Provozně ekonomická fakulta Ústav práva a humanitních věd. Ekonomické a právní aspekty zákona o vyvlastnění na vybraném příkladu

Mendelova zemědělská a lesnická univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta Ústav práva a humanitních věd

BAKALÁŘSKÁ PRÁCE

Ekonomické a právní aspekty zákona o vyvlastnění na vybraném příkladu

Richard Vágner

Vedoucí bakalářské práce:

JUDr. Ing. Radek Jurčík., Ph.D. BRNO 2007

Zadání

2

3

Prohlášení Prohlašuji, že jsem tuto bakalářskou práci na téma „Ekonomické a právní aspekty zákona o vyvlastnění na vybraném příkladu“ vypracoval samostatně pod vedením mého vedoucího bakalářské práce, a že jsem uvedl veškerou použitou literaturu.

V Brně 15. května 2007

……….……………………...

4

Poděkování Rád bych touto cestou poděkoval Ing. Leoně Bradáčové z Ústavu soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně za cenné rady, připomínky a náměty při zpracování této práce.

5

Abstrakt V bakalářské práci jsem se pokusil přiblížit problematiku vyvlastňovacího řízení, které je významným zásahem do zákonem garantovaných vlastnických práv občanů demokratické společnosti. Kromě právních aspektů procesu jsou zde také hodnoceny ekonomické dopady vyvlastnění, které se odrážejí ve stanovení výše náhrad za odejmutí vlastnického práva k nemovitostem. Hlavním z cílů bakalářské práce pak bylo na praktickém příkladě stanovit výši náhrady za vyvlastnění vybraných pozemků dotčených stavbou silnice II. třídy, č. 374 v katastrálním území Rájec.

Abstract In the bachelor study I aimed to clear up the issue of expropriation proceeding which means a great intervention to the law guaranteed statement of the proprietary of the citizens of a democratic society. Besides the law point of view of the process the economic impact of expropriation is evaluated as well. These are reflected by means of specifying of the compensation for expropriation. The main goal of the bachelor study is applied practically – defining the compensation for expropriation of selected plots affected by the structure of the 2nd class road No. 374 at the cadastre Rájec.

6

Obsah 1

Úvod a cíl práce ……………………………………………………………….. 9

2

Metodika ………………………………………………………………………. 10

3

Právní úprava ………………………………………………………………….. 11

4

Zákon o vyvlastnění ………………………………………………………….... 16

4.1

Fáze před podáním návrhu na vyvlastnění …………………………………….. 17

4.2

Fáze vyvlastňovacího řízení ………………………………………………….... 20

4.2.1

Rozhodnutí ……………………………………………………………………. . 24

4.2.2

Opravné prostředky proti rozhodnutí ………………………………………….. 27

4.3

Fáze vykonatelnosti rozhodnutí o vyvlastnění …………………………………. 33

4.4

Ekonomické a právní aspekty rozhodnutí o vyvlastnění ………………………. 34

5

Oceňování majetku pro účely vyvlastnění ………………………………….. 37

5.1

Oceňování sledovaného okruhu majetku, majetkového práva ………………... 38

5.2

Vybrané způsoby oceňování majetku ………………………………………..... 39

5.2.1

Nákladový způsob ocenění ……………………………………………………. 39

5.2.2

Výnosový způsob ocenění …………………………………………………….. 41

5.2.3

Porovnávací způsob ocenění …………………………………………………... 42

5.2.4

Stanovení obvyklé ceny ……………………………………………………….

6

Stanovení náhrady za vyvlastnění vlastnického práva na

44

praktickém příkladě ……………………………………………………………. 50 6.1

Ocenění pozemků – společná část …………..……………………………….… 52

6.2

Ocenění pozemků jako zemědělských , včetně jejich součástí a příslušenství .... 53

6.3

Ocenění pozemků s přípustnou stavbou podle územního plánu, včetně součástí a příslušenství …….……………………………………………. 57

6.4

Ocenění pozemků jako stavebních, určených územním rozhodnutím k zástavbě,včetně součástí a příslušenství ………………………………….….. 59

6.4.1

Ocenění pozemků a jejich součástí dle § 28 odst. 7 vyhlášky č. 540/2002 Sb…. 59

6.4.2

Ocenění pozemků a jejich součástí s přihlédnutím. k výměru MF č. 1/2007 Sb ……………………………………………………... 60

6.4.3

Určení výsledného dílčího ocenění …………………………………………….. 61

6.5

Ocenění pozemků cenou obvyklou včetně jejich součástí a příslušenství ……… 61

6.6

Stanovení výše náhrady za vyvlastňované pozemky .……………………..…….. 64

7

Vliv způsobů ocenění na výslednou cenu nemovitostí …………………..…… 66

7

8

Závěr ………………………………………………………………………….. 67

9

Seznam použité literatury ………….. ………………………………………... 69

10

Seznam použitých právních předpisů ………………………………………… 69

11

Seznam použitých elektronických zdrojů ……………………………………. 70

Přílohy A

List vlastnictví č. 275, k.ú. Rájec nad Svitavou

B

Snímek z katastrální mapy, k.ú. Rájec nad Svitavou

C

Legenda funkčního využití území hlavního výkresu územního plánu města Rájec-Jestřebí

D

Podrobný snímek územního plánu sledované lokality

E

Výřez územního plánu včetně regulativů, k.ú. Rájec nad Svitavou

F

Dopis Finančního úřadu Blansko ze dne 23.3.2007

G

Dopis Města Rájec-Jestřebí ze dne 20.3.2007

H

Tabulky č. 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 výpočtů stanovení standardní jednotkové tržní ceny pozemku

8

1 Úvod a cíl práce Zdálo by se, že pojem vyvlastnění patří do období minulého století, kdy státní zřízení poplatné politicky nastolenému režimu s nepřiměřenou tvrdostí a bezohledností zasahovalo do vlastnických práv občanů, rádoby ve jménu zájmů lidu a hospodářského rozkvětu země. Nicméně institut vyvlastnění přečkal přerod minulého politického zřízení v demokratickou společnost, nadále existuje a vyvíjí se v duchu současných legislativních požadavků. V rámci výkonu svého povolání řeším problematiku odvolacích řízení zaměřených na stavební právo a vyvlastnění, považuji za velmi zajímavou a přínosnou otevřít právě otázku současné problematiky vyvlastňovacích řízení a její vazby na stanovení výše náhrad za omezení či odejmutí vlastnických práv. Právě zde, zdálo by se v nepopulární oblasti práva, skýtá novou dimenzi zavedení pojmu stanovení obvyklé ceny. Odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo stavbě je krajním zásahem do práv občanů demokratické společnosti. Základní listina práv a svobod, která je součástí ústavního pořádku České republiky v oddílu prvním zakotvuje základní lidská práva a svobody, mezi které řadí právo vlastnit majetek a jeho ochranu. Článek 11 Listiny, svým odstavcem 4 nicméně také řeší nucené omezení vlastnických práv ve veřejném zájmu a to na základě zákona, za náhradu, cestou vyvlastnění. Proces vyvlastnění jde tedy ruku v ruce s povinností stanovit přiměřenou materiální či finanční náhradu za požadovaný zásah do vlastnických práv. právní aspekty vyvlastňovacího řízení,

Cílem bakalářské práce je rozebrat

jeho přímý dopad na investory, vlastníky dotčených pozemků a jejich zákonná práva a povinností v rámci vyvlastňovacího procesu. Jak již bylo výše zmíněno nedílnou součástí vyvlastnění je stanovení náhrady vzniklé omezením či odejmutím vlastnického práva. Při jejím stanovení je problematické jednoznačně kvantifikovat vzniklou újmu vlastníka, protože třeba citové vazby k předmětu vlastnictví nelze reálným způsobem ocenit. Nicméně je nezbytné, aby v zákonem stanovených případech zájmy jedince ustoupily požadavkům společnosti. Zde pak dochází k potřebě řešení problému jednoznačné transformace odnímaných vlastnických práv na finanční prostředky, které mohou být jejich ekvivalentem. Zákonem č. 184/2006 Sb. došlo k úpravě způsobu stanovení finančních náhrad za odejmutí vlastnických práv k pozemkům a stavbám zakotvením pojmu náhrady ve výši obvyklé ceny. Jak tedy ze současné právní úpravy vyplývá, výše náhrad se stanovuje na 9

základě zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění stanovením ceny v místě, čase obvyklé a určením ceny podle vyhlášky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 617/2006 Sb. Právě stanovení těchto cen je cílem praktické části bakalářské práce. Vzhledem k tomu, že samotná problematika oceňování nemovitostí je značně obsáhlá a pokračuje rámec bakalářské práce, je pozornost věnována nastínění základních atributů stanovení cen vybraných typů pozemků. Celkovým zaměřením práce je tedy kromě zpřehlednění právních aspektů vyvlastňovacího řízení i řešení otázky stanovení odpovídající finanční náhrady za situace, kdy nedošlo k dohodě mezi vyvlastňovatelem a osobou jejichž vlastnická práva budou rozhodnutím přímo dotčena.

2 Metodika Základním pramenem pro vypracování bakalářské práce byla současná právní úprava zákona o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění) uveřejněná ve Sbírce zákonů pod č. 184/2006. Vzhledem k tomu, že se jedná o nový právní předpis, nebylo dosud publikováno větší množství literatury, která by se danou problematikou blíže zabývala. Při zpracování práce proto byla použita kniha DOLEŽALA1, zabývající se novým stavebním zákonem a předpisy souvisejícími. Část této publikace je věnována zákonu č. 183/2006 Sb. (stavební zákon), který se zákonem o vyvlastnění tvoří neoddělitelnou vzájemně provázanou součást. Oba tyto právní předpisy zde byly podrobeny výkladu. Procesní stránku vyvlastňovacího řízení a s tím spojená práva zúčastněných stran upravuje také zákon č. 500/2004 Sb. v platném znění, který VEDRAL2 v knize přehledným způsobem přiblížil v otázkách praktické aplikace. Ve vybraných částech je i tato literatura zdrojem informací bakalářské práce. Zákon o vyvlastnění řeší náhradu způsobenou odnětím nebo omezením vlastnického práva k pozemku nebo stavbě. V této souvislosti pak odkazuje na zákon o oceňování majetku a o změně některých zákonů č. 151/1997 Sb. v platném znění, jehož prováděcím předpisem je vyhláška č. 540/2002 Sb. v platném znění. Právě zmiňovaná vyhláška v sobě zahrnuje tvorbu závazných regulativů pro oceňování nemovitostí. Uvedené zákonné

1 2

DOLEŽAL, J. a kol. Nový stavební zákon v teorii a praxi. Linde Praha a.s., 2006. ISBN 80-7201-626-1 VEDRAL, J. Správní řád komentář. Praha: BOVA POLYGON, Praha, 2006. ISBN80-7273-134-3

10

předpisy byly v praktické části podkladem pro vypracování posudků pro ocenění sledovaných pozemků. Dále byla použita publikace BRADÁČE3, která se podrobným způsobem zabývá aplikací používaných metod a to jak ve vztahu ke stanovení cen nemovitostí ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění a jeho prováděcích vyhlášek, tak metodikou stanovení obvyklých cen v tržním prostředí. Právě stanovení ceny nemovitostí se zaměřením na pozemky byl jedním z cílů bakalářské práce. K získání relevantních údajů o uskutečněných realizovaných cenách obchodovaných pozemků byly použity údaje ze Sbírky listin Katastrálního úřadu Blansko, přehled realizovaných cen pozemků Města Rájce-Jestřebí a podklady poskytnuté Finančním úřadem Blansko. Data byla také získána z nabídky realitních kanceláří zveřejněná cestou internetových inzercí. Shromažďování exaktních dat bylo nejproblematičtějších částí práce. Jedením z důvodů byl malý pohyb realizovaných obchodů sledovaných typů pozemků v dané lokalitě. Dalším důvodem byla zákonem stanovená překážka ochrany údajů, které z tohoto titulu státní instituce nemohou poskytnout v požadovaném rozsahu. V případě realitních kanceláří to byla profesní čest bránící poskytovat bližší informace o realizovaných obchodech, současně se snahou o ochranu shromažďovaných údajů o realitním trhu z důvodu zachování konkurenční výhody.

3

Právní úprava Česká republika přistoupením k článku jedna Dodatkovému protokolu4 Úmluvy

o ochraně lidských práv a základních svobod potvrdila garanci zachování svobodného užívání majetku, a jeho nedotknutelnost. Nicméně Úmluva připouští výjimku v nakládání s majetkem v případě nutnosti uplatnění veřejného zájmu na základě zákona a obecných zásad mezinárodního práva. Právo vlastnit majetek také ošetřuje Základní listina práv a svobod uveřejněná ve Sbírce zákonů pod č. 2/1993 Sb. svým článkem 11 v odstavci 1 (dále Listina). Tato Listina 3

BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí, V. přepracované vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2001. ISBN 80-7204-188-6. s. 233 4 Sdělení č. 209/1992 Sb. Federativního ministerstva zahraničních věcí, ve znění sdělení Ministerstva zahraničních věci 41/1996, ve znění sdělení Ministerstva zahraničních věci č.243/1998Sb., příloha 1článek 1: „Každá fyzická nebo právnická osoba má právo pokojně užívat svůj majetek. Nikdo nemůže být zbaven svého majetku s výjimkou veřejného zájmu a za podmínek, které stanoví zákon a obecné zásady mezinárodního práva. Předchozí ustanovení nebrání právu států přijímat zákony, které považují za nezbytné, aby upravily užívání majetku v souladu s obecným zájmem a zajistily placení daní a jiných poplatků a pokut.“

11

zakotvuje právo na vlastnictví majetku a rovnost zákonného rozsahu vlastnického práva všech vlastníků, čímž zaručuje princip zachování legitimity držení majetku. Nicméně dále připouští situace při kterých může na základě zákona, za náhradu vlastnické právo k majetku nabývat pouze stát, obce nebo určité právnické osoby a to v situacích nezbytných pro zabezpečení potřeb společnosti, z důvodů rozvoje národního hospodářství a veřejného zájmu. Zde Listina zakládá institut vyvlastnění nebo nuceného omezení vlastnického práva, který je vázán na existenci veřejného zájmu, zákonného zmocnění a poskytnutí náhrady. Tímto je s vazbou na splnění dalších zákonem stanovených podmínek pojmu vyvlastnění dán v ústavně právním systému základní rámec legality. Nástrojem k uskutečnění vyvlastňovacího procesu jsou tedy jednotlivé zákony, kterým byla právě Listinou dána aktivní legitimace k iniciaci jednotlivých vyvlastňovacích řízení ve zvolených oblastech práva. S platností od 1.1.2007 uveřejněním zákona č. 184/2006 Sb.5 ve Sbírce zákonů došlo ke vzniku samostatné obecné úpravy vyvlastňovacího řízení, jeho podmínek a principů poskytování náhrady. Tímto bylo proces vyvlastnění vyňat z dosavadní právní úpravy dané zákonem č. 50/1976 Sb., jehož součástí byl více jak čtvrt století. Konkrétní účely, pro které lze vlastnická práva vyvlastnit nebo omezit, jsou tedy dány samostatnými zákony, které vůči zákonu o vyvlastnění působí jako nadřazené speciální právními předpisy. První z řady těchto předpisů je na místě zmínit právě stavební zákon6, který prošel k datu 1.1.2007 zásadní novelizací, největší od roku 1976. Jednou z jeho významných změn bylo právě vyčlenění procesu vyvlastnění z režimu stavebního práva do již zmíněné samostatné právní úpravy. Současná podoba stavebního zákona vyvlastňovací proces váže na existenci veřejně prospěšných staveb a opatření zakotvený definovaných v § 2 odst. 1 písm. l, m). Následná dikce ustanovení § 170 stavebního zákona pak řeší některé účely vyvlastnění spočívající v omezení práv k pozemkům a stavbám, potřebných k uskutečnění staveb nebo jiných veřejně prospěšných opatření podle stavebního zákona. Uplatnění tohoto procesu pak váže na vymezení předmětu pro který je možné vyvlastnit ve zpracované v územně plánovací dokumentaci jako:


veřejně prospěšné stavby dopravní a technické infrastruktury, včetně ploch nezbytných k zajištění jejich stavby a řádného užívání pro stanovený účel

5 6

Dále také zákon o vyvlastnění či jen zákon Zákon č. 50/1976 Sb. nahrazený zákonem č. 183/2006 Sb.

12




veřejně prospěšné opatření za účelem snižování ohrožení území před přírodními katastrofami, založení prvků územního systému ekologické stability a ochranu archeologického dědictví




stavby a opatření pro zajišťování bezpečnosti státu




asanaci území Dále pak předmětné ustanovení stavebního zákona umožňuje odejmout nebo omezit

vlastnické právo k pozemku pro vytvoření podmínek za účelem nezbytného přístupu, řádného užívání stavby nebo příjezdu k pozemku nebo stavbě. Znění § 170 uzavírá odst. 3, který stran příslušnosti k vedení vyvlastňovacího řízení a samotných podmínek vyvlastnění odkazuje na úpravu zvláštního právního předpisu, kterým je zákon č. 184/2006 Sb., tedy zákon o vyvlastnění. Dalšími z řady zákonů umožňující vyvlastnění je zákon č. 13/1997 Sb. v platném znění (zákon o pozemních komunikacích), který v § 17 k 1.1.2007 zakotvuje vyvlastnění vlastnického práva ke stavbě a pozemku za účelem realizace stavby dálnice, silnice a místní komunikace. Zákon zde řeší i situace, kdy stavby tohoto typu již byly na dotčených pozemcích zřízeny. Narovnání majetkoprávních vztahů při nedosažení dohody u již realizovaných staveb komunikací upravuje zřízením věcného břemene, nezbytného pro výkon vlastnického práv ke stavbě. Také zákon č. 127/2005 Sb. o elektronických komunikacích řeší podmínky vyvlastnění v rámci realizace telekomunikačních staveb. Zde ustanovením § 104 odst. 4 váže možnost uplatnění omezení vlastnického práva k pozemku či stavě za účelem zřízení stavby telekomunikačního vedení na případy, kdy mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku nedošlo dohodě o zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu. Okruh možností vyvlastnění je dále zákonem rozšířen na stavebníkem prokázané situace, kdy vlastník dotčené nemovitosti není znám nebo určen, je nedosažitelný nebo nečinný. Možnost vyvlastnění se vztahuje také na případy sporného vlastnictví. Právní úpravou zákonem č. 186/2006 Sb.7 tak došlo k odstranění v minulosti neřešitelných situací, které byly vážnou překážkou vyvlastňovacích řízení. Zde pak je dána i v těchto případech podnikatelům zajišťujícím veřejnou telekomunikační síť aktivní legitimace k podání návrhu, přičemž vyvlastňovacímu úřadu zakládá povinnost o tomto návrhu rozhodnout.

