Projectplan Holwert Midden. samen revitaliseren en herprofileren

Projectplan Holwert Midden samen revitaliseren en herprofileren

colofon opgesteld door: gemeente Coevorden Stec Groep B.V. september 2013

INHOUDSOPGAVE 1. 

INLEIDING 1.1  Coevorden beweegt 1.2  Economisch belang De Holwert 1.3  Context 1.4  Proces

3  3  4  6  7 

2. 

PROBLEMATIEK 2.1  Plangebied 2.2  Drie deelgebieden 2.3  Huidige situatie: knelpunten 2.4  Toekomstige situatie: kansen

8  8  9  10  17 

3. 

VISIE 3.1  Doel 3.2  Ontwikkelvisie

20  20  21 

4. 

UITVOERINGSPLAN 4.1  Randvoorwaarden 4.2  Thema’s

24  25  28 

5. 

PLANNING

53 

6. 

FINANCIERING 6.1  Begroting 6.2  Dekking

54  54  55 

1

2

1. INLEIDING 1.1 Coevorden beweegt De stad Coevorden beweegt. In 1999 is gemeente Coevorden gestart met plannen om de binnenstad te vernieuwen. In 2001 is het Wensbeeld Coevorden door de gemeenteraad vastgesteld. In dit Wensbeeld staan zo’n 20 opgaven centraal om het centrum te versterken, waaronder de herprofilering van bedrijventerrein De Holwert en de herinrichting van de stationsomgeving. Vanuit het Wensbeeld zijn enkele prioritaire opgaven (Bogas, Markt en Haven en Weeshuisweide) vanuit het Masterplan Centrum tot uitvoer gebracht. Met het afsluiten van het convenant RSP-ZZL (2008) is de herinrichting van de stationsomgeving mogelijk geworden en kan de barrière tussen centrum en De Holwert opgeheven en de ruimtelijke kwaliteit van beide gebieden verbeterd worden. Ook kan parkeren voor centrum, De Holwert en station beter gefaciliteerd worden bij een dergelijke aanpak. De gebiedsvisie voor de aanpak van de stationsomgeving is in 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Veel van de benoemde knelpunten, maar ook kansen hebben effect op bedrijventerrein De Holwert. Zaak is dus om de Gebiedsvisie Stationsomgeving en dit Projectplan voor De Holwert nadrukkelijk met elkaar te verknopen zodat een sterk samenhangend verhaal ontstaat dat goed in elkaar overloopt. Box: ambities stationsomgeving Coevorden (uit: Gebiedsvisie Stationsomgeving Coevorden)  Duidelijke relatie tussen De Holwert, stationsgebied en centrum van Coevorden.  Opheffen van de barrièrewerking die het stationsgebied vormt tussen het centrum en De Holwert.  Het stationsgebied moet dienen als toegangspoort tot centrum en vormt knooppunt tussen De Holwert en het centrum.  De historie van de stad Coevorden gebruiken als drager voor de ontwikkelingen van het stationsgebied.  Een groenblauwe invulling geven aan het stationsgebied en Holwert Midden. Het terugbrengen van de gracht is niet alleen van waterhuishoudkundig belang, maar ook van belang uit cultuurhistorisch perspectief en het aangezicht van het gebied.  Vergroten van de sociale veiligheid rond het stationsgebied.  Verbeteren van de routestructuur voor auto- en fietsverkeer naar het centrum.  Aantrekkelijke werklocaties creëren.  Autoluw maken centrum door aanpassen verkeersstructuur en verminderen van het (zichtbaar) parkeren in het centrum.  Zorgen voor een heldere routestructuur richting parkeerterreinen met voldoende capaciteit.  Stationsgebied en De Holwert op korte termijn al (meer) aantrekkelijk maken: cosmetische ingrepen in openbare ruimte.

3

1.2 Economisch belang De Holwert Het economisch belang van De Holwert is groot. Er zijn grote en kleine Figuur 1: De Holwert bedrijven, veelal in de industrie, handel en logistiek, gevestigd. Forbo Novilon bijvoorbeeld ontwikkelt en produceert vinyl vloerbedekking, tegels, planken en antislip. Het bedrijf is goed voor zo’n 220 arbeidsplaatsen. Het bedrijf Veenstra telt zo’n 70 arbeidsplaatsen en het naastgelegen DirectBouw zo’n 30. Een groot deel van de bedrijven, zoals Forbo Novilon en Veenstra is stevig ingebed in de stad en regio, waar het gaat om afzet, toelevering, verzorging en arbeidskrachten maar werkt ook (inter)nationaal. De bedrijven op De Holwert willen ook graag in Coevorden blijven. Al dan niet op De Holwert, of een van de andere nieuwe bedrijventerreinen zoals Europark. Dit Projectplan gaat over het gebied tussen Parallelweg, De Holwert en DSM-weg en de strook tussen J.B. Hemelweg en Parallelweg. Dit is aangegeven met de blauwe arcering op de kaart hierboven. Zo’n 15 hectare bruto. Het gebied waar het zwaartepunt ligt voor de revitalisering en herprofilering ligt direct achter het trein- en busstation van Coevorden (zie de rode pin). Dit gebied, Holwert Midden beslaat een kleine 10 hectare bruto, goed voor zo’n 120 tot 130 arbeidsplaatsen. In het bestuursprogramma ‘Behoedzaam Doorwerken’ (2010-2014) geeft het college van B&W aan, gezien de toenemende werkloosheid en de relatief zwakke sociaaleconomische structuur, te willen investeren in het behoud en het creëren van werkgelegenheid. Vanuit dit perspectief is het verbeteren van het vestigings- en ondernemingsklimaat op Holwert Midden van belang. Het eigendom op Holwert Midden is sterk versnipperd, zo blijkt. Er zijn zo’n twintig grond- en vastgoedeigenaren. Zie tabel 1 hieronder.

4

Tabel 1: grond- en vastgoedeigenaren Holwert Midden (gebied tussen Parallelweg, De Holwert en DSM-weg) eigenaar

gebruiker

oppervlak (m²)

Veenstra Beleggingen en Beheer BV

Idem

Porta Prima BV

DirectBouw

18.318

Aktivabedrijf Enexis Noord BV

Trafohuisje

370

Intergas Heating Assets BV

Idem

22.747

Al grotendeels verhuisd naar Europark.

Safe Car Parking I BV

Idem

10.074

Deels in gebruik.

De heer G. van der Haar/De Veste

Texaco Pompstation

1.763

In gebruik.

Fit Sports Vastgoed BV

Idem

1.055

In gebruik.

Schietsportvereniging Coevorden

Idem

1.264

In gebruik. Plus 25 m² gedeeld gebruik.

Demajo Onroerend Goed

-

3.036

Te huur1. Plus 3 m² gedeeld gebruik.

Zomer Metaalbewerking BV

Idem

1.517

In gebruik.

De heren J.I.F. en E.H.J. Overbosch

Idem

1.066

Te koop.

Bouwfonds Ontwikkeling BV

-

3.022

In gebruik. Tijdelijke gebruiker. Gekocht ten behoeve van herontwikkeling Holwert Zuid.

R. Meijering Onroerend Goed BV

-

1.968

In gebruik.

St. Bouw- en Exploitatie Koninkrijkzaal

Idem

1.276

In gebruik.

Gemeente Coevorden

-

25.473

NS Vastgoed/gemeente Coevorden/Noorderhaven Projecten III/de heer T. Bonkes

-

277

Hager Electro BV

-

151

8.727

Bron: gemeente Coevorden en Kadaster, bewerking Stec Groep.

1 2

Voorheen: gebruiker Taxi en Personenvervoer Coevorden. Incluis Van Gend&Loos loods.

5

bijzonderheden In gebruik. Plus deel gedeeld gebruik. Een bedrijfspand is onderverhuurd aan Forbo Novilon. Beheert energienetwerk in Noord/Oost/Zuid-Nederland.

Diverse gronden, onbebouwd. Ook: strook tussen spoorlijn en Parallelweg2.

1.3 Context 



 







3

Met het afsluiten van het convenant RSP-ZZL (2008) is de herinrichting van de stationsomgeving van Coevorden mogelijk geworden. Hiermee kan de barrièrewerking tussen spoor en centrum opgeheven worden en kan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied versterkt worden. Ook is er ruimte voor het oplossen van parkeerproblematiek in het centrum en op het bedrijventerrein. Voor de herontwikkeling van de stationsomgeving zijn middelen beschikbaar, onder andere voor ondertunneling van het spoor en het opruimen van het rangeerterrein. De herstructurering van Holwert Midden moet aansluiten bij de plannen voor de stationsomgeving. Het terugbrengen van de gracht op De Holwert heeft een meervoudig belang. Naast het waterhuishoudkundig belang (verbeteren waterkwaliteit van de huidige gracht in Coevorden) is de gracht ook uit cultuurhistorisch perspectief belangrijk en geeft een groenblauwe verbinding een impuls aan het aangezicht van het bedrijventerrein en de spoorzone. De revitalisering en herprofilering van De Holwert is onderdeel van het Provinciaal Herstructureringsprogramma (PHP) Bedrijventerreinen Drenthe 2009-2013. Het PHP van mei 2010 geeft richting aan de uitvoering van de herstructurering op korte termijn. Grondslag hiervoor is het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020, waarin Rijk, IPO en VNG zich conformeren aan een gezamenlijke, versnelde aanpak van verouderde bedrijventerreinen. Hiervoor stelt het Rijk € 400 miljoen beschikbaar, waarvan € 4,6 miljoen voor Drenthe, voor de periode t/m 2013. Het college van B&W van de gemeente Coevorden heeft het Projectplan voor De Holwert in december 2012 vastgesteld. Voorliggend Projectplan is een nadere uitwerking en een vervolg op de destijds ingezette koers, inclusief financieringsplan. De Holwert is zoals gezegd één van de prioritaire opgaven. Volgens de provinciale Beleidsregel PHP 2011 kan de gemeente Coevorden daarom een financiële bijdrage vragen voor de revitalisering en herprofilering. Mits er een door de gemeenteraad goedgekeurd financieringsplan ligt en de revitalisering en herprofilering in juridische zin obstakelvrij zijn. In de beschikking3 van de provincie Drenthe is aangegeven dat de gemeente Coevorden maximaal

Bron: brief provincie Drenthe aan gemeente Coevorden d.d. 18 september 2012.

6

€ 1,025 mln. kan krijgen als financiële bijdrage, goed voor maximaal 30% van de totale projectkosten mits er een door de gemeenteraad goedgekeurd Projectplan, begroting en financieringsplan ligt op 1 oktober 2013. De uitvoering start uiterlijk op 1 januari 2014. Alle werkzaamheden moeten zijn uitgevoerd en afgerond uiterlijk 1 januari 2016.

1.4 Proces In 2011 en 2012 is het Projectplan voor De Holwert voorbereid. Hiervoor is een subsidieaanvraag bij de provincie Drenthe voor uitvoering gehonoreerd. Dit Projectplan is in overleg met ondernemers en vastgoedeigenaren in het gebied afgelopen maanden verder gebracht tot voorliggend definitief Projectplan met begroting en financieringsplan. Bij het opstellen van het Projectplan is gebruik gemaakt van de informatie uit de Markt- en gebiedsstrategie De Holwert en de Gebiedsvisie Stationsomgeving Coevorden.

