RAADSGRIFFIE VOORBLAD FORUM RUIMTE
Vergadering
Forum Ruimte d.d. 14 juni 2007
Agendapunt
5
Onderwerp
Startersbeleid
Voorstel afkomstig van
College Portefeuillehouder E. van Ooijen
Behandelend ambtenaar
O. Klooster Telefoonnummer: 568542
[email protected]
Achtergrondinformatie
-
Programma Voorstel voor agendering raad
Beleidsnota Starters- Stimulerings- en Verkoopregelingen (bijgevoegd) Verordening VROM Starterslening gemeente Brummen (bijgevoegd) Deelnemingsovereenkomst tussen gemeente Brummen en Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (ter inzage) Procedure en Uitvoeringsregels VROMstarterslening (ter inzage) Productspecificaties VROM Startersleningen (ter inzage) VROM Starterslening Vraag en Antwoord (ter inzage)
2: De mens en zijn omgeving
Raadsvergadering d.d. nr.: Reg.nr.: RV07.0022/OK Portefeuille: Ruimtelijke Ordening Brummen, 8 mei 2007 Onderwerp: Startersbeleid
CONCEPT RAADSVOORSTEL
Wij stellen voor: 1. Kennis te nemen van de Beleidslijn Starters, Stimulerings- en Verkoopregelingen 2. De Verordening VROM Starterslening gemeente Brummen vast te stellen. 3. Kennis te nemen van het voornemen voor de uitvoering van de startersleningen een deelnemingsovereenkomst aan te gaan met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn).
Inleiding De gemeente Brummen heeft in 2005 het Kwalitatief Woonprogramma 2 (KWP2) vastgesteld, waarin de beleidsmatige doelstellingen voor het woningbouwbeleid in de gemeente Brummen zijn vastgelegd. In KWP 2 is echter geen uitwerking gegeven aan de vraag hoe de gemeente Brummen de doelgroep jongeren (starters) en sociaaleconomisch gebondenen nu ook daadwerkelijk de juiste woning op de juiste plaats gaat bieden. De bijgaande beleidsnotitie geeft weer wat er nu al gedaan wordt om de doelstellingen uit KWP2 te realiseren, welke sturingsinstrumenten ingezet worden om te sturen op de woningmarkt en welke stimuleringsinstrumenten we in kunnen zetten om ook daadwerkelijk starters in starterswoningen te krijgen en starterswoningen sociaal geprijsd te houden. Levensloopbestendigheid Ouderen vormen hierin een bijzondere doelgroep. Juist voor ouderen is het wenselijk dat woningen zo toegankelijk en veilig mogelijk zijn. In KWP2 is vastgelegd dat de nieuw te bouwen woningen zoveel mogelijk levensloopbestendig moeten zijn. Een keurmerk voor de levensloopbestendigheid van woningen is woonkeur. Woonkeur richt zich op: § Gebruikskwaliteit: woning en woongebouw moet voor iedereen met zijn eigen mogelijkheden en beperkingen, ongeacht leeftijd en huishoudsamenstelling, geschikt zijn of eenvoudig beschikbaar te maken. § Veiligheid: verminderen van inbraak, diefstal, vandalisme en overlast, maar ook aan het verlagen van het onveiligheidgevoel. Woonkeur maakt gebruik van het Politiekeurmerk Veilig Wonen voor nieuwbouw. § Toekomstwaarde: zorgen dat de eenmaal opgeleverde woning op verschillende manieren en door verschillende huishoudens bewoond kan worden om flexibel in te spelen op steeds snellere veranderingen in de tijd en een steeds grotere differentiatie in woonstijlen en woonwensen. In het KWP2 zoals dat wordt geschetst in de beleidsnotitie wordt bij alle projecten (2 of meer woningen) het basispakket Woonkeur geëist, maar blijven we hierbij wel reëel over de eisen die gesteld worden aan het bouwplan. De reden om Woonkeur bij alle projecten te eisen is om willekeur in het toepassen van Woonkeur te voorkomen, waarom bij het ene project wel toepassen en bij het andere project niet. Met de initiatiefnemer van het project kan, wanneer zij het basispakket Woonkeur niet reëel achten, het eisenpakket uit het Handboek Woonkeur doorlopen worden. Een groot deel van de eisen die in het Handboek opgenomen zijn, zijn in overeenstemming met het Bouwbesluit of wijken hier licht vanaf. Bij individuele initiatieven (1 woning) laten we de keuze aan de initiatiefnemer. We stellen de initiatiefnemer op de hoogte van de mogelijkheden voor levensloopbestendig bouwen en laten de keuze aan hem zelf. Deze richtlijn wordt toegepast op nieuwe woningbouwinitiatieven en op lopende projecten, waarbij dit redelijkerwijs nog in te passen is c.q. het plan of de afspraken zich nog in een stadium bevinden dat zich hiervoor leent. Startersleningen De gemeenteraad van Brummen heeft, overwegende dat de positie van starters op de Brummense woningmarkt versterking behoeft, tijdens haar vergadering van 25 en 27 oktober 2005 besloten een startersfonds in te stellen en daarvoor een bestemmingsreserve te vormen van €1.000.000. Ter uitvoering van dit raadsbesluit is onderzocht op welke manier het startersfonds het beste vorm zou kunnen krijgen. G:\Thematisch\Adviezen\Raadsvoorstellen-concept\OK-RV07.0022-3-Startersbeleid.doc LO8-5-07/P8 juni 2007 16:18:00
2
Hiervoor is contact gezocht met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Zij verlenen inmiddels namens circa 200 gemeenten de startersleningen. Om het raadsbesluit uit te kunnen voeren is allereerst een verordening opgesteld. In de beleidsnotitie zijn de uitgangspunten hiervoor opgenomen. De verordening treft u bijgaand aan. Daarnaast moet met SVn een deelnemingsovereenkomst worden gesloten en moet het budget voor de startersleningen aan hen worden overgedragen, voordat de verordening kan worden uitgevoerd. Juridische grondslag Artikel 147, 149 en 156 Gemeentewet (verordenende bevoegdheid), artikel 169 lid 4 Gemeentewet (raadsbevoegdheid bedenkingen en zienswijzen op uitvoering bevoegdheden door college). Argumenten 1.1. De beleidsnotitie biedt een werkbaar kader voor het realiseren van de doelstellingen uit KWP In de beleidsnotitie is het sturingskader opgenomen dat na vaststelling gehanteerd zal worden om te kunnen sturen op de Brummense woningmarkt. Daarnaast zijn een aantal stimuleringsinstrumenten opgenomen, zoals het realiseren van woonruimte op basis van Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE), het laten realiseren van woningen op basis van collectief particulier opdrachtgeverschap door Brummense starters en het verstrekken van startersleningen. 2.1 Met de Verordening VROMStartersleningen kunnen naar verwachting tussen de 40 en de 50 starters geholpen worden. In de voorgestelde verordening is opgenomen dat de maximale kosten voor het verkrijgen in eigendom van een woning niet hoger mogen zijn dan €200.000.Hierbij is rekening gehouden met 10% meerwerk en 8% bijkomende kosten. De maximale lening bedraagt dan dus €40.000. Aangezien er €1.000.000 gereserveerd is en er een evenredig deel beschikbaar is uit het budget van VROM kunnen we naar verwachting tussen de 40 en 50 starters geholpen worden. Uit het budget moeten ook de kosten voor SVn betaald worden. Voor het deel van het startersfonds dat niet meteen wordt ingezet, maar wel bij SVn op de rekening staat ontvangen we overigens wel een rentevergoeding die aan het fonds zal worden toegevoegd. Daarnaast is onbekend wanneer de €40.000.000 van VROM niet meer beschikbaar zijn. 2.2 De financiële risico’s van de starterslening zijn beperkt. Als voorwaarde voor de starterslening is gesteld dat zowel de eerste als de tweede hypotheek moet worden verstrekt onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat dan borg voor de betaling van rente en aflossing op zowel de starterslening als de eerste hypotheek. Ook voor de starter is het financiële risico beperkt. De totale som van de marktlening en de starterslening is namelijk zodanig gelimiteerd dat de norm van de NHG voor het maximale percentage aan financieringslasten niet wordt overschreden. 3.1 Door deze deelnemingsovereenkomst zal het SVn de starterslening verder uitvoeren. In de deelnemingsovereenkomst wordt geregeld dat de SVn een fonds beheert voor de gemeente Brummen waaruit middelen beschikbaar kunnen worden gesteld aan derden ten behoeve van projecten die daarvoor in aanmerking komen op grond van deze overeenkomst en met inachtneming van hetgeen ten aanzien van de wijze van verstrekking van deze middelen in deze overeenkomst is bepaald. In de notitie Procedure en Uitvoeringsregeling VROM Startersregeling is vastgelegd hoe de verstrekking van de starterslening er in de praktijk uit zal gaan zien. Indien de gemeente Brummen op wat voor moment en om wat voor reden dan ook wenst de overeenkomst te beëindigen zal dit een jaar van te voren moeten worden aangegeven. Kanttekeningen Indien er teveel leningen uitgegeven worden lopen we het risico dat het fonds op een dag uitgeput raakt. Echter: het is waarschijnlijk dat niet iedereen de maximale €40000 zal gaan lenen, aangezien de maximale lening inkomensafhankelijk is. Daarnaast zal het fonds weer gevuld worden door rente en aflossing van bestaande leningen. Op basis van het Treasurystatuut mag de gemeente Brummen uitsluitend geld uitlenen aan voldoende kredietwaardige partijen met minimaal AA-rating of andere Nederlandse overheden.
