Startersbeleid 2007 herzien 2015 14int04684 Inhoud 1 Inleiding.......................................................................................................................... 1 2 Startersbeleid 2007 ........................................................................................................ 1 3 Opgeleverde nieuwbouw starterswoningen sinds 2011 .................................................. 2 4 Hoe ziet de woningmarkt er nu uit voor starters? ............................................................ 2 4.1 Aangescherpte regels ............................................................................................. 3 4.2 Huurwoningen ......................................................................................................... 3 4.2.1 Huisvestingswet 2014 ...................................................................................... 4 4.3 Koopwoningen ........................................................................................................ 5 4.3.1 Startersleningen ............................................................................................... 6 5 Wat willen we met een startersbeleid regelen? ............................................................... 8 5.1 Wat zouden we kunnen regelen gezien de nieuwe wetgeving? ............................... 8 5.2 Welke mogelijkheden zijn er om starters aan een koopwoning te helpen? .............. 8 5.2.1 Slimmer Kopen................................................................................................. 8 5.2.2 „Erfpacht werkt beter dan startersleningen‟....................................................... 9 5.2.3 Ontwikkelaars stimuleren goedkoop te bouwen................................................ 9 5.2.4 Grond uitgeven door gemeente ........................................................................ 9 5.2.5 Conclusies sturing koopwoningen voor starters................................................ 9 6 Conclusies.....................................................................................................................10 Bijlage Uitleg Slimmer Kopen .........................................................................................11
1 Inleiding Starters zijn belangrijk in Drimmelen omdat zij zorgen voor de nodige aanwas en een gezonde bevolkingsopbouw in de gemeente. Kunnen starters op de woningmarkt in onze gemeente een woning vinden? Of zijn er extra maatregelen nodig om hen te helpen? Bij vaststelling van de Woonvisie 2011 heeft de Raad gevraagd om aanvullend het startersbeleid nog eens onder de aandacht te brengen. Hiervoor is in januari 2014 een evaluatie van het Startersbeleid aan de raad gezonden. Middels een amendement van de PvdA is toen besloten dat het Startersbeleid 2007 tot het derde kwartaal 2014 gehandhaafd moest blijven. Daarna wenste de raad een nieuw beleid vast te stellen. Dit stuk gaat over een nieuw startersbeleid. Eerst zal ingegaan worden op het Startersbeleid 2007, gevolgd door hoe de woningmarkt voor starters er anno 2014 uit ziet. De volgende vragen zullen hierbij aan bod komen: Waarom is het startersbeleid destijds opgesteld? Wat werd er mee beoogd? Geldt dit nu nog? Wat zouden we moeten regelen voor starters? Zijn er andere manier om dit te regelen? Zijn er extra regels noodzakelijk?
2 Startersbeleid 2007
Het doel van het startersbeleid luidt als volgt: “om de kansen voor starters binnen de gemeente echt te verbeteren is het nu zaak beleid op te stellen dat de positie van de starters binnen de woningmarkt beziet en insteekt op een integrale aanpak”. Kortom het verbeteren van de positie van de starter. Om de starters op de woningmarkt meer kansen te bieden is er een maatregelenpakket opgesteld.
Gemeente Drimmelen
januari 2015
1
Het belangrijkste van het startersbeleid is het maatregelenpakket waarmee de gemeente de starters op de woningmarkt meer kansen wil bieden. Het maatregelenpakket bestaat niet uit concrete maatregelen voor starters, maar hebben wel invloed op de woningmarkt voor starters. Hoewel de maatregelen niet zo concreet zijn geformuleerd, is het doel - het verbeteren van de positie van de starter - bereikt. Er zijn de afgelopen jaren starterswoningen, zowel in de koop- als huursector, op de markt gezet. Of dit door de maatregelen komt, is niet te zeggen.
3 Opgeleverde nieuwbouw starterswoningen sinds 2011 Sinds het vaststellen van de woonvisie zijn er diverse projecten voor starters opgeleverd. Zo zijn er starterswoningen gebouwd in Wagenberg, Terheijden en Made. In projecten als St.Jozefhof, Zandstraat, Rozenbloemhof (Made), Postweg (Wagenberg) en F-veld (Terheijden) zijn in totaal 66 starters koopwoningen en 18 woningen onder € 200.000 gebouwd. projecten gebouwd woningen opgeleverd in de periode apr. 2011 tot en met nov. 2014
aantal huur totaal te
lokatie Plukmadehof / St. Jozefhof Prinsenpolder Burgermeester Smitsplein Rozenbloemhof Made-Oost Zandstraat Postweg F-veld, Ruitersvaartseweg Lisdodde totaal
realiseren plaats Made 37 Made 14 Made 42 Made 7 Made 2 Made 28 Wagenberg 9 Terheijden 30 Lage Zwaluwe 14 183
grondgebonden
8 0 0 0 0 0 0 10 0 18
koop
appartement
11 14 42 0 0 0 0 0 14 81
grondgebonden
appartement
18 0 0 7 2 28 9 20 0 84
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
koop
huur betaalbaar
goedkoop (starters)w on huur
grondgeb huurw on
goedkoop
appartement
8
11 14 42
startersw on koop
betaalbaar grondgebonden
18
7 2 19 10 0
18
9 9
20 14 81
66
18
Ook zijn in projecten huurwoningen gerealiseerd. Deze zijn zo gelabeld dat starters er ook op konden reageren. In totaal zijn er 99 huurwoningen gebouwd, bereikbaar voor starters. Er zijn nog nieuwbouwplannen in ontwikkeling. In de projecten Made-Oost (Made), Oranjeplein (Terheijden), Nieuwstraat, hoek Dorpsstraat-Kerkstraat (Wagenberg) en Lage Zwaluwe West staan 63 koop- en 15 huurwoningen (bereikbaar) voor starters op het programma.
