PROJECT VTS-SITE IN SINT-NIKLAAS
VERKOOPSDOSSIER Verkoop onder voorwaarden aan particuliere bouwgroep(en)
INHOUDSTAFEL
1/ Inleiding ............................................................................................................................................................... 3 2/ Toelichting Stadsvernieuwingsproject VTS ......................................................................................................... 5 3/ Publieke projectonderdelen ................................................................................................................................. 7 4/ Private Projectonderdelen ................................................................................................................................. 10 5/ Afstemming Publieke – Private Projectonderdelen ........................................................................................... 13 6/ Verkoopprocedure ............................................................................................................................................. 16 7/ Beoordelingscriteria ........................................................................................................................................... 21 8/ Timing ................................................................................................................................................................ 24 9/ Begeleidingscommissie ..................................................................................................................................... 24 10/ Minimumprijs.................................................................................................................................................... 25 11/ Forfaitaire Bijdrage .......................................................................................................................................... 26 12/ Bijzondere Verkoopsvoorwaarden .................................................................................................................. 26
2
1/ INLEIDING Voorliggend document geeft toelichting bij de procedure om te komen tot een samenwerking met één of meerdere ‘particuliere bouwgroepen’ al dan niet ondersteund door (een) organisatie(s) met sociaal doel in het stadsvernieuwingsproject op de VTS-site te Sint-Niklaas. Particuliere bouwgroepen zullen voor eigen rekening, naar eigen inzicht en op eigen verantwoordelijkheid een woonproject realiseren al of niet met inbegrip van een zorgfunctie (gehandicaptenzorg, geestelijke gezondheidszorg of bijzondere jeugdzorg) in de hierna omschreven ‘private projectonderdelen’ in één of meerdere gebouwen in het VTS-project en engageren zich om hun bouwproject in te schakelen en in te schrijven in (de coördinatie van) het groter geheel van het stadsvernieuwingsproject. Verder in dit document worden een aantal elementen m.b.t. de afstemming tussen de private en publieke projectonderdelen aangegeven. Bijkomende, niet vermelde elementen zullen (kunnen) worden besproken in een periodiek georganiseerde stuurgroep.
Een particuliere bouwgroep is een groep particulieren die gezamenlijk als groep particuliere woongelegenheden realiseren voor eigen gebruik en bewoning al dan niet met bijkomend gemeenschappelijke voorzieningen. De groep (het collectief) treedt op als opdrachtgever. Hiervoor organiseren zij zich in een rechtsvorm zonder winstoogmerk die als opdrachtgever naar architect, begeleider en/of aannemer optreedt. De woningen worden in groepsverband gerealiseerd.
De private projectonderdelen worden aangeboden via een verkoop onder voorwaarden en omvatten drie verschillende gebouwen(complexen) waarvan 2 gebouwen (het Reftergebouw en Kapelgebouw) (tijdelijk) voorbehouden zijn voor particuliere bouwgroepen en het voorwerp uitmaken van de hieronder beschreven procedure. Groepen kunnen inschrijven voor één of beide gebouwen. Het laatste onderdeel, het beschermde Huis Janssens, maakt geen onderdeel uit van deze procedure. Realisatie door een (gespecialiseerde) private ontwikkelaar wordt voor dit gebouw vooropgesteld. Indien voor de gebouwen die in het kader van deze procedure worden aangeboden, geen of onvoldoende kwalitatieve voorstellen worden gedaan door (een) particuliere bouwgroep(en), dan zullen de gebouwen alsnog worden aangeboden voor realisatie door een private ontwikkelaar. Deze verkoop biedt groep(en) van particulieren de unieke kans om zelf – binnen de randvoorwaarden vastgelegd in dit document – een bouwproject te realiseren in het centrum van de stad Sint-Niklaas, in een historisch kader via omvorming van cultureel historisch waardevolle schoolgebouwen. De tussenkomst van de stad Sint-Niklaas en Interwaas in het private woonproject is beperkt tot opvolging via een begeleidingscommissie (zie verder).
De inschrijvingen zijn voorbehouden voor groepen van particulieren. Het is echter niet vereist dat op moment van inschrijven of op het moment van de bieding de groep al volledig is samengesteld. Bij inschrijving dient de
3
groep uit minstens 3 leden te bestaan per gebouw en op moment van bieding dient de groep uit minimum 5 leden te bestaan per gebouw.
Geïnteresseerde individuele gezinnen kunnen terecht op de infosessies en bezoekmomenten die worden georganiseerd. Zij dienen zelf een groep te vormen met andere geïnteresseerde gezinnen. Elk gezin kan slechts eenmaal als deel van een groep deelnemen.
De inschrijvingen moeten ingediend zijn voor 1 september 2014. De bouwgroepen krijgen na de einddatum voor indienen van inschrijving 6 (zes) maanden tijd om hun dossier (bieding) uit te werken. Dit dossier moet ingediend zijn voor 2 maart 2015. Na selectie van een bouwgroep wordt de juridische structuur gevormd en wordt de wederzijdse koopverkoopbelofte getekend. Bij ondertekening van de wederzijdse koop-verkoopbelofte wordt een voorschot betaald van 10%. Na ondertekening van de wederzijdse koop-verkoopbelofte is een periode van 1 (één) jaar de tijd voorzien voor verdere uitwerking van het woonproject. Een ontvankelijk verklaarde aanvraagdossier voor stedenbouwkundige vergunning dient binnen 14 maanden na ondertekening van de wederzijdse koopverkoopbelofte ingediend te zijn. Daarna wordt de authentieke akte verleden en de integrale koopsom betaald.
Informatie en Inlichtingen Stad Sint-Niklaas, dienst Huisvesting, Grote Markt 1, 9100 Sint-Niklaas Interwaas, Lamstraat 113 9100 Sint-Niklaas Contactpersonen : Bart Casier (directeur Interwaas), Christien Geldolf (huisvestingsambtenaar stad SintNiklaas)
[email protected], +32 3 778 32 41 en Wannes De Vleeschauwer (projectmanager Interwaas)
[email protected], +32 3 780 52 08
4
2/ TOELICHTING STADSVERNIEUWINGSPROJECT VTS De voormalige schoolsite Vrije Technische Scholen (VTS), met een oppervlakte van ca. 6.500 m², is gelegen in de stadskern van Sint-Niklaas op een boogscheut van de Grote Markt (onder de Onze-Lieve-Vrouwtoren). De site was meer dan 100 jaar een vak- en technische school. Na een periode van beperkt gebruik sloot de school definitief de deuren in juni 2008. Omwille van de cultuurhistorische waarde en de strategische ligging van de site nam de stad Sint‐Niklaas in samenwerking met de POD Maatschappelijke Integratie (dienst Grootstedenbeleid) en Interwaas het initiatief voor de realisatie van een kwalitatief en duurzaam stadsvernieuwingsproject op de site.
