LESSEN UIT DE PILOTS ORGANISCHE GEBIEDSONTWIKKELING

MEI 2014

LESSEN UIT DE PILOTS ORGANISCHE GEBIEDSONTWIKKELING

PROVINCIE-UTRECHT.NL

ORGANISCHE GEBIEDSONTWIKKELING I 1

Dit boekje is gezamenlijk opgesteld met:

PROLOOG ANDERS AAN HET WERK OP GEBIEDSNIVEAU Organisch ontwikkelen is een spannend proces en biedt volop uitdagingen voor alle betrokkenen. Dat bleek de afgelopen maanden tijdens de pilots organisch ontwikkelen die door de provincie Utrecht zijn gestart vanuit het programma Wonen en Binnenstedelijke Ontwikkeling1. Samen met drie gemeenten is het voortouw genomen om op zoek te gaan naar ‘andere’ manieren van ontwikkelen. De betrokken gemeenten gaven aan dat de traditionele manieren van ontwikkelen niet meer voldoende resultaten opleverden. Daarom gingen zij op zoek naar alternatieven.

ORGANISCH ONTWIKKELEN IN DE PRAKTIJK In Veenendaal, Woerden en Houten is in de zomer 2013 een team aan de slag gegaan om samen met de gemeenten en de provincie te kijken hoe vastzittende ontwikkellocaties weer op gang gebracht kunnen worden. Het team bestond uit drie bureaus die zich presenteerden als nieuwdenkers in de organische gebiedsontwikkeling en die daarin ook praktijkervaring hebben opgedaan. De bureaus gingen aan het werk op basis van de vragen die er leefde bij de gemeenten. De vragen concentreerden zich op het scherp krijgen van de identiteit en het toekomstperspectief (op korte en lange termijn) van het gebied. Daarnaast waren er veel vragen op financieel en organisatorisch vlak. In deze pilots is onderzocht wat organisch ontwikkelen kan betekenen voor de verschillende gemeenten en wat de kansen en knelpunten zijn in de praktijk. Van ‘modewoord’ naar daadwerkelijke toepassing.

KENNIS EN ERVARINGEN DELEN Met deze pilots lopen de provincie Utrecht en de deelnemende gemeenten mee voorop als het gaat om de nieuwe aanpak van ruimtelijke ontwikkeling in Nederland. Partijen accepteren dat de oude manier alleen niet meer volstaat en gaan actief op zoek naar nieuwe oplossingen. Men neemt het heft in handen om op zoek te gaan naar de mogelijkheden binnen de nieuwe realiteit van nu. De provincie Utrecht heeft gekozen voor pilots in drie verschillende gemeenten, zodat lering getrokken kan worden uit ervaringen op drie plekken. Bureaus en provincie hebben geprobeerd om niet het wiel opnieuw uit te vinden, maar ervaringen op te halen in den lande. Bijvoorbeeld via Platform31 en andere gemeenten. De drie pilots zijn uiteindelijk een ontdekkingsreis geworden vol onverwachte ontmoetingen en plots ontstane kansen en bedreigingen. Een duidelijk leertraject waarbij iedereen eigen en gezamenlijke nieuwe inzichten heeft gekregen. Graag delen bureaus en provincie de procesaanpak en de opgedane ervaringen in deze pilots. Dit boekje geeft daarvan een beknopt overzicht2. Naast het ondersteunen van de gemeenten wil de provincie met deze pilots ook anderen in het werkveld kunnen inspireren tot een andere insteek. De provincie hoopt dat deze pilots een bijdrage leveren aan het vinden van nieuwe manieren om vastgelopen ruimtelijke ontwikkeling van Nederland een stapje verder te brengen. Veel leesplezier en inspiratie!

In drie pilots organische ontwikkeling worden verbindingen gelegd tussen belangrijke provinciale ambities, zoals versterking van de binnenstedelijke kwaliteit, efficiënt ruimtegebruik en het stimuleren van vraaggestuurd ontwikkelen. De overkoepelende doelstelling daarbij is het in beweging brengen van de binnenstedelijke ontwikkeling en zo bijdragen aan de ontwikkeling van krachtige dorpen en steden. 2 Naast dit algemene theorieboekje, is er per gemeente ook een specifiek op de pilot gericht praktijkboekje gemaakt. 1


Ralph de Vries (Gedeputeerde Wonen en Stedelijke Vernieuwing): “De binnenstedelijke ontwikkeling is in beweging. Het wordt steeds meer de uitdaging om potentiële initiatiefnemers flexibiliteit te bieden en te verleiden om te investeren. Organische gebiedsontwikkeling is de manier om dit te faciliteren en een toekomstbestendige gebiedsaanpak te realiseren. Landelijke zijn er al meerdere voorbeelden van organische gebiedsontwikkeling zoals het Havenkwartier in Deventer, het Cruquiusgebied in Amsterdam en de Binckhorst in Den Haag. Maar ook in de provincie Utrecht zijn er gebieden waar op deze wijze beweging gecreëerd kan worden. Daar geloven wij als provincie in en dat is de reden dat wij drie gemeenten ondersteuning bieden in het verkennen van de mogelijkheden en het opzetten van een organische gebiedsaanpak. Organisch ontwikkelen is niet overal mogelijk, maar voor de pilotgebieden in Woerden (Snellerpoort), Houten (De Slinger) en Veenendaal (Stationskwartier) geloven wij dat het kansen brengt voor het gebied. Ook de overheid zal daarin een belangrijke rol vervullen. Wij zien daarin voor de toekomst mogelijkheden voor een duurzame samenwerking tussen eigenaren, initiatiefnemers, gemeente(n) en provincie. Ik ben er trots op dat we op deze manier samen met onze partners beweging kunnen brengen in de woningmarkt.”

