PP BROWNFIELDS PŘÍRUČKA

LIFELONG EDUCATIONAL PROJECT ON BROWNFIELDS LEONARDO DA VINCI PILOT PROJECT CZ /04/B/F/PP-168014

BROWNFIELDS PŘÍRUČKA

Interdisciplinární nástroj zaměřený na problematiku regenerací brownfields Květen 2006

Autoři: Dr. Uwe Ferber, Projektgruppe Stadt +Entwicklung Leipzig Dr. Paul Nathanail, University of Nottingham Jřina Bergatt Jackson, IURS Praha Marcin Gorski, Ph.D., Rafal Kryzwon Ph.D., Lukasz Drobiec,Ph.D., Slezská polytechnika Doc. PhDr. Dagmar Petríková Ph.D., Prof. Ing. arch.. Maroš Finka Ph.D. SPECTRA, STU Bratislava, FA Editoval: Dr. Uwe Ferber Korektura anglické verze: Dr. Paul Nathanail Tento projekt byl financován s podporou Evropské komise. Tato publikace však uvádí názory autorů a Evropská komise není odpovědná za užití zde obsažených informací.

Obsah 1 Poděkování BROWNFIELDS: PROJEKT CELOŽIVOTNÍHO VZDĚLÁVÁNÍ

6

2 Úvod (autor kapitoly Jirina Bergatt Jackson) 2.1 Důvody pro vznik této příručky 2.2 Proč je tato příručka napsána? 2.3 Struktura příručky 9

7 7 8

3 Přehled opětovného rozvoje brownfields jako stimul pro… 3.1 Co jsou to brownfields? 3.1.1 Poznání, že problém je problém! 3.1.2 Terminologie a vliv terminologie 3.1.3 Užití principu subsidiarity 3.1.4 Směřujme správně jakoukoliv technickou pomoc 3.1.5 Sociální a ekonomické síly působící v restrukturalizaci 3.1.6 Dekoncentrace sídel a změny v osídlení 3.2 Kolik brownfields máme v naší společnosti? 3.2.1 Určování velikosti a srovnávání brownfields 3.2.2 Kdo je skutečný nositel řešení problému? 3.2.3 Kdo jsou další hlavní aktéři v revitalizaci brownfields? 3.2.4 Jak to dělat či nedělat? 3.3 Vývojový diagram – Přehled procesu regenerace brownfields

9 9 10 12 13 14 15 15 15 15 16 17 18 20

BOX 1: Brownfields a jejich historický vývoj

22

4 Brownfields – potřeba politiky, strategie a institucionálního rámce 4.1 Hlavní národní bariéry znovuužití brownfields 4.2 Potřeba národní politiky pro brownfields 4.3 Potřeba národní, regionální a místní strategie 4.4 Potřeba pro mezioborové, mezivládní a meziprofesní spolupráce 4.5 Potřeba vzdělávacích nástrojů 4.6 Potřeba pro vyjádření problému v národním rozvojovém Programu

24 24 26 26 27 28 28

BOX 2: Příklad “vizualizace” brownfields v registru katastrálního úřadu a jiná řešení

30

BOX 3: Studie o počtu brownfields v České republice

31

5 Plánování revitalizace brownfields – územní podmínky 5.1 Nalezení potenciálu pro rozvoj brownfields 5.2 Posouzení problematiky volného nebo nevyužitého území 5.3 Posouzení environmentálních rizik, spojených s již využívaným územím 5.4 Důležitost místního rozvoje a územně plánovací iniciativy 5.5 Plánovací a manažérský kontext opětovného rozvoje brownfields 5.6 Tabulka a přehled procesu regenerace brownfields

34 34 36 37 38 39 40

6 Technická a environmentální hlediska 6.1 Průzkumy a analýzy předcházející opětovnému využití brownfieds 6.2 Orientační průzkumy a analýzy

44 44 44

BOX 4: Ztráta integrity staveniště

49

3

6.3 Technické a jiné parametry nemovitosti 6.4 Kontaminace 6.5 Hospodaření s půdou a zemní práce

50 55 59

BOX 5: Případová studie Wałbrzych

61

6.6 Management rizik a komunikační rizika

62

7 Ekonomické aspekty regenerace brownfields

64

8 Aspekty nemovitého majetku 8.1 Co je to „půda“? 8.2 Kdo kontroluje, co se stane s půdou? 8.3 Kdo je ovlivnitelný tím, co se stane s půdou? 8.4 Kdo ovlivňuje co se stane? 8.5 Jaká jsou omezení týkající se území brownfields? 8.6 Informace

67 67 68 68 68 69 70

9 Financování renovace brownfields 9.1 Obvyklé bankovní půjčky 9.2 Rizikové investice – Čas jsou peníze 9.3 Specifické financování brownfields 9.4 Financování ze strukturálních fondů a z kohezního fondu 9.5 Národní programy 9.6 Další mezinárodní a národní finanční zdroje a granty 9.7 Nutnost kombinovat různé zdroje financování

70 70 71 71 71 72 72 72

10 Aspekty právní odpovědnosti při regeneraci brownfields 10.1 Cíle a limity podnikání 10.2 Trestní odpovědnost 10.3 Smluvní odpovědnost 10.4 Profesionální nedbalost 10.5 Zodpovědnost třetí strany 10.6 Ochrana vašich vlastních zájmů 10.7 Přesné používání slov a pojmů 10.8 Chyby ve výpočtech 10.9 Úloha finančního stropu

73 73 73 73 74 74 74 74 75 75

BOX 6: O environmentální odpovědnosti v Evropě a USA

76

11 Kulturní a sociální aspekty regenerace brownfields 11.1 Zlepšování image a vnímání 11.1.1 Jak dosáhnout, aby nevyužívané nemovitosti přispěly ke kvalitě životního prostředí 11.2 Příspěvek k udržitelnému urbanistickému rozvoji čtvrti 11.3 Dostupnost 11.3.1 Jak vytvářet udržitelné nové komunity? 11.4 Identifikace 11.5 Historie

78 78 78 79 80 81 83 83

12 Regenerace brownfields a účast občanů

84

Box 7: Jak organizovat platformu dotčených subjektů

86

4

Literatura

87

Seznam obrázků

89

Seznam tabulek

90

Seznam boxů

90

5

Kapitola 1

1 Poděkování BROWNFIELDS: PROJEKT CELOŽIVOTNÍHO VZDĚLÁVÁNÍ – LIFELONG EDUCATIONAL PROJECT (LEPOB)

Vzdělávací materiály vytvořené projektem se snaží přistupovat k problematice brownfields z hlediska nejrůznějších témat a profesních přístupů. Všechny výukové materiály jsou připraveny tak, že vyhovují svým obsahem požadavkům střední Evropy. Materiály jsou navrhovány zásadně tak, aby okamžitě zlepšily znalosti autorizovaných profesních specialistů v těchto zemích. Tito profesionálové aktivně působí v širokém měřítku na postech konzultantů, zaměstnanců veřejné správy a samosprávy, výkonné moci a politiků. Tito profesionálové mohou okamžitě užívat projektem vyprodukované materiály a implementovat získané znalost.

Cíle projektu: Projekt LEPOB byl navržen tak, aby odstranil chybějící znalosti v znovu užívání a regeneraci brownfields nejrychlejším a nejefektivnějším způsobem prostřednictvím všech dostupných regionálních programů. Projekt přispívá k šíření evropských zkušeností a vytváří fórum pro zkoumání a řešení problémů brownfields specifických pro východní a střední Evropu. Materi-ály projektu jsou připraveny tak, aby podporovaly přenos znalostí mezi jinými projekty a ze-měmi (zejména mezi potenciálními partnery z baltického a balkánského regionu).

Projekt vytvořil obecně použitelné materiály, které mohou být snadno přeneseny do jiných zemí. Z těchto materiálů mohou být vytvořeny specifické verze pro jednotlivé země. Jednotlivé výstupy projektu jsou vytvořeny verze v angličtině, češtině, polštině a slovenštině. Tyto materiály jsou nabízeny k využití především těm organizacím, které finančně podporovaly projekt. Všechny výukové moduly byly předváděny na výukových seminářích pro lektory od podzimu 2005.

Závěry Závěry týkající se znovu užití a regenerace brownfields navrhované jinými projekty EU, jako jsou CLARINET, CABERNET a WELCOME udávají, že hlavní bariérou pro regeneraci opuštěných a znečištěných ploch je nedostatečná znalost a dostupnost vzdělávání a praktického výcviku zainteresovaných osob. Nejdůležitější k řešení této problematiky je interdisciplinární přístup. Profesní specialisté, lektoři, administrativní pracovníci, pracovníci s rozhodovací pravomocí, investoři a potenciální investoři potřebují materiály a výcvik v zásadách udržitelného urbanistického rozvoje. Takovéto materiály jsou nedostupné (dokonce i v zakládajících zemích EU je jen málo aspektů regenerace brownfields pokryto odpovídajícími výukovými modely).

Šíření výsledků LEPOB Na základě tohoto projektu a jeho výsledků vznikají v partnerských organizacích návrhy projektů, financovaných z lokálních zdrojů, vytvářejí se skupiny specialistů různých oborů, kteří se systematicky a dlouhodobě věnují problematice brownfields. Výukové materiály, které vznikly s podporou tohoto projektu jsou využitelné buď přímo nebo po rozšíření pro výuku na univerzitách v Evropě. Projekt připravil také zkušené lektory. Komunikace v projektu LEPOB

Řešení v projektu LEPOB

Byly vytvořeny regionální webové stránky, kde jsou zveřejněny příručky, obecné materiály pro kurzy, některé z těchto materiálů jsou také v národních verzích. Tyto materiály jsou volně dostupné ke stažení.

Tento projekt je založen na profesních zkušenostech ve středoevropském prostoru napříč jednotlivými disciplinami a nabízí vhodné nástroje pro celoživotní vzdělávání.

6

Kapitola 2

Partneři projektu: VŠB – Technická Univerzita Ostrava IURS – Institut pro udržitelný rozvoj sídel o.s Praha ČKAIT Praha Polytechnika Slezská Gliwice SPECTRA, STU Bratislava, FA University of Nottingham Projektguppe Stadt+Entwicklung Lipsko SKSI Bratislava Polská komora stavebních inženýrů, Katowice

2 Úvod (autor kapitoly Jirina Bergatt Jackson)

CZ CZ CZ PL SK UK DE SK

Brownfields vznikají jako očekávaný výsledek průmyslové nebo jiné restrukturalizace v kterékoliv zemi. Dynamické změny a přechod z plánované do tržní ekonomiky zanechaly v zemích střední a východní Evropy extrémně velkou zátěž ve formě brownfields a se zmenšenou schopností jejich trhu vrátit – recyklovat – tento majetek zpět do jiného efektivního využívání.

PL

Kontakty na LEPOB VŠB-TU Ostrava Fakulta stavební Ludvíka Podéště 1875 708 33 Ostrava - Poruba Česká republika www.fast.vsb.cz/lepob

Náprava a nové využívání brownfields bude vyžadovat významné finanční zdroje a období nápravy může trvat dekády. Revitalizace brownfields však může významným způsobem přispět k rozvoji národních ekonomik a představuje významný sociální a environmentální problém, zejména v regionech, kde je vysoká nezaměstnanost. Pro města střední Evropy jsou brownfields měřítkem jejich urbanistických schopností. Problém nemusí být tedy posuzován jako celoevropský, ale je nebo měl by být v centru pozornosti středoevropských zemí, zejména pro jeho přímý vliv na jejich konkurenceschopnost. Brownfields ve střední Evropě také ilustrují jak jeden palčivý urbanistický problém a jeho náprava jsou proměnlivé v regionálním kontextu. To zdůrazňuje chyby procesu rozšíření EU při řešení těchto situací. Vysvětluje to také, že se musí odehrát změny na mnoha úrovních, aby tyto změny ovlivnily komplexní (z hlediska multidisciplinárního a hlediska všech zainteresovaných osob) ekonomický rozvoj a problémy řízení transformujících se ekonomik. To otvírá nedotčenou oblast širokých potřeb pro vzdělávání a transfer know-how. 2.1 Důvody pro vznik této příručky Tato příručka je připravena pro inženýry a další zainteresované odborníky pro porozumění, jak znovu využívat brownfields. Inženýři se sami zpravidla definují jako precizní lidé, kteří

7

Kapitola 2

vždy očekávají informace založené na logice, důkazech a číslech. Jejich znalosti jsou obvykle velice exaktní, hluboké a specializované a jejich odborná příprava je prováděna tak, že očekává informace, které je ještě více zaměřují a specializují v jejich vlastním oboru.

je horizontální informace, které se vztahují k různým hlediskům znovu využití brownfields, s kterými se inženýři běžně nesetkávají při své normální práci a které jsou obvykle řešeny jinými odborníky. Řešení problematiky brownfields představuje práci v multidisciplinárních týmech a jako člen týmu by se měl inženýr s těmito problémy seznámit a řešit je spolu s jinými odborníky. Takové disciplíny jako jsou například plánování výstavby, trh s nemovitostmi, plánování, financování, revitalizace, posouzení nebo otázky rizik, odpovědnosti nebo účasti veřejnosti se dotýkají znovu užití brownfields a v jejich terminologii také specifické role inženýrské profese, která se angažuje v projektech znovu užití brownfields.

Tato příručka to ale tak nedělá – příručka byla navržena tak, aby neprohlubovala technické znalosti inženýrů, ale rozšiřovala je a zvětšovala jejich horizontální znalosti, dávajíce jim rozhled a porozumění týkající se urbanismu a území brownfields pro jejich nové využití na úroveň, které jsou mimo jejich běžné profesní zaměření. Můžeme se ptát, proč by inženýr měl chtít nebo potřebovat toto všechno znát, proč by měl studovat rozsáhlý text nebo sedět hodiny na kurzech. Bude inženýr lepším inženýrem, jestliže porozumí širším aspektům výstavby a obnovy území? Udělá ho to užitečnějším a vyhledávanějším jeho klienty, jestliže těmto problémům porozumí? Může snadněji získat souhlas zainteresovaných stran, jestliže vnímá strategické důvody, které má společnost pro nové užití pozemků? Bude se moci lépe zapojit do projektových týmů, jestliže bude lépe rozumět požadavkům a problémům, kterými se zabývají jiní specialisté? Získá nové zakázky, které se týkají příležitostí, jež vznikají ve vytvářejícím se trhu s užitými pozemky? Vytvoří jim to pracovní příležitosti, které by nemohly být získány, jestliže nenajdou společnou řeč se svými klienty? Může mu to pomoci vytvořit oblasti obchodního zájmu aniž by přemýšlel například o možném riziku a finančních aspektech znovu využití pozemků?

Věříme, že informace, které jsou uvedeny v této příručce budou shledány jako užitečné a že rozšíří profesionální rozhled a porozumění inženýrů.

Je nad možnosti jednotlivého inženýra posoudit, zda celoživotní vzdělávání pro něj znamená prohloubení jeho existujících znalostí nebo zda se rozšiřuje také horizontální porozumění jiným předmětům, z nichž některými se zabývá tato příručka. Uvědomme si, že s naší lítostí nelze na 100 stránkách vytvořit z čtenáře experta na brownfields a tato příručka poskytu-

Byla vytvořena také proto, že žádná podobná holistická příručka není v regionu dostupná a ani žádná jiná kniha na toto téma, která by kladla důraz na středoevropský region. Na začátku tohoto projektu bylo odsouhlaseno, že bude vytvořena příručka napsaná v angličtině se speciálním důrazem na střední Evropu. Protože někteří ze specialistů mohou

2.2 Proč je tato příručka napsána? Tato příručka byla připravena, aby vyplnila mezeru ve znalostech, která z různých příčin existuje v středoevropském regionu ve znovu užívání a regeneraci brownfields. Příručka je určena především pro autorizované osoby, které jsou nebo budou angažovány v procesech znovu vyžití brownfields. Příručka je také určena jako studijní materiál pro širší využití v modulech celoživotního vzdělávání ve střední Evropě. Jak tato příručka, tak i materiály pro semináře a kurzy byly připraveny projektem LEPOB od října 2004 do září 2006 a byly financovány s podporou programu Leonardo da Vinci.

8

Kapitola 3

3 Přehled opětovného rozvoje brownfields jako stimul pro jejich plánování a vývoj (autor kapitoly Jirina Bergatt Jackson)

mít jazykovou bariéru, projekt LEPOB vytvořil speciální české, polské a slovenské vydání, do kterého jsou přidány popisy lokálních systémů a detailů. Protože tato příručka byla financována za přispění programu Leonardo da Vinci, je nabízena volně pro využití jinými stranami, které ji mohou užívat, překládat a mohou připravovat specifické lokální jazykové verze. Partneři sdruženi v projektu LEPOB také nabízejí spolupráci na nových projektech, kde by byla využita tato příručka, případně jiné produkty projektu. Autoři se domnívají, že takováto forma šíření může být zvláště užitečná v balkánském a pobaltském regionu, kde převládají podobné podmínky a problémy.

Studijní výsledek – “úroveň vnímání” Po studiu této kapitoly budete schopni vnímat následující: o Co je to brownfields a jaké různé typy třídění existují o Proč není snadné prosadit znovuužití brownfields o Jaké síly působí na brownfields o Potřeba tvorby plánů s brownfields o Potřebu měření a stanovení rozsahu problematiky o Kdo jsou hlavní zainteresované osoby při znovu užití brownfields o Proč je důležité se učit z chyb jiných

2.3 Struktura příručky Příručka je rozdělena do 12 sekcí, kde každá z kapitol 3–11 se zabývá zvláštním tématem. Kapitoly jsou doplněny řadou bloků, které ilustrují detailně téma. Text je také doprovázen řadou užitečných vývojových diagramů, obrázků, tabulek a ilustrací, které doplňují informace. Odkazy na literaturu udávají další prameny, které obsahují know-how.

Otázka znovu užití brownfields se dostala na důležité místo v politické činnosti rozvinutých zemí v sedmdesátých letech minulého století. Nyní je silně spojena s obecnějšími záležitostmi udržitelného rozvoje měst a regionů. Znovu užití brownfields nejen posiluje vitalitu a efektivnost městských center, ale také přispívá k tlaku na omezení využití zemědělských pozemků („greenfields“) na okraji měst. Efektivní, ekonomické a udržitelné užívání pozemků také přímo podporuje národní konkurenceschopnost. Udržitelné užívání pozemků, udržitelné urbanistické předpisy, udržitelná urbanistická politika, udržitelný environmentální, ekonomický a kulturní rozvoj se dotýkají problému znovu užívání brownfields.

Musíme však zdůraznit, že poznání o brownfields se nepřetržitě vyvíjí. Přesto, že byla věnována aktuálnosti informací značná pozornost a nejsou většinou starší než dva roky, některé informace a doporučované postupy v této příručce mohou být překonány.

3.1 Co jsou to brownfields? Je mnoho definicí brownfields a rozdíl je zejména mezi americkým a evropským pojetím tohoto pojmu. Evropské vnímání vidí brownfields jako opuštěné, nedostatečně využívané nebo prázdné území, které může, ale nemusí mít ekologickou zátěž, na kterém předcházejí-

9

Kapitola 3

cí užití skončilo a trh nebyl schopen bez nějakého druhu intervence ho znovu využívat. Co je a co není brownfield také záleží podstatně na místních okolnostech. Co je považováno za brownfields podle jedné normy, může být slibný podnik podle jiné normy. Je také důležité si uvědomit, že některý brownfield může být ještě částečně v užívání. Ačkoliv mnoho brownfields není již dlouho v užívání, standardní popis „nedostatečně využívaný“ implikuje, že území v této kategorii nejsou plně využívána. V případě, kdy území není déle užíváno, by je vlastník klasifikoval jako brownfield, ikdyž jiná část pokračuje v produktivním užívání. Skutečnost, že nemůžeme absolutně a exaktně definovat, co jsou a co nejsou brownfields, způsobuje jednu z bariér jejich znovu užívání. Zde je definice, která byla nyní široce akceptována v evropském prostoru. Brownfields jsou plochy, které: • jsou dotčeny předcházejícím užíváním a užíváním okolních pozemků • jsou opuštěné nebo nedostatečně využívané • mají skutečné nebo očekávané problémy s kontaminací • jsou hlavně v městských oblastech • vyžadují zásah, aby mohly být vráceny k prospěšnému využívání

Obr. 3.1

10

Obr. 3.1., 3.2 Obslužná budova a vlečka ocelárny v Krakově Foto: archiv IURS, autor Y.G.Garb

3.1.1 Poznání, že problém je problém! Nerozeznání problému a jeho historie je problém! Na počátku nemusí být jasné, že zchátralá železnice, zrušená kasárna nebo kontaminované území továrny vytvářejí jednu a tutéž a vážnou záležitost. Dalším problémem je nedostatek údajů a měřítek, jak extenzivní brownfields mohou být. Toto je nemožné říci, když nejsou dostupné žádné jasně stanovené definice nedostatečně využívané půdy nebo rozdílné druhy a parametry takového území, nejsou žádné registry těchto území, ani odhady nebo zmapování. A dokonce na počátku rozpoznání brownfields jako pojmenovaného problému je ještě zklamání a rozdrobení odpovědnosti, vedení a koordinace tohoto problému.

Kapitola 3

Obr. 3.3

Typy brownfields podle jejich předcházejícího užití

se stály méně schopné nového rozvoje. Jiné plochy se staly nepoužitelné, protože neměly jasné vlastnické vztahy nebo se staly zárukami pro zástavy, často vysoce přehodnocené ve srovnání s jejich skutečnou hodnotou. Složitost vlastnických vztahů k nemovitostem odradila nové aktivity a investice do těchto ploch. Tento proces vyústil do bezpočtu průmyslových brownfields.

Se změnou režimů na konci osmdesátých let minulého století, většina odvětí průmyslu středoevropských zemí rozpoznala rychle svou nadbytečnost, neschopnost konkurovat svou efektivností a produkty, které byly nabízeny. Spirála úpadku se začala odvíjet. Staré trhy zmizely, fungování společností prodaných v různých typech privatizačních procesů mělo krátké trvání, jen prohlubovalo rozpad vlastnických vztahů. Někdy tyto prodeje nevedly k fungujícím firmám, ale byly pro účel získávání majetku. Některý majetek byl pronajat pro jiné užívání ve zchátralé formě a na přesyceném trhu. Takovéto sekundární užití (například vrakoviště aut) mohla dále znečišťovat půdu. Fyzická degradace těchto ploch byla často provázena degradací vlastnických vztahů a integrity. Během privatizačního procesu, vlastníci a konkurzní správci měli tendenci majetek rozdrobit do malých částí, které

Navíc k postprůmyslovým brownfields vznikaly brownfields z důvodu demilitarizace: prázdné nebo nevyužívané rozsáhlé základny v okolí středoevropských měst. Rozsáhlé brownfields na železničních a přilehlých pozemcích často zcela znečistěných a drasticky nevyužívaných jsou v mnoha centrech střední Evropy. Bezpočet zemědělských brownfields může být nalezen v malých českých a slovenských obcích jako pozůstatek éry kolektivního družstevnictví. S poklesem počtu obyvatel, zdravotním, sportovním a kulturním zabezpe-

11

Kapitola 3

čením, restrukturalizací vzdělávacích systémů vznikají institucionální, rekreační a kulturní brownfields, které vstupují na trh s nemovitostmi. Ohromně podinvestované a zchátralé obytné bloky mohou být označovány jako rezidenční brownfields. Typy a kategorizace brownfields mohou být rozděleny a analyzovány několika způsoby. Zde jsou ukázány dvě takové klasifikace. Tabulka 1 ukazuje roztřídění ploch podle předcházejícího užití. Tabulka 2 třídí plochy podle jejich komerčního využití, je to nyní široce akceptovaný model, vytvořeny v projektu CABERNET ¹. Tabulka 1: Typy brownfields type podle jejich předcházejícího užití • • • • •

Průmyslové Vojenské Železniční a dopravní Zemědělské Institucionální (školy, nemocnice, věznice) • Obchodní (nákupní střediska, úřady) • Kulturní (kulturní domy, kina) • Rekreační (sportovní hřiště, parky, volné prostory)

Dokonce i když problém je identifikován, řešení nemusí být snadné Když si uvědomíme problém, jeho řešení nemusí být vždy přímočaré, snadné nebo jednoduché. Jak nesnadný je úkol likvidace brownfields je ukázáno na příkladu vyvinutého úsilí v Anglii. Anglie je jedna z mála zemí, kde existuje dlouhodobá politika užívání země, podpora znovu využívání brownfields a monitoring znovu užívání brownfields na národní úrovni. Z tohoto důvodu jsou dostupná ke zkoumání dlouhodobá srovnatelná data. Po třiceti letech soustředěného úsilí, které se zabývalo každoročně znovu užíváním hektarů půdy brownfields, bylo dosaženo jen velmi malého snížení absolutní velikosti území brownfields. Vítězstvím v tomto případě bylo, že se území brownfields nezvětšovalo a že mnoho hektarů půdy bylo renovováno a vráceno zpět k novému prospěšnému užití. Cíl 60 % všech nových obydlí na brownfields

Vznik brownfield

Tabulka 2: Typy brovfieldů podle pravděpodobnosti jejich znovuvyužití

17 000 ha „zdravého jádra“

Regenerace brownfield 21 % za 3 roky

Obr. 3.3 Obrázek očisty podle projektu Cabernet

3.1.2 Terminologie a vliv terminologie

Land Value (After Reclamation)

Slovo “brownfields” je překládáno do různých národních jazyků zcela odlišným způsobem. Tento překlad pak může podstatně ovlivnit chápání, co jednotlivé národy rozumí, když popisují svoje brownfields. Například v polštině termín “teren poprzemysłowy” implikuje, že brownfields jsou výhradně průmyslového původu a tak to není. Nastává pak problém, jak popsat neprůmyslové brownfields. Naopak v češtině neexistuje pevně stanovený odborný termín pro brownfields. Terminologie se v češtině mění a dokonce ministerstva pracují se svou odlišnou definicí.

Self-developing Sites A: Private-driven projects

Potentional development sites B: Public-private parntership

Reserve Sites C: Public-driven projects Reclamation Costs

¹ Viz také www.cabernet.org.uk

12

Kapitola 3

Také je nutno dodat, že termín brownfields je velmi vhodný, když je užíván k upoutání pozornosti veřejnosti nebo vytváření regionálních či národních priorit. Pokud však hledám investory je nemoudré hovořit o území brownfields, protože pro mnoho investorů tento termín může implikovat znečištěné a obtížně využitelné parcely. Pro tyto účely je výhodné opustit terminologii brownfields a hovořit například o území pro nové urbanistické využití.

vém měřítku udělán i v jiných environmentálních ukazatelích a informacích. Tam, kde byly environmentální cíle široce podporovány Evropskou unií a jinými mezinárodními programy, tam mohly být zaměřeny na volný prostor a zemědělskou půdu nebo na kvalitu ovzduší vody a pobřeží – tj. na média, která se mohou šířit přes hranice. V těchto oblastech se mohou vytvářet dohlížecí a monitorovací systémy, které produkují pravidelně údaje. Avšak registry nebo analýzy nedostatečně využívaných nebo potenciálně znečišťovaných městských pozemků a budov nezískaly stejný druh podpory navzdory své důležitosti pro obnovu urbanizovaných území.

3.1.3 Užití principu subsidiarity Pro využití půdy v evropském prostoru z ekonomického hlediska je důležitý princip subsidiarity. Mezi jednotlivými státy se široce mění místní normy, praxe, předpisy, zvyky a to je důvod, proč získat srovnatelná data o využití půdy a brownfields může být obtížné. Ve většině států využití pozemků je lokální a je delegováno na základě principu podřízenosti na místní samosprávy. V této době národní politika speciálně v nových členských státech EU je ještě v kolébce.

Plánování s problémem Bez porozumění brownfields, inventarizace a analýz nemůže společnost porozumět problému a nemůže připravit aktivní měřítka, která by mohla ulehčit a vymezit problém jejich brownfields. To je alarmující zvláště, když si uvědomíme všechny bariéry, které brownfields mají nebo které jen omezují procento pozemků, které by mohly být znovu užity pro moderní průmyslové a obchodní účely. Jen jisté procento takových brownfields je dostatečně dobře umístěno a může být zařazeno do zón s vyšším užitím, které mohou být kompatibilní s jejich současným umístěním. Jiná brownfields (dokonce území bez environmentálního poškození, vlastnických nebo majetkoprávních problémů) mají často špatné umístění nebo jsou tak nadbytečná na trhu, že v horizontu dekád nebude pro jejich rozvoj žádná šance. Prostorové, strategické a ekonomické plánování by se této skutečnosti mělo věnovat.

Půda jako omezený a ohrožený zdroj Pozemky určené k zastavění nejsou typicky považovány za omezený a ohrožený zdroj tak, jak je to pro životní prostředí, nerosty, vodu nebo zeleň. Zatímco brownfields mohou být ovlivněny některými médii (voda, půda, dokonce vzduch), jsou také mnohem jemnější dopady na životní prostředí (nedostatek energie, vybavení infrastrukturou, upřednostňování konverze zemědělské půdy), stejně jako na sociální a ekonomické vlivy. Tyto je daleko obtížnější kvantifikovat jako přínos ze znovu využití brownfields. Rozsah odpovídajících indikátorů a měřítek, spojený s jinými prioritami EU pro využití půdy nebo brownfields. Znovu užití brownfields ovlivňuje soukromý sektor daleko hlubším a komplikovanějším způsobem než jiné problémy. Mezera v celkových systematických informacích o brownfields není pevně stanovena jen důležitostí tohoto problému, ale pokrokem, který byl ve světo-

13

Kapitola 3

3.1.4 Směřujme správně jakoukoliv technickou pomoc Problémy ekonomického využití půdy jsou podřízeny národní odpovědnosti a nebyly a dodnes nejsou součástí přístupových priorit EU. Toto je také důvod proč přístupové období nových členských států odsunulo priority ekonomie využití pozemků a prostorové plánování a zaměřilo se pouze na splnění přímých přístupových požadavků. Při neexistenci přístupových priorit bylo také těžké získat technickou pomoc EU (Technical Assistance (TA)) pro užití pozemků a revitalizaci brownfields nebo získat napojení TA na správné instituce. Například v České republice byla technická pomoc v oblasti brownfields napojena na pobídkovou investiční agenturu CzechInvest, která je řízena Ministerstvem průmyslu a obchodu. Se čtyřletou pomocí TA a jako výsledek projektu, který byl TA podporován byly získány poznatky, že: • brownfields nejsou osamocený problém průmyslu nebo problém, který může řešit jedno ministerstvo • efektivní řešení může být dosaženo jen širokou a efektivní spoluprací mezi institucemi, mezi profesemi a mezi odbory institucí, aplikací velmi korektních a pečlivě vybraných priorit • musí být přímá vládní odpovědnost a útvary ministerstev musí komunikovat tak, aby mohlo být dosaženo řešení • hlavními iniciátory problémů by měly být regiony a místní samosprávy, které řešení musí zahrnout do svých strategických dokumentů • znovu užití brownfields se musí objevit v národních, regionálních a místních prioritách pro financování období 2007–2013 • regionální a místní samosprávy musí být vzdělávány tak, aby tyto problémy řešily korektně • na národní úrovni musí být poskytnuta vhodná strategie pro řešení problémů brownfields (právní rámec a připravenost k financování)

Obr. 3.4, 3.5, 3.6 Příklady regenerací

14

Kapitola 3

• odpovědnost za řešení těchto problémů by mělo být stanoveno na vládní úrovni

3.1.6 Dekoncentrace sídel a změny v osídlení



Brownfields střední Evropy musí být také uvedeny do kontextu s poklesem populace a s neomezeným rozvojem obchodu, průmyslu a bydlení na zelené louce. Mnoho měst ruinovaných ekonomickým poklesem ztrácí obyvatele, aktivity a kapitál, částečně kvůli snižování počtu populace a částečně vzhledem ke konkurenci vznikajících příměstských oblastí; obyvatelé těchto oblastí cítí příležitost ke svému možnému rozvoji daleko silněji.

Důležitost načasování

Například Budapešť má velké množství brownfields. Během poslední jedné a půl dekády ztratila 200 000 obyvatel, což činí 10 % její populace. Rozvoj stavenišť na zelené louce je extenzivní a místní samosprávy v okolí města jsou schopny budovat takové projekty nezávisle bez uvažování strategických plánů a potřeb metropole. Strategie k omezení dekoncentrace urbárních aktivit je proto nutné také zaměřit na znovu využití brownfields Avšak v mnoha dalších městech kde zřejmě nastupuje nekontrolovaná a navzdory průkaznému poklesu populace a dekoncentračním trendům urbanisté dlouhodobě plánují scénář populačního růstu. Takové dekoncentrační procesy mohou být také uvažovány v potenciálu znovu využívání brownfields, která nejsou umístěna v oblasti růstu. Vhodné politika a nástroje jsou také potřebné k tomu, aby přivedly investice, obyvatele a aktivity zpět na území brownfields.