4 Hoe ziet de woningmarkt er nu uit voor starters? Hiervoor zijn gesprekken gevoerd met experts op het gebied van de huur- en koopwoningmarkt (makelaars1 en woningcorporaties2). Het volgende komt daaruit naar voren. Deze organisaties hebben aangegeven dat de koper en huurder redelijk uit de voeten kunnen op de Drimmelense woningmarkt. Woningzoekenden kunnen relatief snel aan een woning komen. Binnen onze gemeente is geen sprake van schaarste op de woningmarkt. Ook niet in het goedkope huur- of koopsegment. De makelaars zien een veranderde tendens in de woningmarkt. Starters kopen een woning waar ze langer kunnen blijven wonen. Was het een aantal jaar geleden nog zo dat een 1
Er is gesproken met makelaars Jack Reimus, Jack Biemans, Hannie Daniels, Piet-Hein Ormeling. Er is gesproken met Eric vd Einden en Anita van Brederode van Volksbelang en Christian Gommeren van Goed Wonen. 2
Gemeente Drimmelen
januari 2015
2
starter een huis kocht om deze na een paar jaar weer te verkopen (met winst). Nu is het zo dat een starter ook op lange termijn uit de voeten wil kunnen met zijn woning (bij gezinsvorming). De trend die de makelaars zien in het zoeken naar een woning, wordt herkend door de corporaties. Ook huurders blijven langer in hun woning wonen en zoeken een woning voor langere tijd.
4.1 Aangescherpte regels De regelgeving is aangescherpt voor het in aanmerking komen van een huur- of koopwoning. De inkomensgrens3 voor sociale huurwoning is maximaal € 34.678 4 en voor koopwoning is het minimaal € 43.000, waartussen een groep valt die het extra moeilijk heeft. Deze groep verdient te veel om te huren en te weinig om te kopen. De hele woningmarkt is sinds de economische crisis van 2008 veranderd. Ook door politieke wijzigingen in het huurbestel verandert er veel voor de corporaties. Dit heeft indirect ook invloed op de positie van starters op de woningmarkt. Daarom zal hierna ingegaan worden op de woningmarkt en starters in het bijzonder. Ook worden de hypotheekregels verder aangescherpt. Per 1 januari 2015 hanteert het Nibud nieuwe hypotheeknormen. Deze zijn overgenomen in de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Vanaf 1 januari 2015 zijn de financieringslastpercentages voor hypotheken gemiddeld genomen lager dan in 2014. Voor inkomens tot € 28.000 liggen de percentages 3 tot 6,5 procentpunt lager. Voor de inkomens daarboven liggen de percentages ongeveer 0,5 tot 3 procentpunt lager.5 De financieringslastpercentages geven weer welk deel van het inkomen er maximaal aan hypotheeklasten kan worden besteed. Hypotheekverstrekkers zijn bij wet verplicht deze percentages als basis te nemen bij het berekenen van hypotheken. Dit betekent dat voor nieuwe hypotheken het volgende. Iemand met een jaarinkomen van € 50.000 kan een maximale hypotheek krijgen van € 228.364 (in 2014 was dit nog € 244.137). Met een jaarinkomen van € 70.000 kan men een hypotheek krijgen van € 360.523 (€ 28.181 minder dan in 2014). Starters met een inkomen van € 30.000 kunnen maximaal € 137.018 lenen (dat was € 146.482 in 2014). Voor aantoonbaar niet-kwetsbare situaties mag een uitzondering worden gemaakt. Dit geldt voor alleenstaanden en voor tweeverdieners met een inkomen tot € 30.000.
