digitale%20kloof/index.html Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

168

POD Maatschappelijke Integratie, Armoedebestrijding, Sociale Economie en Grootstedenbeleid (2010), Recht op maatschappelijke integratie, geraadpleegd op 20 mei 2010 via http://www.miis.be/Statistieken/Detail/RMI%20Leefloon%20-%20DIS%20Revenu%20intégration%20sociale% 20NL.pdf Provincie Oost-Vlaanderen. (2006). Sociale situatieschets Oost-Vlaanderen 2006. Geraadpleegd op 1 december, 2009, via http://www.oost-vlaanderen.be/public/welzijn_gezondheid/sociale_ planning/index.cfm RESOC – SERR Waas en Dender. (2008). Ontwerptekst Streekpact RESOC – SERR Waas en Dender. Sannen L., en Van Regenmortel, T. (2009). Lokaal sociaal beleid: de intenties onder de loep. Beleidsplananalyse 2008-2014. Leuven: Hoger instituut voor de arbeid. Steunpunt Ruimte en Wonen. (2007). Verder onderzoek naar de evolutie van de kwaliteit van woningen in Vlaanderen. Geraadpleegd op 3 december, 2009, via http://www4.asro.kuleuven.be/ steunpuntruimteenwonen/cms/index.php?option=com_contententask=viewenid=19enItemid=35 Steunpunt Ruimte en Wonen. (2008). Indicatoren voor woningkwaliteit in Vlaanderen. Geraadpleegd op 3 december,2009, via http://www4.asro.kuleuven.be/steunpuntruimteenwonen /cms/index.php?option=com_docmanentask=cat_viewengid=38endir=DESCenorder=nameenIte mid=99999999enlimit=10enlimitstart=20 Studiedienst van de Vlaamse Regering (2006), Vergelijking van de evolutie van het geobserveerde aantal huishoudens met de geprojecteerde waarden volgens de MIRA-S-2000 projecties

en

de

SVR-2005

projecties,

geraadpleegd

op

22

april

2010

via

http://mis.vlaanderen.be/cognos7/metadata/mp_m_x_pp_022_e1_alle_huishoudens.pdf Studiedienst van de Vlaamse Regering. (2009a). Vrind 2009: Vlaamse Regionale Indicatoren. Geraadpleegd op 10 september, 2009, via http://www4.vlaanderen.be/dar/svr/Pages/2009-07-01vrind2009.aspx Studiedienst van de Vlaamse Regering. (2009b). Lokale Statistieken. Geraadpleegd op 17 november, 2009, via http://aps.vlaanderen.be/lokaal/lokale_statistieken.htm Studiedienst van de Vlaamse Regering (2009c), Cijfers: demografie, geraadpleegd op 21 april 2010,

via

http://www4.vlaanderen.be/dar/svr/cijfers/Exceltabellen/demografie/1_Bevolking/1_Gewesten/1_ Bevolking_per_gewest.xls Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

169

Tratsaert, K. (2009). Lokaal woonbeleid in Vlaanderen: 10 jaar na de Vlaamse wooncode de kinderenschoenen ontgroeid? Heverlee: Steunpunt Ruimte en Wonen. Van den Bossche, F. (2009), Beleidsnota wonen 2009-2014, geraadpleegd op 19 april 2010, via http://www.vlaanderen.be/servlet/Satellite?c=Solution_C&cid=1171947608450&context=1141721 623065---1191211215889-1191211215089171947608450&p=1186804409590&pagename=Infolijn%2FView Vanderleyden L., Callens M. en Noppe J. (red.) (2009) , De sociale staat van Vlaanderen 2009, Sint-Niklaas: Room. Van Menxel G., Lescauwaert D en I. Parys (2002). Verbinding verbroken. Thuisloosheid en Algemeen Welzijnswerk in Vlaanderen. Steunpunt Algemeen Welzijnswerk.

Vanneste, D., Thomas, I., en Goossens, L. (2007). Sociaal-economische enquête 2001: wonen en

woonomgeving

in

België.

Geraadpleegd

op

11

september,

2009,

via

http://www.statbel.fgov.be/studies/mono_200102_nl.pdf Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (2007). Wonen en Opvang. Geraadpleegd op 6 januari 2010, via: http://www.vaph.be/vlafo/view/nl/10521-Wonen+en+opvang.html Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen. (2009a). Regionale kantoren. Geraadpleegd op 19 november,

2009,

via

http://www.vmsw.be/Algemeen/Contact/RegionaleKantoren/tabid/4592/

language/nl-BE/Default.aspx Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen. (2009b). Particulieren: huren: toewijzing. Geraadpleegd op 9 november, 2009, via http://www.vmsw.be/Particulieren/Huren/Toewijzing/ tabid/4140/language/nl-BE/Default.aspx Vlaams MinderhedenCentrum (2009). Woonwagenterreinen. Geraadpleegd op 7 januari 2010 via: http://www.vmc.be/thema.aspx?id=587 Vlaamse Overheid (2002). Woonbezettingsonderzoek. Geraadpleegd op 7 januari 2010 via: www.viwc.vlaanderen.be/.../woonbezettingsonderzoek.html Vlaamse Overheid (2005), Kerncijfers Wonen: opgesplitst per provincie, geraadpleegd 20 april 2010, via http://www.bouwenenwonen.be/uploads/b3610_provincialecijfers112225.pdf Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

170

Vlaamse Overheid. (2009a). Vlaamse Actieplan Armoedebestrijding 2005-2009. Geraadpleegd op 8 oktober, 2009, via http://wvg.vlaanderen.be/armoede/brochure/vap20052009/SC_definitief% 20VAP_20051222.pdf Vlaamse Overheid.

(2009b).

Actualisatie

Vlaamse Actieplan

Armoedebestrijding

2009.

Geraadpleegd op 8 oktober, 2009, via http://wvg.vlaanderen.be/armoede/brochure/ vap20052009/VAP%200509_actual%2009.pdf Vlaamse Overheid. (2009c) De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen. Geraadpleegd op 30 oktober, 2009, via http://www.vlaanderen.be/servlet/Satellite?c=Solution_Cencid=1136437229 673encontext=1141721623065---1191211214119-1191211214119-1132117209738enp=1186804 409610enpagename=Infolijn%2FView Vlaamse Overheid. (2009d). Agentschap Wonen-Vlaanderen. Geraadpleegd op 20 november, 2009,

via

http://www.vlaanderen.be/servlet/Satellite?c=Solution_Cencid=1136437229454encontex= 1141721623065---1191211214119-1191211214119-1132117209738enp=1186804409610enpage name=Infolijn%2FView Vlaamse Overheid (2009e), Decreet gronden pandenbeleid maakt wonen betaalbaar, geraadpleegd

op

20

april

2010,

via

http://www.vlaanderen.be/servlet/Satellite?c=NB_Nieuwsbericht&cid=1227854115432&pagenam e=nieuwsberichten/NB_Nieuwsbericht/Nieuwsbericht

Vlaamse Regering (2009) , Addendum bij het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, geraadpleegd op

21

april

2010,

via

http://rsv.vlaanderen.be/export/sites/rsv/uploads/documenten/overRSV/RSV2/addendum_lores.p df Vlaamse Vereniging voor Steden en Gemeenten. (2009a). Sociaal beleid: wonen: actoren. Geraadpleegd

op

9

november,

2009,

via

http://www.vvsg.be/sociaal_beleid/Wonen

/actoren/Pages/default.aspx Vlaamse Vereniging voor Steden en Gemeenten. (2009b). Sociaal beleid: wonen: actoren: sociale verhuurkantoren. Geraadpleegd op 9 november, 2009, via http://www.vvsg.be/sociaal_ beleid/ Wonen/actoren/Pages/sociale_verhuurkantoren.aspx


171

Vlaamse Vereniging voor Steden en Gemeenten. (2009c). Leegstand. Geraadpleegd op 14 december

2008,

via

http://admin.vvsg.be/cmsmedia/XBdms32065%20leegstand%20website

%5B3%5D.doc?uri=ff80808121a890e20121aadbee6a0009enaction=viewWorkingAttachement Vlaamse Vereniging voor Steden en Gemeenten. (2009d). Beleidsnota’s Vlaams Minister Freya Van

den

Bossche,

geraadpleegd

op

19

april

2010,

via

http://www.vvsg.be/VVSG%20en%20Vlaams%20beleid/Documents/VVSGnota%20Van%20den%20Bossche.pdf Vlaamse Vereniging voor Steden en Gemeenten (2010). Nieuw kaderbesluit sociale huur: belang ervan

voor

de

lokale

besturen,

Geraadpleegd

op

13

april

2010,

via

http://www.vvsg.be/sociaal_beleid/Wonen/Documents/KSHalgemeen.doc

Vlaams Overleg Bewonersbelangen vzw. (2009a). Memorandum Vlaamse verkiezingen 2009. Geraadpleegd op 15 september, 2009, via http://www.vob-vzw.be/LinkClick.aspx?fileticket= 336F37534F30614633716F3Dentabid=85enstats=false Vlaams Overleg Bewonersbelangen vzw. (2009b), Globale VOB-appreciatie beleidsnota wonen 2009-2014,

geraadpleegd

op

19

april

2010,

via

http://www.vob-

vzw.be/LinkClick.aspx?fileticket=34594647417963766337553D&tabid=85&stats=false Vlaams Overleg Bewonersbelangen vzw. (2010), VOB-jaarraport Huurdersbonden 2009, onuitg. Vlaams Parlement. (2004). Decreet van 7 mei 2004 betreffende het statuut, de werking, de taken en

de

bevoegdheden

van

de

erkende

regionale

samenwerkingsverbanden,

de

sociaaleconomische raden van de regio en de regionale sociaaleconomische overlegcomités. Geraadpleegd op 3 november, 2009 via http://jsp.vlaamsparlement.be/docs/stukken/20032004/g2165-1.pdf Vlaamse Woonraad. (2009a). Memorandum 2009-2014: Strategische keuzes voor het Vlaamse woonbeleid. Geraadpleegd op 15 september, 2009n via http://rwo.vlaanderen.be/nlapps/data/doc attachments /MEMORANDUM%202009-2014.pdf Vlaamse Woonraad (2009b), Reflectienota op de Beleidsnota wonen 2009-2014, geraadpleegd op 19 april 2010, via http://rwo.vlaanderen.be/nlapps/data/docattachments/reflectie-eindnota.pdf Vranken, J., Campaert, G. en Dierckx, D. (2009), Rapport Armoedebarometer 2009,

UA-

OASeS. Contactadres: Afdeling Waas en Dender – p/a. Moeie 16A, 9900 Eeklo T: 09 376 71 05 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint-Jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

172

Winters, S. (2004). De actoren van het Vlaamse woonbeleid. Brussel: Koning Boudewijnstichting. Woonplus. (2008). Ontwerpprojectdossier Woonplus.


173

BIJLAGEN bij het RAPPORT WONEN AAN DE ONDERKANT in WAAS EN DENDER

Contactadres: Afdeling Sint-Niklaas – Knaptandstraat 44, 9100 Sint-Niklaas T: 03 777 12 14 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

1 Overzicht tabellen bijlage 3.2 Wonen in Waas en Dender: situatie trends en beleiid 3.3.1. Woonaanbod 3.3.1.1.

Kwantitatief

Bodemgebruik:

Tabel 1: Bodembezetting; bebouwde en onbebouwde oppervlakte in ha Tabel 2: Bebouwde gronden per gemeente – woongebied

Woningvoorraad:

Tabel 3: Totale woningbestand Tabel 4: Bouwvergunningen; 2008 Tabel 5: Evolutie bouwvergunningen; 1999 - 2008 Figuur 6: Evolutie verkoop woningen; 1995-2006 Tabel 7 : Aantal woningen naar typologie; 1991 – 2001 Tabel 8: Bewoonde particuliere woningen naar eigendomstitel; 1991-2001 Tabel 9: Aandeel huurmarkt

Sociaal patrimonium:

Tabel 10: Sociaal objectief gronden pandendecreet Tabel 11: Sociale koopwoningen Tabel 12: Gemiddelde wachttijd Tabel 13: Aantal kandidaat-huurders (per inkomenscategorie) – toegewezen dossiers

3.3.1.2.

Kwalitatief

Uitwendige kwaliteit van de woning

Tabel 14: Uitwendige kwaliteit van bewoonde woningen in Vlaanderen in percentages en absolute cijfers Tabel 15: Fysische staat van officieel bewoonde woningen; 2001-2005


Tabel 16: Kwaliteit van woningen naar eigendomsstatuut Vlaams Gewest 2005 Tabel 17: Particuliere woningen naar bouwjaar Tabel 18: Leegstand, verwaarlozing en ongeschiktheid van woningen

Comfort Tabel 19: Comfort van de woning, per provincie, 2005 Tabel 20: Comfort van de woning volgens de oude comfortindicator, 2001-2005 Tabel 21: Evolutie van comfort op Vlaams niveau naargelang hoedanigheid, eigendomstitel Tabel 22: Bewoonde particuliere woningen naar combinatie van gerieflijkheden binnen de woning (alle woningen)

3.3.1.3.

Betaalbaarheid

Tabel 23: Gemiddelde verkoopprijzen van de bouwgronden; 2000, 2005, 2007 Tabel 24: Gemiddelde verkoopprijzen van de woningen naar type; 2000, 2005, 2007 Figuur 25: Gemiddelde verkoopprijs van woningen, 1995-2006 Tabel 26: Aantal woningen volgens maandelijkse huur Tabel 53: De huurprijsklassen en hun aandeel onder de huurdersbondcliënten per huurdersbond Tabel 27: Overzicht betaalbaarheidsindicatoren Tabel 28: Installatiepremie 2002, 2005, 2007 Tabel 29: Tegemoetkomingen

3.3.2. Vraagbepalende factoren

3.3.2.1.

Demografie

Tabel 30: Totale bevolking naar geslacht; 2004, 2006, 2008 en bevolkingsdichtheid 2008 Tabel 31: Bevolking naar leeftijdscategorieën: absolute cijfers; 2008 Tabel 32: Bevolking naar leeftijdscategorieën: aandeel ten opzichte van totale bevolking; Tabel 33: Evolutie leeftijdscategorieën; 1997 – 2007 Tabel 34: Private huishoudens; 2005, 2006, 2007, 2008 Tabel 35: Loop van de bevolking; 2003, 2007 Tabel 35: Loop van de bevolking; 2003, 2007 Tabel 52: Te verwachten bevolkingsaangroei in Vlaanderen, opgedeeld per arrondissement en provincie Contactadres: Afdeling Sint-Niklaas – Knaptandstraat 44, 9100 Sint-Niklaas T: 03 777 12 14 Maatschappelijke zetel: Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen vzw Sint jacobsnieuwstraat 50, 9000 Gent T: 09 265 84 70 F: 09 265 84 79 W: www.samenlevingsopbouw.be

3.3.2.2.

Socio-economisch

Tabel 36: arbeidsmarktsituatie van beroepsactieve leeftijd (18-64 jaar); 2007 Tabel 37: netto fiscaal inkomen 3.3.2.3.

Doelgroepen

Tabel 36: Alleenstaanden naar geslacht en huishoudtype; 2006, 2008 Tabel 37: Ouderen – hoogbejaarden 2008 Tabel 38: Alleenwonende ouderen; 2007 Tabel 39: Aantal leefloners; 2007-2008-2009 Tabel 40: Maatschappelijk kwetsbare jongeren Tabel 41: Vreemdelingen en nieuwkomers Tabel 42: Woonwagenbewoners; 2003, prognose 2010 Tabel 43: Evolutie van het permanent campingbewonen (*) per provincie Tabel 44: Socio-economisch profiel van de thuislozenpopulatie Tabel 54 : ETHOS, Europese typologie van dakloosheid en sociale uitsluiting op het vlak van wonen, ontwikkeld door FEANTSA. Tabel 55: De voornaamste problemen waarmee dak- en thuislozen kampen volgens de Vlaamse OCMW’s.

3.3.3. Woningbehoefte Tabel 45: Bevolkingsprognose totale bevolking; 2015, 2020, 2025 Tabel 46: Huishoudprojecties 2005-2025 Tabel 47: Behoefte aan bijkomende woongelegenheden per provincie 2007-2012 Tabel

48:

Toename

huishoudens

geconfronteerd

met

de

raming

van

theoretische

bouwmogelijkheden Tabel 49: Bevolkingsprognose naar leeftijdscategorie; 2015, 2020, 2025

2 Overzicht matrixen bijlage Matrix 1

Overzicht thema huisvesting in de Lokaal Sociaal Beleidsplannen per gemeente

Matrix 2

Overzicht premies per doelgroep en per gemeente

Matrix 3

Overzicht woonactoren per gemeente


3. Interne omgevingsanalyse 3.1 Woonaanbod 3.1.1 Kwantitatief 3.1.1.1 Bodemgebruik: Tabel 1: Bodembezetting; bebouwde en onbebouwde oppervlakte in ha; 2002, 2005, 2007 (Bron: Lokale statistieken - Studiedienst van de Vlaamse Regering) Totale opp. Bebouwde oppervlakte Onbebouwde oppervlakte 2007*

2002

2005

2007

Index 2002-2007

Aandeel **

2002

2005

2007

Index 2002-2007

Aandeel**

Beveren

15.018

1.787

1.889

1.929

107,94

12,84%

11.240

11.072

10.910

97,06

72,64%

Kruibeke

3.342

443

462

474

106,93

14,18%

2.539

2.521

2.507

98,75

75,02%

Lokeren

6.750

1.441

1.478

1.509

104,69

22,35%

4.821

4.782

4.746

98,45

70,31%

Sint-Gillis-Waas

5.498

751

780

801

106,68

14,58%

4.488

4.433

4.411

98,28

80,22%

Sint-Niklaas

8.380

2.070

2.146

2.171

104,91

25,91%

5.753

5.671

5.644

98,10

67,35%

Stekene

4.480

819

837

840

102,58

18,76%

3.444

3.411

3.408

98,93

76,06%

Temse

3.992

960

933

953

99,26

23,87%

2.637

2.661

2.641

100,18

66,17%

47.460

8.272

8.525

8.677

104,91

18,28%

34.922

34.551

34.266

98,12

72,20%

Berlare

3.782

526

536

546

103,68

14,43%

3.042

3.032

3.022

99,34

79,91%

Buggenhout

2.525

549

565

573

104,38

22,70%

1.869

1.852

1.844

98,70

73,03%

Dendermonde

5.567

1.293

1.329

1.353

104,63

24,31%

3.617

3.582

3.560

98,42

63,94%

Hamme

4.021

801

826

840

104,88

20,90%

2.789

2.764

2.749

98,58

68,36%

Laarne

3.207

544

572

584

107,31

18,20%

2.481

2.452

2.442

98,43

76,14%

Lebbeke

2.692

548

562

572

104,29

21,24%

2.020

2.006

1.996

98,83

74,16%

Waasmunster

3.193

550

561

564

102,54

17,67%

2.347

2.336

2.332

99,40

73,05%

Wetteren

3.668

844

871

886

105,01

24,17%

2.483

2.452

2.437

98,12

66,43%

Wichelen

2.287

399

411

417

104,45

18,22%

1.686

1.674

1.668

98,95

72,96%

Zele

3.306

656

671

680

103,64

20,58%

2.409

2.392

2.382

98,88

72,07%

Ar.Dendermonde

34.247

6.711

6.904

7.015

104,52

20,48%

24.742

24.543

24.433

98,75

71,34%

Oost-Vlaanderen

298.224

50.837

52.394

53.402

105,05

17,91%

226.002

224.226

222.978

98,66

74,77%

Vlaams Gewest 1.352.225 226.610 233.676 238.571 105,28 17,64% *= Oppervlakte in 2007 is dezelfde als in 2002 en 2005 **=Aandeel berekend op de totale oppervlakte

1.031.923

1.024.122

1.018.842

98,73

75,35%

Ar.Sint-Niklaas


Tabel 2: Bebouwde gronden per gemeente – woongebied; 2008 (Bron: Kadaster) woongelegenheid Gebouwde opp Totale m² tov bebouwde in m² woongelegenheid opp Beveren

