Znalecký posudek
číslo 173/11-6604
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI NEMOVITOST:
Usedlost č.p. 21 a 38 s příslušenstvím a pozemky
Adresa nemovitosti:
Honice, 273 03 Stochov
Katastrální údaje:
Kraj Středočeský, okres Kladno,obec Stochov, kú Honice, kód kú 755559, LV 518 Stavby č.p. 21a 38 s příslušenstvím a pozemky p.č. 29/2,30,31,32/3
0
VLASTNÍK:
Vodrážka s.r.o. , Lesní 1010, Nové Strašecí, 271 01, IČO/RČ: 47540460
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení ve věci 002 Ex 2698/10
OBJEDNATEL OCENĚNÍ:
Exekutorský úřad pro Prahu 2
Adresa objednatele:
Kateřinská 13, 120 00 Praha 2
IČ
DIČ
telefon
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ:
Ing. Jan Skyva
Adresa zhotovitele:
Buzulucká 3, 160 00 Praha 6
IČ
DIČ
Telefon
Fax
e-mail
Fax
e-mail
603 511 900 Datum místního šetření: Počet stran: 8
2.11.2011 Počet příloh: 3
[email protected] Datum zpracování: Počet vyhotovení: 2
21.11.2011 Vyhotovení číslo:
-2STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: Stavebně technický stav: Počet podlaží celkem:
2
stavba dokončena v r. 1900 novostavba
z toho podzemní:
změna stavby v r. udržovaná
z toho nadzemní:
Konstrukce:
zděné
betonové
montované
kovové
Využití: objekt
bydlení
pronájem
podnikání
bydlení a podnikání
rekonstrukce v r. neudržovaná 2
dřevěné
Počet bytů: jiné částečně obsazen
Poloha:
centrum
kraj obce
bytová zóna
průmyslová zóna
nákup zóna
mimo obec
Přípojky:
voda
kanalizace
plyn
elektro
telefon
zpev. příjezd
Dostupnost:
MHD
železnice
autobus
dálnice/sil. I.tř
sil. II/III. tř.
Negat.vlivy okolí:
dálnice/I.tř
železniční tr.
podnik/trafo
letiště
zápl. oblast
jiné
Požadavky objednatele Rizika nemovitosti:
velmi dobrá (do 6 měsíců)
PRODEJNOST NEMOVITOSTI:
průměrná (od 6 do 12 měsíců)
obtížná (nad 1 rok)
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Obvyklá cena
Budoucí stav
Minimální při rek.
2 810 960,- Kč 2 810 000,- Kč
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti:
Obvyklá hodnota nemovitosti byla zjištěna porovnávací metodou.Porovnávané objekty jsou srovnatelné svojí funkčností i technickou hodnotou, rozdíly jsou upraveny příslušnými koeficienty.Nacházejí se v blízkosti – okres Kladno a Rakovník.
Seznam příloh: porovnávané objekty
volný
-3-
Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a 2 rodinné domy s příslušenstvím a pozemky pozemků Přehled všech vlastníků Vodrážka s.r.o. Přehled podkladů Výpis z KN, kopie katastrální mapy, usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 2, údaje zjištěné na místě dne 2.11.2011, informace sdělené objednatelem posudku, podklady pro porovnávací metodu Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti
Honice, část obce Stochov, okres Kladno Centrum obce, v sousedství Hornického náměstí Ne Ne
Popis jednotlivých staveb Základní popis 2 zděné rodinné domy, vybydlené, před rekonstrukcí, částečně demolované , zděné garáže Druh stavby - účel využití 2 rodinné domy, po rekonstrukci bydlení a eventuelně podnikání Dokumentace Není Způsob užívání V současnosti neobydlené Popis tech. stavu stavby Před rekonstrukcí Údaje o stáří a provedených 2 rodinné domy - cca 1900, garáže -1937 rekonstrukcích Pozemky Základní popis každého pozemku
p.č. 29/2- zahrada, p.č. 30, 31, 32/3 - všechny zastavěná plocha a nádvoří
Trvalé porosty
Ano - nálety
Věcná břemena
Ano - na p.č. 31 vedení kanalizačního řadu
-4-
Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitosti je provedeno dle platné metodiky oceňování nemovitostí .
