Is er leven na Vestia? Corporaties en hun onderhoudsbedrijven: begin van het einde of doorstart naar een nieuw leven?
Presentatie titel KOVON Themacongres 2012 Apeldoorn, 11 oktober 2012 mr Arnoud L.M. Vlak Lector Maatschappelijk Vastgoed Rotterdam, 00 januari 2007
Wat gaan we doen?
1. Positionering corporaties vanaf 1995 2. Positionering corporaties vanaf 2006 3. Wijzigingen in de institutionele context corporaties: Den Haag & Europa 4. Waar gaat dit heen? 5. Verder opvoeren van de druk tot (ver) voorbij de pijngrens 6. Een nieuwe commerciële huursector met voormalige corporatiewoningen
1a. Positionering corporaties vanaf 1995: binnen de vastgoedwaardeketen
Vermogensverschaffingsfunctie
Portfoliomanagementfunctie
Beheerfunctie
Investeringsfunctie
Transformatie & Projectontwikkelingsfunctie
Dienstverleningsfunctie
Bemiddelingsfunctie
Woonconsument/Eindgebruiker
= huidige rollen van de corporaties in de vastgoedwaardeketen
1b. Positionering corporaties vanaf 1995: actief in meer dan een markt ROLLEN IN DE PRODUCTIE EN HET AANBOD VAN VASTGOED EN VASTGOEDDIENSTEN KAPITAALMARKT
VASTGOEDINVESTERINGSMARKT
CONSUMENTENMARKT
Beheerfunctie
Vermogensverschaffings-& portfoliomanagementfunctie
VASTGOED ONTWIKKELINGSMARKT
Investeringssfunctie
Transformatiefunctie
Dienstverleningsfunctie
Bemiddelingsfunctie
Woonconsument / Eindgebruiker
1c. Positionering corporaties vanaf 1995: verdienmodel & financiering maatschappelijke functie
Vermogenverschaffingsfunctie
Maatschappelijk dividend, uitgekeerd
Maatschappelijk dividend, geïntegreerd
Rendement totaal vermogen -/Rendement vreemd vermogen = Rendement op eigen vermogen Direct rendement + Indirect rendement = Totaal rendement op vastgoed
Beheerfunctie
Investeringssfunctie
Dienstverleningsfunctie
Netto resultaat op vastgoed
Woonconsument / Eindgebruiker
Transformatiefunctie
Bemiddelingsfunctie
2. Positionering corporaties vanaf 2006: onbehagen leidt tot drukverhogende maatregelen
Verkopen woningen = realiseren totaalwinst voor de VpB
2
4
Woningcorporaties
5
1
3
1: December 2006 / Februari 2007: Inflatievolgend huurbeleid 2: Juli 2007: Integrale VpB zonder faciliteiten 3: Januari 2008: Nieuwe borgingsregels WSW voor financiering vreemd vermogen 4: Januari 2008: Nieuwe regels financieel toezicht CFV 5: Februari 2008: Invoering vermogensheffing – Minister WWI
3. Wijzigingen institutionele context corporaties: Den Haag & Europa-1
Vermogenverschaffingsfunctie
Beleggingsfunctie
Beheerfunctie
Dienstverleningsfunctie
Woonconsument / Eindgebruiker
Versterking grip overheid, 2006 → heden
Transformatiefunctie
Bemiddelingsfunctie
3. Wijzigingen institutionele context corporaties: Den Haag & Europa-2
Vermogenverschaffingsfunctie
Zonder staatsteun
Met staatsteun
Versterking grip overheid, 2006 → heden
Transformatiefunctie
Administratieve scheiding
Beheerfunctie
Dienstverleningsfunctie
Woonconsument / Eindgebruiker
Bemiddelingsfunctie
3. Wijzigingen institutionele context corporaties: Den Haag & Europa-3
Kapitaalmarkt
Maximaal x,x% aandelen?
Minimaal x,x% vermogen?
Beleggingsfunctie
Juridische en administratieve scheiding
Vermogenverschaffingsfunctie
Versterking grip overheid, 2006 → heden
Beheerfunctie
Zonder staatsteun
Met staatsteun
Dienstverleningsfunctie
Woonconsument / Eindgebruiker
Transformatiefunctie
Bemiddelingsfunctie
3. Wijzigingen institutionele context corporaties: Den Haag & Europa-4 IFRS GIPS IVS RJ213 Kapitaalmarkt
RJ645 RJ“213” (?) Vermogenverschaffingsfunctie
Versterking grip overheid, 2006 → heden
Maximaal x,x% aandelen?