18.507.796

10.039.455

54,24%

Berlare

Kruibeke

4.626.954

3.215.855

69,50%

Buggenhout

Lokeren

14.826.850

10.052.855

67,50%

Dendermonde

7.812.685

6.155.550

78,79%

21.137.494

14.029.497

8.253.082

5.639.158

Sint-Gillis-Waas Sint-Niklaas Stekene Temse

9.298.538

5.706.761

84.463.399

54.839.131

Totale m² woongelegenheid

woongelegenheid tov bebouwde opp

5.397.895

4.167.764

77,21%

5.644.818

4.237.528

75,07%

13.316.345

8.567.407

65,01%

Hamme

8.272.806

5.384.651

65,09%

66,37%

Laarne

5.745.908

4.364.004

75,95%

68,33%

Lebbeke

5.625.765

4.264.121

75,80%

61,37%

Waasmunster

5.590.967

4.462.492

79,82%

Wetteren

8.655.698

5.456.726

63,04%

Wichelen

4.117.652

3.347.379

81,29%

6.720.685

4.369.071

65,01%

Ar.Dendermonde

69.088.539

48.621.143

70,38%

Oost-Vlaanderen

518.310.995

374.037.764

72,16%

Zele Ar.Sint-Niklaas

Gebouwde opp in m²

64,93%


3.1.1.2

Woningvoorraad

Tabel 3: Totale woningbestand; 2001 (Bron: NIS, SES 2001) 1991 2001 Verschil

Verschil in %

Beveren

15.384

16.950

1.566

10,18%

Kruibeke

5.212

5.606

394

Lokeren

12.701

13.642

5.698

6.293

25.459

Stekene Temse

Sint-Gillis-Waas Sint-Niklaas

Ar.Sint-Niklaas

1991

2001

Verschil

Verschil in %

Berlare

4.626

5.220

594

12,84%

7,56%

Buggenhout

4.723

5.238

515

10,90%

941

7,41%

Dendermonde

16.002

17.129

1.127

7,04%

595

10,44%

Hamme

8.211

8.535

324

3,95%

27.168

1.709

6,71%

Laarne

4.119

4.436

317

7,70%

5.441

6.201

760

13,97%

Lebbeke

6.002

6.729

727

12,11%

8.710

9.659

949

10,90%

Waasmunster

3.279

3.777

498

15,19%

Wetteren

8.720

9.182

480

5,52%

Wichelen

3.950

4.302

352

8,91%

Zele

7.026

7.341

315

4,48%

Ar.Dendermonde

66.640

71.889

5.249

7,88%

Oost-Vlaanderen

498.127

545.921

47.794

9,59%

2.141.557

2.297.915

156.358

7,30%

78.605

85.519

6.914

8,80%

Vlaams Gewest


Tabel 4: Bouwvergunningen; 2008 (Bron: Lokale statistieken - Studiedienst van de Vlaamse Regering) Nieuwbouw –gebouw Nieuwbouw Nieuwbouw Renovatie Totaal -woningen -flats met 1 woningen woning Beveren 166 57 109 141 473 Berlare

Nieuwbouw -woningen

Aantal bv. nieuwbouw -flats

48

12

Nieuwbouw –gebouw met 1 woning 36

41

137

66

25

41

60

192

Renovatie woningen

Totaal

Kruibeke

169

118

51

55

393

Buggenhout

Lokeren

167

15

152

163

497

Dendermonde

271

143

128

205

747

Sint-Gillis-Waas

151

83

68

65

367

Hamme

122

58

64

82

326

Sint-Niklaas

233

137

96

209

675

Laarne

84

41

43

44

212

Stekene

150

58

92

97

397

Lebbeke

74

37

37

88

236

Temse

229

140

89

67

525

Waasmunster

63

30

33

36

162

Wetteren

179

57

122

92

450

Wichelen

78

10

68

31

187

Zele

85

50

35

95

Ar.Dendermonde

1.070

463

607

774

265 2.914

Oost-Vlaanderen

7.860

3.904

3.956

5.807

21.527

Vlaams Gewest

35.118

19.347

15.771

21.795

91.763

Ar.Sint-Niklaas

1.265

608

657

797

3.327


Tabel 5: Evolutie bouwvergunningen; 1999 - 2008 (Bron: Lokale statistieken - Studiedienst van de Vlaamse Regering) Arrondissement Sint-Niklaas nieuwbouw woningen

nieuwbouw flats

nieuwbouw – gebouw met 1 woning

Totaal

Arrondissement Dendermonde

nieuwbouw woningen

nieuwbouw flats

nieuwbouw – gebouw met 1 woning

Totaal

1999

1.354

552

802

2.708

1999

854

241

613

1708

2000

1.083

368

715

2.166

2000

896

333

563

1792

2001

1.337

585

752

2.674

2001

989

362

627

1978

2002

1.198

521

677

2.396

2002

931

292

539

1762

2003

1.348

681

667

2.696

2003

944

357

587

1888

2004

1.436

740

696

2.872

2004

1.176

516

660

2352

2005

1.976

1.001

975

3.952

2005

1.379

652

727

2758

2006

1.735

898

837

3.470

2006

1.186

621

565

2372

2007

1.643

856

787

3.286

2007

1.200

661

539

2400

2008

1.265

608

657

2.530

2008

1.070

463

607

2140


Figuur 6: Evolutie verkoop woningen; 1995-2006 (Bron: RESOC Waas en Dender)

Aantal verkochte eenheden, Arrondissement Dendermonde 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1995

1996

1997

1998

Appartementen

1999

2000

2001

2002

kleine en middelgrote woningen

2003

2004

2005

2006

2005

2006

grote woningen

Aantal verkochte eenheden, Arrondissement Sint-Niklaas 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1995

1996

1997

1998

Appartementen

1999

2000

2001

2002

kleine en middelgrote woningen

2003

2004

grote woningen


Tabel 7: Aantal woningen naar typologie; 1991 - 2001 (Bron: Volkstelling 1991; NIS, SES 2001) Open bebouwing Half open bebouwing

Gesloten bebouwing

Appartement, Studio

1991 Absoluut - %

2001 Absoluut - %

1991 Absoluut - %

2001 Absoluut - %

1991 Absoluut - %

2001 Absoluut - %

1991 Absoluut - %

2001 Absoluut - %

Beveren

3.927 – 25,53%

4.450 – 26,39%

4.106 – 26,69%

5.048 – 29,94%

4.782 – 31,08%

4.303 – 25,52%

2.553 – 16,60%

3.060 – 18,15%

Kruibeke

1.057 – 20,28%

1.250 – 22,46%

1.381 – 26,50%

1.676 – 30,11%

2.174 – 41,71%

1.985 – 36,66%

596 – 11,44%

655 – 11,77%

Lokeren

4.204 – 33,10%

4.838 – 35,32%

2.558 – 20,14%

3.031 – 22,13%

4.016 – 31,62%

3.505 – 25,59%

1.907 – 15,01%

2.322 – 16,95%

Sint-Gillis-Waas

2.469 – 43,33%

2.915 – 46,72%

1.603 – 28,13%

1.883 – 30,18%

1.371 – 24,06%

1.128 – 18,08%

255 – 4,48%

313 – 5,02%

Sint-Niklaas

5.201 – 20,43%

5.756 – 21,31%

5.008 – 19,67%

5.662 – 20,97%

9.339 – 36,68%

8.631 – 31,96%

5.886 – 23,12%

6.957 – 25,76%

Stekene

2.999 – 55,12%

3.390 – 55,01%

1.386 – 25,47%

1.605 – 26,04%

821 – 15,09%

750 – 12,17%

225 – 4,14%

418 – 6,78%

Temse

2.285 – 26,23%

2.850 – 29,78%

1.800 – 20,67%

2.143 – 22,39%

3549 – 40,75%

3.116 – 32,56%

1076 – 12,35%

1.462 – 15,28%

Ar.Sint-Niklaas

22.142–28,17%

25.449–29,90%

17.842–22,70%

21.048–24,73%

26.052–33,14%

23.418–27,52%

12.498–15,90%

15.187–17,85%

Berlare

2.285 – 49,39%

2.617 – 50,48%

1.296 – 28,02%

1.545 – 29,80%

784 – 16,95%

721 – 13,91%

252 – 5,45%

301 – 5,81%

Buggenhout

1.840 – 38,96%

2.063 – 39,67%

1.676 – 35.49%

1.880 – 36,15%

898 – 19,01%

837 – 16,10%

298 – 6,31%

420 – 8,08%

Dendermonde

3.451 – 21,57%

3.973 – 23,32%

3.771 – 23,57%

4.428 – 25,99%

6.533 – 40,83%

5.768 – 33,86%

2.240 – 14,00%

2.867 – 16,83%

Hamme

1.950 – 23,75%

2.189 – 25,73%

2.296 – 27,96%

2.754 – 32,37%

3.275 – 39,89%

2.786 – 32,74%

685 – 8,34%

780 – 9,17%

Laarne

2.467 – 59,89%

2.747 – 62,32%

881 – 21,39%

1.035 – 23,48%

514 – 12,48%

445 – 10,10%

256 – 6,22%

181 – 4,11%

Lebbeke

1.416 – 23,59%

1.743 – 26,06%

1.830 – 30,49%

2.242 – 33,56%

2204 – 36,72%

2.020 – 30,23%

544 – 9,06%

676 – 10,12%

Waasmunster

1.762 – 53,74%

2.150 – 57,46%

756 – 23,06%

851 – 22,74%

651 – 19,85%

565 – 15,10%

108 – 3,29%

176 – 4,70%

Wetteren

2.385 – 27,41%

2.728 – 29,88%

1.720 – 19,77%

2.015 – 22.07%

3.362 – 38,63%

2.969 – 32,52%

1.229 – 14,12%

1.418 – 15,53%

Wichelen

1.675 – 42,41%

1.868 – 43,63%

1.417 – 35,87%

1.537 – 35,90%

613 – 15,52%

585 – 13,67%

235 – 5,95%

291 – 6,80%

Zele

1.725 – 24,55%

1.871 – 25,65%

2.232 – 31,77%

2.585 – 35,44%

2.490 – 35,44%

2.148 – 29,44%

573 – 8,16%

691 – 9,47%

Ar.Dendermonde

20.956–31,45%

23.949–33,51%

17.875–26,82%

20.872–29,21%

21.324–32,00%

18.844–26,37%

6.420 – 9,63%

7.801 – 10,92%

Oost-Vlaanderen

160.339–32,2%

182.949–34,4%

107.789–21,6%

125.540–23,6%

155.856–31,3%

140.527–26,5%

73.183 – 14,7%

82.156 – 15,5%

Vlaams Gewest

/

832.019–36,5%

/

469.968–20,6%

/

521.158–22,8%

/

459.711–20,1%


Tabel 8: Bewoonde particuliere woningen naar eigendomstitel; 1991-2001 (Bron: Volkstelling 1991; NIS, SES 2001) 1991 Totaal aantal woningen*

%Eigenaars

%Huurders

%Onbekend

Total aantaal woningen*

2001 %Eigenaars

%Huurders

%Onbekend

Beveren

15.384

70,36%

28,26%

1,38%

17.061

72,85%

24,58%

2,57%

Kruibeke

5.212

70,26%

27,97%

1,77%

5.644

75,53%

22,27%

2,20%

Lokeren

12.701

61,27%

38,27%

0,46%

13.857

65,42%

32,07%

2,51%

5.698

78,29%

20,74%

0,97%

6.328

79,95%

18,00%

2,05%

25.459

63,05%

36,63%

0,31%

27.378

64,81%

32,64%

2,55%

Stekene

5.441

74,55%

23,03%

2,43%

6.234

77,49%

20,28%

2,23%

Temse

8.710

64,48%

35,07%

0,45%

9.836

68,78%

29,25%

1,97%

78.605

66,73%

31,75%

1,42%

86.338

69,67%

27,93%

2,40%

4.626

76,11%

22,27%

1,62%

5.280

77,10%

20,49%

2,41%


Ar.Sint-Niklaas

Berlare Buggenhout

4.723

80,86%

17,66%

1,48%

5.269

81,40%

16,23%

2,37%

16.002

70,61%

29,10%

0,29%

17.289

72,47%

25,58%

1,95%

Hamme

8.211

65,27%

33,72%

1,01%

8.659

68,44%

29,46%

2,10%

Laarne

4.119

70,72%

28,36%

0,92%

4.454

74,83%

23,37%

1,80%

Lebbeke

6.002

75,02%

22,93%

2,05%

6.765

79,05%

18,52%

2,42%

Waasmunster

3.279

72,00%

26,65%

1,34%

3.788

74,89%

23,44%

1,66%

Wetteren

8.702

64,79%

34,43%

0,78%

9.257

68,70%

28,92%

2,38%

Wichelen

3.950

79,19%

19,47%

1,34%

4.310

80,21%

17,80%

2,00%

Dendermonde

Zele

7.026

67,25%

31,21%

1,54%

7.376

72,22%

25,49%

2,29%

Ar.Dendermonde

66.640

70,93%

28,01%

1,06%

72.447

73,82%

24,04%

2,14%

Oost-Vlaanderen

498.127

66,83%

31,75%

1,42%

538.900

70,58%

27,01%

2,41%

Vlaams Gewest 2.141.557 68,28% * = Totaal aantal woning waarvan de hoedanigheid bekend is

30,37%

1,35%

2.319.224

71,96%

25,60%

2,45%


Tabel 9: Aandeel huurmarkt (Bron: NIS, SES 2001) Huurder Eigenaar particulier

Eigenaar SHM

Huurder

Eigenaar anderen openbare instelling

Eigenaar privévennootschap

Beveren

61%

24%

5%

10%

Kruibeke

64%

28%

2%

6%

Lokeren

61%

28%

1%

Sint-Gillis-Waas

63%

26%

1%

Sint-Niklaas

67%

17%

Stekene

72%

Temse

56%

Ar.Sint-Niklaas

63%

Eigenaar particulier

Eigenaar SHM

Eigenaar anderen openbare instelling

Eigenaar privévennootschap

Berlare

63%

24%

3%

10%

Buggenhout

67%

11%

9%

13%

10%

Dendermonde

53%

32%

5%

10%

10%

Hamme

53%

37%

2%

8%

1%

15%

Laarne

77%

11%

4%

8%

16%

3%

9%

Lebbeke

77%

10%

4%

9%

34%

1%

9%

Waasmunster

57%

26%

5%

12%

Wetteren

68%

19%

2%

11%

Wichelen

77%

11%

3%

9%

Zele

63%

22%

4%

11%

Ar.Dendermonde

62%

24%

4%

10%

Oost-Vlaanderen

66%

21%

3%

10%

Vlaams Gewest

66%

20%

3%

11%

23%

2%

12%


3.1.1.3

Sociaal patrimonium

Tabel 10: Sociaal objectief gronden pandendecreet (Bron: Agentschap Wonen-Vlaanderen) Privé huishoudens op 1.1.08 Beveren Kruibeke Lokeren Sint-Gillis-Waas Sint-Niklaas

18.697 6.278 15.335 7.143 29.812

Soc huurwon. volgens nulmeting 31.12.07 1.210 510 1.490 336 1.611

SVKwoningen 31.12.07 12 5 0 8 89

% soc huurwon. volgens nulmeting

Aftopping tot 9% door art.4.1.4 §3

≥9%

Bindend sociaal objectief 2009-2020

Inhaalbeweging (<3% soc huurwon.)

Inhaalbeweging 2013-2025

Totaal te realiseren 2009-2025

Aandeel soc huurwon in 2025 t.a.v. huishoude ns 1.1.08

6,54%

311

311

8,31%

8,20%

50

50

8,92%

0

0

9,70%

4,82%

119

119

6,37%

5,70%

496

496

7,07%

114

114

5,16%

0

0

10,77%

1090

8,18%

99

7,01%

108

3,76%

9,70%

Ja Ja

Stekene

6.842

239

0

3,49%

Temse

11.044

1.189

0

10,77%

Ar.Sint-Niklaas

95.171

6.585

114

7,04%

1090

5.945

318

19

5,67%

99

2,24%

95

9,51%

Ja

0

0

9,33%

Ja

0

0

11,72%

Berlare Buggenhout Dendermonde Hamme

5.705 18.736 9.572

107 1.749 1.122

21 32 21

11,94%

Ja

0

Ja

13

Laarne

4.860

122

10

2,72%

81

Lebbeke

7.379

138

0

1,87%

123

Waasmunster

4.096

245

0

5,98%

68

68

7,64%

6,10%

169

169

7,39%

2,10%

77

89

3,76%

6,15%

132

132

7,81%

6,47%

844

896

7,60%

Wetteren Wichelen Zele Ar.Dendermonde

10.172 4.611 7.954 79.030

583 85 489 4.958

38 12 0 153

Ja

4

85

4,26%

Ja

24

147

3,86%

Ja

12

52


Tabel 11: Sociale koopwoningen (Bron: Provincie Oost-Vlaanderen) Gerealiseerd 2001Gerealiseerd 2008 2007

Gerealiseerd 20012007

Gerealiseerd 2008

Beveren

74

0

Berlare

0

0

Kruibeke

4

3

Buggenhout

0

0

15

0

Hamme

9

0

0

14

14

10

Waasmunster

0

8

Wetteren

0

0

Wichelen

0

3

Zele

29

0

Ar.Dendermonde

67

35

Oost-Vlaanderen

867

151

Lokeren Sint-Gillis-Waas

65 14

0 21

Dendermonde

Sint-Niklaas

56

0

Laarne

Stekene

31

7

Lebbeke

Temse

Ar.Sint-Niklaas

0

244

0

31


Tabel 12: Gemiddelde wachttijd (Bron: VSMW) 2006 Gem wachttijd (dagen)

2007

Aantal dossiers

Gem wachttijd (dagen)

2006 Gem wachttijd (dagen)

Aantal dossiers

2007 Gem wachttijd (dagen)

Aantal dossiers

Aantal dossiers

Beveren

755

1.108

824

892

Berlare

787

149

767

115

Kruibeke

697

542

793

431

Buggenhout

696

71

631

69

Lokeren

860

974

908

828

Dendermonde

588

1.725

615

1.152

Sint-Gillis-Waas

729

229

778

158

Hamme

598

430

636

286

Sint-Niklaas

816

1.835

955

1.905

Laarne

645

188

717

127

Stekene

710

218

753

166

Lebbeke

698

288

707

223

Temse

628

758

657

541

Waasmunster

605

143

651

123

Wetteren

627

443

738

322

Wichelen

554

149

631

117

Zele

986

434

1.110

324

Ar.Dendermonde

678

4.020

720

2.858

Ar.Sint-Niklaas

678

4.020

810

4.921


Tabel 13: Aantal toegewezen dossiers – aantal kandidaat-huurders (per inkomenscategorie) (Bron: VMSW) Aantal toeAantal kandidaat-huurders naar gewezen Aantal kandidaat-huurders per inkomenscategorie 2007 woonplaats dossiers 9.918 – 14.878 – 19.838 en niet 2004 2005 2006 2004 0 0,01–9.917 17.877 19.837 meer gekend

totaal

Beveren

711

681

846

87

10

267

346

191

238

152

1.204

Kruibeke

245

214

295

46

1

179

217

120

124

421

1.062

Lokeren

853

760

887

12

0

114

170

91

102

289

766

Sint-Gillis-Waas

144

107

153

42

4

47

89

36

33

22

231

1.222

1.116

1.412

68

47

661

979

454

527

392

3.060

154

121

154

18

4

47

89

36

33

22

231

Sint-Niklaas Stekene Temse

552

448

519

111

14

409

540

315

347

260

1.885

3.881

3.447

4.266

384

80

1.724

2.430

1.243

1.404

1.558

8.439

Berlare

156

106

125

3

0

35

38

18

17

8

116

Buggenhout

100

80

136

5

15

247

299

167

202

1.34

1.064

Dendermonde

708

670

888

194

25

400

448

244

275

219

1.611

Hamme

390

330

393

49

0

56

92

56

57

45

306

Laarne

108

69

104

2

5

96

148

48

44

59

400

Lebbeke

188

158

205

7

23

525

723

290

278

311

2.150

Ar.Sint-Niklaas

Waasmunster Wetteren Wichelen

73

70

89

10

10

118

111

67

56

77

431

331

281

348

31

5

96

148

48

44

59

400

81

54

79

12

18

503

760

279

266

293

2.119

371

333

393

46

4

98

144

60

88

35

429

Ar.Dendermonde

2.506

2.151

2.760

359

105

2.174

2.911

1.277

1.327

1.106

9.026

Oost-Vlaanderen

18.965

16.572

19.994

2.167

/

/

/

/

/

/

/

Vlaams Gewest

85.463

74.787

88.576

9.339

/

/

/

/

/

/

/

Zele


3.1.2

Kwalitatief 3.1.2.1

Uitwendige kwaliteit

Tabel 14: Uitwendige kwaliteit van bewoonde woningen in Vlaanderen in percentages en absolute cijfers (Bron: Heylen e.a.,2007) 1995 2005 Persoonlijke evaluatie inspecteurs Persoonlijk evaluatie inspecteurs %

extrapolatie

%

extrapolatie

2005 Bouwtechnische opname %

extrapolatie

Zonder gebreken

43,3

66,5

1.662.371

84,0

2.100.273

Klein herstel

25,0

26,3

659.080

9,4

235.994

Goede kwaliteit

68,3

1.501.000

92,8

2.321.451

93,4

2.336.267

Lichte renovatie middelmatig kwaliteit

19,9

438.000

5,8

144.157

5,7

141.383

Zware renovatie

10,6

1,4

34.169

0,8

20.228

Te vervangen

0,1

1.904

0,2

3.803

Slechte kwaliteit

11,8

1,1 259.000

1,4

36.073

1,0

24.031

Totaal

100

2.198.000

100

2.501.681

100

2.501.681


Tabel 15: Fysische staat van officieel bewoonde woningen; 2001-2005 (Bron: Heylen e.a.,2007) 2001 %

