Regenerace brownfields z hlediska investora

Bankovní institut vysoká škola Praha Finance

Regenerace brownfields z hlediska investora Diplomová práce

Autor:

Bc. Renata Cibulková Finance, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Duben 2013

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 1. 4. 2013

Bc. Renata Cibulková

Poděkování V úvodu práce bych chtěla poděkovat především vedoucímu mé diplomové práce, panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za odborné vedení, rady a připomínky. Ráda bych téţ poděkovala své rodině a blízkým za trpělivost a podporu v době mého studia.

Anotace Diplomová práce na téma Regenerace brownfields z hlediska investora chce poukázat na problematiku s financováním regenerace tohoto druhu staveb. V první části se diplomová práce zabývá pojmem brownfield a veškerými pojmy, které jsou součástí této problematiky. V druhé části nás seznamuje se základními informacemi, které souvisí s regenerací a přestavbou. Třetí analytická část se zabývá podrobnou analýzou financování regenerace tohoto druhu staveb. Čtvrtá část je zaměřena na konkrétní příklad investování do regenerace brownfield a jeho nového funkčního vyuţití. Klíčová slova: brownfields, financování, průmyslové objekty, regenerace, investor. Annotation The dissertation titled Regeneration of Brownfields: Investor’s Point of View, focusses on financing of these types of constructions. The first part explains the term brownfield and related terms. The second part provides basic information relevant to regeneration and redevelopment. The third, analytical part deals with detailed analysis of financing of such regenerations. The final part gives a concrete example of investment into regeneration of a brownfield and its new functional use. Key words: brownfields, financing, industrial objects, regeneration, investor.

OBSAH: ÚVOD......................................................................................................................................... 8 ZVOLENÉ METODY ZPRACOVÁNÍ ..................................................................................... 9 I.

BROWNFIELDS .............................................................................................................. 10 1.

2.

VYMEZENÍ POJMU BROWNFIELD ........................................................................ 10 1.1

POJEM BROWNFIELD ........................................................................................ 10

1.2

DEFINICE DLE IURS ........................................................................................... 10

1.3

DEFINICE DLE CZECH INVEST ....................................................................... 11

1.4

DEFINICE DLE ÚSTAVU PRO EKOPOLITIKU ............................................... 11

HISTORIE A VZNIK V ČR ........................................................................................ 13 2.1

HISTORIE.............................................................................................................. 13

2.2

VZNIK ................................................................................................................... 14

3.

PROBLÉMY S BROWNFIELDS ................................................................................ 16

4.

TERMINOLOGIE A TYPOLOGIE ............................................................................. 18

5.

6.

II.

4.1

TERMINOLOGIE.................................................................................................. 18

4.2

TYPOLOGIE ......................................................................................................... 20

HODNOCENÍ BROWNFIELDS Z HLEDISKA EKONOMICKÉ ATRAKTIVITY. 24 5.1

KLASIFIKACE POUŢÍVANÁ V USA ................................................................ 25

5.2

KLASIFIKACE POUŢÍVANÁ VE FRANCII ...................................................... 25

5.3

KLASIFIKACE POUŢÍVANÁ V NĚMECKU..................................................... 26

VÝHODY A NEVÝHODY VYUŢITÍ BROWNFIELDS........................................... 27 6.1

VÝHODY VYUŢITÍ BROWNFIELDS ................................................................ 27

6.2

NEVÝHODY VYUŢITÍ BROWNFIELDS .......................................................... 27

REGENERACE BROWNFIELDS .................................................................................. 28 7.

SANACE ÚZEMÍ ........................................................................................................ 28 7.1

VZOROVÉ LOKALITY ....................................................................................... 28

7.2

SANAČNÍ TECHNOLOGIE ................................................................................. 30

7.3

DOPORUČENÍ PŘI REGENERACI BROWNFIELDS ....................................... 30

7.4

DOPORUČENÍ Z HLEDISKA EKOLOGIE ........................................................ 30

7.5

DOPORUČENÍ

Z OBLASTI

FUNKČNÍHO

VYUŢITÍ

ÚZEMÍ

A

URBANISTICKÉ STRUKTURY .................................................................................... 31 7.6 8.

DOPORUČENÍ Z OBLASTI ARCHITEKTONICKÉHO ZTVÁRNĚNÍ ............ 33

PROCES REGENERACE............................................................................................ 34 5

8.1

TABULKA PROCESU REGENERACE .............................................................. 34

8.2

HLAVNÍ KROKY V PROCESU REGENERACE ............................................... 35

9.

NÁRODNÍ STRATEGIE REGENERACE ................................................................. 37 9.1

DŮVODY REGENERACE ................................................................................... 37

9.2

PŘÍSTUPY V ZAHRANIČÍ .................................................................................. 37

9.3

CÍLE ....................................................................................................................... 38

9.4

STRATEGIE .......................................................................................................... 38

9.5

PŘÍNOSY ............................................................................................................... 39

10.

PŘÍKLADY REGENERACE BROWNFIELDS ...................................................... 40

10.1

NUSELSKÝ MLÝN PRAHA ............................................................................ 40

10.2

DŮL JAN MARIA OSTRAVA ......................................................................... 40

10.3

KASÁRNA JIŘÍHO Z PODĚBRAD PRAHA................................................... 41

III.

ANALÝZA FINANCOVÁNÍ REGENERACE BROWNFIELDS ............................. 42

11.

PARTERSTVÍ

FINANCOVÁNÍ

MEZI

SOUKROMÝM

A

VEŘEJNÝM

SEKTOREM......................................................................................................................... 42 11.1

TRŢNÍ PROSTŘEDÍ.......................................................................................... 42

11.2

EKONOMICKÝ MODEL VÝVOJE TRHU ..................................................... 42

11.3

PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP ................................................................ 43

11.4

,,ABC MODEL“ ................................................................................................. 44

12.

12.1

ODDĚLENÍ PODNIKATELSKÝCH NEMOVITOSTÍ .................................... 46

12.2

NARODNÍ DATABÁZE BROWNFIELDS ...................................................... 46

12.3

POTENCIONÁLNÍ INVESTOŘI ...................................................................... 47

12.4

JEDNÁNÍ S INVESTORY A DALŠÍ POSTUPY ............................................. 47

12.5

PROGRAM NEMOVITOSTI ............................................................................ 47

12.6

ZPŮSOB ZÍSKÁVÁNÍ DOTACÍ Z EU ............................................................ 47

12.7

ZPŮSOB ZAŢÁDÁNÍ O DOTACI NA KONKRÉTNÍ PROJEKT .................. 48

12.8

SYSTÉM ZPRACOVÁNÍ JEDNOTLIVÝCH ŢÁDOSTÍ O DOTACE ........... 49

12.9

SYSTÉM VÝBĚRU KANDIDÁTŮ O DOTACE A TŘÍDĚNÍ ........................ 50

12.10

JAK SE URČUJE VÝŠE DOTACE .................................................................. 50

13. IV.

CZECH INVEST ....................................................................................................... 46

TRH PODNIKATELSKÝCH NEMOVITOSTÍ ....................................................... 52 PŘÍKLAD FINANCOVÁNÍ REGENERACE BROWNDFIELDS ............................ 53

6

14.

PROJEKT REKONSTRUKCE A DOSTAVBA OBJEKTU BÝVALÉ STANICE

TRAMVAJE V KRÁLOVSKÉ OBOŘE ............................................................................. 53 HISTORIE OBJEKTU ....................................................................................... 53

14.2

INVESTIČNÍ ZÁMĚR ....................................................................................... 55

15

14.1

REKONSTRUKCE A PŘESTAVBA .......................................................................... 58 15.1

ZÁKLADNÍ INFORMACE O STAVBĚ........................................................... 58

15.2

ARCHITEKTONICKO-STAVEBNÍ ŘEŠENÍ .................................................. 59

15.3

STATICKÉ ŘEŠENÍ .......................................................................................... 65

15.4

TECHNICKÉ ZAJIŠTĚNÍ BUDOVY ............................................................... 65

ZÁVĚR ..................................................................................................................................... 69 V.

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY .............................................................................. 70

VI.

SEZNAM OBRÁZKŮ, GRAFŮ A TABULEK .......................................................... 72

VII.

PŘÍLOHY ..................................................................................................................... 74

VIII.

OFICIÁLNÍ ZADÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE ........................................................... 85

7

ÚVOD Tato diplomová práce se zabývá problematikou regenerace brownfields z hlediska investora a objasněním některých úskalí, se kterými se můţeme u tohoto druhu budov setkat. Vzhledem ke sloţitosti obsahu tématu a rozsáhlosti této diplomové práce jsem se nemohla podrobněji věnovat veškerým moţnostem, které toto téma nabízí. V první části diplomové práce se věnuji definici pojmu brownfields. Zde uvádím, co jsou to brownfields, význam jejich názvu, co způsobuje jejich vznik a jak působí plochy na své okolí. V této části objasňuji téţ pojmy, týkající se této problematiky a jednotlivé druhy brownfields, které se vyskytují u nás a v zahraničí. Druhá kapitola obsahuje důvody, proč se tyto plochy regenerují a co lze dělat pro nalezení jejich nového vhodného vyuţití v souladu s udrţitelným rozvojem. Definuje způsob a průběh jednotlivých kroků při regeneraci brownfields, postup jejich zpracování a metodiky. Dále se zde seznámíme s Národní strategií regenerace. Třetí kapitola se zabývá analýzou financování regenerace brownfields v České republice. První část této kapitoly se zabývá partnerstvím mezi soukromým a veřejným sektorem a jednotlivými moţnostmi spolupráce. Druhé část se detailně zabývá agenturou Czech Invest a podrobným manuálem pro ţádost o dotace a další problematiku s tímto spojenou. Tato část můţe slouţit také jako jednoduchá a přehledná příručka pro investory těchto projektů. Poslední kapitola popisuje konkrétní příklad brownfieldu a financování jeho regenerace. Jedná se o projekt rekonstrukce a dostavby bývalé stanice tramvaje v Královské oboře (Stromovce) v Praze, přestavěné na nové vyuţití s informacemi o financování soukromým investorem, doplněné o fotodokumentaci a výkresy. Cílem diplomové práce je zaměření na objasnění pojmu brownfields, financování jejich regenerace a veškeré problematiky s tím spojené.

8

ZVOLENÉ METODY ZPRACOVÁNÍ Při výběru metody zpracování diplomové práce jsem se zaměřila převáţně na obor, který mi je jiţ dobře známý z minulých let. Na střední škole jsem se zabývala průvodcovstvím po Praze, a tedy i historií budov. Na vysoké škole jsem studovala oceňování majetku. Téma mé bakalářské práce bylo zaměřeno na historické stavby, a proto jsem se dále zaměřila na problematiku netradičních druhů nemovitostí a staveb. Při shromaţďování podkladů k diplomové práci, z hlediska kvality a kvantity, jsem se rozhodla zvolit metodu strukturovaného pozorování. Pro práci jsem tedy pouţila své poznatky z dřívější doby, doplněné o znalosti nově nabyté. Nejdůleţitějším prvkem studia této problematiky byl můj kontakt na zaměstnankyni ve firmě Czech Invest, která mi pomohla zodpovědět veškeré otázky týkající se investic do brownfields a podrobné postupy, které by mohl získat pouze váţný zájemce o investování do těchto nemovitostí. Na základě těchto podkladů jsem pak zpracovala podrobný manuál. Pro upřesnění praktického příkladu diplomové práce, jsem se spojila s investorem, který se zabývá investicemi do brownfields. Díky němu jsem získala materiály a podklady investice do brownfields.

9

I.

BROWNFIELDS

1.

VYMEZENÍ POJMU BROWNFIELD

1.1

POJEM BROWNFIELD

Brownfields, převzatý název z angličtiny pro hnědé pole, je urbanistický termín, označující území, která jsou opuštěná a s rozpadajícími se budovami, jeţ dříve fungovala jako obytné budovy, dopravní stavby nebo průmyslové zóny a nyní jsou nevyuţívané. Často se vyznačují obrovskými rozměry, vzhledem k jejich původnímu vyuţití a také negativními sociálními jevy, jakými jsou obývání bezdomovci, krádeţe kovů nebo ekologická zátěţ. Velikou výhodou brownfields je, ţe jsou to technicky a kulturně cenné budovy, včetně unikátního technologického vybavení, a také ţe často mohou být umístěny v centrech měst, na velice lukrativních místech. Proto je nezbytně nutné, aby při asanaci těchto objektů byl předem proveden podrobný průzkum ze strany orgánů památkové ochrany. Označení brownfields vychází z barvy opuštěných staveb na leteckých a satelitních snímcích. Jedná se o ekvivalent tzv. greenfield (zelené pole), které představuje místo nové, vytvořené a připravené pro investora. Z ekologického hlediska se také můţeme setkat s pojmem blackfields. Jedná se o lokality, které se vyznačují různými extrémními hodnotami a tyto hodnoty jsou překáţkou pro nové funkční vyuţití těchto budov. Zdrojem těchto extrémních hodnot, kterými jsou toxické a znečisťující látky, jsou například skladování nebezpečných odpadů, zpracování a těţba nerostných surovin, aktivity spojené s vojenským vyuţíváním ploch, průmyslová výroba. Náklady jsou pak na asanaci těchto ploch výrazně vysoké.