7

2. PROBLEMATIEK 2.1 Plangebied De Holwert is het oudste bedrijventerrein in Coevorden. Het dateert uit de jaren 1950-1960 en is in totaal zo’n 33 hectare bruto groot. De Holwert ligt ingesloten tussen de spoorlijn Zwolle-Emmen aan de Oostkant, kanaal Coevorden-Zwinderen en bedrijventerrein De Hare aan de Westkant, Krimweg in het Zuiden en Wethouder J.B. Hemelweg in het Noorden. De Holwert is in de loop der jaren uitgegroeid tot een gemengd bedrijventerrein, met diverse bedrijven in de industrie, handel en reparatie en diensten. De Holwert is in zowel economische als ruimtelijke zin en in beeldkwaliteit sterk gesegmenteerd. Delen zijn grootschalig van opzet, terwijl op andere delen de verkaveling fijnmaziger is en eigendommen sterk versnipperd zijn. De bebouwingsintensiteit is groot en er is geen uniforme of samenhangende beeldkwaliteit. Er zijn enkele grootschalige bedrijven zoals Veenstra en Forbo Novilon op De Holwert gevestigd. Daarnaast zitten er ook verschillende kleinere bedrijven zoals Zomer Metaalbewerking. In het gebied direct achter het trein- en busstation van Coevorden zitten andere, niet traditionele bedrijventerreinfuncties: fitness, schietsportvereniging, tankstation en – aan de DSM-weg – een Jehovagetuige-gemeenschap. Dit Projectplan gaat over het gebied tussen de Parallelweg, De Holwert en DSM-weg en de strook tussen de J.B. Hemelweg en Parallelweg. Het gaat om zo’n 15 hectare bruto. Het gebied waar het zwaartepunt ligt voor de revitalisering en herprofilering ligt direct achter het trein- en busstation van Coevorden: Holwert Midden.

8

2.2 Drie deelgebieden De Holwert is in feite opgebouwd uit drie deelgebieden.

Figuur 2: deelgebieden De Holwert

Holwert Zuid Deelgebied Zuid is gelegen tussen de Krimweg en De Holwert. Het gebied wordt herontwikkeld tot commerciële functies en wonen. Het vastgoed is inmiddels gesloopt en de voorbereidingen van de sanering zijn gestart. Holwert Midden (plangebied Projectplan) Deelgebied Midden beslaat het gebied tussen De Holwert, de DSMweg en de Parallelweg. Dit deelgebied grenst direct aan de spoorlijn Zwolle-Emmen, het station en stationsplein. Holwert Midden is grotendeels in gebruik bij drie bedrijven: Veenstra, DirectBouw en Intergas. De laatste heeft inmiddels een groot deel van haar activiteiten verplaatst naar de nieuwe vestiging op het Europark. Langs de Parallelweg staat veelal verouderd vastgoed, er is een wirwar aan eigendomsposities en gebruikers en momenteel staan enkele eigendommen leeg en in de verkoop. Op de voormalige bedrijfslocatie van aannemersbedrijf Hazelaar is een deel van de opstallen gesloopt. Vervolgens is de Parallelweg ter plaatse omgelegd en door middel van een rotonde aangesloten op de Wethouder J.B. Hemelweg. Met de transformatie van het stationsgebied tot aantrekkelijke verbindingszone tussen het centrum en winkelhart van Coevorden en De Holwert is er een kans om ook te kijken naar de mogelijkheden van doorontwikkeling van het middengebied van De Holwert tot kleinschaliger en lichtere economische functies. Holwert Noord Op Holwert Noord is Forbo Novilon prominent aanwezig. De kavel en opstallen van Forbo Novilon blijven buiten dit Projectplan. Hier zien wij geen noodzaak voor revitalisering. 9

In het vervolg van dit Projectplan ligt de focus op het plangebied Holwert Midden.

2.3 Huidige situatie: knelpunten Holwert Midden is verouderd; in zowel economische, technische als ruimtelijke zin. Zo bleek ook uit de inventarisatie in het kader van het PHP Drenthe in 2009 en de Markt- en gebiedsstrategie De Holwert uit 2012. Hierbij sluiten we nadrukkelijk aan bij de gesignaleerde knelpunten uit de gebiedsvisie voor de stationsomgeving die in 2013 is vastgesteld. Hieronder geven we eerst algemene bevindingen over de huidige situatie op De Holwert. Daarna gaan we specifiek in op knelpunten. 

Holwert Midden is nu een bedrijventerrein met twee gezichten. Op het gedeelte grenzend aan het spooremplacement is het bedrijfsvastgoed vervallen, staat leeg of ondernemingen willen vertrekken. De ondernemingen in het daarachter liggende westelijke gedeelte zijn goed opererende ondernemingen die vooral behoefte hebben aan een beter georganiseerde openbare ruimte. De huidige wegen zijn verouderd. De rijbanen zijn te smal, er wordt geparkeerd op de rijbaan en het groen draagt niet bij aan een aantrekkelijke uitstraling van het gebied. De huidige kwaliteit van de (openbare) ruimte en opstallen op bedrijventerrein De Holwert remt de economische ontwikkeling. Het gebied is niet aantrekkelijk voor ondernemers om zich te vestigen. Holwert Midden is in de afgelopen decennia steeds verder afgegleden en de (verpaupering) ‘verelendung’ is toegetreden. Zie de box hieronder voor een nadere toelichting. Box: economische levenscyclus Als een bedrijventerrein op de markt komt, dan heeft het een kwaliteitsniveau (zowel ruimtelijk, technisch als economisch) dat past bij het type bedrijven c.q. het kwaliteitssegment waarop dit bedrijventerrein zich richt. Met andere woorden, het ene bedrijventerrein heeft een heel goed kwaliteitsniveau en mikt op het topsegment van de bedrijfsruimtemarkt, het andere is vooral functioneel verzorgd voor het gros van de bedrijfsruimtevraag in Nederland. In de huidige praktijk zien we de kwaliteit in de jaren daarna langzaam teruglopen. We onderscheiden grofweg drie fases:  In fase I past de kwaliteit van het bedrijventerrein op de meeste onderdelen nog bij het kwaliteitssegment waarop het zich richt. Een ingreep in deze fase, bijvoorbeeld door een facelift van de openbare ruimte, is relatief minder kostbaar. Opstallen hoeven immers niet of nauwelijks verworven te worden, omdat deze veelal nog in een goede staat verkeren.  In fase II is de kwaliteit verder gedaald, waardoor de ingreep forser moet zijn om, in vergelijking met fase I, het terrein weer op het aanvankelijke kwaliteitsniveau te krijgen. Vanuit kostenoptiek is deze fase echter relatief onaantrekkelijk. Een revitalisering moet forser worden ingezet, onder andere door verwerving van vastgoed en (private) kavels. Omdat de

10



opstallen in deze fase nog een hoge economische waarde hebben, zullen de kosten dus vele malen hoger zijn dan in fase I. Veelal moet in deze fase ´duur ingekocht´ worden, waardoor je je kunt afvragen of er wel echt een herstructureringsprobleem is. Veel eigenaren en gebruikers zijn in deze fase nog tevreden over het bedrijventerrein. Ingrijpen in deze fase is meestal af te raden of moet zich beperken tot heel strategische ingrepen in de faciliterende sfeer (kleine verbeteringen in openbare ruimte of het actualiseren van regelgeving). In fase III – waarin Holwert Midden zich nu grotendeels bevindt – is de benodigde ingreep forser, maar de opstallen vertegenwoordigen een veel lagere economische waarde. Ze zijn in veel gevallen (economisch) afgeschreven. Overigens is het niet de bedoeling van de gemeente Coevorden om grootschalig te gaan verwerven of vastgoed op te kopen. Het idee bij deze fase is dat initiatieven van onderop uit de markt, die zich voordoen meer kans op succes hebben omdat de waarde van het vastgoed niet belemmerend werkt voor het rendabel maken van de investering en de (nieuwe) ontwikkeling.



De uitstraling van Holwert Midden is zeer matig. Dit geldt niet alleen voor de publieke ruimte, maar zeker ook voor de private ruimte en het vastgoed. Dit betekent dat Holwert Midden nu slechts beperkt aantrekkelijk is voor bestaande en nieuwe bedrijven, alsmede voor bezoekers aan het gebied. Hierdoor zit het gebied in een vicieuze cirkel waarbij de activiteiten steeds laagwaardiger worden en het gebied steeds verder afglijdt en de vastgoedwaarde steeds verder daalt.



De ligging van het doorgaande spoor en het spooremplacement vormt een barrière tussen de binnenstad en bedrijventerrein De Holwert. De huidige gelijkvloerse overgang naar het perron kan, vanwege ProRailreglementen, niet als interwijkverbinding tussen het centrum en De Holwert worden doorgetrokken. Een goede verbinding over het spoor tussen De Holwert en de Friesestraat richting het centrum is essentieel voor de economische versterking van zowel het bedrijventerrein als het centrum. Ook parkeren (in het centrum, maar ook op het bedrijventerrein) is een knelpunt.

Kortom: Holwert Midden glijdt verder af, het gebied mist identiteit, er is geen duidelijk profiel en het gebied prikkelt niet voor een bezoek. Daarnaast zijn er verschillende initiatieven die de gemeente Coevorden in meer 11

of mindere mate in de doorontwikkeling van Holwert Midden wil betrekken, zoals vrijkomende private kavels en vastgoed. Ook de Gebiedsvisie Stationsomgeving Coevorden heeft tot doel de randen van het gebied te versterken. De Holwert kan hier niet bij achterblijven. Voorbeeld is de verplaatsing van een groot deel van de bedrijfsactiviteiten van Intergas naar het Europark (goed voor zo’n 2,2 hectare). Hieronder vatten we de knelpunten samen in een viertal hoofdthema’s4: 1. bereikbaarheid; 2. parkeeroverlast; 3. uitstraling en ruimtelijke kwaliteit; 4. leegstand.

4

Bij het opstellen van de knelpunten is gebruik gemaakt van de diverse documenten die in het verleden zijn opgesteld over De Holwert en de directe omgeving, zoals de Markt- en gebiedsstrategie De Holwert, het (eerdere) Projectplan, de Gebiedsvisie Stationsomgeving Coevorden et cetera.

12

1. Bereikbaarheid 2) Smal wegprofiel De Holwert tussen 1) De Holwert tussen Veenstra en Op het gebied van bereikbaarheid (intern en extern) DirectBouw en Intergas DirectBouw zijn er op grond van eigen inventarisatie en gesprekken met gevestigde ondernemers knelpunten geconstateerd: • De interne ontsluiting is matig. Een aantal wegen (bijvoorbeeld De Holwert, tussen DirectBouw en Intergas) heeft een smal wegprofiel (foto 2). • Bovendien worden deze wegen door het parkeren van (vracht)auto’s onoverzichtelijk, rommelig en geblokkeerd (foto 3). 4) Matig profiel DSM-weg (richting 3) Parkeren aan Parallelweg (rommelige • Vooral bij Veenstra en DirectBouw zorgt dit voor Parallelweg) aanblik en gevaarlijke situaties) problemen met betrekking tot laden en lossen en het manoeuvreren van vrachtauto’s. • De Holwert tussen Veenstra en DirectBouw (foto 1) oogt smal, vooral door de huidige inrichting. • Het profiel van de DSM-weg (vooral het stuk richting Parallelweg) heeft een zeer matige uitstraling (foto 4). • Met de transformatie van Holwert Zuid naar commerciële functies en wonen, wordt de aansluiting van de Parallelweg op de Krimweg straks mogelijk een bottleneck voor vrachtverkeer. • Belangrijk is dat de ontsluiting aan de noordkant op de Wethouder J.B. Hemelweg van voldoende capaciteit is en blijft om het verkeer aan te kunnen. Ook als er nieuwe functies in het gebied komen. • De externe ontsluiting is eveneens matig. Het spoor zorgt voor een barrière tussen centrum en De Holwert. Treinreizigers kunnen nu niet rechtstreeks in het gebied komen. Met een aansluiting zoals beoogd in het plan voor de stationsomgeving en de herinrichting van het stationsplein (o.a. Van Gend en Loos) komt De Holwert nadrukkelijker in beeld en wordt de plek in potentie aantrekkelijker voor investeringen door bedrijven. 13

2. Parkeren 5) Parkeren bij Veenstra (gebrek aan 6) Geparkeerde vrachtwagens en Op gebied van parkeren zien we de volgende plekken) portocabins aan DSM-weg (tussen knelpunten: Veenstra en DirectBouw) • Het parkeren van vrachtwagens (vooral De Holwert en DSM-weg) en personenauto’s (Parallelweg) langs de weg en in de berm zorgt voor onoverzichtelijke verkeerssituaties en geeft een rommelig straatbeeld (foto 5, 6, 7, 8). • Ondanks dat parkeren op de private kavel dient te gebeuren, is dit in de praktijk niet het geval. Overigens soms ook niet mogelijk 7) Parkeren aan Parallelweg (rommelige 8) Parkeren bij Van Gend en Loos door vanwege de soms zeer hoge bebouwingsaanblik en gevaarlijke situaties) gebruikers Parallelweg 29 dichtheid. Parkeerplaatsen op private kavels zijn omgezet naar bedrijfsfuncties vanwege gebrek aan uitbreidingsruimte. Dit vergroot de parkeerdruk (foto 5, 7, 8). • Daarnaast is het niet mogelijk parkeren in de openbare ruimte op te lossen (foto 5, 7, 8). • Er zijn meer parkeerplekken aan de openbare weg en op private kavels nodig, maar ook (actieve) handhaving van ongewenst parkeren langs de openbare weg (foto 6, 8). • Bovendien wil gemeente Coevorden extra parkeerplaatsen realiseren, voor P&R en bezoekers van het centrum en winkelgebied van Coevorden5 die medegebruikt kunnen worden door bedrijven op Holwert.