3
De regeling is niet in strijd met het Treasurystatuut, doordat Bouwfonds, waar SVn deel van uitmaakt, minimaal een AA-rating heeft (Aa2 rating van Moody’s en een AA rating van Standard & Poor’s). Bovendien beheert SVn deze gelden uitsluitend om de Verordening Startersleningen uit te voeren. Communicatie Via een publicatie in Gemeente Thuis zal de Brummense bevolking geïnformeerd worden. Financiële dekking U heeft € 1.000.000,-- middels een bestemmingsreserve gereserveerd voor de Startersleningen. Uit dit budget zullen ook de kosten voor SVn vergoed worden. Uitvoering Via de Frontoffice zal een quick scan uitgevoerd worden op potentiële aanvragers. De uiteindelijke toetsing zal door SVn gedaan worden. Bijlage(n): -
-
Verordening VROM Starterslening gemeente Brummen (kenmerk V07.00007/OK) Deelnemingsovereenkomst (kenmerk CT.000046/OK) Beleidsnota Starters-, Stimulerings- en Verkoopregelingen (kenmerk BR07.0022/OK) Collegebesluit d.d. (kenmerk 07.002144/OK) Procedure en Uitvoeringsregels VROMstarterslening Productspecificaties VROM Startersleningen 06.005345/OK VROM Starterslening Vraag en Antwoord
4
Beleidsnota Starters-, Stimulerings- en Verkoopinstrumenten
Vastgesteld d.d.
BR07.0022/OK
Begripsomschrijvingen Starters Een starter is een huishouden, bestaande uit een of meerdere personen, dat na verhuizing voor het eerst hoofdbewoner is, ofwel: - Nieuw gevormd is (huwelijk, samenwonen, zelfstandig wonen) - Geïmmigreerd is - De vorige woning niet leeg achterliet - Uit een wooneenheid verhuisd is. Koopstarters Een koopstarter is een huishouden bestaande uit een of meerdere personen dat voor het eerst een woning koopt. Deze categorie omvat huishoudens die voor het eerst zelfstandig in een koophuis gaan wonen, huishoudens die al zelfstandig wonen in een huurhuis en doorstromen naar een koopwoning en huishoudens die hun huurwoning kopen. Sociale woningbouw Goedkope huur (tot aftoppingsgrens 1 en 2 persoons huishoudens), betaalbare huur (tot huursubsidiegrens), goedkope koop (tot €160000 VON) en middelduur laag koop (tot €200000 VON). Starterswoning Goedkope huur (tot aftoppingsgrens 1 en 2 persoons huishoudens), betaalbare huur (tot huursubsidiegrens), goedkope koop (tot €160000 VON) Starterskoopwoning Goedkope nieuwbouw koopwoning met een maximale prijs van €160000 VON. Starterslening Lening ter overbrugging van het verschil tussen de aanloopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit binnen de randvoorwaarden die de gemeente zelf vaststelt. Deze voorwaarden kunnen betrekking hebben op de hoogte van de lening, het woningsegment en de doelgroep. Woningdifferentiatie De eisen die gesteld worden aan de prijsklassen van de te realiseren woningen, in dit geval het realiseren van de doelstellingen uit het Kwalitatief Woonprogramma (60% Sociaal segment, waarvan 1/3 starterswoningen / 40% Vrije Sectorwoningen). Economische binding De binding van een persoon aan de gemeente Brummen, daarin gelegen dat die persoon, met het oog op de voorziening in het bestaan, een redelijk belang heeft zich in de gemeente te vestigen, met dien verstande dat een economische binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die voor de voorziening in het bestaan zijn aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid binnen of vanuit dat gebied. Maatschappelijke binding De binding van een persoon aan de gemeente Brummen, daarin gelegen dat die persoon een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in de gemeente te vestigen, met dien verstande dat een maatschappelijke binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn, dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn geweest van de gemeente. Een onderbreking als gevolg van een studieperiode wordt niet als onderbreking aangemerkt Hardheidsclausule De bevoegdheid om in gevallen waarin de toepassing van de bindingseis tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze eis.
2
Maatschappelijk Gebonden Eigendom Maatschappelijk gebonden eigendom staat voor een vorm van verkoop door bijvoorbeeld een woningbouwcorporatie (soms met korting), waarbij deze met de koper afspreekt de woning bij (door)verkoop als eerste aan te bieden aan de corporatie. Daarbij wordt de winst of het verlies gedeeld. De corporatie beslist daarna of de woning opnieuw verkocht wordt aan een volgende koper of opnieuw wordt verhuurd.
3
Inleiding In het woonbeleid van het Rijk en de provincie is de nadruk van woningbouwcontingenten verschoven naar de kwaliteit van woningen en woonomgeving. De provincie heeft als doel het woonbeleid meer dan voorheen te richten op de kwalitatieve woningbehoefte onder het motto ‘Woonbeleid met kwaliteit’. Woningbouwcontingenten behoren sinds 2005 tot het verleden. In de huidige woonvisie van de provincie wordt uitgegaan van de juiste woning op de juiste plaats op het juiste moment. Als uitwerking van het beleid van de provincie Gelderland heeft de gemeente Brummen in 2005 het Kwalitatief Woonprogramma 2 (KWP2) vastgesteld. In het KWP2 zijn ambitieuze doelstellingen vastgelegd voor het woningbouwbeleid in de gemeente Brummen. In het KWP 2 zijn echter met name de beleidsmatige uitgangspunten voor woningbouw in de gemeente Brummen vastgelegd. Er is niet verder geen uitwerking gegeven aan de vraag hoe we de doelgroep nu ook daadwerkelijk aan de juiste woning op de juiste plaats gaan helpen. Deze beleidsnotitie geeft weer wat er nu al gedaan wordt om de doelstellingen uit KWP2 te realiseren, welke sturingsinstrumenten er benut zullen worden om te sturen op de woningmarkt en welke stimuleringsinstrumenten we in kunnen zetten om ook daadwerkelijk starters in starterswoningen te kunnen laten wonen en om starterswoningen ook in de toekomst voor starters betaalbaar te houden.