Dokonce relativně nekomplikované projekty brownfields vyžadují přípravu 3 nebo 4 roky. Pro místní samosprávy je důležité, aby mohly těžit efektivně z dalšího kola strukturálních fondů. Protoje nutné nejprve v regionální spolupráci brownfields identifikovat, stanovit velikost a analyzovat problém skutečný typ problému. Na tomto základě musí region vytvořit vhodnou strategii a identifikovat problémy a připravovat projekty k dosažení těchto priorit. 3.1.5 Sociální a ekonomické síly působící v restrukturalizaci Brownfields jsou vytvořeny sociálními a ekonomickými silami restrukturalizace. Zchátralé pozemky, stagnující právní normy, viditelná zkáza a symptomy dlouhodobé nezaměstnanosti a dezintegrace společnosti mají velmi škodlivý ekonomický a fyzický vliv na okolí. Tyto vlivy směřují k výstavbě na zelené louce. Projevy brownfields jsou také úzce spjaty se změnami z industriální do postindustriální společnosti. Takové tlaky jako příčina, přinášejí podstatné změny. Není to jen ekonomika a ekonomické změny, ale také prostorové normy a celkově způsob života. Tyto nové formy aktivit by měly být, jako politika a priority zahrnuty do řešení brownfields. Jen tak bude zajištěna jejich nová hospodárnost a způsob znovu užití v postindustriální společnosti, kde je potřeba mnohem méně prostoru pro výrobu, ale mnohem více prostoru pro služby, spotřebu a odpočinek.

3.2 Kolik brownfields máme v naší společnosti? 3.2.1 Určování velikosti a srovnávání brownfields Většina našich komunit si uvědomuje, že mají problémy s brownfields. Během předcházející socialistické společnosti takový problém nevznikal a pro současnou postsocialistickou společnost tyto problémy nejsou dostatečně adresné. Doposud existuje málo obecných přístupů pro inventarizaci a klasifikaci brown-

15

Kapitola 3

fields². To je důvod, proč dostupné národní údaje o počtu a typu brownfields, pokud vůbec existují, nejsou plně srovnatelné a a porovnání jednoho regionu s ostatními je velmi obtížná. Většina z našich obcí neví, v jakém rozsahu a jakého typu brownfields má. Jen velmi málo obcí má široké porozumění nebo analýzy své vlastní situace v oblasti brownfi-

elds. Ale zacházet s tímto problémem korektně, to potřebuje brownfields nejen znát, ale hlavně je potřeba rozumět správně prioritám jejich opětovného užití a tyto priority správně stanovit. Je a bude totiž daleko víc brownfields než prostředků které je mohou zrehabilitovat. Navíc je a to je to nejdůležitější, existuje jen omezené množství aktivit umístitelných na tato území.

Obr. 3.7 7 Schématický plán analýzy brovnfieldu v Říčanech, Česká republika. Tato mapa je součástí inventarizace brownfields vytvořené v České republice. Viz také www.brownfieldsinfo.cz. Pramen: Ing Arch Bařinka, DHV CR, spol s.r.o

3.2.2 Kdo je skutečný nositel řešení problému? Lze přirozeně předpokládat, že skutečným nositelem problému jsou vlastníci brownfields. Vlastníci brownfields a jejich postoj k znovu užití jejich pozemků se mohou měnit, ale neřešené brownfields obtěžují celou společnost. Neřešené brownfields odrazují investory, snižují hodnotu okolního majetku a působí další ² Toto jsou první pokusy sjednotit přístup k brownfields prostřednictvím projektů fi-nancovaných EU, jako jsou RESCUE nebo síť CABERNET. Existuje také řada vhodných příkladů financovaných z různých projektů typu INTERREG.

16

pokles bezprostředního okolí. To je důvod proč komunity, města a jejich samospráva mají hrát aktivní roli v: • identifikaci brownfields • zmírnění účinků brownfields • v pomoci poradenství a podpoře vlastníků, kteří se chtějí zabývat svými brownfields • aktivnější podpora znovu užití brownfields • aktivnější činnost k plánování využití a užití pozemků • veřejná propagace projektů brownfields • ochrana před vznikem nových brownfields

Kapitola 3

Jak je uvedeno, problém brownfields zůstává na místních samosprávách a místní samosprávy jsou klíčovými zainteresovanými osobami v tomto problému. Ve střední Evropě je často nedostatek kompetence při řešení tohoto problému na lokální úrovni a dokonce velmi dobře informované a odhodlané místní samosprávy mají často zmařeny své snahy na několika frontách: • vlády a legislativci musí formulovat a schválit nezbytné pozměňovací návrhy platných právních předpisů • finanční prostředky jsou v rukou soukromých finančních institucí a programů státních agentur • jsou to regiony, které stanoví priority pro strukturální fondy • majetek je v rukou soukromých vlastníků Pokud je národní kapacita brownfields nasycena, jen ty místní autority s velkou iniciativou a schopností pro kreativní užití velmi omezených nástrojů a zdrojů budou moci efektivně regenerovat své brownfields. 3.2.3 Kdo jsou další hlavní aktéři v revitalizaci brownfields? Aktéři/zainteresované osoby a zájmové skupiny v novém rozvoji brownfields V předcházejícím odstavci jsme popsali místní samosprávu jako jednu z klíčových zainteresovaných subjektů v revitalizaci brownfields na lokální úrovni. Avšak zainteresovaných subjektů k znovu užití a revitalizaci brownfields je mnoho a mohou ovlivnit znovu užití brownfields z několika různých úrovní. Zde jsou ilustrovány některé z možností. Abychom dosáhli funkčního řešení, musí obvykle být ve vzájemné interakci různé zájmové skupiny. Bez osobní iniciativy (soukromé nebo institucionální), která podporuje vhodné strategie bývá problém jen nakousnut a ne odpovídajícím způsobem vyřešen.

Obr. 3.8, 3.9, 3.10 Příklady aktivit zainteresovaných osob, které se udály v průběhu let v továrně Vaňkovka v Brně. Dnes je území přeměněno na obchodní centrum. Foto : Ing arch E Staňková, Vaňkovka NGO

17

Kapitola 3

Tabulka 3: Zainteresované osoby Zainteresovaní na personální úrovni • vlastníci brownfields • problém řešící konzultanti • nevládní organizace • jednotliví občané • jednotliví úředníci

Zainteresovaní na místní úrovni • vlastníci brownfields • místní investoři • místní samospráva • místní statutární orgány • finanční instituce • techničtí, realitní a právní konzultanti

Zainteresovaní na regionální úrovni • orgány regionální samosprávy • regionální finanční instituce • regionální rozvojové agentury • regionální statutární úřady • regionální investoři • veřejnost regionu

Zainteresovaní na národní úrovni • vláda • parlament • dotčené orgány a instituce • národní regulační úřady • národní finanční instituce • státní investoři

Zainteresovaní na globální úrovni a úrovni EU • Evropská komise a Evropský parlament • Departmenty EU • globální investoři • globální finance • globální vlastníci brownfields

3.2.4 Jak to dělat či nedělat? Znovu užití a revitalizace brownfields je jak jsme již ukázali komplexní a nesnadný problém. V mnoha zemí pro to existuje řada příkladů. V některých zemích je problém řešen masivními národními programy a celostátní nebo regionální podporou investic a vznikem nových institucí. V jiných zemích je však problém řešen vytvořením vhodného právního rámce a regulačního systému, který umožňuje soukromou iniciativu, vyžaduje soukromou odpovědnost a regulační systém a nápravné akce. Příklady, co dělat a jak to dělat, jsou tu-

18

díž nesnadno transplantovatelné a existuje mnoho rozdílů nejen mezi národními právními systémy, ale také mezi možnostmi jednotlivých národních institucí, národních cest ke koordinaci těchto problémů a důrazu na roli státu. Zvolit správný model není vždy snadné, zvláště, když je problém tak široký jako je znovu užití brownfields a jejich revitalizace. Je také velmi důležité si uvědomit, že revitalizace brownfields se učí zejména prováděním. Ti, kteří při tom nezbytně čas od času dělají chyby, se budou z nich také učit. Nyní jsou však k dispozici experimenty zemí, které přistoupi-

Kapitola 3

ly k revitalizaci brownfields před více než 30 lety. Proto je tedy více než 30 let zkušeností, jak dělat jednu chybu za druhou, a to by mohlo být jistou prevencí proti tomu, abychom nepadali z jedné jámy do druhé. Místo toho abychom měli poučeně hledat ideální řešení využití a revitalizace brownfields.

Obr. 3.11, 3.12, 3.13, 3.14, 3.15, 3.16 Fotky a ilustrace : pokud není uvedeno jinak Ing. arch E Staňková, Vaňkovka NGO

19

Kapitola 3

3.3 Vývojový diagram – Přehled procesu regenerace brownfields – nutnost integrovaného a iterativního přístupu Tabulka 4: Proces regenerace brownfields Zdroj: Parsons Brinckerhoff (2004), Česká strategie regenerace brownfields, CSF, PHARE projekt Europe Aid/113183/D/SV/CZ, (Srpen 2004) Strategie BOX 3.1 Stav Rekultivace

Co to znamená v praxi

Dopady na veřejný sektor

Obnovení podmínek na staveništi Náklady mohou být vysoké, a jestliže netak, že odpovídají ‘greenfield’ byly uhrazeny developerem, pak je úhrada z veřejných zdrojů je rozhodující. Bez působení veřejného sektoru (a financování) v tomto stadiu je nepravděpodobné, že se podaří rekultivace.

Definování cílů projektu a příprava

Riziková analýza a ohodnocení stave- Tyto úkoly musí být provedeny a odsouhlaniště seny příslušnými orgány předtím než budou zahájeny jakékoliv práce na staveništi. Příprava programu prací (Náklady a harmonogram) Budou vyhlášena výběrová řízení pro určení dodavatelů, zvláště když budou užity Zajištění financování a potřebných fondy EU. Je potřebné příslušná opatření, povolení aby se zabránilo problémům. Výběr a schválení dodavatelů Je také třeba v tomto stadiu seřídit předpisy z oblasti životního prostředí.

Demolice a asanace

Demolice a odstranění budov a ji- Toto může být nákladná položka, zvláště ných konstrukcí když je nutno odstraňovat podzemní stavby. Odstranění (pokud je to vhodné) podzemních staveb Je potřeba komplexně splnit požadavky z oblasti ochrany životního prostředí (azLikvidace nebezpečných odpadů best, ropné látky). (azbest atd.)

Dekontaminace

Vyčištění (nebo odstranění a uložení) Pro významně kontaminovaná staveniště kontaminované zeminy bude tato operace tvořit hlavní položku nákladů. Vyčištění kontaminovaných podzemních vod Toto období může být poměrně dlouhé (několik let) a může být použito rozfázováOdstranění nebo vyčištění odpadů ní. z předcházejícího užívání Je nutné užít nejlepší dostupné technologie a postupy (best practice).

Obnova a terénní úpravy

Stabilizace terénu (je-li to nutné)

Závisí jak na stavu staveniště, tak na plánovaném novém užití.

Terénní úpravy staveniště (zatravnění, výsadba stromů atd. Jsou to klíčové aktivity pro atraktivnost a prodejnost

20

Kapitola 3

Tabulka 4: Proces regenerace brownfields Nová výstavba

Dokončení transformace nevyuži- Nová výstavba může být prováděna vetého brownfield na staveniště, které řejným sektorem (pro jeho vlastní užití), může být plně využíváno. soukromým sektorem a prostřednictvím přístupu PPP. Některé veřejné investice (např. infrastruktura) mohou být použity dokonce pro projekty soukromého sektoru.

Infrastruktura a služby

Přístupové komunikace, komunika- Některé položky mohou být zajišťovány ve ce na staveniště, parkoviště, veřejné fázi obnovy. osvětlení atd. Některé náklady mohou být uhrazeny obZásobování vodou, kanalizace, elek- cemi nebo veřejnými službami. třina, plyn, horkovody Jiné služby (telekomunikace, IT atd.).

Výstavba objektů

Běžné projekty výstavby.

Provoz a údržba

Obzvláště, když budou budovy pro- Rozhodující jsou místní zastupitelské orgánajímány. ny.

Přichází v úvahu v případech, kdy veřejný sektor má zájem užívat budovy nebo při výstavbě objektů pro prodej nebo pronájem nebo když není nalezen vhodný investor.

Pokud příjmy z pronájmu jsou nízké v důsledku selhání trhu, může být také potřebná veřejná podpora. Otázky k podpoře dalšího studia, které umožní dosáhnout vyšší úrovně „porozumění” Q1

Uveďte, co se rozumí pod pojmem brownfields a napište definici brownfields

Q2

Uveďte jaké jsou hlavní zdroje informací o brownfields (knihy, webové stránky, články, konference, kurzy atd.)

Q3

Uveďte, jak jsou brownfields začleněny do místního, regionálního a národního plánování a ekonomického rozvoje

Q4

Uveďte, jak komunity registrují brownfields. Jestliže jsou inventarizovány, uveďte jaká je užívaná obecně definovaná metodologie sběru dat, kdo tyto inventarizace provádí a kdo je řídí

Q5

Uveďte 3 lokální projekty revitalizace brownfields a uveďte hlavní bariéry těchto projektů v jejich návrhové a realizační fázi, popište roli a činnosti jednotlivých zainteresovaných osob v těchto projektech a připravte 3 případové studie

Q6

Uveďte, co vám není jasné z těchto tří studií

21

Kapitola 3

BOX 1: Brownfields a jejich historický vývoj³ Historický vývoj středoevropských měst a příležitost, kterou představují brownfields Většina východoevropských a středoevropských měst vzhledem k jejich historickému vývoji a změnám při přechodu do tržní ekonomiky má mnoho nedostatečně využívaných pozemků typu brownfields. Tato území reprezentují “díry” v urbanistických plánech s významnými ztrátami v ekonomické efektivnosti, sociální soudržnosti a kvalitě života. Ve stejném období probíhá výstavba na zemědělské půdě místo toho, aby byla umístěna na regenerovaných brownfields. Města se vylidňují a snižuje se jejich ekonomický výkon a konkurenceschopnost. Nicméně mnoho městských brownfields může být znovu využíváno. Brownfields nejsou jen hrozbou pro společnost, ale představují také nové příležitosti. Konkurenčně schopně se rozvíjející města a regiony jsou v popředí zájmu všech rozvinutých národů a zárukou toho, že si udrží schopnost dále se rozvíjet. Dědictví socialismu vytvořilo ve středoevropských městech soubor brownfields (viz obr. 3.17). Neexistoval žádný trh s nemovitostmi nebo kapitálový trh, státní společnosti neuvažovaly cenu půdy, když prováděly výstavbu nebo operativní rozhodnutí. Suroviny a výroba byly regulovány podle plánů a kvót. Nepružnost a špatné odhady o požadavcích a dodávkách vedly k velkým plochám pro skladování surovin a finálních výrobků. Podniky neodpovídaly za prostorové a finanční nedostatky takovéto výstavby a jejich areály byly často mnohem větší než obdobné podniky v kapitalistických ekonomikách.

Obr. 3.17. Procento pozemků věnovaných současnému nebo minulému průmyslovému užití v postsocialistických městech a srovnání s vyspělými ekonomikami

Středoevropská města (dokonce i ta, která nejsou silně industrializována) mají dvakrát až třikrát větší prostor pro současné a minulé průmyslové užití než jejich západní protějšky. Podíl pozemků věnovaných průmyslovému užití je vysoký a města se pak potýkají s restrukturalizačními problémy a využitím brownfields. Vývoj těchto měst během socialistického plánování dal brownfields jiný ráz. Za průmyslovými zónami nastal překotný růst sídlišť (často pro dělníky z těchto továren) a tak se stalo, že touto expanzí průmyslové podniky najednou zabíraly hodnotné pozemky v centru. Tyto změny v osídlení změnily jeho hustotu v centrech a představují velkou zátěž středoevropských měst (viz níže).

⁴ Kessides (2000)

³ Jackson, J. and Garb, Y.(2002–2004):, various brownfields papers

22

Kapitola 3

fondy ve spojení se zlepšeným a pružným plánováním by mohly chátrající města učinit mnohem schopnějšími konkurence. Se zvyšujícím počtem projektů řešících problémy brownfields vzniká přirozený tlak na vytváření pracovních sítí umožňujících výměnu zkušeností právě mezi středoevropskými zeměmi, které mají velmi podobné právní předpisy a předpisy týkající se jejich brownfields.

Obr. 3.18 Hustoty osídlení jako funkce vzdálenosti od městského centra (typická pro středoevropská města⁵)

Tato situace vyžaduje kompetentní strategické plánování a urbanistická řešení. Vyžaduje také aktivní, kreativní, mezioborové organizační úsilí a financování, aby takováto zátěž byla zlikvidována a města se osvobodila z jejich stagnace. Veřejná správa musí poskytovat široký rozsah koordinovaných vstupů (politika, nástroje, plánování, financování, výcvik), což je počátek zvýšení atraktivnosti brownfields území na trhu. Ale během období horečných společenských a systémových změn urbanisté a úředníci středoevropských zemí nebyli vždy schopni reagovat na potřeby znovuvyužití městských území. Nebyl také zájem veřejnosti se angažovat v těchto problémech.

Obr. 3.19 V blizkosti bydlení a brownfieldu ve Štenberku. Foto D. Sedlák

Schopnost městských samospráv řešit problémy brownfields byla ochromena jinými právními předpisy z doby socialismu, ve kterých měly pozemky jen malou tržní hodnotu. Dodnes v některých těchto zemích půda a majetek jsou stále zatíženy velmi nízkou daní. Absence těchto daní má několik dampingových účinků na regeneraci brownfields. Vlastníci mají malý zájem nabízet svoje pozemky k regeneraci a upřednostňují jednoduše „sedět“ na svém majetku. Města jsou ochuzována o důležitý zdroj příjmů, který by mohl vyplývat z rozvojových projektů. Jestliže majetkové daně jsou určeny přímo místním samosprávám, pak daně mohou poskytovat předvídatelný a velice výnosný zdroj, který umožňuje městům půjčky pro účely zcelování pozemků, zlepšování infrastruktury a jiné snahy. Tyto ⁵ Brzeski, J.(2001): „Guidelines for Developing Local Land Management Strategy,“ Krakow Real Estate Research Institute

23

Kapitola 4

4 Brownfields – potřeba politiky, strategie a institucionálního rámce⁶ (autor kapitoly Jirina Bergatt Jackson)

4.1 Hlavní národní bariéry znovuužití brownfields

Výukové cíle – „úroveň poznání” Po přečtení této kapitoly budete schopni si uvědomit následující: o Co zabrání znovuužití brownfields – hlavní bariéry o Potřeba pro zviditelnění a určení problémů brownfields– politika brownfields a strategie brownfields o Pracovní vzor řešení brownfields– mezioborová a mezisektorová spolupráce, potřeba vedení a koordinace o Jak překonat chybějící know-how brownfields–vzdělávací nástroje o Jak získat národní a jiné financování brownfields – využití NDP a jiných programů Na rozdíl od jiných urbanistických problémů je otázka brownfields relativně bezkonfliktní, protože řešení není zásadně nebo podstatně k prospěchu některých vlastníků za finanční prostředky jiných. Znovuužití městských pozemků je více než v jiných případech výhrou s prospěchem pro vlastníky jak v soukromém, tak veřejném sektoru. Existuje však ještě jeden problém. Potíže jsou v komplexnosti problému a ve vazbách a koordinaci činností vyžadovaných pro řešení (vazby mezi několika disciplinami a velké množství vlastníků); v nedostatku jasně stanovené odpovědnosti a v získání prospěchu z celkového řešení, jehož vyhodnocení vyžaduje skutečně hluboké porozumění dynamice rozvoje města.

⁶ Jackson, J. and Garb , Y. ITDP (2003): Facilitating brownfield redevelopment in Central Europe: overview and proposals

24

Bezpočet bariér rozvoje brownfields činí projekty na jejich likvidaci komplikované, dlouhodobé, finančně náročné a rizikové. To odrazuje potenciální investory, kteří nemohou přijímat rizika, která pro ně využití pozemků na brownfields představuje. Kromě toho existují abstraktní problémy (nedostatek poznatků, institucionální odpovědnost a strategie). V tomto množství překážek je znovuužití brownfields a nedostatek vhodných nástrojů, které mohou brzdit tržní uplatnění brownfields zcela pragmatickým a konkrétním způsobem. Některé z těchto vlivů se mohou zdát nepředvídatelné a komplikované detaily administrativních pravidel a procedur. Například mnoho velkých brownfiels je rozdrobeno mezi množství vlastníků privatizačním procesem a vytvoření souvislého území je předpokladem pro velký projekt. Přitom právní nástroje pro tento účel jsou zcela nejisté. Měsíce a roky práce mohou být věnovány jednomu vzdorujícímu vlastníkovi. Více než 30leté odpisy nákladů nademolici a dekontaminaci může udělat z brownfields relativně neatraktivní investici ve srovnání s jinými činnosti nebo s výstavbou na zelené louce. Místní plánovací systém je často nepružný a tajemný, vyžaduje důkladné studium a často působí i frustrace, například při změnách účelu užívání dřívější průmyslové zóny na vhodnější komerční nebo bytové využití. Také úrovně provedené dekontaminace nemusí vždy neodrážet zamýšlený způsob užití staveniště. Mnohem vážnější překážka pro regeneraci brownfields je omezená připravenost ve srovnání s připraveností pozemků na greenfields. Snadnější dostupnost infrastruktury (komunikace, kanalizace, elektřina) a ignorování externalit způsobují, že investoři a instituce na všech úrovních podporují rozvoj stavenišť greenfields, zejména těch, která vznikají kolem radiálních dálnic. Brownfields tím dále ztrácí aktivitu a investice a aktivity, které by mohly být jinak umístěny na brownfields se do nich

Kapitola 4

nedostávají. Opětovné využití brownfields ve většině středoevropských měst by měly být podporovány roky, ne-li dekády let.

Jako klíčové téma pro odstranění bariér pro znovuužití brownfields je zvyšující nutnost koordinace na národní, regionální a místní úrovni. Stanovení měřítek, politiky a administrativních spojení a produktivní užití soukromého kapitálu je pro tento proces podstatné.

Poslední a důležitá bariéra znovuužití brownfields je nedostatek technických nástrojů a odborného know-how. Některé z nich jsou zcela jednoduché: jednoduchou metodou pro místní orgány je provést audit a stanovit priority pro brownfields, vytvořit si registr brownfields území. Nejlépe je jsou li jejich nejzávažnější parametry také vztažené ke katastru nemovitostí, takže kupující může jednoznačně znát stav staveniště a prodávající může zaznamenat druh vyčištění nebo provedené průzkumy. Například postupy dekontaminace by měly umožňovat větší integraci budoucího využití území a návrhy nového využití by měly zpětně reflektovat realitu kontaminace. To například umožní podstatné snížení nákladů na dekontaminaci a pomůže to zejména tam, kde se nejedná o ty nejlepší tržní lokace. Komplikovanější finanční, právní a administrativní nástroje se vyžadují např. pro podporu PPP. Hlavní bariéry zde obvykle nejsou finanční, ale jsou to otázky poznání, koordinace a nadměrné administrativy a právního rámce, které tak brání vhodnému využití brownfields.

Následuje souhrn klíčových bariér znovuužití brownfields Know-how, koordinace a motivace Neodpovídající způsob porozumění problému brownfields a jeho finančním a sociálním důsledkům na všech úrovních Nízká úroveň politické odpovědnosti pro znovuužití brownfields na všech úrovních Absence celkové strategie, hlavně na národní úrovni, ale také na nižších úrovních Neodpovídající kooperace a přenos znalostí mezi disciplínami, institucemi a odbory uvnitř institucí Neodpovídající know-how potenciálních zájemců, včetně soukromých investorů, místních orgánů, regionů a ministerstev Nástroje a politika • Nedostatek jasně určené politiky a strategie • Nedostatečná transparentnost a vymahatelnost práva v některých oblastech plánování, prodeje a užití brownfields • Nedostatek prostředků k zajištění nebo omezení environmentálních dopadů • Neadekvátní nástroje pro zcelování pozemků • Nepružné plánovací nástroje • Nedostatečné fiskální nástroje a stimuly • Příliš uniformní a nepostačujícícm způsobem definované předpisy pro dekontaminaci • Neexistence unifikovaného přístupu k inventatizaci brownfields a jejich kritických parametrů • Nedostatek analytických nástrojů a zásad

Je nepředstavitelné si myslet, že všechny překážky znovuužití brownfields mohou být odstraněny nebo zmírněny jednotně pro všechna brownfields. Při analyzování výstupů několika projektů a z početných seminářů v regionech, které zahrnovaly široké spektrum vlastníků, bylo zjištěno, jak je pro investory významné snížení bariér znovuužití brownfields. Bariéry samy o sobě však nemohou být odstraněny, jestliže: • soukromí investoři nevidí v brownfields investiční příležitost • bude přežívat nedostatek integrace, vedení a strategie na státní úrovni • nebude zajištěna vedoucí role města • bude pokračovat neporozumění společnosti

25

Kapitola 4

pro stanovení priorit investic • Nedostatek srovnávání technických a jiných nákladů a postupů s mezinárodními dobrými zkušenostmi Širší podmínky trhu Dokonce s odpovídajícími znalostmi, koordinací, technickými nástroji a politikou je obnova obtížná v následujících situacích: • Neexistuje expandující turbulentní trh • Nejsou li připraveny finance místního veřejného sektoru (pro druhořadě a těžce poškozená staveniště a z privátního sektoru nebo EU fondů pro relativně dobře umístěná staveniště) • Neexistuje li omezení na okamžitou dostupnost stavenišť na zelené louce. (Tato dostupnost představuje skrytou podporu greenfields, rozšiřování infrastruktury a v dlouhodobém měřítku podporu pro neefektivní prostorové skladby. Toto by mohlo být vyjádřeno jako “odstranění podpory greenfields”) 4.2 Potřeba národní politiky pro brownfields Absence jasné národní politiky, která by aktivně podporovala rozvoj a regenerac měst a obcí (včetně ale ne exklusivně i brownfields) dopadá na místní úroveň a způsobuje nízkou místní angažovanost a koordinaci. Bez takové politiky bude obtížné podnítit nezbytnou politickou vůli k provedení požadovaných změn v celém rozsahu institucí a sfér. Tato politika nemusí být dlouhá a nebo komplikovaná. Co však potřebuje vyjádřit vládní záměry a podporu. Je také potřebné mít zpětnou vazbu a monitoring, abychom se mohli ujistit, čeho jsme dosáhli. Jako příklad zde můžeme uvést anglickou vládní politiku podporující rozvoj na brownfields, kterou zavedl Tony Blaire, když se stal ministerským předsedou. Jeho politika jasně stanovila, že 60 % nových domů bude postaveno na půdě brownfields⁷. Po více než 10 letech byla tato po-

26

litika nejen dodržena, ale dokonce překročena. S politikou spojená realizační opatření získala silnou veřejnou podporu a posílila záměr různých institucí na různých vládních úrovních pro obnovu brownfields. Vznikly tak nové pracovní metody a byly vytvořeny nové nástroje, což způsobilo masivní zvýšení vědomostí o problému brownfields a podstatně to zvýšilo možnosti jejich opětovného využití. 4.3 Potřeba národní, regionální a místní strategie Komu by měly být tisíce brownfields určeny? Podle čeho by měly být stanoveny priority jejich využití? Odkud by měly přijít finance? Čím je řízeno toto úsilí? Kdo by měl být odpovědný za národní politiku a koordinaci na mezivládní a mezioborové bázi. Bez jasně stanovených nositelů tohoto problému a jasné strategie bude nesnadné donutit politickou moc k akci. Tudíž strategii lze považovat za zásadní. Národní strategie by měla poskytnout kohezivní rámec, pomocí kterého může vláda omezit široký okruh problémů, které brání v regeneraci a opětovném rozvoji brownfields. To by mělo poskytnout rámec, na jehož základě jsou rozvíjeny regionální strategie, které jsou kompatibilní a doplňkové k národní strategii. To pomáhá středně a dlouhodobě uspokojovat potřeby průmyslu, obchodu a veřejného a soukromého sektoru v každém regionu. Zapojením všech relevantních vlastníků a zpřístupněním všech informací se může vytvořit komplexní strategie, která lépe odráží specific⁷ Tato politika byla zpočátku kritizována jako úplný nesmysl. Jižní hrabství prohlásila, že nemají takové množství brownfields a severní hrabství, že jich mají tolik, že by je trh nemohl vstřebat. Od té doby jih vytvořil dostatečné množství stavenišť na brownfields a sever víceméně zakázal novou výstavbu na zelené louce, což pomohlo využití brownfields.

Kapitola 4

ké potřeby vlastníků v regionu. To také způsobí, že jak regionální, tak místní vlastníci budou považovat tuto strategii za svoji. Taková strategie je pak spojena s ekonomickým rozvojem a se sociální a environmentální strategií regionu. Může být také například stanoven příspěvek brownfields k naplnění kvantifikovaných objektivních potřeb. To zahrnuje specifické cíle na množství půdy na brownfields, které musí být regenerováno ročně pro rozdílná užití (tj. průmysl, bydlení, rekreaci a volný čas, veřejná prostranství atd.).

Řešení problému brownfields nezáleží jen na kvalitní horizontální spolupráci všech vlastníků, ale také na vertikální spolupráci mezi národními, regionálními a místními úřady, regulačními orgány a na spolupráci a vtažení do procesu soukromých a jiných vlastníků, kteří mají své částečné zkušenosti a znalosti specifických národních bariér, které brání zvýšení úrovně revitalizace brownfields. Všechny tyto strany musí být aktivní a účastnit se efektivního řešení.

Jednotlivé regionální strategie regenerace brownfields by měly zahrnovat řadu rozdílných programů, každý s jeho specifickými rysy. Existuje mnoho možností, které by měly odrážet skutečnou situaci v brownfields regionu a stanovit vybrané regionální priority. • Některé programy musí být navrženy tak, aby zajistily požadavky na pozemky užívané pro průmyslové a komerční účely a tak přispěly k ekonomickému rozvoji a vytváření pracovních příležitostí. • Jiné programy mohou zmírňovat problémy brownfields v nekomerčních lokalitách. Programem zde bude demolice, dekontaminace, terénní úpravy a zajištění služeb. • Další programy mohou být navrženy například pro specifické cíle, jako je podpora turismu nebo zvýšení volnočasových aktivit. • Jiné programy mohou být zaměřeny na podporu přípravy projektů na brownfields

Naneštěstí, je v zemích střední Evropy nízká historická zkušenost s meziinstitucionální, mezivládní a mezidisciplinární spoluprací. To činí komplexní a efektivní řešení velmi obtížným. Navíc naše profesní vzdělání obvykle neposkytuje dostatečnou pomoc při řešení mezioborových problémů, ke sladění aktivit různých partnerů. Problém brownfields pak pokračuje v “sezení na mnoha židlích” a často “mezi nimi”. Každá z těchto židlí představuje rozdílný útvar nebo rozdílná hlediska dotčených stran. Takové “židle” obvykle mají pevný a velmi vysoký technický standard, který zahrnuje individuální úroveň odpovědnosti a v určitém časovém úseku se zabývá jen dílčím problémem brownfields. Obvykle a hlavně vlivem nepřítomnosti vhodného koordinátora, pak nejsou schopny vnímat celkový obraz. Toto zabraňuje prospěchu z synergie různých expertíz, které by měly vytvořit všezahrnující a efektivní řešení brownfields.

4.4 Potřeba pro mezioborové, mezivládní a meziprofesní spolupráce Efektivní znovuužití a revitalizace brownfields je rozsáhlá meziprofesní, mezivládní a mezioborová záležitost, která vyžaduje důraznou a široce akceptovanou politiku. Bez dostatečné úrovně spolupráce na všech stupních bude úsilí promarněno, pokrok bude brzděn a peníze budou vyhozeny z okna.

27

Kapitola 4

Potřeba vedení a koordinace K dosažení efektivního znovuužití brownfields je potřebné zainteresovat různá oddělení a vlastníky a dosáhnout tak strategických nebo politických cílů. Aby toho však mohlo být dosaženo musí být problém brownfields zdůvodněn a prezentován stravitelně pro národní (místní, regionální) orgány. To může být obtížné realizovat, zvláště když se vyskytuje výše zmíněný fragmentovaný a buňkový přístup a je nedostatek údajů, které by dostatečně, jasně a koherentně popisovaly daný problém. Jen v případě, když si plně uvědomíme negativní dopad brownfields na národní, regionální nebo místní konkurenceschopnost, tak bude nalezen vhodný způsob řešení. Takové řešení však vyžaduje, aby znovuužití brownfields a revitalizace byly zařazeny jako priorita národní (lokální, regionální). To také vyžaduje přímou odpovědnost člena takového orgánu (obvykle místopředsedy vlády, náměstka hejtmana a místostarosty). ´ Vedle politické role je pak nezbytná také role koordinační. Koordinátora však potřebujeme vybavit určitými kompetencemi a malými počátečními finančními prostředky “priming”.⁸ Jen tak může taková role fungovat.. Lobování, motivování, komunikace, vzdělávání, příprava strategických dokumentů a postupů je podkladem pro splnění cílů a hlavním úkolem pro takovou schválenou osobu. 4.5 Potřeba vzdělávacích nástrojů Z početných analýz, které byly provedeny v centrální Evropě je zřejmé, že největší bariérou znovuužití brownfields nejsou, jak je obvykle předpokládáno, peníze, ale nedostatek

⁸ Počáteční finanční prostředky (priming finance means) je v angličtině rybářský termín pro malou návnadu (veřejné finance) pro chycení velké ryby (soukromé finance)

28

know-how vlastníků, specifické vysvětlování a vzdělávání, které jim umožní, aby jednali užitečně a efektivně při formulování vhodné politiky, strategie a vytváření nástrojů a programů, které by jim umožnily využití brownfields v jejich zemi. Takové vzdělávání a transfer know-how jsou obvykle doporučovány k horizontální a vertikální aplikaci prostřednictvím vlastníků z veřejného nebo soukromého sektoru.



