Pozemky jako nemovitosti sui generis

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Pozemky jako nemovitosti sui generis Diplomová práce

Autor:

Bc. Lenka Urban Finance, oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort Ph.D.

Červen, 2009

Diplomová práce

Pozemky jako nemovitosti sui generis

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedených zdrojů a literatury.

V Praze dne 30.června 2009

Bc. Lenka Urban

-2-

Diplomová práce


Anotace práce: Tato diplomová práce má přinést komplexní pohled na problematiku týkající se zejména oceňování pozemků. Jsou zde popsány jak jednotlivé metody, které se při oceňování pozemků v praxi používají, tak i různé aspekty, které mají na tržní hodnotu pozemku vliv.

Annotation: The point of this graduation theses is to show complex view on valuation of the lands. There are decsribed individual methods used for valuation of the lands and also all other possible aspects, which takes effect for their market value.

-3-

Diplomová práce


OBSAH PRÁCE ÚVOD .................................................................................................................................6 1. ZÁKLADNÍ DEFINICE, POJMY...............................................................................7 1.1. POZEMEK ...............................................................................................................7 1.2. DRUHY POZEMKŮ................................................................................................7 1.2.1. Stavební pozemky .......................................................................................7 1.2.2.

Zemědělské pozemky ..................................................................................8

1.2.3.

Lesní pozemky.............................................................................................8

1.3. PARCELA ................................................................................................................8 1.4. VĚCNÁ BŘEMENA................................................................................................9 1.5. ZÁSTAVNÍ PRÁVO..............................................................................................10 1.6. ÚZEMNÍ PLÁN (ÚP) ............................................................................................11 1.7. ÚZEMNÍ ROZHODNUTÍ (ÚR) ............................................................................12 1.8. STAVEBNÍ POVOLENÍ .......................................................................................13 1.9. CENA, HODNOTA................................................................................................13 1.9.1. Cena.................................................................................................................13 1.9.2. Hodnota ...........................................................................................................14 2. POZEMKY JAKO NEMOVITOSTI SUI GENERIS..............................................16 2.1. TRH S POZEMKY.................................................................................................17 2.1.1. Rizika trhu s pozemky .....................................................................................19 2.1.2. Přínosy trhu s pozemky ...................................................................................21 2.2. FAKTORY OVLIVŇUJÍCÍ CENU POZEMKU ...................................................23 2.2.1. Lokalita a umístění pozemku...........................................................................23 2.2.2. Dostupnost inženýrských sítí (elektřina, plyn, vodovod, kanalizace) .............24 2.2.3. Vyřešený přístup k pozemku ...........................................................................25 2.2.4. Infrastruktura (okolí pozemku, občanská vybavenost, možnost dopravy)......25 2.2.5. Rozměry a tvar pozemku.................................................................................25 2.2.6. Právní stav pozemků........................................................................................26 2.2.7. Územní plán.....................................................................................................27 2.2.8. Ekologická zátěž (závada)...............................................................................27 3. METODY OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ....................................................................30 3.1. OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ DLE ZÁKONA Č. 151/1997 SB. O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU.....................................................................................................................31 3.1.1. Ocenění stavebního pozemku..........................................................................31

-4-

Diplomová práce


3.1.2 Ocenění zemědělského pozemku .....................................................................31 3.1.3. Oceňování lesního pozemku............................................................................32 3.1.4. Oceňování pozemků vodních nádrží, vodních toků a jiných pozemků...........32 3.2. METODY PRO OCENĚNÍ STAVEBNÍCH POZEMKŮ ....................................33 3.2.1. Odhad hodnoty porovnáním (porovnávací způsob) ........................................33 3.2.2. Reziduální metoda ...........................................................................................33 3.2.3. Indexová porovnávací metoda.........................................................................35 3.2.4. Metoda třídy polohy, tzv. Naegeliho metoda ..................................................35 3.2.5. Cenové mapy stavebních pozemků ................................................................36 3.3. OCENĚNÍ ZEMĚDĚLSKÝCH POZEMKŮ .........................................................51 3.3.1. Úřední cena......................................................................................................51 3.3.2. Tržní cena ........................................................................................................52 4. OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ - SROVNÁNÍ SE

ZAHRANIČÍM .......................53

5. TRŽNÍ ANALÝZA – STAVEBNÍ POZEMKY........................................................55 ZÁVĚR .............................................................................................................................70

-5-

Diplomová práce


ÚVOD Pozemky lze jednoznačně označit za specifické nemovitosti, které oproti jiným nemovitostem představují řadu jedinečných vlastností. I přesto je oproti jiným nemovitostem věnován pozemkům a jejich oceňování malý prostor a ne každý laik si dokáže představit, co vše je s určením jejich hodnoty spojeno a jaké vlivy na pozemky a jejich hodnotu působí. Proto jsem se v této práci pokusila o odhalení skutečnosti, že oceňování pozemků je v praxi složitá disciplína, kdy je třeba vždy zohlednit a správně vyhodnotit velké množství faktorů. Cílem práce je ucelený pohled na pozemky jako nemovitosti svého druhu. Práce má ukázat hlavní aspekty, se kterými se při ocenění tohoto typu nemovitostí setkáváme. Po jejím přečtení by mohl i člověk patřící k neodborné veřejnosti získat představu nejen o elementárních definicích, týkající se pozemků a jejich oceňování, ale i o právních vztazích a hlavních faktorech, které mají přímý vliv na tržní hodnotu pozemků. V závěru je provedena analýza cen pozemků v regionu okolí Prahy, která ukazuje na aktuální vývoj cen pozemků a zejména cenový rozdíl mezi pozemky zainvestovanými, tj. pozemky napojenými na inženýrské sítě a nezainvestovanými, tj. pozemky holými bez napojení na inženýrské sítě.

-6-

Diplomová práce


1. ZÁKLADNÍ DEFINICE, POJMY 1.1. POZEMEK Pozemek je v občanském zákoníku popsán jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. § 27, písm.a, zákonu č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), stanoví hranice pozemku takto: a. hranice územní správní jednotky b. hranice katastrálního území c. hranice vlastnická d. hranice údržby e. hranice druhů pozemků f. rozhraní způsobu využití

1.2. DRUHY POZEMKŮ Pro účely oceňování se pozemky dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku člení na:

1.2.1. Stavební pozemky a) nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, jeli zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, b) pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v -7-

Diplomová práce


druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí.

1.2.2. Zemědělské pozemky Pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina.

1.2.3. Lesní pozemky Lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky. Pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky. Jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina. Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu.

1.3. PARCELA Dle katastrálního zákona č. 344/1992 Sb. parcelou rozumíme pozemek, který je ohraničen některým ze způsobů ohraničení pozemku, geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, tj. číslem pozemku, pod kterým je pozemek veden v katastru nemovitostí. Parcely dělíme na pozemkové a stavební. Pozemek může být složen z více parcel (objekt, který je užíván jako jeden funkční celek, ale skládá z několika parcel – např. stavební, zahrada a sad, kde každá z parcel má svoje parcelní číslo.

-8-

Diplomová práce


1.4. VĚCNÁ BŘEMENA Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco strpět (např. chůzi, jízdu po vlastním pozemku), něčeho se zdržet (např. nevysazovat stromy na určité části pozemku), nebo něco konat (např. poskytnout doživotní užívání). Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. Vzniknout mohou na základě písemné smlouvy, ze zákona či rozhodnutím nějakého oprávněného orgánu, na základě závěti či vydržením. Věcná břemena mohou být zřizována bezúplatná či úplatná. Existuje mnoho druhů věcných břemen a jejich možných kombinací, např. právo chůze, právo jízdy, právo čerpání ze studny, právo vedení kanalizace, právo doživotního užívání, právo společné zdi, právo stavby sklepa pod pozemkem atd. Mezi věcná břemena, která se týkají pozemků patří zejména: •

věcné břemeno chůze a jízdy (průchodu nebo průjezdu) přes pozemek jiného vlastníka

a)

užívané pro osobní potřebu oprávněného či oprávněných

b)

užívané pro podnikatelskou činnost oprávněného či oprávněných

•

věcné břemeno oprav a údržby (přístupu vlastníka nemovitosti přes pozemek jiného vlastníka při nutných opravách a údržbě)

•

věcné břemeno vstupu správce nemovitosti / dodavatele energií na pozemek jiného vlastníka při opravách údržbě

•

věcné břemeno spoluužívání (studny, žumpy, štítové zdi, průjezdu apod.)

•

věcné břemeno vedení (energetických staveb-elektrorozvody, plyn, pára, teplo; staveb vodovodů a kanalizací; telekomunikačních a sdělovacích rozvodů apod.)

•

věcné břemeno stavby na cizím pozemku

-9-

Diplomová práce


1.5. ZÁSTAVNÍ PRÁVO Dle občanského zákoníku zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžením zástavy. Zástavou může být věc movitá nebo nemovitá, podnik nebo jiná věc hromadná, soubor věcí, pohledávka nebo jiné majetkové právo, pokud to jeho povaha připouští, byt nebo nebytový prostor ve vlastnictví podle zvláštního zákona, obchodní podíl, cenný papír nebo předmět průmyslového vlastnictví. Vznik zástavního práva: Zástavní právo vzniká na základě písemné smlouvy nebo rozhodnutí soudu o schválení dohody o vypořádání dědictví. Za podmínek stanovených zákonem může zástavní právo vzniknout na základě rozhodnutí soudu nebo správního úřadu. Zástavní právo může vzniknout také ze zákona. Zástavní právo zaniká: a)

zánikem zajištěné pohledávky,

b)

zánikem zástavy,

c)

vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva jednostranným písemným úkonem,

d)

uplynutím doby, na niž bylo zřízeno,

e)

složí-li zástavní dlužník nebo zástavce zástavnímu věřiteli obvyklou cenu zástavy,

f)

písemnou smlouvou uzavřenou mezi zástavním věřitelem a zástavním dlužníkem nebo zástavcem,

g)

v případech stanovených zvláštními právními předpisy.

Zanikne-li zástavní právo k nemovitým věcem, k nimž vzniklo vkladem do katastru nemovitostí, provede se k témuž dni jeho výmaz.

- 10 -

Diplomová práce


1.6. ÚZEMNÍ PLÁN (ÚP) Je vyhotovován na základě stavebního zákona č.183/2006 Sb, má formu opatření obecné povahy a vydává ho zastupitelstvo obce. Pořizuje se a vydává pro celé území obce či města, výjimkou je území hlavního města Prahy, kde může být pořízen a vydán též pouze pro vymezenou část území. Územní plán je závazný pro pořízení a vydání regulačního plánu zastupitelstvem obce, pro rozhodování v území, zejména pro vydávání územních rozhodnutí. Poskytování prostředků z veřejných rozpočtů podle zvláštních právních předpisů na provedení změn v území nesmí být v rozporu s vydaným územním plánem. Jedná se o

nejdůležitější územně plánovací dokumentaci nezbytnou pro

rozvoj obce/města. ÚP má několik části, jednou z nich je návrhovou část, která je výsledkem pojednávacího procesu a to přes koncept řešení návrhu. Nejdůležitější částí je pak závazná část, kde jsou v textové i grafické podobě specifikované: •

Regulativy funkčního využití území - každému pozemku v řešeném území je přiřazena určitá funkční náplň podrobně popsaná v textu. Bývá určeno, které stavby, resp. aktivity jsou dominantní, vhodné nebo výjimečně přípustné. Funkční regulace se uplatní vždy při umístění stavby nebo souboru staveb, úpravě stavby, změně využití stavby nebo ploch.

•

Regulativy prostorového uspořádání - regulovány bývají jak půdorysné rozměry (uliční, stavební a regulační čáry nebo koeficienty zastavění atd.), tak výškové rozměry staveb (počet pater, výška římsy apod.). Prostorová regulace se uplatní při umístění stavby nebo úpravě existující stavby.

•

Vymezení veřejně prospěšných staveb ( např. tras komunikací, pozemků pro stavbu škol atd.) - pro ně lze pozemky, stavby a práva k nim vyvlastnit.

