Signature Not Verified Digitally signed by JUDr. Ivana Kozáková Date: 2015.01.08 11:10:49 +01:00
ZNALECKÝ POSUDEK č. 678-15/2011 cena obvyklá nemovitosti - rodinného domu s příslušenstvím - v Třebíči, ulice Hrádek na č.p.106/18, vše v katastrálním území Podklášteří .
Objednatel posudku:
JUDr. Ivana Kozáková Exekutorský úřad Bráfova 53 674 01 Třebíč
Účel posudku:
Posudek je vyhotoven pro účely exekučního řízení
Podle stavu ke dni 17. 3. 2011 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč
Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Třebíči 17.3.2011
-2-
1. Úvod 1.1 Znalecký úkol Úkolem znalce je postupem podle z.č. 151/1997 Sb. stanovit obvyklou cenu nemovitosti a jejich příslušenství: Rodinného domu bez č.p. na pozemku p.č. 106/18, v Třebíči, v katastrálním území Podklášteří, LV č. 7234, postaveného na základě stavebního povolení Městského národního výboru v Třebíči, odboru výstavby ze dne 30.5.1990, č.j. Výst. 1008/90 – 332/5-Ča.
1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům bez č.p. na pozemku p.č. 106/18 s příslušenstvím Adresa nemovitosti: ul. Hrádek , Třebíč 674 01 Třebíč Kraj: Vysočina Okres: Třebíč Obec: Třebíč Katastrální území: Třebíč Počet obyvatel: 38 156 1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.11.2011 za přítomnosti pana Jiřího Ondráčka . 1.4. Podklady pro vypracování posudku -
prohlídka, šetření a měření na místě samém dne 21.11.20101 za přítomnosti pana Jiřího Ondráčka zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku vyhláška MF č.364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/97 Sb. údaje o orientačních cenách rozpočtových ukazatelů I/2011 – časopis „Materiály pro výstavbu“ databáze znalce s realizovanými prodeji nemovitostí konzultace s RK Michálek & Partners výpis z katastru nemovitostí LV č. 7234 vyhotovený k datu 17.3.2011 kopie katastrální mapy z internetu 17.3.2011 vyhlášky a předpisy související žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy, veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených
1.5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 7234 Katastrální území Podklášteří A: Vlastník : SJM Ondráček Jiří, Hrádek 577/4, Třebíč, Podklášteří, 674 01
-3Ondráčková Marcela Mgr., Jar. Ježka 198/15, Třebíč, Týn, 674 01
B: Parcela 106/18
Výměra (m2) 747
Druh pozemku zahrada
1.6. Dokumentace a skutečnost K dispozici část projektové dokumentace vypracované Ing. F. Svobodou v roce 1990 pro účel vybavení stavebního povolení
1.7. Popis obce Třebíč je bývalým okresním městem s cca 40 tisíci obyvateli. Je zde městský úřad, základní a střední školy, poliklinika, nemocnice, dostatečné kulturní, sportovní a ubytovací zařízení (museum, koncertní sál, výstavní síň, restaurace, vinárny, kavárny, hotely, pensiony, plavecký bazén, řada krytých sportovišť a stadiony). V Třebíči převažuje zástavba objektů pro bydlení, je zde pouze lehký průmysl v okrajových částech města. Pro město Třebíč není zpracována cenová mapa pozemků.
