Quickscan woningbouwprojecten in de Hoeksche Waard

Quickscan woningbouwprojecten in de Hoeksche Waard


In opdracht van Samenwerkingsorgaan Hoeksche Waard Pim Pasman, Annemarieke Sandee Definitieve versie ten behoeve van pfo Ruimte 7 juni 2012 Projectnummer 2011-087

Gerrichhauzen en Partners Advies, management en training bij veranderingsprocessen in stedelijke gebieden Postbus 546 3300 AM Dordrecht t (078) 6 144 166 f (078) 6 144 420

Inhoudsopgave Artikel

Titel

Inleiding 1. Quickscan woningbouwprojecten 1.1. Risico analyse – categorieën 1.2. Risico analyse - elementen 1.2.1. Hardheid 1.2.2. Markt 1.2.3. Urgentie 1.3. Risicoanalyse - prognose 1.4. Leeswijzer 1.5. Risicomanagement 2. Gemeente Binnenmaas 2.1. Programma 2.2. Aandachtspunten 2.3. Prognose 3. Gemeente Cromstrijen 3.1. Programma 3.2. Aandachtspunten 3.3. Prognose 4. Gemeente Korendijk 4.1. Programma 4.2. Aandachtspunten 4.3. Prognose 5. Gemeente Oud-Beijerland 5.1. Programma 5.2. Aandachtspunten 5.3. Prognose 6. Gemeente Strijen 6.1. Programma 6.2. Aandachtspunten 6.3. Prognose 7. Van risico-inventarisatie projecten naar een regionaal woningbouwprogramma 7.1. Productie 7.2. Programma 7.3. Proces en vervolg

Pagina 4 5 5 5 5 5 6 6 6 7 8 8 9 10 11 11 11 12 13 13 13 14 15 15 16 17 18 18 18 19 20 20 22 23

Gerrichhauzen en Partners


4

Inleiding De vijf gemeenten in de regio Hoeksche Waard tellen samen ongeveer 85.000 inwoners en 35.165 woningen. In de afgelopen jaren zijn de gemeenten in de regio langzaam gegroeid. Zowel in aantallen woningen als in aantallen inwoners. Het resultaat is dat de kwaliteit van de Hoeksche Waard behouden is gebleven en dat gewoond kan worden in rustige en groene woonmilieus. In de komende jaren is er nog steeds ruimte voor groei. De regionale woonvisie laat toe dat er in de periode 2005 – 2020 3.250 woningen mogen worden toegevoegd aan de voorraad bestaande woningen. De gemeenten hebben hierover met elkaar een verdeling afgesproken van de aantallen over de gemeenten en van de gewenste kwalitatieve samenstelling van de productie. In de monitor woningbouwprogramma Hoeksche Waard 2011 is zowel de kwalitatieve als kwantitatieve voortgang van de productie tegen het licht gehouden. Als gevolg van de economische recessie en de daarmee samenhangende crisis, treedt op de woningmarkt een stagnatie op bij de realisatie van woningbouwplannen. Dit leidt niet alleen tot een afname in de productie, maar ook tot een verschuiving in de programmering van de productie. De ongebreidelde afzet van duurdere woningen is tot staan gebracht. In de landelijke verkoopcijfers van het afgelopen jaar is de trend te zien dat het marktaandeel van nieuwbouwwoningen sterk is afgenomen ten opzichte van het marktaandeel van de bestaande voorraad woningen. De cijfers die eerder dit jaar in de monitor werden getoond laten, specifiek voor de Hoeksche Waard, eveneens een daling zien van het totale aantal verkopen. In deze tijd is de vraag daarom eerder ‘wat kun je bouwen’ in plaats van ‘wat mag je bouwen’. Een van de vervolgstappen uit deze monitor was om meer in te zoomen op het projectniveau om een risicoanalyse van het programma en de projecten te maken. Als gevolg daarvan heeft het pfo Ruimte opdracht gegeven tot een Quickscan van de woningbouwprojecten in de Hoeksche Waard. De voorliggende Quickscan van de woningbouwprojecten in de regio levert een inzicht in de kansen en de risico’s die in het huidige woningbouwprogramma zitten verweven. Deze rapportage is de start van een proces dat de gemeenten in de regio gezamenlijk ter hand moeten nemen: de afstemming van de woningbouwproductie. Het gaat er daarbij om keuzes te maken om de woningbouwproductie in de Hoeksche Waard in deze onstuimige tijden drijvende te houden. Prognose is dat de crisis nog enkele jaren zal voortduren, bovendien lijkt het er op dat de Euro-crisis een extra effect gaat geven op de woningmarkt 1. De vooruitzichten op een snel herstellende woningmarkt zijn dan ook gering. De Quickscan is tot stand gekomen door middel van een serie interviews met alle beleidsmatig en projectmatig betrokken personen bij de woningbouwprogrammering in iedere gemeente en corporatie HW Wonen. Gesproken is met alle projectleiders van woningbouwprojecten. Daarbij zijn alle kansen en risico’s van projecten doorgenomen. Niet alleen is gesproken over de afzetbaarheid van het project, maar onder andere ook over de status van de planologische besluiten en de passendheid van het project binnen gemeentelijke beleidskaders. De gegevens van projecten zijn verzameld eind 2011 en waar nodig geactualiseerd begin 2012. Uiteraard zal het programma van veel projecten nog tussentijds wijzigen. Daarom moet deze rapportage vooral benut worden om een beeld op hoofdlijnen te schetsen van projecten en niet als naslagwerk voor gedetailleerde projectgegevens. In het eerste hoofdstuk wordt de methodiek van de quickscan Woningbouwprojecten toegelicht. In de daarop volgende hoofdstukken wordt per gemeente inzicht gegeven in de risico’s rond de woningbouwprogrammering en worden aandachtspunten benoemd.

1

Het kabinet zal nog meer bezuinigingen moeten realiseren en daarin is een reële mogelijkheid dat er een aanpassing van de hypo-

theekrente aftrek komen.


1.


5

Quickscan woningbouwprojecten Voor de quickscan zijn in oktober 2011 de woningbouwplannen voor de periode tot 2020 geïnventariseerd en voorzien van een risicoprofiel. Daartoe is gesproken met de betrokken gemeenten en woningcorporatie. De uitkomsten zijn in het ambtelijk overleg wonen geverifieerd, met de betrokken beleidsambtenaren. Gezien de impact op de woningbouwproductie is in de quickscan geconcentreerd op projecten met tien woningen of meer.

1.1.

Risico analyse – categorieën Eind 2011 zijn 99 plannen in uitvoering of voorbereiding. Met de gemeenten en corporatie is het programma doorgenomen. Welke plannen liggen op schema, hoe zit het met de verkoop van woningen, in hoeverre zijn programma’s aangepast? Met deze informatie is een risicoprofiel per project gerealiseerd. Aan de hand van dat profiel zijn de plannen in drie categorieën verdeeld: I. Kansrijke plannen: plannen die goed aansluiten bij de actuele markt en waarvoor tenminste een bestuurlijk besluit is genomen.; II. Onzekere plannen: plannen met een (beïnvloedbaar) risico. Voorverkoop is nog niet afgerond of de plannen zijn nog niet bestuurlijk afgerond; III. Risicovolle plannen: Plannen die niet aansluiten bij de actuele marktomstandigheden, waarvan de voorverkoop nog niet is gestart of afgerond en waarover nog geen bestuurlijk besluit is genomen. Ook plannen waar concrete knelpunten zijn gesignaleerd (grondaankopen, faillissement bouwer, koppeling aan andere projecten) worden gerekend tot risicovolle projecten.

