Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIII Program Studi MMT-ITS, Surabaya 1 Agustus 2015

Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIII Program Studi MMT-ITS, Surabaya 1 Agustus 2015

ANALISA FAKTOR-FAKTOR RISIKO DAN MANFAAT DALAM PELAKSANAAN KERJASAMA PEMERINTAH SWASTA DI RUMAH SUSUN (Studi Kasus : Rumah Susun Warugunung, Rumah Susun Siwalankerto dan Rumah Susun Griya Asri SIER Surabaya) Novira Haryanti 1, Ria A. A. Soemitro2 dan Retno Indryani2 Program Pascasarjana Magister Manajemen Aset Infrastruktur Jurusan Teknik Sipil, FTSP, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, email: [email protected] 2 Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Kampus ITS Sukolilo Surabaya. Telp: 031 – 5939925

1

ABSTRAK Kerjasama Pemerintah Swasta (KPS) di rumah susun dilaksanakan sebagai solusi atas kendala dalam pengelolaan rumah susun, antara lain keterbatasan biaya operasional dan pemeliharaan serta besarnya pengeluaran pemerintah dalam pengelolaan rumah susun. Di Surabaya, pelaksanaan KPS pada rumah susun telah diterapkan di Rumah Susun Warugunung, Siwalankerto dan Griya Asri (SIER) antara pemerintah dan BUMN/BUMD dengan bentuk kerjasama yang berbeda. Tujuan penelitian ini adalah untuk menganalisa faktor-faktor risiko yang berpengaruh dalam pelaksanaan KPS di masing-masing rumah susun dari sektor pemerintah maupun BUMN/BUMD. Identifikasi faktor-faktor risiko melalui studi literatur diperlukan untuk menentukan variabelvariabel penelitian yang akan digunakan dalam kuisioner. Selanjutnya data dari penyebaran kuisioner dianalisa menggunakan metode statistik deskriptif, yaitu dengan meranking mean variabel-variabel risiko di masing-masing rumah susun, baik dari sektor pemerintah maupun BUMN/BUMD sehingga akan diketahui variabel risiko yang paling berpengaruh dalam pelaksanaan KPS di setiap rumah susun. Hasil dari penelitian ini diperoleh faktor-faktor risiko yang paling berpengaruh dalam pelaksanaan KPS di rumah susun bagi pemerintah, yaitu kurangnya ketersediaan bantuan dana, tingkat pengembalian investasi tidak sesuai dengan rencana, dan tingginya biaya operasional dan pemeliharaan. Sedangkan bagi BUMN/BUMD, yaitu tingkat pengembalian investasi tidak sesuai dengan rencana, dan perubahan tarif. Kata kunci: Faktor-faktor Risiko, Kerjasama Pemerintah Swasta, Rumah Susun

PENDAHULUAN Pembangunan infrastruktur yang berkelanjutan mempunyai peranan penting dalam mendukung kegiatan politik, ekonomi, sosial, budaya maupun pertahanan dan keamanan Indonesia menuju ke arah yang lebih baik. Pemerintah sebagai pelaksana utama pembangunan dihadapkan pada berbagai permasalahan dalam mewujudkan keberhasilan pelaksanaan pembangunan. Permasalahan utama yang harus dihadapi oleh Pemerintah adalah terbatasnya anggaran yang dimiliki sedangkan kebutuhan dana yang harus disediakan untuk pelaksanaan pembangunan sangat besar.