7

Zákon č. 186/2006 Sb., o změně zákonů souvisejících s přijetím stavebního zákona a zákona o vyvlastnění, část dvacátá druhá, Čl. XXIII

13

Dalším ze speciálních zákonů je vodní zákon8, ten vyvlastnění nebo omezení vlastnického práva řeší v několika případech. Jednak vyvlastnění vodního zdroje připouští § 11 odst. 4 v případech nezbytného nakládání s vodami ve veřejném zájmu. Dále institut vyvlastnění aplikuje prostřednictvím § 68 na situace omezení užívání pozemků a staveb v území určených k rozlivům povodní. Jako poslední stanovuje předpoklad vyvlastnění § 15, ve kterém žadateli o vydání povolení ke vzdouvání povrchových vod dává možnost namísto doložení práva k pozemkům a stavbám předložit návrh na jejich vyvlastnění. Zákon o státní památkové péči9 problematiku vyvlastnění ošetřuje § 15 odst. 3 a to v situacích při kterých dochází k závažnému zanedbávání peče o nemovité kulturní památky. Nedojde-li k dohodě o odprodeji takovéto památky státu, může ve se společenském zájmu výjimečně kulturní památku na návrh obecního úřadu obce s rozšířenou působností vyvlastnit. Také § 17 zákona o památkové péči řeší získání pozemků či odstranění staveb prostřednictvím vyvlastnění za účelem stanovení ochranného pásma kulturní památky. Zákon o přírodních léčivých zdrojích10 je dalším z řady předpisů, který svým § 33 odst. 1 připouští ve veřejném zájmu omezení vlastnických práv k nemovitostem nebo nemovitosti vyvlastnit. Dikce zákona zde již blíže upravuje i okruh pojmu veřejného zájmu, kterým sleduje zájem na vyhledávání a využití zdroje k léčebným účelům a jejich ochrany. Právní úprava tak postihuje omezením vlastnického práva nebo vyvlastnění nemovitosti situace, při kterých vlastník nemovitosti brání využívání nebo ochraně přírodního léčivého zdroje. Další z právních předpisů umožňujících vyvlastnění je zákon o zajištění obrany 11

státu . Ten umožňuje svým § 45 za stavu ohrožení nebo válečného stavu výjimečně vyvlastnit ve zkráceném vyvlastňovacím řízení nemovité a movité věci a práva k nim pro účely zajišťování obrany státu, pokud je nelze získat jinak. Zkráceným řízením12 je pak zákonem chápáno vydání rozhodnutí o vyvlastnění do 7 dnů ode dne zahájení řízení. Vyvlastňovací řízení je prováděno i v těchto případech na základě návrhu podaného u obecního úřadu s rozšířenou působností.

8

Zákon č. 254/2001 Sb. v platném znění Zákon č. 20/1987 Sb. v platném znění 10 Zákon č. 164/2001 Sb. v platném znění 11 Zákon č. 222/1999 Sb. v platném znění 12 § 49 zákona č. 22/1999 v platném znění 9

14

Zcela bez povšimnutí nelze ponechat ani další právní předpisy upravující vyvlastnění, kterým je § 25 obchodního zákoníku13, jenž upravuje podmínky vyvlastnění majetku zahraničních osob související s podnikáním v České republice a majetku právnické osoby se zahraniční majetkovou účastí. Jako v uvedených případech se tak děje i zde na základě zákona ve veřejném zájmu. Blíže je pak předpisem upraveno neprodlené poskytnutí náhrady odpovídající plné hodnotě majetku ve volně převoditelné cizí měně. Mezinárodní smlouvy vyhlášené ve Sbírce zákonů či Sbírce mezinárodních smluv nejsou tímto dotčeny. Také občanský zákoník14 § 128 odst. 2 zakládá podmínky pro vyvlastnění majetku ve veřejném zájmu, pro sledovaný účel a samozřejmě za náhradu. Nicméně právě poslední dva z uváděných zákonu patří do oblasti, ve které rozhodovací pravomoc spadá výhradně do působnosti příslušných soudů. V této souvislosti je na místě také zmínit, že rozhodnutí o vyvlastnění vydaná příslušnými vyvlastňovacími úřady jsou přezkoumatelná soudem v plné jurisdikci. Další oblast právní úpravy vyvlastnění definuje § 10 zákona č. 184/2006 Sb. Dikce tohoto ustanovení odkazuje na zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, který dotváří obligatorní část procesu vyvlastnění, kterou je stanovení ceny jako náhrady za omezení či odejmutí vlastnického práva k nemovitostem. V neposlední řadě zákon č. 184/2006 Sb. svým § 29 odkazuje na právní úpravu danou zákonem č. 500/2004 Sb. v situacích, které legislativně výslovně neupravuje. Zákon o správním řízení tak má v průběhu vyvlastňovacího řízení své neopomenutelné místo. Výsledky vyvlastňovacího procesu samozřejmě zasahují i do daňového systému řešeného zákonem o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí15, který svým § 8 stanovuje v odst. 1 písm. b) poplatníkem nabyvatele nemovitosti či podle odst. 1 písm. c) téhož zákona oprávněného z věcného břemene. Základem daně je pak vyměřena částka určená v rozhodnutí vyvlastňovacího úřadu. Zákon o dani z příjmů16 osvobozuje v § 4 odst. 1 písm. zd) od daně příjmy plynoucí jako náhrada za vyvlastnění na základě zvláštního zákona 17.

13

Zákon č. 513/1991 Sb. v platném znění Zákon č. 40/1964 Sb. v platném znění 15 Zákon č. 357/1992 Sb. v platném znění 16 Zákon č. 586/1992 Sb. v platném znění 17 Zákon č. 13/1997 Sb. o pozemních komunikacích 14

15

Výčet uvedených předpisů zabývající se vyvlastněním není vyčerpávající, jeho cílem však bylo poukázat na šíři záběru dané problematiky a nejvýraznější oblasti, kterých se vyvlastnění dotýká.

4

Zákon o vyvlastnění Upravuje

postupy

a

požadavky

vyvlastňovacího

řízení

vedeného

před

vyvlastňovacím úřadem. Ošetřuje tak podmínky odnětí nebo omezení vlastnického právaného a práva odpovídající věcnému břemenu k pozemkům a stavbám včetně přechodu vlastnického práva či práva odpovídající věcnému břemenu a to pro dosažení účelu vyvlastnění stanoveného zvláštním zákonem. Zákon dále upravuje i způsob a rozsah poskytnutí náhrad za omezení či odejmutí vlastnických práv, včetně postupů při jeho zrušení a navrácení práv jejich dosavadnímu nositeli. Upravuje i podmínky projednání vyvlastnění soudem. Samotný vyvlastňovací zákon (dále také jen zákon) konkrétní účely vyvlastnění neobsahuje, tvoří však právní rámec vlastního legislativního procesu a stanovuje jeho obligatorní náležitosti. Procesní úprava vyvlastňovacího řízení je prostřednictvím § 29 zákona ošetřena zásadou subsidiarity ve spojitosti se zákonem o správním řízení. K naplnění potřeb zákona jsou § 2 definovány základní pojmy jako:


vyvlastnění – odnětí nebo omezení vlastnického práva nebo práva odpovídající věcnému břemeni k pozemku nebo ke stavbě pro dosažení účelu vyvlastnění stanoveného zvláštním zákonem




vyvlastňovaný – vlastník vyvlastňovaného pozemku nebo stavby nebo kdo k nim nápravo odpovídající věcnému břemeni




vyvlastnitel – ten kdo se domáhá, aby na něj přešlo vlastnické právo k vyvlastňovanému pozemku nebo stavbě či bylo v jeho prospěch zřízeno věcné břemeno




vyvlastňovacím řízením – řízení o odnětí nebo omezení vlastnického práva nebo práva odpovídající věcnému břemeni k pozemku nebo ke stavbě či zřízení práva odpovídající věcnému břemeni a o poskytnutí náhrady za odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě




zástavní věřitel – ten kdo má pohledávku zajištěnou zástavním právem na vyvlastňovaném pozemku nebo stavbě

16




podzástavní věřitel – ten, kdo má pohledávku zajištěnou zastavením pohledávky zajištěné zástavním právem na vyvlastňovaném pozemku nebo stavbě




vlastnické právo – také spoluvlastnictví více vlastníků




nájem – ve stejném významu jako podnájem

Zákon dělí proces vyvlastnění nepřímo na fázi před zahájením vyvlastňovacího řízení, fázi samotného vyvlastňovacího řízení a nakonec na část po vydání rozhodnutí ve věci. Jednotlivé

etapy

jsou

spojeny

s právy

a

povinnostmi

jak

vyvlastnitele,

vyvlastňovaného tak i povinnostmi správního orgánu. V následujícím textu si jednotlivé části přiblížíme.

4.1 Fáze před podáním návrhu na vyvlastnění V této části jsou zejména § 5 zákona založeny povinnosti vyvlastnitele před podáním vlastní žádosti vyvlastňovacímu úřadu. Zde je stanovena obligatorní podmínka přípustnosti vyvlastnění splněním požadavku informovat vyvlastňovaného nejméně 6 měsíců před podáním žádosti o účelu vyvlastnění podle zvláštního zákona. Dále vyvlastňovanému musí být dána minimální lhůta 60 dnů pro přijetí návrhu na uzavření smlouvy

18

. Zákon stanovuje také náležitosti dohody o získání práv k pozemkům nebo

stavbě, kterými je sledována ochrana vyvlastňovaného. Výslovně je zde zakotvena povinnost uvedení nároku na vrácení převedených práv vyvlastňovanému v případě, že nebude zahájeno uskutečňování účelu převodu do 3 let od uzavření smlouvy. Zákon již blíže nespecifikuje způsob jakým má být stanovena výše náhrady v návrhu vyvlastnitele při pokusu o dosažení dohody. Zde je dán volný prostor smluvnímu ujednání zúčastněných

18

Zde zákon odkazuje na uzavírání smluv ve smyslu občanského zákoníku v rozsahu § 43 až § 46. V této části občanského zákoníku je návrh specifikován jako projev vůle navrhovatele směřující k uzavření smlouvy (ve sledovaném případě o převodu či omezení vlastnického práva k pozemku či stavbě) s působností od doby doručení osobě, které je určen. Včasné přijetí návrhu ve smyslu § 43c občanského zákoníku nabývá účinnosti okamžikem, kdy vyjádření souhlasu s přijetím návrhu dojde navrhovateli. Zánik návrhu je tímto zákonem vázán na uplynutí lhůty, která je určena pro jeho přijetí. Právní předpis pak blíže upravuje podrobně problematiku přijímání a odmítnutí návrhu. Zákon o vyvlastnění určuje v případě požadavku na formu návrhu na uzavření smlouvy vyvlastnitelem, jeho listinnou podobu (§ 18 odst. 3 písm. d) zákona). V tomto směru tak upřesňuje občanský zákoník, který připouští uplatnění návrhu smlouvy jak v písemné, telefonické, dálnopisné, tak i telegrafické podobě (srovnej § 43 b). Písemná forma je ve smyslu ustanovení § 46 odst. 1 občanského zákoníku stanovena až v případech uzavírání smluv o převodech nemovitostí či u jiných smluv, pro něž to vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků.. Vyvlastňovací úřad zkoumá náležitosti podané žádosti o vyvlastnění v rámci vedeného řízení, její neúplnost v této části má za následek zamítnutí žádosti o vyvlastnění ve smyslu ustanovení § 5 zákona o vyvlastnění pro nepřípustnost.

17

stran, které však může směřovat k účelovému stanovení nižší ceny než té, která by byla nakonec určena rozhodnutím o vyvlastnění. Z tohoto úhlu pohledu není legislativně ošetřena šíře poučovací povinnosti k ochraně osoby, která je pod nátlakem hrozby vyvlastňovacího řízení. Ustanovení § 5 odst. 3 dává prostor k řešení situací, kdy vyvlastňovaný není znám, či není znám jeho pobyt nebo se mu nedaří doručovat na adresu v cizině. Zde zákon upouští v logice věci od povinnosti informování těchto osob o záměru vyvlastnění, je tak dána možnost dalšího vedení samotného vyvlastňovacího řízení. Na základě platné právní úpravy dané § 32 odst. 2 písm.d) a e) správního řádu vyvlastňovací úřad v rámci řízení této osobě stanoví opatrovníka. Uvedeným postupem byla odstraněna patová situace založená koncepcí § 110 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb. v platném znění, který připouštěl provedení vyvlastnění teprve po vyčerpání všech ostatních prostředků (včetně dohody), které mohly vést k požadované změně majetkoprávního charakteru, nicméně otázku postupu v případě úmrtí či neznámého vlastníka již neřešil. Další povinností vyvlastňovaného je sestavení žádosti o vyvlastnění s doložením náležitostí podle § 18 odst. 2 a 3 zákona o vyvlastnění. Odstavec 2 zmiňovaného ustanovení vyjmenovává neohraničený výčet náležitostí žádosti, obligatorně však stanovuje doložení:


označení pozemku nebo stavby, kterých se vyvlastnění týká včetně doložení práv třetích osob jejichž práva na nich váznou




doložení skutečností nasvědčující splnění podmínek pro vyvlastnění. V této části vyvlastňovatel odůvodní přípustnost vyvlastnění. V případě, že účel vyvlastnění sleduje změny v prostorovém uspořádání území je nezbytné ve smyslu § 3 odst. 2 zákona doložit soulad s cíli a úkoly územního plánování19. Žadatel zde zdůvodní zejména soulad vyvlastnění s regulačním plánem20 lokality či územním rozhodnutím21.

19

Srovnej §18 a § 19 zákona č. 183/2006 Sb. (stavební zákon) § 61 odst. 2 stavebního zákona - regulační plán nahrazuje v řešené ploše ve schváleném rozsahu územní rozhodnutí a je závazný pro rozhodování v území 21 Podle § 76 odst. 1 stavebního zákona lze umisťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit jejich vliv na využití území, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území jen na základě územního rozhodnutí, nebo územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak. V návaznosti na § 86 odst. 3 stavebního zákona je nutno poznamenat, že požadavek doložení dokladu o vlastnickém právu ke stavbou dotčeného pozemku se neuplatní v případě, lze-li dotčený pozemek nebo stavbu pro požadovaný účel vyvlastnit nebo vyměnit. Z uvedeného tedy vyplývá, že pokud nedisponuje žadatel o vydání územního rozhodnutí právem k umístění stavby na pozemku, územní rozhodnutí může být vydáno v případě, že takovéto právo lze pro dotčený pozemek vyvlastnit. 20

18




údaje o tom, jakého vyvlastnění se vyvlastnitel domáhá. Zde žadatel uvede zda navrhuje vyvlastnění vlastnického práva k pozemku, stavbě či práva odpovídající věcnému břemenu. Vyvlastnitel také v této části musí uvést zvláštní právní předpis, který vyvlastnění za účelem požadovaného záměru umožňuje.




jakým způsobem a v jaké lhůtě vyvlastnitel zahájí uskutečňování účelu vyvlastnění. „Účely vyvlastnění stanovené zvláštními zákony jsou značně různorodé. Vyvlastňovací úřad proto v konkrétním případě při určení v jaké lhůtě a jakým způsobem je povinen vyvlastnitel zahájit uskutečňování účelu vyvlastnění vychází z údajů uvedených v žádosti pod písmenem d)“22. Jinými slovy neexistuje-li omezení dané speciálním právním předpisem k zákonu o vyvlastnění, způsob a zahájení účelu vyvlastnění žadatel uvede dle vlastních dispozic, které však musí splňovat limitní podmínku §24 odst. 2 písm. g) zákona o vyvlastnění . Jako přílohy k žádosti vyvlastnitel musí ve smyslu ustanovení § 18 odst. 3 zákona

o vyvlastnění doložit :


výpis z katastru nemovitostí a včetně kopie katastrální mapy pozemků, které jsou předmětem vyvlastnění. Ačkoliv v následujícím bodě je ve smyslu ustanovení § 6 odst. 2 zákona o správním řízení ošetřeno nezatěžování dotčených osob požadováním údajů zjistitelných z úřední evidence (tzn. získání výpisu z katastru nemovitostí dálkovým přístupem), v tomto bodě zákon nicméně přímo od tohoto zjednodušení upouští.




listiny prokazující vlastnické či jiné právo k pozemkům nebo stavbě, kterých se vyvlastnění týká, nelze – li je zjistit z údajů Katastru nemovitostí České republiky. V této části je zákonem dána návaznost na ustanovení § 6 odst. 2 správního řádu.




kopii územního rozhodnutí pokud je vyžadováno zvláštním právním předpisem23 a není-li stavební úřad, který je vydal, současně vyvlastňovacím úřadem. Za splnění podmínky, že je stavební úřad, který územní rozhodnutí

22

DOLEŽAL, J. a kol. Nový stavební zákon v teorii a praxi. Praha: Linde Praha a.s., 2006. ISBN 80-7201-6261. s.351 23 Zákon č. 183/20006 Sb. v platném znění (stavební zákon) V souvislosti s ním je nutné zmínit, že od 1.1.2007 byly zavedeny zcela nové pojmy na úseku územního plánování a stavebního řádu, kterými jsou územně plánovací informace, územní souhlas. Nová právní úprava jejich prostřednictvím reguluje výstavbu v území, nicméně tyto právní instituty nenahrazují územní rozhodnutí o umístění stavby tak, jak je tento pojem vnímán zákonem o vyvlastnění. Z tohoto titulu bylo ustanovení § 18 odst. 3 písm. d) zákona o vyvlastnění koncipováno i pro případy, kdy se územní rozhodnutí dle zákona č. 183/2006 Sb. nevydává vůbec či je nahrazeno již zmiňovanými pojmy.

19

vydal zároveň vyvlastňovacím úřadem vzniká zákonná povinnost samotnému správnímu orgánu zajistit územní rozhodnutí pro potřeby řízení.


znalecký posudek pro stanovení výše náhrady vyhotovený na žádost vyvlastňovaného či s jeho souhlasem vyhotovený vyvlastnitelem. Zákonem je tak dána možnost přímo vyvlastňovanému zajistit si z jeho pohledu objektivního zpracovatele znaleckého posudku. V případě, že tak neučiní a ani nebude souhlasit, aby jeho vypracování zajisti vyvlastnitel, znalecký posudek bude zadán k vypracování vyvlastňovacím úřadem24 v průběhu vedeného řízení.

Splněním těchto základních podmínek tak vzniká vyvlastniteli prostor k podání úplné žádosti o vyvlastnění u věcně a místně příslušného vyvlastňovacího úřadu.