1.8. Širší vztahy Popis a poloha nemovitosti Předmětem ocenění je dosud nekolaudovaná nemovitost bez č.p. nacházející se v klidné lokalitě uliční zástavby ulice Hrádek - dům uzavírá zástavbu na jejím neprůjezdném konci směrem k židovskému hřbitovu. Dům je orientován štíty přibližně východ - západ. Dopravní dostupnost Nemovitost v zastavěné části obce, přístupná po místní zpevněné komunikaci přes část města Týn, nebo pěšky přes údolí tzv. Kočičiny mezi rybníky Babák a Vodovodní. Doprava MHD, v místě pak železniční i autobusová doprava. Inženýrské sítě: Oceňovaná nemovitost je vybavena přípojkami elektro, plynu, vody a kanalizace. Škodlivé a negativní vlivy Vzhledem k poloze a okolí nejsou znalci známy. Historie nemovitosti – stavební úpravy Je popsáno podrobně v rámci ocenění rodinného domu podle oceňovacího předpisu. Vhodnost a současný způsob využití Určeno stavebním uspořádáním – pro bydlení – blíže viz popis v rámci ocenění podle vyhlášky. V souladu s účelem je nemovitost také užívána
-4Břemena, závazky a zatížení nemovitosti Nejsou evidována s výjimkou nařízení exekučního řízení k prodeji nemovitosti Vhodnost využití, ekonomická charakteristika, možnosti rozvoje Určeno polohou, současným stavebním uspořádáním a účelovostí objektu. Lze charakterizovat, že nejlepší a nejvyšší využití odpovídá stávajícím, tedy bydlení – takto bude dále posuzováno. Komerčního využití je variantou nepravděpodobnou v úvahu přichází pouze využití části nemovitosti (např. 1.NP) na kanceláře/ateliér. Jiný druh podnikání vyžadující větší využití komerčních ploch je málo pravděpodobný, nemovitost má minimální možnosti rozvoje vzhledem k omezené ploše pozemku a okolní zástavbě
Rozvoj obce, územní plán: Obec v současné době má schválený územní plán, nabídka dalších stavebních pozemků minimální - k dispozici pouze několik pozemků buď ve stávající zástavbě nebo poslední pozemky v lokalitě Podklášteří. K dispozici jsou opět pozemky v lokalitě Račerovic u Třebíče. Trh s nemovitostmi, vztah nabídky poptávky: Nabídka je v současné době v Třebíči rovnováze s nabídkou, setrvává především poptávka po stavebních pozemcích. Řada nemovitostí s vyšší cenou je však v nabídce delší dobu 1-2 roky. Obecně trh málo aktivní vlivem krize, ceny jsou podle názoru realitních kanceláří stlačeny na minimální úroveň, ale zároveň stabilizované - není předpoklad dalšího poklesu. Výběr ze současné nabídky ve srovnatelných lokalitách uveden dále v rámci ocenění porovnávacím způsobem. Další kritéria jsou uvedena v rámci ocenění podle vyhlášky
2. Metody a způsob ocenění 2.1. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení ceny obvyklé neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Při volbě přístupu a metody ocenění dané nemovitosti se vychází především z následujících faktů: 1. Nemovitost s téměř jednoznačným využitím (viz v posudku výše) 2. Jedná se o nemovitost dosud nekolaudovanou 3.
Znalcem použita databáze realizovaných prodejů nemovitostí v místě + nabídky z realitního serveru S Reality
-5Postup ocenění: Ocenění podle oceňovacího předpisu vyhláška č. 364/2010 pro rodinné domy rozlišuje způsob ocenění : - do obestavěného prostoru 1.100 m3 - porovnávacím způsobem, výpočet zahrnuje řadu prvků „tržního“ ocenění - nad obestavěný prostor 1.100 m3 - nákladovým způsobem, vycházejícím z ocenění objemu stavby a opotřebení, případně procenta rozestavěnosti Zde obestavěný prostoru těsně nad hranicí 1.100m3 s tím, že 1.NP nemovitosti bez intenzivnějšího využití - z tohoto důvodu budou provedeny oba způsoby ocenění. Ocenění podle technicko hospodářských ukazatelů (THU) - obvyklé ceny v místě a čase aktuálními oceňovacího předpisu Odhad obvyklé ceny nemovitosti na základě porovnání - vychází se z porovnání obdobných nemovitostí a z ceny obvyklé stavebních pozemků Odhad obvyklé ceny - na základě výše uvedených výpočtů a závěrečné úvahy znalce
