Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančnictví a ekonomických disciplín
Brownfields – revitalizace území
Diplomová práce
Autor:
Bc. Karolina Cichoňová Finance
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Petr Ort, PhD.
Duben, 2013
Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze dne 28. 4. 2013
Karolina Cichoňová
Poděkování Děkuji Ing. Petru Ortovi, Ph.D., mému vedoucímu diplomové práce za odbornou pomoc při vedení této práce, za jeho cenné rady a připomínky, které mi byly přínosem při zpracování a dokončení mé diplomové práce.
Anotace Tato diplomová práce je tematicky zaměřena na problematiku vzniku brownfields z historického pohledu, revitalizaci postiţeného území a následného vlivu na hodnotu okolních nemovitostí v dané oblasti. Úvodní a druhá kapitola je věnována definicím týkajícím se územního plánování, základním pojmům pouţívaným při tvorbě územního plánu, popisu průběhu tvorby a jeho nezbytné funkci vzhledem k celým generacím lidstva, dále pak vymezením jednotlivých pojmů. Třetí a čtvrtá kapitola je věnována historickému vývoji, kde se následně zaměřuji na ţelezniční nádraţí Prahy. Pátá a poslední část diplomové práce je pak zaměřena na konkrétní území Praţské Libně a Vysočan, vliv revitalizace na hodnotu okolních nemovitostí s následnou analýzou trhu dané oblasti. Klíčová slova: brownfields, historický pohled, revitalizace, ţelezniční nádraţí, hodnota okolních nemovitostí, analýza,
Annotation This thesis is focused on the issue of brownfields from a historical perspective, the revitalization of the affected areas and the impact on the value of surrounding properties in the area. First and second chapter are devoted to definitions related to urban planning, the basic concepts used to develop the urban plan, the description of the work and its essential function in relation to generations of mankind, then the definition of related terms. The third a fourth chapters are about the historical development, then focused on the railway stations in Prague. The fifth and last part of the thesis is focused on specific areas, revitalizing effect on the value of surrounding properties and subsequent market analysis of the area.
Key words: brownfields, historical perspective, revitalization, railway stations, value of surrounding properties, analysis,
Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 8 1.
Územní plán...................................................................................................................... 10 1.1.
Druhy pozemků ......................................................................................................... 10
1.2.
Územní plánování ...................................................................................................... 11
1.2.1.
Územně plánovací podklady .............................................................................. 13
1.2.2.
Územně plánovací dokumentace ........................................................................ 14
1.2.3.
Územní rozhodnutí ............................................................................................. 14
1.2.4.
Obsah územního plánu ....................................................................................... 15
1.3. 2.
3.
Důleţité termíny v územním plánování ..................................................................... 16
Brown, Green a Black fields............................................................................................. 18 2.1.
Blackfields ................................................................................................................. 18
2.2.
Greenfields ................................................................................................................. 18
2.3.
Brownfields ................................................................................................................ 19
2.3.1.
Hlavní příčiny vzniku brownfields ..................................................................... 20
2.3.2.
Překáţky revitalizace .......................................................................................... 21
2.3.3.
Výhody a nevýhody vyuţití brownfields ........................................................... 22
2.3.4.
Druhy brownfields dle původního účelu vyuţití ................................................ 22
2.3.5.
Negativní působení deprimujících zón ............................................................... 24
Historie vývoje průmyslu ................................................................................................. 26 3.1.
Průmyslová revoluce v době Rakousko-Uherska na území Českých zemí. ............. 26
3.2.
Období ....................................................................................................................... 31
3.3.
Doba protektoriátu a II. Světové války ...................................................................... 33
3.4.
Konec II. Světové války a poválečné období............................................................. 33
3.5. 4.
5.
6.
Doba po roce 1989 ..................................................................................................... 34
Hlavní město Praha........................................................................................................... 36 4.1.
Udrţitelný rozvoj města – související problémy ....................................................... 37
4.2.
Nejvýznamnější současná brownfields Prahy ............................................................ 38
4.2.1.
Masarykovo nádrţí ............................................................................................. 38
4.2.3.
Nádraţí Praha - Bubny ....................................................................................... 43
4.2.4.
Nádraţí Praha – Smíchov ................................................................................... 46
Revitalizované území ....................................................................................................... 50 5.1.
O2 Arena .................................................................................................................... 50
5.2.
Galerie Harfa.............................................................................................................. 53
5.3.
Cyklostezka ................................................................................................................ 53
5.4.
Přínos revitalizace ...................................................................................................... 54
5.5.
Vývoj cen pozemků v dané lokalitě ........................................................................... 55
5.6.
Porovnání dvou hodnot bytové jednotky ................................................................... 56
5.6.1.
Bytová jednotka rok 2003 .................................................................................. 56
5.6.2.
Bytová jednotka rok 2011 .................................................................................. 68
5.6.3.
Trţní ocenění bytové jednotky k 25. 3.´2003 ..................................................... 78
5.6.4.
Trţní ocenění bytové jednotky k 23. 5. 2011 ..................................................... 79
5.6.5.
Analýza zjištěných hodnot ................................................................................ 92
Analýza trhu ..................................................................................................................... 95 6.1.
Bankovní sektor ......................................................................................................... 96
6.2.
Sektorová analýza ...................................................................................................... 97
6.2.1.
Pozemky ............................................................................................................. 97
6.2.2.
Rezidenční stavby ............................................................................................... 98
6.2.3.
Komerční stavby ................................................................................................. 99
Závěr ....................................................................................................................................... 101 Seznam literatury .................................................................................................................... 103 Seznam obrázků...................................................................................................................... 104
Úvod Toto téma - Brownfields – revitalizace území, následně i téma kritéria udrţitelného rozvoje, si myslím, ţe je jedním z nejoţehavějších témat k diskusi, především pak v Praţské aglomeraci, jako problém budoucího rozvoje města pro další nastupující generace. Je to téma velmi široké a lze se s ním zabývat ze všech moţných úhlů. Zaměření mojí práce je na jednu stranu velmi teoretické, snaţím se objasnit základní pojmy, dále pak, jelikoţ ve svém ţivotě jsem jiţ především praktik, snaţím se reálně zobrazit tuto teorii v praxi na konkrétním území. Ve své práci vysvětluji základní pojmy revitalizace, brownfields. Brownfields je pojem, který do dnešního dne nebyl přesně definován, nevznikla na něj jednotná definice. Je to urbanistický termín, pouţívající se pro zdevastovanou, aktuálně nepouţívanou krajinu, která velmi často bývá kontaminována. Bývá to zpravidla území značného rozsahu, velmi často lokalizováno v blízkosti dnešních center měst. Výsledkem revitalizace tohoto území pak bývá optimální vyuţití tohoto území, např. pro bydlení, volnočasové aktivity. Na základě regenerace je toto území velmi atraktivní. V další části se budu věnovat vysvětlení samotného pojmu územního plánování.
Tyto
informace jsem čerpala především z příslušného zákona 183/2006 sb. (Stavební zákon) v této části se zabývám, co to samotné územní plánování znamená, čím se zabývá, co zahrnuje. Vysvětlím několik důleţitých pojmů, dále pak pojmy spojenými s revitalizací, brownfields, včetně stručného popisu největších praţských územních celků tohoto charakteru, které jsou v současné době nejaktuálnější. Ráda bych v následující části práce také krátce pojednala o historii zeměpisné oblasti ve vztahu nastupující průmyslové a technické revoluce za Rakouska a Uherska, ve stejné oblasti, dále pak po roce 1918 a v období první republiky, podřízenost vývoje v době protektorátu Böhmen und Möhren. Stručně popsala vývoj po roce 1948 v době budování tzv. rozvinutého socialismu a nakonec o posunu věcí po roce 1989. Ve čtvrté části této práce, provedu rozklad a úvahu k revitalizaci území bývalého areálu ČKD Praha Sokolovo, závody Lokomotivka, kovárna, pístové stroje, kalírna, chlazení a rámárna, kde byla realizována výstavba s dnešním názvem „Aréna O2“ a „Galerie Harfa“ a to ze všech moţných hledisek.
8
V páté a poslední části své diplomové práce se zabývám trţním oceněním bytové jednotky a oceněním dle cenového předpisu před a po revitalizaci. Zamýšlím se nad vlivem revitalizace na cenu okolních nemovitostí a analyzuji i ostatní vlivy. Následně jsem vypracovala analýzu trhu Prahy 9. Cílem mé diplomové práce je porozumět tématu a částečně vysvětlit řešení dle kritérií udrţitelnosti rozvoje.
9
1. Územní plán Územní plán je výsledkem mnoha provázaných činností a je zaznamenán v tzv. územně plánovací dokumentaci, klade si za cíl racionalizaci prostorového a funkčního uspořádání území v krajině a jejího vyuţití. V Česku je územní plán vyhotovován na základě stavebního zákona 183/2006 Sb., má formu opatření obecné povahy a vydává ho zastupitelstvo obce. Územní plán si klade za cíl nalézt takové předpoklady, které by umoţnily další výstavbu a trvalé udrţitelný rozvoj spočívající v nalezení vyváţeného stavu mezi zájmy ţivotního prostředí, hospodářství a pro společenství lidí obývající dané území. Územní plán by se měl snaţit naplnit potřeby současné generace tak, aby umoţnil existenci a přeţití i generací příštích. Územní plán je vyhotovován na základě vlastních podkladů a rozborů daného území. Veškeré informace o pozemku můţeme získat především na příslušném stavebním a katastrálním úřadě. Stavební úřady v rozsahu své působnosti spravují územně plánovací dokumentaci a na jejím základě provádějí územní řízení, v němţ rozhodují o vyuţívání území, umísťování staveb, a ochraně důleţitých zájmů v území. Katastrální úřady spravují katastrální operát, tedy informace o nemovitostech, které jsou uspořádány v měřickém operátu, písemném operátu, ve sbírce listin a v sumarizačních výkresech. Zde zjistíme nezbytné informace o vlastnických a jiných věcných právech, dále pak potřebné identifikační údaje. Kaţdý občan má právo si pořídit za asistence zaměstnanců katastrálního úřadu pro svou potřebu výpisy, kopie starších, ale i aktuálních dokumentů, veškeré údaje o právních vztazích k nemovitostem. Za správní poplatek poskytují katastrální úřady a jejich pracoviště i některé další sluţby, např. opisy katastrálních map.
1.1.
Druhy pozemků 1
Pozemek je pořízená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí buď územně správní jednotkou, nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou. Hranicí drţby, hranicí druhů pozemků nebo rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Pozemky můţeme rozdělit na pozemky určené k zástavbě, pozemky jinak komerčně vyuţitelné (parkoviště, trţiště), pozemky vyuţitelné jako zemědělská půda (orná půda, pastviny, apod.) pozemky komerčně přímo nevyuţitelné (veřejná zeleň). 1
Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon
10
Nezastavitelný pozemek Pozemek, jenţ nelze zastavět na území obce, která nemá vydán územní plán a to pozemek veřejné zeleně a parku slouţící obecnému uţívání, v intravilánu zemědělský pozemek nebo, soubor sousedících zemědělských pozemků o výměře větší neţ 0,5 ha, a tím, ţe do tohoto souboru zemědělských pozemků se nezahrnují zahrady o výměře menší neţ 0,1 ha a pozemky, které jsou součástí zastavěných stavebních pozemků. Dále v intravilánu lesní pozemek nebo souboru sousedících lesních pozemků o náběře větší neţ 0,5 ha. Stavební pozemek Pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem. Zastavěný stavební pozemek Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami. Lesní pozemky Pozemek s lesním porostem a pozemek, u něhoţ byly lesní porosty odstraněny za účelem jejich obnovy, lesní průsek a nezpevněná lesní cesta, není-li širší neţ 4 m a pozemek, na němţ byly lesní porosty dočasně odstraněny na základě rozhodnutí orgánu státní správy lesů. Lesní pozemek, na němţ je postavena budova. Zemědělské pozemky Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, louky, pastviny.
1.2.
Územní plánování
Územní plánování vychází ze zákona č. 183/2006 Sb. Jedná se o zákon o územním plánování a stavebním řádu. Tento zákon upravuje ve věcech územního plánování zejména cíle a úkoly územního plánování, soustavu orgánů územního plánování, nástroje územního plánování, vyhodnocování vlivů na udrţitelný rozvoj území a rozhodování v území, moţnost sloučení postupů podle tohoto zákona s postupy posuzování vlivů záměrů na ţivotní prostředí,
11
podmínky pro územně plánovací činnosti a kvalifikační poţadavky pro územně plánovací činnost. 2 Tento zákon řeší zejména povolování staveb a jejich změn, uţívání a odstraňování staveb, terénních úprav, dále pak řeší dohled a zvláštní pravomoci stavebních úřadů, povinnosti a odpovědnost osob při přípravě a provádění staveb. Upravuje také podmínky pro projektovou činnost, poţadavky na provádění staveb, obecně na výstavbu, důvody pro vyvlastnění, ochranu veřejných zájmů a některé další věci související s předmětem této právní úpravy. Dle tohoto zákona vykonávají působnost orgány obcí a krajů, ministerstvo pro místní rozvoj. Obce a kraje vykonávají působnost jako působnost přenesenou, není-li stanoveno zákonem, ţe zastupitelstvo obce nebo kraje o dané věci rozhoduje. Pro další rozvoj obce je nezbytným materiálem územní plán, který má funkci regulační, ale i motivační. Platný územní plán, uloţený na okresním úřadu, je prvním základním dokumentem, s nímţ by se kaţdý investor měl seznámit, tak aby mohl řádně zhodnotit svůj investiční záměr. Ale i kaţdý občan by se měl zajímat o územní plán, tak aby byl srozuměn s budoucím stavem prostředí své obce, ve které bude ţít. Průzkumy a rozbory, tato část územního plánu obsahuje důkladnou analýzu všech funkčních systémů (bydlení, výroba, rekreace, infrastruktury apod.). Výsledkem návrhové části územního plánu (děje se sloţitým procesem projednávání, a to ve dvou krocích – koncept řešení a návrh) je kompromis v rozvoji jednotlivých funkcí a zájmu celku. Nejdůleţitější součástí územního plánu je závazná část, kde jsou v textové i grafické podobě specifikované regulativy funkčního vyuţití území a regulativy prostorového uspořádání a vymezení veřejně prospěšných staveb. Regulativy funkčního vyuţití území – kaţdému pozemku v řešeném území je přiřazena určitá funkční náplň podrobně popsaná v textu, bývá určeno, které stavby, respektive aktivity jsou dominantní, vhodné nebo výjimečně přístupné. Funkční regulace se uplatní vţdy při umístění stavby nebo souboru staveb, úpravě stavby, změně vyuţití stavby nebo ploch.
2
Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon
12
Regulativ prostorového uspořádání – regulovány bývají jak půdorysné rozměry (uliční, stavební a regulační čáry nebo koeficienty zastavění atd.) tak výškové rozměry staveb (počet pater, výška římsy apod.) Prostorová regulace se uplatní při umístění stavby nebo úpravě existující stavby. Vymezení veřejně prospěšných staveb (např. tras komunikací, pozemků pro stavbu škol atd.). Pro ně lze pozemky, stavby a práva k nim vyvlastnit. Důleţité jsou i další části územního plánu – např. návrh dopravy, návrh řešení technického vybavení (zejména vodohospodářské a energetické systémy), návrh místního systému ekologické stability, atd. Vedle územního plánu mohou existovat i jiné materiály. Mohou to být např. rozvojové studie sídel, strategické rozvojové plány, urbanistické studie, dále pak generely dopravy, infrastruktury, rekreace, školství a dalších oblastí. Územní plán vymezuje zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy a plochy vymezené ke změně stávající zástavby, k obnově nebo opětovnému vyuţívání znehodnoceného území, pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky pro vyuţití těchto ploch a koridorů. Také vymezuje širší vztahy, dopravu, zeleň, inţenýrské sítě. Základními nástroji územního plánování jsou podle stavebního zákona a vyhlášky o územně plánovacích podkladech a územně plánovací dokumentaci územně plánovací podklady, územně plánovací dokumentace a územní rozhodnutí.
1.2.1. Územně plánovací podklady3 Územně plánovací podklady slouţí zejména pro zpracování nebo změnu územně plánovací dokumentace, a není-li tato dokumentace zpracována, pro územní rozhodování a pro sledování vývoje a vyhodnocování stavu a moţnost rozvoje území. Územně plánovací podklady tvoří urbanistická studie, územní generel, územní prognóza, územně technické podklady. Urbanistická studie je podklad, který řeší územně technické, urbanistické a architektonické podmínky vyuţití území, je účelné ji vypracovat tam, kde jsou komplikované územně
3
www.urr.cz
13
technické,
urbanistické
nebo
architektonické
podmínky,
prověřit
urbanistický
a
architektonický potenciál. Územně technické podklady vytvářejí informační systémy o území, které se dále vyuţívají jako vstupní data při zpracování jiných územně plánovacích podkladů, územně plánovací dokumentace, pro stanovení regulačních podmínek v územním rozhodnutí. Dále se tyto materiály vyuţívají i mimo územní plánování. Často slouţí jako podklady pro oceňování pozemků, pro regeneraci města a vesnic. Územně technické podklady zpravidla mívají digitální podobu a mohou být uspořádány jako geografický informační systém. Územní generel je podklad, který řeší otázky územní stránky rozvoje např. průmyslu, zemědělství, bydlení, dopravy, občanského vybavení, zeleně a území pro rekreaci - územně technické, urbanistické a architektonické podmínky vyuţití území, dále pak podklad, který řeší podrobně otázky územního rozvoje jednotlivých sloţek osídlení a krajiny. Územní prognóza je podklad, který slouţí k prověření dlouhodobého rozvoje v dlouhém časovém horizontu (cca 10 aţ 30 let). Bohuţel z takto dlouhodobého pohledu nelze jednoznačně prognózovat ani základní rozvojové trendy, výstupem jsou zpravidla varianty prognózy rozvoje území. Ty se postupně vyhodnocují a hledá se optimální varianta.
1.2.2. Územně plánovací dokumentace Rozlišuje tři druhy územně plánovací dokumentace, a to územní plán velkého územního celku, územní plán obce a regulační plán. Územní plán velkého územního celku slouţí pro více obcí, často pro území přesahující velikost okresu popřípadě více okresů. Územní plán obce slouţí pro celé území obce nebo pro část statutárního města. Regulační plán slouţí pro část území obce nebo pro celou (menší) obec s jednoznačnými územně technickými a urbanistickými podmínkami.
1.2.3. Územní rozhodnutí Územní rozhodnutí je rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení, změně vyuţití území, změně stavby a o změně vlivu stavby na vyuţití území, dělení nebo scelování pozemků, o
14
ochranném pásmu. Územní rozhodnutí se nevydává pro území, pro které je vydán regulační plán a to v rozsahu, v jakém nahrazuje příslušná územní rozhodnutí.