- 11 -

Diplomová práce


Důležité jsou i další části územního plánu - např. návrh dopravy, návrh řešení technického vybavení (zejména vodohospodářské a energetické systémy), návrh místního systému ekologické stability apod. Vedle územního plánu mohou existovat i jiné materiály. Mohou to být např. : Rozvojové studie sídel, strategické rozvojové plány a urbanistické studie.

1.7. ÚZEMNÍ ROZHODNUTÍ (ÚR) Nestanoví-li zákon jinak, umisťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit jejich vliv na využití území, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území lze jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu. I V územním rozhodnutí vymezí stavební úřad území pro navrhovaný účel a stanoví podmínky k ochraně veřejných zájmů v území, aby byl zabezpečen soulad s cíli územního plánování, včetně architektonických a urbanistických hodnot v území a požadavky k ochraně zdraví a životního prostředí. Územním rozhodnutím je rozhodnutí o: a) umístění stavby nebo zařízení (dále jen "rozhodnutí o umístění stavby"), b) změně využití území, c) změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území, d) dělení nebo scelování pozemků, e) ochranném pásmu

I

§ 76 a 77 zákona č. 183/2006 Sb. O územním plánování a stavebním řádu (Stavební zákon)

- 12 -

Diplomová práce


1.8. STAVEBNÍ POVOLENÍ Ve stavebním povolení stavební úřad stanoví podmínky pro provedení stavby, a pokud je to třeba, i pro její užívání, a rozhodne o námitkách účastníků řízení. Podmínkami zabezpečí ochranu veřejných zájmů a stanoví zejména návaznost na jiné podmiňující stavby a zařízení, dodržení obecných požadavků na výstavbu, včetně požadavků na bezbariérové užívání stavby, popřípadě technických norem. Podle potřeby stanoví, které fáze výstavby mu stavebník oznámí za účelem provedení kontrolních prohlídek stavby; může též stanovit, že stavbu lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu II .

1.9. CENA, HODNOTA 1.9.1. Cena Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Dle definice podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách: a) cena je peněžní částka - sjednaná při nákupu a prodeji zboží b) zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji Cenu můžeme rozdělit do určitých skupin: •

Cena zjištěná podle cenového předpisu (cena administrativní), v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, vyhlášky Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona.

II

§ 54-56 a 66-70 zákona č. 50/1976 Sb., stavebního zákona

- 13 -

Diplomová práce •

Pozemky jako nemovitosti sui generis Cena pořizovací (historická) je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci.

•

Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb buď pracně podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (THU) - jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy apod.

•

Výchozí cena je při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení, tj. cena nákladová. Od výchozí ceny, zejména pro výpočet věcné hodnoty představující technickou stránku nemovitosti, se odečítá opotřebení (znehodnocení). Na znehodnocení má vliv stáří staveb, životnost i technický stav stavby.

•

Tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Není možno ji přesně stanovit.

1.9.2. Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Hodnota se zpravidla určuje odhadem. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány, přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem.

- 14 -

Diplomová práce


Druhy hodnot: •

Věcná hodnota (též "substanční hodnota", dle právního názvosloví "časová cena") je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na odstranění vážných závad.

•

Výnosová hodnota ("kapitalizovaná míra zisku", "kapitalizovaný zisk") představuje očekávané výnosy z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti).

•

Obvyklá cena ("tržní hodnota") je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě

obdobného

majetku

v

obvyklém

obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných katastrof), osobních poměrů prodávajícího či kupujícího (kterými jsou myšleny zejména osobní rodinné či majetkové vztahy) ani vliv zvláštní obliby, kterou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Tržní hodnota má více definicí a to podle komunitárního práva, podle IVSC/TEGoVA a definici podle českého zákona o oceňování majetku. Uvádím zde jednu z nich , definici dle IVSC/TEGoVA III : ,,Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.“

III

Ing.Ort Petr, Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Str.14. 1.vyd Praha, BIVŠ, 2006. 76 s. ( IVSC a TEGoVA jsou mezinárodní odborná sdružení odhadců. )

- 15 -

Diplomová práce

2.

POZEMKY


JAKO

NEMOVITOSTI

SUI

GENERIS Půda - pod tímto pojmem si každý z nás dokáže něco představit ať už výrobní prostředek či jen zemský povrch, po kterém chodí. Ale zamyslíme –li se, zjistíme, že půda je základním předpokladem každé lidské činnosti. Budujeme na ní veškeré stavby, od bydlení přes továrny po komunikace. Pro zemědělství půda představuje základní výrobní prostředek. S půdou je spjata výroba produktů nutných k obživě člověka a také je zásobárnou nerostných surovin. S půdou se tedy setkáváme a využíváme ji při své každodenní činnosti. Lidé se na vytváření půdy nepodíleli a novou vytvořit nedokáží, hojně ji však využívají, což ovlivňuje její vlastnosti, někdy bohužel i negativně, např. kontaminací. Půda a tedy i pozemky jako nemovitosti, které představují část zemského povrchu, tedy ohraničenou část půdy, mají určité specifické vlastnosti: 1. Jak již bylo uvedeno, člověk půdu nevytvořil a ji vytvořit nedokáže, což znamená, že půdy je omezené a konečné množství. Půdu nelze reprodukovat. Nabídka půdy je fixní a navyšující se potřeby na její množství lze řešit pouze jejím přerozdělováním. 2. Půda je nezničitelná. Na rozdíl od ostatních věcí se nespotřebovává. Můžeme ovlivnit pouze její kvalitativní stránku, pozitivním i negativním způsobem. Zemědělské pozemky lze zhodnotit (tedy zvýšit jejich bonitu) např. melioracemi a hnojením, stavební pozemky např. vybavením inženýrskými sítěmi, zlepšením infrastruktury apod. Existují i výjimky, kterých se “nekonečná životnost“ netýká. Jedná se např. o lomy, které těžbou svou životnost ztrácejí. 3. Půda je polyfunkční, tzn. že tentýž pozemek může být, vzhledem ke svým vlastnostem, využívá pro různé účely, a to i současně.

- 16 -

Diplomová práce


4. Pozemky jsou nepřemístitelné. Vzhledem k této skutečnosti je lokalita, kde se pozemek nachází jedním z nejvlivnějších faktorů , které ovlivňují cenu pozemku. Vliv zde má nejen atraktivita okolí, ale i stav poptávky a nabídky pozemků. Pokud bychom si představili dva identické pozemky (svou vybaveností rozlohou, tvarem umístěním v lokalitě atd.), z nichž jeden by se nacházel v lokalitě s nízkou poptávkou po pozemcích, bude jeho cena nižší, než stejného pozemku v lokalitě, kde počet pozemků bude nedostačující a poptávka bude převyšovat nabídku.

2.1. TRH S POZEMKY Tato kapitola se zabývá analýzou trhu se stavebními pozemky, jak působí nabídka a poptávka po pozemcích na rozvoj území a jaké přínosy a rizika souvisejí s investováním na trhu s pozemky. Důležitých předpokladem rozvoje území je výše cenové hladiny pozemků. Cenovou hladinu lze částečně a nepřímo upravovat nástroji územního plánování a to prostřednictvím nabídky ploch pro jednotlivá funkční využití v daném území. Vzhledem k tomu, že půda je kvantitativně omezená, změna poptávky po půdě nevede ke změně nabídky, ale pouze ke změně ceny. Nedostatek ploch v území, na kterých je možno provádět výstavbu a tím rozvoj lokality bude mít případě převisu poptávky nad nabídkou pravděpodobně za následek zvyšování cenové hladiny pozemků, což může způsobit snížení zájmu investorů. Optimální využití území závisí na nabídce ploch pro jednotlivá funkční využití v daném území a poptávce po nich. Pokud bychom prováděli analýzu pro optimalizaci využití území, byly by pro nás důležité následující informace o nabídce a funkčním typu plocha a o poptávce po nich.

- 17 -

Diplomová práce


Ze strany nabídky se jedná o následující informace: •

Jaké druhy ploch (s jakým funkčním využitím) se v území nacházejí (např.

plochy pro bydlení, komerční využití typu kanceláře nebo

obchodní prostory, výrobní objekty a sklady) •

Množství jednotlivých ploch k možnému využití.

•

Existence možnosti přeměny stávající zástavby na jiné využití.

•

Standardy jednotlivých stávajících funkčních ploch (např. zda je bydlení v lokalitě zajištěno převážně rodinnými domky nebo nájemními domy).

•

Stáří stávající výstavby.

•

Investiční aktivita v dané lokalitě - připravované nebo nově realizované stavební projekty týkající se sledovaného funkčního využití.

Ze strany poptávky by nás při analýze zajímalo: •

Jaká je kupní síla potenciálního zákazníka (což nám poskytne informaci o horním limitu poptávané ceny v lokalitě.)

•

Výše poptávky po jednotlivých plochách v závislosti na jejich funkci a standardu.

•

Existence poptávky po alternativním využití – funkci nebo standardu.

•

Zjištění předpokládaného trendu poptávky.

Dalším důležitými faktory při rozhodování investoru zda investovat na trh s pozemky jsou nejen přínosy, ale také rizika, která s sebou taková investice nese.

- 18 -

Diplomová práce


2.1.1. Rizika trhu s pozemky Mylná je představa, že investice do pozemků s sebou nenese žádná rizika. Mohli bychom říci, že na rozdíl od ostatních předmětů spotřeby, nemůžeme půdy vyrobit kolik chceme, tedy že půda je vzácná a proto by její cena neměla klesat, ale naopak stoupat. V praxi ovšem musíme počítat s tím, že pozemky sice patří mezi bezpečnější investice, ale jak je níže popsáno, i zde existují určitá rizika, která mohou z předpokládané ziskové investice udělat ztrátovou.

1. POLITICKÉ RIZIKO Politické riziko představuje např. změna zákona, změna dotační politiky státu nebo, jak tomu bylo v minulosti i v ČR, může dojít ke změně politického režimu a k vyvlastňování pozemků bez náhrady. 2. EKONOMICKÉ RIZIKO Jak se potvrdilo v současné době ekonomické krize, investoři v době nejistoty vyhledávají bezpečnější investiční příležitosti než jakými jsou cenné papíry. Za takovouto investice považují třeba nákup stavebního pozemku. Krize sice nemá takový dopad na pokles cen nemovitostí jako je tomu např. u akcií, ale vzhledem k logickému zpomalení a redukci obchodů a nemovitostmi se i jejich cena snižuje. Investice do nákupu pozemku je většinou spojena s předpokladem budoucího zisku. Tato představa spočívá především v koupi nezastavěného pozemku, jeho následném rozparcelování a prodeji po dílčích stavebních pozemích. Takovéhoto investorského záměru se týkají následující rizika: 3. ZMĚNA ÚZEMNÍHO PLÁNU Na riziko změnu územního plánu můžeme nahlížet ze dvou pohledů. Prvním z nich je situace, kdy investor zakoupí pozemek určený pro výstavbu a změnou územního plánu např. dojde k zařazení tohoto pozemku do chráněné krajinné oblasti a jeho hodnota tím značně klesne.