5

Bron: Gebiedsvisie Stationsomgeving Coevorden. Er komt een K&R aan de Oostzijde van het spoor.

14

9)

3. Uitstraling en ruimtelijke kwaliteit We constateren de volgende knelpunten: • Het openbaar gebied oogt rommelig (stenig), waardoor het grauw over komt (foto 9). • De verkaveling is krap. Bedrijven hebben geen uitbreidingsruimte meer (hierdoor parkeeroverlast openbare weg) (foto 5, 7, 8). • Soms zeer hoge intensiteit in ruimtegebruik. • Er is sprake van een matige aanblik van de private kavel, her en der open opslag in zicht (foto 10). • De staat van onderhoud van het vastgoed is redelijk tot matig, maar de beeldkwaliteit veelal slecht, vervuild en verouderd (foto 11,12,13). • Er is geen bijzondere of samenhangende beeldkwaliteit. Het gaat om vrij eenvoudige, functionele bedrijfspanden (foto 14). • De differentiatie in type en omvang van bedrijfspanden is groot: grootschalige hallen van 5.000-10.000 m², middelgroot (1.000-2.000 m²) en klein (tot 1.000m²). • De uitstraling van private kavels laat te wensen over: bij DirectBouw, maar ook bij verschillende kavels langs de Parallelweg en de DSM-weg en De Holwert. Er is open opslag op (soms strategisch gelegen) kavels zoals van DirectBouw.

15

Rommelig openbaar gebied met onverharde (illegale) parkeerplaatsen

10) Open opslag aan Parallelweg zorgt voor matige aanblik private kavel

11) Matige aanblik privaat vastgoed

12) Matige aanblik privaat vastgoed

13) Matige aanblik publiek vastgoed

14) Weinig samenhang in beeldkwaliteit

4. Leegstand Er is sprake van veel leegstand; zie de kaart hieronder met de belangrijkste locaties (peildatum mei 2013). Bedrijfspand Safe Car Parking BV - gedeeltelijk leeg

Bedrijfspand Demajo Onroerend Goed - leeg

Bedrijfspand Intergas Heating Assets BV - komt op korte termijn leeg

Bedrijfspand gemeente Coevorden (voorheen Van Gend&Loos) - leeg

Braakliggende grond van

Bedrijfspand Bouwfonds Ontwikkeling

gemeente Coevorden

BV - tijdelijk verhuurd

16

2.4 Toekomstige situatie: kansen In deze paragraaf zetten we de markt- en vastgoedkansen voor Holwert Midden op een rij. 







Kans 1: aantrekkelijke verbinding tussen centrum en winkelhart van Coevorden via trein- en busstation naar Holwert Midden impuls voor het gebied. De herinrichting van het spooremplacement maakt dit mogelijk. Herinrichting van het emplacement biedt ook kansen voor het maken van een samenhangend stationsgebied, zowel in functionele, als ruimtelijke en economische zin. Met een tunnel of traverse maken we een prettige, directe loop- en fietsroute en toegangspoort vanuit de Friesestraat en Van Heutszsingel over het nieuwe stationsplein naar Holwert Midden en vice versa. Dit wordt met behulp van RSP-ZZL middelen opgepakt. Hierdoor ontstaan kansen voor versterking van de ruimtelijke kwaliteit (onder andere Toelichting: verbinding centrum en De Holwert biedt kansen door de gracht, versterking van de groenstructuur, parkeren en voor duurzame versterking van het bedrijventerrein. Bron: Gebiedsvisie Stationsomgeving Coevorden,2013. stationspleinen). Kans 2: betere benutting van de unieke positie van Holwert Midden direct achter het trein- en busstation, op een centrale plek in het stedelijk weefsel van Coevorden. Vooral voor combinatiebezoek van Holwert Midden met Holwert Zuid en het centrum en winkelhart van Coevorden. Kans 3: ontwikkeling nieuw, aantrekkelijk multifunctioneel gebied. Holwert Midden heeft sterke kaarten om zich door te ontwikkelen tot een prettig werk- en verblijfsmilieu. Zowel voor eigen bewoners, bezoekers als bedrijven. Dit kan door ruimte te bieden aan nieuwe economische functies, die wel lichter en kleinschaliger zijn dan waarvoor het bedrijventerrein in oorsprong is bedoeld. De kunst is dit ook op slimme wijze in te passen in het gebied zonder dat zittende bedrijven die goed functioneren in hun werkzaamheden belemmerd worden. Kans 4: einde aan achterstallig onderhoud en leegstand. De onderhoud- en bouwtechnische staat van het bedrijfsvastgoed varieert van redelijk goed, tot matig en slecht. Er staan verschillende bedrijfspanden leeg, het gebied oogt rommeling en in de avonduren voelt het er ‘unheimisch’. Door herprofilering en

17







upgrading van bedrijfspanden willen we kwalitatief beter en courant bedrijfsvastgoed zonder dat gemeente Coevorden zelf grond en vastgoed actief dient te verwerven! Kans 5: aansluiting op herontwikkeling Holwert Zuid. Holwert Zuid was sterk verouderd en er is gekozen voor sloop en sanering. Er zijn plannen voor commerciële functies en wonen. Daarbij geldt: hoe beter de stedenbouwkundige hechting met Holwert Midden, hoe meer de totale stationsomgeving een aantrekkelijk, multifunctioneel gebied wordt. Kans 6: benutten ontwikkelruimte die vrijkomt na herinrichting van het spooremplacement, in de vorm van een parkeerplaats voor bezoekers aan het gebied en het centrum en winkelhart van Coevorden. Dit lost bovendien parkeerknelpunten op Holwert Midden op, zoals bij Fit Sports aan de Parallelweg. Bovendien kan hier een versterking van de ruimtelijke kwaliteit plaatsvinden doordat er ruimte komt voor een groenblauwe zone, met een gracht, bomen en wandelpad. Dit versterkt de ruimtelijke kwaliteit en geeft bovendien een impuls aan de waterkwaliteit in de gracht (i.v.m. doorstroming van water) en heeft cultuurhistorische waarde voor Coevorden. Kans 7: herontwikkeling leegstaande kavels en bedrijfsvastgoed naar lichter en kleinschaliger economische functies, zonder dat gemeente Coevorden zelf grond en vastgoed actief dient te verwerven. Gemeente Coevorden gaat uit van een organisch ontwikkelmodel. Dit sluit aan bij de trend naar een meer kleinschalige, stedelijke economie; vooral vanuit het lokaal midden- en kleinbedrijf. Dit type bedrijven heeft sterke voorkeur voor centrale, binnenstedelijk gelegen mixed-use locaties en kleinschalig bedrijfsvastgoed van hoge (beeld)kwaliteit. Het gaat om een complementair aanbod, aanvullend aan het huidig centrum van Coevorden. Ook uit eerder onderzoek van Trans4 en de Markt- en gebiedsstrategie De Holwert van de Stec Groep bleek dit segment kansrijk. Box: functiemenging en (lichte) verkleuring Functiemenging kan een effectief instrument zijn bij het succesvol doorontwikkelen van verouderde bedrijventerreinen, vooral door planologisch-juridisch ruimte te geven aan nieuwe, hoogwaardiger functies. Vastgoed anders dan reguliere bedrijfsruimte heeft doorgaans een hogere commerciële waarde. Zo wordt kwaliteitsverbetering en waardecreatie een haalbare businesscase. Maar het is zeker geen ‘Haarlemmerolie’ voor elk (verouderd) bedrijventerrein. Andere voordelen: leegstand tegengaan, vergroten sociale veiligheid, meer faciliteiten voor werknemers op het bedrijventerrein, vergroten representativiteit, vergoten vastgoedwaarde et cetera. Bovendien kan Holwert Midden ook functies die nergens anders passen in Coevorden, vanwege schaal, verkeersaanzuigende werking of andere hinder een plek bieden.

18



Kans 8: verbetering routing op Holwert Midden. Met ingrepen in de interne wegstructuur kan gemeente Coevorden een betere verkeersafwikkeling realiseren voor bezoekers en bedrijven op De Holwert; zowel personen als vrachtverkeer. Daarnaast gaat het om een verbetering van de Parallelweg vooral voor langzaamverkeer (doorgaand en bestemmingsverkeer).

19

3. VISIE 3.1 Doel Holwert Midden voldoet niet meer aan de wensen en eisen van bedrijven in de huidige tijd. Bovendien is Coevorden in de loop der jaren om het bedrijventerrein heen gegroeid. Dit vereist een zorgvuldige ruimtelijke, stedenbouwkundige en milieutechnische inpassing van de gevestigde bedrijven en nieuwe economische functies in het gebied. Bovendien wil gemeente Coevorden deze unieke locatie beter benutten en de economische kracht en aantrekkelijkheid van Holwert Midden versterken. De        

doelen op lange termijn voor Holwert Midden zijn: Holwert Midden opnieuw op de kaart zetten, zowel binnen als buiten de gemeente Coevorden; aansluiting bij het centrum; verbeteren vestigingsklimaat voor huidige bedrijven en nieuwe economische functies in het gebied; borging van werkgelegenheid op Holwert Midden; minder leegstand en verpaupering; meer dynamiek, nieuwe economische functies in het gebied en dus werkgelegenheid; meer groen, minder verstening; sociaal en verkeersveilig gebied.

Om dit te bereiken zet de gemeente Coevorden in dit Projectplan in op:  betere interne en externe ontsluiting;  meer parkeergelegenheid;  betere ontsluiting per fiets;  algehele kwaliteitsslag van openbare ruimte, private kavels en bedrijfsvastgoed in het gebied;  het wegwerken en vervolgens tegengaan van achterstallig onderhoud;  goede en moderne digitale ontsluiting;  (bestemmings)ruimte voor huidige bedrijven en nieuwe economische functies in het gebied;  handhaving op bestemming en gebruik en het schoon, heel en veilig houden van het openbaar gebied. 20

Box: Projectplan koppelt functiemenging en (lichte) verkleuring aan maatregelen voor verbetering interne ontsluiting en parkeren Een van de belangrijkste nadelen van functiemenging en (lichte) verkleuring van een bedrijventerrein is de toename van parkeerdruk. Redenen: veelal komen er meer kleinschalige bedrijven en extensieve publieksgenererende functies die een tot wel vijf maal hogere parkeerbehoefte kunnen hebben dan reguliere bedrijfsruimtegebruikers. Koppeling met verkeer en parkeerbeleid is dus nodig. Overigens hoeft functiemenging niet per se tot extra parkeerdruk te leiden, bijvoorbeeld bij andere piekbelasting (in de avonduren). Ander negatief effect is verslechtering van de interne circulatie en daardoor de bereikbaarheid van reguliere bedrijven en menging van bezoekersstromen met zakelijk personen- en vrachtverkeer. In dit Projectplan zijn daarom ook maatregelen opgenomen ter verbetering van de interne ontsluiting en het toevoegen van extra parkeermogelijkheden in het gebied (zie later, in hoofdstuk 4).

