ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ aktualizace posudku
č. 1791/2015 Ocenění nemovitých věcí: bytová jednotka č. 1503/4 zapsaná na listu vlastnictví č. 4734, vymezená v budově čp. 1503, zapsané na LV č. 4733, stojící na pozemku st.parc.č. 1646/3, zapsán na LV č. 4733, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 1944/10000 na společných částech bytového domu č.p. 1503 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 1944/10000 na pozemku st. parc.č. 1646/3 o výměře 151m2, (zastavěná plocha a nádvoří), vše v katastrálním území Aš, obec Aš, okres Cheb, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 03.12.2014 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 22 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 03.08.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3.
Znalecký úkol Podklady Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2.
Porovnávací způsob Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
1.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
ÚVOD 2
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: bytová jednotka č. 1503/4 zapsaná na listu vlastnictví č. 4734, vymezená v budově čp. 1503, zapsané na LV č. 4733, stojící na pozemku st.parc.č. 1646/3, zapsán na LV č. 4733, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 1944/10000 na společných částech bytového domu č.p. 1503 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 1944/10000 na pozemku st. parc.č. 1646/3 o výměře 151m2, (zastavěná plocha a nádvoří), vše v katastrálním území Aš, obec Aš, okres Cheb, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb
1.2. Podklady
Objednávka ocenění ze dne 29.11.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4734 pro k.ú. Aš ze dne 04.12.2014 Informace LV č. 4733 pro k.ú. Aš ze dne 05.12.2014 Informace LV č. 1 pro k.ú. Aš ze dne 05.12.2014 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Usnesení KSPL 56 INS 5423 / 2013 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti, doměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a sdělení vlastníka, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.
2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 4734 ze dne 04.12.2014 pro k.ú. Aš Seman Jiří, Nádražní 1503/21, 35201 Aš Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Nádražní 1503/21, Aš Aš Aš Cheb LV č. 4734
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 4734 pro k.ú. Aš) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Seman Jiří 4
Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - Seman Jiří Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Seman Jiří Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní -
zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu ocenění, s přechodem vlastnictví k předmětu ocenění při prodeji v insolvenčním řízení zanikají.
Věcné břemeno chůze a jízdy – přes průjezd (vchod domu). - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňuje hodnotu předmětu ocenění, s přechodem vlastnictví k předmětu ocenění při prodeji v insolvenčním řízení nezanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné okrajové jižní části města Aš, ul. Nádražní, při místní komunikaci. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními bytovými domy, zahrádkami za domem, větším obchodem s parkovištěm před domem, okolí bytového domu je dostatečně prostorné, spíše méně udržované. Oceňovaný bytový dům je využíván pro bydlení, hlavní vstup je orientován ze západní strany, z chodníku je vstup do průjezdu domu a z průjezdu vlevo vchod ke schodišti domu. Vlevo vedle domu je vjezd na pozemek za domem, na který je rovněž i průjezd domem. Tento pozemek za domem má parc.č. 1646/4, o výměře 422m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a je ve vlastnictví města Aš (není teda předmětem převodu ani ocenění). Bytový dům je podsklepený, má tři nadzemní podlaží a podkroví. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako méně udržované. Bytový dům je stáří 80-90 let, je napojen na dostupné inženýrské sítě (veřejný vodovod, kanalizace, elektro, bez plynu), je netypový zděný se sedlovou střechou s vikýři, s krytinou živičnou, fasádou štukovou. Již dříve byla provedena výměna střešní krytiny, jinak dům v původním, horším stavu, bez výtahu, bez revitalizace. Aš je začleněna územně pod okres Cheb a náleží pod Karlovarský kraj. Aš je také obcí s rozšířenou působností. Obec Aš se rozkládá asi dvacetdva kilometrů severozápadně od Chebu. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Trvalý pobyt na území tohoto středně velkého města má úředně hlášeno kolem 13260 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 3 km od německých hranic.