ISBN: 978-602-70604-2-5 A-1-1


Keterlibatan swasta dalam pola Kerjasama Pemerintah Swasta (KPS) diharapkan dapat mengatasi permasalahan tersebut. Kerjasama Pemerintah Swasta (KPS) merupakan sebuah pola kerjasama pendanaan yang melibatkan peran swasta dalam penyediaan infrastruktur. Penerapan KPS juga telah dilaksanakan pada pengelolaan rumah susun. Rumah susun merupakan sebuah hunian vertikal sebagai salah satu solusi atas keterbatasan dan tingginya harga lahan di perkotaan serta terjadinya backlog perumahan sehingga dapat meningkatkan kualitas permukiman perkotaan yang lebih layak huni. Beberapa kendala ditemui dalam pengelolaan rumah susun, antara lain keterbatasan biaya operasional dan pemeliharaan sehingga mengakibatkan kurang terpeliharanya rumah susun serta besarnya pengeluaran pemerintah dalam pengelolaan rumah susun. Kendalakendala tersebut menjadikan pelaksanaan KPS di rumah susun sebagai salah satu solusi yang dapat diambil oleh pemerintah untuk memperbaiki pengelolaan di rumah susun. Di Surabaya pelaksanaan KPS pada rumah susun sejauh ini baru bekerjasama dengan sektor BUMN/BUMD dan telah diterapkan pada beberapa rumah susun, antara lain Rumah Susun Warugunung, Rumah Susun Siwalankerto dan Rumah Susun Griya Asri (SIER) dengan bentuk kerjasama yang berbeda. Pada Rumah Susun Warugunung, pelaksanaan KPS merupakan kerjasama antara Pemerintah Kota Surabaya dengan Perum Perumnas yang merupakan Badan Usaha Milik Negara (BUMN) dengan bentuk kerjasama Build Operate Transfer (BOT). Rumah Susun Siwalankerto, KPS dilaksanakan antara Pemerintah Provinsi Jawa Timur dengan Badan Usaha Milik Daerah (BUMD), yaitu PT. Jatim Grha Utama (PT. JGU) dengan bentuk kerjasama pengelolaan. Sedangkan Rumah Susun Griya Asri (SIER), kerjasama dilaksanakan oleh Pemerintah Provinsi Jawa Timur dengan sektor BUMN, yaitu PT. Surabaya Industrial Estate Rungkut (PT. SIER) dengan bentuk kerjasama sewa lahan. Hal ini dikarenakan KPS di rumah susun belum menarik minat sektor swasta untuk ikut terlibat dalam pengelolaan rumah susun. Peran swasta yang belum optimal karena selalu berorientasi finansial merupakan salah satu kendala dalam pelaksanaan KPS di rumah susun. Dengan menentukan Rumah Susun Warugunung, Rumah Susun Siwalankerto dan Rumah Susun Griya Asri (SIER) sebagai obyek penelitian diharapkan dapat menjembatani perbedaan kepentingan antara sektor pemerintah dan BUMN/BUMD dengan mengidentifikasi dan menganalisa faktor-faktor risiko yang paling berpengaruh bagi sektor pemerintah maupun sektor BUMN/BUMD dalam pelaksanaan KPS di rumah susun sesuai bentuk kerjasamanya sehingga dapat memberikan manfaat, antara lain terpenuhinya kebutuhan infrastruktur rumah susun tanpa mengeluarkan biaya investasi yang besar serta mampu mendorong keterlibatan sektor swasta. METODE Penelitian ini merupakan studi eksploratif dan deskriptif dengan pendekatan kuantitatif. Lokasi, Obyek Penelitian dan Jenis Kerjasama Penelitian dilakukan di Surabaya dengan obyek penelitian rumah susun di Surabaya yang melaksanakan Kerjasama Pemerintah Swasta, yaitu : a. Rumah Susun Warugunung, kerjasama dilakukan antara Pemerintah Kota Surabaya dan Perum Perumnas dengan jenis kerjasama Build Operate Transfer (BOT). b. Rumah Susun Siwalankerto, kerjasama dilakukan antara Pemerintah Provinsi Jawa Timur dan PT. Jatim Grha Utama (PT. JGU) dengan jenis kerjasama pengelolaan. c. Rumah Susun Griya Asri (SIER), kerjasama dilakukan antara Pemerintah Provinsi Jawa Timur dan PT. Surabaya Industrial Estate Rungkut (PT. SIER) dengan jenis kerjasama sewa lahan.

