Raadsvoorstel Onderwerp
: Voorstel inzake het nemen van het principe-besluit om per 1 januari 2014 in de gemeente Cuijk de Starterslening in te voeren
Datum college Portefeuillehouder Contactpersoon Afdeling E-mail Telefoon Commissie
: 24 september 2013 : Baudet en Joon : E. Theunissen : RMO :
[email protected] : 0485-396662 : Ruimte
In te vullen door de griffie
Nummer raadsvoorstel : Datum commissie : 7 oktober 2013 Agendapunt commissie : 9 Datum raad : Agendapunt raad :
Samenvatting voorstel Wij willen in samenspraak met uw raad die maatregelen nemen die mogelijk zijn, die financiëel verantwoord zijn, en die het gewenste resultaat zullen hebben, om de voortgang van de woningbouw te stimuleren. Invoeren van de Starterslening kan een adequate maatregel zijn en dat wordt bij deze dan ook voorgesteld. Het plan is om voor dat doel € 300.000 beschikbaar te stellen en dat bedrag te storten in een fonds dat wordt gevormd bij de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). SVn voert de werkzaamheden die verband houden met het verstrekken van Startersleningen grotendeels uit. De gemiddelde Starterslening is € 30.000. Met de bijdragen van het Rijk (50%) en de provincie (25%), kunnen met het bedrag van € 300.000 naar schatting 40 Startersleningen worden verstrekt. Het voorstel is om Startersleningen te -laten- verstrekken voor: - (primair) goedkope nieuwbouwkoopwoningen, en - (bij uitzondering) eventueel duurdere nieuwbouwkoopwoningen in door burgemeester en wethouders aan te wijzen bouwprojecten. De maximale hoofdsom van de Starterslening zou moeten worden vastgesteld op het bedrag van (prijspeil 2014): € 42.800. Tussen onze gemeente en SVn zullen afspraken moeten worden vastgelegd en er zal een gemeentelijke verordening moeten worden vastgesteld. Voorstel besluit Wij stellen u voor om: 1. het principe-besluit te nemen om per 1 januari 2014 in de gemeente Cuijk de Starterslening in te voeren, respectievelijk Startersleningen te -laten- verstrekken, en 2. burgemeester en wethouders het definitieve besluit te laten voorbereiden. Onder “het definitieve besluit” moet -mede- worden verstaan, het aangaan van een overeenkomst met SVn en het vaststellen van een verordening door uw raad. Het betreffende ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.
1
Financiële consequenties Het plan is om voor het -laten- verstrekken van Startersleningen € 300.000 beschikbaar te stellen. De daarmee verband houdende kapitaallasten (rentederving; interne rente is 4%) plus de structurele uitvoeringskosten (1%), bedragen tezamen jaarlijks maximaal € 15.000; maximaal 5% van het geïnvesteerde vermogen. De kapitaallasten en uitvoeringskosten worden ten laste gebracht van de bouwgrondexploitatie (BGE). Wettelijk kader en beleidskader - Gemeentewet; - algemene voorwaarden die in verband met de bijdrage van het Rijk aan SVn, door het Rijk en SVn zijn overeengekomen ter zake het verstrekken van Startersleningen; Voorwaarden zijn vastgelegd in de betreffende beschikking d.d. 12 december 2012. - bepalingen die deel uitmaken van het besluit d.d. 21 juni 2013 van het provinciaal bestuur van Noord-Brabant betreffende het beschikbaar stellen van geld voor het verstrekken van Startersleningen. Communicatie en participatie Vooralsnog is er qua externe communicatie sprake van de gebruikelijke gang van zaken betreffende openbare stukken van de gemeente. Wanneer in het opvolgende stadium het definitieve besluit wordt genomen en (o.a.) de verordening wordt vastgesteld, is een apart traject aan de orde. Toelichting op het voorstel Inleiding In de achter ons liggende jaren, en dat gaat terug tot de vorige bestuursperiode, is in de gemeenteraad met regelmaat de Starterslening aan de orde geweest. De eerste nota in een reeks van documenten was van 29 mei 2007. Die nota ligt voor u ter inzage in de fractiekamer. De nota is qua algemene informatie over de Starterslening nog verrassend actueel. Waar het telkens om ging, was de Starterslening in relatie tot: starters beter in staat stellen om een eigen woning te verwerven, c.q. ondersteunen van koopstarters op de woningmarkt. De beraadslagingen over dit onderwerp hebben er steeds niet toe geleid dat wij met een voorstel zijn gekomen om in onze gemeente de Starterslening in te -gaan- voeren. Noch kwamen commissieleden (in meerderheid) tot de conclusie dat uw raad zou moeten worden geadviseerd om Startersleningen te -gaan- verstrekken. In de loop van dit jaar (2013) is politiek-bestuurlijk een bijzonder item geworden, wat in Cuijk (eventueel) nog extra gedaan kan worden aan: stimuleringsmaatregelen woningbouw. Wat kan nog extra gedaan worden om de woningbouw te bevorderen, om de woningproductie te