Minimaal x,x% vermogen?
Beleggingsfunctie
Beheerfunctie
Zonder staatsteun
Met staatsteun
Dienstverleningsfunctie
Woonconsument / Eindgebruiker
Transformatiefunctie
Bemiddelingsfunctie
4. Waar gaat dit heen?-1 Optie 1: vermogen en bedrijfsvoering terug onder directe aansturing van de overheid
Sturing door de overheid
Vermogenverschaffingsfunctie
Maatschappelijk Beleggingsfunctie dividend
Beheerfunctie
Dienstverlenings-functie
Transformatie- en Projectontwikkelings functie
Bemiddelings-functie
Markt Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten
4. Waar gaat dit heen?-2 Optie 2: vermarkting vastgoed en bedrijfsvoering, vermogen ‘terug’ naar de overheid
‘Terug’ naar de overheid
Aandeelhouders uit de kapitaalmarkt
Vermogenverschaffingsfunctie
Markt
Transformatie- en Projectontwikkelings functie
Beleggingsfunctie
Beheerfunctie
Dienstverlenings-functie
Bemiddelings-functie
Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten
4. Waar gaat dit heen?-3 Optie 3: maatschappelijke trustvermogens: investeren en renderen in plaats van consumeren
Uitkering Maatschappelijk dividend*)
Vermogenverschaffingsfunctie
Middenveld
Markt
Transformatie- en Projectontwikkelings functie
Beleggingsfunctie
Beheerfunctie
Dienstverlenings-functie
Bemiddelings-functie
Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten
*) democratisch gelegitimeerd en gefaciliteerd door (de vertegenwoordigende lichamen van) de staat á la souvereign wealth funds Noorwegen, Ver. Arabische Emiraten, Singapore, Zuid Korea
5. Verder opvoeren van de druk tot (ver) voorbij de pijngrens Maatregelen • Introductie verhuurdersheffing voor gereguleerde huursector (huren ≤ € 650,-- per maand) op basis van principe ‘vervuiler betaald’ • Verhogen (voor corporaties niet-verrekenbare) BTW van 19 tot 21% (na eerder al faciliteit integratieheffing te hebben afgeschaft) • Introductie extra heffing CFV i.h.k.v. Vestia-derivaten gat Resultaat: • Corporaties krijgen nog meer financiële ademnood • Corporaties nog meer geneigd woningen te verkopen, ook in verhuurde staat aan derde-beleggers • Verkoopopbrengsten worden door Rijk afgeroomd • Ontstaan van een nieuwe commerciële huursector met voormalige corporatiewoningen
6. Een nieuwe commerciële huursector
met voormalige corporatiewoningen-1
Mogelijke consequenties voor onderhoudsbedrijven: • Krimpend marktaandeel traditionele sociale huursector = krimpende markt onderhoudsbedrijven corporaties • Nieuwe eigenaren vastgoed willen niks met de ouwe hap te maken hebben …..of • Nieuwe eigenaren vastgoed zien kennis, ervaring en relatienetwerk ouwe hap als van grote toegevoegde waarde • Concurrentie: ‘voor jou een ander’ als prijs en kwaliteit van de geleverde (onderhouds)diensten niet in evenwicht & prijs niet marktconform is …….benchmarking wordt echt belangrijk!
6. Een nieuwe commerciële huursector
met voormalige corporatiewoningen-2
Mogelijke consequenties voor onderhoudsbedrijven: • Onderhoudsmaatregelen zijn niet langer ‘maatschappelijk’ gemotiveerd, maar uitsluitend commercieel (inclusief imagotechnisch) en juridisch • Einde aan het administratieve gerommel: 1. begroting = taakstellend 2. onderhoud & (bij)investeringen worden nadrukkelijk onderscheiden: - onderhoud = exploitatiekosten - (bij)investeringen = grondslag voor aanpassing markthuurprijs en/of verkoopprijs
Dank voor uw aandacht
Is er leven na Vestia? Corporaties en hun onderhoudsbedrijven: begin van het einde of doorstart naar een nieuw leven?
Presentatie titel KOVON Themacongres 2012 Apeldoorn, 11 oktober 2012
mr Arnoud L.M. Vlak Lector Maatschappelijk Vastgoed Rotterdam, 00 januari 2007