De basis voor het stadsvernieuwingsproject is een masterplan (zie bijlage) opgesteld door Architectenbureau Nero uit Gent. Dit masterplan werd op 25 juni 2009 door de gemeenteraad van de stad Sint-Niklaas goedgekeurd. Het masterplan inventariseert en beschrijft de waardevolle gebouwen op de site en stelt voor deze gebouwen(complexen) via restauratie, renovatie en omvorming een programma voorop op vlak van wonen en culturele voorzieningen (uitbreiding Stedelijke Academie voor Muziek, Woord en Dans (SAMWD) en Stadschouwburg). Ook de toekomstige organisatie van de site wordt in het masterplan besproken : er wordt een doorsteek voor langzaam verkeer tussen het Onze-Lieve-Vrouwplein en R. Van Britsomstraat gecreëerd langs 3 pleintjes. Twee van deze pleintjes ontstaan vanuit de bestaande situatie met 2 speelplaatsen. Een derde plein ontstaat door sloop van de minderwaardige gebouwen en bouw van een passend nieuwbouwvolume. Architectenbureau Nero werd als kwaliteitsbewaker in het stadsvernieuwingsproject aangesteld. De kwaliteitsbewaking houdt het bewaken in van de eenheid op de site, de kwalitatieve architecturale invulling en coherentie tussen de verschillende ontwerpen enerzijds en de afstemming met de inrichting van het publiek domein anderzijds.
Op basis van het masterplan is een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) (zie bijlage) opgemaakt. Het RUP werd op 10 januari 2013 door de Deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen goedgekeurd (BS. dd.11/02/2013).
Het behoud en de bescherming van de cultuurhistorische waarde(n) van de site is van bij de start van het project een belangrijk uitgangspunt geweest. Een deel van de site was voor de start van het project reeds beschermd als stadszicht (Sint-Antoniuskerk en omgeving). In de loop van het project werd een belangrijk deel van de site een bijkomend beschermd als monument (zie bijlage).
Projectpartners In het stadsvernieuwingsproject worden onderdelen gerealiseerd door de volgende (publieke) partners :
De stad Sint-Niklaas is eigenaar van de site en neemt de projectregie in handen. Daarnaast voorziet de stad een belangrijke investering voor (uitbreiding van) culturele voorzieningen;
5
POD Maatschappelijke Integratie (dienst Federaal Grootstedenbeleid) begeleidt, ondersteunt en betoelaagt het project in het kader van de realisatie van de doelstellingen van het federaal grootstedenbeleid;
Sint-Niklase Maatschappij voor Huisvesting (SNMH) voorziet in realisatie van sociale huurwoningen;
Waasse Landmaatschappij (WLM) voorziet in realisatie van sociale koopwoningen;
Interwaas staat in voor de (technische) coördinatie van het project in opdracht van en samenspraak met de stad Sint-Niklaas en realiseert ‘budgetwoningen’.
6
3/ PUBLIEKE PROJECTONDERDELEN Het masterplan benoemt de gebouwen op de site. De hieronder gebruikte benamingen van de gebouwen zijn overgenomen uit het masterplan.
1/ ‘Technisch Instituut voor Breikunde’ : parkeerhaven met daarboven uitbreiding stedelijke academie voor muziek, woord en dans Het gebouw van het voormalige ‘Technisch Instituut voor Breikunde’ is opgebouwd uit drie bouwlagen waarbij het gelijkvloers wordt ingericht als parkeerhaven. De gevel van het ‘Technisch Instituut voor Breikunde’ ligt net zoals de neogothisch toegangspoort in de afbakening van het stadzicht “Sint-Antoniuskerk met onmiddellijke omgeving”. Het gebouw zal worden omgevormd en uitgerust voor hedendaags (buitenschools) cultuuronderwijs met realisatie van 4 multifunctionele klaslokalen, een toneelklas, een klaslokaal voor symfonisch orkest (200 m²) en een aantal randvoorzieningen.
2/ ‘Loftgebouw’ (gebouw ‘U’, ‘V’ en ‘W’) : omvorming tot budgetwoningen In dit gebouw voorziet Interwaas de realisatie van 12 bescheiden appartementen (flat) (1/1, 1/2). De woningen zijn bestemd voor jonge starters/gezinnen met laag tot middelgroot inkomen en zijn bestemd voor verkoop. De woningen zijn ‘lowbudget’ woningen.
3/ Scharniergebouw (gebouw ‘H’) : restauratie en omvorming tot multifunctionele lokalen en budgetwoningen Het ‘scharniergebouw’ of ‘tussengebouw’ is een beschermd monument. De noordelijke achtergevel is daarnaast ook opgenomen in het beschermde stadszicht ‘St-Antoniuskerk met onmiddellijke omgeving’. Door het gebouw, via de bestaande brede poort, wordt een verbinding gemaakt tussen twee pleintjes op de site. Het publieke domein loopt doorheen het gebouw. Aan weerzijde van deze doorgaan worden multifunctionele lokalen voorzien. In het scharniergebouw wordt een nieuw, centraal verticaal stijgpunt (lift + trap) gerealiseerd dat alle woningen op verdieping over de volledige site (m.u.v. Herenhuis Janssens) kan bedienen. De woningen op verdieping in het Kapelgebouw zijn bereikbaar via een nieuwe gaanderij die door het scharniergebouw aan de zijde Collegestraat wordt gerealiseerd. Op verdieping realiseert Interwaas 3 ‘lowbudget’ duplexappartementen.
7
4/ Kapelgebouw : Atelier- en stockageruimte voor stadsschouwburg Op het gelijkvloers van achterste deel van het Kapelgebouw (gebouw M) wordt in een stockage-, schilder- en montageruimte voor de stadsschouwburg voorzien. Deze atelierruimte is via een afzonderlijke toegang bereikbaar.
5/ Conciërgewoning : renovatie voor sociale huur De conciërgewoning aan de Collegestraat is gelegen in de afbakening van het stadzicht “Sint-Antoniuskerk met onmiddellijke omgeving” en in het gebouw worden 3 sociale huurappartementen gerealiseerd door de SintNiklase Maatschappij voor Huisvesting.
6/ Fabrieksgebouw (gebouw ‘D’) : restauratie voor sociale koop Dit gebouw staat haaks op de achtergevel van het herenhuis en is eveneens beschermd als monument. In het fabrieksgebouw worden 5 rijwoningen voor sociale koop gerealiseerd door de Waasse Land Maatschappij (WLM).
7/ Nieuwbouwzone : sociale huur- en koopwoningen Door sloop van een aantal minderwaardige gebouwen is plaats gemaakt voor nieuwbouw rijwoningen voor sociale koop en een tiental seniorenappartementen voor sociale huur
Stand van zaken en planning publieke projectonderdelen De verschillende publieke projectpartners streven ernaar om de renovatie, restauratie en omvorming van de verschillende gebouwen als geheel aan te pakken : de ontwerpprocessen, vergunnings- en subsidiedossiers en de werken zullen zoveel mogelijk op elkaar afgestemd worden en zo mogelijk gelijktijdig worden uitgevoerd. In september 2013 werd voor de publieke projectonderdelen (m.u.v. de nieuwbouwprojecten) een gezamenlijke procedure voor de aanstelling van een ontwerper uitgeschreven. Deze procedure resulteerde in de aanstelling van het consortium Blaf + denc!-studio + Volt Architecten.