Ocenění 3.1. Ocenění podle oceňovacího předpisu porovnávacím způsobem Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům porovnávací metodou b) Venkovní úpravy b1) Krytý altán b2) Venkovní bazén b3) Zavlažovací systém c) Pozemky d1) Pozemek p.č. 106/18 Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
-6-
a) Porovnávací hodnota 1) Rodinný dům porovnávací metodou
- § 26a
1. Všeobecně: Oceňovaný objekt je samostatný dům v uliční zástavbě ulice Hrádek. Jednoduchý půdorys je ve tvaru obdélníku, střecha je sedlová. 2. Zatřídění objektu: Dům má 2 nadzemní podlaží a obytné podkroví, více než polovina podlahové plochy místností a prostorů je určena k bydlení - vyhovuje tak definici rodinného domu podle §3 Vyhl. č. 137/1998 Sb. Obestavěný prostor převyšuje 1.100 m3, v této variantě je přesto ocenění vedeno podle §26a) vyhl. 3.Dispozice:
RD situován štíty přibližně západ - východ. V suterénu (1.NP) umístěna garáž s vjezdem u J strany, vedle garáže vstup do domu, na který navazuje ve středu dispozice schodiště. Ve 2. NP je na Z stranu situována kuchyně a jídelna, na J pak obývací pokoj a pracovna, další pokoj S strana. Podkroví je řešeno se 2 obytnými pokoji a samostatným sociálním zařízením se sprchovým koutem a WC. 4. Popis konstrukcí, inženýrských sítí a širších vztahů: Základy vč. zemních prací
betonové, s izolací proti vlhkosti
Svislé konstrukce Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady Schody Dveře Vrata Okna podlahy obytných místností podlahy ostatních místností Vytápění kotel rozvody Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Vnitřní plynovod Vnitřní kanalizace Vybavení kuchyní Vn.hyg.zařízení Záchod Ostatní, spec. vybavení
zdivo cihelné bloky 44cm silikátové sedlová betonová pozinkovaný plech štuková štuková s fasádním nátěrem v kuchyně, sociální zařízení - standard betonové monolitické s keramickou dlažbou dýhované standard garážová standard zdvojená dřevěné,plovoucí - standard keramické dlažby,beton . plynový kondenzační se zásobníkem TUV - rok 2010 ocel Cu není plast kotel ano standard standard standard standard vestavěné skříně
-71. Údaje pro „Index konstrukce a vybavení“ a) Základní příslušenství stavby: řemeslně dobré provedení sociálního zařízení - uvažováno jako „úplné standard” Venkovní úpravy: Zahrnují přípojky inženýrských sítí (voda, plyn, kanalizace, elektro), zpevněné plochy, oplocení novým. Vzhledem ke běžnému rozsahu a dobré kvalitě provedení uvažováno kritérium jako „standardního rozsahu a provedení“ Venkovní úpravy - krytý altán a venkovní bazén jsou předmětem samostatného ocenění b)
c) Pozemky ve funkčním celku se stavbou nemovitost situována na jednom pozemku - RD není dosud předmětem vkladu do KN p.č. 106/18 o výměře .....474m2 zastavěná část RD .............................................................................131 m2 na plochu zahrady zbývá 616 m2 Závěr: kritérium uvažováno „od 300 do 800 m2“ d) Kritéria jinde neuvedená neuvažují se d) Stavebně technický stav, opravy a rekonstrukce: RD dokončen podle informace majitel v roce 1997, stáří tedy uvažováno 14 roků. Rekonstrukce vzhledem ke stáří nebyly prováděny, došlo pouze k výměně plynového kotle v roce 2010 za kondenzační kotel Protherm s integrovaným zásobníkem na ohřev TUV. Jedinou zjištěnou závadou je poškozená venkovní omítka v místě dešťového svodu, kde došlo k zatečení ze svodu Závěr: kritérium uvažováno „stavba ve výborném stavu“ e)
Příslušenství - vedlejší stavby: nejsou
5. Údaje pro „Index trhu s nemovitostmi “ a) Situace na dílčím trhu s nemovitostmi: Nabídka zhruba v rovnováze s poptávkou - kritérium uvažováno „nabídka odpovídá poptávce” b) Vlastnictví nemovitosti: Stavba na vlastním pozemku c) Vliv právních vztahů na prodejnost stavba není dosud kolaudována. Na stavebním úřadu zjištěno (paní Čapková 568 896 182) , že kolaudace není žádným vážným problémem - vyžadují se pouze běžné doklady, žádost a správní poplatek ve výši 100,-Kč za prodloužení termínu - na tvorbu obvyklé ceny nemá tato skutečnost praktický vliv - kritérium bude tedy uvažováno „Bez vlivu” 6. Údaje pro „Index polohy nemovitost“ a) Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Lze parkovat před domem a před garáží - kritérium uvažované „parkovací možnosti výborné ”