1.2

DEFINICE DLE IURS

IURS Institut udrţitelného rozvoje sídel je přední nezisková organizace zabývající se problematikou brownfields a integrované regenerace měst. IURS je také členem několika projektů, zabývajících se problematikou efektivního vyuţívání a podporou opětovného 10

vyuţívání území. Primárně se však zabývá všeobecným informováním o problematice brownfields z hlediska udrţitelného urbánního rozvoje. IURS definuje brownfields jako plochy, které:1 vyţadují určitou intervenci, aby mohly být vráceny k prospěšnému vyuţívání, jsou dotčeny předcházejícím uţíváním, jsou nedostatečně vyuţívané, nebo úplně opuštěné, můţou mít problémy s kontaminací, jsou v zastavěném území.

1.3

DEFINICE DLE CZECH INVEST

Czech Invest je agentura pro podporu podnikání a investic. Mimo jiné se zabývá brownfields, které spadají pod sekci podnikatelských nemovitostí. Kvůli zjednodušení jednotlivých procesů při regeneraci nabízí tato agentura spolupráci ostatním, jak veřejným, tak soukromým subjektům při realizaci Národní strategie regenerace brownfields. Tato strategie má zajistit vznik nového funkčního prostředí pro tyto objekty. Czech invest definuje brownfield jako nemovitost, která:2 je pozůstatkem průmyslové, zemědělské, rezidenční, vojenské nebo další obdobné aktivity, jiţ není dostatečně vyuţívaná, je zanedbaná a případně i kontaminovaná, jejíţ regenerace musí nezbytně proběhnout, jinak jí uţ nelze efektivně vyuţívat.

1.4

DEFINICE DLE ÚSTAVU PRO EKOPOLITIKU

Ústav pro ekopolitiku je instituce, která podporuje plán udrţitelného rozvoje, integruje poţadavky na ochranu ţivotního prostředí do všech oblastí sociálního a ekonomického rozvoje společnosti.

1

In: Brownfields, http://www.brownfields.cz/o-cem-to-je/co-je-treba-pro-rozvoj-brownfields-udelat/ [online]. [cit. 2013-02].

2

In: CzechInvest, http://www.czechinvest.org [online]. [cit. 2013-02].

11

Ústav pro ekopolitiku definuje brownfields jako budovy, které:3 jsou nevyuţívané, staré nebo ekonomicky jiţ nedostatečně efektivně vyuţívané, jsou průmyslovými a logistickými zónami a komerčními nebo obytnými budovami v jiţ zastavěných zónách, jsou zemědělskými, vojenskými a dalšími plochami nebo budovami v nezastavěných zónách, představují problém nebo překáţku pro další rozvoj obcí, směrem udrţitelného rozvoje.

Obrázek 1 Charakteristika brownfields Zdroj: Ing.arch. Vlaďka Jankových – Kirschner, Studie k disertační práci, březen 2005

3

In: Ústav pro ekopolitiku, o.p.s., http://ekopolitika.cz/cs/brownfields/revitalizace-brownfields-v-cr.html [online]. [cit. 2013-02].

12

2.

HISTORIE A VZNIK V ČR

2.1

HISTORIE

Historie problematiky brownfields v ČR začíná jiţ v 19. století z důvodu přeměny a restrukturalizace moderní domácí ekonomiky, která hluboce zasáhla celý český průmysl aţ od kořenů. Vznik brownfields v této době způsobilo převáţně: prudké změny v poptávce, technologická inovace, zvýšení konkurence a trţní soutěţ, dosaţení míry degradace, která vedla k vyloučení z důvodu ekologické zátěţe. Postupně se tak tyto dříve uţitečné výrobní budovy, které slouţily jak ekonomicky tak společensky, přeměnily pouze k druhotnému vyuţití, na prostory skladové (pro materiál nebo uloţení zboţí) či na pouhé ukládání odpadu atd. Postupem času, pak ztratily svojí funkci úplně, i z důvodu svojí jednoúčelovosti. Kdyţ zabloudíme ještě do hlubší historie, tak za brownfields by se daly také povaţovat jednoúčelově vyuţívané budovy, např. kláštery, které s modernizací doby a nástupem průmyslu byly přestavované na manufaktury tehdejší doby (např. tabákovka Kutná hora).

Obrázek 2 Továrna na tabák v Sedlci u Kutné hory Zdroj: http://www.das-mcp.cz/muzeum/main.php

13

2.2

VZNIK

,,Brownfields vznikají jako důsledek reakce trhu na restrukturalizační tlaky ve společnosti, jejichž řešení soukromý sektor sám nezvládne.“4 Z těchto všech důvodu je tedy třeba, aby do revitalizace nového uţití brownfields zasahoval určitou formou veřejný sektor. Tyto nemovitosti leţí zdevastované a neudrţované a to způsobuje úpadek zájmu o místo, coţ dále zvyšuje nezaměstnanost a sniţuje hodnotu daného majetku. Investoři pak ztrácejí jakýkoliv zájem investovat do takovýchto budov z důvodu neúměrných nákladů. Modernizace ekonomiky měla zásadní vliv na vznik brownfields v ČR. Postupně se začínala tradiční výroba přesouvat z klasických podnikatelských ploch, a tím byl způsoben i zánik některých odvětví s dlouhou historií. Jednalo se například o průmysl obuvnický, textilní a koţedělný a v neposlední řadě taktéţ o výrobu skla a porcelánu, jejichţ zánik je patrný obzvlášť v poslední době. V první řadě se jedná o příliv nízkonákladových výrobků ze zahraničí, pro které jiţ česká výroba nemá konkurenci. Základními předpoklady pro vznik brownfields jsou tyto charakteristiky:5 spekulace s nemovitostmi, odhalení ekologických zátěţí, devastace budov a technické infrastruktury, rozpad vlastnické struktury nemovitostí, nepřehlednost majetkových vztahů. ,,V posledních letech jsme svědky nové fáze pronikání městského způsobu života do širší krajiny, lokalizace výrobních a obslužných areálů – vznik velkoskladů a logistických center na hlavních dopravních tepnách a v dosahu místa spotřeby je konfrontován s problémem umisťování tradičních ekonomických aktivit, především průmyslu, ale

4

KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: 2009, 138 s. ISBN 978-80-7400-

123-9. 5


123-9.

14

i nákladní železniční či vodní dopravy nebo vojenských areálů, z vnitřního města a vznikem tzv. brownfields.“6

Obrázek 3 Bývalý důl Schoeller, Libušín, Středočeský kraj Zdroj: http://www.brownfieldy.cz/seznam-brownfieldu/

6


123-9.

15

3.

PROBLÉMY S BROWNFIELDS

Problémy s brownfields jsou vyvolány především četností areálů a lokalit, které jsou opuštěné, a jejich socioekonomickými jevy, které mají často negativní dopady. Úkolem veřejné správy je vyhnout se sníţení kvality ţivota obyvatel v okolí těchto objektů a degradaci území, ve kterém se vyskytují. Brownfields ovlivňují nejen socioekonomické jevy, ale také mají vliv na tvář města a regionu, na atraktivitu území pro podnikání, práci i ţivot. Při dlouhodobém působení dochází k poklesu funkčnosti ekonomické a sociální struktury oblasti, a to má jiţ druhotný negativní dopad na lokální sítě sluţeb, jako je obchodní nebo restaurační činnost. Základní problémy, kterými brownfields negativně působí na oblast, ve které se nacházejí, můţeme rozdělit do těchto skupin:7 ekologické o kontaminace staveb a technické infrastruktury, o znečištění horninového prostředí, o znečištění podzemních vod, o moţné ekologické škody, sociální o nezaměstnanost, o s tím spojená vyšší potřeba sociálních dávek, o sociální degradace, o moţné zvýšení kriminality, ekonomické o zhoršené podmínky pro podnikání, o ztráta atraktivity okolí území pro investory, o ztráta atraktivity okolí pro obyvatelstvo, o pokles cestovního ruchu,

7


123-9.

16

finanční o sníţení daňového výnosu a základny, o sníţení výnosu z místních poplatků, o riziko schopnosti pokrytí stávajících veřejných statků, o sníţení příjmu ze sponzorských darů, územní o deprivace okolí, o podpora nové výstavby. Pří řešení těchto problémů s brownfields je potřeba přistupovat k analýze regenerace ze všech těchto hledisek. Veškerá revitalizace, a to převáţně velkoplošných území, jakými jsou vojenské prostory nebo místa bývalé důlní činnosti, se proto provádí na národní úrovni.

Obrázek 4 Bývalý vojenský areál "Svatá Anna" Zdroj: http://www.brownfieldy.cz/byvaly-vojensky-areal-svata-anna-1836/

17

4.

TERMINOLOGIE A TYPOLOGIE

4.1

TERMINOLOGIE

V souvislosti s brownfields se objevují převáţně tyto termíny:8 Urbanizace Urbanizace je proces, při kterém dochází ke koncentraci obyvatelstva do měst, a s tím souvisejícímu růstu aglomerací. V tomto prostoru vzniká kumulace veškerých aktivit, jako je administrativa, průmysl, obchodnictví a podobně a to vede k růstu rozlohy zastavěných ploch a ke zvýšení podílu městského obyvatelstva na celkové populaci. Suburbanizace Suburbanizace je proces, při kterém se aktivity jako bydlení, logistika, sluţby, výroba a podobně přesunují ze zastavěného území na plochy mimo kompaktní zástavbu a do lokalit u hranic měst, respektive za hranice aglomerací. Suburbanizace je opak urbanizace a je vyvolána neustále rostoucími prostorovými nároky a poţadavky na komfort ze strany jednotlivců i organizací. Urban sprawl - neregulovaný nebo nedostatečně regulovaný růst měst Jedná se o extrémní formu suburbanizace, kdy rozvoj suburbánních zón není regulovaný a koordinovaný. Je způsobený prosazováním individuálních zájmů investorů a nadnárodních korporací a jejich investičních záměrů. Vyznačuje se neúnosně vysokými nároky na zábor půdy, náklady na budování dopravní a technické infrastruktury. Tyto lokalizované komplexy jsou příčinou vyšších spotřeb energií a vody. Investoři ve většině případů nehradí nárůst nákladů, jako je dopravní infrastruktura a náklady na ţivotní prostředí, čímţ se zvyšují výdaje z veřejných rozpočtů. Deurbanizace Deurbanizace je postupné sniţování počtu stálých obyvatel měst. Je to proces, kdy původně bytové domy v centrálních zastavěných zónách velkoměst, jsou rekonstruovány na kancelářské objekty nebo zcela nahrazovány novými budovami, které jsou vyuţívány pouze 8

In: Ústav pro ekopolitiku, o.p.s., http://ekopolitika.cz/cs/brownfields/revitalizace-brownfields-v-cr.html [online]. [cit. 2013-02].

18

ke komerčním účelům. Část populace v produktivním věku se z těchto zón a z panelových sídlišť stěhuje do obcí v suburbánním zázemí. Většina lidí v postproduktivním věku potom vyuţívá ke stálému bydlení své rekreační objekty na venkově. Reurbanizace Při reurbanizace dochází k opětovnému osídlování centrálních zón měst a metropolitních regionů. Opuštěné administrativní a komerční budovy a historické industriální stavby, jako například bývalé objekty továren, dílen, mlýnů nebo dalších technických zařízení, jsou restaurovány a rekonstruovány na zcela nové a funkční vyuţití. Dnešním trendem bydlení jsou takzvané "lofts", které propagují lidé s vysokými příjmy. Mohou to být historické objekty s luxusními velkoplošnými byty s vysokými stropy, nebo velké ateliéry s nadstandardní vybaveností (např. Holešovický pivovar). Nebo to jsou objekty, které preferují příslušníci středních příjmových tříd, historické objekty s menšími byty, kulturními centry, galeriemi apod.

Obrázek 5 Holešovický pivovar v Praze před a po přestavbě na lofty Zdroj:

http://www.stavebni-forum.cz/cs/article/15135/lofts-a7-holesovicky-pivovar-rezidencni-luxus-v-

podani-ing/

19

"Greenfields" ("Greenfield sites") Greenfields jsou pozemky a volné plochy mimo kompaktně zastavěná území měst, která byla původně určená k zemědělskému, lesnickému a rekreačnímu vyuţívání. Tyto pozemky byly změnou územně plánovací dokumentace definovány jako rozvojové lokality určené k rezidenční, komerční nebo průmyslové zástavbě. Po změně funkce dochází k jejich vybavení dopravní a technickou infrastrukturou s vyuţitím soukromých či veřejných rozpočtů. Takto připravené plochy jsou postupně zastavovány. "Blackfields" Blackfields jsou lokality, které se vyznačují extrémně vysokými hodnotami kontaminace půdy, podzemních a povrchových vod i dalších sloţek ţivotního prostředí, které jsou zásadní překáţkou pro jejich nové vyuţití, čímţ se liší zásadně od brownfields. Zdrojem znečišťujících látek, někdy i vysoce toxických, mohla být těţba a zpracování nerostných surovin, průmyslová výroba, skladování a skládkování nebezpečných odpadů, doprava nebo aktivity související s vojenským vyuţitím ploch. Náklady na sanace těchto starých ekologických zátěţí jsou velmi vysoké, avšak je nezbytné přistoupit k realizaci řešení těchto míst a souvisejících problémů, jelikoţ další odkládání nadále zvyšuje náklady na přestavbu.

4.2

TYPOLOGIE

Brownfields lze členit a hodnotit dle mnoha kritérií a zařazovat do mnoha kategorií. Zde se budeme zabývat rozdělením podle hlediska původu vzniku brownfields a podle hlediska ekonomické atraktivity.

4.2.1 HODNOCENÍ BROWNFIELDS Z HLEDISKA PŮVODU VZNIKU9 Toto rozdělení brownfields se především zaměřuje na původní funkční vyuţití území a na jeho vyuţití budoucí. Podle lokality a historického vývoje jsou tyto stavby velice limitovány v tom, na co je moţno je nadále vyuţívat po přestavbě. S poukázáním na tyto předpoklady můţeme dále brownfields dělit dle jejich původního vyuţití následovně:

9


123-9.