8
9
4/ PRIVATE PROJECTONDERDELEN Het masterplan benoemt de gebouwen op de site. De benamingen van de gebouwen zijn overgenomen uit het masterplan. De twee voor particuliere bouwgroepen voorbehouden gebouw(complex)en worden hierna besproken :
Het ‘Reftergebouw’ aan de speelplaats zijde Collegestraat
Het ‘Kapelgebouw’ aan de speelplaats zijde Collegestraat.
1/ Het ‘Reftergebouw’ Het Reftergebouw is een gebouw met drie bouwlagen verdeeld in 11 traveeën. Het dateert vanaf 1928 en is in 2 fasen opgericht. De bovenste verdieping is in latere fase toegevoegd. Het gebouw is gelegen aan de voormalige speelplaats zijde Collegestraat. De voorgevel van dit gebouw is beschermd als stadszicht ‘St-Antoniuskerk en omgeving’. Bij realisatie zal deze gevel zoveel mogelijk moeten behouden blijven.
Gelet op de verwevenheid die bestaat tussen de gebouwen op de site, wordt het Reftergebouw verkocht met uitzondering van :
Traphal en de inkom naar deze traphal links onderaan het gebouw. Deze traphal wordt bijgevoegd bij het ‘Instituut voor Breikunde’ en zal enkel dienst doen voor (het bereiken van) de SAMWD.
De laatste ‘teruggetrokken’ travee rechts: deze travee wordt ingevuld als gemeenschappelijke (semipublieke) circulatieruimte enerzijds en anderzijds private buitenruimte voor een woning in het scharniergebouw.
De bestaande gang achteraan het gebouw tussen de parkeerhaven in het Technisch Instituut voor Breikunde en het ‘Loftplein’. Deze gang wordt opgenomen in het circulatienetwerk op de site.
Op basis van het ontwerpend onderzoek uit het masterplan kan het gebouw binnen het bestaande volume opgedeeld worden in gelijkvloerse ‘rijwoningen’ en duplexappartementen en / of studio’s op de verdieping. De indeling van het masterplan geldt enkel als indicatieve aanduiding van de mogelijkheden. Afwijkingen zijn in beperkte mate toegestaan. Het RUP gaat uit van het behoud van de bestaande gebouwen maar laat een beperkte volume-uitbreiding binnen de 45°-regel toe. De gelijkvloerse ‘rijwoningen’ zijn bereikbaar via het binnenplein en/of via de bestaande gang achteraan het gebouw. De woongelegenheden op verdieping zijn bereikbaar via het nieuwe verticale stijgpunt dat in het scharniergebouw wordt gerealiseerd. Vandaaruit zijn de woongelegenheden in het Reftergebouw traploos bereikbaar.
Gangen, circulatieruimtes of gaanderijen die enkel dienst doen voor ontsluiting van private woongelegenheden zijn ten laste van de bouwgroep. Circulatieruimtes die ‘meervoudig gebruik’ hebben en dienst doen binnen het
10
grotere circulatienetwerk op de site, worden door de publieke projectpartners gerealiseerd. De wijze waarop de verrekening van de kosten voor de bouw van deze circulatieruimtes zal gebeuren, wordt verderop in dit document beschreven. (zie verder : 5/ Afstemming private en publieke projectonderdelen) Huidige toestand van het gebouw In en aan het reftergebouw werden een aantal tijdelijke instandhoudingwerken uitgevoerd zoals herstel van de dakbedekking, het tijdelijk afsluiten van ramen, enz. Ook werden in het gebouw strip- en ontmantelingswerken uitgevoerd zoals het verwijderen van radiatoren, nutsvoorzieningen, binnendeuren en – ramen, wand-, vloer- en plafondbekleding, edm.
Gelijkvloers rechts onderaan, ter hoogte van de laatste 2 traveeën, is (samen met minderwaardig volume dat tegen het scharniergebouw en deze traveeën aan was gebouwd) gesloopt voor realisatie van een doorgang voor vracht- en brandweerwagens naar de gebouwen rond de andere pleintjes op de site.
Het gebouw wordt als bouwrijp karkas aangeboden. Maximale termijn voor indienen stedenbouwkundige vergunning De maximale termijn voor een ontvankelijk verklaarde aanvraag stedenbouwkundige vergunning voor het Reftergebouw bedraagt 14 maanden na ondertekening van de wederzijdse koop-verkoopbelofte.
2/ Het ‘Kapelgebouw’ Dit gebouw is gelegen aan de overzijde van de voormalige speelplaats zijde ‘Collegestraat’. De voorgevel van dit gebouw is beschermd als stadszicht ‘St-Antonius en omgeving’ en zal zoveel mogelijk behouden moeten blijven. Het Kapelgebouw bestaat uit 2 bouwlagen met (hoog) schuin dak. Het gebouw bestaat uit 8 traveeën én een hoekgebouw. De 2 laatste traveeën naast het scharniergebouw zijn vrijgekomen door sloop van een minderwaardig volume dat tegen het scharniergebouw aan was gebouwd. Op basis van het ontwerpend onderzoek uitgevoerd in het kader van de opmaak van het masterplan kan het gebouw binnen het bestaande volume opgedeeld worden in een hoekwoning, gelijkvloerse rijwoningen en ‘dakwoningen’ op de verdieping. De indeling van het masterplan geldt enkel als indicatieve aanduiding van de mogelijkheden. Afwijkingen zijn in beperkte mate toegestaan. Het RUP gaat uit van het behoud van de bestaande gebouwen maar laat een beperkte uitbreiding binnen de 45°-regel toe. De achterste ‘driehoek’ (voormalige lasserij) op het gelijkvloers wordt ingevuld als schilderatelier voor de stadsschouwburg. Het dak van het schilderatelier wordt voorzien voor de private buitenruimtes voor de ‘dakwoningen’ en een groendak.
11
De gelijkvloerse woningen zijn toegankelijk via het plein. De dakwoningen op verdieping zijn traploos bereikbaar via het nieuwe verticale stijgpunt (trap + lift) in en een nieuwe gaanderij door het scharniergebouw en eveneens via een nieuwe trap ter vervanging van de bestaande trap rechts in het scharniergebouw.