1.2.

Risico analyse - elementen Per plan is een inschatting gemaakt van de risico’s op een drietal elementen: de hardheid, de markt en de urgentie van een woningbouwproject.

1.2.1.

Hardheid De plannen zijn naar hardheid ingedeeld in de volgende categorieën: • plannen waarvoor alle nodige procedures zijn afgerond en overeenkomsten zijn getekend over de uitvoering zijn juridisch hard; • plannen waarover het gemeentebestuur een besluit heeft genomen zijn bestuurlijk hard; • plannen in voorbereiding, waarover nog geen besluiten zijn genomen en plannen die op papier bestaan, maar waarvoor geen harde afspraken over de uitvoering zijn gemaakt vallen onder voornemens.

1.2.2.

Markt De marktrisico’s zijn beoordeeld op basis van de volgende overwegingen: • plannen in uitvoering zijn in alle opzichten kansrijk. • plannen met veel (middel)dure koopwoningen zijn risicovol. • plannen met veel koopappartementen zijn risicovol. • plannen met een evenwichtige mix van koop en huur, betaalbaar, middelduur en duur zijn kansrijk. • plannen van corporaties met betaalbare huur- en koopwoningen zijn kansrijk. • plannen die gefaseerd (kunnen) worden uitgevoerd en een lange doorlooptijd hebben kennen een beperkt risico. NB: recente marktgegevens (Thermometer koopwoningen, najaar 2011, NVB) laten zien dat de verkoop van starterswoningen/ goedkope koopwoningen is terug gelopen ten opzicht van 2010. Dit lijkt een gevolg van het feit dat de financierbaarheid van koopwoningen voor veel huishoudens moeilijker is geworden. Het is de vraag of dit een incident is of de terugvallende verkoop in dit segment doorzet. Daarom is het segment betaalbare/ goedkope eengezins koopwoningen in onderstaand overzicht ingeschaald tussen



6

kansrijk en beperkt risico in. Daarentegen is er landelijk een stijging waar genomen in de verkoop van het duurdere, luxe segment koopwoningen. Bovenstaande overwegingen zijn uitgewerkt in onderstaande risicobeoordelingen per woningtype. Deze beoordelingen zijn ondermeer gebaseerd op gegevens over de afzet van (koop)woningen (NVB). Bij de risicobeoordeling op het aspect markt is de actuele afzetbaarheid leidend en niet de letterlijke resultaten van het woningbehoeftenonderzoek. Deze risicobeoordeling zegt dus niets over de beleidsmatige wenselijkheid en gewenste kwalitatieve woningvoorraad op termijn. Kanttekening is, dat in deze moeilijke woningmarkt alle woningbouwprojecten in zeker zin risicovol zijn op het punt van de afzetbaarheid.

1.2.3.

Eengezinswoningen

Eengezinswoningen

Appartementen

Appartementen

Duur

Duur

Duur

Duur

Koop

Huur

Koop

Huur

Eengezinswoningen

Eengezinswoningen

Appartementen

Appartementen

Middelduur

Middelduur

Middelduur

Middelduur

Koop

Huur

Koop

Huur

Eengezinswoningen

Eengezinswoningen

Appartementen

Appartementen

Goedkoop/betaalbaar

Goedkoop/betaalbaar

Goedkoop/betaalbaar

Goedkoop/betaalbaar

Koop

Huur

Koop

Huur

Risicovol

Beperkt risico

Kansrijk

Urgentie Voor de beoordeling van de urgentie van de plannen zijn de volgende criteria gehanteerd: • Hoog Plan gekoppeld aan belangrijke gebiedsontwikkeling, zoals centrumplannen. Plan betreft invulling woon-zorg voorziening. Plan maakt deel uit van wijkvernieuwingsproject. Voor het plan zijn extra overheidsmiddelen in gezet (ISV, versnellingsgelden).

. . . . • . . • .

1.3.

Gemiddeld Plan past goed in woonbeleid. Plan wordt binnenstedelijk gerealiseerd. Laag Plan past niet in gemeentelijk beleid.

Risicoanalyse - prognose In de quickscan wordt per gemeente aangegeven de woningbouwprojecten zoals die zijn opgegeven aan de provincie Zuid-Holland door middel van de provinciale monitor. Aan de hand van de risicoanalyse wordt een prognose opgesteld. Deze prognose is gebaseerd op de volgende aannames: Van de kansrijke plannen wordt 80% gerealiseerd; Van de onzekere plannen wordt 50% gerealiseerd; Van de risicovolle plannen wordt 20% gerealiseerd.

1.4.

Leeswijzer Bij het lezen van de kleurcoderingen moet het volgende in acht worden genomen. De kleur rood als codering moet gezien worden als zijnde een aandachtspunt. Onder geen omstandigheid impliceert de kleur rood dat een project gestopt moet worden. De kleur rood wil alleen maar zeggen dat er een aanwijsbaar aandachtspunt is en dat een ieder zich daarvan bewust moet zijn. Dit impliceert dat de planning risicovoller is: er is een redelijke kans dat de planning zal uitlopen. Verder kun je de tabel als volgt lezen: • hoog risico op hardheid: het plan is nog niet hard, maar met voldoende inzet en aandacht voor het proces kan het risico van de hardheid worden beheerst;


•

•


7

hoog risico op markt: er is een groot afzetrisico. Dit kan tot gevolg hebben dat het voorverkooppercentage niet wordt gehaald en de bouw niet gestart. Hierdoor kan de planning uitlopen. Daarnaast is het ook mogelijk dat dit kan leiden tot een heroverweging/ fasering of herprogrammering van het project. hoog risico op urgentie: het project heeft geen bestuurlijke prioriteit. Hierdoor is er vanuit het project zelf geen aanleiding om hier extra in te zetten op risicobeperking.

Hetzelfde geldt voor de kleur groen. De kleur groen in bijvoorbeeld het segment markt zegt niet dat er geen enkel probleem te verwachten is. Het zegt alleen dat er een grotere kans op succes is in dat segment en dat er een grote kans is dat het project volgens planning wordt uitgevoerd. 1.5.

