ZNALECKÝ POSUDEK č. 148502 O ceně rodinného domu č.p. 137 trvalých porostů a pozemků v k.ú. Neuměřice, obec Neuměřice
Objednatel znaleckého posudku:
M&M Reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 11000 Praha
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 18.4.2012 znalecký posudek vypracovala: Hana Moulíková Obytce 41 339 01 Klatovy telefon: e-mail: Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotoveních. V Klatovech, 18.4.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rodinného domu č.p. 137 trvalých porostů a pozemků v k.ú. Neuměřice, obec Neuměřice 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Rodinný dům čp. 137 Neuměřice 137 273 26 Neuměřice Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Neuměřice Katastrální území: Neuměřice Počet obyvatel: 391 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18.4.2012 za přítomnosti nového vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z Katastru nemovitostí - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené novým vlastníkem - Výměry a skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Václav Hajný, Neuměřice 137, 273 26, vlastnictví: SJM Lenka Hajná, Neuměřice 137, 273 26, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Václav Hajný, Neuměřice 137, 273 26, vlastnictví: SJM Lenka Hajná, Neuměřice 137, 273 26, vlastnictví: SJM Oceňovaná nemovitost byla ke dni převodu zapsána na listu vlastnictví č. 17 pro k.ú. Neuměřice. 6. Dokumentace a skutečnost Předložené podklady a podané informace souhlasí se skutečností 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Studna 1.2. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů -2-
3.1. Trvalé porosty
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Kopaná 6,00 m 1 ks 2222
Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena celkem: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Studna neslouží trvale svému účelu: Plná cena:
+ + + = * * * * =
9 750,- Kč 3 810,- Kč 10 780,- Kč 24 340,- Kč 0,8500 2,3230 1,9000 0,2000 18 263,01 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 77 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 23 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 77 / 100 = 77,000 %
-
14 062,52 Kč
Studna - zjištěná cena
=
4 200,49 Kč
1.2. Rodinný dům Popis: Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 137 v k.ú. Neuměřice. Dům z roku 1935 je nepodsklepený, má smíšené zdivo. Krov domu je dřevěný, krytina tašková pálená. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře prosklené v ocelových zárubních. Podlahy prkenné a betonové, vytápění je ústřední plynovým kotlem. Do domu je přiveden elektrický proud, voda je z vlastní studny, odkanalizování do obecní kanalizace. Dům vyžaduje celkovou rekonstrukcí. -4-
Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1. nadzemní podlaží: Obytné podkroví: Obestavěný prostor: 1. nadzemní podlaží: Obytné podkroví: Obestavěný prostor - celkem:
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Středočeský kraj, do 2 000 obyvatel 77 let 4 819,- Kč/m3
Zastavěná plocha 47,00 m2 47,00 m2
Konstrukční výška 2,95 m 2,95 m
(47,00)*(2,95) (47,00)*(2,95)
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
138,65 m3 138,65 m3 277,30 m3
= = =
47,00 m2 94,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 77 let: 0,70 12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,70 = 0,643 i=1
-5-
č. I
Vi typ A
II III II II IV
-0,01 0,00 0,00 0,01 0,04
III III I III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,05
I
-0,01
III III
0,00 0,85
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. I II II II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
I II II II I III II
-0,03 0,00 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
č. III
Ti 0,00
II
0,00
II
0,00
11
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,910 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,643 * 0,910 * 1,000 = 0,585 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 819,- Kč/m3 * 0,585 = 2 819,12 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 819,12 Kč/m3 * 277,30 m3 = 781 741,98 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
781 741,98 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Předmětem ocenění je stavební pozemek č. St. 145 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 199 m2 a pozemek č. 133/12 - zahrada o výměře 191 m2. Pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné z veřejné komunikace. Ocenění:
-6-
Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1550 1,9000 10,00 157,638 § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1550 1,9000 10,00 63,055 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo St. 145
Výměra [m2] 199,00
Jedn. cena [Kč/m2] 157,638
Cena [Kč] 31 369,96
133/12
191,00
63,055
12 043,51 43 413,47
Pozemky - zjištěná cena
=
43 413,47 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
-7-
43 413,47 390 90 10 018,49 0,045 450,83 450,83Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Studna 1.2. Rodinný dům
18 263,- Kč 781 742,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
800 005,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
43 413,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
43 413,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
450,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
450,80 Kč
Celkem
843 869,30 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
843 869,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Studna 1.2. Rodinný dům
4 200,50 Kč 781 742,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
785 942,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
43 413,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
43 413,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
450,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
450,80 Kč
Celkem
829 806,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1,400 000,- Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem -8-
1,400.000,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1,400.0000,- Kč
slovy: Osmsetdvacetdevěttisícosmsetdeset Kč Hodnota věcných břemen činí hodnota věcného břemene slovy: Nula
0,- Kč
V Klatovech, 18.4.2012 Hana Moulíková Obytce 41 339 01 Klatovy
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 8.11.1995 č.j. Spr. 1424/95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 148502 znaleckého deníku.
-9-
E. Seznam příloh
- 10 -