2005 %

Extrapolatie

Goed

57,6%

65,5%

1.638.003

Middelmatig

29,1%

25,3%

632.745

Slecht

11,7%

8,4%

210.521

Zeer slecht

1,6%

0,8%

20.412

Totaal

100%

100%

2.501.681


Tabel 16: Kwaliteit van woningen naar eigendomsstatuut Vlaams Gewest; 2005 (Bron: Woonschouwing 2005 en Woonsurvey 2005) Eigenaar Huurder Privé huurder Goed Middelmatig Slecht Totaal Slecht: zware renovatie + te vervangen

Sociaal huurder

94,6%

92,5%

91,5%

95,9%

4,9%

6,3%

7,1%

3,9%

0,5% 100% (N = 3.814) Middelmatig: lichte renovatie

1,1% 100% (N = 1.235) Goed: zonder gebreken + klein herstel

1,4%

0,2%

100% (N = 944)

100% (N = 290)


Tabel 17: Particuliere woningen naar bouwjaar (Bron: NIS, SES 2001) Bouwjaar

Onbekend

Beveren

16%

21%

27%

9%

8%

15%

< 20j geleden gebouwd 2%

Kruibeke

21%

26%

22%

5%

6%

14%

1%

5% 3%

Voor 1945

1946 – 1970

1971 – 1990

1991 – 1995

1996 of later

> 20j geleden gebouwd

Onbekend 2%

Lokeren

19%

21%

24%

7%

7%

17%

2%

Sint-Gillis-Waas

19%

20%

28%

8%

8%

12%

1%

4% 3%

Sint-Niklaas

18%

25%

22%

5%

5%

20%

2%

Stekene

18%

19%

29%

10%

7%

13%

2%

2%

Temse

18%

22%

24%

9%

8%

17%

2%

2% 4%

Ar.Sint-Niklaas

18%

22%

24%

7%

7%

16%

2%

Berlare

17%

22%

25%

8%

9%

14%

2%

3% 2%

Buggenhout

19%

26%

27%

7%

7%

11%

1%

Dendermonde

21%

25%

22%

6%

5%

17%

2%

2%

Hamme

20%

24%

23%

6%

6%

17%

1%

3% 1%

Laarne

21%

23%

28%

7%

6%

13%

1%

Lebbeke

21%

27%

20%

7%

6%

15%

1%

3%

Waasmunster

15%

23%

23%

8%

9%

12%

1%

2% 4%

Wetteren

22%

23%

19%

6%

6%

19%

1%

Wichelen

18%

28%

24%

6%

7%

13%

1%

3%

Zele

18%

25%

25%

6%

5%

16%

2%

3% 4%

Ar.Dendermonde

20%

25%

23%

6%

6%

15%

1%

Oost-Vlaanderen

22%

24%

21%

6%

6%

17%

2%

2%

Vlaanderen

20%

26%

23%

6%

6%

16%

2%

1%


Tabel 18: Leegstand, verwaarlozing en ongeschiktheid van woningen; 2007 (Bron: Agentschap Wonen Vlaanderen) Leegstaand Verwaarlozing Absoluut

Relatief

Absoluut

Ongeschikt/onbewoonbaar Relatief

Absoluut

Relatief

Beveren

26

0,1%

5

0,0%

7

0,0%

Kruibeke

5

0,1%

3

0,1%

12

0,2%

Lokeren

39

0,3%

14

0,1%

56

0,4%

Sint-Gillis-Waas Sint-Niklaas Stekene

8

0,1%

0

0,0%

1

0,0%

19

0,1%

2

0,0%

41

0,1%

6

0,1%

1

0,0%

3

0,0%

13

0,1%

6

0,1%

19

0,2%

116

0,2%

31

0,0%

984

0,2%

Berlare

7

0,1%

1

0,0%

1

0,0%

Buggenhout

5

0,1%

0

0,0%

4

0,1%

49

0,3%

8

0,0%

28

0,2%

Hamme

8

0,1%

1

0,0%

13

0,1%

Laarne

10

0,2%

2

0,0%

2

0,0%

8

0,1%

1

0,0%

1

0,0%

Temse Ar.Sint-Niklaas

Dendermonde

Lebbeke

2

0,1%

1

0,0%

0

0,0%

Wetteren

13

0,1%

1

0,0%

22

0,2%

Wichelen

24

0,5%

5

0,1%

3

0,1%

Zele

29

0,4%

0

0,0%

30

0,4%

Ar.Dendermonde

155

0,2%

20

0,0%

104

0,1%

Oost-Vlaanderen

1.284

0,2%

336

0,1%

984

0,2%

Vlaanderen

3.763

0,2%

1.268

0,0%

3.780

0,2%

Waasmunster


3.1.2.2

Comfort

Tabel 19: Comfort van de woning, per provincie, 2005 (Bron: Steunpunt Ruimte en Wonen) Antwerpen Vlaams-Brabant Kwaliteit ontoereikend

West-Vlaanderen

Oost-Vlaanderen

Limburg

3%

1,1%

3,6%

3,4%

1,3%

Basiskwaliteit

21,7%

16,3%

31%

30,3%

10,6%

Goede kwaliteit

39,9%

40,8%

31,4%

32,4%

41,8%

Goede kwaliteit en ruim

24,3%

27,5%

24,5%

24,5%

33,6%

11%

14,4%

9,6%

9,5%

12,7%

100%

100%

100%

100%

100%

Zeer goede kwaliteit Totaal

Kwaliteit ontoereikend: zonder toilet of zonder badkamer met bad en/of stortbad + minstens 4 grote herstellingen nodig Basiskwaliteit: toilet én badkamer met bad en/of stortbad aanwezig + hoogstens 3 grote herstellingen nodig Goede kwaliteit: idem basiskwaliteit + centrale verwarming + aparte keuken van minstens 4m² of keuken geïntegreerd in een andere kamer + oppervlakte woonkamers tussen 35 en 85m² Goede kwaliteit en ruim: idem goede kwaliteit + oppervlakte groter dan 85m² Zeer goede kwaliteit: idem goede kwaliteit + woonoppervlakte groter dan 105m² + volledige of gedeeltelijke dubbele beglazing + geen grote herstelling nodig


Tabel 20: Comfort van de woning, 2001-2005 (Bron: Steunpunt Ruimte en Wonen) 2001

2005

Zeer goede kwaliteit

17,1%

11,2%

Goede kwaliteit en ruim

21,0%

26,1%

Goede kwaliteit

28,4%

36,9%

Basiskwaliteit

27,8%

23,2%

Kwaliteit ontoereikend

5,7%

2,7%

Totaal

100%

100%


Tabel 21: Evolutie van comfort op Vlaams niveau naargelang hoedanigheid, eigendomstitel (Bron: Kenniscentrum Duurzaam Woonbeleid) 1992 2002 Middelmatig comfort

Klein comfort

Geen comfort

Middelmatig comfort

Totaal

Klein comfort

Geen comfort

Totaal

Eigenaar

68,5%

20,8%

10,7%

1.705

85,0%

12,1%

2,9%

1.215

Private huurder

49,1%

33,7%

17,2%

501

72,2%

22,3%

5,5%

273 99

Sociale huurder

72,2%

15,4%

12,3%

162

79,8%

15,2%

5,1%

Gratis bewoner

62,0%

26,0%

12,0%

100

65,6%

34,4%

0,0%

32

14,5%

3,4%

1.691

Totaal

64,5%

23,3%

12,2%

2.468

62,1%


Tabel 22: Bewoonde particuliere woningen naar combinatie van gerieflijkheden binnen de woning (alle woningen) (in %) (Bron: NIS, SES 2001) MiddelmaZonder MiddelmaGroot Klein Groot Klein tig klein Onbekend tig comfort* comfort*** comfort* comfort*** comfort** comfort comfort** 34% 47% Beveren 49% 10% 4% 3% Berlare 8% 36%

Zonder klein comfort

Onbekend

6%

3%

Kruibeke

47%

12%

33%

5%

3%

Buggenhout

54%

10%

28%

5%

3%

Lokeren

45%

12%

35%

5%

3%

Dendermonde

45%

14%

33%

6%

2%

9%

31%

Hamme

43%

10%

38%

7%

2%

14%

31%

Laarne

46%

7%

39%

6%

2%

9%

32%

Lebbeke

51%

11%

28%

7%

3%

11%

32%

Waasmunster

54%

8%

30%

5%

3%

Wetteren

40%

10%

42%

6%

2%

Wichelen

44%

7%

40%

5%

4%

Zele

42%

10%

39%

6%

3%

Ar.Dendermonde

46%

10%

35%

6%

3%

Oost-Vlaanderen

46%

12%

33%

6%

3%

Vlaams Gewest

55%

14%

24%

5%

2%

Sint-Gillis-Waas Sint-Niklaas Stekene Temse

Ar.Sint-Niklaas

52% 47% 51% 48%

48%

12%

33%

5% 5% 5% 6%

5%

3% 3% 3% 3%

3%

* Groot comfort: middelmatig comfort + keuken (4m²) of geïntegreerde keuken, + telefoon of gsm, + auto ** Middelmatig comfort: klein comfort + centrale verwarming *** Klein comfort: badkamer + wc


3.1.3

Betaalbaarheid

Tabel 23: Gemiddelde verkoopprijzen van de bouwgronden; 2000, 2005, 2007 (Bron: Lokale statistieken - Studiedienst van de Vlaamse Regering) Gem. verkoopprijs per bouwgrond in EUR Gem. verkoopprijs per m² bouwgrond in EUR 2000

2005

2007

Beveren

56.753,53

91.120,59

120.448,20

Groei-index 2000-2007 212,23

Kruibeke

63.966,91

114.404,44

144.930,15

Lokeren

57.890,19

100.877,22

159.567,02

Sint-Gillis-Waas

51.230,63

85.122,03

Sint-Niklaas

65.971,11

Stekene

48.207,50

Temse Ar.Sint-Niklaas

Berlare Buggenhout

62,12

114,13

132,74

Groei-index 2000-2007 213,68

226,57

80,69

170,13

161,66

200,33

275,64

55,16

87,00

97,38

176,56

166.936,60

325,85

53,66

126,33

169,46

315,80

79.562,02

134.467,34

203,83

76,63

132,55

145,40

189,75

63.819,79

134.163,48

278,30

43,78

127,03

153,71

351,12

62.256,29

58.423,98

124.070,91

199,29

52,74

111,00

137,67

261,04

58.345,87

82.041,99

139.441,42

238,99

60,55

120,47

125,63

207,47

44.330,60

86.771,98

129.583,15

292,31

71,98

98,01

160,12

222,46

60.402,23

115.572,55

153.021,34

253,34

46,50

137,40

90,65

194,96

Dendermonde

55.350,26

88.865,95

98.269,26

177,54

47,81

89,05

122,47

256,13

Hamme

67.836,83

85.639,65

73.255,43

107,99

60,29

124,68

144,07

238,96

Laarne

81.001,28

113.257,12

177.726,32

219,41

54,90

117,86

145,74

265,46

Lebbeke

57.777,54

61.189,76

99.456,57

172,14

54,35

92,71

80,59

148,28

Waasmunster

2000

2005

2007

109.252,50

181.068,14

283.031,90

259,06

63,55

106,73

182,41

287,01

Wetteren

38.645,48

165.862,86

110.823,73

286,77

51,04

102,00

133,97

262,50

Wichelen

50.823,49

56.285,11

88.620,77

174,37

54,44

108,05

104,64

192,22

Zele

47.245,47

85.925,74

140.485,65

297,35

57,55

113,24

94,65

164,47

Ar.Dendermonde

57.153,58

103.234,60

122.957,88

215,14

55,19

106,40

118,78

215,23

Oost-Vlaanderen

65.443,30

92.457,16

139.348,32

212,93

55,29

106,05

126,41

228,64

Vlaams Gewest

65.814,81

91.894,01

129.507,69

196,78

55,07

110,67

133,05

241,62


Tabel 24: Gemiddelde verkoopprijzen van de woningen naar type; 2000, 2005, 2007 (Bron: Lokale statistieken - Studiedienst van de Vlaamse Regering) Gem. verkoopprijs van appartementen, flats en studio's Gem. verkoopprijs van villa's, bungalows en Gem. verkoopprijs van woonhuizen in EUR in EUR landhuizen in EUR 2000 2005 2007 Groei2000 2005 2007 Groei2000 2005 2007 Groeiindex index index 2000-2007 2000-2007 2000-2007 Beveren

92.035,91

136.868,61

175.969,58

191,20

248.131,88

253.524,02

283.782,63

114,37

82.402,71

135.360,98

161.283,61

195,73

Kruibeke

59.989,67

153.086,83

189.262,51

315,49

296.439,50

302.541,93

353.916,67

119,39

71.401,42

138.964,02

160.826,23

225,24

Lokeren

86.875,74

131.935,04

156.928,94

180,64

229.864,91

244.262,96

270.503,06

117,68

76.439,23

113.655,66

149.478,35

195,55

Sint-Gillis-Waas

65.008,83

136.730,80

140.452,38

216,05

232.534,44

232.132,38

245.540,67

105,59

82.133,64

134.873,87

167.225,92

203,60

Sint-Niklaas

80.885,22

123.238,89

155.257,31

191,95

264.635,14

244.819,11

287.921,49

108,80

70.949,13

123.675,26

154.613,21

217,92

Stekene

50.706,75

0,00

154.673,58

305,04

230.850,88

208.460,73

265.605,56

115,06

96.052,70

138.121,68

182.534,93

190,04

Temse

74.490,10

167.080,93

187.669,80

251,94

228.723,13

253.837,00

310.037,92

135,55

67.099,26

121.477,69

157.552,55

234,81

Ar.Sint-Niklaas

82.142,16

134.738,57

167.497,42

203,91

247.949,79

242.442,34

282.026,10

113,74

75.636,36

126.909,02

158.480,34

209,53

Berlare

62.732,31

127.020,16

154.631,68

246,49

210.709,50

204.558,30

296.656,82

140,79

76.531,09

122.998,96

152.223,56

198,90

Buggenhout

103.619,40

135.599,71

157.784,10

152,27

207.853,10

252.781,68

259.682,00

124,94

81.534,50

129.396,17

174.151,30

213,59

Dendermonde

76.979,54

119.764,41

154.528,30

200,74

261.370,06

226.389,22

287.591,76

110,03

78.011,16

118.992,19

146.758,41

188,12

Hamme

80.161,56

117.205,60

130.898,77

163,29

271.815,13

213.911,64

238.487,38

87,74

66.179,18

112.580,56

143.296,16

216,53

Laarne

84.296,00

175.460,20

157.063,66

186,32

233.981,00

246.825,56

287.021,74

122,67

102.906,00

136.975,49

167.980,24

163,24

Lebbeke

86.863,73

132.367,00

155.754,90

179,31

246.299,86

212.281,50

298.173,08

121,06

84.263,57

120.141,56

159.768,37

189,61

Waasmunster

81.444,63

175.114,75

206.903,89

254,04

356.491,41

358.419,42

394.909,69

110,78

100.539,00

146.469,60

147.928,57

147,14

Wetteren

54.009,38

114.559,79

156.486,00

289,74

238.225,80

245.441,76

272.437,44

114,36

71.920,01

107.748,66

140.191,68

194,93

Wichelen

40.583,86

108.000,00

161.043,00

396,82

233.322,67

226.304,36

269.561,73

115,53

85.356,26

126.598,72

144.482,62

169,27

Zele

65.197,48

125.248,61

126.928,18

194,68

nb

190.063,90

346.341,18

nb

80.461,78

115.798,66

146.941,62

182,62

Ar.Dendermonde

72.840,02

124.086,69

152.540,42

209,42

263.284,13

244.201,07

297.750,18

113,09

79.481,94

119.432,00

149.966,74

188,68

Oost-Vlaanderen

84.252,82

130.459,14

160.039,81

189,95

269.185,03

249.368,53

293.999,72

109,22

78.599,25

124.706,38

157.021,70

199,78

Vlaams Gewest nb: niet beschikbaar

92.782,06

144.011,57

171.816,58

185,18

270.331,32

280.696,02

326.838,10

120,90

84.771,54

139.214,85

171.783,44

202,64


Figuur 25: Gemiddelde verkoopprijs van woningen, 1995-2006 (Bron: RESOC)

Evolutie gemiddelde verkoopprijs, Arrondissement Dendermonde 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 1995

1996

1997

1998

1999

Appartement

2000

2001

2002

Kleine en middelgrote woning

2003

2004

2005

2006

2005

2006

Grote woning

Evolutie gemiddelde verkoopprijs, Arrondissement Sint-Niklaas 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 1995

1996

1997

1998

1999

Appartement

2000

2001

2002

Kleine en middelgrote woning

2003

2004

Grote woning

Bron: Studiedienst Vlaamse Regering (APS), NIS


Tabel 26: Aantal particuliere huurwoningen volgens maandelijkse huur; 2001 (Bron: NIS, SES 2001) Totaal aantal part. huurwoningen

Maandelijkse huurprijs in euro < 247,89 euro

247,89 – 495,78

495,79 – 743,67

743,68 – 991,56

991,57 of meer

Onbekend

Beveren

4.186

28%

59%

9%

1%

0%

3%

Kruibeke

1.255

35%

54%

5%

1%

0%

5%

Lokeren

4.327

34%

55%

7%

1%

0%

3%

Sint-Gillis-Waas

1.133

29%

58%

7%

1%

0%

2%

Sint-Niklaas

8.898

27%

61%

8%

1%

0%

3%

Stekene

1.261

26%

61%

10%

0%

0%

3%

Temse

2.862

37%

53%

6%

1%

0%

3%

23.922

31%

58%

7%

1%

0%

3%

1.080

29%

59%

8%

1%

0%

3%

853

20%

64%

10%

1%

0%

5%

Dendermonde

4.405

36%

54%

6%

1%

0%

3%

Hamme

2.520

41%

52%

3%

0%

0%

4%

Laarne

1.041

31%

54%

11%

1%

0%

3%

Lebbeke

1.251

27%

64%

5%

1%

0%

3%

Ar.Sint-Niklaas

Berlare Buggenhout

Waasmunster Wetteren Wichelen Zele Ar.Dendermonde

887

33%

45%

12%

4%

2%

4%

2.675

29%

61%

6%

1%

0%

3%

767

23%

68%

5%

0%

0%

4%

1.879

36%

55%

5%

1%

0%

3%

56%

6%

1%

1%

3%

1%

1%

3%

1%

1%

3%

17.358

33%

Oost-Vlaanderen

145.022

29%

57%

9%

Vlaanderen

590.566

28%

57%

10%


<125 >=125 en <250 >=250 en <325 >=325 en <400 >=400 en <475 >=475 en <550 >=550 en <625 >=625 en < 675 >700 Gemiddelde Huurprijs 2009 Mediaan Huurprijs 2009 Gemiddelde huurprijs 2008