Gangen, circulatieruimtes of gaanderijen die enkel dienst doen voor ontsluiting van private woongelegenheden zijn ten laste van de bouwgroep. Circulatieruimtes die ‘meervoudig gebruik’ hebben en dienst doen binnen het grotere circulatienetwerk op de site, worden door de publieke projectpartners gerealiseerd. De wijze waarop de verrekening van de kosten voor de bouw van deze circulatieruimtes zal gebeuren, wordt verderop in dit document beschreven. (zie verder : 5/ Afstemming private en publieke projectonderdelen) Bestaande toestand van het gebouw Aan het gebouw werden een aantal tijdelijke instandhoudingwerken uitgevoerd zoals (tijdelijk) herstel van de dakbedekking na sloop van de kapel, het tijdelijk afsluiten van ramen en andere gevelopeningen, enz.
Daarnaast werden in het gebouw ook strip- en ontmantelingswerken uitgevoerd zoals het verwijderen van radiatoren, nutsleidingen, binnendeuren en – ramen, binnenwanden, wand-, vloer- en plafondbekleding, ed. Het gebouw wordt als bouwrijp karkas aangeboden. Maximale termijn voor indienen stedenbouwkundige vergunning De maximale termijn voor een ontvankelijk verklaarde aanvraag stedenbouwkundige vergunning voor renovatie en omvorming van het Reftergebouw bedraagt 14 maanden na ondertekening van de wederzijdse koopverkoopbelofte.
12
5/ AFSTEMMING PUBLIEKE – PRIVATE PROJECTONDERDELEN Publiek domein De publieke ruimte vervult een belangrijke functie in het project. De voormalige speelplaatsen en een deel van de ruimte vrijgekomen na de sloop van minderwaardige gebouwen worden als openbare pleintjes aangelegd en onderling met elkaar verbonden zodat een doorsteek voor zacht verkeer tussen Onze-Lieve-Vrouwplein en R. Van Britsomstraat ontstaat. De site wordt aangelegd als voetgangerszone. Gemotoriseerd verkeer is niet toegelaten op de site met uitzondering voor hulpdiensten en laden en lossen.
De aanleg van het publiek domein wordt gefaseerd gerealiseerd door de publieke projectpartners. Als ontwerper voor de publieke ruimte werd Omgeving cvba uit Berchem in juni 2012 aangesteld. De aanleg zal gefaseerd uitgevoerd worden :
Fase 1 : aanleg van de ‘onderbouw’ inclusief nutsleidingen met een tijdelijke asfaltverharding;
Fase 2 : de afwerking van het publiek domein ‘bovenbouw’ is voorzien na de realisatie van de verschillende bouwprojecten en zal mogelijks in verdere deelfases uitgesplitst worden. Een voorontwerp van deze bovenbouw is opgemaakt (zie bijlage).
De kost voor de realisatie van de publieke ruimte is verrekend in de verkoopprijs voor de gebouwen. Circulatieruimtes Gelet op de onderlinge verbondenheid van de verschillende gebouwen op de site zal het circulatienetwerk voor de woningen op verdieping gekoppeld worden aan één nieuw centraal verticaal stijgpunt (trap + rolstoeltoegankelijke lift) in het scharniergebouw. Dit stijgpunt bedient een dertigtal woningen in het Loftgebouw, het Reftergebouw, het Scharniergebouw en het Kapelgebouw. Over het medegebruik voor bewoners van de sociale nieuwbouwappartementen is momenteel nog geen uitspraak. Alle woningen op verdieping zijn traploos bereikbaar. De gangen, gaanderijen en circulatieruimtes zullen via een consequente materialisatie doorheen de gebouwen een leesbare ‘rode draad’ trekken. Op deze manier wordt de complexe structuur op de site verduidelijkt. Er wordt een duidelijke oriëntatie geboden aan kinderen, bezoekers, edm. zodat de weg op de site op een eenvoudige manier kan worden gevonden. Bovendien zal het koppelen van circulatie tussen de gebouwen en (zo mogelijk ook) inkompartijen bijdragen aan het verstreken van sociale cohesie. Het circulatienetwerk wordt visueel voorgesteld op een ‘geactualiseerd’ master- en circulatieplan (zie bijlage).
De circulatieruimtes die gemeenschappelijk zijn voor verschillende partners en dienst doen binnen het grotere circulatienetwerk op de site worden gerealiseerd door de publieke projectpartners. De realisatie omvat eveneens
13
de toegangscontrole via video- en/of parlofonie en brievenbussen voor alle woningen op verdieping. Deze worden gelijkvloers ingepland en georganiseerd ter hoogte van het nieuwe stijgpunt in het scharniergebouw.
De verkoopprijs per gebouw omvat de mede-eigendom van deze gemeenschappelijke ruimtes maar de kostprijs voor realisatie is niet opgenomen in de verkoopprijs van de gebouwen. Om het bouwrisico voor de bouwgroepen te beperken, wordt de bijdrage per gebouw beperkt tot het hieronder vermelde forfaitair vastgelegde bedrag.
Circulatiegangen of andere gemeenschappelijke ruimtes die enkel dienst doen voor ontsluiting van woongelegenheden van één private of publieke projectpartner zijn uitsluitend ten laste van die partner en zijn dus niet in deze forfaitaire bijdrage opgenomen. De publieke projectpartners zullen – op eenvoudig verzoek – de realisatiekost van deze gemeenschappelijke circulatieruimtes aantonen op basis van een systeem van open boekhouding. (Fiets)Parkeren Op het gelijkvloers van het voormalig ‘Instituut voor Breikunde’ wordt een parkeerhaven met autostaanplaatsen voor de bewoners en fietsenbergingen gerealiseerd als onderdeel van het grotere renovatieproject voor het Technisch Instituut voor Breikunde. De beschikbare auto- en fietsparkeerplaatsen worden tussen de verschillende projectpartners verdeeld a rato van het aantal woongelegenheden. Voor de SAMWD worden geen autostaanplaatsen maar enkel fietsstallingen voorzien. De autostaanplaatsen en fietsenstallingen zullen worden aangeboden tegen kostprijs aan bewoners van de site, met een maximum van 15.000 euro per autostaanplaats en 2.900 euro per (fietsen)berging. Gemeenschappelijke tellerlokalen elektriciteits-, gas- en watertellers Op het gelijkvloers van het voormalig ‘Instituut voor Breikunde’ worden gemeenschappelijke tellerlokalen voorzien voor de elektriciteits-, gas- en watertellers van individuele woningen. In de aankoopprijs per gebouw is de mede-eigendom van dit tellerlokaal vervat. De prijs voor de bouw van deze tellerlokalen is niet vervat in de verkoopprijs van de gebouwen. De bijdrage in de kostprijs voor realisatie van dit tellerlokaal is beperkt tot een forfaitair bedrag per gebouw. De kost voor individuele aansluitingen is niet vervat in de forfaitaire bijdrage en zal (elk lid van) de bouwgroep zelf moeten dragen. Afvalinzameling Er wordt een centraal afvalinzamelpunt met ondergrondse afvalcontainers (type ‘molok’) ter hoogte van de toegang aan de Collegestraat voorzien. De realisatie van dit afvalinzamelpunt maakt onderdeel uit van de
14
aanleg van het publiek domein. De prijs voor de bouw van dit afvalinzamelpunt is vervat in de verkoopprijs van de gebouwen. Gemeenschapsruimte Op het gelijkvloers van het Scharniergebouw worden multifunctionele lokalen voorzien voor de stadsschouwburg. Deze lokalen kunnen ook worden ingezet als ‘gemeenschapsruimte’ voor de bewoners van de site. Stuurgroepoverleg Periodiek komen de verschillende projectpartners samen in een stuurgroep. De stuurgroep is het overkoepelend overlegorgaan binnen het stadsvernieuwingsproject. Tijdens dit overleg wordt over de stand van zaken van de verschillende projectonderdelen teruggekoppeld tussen de projectpartners en naar de subsidie-verlenende overheid.