Je také důležité, že vzdělávání je obvykle mnohem levnější než jakýkoliv jiný přenos know-how a že vzdělávání může mít širší vliv. Speciální vzdělávací balíčky mohou skutečně vytvářet jisté know-how, které má být přeneseno. Know-how je obvykle přinášeno (místními nebo zahraničními konzultanty) nebo získáno při provádění skutečných činností. Avšak vykonávání věcí bez dostatečného know-how může být zdrojem chyb, které mohou být mnohem dražší než samotné zakoupení takového know-how. Součástí transferu vzdělávání a know-how z oblasti brownfields je také projekt LEPOB s jeho vzdělávací.produkty. Projekt LEPOB podporuje holisticé vzdělávání určené pro celoživotní vzdělávání autorizovaných inženýrů se vztahem k této oblasti. Vzdělávací produkty mohou být také snadno upraveny pro použití pro jiné typy dotčených stran. 4.6 Potřeba pro vyjádření problému v národním rozvojovém Programu a nových operačních programech EU (OP) Jak již bylo vysvětleno, revitalizace brownfields je nákladná záležitost, která vyžaduje velmi účelné užití počátečních veřejné intervence a případně i veřejných financí a také přípravu právního rámce podorujícího znovuužití brownfields. Některé z těchto prostředků také mohou přijít z kohezních a strukturálních

Kapitola 4

Otázky k usnadnění dalšího studia, které vám umožní dosáhnout úrovně “porozumění”

fondů EU, pokud obnova brownfields splňuje některé priority těchto fondů. Když je náprava brownfields dobře zařazena do národních strukturálních priorit, pak příspěvek z národních zdrojů a další financování budou bezpečnější. Je to proto, že prospěch z financování EU pro brownfields posiluje národní financování a nemůže být tak snadno vystaven krácení rozpočtu. V České republice se pro řešení brownfields strukturální fondy využívají. Jak však ukazují první zkušenosti, není snadné užívat zvláště kohezní fond efektivně, hlavně pro časově náročnou přípravu projektů a také pro nedostupnost podstatných projektů (zvláště pro brownfields s odstraňováním ekologické zátěže – velké veřejné instituce a orgány, které by mohly předkládat velké projekty společně tyto projekty doposud nepředkládají). Užití takového financování efektivně proto vyžaduje dlouhodobé předchozí plánování a přípravu a také komunikací s vlastníky, o jejich plánech a zajištění jejich odezvy.

Q1 Q2

Q3

Q4

V menších projektech je snadnější (a existují příklady) konverze brownfields pro veřejné a nebo komerční účely pomocí programu SRPOP a v OP průmysl. Zkušenosti ukazují, že později formulované programy řeší problém obnovy brownfields lépe. To může být řečeno o dokumentech strukturálních fondů pro Prahu, kde obnova brownfields je definována velmi dobře a pružné. Užití strukturálních fondů pro obnovu brownfields však také vyžaduje podstatné veřejné financování situace (národně, regionálně a místně), jak již bylo diskutováno v předcházející kapitole.

Q5 Q6 Q7 Q8

Je si ale nutné uvědomit, že situaci našich brownfields v převážné většině případů budou řešit čistě soukromé prostředky v rámci obvyklých tržních relací. Čím nižší budou bariery rozvoje na brownfiedls, tím vyšší bude vstup soukromých investorů do jejich řešení. OP SF by se proto měly zaměřovat zejména na snižování rozvojových barier brownfields pro soukromé invatory a měly trvat na co největší spoluúčasti soukromých prostředků na řešení brownfields.

Q9

29

Uveďte hlavní bariéry znovuužití brownfields ve vaší zemi, porovnejte je a prodiskutujte s kolegy Máte národní(regionální politiku pro brownfields ve vaší zemi - jestliže ano, tak diskutuje s kolegy , zda je vhodná - jestliže ne, popište co by měla tato politika stanovit Máte národní (regionální) strategii pro brownfields ve vaší zemi? - jestliže ano, tak diskutujte s kolegy, zda je vhodná - jestliže ne, uveďte, jak by měla být vytvořena a jaké by měly být její hlavní cíle Uveďte, které národní instituce se zabývají problematikou brownfields ve vaší zemi a jaká část právního systému představuje bariéry pro znovuužití brownfields Uveďte, které regionální instituce se zabývají aspekty brownfields ve vaši zemi. Diskutujte s jinými, jak si společnost ve vaší zemi uvědomuje problematiku brownfields Uveďte jako nástroje pomáhají společnosti pro znovuužití brownfields a jaké nástroje budou používány v budoucnosti Diskutujte s jinými a uveďte, zda odborníci ve Vaší zemi jsou vhodným způsobem připravováni dostatečně pro horizontální spolupráci a týmovou práci Diskutujte s jinými a uveďte, jak problém brownfields je promítnut do NDP a jiných programů, které zpřístupňují financování

Kapitola 4

BOX 2: Příklad “vizualizace” brownfields v registru katastrálního úřadu a jiná řešení Jak již bylo vysvětleno, analýza a inventarizace brownfields pomáhá městům a regionům posoudit velikost a typ jejich brownfields problémů. Registry zviditelňují jisté aspekty brownfields a mohou také pomoci investorům získat

informace. Musíme si ale uvědomit, že jednotlivé brownfield se může současně objevit v několika takových registrech, přičemž každý registr vypovídá o specifických aspektech. Registry také často popisují hlavní bariéry využití brownfields.

Tabulka 5: Příklady registrů a jejich užití Typ registru

Obsah registru

Způsob záznamu

Územní plán a plánovací dokumentace

Definuje způsob užití pozemků a rozvojový potenciál, dostupný pro veřejnost

Většinou ve formě výkresů, Odbor územního plánovádoprovázených psanými ní a stavebního řádu dokumenty s právně připojenými nebo nepřipojenými částmi.

Registr chráněných území

Tento registr obsahuje různé aspekty ochrany území (např. biotopy, národní parky, rezervace, městské památkové zóny, atd.)

Většinou ve formě oddělené zobrazených dokumentů a datových záznamů, které mohou být využívány ve spojení s jinými registry.

Registr brownfields

Počet a typ brownfields na V databankách a ve fornárodní, regionální, místní mátu (GIS) úrovni

Útvary pro ekonomický rozvoj, strategii

Registr volných pozemků

Zobrazuje úroveň aktivit trhu s pozemky

Obvykle v počtech nebo plochách volných pozemků nebo ve formátu (GIS)

Realitní kanceláře a/nebo odbory plánování

Registr nedostatečně využívaných pozemků

Zobrazuje nedostatečnou úroveň ekonomických aktivit

Srovnávání je obtížné, je Ekonomický rozvoj, plánonezbytné vést pravidelné vání, realitní kanceláře záznamy a sledovat trendy

Registr pozemků s očekávaným nebo prokázaným environmentálním poškozením

Zobrazuje rozsah národních, regionálních a místních problémů kontaminovaných pozemků

Rozsáhlé databáze, které mohou mít vazbu na GIS, ale mohou být také obsaženy v registru katastru nemovitostí

Odbory environmentálních rizik, národní, regionální a místní odbory životního prostředí, regulační orgány nebo katastrální úřady

Registr sanovaných pozemků 1

Zobrazuje sanované pozemky a udává standardy a historii pozemku

Rozsáhlé databáze, které mohou mít vazbu na GIS, ale mohou být také obsaženy v registru katastru nemovitostí

Odbory environmentálních rizik , národní, regionální a místní odbory životního prostředí, regulační orgány nebo katastrální úřady

Podrobný psaný popis nebo grafické – nejlépe 3D zobrazení, které může být také součástí registru nemovitostí.

Útvary plánování, regulační orgány nebo katastrální úřady

Registr činností na sanova- Zobrazuje co se provádělo ných pozemcích na staveništi s kontaminovanými materiály. Poskytuje detailní obraz.

30

Správce registru

Sektorové národní nebo regionální instituce nebo jednotlivé regionální nebo místní útvary, většinou ale ne výlučně z oblasti životního prostředí

Kapitola 4

Tabulka 5: Příklady registrů a jejich užití Registr sanovaných pozemků s prováděným dalším monitoringem

Zobrazuje potřebu pro dlouhodobé monitorování některých vyčištěných pozemků

Podrobný psaný popis nebo grafy, které mohou být také součástí registru nemovitostí.

Útvary plánování, regulační orgány nebo katastrální úřady

Registr environmentálních zátěží

Zobrazuje problém a určuje (obvykle viníka znečištění) zabezpečení financování nebo garance odpovědnost za odstranění ekologické zátěže

Detailní popis smluvních záruk, zabezpečení financování, pojištění a právní smlouvy, které také mohou být obsaženy v registru katastru nemovitosti

Pojišťovny, registry smluv a registry katastrálních úřadů

Katastrální úřad

Katastrální úřad

Registr katastrálního úřadu Zobrazuje hlavně název a omezení váznoucí na pozemku; může však také obsahovat položky z výše uvedených registrů.

Tyto registry nejsou ve všech zemích přístupné veřejnosti a údaje často nejsou shromažďovány celostátně. Shromažďovaná data nemají také vždy národně odsouhlasený formát. Ve středoevropském prostoru jsou nejvíce využívány registr pozemků a nemovitosti na katastrálních úřadech a územně plánovací dokumenty. V České republice, Polsku, Slovensku a Velké Británii však nejsou užívány katastrální registry k zaznamenávání informací o brownfields (ekologické poškození atd.). V Německu, Holandsku, Maďarsku dostupné národní katastrální registry vlastnictví ze zákona kontaminace, sanační amonitorujícíc opatření vztahující se k pozemkům registrují (včetně všech možných poškození, nápravných opatření a také zajištění odpovědnosti vztažené k takovýmto pozemkům).

k dispozici indikátory a údaje vypracované americkou NGO ITDP. Další údaje byly získány z projektu “National Brownfield Regeneration Strategy for the Czech Republic” financovanou ze zdrojů PHARE 2001. Údaje jsou uvedeny v tab. 7. Ze zprávy lze vyvozovat, že v druhém nejvíce průmyslovém Ústeckém kraji: • se předpoklad o povaze problému podstatně lišil od skutečného stavu, • 0,46% plochy kraje jsou brownfields, • 43% všech brownfields bylo užito pro bydlení, • jen 15% ploch brownfieldss byly průmyslové (nebo quasiindustriální) povahy, • více než 45% brownfields bylo menší velikosti než 1 hektar, • 27% stavenišť (a 26% plochy) mělo zemědělskou povahu, • pouze 63 (méně než 10% v počtu, ale 20% velikostí) brownfields v kraji mělo provedeno průzkum strategického potenciálu pro nové užití, • důležitost srovnání shromážděných údajů se strategickými požadavky je zřejmá.

BOX 3: Studie o počtu brownfields v České republice Tento příklad nejprve ilustruje, co je třeba v oblasti brownfields vykonat a dále ukazuje možné směry nápravy. Do září 2004 nebyly v České republice k dispozici souhrnné údaje ani vzorky dat, které by pomohly identifikovat problém brownfields na regionální nebo národní úrovni. Jen některá města ČR měla

Na základě dat získaných v tomto podrobně prozkoumaném regionu mohla být provedena predikce celkové situace v ČR.

31

Kapitola 4

Zpráva předpokládá, že ČR může mít mezi 8500 až 11700 brownfields s celkovou plochou 270 až 380 km². Jiné odhady uvádějí jak optimističtější, tak pesimističtější údaje o počtu mezi 6500 až 12500 brownfields s plochou mezi 250 a 400 km2 (od 0.34% do 0.54% celkové plochy státu). Viz tabulka 6. Plné znění zprávy v angličtině a češtině lze nalézt na ad-

rese http://www.regenerace.org. Tato zpráva také uvádí jak relativně jednoduše lze prosazovat myšlenky regionálních a národních problémů brownfields. Zpráva zdůrazňuje důležitost regionálních rozdílů a potřebu zpracování regionálních analýz k nimž jsou pak stanoveny specifické priority.

Tabulka 6: Minimální a maximální hodnoty pro kraje České republiky⁹ Počet brownfields

Plocha brownfields (km²)

Kraj

Minimum (No)

Maximum (No)

Minimum (km²)

Maximum (km²)

Ústecký

758

758

24.77

24.77

Hl. m. Praha

633

1107

20.61

36.04

Středočeský

1069

1512

34.83

49.24

Jihočeský

436

748

14.19

24.35

Plzeňský

479

754

15.61

24.55

Karlovarský

174

421

5.68

13.72

Liberecký

396

653

12.91

21.26

Královéhradecký

366

752

11.92

24.50

Pardubický

523

663

17.03

21.60

Vysočina

383

633

12.49

20.63

Jihomoravský

575

1320

18.73

42.00

Tabulka 7: Brownfields v Ústeckém kraji podle kategorie a celkové plochy¹⁰ Počet brownfields Category (Type) Size (Hectares)

1a

1b

≤ 1 [ha]

5

317

13

1–5 [ha]

160

10

5–10 [ha]

40

10–50 [ha]

13

50–100 [ha]

1

2a

2b

2

3a

1

3b

4a

12

1

35

1

4b

3

5

Celkem

Celková plocha (ha)

61

409

204

46

255

682

11

1

3

55

416

13

1

5

35

810

3

215

1

150

0

0

2

100–200 [ha]

1

200–500 [ha] >500 [ha]

0

0

Celkový počet

5

531

0

25

2

73

4

3

115

758

2477

Celková plocha [ha]

4

1205

0

115

33

637

175

11

297

2477

⁹ Parsons Brinckerhoff (2004): Czech Brownfield Regeneration Strategy, CSF, PHARE project EuropeAid/113183/D/SV/CZ,Strategy, table 6.3 and 6.5 ¹⁰ Parsons Brinckerhoff (2004), Czech Brownfield Regeneration Strategy, CSF, PHARE project EuropeAid/113183/D/SV/CZ, table 6.3 and 6.5

32

Kapitola 4

Tabulka 8: Členění brownfields podle velikosti a původního užití Počet brownfields Velikost [ha] Původní užití

≤1

1–5

5–10

10–50

50–100

Průmysl

12

27

9

11

1

Skládky odpadu

1

4

1

2

1

Petrochemie, energetika

1

2

1

3

Armáda

1

4

2

6

Zemědělství

51

120

29

5

Železnice

7

5

Lehký průmysl

9

22

9

2

1

1

Školství

7

5

Rezidenční

259

20

Jiné

61

46

3

5

409

255

55

35

Celkový počet

100-200

200-500

>500

1

1

3

Co můžeme získat využitím brownfields?

1

0

0

Celkem

Celková plocha (ha)

60

498

10

261

7

87

14

272

205

658

12

15

42

196

14

155

279

38

115

297

758

2477

• • • •

Ekonomickém využitím půdy ve společnosti Atraktivnosti pro potencionální investory Možnosti zaměstnání Technických a kulturních standardech společnosti • Environmentálních standardech společnosti • Zdravotních hlediscích • Udržitelného rozvoje společnosti

Opomíjení brownfields zvětšuje problém a prodražuje znovuvyužití. Uveďme v krátkosti co ztrácíme nevyužíváním území brownfields: • Každý hektar představuje možnost vytvoření 50 pracovních míst. • Každý hektar umožňuje umístění 30–45 bytových jednotek. • Dobře fungující urbanizované území představuje významný daňový výnos. • Vytvoření parku představuje nejen zlepšení životního prostředí, ale přináší obvykle i zvýšení tržní hodnoty sousedních nemovitostí. • Zalesněné území zlepšuje vzhled krajiny a přímo ovlivňuje životní prostředí. • Nové rozčlenění území do parcel otvírá nové možnosti využití pozemků a umožňuje zlepšení jejich infrastruktury.

Co se může stát, jestliže nebudeme konat nic? Nebudeme-li podporovat znovuvyužití brownfields, bude rozvoj pokračovat na zelené louce. Následkem toho bude vznik dalších brownfields a exitující urbanizované území bude ztrácet své investiční aktivity a svoji atraktivnost a spirálový efekt bude brzdit další rozvoj území. Nevyužívaná území brownfields nebudou generovat daňové příjmy, bude vzrůstat nezaměstnanost a nebude generován spotřební daň a daň s přidané hodnoty¹¹.

Opětovné využití brownfields přináší vítězství na všech frontách: • Národní, regionální i místní konkurenceschopnosti

¹¹ V České republice jsou náklady na jednu nezaměstnanou osobu zhruba 1000 Euro za měsíc.

33

Kapitola 5

To také způsobí, že stávající infrastruktura na brownfields nebude využívána a investice do ní budou ztraceny. To sníží celkovou konkurenceschopnost nejen jednotlivých komunit, ale ohrozí služby a výrobu v celé oblasti. V národním měřítku to způsobí, že investoři nebudou do těchto deprimovaných oblastí chtět investovat a nezaměstnanost a úpadek tak bude dále vzrůstat.

5 Plánování revitalizace brownfields – územní podmínky (autoři kapitoly Doc. PhDr. Dagmar Petríková, Ph.D., Prof. Ing. arch. Maros Finka, Ph.D.) 5.1 Nalezení potenciálu pro rozvoj brownfields Rozvoj urbanizovaného území představuje mnoho problémů. Harmonizace zájmů v oblasti funkčního využití území rozdílnými subjekty rozvoje a splnění funkčních požadavků na prostorovou kvalitu jsou určeny širokou škálou subjektivních a objektivních faktorů a cílů. Jednu z nejdůležitějších rolí hrají omezené zdroje a efektivnost jejich využívání. Omezení využití zelených území a nové využití území brownfields patří k prioritám, zejména v těch případech, kdy mají vhodnou, již existující infrastrukturu a přispívají ke snížení nekontrolovaného rozrůstání města, k udržitelnosti rozvoje města a zachování kvality života. Odpovědnost za dosažení udržitelného, požadovaného a konkurenceschopného městského prostředí je nedůležitější z hlediska zvýšené odpovědnosti městských úřadů. Rozvoj města je „hrou“ mnoha „hráčů“, ale činnost nebo nečinnost městských úřadů dokáže dostatečně ovlivnit směřování rozvoje, ve kterém hraje důležitou úlohu znovužívání, nedostatečné využití nebo degradace brownfields a/anebo využití greenfields pro novou výstavbu. Z toho důvodu potřebujeme specifický strategický přístup k regeneraci brownfields jako součásti komplexních rozvojových strategií města. Strategie na místní úrovni jsou zvlášť důležité, ale v mnoha případech rozsah problémů spojených s regenerací brownfields přesahuje kapacitu městských úřadů, a to i v případě velkých měst. Navíc se zdá, že úpadek městských území různé velikosti se stává

34

Kapitola 5

známým průvodním znakem procesu transformace průmyslové společnosti na postprůmyslovou společnost na konci 20. a začátku 21. století. Specifický přístup k regeneraci brownfields na národní a mezinárodní úrovni musí být integrální součástí komplexní prostorověplánovací politiky na národní a regionálních úrovních.

územně plánovacích regulativů) charakteristiky ekonomiky daného území velikost daného území vlastnické podmínky umístění území ve funkční a fyzické struktuře města • úloha území v organismu města • existující rozvojové strategie, plány a programy regenerace brownfields a relevantní subjekty • vnější podmínky rozvoje • • • •

Součástí strategie rozvoje na všech výše uvedených úrovních je posouzení rozvojového potenciálu brownfields, protože v řadě případů jsou lokalizační rozhodnutí ovlivněna státní politikou a často i vyšší politikou. Typickým příkladem jsou státní dotace na zřízení průmyslových nebo technologických parků na zelených plochách, přičemž současně má většina měst a obcí problémy s nevyužitými nebo zanedbanými územími starých průmyslových oblastí, které mají dobrou dopravní dostupnost, vyhovující technickou infrastrukturou v rámci struktury města. Vytváří se tím důležitý rozvojový potenciál dostupných brownfields, navzdory často existující staré environementální zátěži. Výhody lokalizace nových aktivit, jako potenciálu pro regeneraci brownfields je potřeba posoudit nejen z hlediska mikroekonomických účinků pro potenciální investory, ale i z hlediska environmentálních, sociálních a ekonomických dimenzí udržitelného rozvoje z hlediska místních, regionálních, národních a mezinárodních úrovní.

Základem pro analýzu rozvojového potenciálu brownfields a pro tvorbu strategie rozvoje jejich regenerace jsou podrobné informace. Například, dobře fungující katastr je podstatný pro hledání rozvoje brownfields. Agentury pro životní prostředí si vytvářejí databáze známých a potenciálních kontaminací, situací ve znečištění ovzduší a důležitých hodnot přírodního prostředí. Zvláště systémy informací o životním prostředí, které spojují celý rozsah relevantních informací, se vytvářely v mnoha zemích a byly založeny na interakci s údaji GIS, jako např. územně-plánovací kategorie a regulativy urbanistického plánování a územní rozhodnutí. Kromě sběru relevantních údajů o brownfields je rovněž důležitý správný výklad těchto údajů ve vztahu k potenciálu brownfields. Příklad Ostravy, Česká republika – systematický přístup k inventarizaci brownfields

Při analyzování rozvojového potenciálu brownfields musí být brány v úvahu následující aspekty: • vnitřní charakteristiky území • podrobná funkční charakteristika (současné a minulé územně – plánovací údaje) • charakteristiky zastavovaného území • charakteristiky sociálního a socio-kulturního prostředí (včetně kulturních přínosů) • charakteristiky přírodního prostředí (včetně znečištění ovzduší a půdy) • charakteristiky právního prostředí (včetně

Ostrava začala vytvářet inventarizaci brownfields na úrovni města v roce 1999. Inventarizace se skládá z digitální mapy a z textových popisů. V databázi inventarizace se nachází asi 100 brownfields. Inventarizace obsahuje všechna místa, která byla postižena průmyslem (včetně důlních odkališť, kalových jam aj.). Nemovitosti v inventarizaci zahrnují asi 15 %) zastavěného území města. Inventarizace také obsahuje informace, které by mohly být zajímavé pro budoucí investory/developery. Jedním z cílů

35

Kapitola 5

strategií, limitů, schémat a vzorů uspořádání. V tomto směru je územně-plánovací dokumentace důležitým, ale ne jediným nástrojem aktivní politiky regenerace. Do popředí zde vystupuje potřeba holistického přístupu k regeneraci brownfields, integrující environmentální, sociální a ekonomické dimenze a procesní charakter opětovné integrace brownfields do funkční urbanistické struktury.

inventarizace je umožnit městu, aby vybralo nejvhodnější místa z databáze a připravilo speciální nabídku pro investory. Předcházející činnosti na těchto pozemcích byly zejména výroba oceli, chemický průmysl, hornictví. Poškození životního prostředí se týká zejména půdy a spodní vody a vyskytují se tam všechny úrovně kontaminace (nízká, střední, vysoká/nebezpečná), v závislosti na předcházejícím typu činnosti. Mnoho z těchto pozemků se nachází v blízkosti centra města, vzhledem k historii jeho rozvoje. Město Ostrava poskytuje finanční podporu projektům regenerace z rozpočtu města a tyto finanční prostředky se zatím využily na průzkumy, plány rozvoje, výkup území, technickou infrastrukturu a jiné. 5.2 Posouzení problematiky volného nebo nevyužitého území v územně-plánovací dokumentaci Navzdory skutečnosti, že strategie regenerace brownfields musí být integrované do rozvojové politiky, na což bylo již poukázáno v předcházejícím textu, je problematika brownfields primárně spojena s urbanistickým plánováním a rozvojovými strategiemi, za které jsou odpovědny města a obce. Národní politiky se soustřeďují na identifikaci brownfields a na potřebu vnějších intervencí na jejich regeneraci. Každá strategie regenerace brownfields vyžaduje i místní prvek na prozkoumání širších dopadů regenerace na okolí. Suverenita územního plánování tvoří součást teritoriální suverenity, která je respektovaná ve všech evropských demokraciích a místní státní správa a samospráva hrají klíčovou úlohu v managementu regenerace brownfields, jako integrální součásti procesů územního plánování. V rámci územně-plánovacích procesů jsou stanoveny regulativy funkčního uspořádání ve městech a obcích, které se týkají funkční a fyzické struktury, rozvojových

36

Města a obce mohou sehrát aktivní úlohu při podpoře regenerace brownfields tím, že zabezpečí komplexní rámec, ve kterém budou integrovány sektorové politiky (fiskální – subvence, příplatky, daně, evironmentální – limity, poplatky, směrnice, příkazy, sociální – dávky, veřejné služby, zdroje – suroviny, finanční, infrastrukturální, lidské kapacity). Koordinace sektorových politik, alokace zdrojů, koordinace využívání zdrojů v čase a prostoru je ústřední úlohou plánování prostorového rozvoje a zejména územního plánování. V souvislosti s porozuměním omezeným možnostem zajištění udržitelnosti rozvoje lidstva vzrostla úloha prostoru/území, jako jednoho ze zdrojů, které jsou limitované. Zelené plochy, které se nacházejí mimo zastavěné území města a obce a často i uvnitř městské struktury se už nedefinují jako prázdná nebo nevyužitá území, protože právě ony hrají důležitou úlohu při ekologické a psychologické kvalitě městského prostředí a městského života. Strategie udržitelného rozvoje svou orientací na intenzifikaci funkčního využití pozemků uvnitř zastavěného území měst a obcí sleduje cíl zamezení urbanistickému rozmachu. Každá funkční oblast ve městě svými fyzickými strukturami (budovami, technickou a sociální infrastrukturou, atd.) je předmětem procesů rozvoje, které reprezentují životní cyklus. Dynamika takových procesů závisí na dynamice inovačních cyklů společnosti jako celku a zejména jejich určitých funkčních segmentů. Inovační cykly výrobních sektorů se zkrátily a akcelerují dynamiku životního cyklu měst-

Kapitola 5

ských funkčních a fyzických struktur. Flexibilní městské struktury jsou za určitých podmínek schopné se adaptovat na nové požadavky přirozenými evolučními procesy, ale v mnoha případech fáze úpadku, která následuje za fází dynamického rozvoje a stabilizace je mimo rámec přirozeného rozvoje města nebo regionu jako celku, vzhledem ke zpomalení, nepřizpůsobení fyzické struktury nebo vzhledem k nepříznivým vnějším podmínkám a nejsou schopné začít nový vývoj využitím vnitřního potenciálu. Je velmi důležité zachytit už první symptomy takového vývoje (nedostatečně využívání území, environmentální nebo sociální degradace území, atd.), anebo pomocí permanentního monitoringu prostorového rozvoje, jako integrální součásti aktivit plánování a managementu na místní úrovni, reagovat vhodnými podpůrnými opatřeními mnohem efektivněji ve srovnání s potřebou nastartování komplexního regeneračního procesu na existujícím brownfield.

průmyslu k znalostní ekonomice klade nesmírnou zátěž na zdroje a životní prostředí. Města, jako taková se spoléhají na rovnováhu mezi vstupy, vyjádřenou fyzickými zdroji (suroviny, energie, stavební materiály, prostor) a schopností nakládat s výstupy, vyjádřenou tvorbou odpadů uložených do zázemí měst. Potřebnost reagovat na současné požadavky bez toho, aniž bychom ohrožovali požadavky budoucích generací nás vede k porozumění environmentálním rizikům, která se vztahují k současnému využívání území. Přijetí nových technologií při výstavbě, dopravě, vodním hospodářství a recyklaci energií se stalo hlavním zájmem udržitelného rozvoje měst. Postmoderní hodnotový systém a očekávání kvality života vykazují narůstající intoleranci k environmentálním rizikům, která se vztahují k existujícímu využívání území nebo k plánovanému rozvoji. Pojmy jako revitalizace brownfields, revitalizace krajiny, revitalizace urbanistické struktury se staly integrální součástí rozvojových strategií. Navzdory tomu, že proces revitalizace se vztahuje na rozličné aspekty prostorové kvality, dominuje mu kvalita životního prostředí.

V určitých případech může být nižší rozvojová dynamika způsobená specifickými společenskými zájmy v určitých oblastech, která může být motivována specifickými hodnotami funkční nebo fyzické struktury dané oblasti. Takový zájem může být vyjádřený požadavkem ochrany kulturního dědictví nebo životního prostředí a může stanovit omezení pro extenzivní rozvoj. Takovéto oblasti vyžadují specifické přístupy k plánování, kdy se identifikují specifické hodnoty a zavede se pro ně specifický režim, který vyžaduje a umožní aktivaci rozvojového potenciálu, založenou na udržitelném rozvoji dané oblasti ve spojitosti s ekonomickou dimenzí udržitelnosti. Tento slabý článek lze překonat pouze systematickou územní plánovací iniciativou.

Reflexe environmentálních rizik, která se vztahují k již využívanému území vyžadují v územně plánovací dokumentaci následující kroky: Analýza – výběr, specifikace a charakteristika abiotických a biotických komplexů v souvislosti se socio-ekonomickou situací. Výstupem tohoto kroku je série analytických map, které udávají ekologické podmínky území, geologii, hydrologii, podnebí, půdu, biodiverzitu, pozitivní a negativní charakteristiky odpovídajících celků, atd. Interpretace – vytvoření tzv. „hlavních charakteristik“ (např. citlivost, ekologická důležitost, únosná kapacita, atd.), které představují základnu pro hodnocení environmentálních problémů a také pro vyloučení některých návrhů.

5.3 Posouzení environmentálních rizik, spojených s již využívaným územím v územně-plánovací dokumentaci Synergie nárůstu počtu obyvatel, postupující urbanizace a přechod ekonomiky založené na

37

Kapitola 5

Hodnocení – soustřeďují se na hodnocení současného využívání území, založeného na ekologických (zejména krajinně-ekologických) limitech, které vycházejí z interpretace hlavních charakteristik území. Hlavním výsledkem tohoto kroku je vyhodnocení současné funkce území, jeho nepříznivých dopadů z hlediska ekologie určení ekologických problémových oblastí, tj. oblastí, kde současná funkce neodpovídá ekologickým (zejména krajinně-ekologickým principům – zásadám). Návrhy – vytvoření série opatření na řešení environmentálních problémů daného území a následná optimalizace prostorového a funkčního uspořádání území. Návrhy je možné rozdělit do následujících kategorií: • návrhy na minimalizaci/eliminaci environmentálních rizik, která jsou spojená s opatřeními, zaměřenými na odstranění environmentálních problémů (např. dekontaminace půdy, užití nových technologií na čistění ovzduší, které budou minimalizovat znečistění) bez omezování současné /plánované funkce území, • návrhy na minimalizaci/eliminaci environmentálních rizik, která ovlivňují současnou /plánovanou funkci území • návrhy na růst ekologické stability a biodiverzity, • návrhy na ochranu a zachování životního prostředí • návrhy na ochranu přírodních zdrojů. 5.4 Důležitost místního rozvoje a územně plánovací iniciativy Úspěšná regenerace brownfields je komplexním úsilím, které vyžaduje spojené aktivity různých vlastníků a účastníků procesu regenerace. Navzdory tomu, že na dosažení koordinovaného přístupu je nejdůležitější místní úroveň, spolupráce se státními institucemi, regionálními úřady a sousedícími městy je mimořádně přínosná. Pokud jedno město v regionu stanoví přísné regulativy vůči výstavbě na greenfields, ale sousední města a obce umož-

38

ní tuto výstavbu, bude skutečně těžké přinutit investory využívat pro výstavbu brownfields. Regionální spolupráce a aktivní politika státu, podporující regeneraci brownfields, v kombinaci s iniciativou v oblasti územního plánování na místní úrovni, jsou předpokladem na zabezpečení udržitelného rozvoje města, včetně regenerace brownfields. Potenciální projekty často krachují v jejich ranném stádiu vzhledem k nepřítomnosti jasných strategií založených na společně připravených vizích a cílech, na nedostatečné koordinaci v rámci vlastníků, chybějící vzájemné důvěře, často nedostatečné koordinaci v rámci místní státní správy a samosprávy (oddělení navzájem nekomunikují, jejich spolupráce je omezovaná vzhledem ke vzájemné rivalitě). Tyto problémy jsou často znásobeny nedostatečnou zkušeností a vědomostmi na úrovni místní státní správy a samosprávy a místních vlastníků, ačkoliv pochopení hloubky problematiky brownfields je podstatné pro jejich úspěšnou regeneraci. Z toho hlediska je realistický odhad vlastních místních kapacit pro strategii rozvoje, plánování, programování a management regeneračního procesu velmi důležitou součástí počáteční fáze procesu regenerace brownfields. Příklad Bratislava – Rača, Slovenská republika – tvůrčí vize místního rozvoje a zainteresování vlastníků Strategická vize obsahuje rozvoj místních komunit a městských území na atraktivní místa pro život a rozvoj služeb a vybavenosti. Současně to zahrnuje i propojení přírodních částí s výrobními územími a obchodní vybaveností na předměstí. Městská část Bratislava – Rača, která má velké oblasti brownfields ve své jihovýchodní části byla schopná zformulovat svou vlastní vizi a rozvojovou strategii na místní úrovni v úzké spolupráci s místními dotčenými sub-

Kapitola 5

revitalizaci brownfields závisí na dlouhodobé komplexní integraci do organizmu města. V tomto kontextu neexistuje možnost řešit vhodným způsobem problémy dalšího rozvoje brownfields izolovanými rehabilitačními aktivitami.

jekty a širokou účastí veřejnosti. Současně to bylo koordinováno se zájmy sousedících městských částí a s vizí celého hlavního města SR Bratislavy, která existovala v rámci přípravy územního plánu města a jeho rozvojové strategie. To umožnilo integrovat místní a externí zdroje s aktivní podporou místní komunity a implementovat jasnou strategii regenerace.

