Private investeringen in gebiedsontwikkeling Een nieuwe stijl in Europa? - lessen uit de VS Provada, 5 juni 2013
Norbert Bol Grontmij Capital Consultants
Nicolaas Veltman Grontmij Nederland
Provada 2013: deel de inspiratie 2
Agenda
Inleiding
Nederlandse gebiedsontwikkeling anno nu Nicolaas Veltman
Lessen uit de VS Norbert Bol
Debat op basis van 5 stellingen
Inleiding 3
Private gebiedsontwikkeling is actueel thema in Nederland – lessen VS
Grontmij NV – – – – –
Internationaal advies-, ingenieurs- & managementbureau Vastgoed, Bouw en Infrastructuur Opgericht in 1915 8300 medewerkers Onze visie: het realiseren van een duurzame werk- en leefomgeving
Grontmij Capital Consultants BV – – – – –
Internationaal adviseur die alleen werkt voor institutionele beleggers Vastgoed- en Infrastructuurbeleggingen Opgericht in 2004 20 medewerkers Onze visie: onze klant “in control”, waarbij elk advies ‘best in class’ is en ‘auditable’
Nederlandse gebiedsontwikkeling anno nu 4
Nicolaas Veltman Ontwikkelmanager Stedelijk Gebied, Grontmij Nederland Voorzitter Master City Developer (MCD) Kennisnetwerk
De actualiteit: meervoudige crisis 5
Economische crisis – Financiële crisis – Bouw- en Vastgoedcrisis
Milieucrisis – Klimaatverandering – Uitputting aarde
Identiteitscrisis – Onzekerheid over onze herkomst – Onzekerheid over onze toekomst
Gebiedsontwikkeling valt stil
Nagenoeg geen nieuwbouw meer
(Te) Dure grondposities
Financiering droogt op – Overheden – Ontwikkelaars/corporaties – Banken
Consequenties voor gebiedsontwikkeling – – – –
Van grootschalige ontwikkeling naar organische herstructurering Van fysieke opgave naar sociaal-maatschappelijke uitdaging Van publieke dominantie naar privaat- & particulierinitiatief Behoefte van eindgebruiker/eigenaar/belegger centraal
Noodzaak: transformeren 7
Versterken innoverend vermogen Verbeteren organiserend vermogen
Noodzaak tot – Anders denken – Anders doen
Want – Als je doet wat je altijd deed – Krijg je wat je altijd kreeg
“Insanity is doing the same thing, over and over again and expecting a different result”
Ruimtelijke ontwikkeling in Nederland 8
Woningbouw
Ruimtelijke ordening
Vastgoedontwikkeling
Gebiedsontwikkeling
Publieke legitimatie
Publieke sturing
Publiek-private samenwerking
Meerwaarde creatie
Technisch
Functioneel
Communicatief
Adaptief
Bron: Cahier Meerwaardecreatie NLBW 2012
De toekomst van gebiedsontwikkeling
Innovatie via ketenintegratie en -samenwerking Duurzaamheidstreven als motor nieuwe verdienmodellen Vastgoedontwikkeling gekoppeld aan het gebruik en de stromen Stromen zijn nutsvoorzieningen: energie, water, mobiliteit, afval, data Gebiedsexploitatie = combinatie van grond- ,vastgoed- en beheerexploitatie + de aanwezige nutsvoorzieningen Niet langer de ontwikkelpotentie, maar de dagelijkse inkomsten en uitgaven bepalen de waarde Kosten van gedane investeringen, de huidige waarde en verwachte toekomstige opbrengsten worden t.o.v. elkaar gewogen (=beleggerperspectief)
Bron: Ministerie I&M i.s.m. Fakton, 2012
Via: privaat gestuurde ontwikkeling? 10
Sturing – Vraagt om een faciliterende rol én pro-actieve houding bij gemeenten – Vraagt om een leidende rol én lange termijn horizon bij initiatiefnemers – Vraagt om private sturing op ‘harde’ en ‘zachte’ aspecten
Samenwerking – Vraagt om een heldere formele contractuele publiek-private rolverdeling – Vraag om flexibiliteit en zekerheid inPrivate het publieke programma van eisen partijen – Vraagt om intensieve informele dagelijkse samenwerking en interactie
Bron: Erwin Heurkens, TU Delft, 2012
Financiering – Vraagt om nieuwe financieringsvormen: waaronder gebiedsfondsen – Vanuit de overheid “revolverende” initiatieven: – Joint European Support for Sustainable Investments in City Areas (JESSICA) – Stadshavens Ontwikkel Fonds voor Innovatie en Economie (SOFIE) – Privaat?!
Pensioenfondsen in gebiedsontwikkeling? 11
“Thans zijn pensioenfondsen met vele miljarden op zoek naar continuïteit in een redelijk rendement. Gebieden zijn nog onderbelicht.” Peter van Rooij, Cahier Verdienmogelijkheden NLBW, 2012
Lessen uit de VS 12
Norbert Bol Directeur Grontmij Capital Consultants BV Associate Professor, Academic Director, TiasNimbas Business School
Pensioenfondsen in gebiedsontwikkeling? 13
“Thans zijn pensioenfondsen met vele miljarden op zoek naar continuïteit in een redelijk rendement. Gebieden zijn nog onderbelicht.” Peter van Rooij, Cahier Verdienmogelijkheden NLBW, 2012
In de VS beleggen Nederlandse pensioenfondsen actief via een gebiedsgerichte aanpak !