15
6/ VERKOOPPROCEDURE Algemeen De private projectonderdelen omvatten 3 gebouwcomplexen. Twee gebouwen (Reftergebouw en Kapelgebouw) zijn voorbehouden voor verkoop aan particuliere bouwgroepen en zijn het voorwerp van deze procedure. Het voorbehoud voor particuliere bouwgroepen vervalt wanneer er na de deadline voor inschrijving (1 september 2014) geen inschrijving(en) van particuliere bouwgroep(en) is/zijn ingediend of ingeval 6 maanden na inschrijving geen of als onvoldoende kwalitatief beoordeelde dossiers ingediend zijn door particuliere bouwgroepen voor één of beide gebouwcomplexen.
Het derde gebouwencomplex (Huis Janssens) wordt in elk geval via een afzonderlijke procedure verkocht voor realisatie door een (gespecialiseerde) private ontwikkelaar. Gebouwen waarvoor het voorbehoud voor particuliere bouwgroepen vervalt, worden daarna ook aangeboden voor ontwikkeling via private ontwikkelaar(s).
De procedure voor verkoop aan particuliere bouwgroep(en) wordt hieronder verder stapsgewijs toegelicht. Stap 1 : Bekendmaking en infosessies Er worden een aantal bezoekmomenten en informatiesessies georganiseerd:
21 juni 2014;
5 juli 2014;
23 augustus 2014.
Tijdens deze bezoekmomenten kunnen de gebouwen bezocht worden en staan medewerkers van de stad SintNiklaas en Interwaas klaar voor alle verdere vragen of opmerkingen m.b.t. de verkoop.
De bezoekmomenten zijn enkel toegankelijk voor geïnteresseerden die zich vooraf hebben aangemeld via
[email protected] of 03 780 52 00. Stap 2 : Inschrijving De inschrijvingsperiode voor deze verkoop eindigt op 1 september 2014 om 11u. De inschrijving van een particuliere bouwgroep bestaat uit :
Ingevuld en ondertekend inschrijvingsformulier (zie bijlage) met aanduiding voor welke gebouwen wordt ingeschreven;
Vermelding van de contactgegevens van de bouwgroep : contactpersoon, adres en e-mailadres;
Per particuliere inschrijver :
kopie van een geldig legitimatiebewijs;
16
volledig ingevulde infofiche (zie bijlage)
een verklaring op eer in waarin hij/zij verklaart dat de onderstaande uitsluitingsgronden niet voor hem/haar van toepassing zijn (zie bijlage):
Deelname aan criminele organisatie;
Omkoping van ambtenaar;
Valsheid in geschrifte;
Fraude met EG subsdie;
Witwassen;
Opgenomen in negatieve bestand van de NBB.
De documenten voor de inschrijving worden gebundeld en bezorgd in een dubbele gesloten enveloppe aan Interwaas, Lamstraat 113 9100 Sint-Niklaas met vermelding op de enveloppe ‘Inschrijving bouwgroep VTS-site’. De contactpersoon van de bouwgroep ontvangt via email een ontvangstbevestiging van diens inschrijving met de mededeling of deze al dan niet ontvankelijk bevonden en aanvaard wordt. Stap 3 : Indienen dossier (bieding) Na de einddatum voor inschrijving heeft de bouwgroep wiens inschrijving werd aanvaard 6 maanden de tijd om het dossier (bieding) uit te werken. Uiterlijk op 2 maart 2015 om 11u dient de bouwgroep het dossier in. Een bieding bestaat uit : 1. Informatie m.b.t. de samenstelling van de bouwgroep (25 punten):
Voor alle (nieuwe) leden van de bouwgroep die bij inschrijving niet gekend waren :
Kopie van een geldig legitimatiebewijs,
Volledig ingevulde infofiche (zie bijlage)
Verklaring op eer in waarin hij/zij verklaart dat de onderstaande uitsluitingsgronden niet voor hem/haar van toepassing zijn (zie bijlage):
Deelname aan criminele organisatie;
Omkoping van ambtenaar;
Valsheid in geschrifte;
Fraude met EG subsdie;
Witwassen;
Opgenomen in negatieve bestand van de NBB.
2. Een ‘plan van aanpak’ waarin het voorgenomen project wordt beschreven. Dit plan van aanpak bestaat uit :
Visienota bestaande uit maximaal 10 A4 pagina’s (25 punten);
Haalbaarheidsnota bestaande uit maximaal 10 A4 pagina’s (25 punten);
Nota m.b.t. de (kwalitatieve) invulling van het woonproject bestaande uit maximaal 10 A3 pagina’s (25 punten);
Nota m.b.t. de juridische structuur bestaande uit maximaal 10 A4 pagina’s (25 punten).
17
3. De globale bieding per gebouw. (50 punten). Indien meerdere pagina’s worden aangeleverd worden enkel de eerste 10 pagina’s in beschouwing genomen. Het dossier wordt gebundeld zowel op papier als op een digitale drager (usb-stick). Het dossier wordt bezorgd in een gesloten enveloppe aan Interwaas, Lamstraat 113 9100 Sint-Niklaas met vermelding op de enveloppe ‘BIEDING bouwgroep VTS-site’.
De contactpersoon van de bouwgroep ontvangt via email een ontvangstbevestiging van de inschrijving. Stap 4 : Beoordeling van dossier(s) van bouwgroep(en) Begeleidingscommissie De door kandidaten ingediende dossiers worden beoordeeld door de begeleidingscommissie (zie verder). Bij de beoordeling kan een bouwgroep maximaal 175 punten verdienen. Bouwgroepen moeten minstens 90 punten halen. Bouwgroepen die onvoldoende scoren worden uitgesloten. De beoordeling van de dossiers en de toekenning van punten gebeurt op basis van drie criteria. (zie verder) Voorstellingsmoment bouwgroepen Indien nodig kan worden gevraagd dat een particuliere bouwgroep zich komt voorstellen en toelichting geeft bij het door hen ingediende dossier. Dit voorstellingsmoment is voorzien voor 10 maart 2015. Een bevestiging met vermelding van verdere concrete afspraken wordt per email verzonden. Bijkomende richtlijnen Voor de beoordeling gelden volgende uitgangspunten :
Als slechts één bouwgroep zich voor een gebouw heeft ingeschreven, dan zal in principe aan deze enige bouwgroep worden verkocht, mits wordt voldaan aan de omschreven voorwaarden en minstens 90 punten behaald worden.