4.2 Fáze vyvlastňovacího řízení Vyvlastňovací řízení je zahájeno dle dikce § 18 zákona zásadně podáním žádosti vyvlastnitele. Tato osoba není právním předpisem, s výjimkou již uvedeného pojmu obsaženého v § 2 tohoto zákona, konkrétně stanovena. Vyvlastnitelem může být tedy jakýkoliv objekt s právní subjektivitou jak ve smyslu práva veřejného tak i soukromého. Teprve dnem doručením žádosti věcně a místně příslušnému správnímu orgánu oprávněného ve věci rozhodnout - vyvlastňovacímu úřadu25 - je ve smyslu § 45 odst. 1 správního řádu zahájen proces vyvlastňovacího řízení. Na základě podané žádosti vyvlastňovací úřad oznámí účastníkům zahájení řízení a to doručením písemného vyrozumění do vlastních rukou. Na doručování písemností se plně vztahuje ustanovení správního řádu. Nevyzvednutí zásilky adresátem do 10 dnu ode dne oznámení držitele poštovní licence o jejím uložení, je ve smyslu § 24 odst. 1 správního řádu poslední den této lhůty dnem jejího doručení. Okruh účastníků řízení je na rozdíl od ustanovení § 27 správního řádu, který je koncipován v obecné rovině, zákonem o vyvlastnění výslovně definován. Řadí sem vyvlastnitele, vyvlastňovaného, zástavního věřitele, podzástavního věřitele, oprávněného z práva odpovídající věcnému břemenu váznoucímu na pozemku 24 25

§ 20 odst. 1 zákona č. 186/2006 Sb. poslední věta Dle ustanovení § 15 vyvlastňovacího zákona je vyvlastňovacím úřadem: a) obecní úřad s rozšířenou působností (srovnej se zákonem č. 374/2002 Sb. v platném znění o stanovení obcí s pověřeným obecním úřadem a stanovení obcí s rozšířenou působností) b) Magistrát hlavního města Prahy c) Magistrát územně členěného statutárního města

20

nebo stavbě, nájemce dotčeného pozemku a stavby. Dále za účastníka vyvlastňovacího řízení je považován oprávněný a povinný ze zajišťovacího práva váznoucího na pozemku či stavbě. Přímo vyloučeno je přiznání těchto práv nájemci bytu. Zákon o vyvlastnění pamatuje i na případ úmrtí účastníka řízení či situaci, kdy vyvlastněním dotčená nemovitost je předmětem dědického řízení, zde na tuto pozici nastupuje správce dědictví, dědici zůstavitele, případně stát. Svým ustanovením § 17 odst. 4 vyvlastňovací zákon naznal razantní změny a to možností ustanovení opatrovníka jednajícího za účastníky řízení u osob, které nejsou známé nebo jejich pobyt není znám, tak jako osobám, kterým se nepodařilo doručit písemnost na známou adresu v cizině. Správné stanovení okruhu účastníků řízení je jedním ze stěžejních úkolů vyvlastňovacího úřadu. Případné pochybení v této oblasti má vliv na právní moc rozhodnutí o vyvlastnění a jeho samotnou vykonatelnost Přesto, že katastrální úřad nebyl zahrnut do vyčerpávajícího výčtu účastníků řízení, vznikla vyvlastňovacímu úřadu v § 17 odst. 1 zákona povinnost také jemu zaslat uvědomění o zahájení vyvlastňovacího řízení. Na tomto základě pak katastrální úřad zapíše do Katastru nemovitostí České republiky poznámku, která informuje o probíhajícím procesu vyvlastnění. Tato poznámka je důležitá, neboť doručení uvědomění o zahájení předmětného řízení vyvlastňovanému působí podle ustanovení § 19 odst. 3 zákona o vyvlastnění neplatnost právních úkonů spočívajících v převodu, pronájmu, či jiném způsobu zatížení dotčených pozemků a staveb. Za toto omezení pak v případě újmy náleží vyvlastňovanému náhrada v prokázané výši. Podávaná žádost o vyvlastnění musí splňovat náležitosti jednak dané § 45 odst. 1 správního řádu26, tak i požadavky stanovené § 18 odst. 2 a 327 zákona o vyvlastnění (jak o nich bylo pojednáno výše). Nedostatky žádosti spočívající v absenci zákonem požadovaných podkladů vydání rozhodnutí správní orgán (vyvlastňovací úřad) na místě pomůže ve smyslu ustanovení § 45 odst.2 správního řádu odstranit. Jinak žadatele k jejich odstranění v přiměřené lhůtě vyzve. Neopomenutelnou součástí výzvy je zároveň poučení

26

Kromě obligatorní náležitostí srozumitelnosti žádosti co do jejího předmětu a obsahové stránky, včetně povinnosti žadatele označit jemu známé účastníky, je zde zakotvena vazba na § 37 odst. 2 správního řádu. Dikce tohoto ustanovení stanovuje náležitosti podání jako primárního předpokladu možnosti jejího projednání. 27 §18 odst. 2 zákona o vyvlastnění stanovuje příkladný výčet náležitostí žádosti zúžený zejména na : a) označení pozemku, stavby jichž se vyvlastnění dotýká a práv třetích osob na nich váznoucí b) doložení splnění podmínek pro vyvlastnění dané § 3 až 5

21

o důsledcích28 nedoložení požadovaných náležitostí ve stanoveném termínu. Samotnou lhůtu vyvlastňovací úřad určí usnesením dle § 39 správního řádu, proti kterému je do 15 dnů od jeho doručení přípustné ve smyslu ustanovení § 76 odst. 5 správního řádu odvolání. Podané odvolání však nemá odkladný účinek a nemá tedy ani vliv na vykonatelnost samotného usnesení. Nastane-li

situace vydání výzvy, je pak následně na zvážení

správního orgánu, zda řízení ve věci vyvlastnění usnesením podle § 64 odst. 1 písm. b) správního řádu přeruší. Tímto postupem dojde k pozastavení běhu 60 denní lhůty pro vydání rozhodnutí v meritu věci. Přerušení vedeného vyvlastňovacího řízení řeší také § 23 odst. 1 zákona samotného a to v situaci, kdy stejný pozemek, stavba či věcné břemeno je předmětem již jiného probíhajícího vyvlastňovacího řízení. Zde pak nezbývá než vyčkat do pravomocného ukončení dříve zahájeného řízení. Odstranil-li žadatel nedostatky ve stanovené lhůtě, vyvlastňovací úřad oznámí jeho účastníkům pokračování řízení a nařídí konání ústního jednání. Nařízení konání ústního jednání může být, pokud je to vhodné, již spojeno dle ustanovení § 46 odst. 3 správního řádu s uvědoměním o zahájení řízení. V každém případě však musí být účastníci současně s tímto nařízením výslovně upozornění na koncentraci správního řízení, která má za následek, že k námitkám a důkazům proti vyvlastnění uplatněným po konání ústního jednání se nepřihlíží29. Zmeškání lhůty pro uplatnění námitek nelze prominout. O ústním jednání musí být účastníci řízení a další osoby, jejichž přítomnost je třeba, uvědomeni minimálně 30 dnů přede dnem, kdy se má konat. Jak uvádí DOLEŽAL je podávání námitek účelově koncentrováno právě do třicetidenní lhůty, ve které má být zjištěn skutkový podklad pro rozhodnutí30. Její délka byla stanovena, v porovnání s délkami koncentračních lhůt dané např. stavebním zákonem31, výrazně delší a to s ohledem k vážnému zásahu do práv účastníků řízení způsobený vyvlastněním.

28

Nedoložení podkladů řízení ve stanovené lhůtě má za následek zastavení řízení ve smyslu ustanovení § 66 odst. 1 písm. c) správního řádu a to formou usnesení. Proti tomuto usnesení je dle § 76 odst. 5 téhož zákona přípustné odvolání, které musí být uplatněno ve lhůtě podle § 83 odst. 1 správního řádu. 29 § 22 odst. 2 zákona č. 184/2006 Sb. (vyvlastňovací zákon) 30 DOLEŽAL, J. a kol. Nový stavební zákon v teorii a praxi, Linde Praha a.s., 2006. ISBN 80-7201-626-1. s. 355 31 § 89 odst. 1 stavebního zákona určuje, že námitky účastníků územního řízení musí být uplatněny nejpozději při veřejném ústním projednání, které má být oznámeno minimálně 15 dnů přede dnem jeho konání. Taktéž ustanovení § 112 stavebního zákona koncentruje podávání námitek v průběhu stavebního řízení na okamžik konáním ústního jednání. Oznámení o provedení ústního jednání, které může stavební úřad spojit s ohledáním namístě musí být zde účastníkům řízení oznámeno nejméně 10 dnů přede dnem jeho konání.

22

Po zajištění podkladů řízení správním orgán I. stupně provede jejich hodnocení, které vyústí ve vydání rozhodnutí ve věci samé. Zde ve smyslu ustanovení § 3 odst. 1 zákona zkoumá zda je vyvlastnění přípustné pro účel stanoveným zvláštním zákonem. Z jiných než zákonných důvodů není vyvlastnění přípustné. Další z obligatorních podmínek vyvlastnění je zkoumání existence veřejného zájmu podle dikce § 4 odst. 2 vyvlastňovacího zákona. Jak uvádí k objasnění pojmu veřejného zájmu ve své publikaci DOLEŽAL: „Jedná se o tzv. neurčitý právní pojem, který nelze s úspěchem zcela přesně právně definovat. Nečiní tak ani tento zákon. Z povahy věci lze dovodit, že se jedná o takový zájem, který lze označit za obecný, či veřejně prospěšný, případně za zájem společnosti jako celku. Správní orgán musí sám naplnění veřejného zájmu a převahu veřejného zájmu nad ochranou vlastnického páva posuzovat v každém jednotlivém případě s ohledem na účel vyvlastnění“32. DOLEŽAL dále spatřuje možnou existenci veřejného zájmu i v případě požadavků jednotlivých občanů, jeli zřejmé, že jejich důležitý zájem výrazně převažuje nad zájmem jednotlivého vlastníka. Toto tvrzení pak dává do souvislosti s vyvlastněním práv odpovídající věcnému břemenu dle stavebního zákona, pro vytvoření nezbytného přístupu a příjezdu ke stavbě za účelem jejího řádného užívání. Dále také upozorňuje na stanoviska Evropského soudu pro lidská práva, jenž odejmutí nebo omezení vlastnického práva, kterým se sleduje legitimní sociální, ekonomická či jiná politika státu považuje za odejmutí vlastnictví ve veřejném zájmu33. V průběhu vedeného řízení musí tedy správní orgán dospět k závěru, zda došlo k naplnění požadavků veřejného zájmu, který je jednou z obligatorních podmínek vyvlastnění. V této souvislosti DOLEŽAL uvádí, že správní orgán váží a poměřuje nejrůznější partikulární zájmy, rozpory a připomínky. V odůvodnění rozhodnutí pak najde své místo hodnocení důvodů proč veřejný zájem převážil nad zájmy soukromými34. Veřejný zájem je nezbytné v procesu konkrétního řízení nalézt a nelze ho tedy paušalizovat bez dalšího na veškeré byť obdobné případy. V průběhu vyvlastňovacího řízení správní orgán zkoumá také podle ustanovení § 4 odst. 1 zákona o vyvlastnění rozsah vyvlastnění nezbytný k dosažení účelu stanoveného zvláštním zákonem. Děje se tak jednak v rovině intenzity, tak i v rovině kvantity. Co do intenzity vyvlastnění správní orgán zkoumá nezbytný rozsah omezení vlastnických

32

DOLEŽAL, J. a kol. Nový stavební zákon v teorii a praxi, Linde Praha a.s., 2006. ISBN80-7201-626-1.s. 334 DOLEŽAL, J. a kol. Nový stavební zákon v teorii a praxi, Linde Praha a.s., 2006. ISBN80-7201-626-1.s. 334 34 DOLEŽAL, J. a kol. Nový stavební zákon v teorii a praxi, Linde Praha a.s., 2006. ISBN80-7201-626-1.s. 336 33

23

práv k pozemků a stavbám, vyplývající ze zvláštního právního předpisu. Zde pak poměřuje zda návrh na vyvlastnění naplňuje požadavek co nejmenšího omezení práv k nemovitostem. Tam kde k požadovanému účelu postačí vyvlastnit věcné břemeno k pozemku a stavbě nelze vyvlastnit vlastnické právo k nemovitosti celé. V hodnocení kvantitativní stránky vyvlastnění pak řeší stanovení minimálního rozsahu stran velikosti pozemků a staveb, který ještě postačí k realizaci sledovaného záměru vyvlastnitelem (např. v případě navrhovaných staveb se vychází z podmínek územního rozhodnutí o umístění stavby a zpracovaného geometrického plnu s vyznačením požadovaného rozsahu dotčení vlastnického práva). V této souvislosti je na místě zmínit také právo vyvlastňovaného požádat o rozšíření předmětu vyvlastnění na celý pozemek či stavbu v případě, kdy bez vyvlastňovaných nemovitostí nelze zbývající části užívat nebo ji užívat lze a to jen s nepřiměřenými obtížemi. Uplatnění této možnosti je plně v kompetenci vyvlastňovaného a jedině v takovém případě může být překročen rámec nezbytného rozsahu vyvlastnění zakotvený v § 4 odst. 1 zákona o vyvlastnění. Jakmile vyvlastňovací úřad dospěje k závěru, že veškeré podklady pro vydání rozhodnutí ve věci byly shromážděny, ve smyslu § 36 odst. 3 správního řádu dá možnost účastníkům řízení, aby se s nimi před vydáním rozhodnutí seznámili a podali k nim své vyjádření. Pro tento účel usnesením stanoví přiměřenou lhůtu. Po jejím uplynutí může vyvlastňovací úřad přistoupit k vydání rozhodnutí ve věci. 4.2.1

Rozhodnutí Obecné náležitosti rozhodnutí upravuje § 68 správního řádu, který řeší jeho

nezbytné prvky, kterými jsou:


výroková část - náležitostí výrokové části rozhodnutí je jednoznačná specifikace předmětu řízení s uvedením

právního předpisu na základě kterého bylo

rozhodováno a označení účastníků řízení podle § 27 odst. 1 správního řádu35.


odůvodnění rozhodnutí – obsahuje uvedení důvodů kterými byl správní orgán veden při formulaci výrokové části rozhodnutí, jakými úvahami byl veden při správním uvážení v částech výslovně neupravených zákonem. Dále správní orgán v této části uvede informace jaký způsobem naložil s námitkami účastníků řízení.

35

Účastníkem řízení dle ustanovení § 27 odst. 1 správního řádu je žadatel a dotčené osoby, na které se pro společenství práv nebo povinností s žadatelem vztahuje rozhodnutí správního orgánu. Dále v řízení z moci úřední dotčené osoby.

24




poučení o opravném prostředku – musí obsahovat uvedení informace zda je proti rozhodnutí možné se dále odvolat, lhůtu v jaké je možné takto učinit a u kterého správního orgánu se odvolání podává, který orgán o odvolání rozhoduje Zákon o vyvlastnění jako speciální právní předpis k zákonu o správním řízení blíže

specifikuje požadavky na rozhodnutí o vyvlastnění svým § 24 zákona. Výslovně řeší situaci, která je důvodem k zamítnutí návrhu na vyvlastnění a to v případě neprokázání splnění podmínek dané § 3 až § 5 tohoto zákona. Dojde-li k jejímu naplnění, vyvlastňovací úřad mimo účastníků řízení také oznámí negativní rozhodnutí katastrálnímu úřadu, který zruší po nabytí právní moci rozhodnutí poznámku v Katastru nemovitostí České republiky. Zákon následně stanovuje povinnost vyvlastniteli ve smyslu § 23 odst. 4 zákona nahradit škodu a jinou újmu způsobenou vyvlastňovanému, která mu vznikla v souvislosti s vyvlastňovacím řízením. Škodu musí vyvlastňovanému uhradit i v případě zpětvzetí žádosti vyvlastnitelem. Zde je na místě zmínit také další z obligatorních podmínek pro zastavení řízení ve smyslu

§ 23 odst. 2 zákona, kterým je existence pravomocného

rozhodnutí vůči stejnému pozemku, stavbě nebo věcnému břemenu, jenž vylučuje provést navrhované vyvlastnění. Dalším důvodem dle dikce tohoto zákonného ustanovení je pokud v průběhu vyvlastňovacího řízení došlo k dohodě o získání práv k nemovitosti potřebných k uskutečnění požadovaného účelu. Důležitou podmínkou stran opravného prostředku je odejmutí možnosti podání odvolání proti rozhodnutí o zastavení řízení podle § 23 odst. 2 zákona o vyvlastnění. Podrobné požadavky na podmínky výrokové části rozhodnutí stanovuje zákon o vyvlastnění svým § 24 odst. 2 zákona. Ve výroku rozhodnutí o vyvlastnění vyvlastňovací úřad rozhode o :


zrušení práva odpovídající věcnému břemenu, pokud to postačuje k naplnění účelu vyvlastnění




omezení vlastnického práva k pozemku a stavbě zřízením věcného břemene ve prospěch vyvlastnitele stanoví jeho obsah




odnětí vlastnického práva vyvlastňovaného k pozemku nebo stavbě a o jeho přechodu na vyvlastnitele




právech spojených s nemovitostmi, která vyvlastněním nezaniknou




určení výše náhrady náležející vyvlastňovanému, nájemci či oprávněným z věcných břemen, které vyvlastněním zaniknou. Zároveň určí lhůtu ne kratší 60 dnů od právní moci rozhodnutí pro vznik povinnosti vyvlastniteli k zaplacení náhrady dle § 10 a 12 zákona, 25




určení

pozemku

nebo

stavby,

které

budou

přecházet

do

vlastnictví

vyvlastňovaného pokud došlo k dohodě dle § 11 zákona o vyvlastnění. Rozhodne také o vyrovnání rozdílu vyvlastňované nemovitosti a náhradního pozemku nebo stavby v obvyklé ceně včetně plnění, které nesmí proběhnout ve lhůtě delší než 60 dnů od právní moci rozhodnutí o vyvlastnění


určení poskytnutí náhrady zástavnímu věřiteli, podzástavnímu věřiteli osobě oprávněné ze zajišťovacího převodu práva na úhradu zajištěných pohledávek36




povinnosti vyvlastnitele nahradit vyvlastňovanému jím vynaložené náklady na vyhotovení znaleckého posudku včetně určení přiměřené lhůty




určení lhůty a způsobu kterým je vyvlastnitel povinen zahájit uskutečňování účelu vyvlastnění. Ze zákona nesmí být delší než 2 roky od právní moci rozhodnutí

Ustanovení § 24 odst. 3 zákona o vyvlastnění upravuje také náležitosti poučení rozhodnutí o vyvlastnění, ve kterém zakládá povinnost:


informování o podmínkách složení finanční náhrady do úschovy soudu, případně soudu příslušného k projednání dědictví či soudního komisaře




poučení o podmínkách zrušení vyvlastnění




poučení o lhůtě k odvolání a o tom, u kterého správního orgánu se odvolání podává a který správní orgán o odvolání rozhoduje – zde však dochází k nadbytečné duplicitě s poučovací povinností stanovenou § 68 odst. 5 správního řádu




poučení o podmínkách a lhůtách za kterých mohou účastníci řízení domáhat projednání vyvlastnění v občanském soudním řízení37

Vyvlastňovací úřad poté přistoupí k vydání rozhodnutí. Jeho formu upravuje § 67 správního řádu, který pojednává o jeho vyhotovení v písemné podobě či ústním vyhlášením. Nicméně vyvlastňovací zákon ústní vyhlášení v případě oznámení rozhodnutí o vyvlastnění svým § 25 odst. 1 výslovně nepřipouští. Užije se tedy při oznamování rozhodnutí pouze písemného provedení. Zákon o vyvlastnění nicméně již nepostihuje situaci upravenou § 72 odst. 2 správního řádu, který umožňuje provedení pouhého záznamu do spisu v situaci, kdy se všichni účastníci řízení vzdali práva na písemné doručení rozhodnutí. V takovém případě se rozhodnutí již účastníkům řízení nevydává. Tímto je oslabena snaha předejít budoucím možným sporům pramenícím z neexistence písemné formy rozhodnutí o vyvlastnění. Nicméně s přihlédnutím k nezbytnému projevu 36 37

§ 533 zákona č. 40/1960 Sb. v platném znění (občanský zákoník) § 244 až § 250 t zákona č. 99/1963 Sb. v platném znění (občanský osudní řád)

26

svobodné vůle účastníků řízení, kteří se vzdali doručení písemného vyhotovení rozhodnutí se dá předpokládat, že negativní dopad v tomto směru bude spíše minimální. Rozhodnutí účastníkům řízení se tedy oznamuje doručením jeho písemného vyhotovení podle § 72 odst. 1 správního řádu do vlastních rukou. V případě doručování osobě neznámé nebo neznámého pobytu či sídla se rozhodnutí doručuje jejímu opatrovníkovi stanovenému ve smyslu § 32 odst. 3 správního řádu a to současně s aplikací doručování vůči této osobě dle § 25 téhož zákona veřejnou vyhláškou. Za den doručení veřejnou vyhláškou se považuje 15 den ode dne jejího vyvěšení na úřední desce příslušného správního orgánu. Současně však musí být splněn požadavek zveřejnění rozhodnutí (písemnosti) způsobem umožňující dálkový přístup. Doručení rozhodnutí fyzické osobě se provádí na adresu jejího trvalého pobytu či zvolenou adresu. Právnické osobě do místa jejího sídla či taktéž na adresu určenou pro doručování. Za den doručení je pak považován okamžik převzetí zásilky, pokud nedošlo k naplnění překážky při doručování ve smyslu ustanovení § 24 odst. 1 správního řádu. Za této situace, pokud adresát rozhodnutí nebyl při pokusu o doručení písemnosti zastižen se považuje zásilka za doručenou desátý den ode dne pokusu o její doručení. Adresát takové písemnosti může v souladu s § 21 odst. 3 správního řádu nicméně požádat z objektivních důvodů o prominutí zmeškání úkonu zapříčiněné nepřevzetím zásilky. Tento postup však nelze uplatnit v případě zasílání písemností právnickým osobám38. Následující den39 po dni oznámení rozhodnutí je rozhodný pro určení počátku běhu odvolací lhůty.