4 I ORGANISCHE GEBIEDSONTWIKKELING

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING

7

2. WAT IS ORGANISCH ONTWIKKELEN?

8

3. AANPAK

10

4. DOELGROEPEN EN SCENARIO’S

12

5. FINANCIËN

14

6. SPELREGELKAART

19

7. COMMUNICATIE EN WENKEND PERSPECTIEF

20

8. AANJAGEN EN REURING BRENGEN

22

9. ROL GEMEENTE

23

10. ERVARINGEN EN LEERMOMENTEN

24



1. INLEIDING

WAAROM ORGANISCH ONTWIKKELEN? De binnenstedelijke ontwikkeling wordt geconfronteerd met een sterk wijzigende context. De woningmarktproblematiek, toenemende decentralisatie, beperkte financiële mogelijkheden bij overheid en markt en de toenemende behoefte aan (duurzame) kwaliteit maken de binnenstedelijke ontwikkeling een nog ingewikkeldere opgave dan het al was. Het oude verdienmodel werkt niet meer, de overheid trekt zich (als initiatiefnemer) geleidelijk steeds meer terug en er komen nieuwe spelers op de markt. De binnenstedelijke ontwikkeling zit in een transitie en dit heeft zijn effect op de praktijk. In steeds meer gemeenten komt de situatie voor van gebieden die ontwikkeld zijn met een totaalvisie met een vastgestelde fasering die vastlopen vanwege deze gewijzigde context. Vaak geldt in dit soort gebieden dat er juist wel een sterke behoefte is aan ontwikkeling. Anders kan een gebied in de directe toekomst een negatieve impact krijgen op de stad en ontstaat er achteruitgang in plaats van vooruitgang. Niets doen op deze locaties is om die reden geen optie! Dat binnenstedelijke ontwikkeling op dit moment moeilijk verloopt, is een feit. Tegelijkertijd kunnen alle betrokken partijen niet anders dan vooruit kijken. Deze nieuwe situatie biedt ruimte om tot nieuwe vormen van binnenstedelijke ontwikkeling te komen. Duidelijk is dat deze vormen tegemoet moeten komen aan trends als de beweging van sloop/nieuwbouw naar renovatie, van lokaal naar regionaal, van aanbod naar vraag, van blauwdruk naar flexibel maatwerk, van permanent naar tijdelijk en van eigen naar gemeenschappelijk belang. Dit betekent ook een nieuwe rol voor overheden en marktpartijen. Bij initiatief vanuit de markt richtten gemeenten zich veelal op de regelgeving en het toetsen van plannen (reactief). De huidige tijd vraagt veel meer om faciliteren door de juiste voorwaarden te scheppen voor initiatieven uit de markt (proactief). We moeten op zoek naar andere manieren van denken en werken om de binnenstedelijke ontwikkeling in beweging te krijgen. Organische gebiedsontwikkeling kan daarbij een oplossing zijn, met andere manieren van financieren, plannen en bouwen.


2. WAT IS ORGANISCH ONTWIKKELEN?

CONTAINERBEGRIP De term organisch ontwikkelen wordt nu vaak gebruikt als verzamelnaam voor alles wat anders is dan traditioneel ontwikkelen. Ook wordt het wel eens genoemd als tijden crisisgebonden en hip verschijnsel. Ondanks al deze tegenwerpingen wordt steeds duidelijker dat organisch ontwikkeling een blijvertje is. Zo zegt Buitelaar (2012): “Organische gebiedsontwikkeling wordt in deze tijd vaak als crisismaatregel gepresenteerd, maar vooral voor de lange termijn kan het een probate vorm van verstedelijking zijn die beter in staat is om om te gaan met de onzekerheid en de risico’s die voor ons liggen.”

KLEINSCHALIG, OPEN-EINDE, ZONDER BLAUWDRUK In hoofdlijnen sluiten we in de pilots aan bij de definitie die het Planbureau voor de Leefomgeving gebruikt: “Bij organische gebiedsontwikkeling is er ruimte voor gevarieerde initiatieven en sprake van een open-eindeproces zonder blauwdruk. Het is een optelsom van relatief kleinschalige, lokale (her)ontwikkelingen.” Kortom er wordt niet meer uit gegaan van een vaststaand eindbeeld op een bepaald tijdstip, maar er wordt met kleine stappen een ontwikkeling in gang gezet. Er is geen eindmoment, maar een voortdurende ontwikkeling, waarbij de volgende stap de vorige steeds versterkt. Wel is het nodig een overkoepeld idee neer te zetten, om partijen te interesseren voor ontwikkelingen. Een wenkend perspectief of een stip op de horizon. Dit is geen eindbeeld, maar eerder een startbeeld waarmee begonnen wordt, een uitnodiging voor ontwikkeling. Organisch ontwikkelen is niet maken, maar groeien. Organische ontwikkeling is overigens geen wondermiddel en betekent niet dat projectmatige, grootschalige en integrale gebiedsontwikkeling per definitie passé is. Het is een mogelijke oplossing voor vastgelopen gebiedsontwikkeling, met ingekaderde risico’s, met kansen voor meer diversiteit, grote mate van flexibiliteit en een procesmatige insteek.


Afbeelding 1: In dit overzicht is organische gebiedsontwikkeling afgezet tegen integrale gebiedsontwikkeling, met de kanttekening dat het hier gaat om twee uitersten op een continuüm – de praktijk bevindt zich vaak hier ergens tussenin. (bron: PBL en Urhahn Urban Design)


3. AANPAK

In de pilots is met de betrokken gemeenten en de bureaus nader bepaald wat organisch ontwikkelen voor hen precies inhoudt en wat het kan betekenen voor de verschillende gemeenten. De randvoorwaarden zijn natuurlijk steeds weer anders. De schaal, organisatie, middelen, bestaande bebouwing en stedelijke randvoorwaarden verschillen per locatie.

THINK BIG, ACT SMALL Terugkerend thema in de aanpak van de pilots is: ‘Think big, act small’. Het gaat om het aanjagen en stimuleren van (korte termijn) initiatieven die kansrijk zijn, die ‘van onderop’ opgepakt worden en die het gebied steeds een stukje verder brengen. Dit kunnen hele kleine dingen zijn, maar ze zijn nadrukkelijk onderdeel van een grotere strategie. Dus niet zomaar ergens wat initiatieven van onderaf faciliteren, maar deze inbedden in een breder perspectief. Op deze manier is de samenhang tussen de lange en korte termijn gewaarborgd en kan kwaliteit en betekenis van korte-termijn initiatieven worden verzekerd. Dit betekent een andere rol voor de gemeente. Niet meer alles regelen en bepalen, maar wel blijven sturen op hoofdlijnen.

HET TEAM Het team dat gewerkt heeft aan de pilots bestaat uit een groep van nieuwdenkers (ondersteunende bureaus) en per pilot een afvaardiging van de gemeente en de provincie. Door de vernieuwende invalshoeken van de verschillende bureaus kunnen de door de gemeenten aangedragen opgaven integraal opgepakt worden. Daarbij zijn voor de bureaus verschillende rollen onderscheiden: Motivaction (onderzoek en strategie): heeft kennis en ervaring in doelgroepanalyse en is verantwoordelijke voor het ontwikkelen van kansrijke toekomstscenario’s voor de potentiële doelgroepen voor de gebiedslocaties. PAS bv (planeconomie en gebiedsontwikkeling): heeft ervaring met nieuwe manieren van financieren en brengt deze ervaring in om de ideeën van het organisch gebiedsontwikkelen te verankeren in de financiering van de verschillende gemeenten. Mosaiek (architecten en stedenbouwkundigen): draagt zorg voor de ruimtelijke en stedenbouwkundige vertaling van de scenario’s. Mosaiek vervult ook de aanjaagfunctie: het formuleren en idealiter ook aanjagen van korte termijn initiatieven die gebieden op de kaart zetten en in beweging brengen. Gezamenlijk: zorgen voor een verandering in denken en handelen, inzicht in wat organisch ontwikkelen is en de ingrediënten aanreiken hoe dit in de praktijk kan worden gebracht. Ruimte maken voor een andere manier van denken en laten zien dat deze andere manier van gebiedsontwikkeling kansen biedt voor de toekomst.