- 19 -

Diplomová práce


Druhá forma rizika se může projevit v případě, kdy naopak investor zakoupí pozemek, který není určen k výstavbě a čeká na změnu územního plánu. V této situaci má sice investor možnost podat podnět ke změně územního plánu ještě před vypršením platnosti stávajícího, proces změn je ale ze zákona dlouhý a komplikovaný. V jeho průběhu jsou nezbytná tři až čtyři projednání v zastupitelstvu obce a dvě až tři veřejná projednání spojená s dohadovacím řízením. Rizikem je nejen dlouhé trvání schvalovacího procesu, ale především nepovolení investorem navrhovaných změn. 4. PŘÍRODNÍ RIZIKA Nejen stavby, ale i pozemky jsou ohroženy přírodními vlivy, která nejen ohrožují pozemky jako takové (např. poškození inženýrských sítí, odplavení půdy z povrchu pozemků), ale také působí na případné změny územního plánu a tím i na možné využití pozemků. Mezi takovéto vlivy patří zejména: -

Záplavy a povodně

-

Vulkanická a seismická činnost

-

Poddolování území

-

Tvorba lavin (sněhových či kamenný)

-

Sesuvy půdy

-

Přítomnost radonu

5. RIZIKO PLYNOUCÍ Z OKOLÍ POZEMKU Vzhledem k skutečnosti, že pozemky jsou nepřemístitelné, je jejich okolí, na které jsou vázány, důležitým aspektem. Je třeba uvažovat s možnými změnami okolí pozemků. Některé z nich by mohly mít i zásadní vliv na jeho využitelnost a tedy i hodnotu pozemku (např. vybudování rušné komunikace v blízkosti pozemku, omezení jeho zastavitelnosti v důsledku blízkosti např. letiště.)

- 20 -

Diplomová práce


2.1.2. Přínosy trhu s pozemky Návratnost investice do pozemku často představuje dlouhodobou záležitost. Na trhu s nájmy pozemky téměř nefigurují. Výjimky, kterými je např. pronájem pozemku pro využívání jako parkoviště nepřináší příjem, který by pro investora představoval dostatečný zisk. Zisk z pozemku je převážně realizován přes jeho zhodnocení, ke kterému může dojít několika následujícími způsoby. 1. TECHNICKÉ ZHODNOCENÍ POZEMKU Technickým

zhodnocením

pozemku

se

rozumí

jeho

zainvestování

inženýrskými sítěmi, což umožní jeho lepší a širší využití. Výše nákladů na zainvestování a tím i výše zisku investora závisí především na podmínkách pro napojení na stávající inženýrské sítě, které daná lokalita poskytuje. Jedná se o nejen vzdálenost nejbližších inženýrských ale také o technickou proveditelnost. 2. SUBDIVISION DEVELOPMENT (SB) Subdivision development představuje rozdělení v rozsáhlého pozemku

na

menší parcel. SB vychází ze skutečnosti, že pozemky velkých rozměrů se při přepočtu na jednotku 1 m2 pozemku se prodávají levněji než pozemky menší. Je to způsobeno především nižším počtem subjektů, které poptávají velkorozlohové pozemky. Rozparcelování rozsáhlého pozemku je obvykle spojeno s výše popsaným technickým zhodnocením pozemků. Realizace zisku v tomto případě často spočívá v zainvestování vzniklých menších parcel pro stavbu např. rodinných domů. Náklady na vybudování inženýrských sítí bývají v přepočtu na 1 m2 parcel pro RD menší, než je navýšení hodnoty jednotlivých pozemků a následný rozprodej zainventovaných stavebních parcel by měl v obvyklém případě přesahovat náklady investora.

- 21 -

Diplomová práce


2. SYNERGICKÉ EFEKTY Synergické efekty představují jakousi přidanou hodnotu. Rovnice synergického efektu 2+2 = 5 vyjadřuje skutečnost, že součet hodnot jednotlivých majetků je nižší než hodnota po jejich sloučení. Klasickým případem je např. fúze podniků. Synergické efekty se projevují jak u pozemků zemědělských, kdy větší rozloha umožňuje efektivnější využití, tak u pozemků stavebních. Převážně na okrajích měst, kde vyrůstají nákupní příp. zábavní centra je zapotřebí dostatečné rozlohy pozemků nejen pro budovy, ale i pro obslužné komunikace a parkoviště. Ve městech se pak jedná o proluky, které jsou sami o sobě cennými pozemky. Jejich limitujícím faktorem je především menší rozloha a omezení spočívající v okolních budovách. Proto podaří-li se investorovi získat např. ještě sousední pozemek, ač by ten byl samostatně pro výstavbu nevhodný, zvýší tím celkovou hodnotu. Vzhledem ke spojení pozemků bude mít totiž např. možnost realizovat stavbu, která by na původním pozemku nebyla možná.

- 22 -

Diplomová práce


2.2. FAKTORY OVLIVŇUJÍCÍ CENU POZEMKU Při stanovení tržní ceny pozemků se obecně vychází z níže uvedených faktorů a cen realizovaných v dané lokalitě. a) Lokalita a umístění pozemku b) Dostupnost inženýrských sítí (elektřina, plyn, vodovod, kanalizace) c) Vyřešený přístup k pozemku d) Infrastruktura (okolí pozemku, občanská vybavenost, možnost dopravy) e) Rozměry a tvar pozemku f) Právní stav pozemku (katastr nemovitostí, věcné břemeno, předkupní právo, ochranné pásmo) g) Územní plán h) Ekologická zátěž

2.2.1. Lokalita a umístění pozemku Lokalita kde se pozemek nachází a jeho vlastní umístění v lokalitě je pro cenu pozemku klíčové. Je třeba vždy sledovat lokalitu pozemku s konkrétním typem nemovitosti (budovy). To se projevuje rozdílně u řady typů nemovitostí, kdy pro každý typ jsou klíčové jiné parametry. 1. Pozemek pro výstavbu Rodinného domu Asi nenáročnější parametry výběru pozemku jsou dnes právě o pozemků určených k výstavbě rodinných domů. Mezi hlavní takovéto parametry patří jeho umístění v dané lokalitě ve vztahu ke klidu a komfortu k bydlení Jeho napojení na silniční síť, dostupnost základních služeb, nákupy, školy, školky, policie. Je rovněž třeba vyhodnotit vliv staveb v okolí, které mají negativní vlivy na kvalitu bydlení. Jedná se nejčastěji o hlučnou výrobu, skladové areály, zemědělské stavby apod. Dnes budoucí stavebník mnohem více sleduje potenciální rozvoj daného území ve vztahu

- 23 -

Diplomová práce


např. výstavby městských okruhů, nebo výstavby významných železničních tahů nebo koridorů, které by do budoucna mohly mít negativní vliv na bydlení.

2. Pozemky pro výstavbu bytových domů Pozemek určený k výstavbě bytového domu musí rovněž splňovat kritéria, která jsou v některých bodech shodná s typem pozemku pro výstavbu rodinného domu. Důležitou roli hraje tvar, velikost a sklon pozemku, který jasně do budoucna definuje co bude možné na pozemku postavit. 3. Pozemky pro výstavbu komerčních budov, výrobních nebo skladových hal Pozemky určené pro tento typ nemovitostí musí většinou splňovat přísné regulativy výstavby. Může se jednat o plochu možné zástavby k celkové ploše pozemku, výškové omezení budovy, způsob využití budovy apod.

2.2.2. Dostupnost inženýrských sítí (elektřina, plyn, vodovod, kanalizace) Inženýrské sítě dnes představují jeden ze základních cenotvorných faktorů, které mají přímý vliv na cenu pozemku. Při ocenění pozemku určeného k výstavbě (se schváleným regulativem výstavby) je třeba vždy důkladně vyhodnotit napojení pozemku na inženýrské sítě, nebo vyhodnotit v jaké vzdálenosti se sítě od hranice pozemku nacházejí, nebo zda jejich napojení není vůbec realizovatelné z důvodu jejich absence v lokalitě. Rovněž je nutné vyhodnotit, zda jsou inženýrské sítě k pozemku přivedeny z pozemku ve vlastnictví obce/města/České republiky, nebo zda jsou přivedeny ze sousedních pozemků, které jsou ve vlastnictví soukromých osob (fyzických nebo právnických). Zejména při oceňování pro bankovní účely je tato skutečnost důležitá, protože jsou-li inženýrské sítě napojeny z pozemků ve vlastnictví třetích osob, může být do budoucna přípojka omezena, nebo i zrušena, což může pozemek znehodnotit.

- 24 -

Diplomová práce


2.2.3. Vyřešený přístup k pozemku Cena pozemku je rovněž promítnuta v jeho bezproblémovém právním přístupu a příjezdu z veřejné komunikace, nebo jiné komunikace zapsané v paspartu komunikací. V opačném případě pozemek nemá přímý přístup a příjezd a je třeba ho právně ošetřit. V praxi je nečastěji využívaným instrumentem pro zajištění bezproblémového přístupu k pozemku, nebo budově použití Věcného břemene.

2.2.4. Infrastruktura (okolí pozemku, občanská vybavenost, možnost dopravy) Kvalita a dostupnost infrastruktury je důležitá zejména pro další rozvoj území. Pro územní celky je důležité, aby měly kvalitní napojení na silniční a dálniční síť. Poddimenzované komunikace v obcích se dnes nedokáží vyrovnat s masivní výstavbou a jediným řešením je omezení další výstavby a tím i zastavení dalšího rozvoje území. Železniční spojení v dnešní době získává rovněž na atraktivitě, protože je možnost volby mezi autobusovou, železniční, nebo automobilovou přepravou. Rovněž významným problémem jsou kapacitně nedostačující čistírny odpadních vod, které významně přispívají k omezení výstavby. Občanská vybavenost přináší komfort k bydlení. Dostupnost základních služeb v místě bydlení je dnes jedním z klíčových faktorů při výběru pozemku. Ať už se jedná o obchody s potravinami, restaurace, školy a školky. Rovněž přítomnost záchranných složek v místě zvyšuje jeho atraktivitu v rámci území.

2.2.5. Rozměry a tvar pozemku Velikost a tvar pozemku mnohdy předurčí jeho možné reálné využití. Velká velikost pozemku se může stát spíše přitěžujícím faktorem, ve smyslu vyšší pořizovací ceny za pozemek, ačkoli celý pozemek nebude využíván.

- 25 -

Diplomová práce


2.2.6. Právní stav pozemků Při ocenění pozemků je vždy potřeba důkladně sledovat vazby na právní vztahy. Každý vlastník je ze zákona povinen mít svůj majetek v souladu s právním stavem. Při oceňování pozemků se velmi často setkáváme zejména s chybným zápisem v Katastru nemovitostí. Dřívější problematika stavu, kdy bylo velmi časté rozdílné vlastnictví pozemku a staveb na pozemku se nacházejících se v posledních letech ustálilo a v dnešní době se s rozdílným vlastnictvím setkáváme jen zřídka. Mezi nejčastější případy, kdy je vlastnictví pozemku dotčeno nějakou změnou, či limitujícím faktorem jsou věcná břemena. Věcná břemena u pozemků slouží v dnešní době nejčastěji k řešení přístupu k nemovitostem (stavbám). Jsou zapisována do Katastru nemovitostí-Listu vlastnictví v části C – Omezení vlastnického práva. Věcná břemena využívají jak společnosti, která mají ve správě např. inženýrské sítě, ale i vlastníci nemovitostí, kteří by bez zřízeného věcného břemene např. přístupu a příjezdu neměli právní nárok se dostat k vlastněným nemovitostem. Předkupní právo je dnes běžným právním nástrojem, jak vlastníka omezit na jeho právech ve smyslu volného prodeje nemovitosti. Právní vymahatelnost je garantována jeho zápisem v Katastru nemovitostí-Listu vlastnictví v části C, kde každý potenciální kupující je informován, že v případě prodeje nemovitosti (pozemku) bude tento majetek předem nabídnut oprávněnému ze smlouvy o předkupním právu. Teprve pokud tento oprávněný kupující neprojeví zájem nemovitosti koupit, lze ji následně zcela běžným způsobem prodat na nemovitostním trhu. Předkupní právo nemá vliv na cenu pozemku, protože cena jak pro oprávněného kupujícího, tak pro jakéhokoli dalšího kupujícího je vztažena k ceně obvyklé. Ochranná pásma nejsou zapisována do Katastru nemovitostí a tudíž je na odhadci, zda je schopen identifikovat dotčenost oceňovaného pozemku ochrannými pásmy. Mezi nejčastější ochranná pásma jsou např. vedení vysokého elektrického napětí, plynovodu, ropovodu. Dále ochranná pásma vodního zdroje, lesa, národního parku nebo chráněné krajinné oblasti.

