MEMO Datum
: 5 september 2014
Aan
: Leden stadsdeelcommissie Oost
Van
: Stadsdeelmanagement Oost / raadsgriffie
Onderwerp : Winkelcentrum Stokhorst
In februari/maart 2014, zijn door raadslid Boersma (PvdA) vragen gesteld over de ontwikkelingen rondom winkelcentrum Stokhorst. Ter informatie ontvangt u hierbij nogmaals de gestelde vragen en de beantwoording van het college. 1.
De nieuwbouw van winkelcentrum Stokhorst loopt aldoor vertraging op. Dit is niet alleen gebruikers en omwonenden een doorn in het oog, maar werpt ook vragen op over de positie van de gemeente. Nadat in het najaar van 2013 in de stadsdeelcommi ssie Oost was aangegeven dat de gemeente Enschede weinig financieel risico zou lopen bij vertraging van de nieuwbouwplannen voor winkelcentrum Stokhorst, bleek op 18 februari j.l. uit antwoorden van de wethouder dat er voor de gemeente wel een kostenplaatje zit aan het niet starten van de bouw.
Antwoord: In het recente verleden is door het college expliciet een aantal malen gerefereerd aan de gemeentelijke risico‟s, welke verband houden met (de vertraging van) de herontwikkeling van het winkelcentrum Stokhorst. Zo is op 15 oktober 2013 in de stadsdeelcommissie oost het raadsvoorstel „herziening grondexploitatie Stokhorst‟ met uw raad besproken. Als het gaat om de risico‟s die verband houden met de vertraging, staat in het raadsvoorstel: “De vertraging van het project leidt wel tot risico’s. Hierbij gaat het onder meer om een overschrijding van de gemeentelijk e plank osten. De doorlooptijd van het project wordt immers langer dan eerder gedacht.”. Op 31 oktober 2013 heeft u een aantal vragen gesteld over het voorgenoemde raadsvoorstel. Op uw vragen inzake de gemeentelijke risico‟s is het volgende geantwoord: “De gemeente heeft contractuele afsprak en gemaak t met de ontwik k elaar. Indien de raad niet instemt met het voorstel, k an de gemeente niet voldoen aan haar contractuele verplichtingen. In het raadsvoorstel zijn deze risico’s uiteengezet. Indien de raad ak k oord gaat met het voorstel en het project vertraging op loopt, bestaat het risico dat de gemeente meer plank ostenbudget nodig heeft dan begroot, om het project te begeleiden. Verder liggen de afsprak en tussen de ontwik k elaar en gemeente contractueel vast. De andere risico’s bij vertraging zijn dus relatief beperk t. Wel loopt de gemeente zoals uiteengezet in het raadsvoorstel, vanzelfsprek end een risico bij een eventueel faillissement van de ontwik k elaar. Zoals Green onlangs aank ondigde in
de commissievergadering zijn de gemeente en Green in gesprek over concerngaranties van het Zeeman concern. Gezien de balanspositie van het Zeeman Concern, wordt verwacht dat deze risico’s aanzienlijk gereduceerd k unnen worden. Een grondexploitatie is echter nooit geheel zonder risico. Al onze inspanningen zijn er op gericht om de risico’s zo veel mogelijk te beperk en.” Op 18 februari 2014 heeft de wethouder in reactie op uw vragen van 18 februari 2014 herhaald dat er financiële risico‟s verbonden zijn aan de vertraging van de herontwikkeling.
2.
Met welke kosten wordt de gemeente geconfronteerd door het voortdurende uitstel van de bouw en zijn deze becijferd?