3.2 Ontwikkelvisie De ontwikkelvisie voor Holwert Midden is geen blauwdruk. De gemeente Coevorden wil initiatieven van huidige bedrijven en bedrijven elders die willen groeien en bloeien op Holwert Midden faciliteren. Dit betekent ook dat de ontwikkelrichting van Holwert Midden in de loop der jaren gestalte krijgt. Daarbij zal de gemeente Coevorden vooral voorwaardenscheppend zijn en ligt het initiatief bij ondernemers, bouwers en ontwikkelaars en andere marktpartijen om het gebied te herontwikkelen. Holwert Midden blijft een werkgebied, waar ook ruimte is voor andere, kleinschaliger en lichtere economische functies. De gemeente Coevorden staat aan de lat voor de verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte: groen en grijs. De huidige gebruikers en vastgoedeigenaren in het gebied zijn verantwoordelijk voor de kwaliteitsverbetering van de eigen, private kavel en het bedrijfsvastgoed. Uit de gesprekken met ondernemers bleek, dat hiervoor zeker initiatieven zijn (zie later). De gemeente Coevorden hoopt dat dit ook anderen triggert om te investeren in Holwert Midden. Grootschalige ingrepen en verwerving van grond en vastgoed door de gemeente Coevorden passen niet meer bij deze tijd en zijn niet aan de orde. Er zal veel moeten gebeuren, in kort tijdsbestek. Dit Projectplan loopt tot 1 januari 2016. Dit betekent niet, dat daarmee Holwert Midden klaar is. Wel maakt dit Projectplan de weg vrij voor een verdere doorontwikkeling van het gebied op lange termijn. Het perspectief is daarom de komende tien, twintig jaar,

21

waarbij de maatregelen in dit Projectplan moeten werken als een vliegwiel op andere, nieuwe investeringen en ontwikkelingen in het gebied. De effecten van de conjunctuur op de marktverwachtingen van een gebied als Holwert Midden zijn bovendien groot. En de conjuncturele schommeling is op micro- en mesoniveau niet of nauwelijks te beïnvloeden. We leggen graag de link met een ‘kiembenadering’ voor gebiedsontwikkeling, waarbij je op voorhand niet helemaal weet hoe de toekomst en het functionele profiel van Holwert Midden er tot in detail uit gaat zien, maar waarbij je voorsorteert op een bepaalde ‘look & feel’ van het gebied; het toekomstig DNA. In het hier en nu is het dan wenselijk dat het bestemmingsplan ontwikkelingen faciliteert die passen binnen deze gebiedsidentiteit, als letterlijke ‘kiem’ voor de toekomst: ontwikkelingen die de identiteit versterken en die ‘kiemkracht’ hebben voor Holwert Midden als geheel qua spin-off, uitstraling en daarmee waardecreatie (zie ook randvoorwaarde 1 hierna).

22

Box: lange termijnvisie Holwert Midden De Markt- en gebiedsstrategie De Holwert schetst de denkrichting voor het gebied op lange termijn. Het gaat in feite om drie deelgebieden:  de spoorzone (rode arcering) direct achter het trein- en busstation;  het middengebied (groene arcering) met Intergas;  de westkop (blauwe arcering) met Veenstra en DirectBouw. 





De spoorzone is vanwege de ligging aan de groenblauwe zone langs het spoor en straks de directe aansluiting op het nieuwe stationsplein aantrekkelijk voor een meer stedelijk programma, met kleinschalige, lichte bedrijfjes, commerciële en publieksgerichte functies en diensten. In feite haakt dit aan op een al ingezette ontwikkeling waarbij nu al een fitness, schietsport en tankstation gevestigd zijn. Dit deelgebied is zeer kansrijk om de identiteit van Coevorden (‘visitekaartje’) als vestingstad, winkelkern en recreatieve stad te bevorderen en de binding met het centrum en kernwinkelgebied van Coevorden beter te verankeren, onder andere ook door parkeerfunctie. Denk ook aan functies in de sfeer van ondersteunende horeca, sport, gezondheid of leisure. Dit geldt ook voor de herontwikkeling van de Van Gend&Loos loods aan de Parallelweg. Het middengebied bestaat uit de kavel van Intergas waarvan de bedrijfsactiviteiten nu al grotendeels naar het Europark zijn verplaatst. Wat er dan met de locatie gebeurt, is nog onbekend. Het is een vrij grote kavel: zo’n 2,2 hectare en is vooral geschikt voor opdeling en herontwikkeling tot middelgrote of kleine reguliere bedrijfskavels of grootschalige stedelijke functies waarvoor elders in Coevorden geen plek is. De westkop, waar nu Veenstra en DirectBouw gevestigd zijn, beslaat ook een vrij groot gebied. De kavel van DirectBouw is nu circa 2,3 hectare groot. Het bedrijf Veenstra (zo’n 1 hectare) is voornemens hier gevestigd te blijven en bereidt investeringsplannen voor.

23

4. UITVOERINGSPLAN Het maatregelenpakket voor Holwert Midden bestaat rondom een zevental thema’s. Hieronder lichten we per thema toe welke maatregelen de gemeente Coevorden voor ogen heeft, inclusief beoogd resultaat, deelaspecten, trekker, kosten en eventueel opbrengsten. De thema’s zijn: 1. bereikbaarheid; 2. parkeren; 3. openbare ruimte; 4. private kavels en vastgoed; 5. duurzaamheid; 6. parkmanagement; 7. bodemsanering Holwert Zuid. Om de revitalisering en herprofilering op gang te brengen is het niet alleen op de zeven thema’s nodig actie te ondernemen. Er zijn drie randvoorwaarden:  actueel bestemmingsplan, met ruimte;  aanjager, in de vorm van proactief accountmanagement;  (betere) handhaving.

24

4.1 Randvoorwaarden Randvoorwaarde 1: actueel bestemmingsplan, met ruimte De rol van de gemeente Coevorden is vooral voorwaardenscheppend: publiekrechtelijke randvoorwaarden voor uitnodigingsplanologie en organische transitie van Holwert Midden. Het bestemmingsplan moet als het ware ‘mee kunnen ademen’. Er loopt nu een actualisatieprocedure voor het bestemmingsplan6. Binnen deze actualisatie zijn geen wijzigingen in het bestemmingsplan opgenomen. Hiervoor dient een aparte procedure doorlopen te worden. Tegelijkertijd moet het bestemmingsplan ook ruimte bieden aan investeringen, dynamiek en nieuwe economische functies die zich in de toekomst hier willen vestigen. De volgende aspecten verdienen aandacht bij een dergelijke exercitie:  handhaven van milieuhindercategorie 4 op delen van De Holwert (Forbo Novilon en Veenstra), verlaging van de milieuhindercategorie in het middengebied, waar nu Intergas en DirectBouw zijn gevestigd naar categorie 3 (hiermee ook rekening houdend met de hindercirkel op het overige gebied);  handhaven van de geldende bouwhoogten op het terrein (10 meter bij Forbo Novilon en Veenstra met vrijstelling tot 25 meter en 8 meter met vrijstelling tot 10 meter op overige kavels) zodat investeringsruimte blijft bestaan;  verhogen van het bebouwingspercentage (nu 70%) en zo ruimte geven aan intensiever ruimtegebruik op private kavels (‘verdichting’);  handhaven van parkeren op eigen kavel (liefst aan de achterzijde) en waar mogelijk parkeervakken realiseren op of aan de openbare weg (en hier op handhaven);  ruimte geven aan andere economische functies. Omdat het lastig te voorspellen is welke functies in de toekomst ruimte gaan vragen en om de nodige flexibiliteit in te bouwen verkent de gemeente Coevorden komende maanden de mogelijkheden en kansen van negatief bestemmen in plaats van positief

6

Dit valt in een breder traject, waarbij alle bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen in de gemeente Coevorden worden herzien.

25



bestemmen en een flexibel bestemmingsplan (zie onder). Zo blijft woningbouw, detailhandel en grootschalige kantoren ongewenst; functies waarvan het niet wenselijk is dat er wildgroei van ontstaat via een aanwijzing bestemmen, zoals (lichte) of ondergeschikte horeca of vergader- en ontmoetingsfuncties bijvoorbeeld in de Van Gend&Loos loods. Box: flexibel bestemmingsplan Om niet voor elk initiatief een planologische afwijkingsprocedure op te hoeven starten, kan de gemeente Coevorden in het bestemmingsplan c.q. de omgevingsverordening flexibiliteit inbouwen (dit is een goed voorbeeld van ‘uitnodigingsplanologie’) en hiermee partijen stimuleren en mogelijkheden bieden tot herontwikkeling. Dit kan procedureel door binnenplanse flexibiliteitsbepalingen zoals een ‘uitwerkingsplicht’, ‘nadere eisen’ en een ‘wijzigingsbevoegdheid’ op te nemen. Maar ook materieel door ruim of globaal te bestemmen. Dit kan door bijvoorbeeld niet op perceelniveau een bestemming op te leggen, maar op programmaniveau voor een heel bestemmingsgebied, zodat op verschillende plekken in het gebied programma gerealiseerd kan worden. Bij uitnodigingsplanologie, als tussenvorm van toelatingsplanologie en ontwikkelingsplanologie, is het uitgangspunt zo veel mogelijk ruimte op te nemen in het bestemmingsplan, tenzij er dwingende redenen zijn om de ruimte in te perken (vanwege milieuregelgeving bijvoorbeeld of ter bescherming van gebiedskwaliteiten).

Verder werkt de gemeente Coevorden randvoorwaarden uit voor de (her)inrichting en beeldkwaliteit van de voorzijde van private kavels en bedrijfsvastgoed (vorm, kleurgebruik, zichtbaarheid, materiaalgebruik). Dit wordt uitgewerkt in een beeldkwaliteitparagraaf en is de basis voor toetsing bij bouwaanvragen. Omdat het voor een groot deel gaat over al bestaand bedrijfsvastgoed treedt de gemeente Coevorden in overleg met ondernemers om de kwaliteit op termijn te verbeteren (zie ook later, bij thema 4). Ook werkt gemeente Coevorden – conform het Klimaatbeleidsplan – een duurzaamheidsparagraaf uit en stelt duurzaamheidsmaatregelen voor aan de huidige en nieuw te vestigen bedrijven op Holwert Midden. Randvoorwaarde 2: aanjager, in de vorm van proactief accountmanagement Het uitlokken van private investeringen, dynamiek en nieuwe economische functies vraagt om extra tijd en energie in het contact met ondernemers en vastgoedmarktpartijen. Intensiever accountmanagement betekent vooral een nog actiever relatiebeheer met de huidige bedrijven op Holwert Midden en elders in gemeente Coevorden. Maar ook de verandering in vastgoeddenken speelt hierin een centrale rol.