0,6 3,4 9,4 16,4 23,3 18,3 11,5 7,9 8,9

0,60 3,71 8,01 13,69 22,47 17,93 15,18 7,95 10,46

488€

494€

460€

-

457€

463€

1,0 4,8 8,8 17,9 26,7 16,0 12,4 6,1 6,3 500/482€

516/442€*

0,53 4,51 7,69 8,49 13,79 20,69 15,12 11,94 17,24

-

1,01 3,29 7,28 12,97 24,68 21,14 13,54 7,34 8,73

Stpt Turnhout

Stpt Waasland

Hs Limburg

Hb VlBrab

Hb WestVl

Hb OostVLl

Hb A’pen *

Huurprijs 2009

Tabel 53: De huurprijsklassen en hun aandeel onder de huurdersbondcliënten per huurdersbond (2009) (Bron: VOB jaarraport huurprijzen 2009)

0,3 3,7 7,9 12,3 20,6 19,5 14,4 9,3 12

-

-

475€

511€

-

-

-

495€

-

505/468€*

455€

485€


Tabel 27: Overzicht betaalbaarheidsindicatoren (Bron: Heylen e.a., 2005) Eigenaar Met afbetaling Gemiddeld netto-maandinkomen (€) Gemiddeld equivalent nettomaandinkomen (€) Gemiddeld maandelijke woonkost (€)

Huurder Zonder

Privaat

Totaal

Sociaal

3.049

1.912

1.725

1.281

2.202

1.779

1.277

1.251

931

1.412

633

0

431

258

284

Gemiddeld woonquote (%)

21,7

-

29,5

22,3

13,0

Aandeel woonquote > 30%

17,1

-

39,2

12,2

12,7

2.491

1.912

1.310

1.024

1.940

1.451

1.277

929

720

1.238

0,4

0,3

4,4

2,1

1,4

Gemiddeld resterend inkomen (€) Gemiddeld equivalent resterend inkomen (€) Aandeel equivalent resterend inkomen < 250 €


Tabel 28: Tegemoetkomingen (Bron: Provincie Oost-Vlaanderen) 2005 Vl. indiv. huursub.+ installatiepremie Beveren

VAP

2006

Prov. aanvullende lening

Prov. CO-premie

Vl. indiv. huursub. + installatiepremie

5

7

10

2008 Prov. aanvullende lening

Tegemoetkoming in huurprijs

114

5

4

93

VAP

Vlaamse renovatiepremie

VAP

2

66

Kruibeke

4

50

1

1

1

37

1

3

34

47

0

Lokeren

22

92

15

45

30

134

9

12

76

121

10

1

26

0

4

2

45

3

5

24

56

1

48

188

8

80

61

260

10

78

177

261

8

Stekene

6

42

1

5

7

38

1

3

34

52

0

Temse

7

53

2

7

4

69

3

2

51

88

3

90

517

32

149

115

697

32

107

489

786

26

Berlare

3

24

1

4

3

39

3

8

17

52

1

Buggenhout

6

33

2

1

2

45

0

3

23

56

0

Dendermonde

14

128

8

18

10

150

6

19

103

183

6

Hamme

13

71

13

37

23

73

12

13

49

77

6

Laarne

2

18

1

5

9

18

1

4

12

45

0

Lebbeke

8

53

5

5

6

80

1

10

68

71

1

Waasmunster

1

12

0

5

2

19

1

4

10

20

1

13

58

4

7

6

66

6

15

43

69

1


Ar.Sint-Niklaas

Wetteren Wichelen

161

Prov. aanvullende lening 4

2

34

1

7

1

36

0

5

34

70

1

Zele

10

70

5

28

7

111

9

7

64

83

8

Ar.Dendermonde

72

501

40

117

69

637

39

88

423

726

25

Oost-Vlaanderen

1.095

3.252

291

1.039

1.030

4.042

304

960

2.683

5.253

226


Tabel 29: Installatiepremie 2002, 2005, 2007 (Bron: Lokale statistieken - Studiedienst van de Vlaamse Regering) Installatiepremie 2002

2005

2007

Aandeel*

Installatiepremie 2002

2005

Beveren

0

4

1

0,02

Berlare

0

Kruibeke

0

1

2

0,13

Buggenhout

Lokeren

9

6

6

0,16

Dendermonde

Sint-Gillis-Waas

2

0

2

0,11

Sint-Niklaas

2

20

16

0,23

Stekene

0

0

0

Temse

0

0

1

13

31

28

Aandeel*

2

1

0,07

2

0

0

0,00

6

14

0

0,00

Hamme

4

2

2

0,09

Laarne

0

1

2

0,17

0,00

Lebbeke

2

1

0

0,00

0,04

Waasmunster

0

1

1

0,10

Wetteren

7

8

7

0,30

Wichelen

0

0

0

0,00


2007

0,12

2

2

0

0,00

Ar.Dendermonde

23

31

13

0,07

Oost-Vlaanderen

105

337

230

0,16

Vlaams Gewest

344

810

639

0,10

* = Aandeel tgo inwonerstotaal, per 1000 inwoners


3.2 Vraagbepalende factoren 3.2.1 Demografie Tabel 30: Totale bevolking naar geslacht; 2004, 2006, 2008 en bevolkingsdichtheid; 2008 (Bron: Lokale statistieken - Studiedienst van de Vlaamse Regering) Aantal inwoners - Mannen 2004

2006

Aantal inwoners - Vrouwen

2008

2004

2006

Bevolkings dichtheid

Aantal inwoners - Totaal

2008

2004

2006

2008

groei-index ’03 - ‘07*

2008

Beveren

22.521

22.743

22.771

22.722

22.962

23.116

45.243

45.705

45.887

101,42

305,54

Kruibeke

7.352

7.551

7.703

7.464

7.665

7.786

14.816

15.216

15.489

104,54

463,41

Lokeren

18.403

18.673

19.058

18.901

19.177

19.431

37.304

37.850

38.489

103,18

570,23


8.676

8.894

9.101

8.900

9.014

9.286

17.576

17.908

18.387

104,61

334,41

33.532

33.941

34.349

35.288

35.784

36.101

68.820

69.725

70.450

102,37

840,72

Stekene

8.358

8.369

8.476

8.451

8.487

8.620

16.809

16.856

17.096

101,71

381,62

Temse

12.996

13.077

13.580

13.126

13.210

13.705

26.122

26.287

27.285

104,45

683,51

111.838

113.248

115.038

114.852

116.299

118.045

226.690

229.547

233.083

102,82

491,12

6.864

6.950

7.137

7.036

7.142

7.315

13.900

14.092

14.452

103,97

382,13

Ar.Sint-Niklaas Berlare Buggenhout

6.790

6.835

6.893

6.917

7.005

7.080

13.707

13.840

13.973

101,94

553,32

Dendermonde

21.050

21.164

21.345

21.993

22.183

22.273

43.043

43.347

43.618

101,34

783,44

Hamme

11.365

11.543

11.683

11.545

11.689

11.864

22.910

23.232

23.547

102,78

585,54

Laarne

5.727

5.814

5.879

5.854

5.922

5.972

11.581

11.736

11.851

102,33

369,58

Lebbeke

8.617

8.691

8.698

8.851

8.917

8.953

17.468

17.608

17.651

101,05

655,78

Waasmunster

5.181

5.098

5.120

5.259

5.204

5.192

10.440

10.302

10.312

98,77

323,00

Wetteren

11.112

11.188

11.331

11.877

12.021

12.083

22.989

23.209

23.414

101,85

638,38

Wichelen

5.393

5.458

5.445

5.650

5.687

5.618

11.043

11.145

11.063

100,18

483,82

Zele

10.115

10.183

10.233

10.132

10.188

10.224

20.247

20.371

20.457

101,04

618,84

Ar.Dendermonde

92.214

92.924

93.764

95.114

95.958

96.574

187.328

188.882

190.338

101,61

555,78

Oost-Vlaanderen

675.796

683.796

693.520

697.924

705.654

714.964

1.373.720

1.389.450

1.408.484

102,53

472,29

Vlaams Gewest 2.966.640 2.997.496 *= Groei-index gemeten op inwoners totaal

3.039.956

3.049.384

3.081.104

3.121.644

6.016.024

6.078.600

6.161.600

102,42

455,66


Tabel 31: Bevolking naar leeftijdscategorieën: absolute cijfers; 2008 (Bron: Lokale statistieken - Studiedienst van de Vlaamse Regering) Leeftijdscategorieën 0-14

15-19

20-24

25-39

40-54

55-64

65-79

80+

Beveren

7.538

2.759

2.582

8.845

10.487

5.960

5.720

1.996

Kruibeke

2.712

841

801

3.080

3.400

1.927

2.054

674

Lokeren

6.977

2.270

2.410

8.196

8.181

4.583

4.402

1.470

Sint-Gillis-Waas

3.339

1.132

969

3.719

4.005

2.255

2.164

804

11.456

4.115

4.343

13.617

14.886

8.818

9.740

3.475

Stekene

2.850

986

970

3.340

3.896

2.257

2.102

695

Temse

4.898

1.705

1.540

5.424

6.134

3.323

3.247

1.014

39.770

13.808

13.615

46.221

50.989

29.123

29.429

10.128

Berlare

2.374

803

803

3.010

3.332

1.748

1.808

574

Buggenhout

2.191

803

729

2.640

3.335

1.842

1.834

599

Dendermonde

6.719

2.470

2.432

8.421

10.179

5.526

5.692

2.179

Hamme

3.951

1.431

1.352

4.849

4.954

2.980

3.012

1.018

Laarne

1.829

692

628

2.340

2.726

1.594

1.548

494

Lebbeke

2.897

939

897

3.597

3.968

2.178

2.347

828

Waasmunster

1.653

669

606

1.719

2.437

1.480

1.307

441

Wetteren

3.528

1.297

1.312

4.723

5.332

2.897

3.253

1.072

Wichelen

1.763

630

559

2.166

2.687

1.383

1.440

435

Zele

3.651

1.247

1.290

4.136

4.413

2.436

2.498

786

Ar.Dendermonde

30.556

10.981

10.608

37.601

43.363

24.064

24.739

8.426

Oost-Vlaanderen

227.349

80.624

79.550

286.878

313.449

169.939

184.068

66.627

Vlaams Gewest

993.663

366.566

357.942

1.198.975

1.395.295

748.965

811.256

288.938

Sint-Niklaas

Ar.Sint-Niklaas


Tabel 32: Bevolking naar leeftijdscategorieën: aandeel ten opzichte van totale bevolking; 2008 (Bron: Lokale statistieken - Studiedienst van de Vlaamse Regering) Aandeel 0-14

15-19

20-24

25-39

40-54

55-64

65-79

80+

Beveren

16,43%

6,01%

5,63%

19,28%

22,85%

12,99%

12,47%

4,35%

Kruibeke

17,51%

5,43%

5,17%

19,89%

21,95%

12,44%

13,26%

4,35%

Lokeren

18,13%

5,90%

6,26%

21,29%

21,26%

11,91%

11,44%

3,82%

Sint-Gillis-Waas

18,16%

6,16%

5,27%

20,23%

21,78%

12,26%

11,77%

4,37%

Sint-Niklaas

16,26%

5,84%

6,16%

19,33%

21,13%

12,52%

13,83%

4,93%

Stekene

16,67%

5,77%

5,67%

19,54%

22,79%

13,20%

12,30%

4,07%

Temse

17,95%

6,25%

5,64%

19,88%

22,48%

12,18%

11,90%

3,72%

Ar.Sint-Niklaas

17,06%

5,92%

5,84%

19,83%

21,88%

12,49%

12,63%

4,35%

Berlare

16,43%

5,56%

5,56%

20,83%

23,06%

12,10%

12,51%

3,97%

Buggenhout

15,68%

5,75%

5,22%

18,89%

23,87%

13,18%

13,13%

4,29%

Dendermonde

15,40%

5,66%

5,58%

19,31%

23,34%

12,67%

13,05%

5,00%

Hamme

16,78%

6,08%

5,74%

20,59%

21,04%

12,66%

12,79%

4,32%

Laarne

15,43%

5,84%

5,30%

19,75%

23,00%

13,45%

13,06%

4,17%

Lebbeke

16,41%

5,32%

5,08%

20,38%

22,48%

12,34%

13,30%

4,69%

Waasmunster

16,03%

6,49%

5,88%

16,67%

23,63%

14,35%

12,67%

4,28%

Wetteren

15,07%

5,54%

5,60%

20,17%

22,77%

12,37%

13,89%

4,58%

Wichelen

15,94%

5,69%

5,05%

19,58%

24,29%

12,50%

13,02%

3,93%

Zele

17,85%

6,10%

6,31%

20,22%

21,57%

11,91%

12,21%

3,84%

Ar.Dendermonde

16,05%

5,77%

5,57%

19,75%

22,78%

12,64%

13,00%

4,43%

Oost-Vlaanderen

16,14%

5,72%

5,65%

20,37%

22,25%

12,07%

13,07%

4,73%

Vlaams Gewest

16,13%

5,95%

5,81%

19,46%

22,65%

12,16%

13,17%

4,69%


Tabel 33: Evolutie leeftijdscategorieën; 1997 – 2007 (Bron: Lokale statistieken - Studiedienst van de Vlaamse Regering) 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Ar. Sint-Niklaas

Ar. Dendermonde

2004

2005

2006

2007

0 – 17 j.

47.920

47.730

47.644

47.213

46.953

46.862

46.693

46.807

47.000

47.310

47.778

18 – 59 j.

128.626

128.915

128.984

129.116

129.640

130.238

130.793

130.754

130.884

131.052

131.049

60+

45.331

46.038

46.709

47.319

47.763

47.950

48.340

49.129

50.174

51.185

52.435

Totaal

221.877

222.683

223.337

223.648

224.356

225.050

225.826

226.690

228.058

229.547

231.262

0 – 17 j.

38.442

38.195

37.909

37.523

37.273

37.186

37.051

37.066

37.034

37.235

37.323

18 – 59 j.

107.999

108.182

108.117

108.273

108.364

108.852

108.789

108.856

108.631

109.050

108.783

60+

39.262

39.899

40.258

40.688

40.916

40.950

41.151

41.406

42.118

42.597

43.532

Totaal

185.703

186.276

186.284

186.484

186.553

186.988

186.991

187.328

187.783

188.882

189.638


Tabel 34: Private huishoudens; 2005, 2006, 2007, 2008 (Bron: Lokale statistieken - Studiedienst van de Vlaamse Regering) Groei2005 2006 2007 2008 index 2005 2005-2008 Beveren

18.199

18.368

18.533

18.697

102,74

Berlare

Kruibeke

6.033

6.099

6.169

6.278

104,06

Buggenhout

Lokeren

14.895

15.067

15.237

15.355

103,09

Dendermonde

5.675

2006 5.748

2007

2008

Groeiindex 2005-2008

5.865

5.945

104,76

5.574

5.618

5.646

5.705

102,35

18.287

18.510

18.606

18.736

102,46

6.794

6.889

6.996

7.143

105,14

Hamme

9.291

9.385

9.484

9.572

103,02

29.138

29.414

29.553

29.812

102,31

Laarne

4.688

4.760

4.813

4.860

103,67

Stekene

6.610

6.694

6.801

6.842

103,51

Lebbeke

7.202

7.292

7.334

7.379

102,46

Temse

10.574

10.642

10.791

11.044

104,44

Waasmunster

4.018

4.026

4.070

4.096

101,94

Wetteren

9.917

10.005

10.093

10.172

102,57

Wichelen

4.528

4.565

4.596

4.611

101,83

Zele

7.767

7.812

7.894

102,41

76.947

77.721

78.401

7.954 79.030

Sint-Gillis-Waas

Sint-Niklaas

Ar.Sint-Niklaas

92.243

93.173

94.080

95.171

103,61

Ar.Dendermonde Oost-Vlaanderen Vlaams Gewest

102,75

578.267

584.236

589.985

596.502

103,15

2.501.681

2.525.849

2.550.088

2.576.974

103,01


Tabel 35: Loop van de bevolking; 2003, 2007 (Bron: Lokale statistieken - Studiedienst van de Vlaamse Regering) Natuurlijk geboorten Aantal geboorten Aantal overlijdens Aantal inwijkingen overlijdens 2003 2007 2003 2007 2003 2007 2003 2007 421

483

382

372

Kruibeke

145

189

151

123

-6

66

614

665

532

Lokeren

443

500

368

313

75

187

1.284

1.310

1.107

Sint-Gillis-Waas

194

192

162

166

32

26

762

988

676

Sint-Niklaas

714

818

733

724

-19

94

2.469

2.829

Stekene

160

197

158

146

2

51

646

706

Temse

275

365

196

211

79

154

1.048

2.352

2.744

2.150

2.055

202

689

Berlare

135

157

187

170

-52

Buggenhout

131

136

142

146

-11

Dendermonde

422

424

520

442

Hamme

235

258

226

Laarne

86

118

124

197

185

95

93

Wetteren

246

252

Wichelen

103

102

Zele

232

221

ArDendermonde

1.882

1.946

Oost-Vlaanderen

13.848

Vlaams Gewest

59.964

Lebbeke Waasmunster

111

1.370

1.551

2003

Beveren

Ar.Sint-Niklaas

39

Aantal uitwijkingen

1.369

2007

Migratiesaldo 2003

1.604

Totale loop

2007

2003

1

-53

582

82

1.307

177

798

2.410 654

1.511

4.510

-13 -10

-98

253 109

177

170

96

75

253

2007

40

58

83

76

149

3

252

190

86

190

118

216

2.638

59

191

40

285

708

-8

-2

-6

49

1.050

1.113

-2

398

77

552

5.689

4.233

4.849

277

840

479

1.529

685

714

561

524

124

190

72

177

579

627

537

539

42

88

31

78

-18

1.579

1.755

1.586

1.671

-7

84

-105

66

9

5

748

859

646

700

102

159

111

164

-38

9

492

604

455

533

37

71

-1

80

20

15

793

813

693

839

100

-26

120

-11

-1

18

506

526

504

567

2

-41

1

-23

233

-7

19

1.045

1.152

922

1.079

123

73

116

92

88

96

15

6

421

509

430

557

-9

-48

6

-42

214

209

18

12

569

717

660

725

-91

-8

-73

4

2.027

1.903

-145

43

7.417

8.276

6.994

7.734

423

542

278

585

15.348

14.106

13.457

-258

1.891

55.861

65.659

52.804

59.007

3.057

6.652

2.799

8.543

65.689

58.910

55.644

1.054

10.045

262.092

300.573

246.314

274.447

15.778

26.126

16.832

36.171


Tabel 52: Te verwachten bevolkingsaangroei in Vlaanderen, opgedeeld per arrondissement en provincie Prognose aangroei van de bevolking