- 26 -

Diplomová práce


Ochranné pásmo má téměř vždy spíše negativní vztah k ceně pozemku, protože většinou je ochranným pásmem pozemek omezen a nelze na něj pohlížet jako na zcela shodný pozemek, ale bez ochranných pásem. Při ocenění pozemku je ochranné pásmo potřeba vždy identifikovat a zvážit jeho vliv jak na budoucí potenciální využití pozemku, tak na jeho cenu. Je rovněž možné, že ochranné pásmo může pozemek zcela znehodnotit a naopak vlastník může být zákonem povinován zvýšenou péčí o pozemek.

2.2.7. Územní plán Územní plán je svým způsobem studií, která má za cíl racionalizaci prostorového a funkčního uspořádání území a jejího plánovaného využití. Územní plán je vyhotoven na základě Stavebního zákona č.183/2006 Sb. a má formu opatření obecné povahy a je vydáván zastupitelstvem obce. Územní plán má za cíl vyhledat a sjednotit veškeré vlivy, které by umožnily výstavbu a trvale udržitelný rozvoj v obci a vyvážit stav mezi zájmy životního prostředí a hospodářství. Územní plán dnes slouží jako základní prvek plánovaného rozvoje obce s cílem regulace výstavby. Janě definuje investorům jak obec plánuje svůj rozvoj a v jakých intencích bude např. budoucí výstavba možná.

2.2.8. Ekologická zátěž (závada) Definice ekologické zátěže zahrnují dva aspekty: složku životního prostředí, která je nebo může být znečištěna (půda, voda, horninové prostředí, případně je uváděn širší termín lokalita) a typy rizika, které mohou jejím znečištěním vznikat. Jedná se zejména o riziko poškození zdraví člověka, poškození životního prostředí (jeho jednotlivých složek), např. půdy nebo vody. V definici uváděné v Metodickém pokynu Ministerstva životního prostředí se uvádí: „Ekologická zátěž“ je: „Úroveň znečištění, kdy nelze vyloučit negativní dopady na zdraví člověka nebo jednotlivé složky životního prostředí (ekosystémy apod.)“. - 27 -

Diplomová práce


Ekologická závada váznoucí na pozemku představuje obtížně zjistitelné riziko vyplývají především z faktického stavu pozemků, a to v případě, kdy jsou takové pozemky zatíženy ekologickou závadou, která není patrná bez složitějších geologických nebo jiných rozborů. Ekologické závady na pozemcích lze rozlišovat na dva druhy: 1. Staré ekologické škody Jedná se o škody, která byly zdokumentovány a jsou řešeny v rámci zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby. Tyto škody se na začátku 90. let zavázal odstranit stát v rámci tzv. „velké privatizace“ při prodejích podniků. 2. Ostatní ekologické škody Tyto škody jsou výrazným rizikem pro nabyvatele pozemků v případě, že nejsou zjistitelné při běžném ohledání, zejména pokud zdroj znečištění byl odstraněn již před delší dobou. Takové ekologické závady mohou ovlivňovat jednotlivé složky životního prostředí. Existence ekologické závady může způsobit komplikace v řízeních podle stavebního zákona. Pokud existence ekologické závady na pozemku vyplyne v průběhu řízení podle stavebního zákona, zejména v rámci územního řízení pro umístění stavby nebo v rámci stavebního řízení, může taková skutečnost ohrozit samotné vydání příslušného územního rozhodnutí nebo stavebního povolení. Existence ekologické závady může vyústit v zamítnutí žádosti o vydání příslušného rozhodnutí V obou případech mají ekologické zátěže při ocenění pozemku vždy negativní vztah ke stanovené ceně pozemku. Skutečnost, že žádný vlastník nemá dnes zájem řešit ekologické zátěže na svém majetku bylo ukázáno v posledních cca 10ti letech, kdy probíhala masivní výstavba výrobních a skladovacích hal zejména podél význačných silničních tahů po celé České republice. Výstavba na „zelené louce“ byla, je a vždy bude pro stavebníka nejlevnějším a nejjednodušším řešením budoucí výstavby a nepřestavuje pro něj téměř žádné riziko ve vazbě na skryté ekologické

- 28 -

Diplomová práce


zátěže. V naprosté většině případů se jednalo o výstavbu na původně pozemcích určených k zemědělské činnosti a jejich vynětím ze zemědělského půdního fondu bylo umožněno na takovýchto pozemích provádět zmíněnou výstavbu. V řadě států světa již byla legislativa mnohdy upravena ve smyslu povinného využití tzv. „brownfileds“ neboli území, které je buď zasaženo nějakou ekologickou zátěží, nebo území, které již dlouhodobě neslouží svému účelu a je třeba toto území nově sanovat, rekultivovat a připravit pro novou výstavbu. V takovém případě je stavebník nejdříve nucen vyhledat tzv. „brownfiled“ v lokalitě svého potenciálního zájmu a za přispění dotace provést jeho sanaci. Teprve v případě, že v dané lokalitě se žádná takováto plocha nenachází, je oprávněn na základě platných regulativů výstavby realizovat svůj záměr i na nově vzniklých stavebních pozemcích.. Obecně lze říci, že obdobná legislativa by i v Česku výrazně pomohla s obnovou uvedených typů ploch, a to zejména v rámci menších a středně velkých obcí. Je zřejmé, že tato problematika se dnes příliš netýká velkých aglomerací nebo měst a obcí v jejich těsné blízkosti, kde se stavebníci již mnohdy potýkají s nedostatkem vhodných pozemků k výstavbě a tím stoupá ve vybraných lokalitách i jejich cena.

- 29 -

Diplomová práce


3. METODY OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ Legislativou pro oceňování je v ČR zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, který vstoupil v platnost k 1. lednu 1998 a vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku, jejíž účinnost je ke dni 1. ledna 2003. Dle § 2 zákona o oceňování se majetek oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění, tzv. porovnávací metoda. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je: •

nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,

•

výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry),

•

porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.

•

oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá,

•

oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví,

•

oceňování podle kursové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu,

•

oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

- 30 -

Diplomová práce


Zákon dále specifikuje způsoby oceňování jednotlivých druhů nemovitostí. Níže jsou uvedeny specifikace oceňování pozemků dle tohoto zákona.

3.1. OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ DLE ZÁKONA Č. 151/1997 SB. O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU

3.1.1. Ocenění stavebního pozemku Oceňování stavebního pozemku se řídí dle § 10 a to násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě (viz kapitola 3.2.5.), kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle § 2, které stanoví vyhláška. Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků v dané obci k dispozici nebo nelze-li je použít, protože již neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, zjistí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel; skupiny obcí stanoví vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku.

3.1.2 Ocenění zemědělského pozemku Zemědělský pozemek se oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. Základní ceny zemědělských pozemků a jejich úpravu vyjadřující vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu,

- 31 -

Diplomová práce


jako jsou přírodní nebo technické překážky a vyhlášení zvláště chráněných území, stanoví vyhláška.

3.1.3. Oceňování lesního pozemku Lesní pozemek se oceňuje výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních typů. Základní ceny lesních pozemků a jejich úpravu vyjadřující kategorii lesů a další vlivy působící na využitelnost lesních pozemků stanoví vyhláška.

3.1.4. Oceňování pozemků vodních nádrží, vodních toků a jiných pozemků Pozemky vodních nádrží, vodních toků a jiné pozemky se oceňují cenami stanovenými vyhláškou. Určení hodnoty dle cenového předpisu, kdy je cena za 1 m2 pozemku stanovena vyhláškou, nepředstavuje tržní hodnotu. U vodních nádrží a toků se při ocenění stanovuje zvlášť cena vodních děl a zvlášť cena pozemků zaplavených vodou.

- 32 -

Diplomová práce


3.2. METODY PRO OCENĚNÍ STAVEBNÍCH POZEMKŮ

3.2.1. Odhad hodnoty porovnáním (porovnávací způsob) Principem porovnávací metody je porovnání oceňovaného pozemku s pozemky porovnatelných parametrů, které byly v blízké době datu ocenění prodány nebo byly nabídnuty k prodeji. Základním předpokladem pro užití této metody je možnost shromáždí většího počtu obdobných pozemků resp. jejich realizovaných cen. Z praxe je zřejmé, že se nám zřejmě nepodaří nalézt zcela stejné pozemky, o kterých bychom zjistili veškeré potřebné informace. Pro tento případ existují tzv.korekční koeficienty, kterými můžeme upravit odlišnosti v porovnávaných parametrech pozemků. Realizované ceny se převádějí na srovnatelnou jednotku, nejlépe na ceny v Kč/m2 výměry pozemku. V případě nedostatku

informací o realizovaných

prodejních cenách, lze nahradit skutečné transakce nabídkovými cenami z inzerce. Aritmetický průměr upravených hodnot cen v Kč/m2 porovnávaných pozemků představuje hodnotu pozemku porovnáním, tzv. srovnávací hodnotu. Výhodou této metody ocenění je její přímá vazba na ceny utvářené na trhu nemovitostí.

Je ovšem nutné použít dostatečné množství dat, aby nedošlo ke

zkreslení ocenění

3.2.2. Reziduální metoda Tato metoda v literatuře nazývána jako Land Residual indikuje hodnotu na základě reziduálního (zbytkového) principu. Reziduální hodnotu lze určit na bázi nákladů či na bázi výnosů. 1) REZIDUÁLNÍ METODA NA BÁZI NÁKLADŮ Tato metoda se používá zejména, vykazuje-li pozemek potenciál (nového) stavebního využití. Je to například tehdy, jedná-li se o pozemek nezastavěný resp. zastavěný zástavbou, kterou je ekonomicky výhodné odstranit a na jejím místě vystavět stavbu novou.

- 33 -

Diplomová práce


Nákladová metoda je definována jako součet hodnoty pozemků a nákladů na realizaci stavby na něm stojící. Hodnotu pozemku lze tedy vyjádřit jako reziduum (zbytek, zůstatek), který zůstane po odečtení nákladové hodnoty stavby. Pokud se ale jedná o pozemek nezastavěný, odhad hodnoty je pak založen na simulaci nákladů na stavbu, která by na pozemku mohla být postavena. Přitom musí být respektována případná regulační opatření vztahující sek danému pozemku a musí být přihlédnuto k nejvyššímu a nejlepšímu možnému využití pozemku. Nejtransparentnějším případem je použití této metody právě v případě nezastavěného pozemku s realizovanou novostavbou, kdy s do hodnoty, na rozdíl od stanovení nákladové metody již vzniklých staveb nepromítá opotřebení. Nejprve se stanoví hodnota nemovitosti po jejím dokončení. K tomu bývá nejčastěji využito některé z výnosových metod příp. metody porovnání. Od budoucí hodnoty celé nemovitosti se odečtou náklady potřebné na výstavbu. Jedná se nejen o náklady stavební, ale rovněž náklady na případné odstranění ekologické zátěže, vypracování projektu, poplatky a daně, financování výstavby atd. Na závěr se odečte obvyklý zisk developera, se kterým by v případě realizace daného projektu kalkuloval. Současná hodnota výsledného rezidua představuje hodnotu pozemku stanovenou reziduální metodou. 2) REZIDUÁLNÍ METODA NA BÁZI VÝNOSŮ Stejně jako v případě metody na bázi nákladů je nutné znát hodnotu stavby/staveb na pozemku se nacházejících, nebo určených simulací nejvyššího a nejlepšího možného využití pozemku. Princip spočívá ve výpočtu teoretického podílu stavby na celkových výnosech, který se pak od nich odečte a zbude nám očekávaný výnos z pozemku. Po transformaci zbylého výnosu pomocí přiměřené kapitalizace získáme reziduální hodnotu pozemku. Tato metoda má opodstatnění pouze tehdy, dokážeme-li spolehlivě odhadnout hodnotu stavby i celkový výnos z nemovitostí a lze-li očekávat, že obě hodnoty budou akceptovány trhem, což platí zejména pro novostavby, kde lze očekávat vyváženost mezi vynaloženými náklady a očekávaným výnosem.