waarborgen? Mede in het kader van stimuleringsmaatregelen woningbouw is het grondprijsbeleid van onze gemeente tegen het licht gehouden. In de raadsvergadering van 22 april 2013 zijn in verband daarmee besluiten genomen. In diezelfde vergadering is door ons college een notitie toegezegd over de mogelijkheden die er zijn voor wat betreft stimuleringsmaatregelen woningbouw. Gelet op het aparte karakter van de betreffende maatregel, is in uw raad separaat opnieuw de Starterslening ter sprake gebracht. In contacten met projectontwikkelaars en initiatiefnemers in de woningbouw, is aan de gemeente gevraagd om de Starterslening in te -gaanvoeren vanwege de mogelijkheden die de Starterslening biedt én omdat de Starterslening een wervend (verkoop)element is. Wij hebben in dit verband eerder al gezegd dat wij alles wat mogelijk is, alles wat financiëel verantwoord is, zullen doen om de woningbouw in onze gemeente te stimuleren. Het is daarom dat het voorliggende voorstel aan u wordt gepresenteerd.
2
Voorgestelde beslissing(en) met argumenten en afwegingen De Starterslening waar het over gaat, is een product van de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). SVn heeft de Starterslening samen met een aantal gemeenten ontwikkeld en in 2002 geïntroduceerd. SVn verstrekt Startersleningen namens gemeenten die daarvoor bij SVn een fonds vormen of hebben gevormd. De Starterslening wordt aangeboden onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De Starterslening overbrugt het verschil tussen de totale kosten die gemoeid zijn met het aankopen van een woning, en het bedrag dat de starter bij een bank maximaal kan lenen volgens de normen van de NHG. Rekenvoorbeeld. Stel de koopsom van een nieuwbouwwoning is € 170.000. De bijkomende kosten zijn (norm = 5%) € 8.500. De totale verwervingskosten zijn dus € 178.500. Met zijn huishoudinkomen kan starter volgens NHG bij de bank een (eerste) hypothecaire geldlening krijgen van € 148.500. De Starterslening bedraagt dan € 30.000.
Het algemene uitgangspunt is dat het bedrag van de beide leningen samen, niet hoger mag zijn dan de verwervingskosten van een woning waarvoor ‘n Starterslening wordt aangevraagd. En de verwervingskosten mogen niet meer zijn dan de norm(en) die de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) hanteert. [Zie hierna.] De Starterslening wordt aangeboden als aanvulling op de eerste hypotheek; de lening bij de bank wordt verstrekt onder 1e hypotheek, de Starterslening onder 2e hypotheek. De Starterslening is een annuïteitenlening met een looptijd van maximaal 30 jaar en een rentevaste periode van 15 jaar. In het begin, de eerste 3 jaren, is de lening renteloos en aflossingsvrij. Eén van de bijzondere kenmerken van de Starterslening is, dat het bedrag van de te betalen rente en aflossing periodiek wordt afgestemd op het huishoudinkomen van degenen die de Starterslening hebben afgesloten. Het Rijk en ook de provincie proberen de gemeenten ertoe aan te zetten om Startersleningen te gaan verstrekken, of om nog méér leningen te -laten- verstrekken. Daartoe betalen zij bijdragen aan SVn. Wat SVn met dat geld kan doen, is aantrekkelijk voor gemeenten. Van elke lening die een gemeente verstrekt, betaalt het Rijk 50%. En de provincie betaalt daarvan 25%. Dat betekent dat de gemeente uiteindelijk maar 25% hoeft te betalen. In dat geval kost een Starterslening van € 30.000 de gemeente feitelijk uiteindelijk maar € 7.500. Per 1 januari 2013 is de bijdrage van het Rijk aan de Starterslening van SVn € 50 miljoen. Tussen het Rijk en SVn zijn algemene voorwaarden overeengekomen en vastgelegd ter zake het (door)verstrekken van de Rijksbijdrage. Om voor de Rijksbijdrage in aanmerking te komen, gelden de volgende criteria: 1. de hoofdsom van de Starterslening die door de gemeente wordt verstrekt, mag niet meer bedragen dan 20% van de verwervingskosten; 2. de (totale) verwervingskosten van de woning mogen niet hoger zijn dan de kostengrens volgens de normen van de NHG; [Vanaf 1 januari 2014: € 265.000.] 3. de starter is niet eerder eigenaar geweest van een koopwoning; 4. de gemeente moet een revolverend fonds bij SVn hebben. Momenteel geldt voor het Rijk als uitgangspunt: als de € 50 miljoen op is, is het gedaan met de Rijksbijdrage op = op. De provincie Noord-Brabant heeft per 1 juli 2013 € 6 miljoen beschikbaar gesteld. De bijdrage is bestemd voor de gemeenten in Noord-Brabant die Startersleningen verstrekken. De provincie stelt geen bijzondere, geen nadere of aanvullende voorwaarden. Voor de provincie is “leidend” wat de onderscheidenlijke gemeenten hebben geregeld voor wat betreft doelgroepen, categorie woningen, verwervingskostengrenzen, projecten.