4.2.2 Opravné prostředky proti rozhodnutí o vyvlastnění Jak již bylo výše zmíněno, proti rozhodnutí o vyvlastnění může účastník řízení podat ve smyslu ustanovení § 81 odst. 1 správního řádu opravný prostředek odvolání. Tímto postupem je realizována zásada dvouinstančnosti správního rozhodovaní. Samotné

38

„Toto ustanovení omezuje rozsah použitelnosti § 41, který upravuje tzv. navrácení v předešlý stav a v jeho rámci prominutí zmeškání úkonu, na právnické osoby. Právnická osoba nemůže žádat o prominutí zmeškání úkonu podle § 41 s poukazem na to, že se na adrese jejího sídle nebo sídla její organizační složky nikdo nezdržuje. Pokud by právnická osoba takovou žádost podal, nemohlo by jí být vyhověno. Toto ustanovení vychází zejména z ustanovení § 19c občanského zákoníku, podle kterého musí být sídlo právnické osoby určeno adresou, kde právnická osoba skutečně sídlí, tj. místem, kde je umístěna její správa a kde se může veřejnost s právnickou osobou stýkat, a je na právnické osobě, aby zajistila, že se na tomto sídle, jež je zapsáno v příslušném rejstříku právnických osob, bude někdo zdržovat, aby bylo zajištěno přebírání písemností doručovaných této právnické osobě“ (VEDRAL, J. Správní řád komentář, Praha: BOVA POLYGON, 2006. ISBN80-7273-134-3. s. 181) 39 Dle § 40 odst. 1 správního řádu se do lhůty k provedení určitého úkonu nezapočítává den, kdy došlo ke skutečnosti určující její počátek.

27

odvolání se podává v zákonné 15 denní lhůtě40 u správního orgánu, který rozhodnutí vydal. Jeho uplatněním je iniciováno odvolací řízení, jehož proces podléhá také režimu ustanovení správního řádu. Zde je dána povinnost správnímu orgánu, který rozhodnutí vydal, seznámit účastníky řízení s obsahem podaného odvolání a umožnit jim, aby se ve lhůtě (delší pěti dnů) k němu vyjádřili. Poté dle dikce ustanovení 88 odst. 1 správního řádu do třiceti dnů ode dne doručení odvolání spolu se spisovým materiálem postoupí věcně nadřízenému správnímu orgánu. Včas podané a přípustné odvolání má odkladný účinek vykonatelnosti rozhodnutí. Právní úprava daná zákonem o vyvlastnění § 25 odst. 2 zákona přímo vylučuje možnost odejmutí odkladného účinku. Odvolacím orgánem v souladu s ustanovením §89 odst. 1 správního řádu bude v případech rozhodnutí o vyvlastnění ve smyslu stavebního zákona a zákona o pozemních komunikacích příslušný odbor krajského úřadu. Obsahem odvolání lze napadnout pouze výrokovou část rozhodnutí, samostatně jednotlivý výrok nebo vedlejší ustanovení. Pokud není

v odvolání

blíže

specifikován

rozsah

napadaného

rozhodnutí,

vychází

se z předpokladu, že odvolatel napadá výrokovou část jako celek. Ve smyslu § 82 odst. 1 správního řádu je odvolání podané jen proti odůvodnění rozhodnutí nepřípustné41. Odchylně od správního řádu specifikuje dosah podaného odvolání § 25 odst. 3 zákon o vyvlastnění. Ten striktně zamezuje nabytí právní moci všech výroků rozhodnutí v případě, že alespoň jeden z nich je napaden odvoláním. Připouští však výjimku a to za situace, kdy je řádným opravným prostředkem napadena pouze výše náhrad za vyvlastnění (§ 24 odst. 2 písm. e, f zákona) či výrok o náhradě nákladů řízení. V takovém případě zbývající výrokové části rozhodnutí se stanou vykonatelné nabytím právní moci dle ustanovení § 82 odst. 3 správního řádu, pokud tím nemůže být způsobena újma některému z účastníků řízení. Jak vyplývá z právní úpravy řádného opravného prostředku, zejména § 89 odst. 2 správního řádu, odvolací správní orgán následně přezkoumává soulad napadeného rozhodnutí a řízení, které vydání rozhodnutí předcházelo, s právními předpisy. Správnost napadeného rozhodnutí přezkoumává jen v rozsahu námitek uvedených v odvolání, jinak 40

§ 83 odst. 1 správního řádu stanovuje lhůtu pro podání odvolání 15 dnů ode dne oznámení rozhodnutí „Samotná skutečnost, že odvolatel v odůvodnění tak či onak polemizuje s argumenty obsaženými v odůvodnění rozhodnutí, proto nemusí a priori znamenat nepřípustné odvolání, nepřípustné by tak bylo odvolání pouze v případě, pokud by se odvolatel explicitně domáhal pouze a jedině změny odůvodnění rozhodnutí a z celkového kontextu odvolání by nešlo poznat, že vlastně argumentuje proti výrokové části“. (VEDRAL, J. Správní řád komentář, Praha: BOVA POLYGON, 2006. ISBN80-7273-134-3. s. 491)

41

28

jen tehdy, vyžaduje-li to veřejný zájem. K vadám řízení, o nichž nelze mít důvodně za to, že mohly mít vliv na soulad napadeného rozhodnutí s právními předpisy, popřípadě na jeho správnost, odvolací orgán nepřihlíží. Postup při vydání rozhodnutí o odvolání upravuje § 90 správního řádu. Ten na základě zjištěných skutečností umožňuje odvolacímu správnímu orgánu následující kroky:


odvoláním napadené rozhodnutí o vyvlastnění zrušit a řízení zastavit - tento případ se užije v situacích, kdy rozhodnutí pro rozpor s právními předpisy nemělo být vydáno, zejména nebyly naplněny obligatorní důvody k vydání rozhodnutí o vyvlastnění.




napadené rozhodnutí nebo jeho část zrušit a věc vrátit k novému projednání a rozhodnutí – aplikuje se v těch případech, kdy rozhodnutí nebo proces řízení trpí vadami, které lze novým projednání a rozhodnutím ve věci odstranit. Odvolací orán je v rámci tohoto rozhodnutí povinen vyslovit právní názor, kterým je správní orgán I. stupně při opětovném projednání žádosti o vyvlastnění vázán.




odvoláním napadené rozhodnutí změnit – uvedený postup odvolací orgán aplikuje za situace, kdy vady rozhodnutí je možné napravit na základě zaslané spisové dokumentace. Tento přístup by měl být možností volby před uplatnění zrušení rozhodnutí a vracení věci k novému projednání. Respektuje zásadu zakotvenou § 6 odst. 2 správního řádu, ve kterém je založena povinnost správního oránu postupovat tak, aby nikomu nevznikaly zbytečné náklady a dotčené osoby byly co nejméně zatěžovány. V případě změny odvoláním napadeného rozhodnutí musí odvolací orgán respektovat zásadu dvojinstančnosti správního řízení, kdy konečným rozhodnutím nesmí být jeho účastníkům odejmuta možnost podání opravného prostředku v meritu věci. Neshledá-li odvolací orgán důvody k uplatnění postupu dle výše uvedených bodů,

odvolání zamítne a rozhodnutí správního orgánu I. stupně potvrdí. Podle § 91 odst. 1 správního řádu je takové rozhodnutí konečné, nelze se již proti němu odvolat. Nabývá právní moci dnem doručení rozhodnutí poslednímu z „hlavních“ účastníků řízení (odvolatel a adresát rozhodnutí). Nastane-li situace, že odvolání bylo posouzeno jako nepřípustné42 či jako opožděné43 správní orgán jej vždy podle ustanovení § 92 odst. 1 správního řádu zamítne.

42

Nepřípustnost odvolání muže být konstatována naplněním § 82 odst. 1 správního řádu, věty poslední, stejně tak podáním odvolání do rozhodnutí, u kterého zákon nepřipouští možnost uplatnění řádného opravného

29

Pokud takové rozhodnutí již nabylo právní moci následně zkoumá, jsou-li dány zákonné důvody pro přezkoumání rozhodnutí v přezkumném řízení44 pro obnovu řízení nebo pro vydání nového rozhodnutí. Shledá-li oprávněnost k uplatnění některého z výčtu mimořádných opravných prostředků, odvolání posoudí jako podnět k zahájení příslušného řízení. Jak pravomocné rozhodnutí o vyvlastnění vydané vyvlastňovacím úřadem v I. stupni správního řízení, tak i pravomocné rozhodnutí o odvolání vydané nadřízeným správním orgánem stupně druhého, může být napadeno přímo jedním z mimořádných opravných prostředků, kterým je přezkoumání rozhodnutí v přezkumném řízení dle ustanovení § 94 správního řádu a obnova řízení podle § 100 téhož zákona. Přezkumné řízení provede v případě zjištění nezákonnosti rozhodnutí ve věci samé správní orgán nejblíže nadřízený orgánu45, který rozhodnutí vydal. Ve smyslu ustanovení § 96 odst. 1 správního řádu lze usnesení o zahájení přezkumného řízení vydat nejdéle do 2 měsíců ode dne, kdy se příslušný správní orgán dozvěděl o důvodu zahájení přezkumného řízení, nejpozději však do 1 roku od právní moci přezkoumávaného rozhodnutí. Při hodnocení souladu rozhodnutí s právními předpisy se vychází z právního stavu platného v době jeho vydání. Podnět k provedení

přezkumného řízení není návrhem na jeho

zahájení, nevzniká tak na jeho provedení právní nárok. Pokud příslušný správní orgán neshledá existenci zákonných důvodů k zahájení přezkumného řízení sdělí tuto skutečnost dopisem do 30 dnů s odůvodněním podateli. V případě, že příslušný správní orgán dospěje k závěru, že rozhodnutí bylo vydáno v rozporu s právními předpisy, pak je ve smyslu ustanovení § 97 odst. 3 správního řádu zruší nebo změní, případně zruší a věc vrátí odvolacímu správnímu orgánu nebo správnímu orgánu prvého stupně. V takovém případě jsou tyto orgány vázány právním názorem vyjádřeným v rozhodnutí. Formu nápravného opatření, kterou je přezkumné řízení, lze použít k nápravě právních omylů, jenž mají za následek nezákonnost rozhodnutí ve věci samé. Ne každé porušení právních předpisů v přezkoumávaném řízení je však důvodem ke změně či zrušení posuzovaného rozhodnutí. Při výkladu ustanovení § 94 odst. 4 správního řádu prostředku. O nepřípustné odvolání se jedná také v případě, pokud bylo podáno osobou, které nepřísluší postavení účastníka řízení. 43 Opožděné odvolání - odvolání podané po uplynutí zákonem stanovené 15 denní lhůtě za splnění § 40 správního řádu 44 Srovnej § 94 správního řádu 45 Ve smyslu ustanovení § 95 odst. 2 správního řádu může přezkumné řízení provést též sám správní orgán, který rozhodnutí vydal, ovšem za slnění podmínky, že vyhoví účastníkovi řízení, který podnět uplatnil a jestliže tím nemůže být způsobena újma žádnému jinému účastníkovi či s tím všichni souhlasí.

30

je nutné respektovat, že správní orgán nemůže vycházet jen z izolovaného faktu porušení zákona, ale musí hodnotit také zákonem uváděnou existenci práv nabytých v dobré víře, která by právě zrušením rozhodnutí byla neúměrně dotčena. V této souvislosti je nutné respektovat, že vrchnostenský správní akt, rozhodnutí, je již pojmově zásahem do subjektivních oprávnění a povinností osoby. Stalo-li se takové rozhodnutí pravomocným, musí státní moc poskytovat výkonu takovýchto práv účinnou ochranu a jejich nositelům garanci jejich nenarušitelnosti. Je samozřejmé, že právo musí stanovit mechanismy, jak odstranit akty nezákonné, které se staly právem. Tyto mechanismy jsou však výjimkou, jejich uplatnění je vázáno na přísné podmínky a užijí se jen tam, kde zájem na odstranění nezákonnosti vyžaduje prolomení shora naznačených principů a jen v rozsahu nezbytném k dosažení účelu. V této souvislosti ustanovení § 94 odst. 4 ukládá správnímu orgánu přímo povinnost zastavit přezkumné řízení u rozhodnutí vydaného v rozporu s právním předpisem v případě, kdy újma, která by zrušením nebo změnou rozhodnutí vznikla některému účastníkovi, který nabyl práva z rozhodnutí v dobré víře, by byla ve zjevném nepoměru k újmě, která vznikla jinému účastníkovi nebo veřejnému zájmu. Rozhodnutí vydané v přezkumném řízení je rozhodnutím prvoinstančním a je tedy ve smyslu ustanovení HLAVY VIII správního řádu možné se proti němu odvolat. Do právní stability pravomocných rozhodnutí lze zasáhnout také obnovou řízení v zákonem výslovně stanovených případech a to na základě žádosti účastníka či z moci úřední. Při splnění zákonem stanovených podmínek je na obnovu řízení právní nárok. Účel obnovy řízení vychází z odlišných hledisek než jsou sledovány v přezkumném řízení. Je tak nastolena možnost opětovného projednání věci na základě dodatečně zjištěných skutečností rozhodných pro odlišné projednání daného případu. Podání žádosti na povolení obnovy řízení ze strany účastníka je omezeno lhůtami. Jedná se o 3 měsíční subjektivní lhůtu pro podání žádosti ode dne, kdy se o důvodech obnovy dozvěděl. Lhůtou objektivní v délce 3 let ode dne nabytí právní moci rozhodnutí je omezeno nejzazší podání návrhu na obnovu řízení jeho účastníkem. Do 3 let také ve smyslu ustanovení § 100 odst. 4 správního řádu může o obnově řízení rozhodnout příslušný správní orgán z moci úřední. Zákonem je vyloučeno uplatnění návrhu na obnovu řízení osobou, která důvody mohla uplatnit v odvolacím řízení.

31

Důvody pro které na žádost účastníka se řízení ve věci pravomocného rozhodnutí obnoví zakládá ustanovení § 100 odst. 1 správního řádu:


vyšly najevo nové dříve neznámé skutečnosti nebo důkazy, které existovaly v době vydání rozhodnutí, ale nemohly být uplatněny bez zavinění účastníka řízení nebo se uplatněné důkazy staly nepravdivými




bylo zrušeno či změněno rozhodnutí, které bylo podkladem vydanému rozhodnutí, které má být obnoveno

Situaci obnovy řízení, ke které správní orgán automaticky přistupuje z moci úřední, řeší ustanovení § 104 odst. 4 správního řádu, pokud bylo předmětné rozhodnutí dosaženo trestným činem. Zde je samotný proces limitován objektivní lhůtou 3 let od právní moci rozsudku. Stejně jako v případě přezkumného řízení je správní orgán rozhodnutích o obnově řízení povinen ve smyslu ustanovení § 94 odst. 4 a 5 správního řádu hájit práva účastníků nabytá v dobré víře. Rozhodnutím, kterým se povoluje obnova řízení nebo žádost v této věci se zamítá, je taktéž rozhodnutím správního orgánu první instance a je tedy proti němu přípustné podání řádného opravného prostředku odvolání.

Závěrem k této části je nezbytné uvést, že účastník vyvlastňovacího řízení může žalobou požadovat projednání vyvlastnění ve smyslu ustanovení § 28 zákona o vyvlastnění v občanském soudním řízení. Tato žaloba musí být podána ve 30 denní lhůtě od právní moci rozhodnutí vyvlastňovacího úřadu a odkládá právní moc a vykonatelnost tohoto rozhodnutí. K řízení o projednání vyvlastnění v občanském soudním řízení je příslušný krajský soud. Jak k této části zákona uvádí

DOLEŽAL, je nutné rozlišovat povahu rozhodnutí

o vyvlastnění, zda má takové rozhodnutí přezkoumávat soud ve správním soudnictví nebo daná problematika spadá k řešení soudu v občanském soudním řízení. Zde se pak autor ztotožňuje s rozsudkem Nejvyššího správního soudu46, ve kterém je v případě rozhodnutí o vyvlastnění nebo o omezení vlastnického práva věcným břemenem dána pravomoc správnímu soudu, pravomoc civilních soudů je vztažena na spory o výši a rozdělení náhrady47. K ustanovení § 28 odst.1 zákona o vyvlastnění dále uvádí: „Zákon zde reaguje

46 47

Rozsudek Nejvyššího správního soudu č.j. 1 As 5/2003-50 ze dne 8.prosince 2004 DOLEŽAL, J. a kol. Nový stavební zákon v teorii a praxi. Praha: Linde Praha a.s., 2006. ISBN 80-7201-6261. str. 362-363

32

na přetrvávající názory na dvojkolejnost přezkumu rozhodnutí o vyvlastnění. Pro řízení ve věci vyvlastnění, která má být projednána v občanském soudním řízení, tj. otázky náhrady za vyvlastnění, stanoví příslušnost krajským soudům k projednání věci v prvním stupni, lhůtu pro podání žaloby a přiznává podané žalobě odkladný účinek“48. Přes právní úpravu případného projednání vyvlastnění v občanském soudním řízení, která je na volbě účastníka, lze i bez uplatnění tohoto postupu podat žalobu proti rozhodnutí správního orgánu ve smyslu Hlavy II. soudního řádu správního49. Žaloba musí být podána u místně příslušného krajského soudu ve lhůtě do dvou měsíců od oznámení rozhodnutí žalobci. Podaná žaloba mimo jiných důvodů je přípustná50 jen tehdy, využil-li žalobce řádných opravných prostředků proti rozhodnutí správního orgánu. Pokud bude shledána důvodnou, zruší soud rozhodnutí správního orgánu pro jeho nezákonnost či nesprávnost a současně vrátí věc žalovanému k dalšímu řízení, jinak žalobu zamítne. Proti pravomocnému rozhodnutí krajského soudu lze do dvou týdnů od jeho doručení účastníkovi podat kasační stížnost51 o které rozhoduje Nejvyšší správní soud. Podání kasační stížnosti má odkladný účinek jen tehdy, pokud ji soud na základě žádosti přizná.