Jen strategický, na cíl orientovaný přístup jako integrální součást místního managementu využití území, který je zasazen do rámce systematického plánování rozvoje, může garantovat efektivnost investic do regenerace brownfields.

Ve většině zemí je územně plánovací proces zdlouhavý a komplikovaný. Zpracování místního plánu trvá dlouho a proces jeho připomínkování a schvalování v městském zastupitelstvu je ještě delší. Pro většinu brownfields by bylo lepší, kdyby se plánovací činnosti, včetně různých výzkumů a zpracovávání studií mohly sloučit do efektivního procesu plánování, který by se uskutečnil pod vedením plánovacího a rozhodovacího úřadu, s přirozenou autoritou a důvěryhodností v očích vlastníků. Takovým subjektem byl v minulosti místní úřad územního plánování, kde bylo možné účinně využít také iniciativu ostatních vlastníků a všech účastníků procesů územního plánování.

Příklad Essenu, Německo – různorodost aktivit a rozvoj image Využití území brownfields Zollverein v Katenbergu jako inovační lokality podnikatelského a kulturního centra je součástí udržitelné integrované koncepce rozvoje. Design Platform jako profesionální vzdělávací a výzkumný ústav, Metaforma jako mezinárodní výstava designu, Zollverein design park jako průmyslové území a přemístění Ruhr muzea jako výstaviště pro průmyslovou kulturu, přírodní historii a kulturní historii budou dalšími vystavovanými bloky v tomto rozvojovém projektu. Území 10.000 m2 Zollverein se stane domovem pro firmy z oblasti designu, architektury, výstavby výstavišť, reklamy, marketingu a komunikací. Kompetence v oblasti designu se soustředí právě zde a významným způsobem přispěje k ekonomické situaci a situaci na trhu pracovních míst. Prestižní prostředí Centra světového dědictví bude garantovat vysokou úroveň. Současně bude zajištěno pokračování konceptu Zollverein. „Tvůrčí obec“ bude postavena na staveništi původního skladu materiálu z zollvereinských dolů. Bude tu prostor pro zahájení podnikání a pro mladé firmy, studenty a absolventy Zollvereinské školy managementu a designu, kteří budou mít možnost otevřít profesionální kontakty nebo si sami založit firmy. Průmyslový design park skýtá nové

5.5 Plánovací a manažerský kontext opětovného rozvoje brownfields, místní management území a místní plánování Nový rozvoj brownfields je komplexní proces. Zásadní změna fyzického prostředí – městské systémy a přírodní ekosystémy jsou doprovázeny revitalizací místní ekonomiky a sociální systémy jsou integrovány do synergie nového udržitelného rozvoje. Navíc tento integrační komplexní proces vyžaduje společné úsilí většiny vlastníků s různými zájmy, kapacitami a schopnostmi. Praxe rozvojového procesu brownfields ukazuje, že zajištění udržitelného rozvoje na bývalých brownfields neznamená jen investice do eliminování environmentální zátěže nebo rehabilitaci místní ekonomiky v samotném území brownfields. Naopak – udržitelnost při

39

Kapitola 5

příležitosti: pro firmy, pro ekonomiku a pro Zollverein. 5.6 Tabulka a přehled procesu regenerace brownfields – potřeba integrovaného a iteraktivního přístupu Relativně široká intepretace pojmu brownfields, vyplývající ze široké škály typů brownfields určuje různorodost problémů a jejich kombinací, před kterými stojí proces regenerace. Navíc, výběr vhodného přístupu, metod a nástrojů pro regeneraci brownfields nezávisí jen na specifickém problému, ale zejména na specifické rámcové situaci procesu regenerace, která současně doprovází i další rozvoj na regenerovaném území. Navzdory tomu, logika procesů urbanistického rozvoje, kam patří i regenerace brownfields, umožňuje definovat rámec tohoto procesu ve formě postupných hlavních kroků/fází s jejich specifickými úko-

ly, přístupy, metodami a nástroji, které tvoří součást integrujícího systému. Některé z nich jsou velmi normativní, některé vykazují silné projevy neoliberálního přístupu k urbanistickému rozvoji. Navíc, definice takového systému neznamená, že každý proces regenerace brownfields musí sledovat celou strukturu fází a kroků stejným způsobem (ani v reálné praxi tomu tak není). Některé fáze z modelového diagramu je možné zapojit do praxe, některé získávají na dominantnosti v závislosti na specifické stránce brownfields nebo specifičnosti rámcové situace. Diagram je základnou „spolupracujícího strategického, na cíl orientovaného přístupu k regeneraci“, který je navrhovaný v této kapitole a který rozvíjí myšlenku spolupracujícího strategického, na cíl orientovaného přístupu k programovaní, které využívá východiska středoevropské kultury plánování a praxe regenerace brownfields.

Tabulka 9: Hlavní kroky v procesu regenerace brownfields Hlavní kroky

Postupnost

Benchmarking – stanovení srovnávacích kriterií a hodnot (retrospektivní metody)

1. Analýza problémů a potenciálu – diagnóza (včetně SWOT analýzy, klíčových problémů environmentálního, ekonomického a sociálního charakteru) 2. Analýza vlastníků a formulace rámce pro spolupráci

Vize (výhledové metody) Předvídání (výhledové metody)

3. Analýza cílů a alternativ (včetně vypracování scénářů) Plánování

4. Příprava plánů a sladění zájmů (včetně sladění společných cílů, definování priorit a přípravy strategie)

Zpracování programu

5. Formulování programu a negociace (definování činností, prostředků, předpokladů, indikátorů, vstupů) 6. Implementace navržených opatření, realizace programovaných činností, koordinace činností a opatření mezi dotčenými subjekty v reálném čase a prostoru

Implementace (metody managementu projektu)

7. Monitoring implementace programu (zkoumání a hodnocení procesu implementace a zpětná vazba včetně strategického hodnocení vlivů na životní prostředí a exante hodnocení

Monitorování a úpravy (retrospektivní metody)

8. Monitoring trvalého rozvoje (posouzení udržitelnosti rozvoje) 9. Úprava strategií vzhledem k výsledkům monitoringu

„Potenciál“ jako součást vizí, které využívají výhledové techniky

40

Kapitola 5

Benchmarking (stanovení srovnávacích kritérií a hodnot) se vztahuje k prvním dvěma krokům navrženého přístupu, obsahuje využívání retrospektivních metod, které pomáhají řešit současnou situaci status quo určitého brownfields. Pomáhají zejména: • definovat vnější hranice určitého brownfields a jeho funkční pozici v rámci města a města-regionu s využíváním vědeckých přístupů, • analyzovat situaci a identifikovat klíčové problémy daného brownfields (např. znečistění, částečné využívání funkcí, slabá ekonomická konkurenceschopnost, negativní demografické trendy, neobývané byty a domy, kulturní segregace a sociální vyloučenost) .

Tabulka 10: Ekonomická kritéria Volné prostory pro průmyslové, komerční a administrativní účely Rozsah příležitostí pro místní zaměstnanost Úroveň nezaměstnanosti Prostorový nesoulad mezi lidmi a pracovními příležitostmi Tabulka 11: Ekologická kritéria Emise z místního průmyslu/domácností/dopravy Znečištění ovzduší Znečištění vody Znečištění půdy Kontaminace nebezpečným odpadem Hladina hluku Snížení biodiverzity Nedostatek otevřených prostor Nedostatek zelených prostor

Analýza místa jako základna pro aktivní využívání je výsledkem ve fázi tvorby vizí a předvídání a představuje jednu z hlavních podmínek pro efektivní proces regenerace. Komplexnost procesu regenerace brownfields spočívá ve složitosti, jako jedné z hlavních charakteristik brownfields, která vyžaduje široké výzkumné a hodnotící aktivity, které se soustřeďují na identifikaci problémů a potenciálu samotného území brownfields a na identifikaci externího potenciálu a podmínek pro proces regenerace brownfields. Soustava kritérií pro analýzu místa sestává ze čtyř hlavních skupin: ekonomická kritéria, ekologická kritéria, sociální kritéria a kritéria urbanistické struktury. Obsahují následující kriteria:

Veřejně přístupná zeleň Nebezpečí přírodních katastrof (např. záplavy) Tabulka 12: Sociální kritéria Změna obyvatelstva Stárnutí obyvatelstva (více starých lidí) Úmrtnost Imigranti, etnické a menšinové skupiny Úroveň sociální segregace Úroveň příjmů Úroveň chudoby Úroveň sociálních transferů Zdravotní podmínky Nedostatky ve vzdělání Úroveň kriminality Úroveň občanské zainteresovanosti Úroveň občanských aktivit

Tabulka 10: Ekonomická kritéria Místní obchodní činnosti

Výdaje na bydlení ve vztahu k příjmu

Endogenní dynamika hospodářství

Hustota obyvatel ve vztahu k zastavovanému území

Závislost na vnějších investicích

Obsazenost bytů/místností

Investice (soukromý a veřejný sektor) Fluktuace podniků (migrace do/vně) Poptávka po maloobchodním zboží a službách Nabídka maloobchodního zboží a služeb Hodnota pozemků/cena pronájmu Zahájení podnikání

41

Kapitola 5

předvídání. Je velmi důležité, aby vlastníci dosáhli spojení cílů a hierarchie priorit pomocí ochrany jejich zájmů, jako nejdůležitějšího kroku strategie rozvoje. Jen spojení cílů a priorit dokáže zabezpečit úspěšný proces revitalizace, protože právě to se stává nevyhnutelnou podmínkou na získání podpory vlastníků pro implementaci strategie.

Tabulka 13: Kritéria urbanistické struktury Bariéry ve vnímání města Image/vnímání zvenku Image/vnímání zevnitř Obraz města / městská struktura Kvalita bydlení Volná místa k bydlení a prostory pro administrativu Stav budov, např.

Krok programování jako součást fáze předvídání můžeme chápat jako krok integrující strategie a částečných strategií na základě návrhu systému navzájem provázaných aktivit a opatření, koordinovaných v čase a prostoru. Důležitou součástí kroku programování je podrobné definování vstupu, zdrojů a indikátorů očekávaných výstupů.

- stav renovace - stav vnitřních rozvodů - velikost bytů Vlastnictví pozemků / budov, např. - různorodé vlastnictví - veřejné vlastnictví - nedostatek pronajímatelů Množství a kvalita socio-kulturní infrastruktury Množství a kvalita technické infrastruktury

Fáze tvorby vizí, která staví na „potenciálu“ charakteristiky brownfields, pomáhá budovat scénáře a možné strategické koncepty pro proces regenerace na daných brownfields v souladu s jejich specifickými problémy, které byly identifikovány v přecházející fázi. Tento krok spojuje metody zaměřené na perspektivy, jako např. přípravu scénářů, vizionářské workshopy, predikce, atd. Fáze předvídání obsahuje dva kroky – plánování a programování, které se také spoléhají na techniky zaměřené na budoucnost. Krok plánování konfrontuje alternativy a scénáře, které byly vypracovány ve fázi tvorby vizí s možnostmi dosáhnout stanovené cíle, za pomoci určité rozvojové strategie. Proto je potřebná vzájemná souhra mezi fází tvorby vizí a krokem plánování ve fázi předvídání, aby se dosáhly přesnější rozhodnutí o budoucích scénářích a odpovědných strategiích. Je to založeno na předpokladu, že tvorba vizí se spoléhá na využívání subjektivních technik a předvídání se opírá víc o kvantitativní, vědecké techniky, jako např. modelování. Důležitým rysem této fáze je zainteresování současných a potenciálních vlastníků do procesu

42

Fáze implementace představuje realizaci navrhovaných opatření a programovaných aktivit, koordinaci těchto aktivit a opatření mezi dotčenými subjekty v reálném čase a prostoru, v souladu s rozvojovými plány a programy implementace. Za touto fází následuje monitorování, které sestává podobně jako fáze předvídání z více kroků. Krok monitorování programu implementace zkoumání a hodnocení procesu implementace, jeho zpětnou vazbu včetně strategického hodnocení vlivů na životní prostředí, exante hodnocení, kde se na základě retrospektivních metod stanoví, zda byl projekt regenerace úspěšný nebo ne, v závislosti na výstupech, pomocí při identifikaci problémových míst, úskalí, řešení a vhodné praxe. Je to velmi důležité pro proces sebevzdělávání na všech úrovních, od místní po mezinárodní. Krok monitoringu trvalého rozvoje se zabývá dlouhodobým zkoumáním procesů urbanistického rozvoje, které se soustřeďují na otázky udržitelnosti při hodnocení rozvoje. Krok úprav a přizpůsobování obsahuje kroky, které přebírají nebo prověřují implementační aktivity nebo i rozvojové strategie, které jsou založeny na výstupech z monitoringu a postupu programu implementace a na rozvoji

Kapitola 5

rámcových podmínek pro implementaci programu.

3.2.7. Definování pilotního projektu 3.2.8. Návrh akčního plánu – rozvoj programu operacionalizace plánu a sladění vybraNásledující diagram obsahuje podrobnou strukných aktivit s definovaným systémem turu aktivit: vztahů (aktivity koordinované v čase 1. Benchmarking (stanovení porovnáa prostoru a obsahu) vacích kriterií a hodnot) 3.2.9. Definice indikátorů pokroku 1.1. Analýzy problémů a potenciálu – dia4. Implementace – management projektu gnóza 4.1. Realizace akčního plánu – implementa1.1.1. Identifikace sil ke změně ce navržených opatření, realizace pro1.1.2. Identifikace základních problémů gramových aktivit, koordinace aktivit 1.1.3. Sběr informací a opatření mezi dotčenými subjekty 1.1.4. Vyhodnocení zdrojů v reálném čase a prostoru 1.1.5. Vyhodnocení omezení 4.2. Souhrnný management využití území 1.2 Analýza vlastníků 1.2.1 Identifikace vlastníků 5. Monitorování 1.2.2 Identifikace zájmů vlastníků 5.1. Monitorování programu implementace 1.2.3 Identifikace kapacity vlastníků 5.1.1 Exante hodnocení / strategické hodno1.2.4 Identifikace schopností vlastníků spolucení vlivů na životní prostředí pracovat 5.1.2 Zkoumání procesu implementace 5.1.3 Hodnocení procesu implementace 2. Tvorba vizí 5.2. Monitorování trvalého rozvoje 2.1. Analýza cílů a alternativ 5.2.1. Zkoumání procesů rozvoje 2.1.1. Identifikace očekávaných výstupů 2.1.2. Identifikace dlouhodobých a krátkodo- 5.2.2. Vyhodnocení udržitelného rozvoje bých cílů 2.2. Vytvoření vizí – alternativy a scénáře Otázky na ulehčení dalšího učení,které vám pomohou dosáhnout úrovně „porozumění“ 3. Předvídání 3.1. Plánování • Které aspekty je potřeba brát v úvahy při analý3.1.1. Mediace zájmů mezi vlastníky ze rozvojového potenciálu brownfields? 3.1.2. Definice společných cílů • Jak můžeme řešit environmentální rizika, která 3.1.3. Definice společných priorit jsou spojena s funkcemi stanovenými v územ3.1.4. Vytvoření alternativních strategií ně-plánovací dokumentaci? 3.1.5. Vyhodnocení strategií • Které jsou hlavní rámcové kroky v plánování, 3.1.6. Příprava plánu jež se zabývá revitalizací brownfields? 3.2. Plánování • Jaká jsou hlavní kriteria pro analýzu staveniš3.2.1. Definování plánu implementace aktivit tě? v alternativách • Které faktory obsahují tato kritéria? 3.2.2. Identifikace potřebných vstupů pro ur• Jaká je struktura aktivit , které je třeba uskuteččité aktivity nit pro systémově plánovaný proces regenera3.2.3. Identifikace dostupných zdrojů pro poce brownfields? třebné vstupy 3.2.4. Identifikace relevantních vlastníků pro určité aktivity 3.2.5. Negociace mezi vlastníky 3.2.6. Definování priorit

43

Kapitola 6

6 Technická a environmentální hlediska (autoři kapitoly Rafal Krzywon Ph.D., Lukasz Drobiec Ph.D., Marcin Gorski, Ph.D.) Výukový cíl – “úroveň poznání” Po přečtení této kapitoly si budete schopni uvědomit následující: a) Jak přistupovat k průzkumům lokací a jaké jsou rozdíly mezi jednotlivými druhy průzkumů b) Jak a proč vlastnictví ovlivňuje rozvojové možnosti c) Jak a co ovlivňuje opětovnou využitelnost brownfields nemovitostí d) Jaký vliv může mít kontaminace e) Jak přistupovat k rizikům Obecně představuje opětovné využití brownfields ve srovnání s výstavbou na greenfields daleko složitější problém. Existuje mnoho faktorů, které vyžadují dodatečné průzkumy a dodatečné konzultace. Proto jsou s rozvojem na brownfields obvykle spojena mnohem vyšší rizika. V případě celkových rekonstrukcí či demolic a prací na ekologickém vyčištění a následné nové výstavbě, může být na takovýchto projektech stráveno několik let. Aby se zájem investorů nepotlačil viditelnými problémy spojenými s rozpadávajícími se nemovitostmi, je často obecná praxe, že prodávající zejména z ekonomických důvodů odstraní pouze nadzemní části konstrukcí a staveb. To může vést developery a investory k mylným předpokladům, že jejich inženýři mohou začít s přípravou rozvojového projektu. Opak však bývá pravdou. 6.1 Průzkumy a analýzy předcházející opětovnému využití brownfieds Průzkum brownfield a příprava staveniště je komplexní činnost, při které kooperuje tým různých konzultantů obvykle vedený vedou-

44

cím projektu. Plochy brownfields jsou zkoumány z mnoha hledisek od nákupu a jeho rozvojových možností až k možným regulačním opatřením. Průzkum území brownfields je obvykle složitější, protože se na něm nacházejí stavby. Tyto nemovitosti také byly často ovlivněny způsobem předešlého využití. Minulé procesy, které zde probíhaly, na nich často zanechaly neblahé stopy. Obecně brownfields s menší rozlohou mají lepší předpoklady pro opětovné využití než veliká brownfields a také ta, která byla silně zastavěna. Nemovitosti, kterým předcházel bankrot uživatele, mají také specifické problémy. Při přístupu k jakékoli nemovitosti a obzvláště typu brownfield je důležité vědět, jaká úroveň průzkumu je zadávána, čeho má dosáhnout a proč se bude provádět. Musíme si připomenout, že průzkumné práce mohou být prováděny pro různé účely a může být požadována různá úroveň podrobnosti v různých etapách průzkumu. Následující tabulka vysvětluje typy a úrovně průzkumů. 6.2 Orientační průzkumy a analýzy Cílem je získat maximální množství významných informací, jejich vyhodnocení a využití při rozhodovacím procesu v oblasti například investiční, technické nebo designerské. Nejdůležitější výhoda takových procedur je poměrně vysoká vypovídací hodnota informací pořízených za pokud možno nižší finanční náklady. Avšak vlastní prohlídka a ohledání nemovitostí spolu se zkoumáním místních podmínek je vždy nezbytné. Předběžný průzkum může být různého druhu a může sloužit k různým účelům. V případě brownfields jeden druh předběžného průzkumu může například sloužit k vyhodnocení situace zda a jak jsou stávající nemovitosti kontaminovány. Využitelné pro tento účel mohou být například některé staré sondy, existující audity životního prostředí (povinné pro některé druhy průmyslu), nebo jakékoliv

Kapitola 6

hodnotící dokumenty. Informace o předešlé výrobě, procesech a užívaných látkách ukazují na možné zdroje kontaminace, a spojovány se znalostí o užití staveniště a údaji z map, prohlídek, diskusí mohou být velmi významné. Za pomoci geoenvironmentálních map, geologických archivů, informací místních samospráv o environmentálních záležitostech a jiných dostupných zdrojů mohou být například shromážděny dostatečné podklady pro zhodnocení pravděpodobnosti kontaminace (jistě, pravděpodobně a nepravděpodobně) a pro vyhodnocení rizik (akutní, střední, bezpečné) nebo pro šíření kontaminantů (dalekosáhlé, blokované přírodními bariérami atd.). Je také nutné zvážit jaké se předpokládá další možné užití nemovitostí (rezidenční bydlení, obchodní, rekreační, průmyslové). V jiných druzích průzkumů je například nutné identifikovat a vyhodnotit všechna další možná rozvojová rizika (známé, očekávané, nepravděpodobné). Obvykle také je potřeba popsat a vyhodnotit zajímavé části konstrukcí, budov vybavení atd. Všechny tyto průzkumy pak umožňují navrhnout optimální řešení. Optimální ale obvykle znamená určitý kompromis vedoucí k zohlednění co nejširší škály více a méně příznivých faktorů. Nelze opomenout, že mnohé průzkumy slouží jako podklady pro investiční rozhodování a umožňují zvážit možnosti financování (soukromé, PPP, jen veřejné). Rozvojové projekty na brownfields však obvykle netroskotají na nemožnostech technických řešení, ale troskotají na možnostech návratnosti prostředků potřebných právě na technická řešení. Obsah a šířka průzkumu se vždy řídí zadáním klienta.

» Obchůzka » Prohlídka nemovitosti, hodnocení situace » Stav vegetace, živočichů, barev a zápachů » Všechny dostupné fotografie » Fotografický průzkum » Interview dřívějších zaměstnanců, zaměstnavatelů, sousedů, svědků • Všeobecné informace » Podrobnosti o konstrukci objektů » Projekt » Únosnost základové půdy » Dispozice, rozměry, rozpětí – rozestup » Užitý materiál » Tech. zařízení budov, distribuční sítě • Obecné mapy » Plán města, místní mapy » Obecný městský plán » Limitace územního plánu » Plán distribučních a rozvodných sítí » Schémata křížových vazeb » Schéma omezení využití pozemků » Podklady GIS, ortofoto mapy » Katastrální mapa » Dopravní informace a mapy » Povodňové mapy • Specifické mapy: » Soubor geoenvironmentálních map: ~ Geologická mapa ~ Inženýrsko-geologická mapa ~ Hydrogeologická mapa ~ Mapa přírodních zdrojů ~ Mapa geochem reaktivity skalního podloží ~ Mapa základové půdy ~ Půdní mapa ~ Mapa geochemického složení povrchových vod ~ Mapa geofyzikálních indikací a interpretací ~ Mapa geofaktorů – konkurence zájmů ~ Mapa geofaktorů – mapa krajinných pozoruhodností ~ Mapa chráněných území a biotopů » Srážková mapa (srážky – přívalové srážky)

Významné informace pro předběžný průzkum mohou být rozděleny do následujících skupin: • Externí podmínky » Situace místního trhu nemovitostí » Sociální a demografické trendy » Ekonomické trendy • Informace o nemovitosti

45

Kapitola 6

» Kulminační průtokové rychlostí blízkých toků » Blízké sondy a jejich vyhodnocení » Environmentální audity • Záznamy o užívání » Způsob užití, procesy, způsob výroby, užité technologie » Objemy, frekvence » Užívané látky » Změny v užívání, konec užívání (data) » Kulturní a historické tech. dědictví » Kvalita vody v blízkých studních » Nehody, nebezpečí, náhlá úmrtí, požáry, úniky látek • Informace v archivech a hist. dokumenty

» Anály, komentáře » Staré městské plány » Předcházející užití lokality » Hodnocení jakýchkoliv souvisejících projektů (rekonstrukce, konverze) • Porovnání právních předpisů » Změny v povolených koncentracích » Změny v ochraně území » Změny ve využití území Bohužel ne všechna potřebná data mohou být nalezena pod jednou střechou. Požadavky na různé úřady a instituce jsou obvykle nezbytné, některé zdroje jsou dostupné pouze na objednávky. Je tudíž doporučováno pracovat na více nemovitostech ve stejné době.

Tabulka 14: Druhy, typy a úrovně průzkumů Proč Průzkum od stolu

počáteční pohled

(informace je získá- orientační informavána z dostupných ce pro usnadnění veřejných zdrojů dalšího průzkumu – internet, tisk, brožurky prodejců nebo agentů, veřejné záznamy)

Kdo je zapojen do přípravy

Pro koho

Co je výsledek

pro klienta uvažují- jednotlivci, kteří 1–3 strany popisu cího o nákupu získávají poznatky developera uvažu- jednotlivci, kteří jícího o rozvoji jsou pověřeni vyhledáváním konzultanty, aby mohli poskytnout první stručné rady klientům

Za kolik nenákladná služba, někdy poskytovaná bezplatně

pro prodávající, aby porozuměli staveništi Orientační zkum

prů- stanovit hlavní fak- klienta k usnadnění specialista projek- 10–20 ta o staveništi nákupu tového řízení nebo zpráva praktičtí znalci, kte(může pokrývat identifikovat hlavní d e v e l o p e r a ří mohou přizvat různá hlediska jako rizika k usnadnění podalší strany vlastnictví, užití čátečního návrhu pozemků, hodnota rozvoje staveniště, náklakonzultanty, aby dy a potenciální mohli poradit s náhodnota možného vrhem rozvoje rozvoje) pro regulační orgány, aby mohly formulovat počáteční názor na znovuužití staveniště pro prodávajícího, aby porozuměl rizikům spojeným se staveništěm

46

stránková do 100 000 Kč

Kapitola 6

Tabulka 14: Druhy, typy a úrovně průzkumů Podrobný průzkum potvrdit stávající poznatky a zázna(zde může být němy kolik typů průzkumu, které vycházejí analyzovat hlavní z rozdílných sku- fakta tečností a rizik, které mohou vyplývat z průzkumu)

klienta na potvrze- konzultanti-specia- zprávy různého ní rozhodnutí o ná- listé nebo právníci typu, v souladu kupu s objednávanými dokumenty pro developera k formulování rozvojového návrhu

nákladné na základě soukromé dohody, (která může být regulována profesní úrovní)

konzultanty, aby mohli připravit specifické rady pro regulační orgány, aby mohly formulovat požadavky

Specializované prů- potvrdit stávající zkumy například: poznatky a záznamy specializované právní titul, vlastagendy nictví a nezadluženost analyzovat hlavní fakta specializovaenvironmentální né agendy znečištění demoliční plán a zchátralost dostupnost infrastruktury, podmínky a vlastnictví základová půda a podmínky zakládání

pro klienta k vypra- konzultanti-specia- zprávy různého cování rozhodnutí listé nebo právníci typu, v souladu o nákupu s objednávanými dokumenty developera k usnadnění počátečního návrhu rozvoje

nákladné na základě soukromé dohody, (která může být regulována profesní úrovní)

konzultanty, aby mohli poradit v pokračujících jednáních regulační orgány, aby mohly vypracovat jejich požadavky

statický posudek existujících staveb finanční telnost

provedi-

Popis developerského návrhu ocenění tosti

nemovi-

riziková analýza Řádná prověrka K potvrzení nebo (due diligence) odmítnutí investičního rozhodnutí – hloubkové analýzy a hodnocení všech známých dostupných informací Pro komplexní projekty může být prováděno na střední a podrobné úrovni

pro klienta k přijetí nebo odmítnutí nákupního rozhodnutí

specializovaný tým vedený zkušeným projektovým managerem konzultantem nebo pro developera pro klientem pověřený přijetí nebo odmítředitel nutí rozvojového návrhu

47

nákup/rozhodnutí může být velmi náo rozvoji kladné může být vyžadována zpráva, definující hlavní body pro formulaci rozhodnutí

zahrnuje řadu odborníků na základě soukromé dohody, (která může být regulována profesní úrovní).

Kapitola 6

Záležitosti vlastnictví Nerealistická očekávání vlastníků brownfields byla zařazena mezi největší překážky britskými odborníky na brownfields (přehled Y Syms, Releasing Brownfields, Centre of Built Environment in Sheffield Hallam University, 2001). Nerealistická očekávání obvykle vznikají hlavně z nedostatku porozumění, jaké dodatečné náklady jsou spojeny s rozvojem brownfields.

mospráva, která bere iniciativu do svých rukou. Může to činit buď formálním způsobem, například pomocí nástrojů územního plánování a nebo také neformálním způsobem a to zejména pomocí, poradenstvím a povzbuzování různých vlastníků. • Iniciativa pomáhat vlastníkům brownfields může být také vedena regionální nebo národní agenturou.

Vlastnictví spojené s brownfields má několik rozdílných aspektů. Jsou to: • Vlastníkova schopnost a vůle jednat • Rizika spojená s vlastnictvím majetku a registrovaná práva jiných osob, která se k pozemku mohou vztahovat • Rizika spojená s úvěrovými riziky na brownfields • Rizika spojená s právy jiných osob, která nejsou viditelná ve veřejných registrech (leasing, nájmy, odpisy nájemce atd.)

Počet vlastníků/spoluvlastníků, kteří vlastní jakéhokoliv brownfield je tím nejvíce vypovídajícím indikátorem možných změn pro nové užití. • Jediný vlastník je obvykle nejpříznivější situací. • Se zvyšujícím se počtem vlastníků se obvykle snižují předpoklady pro obnovu. • Společné rozvojové cíle mohou být jen obtížně realizovány v případě široké struktury vlastníků.

Ne všichni vlastníci jsou dobří a nebo kompetentní a vlastníci brownfields byli zpravidla již jednou vytlačeni změnami trhu. Ne všichni vlastníci jsou schopni se svými brownfields nakládat. Někteří jsou neschopni jednat z důvodu věku nebo nemoci, jiní žijí v zahraničí. Vlastníci také nemusí být vždy nalezeni nebo zůstávají neznámí. Také jsou tu vlastnící, kteří jsou až příliš známí, ale nemají žádný zájem jednat. To, že vlastnící nejednají může mít různé příčiny. Jen jednou z nich bývá, že nemají finanční prostředky k takovému jednání. Často vlastníci koupili majetek ke spekulaci a usuzují, že ještě nenastal čas jednat. Nebo také mají v držení velký majetek, ale podnikání s majetkem není jejich hlavní činností a nikdo je nedonutí, aby efektivněji užívali svoje aktiva (to je typické pro zařízení vlastněná státem, železnici a podobně). • Situace, ve které jsou vlastníci nemovitosti na její regeneraci sami zainteresováni, je ten nejdůležitější předpoklad pro úspěch a nápravu brownfields. • V jiných případech to může být místní sa-

Zkušenosti z Krakova, které se týkají výstavby Techniczny Park Kraków Wschód (Technical Park Krakow East) mohou posloužit jako příklad. Moc minulého polského režimu slučovat pozemky v osmdesátých letech byla absolutní, ale z nějakých příčin nebyla chráněná zóna pro Sendzimira Steel zkompletována. O 20 let později, kdy se ochrana vlastnických práv stala mnohem přísnější, to vedlo k široké paletě vlastnických vztahů v oblasti plánované investice (obr. 6.1). Vzniklé problémy zpozdily investici o 6 roků. Bylo nezbytné připravit dodatečně dlouhodobé akce založené na konkretní dlouhodobé akviziční strategii.

48

Dalším aspektem k úvaze vztahující se k vlastnictví brownfields je kvalita vlastnického titulu a rizika s ním spojená. V registrech katastrálních úřadů jsou vlastnící nemovitostí a zájmy jiných osob na takovém vlastnictví viditelné a registrovatelné. Tyto registry jsou užívány k záznamům a sledování historie vlastnictví. Avšak v každé zemi jsou v katastrálních registrech zvláštnosti, které činí některé tituly nebezpečnými. Také některé kategorie nemovi-

Kapitola 6

tostí nejsou viditelné v katastrálním registru. Například u nás to jsou podzemní stavby. Ty nejsou zjistitelné v českém katastru nemovitostí. Brownfields však mají obvykle více rizik spojených s vlastnickým titulem. Často nezávisle na vlastnických vztazích se v katastrech mohou také vyskytovat i jiné zájmy. V katastru tudíž uvidíme hypotéky a garance půjček, různá práva jiných osob jako jsou například práva na podporu procházející infrastruktury pod nebo nad zemí, nebo různá práva zajišťující přístup k pozemkům atd. Vlastnictví, které bylo historicky dlouho užíváno má obvykle se sebou spojená větší rizika a tato rizika se zvyšují, jestliže nejsou seriozně zvážena.

vlastnictví po takovýchto dispozicích obsahuje velké množství vlastnických omezení s vysokou zátěží a riziky zadlužení a nový kupující neakceptuje tato rizika obvykle bez kompenzace. To činí nákup méně schůdný a neatraktivní pro nový rozvoj. BOX 4: Ztráta integrity staveniště Privatizační proces a jeho některé nepravidelnosti měly nepředvídatelný účinek na přípravu regenerace brownfields. Zde je popsána ztráta vhodné prostorové a finanční integrity, která se odehrála během české privatizace. Proces je znám také jako tunelování a majetek privatizovaných společností se ztenčoval. Vychytralé převody majetku byly klíčovým prvkem. Cílem tohoto tunelování bylo přesunout co nejvíce majetku společnosti do chráněného soukromého vlastnictví za co nejnižší ceny. Zbývající část privatizované společnosti byla přivedena k úpadku a ukončila činnost – to bylo často jediným záměrem nákupu. Společnosti, jejichž aktiva byla převedena, byly často ve vztahu k prodávajícímu, ale formálně izolované nečinností práva a jeho praktickou nevymahatelností. Takto převedený majetek musel být pak znovu prodán, aby poskytl ještě další ochranu proti možným dopadům práva a případnému odhalení.