ISBN: 978-602-70604-2-5 A-1-2


Responden Responden dalam penelitian ini berjumlah 14 responden yang merupakan para pihak pengambil keputusan/kebijakan terkait pengelolaan rumah susun, yang berasal dari : 1. Pemerintah : a. Pemerintah Kota Surabaya : ‐ Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah Kota Surabaya b. Pemerintah Provinsi Jawa Timur ‐ Dinas PU Cipta Karya dan Tata Ruang Provinsi Jawa Timur c. Badan Perencanaan Pembangunan Daerah Provinsi Jawa Timur d. Kementerian PU dan Perumahan Rakyat 2. BUMN/ BUMD : a. Perum Perumnas b. PT. Jatim Grha Utama (PT. JGU) c. PT. Surabaya Industrial Estate Rungkut (PT. SIER) Teknik Sampling Teknik sampling yang digunakan dalam penelitian ini adalah purposive sampling. Pada penelitian ini syarat untuk dijadikan sampel adalah yang mempunyai hubungan erat dengan pelaksanaan kerjasama pemerintah swasta pada rumah susun di Surabaya, berinteraksi langsung dengan obyek penelitian dan ikut menentukan pengambilan keputusan/kebijakan. Pengukuran Variabel Penelitian Untuk setiap pertanyaan disediakan lima ukuran pendapat sesuai pertimbangan, yaitu: 1. Sangat tidak berisiko, apabila faktor ini sama sekali tidak memberikan dampak. 2. Tidak berisiko, apabila faktor ini kurang/tidak terlalu memberikan dampak. 3. Cukup berisiko, apabila faktor ini memberikan dampak yang cukup besar. 4. Berisiko, apabila faktor ini memberikan dampak yang besar. 5. Sangat berisiko, apabila faktor ini memberikan dampak yang sangat besar. Variabel Penelitian Variabel penelitian diperoleh dari hasil studi literatur dan akan digunakan dalam kuisioner pendahuluan. Variabel penelitian dalam kuisioner pendahuluan akan dipisahkan antara variabel penelitian untuk sektor pemerintah dan sektor BUMN/BUMD. Tabel 1 Variabel Penelitian A

Kriteria Aspek Politik dan Hukum

1 2 3 4 5 6

Variabel Perubahan Undang-undang/ Kebijakan Pemerintah Inkonsistensi dalam kebijakan pemerintah Proses pengambilan keputusan politik yang tidak tepat Pengaruh dari partai oposisi politik yang kuat Pemerintahan yang tidak stabil

7

Keterlambatan persetujuan dan ijin dari pemerintah Pengambilalihan/nasionalisasi aset

8

Perubahan regulasi pajak

9

Korupsi dan rendahnya kesadaran hukum

ISBN: 978-602-70604-2-5 A-1-3

Referensi Yongjian (2009) dan Shen (2006) dalam Karim (2011) Yuan (2008) dan Zhang (2005) dalam Karim (2011) Yongjian (2009) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Li (2005) dan Ng and Loosemore (2007) dalam Karim (2011) Ibrahim (2006) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Abednego (2006), Yongjian (2009) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Li (2005) dan Ng and Loosemore (2007) dalam Karim (2011) Ibrahim (2006) dan Yelin (2009) dalam Karim (2011) Ibrahim (2006), Yuan (2008) dan Yelin


Kriteria

B

C

D

E

Aspek Ekonomi

Aspek Konstruksi

Aspek Operasional dan Pemeliharaan

Pasar

Variabel 10 1

Status Lahan Fluktuasi tingkat suku bunga

2

Fluktuasi tingkat inflasi

3 4

Perubahan nilai tukar mata uang Terjadinya pasar keuangan yang buruk

5

Kurangnya ketersediaan bantuan dana

6

Kurangnya keringanan pajak

7

Kerugian ekonomi

1

Pembebasan lahan

2 3

Ketersediaan tenaga kerja / bahan yang sesuai Ketersediaan keuangan

4

Biaya konstruksi overrun

5

Defisiensi desain

6

Keterlambatan pelaksanaan konstruksi

7 8

Variasi kontrak yang berlebihan /risiko kontrak Kondisi geoteknik kondisi / tanah

9

Kegagalan kontraktor / kemampuan SPV

10

Kelalaian subkontraktor dan pemasok

11

Rendahnya kualitas pengerjaan

1

Tingginya biaya operasional dan pemeliharaan

2

Produktivitas operasional yang rendah

3

Kualitas operasional rendah

4 5

Nilai sisa (setelah masa konsesi) apakah sepadan dengan lamanya masa konsesi Kegagalan operator

6

Perubahan prosedur operasional

7

Risiko keuangan operasional

8 1

Pengaruh masa sewa lahan Perubahan tarif

2

Permintaan pasar

ISBN: 978-602-70604-2-5 A-1-4

Referensi (2009) dalam Karim (2011) Abednego (2006), Yongjian (2009) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Abednego (2006), Yongjian (2009) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Zhang (2005) dalam Karim (2011) Li (2005), Yuan (2008) dan Xiao (2011) dalam Karim (2011) Frank and Smith (2000) dalam Susilawati, Armitage and Skitmore (2005) Frank and Smith (2000) dalam Susilawati, Armitage and Skitmore (2005) Frank and Smith (2000) dalam Susilawati, Armitage and Skitmore (2005) Ibrahim (2006) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Ibrahim (2006) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Li (2005) dan Ng and Loosemore (2007) dalam Karim (2011) Ibrahim (2006) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Ibrahim (2006) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Abednego (2006) dan Shen (2006) dalam Karim (2011) Ibrahim (2006) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Ibrahim (2006) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Abednego (2006) dan Shen (2006) dalam Karim (2011) Ibrahim (2006) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Ibrahim (2006) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Ibrahim (2006) dan Li (2005) dalam Karim (2011)

