Verslaglegging bijeenkomst stakeholders 10 december 2010
I Algemeen Vrijdag 12 december heeft de tweede stakeholdersbijeenkomst 2010 plaats gevonden. Stakeholders, raad van commissarissen en managementteam waren te gast bij Landstede Sportcentrum. Tijdens de bijeenkomst zijn de volgende onderwerpen besproken: • resultaten 2010 • ontwikkelingen corporatiesector • positioneringstatement deltaWonen • gewenste omvang voorraad en samenstelling voorraad In groepen is vervolgens gediscussieerd over de stellingen: • Wonen en zorg dient altijd (lichamelijk, verstandelijk, psychosociaal) te worden gescheiden. En wat betekent dit concreet? • Het is asociaal om inkomens tussen €33.000 en €38.000 uit te sluiten voor een sociale huurwoning. Hoe ver mag de corporatie gaan ? • Wat zijn de primaire taken van de corporatie, nu en in de toekomst? o In relatie tot te reduceren bedrijfslasten per woning o Wat is de core business van deltaWonen in relatie tot de stakeholders? o Wie pakt dan welke rol in de keten? • Tijdens de bijeenkomst in de zomer 2010 hebben stakeholders, raad van commissarissen en managementteam door Dieze-Oost gefietst en heeft deltaWonen haar plannen in deze wijk toegelicht. Met deze plannen in het achterhoofd: als je de vrije hand zou krijgen, hoe zou je de plannen rondom Dieze-Oost vormgeven? II Aan- en afwezigen Aanwezigen Stakeholders: De heer B. de Fooij, (vervangt de heer E. Gritter, voorzitter raad van bestuur RIBW) De heer W. Bosch, directeur-bestuurder Travers De heer H. Foekens, raad van bestuur IJsselheem De heer J. Kanis, voorzitter Bewonersraad De heer R. van Kessel, voorzitter College van Bestuur Landstede De heer G. Leeftink, directeur V&V Regio Zuid Icare De heer H. Valent, directeur vastgoed en facilitair bedrijf (vervangt de heer J.W. Meinsma, college van bestuur Windesheim) Wethouder E. Dannenberg, gemeente Zwolle Wethouder J ten Hove, gemeente Oldebroek Raad van commissarissen: De heer J. Franssen, voorzitter Mevrouw W. de Jong Mevrouw B. Verberk De heer B. Vroon De heer B. Dragt De heer E. de Bruijn Bestuur/managementteam deltaWonen: De heer E. Leideman, directeur bestuurder De heer M. Bleijenburg, manager Wonen Mevrouw J. Hofman, manager Vastgoed De heer P. Heijboer, manager P&O Mevrouw X. Tromp, manager Bestuurszaken De heer H. Damman, manager Bedrijfsbeheer Verslaglegging bijeenkomst stakeholders 10 december 2010
1
Afwezigen Stakeholders: Mevrouw A. Griekspoor, directeur Wezo Wethouder J. Wieten, gemeente Kampen De heer M. Otto, Deltion college Raad van commissarissen De heer F. Mazenier De heer B. Hammer III
Resultaten 2010
Resultaten deltaWonen 2010 Omzet huur en huurderving: Verkoopaantallen: Nieuwbouwaantallen: Herstructurering: Expl.resultaat: Ziekteverzuim: Solvabiliteit: Behoud KwH-label: Nieuwe coalities: - strat. samenwerking RIBW - samenwerking Herberg - coalitie onderwijs t.b.v studenten - convenant NW-veluwe - convenant WRV - samenwerkingsovereenkomst bewonersraad Totaalscore: 94,77 %
Doelstelling
Realisatie
73 mio/1 mio 85 155 150 9 mio. 4% 25% Score 2009 3
73,4 mio/1 mio 70 351 (245K/88Z/18O) 122 in ontw. 13,8 mio 3,5% 28,96% Geen meting minimaal 5
IV Ontwikkelingen corporatiesector De sector heeft met een aantal zaken te maken. Het imago van de sector is niet best, de huren stijgen niet, de huizen verkopen niet, steeds meer geld gaat naar Den Haag, de hypotheekrenteaftrek blijft, een dreigende rentestijging en de EU grijpt in. De zeven plagen van de corporatie! Imago Het geld “stroomde” de laatste jaren binnen. Huurprijzen stegen en de rente was laag. Binnen de sector werd de focus verlegd van huurdersbelang naar projectontwikkeling. En terwijl corporaties steeds rijker werden, gleden wijken steeds verder af. Een aantal corporaties zag in dat dit niet de bedoeling moest zijn, maar een groot aantal liet zich niet dwingen tot aanpak van achterstandswijken en maakte geen haast met de verkoop van bezit. Zij investeerden in onroerend goed wat niet primair voor de doelgroep nodig is. De voorbeelden waar het escaleerde zijn bekend.