Risicomanagement In deze moeilijk functionerende woningmarkt, zijn woningbouwprojecten sowieso risicovoller dan een aantal jaar geleden. Je moet als gemeente, corporatie en ontwikkelaar, veel meer moeite doen om tot een goed verkoopbaar plan te komen. De ontwikkeling van woningbouwplannen zonder een gedegen onderzoek naar de vraag van de consument en de verkoopbaarheid van huidige woningen kan leiden tot uitstel en mogelijk afstel van projecten. Voorheen was het nog wel eens mogelijk om met een lager voorverkooppercentage toch een woningbouwproject van start te laten gaan. De kans daarvoor in de huidige omstandigheden is vrijwel nihil. Omdat de vraag beperkt is of moeilijk concreet gemaakt wordt volstaat het niet om in afzonderlijke projecten risico’s te beheersen, door bij te sturen in het programma en faseren. Bijsturen en faseren moet worden gedaan in relatie tot andere projecten. Dat betekent dat gemeenten in een zelfde woningmarkt beter met elkaar moeten afstemmen wanneer er projecten van start kunnen gaan. Zonder te willen of kunnen vervallen in een overheidsgeleide woningbouwmarkt, zijn gemeenten wel de uitgelezen partijen om het overzicht te houden. Dat overzicht is nodig om concurrentie tussen projecten te verminderen. Die concurrentie leidt namelijk in de huidige woningmarkt tot een stagnatie van de bouw, in plaats van een vergroting van de keuzemogelijkheden voor consumenten. Waakzaamheid met betrekking tot de hoeveelheid en de kwaliteit van de te bouwen woningen is daarom noodzakelijk. Bijsturen van gemeenten in het woningbouwprogramma en dus in projecten kan nodig zijn om te komen tot een gelijkmatig programma passend bij de vraag. Bijsturen in programma is mogelijk bij projecten die nog niet juridisch hard zijn. Deze projecten zijn een ‘voornemen’ of ‘bestuurlijk hard’. Daarom zal de aandacht voor het sturen in het regionaal woningbouwprogramma zich vooral op deze projecten moeten richten. Van juridisch harde projecten wordt aangenomen dat zij niet worden bijgestuurd. In de praktijk kan herprogrammering van deze projecten wel noodzakelijk blijken, op het moment dat de verkoop van het project slecht loopt. Hier wordt echter in dit onderzoek niet van uit gegaan.


2. 2.1.


8

Gemeente Binnenmaas Programma Kern

Plan

s-Gravendeel

Tuinzigt

Puttershoek

Rustenburg

56

Mijnsheerenland

Hofwijk

48

Maasdam

Gatsedijk

19

Goedkope Koop: 24; Mid. Dure Koop: 44; Dure Koop: 12 Goedkope Koop: 17; Mid. Dure Koop: 39 Goedkope Koop: 12; Mid. Dure Koop: 36 Goedkoop: 12, Mid. Duur: 7

s-Gravendeel

Nieuweweg 12a

10

Goedkope Koop: 10

Egw: 10

Puttershoek s-Gravendeel

Schouteneinde Bevershoek

16 219

Koop: ? Mid. Dure Koop: ? Dure Koop: ?

? Egw: 126; App: 93

Mijnsheerenland

Mijnsheerenhof

20

Goedkope Koop: 10, dure koop: 10

Heinenoord

Oosteinde fase 2b/3

54

Mid. Dure Koop: 54

Egw: 10; 2^1: 8; vrijstaand: 2 ?

Puttershoek

Wijk van je Leven

Puttershoek

Julianastraat

Mijnsheerenland

Dorpshart (excl hofwijk) Gemeentehuis Immanuel/ oude politiebureau Pesanthof Brede school Westmaas

s-Gravendeel s-Gravendeel Westmaas Westmaas Totaal kleine projecten

Aantal 80

182 46 151

Financieringscategorie

Opmerking

HWWONEN

HWWONEN

Goedkope Koop: 52, Mid. Dure Koop: 107, dure koop: 40, (Mid.) Dure Huur: 20 ?

24 52

Goedkope Koop: 18, Mid. Dure Koop: 8, dure koop: 98, goedkope huur: 27 ? ?

52 20

? ?

HWWONEN

Woningtype

Oplevering

Egw: 49; App: 19; 2^1: 6; vrijstaand:6 Egw: 56

2014

Egw: 50

2014

Hardheid

Cat I

Hardh.

Markt

Urgentie 1

2

2

I

2

1

II I

2

2 1

I

1

1

II

3

2

I

2

2

Egw: 13; App: 15; senior patio: 18 Egw: 97; MGW:54

2014-2020

Bestuurlijk hard Bestuurlijk hard Juridisch hard Bestuurlijk hard Juridisch hard Voornemen Bestuurlijk hard Bestuurlijk hard Juridisch hard Juridisch hard Bestuurlijk hard Voornemen

? ?

2018-2020 2018-2020

Voornemen Voornemen

II II

2 2

2 2

? ?

2019? 2019?

Voornemen Voornemen

II II

2 2

2 2

2014

? 2013 2014 2010 2015 2013 2013-2014 2012-2020 2014

II I II

II II

8

In de bovenstaande tabel is een deel van het programma van Binnenmaas opgenomen. Alle projecten die reeds in aanbouw zijn, of waarbij minder dan tien woningen zijn gepland, zijn niet in detail opgenomen in deze tabel. Wat opvalt aan deze tabel is de omvang van het programma in de gemeente Binnen-



9

maas. In totaal zijn er 1.029 woningen gepland in de jaren tot 2020. De spreiding van de woningaantallen over de jaren heen is echter dusdanig dat een dergelijke productie gerealiseerd kan worden. Met name omdat ongeveer 15% van de productie aan tegen het jaar 2020 wordt voorzien. In de tabel is ook terug te lezen dat in het programma drie projecten juridisch hard zijn en dat aanpassingen in deze projecten zo goed als onmogelijk zijn. Nog eens acht projecten zijn bestuurlijk hard. Daar kan wellicht nog gedeeltelijk op gestuurd worden. 2.2.

Aandachtspunten In het programma van de gemeente Binnenmaas is een aantal projecten met aandachtspunten. Allereerst Oosteinde fase 2b/3. In dit project waren eerst duurdere woningen voorzien, maar de slechte verkoop van deze woningen heeft de ontwikkelaar er toe genoodzaakt het programma te wijzigen. De nieuwe invulling van het programma wordt nu nog over nagedacht. Vandaar dat de risico-inschatting op het onderdeel “markt” als risicovol is ingeschat. Aan het einde van 2012 wordt verwacht dat de verkoop van het nieuwe programma gestart kan worden. Verder aandachtspunt is het Dorpshart in Mijnsheerenland. Dit project bestaat uit een aantal deelprojecten die deels afhankelijk van elkaar zijn. Mogelijke mindere voortgang van een deelproject kan er voor zorgen dat het project vertraging oploopt. Vandaar dat het project als II is gecategoriseerd. Mogelijk dat het dorpse karakter van Mijnsheerenland positief kan zijn voor de ontwikkelingen van dit project. Tot slot zijn er in het programma een aantal projecten opgenomen waarbij de exacte invulling nog onbekend is, maar al wel aantallen benoemd zijn. Doordat deze projecten (Gemeentehuis, Immanuel/ oude politiebureau, Pesanthof en Brede school Westmaas) op lange termijn zijn gepland is er alle ruimte om hier ter zijner tijd een goed passend programma op te ontwikkelen. Doordat het programma nog niet is ingevuld, is hier ook nog voldoende ruimte om bij te sturen, als dat vanuit het behalen van het woningbouwprogramma wenselijk zou zijn. Voor de invulling van de Pesanthof en de Brede School Westmaas wordt voorzien dat deze projecten wellicht met elkaar kunnen concurreren. Bij deze eerste is het op dit moment zeer waarschijnlijk dat het aantal woningen tot 20 zakt. Er zijn drie grondeigenaren, waarvan er nu een mogelijk verder wil met de ontwikkeling. De andere twee haken mogelijk af. Daarom is de inschatting op de hardheid en markt op risicovol gemaakt. De hardheid hangt af van het feit of de grondeigenaren willen meewerken aan ontwikkelingen op hun grond en daarmee naar de gemeente stappen. Het marktrisico is zo bepaald omdat de grondeigenaren tot nu toe hoog inzetten en daardoor de kosten voor de grond dit mogelijk een duur project maken. Gevolg zal zijn dat de woningen dan in een hoger prijssegment dan wellicht afzetbaar is in de markt terecht komen. In het algemeen zijn er nog enkele punten van aandacht te benoemen. Allereerst voorziet het huidige programma enkel in een gering aantal huurwoningen. Dat hoeft niet per se een probleem te zijn, wellicht dat er moverende redenen zijn om te kiezen voor programma zonder huurwoningen. Mogelijk in het licht van de bestaande voorraad. Als punt van aandacht wordt hierbij meegegeven dat wellicht de marktomstandigheden in de wat verder weggelegen toekomst een groter aandeel huur in de woningmarkt van Binnenmaas vraagt. Op de woningmarkt is nu al een voorzichtige verschuiving te merken naar een grotere vraag aan huurwoningen.