4.2 Huurwoningen De huurwoningen in onze gemeente worden verhuurd via het aanbodmodel. Dit houdt in dat de woningzoekende zelf kan reageren op leegkomende woningen. De corporaties stellen aan de woningen voorwaarden zoals het aantal personen dat er minimaal moet gaan wonen en/of de hoogte van het inkomen. Huurwoningen zijn ook beschikbaar voor starters, maar worden vaak niet apart voor starters gelabeld. De corporaties monitoren het toewijzingsbeleid. Sinds enkele jaren zijn woningen makkelijker toegankelijk voor starters. Zo worden ze niet meer gelabeld voor gezinnen, maar voor huishoudens vanaf 1 of 2 personen. De corporaties zien in de monitoring dat starters de weg naar een sociale huurwoning steeds beter weten te vinden en dat er genoeg woningen vrij komen voor hen. 3
(gezamenlijk) bruto jaarinkomen prijspeil 1-1-2014 5 Bron: Nibud internet: http://www.nibud.nl/over-het-nibud/actueel/nieuws/artikel/nibudhypotheeknormen-2015-lager-dan-2014.html 4
Gemeente Drimmelen
januari 2015
3
Van alle woningzoekenden is 35% een starter. Dit betekent tussen de 600 à 700 ingeschrevenen. Deze zijn niet allemaal actief woningzoekend. De meesten schrijven zich in om inschrijftijd op te bouwen. Als zij dan een woning zoeken, komen ze vrij snel aan de beurt. De hoogte van het inkomen is wettelijk vastgesteld. Sociale huurwoningen mogen alleen worden toegewezen aan huishoudens met een laag gezinsinkomen, tot € 34.678 bruto per jaar. Slechts 10% van de vrijkomende woningen mogen aan huishoudens worden verhuurd met een hoger inkomen. Aangezien starters vaak een laag inkomen hebben, komen zij veelal in aanmerking voor een huurwoning. De huurprijzen in Made zijn goed, in Terheijden aan de hoge kant. Dit komt door de grootte van de woningen. Volksbelang denkt erover om de huren van enkele woningen in Terheijden te bevriezen, om de huurprijs te drukken. Ook wil Volksbelang enkele nieuwe huurwoningen bouwen in Terheijden voor starters. De corporaties verkopen enkele huurwoningen per jaar. Deze zijn gezien de prijsstelling uitermate geschikt voor starters. De corporaties hanteren een inkomensafhankelijke huurverhoging. Mensen met een hoger inkomen, krijgen een hogere huurverhoging opgelegd dan mensen met een laag inkomen. Dit om scheefwonen tegen te gaan. Het idee erachter is, dat als mensen meer huur moeten betalen, ze de afweging om te kopen gaan maken. Zo komt er weer een huurwoning leeg voor de doelgroepen, waaronder starters.
4.2.1 Huisvestingswet 2014 Door invoering van de Huisvestingswet 2014, zijn er enkele regels verandert op het gebied van de huurwoningmarkt. De toewijzing van sociale huurwoningen, mag de gemeente niet meer regelen in een convenant of prestatieafspraken. Als er sprake is van schaarste, kan de gemeente een Huisvestingsverordening opstellen. Hierin kan de gemeente de woningtoewijzing regelen. Deze nieuwe Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten een instrumentarium om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Hiermee kunnen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte bestreden worden en kan de leefbaarheid bevorderd worden. De verdringing op de woningmarkt die voortkomt uit de onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste kan in tijd (woningzoekenden staan lang op een wachtlijst voor een woning) of in ruimte (segregatie op de woningmarkt) voorkomen. Er zijn drie categorieën schaarste te onderscheiden: schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen (bijvoorbeeld voor ouderen of gehandicapten) en schaarste aan woonruimte voor de eigen inwoners van een gemeente (in gebieden zonder nieuwbouwmogelijkheden). De sturing via een gemeentelijk huisvestingsverordening moet zich beperken tot die gebieden, woningtypen en prijsklassen waar de schaarste betrekking op heeft. Dit kan een buurt, wijk, stadsdeel, stad of gemeente zijn. Hoe is de woonruimteverdeling van goedkope huurwoningen nu geregeld? Bij mutatie worden huurwoningen aangeboden op de website www.woneninnoordbrabant.nl. Op deze website staan de vrijkomende huurwoningen van Goed Wonen en Volksbelang.
Gemeente Drimmelen
januari 2015
4
Mensen die in aanmerking willen komen voor een huurwoning, moeten zich inschrijven. Als ze ingeschreven zijn, kunnen zij reageren op de woningen op de website. Inschrijvingseisen: iedere volwassene die een huurwoning zoekt kan zich inschrijven als woningzoekende. Het inschrijfgeld bedraagt € 15. Er worden geen bindingseisen of inkomenseisen gesteld. Wie krijgt de woning? De woningzoekende met de langste inschrijftermijn komt als eerste in aanmerking voor de woning, tenzij de woning is gelabeld voor een specifieke doelgroep of gelegen is één van de kleine kernen6. Een reactie van een woningzoekende met een urgentie7 heeft altijd voorrang op de overige kandidaten. Wanneer een woning is aangewezen voor een specifieke doelgroep zoals ouderen (55+) en starters (1- en 2-persoonshuishoudens) dient de urgente kandidaat wel te voldoen aan deze criteria. Daarnaast moet het huishouden voldoen aan een inkomenstoets voor huurwoningen met een huur tot € 700. Het gezamenlijk gezinsinkomen mag niet hoger zijn dan € 34.678 (prijspeil 01-01-2014). Dit is een landelijke eis. De corporaties moeten 90% van de sociale huurwoningen verhuren aan mensen die voldoen aan de inkomenstoets. Voor de overige 10% mag de corporatie een uitzondering maken. Zijn er redenen om de woonruimteverdeling te regelen in een huisvestingsverordening? Nee, er zijn geen redenen om de woonruimteverdeling anders te regelen, zoals in een huisvestingsverordening. De monitoring van de woonruimteverdeling laat zien dat starters (en andere doelgroepen) goed in hun woningbehoefte worden voorzien. Starters hebben geen langere wachttijd dan andere woningzoekenden.