b) Vlivy neuvedené Neuvažují se
-8-
Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Třebíč Stáří stavby: 14 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 849,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 2.NP : 13,45*9,75 Název podlaží 2.NP :
Zastavěná plocha 131,14 m2
Obestavěný prostor: 1.NP: (13,45*9,75)*(2,95) 2.NP : (13,45*9,75)*(3,10) podkroví : (13,45*9,75)*(2,45) Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
131,14 m2
=
Konstrukční výška 3,10 m
386,86 m3 406,53 m3 321,29 m3 1 114,68 m3
= = = = ZP1 = 0,00 m2 ZP = 131,14 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu
Koeficient pro stáří 14 let: 1,00 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 1,00 = 1,375 i=1
č.
Vi
I
typ B
III III II III V
0,00 0,00 0,00 0,02 0,08
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II III I
0,00 0,00 1,25
-9Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
III III IV II III II III II
0,00 0,00 0,03 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,050 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,375 * 1,050 * 1,000 = 1,444 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 849,- Kč/m3 * 1,444 = 4 113,96 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 4 113,96 Kč/m3 * 1 114,68 m3 = 4 585 748,- Kč = Rodinný dům porovnávací metodou - zjištěná cena
4 585 748,- Kč
b) Venkovní úpravy b1) Krytý altán - § 10 Altán, 1 stěna ze štípaných betonových tvarovek, vymývaná dlažba, tesařská konstrukce, střecha bonnský šindel. Kvalitní provedení, cena a opotřebení odborným odhadem Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 35.1. Jiné - počet Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 100 000,- Kč/ks Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= *
100 000,- Kč 0,9724
- 10 Plná cena:
=
97 240,- Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 1 rok Opotřebení: 10,000 %
-
9 724,- Kč
Krytý altán - zjištěná cena
=
87 516,- Kč
b2) Venkovní bazén - § 10 Bazén dokončený zároveň s RD , pořizovací cena 250.000,-Kč. Znalcem zjišťovány aktuální ceny bazénů obdobné velikosti u firmy Mountfield - současná cena dodávky a montáže je cca 200.000,Kč.je nutno připočítat stavební připravenost - výkopy, betonáž podkladu - celková cena uvažovaná pak ve stejné úrovni, tj. 250.000,- Kč Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 35.1. Jiné - počet 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 250 000,- Kč/ks Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 46 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 14 / 60 = 23,333 %
= *
250 000,- Kč 0,9724
=
243 100,- Kč
-
Venkovní bazén - zjištěná cena
56 722,52 Kč = 186 377,48 Kč
b3) Zavlažovací systém - § 10 Zavlažovací systém v zahradě, pořizovací cena 100.000,- Kč, opotřebení odborným odhadem Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 35.1. Jiné - počet Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 100 000,- Kč/ks Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= *
100 000,- Kč 0,9724
Plná cena:
=
97 240,- Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 5,000 %
-
4 862,- Kč
Zavlažovací systém - zjištěná cena
=
92 378,- Kč
- 11 -
c) Pozemky c1) Pozemek p.č. 106/18 - § 27 - § 32 1. Všeobecně: Předmětem ocenění jsou pozemky : * p.č. 106/18 747 m2 zahrada 2. Využití pozemků, ocenění : · Pozemek p.č. 106/18 - zastavěn rodinným domem + předzahrádka a zahrada, v katastru veden jako zahrada, ale je zastavěný stavbou RD. Bude pro ocenění uvažováno jako jeden celek - stavební parcela - ocenění podle §28 odst. (1) oceňovacího předpisu. 3. Inženýrské sítě: RD napojen na vodu, kanalizaci, elektro a plyn.