Raming van de bevolking in Arrondissement / provincie / gewest Antwerpen

2007 953271

2012 966887

2017 978186

2022

2007-2012

Index Index 2007-2012

Index 2007-2022

34349

101,43

103,60 102,90 104,11

2007-2022

987619

13616

9089

101,35

17288

102,02

103,60

Mechelen

313041

317253

319989

322130

4212

Turnhout

420319

428800

434319

437607

8481

Prov. Antwerpen

168.6630

1.712.940

1.732.494

1.747.356

26.310

60.726

101,56

Halle-Vilvoorde

575210

583209

588341

593014

7999

17804

101,39

103,10

Leuven

468342

474689

477826

479435

6347

11093

101,36

102,37

28.897

101,37

102,77

-985

100,43

99,64 102,07 99,09

Prov. Vl.Brabant Brugge Diksmuide Ieper

1.043.552

1.057.898

1.066.168

1.072.449

14.346

274298

275479

274937

273313

1181

1001

100,88

-945

99,74

97,83

48393

48817

49116

49395

424

103910

103643

103305

102965

-267

Kortrijk

276050

274325

272424

270058

-1725

-5992

99,38

Oostende

147945

150523

151347

151378

2578

3433

101,74

102,32

Roeselare

141505

141738

141568

141078

233

-426

100,16

99,70

88088

109

-356

100,12

99,59

2025

102,53

103,40

-2.254

100,35

99,80 100,17 100,73

Tielt Veurne Prov. W.Vlaanderen

88453

88562

88422

59517

61020

61516

61542

1503

1.140.071

1.144.107

1.142.636

1.137.817

4.036

439

100,64

1371

100,74

98,71

Aalst

264646

266348

266267

265085

1702

Dendermonde

188589

189992

190304

189960

1403

Eeklo

79612

79633

79229

78588

21

-1024

100,03

Gent

507710

514877

519142

521476

7167

13767

101,41

102,71

Oudenaarde

115220

155641

115553

115281

40421

61

135,08

100,05

232189

2258

3724

100,99

101,63

18.338

100,94

101,32

19371

102,41

104,89 105,37

Sint-Niklaas Prov. O.Vlaanderen Hasselt

228465

230723

231838

1.384.242

1.397.214

1.402.333

1.402.580

12.972

397024

406597

412781

416395

9573

12230

102,44

4876

101,49

102,51

36.476

102,20

104,46

142.184

101,25

102,34

Maaseik

227845

233396

237381

240075

5551

Tongeren

193907

196794

198303

198783

2887

855.253

18.011

6.215.455

75.675

Prov. Limburg Vlaanderen

818.776 6.073.272

836.787 6.148.947

848.465 6.192.096


3.2.2

Socio-economisch factoren

Tabel 36: Arbeidsmarktsituatie van beroepsactieve leeftijd (18-64 jaar); 2007 (Bron: Lokale statistieken - Studiedienst van de Vlaamse Regering) Activiteitsgraad WerkzaamheidsAantal Aantal nietAantal NWWZ Beroepsbevolking (beroepsbevolking graad (werkenden werkzoekenden beroepsactieven /bevolking) /bevolking) 70,4% Beveren 20.456 1.093 9.043 21.549 66,9%

Werkloosheidsgraad (NWWZ/beroepsbevolking) 5,1%

Kruibeke

6.754

370

2.886

7.124

71,2%

67,5%

5,2%

Lokeren

16.791

1.229

7.557

18.020

70,5%

65,6%

6,8%

8.440

70,3%

67,3%

4,2%

Sint-Gillis-Waas Sint-Niklaas Stekene Temse Ar.Sint-Niklaas

Berlare Buggenhout

8.087

353

3.569

29.446

2.174

13.994

31.620

69,3%

64,6%

6,9%

7.496

424

3.521

7.919

69,2%

65,6%

5,4%

12.529

69,9%

65,0%

7,0%

65,7%

6,1%

11.696

880

5.390

100.678

6.523

45.960

107.201

70,0%

6.704

352

2.576

7.055

73,3%

69,6%

5,0%

6.367

68,3%

65,0%

4,9%

6.055

311

2.949

Dendermonde

19.493

1.242

8.237

20.734

71,6%

67,3%

6,0%

Hamme

10.190

618

4.675

10.808

69,8%

65,8%

5,7%

Laarne

5.579

236

2.130

5.815

73,2%

70,2%

4,1%

8.471

73,1%

69,7%

4,7%

Lebbeke Waasmunster Wetteren Wichelen Zele

8.070

401

3.111

4.547

243

2.135

4.790

69,2%

65,7%

5,1%

10.602

653

4.239

11.255

72,6%

68,4%

5,8%

5.381

72,5%

69,1%

4,6%

9.429

69,9%

65,8%

5,9%

67,5%

5,4%

5.133 8.876

248

2.044

553

Ar.Dendermonde

85.249

4.856

4.06936.165

90.105

71,4%

Oost-Vlaanderen

621.808

41.948

262.445

663.756

71,7%

67,1%

6,3%

2.844.651

70,2%

65,8%

6,3%

Vlaams Gewest * niet-werkende werkzoekende

2.664.283

180.368

1.206.383


Tabel 37: Netto fiscaal inkomen (Bron: Lokale statistieken - Studiedienst van de Vlaamse Regering) Gemiddeld Netto inkomen (euro) inkomen/inwoner

Netto inkomen (euro)

Gemiddeld inkomen/inwoner

Beveren

722.087.841

15.799

Berlare

213.197.913

15.129

Kruibeke

231.251.787

15.198

Buggenhout

224.369.658

16.212

Lokeren

543.060.835

14.348

Dendermonde

653.286.747

15.071

Sint-Gillis-Waas

267.022.759

14.911

Hamme

321.132.346

13.823

Sint-Niklaas

1.011.912.504

14.513

Laarne

189.270.232

16.127

Stekene

249.654.199

14.811

Lebbeke

265.994.532

15.106

Temse

392.669.688

14.938

Waasmunster

171.122.388

16.611

Wetteren

354.623.319

15.280

Wichelen

168.379.746

15.108


3.417.659.533

14.889

277.651.095

13.630

Ar.Dendermonde

2.839.027.976

15.031

Oost-Vlaanderen

21.207.926.741

15.264

Vlaams Gewest

91.662.615.083

15.080


3.2.3

Doelgroepen

Tabel 38: Alleenstaanden naar geslacht en huishoudtype; 2006, 2008 (Bron: Lokale statistieken - Studiedienst van de Vlaamse Regering) Verhouding Verhouding Alleenstaande Alleenstaande mannelijke vrouwelijke vaders met moeders met Alleenstaande Alleenstaande alleenst. tgo alleenst. tgo kinderen (max. kinderen (max. mannen vrouwen totale totale 5) 5) mannelijke vrouwelijke bevolking bevolking 2006

2008

2006

2008

2008

2008

2006

2006

Verhouding alleenstaande mannen met kinderlast tgo alle alleenst.

Verhouding alleenstaande vrouwen met kinderlast tgo alle alleenst.

2006

2006

Beveren

2.070

2.177

2.421

2.552

0,10

0,11

88

526

4,25%

21,73%

Kruibeke

662

731

789

822

0,09

0,11

18

145

2,72%

18,38%

1.837

1.915

2.141

2.167

0,10

0,11

66

454

3,59%

21,21%

Lokeren Sint-Gillis-Waas Sint-Niklaas Stekene Temse

730

787

771

854

0,09

0,09

37

181

5,07%

23,48%

4.210

4.328

5.025

5.102

0,13

0,14

122

904

2,90%

17,99%

685

713

820

868

0,08

0,10

27

188

3,94%

22,93%

1.369

1.427

1.472

1.516

0,11

0,11

41

343

2,99%

23,30%

11.563

12.078

13.439

13.881

0,10

0,12

399

2.741

3,45%

20,40%

Berlare

684

737

815

832

0,10

0,11

24

132

3,51%

16,20%

Buggenhout

551

564

751

800

0,08

0,11

31

118

5,63%

15,71%

Dendermonde

2.430

2.555

3.053

3.093

0,12

0,14

88

566

3,62%

18,54%

Hamme

Ar.Sint-Niklaas

1.134

1.162

1.306

1.361

0,10

0,11

37

236

3,26%

18,07%

Laarne

499

530

636

667

0,09

0,11

24

82

4,81%

12,89%

Lebbeke

857

893

1.052

1.077

0,10

0,12

37

191

4,32%

18,16%

Waasmunster

408

452

507

520

0,09

0,10

16

85

3,92%

16,77%

Wetteren

1.297

1.352

1.664

1.686

0,12

0,14

49

316

3,78%

18,99%

Wichelen

495

519

630

657

0,10

0,12

16

124

3,23%

19,68%

Zele Ar.Dendermonde

829

894

992

1.034

0,09

0,10

29

218

3,50%

21,98%

9.184

9.658

11.406

11.727

0,10

0,12

351

2.068

3,82%

18,13%

Oost-Vlaanderen

79.474

83.392

93.608

96.734

0,12

0,14

2.839

16.976

3,57%

18,14%

Vlaams Gewest

340.860

355.028

400.372

412.105

0,12

0,13

12.087

72.627

3,55%

18,14%


Tabel 39: Ouderen – hoogbejaarden; 2008 (Bron: FOD Economie - Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, ADSEI) absolute absolute absolute % 65+ % 80+ cijfers 65+ cijfers 80+ cijfers 65+ Beveren

7.716

16,82%

Kruibeke

2.728

17,61%

Lokeren

5.872

15,26%


% 65+

4,35%

Berlare

2.382

16,48%

674

4,35%

Buggenhout

2.433

1.470

3,82%

Dendermonde

7.871

1.996

absolute cijfers 80+

% 80+

574

3,97%

17,41%

599

4,29%

18,05%

2.179

5,00%

2.968

16,14%

804

4,37%

Hamme

4.030

17,11%

1.018

4,32%

13.215

18,76%

3.475

4,93%

Laarne

2.042

17,23%

494

4,17%

Stekene

2.797

16,36%

695

4,07%

Lebbeke

3.175

17,99%

828

4,69%

Temse

4.261

15,62%

1.014

3,72%

Waasmunster

1.748

16,95%

441

4,28%

Wetteren

4.325

18,47%

1.072

4,58%

Wichelen

1.875

16,95%

435

3,93%

3.284 33.165

16,05% 17,42%

786 8.426

3,84% 4,43%


39.557

16,97%

10.128

4,35%

Ar.Dendermonde


Tabel 40: Alleenwonende ouderen; 2007 (Bron: FOD Economie - Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, ADSEI) 60-79 jaar Mannen

Vrouwen

80+ Totaal

Mannen

60+

Vrouwen

Totaal

Mannen

Vrouwen

Totaal

Aandeel*

Beveren

533

1.045

1.578

178

579

757

711

1.624

2.335

12,60%

Kruibeke

203

349

552

52

196

248

255

545

800

12,97%

Lokeren

389

872

1.261

122

429

551

511

1.301

1.812

11,89%

Sint-Gillis-Waas

189

346

535

78

213

291

267

559

826

11,81%

Sint-Niklaas

934

2.094

3.028

259

928

1.187

1.193

3.022

4.215

14,26%

Stekene

156

390

546

49

184

233

205

574

779

11,45%

Temse

299

611

910

97

281

378

396

892

1.288

11,94%

2.703

5.707

8.410

835

2.810

3.645

3.538

8.517

12.055

12,81%

Berlare

192

379

571

46

176

222

238

555

793

13,52%

Buggenhout

124

337

461

46

180

226

170

517

687

12,17%

Dendermonde

571

1.226

1.797

177

659

836

748

1.885

2.633

14,15%

Hamme

309

592

901

101

293

394

410

885

1.295

13,65%

Laarne

146

296

442

37

136

173

183

432

615

12,78%

Lebbeke

202

449

651

67

238

305

269

687

956

13,04%

Waasmunster

108

219

327

38

110

148

146

329

475

11,67%

Wetteren

286

714

1.000

93

345

438

379

1.059

1.438

14,25%

Wichelen

138

310

448

32

137

169

170

447

617

13,42%

Zele

194

448

642

43

226

269

237

674

911

11,54%

Ar.Dendermonde

2.270

4.970

7.240

680

2.500

3.180

2.950

7.470

10.420

13,29%

Oost-Vlaanderen

17.333

37.994

55.327

5.454

19.782

25.236

22.787

57.776

80.563

13,66%

Vlaams Gewest 74.140 * t.o.v. totaal aantal huishoudens

161.932

236.072

24.335

85.757

110.092

102.475

247.689

350.164

13,73%

Ar.Sint-Niklaas


Tabel 41: Aantal leefloners; 2007-2008-2009 (Bron: : POD-MI) 2007 Beveren

2009 (t.e.m. sept)

2008 362

373

309

Kruibeke

85

81

84

Lokeren

331

326

257

78

93

816

874


2007 Berlare

69

78

66

30

40

32

Dendermonde

214

247

216

74

Hamme

168

157

125

871

Laarne

36

35

30

Lebbeke

57

51

46

Waasmunster

47

51

51

Wetteren

140

167

156

Wichelen

46

46

49

Zele

74

72

74

Stekene

62

75

67

Temse

153

181

178

Buggenhout

2009 (t.e.m. sept)

2008


Tabel 42: Maatschappelijk kwetsbare jongeren; 2004, 2005 (Bron: NIS – Kind & Gezin – Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, WVC - Lokale statistieken, Studiedienst van de Vlaamse Regering) Kinderen (0-18) van alleenstaanden 2004 Absoluut

Aantal geboorten in kansarme gezinnen 2005

Relatief

Absoluut

Relatief

Aantal jongeren in de BJB (naar woonplaats) 2004 Absoluut

Relatief

Begunstigden verhoogde tegemoetkoming in ziekteverzekering (voormalig WIGW’s) - 2005 Absoluut

Relatief

Beveren

845

1,9%

12

2,7%

91

0,2%

2.832

6,2%

Kruibeke

229

1,5%

7

3,8%

28

0,2%

967

6,4%

117

0,3%

3.184

8,5%

23

0,1%

1.277

7,2%

163

0,2%

6.362

9,2%

17

0,1%

1.189

7,1%

1.800

6,9%

Lokeren Sint-Gillis-Waas Sint-Niklaas Stekene

718 279 1.398 289

1,9% 1,6% 2,0% 1,7%

16 7 32 4

3,2% 3,5% 4,0% 2,4%

Temse

501

1,9%

21

7,0%

55

0,2%

Berlare

241

1,7%

3

2,2%

21

0,2%

1.246

8,9%

1.010

7,3%

Buggenhout

241

1,8%

5

3,8%

10

0,1%

Dendermonde

906

2,1%

9

2,1%

109

0,3%

3.875

9,0%

50

0,2%

2.068

9,0%

7

0,1%

1.008

8,7%

42

0,2%

1.522

8,7%

24

0,2%

788

7,6%

48

0,2%

2.039

8,8%

19

0,2%

836

7,5%

1.691

8,3%

117.214

8,5%

Hamme Laarne Lebbeke Waasmunster Wetteren Wichelen Zele

Oost-Vlaanderen

423 199 320 175 481 201

1,8% 1,7% 1,8% 1,7% 2,1% 1,8%

6 1 3 3 13 3

2,1% 0,8% 1,6% 3,6% 5,2% 2,3%

370

1,8%

19

7,5%

37

0,2%

26.634

1,9%

769

5,1%

2.880

0,2%


Tabel 43: Vreemdelingen en nieuwkomers; 2006, 2007, 2008 (Bron: Lokale statistieken - Studiedienst van de Vlaamse Regering) Aantal vreemdelingen Aantal nieuwkomers 2006

2007

Groei-index 2006-2008

2008

2004

2005

Groei-index 2004-2006

2006

Aandeel per 1.000 inwon. (in 2006) VreemdeNieuwlingen komers

Beveren

865

897

996

115,14

118

137

142

120,34

18,93

3,11

Kruibeke

262

293

315

120,23

39

38

35

89,74

17,22

2,30

2.024

2.095

2.111

104,30

228

212

218

95,61

53,47

5,76

Lokeren Sint-Gillis-Waas Sint-Niklaas Stekene Temse

492

530

556

113,01

56

59

63

112,50

27,47

3,52

2.704

3.002

3.116

115,24

440

452

472

107,27

38,78

6,77

619

633

664

107,27

57

68

31

54,39

36,72

1,84

849

921

1.011

119,08

95

89

141

148,42

32,30

5,36

7.815

8.371

8.769

112,21

1.033

1.055

1.102

106,68

34,05

4,80

Berlare

113

152

132

116,81

17

19

45

264,71

8,02

3,19

Buggenhout

133

138

156

117,29

14

20

21

150,00

9,61

1,52

Dendermonde

728

834

897

123,21

77

116

120

155,84

16,79

2,77

Hamme

426

439

522

122,54

67

68

0

0,00

18,34

0,00

Laarne

94

99

104

110,64

5

7

13

260,00

8,01

1,11

Lebbeke

237

261

292

123,21

48

44

40

83,33

13,46

2,27

Waasmunster

189

205

235

124,34

9

10

23

255,56

18,35

2,23

Wetteren

416

416

471

113,22

73

86

67

91,78

17,92

2,89

Wichelen

94

109

138

146,81

14

11

21

150,00

8,43

1,88

Ar.Sint-Niklaas

Zele Ar.Dendermonde

718

708

761

105,99

86

102

95

110,47

35,25

4,66

3.148

3.361

3.708

117,79

410

483

445

108,54

16,67

2,36

Oost-Vlaanderen

41.699

44.685

49289

118,20

6.085

6.187

6.637

109,07

30,01

4,78

Vlaams Gewest

314.202

331.694

354.370

112,78

40.114

40.343

44.780

111,63

51,69

7,37


Tabel 44: Woonwagenbewoners; 2003, prognose 2010 (Bron: Vlaams Minderhedencentrum) Aantal gezinnen Telling 2003

Prognose extra 2010

Standplaatsen Prognose totaal 2010


Aantal gezinnen


Telling 2003

Prognose extra 2010

Standplaatsen Prognose totaal 2010



Beveren

15

1

16

0

16

Berlare

0

0

0

0

0

Kruibeke

0

0

0

0

0

Buggenhout

6

3

9

0

9

Lokeren

0

0

0

0

0

Dendermonde

10

5

15

0

15

3

1

4

0

4

Hamme

2

1

3

0

3

2

1

3

0

3

Laarne

0

0

0

0

0

Stekene

0

0

0

0

0

Lebbeke

0

0

0

0

0

Temse

19

1

20

0

20

Waasmunster

1

0

1

0

1

Wetteren

16

4

20

15

2

Wichelen

0

0

0

0

0

Zele

0

0

0

0

0

Ar.Dendermonde

35

13

48

15

33

Oost-Vlaanderen

180

33

212

55

158

Vlaams Gewest

841

275

1.116

388

728

Sint-GillisWaas Sint-Niklaas

Ar.Sint-Niklaas

39

4

43

0

43


Tabel 45: Evolutie van het permanent campingbewonen per provincie (Bron: Lokale statistieken - Studiedienst van de Vlaamse Regering) Antwerpen Limburg Oost-Vlaanderen Vlaams-Brabant Absolute cijfers

Gezinnen

Personen

Gezinnen

Personen

Gezinnen

Personen

Gezinnen

Personen

West-Vlaanderen Gezinnen

Totaal

Personen

Gezinnen

Personen

1998

470

823

91

142

302

553

203

380

374

636

1.440

2.534

1999

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2000

340

536

71

112

312

582

146

268

287

493

1.156

1.991

2001

364

582

62

88

330

609

138

246

291

463

1.185

1.988

2002

346

554

52

70

329

622

130

239

257

435

1.114

1.920

2003

325

502

50

61

317

611

118

219

263

424

1.073

1.817

2004

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2005

297

458

21

27

325

587

129

224

240

383

1.012

1.679

2006

267

391

12

17

321

567

139

229

211

369

950

1.573

2007

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2008

226

318

25

38

331

620

148

242

248

381

978

1.599

Antwerpen Percentages

Gezinnen

Limburg

Personen

Gezinnen

Oost-Vlaanderen

Personen

Gezinnen

Vlaams-Brabant

Personen

Gezinnen

West-Vlaanderen

Personen

Gezinnen

Totaal

Personen

Gezinnen

Personen

1998

32,6

32,5

6,3

5,6

21,0

21,8

14,1

15,0

26,0

25,1

100,0

100,0

1999

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2000

29,4

26,9

6,1

5,6

27,0

29,2

12,6

13,5

24,8

24,8

100,0

100,0

2001

30,7

29,3

5,2

4,4

27,8

30,6

11,6

12,4

24,6

23,3

100,0

100,0

2002

31,1

28,9

4,7

3,6

29,5

32,4

11,7

12,4

23,1

22,7

100,0

100,0

2003

30,3

27,6

4,7

3,4

29,5

33,6

11,0

12,1

24,5

23,3

100,0

100,0

2004

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2005

29,3

27,3

2,1

1,6

32,1

35,0

12,7

13,3

23,7

22,8

100,0

100,0

2006

28,1

24,9

1,3

1,1

33,8

36,0

14,6

14,6

22,2

23,5

100,0

100,0

2007

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2008

23,1

19,9

2,6

2,4

33,8

38,8

15,1

15,1

25,4

23,8

100,0

100,0


Tabel 46: Socio-economisch profiel van de thuislozenpopulatie, Vlaanderen; 1982, 2007 (Bron: Steunpunt Algemeen Welzijnswerk, Vlaams Overleg Bewonersbelangen & Verbond Sociale Ondernemingen)