4.3 Fáze vykonatelnosti rozhodnutí o vyvlastnění Vyvlastňovací úřad může na žádost vyvlastnitele prodloužit lhůtu pro zahájení účelu vyvlastnění před jejím marným uplynutím podle § 25 odst. 4 zákona pouze jedenkrát, nejdéle o další 2 roky a to samostatným rozhodnutím. Období následující po právní moci rozhodnutí o vyvlastnění také zásadním způsobem řeší § 26 zákona o vyvlastnění. Jeho dikce upravuje podmínky za kterých vyvlastňovací úřad zruší rozhodnutí o vyvlastnění na žádost vyvlastňovaného:


vyvlastnitel vyvlastňovanému nezaplatil náhradu za vyvlastnění do třiceti dnů ode dne konce lhůty stanovené dle § 24 odst. 2 zákona o vyvlastnění




vyvlastnitel nezahájil uskutečňování účelu vyvlastnění ve lhůtě stanovené rozhodnutím nebo ve lhůtě prodloužené podle § 25 odst. 4 zákona o vyvlastnění

48

DOLEŽAL, J. a kol. Nový stavební zákon v teorii a praxi. Praha: Linde Praha a.s., 2006. ISBN 80-7201-6261.s. 363 49 Zákon č. 150/2002 Sb. v platném znění 50 Srovnej § 68 zákona č. 150/2002 v platném znění 51 Viz. §102 zákona 150/2002 Sb. v platném znění

33




ve lhůtě pro uskutečnění vyvlastnění pozbylo platnost územní rozhodnutí určující využití pozemku nebo stavby pro sledovaný účel

Žádost o zrušení vyvlastňovacího rozhodnutí může vyvlastňovaný podat kdykoliv po marném uplynutí stanovených lhůt. Samotná práva a povinnosti k pozemkům a stavbám dotčené vyvlastněním však přecházejí zpět na vyvlastňovaného teprve s právní mocí zrušujícího rozhodnutí. Přesto, že dochází novým rozhodnutím ke zrušení vyvlastnění, zákon nechává v platnosti52 účinky spojené s § 6, 7 odst. 2 a § 9 zákona o vyvlastnění. Prostřednictvím ustanovení § 26 odst. 3 zákona jsou vypořádány zpětné nároky vyvlastnitele z již poskytnutých náhrad jejich vyplacením ve lhůtě do jednoho měsíce od právní moci rozhodnutí o zrušení vyvlastnění. Případné spory musí protistrany řešit soudní cestou.

4.4 Ekonomické a právní aspekty rozhodnutí o vyvlastnění Jedním z důležitých ekonomických aspektů zákona o vyvlastnění je mimo výše uvedených skutečností i zákonem stanovený způsob narovnání vztahů jiných než vlastnických práv dosud váznoucích na pozemcích a stavbách, které jsou předmětem vyvlastnění. Přímo ze zákona (§6 zákona o vyvlastnění) tak právní mocí rozhodnutí zaniká zástavní a podzástavní právo, zajišťovací převod práva aniž by o nich musel vyvlastňovací úřad rozhodovat. Zároveň se však stávají tyto pohledávky splatnými. Ustanovení § 14 odst. 1 zákona následně řeší jejich úhradu vyvlastnitelem a to jeho plněním do výše dosud neuhrazené pohledávky. V tomto rozsahu je pak vyvlastňovatel zproštěn povinností vůči vyvlastňovanému. Správní orgán v rozhodnutí o vyvlastnění pouze určí lhůtu a rozsah těchto finančních náhrad. Další upravenou oblastí zákona o vyvlastnění (§ 6) jsou nájmy pozemků, staveb a věcná břemena, která ze zákona zanikají také, nicméně jen v případech zákonem blíže neupravených. Dikce § 12 však stanovuje povinnost náhrady ve výši ceny práv z věcných břemen a nájemních práv. V případě nájmů pozemků, nebytových prostor a u věcných břemen zákon vylučuje jejich zánik, je-li na jejich zachování veřejný zájem. O jejich dalším trvání pak rozhoduje vyvlastňovací úřad ve výroku rozhodnutí. Také § 7 odst. 1 zákona o vyvlastnění výslovně uvádí, že nájem bytu vyvlastněním nezaniká. Vyvlastniteli je však dána možnost přistoupit k výpovědi z nájmu, jestliže jeho dalšímu užívání nájemcem brání účel vyvlastnění. Tímto 52

Z pochopitelných důvodů tak nedochází k navrácení vypořádaného stavu stran zástavních práv, nájmů, věcných břemen a s tím spojených vyplacených náhrad.

34

však zůstává nedotčeno právo nájemce na bytovou náhradu podle zvláštních právních předpisů53. Dalším významným aspektem zákona o vyvlastnění je § 11 zákona, který dává možnost věcného plnění vyvlastnitelem v případě dohody s vyvlastňovaným. Tato alternativa je možná jen v situacích přechodu vlastnického práva, kdy vyvlastnitel poskytne oprávněnému plnění poskytnutím jiného pozemku a stavby v odpovídající kvalitě a rozsahu. Právo na náhradu rozdílů v obvyklé ceně vůči vyvlastňované nemovitosti zůstává zachováno. Náhradu za odejmutí nebo omezení vlastnického práva je povinen poskytnout vyvlastnitel jednorázovou částkou v penězích, ve lhůtě stanovené v rozhodnutí. Zákon § 13 odst. 3 řeší také situaci, ve které oprávněná osoba k vyplacení náhrady není známa či není znám její pobyt. V takovémto případě se peněžní částka složí do úschovy u soudu, taktéž ve lhůtě stanovené rozhodnutím o vyvlastnění. V případě že oprávněná osoba zemře složí vyvlastnitel náhradu do projednání dědictví po oprávněném u příslušného soudního komisaře. Vzhledem k tomu, že na základě rozhodnutí o vyvlastnění dochází k úplatnému přechodu vlastnictví k nemovitosti, podléhá i tento úkon dani z převodu nemovitostí ve smyslu zákona č. 357/1992 Sb. v platném znění. Poplatníkem54 této daně je nabyvatel. Samotná sazba daně55 činí 3% z vyměřovacího základu56, kterým je částka stanovená výrokovou částí rozhodnutí o náhradě za vyvlastnění. Zákon o dani z převodu nemovitostí řeší svým ustanovením § 9 odst. 4 také situaci, ve které přechází na základě rozhodnutí vyvlastňovacího úřadu vlastnické právo k vyvlastňované nemovitosti současně s vlastnickým právem k nemovitosti poskytované místo náhrady v penězích. Zde pak tyto přechody považuje za jeden, s daňovou povinnost vyplývající z přechodu nemovitosti z vlastnictví vyvlastňovaného. Povinnost přiznání k dani z převodu nemovitostí místně příslušnému správci daně vzniká poplatníkovi do konce 3 měsíce následujícího po měsíci v němž se stalo rozhodnutí o vyvlastnění pravomocným. Zákonem je také založena povinnost vyvlastňovanému (§ 21) prokázat výši ostatních náhrad nákladů spojených s vyvlastněním (stěhovací náklady, náklady spojené 53

§ 712 občanského zákoníku. § 8 odst. 1 písm. b) zákona č. 357/1992 Sb. v platném znění (zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí) 55 Viz § 15 zákona č. 357/1992 Sb. v platném znění 56 Viz § 10 odst. 1 písm. j) zákona č. 357/1992 Sb. 54

35

se změnou místa podnikání a dalších účelně vynaložené náklady). Za tímto účelem si může nechat zpracovat znalecký posudek na náklady vyvlastnitele. Principem celého vyvlastňovacího řízení je v souladu s právními předpisy poskytnout tomu, jemuž byla vlastnická práva k pozemků a stavbám omezena či zcela odejmuta, za vzniklou újmu přiměřenou náhradu. Nepochybně jednu z nejdůležitějších částí zákona o vyvlastnění pak v této souvislosti tvoří § 10 odst. 1 a 3, který založil zcela novou dimenzi stanovování výše náhrad za vyvlastnění, zvláště pak v případě odejmutí vlastnického práva. Předmětné ustanovení tak dává právní základ postupu oceňování vlastnických a dalších práv k vyvlastňovaným nemovitostem. V souladu Listinou základních práv a svobod dikce § 10 odst. 1 zákona 184/2006 Sb. stanovuje, že za vyvlastnění náleží vyvlastňovanému náhrada:


ve výši obvyklé ceny57 pozemku a stavby, včetně součástí a příslušenství pokud došlo k odejmutí vlastnického práva k nim




ve výši práva odpovídající věcnému břemenu, došlo–li k omezení vlastnického práva k nemovitostem či došlo k odnětí nebo omezení vlastnického práva odpovídajícího věcnému břemenu

Povinnost přiměřenosti náhrady za odejmutí či omezení vlastnických práv k nemovitostem byla přímo stanovena zákonem s tím, že její výše má odpovídat majetkové újmě, která se u vyvlastňovaného projeví v důsledku vyvlastnění. Na tomto místě pak zákon o vyvlastnění zavádí58 v této oblasti dosud neznámý pojem stanovení obvyklé ceny pozemku a stavby jako poskytované náhrady. Obvyklá cena je následně použita

poměřování s cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Zcela v souladu

se zásadou zohlednění přiměřenosti náhrady za vyvlastnění pak zákon preferuje svým § 10 odst. 3 tu vyšší ze zjištěných cen, jako odpovídající náhradu za vyvlastnění. Problematika určení obvyklé ceny je například v literatuře popisována následujícím způsobem: „Obvyklou cenu nelze stanovit jako nějaké přesné číslo, zjišťuje se analýzou trhu. Je to cena běžná v daném místě a čase, pravidelně se opakující. Soudní znalec 57

Zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění v § 2 definuje obvyklou cenu následovně: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.“ Dále dikce tohoto zákonného ustanovení blíže upřesňuje mimořádné okolnosti trhu jako stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky kalamit. Pod pojmem zvláštní obliby pak rozumí hodnotu přikládanou majetku či službě pramenící z osobního vztahu k nim. 58 §10 odst. 1 písm. a zákona č. 184/2006 Sb. v platném znění

36

zjišťuje obvyklou úroveň cen z minulých prodejů, rozboru trhu vzhledem k lokalitě, trendům apod.“59. „Obecná cena60 se obvykle zjišťuje porovnání s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat“61. Stanovení ceny obvyklé i ceny podle cenového předpisu se děje formou zpracování znaleckého posudku prováděného soudním znalcem v oboru ekonomika staveb, na základě zákona o oceňování majetku62. Takto zpracovaný znalecký posudek je pak podkladem pro určení výše finanční náhrady uvedené ve výrokové části rozhodnutí o vyvlastnění.

5

Oceňování majetku pro účely vyvlastnění pozemků Oceňovaní nemovitostí pro potřebu stanovení výše náhrady za vyvlastnění

vlastnického práva k nemovitosti či práva odpovídající věcnému břemenu se děje ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění (dále také zákon o oceňování majetku či zákon o oceňování). Podle tohoto zákona se postupuje při oceňování práv, věcí, služeb a jiných majetkových hodnot pro účely stanovení zvláštními předpisy, kterým na základě koncepce § 10 zákon o vyvlastnění bezesporu je. Předpis vymezuje ocenění majetku a služeb stanovením obvyklé ceny pokud není stanoveno jinak. Pod pojmem jiných způsobů oceňování majetku a služeb pak svým § 2 odst. 3 uvádí:


nákladový způsob – vychází z nákladů, které by bylo nutné vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě a stavu ke dni ocenění




výnosový způsob – vychází ze skutečně dosahovaných výnosů z předmětu ocenění a z kapitalizace výnosu




porovnávací způsob – založen na porovnávání cen sjednaných při prodeji obdobných nebo stejných předmětů s předmětem ocenění

59

DOLEŽAL, J. a kol. Nový stavební zákon v teorii a praxi. Praha: Linde Praha a.s., 2006. ISBN80-7201-6261.s. 336 60 Pojmy - obecná cena, tržní cena, obvyklá, obchodovatelná cena lze považovat za totožné (BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.. ISBN 80-7204-188-6. s. 380) 61 BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí, Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,2001. ISBN 807204-188-6. s. 379 62 Zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění

37




oceňování podle jmenovité hodnoty – vychází z částky na kterou předmět ocenění zní neboj je zřejmá




oceňování podle účetní hodnoty – vychází ze způsobů oceňování dle předpisů o účetnictví




oceňování podle kursové hodnoty – cena předmětu zaznamenaná ve stanoveném období na trhu




oceňování sjednanou cenou – cena předmětu ocenění dohodnutá při prodeji Zákon tedy specifikuje další přístupy zjišťování cen, jejichž uplatnění následně váže

na konkrétní typy nemovitostí, majetková práva, cenné papíry a další majetek. Oceňování majetku a služeb je pak kombinací výše uvedených způsobů určování cen, které lze v případě jejich aplikace v souladu s ustanoveními zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění a vyhlášky č. 540/2002 Sb. souhrnně označit za ceny administrativní.

Vzhledem k tomu, že jedním z cílů práce je stanovení náhrady za vyvlastnění pozemků a jejich příslušenství, bude se další text blíže zabývat ve stručné podobě oceňováním staveb, stavebních pozemků, zemědělských pozemků a ovocných dřevin. Tomuto okruhu budou také přiřazeny odpovídající způsoby ocenění, kterým je nákladový a výnosový způsob.

5.1 Oceňování sledovaných okruhů majetku, majetkového práva Oceňování staveb63: -

stavba nebo její část se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem či jejich kombinací. Použití u jednotlivých druhů staveb stanoví vyhláška64

Oceňování stavebních pozemků65: -

stavební pozemek se oceňuje dle cenové mapy obce. Pokud není pro danou lokalitu cenová mapa zpracována, pozemky se ocení násobkem výměry a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící na využitelnost pozemků pro stavbu. Jiné způsoby ocenění stanoví vyhláška.

63

§ 4 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění Vyhláška č. 540/2002 Sb. v platném znění (dále také vyhláška) 65 § 10 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění 64

38

Oceňování zemědělských pozemků 66: -

zemědělské pozemky se oceňují cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. Základní cenu těchto pozemků a jejich úpravu působícími vlivy stanoví vyhláška

Oceňování ovocných dřevin, vinné révy a okrasných rostlin67: -

ovocné dřeviny a vinná réva se oceňují výnosovým způsobem podle druhu, věku, pěstebního tvaru a založení

-

okrasné rostliny se oceňují nákladovým způsobem

-

základní ceny vyjadřují zdravotní stav, úpravu stupeň poškození, ekonomickou životnost.

Oceňování práv odpovídající věcným břemenům68: -

sledované právo se oceňuje výnosovým způsobem pokud jej nelze zjistit ze smlouvy, řízení o dědictví nebo rozhodnutí správního orgánu, nicméně v situacích, kdy není o jednu třetinu nižší než cena obvyklá

-

roční užitek dle předchozího bodu se násobí počtem let maximálně však pěti

-

doživotní právo jedné osoby se ocení desetinásobkem ročního užitku

-

pokud nelze cenu zjisti, ocení se právo částkou 10 000 Kč

5.2 Vybrané způsoby oceňování majetku 5.2.1 Nákladový způsob ocenění Nákladovým oceněním se považuje cena stavby zjištěná podle předpisu, snížená o její opotřebení. Nákladový způsob ocenění lze také spatřovat v obdobě stanovení věcné hodnoty nemovitosti či reprodukční hodnoty69 věci snížené o přiměřené opotřebení, vzhledem ke stáří a předpokládané intenzitě užívání, případně snížené o náklady na opravu vážných závad. Přihlíží se též k předpokládané zbývající životnosti nemovitosti. Jinými slovy se jedná o takové stanovení hodnoty, za kterou by se nemovitost pořídila při momentální stavu jednotlivých stavebních konstrukcí a prvků. Jak je ze zákonné definice pojmu ostatně zřejmé, cena získaná nákladovým způsobem je použitelná u stavebně-

66

§ 11 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění § 15 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění 68 § 18 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění 69 § 25 odst. 4 zákona č. 563/1991 Sb. v platném znění (zákon o účetnictví) pojednává o reprodukční pořizovací ceně jako o ceně, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje. 67

39

technických konstrukcí,

které podléhají vlivu opotřebení. Pozemky tímto způsobem

oceňovat nelze. Hodnocení opotřebení konstrukcí se děje různými metodami a přístupy. Prováděcí vyhláška č. 540/2002 Sb. v platném znění k zákonu o oceňování majetku, při stanovení opotřebení stavby odkazuje na metodu:


lineární – podle publikace BRADÁČE předpokládá tato metoda úměrný růst opotřebení s během času s tím, že předpisem bývá stanovena její maximální hodnota70. Vyhláška stanovuje maximální 85% hodnotu opotřebení např. u inženýrských staveb, studní, venkovních úprav. Předpokládaná životnost například u staveb budov, hal, rodinných domů s monolitickou, železobetonovou ocelovou či zděnou svislou konstrukcí je 100 let, u ostatních konstrukcí 80 let a méně. V případě rekreačních chat dřevěných 60 let. Předpisem je roční znehodnocení vyjádřeno vzorcem: Pr = 100/S + T,

kde Pr - je roční procento znehodnocení S – stáří stavby ke dni ke kterému se provádí ocenění T – zbývající životnost stavby


analytickou – podle BRADÁČE se jedná o metodu výpočtu váženého průměru opotřebení jednotlivých prvků. V této souvislosti při vyjádření hodnoty stavby zdůrazňuje důležitost určení skutečného technického stavu nežli jejího stáří71. Analytickou metodou tak lze věrně zohlednit i dodatečně prováděné práce zvyšující hodnotu stavby. Vyhláška č. 540/2002 Sb. v platném znění stanovuje v příloze č. 14 případy, kdy se této metody užije vždy: -

stavba je před nebo po opravě přesahující rámec běžné údržby

-

stavba je v mimořádně dobrém či špatném technickém

-

výpočet lineární metodou je nevýstižný nebo opotřebení větší jak 85%

-

je oceňována kulturní památka

-

provedena nástavba, přístavba, vestavba

70

BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí, V. přepracované vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2001. ISBN 80-7204-188-6. s. 184 71 BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí, V. přepracované vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2001. ISBN 80-7204-188-6. s. 190

40

5.2.2 Výnosový způsob ocenění Výnosovou hodnotu BRADÁČ definuje: „Výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných

(odúročených)

předpokládaných

budoucích

čistých

příjmů

72

z nemovitosti“ . Tato hodnota je vyjádřením ekonomického a podnikatelského pohledu na vlastnictví nemovitosti, která má přinášet zisk. Výpočet výnosové hodnoty se provádí součtem všech předpokládaných příjmů z nemovitosti a jejich diskontování na současnou hodnotu. Jedná se tedy o zjištění současné hodnoty všech budoucích výnosů ke dni odhadu. Její výši lze přirovnat k jistině, kterou je nutné uložit při úrokové sazbě na složené úrokování do peněžního ústavu s tím, že v jednotlivých letech budeme vybírat stejné částky odpovídající předpokládaným budoucím příjmům z této nemovitosti. Řešení jednotlivých sazeb a případů se řídí zásadami finanční matematiky zejména za pomocí výpočtů složeného úročení, spoření polhůtním a předlhůtním73, umořování atd. Zde však může být problematický úsek volby správné míry kapitalizace, neboť pouze některou část budoucích výnosů lze považovat za jistou, zbývající pak za nejistou. Prováděcí vyhláška k zákonu o oceňování majetku (č. 540/2002 Sb. v platném znění) řeší například ocenění současně pronajímaných staveb § 21 a to použitím kombinace výnosového a nákladového způsobu oceňování. Základní výpočet pro stanovení ceny nemovitosti výnosovým způsobem pak vyhláška upravuje matematickým vztahem: CV = N / p * 100 kde CV … je cena zjištěná výnosovým způsobem N … je upravené roční nájemné p

… je přílohou č. 15 vyhlášky stanovená míra kapitalizace v procentech

Pozemky jenž jsou součástí ocenění se posoudí samostatně podle části třetí vyhlášky č. 540/2002 Sb. v platném znění.