1.2.4. Obsah územního plánu Územní plán velkého územního celku stanoví uspořádání a limity řešeného území, vymezí významné rozvojové plochy, hlavní koridory dopravy a technické infrastruktury, územní systémy ekologické stability a další územní speciálních zájmů. Územní plán velkého územního celku se zpracovává pro vymezené území více obcí, v dosavadní praxi zpravidla v rozsahu jednoho či více okresů. Zabývá se důsledky předpokládaného růstu nebo poklesu počtu obyvatelstva, ekonomické aktivity, migrace, dojíţďky, exploatace nerostných surovin a řešení ekologické, ekonomické, sociální a územně technické důsledky navrţeného řešení. Měl by vytvářet rámec pro koordinovaný regionální rozvoj, tedy i pro rozumné rozmisťování investic nadmístního významu, jako jsou například velká logistická centra, průmyslové a skladištní zóny, předměstská nákupní centra apod. Toto jsou nezbytné informace pro budoucí developery a investory. Územní plán obce obsahuje širší vztahy, urbanistickou koncepci, funkční vyuţití, limity vyuţití území (ochranná pásma a chráněná území), vymezení současně zastavěného území a hranice zastavitelného území, dopravní řešení, řešení technické infrastruktury, veřejně prospěšné stavby, ÚSES (územní systém ekologické stability krajiny), etapizace, návrh lhůt aktualizace plánu. Územní plán se vypracovává pro celé území obce, nebo pro část statutárního města. Zaměřuje se na vyuţití území a urbanistickou koncepci. Tento plán zhodnotí stav a tendence, dílčí záměry a na základě vyhodnocení hledá optimální řešení z hlediska obce jako celku. V územním plánu obce se vyznačí hranice současně zastavěného území obce. Územní plán obce se zpracovává pro celé území obce nebo po dohodě schvalujících orgánů společně pro území více obcí. Územní plán pracuje s takovou mírou detailu, která odpovídá měřítku grafické části a ve které lze plánovat bez nebezpečí, ţe při jakékoliv změně podmínek bude nutno plán upravovat. Pro malé obce (městečka a vesnice) se můţe zpracovat územní plán obce včetně prvků, které jinak řeší regulační plán, obvykle se vypracovává v měřítku 1:2000. Regulační plán navazují na územní plány obcí, přičemţ podrobněji specifikují vyuţití území. Stanoví podmínky pro vyuţití jednotlivých pozemků. 15
1.3.
Důležité termíny v územním plánování
Veřejně prospěšná stavba Stavba pro veřejnou infrastrukturu určená k rozvoji nebo ochraně území obce, kraje nebo státu, vymezená ve vydané územně plánovací dokumentaci. Veřejně prospěšná opatření Opatření nestavební povahy slouţící ke sníţení ohroţení území a k rozvoji nebo k ochraně přírodního, kulturního a archeologického dědictví, vymezené ve vydané územně plánovací dokumentaci. Asanace, asanační úpravy Pojmy asanace, asanační úpravy, zásahy nejsou v předpisech stavebního práva blíţe definovány, při jejich výkladu je proto nezbytné vycházet z obecných zvyklostí. V oblasti výstavby a územního plánování jsou zpravidla chápány jako úprava, směřující ke zlepšení stávajícího stavu prostředí, někdy spojována s úplnou, plošnou demolicí stávající zástavby, změnou jejího uspořádání a nahrazení novými stavbami. Ochranné pásmo Území, v němţ se stanoví zvláštní podmínky, jichţ je nutno dbát při pořizování územně plánovací dokumentace a dalších dokumentací. Lze zde omezit nebo zakázat určitou činnost, nařídit úpravu stavby či prostoru, pozemku atd. Chráněna můţe být činnost, hodnota před negativními vlivy okolí nebo naopak okolí před důsledky činnosti provozované na určitém zdrojovém území. Ochranné pásmo můţe být vyhlášeno téţ okolo kulturní památky, souboru či památkové rezervace. Intravilán Území sídelního útvaru, které je souvisle zastavěno, popřípadě jinak technicky upraveno pro potřeby sídelního útvaru. Zahrnuje plochy zastavěné budovami a zařízeními, pozemky těchto budov a zařízení, plochy stavebních mezer a stavebních pozemků, plochy náměstí a veřejných prostranství, plochy komunikací a odstavných stání, plochy hřišť a obytné zeleně.
16
Územní rozvoj Proces v území, při němţ dochází k jeho zhodnocení a to změnou jeho funkčního vyuţití, nebo zásadní změnou intenzity jeho vyuţití, je výsledkem investiční činnosti. Politika územního rozvoje Politika územního rozvoje určuje ve stanoveném období poţadavky na konkretizaci úkolů územního plánování v republikových, přeshraničních a mezinárodních souvislostech, zejména s ohledem na udrţitelný rozvoj území a určuje strategii a základní podmínky pro naplňování těchto cílů.
17
2. Brown, Green a Black fields V této části se seznámíme s problematikou brownfields a se základním popisem blackfields a greenfields. Vysvětlím zde hlavní důvody vzniku brownfields a jejich typologii, záporné působení těchto území na okolí a kladné působení v případě jejich revitalizace.
2.1.
Blackfields
Jako „blackfields (černá pole) označujeme místa s extrémně vysokými hodnotami kontaminace půdy, či jinou ekologickou zátěţí, způsobenou dříve nešetrným vyuţitím daného území, které má zásadní vliv na ţivotní prostředí pro jejich dnešní moţné nové vyuţití. Častou příčinnou toxického znečištění byl nevhodný způsob skladování a skládkování nebezpečných odpadů, těţba a zpracování nerostných surovin, průmyslová výroba, dále pak i dřívější aktivity související s vojenským vyuţitím ploch. Je jasné, ţe dnešní náklady na sanace těchto starých ekologických zátěţí jsou velmi vysoké. Díky evropským fondům dnes vlastníci často získávají poměrně vysoké dotace a Evropské společenství tam alespoň můţe dohlíţen na jejich likvidaci. Bohuţel, ale né všichni vlastníci těchto lokalit těchto prostředků vyuţívají, velmi často likvidace odkládají a realizace řešení pak výdaje pouze znásobí.
2.2.
Greenfields
Názvem „greenfields“ (zelená pole) jsou označovány volné pozemky a plochy mimo celistvě zastavěná území měst. Tyto pozemky, plochy byly dříve určené k lesnickému, zemědělskému a rekreačnímu vyuţití a na základě nové změny územně plánovací dokumentace jsou definovány jako rozvojové lokality určené k rezidenční, komerční nebo průmyslové zástavbě. Jestliţe dojde ke změně funkce tohoto území, dochází tak i ke změně vybavení dopravní a technickou infrastrukturou za pomoci vyuţití soukromých či veřejných rozpočtů. Na základě těchto změn mohou být na takto připravených plochách postupně realizovány stavby. Termín greenfields je v české odborné terminologii běţně nahrazován slovním spojením zelená louka (např. stavby na zelené louce). Lze všeobecně říci, ţe zastavování greenfields není ve většině případů preferovaným jevem. Zejména pak v městském územním plánování má být kladen důraz spíše na obnovu jiţ zmíněných brownfields, tedy oblastí, které byly v minulosti zastavěny a dnes jsou zdevastované a bez vyuţití.
18
2.3.
Brownfields
Přesné vymezení pojmu brownfields je problematické a v českém jazyce neexistuje jeho formální překlad, výraz, který by přesně nahrazoval anglický termín. Název brownfields vznikl dle barvy těchto území na základě leteckých a satelitních snímků. Doslovný překlad „“hnědá pole“ je krkolomný, a ne přesně vystihující správný význam tohoto slova. Z tohoto důvodu jím není pojem brownfields zatím překládán. Podle J:B: Jackson by český ekvivalent výrazu brownfields zněl spíše jako dříve urbanizované území, které je dnes opuštěné nebo nedostatečně vyuţívané a velmi často i určitým způsobem zanedbané, nebo poškozené. Česká terminologie není zatím sjednocená – Ministerstvo pro místní rozvoj ČR vyuţívá výrazu „deprimující zóny“, zatímco Ministerstvo ţivotního prostředí ČR pouţívá výraz „narušené pozemky“. Termín brownfields je všeobecně oblíbený a uţívaný hlavně proto, ţe je krátký, výstiţný a po vysvětlení jasný. Podstatnou výhodou ale je, ţe se jedná o termín světově uţívaný, a tak můţeme pod tímto slovem hledat informace na všech světových webových vyhledávačích.4
Obrázek 1 Brownfields
4
JACKSON. Brownfields snadno a lehce: Příručka zejména pro pracovníky a zastupitele obcí [online]. [cit.2011-03-18]. Dostupné na: http://www.mmr-vyzkum.cz/cz/prirucka-brownfields-sna.aspx
19
Brownfields jsou především oblasti nacházející se v blízkosti sídelních oblastí. Jsou to území, ve kterých jiţ došlo k ukončení jejich původního vyuţití, ve většině případů jsou jiţ opuštěny. Tyto územní celky jiţ ztratily svůj původní význam, jako například původní průmyslové zóny, zemědělské objekty, vojenské areály, dopravní stavby a další. Dále jako velký problém se rovněţ jeví vysoká ekologická zátěţ a kontaminace pozemků. Toto opuštěné, nevyuţívané, chátrající území má velmi negativní dopad na okolní výstavbu, jak v kvalitě např. bydlení, tak na hodnotu nemovitostí. Jsou to lokality, které se těší velmi nízkému zájmu ze strany kupujících.
2.3.1. Hlavní příčiny vzniku brownfields Základním faktorem, který ovlivňuje vznik brownfields jsou výkyvy v hospodářských cyklech. V období recese dochází k nárůstu nepotřebných výrobních objektů, dochází k útlumu jednotlivých hospodářských odvětví. Hlavní příčinou vzniku „brownfields“ je ale jednoznačně restrukturalizace ekonomiky státu, jednotlivých regionů a měst. Jde zejména o to, ţe dochází k radikálním změnám sociálně-ekonomické struktury, které jsou charakterizovány přesunem pracovních sil z primární (zemědělství, lesnictví a rybolov) nejprve do sekundární (průmysl a stavebnictví) a v současnosti zejména do terciární (obchod, doprava, sluţby a veřejná správa) sféry civilního sektoru národního hospodářství. Lze si tedy všimnout, ţe otázka řešení brownfields se stává aktuální vţdy v období zásadních ekonomických přeměn ve společnosti, kdy dochází k útlumu klasických oborů a nástupu nových s jiným zaměřením. Hlavní důvody vzniku brownfields: Výkyvy hospodářských cyklů; Útlum hospodářských odvětví; Nevyjasněné vlastnické vztahy; Nedostatek finančních prostředků; Nevýhodná poloha objektů; Koncentrace ekonomických činností; a další.
20
2.3.2. Překážky revitalizace Pod názvem brownfield si dnes především všichni představujeme opuštěné, nebo nedostatečně vyuţité a zastaralé průmyslové areály a nefunkční průmyslové zóny. Pojem brownfields však v sobě zahrnuje mnohem víc – označuje také zemědělské objekty včetně staveb, nepouţívané dráţní pozemky, pozemky vyuţívané v oblasti odpadového hospodářství, zasaţené občanskou vybaveností (energetika), bývalé vojenské prostory, území s rozpadajícími se obytnými budovami, nevyuţívanými dopravními stavbami apod. S brownfieldy však souvisí i další překáţky, jako například neprůhledné majetkoprávní vztahy, zdevastované výrobní či jiné budovy, přítomnost starých ekologických zátěţí (zejména toxické látky, jimiţ je kontaminovaná půda, podzemní a povrchové vody i objekty, přechodně uskladněné odpady, včetně nebezpečných a „černých skládek odpadů“). Významným problémem jsou také pozůstatky strojního a technologického vybavení, které ve většině případů obsahují ekologicky nebezpečné náplně. Z tohoto důvodu není divu, ţe je většinou okolí těchto objektů vylidněné. Všechny uvedené faktory pak vedou k tomu, ţe investoři odmítají do těchto území investovat v důsledku z obav z vysokých nákladů spojených se sanací starých ekologických zátěţí, ale i s obtíţnou předinvestiční přípravou pozemků. Brownfields mohou být různého rozsahu, většinou se však jedná o plochy velkých rozměrů, které se často vyznačují i negativními sociálními jevy (bezdomovectví, krádeţe kovů). Vlivem všech těchto faktorů se sniţuje atraktivita těchto oblastí, a často není plně vyuţit ekonomický potenciál. Na řadě brownfields ale stojí i technicky a kulturně velmi cenné budovy včetně unikátního technologického vybavení, u kterých by se nemělo při přestavbě či revitalizaci přistupovat k plošné asanaci bez předchozího průzkumu ze strany orgánů památkové péče. Mezi hlavní iniciátory v této oblasti patří především stát, ale také krajské a městské úřady, obce, města, ve spolupráci s institucemi státní správy (Ministerstvo ţivotního prostředí České republiky, Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky a další resortní ministerstva). Při realizaci celého procesu je vhodné aplikovat tzv. princip Public Private Partnership, tj. spolupráce soukromého a státního sektoru na bázi partnerství.
21
2.3.3. Výhody a nevýhody využití brownfields Jak uţ jsem zde zmínila, brownfields jsou lokality, které jsou nevyuţité a zdevastované po předchozí činnosti. Toto území je však moţné vyuţit pro další činnost, z důvodu jeho časté blízkosti centra města. Jiným způsobem regenerace můţe být změna účelu – například přestavba továrních hal na kancelářské prostory, nákupní centra, ale i rezidenční budovy s nadstandardními byty (dnes velmi oblíbené lofty). Existuje celá řada důvodů, proč je vhodné brownfields regenerovat. Jedná se zejména o to, ţe: Brownfields jsou zasíťovány; Jsou napojeny na existující dopravní infrastrukturu; Nezabírají další zemědělskou půdu; Dochází díky jejich znovuvyuţití k odstranění ekologické zátěţe; Předcházejí „rozlézání“ města, zkrácení přepravních vzdáleností; Přispívají k ekonomickému rozvoji lokality; Rozvoj podnikatelských aktivit, zvýšení pracovních příleţitostí, pokles nezaměstnanosti v dané lokalitě; Růst daňových přírůstků obce; Zhodnocení stávajících nemovitostí v blízkosti revitalizovaného území; Brownfields v sobě skrývají ohromný potenciál. Přesto však mají značné potíţe s uplatněním na trhu vzhledem ke skutečnosti, ţe komplexní rekonstrukce bývá draţší neţ novostavba. Důvodem bývají náklady na bourací práce, odvoz suti, nutnost pouţití speciálních materiálů, nestandardních řešení a větší pracnost.
2.3.4. Druhy brownfields dle původního účelu využití Existují dva základní typy brownfields: deprimované území ekonomicky atraktivní území Další dělení je bráno z hlediska původu vzniku a lze brownfields rozdělit do následujících typů:
22
Průmyslové zóny v urbanizovaném území Jedná se o lokalitu nacházející se v blízkosti historické části měst, v blízkosti rezidenční oblasti, nebo na území vnitřních předměstí. Tyto brownfields jsou ve velké části značně ekologicky zatíţeny. Neefektivně využívané prostory železničních stanic Jedná se o objekty převáţně na lukrativních místech, které svým charakterem jiţ ztratily původní vyuţití, převáţně z důvodů umístění a z důvodů změny charakteru přepravy. Tyto prostory bývají svým rozsahem předimenzovány, jelikoţ v místech kde se nachází jsou nádraţí jiţ převáţně vyuţívána pouze pro osobní přepravu obyvatelstva. Bohuţel tyto stavby, potaţmo pozemky bývají velmi silně kontaminovány a je nezbytné provést následně po demolici sanaci půdy, coţ zvyšuje značně náklady na revitalizaci. Nevyhovující administrativní budovy Jedná se převáţně o objekty, které svou technologií a pouţitými někdy i zdravotně nebezpečnými stavebními materiály jsou dnes naprosto nevyhovující. Výhodou těchto objektů je nízký stupeň ekologické zátěţe. Armádní brownfields Objekty dříve vyuţívané armádou jako kasárna, administrativní budovy, sklady. Tyto objekty převáţně ztratily důvod účelu, pro který byly vybudovány. Jedná se o celé areály, ve kterých se převáţně nevyskytuje ekologická zátěţ – kontaminace půdy. Jednou z nejznámější revitalizací u nás vůbec, je revitalizace vojenských kasáren na Náměstí Republiky v Praze, kde vzniklo obchodní a kancelářské centrum PALÁDIUM včetně rozsáhlých podzemních garáţí. Zemědělské brownfields V době plánovaného hospodářství vznikala Jednotná zemědělská druţstva, zemědělství bylo centralizováno. Řada z těchto objektů jiţ v současné době není vyuţívána. V těchto areálech mohla být půda a objekty kontaminovány hnojivy a dalšími látkami pouţívanými v této době, které se následně ukázaly, jako zdraví velmi škodlivé.
23
Těžební brownfields Jedná se převáţně o jiţ vytěţené hnědouhelné, černouhelné revíry. Tyto oblasti jsou z pohledu investorů nezajímavé, náklady na revitalizaci těchto území bývají velmi nákladné, z tohoto důvodu zůstává velká část nákladů na revitalizaci těchto území na státu. Obchodní brownfields V těchto případech se jedná převáţně o nákupní centra postavená v letech minulých, nacházející se v lokalitách sídlišť. Velmi často jsou postavena ze stavebních materiálů, které jsou z dnešního estetického pohledu jiţ nevyhovující, ale hlavně velmi často jsou postavena ze stavebních materiálů, které jsou zdraví škodlivé (jedná se především o azbest). Tyto objekty ve většině případů bývají nahrazeny objekty novými, se stejným způsobem vyuţití, které splňují náročné poţadavky dnešního zákazníka. U těchto brownfields není půda zpravidla kontaminována.
2.3.5. Negativní působení deprimujících zón Brownfields působí na své okolí značně negativně, zejména na obyvatelstvo, územní rozvoj a ekonomický rozvoj města, dále pak značně negativně působí i na ţivotní prostředí. Jedná se o tzv. negativní externality. Negativní externality se vyznačují tím, ţe původce nákladů za ně nenese plnou odpovědnost, ale přenáší tyto náklady na své okolí. Hlavní negativy související s oblastmi brownfields: Ekonomické Z makroekonomického pohledu je půda na které stavby stojí výrobním faktorem, ekonomika má díky existenci brownfields omezeny potenciální disponibilní zdroje a z tohoto důvodu je vyuţití z ekonomického pohledu suboptimální. To vede také k znehodnocování okolních nemovitosti a pozemků, pozemky se v lokalitě, kde se nachází brownfields stávají nelukrativními, celá lokalita je tím postiţena, dlouhodobě neproudí ţádné investice. Úpadek celé lokality vede následně k přesměrování dopravních toků, úpadku firem v dané lokalitě, nedostatku pracovních příleţitostí, sníţení obsluţnosti území. Deprimovaná území znamenají břemeno pro majitele okolních nemovitostí, obec, región, ale i stát.
24
Ekologické Jak jiţ bylo několikrát řečeno, v deprimovaných zónách velmi často docházelo ke kontaminaci půdy, znečištění spodních vod, vodních toků, zdiva samotných staveb a dalších zařízení z důvodů předešle průmyslové výroby, ale i z důvodů jiného původního vyuţití. Následná revitalizace těchto deprimovaných zón vyţaduje značné náklady na sanační práce a dekontaminaci území. Sociálně kulturní Jedná se o velmi dlouhodobé negativum, které je velmi sloţitě napravitelné. V těchto lokalitách s ukončením předešlé výroby dochází k velké ztrátě pracovních míst, silně se zvyšuje nezaměstnanost. Tento fakt se převáţně týká jednosměrně kvalifikovaně zaměřených lidí a starších osob. Dlouhodobý vývoj tohoto faktoru můţe následně vést k nárůstu kriminality a kumulaci sociálně nepřizpůsobivých obyvatel. Z tohoto důvodu dochází k vyššímu stupni vystěhování obyvatelstva z takto postiţených lokalit, které se následně stávají neatraktivními pro investory. Lokalita strádá. Prostorové Z důvodů existence deprimujících zón se v době velké stavební expanze investoři přiklánějí k vyuţívání pozemků, které zatím nebyly nikterak vyuţity tzv. greenfields, jelikoţ na těchto pozemcích nejsou další náklady na sanaci, nemají ekologickou zátěţ. Město se rozvíjí prostorově do šířky, vznikají nové ekonomicky dobře fungující lokality, které se následně mohou stát nově zbudovanými centry měst.