Achtergond Amerikaanse vastgoedmarkt 14
VS ruimtelijke ordening in 20e eeuw wordt gekenmerkt door suburbanisatie, steeds verder van stadscentra ontwikkelen en scheiding van functies: – Bouwgrond goedkoper op uitleglocaties – Ontwikkelingsopgave in onbebouwd gebied (veel) eenvoudiger – Autobezit gigantisch toegenomen
Keerpunt van suburbane omgeving: – Sociaal schraal – Monofunctionele locaties – Niet opgewassen tegen groei autogebruik
Momenteel is er een revival van het (binnen)stedelijk gebied: – Duurzaam – Integratie van functies in vastgoed en infrastructuur – Sociale samenhang
Opkomst van een nieuw soort manager 15
Deze manager, ook wel ‘Integrated Community Developer’ genoemd, richt zich op het investeren in geselecteerde binnenstedelijke (herontwikkelings) gebieden op basis van expliciete criteria
Vanuit multisectoraal perspectief: zowel wonen, werken, recreatie & infrastructuur (fysiek en maatschappelijk)
Ontwikkelt, maar kan ook langjarig beleggen.
Langjarige betrokkenheid door privaat gebiedsmanagement (“the orgware”) t.b.v. relatieopbouw met alle relevante publieke, private en particuliere stakeholders binnen de gemeenschap
Aandacht voor de sociaal-maatschappelijke aspecten (“the software”) t.b.v. draagvlak voor publieke investeringen in openbare ruimte en infrastructuur etc.
Waarom interessant als belegging? 16
Manager / Integrated Community Developer, trekt privaat kapitaal aan via fondsen
Privaat kapitaal komt van institutionele beleggers, ook uit Nederland
Hoge risicocategorie en hoog rendement door professioneel management
Transparantie en daarmee inzicht in: – Selectie gebieden op basis van opgestelde criteria – Duurzaam, door langjarig commitment – Netwerk en sterkte daarvan – Projectselectie en risicomanagement
Integrated Community Developers USA 17
Voorbeelden
CIM Group – www.cimgroup.com
Canyon Johnson Urban Real Estate – www.cjuf.com
MacFarlane Partners – www.macfarlanepartners.com
Jamestown Properties – www.jamestownproperties.com
Bron: database managers, Grontmij Capital Consultants (2013)
Voorbeeld 18
CIM Group Fondsmanager / vastgoedbelegger / ontwikkelaar / property manager dat multisectoraal belegt in community development (VS) In-house mensen voor ontwikkelen, beleggen, property management 5 strategische basisprincipes: – 22 Metropolitan Statistical Areas (MSA’s) – Portefeuilleomvang $ 4 miljard (30 communities) – Sectoren allocatie: – Wonen 40%, Winkels 10%, Kantoren 10%, Hotels 20%, Anders 20% (Infra fysiek en maatschappelijk)
– 8 vastgoedfondsen, looptijd tussen de 10 en 13 jaar – Rendement 14-20% netto IRR, 2x equity multiple
www.cimgroup.com
Voorbeeld Hollywood – Los Angeles (1) 19
Begin jaren ‘90: Hollywood (LA) in verval door gebrek aan investeringen in het gebied – Medio1990s: de LA Community Redevelopment Agency begint te investeren in neighborhood services zoals de aanleg van 3 Metro Red Line stations en initieert een Business Improvement District – 1999: The LA City Council vereenvoudigt wetgeving om verwaarloosde assets te herontwikkelen
CIM's betrokkenheid – 1998-1999: CIM koopt 3 assets naast het Hollywood & Highland Center – 1999: CIM herontwikelt een Class B kantoor op Hollywood Boulevard naar Class A – 2004: CIM koopt het Hollywood & Highland Center – 2004: CIM koopt het Hollywood Renaissance Hotel en 7046 Hollywood Boulevard en herontwikkelt de assets naar duurdere lofts – 2007-2010: CIM zet investeringsprogramma door en koopt hotels, entertainment venues en core office buildings
Voorbeeld - Hollywood – Los Angeles (2) 20
Statement van CIM over hun Hollywood activiteiten:
Through its many strategic acquisitions, CIM has been able to attract major office and retail tenants…
….that have transformed the area into one of the top shopping, dining and entertainment destination…
…. for millions local customers and tourists who visit every year
http://hollywoodandhighland.com/
En dan nu debat!
21
Stelling 1 2
Nederland heeft al (voldoende) professionele (private) partijen die zich als “integrated community developers” opwerpen
Stelling 2 2
Nederlandse overheid is niet (echt) bereid om majeure transformatiegebieden langjarig aan private partijen over te laten (via bescheiden/faciliterende publieke kaderstelling)
Stelling 3 2
Multidisciplinaire advies-, ingenieurs- en managementbureaus zijn (bij uitstek) instaat om benodigde kennis bij een te brengen om gebiedsontwikkeling 3.0 te laten slagen
Stelling 4 2
(Nederlandse) institutionele beleggers zijn helemaal niet geïnteresseerd in opportunistische Nederlandse gebiedsfondsen
Stelling 5 2
Private gemeenschapsontwikkeling ‘American style’ biedt serieus (financieel) perspectief voor vastgelopen gebiedsontwikkeling in Nederland
Napraten: Hal 9 Stand 14 Grontmij 27
Voor vragen en opmerkingen kunt u bij ons terecht: Norbert Bol, Directeur Grontmij Capital Consultants T E
+31 (0)88 811 42 19
[email protected]
Nicolaas Veltman, Ontwikkelmanager Stedelijk Gebied, Grontmij Nederland T E
+31 (0)40 265 42 45
[email protected]