4.3 Koopwoningen In de bestaande bouw komen steeds meer woningen beschikbaar met een vraagprijs onder € 200.000. Werden in februari 2011 nog 47 woningen (14% van het totale aanbod) in onze gemeente aangeboden onder de twee ton, in augustus 2014 zijn dat er al 101 (23% van het totale aanbod). Van dit aantal is de helft onder de grens van goedkope koop (€ 185.000). Ook in 2013 was 23% van de koopwoningen goedkoper dan € 200.000. Starters hebben nu meer keus in het goedkope segment dan drie jaar geleden. 6
Wagenberg, Drimmelen, Hooge en Lage Zwaluwe. Daar gaan inwoners uit de betreffende kern voor andere woningzoekenden. 7 Urgentie wordt alleen toegekend aan inwoners van de gemeente Drimmelen: • Eenpersoonshuishoudens komen niet in aanmerking voor urgentie • Bij echtscheiding of beëindiging samenwoning wordt slecht aan één van de partners urgentie toegekend, en dan alleen indien de kinderen voor hun huisvesting afhankelijk zijn van deze ouder.
Gemeente Drimmelen
januari 2015
5
Volgens de makelaars8 komen starters vaak net € 5.000 tot € 10.000 te kort om hun droomhuis te kunnen kopen. De starterslening biedt dan uitkomst. Makelaars zien dat starters een woning zoeken tot ongeveer € 200.000. Een alleenstaande starter kan nu ongeveer € 160.000 betalen. De prijs van € 185.000 kan vaak alleen worden betaald door stellen. De maximumprijs voor de starterslening kan volgens de makelaars naar beneden bijgesteld worden. Zo tussen € 200.000 en € 210.000 is volgens hen de maximum prijs voor een starter. De behoefte is niet in alle kernen gelijk. Makelaars zien dat kopers in Made uit de voeten kunnen in de bestaande bouw. Ook zijn hier al diverse projecten gerealiseerd. In Terheijden daarentegen, is minder aanbod voor starters. Hier zou meer toegevoegd moeten worden, door bijvoorbeeld nieuwbouw. In Hooge Zwaluwe ligt de woningmarkt momenteel stil. De prijzen zijn relatief hoog. In Lage Zwaluwe is voldoende aanbod in de bestaande bouw. De appartementen hier zijn relatief duur. De bouw van starterswoningen in Hooge en Lage Zwaluwe blijft achter. Dit wordt niet als een groot probleem gezien, omdat starters in de bestaande bouw meer aanbod hebben (voornamelijk in Lage Zwaluwe).
4.3.1 Startersleningen Eind 2013 heeft de Raad de Verordening Starterslening Gemeente Drimmelen 2013 vastgesteld. Deze verordening stelt de gemeente in staat starters op de koopwoningmarkt een extra lening te verstrekken voor de aanschaf van hun eerste koopwoning. Vanaf begin 2014 hebben 16 starters(koppels) een starterslening aangevraagd. Wij hebben 13 startersleningen toegekend9. Opvallend is dat de starters die gebruik maken van een starterslening woningen kopen in Terheijden en Made en een enkeling in Wagenberg. Voor het kopen van een woning in de andere kernen zijn nog geen aanvragen gedaan. De starters wonen niet allemaal in deze kernen: de meesten komen uit Terheijden, gevolgd door Made of van buiten de gemeente. En drie komen uit Hooge, Lage Zwaluwe en Wagenberg. De grote meerderheid vraagt de maximale lening aan van € 25.000. Slechts twee aanvragers vragen een kleinere lening aan. Eind 2014 is het budget voor de Startersleningen vanuit het Rijk op. De subsidie van de Provincie is al gestopt (geen budget meer). Dit betekent dat de gemeentelijke regeling ook gestopt is. Wij hebben in onze Verordening opgenomen dat het verstrekken van leningen gekoppeld is aan de bijdrage vanuit de Provincie.