25
3. Historie vývoje průmyslu Pro formování územních celků v oblasti Prahy měla nepochybně velký význam průmyslová revoluce, která formovala vznik průmyslových oblastí, které samozřejmě paralelně s tímto rozvojem si kladly nároky na dopravní obsluţnost a přísun pracovních sil. Průmyslovou revoluci povaţujeme za epochální změnu v celkovém všeobecném vývoji světa. Začala v Británii na konci 18. a na počátku 19. století. Přichází v podstatě s vynálezem parního stroje, Jamese Watta okolo roku 1785, proto také nazýváme toto období jako dobu páry. Do této doby, s výjimkou vyuţívání vodní energie, byly veškeré pohony realizovány na základě ţivé síly. Průmyslová revoluce se v první etapě začíná projevovat v lehkém průmyslu, zejména v textilu a bavlnářství. V letech 1830 aţ 1840 revoluce postupovala od západu k východu. Její účinky se rozšiřovaly přes západní Evropu a Severní Ameriku během 19. století nakonec ovlivnily i většinu světa. Paralelně s rozvojem průmyslu se musela rozvíjet i další odvětví hospodářství. Všeobecný rozvoj zvyšoval tlak na těţební odvětví, těţby paliv, dřeva, dále pak rozvoj hutního průmyslu a především stavebnictví. Všechna tato odvětví vyţadovala řešení dopravní situace, měla velké nároky na přepravu materiálu všeho druhu. V roce 1814 byla v Anglii sestrojena první parní lokomotiva a následně dle potřeb rozvoje začaly vznikat ţelezniční tratě. Vznikem ţelezničních tratí pro krytí potřeb průmyslových oblastí se začala formovat městská aglomerace.
3.1. Průmyslová revoluce v době Rakousko-Uherska na území Českých zemí. Vývoj oblasti města Prahy nelze nazvat jinak neţ bouřlivý. Jestliţe na konci 18. století ţilo v Praze okolo 76 tisíc obyvatel, před I. Světovou válkou v roce 1910 jich ţilo v Praze jiţ 224 tisíc. Celé město se proměňovalo v moderní velkoměsto a začínalo se formovat do územních celků. Na počátku 19. století se voda čerpala do vodárenských věţí a rozváděla se dřevěným potrubím do kašen.
26
Vnik infrastruktury: Vodovod se mění za kovové a litinové potrubí, voda je filtrována, vzniká plán na zásobování vodou ze studní v Káraném. Kanalizace – kritický stav především z hlediska vzniku epidemií byl v likvidaci splašků. Praha měla jen místní účelové kanalizační stoky, všude byly ţumpy a stačila jarní velká voda a Prahu zachvátila epidemie různých chorob. Po 15 letech práce odborné komise vzniká a je uzavřen kontrakt na výstavbu kanalizační sítě a je Angličanem W. H. Lindleyem tato v Evropě na tehdejší dobu nejmodernější 175 km dlouhá kanalizační síť stok a čistírny odpadních vod realizována. Toto geniální dílo slouţí Praze dodnes a je ceněnou technickou památkou. Veřejné osvětlení – nebylo na počátku 19. století ničím neobvyklým. Nejprve 120 olejových lamp umístěných na trase Celetná – Karlův most aţ na Hradčany. V roce 1823 těchto lamp přibylo do počtu 1300 kusů. Od roku 1847 se začalo přecházet na plynové osvětlení. V roce 1888 byla uvedena do provozu Holešovická obecní plynárna, toho času největší plynárna na území Čech, čímţ byl kapacitně podpořen rozvoj veřejného osvětlení. Doprava – obrovské nároky jsou kladeny na dopravu všech druhů materiálu, později i přepravu dělníků do továren nebylo moţno řešit bez budování dopravní infrastruktury. V době, kdy ve Velké Británii je dokončena první veřejná ţelezniční trať, začíná být provozována parní lokomotiva, je v Rakousku-Uhersku k této dopravě nedůvěra, tímto vzniká zpoţdění cca 20 let a v Praze se po ulicích prohánějí bryčky a dopravě materiálu vládnou velké formanské a povoznické firmy. Praha je dosud svázána historickými opevněními, které
limitují zejména výstavbu
komunikací a chodníků. Majitelé nemovitostí jsou magistrátem vyzýváni k vydláţdění komunikací a chodníků. Je zajímavé, ţe asfaltování komunikací, přestoţe se v Paříţi a Londýně pouţívá, je v Praze zakázáno. Železnice První parní vlak do Prahy přijel 20. srpna 1845 Karlínem na Státní nádraţí (dnes Masarykovo), které leţelo jiţ na území Nového Města Praţského. Nákladové nádraţí této trati včetně provozního zázemí zůstává za hradbami. Karlínský Negrelliho viadukt je dlouhý tisíc 27
sto metrů, drţí jej sedmasedmdesát polokruhových kleneb, překonává Vltavu, pokračuje přes štvanický ostrov aţ na druhý břeh, odkud vedou koleje do nádraţí Praha – Bubny. Negrelli se podílel i na projektu Suezského průplavu, tady mu stála v cestě krotká Vltava a stou si poradil hravě. V roce 1871 byl za pouhých šest měsíců postaven Karlínský spojovací viadukt 351 m dlouhý, který propojil horní nádraţí Libeň s nádraţím Bubny. Rakouská severozápadní dráha dorazila do Prahy 1873, končila na Rohanském ostrově, později na koncovém nádraţí Těšnov.
Obrázek 2 Firmy v rám Karlín letech BLA
Jednotlivé železniční tratě chronologicky Severní dráha, Masarykovo nádraží 1845 Praha – Olomouc 1850 Praha – Lovocice Česká západní dráha 1862 Smíchov – Plzeň – Futimwald Buštěhradská dráha 1863 Bruska – Kladno 1868 Bruska – Bubny 1872 Smíchov – Hostivice Dráha Františka Josefa – Hlavní nádraží 1871 Benešov – Tábor – České Velenice – Vídeň Pražská spojovací 1872 Smíchov – Hlavní nádraţí – Hrabovka
28
Pražsko – duchcovská (nádraží Smíchov) 1873 Smíchov – Duchcov Rakouská severozápadní dráha (Těšnov) 1873 Těšnov – Vysočany – Lysá nad Labem – Polabská dráha České obchodní dráhy (Nusle, Modřany) 1882 Nusle – Vršovice - Modřany
Obrázek 3 Příjezd prvního vlaku do Prahy, 1845
V rámci politických a hospodářských změn v mocnářství a v dopravní politice probíhají změny a snahy o zestátnění ţeleznic. Teprve však po roce 1910 jsou téměř všechny souhrnné ţeleznice ve vlastnictví CK Rakouské státní dráhy. Úplné zestátnění ţeleznic došlo však aţ po oddělení Československa. Lodní doprava Nelze opomenout i říční dopravu. Mimo mnoho privátních převozníků, kteří nahrazovali chybějící mosty přes Vltavu vzniká v roce 1865 závod Praţské paroplavební společnosti, která v této době, po řece, přepravovala téměř dva miliony cestujících ročně. Městská silniční doprava Pokud za veřejnou dopravu nepovaţujeme na zavolání jezdící kočáry a fiakry, pak můţeme povaţovat za historický mezník rok 1827, kdy bylo jiţ cca 120 fiakru, byl vydán dopravní řád, bylo provedeno jejich číslování a určené stanoviště. 29
Omnibus Prvním dopravním prostředkem praţské hromadné dopravy však lze označit teprve koňským spřeţením taţený omnibus, který byl pro více cestujících, jezdil po stanovených trasách a v pravidelných intervalech. Omnibusy s otevřeným patrem začaly jezdit po trase Staroměstské náměstí, Karlův most, Malá strana, Sněmovní ulice. V roce 1845, respektive 1862 zajišťovali omnibusy dopravní obsluhu Masarykova, respektive Smíchovského nádraţí. V Praze se pohybovalo okolo 40 omnibusů dvou společností, Karlínské a První praţské společnosti, které ročně přepravily cca 690 tisíc pasaţérů. Nepohodlný provoz po praţských dlaţbách přinesl v roce 1890 jejich definitivní konec. Koňská dráha První koncese na provozování koňské pouliční dráhy byla vydána Císařem v roce 1873 na trať z Karlína aţ na Smíchov. V témţe roce však po krachu na Vídeňské burze projekt zkrachoval. Koncese byla přenesena na Belgičana E. Otleta, který dovezl uzavřené vozíky pro 25 osob a vystavěl jednoduchou trať 3,5 km dlouhou do Karlína. V roce 1876 byla postavena trať z malé strany na Smíchovské nádraţí o délce 5,31 km. V letech 1883 – 84 byla celková trať dlouhá 19,5 km a obsluhovala v podstatě celý střed města směry k Andělu, na Ţiţkov, k Nuselským schodům, do Stromovky. Síť koňky měla 55 stanic, 7 zastávek, a cca 117 vozů. Od roku 1876 byly vozy vyráběné praţskou firmou Ringoffer a jezdilo se jiţ po ţlábkových kolejnicích na ţelezných traverzách. Belgický podnikatel Eduard Otlet, ovšem odmítl investovat vlastní finance a tak se zástupci Libně obrátili na českého elektrotechnika a vynálezce Františka Křiţíka s přáním, zda by nemohl vybudovat z Libně do Prahy dráhu elektrickou. V roce 1891 předvádí majitel karlínské eletrotechnické firmy v rámci jubilejní výstavy první elektrickou tramvaj. Křiţík se příleţitosti chopil a 11. června 1892 obdrţel povolení k zahájení předběţných prací. Definitivní koncesi ke stavbě a následnému provozování dráhy udělilo Křiţíkovi ministerstvo obchodu dne 16. března 1895 a během následujícího roku došlo k výstavbě prvního úseku od karlínské vozovny koňky dnešní Sokolovskou ulicí na Balabenku. Následně dostane v roce 1895 definitivní koncesi ke stavbě první elektrické dráhy na trase Karlín – Balabenka. Současně staví první napájecí stanici a elektrárnu na Švábkách. 19. března 1896 vyjíţdí po jednokolejové trati opatřené výhybkami první elektrický tramvajový 30
spoj. V roce 1897 vznikají Elektrické podniky královského města Prahy a to je počátek budování jednotné sítě tramvají. Koňka stále jezdí, avšak jen poslední trasou mezi Starým Městem, Malou Stranou přes Karlův most. Definitivně končí 12. května 1905. Zejména v druhé polovině 19. století se v Praze rozvíjí bouřlivě veškeré podnikání, vznikají podniky těţkého průmyslu. Vznikají velké tovární celky, které jsou v podstatě územně umístěny do celků, ve kterých zůstávají do budoucí doby. V Praze je 60 strojírenských závodů. Mezi největší patří na Smíchově závody Ringhofferovi, Waltrovi, v Karlíně akciová společnost Breitfeld Daněk dále ve stejné oblasti Rustonovy závody, v Libni první praţská automobilka Praga. Dle potřeby výstavby existuje cca 50 cihelen a 120 cihlářských pecí. Kámen se dopravuje po Vltavě ze Sedlčan.
Obrázek 4 Rustonka současný stav
3.2.
Obrázek 5 Rustonka projekt
Období první republiky
28. 7. 1914 začíná Sarajevským atentátem I. světová válka. Probíhá aţ do 11. 11. 1918, kdy je definitivně ukončena. Dne 28. 9. 1916 poté, kdy Vídeň přijímá podmínky míru presidenta Wilsona byl přijat zákon číslo 1 o vzniku Československé republiky. Dne 21. 10. 1918 Praha slavnostně uvítala presidenta republiky T.G. Masaryka. Na území Čech a Moravy, kde je cca 70% průmyslové výroby bývalé monarchie, dále pak zaostalého Slovenska a silně zaostalé Zakarpatské Rusi, vzniká Československá republika. Jsou dojednány územní nároky republiky. V Praze je dne 21. 11. 1918 schválen návrh na vytvoření velké Prahy, 5. 2. 1920 vzniká zákon regulační a zastavovací plán praţské aglomerace, který řeší základní podmínky budování města a provádění příslušných územních a schvalovacích řízení. V roce 1923 jsou jiţ vymezeny obvody Praha I. aţ XIX. Části I – VII jsou dosavadní historické části, Libeň, Stříţkov, Kobylisy, Troja, Bohnice částí VIII, Vysočany, Prosek, Hloubětín vytvořily Prahu IX, Karlín X, Ţiţkov, Hrdlořezy a Malešice Prahu XI, Královské Vinohrady Prahu XII. 31
Stočlenné volené zastupitelstvo vymezuje značné pravomoci v oblasti správy městského majetku, financí, investic, výstavbě a fungování městské infrastruktury. Praha měla v roce 1922 rozlohu 171,64 m2, ţilo v ní 676 657 obyvatel v 19446 domech. Tempo výstavby všech druhů staveb počínaje mosty, vodárnami, bankami, spořitelnami, činţovními domy, ale i vilovými částmi, včetně zajištění infrastruktury, nemá v Evropě obdoby. Silně se rozvíjí i území s průmyslovou výrobou – Smíchov, Jinonice, Malešice, Libeň a Vysočany. Jako katalyzátor rozvoje je levná cena pozemků v okolí průmyslových podniků, levná cena a dostatek pracovních sil ze Slovenska a Zakarpatské Rusi. Do světové krize, která propukla černým pátkem na Newyorské burze 25.10.1929, kdy bylo hospodářství na vrcholu se oproti Irsku 1913 hrubý produkt zvýšil o 52% a průmyslová výroba o 41%. Pád nastal později, v roce 1933. Vzhledem k tomu, ţe Československá republika byla čistě exportní zemí, patřila tehdy mezi osm největších exportérů na světě, byla silně závislá především na exportu zejména v komoditách textilu, porcelánu, skle, ale i v průmyslových celcích a v té době také ve zbrojních dodávkách. V roce 1933 bylo okolo 1 000 000 nezaměstnaných. V této době nespokojenosti se začíná silně projevovat vliv kosmopolitního sloţení obyvatelstva Československa.
Obrázek 6 Složení obyvatelstva v roce 1925
32
3.3.
Doba protektoriátu a II. Světové války
Na základě mnichovské dohody ze dne 30.9.1938 se představitelé Velké Británie, Francie, Německa a Itálie dohodli bez účasti ČR, byl nařízen diktát podstoupení oblastí tzv. sudet Německu. Dne 15.3. 1939 vstupují německé jednotky do Prahy a následující den je vyhlášen Protektorát Čechy a Morava. Rozbití ČSR je pro hospodářství katastrofou. Dochází k likvidaci samostatné měnové a fiskální politiky, a k rozbití hospodářských vztahů. Dochází k násilnému podřízení podniků Říšským hospodářským zájmům a k nucené správě hospodářských podniků. V půběhu roku 1939 pomocí ustanovených ústředních svazů průmyslu. Obchodu, řemesel a dopravy nacisté určovali objem produkce a sortimentu. Byly přísně rozdělovány suroviny, energie a veškeré prostředky. Záhy Říše vládla nejdůleţitějším zbrojním podnikům Škodovce, Brněnské zbrojovce, Poldovce, ČKD a dalším. Postupně zbojní průmysl zasáhl do všech podniků a odvětví. Obchod a bankovnictví prošlo kursovní změnou 1:10 Marka / Kč a pod přímý vliv se dostal celý bankovní sektor a docházelo k jeho drancování. První republika, se svými demokratickými principy, která se systematickou hospodářskou politikou státu stala hospodářskou velmocí světového významu byla po dvaceti letech rozvoje prakticky zlikvidována. Druhá světová válka začala v podstatě 1.9.1939, kdy nacistické Německo napadlo Polsko. Do konfliktu se vloţily Francie, Velká Británie a státy Commonwealthu, 7.12.1941 vstoupily do války Spojené státy poté, co Japonsko udeřilo na základnu Perl Harbor. Konec války v Evropě nastal 8.5.1945, Japonsko kapitulovalo 2.9.1945 po svrţení atomových bomb na Hirošimu a Nagasaki. Druhou světovou válku provázely nevídané zločiny proti lidskosti, rozsáhlá hrůzná genocida zejména na ţidovských národech, kdy za obětí holokaustu padlo 6 milionů ţidů. Rovněţ je však pravdou, ţe diktatura války zejména zbrojního průmyslu, vţdy vyvolá nebývalou kumulaci vědeckých sil, rozvoj výrobních kapacit, rozvoj konstrukcí, rozvoj nových oborů a technologií, samozřejmě, je tento rozvoj bohuţel vyuţíván schizofrenickým směrem a scestnou ideologií.
3.4.
Konec II. Světové války a poválečné období
Po ukončení II. Světové války propuká v Československu budovatelské nadšení. 25.8.1945 dochází k finanční měně za bankovky tištěné v Anglii v poměru 1:1. Výměna je omezená na 500 Kč. Vyšší částky jsou ukládány na vázaných účtech a nelze je vybírat. V říjnu 1946 je 33
vyhlášen dvouletý plán obnovy a rozvoje národního hospodářství. Tento okamţik je moţno povaţovat za počátek cesty k socialismu. V roce 1947 je nabídnut ČSR Marschalluv plán, který je 5.6.1947 na základě tlaku Moskvy odmítnut a tento akt je moţno povaţovat za začátek studené války. Další rozvoj Evropy se vydává směrem dvou ekonomicky oddělených skupinách států - východ a západ. V únoru 1948 dochází k plnému převzetí moci komunisty. Diktátem dochází k orientaci na těţký a zbrojní průmysl. Průmysl se rozvíjí extenzivně zejména v oblastech elektrotechniky, strojírenství, zpracování kovů, chemikálií z azbestu, kaučuku a hutnictví ţeleza. Hospodářství je pod diktátem RVHP. Je zaveden paritní silně nadhodnocený Rubl (12 Kč/Rb), který znamená totální výprodej produkce. Jsou drancovány loţiska Uranu, jehoţ bohatství je v podstatě celé uloupeno. Uhlí v mostecké pánvi, ale i v Ostravě a na Kladně pro odvětví hutnictví a energetiku. Československo se vyvíjí samostatně, je zbaveno moţnosti získávat moderní technologie. V hospodářství je neúspěšně a nedostatečně investováno. Vše se projevuje postupným zaostáváním, nízkou produktivitou práce, nedostatečnou specializací a inovací výrobků. Celková devastace společnosti vyvrcholí obdobím tzv. praţského jara 1968, kdy dochází k oprávněné kritice všech oblastí, zejména však hospodářské situace státu. Jsou naznačeny základní ekonomické trendy, následně však dochází k totálnímu potlačení tohoto procesu vojsky Varšavské dohody a tak upadá Československo do dalších dvaceti let pasivní rezistence a dále se rozvíjí tak jak se rozvíjelo. Nelze však toto období hodnotit jen negativně. Byla realizována celá řada děl, která svojí promyšleností úspěšně slouţí a bude slouţit dalším generacím. Je to zejména řešení dopravy v Hl. městě, budování infrastruktury, aţ na výjimky (např. nádr. Těšnov, odstřelení domů na Pankráci - např. dům Moderna a mnoho dalších) je historický unikát města zachován.
3.5.