4
1. Woningbouwdoelstellingen gemeente Brummen Vooruitlopend op de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie (ROV), die leidend is voor ruimtelijke ontwikkelingen in Brummen, is op 19 mei 2005 een aantal beleidsmatige uitgangspunten gedefinieerd voor woningbouw in de gemeente Brummen. Deze uitgangspunten vormen het Kwalitatief Woonprogramma 2 (KWP2). In het KWP 2 zijn de gewenste doelgroepen benoemd van het volkshuisvestingsbeleid: ouderen 40%, starters 20%, en jonge gezinnen en doorstromers 40%. Daarnaast zijn de uitgangspunten voor het woningbouwprogramma als volgt weergegeven:
1818 woningen (1243: 2005 t/m 2009, 575: 2010 t/m 2014)
60% Sociaal segment Waarvan 1/3 starterswoningen (20% totaal)
40% Vrije Sector
50% Koop 50% Huur 100% woonkeur Gelijk aandeel Brummen-Eerbeek Saldomethode Duur ten dienste van: · Projecten, één locatie, 60% sociaal · Projecten, meerdere locaties, 60% sociaal · Projecten, met significante ruimtelijke kwaliteitswinst
Duurzaamheidsniveau : actief toepassen Keuzevrijheid: actief toepassen Het college heeft besloten KWP2 alleen toe te passen bij verzoeken waarbij sprake is van het bouwen van twee of meer woningen.
5
Knelpunten/beperkingen van KWP Het blijkt in de praktijk lastig om de doelstellingen uit het KWP2 te verwezenlijken. Het KWP2 is alleen sturend ten aanzien van wat er gebouwd mag worden, niet ten aanzien van aan hoe we gaan verkopen, aan wie verkocht mag worden en hoe we de woningvoorraad sociaal houden. Dergelijke afspraken worden per project op privaatrechtelijke wijze gemaakt. Zo zijn in de Nota van Uitgangspunten voor Elzenbos en het Becker’s Sonsterrein de uitgangspunten van KWP2 zoveel mogelijk verwerkt. Daarnaast is voor het Becker’s Sonsterrein in de Nota van Uitgangspunten opgenomen dat de woningen het eerst moeten worden verkocht aan mensen met een economische of maatschappelijke binding aan de gemeente Brummen, met dien verstande dat de termijn waarin uitsluitend deze groep kopers benadert mag worden zich beperkt tot 6 weken. Om willekeur te voorkomen is het wenselijk dat er een kader is voor de wijze waarop de gemeente Brummen haar KWP2-doelstellingen wil realiseren. Dit kader bestaat uit twee elementen: - Sturingsinstrumenten ten bate van verkoop- en exploitatiecontracten - Instrumenten ter stimulering van het eigen woningbezit.
6
2. Sturingsinstrumenten voor de woningmarkt Sturing op de woningmarkt kan via publiekrechtelijke en via privaatrechtelijke weg. Publiekrechtelijke sturing is mogelijk via de Huisvestingswet. Privaatrechtelijke sturing is mogelijk via het grondbeleid, exploitatie- en samenwerkingsovereenkomsten en prestatieafspraken. Er zijn dus meerdere instrumenten om te kunnen sturen op de woningmarkt.
2.1.
Publiekrechtelijke sturing
Wet op de Ruimtelijke Ordening biedt geen mogelijkheden De Wet op de Ruimtelijke Ordening biedt geen mogelijkheden om te kunnen sturen op de woningmarkt. Weliswaar past een woningbouwplan meestal niet binnen het bestemmingsplan en moet er een verzoek om vrijstelling gedaan worden, maar het meewerken aan een verzoek om vrijstelling is een discretionaire bevoegdheid van het betreffende bestuursorgaan: het kan bepalen om mee te werken. Niet meewerken kan echter alleen op ruimtelijk relevante gronden. Het woonbeleid is geen ruimtelijk relevante grond. Huisvestingswet biedt wel mogelijkheden De huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om publiekrechtelijk te sturen op de woningmarkt. Uitgangspunt van deze wet is de vrije vestiging van burgers. Tegelijkertijd geeft de wet gemeenten de mogelijkheid om regels te stellen aan de verdeling van de woonruimte. Sturing op grond van de Huisvestingswet is alleen mogelijk voor zover dit noodzakelijk is met het oog op een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte. Door middel van een Huisvestingsverordening kunnen gemeenten bindingseisen stellen en passendheids- of urgentiecriteria hanteren bij de toewijzing van woonruimte. In de Huisvestingsverordening kan dan geregeld worden dat iemand over een huisvestingsvergunning moet beschikken om in een sociale woning te mogen wonen. In de Huisvestingswet zijn de maximale huur- en koopprijsgrenzen vastgelegd van woningen waar de Huisvestingswet betrekking op zou kunnen hebben. Per 1 januari 2007 is voor koopwoningen een kale koopprijs van € 158.850,- en voor huurwoningen een kale huurprijs van € 615,01 vastgesteld. Het gaat hier om de kale prijs, dus het koopbedrag zonder kosten koper en dergelijke. De in de Huisvestingswet genoemde prijsgrenzen zijn de maximale grenzen. Als geen toestemming van de provincie verkregen wordt om hogere grenzen te hanteren is sturing boven deze grenzen op grond van de Huisvestingswet niet mogelijk Publiekrechtelijk sturingskader is voor sturing op de Brummense woningmarkt niet bruikbaar De Vrij Op Naamprijs van een nieuwbouw starterswoning in Brummen ligt boven de grens van de Huisvestingswet. Sturing door middel van de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening is zodoende alleen mogelijk wanneer de provincie toestemming geeft om hogere prijsgrenzen te hanteren. Gelet op het feit dat de meeste gemeenten in de provincie Gelderland de prijzen uit de Huisvestingswet hanteren of de Huisvestingsverordening hebben afgeschaft, is het niet waarschijnlijk dat de provincie Gelderland toestemming geeft voor het hanteren van hogere prijsgrenzen. Sturing op grond van de Huisvestingswet is in Brummen dus niet mogelijk.
2.2.
