ZNALECKÝ POSUDEK č. 909/086/2012 O ceně obvyklé rodinného domu č.p. 132 na pozemku č. parc. St. 165 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 165 a č. parc. 142/1, k.ú. Boží Dar, obec Boží Dar, zapsáno na LV č. 295 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Usnesení č. j. 132 EX 25946/09-21/Zl
Podle stavu ke dni 16.4.2012 znalecký posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy telefon: 739147476 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje včetně příloh 15 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotovení. V Mníšku pod Brdy, 20.4.2012
Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Rodinný dům Boží Dar 110 363 01 Boží Dar Karlovarský Karlovy Vary Boží Dar Boží Dar
Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 16.4.2012. Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka interiéru nebyla znalkyni ze strany povinné umožněna, nebyl přítomen. Pozvánka na místní šetření byla povinnému odeslána doporučeně dne 23.3.2012. Dopis byl vrácen jako nedoručený, důvod – na uvedené adrese se nezdržuje.
Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Výpis z KN, LV č. 295 ze dne 20.3.2012, k.ú. Boží Dar, dodaný objednatelem 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 16.4.2012, Nahlížení do KN, k.ú. Boží Dar 3) Usnesení č. j. 132 EX 25946/09-21/Zl 4) Informace získané na Obecním úřadě Boží Dar dne 16.4.2012 5) Informace získané při místním šetření dne 16.4.2012
Obsah znaleckého posudku
Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 132 na pozemku č. parc. St. 165 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 165 a č. parc. 142/1, k.ú. Boží Dar, obec Boží Dar, zapsáno na LV č. 295 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary. Typ stavby
Rodinný dům, vnitřní řadový, stávající dokončený.
Vlastníci stavby:
podíl ½: Jaklová Petra, Boží Dar 95, 363 01 Ostrov nad Ohří podíl ½: Kašpar Jan, nám. Krále Jiřího z Poděbrad 1/14, 350 02 Cheb 2
-2-
Vlastníci pozemků:
podíl ½: Jaklová Petra, Boží Dar 95, 363 01 Ostrov nad Ohří podíl ½: Kašpar Jan, nám. Krále Jiřího z Poděbrad 1/14, 350 02 Cheb 2
Katastrální úz.: Obec: Ulice:
pro Karlovarský kraj KP Karlovy Vary Boží Dar Boží Dar -
č.p.
132
na pozemku
č. parc. St. 165 výměra 103 m2 druh pozemku:
zastavěná plocha a nádvoří
další pozemky:
č. parc. 142/1 výměra 69 m2
trvalý travní porost
Katastrální úřad:
LV č.
295
Kraj: část obce: počet obyvatel:
Karlovarský Boží Dar 182 ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupně
způsob ochrany:
druh pozemku:
Všeobecný popis
Poloha a okolí
Oceňované nemovitosti jsou v Božím Daru. Boží Dar je velmi malá obec ležící v Karlovarském kraji v blízkosti státní hranice s Německem, asi 25 km severně od Karlových Varů. V Božím daru je omezená základní občanská vybavenost – pošta, zdravotní středisko otevřené jeden den v týdnu, obecní úřad a zastávka autobusů. Lepší základní občanská vybavenost je v Jáchymově, dobře dostupném po silnici č. 25 – do centra cca 7 km. Úplná vybavenost je v Karlových Varech, dostupných po silnici č. 25 – do centra cca 27 km. Boží dar je vyhledávané sportovní a turistické středisko, zejména v zimním období. Oceňované nemovitosti se nachází v centru obce, v lokalitě starších rodinných domů původní zástavby. Přístup k oceňovaným nemovitostem je po zpevněné komunikaci s chodníkem. V přilehlé ulici je pouze místní provoz – bez rušivého vlivu. Klidné místo, pro bydlení vhodné.
Rušivá a obtěžující Nebyla zjištěna. zařízení Dopravní dostupnost
Zastávka autobusů cca 200 m od nemovitostí. Hraniční přechod do Německa cca 1,5 km.
Přípojky inženýrských sítí
Elektro, vodovod, plynovod. Kanalizace - nezjištěno.
Základové poměry Druh zástavby
Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry – ohledání pouze zvenku. Rodinný dům, vnitřní řadový, stávající dokončený.
Popis staveb – budova č.p. 132 Rok dokončení stáří více než 100 let přístavby, nebyly zjištěny nástavby modernizace, nebyly zjištěny rekonstrukce Druh konstrukce
zděná
Počet podlaží
podzemních nadzemních
nezjištěno 2+0 -3-
2 NP + půdní prostor
Popis rodinného domu č.p. 132 vychází pouze z ohledání zvenku. Ve složce domu č.p. 132 uložené na Obecním úřadě není uložena žádná projektová dokumentace.