Als zich meerdere bouwgroepen inschrijven voor eenzelfde gebouw, zal er worden verkocht aan de bouwgroep die het hoogst aantal punten én minstens de minimumscore heeft gehaald. Als meerdere inschrijvers eenzelfde hoogste score én minstens de minimumscore behalen, zal worden verkocht aan de bouwgroep met de hoogste score op het gunningscriterium ‘haalbaarheid’. Hebben meerdere bouwgroepen dezelfde eindscore en eenzelfde score op het onderdeel ‘haalbaarheid’, dan zal de uiteindelijke gunning gebeuren door loting vooraf bepaald door een gerechtsdeurwaarder in een zitting achter gesloten deur.
Uiterlijk op 17 april 2015 om 17.00 uur ontvangen alle inschrijvers schriftelijk of per email bericht over de uitkomst van de beoordeling. Er zal gemotiveerd aangeven worden waarom aan een bouwgroep niet verkocht wordt.
18
Voor de deelname aan de procedure ontvangen inschrijvers/bouwgroepen geen onkostenvergoeding. Stap 5 : Ondertekening wederzijdse koop-verkoopbelofte Uiterlijk binnen acht weken na toewijzing zal de bouwgroep de wederzijdse koop-verkoopbelofte ondertekenen. Daarna keurt de stad de wederzijdse koop-verkoopbelofte goed en wordt de wederzijdse koop-verkoopbelofte namens de stad ondertekend. Indien na ondertekening van de wederzijdse koop-verkoopbelofte, de juridische structuur van de bouwgroep nog zou wijzigen, kan de wederzijdse koop-verkoopbelofte aangepast worden aan de nieuwe juridische structuur mits alle andere voorwaarden ongewijzigd blijven. Bij het ondertekenen van de wederzijdse koop-verkoopbelofte betaalt de bouwgroep een voorschot van 10% van de aankoopsom. Het betaalde voorschot wordt afgetrokken van de te betalen koopsom na ondertekening van de authentieke akte. Beheer/ Onderhoud / Verzekering Na ondertekening van de authentieke akte wordt het beheer van de verkochte gebouwen overgedragen naar de particuliere bouwgroep. De bouwgroep zal vanaf dat moment al het nodige doen om zich te verzekeren tegen mogelijke risico’s. Stap 6 : Uitwerking van het project Na ondertekening van de wederzijdse koop-verkoopbelofte start de periode waarin de particuliere bouwgroep het project verder kan uitwerken. Gedurende deze optieperiode heeft de stad Sint-Niklaas het recht de verkoopbelofte in te trekken indien en zodra aan één van onderstaande voorwaarden niet wordt voldaan: Uitwerking ontwerp:
Binnen 3 maanden na ondertekening van de wederzijdse koop-verkoopbelofte door de stad is er een door de begeleidingscommissie goedgekeurd schetsontwerp. Het schetsontwerp voldoet aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden en het door de bouwgroep ingediende voorstel.
Binnen 8 maanden na ondertekening van de wederzijdse koop-verkoopbelofte door de stad is er een door de begeleidingscommissie goedgekeurd voorlopig ontwerp. Het voorlopig ontwerp voldoet aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden en het door de bouwgroep ingediende voorstel.
Binnen 10 maanden na ondertekening van de wederzijdse koop-verkoopbelofte door de stad is er een door de begeleidingscommissie goedgekeurd definitief ontwerp. Het definitief ontwerp voldoet aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden en het door de bouwgroep ingediende voorstel.
Er is binnen 12 maanden na ondertekening van de wederzijdse koop-verkoopbelofte door de stad een aanvraagdossier stedenbouwkundige vergunning ingediend.
19
Uitwerking (bouw)project Binnen 10 maanden na ondertekening van de wederzijdse koop-verkoopbelofte door de stad :
Toont de bouwgroep aan dat alle te realiseren woongelegenheden kunnen ingevuld.
Toont de bouwgroep aan dat het definitief ontwerp haalbaar is en ondersteund wordt op vlak van financiering, technische uitvoering en qua planning. De bouwgroep zal hiervoor alle vereiste of gevraagde verantwoordingsstukken voorleggen (vb. overeenkomst(en) met aannemer(s), met financiële instellingen, edm.).
Het intrekken van de wederzijdse koop-verkoopbelofte wordt bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot betekend. Het voorschot vervalt dan aan de stad/wordt binnen de 10 dagen na het betekenen van de intrekking teruggestort. De stad kan mits motivatie en bijzondere omstandigheden een afwijking toestaan. Stap 7 : Ondertekening van de authentieke akte De authentieke verkoopakte wordt verleden na een ontvankelijk verklaard aanvraagdossier voor stedenbouwkundige vergunning binnen maximaal 14 maanden na ondertekening van de wederzijdse koopverkoopbelofte door de stad. De stad stelt zijn eigen notaris aan voor de verkoopakte. De bouwgroep kan ook een eigen notaris kiezen. De bouwgroep zal opgeroepen worden om te verschijnen voor het verlijden van de akte op een door stad vastgestelde datum en uur. Op dat tijdstip dient de volledige koopsom verminderd met het voorschot vereffend te worden. In geval van niet-naleving door één van de partijen van de aangegane verbintenissen en na ingebrekestelling bij aangetekend schrijven of deurwaarderexploot dat zonder gevolg gelaten is gedurende een periode van vijftien dagen, zal de overeenkomst van rechtswege ontbonden zijn. In dat geval zal een som van 10% van de voormelde verkoopprijs aan de niet in gebreke gebleven partij toekomen ten titel van schadevergoeding, onder aftrek of na terugbetaling van de gestorte voorschotten. De partijen behouden zich het recht voor de gedwongen uitvoering van de overeenkomst te vragen. Op het bedrag van elke laattijdige betaling zal van rechtswege en zonder ingebrekestelling vanaf de voorziene (eventueel uiterste) vervaldag intrest verschuldigd zijn aan de wettelijke rentevoet. Alle kosten voortvloeiend uit de verkoop zijn ten laste van de bouwgroep.