72

BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí, V. přepracované vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2001. ISBN 80-7204-188-6. s. 233 73 PTÁČEK, R., BORKOVEC,P., TOMAN, P. Finanční trhy – cvičení. Brno: Mendlova zemědělská a lesnická fakulta v Brně, 2005. 73 s. ISBN 80-7157-792-8. str. 11 až 23

41

5.2.3

Porovnávací způsob ocenění Pojem porovnávacího způsobu oceňování majetku výstižným způsobem ve své

publikaci

pojmenoval

ZAZVONIL:

„Porovnání

neboli

komparace

(comparsion)

je analytický proces, při němž se na hledaný parametr posuzovaného subjektu usuzuje na základě známých parametrů subjektů obdobných, podobných či shodných. Je založena na obecné předpokladu, že jsou-li dva nebo více subjektů ve většině parametrů či dalších vlastností shodné, obdobné či podobné jsou i jejich parametry zbývající“74. Vzápětí však dodává, že v případě nemovitostí vzhledem k jejich jedinečnosti a neopakovatelnosti vyplývající z jejich nepřemístitelnosti lze aplikovat tento postup pouze na podobnostech nebo obdobě. Absolutní shoda je z logiky věci předem vyloučena. Prováděcí vyhláška k zákonu o oceňování majetku již zná stanovení ceny porovnávacím způsobem, nicméně pouze u vybraných typů staveb a to v případech garáží, bytů ve vícebytovém domě, rekreačních a zahrádkářských chat. Přístupy k řešení této problematiky v jiných než vyjmenovaných současná legislativa podrobně neřeší. Na princip porovnávání, v souvislosti se zjišťováním tržního ocenění nemovitostí, je možné nahlížet jako na jeden ze základních přístupů. Lze však konstatovat, že tato metoda bude přímo závislá na výběru vzorků užitých k vzájemnému poměřování, konkrétní situaci a typu srovnávané nemovitosti. Neexistuje univerzální cesta, která by porovnávací metodu blíže standardizovala. V případě stanovení hodnoty touto cestou jde de facto o odhad, který by se měl blížit reálné hodnotě a nelze s ní tedy za každých okolností spojovat vždy nezpochybnitelné závěry. Dosažený výsledek tedy nelze jednoznačně považovat za dokonalý, ale pouze jako možný, ukazující na hodnoty, kde by se výsledná cena mohla nacházet. Použití porovnávacího přístupu představuje systematickou analýzu hodnot nemovitostí, s cílem indikace ceny obdobných nemovitostí. Porovnávací proces lze rozdělit do několika fází75: 1) Přípravná fáze a) sběr informací 2) Porovnávací fáze a) výběr vzorků b) volba způsobu porovnání c) nalezení cenotvorných diferencí 74

ZAZVONIL, Z. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha: Ekopress, s.r.o., 2006. 313 s. ISBN 80-869-14-0, str. 23 75 ZAZVONIL , Z. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha: Ekopress, s.r.o., 2006. 313 s. ISBN 80-869-14-0, str. 41

42

d) výběr a aplikace porovnávací analýzy 3) Závěrečná fáze a) Analýza a vyhodnocení dílčích výsledků b) Výsledná indikace porovnávací hodnoty Jednotlivé kroky se mohou vzájemně prolínat. Samotný výběr porovnávací analýzy je závislý na kvalitě a kvantitě získaných dat, charakteru nemovitostí, segmentu trhu. Volbu porovnávací metody nelze chápat jako cestu jedné jediné metody, ale jako směr, v jehož intencích je porovnávání různými způsoby aplikováno. Ve své publikaci BRADÁČ porovnávací metodu76 dává do souvislosti s odvozením ceny věcí od věcí obdobných, k datu ocenění volně prodávaných. Komparativní hlediska spatřuje:


v druhu a účelu věcí




v materiálu




v kvalitě provedení




v koncepci a technických parametrech a dalších

Jako zdroje podkladů pro cenové porovnání literatura uvádí77:


Tržní ceny nemovitostí – údaje získané ze skutečných realizovaných cen nemovitostí, které však mohou být prakticky nedostupné. Nelze u nich též vyloučit zkreslení způsobené jejich účelovým uzavíráním (snaha o snížení vyměřovacího základu daně z nemovitostí a další)




Realitní inzerce – u takto získaných dat je nutné vycházet z předpokladu, že inzerované ceny jsou zpravidla vyšší než ceny realizované. Nicméně opačným výkladem lze naopak dospět k závěru, že tržní cena nemovitosti nebude vyšší než cena stejné nemovitosti nabízené k prodeji. Sledováním inzerce, respektive ceny při které nemovitost z inzerce zmizela, lze pak dávat do souvislosti s cenou které blízkou té, za kterou se prodala.




Inzerci na internetu – sofistikovanější obdoba tiskové realitní inzerce




Cenové mapy pozemků – ceny uváděné v těchto mapách jsou sestavovány podle skutečně dosahovaných cen, nicméně v praxi je nutné počítat také se zpožděním jejich aktualizace a s tím spojeným zkreslením cenových údajů




Vlastní databáze znalce – údaje získané znalcem v rámci výkonu praxe

76

BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí, V. přepracované vydání, Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2001. ISBN 80-7204-188-6. s. 349 77 BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí, V. přepracované vydání, Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2001. ISBN 80-7204-188-6. s. 349

43

V následujícím textu se budeme zabývat metodami cenového porovnání. V této souvislosti je na místě uvést, že z uváděných přístupů budeme blíže řešit pouze indexovou metodu. Záměrem této práce je mimo jiného stanovení obvyklé ceny pozemku pro určení náhrady za vyvlastnění. Je to právě porovnávací indexová metoda, která se jeví jako nejpřijatelnější pro použití na sledovaný případ. Od ostatních, neméně zajímavých metod, odhlédneme. Z důvodu zachování přehlednosti práce, proto budou uvedeny pouze heslovitě. Další metody cenového porovnání se dělí na78: 1) Porovnávání nemovitostí jako celku a)

Porovnání odbornou rozvahou – určení ceny ze získaných podkladů na základě úsudku znalce

b)

Indexové porovnání – provádí se násobením ceny objektů jedním nebo více koeficienty. Metoda doporučována některými autory. Je obdobou indexové metody stanovení ceny pozemku.

c)

Klimešova srovnávací metodika – obsahuje postup pro zjištění obecné ceny nemovitosti.

K přepočtu věcné ceny na obecnou je použit cenový

koeficient 2) Porovnání na základě neupravené jednotkové ceny – slouží ke srovnávání cen zejména provozních nemovitostí, na základě údajů o cenách za 1 m2 zastavěné, podlahové, užitkové plochy apod., získaných z inzerovaných nemovitostí. 3) Metoda porovnání podle standardní jednotkové ceny – pomocí indexů provedený přepočet hodnot souboru získaných údajů o inzerovaných nemovitostech na standardní jednotkové tržní ceny srovnávacích objektů. Pomocí stejných indexů je z této hodnoty vypočtena jednotková tržní cena nemovitosti. Právě tato metoda bude následně aplikována v praktické části práce pro stanovení obvyklé ceny ke stanovení náhrady za vyvlastnění vlastnického práva k pozemku.

5.2.4

Stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena je pojem definovaný zákonem č. 151/1997 Sb. v platném znění. Při

odejmutí vlastnického práva k nemovitosti je ve smyslu zákona o vyvlastnění cena obvyklá a cena zjištěná podle předpisu rozhodující pro stanovení výše finanční náhrady. 78

BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí, V. přepracované vydání, Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2001. ISBN 80-7204-188-6. s. 352 až 379

44

Je tedy zřejmé, že stanovení obvyklé ceny má pro řízení o vyvlastnění, ale i pro řízení jiná, stěžejní význam. Obvyklou cenou lze označit cenu, za kterou by stejný nebo obdobný předmět prodeje a koupě byl dosažen v rozhodné době (ke dni ocenění) a místě (v případě nemovitostí). V této souvislosti je vhodné zmínit, že zákon pojem určení obvyklé ceny ke dni ocenění, resp. problematiku časového hlediska, blíže nedefinuje. Je tedy nutné vycházet z volné úvahy, kdy časem bude rozhodné období, ve kterém lze předpokládat při opakování obchodních transakcí jejich relativní neměnnost co do výše stanovené ceny. Místo lze chápat jako specifikum právě v oblasti realit. Neboť právě umístění nemovitosti je významným faktorem, ne-li přímo zásadním, při určování tržní ceny. Pod tímto pojmem je tedy nutné sledovat samotnou oblast lokalizace vlastní nemovitosti či oblasti s tímto místem srovnatelné co do počtu obyvatel, polohy vůči významným sídelním útvarům, obdobného ekonomického potenciálu, struktury trhu a pod. V případě nemovitostí se jeví jako problematické také již zmíněné stanovení obdobného nebo stejného předmětu obchodní transakce pro možnost komparace sjednané ceny s předmětem ocenění. Do ní se promítá právě již uváděná jedinečnost předmětu ocenění, kterým nemovitosti jsou. Dvě nemovitosti prakticky nelze označit za absolutně shodné. V případě určení obdoby nebo shody nebude existovat bezvýhradný postup způsobu srovnání. Na formování samotné obvyklé ceny má zásadní vliv trh a existence svobodného tržního prostředí. Centralistické zásahy do této oblasti vyvolané ekonomickými potřebami státu výrazně funkci tržního prostředí ovlivňují, což se odráží na volné tvorbě cen. V takovém případě dochází i k oslabení funkce a významu ceny obvyklé, neboť ta právě preferuje neřízenou tržní volnost. Trh je prostředím, ve kterém se setkává nabídka s poptávkou, přičemž právě tyto dva faktory jsou zásadními pro vznik rovnovážné a tržní ceny.

45

Graf č. 1: Utváření ceny79

P S

E PE

D

Q

QE

P … cena Q … množství výrobků a služeb E … equilibrium – rovnovážný stav mezi nabídkou a poptávkou stav vyjadřující realizaci ceny a množství D … tržní poptávka S … tržní nabídka PE … cena za jakou se bude obchodovat – tržní cena QE … množství prodané a koupené produkce

Uvedený graf jednoznačně demonstruje tvorbu ceny jako vzájemné závislosti nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi. Nemovitost či věc má cenu pokud na trhu po ní existuje poptávka, která bude uspokojena odpovídající nabídkou. Hospodářství se pohybuje v cyklech vyvolané změnou agregátní nabídky a poptávky. Vyznačuje se kolísáním aktuálního produktu kolem produktu potenciálního střídáním fáze vrcholu (maxima), kontrakce (pokles aktuálního produktu), dna (aktuální produkt zde dosahuje minima) a expanze (růst aktuálního produktu). Přitom potenciálním

79

MACÁKOVÁ, L. a kol Mikroekonomie základní kurs, 8. aktualizované vydání, Slaný: Melandrium, 2003. 275 s. ISBN 80-86175-38-3. s. 36

46

produktem je vyjadřována úroveň hrubého domácího produktu nebo národního produktu při plném využití výrobních faktorů80. Tyto fáze lze obdobným způsobem spatřovat při tvorbě cen nemovitostí. V specifickém segmentu tohoto trhu je oscilace cyklů u nemovitostí podle BRADÁČE ve zjednodušené podobě spatřována kolem jejích reprodukční ceny. Závislost ceny nemovitostí

na

faktoru

času

lze

spatřovat

měnícími

se

obdobími

poptávky

po nemovitostech, přesycením trhu postupným využitím existujících nemovitostí, nedostatkem nemovitostí a obdobím narůstající poptávky po jejich výstavbě81. Tento přístup je znázorněn na následujícím grafem č. 2. Graf č. 2 Schematické znázornění kolísání ceny nemovitostí v dlouhodobém vývoji82 CENA

Expanze

Vrchol SKUTEČNÁ CENA Kontrakce

REPRODUKČNÍ CENA Dno (sedlo)

Období poptávky po nemovitostech určitého druhu

Přesycení trhu, přestává se stavět

Postupné využití existujících nemovitostí

Začíná nedostatek nemovitostí tohoto druhu

Období poptávky po nemovitostech určitého druhu ČAS

Uvedené lze dávat do souvislosti s tržním hospodářstvím, ve kterém při rozhodování o koupi nemovitosti je významným ukazatelem výnosnost. V dlouhodobém časovém horizontu lze předpokládat přibližování cen jejich reprodukční hodnotě. V případě 80

KLÍMA, J. Mikroekonomie Brno: B.I.B.S., a.s., 2004. 124s. ISBN 80-8675-71-3 BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí, V. přepracované vydání, Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2001, ISBN 80-7204-188-6.s. 382 82 BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí, V. přepracované vydání, Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2001. ISBN 80-7204-188-6. s. 352 až 379 81

47

ziskového druhu nemovitostí dochází ke zvýšené míře výstavby z důvodu převažující poptávky po nich. Následující nadbytek těchto nemovitostí bude pak příčinou poklesu poptávky a tudíž i výnosnosti. Samozřejmě značný vliv na utváření ceny nemovitostí má kupní síla obyvatelstva, která v případě nízké úrovně je orientována na pokrytí základních potřeb. V této příčině je pak možné spatřovat souvislost s nízkou poptávkou po nemovitostech. V období vyšší kupní síly a při vysoké inflaci je investování do nemovitostí výhodné. Poptávka převažující nad nabídkou pak dokáže vyhnat cenu nemovitostí do závratné výše. Z uvedeného textu je zřejmé, že předvídání velikosti nabídky a poptávky stran trhu nemovitostí je velmi složitou a na mnoha okolnostech závislou problematikou. Z tohoto titulu také stanovení obvyklé ceny nemovitosti podléhá obtížné analýze nabídky a poptávky na trhu v místě posuzované stavby. Problémem při utváření resp. odhadu obvyklé ceny se zejména projevuje u cen pozemků, a to zvláště v situacích, kdy se v místě nerealizovaly jejich žádné prodeje. Zjišťování obvyklé ceny lze také vyjádřit v souvislosti s rozmezím odhadu hodnoty nemovitosti na volném trhu podle následujícího grafu č. 3 Graf č. 3 Rozmezí odhadu hodnoty nemovitostí83 Výhoda z ceny (zisk) Výhoda (zisk) pro prodávajícího

Cena 0

ROZMEZÍ ODHADU HODNOTY Minimální cena při které neprodělá prodávající

Výhoda (zisk) pro kupujícího

Maximální cena, při které ještě neprodělá kupující

83

BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí, V. přepracované vydání Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2001. ISBN 80-7204-188-6. s. 380

48

Literatura84 uvádí následující metody vedoucí ke zjištění obvyklé (tržní, obecné) ceny:


Zjištění věcné hodnoty – viz předcházející text kapitoly 5.2.1




Zjištění výnosové hodnoty - viz předcházející text kapitoly 5.2.2




Srovnávací (komparativní) metodu – zde autor odkazuje na uplatnění porovnávací metody realizovaných, inzerovaných cen podobných nemovitostí. V souvislosti se stanovením ceny pozemků pak doporučuje aplikaci indexové metody




Metodu střední hodnoty – založena na prostém aritmetickém průměru z věcné a z výnosové hodnoty




Neageliho metodu váženého průměru – obdobný postup jako u předcházející metody při aplikaci váženého průměru




Bradáčovu úpravu metody váženého průměru – eliminuje cenové skoky vyvolané předcházející metodou




Metoda zbytku – používá se při ocenění zastavěného pozemku (princip odpočtu obvyklé ceny stavby), při ocenění nedokončené stavby (podstatou je odpočet obvyklé ceny nákladů na dokončení stavby) Některé pro tuto práci podstatné metody byly předmětem předcházejícího textu,

proto se k nim již nebudeme vracet. Vzhledem k tomu, že praktickou částí práce je mimo jiného stanovení obvyklé ceny vybraných pozemků, byla pro její určení použita doporučovaná srovnávací (komparativní) indexová metoda. Ostatně vhodnost volby porovnávacích metod pro stanovení obvyklé ceny popisuje v literatuře také ZAZVONIL: „Zcela zvláštní a nezastupitelný význam má porovnávací přístup při oceňování pozemků, u nichž koncepce nákladového přístupu je již předem limitována vzhledem k tomu, že půda je základním výrobním faktorem, nevzniká lidskou činností a vymyká se tak celkovému pojetí základního modelu. Proto je nutno použít přístupů zbývajících, využívající prvky výnosového přístupu, zde často bývá porovnání jedinou možností či nejschůdnější cestou“85.

84

BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí, V. přepracované vydání Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2001. ISBN 80-7204-188-6. s. 383 85 ZAZVONIL , Z. Porovnávací hodnota nemovitostí,Praha: Ekopress, s.r.o., 2006, 313 s. ISBN 80-869-14-0. s. 30

49

6

Stanovení náhrady za vyvlastnění vlastnického práva k nemovitosti na praktickém příkladě Pro určení výše náhrady za vyvlastnění vlastnického práva k pozemku byl vybrán

případ veřejně prospěšné stavby, kterou je přeložka komunikace II. třídy č. 374 mezi městy Blanskem a Boskovicemi. Tato stavba, která prochází intenzivně využívaným územím v údolní nivě řeky Svitavy a povede přes město Rájec-Jestřebí, je v současnosti již realizovaná a užívaná v úseku mezi městem Blansko a obcí Ráječko. Její výstavbou je sledováno odlehčení dopravního zatížení zastavěných částí obcí v původní trase silnice mezi Blanskem a Boskovicemi, včetně nového komunikačního napojení města Blanska na plánovanou silnici R 43. Obsahem této části bakalářské práce je sledován konkrétní případ v katastrálním území Rájec, kde stavba komunikace bude procházet mezi řekou Svitavou a strojírenským areálem ČKD TURBO TECHNICS, spol. s r.o., přes pozemky p.č. 880 o výměře 1494 m2 a 879/1 o výměře 8155 m2. Tyto dotčené nemovitosti vedené na listu vlastnictví č. 275 u Katastrálního úřadu Blansko jako zemědělské pozemky – ovocný sad a zahrada, jsou v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob pana Romana Kuchtíčka, Čápkova 33/30, Brno, Vladimíra Kuchtíčka, Havlíčkova 259, Rájec-Jestřebí, Jany Černické, Oblá 437/38 Brno. Územní plán města Rájec-Jestřebí byl schválen 17.12.2003. Jeho závazná část vyhlášená Obecně závaznou vyhláškou č. 1/2004 určuje silnici II/374 jako veřejně prospěšnou stavbu v koridoru šířky patnáct až dvacet pět metrů na každou stranu od její osy v celém katastrálním území Rájec nad Svitavou. Takto definovaným omezením dochází k záboru více jak 95 procent plochy sledovaných pozemků. Uvedené konstatování je patrné z příloh D, E snímků části územního plánu města Rájec- Jestřebí. Stavba

samotná

splňuje

základní

předpoklady

pro

přípustnost

vedení

vyvlastňovacího řízení založenou zvláštním předpisem, kterým je § 17 odst. 1 zákona č. 13/1992 v platném znění (silniční zákon). Dle tohoto ustanovení lze pro realizaci stavby komunikace pozemky vyvlastnit. Dále naplňuje podmínku veřejně prospěšné stavby vymezené územně plánovací dokumentaci oblasti ve smyslu § 170 zákona č. 183/2006 Sb. v platném znění (stavební zákon).