AANPAK IN HOOFDLIJNEN In hoofdlijnen zijn in de aanpak voor de drie pilotgemeenten steeds de volgende stappen gezet: Doelgroepen: per locatie zijn de meest kansrijke doelgroepen geformuleerd op basis van huidige kwaliteiten en ambities voor het gebied. Scenario’s: in plaats van voor deze doelgroepen vastomlijnde bouwplannen te ontwikkelen, zijn scenario’s opgesteld voor mogelijke ontwikkelingen die de geformuleerde doelgroepen aanspreken. (Scenario in deze context betekent: een mogelijke invulling van het gebied, een beschrijving van een ontwikkelingsrichting, een beschrijving in sfeer of thema.) Financiën: Deze scenario’s geven handvaten om te kijken welke ontwikkelingen financieel mogelijk zijn. Hierbij zijn alle financiële randvoorwaarden van de gemeente meegenomen. De financiën werken duidelijk sturend in de mogelijke ontwikkelingen. Spelregelkaart: De scenario’s met financiële randvoorwaarden zorgen samen met de randvoorwaarden vanuit gemeente en locatie voor een aantal spelregels. Deze zijn vastgelegd in spelregelkaarten. Deze kaarten geven aan wat wel en niet kan in het gebied. Dit schept duidelijkheid voor bewoners en/of initiatiefnemers in het gebied. Communicatie en wenkend perspectief: Het geheel is verwerkt tot materiaal dat voor communicatie ingezet kan worden. Dus een duidelijk en aantrekkelijk beeld of document dat de ambities en mogelijkheden voor het gebied uitdrukt en samenvat. Aanjagen en reuring brengen: Daar waar mogelijk, is binnen de pilots de aanzet gegeven voor het werkelijk in gang zetten van een activiteit of het realiseren van (kleinschalige) functies in het gebied. In de volgende teksten worden deze hoofdlijnen verder toegelicht.


4. DOELGROEPEN EN SCENARIO’S

WAARDENORIËNTATIE Organische gebiedsontwikkeling leent zich voor vraaggestuurd ontwikkelen waarbij de wensen van de toekomstige eindgebruiker het uitgangspunt zijn. Alleen wie is deze eindgebruiker? Juist door in het achterhoofd te houden voor wie het gebied in principe aantrekkelijk moet worden, kan je afwegingen maken over de gewenste ontwikkelingen. Voor het bepalen van de mogelijke doelgroepen of eindgebruikers is in de pilots gebruikt gemaakt van het Mentality-model, het waarden- en leefstijlmodel dat Motivaction heeft ontwikkeld. Het model maakt naast socio-demografische kenmerken inzichtelijk waarom mensen ambiëren wat ze ambiëren, kopen wat ze kopen, zien wat ze zien en waarom zij zich bijvoorbeeld in verschillende typen woningen en wijken thuis voelen. Het model onderscheidt acht doelgroepen (Mentality-milieus) in de Nederlandse samenleving, elk met andere waarden en als gevolg daarvan elk met andere voorkeuren op het gebied van wonen, werken en vrije tijd. Op basis van ambities en huidige kwaliteiten van het gebied, ontstaat met behulp van het model een beeld voor wie het plangebied mogelijk interessant zou kunnen zijn. De voorkeuren van deze potentiële eindgebruiker zijn vervolgens vertaald naar scenario(s) met een invulling van wonen, openbare ruimte, werk en vrije tijd.

hoog

nieuwe conservatieven 8%

moderne burgerij 22%

midden

traditionele burgerij 13%

opwaarts mobielen 15%

postmaterialisten 9% postmoderne hedonisten 10%

gemaksgeoriënteerden 10%

status>

laag

kosmopolieten 13%

waarden> traditioneel

behouden

modern bezitten verwennen

Afbeelding 2: De Mentality milieus, (bron: Motivaction International B.V.)


postmodern ontplooien beleven

De Mentality milieus verklaard Traditionele burgerij

Nieuwe conservatieven

Moderne burgerij

Opwaarts mobielen

De moralistische, plichtsgetrouwe en op status-quo gerichte burgerij die vasthoudt aan tradities en materiële bezittingen.

De liberaal-conservatieve maatschappelijke bovenlaag die alle ruimte wil geven aan technologische ontwikkeling, maar zich verzet tegen sociale en culturele vernieuwing.

De conformistische, statusgevoelige burgerij die het evenwicht zoekt tussen traditie en moderne waarden als consumeren en genieten.

De carrièregerichte individualisten met een uitgesproken fascinatie voor sociale status, nieuwe technologie, risico en spanning.

Omdat het zo hoort, fatsoen en gehoorzaamheid, rust, reinheid en regelmaat, wat de boer niet kent...

Familietradities, interesse in technologische ontwikkeling, zo hoort het nou eenmaal...

Gezelligheid, zekerheid, erbij horen, doe maar gewoon, dan doe je al gek genoeg.

Work hard, play hard, hogerop komen, risico en spanningszoekers, kijk mij.

Gemaksgeoriënteerden

Kosmopolieten

Postmaterialisten

Postmoderne hedonisten

De impulsieve en passieve consument die in de eerste plaats streeft naar een onbezorgd, plezierig en confortabel leven.

De open en kritische wereldburger die postmoderne waarden als ontplooien en beleven integreren met moderne waarden als maatschappelijk succes, materialisme en genieten.

De maatschappijkritische idealisten die zichzelf willen ontplooien, stelling nemen tegen sociaal onrecht en opkomen voor het milieu.

De pioniers van de beleveniscultuur, waarin experiment en het breken met morele en sociale conventies doelen op zichzelf zijn geworden.

Onbezorgdheid en plezier hebben, passief, impulsief, geen gedoe...

Wereldburger, nieuwsgierig, veelzijdig, statusgericht, flexibel.

Maatschappelijk betrokken, balans lichaam en geest, bewust leven, verbeter de wereld begin bij jezelf.

Individualist, vrijheid en onafhankelijkheid, tolerantie en experiment, ervaring belangrijker dan bezit, never a dull moment.

Assen Status:

Opleiding, beroep

Waarden:

Doelen in het leven, leefstijl, werken en prestern, vrije tijd, familie en relaties

Afbeelding 3: De Mentality milieus verklaard, (bron: Motivaction International B.V.)