4. Přirážky a srážky: * Uplatňuje se přirážka na výhodnou polohu * Uplatňuje se přirážka za možnost napojení na plyn
ve výši 100% ve výši 10%
Ostatní přirážky a srážky se neuplatňují Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 747,00 400,00
zahrada 106/18 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet
2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek p.č. 106/18 - zjištěná cena
Cena [Kč] 298 800,298 800,-
120 % 120 % +
10 % 10 % + * * =
358 560,657 360,-
65 736,723 096,0,9724 2,1690 1 525 107,52 1 525 107,52 Kč
- 12 -
Výsledné ceny: a) Rodinný dům porovnávací metodou b) Venkovní úpravy b1) Krytý altán b2) Venkovní bazén b3) Zavlažovací systém d) Pozemek p.č. 106/18
=
4 342 984,15 Kč
= = = =
87 516,- Kč 186 377,48 Kč 92 378,- Kč 1 525 107,52 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
6 054 469,15 Kč
3.1. Cena podle oceňovacího předpisu porovnávacím způsobem zaokrouhleno ….6 054 000 ,- Kč
3.2. Ocenění podle oceňovacího předpisu nákladovým způsobem Obsah posudku a) Hlavní stavby b1) Rodinný dům nákladovou metodou b) Venkovní úpravy b1) Krytý altán b2) Venkovní bazén b3) Zavlažovací systém c) Pozemky c1) Pozemek p.č. 106/18
b) Hlavní stavby b1) Rodinný dům nákladovou metodou
-§5
1. Technický stav, opotřebení : Vhledem ke stáří je opotřebení uvažováno lineárně 2. Zatřídění objektu : Dům má 1 nadzemní podlaží a 1 podzemní podlaží, více než polovina podlahové plochy místností a prostorů je určena k bydlení - vyhovuje tak definici rodinného domu podle §3 Vyhl. č. 137/1998 Sb. Obestavěný prostor převyšuje 1.100 m3 , ocenění je tedy provedeno podle §5 vyhlášky jako rodinný dům. (dále jen „RD”) 3. Koeficient prodejnosti : Podle názoru znalce užitná hodnota objektu není z cenového hlediska v relaci s velkým obestavěným prostorem. Cca 34 % prostoru připadá na minimálně využitelné přízemí. Dále je potřeba zohlednit, že nemovitost je malého stáří, ale poněkud morálně zastaralá z hlediska dispozice a prvků , které ovlivňují spotřebu energií - okna, dveře a obvodové konstrukce. Ve spojení s výše uvedeným (velký obestavěný prostor) pak znamená především vysoké náklady na vytápění. Z tohoto důvodu snižuji koeficient prodejnosti rodinného domu a vedlejších staveb o 15%.
