Presentatie titel. Is er leven na Vestia? Woningcorporaties op het snijvlak van staat en markt: uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid

Is er leven na Vestia?

Woningcorporaties op het snijvlak van staat en markt: uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid of zelfprogrammerende maatschappelijk gedreven ondernemingen?

Presentatie titel Bijeenkomst toezichthouders en bestuurders Futura Groep mr Arnoud L.M. Vlak Lector Maatschappelijk Vastgoed 15 mei 2012 Rotterdam, 00 januari 2007

Wat gaan we doen? 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

8. 9.

Disclaimer Positionering a-c Dienstenexploitatie versus vastgoedexploitatie Verkleving en verknoping diensten- & vastgoedexploitatie Corporaties: integrale & intern verknoopte vastgoedondernemingen actief in meer dan een markt Corporaties: verkleving productie & distributie van rendement Model bedrijfsvoering woningcorporaties: a. bedrijfskundige analyse b. resultaat Ontwikkelingen in de institutionele context: nationaal en Europees perspectief 1-5 Bevrijding uit de Gordiaanse knoop? 1-7

1. Disclaimer

Tenzij uitdrukkelijk anders vermeld zijn de in deze lezing te noemen voorbeelden fictief. Elke gelijkenis met bestaande personen, rechtspersonen, instellingen, organisaties, ondernemingen, partijen, belangenverenigingen of gebeurtenissen berust geheel en al op toeval.

2a. Positionering: tussen staat en markt Vóór 1901 Staat

Middenveld

Markt

2a. Positionering: tussen staat en markt 1901 - 1995 Staat

Middenveld

Markt

2a. Positionering: tussen staat en markt 1995 - 2006 Staat

Middenveld

Markt

2b. Positionering: in het maatschappelijk krachtenveld

Woningcorporaties in de Gordiaanse knoop Individualistisch Mensgeoriënteerd Outcome gericht Effectiviteit

Vraaggedreven/ Behoeftegestuurd

Corporaties

Inkomsten-, marge-, rendementssturing

Product-/Dienstengeoriënteerd

Dienstverleningsmanagement Kapitaalextensief Flexibel Arbeidsintensief Kortcyclisch

Kapitaalintensief Inflexibel Arbeidsextensief Langcyclisch

Markt/Privaat

Staat/Publiek (Kosten) en budgetsturing

Investeringsmanagement

Output gericht Efficiency

Collectivistisch Arrangementen-/Aanbodgestuurd

2c. Positionering: binnen de vastgoedwaardeketen

Vermogensverschaffingsfunctie

Portfoliomanagementfunctie

Beheerfunctie

Investeringsfunctie

Transformatie & Projectontwikkelingsfunctie

Dienstverleningsfunctie

Bemiddelingsfunctie

Eindgebruiker

3. Dienstenexploitatie versus vastgoedexploitatie Exploitatie van vastgoed en maatschappelijke diensten: twee uitersten van het spectrum Investeren in & exploiteren van vastgoed

Produceren & verlenen van (maatschappelijke) diensten

Kapitaalbeslag

Hoog

Laag

Investeringshorizon

Lang

Kort

Cyclus primair bedrijfsproces

Lang

Kort

Arbeidsintensiteit

Laag

Hoog

Cultuur & orientatie

Taakgericht

Mensgericht

Bedrijfseconomische focus

Rendement

Marge

Laag

Hoog

Veranderbaarheid/ flexibiliteit

4. Verkleving & verknoping diensten- & vastgoedexploitatie Verkleving: het verschijnsel waarbij de maatschappelijke dienstverleningsexploitatie en de exploitatie van het vastgoed faciliterend aan de maatschappelijke dienstverlening als zodanig niet zijn onderscheiden, ondanks dat de aard van de risico’s van het exploiteren van vastgoed haaks staat op die van de exploitatie van een dienstverleningsbedrijf. Verknoping: het verschijnsel waarbij een en dezelfde organisatie aan (nagenoeg) alle rollen in de vastgoedwaardeketen zelf en vanuit een geïntegreerde managementvisie invulling geeft, ondanks dat dit met zich meebrengt dat de betrokken organisatie moet beschikken over de kennis van alle markten waarover de vastgoedwaardeketen zich uitstrekt en de specifieke managementtechnieken die nodig zijn om op elk van die markten te kunnen werken.