Huren stijgen niet Verslaglegging bijeenkomst stakeholders 10 december 2010
2
Ook deze kabinetsperiode stijgen de huren met de inflatie en niet zoals was voorgesteld vanuit Aedes met 1 procent boven op de inflatie. Uitzondering zijn de huishoudens met een inkomen boven de 43 duizend euro, die gaan 5 procent per jaar extra betalen. Gevolg van het inflatie-volgend huurbeleid is dat er te weinig geld binnen komt. Bouw- en onderhoudskosten stijgen sneller dan de huur. Bovendien werkt dit beleid het “scheefhuren” in de hand en beperkt het de doorstroming op de huizenmarkt. Huizen verkopen niet Zowel de verkoop van bestaande woningen als van nieuwbouw woningen stagneert. Gevolg is dat allerlei bouwprojecten stil liggen of worden afgelast, terwijl de grond wel is aangekocht. Een ander gevolg is dat steeds meer opgeleverde woningen langer leeg staan. Sommige corporaties verkopen woningen met forse kortingen. Het niet verkopen van woningen kost geld en verlaagt de ruimte om te investeren in bestaand bezit. Steeds meer geld naar Den Haag Het vorige kabinet introduceerde de vennootschapsbelasting (kostte de corporaties in 2009 ruim 300 miljoen euro). Het kabinet-Rutte doet hier nog eens ruim 760 miljoen bovenop als belastingheffing voor de gezamenlijke huurbazen. Het grootste deel hiervan is voor de corporaties. Door deze extra heffing neemt de investeringscapaciteit van de corporaties af. Hypotheekrenteaftrek blijft Het handhaven van de hypotheekrenteaftrek heeft grote gevolgen. De maatregel drijft de huizenprijzen op, terwijl tegelijk de huurprijzen kunstmatig laag worden gehouden. Gevolg is dat iemand met een inkomen rond de 40 duizend euro in grote delen van Nederland nauwelijks nog een huis kan kopen. Doorstroming in de huizenmarkt stokt en wachtlijsten worden steeds langer. Dreigende rentestijging Nu is de rente historisch laag. Als deze weer gaat stijgen dan groeien de rentelasten van de corporaties heel snel. Het lukt dan niet meer om oude schulden op een goedkope manier te herfinancieren. Dat betekent een forse kostenstijging met alle gevolgen van dien. De EU-grijpt in De huurmarkt zoals Nederland die kent is uniek. Het laat nauwelijks ruimte voor commerciële verhuur. De hypotheekrenteaftrek is hier mede debet aan. De EU grijpt hier nu op in. Huishoudens met een bruto jaarinkomen boven de 33 duizend euro hebben geen recht meer op een sociale huurwoning. In 10 procent van hun toewijzingen mag een corporatie van de grens afwijken. Deze regeling heeft in ieder geval twee grote gevolgen. De 10 procent toewijzing boven de 33 duizend euro is te weinig. Hierdoor valt een hele groep middeninkomens tussen wal en schip. Commerciële huur is te duur en kopen kunnen ze ook niet. Een ander gevolg is dat corporaties niet meer voor al hun projecten goedkoper geld kunnen lenen met borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), ook als het om duurdere woningen gaat. Het WSW mag nu alleen nog geld lenen voor projecten die direct ten goede komen aan de sociale woningbouw. Woningen voor inkomens boven de 33 duizend euro moeten dus voortaan met normaal geld tegen normale rentes gefinancierd worden. Dit betekent aanzienlijk meer kosten voor de corporaties. Oproep tot negeren Europese regelgeving Tijdens het jaarcongres van Aedes hebben 5 corporaties hun collega’s opgeroepen de Europese regelgeving te negeren. De oproep kreeg bijval van 70% van alle corporaties. De corporaties worden opgeroepen “in die situaties waarin de ministeriële regeling conflicteert met hun sociale huisvestingsdoelstellingen, de doelstellingen van de corporatie te laten prevaleren boven het strikt uitvoeren van de bepalingen uit de genoemde regelgeving”. En daarmee dus te accepteren dat dit gevolgen kan gaan hebben voor de borgingsmogelijkheden op haar financieringen. De belangrijkste doelstelling van een corporatie is het huisvesten van huishoudens die zonder steun niet in staat zijn zelf te voorzien in hun woonruimte. Stelling van de corporaties is dat door Verslaglegging bijeenkomst stakeholders 10 december 2010