8
Er is gesproken met makelaars Jack Reimus, Jack Biemans, Hannie Daniels, Piet-Hein Ormeling. Twee zijn nog in behandeling, de derde heeft geen starterslening gekregen. De twee in behandeling kunnen volgens de huidige verordening geen lening meer krijgen. 9
Gemeente Drimmelen
januari 2015
6
Het budget van de gemeente is nog niet op. Wij kunnen er voor kiezen om de Verordening aan te passen. Zo zouden los van de Provincie en het Rijk startersleningen verstrekt kunnen worden. De gemeente moet dan de hele starterslening voldoen. Met het nog openstaande budget, kunnen er nog hooguit 7 starters geholpen worden onder ongewijzigde voorwaarden. Als de voorwaarden worden aangepast, kunnen meer starters geholpen worden. Aanpassen Verordening Starterslening 2013 naar 2015 Er is geen subsidie meer van het Rijk en de Provincie. Dit betekent dat wij het volledige bedrag moeten lenen aan de starter. Hoe hoger het bedrag, hoe minder starters we kunnen helpen. Bovendien hebben de makelaars aangegeven dat starters vaak tussen de € 5.000 en € 10.000 tekort komen bij de aankoop van een woning. De vraag rijst of we de startersleningen moeten blijven faciliteren en of dit onder dezelfde voorwaarden moet of andere. Het college is van mening dat het resterende budget ingezet zou moeten worden voor startersleningen. Wel zouden de voorwaarden moeten worden aangepast. Voor het evalueren van het startersbeleid zijn gesprekken gevoerd met makelaars en de woningstichtingen. Zowel makelaars als woningstichtingen vinden de grens van NHG10 geen goede grens voor een starterswoning. Zij stellen een lagere grens voor: € 200.000 – € 210.000. Ook omliggende gemeenten hanteren een lagere grens. De Provincie hanteert een andere grens voor goedkope koopwoningen (starterswoningen), namelijk € 186.000. In 2013 is € 250.000 beschikbaar gesteld voor Startersleningen. Het volledige bedrag is niet benut. Het resterende bedrag bedraagt € 173.654. Bij voortzetting van de huidige regeling, zouden met dit bedrag bijna 7 starters geholpen kunnen worden. Met het nieuwe voorstel 17. Door het wegvallen van subsidies van Rijk en Provincie, wordt ons risicoprofiel anders. Waren we eerst voor 25% aansprakelijk, dat wordt nu 100%. Bij een leenbedrag van € 25.000 in de oude regeling betekent dit een risico voor de gemeente van € 7.500; in de nieuwe regeling € 25.000 bij een gelijkblijvend maximaal bedrag dat een starter kan lenen. In onderstaand schema daarom aangepaste voorwaarden voor de starterslening. Voorwaarden Voorwaarden starterslening starterslening Verordening nieuwe Verordening 2013 Hoogte verwervingskosten NHG-grens € 210.000 Percentage lening 20 % 20 % Minimum leenbedrag € 5.000 € 3.000 Maximum leenbedrag € 25.000 € 10.000 Voorwaarden koper Max. leeftijd 55 jaar Max. leeftijd 55 jaar Aanvullende voorwaarden Geen Geen Duur van aanbieden Net zo lang als de Tot budget op is of uiterlijk 31 starterslening Provincie de subsidie voor december 2016 startersleningen verleent Maximale bedrag voor € 250.000 Resterend bedrag van revolverend fonds € 250.000 (zijnde € 173.654 per 1-1-15)
NHG-grens bedraagt € 265.000 per 1-7-2014, € 245.000 per 1-1-2015. Op 1-7-2016 zal de grens verlaagd zijn tot € 225.000 en niet meer verder dalen tot 1-7-2018. Hoe hoog de grens daarna wordt, is nog onduidelijk. 10
Gemeente Drimmelen
januari 2015
7
Dit alles is vertaald in een Verordening Starterslening Gemeente Drimmelen 2015. De verordening is in de bijlage opgenomen. De verordening is in nauw overleg opgesteld met SVn. De raad dient deze Verordening vast te stellen. Financiële verantwoording en risico’s Startersleningen In berap-2 2013 is er vanuit gegaan dat het volledige bedrag van de leningen € 250.000 zou worden verstrekt. Het restant dat we in willen zetten is dus al opgenomen is in de exploitatie. Het risicoprofiel wordt hoger: oude situatie: max. € 25.000 --> 25% risico gemeente = € 7.500 nieuwe situatie: max. € 10.000 --> 100% risico gemeente = € 10.000
5 Wat willen we met een startersbeleid regelen? 5.1 Wat zouden we kunnen regelen gezien de nieuwe wetgeving? De Huisvestingswet 2014 geeft de gemeente de mogelijkheid in te grijpen in de woningtoewijzing. Dit kan alleen in de toewijzing van sociale huurwoningen, en alleen als de gemeente aantoont dat er schaarste is voor een bepaalde doelgroep of in een bepaald dorp. Door een verordening op te stellen, spreekt de gemeente uit dat ze verwacht de schaarste te kunnen beïnvloeden door de uitvoering van de verordening11. Van schaarste voor sociale huurwoningen voor starters in onze gemeente is geen sprake. Wij zien geen redenen om voor de toewijzing aan starters een huisvestingsverordening op te stellen. De Huisvestingswet 2014 voorziet niet in regels voor de toewijzing van goedkope koopwoningen. Starters helpen op de koopwoningmarkt door middel van de Huisvestingswet is niet mogelijk.