SCENARIO’S De scenario’s zijn ‘beelden’ van het gebied in termen van woningtype, voorzieningen en openbare ruimte, waarmee de toekomstige sfeer en het karakter wordt geschetst. Deze scenario’s zijn een doorvertaling van de voorkeuren van de meest kansrijke doelgroepen voor het gebied. Het scenario is hiermee geen eindbeeld, geen doel, maar een middel om de richting te bepalen en te houden in de komende ontwikkelingen. De samen met de gemeenten gekozen scenario’s zijn vervolgens ruimtelijk en financieel vertaald. Welke functies passen waar in het gebied, wat kost het scenario en wat kan het opleveren? Op deze wijze kunnen afwegingen worden gemaakt voor het steunen van initiatieven die passen binnen de verschillende scenario’s.


5. FINANCIËN

OMSLAG IN FINANCIËLE AANPAK Op het moment dat je insteekt op organisch ontwikkelen, heeft dit ook gevolgen voor de financiële aanpak van de plannen. Het vraagt om een andere (financiële) manier van denken en werken om ruimtelijke ontwikkelingen te laten plaatsvinden. Denk daarbij aan nieuwe financiële arrangementen (de zogenoemde verdienmodellen) om een ontwikkeling te bekostigen. Aspecten die bij deze andere financiële sturingsvorm een rol spelen zijn bijvoorbeeld: • Denken vanuit wat er al is: werken met de bestaande gebiedsexploitatie en hierbij de kasstromen van beheer en exploitatie met elkaar verenigen. Zo breng je eindgebruikers bij elkaar. • Meer partijen betrekken houdt in dat de gemeente minder risicodragend is en minder voorinvesteringen hoeft te plegen. • Tijdelijke exploitaties in plaats van een vastgesteld eindbeeld waardoor flexibiliteit in het plan wordt gebracht en er meer kans op ontwikkeling wordt gecreëerd. • Tijdelijkheid als aanjager van het gebied voor de korte termijn. • Van resultaat naar cashflow. Het financiële proces binnen de organische gebiedsontwikkeling is meer geënt op het sturen van verschillende kasstromen. Daar waar eerder sprake was van een badkuipmodel, staat nu cashflowsturing centraal3.

NIEUWE AANPAK Vanuit de nieuwe denkrichtingen voor gebiedsontwikkeling is een vernieuwde aanpak van het financiële proces noodzakelijk. Deze aanpak wordt bepaald door vier elementen: cashflowmanagement en de integrale gebiedsexploitatie, het kostenverhaal, het hanteren van nieuwe verdienmodellen en het vraaggestuurd ontwikkelen. Hieronder volgt een korte toelichting bij deze

tijd = 15 jaar

initiatieven, geld

initiatieven, geld

elementen en de invloed daarvan op het financieel proces.

tijd =

∞

Afbeelding 4: De badkuip; nu sturen op cashflow (bron: KAW)

De cashflow van traditionele grondexploitaties laten veelal een grafiek zien van een badkuip. Eerst veel uitgaven en geleidelijk aan in de tijd inkomsten zodat de lijn boven de nullijn uitkomt (de bekende manier van aankopen, bouwen woonrijpmaken en uitgeven). Helaas wordt de nullijn en het uitstijgen boven de nullijn vaak niet meer gehaald vandaag de dag: men zoekt dan naar manieren om de badkuip minder diep te maken. 3


Verdienmodellen

Vraag-gestuurd ontwikkelen

Gebiedsexploitatie

Kostenverhaal

Afbeelding 5: Proces organische gebiedsontwikkeling (bron: PASbv.)

CASHFLOWMANAGEMENT EN INTEGRALE GEBIEDSEXPLOITATIE Cashflowmanagement duidt op het sturen van kasstromen van de grond-, beheer- en vastgoedexploitaties waarbij wordt gemonitord op het resultaat van de kasstromen. Om cashflowmanagement toe te passen en de financiële haalbaarheid van een gebied in beeld te brengen, is het nodig een integrale gebiedsexploitatie te voeren. De gebiedsexploitatie is een integrale rekenmethode waarbij de verschillende kasstromen van publieke en private eigenaren in een gebied samen komen. De methode biedt inzicht in de verschillende kasstromen, zodat op gebiedsniveau gestuurd kan worden op de planning van investeringen en opbrengsten van alle partijen. Het doel van de gebiedsexploitatie is het inzichtelijk maken van de financiële gevolgen van de ontwikkelingen die zich in het gebied afspelen.


openbaar gebied

Grondexploitatie

Grondexploitatie o.g.

gemeente

gemeente

5-10 jaar

50 jaar

Openbare verplichting Afval/riolering

Locale belastingen

Beheer en onderhoud vastgoed Bouwexploitatie

Vastgoedexploitatie

ontwikkelaar

eigenaar/belegger

1-3 jaar

50 jaar

Gas/water/licht

Eindgebruikers

bouwrijpe grond

Beheer en onderhoud o.g.

Huur of hypotheek

Energielasten

vastgoedobjecten

Afbeelding 6: Verbanden verschillende exploitaties (bron: PASbv.)

Het voordeel van het sturen op cashflow is dat er meerdere momenten voor bijsturing mogelijk zijn, omdat wordt gestuurd op de samenkomst van kasstromen. Dat betekent dat de verschillende ontwikkelingen met betrekking tot beheer, vastgoed en grond tegelijkertijd onder de loep worden genomen en kunnen worden bijgestuurd. Als voorbeeld: in de grondexploitatie kan er enkel op een resultaat worden gestuurd in de tijd en enkel voor de grond. In de integrale gebiedsexploitatie kan dit gelijktijdig en integraal gebeuren.


Vex Grex grex vex

Beheer OR (bor) beheer OR

Beheer VG (bos)

beheer VG

+ Integrale exploitatie

Afbeelding 7: Kasstromen (bron: PASbv.)