Antwoord: Zoals eerder gemeld, heeft de gemeente vanaf 2007 verschillende contractuele afspraken gemaakt met de ontwikkelaar van winkelcentrum Stokhorst. Daarmee liggen ook de belangrijkste financiële afspraken vast. In het geval van vertraging kan de gemeente geconfronteerd worden met een aantal risico‟s. Het belangrijkste risico in het geval van vertraging betreft het plankostenrisico. In het geval dat het project vertraagt, is het mogelijk dat het beschikbare plankostenbudget niet afdoende is tot de afronding van het project. Het is op dit moment niet bekend óf en zo ja met hoeveel additionele plankosten de gemeente geconfronteerd wordt in het geval dat het project vertraagd. In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat de uiteindelijke gemeentelijke plankosten vooral zullen afhangen van:
De mate van vertraging van het project;
De tijdsduur, complexiteit en het resultaat van de heronderhandelingen met de ontwikkelaar;
De toekomstige complexiteit en dynamiek rond het project. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan organisatorische, maatschappelijke, politieke, juridische en economische dynamiek.
In de huidige onderhandelingen zet de gemeente in op het verhalen van de additionele gemeentelijke plankosten op de ontwikkelaar. Tegelijkertijd wordt door de gemeente maximaal ingezet op reductie van de gemeentelijke plankosten. Zo is bijvoorbeeld de ambtelijke projectorganisatie verkleind en komt deze nog slechts ad hoc bij elkaar. Hierdoor zijn de ambtelijke lijnen kort en kan het project effectief aangestuurd worden. 3.
Zijn er mogelijkheden van sancties naar de ontwikkelaar toe vanwege het uitblijven van bouwactiviteit?
Antwoord: Contractueel heeft de gemeente beperkte sanctiemogelijkheden. In het raadsvoorstel van oktober 2013 is wel de mogelijkheid tot ontbinding van de overeenkomsten benoemd: “Op grond van de huidige overeenk omsten k an getracht worden de overeenk omsten met de contractpartner te ontbinden. Dit k an leiden tot juridische procedures en/of schadeclaims. Zelfs
als ontbinding van de overeenk omst slaagt, zal dit vermoedelijk een aanzienlijk negatief effect hebben op de reserve van het grondbedrijf. Daarnaast verliest de gemeente volledig haar privaatrechtelijk e sturingsmogelijk heden. De contractpartner beschik t echter wel over vrijwel alle grond en een bouwtitel, waardoor we in de toek omst zek er weer geconfronteerd worden met de voormalige contractpartner (of zijn opvolger).”. Met andere woorden: privaatrechtelijk kan weliswaar mogelijk afscheid worden genomen van de ontwikkelaar maar dit zal nu het ontwikkelingsproces zeker niet versnellen of verbeteren. Als gevolg van het grondeigendom van de ontwikkelaar en de bouwtitel (bestemmingsplan), is het immers niet mogelijk om ook daadwerkelijk afscheid te nemen van de ontwikkelaar. Zonder privaatrechtelijke verbintenis is enkel nog publiekrechtelijke sturing door de gemeente mogelijk. De mogelijkheden tot publiekrechtelijke sturing zijn helaas beperkt (vooral doordat het bestemmingsplan reeds onherroepelijk is). Zolang het bestemmingsplan niet gewijzigd wordt (met als grootste risico een planschadeclaim) heeft de grondeigenaar (Green) altijd een geldige bouwtitel. Enkel publiekrechtelijke sturing is daarmee niet voldoende voor een ontwikkeling als Stokhorst. Bij ontbinding van de contracten verliest de gemeente belangrijke sturingsmogelijkheden (bijvoorbeeld goedkeuring bouwplannen) en vervallen ook de afspraken over bijvoorbeeld de toekomstige inrichting van de openbare ruimte. Het in stand houden van de privaatrechtelijke verbintenis met de ontwikkelaar is om deze reden verstandig. Op deze wijze behoudt de gemeente haar huidige sturingsmogelijkheden, blijft zij constructief in overleg met de grondeigenaar/ontwikkelaar en wordt het risicoprofiel niet verder vergroot. De huidige gemeentelijke sanctiemogelijkheden zijn daarmee wel beperkt te noemen. De gemeente heeft een zakelijke maar tegelijkertijd constructieve grondhouding in haar contacten met de ontwikkelaar. De gemeente schuwt daarbij eventuele noodzakelijke sancties niet. Hierbij moet wel aangetekend worden dat het twijfelachtig is of sancties op dit moment wél zullen leiden tot de gewenste versnelling van het proces. Door financiële sancties zal bijvoorbeeld de financiële haalbaarheid van de herontwikkeling nog verder kunnen afnemen. Hierdoor zal de ontwikkelaar zeker niet in staat zijn om het proces te versnellen. Ook bijvoorbeeld een bouwplicht zal naar verwachting niet leiden tot het gewenste resultaat. Als de gemeente al in staat zou zijn om deze bouwplicht op te leggen en deze juridisch stand zal houden. Indien nog geen huurders gecontracteerd zijn, zal immers gebouwd worden voor leegstand, hetgeen het winkelcentrum zéker niet ten goede komt. De gemeente toetst doorlopend welke strategie het meest bijdraagt aan de totstandkoming van een vitaal nieuw winkelcentrum.