Doba po roce 1989
Koncem devadesátých let dochází zejména vlivem sjednocení Německa k převratným dějům v Evropě. Dochází k rozpadu vojenských, hospodářských a politických uskupení. Stávající země socialistického zřízení nastupují různé cesty přechodu k trţnímu hospodářství v České republice, po sametové revoluci a po pádu komunismu postupně dochází k privatizaci a restituci. Dochází k rozdělení federace a osamostatnění obou států. Přechod z plánovaného hospodářství k trţnímu je velmi obtíţný. Stávající podniky, z nichţ některé jsou některé velmi rozsáhlé jsou předluţené, nemají provozní kapitál a chybí jim odbyt pro své výrobky, protoţe padly jejich vazby na stávající trhy. Rovněţ chybí 34
management, který by měl dostatek zkušeností s jejich řízením. Z tohoto důvodu a z důvodů špatně provedené privatizace zaniká celá řada i světově proslulých firem. Zaniká celá řada tradičních výrobců s ryze českými komoditami, u kterých se předpokládalo, ţe hospodářské změny ustojí. Výrazně klesá textilní průmysl, výroba skla, strojírenství, hutnictví a výroba ţeleza. Přichází však období konce 20. století a počátkem 21. století, kdy do hospodářství na základě investičních pobídek a iniciativou jednotlivých výrobců přichází velké mnoţství zahraničního kapitálu. Výrobci vyuţívají licencí, know-how a moţností, které jim poskytuje globalizovaný trh výrobců. Skokově se mění kvalita a technická úroveň některých výrobků. Rovněţ se mění orientace exportu zejména na Německo, kde např. export do této země představoval v roce 2012 celých 36% z celkového exportu. Výrazně roste zejména výroba automobilů, automobilových komponentů atd. Tato výroba je z hlediska exportu nejvýraznější. Zde však uţ hovoříme o době, kdy je Česká republika součástí Evropské unie a výrazně zapojena do mezinárodní kooperace.
35
4. Hlavní město Praha Vrátím se k hlavnímu městu Praze. Můj úvod sahá do doby poloviny 19. Století. To je doba, kdy vznikly zárodky současného územního rozdělení města. Veškeré průmyslové celky tehdejší doby byly umístěny v podstatě v jednotlivých městských částech.
K nim byla
přivedena ţelezniční doprava, která dopravovala veškerý materiál a odváţela hotové výrobky, dále do těchto míst dopravovala i pracovní sílu. Kaţdý podnik či výrobní útvar měl svoji ţelezniční vlečku a to státní, nebo privátní. Město však potřebovalo vystavět infrastrukturu a vyřešit bydlení obyvatel. Toto vyţadovalo obrovské plochy, které z důvodu nemoţnosti vystěhování výrobních kapacit, hledalo místo na svém obvodu. Postupně vznikaly městské satelity jako např. Severní město, Jiţní město, Černý most, Řepy, Dědina a další, které s různou úrovní dopravy uzavřely střed města, včetně jejich továren, ţelezniční dopravy. Druhým momentem, který do současné doby zasahuje, jsou zcela jiné postupy a charakter výroby a její doprava do zpracovatelských kapacit. Mezinárodní spolupráce a globalizace výrobků umoţňuje zásobování výrobních kapacit silniční a kontejnerovou dopravu. V některých případech i leteckou. Definitivně končí doba, kdy je ve středu města největší výrobna tramvají na světě, kdy je ve Vysočanech slévárna litiny, kdy se odlévají desítky tun těţké odlitky, vyrábí se lokomotivy na Smíchově, mnohatunové výrobky, ocelové konstrukce a mnoho dalšího. Nyní je čas a doba, která umoţňuje intenzivní revitalizaci praţského území, řešení brownfields a vyuţití územních plánů k modernímu řešení problematiky Prahy. V předešlé části mé diplomové práce jsem pro jasné pochopení záměrně uvedla poměrně rozsáhlou část o historickém vývoji průmyslu a industrializaci Českých zemí s těţištěm vývoje v praţské aglomeraci. Vznik oblastí brownfields je provázen všemi průmyslovými městy vyspělého světa. Je pravdou, ţe udrţování neefektivních výrob silou socialistické ekonomiky, posunulo řešení této problematiky do doby po roce 1989, s tím, ţe skutečné ekonomické moţnosti řešení nastávají aţ v dnešní době a současná doba plánuje realizaci v horizontu 15- 20 let. Je zřejmé, ţe dochází v realizaci ke zpoţdění téměř třiceti let, protoţe počátky realizace Brownfields v západních ekonomikách sahají do 70. let dvacátého století. Odhaduji, ţe v současné době má Praha nejvíce brownfields zejména v oblasti Libně, Vysočan, Holešovic a Smíchova.. Nejzajímavější a nejdiskutovanější brownfields jsou však oblasti, které jsou spojeny vţdy s ţeleznicí a řešením dopravní obsluţnosti hlavního města. 36
Jsou to místa, která jsou z hlediska své polohy k historickému jádru, které je chráněno jako součást světového dědictví UNESCO, nejbliţší a jejich návrhy řešení jednoznačně určí udrţitelný rozvoj hlavního města pro další generace. Dává jedinečnou moţnost předurčit modernizaci města při zachování jeho historické hodnoty.
4.1.
Udržitelný rozvoj města – související problémy
Výzkum upozorňuje na skutečnost, ţe vzhledem k nedostatku konkrétních regulačních mechanismů je územní plán jediným rámcem vyuţívaným zainteresovanými stranami při rozvoji konkrétních území. Při tvorbě územního plánu jsou přednostně vyslyšeny poţadavky soukromých investorů, které jsou v souladu s jejich ekonomickými zájmy. Velkým problémem je nedostatek studijních programů a existence dostatečného mnoţství podkladů, které zpracovávají udrţitelný rozvoj měst a městských prostředí, zejména na odborných pracovištích a akademické půdě. K řešení situace je nezbytné, aby spolupracovaly nevládní organizace, komunální politici a lokální občanské iniciativy a usilovali o to, aby rozhodovací procesy zejména na úrovni Magistrátu hlavního města Prahy byly transparentnější a respektovaly principy udrţitelného rozvoje. V důsledku pozdního zapojení občanů do rozhodovacích procesů a obtíţnosti jak samotného zapojení, tak i příslušných procesů, vzniká jednosměrný direktivní systém městského plánování shora dolů (magistrát rozhoduje, veřejnost uţ se v podstatě pouze dozví o přijatých rozhodnutích. Všechny zainteresované strany by se měly shodnout na tom, ţe v přípravě stavebních záměrů budou přikládat velkou důleţitost opětovnému vyuţití a recyklaci celých území brownfields, stejně jako existujících budov. Město musí slouţit k tomu, pro co se historicky vyvíjelo. Musí vytvořit kvalitu ţivotního prostředí, zejména ovzduší, hlukové znečištění, nečištění půdy a výraznou regulaci vsakování dešťových vod. Musí rovněţ zajistit soulad v ţivotě celého ekologického systému. Strategie vyuţití brownfields v Praze by měla být řešena zejména směrem k tomu, o čem jednoznačně víme, ţe bylo v minulosti zanedbáno, opomíjeno a co dává jednoznačnou odpověď ke zlepšení kvality ţivota ve městě. Praha by měla mít více zelených prvků, parků, stromů v zástavbě, biotopů pro zvířata a zelených plící. Měla by řešit řadu obecně známých nedostatků, jako jsou plochy pro odpočinek a rekreaci, vznik campusů, univerzitních, konferenčních a kulturních center. Samozřejmě musí řešit odvedení dopravy z míst kde je její koncentrace neúnosná a čas na odvedení z těchto míst je neúměrně dlouhý k moţnostem a
37
znamená vyšší produkci skleníkových plynů a znamená neekonomické vyuţití pracovního času účastníků provozu. V Praze neexistují ţádné konkrétní strategie zaměřené na udrţitelný rozvoj brownfields. Jediným rámcem, který reguluje městskou výstavbu, je územní plán. Útvar rozvoje města i developeři chtěli, aby nový plán byl flexibilnější. Zejména v případě zastavěných území brownfields, například v oblasti Karlína, bylo obtíţné umísťování budov s novou funkcí bez toho, aby bylo nutné měnit územní plán. To vedlo k zamítání často i zajímavých projektů, které nezapadaly do původní regulace území.
4.2.
Nejvýznamnější současná brownfields Prahy
V dalším textu se budu věnovat situaci a moţnostem řešení největších a nejvýznamnějších brownfields na území hlavního města. Jsou to následující: Masarykovo nádraţí, Smíchovské nádraţí, Ţiţkovské nákladové nádraţí, oblasti Bubny – Zátory. Vzhledem k tomu, ţe konečná koncepční řešení jednotlivých vyjmenovaných brownfields není dosud jednoznačně dopracována (kromě oblasti Vysočan) a prochází zejména v souvislosti s novým územním plánem úpravami, budu se v textu zabývat obecně známými souvislostmi a budu do textu vkládat i své občanské názory, které odpovídají mým moţnostem a znalostí celé široké problematiky.
4.2.1. Masarykovo nádrží Území Masarykova nádraţí lze charakterizovat jako nejcennější brownfield v Praze. První vlak na Masarykovo nádraţí přijel, jak jiţ jsem v úvodu uvedla, 20. srpna 1845. Jedná se o typ koncového nádraţí, které je povaţováno za druhé největší nádraţí v Praze a průběţnou výstavbou je propojeno a účastní se na ţelezniční dopravě praţského uzlu. Je důleţitým místem v centru města začleněním do systému PID (praţská integrovaná doprava) s vynikajícím napojením na hromadnou dopravu prostřednictvím tramvajových spojů a linku B praţského metra. V dosahu pěší chůze s centrem města a autobusovým terminálem Florenc, se vstupem na linku metra C, odbavuje denně 30 – 35 tisíc obyvatel.
38
Obrázek 7 Masarykovo nádraží letecký pohled
Obrázek 8 Masarykovo nádraží
V budoucnu, v rámci řešení celé oblasti, se nabízí relativně levné propojení např. pohyblivým chodníkem s vestibuly metra C a odbavovací budovou autobusového nádraţí. Proti severní části Masarykova nádraţí probíhá v současné době rozsáhlá revitalizace pozemků po demolici budovy bývalého Rudého práva a optimalizací vyuţití vnitroblokových prostor. Na základě developerského projektu investiční skupiny Penta, vznikne v těchto místech největší objem administrativních ploch v Praze “pod jednou střechou“, celkem 49 000 m2 hrubé plochy kanceláří v devíti patrech. Společnost Penta se rozhodla zbourat budovu bývalého Rudého práva v ulici Na Florenci. Na jeho místě plánuje vystavět kancelářský a obchodní komplex za 5 miliard korun s názvem Florentium. V prosinci 2011 firma získala územní rozhodnutí, které stavbu povolilo. Ta má být dokončena v roce 2013. Projekt Florentinum vnese do oblasti nové městské prostory - náměstí a zahradu. Propojí ulice Na Poříčí a Na Florenci. Vznikne 7500 m2 komplexních sluţeb denní potřeby i s odpočinkovou zónou v podobě obnovené historické zahrady.
39
Tato nákladná akce bude dále klást nároky na úroveň řešení brownfields Masarykova nádraţí. Zejména na zdevastovanou severní část nádraţí přiléhající k ulici Na Florenci. Rozsah této části o rozloze cca 16 ha se dostává do mimořádné pozornosti a významu. Pro další rozvoj PIDu je také jiţ zejména 10 let diskutovaná výstavba ţelezniční rychlodráhy na Kladno s propojením na letiště Václava Havla. Toto dílo by s konečným a perspektivním řešením vyjasnilo způsob dopravy pro relativně daleko umístěné praţské centrální letiště, které odbavuje ročně 12 – 15 miliónů pasaţérů a je třeba je na odbavení nějakým způsobem dopravit. Pro realizaci tohoto záměru musí České dráhy a správa dopravních cest umístit do nádraţí minimálně dvě kolejiště a při tom ušetřit cca 16 ha tvarem vyuţitelných pozemků pro realizaci bulváru v ulici Na Florenci. Futuristická vize jde ještě dál. V horizontu minimálně 50 let zvaţuje moţnost zbudování nové trasy ţeleznice z Karlína na Smíchov, tentokrát s tím, ţe většina trasy bude zatrubněna s podzemními stanicemi. Nadzemní obsluţní plocha Masarykova nádraţí by pak slouţila k jinému
účelu. Cennost tohoto brownfieldu je
nepochybná. O to sloţitější je, a to ze všech moţných hledisek, přistupovat odpovědně k řešení.
Obrázek 9 výstavba Florentina
Obrázek 10 vizualizace projektu - Florentinum
40
4.2.2. Nákladové nádraží Žižkov O výstavbě ţiţkovského nákladového nádraţí se začalo uvaţovat od roku 1919, v roce 1922 bylo rozhodnuto o jeho výstavbě. V roce 1927 byl vypracován projekt, jedná se o dílo architektů Cavaise a Weisse a ţelezničního inţenýra Chlumeckého. Se stavbou bylo započato následně v roce 1931 a v roce 1936 bylo uvedeno do plného provozu. Nádraţí se svým záměrem a technickým řešením se stalo jedním z nejmodernějších účelových zařízení svého druhu v tehdejší Evropě. Jaho funkcionalistická a industriální architektura ukazuje souhru stavebního a technického umu. V interiéru překvapí manipulační příhradové můstky lemující kolejiště, nákadní výtahy, celkem 5 dvojic. Záměr stavby umoţňoval přijímat velké mnoţství zboţí, skladovat a následně distribuovat sypké materiály, k dispozici byly i dokonalé chladírny pro uchovávání kazitelných potravin. Nádraţí bylo přístupné vlečkou a malešickou nově zbudovanou výhybnou dráhou, z části po kamenném mostu. Skutečností zůstává, ţe s rozvojem silniční dopravy a vznikem kontejnerové dopravy, význam nákladového nádraţí v jeho lokalitě klesá.
Obrázek 11 Nákladové nádraží Žižkov
Obrázek 12 Nákladové nádraží Žizkov
41
Tento osud podpořilo zprovoznění potravinového skladiště ve Strašnicích, otevřeného v roce 1966. V budovách postupně klesá objem realizovaného a odbaveného zboţí. Vyuţívání sluţeb a realizovaného výkonu se stává nerentabilním, s tím, ţe činnost nádraţí byla oficiálně zastavena v roce 2002. Prostory nákladového nádraţí obsazují menší firmy pro skladování zboţí případně sídla firem. Jsou zde parkoviště nákladních aut, soustřeďují se zde ilegálně bezdomovci. V srpnu 2003 byla podána ţádost na návrh na zápis budovy do státního seznamu památek. Ministerstvo kultury však řízení nezahájilo. Budovy nákladového nádraţí patří mezi rozměrově nejdelší budovy v Praze. Jejich délka přesahuje 350 m. Jejich kombinace s rozsáhlými ocelovými příhradovými konstrukcemi je sice výraznou památkou historické průmyslové architektury, avšak pro její revitalizaci velice komplikovanou. V letech 2005 – 2010 zadala Rada městské části Prahy 3 několik studií na regulaci rozsáhlého území nákladového nádraţí. Studie však byly buď zpracovávány alternativně, nebo se jejich názor diametrálně lišil z pohledu další existence budov. Vlastní ponechání budov tak významně mění budoucí vyuţití brownfields, ţe si myslím, ţe o jejich existenci nebo likvidaci je nutno jednoznačně rozhodnout a potom celou oblast urbanisticky řešit. Pokud prezentuji svůj názor, který plyne z prostudování dostupných materiálů a osobní návštěvy dotyčného území, přikláním se k názoru, který byl předloţen návrhem změny územního plánu skupinou Sekyra Group Development a zpracován atelierem A.D.N.S productionarchitecture. Území nákladového nádraţí tak dá svoje území k dispozici pro vytvoření moderně urbanisticky ztvárněného území pro jedinečnou výstavbu o celkové rozloze cca 331 000 m2.
Obrázek 13 Nákladové nádraží Žižkov - letecký pohled
42
V jiţní části území nákladového nádraţí Ţiţkov na rozloze přibliţně 163 000 m2 vybuduje společnost novou moderní multifunkční čtvrť s kancelářskými, obchodními a rezidenčními objekty. Dominantou celé čtvrti bude nově koncipovaný městský bulvár. Budoucí obyvatele jistě potěší rozsáhlé parky, které budou novými pěšími trasami propojeny se stávajícími velkolepými zelenými plochami. Okolí bude poskytovat dostatek moţností pro relaxaci i sportovní vyţití. Bydlení v Praze 3 v ŢIŢKOV CITY bude ideální pro rodiny s malými dětmi a pro všechny, kteří mají rádi klid a zeleň. Vzhledem k dlouhodobější rozvojové koncepci tohoto území je zde myšleno i na rozvoj dopravní infrastruktury pro potřeby městské i individuální dopravy. Toto řešení překládá prodlouţení Olšanské ulice, v současné době končící kolmo na objekt nákladového nádraţí, směrem na koridor Jarovské spojky. Dopravní obsluţnost území je v současnosti jiţ na velmi dobré úrovni (tramvajové i autobusové linky) a do budoucna se počítá i se stavbou nové trasy metra, která by učinila lokalitu ještě více atraktivní.
Obrázek 14 vizualizace projektu Žizkov City
4.2.3. Nádraží Praha - Bubny Toto nádraţí leţí na ţelezniční trati z Masarykova nádraţí do Kralup nad Vltavou a ţelezniční trati do Kladna. Severní státní dráha byla zprovozněna v roce 1850, se stavbou vlastního nádraţí se začalo v roce 1866. V této době došlo k propojení Buštěhradské dráhy s Masarykovým nádraţím. V roce 1868 byla vybudována ţelezniční spojka, která prochází Stromovkou. Pro zajímavost uvádím, ţe na této trati byla okolo roků 1894 – 1895
43
vybudována ţelezniční zastávka, která zajišťovala nástup účastníků Národopisné výstavy Československé v roce 1895. Nádraţí Bubny představuje původní koncové nádraţí bývalé Buštěhradské dráhy. K dalšímu rozšíření došlo v následujících letech, kdy se okolní pole a pastviny Státní dráhy proměnily v nákladové a seřaďovací nádraţí s dílnami, výtopnou pro lokomotivy, točnou a dvěma podélnými remízami. Později ke stavbám přibyla staniční budova a domek s vodojemem. V posledních dekádách 20. století nádraţní prostory slouţily zejména jako remíza vládních salonních vozů, význam ţelezniční stanice v Bubnech po dokončení nádraţí Praha-Holešovice však poklesl. Významné jsou především objekty nádraţí, na kterých pracovali württemberští architekti Theodor Hoffmann a Franz Wilhelm. Budova nádraţí pochází z roku 1923. Největší část nádraţí, resp. výtopny parních lokomotiv, depa a dílny na tomto místě, vzhledem k nedostatečnosti prostor v místě Masarykova nádraţí, postavila společnost Státní dráhy v letech 1869 – 1873. Poslední rekonstrukcí opraven, které v části tohoto území sídlily, prošly rekonstrukcí v letech 1956 – 1958 a tvořily poměrně velkou kapacitu pro opravy ţelezničních vagónů a některých druhů elektrických jednotek. Budovy byly prohlášeny národními památkami aţ v roce 2004. Památková ochrana byla následně na ţádost Orca sejmuta, chráněn zůstal pouze jediný objekt. Zcela ukončena činnost dílen byla okolo roku 2000.