50

Budeme tedy předpokládat následující modelovou situaci: Investorovi plánované stavby, kterým je Správa a údržba silnic Jihomoravského kraje, Žerotínovo nám. 3/5, Brno se nepodařilo s vlastníky nemovitostí dosáhnout dohody o převodu vlastnického práva k pozemkům dotčeným veřejně prospěšnou stavbou. Investor se nachází ve fázi probíhajícího vyvlastňovacího řízení o vyvlastnění vlastnického práva k pozemkům p.č. 880 a 879/1, k.ú. Rájec nad Svitavou. Nezískal souhlas vyvlastňovaných, aby znalecký posudek o stanovení výše náhrady byl proveden na jeho žádost. Nicméně majitelé dotčených pozemků v rámci řízení již uplatnili požadavek rozšíření vyvlastnění na celý pozemek z důvodů uvedených v § 4 odst. 3 zákona o vyvlastnění. Soudního znalce k vypracování znaleckého posudku stanovil dle ustanovení § 20 odst. 1 zákona o vyvlastnění vyvlastňovací úřad. Na sledovanou stavbu komunikace bylo vydáno územní rozhodnutí o umístění stavby. Osoba soudního znalce z oboru ekonomiky staveb bude mít tedy za úkol zpracování znaleckého posudku pro stanovení výše náhrady za vyvlastnění vlastnického práva k nemovitostem ve smyslu stanovení § 10 zákona o vyvlastnění. Zpracovatel posudku bude tedy stanovovat cenu podle předpisu a cenu obvyklou. Zjištěné hodnoty porovná a v souladu s § 10 odst. 3 zákona určí vyšší výslednou částku, která bude vyvlastňovacím úřadem ve výrokové části rozhodnutí určena jako náhrada za odejmutí vlastnického práva. Z důvodů demonstrace rozdílnosti vývoje cen pozemků při jejich oceňování podle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění a vyhlášky č. 540/2002 Sb. v platném znění, bude provedeno jejich ocenění v následujícím pořadí: 1. Jako pozemky zemědělské, včetně jejich součástí a příslušenství 2. Jako pozemky, na kterých je podle územního plánu přípustná stavba, včetně jejich součástí a příslušenství 3. Jako pozemky silnice k uvedenému účelu určené územním rozhodnutím o umístění stavby včetně příslušenství 4. Ocenění cenou obvyklou Pro stanovení výše náhrady za vyvlastnění budou rozhodné pouze částky podle bodu 3 a 4.

51

6.1 Ocenění pozemků - společná část jednotlivých posudků Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně pozemků p.č. 879/1 ovocný sad o výměře 8155 m2 a p.č. 880 samostatná zahrada o výměře 1494 m2, nacházejících se v k.ú. Rájec nad Svitavou, okr. Blansko. Účelem zpracování je stanovení výše náhrady za vyvlastnění vlastnického práva k výše uvedeným nemovitostem. Ocenění nemovitostí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb. a č. 617/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Další informace o nemovitostech Název nemovitosti:

Zemědělské pozemky

Kraj:

Jihomoravský

Okres:

Blansko

Obec:

Rájec-Jestřebí

Katastrální území:

Rájec nad Svitavou

Počet obyvatel:

3 66886

Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 10.4.2007 obhlídkou z veřejně přístupného prostranství.

Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Blansko, list vlastnictví č. 27587. Dále kopie katastrální mapy88 k.ú. Rájec nad Svitavou a skutečnosti a výměry zjištěné na místě.

Vlastnické a evidenční údaje Roman Kuchtíček, Čápkova 33/30, Brno

-

vlastnické právo v rozsahu ¼

Vladimír Kuchtíček, Havlíčkova 259, Rájec-Jestřebí

-

vlastnické právo v rozsahu ½

Jana Černická, Oblá 437/38 Brno

-

vlastnické právo v rozsahu ¼

86

Údaj dostupný na internetových stránkách Českého statistického úřadu, cit. 26.4.2007, (on line): http://www.czso.cz/xb/redakce.nsf/i/pocet_obyvatel_v_obcich_jihomoravskeho_kraje_k_31_12_2006 87 List vlastnictví č. 275, příloha A. 88 Kopie katastrální mapy, příloha B.

52

Celkový popis nemovitosti Předmětné pozemky se nachází v zátopovém území řeky Svitavy, k.ú. Rájec nad Svitavou. Stav pozemků je neudržovaný, zemědělsky minimálně užívaný. V době provedené obhlídky se na něm nenacházely žádné stavby s výjimkou oplocení. Pozemek je rovinaté konfigurace.

Obsah posudků a) Venkovní úpravy a1) Plot zahrady a2) Plotová vrata b) Porosty b1) Trvalé porosty na p.č. 879/1, k.ú. Rájec nad Svitavou b2) Trvalé porosty na p.č. 880, k.ú. Rájec nad Svitavou c) Pozemky c1) Pozemky zemědělské nebo stavební

6.2 Ocenění pozemků jako zemědělských, včetně jejich součástí a příslušenství Posudek Ocenění výše uvedených nemovitostí je provedeno v souladu s postupem zakotveným v § 10 (součásti a příslušenství) a § 29 (zemědělské pozemky) vyhlášky č. 540/2002 Sb.

a) Venkovní úpravy a1) Plot zahrady - § 10 Dle konstrukčního stavu a vzhledu se předpokládá jeho pořízení v roce 1975. Sestává z ocelových sloupků s drátěným pletivem. Technický stav není dobrý. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.1.89 plot ze strojového pletiva, ocelové sloupky do bet. patek, nátěr. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 Plocha: 98,00*1,60 = 156,80 m2 89

Číselné řady kódových údajů příloh vyhlášky č. 540/2002 Sb. v platném znění

53

Ocenění: Základní cena (dle přílohy90 č.11):

156,80 m2 * 240,- Kč/m2

=

37 632,- Kč

*

1,0000

klasifikace produkce - SKP):

*

1,9460

Koeficient prodejnosti Kp (přílohy č. 36 - dle obce a účelu užití):

*

0,5510

Plná cena:

=

40 350,76 Kč

=

91,429 %

Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 %

-

34 298,15 Kč

Plot zahrady - zjištěná cena

=

6 052,61 Kč

Polohový koeficient K5 (přílohy č. 13 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (přílohy č. 35 vyhl.- dle standardní

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 32 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 3 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení (O): O = 100% *

S 32 , O = 100% * PCŽ 35

a2) Plotová vrata - § 10 Pořízená v roce 1975, kovová s drátěnou výplní. Technický stav dobrý.

Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava dle přílohy č. 10 tabulky č. 14 vyhlášky: Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 Počet: 1,00 ks

Ocenění: Základní cena (dle přílohy č. 11):

=

3 420,- Kč

Polohový koeficient K5 (přílohy č. 13 - dle významu obce):

*

1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příloha č. 35 - dle SKP):

*

1,9460

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 36 - dle obce a účelu užití):

*

0,5510

Plná cena:

=

3 667,08 Kč

90

1,00 ks * 3 420,- Kč/ks

Přílohy v této části je nutné chápat jako přílohy vyhlášky č. 540/2002 Sb. v platném znění

54

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 32 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 3 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: O = 100% *

S 32 , O = 100% * PCŽ 35

=

91,429 %

Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 %

-

3 117,02 Kč

Plotová vrata - zjištěná cena

=

550,06 Kč

b) Porosty b1) Trvalé porosty na p.č. 879/1 nacházející se v k.ú. Rájec nad Svitavou.

Ovocné dřeviny: příloha č. 31 vyhlášky č. 540/2002 Sb. v platném znění Tabulka č. 1 Ceny ovocných dřevin Název

Jabloň – vysokokmen nebo polokmen Švestka Součet Koeficient prodejnosti Kp: Celkem - ovocné dřeviny

Stáří [roků]

Počet / Výměra

Jednotková. Úprava Upravená cena cena [%] [Kč/jednotku] [Kč/jedotku]

48

8 ks

267,00

25

3 ks

720,00

Trvalé porosty na p.č. 879/1 - zjištěná cena b2) Trvalé porosty na p.č. 880 nacházející se v k.ú. Rájec nad Svit.

55

-60%

Cena [Kč]

min .140,00 1 120,00 720,00 2 160,00 3 280,00 * 1,00 3 280,00

=

3 280,- Kč

Ovocné dřeviny: příloha č. 31 Tabulka č. 2 Ocenění ovocných dřevin Název

Stáří [roků]

Hrušeň – vysokokmen nebo polokmen Třešeň – vysokokmen nebo polokmen Ořešák vlašský Angrešt Součet Koeficient prodejnosti Kp: Celkem - ovocné dřeviny

Počet / Výměra

Jednotková Úprava cena [%] [Kč/jedn.]

35

2 ks

1 086,00

10

1 ks

22 5

1 ks 10 ks

Upravená cena [Kč/jedn.]

-50%

Cena [Kč]

543,00

1 086,00

2 229,00

2 229,00

2 229,00

3 380,00 113,00

3 380,00 113,00

3 380,00 1 130,00 7 825,00 * 1,00 7 825,00

Trvalé porosty na p.č. 880 - zjištěná cena

=

7 825,- Kč

c) Pozemky c1) Zemědělské pozemky - § 27 - § 31 nacházející se v k.ú. Rájec nad Svitavou, okr. Blansko. Tabulka č. 3 Úprava základní ceny zemědělských pozemku dle přílohy č. 20 vyhlášky Obce s 2-5 tisíci obyvatel - vlastní území

40,00 %

Zemědělské využití je sníženo potřebou odvodnění

-20,00 %

Celková úprava ceny:

20,00 %

Tabulka č. 4 Ocenění zemědělských pozemků Výměra Jednotková Úprava Upravená Cena [m2] cena ceny cena [Kč] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] Ovocný sad 879/1 35600 8155 11,77 20,00 14,12 115 148,60 Zahrada 880 35600 1494 11,77 20,00 14,12 21 095,28 Výměra celkem 9649 Mezisoučet 136 243,88 Koeficient prodejnosti Kp (příloha. č. 36): * 1,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 – celkem 136 243,88

Název

Parcelní číslo

BPEJ

Zemědělské pozemky - zjištěná cena

=

56

136 243,88 Kč

Rekapitulace cen nemovitostí Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Venkovní úpravy a1) Plot zahrady

=

40 350,76 Kč

a2) Plotová vrata

=

3 667,08 Kč

b1) Trvalé porosty na p.č. 879/1

=

3 280,- Kč

b2) Trvalé porosty na p.č. 880

=

7 825,- Kč

=

136 243,88 Kč

b) Porosty

c) Zemědělské pozemky Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

191 366,72 Kč

Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokrouhlení dle § 4991 činí

191 370,- Kč

Výsledné ceny nemovitostí: a) Venkovní úpravy a1) Plot zahrady

=

6 052,61 Kč

a2) Plotová vrata

=

550,06 Kč

b1) Trvalé porosty na p.č. 879/1

=

3 280,- Kč

b2) Trvalé porosty na p.č. 880

=

7 825,- Kč

=

136 243,88 Kč

b) Porosty

c) Zemědělské pozemky Výsledná cena nemovitosti činí celkem

153 951,55 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 49 činí

153 950,- Kč

6.3 Ocenění pozemků s přípustnou stavbou podle územního plánu, včetně součástí a příslušenství Posudek Ocenění se provádí podle ustanovení § 31 odst. 1 vyhlášky a řeší situaci, kdy ve sledovaném území nebylo dosud vydáno územní rozhodnutí o umístění stavby, pozemek je určen pouze územním plánem k zastavění. V případě předpokládané stavby 91

Vyhlášky č. 540/2002 Sb. v platném znění

57

silnice se provede ocenění nemovitostí podle § 28 odst. 7 vyhlášky, které se následně vynásobí koeficientem 0,30. Jednotková cena takto oceněného pozemku nesmí být nižší než 7 Kč/m2 . Podle § 28 odst. 1 vyhlášky se tedy nejprve zjistí cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě. Výchozí cena stavebního pozemku se určí ze vztahu: Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414

a … je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000). Vzhledem k tomu, že město Rájec-Jestřebí má 3668 obyvatel pak bude mít výpočet následující podobu: Cp = 35 + (3668-1000) x 0,007414 = 54,780552 Základní cena pozemku podle § 28 odst. 1 písm. k) tedy zní na částku : 54,78 Kč/m2 Tabulka č. 5 Úprava jednotkové ceny podle § 28 odst. 7 vyhlášky Jednotková cena pozemku § 28 odst. 1 vyhl. [Kč/m2]

Koeficient dle §28 odst. 7 vyhlášky

Ki

Kp

Upravená jednotková cena [Kč/m2]

54, 78

0,6

2,0430

0,5510

37,00

Ki. … koeficient změn cen staveb, příloha č. 35 vyhlášky č. 540/2002 Sb. v platném znění Kp … koeficient prodejnosti, příloha č. 36 vyhlášky č. 540/2002 v platném znění Tabulka č. 6 Ocenění pozemků určených územním plánem k zastavění Název

Parc. číslo

Výměra [m2]

Stavební pozemky silnic 879/1 8155 Stavební pozemky silnic 880 1494 Součet Koeficient dle § 31 odst. 1 vyhlášky Pozemky oceněné dle § 31 odst. 1 vyhlášky - celkem

Upravená jedn. cena (tab.4)

Srážka [%]

37,00 37,00

0 0

Cena [Kč] 301 735 55 278 357 013 * 0,30 107 103,9

Výsledné ceny nemovitostí: a) Venkovní úpravy (údaje převzaté z kapitoly 6.2, výsledné ceny nemovitostí) a1) Plot zahrady

=

6 052,61 Kč

a2) Plotová vrata

=

550,06 Kč

b) Porosty (údaje převzaté z kapitoly 6.2, výsledné ceny nemovitostí) b1) Trvalé porosty na p.č. 879/1

=

3 280,- Kč

b2) Trvalé porosty na p.č. 880

=

7 825,- Kč

58

c) nestavební pozemky určené územním plánem k zastavění

107 103,9 Kč

=

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

124 811,57 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 49 činí

124 800,- Kč

Jednotková cena za 1m2 sledovaných pozemků (bez příslušenství) má hodnotu 11,10 Kč. Její výše tak splňuje požadavek § 31 odst. 1 vyhlášky, který určuje minimální cenu tohoto typu pozemků na 7 Kč/m2 .

6.4 Ocenění pozemku jako stavebního, určeného územním rozhodnutím k zástavbě, včetně součástí a příslušenství 6.4.1

Ocenění a jejich součástí provedené dle § 28 odst. 7 vyhlášky č. 540/2002 Sb. v platném znění

Posudek Stanovení hodnoty pozemků určených územním rozhodnutím k zastavění řeší § 28 odst. 7 vyhlášky č. 540/2002 Sb. v platném znění a to pro případy zamýšlené realizace silnic, dálnic ostatních ploch apod. Zde se při stanovení výše ceny postupuje dle tohoto právního předpisu v následujících krocích. Pro výpočet se použije upravená základní cena pozemku uvedená v tabulce 5, další výpočet probíhá v souladu s tabulkou č. 6 bez násobení zjištěné ceny koeficientem 0,30. Tento výpočet pro přehlednost je zobrazen v následující tabulce č.7. Tabulka č. 7 Ocenění pozemků určených územním rozhodnutím o umístění stavby k zastavění Název

Parc. číslo

Výměra [m2]

Stavební pozemky silnic 879/1 8155 Stavební pozemky silnic 880 1494 Pozemky oceněné dle § 28 odst. 7 vyhlášky - celkem

Upravená jedn. cena (tab.4)

Srážka [%]

37,00 37,00

0 0

Cena [Kč] 301 735 55 278 357 013

Výsledné zjištěné ceny: a) Venkovní úpravy (údaje převzaté z kapitoly 6.2, výsledné ceny nemovitostí) a1) Plot zahrady

=

6 052,61 Kč

a2) Plotová vrata

=

550,06 Kč

59

b) Porosty (údaje převzaté z kapitoly 6.2, výsledné ceny nemovitostí) b1) Trvalé porosty na p.č. 879/1

=

3 280,- Kč

b2) Trvalé porosty na p.č. 880

=

7 825,- Kč

=

357 013,- Kč

c) stavební pozemky určené územním rozhodnutím k zastavění Výsledná cena nemovitosti činí celkem

374 720,67 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 49 činí

374 720,- Kč

Cena zjištěná (bez příslušenství) splňuje požadavek daný 28 odst. 12 vyhlášky č. 540/2002 Sb. v platném znění překročením minimální ceny 7 Kč/m2 .

6.4.2 Ocenění pozemků a jejich součástí s přihlédnutím k výměru MF č. 1/2007 Sb. Posudek Vzhledem k tomu, že stavba silnice II. třídy č. 374 bude realizována částečně z finančních prostředků státu, je výměrem Ministerstva Financí ČR č. 1/2007 Sb., kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami, pro ocenění stavbou dotčených nemovitostí podle § 28 odst. 7 vyhlášky č. 540/2002 Sb. v platném znění stanovena minimální zjištěná cena. Ve smyslu výměru č.1/2007 Sb., části I., písm. A, bodu 4. je pro stavby silnic II. třídy určena částkou 50 Kč/m2. Tabulka č.8 Ocenění pozemku územním rozhodnutím o umístění stavby určených k zastavění

Název

Parc. číslo

Výměra [m2]

Minimální cena

Srážka [%]

Stavební pozemky silnic 879/1 8155 50,00 Stavební pozemky silnic 880 1494 50,00 Pozemky oceněné dle výměru MF č. 1/2007Sb. - celkem

0 0

Cena [Kč] 407 750 74 700 482 450

Výsledné zjištěné ceny: a) Venkovní úpravy (údaje převzaté z kapitoly 6.2, výsledné ceny nemovitostí) a1) Plot zahrady

=

6 052,61 Kč

a2) Plotová vrata

=

550,06 Kč

b) Porosty (údaje převzaté z kapitoly 6.2, výsledné ceny nemovitostí) b1) Trvalé porosty na p.č. 879/1

=

3 280,- Kč

b2) Trvalé porosty na p.č. 880

=

7 825,- Kč

60

c) stavební pozemky určené územním rozhodnutím k zastavění

=

482 450,- Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

500 157,67 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 49 činí

500 160,- Kč

6.4.3

Určení výsledného dílčího ocenění Hodnota pozemků dle výměru MF č.1/2007 je vyšší než hodnota pozemků

oceněných dle § 28 odst. 7 vyhlášky č. 540/2002 v platném znění. Z uvedeného důvodu se ocenění nemovitostí včetně součástí a příslušenství ve smyslu ustanovení § 28 odst. 7 vyhlášky č. 540/2002 Sb. v platném znění stanovuje s přihlédnutím k výměru MF

č. 1/2007 Sb. v platném znění, určuje částkou 500 160,- Kč.

6.5 Ocenění

pozemků

cenou

obvyklou,

včetně

jejich

součástí

a příslušenství Posudek Zákonem č. 151/1997 Sb. v platném znění ani jeho prováděcí vyhláškou není v případě sledovaných pozemků stanoven postup, který by bylo možné pro ocenění pozemků cenou obvyklou bezvýhradně aplikovat. Město Rájec-Jestřebí nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků, ze které by bylo možné stanovit cenu obvyklou obchodovaných pozemků. Z uvedeného důvodu byla uplatněna indexová porovnávací metoda pro zjištění hodnoty pozemků92 jako jeden z nejvhodnějších praktických přístupů. Principem metody je vytvořit sběrem údajů o realizovaných cenách obdobných nemovitostí v místě a čase databázi. Jejím statistický vyhodnocením následně určit rozpětí standardní jednotkové tržní ceny srovnávacího pozemku. Tato hodnota (přesněji řečeno rozpětí hodnot) pak slouží ke zjištění předpokládané tržní ceny sledovaných (srovnávaných) pozemků. Uvedený postup porovnání se děje prostřednictvím indexů (koeficientů), pomocí nichž dochází k úpravě diferenciace cenových rozdílů nemovitostí vnímaných trhem. Jejich správné nastavení je velmi důležité, stejně tak jako získání exaktních údajů pro vytvoření potřebné databáze. 92

BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí, V. přepracované vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2001, ISBN 80-7204-188-6.s. 306 až 315

61

Při zjišťování obvyklé ceny pozemků p.č. 880 a p.č. 879/1, k.ú. Rájec nad Svitavou byly pro tvorbu databáze realizovaných cen nemovitostí, která je znázorněna v tabulce č. 9 přílohy H, použity následující zdroje informací:




Sbírka listin Katastrálního úřadu Blansko93




Údaje poskytnuté Finančním úřadem Blansko94




Údaje poskytnuté Městem Rájec-Jestřebí95




Realitní internetové servery96 97

Kritéria výběru použitých údajů: a) místo – byla volena pouze katastrální území Rájec nad Svitavou, Jestřebí, Holešín, Karolín. Tato katastrální území tvoří vzájemně funkčně i ekonomicky propojený celek – město Rájec-Jestřebí. Z uvedeného lze tedy dovodit vyšší vypovídací schopnost v této lokalitě získaných podkladů. b) čas – byly vyloučeny smlouvy uzavřené před rokem 2003 a to z důvodu snahy o eliminaci vlivu změn cen pozemků nastalých předpokládaným vývojem trhu s realitami. c) cena – nebyly reflektovány uzavřené smlouvy, ve kterých sjednaná cena zcela vybočovala místním poměrům. Volba hranice byla stanovena na částce 35 Kč/m2 a charakteru využití pozemku. Nižší sjednané částky nebyly brány v potaz pro jejich neobjektivní hodnoty. d) velikost – informace o realizovaných cenách pozemků menších jak 30 m2 byly zanedbány a to z důvodu malé vypovídací schopnosti takto sjednaných cen. e) typ pozemku (kultura) – do sledovaného datového souboru byly zahrnuty obdobné kultury jakou mají vyvlastňované pozemky. Zásadně však byly vybírány pouze uskutečněné převody nemovitostí, jejichž součástí nebyly objekty staveb.