5. Corporaties: integrale & intern verknoopte vastgoedondernemingen actief in meer dan een markt

ROLLEN IN DE PRODUCTIE EN HET AANBOD VAN VASTGOED EN VASTGOEDDIENSTEN

VASTGOEDINVESTERINGSMARKT

CONSUMENTENMARKT

VASTGOED ONTWIKKELINGSMARKT


KAPITAALMARKT

Transformatiefunctie

Beleggingsfunctie

Beheerfunctie


Bemiddelingsfunctie

Woonconsument / Eindgebruiker

6. Corporaties: verkleving productie & distributie van rendement

Vermogenverschaffingsfunctie

Maatschappelijk dividend, uitgekeerd

Maatschappelijk dividend, geïntegreerd

Rendement totaal vermogen -/Rendement vreemd vermogen = Rendement op eigen vermogen

Direct rendement + Indirect rendement = Totaal rendement op vastgoed

Beheerfunctie

Beleggingsfunctie


Netto resultaat op vastgoed



Bemiddelingsfunctie

7a. Model bedrijfsvoering woningcorporaties: bedrijfskundige analyse

•

principes van aanbodsturing en vraagondersteuning lopen door elkaar

•

strategie en uitvoering lopen door elkaar

•

opdrachtgever-opdrachtnemerrelaties zijn diffuus

•

van iedereen wordt én maatschappelijk én bedrijfsmatig handelen verwacht

7b. Model bedrijfsvoering woningcorporaties: resultaat

•

sub-optimale bedrijfseconomische én maatschappelijke output

•

verankering en realisatie maatschappelijke doelstellingen niet eenduidig

•

iedereen (belanghouders, klanten, medewerkers) eigenlijk altijd ontevreden met output

8. Wijzigingen in de institutionele context woningcorporaties: nationaal perspectief

Verkopen woningen = realiseren totaalwinst voor de VpB

2

4

Woningcorporaties

5

1

3

1: December 2006 / Februari 2007: Inflatievolgend huurbeleid 2: Juli 2007: Integrale VpB zonder faciliteiten 3: Januari 2008: Nieuwe borgingsregels WSW voor financiering vreemd vermogen 4: Januari 2008: Nieuwe regels financieel toezicht CFV 5: Februari 2008: Invoering vermogensheffing – Minister WWI

8. Wijzigingen in de institutionele context woningcorporaties: Europees perspectief-1


Beleggingsfunctie

Beheerfunctie



Versterking grip overheid (?)


Bemiddelingsfunctie



Zonder staatsteun

Met staatsteun



Administratieve scheiding

Beheerfunctie



Bemiddelingsfunctie


Kapitaalmarkt

Maximaal 33% aandelen?

Minimaal 67% vermogen?

Beleggingsfunctie

Juridische en administratieve scheiding



Beheerfunctie

Zonder staatsteun

Met staatsteun




Bemiddelingsfunctie

8. Wijzigingen in de institutionele context woningcorporaties: Europees perspectief-4 IFRS  GIPS  IVS  RJ213 Kapitaalmarkt

RJ645  RJ“213” (?) Vermogenverschaffingsfunctie


Maximaal 33% aandelen?

Minimaal 67% vermogen?