Obrázek 15 Nádraží Bubny
Obrázek 16 Nádraží Bubny
44
Celé území je o rozloze cca 100 ha, z kterého vlastní asi 30% developerská společnost Orco Prosperity Group a skupina Prominecon Group. Celá tvář této oblasti tvoří černou díru v zástavbě Prahy. Protoţe se v této oblasti staví největší současné silniční dílo v ČR, tunel Blanka, je zde vysoká koncentrace dopravy a to z několika důvodů. V oblasti severního města je vysoká koncentrace obyvatel, která dojíţdí do města auty a přes tuto oblast je z Prahy vedena silniční doprava na dálnici D8, směr Teplice a na Praţský okruh, který navazuje na dálnice na Mladou Boleslav a Hradec Králové, dále pak na Jiţní spojku. Ulicí Argentinskou projíţdí denně 55 tisíc aut, ulicí Bubenskou 30 tisíc aut. Okolo vyuţití tohoto území bylo zpracováno jako podklad pro změnu územního plánu několik studií. Konečná studie počítá s vytvořením severního vestibulu stanice metra C Vltavská, uzpůsobení stanice metra C Holešovice, opravou komunikací v oblasti Zátory. Na západním okraji území je navrhován vznik parkoviště pro potřebu výstavního areálu, sportovní haly a nástupu návštěvníků parku Stromovka. V této části má vzniknout i nová vlaková zastávka trati Masarykova nádraţí – Kladno s nástupem na odbočku letiště Václava Havla. Řešení dopravy spolu s odvedením části dopravy do tunelu Blanka je výstavba městského bulváru v Brazilské ulici, který je rovnoběţný s Argentinskou ulicí, rovněţ změněnou na víceproudý bulvár. V jiţní části bude lávka směřující na ostrov Štvanice. Hlavní město Praha nechává zpracovávat změnu územního plánu, která by mohla v horizontu dvou let být přijata. Lokalita Bubny – Zátory je velkou rozvojovou oblastí na samém okraji centra města, s realizací v horizontu 15 – 25 let. Předpokládá se, ţe do revitalizace oblasti bude nutno nainvestovat z veřejných prostředků 5 – 7 miliard Kč na zajištění dopravní obsluţnosti a vybudování příslušných inţenýrských sítí. Na úpravu kolejišť spojenou s rekonstrukcí ţelezničních tratí a vytvoření podpory pro odbočku letiště Václava Havla, musí správa ţelezničních tratí investovat 3 – 4 miliardy Kč. Rovněţ ze strany developerů si realizace projektu vyţádá obrovské
investice.
Pozemek,
který
je
největší
brownfield
na
samém
okraji
historického centra Prahy nabízí unikátní ztvárnění tohoto území na výstavbu bytů, kanceláří, obchodů, zdravotnických zařízení. V záměru je i výstavba kampusu pro vysoké školy, kulturu a samozřejmě plánované území pro sport a rekreaci.
45
Obrázek 17 vizualizace budoucího stavu
4.2.4. Nádraží Praha – Smíchov Vyměřování ţeleznice z Prahy na Plzeň a dále do Bavorska se začala v roce 1847 a to s tím, ţe bylo Masarykovo nádraţí povaţováno za centrální ţelezniční uzel Prahy. Nakonec bylo rozodnuto o vybudování nového nádraţí a v roce 1862 byl zahájen provoz ţeleznice a nádraţí. V roce 1872 byla dokončena Praţská spojovací dráha, která vedla přes vltavský ţelezniční most a ţelezniční stanici Vyšehrad na Hrabovku a praţské Hlavní nádraţí. V letech 1953 – 1956 byla původní budova zbořena a nahrazena budovou novou. Další úprava nádraţí přišla v roce 1985, kdy byla dokončena výstavba trasy metra B a vestibul byl na tuto trasu přímo napojen.
Obrázek 18 rozsah území Smíchovského nádraží – letecký pohled
46
Obrázek 19 současný stav Smíchovského nádraží
V současnosti nádraţí obsluhuje spoje na trati Plzeň a Písek. Z taktzvaného severního nástupiště, které je uvedeno jako samostatná stanice, jezdí malý motorový vláček na kopcovitou trať zvaný Praţský Semmering. Nádraţí je výborně napojeno na hromadnou dopravu a je významným účastníkem PID. Do roku 1999 platný územní plán vylučoval jakoukoli zástavbu na pozemcích nádraţí Smíchov. Jak důleţitý je udrţitelný rozvoj, ukazuje provedené řešení půmyslového brownfields v přilehlé oblasti smíchovského nádraţí - na Andělu. Zde byla ukončena v devadesátých letech výroba ve stísněných podmínkách ČKD Tatra, respektive za I. Republiky firmy Ringhofer. V těchto továrnách se na začátku devatenáctého století vyrábělo největší mnoţství kolejových vozidel na světě, později za dob ČKD zde byl největší světový výrobce tramvajových vozitel. Na tomto území vznikla moderní část města s velkým počtem administrativních budov, s nákupními centry a obytnými domy. Celá oblast má kvalitní dopravní obsluhu a únosné zázemí pro automobilovou dopravu. Brownfields Smíchovského nádraţí se jiţ brzy dočká své revitalizace. V současnoti se na území nádraţí o velikosti cca 70 h nachází 42 ţelezničních zděných objektů, které jsou v nuzném technickém stavu. Stáři některých budov přesahuje dobu 100 let, průměrné stáří všech objektů je 60,1 let. Původní účel, pro které byly tyto budovy vystavěny jiţ pozbyl svého významu. Praţský magistrát připravuje změnu územního plánu, který byl schválen praţskou radou, a který umoţňuje přeměnu zhruba 50 ha, v okolí a v prostorách Smíchovského nádraţí.
47
K první konverzi části kolejiště došlo jiţ v souvislosti s výstavbou silničního tunelu Hrabovka, který navazuje na silniční Strahovský tunel spojující Prahu 6 a Prahu 5. Revitalizace tohoto cenného území lze očekávat v horizontu 15 let. Jiţ nepotřebné ţelezniční sklady a částečná konverze stávajícího kolejí, spolu s přestavbou Nádraţí Smíchov, novým autobusovým terminálem a zachytným parkovištěm umoţní vznik polyfunkční a bytové výstavbě, náměstí, pěší zóně, centrálnímu parku a obchodně zábavné centrum. Investorem akce má být společnost Smíchov Sation Development, společný podnik Českých drah a Sekyra Group. Projekt nese pracovní název SMÍCHOV CITY. Vzniklá společnost hodlá investovat do realizace 10 – 12 miliard Kč. V kontextu plánu na výstavbu komplexní moderní městské čtvrti s dosud pouţíváným projekčním názvem SMÍCHOV CITY se nabízí do výstavby zahrnout realizaci dvoreckého mostu přes Vltavu. Most by spojil v úrovni Lihovaru a Jeremenkově ulici levý a pravý břeh Vltavy. Po mostě by, mimo běţné dopravy, v budoucnosti jezdily trmavajové a autobusové linky hromadné dopravy. Došlo by tak rovněţ ke zklidnění dopravy na Barandovkém mostě.
Obrázek 20 vizualizace projektu Smíchov City
Obrázek 21 vizualizace projektu Smíchov City
48
Dále se nabízí ve vazbě na tuto oblast vyuţít levého břehu Vltavy k výstavbě velké rekreační oblasti přístupnou pěší chůzí z oblasti SMÍCHOV CITY, ale i dobře napojenou na ostatní městské části Prahy linkou B metra a ţelezničním spojem PID. V těchto místech by mohl vzniknou prostor i pro vybudování bazénového areálu s letním i zimním provozem. Současně by se řešil problém, který Praha oproti jiným metropolím má, a to je aktuální nedostatek sportovních a rekreačních ploch.
49
5.
Revitalizované území
Ve své předposlední části své diplomové práce bych se ráda zaměřila na část území, kde jiţ proběhla úspěšná revitalizace. Jedná se o významnou praţskou průmyslovou část – rozhraní Libně a Vysočan. Celé toto území prochází v současné době velkou obměnou, bývalá průmyslová zóna, lemovaná ulicemi Kolbenova, Freyova, Poděbradská a Průmyslová, se stává moderním místem pro ţivot, podnikání, ale i odpočinek.
5.1. O2 Arena Bývalý závod ČKD – Lokomotivka byl součástí tzv. libeňské oblasti závodů ČKD a je vymezen ulicemi Ocelářská a Českomoravská a od rovněţ bývalého závodu Kompresory jej oddělovala ulice U Mostárny. Areál Lokomotivky vznikal od druhé poloviny 19. století aţ do období 30. let 20. století. V tomto období, které se vyznačovalo velkým rozmachem investičních akcí, byl dán architektonický vzhled stavebních objektů. Pro areál byl významný rok 1945, kdy byla většina průmyslových objektů narušena bombardováním. Po válce byly provedeny jenom nejnutnější opravy a od té doby se ţádné podstatné zásahy v této libeňské oblasti neuskutečnily. Výroba (ve velkém rozsahu) skončila v tomto areálu na konci minulého století. Výroba skončila nejenom v souvislosti se společenskopolitickými změnami, ale také jako zákonitý krok vyjadřující končící “průmyslové 20. Století“. Ze sociologického hlediska lze tvrdit, ţe nebyl předpoklad vrácení se těţkého průmyslu do dané lokality. Z tohoto důvodu bylo nutno uvaţovat o novém vyuţití pro začínající „“postprůmyslové 21. Století“ a současně zabránit postupné devastaci území se všemi průvodními sociálními problémy.
Obrázek 22 ČKD Lokomotivka
50
Obrázek 23 ČKD Lokomotivka
Vzhledem ke skvělé poloze k centru Prahy ( cca 8 km) a vzhledem ke skvělé dopravní obsluţnosti městskou i mimoměstskou dopravou (stávající metro, tramvaje, vlakové nádraţí,,, autobusové nádraţí) bylo území předurčeno pro výstavbu zařízení a objektů předpokládající nárazově velkou koncentraci lidí a současně nepřetrţitě ţijící v symbióze s obyvateli sousedního sídliště. Tyto předpoklady bezezbytku naplnil záměr vybudování víceúčelového centra, s náplní odpovídající danému území a současně umoţňující zachovat jeho genia loci s připomenutím, pro toto území, slavného 20. století Projekt vybudování SAZKA ARÉNY byl výjmečný svým rozsahem, univerzálností vyuţití pouţitými technologiemi i komplexností a úrovní nabízených sluţeb v České republice i v evropském měřítku.
Obrázek 24 O2 Arena
51
Impulsem ke vzniku tohoto projektu bylo rozhodnutí o konání MS v ledním hokeji v České republice a termín jeho odsunutí na rok 2004 z důvodu nesplnění hlavní podmínky pro pořádání ( tj. výstavba nové moderní hokejové haly). Po komplikacích projektu výstavby nové hokejové haly na Hagiboru se ujala Sazka, a.s., jako tradiční sponzor českého sportu i jako silná společnost s dobrým finančním a organizačním zázemím, realizace výstavby hokejové haly na místě bývalého závodu ČKD Lokomotivka v Praze 9 – Vysočanech. Přípravou projektu a rolí investora se ujala společnost BESTSPORT akciová společnost se stoprocentní majetkovou účastí společnosti SAZKA, a.s.. Hlavním cílem bylo poskytnutí co nejširšího výběru z moţností návštěv akcí sportovního, zábavního i kulturně společenského charakteru. Optimální náplní byla stavba multifunkční sportovní a kulturní haly, která by v oblasti sportovní, zahrnovala tyto plochy – hokejový stadion s kapacitou 17 000 diváků, tréninkovou halu ( deset hokejových šaten s návaznostmi, šatny pro rozhodčí), tiskové centrum, TV centrum, restaurace a jiné sluţby, VIP zázemí, sídlo hokejového svazu, technické zázemí, šatny pro bruslící veřejnost atd.. V oblasti kulturní a společenské stavba zahrnuje plochy pro pořádání koncertů, spol. akcí vyţadujících velké prostory, šatny účinkujících, zázemí pro kulturní akce atd.. Dále pak ubytování různé úrovně a kapacity s moţností přechodu do kongresového centra, navazující obchodní plochy pro kulturní a zábavní vyţití. Spolu s tím bylo nutno rovněţ zajistit dostatečné zázemí pro diváka, který tu kterou akci, pořádanou v hale navštíví (pohoda sezení, dopravní dostupnost a moţnost parkování, dostatečná nabídka občerstvení). Důleţitým bodem byla i kvalita výstavby. Byly pouţity moderní konstrukce a stavební materiály, zajišťující ekonomický a efektivní provoz, snadnou údrţbu a záruku trvanlivosti budovy bez poruch. Projekt celého centra splňuje ekologické poţadavky dané příslušnými zákony a vyhláškami – projekt v rámci územního řízení prošel procedurou EIA (hodnocení vlivu stavby na ţivotní prostředí). Navrţeny byly moderní technologie odpadového hospodářství, rekuperace unikajícího tepla, oddílná kanalizace atd. Technické a technologické zařízení vyhovuje nárokům vyplývajícím ze struktury a charakteru akcí. Projekt plní poţadavky na příkony energií, kapacity informační a počítačové sítě, světelné pohody a klimatu v diváckých prostorách technologie kuchyňského
52
vybavení, rychlost a přestavitelnost haly pro určité typy vyuţití (hokej, atletika, výstavy apod.). V současné době dostal celý projekt název O2 ARÉNA.
5.2. Galerie Harfa Na vedlejších pozemcích následně vznikal další projekt, jedná se o obchodně administrativní centrum GALERIE HARFA, které bylo slavnostně otevřeno 11. 11. 2010. Nachází se v něm 160 obchodů na třech podlaţích o celkové výměře 49 tisíc m2, dále pak sportovní areál s vlastním bazénem. Zvláštní atrakcí je střešní zahrada přístupná z restaurací a food courtu, která nabízí velké dětské hřiště, ledové kluziště, zábavní vodní prvky a multimediální atrakce, do značné míry zde supluje chybějící zelenou plochu. Autem je moţné vjet do dvoupodlaţního podzemního parkingu centra, který má kapacitu 1 600 parkovacích míst. V nákupním centru se pravidelně koná řada zábavných akcí, které tak zajišťují další moţnost vyţití v této revitalizované lokalitě.
Obrázek 25 Galerie Harfa
5.3. Cyklostezka Vznik CYKLOSTEZKY z bývalé tovární vlečky, která vznikla v roce 1965, která vedla z výtaţné koleje v ranţíru Libeňského horního nádraţí a po přechodu Poděbradské ulice v Hloubětíně ústila do předávacího Východního nádraţí a po přechodu Poděbradské ulice v Hloubětíně ústila do předávacího Východního nádraţí (nádraţí Praha – východ), do nějţ byly vyústěny vlečky ČKD Kompresory a ČKD Lokomotivka, vysočanské spalovny, továrny Praga a několika dalších závodů ČKD z okolí Kolbenovy ulice. Díky dotacím z fondů Evropské unie a finančního zajištění Hlavního města Prahy tak vznikla na těchto jinak těţko vyuţitelných pozemcích cyklostezka, jeţ se stala součástí rekreační zóny této silně 53
urbanizované a rychle se rozvíjející části města, včetně odstranění staré ekologické zátěţe, která rovněţ přispívá k rozsáhlé revitalizaci a humanizaci prostředí.
Obrázek 26 cyklostezka
5.4. Přínos revitalizace Jaké byly přednosti stavby víceúčelového centra a obchodního centra v dané lokalitě Vyřešeny majetkové poměry k pozemkům Stavba víceúčelového centra byla v souladu s územním plánem, který předpokládal v dané lokalitě „“smíšenou výstavbu“ Celé území (bývalý závod ČKD – Lokomotivka) bylo urbanizování, výstavbou tedy nedošlo k záboru volných ploch, ale došlo k výrazné REVITALIZACI celého území Před výstavbou se provedla ekologická sanace území – byly odstraněny stávající ekologické zátěţe Celé území mělo dokonale připravenou vazbu na MHD, nachází se v těsné návaznosti na stanici metra „“Českomoravská“ a oboustranně dostupné byly tramvajové linky Území mělo skvělou vazbu na stávající městskou infrastrukturu (policie, zdravotnictví, obchody) Území mělo skvělou vazbu na stávající technickou infrastrukturu. Pro závod ČKD byly vybudovány kapacitně velmi dobře dimenzované vodovodní, plynovodní řady, síť rozvodů elektrické energie a kmenová stoka odpadních vod v Ocelářské ulici. Území mělo zdroj tepla. Stavba víceúčelového komplexu tedy neznamenala výrazné zásahy do městské infrastruktury se změnou dimenzí atd. Výstavbou víceúčelového centra se tato uzavřená a pro obyvatele a návštěvníky Prahy neprostupná zóna stala integrální součástí města včetně zeleně s moţností rekreačního a sportovního vyuţití a rozšíření nabídky sluţeb. Celý záměr bylo nutno chápat jako 54
výraznou HUMANIZACI městské části, která byla intenzivním vyuţíváním tzv. vybydlená. Pro území, které bylo intenzivním vyuţíváním v době “průmyslového 20. století“ “vytěţeno“, byla revitalizace šancí k nalezení nové náplně pro “postprůmyslové 21. století“, zastavila devastaci a naopak vytvořila mnoho nových pracovních příleţitostí a podmínek pro rozvoj sluţeb, obchodu atd., vtáhla do území nový ţivot.
5.5. Vývoj cen pozemků dle cenové mapy v dané lokalitě Vlivem velmi dobře vyřešeného následného vyuţití zmiňovaných revitalizovaných pozemků, došlo v dané lokalitě k značnému nárustu cen okolních pozemků. Pro jasnou představu byl vývoj cen zobrazen v následujícím grafu:
Obrázek 27 Vývoj cen v dané lokalitě
´ U cenových map však mezi hlavní problém patří především jejich problematická extrakce ceny pozemku z ceny celkové a to především v centrálních částech města, kde volné stavební pozemky prakticky nejsou. Ve většině případů se obchoduje s pozemky jako s celky, tudíţ nelze přesně rozlišit cenu pozemku a cenu stavby. Z tohoto důvodu můţou být cenové mapy značně zkreslené. Jednoznačně ale lze z vývoje cen vyčíst jasný vzestup.
55
5.6. Porovnání ocenění dle cenového předpisu a tržního 5.6.1. Bytová jednotka rok 2003 POSUDEK DLE PLATNÝCH CENOVÝCH PŘEDPISŮ
O ceně bytové jednoty č.1066/6 zapsané na LV č. 7400, dále podíl o velikosti 756/12986 na společných částech budovy č.p. 1066 a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 756/12986 na pozemku parc. č. 3294 o výměře 418 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, zapsáno na LV č. 2025, vše nacházející se v katastrálním území Libeň, Praha, podle cenových předpisů platných ke dni ocenění 23.5.2003.
Objednatel posudku:
Bohuslav Bezručova
Voráček 2899
27601 Mělník Účel posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 540/2002 Sb., podle stavu ke dni 23. 5. 2003 posudek vypracovala: Bc. Karolina Cichoňová Votavova 932 190 14 Praha 9 - Klánovice
Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu. V Praze 23.5.2003
56
A. Nález 1. Úkol Ocenění bytové jednoty č.1066/6 zapsané na LV č. 7400, včetně podílu o velikosti 756/12986 na společných částech budovy č.p. 1066 a na pozemku parc. č. 3294 o výměře 418 m2 zastavěná plocha a nádvoří, vše nacházející se v katastrálním území Libeň, Praha, podle cenových předpisů platných ke dni ocenění 23.5.2003.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Bytová jednotka 1066/6
Adresa předmětu ocenění:
Ocelářská 1066 Praha - Libeň
Kraj:
Hl.m. Praha
Okres:
Hl.m. Praha
Obec:
Praha
Katastrální území:
Libeň
Počet obyvatel:
1 160 118
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a) : 2 050,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.5.2003 za přítomnosti majitele bytu.