Obr. 6.1: Rozdělení plochy do parcel v místě výstavby Technical Park KrakówWschód

Odkazem privatizačního procesu byl tudíž velký počet společností v konkursní správě. Konkurzní správci měli malý zájem na identifikaci specifických břemen (ekologické znečištění např.). Jejich mandát spočíval jednoduše v dosažení rychlého prodeje za co nejvyšší cenu. Zvýhodněný prodej byl rizikem pro kupce.

Zadluženost a bankrot Fyzická degradace brownfields je často provázena degradací jejich vlastnických vztahů a integrity. Jeden z procesů, který obvykle degraduje vlastnictví brownfields je zadluženost a bankroty. Zadluženost předchází bankrot. Nerealistické částky jsou často zajišťovány vlastnictvím existujících nemovitostí, které však mají z vlastní povahy tendenci ke snižování své hodnoty. Když příjmy z podnikání neumožňují splácet dluhy, pak nastupuje exekutor. Zpočátku, kdy problémy s hotovostí začínají, má majitel také trend vlastnictví dělit a rozprodávat je po malých částech. Zbývající

Privatizační proces a následný prodej majetku v konkurzním řízení také vedl k rozšiřující se fragmentaci nemovitostí do stupně, který znehodnotil a znesnadnil mnoho potencionálních rozvojových projektů. Rozdrobování a rozprodávání majetku které správcům zvýšilo příjmy však přilákalo spekulativní kupce, kteří často kupovali jen kousky pozemků a zaměřovali se speciálně na jejich budoucí vyšší hodnotu. Za

49

Kapitola 6

čas se některá velká brownfields změnila z jednoho vlastníka na jejich tucty. V některých případech dokonce pozemky a budovy byly rozděleny a registrovány odděleně v katastru nemovitostí což české právo umožňovalo. Jako výsledek tohoto fragmentačního procesu, potenciální developeři byli často vystaveni ohromným problémům zcelování takového rozdrobeného vlastnictví. Seciálně při absenci takových nástrojů jako je povinný výkup, směna a nebo bezpečné předkupní právo. Možná, jako reakce na absolutní státní moc předcházejících dekád, současné možnosti povinného výkupu jsou velmi omezené a možné jen když nemovitost je zónou pro zařízení veřejného zájmu nebo veřejné infrastruktury ve schváleném územním plánu. Ale v mnoha evropských společnostech běžně existují mechanismy, které umožňují developerům pracovat na zcelení pozemků, aniž by příliš riskovali, že nezískají potřebné pozemky a nebo, že utrží finanční ztrátu. Bez možnosti zcelení nemovitostí do jednotného vlastnictví, které umožní bezpečnou realizaci investičního záměru zůstane mnoho brownfields nevyužíváno, nebo bude i nadále drženo spekulativně. Komunikační a dopravní dostupnost Kvalita komunikační infrastruktury podporuje příležitosti pro využití všech nemovitostí a platí to také pro brownfields. V případě brownfields existující síť pozemních komunikací, zásobování energiemi, telekomunikační systém, zásobování vodou a potrubní systémy umožňují ušetřit potenciálním investorům finanční prostředky. Komplexnost a rizika spojená s vlastnictvím takovéto infrastruktury nebo jejich zchátralost může však tyto výhody zrušit. Pro snadný rozvoj na brownfield je spojení s metropolí podstatné, stejně jako přístup k silnicím pro motorová vozidla v době, kdy nákladní automobilová přeprava je dominantní pro transport zboží. Přístup k železnici, vodním cestám a letecké dopravě je také významný a je vyžadován zejména u velmi silně urbanizovaných regionů.

50

Centrálně umístěná brownfields jsou obvykle také vyhledávána pro vysokou úroveň existující veřejné dopravy (na příklad pozemky bývalé TATRY v Praze 9 ležely mezi dvěma tramvajovými linkami, vedle autobusového nádraží, vedle hlavní železniční trati, přiléhající k vnitřnímu a vnějšímu silničnímu okruhu a navíc měly soukromý vstup z metra). 6.3 Technické a jiné parametry nemovitosti Hodnota existujících staveb může být zvažována mnoha způsoby a budovy jsou hodnoceny pro mnoho účelů. Nejdůležitější obvykle však je hodnota jejich ekonomické využitelnosti (tržní hodnota). Některé konstrukce ačkoliv jsou bezcenné nebo dokonce se zápornou hodnotou (vzhledem ke skutečnosti, že musí být zbourány) mohou být umístěny na velmi hodnotném místě a to způsobuje, že se taková nemovitost prodává za vysokou cenu. Platí to ale i obráceně, velmi kvalitní nemovitost špatně umístěná se bude prodávat s diskontem, jak říkáme „pod cenou“. Jestliže existující konstrukce mohou být ekonomicky využity, jejich hodnota pro společnost a vlastníka se zvyšuje a navíc historický duch lokality zůstává zachován. Jestliže celá konstrukce nemůže být zachována, pak alespoň její nejvýznamnější části by měly být uchráněny tak, aby byla připomínána historie tohoto místa. Technická a morální hodnota staveb Předpokládá se, že nově konstruovaná budova je technicky plně hodnotná. Během užívání budova ztrácí svou technickou hodnotu, která vyplývá z trvanlivosti stavebních materiálů. Předpokládá se, že průmyslové budovy po 50 letech nemají žádnou technickou hodnotu (účetně a i daňově jsou takové budovy také odepsané). Technická hodnota průmyslových budov se může lišit ve srovnání k zůstatkové hodnotě obytných budov nebo jiných budov, které mohou mít delší morální a fyzický cyklus než průmyslové budovy. Průmyslové budovy

Kapitola 6

jsou totiž vystaveny silným vibracím a nárazům způsobených stroji, interakcí s agresivními chemickými látkami a velkými teplotními vlivy. Jejich životnost je také silně omezena změnami výrobních technologií a technických norem. Také se může stát, že nemovitost je technicky naprosto způsobilá, ale morálně naprosto zastaralá.

Nadměrná velikost a velký počet historicky hodnotných průmyslových budov a konstrukcí často převyšují požadavky trhu a proces jejich zachování a znovuvyužití se tím stává obtížnější. Díky společenskému vnímání historické a estetické hodnoty městského prostředí může zvyšující se zájem místní komunity o historii zabránit zruinování a nebo demolici těchto objektů. Investoři se však mohou cítit omezení památkovou ochranu budov, která může působit jako překážka požadovanému rozvoji. Je často nutné přistoupit na kompromisy a to jak na straně investorů, tak také na straně ochránců historických památek. Rozsah akceptovatelného znovuvyužití historicky hodnotných budov musí však investorům povolovat něco více než pouhou rekonstrukci s malými odchylkami v existujících konstrukcích. To také umožní, aby konstrukce a budovy po adaptaci byly nově a moderně užívané, to znamená podstatně přetvořené, rekonstruované a konvertované do konečné společensky využitelné podoby.

Historická hodnota staveb Historická hodnota budov často převyšuje jejich technickou, morální nebo ekonomickou hodnotu. Společnost chrání tyto hodnoty vhodnými ochrannými opatřeními. Cíle a mechanismy takové ochrany se mohou v jednotlivých státech lišit. Vnímání kulturních hodnot nemovitostí je nyní běžným jevem pro bytové, občanské a obchodní objekty. Ale pro průmyslové nemovitosti nejsou vždy jejich kulturní hodnoty stejně vnímány a jejich přežití je tedy ohroženo. Průmyslová archeologie se vyvíjí pomalu. Avšak naše památková legislativa zahrnuje ochranu i kulturně technických památek. Tato ochrana by měla umožnit formulování regulérních archeologický přehledů, popisů, hodnocení a také konzervaci a nebo nové využití významných průmyslových památek. Navzdory tomu, že ne všechny budovy jsou oficiálně právně chráněny, mohou přesto mít podstatnou historickou hodnotu. Historická hodnota staveb může být odvozena z různých hledisek. Některá z nich jsou popsána zde: • Unikátnost (první, nejlepší, nejmenší, nejrozsáhlejší, atd.) • Umělecká nebo řemeslná kvalita konstrukce • Souvislost s důležitými historickými událostmi nebo osobami • Hodnota vyplývající z urbanistického kontextu (stavba je hodnotná z hlediska podoby města) • Hodnota z hlediska dotváření panoramatu města (komíny, kostelní věže apod.) • Krajinná hodnota (budova je hodnotná vzhledem ke krajině)

Nezbytnost přizpůsobování rychlým změnám technologií a způsobu života vyvolává stále častější rekonstrukce a renovace budov. Z těchto příčin není mnoho budov nebo skupin budov originální konstrukce a je potřeba zvažovat co vlastně je potřeba chránit. Názorů bývá obvykle mnoho. To činí ochranu kulturních a kulturně technických památek komplikovanější. Hodnotné průmyslové budovy a nejlépe zachované originály mohou být například konvertovány do muzeí technologií. Tam také mohou být uloženy nejstarší a nejlépe zachované zařízení a stroje, které mohou přicházet z jiných budov, umístěných blízko továrnám, které byly likvidovány. Měli bychom si uvědomit, že nejen budovy, nebo skupiny budov mají historickou hodnotu, ale že existují také památky průmyslových činností, dokonce skládky průmyslových odpadů. Příkladem je region Falun ve Švédsku, místo tisícileté tradice tavení kovů, kde se nacházejí staré skládky strusky a kupy hlušiny¹².

51

Kapitola 6

Potenciál existujících staveb k opětovnému užití Analyzujeme-li vhodnost k transformaci, která se týká druhu budov, měli bychom rozlišovat následující kategorie: • nejméně vhodné, prakticky nemožné ke konverzi jsou: monolitické technologické budovy a objekty jako jsou komíny, chladírny, pece, kontejnery, nadjezdy, stejně jako budovy sloužící speciálním technickým

funkcím, jako jsou například šachty těžních věží • středně vhodné, obtížně konvertovatelné, jsou velké a výškové vícepodlažní monolitické budovy • nejvhodnější, snadno konvertovatelné jsou, institucionální budovy, malé více nebo jednopodlažní rámové výrobní haly s infrastrukturou a kancelářské budovy.

Tabulka 15: Možnosti transformace průmyslových konstrukcí Průmysl

Druh budovy

Nový způsob užití

Všechny

kanceláře jídelny šatny umývárny laboratoře nízké haly (do 6m) izolované vysoké haly (nad 6m) izolované hasičské zbrojnice, opravny silnice pro motorová vozidla železniční vlečky sila, zásobníky plynu a kapalin dopravní galerie, nadjezdy, potrubní vedení, teplárny, vodní kanály a zásobníky čistírny odpadních vod, redukční stanice plynu, trafostanice, telekomunikační vedení

úřady, byty Konverze silnic záleží na jejich gastronomie umístění a třídě úřady, byty úřady, byty úřady obchodní domy, obchod sport sport a zábava haly konverze rozebrání konverze pro veřejné a průmyslové účely

Oděvní a textilní

Vícepodlažní a malé (do 5m) Úřady, školy, byty izolované a s malými trakty

Inženýrská odvětví

Vícepodlažní a malé (do 5m) Úřady, školy, byty izolované a s malými trakty

Doly

Řetízkové šatny, koupelny, lampárny, kontrolní místnosti, třídírny, Těžní věže Šachty a konstrukce těžních strojů

¹² Frelund A. (1991): „Swedish Planning in Time of Transition The Swedish Society for Town and Country Planning”, Gavle

52

Sport, bazény, tělocvičny Tělocvičny úřady zábava rozebrání

Komentář

Konverze třídíren na některé sorty Ocelové věže mohou být ponechány jako body místního zájmu

Kapitola 6

Tabulka 15: Možnosti transformace průmyslových konstrukcí Tepelné elektrárny

Haly s turbínami, kotelny, mlýnice, elektrostatické filtry komíny a chladící věže, Transformátorové stanice a sklady látek

sport a zábava haly

Nízké komíny jsou zachovány jako relikty

rozebrání rozebrání

Válcovny a ocelárny

Přidružené provozy, vysoké rozebrání pece, ocelárny, válcovny, kovárny

Haly jsou příliš vysoké a neizolované

koksovny

Koksovací baterie a kontejne- rozebrání ry

Čištění půd

Chemické závody

Potrubní instalace, nádrže, re- rozebrání aktory a kolony

Čištění půd

cementárny

Rotační pece

Potravinářský průmysl

Všechny technologické kon- rozebrání strukce

incinerating plants

Obr. 6.2 Výrobní závod a monumentální věž šachty Julie ve Walbrzychu (Polsko) konvertovaná na muzeum technologiegy

53

Pro sanitární účely

Kapitola 6

Oprava a zpevňování konstrukcí Změna ve způsobu užívání je obvykle doprovázena potřebou rekonstrukce. Ta je často spojena se změnou zatížení budovy a potřebou odstranit některé prvky nosné konstrukce. Takové zásahy do konstrukčního systému budovy způsobí změny v rozdělení vnitřních sil, které často vedou k nezbytnosti vyztužit některé prvky konstrukce. Potřeba pro vyztužovací práce a opravy může vyústit také z dlouhotrvajícího užívání v obtížných podmínkách, které působí mnoho mechanických defektů nebo poškození, které snižují trvanlivost konstrukčních materiálů. Procesy přetváření a zpevňování existujících budov jsou někdy více obtížné a cenově náročnější než navrhování a postavení nových konstrukcí. Vyžaduje se znalost technologií výstavby starých budov, schopnost provádět testování materiálu a používání zařízení, které takovéto zesilování umožňuje. Konečné rozhodnutí o možných formách rekonstrukce může být učiněno pouze experty s mnohaletou stavební praxí. Kontaminovány předešlými procesy, které se v nemovitostech vyskytovali mohou být také stavební matriály existujících objektů (oleje, těžké kovy, atd.). Účinky vnitřního znečištění budov a rizika pro člověka jsou zvláště závažná. Z tohoto důvodu kontaminované části budov často musí být odstraněny a nahrazeny novými, zdravými materiály. Dekontaminace betonových konstrukcí oleji může být provedena odstraněním kontaminovaného betonu, což je obtížná a drahá činnost. Demolice Výsledkem demolice je odstranění konstrukcí nebo jejich částí ze zemského povrchu nebo také z podzemí. Demolice a odvoz je často preferován investory jako nejsnadnější a nejrychlejší volba, jestliže zajišťuje některé z těchto cílů: • odstraňuje stigma minulého užívání • redukuje rizika projektu konstrukcí • redukuje rizika kontaminovaných konstrukcí

54

• může pomoci urychlit proces výstavby • může se ukázat jako cenově nejefektivnější (levnější než komplexní rekonstrukce) • může vytvořit vyšší hodnotu staveniště Ale na druhé straně má demolice velmi negativní účinky: • vykořeňuje historické spojení lokalit • je nákladný proces, zvláště když se přemísťuje velké množství materiálu • je nejméně udržitelnou volbou užití nebo znovuvyužití materiálu (materiál je odvážen pryč a nový materiálu musí být na staveniště přivezen • má vysoké požadavky na dopravu • zvyšuje rizika nehod pro pracovníky a veřejnost • může vyvolávat veřejný odpor vzhledem k prašnosti a dopravnímu hluku Demolice konstrukcí také vyžaduje schválení a další omezení národními právními předpisy (plánovací a environmentální). Speciální certifikáty způsobilosti mohou být vyžadovány pro některé typy demolicí. Příprava nebo zadání demoliční smlouvy je speciální práce. Často bývá zvolena demolice jen do úrovně terénu, například když je společensky důležité odstranění deprimujících konstrukcí a rizik pro veřejnost. Tato praxe však ponechává velké množství problémů právě v zemi. Je to vzhledem k tomu, že je v takových případech obvykle existuje nedostatek záznamů k tomu, co se skutečně přihodilo. Vznikají tak neočekávaná a nákladná překvapení pro nic netušící budoucí investory. Avšak v situaci, kdy neexistuje dostatečná tržní poptávka, která by pomohla využít zanedbaná brownfields, může být demolice na úroveň terénu a následné zatravnění nebo jednoduché osázení velmi prospěšné řešení pro místní komunitu. Demolice může také být kombinována s využitím materiálů (buď jako konstrukční materiály nebo výplňové materiály) na staveništi nebo i mimo staveniště. Znovuvyužití materiálů může vyžadovat specializované

Kapitola 6

mobilní úpravny (drtiče, třídiče, atd.). Nové využití materiálů z demolic mimo staveniště a dokonce na staveništi musí splňovat národní předpisy o zacházení s odpady, které mohou omezovat znovuužití těchto materiálů.

•

transformátory a jističe s olejovými náplněmi, často i s obsahem PCB, • značné znečištění mohou obsahovat také staré kanalizace a potrubní řády. Kontaminace také není statická, ale často se pohybuje. Ekologické zátěže jsou mobilní několika způsoby. • Vypouštění, vyluhování prosakování škodlivin do povrchových nebo podzemních vod • Vypouštění, sublimování či únik do ovzduší • Přemístěním z místa původu na jiné místo ( obvykle lidský faktor, ale ne exklusivně)

6.4 Kontaminace Kontaminace je zpravidla (ale ne vždy) výsledkem lidské činnosti (průmyslové, zemědělské, jiné) a vztahuje se k půdě, vodě a vzduchu. Na lokalitách, které byly v minulosti využívány k různým účelům, mohou být dodnes přítomny škodlivé látky. Kontaminovány mohou být: a) zeminy, b) povrchová, podzemní a odpadní voda, c) stavební konstrukce.

Když je zvažováno nové užití brownfields, musí být vždy posouzena možná rizika vzhledem k jeho předchozímu užívání. Teoreticky by měla být zaznamenána nebo zdokumentována všechna možná rizika vzhledem k předchozímu užívání pozemku, která mohou pomoci identifikovat typ, rozsah a možné účinky znečištění. Taková dokumentace často neexistuje nebo je neúplná nebo nespolehlivá. Měli bychom si také uvědomit, že ekologické hodnocení a vnímání rizik pro lidské zdraví se rychle mění. Tak například některé procesy považované před pouhými 20 lety za standardní jsou dnes považovány za velice rizikové.

Ke kontaminaci zemin a podzemních vod mohlo docházet: • při haváriích (havarijní poruchy zařízení, požáry, a pod.), nebo: • systematicky, pozvolně (neopatrné nakládání se škodlivými látkami, nevhodné skladování škodlivých látek, pozvolné úkapy a úniky z technologií a z potrubních vedení, vypouštění náplní při opravách strojů, tankování pohonných hmot, usedání škodlivého prachu z odsávání od strojů a z ventilace, úniky z netěsných jímek, nádrží a kanalizací, atd.). Nejobvyklejšími škodlivými látkami přímo ve starých konstrukcích bývají zejména: • asbest (izolace zdí, střech, potrubí a různých technologií), • nátěry (suříkové barvy na kov s olovem), • impregnace podlah oleji, • někdy bývají škodlivinami impregnovány i vnitřní omítky (prašné provozy, moření kovů, galvanovny a pod.). Není neobvyklé, že na opuštěných průmyslových lokalitách se nacházejí dodnes například: • uskladněné škodliviny z minulé výroby a skladování, • různé nádrže a jímky (nadzemní či podzemní) se zbytky původních náplní,

Ve většině budov jsou to jejich uživatelé (zákazníci, pracovníci, manažeři atd.), kteří mají nejlepší znalosti o tom které procesy a které látky byly používány a kde k tomu docházelo. Podniky jsou však uzavřeny, lidé odešli nebo zemřeli a informace jsou ztraceny. Pak nezbývá nic jiného než zaměstnat specialisty, kteří zjistí možná rizika. Toto bude nutné i v případech, kdy se bude užívat pozemek již sanovaný, ale pro odlišné účely. Informace o kontaminaci na národní či regionální bázi často chybí. Jako příklad lze uvést informace v další tabulce 16. V naší republice existuje registr kontaminovaných míst SEKM, který se nachází na uvedené stránce.

55

Kapitola 6

Tabulka 16: Zvýšení počtu záznamů o kontaminaci v Holandsku¹³ Rok

Počet záznamů o kontaminaci

Předpokládané náklady na dekontaminaci (mld. EURO)

Typ pozemku

1982

2000

2

Skládky odpadu

1987

10000

10

Průmyslem využívané pozemky

1995

200000

40

Historický průmysl

2003

400000

70

Komplexní přehled

2005

700000

Systém evidence kontaminovaných míst SEKM zdroj : http://sez.cenia.cz/mapmaker/sez/ Současná podoba databáze je výsledkem řešení několika projektů MŽP. Jedná o otevřený systém evidence zátěží životního prostředí., resp. kontaminovaných míst. Systém umožňuje evidenci informací o kontaminovaných místech podle pokynů Evropské agentury pro životní prostředí – EEA. Databáze obsahuje kromě evidence starých zátěží životního prostředí (databáze SESEZ), která je jako jediná část databáze průběžně aktualizována a kontinuálně doplňována o nové lokality, i důležité archivní databáze skládek. Nezávisle je zde rovněž integrována evidence ekologických auditů. Systém evidence kontaminovaných míst sestává z grafické mapové části a části atributové (textové, položkové). Součástí programového vybavení databáze je samostatný freeware program SEZ (zpracovaný ve Visual FoxPro), který slouží především jako pomůcka pro metodicky a odborně jednotný postup při externím plnění databáze, s jeho pomocí je rovněž možné vyhodnocovat priority pro odstraňování starých ekologických zátěží a pořídit data pro reporting EEA v oblasti „contaminated sites“. Jeho samostatnou součástí je rozsáhlá nápověda a nástroje určené k údržbě dat. Systém je významným integrujícím prv-

¹³ VROM, RIVM (2003), updated

56

kem v posuzování rizikovosti lokalit v rámci celé ČR i jednotlivých krajů a výkonným nástrojem pro objektivizaci posuzování rizik a priorit pomocí geoanalýzy uložených dat. Systém je průběžně plněn daty z celé republiky a je k dispozici veškeré státní správě a odborné veřejnosti. Profesní komerční organizace jsou informovány o datové struktuře a po bezplatném úvodním seznámení obdrží zdarma software SEZ, pomocí něhož mohou své výsledky předávat přímo v digitální podobě pro import do databáze. Před zahájením pořizování záznamu je nutné vyžádat si kompletní aktuální stav záznamu od správce centrální databáze (MŽP odbor ekologických škod, RNDr. Jan Gruntorád CSc., e-mail:[email protected]). Podrobnosti – viz rubrika „Staré ekologické zátěže“ na adrese: www.env.cz. Proces zjišt´ování a odstraňování kontaminace Hodnocení rizikovosti kontaminace opuštěných lokalit je velice odborný více etapový proces. Směrnice FNM ČR A MŽP pro přípravu a realizaci zakázek řešících ekologické závazky při privatizaci č. 3/2004. V prvním kroku prověřujeme závažnost podezření, že lokalita může být kontaminována a zjišťujeme, jaké škodliviny se na ní s největší pravděpodobností mohou vyskytovat. Tyto informace se snažíme získat z údajů o historii využívání lokality – o jaký druh výroby se jednalo, v kterém období probíhala, jaké byly používané technologie, jak

Kapitola 6

bylo nakládáno s odpady, atd. Nabízející se zde k využití archivy průmyslových podniků, archivy obcí, výpovědi pamětníků, zápisy v katastru nemovitostí, místní názvy, staré mapy, zprávy o starších průzkumech znečištění, záznamy úřadů o ekologických haváriích atd. Důležitá je přímá terénní rekognoskace lokality, při které se zaměřujeme na posouzení stavu stávajících objektů, na identifikaci starých nádrží a jímek, starých kanalizací, na skládky odpadů, na navážky, na indikace znečištění zemin, jakými může být odlišný charakter vegetace nebo různě zbarvená místa na povrchu terénu. Získané informace slouží k formulování podezření na závažnost, rozsah a typ kontaminace, k identifikaci možných ohnisek znečištění a k identifikaci škodlivin, které by se na lokalitě mohly potenciálně vyskytovat.

i její koncepci, cíle a parametry. Průzkumné práce je nezbytné provádět pode metodického pokynu MŽP pro zajištění průzkumu kontaminovaných míst (13/2005). Analýza rizik (AR ) se zpracovává podle metodického pokynu MŽP ke zpracování analýzy rizik kontaminovaných míst č. 12/2005. AR jak pro projekty soukromých investorů tak pro projekty financované veřejnými prostředky se realizuje podle platného „Metodického pokynu MŽP č. 12/2005. Cílové parametry případné sanace se zpravidla odvodí zpětným výpočtem ze zjištěných zdravotních rizik. Analýza rizik obsahuje i návrh způsobu prokázání dosažení cílových parametrů sanace a v případě komplikované kontaminace případně i studii proveditelnosti sanačních prací. Nevhodným řešením je odvození cílových parametrů sanace od kriteriálních hodnot A, B a C metodického pokynu MŽP z roku 1996. Kriteriální hodnoty slouží, jako signální, první porovnávací údaje, ale tyto hodnoty nemají žádný konkrétní vztah k danému území. Není tedy zaručeno, že budou reálně při sanačních pracích dosažitelné a to znamená další zdržení při realizaci zásahu. Ministerstvo životního prostředí důsledně požaduje, aby se cílové parametry sanace odvozovaly zpětným výpočtem od reálných výpočtů zdravotních rizik. Jediným akreditovaným úřadem, který může posoudit reálnost vypočtených zdravotních rizik je Státní zdravotní ústav. Pokud jsou zdravotní rizika významná a jsou překročeny limity od platných norem (vyhláška na pitnou a povrchovou vodu, limity zákona o odpadech a pod) není třeba analýzu rizik zpracovávat a je nutné neprodleně přistoupit k sanaci staré ekologické zátěže. Viz také stránky odboru ekologických škod na www.env.cz

Toto podezření je nutno v dalším kroku prověřit orientačním průzkumem, při kterém se provádí přímé vzorkování a analýzy zemin, půdního vzduchu, podzemních vod, odpadů, obsahu jímek a nádrží. Při orientačním průzkumu se snažíme na základě dříve získaných indicií umisťovat vzorkovací body do míst (ohnisek), kde lze očekávat nejvyšší koncentrace škodlivin. Předchozí analýza historie využívání lokality a identifikace potenciálních kontaminantů umožňuje efektivní zaměření a tím i zlevnění laboratorních analýz vzorků. Náklady na orientační průzkum se u menších lokalit pohybují typicky na úrovni do 100 –200 tisíc Kč, u rozsáhlejších lokalit je nutno počítat s podobnou cenou na 1 hektar plochy. Cca 30 až 40% ceny průzkumu reprezentují obvykle laboratorní analýzy. Potvrdí-li orientační průzkum existenci kontaminace, je nutno tuto ověřit a vyhodnotit podrobným průzkumem, který již obvykle ústí do zpracování analýzy rizik. Analýza rizik je podkladem pro rozhodování o nezbytnosti sanace, resp. o omezeních v možnostech dalšího funkčního využití lokality. Navrhuje-li analýza rizik sanaci, vymezuje

Jako příklad také může posloužit projekt na vyčištění přístavu v Gdaňsku, viz staré mapy a letecké snímky (Obr. 6.3). Národní právní předpisy mohou požadovat

57

Kapitola 6

Obr. 6.3 Příklady historických informací užitých při rekonstrukci přístavu Gdaňsk; a) letecká mapa z 2. světové války b) zachované plány z roku 1929¹⁴

přesnou formu a kategorie průzkumů a národní regulační agentury obvykle verifikují nebo certifikují provedenou rizikovou analýzu. V některých zemích mohou být také vyžadovány certifikáty o dokončení vyčištění a dosažení příslušných limitů kontaminace. Vyžaduje se také zvláštní způsobilost a certifikace k provádění těchto průzkumů. Nejdůležitějším problémem ekologického znečištění je jeho potencionální vliv na lidské zdraví. Toto riziko může být definováno jako kvalitativní a kvantifikovaná charakteristika působící pozitivně nebo negativně na zdraví lidí a může mít škodlivé vlivy. Na brownfields mohou být tato rizika ovlivněna: • Charakterem území • Identifikací a volbou indikátorů chemických složek (hodnocení vztahu: dávkování – odezva) • Hodnocení expozice lidí při specifických scénářích vystavení nebezpečí (frekvence, expozice) • Odhadem toxicity chemických látek (karcinogenní a nekarcinogenní) • Charakteristikou rizik. Možnost využití některých brownfields je

přímo závislá na způsobu jejich znečištění. Čím větší je znečištění, tím větší jsou obvykle náklady na odstranění ekologické zátěže. Tyto náklady pak mohou snižovat šance na budoucí užití brownfields. Za takových podmínek vyčištění může být provedeno pouze v lokalitách, kde trh je schopen unést tyto náklady nebo, kde je dostupná dotace z veřejných zdrojů. Co je skutečně v zemi, může být stanoveno až úplným průzkumem staveniště, náprava může být prokázána až po vyčištění. Někdy je obtížné stanovit náklady nápravy, zejména, když dekontaminace trvá dlouho (znečistěná podzemní voda může být odčerpávána i několik let). Stanovení nákladů pro sanaci může být finančně náročná a riziková záležitost. Kvalita a zkušenosti konzultantů a spolehlivý průzkum snižují neplánované náklady a zvyšují šanci na úspěch. Obr. 6.4 ukazuje model řešení ekologických rizik. Environmentalní hlediska brownfields Příroda je mocná léčitelka a nedostatečně využívaná nebo opuštěná staveniště jsou příležitostí k trvalému usazení řady rostlinných a živočišných druhů. Úvahy vztažené k ekologické ochraně mohou ovlivnit a často dokonce zabránit znovuvyužití takového brownfield.

¹⁴ Poborski P. (2004): “Project management and risk management for brownfields revitalization process”, Proceedings Lepob Seminar 17.12.2004.

58

Kapitola 6

Během let mohou z náletu semen vyrůst stromy, jejichž průměr dosáhne meze vyžadující schválení a vzniknout požadavky na náhradní výsadbu nebo dokonce na přesazení.

fields připravuje, zvláště velký nebo takový, při kterém se připravuje mnoho změn konstrukcí nebo zemních prací, pak je nezbytné uvažovat a plánovat hospodaření s zeminou. Management těchto prací může zahrnovat jak sanační tak rekultivační práce, nebo rekultivační práce mohou být prováděny až ve stadiu realizace projektu.

Příroda může také fungovat jako léčitel kontaminace. To může být vynikající metoda, pokud nejsou produkty z pozemků využívány ke konzumaci lidmi nebo zvířaty. Některé rostliny jsou schopny některé látky konvertovat na neškodné nebo dokonce prospěšné látky pro životní prostředí.

V některých zemích se zvyšují poplatky za ukládání přebytečné zeminy na skládkách a je vyvíjen tlak na stavební firmy, aby většina stavebních materiálů a zeminy zůstalo na staveništi. Techniky čištění kontaminované zeminy na staveništi a čištění celého staveniště by vždy mělo odpovídat předpokládanému novému užití. Zacházení s přebytečnou zeminou a kontaminovanou zeminou by mělo být stanoveno již ve stádiu prvních úvah o možném využití, protože to může ovlivnit celý projekt. V kvalitních pokrokových přístupech projekt uvažuje o hospodaření se zeminou a její sanací současně. To pomáhá umístit většinu znečištěných částí do míst staveniště, kde to nevadí a kde nebudou ohrožovat svou expozicí obyvatele (například pod základy nebo parkovišti). Náklady na vyčištění nebo odklizení kontaminované zeminy ze staveniště mají velký vliv na finanční úspěšnost projektu. Jestliže budou provedena pragmatická rozhodnutí a budou použity nové metody čištění, pak mohou být náklady sníženy (často umístěním a izolováním kontaminované zeminy na staveništi), což bude zvyšovat možnosti revitalizace pro více brownfields.

Přírodní čištění je proces, při kterém je příroda schopna během let snižovat úroveň znečistění. Může se jednat o organické i anorganické polutanty. Vhodné typy bakterií mohou rozkládat nebezpečné látky. Tato činnost bakterií může být buď přirozená nebo uměle vyvolaná a řízená. Výsledky tohoto čištění jsou relativně dlouhodobé a mohou trvat i řadu let (někdy 50 i více). Tento proces by měl být monitorován, abychom byli jisti o tom, co se již stalo a aby se proces odehrával zamýšleným způsobem. Tento proces je relativně levný a je vhodný pro pozemky s nekomerčním využitím (taková brownfields jsou častá). Důležitým prvkem tohoto procesu je viditelnost a zaneseni informací o čištění do veřejných registrů. Zveřejnění v registrech pozemků pak umožní kupujícím tyto informace získat nebo ověřit. U nás se tato opatření zatím v katastru nemovitostí neregistrují. 6.5 Hospodaření s půdou a zemní práce Kdy je zemina „zemina“ a kdy je zemina odpad nebo nebezpečný odpad?

Direktiva EU zakazuje ukládání znečištěné zeminy, a proto skládkování je možné jen u zeminy, která není znečištěna. Národní předpisy interpretují tuto směrnici různým způsobem a problém s ukládáním zeminy jako odpadu se v jednotlivých zemích liší.