Beleggingsfunctie

Beheerfunctie

Zonder staatsteun

Met staatsteun




Bemiddelingsfunctie

8. Wijzigingen in de institutionele context woningcorporaties: Europees perspectief-5 Samengevat:

 EC beschikking en uitwerking daarvan door Nederlandse regering plaatst bedrijfsvoering corporaties definitief in twee werelden: a. die van publieke inbedding met afnemende waarborging van de bedrijfsvoering b. die van de tucht van de (kapitaal)markt met strenge kapitaals- en verantwoordings- & rapportageeisen  Dubbele positionering corporaties leidt tot potentieel verantwoordings- & rapportageconflict aangaande presteren en risico’s van corporaties. Niet oplossen van dit conflict strekt tot nadeel van de corporaties, met name bij a. funding en financiering van de bedrijfsvoering b. verantwoording aangaande eventuele overcompensatie door staatsteun  RJ645-nieuw beoogt oplossingen voor dit conflict te creëren

9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-1

Het kan ook anders wanneer corporaties: - Helder kiezen voor alleen die rol waar zij -ieder voor zichmaatschappelijk werkelijk verschil maken en - pas ná het maken van die keuze de vraag beantwoorden of en zo ja welke plaats vastgoed bij het verwezenlijken van die rol heeft Suggestie voor rolkeuze corporaties - creëren van toegang tot de woningmarkt voor huishoudens die anders maar moeilijk hun weg kunnen vinden, door middel van bevorderen betaalbaarheid wonen en wegnemen risicoselectie


Corporaties en vastgoed: concentreren op de rol van vermogensverschaffer en portfoliomanager en het ten opzichte daarvan absoluut (onder)scheiden van de zuiver vastgoedeconomische rollen

9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-3 Corporaties concentreren zich op vermogenverschaffings- & Portfoliomanagementfunctie


Portfoliomanagementfunctie

Beheerfunctie

Investeringsfunctie

Transformatie & Projectontwikkelingsfunctie


Bemiddelingsfunctie

Woonconsument/Eindgebruiker

= huidige rollen van de corporaties in de vastgoedwaardeketen


Gevolg: corporaties trekken zich terug uit de puur vastgoedgerelateerde investeringsbelangen door zich te focussen op de rol waarmee zij ieder voor zich werkelijk verschil maken. Nadeel: kapers op de kust die het vermogen willen confisceren dat nu nog exclusief in vastgoed is vastgelegd en door scheiding vastgoedgerelateerde investeringsbelangen wordt vrijgespeeld. Voordeel: optimalisering transparantie van de verschillende bedrijfsvoeringsrisico’s en last but not least uitzicht op realiseren van meer maatschappelijke en bedrijfseconomische output

9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-5 Optie 1: vermogen en bedrijfsvoering terug onder directe aansturing van de overheid

Sturing door de overheid


Maatschappelijk Beleggingsfunctie dividend

Beheerfunctie

Dienstverlenings-functie

Transformatie- en Projectontwikkelings functie

Bemiddelings-functie

Markt Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten

9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-6 Optie 2: vermarkting vastgoed en bedrijfsvoering, vermogen ‘terug’ naar de overheid

‘Sturing’ door de overheid

Aandeelhouders uit de kapitaalmarkt


Markt


Beleggingsfunctie

Beheerfunctie



Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten

9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-7 Optie 3: maatschappelijke trustvermogens: investeren en renderen in plaats van consumeren

Uitkering maatschappelijk dividend


Middenveld

Markt


Beleggingsfunctie

Beheerfunctie



Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten

Dank voor uw aandacht

Is er leven na Vestia? Woningcorporaties op het snijvlak van staat en markt: uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid of zelfprogrammerende maatschappelijk gedreven ondernemingen?

Presentatie titel

Bijeenkomst toezichthouders en bestuurders Futura Groep mr Arnoud L.M. Vlak Lector Maatschappelijk Vastgoed 15 mei 2012 Rotterdam, 00 januari 2007

Presentatie titel. Is er leven na Vestia? Woningcorporaties op het snijvlak van staat en markt: uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid

Recommend Documents