20

Nevyuţívané průmyslové zóny v urbanizovaném území Tyto brownfields vznikaly především z důvodu přemístění výrobního průmyslu mimo zastavěná území a taktéţ z důvodu orientace na produkci automobilů, informační a komunikační techniky nebo spotřebního zboţí. Nevyuţívané administrativní objekty ve vnitřních zónách měst Ke vzniku těchto objektů došlo z důvodu nedostatku peněţních prostředků na provoz a údrţbu ze strany obcí, které nemohly najít pro tyto objekty nové majitele. Taktéţ do této skupiny patří objekty, které vznikají při rychle probíhajících změnách strukturního a funkčního uspořádání jiţ urbanizovaného území. Nevyuţívané objekty Českých drah a Správy ţelezniční dopravní cesty U těchto objektů vzniká problém týkající se toho, ţe majetek Českých drah a Správy ţelezniční dopravní cesty není dodnes kompletně zinventarizován a ohodnocen. Řada těchto objektů je v natolik špatném stavu, ţe by měly být určeny k demolici, protoţe není dostatek finančních prostředků k jejich údrţbě. Například v Praze se jedná o Smíchov, konkrétně část Anděl, která byla skoro celá přestavěná na obchodní centrum. Nevyuţívané objekty ozbrojených sloţek Tyto objekty vznikaly především odchodem sovětských vojsk z našeho území a také se zrušením vojenských posádek Armády České republiky nebo ozbrojených sloţek Ministerstva vnitra a Celní sluţby. Nevyuţívané zemědělské objekty Po roce 1989 prošlo české zemědělství velkými změnami, a proto mnoho brownfields můţeme naleznout právě v tomto sektoru. Tyto změny vznikly především narovnáním vlastnických vztahů k půdě nebo regulací produkce některých druhů komodit.

21

Obrázek 6 Areál ţivočišné výroby Říkovice Zdroj:http://www.zemedelskeobjekty.cz/areal-zivocisne-vyroby-rikovice-4ha/?arc=17&nabid=7158

Pozůstatky ukončené důlní činnosti těţby nerostných surovin Začlenění těchto objektů do okolní krajiny je dlouhodobou záleţitostí z důvodu vysokých nákladů na revitalizaci důlních objektů, vedoucích k obnově přirozených ekosystémů.

Graf 1 Předchozí vyuţití lokality Zdroj: http://www.cenia.cz/web/www/cenia-akt-tema.nsf/$pid/MZPMSFSGYVW8

22

Graf 2 Existence ekologických zátěţí Zdroj: http://www.cenia.cz/web/www/cenia-akt-tema.nsf/$pid/MZPMSFSGYVW8

23

5.

HODNOCENÍ BROWNFIELDS Z HLEDISKA EKONOMICKÉ ATRAKTIVITY10

V tomto členění je důraz kladen na umístění lokality, výši vlivu poškození objektu na obnovu ekosystému, celkovou sociální úroveň a míru vzdělanosti obyvatelstva a moţnost propagace lokality. Typy brownfields jsou rozděleny dle moţnosti ekonomiky řešit tyto projekty s pomocí prostředků soukromých investorů či státu jako regulátora trhu. Projekt s nulovou podporou Tyto brownfields jsou lukrativní jiţ kvůli své lokaci a tudíţ se o ně postará trh. Investice do revitalizace z veřejných prostředků není nutná. V angličtině se pro tento typ nemovitostí pouţívá název „whitefields“. Projekty s částečnou podporou Brownfields tohoto typu neleţí jiţ v tak exkluzivní lokalitě, a proto vyţadují silnou veřejnou podporu a intervenci, bez níţ by se projekt nemohl vůbec uskutečnit. Podpora můţe být formou nefinanční nebo veřejných prostředků, jimiţ je vyplněna finanční mezera projektu. Poměr veřejných a soukromých investic je 1 : 5 a více a je to taktéţ hlavní indikátor efektivnosti finančního záměru. V angličtině je tento typ nemovitostí označován jako ,,greyfields“. Nekomerční projekty Za nekomerční brownfields se povaţují lokality a nemovitosti, u nichţ je rozvoj veden sociálními cíli nebo ochranou ţivotního prostředí. Poměr veřejných a soukromých investic je v tomto případě 1 : 1 aţ 1 : 4. Pro tyto projekty se vyuţívají granty strukturálních fondů. Nebezpečné projekty Nebezpečné brownfields jsou buď v havarijním stavu, nebo ohroţující ţivotní prostředí. Pokud nepřevezme zodpovědnost majitel tohoto objektu, odstraňují se cestou veřejných prostředků daňových poplatníků.

10


123-9.

24

Ostatní projekty Ostatními projekty jsou takové, u kterých je pravděpodobné, ţe pro ně v dlouhodobém horizontu nebude nové funkční vyuţití. Tato skutečnost je způsobena převahou nabídky nad poptávkou.

5.1

KLASIFIKACE POUŢÍVANÁ V USA11

V USA jsou pouţívaný tyto okruhy klasifikace: Ekonomicky ţivotaschopné Objekty s vysokou ekonomickou návratností, které převýší zdaleka náklady na regeneraci a dekontaminací území. Jedná se o dobře umístěné objekty v atraktivních lokalitách, které představují pro soukromý sektor vynikající příleţitost. V České republice představují tyto lokality historické průmyslové čtvrti ve městech a jejich přestavbu na bydlení. Částečně návratné Tyto projekty nejsou tolik vyhledávané soukromým sektorem, protoţe návratnost investice nepokryje vynaloţené náklady. Jde o lokality celkem dobře umístěné, ale nekonkurují lokalitám nezatíţeným. Poměr investic veřejného a soukromého sektoru je 1 : 1 aţ 1 : 10. Nenávratné Jedná se o projekty, které jsou nadměrně environmentálně zatíţené a mají malý potenciál pro přirozenou, trţně nezatíţenou regeneraci. Jejich revitalizace představuje pro oba sektory vysoké náklady.

5.2

KLASIFIKACE POUŢÍVANÁ VE FRANCII12

Ve Francii se pouţívají taktéţ tři okruhy klasifikace: Samostatně rozvojové – naleznou nové vyuţití. Pasivně rozvojové – částečná investice z veřejného sektoru. Nerozvojové – vyuţití není moţné nalézt (strategie rekultivace). 11


123-9. 12


123-9.

25

5.3

KLASIFIKACE POUŢÍVANÁ V NĚMECKU

V Německu se pouţívá následující klasifikace: Samostatně rozvojové – nevyţadují veřejné investice. Pasivně rozvojové – pro soukromý kapitál riziko, sníţení zapojením veřejných prostředků. Nerozvojové – v budoucnu nemají rozvojový potenciál.

Obrázek 7 Bývalý důlní areál, Duisburg, Německo Zdroj: http://www.landschaftspark.de/startseite

26

6.

VÝHODY A NEVÝHODY VYUŢITÍ BROWNFIELDS13

6.1

VÝHODY VYUŢITÍ BROWNFIELDS

Brownfields: jsou jiţ propojené pozemními komunikacemi, můţou snadno vyuţít stávající infrastrukturu, jsou tzv. zasíťovány, jsou snáze napojitelné na MHD, nezabírají další zemědělskou půdu, nezabírají další přírodní lokalitu, nestaví novou překáţku mezi krajinu a obyvatele.

6.2

NEVÝHODY VYUŢITÍ BROWNFIELDS

Brownfields: trpí díky mnohdy nejasným a sloţitým vlastnickým vztahům, stávají se obětí spekulantů, naráţejí na odpor samotných vlastníků, jimţ momentální stav vyhovuje, vyţadují sanaci starých ekologických zátěţí, mnohdy vyţadují náklady na likvidaci zchátralých objektů, přičemţ náklady na obnovu mohou být vyšší neţ stavba nového objektu, obvykle stavebnicového typu, mohou narazit v určitých lokalitách na komplikaci s archeologickými nebo kulturními památkami, v zastavěném území vyţadují citlivost a ohleduplnost ke svému okolí, obvykle se neobejdou bez veřejné podpory vzhledem k celkovým nákladům revitalizace, zatím nemají národní ani municipální strategii ve vztahu k jejich regeneraci, zatím méně přitahují soukromý kapitál.

13

Vědeckotechnický sborník ČD. č. 23. Praha: České dráhy, 2007.

27

II. REGENERACE BROWNFIELDS 7.

SANACE ÚZEMÍ

Při regeneraci brownfields se setkáváme, jako v jiných odvětvích, s konkurencí. Z důvodu rozdílnosti jednotlivých lokalit a velikosti nákladů na jejich asanaci, je těţké udělat objektivní odhad celkových nákladů. Aby bylo moţné tyto systémy sanací porovnat, je třeba provést sjednocení jednotlivých parametrů a jednotek.

VZOROVÉ LOKALITY14

7.1

Základní podmínky, které se pouţívají pro určení okrajových bodů rozmezí cen: rychlost proudění podzemní vody, velikost kontaminačního vaku, hloubka hladiny podzemních vod, hydraulická propustnost, mocnost vrstvy, která propouští a akumuluje podzemní vodu. Doplňující podmínky: o Zóna: dostupnost energií, lokalit, petrografie nesaturované a saturované zóny, plošný rozsah kontaminace, objem kontaminované saturované a nesaturované zóny. o Horninové prostředí: koncentrační profil polutantu, charakter ohniska, vlastnosti polutantu, biodegradace, celkové mnoţství polutantu. 14


123-9.

28

o Podzemní voda pH a koncentrace rozpuštěného kyslíku, absorpční vlastnosti horniny, redox a potenciál, rozpuštěné látky, tvrdost, koncentrace ţeleza, manganu, dalších anorganických látek.

Lokalizace v území A - ,,intravilán" měst a obcí kompaktní, zastavěné urbanizované území měst a obcí

B - ,,extravilán" měst a obcí urbanizovaná, ale periférní část sídel, řídce zastavěná

C - meziměstská území mimo sídla spádového regionu, volné či rozvolněné plochy

1 Priorita ++* velké a střední: - průmysl

2 Priorita + velké a střední: - průmysl

3 Priorita malé plochy: - průmysl

- bydlení - občanská vyb.

- bydlení - občanská vyb.

velké a střední: - průmysl

velké a střední: - průmysl

- bydlení - občanská vyb. velké a střední: - zemědělství malé plochy: - průmysl

- bydlení - armáda

- bydlení - armáda

velké a střední: - letiště - zemědělství

malé plochy: - průmysl - bydlení - zemědělství

- bydlení - občanská vyb. velké a střední: - zemědělství - občanská vyb. velké a střední: - armáda - vytěţené doly

* BF’s s ekonomickým přínosem, s ekologickou zátěţí, s historickým akcentem Tabulka 1 Lokalizace v území Zdroj: PLANETA: odborný časopis pro ţivotní prostředí. Lanškroun: Ministerstvo ţivotního prostředí, 2007, XV, č. 3.

29

SANAČNÍ TECHNOLOGIE15

7.2

Technologie lze podle zaměření sanace rozdělit: pro ošetřování nesaturované zóny a pevných materiálů, čištění podzemní vody a průsakových vod, čištění půdního vzduchu a vzdušin, pro ošetřování nesaturované zóny pevných materiálů.

7.3

DOPORUČENÍ PŘI REGENERACI BROWNFIELDS

Před započetím veškerých činností spojených s revitalizací je třeba zohlednit moţná rizika spojená s ochranou přírody a krajiny, funkčním vyuţitím, poţadavky památkové péče a dalších moţných omezení. Z pohledu urbanizace lze tato rizika členit do následujících doporučení.

DOPORUČENÍ Z HLEDISKA EKOLOGIE16

7.4

,,Průzkumy a rozbory řešené lokality brownfieldu vybraného k revitalizaci by mely započít zkoumáním stavu ekologických rizik. Mezi ně se řadí zejména možná existence ekologických zátěží a rovněž další omezení a limity vyplývající ze Zákona č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny.“17 Průzkumy ekologické zátěţe je potřeba zváţit a měly by probíhat v tomto daném pořadí, z důvodu komplikovanosti jednotlivých fází: 1. Zjišťování předchozího funkčního vyuţití Předchozí funkční vyuţití lze zjistit z neplatných územně plánovacích dokumentací, z kronik, z historických podkladů nebo komunikace se starousedlíky nebo bývalými zaměstnanci brownfieldu. Dle tohoto původního vyuţití se také určuje moţná kontaminace, na kterou navazuje další fáze. 15


123-9. 16 17

KRAMÁŘOVÁ, Zuzana a Alena MANSFELDOVÁ. Semináře udržitelného rozvoje: Hlavní zásady pro revitalizaci brownfieldů v

malých sídlech. Praha, 2006.

30

2. Průzkum ekologických zátěţí V této fázi se provádí odběr vzorků z lokality, jejich vyhodnocení a určení druhu a koncentrace kontaminace. Tyto procedury jsou velice finančně nákladné, jelikoţ zkoušení jednotlivých druhů znečištění se mohou lišit a nejsou shodné pro všechny druhy vzorků. Proto je důleţitá předchozí fáze zkoumání kontaminace, která pak činí tuto proceduru ekonomicky úspornější. 3. Čištění kontaminace Dnešní legislativa poţaduje vyčištění ekologických zátěţí na hodnoty blízké přírodnímu prostředí, a proto je čištění povinné. Skoro u ţádné kontaminace je není moţné omezit nebo úplně vyloučit. Povinností majitele je informovat místní samosprávu a budoucího potencionálního kupce nebo nájemce. Zdrojem informací o omezeních je Zákon č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody, příslušný územní plán obce a územní plán vyššího správního celku. Dále je potřeba sledovat informace týkající se všech kategorií územních systémů ekologické stability a všech kategorií chráněných území a dosahu jejich ochranných pásem (například jako národní parky, CHKO, přírodní rezervace apod.). Dále Zákon č. 254/2001 Sb. o vodách, Zákon č. 289/1995 Sb. o lesích, nebo Zákon č. 100/2001 Sb. o posuzování vlivů na ţivotní prostředí.