Při regeneracích brownfields probíhá řada zemních prací, kdy je nakládáno se zeminou a jsou zvažovány její atributy. Zemina je převážena, čištěna a nebo zpevňována. Nejvhodnější je případ, kdy všechna zůstane na staveništi (ze zemních prací nebo z těžby).To samé může být řečeno o materiálu z demolice, ale to není vždy možné. Když se projekt na brown-

Geotechnické vlivy na půdu

59

Kapitola 6

Rozsah geologických změn způsobený předchozím využíváním závisí na typu průmyslových aktivit prováděných na daném území. Protože velikost těchto změn je rozdílná, měli bychom rozlišovat: • Oblasti s žádnými nebo velmi malými změnami. Budovy, které byly využívány k činnosti v této oblasti jsou malé s relativně mělkými základy (přibližně 2 m pod povrchem) a zemina nebyla nikdy odstraňována. • Plochy se změněnou strukturou půdy mělce pod povrchem (do 5 m). Plochy po demolici průmyslových objektů, malé deponie zeminy a mělká povrchová těžba. Nové budovy nemohou být zakládány klasickými metodami (základové patky, základové pasy). • Oblasti z významnou změnou půdy. Vysoké skládky, výsypky. Nové budovy jsou zakládány speciálními metodami (výměnou základové půdy, hutněním, vyztužováním, pilotáží). Eroze, sedimentace, přirozené zpevňování Eroze má obvykle nepříznivý účinek na podmínky na staveništi. Například silná eroze způsobená povětrnostními vlivy může destabilizovat skládky strusky a lomy. Ochranou proti těmto vlivům je výsadba hluboce kořenících rostlin. Eroze u budov působí ztrátu jejich technické a užitné hodnoty. Vlivem vody, větru a vzduchu se také vytváří vegetace na částech konstrukcí, což může působit další poškození. Řídká vegetace je pro plochy nevyužívaných brownfields typická. Užití vybraných průmyslových odpadů pro regenerace a rekultivace Hlavním zdrojem tvorby odpadů v průmyslových urbanizovaných oblastech, je těžba surovin, hutní a energetický průmysl.Zde jsou odpady obvykle ukládány na nadzemních skládkách. Jen asi polovina těchto materiálů nachází nové užití. Způsoby jejich opětovného využívání se ovšem rychle rozvíjejí. Díky různému granulometrickému, mineralo-

60

gickému a chemickému složení průmyslových odpadů mohou tyto usnadňovat proces jejich znovuvyužití. Tento proces musí být pečlivě odborně řízen a dávkovaná množství látek by neměla vyvolat ekologickou hrozbu v připraveném substrátu. Například: • Odpady z těžby uhlí mohou být užity v metalurgii železných a neželezných kovů. • Uhelné kaly mohou být využity pro rekultivaci skal a rekultivaci těžebních hald. • Odpady z energetického průmyslu mohou být užitečné pro rekultivaci odpadu z těžby (omezují zvětrávání pyritu). Metody zpevňování podloží Některé části brownfields, zejména průmyslových, mohly být v minulosti užívány pro uložení různých typů odpadů a ty vytvářejí podloží. Může se stát, že na zdánlivě souvislém podkladu se vyskytují oblasti se skrytými kapsami po starých skládkách a úložiště odpadu se nacházejí pod několika centimetry zeminy. To může způsobit problémy při zakládání na takovýchto půdách, případně i stavbě zabránit, vzhledem k neobvykle nízké nebo nedostatečné nosnosti půdy. To vše může způsobit problémy se zakládáním jak existujících, tak nových budov. Abychom zajistili bezpečnost základových prací, musí být užito zpevňování nebo nahrazení podloží. Metody zlepšování základové půdy zahrnují zvýšení únosnosti stejně jako redukci sedání, snížení vodopropustnosti a zvýšení únosnosti pro dynamická zatížení. Při volbě metod zlepšování základové půdy by měly být vzaty do úvahy následující faktory: • Požadovaná únosnost, tuhost, stlačitelnost, propustnost. • Morfologické charakteristiky oblasti, její velikost, stejně jako požadovaná hloubka zpevnění, druh zeminy a její vlastnosti. • Dostupnost materiálů potřebných pro zpevnění. • Čas nutný pro stavební práce a jejich cena. • Vliv na životní prostředí.

Kapitola 6

Splnění poslední podmínky je často zanedbáno při úvahách o volbě zpevňovacích metod. Měli bychom si však uvědomit, že změny v podloží jsou prakticky nevratné. Požadavky na materiály přidané do podloží podléhají stejným normám a předpisům jako ostatní stavební materiály a ty jsou často přísnější než požadavky na půdu a kvalitu podloží. Stavební inženýři, kteří provádějí výběr metod zpevnění by si měli uvědomit jejich možné následky (eroze, změny vodního režimu, znečištění podzemních vod a vliv na sousední budovy).

•

•

BOX 5: Případová studie Wałbrzych •

V roce 2004 město Walbrzych schválilo „Místní program revitalizace pro období 2004–2006 a další roky“. Tento plán zahrnuje i mikroprogram „KOPALNIA („důl“). Tento důl Thorez byl uzavřen v roce 1996, je nyní přeměněn v muzeum a byl zařazen na seznam technických památek. Mikroprogram byl podporován různými institucemi, cílem bylo vytvořit atraktivní turistické prostředí s novou ekonomickou, sociální a kulturní funkcí. Cílem bylo také vytvoření nových pracovních příležitostí v sektoru turistiky. To vše bylo dosaženo stavebními a rekonstrukčními pracemi firem, které rekonstruovaly staré důlní zařízení a podzemí dolu, cestovní kanceláře nabídly průvodcovské služby a byla vytvořena další místa v oblasti správy objektů, bezpečnostních služeb, stravování, ubytování a úklidových služeb, propagace, výroby suvenýrů atd. Tyto činností přispěly k ekonomickému růstu oblasti a snížily nezaměstnanost.

•

• •

žených důlní lokomotivou chodbami dolu, promítání filmů dokumentujících činnost horníků, důlních záchranářů, život horníků a jejich rodin. Odstranění všech korodujících ocelových prvků z nevyužívaných částí dolu – zabránění šíření znečištění životního prostředí. Po vyčištění může být systém vodního hospodářství dolu využíván vodárnami města Walbrzych. Vytvoření kulturní a turistické infrastruktury – výstavní sály, koncertní sály, kina, kavárny, knihovny, restaurace, musea, parkoviště, toalety, obchody se suvenýry. Vytvoření sociální infrastruktury – vytvoření prostoru pro nevládní organizace (asociace, kluby mládeže, studentské kluby) a kulturní centra (část existujících prostor bude upraveno pro umělecké dílny a hobby dílny). Rozvoj infrastruktury pro vzdělávání – prostory pro další vzdělávání školáků, studentů a dospělých, ve kterých lze získat nové dovednosti a kvalifikaci. Úpravu interiérů na nahrávací studia, veřejné knihovny a čítárny, místnosti s přístupem na Internet. Rozvoj kongresové turistiky – adaptace interiérů na konferenční sály, restaurace, nákupní centra, střediska služeb, toalety a parkoviště.

Po úpravách objektů bude možné, aby nevládní organizace, kulturní a umělecké instituce organizovaly: 1) Různé regionální oslavy a festivaly na kterých budou prezentována vymírající řemesla – například těžkou a nebezpečnou práci horníků. Tyto aktivity přispějí k ochraně technického dědictví a rozvoji industriální turistiky.

Hlavní činnosti mikroprogramu jsou následující: • Zlepšení technického stavu budov a důlního zařízení a uchování technické památky jako součásti Muzea průmyslu a technologií • Vytvoření turisticky atraktivního prostředí a zpřístupnění dolu turistům. Vytvoření multimediálního prostředí – simulace hluku tvořeného těžbou, jízda ve vozících ta-

2) Trvalé výstavy historie města Walbrzych jako průmyslového města (hornictvní, sklářství a výroba porcelánu, hutnictví, výroby vagónů a vozidel atd.) a také krátkodobé výstavy, konference, semináře a veletrhy a trhy se starožitnostmi.

61

Kapitola 6

Finální verze mikroprogramu „KOPALNIA“ bude vytvořena v kooperaci mezi kulturními institucemi jako součást rozvojového programu turistické zóny města Walbrzych.

tanti a investoři setkávají s vyššími riziky než je obvyklé pří rozvoji na zelené louce. Škála těchto rizik je poměrně široká a dopady ovlivňují různé subjekty různým způsobem. Tabulka 18 toto ilustruje.

Z celého programu bude těžit město Walbrzych a nevládní organizace. Projekt byl financován z ERDF a programu ESF. 6.6 Management rizik a komunikační rizika Při opětovném využití brownfields se konzul-

Tabulka 17: Hlavní rizika zainteresovaných subjektů Typ rizika

Typ subjektu

právní

finanční

technické

zdravotní

jiné

investor, finanční instituce

×

×

developer

×

×

×

×

×

právník

×

×

konzultant z oboru realit

×

×

×

konzultant životního prostředí

×

×

×

×

konzultant projektant

×

×

×

×

místní orgány

×

×

×

×

veřejnost

×

Rizika mohou být efektivně kontrolována, pokud jejich snižování je jasně a korektně stanoveno. Následující tabulka uvádí základní způsoby snížení nebo přenesení rizik. Kategorie “jiné” závisí na zkušenostech: ¹⁵

×

• • • • •

×

investora developera týmu profesionálů schvalujících a regulačních orgánech veřejnosti a PR

Tabulka 18: Možné způsoby zmírnění rizik Typy možných zmírnění rizik Typ rizika

pojištění

Koupě staveniště

záruky kontraktů

pokuty

×

×

Finanční dostupnost

záruky plnění

jiné × ×

Právní odpovědnost

×

×

×

×

Právní odpovědnost konzultanta

×

×

×

×

¹⁵ Wcisło E. (1998): “Health risk valuation in the process of brownfields cleaning”, Proceedings Forum: Risk Abatement Center For Central and Eastern Europe, Katowice

62

Kapitola 6

Tabulka 18: Možné způsoby zmírnění rizik Odpovědnost realitních kanceláří

×

Odpovědnost tora

×

×

×

×

×

×

×

×

×

×

není místně dostupné, ale je v přípravě

×

×

×

×

×

×

kontrak-

Odpovědnost developera za projekt Environmentální vědnost

odpo-

Odpovědnost stran

třetích

Rizika plánování

×

×

×

Rizika protestů veřejnosti

×

Dostatečné zkušenosti developerů a týmu projektantů a konzultantů jsou klíčem ke snížení rizik nového využívání brownfields. Např. v případě ekologického znečištění nekompetentní průzkum může způsobit kompletně

chybné doporučení, které může i způsobit přemístění zátěže, (během odebírání vzorků, narušením vodonosných vrstev atd.) To obdobně platí pro práci konzultantů.

Obr. 6.4 : Process scheme of solutions to environmental risk caused by polluted areas¹⁷.

¹⁷ Gasidło K. (1998): „Transformation Problems of postindustrial areas”, SUT Gliwice

63

Kapitola 7

7 Ekonomické aspekty regenerace brownfields (autor kapitoly Dr. Paul Nathanail) Tato kapitola vychází ze závěrů projektu CABERNET (Concerted Action on Brownfield and Ecotnomic Regeneration Network = Cílená činnost k řešení zanedbaných brownfields a vytváření sítě jejich ekonomické regenerace) v období let 2002–2005. CABERNET je přístup k udržitelné regene-raci brownfields; pro aktuální informace jsou čtenáři odkázání na webovou stránku www.cabernet.org.uk. Jedním z hlavních cílů regenerace brownfields je ekonomická uskutečnitelnost jednotlivých projek-tů. Ta může být ovlivněná různými faktory, které se mohou výrazně časem měnit. Ekonomické podmínky mohou být ovlivněny: • nepřímými i přímými náklady na regeneraci, • předvídanými výnosy / návratem ze staveniště, • typem financování a s tím spojenými finančními riziky, • výškou národních a místních daní a vnímaným rizikem jejich fluktuace, • dohodami o rozvoji mezi vlastníkem pozemku a / nebo samosprávou a stavebním investorem. Koncepční modely vyžadují koncepční myšlení o procesu regenerace brownfields a tak pomáhají rozšířit způsob rozhodování o jednotlivých objektech. Projekt CABERNET navíc pomáhá při rozvo-ji národních politik díky zkušenostem získaným při vyvíjení a zvažování škály koncepčních modelů. Modely byly využité při diseminačních aktivitách CABERNET a měly velmi pozitivní ohlas. Využití koncepčního modelu na charakterizování různých typů z hlediska jejich ekonomické reali-zovatelnosti a poukázáním na to, jak se jejich situace může měnit na základě různorodosti v poloze objektu, nákladů na potřebnou úpravu a ošetření pozemku a jiných ekonomických podmínek, může napomoci politikům identifikovat strategie, které mohou

64

zlepšit ekonomickou realizovatelnost regenerace. Různé druhy regenerace brownfields z hlediska jejich ekonomického stavu, mohou být ilustrovány koncepčním modelem ABC. Koncepční model ABC projektu CABERNET identifikuje tři typy objektů podle jejich ekonomické situace (například podle nákladů potřebných na regeneraci, hodnoty pozemku, atd.). Objekty jsou rozděleny do třech kategorií: • Kategorie A – tyto objekty reprezentují vysoce ekonomicky realizovatelné a rozvojové projekty , které jsou realizované soukromým sektorem • Kategorie B – tyto objekty jsou charakterizované tím, že jsou na hranici dosažení zisku. Tyto projekty jsou často financovány na bázi veřejně-soukromého partnerství nebo spolupráce • Kategorie C – objekty v této kategorii nejsou ve stavu, aby regenerace mohla být zisková. Regenerace těchto objektů závisí zejména na projektech veřejného sektoru nebo samosprávy s nižší ekonomickou realizovatelností. Na stimulování regenerace těchto objektů je potřeba veřejné fitnancování nebo specifické právní nástroje (např. daňové stimuly). Model A-B-C vyzdvihuje hnací síly pro regeneraci brownfields. Koncepční model mohou využít instituce, které jsou zodpovědné za rozvoj regionu a investování v regionu. Model jim umožní určit strategie pro různé typy brownfields. Identifikováním typu a zvážením faktorů, které ovlivňují kate-gorii, tj. zda je objekt v kategorii A, B nebo C. Veřejné a soukromé organizace mohou přezkoumat intervenční možnosti a regenerační strategie. Využití tohoto koncepčního přístupu na přezkoumání faktorů, které ovlivňují změnu kategorie, např. z kategorie B do kategorie A může vést k rozvoji strategií specifických pro konkrétní brownfields, což může být také prospěšné. Několik samosprávných orgánů v současnosti využívá této kategorie na přezkoumání místních brownfields a na vytvoření neformální evidence brownfields v regionu .

Kapitola 7

Obr. 7.1: Ekonomické složky Modelu A-B-C (po ukončení projektu CABERNET, 2005)2005)

Model A-B-C vyzdvihuje hnací síly pro regeneraci brownfields. Koncepční model mohou využít instituce, které jsou zodpovědné za rozvoj regionu a investování v regionu. Model jim umožní určit strategie pro různé typy brownfields. Identifikováním typu a zvážením faktorů, které ovlivňují kate-gorii, tj. zda je objekt v kategorii A, B nebo C. Veřejné a soukromé organizace mohou přezkoumat intervenční možnosti a regenerační strategie. Využití tohoto koncepčního přístupu na přezkoumání faktorů, které ovlivňují změnu kategorie, např. z kategorie B do kategorie A může vést k rozvoji strategií specifických pro konkrétní brownfields, což může být také prospěšné. Několik samospráv-ných orgánů v současnosti využívá této kategorie na přezkoumání místních brownfields a na vytvo-ření neformální evidence brownfields v regionu¹⁷.

Value (After Reclamation) Land Value (AfterLand Reclamation) Self-developing Sites A: Private-driven projects

Potentional development sites B: Public-private parntership

Reserve Sites C: Public-driven projects Reclamation Costs Obr. 7. 2: Model A-B-C (po ukončení projektu CABERNET, 2005)

Politika a právní předpisy Projekt CABERNET upozornil na fakt, že revitalizace rostoucího počtu brownfields v Evropě je nevyhnutelnou součástí evropské globální konkurenceschopnosti. Specifické aspekty brownfields jsou potřebné pro vyvíjení tématických strategií a jiných iniciativ Evropské komise na zvýšení udrži-telnosti a tím i evropské konkurenceschopnosti. Agentury specializující se na regeneraci mohou nabídnout několik udržitelných řešení pro

¹⁸ REFERENCE to add

65

Kapitola 7

problémy s lokalitami brownfields.- Projekt CABERN’ET věří, že je důležité kriticky zhodnotit úlohu těchto specializovaných agentur, abychom lépe pochopili jejich působení.

strategií EU pro udržitelnost, stanovujíce propo-jení mezi jednotlivými politikami EU a překlenujíce propast mezi EU a regiony a obcemi v členských státech.

Místní samosprávy hrají klíčovou roli při městské regeneraci a rozvoji. Samosprávy stanovují hranice aktivit týkajících se rozvoje vydáváním místních nařízení a územním plánováním, čímž se snaží předcházet nechtěné městské aglomeraci. Také hrají aktivní úlohu při podpoře městské regenerace poskytováním politického rámce a zdrojů, které mohou dát podnět k regeneraci městských lokalit brownfields v celé Evropě. Aby splnily tuto úlohu, potřebují být místní samosprávy vzájemně propojené se sousedními obcemi na regionální, národní a evropské úrovni. Specifické strategické přístupy brownfields jsou pro regeneraci potřebné na úrovni městských samospráv. Vytváření strategií pro brownfields na národní úrovni neeliminuje lokality brownfields bez aktivní účasti místních samospráv. Strategie brownfields jsou jasně propojené s územním plánováním a rozvojovými strategiemi a proto spadají do odpovědnosti místní samosprávy. Bez lokálního prvku v jakékoliv strategii brownfields se národní programy pro regeneraci někdy zaměřují jen na samotné lokality, bez prozkoumání širšího dopadu zásahu do celého okolí. Strategie městské obnovy musí být založeny na hodnověrných údajích a místní samospráva je nejlepším místem pro shromaždování takových údajů.

CABERNET učinil několik závěrů týkajících se ekonomických aspektů regenerace brownfields. Podstatný podíl území není v dohledné budoucnosti ekonomicky realizovatelný (území v kategorii „C“). Takové trvale nevyužité území brownfields má často nepříznivé vlivy na udržitelnost a konku-renceschopnost evropských měst a regionů. Projekt CABERNET věří, že financování EU a členských států je nevyhnutelné a finanční prostředky by měly být použity na prospěšné využívání ekonomicky nerealizovatelných území brownfields (např. permanentní nebo dočasné nízkoúrovňové aktivity). Srovnávání nákladů a užitné hodnoty zamezuje rozvoji a regeneraci četných území brownfields potenciálních pro rozvoj (území v kategorii „B“) v celé Evropě. Politika hospodářské soutěže EU má mimovolný efekt, díky kterému mají členské státy omezenou schopnost rozvíjet veřejně-soukromé partnerství ke zjednodušení procesu regenerace ekonomicky nerealizovatelných území (objektů jiným způsobem jako takovým, kde partnerem jsou za soukromý sektor malé a střední podniky a/nebo se objekt/území brownfields nachází v dotovaném regionu EU. CABERENT věří, že efektivní veřejno-soukromá partnerství, která byla založena na překlenutí rozdílu mezi náklady a užitnou hodnotou, která často zamezují komerční regeneraci mnoha objektů/území brownfields potenciálních pro rozvoj, by neměly podléhat politice hospodářské soutěže EU.

Rozvoj brownfields se týká mnoha klíčových oblastí politiky EU, jako například regionální politiky, dopravy, ochrany půdy, hospodářského rozvoje a životního prostředí. V mnoha z těchto oblastí je už regulace a politika celkem vyvinutá, v ostatních oblastech se teprve vyvíjí. Je důležité stanovit exis-tující linie a identifikovat oblasti pro další nebo potenciální rozvoj. V současnosti je už jasné, že renovace brownfields dobře zapadá do některých

66

Řízení finančního rizika Řízení finančního rizika implikuje snížení rizika, snížení ztrát nebo jejich kombinaci (Finnamore et al. 2002). Riziko může být sníženo vyvarováním se riziku nebo kontrolou rizika.

Kapitola 8

8 Aspekty nemovitého majetku (autor kapitoly Dr. Paul Nathanail)

Zůstatkové riziko může být financováno prostřednictvím pojištění, „kaptivního“ pojištění (tj. vlastního zajištění), obli-gacemi nebo jinými finančními nástroji. Přenos rizika by měl zajistit také případy, kdy se nabyvatel stane nesolventním. Poskytnutí stoprocentního krytí závazku se obyčejně dosáhne kombinací více metod.

Výsledek učení – úroveň „uvědomování“ Cílem této kapitoly je rozvinout schopnost uvědomit si aspekty nemovitostí relevantní pro inženýry při regeneraci brownfields Po přečtení této kapitoly si budete vědomí následujícího: • Co je to půda • Kdo kontroluje co se s ní stane • Kdo je ovlivnitelný tím, co se stane s půdou a kdo ovlivňuje co se stane • Jaká jsou omezení týkající se území brownfields • Jakou roli hrají informace 8.1 Co je to „půda“? • Půda – zem, povrch, terén, pevnina. Půda sahá až za povrch Země. Od zemského povrchu směrem dolů, do středu Země a nahoru, do nekonečného prostoru. • (www.co.saint-croix.wi.us/Departments/ RegisterOfDeeds/definitions.htm). • Ve státě Massachussetts v USA (http:// www.massrelaw.org/glossary/r.htm) je půda považována za všeobecný pojem, zahrnující povrch a věci trvalého charakteru, jako jsou stromy, plodiny, ropa a nerosty v zemi, pokud neexistuje specifická výjimka. • Půda a všechno pevně spojené k půdě, jako jsou budovy, oplocení a věci spojené s budovami, jako jsou zabudované osvětlení, potrubí a vytápěcí systémy nebo jiné předměty osobního vlastnictví, ačkoliv v některých státech mohou existovat jemné odlišnosti • Je možné se odvolat na práva, týkající se nemovitého majetku nebo majetku jako takového. • Ekonomové definují půdu, která zahrnuje všechny zdroje nacházející se ve volné přírodě, jako geografické polohy, ložiska nerostů, dokonce i části elektromagnetického pole. Půda je jednou ze třech funkcí výroby; dalšími jsou práce a kapitál.

67

Kapitola 8

8.2 Kdo kontroluje, co se stane s půdou? • Pojem půdy je velmi úzce spjat s právy různých zemí, díky kterým mohou kontrolovat, co se s půdou stane. V některých právních oblastech je půda používaná ekvivalentně s nemovitosti – ve významu budov, infrastruktury a služeb. • Majitelům půdy jsou udělena určitá privilegia. Tabulka 20: Kontrola půdy Majitel Dřívější majitel Uživatel regulátor (životní prostředí, dědictví, využití půdy, stavební rozvoj) banky, věřitelé, pojišťovny majitel práv na nerosty stát koruna – království (ve Velké Británii vlastní zlato) držitel licence (odběry podzemních vod) sousedé

• Bývalí majitelé mohou omezit privilegia budoucích majitelů prostřednictvím smluv zahrnutých v listě vlastnictví. • Uživatelé kontrolují půdu do takové míry, kterou jim dovolí majitel půdy. V některých případech mohou uživatelé získat určitá privilegia i bez souhlasu majitele půdy. • Vlády a jiné orgány založily regulační úřady, aby kontrolovaly, co se stane s půdou; předešly poškození, ochránily cenné součásti a napravily nebo zajistily nápravu jakékoliv škody, která se může stát. Regulátoři na poli životního prostředí regulují vliv půdy a činností na ní na životní prostředí – ovzduší, vodu, ekosystémy a možná i lidské zdraví. Kulturní a přírodní dědictví může mít místní, regionální, národní a globální význam. Majitelé půdy mají závazky chránit určité dědictví. Systémy plánování na využívání půdy kontrolují, co se s půdou stane. V některých oblastech se činnosti uskutečňují bez pomoci plánovacích autorit. Stavební kontrola reguluje, jak má být povolená výstavba uskutečněná.

68

• Banky, věřitelé, pojišťovny se mohou spoléhat na hodnotu půdy jako jistinu jejich finanční podpory. • Práva využívat nerosty pod územím nepatří pouze majiteli půdy. Tato práva mohou patřit státu nebo určitým jednotlivcům. Například, ve Velké Británii rudy drahých kovů patří Koruně – Království. Výsada odběru podzemních vod je obyčejně kontrolovaná z důvodu prevence nepříznivých vlivů na vodní kolektory nebo související povrchové vodní zařízení. 8.3 Kdo je ovlivnitelný tím, co se stane s půdou? • Tak jako ti, kteří mohou využít kontrolu nebo přinejmenším vliv na půdu, jiní mohou být ovlivněni tím, co se s půdou stane • Na okolní sousedy pozemku může mít regenerace pozitivní vliv. Pozemek může být zkvalitněný vizuálně. Mohou být vytvořena nová pracovní místa. Mohou být zpřístupněná nová zařízení. Avšak regenerace může přinést i negativní vlivy – ceny pozemků stoupnou a bydlení se stane cenově nedostupným. Zvýší se hustota dopravního provozu. Infrastruktura bude přetížená. Překročí se kapacita lokálních služeb, jako jsou místní školy a zdravotní péče. • Společnost jako celek je také ovlivnitelná. Veřejné finance mohly být využity na podporu lokální regenerace. Tyto fondy mohly být využité – nebo lépe proinvestované – někde jinde. Výhody, jako zvýšený příjem z daní, snížení kriminality nebo zlepšení kvality životní úrovně mohou ukousnout z koláče velkého projektu regenerace. 8.4 Kdo ovlivňuje co se stane? • Odstavec se věnuje angažovanosti občanů v rozhodovacím procesu. V některých zemích je angažovanost veřejnosti a veřejné diskuse s občany dlouhodobou tradicí. Účinnost takové tradice a angažovanosti veřejnosti není vždy nutně vysoká. Veřejné diskuse mohou pouze představovat určité pochody končící předběžným výsledkem.

Kapitola 8

Otázka schopnosti jednotlivých občanů pochopit větší „dobro“ zůstává nezodpovězená. Procesy angažující veřejnost do větší míry zajisté zpomalují rozhodovací proces, ale není dokázáno, zda vlastně napomáhají předcházet nesprávným rozhodnutím nebo vylepšovat správné rozhodnutí. • Nesprávné informování nebo dezinformování může mít negativní dopad. Utajování je také dobrým způsobem pro šíření spekulací a řečí.

ní a kladení závazků budoucích nájemníků. Například pronájmy povrchu země pozemku („pie crust leases“) omezují práva a povinnosti nájemců po základy stavby nebo konstrukce, případně do určité hloubky pod povrch země. Opravné klauzule v nájemních smlouvách zavazují nájemce odpovídat za škody, které způsobí. Přísnější formy takových klauzulí vyžadují opravy škod objevených po dobu pronájmu i v případě, že tuto škodu nezpůsobily. Historické znečistění by mohlo být příkladem skrytého poškození, které bude nakonec muset napravit nic netušící nájemník • I práva jiných představují omezení. Například sousedé mohou mít právo na omezení úrovně hluku, na přechod přes část pozemku za účelem přístupu na vlastní pozemek nebo právo vědět, jak je oblast udržovaná. • Plány územního využití existují na různých stupních. Určují, jaké druhy územního využití budou povoleny regulačními orgány v jejich oblasti jurisdikce. Majitelé půdy – jako samozřejmě i ostatní – mají možnost vyjádření a tak ovlivnit tyto plány předtím než se začnou realizovat. Environmentální faktory určitě zabraňují nebo zakazují jisté formy územního využití. • Kulturní a národní dědictví může být na území brownfields. Kulturním dědictvím mohou být samotné opuštěné a zpustlé budovy – důl, tovární komín, hrnčířská pec. Přírodní dědictví ve formě vzácných rostlin, zvířat nebo dokonce celého habitatu se může rozvinout jako důsledek bývalé průmyslové činnosti na území. Balderton Landfill v Nottinghamshire ve Velké Británii je domovem vzácných orchidejí, odpad na území má vysoké pH, které těmto rostlinám prospívá. Wigan, na severozápadě Anglie má několik „Sites of Special Scientific Interest – SSSI (území speciálního vědeckého zájmu), která jsou zatopena samozásobitelské kotliny vytvořené zhroucením podloží po těžbě uhlí.

8.5 Jaká jsou omezení týkající se území brownfields? • Richard Florida by možná tvrdil, že nedostatečná kreativita a inovace je hlavním omezením. Avšak tato část zkoumá omezení týkající se možností využití půdy na území brownfields. Většina těchto omezení se vztahuje na rozvoj využití jakéhokoliv typu území, nejen na území brownfields. V určitých případech se mohlo argumentovat, že nevyhnutelnost regenerace území brownfields spojená s přáním redukování rozvoje takzvaných zelených ploch a tím i redukce živelného zastavování městských ploch by měla vyústit do zrušení některých takovýchto omezení pro území brownfields. Také by bylo možné argumentovat, že některá omezení by měla být posílena v neprospěch takzvaných zelených ploch. • Mnoho zákonů omezuje, co je možné vykonat na území vzhledem na plochu, předcházející využití nebo i pozemky a nemovitosti v sousedství tohoto území. • Právní listiny a dokumenty určující vlastnictví nemovitostí mohou dopředu zamezovat určitým druhům využití území nebo požadovat jen určité druhy využití území. Například právní dokumenty pro nemovitosti rezidenčního charakteru často omezují komerční využití. • Nájemníci nemovitostí budou vázáni smluvními podmínkami nájmu. Smlouvy o nájmu obsahují mechanizmy týkající se omezová-

69

Kapitola 9

• Majitelé půdy mají takzvanou povinnost péče (Duty of Care) vůči sousedům a lidem na jejich pozemku. Ve Velké Británii se tato povinnost vztahuje na poskytování podpory sousedního pozemku a zabezpečení bezpečnosti osob vstupujících na jeho pozemek s povolením nebo bez něho. • Smlouvy stanoví, co se očekává od každé smluvní strany. Omezují práva a povinnosti obou stran. Ve Velké Británii podléhají smluvní podmínky právu. Určité požadavky v rozporu s právem budou považované za nelegální a tím i anulované a neplatné i v případech, kdy je strany dobrovolně přijaly. 8.6 Informace • Říká se, že hodnota nemovitostí je ovlivněna třemi faktory – poloha, poloha a poloha. Zatímco si nepřejeme odporovat této otřepané pravdě, bylo by také možné tvrdit, že osoba nebo organizace, si přeje vlastnit nebo obývat toto území na základě informací, které jsou o území dostupné. • Informace užitečné pro potenciální investory, obyvatele a developery zahrnují: a) Současné formální a neformální využití nemovitostí b) Předcházející využití nemovitosti c) Alokační plány prostorového využití země d) Dostupná infrastruktura, zařízení a služby e) Podmínky místního trhu nemovitostí f ) Environmentální souvislosti g) Historie činností spojených s povolováním a… h) Evidence o nápravných aktivitách • Různé národní práva a navrhované iniciativy EU nabízejí potenciálním kupcům /nájemníkům právo na přístup k určitým informacím o nemovitosti, o které uvažují.

70

9 Financování renovace brownfields Výsledek učení – úroveň „uvědomění“ Po přečtení této kapitoly si budete vědomí následujícího • Regenerace brownfields není laciná záležitost! Financování obyčejně pochází z různých zdrojů v různých fázích regeneračního procesu. Očekávání financujících subjektů jsou různá, ale očekává se určitý druh návratnosti nákladů – ať už finanční, společenský, environmentální nebo politický. • Investoři ze soukromého sektoru by v ideálním případě chtěli dosáhnout nízké riziko a vysokou návratnost. Vztah mezi těmito dvěma faktory – a způsob, jakým jsou vnímané – diktuje dostupnost financování a míru kontroly na projektu, kterou investor očekává. • Záměrem této kapitoly je rozvinout uvědomění si finančních aspektů relevantních pro inženýry při regeneraci brownfields: Kdo platí; kdo je zaplacen a za co; kdo z toho profituje; a kdo nese riziko. • Finance na regeneraci brownfields mohou pocházet z několika zdrojů: Investování – ať už s vysokým nebo nízkým rizikem Půjčka Grant/podpora (charita) ve formě strukturálních fondů EU, národních nebo regionálních dotací Hybridy – kombinace výše uvedených druhů financování 9.1 Obvyklé bankovní půjčky • Banky půjčují peníze na určité účely výměnou za splacení půjčky a dostatečné úrokové sazby. Finanční prostředky bank jsou obyčejně zaručené hodnotou nějaké formy záruky. V případě, že splácení vázne a půjčka nebude splacená, záruka se stane majetkem banky, která může následně tuto záruku zpeněžit a znovu získat své peníze.