Popis
Dům č.p. 132 je vnitřní řadová budova. Podsklepení nebylo zjištěno. Budova má 2 NP a půdní prostor. Svislé konstrukce domu jsou zděné z plných cihel. Střecha je sedlová, krytina plechová s nátěrem. Klempířské konstrukce jsou z pozinku bez nátěru, část okapu na straně do ulice chybí. Okna jsou dřevěná špaletová, na straně do ulice chybí několik vnějších okenních křídel. Vstupní dveře jsou dřevěné dvoukřídlé, s proskleným nadsvětlíkem. Fasáda – strana do ulice s bosáží, hladká omítka ve zhoršeném stavu. Vnitřní povrchy podlah – nezjištěno. Vnitřní povrchy stěn – nezjištěno. Materiál vnitřních dveří - nezjištěn. Vybavení a zařizovací předměty – nezjištěno. Topení: nezjištěno. Ohřev TUV – nezjištěno. Přípojky: elektro, vodovod, plynovod. Kanalizace – nezjištěno. Dispoziční řešení: nezjištěno Celková UP: nezjištěno, odhad na základě zastavěné plochy – užitná plocha je cca 125 m2 Rekonstrukce a modernizace
nebyly zjištěny
Vedlejší stavby a příslušenství Popis
Pozemky
nebyly zjištěny
Pozemek č. parc. St. 165 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu č.p 132, zbytek tvoří dvůr za domem. Pozemek č. parc. 142/1 je situován jihozápadně od domu. Je užíván jako neoplocená zahrada. Udržovanost zahrady nezjištěna díky souvislé sněhové pokrývce. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, dohromady mají nepravidelný tvar, protáhlý ve směru severovýchod – jihozápad. Leží v rovině, nejsou oplocené. Vstup je ze severovýchodní strany ze zpevněné komunikace s chodníkem. Oplocení Zpevněné plochy Napojení inž. sítí
elektro ano vodovod ano Vnější zařízení kanalizace nezjištěno plynovod ano telefon nezjištěno přístup po zpevněné komunikaci ano Stav budov, udržování, rekonstrukce Stáří domu je více než 100 let. Fasáda je ve zhoršeném stavu, místy opadaná. Na straně do ulice chybí několik vnějších okenních křídel špaletových oken a okapový Technický stav žlab. Komín je ve zhoršeném technickém stavu. staveb Celkově je dům dle ohledání zvenku v podprůměrném stavu, v posledních letech bez údržby. -4-
Poloha vzhledem k Lokalita s horší dostupností občanské vybavenosti, klidné místo bez rušivých vlivů. užívání Vhodná k trvalému bydlení. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 295 k.ú. Boží Dar 2) Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu zapsaná v části C LV č. 295 Omezení k.ú. Boží Dar vlastnických práv 3) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 295 k.ú. Boží Dar 4) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 295 k.ú. Boží Dar Zahrnuta v obvyklé 1), 2), 3), 4) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. ceně Stav zápisu KN a Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti. skutečnosti Vyhodnocení Záplavové území
Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením.
Jiná rizika Nebyla zjištěna Prověření přístupu Z komunikace č. parc. 857/6 k.ú. Boží Dar (ostatní plocha, vlastník Obec Boží Dar). k nemovitosti Bez rizika.
-5-
CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
Cena pozemku [Kč]
č. parcelní
výměra [m2]
současný stav
budoucí stav
současný stav
druh pozemku
St. 165 142/1
103 69
800 800
-
82 400 55 200
zastavěná pl. a nádvoří trvalý travní porost
137 600 Kč
I. CENA POZEMKU
STAVBY
budovy č.p. 132
stáří více než 100 let
OP
Jednot. cena
Rozest.
Reproduk. cena
Opotř. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]
[m3]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
710
3 800
100
2 698 000
75
674 500
RD UP: nezjištěno (odhad – cca 125 m2)
674 500 Kč
II. CENA STAVEB (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
-6-
812 100 Kč
budoucí stav -
POROVNÁVACÍ HODNOTA
-7-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky
Zdůvodnění ceny obvyklé
RD je dle ohledání zvenku v podprůměrném stavu, v posledních letech bez údržby. Horší dostupnost základní občanské vybavenosti. Klidné místo bez rušivých vlivů. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že ohledání nemovitosti bylo provedeno pouze zvenku, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání. Při stanovení ceny obvyklé nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví je zohledněna jejich snížená obchodovatelnost. Cena obvyklá byla stanovena na cca 80 % ceny obvyklé stanovené porovnávacím způsobem. Oceňované nemovitosti jsou bez věcných břemen nebo jiných věcných práv zapsaných na listu vlastnictví. Omezení vlastnického práva zapsaná v části C LV č. 295 k.ú. Boží Dar (zástavní právo smluvní, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo exekutorské, exekuční tituly) nejsou zohledněna v ceně obvyklé.
OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 132 na pozemku č. parc. St. 165 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 165 a č. parc. 142/1, k.ú. Boží Dar, obec Boží Dar, zapsáno na LV č. 295 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary.
600 000 – 700 000 Kč
podíl ½ Jan Kašpar
300 000 – 350 000 Kč
V Mníšku pod Brdy, 20.4.2012 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy telefon: 739147476 e-mail:
[email protected]
-8-
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 909/086/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z086/2012.
Seznam příloh 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 16.4.2012, Nahlížení do KN, k.ú. Boží Dar 2) Situace, fotodokumentace z 16.4.2012 3) Výpis z KN, LV č. 295 ze dne 20.3.2012, k.ú. Boží Dar
-9-
počet stran A4 v příloze: 1 1 4
1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 16.4.2012, Nahlížení do KN, k.ú. Boží Dar
- 10 -
2) Situace, fotodokumentace z 16.4.2012
Fotodokumentace z 16.4.2012
RD č.p. 132 - vchod
RD č.p. 132 – detail izolací
RD č.p. 132 - zadní trakt, jižní pohled
Přístupová komunikace s chodníkem - 11 -
- 12 -