Ibrahim (2006), Li (2005) dan Yuan (2008) dalam Karim (2011) Ng and Loosemore (2007) dan VDTF (2001) dalam Karim (2011) Ibrahim (2006) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Ng and Loosemore (2007) dan Wibowo (2010) dalam Karim (2011) Xiao (2011) dan Yelin (2009) dalam Karim (2011) Ibrahim (2006) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Abednego (2006) dan Ng and Loosemore (2007) dalam Karim (2011) Ng and Loosemore (2007) dalam Karim


Kriteria

Variabel 3

F

Hubungan antar stakeholder

4

Fluktuasi biaya bahan (terhadap pemerintah) Fluktuasi biaya bahan (terhadap swasta)

1

Perbedaan kepentingan antar stakeholder

2

Perbedaan nilai- nilai dan budaya organisasi Perbedaan metode kerja diantara stakeholder Kurangnya komitmen antar stakeholder

3 4 5 6 7 8

G

Alam

Pengalaman yang tidak memadai dalam pelaksanaan PPP Periode negosiasi yang tidak memadai sebelum mulai beroperasi Konflik antar stakeholder

9

Distribusi tanggung jawab dan risiko yang tidak memadai Krisis Staf

1

Force majeure

2

Lingkungan

3

Cuaca

Referensi (2011) Ng and Loosemore (2007) dalam Karim (2011) Ng and Loosemore (2007) dalam Karim (2011) Frank and Smith (2000) dalam Susilawati, Armitage and Skitmore (2005) Ibrahim (2006) dalam Karim (2011) Yongjian (2009), Li (2005) dan Shen (2006) dalam Karim (2011) Yongjian (2009), Li (2005) dan Shen (2006) dalam Karim (2011) Ibrahim (2006) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Ibrahim (2006) dalam Karim (2011) Frank and Smith (2000) dalam Susilawati, Armitage and Skitmore (2005) Ibrahim (2006) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Ibrahim (2006) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Abednego (2006) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Abednego (2006) dan Li (2005) dalam Karim (2011) Abednego (2006) dan Li (2005) dalam Karim (2011)

Sumber : Hasil Olahan Studi Literatur Pengolahan Data Pengolahan data penelitian dilakukan dengan : a. Uji Reliabilitas Uji reliabilitas adalah proses pengukuran terhadap ketepatan (konsisten) dari suatu instrumen (Husaini, 2003). Uji reliabilitas yang digunakan adalah uji reliabilitas one shot atau pengukuran sekali saja dengan menggunakan SPSS. b. Analisa statistik deskriptif. Tujuan dari statistik deskriptif ini adalah untuk memberikan gambaran (deskripsi) mengenai suatu data agar data yang tersaji menjadi mudah dipahami dan informatif bagi orang yang membacanya. Statistik deskriptif yang digunakan adalah statistik deskriptif dengan ukuran pemusatan rata-rata (mean). Tahapan Penelitian Tahap-tahap penelitian yang harus dilakukan antara lain : 1. Studi literatur untuk mengidentifikasi faktor-faktor risiko yang berhubungan dengan kerjasama pemerintah swasta. 2. Identifikasi jenis kerjasama pemerintah swasta di masing-masing rumah susun. 3. Membuat kuisioner pendahuluan faktor-faktor risiko. 4. Menyebarkan kuisioner pendahuluan faktor-faktor risiko. 5. Melakukan analisa kesesuaian kuisioner pendahuluan faktor-faktor risiko. 6. Setelah dilakukan penyesuaian kuisioner pendahuluan, maka akan dilanjutkan sebagai kuisioner utama dan dilakukan penyebaran kuisioner utama faktor-faktor risiko. ISBN: 978-602-70604-2-5 A-1-5


7. 8.