Kapitola 9

Častou formou ručení je pozemek. • Nekryté půjčky nejsou časté, představují vyšší míru úroků a bývají podrobeny přísným kontrolám na záruku, že půjčka je splácená včas. • Úroková míra pro kryté a nekryté půjčky bude záviset na mnoha faktorech: • Záruka – čím pravděpodobnější poskytovatel půjčky dostane zpět minimálně svůj kapitál, tím nižší bude úroková míra; • Odhad úvěruschopnosti – čím lepší je historie organizace týkající se splácení dluhů, tím jednodušeji může organizace získat finance a tím nižší budou úrokové sazby, • Hospodářsko-ekonomické podmínky regionu, krajiny a světa ovlivní jednoduchost získání finančních prostředků a výší úrokové sazby; • Morální zásady – určití poskytovatelé půjček využijí tzv. filtru „etické nebo firemní kultury“, aby předešli financování neakceptovatelných projektů nebo aby podpořili financování žádoucích projektů. Příklady žádoucích regeneračních projektů by mohly zahrnovat sociální bytovou výstavba, určité druhy dopravní infrastruktury nebo ekologicky neškodné typy výstavby.

dobu jednoho roku prostřednictvím koupě pozemku, výstavby domů a jejich prodeje dvakrát za jeden účetní rok společnosti. To stejné množství kapitálu může tedy generovat dvakrát větší zisk než kdyby proběhl pouze jeden cyklus. 9.3 Specifické financování brownfields • Ve většině zemí neexistuje specifické financování brownfields – vlastně ani pojem brownfields – hnědé území není ani definovaný ani chápaný. 9.4 Financování ze strukturálních fondů a z kohezního fondu • Brownfields – jsou neodmyslitelnou součástí městského plánu našich měst, ačkoliv nové členské státy ještě neprokázaly schopnost využít regionálně orientované projekty pro městské plánování. Je to proto, že priority Cíle 1 (pod který spadá většina území střední a východní Evropy) se koncentrují na městskou obnovu mnohem méně než Cíl 2. Proto je pro nové členské státy a jejich místní samosprávy „novinkou“ využívání územních rozvojových programů, které jim mohou pomoci při řešení problematiky brownfields. • V současnosti existují priority strukturálního financování pro státy střední a východní Evropy pro oblast obnovy, avšak často se zaměřují zejména na průmyslové využití nebo výhradně na environmentální aspekty. Avšak na základě výzkumu typu a polohy území/objektů brownfields v České republice je zjevné, že je potřebné stanovit mnohem širší priority pro podporu obnovy brownfields. • Stanovení širších a prospěšnějších priorit vztahujících se na brownfields by mělo být výzvou docílenou v nové vlně strukturálního financování přes jednotlivé Operační programy. Avšak na stanovení správných priorit podporujících opětovné využití brownfields na národních a regionálních úrovních je potřeba, aby lidé na rozhodovací úrovni získali minimálně na jednom

9.2 Rizikové investice – Čas jsou peníze • Určití investoři jsou ochotní akceptovat nižší stupeň záruky nebo dokonce žádnou s cílem získat vyšší míru návratnosti. Přísloví „čas jsou peníze“ není nikde pravdivější než při rizikovém investování. Kapitál existuje, aby přinesl výnos. Čím déle trvá získávání výnosu, tím vyšší musí výnos být, aby odůvodnil investici. V kontextu regenerace brownfields „čím déle trvá určit, co je potřebné s objektem udělat, zda je na to potřeba získat povolení a potom začít mít příliv příjmu, tím musí být vyšší míra výnosu. • Veřejné společnosti fungují na ročním cyklu: každý rok vydávají výroční zprávy o své činnosti a vyplácejí dividendy svým akcionářům. V sektoru bytové výstavby je možné, aby kapitál pracoval až dvakrát po

71

Kapitola 9

příkladu představu, jaký typ problémů mají (problémy mohou být v každém regionu jiné) a kde se brownfields nacházejí. Na základě výsledků českého výzkumu o území brownfields se zdá, že v současnosti většina území je „superlepidlem“ pro místní trh.

pro veřejnou pokladnu představovat významné dlouhodobé závazky. Národní fondy jsou potom alokované na řízení těchto závazků. Program partnerství „Coalfield Regeneration“ ve Velké Británii má původ v závazcích z bývalého znárodněného uhelného průmyslu ve Velké Británii.

• Ve snaze vytvořit Jednotný evropský trh využívá EU strukturální fondy na snížení, pokud není možné eliminování rozdílů mezi různými regiony v Evropě. Regiony trpící deindustrializací nebo jinou formou hospodářských nevýhod mohou po určité období využívat financování ze strukturálních fondů na vytvoření nové infrastruktury pro rozvoj hospodářství regionu.

9.6 Další mezinárodní a národní finanční zdroje a granty

• Rozšiřováním EU a zvyšováním hospodářské úrovně ztrácejí regiony možnost financování ze strukturálních fondů. Rozšíření EU v roce 2004 způsobilo, že mnoho nových členských států získalo možnost využívání strukturálních fondů a některé regiony starých členských států tuto možnost ztratily. • Strukturální fondy a kohezní fond EU jsou základními nástroji na podporu sociální a hospodářské restrukturalizace v EU. Představují více než třetinu rozpočtu EU a jsou využívány na vyrovnání nerovnováhy mezi regiony a podporu rozvoje regionů prostřednictvím: a. rozvoje infrastruktury a telekomunikací b. rozvoje lidských zdrojů a c. podpory výzkumu a vývoje. 9.5 Národní programy • Členské státy mají vymezené národní finanční prostředky na podporu národních cílů. Tyto cíle by mohly zahrnovat rozvoj infrastruktury, zabezpečení výstavby sociálních bytů, rozvoj zdravotních a vzdělávacích zařízení. Brownfields na územích měst mohou nabídnout míru flexibility v řízení městských pozemků, co je dělá atraktivními pro národní fondy • Státní nebo bývalé státní podniky mohou

72

Soutěž mezi orgány místní samosprávy o zdroje na (soukromé a veřejné) financování regenerace území brownfields bude nelítostná, nejen na financování programů na rehabilitaci území, ale hlavně na investice a činnosti na bydlení. Jen pružně reagující regiony s informacemi o územích brownfields a místní samosprávy budou odměněné přístupem k různým mezinárodním grantům a finančním balíkům nebo financováním ze zdrojů EU, zejména kohezního fondu a strukturálních fondů a také objeví různé možnosti místního financování a grantů. 9.7 Nutnost kombinovat různé zdroje financování • Pro specifické účely jsou často dostupné různé druhy financování. Financování ze soukromého sektoru je obyčejně dostupné pouze v případě pravděpodobného výnosu z investice. Téměř určitě budou potřeba i projekty hybridního financování. • Majitelé budou možná muset investovat něco ze svých finančních zdrojů předem na rozšíření informace, aby umožnili třetí straně rozhodnout se, zda a jak chtějí investovat nebo půjčit finance na navrhovaný projekt regenerace. Dokonce i v případě financování z veřejného sektoru je potřebný čas a úsilí na poskytnutí požadovaných informací k získání oprávnění pro veřejné

Kapitola 10

10 Aspekty právní odpovědnosti při regeneraci brownfields (autor kapitoly Dr. Paul Nathanail)

10.3 Smluvní odpovědnost Smlouva není nic víc než slib nebo soubor slibů, které jsou vynutitelné soudem. Tam, kde slib nebyl dodržený, nevinná strana má nárok žádat odškodnění od strany, která slib porušila. Míra poškození je suma požadovaného finančního odškodnění, která dává nevinné straně možnost odstranit škody a dostat se do situace, jako kdyby se žádná škoda nebyla stala – uvedením v předešlý stav. Některá poškození jsou tak vážná, že opravňují nevinnou stranu odstoupit od smlouvy. Soudy mohou také uložit specifický úkon a žádat, aby strana, která škodila vykonala to, co slíbila, že vykoná (AGS Loss Prevention Alert: Contractual Risk Management, www.ags.org.uk).

Výsledek učení – úroveň „uvědomění“ Cílem této kapitoly je rozvinout poznatky o zdrojích právní odpovědnosti pro inženýry, kteří se zabývají problematikou regenerace brownfields Po přečtení této kapitoly si budete vědomí následujícího • Z čeho vzniká trestní odpovědnost • Z čeho vzniká smluvní odpovědnost • Co může způsobit profesionální nedbalost • Z čeho vychází zodpovědnost ke třetím stranám • Jak chránit vlastní zájem 10.1 Cíle a limity podnikání

Účinný management rizika projektu vyžaduje, aby se rizika předem identifikovala a přidělila osobě nebo organizaci, která nejlépe dokáže riziko přijmout a mangemovat řídit? Často je to založené na ekonomice. Zákazník může zaplatit víc některým ze svých poradců, aby se mohl vypořádat s rizikem nebo se zákazník může rozhodnout vzít riziko na sebe. Naneštěstí je dost běžnou praxí, že i v rámci smlouvy se zúčastněné strany snaží hodit riziko na tu druhou stranu. Osvícenější přístup by spočíval ve spolupráci, která by snížila riziko projektu jako celku.

Základním principem podnikání je, že by člověk neměl očekávat, že dostane něco zadarmo. Práce, kterou vykonává inženýr, ale i jiná, musí být zaplacená, pokud v ní má pokračovat a finanční návratnost a vystavení se riziku musí být akceptovatelné pro projekt. Zapamatujme si, že soudy neak-ceptují argument, že klient měl očekávat méně než je smysluplná profesionální služba, protože věděl, že platí méně než je průměrná cena této práce na trhu. Standardy je potřebné dodržovat. Když některá specifická práce včetně její správy nemůže být profesionálně vykonaná za cenu, kterou zá-kazník chce zaplatit, inženýr by měl práci odmítnout…

Kontraktační odpovědnost plyne z činu nebo přestupku, který porušuje nebo je v protikladu s ustanoveními smlouvy na základě které inženýr pracuje.

10.2 Trestní odpovědnost

Kontrakty obyčejně specifikují, co se musí dosáhnout a kdy. Některé kontrakty obsahují finanční tresty pokuty za pozdní dodání, což může být velmi nepříjemné.

Trestní odpovědnost vzniká na základě činu nebo přestupku, který vyústí do trestní události – byl porušen zákon a je tedy možné žalovat. Příklady, které jsou relevantní pro inženýrskou činnost před-stavují také ohrožení zdraví a bezpečnosti, kdy osoba, za kterou jste odpovědný se zraní nebo zemře. Pro projekt nebo smlouvu jsou také trestné činy finančního zneužití, které mohou přejít do discipli-nárního postižení zaměstnavatelem až po žalobu v případě, kdy se jedná o velké sumy.

I přesto, že ne každá chyba se zakládá na nedbalosti, mohou v následujících situacích vzniknout požadavky: • Je chyba způsobená inženýrem nebo například nedostatkem na stavbě • Tato chyba se rovná nedbalosti • Osoba se opírá o chybu a utrpí škodu jako

73

Kapitola 10

výsledek nedbalosti • Osoba, která způsobila chybu mohla čestně a důvodně předpokládat, že osoba, která se spoléhá na… se o ni bude opírat. 10.4 Profesionální nedbalost Inženýři by si měli uvědomit, že mají právní a profesionální odpovědnost využívat svou kvalifikaci, zručnost, opatrnost a to i v postavení zaměstnanců stejně jako i v postavení zaměstnavatelů dostatečně kvalifikovaných a zkušených pracovníků (AGS Loss Prevention Alert: Contractual Risk Ma-nagement). Každý profesionál svému zákazníkovi a celé veřejnosti. dluží povinnost opatrnosti. Pokud nedodrží pravidlo výkonu, které je v souladu s jednáním kompetentního inženýra jedná se o profesionální nedbalost. Nedbalost a zejména profesionální nedbalost je však definovaná v právním systému každé země jinak 10.5 Zodpovědnost třetí strany Třetí strana může mít za určitých okolností výhody ze smlouvy, ve které není partnerem. Třetí strana může také zavést určitý bod do smlouvy, pokud smlouva dává ji toto právo. Smlouvy je proto třeba důkladně přezkoumat z hlediska práv třetí strany. Je možné jasně vyloučit nebo modifikovat práva třetí strany tím, že se vloží samostatný paragraf, který se jí týká a doporučuje se, aby se tak i postupovalo. Takový paragraf obsahuje výrok, že „navzdory všem jiným věcem zabezpečením ve smlouvě, nic ve smlouvě neuděluje práva žádné jiné osobě, která není výslovně v kontraktu uvedená“. Ještě může však existovat specifická národní legislativa, která se zabývá právy třetích stran – např. v UK Kontrakt (práva třetích stran), Zákon 1999. 10.6 Ochrana vašich vlastních zájmů Ujistěte se, že váš zákazník zaplatí. Při vyjednávání kontraktu by se inženýr měl pokusit o určení finanční stability nového nebo současného zákazníka. Platí tento zákazník obvykle včas? Někdy je lepší odejít od takového

74

zákazníka, který vždy žádá odklad zaplacení faktury nebo aspoň by měl inženýr být smluvně chráněný proti odkladu zaplacení. Ujistěte se, že váš kontrakt je platný. Většina kontraktů bude uzavřena s různými organizacemi, jako např. partnerskými firmami, místními úřady nebo veřejnými subjekty. Takové organizace mohou jednat jen prostřednictvím svých ředitelů, úředníků nebo zaměstnanců, kteří mají právo jednat za organizaci a zavázat se ke kontrahovaným vztahům. Vzniká otázka, jak si může být inženýr jistý, že osoba, se kterou jedná, má pravomoc vstoupit do kontraktu tohoto druhu. Mohou z toho vzniknout dost vážné problémy. Inženýr věří, že kontrakt, který uzavřel je platný a nemusí to tak být. Ačkoliv inženýr může mít pravdu na základě toho, že dotyčný pracovník se nesprávně uvedl jako osoba, kte-rá má pravomoc podepisovat kontrakt, pracovník (často zaměstnanec se mzdou) nebude mít dosta-tek finančních prostředků na to, aby škodu vyrovnal. Je potřeba mít také na mysli, že podobné problémy se vyskytnou i při změnách smluv. Striktně vzato, změny jsou vlastně nové kontrakty, pro které je potřebné posoudit ty stejné prvky jako nabídku, přijetí nabídky, termín a pokud se jedná s určitou organizací, zase jde o to, kdo z této organizace má pravomoc odsouhlasit navrhované změny. 10.7 Přesné používání slov a pojmů V celém kontraktu je potřeba používat přesné významy slov a pojmů. Některá slova nemají definici používání v průmyslu jako např. „hlína“ a neměly by být používány jinak než jsou definované. Podobně výraz „s trochou písku“ představuje specifkované procento písku a měl by být používán jen takto. Ujistěte se, že zpráva používá správné výrazy se správným významem a správným způsobem. Neposkytujte víc údajů než je potřebné. Např. vyhněte se nadsazeným výrokům. Nehovořte, že něco je „velmi velké“, když slovo „velké by postačovalo. Nehovořte, že něco je podstatné,

Kapitola 10

když ve skutečnosti je to jen výhodné. Nehovořte, že koncepce je strašná, kdy je jen nežádoucí. Vyhněte se zbožným přáním. Například nehovořte, že daná možnost je jediná, když ve skutečnosti tím myslíte, že je nejlepší. Nevyrábějte víc informací než je nutné a dávejte jen takové informace, které můžete dokázat. Vyhněte se frázovitým výrokům, jinými slovy, ujistěte se, že to co je napsané je to, co jste opravdu mínili říci. Zvažujte, zda slovo nebo fráze mohou mít i jiný význam, který je právě tak dů-ležitý jako ten, který jste uvedli vy.

plicitní výpočty, které udělá jiný tým nebo jiná organizace. 10.9 Úloha finančního stropu Construction Industry Council.2004. Školení o odpovědnosti, únor 2004, Management odpovědnosti na základe finančního stropu www.cic.org.uk Finanční strop se týká odpovědnosti v kontraktu (např. jmenování konzultanta) a je k tomu, aby omezilo škody, které platí konzultant zákazníkovi na základě dohodnuté sumy. V právním systému UK nemůže být odpovědnost vyloučená nebo omezená ve vztahu ke způsobení smrti nebo osobního zranění. Strany ve smlouvě se však mohou dohodnout na omezení každé jiné odpovědnosti ve vě-cech, které se mohou vyskytnout, např. při porušení kontraktu nebo nedbalosti. Dá se to udělat růz-nými způsoby. Jednou z metod je dohodnout se na finančním krytí, za které už konzultant nebude ručit. Vyrovnání ze strany společnosti s ručením omezeným či partnerství s ručením omezeným bu-de jen do výšky stropu jejich pojištění a majetku s.r.o., ale i v případě jednotlivce nebo partnerství je vyrovnání v praxi stanoveno podobně – žádný jednotlivec nebo partner nemá neomezené prostředky. Finanční strop dává zákazníkovi a též konzultantovi určitý stupeň jistoty, který by jinak neměli.

10.8 Chyby ve výpočtech Výpočty se používají v mnoha aspektech inženýrské činnosti a všechny chyby mohou mít vážný dopad na informace, doporučení a návrhy, které se nacházejí v technické zprávě projektu. Pokud výpočty nejsou součástí zprávy, je dost těžké je zkontrolovat. Používání počítačů, vybavených buď zakoupeným software nebo interně vypracovanými programy, zvýšilo riziko výpočtů, které obsahují chybu, která se potom přenáší dále. Některé typy takových chyb uvádíme: • Nepochopený formát údajů (např. úrovně, které jsou uvedené v tabulce nejsou ve stejném pořadí). • Základní aritmetické chyby (např. 2+2=5). • Zmatek s jednotkami, zejména když se převádí mezi různými systémy jednotek a když se vkládají údaje do počítačového programu. • Nesprávné vlastnosti materiálů, který vyplynuly z chyb v laboratoři nebo chyby v analýze dostupných výsledků. • Nesprávný základ výpočtu. Například se předpoklad o tvaru smykové plochy sesuvu svahu…

Rozsah stropu závisí na podmínkách kontraktu a obvykle dává následující možnosti: • Strop se může vztahovat na ,každý požadavek v tom smyslu, že každý požadavek by byl krytý jeho plnou hodnotou. • Strop se může aplikovat sumárně. V tomto případě se nároky „sloučí“ podle specifické události, která způsobila ztrátu/škodu. • Může se též aplikovat jako celkový limit a v tom případě bez ohledu na to, kolik požadavků vzniklo z této události, která způsobila ztrátu/škodu. Odpovědnost konzultanta nesmí přesáhnout stanovenou hodnotu. Tato možnost poskytuje největší jistotu ve vztahu k potenciálnímu ohrože-

Ke kontrole a odsouhlasení výpočtů je třeba vždy zavést vhodná opatření na sledování kvality. Aritmetické a jiné kontroly by měli dělat zkušení pracovníci ve všech výpočtech, které mohou ovlivnit to, co je napsané ve zprávě. V některých případech jsou odůvodněné i du-

75

Kapitola 10

ní. Jakýkoliv navrhovaný strop musí být dán na vědomí dalším stranám kontraktu. Preferuje se přístup, ve kterém se věci předem dohodnou a odsouhlasí. Pokud se postupuje takto, bude mnohem těžší pro druhou stranu dovolávat se práva soudně. Pokud se uskutečňuje opakovaný výkon pro stejného zákazníka, pokaždé je třeba obnovit dohodu o finančním krytí. Z každého jednání je třeba mít záznamy a uchovat i všechnu korespondenci, zejména pokud druhá strana není plně oprávněna zastupovat. Také pomáhá, když existuje záznam o tom, jak se vypočítala výška finančního stropu. Neexistuje jednoduchý vzorec na to, jak by se měl finanční strop vypočítat. Někdy se navrhuje, že by měl být násobkem poplatku. Na každý projekt se však musíme dívat z hlediska jeho věcné podstaty. Je potřeba vzít v úvahu mnoho faktorů, jako např.: • Pravděpodobná povaha a rozsah rizika projektu, při současné jeho velikosti, složitost, atd. • Posouzení škod, které by bylo třeba zaplatit v případě nároků za nedbalost (např. náklady opakované práce/náklady na výstavbu). • Zdroje, které konzultant očekává na vyrovnání odpovědnosti. • Jakékoliv předcházející jednání mezi zúčastněnými stranami. • Rozsah a strop konzultanta. Souhrnně: Tato kapitola se soustředila na různé formy právní odpovědnosti, se kterými se může setkat inženýr při plnění jeho profesionálních povinností. Můžeme je následovně sumarizovat: • Seznamte se s tím, co se očekává, že máte vykonat. • Ujistěte se, že to dokážete vykonat. • Ujistěte se, že jste připraveny to vykonat.

76

• Podepište kontrakt. • Udělejte co máte udělat. • Dokažte, že jste udělali to, co jste měli udělat. BOX 6: O environmentální odpovědnosti v Evropě a USA V Evropské unii obecně Neexistuje legislativa, která by se přímo týkala brownfields a právní odpovědnosti. Avšak environmentální legislativa (Směrnice o vodě) obsahuje nulovou politiku, která hovoří o tom, že je nutné nedat šanci znečišťovat prostředí na žádnou povolenou úroveň. Směrnice o environmentální odpovědnosti by měla vstoupit v platnost v roce 2006 a přináší princip „znečišťovatel platí“ jako hlavní bod budoucího znečišťování prostředí. Evropská environmentální agentura (EEA) hraje jen koordinační úlohu. V UK Hlavní princip odstranění znečištění je, aby bylo „vhodné k použití“. Úrovně sanace jsou postaveny na přístupu k rizikovosti na jednotlivých pozemcích (novelizace v roce 2000 k Zákonu o ochraně životního prostředí, EEA 1990). Úrovně sanace před započetím obnovy se vyžadují jen v případech porušení environmentální licence nebo povolení. Princip „znečišťovatel platí“ se uplatňuje v široké míře. Úřad, který rozhoduje (obvykle místní úřad) identifikuje stranu, která je odpovědná za sanaci. Je to uživatel (který zapříčinil nebo vědomě povolil znečištění) nebo, pokud se taková strana nedá nalézt, je to majitel (věřitelé a investoři jsou obvykle vyloučeni). Tato strana musí sanaci provést nebo se od ní vyžaduje, aby pokryla náklady sanace, kterou uskuteční úřad (existují možnosti vzdát se nároku a snížení v určitých případech). Dalším úřadem je Environmentální agentura, kterou založilo ministerstvo životního prostředí (DEF-RA – Department for Environment, Food and Rural Affairs), které je odpovědné i za zvláštní lokality se závažným rizikem a mělo by vydat směrnice, které zabrání dalšímu

Kapitola 10

znečištění.

vrhovanou funkci a podmínky, kterým budou vystaveny (rozdílné úrovně znečišťujících látek si vyžadují různou regulaci).

Zajistit vyčištění a sanaci lokace je v UK osvobozené od daně ze skládky odpadu. V Holandsku

V USA

Zákon o ochraně půdy je hlavním statutem pro kontaminované území. Kontaminace, která se stala před rokem 1987 je předmětem řešení na všech úrovních řízení, využívá se přístup založený na rizikovosti a funkčně orientované a existující právní formy na předplacení nákladů. Území kontaminovaná po roce 1987 musí být okamžitě úplně vyčištěné a musí umožnit různé budoucí funkce. Odpovědnost tu padá na majitele – provozovatele – nájemce, který může také dokazovat, že je nevinný (případy žádné přímé zainteresovanosti nebo pokud o tom nemohli vědět). Hlavní úřady jsou místní úřady. Speciální případy spadají pod ministerstvo životního prostředí (VROM Ministry for Housing, Physical Planning and Environment).

V roce 1980 Kongres uzákonil „Zákon o komprehenzivním environmentálním reagování, kompenzaci a odpovědnosti“ (CERCLA, který je také známý jako „Superfond“ ) jako odpověď na rostoucí obavu o zdraví a environmentání riziko, kterému byly vystaveny tyto opuštěné rizikové divoké skládky odpadů a také proto, aby se tyto pozemky vyčistily. Superfond program vede americká agentura EPA ve spolupráci s jednotlivými státy a jejich vládami¹⁸ . Na podporu regenerace je dobrovolný čistící program, který umožňuje majitelům a jejich navrhovatelům, aby dobrovolně vydali jejich pozemky do státem regulovaného procesu čištění pozemků. Po realizaci dostane dobrovolná strana dokument, který objasňuje stav pozemku. Ve všech státech USA se posuzuje konečné využití a specifický přístup se uplatňuje jen v některých státech.

Na podporu regenerace, je odstranění znečištění před rokem 1987 osvobozeno od daně a za specifických podmínek se půda s určitou úrovní kontaminace může opětovně využít pro výstavbu

V USA na rozdíl od Kanady existuje „obrana nevinného majitele“ a federální „ochrana zodpovědnosti věřitele“. V Kanadě i soukromá osoba a i finanční instituce, která zabezpečuje kapitál se musí stát odpovědnou.

V Německu V Německu se odhaduje 362 000 kontaminovaných pozemků. Spolkové země Německa měly rozdílné přístupy k odpovědnosti, posuzování a sanaci a až Federální zákon o ochraně půdy (1999) za-vedl všeobecná pravidla a ujasnil otázky sanace ve vztahu k odpadům. Vojenské základny a bývalé státem vlastněné doly a továrny se dostaly pod správu federální vlády, spolu s jejich environmentální odpovědností. Aplikuje se princip „znečišťovatel platí“. Znečišťovatelé musí dekontaminovat pozemky (před rokem 1997 jen tehdy, když to bylo dokázáno) na úrovně , které jsou vhodné na na-

¹⁸ www.epa.gov ¹⁹ Hlavním zdrojem informací byla Závěrečná zpráva „Internnational Brownfields Redevelopment“, kterou připravil International Economic Development Council, 2005

77

Kapitola 11

11 Kulturní a sociální aspekty regenerace brownfields (autor kapitoly Dr. Uwe Ferber)

regenerace území brownfields, ale i regenerace celých čtvrtí.

Kromě ekonomických a environmentálních aspektů regenerace brownfields hrají i sociální a kulturní aspekty důležitou úlohu při úspěšnosti projektů jejich regenerace.

Vnímání tohoto image zvenku je stejně důležité jako jeho vnímání vlastními obyvateli. Cílem projektového týmu proto musí být kultivovat pozitivní image regenerovaného území mezi těmi, kteří budou žít a pracovat na daném území, v zájmu budování pocitu soudržnosti komunity dané čtvrtě. Je všeobecným pravidlem, že negativní image se spojován se špatným vzhledem, chátrajícími budovami a sociálně pejorativním označováním. Špatný vzhled čtvrti může vést k poklesu jistoty investorů. Zřejmou součástí problému je potom opozice vůči regeneraci brownfields, např. strach ze změny.

V procesu rozhodování o vhodném využití území a urbanistickém návrhu pro území brownfields je velmi důležité posoudit místní čtvrť a potenciální dopady projektu na její území a obyvatele. Je to mimořádně důležité, protože území brownfields jsou často historicky úzce propojená se svým okolím a nacházejí se v hustě obývaných městských čtvrtích.

Existuje velké množství nástrojů, za pomoci kterých je možné tyto problémy řešit: první kroky spočívají v analýze existujícího image území a přípravě rozvojové koncepce pro danou městskou čtvrť. Je důležité tyto nástroje účinně v území implementovat i když v počáteční fázi představují jen vytvoření informačních panelů.

Celkovým cílem je zvýšit vhodnou koexistenci většího počtu funkcí, ale také vytvořit určitou identitu v rámci čtvrtě a zvýšit její image. Hlavní otázky, které si v tomto kontextu musíme uvědomit jsou: „Jaký prospěch mají okolní čtvrtě z navrhovaných urbanistických funkcí?“ a „Jakou zátěž představují navrhované urbanistické funkce pro okolní čtvrtě?“ Proces spoluúčasti, do kterého jsou zapojeni obyvatelé okolních čtvrtí představuje dobrý prostředek na dosažení udržitelnosti a akceptovatelnosti projektu.

Klíčové veřejné investice, např. prostřednictvím Evropského regionálního rozvojového fondu by mohly změnu image podpořit.

Dosažené výsledky výuky – „úroveň poznání“ Po prostudování této kapitoly budete znát: • Které jsou významné sociální a kulturní aspekty brownfields • Jak zahrnout tyto aspekty do strategie regenerace

11.1 Zlepšování image a vnímání Brownfields mají – díky svému vzhledu– často negativní image v očích veřejnosti, který navíc často může znamenat negativní dojem i pro celou čtvrť, zejména když je vznik brownfields doprovázen ztrátou zaměstnání a růstem míry nezaměstnanosti v určitých čtvrtích. Takovýto negativní dojem je potom zřejmou překážkou

78

Jedním z prostředků účinné změny image města a celé čtvrti mohou být dočasné funkce a funkce měkčího konečného využití brownfields, jako např. zelené území. Všechny strany, které jsou zainteresované na rozvoji území si musí vytvořit vzájemnou důvěru v procesu regenerace brownfields za pomoci obyvatel a místní ekonomiky. Pomoci mohou i prezentace (jako např. LA 21) a zavedení nezávislého experta na zprostředkování a urychlení regenerace. 11.1.1 Jak dosáhnout, aby nevyužívané nemovitosti přispěly ke kvalitě životního prostředí Vzhledem k rychlým změnám v národním hospodářství a neexistující krátkodobé poptávce po budovách a místech, existuje ve

Kapitola 11

městech mnoho území, která dávají základ zpustošenému obrazu a snižují kvalitu oblasti. Je třeba zajistit, aby opuštěné oblasti a budovy neměly negativní dopad na své okolí a nezanesly tento image do nemovitosti v dané oblasti. To by mohlo způsobit spirálovitý environmentální a sociální úpadek. Státní a místní úřady, vlastníci nemovitostí a investoři by měli umožňovat dočasné řešení pro velké prázdné pozemky, neobsazené budovy a prázdné obchody v pasážích nebo v centrech míst, kde není bezprostřední perspektiva regenerace.

• také by nemělo bránit pozdější regeneraci. Na zabezpečení dlouhodobé perspektivy nemovitosti by měly být uzavřené vhodné pronájmy. 11.2 Příspěvek k udržitelnému urbanistickému rozvoji čtvrti Regenerace brownfields by měla zajistit rovnováhu mezi potřebnými změnami a kontinuitou existující komunity. Ve vztahu k prostorovým a architektonickým aspektům je to možné garantovat pomocí zachování průmyslových památek, jako např. tvorba krajiny (otevření zelených prostor, cyklistických chodníků, atd.). Bylo by velkou chybou zakomponovat do rozvojových plánů beztvarou architekturu a urbanistický návrh. Je potřeba přijmout rozhodnutí, která se týkají kontinuity image oblasti a nového smyslu pro budoucnost sociální identifikace. Zejména je důležitá interakce s otevřenými veřejnými prostorami. Mnoho projektů rozvoje nemovitostí trpí tím, že zanedbávají veřejné prostory na úkor chráněných soukromých prostorů. Je to možné posuzovat také jako komerční nevýhodu, protože mnozí investoři nemovitostí bydlí v blízkosti.

Klíčové návrhy obsahují: • Podporu dočasných funkcí těch nemovitostí, kde je očekávána regenerace • Zlepšení vzhledu opuštěných budov a území Nalezení dočasného využití opuštěné budovy nebo území může zlepšit jejich vzhled a zredukovat kriminalitu a vandalizmus v okolí tím, že zabezpečí aktivitu a dozor.

Udržitelnost v tomto kontextu znamená, že je potřeba definovat vhodnou funkci využití území a jeho urbanistické ztvárnění, které umožňuje sociální, ekonomické a ekologické výhody a synergie, jak pro území tak i pro společnost a současně minimalizuje nebo kompenzuje nepříznivé důsledky. Tyto cíle se týkají zejména procesu participativního plánování, které odhaluje a integruje zájmy, nápady a obavy obyvatelstva, které žije v sousedství. Přispívá to také k vysoké akceptovatelnosti projektu, což může být podstatné pro jeho realizaci.

Obr 11.1: Kammgarnspinnerei in Leipzig

Dočasné využití by mělo být: • zabezpečeno pro velká i malá území, budovy a obchody a zejména pro ty, které jsou v blízkosti obytných oblastí a center měst, aby se zastavil spirálovitý účinek úpadku. • vhodné pro danou lokalitu. Aspirace místních úřadů na konečné využití území by nemělo omezovat možnost hledat vhodného dočasného nájemce.

Z tohoto hlediska se doporučují následující činnosti: • Analyzovat historický a skutečný význam místa pro městskou čtvrť/ sousedství / okolí a využít tento poznatek pro vytvoření vize projektu.

79

Kapitola 11

• Pokusit se vytvořit výhody a přecházet, minimalizovat nebo kompenzovat negativní důsledky pro společenství, které žije v dané čtvrti • Analyzovat a dokumentovat ekonomické, environmentální, sociální, kulturní a estetické důsledky projektu pro danou čtvrť. • Posoudit kumulativní důsledky, zabezpečit posouzení alternativ a posoudit zahraniční vlivy. • Pokusit se odvodit z okolní urbanistické struktury a kultury nápady pro urbanistické ztvárnění a krajinářské úpravy. • Integrovat ty části čtvrti, které jsou nejvíc postižené projektem do celkové prostorové koncepce regenerace brownfields. Možné výhody a synergie pro čtvrť a její obyvatele, které mohou vyplynout z projektu regenerace brownfields, mohou být následující: • Možnosti zlepšení pro zdraví a rekreaci obyvatel (např. také využití území, které se vážen jen s nižší hustotou dopravy, opatření ke zpomalení dopravy, podniky s malým množstvím emisí, přístup ke zdravotnímu středisku, zelené prostory pro různé využití). • Sportovní zařízení (např. sportoviště, fitnes centrum, koňské/cyklistické nebo turistické trasy). • Zkrácení vzdáleností k obchodům a službám nebo zlepšený přístup do okolí. • Volný čas a zábava (např. restaurace, kavárny, bufety, kina). • Vzdělávací a sociální infrastruktura (např. školy, školky, mládežnická centra, sportovní kluby). • Prostředí vhodné pro rodiny s dětmi (např. malé uličky, funkce, které nezvyšují dopravu, opatření pro zpomalení dopravy, sociální infrastruktura, dětská hřiště, zelené prostory). • Vzrůst cen nemovitostí. • Bezpečnost, snížená kriminalita (např. osvětlení ulic, opatření proti antisociálnímu chování, nevytváření tmavých prostor).