20
7/ BEOORDELINGSCRITERIA 1. Omvang en samenstelling bouwgroep (max. 25 punten) Omvang bouwgroep (max. 12 punten) Geef het aantal leden van de bouwgroep op in relatie tot het aantal woningen in het geplande programma. De minimale omvang van de bouwgroep in relatie tot het aantal woningen in het geplande programma bij indiening van het selectiedossier bedraagt 60%. % omvang bouwgroep /
Punten
woningen in het programma 60 – 70
6
70 – 80
9
90 – 100
12
Samenstelling bouwgroep (max. 13 punten) De punten worden toegekend op basis van de gezins-, woon- en werksituatie op het ogenblik van de aanvangsdatum van de inschrijvingsperiode. Bouwgroepen krijgen een score (S) berekend als volgt : S = 13 * (eigen aantal punten / hoogste aantal punten). Kinderen ste
1
eigendom
Per inwonend kind wordt 1 punt toegekend. Maximum van 5 punten per bouwgroep. Per gezin dat deel uitmaakt van de bouwgroep die op de startdatum van de inschrijvingsperiode nog geen zakelijk recht hebben voor 100% op één of meer onroerende goederen bestemd voor huisvesting in België, worden 2 punten toegekend.
Band met de
Voor elk gezin de bouwgroep dat een band met de stad Sint-Niklaas kan aantonen, worden
gemeente
2 punten toegekend.
Zorgfunctie
Per woongelegenheid voorzien voor zorgfunctie worden 3 punten toegekend.
2. Plan van aanpak (max. 100 punten) 2.1 Visie (max. 25 punten) De groepsvorming- en organisatie :
Licht toe welke communicatiemiddelen (eventueel) zullen ingezet worden om bijkomende leden te werven;
Licht toe op welke manier bindende afspraken binnen de groep vastgelegd (kunnen) worden in de verschillende fasen van realisatie van het woonproject (ontwerpfase, uitvoeringsfase, edm.);
21
Licht toe op welke wijze besluitvorming wordt georganiseerd;
Hoe zit de bevoegdheidsverdeling eruit binnen de groep : licht toe wie welke functie binnen de groep zal opnemen in het verdere verloop van het project;
Licht toe op welke manier de bevoegdheidsverdeling (formeel / juridisch) vastgelegd is of wordt;
Licht toe op welke manier de verdeling van de koopsom zal gebeuren;
Licht de eisen toe die aan in- en uittredende leden worden gesteld; De visie op het ‘samenwonen’ :
Wat zijn de individuele woonwensen van elke deelnemer/gezin en hoe verhouden de wensen van elk gezin zich tot het totale project;
Welke ruimten zullen gemeenschappelijk zijn en hoe zullen deze georganiseerd en beheerd worden; Zorgfunctie(s) :
Visie op het meenemen van zorgfunctie in het project;
Toelichting en argumentatie over welk type zorg meegenomen zal worden;
Ed.
2.2 Haalbaarheid (max. 25 punten) Financieel
Investeringsbegroting (helderheid, compleetheid, verifieerbaarheid en realisme) : Geef een 1
ste
globale
raming van de totale investeringskost op incl. aankoopsom van de gebouwen. Deze raming geeft voldoende inzicht in hoe de kosten zijn opgebouwd, hoe ze zich tot elkaar verhouden en op basis van welke aannames de raming is opgebouwd;
Dekking en financiering : Geef toelichting m.b.t. de financiering van het plan globale aanduiding van verhouding vreemd – eigen vermogen;
Wijze van voorfinancieren : Geef de voorfinanciering op : op welke manier worden kosten gefinancierd voordat externe financiering (hypotheek) beschikbaar is ;
Afname zekerheid (achtervang) : omschrijf de wijze waarop de afname van alle woningen wordt verzekerd en de wijze waarop achtervang voor groepsleden die afvallen wordt georganiseerd; Planning
Stappenplan : geef de verschillende stappen t.e.m. realisatie en geef een verdere uitwerking van de opgegeven algemene planning;
Waar liggen belangrijke beslissingsmomenten en hoe wordt ermee omgegaan.
22
Risico’s
Risicoanalyse : beschrijf mogelijke interne en externe risico’s (en impact als het risico zich voordoet), zowel in het groepsproces als externe factoren;
Risicomanagement : beschrijf de wijze waarop wordt opgegaan met deze risico’s en op welke manier de risico’s beperkt worden : overdragen, verzekeren, enz…
2.3 Kwalitatieve invulling woonproject binnen Masterplan (max. 25 punten) In de nota worden onder meer de volgende zaken toegelicht :
Visie op het aanstellen van een ontwerper : er wordt aangegeven op welke manier een ontwerper is aangesteld of aangesteld zal worden; Welke criteria (zullen) worden toegepast om een kwalitatief ontwerp te garanderen; Visie op de samenwerking met kwaliteitsbewaker, edm.
Duurzaam bouwen : hoe zal worden omgegaan met integrale duurzaamheid; Welke duurzaamheidseisen en –ambities worden gesteld aan het renovatieproject; edm.
Visie op de manier waarop zal omgegaan worden met te respecteren / restaureren delen van de site in relatie tot realisatie van kwalitatief en duurzaam wonen.
Visie op de inschakeling in het geheel van de site : visie op de wijze waarop de bouwgroep zal kunnen/moeten functioneren en zal inpassen in het geheel van de site, de wijze waarop de planning van de realisatie zal kunnen/moeten inspelen op de realisatie van de publieke projectonderdelen, visie op de invulling van de buitenruimten (privé en collectief), ed. (zie ook visienota : visie op samenwonen);
Visie op de (programmatorische) invulling van de percelen;
Visie op de invulling van collectieve ruimten.
2.4 Juridische structuur (max. 25 punten) In het dossier wordt de juridische structuur die wordt opgericht voor het voor de aankoop, het bouwproces en de bewoning besproken met inbegrip van timing en planning. Een van onderstaande juridische structuren kan worden toegepast. Ook een andere structuur is aanvaardbaar als wordt aangetoond dat zij geschikt is om de voornoemde functies te vervullen. Formule 1
Aankoop in onverdeeldheid, met bijkomende afspraken, voor de aankoopfase (tot afgifte stedenbouwkundige vergunning);
Overeenkomst (bijv. maatschap) voor de bouwfase : budget van de bouwkosten, omslag over de gezinnen volgens bepaalde verdeelsleutel, financiering, ed.;
Vereniging van mede-eigenaars (zoals in geval van appartementen) voor de bewoningsfase, eventueel in een vereenvoudigde vorm : elk gezin bezit een woning/appartement en een nader te bepalen aandeel
23
in de gemeenschappelijke delen (zoals grond, gemeenschappelijke ruimten); afspraken over kostenverdeling en beheer (algemene vergadering/syndicus); toewijzing van de kavels aan de deelnemende gezinnen; individuele kredietverlening, ed.; Formule 2 Coöperatieve Vennootschap waarbij de gezinnen de vennoten zijn; de algemene vergadering of de bestuurders beslissen over de financiering van het project (via aandelen en/of leningen), de werken, de in- en uitstap van de gezinnen/vennoten, de bijdrage in de kosten.
3. Koopsom (max. 50 punten) De opgegeven bieding wordt beoordeeld als volgt :
Biedingen die beneden de opgegeven minimumprijs worden uitgesloten;
De hoogste bieding krijgt 50 punten;
De andere inschrijvers krijgen een score (S) berekend als volgt : S = 50 * (eigen prijs / hoogste prijs).