26

Faciliteren betekent niet alleen kaders en grenzen stellen en vervolgens wachten tot er initiatieven komen, maar juist mogelijkheden tonen en actief aanbieden, partijen bij elkaar brengen, meedenken aan business cases, ontwikkelingen stimuleren en marktpartijen soepel door het gemeentelijk apparaat leiden bij bijvoorbeeld een bouwaanvraag (oftewel echte ‘uitnodigingsplanologie’ in plaats van de ‘oude’ toelatingsplanologie). Deze rol kan goed door de bedrijfscontactfunctionaris uitgevoerd worden. Het gaat niet om een grote investering in tijd en capaciteit, maar ondernemers moeten weten wie het aanspreekpunt is bij vragen. Nu wordt te veel reactief geantwoord op vragen van ondernemers. De kunst is juist om proactief op bedrijven af te stappen en mee te denken over eventuele problemen, aanvragen, ideeën, et cetera. Bedrijven één keer per jaar bezoeken en bij concrete plannen vaker moet de kern worden in het denken en handelen van de gemeente Coevorden. Randvoorwaarde 3: (betere) handhaving In het verleden zijn onbedoeld een aantal functies op De Holwert geland die daar eigenlijk niet thuis horen. Omdat het een bestaande (en gedoogde) situatie betreft is het bijna niet mogelijk om dit recht te zetten. Zaak is om in de toekomst beter te gaan handhaven. Concreet gaat het dan vooral om:  handhaven op gebruik zoals dat staat voorgeschreven in het (nieuwe) bestemmingsplan (‘voorkomen is beter dan genezen’);  handhaven van parkeerverbod en verbod op laden en lossen op de openbare weg zodat de (verkeers)veiligheid en bereikbaarheid voor anderen gegarandeerd blijft;  handhaven op tijdelijk gebruik in strijd met de bestemming, zoals bewoning. Bij voorkeur is de bedrijfscontactfunctionaris het aanspreekpunt van en naar ondernemers in het gebied. Zo is er één zichtbaar aanspreekpunt met ‘voelsprieten’ in het gebied en ontstaat na verloop van tijd een heldere lijn in de handhaving.

27

4.2 Thema’s Thema 1: bereikbaarheid Doel is de interne en externe ontsluiting voor langzaam, auto- en vrachtverkeer, richting het centrum te verbeteren. Hiervoor pakken we de wegprofielen van de Parallelweg, De Holwert en DSM-weg aan. Uitgangspunt is dat deze wegen een profiel krijgen van zo’n 6,5 meter. Daar waar mogelijk zullen langs de wegen bomen worden geplant. De doorgaande verbinding via de DSM-weg naar de J.B. Hemelweg is enige jaren geleden afgesloten. Aan weerszijden van de J.B. Hemelweg zijn vrijliggende fietspaden. Deze route zal bij de rotonde met de Parallelweg worden verbonden met het nieuwe fietspad langs de Parallelweg richting Holwert Zuid en het nieuwe Stationsplein West. In de plannen is rekening gehouden met de Gebiedsvisie Stationsomgeving Coevorden.

28

Belangrijkste maatregelen binnen thema 1: 1.

aanpak Parallelweg

2.

aanpak De Holwert en DSM-weg

3.

aanleg tunnel c.q. traverse station (kosten vallen buiten dit Projectplan, maar komen voort uit RSP-ZZL middelen)

Zie de figuur hieronder voor de beoogde situatie. hoofdontsluiting Parallelweg interne routing opwaarderen afgesloten voor doorgaand verkeer openbaar parkeerterrein fietsroute tunnel/traverse station voetpad

29

Project 1.1: aanpak Parallelweg Met de beoogde transformatie van Holwert Zuid naar commerciële functies en woningbouw en het verplaatsen van de P&R naar de westzijde van het spoor zal de verkeersdruk op de Parallelweg toenemen. Dit wordt nog eens versterkt als nieuwe, kleinschaliger economische functies zich in de toekomst vestigen in het gebied. We gaan daarom de Parallelweg vernieuwen en upgraden vanaf de kruising met De Holwert (hoek Safe Car Parking en garage Juurlink7). Zowel voor langzaamverkeer (fiets, voetganger) als auto’s en vrachtverkeer. Bovendien willen we de verkeersveiligheid, vooral voor langzaamverkeer sterk verbeteren (minder snelheid, scheiden van verkeersstromen). Bijkomend voordeel is dat een dergelijke aanpak van de Parallelweg op korte termijn een middel kan vormen om de uitstraling van het stationsgebied en Holwert Midden te verbeteren, zeker in combinatie met de beoogde gracht. Uitgangspunt in de aanpak van de Parallelweg is dat het tracé grotendeels op dezelfde plek blijft liggen, in verband met de grote hoeveelheid kabels en leidingen. De hoofdpunten zijn verder:  huidige rijbaanbreedte van zo’n 6,5 meter handhaven;  vrijliggend fietspad (twee richtingen) aan de spoorzijde van de Parallelweg, in combinatie met trottoir van de parkeervoorziening tot aan het treinstation;  nieuw wegprofiel op het huidige tracé (inclusief vernieuwen riolering). Daarnaast wordt een ‘groenblauwe zone’ aangelegd aan de spoorzijde van de Parallelweg. In deze zone worden tevens langzaamverkeerverbindingen (fiets en voetganger) en parkeerplaatsen ondergebracht. Het betreft hier zo’n 30 parkeerplaatsen voor P&R en zo’n 50 tot 100 voor het centrum (langparkeren) en

7

Het overige deel is recent opgepakt bij het verleggen van de Parallelweg voor aansluiting op de J.B. Hemelweg en het zuidelijk deel wordt opgepakt in het kader van de herontwikkeling van Holwert Zuid.

30

bezoekers aan bedrijven op De Holwert. Hierbij houden we rekening met eventueel dubbelgebruik van de parkeervoorziening door andere functies (piek- en daluren). In de toekomst, indien ruimte vrij zou komen door herontwikkeling van aanpalend bedrijfvastgoed (en het verschuiven van de rooilijn naar achteren) kunnen grasbermen en boomgroepen eventueel ook aan de Holwertzijde van de Parallelweg worden aangelegd. Vooralsnog is dit niet aan de orde. Zie onderstaand dwarsprofiel voor de Parallelweg.

31

Aanpak Parallelweg Aanleiding actie

Deelprojecten

Randvoorwaarden Locatie Trekker Rolverdeling

  

Verbetering van de interne en externe bereikbaarheid. Meer groen, parkeren en fietsstroken langs de Parallelweg. Goede verkeersafwikkeling is belangrijk om zittende bedrijven een optimale bereikbaarheid te garanderen en nieuwe bedrijvigheid aan te trekken.  Aanpak van de Parallelweg is op korte termijn ook een middel om de uitstraling van het stationsgebied en De Holwert te verbeteren.  Uitgangspunt: huidige rijbaanbreedte handhaven, geen parkeerstroken of insteekhavens. De volgende deelprojecten zijn aan de orde: • opstellen definitief ontwerp voor profiel Parallelweg; • bestek maken voor Parallelweg; • uitvoering; • handhaving op parkeren langs de openbare weg.  Parkeren aan de weg zoveel mogelijk beperken om doorstroming op de Parallelweg te verbeteren.  Dubbelgebruik parkeervoorziening in de daluren. • Parallelweg. • Gemeente Coevorden. • Gemeente Coevorden neemt initiatief en financiert.

Kosten en opbrengsten8 Overzicht kosten (in € ) Totale kosten uitvoering VTU Totaal Overzicht opbrengsten (in € ) Totale opbrengsten Toelichting: afronding op € 250.

€ 611.250 € 122.250 € 733.500 n.v.t.

8

In deze en volgende tabellen gaat het om indicatieve inschattingen van kosten en opbrengsten op basis van beschikbare gegevens en kengetallen. Bij definitieve projecten/uitvoering worden definitieve exploitaties opgesteld en er is uitgegaan van VTU kosten (planvoorbereiding en uitvoering).

32

Project 1.2: aanpak De Holwert en DSM-weg De Holwert is in het mobiliteitsplan aangeduid als ‘overige weg’. De uitstraling is nu vrij stenig, er zijn problemen met parkeren bij Veenstra en DirectBouw en de bereikbaarheid voor vrachtverkeer laat te wensen over onder andere door het smalle profiel van de weg (tussen Intergas en DirectBouw) en de lastige draaicirkel op de hoek met de DSM-weg (ter hoogte van Veenstra) en de kruising bij Intergas. De Holwert tussen DirectBouw en Veenstra voldoet aan de gestelde breedte en is technisch nog in goede staat. Evenals De Holwert tussen Forbo Novilon en DirectBouw/Intergas. Ook de riolering is al vervangen. We gaan daarom De Holwert tussen DirectBouw en Veenstra niet vernieuwen, maar wel upgraden:  inpassing van parkeerplaatsen;  ontsluiting van Veenstra op de rijbaan;  verbeteren ruimtelijke kwaliteit in privaat domein en openbare ruimte. We gaan De Holwert tussen DirectBouw en Intergas wel vernieuwen, binnen het bestaande tracé. Dit in verband met de grote hoeveelheid kabels en leidingen en eigendom van gronden. De ingrepen:  vernieuwen en verbreden wegprofiel (inclusief vernieuwing riolering). Er is hier geen ruimte voor parkeren. Dit kan door de Holwert aan de zijde van Intergas te verbreden. Plaatselijk dienen er bomen te worden gekapt. De groene aankleding aan de zijde van Intergas dient te worden betrokken bij de toekomstige (her)invulling.

33

Zie onderstaande dwarsprofielen voor De Holwert. De Holwert tussen Veenstra en DirectBouw

De Holwert tussen Intergas en DirectBouw

De DSM-weg is in het mobiliteitsplan aangeduid als ‘overige weg’. De uitstraling van de weg is nu vrij stenig, er is regelmatig overlast van ladende en lossende vrachtwagens ter hoogte van DirectBouw (zet De Holwert op slot), de aansluiting met de Parallelweg is sterk verouderd en de weg sluit niet aan op de J.B. Hemelweg. De problemen worden versterkt als nieuwe, kleinschaliger bedrijfsfuncties en andere commerciële functies zich in de toekomst vestigen in het gebied. De aanpak van de DSM-weg blijft beperkt tot:  aanpassen van kruisingen DSM-weg en De Holwert (nabij Intergas en Veenstra) en zo draaimogelijkheden voor vrachtverkeer verbeteren;  vernieuwen en verbreden wegprofiel tussen kruising DSM-weg en De Holwert nabij Intergas en Holwert Zuid. Het gaat om vervangen van betonklinkers en verbreden rijbaan tot zo’n 6,5 meter;  het Zuidelijk deel van de DSM-weg is opgenomen in de herontwikkeling van Holwert Zuid.

34

Zie onderstaand dwarsprofiel voor de DSM-weg. DSM-weg

Aanpak De Holwert en DSM-weg Aanleiding actie  Verbetering van de interne en externe bereikbaarheid.  Meer ruimte voor parkeren op delen van De Holwert.  Oplossen van verkeersonveilige situaties en specifieke knelpunten voor vrachtverkeer waaronder draaicirkels, problemen bij het laden en lossen et cetera.  Goede verkeersafwikkeling is belangrijk om zittende bedrijven een optimale bereikbaarheid te garanderen en nieuwe bedrijvigheid aan te trekken. Deelprojecten De volgende deelprojecten zijn aan de orde: • opstellen definitief ontwerp voor profiel De Holwert en DSM-weg; • bestek maken voor De Holwert en DSM-weg; • uitvoering; • handhaving op parkeren langs de openbare weg. Randvoorwaarden  Handhaving oneigenlijk gebruik openbare weg (parkeren, laden- en lossen) om doorstroming op De Holwert en DSM-weg te verbeteren.  Meer parkeermogelijkheden langs (deel van) De Holwert. Locatie • (Delen van) De Holwert en DSM-weg. Trekker • Gemeente Coevorden. Rolverdeling • Gemeente Coevorden neemt initiatief en financiert.

35

Kosten en opbrengsten Overzicht kosten (in € ) Totale kosten uitvoering VTU Totaal Overzicht opbrengsten (in € ) Totale opbrengsten Toelichting: afronding op € 250.

€ 532.250 € 106.500 € 638.500 n.v.t.