Popis a stav objektů Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím o ploše 65,83m2 se nachází v podkroví bytového domu. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vlevo. Dispozice a výměry bytu: předsíň (4,18m2, ker.dlažba), WC (2,20m2, ker.dlažba, okno na východ), koupelna (4,13m2, vana, bez umyvadla), pokoj (9,10m2, plovoucí laminátová, vikýřové okno na východ), kuchyně (12,52m2, bez kuchyňské linky, bez sporáku, plovoucí laminátová, vikýřové okno na západ), pokoj (20,71m2, plovoucí laminátová, okno na západ), průchozí do posledního pokoje (12,99m2, plovoucí laminátová, okno na západ). Vytápění bytu ústřední plynovým kotlem, který byl v kuchyni, ke dni ocenění chybí, ohřev teplé vody není, dveře náplňové do obložkových zárubní, okna plastová. V bytě byla přibližně před 8 roky provedena celková rekonstrukce. Opravy a údržba již v poslední době nejsou prováděny, byt je prázdný, neobydlený, kuchyňská linka, sporák, kotel, ohřev vody, umyvadlo chybí, v pokoji a na WC zatékání střešní krytinou, byt je celkově již v horším stavu. Při místním šetření a prohlídce nebylo možné zjistit, jestli k užívání bytu náleží sklep.
5
Pozemky St. parc.č. 1646/3 o výměře 151m2 (zastavěná plocha a nádvoří), zastavěno bytovým domem čp. 1503. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku ve zděném domě v podkroví, bytová jednotka byla před cca 8 roky rekonstruována. Byt je nyní již v celkově horším stavu, prázdný, není užíván k bydlení, pro znovuobnovení provozuschopnosti je nutné zajistit zdroj vytápění, ohřev vody, instalovat umyvadlo v koupelně a zamezit zatékání.
3.2.
Výpočet
3.2.1. Porovnání 1)
ul. Studentská, Aš
290 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji byt 2+1 o celkové ploše 52 m2 v klidné části Aše - ulice Studentská. Byt se nachází ve 2. NP cihlového domu. Dům je situován v klidné lokalitě. Nutné vidět. Více informací v RK. S financováním rádi pomůžeme. Celková cena: 290 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 454518 Aktualizace: 29.07.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Špatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 2. podlaží z celkem 3 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 52 m2 Plocha podlahová: 52 m2 Parkování: 1 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V, 230V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky
2)
ul. Skřivánčí, Aš
320 000,- Kč
Nabídková cena
Jedná o bytovou jednotku 2+1 umístěnou ve 4NP/4NP. Dům je podsklepený, zděný, základy jsou smíšené neizolované. Stropy objektu jsou dřevěné trámové. Střecha je rovná, krytinu tvoří plech s nátěrem. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Dům byl postaven odhadem v roce 1910. Společné prostory domu tvoří vchod do domu, schodiště, kolárna, kočárkárna, sklad. Rozvody v domě se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Dispoziční řešení bytu: kuchyně 19,2 m2, pokoje 15,2 + 14,1 m2, koupelna 5,4 m2, WC 1,7 m2, spíž 1 m2, předsíň 6,1 m2 Celková plocha 62,7 m2 Okna v objektu jsou plastová s dvojsklem. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností objektu jsou orientována na západní stranu. Koupelna je vybavena rohovou vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v bytě jsou dřevěné plné, zárubně dveří jsou dřevěné. Vstupní dveře jednotky jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. V bytě jsou vestavěné skříně v části obytných prostor, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Byt je napojen na všechny inženýrské sítě. Ústřední vytápění v jednotce zajišťuje plynový kotel, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody zajišťuje v jednotce plynový kombinovaný kotel. V obytných místnostech je laminátová plovoucí podlaha, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni je laminátová plovoucí podlaha a v ostatních místnostech je laminátová plovoucí podlaha. Rozvody v jednotce jsou v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešenou bytovou jednotku s dobrou údržbou. Prodej se koná dne 15.09.2015, v 09:00 hod na našich webových stránkách. Prohlídky se konají dne 24.08.2015 v 15:30 hod a 01.09.2015 v 15:30 hod na adrese Skřivánčí 1404/7, Aš 352 01. Více informací a znalecký posudek jsou k dispozici na vyžádání u prodejce.Celková cena: 320 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: P3292 Aktualizace: 15.07.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 4. podlaží Užitná plocha: 62 m2 Sklep:
6
3)
ul. Hlavní, Aš
420 000,- Kč
Kupní cena
Bytová jednotka 3+kk o ploše 61,85m2 se nachází v 3 nadzemním podlaží (2.patro) bytového domu bez výtahu, od schodiště vlevo. V bytě se nachází obdélníková předsíň (6,19m2, PVC), z předsíně vlevo vstup na WC (0,74m2, PVC), do koupelny (3,20m2, keramická dlažba, vana, umyvadlo), do kuchyně s jídelnou a vybudovaným dřevěným mezonetovým spaním (18,19m2, v části kuchyně PVC, v části jídelny dřevěný korek), z předsíně rovně do pokoje (16,75m2, plovoucí) a z něj do pokoje (nepravidelný lichoběžníkový půdorys 11,20m2, parkety). Všechna okna jsou orientována do vnitrobloku, na východ. Vytápění bytu ústřední, okna plastová, dveře náplňové do kovových zárubní. V bytě jsou průběžně prováděny rekonstrukce a modernizace. Byla provedena částečná změna dispozice u kuchyně propojením pokoje a kuchyně a vybudováním mezonetového spaní, rekonstrukce sociálního zařízení, podlahové krytiny, šlechtěné omítky, v předsíni a na WC je započato s obkladem stěn dřevěnými pásky. Byt je v dobrém, udržovaném stavu. K užívání bytu náleží zděný sklep v suterénu domu o výměře přibližně 4,50m2. Prodej 07/2014.