10

Het tweede algemene aandachtspunt is de planning van het programma. Zoals het er nu voor staat lijkt een bulk van de woningbouw in 2013 en 2014 te worden opgeleverd. Vervolgens wordt pas weer een deel van het programma in 2018 en verder opgeleverd. Wellicht dat in een spreiding van een aantal projecten naar de tussengelegen jaren mogelijk is, zodat de consument altijd een mogelijkheid heeft om een nieuwe woning te betrekken en het totale aanbod beter aansluit op de vraag. Tot slot is te zien dat in Binnenmaas met name eengezinswoningen worden gebouwd en dat een ruim deel van het programma in het middel dure segment is gepland. Dit aanbod past goed bij de aantrekkelijkheid van de gemeente voor vestigers van buiten de regio Hoeksche Waard. In de monitor Hoeksche Waard is in paragraaf 2.1 aangegeven dat er aanbodoverschot van eengezinswoningen is in de Hoeksche Waard. Uit het woningbehoeftenonderzoek is gebleken dat er beperkt aanvullende behoefte is (ten opzichte van de bestaande voorraad) naar dit type woningen in deze regio (USP-onderzoek). Om deze woningen te realiseren leunt de gemeente sterk op de vraagontwikkeling buiten de regio. Dit impliceert tevens dat het aanbod concurrerend moet zijn op prijs en kwaliteit in relatie tot andere regio’s. 2.3.

Prognose In de tabel zijn 1049 woningen opgenomen, deze zijn door de gemeente in de komende jaren (tot 2020) geprognosticeerd. Gekeken naar de risicoinschatting zijn in totaal 693 woningen te verwachten tot 2020. De prognose voor de productie is 80% van de kansrijke plannen, plus 50% van de onzekere plannen, plus 30% van de risicovolle plannen. Kansrijk Onzeker Risicovol Totaal Capaciteit

559

490

Prognose productie

448

245

0

1049 693


3. 3.1.


11

Gemeente Cromstrijen Programma Kern

Plan Klaaswaal - Centrum deelgebied 2 Numansdorp - Numansdorp Zuid

Aantal

176

Dure Koop: 12 Goedkope Koop: 35; Mid. Dure Koop: 61; Dure Koop: 80

61

Mid. Dure Koop: 18; Bereikbare Huur: 43

Klaaswaal

Numansdorp - Oranjebuurt Klaaswaal - Centrum Kerkstraat e.o.

App: 12 Egw: 140; 2^1: 36 Egw: 49; App: 12

12

Dure Koop: 12

App: 12

2016

Klaaswaal

Klaaswaal - Oranjebuurt

46

Mid. Dure Koop: 46

Egw: 46

2014

Numansdorp Totaal kleine projecten

Numansdorp - Proeftuin

17

Dure Koop: 17

Egw: 17

2013-2016

Klaaswaal Numansdorp Numansdorp

12


Opmerking

Woningtype

Oplevering 2013 2014 2019 2012

Hardheid Juridisch hard Bestuurlijk hard Juridisch hard Bestuurlijk hard Bestuurlijk hard Juridisch hard

Cat

Hardh.

Markt

Urgentie

I

1

1

1

I

2

2

I

1

1

1

II

2

3

2

I

2

1

1

2

1

I

29

In de bovenstaande tabel is een deel van het programma van Cromstrijen opgenomen. Alle projecten die reeds in aanbouw zijn, of waarbij minder dan tien woningen zijn gepland, zijn niet opgenomen in deze tabel. In dit programma is relatief veel koop met een prijsindicatie vanaf “middel duur” opgenomen. De huidige markt zou daarbij een probleem kunnen worden, maar de meeste voorgenomen projecten in deze tabel zijn al verkocht of vormen daadwerkelijk een verrijking van het woningbestand zijn. Daardoor is de risico-inschatting op de markt positief. In de tabel is ook terug te lezen dat in het programma twee projecten juridisch hard zijn en dat aanpassingen in deze projecten zo goed als onmogelijk zijn. Nog eens vier projecten zijn bestuurlijk hard. Daar kan wellicht nog gedeeltelijk op gestuurd worden. 3.2.

Aandachtspunten Punt van aandacht binnen de gemeente Cromstrijen zijn twee projecten: Numansdorp Zuid en (Klaaswaal) Centrum Kerkstraat e.o. Te beginnen bij het project (Klaaswaal) Centrum Kerkstraat e.o. Dit plan is de laatste fase van de centrumontwikkeling in Klaaswaal. Op dit moment vinden er geen activiteiten plaats voor deze ontwikkeling, maar het staat nog wel opgenomen voor oplevering in 2016 in het door de raad vastgestelde woningbouwprogramma. Eerst zullen andere projecten moeten worden afgerond, voordat aan dit project begonnen kan worden. De inschatting voor het risico op de markt is daarom als risicovol aangemerkt.



12

Tweede punt van aandacht is uitleglocatie Numansdorp Zuid. Over deze locatie is het volgende te melden. Gezien de omvang van het project, het aantal woningen, de oppervlakte en de programmering is de marktontwikkeling van invloed op het slagen van dit woningbouwproject. De locatie heeft bijzondere kwaliteit, waardoor het zich leent voor het duurdere segment. Het project is bestuurlijk hard, alleen de planning staat nog niet geheel vast. Wel is het de intentie om het geprogrammeerde aantal woningen voor 2020 op te leveren. Het project houdt middels de planning/ fasering en programmering rekening met deze risico’s, waardoor het risico van het project zo veel mogelijk wordt beperkt. Tot slot is in het huidige programma relatief veel dure eengezinskoopwoningen opgenomen. De vraag is of deze categorie woningen in de komende tijd nog aftrek vinden in de geprognosticeerde planning. Niet alleen in relatie tot de vraag van consumenten, maar ook in relatie tot de mogelijkheid van consumenten om hun huidige woning goed kwijt te raken. De gemeente Cromstrijen heeft in haar programmering geen rekening gehouden met planuitval. Dat wil zeggen dat zij 100% van hun contingent programmeren. Dit in tegenstelling tot de andere gemeenten die rekening houden met uitval en daarom meer dan honderd procent programmeren. De gemeente Cromstrijen houdt daardoor al een vinger aan de pols van de woningmarkt. Het is echter wel zo dat er meer woningbouwplannen in de kast liggen bij de gemeente Cromstrijen, maar daar wordt geen actief beleid op gevoerd. Algemeen aandachtspunt is de verdeling van de plannen over de tijd. De gemeente heeft de plannen redelijk verdeeld over een langere periode, inclusief Numansdorp-Zuid, echter is er een concentratie van projecten rond 2014 gepland. 3.3.