7.5

DOPORUČENÍ Z OBLASTI FUNKČNÍHO VYUŢITÍ ÚZEMÍ A URBANISTICKÉ STRUKTURY18

,,Při nových návrzích revitalizace brownfieldu by neměli projektant, architekt a investor opomíjet současnou i plánovanou strukturu funkčního využití sídla. V případě, že je sídlo koncipováno do zónované struktury, by tato struktura měla zůstat zachována.“19 Nové funkční vyuţití vychází převáţně z poţadavků nabídky, která musí vycházet z potenciálu území a být podloţena reálnou ekonomickou rozvahou. Nové vyuţití musí zapadat do nejbliţšího a širšího okolí, doplňovat ho a dotvářet tak, aby se docílilo kvalitní struktury okolí.

18 19

KRAMÁŘOVÁ, Zuzana a Alena MANSFELDOVÁ. Semináře udržitelného rozvoje: Hlavní zásady pro revitalizaci brownfieldů v

malých sídlech. Praha, 2006.

31

V dnešní době je také nezbytné neopomíjet funkce pro bezproblémový nový provoz. Jedná se zejména o parkování a doplňující zeleň. Největším problémem v dnešní době je doprava. Vzhledem k úzkému profilu uličního prostoru je sloţité pojmout a uspokojit vysoké poţadavky na prostory pro parkování, chodníky pro pěší a prostory pro zeleň. Je také důleţité uvědomit si, pro jaký účel bude budova vyuţívána a také tomu přizpůsobit dané funkční zajištění. Například k supermarketu bude potřeba zajistit dostatečný prostor pro nákladní vozidla zásobování.

Obrázek 8 Měšťanský pivovar Broumov Zdroj: http://www.pivovary.info/view.php?cisloclanku=201011001

Dalším důleţitým aspektem je technická infrastruktura, která nemusí svou polohou a kapacitou odpovídat poţadavkům návrhů. V tomto případě je pak nutné brát zřetel na rozšíření kapacity přicházejících větví silnic a chodníků, nebo jejich zdvojení, coţ je ovšem velice finančně i časově nákladné. Doplňující zeleň není podmínkou návrhu, ale ignorace vede k horšímu přijetí stavby okolím a veřejností. Proto je v dnešní době architekty začleňovaná zeleň nejen do exteriéru, ale i do interiérů, převáţně v administrativních a prodejních objektech. 32

7.6

DOPORUČENÍ Z OBLASTI ARCHITEKTONICKÉHO ZTVÁRNĚNÍ20

Architektonické ztvárnění je prvkem, který hodnotí veřejnost po dostavbě nejdříve a taktéţ utváří pozdější vnímání objektu. Je proto velice důleţité přistupovat k těmto zásahům citlivě a uváţeně. Zásahy do současného stavu jsou, především obyvateli malého města, hodnoceny jako velice kritické. Jedná se zejména o industriální architekturu přelomu 19. a 20. století, která nezapadá do památkové ochrany. Při rekonstrukci musí být zohledněn genius loci, který by měl být spíše vyzdviţen neţ popírán. To platí jak pro památkově chráněné objekty, tak i industriální nebo zemědělské objekty. Ač je genius loci obyvateli sídla nepojmenován, je velice vnímán. Přiznání původního prvku je naopak vnímáno jako zajímavé, které nové funkční vyuţití oţiví a zatraktivní a udělá stavbu výjimečnou. Plánovací dokumentace je opět nedílnou součástí při uplatnění architektonicko-hmotové koncepce. Tvary a objemy musí být v souladu s okolní výstavbou. Dále nesmí být ignorováno měřítko, jehoţ vhodnou volbou lze konverzi lépe přiblíţit uţivatelům. Také je nedílnou součástí této fáze vzít v úvahu charakter uţitých materiálů, které vychází nejlépe jiţ ze struktury původních stavebních součástí. Posledním aspektem je takzvané přátelské prostředí, které je obyvateli taktéţ velice vnímáno. Jedná se o příjemné prostředí v objektech a územích, které je především zaloţeno na vcítění architekta vůči uţivateli. Pokud je na vysoké úrovni, lze předpokládat, ţe uţivatel bude proměnu vnímat pozitivně.

20

KRAMÁŘOVÁ, Zuzana a Alena MANSFELDOVÁ. Semináře udržitelného rozvoje: Hlavní zásady pro revitalizaci brownfieldů v malých

sídlech. Praha, 2006.

33

8.

PROCES REGENERACE

8.1

TABULKA PROCESU REGENERACE

Stav Rekultivace

Co to znamená v praxi Obnovení podmínek na staveništi tak, ţe odpovídají "greenfield"

Dopady na veřejný sektor Náklady mohou být vysoké, a jestliţe nebyly uhrazeny developerem, pak je úhrada z veřejných zdrojů rozhodující. Bez působení veřejného sektoru (a financování) v tomto stadiu je nepravděpodobné, ţe se podaří rekultivace. Tyto úkoly musí být provedeny a Definování cílů Riziková analýza a ohodnocení staveniště. odsouhlaseny příslušnými orgány projektu a Příprava programu prací předtím neţ budou zahájeny jakékoli příprava (Náklady a harmonogram). práce na staveništi. Zajištění financování a Budou vyhlášena výběrová řízení pro potřebných povolení. určení dodavatelů, zvláště kdyţ Výběr a schválení dodavatelů. budou uţity fondy EU. Je potřebné příslušná opatření, aby se zabránilo problémům. Je také třeba v tomto stadiu seřídit předpisy z oblasti ţivotního prostředí. Demolice a odstranění budov a Toto můţe být nákladná poloţka, Demolice a jiných konstrukcí. zvláště kdyţ je nutno odstraňovat asanace Odstranění (pokud je to podzemní stavby. vhodné) podzemních staveb. Je potřeba komplexně splnit Likvidace nebezpečných poţadavky z oblasti ochrany odpadů. ţivotního prostředí (azbest, ropné látky). Pro významně kontaminovaná Dekontaminace Vyčištění (nebo odstranění a uloţení) kontaminované staveniště bude tato operace tvořit zeminy. hlavní poloţku nákladů. Vyčištění kontaminovaných Toto období můţe být poměrně podzemních vod. dlouhé (několik let) a můţe být Odstranění nebo vyčištění pouţito rozfázování. odpadů z předcházejícího Je nutné uţít nejlepší dostupné uţívání. technologie a postupy. Stabilizace terénu (je-li to Závisí jak na stavu staveniště, tak na Obnova a plánovaném novém uţití. terénní úpravy nutné) Terénní úpravy staveniště Jsou to klíčové aktivity pro (zatravnění, výsadby stromů atraktivnost a prodejnost. atd.)

34

Nová výstavba

Dokončení transformace nevyuţitého brownfields na staveniště, které můţe být plně vyuţíváno.

Infrastruktura a sluţby

Přístupové komunikace, komunikace na staveniště, parkoviště, veřejné osvětlení atd. Zásobování vodou, kanalizace, elektřina, plyn, horkovody, jiné sluţby (telekomunikace, IT atd.). Běţné projekty výstavby.

Výstavba objektů

Provoz a údrţba

Nová výstavba můţe být prováděna veřejným sektorem (pro jeho vlastní uţití), soukromým sektorem a prostřednictvím přístupu PPP. Některé veřejné investice (např. infrastruktura) mohou být pouţity dokonce pro projekty soukromého sektoru. Některé poloţky mohou být zajišťovány ve fázi obnovy. Některé mohou být uhrazeny obcemi nebo veřejnými sluţbami.

Přichází v úvahu v případech, kde veřejný sektor má zájem uţívat budovy nebo při výstavbě objektů pro prodej nebo pronájem nebo kdyţ není nalezen vhodný investor.

Obzvláště, kdyţ budou budovy Rozhodující jsou místní zastupitelské pronajímány. orgány. Pokud příjmy z pronájmu jsou nízké z důsledku selhání trhu, můţe být také potřebná veřejná podpora.

Tabulka 2 Proces regenerace brownfields Zdroj: FERBER, Uwe. Brownfields příručka. EU: Lepob, 2006.

8.2

HLAVNÍ KROKY V PROCESU REGENERACE21 1. Analýza problémů a potenciálu - diagnóza (včetně SWOT analýzy, klíčových problémů environmentálního, ekonomického a sociálního charakteru). 2. Analýza vlastníků a formulace rámce pro spolupráci. 3. Analýza cílů a alternativ (včetně vypracování scénářů). 4. Příprava plánů a sladění zájmů (včetně sladění společných cílů, definování priorit a přípravy strategie). 5. Formulování programu a negociace (definancování činností, prostředků, předpokladů, indikátorů, vstupů).

21

FERBER, Uwe. Brownfields příručka. EU: Lepob, 2006.

35

6. Implementace navrţených opatření, realizace programovaných činností, koordinace činností a opatření mezi dotčenými subjekty v reálném čase a prostoru. 7. Monitoring implementace programu (zkoumání a hodnocení procesu implementace a zpětná vazba, včetně strategického hodnocení vlivů na ţivotní prostředí a hodnocení. 8. Monitoring trvalého rozvoje (posouzení udrţitelnosti rozvoje). 9. Úprava strategií vzhledem k výsledkům monitoringu. Zainteresovaní na personální úrovni

Zainteresovaní na místní úrovni

Vlastníci brownfields

Vlastníci brownfields

Problém řešící konzultanti

Místní investoři

Nevládní organizace

Místní samospráva

Jednotliví občané

Místní statutární orgány

Jednotliví úředníci

Finanční instituce Techničtí, realitní a právní konzultanti

Zainteresování na regionální úrovni

Zainteresování na národní úrovni

Orgány regionální samosprávy

Vláda

Regionální finanční instituce

Parlament

Regionální statutární úřady

Dotčené orgány a instituce

Regionální investoři

Národní regulační úřady

Veřejnost regionu

Národní finanční instituce Státní investoři

Zainteresování na globální úrovni a úrovni EU Evropská komise a Evropský parlament Departmenty EU Globální investoři Globální finance Globální vlastníci brownfields Tabulka 3 Zainteresované osoby Zdroj: FERBER, Uwe. Brownfields příručka. EU: Lepob, 2006.

36

9.

NÁRODNÍ STRATEGIE REGENERACE

9.1

DŮVODY REGENERACE

Mezi základní důvody pro regeneraci brownfields z pohledu Czech Invest, patří tyto:22 celkové ozdravení území, rozšíření nabídky pro podnikatele, zlepšení ţivotního prostředí ve všech jeho sloţkách, dosaţení efektivního vyuţití dříve zanedbaného území, tvorba kvalitní struktury osídlení a krajiny. A to vše při respektování kulturně-historických, ekonomických, ekologických a sociálních hledisek.

9.2

PŘÍSTUPY V ZAHRANIČÍ23

Potřebu revitalizace a regenerace území jiţ zaznamenáváme v posledních dvaceti letech u stále více zemí. Nyní se toto téma dostává do popředí zájmů místních, regionálních i národních politiků a spousta zemí přistupuje k vytváření podmínek a nástrojů, kterými tuto problematiku řeší. Inspirací pro Českou republiku se stala především Velká Británie, která má svojí vlastní strategii, v těsném závěsu za ní pak Francie a Dánsko. Z mimoevropských zemí se jedná především o Spojené státy americké a Kanadu. Tyto země provádí regeneraci s pomocí centrální agentury, která vytváří databázi zachycující stav brownfields na daném místě a pomocí nástrojů realizuje projekty. Jedná se především o brownfieldové fondy, daňové nástroje nebo pozemkové banky, díky nimţ jsou podporovány pilotní projekty. V České republice zajišťuje tuto strategii agentura Czech Invest.

22 22

In: CzechInvest, http://www.czechinvest.org/data/files/strategie-regenerace-vlada-1079.pdf [online]. [cit. 2012-06].

37

9.3

CÍLE

Agentura Czech Invest si stanovila tyto základní cíle pro vytvoření vhodného prostředí pro rychlou a efektivní realizaci projektů. Střednědobé cíle:24 maximální zapojení dostupných evropských zdrojů pro regeneraci, zohlednění moţnosti regenerace brownfields i pro jiné neţ průmyslové vyuţití (občanská vybavenost, zemědělství, bydlení apod.), rozvoj systému vzdělávání v oblasti brownfields a zabezpečení profesionalizace veřejné správy. Dlouhodobé cíle:25 sníţení počtu brownfields a záborů zemědělské půdy pro novou výstavu v souladu s udrţitelným rozvojem, prevence vzniku brownfields, zlepšení kvality urbanizovaného prostředí, socioekonomický rozvoj postiţených regionů, zlepšení kvality ţivotního prostředí a odstraňování ekologických zátěţí v těchto problematických lokalitách, cílené a efektivní vyuţití veřejných prostředků pro podporu regenerace brownfields (veřejný zásah je nezbytný a odůvodnitelný), zavedení a zajištění aplikace nejlepší praxe při realizaci těchto projektů a podpora profesionálně řízené realizace.