Project 1.3: aanleg tunnel c.q. traverse station De ligging van het doorgaande spoor en het spooremplacement vormt een barrière tussen de binnenstad en bedrijventerrein De Holwert. De huidige gelijkvloerse overgang naar het perron kan, vanwege ProRailreglementen, niet als interwijkverbinding tussen het centrum en De Holwert worden doorgetrokken. Een goede verbinding over het spoor tussen De Holwert en de Friesestraat richting het centrum is essentieel voor de economische versterking van zowel het bedrijventerrein als het centrum. Binnen de brede IGO stationsomgeving en RSP-ZZL wordt de stationsomgeving voorzien van een forse opknapbeurt, incluis aanpak van het Stationsplein West en de barrièrewerking van het spoor geslecht. Bovendien verbetert hierdoor de ruimtelijke kwaliteit. Dit project wordt gefinancierd vanuit RSP-ZZL middelen en de kosten vallen hierdoor buiten dit Projectplan. Zie hieronder de sfeerimpressie voor de stationsomgeving en directe omgeving zoals opgenomen in de Gebiedsvisie Stationsomgeving Coevorden.

36

Thema 2: parkeren Op Holwert Midden wordt ten behoeve van P&R en opvang van langparkeren voor bezoek aan het centrum en winkelhart van Coevorden een parkeervoorziening gerealiseerd. Het gaat om zo’n 30 parkeerplaatsen voor P&R en zo’n 50 tot 100 parkeerplaatsen voor langparkeren. Deze laatste kunnen tevens gebruikt worden door bezoekers aan bedrijven op Holwert Midden. Zo heeft Fit Sports aan de Parallelweg een piekbelasting in de avonduren. Nader onderzoek naar de precieze parkeerbehoefte dient nog te worden uitgevoerd. Zie ook de figuur hiernaast voor een schets van het langparkeren in de spoorzone.

Belangrijkste maatregelen binnen thema 2: 1.

parkeervoorzieningen in groenblauwe spoorzone

2.

overige parkeerplaatsen Holwert Midden

37

Er zijn drie redenen om de parkeervoorzieningen op Holwert Midden te verruimen: 1. op Holwert Midden komen naar verwachting nieuwe, kleinschaliger economische functies met een extra parkeervraag in het gebied. Nu zijn er beperkt mogelijkheden voor parkeren, vooral door de huidige groenstructuren en rooilijn van de bebouwing (dicht op de openbare weg). Door her- en der geparkeerde auto’s ontstaat een rommelig beeld aan de Parallelweg die bovendien de doorstroming belemmert (auto’s die willen parkeren, langzaam rijden op zoek naar parkeerplek of uitdraaiende auto’s); 2. door een verwachte toename van het aantal reizigers (als gevolg van extra treinen) zal de vraag naar P&R zeer waarschijnlijk toenemen (zo’n 30 plekken verwacht NS). Om de herinrichting van het stationsplein mogelijk te maken aan de centrumzijde is bovendien verplaatsing nodig van de P&R naar de westzijde van het spoor; 3. momenteel kan iedereen, ook mensen die werken in Coevorden, vrijuit parkeren in het centrum. Hierdoor worden gedurende een lange periode overdag parkeerplaatsen in gebruik genomen waardoor het aantal beschikbare plaatsen voor bezoekers op korte afstand van de beoogde bestemming minder wordt. Het parkeren door mensen die werken in Coevorden, dagjesmensen en ondernemers in de binnenstad (langen middellangparkeren) wordt bij voorkeur zoveel mogelijk geconcentreerd op grotere locaties aan de rand van het centrum langs de invalswegen, die vanuit de woonwijken en de omliggende kernen goed bereikbaar zijn. Deze locaties dienen tevens op loopafstand van het centrum te liggen. In het gemeentelijke mobiliteitsplan is één van de beoogde locaties gelegen binnen de stationsomgeving, aangeduid als ‘De Holwert/stationslocatie’. Met de aanleg van een tunnel of traverse over de sporen wordt de bereikbaarheid van het centrum vanaf De Holwert beter en is dit een goed alternatief voor de parkeerbehoefte van centrumbezoekers. De aanleg van een parkeerterrein in de spoorzone draagt op de korte termijn ook bij aan een uiterlijke kwaliteitsverbetering van het stationsgebied en Holwert Midden. Randvoorwaarde is overeenstemming met de NS over het gebruik van de gronden in de spoorzone. Het proces om de gronden te verwerven is inmiddels opgestart. Een aanzienlijk deel van de benodigde gronden is inmiddels in bezit bij gemeente Coevorden.

38

Project 2.1: parkeervoorzieningen in groenblauwe spoorzone In de groenblauwe spoorzone worden zo’n 30 parkeerplaatsen voor P&R en zo’n 50 tot 100 parkeerplaatsen voor langparkeren gerealiseerd. Parkeervoorzieningen in groenblauwe spoorzone Aanleiding actie  Er is onvoldoende ruimte voor parkeren op Holwert Midden, vooral voor bezoekers van bedrijven (vooral aan de Parallelweg).  Dit leidt tot parkeren langs de openbare weg, met hinder, minder doorstroming en mogelijk verkeersonveilige situaties als gevolg.  Oplossing voor parkeren in het centrum en winkelhart van Coevorden, alsmede verplaatsing van P&R aan de voorzijde van het station. Deelprojecten De volgende deelprojecten zijn aan de orde: • opstellen definitief ontwerp voor parkeervoorzieningen in groenblauwe spoorzone; • bestek maken voor parkeervoorzieningen en groenblauwe invulling; • uitvoering. Randvoorwaarden  Parkeren aan de Parallelweg onmogelijk maken (waar nodig overleg met private partijen).  Overleg met NS.  Handhaving parkeerverbod. Locatie • Spoorzone. Trekker • Gemeente Coevorden. Rolverdeling • Gemeente Coevorden neemt initiatief en financiert.

Kosten en opbrengsten Overzicht kosten (in € ) Totale kosten uitvoering VTU Totaal Overzicht opbrengsten (in € ) Totale opbrengsten Toelichting: afronding op € 250.

€ 301.500 € 58.750 € 360.250 n.v.t.

39

Project 2.2: overige parkeerplaatsen Holwert Midden Elders in Holwert Midden worden parkeerplaatsen gerealiseerd voor langparkeren. Overige parkeerplaatsen Holwert Midden Aanleiding actie  Er is onvoldoende ruimte voor parkeren op Holwert Midden, vooral voor bezoekers van bedrijven (vooral aan de Parallelweg).  Dit leidt tot parkeren langs de openbare weg, met hinder, minder doorstroming en mogelijk verkeersonveilige situaties als gevolg.  Oplossing voor parkeren in het centrum en winkelhart van Coevorden. Deelprojecten De volgende deelprojecten zijn aan de orde: • opstellen definitief ontwerp voor overige parkeerplaatsen; • bestek maken voor parkeerplaatsen; • uitvoering. Randvoorwaarden  Handhaving parkeerverbod. Locatie • Elders Holwert Midden. Trekker • Gemeente Coevorden. Rolverdeling • Gemeente Coevorden neemt initiatief en financiert.

Kosten en opbrengsten Overzicht kosten (in € ) Totale kosten uitvoering VTU Totaal Overzicht opbrengsten (in € ) Totale opbrengsten Toelichting: afronding op € 250.

€ 243.750 € 48.750 € 292.500 n.v.t.

40

Thema 3: openbare ruimte De gemeente Coevorden wil de openbare ruimte en de beeldkwaliteit op Holwert Midden verbeteren. Deels wordt dit al verwezenlijkt door de revitalisering van de Parallelweg, De Holwert en DSM-weg. Deze revitalisering is een mooi startpunt voor de verdere versterking van de openbare ruimte. Binnen de brede IGO stationsomgeving en RSP-ZZL wordt de stationsomgeving voorzien van een forse opknapbeurt. Verder wordt een deel van de oude rangeersporen opgeruimd en wordt het vrijkomende gebied ingericht als aantrekkelijke, hoogwaardige groene zone waarin een parkeervoorziening voor P&R en langparkeren wordt ingepast. Deze ingrepen dragen in belangrijke mate bij aan het verhogen van de beeldkwaliteit op Holwert Midden. Verder wordt het gebied direct achter het station (toekomstig ‘Hart van Holwert’) volledig herontwikkeld met nieuwe verharding, groen, verlichting, meubilair en verfraaiing. De gemeente gaat in dit gebied niet actief verwerven, maar zorgt ervoor dat het gebied rondom de nieuwe tunnel of traverse een goede uitstraling heeft. Daarnaast wordt in het (nieuwe) bestemmingsplan voor Holwert Midden rekening gehouden met eventuele herontwikkeling en het toestaan van andere functies in het gebied. Belangrijkste maatregelen binnen thema 3: 1.

opstellen beheer- en onderhoudsplan

2.

aanleg Stationsplein West incluis herontwikkeling Van Gend&Loos loods

3.

aanleg nieuwe gracht (kosten vallen buiten dit Projectplan)

Project 3.1: opstellen beheer- en onderhoudsplan De gemeente Coevorden, ondernemers en vastgoedeigenaren in het gebied zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de gebiedskwaliteit. Het primaat ligt bij de gemeentelijke overheid. Ondernemers zijn het vaak niet eens met de mate van beheer en onderhoud en de frequentie ervan, zo blijkt in de praktijk. Door gezamenlijk een beheer- en onderhoudsplan op te stellen en regelmatig samen het gebied te schouwen kan de kwaliteit systematisch aangepakt worden.

41

De gemeente Coevorden heeft jarenlange ervaring met het werken met beeldbestekken en het differentiëren in onderhoudsniveau. In overleg met de ondernemers op Holwert Midden wordt het onderhoudsniveau voor het bedrijventerrein na de upgrading bepaald. Allereerst wordt de infrastructuur opgepakt en op orde gemaakt. Hiermee is een belangrijk deel van de upgrading uitgevoerd. Na oplevering worden afspraken gemaakt over beheer en onderhoud, dit kan in samenspraak met het parkmanagement opgepakt worden. Eventuele extra kosten zijn pas vanaf 2016 aan de orde en vallen voor een groot deel in de bestaande reserveringen voor beheer en onderhoud op Holwert Midden. Opstellen beheer- en onderhoudsplan Aanleiding actie  De kwaliteit en het onderhoud van de openbare ruimte is onvoldoende.  Het nieuwe beheer- en onderhoudsplan heeft tot doel om openbaar groen, wegen en verlichting op orde te brengen en naar een hoger niveau te tillen.  Het beheer- en onderhoudsplan borgt en reserveert capaciteit voor beheer, onderhoud en handhaving en eventuele aanschrijving van ondernemers in het gebied. Deelprojecten De volgende deelprojecten zijn aan de orde: • vaststellen gewenst ambitieniveau kwaliteit en het onderhoud en beheer (samen met ondernemers) van de openbare ruimte; • opstellen beheer- en onderhoudsplan (samen met ondernemers); • na vaststelling: • nulmeting (in combinatie met beheerschouw). Gezamenlijke opknapactie als start; • communicatie richting ondernemers en handhaving; • oprichten 1-dag-service bedrijvenloket (binnen 1 dag na melding van probleem opname probleem en in gang zetten herstel). Randvoorwaarden • Algemene upgrading van openbare ruimte bij verbeteren van weginfrastructuur op Holwert Midden. • Upgrading stationsomgeving vanuit het IGO/RSP+ project. Locatie • Heel Holwert Midden. Trekker • Gemeente Coevorden en ondernemers op De Holwert. Rolverdeling • Gemeente Coevorden: opstellen en uitvoeren beheer- en onderhoudsplan. • Ondernemers: betrokken bij opstellen beheer- en onderhoudsplan.