Kenmerken

1982

2007

Vrouwen

18%

33%

Jonge thuislozen < 30 jaar

50%

52%

Thuislozen 30-50 jaar

31%

34%

Oudere thuislozen > 50 jaar

19%

14%

Allochtonen

9%

27%

Ongehuwden

66%

66%

Gescheiden

13%

19%

Geen of alleen lager onderwijs voltooid

44%

30%

Alleen lager secundair

30%

23%

Tewerkstellingsgraad

21%

12%

Belangrijkste inkomen uit arbeid

24%

13%

Werkloosheidsuitkering

19%

37%

Bijstand (OCMW)

28%

18%

Schuldenlast

25%

Niet bekend


Tabel: 54 ETHOS, Europese typologie van dakloosheid en sociale uitsluiting op het vlak van wonen, ontwikkeld door FEANTSA Conceptuele categorie DAKLOOS

Operationele categorie/leefsituatie 1 2

THUISLOOS

1.1 2.1

3

Mensen in opvang voor thuislozen

3.1 3.2 3.3

4

Mensen in vrouwenopvang

4.1

5

Mensen in opvang voor asielzoekers en immigranten Mensen die binnenkort uit een instelling komen

5.1 5.2

7

Mensen die langdurig hulp krijgen (vanwege dakloosheid)

7.1 7.2

8

Mensen met een instabiele huisvesting

8.1 8.2 8.3

9

Mensen die hun huis uit worden gezet

9.1 9.2

6

INSTABIELE HUISVESTING

Mensen zonder vaste verblijfplaats Mensen in noodopvang

6.1 6.2

Leefsituatie

Definitie

Openbare ruimte of open lucht Nachtopvang

Leven op de straat en in openbare ruimte, zonder vaste DAKLOOS verblijfplaats Mensen zonder vaste verblijfplaats die gebruik maken van de nachtopvang, laagdrempelige opvang Opvang voor kortdurend verblijf

Passantenverblijf Tijdelijke huisvesting Huisvesting als overbruggingsperiode Blijf-van-mijn-lijf huizen vrouwenopvang Tijdelijke opvang / Asielzoekerscentrum Pension voor seizoensarbeiders Penitentiaire inrichting Medische instellingen (incl. afkickcentra, psychiatrische ziekenhuis) Jeugdinrichtingen Woonzorg voor oudere daklozen Begeleid wonen voor mensen die dakloos zijn geweest Tijdelijk bij familie of vrienden Zonder standaard huurcontract Illegale bezetting van land

Uitgevoerd dwangbevel (huurhuis) Terugname bevel

Opvang voor vrouwen die slachtoffer zijn van huiselijk geweld, bedoeld voor kortdurend verblijf Immigranten in Asielzoekerscentra of tijdelijke opvang door hun verblijfsstatus Geen huisvesting beschikbaar voor vrijlating Blijven langer door gebrek aan huisvesting Geen geïdentificeerde huisvesting (bijvoorbeeld voor 18e verjaardag) Langdurige verblijfplaats voor mensen die dakloos geweest zijn (meestal langer dan een jaar)

Leven in tijdelijk conventionele huisvesting (niet uit vrije keuze) Gebruiken van een woning zonder standaard huurcontract (niet kraken) Bezetten van land zonder wettelijke rechten Wanneer procedures voor huisuitzetting in gang gezet Wanneer de hypotheekverstrekker het huis in beslag


(koophuis) 10

ONTOEREIKENDE HUISVESTING

11

12

13

Mensen die leven onder dreiging van huiselijk geweld Mensen in tijdelijke / niet conventionele woningen

10.1

Gemeld bij politie

11.1 11.2 11.3

Mensen in ongeschikte huisvesting Mensen die wonen in een situatie van extreme Overbevolking of overbewoning

12.1

Camper / caravan Niet conventionele woonruimte Tijdelijke aard Woning ongeschikt voor bewoning

13.1

Hoogste nationale norm van overbevolking

mag nemen Wanneer de politie actie onderneemt om veiligheid voor slachtoffers van huiselijk geweld te garanderen Niet bedoeld als standaard woonplaats Tijdelijke schuilplaats (kraken) Roma, zigeuners, woonwagenbewoners Woonruimte die door landelijke wetgeving ongeschikt verklaard is voor bewoning Bepaald als het overschrijden van de nationale dichtheidsnorm voor oppervlakte of bruikbare kamers


Tabel 55: De voornaamste problemen waar dak- en thuislozen mee kampen volgens de Vlaamse OCMW’s

Gebrek aan een vaste verblijfplaats Gebrek aan een toereikend inkomen/schuldenlast Gebrek aan betaalbare huisvestingsmogelijkheden Gebrek aan arbeidsmarktrelevante competenties Drugs-. alcohol of andere verslavingsproblematieken Mentale gezondheidsproblemen Fysieke gezondheidsproblemen Gebrek aan sociale steun van netwerken Problemen van huiselijk geweld of conflicten Ontwrichte gezinssituaties Allerhande administratieve problemen (geen verblijfsvergunning…) (een cumulatie van) tegenslag(en) (echtscheiding, verlies van werk…)

Nooit 0.6% 0.0%

Zelden 19.6% 5.3%

Vaak 63.7% 78.7%

Altijd 16.1% 16.0%

0.0%

3.6%

48.5%

47.9%

0.0% 0.0% 1.2% 1.8% 0.0% 1.8% 0.6% 1.8% 0.0%

6.0% 18.3% 23.1% 53.3% 14.2% 41.3% 18.1% 34.9% 12.7%

87.5% 80.5% 74.0% 43.8% 71.6% 56.3% 77.1% 51.2% 72.9%

6.5% 1.2% 1.8% 1.2% 14.2% 0.6% 4.2% 12.0% 14.5%


3.3 Woningbehoefte Tabel 47: Bevolkingsprognose totale bevolking; 2015, 2020, 2025 (Bron: Lokale statistieken - Studiedienst van de Vlaamse Regering) Absolute cijfers Groei-index Absolute cijfers 2015

2020

2025

2007-2025*

2015

Groei-index

2020

2025

2007-2025*

Beveren

45.361

45.158

44.870

97,78

Berlare

14.497

14.590

14.665

101,47

Kruibeke

15.196

15.219

15.218

98,25

Buggenhout

13.746

13.646

13.528

96,82

Lokeren

39.371

39.978

40.429

105,04

Dendermonde

43.053

42.776

42.437

97,29

Sint-Gillis-Waas

18.009

18.058

18.123

98,56

Hamme

23.532

23.628

23.661

100,48

Sint-Niklaas

69.289

69.135

68.770

97,62

Laarne

11.610

11.520

11.390

96,11

Stekene

17.359

17.440

17.469

102,18

Lebbeke

17.830

17.828

17.815

100,93

Temse

26.944

27.119

27.278

99,97

Waasmunster

10.639

10.678

10.703

103,79

Wetteren

23.574

23.631

23.611

100,84

Wichelen

11.296

11.310

11.284

102,00

Zele

20.529

20.536

20.501

100,22

Ar.Sint-Niklaas

231.53

232.11

232.157

99,91

Ar.Dendermonde

190.306

190.143

189.595

99,61

Oost-Vlaanderen

1.401.216

1.402.825

1.401.480

99,50

Vlaams Gewest

6.178.794

6.207.585

6.223.231

101,00

*Groei-index: huidig inwonersaantal t.a.v. prognose


Tabel 48: Huishoudprojecties 2005-2025 (Bron: NIS, Bevolkingsstatistieken; MIRA-projecties) Prognose 2010 Prognose 2015 Scenario zwakke verdunning

Scenario sterke verdunning

Scenario zwakke verdunning


Prognose 2020


Prognose 2025



Prognose 2005-2025




Beveren

18.692

18.931

19.232

1.704

19.717

20.191

20.111

20.591

+10,51%

+13,14%

Kruibeke

6.171

6.229

6.330

6.445

6.482

6.606

6.611

6.735

+9,58%

+11,64%

Lokeren

15.652

15.810

16.305

16.618

16.896

17.203

17.413

17.706

+16,91%

+18,87%

Sint-Gillis-Waas

6.976

7.052

7.209

7.356

7.459

7.611

7.683

7.839

+13,09%

+15,38%

29.852

30.208

30.484

31.196

30.936

31.643

31.221

31.908

+7,15%

+9,51%

Stekene

6.876

6.939

7.102

7.225

7.288

7.408

7.441

7.556

+12,57%

+14,31%

Temse

11.014

11.135

11.436

11.681

11.826

12.072

12.167

12.416

+15,07%

+17,42%

Ar.Sint-Niklaas

95.233

96.304

98.098

100.225

100.604

102.734

102.647

104.751

+11,28%

+13,56%

5.924

5.994

6.139

6.278

6.321

6.459

6.505

6.644

+14,63%

+17,07%

Sint-Niklaas

Berlare Buggenhout

5.763

5.858

5.927

6.122

6.076

6.274

6.203

6.402

+11,28%

+14,85%

18.814

19.097

19.261

19.825

19.588

20.133

19.819

20.335

+8,38%

+11,20%

Hamme

9.663

9.809

9.999

10.298

10.296

10.601

10.561

10.873

+13,67%

+17,03%

Laarne

4.798

4.851

4.925

5.035

5.022

5.136

5.094

5.210

+8,66%

+11,13%

Lebbeke

7.436

7.535

7.620

7.808

7.797

7.981

7.972

8.156

+10,69%

+13,25%

Waasmunster

4.228

4.288

4.395

4.516

4.546

4.669

4.683

4.812

+16,55%

+19,76%

Wetteren

10.326

10.474

10.643

10.934

10.881

11.169

11.042

11.309

+11,34%

+14,04%

Wichelen

4.705

4.770

4.861

4.994

5.001

5.141

5.107

5.244

+12,79%

+15,81%

Zele

8.011

8.098

8.231

8.390

8.412

8.564

8.573

8.724

+10,38%

+12,32%

Ar.Dendermonde

79.668

80.774

82.001

84.200

83.940

86.127

85.559

87.709

+11,19%

13,99%

Oost-Vlaanderen

596.788

604.179

613.171

627.877

626.733

641.205

638.253

652.383

+10,37%

+12,82%

2.592.580

2.61570

2.671.613

2.722.190

2.737.088

2.787.911

2.790.260

2.840.150

+11,54%

+13,53%

Dendermonde

Vlaams Gewest


Tabel 49: Behoefte aan bijkomende woongelegenheden per provincie 2007-2012 (Bron: Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Ontroerend Erfgoed) Op basis van sterke gezinsverdunning Op basis van zwakke gezinsverdunning Absoluut

% van de behoefte

Absoluut

% van de behoefte

Antwerpen

25.346

29%

31.138

27%

Limburg

16.817

19%

20.857

18%

Oost-Vlaanderen

18.804

21%

26.431

23%

Vlaams-Brabant

13.323

15%

15.807

14%

West-Vlaanderen

15.134

17%

21.263

18%

Vlaams Gewest

89.424

100%

115.496

100%


Tabel 50: Toename huishoudens geconfronteerd met de raming van theoretische bouwmogelijkheden (Bron: Steunpunt Ruimte en Wonen) Toename huishoudens 2006 Toename huishoudens 2006 Bouwmogelijkheden woonzones 2021 2041

Bouwmogelijkheden alle bestemmingen

Antwerpen

58.022

96.384

206.513

271.337

Limburg

34.294

59.300

173.853

250.021

Oost-Vlaanderen

51.144

111.015

202.899

294.380

Vlaams-Brabant

39.381

72.728

148.545

188.981

22.695

46.279

112.213

164.278

205.536

385.706

844.023

1.168.997

West-Vlaanderen Vlaams Gewest


Tabel 51: Bevolkingsprognose naar leeftijdscategorie; 2015, 2020, 2025 (Bron: Lokale statistieken - Studiedienst van de Vlaamse Regering) 2015 0-19 jaar Beveren

9.501

Kruibeke Lokeren Sint-Gillis-Waas Sint-Niklaas Stekene Temse

20-64 jaar

2020 65+

26.791

9.070

3.216

8.771

8.832

23.507

4.077

80+

0-19 jaar

2.423

8.967

3.209

879

7.035

1.804

10.496

3.435

14.076

40.132

3.643

10.356

20-64 jaar

2025 65+

26.084

10.106

3.136

8.666

8.698

23.469

912

3.795

15.084

4.395

3.363

864

80+

0-19 jaar

2.734

8.782

3.417

959

7.810

2.075

10.514

3.747

13.934

39.195

3.561

10.085

20-64 jaar

65+

80+

24.834

11.253

2.881

3.070

8.459

3.690

1.081

8.481

23.228

8.720

2.225

1.040

3.660

10.323

4.142

1.158

16.006

4.885

13.803

37.723

17.243

5.084

3.795

958

3.490

9.804

4.173

1.081

5.803

15.976

5.164

1.346

5.496

15.925

5.695

1.503

5.428

15.485

6.367

1.644

49.148

136.029

46.360

12.623

47.587

133.938

50.576

14.154

46.714

129.856

55.588

15.154

Berlare

3.069

8.596

2.833

842

2.971

8.459

3.159

919

2.944

8.192

3.530

967

Buggenhout

2.823

8.066

2.859

777

2.671

7.818

3.156

875

2.615

7.472

3.441

925

Dendermonde

8.446

25.608

8.999

2.768

8.192

24.636

9.949

2.973

8.147

23.203

11.087

2.981

Hamme

5.087

13.647

4.799

1.384

5.030

13.334

5.265

1.520

4.988

13.104

5.570

1.589

Laarne

2.315

6.833

2.463

678

2.222

6.579

2.718

744

2.198

6.200

2.993

796

Lebbeke

3.849

10.405

3.575

1.034

3.731

10.247

3.850

1.164

3.594

10.094

4.124

1.170

Waasmunster

2.201

6.322

2.116

543

2.094

6.212

2.373

635

2.085

5.945

2.673

682

Wetteren

4.623

14.044

4.908

1.452

4.649

13.671

5.313

1.606

4.662

13.101

5.848

1.630

Wichelen

2.370

6.711

2.217

665

2.366

6.490

2.452

724

2.330

6.183

2.770

752

Zele

4.521

12.095

3.913

1.141

4.352

11.829

4.357

1.271

4.232

11.550

4.716

1.335

39.304

112.327

38.682

11.284

38.278

109.275

42.592

12.431

37.795

105.044

46.752

12.827

Ar.Sint-Niklaas

Ar.Dendermonde

Oost-Vlaanderen Vlaams Gewest

289.199

831.106

280.914

83.060

283.164

815.747

303.917

90.061

279.813

788.651

333.014

92.060

1.280.993

3.661.875

1.235.925

358.423

1.265.017

3.593.495

1.349.074

391.042

1.262.176

3.468.048

1.493.007

406.827


3 Overzicht matrixen in bijlage •

Matrix 1

OVERZICHT THEMA HUISVESTING IN DE LOKAAL SOCIAAL BELEIDSPLANNEN PER GEMEENTE

Sint-Niklaas

Lokeren

Tekort aan sociale woningen/kavels/koopwoningen > #soc huurwoningen verhogen dr finan onderst vr SNMH meer won aangepast vor pers fysieke beperking > extra aandacht: éénoudergezin, grote gezin, senioren >aantal woningen SVK beduidend verhogen Betaalbaarheid >betaalb woningen voor mensen met bep. inkomsten verh. >overleg over de prijssetting organiseren >toelage in huurprijs via SVK >renov.premies aan voorw. onderwerpen (bijv. door max verhuurprijs te bepalen aan eigenaars) Woonzekerheid(doorgangswoning/noodopvang) >Noodwoningen voorzien >Specifiek opvang voor chronisch daklozen Kwaliteit >extra aandacht voor leefomgeving in buurten >alle instrum ter verbetering kwal woningbestand inzetten >informatiebeleid rond woningkwaliteit Toegankelijkheid >evenw toeg voor allen, extra aandacht kansengroepen >overleg immo-kantoren organiseren

Tekort aan sociale woningen/kavels/koopwoningen

Temse Tekort aan sociale woningen/kavels/koopwoningen >onderzoek nr haalbaarheid van het voorzien van een aanbod sociale koopwoningen en kavels

Betaalbaarheid >Evaluatie en bijsturen woonpremies

Betaalbaarheid > nadruk op sociaal zwakkeren > herschikken woonpremies (binnnen zelfde krediet)

Krui

Tekort aan sociale woninge - via gerichte acties meer wo - bijkomende huisvesting via huisvestingsmaatschappij Realiseren

Betaalbaarheid >verhinderen dat gebruik ene armoede duwt: ontw steunno energiefonds steun bij betalen energiefactu

Woonzekerheid(doorgangswoning/noodopvang)

Woonzekerheid(doorgangswoning/noodopvang) > een aanbod noodwoningen voorzien

Woonzekerheid(doorgangs

Kwaliteit >fysieke ruimte en speelruimte voor jongeren id stadkern - blijven terugdringen comfortarme woningen id stadskern - bewaking kwaliteit woonomgeving via buurtwerking - behoud instrument krotopruiming (ongesch-onbewoonb) Toegankelijkheid >Transparantie in de sociale huisvesting bewerkstelligen >Onderz nr opportuniteit eigen accenten in toewijsbeleid, afh v lokale noden >sociale mix bij wooninitiatieven blijven bewaken

Kwaliteit > nadruk op sociaal zwakkeren

Kwaliteit > woonadviespunt zoek nr m woningen aan te passen naa

Toegankelijkheid


Toegankelijkheid

Sint-Niklaas

Lokeren

Informatie/adviesbeleid voor burgers

Informatie/adviesbeleid voor inwoners - uitbouw van een pro-actief informatiebeleid inzake wonen - gerichte comm over wonen nr spec gebruikers/doelgr - specifieke doelgroepen informeren over diverse woon vormen eh thuiszorgaanbod (ouderen/pers met handicap) > sensibiliseren (jonge)bouwers belang levenslang wonen >Infoverstrekking/verspreiding wonen via seniorenoverleg en lokale SIT Gemeentelijke dienstverlening

>informatiebeleid rond woningkwaliteit

Gemeentelijke dienstverlening >woonwinkel opnieuw starten Woonbeleid

Woonbeleid

Temse Informatie/adviesbeleid voor inwoners

Specifieke lokale acties

Informatie/adviesbeleid voor burgers >kansarmen informeren (cliënten sociale dienstverlening) bewust omgaan met energie > woonadviespunt creëren: zorgt voor registratie beschik bare panden, gronden en stelt alle geg rond premies ter

Gemeentelijke dienstverlening > onderz haalbaarheid opstarten woonloket - onderz haalbaarheid sociaal verhuurkantoor Woonbeleid > opstarten lokaal woonoverleg


Kruibeke

Specifieke lokale acties Ouderen >woonomgeving waar nodig en mogelijk verbeteren en zorgen voor stimuli om de woonkwaliteit te verbeteren - uitwerken samenwerkingsprotocol voor senioren

beschikking van de bevolking >info verstrekken aan hulpbehoevende senioren en mensen met handicap ivm aanpassen woning Gemeentelijke dienstverlening > woonadviespunt creëren Woonbeleid > organiseren van Kruibeeks woonoverleg (OCMW, WLM gemeente, GMH, SVKW, private msch, Vlaams Gewest Provincie) Specifieke lokale acties ouderen/ personen met handicap - aangepaste huisvesting met dienstverlening vr senioren met specifieke noden: aanleunflats, bejaardenkot, dorpshuizen integren, servicflats, tweede WZC… Kansarmen -specifieke benadering ontwikkelen om via een integrale woonbegeleiding te komen tot een verbetering vd huisvest (door woonadviescentrum)

Expliciete vermelding doelgroep intentie tot samenwerking (tss lokale besturen + extern)


Beveren

Sint-Gillis-Waas

Tekort aan sociale woningen/kavels/koopwoningen - verhogen # betaalbare huurwoninge (max #/jaar bouwen, woonuitbr geb, betere regeling leegstand, - voorrang eigen inwoners (via regl in kader Soc Huurbesl) - aanbod aan koopwoningen verhogen - aanbod aan kavels verhogen

Tekort aan sociale woningen/kavels/koopwoningen - aanbod verhogen betaalbare koopwoningen max zoals vastgelgd door taakstelling > aantal betaalbare huuwoningen doen stijgen - onderzoek nr verplichting bij privé verkavelaars hun kavels voor te behouden voor betaalbare huisvest - aandacht vr gronden die dr gemeente kunnen gekocht worden Betaalbaarheid >aantal betaalbare koop- en huurwoningen verhogen >gem huursub per woning die het SVK verhuurt aan inwoners die geen Vlaamse huursubsidie krijgen >schulden van inw bij energieleverancier laten dalen > onderz nr toepasbaarheid voorw gemeentelijke huisvest premies Woonzekerheid(doorgangswoning/noodopvang)

Betaalbaarheid > garanderen betaalbaar en voldoende groot aanbod voor bejaarden in erkende woonvormen

Woonzekerheid(doorgangswoning/noodopvang) > realiseren voldoende doorgangswoningen (7 permanente betere doorstroom v noodwoning nr perm oplossing, bij onbew/uithuiszetting system overleg tussen sociale betrokken partners) Kwaliteit > in onhygiënische woningen: grote schoonmaak voor hulp verlening start (onderzoek nood grote schoonmaakdienst) - ondz nr noodzaak buurtwerker ivm overlast in soc wijken - ondersteuning medisch milieukundige bij sensibilisatie gezond wonen - gemeent regelg opstellen vr aanleggen publieke ruimte

Stekene

Dendermonde

Tekort aan sociale woningen/kavels/koopwoningen - inhaalbeweging vr soc woningen met 1 slaapkamer > opleggen soc huisvesting bij grote verkavelingen > bijkomende sociale woongelegenheid voorzien

Tekort aan sociale woningen/kavels

Betaalbaarheid - continueren vh bestaande systeem inzake woonpremies

Betaalbaarheid


Woonzekerheid(doorgangswoning/n

> dringende noodopvang optimaal gebruiken > inwoners Stekene en SGW met dringende nood aan huisvesting worden onmiddelijk opgevangen

>nood aan meerdere doorgangswonin overleg hierrond tussen Sociaal Huis e

Kwaliteit

Kwaliteit

Kwaliteit

> basiscomf verhogen tot prov aanvaardbaar niveau met bijzondere aandacht voor senioren (senioren informeren over klusjesdienst) > welzijnswerkers signaleren oncomfort woonomst >bij ongezonde woonomst wordt medisch-milieudesk geconsulteerd.