- 34 -

Diplomová práce


3.2.3. Indexová porovnávací metoda Indexové metody jsou založeny na principu odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty jiného pozemku na základě zohlednění některých jeho odlišných vlastností. Metoda byla původně zavedena v SRN v souvislosti se sjednocením Německa a s absencí tržních údajů pro oceňování. Základem této metody je průměrná, směrná

cena, která se násobí tzv.

alokačními indexy pro jednotlivá hodnotící kritéria, jejichž výše je zvolena v závislosti na vyhodnocení konkrétních specifik oceňovaného pozemku. Indexovou metodu je možno efektivně využít při porovnání ceny pozemku prodaného s cenou podobného pozemku odhadovaného. V rámci objektivity a snížení možného zkreslení je ovšem zapotřebí provést porovnání s více pozemky prodanými resp. inzerovanými.

3.2.4. Metoda třídy polohy, tzv. Naegeliho metoda Metoda výpočtu ceny stavebního pozemku podle tzv. “třídy polohy” (autorem je švýcarský architekt W. Naegeli) spočívá v poznání, že vedle vlivu nákladů na možnou stavbu na pozemku jsou zde i jiné vnější podněty, které mohou ovlivňovat cenu pozemku. Relativní podíl hodnoty pozemku na celkové hodnotě nemovitosti je určen pomocí vybraných cenotvorných kritérií ( např. všeobecná situace, intenzita využití, dopravní relace, způsob využití) na základě nichž zařazuje oceňovaný pozemek do některé jakostní třídy. Jednotlivým klíčům je přiřazena hodnota od 1 do 8: •

1.klíč: všeobecná situace (malé, rekreační nevyužívané vesnice až nejlepší místa pro obchody ve velkoměstech)

•

2.klíč:

intenzita

využití

pozemku

(nepatrné

využívání,

skromné

jednopodlažní budovy až vícepodlažní obchodní domy v Praze a Brně) •

3.klíč: dopravní relace k velkému centru (odlehlá, nepříznivě dostupná místa, cestovní čas > 1 hod. až ohnisko velkoměstského dopravního systému)

•

4.klíč: obytný sektor (venkovské obytné stavby, dopravní imise, RD bez zahrad až luxusní, velkoprostorově řešené hotely)

- 35 -



5.klíč: výroba, průmysl, administrativa, obchod (štěrkovny, pískovny, lomy, pily, skladovací plochy až luxusní obchody, velké banky, sídla koncernů)

•

6.klíč: povyšující faktory

•

7.klíč: redukující faktory

Na základě průměrného klíče je potom stanoven poměr hodnoty zastavěné části pozemku na celkové hodnotě nemovitosti ( tj. reprodukční hodnota staveb + hodnota zastavěné části pozemku = celková hodnota nemovitosti), který se pohybuje v rozmezí 1 až 38%. Výhodou je, že tato metoda může být použita v převážně většině případů ocenění staveních pozemků, především pak tam, kde nejsou k dispozici žádné porovnatelné pozemky se známou prodejní cenou.

3.2.5. Cenové mapy stavebních pozemků Definice: cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, případně v měřítku podrobnějším, s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. IV Cenové mapy jsou veřejně přístupným dokumentem, podle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. obec umožní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí každému, kdo o to požádá. Cenová mapa slouží k oceňování stavebních pozemků na území obce, města pro účely daně z převodu nemovitostí, daně dědické či darovací a pro všechny ostatní případy, kdy je vyžadováno ocenění podle zvláštního předpisu. Cílem cenové mapy je v mapové formě ukázat aktuální cenovou hladinu pozemků v obci a rovněž umožnit sledovat vývoj cen pozemků v závislosti na rozvoji obce. Využívají ji také investoři, kteří se zajímají o atraktivitu jednotlivých lokalit.

IV

§ 10, odstavec (2) zákona 151/1997Sb.

- 36 -

Diplomová práce


Databáze statisticky vyhodnocených cenových údajů platných v určitém období, kterou cenová mapa vždy je, může být v budoucnu využita jako jeden z pramenů historicko-ekonomických studií o posuzovaném území, obci či městě a jeho rozvoji v daném období.

1) NÁLEŽITOSTI CENOVÝCH MAP Cenová mapa stavebních pozemků obsahuje textovou a grafickou část. Textová část ve formátu A4 obsahuje V : •

věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a možnosti jeho dalšího rozvoje zejména ve vztahu k velikosti a charakteru obce, vnitřním i vnějším faktorům a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu,

•

popis předlohy použitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu právního stavu podle katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu,

•

komentář ke zdrojům cen použitých pro vypracování grafické části a výsledky jejich rozboru,

•

popis postupu zpracování a předpoklad doby účinnosti.

•

údaje o obci : charakter obce, velikost obce v ha, přehled katastrálních území, památková ochrana, charakter okolí – rekreace, ostatní, počet obyvatel, historie, dopravní napojení silniční, železniční, vodní, nadmořská výška, charakter výroby – průmysl, zemědělství, školství, zdravotnictví, kultura, MHD, Inženýrské sítě, zvláštní podmínky – (těžba, vodoteče apod.), chráněné krajinné oblasti ( v obci, v okolí), vliv životního prostředí, vztah cenové mapy k územně-plánovací dokumentaci (územní plán schválen), termín platnosti, závazné termíny pro provádění úprav na dobu pěti roků, datum ke kterému je cenová mapa zpracována.

Grafická část ve formátu A4obsahuje VI :

VI

, VI § 23a vyhlášky MFČR č. 279/1997Sb., ve znění pozdějších předpisů

- 37 -



mapové zobrazení stavebních pozemků na území obce v měřítku rovném nebo větším 1:5000,

•

identifikační a informační údaje (název obce, katastrální území místních částí obce, náměstí a ulic popř. parcelní čísla pozemků,

•

ceny jednotlivých stavebních pozemků popř. ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem užití a stejnou stavební vybaveností.

2) METODIKA ZPRACOVÁNÍ CENOVÝCH MAP VII Princip konstrukce cenové mapy tak, jak jej vyžaduje zákon o oceňování, do velké míry vyloučí subjektivitu ve stanovení cen pozemků a současně umožní ve značném rozsahu provést plošné ocenění. Důležité je, že cenová mapa je reálným zobrazením skutečného trhu s pozemky a je tedy zcela vyloučena umělá konstrukce cen. Pořízením cenové mapy město zakládá dlouhodobý systém sledování tržních cen pozemků. Základem cenové mapy je členění zón a jejich definice. Jen velmi omezený počet zón je monofunkčních, prakticky ve všech zónách dochází k prolínání druhů budov s odlišným využitím. Pokud bychom při tvorbě cenové mapy vycházeli jen z rozdělení zón na monofunkční (pouze rodinné domy, průmyslové zóny, sídlištní zóny), znamenalo by to rozdrobení města nebo obce na veliký počet velice malých zón a zcela jistě by za těchto okolností nebyla funkční. Proto je vhodné využívat členění zón s převažující funkcí, nebo převažujícím způsobem využití. Cenová mapa je jakýsi „status quo“ ke dni jejího vzniku, a předpokládá se její průběžné upravování a přiblížení tržnímu stavu.

VII

Dle metodiky zpracované Ing. Zbyňkem Smejkalem a Českou společností certifikovaných odhadců majetku

- 38 -

Diplomová práce 1.


OBVYKLÉ FAKTORY OVLIVŇUJÍCÍ CENU POZEMKŮ

a) Faktory politicko-ekonomické

b) Faktory regionální a meziregionální c) Faktory vnitrosídelní diferenciace d) Faktory individuální a místní e) Faktory vývojové

a)

Faktory politicko-ekonomické Jedná se o faktory, které jsou v různých státech odlišné. Na území státu jsou

však zpravidla shodné. Tyto faktory jsou dány především typem státního uspořádání, stupněm rozvoje a politicko-ekonomickou stabilitou systému ve státě. Je proto logické, že tyto faktory budou zcela odlišné ve státech s rozvinutou tržní ekonomikou a stabilním demokratickým systémem, než v státech zaostalých s nestabilním, autoritářským politickým systémem, či centrálně řízenou ekonomikou. Z hlavních politicko-ekonomických faktorů se jedná zejména o: a.

teritoriální politické klima

b.

charakter a stabilitu politického systému

c.

stupeň rozvoje politického systému

d.

politickoprávní a ekonomické podmínky podnikání

e.

legislativní úpravu majetkoprávních vztahů

f.

hierarchii hodnot a hodnotových vztahů

g.

stupeň fungování a stabilitu trhu

h.

vztah nabídky a poptávky

i.

finanční, daňovou a fiskální politiku státu

j.

lukrativnost kapitálových investic

k.

stupeň a míru (vývoj) inflace

l.

životní úroveň obyvatelstva

- 39 -

Diplomová práce b)


Faktory regionální a meziregionální

Faktory regionální Jedná se o faktory zohledňující určité území v rámci regionu a.

poloha území

b.

charakter území a jeho význam z hlediska přírodního a klimatického

c.

charakter území z hlediska ekonomického a strategického

d.

význam území z hlediska kultury a cestovního ruchu

e.

politickosprávní vazby na ostatní území

f.

hustota osídlení a pracovní příležitosti

g.

stáří a kvalita zástavby

h.

občanská vybavenost a atraktivita prostředí

i.

průmysl

j.

dopravní napojení

k.

technická infrastruktura

l.

sportovní vybavenost, rekreační možnosti

m.

životní prostředí

Faktory meziregionální

a.

geografická poloha regionu

b.

charakter regionu z hlediska přírodního a klimatického

c.

charakter regionu z hlediska ekonomického a strategického

d.

význam regionu z hlediska kultury a cestovního ruchu

e.

politickosprávní vazby na další území

f.

hustota osídlení a pracovní příležitosti

g.

atraktivita regionu

h.

životní prostředí a rekreační využití

i.

dopravní napojení

- 40 -

Diplomová práce c)


Faktory vnitrosídelní diferenciace Jedná se o faktory hodnotící a diferencující jednotlivé plochy uvnitř sídla

především z hlediska územního, územně plánovacího. Hodnocení se provádí z hlediska plochy, funkce, typu a kvality zástavby, vybavenosti, dostupnosti centra, kvality životního prostředí apod. Přitom se přihlíží jak k omezením, tak výhledovým záměrům územního plánu.

d)

a.

poloha území v rámci sídla

b.

funkční využitelnost území

c.

výška a hustota zástavby

d.

historická a architektonicko-urbanistická hodnota zástavby

e.

kvalita zástavby

f.

atraktivita území

g.

občanská vybavenost

h.

průmyslová zastavěnost

i.

dopravní obsluha území

j.

dostupnost centra

k.

technická infrastruktura

l.

počet obyvatel

m.

hustota a struktura osídlení

n.

pracovní příležitosti

o.

možnosti rekreace, sportu

p.

cestovní ruch

q.

životní prostředí

r.

územní a stavebnětechnické regulativy

s.

životní úroveň (koupěschopnost obyvatelstva)

Faktory individuální a místní Jedná se o faktory, které klasifikují konkrétní pozemek ve vztahu k jeho okolí.