- 13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví, Střecha:se šikmou nebo strmou střechou Obestavěný prostor: 1.NP : (13,45*9,75)*(2,95) 2,NP: (13,45*9,75)*(3,10) podkroví: (13,45*9,75)*(2,45) Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
386,86 m3 406,53 m3 321,29 m3 1 114,68 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: N 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: S 27. Sádrokarton podkroví A Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60 0,88
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,1440 Úprava koeficientu prodejnosti o: -15,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,9724
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 22,30 1,00 8,40 1,00 5,20 1,00 3,20 1,00 0,80 1,00 6,20 1,00 3,10 1,00 0,40 1,00 2,30 1,00 2,40 1,00 3,30 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,10 1,54 6,78 1,00 4,10 1,00 0,60 1,00 3,00 1,00 1,80 1,00 0,50 1,00 2,80 1,00 0,50 1,00 5,10 1,00 0,40 1,00 3,60 1,00 0,88 103,26 1,0326
- 14 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 975,- Kč/m3 1,0326 1,0500 2,1690 0,9724
Základní cena upravená
=
4 516,41 Kč/m3
1 114,68 m3 * 4 516,41 Kč/m3
=
5 034 351,90 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 86 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 14 / 100 = 14,000 %
-
704 809,27 Kč
Rodinný dům nákladovou metodou
=
4 329 542,63 Kč
Plná cena:
- zjištěná cena
b) Venkovní úpravy b1) Krytý altán - § 10 Krytý altán - zjištěná cena
=
87 516,- Kč
b2) Venkovní bazén - § 10 Venkovní bazén - zjištěná cena
= 186 377,48 Kč
b3) Zavlažovací systém - § 10 Zavlažovací systém - zjištěná cena
=
92 378,- Kč
c) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Pozemek p.č. 106/18 - zjištěná cena
=
1 525 107,52 Kč
Výsledné ceny: a) Rodinný dům nákladovou metodou b) Venkovní úpravy b1) Krytý altán b2) Venkovní bazén b3) Zavlažovací systém c) Pozemek p.č. 106/18 Výsledná cena nemovitosti činí celkem
=
4 329 542,63 Kč
= = = =
87 516,- Kč 186 377,48 Kč 92 378,- Kč 1 525 107,52 Kč 6 041 027,63 Kč
3.2. Cena podle oceňovacího předpisu nákladovým způsobem zaokrouhleno ….6 041 000 ,- Kč
- 15 -
3.3. Ocenění podle technicko hospodářských ukazatelů Vychází z publikovaných statistických údajů a zkušenosti znalce o cenách v místě a čase. Úvaha ocenění je založena na faktu, že potenciální kupující bude porovnávat cenu s náklady na novostavbu s tím, že bude zohledněno jednak opotřebení oceňované stavby a její standard provedení . Postup je dostatečně patrný z následujícího výpočtu Výpočet nákladů na výstavbu nového areálu pomocí THU 1. Rodinný dům obestavěný prostor nového RD včetně garáže náklady na výstavbu objektu (výpočet viz níže) náklady na výstavbu objektu přípojky sítí - odborným odhadem venkovní úpravy - odborným odhadem náklady na výstavbu celkem
1 115 m3 5 050 Kč/m3 5 630 750 90 000 500 000 6 220 750 Kč
2. Pozemek Výměra pozemku uvažována v nezbytném rozsahu pozemek areálu - výměra cena včetně sítí cena pozemku celkem 3. Projekční a inženýrské práce Projekční a inženýrské práce celkem
747 m2 2 100 Kč/m2 1 568 700 Kč
80 000 Kč
(odhad)
REKAPITULACE NÁKLADÚ objekty projekční práce pozemek
6 220 750 Kč 80 000 Kč 1 568 700 Kč
Náklady na výstavbu nemovitosti celkem
7 869 450 Kč
Výpočet ceny porovnáním s výstavbou nového areálu Náklady na výstavbu nového RD Odpočet na opotřebení (výpočet podle vyhlášky lineárně) Náklady na výstavbu nového RD po odpočtu opotřebení Odpočet na vyšší standard novostavby Odpočet na modernizaci dispozice