9.4

STRATEGIE

V České republice je za problematiku regenerace zodpovědné Ministerstvo průmyslu a obchodu, které ji koordinuje společně s Ministerstvem ţivotního prostředí a Ministerstvem financí, pomocí meziresortní hodnotitelské komise (která hodnotí projekty), společně s regionální a místní samosprávou. 24


38

Obrázek 9 Platforma spolupráce Zdroj: http://www.czechinvest.org/data/files/strategie-regenerace-vlada-1079.pdf

9.5

PŘÍNOSY

Základními přínosy této strategie jsou zejména:26 dosaţení multiplikačního efektu (investice z veřejných zdrojů přináší další investice ze zdrojů soukromých), zlepšení podnikatelského prostředí, vyuţití výhod ze spolupráce v širších formách partnerství, sníţení počtu brownfields, zhodnocení nemovitého majetku v oblastech brownfields a nejbliţšího okolí, vznik nových pracovních míst, prevence a sníţení kriminality, zlepšení ţivotního prostředí, vylepšení image České republiky, příliv zahraničních investic, nárůst ekonomické aktivity v regenerované oblasti, zvyšování konkurenceschopnosti.

26


39

10. PŘÍKLADY REGENERACE BROWNFIELDS 10.1 NUSELSKÝ MLÝN PRAHA Jedná se o realizaci projektu renovace průmyslové budovy Nuselského mlýnu z roku 1910 na několik nových podkrovních bytů. Veškeré původní detaily, jako cihlové zdi nebo dřevěné stropy na sloupech, byly zachovány a zrenovovány. Podkrovní byty mají velmi vysoké stropy, otevřené obytné prostory a galerie, obrovská střešní okna a střešní zahrady. Niţší patra slouţí jako kancelářské prostory.

Obrázek 10 Přestavba Nuselského mlýna Praha Zdroj: http://www.itaka.cz/realizace/nuselsky-mlyn/

10.2 DŮL JAN MARIA OSTRAVA Objekty bývalého dolu se nacházejí v severním sousedství silnice ze Slezské Ostravy do Radvanic, asi 1,5 km východně od slezsko-ostravského Kostela sv. Josefa. Z bývalého areálu se bohuţel nedochovala těţní věţ. Zachovány zůstaly převáţně správní a jámové budovy z charakteristického červeného reţného zdiva s ozdobnými štíty. Některé budovy bývalého dolu dnes částečně slouţí jako sídlo jedné stavební firmy a část je po moderní a velice vkusně provedené přístavbě uţívána jako hotel a restaurace.

40

Obrázek 11 Přestavba dolu Jan Maria v Ostravě Zdroj: http://www.ostravafoto.cz/fotogalerie/dul-jan-maria

10.3 KASÁRNA JIŘÍHO Z PODĚBRAD PRAHA Bývalá kasárna Jiřího z Poděbrad na náměstí Republiky, nyní jiţ známá jako obchodní centrum Palladium, v nichţ slouţila nejedna známá osobnost českého národa, za zmínku stojí Josef Kajetán Tyl, který zde napsal slova k písni, která se následně stala státní hymnou. Kasárna byla ve vlastnictví vojska od 80. let 18. století aţ do roku 1996. Ve 2. polovině 20. stol. byl objekt téměř nevyuţíván a chátral, na začátku 90. let 20. stol. rozhodlo Ministerstvo obrany o jeho novém vyuţití. V roce 2007 bylo Palladium otevřeno pro veřejnost.

Obrázek 12 Přestavba kasárna Jiřího z Poděbrad v Praze Zdroj: http://www.palladiumpraha.cz/cz/redakce/o-nas/o-palladiu/historie/c2854

41

III. ANALÝZA FINANCOVÁNÍ REGENERACE BROWNFIELDS 11. PARTERSTVÍ FINANCOVÁNÍ MEZI SOUKROMÝM A VEŘEJNÝM SEKTOREM 11.1 TRŢNÍ PROSTŘEDÍ Pro investora je nejdůleţitější při rozhodování o investici předpoklad návratnosti investice a splacení úvěrů do deseti aţ patnácti let od vzetí úvěru. Z těchto důvodů je nevyhnutelné mít zpracovanou kvalitní studii, která co nejpřesněji spočítá náklady ve vztahu k očekávanému výnosu z budoucího prodeje nebo pronájmu nemovitosti. Investor taktéţ porovnává moţnost realizace svého projektu na greenfields, které se jeví mnohem výhodnější, neţ regenerace samotného brownfields, vzhledem k lokalitě a srovnatelné rozloze. V této situaci je potřeba pouţít tzv. preferenční index, díky kterému zjišťujeme hodnoty místa z hlediska všech jednotlivých sloţek ţivotního a sociálního prostředí. V trţním prostředí skutečná hodnota pozemku v krajině nedosahuje hodnoty jejího poţadovaného investičního vyuţití. Preferenční index je regulačním nástrojem státu, prostřednictvím kterého stát prosazuje svoje zájmy a řídí tak chování trhu, čímţ se stává negativním prvkem.

11.2 EKONOMICKÝ MODEL VÝVOJE TRHU27 U podnikatelských nemovitostí analyzujeme jednotlivá stadia tzv. ţivotního cyklu nemovitosti, který představuje vývoj pozemku od okamţiku, kdy byl vybrán z půdního fondu, do okamţiku, kdy bude opět navrácen do pozemkového fondu. Celý proces dalšího vývoje dělíme do čtyř cyklů obnovy výrobního podniku, kaţdá zóna musí v průběhu času projít alespoň jedním z níţe vyjmenovaných cyklů. Moţnou alternativou je taktéţ navrácení pozemku zpět do pozemkového fondu, coţ je otázkou finančních prostředků nebo náročnosti ekologické zátěţe v dané zóně. 27


123-9.

42

Jedná se o následující cykly: 1. Projekt s nulovou bilancí – tradiční opotřebení zóny při pravidelné údrţbě. Nový investor realizuje projekt v případě, ţe náklady na rekonstrukci zóny dosahují niţší hodnoty neţ náklady vynaloţené na novou výstavbu. 2. Projekt s mírnou podporou – majitel se nestará dostatečně o svůj majetek. V tomto případě je pro investory dostačující malý příspěvek, kterým jsou schopni kompenzovat zvýšené náklady na rekonstrukci oproti nové výstavbě. 3. Nekomerční projekt – projekt s vysokou ekologickou zátěţí. Tento projekt vyţaduje výraznou podporu pro odstranění těchto starých ekologických zátěţí. 4. Nebezpečný projekt – jedná se o území nebezpečná pro své okolí. Dekontaminace území z hlediska nákladů posouvá projekt do nové finanční dimenze.

11.3 PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP Public private partnership, neboli PPP projekty, se zakládají na partnerství mezi investičními prostředky ze soukromého sektoru a investičními prostředky státu. Soukromý sektor se zabývá veškerými ekonomicky výhodnými investicemi a investiční prostředky státu se pouţívají na ekonomicky neefektivní projekty, jakými jsou regenerace poškozeného území nebo výstavba nové zóny. Zdroje veřejného sektoru nemohou samy o sobě mít velké poţadavky spojené s rozvojem místního hospodářství, a proto je potřeba také zapojit soukromý a neziskový sektor. Kvůli omezenosti veřejných prostředků by měla role veřejných autorit také pracovat na odstraňování tzv. selhání trhu, zejména:28 informační asymetrie, malé znalosti podnikatelů o podnikání v problémových oblastech, existence investičních bariér, podnikatelské riziko, nefunkční trh v určitých oblastech.

28


123-9.

43

Pro dosaţení těchto cílů jsou podstatná tato opatření:29 zvýšení objemu prostředků, napojení místních oblastí na hlavní trh, rozvoj materiální infrastruktury (zvýšení přitaţlivosti pro další investory), vytvoření infrastruktury, podpora dobrovolných a neziskových aktivit (investiční příleţitosti). Úsilí vynaloţené při řešení těchto problémů je vystaveno působení dlouhodobých procesů a poţadavků:30 sniţování daňové základny, kvalifikace, udrţitelnost, schopnost lepší alokace.

11.4 ,,ABC MODEL“ ,,ABC model“ je pouţíván při rozhodování soukromého a veřejného sektoru, zda je daná lokalita vhodná pro investování. Tento model je zobrazen níţe v obrázku, který zveřejnila britská společnost CABERNET. Porovnává náklady na remediaci (ozdravění) a hodnotu pozemku po remediaci. Vychází se především z nákladnosti na likvidaci ekologické zátěţe v daném území. Dle výsledných hodnot se rozdělují lokality takto: 1. Lokalita A – projekty, které jsou atraktivní, postará se o ně samotný trh, není potřeba soukromého sektoru. 2. Lokalita B – projekty, do kterých je potřeba investovat více prostředků, proto se vyuţívá PPP projektu. Soukromý sektor se nechce pustit do investice na vlastní pěst.

29 30


123-9.

44

3. Lokalita C – projekty, u kterých je nutné, aby se o ně postaral veřejný sektor, nejsou vhodné pro komerční vyuţití, způsobily by ztrátovost projektu. Můţe se taktéţ jednat o projekty památkově chráněné, vyţadující speciální postupy.

Obrázek 13 ABC model Zdroj: Cabernet (http://www.cabernet.org.uk/), citováno dle Institutu pro udrţitelný rozvoj sídel (http://www.brownfields.cz/)

45

12. CZECH INVEST Agentura Czech Invest se zabývá především těmito sluţbami:31 mapuje a identifikuje lokality vhodné pro realizaci projektů investorů v jednotlivých krajích ČR - Národní databáze brownfields, pro Ministerstvo průmyslu a obchodu ČR, ve spolupráci s dalšími veřejnými institucemi, připravuje podklady Národní strategie regenerace brownfields v ČR a podílí se na jejím naplňování, poskytuje informace o programech podpory na regeneraci brownfields financovaných ze státního rozpočtu i ze strukturálních fondů EU (program Nemovitosti), připravuje a organizují prohlídky vytipovaných nemovitostí (tzv. road show), pořádá a účastní se seminářů a konferencí o regeneraci brownfields.

12.1 ODDĚLENÍ PODNIKATELSKÝCH NEMOVITOSTÍ Czech Invest aktivně spolupracuje s místní samosprávou a s developery při zprostředkování nákupu či pronájmu podnikatelských nemovitostí zahraničním i českým investorům v oblasti průmyslu a strategických sluţeb.32

12.2 NARODNÍ DATABÁZE BROWNFIELDS Národní databáze vzniká tak, ţe majitelé brownfields sami zadávají informace o brownfieldu na stránkách Czech Investu. Cílem je najít a popsat nevyuţívaná nebo nepříliš efektivně vyuţívaná území a získané informace vyuţít pro přípravu dalších projektů a dokumentů zabývajících se řešením jejich obnovy. Národní databáze brownfields pomáhá pro takové lokality najít optimální vyuţití. Podporuje investice v oblasti podnikání, bydlení, zábavních aktivit a podobně. Tím prospívá i ţivotnímu prostředí, protoţe mění zanedbaná místa v ţivé prostory. Databáze navíc posílí absorpční kapacitu pro čerpání podpory ze strukturálních fondů EU.33

31

In: CzechInvest, , http://www.CzechInvest.org [online]. [cit. 2013-03].

32 33


46

12.3 POTENCIONÁLNÍ INVESTOŘI Investoři mají k dispozici nabídku databáze brownfields na stránkách Czech Invest, kde si vyberou pro ně zajímavou lokalitu pomocí filtrování. V případě výběru pak agentura zajistí na ţádost spojení mezi majitelem a investorem.

12.4 JEDNÁNÍ S INVESTORY A DALŠÍ POSTUPY Pro jednání s investory je vytvořena celá divize investic. Specialisté z agentury poskytují informace o podnikatelském prostředí i o konkrétním sektoru, asistují při hledání vhodné nemovitosti a lokality pro investici či pomáhají s vyhledáním dodavatelů a partnerů pro společné podnikání. Czech Invest je také jediným subjektem v České republice, u kterého lze registrovat ţádosti o investiční pobídky. Dále specialisté pomáhají investorům řešit mnohé problémy spojené s podnikáním.34

12.5 PROGRAM NEMOVITOSTI35 Program Nemovitosti agentury Czech Invest pomáhá investorům získat finanční podporu na přípravu podnikatelských zón, rekonstrukci staveb a částečně i na výstavbu nájemních objektů v sektoru zpracovatelského průmyslu, ale také strategických sluţeb a technologických center.

12.6 ZPŮSOB ZÍSKÁVÁNÍ DOTACÍ Z EU Získání dotací z Evropské unie předchází jednotlivé kroky, které je třeba podniknout: Kvalitní podnikatelský záměr: projekt realizovatelný, zafinancovatelný a udrţitelný. Získání základních informací o moţnostech podpory podnikatelského záměru. Zaţádání o poskytnutí podpory a hodnocení projektu, vydání rozhodnutí o poskytnutí projektu, ţádost do dotačních programů OPPI. Realizace projektu: podnikatel musí dodrţet určitě podmínky (vedení účetnictví apod.). Ţádost o platbu dotace a kontrola na místě. 34 35


47

Monitorování přínosu podpořeného projektu: příjemce dotace musí informovat agenturu.