Mohou mít charakter funkční, dispoziční, stavebně technický a občanskoprávní. a.

konkrétní poloha pozemku

b.

funkční využití

c.

atraktivita místa

d.

způsob a míra stavebního využití

- 41 -

Diplomová práce


e.

kvalita a charakter okolní zástavby

f.

výnosovost pozemku

g.

dopravní obsluha

h.

tvar a velikost pozemku

i.

svažitost a orientace pozemku

j.

klimatické podmínky

k.

geologické a hydrogeologické poměry

l.

ekologické zatížení

m.

radonové zatížení

n.

ostatní zátěže – hluk, emise

o.

stavební připravenost

p.

napojení na inženýrské sítě

q.

věcná břemena a jiné služebnosti

r.

ostatní majetkoprávní zatížení

e) Faktory vývojové Jedná se o faktory zohledňující přechod od pozemku zemědělského nebo pozemku jinak klasifikovaného(podle přílohy č. 1 k vyhl. č. 23/64 Sb. ) k pozemku využitelnému k zástavbě.

a.

a.

pozemek plánované zástavby

b.

pozemek částečně připravený k zástavbě

c.

pozemek plně připravený k zástavbě

d.

pozemek zastavěný

pozemek plánované zástavby Jedná se o pozemek, u něhož se v dohledné době předpokládá stavební využití

Tento pozemek podle schválené územně plánovací dokumentace a který díky své poloze, svažitosti , geologickým poměrům a jiným technickým znakům má předpoklady, že v dohledné době bude zastavěn. Mezi hlavní znaky, které vymezují půdu plánované zástavby, jsou zejména: -

příznivá poloha pozemku

-

očekávaný rozvoj oblasti

-

příznivé geologické a hydrogeologické poměry

-

příznivé klimatické podmínky - 42 -

Diplomová práce


-

příznivé dopravní napojení

-

příznivé infrastrukturální vztahy

-

stavební činnost v blízkosti

Hodnota pozemku plánované zástavby činí podle stupně naplnění jednotlivých uvedených kritérií 30% z hodnoty pozemku částečně připraveného k zástavbě. b.

pozemek částečně připravený k zástavbě Jedná se o pozemek, u něhož se předpokládá, že -

podle chváleného územního plánu zóny, nebo územního projektu zóny je určen pro blíže vymezené stavební využití

-

podle své polohy uvnitř zastavěného území je určen ke stavebnímu využití

-

nachází se na území, pro které se s jistotou předpokládá stavební využití podle připravené nebo připravované ÚPD vyššího stupně

Cena pozemku částečně připraveného k zástavbě činí podle stupně naplnění jednotlivých uvedených kritérií 50 % z hodnoty pozemku plně připraveného k zástavbě. c.

pozemek plně připravený k zástavbě Jedná se o pozemek, který -

je rozparcelován, nebo jinak konkrétně připraven ke zřízení konkrétní stavby

-

je pro něj zpracován projekt stavby

d. pozemek zastavěný Jedná se o pozemek, na kterém stojí stavby, které byly řádně zkolaudovány a bylo vydáno kolaudační rozhodnutí (viz stavební řád)

- 43 -



NEOBVYKLÉ FAKTORY OVLIVŇUJÍCÍ CENU POZEMKŮ Jedná se o faktory, které nemají objektivní hodnotový základ. Neovlivňují

tedy hodnotu věci a přispívají pouze ke zkreslení vzájemného vztahu cena – hodnota. Tyto faktory jsou dány řadou nahodilých činitelů a vstupují do hry vždy v určitém konkrétním případě. Mohou mít původ např. v subjektivních vztazích mezi účastníky prodeje, ve zvláštním druhu právního aktu, jeho podmínkách apod. Jsou to zejména tyto faktory: -

blízký vztah účastníků prodeje

-

vztah zvláštní obliby věci

-

mimořádný druh převodu

-

případ nuceného prodeje

-

případ krajní nouze

-

spekulace

-

nekvalifikovanost účastníka prodeje

Tyto neobvyklé faktory nelze zahrnout do map směrných hodnot pozemků, protože je prakticky nelze vyhodnotit. Textová část cenové mapy Údaje o obci –

charakter obce, velikost obce v ha, přehled katastrálních území, památková

ochrana, charakter okolí – rekreace, ostatní, počet obyvatel, historie, dopravní napojení silniční, železniční, vodní, nadmořská výška, charakter výroby – průmysl, zemědělství, školství, zdravotnictví, kultura, MHD, Inženýrské sítě, zvláštní podmínky – (těžba, vodoteče apod.), chráněné krajinné oblasti ( v obci, v okolí), vliv životního prostředí, vztah cenové mapy k územně-plánovací dokumentaci (územní plán schválen), termín platnosti, závazné termíny pro provádění úprav na dobu pěti roků, datum ke kterému je cenová mapa zpracována.

- 44 -

Diplomová práce


Grafická část cenové mapy Vymezení zón Zóna území, o kterém se předpokládá, že se v něm nacházejí pozemky převážně : - shodného využití budov, - shodného vybavení inženýrskými sítěmi, - shodnými upravenými přístupovými komunikacemi. - shodnými cenami Na zóny nelze pohlížet jako na monofunkční izolované území, ale jako na soubor převažujícího druhu staveb, prolínající se s dalšími stavbami, které zónu neruší, ale vhodně doplňují.

Velikost zóny Velikost

zóny

nelze

jednoznačně

vymezit,

pro

její

velikost

bude

nejpravděpodobnějším činitelem počet obyvatel v městě (obci.) a z toho vyplývající struktura výstavby v městě (obci).

Počet zón, počet typů zón ve městě ( obci ) V každém městě nebo obci není stanoven ani počet zón, ani jejich typy, výhradně záleží na členění podle výše uvedených faktorů.

- 45 -

Diplomová práce


ČLENĚNÍ OBCE NA ZÚONY •

Návrh na členění obce na zóny: Obecně je nutno připustit, že jen velmi málo zón je zcela monofunkčních. 1.

Zóna centrálního území a hlavních obchodních ulic

Označení ZC 2. Zóna území s převážně obytnými budovami nebo budovami veřejného zájmu Označení ZO 3.

Zóna území s převážně rodinnými domky

Označení ZR 4.

Zóna území s převážně sídlištní zástavbou

Označení ZS 5.

Zóna území s převážně průmyslovou nebo zemědělskou zástavbou

Označení ZP 6.

Zóna území s převážně komerčně obchodní zástavbou

Označení ZK 7.

Zóna území s převážně rekreační zástavbou

Označení ZZ 8.

Zóna území s převážně lázeňskou zástavbou

Označení ZL

- 46 -

Diplomová práce

•


Vymezení rozsahu jednotlivých zón 1. Zóna centrálního území a obchodních ulic Tato zóna je vymezena zpravidla u měst historickým jádrem města, nebo jeho centrální části, u obcí zpravidla centrální částí obce. Většinou se jedná o území okolo centrálního náměstí (návsí) a ulic z něho vycházejících. V řadě případů zejména měst se jedná o ohraničení městských památkových rezervací. U velkých měst lze předpokládat, že těchto centrálních zón může být více než jedna. Převážně jsou v této zóně umístěny budovy reprezentační, administrativní, obytné, budovy pro dočasné ubytování (hotely, penziony, ubytovny apod.), bankovní domy, kulturní, společenské a vzdělávací budovy, budovy církevní a budovy občanské vybavenosti, budovy soudnictví apod. Výjimečně se v ní mohou vyskytovat jednoúčelové průmyslové historické areály (pivovary apod.), hromadné garáže apod. V obcích se výjimečně mohou vyskytovat rekreační chalupy a rekreační domky. 2. Zóna území s převážně obytnými budovami nebo budovami veřejného zájmu. Tato zóna je vymezena zpravidla soubory obytných domů navazujících na zónu centrálního území. Převážně jsou v těchto zónách umístěny budovy obytné (jednotlivé, nebo blokové) a budovy veřejného zájmu. Dále v ní jsou umístěny budovy pro dočasné ubytování (hotely), bankovní domy, budovy občanské vybavenosti apod. 3.

Zóna území s převážně rodinnými domky Převážně jsou v těchto zónách umístěny rodinné domky, rodinné domky

s živnostenskými provozovnami. Dále v ní jsou umístěny budovy občanské vybavenosti, budovy pro dočasné ubytování ( malé hotely, penziony), budovy pro drobné podnikání apod.

- 47 -



Zóna území s převážně sídlištní zástavbou Nejčastěji byly tyto zóny postaveny po roce 1950.

Převážně jsou v těchto zónách jsou obytné budovy sídlištního charakteru, nízko, středně i vysokopodlažní. Dále jsou v umístěny budovy občanské vybavenosti, hotely apod. 5.

Zóna území s převážně průmyslovou nebo zemědělskou zástavbou Převážně jsou v těchto zónách průmyslové areály výrobní, skladové nebo

zemědělské Výjimečně se v ní mohou vyskytovat budovy bydlení, administrativní nebo budovy pro dočasné ubytování (společné ubytovny). 6.

Zóna území s převážně komerčně obchodní zástavbou Jedná se především o nově vzniklá obchodní komerčně obchodní centra

zpravidla na okrajích měst

7.

Zóna území převážně s rekreační zástavbou Převážně jsou v těchto zónách umístěny rekreační chaty, zahrádkářské

chaty, rekreační domky. 8.

Zóna území s převážně lázeňskou zástavbou Převážně jsou v těchto zónách lázeňské domy, nebo budovy sloužící jako

doplňkové k lázeňské činnosti. Výjimečně se v ní mohou vyskytovat budovy pro bydlení, budovy pro ubytování (hotely), administrativní budovy apod.)

- 48 -

Diplomová práce


Ostatní zóny – nestavební plochy, které se v cenové mapě nezobrazují -

zóna sportovní a veřejného rekreačního využití

-

zóna veřejné zeleně (veřejné parky, sady)

-

zóna dopravy (železniční, vodní, autobusové)

-

zóna hřbitovů

-

zóna zdravotnických zařízení

-

zóna vojenských zařízení

-

zóna lesů zvláštního určení, příměstské lesy

-

zóna vodních a vodohospodářských ploch

-

zóna zemědělského půdního fondu

-

zóna lesního půdního fondu

-

zóna pro těžbu ložisek nerostných surovin event. další

Grafické značení zón Vyznačují se jednotlivé hranice, tj. hranice obce, hranice katastrálních území, a hranice jednotlivých zón obce . Plochy jednotlivých zón obce se rozlišují barevně

Grafické značení cen pozemků Cena pozemků se vyznačuje v hlavní obchodní ulici nebo zóně bude a to číslem, které vyjadřuje cenu v Kč/m2 pozemku. V centrální zóně měst se stanovuje směrná cena pozemků pro každou ulici, nebo její část samostatně, u ostatních zón většinou cena představuje cenu celé zóny.

- 49 -

Diplomová práce


3) POUŽITÍ CENOVÝCH MAP Princip použití cenové mapy je velmi jednoduchý. Oceňovaný pozemek je vyhledán v cenové mapě, kde je zapsána cena v Kč/m2. Touto cenou se posuzovaný pozemek ocení. Pokud obec vydala cenovou mapu stavebních pozemků, je při každém ocenění dle zvláštního předpisu, tedy při oceňování podle zákona o oceňování majetku povinností oceňovatele použít tuto cenovou mapu. Dalším možností, kterou by se rozšířilo využívání cenových map, je nová koncepce daně z nemovitostí. Na rozdíl od dosavadního způsobu se uvažuje, že daň z pozemků v zastavěných částech obce bude odvozena od jejich ceny. Pro tyto účely se v koncepci zpracované Ministerstvem financí opětovně zdůrazňuje využití cenové mapy jako základního dokumentu pro výpočet daně z pozemků. Tato skutečnost bude mít přímý dopad na příjmovou stránku obecních rozpočtů. V ČR se kromě případů, kdy je vyžadováno ocenění pozemku dle cenového předpisu, nejvíce používá ocenění porovnávacím způsobem a ocenění dle cenové mapy.