KOSTENVERHAAL EN NIEUWE VERDIENMODELLEN Kostenverhaal is een aandachtspunt bij organisch ontwikkelen. In principe is dit in de basis in de Wet ruimtelijke ordening (met als onderdeel de Grondexploitatiewet: afdeling 6.4) beschreven. Het toerekenen van kosten van (bovenwijkse) voorzieningen is minder goed uitvoerbaar. Bij organisch ontwikkelen is er immers geen (hard) eindbeeld, waarbij tevens een programma ontbreekt op basis waarvan kosten kunnen worden verevend. Het hele traject van kostenverhaal bij organisch ontwikkeling is nog niet uitgekristalliseerd. Door het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) is vooruitlopend op de Omgevingswet (naar verwachting operationeel in 2018) recentelijk een publicatie over dit onderwerp uitgebracht. In deze studie verkent PBL de mogelijkheden en onmogelijkheden om publieke kosten te verhalen wanneer gebiedsontwikkeling op een organische wijze wordt vormgegeven. In deze publicatie worden vijf vormen van ontkoppeling beschreven. Ontkoppeling is het loskoppelen van het kostenverhaal van vastgoedontwikkeling en/of gebiedsontwikkeling. Klik hier 4 voor meer informatie. Voor elke gebiedsontwikkeling waar gedacht wordt aan een strategie van organisch ontwikkelen, kan een verdienmodel worden ingezet. Een verdienmodel is een systeem van geldstromen bij een ruimtelijke ontwikkeling. Een haalbaar financieel model is een model dat uiteindelijk voor alle investeerders positief eindigt in geld, positievere saldi of in maatschappelijke effecten. Voorbeelden die steeds vaker worden ingezet zijn rollende fondsen of ingroeihuren4. De theoretische modellen en de pilots zijn er, de crux zit hem nog in de houdbaarheid van deze instrumenten. Hoe zorg je er bijvoorbeeld voor dat het niet volledig afhankelijk wordt van subsidies? Dit wordt nu in de uitvoering getoetst door Platform-31.

VRAAGGESTUURD ONTWIKKELEN In deze pilots start het opzetten en vullen van een integrale gebiedsexploitatie met het analyseren van de doelgroepen. Dit laat zien dat het vraaggestuurd ontwikkelen centraal staat bij organische gebiedsontwikkeling. Het stedenbouwkundig plan is niet meer de start van een ontwikkeling, dat zijn nu scenario’s (doelgroepen) en bijbehorende spelregelkaarten. Deze documenten vormen de basis voor het financiële proces. In onderstaande tabel zijn de verschillen aangegeven tussen het traditionele rekenen en het organische rekenen.

4

www.pbl.nl/sites/default/files/cms/publicaties/PBL_2014_Bekostiging-van-publieke-voorzieningen-bij-organische-gebiedsontwikkeling_1057.pdf


Stappen

1

Organische gebiedsontwikkeling

Traditionele ontwikkeling

Aanpak wenkend perspectief

Stedenbouwkundig plan/vlekkenplan

Doelgroepenanalyse: financieel vertaald

Haalbaarheidsanalyse /normatief Blauw, groen, grijs en rood: ruimtegebruik

De doelgroepanalyse doorvertalen naar gewenste functies in het gebied Inventarisatie gebied ( kanskaarten) 2

Financiële vertaling en ruimtelijke inpassing/

Ruimtegebruik/normatief rekenen

toepasbaarheid in het desbetreffende gebied

Blauw, groen, grijs en rood: ruimtegebruik

(kengetallen /referenties gebied) 3

Rekenen met de integrale gebiedsexploitatie

Haalbaarheidsanalyse opstellen en/of grex

kasstromen 4

Korte en lange termijn uitwerking

5

Vaststellen College B&W en Raad

Vaststellen College B&W en Raad

6

Meenemen in planning & control-cyclus

Meenemen in planning & control-cyclus

CONCLUDEREND (FINANCIËN) Het is inmiddels duidelijk dat organisch ontwikkelen vraagt om een andere manier van rekenen. Daarin wordt nu volop geëxperimenteerd, ook in deze pilots. Deze andere financiële werkwijze zal verder moeten worden uitgewerkt en getoetst. Zeker is dat de organische manier meer vraagt van een planeconoom. Je hebt meer met aannames te maken en ook de korte en lange termijn uitwerking is nieuw. Dit maakt het proces spannend en flexibel. Het meebewegen en blijven sturen op de cashflow is een uitdaging in deze gebiedsprocessen. Maar wel één waar de toekomstige gebiedsontwikkeling bij gebaat is.


6. SPELREGELKAART

RANDVOORWAARDEN VOOR ONTWIKKELING Het is belangrijk om geïnteresseerden duidelijkheid te geven over wat wel en niet kan in het gebied. Dit kan bijvoorbeeld met een spelregelkaart waarop de verschillende randvoorwaarden voor de ontwikkeling zijn weergegeven. Denk daarbij aan spelregels die voortkomen vanuit financiën, stedenbouw of gemeentelijk beleid. Voorbeelden zijn functies/programma, gewenste (langzaam) verkeerverbindingen, parkeren, maximale bouwhoogten of te behouden bebouwing.

PLANOLOGISCH-JURIDSCHE VERANKERING De planologisch-juridische verankering van de spelregelkaart in het bijzonder en het organisch ontwikkelen in het algemeen is een vraagstuk op zichzelf. Er wordt in Nederland op verschillende manieren mee geëxperimenteerd, variërend van flexibel bestemmen tot een (uitgebreide) omgevingsvergunning of postzegelbestemmingsplan. Op dit onderwerp zijn we in onze pilots nog niet verder ingegaan, maar het vraagt wel nadere uitwerking.  























Legenda

Plangrens P

Bouwvlak / kleine korrel P

P

Milieuhindercirkels Snedes bouwvelden

Bereikbaarheid bouwvlak auto indirect

Bereikbaarheid bouwvlak auto direct

Parkeren

Fietsverbinding

Bestaande bomen

Midkorrel

Hoogteaccent

Openbare Ruimte

Bestaande bebouwing

Afbeelding 8: Spelregelkaart Stationskwartier Veenendaal (bron: gemeente Veenendaal).


7. COMMUNICATIE EN WENKEND PERSPECTIEF

WENKEND PERSPECTIEF Communicatie, marketing en branding zijn essentieel voor het goed inzetten van organisch ontwikkelen. Het behalen van een optimaal resultaat hangt af van een goede wijze van communiceren en het vermarkten van het gebied door het aan de man brengen van het wenkend perspectief. Dit is een ambitiedocument waarmee men kan communiceren met bewoners, ondernemers en ontwikkelaars. Dit wenkend perspectief is opgehangen aan een zogenoemde ´stip op de horizon´. Dit betekent dat misschien niet precies duidelijk is welke ontwikkelingen waar en wanneer gaan plaatsvinden, maar dat wel een richting duidelijk is. Die richting kan bijvoorbeeld zijn dat de voorkeur uitgaat naar een levendig gebied gericht op ontmoeting of een aantrekkelijk verblijf- en woongebied voor senioren tot aan specifieke wensen bijvoorbeeld het realiseren van een cultuurplein. Het is geen nieuw stedenbouwkundig plan, maar een richtingbepalend document. Een steun in de rug bij het organisch ontwikkelen. Het geeft ruimte om los te laten (in tijd, in regels, in initiatief). Om tot dit perspectief te komen is het ook nodig te inventariseren wat aanwezig is in het gebied: wat zijn de kenmerken van de locatie, welke initiatieven of initiatiefnemers zijn bekend? Wat is de staat van het bestaande vastgoed? Door dit te koppelen aan gedeelde ambities ontstaat een aantrekkelijk wenkend perspectief. Het wenkend perspectief kan verschillende vormen hebben, een folder, een homepage, mooi gevisualiseerde beelden van de scenario’s, referentiebeelden, beschrijvingen van dromen van toekomstige bewoners (testimonials), of een combinatie van bovenstaande. Per gebied kan bekeken worden wat de beste combinatie van communicatiemiddelen is, afgestemd op de doelgroepen die men aan wil spreken. In de pilots is het Mentality-model gebruikt om de passende communicatie in kaart te brengen. Social media kan bijvoorbeeld ingezet worden als dat van toepassing is voor de beoogde doelgroepen, maar ook ludieke acties om het gebied onder de aandacht te krijgen behoren tot de mogelijkheden.