5.2 Welke mogelijkheden zijn er om starters aan een koopwoning te helpen? Het drukken van de woonlasten kan door de volgende mogelijkheden: 1. Aanbieden van startersleningen 2. Aanbieden Slimmer Kopen 3. Grond in erfpacht uitgeven i.p.v. verkopen aan starter 4. Ontwikkelaars stimuleren goedkoop te bouwen 5. Grond uitgeven door gemeente De starterslening is in het vorige hoofdstuk aan de orde geweest. We stellen voor om opnieuw Startersleningen te faciliteren, onder nieuwe voorwaarden. Zie 4.3.1.
5.2.1 Slimmer Kopen De woningstichtingen kennen beide twee financiële regelingen om het kopen van een woning te bevorderen voor mensen met een laag inkomen en starters: Slimmer Kopen en de Starterslening. Deze financiële regelingen komen er op neer dat woningen met korting gekocht kunnen worden. De korting moet op korte termijn (Starterslening) of lange termijn (Slimmer Kopen) terug betaald worden. Indien er sprake is van een waardedaling, zal bij Slimmer Kopen het verlies gedeeld worden met de woningstichting. Zie bijlage voor uitleg over Slimmer Kopen.
11
De verordening geldt voor een termijn van maximaal 4 jaar.
Gemeente Drimmelen
januari 2015
8
Als we als gemeente Slimmer Kopen aanbieden, betekent dit dat we woningen moeten verkopen. En dat we bij verkoop van zo‟n woning de afweging moeten maken of de gemeente deze woning terug koopt. Aangezien het hebben van (koop)woningen geen kerntaak is van de gemeente, kunnen wij deze regeling niet aanbieden. Dat deze regeling wordt aangeboden door onze woningstichtingen, juichen we toe.
5.2.2 ‘Erfpacht werkt beter dan startersleningen’ Het probleem is vooral dat huizen qua prijs heel aardig zijn te betalen, maar tegelijkertijd lastig zijn om te financieren. Banken zijn terughoudend bij het verstrekken van hypotheken. De hypotheekvoorwaarden zijn strenger geworden. De hardste klappen vallen bij starters. Ze zouden geholpen zijn als gemeenten vaker voor erfpacht kiezen. Op de grond hoeven de starters niet af te lossen. Daarom zijn de maandlasten lager. Tegelijkertijd kunnen zij toch profiteren van de belastingaftrek van de jaarlijkse canon. Dit kan uiteraard alleen bij grond van de gemeente zelf. Erfpacht om de prijs te drukken vinden de makelaars geen goed instrument. Dit past niet bij de Drimmelense bevolking. Zou de gemeente ook een actief grondbeleid kunnen voeren ten gunste van starters? In 2015 wil de gemeente eigen gronden gaan aanwenden voor woningbouw. Starters zouden hiervoor een goede doelgroep zijn.
5.2.3 Ontwikkelaars stimuleren goedkoop te bouwen Enkele ontwikkelaars in ons land proberen de woningmarkt vlot te trekken. Zo claimt Dura Vermeer een nieuwbouwwoning te kunnen bouwen vanaf € 119.000 vrij op naam. Ook PlegtVos zegt voor deze prijs nieuwbouwwoningen te kunnen bouwen. Volgens een recent verschenen rapport van het Ministerie van BZK zou het zelfs mogelijk moeten zijn om een gestandaardiseerde eengezinswoning te bouwen van 110 m2 GBO voor € 82.000 excl. BTW en grondkosten12. Voorwaarde is wel dat gemeenten zorgdragen voor betaalbare bouwgrond. Of de grond kan in erfpacht uitgegeven worden (zie 5.2.2). Project Zandstraat Aan de Zandstraat in Made is een project ontwikkeld met 31 woningen, allen in het goedkope segment (onder €186.000 VON). Bijna de helft is goedkoper dan € 160.000. De belangstelling voor deze woningen was enorm. Een deel van de woningen is gekocht door mensen van buiten onze gemeente.
5.2.4 Grond uitgeven door gemeente In de begroting 2015 is opgenomen dat we eigen gronden gaan ontwikkelen. Bij de ontwikkeling zal bijzondere aandacht besteed worden aan de doelgroep starters. Waar mogelijk zal nieuwbouwontwikkeling voor starters gestimuleerd worden op gemeentegrond.
5.2.5 Conclusies sturing koopwoningen voor starters Als gemeente kunnen we op verschillende manieren sturen voor starterskoopwoningen. Dit kan bij onderhandelingen met ontwikkelaars en door het aanbieden van de starterslening. Slimmer kopen is een instrument dat minder voor de hand ligt. Wij ontwikkelen immers zelf 12
Bron: De rendabele sociale huurwoning, Fakton i.o.v. Ministerie BZK, juli 2014
Gemeente Drimmelen
januari 2015
9
geen woningen. Erfpacht is volgens de makelaars geen gewild product in onze gemeente. Door zelf grond uit te geven voor bijvoorbeeld starterswoningen, kan invloed uitgeoefend worden op toevoeging van nieuwbouw voor starters.