3
De inbreng van de provincie ter zake Startersleningen houdt op als het bedrag van € 6 miljoen op is. Dus ook voor wat de provincie betreft, geldt op = op. De gemeente kan nadere voorwaarden en criteria stellen. Zolang die “binnen” de criteria van het Rijk vallen, binnen de betreffende grenzen, is de Rijksbijdrage verzekerd, en ook de bijdrage van de provincie. Door het stellen van nadere voorwaarden en criteria geeft de gemeente eigen beleid vorm; wordt aangegeven waar de gemeente de nadruk op wil leggen ter zake (i.c.) het stimuleren van de woningbouw; waar de gemeente, gezien en ondanks de beperkte middelen, (toch) een duwtje in de rug wil geven. De nadere voorwaarden en criteria van de gemeente kunnen betrekking hebben op: - doelgroep; - inkomensgrenzen; - woningcategorie; - verwervingskostengrens; - bepaald project; - maximale hoofdsom Starterslening. Doelgroep. Primair gaat het om starters. Volgens de Minister voor Wonen en Rijksdienst is een starter (op de koopwoningenmarkt) iemand die: 1. voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning (eigen woning); 2. al zelfstandig in een huurwoning woont en doorstroomt naar een eerste koopwoning; 3. z’n huurwoning koopt. Aan deze begripsbepaling moet worden voldaan voor de Rijksbijdrage. In het verleden heeft onze gemeente, overigens in een ander verband, deze definitie (ook) overgenomen. Het is raadzaam om deze definitie aan te houden én ook anderszins niet de doelgroep nader te bepalen. Niet specifiek gericht te zijn op (bijvoorbeeld) jonge mensen, jonge huishoudens, huurders etc. Wat de doelgroep betreft is het voorstel dus uitdrukkelijk om de Rijksoverheid te volgen. Inkomensgrenzen. De gemeente zou zich in het bijzonder kunnen richten op bepaalde (lagere) inkomenscategorieën. Feitelijk gaat het dan -ook- om het specificeren van de doelgroep(en). In onze ogen is er geen aanleiding en zijn er geen redenen om dat te doen. Ook ter zake inkomensgrenzen is het voorstel om de Rijksoverheid te volgen. Woningcategorie. De gemeente kan zich met de Starterslening in principe richten op alle bestaande en nieuwe woningen, maar kan ook bepalen dat Startersleningen alleen worden verstrekt voor de aankoop van nieuwe woningen, of van bestaande woningen, of (bijvoorbeeld) voor de aankoop van huurwoningen door zittende huurders, dan wel alleen voor de aankoop van leegstaande (bestaande) huurwoningen die door de eigenaar/belegger te koop worden aangeboden. Invoering van de Starterslening is (i.c.) een maatregel ter stimulering van de woningbouw(productie). Tegen die achtergrond, en (mede) om budgettaire redenen, ligt het -dan- voor de hand om Startersleningen alleen te -laten- verstrekken voor de aankoop van nieuwbouwwoningen, daaronder mede begrepen het laten bouwen of zelf bouwen van een woning. En dat is dan ook het voorstel. Voor de goede orde wijzen wij op het volgende. Voor bestaande woningen die woningcorporatie Mooiland te koop aanbiedt, geldt dat gebruik gemaakt kan worden van de StartersRenteregeling van de corporatie(s). Mooiland schiet in dat geval 10 jaar lang 20% van de maandelijkse hypotheekrente voor. De voorschotten zijn een lening, en die moet worden terugbetaald als de woning wordt verkocht, of na 30 jaar.