Melakukan uji reliabilitas faktor-faktor risiko. Faktor-faktor risiko yang reliabel selanjutnya diolah secara statistik deskriptif, yaitu dengan meranking hasil mean (rata-rata) variabel risiko baik dari sektor pemerintah maupun BUMN/BUMD untuk masing-masing rumah susun sehingga diperoleh variabel risiko yang paling berpengaruh. 9. Melakukan pembahasan hasil pengolahan data. 10. Membuat kesimpulan dan saran. HASIL DAN PEMBAHASAN Uji Reliabilitas Uji reliabilitas dilakukan dengan menggunakan bantuan Software IBM SPSS Statistics 21. Suatu variabel dikatakan reliabel jika memberikan nilai Cronbach Aplha > 0,70 (Nunnally, 1994). Pada penelitian ini uji reliabilitas dilakukan terhadap data variabel risiko hasil penyebaran kuisioner utama, baik dari sektor pemerintah maupun BUMN/BUMD di masing-masing rumah susun. Hasil uji reliabilitas dapat dilihat pada Tabel 2 : Tabel 2 Hasil Uji Reliabilitas

Pemerintah

Cronbach’s Alpha N of Items

Rumah Susun Warugunung (BOT) 0,774 32

BUMN/ BUMD

Cronbach’s Alpha N of Items

0,834 38

Rumah Susun Siwalankerto (Pengelolaan) 0,776 30

Rumah Susun Griya Asri (SIER) (Sewa Lahan) 0,800 37

0,886 33

0,804 28

Sumber: Hasil analisa data primer Hasil Analisa Variabel Risiko Setelah mengidentifikasi variabel penelitian, menyebarkan kuisioner, dan melakukan uji reliabilitas, selanjutnya dilakukan pengolahan data atas variabel-variabel penelitian menggunakan metode statistik deskriptif, yaitu dengan meranking mean variabel-variabel risiko untuk menentukan faktor-faktor risiko yang berpengaruh di masing-masing rumah susun, baik dari sektor pemerintah maupun BUMN/BUMD. Faktor-faktor risiko yang berpengaruh bagi Pemerintah dan BUMN/BUMD di masing-masing rumah susun dapat dilihat dalam Tabel 3 : Tabel 3 Hasil Analisa Variabel Risiko

Pemerintah

Rumah Susun Griya Asri (SIER) (Sewa Lahan) Proses pengambilan keputusan politik yang tidak tepat

Rumah Susun Warugunung (BOT)

Rumah Susun Siwalankerto (Pengelolaan)

Rendahnya kesadaran hukum membayar sewa

Perubahan Undang-undang/ Kebijakan Pemerintah


Tingkat pengembalian investasi tidak sesuai dengan rencana Inkonsistensi dalam kebijakan pemerintah

Pengaruh harga sewa lahan



Permintaan pasar

Status lahan

Tingkat pengembalian investasi tidak sesuai dengan rencana Tingginya biaya operasional dan pemeliharaan Kurangnya SDM

ISBN: 978-602-70604-2-5 A-1-6



BUMN/ BUMD

Rumah Susun Griya Asri (SIER) (Sewa Lahan) Tingkat pengembalian investasi tidak sesuai dengan rencana Kompetisi pasar

Rumah Susun Warugunung (BOT)

Rumah Susun Siwalankerto (Pengelolaan)

Tingkat pengembalian investasi tidak sesuai dengan rencana Perubahan tarif

Tingkat pengembalian investasi tidak sesuai dengan rencana Perubahan Undang-undang/ Kebijakan Pemerintah

Perbedaan kepentingan antar stakeholder Kurangnya komitmen antar stakeholder Distribusi tanggung jawab dan risiko yang tidak memadai

Perubahan tarif

Perubahan tarif


Permintaan pasar


Fluktuasi biaya bahan (terhadap swasta)