12.7 ZPŮSOB ZAŢÁDÁNÍ O DOTACI NA KONKRÉTNÍ PROJEKT Ţadatel o dotaci musí splnit podmínky aktuální výzvy, kterou předkládá agentura. Tato výzva naplňuje cíl programu nemovitostí a přispívá tak ke vzniku funkčního trhu nemovitostí a k zlepšení investičního a ţivotního prostředí. Příjemcem podpory můţe být podnikatel, kraj nebo obec a musí splňovat podmínky stanovené konkrétní výzvou. Ţádost probíhá ve dvou stupních, a to formou registrační ţádosti a plné ţádosti. Ţadatel vyplní elektronicky tyto ţádosti, podá je a dále čeká na další schválení a ohodnocení projektu.

Obrázek 14 Příjem ţádosti o dotaci - grafické schéma Zdroj: http://www.czechinvest.org/data/files/pokyny-nemovitosti-vyzva-ii-prodlouzeni-2937-cz.pdf

48

12.8 SYSTÉM ZPRACOVÁNÍ JEDNOTLIVÝCH ŢÁDOSTÍ O DOTACE Zpracování ze strany agentury: 1. Ţadatel podá Registrační ţádost v aplikaci eAccount na stránkách Czech Invest, včetně všech povinných příloh. 2. Ţádost se kontroluje z hlediska formální přijatelnosti projektu, zda odpovídá podmínkám Výzvy a je v souladu s metodikou programu. V případě nedostatků je ţadatel vyzván k doplnění informací, dokumentů. Dále se hodnotí ekonomický rating společnosti na základě finančních výkazů. 3. Pokud ţádost není v souladu s Výzvou, projekt je zamítnut. 4. Pokud je ţádost v pořádku, příp. doplněna, je projekt schválen. Od této chvíle jsou všechny náklady, které ţadateli vzniknou z projektu, způsobilé (jiţ na ně můţe ţádat dotační příspěvek). Ţadatel dále dostane informaci, do kdy musí podat Plnou ţádost. 5. Ţadatel podá Plnou ţádost v aplikaci eAccount včetně všech povinných příloh. 6. Ţádost se kontroluje z hlediska formální přijatelnosti projektu, zda odpovídá podmínkám Výzvy a je v souladu s metodikou programu. V případě nedostatků je ţadatel vyzván k doplnění informací, dokumentů. Dále se hodnotí finanční realizovatelnost projektu na základě cash-flow společnosti a cash-flow projektu. 7. Pokud ţadatel nepodá Plnou ţádost v termínu, nedoplní poţadavky ze strany projektového manaţera v daném časovém limitu či ţádost neplní podmínky Výzvy, je projekt zamítnut. 8. Pokud je ţádost v pořádku, je předána do dalšího hodnocení a zadána externím hodnotitelům projektu. 9. Externí hodnotitelé (VŠ pracovníci stavebních škol) vypracují posudek k projektu s komentářem a bodový hodnocení – schvaluji/zamítám. 10. V případě dvou shodných posudků je projekt předán do hodnotitelské komise ke schválení/zamítnutí. Hodnotitelská komise je tvořená z min. 5 členů, kde jsou zástupci Ministerstva průmyslu a obchodu, zástupce agentury Czech Invest, pracovník státní správy a územní samosprávy, pracovník vysoké školy, výzkumného ústavu, odborný expert, příp. pozorovatelé. Hodnocení probíhá na základě posudků externích hodnotitelů, posudku projektového manaţera agentury Czech Invest a hodnocení hodnotitelské komise. Projekt je buď schválen, zamítnut či vyzván k doplnění.

49

11. V případě schválení projektu je projekt předán na schválení na MPO a dále jsou k projektu vygenerovány Podmínky poskytnutí dotace a Rozhodnutí o poskytnutí dotace. 12. Po ukončení realizace projektu ţadatel předává Ţádost o proplacení. Po proplacení dotace je ţadatel zařazen do fáze monitorování. Po ukončení monitorování je projekt předán do archivu a interně ukončen. Zpracování ze strany ţadatele: 1. Ţadatel si zaloţí Master účet pro přístup do aplikace eAccount, příp. si najme poradenskou sluţbu, která se stará o celý projekt. 2. Ode dne zahájení příjmu Registračních ţádostí můţe podávat ţádost o poskytnutí dotace ve dvou krocích 1) Registrační ţádost, 2) Plnou ţádost. 3. Při schválení projektu musí ţadatel splňovat všechny Podmínky poskytnutí dotace. V případě porušení podmínek pro něj plynou sankce z porušení rozpočtové kázně, příp. vrácení celé doposud jiţ vyplacené dotace. 4. Po skončení doby monitorování si ţadatel s projektem můţe dělat, co chce.

12.9 SYSTÉM VÝBĚRU KANDIDÁTŮ O DOTACE A TŘÍDĚNÍ Ţadatel musí splňovat podmínky Výzev, Podmínek poskytnutí dotace a ekonomické zdraví společnosti musí být analytiky ratingu hodnoceno kladně. Výběr projektů probíhá postupně dle data, jak ţadatelé podávají Registrační/Plnou ţádost a jak jsou dále zařazeni do dalšího hodnocení projektu. Minimální počet bodů pro schválení projektu je 51 bodů. Hodnotící kritéria pro bodové hodnocení a hodnocení externích hodnotitelů jsou uvedeny na stránkách Czech Invest jako Výběrová kritéria.

12.10 JAK SE URČUJE VÝŠE DOTACE Určení výše dotace probíhá dle níţe přiloţené tabulky, podle poslední Výzvy agentury Czech Invest:

50

Příprava zóny Výstavba nájemního objektu Rekonstrukce objektu Projektová dokumentace

Příprava zóny Výstavba nájemního objektu Rekonstrukce objektu Projektová dokumentace

MP 50 % ZV -

Maximální výše podpory dle příjemce SP VP ÚSC 40 % 30 % ZV ZV NM (max. 30 % ZV)

50 % ZV 50 % ZV

40 % ZV 40 % ZV

30 % ZV 30 % ZV

NM (max. 30 % ZV) 30 % ZV

Omezení/limity Maximální výše dotace na jednotku

Velikost plochy min. 500 m2 podlahové plochy -

300 Kč/m2 1500 Kč/m3 - pokud je průměrná světlá výška nad 6m, jinak 3000 Kč/m3 -

MP - malý podnik, SP – střední podnik, VP – velký podnik, ÚSC – územní samosprávní celky, ZV – způsobilé výdaje, NM – Nákladová mezera. Tabulka 4 Výše podpory podle příjemce Zdroj: http://www.czechinvest.org/data/files/vyzva-nemovitosti-ii-prodlouzeni-nove-vyhlaseni-2936-cz.pdf

Pojmy z tabulky Způsobilé výdaje: v souladu s cíli programu musí souviset s realizací projektu, musí být vynaloţeny nejdříve v den přijetí projektu, musí být před proplacením ze strukturálních fondů, musí být doloţeny průkaznými doklady, atd. Nákladová mezera: je rozdíl mezi způsobilými výdaji a obvyklou cenou projektu po jeho realizaci, cena obvyklá je stanovena v legislativě.

51

13. TRH PODNIKATELSKÝCH NEMOVITOSTÍ ,,Investoři vnímají Českou republiku jako investiční trh s nižším rizikem, vhodný k rozšíření jejich portfolia. Důkazem toho je skutečnost, že během prvních 3 čtvrtletí roku 2011 byly realizovány investice v celkové hodnotě 1,780 milionů EUR, což již představuje 183 % nárůst oproti celému roku 2010. Největší podíl na celkovém objemu investic dosáhly investice do maloobchodních nemovitostí (46%), za nimi následovaly investice do kancelářských prostor (26%) a průmyslových nemovitostí (15%).“36

Graf 3 Vývoj trhu podnikatelských nemovitostí v ČR Zdroj: CBRE, 2011

36


52

IV. PŘÍKLAD FINANCOVÁNÍ REGENERACE BROWNDFIELDS 14. PROJEKT REKONSTRUKCE A DOSTAVBA OBJEKTU BÝVALÉ STANICE TRAMVAJE V KRÁLOVSKÉ OBOŘE 14.1 HISTORIE OBJEKTU Na konci 19. století, na podnět vysoké návštěvnosti Královské obory, vzniklo v těchto místech dopravní spojení, a tedy i vozovna tramvají. V té době se jednalo ještě o koněspřeţné tramvaje a podnikatel Otlet se v roce 1882 rozhodl o financování této nové sítě, bez celoročního příjmu. Stavba byla dokončena roku 1885 a zanedlouho i uvedena do provozu. Na jejím konci byla umístěna prozatímní stáj pro 24 koní a čekárna pro cestující. V roce 1898 odkoupily a tudíţ i převzaly správu i provoz Elektrické podniky královského hlavního města Prahy. V té době se jiţ přemýšlelo o elektrifikaci koněspřeţné dráhy, která byla zanedlouho také přestavěna. Dráha byla v podstatě oddělena od ostatní elektrické sítě, a proto bylo potřeba zajistit lepší údrţbu vozidel. Z toho důvodu byla nejprve upravena bývalá konírna koňské dráhy o rozměrech pouhých 8 x 18 metrů, aby poskytla útočiště čtyřem vozům Elektrických podniků.

Obrázek 15 Elektrická dráha v Královské oboře, konec 19. století Zdroj: http://www.prazsketramvaje.cz

53

Na konci roku 1898 byly pak na tomto místě v Královské oboře vystavěny také nové záchodky. Stavba byla dokončena v roce 1899. Zanedlouho pak bylo zprovozněno celé toto zařízení, přesná doba však není známa. Vozovna byla postavena z hrázděného zdiva na cihlových základech. Koleje byly po celé délce vybaveny revizními kanály a nad koncovým úsekem tramvajové trati byl vybudován samostatný přístřešek zakrývající zastávkový prostor. Vjezdová část byla otevřená, zadní stěna prosklená s průchodem pro pěší. Budova z hrázděného zdiva byla postavena jiţně od kolejí. Rozšiřování provozu elektrických drah si poté vynutilo jiné uspořádání kolejiště. K rozšíření vozovny došlo roku 1901, kdy proběhla zásadní přestavba kolejiště. V této konečné zastávce byl umístěn jeden z prvních automatů na jízdenky praţských elektrických drah. V roce 1904 byla k vozovně přistavěna malá jídelna pro zaměstnance drah. V roce 1910 pak byla zbořena stará budova z dob koněspřeţné tramvaje a přistavěna nová administrativní budova obsahující výpravnu, byt a místnost pro zálohu.

Obrázek 16 Bourání staré vozovny Zdroj: http://www.prazsketramvaje.cz

Ve dvacátých letech došlo rozšíření stávajících vozoven v Praze a výstavbě nových a tudíţ kapacitně nepatrná vozovna v Královské oboře nebyla třeba. Byla vyřazena a nejspíš slouţila pouze k odstavování rezervních vlečných vozů. V roce 1936 se rozhodlo o definitivním zrušení vozovny, která byla poté zbourána. V roce 1943 se však zrodil projekt tramvajové tratě z Kobylis do Letňan ke strategickým továrnám. Pro stavbu však nebyly k dispozici nové kolejnice, a proto připadalo v úvahu vyuţití kolejnic starších. Ze stavby tramvajové trati Kobylisy - Letňany, kvůli níţ byla trať v Královské Oboře dána pryč, nakonec sešlo.

54

V dnešní době najdeme na tomto místě bývalou administrativní budovu vozovny s novou restaurační budovou navozující dojem původní kryté čekárny pro cestující. Z bývalé administrativní budovy se po rekonstrukci stalo zázemí restaurace a sociální zázemí pro návštěvníky Královské Obory - Stromovky.

Obrázek 17 Nákresy z konce 19. Století Zdroj: http://www.prazsketramvaje.cz

14.2 INVESTIČNÍ ZÁMĚR Objekt původní zastávky koněspřeţky z roku 1882, následně přestavěné na provizorní vozovnu elektrické dráhy v Královské oboře z roku 1898 se zastřešeným koncem kolejiště neměl mít dlouhého trvání. Jiţ ke konci roku 1936 Správní rada Elektrických podniků rozhodla o definitivním zrušení vozovny a 5. listopadu poţádala Ministerstvo ţeleznic o souhlas s jejím zbouráním. Likvidace vozovny a kryté zastávky probíhala od 18. ledna 1937, návazně bylo sneseno i trolejové vedení. Zůstal pouze zděný objekt původní administrativní budovy vozovny Královská obora, který byl pak několikrát během 20. století měněn a přestavován. V 60. a 70. letech byl objekt vyuţíván jako zázemí podniku, který měl v Královské oboře na starost údrţbu zeleně. Hospodářský dvůr byl pro potřeby údrţby dostavěn o přízemní objekty garáţí a dílen zahradnické techniky a takto byl vyuţíván aţ do 90. let, kdy jej v pronájmu uţívala zahradnická firma, starající se o zeleň Královské obory. Dotčený objekt je součástí areálu Královské obory zapsané v Ústředním seznamu nemovitých kulturních památek pod registračním číslem 1-1560 a současně se nachází na území 55

ochranného pásma Praţské památkové rezervace. Protoţe technický stav hospodářského dvora po roce 2000 v důsledku dlouhodobé zanedbané údrţby nebyl dobrý, rozhodl se vlastník MHMP k revitalizaci chátrajícího areálu. Vypracovaný návrh počítal s rehabilitací dochované administrativní budovy, s její dostavbou, vycházející z původního komplexu staveb bývalé konečné koněspřeţné dráhy z konce 19. století a současně s demolicí málo hodnotných objektů dílen a garáţí hospodářského dvora. Záměrem investora bylo navrácení objektu veřejnému vyuţití a jeho přirozené propojení s Královskou oborou. Jako nejlepší řešení se jevilo vybudování bezbariérové restaurace s občerstvením a veřejným WC, protoţe tento druh sluţeb v Královské oboře zcela chyběl. Dle architektonického návrhu byl původní přízemní historický objekt ve tvaru “L“ sanován a na severní straně dostavěn. V úrovni zvýšené atiky severní fasády objektu se nacházely původní kamenné konzoly, jako pozůstatek původní přístavby dřevěné vozovny a právě tyto konzoly se staly základní vnitřní uměleckou modulací nově navrţené jednopodlaţní přístavby. Přístavba s odbytovým prostorem restaurace je koncipována jako jednolodní ocelová hala se sedlovou střechou, která se stala jakousi reminiscencí na původní dřevěnou přístavbu vozovny. Vnější fasáda je řešena formou lehkého obvodového pláště za pouţití skla a dřeva. Barevné řešení původního objektu, včetně přístavby, je jasně formulováno pouţitými materiály na fasádách. V návrhu bylo počítáno se zachováním a s vyuţitím původní drobné přízemní stavby (trafostanice) při jiţní fasádě administrativního objektu. Tato drobná stavba byla v koncepci restaurace vyuţita jako externí sklad odpadu z nově budované restaurace. Restaurace je od dokončení na přelomu let 2007/2008 stále vyuţívána ke svému účelu a z obliby návštěvníků Královské obory je zřejmé, ţe rozhodnutí investora vybudovat restauraci s občerstvením a veřejným WC revitalizací původního objektu vozovny v Královské oboře bylo správné.