ONDERSTEUNING EN COMMUNICATIE Verder is het van groot belang dat alle partijen en belangstellenden beschikking hebben over dezelfde informatie over de ontwikkelmogelijkheden en initiatieven in het gebied. De gemeente is hierover open en toegankelijk en de informatie is makkelijk beschikbaar. Te denken valt bijvoorbeeld aan een fysiek loket op het gemeentehuis, of iemand die vast aanspreekpunt is (‘gebiedsmakelaar’) en alles weet van wat er gaande is in het gebied. Dit kan goed aangevuld worden met bijvoorbeeld een digitale initiatievenkaart waarop alle plannen van initiatief tot en met gerealiseerde projecten worden opgenomen.


Passende tone of voice voor bereiken milieus

Traditionele burgers:

Nieuwe conservatieven:

Moderne burgerij:

Opwaarts mobielen:

• Respectvol, beleefd

• Formeel

• Respectvol, beleefd

• Informeel

• Plichtsgetrouw

• Zakelijk

• Vriendelijk

• Persoonlijk en direct

• Formeel

• Exclusief, chique

• Gewoon

• Doelgericht, ter zake

• Concreet

• Respectvol

• Gezellig

• Adviserend

• Praktisch

• Verfijnd

• Laagdrempelig

• Enthousiast

• Bezorgd

• Beheerst

• Praktisch

• Uitdagend en prikkelend

• Normatief

• Nuchter

• Speels

• Opgewekt

• Directief

• Rationeel

• Luchtig

• Energiek en flitsend

• Vastberaden

• Amuserend

• Ambitieus

• Daadkrachtig

• Prikkelen

• Exclusief

• Adviserend

• Directief • Exclusief

Gemaksgeoriënteerden:

Kosmopolieten:

Postmaterialisten:

Postmoderne hedonisten:

• Informeel

• Inhoudelijk

• Inhoudelijk

• Persoonlijk en direct

• Directief

• Intellectueel

• Intellectueel

• Onconventioneel,

• Laagdrempelig

• Kritisch

• Redelijk

opvallend

• Praktisch

• Optimistisch

• Kritisch

• Niet politiek correct

• Vrolijk

• Democratisch

• Genuanceerd

• Relativerend, ironisch

• Optimistisch, luchtig

• Open, ongedwongen

• Democratisch

• Enthousiast

• Concreet

• Adviserend


• Uitdagend en prikkelend

• Amuserend

• Pragmatisch

• Betrokken


• Zelfbewust

• Solidair

• Ambitieus

• Zelfbewust

Afbeelding 9: Tone-of-voice communicatiemiddelen (bron: Motivaction International B.V.)


8. AANJAGEN EN REURING BRENGEN

EERSTE SCHAAP OVER DE DAM De laatste stap in de aanpak is de meest praktische en zichtbare stap. Reuring, aanjagen, beweging: het gaat om het ontstaan van positieve activiteiten in het plangebied om het zo onder de aandacht te brengen van de bewoners, ondernemers en potentieel geïnteresseerden. Hierdoor gaat het gebied ‘in haar nieuwe vorm’ (wenkend perspectief) leven in de hoofden van de mensen en kan er een verandering in de beleving en imago van het gebied ontstaan. Je zou willen dat mensen het gebied zo interessant gaan vinden dat ze er mee bezig gaan en erin gaan investeren met hun netwerk, hun kapitaal, hun tijd en hun gedrevenheid. Het zou de opmaat moeten zijn naar de verdere ontwikkeling van het gebied en termen als vliegwiel, katalysator, magneet en eerste schaap over de dam zijn hierop van toepassing.

SPELDENPRIKKEN Het gaat hierbij om het motto ‘Think big, act small’: vanuit een groter idee of richting voor een gebied kunnen strategische keuzes gemaakt worden voor kleine ingrepen. Hoe klein die ingrepen ook zijn, als ze succesvol zijn en goed ontvangen worden, kunnen ze een beweging in het gebied brengen die ook weer kan leiden tot succesvolle volgende stappen. De grootte van de activiteiten is niet per sé belangrijk (men heeft het ook wel over stadsaccupunctuur of speldenprikken) en de activiteiten kunnen tijdelijk van aard zijn. Idealiter zijn hiervoor al ideeën vanuit bewoners of ondernemers die graag aan de gang willen. Indien zich nog geen actievelingen kenbaar hebben gemaakt bij de gemeente, kan de gemeente ook zelf op zoek gaan in het netwerk naar mensen of organisaties en proberen hen te mobiliseren en daarna te faciliteren. Soms weten mensen simpelweg niet dat dit soort dingen mogelijk zijn. Een voorbeeld van een ‘speldenprik-project’ is het project ‘Hoorn aan Zee’ waarbij met een klein horecapaviljoen gedurende de zomermaanden een heel gebied op een positieve manier onder de aandacht gebracht wordt, waardoor een verandering in denken is ontstaat over de mogelijkheden en potentie van dit gebied in Hoorn.

Afbeelding 10: ‘Hoorn aan Zee’ (bron: Mosaiek Architecten, beeld van Katja Effting)


9. ROL GEMEENTE

LOSLATEN EN FACILITEREN De rol van de gemeente is bij organisch ontwikkelen duidelijk anders dan bij traditioneel ontwikkelen. Doordat het proces meer vraaggestuurd is, is er een andere relatie tot de eindgebruiker. Initiatieven ‘van onderop’ vragen om een andere gemeentelijke rol dan top-down masterplannen. Loslaten en faciliteren zijn essentiële begrippen op dit vlak. Hoe deze nieuwe, ondersteunende rol in te vullen? Het vraagt in ieder geval een andere manier van denken. Ondersteunen betekent niet alleen accommoderend optreden en alleen bij de start de gevraagde vergunningen verlenen, maar betekent tijdens het hele proces inspanning tonen. Denk bijvoorbeeld aan een dienstverlenende, actieve opstelling bij het oplossen van knelpunten en problemen die zich tijdens het ontwikkelingsproces voordoen. Het vraagt bovenal het creëren van mogelijkheden om kansen te benutten. Ook een transparante en snelle manier van werken en communiceren is een voorwaarde. Ook buiten de projectorganisatie om ontstaat er behoefte aan een niet te onderschatten, noodzakelijke cultuuromslag binnen (een deel van) de gemeentelijke organisatie. Daarnaast is er ook een politieke kanteling nodig om dit traject voortgang te kunnen geven. De wens om invloed te blijven uitoefenen, blijft politiek vaak aanwezig.