4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN - Katastrální úřad Praha LV. č.7400, LV č. 2025 - nabývací titul
57
- cenová mapa stavebních pozemků - informace od objednatele - skutečnosti zjištěné na místě
5. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný bytová jednotka se nachází ve starší zástavbě městské části. Městská část Libeň má dobrou občanskou vybavenost. Je zde mateřská školka, základní škola, úřad, sluţebna policie, banky, drobné obchody, hotely a restaurace. V blízkosti je ulice Sokolovská, po které jezdí tramvaje do centra města a stanice metra Českomoravská. Nedaleko je nákupní centrum Harfa, poliklinika Vysočany, lékárna, dětské hřiště, divadlo AHA.
6. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1066/6
58
B. Posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1066/6 Popis: Bytová jednotka se nachází v domě č.p. 1066. Dům je ze 40 let minulého století. Jedná se o dům klasicky zděný, který má 5 nadzemních podlaţí. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, elektrickou síť, silnoproudé a slaboproudé rozvody. Základy jsou betonové, obvodové stěny klasicky zděné, střecha je sedlová s taškovou krytinou. Dům má původní fasádu, společné prostory jsou udrţované. V domě je výtah. Bytová jednotka se nachází ve 2. nadzemním podlaţí. Jedná se o bytovou jednotku o dispozici 3+1. Bytová jednotka je v původním, udrţovaném stavu. Okna jsou původní dřevěná špaletová. Koupelna je původní s vanou a umyvadlem, proveden je keramický obklad stěn, WC je samostatné. Interiérové dveře jsou původní dřevěné, s obloţkovými zárubněmi. Pouţité stavební materiály jsou poplatné době výstavby, byt je před rekonstrukcí.
Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek 3294 - zastavěná plocha a nádvoří Popis:
59
Pozemek je veden na LV jako zastavěná plocha. Oceněn je dle platné cenové mapy stavebních pozemků. Ocenění: Ostatní stavební pozemek:
Typ
Název
Parcelní
Výměra
číslo § 27 cenová mapa zastavěná plocha a
2
[m ]
3294
418,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 870,00
Cena [Kč] 781 660,-
nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem
781 660,-
Pozemek 3294 - zastavěná plocha a nádvoří - zjištěná cena
=
781 660,- Kč
=
781 660,- Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek 3294 - zastavěná plocha a nádvoří
781 660,- Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
781 660,- Kč
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu:
Bytový prostor § 26 porovnávací metoda
Poloha objektu:
Hlavní město Praha, Praha 9
Stáří stavby:
65 let 17 845,- Kč/m2
Základní cena ZC (příloha č. 17): 60
Koeficient cenového rozpětí (KCR):
0,4400
Podlahové plochy bytu: pokoj:
22,80 m2
pokoj:
18,20 m2
kuchyně:
8,00 m2
koupelna:
6,00 m2
wc:
1,20 m2
předsíň:
7,40 m2 12,00 m2
pokoj: Započítaná podlahová plocha bytu:
=
75,60 m2
Výpočet koeficientů cenového porovnání: Koeficient
Vztah
Hodnota
Koeficient KCPn pro I. kvalitativní pásmo
KCPI = 1 - KCR
0,5600
Koeficient KCPn pro II. kvalitativní pásmo
KCPII = 1 - (KCR / 2)
0,7800
Koeficient KCPn pro III. kvalitativní pásmo
KCPIII= 1
1,0000
Koeficient KCPn pro IV. kvalitativní pásmo
KCPIV
1,2200
Koeficient KCPn pro V. kvalitativní pásmo
KCPV = 1 + KCR
1,4400
=1+
Popis a hodnocení objektu: Název znaku
Popis znaku
Pásmo
1. Trh s byty
poptávka je vyšší neţ nabídka
IV
2. Poloha budovy v obci
části obce vhodné k bydlení v okrajových částech obce
III
3. Převládající zástavba v obci střední výroba a sklady bez výrazně škodlivých vlivů
61
II
na okolí, sousedství silnic s kamionovou nákladní dopravou atd. 4. Inţenýrské sítě
elektropřípojka, veřejný vodovod, veřejná kanalizace,
V
plynovod, telefon, dálkové topení, kabelová televize 5. Veřejná doprava
ţeleznice, autobus a letiště v dosahu místní dopravy,
V
místní doprava do 500 m 6. Obchod a sluţby
kompletní síť obchodů a sluţeb
V
7. Školství
základní škola, učňovská škola, střední škola
IV
8. Zdravotnictví
nemocnice s poliklinikou, zdravotní středisko, lékárna
V
9. Kultura, sport a ubytování
divadlo, muzeum, koncertní sál, sportovní zařízení,
V
výstavní síň, restaurace, vinárna, kavárna, hotel, plavecký bazén atd. 10. Úřady
kompletní soustava
úřadů, včetně finančního a
V
katastrálního, soud, policie, pošta, banka, pojišťovna, apod. 11. Pracovní příleţitosti
kompletní nabídka pracovních moţností v dosahu
IV
veřejné dopravy 12. Ţivotní prostředí
zvýšená hlučnost, prašnost a exhalace
II
13. Přírodní lokalita
les nebo park ve vzdálenosti do 1000 m
III
14. Změna v okolní zástavbě
beze změny
III
15. Příslušenství budovy
bez dopadu na cenu bytu
III
16. Typ stavby
zděná
IV
17. Obyvatelstvo
vysoká hustota obyvatel
III
18. Vybavení bytu
etáţové vytápění nebo ÚT, teplá voda, elektrika,
IV
koupelna, WC standardní provedení
62
19. Orientace bytu ke světovýmorientace
výhodná,
III
20. Poloha bytu v domě - podlaţí ve 2. n.p. a vyšším, výtah, pohled do ulice nebo
V
stranám
hlavních
místností,
částečně
částečně nevýhodná
krajiny, bez střešních oken 21.
Mimořádné
příslušenstvíbez mimořádného příslušenství
II
bytu 22. Posouzení širších vztahů
průměrný byt
III
Výpočet koeficientu cenového porovnání: Název znaku
Pásmo Váha [vn]
KCPn
Součin [vn*KCPn ]
1. Trh s byty
IV
10
1,2200
12,2000
2. Poloha budovy v obci
III
9
1,0000
9,0000
3. Převládající zástavba v obci
II
8
0,7800
6,2400
4. Inţenýrské sítě
V
9
1,4400
12,9600
5. Veřejná doprava
V
8
1,4400
11,5200
6. Obchod a sluţby
V
8
1,4400
11,5200
7. Školství
IV
5
1,2200
6,1000
8. Zdravotnictví
V
7
1,4400
10,0800
9. Kultura, sport a ubytování
V
5
1,4400
7,2000
10. Úřady
V
3
1,4400
4,3200
11. Pracovní příleţitosti
IV
7
1,2200
8,5400
12. Ţivotní prostředí
II
8
0,7800
6,2400
13. Přírodní lokalita
III
5
1,0000
5,0000
14. Změna v okolní zástavbě
III
2
1,0000
2,0000
63
15. Příslušenství budovy
III
4
1,0000
4,0000
16. Typ stavby
IV
5
1,2200
6,1000
17. Obyvatelstvo
III
6
1,0000
6,0000
18. Vybavení bytu
IV
10
1,2200
12,2000
19. Orientace bytu ke světovým stranám
III
8
1,0000
8,0000
20. Poloha bytu v domě - podlaţí
V
7
1,4400
10,0800
21. Mimořádné příslušenství bytu
II
1
0,7800
0,7800
22. Posouzení širších vztahů
III
10
1,0000
10,0000
vn
145
vn*KCPn 170,0800
Ocenění: 22 (KCPn * vn) n=1 Koeficient cenového porovnání KCP = –––––––––––––– = 1,1730 22 vn n=1
Základní cena upravená ZCU = ZC * KCP = 17 845,- Kč/m2 * 1,1730 = 20 932,19 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 20 932,19 Kč/m2 * 75,60 m2 = 1 582 473,56 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
64
1 582 473,56 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 781 660,- Kč Spoluvlastnický podíl: 756 / 12 986 Hodnota spoluvlastnického podílu: 781 660,- Kč * 756 / 12 986 = 45 505,54 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
45 505,54 Kč
Bytová jednotka 1066/6 - zjištěná cena
=
1 627 979,10 Kč
65
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1066/6
1 627 979,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 627 979,10 Kč
Celkem
1 627 979,10 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 627 979,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1066/6
1 627 979,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 627 979,10 Kč
Celkem
1 627 979,10 Kč
66
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 627 979,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 49:
1 627 980,- Kč
slovy: Jedenmilionšestsetdvacetsedmtisícdevětsetosmdesát Kč
V Praze 23.5.2013 Bc. Karolina Cichoňová Votavova 932 190 14 Praha 9 - Klánovice
67
5.6.2. Bytová jednotka rok 2011 POSUDEK DLE PLATNÉHO CENOVÉHO PŘEDPISU č. O ceně bytové jednoty č.1066/6 zapsané na LV č. 7400, dále podíl o velikosti 756/12986 na společných částech budovy č.p. 1066 a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 756/12986 na pozemku parc. č. 3294 o výměře 418 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, zapsáno na LV č. 2025, vše nacházející se v katastrálním území Libeň, Praha, podle cenových předpisů platných ke dni ocenění 23.5.2011.
Objednatel posudku:
Bohuslav Bezručova
Voráček 2899
27601 Mělník Účel posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 23.5.2011 posudek vypracovala: Bc. Karolina Cichoňová Votavova 932 190 14 Praha 9 - Klánovice Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu. V Praze 23.5.2011 68
A. Nález 1. Úkol Ocenění bytové jednoty č.1066/6 zapsané na LV č. 7400, včetně podílu o velikosti 756/12986 na společných částech budovy č.p. 1066 a na pozemku parc. č. 3294 o výměře 418 m2 zastavěná plocha a nádvoří, zapsáno na LV č. 2025, vše nacházející se v katastrálním území Libeň, Praha, podle cenových předpisů platných ke dni ocenění 23.5.2003.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Bytová jednotka 1066/6
Adresa předmětu ocenění:
Ocelářská 1066 Praha - Libeň
Kraj:
Hl.m. Praha
Okres:
Hl.m. Praha
Obec:
Praha
Katastrální území:
Libeň
Počet obyvatel:
1 249 026
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.5.2011 za přítomnosti majitele bytu.
4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN - Katastrální úřad Praha LV. č.7400, LV č. 2025 - nabývací titul - cenová mapa stavebních pozemků - informace od objednatele
69
- skutečnosti zjištěné na místě
5. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný bytová jednotka se nachází ve starší zástavbě městské části. Městská část Libeň má dobrou občanskou vybavenost. Je zde mateřská školka, základní škola, úřad, sluţebna policie, banky, drobné obchody, hotely a restaurace. V blízkosti je ulice Sokolovská, po které jezdí tramvaje do centra města a stanice metra Českomoravská. Nedaleko je nákupní centrum Harfa, poliklinika Vysočany, lekárna, dětské hřiště, divadlo AHA.
6. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1066/6
70
B. Posudek dle cenového předpisu Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1066/6 Popis: Bytová jednotka se nachází v domě č.p. 1066. Dům je z 40 let minulého století. Jedná se o dům klasicky zděný, který má 5 nadzemních podlaţí. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, elektrickou síť, silnoproudé a slaboproudé rozvody. Základy jsou betonové, obvodové stěny klasicky zděné, střecho je sedlová s taškovou krytinou. Dům má původní fasádu, společné prostory jsou udrţované. Bytová jednotka se nachází ve 2. nadzemním podlaţí. Jedná se o bytovou jednotku o dispozici 3+1. Bytová jednotka je v původním, udrţovaném stavu. Okna jsou původní dřevěná špaletová Koupelna je původní s vanou a umyvadlem, proveden je keramický obklad stěn, WC je samostatné. Interiérové dveře jsou původní dřevěné, s obloţkovými zárubněmi. Pouţité stavební materiály jsou poplatné době výstavby, byt je před rekonstrukcí.
Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek 3294 - zastavěná plocha a nádvoří
71
Popis: Pozemek je veden na LV jako zastavěná plocha. Oceněn je dle platné cenové mapy stavebních pozemků. Ocenění: Ostatní stavební pozemek:
Typ
Název
Parcelní
Výměra
číslo § 27 Cenová mapa zastavěná plocha a
2
[m ]
3294
418,00
Jedn. cena [Kč/m2] 5 370,00
Cena [Kč] 2 244 660,-
nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem
2 244 660,-
Pozemek 3294 - zastavěná plocha a nádvoří - zjištěná cena
=
2 244 660,- Kč
=
2 244 660,- Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek 3294 - zastavěná plocha a nádvoří
2 244 660,- Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
2 244 660,- Kč
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu:
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda
Poloha objektu:
Praha 9
Stáří stavby:
73 let
72
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
45 778,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: pokoj:
22,80 m2
pokoj:
18,20 m2
kuchyně:
8,00 m2
koupelna:
6,00 m2
wc:
1,20 m2
předsíň:
7,40 m2 12,00 m2
pokoj: Započítaná podlahová plocha bytu:
=
75,60 m2
č.
Vi
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku
1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV
0,10
vyzdívaná 2. Společné části domu - Ţádné z dále uvedených
I
-0,01
3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu
II
0,00
4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem
III
0,05
5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II
0,00
strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III
0,00
provedení 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní
73
I
-0,03
vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn
II
-0,02
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu
III
0,00
10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údrţbou – III
0,85
(předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 65 let: 0,70 9
Index vybavení IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,70 = 0,649 i=1
Index polohy: Název znaku
č.
Pi
1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území
III
0,00
2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu
II
0,00
3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - převaţující objekty pro bydlení III
0,00
4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II
0,00
spojení 5. Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti - omezené
II
0,00
6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí
II
0,00
7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu
III
0,00
8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II
0,00
8
Index polohy IP = (1 +
Pi) = 1,000 i=1
74
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
č.
1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III
Ti 0,00
odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II
0,00
spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
II
0,00
3
Index trhu IT = (1 +
Ti) = 1,000
i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,649 * 1,000 * 1,000 = 0,649 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 45 778,- Kč/m2 * 0,649 = 29 709,92 Kč/m2 CP = CU * PP = 29 709,92 Kč/m2 * 75,60 m2 = 2 246 069,95 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2 246 069,95 Kč
Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
130 676,34 Kč
Bytová jednotka 1066/6 - zjištěná cena
=
2 376 746,29 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 2 244 660,- Kč Spoluvlastnický podíl: 756 / 12 986 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 244 660,- Kč * 756 / 12 986 = 130 676,34 Kč
75
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1066/6
2 376 746,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 376 746,30 Kč
Celkem
2 376 746,30 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
2 376 746,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1066/6
2 376 746,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 376 746,30 Kč
Celkem
2 376 746,30 Kč
76
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 376 746,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
2 376 750,- Kč
slovy: Dvamilionytřistasedmdesátšesttisícsedmsetpadesát Kč
V Praze 23.5.2011 Bc. Karolina Cichoňová Votavova 932 190 14 Praha 9 - Klánovice
77
5.6.3. Tržní ocenění bytové jednotky k 25. 3.´2003 Zde jsem jsem při svém výzkumu čerpala z vlastní databáze realitní kanceláře a z archivu znalce. Pouţité údaje jsou převzaty přímo z kupních smluv, z tohoto důvodu jiţ nebyly nikterak korigovány. Jelikoţ se jedná o jiţ velmi omezené údaje (z kupních smluv nelze přesně vyhodnotit, zda se jedná o rekonstruovanou jednotku, dům, či přesně vyspecifikovat vybavení jednotky). Z tohoto důvodu jsem nevypracovávala rozsáhlé trţní ocenění, ale ze získaných údajů jsem pouţila základní informace k výpočtu průměrné hodnoty za 1m2. Tyto získané informace jsem zaznamenala v následující tabulce: adresa
dispozice
Výměra
cena
cena za 1m2
Nad kolčavkou
1+0
33,7
760 000
22 552
U svobodárny
1+1
50
950 000
19 000
Kolbenova
2+1
50
1 150 000
23 000
Prouzova
2+1
53,54
1 180 000
22 040
zjištěná průměrná hodnota
21 648
Zjištěná hodnota za 1m2 ke dni provedení trţního ocenění tedy činí 21 648 Kč za 1 m2, z čehoţ lze vypočítat, ţe trţní hodnota oceňované jednotky bude činit dle následujícího výpočtu: 75,6 * 21 648 = 1 636 588,8 Kč
Hodnota
bytové jednoty č.1066/6 zapsané na LV č. 7400, dále podíl o velikosti
756/12986 na společných částech budovy č.p. 1066 a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 756/12986 na pozemku parc. č. 3294 o výměře 418 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, zapsáno na LV č. 2025, vše nacházející se v katastrálním území Libeň, obec Praha, ke dni ocenění 25.3.2003, po zaokrouhlení činí:
1 637 tis. Kč
78
5.6.4. Tržní ocenění bytové jednotky k 23. 5. 2011
TRŽNÍ OCENĚNÍ Stanovení hodnoty bytové jednoty č.1066/6 zapsané na LV č. 7400, dále podíl o velikosti 756/12986 na společných částech budovy č.p. 1066 a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 756/12986 na pozemku parc. č. 3294 o výměře 418 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, zapsáno na LV č. 2025, vše nacházející se v katastrálním území Libeň- Praha, ke dni ocenění 23.5.2011. Zhotovitel:
Bc. Karolina Cichoňová Votavova 932 190 14 Praha 9 – Klánovice IČO: 601 800 13 ŢOP/736/2010/Vor/1005127/3
Úkol:
Trţní ocenění pro účely diplomové práce
Datum, ke kterému je ocenění prováděno: 23.5.2011 Datum vyhotovení:
25.5.2011
Počet vyhotovení:
1 výtisk
Posudek obsahuje:
13 listů
79
Obsah A Úvod 1 Úkol 2 Podklady pro vypracování posudku 3 Vlastnické a evidenční údaje 4 Vymezení pojmů a definic 5 Zdroje pouţitých pojmů a definic
B Vlastní ocenění 6 Popis lokality 7 Popis jednotky 8 Metodika ocenění
C Závěr
D Přílohy
80
A ÚVOD
1 Úkol Úkolem odhadce je stanovení trţní hodnoty, a to: bytové jednoty č.1066/6 zapsané na LV č. 7400, dále podíl o velikosti 756/12986 na společných částech budovy č.p. 1066 a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 756/12986 na pozemku parc. č. 3294 o výměře 418 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, zapsáno na LV č. 2025, vše nacházející se v katastrálním území Libeň- Praha, ke dni ocenění 23.5.2011.
2 Podklady pro vypracování posudku Při zpracování posudku byly pouţity tyto podklady: Kopie katastrální mapy dotčeného území Informace získané při místním šetření Příslušné LV Internetové stránky www.ckait.cz www.czso.cz www.sps.cz www.arkcr.cz www.patria cz www.sreality.cz Dále pak byly vyuţity informace získané z veřejně přístupných databází a v neposlední řadě rovněţ podklady a informace z databáze odhadce. Není-li v textu uvedeno jinak, jsou veškeré hodnoty vykazovány v Kč. 81
3 Vlastnické a evidenční údaje Bohuslav Voráček, Bezručova 2899, 27601 Mělník 4 Vymezení pojmů a definic Obvyklá cena je cenou, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku se stejnou uţitnou hodnotou, nebo při poskytování stejné, nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvaţují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu (prodejnost, mnoţství, poruchovost apod.), avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vlivy zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních, či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Takto stanovená obvyklá cena je v trţním oceňování synonymem mezinárodně pouţívaného pojmu trţní hodnota majetku. Trh je systémem, kde jsou zboţí, nebo sluţby směňovány mezi kupujícím a prodávajícím prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboţí nebo sluţeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez omezení jejich činnosti. Kaţdá strana reaguje na nabídkově – poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti kaţdé strany, jejich chápání relativní uţitečnosti zboţí nebo sluţeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněţního vztahu mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není - na rozdíl od ceny – skutečností, ale odhadem ohodnocení zboţí a sluţeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce hodnoty odráţí názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboţí nebo obdrţí sluţby k datu platnosti hodnoty. Datum ocenění je datum, které je povaţováno za rozhodné pro shromaţďování informací o stavu majetku, majetkoprávních vztazích, stavu trţního prostředí a ostatních důleţitých informací pro ocenění majetku.