3
de nieuwe wetgeving een groep huishoudens met een inkomen boven de 33 duizend euro niet langer zelfstandig kan voorzien in passende en betaalbare huisvesting. V Positioneringstatement Het positioneringstatement is een aanvulling/verscherping van de missie, visie en strategie van deltaWonen. Het schept een kader voor de te voeren marktstrategie. “DeltaWonen is een onderneming, waarin de realisatie van maatschappelijk en financieel rendement worden verenigd. We zijn maatschappelijk betrokken, hebben verstand van zaken en durven nieuwe wegen in te slaan. We zijn ten opzichte van soortgelijke aanbieders en in de perceptie van de klant innovatief en onderscheidend in ons aanbod en dienstverlening èn in de ontwikkeling ervan. Vanuit ondernemerschap en met lef nemen we verantwoorde risico’s. We willen het beste in mensen en organisaties naar boven halen! Bij alles wat we doen is duurzaamheid ons leidend principe. We gaan verantwoord om met de aarde, met mensen en met geld. Zonder afwenteling op andere mensen, andere werelddelen of op de toekomst. Middels Co2-reductie dragen we bij aan een beter milieu, we werken mee aan een duurzame samenleving en we zorgen ervoor dat we een financieel gezonde organisatie blijven. DeltaWonen maakt zich hard voor een samenleving die niemand uitsluit en die mensen uitzicht biedt op een betere toekomst op de terreinen wonen, werk, scholing, vrije tijd en zorg. Hierbij richten wij ons primair op huishoudens met een inkomen lager dan € 33.000,- en mensen, die vanwege een beperking van bijvoorbeeld fysieke, psychische of sociale aard niet of in mindere mate in staat zijn woon- en leefkwaliteit te realiseren. Daarnaast onderscheiden we een secundaire doelgroep, zijnde die mensen met een inkomen van € 33.000,- tot en met € 48.000,-. DeltaWonen draagt zorg voor het feit dat 90% van haar (huidige en toekomstig) vrijkomende sociale huurwoningen wordt toegewezen aan de primaire doelgroep. Ze begeeft zich alleen op de markt van de vrije huursector, als er sprake is van positief financieel rendement en/of de 1 verbetering van de leefbaarheid . Zij biedt zowel huur- als koopwoningen aan. Voor de huurwoningen voor de primaire doelgroep geldt een maximale huurprijs van € 650,-. Hierbinnen richten we ons primair op goedkope huurwoningen (tot en met € 511,-/€ 548,-) en secundair op betaalbare huurwoningen (tot € 650,-). Voor de koopwoningen geldt dat we ons primair richten op verkoop bestaand bezit of nieuwbouw als gevolg van herontwikkeling. We sluiten nieuwbouw koop, ten behoeve van de secundaire doelgroep op uitleggebieden niet uit, mits het bijdraagt aan financieel en maatschappelijk rendement. Voor dit marktsegment geldt primair goedkope koop (tot en met € 181.000,-) en secundair middeldure koop (tot € 220.000,-). Ons product is ‘wonen’ in een kwalitatief goede woning en in een prettige woonomgeving. De daarbij behorende dienstverlening is gericht op het vergroten van het woongenot (lees: woon- en leefkwaliteit). Hierbij ligt de focus in eerste instantie op het efficiënter en klantgerichter inrichten van de onderliggende processen, alvorens nieuwe en op de behoefte van de diverse klantgroepen afgestemde diensten te ontwikkelen. DeltaWonen is verantwoordelijk voor de woonomgeving voor zover dit