RAADSBIJEENKOMST LELYSTAD SESSIE 2
Datum: Deelsessie: Doel:
1 oktober 2013. 19.00 – 19.50 uur in de Presentatiezaal Beeldvorming.
Onderwerp:
Meningpeiling transformatie De Schans 18-02
Toelichting: Een initiatiefnemer is van plan het leegstaande kantoorpand De Schans 18-02 aan te kopen en te verbouwen tot sociale huurwoningen, te weten 25 studio’s en 7 tweekamer appartementen. Het college is in beginsel positief over dit initiatief. Voor dit plan is een omgevingsvergunning nodig waarvoor het college het bevoegde gezag is. Echter, omdat het plan in strijd is met de huidige bestemming, is eveneens een verklaring van geen bedenkingen vereist van de gemeenteraad. Om problemen in een later stadium te vermijden wil het college nu van de raad weten of er op voorhand bedenkingen zijn tegen de verbouwing van dit kantoorpand tot sociale woningbouw. Tijdens deze beeldvormende sessie wordt het plan voor de transformatie van het kantoorpand Schans 18-02 nader toegelicht. Behandeling: De sessie is gericht op het overbrengen van informatie naar de raadsleden en andere belangstellenden. Zowel raadsleden als belangstellenden kunnen vragen stellen en mee discussiëren. Aan het eind concludeert de voorzitter of het onderwerp voldoende is besproken, en zo ja, door kan naar de raad als A-stuk (hamerstuk) of dat nog een oordeelvormende bespreking nodig is. Genodigden: Raadsleden, het college, de initiatiefnemer, omwonenden en overige belangstellenden. Programma: Inleiding door de voorzitter. Toelichting door het college. Gelegenheid tot het stellen van vragen en discussie. Afsluiting door de voorzitter. Achterliggende stukken: Raadsvoorstel meningpeiling herontwikkeling/herbestemming De Schans 18-02. Toelichting Voorzitter Griffier
: wethouder Jop Fackeldey. : raadslid Peter Kees Hamstra. : Henk Riepma.
Contactadres:
[email protected]
0320 – 278 353.
Voorstel aan de raad Nummer: 131058030
Portefeuille: Programma: Programma onderdeel: Steller: Afdeling: Telefoon: E-mail:
Wethouder Economie, wonen, cultuur en dienstverlening. 2.4 Sterke stad 2.4.2 Kwaliteit aanbod versterken
C. Visser EVO Economie 8884
[email protected]
Punt van de agenda voor de vergadering Onderwerp: Meningpeiling over de herontwikkeling/herbestemming van een leegstaand kantoorpand aan De Schans 18-02 ten behoeve van sociale woningbouw. Voorgesteld besluit 1. In beginsel positief te staan tegenover het omzetten van leegstaande kantoorruimte in (sociale) woningbouw. 2. Op voorhand geen bedenkingen te hebben tegen het voorliggende plan herontwikkeling van De Schans 18-02 ten behoeve van sociale huurwoningen maar pas een definitieve afweging te maken bij de verklaring van geen bedenkingen. Aanleiding en context De heer Gorter, de initiatiefnemer van de 24 reeds gerealiseerde spaceboxen aan de Grietenij, is voornemens het leegstaande kantoorpand betreffende 3.032 m2 aan De Schans 18-02 aan te kopen en daarna te herontwikkelen naar sociale huurwoningen. Beoogd effect Het peilen van de mening van het bestuur over dit initiatief voordat een formele procedure in werking wordt gezet. Argumenten In beginsel positief te staan tegenover de herontwikkeling van De Schans 18-02 ten behoeve van sociale huurwoningen. Om bij de raad vooraf de mening te peilen, wordt de raad in dit stadium bij de voorbereiding betrokken. Het college is bevoegd voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het vigerende bestemmingsplan maar de raad wordt in de gelegenheid gesteld bedenkingen aan te geven. Daarbij is uiteraard het draagvlak in de buurt een zwaarwegende factor.