Prognose In de tabel zijn 324 woningen opgenomen, deze zijn door de gemeente in de komende jaren (tot 2020) geprognosticeerd. Gekeken naar de risicoinschattingen is een productie van in totaal 256 woningen te verwachten tot 2020. De prognose voor de productie is 80% van de kansrijke plannen, plus 50% van de onzekere plannen, plus 30% van de risicovolle plannen. Kansrijk Onzeker Risicovol Totaal Capaciteit 312 12 0 324 Prognose productie 250 6 0 256


4. 4.1.


13

Gemeente Korendijk Programma Kern ZuidBeijerland

Plan

Aantal

Beatrixlaan

12

Piershil

Piershil Zuid-Oost

60

Financieringscategorie Opmerking Goedkope Huur: 1; goedkope koop:9; Mid. Dure Koop: 2 Goedkope Koop: 10, Mid. Dure Koop: 16, dure koop: 4, (Mid.) Dure Huur: 30 Goedkope Koop: 6, Dure Koop: 14, (Mid.) Dure Huur: 26 Huur: 34, goekope Koop: 10; dure koop: 30 Mid. Dure Huur: 24, Goedkope Koop: 16, Mid. Dure Koop: 56, Dure Koop: 28

Woningtype

Goudswaard ZuidBeijerland NieuwBeijerland

Goudswaard oost

46

Zuid-Beijerland Oost Nieuw-Beijerland uitbreiding zuidzijde

74

Goudswaard ZuidBeijerland

Kolbacherf

21

12 Mid. Dure huur; 5 Dure Huur (llb EGW); 2 Dure Koop (kavels)

HWWONEN

Egw: 12 Egw: 30, App: 30 Egw: 28, App: 14, 2^1: 4 Egw: 34; App: 30, 2^1: 10 Egw: 98, App: 26 Egw:5, Mgw:12, kavels: 2

Nassaustraat Plan Westdijk - Goudswaard Plan Oranjestraat 2c Piershil

11

ONBEKEND

HWWONEN

10

Koop: ?

12

Goedkope Koop: 12

Goudswaard Piershil Totaal kleine projecten

124

Oplevering 2012 2016 2014 2016 2014 2018 2014 2018

Hardheid

Cat

Hardh.

Markt

Urgentie

Juridisch hard Bestuurlijk hard Bestuurlijk hard Bestuurlijk hard Bestuurlijk hard

I

1

1

2

I

2

2

1

I

2

2

1

I

2

2

1

I

2

2

1

2013

Juridisch hard (deels)

I

1

2

1

ONBEKEND

2013

Voornemen

III

3

3

2

ONBEKEND Mgw: 12 (starters)

2014

Voornemen Bestuurlijk hard

III

3

3

2

I

2

1

2

2013

15

In de bovenstaande tabel is een deel van het programma van Korendijk opgenomen. Alle projecten die reeds in aanbouw zijn, of waarbij minder dan tien woningen zijn gepland, zijn niet opgenomen in deze tabel. In dit programma is een mix van koop en huur in alle categorieën opgenomen, wat de risicospreiding ten goede komt. Daarbij is ook op te merken dat voor een aantal projecten nog geen eenduidige programmering bekend is. In de tabel is ook terug te lezen dat in het programma twee projecten juridisch hard zijn en dat aanpassingen in deze projecten zo goed als onmogelijk zijn. Nog eens vijf projecten zijn bestuurlijk hard. Daar kan wellicht nog gedeeltelijk op gestuurd worden. 4.2.

Aandachtspunten In de gemeente Korendijk zijn relatief veel projecten opgenomen die uit een mix van verschillende prijscategorieën en woningtypen bestaat. Dit is een positief punt. Zodoende kunnen mogelijke schommelingen in de verkoop– en verhuurmarkt makkelijker worden opgevangen.



14

Punt van aandacht zijn een viertal projecten die in ontwikkeling zijn, waaraan de gemeente prioriteit heeft gegeven. Het gaat hier om de projecten: Piershil Zuid-Oost, Goudswaard Oost, Zuid-Beijerland Oost en Nieuw-Beijerland uitbreiding zuidzijde. Nieuw-Beijerland wordt in overleg met de grondeigenaar ontwikkeld. De overige drie uitbreidingen worden door de gemeente tegelijkertijd in ontwerpcompetitie gebracht. Daarmee hebben deze projecten een behoorlijk uitvoeringsrisico. Het is de vraag of de markt deze vier projecten oppakt conform planning. Voor alle vier de projecten geldt dat deze op dit moment een redelijk marktconform programma hebben verspreid over de tijd. De vraag is vooral of de planning van de (deel)projecten niet leidt tot een onderling concurrend aanbod op de lokale woningmarkt, dat kan leiden tot een stagnatie van de bouw van die projecten. Vandaar dat de markt inschatting als onzeker is gekwalificeerd. De gemeente heeft aangegeven hiermee nadrukkelijk rekening te houden bij de verdere ontwikkeling. Verder aandachtspunt is dat deze projecten elk als één ontwikkeling worden gezien. Gezien het risico van de uitvoerbaarheid en het totaal van de projecten is de vraag of het ook mogelijk is om enkele delen van projecten te realiseren, als de markt niet het gehele project oppakt. Tweede punt van aandacht zijn de projecten: Nassaustraat en Plan Westdijk – Goudswaard. Daarbij is de planning dat zij respectievelijk in 2013 en 2014 zijn opgeleverd. De vraag is of dit gehaald wordt, gezien de planologische status. Er zijn nog geen bestuurlijke besluiten genomen over deze projecten, laat staan dat deze juridisch verankerd zijn. Bovendien geldt voor beide projecten dat het te realiseren programma (nog) niet helder is. Vandaar dat deze projecten een risicovolle inschatting hebben meegekregen op hardheid en markt. Daarmee loopt de gemeente een behoorlijk risico dat er tot 2014 nauwelijks nieuwe woningen zullen worden bijgebouwd. De juridisch harde projecten Beatrixlaan en Kolbacherf zijn kansrijk om in ieder geval op de korte termijn productie te leveren. 4.3.

Prognose In de tabel zijn 370 woningen opgenomen, deze zijn door de gemeente in de komende jaren (tot 2020) geprognosticeerd. Gekeken naar de risicoinschattingen zijn in totaal 286 woningen te verwachten tot 2020. De prognose voor de productie is 80% van de kansrijke plannen, plus 50% van de onzekere plannen, plus 30% van de risicovolle plannen. Kansrijk Onzeker Risicovol Totaal Capaciteit 349 0 21 370 Prognose productie 280 0 6 286


5. 5.1.