4.
Welke mogelijkheden heeft de gemeente om het proces vlot te trekken en zijn alle opties daarin onderzocht?
Antwoord: Ja, alle opties om het proces niet verder te laten vertragen en daar waar mogelijk te versnellen zijn onderzocht en worden ook doorlopend opnieuw getoetst aan de actualiteit. Hierdoor is de gemeente in staat om continu haar strategie te heroverwegen. De gemeente heeft op dit moment echter weinig mogelijkheden om het proces te versnellen. Het is immers vooral de „markt‟ die nu aan zet is (lees: de ontwikkelaar en de toekomstige huurders). Gezien de gemeentelijke belangen in de huidige onderhandelingen wordt het niet verstandig geacht de mogelijke gemeentelijke strategieën in de openbaarheid te behandelen. Desalniettemin kunnen een viertal algemene opties genoemd worden die de gemeente heeft als het gaat om de toekomstige herontwikkeling van winkelcentrum Stokhorst: 1.
Ontbinding van de huidige contracten;
2.
Financiële participatie in de herontwikkeling;
3.
De huidige contracten in stand houden;
4.
Minnelijke heronderhandeling van de huidige overeenkomsten;
Op dit moment wordt ontbinding van de contracten afgeraden. Zie hiervoor ook het raadsvoorstel uit oktober 2013 en onder punt 2. Financiële participatie zou reductie van het ontwikkelingstekort tot doel hebben. Hierdoor kan mogelijk de ontwikkeling versneld worden. Participatie wordt echter afgeraden. Naast de principiële vraag of risico-overdracht van ontwikkelaar naar gemeente wel wenselijk is, rijzen in dit geval ook vragen op het vlak van staatssteun en precedentwerking. Ook wordt participatie gezien de financiële positie van de gemeente afgeraden. De huidige contracten kunnen in stand gehouden worden. De huidige overeenkomsten zijn echter gedateerd en passen niet langer in de huidige tijdsgeest (zo kan bijvoorbeeld het oude plan als gevolg van vraaguitval niet meer gerealiseerd worden). De huidige contracten hebben daarmee eerder een vertragend dan versnellend effect op het proces. Een minnelijke heronderhandeling, waarin de gemeente en de ontwikkelaar de huidige contracten aanpassen aan de huidige situatie en waarin een garantstelling van het Zeeman concern is opgenomen geeft op dit moment de meeste zekerheid dat het winkelcentrum spoedig tot ontwikkeling gebracht wordt. Om deze reden is vorig jaar het proces tot minnelijke heronderhandeling opgestart. Door op constructieve wijze in gesprek te blijven met de ontwikkelaar heeft de gemeente op dit moment de meeste grip op het proces. Zo heeft de gemeente bijvoorbeeld actief aan kunnen sturen op de leidende rol van Green in het toekomstige ontwikkelingsproces.
Het voorgaande neemt echter niet weg dat doorlopend bekeken wordt of bijsturing van de gehanteerde strategie noodzakelijk is. Indien blijkt de gekozen strategie de ontwikkeling van Stokhorst niet ten goede komt, zal vanzelfsprekend een koerswijziging doorgevoerd worden.