4
Verwervingskostengrens. Het algemene criterium van het Rijk is dat de verwervingskosten van een woning niet hoger mogen zijn dan [NHG-normen per 1 januari 2014] € 265.000. De gemeente kan dat bedrag lager vaststellen. Verwervingskosten zijn: koopprijs/kosten voor het verkrijgen in eigendom van een woning plus 5% bijkomende kosten. Uitgaande van de kostengrens van € 265.000 en van 5% bijkomende kosten, zou de maximale koopprijs per 1 januari 2014 zijn: € 252.380. Die maximale koopprijs past niet bij het beeld dat in onze gemeente bestaat ter zake starters en starterskoopwoningen. Bovendien is de koopprijsgrens van € 252.380 om budgettaire redenen niet aan te bevelen. Immers, hoe hoger de verwervingskostengrens, des te hoger het leningbedrag kan zijn, des te eerder het budget op zal zijn, des te minder starters geholpen kunnen worden. Het is raadzaam om de verwervingskostengrens aan te passen; zoals in veel gemeenten gebeurt. Als het in onze gemeente gaat over starters en starterskoopwoningen, dan wordt er gesproken over goedkope koopwoningen. In ‘t algemeen ware als koopprijsgrens te nemen, de grens die in het kader van de bouwgrondexploitatie en het woningbouwprogramma is vastgesteld en jaarlijks wordt geïndexeerd aan de hand van (i.c.) het tweejaargemiddelde van het “Inputprijsindexcijfer nieuwbouwwoningen" van het CBS; afgerond op eenheden van € 1.000. Dit is overeenkomstig de methodiek die jaren door het de Rijksoverheid is gehanteerd, en het meest recent ook door de provincie Noord-Brabant in het kader van de Subsidieregeling ter stimulering van het bouwen van goedkope koopwoningen. Bij bedoelde koopprijsgrens moet dan 5% bijkomende kosten worden opgeteld. De koopprijsgrens/grens kosten voor het verkrijgen in eigendom van een goedkope koopwoning, is voor 2012 vastgesteld op € 188.000. Voor 2013 is de grens bepaald op € 191.000. Bedoeld bedrag zal voor 2014 (naar schatting op dit moment) € 194.000 zijn. De verwervingskostengrens voor de Starterslening in onze gemeente per 1 januari 2014 zal wat ons college betreft worden vastgesteld op: (naar schatting op dit moment) € 194.000 + 5% = € 213.400 (afgerond) € 214.000. Het voorstel is om ons college de betreffende bedragen -telkens jaarlijks- te laten vaststellen. Bepaald project. De gemeente kan bepalen dat Startersleningen alleen -zullen- worden verstrekt als het de aankoop van woningen betreft in een bepaald project (in een bepaalde buurt of wijk). In zo'n situatie worden Startersleningen dan heel specifiek ingezet. Het voorstel is om: - naast hetgeen onder “Woningcategorie” en “Verwervingskostengrens” is gesteld betreffende voorwaarden en criteria i n h e t a l g e m e e n, - te bepalen dat ons college nieuwbouwprojecten kan aanwijzen waarvoor i n h e t b i j z o n d e r geldt dat voor het kopen van een woning in dat project ook Startersleningen -kunnen- worden verstrekt. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan projecten op inbreilocaties in het centrum van Cuijk en nieuwbouwprojecten van woningen waarin (veel) energiebesparende voorzieningen worden getroffen. Uiteraard geldt voor de woningen in die projecten -ook- de verwervingskostengrens volgens de normen van de NHG. Maximale hoofdsom Starterslening. De standaardregel is dat de hoofdsom van de Starterslening is: (maximaal) het verschil tussen de verwervingskosten van een woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de NHG. Daarnaast geldt om voor de Rijksbijdrage aan de Starterslening in aanmerking te komen, dat de hoofdsom van de lening niet meer mag bedragen dan 20% van de verwervingskosten.