Privaatrechtelijke sturing
Voor de koopwoningen die niet binnen de werking van de Huisvestingswet vallen (vrijesectorwoningen) bestaat er de mogelijkheid om privaatrechtelijk te kunnen sturen op wat er gebouwd wordt. Dit kan via grondexploitatieovereenkomsten. Op dit moment is er in Nederland een gemengd stelsel voor grondexploitatie. Daarin staan overeenkomsten tussen gemeenten en projectontwikkelaars en andere particuliere eigenaren voorop. De basis daarvoor is te vinden in artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Als publiekrechtelijke stok achter de deur kan de gemeente kosten van openbare voorzieningen verhalen via de baatbelasting (ex. artikel 222 Gemeentewet). Bij de uitgifte van grond aan projectontwikkelaars maken gemeenten op privaatrechtelijke gronden afspraken over zaken als de typen en de prijsklassen van de te bouwen woningen en de volgordebepaling bij uitgifte en toewijzing van bouwkavels. In Brummen wordt momenteel privaatrechtelijk gestuurd via grondexploitatie- en samenwerkingsovereenkomsten waarin wordt geregeld wat voor soort woningen er gebouwd worden en wie ervoor in aanmerking komen. In alle gevallen zijn de Algemene Verkoopvoorwaarden (verkoopregeling) hierop van toepassing. Het beleid met betrekking tot de 7
verwerving van grond is vastgelegd in de nota “Grondbeleid, sturen om te kunnen bouwen”. Hieronder zal ingegaan worden op drie middelen voor privaatrechtelijke sturing bij de bouw en de verkoop van woningen. Dit zijn het anti-speculatiebeding, het opnemen van bindingseisen en het opnemen van eisen voor woningdifferentiatie. Privaatrechtelijke sturingsinstrumenten in de gemeente Brummen Het privaatrechtelijke sturingskader van de gemeente Brummen wordt vormgeven door in het koopcontract van de eigenaar een speculatiebeding op te nemen, in de samenwerkingsovereenkomst met de projectontwikkelaar op te nemen dat de grond met daarop de woningen in eerste instantie aangeboden zal worden aan economisch en/of maatschappelijk gebondenen aan de gemeente Brummen en in de samenwerkings- of grondexploitatieovereenkomst de woningdifferentiatie vast te leggen. In het koopcontract op te nemen anti-speculatiebeding Om te voorkomen dat speculatie met woningen plaatsvindt, laat de gemeente een anti-speculatiebeding in het koopcontract van een woning opnemen indien zij de verkopende partij is. Dit houdt in dat bij doorverkoop van de woning een gedeelte van de winst aan de gemeente dient te worden afgedragen. Met anti-speculatiebeding wordt tevens voorkomen dat iemand bij loting een woning verkrijgt die hij meteen doorverkoopt aan een ander die uitgeloot was of niet mee kon doen aan de loting. In de notariële acte van alle nieuwbouwwoningen in de gemeente Brummen zal het volgende antispeculatiebeding worden opgenomen: a. Koper verplicht zich de op de grond te bouwen woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen en die woning met de daartoe behorende grond niet aan derden te zullen verkopen, een en ander behoudens het vermelde in de hierna volgende leden. Bij niet-nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit de koopovereenkomst en het daarin van toepassing verklaarde deel van deze algemene voorwaarden, verbeurt de koper, na ingebrekestelling en na verloop van de in die ingebrekestelling bepaalde termijn, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van tien procent van de koopsom, op welk bedrag door verkoper terzake van wanprestatie te lijden schade wederzijds onveranderlijk wordt bepaald. Naast het gestelde in lid a van dit artikel behouden verkoper en koper het recht om bij niet-nakoming van enige verplichting nakoming te vorderen. b. Het bepaalde in het vorige lid is niet van toepassing in geval van: 1. verkoop op de grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 Burgerlijk Wetboek 2. Executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers (artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek) 3. Schriftelijke ontheffing door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Brummen als bedoeld in lid d. c. Het bepaalde in lid a en b vervalt nadat de koper de desbetreffende woning gedurende vijf achtereenvolgende jaren heeft bewoond. Als maatstaf geldt hierbij de datum waarop en de tijd gedurende welke koper als bewoner van het desbetreffende adres in het bevolkingsregister is ingeschreven. d. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Brummen kan schriftelijk ontheffing verlenen van het bepaalde in dit artikel. Deze ontheffing wordt echter steeds verleend in het geval van: 1. verandering van werkkring van de koper op grond waarvan redelijkerwijs verhuist dient te worden; 2. overlijden van de koper of diens echtgeno(o)t(e) of partner; 3. ontbinding van het huwelijk van de koper door echtscheiding of ontbinding van het samenlevingsverband; 4. verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van de koper of een van zijn gezinsleden. Onder echtgeno(o)t(e) wordt mede verstaan degene, met wie de koper een geregistreerd partnerschap of duurzaam samenlevingsverband, bij notariële akte vastgeld, heeft gesloten; onder ontbinding van een huwelijk wordt mede verstaan het ontbinden van een geregistreerd partnerschap of een duurzaam samenlevingsverband. In de exploitatie- of samenwerkingsovereenkomst op te nemen bindingseisen De gemeenteraad van Brummen heeft aangegeven dat er vooral gebouwd moet worden voor de Brummense bevolking. Gegadigden met een economische en/of sociale binding aan de gemeente hebben zodoende voorrang bij de gronduitgifte. Met projectontwikkelaars worden over de verwezenlijking van deze doelstelling afspraken gemaakt. Een gemeente kan dergelijke afspraken maken indien zij direct 8
verkoopt aan de gegadigde partij, maar ook indirect bij een grondtransactie met een private partij. In het laatste geval komt zij overeen dat de uiteindelijke uitgifte aan de gegadigden plaatsvindt conform de gemeentelijke regeling. Deze gemeentelijke regeling zal vorm krijgen door in exploitatie- of samenwerkingsovereenkomsten de afspraak op te nemen dat de woningen in eerste instantie worden aangeboden aan gezinnen die een economische of maatschappelijke binding met Brummen hebben. De volgende bepaling zal hiervoor worden gebruikt. Economische en maatschappelijke binding Ten minste één der volwassen leden van het huishouden moet economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente Brummen. Vruchteloze aanbieding De bouwgrond mag pas worden verkocht aan personen die geen economische of maatschappelijke binding aan de gemeente Brummen hebben als deze gedurende drie maanden vruchteloos is aangeboden aan economisch of maatschappelijk gebondenen, waarbij de bouwgrond in de genoemde termijn tenminste tweemaal door middel van een advertentie, geplaatst in een plaatselijk verschijnend dag- of huis-aan-huis blad te koop is aangeboden. Deze advertentie moet in ieder geval bevatten: a. de koopprijs van het bouwplan; b. de mededeling dat degenen die voldoen aan de economische of maatschappelijke binding de voorkeur genieten. De genoemde termijn begint te lopen op de datum van plaatsing van de eerste advertentie die voldoet aan het hier bepaalde. Hardheidsclausule Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd in gevallen waarin de toepassing van de bindingseis naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze eis. In de exploitatieovereenkomst op te nemen bepalingen ten aanzien van differentiatie In overeenkomsten tussen de gemeente Brummen en projectontwikkelaars wordt ook het aantal en soort woningen dat er gebouwd mag worden aan de orde. Dit verschijnsel noemen we woningdifferentiatie. Bij bepalingen omtrent woningdifferentiatie wordt een bepaalde verhouding tussen huur- en koopwoningen en de huur- en koopprijzen geregeld. Hiervoor dient in de gemeente Brummen de verhouding zoals vastgesteld in KWP2 als uitgangspunt. Bij woningbouwprojecten waarbij sprake is van drie of meer woningen zullen afspraken gemaakt worden over de differentiatie in prijs die op grond van KWP2 vereist is. De gemaakte afspraken worden op de volgende wijze in de exploitatieovereenkomst opgenomen: Verkoopprijzen: Ten aanzien van de verkoopprijzen van de woningen worden de volgende afspraken gemaakt. .. woonhuizen/appartementen goedkope prijssegment (tot €160.000, -- VON, prijspeil 2004) .. woonhuizen/appartementen middelduur-laag prijssegment (tot €200.000, -- VON, prijspeil 2004) .. woonhuizen/appartementen middelduur-hoog prijssegment (tot €233.000,-- VON prijspeil 2004) De genoemde prijzen zijn inclusief ….