15

Gemeente Oud-Beijerland Programma Kern OudBeijerland OudBeijerland OudBeijerland OudBeijerland OudBeijerland OudBeijerland OudBeijerland OudBeijerland OudBeijerland OudBeijerland OudBeijerland OudBeijerland OudBeijerland OudBeijerland OudBeijerland OudBeijerland Totaal kleine projecten

Plan Plein Beneden Molendijk

Aantal 48

Poortwijk III

281

Mebin locatie

100

Financieringscategorie Goedkope Koop: 14; Mid. Dure Koop: 34 Goedkope Koop: 83; (Mid.) Dure Koop: 198

Opmerking

Woningtype

Oplevering

App: 48 Egw: 220; App: 61

2013 2015

App: 100

2015-2016 ONBEKEND

ONBEKEND

Ooststraat e.o.

22

Dure Koop: 100 Goedkope Koop: 10; Mid. Dure Koop: 12

Rustburg

42

Mid. Dure Koop: 33; Dure Koop: 9

Egw: 22 Egw: 24; App: 18

Kloosring

21

Mid. Dure Koop: 21

Egw: 21

Bijlschoollocatie

89

Mid. Dure Huur: 65, Dure Koop: 24

App: 89

Thomaskerklocatie

36

nb

C-1000 locatie

27

Goedkope Koop: 6, Dure Koop: 21

Egw: 27

Hoogerwerf Oost

18

nb

Taxi Duifhuizen

20

De Open Waard Rembrandt wozocentrum (voorheen Egmontshof)

60

nb Goekope Koop: 6; (middel)dure koop: 14 goedkope huur: 30; (Mid.) Dure koop: 30

huur: 77; (mid.) Dure koop: 68

145

HWWONEN

nb

2014

2014

2013 ONBEKEND 2014 ONBEKEND

Egw: 14, App: 6

2013

HWWONEN

App: 60

2015

HWWonen ea

Egw: 68; App: 77

2014

App: 23

2015

Rembrandstraat 100

23

(Middel) Dure Koop: 23

Van Speijkstraat

15

Goedkope huur: 15

HWWONEN

App: 15

2013

Van Brakelstraat

17

Goedkope Huur: 17

HWWONEN

App: 17

2014

8

Hardheid Juridisch hard Juridisch hard Voornemen Voornemen Bestuurlijk hard Voornemen Bestuurlijk hard Voornemen Voornemen Voornemen Voornemen Bestuurlijk hard Bestuurlijk hard Voornemen Juridisch hard Juridisch hard

Cat

Hardh.

Urgentie

Markt

I

1

2

1

I

1

2

1

II

2

3

1

II

3

1

2

II

2

2

2

II

3

1

2

I

2

1

1

III

3

3

2

II

2

3

1

III

3

3

3

III

3

3

3

I

2

1

1

I

2

1

1

III

3

3

2

I

1

1

2

I

1

1

2



16

In de bovenstaande tabel is een deel van het programma van Oud-Beijerland opgenomen. Alle projecten die reeds in aanbouw zijn, of waarbij minder dan tien woningen zijn gepland, zijn niet opgenomen in deze tabel. In deze tabel is op te merken dat er weinig huurwoningen zijn opgenomen in de programma’s. De projecten De Open Waard en Egmontshof zijn beiden in combinatie met het leveren van zorg(woningen) en een gezondheidscentrum. In de tabel is ook terug te lezen dat in het programma twee projecten juridisch hard zijn en dat aanpassingen in deze projecten zo goed als onmogelijk zijn. Nog eens zes projecten zijn bestuurlijk hard. Daar kan wellicht nog gedeeltelijk op gestuurd worden. 5.2.

Aandachtspunten De gemeente Oud-Beijerland neemt een groot aandeel van de totale productie in de Hoeksche Waard voor haar rekening. Daarvan zijn er in de bovenstaande tabel 850 terug te vinden. Gezien de omvang van kern, het vervangingsvraagstuk en de aantrekkingskracht van de kern is een dergelijk uitgebreid programma passend. Door de crisis op de woningmarkt worden ook in deze gemeente woningbouwplannen vertraagd en wellicht verder naar achter verschoven in de tijd. Er zijn een aantal projecten die aandacht behoeven in Oud-Beijerland voornaamste redenen daarvoor zijn dat het programma niet goed genoeg aansluit bij de vraag en dat de planologische procedures nog niet (volledig) doorlopen zijn. De eerste reden is voor sommige ontwikkelaars aanleiding om een project nog even met rust te laten en betere tijden af te wachten, voordat begonnen wordt met het doen van investeringen. Dit is in ieder geval zo bij het project Ooststraat eo. Bij het project Mebin locatie zijn er een aantal aandachtspunten. Als eerste leunt het op het vertrek van de naastgelegen zandhandel. Deze vertrekt naar alle waarschijnlijkheid in 2013. Verdere invulling van het programma wordt verder in 2012 gedaan. Helder is nu al wel dat het een icoonproject moet worden, omdat het de verbinding tussen de haven en het centrum van de kern moet worden. De vraag is of het voorgestelde programma, van dure appartementen, afgezet kan worden onder de huidige marktomstandigheden. Voor de Thomaskerklocatie, geldt dat het succes van dit project afhangt van het succes van de C1000-locatie, die er tegenover ligt. Op dit moment is HW Wonen bezig met een haalbaarheidstudie en zal in 2012 een begin worden gemaakt met de planvorming voor dit project. Het project Hoogerwerf Oost is op dit moment nog in een voorverkennende fase. Het zal een combinatie van een bedrijventerrein met een twintigtal vrije kavels worden. Op dit moment is dit een braak liggend terrein. Vraag die nu speelt is of deze grond door de gemeente gekocht moet worden of dat zij een ontwikkelaar moet verleiden om hier in te investeren.



17

Taxi Duifhuizen heeft de intentie van haar huidige locatie te vertrekken. Op dit moment wordt gekeken naar de mogelijkheden van een ontwikkeling op deze locatie. De combinatie van de status van de ontwikkeling, de ambitie om in 2013 op te leveren en de vraag die bij de gemeente leeft of zij de ontwikkeling daar willen faciliteren, zorgt er voor dat dit project als risicovol op alle onderdelen te beoordelen is. Het project Rembrandtstraat 100 is een locatie van de voormalige Citroën-garage. Op dit moment wordt daar een haalbaarheidstudie gedaan voor het ontwikkelen van de locatie met 23 appartementen. Op dit moment zijn nog geen enkele van de planologische procedures doorlopen en is het de vraag of het lukt om 23 koopappartementen op die locatie af te zetten. Uit de tabel is verder op te maken dat er een aantal projecten zijn die de ambitie hebben om binnen twee jaar gerealiseerd te zijn, terwijl er nog (een groot deel van de) planologische procedures doorlopen moeten worden. Dit zijn over het algemeen ook transformatielocaties. De verwachting is dat deze projecten zullen uitlopen in de tijd. Verder risico is dat de gemeente relatief veel dure koopwoningen in het programma heeft opgenomen. Dit komt grotendeels voor rekening van de projecten Poortwijk III en Mebin-locatie. Het betreft zowel eengezinswoningen als appartementen. Gezien de markt zijn dit risicovolle producten om in grote aantallen tegelijk op de markt te brengen. De categorie middelduur is beperkt. Een verschuiving van duur naar middelduur kan wenselijk zijn om de marktrisico’s te spreiden en beter aan te sluiten bij de vraag. De gemeente Oud-Beijerland heeft relatief veel aanbod appartementen in planning. Dit aanbod is risicovol, omdat de doelgroep kritisch is en vaak ook afhankelijk van de verkoop van de eigen woning. Tegelijkertijd is het wel wenselijk dat dit aanbod wordt gerealiseerd, gezien de toekomstige behoefte. Omdat veel van de locatie goede locaties zijn, nabij centrumvoorzieningen kan het marktrisico wel worden genuanceerd. 5.3.