Sumber: Hasil analisa data primer Pembahasan Dari Tabel 3, diketahui variabel risiko yang berpengaruh bagi Pemerintah dan BUMN/ BUMD di masing-masing rumah susun : a. Rumah Susun Warugunung dengan jenis kerjasama BOT (Build, Operate, Transfer) : Untuk sektor Pemerintah, risiko rendahnya kesadaran hukum membayar sewa menempati peringkat pertama, hal ini terkait dengan banyaknya para penghuni rusun yang menunggak pembayaran sewa dan keberatan para penghuni atas kenaikan tarif sewa minimal 30% setiap 3 tahun sesuai yang tertera dalam perjanjian kerjasama sehingga mengakibatkan Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah Kota Surabaya kesulitan untuk mengangsur pembayaran pembangunan Rumah Susun Warugunung setiap bulannya sesuai dengan jumlah pembayaran yang telah disepakati dengan Perum Perumnas. Hal tersebut berdampak pada tingkat pengembalian investasi yang tidak sesuai dengan rencana. Selain itu, risiko kurangnya ketersediaan bantuan dana terkait tingginya biaya operasional dan pemeliharaan karena pendapatan yang diterima tidak sesuai rencana serta adanya kewajiban mengangsur setiap bulan pada Perum Perumnas mengakibatkan biaya operasional dan pemeliharaan tidak selalu dapat dianggarkan sesuai kebutuhan. Sedangkan untuk sektor BUMN/BUMD, risiko tingkat pengembalian investasi tidak sesuai dengan rencana dan perubahan tarif merupakan dua risiko yang sangat dikhawatirkan oleh Perum Perumnas. Hal ini disebabkan pihak Pemerintah Kota Surabaya tidak mampu untuk mengangsur pembayaran pembangunan Rumah Susun Warugunung setiap bulannya sesuai dengan jumlah pembayaran yang disepakati karena banyaknya penghuni yang menunggak pembayaran sewa dan pengenaan besaran tarif sewa yang tidak dapat dilaksanakan sesuai dengan perjanjian. Bagi Perum Perumnas adanya perbedaan dan kurangnya komitmen antar stakeholder, serta distribusi tanggung jawab dan risiko yang tidak memadai merupakan hal yang melandasi perjanjian yang telah disepakati tidak dapat dilaksanakan dengan baik. b. Rumah Susun Siwalankerto dengan jenis kerjasama pengelolaan : Bagi Pemerintah (Dinas PU Cipta Karya dan Tata Ruang Provinsi Jawa Timur) maupun BUMN/BUMD (PT. Jatim Grha Utama) risiko politik dan finansial merupakan risiko yang berpengaruh dalam pelaksanaan KPS di Rumah susun Siwalankerto. Adanya perubahan kebijakan pemerintah terutama yang berdampak pada kenaikan harga, seperti misalnya kebijakan tentang kenaikan Upah Minimum Karyawan (UMK) serta inkonsistensi kebijakan pemerintah dikhawatirkan akan menyebabkan terjadinya fluktuasi inflasi dan akan berpengaruh pada tingginya biaya operasional dan pemeliharaan ISBN: 978-602-70604-2-5 A-1-7


sehingga akan berdampak pada perubahan tarif, tingkat pengembalian investasi dan permintaan pasar atas sewa hunian rusun. c. Rumah Susun Griya Asri (SIER) dengan jenis kerjasama sewa lahan : Bagi Pemerintah (Dinas PU Cipta Karya dan Tata Ruang Provinsi Jawa Timur), proses pengambilan keputusan politik yang tidak tepat merupakan risiko yang melatarbelakangi besarnya harga sewa lahan yang harus dikeluarkan oleh pemerintah setiap tahunnya. Karena adanya keputusan politik yang tidak tepat tersebut, Pemerintah Provinsi Jawa Timur harus mengeluarkan biaya sewa lahan senilai Rp. 215 juta setiap tahunnya. Status lahan sehubungan dengan pembangunan Rumah Susun Griya Asri (SIER) di atas tanah/ lahan milik PT. SIER juga menjadi risiko Pemerintah Provinsi Jawa Timur terkait kepemilikan aset. Selain itu, besarnya pendapatan yang tidak sebanding dengan tingginya biaya operasional dan pemeliharaan, serta kurangnya bantuan dana untuk masalah operasional dan pemeliharaan merupakan risiko yang harus dihadapi oleh Dinas PU Cipta Karya dan Tata Ruang Provinsi Jawa Timur sebagai pengelola. Sedangkan bagi sektor BUMN/BUMD (PT. Surabaya Industrial Estate Rungkut), salah satu alasan PT. SIER belum melaksanakan kerjasama pengelolaan Rumah Susun Griya Asri (SIER) dengan Pemerintah Provinsi Jawa Timur (Dinas PU Cipta Karya dan Tata Ruang Provinsi Jawa Timur) adalah karena faktor risiko tingkat pengembalian investasi. Hal ini berkaitan dengan peruntukan rusun yang ditujukan bagi MBR, khususnya para pekerja di kawasan Berbek dan Rungkut Industri dengan pengenaan tarif sosial, sehingga dikhawatirkan besarnya perolehan pendapatan tidak sebanding dengan tingginya biaya operasional pemeliharaan dan akan berdampak pada pengembalian investasi yang tidak dapat terealisasi sesuai dengan rencana. Selain itu, PT. SIER sebagai BUMD juga memiliki orientasi profit, oleh karenanya diharapkan dalam setiap usahanya selain dapat mengembalikan investasi sesuai rencana juga dapat memberikan profit. Risiko kompetisi pasar, yaitu banyaknya usaha kos-kosan yang memang ditujukan untuk para pekerja di kawasan Berbek dan Rungkut Industri juga menjadi bahan pertimbangan bagi PT. SIER karena hal tersebut mempengaruhi PT. SIER untuk melakukan perubahan/kenaikan tarif yang signifikan untuk menutupi biaya operasional dan pemeliharaan rusun. Risiko berkurangnya permintaan pasar jika terjadi perubahan tarif dan kenaikan biaya bahan terutama yang berhubungan dengan operasional dan pemeliharaan rusun juga menjadi pertimbanganan bagi PT. SIER untuk melaksanakan kerjasama pengelolaan. Dari faktor-faktor risiko yang berpengaruh di masing-masing rumah susun, secara keseluruhan faktor-faktor risiko yang paling berpengaruh bagi Pemerintah dalam pelaksanaan KPS di rumah susun, yaitu : a. Kurangnya ketersediaan bantuan dana (risiko ini ada di Rumah Susun Warugunung dan Griya Asri (SIER)) Kurangnya ketersediaan dana bagi Pemerintah sebagai pengelola rusun terkait dengan tingginya biaya operasional dan pemeliharaan, terlebih lagi jika diperlukan dana perbaikan/ rehabilitasi yang tidak mampu ditutupi oleh anggaran operasional dan pemeliharaan. b. Tingkat pengembalian investasi tidak sesuai dengan rencana (risiko ini ada di Rumah Susun Warugunung dan Siwalankerto) Tingkat pengembalian investasi yang tidak sesuai dengan rencana dapat dipengaruhi oleh berbagai hal, antara lain kesepakatan pelaksanaan pembayaran yang tidak dapat dilaksanakan sesuai rencana serta perubahan kebijakan Pemerintah yang mengakibatkan kenaikan harga sehingga akan berpengaruh pada tingginya biaya operasional dan pemeliharaan dan kenaikan tarif sewa yang dikhawatirkan akan berdampak pada berkurangnya permintaan pasar. ISBN: 978-602-70604-2-5 A-1-8