2.3
Publiek- en privaatrechtelijk sturingskader: de nieuwe Grondexploitatiewet
Al geruime tijd is duidelijk dat de huidige wettelijke instrumenten voor kostenverhaal, te weten de exploitatieovereenkomst en de baatbelasting, op een aantal punten tekort schieten. Zo kan via de baatbelasting maar een deel van de kosten worden verhaald, terwijl de exploitatieovereenkomst vaak tot langdurige onderhandelingen aanleiding geeft en tekortschiet doordat zogenoemde 'free riders' de dans ontspringen. Voorts ontbreken bij particuliere grondexploitatie de noodzakelijke instrumenten voor verevening, waardoor onrendabele delen van bouwlocaties niet gerealiseerd dreigen te worden. Ook ontbreekt een toereikend publiekrechtelijk instrument voor het stellen van locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie waar dit vanuit het oogpunt van volkshuisvesting zeer wenselijk is. Vooral particulier opdrachtgeverschap komt onvoldoende van de grond. Daarnaast treden knelpunten op bij de overdracht en inrichting van gronden die voor openbare ruimte bestemd zijn. 9
Inmiddels is er een nieuwe grondexploitatiewet in voorbereiding, welke naar verwachting in 2008 in werking zal treden. Doelstelling van de wet is een goede regeling te bieden voor kostenverhaal en enkele locatie-eisen bij particuliere projectontwikkeling. Daarnaast wil de regering ook meer transparantie en zeggenschap voor de consument en de concurrentie tussen projectontwikkelaars bevorderen. In het nieuwe wetsvoorstel is gekozen voor handhaving van het gemengde stelsel voor grondexploitatie, dus zowel een privaatrechtelijk als een publiekrechtelijk spoor. Het privaatrechtelijke spoor van de nieuwe Grondexploitatiewet omvat de volgende aspecten: · Wettelijke basis voor contracten over grondexploitatie De wet legt een stevige basis voor privaatrechtelijke overeenkomsten over grondexploitatie tussen gemeenten en projectontwikkelaars en andere particuliere eigenaren. · Bovenplanse verevening In een overeenkomst over grondexploitatie mogen ook afspraken worden gemaakt over financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen buiten de locatie, dus in een groter gebied. Te denken valt bijvoorbeeld aan bijdragen aan groen- en recreatiegebieden. Dergelijke afspraken zijn binnen het huidige wettelijk kader veelal niet rechtsgeldend. Als eis voor dergelijke afspraken stelt de wet dat ze moeten passen in een ruimtelijke structuurvisie. Een voorbeeld hiervan is de bijdrage aan het ‘Fonds Ligt op Groen’. Sinds januari 2006 heeft de gemeente Brummen de Nota Grondbeleid vastgesteld. In deze Nota is opgenomen dat rode ontwikkelingen een bijdrage moeten leveren aan te behouden of te versterken natuur-, landschap- en groenstructuren. Dit kan door het leveren van een fysieke bijdrage, bijvoorbeeld door de landschappelijke inpassing van een project met bos/natuur, maar tevens door het leveren van een financiële bijdrage aan het ‘Fonds Ligt op groen’. · Exploitatieverordening De gemeenteraad is in het nieuwe stelsel niet verplicht een exploitatieverordening op te stellen, maar het mag wel. De verordening kan procedureregels voor het aangaan van overeenkomsten en inhoudelijke regels bevatten. De exploitatieverordening behoeft geen inhoudelijke regels meer te bevatten. · Transparantie Om de transparantie van het gemeentelijk grondbeleid te bevorderen is bepaald dat de gemeente in de gemeenteberichten melding moet maken van gesloten overeenkomsten. Dergelijke overeenkomsten vallen onder de Wet openbaarheid van bestuur.
2.4
Conclusie
De Vrij Op Naamprijs van starterswoningen in de gemeente Brummen ligt boven de grenzen van de Huisvestingswet. Publiekrechtelijke sturing is zodoende alleen mogelijk wanneer de provincie hier toestemming voor geeft. De provincie blijkt echter aan dergelijke verzoeken niet snel mee te willen werken. De nieuwe Grondexploitatiewet zal daarentegen wel mogelijkheden bevatten om bepaalde zaken door middel van contracten te regelen. Privaatrechtelijke sturing blijkt tot de komst van de nieuwe Grondexploitatiewet de beste manier om de doelstellingen uit het KWP te kunnen verwezenlijken.
10
3. Stimulering van eigen woningbezit Er zijn meerdere mogelijkheden om het eigen woningbezit te stimuleren. Zo kan er gestuurd worden aan de zijde van de vraagprijs door het opnemen van een erfpachtachtige constructie (maatschappelijk gebonden eigendom) en aan de zijde van de koper door hem een subsidie toe te kennen voor de aankoop van zijn woning. In dit deel van de notitie wordt ingegaan op de mogelijkheden voor maatschappelijk gebonden eigendom en collectief particulier opdrachtgeverschap voor starters en wordt vervolgens zal de Starterslening besproken.
3.1.
Maatschappelijk gebonden eigendom (MGE)
Maatschappelijk gebonden eigendom staat voor een vorm van verkoop door bijvoorbeeld een woningbouwcorporatie (soms met korting), waarbij deze met de koper afspreekt de woning bij (door)verkoop als eerste aan te bieden aan de corporatie. Daarbij wordt de winst of het verlies gedeeld. De corporatie beslist daarna of de woning opnieuw verkocht wordt aan een volgende koper of opnieuw wordt verhuurd. Bekende vormen van MGE zijn: Koopgarant, Slimmer Kopen, Kopen met Korting, Koopzeker en Gereglementeerd Eigendom. Het Ministerie van VROM staat niet toe dat woningcorporaties woningen verkopen met een korting van meer dan 10% op de marktwaarde (artikel 11c, lid 1 BBSH). Willen corporaties meer korting verlenen, dan zijn ze gebonden aan de voorwaarde dat de korting dient te worden terugbetaald bij vertrek van de koper. Als de corporatie aan de terugbetaling van de korting een deling van de waardeontwikkeling aan koppelt, dient er een redelijke verhouding te zijn tussen het kortingspercentage en het percentage van de waardedeling. Daarbij geldt: hoe hoger de korting, hoe hoger het aandeel in de waardedeling voor de woningcorporatie. Ook de Belastingdienst stelt eisen aan een MGE-constructie. De Belastingdienst keurt alleen MGE-constructies goed als de verdeling van winst en verlies 50% of meer is voor de koper, anders is er geen sprake van een eigen woning. Een andere eis is dat de koper de woning minimaal 50% van het (economische) eigendom moet hebben. Meer in het algemeen mag de koper niet te zeer worden beperkt in het uitoefenen van zijn eigendomsrechten. Het grote voordeel van MGE is dat woningen die nu met maatschappelijk gebonden eigendom worden gerealiseerd, voor langere termijn voor de doelgroep (starters en doorstromers vanuit de huursector) beschikbaar blijven door de verkoopverplichting aan de woningcorporatie of de beleggingsmaatschappij. Met andere woorden: via MGE zal de verkoopprijs van een sociale koopwoning niet zo hard stijgen als wanneer hij regulier zou worden verkocht, doordat de winst gedeeld wordt tussen de woningstichting of de beleggingsmaatschappij. en de verkoper. Hierdoor blijft de woning beschikbaar voor starters en doorstromers vanuit de huursector. Er zijn in het algemeen twee soorten MGE te onderscheiden: maatschappelijk gebonden eigendom op basis van erfpacht en maatschappelijk gebonden eigendom op basis van