HB1309
paginanummer 1
Nummer: 131058030 Nadere toelichting op het initiatief - Het leegstaande kantoorpand ad 3.032 m2 zal na de beoogde herontwikkeling worden ingericht: begane grond: 4 bedrijfsruimtes 860 m2 1x technische ruimte 110 m2 32 bergruimtes 300 m2; 1e verdieping: 13 studios 416 m2, 5 tweekamerappartementen 237 m2; 2e verdieping: 12 studios 384 m2, 2 tweekamerappartementen 113m2; 3e verdieping: technische ruimte 85 m2. - In overeenstemming met het gemeentelijk beleid: o.a. (Ontwerp Structuurvisie Locatiebeleid, welke binnenkort via Burgemeester & Wethouders aan de Raad voorgelegd. Volgens planning oktober 2103 en (metropool)regionale afspraken in Plabeka –transformatie-. - In de herijking van de structuurvisie (raadsbesluit nummer: Z 12-247645) ten aanzien van de sociale kernvoorraad (huur) wordt het huidige aandeel (28%) en de nadruk gelegd op renovatie en vernieuwing van de voorraad in plaats van uitbreiding. Met betrekking tot sociale koop wordt gesteld dat er tot 2016 geen sociale koop meer gesubsidieerd of gefaciliteerd wordt, maar dat voor ombouw van leegstaande kantoren een uitzondering kan worden gemaakt middels een apart raadsbesluit. - Volgens de initiatiefnemer hebben de huidige spaceboxen een bezettingsgraad van 100% en komen er dagelijks aanvragen inzake woningzoekende binnen dit huursegment binnen. Financiële aspecten -
Kosten van de te volgen procedure zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De aankoop en verbouwing zal volledig uit eigen middelen worden gefinancierd.
Kanttekeningen -
Om vanuit de gemeente mee te werken aan de voorbereiding van een afwijking in het vigerende bestemmingsplan dient er een uitgebreide vergunningsprocedure te worden gevolgd. Het gebouw zal namelijk een grote verbouwing moeten ondergaan om het gereed te maken voor woningbouw. Geluid en de mogelijke extra parkeerbelasting zijn twee belangrijke zaken die nader onderzocht dienen te worden. Wellicht weerstand(en) vanuit de buurt, waardoor er zienswijzen ingediend kunnen worden.
Communicatie Communicatieplan volgt. Lelystad, 10 september 2013. Het college van de gemeente Lelystad, de secretaris,
de burgemeester,
N. Versteeg
M. Horselenberg
Bijlage Plattegrond initiatief De Schans
HB1309
paginanummer 2
Nummer: 131058030 Bijlage: plattegrond initiatief De Schans
HB1309
paginanummer 3
Raadsbesluit Nummer: 131058030 De raad van de gemeente Lelystad, op voorstel van het college van de gemeente Lelystad d.d. 10 september 2013; B E S L U I T: 1. in beginsel positief te staan tegenover het omzetten van leegstaande kantoorruimte in (sociale) woningbouw; 2. op voorhand geen bedenkingen te hebben tegen het voorliggende plan herontwikkeling van De Schans 18-02 ten behoeve van sociale huurwoningen maar pas een definitieve afweging te maken bij de verklaring van geen bedenkingen waarbij draagvlak voor het plan in de buurt een zwaarwegende factor is. Lelystad, De raad van de gemeente Lelystad, de griffier,
HB1309
de voorzitter,
paginanummer 4
De schans 18-02 te Lelystad
Van onbruikbare kantoorruimte naar bruikbare zelfstandige woonruimte
Lelystad, versie 2 04-09-2013
Door; Wouter Gorter Hollandse Hout 252 8244 GK Lelystad GSM 06 55 99 4444
[email protected]
Inleiding: Eigenlijk is het niet zo moeilijk als u logisch nadenkt weet iedereen het; kantoorruimte is veel te veel aanwezig en woonruimte veel te weinig. Dit is misschien makkelijk gezegd maar hier komt het wel op neer. Als geboren Lelystadedeling van 30 jaar oud weet ik goed wat er in onze stad speelt en waar vraag en aanbod elkaar mis lopen. Sinds wij diverse verhuurprojecten hebben merken wij dat het aantal huurders naar goede en betaalbare woonruimte. Als voorbeeld nemen wij de spaceboxen deze hebben zeker niet de kwaliteit van het huidige project maar hebben sinds november 2012 een bezettingsgraad van 100% . Dat betekend dat er nooit een wooneenheid leeg is geweest en dat de vraag groot is, dagelijks krijgen wij nieuwe aanvragen voor mensen die (tijdelijke) woonruimte zoeken. Daarnaast verhuren wij ruim 20 andere appartementen in Lelystad waarbij de bezettingsgraad 100% is.