4)
ul. Čapkova, Aš
350 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji byt 3+1 ve druhém patře cihlového domu. Byt má nová plastová okna - trojskla a žaluzie. V bytě jsou nové rozvody vody, nové WC, obklady, plovoucí podlahy. Koupelna je původní. Teplou vodu zajišťuje lázeňský válec a průtokový plynový ohřívač. Byt je vytápěn wawkami. Nízké náklady na bydlení. Na bytě neváznou žádné dluhy ani exekuce. Nutno vidět. S financováním rádi pomůžeme. Celková cena: 350 000 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: Možnost odkoupení na splátky. ID zakázky: 417949 Aktualizace: Včera Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 2. podlaží z celkem 5 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 72 m2 Plocha podlahová: 72 m2 Parkování: 1 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Kabelová televize Elektřina: 120V, 230V Doprava: Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně
5)
ul. Bratrská, Aš
270 000,- Kč
Kupní cena
Byt 2+1 v 3 NP o ploše 62,30m2, osahuje předsíň, kuchyň, 2 pokoje, spíž, koupelnu s WC. K bytu náleží 2 sklepy. Bytový objekt má 4 nadzemní a 1 podzemní podlaží, je zděný se sedlovou střechou. Okna jsou plastová, podlahy obytných místností tvoří parkety, laminátová plovoucí podlaha, v koupelně dlažba. Vytápění je kotlem na plynná paliva, koupelna je vybavena vanou, umyvadlem, WC combi, zdrojem teplé vody je plynový kotel, rekonstrukce bytu před 5 roky. Prodej 12/2013
7
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce
hodnocení nabídek č.nem. 1. byt 2+1, Studentská ul, Aš 2. byt 2+1, Skřivánčí ul., Aš 3. byt 3+kk, Hlavní ul., Aš 4. byt 3+1, Čapkova ul., Aš 5. byt 2+1, Bratrská ul., Aš maximum minimum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota celkem
K1 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K2 0,95 0,95 0,85 0,95 0,95
K3 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 0,80 0,80 0,80 0,85 0,80
K6 0,85 0,85 1,00 0,85 1,00
K7 Kč/m2 0,95 5577 0,95 5161 1,00 6791 0,95 6111 1,00 4339
Kč/m2 upravená 3423 3167 4618 3985 3298 4618 3167 3698 65,83 243 441
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 240 000,00 Kč Slovy: dvěstěčtyřicet tisíc Kč
8
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
240 000,00 Kč slovy: dvěstěčtyřicettisíc Kč
Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – klidná poloha, rekonstrukce bytu Slabé stránky – podkroví bez výtahu, byt v horším až špatném stavu, poptávka po obdobných bytech v dané lokalitě je velmi malá. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí je malá poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 03.12.2014
ve výši: 240 000,00 Kč Slovy: dvěstěčtyřicet tisíc korun českých
V Plzni, 03.08.2015 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1791/2015 znaleckého deníku.
9
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
10
vchod do domu
průjezd
z průjezdu ke schodišti
schodiště
11
vstup do bytu
schéma bytu
12
předsíň
WC
zatékání
zatékání
pokoj
13
koupelna
kuchyně
kuchyně
pohled z okna
dva pokoje
14
pohled jihovýchodní
pohled severovýchodní
pohled západní
pohled jihozápadní
pohled severozápadní
15
5.3. Katastrální mapa
16