verbintenissenrecht. Maatschappelijk gebonden eigendom op basis van erfpacht komt hierbij het vaakst voor. Maatschappelijk gebonden eigendom op basis van erfpacht Bij maatschappelijk gebonden eigendom op basis van erfpacht wordt de ondergrond of de ondergrond met de opstallen eeuwigdurend uitgegeven in erfpacht. Er is echter geen erfpachtcanon (‘grondhuur’). Deze is eeuwigdurend afgekocht en maakt onderdeel uit van de marktwaarde. De voorwaarden van het maatschappelijk gebonden eigendom worden opgenomen in de erfpachtvoorwaarden. Deze voorwaarden zijn zodoende gekoppeld aan de ondergrond en/of de woning en hebben alleen een zakelijke werking. Door het toepassen van erfpacht als instrument om voorwaarden te verbinden, ontstaan er voor de koper geen nadelen ten opzichte van eigendom. Door de erfpacht staat de corporatie of de partij die eerstgerechtigd is tot terugkoop ook bij het Kadaster weliswaar te boek als grondeigenaar, maar de koper heeft echter volledig zeggenschap over zijn woning en daarmee ook alle lusten en lasten. Maatschappelijk gebonden eigendom op basis van verbintenissenrecht Bij maatschappelijk gebonden eigendom op basis van verbintenissenrecht worden de MGE-voorwaarden opgenomen in een verbintenis. Het kan zijn dat ze in het koopcontract worden opgenomen of dat de woning met appartementsrecht of recht van opstal wordt verkocht, maar dat de ondergrond wordt verhuurd. Deze constructie is moeilijker handhaafbaar dan een constructie waarbij de voorwaarden gekoppeld zijn aan de erfpacht, doordat een eventuele vervreemding in strijd met het koopcontract alleen aan te pakken is door de koper aan te klagen wegens onrechtmatige daad. Om dit te voorkomen wordt door de partij die het eerste recht van terugkoop heeft nog wel eens een tweede hypotheekrecht op de 11
woning gevestigd. Dat wil zeggen dat deze partij bij de eerste hypotheekhouder de tweede rechthebbende is op haar deel van de opbrengst bij verkoop. Aangezien bij verkoop van de woning toestemming nodig is van alle hypotheekhouders kan de aanbiedingsplicht niet worden ontdoken. Aandachtspunten bij MGE-constructies Er zijn een aantal zaken waar het ministerie VROM voor waarschuwt bij de aankoop van een woning met een MGE-constructie: - De terugkoop door de corporatie moet tegen de op dat moment geldende marktwaarde geschieden. Geadviseerd wordt om niet in zee te gaan met constructies waarbij de woning tegen aanschafprijs vermeerderd met een rentepercentage van x-% per jaar terug verkocht wordt aan de corporatie. - De huiver van sommige financiers om hypotheken te verstrekken bij een MGE-constructie kan terecht zijn, omdat het soms niet duidelijk is wie het economisch eigendom van de woning heeft. Als MGE aantrekkelijk wil zijn voor kopers moet dus duidelijk zijn dat het huis het economisch eigendom is van de koper. - De terugkoopregeling. Hieraan is meestal een termijn verbonden. De keus is echter aan de koper of hij/zij deze lange termijn accepteert. - MGE kan een goede koopconstructie zijn als de koper wel een eigen huis wil, maar zekerheid wil hebben over de risico's (gegarandeerde terugverkoop en winst/verlies-deling). MGE in Brummen MGE is voor de gemeente Brummen een nieuwe constructie en is een goede mogelijkheid om de sociale woning ook op langere termijn sociaal te houden. Deelname van een beleggingsmaatschappij of een woningstichting is wel een vereiste om MGE van de grond te krijgen. Het streven van de gemeente Brummen is om MGE zoveel mogelijk met deelname van een woningstichting te realiseren. Met de woningstichtingen in Eerbeek en Brummen zal worden besproken om MGE op basis van erfpacht aan te bieden bij nieuw te bouwen woningen tot maximaal €200.000,- VON. Bij het project Becker’s Sonsterrein zal al een vorm van koopgarant gehanteerd worden waar de WSB aan deelneemt. Bij projecten waar zij nu nog geen partij in zijn en waar koopgarant wel aan de orde is, wordt aan de WSE en WSB de koopgarantmogelijkheid als eerste aangeboden.
3.2
Starters als collectief particulier opdrachtgever
Een andere mogelijkheid om de sociale woningvoorraad ook daadwerkelijk sociaal te houden is het collectief particulier opdrachtgeverschap voor starters. Onder particulier opdrachtgeverschap verstaat de Provincie Gelderland in haar Woonvisie, deel a: Woonbeleid met kwaliteit dat ‘een bewoner of een groep bewoners (georganiseerd als een rechtspersoon zonder winstoogmerk) volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de woning’. Op deze manier kan bijvoorbeeld een groep starters als opdrachtgever in een samenwerkingsverband met bijvoorbeeld een woningbouwstichting en een aannemer een eigen woningbouwproject ontwikkelen. Particulier opdrachtgeverschap biedt kansen voor kwaliteit In haar woonvisie onderscheidt de Provincie Gelderland de volgende kansen: -
-
Vanaf het begin bestaat er een goede sociale band tussen de bewoners van het nieuwe gebied: bij de meeste vormen van particulier opdrachtgeverschap zijn bewoners automatisch genoodzaakt samen te werken. Een perfecte afstemming van vraag en aanbod: bij particulier opdrachtgeverschap is de woning – binnen de financiële mogelijkheden en enkele randvoorwaarden – geheel naar wens van de bewoner. Een goede prijs-kwaliteit van de woningen: de kwaliteit van woningen die via particulier opdrachtgeverschap tot stand zijn gekomen, is veelal zeer hoog. De woningontwerpen zijn beter afgestemd op woonwensen en er is vaak speciale aandacht besteed aan bepaalde onderwerpen, zoals bijvoorbeeld de flexibiliteit van de woningplattegrond. Een aantrekkelijk en gevarieerd woonmilieu: de originele ideeën van de opdrachtgevers leiden tot een variatie op het standaardaanbod van projectontwikkelaars, waardoor op velerlei wijzen aantrekkelijke woonmilieus worden gerealiseerd. In sommige gevallen een hoog ambitieniveau op een specifiek terrein, zoals bijvoorbeeld duurzaam materiaalgebruik of aanpasbaarheid.
Collectief particulier opdrachtgeverschap brengt echter als nadeel met zich mee dat het zeker in het beginstadium van het project meer inspanning vraagt van gemeenten. Immers: in eerste instantie zal de groep starters gevonden moeten worden die opdrachtgever wordt en daarna zal de groep begeleid moeten worden in het opstellen van de woonwensen en het zoeken naar een aannemer.
12
Collectief particulier opdrachtgeverschap slaagt het beste als de gemeente of de woningbouwstichting in eerste instantie de grond in eigendom heeft. In dat geval kan de gemeente namelijk als private partij ook zorgen dat de woningen bij een groep Brummense starters terecht komt die voldoet aan de bindingseisen (zie hoofdstuk 2). Desgewenst kan ervoor gekozen worden om de grond goedkoop ter beschikking te stellen of de grond aan te bieden onder MGE. Collectief particulier opdrachtgeverschap voor Brummense starters Collectief particulier opdrachtgeverschap voor starters is nieuw in Brummen. Het is een variant die onmiskenbaar kansen met zich meebrengt, maar ook een extra belasting is voor gemeenten. Vooralsnog is in geen van de projecten voorzien in collectief particulier opdrachtgeverschap voor starters.