VOORBEELDEN VAN ROLVERANDERING De pilotgemeenten zijn al volop aan de slag met deze nieuwe rol. Ook in de rest van het land zijn er genoeg voorbeelden te zien. Zo heeft de gemeente Eindhoven onlangs met de ‘Uitgangspuntennotitie lokaal ruimtelijk beleid’ een goede basis gelegd voor verdere ontwikkeling en facilitering. De gemeente Deventer heeft inmiddels ervaring opgedaan met het opstellen van een flexibel bestemmingsplan in het Havenkwartier. Voor het Cruquiusterrein in Amsterdam is een spelregelkaart opgesteld om ondernemers en anderen uit te dagen te investeren. In Almere Oosterwold is een niet ‘van bovenaf’ gemaakt alomvattend plan, maar ‘van onderop’ aan de hand van een veelheid aan particuliere plannen. De rol van de overheid beperkt zich hier tot de hoofdlijnen. Zij formuleert de ambities voor het gebied en verzorgt het raamwerk, de voorwaarden en de spelregels. Het advies aan gemeenten die aan de slag willen met organisch ontwikkelen, is steeds ook informatie in te winnen bij gemeenten die hiermee al aan de slag zijn. Het organisch ontwikkelen is zeker nog geen algemeen goed en het is meer dan verstandig om niet opnieuw het wiel uit te vinden, maar kennis te delen en ervaringen te koppelen.


10. ERVARINGEN EN LEERMOMENTEN

ORGANISCHE PILOTS Het werken aan de pilots was voor alle betrokkenen een ontdekkingsreis. Natuurlijk hadden we van te voren verwachtingen en waren afspraken gemaakt over de richting, maar ook de pilots hadden duidelijk een organisch karakter waardoor veel is bijgeleerd en bijgestuurd. De pilots maakten nogmaals duidelijk dat organische ontwikkeling een containerbegrip is, dat uiteindelijk verschillende ‘tinten’ kent. De basis van organisch ontwikkelen was voor alle betrokken partijen in de pilots min of meer hetzelfde: stap voor stap ontwikkelen, zonder blauwdruk, kleinschalig, maatwerk, van onderop, de locatie centraal, durven (los)laten. Elke pilot (en elke betrokken partij) heeft daar zijn eigen kleur aan gegeven. Dat kwam ook door randvoorwaarden per pilot die er bijvoorbeeld vanuit het verleden nog lagen. We begonnen niet met een ‘schone lei’. Denk bijvoorbeeld aan een fikse financiële opgaaf, een politieke toezegging of een vastgesteld stedenbouwkundig plan. Ook de aard van de locatie, de gebiedseigen partijen, de organisatorische en financiële mogelijkheden kunnen bijvoorbeeld van invloed zijn.

IDENTITEIT VOOR EEN GEBIED Het bepalen van de stip op de horizon, voor de doelgroepen die je wilt bereiken, is een vraagstuk op zich. De neiging is om het maar zo open en breed mogelijk te laten om geen kansen uit te sluiten. Tegelijkertijd creëer je met deze ‘anonimiteit en nietszeggendheid’ juist geen gebied dat herkenbaar en uniek is. Er is een verhaal en identiteit nodig om actieve burgers en ondernemers te binden aan je gebied en toch een bepaalde zekerheid te bieden, zo is in alle pilots ervaren. Deze ‘branding’ kan in samenspraak met betrokkenen een taak voor de gemeente te zijn, zeker bij hun eigen gronden. De vraag ‘wat wil ik met dit gebied en hoeveel invloed wil ik daarbij hebben?’ is nog best een lastige. De pilots leren ons dat ‘branding’ van een gebied (om daarmee interessant te worden voor potentieel investeerders) flinke tijd en inspanning kost. Partijen in de pilots hadden gehoopt op meer concreet resultaat aan het einde van de rit. Het kost tijd voordat er initiatieven van onderop opkomen en tot bloei komen. Deze constatering heeft ons geleerd dat de weg naar het ‘laten gebeuren’ veel tijd en energie vraagt en dat dit niet moet worden onderschat. De ervaringen uit de pilots hebben ons laten zien dat er (te) snel wordt gekeken naar het ‘wat’. Terwijl het ‘hoe’ nodig is om partijen te verleiden en hen een doel en een ambitie voor te leggen. Het ondersteunen van tijdelijke en kleine initiatieven in een gebied is erg mooi en zinvol voor het bouwen aan het imago in een gebied. Belangrijk om daarbij de lange termijn stip op de horizon in de gaten te houden: ‘think big, act small’. Waar willen we uiteindelijk naar toe en past dat nog bij wat we nu aan doen zijn? Hierbij is het belangrijk om een gebied, ‘net zoals vroeger’, te bekijken vanuit haar verschillende posities. In de buurt, in de wijk, in de stad, in het land. Dit op gebiedsniveau blijven bekijken van je activiteiten in een organische gebiedsontwikkeling is en blijft belangrijk. Voor je context en om aansluiting te vinden bij andere ontwikkelingen in de gemeente. Het optrekken van kleine projecten naar een groter geheel is daarbij een aandachtspunt.