binnen haar invloedssfeer ligt van ontwikkeling, eigendom en beheer van (woon)gebouwen. Buiten de directe invloedssfeer maakt deltaWonen actief onderdeel uit van de keten wonen, werk, scholing, vrije tijd en zorg. DeltaWonen brengt, als initiator van het proces, de partijen bij elkaar en legt de verantwoordelijkheden daar waar ze horen. Uitgangspunt is dat deltaWonen, ketenpartners en bewoners hun verantwoordelijkheid nemen en elkaar aanspreken op elkaars expertise en verantwoordelijkheden. In wijken waar deltaWonen substantieel bezit heeft, is deltaWonen naast initiator ook facilitator. Echter alleen, indien de activiteiten, voortvloeiend uit deze rol een essentiële bijdrage leveren aan het vergroten van de 1 Hierbij valt te overwegen dergelijke activiteiten onder te brengen in een aparte entiteit, om te voorkomen dat de primaire doelstelling uit het oog wordt verloren. Daarnaast moet worden onderzocht of deze entiteit wel voldoende financieel rendement oplevert.
Verslaglegging bijeenkomst stakeholders 10 december 2010
4
leefbaarheid en het maatschappelijk rendement. De onderscheidende rol van DeltaWonen binnen de keten is die van vastgoedleverancier. Het bestaansrecht van deltaWonen wordt ontleend aan de realisatie van haar maatschappelijke doelen. We doen het goed als we maatschappelijk rendement creëren. Maatschappelijk rendement wordt enerzijds gerealiseerd door het creëren van leefbare wijken waar mensen graag willen wonen. Dat is de basis voor het waardebehoud van het bezit van deltaWonen. Anderzijds is maatschappelijk rendement voor deltaWonen financieel rendement om haar vermogenspositie te kunnen handhaven en daardoor te kunnen blijven investeren. Ten aanzien van het financieel rendement wordt onderscheid gemaakt tussen onze primaire en secundaire doelgroep. Onze primaire doelgroep (inkomen tot € 33.000,-) is gebaat bij zo laag mogelijke huurprijzen. Binnen grenzen is een negatief rendement acceptabel. Voor de secundaire doelgroep (inkomen € 33.000- t/m € 48.000,-) en het overig vastgoed geldt dat er een positief rendement wordt gerealiseerd. Onze marktstrategie is er op gericht om een stevige positie te verwerven in de verschillende wijken binnen ons werkgebied, zodat we meer invloed uit kunnen oefenen op de leefbaarheid in de wijk. Dit leidt zoals hierboven aangegeven ook tot waardecreatie. Naast woongerelateerd vastgoed bieden we ook niet-woongerelateerd vastgoed aan voor maatschappelijke organisaties. Het ontwikkelen van dit maatschappelijk vastgoed moet onze huurders, de wijk en/of de maatschappij ten goede komen. Het moet zowel maatschappelijk als financieel (kostendekkend) rendement opleveren. Het bedrijfsonroerend goed dat we in bezit hebben willen we goed laten renderen. We zien het niet als onze primaire taak om onze positie in deze markt uit te breiden.” VI Wat zijn de primaire taken van deltaWonen ? Primaire taak De primaire taak van deltaWonen is het leveren van het product ‘wonen’ :een kwalitatief goede woning en in een prettige woonomgeving. Dat kan deltaWonen niet alleen. De verbinding met andere partijen als gemeente, zorg- en hulpverleners is daarbij noodzakelijk. Door die samenwerking beter af te stemmen kan hier een reductie van de kosten gerealiseerd worden. Belangrijke vraag daarbij is : waar ligt de regie ? In de praktijk blijkt de regie vaak bij de corporatie te liggen. Het ligt echter meer voor de hand de regie bij de gemeente te leggen. De gemeente kan de condities waaronder de samenwerking plaats vindt creëren en kan vanuit haar rol beter sturen op het nemen van de eigen verantwoordelijkheid door de betrokken partijen. Rol van de gemeente Zwolle De gemeente