82
Ocenění majetku bylo vypracováno dle dostupných metod, které jsou reálně pouţitelné v současných ekonomických podmínkách a které nejvhodnějším způsobem vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je časově velmi proměnlivá a je ovlivňována mnoha faktory, které se odvíjejí od současné úrovně hospodářství. Ocenění majetku je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku a jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na toto ocenění. S ohledem na charakter majetku, který je předmětem tohoto ocenění, byla pouţita metoda ocenění cenou obvyklou, tzn. trţní hodnotou. 5. Zdroje použitých pojmů a definic právní předpisy -
zákon č. 151/97 Sb.
vše v platném znění k termínu ocenění.
literatura Bradáč A.:
Teorie oceňování nemovitostí, CERM, 2009
Ing. Petr Ort a kolektiv: Cenové mapy
83
B
VLASTNÍ OCENĚNÍ
6. Popis lokality Libeň je městská čtvrť a katastrální území, tvořící jiţní část praţské městské části Praha a zasahující i do městských částí Praha 7 a Praha 9. Sousedí s Karlínem, Trojou, Kobylisy, Stříţkovem, Prosekem, Vysočany a Ţiţkovem. Od Holešovic Libeň odděluje řeka Vltava. V minulosti díky svému členitému reliéfu patřila k nejromantičtějším praţským předměstím. Čtvrť se nachází mezi praţskými kopci Labuťka, Hájek, Balabenka, Sluncová, Vítkov, Ládví, Okrouhlík a Zámecký vrch, část Libně se nazývala Podviní . Protéká tudy potok Rokytka a tvoří údolí , v místě rozlivu směrem k Vltavě vytváří prostornou nivu. Ves Libeň je písemně doloţena. V druhé polovině 19. století se změnila na průmyslové centrum severovýchodu Prahy. V letech 1898 - byla Libeň městem. Aţ do druhé světové války zde bylo rozsáhlé ţidovské město. Oceňovaný bytová jednotka se nachází ve starší zástavbě městské části. Městská část Libeň má dobrou občanskou vybavenost. Je zde mateřská školka, základní škola, úřad, sluţebna policie, banky, drobné obchody, hotely a restaurace. V blízkosti je ulice Sokolovská, po které jezdí tramvaje do centra města a stanice metra Českomoravská. Nedaleko je nákupní centrum Harfa, poliklinika Vysočany, lekárna, dětské hřiště, divadlo AHA.
7. Popis jednotky Bytová jednotka se nachází v domě č.p. 1066. dům je z 40 let minulého století. Jedná se o dům klasicky zděný, 5 - patrový, s 1 vchodem. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, elektrickou síť, silnoproudé a slaboproudé rozvody. Základy jsou betonové, obvodové stěny klasicky zděné, střecho je sedlová. Dům má původní fasádu, společné prostory jsou udrţované. Bytová jednotka se nachází ve 2. nadzemním podlaţí. Jedná se o bytovou jednotku o dispozici 3+1.
84
Bytová jednotka je v původním, udrţovaném stavu. Okna jsou původní. Koupelna je původní s vanou, WC je samostatné. Interiérové dveře jsou původní dřevěné, s obloţkovými zárubněmi. Pouţité stavební materiály jsou poplatné době výstavby, byt je před rekonstrukcí.
8. Metodika ocenění Při ocenění bude pouţita metoda porovnávací, jejíţ výsledek má poměrně vysokou vypovídající hodnotu. Při provedeném průzkumu nemovitostí byly nalezeny 4 srovnatelné nemovitosti, tzv. referenční nemovitosti. Nemovitosti jsou porovnávány s oceňovanou nemovitostí s vyuţitím odpovídajících korekcí kriterií. V našem porovnání vycházíme z 5 hodnotících kritérií, vyjádřených ve výsledku korekčními koeficienty K1 aţ K5. Výsledný koeficient K je jejich součinem a jím se pak násobí průměrná sazba za 1 m2 referenční nemovitosti. Pokud platí, ţe oceňovaná nemovitost má v daném kritériu příznivější (lepší) hodnocení, neţ nemovitost referenční, je hodnota korekčního koeficientu vyšší neţ 1,00 a naopak nepříznivější (horší) hodnocení odpovídá hodnotě koeficientu menší neţ 1,00. Uváţíme-li, ţe ceny inzerované jako poţadované prodejní jsou zpravidla vyšší, neţ které jsou nakonec dosaţeny (skutečná realizovaná kupní cena nabízených nemovitostí se pohybuje zhruba o 5-10 % níţe neţ nabídková cena), je inzerovaná cena referenční nemovitosti upravena o koeficient redukce na prameny ve výši 5 %. Dále byla nabídková cena upravena (poníţena) o koeficient poţadované ceny, ve výši 5 %, zohledňující současný stagnující trh nemovitostí. Je pochopitelné, ţe výsledky dle porovnávací metody jsou ovlivněny (zatíţeny) různou úrovní vstupních informací. Pro daný případ se předpokládá, ţe zjištěné výsledné hodnoty se pohybují v rozpětí +/- 10 % kolem zjištěné hodnoty indexu odlišnosti I, v němţ se s velkou pravděpodobností vyskytuje odhad ceny obvyklé dané nemovitosti v daném čase a stavu.
85
Porovnání s referenčními nemovitostmi 1) Novovysočanská, Vysočany, byt 3+1, 77 m² Byt je ve stávajícím stavu a orientován je na severní a jiţní stranu. Nachází se v pěkném cihlovém domě, který má novou fasádu, nové vstupní dveře do domu v průchodu a novou střechu. Lokalita je klidná. Přímo u domu se nachází autobusová zastávka, odkud se pohodlně dostanete za pár minut na metro B,stanice Vysočanská či stanice Palmovka. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost, jako např. restaurace, benzinová stanice, obchod s potravinami, lékárna a sportovní centrum v hotelu Step, kde je vnitřní bazén, tenisové kurty, fitness, welness, bowling, squash. Parkování před domem, popřípadě hlídané pakovistě u hotelu Step. Parkování je zde moţné před domem.
Celková cena: 2 616 000 Kč
Cena požadovaná (Kč)
Koef. redukce na prameny ceny Kč
2 616 000
0,95
Cena po redukci na prameny Kč
Koeficient redukce požadované ceny
Cena po zahrnutí koeficientu redukce pož. Ceny Kč
2 485 200
0,95
2 360 940
Zjištění indexu odlišnosti: K3 počet K1
K2
patro
lodžie
domě
1
1
1
K4
podlaží v technický
K5 úvaha
IO
stav bytu
odhadce
K1*K2*K3*K4*K5
0,95
1
0,950
2) Nad Kolčavkou, Libeň, byt 3+1, 80 m²
86
Zrekonstruovaný byt, situovaný do klidného vnitrobloku v ţádané a klidné lokalitě s obrovským budoucím potenciálem v Praze 9 Libni. K dispozici dva neprůchozí pokoje loţnice, v jedné vybudováno patro na spaní, vhodné pro dětský pokoj, obývací pokoj, kuchyň s novou linkou vč. vestavných spotřebičů a jídelnou, koupelna se sprchovým koutem a závěsnou toaletou, samostatná toaleta se sprchou a šatna. Vytápění bytu zajišťuje vlastní kotel. Na patře k dispozici komora 6m2 a balkon. Moţnost vyuţití udrţované zahrady. Dům je po částečné rekonstrukci- nová střecha, zateplení vč. nové fasády, stoupaček, dřevěná eurookna a vstupní portál. Připravena revitalizace dvoru, ve kterém bude vytvořena odpočinková zóna s parkovou úpravou a rekonstrukce společných prostor domu. Moţnost velmi klidného bydlení v bezprostřední blízkosti vyhledávaného parku Podviní, okolí říčky Rokytky s probíhajicí revitaliztací stezek pro pěší, cyklisty, in-line a pod. Výborná dostupnust do centra města - tramvaj Balabenka, Metro B Palmovka v dochozí vzdálenosti. V okolí veškerá vybavenost školy, školky, lékaři, nákupy - Galerie Harfa, zábava o2 aréna.
Celková cena: 3 850 000 Kč
Cena požadovaná (Kč)
Koef. redukce na prameny ceny Kč
3 850 000
0,95
Cena po redukci na prameny Kč
Koeficient redukce požadované ceny
Cena po zahrnutí koeficientu redukce pož. Ceny Kč
3 657 500
0,95
3 474 625
Zjištění indexu odlišnosti: K3 počet K1
K2
patro
lodžie
domě
1
0,95
1
K4
podlaží v technický
K5 úvaha
IO
stav bytu
odhadce
K1*K2*K3*K4*K5
0,95
0,95
0,903
3) Ocelářská, Vysočany, byt 3+kk, 91 m² 87
Byt se nachází v 2p. cihlové novostavby s výtahem a sklepem. 24hod kamerový systém, který je jenom 3min pěšky od metra Českomoravská vedle cyklostezky a parku. Obývací pokoj o ploše 33m2 + 2 samostatné pokoje + komora + druhá samostatná toaleta. K bytu se dokupuje garáţové stání. Venkovní stání uvnitř oploceného areálu k dispozici. Kompletní občanská vybavenost v okolí vč. MŠ, ZŠ a SŠ a nákupních center Nová Harfa a Galerie Fénix. Standard bytu zahrnuje podlahové vytápění v koupelně, dřevěná eurookna s izolačním dvojsklem. Plovoucí podlahy, protipoţární, bezpečnostní, vícezámkové dveře, keramickou dlaţbu, obklady, přípravu na kuchyňskou linku a myčku a krásně zařízenou koupelnu. Internet, pevná linka a STA rozvody v kaţdém pokoji. Terasy mají mrazuvzdornou, keramickou dlaţbu.
Celková cena: 4 200 000 Kč Koef. redukce na Cena požadovaná prameny (Kč) ceny Kč 4 200 000
0,95
Cena po redukci na prameny Kč
Koeficient redukce požadované ceny
Cena po zahrnutí koeficientu redukce pož. Ceny Kč
3 990 000
0,95
3 790 500
Stanovení indexu odlišnosti: K3 počet K1
K2
patro
lodžie
domě
1
0,95
1
K4
podlaží v technický
K5 úvaha
IO
stav bytu
odhadce
K1*K2*K3*K4*K5
0,85
0,9
0,808
88
4) Jana Přibíka, Vysočany, byt 3+kk, 87 m² Zrekonstruovaný byt 3+kk, 87m2, OV, P - 9, nacházející se v 3. patře v cihlové novostavbě s výtahem. Byt je v osobním vlastnictví o celkové rozloze 86,8m2. Topení ústřední plynové. V bytě plovoucí podlaha (pokoj) a dlaţba (kuchyňský kout, WC, koupelna). Koupelna má zděné jádro, dále je zde vana a dva samostatné záchody. Zcela nová kuchyňská linka. Okna jsou nová plastová. K bytu náleţí sklep a balkon o rozloze 6,8m2. V okolí veškerá občanská vybavenost. Výborná dostupnost na MHD. Parkování před domem. Obchody, restaurace, školy, školky v docházkové vzdálenosti.
Celková cena: 4 215 000 Kč
Cena požadovaná (Kč)
Koef. redukce na prameny ceny Kč
4 215 000
0,95
Cena po redukci na prameny Kč
Koeficient redukce požadované ceny
Cena po zahrnutí koeficientu redukce pož. Ceny Kč
4 004 250
0,95
3 804 038
Stanovení indexu odlišnosti: K3 počet K1
K2
patro
lodžie
domě
1
0,95
1
K4
podlaží v technický
K5 úvaha
IO
stav bytu
odhadce
K1*K2*K3*K4*K5
0,9
0,95
0,855
89
Rekapitulace zjištěných hodnot cena po zahrnutí koef. Odlišnosti
cena po koef. pož.ceny a na prameny
koeficient odlišnosti
2 360 940
0,95
2 242 893
77
29 128
3 474 625
0,90
3 135 849
80
39 198
3 790 500
0,81
3 060 829
91
33 635
3 804 038
0,855
3 252 452
87
37 385
Průměrná zjištěná hodnota
velikost bytu
2 813 190
cena za 1 m2
34 837
Zjištěná hodnota za 1m2 ke dni provedení trţního ocenění tedy činí 34 837 Kč za 1 m2, z čehoţ lze vypočítat, ţe trţní hodnota oceňované jednotky bude činit dle následujícího výpočtu: 75,6 * 34 837 = 2 633 677,2 Kč Při ocenění byl brán zřetel zejména na silné a slabé stránky nemovitostí a lze předpokládat, ţe za současného stavu by předmětná nemovitost byla prodejná v úrovni zjištěné porovnávací hodnoty. Důvodem je skutečnost, ţe uvedená hodnota odráţí situaci na konkrétním trhu nemovitostí. Na základě uvedeného je moţno konstatovat: Hodnota bytové jednoty č.1066/6 zapsané na LV č. 7400, dále podíl o velikosti 756/12986 na společných částech budovy č.p. 1066 a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 756/12986 na pozemku parc. č. 3294 o výměře 418 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, zapsáno na LV č. 2025, vše nacházející se v katastrálním území Libeň, obec Praha, ke dni ocenění 23.5.2011, po zaokrouhlení činí:
2 634 tis. Kč
90
C
ZÁVĚR
Hodnota bytové jednoty č.1066/6 zapsané na LV č. 7400, dále podíl o velikosti 756/12986 na společných částech budovy č.p. 1066 a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 756/12986 na pozemku parc. č. 3294 o výměře 418 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, zapsáno na LV č. 2025, vše nacházející se v katastrálním území Libeň, obec Praha, ke dni ocenění 23.5.2011, po zaokrouhlení činí:
2 634 tis. Kč
(slovy: dvamiliónyšestsettřicetčtyřitisíc 00/korun českých)
91
5.6.5. Analýza zjištěných hodnot Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky. Trţní ocenění má za úkol stanovit trţní hodnotu, ocenění podle cenového předpisu má za úkol správně interpretovat daný cenový předpis. Aby byla trţní hodnota a cena zjištěná podle cenového předpisu shodná, musel by být cenový předpis konstruován tak, aby zohlednil všechny cenotvorné faktory a aby umoţnil jejich správnou trţní interpretaci. Pro účely trţního oceňování rezidenčních nemovitostí a potaţmo pro aplikaci porovnávacího přístupu se však doporučuje ceny zjištěné dle cenového předpisu chápat pouze jako orientační. Existuje celá řada argumentů, proč by se při trţním oceňování nemělo vyuţívat cenových předpisů. Jedná se především o to, ţe jsou vypracovávány zpětně, plošně a nemají přesný vypovídající charakter. To by sice při aplikaci porovnávacího přístupu bylo moţno ošetřit vhodnou adjustací, je však nemoţné případné diference rozkrýt, a tudíţ je i prakticky nemoţné na ně přiměřeně reagovat. Ocenění administrativní cenou se pouţije například při stanovení daně z převodu nemovitosti (základ daně), daně darovací (základ daně), odměny notářů a správců dědictví, v některých případech náhrady při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů, převodu majetku státu na jiné osoby a pokud se "strany" dohodnou. Pro jasnou představu vývoje cen jsem přistoupila ve své práci k ocenění dle cenového předpisu, kdy jsem ocenila jeden a ten samý byt k datu 25.3.2003, kde poprvé byla dle vyhlášky pouţita porovnávací metoda a v lokalitě začínala probíhat revitalizace a následně jsem byt ocenila k datu 23. 5. 2011, kdy jiţ byla kompletní revitalizace dokončena včetně nového nákupního centra Galerie Nová Harfa. Z výše uvedených ocenění dle cenového předpisu vyplývá, ţe v dané lokalitě se cena zvýšila z částky 1 627 980,- Kč za bytovou jednotku včetně podílu na společných prostorách a pozemku na cenu 2 376 750,- Kč. V další části jsem ze získaných podkladů vypočetla průměrnou hodnotu za 1m2 , výpočtem jsem pak získala trţní hodnotu oceňovaného bytu k datu 25.3.2003. Jako poslední jsem vypracovala trţní ocenění k datu 23.5.2011. Zjištěné hodnoty jsou uvedeny v následující tabulce:
92
Ocenění dle cenového předpisu 2003 1. 627. 980
Tržní ocenění
2011
2003
2. 376 750
1. 637. 000
2011 2. 634. 000
Ze zjištěných hodnot lze konstatovat, ţe ocenění dle cenového předpisu se nevyvíjelo tak progresivně, jako hodnota zjištěná z trţního ocenění. Tato nerovnost se dá vysvětlit především časovým zpoţděním, se kterým je cenový předpis vytvářen ( vychází ze sjednaných cen získaných z informací z kupních smluv vkládaných do příslušného katastru nemovitostí). V současné době jiţ ceny nemovitostí převáţně klesají, v mnoha případech se stává, ţe i u rezidenčních nemovitostí sjednaná cena je niţší neţ cena zjištěná dle cenového předpisu. V dané lokalitě se dlouhodobě těší většímu zájmu byty především malometráţní, o dispozici převáţně 2kk, 2+1. Dle mého vlastního průzkumu a mnohaleté zkušenosti na realitním trhu, jsem došla k jednoznačnému závěru, ţe v dané lokalitě se cenová hladina bytů zvýšila ve sledovaném období, nelze ale tento vzestup pouze přičítat revitalizaci v celé míře. Na celém vývoji se významně podílel i nevídaný vzestup cen v letech 2003 – 2008, následně pak propad po roce 2008. Dnešní realitní trh se dostal do fáze, kdy je celkově spíše přesycen a klient, který má zájem investovat peníze jak pro zajištění svého vlastního bydlení, nebo jako investici, zvaţuje podstatně více faktorů. Jednoznačně hlavním faktorem v rozhodování klienta je dnes výběr lokality. V tomto případě revitalizace území, jako jsou Vysočany, hraje významnou roli. Jedná se o moderní čtvrť, která poskytuje obyvatelům veškerou infrastrukturu, mnoho pracovních příleţitostí a postupně i stoupající oblibu. Toto je faktor, který nevzniká ze dne na den, ale postupně delším vývojem. Z tohoto důvodu se Vysočany, Libeň stávají vyhledávaným místem developerů, kteří jiţ v dnešní době těţí z jiţ revitalizovaného území a budují zde nové a nové projekty. Celkově lze toto srovnání uzavřít s jasným závěrem – ceny okolních nemovitostí rostly o cca 10% více, neţ nemovitosti v lokalitě, kde k revitalizaci nedošlo. Výrazně se ale v dané lokalitě zvýšila poptávka, coţ současné době, kdy nabídka na realitním trhu převyšuje poptávku, zkracuje výrazně dobu realizace prodeje.