Kosten en opbrengsten Via regulier budget voor beheer en onderhoud. 42

Project 3.2: aanleg Stationsplein West incluis herontwikkeling Van Gend&Loos loods De spoorzone wordt in de Markt- en gebiedsstrategie De Holwert gezien als kansrijk voor een meer stedelijk programma, met kleinschalige, lichte bedrijfjes, commerciële en publieksgerichte functies en diensten. In feite haakt dit aan op een al ingezette ontwikkeling waarbij nu al een fitness, schietsport en tankstation gevestigd zijn. Hierbinnen ligt het ‘Hart van Holwert’, het Stationsplein West in de zicht- en looplijn van de Friesestraat en Van Heutszstraat. Het gebied wordt volledig herontwikkeld met nieuwe verharding, groen, verlichting, meubilair en verfraaiing. Alles conform de Gebiedsvisie Stationsomgeving Coevorden. Aanleg Stationsplein West Aanleiding actie  Matige uitstraling stationsomgeving aan Holwert-zijde.  Betere opvang bezoekers Coevorden per trein.  Realiseren verbinding centrum en winkelhart en Coevorden met station en De Holwert.  Uitnutten specifieke ligging en functionaliteit westkant treinstation Coevorden.  Maken oriëntatiepunt en eyecatcher: Van Gend&Loos loods op Stationsplein West.  Verder door aanleg Stationsplein West natuurlijke loop creëren richting station en achterliggende centrum en winkelhart van Coevorden vanaf De Holwert. Deelprojecten De volgende deelprojecten zijn aan de orde: • opstellen definitief ontwerp voor Stationsplein West, dat in functionele, ruimtelijke en financiële zin is gekoppeld aan brede RSP en aanpak en upgrading Stationsplein Oost (centrumzijde); • kostenraming, financiering en aanbesteding van maatregelen; • nader specialistisch onderzoek: zoals milieutechnisch, bodemsanering, vergunningenscan et cetera; • civieltechnisch plan (en definitief ontwerp, bestek et cetera); • uitvoering. Randvoorwaarden  Vaststelling Gebiedsvisie Stationsomgeving Coevorden door de gemeenteraad.  Realisatie tunnel dan wel traverse onder c.q. over sporen heen.  Aanpak en upgrading Stationsplein Oost (centrumzijde), in samenhang met Stationsplein West.  Actualisatie bestemmingsplan. Locatie • Stationsplein West, direct achter treinstation Coevorden. Trekker • Gemeente Coevorden. Rolverdeling • Gemeente Coevorden neemt initiatief en financiert.

43

Kosten en opbrengsten Overzicht kosten (in € ) Totale kosten uitvoering VTU Overig Totaal Overzicht opbrengsten (in € ) Totale opbrengsten Toelichting: afronding op € 250.

€ 1.738.427 € 357.685 € 12.000 € 2.108.112 n.t.b.

Specifiek onderdeel van de aanpak van het Stationsplein West is de voormalige Van Gend&Loos loods aan de Parallelweg. De loods was vroeger rangeergebouw en is later door Van Gend&Loos gebruikt. De gemeente Coevorden is nu eigenaar. De onderhoudsstaat is slecht en ook de uitstraling laat te wensen over. Het pand is in de ‘Cultuurhistorische Inventarisatie Coevorden’ opgenomen als object met zeer hoge cultuurhistorische kwaliteit. Sowieso wordt de plek interessanter met de aanleg van een brug of traverse over de spoorlijnen, de aanleg van het parkeerterrein in de spoorzone en de herontwikkeling van Holwert Zuid. De loods vormt samen met het Stationsplein West de toegang tot de ondernemende stad Coevorden. Daar waar het Stationsplein Oost de toegang tot de historische stad vormt. We denken aan een invulling met kleinschalige werkplekken voor zzp’ers en kunstenaars; een ‘broedplaats’-concept dus in combinatie met eventueel (lichte) horeca, vergader- of cursuslocatie. De gemeente Coevorden heeft subsidie aangevraagd om een verkenning te doen naar de haalbaarheid van de realisatie van flexwerkplekken en (lichte) horeca of een vergaderfaciliteit; een ‘Smart Workcentre’ voor (kleinschalige) ondernemingen en zzp’ers in het kader van het Interreg Micropol project. Provincie Drenthe is partner in dit Interreg IVC project. In dit kader is in opdracht van de Gebiedscommissie Zuidoost-Drenthe een verkenning van de vraag naar een Smart Work Centre in Zuidoost Drenthe uitgevoerd. Totale kosten voor het haalbaarheidsonderzoek worden geschat op € 14.152,50 (exclusief btw). De Rijksdienst heeft een bijdrage van € 9.907 (70%) toegekend. Voor het resterende gedeelte (€ 4.245,50) wordt een bijdrage gevraagd in het kader van de Beheerkosten Leader.

44

Het haalbaarheidsonderzoek naar herbestemming loopt door tot eind 2013. Voor het daadwerkelijke opknappen en herinrichten is mogelijk extra financiering nodig. Onbekend is of er in dit verband nog subsidies aangeboord kunnen worden. Bij een indicatieve investering van € 1.000 per m² bvo en 500 m² bvo pand gaat om zo’n € 500.000, exclusief VTU van zo’n 10%. Totaal € 550.000. Kosten en opbrengsten Overzicht kosten (in € ) Totale kosten uitvoering VTU Totaal Overzicht opbrengsten (in € ) Totale opbrengsten Toelichting: afronding op € 250.

€ 500.000 € 50.000 € 550.000 n.t.b.

Project 3.3: aanleg nieuwe gracht (kosten vallen buiten dit Projectplan) Binnen de brede IGO stationsomgeving en RSP-ZZL komt de voormalige stadsgracht terug in het gebied, langs het spoor. De kosten voor de aanleg hiervan vallen buiten dit Projectplan. Langs de gracht komen bomen, wandelroutes en verblijfsplaatsen alsmede een parkeervoorziening (zie eerder). De aanleg van een dergelijke gracht vergroot de gebieds- en ruimtelijke kwaliteit van De Holwert en zorgt bovendien voor een betere waterkwaliteit in de directe omgeving van De Holwert en het centrum van Coevorden.

45

Thema 4: private kavels en vastgoed Doel is samen met ondernemers de functionaliteit, uitstraling en beeldkwaliteit van private kavels en vastgoed te verbeteren. Uitgangspunt hierbij is dat eigenaren zelf investeren. Dit zal de effectiviteit van investeringen in de openbare ruimte zeer ten goede komen. Deze aanpak kan op kleine, lokale schaal worden toegepast en in veel gevallen zijn het relatief goedkope ingrepen. Het gaat erom de gevels van bedrijfsvastgoed op te waarderen en schoon en netjes te houden en bestrating, open opslag en entrees aantrekkelijker te maken. Met een beeldkwaliteitplan (op te stellen) maakt de gemeente Coevorden haar verwachtingen ten aanzien van kwaliteit kenbaar (zie eerder, onder ‘Randvoorwaarden’). De gemeente Coevorden wil verder ondernemers en vastgoedeigenaren de mogelijkheid geven voor een financiële ondersteuning uit de PHP-gelden. Met intensiever, proactief accountmanagement (zie eerder, onder ‘Randvoorwaarden’) wil de gemeente Coevorden ondernemers en vastgoedeigenaren tot slot inspireren, verleiden en ondersteunen bij het realiseren van (meer) kwaliteit. De ondernemers op Holwert Midden leveren een aanzienlijke bijdrage aan de revitalisering en herprofilering. Deze bijdrage wordt geleverd door investeringen in private kavels en vastgoed, met als gevolg: waardecreatie. Belangrijkste maatregelen binnen thema 4: 1.

private investeringen en bijdrageregeling

Project 4.1: private investeringen en bijdrageregeling Een drietal ondernemers heeft te kennen gegeven – onder randvoorwaarden – te willen investeren in de uitstraling van de private kavel en het bedrijfsgebouw. Het primaat voor investeringen in de private ruimte ligt bij de ondernemers en vastgoedeigenaren op Holwert Midden. De gemeente Coevorden wil met een bijdrageregeling haar private partners wel stimuleren om de kwaliteit, uitstraling en beeldkwaliteit van private kavels en bedrijfsgebouwen te verbeteren. Zo verlagen we bovendien de drempel tot investeren en het verkrijgen van externe financiering. Hiertoe zal een deel van de PHP-gelden worden ingezet. 46

De gemeente Coevorden heeft een bijdrageregeling opgesteld die voorziet in een financiële bijdrage in de totale investeringskosten. Het gaat dan alleen om ingrepen die bijdragen aan: 1. aanpassing van de beeldkwaliteit en kleurstelling van de gevel of toevoegen van elementen; 2. het doorvoeren van bouwkundige aanpassingen aan de gevel. Gedeeltelijke renovatie of vervangen van delen van de gevel; 3. het volledig renoveren van de gevel of het volledig nieuw opbouwen van de gevel; 4. opknappen en verbeteren van de beeldkwaliteit van het buitenterrein(en) aan de straatzijde, erfafscheiding of de erfinrichting. De bijdrage in de investeringskosten heeft als primair doel de uitstraling van de private ruimte aan de voorzijde en het vastgoed te verbeteren. Vergroting van het bedrijfsoppervlak door uitbouw wordt niet gesubsidieerd. Ook inpandige maatregelen – denk aan andere indeling, vervangen van verouderde materialen of asbest – zijn niet subsidiabel. Private investeringen en bijdrageregeling Aanleiding actie  Een drietal ondernemers wil investeren in de private kavel en het bedrijfsgebouw.  De gemeente Coevorden wil haar private partners stimuleren in de vorm van een financiële regeling. Deelprojecten De volgende deelprojecten zijn aan de orde:  opstellen bijdrageregeling incluis toetsingscriteria, looptijd, e.d. Randvoorwaarden  Alleen investeringen in de uitstraling van de private ruimte aan de voorzijde en het vastgoed met als doel de beeldkwaliteit te verbeteren. Locatie  Holwert Midden. Trekker • Gemeente Coevorden, ondernemers en vastgoedeigenaren. Rolverdeling • Gemeente Coevorden: opstellen bijdrageregeling, voor cofinanciering van private investeringen middels PHP-gelden. • Ondernemers en vastgoedeigenaren investeren zelf.

Kosten en opbrengsten Totale kosten uitvoering geschat op € 300.000 exclusief VTU. De private investeringen komen uit op zo’n € 210.000, zo bleek uit de ingediende plannen door ondernemers en vastgoedeigenaren. 47

Overzicht kosten (in € ) Totale kosten uitvoering VTU Totaal Overzicht opbrengsten (in € ) Totale opbrengsten Toelichting: afronding op € 250.

€ 270.000 € 30.000 € 300.000 n.t.b.

Thema 5: duurzaamheid Belangrijk thema in de herontwikkeling van Holwet Midden in de toekomst is duurzaamheid. De gemeente Coevorden volgt een organisch ontwikkelmodel, waarbij initiatieven van onderop, de markt moeten komen. Deze wil de gemeente Coevorden maximaal faciliteren, mits die passen binnen de bestemming. Duurzaamheid staat daarbij voorop. Vanuit de doelstellingen in het kader van klimaat, water, milieu en duurzaamheid (uit bestaande beleidsdocumenten9) kunnen een aantal kansrijke acties worden gedestilleerd. Of en hoe De Holwert hieraan kan bijdragen moet in de toekomst helder worden. We zien vooral kansen voor:  efficiëntere inrichting van de bedrijfsvoering. Zoals hergebruik van grondstoffen en energie, reductie van afvalstromen en energiebesparing;  inventarisatie van reststromen die geschikt zijn voor hergebruik of energieproductie;  vraagbundeling van energie, afvalverwerking, gezamenlijk vervoersmanagement, voorzieningen voor werknemers, et cetera;  alternatieve energievoorziening, zoals zonne-energie. Toepassing van zonne-energie is het belangrijkste middel om duurzame energie op te wekken op decentraal niveau. Bij nieuwbouw op Holwert Midden zal

9

Zoals het Klimaatbeleidsplan 2009-2012, Waterplan 2009 en regels voor duurzaam bouwen en milieuregels.