56

Obrázek 18 Zahradnictvím opuštěná bývalá administrativní budova ve vozovně Královská obora Zdroj: http://www.prazsketramvaje.cz

Obrázek 19 Administrativní budova vozovny Královská obora před rekonstrukcí v roce 2007 Zdroj: http://www.prazsketramvaje.cz

57

15

REKONSTRUKCE A PŘESTAVBA

15.1 ZÁKLADNÍ INFORMACE O STAVBĚ Původní historický objekt je přízemní budova ve tvaru ,,L“, nepodsklepená a s plochou střechou. Fasáda je řešena formou reţného zdiva s omítanými okenními šambránami. Tektoniku fasády zvýrazňují svislé lisény s horizontální bosáţí. Návrh počítal i s rekonstrukcí původně drobné přízemní stavby při jiţní fasádě historického objektu pro účely skladu a odpadu. Stavba je řešena bezbariérově, respektuje vyhlášku o obecných technických poţadavcích, zabezpečujících uţívaní staveb osobami s omezenou schopností pohybu a orientace. Přístup do části veřejného WC i jeden ze vstupů do odbytové haly občerstvení je řešen výškovým rozdílem. V gastroprovozu se jedná o provoz občerstvení s výrobou teplých minutkových jídel ze surovin, jednoduchých studených jídel a expedici dováţených cukrářských výrobků, podávaných teplých a chlazených nápojů, včetně čepovaného piva. Provoz je stavebně členěn na skladovou a výrobní část v návaznosti na expedici. Součástí odbytového prostorou je nápojový výdej a expediční pult cukrářských výrobků. Projekt gastrotechnologie byl zpracován v úrovni stavebního povolení. V této etapě byl pouze upraven, vzhledem k upřesnění sortimentu nabízených jídel. Změny byly zohledněny v návazných profesích. Veškeré zařízení gastroprovozu není předmětem dodávky stavby. Na tuto část bylo vypsáno samostatné výběrové řízení, které bylo rozděleno do dvou celků. Část odbytová, včetně přípravy, a část varny, včetně umývárny nádobí. První část byla částečně řešena interiérově, druhou část bylo nutno jiţ během rekonstrukce koordinovat s dodavatelem vybavení, z důvodu těsných vazeb na jednotlivá zařízení. Jednotlivé profese zahrnují nezbytné součásti technologie, pevně spojené se stavbou.

58

15.2 ARCHITEKTONICKO-STAVEBNÍ ŘEŠENÍ Demolice dočasných objektů Dočasné objekty bývalého dvora údrţby zeleně (garáţe zděné, plechové, dílny, sklípek, ţumpa) v průběhu stavby slouţily jako zařízení staveniště – objekty pro skladování materiálu a nářadí. Před dokončením stavby byla zahájena jejich demolice postupným rozebráním. Základové zdivo a zdivo objektů pod úrovní terénu (sklípek a ţumpa) bylo vybouráno do hloubky 1 m, vzniklé jámy pak byly postupně zasypány zeminou, která byla hutněna po vrstvách. Vybouraný materiál byl roztříděn a odvezen k následné odborné likvidaci nebo recyklaci. Bourací práce Ve zděném objektu byly vybourány konstrukce stávajících podhledů a zděné příčky postupným rozbráním, rozebráno bylo i stávající komínové těleso a veškeré vnitřní omítky byly osekány. Bylo vybouráno souvrství střešního pláště aţ na ocelové prvky včetně keramických tvarovek hurdis a betonové mazaniny. Byly vybourány souvrství konstrukce stávajících podlah aţ na urovnaný terén. V obvodovém zdivu byly vybourány stávající výplně otvorů, odstraněny ocelové mříţe a demontován ocelový ţebřík na střechu. V obvodovém zdivu stávající severní fasády byly vysekány dráţky pro nové překlady dveří do odbytového prostoru a po jejich osazení bylo vybouráno zdivo otvorů, v atikovém zdivu byl vybourán přístup pro potrubí.

59

Obrázek 20 Přístavba k původní administrativní budově snaţící se o navození původního vzhledu krytého nástupiště Zdroj: http://www.prazsketramvaje.cz

V jiţní části stávajícího objektu, v místě poklesu základové konstrukce, bylo rozebráno (v rozsahu poruchy) obvodové zdivo včetně základu. Sokl nezákladového zdiva východní, jiţní a západní fasády byl přisekán pro zapuštění tepelné izolace. Po přeloţení veškerých sítí silnoproudu v okolí objektu byly v lícovém zdivu vybourány zabudované rozvodné skříně. Stávající zděný přístřešek (budoucí sklad obalů a odpadů) byl zbourán postupným rozebráním, včetně mělce zaloţených základových konstrukcí. Vytyčení objektu Přístavba haly (odbytového prostoru občerstvení) byla vytyčena podle stávajícího osového systému, zaloţeného na severní fasádě. Příčná modulace ocelové konstrukce vycházela z os na kamenných konzolách fasády.

60

Výkopové práce Stávající základové zdivo zachovávaných obvodových a nosných stěn bylo v postupných délkách z obou stran podkopáno a postupně podbetonováno. Byly provedeny výkopy základových pasů nové celkové konstrukce odbytového prostoru a repliky přístřešku (sklad obalů a odpadů). Byly provedeny nutné výkopové práce v souvislosti s budováním sítí vodovodu, kanalizace a veškerých přípojek, včetně přeloţky sítí elektroinstalace. Před zahájením výkopových prací bylo nutno nechat vytyčit vedení podzemních sítí jejich správci. Výkopové práce musely být prováděny postupně a opatrně, stavební jáma musela být do hloubky výkopu zajištěna paţením. Základy Základová spára stávajícího zděného objektu se nachází v hloubce pod úrovní okolního terénu. Základový pas je tvořen zdivem z plných cihel, nad samotnou základovou spárou pasem z opracovaných opukových a pískovcových kvádrů. Stávající základové zdivo zachovávaných obvodových a nosných stěn bylo v postupných délkách podkopáno a postupně podbetonováno aţ na úroveň základové spáry od čisté podlahy, podbetonováním byly stávající základové spáry pasy rozšířeny. Základové zdivo a navazující sokl byly tepelně izolovány extrudovaným polystyrénem. Nová ocelová konstrukce odbytového prostoru byla zaloţena na ţelezobetonových pasech a replika přístřešku byla zaloţena na pasech z prostého betonu s hloubkou základové spáry. Technologické podzemní objekty byly dle obvyklých zvyklostí osazeny na zhutněný štěrkopískový polštář a betonem urovnané dno jámy. Izolace stávajícího zdiva Základové zdivo zachovávaných obvodových a nosných stěn bylo ve vodorovném směru izolováno proti zemní vlhkosti nekorodujícími plechy danými do loţné spáry zdiva z výkopu. Na vodorovnou izolaci navazuje s přesahem izolace podlah z asfaltových modifikovaných pásů a z výkopu svislá izolace základů.

61

Obrázek 21 Krakorec, který slouţil k uchycení konstrukce zastřešení nástupiště u bývalé vozovny Královská obora Zdroj: http://www.prazsketramvaje.cz

Svislé konstrukce Po provedení sanace základů a vodorovné izolace byl přezděn porušený jiţní roh fasády a zazděn byl stávající okenní otvor severní fasády, včetně lícového zdiva. Nosnou konstrukcí odbytového prostoru je tvořen ocelovou konstrukcí haly se sloupy vetknutými do ţelezobetonových

základových

pasů.

Parapetní

prvky

obvodové

konstrukce

jsou

ţelezobetonové, s interiérovou stranou z pohledového betonu. Plášť haly je v nadparapetní části prosklený, pod střešní konstrukcí sendvičový. Nadzákladové zdivo repliky přístřešku je provedeno z betonových tvárnic s průběţnou polystyrénovou vloţkou. Izolace nového zdiva Nové zdivo repliky přístřešku a ţelezobetonové parapetní prvky haly odbytového prostoru jsou izolovány proti zemní vlhkosti dvěma asfaltovými pásy, které navazují na hydroizolaci podlah. Parapetní prvky ocelové konstrukce haly odbytového prostoru budou nad základem tepelně izolovány deskami z extrudovaného polystyrénu. 62

Obrázek 22 Vozovna Královská obora po rekonstrukci pohled zepředu Zdroj: http://www.prazsketramvaje.cz

Konstrukce střechy Na stávajícím zděném objektu se objevuje původní rastr nosných ocelových profilů, konstrukce střechy byla po vybourání tvarovek hurdis doplněna a zhuštěna, střešní nosná konstrukce je provedena jako ocelobetonová v mírném spádu se zapuštěnými trapézovými plechy. Souvrství střešního pláště, včetně tepelné izolace a střešní fólie, je mechanicky kotveno na nosnou ocelobetonovou konstrukci. Nosná konstrukce střechy ocelové haly odbytového prostoru je tvořena vazníky v rastru a ocelovými vaznicemi. Skladbu sendvičového

souvrství

z aglomerovaného

tvoří

nosný

rošt

se

záklopem

dřeva, tepelná izolace, provětrávaná

z vodovzdorných

mezera

a

desek

střešní krytina

z nevětrávaného plechu. Nosnou konstrukci střechy přístřešku tvoří replika původního valbového krovu s trámovými pozednicemi a krokvemi. Skladbu střešního pláště tvoří záklop z vodovzdorných desek z aglomerovaného dřeva, tepelná izolace, provětrávaná mezera a střešní krytina z falcovaného plechu. Podlahové konstrukce Na štěrkopískovém podsypu je proveden podkladní beton, dále hydroizolační vrstva modifikovaných asfaltových pásů, vrstva tepelné izolace z extrudovaného polystyrénu a 63

akumulační vrstva podlahového vytápění sloţená z podkladní betonové mazaniny a vrchní anhydritové vrstvy, na kterou byla aplikována finální nášlapná vrstva. Příčky Na vrchní anhydritové vrstvě podlah jsou zaloţeny sádrokartonové montované příčky, které jsou u stropu kotveny svislými profily do nosné ocelobetonové konstrukce střechy. V části hygienických zařízení a kuchyňského provozu jsou pouţity impregnované desky do vlhkého prostředí. Příčky jsou doplněny o zvukovou izolaci. Podhledy V celém půdorysu stávajícího zděného objektu jsou provedeny zavěšené sádrokartonové podhledy a rychlozávěsy, podhled je doplněn o zvukovou izolaci, v části hygienických zařízení a kuchyňského provozu jsou pouţity impregnované desky do vlhkého prostředí. V části odbytového prostoru (ocelová hala) a venkovního odbytového prostoru jsou podhledy provedeny z cementovláknitých desek. Okna a dveře Veškerá okna a dveře jsou nahrazena novými dřevěnými, prosklenými s izolačními dvojskly. Profilace a členění jednotlivých prvků výplní otvorů jsou přizpůsobeny stávajícím výplním otvorů. Vstupní dveře přístřešku jsou vyrobeny jako replika původních. V odbytovém prostoru je proveden prosklený fasádní plášť s posuvnými automatickými vstupními dveřmi a ventilačními nadsvětlíky ve štítových plochách. Fasádní plášť je zasklený izolačními dvojskly. Vnitřní dveře jsou dřevěné hladké, většinou do ocelových zárubní. Fasáda Původní omítky fasády zděného objektu včetně říms, atik, soklů a šambránů byly očištěny a vyspraveny dle rozsahu poškození. Stávající reţné zdivo, které je opatřeno nátěrem, bylo šetrnou abrazivní metodou očištěno, přespárováno a hydrofobizováno. Pro opravy omítek říms a šambránů bylo pouţito římsové malty více odolné povětrnostním vlivům. Sokl původního zdiva byl zateplen extrudovaným polystyrénem a opatřen soklovou fasádní povrchovou úpravou. Fasádní plášť ocelové konstrukce části odbytového prostoru byl proveden jako předvěšený provětrávaný.

64

15.3 STATICKÉ ŘEŠENÍ Novostavba haly je navrţena jako ocelová konstrukce s vazníky sedlové střechy uloţenými v místě původních kamenných konzol stávajícího objektu. V rekonstruované části stavby jsou navrţeny v nezbytném rozsahu statické zásahy související s neuspokojivým stavem nosných konstrukcí.