- 50 -

Diplomová práce


3.3. OCENĚNÍ ZEMĚDĚLSKÝCH POZEMKŮ Na trhu v ČR existují dva typy cen zemědělských pozemků, tj. cena úřední a cena tržní.

3.3.1. Úřední cena Při ocenění zemědělského pozemku úřední cenou se vychází ze zákona o oceňování a tzv. oceňovací vyhlášky. Dle této vyhlášky se při ocenění zemědělských pozemků vychází z ceny dle BPEJ. Tato základní cena je dále upravena přirážkami a srážkami podle přílohy vyhlášky. Nejvýraznější zvýšení ceny je obvykle způsobeno přirážkami dle velikosti obce, sousedních obcí nebo sousedních katastrálních území. Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ) zemědělských pozemků vyjadřuje pětimístným číselným kódem hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení. Informace o BPEJ slouží především pro zemědělské účely, ale lze je využít při zpracování pozemkových úprav, případně pro další účely, např. pro stanovení úředních cen zemědělské půdy. Bonitace zemědělské půdy byla prováděna v letech 1974 až 1980. Bonitace je provedena pro zemědělskou půdu (les není ohodnocen), tj. pro ornou půdu a pro louky a pastviny. Bonitační výsledky jsou registrovány v republikové bonitační databázi. Údaje o zastoupení BPEJ na jednotlivých parcelách jsou k dispozici na katastrálních a pozemkových úřadech. Systém BPEJ je platný pro celé území ČR. Úřední cena je základem pro stanovení řady majetkových daní. Dále v případě vyvlastnění, v restitucích a při stanovení náhrad za majetek.

- 51 -

Diplomová práce


3.3.2. Tržní cena Tržní cena zemědělské půdy vzniká stejně jako u jiného zboží a trhu dohodou mezi prodávajícím a kupujícím na daném trhu. Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: •

kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená „úřední cenou“ dle BPEJ),

•

podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků,

•

druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné),

•

poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality,

•

celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků,

•

přístup k pozemkům,

•

průběh pozemkových úprav v lokalitě,

•

evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí),

•

konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.

Úřední cena dle BPEJ alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků. Tržní cena se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 7-20 Kč/m2 zemědělské půdy (to je obvykle 80-300% z úřední ceny). Toto platí u pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Tržní cenu zemědělských pozemků výrazně ovlivňují zejména nevýhodné nájemní smlouvy s uživateli pozemků (např. nájemní smlouvy na 10 let bez možnosti výpovědi).

- 52 -

Diplomová práce


4. OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ - SROVNÁNÍ SE ZAHRANIČÍM V diplomové práci jsou uvedeny nejběžněji používané metody oceňování pozemků v České republice. Je zajímavé ukázat, jaké metody jsou používány v zahraničí a zda jsou zcela shodné, nebo vycházejí z obdobných základů a standardů, nebo zda jsou od běžné praxe používané v Česku zcela odlišné v závislosti na místních standardech. V 80. letech minulého století byly pro potřeby sjednocení přístupu v oceňování mezi Evropou a Amerikou představeny Mezinárodní oceňovací standardy. Ty měli za cíl sjednotit principy oceňování pro investory. Rovněž oceňování pozemků, jako nedílná disciplína v oceňování, dostalo tímto svůj rámec a postupy. Obdobné metody oceňování pozemků najdeme zejména pro úvěrové účely. V tomto duchu mezinárodní standardy sjednotily přístupy finančních institucí a odhadců tak, aby ocenění byla průkazná a výsledné stanovené ceny vycházely ze stejných základů. Právě správný výběr metody a její správné použití v konkrétním případě je pro ocenění klíčové. Obecně lze říci, že stejně jako v České republice je v zahraničí nepoužívanější metoda pro oceňování pozemků metoda porovnávací. Jedná se o běžně užívanou metodu, která vychází nejlépe z realizovaných prodejních cen na trhu nemovitostí. Běžně se v oceněních používají rovněž nabídkové ceny z inzerce. Takovéto ceny je ale třeba brát jako indikativní a pro potřeby porovnávací metody je třeba vždy tyto ceny redukovat. To vyplývá ze skutečnosti, že prodávající, který nabízí svůj majetek na trhu nemovitostí a nenachází se v tísni, chce za svůj majetek dosáhnout co nejvyšší ceny. Během doby, po kterou je daný majetek nabízen, může docházet v průběhu času ke snižování ceny.

Při aplikaci porovnávací metody je

nejpodstatnější výběr porovnatelného vzorku tak, aby co nejlépe odpovídal oceňovanému pozemku.

- 53 -

Diplomová práce


Uvedená porovnávací metoda může ale mít svá specifika. Lze se setkat s přístupem, kdy jako vzorek je vybrán pozemek, který je holý, nezainvestovaný a na základě hodnotících kritérií je jeho cena upravena v závislosti na oceňovaném pozemku. Tento princip je rovněž využíván v České republice, ale je mnohdy velmi špatně vyhodnocován a tudíž ceny stanovené tímto způsobem jsou mnohdy chybné a to v řádu stovek procent. Hodnotící kritéria, neboli koeficienty jsou běžně aplikované např. v USA. Zde je ale vývoj tohoto přístupu vyvíjený více jak 40 let jednotnou metodikou. Méně známou a rovněž i méně užívanou je metoda příjmové analýzy (reziduální metoda). Dále je možné zmínit metodu nákladovou, nebo metodu ceny pro developera. V obou případech se jedná o metody, které v České republice nejsou zcela standardně užívány. Zcela jednoznačné rozdíly najdeme v oceňování pozemků pro daňové účely. V České republice se pro daňové potřeby používá princip ocenění dle platného cenového předpisu. Cena spočítaná na základě vstupů z cenového předpisu nemá ve svém závěru vypovídací schopnost ve smyslu definice obvyklé ceny. V řadě států Evropy je zavedeno oceňování pomocí „mass valuation“, která je založená na „mass valuation“ modelu založeném na statistických metodách. Tato metoda dnes využívá nejmodernější technologie, jako jsou např. GIS (geografický informační systém), nebo CAMA (computer-assisted mass appraisal), kde pomocí matematických vzorců je vytvořen vztah mezi charakteristikou majetku a prodejními cenami. GIS dnes zcela běžně umožňuje zobrazení nemovitostí v mapových podkladech, včetně jejich záznamů a zobrazení v katastru nemovitostí a sdružuje informace o prodejních cenách v daném místě. Tento princip oceňování se pro potřeby stanovení ceny pozemků pro daňové účely jeví dnes jako nejrychlejší a nejefektivnější. Obecně lze říci, že v zemích s dlouholetou tradicí oceňování jsou zastoupeny a aplikovány metody, které v současné době ve své praxi používají i odhadci v Česku. - 54 -

Diplomová práce


5. TRŽNÍ ANALÝZA – STAVEBNÍ POZEMKY Analýza pozemků má v rámci vybraného území ukázat rozdíly v cenách dvou základních typů pozemků. Území, které bylo pro analýzu zvoleno je poměrně velké a zahrnuje prstenec Středočeského kraje kolem hl.m. Prahy. Tato území byla rozdělena do čtyř základních území tak, jak jsou geograficky umístěna od Prahy (jižně, západně, severně, východně). Obecně lze celkově tato území charakterizovat jako místa, kde v posledních letech došlo k masivní rezidenční výstavbě, zejména výstavbou satelitních měst. Tento rozvoj měl na řadu obcí i velmi negativní vliv a v řadě obcí musely být územní plány na další rozvoj významně přehodnoceny. Spolu s rezidenční výstavbou na rozvoji území významně podílí nerezidenční typ nemovitostí, jako jsou zejména skladové objekty, výrobní areály apod. Tyto objekty nejčastěji vyrůstají v těsné blízkosti dálnic a hlavních silničních tahů, či železničních nádraží. Tato analýza se ale týká pouze pozemků určených k výstavbě rezidenčních nemovitostí, tj. rodinných domů. Pozemky, které byly do analýzy zahrnuty jsou rozděleny do dvou základních skupin. První skupinu tvoří pozemky zasíťované, tj. pozemky, které jsou již stavebně připraveny ve smyslu přivedení inženýrských sítí jako je elektřina, voda, kanalizace a eventuálně plyn. Náklady na zasíťování pozemků mohou být různé dle lokality a vzdálenosti, odkud jsou tyto sítě vedeny. Druhou skupinu tvoří pozemky nezasíťované, tj. holé. V tomto případě se jedná rovněž o stavebně připravené pozemky, ale pouze ve smyslu schváleného územního plánu, ale napojení na inženýrské sítě nebylo zbudováno. Rozdíl v cenách pozemků zasíťovaných a nezasíťovaných může být v praxi i dosti velký. V analýze bylo vycházeno z inzerce realitních kanceláří. Nabídkové ceny jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, v analýze je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí ve výši mezi 10% až 20% hodnoty požadované ceny nad možnou cenou

- 55 -

Diplomová práce


realizovatelnou a tedy i obvyklou. V tomto případě jsou uvedené nabídkové ceny redukovány o 15%. V některých případech byly při analýze sloučeny obce s větším rozdílem v počtu obyvatel. Šlo ale pouze o případy, kdy se jednalo o obce nacházející se v těsném sousedství a velikost obce co do počtu obyvatel neměla vliv na cenu pozemků.

- 56 -

Diplomová práce


1. ÚZEMÍ JIŽNĚ OD HL.M. PRAHY

Do tohoto území jsou zahrnuty obce: Černošice, Dobřichovice, Dolní Břežany, Jesenice, Vestec, Dobřejovice, Česlice a Nupaky. Obce se nacházejí těsně za okrajem hl.m. Prahy, jsou dobře dopravně dostupné. Počet obyvatel dle ČSÚ K 1.1.2009 v jednotlivých obcích je následující: Obec ČERNOŠICE DOBŘICHOVICE DOLNÍ BŘEŽANY JESENICE VESTEC DOBŘEJOVICE ČESTLICE NUPAKY

Počet obyvatel 6 036 3 250 2 680 5 895 2 078 830 586 590

- 57 -

Diplomová práce


Území JIŽNĚ od hl.m. Prahy ZASÍŤOVANÉ STAVEBNÍ POZEMKY Průměrná Průměrná nabídková cena redukovaná cena ČERNOŠICE DOBŘICHOVICE DOLNÍ BŘEŽANY JESENICE, VESTEC DOBŘEJOVICE ČESTLICE, NUPAKY

4 980 3 670 3 790 3 640 3 180 3 380

4 230 3 120 3 220 3 090 2 710 2 870

Vyhodnocení: • Nabídkové ceny za 1 m2 stavebního zasíťovaného pozemku se v této lokalitě průměrně pohybují od cca 3 200 Kč do cca 5 000 Kč, v závislosti na konkrétním umístění v lokalitě. •

Redukované ceny za 1m2 stavebního zasíťovaného pozemku se v této lokalitě průměrně pohybují od cca 2 700 Kč do cca 4 200 Kč, v závislosti na konkrétním umístění v lokalitě. Území JIŽNĚ od hl.m. Prahy NEZASÍŤOVANÉ STAVEBNÍ POZEMKY Průměrná nabídková Průměrná cena redukovaná cena

ČERNOŠICE DOBŘICHOVICE DOLNÍ BŘEŽANY JESENICE, VESTEC DOBŘEJOVICE ČESTLICE, NUPAKY

3 220 1 830 2 270 2 160 2 130 1 940

2 740 1 550 1 930 1 840 1 810 1 650

Vyhodnocení: • Nabídkové ceny za 1 m2 stavebního nezasíťovaného pozemku se v této lokalitě průměrně pohybují od cca 1 800 Kč do cca 3 200 Kč, v závislosti na konkrétním umístění v lokalitě. •

Redukované ceny za 1m2 stavebního nezasíťovaného pozemku se v této lokalitě průměrně pohybují od cca 1 600 Kč do cca 2 700 Kč, v závislosti na konkrétním umístění v lokalitě.