3.3
Startersleningen
Een instrument dat de gemeente Brummen kan inzetten om starters op de woningmarkt in de gelegenheid te stellen om een woning te kunnen kopen is de starterslening. De starterslening overbrugt het verschil tussen de aanloopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit binnen de randvoorwaarden die de gemeente zelf vaststelt in een verordening. Deze voorwaarden kunnen betrekking hebben op de hoogte van de lening, het woningsegment en de doelgroep. De hoogte van de starterslening hangt dus af van het inkomen van de aanvrager en de voorwaarden van de gemeente. De starterslening is een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar. De hoogte van de lening wordt vastgesteld op basis van een draagkrachttoets die door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) wordt uitgevoerd. De starterslening is de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij. Daarna kan de klant een hertoetsing aanvragen om zijn/haar actuele betaalcapaciteit vast te stellen. Eventuele nieuwe inkomensruimte wordt gebruikt om eerst rente en indien mogelijk ook aflossing op de lening te voldoen. Ook na het 6e, het 10e en het 15e jaar is weer een draagkrachttoets mogelijk. Naar verwachting groeit in die periode het inkomen dusdanig, dat de starter de (marktconforme) rente en aflossing kan betalen. Belangrijke parameters daarbij zijn de ontwikkeling van het inkomen en de mutatiegraad van de woningen. Sinds 1 januari 2007 heeft het ministerie van VROM €40 miljoen beschikbaar gesteld aan SVn voor een verdubbeling van de mogelijkheden voor gemeenten om startersleningen te verstrekken. Met de bijdrage van VROM is SVn in staat circa 10.000 VROM Startersleningen samen met gemeenten, ieder voor een evenredig deel, te produceren. Dit kan zolang het budget uit dit fonds hiervoor toereikend is. De VROM bijdrage geschiedt op volgorde van de passeerdatum van de hypotheekakte. Na een mogelijke uitputting van het VROM budget komen de startersleningen weer 100% voor rekening van de Gemeenterekening VROM Starterslening. De financiële risico’s van de startersleningen zijn beperkt. Als voorwaarde voor de starterslening is gesteld dat zowel de eerste als de tweede hypotheek moet worden verstrekt onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat dan borg voor de betaling van rente en aflossing op zowel de starterslening als de eerste hypotheek. Ook voor de starter is het financiële risico beperkt. De totale som van de marktlening en de starterslening is namelijk zodanig gelimiteerd dat de norm van de NHG voor het maximale percentage aan financieringslasten niet wordt overschreden. Startersleningen voor Brummense koopstarters Door de Gemeenteraad van Brummen is bepaald dat er startersleningen worden ingezet om koopstarters een betere kans te geven op de woningmarkt. Er is hiervoor €1.000.000 voor gereserveerd. Ter uitvoering van dit raadsbesluit is onderzocht op welke manier het startersfonds het beste vorm zou kunnen krijgen. Hiervoor is contact gezocht met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). SVn is in 1996 op initiatief van Bouwfonds en haar aandeelhouders opgericht om de kwaliteit van de volkshuisvesting en de gebouwde omgeving te verbeteren. Aan het fonds nemen nu bijna 200 gemeenten deel. Per deelnemende gemeente beheert de SVn een fonds met ‘geoormerkte’ middelen en uit dit fonds verstrekt SVn namens de gemeenten de startersleningen. Om te komen tot een starterslening is de Verordening VROM-startersleningen opgesteld (zie bijlage). Daarnaast zal met SVn voor de uitvoering van de startersleningen een deelnemingsovereenkomst moeten worden getekend. In deze deelnemingsovereenkomst wordt geregeld dat de SVn een fonds beheert voor de gemeente Brummen waaruit middelen beschikbaar kunnen worden gesteld aan derden ten behoeve van projecten die daarvoor in aanmerking komen op grond van deze overeenkomst en met inachtneming van hetgeen ten aanzien van de wijze van verstrekking van deze middelen in deze 13
overeenkomst is bepaald. In de notitie Procedure en Uitvoeringsregeling VROM Startersregeling is vastgelegd hoe de verstrekking van de starterslening er in de praktijk uit zal gaan zien. Indien de gemeente Brummen op wat voor moment en om wat voor reden dan ook wenst de overeenkomst te beëindigen zal dit een jaar van te voren moeten worden aangegeven. Uitganspunten voor Verordening VROM-startersleningen gemeente Brummen · Doelgroep: - De aanvrager is een meerderjarig natuurlijk persoon die de in eigendom te verwerven woning zelf gaat bewonen. - De aanvrager is nog geen woningeigenaar en ook niet eerder geweest. - De aanvrager gaat voor het eerst zelfstandig wonen, bijvoorbeeld vanuit de ouderlijke woning of een studentenkamer, of stroomt van een huurwoning naar een koopwoning door. - De aanvrager is een persoon die minimaal drie jaren onafgebroken woonachtig in de gemeente Brummen is geweest óf die geboren en/of getogen is in de gemeente Brummen en die niet langer dan 6 jaar elders woonachtig is geweest en is niet ouder dan 35 jaar. - Er zal geen maximum jaarinkomen van toepassing zijn, aangezien dit mede bepaald wordt door de maximale verwervingskosten. Immers: bij een bepaald inkomen zal geen Starterslening meer nodig zijn, omdat aanvrager het bedrag gewoon bij de bank kan lenen. · Maximale hoogte starterslening: De maximale hoogte van de starterslening bedraagt 20% van de verwervingskosten. Op basis van het huidige maximum €40000. Zowel op de eerste als de tweede hypotheek moet worden verstrekt onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) · Woning De starterslening is van toepassing op nieuwbouwwoningen. Er is bewust voor gekozen om uit te gaan van nieuwbouw en niet van bestaande bouw. Immers: bij bestaande bouw kunnen we niet sturen op de prijs die betaald wordt voor een woning en bestaat er het risico dat door de inzet van de leenmogelijkheid de prijs van een starterswoning kunstmatig opgedreven wordt. In de verordening is zodoende bepaald dat de starterslening is bedoelt voor het verwerven van een nieuwe koopwoning voor zelfbewoning in het starterswoningensegment (woningen tot €160000, prijspeil 2004) in de gemeente Brummen binnen door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen projecten. De volgende projecten zullen worden aangewezen: - Becker’s Sonsterrein, Brummen - Jan Somerstraat 1-3, Brummen - Lombok, Eerbeek · Maximale verwervingskosten De maximale verwervingskosten bedragen €200000 (conform KWP goedkope koop inclusief 10% meerwerk en 8% bijkomende kosten, gehanteerd prijspeil januari 2007). Dit zal jaarlijks geïndexeerd worden. De verwervingskosten bestaan uit de koopsom met daar bovenop de bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, renteverlies tijdens bouw, notariskosten, makelaarskosten en afsluitkosten voor een lening. Bij nieuwbouw wordt hiervoor 8% over de koop/aanneemsom inclusief eventueel meerwerk.