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : 2 rodinné domy s příslušenstvím a pozemky Oceňovaný objekt sestává ze 2 zděných rodinných domů před rekonstrukcí ( vybydlených),jeden o 2 nadzemních podlažích, druhý o 1 nadzemním podlaží. Domy byly postaveny přibližně kolem roku 1900. Z inženýrských sítí jsou domy napojeny na veřejný vodovod, rozvod el. energie , existuje možnost napojení též na veřejný kanalizační řad. Po konstrukční stránce jsou domy založeny na základových pasech bez izolace proti zemní vlhkosti, zdivo cihelné, smíšené, stropy s rovným podhledem, střechy valbové, krytiny pálená taška, klempířské konstrukce nekompletní, fasádní omítky částečné - hladká vápenná, okna dřevěná špaletová , bleskosvod, vnitřní konstrukce a vybavení vybydlené, částečně vybourané, připravené k rekonstrukci. Příslušenství tvoří zděné garáže, zrealizované v roce 1937, venkovní úpravy - oplocení ( kamenné zdivo ), vrata, vrátka, zpevněné plochy a přípojky inženýrských sítí. Rodinné domy jsou postaveny na pozemcích p.č. 30 a p.č. 31 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 417m2 a 2 634 m2, dále pozemky p.č. 29/2- zahrada o výměře 70 m2 , a p.č. 32/3 - zastavěná plocha a nádvoří - společný dvůr o výměře 1899 m2 tvoří s ostatními pozemky jeden funkční celek Na nezastavěných pozemcích jsou náletové dřeviny. Na pozemku p.č. 31 je věcné břemeno zřizování a vedení kanalizačního řadu o ploše 170 m2. Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 2 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 5020 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 201 m2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 5,94 Výtah: ne Přípojky: voda, elektro Technický stav objektu: v rekonstrukci Příslušenství nemovitosti: ano Garáž: mimo objekt Stáří objektu: 111 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem
Zkratka OP ZP
Výměra m3 m2
-5Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
PP PUH PUČ
375,00 m2 m2 m2
Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium 1. Velikost obce 2. Správní funkce 3. Poptávka po koupi nemovitostí 4. Přírodní okolí 5. Obchod a služby 6. Školství 7. Zdravotnictví 8. Kultura, sport 9. Hotely ap. 10. Struktura zaměstnanosti 11. Životní prostředí 12. Poloha vzhledem k centru obce 13. Dopravní podmínky 14. Orientace ke světovým stranám 15. Konfigurace terénu 16. Převládající zástavba 17. Parkovací možnosti v okolí 18. Obyvatelstvo v sousedství 19. Územní plán 20. Inženýrské sítě 21. Typ stavby 22. Dostupnost jednotlivých podlaží 23. Regulace nájemného 24. Výskyt radonu 25. Další možnosti ohrožení 26. Příslušenství nemovitosti 27. Možnost dalšího rozšíření 28. Technická hodnota stavby 29. Údržba stavby 30. Pozemky k objektu celkem 31. Názor odhadce Výsledný koeficient:
Rozmezí koeficientu Min Max 0,85 1,25 0,97 1,03 0,90 1,10 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,98 1,02 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,92 1,05 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,60 1,05 0,94 1,06 0,90 1,05 0,90 1,10 0,93 1,05 0,60 1,00 0,90 1,10 0,98 1,02 0,20 1,00 0,85 1,10 0,85 1,15 0,90 1,10
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Zemědělská usedlost Adresa: Hobšovice, Skůry, 272 01 Kladno Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 100 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 5458 m2 Zastavěná plocha: 2665 m2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: částečně
Hodnota koeficientu 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,950 1,000 1,000 0,950 1,100 1,020 0,800 0,850 1,100 1,000 0,757
-6Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 4 120 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 3 914 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: m Kč/m Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem 210,00 m 18 638,10 Kč/m 13 624,34 Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 1,15
2. Správní funkce 1,00 5. Obchod a služby 1,00 8. Kultura a sport 1,00 11. Životní prostředí 1,06 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 1,00 31. Názor odhadce 1,00
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,368
Objekt č.: 2 Název: Zemědělská usedlost Adresa: 270 09 Krupá Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 100 roků Stav objektu: před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 0 2 Výměra pozemku: 6666 m Zastavěná plocha: 1000 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: částečně Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 3 000 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 2 850 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: m Kč/m Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem 252,00 m 11 309,52 Kč/m 10 452,42 Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,03
2. Správní funkce 1,00 5. Obchod a služby 1,00 8. Kultura a sport 1,00 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 1,00 31. Názor odhadce 1,00
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,082
-7Objekt č.: 3 Název: Zemědělská usedlost Adresa: 270 09 Krupá Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 100 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 0 2 Výměra pozemku: 1400 m Zastavěná plocha: 600 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: částečně Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 2 400 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 2 280 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: m Kč/m Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem 300,00 m 7 600,- Kč/m 8 110,99 Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85
2. Správní funkce 1,00 5. Obchod a služby 1,00 8. Kultura a sport 1,00 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 1,00 31. Názor odhadce 1,00
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,05 0,937
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. Zemědělská usedlost 2. Zemědělská usedlost 3. Zemědělská usedlost SJC – minimum SJC – průměr SJC – maximum Index oceňovaného objektu JCO – minimum JCO – průměr JCO – maximum Výměry oceňované stavby CO – minimum CO – průměr CO – maximum
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 13 624,34 10 452,42 8 110,99 8 110,99 10 729,00 13 624,34 0,757 0,757 0,757 0,757 0,757 6 140,00 8 122,00 10 314,00 375,00 2302500 3045750 3867750
-8Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální:
2 302 500,- Kč 3 045 750,- Kč 3 867 750,- Kč
Cp = COprůměrná - [0,15 * (COmaximální - COminimální)] = = 3045750 - [0,15 * (3867750 - 2302500)] = 2 810 962,50 Kč Rodinný dům č.p.21 a 38s příslušenstvím a pozemky - výsledná cena =
2 810 962,50 Kč
Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:
Obvyklá cena:
2 810 960,- Kč 2 810 960,- Kč
2 810 000,- Kč
slovy: dvamilionyosmsetdesettisíc Kč
V Praze dne 21.11.2011
Ing. Jan Skyva
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 28.4.1989 čj.Spr. 840/89 pro základní obor stavebnictví a ekonomika, pro odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se zvláštní specializací- vliv stavební výroby na životní prostředí a ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 173/11-6604 znaleckého deníku. V Praze dne 21.11.2011
Ing. Jan Skyva Buzulucká 3 160 00 Praha 6