NIEUWE PARTIJEN EN ALLIANTIES In den lande zie je op sommige plekken een sterke opkomst van andere partijen dan ontwikkelaars, gemeenten en corporaties die iets in de gebiedsontwikkeling gaan doen. Denk bijvoorbeeld aan ondernemende creatieven, nutsbedrijven, ICT-bedrijven, ondernemers. Behalve initiatief, wil je ook daadkracht, netwerk en investeringskracht hebben om dingen van de grond te krijgen. Daar heb je naast actieve burgers of buren, vaak ook die ‘andere partijen’ voor nodig. Dit kan in onze pilots nog versterkt worden. Dat dit nog niet optimaal is ontstaan kan komen doordat de pilots nog vroeg in het proces zitten en de ‘visie’ in het gebied (met onder andere: wat willen we hier en welke invloed willen we hebben als gemeente?) bijvoorbeeld nog minimaal is ingezet. De gemeente kan een aanjagende rol nemen bij het mobiliseren van partijen door mensen bij elkaar te brengen of het gebied goed op de kaart te zetten, maar de tijd dat de overheid alles regelde, is voorbij. Sleutelfiguren in een gebied zijn nu vaak essentieel, ook omdat zij ‘de rest’ kunnen meetrekken. Het is goed te weten wie dit zijn en te weten hoe hen te bereiken. Een gebiedsmakelaar (of communitymaker) lijkt voor alle pilots een aantrekkelijke optie. Een relatief onafhankelijke persoon die koppelt tussen locaties en partijen en hierbij probeert zoveel mogelijk kansen en mogelijkheden te creëren. Tegelijkertijd is dan ook de vraag: waar betalen we dat van? Organisch ontwikkelen betekent vaak ook dat er niet veel financiële mogelijkheden zijn, zo hebben wij gemerkt in de pilots. Hierbij kan bijvoorbeeld gewerkt worden met fondsvorming of subsidies van faciliterende overheden of organisaties.

EEN ANDERE MANIER VAN WERKEN De ‘nieuwe manier’ van ontwikkelen behelst ook een enorme verschuiving van project naar proces. Dit was een van de opvallendste punten in de pilots. Het bepalen én invullen van de stappen in het proces is een uitdagende opgave gebleken. Het gewend zijn aan de meer klassieke manier van werken waarbij iedere discipline zijn eigen rol en moment heeft, komt toch vaak naar voren. Ook zit procesmatig werken niet in ieders DNA. De ervaring leert dat er meer proces-georiënteerde mensen nodig zijn, bijvoorbeeld in de startfase en ook in het vervolg om het grotere plaatje en het hogere belang in de gaten te houden. Daarnaast vraagt het werken met initiatiefnemers om open en transparant werken met een zekere snelheid. Ook in onze pilots blijkt dat de verschillende snelheden waarmee partijen werken, lastig kan zijn. En toch wil je de energie vasthouden van een initiatief en een organisatie. Dit vraagt om een andere manier van werken en dat is niet altijd eenvoudig. Denk daarbij bijvoorbeeld aan inzicht in financiën en de problemen die spelen (bijvoorbeeld de aankoop of het in bezit hebben van te dure grond of gebouwen). Woerden is pilotgemeente voor het landelijke ontslakkingsteam. Een traject waarbij men anders met de bestaande regelgeving om wil gaan zodat ontwikkelprocessen op gemeentelijk niveau sneller, flexibeler en goedkoper verlopen. In al onze pilots speelt dit vraagstuk. De regels kan je misschien niet veranderen, maar je kunt er wel anders mee om gaan, bijvoorbeeld bij vergunningverlening. Dat vraagt een cultuuromslag. Partijen moeten gaan voor het organisch ontwikkelen, waarbij de gemeente bijvoorbeeld de juiste facilitering aanbiedt op het moment dat dit nodig is.


POLITIEK-BESTUURLIJKE VERANKERING In alle drie de pilots is de politiek-bestuurlijke verankering een belangrijk aspect in het proces geweest. Het loslaten en de faciliterende manier van werken heeft niet alleen draagvlak in de organisatie nodig, maar vraagt ook om politiek-bestuurlijke steun. Het idee van loslaten klinkt natuurlijk mooi, maar betekent simpelweg ook dat je minder sturing hebt op wat, wanneer, door wie en hoe het er gaat komen. Dit is een dilemma voor gemeenten omdat zij hun burgers een bepaalde (rechts)zekerheid willen bieden. De vraag is hoever je hierin wilt gaan (ook bijvoorbeeld planologisch-juridisch). Bestuurlijke steun is een belangrijke voorwaarde om hierop door te kunnen pakken.

FINANCIËLE GRIP De werkwijze van badkuip naar cashflow wordt door alle pilots omarmd. Maar wat dat daadwerkelijk betekent en hoe je dat in de praktijk inzet, blijft een ontdekkingstocht. Het is een hele omslag om van een vaste grondexploitatie gedachte over te stappen naar een integrale gebiedsexploitatie gedachte die in eerste instantie meer los dan vast staat. De financiële onzekerheid wordt door de pilotgemeenten gezien als de grootste uitdaging of ook wel het grootste nadeel van organisch ontwikkelen. De relatieve (schijn)zekerheid op grondinkomsten lijkt te verdwijnen. Ook een punt als kostenverhaal blijft lastig. Net zoals de andere manier van werken met kleinere investeringen, andere risico’s en andere rendementen. Het inzetten van andere financieringsvormen (fondsvorming, crowd-funding, et cetera) of financieel-creatieve activiteiten (tijdelijk betaald parkeren als inkomstenbron voor het gebied bijvoorbeeld) vergt begeleiding en verleiding.

ORGANISCH ONTWIKKELEN IS EEN KWESTIE VAN (LATEN) DOEN Bij organisch ontwikkelen kan je niet van te voren alle mogelijke knelpunten in kaart brengen, laat staan oplossen. Het blijkt vaak ook een kwestie van (laten) doen en (beheerst) kijken waar je uitkomt. Wij hebben in de pilots veel enthousiasme ervaren bij de betrokkenen. Het is leuk om op een andere manier naar het gebied, je eigen werkwijze en je partners te kijken. Het blijkt dat het gebiedsgericht werken, het werken van onderop, het ontdekken van de kracht van de plek en het meer ontwikkelen vanuit doelgroepen in plaats van een vastomlijnd plan, uitkomst biedt voor het in beweging brengen van een gebied. Een flinke portie lef is hierbij wel nodig. Het op het randje van de regels werken bijvoorbeeld vraagt wel iets van alle betrokkenen. Deze werkwijze en cultuur zijn niet overal even ‘gewoon’.

TOT SLOT De pilots organisch ontwikkelen hebben veel energie en discussie losgemaakt in de betrokken gemeenten. Het is zeker geen wondermiddel gebleken, maar biedt wel een andere vorm van ontwikkelen die soelaas kan bieden in veranderende tijden. Het vergt energie en tijd om de werkwijze aan te passen, maar zowel ambtelijk als bestuurlijk gelooft men in de toekomst van organisch ontwikkelen in deze pilotgebieden. De aanpak op financieel vlak, het juridische instrumentarium en de bekostiging van publieke voorzieningen blijven belangrijke aandachtspunten, ook binnen deze pilots.



Provincie Utrecht Postbus 80300, 3508 TH Utrecht T 030 25 89 111

I ORGANISCHE GEBIEDSONTWIKKELING Mei28 2014

LESSEN UIT DE PILOTS ORGANISCHE GEBIEDSONTWIKKELING

Recommend Documents