6 Conclusies Uit bovenstaande kunnen de volgende conclusies getrokken worden. Het doel van het Startersbeleid 2007, het verbeteren van de positie van de starter, is bereikt. Dit is niet specifiek met het Startersbeleid bereikt. Er zijn de afgelopen jaren starterswoningen, zowel in de koop- als huursector op de markt gezet. Er zijn diverse mogelijkheden voor starters op de koopwoningmarkt. Zo zijn ook de woningprijzen gedaald. Er is meer aanbod in het goedkope segment. Daarnaast zijn de hypotheekvoorwaarden aangescherpt. Dit maakt dat het toch nog lastig is voor starters met een beperkt inkomen, om een woning te kopen. Een starterslening kan uitkomst bieden. Maar dat is niet de enige mogelijkheid. De financiële regeling van Slimmer Kopen biedt ook uitkomst. Deze regeling kan door de woningstichtingen worden aangeboden. In 2015 zal de gemeente beginnen met beleid om eigen gronden te ontwikkelen voor woondoeleinden. De doelgroep starters zal bij de ontwikkeling speciale aandacht krijgen. Hiermee worden starters ook bediend. Ontwikkelaars prikkelen om goedkoper te bouwen is een laatste mogelijkheid. De gemeente zal in overleg met ontwikkelaars hier op moeten sturen. Grond in erfpacht uitgeven kan alleen als de gemeente de grond beschikbaar stelt. Makelaars verwachten echter, dat starters geen erfpacht willen afsluiten. Het Startersbeleid 2007 hoeft niet aangepast te worden. Uit bovenstaande blijkt dat het aanbod voor starters groter is dan destijds bij het vaststellen van het Startersbeleid. Ook zijn er diverse instrumenten om in te zetten voor starters, waaronder de starterslening. In de Woonvisie 2011-2016 is extra aandacht besteed aan de doelgroep starters. Daarom wordt voorgesteld om het Startersbeleid 2007 in te trekken. Het faciliteren van een Starterslening zou het huidige startersbeleid kunnen vervangen. Ook blijven starters een doelgroep van aandacht in de (nieuw op te stellen) Woonvisie.
Gemeente Drimmelen
januari 2015
10
Bijlage
Uitleg Slimmer Kopen
Informatie Slimmer Kopen® Betaalbare koopwoningen Postweg Woningstichting Volksbelang bouwt in het plan Postweg tien betaalbare koopwoningen voor starters op de koopmarkt. Voor acht woningen is het mogelijk om gebruik te maken van Slimmer Kopen®.D e twee hoekwoningen worden niet verkocht met Slimmer Kopen®. Alle 10 de koopwoningen in het project kunnen ook gekocht worden zonder Slimmer Kopen®. Alle koopwoningen in Postweg worden via loting toegewezen. Met de gemeente is afgesproken dat de groep starters die gedurende het gehele traject actief betrokken zijn geweest bij het project als eerste mogen loten voor een woning in het project. Wanneer na de loting nog woningen beschikbaar zijn dan kunnen overige geïnteresseerden zich inschrijven voor het project. De hoogte van de korting in relatie tot het inkomen Wanneer je kiest om een woning in project Postweg te kopen met Slimmer Kopen® dan stellen wij een voorwaarden aan de hoogte van het inkomen: Je kunt kiezen voor maximaal 15% korting met een gezamenlijk jaarinkomen tot € 43.000. Voor een korting van 10% of 5% kom je in aanmerking wanneer het gezamenlijk jaarinkomen niet hoger is dan € 50.000. Kopen met Slimmer Kopen® voor starters en huurders Woningstichting Volksbelang wenst vanuit haar maatschappelijke verantwoordelijkheid ook aan startende huishoudens en huurders een kans te bieden om een woning te kopen en deze doelgroepen te faciliteren. Definitie starter bij verkoop: starters zijn meerderjarige personen die geen zelfstandige (koop)woning achterlaten. Definitie huurder: huurders zijn meerderjarige personen die een zelfstandige sociale woning huren en deze als hoofdverblijfplaats hebben. De woning komt na vertrek van de huurders beschikbaar. Wat houdt Slimmer Kopen®in? Slimmer Kopen®houdt in dat kopers nu korting kunnen krijgen op de aankoopprijs van de woning. Als koper van deze woning bent u gewoon voor de volle 100% eigenaar van de woning. Dit betekent dat u volledig gebruik kunt maken van aftrek van hypotheekrente, gedeeltelijk vermogensopbouw bij waardevermeerdering van uw huis, zekerheid van woonlasten en alle vrijheid om uw woning aan te passen. Voor het project Postweg betekent dit dat kopers, die aan de vastgestelde criteria voldoen, een eenmalige korting kunnen krijgen op de vrij op naam koopprijs. Het is mogelijk om te kiezen voor 15%, 10% of 5% korting, wanneer je voldoet aan de gestelde criteria.. Als tegenprestatie op de verleende korting biedt je de woning, indien je besluit die te verkopen, eerst verplicht aan Woningstichting Volksbelang aan. Indien Volksbelang besluit de woning van je te kopen dan wordt de woning getaxeerd door een onafhankelijke taxateur. Volksbelang koopt de woning van je voor de taxatiewaarde minus de verstrekte korting. Daarnaast ontvangt Volksbelang een deel van de waardevermeerdering (winst). Wanneer je een woning hebt gekocht met een korting van 15%, betekent dit dat de koper 77,5% en Volksbelang 22,5% (15% X 1.5) van de waardeontwikkeling ontvangt. Bij een korting van 10% betekent dit dat de koper 85% en Volksbelang 15% (10% X 1.5) van de waardeontwikkeling ontvangt. Aan de achterzijde vindt u een rekenvoorbeeld.