Prognose In de tabel zijn 865 woningen opgenomen, deze zijn door de gemeente in de komende jaren (tot 2020) geprognosticeerd. Gekeken naar de risicoinschattingen zijn in totaal 588 woningen te verwachten tot 2020. De prognose voor de productie is 80% van de kansrijke plannen, plus 50% van de onzekere plannen, plus 30% van de risicovolle plannen. Kansrijk Onzeker Risicovol Totaal Capaciteit 655 212 97 964 Prognose productie 524 106 29 659


6. 6.1.


18

Gemeente Strijen Programma Kern

Plan

Aantal


Opmerking

Woningtype

Strijen

Schoolstraat

21

Bereikbare koop: 19; Mid. Dure Koop: 2

Egw: 9, App: 12

Strijen

De Dam 2e fase

25


Strijen

Kleine Loo


Egw: 23, 2^1: 2 Egw: 57; App: 20; 2^1: 54

Strijen

Striene

21

Goedkope Huur: 21

App: 21

Strijen

Batenburg

72

Strijen

Oranjewijk

100

HWWONEN Mid. Dure Koop: 63; Bereikbare Huur: 18; Dure huur: 17

Mookhoek Totaal kleine projecten

Mookhoek

138

12

Mid. Dure Koop: 12

HWWONEN

pm Egw: 63; App: 37 Egw: 12

Oplevering 2013 2013 2014 2021 2014 2020 of verder 2012 2017 2013

Hardheid Juridisch hard Bestuurlijk hard Bestuurlijk hard

Cat

Hardh.

Markt

Urgentie

I

1

2

2

I

2

2

1

Voornemen

II

2

3

1

I

2

1

1

Voornemen Juridisch hard Bestuurlijk hard

III

3

3

3

I

1

2

1

II

2

2

3

18

In de bovenstaande tabel is een deel van het programma van Strijen opgenomen. Alle projecten die reeds in aanbouw zijn, of waarbij minder dan tien woningen zijn gepland, zijn niet opgenomen in deze tabel. Uit de tabel is op te maken dat er in programma van Strijen een mix aan woningtypen gepland is. Verder is op te maken dat er relatief veel koop in het programma aanwezig. In deze gemeente is een reëel woningbouwprogramma aanwezig. In de tabel is ook terug te lezen dat in het programma twee projecten juridisch hard zijn en dat aanpassingen in deze projecten zo goed als onmogelijk zijn. Nog eens vier projecten zijn bestuurlijk hard. Daar kan wellicht nog gedeeltelijk op gestuurd worden. 6.2.

Aandachtspunten Het bovenstaande programma in ogenschouw nemend zijn een aantal aandachtspunten te benoemen. Als eerste is er het project Batenburg dat opvalt. Dat heeft op dit moment geen urgentie en is bij HW Wonen boekhoudkundig afgeboekt. De drie hectare grond waar de 72 woningen op gebouwd kunnen worden zou als vervangingslocatie voor het naast gelegen seniorencomplex dienen. De gemeente voorziet geen ontwikkelingen voor 2020 van dit project. Vandaar dat dit project op alle onderdelen rood is gekleurd.



19

Tweede aandachtspunt is Kleine Loo. De productie van deze locatie aan de zuidrand van Strijen is over acht jaar uitgefaseerd. Naar verwachting wordt in 2012 het bestemmingsplan voor deze locatie definitief. Punt van zorg zijn de in het programma opgenomen hoeveelheid twee-onder-een-kapwoningen. Dit is een kansrijk product, volgens het woningbehoeftenonderzoek. Gezien de huidige markt en het grote aantal van deze woningen dat voorzien is, is het ook een risicovol product. De verkoop van dat type woning leunt sterk op de goede verkoopbaarheid van de oude woning. In de huidige woningmarkt is dat een punt van zorg. Daarom is de risico-inschatting voor markt als risicovol aangegeven. Mogelijk dat een gefaseerde oplevering kansen biedt voor dit project.

6.3.

Prognose In de tabel zijn 389 woningen opgenomen, deze zijn door de gemeente in de komende jaren (tot 2020) geprognosticeerd. Gekeken naar de risicoinschattingen zijn in totaal 231 woningen te verwachten tot 2020. De prognose voor de productie is 80% van de kansrijke plannen, plus 50% van de onzekere plannen, plus 30% van de risicovolle plannen. Kansrijk Onzeker Risicovol Totaal Capaciteit

167

150

72

389

Prognose productie

134

75

22

231


7. 7.1.


20

Van risico-inventarisatie projecten naar een regionaal woningbouwprogramma Productie Bij de beoordeling van de bouwplannen in de regio zijn drie categorieën onderscheiden. De eerste categorie zijn de plannen die nu als kansrijk beoordeeld worden. Deze plannen bestaan vooral uit projecten van ontwikkelaars. Door de verhoogde marktrisico’s is de realisatie van deze plannen niet helemaal zeker. In de prognose gaan we er van uit dat 80 % van de kansrijke projecten binnen de planperiode wordt gerealiseerd. De tweede categorie bestaat uit plannen waarvan de tijdige uitvoering niet zeker is. Dit zijn plannen die grotendeels voorzien in de bouw van (middel)dure koopwoningen en plannen waarvan de planvorming en besluitvorming nog niet afgerond zijn. In de prognose gaan we er van uit, dat 50% van deze plannen alsnog binnen de planperiode wordt gerealiseerd. De derde categorie bestaat uit plannen die risicovol zijn wat betreft realisering binnen de planperiode gezien de huidige marktomstandigheden. Dit zijn plannen waarvan het programma nog niet is vastgesteld, plannen die grotendeels uit dure koopwoningen bestaan of plannen waarvoor het maatschappelijk draagvlak ontbreekt. Deze risicovolle plannen tellen maar voor 30% mee in de prognose. De risicobeoordeling leidt tot de volgende conclusies: Plannen voor iets meer dan 2.000 woningen zijn kansrijk: Plannen in aanbouw of binnenkort in aanbouw Plannen met huurwoningen Plannen met een mix van huur en koop Plannen die tenminste bestuurlijk hard zijn

. . . .

Plannen voor ruim 860 woningen zijn nog niet zeker Plannen die nog moeten worden vastgesteld Plannen met weinig maatschappelijk draagvlak Plannen die afhankelijk zijn van andere plannen Plannen met dure koopwoningen

. . . .