c. Tingginya biaya operasional dan pemeliharaan. (risiko ini ada di Rumah Susun Warugunung, dan Griya Asri (SIER)) Tingginya biaya operasional dan pemeliharaan dirasakan ketika pendapatan sewa yang diterima tidak mampu menutupi besarnya biaya operasional dan pemeliharaan. Di Rumah Susun Warugunung penunggakan pembayaran sewa oleh penghuni dan pengenaan besaran tarif sewa yang tidak sesuai dengan perjanjian merupakan penyebabnya, sedangkan di Rumah Susun Griya Asri (SIER) lebih dikarenakan tarif sewa yang berlaku adalah tarif sosial sehingga pendapatan sewa dikhawatirkan tidak mampu menutupi besarnya biaya operasional dan pemeliharaan. Sedangkan faktor-faktor risiko yang paling berpengaruh bagi BUMN/BUMD dalam pelaksanaan KPS di rumah susun, yaitu : a. Tingkat pengembalian investasi tidak sesuai dengan rencana (risiko ini ada di Rumah Susun Warugunung, Siwalankerto, dan Griya Asri (SIER)) Sama seperti sektor Pemerintah, tingkat pengembalian investasi yang tidak sesuai dengan rencana juga dipengaruhi oleh hal-hal berikut, antara lain kesepakatan pelaksanaan pembayaran yang tidak dapat dilaksanakan sesuai rencana serta perubahan kebijakan Pemerintah yang mengakibatkan kenaikan harga sehingga akan berpengaruh pada tingginya biaya operasional dan pemeliharaan dan kenaikan tarif sewa yang dikhawatirkan akan berdampak pada berkurangnya permintaan pasar. b. Perubahan tarif (risiko ini ada di Rumah Susun Warugunung, Siwalankerto, dan Griya Asri (SIER)) Perubahan/kenaikan tarif merupakan risiko yang harus dihadapi oleh BUMN/BUMD. Perubahan kebijakan yang berdampak pada tingginya biaya operasional dan pemeliharaan biasanya menjadi pemicu kenaikan tarif sewa agar pengembalian investasi dapat dilaksanakan sesuai rencana. Mengingat tingginya kompetisi pasar di sekitar kawasan rusun, pihak BUMN/BUMD berusaha agar kenaikan tarif tidak terjadi karena jika kenaikan tarif berubah terlalu signifikan dikhawatirkan akan mempengaruhi permintaan pasar. Kondisi ini dikecualikan untuk Rumah Susun Warugunung yang memang dalam perjanjian kerjasama disebutkan setiap 3 tahun minimal akan terjadi perubahan/ kenaikan tarif sebesar 30% namun dalam kenyataannya tidak dapat dilaksanakan sesuai rencana. KESIMPULAN DAN SARAN Dari pelaksanaan penelitian terdapat beberapa hal yang dapat ditarik sebagai kesimpulan, yaitu : 1. Hasil dari penelitian ini diperoleh faktor-faktor risiko yang paling berpengaruh dalam pelaksanaan KPS di rumah susun bagi Pemerintah, yaitu kurangnya ketersediaan bantuan dana, tingkat pengembalian investasi tidak sesuai dengan rencana, dan tingginya biaya operasional dan pemeliharaan. Sedangkan bagi BUMN/BUMD, yaitu tingkat pengembalian investasi tidak sesuai dengan rencana, dan perubahan tarif. Saran yang dapat diberikan, antara lain : 1. Penelitian dapat diperdalam dengan menambahkan respon/ penanganan atas risiko yang berpengaruh di masing-masing rumah susun. 2. Sebagai suatu kajian yang bersifat akademis, penelitian ini dapat dikembangkan dengan lebih fokus pada satu bentuk kerjasama sehingga hasil penelitian atas faktor risiko dan manfaat yang diperoleh akan lebih mendetail. Selain itu pada penelitian lebih lanjut dapat melibatkan pihak-pihak yang lebih banyak dan berkompeten di bidang ini.