is zich aan het herbezinnen op haar rol in de verschillende projecten. Probleem op dit moment is nog dat maar een deel van de geldstromen naar de gemeente toe komen, waardoor de gemeente niet voldoende sturingsmogelijkheden heeft. Ander punt is dat betrokken partijen moeten accepteren dat iemand de regie heeft en vanuit die rol ook de positie heeft om beslissingen te nemen en “knopen-door-te-hakken”. Concentreren inzet en bezit Geconstateerd wordt dat er een groot efficiency voordeel kan worden behaald door geconcentreerde inzet van de verschillende partijen. Het concentreren van het bezit in de wijken door de verschillende corporaties zou dit proces nog meer versterken. Meer (gedifferentieerd) bezit van 1 corporatie in 1 wijk leidt tot een grotere slagvaardigheid van de corporatie op velerlei gebied in de wijk. Het uitruilen van bezit tussen de verschillende corporaties is echter een ingewikkeld proces, waarbij de gemeente een belangrijke rol heeft. Specialist versus generalist Het beeld is dat door generalisten in de frontlinie te plaatsen er sneller en daadkrachtiger in de wijken kan worden opgetreden. Het werken met specialisten is doorgeslagen. We moeten bewoners niet pamperen, maar hen betrekken en een eigen verantwoordelijkheid geven. Door de huidige, specialistische en kleinschalige aanpak is het lastig om problematiek straat- of Verslaglegging bijeenkomst stakeholders 10 december 2010
5
buurtgericht op te pakken. Om dit nu wel te kunnen doen moet er gezocht worden naar de vrijheidsgraden in de afspraken en regelgeving, experimenteren met het los laten van beleid en regels. Functies kunnen dan gecombineerd worden (bijvoorbeeld complexbeheer, maatschappelijk werk en welzijnswerk). Praten hierover in de praktijk gebeurt, maar als het om het daadwerkelijk realiseren gaat (beschikbaar stellen/inleveren formatie, budget) wordt het weer een complex verhaal. Op dit moment loopt er een pilot in de Palestrinalaan, waarbij gekeken wordt naar het concentreren/clusteren van werkzaamheden/deskundigheid, zodat vanuit een meer generalistische benadering problematiek in de wijk kan worden aangepakt. Dit project moet als voorbeeld gaan dien voor hoe de samenwerking in de wijken efficiënter georganiseerd kan worden. In deze pilot wordt uitgegaan van de eigen kracht van bewoners en worden die krachten aangeboord. Het gebruik maken van subsidies zorgt voor een verkeerd beeld. Met behulp van subsidies lukt het altijd wel, maar als een project daarna “op eigen benen” verder moet komt de realiteit kijken en is het project ineens minder succesvol. Icare, gemeente en deltaWonen grijpen deze pilot aan om invulling te geven aan de inzichten die zijn opgedaan in de stakeholdersbijeenkomst. VII Brainstorm Dieze-Oost Aanleiding Tijdens de stakeholdersbijeenkomst medio juni 2010 hebben de stakeholders door Dieze-Oost gefietst. Daarbij heeft deltaWonen haar plannen toegelicht. Vraag aan de stakeholders is: Met de voorgenomen plannen van deltaWonen in het achterhoofd, als de stakeholders de vrije hand zouden krijgen, hoe zouden zij de plannen rondom Dieze-Oost vormgeven? Differentiatie In wijken als Dieze-Oost is het goed als deltaWonen naar differentiatie streeft. De mengeling van blokken huurhuizen met blokken koopwoningen is erg goed. Hierdoor worden wijken samengesteld uit groepen mensen met verschillende draagkracht en verschillende leefstijlen. Dieze-Oost trekt automatisch al mensen met verschillende leefstijlen. Dit komt door de ligging. dicht bij het centrum, met een goede uitvalsweg naar de snelweg. Het is goed als een woningcorporatie door haar woonprogramma bijdraagt aan deze differentiatie Invloed in een