ZNALECKÝ POSUDEK č. 6440-123/2012 O ceně obvyklé nemovitosti - Penzionu ZOJA čp. 152 na stp.č.169 a objektu garáží na stp.č.170 včetně studny, venkovních úprav – přípojka elektro, vody, kanalizace, septik, lapač tuku a pozemků: stp.č.169, 170.220/1 a 220/3 a p.p.č.1143/1, 1151/3, 1153/1 a 1153/3 a trvalých porostů, vše v katastrálním území Javorník v Krkonoších, obec Rudník, okres Trutnov.
Objednatel znaleckého posudku:
M&M reality holding a.s. Krakovská 1675/2 11000 Praha
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny obvyklé výnosovou metodou jako podklad pro dražbu
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 16.4.2012 znalecký posudek vypracoval: René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové telefon: 603203065 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a včetně 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Hradci Králové, 4.5.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé - Penzionu ZOJA čp. 152 na stp.č.169 a objektu garáží na stp.č.170 včetně
studny, venkovních úprav – přípojka elektro, vody, kanalizace, septik, lapač tuku a pozemků: stp.č.169, 170.220/1 a 220/3 a p.p.č.1143/1, 1151/3, 1153/1 a 1153/3 a trvalých porostů, vše v katastrálním území Javorník v Krkonoších, obec Rudník, okres Trutnov.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Penzion Zoja Javorník 152 543 72 Rudník Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Rudník Katastrální území: Javorník v Krkonoších Počet obyvatel: 2 228 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 44,1044 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 44,10 Kč/m2 3. Místopis samostatně stojící objekt Penzionu ZOJA v Javorníku plně podsklepený a s dvěmi nadzemními podlažími se střechou sedlovou s plně využitým podkrovím. Pozemky rovinatého charakteru nepravidelného tvaru, objekt je napojen na veřejnou elektro síť, vodou je objekt zásoben z vlastní studny, kanalizace svedena do septiku. Objekt přístupný z veřejné průjezdné komunikace Svoboda nad Úpou - Rudník, Obec Rudník se rozkládá na ploše 42.67 km2 a je na spojnici mezi městy Vrchlabí a Trutnov. Průměrná nadmořská výška je 450 m n. m.. V součastnosti žije v obci 2172 obyvatel. Obec má vlastní základní školu, poštu, praktického a zubního lékaře, tři prodejny potravin, tři vetší penziony(hotely) a sedm krásných hospůdek. Kraj: Královéhradecký kraj, okres: Trutnov Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Vrchlabí Ve správním obvodu obce s pověřeným obecním úřadem Hostinné
4. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 16.4.2012 za přítomnosti znalce a objednavatele.
5. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
internetové nahlížení do KN - snímek katastrální mapy -2-
internetové stránky http://mesta.obce.cz internetový obchod s nemovitostmi nabídka www.reality.cz a www.sreality.cz telefonické konzultace s realitními kancelářemi v daném regionu zjištění na místě samém – prohlídka 16.4.2012 informace podané zadavatelem zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007Sb. Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech
6. Vlastnické a evidenční údaje Mravcová Alena
7. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena, vycházím z vlastního zaměření a zjištění na místě samém a údajů sdělených objednatelem a současným uživatelem oceňované nemovitosti.
8. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obecné, obvyklé hodnoty nemovitosti Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. S ohledem na účel ocenění není způsob stanovení ceny upraven žádným zvláštním předpisem.Cena obvyklá, resp. návrh tržní hodnoty byl Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb.
9. Definice § 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (2) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. -3-
(3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
10. Obsah znaleckého posudku 1.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1.1 penzion ZOJA
1.2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 1.2.1 garáže
1.3. Ocenění pozemků 1.3.1 pozemky
1.4. Výnosové ocenění 1.4.1 objekt čp. 152
1.5. Porovnávací ocenění
B. Znalecký posudek 1.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1.1penzionZOJA Popis: objekt vybudován v roce 1925, modernizace proběhla v roce 1981 a v letech 2000-2003. Dispozice: I.PP -hala, bar,místnost pro fitnes, kotelna, sklady I.NP - veradna, schodiště, hala, soc zařízení, chodba, kuchyň, jídelna, bar, sklad, sociální zařízení, kancelář, byt 3+kk mezipatro - sociální zařízení -4-
II.NP - 10 x pokoj pro hosty včetně soc zařízení podkroví - 4*2 pokoje včetně soc zařízení. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
G. budovy hotelů zděná 121
Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha IPP 21,8x12,5 INP 21,8x12,5+6,2x1,8+5,8x6,2 IINP 21,8x12,5+6,2x1,8 podkroví 21,85x12,5
= = = =
[m2] 272,50 319,62 283,66 273,12
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 272,50 m2 319,62 m2 283,66 m2 273,12 m2 1 148,91
Název IPP INP IINP podkroví Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. Součin výška 2,80 m 763,00 3,30 m 1 054,75 3,30 m 936,08 2,50 m 682,83 3 436,66
PVP = 3 436,66 ÷ 1 148,91 = 2,99 m PZP = 1 148,91 ÷ 4 = 287,23 m2
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor čp. 152 3435
=
[m3] 3 435,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
čp. 152 Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha
kamenné zděné tl. 45 cm a více klenbové a dřevěné dřevěný vázaný -5-
Obestavěný prostor 3 435,00 m3 3 435,00 m3
Hodnocení standardu S S S S
Část [%] 100 100 100 100
5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení
plechová pozinkovaná pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře dřevěná špaletová běžná keramická dlažba ústřední světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky plastové potrubí centrální ohřev vody sporáky WC, umyvadla, sprchový kout
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S X S S S S S S S C S S S -6-
Obj. podíl [%] 6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
S S S S S S
100 100 100 100 100 100
S X S S S S S S S C S S S C C X
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,00 2,20 1,80 4,30
24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů
C C X
1,40 4,40 0,00
100 100 100
0,00 0,00 1,00
0,00 0,00 0,00 93,90
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP)
= x x x x x x
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 3 435,00 m3 x 3 966,06 Kč/m3
= =
3 966,06 13 623 416,10 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 87 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 33 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 87 ÷ 120 = 72,500 %
-
9 876 976,67 Kč
PenzionZOJA - zjištěná cena
=
3 746 439,43 Kč
2 710 0,9390 0,9430 1,0023 0,9390 0,8500 2,0660
1.2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 1.2.1garáže Popis: přízemní stavba o 3 stáních pro osobní automobil. Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž § 8: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
typ A zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 12,9x7,2 INP
=
[m2] 92,88
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha
Název
-7-
INP
92,88 m2
2,45 m
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor garáže 92,88x(2,9+2,1÷2)
=
[m3] 366,88 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
garáže Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
betonové pásy zděné tl. 15-20 cm rovné dřevěný pozinkovaný plech pozinkovaný plech omítky luxfery standardní betonové světelná a motorová
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úpravy povrchů S 8. Dveře C 9. Okna P 10. Vrata S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů -8-
Obj. podíl [%] 6,00 28,90 19,10 10,00 6,80 1,90 5,10 2,30 1,30 6,00 6,80 5,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Obestavěný prostor 366,88 m3 366,88 m3
Hodnocení standardu S S S S S S S C P S S S
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 6,00 28,90 19,10 10,00 6,80 1,90 5,10 0,00 0,60 6,00 6,80 5,80 97,00
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= x x x
1 375 0,9700 0,8500 2,1030
Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 366,88 m x 2 384,14 Kč/m3
= =
2 384,14 874 693,28 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 29 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 51 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 29 ÷ 80 = 36,250 %
-
317 076,31 Kč
Garáže - zjištěná cena
=
557 616,97 Kč
1.3. Ocenění pozemků 1.3.1pozemky Porovnávací metoda Rovinaté pozemky nepravidelného tvaru Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění v obci mi nejsou známé uskutečněné obchody, cenu obvyklou uvažuji 200Kč/m2 jednotkové ceny pozemků: Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha trvalý travní porost ovocný sad ovocný sad Celková výměra pozemků
169
Výměra [ m2 ] 364
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 200
170
94
200
18 800
220/1
23
200
4 600
220/3
21
200
4 200
1143/1 1151/3 1153/1 1153/3
841 698 6 154 3 723 0 11 918
200 200 100 100
168 200 139 600 615 400 372 300 0 1 395 900
1.4. Výnosové ocenění -9-
Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 72 800
1.4.1objekt čp. 152 Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů nájem [Kč/měsíc] 35 000
Penzion ZOJA celý objekt včetně garáží Celkový výnos za rok:
nájem
míra kapitalizace [Kč/rok] [%] 420 000 8,00 420 000
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota
Nh V N=Nh-V Cv
Kč/rok % Kč/rok
420 000 95 % 399 000
Kč/rok Kč/rok % Kč
160 000 239 000 8,00 2 987 500
1.5. Porovnávací ocenění Není mi znám žádný uskutečněný obchod se srovnatelnou nemovitostí v daném místě a čase. V místě a čase se nabízí mimo oceňovaného objektu ještě objekt po celkové rekonstrukci – viz příloha (objekt nabízen od října 2010) C. Cena obvyklá – návrh tržní hodnoty: Silné stránky Přístup ze zpevněné komunikace Dostatečná rozloha pozemků blízkost horských středisek v Krkonoších. Objekt je celkově v dobrém stavebně technickém stavu Pokoje vybaveny sociálním zařízením Rozsáhlost objektu možnost využití i pro školní zájezdy Slabé stránky střešní krytina, okna, klempířské konstrukce - před výměnou dojezdová vzdálenost na lyžařské svahy ekonomická náročnost objektu jednostranné využití objektu pouze pro rekreaci celkový stav na trhu s nemovitostmi obdobného druhu –obtížně obchodovatelná nemovitost celosvětová krize
- 10 -
D.REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
Výnosová hodnota
2 987 500 Kč
Věcná hodnota
5 699 956 Kč
Obvyklá cena
4 400 000 Kč 1 395 900 Kč
- z toho hodnota pozemku
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Cena obvyklá byla stanovena za pomocí výnosového způsobu ocenění, součástí ceny obvyklé jsou: Penzion ZOJA čp. 152 na stp.č.169 Objekt garáží na stp.č.170 Studna Venkovní úpravy – přípojka elektro, vody, kanalizace, septik, lapač tuku Pozemky: stp.č.169, 170.220/1 a 220/3 p.p.č.1143/1, 1151/3, 1153/1 a 1153/3 Trvalé porosty Vše v katastrálním území Javorník v Krkonoších, obec Rudník, okres Trutnov. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci VÝNOSOVÉ A SROVNÁVACÍ metody nabízených nemovitostí a vlastním odhadem. Hradci Králové, 4.5.2012 René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.Spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6440-123/2012 znaleckého deníku. - 11 -
OBJEKT GARÁŽÍ
PŘÍJEZDOVÁ KOMUNIKACE
ULIČÍ POHLED ČP.152
DVORNÍ POHLED
- 12 -
POHLED NA POZEMKY
KUCHYŇ
JÍDELNA
KOTELNA
- 13 -
- 14 -