Gemeente Drimmelen
januari 2015
11
De verkopende makelaars kunnen je over deze aanbieding nader informeren. Rekenvoorbeeld aankoop woning Postweg met Slimmer Kopen® met 10% korting bij waardevermeerdering. Aankoop woning V.O.N koopprijs Korting Slimmer Kopen 10% Aankoopprijs
€ 210.000 € 21.000 € 189.000
Verkoop woning na bv 10 jaar V.O.N. koopprijs Taxatiewaarde woning bij terugkoop Waardevermeerdering
€ 210.000 € 245.000 € 35.000
Wat ontvangt de verkoper van Woningstichting Volksbelang Taxatiewaarde woning bij terugkoop € 245.000 Korting (10% van € 210.000) € 21.000 Winstdeling Volksbelang ( 15% van € 35.000) € 5.250 Terugkoopprijs € 218.750 Resultaat Aankoopprijs woning door koper Terugkoopprijs door Volksbelang Vermogensopbouw koper (winst)
€ 189.000 € 218.750 € 29.750
Rekenvoorbeeld aankoop woning Postweg met Slimmer Kopen® met 15% korting bij waardevermeerdering Aankoop woning V.O.N koopprijs Korting Slimmer Kopen 15% Aankoopprijs
€ 206.000 € 30.900 € 175.100
Verkoop woning na bv 10 jaar V.O.N. koopprijs Taxatiewaarde woning bij terugkoop Waardevermeerdering
€ 206.000 € 240.000 € 34.000
Wat ontvangt de verkoper van Woningstichting Volksbelang Taxatiewaarde woning bij terugkoop € 240.000 Korting (15% van € 206.000) € 30.900 Winstdeling Volksbelang ( 22.5% van € 34.000) € 7.650 Terugkoopprijs € 201.450 Resultaat Aankoopprijs woning door koper Terugkoopprijs door Volksbelang Vermogensopbouw koper (winst)
Gemeente Drimmelen
€ 175.100 € 201.450 € 26.350
januari 2015
12
Rekenvoorbeeld aankoop woning Postweg met Slimmer Kopen® met 15% korting bij waardevermindering Aankoop woning V.O.N koopprijs Korting Slimmer Kopen 15% Aankoopprijs
€ 206.000 € 30.900 € 175.100
Verkoop woning na bv 10 jaar V.O.N. koopprijs Taxatiewaarde woning bij terugkoop Waardevermindering
€ 206.000 € 190.000 € 16.000
Wat ontvangt de verkoper van Woningstichting Volksbelang Taxatiewaarde woning bij terugkoop € 190.000 Korting (15% van € 206.000) € 30.900 Verliesdeling Volksbelang ( 22.5% van € 16.000) € 3.600 Terugkoopprijs € 162.700 Resultaat Aankoopprijs woning door koper Terugkoopprijs door Volksbelang Verlies koper
€ 175.100 € 162.700 € 12.400
Rekenvoorbeeld aankoop woning Postweg met Slimmer Kopen® met 10% korting bij waardevermindering. Aankoop woning V.O.N koopprijs Korting Slimmer Kopen 10% Aankoopprijs
€ 210.000 € 21.000 € 189.000
Verkoop woning na bv 10 jaar V.O.N. koopprijs Taxatiewaarde woning bij terugkoop Waardevermindering
€ 210.000 € 195.000 € 15.000
Wat ontvangt de verkoper van Woningstichting Volksbelang Taxatiewaarde woning bij terugkoop € 195.000 Korting (10% van € 210.000) € 21.000 Verliesdeling Volksbelang ( 15% van € 15.000) € 2.250 Terugkoopprijs € 176.250 Resultaat Aankoopprijs woning door koper Terugkoopprijs door Volksbelang Verlies koper
€ 189.000 € 176.250 € 12.750
De genoemde verkoopprijzen zijn fictief. Er kunnen aan deze rekenvoorbeelden geen rechten worden ontleend.
Gemeente Drimmelen
januari 2015
13