Obrázek 23 Vozovna Královská obora po rekonstrukci pohled ze zadní části Zdroj: http://www.prazsketramvaje.cz

15.4 TECHNICKÉ ZAJIŠTĚNÍ BUDOVY Zdravotně technické instalace Vodovodní přípojka je napojena na nově budovaný veřejný vodovod před hydrantem u východní fasády objektu. Za vodoměrnou šachtou je přípojka dělena na připojení hlavní budovy a technického domečku. Vnitřní rozvody pitné vody po objektu jsou v projektu navrţeny bez koncových zařízení v prostorech a dále v některých místnostech. Ohřev teplé uţitkové vody je řešen elektrickým boilerem.

65

Přípojka kanalizace je vedena v přímém směru od budovy restaurace k čerpací stanici tlakového čerpacího kanalizačního řadu. Vnitřní kanalizace je ve výše uvedených prostorech rovněţ ukončena bez koncových zařízení s přípravou pro budoucí napojení (s výjimkou podlahových vpustí). Svody dešťové vody jsou napojeny do stávající zasakovací šachty v severovýchodní části stavby. Tuto šachtu bylo nutno vyčistit a prověřit její funkci. Drenáţní systém je součástí stavební části. Vytápění Vytápění objektu je řešeno elektrickým akumulačním systémem v betonovém jádru podlahy. Tři základní provozní úseky je moţné ovládat nezávisle. Vzduchotechnika Vzduchotechnika řeší zajištění přívodu čerstvého a odvodu znehodnoceného vzduchu z větraných místností a zajištění tepelné pohody v místnostech. Vzduchotechnické jednotky jsou navrţeny pod stropem stávajícího objektu. Tepelné čerpadlo, které slouţí jako zdroj chladu v letním období, je osazeno na střeše a opatřeno clonou řešenou ve stavební části. Elektro Přeloţka elektropřípojky je samostatnou dodávkou PRE a není řešena tímto projektem. Vyznačená trasa koordinační situace je převzata z předchozího stupně. Rozvaděče pro vnitřní rozvod jsou situovány v technickém domečku s vyloučením přístupu veřejnosti. Tlaková kanalizace Splaškové vody jsou svedeny do nádrţe čerpací stanice, která je umístěna jiţně od budovy. Z čerpací stanice jsou dále přečerpány tlakovým potrubím do napojovací šachty a pak v krátkém úseku gravitačně do veřejné kanalizace. Připojení na stávající splaškovou kanalizaci je realizováno přes uklidňovací gravitační úsek navrtávkou do stávající šachty. Tlaková kanalizace mezi šachtami byla zrealizována v předstihu, v souvislosti s řešením zpevněných ploch v okolí Planetária Praha.

66

Obrázek 24 Vozovna Královská obora po rekonstrukci celkový pohled Zdroj: http://www.prazsketramvaje.cz

Veřejný vodovod Trasa je napojena na stávající vodovodní síť v prostoru křiţovatky před Výstavištěm protlakem a dále je vedena v otevřeném výkopu. Od napojení je trasa vedena parkem v objektu rekonstruované bývalé stanice tramvaje. Trasa je navrţena tak, aby splňovala poţadavek moţnosti napojení Planetária a osazení poţárního hydrantu. Elektrická přípojka Přípojka a přeloţka pro objekt restaurace, včetně výstavby nového pilíře, je provedena na základě dohody uzavřené mezi investorem a PRE, přímo smluvním partnerem PRE. Veřejné osvětlení V době přestavby proběhla akce ,,slavnostní osvětlení“ v okolí Planetária se spínacím bodem u objektu bývalé vozovny Královská obora. Tato skutečnost si vyţádala nové řešení pilíře, které se muselo zvlášť vyprojektovat, včetně přeloţení trasy podél severní fasády. V rámci tohoto projektu je rovněţ přesunuto svítidlo při západní fasádě.

67

Obrázek 25 Nově přistavěná část k původní administrativní budově, nese příznačný název Vozovna Zdroj: http://www.prazsketramvaje.cz

68

ZÁVĚR Základem mé diplomové práce bylo alespoň z části osvětlit problematiku financování regenerace brownfields a také zjistit postupy, které provádí investor, kdyţ se rozhodne do takového projektu investovat. Nedílnou součástí tohoto tématu je také zjištění, jakým problémem jsou brownfields i v dnešní době. V první kapitole byla detailně popsána definice brownfields z různých pohledů, dále stručná historie a také vznik tohoto druhu nemovitostí. Z toho vyplynula veškerá problematika, se kterou jsou spojeny. Bohuţel vznik brownfields je stále velkým problémem a zasahuje širokou škálu skupin, na kterou negativně působí. V závěru první části byly popsány výhody a nevýhody jejich vyuţití. Druhá kapitola se zabývá regenerací brownfields. Jsou zde podrobně popsány sanace území, procesy a další kroky při regeneraci. Dále jsou zde uvedena veškerá doporučení, spojená s ozdravováním brownfields. Na závěr je přiloţeno několik příkladů regenerace v České republice z různých odvětví. Ve třetí kapitole byly analyzovány postupy a procesy financování regenerace, kterou se v České republice zabývá a podporuje agentura Czech Invest. Při zkoumání jsem došla ke zpracování postupů tak, ţe tato část by mohla slouţit jako stručný návod pro investora, který se zajímá o tento typ podnikatelských nemovitostí a to je zároveň hlavním přínosem diplomové práce. V poslední kapitole je uveden konkrétní příklad financování regenerace brownfields v České republice. Jedná se o ne úplně typický druh brownfields, zato bylo moţné k tomuto druhu sehnat veškeré podklady, včetně vyjádření od investora o jeho záměru. V této části je popsán projekt rekonstrukce a přestavby bývalé vozovny tramvají v Královské oboře, s historií a celou technickou zprávou. Projektové dokumenty jsou uvedeny v příloze. Ohledně problematiky brownfields a investování do těchto nemovitostí, nás čeká ještě dlouhá cesta z hlediska udrţitelného rozvoje a bude i nadále potřeba se tomuto druhu nemovitostí dopodrobna věnovat a řešit tento problém hledáním nových investorů a podporou investic. 69

V. SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY LITERATURA [1] HAKR, Tomáš. Brownfields v centru Prahy: Kritéria udržitelného rozvoje. Praha: Arnika, 2010. ISBN 978-80-904409-5-1. [2] HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Praha: Vysoká škola ekonomická, 2006. 44 s. [3] FERBER, Uwe, Brownfields příručka, Interdisciplinární nástroj zaměřený na problematiku regenerací brownfields, Lepod, květen 2006 [4] FRAGNER, Benjamin a Jan ZIKMUND. Co jsme si zbořili: Bilance mizející průmyslové éry. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2009. ISBN 978-80-01-04387-5. [5] KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. BROWNFIELDS.: Jak vznikají a co s nimi. Praha: C. H. Beck, 2009. ISBN 978–80–7400–123–9. [6] KIRSCHNER, Vlaďka, Jankových, Disertační práce, 2005. [7] KRAMÁŘOVÁ, Zuzana a Alena MANSFELDOVÁ. Semináře udržitelného rozvoje: Hlavní zásady pro revitalizaci brownfieldů v malých sídlech. Praha, 2006. [8] MANSFELDOVÁ, Alena a Václav KURÁŢ. Construction on brownfields. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2011. ISBN 978-80-01-04732-3. [9] Vědeckotechnický sborník ČD. č. 23. Praha: České dráhy, 2007. [10] PLANETA: odborný časopis pro životní prostředí. Praha: Ministerstvo ţivotního prostředí, 2007, XV, 3. ISSN 1801-6898. INTERNETOVÉ ZDROJE [11] Brownfieldy, http://www.brownfieldy.cz [online]. [cit. 2013-03]. [12] Brownfields, http://www.brownfields.cz [online]. [cit. 2013-03]. [13] Brownfieldsinfo, http://www.brownfieldsinfo.cz [online]. [cit. 2013-03]. [14] Cabernet, http://www.cabernet.org.uk [online]. [cit. 2013-03]. [15] CzechInvest, http://www.czechinvest.org [online]. [cit. 2013-02]. [16] Pivovary, http://www.pivovary.info [online]. [cit. 2013-02]. [17] Pražské tramvaje, http://www.prazsketramvaje.cz [online]. [cit. 2013-03]. [18] Strukturální fondy, http://www.strukturalni-fondy.cz [online]. [cit. 2013-03]. [19] Ústav pro ekopolitiku, o.p.s., http://ekopolitika.cz [online]. [cit. 2013-02]. [20] Stavební forum, http://www.stavebni-forum.cz [online]. [cit. 2013-02]. 70

[21] Zemědělské objekty, http://www.zemedelskeobjekty.cz [online]. [cit. 2013-02]. [22] Cenia, http://www.cenia.cz [online]. [cit. 2013-02]. [23] Landschaftpark, http://www.landschaftspark.de [online]. [cit. 2013-03]. [24] Itaka, http://www.itaka.cz [online]. [cit. 2013-03]. [25] Ostrava foto, http://www.ostravafoto.cz cz [online]. [cit. 2013-02]. [26] Palladium Praha, http://www.palladiumpraha.cz [online]. [cit. 2013-03]. PRÁVNÍ PŘEDPISY [27] Zákon č. 151/1997 Sb., O oceňování majetku. Praha: parlament ČR, [28] Zákon č. 20/1987 Sb., O státní památkové péči. Praha: parlament ČR, 1987. [29] Zákon č. 114/1992 Sb., O ochraně přírody a krajiny. Praha: parlament ČR, 1992. [30] Zákon č. 183/2006 Sb., O územním plánování a stavebním řádu. Praha: parlament ČR, 2006.

71

VI. SEZNAM OBRÁZKŮ, GRAFŮ A TABULEK SEZNAM OBRÁZKŮ Obrázek 1 Charakteristika brownfields .................................................................................... 12 Obrázek 2 Továrna na tabák v Sedlci u Kutné hory ................................................................. 13 Obrázek 3 Bývalý důl Schoeller, Libušín, Středočeský kraj .................................................... 15 Obrázek 4 Bývalý vojenský areál "Svatá Anna" ...................................................................... 17 Obrázek 5 Holešovický pivovar v Praze před a po přestavbě na lofty ..................................... 19 Obrázek 6 Areál ţivočišné výroby Říkovice ............................................................................ 22 Obrázek 7 Bývalý důlní areál, Duisburg, Německo ................................................................. 26 Obrázek 8 Měšťanský pivovar Broumov ................................................................................. 32 Obrázek 9 Platforma spolupráce............................................................................................... 39 Obrázek 10 Přestavba Nuselského mlýna Praha ...................................................................... 40 Obrázek 11 Přestavba dolu Jan Maria v Ostravě...................................................................... 41 Obrázek 12 Přestavba kasárna Jiřího z Poděbrad v Praze ........................................................ 41 Obrázek 13 ABC model ........................................................................................................... 45 Obrázek 14 Příjem ţádosti o dotaci - grafické schéma ............................................................ 48 Obrázek 15 Elektrická dráha v Královské oboře, konec 19. století ......................................... 53 Obrázek 16 Bourání staré vozovny .......................................................................................... 54 Obrázek 17 Nákresy z konce 19. Století................................................................................... 55 Obrázek 18 Zahradnictvím opuštěná bývalá administrativní budova ve vozovně Královská obora ......................................................................................................................................... 57 Obrázek 19 Administrativní budova vozovny Královská obora před rekonstrukcí v roce 2007 .................................................................................................................................................. 57 Obrázek 20 Přístavba k původní administrativní budově snaţící se o navození původního vzhledu krytého nástupiště ....................................................................................................... 60 Obrázek 21 Krakorec, který slouţil k uchycení konstrukce zastřešení nástupiště u bývalé vozovny Královská obora ......................................................................................................... 62 Obrázek 22 Vozovna Královská obora po rekonstrukci pohled zepředu ................................. 63 Obrázek 23 Vozovna Královská obora po rekonstrukci pohled ze zadní části ........................ 65 Obrázek 24 Vozovna Královská obora po rekonstrukci celkový pohled ................................. 67 Obrázek 25 Nově přistavěná část k původní administrativní budově, nese příznačný název Vozovna .................................................................................................................................... 68 72

SEZNAM GRAFŮ Graf 1 Předchozí vyuţití lokality ............................................................................................. 22 Graf 2 Existence ekologických zátěţí ...................................................................................... 23 Graf 3 Vývoj trhu podnikatelských nemovitostí v ČR ............................................................. 52 SEZNAM TABULEK Tabulka 1 Lokalizace v území .................................................................................................. 29 Tabulka 2 Proces regenerace brownfields ................................................................................ 35 Tabulka 3 Zainteresované osoby .............................................................................................. 36 Tabulka 4 Výše podpory podle příjemce .................................................................................. 51

73

VII.PŘÍLOHY SEZNAM PŘÍLOH Příloha 1 Výkres č. 1 k rekonstrukci a přestavbě bývalé vozovny tramvají v Královské oboře Příloha 2 Výkres č. 2 k rekonstrukci a přestavbě bývalé vozovny tramvají v Královské oboře Příloha 3 Výkres č. 3 k rekonstrukci a přestavbě bývalé vozovny tramvají v Královské oboře Příloha 4 Výkres č. 4 k rekonstrukci a přestavbě bývalé vozovny tramvají v Královské oboře

74

Příloha 1 Výkres č. 1 k rekonstrukci a přestavbě bývalé vozovny tramvají v Královské oboře

75

76


77

78

79

80


81

82


83

84

VIII.

OFICIÁLNÍ ZADÁNÍ DIPLOMOVÉ

PRÁCE

85

Regenerace brownfields z hlediska investora

Recommend Documents