- uitbouwen van creatief woonconcepten waar mogelijk (bijv levenlang wonen, ecologisch wonen,...)

> aanbod kwal woningen verhogen me gezonde sociale mix (samenw woonak > differantiatie woningen: bijv aangepa omgeving ouderen >inventariseren leegstand en verkrottin maatr part eigenaars om kwal woning >>kwaliteitsbewaking absolute prioritei >samenwerking privésector vr renover >verbeterings- en aanpassingspremie >uitbouw netwerken en dienstverl rond >elke woning voorzien van gratis rookm


Beveren

Sint-Gillis-Waas

Stekene

Toegankelijkheid

Toegankelijkheid

Toegankelijkheid

- voorrang eigen inwoners (via regl in kader Soc Huurbesl) (bij soc huur, koop en kavels) - mutatie bevorderen in grote soc woningen (ouderen en alleenst maken grote woningen vrij voor gezinnen) - ondersteuning bij aanpak sociale fraude Informatie/adviesbeleid voor burgers - bekendmaken van mogelijkheid van huursubsidie - beter bekendmaken en op elkaar afstemmen v premies

Informatie/adviesbeleid voor burgers > bekendheid van bestaande huisvest premies verhogen (inwoners + alle actoren)

inzake aanpassings- en rennovatiewerken

> sensibliseren rond energie besparen

Informatie/adviesbeleid voor burgers >beter promoten vd premies huisvest, spec vr bejaarden - uitwerken folder rond wonen - dienstverlening OCMW en gemeent inzake huisvest beter bekendmaken naar de bevolking

Gemeentelijke dienstverlening


Woonbeleid > overlegstructuren uitbouwen: perm overleg bij opstellen LSB cluster wonen, permanentie vertegenwoordiger huur dersbond realiseren, uitbouw gemeentelijke dienst wonen, gediff samengestelde gemeentelijke woonraad.

Woonbeleid > samenwerking tuss vrsch huisvest actoren optimaliseren - uitwerken protocol tss OCMW en bouwmaatsch - cliëntoverleg tss OCMW en bouwmaatsch

Gemeentelijke dienstverlening -onderz uitbouw dienst huisvest binnen bestaande diensten >onderlinge doorverw tss OCMW en gemeente verbeteren - onderz nr mogelijkheid oprichten SVK of mee participeren > onderzoek nr administr mogelijkheid op lokaal vlak tot uitbouw vd dienstverlening vd huisvestingsmaatschappij: zelf administratieve voorbereiding Woonbeleid - opmaken woonplan: doel: voeren v actief woonbeleid >blijvend overleg tss huisvestmsch en gemeente diensten


Dendermonde

Toegankelijkheid > dienstverl rond wonen toegank make kansengroepen: verhogen zelfredz via SVK (meer aand event uitbreiding begel naar andere so > nagaan mogelijkheid samenwerking voor woonbegel spec doelgroepen: jon Informatie/adviesbeleid voor burger >adviespunt: ter onderst v maatsch kw ism huurdersbond waasland.

>OCMW behoudt dienst juridische eer > bekendheid aanbod verhogen (kans >bestaande verplichtingen en submog renovatie en verbetering transparanter Gemeentelijke dienstverlening

>adviespunt: ter onderst v maatsch kw ism huurdersbond waasland.

> uitbouw v huuradviesdienst tot woon Woonbeleid > extern overleg stimuleren tss vrsch a

Beveren

Sint-Gillis-Waas

Specifieke lokale acties Ouderen


> realiseren van groter aanbod in woon -en zorgcentra en serviceflats + betaalbaarheid > onderst maatr zelfst wonen bij ouderen bevorderen (levenslang wonen promoten, impulsbeleid alt.wonen) Kwetsbare groepen - werkgroep oprichten onderzoek naar alternatieve woonv kwetsbare groepen (oa zelfst begeleid wonen v gehandi., kangoeroewonen…)-> impulsbeleid voeren

Stekene Specifieke lokale acties personen met handicap >verder uitbouwen van opvanginit voor pers met handicap - bestaande en nieuwe soc woningen aanpassen aan noden en behoeften pers met handicap waar mogelijk > open en duidelijk communiceren over project > bij toewijzing voorkeur geven aan inw Stekene - gem diensten krijgen zicht op aanbod in de regio en werken samen, geven info aan geïntereseerden - bekendheid gmeentelijke premie vr pers met handicap personen met psychiatrische problemen - zicht op aanbod in de regio vr gerichte doorverw en info verstrekking


Dendermonde

Specifieke lokale acties Ouderen >mog zoeken voor uitbouw v aanbod ouderen (serviceflats, openstellen dienstverlen

Waasmunster

Hamme

Tekort aan sociale woningen/kavels/koopwoningen >aanbod v betaalb en kwalit woningen verbeteren: nieuwe soc woningen realiseren door uitbreiding, betaalbare huurwoningen aanbieden (al dan niet aansluiting SVK) huursub uitbreiden? Betaalbaarheid

Woonzekerheid(doorgangswoning/noodopvang) - oplossing bieden voor acute crisissen: woningen vrij houden vr crisisopvang (ism CAW)

Kwaliteit >verbet woonomstandigheden oudere inwoners (75/80+): overbruggingskrediet, deelname regionaal project ondersteuning uitvoering woonaanpassing

Tekort aan sociale woningen/kavels/koopwoningen >ten minste behoud aantal wooneenheden SVK

Betaalbaarheid >OCMW-toelage, tsskomst in spec omstand rond: waarborg huurtoelage, energie Woonzekerheid(doorgangswoning/noodopvang) >crisisopvang: behoud min 2 wooneenheden vr tijdelijke opvang gezinnen, uitbreiding crisiswoning vr zeer korte opvang tot doorstroming Kwaliteit >premie veilig wonen: voor werken voor bep doelgroepen onderz mogelijkheid/noodzakelijkheid tot uitbreiding >coachen overleg betr organisaties/partijen bij verwaarlozing > materiële bijstand gem techn dienst/ocmw poetsdienst bij schrijnende toestanden huisvesting, kosten verrekend cliënt > opwaarderen woningen SVK spec aandacht veiligheid

Zele Tekort aan sociale woningen/kavels/koopwoningen >aanbod soc huisvest vergroten: realisatie bouwgronden in woonuitbr geb, realisatie soc huur-en koopwoningen renovatieprojecten >OCMW zoekt actief naar woningen voor SVK Betaalbaarheid

Berlare

Tekort aan sociale woningen/kavels > minstens behoud, liefst verhogen va promoten SVK, in kaart brengen in- en uitbreidingsgebieden

Betaalbaarheid


Woonzekerheid(doorgangswoning/n > verbetering crisisopvang: realisatie v doorgangswoongelegenheid

Kwaliteit > aanpassing v woningen stim ifv hun bewoners: opstart nieuwbouwproject voor senioren, evaluatie evt aanpassen en promoten aanpassingspremie >eigenaars stim om kwaliteit woning in stand te houden, te

Kwaliteit

Verhogen > verhogen vd kwaliteit en veiligheid v promoten bestaande steunmaatr: conf

verhogen: eval en bijsturen gem premies, belonen project

kwaliteitslabel, (brand)veiligheid verho

zorgzaam omgaan met ruimte of nieuwe woonvormen, mogelijkheid nieuwe premies, bekendm bestaande premies onderz wenselijkheid nieuwe gem premies >kwal private huurwoning bewaken: promotie renovatiepr vr SVK-verhuring, OCMW zoekt actief nr woningen vr SVK > leegstand/verkrotting tegengaan: onderz wenselijkheid gem heffing, overzicht mog vervangbouw soc woningen >CO-problematiek structureel aanpakken

per woning voor soc won en via bouwv


>verbeteren van woonomgeving: voetp plaatsen pers met handicap, richtlijnen

Waasmunster

Hamme

Toegankelijkheid

Toegankelijkheid


Informatie/adviesbeleid voor burgers >bewoners inform over diverse overheidspremies plus worden geholpen met adm aanvragen >advies huurders ivm huurwetg voor part ism huurdersb > bewoners inform over huurwetg via Haminfo



Woonbeleid

Woonbeleid >overleg huisvestingsactoren oprichten huisvest forum Specifieke lokale acties Asielzoekers lokaalopvangin: behoud #, optie tot uitbreiding


Zele Toegankelijkheid >OCMW zoekt naar mog om woonbegeleiding vr allerzwaksten beter te organiseren Informatie/adviesbeleid voor burgers >bekendmak premies:artikels, website, voordrachten >nieuwe brochure alle tegemoetkomingen en premies >sensibilisatie acties rond binnenmilieu en gezond wonen >> ook op maat doelgroep allerzwaksten

Gemeentelijke dienstverlening >ikv kwaliteit: overleg tss dienst huisvesting en: politie k&g, OCMW, dienst bevolking (overbevolking) Woonbeleid Specifieke lokale acties

Ouderen realisatie nieuwbouw en renovatie, uitbreiding serviceflats

Berlare Toegankelijkheid

> meer woonbegeleiding organiseren o Informatie/adviesbeleid voor burger > verhogen van de bekendheid van die gezamelijke brochure wonen maken, > burgers inform en sensib rond milieu kwaliteit te verbeteren >promoten en bekendmaken conformi Kwaliteitslabel >inwoners senbs om duurzaam met en (energiescans) Gemeentelijke dienstverlening

Woonbeleid

Specifieke lokale acties Ouderen >aanbieden goede huisvesting seniore rustoorden, nieuw woon- en zorgcentru Serviceflats Camping- en weekendverblijvers >blijvend opvolgen problematiek rond weekend Verbijfparken


Laarne

Wetteren

Tekort aan sociale woningen/kavels/koopwoningen > inventaris, geen concrete plannen: afh van behoeften > uitwerking van wervings -en sensib campagne, andere maatr om kwal aanbod te verhogen mogelijk Betaalbaarheid


Kwaliteit

>ontwikkelen gem leidraad mbt kwal en levenslang wonen > voorstellen formuleren rond tussenkomst premies woonaanpassingen (info, tsskomst kleinere werken) > object doorlichting patr OCMW en SVK >> techn fisches adviezen ter verbetering kwaliteit Toegankelijkheid

Wichelen

Tekort aan sociale woningen/kavels/koopwoningen > streven naar permanente uitbreiding ve gemengd soc huisvest aanbod

Tekort aan sociale woningen/kavels/koopwoningen >de soc huisvest in de gemeente wordt uigebreid

Betaalbaarheid >fin steunpakket voor fin zwakke groepen: huursub, waarb org, installatiepremies Woonzekerheid(doorgangswoning/noodopvang) >lokaal aanbod nood- en doorgangswoning voor daklozen uitbouwen, intensieve begeleiding dakl vanuit Soc Huis > lok bestuur wil overleg tss versch actoren huisvest stim woonoverleg: bijz aandacht aan woononzekerheid v soc risicogroepen Kwaliteit >jaarlijks: ism LOGO concrete preventie acties om ongezon de woonsituaties te vermijden

Betaalbaarheid

Toegankelijkheid

Lebbeke

Tekort aan sociale woningen/kavels >soc huisvest wordt uitgebreid en verb renovatieprojecten) >werking SVK wordt doorgelicht Betaalbaarheid

Woonzekerheid(doorgangswoning/noodopvang) >noodzakelijke en aangepaste woonvoorz om onderdak te bieden aan mensen in nood- of crisissituaties

Woonzekerheid(doorgangswoning/n

Kwaliteit

Kwaliteit

Toegankelijkheid >actieve woonbegeleiding organiseren met aandacht vr kansengroepen>>installatie huurbemcommissie ism Eigen Dak verder opvolgen Informatie/adviesbeleid voor burgers

Toegankelijkheid



>aanbeiden van info wetgeving

> uitbouwen woonlokat: 1stelijns info over huurwetg, woonkwaliteit, premies, soc huisvest

>sensibbeleid huisvest ism versch relevante actoren >commun tss hulpe- en dienstverleners onderling en nr bevolking toe optimaliseren >>info verspreiden via vrsch kanalen

Gemeentelijke dienstverlening > woondienst: infoloket, dooverwijs en begeleiding wonen blijvend oog hebben iedere burger te bereiken

Gemeentelijke dienstverlening > uitbouwen woonloket: 1stelijns info over huurwetg, woonkwaliteit, premies, soc huisvest

Gemeentelijke dienstverlening >oprichting actieve woondienst in Soc Huis

Woonbeleid > gemeente als moderator en voortrekker voor communic en bovenlokaal overleg rond wonen >> zoeken naar struct overlegforum

Woonbeleid > lok bestuur wil overleg tss versch actoren huisvest stim woonoverleg: bijz aandacht aan woononzekerheid v soc risicogroepen

Woonbeleid


Informatie/adviesbeleid voor burger >gem sensib bevolking over gezond w woning aandacht voor info op maat van doelgr (materiaal ontlenen v LOGO) >infoavond voor bewoners rond specif voor persooneel dat bij mensen aan hu Gemeentelijke dienstverlening

Woonbeleid

Laarne

Wetteren

Wichelen

Lebbeke

zeer onduidelijk >woonbehoefteonderz: zicht op behoeftes en situatie Specifieke lokale acties

Specifieke lokale acties Ouderen uitbouwen aanbod woonvormen voor ouderen dat een antwoord biedt aan de vergrijzingsgolven (serviceflats rusthuizen, dienstencentrum, dagverzorgingscentrum)

Specifieke lokale acties Ouderen tegemoet komen zodat alle senioren van een kwaliteitsvolle leefomgeving en dienstverlening kunnen genieten zorgbehoev senioren kunnen zo lang mogelijk thuiswonen



Buggenhout

Buggenhout

Tekort aan sociale woningen/kavels/koopwoningen >priv woonmarkt inschakelen in soc woonbeleid: verdere onderst SVK en verhogen OCMW-patr waar mogelijk > betere sensibil SVK-werking >bij opname in rusthuis wordt geïnformeerd over mogelijkh verhuur aan SVK >nieuwe projecten op achterstand soc won te verkleinen >kleinsch OCMW-bouwproject: 6 nieuwe woningen >recht op voorverkoop wordt toegepast Betaalbaarheid >ter beschikking stellen betaalbare bouwgronden vr jonge gezinnen (tweeverdieners) >dr aankoop kavels en toewijsbeleid inspellen op toenem nood aan betaalbare koopwon of kavels >verderz syst OCWM-huurtoelage en voorschot op huur subsidie voorn gericht op fin zwakkere huurders >uitvoeren huish energiescans rationeel energiegebruik Woonzekerheid (Doorgangswoning/noodopvang) >reg overleg OCMW-CAW bestendigd: werking afstemmen ikv bestrijding van dakloosheid Kwaliteit >techn samenwerking tss OCWM en gem geoptimaliseerd om goede kwaliteit OCMW en SVK te behouden >priv huurmarkt: eig gemotiv om kwaliteit hoog te houden dr aangepaste premies (onderst renovatie en SVK-samenw) >actieve controle dr tech dienst: onbew/ongesch wordt actief toegepast >probl binnenhuismilieu krijgt aandacht ism LOGO, vooral bij soc huurders

Toegankelijkheid >comm huisv geoptimaliseerd: aangepaste info op website en event apart katern in gem infoblad >infoverspreiding over diverse woonactoren actief id gem (website, infoblad, aanbieden huurmap) Informatie/ adviesbeleid voor burgers >huisv blijft belangrijke plaats innemen in OCMW-werking >SVK Woonaksent: zorgt vr # won waar nauwlettend w toegezien op kwaliteit >OCMW: intensieve huurdersbegl voor eigen huurders en van SVK-woningen >aanstelllen huisvestingsambtenaar >ver doorgedr samenw tss gem, OCMW en 3 SHM over updaten en afstemmen wachtlijsten >maandelijkse zitdag SHM in het OCMW Gemeentelijke dienstverlening >lokaal woonoverleg gecontinueerd Specifieke lokale acties Ouderen aanbieden van collectieve woonvorm vr bejaarden die sterk afh zijn van speciale zorgen, voorzien van woongelegenh voor koppels in het rustoord verhogen van woonaabod voor bejaarden: renova bej won OCWM,nieuwe serviceflats, aangepaste gedecentr bej won door bouwmaatsch, onderz noodzaak en haalbaarheid dagverzorgingscentrum permanent aanbod v kwaliteitsvolle en mensw thuiszorg

>aandacht voor toeg bij bouwprojecten gem en OCMW, via toenadering tot toegbureaus specifiek vr senioren en pers met handicap >bijkomende serviceflats>>stim zo lang mogelijk thuiswonen


•

OVERZICHT PREMIES PER DOELGROEP EN PER GEMEENTE

Ouderen

Personen met een beroepsinkomen

Personen met een handicap

Werkzoekenden

Personen met een laag inkomen

x x x

x x x

x x x

x x x

x x x

x x x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x x x x

x x x

x x x x

x x x

x x x

x x x x

x x x

x x x

x x x x

x x x x

x x x x

x x x x

x x x x

x

x

x x x x x x x

x

x

x

Chronisch zieken

Dak- en thuislozen

x x x

x

Gezinnen, kinderen en jongeren

Rechten op het vlak van huisvesting per bestuursniveau 1. Federaal Belastingsvermindering en premies bij energiesparende investeringen Bemiddeling bij uithuiszetting Energiebesparende investeringen - groene lening Installatiepremie voor dak-en thuislozen Referentieadres Woonbonus - aftrek belasting bij enige woning

x x

2. Vlaams Aanpassingspremie voor de woning van bejaarden Dakisolatiepremie Vlaanderen Energiebesp. investeringenVlaamse premie voor niet-belastingbetalers Huurdersbonden Huursubsidie voor het verlaten van een onaangepaste woning Ontroerende voorheffing - Verminderng Premiezoeker - belastingvermindering en premies rond huisvesting Registratierechten - Vermindering voor eerste en enige woning Renovatiepremie Vlaanderen Sociale huurwoning voor daklozen Sociale lening bij een gewone bank Sociale lening bij een kredietvennootschap Sociale Verhuurkantoren Verbeteringspremie Vlaanderen Verzekering gewaarborgd wonen Vlaams agentschap voor personen met een handicap Woonwinkel

x x x x x

x

x


3. Procinviaal Aansluiting op het waternet - toelage Oost-Vlaanderen Aanvullende lening voor personen met een beperkt inkomen Bouwen voor personen met een handicap - toelage Oost-Vlaanderen

x x x

x x

x x

x

x

x

x x

x x

x x

x

x

x

x

Dak- en thuislozen

Werkzoekenden

Ouderen

Personen met een handicap

x x

Chronisch zieken

Personen met een laag inkomen

Personen met een beroepsinkomen

Gezinnen, kinderen en jongeren

4. Lokaal A. Sint-Niklaas Huisvuil - gratis zakken B. Lokeren Huisvuil - tussenkomst in de afvalkosten Huisvuil - tussenkomst in de huisvuilbelasting

x x

C. Temse Geen specifieke maatregelen bekend D. Kruibeke Huisvuil - tussenkomst in de afvalkosten voor personen met incontinentie Huisvuil - tussenkomst in de huisvuilbelasting

x x

x

x

x

x

x

x

E. Beveren Aankoopbon voor de kringwinkel

x

Huursubsidie - gemeente Beveren

x

Huurwaarborg – lening Onroerende voorheffing - terugbetaling gemeentelijke opcentiemen F. Sint-Gillis-Waas Verbeterings- en aanpassingspremie bejaarden en pers met handicap Huisvuil - tussenkomst in de afvalkosten Toilet met waterspoeling - plaatsingspremie Woningaanpassingspremie voor senioren

x x

x x x

x x

x x

x x

x


x

x

G. Stekene Geen specifieke maatregelen bekend H. Dendermonde Huisvuil - tussenkomst in de afvalkosten Inbraakpreventiepremie Rookmelder

x x x

x x x

x x x

x x

x x x

x x x

x x x

I. Waasmunster Geen specifieke maatregelen bekend J. Hamme Aanpassingspremie voor de woning van bejaarden K. Zele Huisvuil - tussenkomst in de huisvuilbelasting

x

x

x

x x

x x

x

L. Berlare Geen specifieke maatregelen bekend M. Laarne Geen specifieke maatregelen bekend N. Wetteren Aanpassingspremie voor de woning van personen met een handicap Huisvuil - tussenkomst in de afvalkosten Verbeterings-, aanpassings- en renovatiepremie - gemeente Wetteren

x

x

x x x

O. Wichelen Geen specifieke maatregelen bekend P. Lebbeke Geen specifieke maatregelen bekend Q. Buggenhout Geen specifieke maatregelen bekend


x

x x

•

OVERZICHT WOONACTOREN PER GEMEENTE

A. SINT-NIKLAAS

B. LOKEREN

C. TEMSE

Publieke actoren 1. Gemeente Informatie en advies verlening Dienst Huisvesting Info en aanvraag premies, alle vragen inzake huisvesting Kwaliteitsbewaking in uitvoering van Vlaamse Wooncode Inventarisatie van de leegstand en verkrotting.