93
Toto zjištění však nelze aplikovat celoplošně ve všech oblastech České republiky. Jsou města, která dlouhodobě strádají především díky vysoké nezaměstnanosti a omezeným moţnostem pracovních příleţitostí, ve kterých v případě, ţe by revitalizace nebyla hrazena z prostředků poskytnutých ze strukturálních fondů, nemá šanci na ekonomickou úspěšnost a nemá ani vliv na cenu okolních nemovitostí, jelikoţ v těchto lokalitách si klient nepořizuje nemovitost jako investici, ale výhradně k tomu, aby řešil svou bytovou situaci. Z tohoto důvodu bude jeho jediným rozhodujícím faktorem cena. Komerční nemovitosti v těchto lokalitách nebývají poptávány.
94
6. Analýza trhu Z historického pohledu nutno konstatovat, ţe ke zlomovému momentu ve vývoji trhu s nemovitostmi došlo na počátku 90. let minulého století, kdy došlo tzv. k částečnému uvolnění drţení majetku státem. Drţení majetku státem bylo velmi zkostnatělé. Lze hovořit o černém trhu s byty. Majetek státu byl dlouhodobě neudrţován, bez potřebných investic do oprav, do inovací. Nastala doba privatizace. Lidé uţívající byty je získávají do svého vlastnictví za velmi výhodných podmínek. Tím ţe je uvolněn trh s byty, umoţňuje jim byty následně prodávat, nebo pronajímat a tím dochází k prodeji, či pronájmu za tzv. trţní cenu. Co se týče komerčních nemovitostí, dochází k draţbám v malé privatizaci. Menší provozovny poskytující sluţby, dále pak malé administrativní budovy jsou prodány, respektive vydraţeny. Koncem 90. let se objevuje mnoho komerčních projektů, jak administrativních, tak i retailových a logistických. Poptávka po těchto moderních prostorách velmi stoupá. Vše, co se v této době postaví, je jiţ při poloţení základového kamene pronajato. Na trh vstupuje mnoho nemovitostních fondů převáţně z Německa, kteří od developerů zkupují dokončené stavby včetně uzavřených dlouhodobých nájemních smluv na dobu určitou. Výnos a návratnost z pronájmů těchto budov je velmi vysoký. Po roce 2002 dochází v residenčním odvětví k uvolnění získávaní hypotéčních úvěrů. V tomto období začíná výrazně převyšovat poptávka nad nabídkou. Ceny bytů v důsledku příznivých úrokových sazeb a státní podpory rychle stoupají. Nastává stavební boom. Na trh vstupuje mnoho developerů a realizují tisíce rezidenčních developerských projektů. Vzniká nový residenční segment – satelity. Jedná se o hromadnou výstavbu řadových, nebo samostatně stojících rodinných domků v nově vzniklých lokalitách, převáţně vystavěných na původně zemědělských pozemcích. U těchto lokalit dochází k nekoordinovanému rozvoji výstavby, která většinou není v souladu s infrastrukturou. Tento boom trvá aţ do začátku roku 2008, kdy rezidenční trh stagnuje. V druhé polovině roku 2008 pak dochází k celosvětové ekonomické finanční krizi ( hovoří se rovněţ o hypotéční krizi). Banky znevýhodňují hypotéční úvěry, přestávají poskytovat financování ve výši 100% zástavy, zpřísňují kritéria na bonitu klienta. To vede k výraznému poklesu poptávky nad nabídkou. Ceny bytů pozvolna začínají klesat.
95
Aţ do začátku roku 2010 realitní trh stagnuje. Počátkem roku 2010 dochází k mírnému oţivení z důvodů vstřícnějšího přístupu bank. Výrazně stoupá počet uskutečněných hypotéčních úvěru, ale především se jedná o refinancování stávajících úvěru. Dále dochází k nevýraznému oţivení z důvodu blíţícího se zvýšení DPH. To se týká především novostaveb. V současné době trh stále spíše stagnuje, novostavby dále zlevňují, developři lákají nejrůznějšími nabídkami, někteří i poskytují výrazné slevy. Lze zkonstatovat, ţe původní prognóza o zdraţování novostaveb se nepotvrzuje a developři vyrovnávají rozdíl v DPH ze svého zisku, tak aby zůstali konkurenceschopný.
6.1. Bankovní sektor V únoru letošního roku úrokové sazby u hypotečních úvěrů zůstaly na stejné úrovni jako v lednu, celkově byly v únoru sjednány hypoteční úvěry v celkovém objemu za 8,637 miliardy korun. V meziročním srovnání je o tři sta nových hypotečních úvěrů méně neţ v únoru 2012. Počty se letos v únoru vyšplhaly pouze na 5 102. („ Hypoindex.cz “ (v případě internetových médií s aktivním proklikem na http://www.hypoindex.cz/ )Podle odborníků za loňským nárůstem hypotečních obchodů bylo několik faktorů -refinancování úvěrů a dlouhodobě rekordně nízké sazby.
Od počátku své činnosti v polovině 30. let banky poskytly 589 274 hypotečních úvěrů za 1,16 bilionu korun. Občané získali zhruba 573 000 hypoték za 867 miliard korun.
96
Objem hypoték poskytnutých občanům v mld. Kč rok
objem 2001
14,728
2002
22,532
2003
36,212
2004
51,959
2005
72,069
2006
100,84
2007
142,289
2008
120,09
2009
73,851
2010
84,773
2011
119,077
Bohuţel je ale nutné konstatovat, ţe objem nesplácených hypoték rychle roste. Banky se začínají obávat zhroucení realitního trhu, prodeje zástav navíc často blokují na nemovitostech navázané exekuce menších dluhů z půjček. V ČR uţ nejsou spláceny hypotéky za 25 miliard Kč z celkového objemu 800 miliard. Další tisíce hypoték se drţí nad vodou jen díky půjčkám od lichvářských firem. Průměrná nesplacená hypotéka se pohybuje kolem 1,6 milionu Kč. Nejproblematičtější jsou hypotéky uzavřené v letech 2007 a 2008 na 20 aţ více let.
6.2. Sektorová analýza 6.2.1. Pozemky Trh s pozemky je nejstabilnější z celého realitního trhu. Je to způsobeno díky tomu, ţe pozemky jsou nereprodukovatelným přírodním zdrojem a jejich nabídka je jednou pro vţdy limitována. Pro řadu investorů je také koupě pozemku jedna z moţností, jak jistě, bez ztrát uloţit peníze i v době realitní krize. Ceny pozemků se dlouhodobě drţí na stejné úrovni, nebo se jejich cena zvyšuje. Je to také jediný segment trhu, u kterého není procentuální rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou vyšší neţ 5%. Dále je také nutno říci, ţe v centru velkých měst jiţ volné pozemky nejsou, a to nejen v České republice, ale po celém světě. Z tohoto důvodu dochází k výraznému nárůstu cen brownfieldů. 97
6.2.2. Rezidenční stavby Byty Bytový trh se celkově dá rozdělit na tři základní skupiny. Na byty v cihlových domech, dále pak na byty v panelákových domech a na byty v nových developerských projektech. První dvě skupiny lze pak ještě rozdělit na druţstevní byty a na byty v osobním vlastnictví. Z hlediska vývoje cen lze konstatovat, ţe především byty v osobním vlastnictví v cihlových domech jsou v poslední době nejvíce ţádány, a rozdíl mezi nabídkovou cenou a prodejní realizovanou cenou je cca 10 %. Nejméně ţádané jsou byty v panelových domech, v druţstevním vlastnictví, které většinou nejsou z důvodu nesplacené anuity ani zrekonstruované a i domy jsou v původním stavu. Tyto byty jsou z dlouhodobého pohledu velmi těţko prodejné a rozdíl mezi nabídkovou cenou a realizovanou prodejní cenou můţe být aţ 30 %. Je to také způsobeno nemoţností financování z hypotéčního úvěru. Ceny starších bytů velikost
vlastnictví
Bohnice
Libeň
Karlín
Kobylisy
1+1/1+kk
OV
47 420
55 570
56 600
52 240
1+1/1+kk
DV
40 870
47 570
45 800
45 200
2+1/2+kk
OV
40 210
53 960
56 660
44 010
2+1/2+kk
DV
38 240
38 133
42 650
42 820
3+1/3+kk
OV
33 580
56 800
62 240
45 020
3+1/3+kk
DV
34 300
32 680
36 970
37 400
Větší neţ 3+kk
OV
40 780
58 220
57 300
47 930
Větší neţ 3+kk
DV
32 070
-
37 790
33 050
Rodinné domy Trh s rodinnými domy se prakticky zastavil. K prodejům tohoto typu nemovitostí dochází především ve zvláštních případech, např. prodej v tísni, kdy prodávající z nějakého důvodu je nucen nemovitost prodat. (např. dědické řízení, neschopnost splácet hypotéku, majetkové vyrovnání manţelů). V případě developerských projektů lze konstatovat, ţe tento segment realitního trhu se takřka zastavil a dochází v řadě případů k zastavení (zakonzervování) celých developerských projektů. V případě, ţe dochází k prodeji rodinných domů, nejpoţadovanější jsou domy v cenové hladině okolo 3 000 000 – 4 500 000 Kč. Jednotně stanovit průměrnou 98
hodnotu za 1m2 je velmi sloţité, jelikoţ způsob dokončení, dále pak pouţité technologie (vytápění, klimatizace, centrální vysavače…) jsou velmi rozdílné. Objekty pro individuální rekreaci Posledním segmentem rezidenčního trhu jsou rekreační stavby. V této lokalitě Prahy 9, ale bohuţel není zastoupeno. Původní stavby rekreačního typu jsou dnes jiţ přebudovány, rekolaudovány a uţívány k trvalému bydlení.
6.2.3. Komerční stavby Administrativní budovy Kancelářské budovy najdeme nejčastěji na území Vysočan. Jedná se o oblíbenou lokalitu, díky velmi dobré vzdálenosti do centra, je zde metro a tramvaje. Tato lokalita zaţila v polovině devadesátých let velikou proměnu. Mnoho developerů zde zakoupilo staré výrobní haly a areály, které postupem času zdemolovala a na nově vzniklých pozemcích pak postavila nejmodernější administrativní budovy. Tato lokalita je srovnatelná svojí jedinečností například s Karlínem, nebo Smíchovem. Lze ji srovnat s velmi oblíbenou lokalitou v centru Londýna zvanou Canary Wharf, kde dříve stály doky. Kvůli velmi rychlému rozvoji Londýna museli ovšem ustoupit novým plánům. Na místě nyní stojí vysoké moderní mrakodrapy a jedná se o business centrum celého města. Průměrná cena pronájmu kancelářské plochy m2 /měsíc: Vysočany
Libeň
ostatní
240
210
150
Obchodní centra Tento segment je v 9 poměrně rozšířen, nachází se zde jak jiţ bylo zmíněno Nová Harfa, dále Galerie Fénix a letos nově otevřené po rekonstrukci a značně rozšířené Centrum Černý Most. Z pohledu celorepublikového a převáţně Praţského je trh s obchodními centry jiţ nasycen. Nájmy v těchto centrech klesly aţ o 30 %. U řady velkých center byl kompletně změněn koncept (např. Tesko Stodůlky, dnes Luxx). V roce 2010 byly v celé České republice dokončeny pouze dvě obchodní centra, rok 2011 byl historicky prvním porevolučním rokem,
99
kdy nebylo otevřeno ţádné obchodní centrum, v roce 2012 nákupní centrum v Ostravě Nová Karolina, v letošním roce Centrum Černý Most. Průměrná cena pronájmu plochy v nákupních centrech se pohybuje 10 – 15 EUR/ m2 /měsíc Průmyslové objekty, objekty pro skladování Průmyslové odvětví se díky rozsáhlé revitalizaci území, změně územního vyuţití, z dříve ryze průmyslových lokalit vytratilo. To způsobilo i vysoký nárůst cen pozemků. V současné době některé původní objekty v lokalitě Karlína, Libně jsou vyuţívány jako skladové. Dále pak skladové prostory najdeme na Praze 8 v lokalitě Libně (Švábky), Březiněves, Staré Ďáblice a Dolní Chabry. Zde se jedná převáţně o dříve vyuţívané zemědělské objekty. V dnešní době je velmi důleţité napojení na dálniční okruhy, z tohoto důvodu se převáţná skladovací plocha staví za hranicemi hlavního města, tak aby splňovala tyto kritéria. Vznikají ucelené logistické parky, ve kterých si firmy pronajímají přesně poţadovanou plochu. Průměrná cena pronájmu skladové plochy: 120 Kč,-/ m2 /měsíc.
100
Závěr Hlavním cílem této diplomové práce bylo zodpovědět otázku problematiky revitalizace území a vyuţití brownfields. V teoretické části mé práce seznamuji čtenáře s celkovou problematikou, úkony a činnostmi, které územní plánování vykonává. Provázanost nástrojů územního plánování zajišťuje koordinaci záměrů v území na národní, regionální a lokální úrovni. Dalším cílem mé diplomové práce bylo objasnit problematiku brownfields. V dnešní době, vysoké míry zastavěnosti území, kdy neustále vzrůstají ceny pozemků, které jsou nereprodukovatelné, je problematika brownfields jedním z aktuálních témat. Z tohoto důvodu jsem se zaobírala celkovým historickým vývojem, z kterého jsou patrné původní důvody vzniku těchto průmyslových areálů v dnešních lokalitách a jejich následnou devastaci a nepotřebnost. Pro konverzi objektů se především preferují místa s krátkou dostupností do centra Prahy, s rozvinutou dopravní infrastrukturou a dostupnou občanskou vybaveností. V této práci jsem se zaměřila především na lokality praţských nádraţí, kde se zabývala jejich současným nezastupitelným významem v osobní dopravě, dále pak plochami, které dříve slouţily jako technické zázemí pro ţelezniční dopravu a které dnes jiţ k těmto účelům nejsou vyuţívány. Jejich výjímečnost spočívá především v blízkosti historického centra. V těchto lokalitách lze vytvořit celé městské čtvrti se smíšenou funkcí, jako například administrativní objekty, obchodní bulváry, kulturní a společenská zařízení, vysokoškolské kampusy, ale mohou slouţit i k volnočasovým aktivitám. Celou problematiku je proto potřeba chápat komplexně s jasnou dlouhodobou vizí, na které se shodnou všechny zainteresované skupiny. Z mého pohledu je udrţitel hodnoty pozemek, zatím co stavba na něm postavená je spíše hodnotou pomíjivou. V praktické části své diplomové práce jsem se zaměřila na konkrétní revitalizované území. Jedná se o místo bývalých továrních hal, kde došlo k zajímavému propojení původní výstavby s moderní výstavbou. Na této lokalitě byla prezentována generační obměna a způsob vyuţití a následně se promítající tyto faktory na změnu hodnoty nemovitostí. Tuto změnu jsem zobrazila na vývoji hodnoty konkrétní bytové jednotky pomocí trţního ocenění a ocenění dle cenového předpisu v období před a po revitalizaci.
101
V případě revitalizace brownfields ale platí, ţe ne všechny lokality jsou lukrativní. Některé lokality je potřeba podpořit k jejich přeměně ve znovu funkční oblast formou finančních i nefinančních pobídek a i po úspěšné přeměně takto revitalizované území nemusí mít následně vliv na cenu okolních nemovitostí. Ačkoliv problematika brownfields nebyla řadu let prioritním tématem, jsem přesvědčena, ţe se tento trend jiţ nabírá správným směrem. Zásadní vliv v přístupu k řešení má a s největší pravděpodobností bude mít veřejná správa na všech svých úrovních. Při zpracování teoretické části jsem vycházela nejvíce z odborné literatury, dále pak ze zkušeností lidí, kteří se ve svém ţivotě zabývají touto problematikou. Při vypracování praktické části této diplomové práce bylo pro mne velkým přínosem z hlediska osvojení a prohloubení si znalostí a zkušeností z oceňování. Velkým přínosem mi byla i má současná praxe ve znaleckém ústavu. Při mém zaměření na danou lokalitu jsem zpracovala analýzu trhu, včetně bankovního sektoru. Zde jsem vycházela převáţně ze své praxe s realitami a s informacemi od kolegů z jiných realitních kanceláří, dále pak především z velkého mnoţství informací prezentovaných a volně přístupných na internetu.
102
Seznam literatury JACKSON. Brownfields snadno a lehce: Příručka zejména pro pracovníky a zastupitele obcí [online]. [cit.201103-18]. Dostupné na: http://www.mmr-vyzkum.cz/cz/prirucka-brownfields-sna.aspx KADEŘÁBKOVÁ, B. PIECHA, M. Brownfields, jak vznikají a co s nimi. Praha: C.H. Beck, s.r.o., 2010. ISBN 978-80-7400-123-9 MUSIL, Stanislav. Vůně pražských nádraží. Praha: Plot. 2005. ISBN 80-86523-49-7. GREMLICA, Tomáš, Renáta ŠTÍPKOVÁ a Josef NOVÁK. Revitalizace brownfields v obcích ČR: metodika monitorování a nové využívání ploch a objektů. Praha, 2003 BRŮNA, KAREL Osudy Čechů a Němců na území Čech a Moravy. Nakladatelství v Broumově ZPRÁVA EVROPSKÉHO SEMINÁŘE UNIVERZITY WAGENINGEN. Brownfields v centru Prahy : kritéria udržitelného rozvoje. Praha, 2009 ÚTVAR ROZVOJE http:/www.urm.cz
HLAVNÍHO
MĚSTA
PRAHY:
ÚZEMNĚ
CZECH INVEST. Národní program podpory tón. Dostupné z WWW CZECH INVEST. Národní databáze brrownfieldů. Dostupné z WWW
103
ANALYTICKÉ
PODKLADY.
Seznam obrázků Obrázek 1 Brownfields ............................................................................................................. 19 Obrázek 2 Firmy v rám Karlín v letech BLA ........................................................................... 28 Obrázek 3 Příjezd prvního vlaku do Prahy, 1845 ..................................................................... 29 Obrázek 4 Rustonka současný stav
Obrázek 5 Rustonka projekt ......................................... 31
Obrázek 6 Sloţení obyvatelstva v roce 1925 ........................................................................... 32 Obrázek 7 Masarykovo nádraţí letecký pohled ....................................................................... 39 Obrázek 8 Masarykovo nádraţí ................................................................................................ 39 Obrázek 9 Výstavba Florentina ................................................................................................ 40 Obrázek 10 Vizualizace projektu Florentina ............................................................................ 40 Obrázek 11 Nákladové nádraţí Ţiţkov .................................................................................... 41 Obrázek 12 Nákladové nádraţí Ţiţkov .................................................................................... 41 Obrázek 13 Nákladové nádraţí Ţiţkov letecký pohled ............................................................ 42 Obrázek 14 Vizualizace projektu Ţiţkov City ......................................................................... 43 Obrázek 15 Nádraţí Bubny ...................................................................................................... 44 Obrázek 16 Nádraţí Bubny ...................................................................................................... 44 Obrázek 17 Vizualizace budoucího stavu ................................................................................ 46 Obrázek 18 Rozsah území Smíchovského nádraţí ................................................................... 46 Obrázek 19 Současný stav Smíchovského nádraţí................................................................... 47 Obrázek 20 Vizualizace projektu Smíchov City ...................................................................... 48 Obrázek 21 Vizualizace projektu Smíchov City ...................................................................... 48 Obrázek 22 ČKD Lokomotivka................................................................................................ 50 Obrázek 23 ČKD Lokomotivka................................................................................................ 51 104
Obrázek 24 O2 Arena ............................................................................................................... 51 Obrázek 25 Galerie Harfa ......................................................................................................... 53 Obrázek 26 Cyklostezka ........................................................................................................... 54 Obrázek 27 Vývoj cen v dané lokalitě ..................................................................................... 55
105