93

Údaje získané z tohoto zdroje jsou uvedeny v tabulce č. 9 přílohy H. Jejich získání bylo jednou z nejsložitějších částí sběru dat, neboť katastr nemovitostí nedisponuje ucelenou databází v elektronické podobě, ze které by bylo možné získat seznamy proběhlých transakcí. Získání údajů tedy bylo záležitostí časově náročného nahlížení do sbírky archivovaných listin 94 Dopis Finančního úřadu ze dne 23.3.2007, příloha F 95 Dopis Města Rájec-Jestřebí, ze dne 20.3.2007, příloha G 96 Údaje čerpané na internetových stránkách společnosti NVOL, s.r.o., Pavelčákova 20, Olomouc, (on line) http://www.reality.cz/cgi/detail?ord=AB9-N10139 97 Údaje čerpané na internetových stránkách společnosti VOIS, a.s., Rooseveltova 9, Brno (on line) http://www.voisbrno.cz/

62

Způsob volby porovnávacích indexů98 byl proveden v souladu s

publikovanou

metodikou99:

Index A –

lokalita pozemku - hodnoty indexů byly určeny v závislosti na atraktivitě sledovaných lokalit z hlediska trhu s nemovitostmi. Nejlepší lokalitě k.ú. Rájec nad Svitavou byla přiřazena hodnota 1, nejméně zajímavému k.ú. Holešín pak hodnota 0,7.

Index B –

cenová úroveň – zde byla volbou velikosti indexů pro tvorbu databáze řešena cenová diferenciace jednotlivých pozemků s přihlédnutím k jejich předpokládanému budoucímu využití. Pozemkům pro výstavbu rodinných domů s předpokládanou nejvyšší realizovanou cenou byla přiřazena hodnota 2, pozemkům samostatných méně lukrativních zahrad pak hodnota 0,5.

Index C –

úprava na typ využití pozemku – uvedeným indexem je sledována vhodnost užívání nemovitosti k předpokládanému účelu, tzn. jako zahrady nebo stavebního pozemku. V rámci tohoto indexu byl například přiřazen kategorii plánované výstavby rodinných domů - nejvhodnějším pozemkům index 1,25, nejméně vhodným (špatná konfigurace terénu, špatná dostupnost sítí) pak byl index 0,5 apod.

Na tomto místě je nezbytné také zmínit při tvorbě databáze použitý koeficient zdroje informací100, který hodnotou 0,65 vyjadřuje údaj získaný z inzercí realitních kanceláří (zohledňuje vysledovaný předpokládaný pokles inzerovaných cen), a hodnotou o velikosti 1 řeší ceny konečné (uzavřené). Posledním z aplikovaných koeficientů je Vi101, který jednotlivým získaným cenovým údajům

přiřazuje váhu. Jeho hodnoty se pohybují

v rozpětí 1 až 3. Hodnotou o velikosti 1 je vyjádřena váha údaje získaného z realitní inzerce, hodnota 3 demonstruje váhu přiřazenou cenám z uzavřených smluv, které se zřejmě nejvíce budou blížit skutečným podmínkám na trhu.

98

Tabulka č. 13, přílohy H V publikaci Teorie oceňování nemovitostí uveřejněná tabulka č. 7.11, tabulka č. 7.17 (Bradáč, A. Teorie oceňování nemovitostí, V. přepracované vydání, Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2001. ISBN 80-7204-188-6. s. 306, s.315) 100 Tabulka č. 11, příloha H 101 Tabulka č. 14, příloha H 99

63

Vlastní ocenění pozemků Stěžejní záležitostí indexové porovnávací metody zjištění hodnoty pozemků je stanovení tzv. standardní jednotkové tržní ceny pozemku SJTC, který je hlavním prvkem celé databáze. K jeho hodnotě dospějeme následujícím postupem: -

určíme jednotkovou tržní cenu srovnávacího pozemku (zjištěné známé výměry a ceny) JTCs: JTCs = CPs/PPs, kde

CPs … cena srovnávacího pozemku v měrné jednotce Kč PPs … plocha srovnávacího pozemku v měrné jednotce m2

-

dále zvolíme hladinu indexů102 (indexy A,B,C doplněné kótováním písmenem s srovnávací) dle tabulky č. 13 přílohy H u jednotlivých srovnávacích pozemků. Pomocí, těchto hodnot vypočítáme index srovnávacího pozemku Is : Is = As*Bs*Cs

-

cenu JTCs následně upravíme o vliv103 míry roční inflace (tabulka č. 10 přílohy H), počítanou rokem realizace kupní smlouvy (včetně), dále ji násobíme koeficientem zdroje informací K podle tabulky č. 11 přílohy H a dělíme indexem srovnávacího pozemku Is. Tímto postupem dosáhneme hodnoty SJTCs – standardní jednotkové tržní ceny srovnávacího pozemku. Po vynásobení jednotlivých SJTCs příslušnými vahami z tabulky č. 14 (příloha H) následně vypočítáme ze získaných hodnot vážený aritmetická průměr. Výsledkem nám bude standardní průměrná jednotková tržní cena SJTCprům dle tabulky č. 15 (přílohy H). Poté vypočítáme směrodatnou odchylku pravděpodobného cenového rozpětí hodnot SJTCs.

Rozhodujícími údaje zpracované databáze z tabulky č. 15 jsou následující hodnoty: Průměrná standardní jednotková tržní cena pozemku zmenšená o směrodatnou odchylku

SJTC -s

= 178 Kč/m2

Průměrná standardní jednotková tržní cena pozemku SJTC prům = 205 Kč/m2

102

Indexy jednotlivých pozemků byly zvoleny na základě informací získaných jejich obhlídkou. Přesto, že zákon výslovně nevyžaduje přepočet jednotkových cen pozemků pomocí míry roční inflace, byl tento přístup použit pro zohlednění časového hlediska daného § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění. Jak je zřejmé z tabulky č. 8 přílohy H, samotná inflace má na výsledek stanovení obvyklé ceny minimální vliv. Z tohoto důvodu při stanovení počátku výpočtu rozhodného období byl určen vždy celý kalendářní rok, ve kterém došlo k uzavření smlouvy. 103

64

Průměrná standardní jednotková tržní cena pozemku zvětšená o směrodatnou odchylku

= 232 Kč/m2

SJTC +s

Pomocí takto získaných údajů určíme jednotkovou tržní cenu srovnávaných pozemků JTCo104 : JTCo = SJTC * Io Index porovnávaného pozemku Io vypočítáme ze vztahu: Io = Ao * Bo * Co Hodnoty Ao, Bo, Co jsou zvoleny podle indexů tabulky č. 13 přílohy H. Vzhledem k tomu, že pozemky p.č. 880 a p.č. 879/1, k.ú Rájec nad Svitavou tvoří jeden funkční celek bez výrazných vzájemných anomálií, indexy Ao, Bo, Co stanovíme pro oba pozemky společně:

Index Ao

odpovídá hodnotě 1,00

- pozemek se nachází v k.ú. Rájec nad Svitavou

Index Bo

odpovídá hodnotě 1,00

- budoucí funkční využití pozemku je silnice

Index Co

odpovídá hodnotě 0,75

- úprava na požadovaný typ stavebního pozemku je ztížena záplavovým územím

Z výše uvedených vztahů tedy vyplývá: Io = 1,00 * 1,00 * 0,75 = 0,75 Kč/m2

Při použití SJTC –s

bude hodnota JTCo = 178 * 0,75 = 133,5

Při aplikaci SJTC prům

bude hodnota JTCo = 205 * 0,75 = 153,75 Kč/m2

Při použití SJTC+s

bude hodnota JTCo = 232 * 0,75 = 174,0

Kč/m2

Na základě takto zjištěných údajů lze učinit závěr, že se jednotková tržní cena oceňovaných pozemků bude pohybovat v rozpětí mezi 134 Kč/m2 a 174 Kč/m2.

Nejpravděpodobněji však dosáhne hodnoty 154 Kč/m2. Tabulka č. 16 Ocenění pozemků cenou obvyklou bude následující: Název

Parc. číslo

Výměra [m2]

Průměrná JTCo

Stavební pozemky silnic 879/1 8155 154,00 Stavební pozemky silnic 880 1494 154,00 Pozemky oceněné cenou obvyklou dle §2 odst. 1 zákona - celkem

104

Srážka [%] 0 0

Cena [Kč] 1 255 870 230 076 1 485 946

BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí, V. přepracované vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2001. ISBN 80-7204-188-6.s. 314; 363; 365

65

Výsledné zjištěné ceny: a) Venkovní úpravy - jsou součástí ocenění písmene c)105

=

0,- Kč

b) Porosty - jsou součástí ocenění písmene c)

=

0,- Kč

c) stavební pozemky určené územním rozhodnutím k zastavění

=

1 485 946,-Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

1 485 946,- Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 49 činí

1 485 950,- Kč

6.6 Stanovení výše náhrady za vyvlastňované pozemky Zjištěná cena vyvlastňovaných pozemků dle § 28 odst. 7 vyhlášky č. 540 /2002 Sb. v platném znění s přihlédnutím k výměru MF č. 1/2007 Sb. v platném znění, činí 500 160,- Kč. Obvyklá cena pozemků ve smyslu ustanovení § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění je stanovena na částku 1 485 950,- Kč V souladu s ustanovením § 10 odst. 3 zákona č. 184/2006 Sb. (zákon o vyvlastnění) se náhrada za vyvlastnění určuje z ceny obvyklé a ceny dle předpisu volbou vyšší částky. Z uvedeného důvodu se náhrada za vyvlastnění vlastnického práva k pozemkům p.č. 880, p.č. 879/1, k.ú. Rájec nad Svitavou stanovuje na částku 1 485 950,- Kč ve výši ceny obvyklé. Pro úplnost je vhodné dodat, že soudní znalec v závěru znaleckého posudku uvede své odborné stanovisko a hodnocení zjištěných cen, kterým může výslednou částku snížit (např. s přihlédnutím k velikosti pozemků) či naopak zvýšit (např. pro jejich polohu v území). Učinit tak však může jen s řádným odůvodněním.

105

Kupní ceny pozemků byly realizovány včetně součástí a příslušenství, tedy s případným oplocením a dřevinami. Tyto položky byly tedy již zohledněny stanovenou obvyklou cenou. Z uvedeného důvodu je nelze znovu připočítat.

66

7

Vliv způsobu ocenění na výslednou cenu nemovitostí Pro celkovou komparaci zjištěných cen bylo pro názornost přistoupeno ke jejich

grafickému znázornění. Z následujícího grafu č. 1 je zřejmý vývoj cen pozemků včetně součástí a příslušenství, za situace jejich ocenění jako zemědělské, územním plánem určené k přípustnému zastavění, územním rozhodnutím určené k výstavbě, oceněné minimální cenou a jako poslední ocenění cenou obvyklou.

Graf č. 4 Výsledné ceny pozemků v závislosti na způsobu jejich ocenění

Kč

Průběh cen 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 Zemědělský pozemek

Přípustný stavební pozemek

Vydáno územní rozhodnutí

Ocenění v souladu s výměrem MF

Obvyklá cena

Způsoby ocenění

8

Závěr Je zřejmé, že vyvlastňovací řízení je složitým procesem, který je ovlivněn řadou

faktorů. Zákon o vyvlastnění svými novými prvky přispívá k procesní srozumitelnosti celého řízení a garantuje ochranu práv vyvlastňovaných, byť je tento proces završen vydáním rozhodnutí o odejmutí nebo omezením jejich vlastnického práva. Srozumitelně také řeší způsob vypořádání práv dalších osob váznoucích na vyvlastňovaných nemovitostech. Dává tak i jim záruku, že jejich oprávněné zájmy budou uplatněným postupem minimálně dotčeny. Na druhou stranu vyvlastniteli ukládá řadu povinností, které musí splnit vůči vyvlastňovanému. Jejich obligatorní forma pak zaručuje ze zákona nepřípustnost

podávaného

neúplného

návrhu

vyvlastňovacímu

úřadu.

Nicméně

nejzásadnější změny dané zákonem o vyvlastnění lze spatřovat v principech stanovení náhrad za omezení či odejmutí vlastnických práv k nemovitostem. Zde je dán prostor

67

vyvlastňovanému požadovat i náhradu nákladů vzniklých s procesem vyvlastnění, což dosavadní právní úprava daná zákonem 50/1976 Sb. neumožňovala. Nicméně zásadní obrat nastal ve způsobu stanovení náhrady přímo spojené s odejmutím vlastnického práva k pozemkům a stavbám v ceně obvyklé. Tato cena jako jediná se blíží hodnotám, které vytváří trh. Lze tedy jejím prostřednictvím předpokládat, že právě ona přispěje k určení spravedlivé náhrady za odejmutí vlastnických práv k pozemkům a stavbám. Jak ostatně z výsledků této práce vyplývá, stanovení obvyklé ceny nemovitosti, jako výše náhrady, lze považovat za postup správným směrem. Žádný vlastník nemovitosti (odhlédneme-li od morální roviny) se logicky nespokojí s tím, že utrpí ekonomickou újmu, byť ve veřejném zájmu. Ztrátu vlastnictví však může přijmout za situace, dojde-li k její dostačené finanční kompenzaci. Jinou stránkou věci a otázkou, která nebude zřejmě nikdy dostatečným způsobem zodpovězena a vyřešena, bude zpřetrhání citových vazeb vlastníků k takto dotčeným nemovitostem. Žádný právní předpis v současnosti ani v budoucnosti nebude schopen řešit jejich vypořádání. Z pohledu vlastníků, kteří nebudou souhlasit s vyvlastněním svého pozemku za žádnou cenu, bude vyvlastnění považováno vždy za křivdu, kterou nebude možné žádným způsobem napravit. Z tohoto úhlu pohledu tedy ani nemůže dojít k poskytnutí odpovídající zákonné náhrady. Jak lze dovodit z obsahu této práce, bude pro osobu, které má být vyvlastněno právo, již v počátku problematická volba, zda přistoupit na navrhovanou dohodu o vypořádání vlastnictví s investorem. Zde může sehrát a patrně i sehraje svoji roli, snaha stavebníka realizovat záměr s nejmenšími finančními náklady. Z tohoto titulu může být na vlastníka nemovitosti vyvíjen psychologický nátlak, zdůrazněný hrozbou vyvlastnění, s cílem dosažení dohody o nízké finanční kompenzaci. Nicméně pohnutky při určení výše plnění stavebníkem mohou být z časových důvodů také zcela opáčené. V této souvislosti si je nutné uvědomit délku celého vyvlastňovacího procesu, včetně možností jeho přerušení, práva podat odvolání a s tím spojeného odvolacího procesu. To vše má vliv na oddálení vykonatelnosti rozhodnutí o vyvlastnění, které se následně odráží ve finančních ztrátách způsobených prodloužením doby zahájení výstavby. Vzhledem k tomu, že náhrada v ceně obvyklé může být co do její výše diametrálně odlišná od náhrady stanovené předpisem (řešený případ vykazoval rozdíl téměř trojnásobný), je na místě, aby vlastník stavby již ve fázi jednání o dohodě požadoval doložení zpracovaného posudku o stanovení výše náhrady ve smyslu ustanovení § 10 zákona č. 184/2006 Sb. Na tento požadavek by měl ostatně i sám investor reflektovat, neboť smírné vypořádání věcí nejspíše bude nakonec i v jeho zájmu. 68

Obsahově nebyla práce zaměřena pojmout všechny ekonomické a právní aspekty vyvlastňovacího řízení, ale pouze poukázat na jeho nejviditelnější části. Závěrem lze tedy konstatovat, že zákon o vyvlastnění přes určitá úskalí posouvá řešení problematiky nuceného omezení či odejmutí vlastnických práv pozitivním směrem.

9

Seznam použité literatury 1. BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí, V. přepracované vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2001. 615 s. ISBN 80-7204-188-6. 2. DOLEŽAL, J. a kol. Nový stavební zákon v teorii a praxi. Praha: Linde Praha a.s., 2006. 703 s. ISBN 80-7201-626-1. 3. DOLEŽAL, J. a kol. Stavební zákon v teorii a praxi. Praha: Linde Praha a.s., 2003, 1010 s. ISBN 80-7201-407-2. 4. KLÍMA, J. Mikroekonomie. Brno: B.I.B.S., a.s., 2004. 124s. ISBN 80-8675-71-3. 5. MACÁKOVÁ, L. a kol. Mikroekonomie základní kurs, 8. aktualizované vydání. Slaný: Melandrium, 2003. 275 s. ISBN 80-86175-38-3. 6. VEDRAL, J. Správní řád komentář. Praha: BOVA POLYGON, Praha, 2006. 1042 s. ISBN 80-7273-134-3. 7. ZAZVONIL , Z. Porovnávací hodnota nemovitostí Praha: Ekopress, s.r.o., 2006. 313 s. ISBN 80-869-14-0.

10 Seznam použitých právních předpisů 1. Zákon číslo (dále jen z.č.) 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě 2. Z.č. 183/2006 Sb., stavební zákon 3. Z.č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích 4. Z.č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí 5. Z.č. 40/1960 Sb., občanský zákoník 6. Z.č. 500/2004 Sb., správní řád 7. Listina č. 2/1993 Sb., Listina základní práv a svobod 8. Sdělení č. 209/1992 Sb., Úmluva o ochraně lidských práv a základních svobod 9. Z.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 10. Vyhláška č. 540/2002 Sb., prováděcí vyhláška k zákonu č. 151/1997 Sb.

69

11. Z.č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích 12. Z.č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník 13. Z.č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči 14. Z.č. 164/2001 Sb., v platném znění o přírodních léčivých zdrojích 15. Z.č. 22/1999 Sb., o zajištění obrany státu 16. Výměr MF 1/2007 Sb., kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami 17. Z.č. 50/1976 Sb., stavební zákon

11 Seznam použitých elektronických zdrojů 1. Internetová nabídka nemovitost realitní společnosti NVOL, s.r.o., Pavelčákova 20, Olomouc, cit 26.2.2007, (on line). Údaje dostupné na internetu: , 2. Internetová nabídka nemovitostí realitní společnosti VOIS, a.s., Rooseveltova 9, Brno, cit. 26.2.2007, (on line). Údaje dostupné na internetu: 3. Český statistický úřad, počet obyvatel v obcích Jihomoravského kraje, cit. 26.4.2007, (on line). Údaje dostupné na internetu: 4. Český statistický úřad, míra inflace, cit. 26.4.2007, (on line). Údaje dostupné na internetu:

70

Přílohy

71