80

• Identita (např. zachování a opětovné využívání historických budov, používání místních jazyků a náboženského přesvědčení). • Zvýšený počet obyvatel (jako synergický efekt využití čtvrti pro komerční nebo průmyslové účely nebo bydlení). Ve vztahu k možným nepříznivým důsledkům regenerace brownfields je potřeba posoudit následující prvky: • Hluk/vibrace • Doprava • Přerušení dodávky energií (elektřiny, vody, plynu…) • Prašnost • Znečištění kouřem (otázka zdraví) • Potenciální znečištění/doprava znečišťujících prvků • Zápach • Estetika/vnímané vizuální znečištění • Poškození přírodního prostředí • Ničení (např. vnímání znehodnocení budovy vzhledem k nové infrastruktuře) • Pokles ceny nemovitostí • Nárůst pronájmů / sociální přemístění • Nová konkurence pro existující podniky 11.3 Dostupnost Hlavním cílem je regenerovat brownfields tak, aby byly v souladu s jejich bezprostředním okolím. To znamená vytvoření napojení a překonávání existujících bariér, jakož i zabezpečení prostorového a časově integrovaného systému různých dopravních prostředků. Mnoho průmyslových brownfields je dobře umístěno ve vnitřních městských čtvrtích. Oproti tomu se však v mnoha případech rozvoj dopravní infrastruktury týká zejména motorizované dopravy, protože je chápaná jako důležitý ekonomický faktor. A skutečně ekonomický úspěch regenerovaného brownfields spočívá často v zájmu investorů o dostupnost tohoto území pro motorizované dopravní systémy (vzdálenost k dálnicím, letištím, atd.) pro dodávku a rozvoz zboží, ale také pro dostupnost pro zákazníky a zaměstnance. K tomu,

Kapitola 11

aby se zabezpečila dostupnost udržitelným způsobem, je nutné zajistit dostupnost všem věkovým skupinám a také všem dopravním prostředkům podle specifických místních podmínek.

Územní plány pro nové obytné soubory mohu ovlivnit rozvoj silné místní identity a zabezpečit takovou veřejnou vybavenost, která napomáhá rozvoji společenského života a odpovídá potřebám a požadavkům místních obyvatel.

Dostupnost je hlavně sociálním cílem, protože motivuje nejen mobilní část obyvatel, ale i invalidních občanů k tomu, aby využívali tato revitalizovaná místa. Tento cíl má také ekonomické přínosy. Zpřístupnění revitalizovaných areálů pro všechny obyvatele zlepšuje šance těchto pozemků na trhu a vytváří synergii tím, že přitahuje co nejvyšší množství zákazníků. Může být také velkým přínosem pro životní prostřední. Udržitelné přeorientované dopravy je potřeba ke snížení trendu jednostranné situace orientované na automobilovou mobilitu a na zvýšení ekologických druhů dopravy. Dostupnost v tomto kontextu podporuje i tento všeobecný cíl.

Hlavní principy pro vytváření nových komunit spočívají v následujících opatřeních: • Nové čtvrti mají mít místní středisko v dostupné pěší vzdálenosti • Je v nich různorodost funkcí a uživatelů • Návrh prostorového rozložení ulic podporuje pěší a cyklistický pohyb • Množství otevřených prostorů je integrováno do života čtvrti • Služby a infrastruktura jsou udržitelné a umožňují další nárůst. Udržitelné čtvrti by měly mít nejen aktivní polyfunkční centrum, ale měly by také přitahovat různorodé lidi, s rozdílnými rodinnými strukturami a požadavky na bydlení. • Umístění bydlení/zaměstnání by mělo být v hustších částech areálu a blízko veřejné dopravy. • Měla by existovat nabídka různorodých typů budov, velikostí a hustot, přičemž části s vyššími hustotami by měly být blízko k centrům a k veřejné dopravě. Počet bytů stejného typu by neměl překročit 50 % bytů. • V každém areálu by měla být smíšená forma vlastnictví a podnájmu budov, která bude odrážet různorodé potřeby existujících a budoucích domácností. Finanční těžkosti a těžkosti spojené s provozem a údržbou bytů se budou řešit pomocí včasného plánování a společných manažerských struktur.

Vnitroměstské brownfields představovaly často „zapomenuté území“, které není přístupné veřejnosti, existovaly bariéry mezi jednotlivými urbanistickými obvody. Situace oddělených urbanistických obvodů klade překážky dostupnosti jednotlivých míst ve čtvrtích a také je překážkou i pro urbanistické navrhování a celkový obraz města. Vyřešením těchto problémů a překonáním těchto omezení se stává, že právě spojení různých obvodů, v kterých se nacházejí bývalé brownfields, jsou důležitým cílem územního plánování a urbanistického navrhování. Bývalé brownfields by měly být integrovány a vytvářet spojení a přechody, které spojí jednotlivé obvody a zpřístupní brownfields veřejnosti. K dosažení požadavků takových spojení je potřeba udělat komplexní analýzu možných cílů a zdrojů v okolních čtvrtích.

Veřejné otevřené prostory by měly být integrální součástí krajinářských struktur v nových čtvrtích a měly by zahrnovat důležité ekologické oblasti (existující nebo vytvořené), zelené pásy a vodní cesty, stejně jako výsadbu v ulicích, Výstavbu parkovišť, hřišť, krajinářská nebo zpevněná náměstí. Veřejný otevřený prostor bude mít významnou úlohu, jestliže:

11.3.1 Jak vytvářet udržitelné nové komunity? Na brownfields by měly vzniknout nové čtvrti. Úkolem je vytvářet nové čtvrti, které podpoří rozvoj silných a různorodých komunit a které si vytvoří pozitivní vztahy k již existujícím čtvrtím, které také často potřebují zlepšení.

81

Kapitola 11

• Otevřené prostory budou součástí sítě a ne izolované prvky krajiny. Prostory pro rekreaci by měly být spojené s pěší a cyklistickou vybaveností a měly by být zabezpečeny přechody pro volně žijící živočichy. • Urbanistický plán areálu je navržený tak, že hlavní průčelí budou směřována na otevřené prostory, budou vytvářet prostor pro aktivitu a zvyšovat bezpečnost a vybavenost. Areály, kde je možné riziko kriminální činnosti, jako např. hromadné garáže, by neměly být umístěny v blízkosti veřejných parků, bez adekvátního zabezpečení. • Prostory a budovy v sousedství poskytují aktivity pro lidi v různou denní dobu, jako např. hřiště, kavárny, pohostinství, obchody a občanské vybavení. Některé prostory by měly být polyfunkční a mohly by jich v určitých hodinách dne využívat i školy a společenské skupiny. • Hlavní krajinné oblasti jsou umístěny podél klíčových pěších a cyklistických tras a nejsou odtrženy od denní pěší dopravy. • Existující prvky, jako např. nábřeží řek, kanály, zajímavé budovy, výhledy a blízkost k veřejné dopravě je potřeba využívat pro umístění otevřených veřejných prostor. • Mikroklimatické podmínky (sluneční světlo a vítr) musí být vhodné pro navrhované využití krajiny. Intenzifikace a různorodost budov, typů a funkcí dokáže zvýšit kvalitu a chuť bydlet v existující rezidenční oblasti v Thames Gateway London. Prvky úspěšného přístupu jsou následující: • Znovu užití opuštěných a nevyužitých budov nebo pozemků a využití možnosti částečné nebo výběrové regenerace vytváří různorodost bytového a domovního fondu. • Zavedení různorodých typů domů a budov a polyfunkční výstavby, zejména v blízkosti center a dopravních uzlů. • Zvýšit počet a kvalitu bytů na místech, kde existující hustota nestačí pro otevření ob-

82

chodů a jiné vybavenosti. Takovéto možnosti se vyskytují jen ve specifických místech v blízkosti center a veřejné dopravy. • Změna velikostí a přestavba existujících bytů, aby se z nich staly vhodné byty, které odpovídají současným nárokům na bydlení. Patří k tomu spojení většího počtu malých bytů do většího, přerozdělení domů na byty, reorganizace vnitřního rozdělení ve prospěch flexibilních místností a zlepšení koupelen. • Diverzifikace a spojení bytových jednotek s existujícími obytnými soubory, aby se tím rozšířila sociální a věková skladba obyvatel a přispělo se ke stabilizaci komunit.

Obr.11.2, 11.3:: Chemnitz Ukázka tvorby zelených ploch

Kapitola 11

11.4 Identifikace Nezávisle na konečném využití brownfields zůstává nejvyšším cílem rozvoj udr itelných čtvrtí s vyšší valitou života. V minulosti se věnovalo velmi málo pozornosti čtvrtím, kde lidé bydlí, pracují a tráví svůj vo ný čas. Jedním z klíčových prvků vysoké hodnoty urbanistické kvality je dobré napojení na otevřené prostory, design takovýchto prostor, dobrá kvalita pěší, cyklistické a veřejné dopravy a také dobrý cit pro místo (geni s loci).

jují se do rozhodování, které ovlivňuje jejich budoucnost a získávají nový respekt pro místa, ve kterých žijí. Otázky, pro další samostatné studium: • Jaké jsou hlavní sociální a kulturní aspekty, teré se spojují s regenerací brownfields? • Jaké možné výhody a synergie dokáží iniciovat projekty regenerace brownfields? • Jaké jsou možné postupy a faktory úspěšných projektů regenerace brownfields?

Klíčem k zabezpečení kvalitní urbanistické rekonstrukce jsou procesy plánování, které řídí kompetentní odborníci na urbanistické plánování a do kterých může vstoupit veřejnost. Úspěch na realizaci kvality mohou přinést jen inovační a kooperativní procesy plánování a také metody, do kterých vstupují všechny zainteresované osoby (návrhové workshopy) a kde existují i potřebné finanční zdroje. 11.5 Historie Mnohé z areálů, které se mění, mají za sebou období, ve kterém fungovaly jako motory, které nastartovaly průmyslovou revoluci – uhelné doly, kamenolomy a vodní kanály. Spolu se zavíráním těžkého průmyslu se tyto často obrovské areály stávaly zanedbané nebo opuštěné. Mnohé z nich se využívaly neformálně jako hřiště a rekreační oblasti, ale většinou byly ponechané svému osudu, staly se opomíjenými a často i nebezpečnými. Změna těchto areálů znamená především nalezení nového významu a smyslu pro tyto oblasti. Současně to přinášelo nové významné dopravní spojení pro lidi, kteří bydlí a pracují v okolí. Obyvatelé, kteří bydlí v blízkosti brownfields se neradi dívají zpět, připomínajíc si probl my, které vedly k úpadku místního průmyslu a místních čtvrtí, ale rádi oslavují tu zvláštnost minulosti a současnosti svých čtvrtí, na kterou mohou být hrdí. Starší generace si pamatuje původní průmysl a úlohu, kterou v něm sehrála. Mladí lidé objevují historii své oblasti, zapo-

83

Kapitola 12

12 Regenerace brownfields a účast občanů (autor kapitoly Dr. Uwe Ferber) Po prostudování této kapitoly budou zvládány následující okruhy: o Jaká je úloha a důležitost účasti veřejnosti při regeneraci brownfields? o Jaké jsou příklady úspěšných realizací? o Jak organizovat účast veřejnosti a zainteresovaných účastníků řízení Účast veřejnosti na rozhodování není jen projevem demokracie, ale může také přispět ke kvalitě a úspěchu projektů regenerace brownfields a to i při projektech s krátkodobými cíli a i při takových, které si kladou dlouhodobě udržitelné cíle. Účast veřejnosti je pro projekty regenerace brownfields významná a důležitá z mnoha důvodů: • Velká restrukturalizace průmyslu často vede nejen k opuštěným a poškozeným územím, ale také k opuštěným a zničeným komunitám. Procesy, při kterých se hledá nová budoucnost a nová identita, jak pro čtvrť, tak i pro místní obyvatele, musí probíhat paralelně, jestliže má být regenerace smysluplná a skutečně udržitelná. • Brownfields jsou často umístěny ve vnitřních částech měst nebo v těch městských částech, kde lidé bydlí. Dopad regenerace brownfields může velmi postihnout ty, kteří žijí a pracují v okolí. Tito lidé jsou proto hlavními účastníky a měli by být zapojeni do rozvoje strategií regenerace. • Názory místních komunit mohou mít velký vliv na rozvojové procesy, zejména ve vztahu k možné opozici a mohou též přispívat k řešení regenerace z hlediska místní perspektivy a hledání takového řešení, které bude výhrou pro všechny zúčastněné. • Brownfields jsou běžně spojovány s otázkami znečištění (skutečného nebo pociťovaného) a vztahují se také na riziko, které představují pro zdraví obyvatel. Místní lidé

84

budou proto mít zvláštní zájem na správném managementu rizik. • Regenerace brownfields představuje hlavní příležitost, jak přispět k požadavku udržitelného rozvoje. Jedním z hlavních principů udržitelného rozvoje je postavit místní obyvatele do centra rozhodování. Nedávné prověřování úspěšných projektů ukázalo, že regenerace brownfields, která selhá při adekvátním zainteresovaných místních obyvatel nepatří k udržitelné regeneraci brownfields a nese sebou mnohem větší rizika selhání. ²⁴ K hlavním dokumentům, které jsou závazné pro účast veřejnosti patří: Dohoda EHK OSN o přístupu k informacím, účasti veřejnosti na rozhodovacím procesu a spravedlivém přístupu ke spravedlnosti v záležitostech životního prostředí (tzv. Dohoda z Aarhusu), která byla podepsána představiteli 35 evropských vlád a Evropské unie dne 25. června 1998 v dánském městě Aarhus. Tato „Evropská dohoda o lidských právech“ je známá jako Dohoda z Aarhusu. Směrnice EK č. 35/2003 o účasti veřejnosti na tvorbě plánů, koncepcí a programů, které se vztahují k životnímu prostředí byla přijata, aby přispěla k implementaci závazků, které vyplývají z Aarhuské dohody tím, že vyžaduje účast veřejnosti na tvorbě plánů, koncepcí a programů, které se vztahují k životnímu prostředí. „Dohoda z Aarhusu“ představuje referenční rámec pro dobrou praxi tím, že poskytuje základní postupy pro účast veřejnosti a specifikuje typy rozhodnutí, na která by se měla vztahovat. Účast veřejnosti při přijímání roz-

²⁴ Úřad vicepremiéra, BURA, London (2002): Learning from experience. The BURA Guide to Achieving Effective and Lasting Regeneration.(Příručka k dosažení učinné a trvalé regenerace). UK Sustainable Development Commission. December 2003. www. sd-commission.gov.uk

Kapitola 12

hodnutí je životně důležitá. Přináší výhody pro rozhodnutí jednotlivců, ale i všeobecnější pro zajištění demokracie.

a přizpůsobit komunikaci všem cílovým skupinám bez toho, aniž by se vyloučily jiné nástroje. Je potřeba veřejné konzultace zpřístupňovat na internetu.

Cílem „Dohody z Aarhusu“ je podporovat odpovědnost a transparentnost rozhodovacích procesů na všech úrovních a posílit účast veřejnosti při rozhodování o otázkách životního prostředí a společenského rozvoje.

ČASOVÉ ÚSEKY PRO PARTICIPACI – nejméně 8 týdnů by mělo být umožněno pro přijímání odpovědí na písemná veřejná oznámení a setkání s veřejnosti by měla být ohlášena nejméně 20 dní dopředu.

Existují tři pilíře pro podporu účasti veřejnosti a transparentního rozhodování: • přístup a právo veřejnosti na informace o životním prostředí, • právo veřejnosti zúčastnit se rozhodování, která se dotýkají životního prostředí, • právo na spravedlnost v otázkách životního prostředí.

UZNÁNÍ a ZPĚTNÁ VAZBA – výsledky otevřených veřejných konzultací by měly být vystavené na webových stránkách, které mají jednoduchý přístup přes internet. PROSTŘEDKY: účast veřejnosti na regeneraci brownfields by měla mít za cíl jít dále než jsou právní normy formálních postupů prostorového plánování a měla by být chápaná jako „systematický pokus zainteresování občanů do návrhu, rozhodování o území, realizace a vyhodnocování projektů regenerace brownfields, aby tím byla zajištěna jejich společenská akceptovatelnost. (RESCUE 2004-II).

Principy účasti veřejnosti na rozhodování podle hlavních dokumentů – Bílá kniha o evropském řízení, Dohoda z Aarhusu a Směrnice EK 35/2003: OTEVŘENOST, která představuje schopnost institucí sdělovat svá rozhodnutí přístupným a srozumitelným jazykem.

Na základě definice z RESCUE projektu byla vypracována následující soustava cílů pro udržitelnou účast veřejnosti na rozhodování o projektech regenerace brownfields: • Dosáhnout lepší kvalitu informovanosti • Dosáhnout lepší kvalitu informačních toků v rozhodovacích procesech a účinnější využívání informací • Zavést spravedlivější proces jednání a lepší řešení konfliktů • Zlepšit efektivnost procesu účasti veřejnosti ve vztahu k trvání a nákladům tohoto procesu • Dát větší pravomoc občanům, zejména těm, kteří reprezentují neorganizované zájmy • Delegovat odpovědnosti na nižší úrovně rozhodování a stimulovat smysl pro vlastnictví.

PARTCIPACE, která by měla zasahovat celý řetězec politiky, od koncepce až po realizaci a být chápána jako způsob, kterým se zajišťuje důvěra. ODPOVĚDNOST, s důrazem na jasnou definici rolí a převzetí odpovědnosti. MINIMÁLNÍ STANDARDY, které ačkoliv nejsou právně závazné, posouvají praktický přístup na přístup, který poskytuje možnosti ke konzultacím. JASNÝ OBSAH – veškerá komunikace by měla být jasná a stručná a měla by obsahovat všechny potřebné informace pro usnadnění odezvy. CÍLOVÉ SKUPINY – zainteresované osoby (relevantní strany) by měli dostat příležitost k vyjádření svých názorů.

Nejlepší praxe pro účast veřejnosti – projekt ECOREGEN. Ecoregen přístup k revitalizaci území je založený na dvou hlavních principech:

PUBLIKACE – Evropská komise by měla zajistit adekvátní publicitu pro zvýšení poznatků

85

Kapitola 12

• Místní obyvatelé by měli být plně zapojeni do celého procesu tvorby nových funkcí pro ta místa v jejich čtvrti, která se stala opuštěnými a zanedbanými. • Příroda je často nejlepší a nejúčinnější „lékař“ degradovaného území a potenciál přírody by se měl využít v maximální možné míře. Tyto hlavní principy jsou chápány jako úplné doplňkové ke kterémukoliv rozvoji, ať již na přírodních zelených plochách nebo v nově budovaném prostředí. Ecoregen přístup hledá možnosti, jak využívat přírodní potenciál území k tomu, aby tam bylo možné vybudovat zařízení, která splňují potřeby místní komunity. Je zaměřený na udržitelné životní prostředí, které je vhodné pro lidský život způsobem, který oživuje přírodní procesy a respektuje hodnotu přírodního a i člověkem vytvořeného dědictví, nacházejícího se v zanedbaných a opuštěných územích. Box 7: Jak organizovat platformu dotčených subjektů Problém regenerace brownfields se týká širokého spektra organizací a jednotlivců, z nichž všichni odborně chápou určitý výsek problematiky. Všichni čelí určitým těžkostem, které jim brání v záměru dosáhnout efektivní proces revitalizace brownfields. Často tyto problémy nemohou vyřešit ti, kteří je přímo pociťují a na druhé straně ti, kteří tento proces řeší, nemusí těžkosti tohoto typu pociťovat. Z tohoto důvodu vzniká potřeba komunikace a participace, která může využít zkušeností jednotlivců a zprostředkovat je těm, jejichž úlohou je realizovat požadované změny na odstranění daných problémů. Tento proces často také vyžaduje další a hlubší výzkum, který bude spojovat a pokrývat celé spektrum expertízy. Takový výzkum může být dost nákladný a pro jednotlivce a malé organizace nedostupný. Může však být pro ně mnohem dostupnější, pokud by byli členy širší platformy. Synergie, které vycházejí z takové spolupráce nepřiná-

86

šejí užitek jen členům, ale i celé společnosti. V takovém případě synergie vedla přímo k redukci bariér při opětovném využívání brownfields a k podpoře jejich revitalizace. Platformu dotčených subjektů na místní, regionální nebo státní úrovni by mohli vytvořit a podporovat různí účastníci, kteří představují dotčené subjekty v procesu revitalizace brownfields. Je však potřeba, aby iniciativa pro vytvoření takové platformy vyšla od navrhovatele, kterým může být státní nebo soukromá firma, která je natolik prozíravá, že chce dosáhnout všechny možné výhody z takovéto akce. Hlavními dotčenými subjekty jsou zejména ti, kteří nesou na svých bedrech problémy, investoři a různí konzultanti, finanční instituce, kontraktační jednotky, regulující subjekty, státní, regionální nebo místní státní správy a samosprávy, rozvojové agentury a jiné. Všechny tyto subjekty musí na sebe brát určité riziko, s kterým je proces revitalizace brownfields spojený a přitom musí také jednat v nedostatečném nebo nepružném legislativním prostředí a bojovat s malou nebo neexistující sektorovou a profesionálně průřezovou spoluprací. Jak se to může stát? Navrhovatel vybere určité dotčené subjekty, aby vytvořily přípravný výbor pro plánování a sestavení takové platformy. Přípravný výbor potom připraví návrh činností platformy a dokumentace potřebné pro její zaregistrování. Tuto organizaci může spravovat rada, ve které by měli být špičkoví reprezentanti hlavních dotčených subjektů. Na úrovni této rady mohou vznikat hlavní výhody vzhledem k tomu, že právě tato rada může nabídnout lepší porozumění a zkušenosti s problémy brownfields od hlavních představitelů nebo strategických vedoucích v organizacích dotčených subjektů. Na úrovni rady pomohou při vyjasňování možných přístupů k horizontálním řešením také neformální diskuse. Rada by měla také určit strategické úkoly pro organizaci a navrh-

Kapitola 12

Literatura:

nout jejich směřování. Jednou z hlavních úloh managementu této mimovládní organizace je získat dostatečné finanční zdroje na svou činnost z vnějšku (za pomoci členů, projektu, služeb), které umožní organizaci fungovat jako expertní jednotka.

ASSESSMENT POLICY AND MANAGEMENT: Vol.4, No.2, pp. 171-197, Imperial College Press, London. BEQUEST (2001): Final Report 2000-1, Contract No. ENV 4 CT/97-607, EC.

Další úkoly takové organizace jsou: • Propagace této problematiky na celostátní úrovni a hledání nových a účinnějších řešení • Koncentrace znalostní báze • Sběr údajů a vhodné indikátory • Vytvoření expertních konzultačních a referenčních zdrojů, které budou dostupné i jiným dotčeným subjektům a také veřejnosti • Návrhy na právní úpravy a změny a lobování za novelizaci právního rámce • Účast ve výborech, které se zabývají brownfields a navazujícími problémy • Kontakty na mezinárodní expertízu • Spolupráce na národních a mezinárodních projektech

BONIFAZI, ALESSANDRO, CLAUS KOGELHEIDE (2005): ”Integrating Citizen Participation in Sustainable Brownfields Regeneration: mainstream and innovation in Europe.” IN: Zeitschrift für Wirtschaftsgeographie 1/2005. BRZESKI, J. (2001): „Guidelines for Developing Local Land Management Strategy.“ Crakov Real Estate Research Institute. CABE (2004) CABE (2004): “Creating successful masterplans.” CABERNET (2001-2004): “2nd Periodic Report EVK4-CT-2001-2004. Concerted Action on Brownfield and Ecocnomic Regeneration Network.” www.cabernet.org.uk CABERNET (2005): “Citizen Participation in Brownfield Regeneration. Position Statement.“ www.cbarnet.org.uk

Co je potřeba k realizaci? • Identifikovat vhodné dotčené subjekty a svolat iniciační zakládající setkání na nejvyšší strategické úrovni • Ustanovit přípravný výbor a jmenovat členy odpovědné za registraci nové organizace • Připravit dohodu nebo podobný dokument, ve kterém budou uvedeny cíle, úkoly a pravidla této organizace • Po registraci svolat setkání, zvolit radu, stanovit úkoly a určit management

CENTRE FOR URBAN AND REGIONAL ECOLOGY (CURE): http://www.art.man.ac.uk/PLANNING/cure/research.html COST-C9 Action: Processes to reach urban quality: http://ecolu-info.unige.ch/recherche/ COST-C9/#E Cross impact method of forecasting: http:// www.iit.edu/~it/cross.html CURWELL, S. AND DEAKIN, M. (2002): “Sustainable Urban Development: BEQUEST.” In: “Building Research and Information.” IN: Spon Press Vol. 30, No. 2, London.

Otázky, které ulehčí další studium: - Jaké jsou hlavní dokumenty a principy účasti občanů? - Jaké jsou přístupy v projektech RESCUE a ECOREGEN?

DEAKIN, M., CURWELL, C. AND LOMBARDI, P. (2002): “Sustainable Urban Development: the Framework and Directory of Assessment Methods.” IN: “Journal of Environmental”.

87

Kapitola 12

DEAKIN, M., MITCHELL, G. AND LOMBARDI, P. (2002): “Urban Sustainability Assessment: a preliminary appraisal of current techniques.” IN: “Urbanistica” Vol. 118: 50-54. EU (2001) SEA Directive 2001/42/EC. FRELUND A. (1991): “Swedish Planing in Time of Transition The Swedish Society for Town and Country Planing.” Gavle. GASIDŁO K. (1998): “Transormation Problems of postindustrial areas.” SUT Gliwice. HEMPHILL, L., MCGREAL, S. AND BERRY, J. (2002): “An aggregated weighting system for evaluating sustainable urban regeneration.” IN: “Journal of Property Research.” Vol. 19, No. 4. JACKSON, J. AND GARB, Y. ITDP (2003): “Facilitating brownfield redevelopment in Central Europe: overview and proposals” JACKSON, J. GARB, Y. (2002-2004): various brownfields papers KESSIDES (2000) LICHFIELD PLANNING, Planning for Development: http://lichfieldplanning.co.uk LUDA D4, D7, D9 Improving the quality of life in large urban distressed areas, Contract Nr. EVK4 – CT 2002 – 00081 41 NIJKAMP, P. AND DELFT, A. (1977): “Multi-criteria analysis and regional decision-making.” Martinus Nijhoff Social Sciences Division, Leiden. NIJKAMP, P., RIETVELD, P. AND VOOGD, H. (1990): “Multicriteria Analysis for Physical Planning”. PAHLEN, GERNOT AND ROGGE, PETER (2005): “Sustainable land use and urban design on brownfield sites – a key factor fur spatial and economic development especially in old industrial regions.” IN: „Zeitschrift für Wirtschaftsgeographie“ 1/2005. PARSONS

BRINCKERHOFF

(2004): “Czech

88

Brownfield Regeneration Strategy.” CSF, PHARE project EuropeAid/113183/D/SV/CZ, Strategy, table 6.3 and 6.5 PARSONS BRINCKERHOFF (2004): “Czech Brownfield Regeneration Strategy.” CSF, PHARE project EuropeAid/113183/D/SV/CZ, table 6.3 and 6.5 POBORSKI P. (2004): “Project management and risk management for brownfields revitalization process.” Proceedings Lepob Seminar 17.12.2004. Quality of life capital approach: http://www. qualityoflifecapital.org.uk/pdfs/report_6_ substitution.pdf RATCLIFFE, J., AND STUBBS, M., (1996): “Urban Planning and Real Estate Development.” IN: “UCL Press”, London. RESCUE (Regeneration of European Sites in Cities and Urban Environments) (2004-I): “Guidance on Sustainable Land Use and Urban Design on Brownfield Sites. (Work Package 4, Deliverable 4.1)” – www.rescue-europe.com RESCUE (Regeneration of European Sites in Cities and Urban Environments) (2004-II): “Methodologival Guide. Best Practices for Citizen Participation in Brownfield Regeneration. (Work Package 5, Deliverable 5.1)” – www.rescue-europe.com ROGERS, RICHARD (LORD ROGERS OF RIVERSIDE) & OFFICE OF THE DEPUTY PRIME MINISTER (1999): “Towards an Urban Renaissance.” ODPM, London THAMES GATEWAY LONDON (2001): “Heroic Change: Securing Environmental Quality in Thames Gateway.” London. UNITED NATIONS /ECONOMIC COMMISSION OF EUROPE (1998): “Convention on access to information, public participation in decision making and access to justice in environmental matters.” Aarhus. UNITED STATES AND GERMAN BILATERAL WORKING GROUP ON REDEVELOPMENT OF

Seznam obrázků

POTENTIALLY CONTAMINATED SITES (2004): “Site-specific Management Approaches and Redevelopment Tools.“ www.bilateral-wg.org

Obr. 3.1., 3.2 Obslužná budova a vlečka ocelárny v Krakově Foto: archiv IURS, autor Y.G.Garb

URBAN TASK FORCE (1999): “Towards an Urban Renaissance.” DETR, London.

Obr. 3.3 Obrázek očisty podle projektu Cabernet

VROM, RIVM (2003), updated

Obr. 3.4, 3.5, 3.6: Příklady regenerací

WCISŁO E. (1998): “Health risk valuation in the process of brownfields cleaning.” Proceedings Forum: Risk Abatement Center For Central and Eastern Europe, Katowice.

Obr. 3.7 Schématický plán analýzy brovnfieldu v Říčanech, Česká republika. Tato mapa je součástí inventarizace brownfields vytvořené v České republice. Viz také www.brownfieldsinfo.cz. Pramen: Ing Arch Bařinka, DHV CR, spol s.r.o

WCISŁO E. (1998): “Health risk valuation in the process of brownfields cleaning.” Proceedings Forum: Risk Abatement Center For Central and Eastern Europe, Katowice.

Obr. 3.8, 3.9, 3.10 Příklady aktivit zainteresovaných osob, které se udály v průběhu let v továrně Vaňkovka v Brně. Dnes je území přeměněno na obchodní centrum. Foto : Ing arch E Staňková, Vaňkovka NGO Obr. 3.11, 3.12, 3.13, 3.14, 3.15, 3.16 Fotky a ilustrace : pokud není uvedeno jinak Ing. arch E Staňková, Vaňkovka NGO Obr. 3.17. Procento pozemků věnovaných současnému nebo minulému průmyslovému užití v postsocialistických městech a srovnání s vyspělými ekonomikami Obr. 3.18 Hustoty osídlení jako funkce vzdálenosti od městského centra (typická pro středoevropská města) Obr. 3.19 V blizkosti bydlení a brownfieldu ve Štenberku. Photo D.Sedllák Obr. 6.1: Rozdělení plochy do parcel v místě výstavby Technical Park Kraków-Wschód Obr. 6.2 Výrobní závod a monumentální věž šachty Julie ve Walbrzychu (Polsko) konvertovaná na muzeum technologie Obr. 6.3 Příklady historických informací užitých při rekonstrukci přístavu Gdaňsk; a) letecká mapa z 2. světové války b) zachované plány z roku 1929 . Obr. 6.4 : Procesní schéma řešení ekologických rizik.

89

Obr. 7.1: Ekonomické složky Modelu A-B-C (po ukončení projektu CABERNET, 2005)

Tabulka 19: Kontrola půdy

Obr. 7. 2: Model A-B-C (po ukončení projektu CABERNET, 2005)

Seznam boxů

Obr. 11.1 Kammgarnspinnerei in Leipzig Obr.11.2, 11.3:: Chemnitz Ukázka tvorby zelených ploch

Seznam tabulek

BOX 1: Brownfields a jejich historický vývoj BOX 2: Příklad “vizualizace” brownfields v registru katastrálního úřadu a jiná řešení BOX 3: Studie o počtu brownfields v České republice BOX 4: Ztráta integrity staveniště

Tabulka 1: Typy brownfields type podle jejich předcházejícího užití Tabulka 2: Typy brovfieldů podlepravděpodobnosti jejich znovuvyužití Tabulka 3: Zainteresované osoby Tabulka 4: Proces regenerace brownfields Tabulka 5: Příklady registrů a jejich užití Tabulka 6: Minimální a maximální hodnoty pro kraje České republiky Tabulka 7: Brownfields v Ústeckém kraji podle kategorie a celkové plochy Tabulka 8: Členění brownfields podle velikosti a původního užití Tabulka 9: Hlavní kroky v procesu regenerace brownfields Tabulka 10: Ekonomická kritéria Tabulka 11: Ekologická kritéria Tabulka 12: Sociální kritéria Tabulka 13: Kritéria urbanistické struktury Tabulka 14: Stavební průzkum Tabulka 15: Možnosti transformace průmyslových konstrukcí Tabulka 16: Zvýšení počtu záznamů o kontaminaci v Holandsku Tabulka 17: Typy environmentálních průzkumů Tabulka 18: Hlavní rizika zainteresovaných subjektů

90

BOX 5: Případová studie Wałbrzych BOX 6: O environmentální odpovědnosti v Evropě a USA Box 7: Jak organizovat platformu dotčených subjektů

91