8/ TIMING De volledige timing van procedure is schematisch weergegeven in bijlage bij dit document.
9/ BEGELEIDINGSCOMMISSIE De ingediende dossiers worden beoordeeld door een begeleidingscommissie. Deze begeleidingscommissie is samengesteld uit minimaal 5 leden en bestaat uit :
Vertegenwoordiging van de stad;
Vertegenwoordiging van Interwaas;
Vertegenwoordiging van dienst Grootstedenbeleid;
Vertegenwoordiging van Onroerend Erfgoed;
Vertegenwoordiging van de kwaliteitsbewaker.
Deze begeleidingscommissie zal na selectie eveneens instaan voor het adviseren van het ontwerpproces. De bouwgroep(en) en de ontwerper(s) zullen drie keer hun plannen voorleggen aan de begeleidingscommissie. De begeleidingscommissie zal de (architecturale) kwaliteit van het project evalueren en opvolgen of de ambities geformuleerd in de visienota waargemaakt worden.
24
10/ MINIMUMPRIJS De beide gebouwen(complexen) worden aangeboden tegen een minimale instelprijs. Het is mogelijk dat één bouwgroep één of beide gebouwen koopt. De verkoopprijs is inclusief realisatiekost van het publiek domein (en nutsleidingen). In de verkoopprijs is de mede-eigendom in de gemeenschappelijke ruimtes meegenomen. De kost voor de realisatie van deze gemeenschappelijke circulatieruimtes en tellerlokalen is niet inbegrepen. De prijs bedraagt excl. registratie en andere aktekosten :
Kapelgebouw : 161.606,75 euro
Reftergebouw : 172.768,92 euro
25
11/ FORFAITAIRE BIJDRAGE In de bovenvermelde instelprijs is de aankoop in mede-eigendom van de gemeenschappelijke ruimtes meegenomen. De kost voor de realisatie van deze gemeenschappelijke ruimtes is echter niet in de verkoopprijs verrekend. Om het risico voor de koper te beperken, is de bijdrage in de realisatie van deze gemeenschappelijke ruimtes (circulatie en tellerlokalen) beperkt tot onderstaande forfaitaire bijdrages per gebouw. De forfaitaire bedragen omvatten enkel gemeenschappelijke ruimtes die gemeenschappelijk zijn voor verschillende projectpartners.
ex BTW Kapelgebouw Reftergebouw
€ 93.403,94 € 49.634,32
BTW BTW in € 19.614,83 € 113.018,77 € 10.423,21 € 60.057,53
12/ BIJZONDERE VERKOOPSVOORWAARDEN Bouwverplichting De bouwwerken zullen aanvatten binnen een maximale termijn van 1 jaar vanaf het verlijden van de authentieke akte. De bouwwerken moeten binnen termijn van 4 jaar afgerond zijn. Woonverplichting Elk lid van de particuliere bouwgroep(en) zal binnen de termijn van 4 jaar na het verlijden van de authentieke akte gedomicilieerd zijn in de woning in het VTS-project en deze woning als hoofdverblijfplaats bewonen. Elk lid van de particuliere bouwgroep(en) zal de woning in het project gedurende minimum 10 jaar ononderbroken te bewonen als hoofdverblijfplaats. Deze termijn begint te lopen ten vroegste vanaf 4 jaar na het verlijden van de authentieke akte van deze verkoop. Het geheel of gedeeltelijk verhuren of doorverkopen of het vestigen van alle (andere) zakelijke rechten aan een derde is uitgesloten gedurende deze termijn van tenminste 10 jaar. Recht van wederinkoop De stad heeft op grond van de artikelen 1659 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, het recht het verkochte goed terug in haar patrimonium op te nemen bij toepassing van het beding van wederinkoop, waardoor de verkoop ‘ab initio’ vernietigd wordt en het bedoelde goed geacht wordt nooit het patrimonium van de verkoopster te hebben verlaten. De stad behoudt zich het recht voor soeverein te oordelen nopens de opportuniteit van de uitoefening van haar recht van wederinkoop.
26
De stad verbindt er zich toe slechts gebruik te maken van haar contractueel bedongen recht van wederinkoop indien zou blijken dat : 1° Bouwwerken niet zijn gestart na een termijn van 1 jaar na het ondertekenen van de authentieke akte of indien vroeger blijkt dat de werken niet zullen gestart kunnen worden na een termijn van 1 jaar na het ondertekenen van de authentieke akte. 2° één of meerdere woongelegenheden niet voldoen aan de voorwaarden opgenomen in dit verkoopsdossier; 3° één of meerdere woongelegenheden niet bewoond zijn binnen vier jaar na ondertekening van de authentieke akte; Volgende modaliteiten zijn van toepassing op deze wederinkoop :
De toepassing van het recht van wederinkoop wordt betekend bij deurwaarderexploot;
Bij wederinkoop wordt 10% van de verkoopprijs ingehouden ten titel van schadevergoeding;
De kosten die gepaard gaan met de wederinkoop vallen volledig ten laste van de koper(s);
In geval van 1° wordt de waarde van de gebouwen voor wederinkoop bepaald op basis van de initiële verkoopprijs.
In geval van 2°, 3°, 4° en 5° wordt de waarde van de gebouwen voor wederinkoop bepaald op basis van de geïndexeerde initiële verkoopprijs vermeerderd met de verkoopwaarde van de gebouwen tot maximaal de kostprijs van de renovatie en omvorming van de gebouwen tot woongelegenheden. De verkoopprijs en kostprijs voor renovatie worden bepaald door een onafhankelijke deskundige / expert.
De natuurlijke of rechtspersonen die een lening toestaan voor de financiering van de huidige aankoop en/de renovatie- of restauratiekosten zullen hun hypothecair recht bij voorrang kunnen laten gelden op de terugkoopprijs indien de stad van haar recht van wederinkoop gebruik zou maken. Voorkooprecht
De stad heeft een voorkooprecht op woongelegenheden die binnen de termijn van 10 jaar vanaf 4 jaar na het verlijden van de authentieke akte worden doorverkocht met goedkeuring van de stad en in afwijking op de principiële woonverplichting. Meerwaarde In geval de stad afziet van het recht van voorkoop, zal bij verkoop van woongelegenheden binnen de termijn van de woonverplichting de gerealiseerde meerwaarde gedeeltelijk toekomen aan de stad. Het gedeelte van de meerwaarde dat toekomt aan de stad is gelijk aan 60 % van het saldo van de verkoopprijs van de woongelegenheid en de som van de aankoopprijs en de kostprijs voor renovatie. De verkoopprijs en kostprijs voor renovatie worden in gemeen overleg bepaald door een onafhankelijke deskundige / expert.
27
Afwijkingen De stad kan mits een schriftelijke vraag, duidelijke motivatie en/of bijzondere omstandigheden afwijkingen op bovenvermelde voorwaarden toestaan.
28