wijk Het is lastig om verschil uit te maken in een wijk als de omvang van het bezit van de woningcorporatie in die wijk gering is. Moeten woningcorporatie niet een substantieel deel van de woningen in bezit hebben om het goed te kunnen doen? Bij Dieze-Oost is het bezit van woningcorporaties op zich groot. Alleen wordt het bezit verspreid over meerdere woningcorporaties. Dan wordt het moeilijker om invloed uit te oefenen in een wijk. Keuzes Een woningcorporatie heeft primair vier keuzes in wijken als Dieze-Oost: niets doen, slopen en nieuwbouw, renovatie of verkopen. De wijk is architectonisch erg mooi. Maar het in stand houden van wijken die architectonisch mooie zijn is niet de primaire taak van de woningcorporatie, hoewel je dat wellicht wel graag zou willen. De vraag is of je als woningcorporatie, gezien de Europese beschikking, genoeg vrijheid hebt om wijken als Dieze-Oost zo vorm te geven als je zou willen als woningcorporatie. In Dieze-Oost is de herstructurering opgelegd door de gemeente. DeltaWonen mag de huizen daar niet slopen omdat het gaat om een monument. Er wordt nu per blok gekozen voor andere strategieën. Per blok is onderzocht wat de bouwkundige staat is, of er sociale redenen zijn om de huizen te slopen en of er sprake is van een goede architectuur. Het is belangrijk dat deltaWonen zich steeds de vraag stelt hoe vraag en aanbod zich ontwikkelen. Nu zijn het ‘onderkant van de markt’ type woningen. Als je sloopt, dan had je iets heel anders teruggebouwd. Maar je zit als woningcorporatie blijkbaar aan de onderkant van de markt. Waarom zou je het überhaupt anders Verslaglegging bijeenkomst stakeholders 10 december 2010
6
doen? DeltaWonen moet van dit soort wijken geen grote Vinex wijken maken. Wijken moeten hun karakter behouden. Bij Dieze-Oost moet de mutatiegraad van de bewoners omlaag. Bewoners moeten meer binding (sociaal) met de wijk krijgen. Het bewonersgedrag heeft ook invloed op de voorzieningen in een wijk. Als er veel mutaties zijn, dan zijn er weinig voorzieningen. Voorzieningen Het Simon van Slingelandtplein is een kenmerkend deel van de wijk. Dit plein had vroeger veel uitgebreidere voorzieningen, met onder andere een supermarkt. Daar zou nu weer een soort buurtsupermarkt voor terug moeten komen. Maar geen dure winkel. Deze past niet bij de doelgroep. Een kleine winkel als Spar, Super de Boer. Winkels met een klein concept die geen bedrijfsleider nodig hebben. Supermarkten die werken met een samenwerkingsmodel met een grote supermarkt in de buurt. Verder zou het plein voorzieningen moeten opnemen als een huisarts, een arbeidsbegeleidingsbureau en andere sociale voorzieningen. Het plein is belangrijk voor de cohesie in de buurt. DeltaWonen moet van dit plein iets moois maken. Het plein moet autovrij worden met bankjes waarop mensen kunnen zitten. Met daarbij de vraag voorop: welke doelgroep heb je inde wijk? De volgende voorzieningen kunnen een plek krijgen in de wijk: • Een natuurwinkel • Een voetbalveld (recreëren) • Buitenschoolse opvang. • Kinderopvang • Een speeltuin. • Een buurtsuper (gerund door cliënten van dagbesteding) • Een horecavoorziening (ontmoeten) of een soort wijkrestaurant (Stentor 11 december). Samenwerking Met Landstede zou deltaWonen opleidingstrajecten kunnen opzetten zoals van het Zonnehuis. Onder supervisie van een C-1000 wordt daar een kleine supermarkt geexploiteerd. Met lage lasten omzet generen. Verder zijn daar een kapper, een schoonheidssalon, een winkel en een natuurvoedingswinkel (Goodie Foods). Achter de gevels moet je van winkel naar winkel kunnen lopen. DeltaWonen moet iets kiezen wat reuring geeft. ’s Avonds moet er iets gebeuren.