Herontwikkeling De Schans 18-02: 3032 m2 leegstaande kantoorruimte in een woonwijk met ruime parkeergelegenheden zowel aan de voor als achterzijde. Het gebouw leent zich door indeling, locatie en staat van onderhoud uitstekend voor woningbouw. Indeling Begane grond na ontwikkeling: 1 bedrijfsruimte/opslag 311 m2 1 bedrijfsruimte/opslag 166 m2 1 buurthuis/sociale voorziening 190 m2 fietsenstalling 90 m2 1x technische ruimte 50 m2 7 bergingen 55 m2 Onderstaande ruimtes dienen nog een nadere invulling te krijgen: Onbenoemde ruimte 211 m2 onbenoemde ruimte 293 m2 e
1 verdieping: 14 zelfstandige studio’s 5 twee kamer appartementen
30 m2 50 m2
e
2 verdieping: 13 zelfstandige studio’s 2 twee kamer appartementen
30 m2 50 m2
e
3 verdieping: Technische ruimte
85 m2
Risico’s Op de sociale huurmarkt wordt weinig bijgebouwd, de wachttijden zijn meer dan 3 jaar, de vraag is hoog en het aanbod is beperkt. Het segment studio’s kent Lelystad niet of nauwelijks naast de spaceboxen bezitten wij op diverse plekken in Lelystad waar wij nog andere studio’s / appartementen hebben welke allen verhuurd zijn.
Kamerverhuur: Door individuele wooneenheden aan te bieden kunnen mensen aanspraak maken op huurtoeslag, hierdoor kunnen zij doorgaans voor een aantrekkelijke prijs huren die iets hoger ligt dan kamerverhuur. Door dit project kan de druk bij kamerverhuur afnemen wat wenselijk is voor de gemeente Lelystad. Financiering: Doordat aankoop en verbouwing volledig uit eigen middelen kan worden gefinancierd doet de gemeente zaken met een betrokken en solide partner waarbij afspraak is afspraak is. Tevens wordt in het gebouw en aan de buitenkant flink geïnvesteerd waardoor het geheel een aantrekkelijke en nette situatie is Omgeving: het kantoorgebouw ligt in een woonomgeving. Voor transformatie naar woonruimte is dit dus extra aantrekkelijk. Ook voor de woonomgeving is het aantrekkelijk dat dit kantoor wordt omgezet naar wonen. Op dit moment zijn er veel hang jongeren rondom het gebouw alsmede veel vandalisme. Daarnaast zijn er al diverse inbraken geweest en zelfs weetkwekerijen ontmanteld. Parkeren: Onze ervaring is dat van de studio’s bewoners maximaal 1/3 een auto bezit, bij de spaceboxen hebben wij 24 wooneenheden en zijn 10 parkeerplaatsen, dit blijkt ruimvoldoende. zowel aan de voorzijde als achterzijde is voldoende parkeerruimte. Dit zal nooit hoger liggen dan wanneer het kantoorgebouw volledig verhuurd is. Door ook aan de achterzijde van het gebouw een entree te maken naar het woongebouw toe zullen wij de bewoners ook stimuleren het parkeerterrein aan de achterzijde te gebruiken. Inspraak gemeente Graag zouden wij in overleg treden met de gemeente om dit project van de grond te krijgen. Waarbij wij inspraak van de gemeente wensen. Op de begane grond zijn mogelijkheden voor (indien gewenst) een buurthuis of andere (sociale)voorzieningen, hier zou input van de gemeente fijn voor zijn, deze ruimtes kunnen afhankelijk van afwerking en investering tevens voor een sociale huurprijs verhuurd worden. Zodra het college en raad positief heeft besloten is het fijn om een vast aanspreekpunt te hebben binnen de gemeente om het plan tot een goed einde te brengen.