30,00%
Rozdíl = základ pro obvyklou cenu oceňovaného areálu
14,00%
7 869 450 Kč -1 101 723 Kč 6 767 727 Kč -2 030 318 Kč -250 000 Kč 4 487 409 Kč
3.3. Ocenění podle technicko hospodářských ukazatelů zaokrouhleno …….4 490 000 ,- Kč.
- 16 -
3.4. Obvyklá cena porovnáním Jak už je uvedeno výše, vychází z realizovaných prodejů z databáze znalce a nabídek realitních kanceláří v místě Pokud se týká stavebních pozemků , byly zjišťovány rovněž nabídky a realizované prodeje v místě a to s rozptylem cen od 1.600 – 2000 ,- Kč/m2 – toto jsou hodnoty odpovídající realitě po konzultaci s RK Michálek & Partners. Cena použitá v části ocenění podle oceňovacího předpisu odpovídá pak vyšší relaci z důvodu menší výměry pozemku a atraktivní klidové lokality poblíž centra (2.000 Kč/m2) . Toto je i cena uvažovaná s využitím přirážek u ocenění podle vyhlášky. Dále je provedeno zjednodušené porovnání s výše uvedenými nemovitostmi - nejprve je v tabulce uveden přehled nemovitostí k porovnání s popisem a následně vlastní porovnání. Při výpočtu porovnání je vždy zohledněna případná provize realitní kanceláře + snížení na realizaci kupní ceny.
- 20 -
4. Odhad obvyklé ceny nemovitosti 4.1.
Přehled cen 1. Administrativní cena porovnáním 2. Administrativní cena nákladovým způsobem 3. Ocenění podle THU 4. Cena porovnáním
6 054 000,- Kč 6 041 000,- Kč 4 490 000,- Kč 4 450 000,- Kč
4.2. Komentář k jednotlivým cenám, stanovení obecné ceny: 1. Administrativní cena porovnáním - výše ceny evidentně nad cenami dosažitelnými na současném trhu. Důvodem je podle mého názoru další pokles cen nemovitostí od roku 2010, který vyhláška nezohledňuje v dostatečné míře a dále hlediska, která vyhláška zohlednit nemůže - tato jsou dále uvedena v analýze. 2. Administrativní cena nákladová - dtto výše (příliš se od ceny porovnáním neliš) í popisuje dobře technický stav, ale nehodnotí už morální zastarání jednotlivých prvků 3. Ocenění podle THU - obecně nelze brát jako podstatný údaj pro určení obvyklé ceny, je však minimálně orientačním ekonomickým ukazatelem pro logicky uvažujícího zájemce . Zde se cena téměř neliší od další ceny porovnáním 4. Cena porovnáním - vzhledem k uvedení nedávno realizovaných prodejů a porovnáním s nabídkami nemovitostí velice obdobného charakteru je nejvíce podstatný způsob při závěrečném odhadu obvyklé ceny.
4.3. Závěrečná analýza Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo přihlíženo k výše uvedenému, současné situaci na trhu a dále k silným a slabým stránkám předmětné nemovitosti. Silné stránky: • Velmi dobře situovaná nemovitost v klidové části obce , zároveň poblíž centra i parkové zóny • Nemovitost výhodně orientovaná vzhledem ke světovým stranám • Kvalitní provedení stavby, příjemně působící zahrada se zázemím a bazénem Slabé stránky: • Poněkud nešťastná koncepce s málo využitým technickým přízemím - horší dosažitelnost obytných podlaží • Mírně morálně zastaralá stavba s vyšší energetickou náročností • Málo aktivní trh v současné době, značná nabídka nemovitostí
- 21 -
4.4. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V závěru stanovená obecná cena nemovitosti vychází z výše uvedeného komentáře k jednotlivým cenám, slabé a silné stránky jsou v podstatě v rovnováze. Při závěrečném odhadu ceny se vychází z ceny podle THU a ceny porovnáním. Výsledná cena po menším zaokrouhlením dolů jako cena pravděpodobně dosažitelná při prodeji v daném místě a v současné době .
Obvyklá cena - celá nemovitost
4 400 000,- Kč
slovy: čtyřmilionyčtyřistatisíc Kč
V Třebíči, 17.3.2011 Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč
5. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.2.2000 č.j. Spr. 2404/99 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 678-15/2011 znaleckého deníku.
6. Seznam příloh Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3
Výpis z katastru nemovitostí č. 7234 - vyhotoven dne 17.3.2011 Kopie katastrální mapy z internetu ze dne 17.3.2011 Fotodokumentace na CD + text posudku