VIII Uitsluitend €33.000 - €38.000 Het is asociaal om inkomens tussen €33.000 en €38.000 uit te sluiten voor een sociale huurwoning Doelgroepsgrens De €33.000 is nu eenmaal de doelgroepgrens is. Er zijn echter legio voorbeelden waarbij inkomens boven de €33.000 het (ook) moeilijk hebben op de woningmarkt. Dure huur (>€648) is voor de lage middeninkomens nauwelijks een optie, en koop wordt ook steeds lastiger. De eisen van financiers worden steeds strenger. Starters hebben vaak geen vaste aanstelling, en subsidies vallen (deels) weg. Doorstroming De €33.000 inkomensgrens belemmert de doorstroming. Huurders met een middeninkomen blijven wonen waar ze nu zitten. De inkomensgroep €33.000 - €38.000 moet worden bediend. Dit kan door ze kans te geven in het segment €548 - €648. Het segment t/m €548 dient uitsluitend te worden bestemd voor de primaire doelgroep (t/m €33.000). In eerste instantie dient deltaWonen voorzichtig te zijn om niet de 10% te overschrijden. Indien blijkt dat de inkomensgroep €33.000 €38.000 niet aan bod komt en deltaWonen het financieel kan dragen is het een mogelijkheid om de 10% vanuit maatschappelijk belang te overschrijden. Slim bouwen Verslaglegging bijeenkomst stakeholders 10 december 2010
7
Een andere manier om aanbod voor de groep €33.000 - €38.000 te creëren is middels slim bouwen de kosten terug te dringen en goedkope koopwoningen aan te bieden. Van gemeenten wordt dan verwacht dat ze grond tegen lagere prijs uitgeven. Met name voor jongeren/starters kunnen deze goedkope koopwoningen interessant zijn. De woningen moeten dan ook echt goedkoop zijn, want een woning van bijvoorbeeld €170.000 is al snel duur voor deze groep. Conclusie Het is asociaal om huishoudens €33.000-€38.000 uit te sluiten en ze niet op één of andere manier te bedienen. IX Wonen en Zorg dienen altijd gescheiden te zijn Core business De core business van deltaWonen is “wonen” voor huishoudens met een inkomen lager dan € 33.000,- en mensen, die vanwege een beperking van bijvoorbeeld fysieke, psychische of sociale aard niet of in mindere mate in staat zijn woon- en leefkwaliteit te realiseren. “Wonen” bestaat dan uit bezit, beheer en onderhoud. Secundaire markt Secundaire markt voor deltaWonen is “wonen” voor huishoudens met een inkomen boven € 33.000,- , mits zij daar zelf niet in kunnen voorzien. Leefbaarheidsvelden DeltaWonen richt zich primair op wonen. DeltaWonen is echter ook verantwoordelijk voor de woonomgeving voor zover dit binnen haar invloedssfeer ligt van ontwikkeling, eigendom en beheer van( woon)gebouwen. Buiten de directe invloedssfeer maakt deltaWonen actief onderdeel uit van de keten zorg, welzijn, onderwijs en vrije tijd. Zorg en welzijn Zorg en welzijn komen daarbij direct na wonen. De zorgvraag is geen actieve vraag, dit overkomt je in de meeste gevallen. Bovendien ontstaat deze vraag meestal in/rondom de eigen woonsituatie. De primaire zorgmarkt voor deltaWonen is die vorm waarbij de woonfunctie bepalend is voor inrichting van vastgoed (extramuraal en semimuraal). De echte cure moet in een contract worden vastgelegd met de aanbieden van de zorg. Onderwijs In het rijtje leefbaarheidsvelden komt onderwijs direct na zorg en welzijn. Bij onderwijs gaat het dan om huisvesting van studenten. Het gaat hierbij om een reële huisvestingsvraag.
X Vervolg DeltaWonen neemt de input van de discussies mee in het verder aanscherpen van haar ondernemingsplan en bij het uitwerken van verdere plannen.
Verslaglegging bijeenkomst stakeholders 10 december 2010
8