5.400
13.170
0,13 stallingsruimte 166,69 m2
2.000
2.400
R
5.400
2.400
P
2.800
0,03 vluchtweg 34,90 m2
5.400
O
300
6.000
2.400
8.610
46.800
N 0,12 onbenoemd
7.000
2.800
5.400
293,97 m2
2.400
M
6.000
270
L
2.535
2.215
GAS 2.326
110
2.125
110
PTT 1.710
110
1.710
110
L.S. 1.410
HOOGSPANNING 110
0,02 vluchtweg
0,05 stallingsruimte
3.760
29,05 m2
211,80 m2
5.400
0,10 techniek
2.400
0,09 bergingen 7 st. 1.675
200
1.650 200
2.275
200
1.735
51,88 m2
J H
2.400
200
49,73 m2
200
K
110
1.650 200
6.000
38.400
WATER
0,01 ENTREE 69,61 m2 2.400
3.000
4.200
200
0,04 stalling- en bergingsruimte 5.400
311,59 m2
22.140
1.100
6.000
110
E
6.800
1.200
110
6.000
G
0,06 stallingsruimte / fietsen 6x8 st 90,84 m2
H 0,11 buurthuis / zaal 1.675
1.310
110
1.200
110
1.785
110 5.400
2.400
189,99 m2
A
A
4.800
C B
5.400
2.400
D
300
270
A
A1
300
6.000
2.400
6.000
5.400
A1
5.400
15.000
5.400
5.400
5.400
16.200
5.400
16.200
3
5
7
8
9
10
11
12
13
270
89/.;'/<=>?
!<< @A@
4447#'%F")G-$.'%$"$7$2
5&67#8%68%*'9:5
14.940 AC@@
M<< @N<=>N
%$K9L#'%F")G-$.'%$"$7$2
?%'@67)*A',;/.'B%CDA8)E 4
7.200
!"#$%&'()*'+"#*%* 8)95"0.$--(
B
2
7.200
1.830
47.400
1
2.400
14+")#* //;<
15 !"#"$%$&* J%G)*%'G&4*E
16.770
3-/"*
/01--2*
K9)(--.
,-.'(*
H#G%*'8%IA8',
,-.//
4$'''' 53
/01/21,3
16
:.-.'/* F44&C4$#G
17 4%567*
!"#"$%$&$'((")*
=>'1',
2.000
400
R
2.400
P
1,01 studio
1,02 studio
30,69 m2
47,65 m2
2.800
O
Linkergevel
1,03 studio 30,91 m2
2.400
21.853
N
1,04 studio 47,01 m2
M 1,05 studio
270
270
30,91 m2
L
1,15 studio
1,16 studio
1,18 studio
30,10 m2
30,88 m2
30,88 m2
inst. 1.200
110
1,06 studio
K
1,09 studio
1,11 studio
1,13 studio
37,53 m2
30,10 m2
30,88 m2
- sanitair 4,68 m2
- sanitair 4,68 m2
2,00 lift
110
37,21 m2
WM
110
WM
1.310
1.100
2,72 m2
- sanitair
WM
- sanitair
110
4,68 m2
- sanitair 4,68 m2
inst.