48

 

  

 

de gemeente Coevorden partijen actief wijzen op en voorlichten over de mogelijkheden voor zonneenergie op grote daken; restwarmte uitwisselen en warmte-koudeopslag (WKO) realiseren bij enkele bedrijven op Holwert Midden; vastgoed dat in hoge mate flexibel is (opdeelbaar in grotere of kleinere units voor verschillende typen gebruikers), zijn vaak duurzamer doordat de verhuurbaarheid hoog is en de veroudering en verrommeling laag. Bij de herinrichting is aandacht voor renovatie en – voor grote panden, zoals van DirectBouw en Intergas – op korte termijn herindeling van de ruimten voor een flexibele verhuur gericht op een grote doelgroep; er valt daarnaast winst te behalen door gebruik te maken van meer duurzame bouwmaterialen, het realiseren van ‘green buildings’ of ‘zongericht’ bouwen; stimuleren van investeringen op pandniveau die de energiebelasting omlaag brengen (als onderdeel van private investeringen, zie thema 4); de gemeente Coevorden ontwikkelt een duurzaamheidscan en zal die aanbieden aan nieuwe bedrijven die zich willen vestigen op De Holwert. Eventuele aanvullende adviezen naar aanleiding van de scan zullen door de bedrijven zelf moeten worden bekostigd; daarnaast wordt aandacht besteed aan energievoorschriften in milieuvergunningen en aan reductie van CO2-broeikasgassen; tot slot voegen we in het bestemmingsplan waar mogelijk elementen toe over ver- en nieuwbouw. Denk hierbij bijvoorbeeld aan verplichtingen omtrent duurzaam bouwen.

De rol van de gemeente Coevorden is vooral ondersteunend en faciliterend: organiseren van informatiebijeenkomsten, ervaring en kennis bij overheid en markt breed ontsluiten, partijen bij elkaar brengen et cetera. De gemeente Coevorden pakt dit binnen het accountmanagement op. Kosten en opbrengsten Niet van toepassing.

49

Thema 6: parkmanagement Doel is een duurzame borging van beheer en kwaliteit op De Holwert, door zoveel mogelijk bedrijven aan te laten sluiten bij actief onderhoud, beheer en handhaving. Door middel van parkmanagement is het voor ondernemers mogelijk om gezamenlijk inkoop te arrangeren, maar ook om beheerstaken uit te voeren. Binnen de gemeente Coevorden is Parkmanagement Coevorden (PMC) actief. Samen met het PMC-bestuur en de werkgroepen wordt gewerkt aan veilige en vitale bedrijventerreinen en kostenvoordelen voor ondernemers. Inmiddels telt PMC 80 leden en vertegenwoordigt daarmee een belangrijk deel van de bedrijven in Coevorden. Bedrijven sluiten zelf naar behoefte aan bij Parkmanagement. Dit onderdeel sluit aan bij het beter beheren en onderhouden van bedrijventerreinen en de maatregelen op gebied van duurzaamheid. Het bedrijventerrein Holwert Midden is op zichzelf te klein voor een eigen parkmanagementvereniging, daarom zoeken we naar zoveel mogelijk aansluiting bij de PMC, waarbij een aparte werkgroep belangen van De Holwert kan behartigen. Enkele bedrijven op Holwert Midden (DirectBouw, Forbo Novilon en Veenstra) zijn al lid van PMC. Gemeente Coevorden draagt structureel € 10.000 per jaar bij aan PMC. De gemeente Coevorden wil in het kader van de revitalisering en herprofilering op Holwert Midden de samenwerking op het gebied van onderhoud, beheer en handhaving verder concretiseren en afspraken maken over duurzaam beheer. De rol van regelmatige beheer- en onderhoudsschouwen en een beheer- en onderhoudsplan zijn daarbij evident. Bovendien moet het accountmanagement een bijdrage leveren aan de signalering en snelle oplossing van knelpunten. Waar mogelijk zal de gemeente Coevorden initiatieven ondersteunen die bijdragen aan het verduurzamen van onderhoud en beheer. Overigens zijn alle bedrijventerreinen in de gemeente Coevorden voorzien van een glasvezelnet, na een succesvolle vraagbundeling op initiatief van Parkmanagement Coevorden in samenwerking met de gemeente Coevorden en Breedband Drenthe. Er is al zo’n € 273.000 geïnvesteerd in glasvezel door ondernemers in de gemeente Coevorden.

50

Verder werken ondernemers zelf aan de mogelijke opzet van een ondernemersfonds om onder meer camerabeveiliging gezamenlijk op te pakken. Gedacht wordt aan een bijdrage van € 500.000 voor drie jaar. Kosten en opbrengsten In principe gaat het om investeringskosten van ondernemers en vastgoedeigenaren. Op projectbasis verkent de gemeente Coevorden de kansen en mogelijkheden voor ondersteuning. Thema 7: bodemsanering Holwert Zuid Op het gebied van bodemsanering stelt de gemeente Coevorden zich de volgende doelen in dit Projectplan:  milieu-inventarisatie in het kader van de herziening van het bestemmingsplan;  nader bodemonderzoek, grondkwaliteit in het kader van de inrichting van het openbaar gebied en opstellen bodemsaneringstrategie;  nadere afspraken maken over de bodemsanering van de kavel van Intergas. Dit zal nader worden onderzocht. Bodemonderzoeken zullen in nauw overleg met de provincie Drenthe en waterschap Velt en Vecht opgestart worden. De gemeente Coevorden is de eerste gemeente in Drenthe die werkt met een gebiedsgericht grondwaterbeheerplan waarbij het mogelijk is om de bodemverontreiniging af te kopen. Van een aantal plekken is bekend dat er bodemverontreiniging is, namelijk:  Holwert Zuid, dit heeft een uitstralingseffect op de bodem in Holwert Midden. Inmiddels zijn de voorbereidingen voor de sanering van deze vervuiling opgestart. In totaal gaat het om een sanering die € 5 miljoen kost. De gemeente draagt € 2,5 miljoen bij, evenals provincie Drenthe (ook € 2,5 miljoen);  op de kavel van Intergas zijn twee verontreinigingen geconstateerd. Bij een eventuele herontwikkeling is sanering noodzakelijk;  ook de Hazelaar-locatie is verontreinigd, maar hier is geen urgentie tot sanering.

51

Kosten en opbrengsten Nog niet bekend. In principe gaat het om investeringskosten van ondernemers en vastgoedeigenaren aangevuld met mogelijke subsidies. Op projectbasis verkent de gemeente Coevorden de kansen en mogelijkheden voor ondersteuning. De kosten voor sanering van Holwert Zuid zijn wel bekend en bedragen € 5 miljoen, maar financiering valt buiten dit Projectplan.

52

5. PLANNING Voor de uitvoering van het Projectplan en daarin genoemde maatregelen geldt onderstaande planning. Project Thema 1: bereikbaarheid 1.1: aanpak Parallelweg 1.2: aanpak De Holwert en DSM-weg 1.3: aanleg tunnel c.q. traverse station (valt buiten dit Projectplan) Thema 2: parkeren 2.1: parkeervoorzieningen in groenblauwe spoorzone 2.2: overige parkeerplaatsen Holwert Midden Thema 3: openbare ruimte 3.1: opstellen beheer- en onderhoudsplan 3.2: aanleg Stationsplein West incluis herontwikkeling Van Gend&Loos loods 3.3: aanleg nieuwe gracht (valt buiten dit Projectplan) Thema 4: private kavels en vastgoed 4.1: private investeringen en bijdrageregeling Thema 5: duurzaamheid diverse Thema 6: parkmanagement diverse Thema 7: bodemsanering Holwert Zuid diverse

53

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

6. FINANCIERING 6.1 Begroting Voor de totale uitvoering van de revitalisering en herprofilering geldt onderstaande kostenschatting. Hierbij geven we aan welke kosten worden gedragen door de gemeente Coevorden en welke door andere partners. Project Thema 1: bereikbaarheid Project 1.1: aanpak Parallelweg Project 1.2: aanpak De Holwert en DSM-weg Project 1.3: aanleg tunnel c.q. traverse station (valt buiten dit Projectplan) Thema 2: parkeren Project 2.1: parkeervoorzieningen in groenblauwe spoorzone Project 2.2: overige parkeerplaatsen Holwert Midden Thema 3: openbare ruimte Project 3.1: opstellen beheer- en onderhoudsplan Project 3.2: aanleg Stationsplein West incluis herontwikkeling Van Gend&Loos loods** Project 3.3: aanleg nieuwe gracht*** (valt buiten dit Projectplan) Thema 4: private kavels en vastgoed Project 4.1: private investeringen en bijdrageregeling****

Kosten (€) € 1.143.422 € 611.246

VTU (€) € 228.684 € 122.249

Overig (€) -

€ 532.176

€ 106.435

-

*

*

*

€ 545.295 € 301.514 € 243.781 € 1.738.427 € 1.738.427

Totaal (€) € 1.372.106

Dekking (€) € 1.372.106 € 630.000 € 330.474 € 411.632 *

RSP

€ 107.619 € 652.914 € 58.863 € 48.756 € 357.685 € 12.000 € 2.108.112 reguliere onderhoudsbegroting € 357.685 € 12.000

€ 652.914 € 457.040 € 195.874 € 2.108.112

RSP PHP

€ 100.000 € 1.680.618 € 327.494 * € 300.000 € 210.000 € 90.000 -

* € 30.000 € 30.000

* -

* € 300.000

-

-

-

-

Thema 7: bodemsanering Holwert Zuid

*

*

*

*

*

(bestaande saneringsafspraken)

*

*

*

*

*

€ 3.697.144

€ 723.988

€ 12.000

€ 4.433.132

€ 4.433.132

Totaal

-

* Kosten vallen buiten dit Projectplan en zijn via andere middelen gedekt. ** Exclusief toekomstige opbrengsten uit exploitatie. *** Waterhuishoudkundig. **** Cofinanciering, maximaal 30% per ondernemer c.q. vastgoedeigenaar.

54

gemeente Coevorden RSP PHP

*

* € 270.000 € 270.000

Thema 5: duurzaamheid Thema 6: parkmanagement -

Financiering

gemeente Coevorden Leader RSP PHP Waterschap V&V privaat PHP

gemeente Coevorden provincie Drenthe

Verder wordt er ook op andere vlakken geïnvesteerd in De Holwert. Onder andere:  Bodemsanering: € 2,5 miljoen door gemeente Coevorden en € 2,5 miljoen door provincie Drenthe op Holwert Zuid.  Glasvezel: € 273.000.  Zonnepanelen: € 750.000 gemeente Coevorden, € 750.000 DEO, € 750.000 bancair.  Ondernemersfonds: € 500.000 voor drie jaar.  Parkmanagement: structureel € 10.000 per jaar vanuit gemeente Coevorden aan PMC.

6.2 Dekking De kosten voor de totale uitvoering van de revitalisering en herprofilering van Holwert Midden en de genoemde maatregelen zijn afgerond € 4.435.000 (zie hieronder). Dit is exclusief eventuele verwerving, maar inclusief VTU (10%). Totale bijdrage vanuit PHP: € 1.025.000. Project Thema 1: bereikbaarheid Thema 2: parkeren Thema 3: openbare ruimte (exclusief aanleg nieuwe gracht en exclusief € 12.000 verwerving / overige kosten) Thema 4: private kavels en vastgoed* Totaal

Kosten excl. verwerving (€)

PHP-bijdrage (€)

€ 1.372.106 € 652.914

€ 411.632 € 195.874

PHP-bijdrage uitvoering à 90%(€) € 370.469 € 176.287

€ 2.096.112

€ 327.494

€ 294.744

€ 32.750

€ 300.000 € 4.433.132

€ 90.000 € 1.025.000

€ 81.000 € 922.500

€ 9.000 € 102.500

* Deel cofinanciering, maximaal 30% per ondernemer c.q. vastgoedeigenaar.

55

PHP-bijdrage VTU à 10% (€) € 41.163 € 19.587