5
Maar de gemeente kan ook bepalen dat het -maximale- leningbedrag lager is, bijvoorbeeld met als doel dat het fonds minder snel uitgeput is, respectievelijk dat uit het fonds meer aspirant-kopers een Starterslening kan worden aangeboden. Het voorstel is om te bepalen dat voor 2014 de maximale hoofdsom van de Starterslening is: € 42.800. Dat is 20% van € 214.000. Ook hiervoor geldt dat ons college het betreffende bedrag -telkens jaarlijkszou moeten kunnen vaststellen. Voorgesteld wordt om in onze gemeente de Starterslening in te -gaan- voeren en daarvoor € 300.000 beschikbaar te stellen. Om budgettaire redenen, respectievelijk in verband met de effectiviteit van de betreffende maatregel, is de bijdrage van het Rijk en van de provincie zéér interessant. Het is dan ook aan te bevelen om de regeling van het Rijk te volgen. De bijdrage van de provincie is dan tegelijk zeker. Vanwege de budgettaire redenen en gezien de koppeling met de maatregelen van het Rijk en van de provincie, ware te bepalen dat los van het nog beschikbare gemeentelijke bedrag, geen Startersleningen meer worden verstrekt als het budget van het Rijk en/of van de provincie op is; als de bijdragen van het Rijk en/of de provincie niet meer verzekerd zijn. Uitvoering en evaluatie De gemiddelde Starterslening in Nederland is € 30.000. Met de bijdrage van het Rijk (50%) en van de provincie (25%), komt in het voorkomende geval daarvan maar € 7.500 voor rekening van de gemeente. Met het bedrag van € 300.000 kunnen naar schatting 40 Startersleningen worden verstrekt. Onze gemeente heeft bij de SVn nog geen fonds gesticht. Dat zal moeten gebeuren als uw raad besluit om de Starterslening in te voeren. Gelet op de criteria van het Rijk moet een revolverend fonds gevormd worden. Het principe daarvan is: - met geld uit het fonds worden leningen verstrekt; - aflossingen op de lening en rente komen (weer) terug in het fonds; - het geld kan opnieuw door een volgende koopstarter geleend worden; - het door de gemeente oorspronkelijk beschikbaar gestelde bedrag (budget), blijft als het ware oneindig beschikbaar. In verband met het stichten van een fonds en het -laten- verstrekken van Startersleningen door de SVn, zal tussen de gemeente en SVn een overeenkomst moeten worden gesloten. Verder zullen de procedures formeel moeten worden vastgesteld én er moet een verordening worden vastgesteld waarin zaken worden geregeld die hiervóór allemaal aan de orde zijn geweest. Voor een en ander zullen wij nog bij uw raad terugkomen. [Zie onder Raadsplanning.] De opzet is uiteraard om de ontwikkelingen ter zake de Starterslening te monitoren. Het reilen en zeilen kan jaarlijks met uw raad besproken worden, op hetzelfde moment als wanneer de BGE en het woningbouwprogramma onderwerp van gesprek zijn. Evaluatie vindt na enkele jaren plaats als een substantiëel deel van het budget van € 300.000 is uitgegeven. Als de stimuleringsmaatregel een succes blijkt te zijn, zal dan ook aan de orde -moeten- komen of een nieuw bedrag beschikbaar wordt gesteld. Bijlagen Ontwerp-raadsbesluit. In de fractiekamer is voor u ter inzage gelegd, de Nota in verband met discussie over het al dan niet invoeren van de zogenoemde Startersregeling en verstrekken van Startersleningen, d.d. 29 mei 2007. Voor nog meer informatie over de Starterslening, zie www.svn.nl. Het raadsvoorstel en het ontwerp-raadsbesluit liggen eveneens ter inzage in de fractiekamer en zijn te vinden op www.cuijk.nl, onder Bestuur en Organisatie. De beslisdocumenten zijn tevens opgenomen in de commissie- en/of raadsbundel.
6
Raadsplanning (bestuurlijke planning) Dit voorstel leidt tot de volgende wijziging in de raadsplanning: - toevoeging aan de agenda van de vergadering van de commissie Bestuur d.d. 9 oktober 2013 en de gemeenteraadsvergadering d.d. 28 oktober 2013. In het opvolgende stadium (o.a. definitief besluit en verordening) zal de zaak geagendeerd (moeten) worden voor de commissievergadering d.d. 27 november 2013 en de gemeenteraadsvergadering d.d. 16 december 2013.
Burgemeester en wethouders van Cuijk, mr. R.P. Hoffmann, secretaris.
mr. W.A.G. Hillenaar, burgemeester.
7