110
900
J H
WM
1.200
5,77 m2
4.200
200
- sanitair 4,68 m2
2.400
inst.
- sanitair - sanitair
WM
900 350 110
900
900
1.500
4,68 m2
2.930
WM
46,98 m2
WM
5,91 m2
inst.
1,07 studio
110
WM
1.280
2.400
4,99 m2
900
G
4,68 m2
WM
3.000
- sanitair 2,00 algem.
- sanitair 4,68 m2
1,14 studio
1,15 studio
1,17 studio
23,88 m2
30,88 m2
30,88 m2
2.510
E
1,08 studio
- sanitair
54,38 m2
3,33 m2
1,10 studio 41,27 m2
H
30,88 m2
270
D
175
C B
1,12 studio
A
175
125
4.800
125
350
125
A
A
A1
B
A1
1
2
3
4
5
7
8
9
10
11
12
Voorgevel
13
!"#$%&'()*'+"#*%* 14 15
89/.;'/<=>? 16 AC@@
M<< @N<=>N
8)95"0.$--(
3-/"*
/01--2*
K9)(--.
,-.'(*
?%'@67)*A',;/.'B%CDA8)E
H#G%*'8%IA8',
,-.//
4$'''' 53
/01/21,3
4%567*
5&67#8%68%*'9:5
!<< @A@
+")#*
!"#"$%$&*
:.-.'/*
//;<
F%&E#%$#*G',
F44&C4$#G
4447#'%F")G-$.'%$"$7$2 17
%$K9L#'%F")G-$.'%$"$7$2
!"#"$%$&$'((")*
=>'1'.
5.400
R
P WM
WM
2.800
7.800
- sanitair
- sanitair
4,81 m2
4,81 m2
2,01 studio
2,02 studio
30,69 m2
31,65 m2
5.400
O
2,03 studio
WM
30,91 m2
2,04 studio 30,91 m2 270
6.000
2.400
6.000
270
15.600
16.800
N
2,06 studio
WM
5.400
30,91 m2
M
2,05 studio 30,91 m2 WM
L
6.000
2,07 studio 30,36 m2
2,00 lift 2,72 m2
- sanitair
K
2,11 studio
2,13 studio
2,15 studio
31,99 m2
32,01 m2
32,79 m2
WM
- sanitair
4,68 m2
WM
- sanitair
WM
5,77 m2
4,68 m2
- sanitair 4,68 m2
J H 2.400
inst.
2,00 algem. 4,99 m2
inst.
G
- sanitair - sanitair WM
4,68 m2
C B
- sanitair 4,68 m2
54,38 m2
3,33 m2
2,10 studio
2,12 studio
2,14 studio
30,10 m2
30,10 m2
30,88 m2
300
H
D
4,68 m2
2,09 studio
- sanitair 5.813
E
- sanitair
WM
46,98 m2
WM
inst.
2,08 studio
WM
5,91 m2
A
A
A
A1
B
A1
1
2
3
4
5
7
8
9
10
11
12
13
!"#$%&'()*'+"#*%*
89/.;'/<=>?
!<< @A@
4447#'%F")G-$.'%$"$7$2
5&67#8%68%*'9:5
AC@@
M<< @N<=>N
%$K9L#'%F")G-$.'%$"$7$2
8)95"0.$--(
3-/"*
/01--2*
K9)(--.
,-.'(*
?%'@67)*A',;/.'B%CDA8)E
H#G%*'8%IA8',
,-.//
4$'''' 53
/01/21,3
4%567*
+")#*
!"#"$%$&*
:.-.'/*
//;<
F%&E#%$#*G'.
F44&C4$#G
!"#"$%$&$'((")*
=>'1'3