- 58 -

Diplomová práce


Výsledky jsou graficky znázorněny v následujících grafech č. 1a a 1b:

Graf č. 1a - Území JIŽNĚ od hl.m.Prahy - ZASÍŤOVANÉ POZEMKY -

4 500 4 000 3 500 Černošice

3 000 Kč/m2

Dobřichovice

2 500

Dolní Břežany

2 000

Jesenice, Vestec Dobřejovice

1 500

Čestlice, Nupaky

1 000 500 0 Cena 1 m2 stavebního pozemku

Graf č. 1b - Území JIŽNĚ od hl.m.Prahy - NEZASÍŤOVANÉ POZEMKY -

3 000 2 500 Černošice

2 000

Dobřichovice Dolní Břežany

Kč/m2 1 500

Jesenice, Vestec Dobřejovice

1 000

Čestlice, Nupaky

500 0 Cena 1 m2 stavebního pozemku

- 59 -

Diplomová práce


2. ÚZEMÍ ZÁPADNĚ OD HL.M. PRAHY

Do tohoto území jsou zahrnuty obce: Hostivice, Rudná, Ořech, Jinočany, Zbuzany, Chrášťany, Chýně, Tuchoměřice. Obce se nacházejí těsně za okrajem hl.m. Prahy, jsou dobře dopravně dostupné. Počet obyvatel dle ČSÚ K 1.1.2009 v jednotlivých obcích je následující: Obec HOSTIVICE RUDNÁ OŘECH JINOČANY ZBUZANY CHRÁŠŤANY CHÝNĚ TUCHOMĚŘICE

Počet obyvatel 7 074 4 393 844 1 206 883 751 1 423 1 176

- 60 -

Diplomová práce


Území ZÁPADNĚ od hl.m. Prahy ZASÍŤOVANÉ STAVEBNÍ POZEMKY Průměrná Průměrná nabídková cena redukovaná cena HOSTIVICE

4 630

3 930

RUDNÁ

3 670

3 120

OŘECH, JINOČANY, ZBUZANY

3 810

3 240

CHRÁŠŤANY, CHÝNĚ

3 130

2 660

TUCHOMĚŘICE

3 460

2 940


Redukované ceny za 1m2 stavebního zasíťovaného pozemku se v této lokalitě průměrně pohybují od cca 2 700 Kč do cca 3 900 Kč, v závislosti na konkrétním umístění v lokalitě. Území ZÁPADNĚ od hl.m. Prahy NEZASÍŤOVANÉ STAVEBNÍ POZEMKY Průměrná Průměrná nabídková cena redukovaná cena

HOSTIVICE

2 190

1 860

RUDNÁ

2 170

1 850

OŘECH, JINOČANY, ZBUZANY

2 160

1 830

CHRÁŠŤANY, CHÝNĚ

2 060

1 750

TUCHOMĚŘICE

2 100

1 790



- 61 -

Diplomová práce



Graf č. 2a - Ú zemí ZÁPADNĚ od hl.m.Prahy - ZASÍŤOVANÉ POZEMKY -

4 000 3 500 3 000 Hostivice

2 500

Rudná

Kč/m2 2 000

Ořech, Jinočany, Zbuzany Chrášťany, Chýně

1 500

Tuchoměřice


Graf č. 2b - Území ZÁPADNĚ od hl.m.Prahy - NEZASÍŤOVANÉ POZEMKY -

1 880 1 860 1 840 1 820

Hostivice

1 800

Rudná Ořech, Jinočany, Zbuzany

Kč/m2 1 780 1 760

Chrášťany, Chýně

1 740

Tuchoměřice

1 720 1 700 1 680 Cena 1 m2 stavebního pozemku

- 62 -

Diplomová práce


3. ÚZEMÍ SEVERNĚ OD HL.M. PRAHY

Do tohoto území jsou zahrnuty obce: Roztoky, Horoměřice, Únětice, Zdiby, Klecany, Líbezníce, Veleň, Radnice, Jenštejn. Obce se nacházejí těsně za okrajem hl.m. Prahy, jsou dobře dopravně dostupné. Počet obyvatel dle ČSÚ K 1.1.2009 v jednotlivých obcích je následující: Obec ROZTOKY HOROMĚŘICE ÚNĚTICE ZDIBY KLECANY LÍBEZNICE VELEŇ RADONICE JENŠTEJN

Počet obyvatel 7 389 2 975 615 2 280 2 325 1 759 867 670 747

- 63 -

Diplomová práce


Území SEVERNĚ od hl.m. Prahy ZASÍŤOVANÉ STAVEBNÍ POZEMKY Průměrná Průměrná nabídková cena redukovaná cena ROZTOKY HOROMĚŘICE, ÚNĚTICE ZDIBY, KLECANY LÍBEZNICE VELEŇ RADONICE, JENŠTĚJN

5 260 3 120 3 130 3 430 2 680 2 870

4 470 2 650 2 660 2 920 2 280 2 440


Redukované ceny za 1m2 stavebního zasíťovaného pozemku se v této lokalitě průměrně pohybují od cca 2 400 Kč do cca 4 500 Kč, v závislosti na konkrétním umístění v lokalitě. Území SEVERNĚ od hl.m. Prahy NEZASÍŤOVANÉ STAVEBNÍ POZEMKY Průměrná Průměrná nabídková cena redukovaná cena

ROZTOKY HOROMĚŘICE, ÚNĚTICE ZDIBY, KLECANY LÍBEZNICE VELEŇ RADONICE, JENŠTĚJN

3 141 2 140 1 770 1 850 1 800 1 820

2 670 1 820 1 510 1 570 1 530 1 540



- 64 -

Diplomová práce



Graf č. 3a - Území SEVERNĚ od hl.m.Prahy - ZASÍŤOVANÉ POZEMKY -

4 500 4 000 3 500 Roztoky

3 000 Kč/m2

Horoměřice, Únětice

2 500

Zdiby, Klecany

2 000

Líbeznice Veleň

1 500

Radonice, Jenštejn


Graf č. 3b - Území SEVERNĚ od hl.m.Prahy - NEZASÍŤOVANÉ POZEMKY -

3 000 2 500 Roztoky

2 000

Horoměřice, Únětice Zdiby, Klecany

Kč/m2 1 500

Líbeznice Veleň

1 000

Radonice, Jenštejn

500 0 Cena 1 m2 stavebního pozemku

- 65 -

Diplomová práce


4. ÚZEMÍ VÝCHODNĚ OD HL.M. PRAHY

Do tohoto území jsou zahrnuty obce: Říčany, Úvaly, Šestajovice, Zeleneč, Jirny, Horoušany, Dobročovice, Květnice, Zlatá, Sluštice, Křenice. Obce se nacházejí těsně za okrajem hl.m. Prahy, jsou dobře dopravně dostupné. Počet obyvatel dle ČSÚ K 1.1.2009 v jednotlivých obcích je následující: Obec ŘÍČANY ÚVALY ŠESTAJOVICE ZELENEČ JIRNY HOROUŠANY DOBROČOVICE KVĚTNICE ZLATÁ SLUŠTICE KŘENICE

Počet obyvatel 13 118 5 705 2 446 2 634 1 935 724 192 946 103 328 417

- 66 -

Diplomová práce


Území VÝCHODNĚ od hl.m. Prahy ZASÍŤOVANÉ STAVEBNÍ POZEMKY Průměrná Průměrná nabídková cena redukovaná cena ŘÍČANY ÚVALY ŠESTAJOVICE, ZELENEČ JIRNY, HOROUŠANY DOBROČOVICE, KVĚTNICE ZLATÁ, SLUŠTICE, KŘENICE

3 310 3 290 3 910 2 990 2 890 2 160

2 810 2 790 3 320 2 540 2 450 1 830


Redukované ceny za 1m2 stavebního zasíťovaného pozemku se v této lokalitě průměrně pohybují od cca 1 800 Kč do cca 3 300 Kč, v závislosti na konkrétním umístění v lokalitě. Území VÝCHODNĚ od hl.m. Prahy NEZASÍŤOVANÉ STAVEBNÍ POZEMKY Průměrná Průměrná nabídková cena redukovaná cena

ŘÍČANY ÚVALY ŠESTAJOVICE, ZELENEČ JIRNY, HOROUŠANY DOBROČOVICE, KVĚTNICE ZLATÁ, SLUŠTICE, KŘENICE

2 220 2 050 2 470 1 920 1 920 1 490

1 890 1 740 2 100 1 630 1 630 1 260



- 67 -

Diplomová práce



Graf č. 4a - Území VÝCHODNĚ od hl.m.Prahy - ZASÍŤOVANÉ POZEMKY -

3 500 3 000 2 500

Říčany Úvaly

2 000

Šestajovice, Zeleneč

Kč/m2

Jirny, Horoušany

1 500

Dobročovice, Květnice Zlatá, Sluštice, Křenice


Graf č. 4b - Území VÝCHODNĚ od hl.m.Prahy - NEZASÍŤOVANÉ POZEMKY -

2 500

2 000 Říčany Úvaly

1 500

Šestajovice, Zeleneč

Kč/m2

Jirny, Horoušany

1 000

Dobročovice, Květnice Zlatá, Sluštice, Křenice

500

0 Cena 1 m2 stavebního pozemku

- 68 -

Diplomová práce


VYHODNOCENÍ ANALÝZY

Výše uvedená analýza pozemků ukazuje, že v každém území se nachází lokality, které patří mezi více a méně oblíbené. Jejich oblíbenost je dána většinou již z historie, např. Roztoky u Prahy a Černošce, kdy tyto lokality patřily k typickým rezidenčním vilovým obcím, nebo jsou v těsné blízkosti Prahy s dobrým silničním napojením a dostatečnou občanskou vybaveností. Mezi atraktivní místa patří zejména oblasti Prahy-západ a na severu to jsou již zmíněné Roztoky u Prahy. Tato místa vykazují již dlouhodobě svojí oblíbenost a díky tomu se cena pozemků vyšplhala z porovnaných oblastí prakticky nejvýše. Rovněž se ale ukazuje, že i relativně nová území si nacházejí kupující, kteří jsou přitahováni zejména nižší investicí do pořízení právě pozemku pro výstavbu rodinného domu. Do budoucna lze předpokládat, že cenově se mohou udržet lokality, které budou mít dobré napojení na nově budovaný pražský okruh, nebo kde bude docházet ke zlepšování prostředí jak z oblasti služeb a zábavy, ale i životního prostředí.

- 69 -

Diplomová práce


ZÁVĚR Pro oceňování pozemků existuje řada metod a přístupů k jejich ocenění. Nejpoužívanějším způsobem je ocenění porovnávací metodou, kdy se oceňované pozemky porovnávají s nabízenými a prodávanými obdobnými pozemky. Při určování hodnoty pozemků jsou nejvlivnějšími faktory lokalita, možné využití pozemku a jeho stavební připravenost, tj. zainvestovanost inženýrskými sítěmi. Přístup k oceňování pozemků se za poslední desetiletí změnil. Dnes má kvalifikovaný odhadce mnohem větší možnost získání informací o cenách ať už nabídkových z nepřeberného množství realitních zdrojů, nebo i realizovaných prodejů v jednotlivých regionech. Rovněž aplikace moderních informačních systémů, ať už datových, nebo mapových výrazně přispívá ke kvalitě práce odhadce. Oceňování pozemků čeká v České republice ještě další vývoj. Tato diplomová práce měla za cíl sjednotit jak teoretické poznatky, tak popsat praxi oceňování pozemků k dnešku.

- 70 -

Diplomová práce


Seznam použité literatury

Tištěné monografie

Ing. Petr Ort, Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech., 1.vyd. Praha, BIVŠ, 2006. 76 s. Ing. Petr Ort, Ph.D. a kolektiv autorů, vydavatelství Dashöfer.

Oceňování nemovitostí a cenové mapy,

Ing. Zbyněk Smejkal a Česká společnost certifikovaných odhadců majetku, Metodika tvorby cenových map. Zbyněk Zazvonil, Odhad hodnoty pozemků, 1.vyd., VŠE Praha, 2007

Elektronické zdroje, webovská sídla www.reality.cz www.s-reality.cz www.finanance.cz - http://www.finance.cz/zpravy/finance/202136-nakup-stavebniho-pozemku-nemusi-znamenat-bezpecne-zhodnocenipenez-i-/ - http://www.finance.cz/zpravy/finance/202269-nakup-stavebniho-pozemku-nemusi-znamenat-bezpecne-zhodnocenipenez-ii-/

www.czso.cz - http://www.czso.cz/csu/2009edicniplan.nsf/publ/1301-09-k_1_1_2009.s

www.geology.cz

- 71 -

Pozemky jako nemovitosti sui generis

Recommend Documents