ISBN: 978-602-70604-2-5 A-1-9


DAFTAR PUSTAKA Akintoye, A. S. (1997). Risk Analysis and Management in Construction. International Journal of Project Management, 15 (1). Akintoye, A., Beck, M., & Hardcastle, C. (2003). Public Private Partnerships : Managing Risks and Opportunities. Oxford: Blackwell Science. Anonim. (2003). Pedoman Pengelolaan Rumah Susun. Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah. Anonim. (2005). Peraturan Presiden No. 67 Tahun 2005 tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur. Jakarta: Kementerian Hukum dan HAM. Anonim. (2011). Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Jakarta: Kementerian Hukum dan HAM. Direktorat Pengembangan Permukiman. (2012). Buku Rusunawa. Jakarta: Direktorat Jenderal Cipta Karya Kementerian Pekerjaan Umum.. E. C. (2003). Guidelines for Successful Public-Private Partnerships. Diambil kembali dari http://ec.europa.eu/regional_policy/sources/docgener/guides/PPPguide. htm Ghozali, I. (2011). Aplikasi Analisis Multivariate dengan Program IBM SPSS 19 (Vol. 5). Semarang: Badan Penerbit Universitas Diponegoro. Ismail, S. (2013). Factors Attracting the Use of Public Private Partnership in Malaysia. Journal of Construction in Developing Countries, 18(1), 95-108. Karim, N. A. (2011). Risk Allocation in Public-Private Partnership (PPP) Project : A Review on Risk Factors. International Journal of Sustainable Construction Engineering & Technology, 2(2). Levy, S. M. (1996). Build Operate Transfer, Paving The Way for Tomorrow's Infrastructure. New York: John Wiley & Sons. Li, B., Akintoye, A., Edwards, P., & Hardcastle, C. (2004). Risk Treatment Preferences for PPP/PFI Constructions Project in the UK. 20th Annual ARCOM Conference. 2, hal. 1259-1268. Association of Researchers in Construction Management. NCPPP. (1999). Diambil kembali dari http://www.ncppp.org Sugiyono. (2008). Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif dan R&D. Bandung: Alfabeta. Sugiyono. (2010). Statistika untuk Penelitian. Bandung: Alfabeta. Susilawati, C., Armitage, L., & Skitmore, M. (2005). Partnerships In Affordable Housing: The Impact Of Conflicting Investment Criteria. QUT Research Week (hal. 966-978). Brisbane: http://eprints.qut.edu.au/archive/00003936. Zhang, X. Q. (2005). Critical Success Factors for Public Private Partnership in Infrastructure Development. Journal of Construction Engineering and Management, 131 (1), 3-14.

ISBN: 978-602-70604-2-5 A-1-10

Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIII Program Studi MMT-ITS, Surabaya 1 Agustus 2015

Recommend Documents