Publieke actoren 1. Gemeente Informatie en advies verlening Dienst Huisvesting Info en aanvraag premies, alle vragen inzake huisvesting Kwaliteitsonderzoeken woningen: leegstand, verkrotting, ongeschiktheid, onbewoonbaarheid, conformiteit Kwaliteitsbewaking in uitvoering van Vlaamse Wooncode

Publieke actoren 1. Gemeente Informatie en advies verlening /

Huisvestingambtenaar Hilde Reynvoet

Huisvestingambtenaar Piet Van Theemsche

Huisvestingambtenaar Ronald Baetens

Huisvestingambtenaar geen

Andere

Andere Werkwijze en methodiek woonwinkel geïntegreerd en

Andere

Andere

geen

geen

Publieke actoren 1. Gemeente Informatie en advies verlening Dienst Huisvesting Huisvestingspremies Kwaliteitsonderzoeken woningen: leegstand, verkrotting, ongeschiktheid, onbewoonbaarheid, conformiteit Woonbegeleiding op afspraak

Woonwinkel (Stad - OCMW Sint-Niklaas) Info en advies ivm wonen (soc woningen, huurwetgeving,

D. KRUIBEKE

en aangeboden binnen de dienst Huisvesting

huursubsidies, huisvestingspremies,...) Info over en hulp bij invullen van formulieren Aanvraag geschiktheidsonderzoeken Alle inwoners+pers die pand verhuren op grondgebied + welzijnsorg (info&advies) Overleg Lokaal Woonoverleg olv huisvestingsambetenaar (Stad) → concrete acties koppelen aan doelst huisvestingsbeleid Overleg tussen OCMW, CAW, Huurdersbond Waasland, SVK Waasland, SNMH, Waase landmaatschappij, Intergem

Overleg Lokaal Woonoverleg overleg tss OCMW, Wonen-Vlaanderen, SHM Tuinwijk,SHM Waasse Landmaatschappij, Intergem Samenw Interwaas en alle diensten die betrokken zijn bij het gem woon- en

Overleg Lokaal Woonoverleg


olv huisvestingsambtenaar (Gemeente) → concrete acties koppelen aan doelst huisvestingsbeleid Overleg tussen OCMW, Huisvestingsmaatschappijen

Opgestart sinds 17/11/09

huisvestingsbeleid (6 maandelijks)

Temse, Beveren en Hamme


samenwerkingsverband Land van Waas, Stadsdiensten, Welzijnsdiensten, notarissen,immobiliën & architecten

→Doel : afstemmen div projecten op gem beleid. Regelmat apart overleg met de actoren op niveau van het project zelf

THEMA'S:alleenst, allocht,buurtwerking, huren en verhuren jonge gezinnen, kansarmen, kopen en verkopen, pandenbeleid, pers met handicap, planning en projectwerking, senioren en veiligheid Gemeentelijk Toewijsbeleid geen

Gemeentelijk Toewijsbeleid geen



2. OCMW Samenwerking met SVK Waasland

2. OCMW

2. OCMW


Private actoren 3. Derden Sociale huisvestingsmaatschappijen Tuinwijk Bouwen, verhuren, verkopen van soc woningen

Private actoren 3. Derden Sociale huisvestingsmaatschappijen De zonnige woonst

Private actoren 3. Derden Sociale huisvestingsmaatschappijen

Woonwinkel cf. A1 Private actoren 3. Derden Sociale huisvestingsmaatschappijen Sint-Niklase Maatschappij voor Huisvesting Sociale huurwoningen

Verhuren sociale woningen (appartementen)

Gewestelijke Maatschappij voor huisvesting van Beveren Bouwen, verhuren, verkopen soc woningen/app/kavels


Beperkt: enkel Sint-Niklaas en Belsele

Beperkt: enkel Steendorp

Gewestelijke Maatschappij voor Volkswoningen van SGW Sociale huurwoningen Bepert: enkel Sint-Niklaas en Nieuwkerken

Bouwmaatschappij Temse Bouwen en verhuren van sociale woningen


Waasse Landmaatschappij Verkoop sociale woningen/app + verstrekken soc leningen




Sociale Verhuurkantoren SVK Waasland

Sociale Verhuurkantoren


Sociale Verhuurkantoren SVK Waasland


Samenwerkingsverband tss OCMW’s en gem v St-Nik, Bev, Krui en SGW, CAW Waas en Dender,Bond Moyson afd St-Nik en CGZ Waas en Dender

Samenwerkingsverband tss OCMW’s en gem v St-Nik, Bev, Krui en SGW, CAW Waas en Dender,Bond Moyson afd St-Nik en CGZ Waas en Dender


E. BEVEREN Publieke actoren Gewestelijke Maatschappij voor huisvesting 1. Gemeente van Beveren Informatieverhuren, en adviesverkopen verleningsoc Bouwen, woningen/app/kavels /

F. SINT-GILLIS-WAAS

G. STEKENE

H. DENDERMONDE

Publieke actoren 1. Gemeente Informatie en advies verlening /

Publieke actoren 1. Gemeente Informatie en advies verlening Dienst Huisvesting: geen

Gewestelijke Maatschappij voor Volkswoningen van SGW

Gewestelijke Maatschappij voor Volkswoningen van SGW


Sociale huurwoningen Huisvestingambtenaar geen

Sociale huurwoningen Huisvestingambtenaar Wordt aangeworven

woningen+verkavelen Huisvestingambtenaar ?

Waasse Landmaatschappij Verkoop Andere sociale woningen/app + verstrekken soc geenleningen

Waasse Landmaatschappij Verkoop sociale woningen/app + verstrekken Andere soc geenleningen

Waasse Landmaatschappij Verkoop sociale woningen/app + verstrekken Andere soc geenleningen

Andere geen

Sociale Overleg Verhuurkantoren SVK Waasland Lokaal Woonoverleg Samenwerkingsverband tss OCMW’s en gem v St-Nik,12/09 Bev, Gestart Krui SGW, CAW en Dender,Bond FransenVerhelst stuurtWaas nog e-mail met inhoud Moyson afd van overleg St-Nik en CGZ Waas en Dender

Sociale Overleg Verhuurkantoren SVK Waasland Geen Samenwerkingsverband tss OCMW’s en gem v St-Nik, Bev, Krui en SGW, CAW Waas en Dender,Bond Moyson afd St-Nik en CGZ Waas en Dender

Sociale Overleg Verhuurkantoren Lokaal Woonoverleg Kwam reeds 1 maal samen ikv opmaak van het sociaal objectief voor sociale koopwoningen en kavels






2. OCMW Dienst Woonbemiddeling OCMW huurt woningen van part om onder te verhuren aan pers met beperkt inkomen en dringende huisvestingsnood Steuntrekkenden




Publieke actoren Sociale bouwen kredietmaatschappij arr. 1. Gemeente Dendermonde Informatie en advies verlening Bouw/verkoop soc woningen+verlenen soc hypo leningen Dienst Huisvesting Info bieden over alles wat met huisvestingsprobl te maken heeft: premies, huurwetgeving, Vlaamse wooncode, Volkswelzijn decreetverhuren, op leegstand en verwaarlozing Bouw, verkopen soc

Sociale Overleg Verhuurkantoren Vzw Woonaksent Lokaal Woonoverleg Hurenplaats woningen privmaal huumarkt, doorverhuren aan Vindt 3 à vier per jaar. Is een woonsamenkomst van behoeftigen, alle betrokken sociale woonactoren in renovatie/verbeterings/aanpassingswerken Dendermonde uitvoeren Werkzaam in 4 gemeenten, Gemeentelijk Toewijsbeleid samenwerkingsovereenk met geen OCMW’s (Berlare, Buggenhout, Dendermonde en Hamme) Inschrijven 2. OCMW v kandid, begeleiden vd huurders, en uitvoeren Samenwerking met SVK Woonaksent

Zwakke huurders Private actoren 3. Derden Sociale huisvestingsmaatschappijen Dendermondse Volkswoningen Bouwen, verhuren en verkopen van soc woningen


I. WAASMUNSTER Publieke actoren 1. Gemeente Informatie en advies verlening Dienst Huisvesting Premies en tegemoetkomingen inzake wonen Woningonderzoek Informatie over geplande sociale bouwprojecten en leegstand vanaf 01/01/2010

J. HAMME

K. ZELE

Publieke actoren

Publieke actoren

L. BERLARE

1. Gemeente

1. Gemeente

Publieke actoren 1. Gemeente

Informatie en advies verlening Dienst Huisvesting

Informatie en advies verlening Dienst Huisvesting

Informatie en advies verlening Dienst Huisvesting: geen

Info en bijstand bij huisvestingsprobl en premieaanvragen Woningonderzoek

Info over premies + hulp bij aanvragen Info Vlaamse wooncode:ongeschikt en onbewoonbaarheid

Woonbegeleiding

leegstand+onderzoeken ter plaatse

Huisvestingambtenaar Wendy Copejans

Huisvestingambtenaar Lilianne Blommaert

Huisvestingambtenaar Sabine Vanvaerenberg


Andere geen

Andere geen

Andere geen

Andere geen

Overleg Lokaal Woonoverleg 2 jaarlijkse overlegvergadering met OCMW, Dendermondse Volkswoningen, Sociale bouwen kredietmaatschappij Wonen Vlaanderen en leden van college o.l.v schepen Huisvesting en huisvestingsambtenaar




= aanwezig (contacteer liliane blommaert gaf enkel aan

Overlegvergadering met bouwmaatschappijen (GWM, Zele,

dat er een overleg is, verder geen uitleg)

Gewestelijke Landmaatschappij, Dendermonde),OCMW,



2. OCMW

2. OCMW Samenwerking met SVK Woonaksent

AROHM en vzw Woonaksent (twee- tot driemaandelijks)

Gemeentelijk Toewijsbeleid Toewijsbeleid (04/02/2009) Voorrang senioren (min 55j.), inw gemeente (laatste 6j min. 3j inw) uitgebreid nr kandidaten die niet in gemeente wonen maar er werken, er schoolgaande kinderen hebben of er min. 10j gewoond hebben 2. OCMW SVK OCMW Zele Huren en verhuren van betaalbare woningen



2. OCMW Samenwerking met SVK Woonaksent

Woonbemiddelingsdienst

Sociaal kwetsbare huurders

Uitdoven Permanent wonen op Campings: herhuisvesten v campingbewoners+info en belegeleiding rond premies Campingbewoners

Private actoren 3. Derden Sociale huisvestingsmaatschappijen Dendermondse Volkswoningen Bouwen, verhuren en verkopen van soc woningen Sociale bouwen kredietmaatschappij arr. Dendermonde Bouw/verkoop soc woningen+verlenen soc hypo leningen Sociale Verhuurkantoren

Private actoren

Private actoren

Private actoren

3. Derden

3. Derden

3. Derden




De zonnige woonst

Gewestelijke Maatschappij voor Woningbouw

Verhuren sociale woningen (appartementen)

Bouwen, verhuren, beheren van sociale woningen

Hulp in Woningnood oprichen en verhuren sociale woningen + verkavelen

Sociale bouwen kredietmaatschappij arr. Dendermonde



Bouw/verkoop soc woningen+verlenen soc hypo leningen



Sociale Verhuurkantoren Vzw Woonaksent


Huren woningen priv huumarkt, doorverhuren aan woonbehoeftigen, renovatie/verbeterings/aanpassingswerken uitvoeren Werkzaam in 4 gemeenten, samenwerkingsovereenk met OCMW’s (Berlare, Buggenhout, Dendermonde en Hamme) Inschrijven v kandid, begeleiden vd huurders, en uitvoeren


Sociale Verhuurkantoren Vzw Woonaksent Huren woningen priv huumarkt, doorverhuren aan woonbehoeftigen, renovatie/verbeterings/aanpassingswerken uitvoeren Werkzaam in 4 gemeenten, samenwerkingsovereenk met OCMW’s (Berlare, Buggenhout, Dendermonde en Hamme) Inschrijven v kandid, begeleiden vd huurders, en uitvoeren

M. LAARNE

O. WICHELEN

P. LEBBEKE

Publieke actoren 1. Gemeente Informatie en advies verlening Dienst Huisvesting Info en advies betreffende: huisvesting, huren en kopen, premies, verkooprecht, woonbeleid, woonkwaliteit

Publieke actoren 1. Gemeente Informatie en advies verlening Dienst Huisvesting: geen

Publieke actoren 1. Gemeente Informatie en advies verlening Dienst Huisvesting

Huisvestingambtenaar Els Jacobs


Huisvestingambtenaar Anne Roos


Andere Woondienst/woonwinkel gemeente Laarne Info en advies ivm wonen (soc woningen, huurwetgeving, huursubsidies, huisvestingspremies, huuradvies...) Sensibilisatiecampagnes (energiescan, copreventie,..) Aanvraag geschiktheidsonderzoeken, leegstand register

Andere geen

Andere geen

Andere geen

Overleg Lokaal Woonoverleg Overleg hss huisvestingambt. ambt. Stedenbouw en RO, schepen huisvesting, schepen OCMW, woondienst OCMW, SVK, Eigen Dak, Provincie, coördinator intergem samenw, VMSW, sociale bouwen kredietmtsch Dendermonde Doel: problematieken bespreken, acties voorleggen, procedure uitwerken, gewijzigde wetgeving doornemen en bespreken nieuwe proj. Eigen Dak minimaal 4 maar per jaar

Overleg Lokaal Woonoverleg Via het samenwerkingsverband ‘Woonplus’: intergem lokaal


Publieke actoren 1. Gemeente Informatie en advies verlening Dienst Huisvesting cf. woondienst

N. WETTEREN

Alle vragen over huisvesting Info soc (huur)woningen, kijkdorp Meysvels, serviceflats Verdere info over Gewestelijke Landmaatschappij

Iedereen met woonbehoeftige vragen Overleg Lokaal Woonoverleg overleg met alle betrokken huisvestingsactoren, OCMW, gemeente, Provincie, Wonen-Vlaanderen overleg via intergem samenwerking Woon+

In opbouw

woonbeleid Laarne – Wetteren – Wichelen. Doel: basisrecht op degelijk huisvestring voor iedereen afdwingbaar maken, het mogelijk maken van een sterk inhoudelijk gerichte woonbeleid in de versch gemeenten.






2. OCMW Samenwerking met SVK Laarne-WichelenWeteren

2. OCMW Samenwerking met SVK LaarneWichelen-Weteren

2. OCMW Samenwerking met SVK Laarne-WichelenWeteren

2. OCMW SVK OCMW Lebbeke Huren en verhuren van degelijke, betaalbare woningen begeleiding en huuradvies Mensen met minder kansen op reguliere huurmarkt

Woonbegeleiding/woonbemiddeling Private actoren 3. Derden Sociale huisvestingsmaatschappijen Eigen Dak

Private actoren 3. Derden Sociale huisvestingsmaatschappijen Eigen Dak

Private actoren 3. Derden Sociale huisvestingsmaatschappijen Eigen Dak

Verhuren sociale woningen



Private actoren 3. Derden Sociale huisvestingsmaatschappijen Dendermondse Volkswoningen Bouwen, verhuren en verkopen van soc woningen

Sociale bouwen kredietmaatschappij arr. Dendermonde Bouw/verkoop soc woningen+verlenen soc hypo leningen




Sociale Huisvestingsmaatschapij Denderstreek Verhuren/verkopen soc woningen+kredietverstrekking

Sociale Huisvestingsmaatschapij Denderstreek Verhuren/verkopen soc woningen+kredietverstrekking

Sociale Verhuurkantoren SVK Laarne-Wetteren-Wichelen Samenwerkingsverband tss gemeentes, OCMW’s en VOB Huren en doorverhuren woningen + huurdersbegeleiding





Q. BUGGENHOUT Publieke actoren 1. Gemeente Informatie en advies verlening Dienst Huisvesting Info bieden over alles wat met huisvestingsprobl te maken heeft: premies, huurwetgeving, Vlaamse wooncode, decreet op leegstand en verwaarlozing

Huisvestingambtenaar Jessica Marcel Andere geen Overleg Lokaal Woonoverleg Overleg tss partners die werken rond huisvest:Wonen Vlaanderen OCMW, Woonaksent, SHM’s, ROG en schepen soc huisvesting en huisvestingsambetenaar,4 maal/jaar) Bespreken van noden en zoeken naar oplossingen voor een betere huisvesting in de gemeente Gemeentelijk Toewijsbeleid geen 2. OCMW Samenwerking met SVK Woonaksent


Private actoren 3. Derden Sociale huisvestingsmaatschappijen Gewestelijke Maatschappij voor Woningbouw Bouwen, verhuren, beheren van sociale woningen Sociale bouwen kredietmaatschappij arr. Dendermonde Bouw/verkoop soc woningen+verlenen soc hypo leningen Volkswelzijn Bouw, verhuren, verkopen soc woningen+verkavelen Sociale Verhuurkantoren Vzw Woonaksent Huren woningen priv huumarkt, doorverhuren aan woonbehoeftigen, renovatie/verbeterings/aanpassingswerken uitvoeren Werkzaam in 4 gemeenten, samenwerkingsovereenk met OCMW’s (Berlare, Buggenhout, Dendermonde en Hamme) Inschrijven v kandid, begeleiden vd huurders, en uitvoeren van herstellingen zijn taken van het OCMW


RAPPORT WONEN AAN DE ONDERKANT. in WAAS EN DENDER

Recommend Documents