Plannen voor ongeveer 190 woningen lijken risicovol wat betreft realisering binnen de planperiode Plannen met uitsluitend middeldure en dure koopwoningen Plannen die nog (her)ontwikkeld worden

. .



21

In de tabel is een nadere uitsplitsing per gemeente te vinden. Kansrijke projecten

Onzekere projecten

Risicovolle projecten

Totale capaciteit

Prognose productie

Verdeling kansrijk, beperkt risico, risicovol in %

Binnenmaas

559

490

0

1.049

693

||||||||||| 53

||||||||| 47

0

Cromstrijen

312

12

0

324

256

||||||||||||||||||| 96

|4

0

Korendijk

349

0

21

370

286

||||||||||||||||||| 94

0

|6

Oud-Beijerland

655

212

97

964

659

||||||||||||| 68

|||| 22

|| 10

Strijen

167

150

72

389

231

|||||||| 43

||||||| 39

||| 18

Totaal

2.042

864

190

3.096

2.125

||||||||||||| 66

||||| 26

|8

Uit de tabel blijkt dat op basis van de aannames over dit deel van de productie in de verschillende categorieën de prognose is dat er ongeveer 2.100 woningen tot aan 2020 kunnen worden gebouwd in de Hoeksche Waard. Deze inschatting van de risico’s gaat echter uit van risico’s van de individuele projecten en nog niet van risico’s die voortvloeien uit het totale programma: de verdeling van het programma in kwaliteit en over de jaren. In de monitor van 2011 zijn hier conclusies over getrokken. In de monitor werd geconstateerd dat er een grote boeggolf zat in de planning van de projecten: het gros stond ingepland voor de eerst komende jaren, terwijl na 2015 nauwelijks woningen ingepland stonden. Uit de quickscan blijkt dat er voor een deel van de projecten wel sprake is van een spreiding over een langere periode. Desondanks blijft een groot aandeel van de woningen gepland voor de komende jaren (2013/ 2014). Dit is een extra risico bovenop de eerder gehanteerde methode van het inschatten van de individuele risico’s van projecten. Doordat het geplande aantal woningen voor deze jaren de reële vraag en productie vele malen overstijgt, is dit een groot aanvullend risico voor de haalbaarheid van deze projecten. Projecten beconcurreren elkaar voor de beperkte vraag die er is en lopen daarmee het risico dat het voorverkooppercentage van projecten niet wordt gehaald. Daarnaast beconcurreren plannen elkaar ook voor de beschikbare capaciteit binnen gemeenten voor de begeleiding en afhandeling van procedures en vergunningen. Het marktrisico is minder of niet aanwezig voor huurwoningen, omdat een woningcorporatie of belegger deze woningen bij voorbaat afneemt. Deze woningen worden in de regel bij oplevering direct verhuurd. Kortom: als de geplande woningen niet beter verspreid worden over de jaren, leidt dit tot een extra risico voor het totale programma en zal dit leiden tot een nog lagere productie. Verdere fasering in de tijd is dus noodzaak om het risico te verkleinen dat projecten uitgesteld of stilgelegd worden. In paragraaf 7.2 wordt verder ingegaan op de kwalitatieve verdeling van het programma en risico’s die daaruit voortvloeien.


7.2.


22

Programma Binnenmaas

Cromstrijen

Korendijk

Oud-Beijerland

Strijen

Totaal

Onbekend

392

23

54

84

553

Goedkope koop

143

35

63

119

19

379

Mid. Dure koop

288

125

74

267

172

926

Dure koop

160

121

78

320

58

737

Goedkope huur

39

43

1

101

39

223

Mid. Dure huur

27

126

103

591 66 1049

5 215 132 370

Dure huur Koop Huur Totaal

281 43 324

706 204 964

256 17 249 56 389

22 2042 501 3096

Als het opgenomen programma uit voorgaande hoofdstukken wordt vergeleken met de opgaven in de monitor woningbouwprogrammering van 2011, dan is te constateren dat voor de periode tot aan 2020 er nog nauwelijks kwantitatieve aanpassingen zijn gedaan in de totale programma’s. Er zijn wel duidelijke wijzigingen in de kwalitatieve verdeling van het programma ten opzichte van de monitor. Wat opvalt is dat het aandeel middelduur (koop en huur) aanzienlijk is toegenomen ten opzicht van de monitor. In de monitor was dat nog 15% tegenover ruim 30% nu. Het is niet bekend wat de reden daarvan is: mogelijk is een deel van het programma aangepast van duur naar middelduur en/ of mogelijk was een deel van de kwalitatieve verdeling van de projecten begin 2011 nog niet bekend. In de huidige verdeling lijkt het segment huur ten opzichte van de monitor sterk te zijn gedaald van ongeveer 900 naar 500 woningen. Dit komt onder andere omdat het project de Gravin met 173 huurwoningen niet is meegenomen in deze quickscan. Dit project is in aanbouw. Daarnaast is het programma van meerdere woningbouwlocaties van HW Wonen als onbekend aangemerkt, terwijl dit ook deels huurwoningen zullen zijn. Als enkel naar de huidige verdeling koop/huur wordt gekeken van het nog te realiseren programma en de onbekende woningen niet worden meegenomen, dan zou er in de Hoeksche Waard minder dan 15% in de huursector gebouwd worden. Dat is de helft van het wenselijk aantal volgens het programma van de woonvisie. Hier zijn de reeds in aanbouw zijnde en gebouwde locaties dus niet in meegenomen. Ten aanzien van de huidige kwalitatieve verdeling van het programma kunnen we concluderen dat het groter aandeel middelduur ten opzichte van de monitor 2011 gunstig is voor de haalbaarheid van het totale programma. Middeldure woningen zijn een kansrijke categorie, mits gedoseerd en in verschillende kwaliteiten op de markt gebracht. Het kleine aandeel huurwoningen is een risico, omdat huurwoningen geen verkooprisico kennen bij de realisatie. In de huidige markt is er ook veel vraag naar huurwoningen. Het verhogen van het aantal (dure) huurwoningen en dus verkleinen van het aandeel koopwoningen



23

vergroot de haalbaarheid van het woningbouwprogramma op de korte termijn nog verder. Verder valt op dat grote projecten meestal een redelijke differentiatie hebben, waardoor projecten beter aan zullen sluiten bij de werkelijke vraag.

7.3.

Proces en vervolg Deze quickscan van de woningbouwprojecten is een van de inhoudelijke bouwstenen om te komen tot een regionaal woningbouwprogramma. Deze quickscan richt zich vooral op de risico’s in projecten. De monitor heeft vorig jaar al de discrepanties tussen het huidige en gewenste programma in beel gracht, evenals de risico’s van het programma. Daarnaast zijn de afgelopen twee jaar tevens het woningbehoeftenonderzoek en het onderzoek demografische ontwikkeling afgerond als inhoudelijke bouwstenen om te komen tot een regionaal woningbouwprogramma. Op basis van deze quickscan en de andere inhoudelijke bouwstenen kunnen uitgangspunten benoemd worden voor een woningbouwprogramma en een prioritering en fasering van projecten. Hiervoor is een aanvullend traject ingezet. Hierover ligt tevens een notitie voor ter bespreking in het pfo Ruimte.

Quickscan woningbouwprojecten in de Hoeksche Waard

Recommend Documents