Conclusie Zowel aan de vraag- als aan de aanbod zijde van de markt kan sturing plaatsvinden door het initiëren van MGE, collectief particulier opdrachtgeverschap voor starters of het verlenen van startersleningen. MGE is voor de gemeente Brummen een nieuwe constructie en is een goede mogelijkheid om de sociale woning ook op langere termijn sociaal te houden. Deelname van een beleggingsmaatschappij of een woningstichting is wel een vereiste om MGE van de grond te krijgen. Het streven van de gemeente Brummen is om MGE zoveel mogelijk met deelname van een woningstichting te realiseren. Ook collectief particulier opdrachtgeverschap voor starters brengt goede mogelijkheden met zich mee om de doelgroep starters en doorstromers op de huurmarkt aan een passende woning te houden. In combinatie met MGE kan het sociale karakter van de via collectief particulier opdrachtgeverschap gerealiseerde woning ook in de toekomst gegarandeerd blijven. Een goede manier om het eigen woningbezit te bevorderen is de Starterslening. De Starterslening kost de gemeente relatief weinig tijd. Om startersleningen te kunnen verstrekken is de Verordening VROMStartersleningen vastgesteld en is er een deelnemingsovereenkomst met SVn ondertekend. 14
Verordening VROM Startersregeling gemeente Brummen
V07.00007/OK
De raad van de gemeente Brummen.; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. ……….., nummer: …; gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet;
besluit:
vast te stellen de volgende: VERORDENING VROM STARTERSLENING Hoofdstuk 1
Begripsbepalingen
Artikel 1 In deze verordening wordt verstaan onder: a. SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten; b. Gemeenterekening VROM Starterslening: het fonds waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toekennen, en waarin de rente en de aflossingen over het gemeentelijk deel van deze leningen worden teruggestort; c. VROM Starterslening: een lening die ten doel heeft om voor huishoudens met beperkte financiële mogelijkheden de ruimte te vergroten om een eigen woning te kopen, en die worden verstrekt op basis van de productspecificaties zoals vastgelegd in de SVninformatiemap en de Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening; d. Aanvrager: de aanstaande eigenaar die de aanvraag doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als aanvrager; e. Huishouden: het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum van de aanvraag voor de Starterslening een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren. f. Starterswoningensegment: een nieuwbouwwoning met een maximale prijs van €160000 VON (prijspeil 2004). g. Zelfbewoning: het bewonen van de woning door het huishouden van de aanvrager. Hoofdstuk 2
Algemene bepalingen
Artikel 2 1. De gemeenteraad van Brummen heeft een Gemeenterekening VROM Starterslening ingericht waaruit aan in artikel 6, lid 1, sub a. bedoelde huishoudens Startersleningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van in artikel 6, lid 1, sub b. bedoelde woningen. 2. De Gemeenterekening VROM Starterslening is ondergebracht bij SVn.
Artikel 3 1. Op deze verordening is het bepaalde in de gesloten deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Brummen en SVn van toepassing. 2. De als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening maken deel uit van deze verordening. Artikel 4 1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze verordening een VROM Starterslening toe te kennen. 2. Burgemeester en Wethouders stellen de hoogte van de Starterslening vast op basis van de als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening. 3. De maximale hoogte van de Starterslening bedraagt €40000. 4. De VROM Starterslening dient te worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). 5. Burgemeester en wethouders kunnen bij hun beslissing op grond van het eerste en tweede lid rekening houden met financiële steun die op grond van enige andere regeling is of kan worden toegekend. 6. Burgemeester en wethouders kunnen aan de toekenning van VROM Startersleningen nadere voorschriften verbinden. 7. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het in het derde lid genoemde bedrag aan te passen. Artikel 5 1. Uit de Gemeenterekening VROM Startersregeling kunnen slechts leningen worden toegewezen tot maximaal het door burgemeester en wethouders jaarlijks vast te stellen toekenningsplafond. 2. Alle aanvragen op voet van deze verordening worden in volgorde van binnenkomst afgehandeld. 3. Aanvragen welke in verband met het eerste en tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door burgemeester en wethouders afgewezen. Hoofdstuk 3
Toepassingsbereik
Artikel 6 1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen: a. Van in de gemeente Brummen woonachtige verblijfsgerechtigde personen die nog niet eerder woningeigenaar zijn geweest en op het moment van de aanvraag minimaal drie jaar zelfstandig een huurwoning bewonen en/of minimaal drie jaar inwonend zijn in de gemeente Brummen, alsmede voor personen die geboren en/of getogen zijn in de gemeente Brummen, die niet langer dan zes jaar elders woonachtig zijn geweest, niet ouder zijn dan 35 jaar en nog niet eerder woningeigenaar zijn geweest; b. Voor het verwerven van een nieuwe koopwoning voor zelfbewoning in het starterswoningensegment in de gemeente Brummen binnen door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen projecten, waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning niet hoger mogen zijn dan €200000. Dit betekent dat er ten opzichte van de prijs zoals genoemd in artikel 1f ruimte is voor 10% meerwerk. c.
De hoofdsom van de VROM Starterslening bedraagt maximaal 20% van de kosten voor het in eigendom verkrijgen van de woning.
2. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het in het eerste lid, sub b. genoemde bedrag aan te passen.
Hoofdstuk 4
Aanvraag en toekenning
Artikel 7 1. Huishoudens die, op grond van artikel 6 en gelet op artikel 1, lid e, in aanmerking komen voor een Starterslening kunnen bij burgemeester en wethouders om een op naam gesteld aanvraagformulier verzoeken. 2. Burgemeester en wethouders toetsen of het in lid 1 bedoeld huishouden voldoet aan de in artikel 6, lid 1 opgenomen criteria en sturen binnen 5 werkdagen na ontvangst van het verzoek het aanvraagformulier toe. Tegelijkertijd sturen burgemeester en wethouders SVn een kopie van het voorblad van dit aanvraagformulier. 3. De verdere afhandeling vindt plaats conform de als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening en de Productspecificaties VROM Starterslening die zijn vastgelegd in de SVn-informatiemap. Hoofdstuk 5
Intrekken van de Starterslening
Artikel 8 1. Burgemeester en wethouders kunnen een toewijzingsbrief waarin wordt voorzien in de toekenning van een VROM Starterslening geheel of gedeeltelijk intrekken als: a. Er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; b. De VROM Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens. 2. Burgemeester en wethouders trekken een toewijzingsbrief in ieder geval in als de koopovereenkomst wordt ontbonden. 3. Bij de intrekking kunnen burgemeester en wethouders de contante waarde van het reeds genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk (terug)vorderen, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. 4. In geval van overtreding van de voorschriften in deze verordening de eigenaar verschoonbaar is, kunnen burgemeester en wethouders besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Hoofdstuk 6
Aflossing van de Starterslening
Artikel 9 1. Aflossingen worden verricht volgens het in de leningsovereenkomst met SVn bepaalde. 2. Extra aflossing op de VROM Starterslening is altijd en zonder boete mogelijk. 3. Bij verkoop van de woning wordt de restant schuld ineens en volledig afgelost. Hoofdstuk 7
Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen
Artikel 10 Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Artikel 11 Deze verordening treedt in werking op de dag na publicatie.
Artikel 12 Deze verordening kan worden aangehaald als "Verordening VROM Startersregeling gemeente Brummen". Aldus vastgesteld door de gemeenteraad van Brummen in zijn openbare vergadering van ….
De griffier,
De voorzitter,
M. Veenbergen
N.E. Joosten bc
Aangewezen projecten voor de VROM-startersregeling gemeente Brummen Het college van burgemeester en wethouders heeft de volgende projecten aangewezen waarop de Verordening VROM-starterslening van toepassing is: - Becker’s Sonsterrein, Brummen - Jan Somerstraat 1-3, Brummen - Lombok, Eerbeek
